§ 556 BGB

ECLI:DE:BGH:2020:190820UVIIIZR374.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 374/18 Verkündet am: 19. August 2020 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556e Abs. 1 Satz 1 a) Mit dem Tatbestandsmerkmal "Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schul- dete (Vormiete)" nimmt § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB auf eine Miete Bezug, die in einem Wohnraummietverhältnis gezahlt wurde. b) Der Vermieter kann sich nicht mit Erfolg auf die Maßgeblichkeit der in einem (früheren) Wohnraummietverhältnis gezahlten "Vormiete" im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB berufen, wenn er die Räume vor dem nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilenden Mietverhältnis zuletzt gewerblich vermietet hat. BGH, Urteil vom 19. August 2020 - VIII ZR 374/18 - LG Berlin AG Berlin-Mitte ECLI:DE:BGH:2020:190820UVIIIZR374.18.0 Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 24. Juli 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Schneider, Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 18. Oktober 2018 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als bezüglich des Feststellungsantrags sowie bezüglich des Zahlungsantrags in Höhe eines Betrags von 1.333,44 € nebst Zinsen zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist seit dem 1. Mai 2016 Mieterin einer ca. 76 m2 großen Zweizimmerwohnung der Beklagten in Berlin. Die Parteien vereinbarten zu Mietbeginn eine monatliche Nettokaltmiete von 950 €. Die Wohnung liegt nach der am 1. Juni 2015 in Kraft getretenen Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin vom 28. April 2015 (GVBl. 2015, 101) in einem Gebiet mit ange- spanntem Wohnungsmarkt im Sinne des § 556d Abs. 1, 2 BGB. 1 - 3 - Von Dezember 2012 bis Ende April 2016 hatte die Beklagte die Woh- nung aufgrund eines Gewerberaummietvertrags für eine Gesamtmiete von mo- natlich 900 € zur Büronutzung vermietet. Zuvor - von September 2011 bis Sep- tember 2012 - waren die Räume zu einer Nettokaltmiete von 950 € an Frau C. zu Wohnzwecken vermietet. Mit Schreiben vom 24. April 2017 rügte die Klägerin, die Nettokaltmiete von 950 € übersteige nach dem Berliner Mietspiegel 2015 die ortsübliche Ver- gleichsmiete von 8,27 €/m2 um mehr als 10 %; die Mietpreisvereinbarung sei daher insoweit unwirksam. Sie forderte die Beklagte auf, ausgehend von einer im Mietvertrag genannten Wohnungsgröße von 80 m2 einer Mietreduzierung um 222,24 € auf 727,76 € (ca. 9,10 €/m2 x 80 m2) monatlich zuzustimmen und be- gehrte Auskunft über die für die Zulässigkeit der vertraglich vorgesehenen Mie- te maßgeblichen Tatsachen. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin - unter Zugrundelegung einer von ihr mit 76,45 m2 angegebenen tatsächlichen Wohnfläche - die Rückzahlung von 1.527,24 € überzahlter Miete für die Monate Mai bis Oktober 2017 (je 254,54 € pro Monat) nebst Zinsen sowie die Feststellung begehrt, dass die zwi- schen den Parteien getroffene Abrede über die geschuldete Nettomiete unwirk- sam sei, soweit die Miete die zulässige Höchstmiete von 695,46 € (ca. 9,10 €/m2 x 76,45 m2) übersteige. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klä- gerin - mit Ausnahme eines Teilbetrags von 193,80 € - die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 2 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, ZMR 2019, 126) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Feststellung, die geschuldete Net- tomiete betrage monatlich 695,46 €, nicht zu. Im vorliegenden Fall habe - unabhängig von den Voraussetzungen des § 556d BGB - eine Miete bis 950 € vereinbart werden dürfen. Schließlich habe die Beklagte schon einmal - mit Frau C. - für die zu Wohnzwecken vermieteten Räume eine Miete von 950 € vereinbart. Hierbei handele es sich um die Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Anwendung des § 556e Abs. 1 BGB stehe insofern nicht entgegen, dass die Beklagte die Mietsache nach der Vermietung an Frau C. unmittelbar vor der - nunmehr nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilen- den - Anschlussvermietung an die Klägerin nicht erneut als Wohn-, sondern als Gewerberaum vermietet gehabt habe. Der Umstand, dass der Vermieter eine Wohnung zuletzt zu gewerblichen Zwecken vermietet habe, sei für die Anwendung des § 556e Abs. 1 BGB eben- so unbeachtlich wie die Höhe der dabei vereinbarten Gewerberaummiete. Ein Gewerberaummietverhältnis sei kein Vormietverhältnis im Sinne von § 556e Abs. 1 BGB. Der Gesetzgeber sei bei Schaffung der §§ 556d ff. BGB von einem einheitlichen Vertragszweck bei der "Anschlussvermietung von Wohnungen" ausgegangen. Dabei habe er vorausgesetzt, dass es sich bei dem Vormietver- hältnis stets um ein Wohnraummietverhältnis handele. Andernfalls wären Aus- 5 6 7 8 - 5 - führungen dazu entbehrlich gewesen, dass und warum das Vormietverhältnis seinerseits den Anforderungen der §§ 556d ff. BGB entsprechen müsse. Denn dem Anwendungsbereich der §§ 556d ff. BGB unterfielen allein Wohn-, nicht aber Gewerberaummietverhältnisse. Daraus folge aber nicht, dass § 556e Abs. 1 BGB unanwendbar sei, wenn der Vermieter die Wohnung zuletzt als Gewerberaum vermietet habe. Vielmehr sei in solchen Fällen auf das letzte vor dem Gewerberaummietver- hältnis liegende Wohnraummietverhältnis abzustellen. Denn der Begriff der Vormiete, der in § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB als "die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete" definiert werde, beziehe sich auf das letzte Wohn- raummietverhältnis, das der Vermieter vor der den Bestimmungen der § 556d ff. BGB unterfallenden Anschlussvermietung begründet habe. Für den Gesetzgeber habe bei der Fassung der Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 BGB der Schutz der vom Vermieter getätigten Investitionen und der Schutz des Vertrauens des Vermieters in seine Refinanzierungs- und Wirt- schaftlichkeitskalkulation im Vordergrund gestanden, die er - vor Invollzugset- zung der §§ 556d ff. BGB - auf der Grundlage einer vereinbarten Wohnraum- miete vorgenommen habe. Aus den Gesetzesmaterialien ließen sich keine An- haltspunkte dafür ableiten, dass der Gesetzgeber dem Vermieter diesen Investi- tions- und Vertrauensschutz wieder habe entziehen wollen, wenn er die Mietsa- che nach vorheriger Vermietung zu Wohnzwecken unmittelbar vor Abschluss eines den §§ 556d ff. BGB unterfallenden Anschlussmietverhältnisses zu ande- ren Zwecken als zur Vermietung von Wohnraum nutze. Das Vertrauen des Vermieters auf den Bestand einer die Grenzen des § 556d Abs. 1 BGB über- schreitenden Wohnraummiete gründe sich schließlich berechtigt ausschließlich auf ein zuvor geschlossenes Wohnraummietverhältnis, ohne dass dieses Ver- trauen in dem einmal geschaffenen Bestand durch eine zwischenzeitlich an- 9 10 - 6 - derweitige Nutzung beseitigt werde. Ein gegenteiliges Gesetzesverständnis würde ohne sachliche Rechtfertigung unter Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG sowie Art. 14 Abs. 1 GG die grundsätzlich unbeschränkte Befugnis des Vermie- ters von Wohnraum sanktionieren, über die Mietsache frei zu verfügen und sie nach vorheriger Vermietung als Wohnraum einem anderen Nutzungszweck zu- zuführen. Da sich die Beklagte auf die mit der Mieterin C. vereinbarte Miete be- rufen könne, stehe der Klägerin auch ein Anspruch auf Rückzahlung angeblich zu viel entrichteter Miete für die Monate Mai 2017 bis Oktober 2017 nicht zu. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können weder das Feststellungsbe- gehren der Klägerin abgewiesen noch der von ihr (in der Revisionsinstanz noch in Höhe von 1.333,44 €) verfolgte Anspruch auf Rückerstattung überzahlter Miete verneint werden. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts steht die- sen Ansprüchen nicht entgegen, dass die Beklagte die mit der Klägerin verein- barte Nettokaltmiete von 950 € in gleicher Höhe bereits im "vorletzten" Mietver- hältnis mit der Mieterin C. vereinbart hatte. Insbesondere führt der Umstand, dass die Beklagte die Wohnung zuletzt als Gewerberaum vermietet hatte, nicht dazu, dass nunmehr die bis September 2012 von der Mieterin C. geschul- dete Miete als die "Vormiete" im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB anzuse- hen wäre. Vielmehr ist die Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB dahin auszulegen, dass als "vorheriger Mieter" ausschließlich der (direkte) Mietvorgänger in Betracht kommt und diesem die Wohnung ebenfalls zu Wohn- zwecken vermietet war. 11 12 - 7 - 1. Ein Anspruch der Klägerin auf Herausgabe zu viel gezahlter Miete (§ 556g Abs. 1 Satz 3 BGB) setzt - ebenso wie die Zuerkennung des geltend gemachten Feststellungsbegehrens - voraus, dass die von den Parteien verein- barte Miete die zulässige Miete (§ 566d Abs. 1 BGB) überschreitet, nämlich über die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 % hinausgeht. Wie das Berufungsgericht im Ansatz noch richtig gesehen hat, käme ein solcher Anspruch allerdings nicht in Betracht, wenn zugunsten der Beklagten die Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB anzuwenden wäre. Die- se Vorschrift erlaubt für den Fall, dass die vom vorherigen Mieter geschuldete Miete (Vormiete), höher ist als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete, die Vereinbarung einer Miete bis zur Höhe der Vormiete. Dabei kommt als "Vormie- te" nur die in einem Wohnraummietverhältnis vereinbarte Miete in Betracht und nicht etwa eine in einem ganz anderen Marktsegment (wie einem Gewerbe- raummietverhältnis) erzielte Miete. Wie das Berufungsgericht unter Hinweis auf die Gesetzesbegründung zutreffend angenommen hat, muss es sich bei dem Vormietverhältnis um ein Wohnraummietverhältnis handeln, denn andernfalls hätte es keiner Ausführungen dazu bedurft, dass das Vormietverhältnis seiner- seits den Anforderungen der §§ 556d BGB ff. entsprechen müsse (vgl. BT- Drucks. 18/3121, S. 30). 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts handelt es sich bei der Mieterin C. aber nicht deshalb um die "vorherige Mieterin" im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB, weil die Wohnung vor der Vermietung an die Kläge- rin zuletzt zur gewerblichen Nutzung vermietet und die Mieterin C. deshalb die letzte Wohnraummieterin vor der Vermietung an die Klägerin war. a) Bereits der Wortlaut des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB legt es zumindest nahe, dass es sich bei der darin bezeichneten "Vormiete" um eine solche aus 13 14 15 16 - 8 - einem unmittelbar vorangegangenen Mietverhältnis handeln muss. Denn der Begriff der "Vormiete" wird dort definiert als "die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete". Nach allgemeinem Sprachgebrauch ist mit "der vorherige Mieter" regelmäßig der (zeitlich) letzte Vormieter gemeint, und nicht irgendein Mieter, der die Räume in der Vergangenheit einmal innehatte. Ein "Vorvormie- ter" - wie hier Frau C. - lässt sich unter diesen Begriff daher schwerlich fas- sen (so auch BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand 1. April 2020, § 556e Rn. 8). b) Jedenfalls die teleologische und die historische Auslegung der Norm anhand der Gesetzesbegründung und der vom Gesetzgeber verfolgten Zielrich- tung lassen nur die Schlussfolgerung zu, dass § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB die Vereinbarung einer höheren als der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Miete nur für Räumlichkeiten ermöglichen will, die bei ihrer (zeitlich) letzten Vermie- tung zu Wohnzwecken überlassen waren. aa) § 556e BGB wurde mit Wirkung vom 1. Juni 2015 durch das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovel- lierungsgesetz; BGBl. I S. 610) als Teil des neuen Unterkapitels 1a betreffend "Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespann- ten Wohnungsmärkten" in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt. Ziel dieser Gesetzesnovelle war es, einer "Gentrifizierung entgegenzuwirken" und sicher- zustellen, dass die Bevölkerung (einschließlich einkommensschwächerer Haushalte) im Falle der Wohnungssuche auch in Zeiten eines angespannten Wohnungsmarkts (vgl. § 556d Abs. 2 BGB) bezahlbare Mietwohnungen in ih- rem bisherigen Wohnviertel findet (Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 56). Eine Abwanderung einkommens- schwächerer Mieter aus stark nachgefragten Wohnquartieren in Folge von Mietanstiegen soll mit den Regelungen verhindert werden (BT-Drucks., aaO 17 18 - 9 - S. 18). Durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz wollte der Gesetzgeber dazu beitragen, den Zugang zu bereits als solchem genutzten Wohnraum für weniger einkommensstarke Mieter zu sichern. Ziel war es dabei nicht, neuen Mietwohn- raum zu schaffen (vgl. BT-Drucks., aaO S. 2), etwa durch Anreize zur Wohn- raumerschließung gewerblich genutzter Bestandsimmobilien. Vielmehr ging es dem Gesetzgeber ausschließlich darum, durch Dämpfung des Mietanstiegs die Verdrängung einkommensschwacher Mieter aus dem "vermieteten Wohnungs- bestand" (vgl. BT-Drucks., aaO S. 16) zu verhindern. bb) Diese Kernziele des Gesetzgebers werden im Wesentlichen durch den mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz neu geschaffenen § 556d Abs. 1 BGB verwirklicht (vgl. BVerfG, NJW 2019, 3054 Rn. 52). Nach dieser Vorschrift darf bei Abschluss eines Mietvertrags über Wohnraum, der - wie hier - in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) höchs- tens um 10 % übersteigen. Wenn § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB, abweichend von dem Grundsatz des § 556d Abs. 1 BGB, unter bestimmten Voraussetzungen die Vereinbarung einer höheren Miete erlaubt, ist diese Norm jedoch bereits aufgrund ihres Charakters als Ausnahmeregelung eng auszulegen (vgl. BT- Drucks., aaO S. 30: keine Umgehung der "Mietpreisbegrenzung"). Zudem hatte der Gesetzgeber bei der Regelung der Ausnahmevorschrift vor allem neu er- baute Wohnungen in den Blick genommen, die schon vor dem in § 556f Satz 1 BGB genannten Stichtag (1. Oktober 2014) vermietet worden sind. Für den Fall einer etwaigen, gegebenenfalls bereits nach wenigen Monaten erfolgenden Kündigung des Erstmieters sollte für den Vermieter die erforderliche Investiti- onssicherheit gewährleistet werden, indem ihm weiterhin gestattet sein sollte, die bei der Erstvermietung erzielte Miete zu vereinbaren, selbst wenn sie den Betrag von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete überstieg (BT-Drucks., aaO). Ein vergleichbares Vertrauen, eine bestimmte Wohnraummiete erzielen 19 - 10 - zu können, kann jedoch ein Vermieter, der sich zu einer Nutzungsänderung entschlossen und die Wohnung zu gewerblichen Zwecken vermietet hat, gera- de nicht für sich in Anspruch nehmen. Entgegen der Auffassung der Revisions- erwiderung gewährt die Ausnahmeregelung des § 556e Abs. 1 BGB daher dem Vermieter keinen (uneingeschränkten) Investitionsschutz dahin, dass ihm un- abhängig von der zuletzt gewählten Nutzungsart eine früher erzielte Wohn- raummiete erhalten bleiben oder gar eine bestimmte Einnahmehöhe garantiert werden sollte. cc) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist eine andere Aus- legung auch nicht mit Rücksicht auf Art. 14 Abs. 1 und Art. 3 Abs. 1 GG aus verfassungsrechtlichen Gründen geboten, weil sonst "die grundsätzlich unbe- schränkte Befugnis des Vermieters von Wohnraum sanktioniert" würde, "über die Mietsache frei zu verfügen und sie nach vorheriger Vermietung als Wohn- raum einem anderen Nutzungszweck zuzuführen". (1) Sofern das Berufungsgericht sein Verständnis des Begriffs der "Vor- miete" in § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB mit den vorstehenden Erwägungen auf eine verfassungskonforme Gesetzesauslegung stützen will, geht dies schon deshalb fehl, weil eine solche Auslegung nach der Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts ihre Grenze dort findet, wo sie mit dem Wortlaut der Vorschrift und dem erkennbaren Willen des Gesetzgebers in Widerspruch treten würde (vgl. nur BVerfGE 138, 296 Rn. 132 mwN; ebenso BGH, Urteile vom 20. März 2017 - AnwZ (BrfG) 33/16, BGHZ 214, 235 Rn. 44; vom 2. Juli 2018 - AnwZ (BrfG) 49/17, NJW 2018, 3100 Rn. 72; jeweils mwN; vgl. auch Senatsurteil vom 28. Oktober 2015 - VIII ZR 158/11, BGHZ 207, 209 Rn. 43). So liegt der Fall hier. Nach seiner - wie oben im Einzelnen ausgeführt - klar zum Ausdruck ge- kommenen Regelungsabsicht wollte der Gesetzgeber ausschließlich an ein zeitlich unmittelbar vorangegangenes Wohnraummietverhältnis anknüpfen. 20 21 - 11 - (2) Die oben im Einzelnen dargestellte Auslegung des § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB verstößt auch weder gegen Art. 14 Abs. 1 GG noch gegen Art. 3 Abs. 1 GG. Art. 14 Abs. 1 GG gewährleistet keine Investitionssicherheit dahin, dass ein Vermieter ohne Weiteres darauf vertrauen darf, nach Beendigung eines Mietverhältnisses sogleich wieder eine gleich hohe Miete erzielen zu können (BVerfG, NJW 2019, 3054 Rn. 103). Zwar tragen Vermieterinnen und Vermieter für die von der Miethöhenregulierung betroffene Wohnungen hohe, häufig kre- ditfinanzierte Investitionskosten, die sich über Mieteinnahmen nur über einen langen Zeitraum rentieren können und insoweit auf Langfristigkeit angelegt sind (BVerfG, aaO Rn. 76). Auf dem sozialpolitisch umstrittenen Gebiet des Miet- rechts müssen sie aber mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen und können nicht auf den Fortbestand einer ihnen günstigen Rechtslage vertrauen (vgl. BVerfGE 71, 230, 252). Ein Vertrauen, mit der Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können, wird durch die Eigentumsgarantie nicht ge- schützt, weil ein solches Interesse seinerseits vom grundrechtlich geschützten Eigentum nicht umfasst ist (st. Rspr. des Bundesverfassungsgerichts; vgl. etwa BVerfG, NJW 2019, 3054 Rn. 76 mwN). Entscheidet sich der Gesetzgeber dennoch - wie hier mit der Regelung des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB -, Vermietern in bestimmtem Umfang Investiti- onssicherheit zu gewähren, verstößt es auch nicht gegen Art. 3 Abs. 1 GG, die vorgesehene Ausnahme auf den Fall zu beschränken, dass dem Vermieter eine Wohnraummiete erhalten bleibt, die er in dem unmittelbar letzten Mietverhältnis wirksam vereinbart hatte. Denn ein vergleichbares Vertrauen liegt bei einem Vermieter, der sich zuletzt für eine Vermietung zu Gewerbezwecken entschie- den hatte - wie ausgeführt - gerade nicht vor. Anders als das Berufungsgericht 22 23 24 - 12 - gemeint hat, besteht daher ein sachlicher Grund für die insoweit vorgenomme- ne Differenzierung. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts, soweit es mit der Revision angegriffen ist, in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), da dieser - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete bisher Feststellungen nicht getroffen hat. Dr. Milger Dr. Schneider Kosziol Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 11.05.2018 - 6 C 81/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 18.10.2018 - 67 S 174/18 - 25

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Akzeptiert der Vermieter eine mieterseitige Mietminderung wegen Baumaßnahmen und Kleinmängeln "in Abhängigkeit vom Baufortschritt bzw. der Mängelbeseitigung", so obliegt ihm die Darlegungs- und Beweispflicht hinsichtlich des Zeitpunkts der Beseitigung dieser Mängel.(Rn.24) 2. Eine nicht nach Wohn- und Gewerbefläche aufgeschlüsselte Betriebskostenabrechnung ist bei einer Mischeinheit formell unwirksam.(Rn.30) 3. Auch auf eine unwirksame Betriebskostenabrechnung geleistete Betriebskostenvorauszahlungen können seitens des Mieters bereits beim Vermieterwechsel zurückgefordert werden.(Rn.29) Verfahrensgang nachgehend LG Berlin, 22. Februar 2016, 65 T 207/15, Beschluss Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 622,60 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf 183,24 EUR seit dem 13.02.2014, auf 351,72 EUR seit dem 19.03.2014 und auf 87,64 EUR seit dem 27.08.2014. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Bezüglich der Vollstreckung in der Hauptsache aus dem Tenor zu Ziffer 1. wird der Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Bezüglich der Vollstreckung wegen der Kosten aus dem Tenor zu Ziffer 2. ist das Urteil nur gegen vorherige Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Randnummer 1 Der Kläger begehrt von der Beklagten nach teilweiser übereinstimmender Erledigungserklärung und teilweiser Klagerücknahme noch die Auszahlung von Guthaben aus Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2009, 2011 und 2012 in Höhe von insgesamt 622,60 EUR. Randnummer 2 Der Kläger ist Mieter, die Beklagte war Vermieterin der vom Kläger seit dem 01.01.2005 bewohnten Wohnung in der R. Straße, VH, 6. OG links, ... Berlin. Seit dem 02.05.2013 ist die X Immobilien GmbH & Co. KG Eigentümerin des Grundstücks. Randnummer 3 Mit Schreiben vom 22.12.2010 rechnete die Hausverwaltung der Beklagten über die Betriebs- und Heizkosten für das Jahr 2009 und die vom Kläger geleisteten Vorauszahlungen von insgesamt 1.545 € ab. Wegen der Einzelheiten der Abrechnung wird auf diese Betriebskostenabrechnung (K5, Bl. 14 d.A.) Bezug genommen. Randnummer 4 Der Kläger rügte vorgerichtlich mit Schreiben seines Bevollmächtigten vom 23.10. und 18.12.2012 und auch im hiesigen Verfahren die formelle Wirksamkeit der Abrechnung. Randnummer 5 Mit Schreiben vom 16.06.2011 und 23.06.2011 zeigte der Kläger bei der Hausverwaltung der Beklagten diverse Mängel an der Mietsache an und kündigte zugleich die Minderung der Miete in Abhängigkeit der jeweiligen Wohnwertbeeinträchtigung an, zuletzt mit Schreiben vom 23.06.2011 in Höhe von 30%. Mit Schreiben vom 27.06.2011 bestätigte die Hausverwaltung die angezeigten Mängel und akzeptierte die “angekündigte Mietminderung wegen Baumaßnahmen und Kleinmängeln” unter der Ankündigung, “in Abhängigkeit von Baufortschritt bzw. Abstellung der Mängel [...] die schrittweise Reduzierung der Minderung [zu] vereinbaren”. Mit Schreiben vom 23.10.2012 (K6, Bl. 15 d.A.) nahm der Kläger Stellung zu seinen Mietzahlungen ab Januar 2012 und zeigte den Fortbestand verschiedener Mängel an aufgrund derer er weiterhin eine Minderung in Höhe von 20% geltend machte. Im Oktober zahlte der Kläger 108,00 EUR (9 x 12,00 EUR) an die Beklagte zum Ausgleich der von ihm für die Monate Januar 2012 bis September 2012 zunächst bei der Mietzahlung nicht berücksichtigte Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen ab Januar 2012. Randnummer 6 Gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 vom 13.11.2013 erhob der Kläger mit Schreiben vom 31.12.2013 (K10, Bl. 35 d.A.) Einwendungen. Die Hausverwaltung bestätigte mit Schreiben vom 03.01.2014 (K12, Bl. 37 d.A.) ein Guthaben in Höhe von 351,72 EUR, kehrte dies jedoch nicht aus. Randnummer 7 Die Beklagte legte mit Schriftsatz vom 19.08.2014 unter Aufrechterhaltung ihrer Auffassung, dass bereits die ursprünglich erteilten Betriebskostenabrechnungen formal wirksam gewesen seien, neue Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2009, 2010 und 2011 vor (B3 bis B5). Randnummer 8 Der Kläger ist der Auffassung, dass ihm aus den mit Schriftsatz vom 19.08.2014 vorgelegten neuen Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2009, 2011 und aus der ursprünglichen Betriebskostenabrechnung für 2012 vom 13.11.2013 noch ein Guthaben von insgesamt 622,60 EUR (183,24 EUR aus 2009, 87,64 EUR für 2011 und 351,72 EUR für 2012) zustehe. Randnummer 9 Ursprünglich hatte der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an ihn 1.545,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen. Mit Klageerweiterung vom 3.3.2014 beantragte er, die Beklagte zu verurteilen, an ihn weitere 351,72 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen. Mit weiterer Klageerweiterung vom 12.8.2014 beantragte er, die Beklagte zu verurteilen, an ihn weitere 3.618,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu zahlen. Randnummer 10 Die Beklagte rechnete während des laufenden Rechtsstreits über die Betriebskosten für 2009, 2010 und 2011 erneut ab. Die Abrechnungen wurden dem Klägerbevollmächtigten mit dem Schriftsatz des Beklagtenvertreters vom 19.08.2014 übersandt. Randnummer 11 Daraufhin erklärte der Kläger den Rechtstreit mit Schriftsatz seines Bevollmächtigten vom 23.8.2014, eingegangen bei Gericht am 25.08.2014, in der Hauptsache in Höhe von 1.361,76 € für erledigt und nahm die Klage in Höhe von weiteren 3.530,36 € zurück, jeweils unter Protest gegen die Kostentragungspflicht. Randnummer 12 Der Kläger ist der Auffassung, dass die zunächst erteilte Betriebskostenabrechnungen für 2009 vom 22.12.2010, sowie auch die Betriebskostenabrechnungen für 2010 und 2011 formal unwirksam gewesen seien. Sämtliche Kosten seien nach Fläche umgelegt worden, ohne dass in der Abrechnung eine Aufschlüsselung nach Nutz-, Wohn- und Gewerbefläche erfolgt sei. Die Abrechnungen wiesen die im Objekt vorhandene Gewerbefläche nicht aus. Es sei nicht erkennbar, ob es sich bei den ausgewiesenen Einheiten/qm um die gesamte Nutzfläche oder nur um die Wohnfläche handele. Die Abrechnungen entsprächen nicht den Anforderungen des § 259 BGB an eine ordnungsgemäße Rechnungslegung, da sie nicht prüffähig seien. Die Beklagte müsse sich aufgrund der formal unwirksamen Abrechnungen so behandeln lassen, als hätte sie überhaupt nicht abgerechnet. Aufgrund des Eigentümerwechsels sei das Mietvertragsverhältnis mit der Beklagten seit dem 02.05.2013 beendet. Bei beendetem Mietverhältnis und fehlender Abrechnung könne der Mieter sogleich die vollständige Rückzahlung der Abschlagszahlungen verlangen und sei nicht verpflichtet, zunächst auf Abrechnung zu klagen. Die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2011 von 29,92 EUR sei ebenfalls nicht geschuldet, weil auch diese Abrechnung formal unwirksam sei. Der Rückzahlungsanspruch des Klägers sei nicht vor Klageerweiterung durch Aufrechnung erloschen, da eine solche nicht erklärt worden sei. Aus dem Mietkontenauszug (K 18, Bl. 83-84 d.A.) gehe hervor, dass die Beklagte die Mietminderung bis September 2012 akzeptiert hätte. Die Beklagte bestreitet, dass dem Kläger auch ab Januar 2012 noch ein Minderungsrecht zustand. Die Mängelanzeigen im Juni 2011 seien nicht geeignet, Minderungen im Jahr 2012 zu rechtfertigen. Der Beklagtenvertreter habe selbst mit Schreiben vom 23.10.2012 mitgeteilt, dass die Bautätigkeit im Oktober 2011 abgeschlossen gewesen seien. Der Kläger ist der Auffassung, dass die Betriebskostenabrechnungen für 2009, 2010 und 2011 formal unwirksam seien. Der Kläger meint, dass er aufgrund der Mietminderung in Höhe von 20% bis Dezember 2011 nur 672,40 EUR Miete und ab Januar 2012 nur Miete in Höhe von 840,50 EUR schuldete und ein aufrechenbarer Mietrückstand nicht bestehe. Randnummer 13 Nunmehr beantragt der Kläger noch, Randnummer 14 die Beklagte zu verurteilen, an ihn 622,60 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtsfähigkeit zu zahlen. Randnummer 15 Die Beklagte beantragt, Randnummer 16 die Klage abzuweisen. Randnummer 17 Die Beklagte hatte bezüglich des ursprünglich klageerweiternd geltend gemachten Anspruchs auf Zahlung von 351,72 EUR aus Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für 2012 behauptet, dass ein Mietrückstand in Höhe von 1.012,40 EUR bestanden habe, mit dem das Guthaben von 351,72 EUR vor Klageerweiterung verrechnet worden sei, so dass der ursprüngliche Zahlungsanspruch erloschen sei. Wegen der Einzelheiten der Zusammensetzung des behaupteten Mietrückstands wird auf die Aufstellung im Schriftsatz vom 25.04.2014 (Bl. 64 d.A.) Bezug genommen. Die Beklagte behauptete zuletzt, dass jedenfalls ein Mietrückstand des Klägers in Höhe von 171,90 EUR (279,90 EUR – 108,00 EUR) bestehen dürfte. Wegen der Einzelheiten wird auf den Schriftsatz der Beklagen vom 19.08.2014 (Bl. 116 d.A.) Bezug genommen. Sie hatte bezüglich der ursprünglich geltend gemachten Rückforderung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten für das Jahr 2009 durch den Kläger die Einrede der Verjährung erhoben. Vorsorglich erklärte der Beklagtenvertreter namens und in Vollmacht der Beklagten mit Schriftsatz vom 25.04.2014 nochmals die Aufrechnung. Mit Schriftsatz vom 22.07.2014 erklärte die Beklagte vorsorglich erneut die Aufrechnung mit den über die im Schriftsatz vom 25.04.2014 hinausgehenden Mietforderungen der Beklagten für den Zeitraum von Januar bis August 2012 gegen die Klageforderung. Bezüglich der Einzelheiten der Zusammensetzung des behaupteten Mietrückstands wird auf die Aufstellung im Schriftsatz vom 22.07.2014 (Bl. 93 d.A.) Bezug genommen. Die Beklagte ist der Auffassung, dass jedenfalls ab 01. September 2012 kein Minderungsrecht des Klägers mehr bestanden habe, da die Beklagte den Kläger im Schreiben der Hausverwaltung vom 17.09.2012 (K17, Bl. 82) ausdrücklich aufgefordert habe, ab September 2012 wieder die vollständige Miete zu zahlen. Randnummer 18 Die Beklagte hat sich im Termin zu mündlichen Verhandlung vom 25.11.2014 der Teilerledigungserklärung unter Protest gegen die Kostenlast angeschlossen und der teilweisen Klagerücknahme zugestimmt. Randnummer 19 Die Klage wurde der Beklagten am 12.02.2014, die Klageerweiterung vom 03.03.2014 dem Beklagtenvertreter am 18.03.2014 und die Klageerweiterung vom 12.08.2014 dem Beklagtenvertreter am 26.08.2014 zugestellt. Randnummer 20 Bezüglich des weiteren Sach- und Streitstands wird auf die wechselseitigen Schriftsätze samt Anlagen und den Akteninhalt Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 21 Die zulässige Klage ist, soweit noch über sie zu entscheiden war, nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für teilweise in Höhe von 1.361,76 EUR erledigt erklärt haben und der Kläger die Klage in Höhe weiterer 3.530,36 EUR zurückgenommen hat, bis auf einen Teil der Zinsforderung, begründet. Randnummer 22 Der Kläger hat einen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung von 622,60 EUR aus dem im Zeitraum der streitgegenständlichen Abrechnungen zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnis gem. § 535 BGB i.V.m. § 556 BGB und der während des Rechtsstreits neu erstellten Betriebskostenabrechnungen für 2009 und 2011 und der Betriebskostenabrechnung für 2012 vom 13.11.2013. Randnummer 23 Dieser Zahlungsanspruch von 622,60 EUR ergibt sich aus der Addition der Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2009 in Höhe von 183,24 EUR (B6, Bl.147 d.A.) aus der Betriebskostenabrechnung für 2011 in Höhe von 87,64 EUR (B5, Bl. 122 d.A.) und für 2012 in Höhe von 351,72 EUR (vgl. Schreiben vom 03.01.2014, K12, Bl. 37 d.A.). Randnummer 24 Der Anspruch ist auch nicht durch Aufrechnung der Beklagten gem. § 387 ff. BGB mit Mietrückständen des Klägers untergegangen. Unabhängig davon, dass die Beklagte keinen Beweis für de bestrittenen Vortrag angetreten hat, dass vor der ersten Klageerweiterung bereits eine Aufrechnung mit Mietrückständen erfolgt sei, kann die Beklagte insgesamt auch mit der während des Rechtsstreits erklärten Aufrechnung nicht durchdringen. Die Beklagte trifft vorliegend in Umkehr der grundsätzlichen Darlegungs- und Beweislast die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Kläger für die Monate, in denen Mietrückstände behauptet werden, nicht mehr zu einer Minderung berechtigt war. Grundsätzlich ist zwar der Mieter darlegungs- und beweisbelastet für das Vorliegen zur Minderung berechtigender Mängel. Vorliegend hatte die Hausverwaltung der Beklagten jedoch mit Schreiben vom 27.06.2011 die vom Kläger angekündigte Mietminderung “wegen Baumaßnahmen und Kleinmängeln” akzeptiert und ihrerseits mitgeteilt, dass die Reduzierung der Minderung “in Abhängigkeit von Baufortschritt bzw. Abstellung der Mängel” zu vereinbaren sein werde. Unabhängig davon, dass der Kläger selbst in einem Schreiben an die Hausverwaltung mitgeteilt hat, dass die Bauarbeiten bereits im Oktober 2011 beendet waren, verbleibt es dabei, dass die Beklagte nach hiesiger Auffassung hätte darlegen und beweisen müssen, dass sie auch die angezeigten Mängel abgestellt hat. Daraus, dass die Beklagte selbst darauf abstellt, dass eine Reduzierung der Minderung zu vereinbaren sein würde mit Blick auf Baufortschrift und Abstellung der Mängel, ergibt sich zum Einen, dass nicht einseitig von Beklagtenseite festgelegt werden konnte, ab wann ein Minderungsrecht nicht mehr bestand. Zum Anderen ergibt sich daraus die Umkehr der Beweislast, nämlich dass es der Beklagten oblag, die Beseitigung der Mängel vorzunehmen, vorzutragen und entsprechend nachzuweisen. Die Beklagte hat nicht dazu vorgetragen, dass sie etwas bzw. was sie zur Beseitigung der nicht mit der Baustelle in Verbindung stehenden Mängel unternommen hat. Insoweit sie vorträgt, dass die vom Kläger angeführten Mängel keine zur Minderung berechtigende Intensität hätten, trifft sie auch insoweit die - angesichts der ursprünglich mitgeteilten Akzeptanz der vom Kläger vorgenommenen Minderung umgekehrte - Darlegungs- und Beweislast der Unerheblichkeit der gerügten Mängel. Angesichts der hier angenommenen umgekehrten Darlegungs- und Beweislastverteilung ist das Gericht auch der Auffassung, dass es dem Kläger nicht oblag, die einmal gerügten Mängel wiederholt vorzutragen. Vielmehr hätte es der Beklagten oblegen, nachzuweisen, dass die Mängel vollständig beseitigt wurden. Vor diesem Hintergrund ist nach Darlegungs- und Beweislastregeln von einem fortbestehenden Minderungsrecht des Klägers auch im Jahr 2012 und auch für den Zeitraum ab September 2012 auszugehen. Randnummer 25 Der Vortrag der Beklagten ist auch nicht geeignet, Mietrückstände ab September 2012 zu begründen, mit denen sie aufrechnen könnte. Denn die ausdrückliche Aufforderung an den Kläger, ab September 2012 wieder die volle Miete zu zahlen, bringt zwar zum Ausdruck, dass sie einen Minderungsrecht spätestens ab diesem Zeitpunkt widersprochen hat. Die Aufforderung kann jedoch nicht Vortrag und Beweis dazu ersetzen, dass die für die ursprünglich akzeptierte Mietminderung angeführten Mängel tatsächlich beseitigt wurden. Somit hat die Beklagte keinen Mietrückstand dargelegt, mit dem eine Aufrechnung hätte erfolgen können. Die Aufrechnungserklärung geht ins Leere. Randnummer 26 Der Zinssausspruch zur Hauptforderung ergibt sich aus §§ 288, 291 BGB. Zinsen auf den Betrag von 351,72 EUR waren erst ab Rechtshängigkeit der Klageerweiterung vom 03.03.2014, also ab 19.03.2014, zu gewähren. Ein sich auf die Betriebskostenabrechnung 2012 beziehender Rückzahlungsanspruch war zu einem früheren Zeitpunkt nicht geltend gemacht. Zinsen auf den Betrag von 87,64 EUR waren erst ab Rechtshängigkeit der weiteren Klageerweiterung vom 12.08.2014, also ab 27.08.2014, zu gewähren. Ein sich auf die Betriebskostenabrechnung 2011 beziehender Rückzahlungsanspruch war zu einem früheren Zeitpunkt nicht geltend gemacht. Randnummer 27 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91, 91a, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO. Randnummer 28 Bezüglich des Hauptsacheantrages beruht die Kostentragungslast der Beklagten auf § 92 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Der Klage war nur bezüglich der Zinsforderung nicht vollumfänglich ab Rechtshängigkeit der Klage sondern z.T. erst ab Rechtshängigkeit der jeweiligen Klageerweiterungen, im Übrigen - bezüglich der Hauptforderung - jedoch vollumfänglich stattzugeben. Das geringfügige Unterliegen des Klägers bezüglich der Nebenforderungen veranlasst keine höheren Kosten, so dass die Kosten bezüglich des Ausspruchs zu Ziffer 1. des Tenors insgesamt gem. § 92 ZPO der Beklagten aufzuerlegen waren. Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in Höhe von 1.361,76 EUR für erledigt erklärt haben, waren gem. § 91a Abs. 1 ZPO ebenfalls der Beklagten die Kosten aufzuerlegen. Dies entspricht der Billigkeit unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands. Auch die auf den zurückgenommenen Teil der Klageforderung entfallenden Kosten waren gem. § 269 Abs. 3 S. 2 ZPO der Beklagten aufzuerlegen, weil kein Grund ersichtlich ist, diese dem Beklagten aufzuerlegen. Die vor Teilrücknahme mit Schriftsatz vom 12.08.2014 erklärte Klageerweiterung war entgegen der Auffassung der Beklagten auch zulässig. Sie war nicht gem. § 296a ZPO wegen Verspätung unzulässig. Denn nachdem beiden Parteien im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 29.07.2014 Stellungnahmemöglichkeit gewährt worden war und beiderseits neuer Vortrag erfolgte, war die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen, was eine Verspätung gem. § 296a ZPO ausschließt. Randnummer 29 Die ausgesprochene Kostentragungslast der Beklagten betreffend die Teilrücknahme und die Teilerledigung ergibt sich daraus, dass die ursprünglich erstellten Betriebskostenabrechnungen für 2009 und 2011 nach dem bisherigen Sach- und Streitstand formell unwirksam waren und der Kläger nach hiesigem Dafürhalten auch nicht verpflichtet war, vor Geltendmachung eines Zahlungsanspruches zunächst auf ordnungsgemäße Abrechnung zu klagen. Denn die Beklagte musste sich nach hiesiger Auffassung im Zeitpunkt vor neu vorgenommener Abrechnung im August 2014 so behandeln lassen, als ob sie über die Betriebskostenvorauszahlungen des Klägers überhaupt nicht abgerechnet gehabt hätte. Das Mietverhältnis des Klägers über die Wohnung in der R. Str., ... Berlin besteht zwar trotz des Eigentümerwechsels mit der Rechtsnachfolgerin der Beklagten gem. § 566 BGB fort. Das Mietverhältnis zwischen mit der Beklagten war jedoch aufgrund des Eigentümerwechsels seit dem 02.05.2013 beendet und die Abrechnungspflicht für die streitgegenständlichen Zeiträume hat die Beklagte als Vermieterin in jenen Zeiträumen. Das Gericht ist der Auffassung, dass der Mieter nicht nur in der Situation, dass das Mietverhältnis insgesamt beendet ist (hierzu: BGH, GE 2005, 543), sondern auch in der Situation, dass das Mietverhältnis mit demjenigen, der während des streitgegenständlichen Zeitraums Vermieter war aufgrund eines Eigentümerwechsels beendet ist, sofort auf Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen klagen kann und sich nicht auf die Klage auf Abrechnung verweisen lassen muss. Dies ist nach hiesigem Dafürhalten jedenfalls dann anzunehmen, wenn die Frist zur Abrechnung i.S.d. § 556 Abs. 3 BGB abgelaufen ist, was vorliegend im Zeitpunkt des Eigentümerwechsels im Mai 2013 für die Abrechnungszeiträume 2009 und 2011 der Fall war. Randnummer 30 Das erkennende Gericht hält die Betriebskostenabrechnungen 2009 und 2011 nach dem bisherigen Sach- und Streitstand für formell unwirksam. Die Abrechnungen entsprachen nicht den Anforderungen des § 259 BGB an eine ordnungsgemäße Rechnungslegung, da sie - auch unter Hinzuziehung der Erläuterungen - nicht hinreichend prüffähig ist. Weder aus der Betriebskostenabrechnung für 2009 vom 22.12.2010 noch aus der für 2011 vom 12.10.2012 selbst noch aus den ihr jeweils beigefügten Erläuterungen ist erkennbar, ob es sich bei den in den Abrechnungen ausgewiesenen Einheiten/qm um die gesamte Nutzfläche oder nur um die Wohnfläche handelt. Für die formelle Wirksamkeit einer Betriebkostenabrechnung ist nach hiesiger Auffassung erforderlich, dass jedenfalls erkennbar ist, ob in den der Berechnung zugrunde gelegten Einheiten/qm nur Wohnfläche oder auch Gewerbefläche berücksichtigt wurde. Dies gilt unabhängig davon, dass nach Rechtsprechung des BGH bei der Abrechnung der Betriebskosten für ein teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutztes Gebäude die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen gehört, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wir und deshalb eine Vorwegabzug geboten ist (BGH, Urteil vom 11.08.2010 - VIII ZR 45/10), Rn. 11), da es sich um eine vorgelagerte Frage handelt. Nach der Rechtsprechung des BGH obliegt dem Mieter bei einer Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem Flächenmaßstab die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter bestehen (BGH, aaO, Rn. 22). Kann der Mieter jedoch aus der Betriebskostenabrechnung nicht erkennen, ob Gewerbefläche überhaupt in der Abrechnung berücksichtigt wurde, kann er dieser ihm obliegenden Darlegungs- und Beweislast nicht nachkommen, weil es ihm bereits an der Möglichkeit einer Plausibilitätskontrolle aus der Betriebkostenabrechnung selbst bei Hinzuziehung der Erläuterungen, fehlt, da sich diese zur Frage der Wohn-/Gewerbefläche nicht verhalten. Erst durch die in formaler Hinsicht an die Betriebskostenabrechnung zu stellende Anforderung, dass erkennbar sein muss, auf welche Art von Flächen sich die ausgewiesenen Einheiten/qm beziehen, wird der Mieter in die Lage versetzt, seiner Darlegungs- und Beweislast im Weiteren nachzukommen. Die Einrede der Verjährung bezüglich der Rückforderung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten 2009 greift nicht durch, §§ 195, 199 BGB, 187 ZPO. Abrechnungsfrist der Beklagten war der 31.12.2010. Die Klage wurde am 31.12.2013 eingereicht und alsbald i.S.d. § 167 ZPO am 12.02.2014 nach Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses am29.01.2014 zugestellt, nachdem der Kläger zulässigerweise die am 15.01.2014 abgesandte Kostenanforderung abgewartet hatte. Randnummer 31 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus bezüglich des Hauptsachetenors aus § 708 Nr. 11 und bezüglich der Vollstreckung wegen der Kosten aus 709 S. 1 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001220223 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2020:060520UVIIIZR120.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 120/19 Verkündet am: 6. Mai 2020 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 14. April 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Liebert und den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 4. April 2019 im Kostenpunkt sowie insoweit aufgehoben, als hierdurch das Versäumnisurteil vom 28. Februar 2019 im Hinblick auf die Zurückweisung der Berufung gegen die Abweisung der Klageanträge Ziffer 1 und 2 sowie im Kostenpunkt aufrechterhalten wird. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Registrierung gemäß § 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Bereich der Inkassodienstleistungen verfügt, macht aus abgetretenem Recht des Wohnraummieters gegenüber der beklagten Vermieterin wegen eines be- haupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB) Aus- 1 - 3 - kunftsansprüche sowie Ansprüche auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete für den Monat Januar 2018 geltend. Zwischen der Beklagten und dem Mieter besteht seit dem 31. Dezember 2016 ein Mietverhältnis über eine 45,40 m2 große Wohnung in Berlin. Die ver- traglich vereinbarte Nettokaltmiete beträgt 640,00 € (= 14,10 €/m2). Die Klägerin bietet über die von ihr betriebene Internetseite "www.w. .de" unter anderem die softwarebasierte Möglichkeit an, nach Eingabe entsprechender Wohnungsdaten mittels eines "Mietpreisrech- ners" online - zunächst unentgeltlich - die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel für eine den Angaben entsprechende Wohnung zu ermitteln. Nach Durchführung der Berechnung besteht für den Anwender weiter die Möglichkeit, die Klägerin gemäß ihrer hier zugrunde liegenden Allgemeinen Geschäftsbe- dingungen durch Klicken des Buttons "Auftrag verbindlich erteilen" in Gestalt eines "entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrages" mit der außergerichtlichen Durchsetzung von Forderungen sowie etwaiger Feststellungsbegehren gegen seinen Vermieter "im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse" - insbesondere der Auskunftsansprüche, des Anspruchs auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, des Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, des Anspruchs auf (Teil-) Rückzahlung beziehungsweise (Teil-)Freigabe der Mietkaution sowie gegebe- nenfalls weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung der Miete - zu beauftragen. In diesem Zusammenhang tritt der Mieter sämtliche vorstehend genann- ten Ansprüche gegen seinen Vermieter samt Nebenforderungen - den An- spruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die vier nach der Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB fälligen Monatsmieten - "zum Zweck der Durchsetzung" treuhänderisch und unwiderruflich an die Klägerin ab. Die Kläge- 2 3 4 - 4 - rin versucht sodann, die vorbezeichneten Ansprüche außergerichtlich durchzu- setzen. Führt dies nicht zum Erfolg, kann sie "bei entsprechenden Erfolgsaus- sichten" einen Vertragsanwalt mit der anwaltlichen und gegebenenfalls auch gerichtlichen Durchsetzung der Ansprüche beauftragen, wobei sie die Kosten hierfür übernimmt. Als Vergütung ("Provision") erhält die Klägerin nach ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Falle des Erfolges ihrer außergerichtlichen Bemü- hungen einen Anteil an der erreichten Mietrückzahlung in Höhe eines Drittels "der ersparten Jahresmiete", mithin die "Ersparnis für 4 Monate". Zudem erhält sie für das Abfassen eines Mahnschreibens an den Vermieter eine Vergütung in der Höhe, wie sie einem Rechtsanwalt nach den Vorschriften des Rechtsan- waltsvergütungsgesetzes (RVG) zustehen würde. Zahlungsansprüche hieraus macht sie jedoch nicht gegen den Mieter, sondern - aufgrund einer Abtretung eines möglichen Freistellungsanspruchs des Mieters gegen den Vermieter - gegen letzteren geltend. Bleiben die Bemühungen der Klägerin erfolglos, ent- stehen für den Mieter - auch in den Fällen der Beauftragung eines Rechtsan- walts und der gerichtlichen Geltendmachung der Forderungen - keine Kosten. Gerichtliche und außergerichtliche Vergleiche schließt die Klägerin nach ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen grundsätzlich nur mit Zustimmung des Mieters. Ohne Rücksprache mit diesem kann die Klägerin jedoch Ver- gleichsangebote, bei denen der Vermieter weniger als 70 % der begehrten Mietherabsetzung anbietet, ablehnen. Im Falle eines Vergleichs werden die anwaltlichen und die gegebenenfalls angefallenen gerichtlichen Kosten von dem vereinbarten Vergleichsbetrag abgezogen, falls diese nicht vom Vermieter übernommen wurden. Der Mieter beauftragte die Klägerin - unter Einbeziehung ihrer vorste- hend genannten Allgemeinen Geschäftsbedingungen - mit der Durchsetzung 5 6 7 - 5 - etwaiger Ansprüche gegen die Beklagte wegen Verstoßes gegen die Miethö- henbegrenzung (§ 556d BGB) und trat dazu diese Ansprüche gegen die Be- klagte an die Klägerin ab. Mit Schreiben vom 20. Oktober 2017 rügte die Kläge- rin gegenüber der Beklagten - unter Berufung auf die vorgenannte Beauftra- gung und Abtretung - gemäß § 556g Abs. 2 BGB [aF] einen Verstoß gegen die Vorschriften der Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Wohnung, da die Nettokaltmiete zu Beginn des Mietverhältnisses die zulässige Höchstmiete gemäß § 556d BGB von 433,48 € (= 9,55 €/m2, was der ortüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 % entspreche), um 181,52 € monat- lich, mithin um 41,88 %, überschritten habe, wobei die Klägerin damals von ei- ner Nettokaltmiete von 615 € ausging. Die Klägerin verlangte mit diesem Schreiben unter Fristsetzung zum ei- nen Auskunft über die Höhe der durch den Vormieter gezahlten Miete sowie über vorangegangene Mieterhöhungen und durchgeführte Modernisierungs- maßnahmen, zum anderen begehrte sie die Rückerstattung der künftig über den vorgenannten zulässigen Höchstbetrag hinaus zu viel gezahlten Miete, die Herausgabe der anteiligen Mietkaution sowie die Abgabe einer Erklärung der Beklagten, dass die künftig fällig werdende Miete auf den Höchstbetrag herab- gesetzt werde. Nach Ablauf der von ihr gesetzten Frist wiederholte die Klägerin mit Schreiben vom 6. November 2017 ihre vorstehend genannten Begehren und verlangte mit erneuter Fristsetzung unter anderem die Rückerstattung von jeweils 181,52 € zu viel gezahlter Miete für den dem Rügeschreiben vom 20. Oktober 2017 nachfolgenden Monat und die künftigen Monate. Mit der vorliegenden Klage begehrt die Klägerin neben vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 731,55 € die bereits erwähnte Aus- kunftserteilung sowie für den Monat Januar 2018 die Rückzahlung von 206,52 € 8 9 - 6 - mit der - von den vorgenannten Schreiben abweichenden - Begründung, die derzeitige Nettokaltmiete betrage 640 €. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Be- rufung der Klägerin hat das Landgericht mit Versäumnisurteil vom 28. Februar 2019 zurückgewiesen und dieses mit Urteil vom 4. April 2019 aufrechterhalten. Am selben Tag hat das Berufungsgericht ein gegen den Vorsitzenden der Beru- fungskammer und ein weiteres Kammermitglied gerichtetes, auf den 3. April 2019 datiertes Ablehnungsgesuch unter Mitwirkung der beiden Richter als un- zulässig verworfen und hiergegen die Rechtsbeschwerde nicht zugelassen. Das Berufungsgericht hat die Revision hinsichtlich des Auskunftsantrags (Klagean- trag Ziffer 1) sowie des Antrags auf Rückzahlung überzahlter Miete (Klagean- trag Ziffer 2) zugelassen. Insoweit verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren wei- ter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Das gegen die Klägerin ergangene Versäumnisurteil sei aufrechtzuerhal- ten gewesen, weil ihre Berufung gegen das amtsgerichtliche Urteil unabhängig von der - nach Auffassung des Berufungsgerichts fehlenden - Verfassungsmä- ßigkeit der §§ 556d ff. BGB unbegründet sei. 10 11 12 13 - 7 - Das Berufungsgericht sei dabei befugt gewesen, trotz des von der Kläge- rin gestellten Ablehnungsgesuchs abweichend von § 45 Abs. 1 ZPO unter Mit- wirkung der abgelehnten Mitglieder in seiner geschäftsplanmäßigen Besetzung in der Sache zu befinden, da das Gesuch offensichtlich unzulässig sei. Bei of- fensichtlicher Unzulässigkeit eines Ablehnungsgesuchs seien die abgelehnten Richter nicht nur an der Entscheidung über das Gesuch zu beteiligen, sondern hätten auch in der Sache zu entscheiden; es bedürfe dann auch keiner dienstli- chen Stellungnahme. Diese Voraussetzungen seien vorliegend erfüllt, weil das Ablehnungsgesuch der Klägerin aus den in Bezug genommenen Gründen des Verwerfungsbeschlusses des Berufungsgerichts vom 4. April 2019 offensicht- lich darauf gerichtet gewesen sei, den Prozess zu verschleppen. In der Sache habe die Berufung keinen Erfolg, weil der Klägerin die gel- tend gemachten Zahlungsansprüche nicht zustünden. Es fehle bereits an der Aktivlegitimation der Klägerin. Dabei könne dahinstehen, ob der von der Kläge- rin angeführten Abtretung bereits die Beschränkung des § 399 Alt. 1 BGB ent- gegenstehe, weil mit der behaupteten Unwirksamkeit der Mietabrede der Kern des Mietverhältnisses betroffen sei und ein Gläubigerwechsel insoweit aus Ver- trauensschutzgründen geeignet sein könne, besonders schutzwürdige Interes- sen des Vermieters an der Beibehaltung des Mieters als Gläubigerperson zu beeinträchtigen. Die streitgegenständliche Abtretung sei zumindest nach § 134 BGB in Verbindung mit § 2 Abs. 1, §§ 3, 5, 10 RDG nichtig. Das Berufungsgericht halte insoweit an seiner ständigen Rechtsprechung, die die Berufungsangriffe voll- ständig erschöpfe, ohne Einschränkungen fest (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, NJW 2018, 2901; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, DWW 2019, 56). 14 15 16 - 8 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Soweit die Revision allerdings geltend macht, das Urteil des Berufungsgerichts unterliege unabhängig von seinen Ausführungen zur fehlenden Aktivlegitimation der Klä- gerin bereits deswegen der Aufhebung, weil es unter Mitwirkung zweier von der Klägerin wegen der Besorgnis der Befangenheit abgelehnter Richter ergangen ist, bleibt sie ohne Erfolg. Jedoch kann mit der vom Berufungsgericht gegebe- nen Begründung das Bestehen der von der Klägerin verfolgten Ansprüche auf Auskunft sowie auf Herausgabe der für den Monat Januar 2018 zu viel gezahl- ten Miete in Höhe eines Betrages von 206,52 € nicht verneint werden. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht die Aktivlegitimation der Klägerin verneint. Es hat hierbei unter Bezugnahme auf seine Entscheidungen vom 26. Juli 2018 (67 S 157/18, NJW 2018, 2901) und vom 24. Januar 2019 (67 S 277/18, DWW 2019, 56) rechtsfehlerhaft angenommen, die von der Klägerin über die von ihr betriebene Internetseite "www.w. .de" angebotenen und im Streitfall für den Mieter erbrachten außergerichtlichen Rechtsdienstleis- tungen und damit auch die Abtretung der streitgegenständlichen Forderungen an die Klägerin seien wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (§ 3 RDG) nach § 134 BGB nichtig, weil diese Rechtsdienstleistungen in ihrer Ge- samtheit nicht von ihrer Registrierung als Inkassodienstleisterin gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG erfasst seien. Entgegen der Auffassung des Beru- fungsgerichts sind die Voraussetzungen einer Nichtigkeit nach § 134 BGB in Verbindung mit § 3 RDG nicht gegeben. Denn die von der Klägerin, die als In- kassodienstleisterin bei der zuständigen Behörde registriert ist, für den Mieter erbrachten Tätigkeiten sind durch die nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG erteilte Befugnis zur Erbringung von Rechtsdienstleistungen im Bereich der Inkassodienstleistungen (noch) gedeckt (grundlegend hierzu Se- 17 18 - 9 - natsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, NJW 2020, 208 Rn. 97 ff., zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). 1. Entgegen der Auffassung der Revision unterliegt das Berufungsurteil allerdings nicht bereits deswegen der Aufhebung, weil das gegen den Vorsit- zenden der Berufungskammer und ein weiteres Kammermitglied gerichtete Ab- lehnungsgesuch unter Mitwirkung der abgelehnten Richter als unzulässig ver- worfen worden und nachfolgend auch das Berufungsurteil unter Beteiligung dieser Richter ergangen ist. a) Wie die Revisionserwiderung mit Recht geltend macht, schließt § 557 Abs. 2 ZPO eine Inzidentprüfung einer unanfechtbaren Entscheidung über das Ablehnungsgesuch durch das Revisionsgericht im Rahmen des Rechtsmittels gegen eine von erfolglos abgelehnten Richtern getroffene Entscheidung in der Hauptsache aus (st. Rspr.; vgl. BGH, Beschlüsse vom 8. November 2004 - II ZB 24/03, NJW-RR 2005, 294 unter II 2 a; vom 18. Oktober 2006 - XII ZB 244/04, NJW-RR 2007, 411 Rn. 9; vom 30. November 2006 - III ZR 93/06, NJW-RR 2007, 775 Rn. 4; vgl. auch Beschluss vom 11. Juli 1985 - X ZB 18/84, BGHZ 95, 302, 306 [zu § 548 ZPO aF]; ebenso BSG, NZS, 2008, 331, 332; BAG, Beschluss vom 23. September 2008 - 6 AZN 84/08, juris Rn. 5; BVerfG, NJW 2009, 833 Rn. 15 mwN; aA, aber von der vorgenannten Entscheidung überholt: BVerfG, NJW-RR 2007, 409). Der im Streitfall unter Beteiligung der beiden abgelehnten Richter ergangene Beschluss, mit dem das Ablehnungsge- such der Klägerin als unzulässig verworfen worden ist, ist unanfechtbar, weil hiergegen kein Rechtsmittel statthaft ist. Gemäß § 46 Abs. 2, § 567 Abs. 1 ZPO ist die sofortige Beschwerde nur gegen erstinstanzliche Entscheidungen der Amts- und Landgerichte eröffnet. Eine Rechtsbeschwerde nach § 574 Abs. 1 ZPO kommt ebenfalls nicht in Betracht, weil eine solche weder vom Gesetz 19 20 - 10 - vorgesehen noch vom Berufungsgericht in dem Verwerfungsbeschluss zuge- lassen worden ist. Hieraus folgt, dass weder die Verwerfung des Ablehnungsgesuchs als unzulässig noch die daraus folgende Mitwirkung der abgelehnten Richter an der Hauptsacheentscheidung (vgl. hierzu BVerfG, NVwZ 2006, 924; NJW 2007, 3771, 3772; BGH, Beschlüsse vom 15. August 2013 - I ZA 2/13, juris Rn. 3; vom 20. März 2018 - I ZB 104/17, juris Rn. 4) als Verfahrensfehler nach § 545 Abs. 1 ZPO gerügt werden können. b) Ob von der in § 557 Abs. 2 ZPO angeordneten Bindungswirkung an unanfechtbare Entscheidungen über ein Ablehnungsgesuch aus verfassungs- rechtlichen Gründen dann eine Ausnahme zu machen ist, wenn die Behandlung eines Ablehnungsantrags so fehlerhaft ist, dass durch die Mitwirkung des abge- lehnten Richters das grundrechtsgleiche Recht auf den gesetzlichen Richter aus Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG verletzt ist (so etwa BSG, Beschlüsse vom 13. August 2009 - B 8 SO 13/09 B, juris Rn. 8; vom 22. Juni 2015 - B 9 SB 72/14 B, juris Rn. 12; ähnlich BVerwG, NVwZ 2008, 1025 Rn. 6; BVerfG, Be- schluss vom 19. September 2018 - 8 B 2/18, juris Rn. 14; offengelassen von BVerfG, Beschluss vom 21. November 2018 - 1 BvR 436/17, juris Rn. 13), be- darf vorliegend keiner Klärung. Denn ein Verstoß gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG läge nur dann vor, wenn die Auslegung oder Handhabung einer Verfah- rensnorm im Einzelfall willkürlich oder offensichtlich unhaltbar wäre oder wenn die richterliche Entscheidung Bedeutung und Tragweite der Verfassungsgaran- tie des Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG grundlegend verkannt hätte (vgl. etwa BVerfGE 82, 286, 299; BVerfG, Beschlüsse vom 14. November 2007, NJW-RR 2008, 512, 513; vom 6. Mai 2010 - 1 BvR 96/10, juris Rn. 10 ff.; vom 21. November 2018 - 1 BvR 436/17, aaO Rn. 19 mwN; vgl. ferner BSG, Be- schlüsse vom 13. August 2009 - B 8 SO 13/09 B, aaO; vom 22. Juni 2015 21 22 - 11 - - B 9 SB 72/14 B, aaO; BVerwG, NVwZ 2008, 1025 aaO; BVerwG, Beschluss vom 19. September 2018 - 8 B 2/18, aaO). Gemessen an diesen Maßstäben ist eine Verletzung des grundrechts- gleichen Rechts auf den gesetzlichen Richter aus Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG nicht gegeben. Es ist im Hinblick auf das Prozessverhalten der Klägerin weder willkürlich noch sonst unhaltbar, dass das Berufungsgericht ihr Ablehnungsge- such wegen Prozessverschleppung als unzulässig verworfen hat. Auch ist nicht zu erkennen, dass das Berufungsgericht die Tragweite und die Bedeutung der Verfassungsgarantie des Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG grundlegend verkannt hat. aa) Das Berufungsgericht hat die Verwerfung des Ablehnungsgesuchs als unzulässig damit begründet, dass die Klägerin Ablehnungsgesuche rein prozesstaktisch einsetze, um eine für sie möglicherweise nachteilige Entschei- dung in der Hauptsache so lange wie möglich hinauszuzögern oder zu verhin- dern. Sie habe mit dem unmittelbar vor dem Einspruchstermin erhobenen Ge- such ihr mittlerweile insgesamt siebtes Ablehnungsgesuch gegen die Kammer gestellt. Es erschöpfe sich im Wesentlichen in einer Wiederholung vorangegan- gener Ablehnungsgesuche und sei nunmehr im Kern auf die Entscheidungs- gründe der Parallelsache 67 S 277/18 (DWW 2019, 56) gestützt. Diese seien wiederum im Wesentlichen inhaltsgleich mit den Entscheidungsgründen in der früheren Parallelsache 67 S 157/18 (NJW 2018, 2901), die bereits Gegenstand von zwei Ablehnungsgesuchen der Klägerin gewesen sei, welche jeweils mit ausführlicher Begründung durch die Berufungskammer und durch eine weitere Kammer des Landgerichts zurückgewiesen worden seien. Der Inhalt der in dem Verfahren 67 S 277/18 getroffenen Entscheidung und die übrigen zum Gegenstand des jetzigen Gesuchs erhobenen Gründe hät- ten der Klägerin zu keinem vorangegangenen Zeitpunkt Veranlassung gege- ben, die Befangenheit der abgelehnten Richter zu besorgen. Die Klägerin habe 23 24 25 - 12 - den Rechtsstreit vielmehr ohne Erhebung entsprechender Befangenheitsanträ- ge weiter betrieben, um in sämtlichen parallel geführten und terminierten Beru- fungsverfahren ohne vorherige Unterrichtung der gegnerischen Anwälte säumig zu bleiben und die (nach dem Ausscheiden eines Richters) von der ursprüngli- chen Besetzung noch verbliebenen zwei Richter der Kammer sodann - wiede- rum in sämtlichen Verfahren und ohne vorherige Information ihrer Prozessgeg- ner - erstmals einen Tag vor dem Einspruchstermin abzulehnen. bb) Der Revision gelingt es nicht, ausgehend von diesen Erwägungen einen Verstoß gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG darzulegen. (1) Zwar entscheidet grundsätzlich über ein Ablehnungsgesuch das Ge- richt, dem der abgelehnte Richter angehört, ohne dessen Mitwirkung (§ 45 Abs. 1 ZPO). Aus Gründen der Vereinfachung und Beschleunigung des Verfah- rens ist der abgelehnte Richter in klaren Fällen eines unzulässigen oder rechtsmissbräuchlich angebrachten Ablehnungsgesuchs aber zur Vermeidung eines aufwendigen und zeitraubenden Ablehnungsverfahrens an der weiteren Mitwirkung nicht gehindert. Denn bei einem eindeutig unzulässigen oder rechtsmissbräuchlichen Ablehnungsgesuch setzt dessen Prüfung eine Beurtei- lung des eigenen Verhaltens des abgelehnten Richters nicht voraus und stellt mithin auch keine Entscheidung in eigener Sache dar (Senatsbeschlüsse vom 25. April 2017 - VIII ZA 1/17 und VIII ZA 2/17, juris Rn. 11; vom 19. November 2019 - VIII ZA 11/19, juris Rn. 2; BVerfG, Beschluss vom 15. Juni 2015 - 1 BvR 1288/14, juris Rn. 16 mwN). Allerdings sind an das Vorliegen dieser Vorausset- zungen strenge Anforderungen zu stellen; wenn ein - auch nur geringfügiges - Eingehen auf den Verfahrensgegenstand erforderlich ist, scheidet eine Verwer- fung des Ablehnungsgesuchs als unzulässig aus, eine gleichwohl erfolgende Entscheidung ist dann willkürlich (vgl. etwa BVerfG, Beschluss vom 15. Juni 2015 - 1 BvR 1288/14, aaO Rn. 17). 26 27 - 13 - (2) So verhält es sich hier jedoch nicht. Das Berufungsgericht hat sich nicht inhaltlich mit den im Ablehnungsgesuch erhobenen Vorwürfen befasst, die Berufungskammer habe in dem Verfahren 67 S 277/18 einen nicht vorgetrage- nen Sachverhalt unterstellt und ehrverletzende Aussagen in Bezug auf die Klä- gerin getroffen. Vielmehr hat es allein darauf abgestellt, dass die Klägerin im vorliegenden Verfahren und in weiteren Parallelsachen unangekündigt ein Ver- säumnisurteil gegen sich ergehen lassen und erst einen Tag vor dem Ein- spruchstermin ein auf den Inhalt der Entscheidungsgründe in dem Verfahren 67 S 277/18 gestütztes Ablehnungsgesuch gestellt hat. Dieses Vorgehen als Prozessverschleppung zu werten, um vor Ergehen einer damals in einem Paral- lelverfahren noch ausstehenden Entscheidung des erkennenden Senats zur Frage der Aktivlegitimation der Klägerin (Urteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO) den Erlass eines für die Klägerin nachteiligen Urteils des Berufungsgerichts zu verhindern, ist nicht als willkürlich oder unhaltbar anzuse- hen. Dies gilt insbesondere im Hinblick darauf, dass die von der Klägerin für die Besorgnis der Befangenheit der beiden Richter angeführten Gründe im Wesent- lichen schon der früheren Entscheidung des Berufungsgerichts vom 26. Juli 2018 (67 S 157/18, NJW 2018, 2901) anhafteten, die die spätere Entscheidung vom 24. Januar 2019 (67 S 277/18, DWW 2019, 56) nachgezeichnet hat. Die Revision bleibt eine sachlich einleuchtende Begründung dafür schuldig, warum das Ablehnungsgesuch in Anbetracht dieser Umstände nicht zu einem wesent- lich früheren Zeitpunkt angebracht worden ist. Sie stellt insoweit lediglich Mut- maßungen an, die nicht geeignet sind, eine Prozessverschleppungsabsicht zu widerlegen. (3) Auch kann nicht angenommen werden, dass das Berufungsgericht die Verfassungsgarantie des Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG in ihrer Bedeutung und Tragweite grundlegend verkannt hat. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass eine Verwerfung des Ablehnungsgesuchs durch die abge- 28 29 - 14 - lehnten Richter selbst eine enge Ausnahme von der Vorschrift des § 45 Abs. 1 ZPO darstellt. Es hat weiter darauf abgestellt, dass die Gründe, auf die die Klä- gerin die Besorgnis der Befangenheit gestützt hat, bereits Gegenstand zweier früherer Ablehnungsgesuche in Parallelverfahren waren und eines dieser Ge- suche von einer anderen Kammer des Landgerichts, also unter Einhaltung des Verfahrens nach § 45 Abs. 1 ZPO, abschlägig beschieden worden ist. Damit ist der Grundgedanke des Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG gewahrt (vgl. auch BGH, Be- schluss vom 8. November 2004 - II ZB 24/03, aaO). 2. Jedoch hat das Berufungsgericht zu Unrecht die Aktivlegitimation der Klägerin verneint. Es hat rechtsfehlerhaft angenommen, die von der Klägerin über die von ihr betriebene Internetseite www.w. .de angebotenen und im Streitfall für den Mieter erbrachten außergerichtlichen Rechtsdienstleis- tungen seien mit § 2 Abs. 1, §§ 3, 5, 10 RDG nicht in Einklang zu bringen und daher wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (§ 3 RDG) nach § 134 BGB nichtig, wovon auch die Abtretung der streitgegenständlichen Ansprüche auf Auskunft (§ 556g Abs. 3 BGB) und auf Herausgabe zu viel gezahlter Miete für den Monat Januar 2018 (§ 556g Abs. 1 Satz 3 BGB) an die Klägerin erfasst werde. Hierbei hat es verkannt, dass die von der Klägerin entfalteten Tätigkei- ten durch die ihr nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG erteilte Befugnis zur Erbringung von Rechtsdienstleistungen (noch) gedeckt sind und daher nicht gegen das gesetzliche Verbot des § 3 RDG verstoßen, so dass eine Nichtigkeit der erfolgten Abtretung möglicher Ansprüche des Mieters an die Klägerin nach § 134 BGB zu verneinen ist. Der Senat nimmt diesbezüglich auf die eingehenden Ausführungen im Senatsurteil vom 27. November 2019 (VIII ZR 285/18, aaO Rn. 97 ff., 143 ff.) Bezug und beschränkt sich nachfolgend auf die zur Widerlegung der Ansicht des Berufungsgerichts erforderlichen Aus- führungen. 30 - 15 - a) Das Berufungsgericht sieht den Schwerpunkt der Tätigkeit der Kläge- rin - auch im Hinblick auf den Einsatz eines Mietpreisrechners (vgl. sein Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, DWW 2019, 56, 58) - eindeutig in der Rechtsberatung, die "bereits im Einzelnen, erst recht aber in ihrer Gesamtheit über die zulässigen Tätigkeiten eines registrierten Inkassodienstleisters weit hinausgeh[e]" (vgl. seine in Bezug genommenen Entscheidungen: Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, aaO Rn. 8, und Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO). Eine Rechtsberatung sei dem Inkassodienstleister zwar nicht grundsätzlich verwehrt, sie müsse aber "beim Forderungseinzug" vorge- nommen werden. Diese einschränkenden Voraussetzungen lägen aber nicht vor, weil die Klägerin zum Zeitpunkt ihrer Beauftragung über den Bestand und den Umfang der später einzuziehenden Forderungen vollständig im Unklaren gewesen sei und deren Entstehen - zumindest teilweise - von dem Ausspruch einer gemäß § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB erforderlichen Rüge abhänge (Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, aaO Rn. 8 ff.; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO S. 59). Hinzu komme, dass bei Verwirklichung der Ausnahmetat- bestände der §§ 556e, 556f BGB die Überschreitung der Miethöhegrenze des § 556d Abs. 1 BGB gerechtfertigt sei. In diesen Fällen bestehe überhaupt keine Forderung des Mieters, über die die Klägerin beraten könne. Sie könne daher nur von der Geltendmachung jeglicher Ansprüche abraten, ohne Forderungen einzuziehen (Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, aaO; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO) und werde zudem "in gleicher Weise wie ein Rechtsanwalt" tätig (Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO S. 58). Das Bundesverfassungsgericht habe bei dem - inzwischen vom Rechts- dienstleistungsgesetz abgelösten - Rechtsberatungsgesetz (RBerG) außerdem eine Rechtsberatung durch einen zugelassenen Inkassodienstleister allein dann 31 32 33 - 16 - "beim Forderungseinzug" für zulässig erachtet, wenn neben der persönlichen Zuverlässigkeit bei dem Erlaubnisinhaber auch Eignung und genügende Sach- kunde vorhanden seien (LG Berlin, Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, aaO Rn. 10; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO S. 59). Angesichts der Komplexität und der Bedeutung des Wohnraummietrechts sei es bereits grundsätzlich ausgeschlossen, dass die für eine Registrierung als Inkasso- dienstleister erforderlichen Grundkenntnisse des materiellen und formellen Rechts ausreichten, um dem Sinn und Zweck des Rechtsdienstleistungsgeset- zes, den Rechtsuchenden, den Rechtsverkehr und die Rechtsordnung vor un- qualifizierten Rechtsdienstleistungen zu schützen, zur Geltung zu verhelfen (Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, aaO Rn. 10 ff.; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO S. 59 f.). b) Mit diesen im angefochtenen Urteil in Bezug genommenen Erwägun- gen hat das Berufungsgericht nicht nur die Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts zu dem Umfang und der Reichweite der nach dem Rechtsbera- tungsgesetz erlaubten Tätigkeiten eines Inkassodienstleisters verkannt, son- dern eine hieran anknüpfende zentrale Zielsetzung des Rechtsdienstleistungs- gesetzes vollständig ausgeblendet. Das Rechtsdienstleistungsgesetz soll zwar dazu dienen, die Rechtsuchenden, den Rechtsverkehr und die Rechtsordnung vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen zu schützen (§ 1 Abs. 2 RDG). Gleichzeitig war der Gesetzgeber - unter Heranziehung der noch zum Rechts- beratungsgesetz ergangenen liberalisierenden Entscheidungen des Bundesver- fassungsgerichts - aber bestrebt, eine grundlegende, an den Gesichtspunkten der Deregulierung und Liberalisierung ausgerichtete Neugestaltung des Rechts der außergerichtlichen Rechtsdienstleistungen zu gewährleisten und dieses für künftige Entwicklungen sowohl im gesellschaftlichen Bereich als auch auf dem Gebiet der Dienstleistungsberufe zu öffnen (grundlegend hierzu Senatsurteil 34 - 17 - vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 99, 114 ff., 132 ff. sowie BT- Drucks. 16/3655, S. 26 bis 42). Schließlich findet auch die Annahme des Berufungsgerichts, die Registrierung als Inkassodienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG er- laube nicht die Vornahme von Inkassodienstleistungen auf dem komplexen Rechtsgebiet des Wohnraummietrechts, weil die von einem Inkassodienstleister nachzuweisende Sachkunde hierfür nicht ausreiche, im Gesetz (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 11 Abs. 1, § 12 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3, 5 RDG, § 4 Abs. 1 der Ver- ordnung zum Rechtsdienstleistungsgesetz [Rechtsdienstleistungsverordnung - RDV]) keine Stütze (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 221 ff.). aa) Nach der noch zum Rechtsberatungsgesetz ergangenen Rechtspre- chung des Bundesverfassungsgerichts erschöpft sich die Tätigkeit von Inkas- sounternehmern gerade nicht nur in einer schlichten Mahn- und Beitreibungstä- tigkeit, also einer kaufmännischen Hilfstätigkeit. Vielmehr übernehmen sie die Verantwortung für die wirkungsvolle Durchsetzung fremder Rechte oder Ver- mögensinteressen. Typisierend kann deshalb unterstellt werden, dass beim Forderungseinzug in allen seinen Formen auch Rechtsberatung zu leisten ist. Nur aus diesem Grund lässt sich einerseits das Verbot mit Erlaubnisvorbehalt rechtfertigen; andererseits umfasst sozusagen spiegelbildlich die Erlaubnis zur Rechtsbesorgung an Inkassounternehmer zugleich auch die Erlaubnis zur Rechtsberatung (BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191; Senatsurteil vom 27. Novem- ber 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 120). Setzt das Inkassounternehmen die von ihm verlangte, überprüfte und für genügend befundene Sachkunde bei der Einziehung fremder oder zu Einziehungszwecken abgetretener Forderungen ein, ist nicht erkennbar, dass damit eine Gefahr für den Rechtsuchenden oder 35 36 - 18 - den Rechtsverkehr verbunden sein könnte (BVerfG, aaO; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 121). Der genannten Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts lagen - was das Berufungsgericht verkannt hat - Fallgestaltungen zugrunde, in denen eine rechtliche Prüfung und Beratung nicht erst bei oder nach Abschluss der das Inkasso betreffenden Vereinbarungen, sondern bereits in deren - mithin von der seitens des Bundesverfassungsgerichts gewählten Formulierung, wonach "beim Forderungseinzug" auch Rechtsberatung geleistet werden dürfe, ersicht- lich umfassten - Vorfeld erfolgt waren (BVerfG, NJW 2002, 1190; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 154; Tolksdorf, ZIP 2019, 1401, 1405). bb) Später hat das Bundesverfassungsgericht seine Rechtsprechung da- hin ergänzt, dass zu der einem mit einer Inkassoerlaubnis tätigen Inkasso- dienstleister gestatteten Rechtsberatung gegenüber seinem Kunden auch die Äußerung von Rechtsansichten gegenüber dem Schuldner nach Erhebung von Einwendungen gehört. Diese rechtliche Qualifizierung des Geschäftsgegen- standes, für die der Inkassounternehmer seinem Mandanten gegenüber Ver- antwortung trägt, bleibt Teil seiner erlaubten Rechtsbesorgung und wird nicht etwa zum Rechtsrat gegenüber dem Schuldner (BVerfG, NJW-RR 2004, 1570, 1571; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 129). Ohne Befugnis des Inkassounternehmens zur Rechtserläuterung auch im Au- ßenverhältnis gegenüber einem Einwendungen erhebenden Schuldner wäre der außergerichtliche Konflikt zwischen Gläubiger und Schuldner nur mit rechtsanwaltlicher Unterstützung zu beseitigen, obwohl die außergerichtliche Forderungseinziehung nach der Wertung des Gesetzgebers nicht den Rechts- anwälten vorbehalten ist (BVerfG, aaO; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 130). 37 38 - 19 - Auch die Funktionsfähigkeit der Rechtspflege wird nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts durch eine solche Tätigkeit eines Inkassounter- nehmens nicht beeinträchtigt. Außergerichtliche Rechtsbesorgung kann auch noch während eines Mahnverfahrens erfolgen. Das gilt jedenfalls solange, wie das Inkassounternehmen keine prozessualen Erklärungen gegenüber dem Ge- richt abgibt und auch sonst keine Interaktion zwischen ihm und dem Gericht stattfindet. Aus Gründen des Schutzes der Rechtspflege sollen lediglich die Ge- richte vor Anträgen und sonstigen Schriftsätzen von Inkassounternehmen be- wahrt werden (BVerfG, aaO S. 1571 f.; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 131). cc) Das Bundesverfassungsgericht hat mit diesen Entscheidungen deut- lich gemacht, dass mit der Rechtsberatung im Sinne des Art. 1 § 1 Abs. 1 Satz 1 RBerG grundsätzlich die umfassende und vollwertige Beratung der Rechtsuchenden, wenn auch nur in einem bestimmten - in Art. 1 § 1 Abs. 1 Satz 2 RBerG genannten - Sachbereich (wie etwa die außergerichtliche Einzie- hung von Forderungen durch Inkassounternehmen gemäß Art. 1 § 1 Satz 2 Nr. 5 RBerG), gemeint ist (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 145). Hieran anknüpfend hat es sich der Gesetzgeber bei dem Erlass des Gesetzes zur Neuregelung des Rechtsberatungsrechts vom 12. De- zember 2007 (BGBl. I S. 2840) und des in diesem Rahmen neu geschaffenen, am 1. Juli 2008 in Kraft getretenen Gesetzes über außergerichtliche Rechts- dienstleistungen (Rechtsdienstleistungsgesetz - RDG) zum erklärten Ziel ge- macht, die sich aus den liberalisierenden Entscheidungen des Bundesverfas- sungsgerichts ergebenden verfassungsrechtlichen Grundsätze bei der Neuge- staltung dieser Gesetzesmaterie umzusetzen und fortzuentwickeln. Er hat die von ihm inhaltlich befürwortete Rechtsprechung des Bundes- verfassungsgerichts als einen der maßgeblichen Gründe für das von ihm ver- 39 40 41 - 20 - folgte Ziel einer grundlegenden und - in Abkehr von dem aus dem Jahr 1935 stammenden Rechtsberatungsgesetz - an den Gesichtspunkten der Deregulie- rung und Liberalisierung ausgerichteten Neugestaltung des Rechts der außer- gerichtlichen Rechtsdienstleistungen angeführt (BT-Drucks. 16/3655, S. 26 - 42; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 132 ff., 145). Dabei hat er den Vorschriften der § 2 Abs. 2 Satz 1, § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG als "verfassungsrechtliche Vorgabe" ausdrücklich die Überlegung zugrun- de gelegt, das Bundesverfassungsgericht habe durch seine Beschlüsse vom 20. Februar 2002 (NJW 2002, 1190) und vom 14. August 2004 (NJW-RR 2004, 1570) klargestellt, dass die Erlaubnis zum geschäftsmäßigen Forderungseinzug nach dem Rechtsberatungsgesetz stets eine umfassende rechtliche Forde- rungsprüfung gestatte und eine schlichte Mahn- und Beitreibungstätigkeit ohne eine solche "substanzielle Rechtsberatung" nur als kaufmännische Hilfstätigkeit und damit bereits nicht als erlaubnispflichtige Besorgung fremder Rechtsange- legenheiten einzuordnen sei (BT-Drucks. 16/3655, S. 27; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 144). Zudem ist den Gesetzes- materialien zu entnehmen, dass sich der Gesetzgeber an der weiteren "verfas- sungsrechtlichen Vorgabe" ausgerichtet hat, Inkassounternehmen, deren Sach- kunde und Erlaubnis auf die außergerichtliche Einziehung von Forderungen beschränkt ist und die für die gerichtliche Durchsetzung der Forderungen einen Rechtsanwalt hinzuziehen müssen, bleibe auch nach Einleitung des gerichtli- chen Verfahrens die weitere - rechtliche - Korrespondenz mit dem Schuldner mit dem Ziel einer außergerichtlichen Streitbeilegung erlaubt (BT-Drucks. 16/3655, S. 26 f.; BVerfG, NJW-RR 2004, 1570; Senatsurteil vom 27. Novem- ber 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 135). Weiter war dem Gesetzgeber daran gelegen, dass das Rechtsdienstleis- tungsgesetz die Entwicklung neuer Berufsbilder erlaubt und damit, insbesonde- re mit Blick auf die zu erwartenden weiteren Entwicklungen des Rechtsbera- 42 - 21 - tungsmarktes, zukunftsfest ausgestaltet ist (BT-Drucks. 16/3655, S. 30, 40, 42, 52; BT-Plenarprotokoll 16/118, S. 12256, 12257 f.; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 133). dd) In Anbetracht der in den Gesetzesmaterialien niedergelegten Zielset- zungen, die vom Bundesverfassungsgericht zum Rechtsberatungsgesetz auf- gestellten liberalisierenden Maßstäbe für Inkassodienstleister bei der Schaffung des Rechtsdienstleistungsgesetzes umzusetzen und auch für mögliche neue Berufsbilder fruchtbar zu machen, ist der Begriff der Rechtsdienstleistung in Gestalt der Inkassodienstleistung (Forderungseinziehung) gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG, die ein im Rechtsdienstleistungsregister eingetragener Inkasso- dienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG erbringen darf, nicht in einem zu engen Sinne zu verstehen. Vielmehr ist - innerhalb des mit diesem Gesetz verfolgten Schutzzwecks, die Rechtsuchenden, den Rechtsverkehr und die Rechtsordnung vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen zu schützen (§ 1 Abs. 1 Satz 2 RDG) - eine eher großzügige Betrachtung geboten (grundlegend Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 141). Insbe- sondere ist es einem registrierten Inkassodienstleister nicht verwehrt, im Rah- men des außergerichtlichen Forderungseinzugs in substanzieller Weise - auch begleitend zu einem Gerichtsverfahren - Rechtsberatung vorzunehmen (vgl. BT-Drucks. 16/3655, S. 27; BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191; NJW-RR 2004, 1570, 1571; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 144 f.). Aus dem vom Berufungsgericht und der Revisionserwiderung angeführ- ten und noch zum Rechtsberatungsgesetz ergangenen Beschluss des Bundes- gerichtshofs vom 9. Juni 2008 (AnwSt(R) 5/05, juris Rn. 9), der für die Abgren- zung zwischen Anwalts- und reiner Inkassotätigkeit darauf abstellt, "ob die dem Rechtsanwalt eigentümliche Aufgabe, rechtlichen Beistand zu leisten, so in den 43 44 - 22 - Hintergrund getreten ist, dass es gerechtfertigt ist, die beworbene Aufgabe als reine Inkassotätigkeit zu werten", ergibt sich nichts anderes. Denn der Bundes- gerichtshof hat damit nicht zum Ausdruck bringen wollen, dass eine umfassen- de Rechtsberatung nur Anwälten gestattet ist, sondern hat im Gegenteil unter Bezugnahme auf die bereits angeführte Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts ausgeführt, ein Inkassounternehmen dürfe nur außergerichtlich tätig werden, so dass ein Forderungsauftrag, der auch das gerichtliche Mahn- und Vollstreckungsverfahren umfasse, in den einem Rechtsanwalt vorbehalte- nen Aufgabenbereich falle (Beschluss vom 9. Juni 2008 - AnwSt(R) 5/05, aaO Rn. 10). Letztlich ging es in dieser Entscheidung nicht darum, einem Inkassoun- ternehmen die Wahrnehmung aller Aufgaben zu verwehren, die (auch) einem Rechtsanwalt übertragen werden können, sondern allein darum zu beurteilen, ob die von einem Rechtsanwalt (gegen Erfolgshonorar) angebotene Inkassotä- tigkeit sich in einer solchen erschöpfte oder eine auch darüber hinaus gehende anwaltliche Tätigkeit erfasste. ee) Dem damit gebotenen eher großzügigen Verständnis der Inkasso- dienstleistung trägt das Berufungsgericht nicht Rechnung. (1) Anders als das Berufungsgericht - und ihm folgend die Revisionser- widerung - meinen, ist ein registrierter Inkassodienstleister (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr.1 RDG) - wie bereits ausgeführt - nicht daran gehindert, im Rahmen eines außergerichtlichen Forderungseinzugs eine umfassende rechtliche Prüfung und Beratung durchzuführen (BT-Drucks. 16/3655, S. 26 f.). Er wird hierbei nicht in "unzulässiger Weise wie ein Rechtsanwalt tätig", solange er sich - wie hier in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin vorgesehen - auf die au- ßergerichtliche Durchsetzung der Forderung beschränkt und die Interaktion mit den Gerichten Rechtsanwälten überlässt. 45 46 - 23 - (2) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und der Revisions- erwiderung ist es einem Inkassodienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG auch nicht verwehrt, Rechtsberatungen anzubieten, wenn noch unklar ist, ob die einzuziehenden Forderungen bestehen oder nicht. (a) Der vom Gesetzgeber des Rechtsdienstleistungsgesetzes zur Be- stimmung der Reichweite und des Umfangs der einem registrierten Inkasso- dienstleister erlaubten rechtlichen Tätigkeiten (BT-Drucks. 16/3655, S. 27; Se- natsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 144) unter ande- rem herangezogenen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 20. Februar 2002 (NJW 2002, 1190) lagen Fallgestaltungen zugrunde, in denen das Bestehen von Ansprüchen bei Aufnahme der Tätigkeit durch das Inkasso- unternehmen noch nicht geklärt war. Das Bundesverfassungsgericht hat der Einschätzung der dortigen Berufungsgerichte, einem Inkassounternehmen sei es verboten, die Gläubiger darüber zu beraten, ob und unter welchen rechtli- chen Gesichtspunkten und in welcher Höhe sie überhaupt Forderungen hätten, ausdrücklich eine Absage erteilt und hat es zudem für zulässig erachtet, dass ein Inkassounternehmen den Gläubiger im Vorfeld eines Auftrags erstmals auf das Bestehen eines möglichen Anspruchs hinweist. Dabei hat es hervorgeho- ben, dass sich der Regelungsgehalt einer Rechtsberatung im Sinne des Art. 1 Abs. 1 Satz 1 RBerG grundsätzlich auch auf die umfassende und vollwertige Beratung der Rechtsuchenden, wenn auch nur in einem bestimmten Sachbe- reich, erstreckt (BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191 mwN). (b) Dies blendet das Berufungsgericht vollständig aus, wenn es meint, eine umfassende Rechtsberatung dürfe nach der Rechtsprechung des Bundes- verfassungsgerichts nur "beim Forderungseinzug" vorgenommen werden, hieran fehle es aber, weil die Klägerin zum Zeitpunkt ihrer Beauftragung über den Bestand und Umfang der später einzuziehenden Forderungen vollständig 47 48 49 - 24 - im Unklaren sei, deren Entstehen zudem von dem Ausspruch einer gemäß § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB aF erforderlichen Rüge abhänge und schließlich im Falle der Ausnahmetatbestände der §§ 556e, 556f BGB eine Rückforderung des Mieters wegen überhöhter Miete ausgeschlossen sei. In diesen Fällen be- stehe überhaupt keine Forderung des Mieters, über die die Klägerin beraten könne. Sie könne daher nur von der Geltendmachung jeglicher Ansprüche ab- raten, ohne Forderungen einzuziehen (Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, aaO; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO). Hierbei verkennt das Berufungsgericht, dass sich aus der vom Gesetz- geber des Rechtsdienstleistungsgesetzes herangezogenen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zum Rechtsberatungsgesetz eine zeitliche Be- schränkung der zulässigen Rechtsberatung nicht ergibt; mit dem Begriff "beim Forderungseinzug" soll vielmehr zum Ausdruck gebracht werden, dass die Rechtsberatung in einem sachlichen Zusammenhang mit dem Forderungsein- zug stehen muss. Weiter übersieht es, dass nach dem vom Bundesverfas- sungsgericht aufgestellten und vom Gesetzgeber des Rechtsdienstleistungsge- setzes übernommenen Verständnis einer erlaubten Inkassotätigkeit nicht nur ein Einzug unangefochtener oder rechtlich in jeder Hinsicht zuverlässig ein- schätzbarer Forderungen erlaubt ist. Vielmehr ist davon auch die Befugnis des Inkassounternehmens umfasst, seine Kunden bereits im Vorfeld eines Forde- rungseinzugs darüber zu beraten, ob, unter welchen Voraussetzungen und in welcher Höhe eine Forderung besteht, und gegebenenfalls mögliche Erfolgs- aussichten zu prognostizieren (BVerfG, NJW 2002, 1190 f.). Schließlich verkennt das Berufungsgericht, dass es der Klägerin als re- gistrierter Inkassodienstleisterin auch nicht verwehrt ist, eine Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB aF zu erheben. Dabei kann dahinstehen, ob eine solche Rüge - wie das Berufungsgericht annimmt - Tatbestandsmerkmal des Rückforderungsan- 50 51 - 25 - spruchs nach § 556 Abs. 1 Satz 3 BGB ist (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 158), denn selbst in diesem Falle wäre die Klä- gerin als Inkassodienstleisterin nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG zur Erhe- bung der Rüge befugt (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 159 ff.). Nach der - auch für die Bestimmung des Regelungsgehalts der § 2 Abs. 2 Satz 1, § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG maßgebenden - Recht- sprechung des Bundesverfassungsgerichts gehört zu der einem Inkassodienst- leister erlaubten Rechtsberatung "naturgemäß auch das Geltendmachen von Ansprüchen mit den rechtlichen Argumenten, die dem Gläubiger zu Gebote stehen" (BVerfG, NJW-RR 2004, 1570, 1571; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 161). Der Klägerin ist es dementsprechend auch nicht versagt, gegenüber der beklagten Vermieterin die abgetretenen gesetzlichen Auskunftsansprüche des Mieters (§ 556g Abs. 3 BGB) geltend zu machen (Senatsurteil vom 27. Novem- ber 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 164 ff.). (3) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts, der sich die Revisi- onserwiderung anschließt, ist einem registrierten Inkassodienstleister - ausge- hend von dem vom Bundesverfassungsgericht geprägten und vom Gesetzge- ber des Rechtsdienstleistungsgesetzes übernommenen eher weiten Verständ- nis einer zulässigen Inkassotätigkeit - auch der gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG als Rechtsdienstleistung zu wertende Einsatz eines "Mietpreisrechners" im Vor- feld des Abschlusses einer Inkassovereinbarung nicht untersagt (grundlegend Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 147 ff.). Der Mietpreisrechner stellt weder in inhaltlicher noch in zeitlicher Hinsicht - im Hinblick auf seine bereits im Vorfeld einer (möglichen) Inkassovereinbarung und Forderungsabtretung erfolgte Bereitstellung - eine Überschreitung der In- kassobefugnis der Klägerin dar. Er bietet dem Mieter lediglich die (softwareba- 52 53 54 - 26 - sierte) Möglichkeit, mittels der Eingabe bestimmter Wohnungsdaten - rein rech- nerisch und unverbindlich - die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspie- gel für eine den Angaben entsprechende Wohnung zu ermitteln. (a) Mit dieser Möglichkeit eröffnet die Klägerin im Rahmen einer der ei- gentlichen Inkassotätigkeit vorgeschalteten Maßnahme dem Mieter lediglich eine erste - überschlägige und vorläufige - Einschätzung, ob ein Verstoß gegen die Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe, insbesondere eine Über- schreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 10 % (§ 556d Abs. 1 BGB), in seinem Fall überhaupt in Betracht kommen kann. Weiter erlaubt sie ihm die Entscheidung, ob deshalb gegebenenfalls eine Beauftragung der Kläge- rin als registrierte Inkassodienstleisterin - oder auch die Beauftragung eines Rechtsanwalts - zum Zwecke der Geltendmachung und außergerichtlichen Durchsetzung möglicher Ansprüche erwägenswert erscheint. Die notwendigen Informationen für eine solche Einschätzung könnte sich der Mieter zudem - anders als bei Rechtsfragen - ohne Zuhilfenahme elektronischer Unterstüt- zung auf "analogem" Wege, wie etwa durch Einsichtnahme in den Mietspiegel, selbst verschaffen (Senatsurteil von 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 152). (b) Angesichts der von dem Gesetzgeber in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts vorgenommenen Wertung, wonach die Erlaubnis zum geschäftsmäßigen außergerichtlichen Forderungs- einzug stets eine umfassende rechtliche Forderungsprüfung gestattet (vgl. BT- Drucks. 16/3655, S. 27), ist nicht zu erkennen, dass die Klägerin mit der Bereit- stellung des softwarebasierten Mietpreisrechners diese Befugnis überschritten haben könnte. Entsprechendes gilt auch bezüglich des Umstands, dass der von der Klägerin eingesetzte Mietpreisrechner bereits vor dem Abschluss einer In- kassovereinbarung und vor einer möglichen Forderungsabtretung zum Einsatz 55 56 - 27 - kommt. Denn wie bereits erwähnt, gaben gerade Fallgestaltungen, in denen eine rechtliche Prüfung und Beratung nicht erst bei oder nach Abschluss der das Inkasso betreffenden Vereinbarungen, sondern bereits in deren Vorfeld erfolgt waren, Anlass für den liberalisierenden, vom Gesetzgeber des Rechts- dienstleistungsgesetzes herangezogenen (BT-Drucks. 16/3655, S. 26 f.) Be- schluss des Bundesverfassungsgerichts vom 20. Februar 2002 (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 154 mwN). ff) Eine Unzulässigkeit der Inkassodienstleistung der Klägerin nach § 3 RDG ergibt sich - anders als das Berufungsgericht und ihm folgend die Revisi- onserwiderung meinen - schließlich auch nicht daraus, dass sie mit den hier zur Durchsetzung von möglichen Ansprüchen im Zusammenhang mit der soge- nannten Mietpreisbremse (§§ 556d, 556g BGB) entfalteten Tätigkeiten ihre In- kassobefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG deshalb überschritten hätte, weil die von ihr mit der Registrierung als Inkassodienstleisterin nachgewiesene Sachkunde (§ 11 Abs. 1, § 12 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3, 5 RDG in Verbindung mit § 2 Abs. 1, § 4 Abs. 1 RDV) hierfür angesichts der Komplexität und der Bedeu- tung des Wohnraumietrechts nicht ausreichte (vgl. Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 214 ff.). (1) Es trifft zwar zu, dass das Rechtsgebiet des Wohnraummietrechts, in dem die Klägerin ihre hier zu beurteilende Tätigkeit für den Mieter erbracht hat, sowohl in tatsächlicher als auch in rechtlicher Hinsicht ein erhebliches Maß an Komplexität aufweist und von dem Bestreben des Gesetzgebers geprägt ist, die - auch grundrechtlich geschützten (Art. 14 Abs. 1 GG) - Interessen von Mietern und Vermietern - auch vor dem Hintergrund, dass es sich bei dem Mietverhält- nis um ein Dauerschuldverhältnis handelt und die Wohnung regelmäßig den Lebensmittelpunkt des Mieters darstellt - in einen angemessenen Ausgleich zu bringen. Auch kann die hier in Rede stehende Inkassotätigkeit der Klägerin 57 58 - 28 - - jedenfalls mittelbar - durchaus Einfluss auf das Verhältnis der Mietvertragspar- teien und damit letztlich gegebenenfalls auch auf den weiteren Verlauf und den Fortbestand des Mietverhältnisses haben. Eine solche Inkassodienstleistung und insbesondere die damit verbundene rechtliche Beratung haben daher den vorstehend genannten Besonderheiten des Wohnraummietrechts in verantwor- tungsvoller Weise Rechnung zu tragen (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 222). (2) Den Vorschriften der § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 11 Abs. 1, § 12 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3, 5 RDG, § 2 Abs. 1, § 4 Abs. 1 RDV und den hierauf bezo- genen Materialien (BT-Drucks. 16/3655, S. 63 ff.; BR-Drucks. 316/08, S. 10 f., 13 f.) ist jedoch nicht zu entnehmen, dass der Gesetzgeber oder der Verord- nungsgeber deshalb davon ausgegangen wären, ein registrierter Inkassodienst- leister dürfe nicht auf dem Gebiet des Wohnraummietrechts tätig werden. Viel- mehr hat der Gesetzgeber in § 11 Abs. 1 RDG die aus seiner Sicht für die In- kassotätigkeit bedeutsamen Rechtsgebiete, darunter auch das Bürgerliche Recht, aufgeführt; dabei hat er Einschränkungen in dem - hier maßgeblichen - Bereich des Bürgerlichen Rechts - etwa in Bezug auf das Wohnraummietrecht - nicht vorgenommen (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 223). Maßstab für die in § 11 Abs. 1 RDG erfolgte Auswahl der Rechtsgebiete waren für den Gesetzgeber die schon bislang - unter der Geltung des Rechts- beratungsgesetzes - in den Sachkundeprüfungen von Inkassounternehmern verlangten Leistungen, die auch nach der Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts (BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191) Voraussetzung für die Tätigkeit im Bereich des Forderungsinkassos sind (BT-Drucks. 16/3655, S. 66). Hierzu gehörte auch damals im Rahmen des Bürgerlichen Rechts - ohne Einschrän- kung - das Recht der Schuldverhältnisse (vgl. BVerfG, aaO), mithin einschließ- 59 60 - 29 - lich des Wohnraummietrechts (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 224). c) Entgegen der von der Revisionserwiderung vertretenen Auffassung lässt sich eine Überschreitung der Inkassobefugnis der Klägerin (und damit eine Nichtigkeit der Abtretung nach § 134 BGB, § 3 RDG) auch nicht aus dem in § 4 RDG enthaltenen Verbot der Erbringung von Rechtsdienstleistungen, bei denen die Gefahr einer Interessenkollision mit anderen Leistungen des Rechtsdienst- leisters besteht, ableiten. Die Revisionserwiderung sieht einen von § 4 RDG erfassten Interessen- konflikt darin, dass die Klägerin im Rahmen ihrer Tätigkeit als "andere Leis- tungspflicht" eine Prozessfinanzierung anbiete und damit die Gefahr begründe, bei der Erbringung der Inkassodienstleistung zu Lasten des Rechtsuchenden andere Interessen zu verfolgen. Die zwischen der Klägerin und dem Mieter ver- einbarte Kostenfreihaltung des Mieters im Falle der Erfolglosigkeit ihrer Bemü- hungen unterfällt jedoch aus mehreren Gründen nicht der Verbotsnorm des § 4 RDG. aa) Bei der von der Revisionserwiderung angeführten Zusage der Kläge- rin, im Falle der Erfolglosigkeit ihrer Bemühungen die Mieter von sämtlichen Kosten freizuhalten, handelt es sich weder um eine bereits zum Zeitpunkt der Erbringung der Rechtsdienstleistung bestehende Pflicht noch um eine "andere" Leistungspflicht im Sinne des § 4 RDG, sondern vielmehr um einen Bestandteil der von der Klägerin für den Mieter zu erbringenden Inkassodienstleistung (Se- natsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 196, 199 ff.). (1) Eine Unvereinbarkeit der Rechtsdienstleistung mit einer anderen Leistungspflicht im Sinne des § 4 RDG setzt nach der Gesetzesbegründung des Rechtsdienstleistungsgesetzes voraus, dass die Rechtsdienstleistung einen 61 62 63 64 - 30 - unmittelbaren gestaltenden Einfluss auf eine andere, bereits bestehende (Haupt-)Leistungspflicht des Dienstleistenden haben kann (BT-Drucks. 16/3655, S. 39, 51; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 200 mwN). An einer solchen zum Zeitpunkt der Inkassodienstleistung bereits beste- henden Leistungspflicht der Klägerin fehlt es hier jedenfalls in Bezug auf eine Freihaltung des Mieters von den Kosten einer möglichen Beauftragung eines Rechtsanwalts und einer anschließenden Durchführung eines Klageverfahrens. Denn wie aus den Ziffern 1.5, 6.1, 6.2 der - hier in die Inkassovereinbarung ein- bezogenen - Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin hervorgeht, ist sie - wie sich insbesondere aus der Formulierung "können wir" ergibt - zwar berechtigt, nicht aber verpflichtet, im Falle einer Erfolglosigkeit ihrer eigenen Durchsetzungsbemühungen einen Rechtsanwalt mit der weiteren Bearbeitung und gegebenenfalls der Durchführung eines Klageverfahrens zu beauftragen. Die Zusage einer Kostenfreihaltung in Ziffer 6.4 der Allgemeinen Geschäftsbe- dingungen der Klägerin ist mithin insoweit - anders als hinsichtlich der mit den eigenen Durchsetzungsbemühungen der Klägerin verbundenen Kosten (siehe hierzu Ziffer 3.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen) - für die Klägerin zum maßgeblichen Zeitpunkt der Erbringung ihrer Inkassodienstleistung (noch) nicht verpflichtend (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 201). (2) Davon abgesehen handelt es sich bei der Kostenfreihaltung insge- samt nicht um eine "andere" Leistungspflicht im Sinne des § 4 RDG, mithin nicht um eine eigenständige, von der Pflicht zur Forderungseinziehung ab- trennbare Pflicht. Sie ist vielmehr Bestandteil der Inkassodienstleistung der Klä- gerin (vgl. hierzu Tolksdorf, ZIP 2019, 1401, 1408 f.). Sie steht mit der von der Klägerin betriebenen Forderungseinziehung in einem so engen Zusammen- hang, dass sie - auch aus der Sicht des Kunden (vgl. hierzu Tolksdorf, aaO S. 1409), dessen Schutz als Rechtsuchender die Vorschrift des § 4 RDG unter 65 - 31 - anderem dienen soll (vgl. BT-Drucks. 16/3655, S. 39) - nicht als eine andere Leistungspflicht im Sinne des § 4 RDG angesehen werden kann (vgl. Senatsur- teil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 202). bb) Auch besteht die von der Revisionserwiderung befürchtete Gefahr einer Interessenkollision dahin, dass die Klägerin angesichts ihrer im Falle einer Erfolglosigkeit der Inkassodienstleistung bestehenden Kostentragungspflicht geneigt sein könne, etwa zur Vermeidung einer Klageabweisung einen für den Mieter ungünstigen Vergleich abzuschließen, statt die Chancen einer - unter Umständen kostspieligen - weiteren Prozessführung mit gegebenenfalls um- fangreicher Beweiserhebung und/oder der Notwendigkeit der Einlegung von Rechtsmitteln zu nutzen, nicht ernsthaft. (1) Ein Vergleichsabschluss setzt grundsätzlich (es sei denn, es ist vorab ein Kompetenzrahmen eingeräumt worden) nicht nur die Zustimmung der Klä- gerin, sondern auch des Mieters voraus (Ziffer 7.1 der Allgemeinen Geschäfts- bedingungen der Klägerin). Dem Mieter bleibt es damit, wenn er die Chancen einer erfolgreichen Durchsetzung seiner Ansprüche höher als die vom Vermie- ter angebotene Vergleichssumme einschätzt, unbenommen, ein Vergleichsan- gebot abzulehnen und in der Erwartung eines für ihn günstigen und nach Ziffer 1.5 und 6.4 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin kostenfreien Ausgangs des Verfahrens dessen Fortführung bis zu einer gerichtlichen Ent- scheidung zu verlangen (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 207). (2) Soweit die Revisionserwiderung darauf verweist, dass die Klägerin nach Ziffer 7.1 ihrer Geschäftsbedingungen berechtigt sei, einen Vergleichsab- schluss ohne Rücksprache mit dem Mieter abzulehnen, wenn der Vermieter weniger als 70 % der begehrten Herabsetzung der Miete anbietet, ist dieser Umstand gerade nicht geeignet, die von der Revisionserwiderung angeführte 66 67 68 - 32 - Gefahr zu begründen, dass sich die Klägerin zur Vermeidung eines kostenin- tensiven Verfahrens auf einen für den Mieter ungünstigen Vergleich einlässt. Vielmehr wird hierdurch gerade der umgekehrte Fall geregelt, nämlich, dass die Klägerin einen für den Mieter ungünstigen Vergleich von sich aus ablehnen kann. Der prinzipielle Gleichlauf des (Erfolgs-)Interesses der Klägerin und des Mieters bleibt damit auch in Bezug auf die Möglichkeit eines Vergleichsab- schlusses gewahrt (vgl. Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 206). (3) Der von der Revisionserwiderung weiter in den Blick genommene Gesichtspunkt, dass der Mieter nach Ziffer 7.2 der Allgemeinen Geschäftsbe- dingungen zum Abschluss eines unwiderruflichen Vergleichs, zum Widerruf ei- nes mit Zustimmung der Klägerin geschlossenen Vergleichs, zum Verzicht auf Ansprüche oder Teile hiervon, zu einer Klagerücknahme oder einer sonstigen Verfügung über die Ansprüche oder Teile davon nur mit Zustimmung der Kläge- rin berechtigt sein soll, ist ebenfalls nicht geeignet, eine Interessenkollision be- züglich der Durchsetzung der Ansprüche des Mieters zu begründen. Denn die- se Bestimmung bezieht sich nach ihrem eindeutigen Wortlaut allein auf einen sogenannten Vollmachtprozess, der nach Ziffer 1.3 der Allgemeinen Ge- schäftsbedingungen nur vorliegen soll, wenn die Klägerin nicht aufgrund einer treuhänderischen Abtretung ("Abtretungsprozess") gegen den Vermieter vor- geht, sondern die Ansprüche des Mieters wegen der Unwirksamkeit der Abtre- tung im Rahmen einer Bevollmächtigung und Ermächtigung, also im Wege ei- ner gewillkürten Prozessstandschaft unter Einschaltung eines Vertragsanwalts, einklagt. Da die Klägerin vorliegend aber aufgrund einer Abtretung klagt und die Regelung in Ziffer 7.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen somit nicht ein- greift, ergibt sich hieraus keine Nichtigkeit der Abtretung der Ansprüche der Klägerin gemäß § 134 BGB, §§ 3, 4 RDG wegen einer sich daraus vermeintlich ergebenden Interessenkollision. 69 - 33 - d) Entgegen der von der Revisionserwiderung - auch mit Blick auf den allgemeinen Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG - vertretenen Auffassung lässt sich eine Überschreitung der Inkassobefugnis der Klägerin (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG) und damit ein - zur Nichtigkeit der Forderungsabtretung nach § 134 BGB führender - Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz (§ 3 RDG) auch nicht unter dem Gesichtspunkt möglicher Wertungswidersprüche daraus ableiten, dass die Klägerin eine Vereinbarung mit dem jeweiligen Mieter trifft, wonach dieser im Falle der Erfolglosigkeit ihrer Bemühungen keine Kosten zu tragen hat (Ziffer 3.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin), während es einem Rechtsanwalt, der anstelle der Klägerin für den Mieter tätig geworden wäre, berufsrechtlich - von engen Ausnahmen abgesehen - untersagt wäre, mit seinem Mandanten ein Erfolgshonorar zu vereinbaren (§ 49b Abs. 2 Satz 1 BRAO, § 4a RVG) oder diesem im Falle einer Erfolglosigkeit der Inkas- sotätigkeit eine Freihaltung von den entstandenen Kosten zuzusagen (§ 49b Abs. 2 Satz 2 BRAO, siehe hierzu Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 170 ff.). Die gegenteilige Auffassung der Revisionserwiderung lässt außer Be- tracht, dass es sich bei den registrierten Inkassodienstleistern - im Gegensatz zu Rechtsanwälten - nicht um Organe der Rechtspflege handelt (BT-Drucks. 16/3655, S. 67). Hinzu kommt, dass der Gesetzgeber bei der Schaffung des Rechtsdienstleistungsgesetzes und auch bei dessen späteren Änderungen und Ergänzungen (siehe hierzu nur BT-Drucks. 17/14216, S. 5) davon abgesehen hat, die registrierten Personen (§ 10 Abs. 1 Satz 1 RDG), insbesondere die In- kassodienstleister (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG), als einen rechtsanwaltsähn- lichen Rechtsdienstleistungsberuf unterhalb der Rechtsanwaltschaft auszuge- stalten (vgl. BT-Drucks. 16/3655, S. 31 ff.) und/oder die für Rechtsanwälte gel- tenden strengen berufsrechtlichen Pflichten und Aufsichtsmaßnahmen unein- geschränkt auf diese Personen zu übertragen (vgl. BT-Drucks. 16/3655, S. 41, 70 71 - 34 - 43, 72; BT-Drucks. 17/14216, aaO; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 173). Für die Tätigkeit eines registrierten Inkasso- dienstleisters gelten vielmehr eigene kosten- und vergütungsrechtliche Vor- schriften (§ 4 Abs. 1, 2 des Einführungsgesetzes zum Rechtsdienstleistungsge- setz - RDGEG). Ob die neueren Entwicklungen im Rechtsdienstleistungsbereich, insbe- sondere im hier betroffenen Bereich der Inkassodienstleistungen, Anlass für eine mögliche Änderung der bestehenden gesetzlichen Regelungen geben können, ist der Beurteilung des Gesetzgebers vorbehalten (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 174). Ergänzend wird zur Ver- meidung von Wiederholungen auf die Ausführungen im Senatsurteil vom 27. November 2019 (VIII ZR 285/18, aaO Rn. 175 - 182) Bezug genommen. e) Aus den vorstehend genannten Gründen ergibt sich - anders als die Revisionserwiderung meint - eine Überschreitung der Inkassobefugnis der Klä- gerin nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG und damit ein zur Nichtigkeit der Ab- tretung (§ 134 BGB) führender Verstoß gegen § 3 RDG auch nicht daraus, dass die Klägerin dem Mieter nach den getroffenen Vereinbarungen eine "Prozessfi- nanzierung" gewährt, indem sie auch die Kosten der Rechtsverfolgung ein- schließlich der Gerichtskosten und der gegnerischen Rechtsanwaltskosten übernimmt, wenn diese nicht vom Vermieter erstattet werden (Ziffer 6.4 der All- gemeinen Geschäftsbedingungen). Es trifft zwar zu, dass einem Rechtsanwalt eine Übernahme des Pro- zesskostenrisikos, wie sie hier seitens der Klägerin erfolgt ist, nicht gestattet wäre (§ 49b Abs. 2 Satz 2 BRAO). Die hierauf gestützte Annahme der Revisi- onserwiderung, darin liege ein mit Art. 3 Abs. 1 GG nicht mehr zu vereinbaren- des Ungleichgewicht zwischen beiden Berufsfeldern, das dazu führe, dass die vorliegend entfaltete Tätigkeit der Klägerin als unzulässig anzusehen sei, trifft 72 73 74 - 35 - jedoch schon deshalb nicht zu, weil die mit der Verbotsnorm des § 49b Abs. 2 Satz 2 BRAO inhaltlich übereinstimmende Vorschrift des § 4 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 2 RDGEG sowohl nach ihrem Wortlaut als auch nach ihren in den Ge- setzesmaterialien niedergelegten Zielsetzungen (BT-Drucks. 16/3655, S. 80) nur auf den in § 4 Abs. 1 Satz 1 RDGEG aufgeführten Personenkreis und damit nicht auf einen registrierten Inkassodienstleister (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG) - wie die Klägerin - Anwendung findet (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 185, 179 ff.; vgl. auch BGH, Urteil vom 6. Juni 2019 - I ZR 67/18, WRP 2019, 1304 Rn. 44) und es für diese Unterscheidung sachli- che Gründe gibt. Die vom Gesetzgeber getroffene Entscheidung, eine Vergütungsrege- lung für Inkassodienstleister nicht einzuführen, beruht ausweislich der Geset- zesbegründung auf dem vom Bundesverfassungsgericht anerkannten - sich von der Tätigkeit eines Rechtsanwalts unterscheidenden - Berufsbild von Inkasso- unternehmen (BT-Drucks. 16/3655, S. 80; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 180). Das Bundesverfassungsgericht hat aber aner- kannt, dass ein Inkassounternehmer berechtigt ist, Anreize für seine Beauftra- gung zu schaffen (BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191). Die Zusage der Freistel- lung des Kunden von sämtlichen Kosten stellt nichts anderes als einen solchen Anreiz dar (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 186). 3. Der Klägerin fehlt - was das Berufungsgericht offengelassen hat - auch nicht deswegen die Aktivlegitimation für die geltend gemachten Ansprüche, weil die Abtretung der Ansprüche des Mieters an die Klägerin wegen eines Abtre- tungsausschlusses nach § 399 Alt. 1 BGB, aufgrund mangelnder Bestimmtheit oder wegen eines Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB unwirksam wäre. 75 76 - 36 - a) Nach § 399 Alt. 1 BGB kann eine Forderung nicht abgetreten werden, wenn die Leistung an einen anderen als den ursprünglichen Gläubiger nicht ohne Veränderung ihres Inhalts erfolgen kann. Eine solche Inhaltsänderung wird nicht nur bei höchstpersönlichen oder unselbständigen akzessorischen Ansprüchen, sondern auch dann angenommen, wenn ein Gläubigerwechsel zwar rechtlich vorstellbar ist, das Interesse des Schuldners an der Beibehaltung einer bestimmten Gläubigerposition aber besonders schutzwürdig ist (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 24. Oktober 1985 - VII ZR 31/85, BGHZ 96, 146, 149 mwN; vom 30. Oktober 2009 - V ZR 42/09, NJW 2010, 1074 Rn. 14; vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, NJW 2013, 3647 Rn. 23 mwN). Dies wird etwa für den Anspruch des Mieters aus § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Überlassung des Gebrauchs der Mietsache bejaht, weil es für den Vermieter von besonderer Bedeutung ist, wem er den Gebrauch überlassen muss (BGH, Urteile vom 2. Juli 2003 - XII ZR 34/02, NJW 2003, 2987 unter 3 a; vom 30. Oktober 2009 - V ZR 42/09, aaO). Entgegen der Auffassung der Revi- sionserwiderung ist eine besondere Schutzwürdigkeit des Vermieters aber nicht in der hier zu entscheidenden Fallgestaltung der bereicherungsrechtlichen Rückforderung zu viel gezahlter Miete nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB zu er- kennen. Der Senat hat für den Fall von auf Bereicherungsrecht gestützten - und an einen Verbraucherschutzverein abgetretenen - Ansprüchen auf Rückzahlung zu viel entrichteter Gasentgelte entschieden, dass die Rückforderung rechts- grundlos geleisteter Entgelte keine Leistung im Sinne des § 399 Alt. 1 BGB dar- stellt, die an einen anderen als den ursprünglichen Gläubiger nicht ohne Verän- derung ihres Inhalts erfolgen könnte, weil ein schutzwürdiges Interesse des Gasversorgers, etwaige Überzahlungen ausschließlich gegenüber dem jeweili- gen Kunden ausgleichen zu müssen, nicht besteht (Senatsurteil vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, aaO). 77 78 - 37 - Nichts anderes gilt für die vorliegend zu entscheidende Fallgestaltung. Es geht nicht um die Erfüllung der Hauptleistungspflichten des § 535 BGB, son- dern um die Geltendmachung bereicherungsrechtlicher Rückzahlungsansprü- che. Die Belange des Vermieters sind hier ausreichend durch die Möglichkeit der Erhebung bestehender Einwendungen auch gegenüber dem neuen Gläubi- ger (§ 404 BGB) gewahrt. Ein schutzwürdiges Interesse des Vermieters, sich allein mit seinem Mie- ter auseinanderzusetzen, ist auch für die weiter an die Klägerin abgetretenen Ansprüche, insbesondere für den hier ebenfalls geltend gemachten Anspruch auf Auskunftserteilung nach § 556g Abs. 3 BGB, nicht zu erkennen (vgl. auch Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 26 mwN, 164). Hierbei handelt es sich lediglich um einen Hilfsanspruch, der den auf Geldzah- lung gerichteten Ansprüchen zu deren Verwirklichung zwingend vorgeschaltet ist (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 165 mwN) und bei dem daher - ebenso wie bei den Zahlungsansprüchen selbst - eine be- sondere Schutzbedürftigkeit des Vermieters nicht besteht. b) Auch der von der Revisionserwiderung erhobene Einwand, die Abtre- tung der Ansprüche an die Klägerin sei wegen Unbestimmtheit unwirksam, weil unklar bleibe, "was an wen abgetreten, genehmigt oder wer womit bevollmäch- tigt" worden sei, greift nicht. aa) Eine Abtretung (§ 398 BGB) ist zwar nur wirksam, wenn die Forde- rung, die Gegenstand der Abtretung ist, bestimmt oder wenigstens bestimmbar ist. Dieses Erfordernis ergibt sich aus der Rechtsnatur der Abtretung, die ein dingliches Rechtsgeschäft darstellt (BGH, Urteil vom 11. Mai 2017 - IX ZR 238/15, NJW 2017, 3373 Rn. 25). Im Falle einer erst künftig entstehenden For- derung ist die Vorausabtretung wirksam, wenn die Forderung spätestens im Zeitpunkt ihrer Entstehung nach Gegenstand und Umfang genügend bestimm- 79 80 81 82 - 38 - bar ist (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 159 mwN). bb) Diesen Anforderungen wird die - von der Klägerin angenommene - Abtretungserklärung des Mieters vom 17. Oktober 2017 jedoch gerecht, die mit der Überschrift "Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung, Genehmigung" versehen ist. Dort heißt es in Absatz 2: "Ich bestätige und wiederhole hiermit rein vorsorglich die treuhänderische, unwiderrufliche Abtretung der Ansprüche, den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf vier Mo- natsmieten, an die M. GmbH". Diese Abtretungserklärung darf nicht isoliert betrachtet werden, sondern muss zum einen im Zusammenhang mit der in Absatz 1 dieser Urkunde weiter enthaltenen Erklärung einer Vollmachtserteilung zur Geltendmachung und Durchsetzung von Forderungen und zum anderen mit den in Ziffer 1.2, 1.3 der Vertragsbestandteil gewordenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klä- gerin getroffenen Regelungen bewertet werden ("bestätige und wiederhole"). (1) Aus Ziffer 1.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen und aus Ab- satz 1 der Abtretungserklärung vom 17. Oktober 2017 ergibt sich, dass die Klä- gerin mit der Durchsetzung sämtlicher möglicher Ansprüche und Feststellungs- begehren des Mieters im Zusammenhang mit der Geltendmachung der soge- nannten Mietpreisbremse, insbesondere der Auskunftsansprüche, des An- spruchs auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, des Anspruchs auf Feststel- lung der Unwirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, des Anspruchs auf (Teil-)Rückzahlung beziehungsweise (Teil-)Freigabe der Miet- kaution sowie gegebenenfalls weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung der Miete beauftragt worden ist. 83 84 85 - 39 - Ziffer 1.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen sieht zu diesem Zweck vor, dass der Mieter die in Ziffer 1.2 der Allgemeinen Geschäftsbeziehungen genannten Ansprüche, den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete aber beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Mieten, treuhänderisch und unwiderruflich an die Klägerin abtritt. Die in der Urkunde vom 17. Oktober 2017 erklärte Abtretung wiederholt dies. Dass mit dem Passus "Abtretung der An- sprüche" die zuvor in Absatz 1 im Einzelnen aufgeführten Ansprüche, die im Übrigen so bereits in Ziffer 1.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin bezeichnet worden sind, gemeint sind, erschließt sich dem Leser ohne Weiteres. Damit ist hinreichend bestimmbar, welche Ansprüche an die Klägerin abgetreten worden sind. (2) Es stellt die Bestimmbarkeit der Abtretung (Absatz 2 der Urkunde) nicht in Frage, dass der Mieter der Klägerin nicht nur die Ansprüche abtritt (Ab- satz 2 der Urkunde vom 17. Oktober 2017), sondern ihr auch Vollmacht zur Durchsetzung dieser Ansprüche erteilt und schließlich bereits von der Klägerin vorgenommene Rechtshandlungen und Erklärungen rückwirkend genehmigt (Absätze 1 und 3 der Urkunde). Denn diese weiteren Erklärungen dienen er- sichtlich nur dem Zweck, die Abtretung durch weitere, im Interesse einer wirk- samen Durchsetzung der Ansprüche möglicherweise erforderliche Maßnahmen zu flankieren. Nach Ziffer 1.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin tritt ein Mieter nicht nur seine Ansprüche gegen den Vermieter an die Klägerin ab (sogenannter Abtretungsprozess), sondern ermächtigt und bevollmächtigt sie für den Fall einer Unwirksamkeit der Abtretung zugleich, die Ansprüche in sei- nem Namen einzuziehen (sogenannter Vollmachtprozess). Hiermit korrespon- dieren die Absätze 1 und 3 in der Urkunde vom 17. Oktober 2017, die den vor- 86 87 88 - 40 - liegend nicht beschrittenen Weg der gewillkürten Prozessstandschaft abdecken sollen (vgl. hierzu auch die Ausführungen unter II 2 c bb (3)). c) Schließlich ist die Abtretungserklärung vom 17. Oktober 2017 nicht gemäß § 307 Abs. 1 BGB wegen mangelnder Transparenz oder einer sonstigen unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam. Für ihn ist ohne wei- teres erkennbar, dass er die Klägerin mit der Durchsetzung sämtlicher möglich- erweise im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse bestehender Ansprüche beauftragt und ihr zu diesem Zwecke seine etwaigen Ansprüche zur Verfolgung im eigenen Namen abtritt, die Klägerin daneben aber gleichzeitig ermächtigt und bevollmächtigt, die Ansprüche gegebenenfalls auch im fremden Namen zu verfolgen. Da die Klägerin die Verantwortung für die Durchsetzung der Ansprü- che übernimmt, dem Mieter im Falle der Erfolglosigkeit der Bemühungen der Klägerin keine Kosten entstehen und die von dem Mieter im Erfolgsfall geschul- dete Vergütung sich auf vier Monatsmieten beschränkt, kann von einer unan- gemessenen Benachteiligung keine Rede sein. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher insoweit aufzuheben, als es mit der Revision angegriffen wor- den ist (§ 562 Abs. 1 ZPO), also hinsichtlich der Zurückweisung der Berufung gegen die Abweisung der Klageanträge Ziffer 1 und 2 (Auskunft und Mietrück- zahlung). Die Abweisung des Klageantrags Ziffer 3 (vorgerichtliche Rechtsver- folgungskosten) ist hingegen rechtskräftig. Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur inhaltlichen Berechtigung der geltend gemachten An- 89 90 91 - 41 - sprüche getroffen hat. Sie ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), wobei der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch macht. Dr. Milger Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 04.10.2018 - 25 C 76/18 - LG Berlin, Entscheidung vom 04.04.2019 - 67 S 329/18 -

ECLI:DE:BGH:2020:080420UVIIIZR130.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 130/19 Verkündet am: 8. April 2020 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 557 Abs. 2 § 557 Abs. 2 ZPO schließt eine Inzidentprüfung einer unanfechtbaren Entscheidung über das Ablehnungsgesuch durch das Revisionsgericht im Rahmen des Rechtsmit- tels gegen eine von erfolglos abgelehnten Richtern getroffene Entscheidung in der Hauptsache aus (im Anschluss an BGH, Beschlüsse vom 8. November 2004 - II ZB 24/03, NJW-RR 2005, 294 unter II 2 a; vom 18. Oktober 2006 - XII ZB 244/04, NJW-RR 2007, 411 Rn. 9; vom 30. November 2006 - III ZR 93/06, NJW-RR 2007, 775 Rn. 4; vgl. auch Beschluss vom 11. Juli 1985 - X ZB 18/84, BGHZ 95, 302, 306; BVerfG, NJW 2009, 833 Rn. 15 mwN). BGB §§ 134, 398, §§ 556d Abs. 1, 556g [aF] Abs. 1 Satz 3, Abs. 2, 3 Satz 1; RDG § 2 Abs. 2 Satz 1, §§ 3, 4, 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1; RDGEG § 4 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1, 2 Zur Aktivlegitimation eines registrierten Inkassodienstleisters, der Ansprüche des Mieters aus der sogenannten Mietpreisbremse (§§ 556d, 556g BGB) im Wege der Abtretung verfolgt (im Anschluss an Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, NJW 2020, 208). - 2 - BGB § 399 Alt. 1 Eine zum Ausschluss einer Abtretung führende Inhaltsänderung ist nicht nur bei höchstpersönlichen oder unselbständigen akzessorischen Ansprüchen, sondern auch dann anzunehmen, wenn ein Gläubigerwechsel zwar rechtlich vorstellbar ist, das Interesse des Schuldners an der Beibehaltung einer bestimmten Gläubigerposi- tion aber besonders schutzwürdig ist (im Anschluss an BGH, Urteile vom 24. Oktober 1985 - VII ZR 31/85, BGHZ 96, 146, 149 mwN; vom 30. Oktober 2009 - V ZR 42/09, NJW 2010, 1074 Rn. 14; vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, NJW 2013, 3647 Rn. 23 mwN). Eine solche Schutzwürdigkeit besteht jedoch nicht bei einer bereicherungs- rechtlichen Rückforderung zu viel gezahlter Miete nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB (Anschluss und Fortführung von Senatsurteil vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, aaO). BGB § 398 Zur hinreichenden Bestimmtheit einer Abtretungserklärung. BGH, Urteil vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19 - LG Berlin AG Berlin Mitte - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 24. März 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 4. April 2019 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Registrierung gemäß § 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Bereich der Inkassodienstleistungen verfügt, macht aus abgetretenem Recht der Wohnraummieterin gegenüber den beklagten Vermieterinnen wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB) An- sprüche auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete für die Monate Juni und Juli 2017 geltend. Zwischen den Beklagten und Frau A. (im Folgenden auch: Mieterin) besteht seit dem 15. Juli 2015 ein Mietverhältnis über eine 84,67 m2 große 1 2 - 4 - Wohnung in Berlin. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete beträgt 754,40 € (= 8,91 €/m2). Die Klägerin bietet über die von ihr betriebene Internetseite "www.wenigermiete.de" unter anderem die softwarebasierte Möglichkeit an, nach Eingabe entsprechender Wohnungsdaten mittels eines "Mietpreisrech- ners" online - zunächst unentgeltlich - die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel für eine den Angaben entsprechende Wohnung zu ermitteln. Nach Durchführung der Berechnung besteht für den Anwender weiter die Möglichkeit, die Klägerin gemäß ihrer hier zugrunde liegenden Allgemeinen Geschäftsbe- dingungen durch Klicken des Buttons "Auftrag verbindlich erteilen" in Gestalt eines "entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrages" mit der außergerichtlichen Durchsetzung von Forderungen sowie etwaiger Feststellungsbegehren gegen seinen Vermieter "im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse" - insbesondere der Auskunftsansprüche, des Anspruchs auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, des Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, des Anspruchs auf (Teil- )Rückzahlung beziehungsweise (Teil-)Freigabe der Mietkaution sowie gegebe- nenfalls weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung der Miete - zu beauftragen. In diesem Zusammenhang tritt der Mieter sämtliche vorstehend genann- ten Ansprüche gegen seinen Vermieter samt Nebenforderungen - den An- spruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die vier nach der Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB fälligen Monatsmieten - "zum Zweck der Durchsetzung" treuhänderisch und unwiderruflich an die Klägerin ab. Die Kläge- rin versucht sodann, die vorbezeichneten Ansprüche außergerichtlich durchzu- setzen. Führt dies nicht zum Erfolg, kann sie "bei entsprechenden Erfolgsaus- sichten" einen Vertragsanwalt mit der anwaltlichen und gegebenenfalls auch 3 4 - 5 - gerichtlichen Durchsetzung der Ansprüche beauftragen, wobei sie die Kosten hierfür übernimmt. Als Vergütung ("Provision") erhält die Klägerin nach ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Falle des Erfolges ihrer außergerichtlichen Bemü- hungen einen Anteil an der erreichten Mietrückzahlung in Höhe eines Drittels "der ersparten Jahresmiete", mithin die "Ersparnis für 4 Monate". Zudem erhält sie für das Abfassen eines Mahnschreibens an den Vermieter eine Vergütung in der Höhe, wie sie einem Rechtsanwalt nach den Vorschriften des Rechtsan- waltsvergütungsgesetzes (RVG) zustehen würde. Zahlungsansprüche hieraus macht sie jedoch nicht gegen den Mieter, sondern - aufgrund einer Abtretung eines möglichen Freistellungsanspruchs des Mieters gegen den Vermieter - gegen letzteren geltend. Bleiben die Bemühungen der Klägerin erfolglos, ent- stehen für den Mieter - auch in den Fällen der Beauftragung eines Rechtsan- walts und der gerichtlichen Geltendmachung der Forderungen - keine Kosten. Gerichtliche und außergerichtliche Vergleiche schließt die Klägerin nach ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen grundsätzlich nur mit Zustimmung des Mieters. Ohne Rücksprache mit diesem kann die Klägerin jedoch Ver- gleichsangebote, bei denen der Vermieter weniger als 70 % der begehrten Mietherabsetzung anbietet, ablehnen. Im Falle eines Vergleichs werden die anwaltlichen und die gegebenenfalls angefallenen gerichtlichen Kosten von dem vereinbarten Vergleichsbetrag abgezogen, falls diese nicht vom Vermieter übernommen wurden. Die Mieterin A. beauftragte die Klägerin - unter Einbeziehung ihrer vorstehend genannten Allgemeinen Geschäftsbedingungen - mit der Durchset- zung etwaiger Ansprüche gegen die Beklagten wegen Verstoßes gegen die Miethöhenbegrenzung (§ 556d BGB) und trat dazu diese Ansprüche gegen die Beklagten an die Klägerin ab. Mit Schreiben vom 2. Mai 2017 rügte die Klägerin 5 6 7 - 6 - gegenüber den Beklagten - unter Berufung auf die vorgenannte Beauftragung und Abtretung - gemäß § 556g Abs. 2 BGB [aF] einen Verstoß gegen die Vor- schriften der Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die ver- mietete Wohnung, da die Nettokaltmiete zu Beginn des Mietverhältnisses die zulässige Höchstmiete gemäß § 556d BGB von 622,78 € (= 7,41 €/m2, was der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 % entspreche), um 131,22 € monat- lich, mithin um 21,07 %, überschritten habe. Die Klägerin verlangte mit diesem Schreiben unter Fristsetzung zum ei- nen Auskunft über die Höhe der durch den Vormieter gezahlten Miete sowie über vorangegangene Mieterhöhungen und durchgeführte Modernisierungs- maßnahmen, zum anderen begehrte sie die Rückerstattung der künftig über den vorgenannten zulässigen Höchstbetrag hinaus zu viel gezahlten Miete, die Herausgabe der anteiligen Mietkaution sowie die Abgabe einer Erklärung der Beklagten, dass die künftig fällig werdende Miete auf den Höchstbetrag herab- gesetzt werde. Nach Ablauf der von ihr gesetzten Frist wiederholte die Klägerin mit Schreiben vom 18. Mai 2017 ihre vorstehend genannten Begehren und ver- langte mit erneuter Fristsetzung unter anderem die Rückerstattung von jeweils 131,22 € zu viel gezahlter Miete für den dem Rügeschreiben vom 2. Mai 2017 nachfolgenden Monat und die künftigen Monate. Mit der vorliegenden Klage begehrt die Klägerin für die Monate Juni und Juli 2017 die Rückzahlung von jeweils 182,97 €, insgesamt also von 365,94 €, nebst Zinsen mit der - von den vorgenannten Schreiben abweichenden - Be- gründung, die zulässige Höchstmiete belaufe sich auf 571,03 € monatlich. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Be- rufung der Klägerin hat das Landgericht mit Versäumnisurteil vom 5. März 2019 zurückgewiesen und dieses mit Urteil vom 4. April 2019 aufrechterhalten. Am selben Tag hat das Berufungsgericht ein gegen den Vorsitzenden der Beru- 8 9 10 - 7 - fungskammer und die Berichterstatterin gerichtetes, auf den 3. April 2019 da- tiertes Ablehnungsgesuch unter Mitwirkung der beiden Richter als unzulässig verworfen und hiergegen die Rechtsbeschwerde nicht zugelassen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegeh- ren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Das gegen die Klägerin ergangene Versäumnisurteil sei aufrechtzuerhal- ten gewesen, weil ihre Berufung gegen das amtsgerichtliche Urteil unabhängig von der - nach Auffassung des Berufungsgerichts fehlenden - Verfassungsmä- ßigkeit der §§ 556d ff. BGB unbegründet sei. Das Berufungsgericht sei dabei befugt gewesen, trotz des von der Kläge- rin gestellten Ablehnungsgesuchs abweichend von § 45 Abs. 1 ZPO unter Mit- wirkung der abgelehnten Mitglieder in seiner geschäftsplanmäßigen Besetzung in der Sache zu befinden, da das Gesuch offensichtlich unzulässig sei. Bei of- fensichtlicher Unzulässigkeit eines Ablehnungsgesuchs seien die abgelehnten Richter nicht nur an der Entscheidung über das Gesuch zu beteiligen, sondern hätten auch in der Sache zu entscheiden; es bedürfe dann auch keiner dienstli- chen Stellungnahme. Diese Voraussetzungen seien vorliegend erfüllt, weil das Ablehnungsgesuch der Klägerin aus den in Bezug genommenen Gründen des Verwerfungsbeschlusses des Berufungsgerichts vom 4. April 2019 offensicht- lich darauf gerichtet gewesen sei, den Prozess zu verschleppen. 11 12 13 14 - 8 - In der Sache habe die Berufung keinen Erfolg, weil der Klägerin die gel- tend gemachten Zahlungsansprüche nicht zustünden. Es fehle bereits an der Aktivlegitimation der Klägerin. Dabei könne dahinstehen, ob der von der Kläge- rin angeführten Abtretung bereits die Beschränkung des § 399 Alt. 1 BGB ent- gegenstehe, weil mit der behaupteten Unwirksamkeit der Mietabrede der Kern des Mietverhältnisses betroffen sei und ein Gläubigerwechsel insoweit aus Ver- trauensschutzgründen geeignet sein könne, besonders schutzwürdige Interes- sen des Vermieters an der Beibehaltung des Mieters als Gläubigerperson zu beeinträchtigen. Die streitgegenständliche Abtretung sei zumindest nach § 134 BGB in Verbindung mit § 2 Abs. 1, §§ 3, 5, 10 RDG nichtig. Das Berufungsgericht halte insoweit an seiner ständigen Rechtsprechung, die die Berufungsangriffe voll- ständig erschöpfe, ohne Einschränkungen fest (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, NJW 2018, 2901; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, DWW 2019, 56). II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Soweit die Revision allerdings geltend macht, das Urteil des Berufungsgerichts unterliege unabhängig von seinen Ausführungen zur fehlenden Aktivlegitimation der Klä- gerin bereits deswegen der Aufhebung, weil es unter Mitwirkung zweier von der Klägerin wegen der Besorgnis der Befangenheit abgelehnter Richter ergangen ist, bleibt sie ohne Erfolg. Jedoch kann mit der vom Berufungsgericht gegebe- nen Begründung das Bestehen der von der Klägerin verfolgten Ansprüche auf Herausgabe der für die Monate Juni und Juli 2017 zu viel gezahlten Miete in Höhe eines Betrages von 365,94 € nicht verneint werden. 15 16 17 - 9 - Das Berufungsgericht hat zu Unrecht die Aktivlegitimation der Klägerin verneint. Es hat hierbei unter Bezugnahme auf seine Entscheidungen vom 26. Juli 2018 (67 S 157/18, NJW 2018, 2901) und vom 24. Januar 2019 (67 S 277/18, DWW 2019, 56) rechtsfehlerhaft angenommen, die von der Klä- gerin über die von ihr betriebene Internetseite "www.wenigermiete.de" angebo- tenen und im Streitfall für die Mieterin erbrachten außergerichtlichen Rechts- dienstleistungen und damit auch die Abtretung der streitgegenständlichen For- derungen an die Klägerin seien wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Ver- bot (§ 3 RDG) nach § 134 BGB nichtig, weil diese Rechtsdienstleistungen in ihrer Gesamtheit nicht von ihrer Registrierung als Inkassodienstleisterin gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG erfasst seien. Entgegen der Auffassung des Be- rufungsgerichts sind die Voraussetzungen einer Nichtigkeit nach § 134 BGB in Verbindung mit § 3 RDG nicht gegeben. Denn die von der Klägerin, die als In- kassodienstleisterin bei der zuständigen Behörde registriert ist, für die Mieterin erbrachten Tätigkeiten sind durch die nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG erteilte Befugnis zur Erbringung von Rechtsdienstleistungen im Bereich der Inkassodienstleistungen (noch) gedeckt (grundlegend hierzu Se- natsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, NJW 2020, 208 Rn. 97 ff., zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). 1. Entgegen der Auffassung der Revision unterliegt das Berufungsurteil allerdings nicht bereits deswegen der Aufhebung, weil das gegen den Vorsit- zenden der Berufungskammer und die Berichterstatterin gerichtete Ableh- nungsgesuch unter Mitwirkung der abgelehnten Richter als unzulässig verwor- fen worden und nachfolgend auch das Berufungsurteil unter Beteiligung dieser Richter ergangen ist. a) Wie die Revisionserwiderung mit Recht geltend macht, schließt § 557 Abs. 2 ZPO eine Inzidentprüfung einer unanfechtbaren Entscheidung über das Ablehnungsgesuch durch das Revisionsgericht im Rahmen des Rechtsmittels 18 19 20 - 10 - gegen eine von erfolglos abgelehnten Richtern getroffene Entscheidung in der Hauptsache aus (st. Rspr.; vgl. BGH, Beschlüsse vom 8. November 2004 - II ZB 24/03, NJW-RR 2005, 294 unter II 2 a; vom 18. Oktober 2006 - XII ZB 244/04, NJW-RR 2007, 411 Rn. 9; vom 30. November 2006 - III ZR 93/06, NJW-RR 2007, 775 Rn. 4; vgl. auch Beschluss vom 11. Juli 1985 - X ZB 18/84, BGHZ 95, 302, 306 [zu § 548 ZPO aF]; ebenso BSG, NZS, 2008, 331, 332; BAG, Beschluss vom 23. September 2008 - 6 AZN 84/08, juris Rn. 5; BVerfG, NJW 2009, 833 Rn. 15 mwN; aA, aber von der vorgenannten Ent- scheidung überholt: BVerfG, NJW-RR 2007, 409). Der im Streitfall unter Beteili- gung der beiden abgelehnten Richter ergangene Beschluss, mit dem das Ab- lehnungsgesuch der Klägerin als unzulässig verworfen worden ist, ist unan- fechtbar, weil hiergegen kein Rechtsmittel statthaft ist. Gemäß § 46 Abs. 2, § 567 Abs. 1 ZPO ist die sofortige Beschwerde nur gegen erstinstanzliche Ent- scheidungen der Amts- und Landgerichte eröffnet. Eine Rechtsbeschwerde nach § 574 Abs. 1 ZPO kommt ebenfalls nicht in Betracht, weil eine solche we- der vom Gesetz vorgesehen noch vom Berufungsgericht in dem Verwerfungs- beschluss zugelassen worden ist. Hieraus folgt, dass weder die Verwerfung des Ablehnungsgesuchs als unzulässig noch die daraus folgende Mitwirkung der abgelehnten Richter an der Hauptsacheentscheidung (vgl. hierzu BVerfG, NVwZ 2006, 924; NJW 2007, 3771, 3772; BGH, Beschlüsse vom 15. August 2013 - I ZA 2/13, juris Rn. 3; vom 20. März 2018 - I ZB 104/17, juris Rn. 4) als Verfahrensfehler nach § 545 Abs. 1 ZPO gerügt werden können. b) Ob von der in § 557 Abs. 2 ZPO angeordneten Bindungswirkung an unanfechtbare Entscheidungen über ein Ablehnungsgesuch aus verfassungs- rechtlichen Gründen dann eine Ausnahme zu machen ist, wenn die Behandlung eines Ablehnungsantrags so fehlerhaft ist, dass durch die Mitwirkung des abge- lehnten Richters das grundrechtsgleiche Recht auf den gesetzlichen Richter 21 22 - 11 - aus Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG verletzt ist (so etwa BSG, Beschlüsse vom 13. August 2009 - B 8 SO 13/09 B, juris Rn. 8; vom 22. Juni 2015 - B 9 SB 72/14 B, juris Rn. 12; ähnlich BVerwG, NVwZ 2008, 1025 Rn. 6; BVerfG, Be- schluss vom 19. September 2018 - 8 B 2/18, juris Rn. 14; offengelassen von BVerfG, Beschluss vom 21. November 2018 - 1 BvR 436/17, juris Rn. 13), be- darf vorliegend keiner Klärung. Denn ein Verstoß gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG läge nur dann vor, wenn die Auslegung oder Handhabung einer Verfah- rensnorm im Einzelfall willkürlich oder offensichtlich unhaltbar wäre oder wenn die richterliche Entscheidung Bedeutung und Tragweite der Verfassungsgaran- tie des Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG grundlegend verkannt hätte (vgl. etwa BVer- fGE 82, 286, 299; BVerfG, Beschlüsse vom 14. November 2007, NJW-RR 2008, 512, 513; vom 6. Mai 2010 - 1 BvR 96/10, juris Rn. 10 ff.; vom 21. November 2018 - 1 BvR 436/17, aaO Rn. 19 mwN; vgl. ferner BSG, Be- schlüsse vom 13. August 2009 - B 8 SO 13/09 B, aaO; vom 22. Juni 2015 - B 9 SB 72/14 B, aaO; BVerwG, NVwZ 2008, 1025 aaO; BVerwG, Beschluss vom 19. September 2018 - 8 B 2/18, aaO). Gemessen an diesen Maßstäben ist eine Verletzung des grundrechts- gleichen Rechts auf den gesetzlichen Richter aus Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG nicht gegeben. Es ist im Hinblick auf das Prozessverhalten der Klägerin weder willkürlich noch sonst unhaltbar, dass das Berufungsgericht ihr Ablehnungsge- such gegen den Vorsitzenden der Berufungskammer und die Berichterstatterin wegen Prozessverschleppung als unzulässig verworfen hat. Auch ist nicht zu erkennen, dass das Berufungsgericht die Tragweite und die Bedeutung der Ver- fassungsgarantie des Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG grundlegend verkannt hat. aa) Das Berufungsgericht hat die Verwerfung des Ablehnungsgesuchs als unzulässig damit begründet, dass die Klägerin Ablehnungsgesuche rein prozesstaktisch einsetze, um eine für sie möglicherweise nachteilige Entschei- dung in der Hauptsache so lange wie möglich hinauszuzögern oder zu verhin- 23 24 - 12 - dern. Sie habe mit dem unmittelbar vor dem Einspruchstermin erhobenen Ge- such ihr mittlerweile insgesamt siebtes Ablehnungsgesuch gegen die Kammer gestellt. Es erschöpfe sich im Wesentlichen in einer Wiederholung vorangegan- gener Ablehnungsgesuche und sei nunmehr im Kern auf die Entscheidungs- gründe der Parallelsache 67 S 277/18 (DWW 2019, 56) gestützt. Diese seien wiederum im Wesentlichen inhaltsgleich mit den Entscheidungsgründen in der früheren Parallelsache 67 S 157/18 (NJW 2018, 2901), die bereits Gegenstand von zwei Ablehnungsgesuchen der Klägerin gewesen sei, welche jeweils mit ausführlicher Begründung durch die Berufungskammer und durch eine weitere Kammer des Landgerichts zurückgewiesen worden seien. Der Inhalt der in dem Verfahren 67 S 277/18 getroffenen Entscheidung und die übrigen zum Gegenstand des jetzigen Gesuchs erhobenen Gründe hät- ten der Klägerin weder zum Zeitpunkt ihrer am 28. Januar 2019 übersandten Berufungsbegründung oder zum Verhandlungstermin am 28. Februar 2019 noch zum Zeitpunkt der Einspruchseinlegung am 6. März 2019 oder der Zustel- lung der Ladung zum Einspruchstermin am 19. März 2019 Veranlassung gege- ben, die Befangenheit der abgelehnten Richter zu besorgen. Die Klägerin habe den Rechtsstreit vielmehr ohne Erhebung entsprechender Befangenheitsanträ- ge weiter betrieben, um in sämtlichen parallel geführten und terminierten Beru- fungsverfahren ohne vorherige Unterrichtung der gegnerischen Anwälte säumig zu bleiben und die (nach dem Ausscheiden eines Richters) von der ursprüngli- chen Besetzung noch verbliebenen zwei Richter der Kammer sodann - wiederum in sämtlichen Verfahren und ohne vorherige Information ihrer Pro- zessgegner - erstmals einen Tag vor dem Einspruchstermin abzulehnen. bb) Der Revision gelingt es nicht, ausgehend von diesen Erwägungen einen Verstoß gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG darzulegen. 25 26 27 - 13 - (1) Zwar entscheidet grundsätzlich über ein Ablehnungsgesuch das Gericht, dem der abgelehnte Richter angehört, ohne dessen Mitwirkung (§ 45 Abs. 1 ZPO). Aus Gründen der Vereinfachung und Beschleunigung des Verfahrens ist der abgelehnte Richter in klaren Fällen eines unzulässigen oder rechtsmissbräuchlich angebrachten Ablehnungsgesuchs aber zur Vermeidung eines aufwendigen und zeitraubenden Ablehnungsverfahrens an der weiteren Mitwirkung nicht gehindert. Denn bei einem eindeutig unzulässigen oder rechts- missbräuchlichen Ablehnungsgesuch setzt dessen Prüfung eine Beurteilung des eigenen Verhaltens des abgelehnten Richters nicht voraus und stellt mithin auch keine Entscheidung in eigener Sache dar (Senatsbeschlüsse vom 25. April 2017 - VIII ZA 1/17 und VIII ZA 2/17, juris Rn. 11; vom 19. November 2019 - VIII ZA 11/19, juris Rn. 2; BVerfG, Beschluss vom 15. Juni 2015 - 1 BvR 1288/14, juris Rn. 16 mwN). Allerdings sind an das Vorliegen dieser Voraussetzungen strenge Anforderungen zu stellen; wenn ein - auch nur ge- ringfügiges - Eingehen auf den Verfahrensgegenstand erforderlich ist, scheidet eine Verwerfung des Ablehnungsgesuchs als unzulässig aus, eine gleichwohl erfolgende Entscheidung ist dann willkürlich (vgl. etwa BVerfG, Beschluss vom 15. Juni 2015 - 1 BvR 1288/14, aaO Rn. 17). (2) So verhält es sich hier jedoch nicht. Das Berufungsgericht hat sich nicht inhaltlich mit den im Ablehnungsgesuch erhobenen Vorwürfen befasst, die Berufungskammer habe in dem Verfahren 67 S 277/18 einen nicht vorgetrage- nen Sachverhalt unterstellt und ehrverletzende Aussagen in Bezug auf die Klä- gerin getroffen. Vielmehr hat es allein darauf abgestellt, dass die Klägerin im vorliegenden Verfahren und in weiteren Parallelsachen unangekündigt ein Ver- säumnisurteil gegen sich ergehen lassen und erst einen Tag vor dem Ein- spruchstermin ein auf den Inhalt der Entscheidungsgründe in dem Verfahren 67 S 277/18 gestütztes Ablehnungsgesuch gestellt hat. Dieses Vorgehen als Prozessverschleppung zu werten, um vor Ergehen einer damals in einem Paral- 28 - 14 - lelverfahren noch ausstehenden Entscheidung des erkennenden Senats zur Frage der Aktivlegitimation der Klägerin (Urteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO) den Erlass eines für die Klägerin nachteiligen Urteils des Berufungsgerichts zu verhindern, ist nicht als willkürlich oder unhaltbar anzuse- hen. Dies gilt insbesondere im Hinblick darauf, dass die von der Klägerin für die Besorgnis der Befangenheit der beiden Richter angeführten Gründe im Wesent- lichen schon der früheren Entscheidung des Berufungsgerichts vom 26. Juli 2018 (67 S 157/18, NJW 2018, 2901) anhafteten, die die spätere Entscheidung vom 24. Januar 2019 (67 S 277/18, DWW 2019, 56) nachgezeichnet hat. Die Revision bleibt eine sachlich einleuchtende Begründung dafür schuldig, warum das Ablehnungsgesuch in Anbetracht dieser Umstände nicht zu einem wesent- lich früheren Zeitpunkt angebracht worden ist. Sie stellt insoweit lediglich Mut- maßungen an, die nicht geeignet sind, eine Prozessverschleppungsabsicht zu widerlegen. (3) Auch kann nicht angenommen werden, dass das Berufungsgericht die Verfassungsgarantie des Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG in ihrer Bedeutung und Tragweite grundlegend verkannt hat. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass eine Verwerfung des Ablehnungsgesuchs durch die abge- lehnten Richter selbst eine enge Ausnahme von der Vorschrift des § 45 Abs. 1 ZPO darstellt. Es hat weiter darauf abgestellt, dass die Gründe, auf die die Klä- gerin die Besorgnis der Befangenheit gestützt hat, bereits Gegenstand zweier früherer Ablehnungsgesuche in Parallelverfahren waren und eines dieser Ge- suche von einer anderen Kammer des Landgerichts, also unter Einhaltung des Verfahrens nach § 45 Abs. 1 ZPO, abschlägig beschieden worden ist. Damit ist der Grundgedanke des Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG gewahrt (vgl. auch BGH, Be- schluss vom 8. November 2004 - II ZB 24/03, aaO). 2. Jedoch hat das Berufungsgericht zu Unrecht die Aktivlegitimation der Klägerin verneint. Es hat rechtsfehlerhaft angenommen, die von der Klägerin 29 30 - 15 - über die von ihr betriebene Internetseite "www.wenigermiete.de" angebotenen und im Streitfall für den Mieter erbrachten außergerichtlichen Rechtsdienstleis- tungen seien mit § 2 Abs. 1, §§ 3, 5, 10 RDG nicht in Einklang zu bringen und daher wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (§ 3 RDG) nach § 134 BGB nichtig, wovon auch die Abtretung der streitgegenständlichen Ansprüche auf Herausgabe zu viel gezahlter Miete für die Monate Juni und Juli 2017 (§ 556g Abs. 1 Satz 3 BGB) an die Klägerin erfasst werde. Hierbei hat es ver- kannt, dass die von der Klägerin entfalteten Tätigkeiten durch die ihr nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG erteilte Befugnis zur Erbringung von Rechtsdienstleistungen (noch) gedeckt sind und daher nicht gegen das gesetz- liche Verbot des § 3 RDG verstoßen, so dass eine Nichtigkeit der erfolgten Ab- tretung möglicher Ansprüche des Mieters an die Klägerin nach § 134 BGB zu verneinen ist. Der Senat nimmt diesbezüglich auf die eingehenden Ausführun- gen im Senatsurteil vom 27. November 2019 (VIII ZR 285/18, aaO Rn. 97 ff., 143 ff.) Bezug und beschränkt sich nachfolgend auf die zur Widerlegung der Ansicht des Berufungsgerichts erforderlichen Ausführungen. a) Das Berufungsgericht sieht den Schwerpunkt der Tätigkeit der Kläge- rin - auch im Hinblick auf den Einsatz eines Mietpreisrechners (vgl. sein Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, DWW 2019, 56, 58) - eindeutig in der Rechtsberatung, die "bereits im Einzelnen, erst recht aber in ihrer Gesamtheit über die zulässigen Tätigkeiten eines registrierten Inkassodienstleisters weit hinausgeh[e]" (vgl. seine in Bezug genommenen Entscheidungen: Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, aaO Rn. 8, und Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO). Eine Rechtsberatung sei dem Inkassodienstleister zwar nicht grundsätzlich verwehrt, sie müsse aber "beim Forderungseinzug" vorge- nommen werden. Diese einschränkenden Voraussetzungen lägen aber nicht vor, weil die Klägerin zum Zeitpunkt ihrer Beauftragung über den Bestand und den Umfang 31 32 - 16 - der später einzuziehenden Forderungen vollständig im Unklaren gewesen sei und deren Entstehen - zumindest teilweise - von dem Ausspruch einer gemäß § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB erforderlichen Rüge abhänge (Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, aaO Rn. 8 ff.; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO S. 59). Hinzu komme, dass bei Verwirklichung der Ausnah- metatbestände der §§ 556e, 556f BGB die Überschreitung der Miethöhegrenze des § 556d Abs. 1 BGB gerechtfertigt sei. In diesen Fällen bestehe überhaupt keine Forderung der Mieterin, über die die Klägerin beraten könne. Sie könne daher nur von der Geltendmachung jeglicher Ansprüche abraten, ohne Forde- rungen einzuziehen (Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, aaO; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO) und werde zudem "in gleicher Weise wie ein Rechtsanwalt" tätig (Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO S. 58). Das Bundesverfassungsgericht habe bei dem - inzwischen vom Rechts- dienstleistungsgesetz abgelösten - Rechtsberatungsgesetz (RBerG) außerdem eine Rechtsberatung durch einen zugelassenen Inkassodienstleister allein dann "beim Forderungseinzug" für zulässig erachtet, wenn neben der persönlichen Zuverlässigkeit bei dem Erlaubnisinhaber auch Eignung und genügende Sach- kunde vorhanden seien (LG Berlin, Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, aaO Rn. 10; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO S. 59). Angesichts der Komplexität und der Bedeutung des Wohnraummietrechts sei es bereits grundsätzlich ausgeschlossen, dass die für eine Registrierung als Inkasso- dienstleister erforderlichen Grundkenntnisse des materiellen und formellen Rechts ausreichten, um dem Sinn und Zweck des Rechtsdienstleistungsgeset- zes, den Rechtsuchenden, den Rechtsverkehr und die Rechtsordnung vor un- qualifizierten Rechtsdienstleistungen zu schützen, zur Geltung zu verhelfen (Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, aaO Rn. 10 ff.; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO S. 59 f.). 33 - 17 - b) Mit diesen im angefochtenen Urteil in Bezug genommenen Erwägun- gen hat das Berufungsgericht nicht nur die Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts zu dem Umfang und der Reichweite der nach dem Rechtsbera- tungsgesetz erlaubten Tätigkeiten eines Inkassodienstleisters verkannt, son- dern eine hieran anknüpfende zentrale Zielsetzung des Rechtsdienstleistungs- gesetzes vollständig ausgeblendet. Das Rechtsdienstleistungsgesetz soll zwar dazu dienen, die Rechtsuchenden, den Rechtsverkehr und die Rechtsordnung vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen zu schützen (§ 1 Abs. 2 RDG). Gleichzeitig war der Gesetzgeber - unter Heranziehung der noch zum Rechts- beratungsgesetz ergangenen liberalisierenden Entscheidungen des Bundesver- fassungsgerichts - aber bestrebt, eine grundlegende, an den Gesichtspunkten der Deregulierung und Liberalisierung ausgerichtete Neugestaltung des Rechts der außergerichtlichen Rechtsdienstleistungen zu gewährleisten und dieses für künftige Entwicklungen sowohl im gesellschaftlichen Bereich als auch auf dem Gebiet der Dienstleistungsberufe zu öffnen (grundlegend hierzu Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 99, 114 ff., 132 ff. sowie BT- Drucks. 16/3655, S. 26 bis 42). Schließlich findet auch die Annahme des Berufungsgerichts, die Regist- rierung als Inkassodienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG erlaube nicht die Vornahme von Inkassodienstleistungen auf dem komplexen Rechts- gebiet des Wohnraummietrechts, weil die von einem Inkassodienstleister nach- zuweisende Sachkunde hierfür nicht ausreiche, im Gesetz (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 11 Abs. 1, § 12 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3, 5 RDG, § 4 Abs. 1 der Verordnung zum Rechtsdienstleistungsgesetz [Rechtsdienstleistungsverordnung - RDV]) keine Stütze (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 221 ff.). aa) Nach der noch zum Rechtsberatungsgesetz ergangenen Rechtspre- chung des Bundesverfassungsgerichts erschöpft sich die Tätigkeit von Inkas- 34 35 36 - 18 - sounternehmern gerade nicht nur in einer schlichten Mahn- und Beitreibungstä- tigkeit, also einer kaufmännischen Hilfstätigkeit. Vielmehr übernehmen sie die Verantwortung für die wirkungsvolle Durchsetzung fremder Rechte oder Ver- mögensinteressen. Typisierend kann deshalb unterstellt werden, dass beim Forderungseinzug in allen seinen Formen auch Rechtsberatung zu leisten ist. Nur aus diesem Grund lässt sich einerseits das Verbot mit Erlaubnisvorbehalt rechtfertigen; andererseits umfasst sozusagen spiegelbildlich die Erlaubnis zur Rechtsbesorgung an Inkassounternehmer zugleich auch die Erlaubnis zur Rechtsberatung (BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 120). Setzt das Inkassounter- nehmen die von ihm verlangte, überprüfte und für genügend befundene Sach- kunde bei der Einziehung fremder oder zu Einziehungszwecken abgetretener Forderungen ein, ist nicht erkennbar, dass damit eine Gefahr für den Rechtsu- chenden oder den Rechtsverkehr verbunden sein könnte (BVerfG, aaO; Se- natsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 121). Der genannten Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts lagen - was das Berufungsgericht verkannt hat - Fallgestaltungen zugrunde, in denen eine rechtliche Prüfung und Beratung nicht erst bei oder nach Abschluss der das Inkasso betreffenden Vereinbarungen, sondern bereits in deren - mithin von der seitens des Bundesverfassungsgerichts gewählten Formulierung, wonach "beim Forderungseinzug" auch Rechtsberatung geleistet werden dürfe, ersicht- lich umfassten - Vorfeld erfolgt waren (BVerfG, NJW 2002, 1190; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 154; Tolksdorf, ZIP 2019, 1401, 1405). bb) Später hat das Bundesverfassungsgericht seine Rechtsprechung da- hin ergänzt, dass zu der einem mit einer Inkassoerlaubnis tätigen Inkasso- dienstleister gestatteten Rechtsberatung gegenüber seinem Kunden auch die Äußerung von Rechtsansichten gegenüber dem Schuldner nach Erhebung von 37 38 - 19 - Einwendungen gehört. Diese rechtliche Qualifizierung des Geschäftsgegen- standes, für die der Inkassounternehmer seinem Mandanten gegenüber Ver- antwortung trägt, bleibt Teil seiner erlaubten Rechtsbesorgung und wird nicht etwa zum Rechtsrat gegenüber dem Schuldner (BVerfG, NJW-RR 2004, 1570, 1571; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 129). Ohne Befugnis des Inkassounternehmens zur Rechtserläuterung auch im Au- ßenverhältnis gegenüber einem Einwendungen erhebenden Schuldner wäre der außergerichtliche Konflikt zwischen Gläubiger und Schuldner nur mit rechtsanwaltlicher Unterstützung zu beseitigen, obwohl die außergerichtliche Forderungseinziehung nach der Wertung des Gesetzgebers nicht den Rechts- anwälten vorbehalten ist (BVerfG, aaO; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 130). Auch die Funktionsfähigkeit der Rechtspflege wird nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts durch eine solche Tätigkeit eines Inkassounter- nehmens nicht beeinträchtigt. Außergerichtliche Rechtsbesorgung kann auch noch während eines Mahnverfahrens erfolgen. Das gilt jedenfalls solange, wie das Inkassounternehmen keine prozessualen Erklärungen gegenüber dem Ge- richt abgibt und auch sonst keine Interaktion zwischen ihm und dem Gericht stattfindet. Aus Gründen des Schutzes der Rechtspflege sollen lediglich die Ge- richte vor Anträgen und sonstigen Schriftsätzen von Inkassounternehmen be- wahrt werden (BVerfG, aaO S. 1571 f.; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 131). cc) Das Bundesverfassungsgericht hat mit diesen Entscheidungen deut- lich gemacht, dass mit der Rechtsberatung im Sinne des Art. 1 § 1 Abs. 1 Satz 1 RBerG grundsätzlich die umfassende und vollwertige Beratung der Rechtsuchenden, wenn auch nur in einem bestimmten - in Art. 1 § 1 Abs. 1 Satz 2 RBerG genannten - Sachbereich (wie etwa die außergerichtliche Einzie- hung von Forderungen durch Inkassounternehmen gemäß Art. 1 § 1 Satz 2 39 40 - 20 - Nr. 5 RBerG), gemeint ist (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 145). Hieran anknüpfend hat es sich der Gesetzgeber bei dem Erlass des Gesetzes zur Neuregelung des Rechtsberatungsrechts vom 12. Dezember 2007 (BGBl. I S. 2840) und des in diesem Rahmen neu geschaf- fenen, am 1. Juli 2008 in Kraft getretenen Gesetzes über außergerichtliche Rechtsdienstleistungen (Rechtsdienstleistungsgesetz - RDG) zum erklärten Ziel gemacht, die sich aus den liberalisierenden Entscheidungen des Bundesverfas- sungsgerichts ergebenden verfassungsrechtlichen Grundsätze bei der Neuge- staltung dieser Gesetzesmaterie umzusetzen und fortzuentwickeln. Er hat die von ihm inhaltlich befürwortete Rechtsprechung des Bundes- verfassungsgerichts als einen der maßgeblichen Gründe für das von ihm ver- folgte Ziel einer grundlegenden und - in Abkehr von dem aus dem Jahr 1935 stammenden Rechtsberatungsgesetz - an den Gesichtspunkten der Deregulie- rung und Liberalisierung ausgerichteten Neugestaltung des Rechts der außer- gerichtlichen Rechtsdienstleistungen angeführt (BT-Drucks. 16/3655, S. 26 - 42; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 132 ff., 145). Dabei hat er den Vorschriften der § 2 Abs. 2 Satz 1, § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG als "verfassungsrechtliche Vorgabe" ausdrücklich die Überlegung zugrun- de gelegt, das Bundesverfassungsgericht habe durch seine Beschlüsse vom 20. Februar 2002 (NJW 2002, 1190) und vom 14. August 2004 (NJW-RR 2004, 1570) klargestellt, dass die Erlaubnis zum geschäftsmäßigen Forderungseinzug nach dem Rechtsberatungsgesetz stets eine umfassende rechtliche Forde- rungsprüfung gestatte und eine schlichte Mahn- und Beitreibungstätigkeit ohne eine solche "substanzielle Rechtsberatung" nur als kaufmännische Hilfstätigkeit und damit bereits nicht als erlaubnispflichtige Besorgung fremder Rechtsange- legenheiten einzuordnen sei (BT-Drucks. 16/3655, S. 27; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 144). Zudem ist den Gesetzes- materialien zu entnehmen, dass sich der Gesetzgeber an der weiteren "verfas- 41 - 21 - sungsrechtlichen Vorgabe" ausgerichtet hat, Inkassounternehmen, deren Sach- kunde und Erlaubnis auf die außergerichtliche Einziehung von Forderungen beschränkt ist und die für die gerichtliche Durchsetzung der Forderungen einen Rechtsanwalt hinzuziehen müssen, bleibe auch nach Einleitung des gerichtli- chen Verfahrens die weitere - rechtliche - Korrespondenz mit dem Schuldner mit dem Ziel einer außergerichtlichen Streitbeilegung erlaubt (BT-Drucks. 16/3655, S. 26 f.; BVerfG, NJW-RR 2004, 1570; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 135). Weiter war dem Gesetzgeber daran gelegen, dass das Rechtsdienstleis- tungsgesetz die Entwicklung neuer Berufsbilder erlaubt und damit, insbesonde- re mit Blick auf die zu erwartenden weiteren Entwicklungen des Rechtsbera- tungsmarktes, zukunftsfest ausgestaltet ist (BT-Drucks. 16/3655, S. 30, 40, 42, 52; BT-Plenarprotokoll 16/118, S. 12256, 12257 f.; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 133). dd) In Anbetracht der in den Gesetzesmaterialien niedergelegten Zielset- zungen, die vom Bundesverfassungsgericht zum Rechtsberatungsgesetz auf- gestellten liberalisierenden Maßstäbe für Inkassodienstleister bei der Schaffung des Rechtsdienstleistungsgesetzes umzusetzen und auch für mögliche neue Berufsbilder fruchtbar zu machen, ist der Begriff der Rechtsdienstleistung in Gestalt der Inkassodienstleistung (Forderungseinziehung) gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG, die ein im Rechtsdienstleistungsregister eingetragener Inkasso- dienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG erbringen darf, nicht in einem zu engen Sinne zu verstehen. Vielmehr ist - innerhalb des mit diesem Gesetz verfolgten Schutzzwecks, die Rechtsuchenden, den Rechtsverkehr und die Rechtsordnung vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen zu schützen (§ 1 Abs. 1 Satz 2 RDG) - eine eher großzügige Betrachtung geboten (grundlegend Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 141). Insbe- sondere ist es einem registrierten Inkassodienstleister nicht verwehrt, im Rah- 42 43 - 22 - men des außergerichtlichen Forderungseinzugs in substantieller Weise - auch begleitend zu einem Gerichtsverfahren - Rechtsberatung vorzunehmen (vgl. BT-Drucks. 16/3655, S. 27; BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191; NJW-RR 2004, 1570, 1571; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 144 f.). Aus dem vom Berufungsgericht und der Revisionserwiderung angeführ- ten und noch zum Rechtsberatungsgesetz ergangenen Beschluss des Bundes- gerichtshofs vom 9. Juni 2008 (AnwSt(R) 5/05, juris Rn. 9), der für die Abgren- zung zwischen Anwalts- und reiner Inkassotätigkeit darauf abstellt, "ob die dem Rechtsanwalt eigentümliche Aufgabe, rechtlichen Beistand zu leisten, so in den Hintergrund getreten ist, dass es gerechtfertigt ist, die beworbene Aufgabe als reine Inkassotätigkeit zu werten", ergibt sich nichts anderes. Denn der Bundes- gerichtshof hat damit nicht zum Ausdruck bringen wollen, dass eine umfassen- de Rechtsberatung nur Anwälten gestattet ist, sondern hat im Gegenteil unter Bezugnahme auf die bereits angeführte Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts ausgeführt, ein Inkassounternehmen dürfe nur außergerichtlich tätig werden, so dass ein Forderungsauftrag, der auch das gerichtliche Mahn- und Vollstreckungsverfahren umfasse, in den einem Rechtsanwalt vorbehalte- nen Aufgabenbereich falle (Beschluss vom 9. Juni 2008 - AnwSt(R) 5/05, aaO Rn. 10). Letztlich ging es in dieser Entscheidung nicht darum, einem Inkassoun- ternehmen die Wahrnehmung aller Aufgaben zu verwehren, die (auch) einem Rechtsanwalt übertragen werden können, sondern allein darum zu beurteilen, ob die von einem Rechtsanwalt (gegen Erfolgshonorar) angebotene Inkassotä- tigkeit sich in einer solchen erschöpfte oder eine auch darüber hinaus gehende anwaltliche Tätigkeit erfasste. ee) Dem damit gebotenen eher großzügigen Verständnis der Inkasso- dienstleistung trägt das Berufungsgericht nicht Rechnung. 44 45 - 23 - (1) Anders als das Berufungsgericht - und ihm folgend die Revisionser- widerung - meinen, ist ein registrierter Inkassodienstleister (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG) - wie bereits ausgeführt - nicht daran gehindert, im Rahmen eines außergerichtlichen Forderungseinzugs eine umfassende rechtliche Prüfung und Beratung durchzuführen (BT-Drucks. 16/3655, S. 26 f.). Er wird hierbei nicht in "unzulässiger Weise wie ein Rechtsanwalt tätig", solange er sich - wie hier in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin vorgesehen - auf die au- ßergerichtliche Durchsetzung der Forderung beschränkt und die Interaktion mit den Gerichten Rechtsanwälten überlässt. (2) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und der Revisions- erwiderung ist es einem Inkassodienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG) auch nicht verwehrt, Rechtsberatungen anzubieten, wenn noch unklar ist, ob die einzuziehenden Forderungen bestehen oder nicht. (a) Der vom Gesetzgeber des Rechtsdienstleistungsgesetzes zur Be- stimmung der Reichweite und des Umfangs der einem registrierten Inkasso- dienstleister erlaubten rechtlichen Tätigkeiten (BT-Drucks. 16/3655, S. 27, Se- natsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 144) unter ande- rem herangezogenen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 20. Februar 2002 (NJW 2002, 1190) lagen Fallgestaltungen zugrunde, in denen das Bestehen von Ansprüchen bei Aufnahme der Tätigkeit durch das Inkasso- unternehmen noch nicht geklärt war. Das Bundesverfassungsgericht hat der Einschätzung der dortigen Berufungsgerichte, einem Inkassounternehmen sei es verboten, die Gläubiger darüber zu beraten, ob und unter welchen rechtli- chen Gesichtspunkten und in welcher Höhe sie überhaupt Forderungen hätten, ausdrücklich eine Absage erteilt und hat es zudem für zulässig erachtet, dass ein Inkassounternehmen den Gläubiger im Vorfeld eines Auftrags erstmals auf das Bestehen eines möglichen Anspruchs hinweist. Dabei hat es hervorgeho- ben, dass sich der Regelungsgehalt einer Rechtsberatung im Sinne des Art. 1 46 47 48 - 24 - Abs. 1 Satz 1 RBerG grundsätzlich auch auf die umfassende und vollwertige Beratung der Rechtsuchenden, wenn auch nur in einem bestimmten Sachbe- reich, erstreckt (BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191 mwN). (b) Dies blendet das Berufungsgericht vollständig aus, wenn es meint, eine umfassende Rechtsberatung dürfe nach der Rechtsprechung des Bundes- verfassungsgerichts nur "beim Forderungseinzug" vorgenommen werden, hie- ran fehle es aber, weil die Klägerin zum Zeitpunkt ihrer Beauftragung über den Bestand und Umfang der später einzuziehenden Forderungen vollständig im Unklaren sei, deren Entstehen zudem von dem Ausspruch einer gemäß § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB aF erforderlichen Rüge abhänge und schließlich im Falle der Ausnahmetatbestände der §§ 556e, 556f BGB eine Rückforderung des Mieters wegen überhöhter Miete ausgeschlossen sei. In diesen Fällen bestehe über- haupt keine Forderung des Mieters, über die die Klägerin beraten könne. Sie könne daher nur von der Geltendmachung jeglicher Ansprüche abraten, ohne Forderungen einzuziehen (Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, aaO; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, aaO). Hierbei verkennt das Berufungsgericht, dass sich aus der vom Gesetz- geber des Rechtsdienstleistungsgesetzes herangezogenen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zum Rechtsberatungsgesetz eine zeitliche Be- schränkung der zulässigen Rechtsberatung nicht ergibt; mit dem Begriff "beim Forderungseinzug" soll vielmehr zum Ausdruck gebracht werden, dass die Rechtsberatung in einem sachlichen Zusammenhang mit dem Forderungsein- zug stehen muss. Weiter übersieht es, dass nach dem vom Bundesverfas- sungsgericht aufgestellten und vom Gesetzgeber des Rechtsdienstleistungsge- setzes übernommenen Verständnis einer erlaubten Inkassotätigkeit nicht nur 49 50 - 25 - ein Einzug unangefochtener oder rechtlich in jeder Hinsicht zuverlässig ein- schätzbarer Forderungen erlaubt ist. Vielmehr ist davon auch die Befugnis des Inkassounternehmens umfasst, seine Kunden bereits im Vorfeld eines Forde- rungseinzugs darüber zu beraten, ob, unter welchen Voraussetzungen und in welcher Höhe eine Forderung besteht, und gegebenenfalls mögliche Erfolg- saussichten zu prognostizieren (BVerfG, NJW 2002, 1190 f.). Schließlich verkennt das Berufungsgericht, dass es der Klägerin als re- gistrierter Inkassodienstleisterin auch nicht verwehrt ist, eine Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB aF zu erheben. Dabei kann dahinstehen, ob eine solche Rüge - wie das Berufungsgericht annimmt - Tatbestandsmerkmal des Rückforderungsan- spruchs nach § 556 Abs. 1 Satz 3 BGB ist (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 158), denn selbst in diesem Falle wäre die Klä- gerin als Inkassodienstleisterin nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG zur Erhe- bung der Rüge befugt (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 159 ff.). Nach der - auch für die Bestimmung des Regelungsgehalts der § 2 Abs. 2 Satz 1, § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG maßgebenden - Recht- sprechung des Bundesverfassungsgerichts gehört zu der einem Inkassodienst- leister erlaubten Rechtsberatung "naturgemäß auch das Geltendmachen von Ansprüchen mit den rechtlichen Argumenten, die dem Gläubiger zu Gebote stehen" (BVerfG, NJW-RR 2004, 1570, 1571; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 161). (3) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts, der sich die Revisi- onserwiderung anschließt, ist einem registrierten Inkassodienstleister - ausgehend von dem vom Bundesverfassungsgericht geprägten und vom Ge- setzgeber des Rechtsdienstleistungsgesetzes übernommenen eher weiten Ver- ständnis einer zulässigen Inkassotätigkeit - auch der gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG als Rechtsdienstleistung zu wertende Einsatz eines "Mietpreisrechners" 51 52 - 26 - im Vorfeld des Abschlusses einer Inkassovereinbarung nicht untersagt (grund- legend Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 147 ff.). Der Mietpreisrechner stellt weder in inhaltlicher noch in zeitlicher Hinsicht - im Hinblick auf seine bereits im Vorfeld einer (möglichen) Inkassovereinbarung und Forderungsabtretung erfolgte Bereitstellung - eine Überschreitung der In- kassobefugnis der Klägerin dar. Er bietet dem Mieter lediglich die (softwareba- sierte) Möglichkeit, mittels der Eingabe bestimmter Wohnungsdaten - rein rech- nerisch und unverbindlich - die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspie- gel für eine den Angaben entsprechende Wohnung zu ermitteln. (a) Mit dieser Möglichkeit eröffnet die Klägerin im Rahmen einer der ei- gentlichen Inkassotätigkeit vorgeschalteten Maßnahme dem Mieter lediglich eine erste - überschlägige und vorläufige - Einschätzung, ob ein Verstoß gegen die Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe, insbesondere eine Über- schreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 10 % (§ 556d Abs. 1 BGB), in seinem Fall überhaupt in Betracht kommen kann. Weiter erlaubt sie ihm die Entscheidung, ob deshalb gegebenenfalls eine Beauftragung der Kläge- rin als registrierte Inkassodienstleisterin - oder auch die Beauftragung eines Rechtsanwalts - zum Zwecke der Geltendmachung und außergerichtlichen Durchsetzung möglicher Ansprüche erwägenswert erscheint. Die notwendigen Informationen für eine solche Einschätzung könnte sich der Mieter zudem - anders als bei Rechtsfragen - ohne Zuhilfenahme elektronischer Unterstüt- zung auf "analogem" Wege, wie etwa durch Einsichtnahme in den Mietspiegel, selbst verschaffen (Senatsurteil von 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 152). (b) Angesichts der von dem Gesetzgeber in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts vorgenommenen Wertung, wonach die Erlaubnis zum geschäftsmäßigen außergerichtlichen Forderungs- 53 54 55 - 27 - einzug stets eine umfassende rechtliche Forderungsprüfung gestattet (vgl. BT- Drucks. 16/3655, S. 27), ist nicht zu erkennen, dass die Klägerin mit der Bereit- stellung des softwarebasierten Mietpreisrechners diese Befugnis überschritten haben könnte. Entsprechendes gilt auch bezüglich des Umstands, dass der von der Klägerin eingesetzte Mietpreisrechner bereits vor dem Abschluss einer In- kassovereinbarung und vor einer möglichen Forderungsabtretung zum Einsatz kommt. Denn wie bereits erwähnt, gaben gerade Fallgestaltungen, in denen eine rechtliche Prüfung und Beratung nicht erst bei oder nach Abschluss der das Inkasso betreffenden Vereinbarungen, sondern bereits in deren Vorfeld erfolgt waren, Anlass für den liberalisierenden, vom Gesetzgeber des Rechts- dienstleistungsgesetzes herangezogenen (BT-Drucks. 16/3655, S. 26 f.) Be- schluss des Bundesverfassungsgerichts vom 20. Februar 2002 (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 154 mwN). ff) Eine Unzulässigkeit der Inkassodienstleistung der Klägerin nach § 3 RDG ergibt sich - anders als das Berufungsgericht und ihm folgend die Revisi- onserwiderung meinen - schließlich auch nicht daraus, dass sie mit den hier zur Durchsetzung von möglichen Ansprüchen im Zusammenhang mit der soge- nannten Mietpreisbremse (§§ 556d, 556g BGB) entfalteten Tätigkeiten ihre In- kassobefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG deshalb überschritten hätte, weil die von ihr mit der Registrierung als Inkassodienstleisterin nachgewiesene Sachkunde (§ 11 Abs. 1, § 12 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3, 5 RDG in Verbindung mit § 2 Abs. 1, § 4 Abs. 1 RDV) hierfür angesichts der Komplexität und der Bedeu- tung des Wohnraummietrechts nicht ausreichte (vgl. Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 214 ff.). (1) Es trifft zwar zu, dass das Rechtsgebiet des Wohnraummietrechts, in dem die Klägerin ihre hier zu beurteilende Tätigkeit für den Mieter erbracht hat, sowohl in tatsächlicher als auch in rechtlicher Hinsicht ein erhebliches Maß an Komplexität aufweist und von dem Bestreben des Gesetzgebers geprägt ist, die 56 57 - 28 - - auch grundrechtlich geschützten (Art. 14 Abs. 1 GG) - Interessen von Mietern und Vermietern - auch vor dem Hintergrund, dass es sich bei dem Mietverhält- nis um ein Dauerschuldverhältnis handelt und die Wohnung regelmäßig den Lebensmittelpunkt des Mieters darstellt - in einen angemessenen Ausgleich zu bringen. Auch kann die hier in Rede stehende Inkassotätigkeit der Klägerin - jedenfalls mittelbar - durchaus Einfluss auf das Verhältnis der Mietvertragspar- teien und damit letztlich gegebenenfalls auch auf den weiteren Verlauf und den Fortbestand des Mietverhältnisses haben. Eine solche Inkassodienstleistung und insbesondere die damit verbundene rechtliche Beratung haben daher den vorstehend genannten Besonderheiten des Wohnraummietrechts in verantwor- tungsvoller Weise Rechnung zu tragen (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 222). (2) Den Vorschriften der § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 11 Abs. 1, § 12 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3, 5 RDG, § 2 Abs. 1, § 4 Abs. 1 RDV und den hierauf bezo- genen Materialien (BT-Drucks. 16/3655, S. 63 ff.; BR-Drucks. 316/08, S. 10 f., 13 f.) ist jedoch nicht zu entnehmen, dass der Gesetzgeber oder der Verord- nungsgeber deshalb davon ausgegangen wären, ein registrierter Inkassodienst- leister dürfe nicht auf dem Gebiet des Wohnraummietrechts tätig werden. Viel- mehr hat der Gesetzgeber in § 11 Abs. 1 RDG die aus seiner Sicht für die In- kassotätigkeit bedeutsamen Rechtsgebiete, darunter auch das Bürgerliche Recht, aufgeführt; dabei hat er Einschränkungen in dem - hier maßgeblichen - Bereich des Bürgerlichen Rechts - etwa in Bezug auf das Wohnraummietrecht - nicht vorgenommen (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 223). Maßstab für die in § 11 Abs. 1 RDG erfolgte Auswahl der Rechtsgebiete waren für den Gesetzgeber die schon bislang - unter der Geltung des Rechts- beratungsgesetzes - in den Sachkundeprüfungen von Inkassounternehmern verlangten Leistungen, die auch nach der Rechtsprechung des Bundesverfas- 58 59 - 29 - sungsgerichts (BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191) Voraussetzung für die Tätigkeit im Bereich des Forderungsinkassos sind (BT-Drucks. 16/3655, S. 66). Hierzu gehörte auch damals im Rahmen des Bürgerlichen Rechts - ohne Einschrän- kung - das Recht der Schuldverhältnisse (vgl. BVerfG, aaO), mithin einschließ- lich des Wohnraummietrechts (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 224). c) Entgegen der von der Revisionserwiderung vertretenen Auffassung lässt sich eine Überschreitung der Inkassobefugnis der Klägerin (und damit eine Nichtigkeit der Abtretung nach § 134 BGB, § 3 RDG) auch nicht aus dem in § 4 RDG enthaltenen Verbot der Erbringung von Rechtsdienstleistungen, bei denen die Gefahr einer Interessenkollision mit anderen Leistungen des Rechtsdienst- leisters besteht, ableiten. Die Revisionserwiderung sieht einen von § 4 RDG erfassten Interessen- konflikt darin, dass die Klägerin im Rahmen ihrer Tätigkeit als "andere Leis- tungspflicht" eine Prozessfinanzierung anbiete und damit die Gefahr begründe, bei der Erbringung der Inkassodienstleistung zu Lasten des Rechtsuchenden andere Interessen zu verfolgen. Die zwischen der Klägerin und der Mieterin vereinbarte Kostenfreihaltung der Mieterin im Falle der Erfolglosigkeit ihrer Be- mühungen unterfällt jedoch aus mehreren Gründen nicht der Verbotsnorm des § 4 RDG. aa) Bei der von der Revisionserwiderung angeführten Zusage der Kläge- rin, im Falle der Erfolglosigkeit ihrer Bemühungen die Mieter von sämtlichen Kosten freizuhalten, handelt es sich weder um eine bereits zum Zeitpunkt der Erbringung der Rechtsdienstleistung bestehende Pflicht noch um eine "andere" Leistungspflicht im Sinne des § 4 RDG, sondern vielmehr um einen Bestandteil 60 61 62 - 30 - der von der Klägerin für den Mieter zu erbringenden Inkassodienstleistung (Se- natsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 196, 199 ff.). (1) Eine Unvereinbarkeit der Rechtsdienstleistung mit einer anderen Leistungspflicht im Sinne des § 4 RDG setzt nach der Gesetzesbegründung des Rechtsdienstleistungsgesetzes voraus, dass die Rechtsdienstleistung einen unmittelbaren gestaltenden Einfluss auf eine andere, bereits bestehende (Haupt-)Leistungspflicht des Dienstleistenden haben kann (BT-Drucks. 16/3655, S. 39, 51; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 200 mwN). An einer solchen zum Zeitpunkt der Inkassodienstleistung bereits beste- henden Leistungspflicht der Klägerin fehlt es hier jedenfalls in Bezug auf eine Freihaltung der Mieterin von den Kosten einer möglichen Beauftragung eines Rechtsanwalts und einer anschließenden Durchführung eines Klageverfahrens. Denn wie aus den Ziffern 1.5, 6.1, 6.2 der - hier in die Inkassovereinbarung ein- bezogenen - Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin hervorgeht, ist sie - wie sich insbesondere aus der Formulierung "können wir" ergibt - zwar berechtigt, nicht aber verpflichtet, im Falle einer Erfolglosigkeit ihrer eigenen Durchsetzungsbemühungen einen Rechtsanwalt mit der weiteren Bearbeitung und gegebenenfalls der Durchführung eines Klageverfahrens zu beauftragen. Die Zusage einer Kostenfreihaltung in Ziffer 6.4 der Allgemeinen Geschäftsbe- dingungen der Klägerin ist mithin insoweit - anders als hinsichtlich der mit den eigenen Durchsetzungsbemühungen der Klägerin verbundenen Kosten (siehe hierzu Ziffer 3.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen) - für die Klägerin zum maßgeblichen Zeitpunkt der Erbringung ihrer Inkassodienstleistung (noch) nicht verpflichtend (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 201). (2) Davon abgesehen handelt es sich bei der Kostenfreihaltung insge- samt nicht um eine "andere" Leistungspflicht im Sinne des § 4 RDG, mithin nicht um eine eigenständige, von der Pflicht zur Forderungseinziehung ab- 63 64 - 31 - trennbare Pflicht. Sie ist vielmehr Bestandteil der Inkassodienstleistung der Klä- gerin (vgl. hierzu Tolksdorf, ZIP 2019, 1401, 1408 f.). Sie steht mit der von der Klägerin betriebenen Forderungseinziehung in einem so engen Zusammen- hang, dass sie - auch aus der Sicht des Kunden (vgl. hierzu Tolksdorf, aaO S. 1409), dessen Schutz als Rechtsuchender die Vorschrift des § 4 RDG unter anderem dienen soll (vgl. BT-Drucks. 16/3655, S. 39) - nicht als eine andere Leistungspflicht im Sinne des § 4 RDG angesehen werden kann (vgl. Senatsur- teil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 202). bb) Auch besteht die von der Revisionserwiderung befürchtete Gefahr einer Interessenkollision dahin, dass die Klägerin angesichts ihrer im Falle einer Erfolglosigkeit der Inkassodienstleistung bestehenden Kostentragungspflicht geneigt sein könne, etwa zur Vermeidung einer Klageabweisung einen für den Mieter ungünstigen Vergleich abzuschließen, statt die Chancen einer - unter Umständen kostspieligen - weiteren Prozessführung mit gegebenenfalls um- fangreicher Beweiserhebung und/oder der Notwendigkeit der Einlegung von Rechtsmitteln zu nutzen, nicht ernsthaft. (1) Ein Vergleichsabschluss setzt grundsätzlich (es sei denn, es ist vorab ein Kompetenzrahmen eingeräumt worden) nicht nur die Zustimmung der Klä- gerin, sondern auch der Mieterin voraus (Ziffer 7.1 der Allgemeinen Geschäfts- bedingungen der Klägerin). Der Mieterin bleibt es damit, wenn sie die Chancen einer erfolgreichen Durchsetzung ihrer Ansprüche höher als die vom Vermieter angebotene Vergleichssumme einschätzt, unbenommen, ein Vergleichsangebot abzulehnen und in der Erwartung eines für sie günstigen und nach Ziffer 1.5 und 6.4 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin kostenfreien Aus- gangs des Verfahrens dessen Fortführung bis zu einer gerichtlichen Entschei- dung zu verlangen (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 207). 65 66 - 32 - (2) Soweit die Revisionserwiderung darauf verweist, dass die Klägerin nach Ziffer 7.1 ihrer Geschäftsbedingungen berechtigt sei, einen Vergleichsab- schluss ohne Rücksprache mit der Mieterin abzulehnen, wenn der Vermieter weniger als 70 % der begehrten Herabsetzung der Miete anbietet, ist dieser Umstand gerade nicht geeignet, die von der Revisionserwiderung angeführte Gefahr zu begründen, dass sich die Klägerin zur Vermeidung eines kostenin- tensiven Verfahrens auf einen für die Mieterin ungünstigen Vergleich einlässt. Vielmehr wird hierdurch gerade der umgekehrte Fall geregelt, nämlich, dass die Klägerin einen für die Mieterin ungünstigen Vergleich von sich aus ablehnen kann. Der prinzipielle Gleichlauf des (Erfolgs-)Interesses der Klägerin und des Mieters bleibt damit auch in Bezug auf die Möglichkeit eines Vergleichsab- schlusses gewahrt (vgl. Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 206). (3) Der von der Revisionserwiderung weiter in den Blick genommene Gesichtspunkt, dass der Mieter nach Ziffer 7.2 der Allgemeinen Geschäftsbe- dingungen zum Abschluss eines unwiderruflichen Vergleichs, zum Widerruf ei- nes mit Zustimmung der Klägerin geschlossenen Vergleichs, zum Verzicht auf Ansprüche oder Teile hiervon, zu einer Klagerücknahme oder einer sonstigen Verfügung über die Ansprüche oder Teile davon nur mit Zustimmung der Kläge- rin berechtigt sein soll, ist ebenfalls nicht geeignet, eine Interessenkollision be- züglich der Durchsetzung der Ansprüche der Mieterin A. zu begründen. Denn diese Bestimmung bezieht sich nach ihrem eindeutigen Wortlaut allein auf einen sogenannten Vollmachtprozess, der nach Ziffer 1.3 der Allgemeinen Ge- schäftsbedingungen nur vorliegen soll, wenn die Klägerin nicht aufgrund einer treuhänderischen Abtretung ("Abtretungsprozess") gegen den Vermieter vor- geht, sondern die Ansprüche des Mieters wegen der Unwirksamkeit der Abtre- tung im Rahmen einer Bevollmächtigung und Ermächtigung, also im Wege ei- ner gewillkürten Prozessstandschaft unter Einschaltung eines Vertragsanwalts, 67 68 - 33 - einklagt. Da die Klägerin vorliegend aber aufgrund einer Abtretung klagt und die Regelung in Ziffer 7.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen somit nicht ein- greift, ergibt sich hieraus keine Nichtigkeit der Abtretung der Ansprüche der Klägerin gemäß § 134 BGB, §§ 3, 4 RDG wegen einer sich daraus vermeintlich ergebenden Interessenkollision. d) Entgegen der von der Revisionserwiderung - auch mit Blick auf den allgemeinen Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG - vertretenen Auffassung lässt sich eine Überschreitung der Inkassobefugnis der Klägerin (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG) und damit ein - zur Nichtigkeit der Forderungsabtretung nach § 134 BGB führender - Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz (§ 3 RDG) auch nicht unter dem Gesichtspunkt möglicher Wertungswidersprüche daraus ableiten, dass die Klägerin eine Vereinbarung mit dem jeweiligen Mieter trifft, wonach dieser im Falle der Erfolglosigkeit ihrer Bemühungen keine Kosten zu tragen hat (Ziffer 3.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin), während es einem Rechtsanwalt, der anstelle der Klägerin für den Mieter tätig geworden wäre, berufsrechtlich - von engen Ausnahmen abgesehen - untersagt wäre, mit seinem Mandanten ein Erfolgshonorar zu vereinbaren (§ 49b Abs. 2 Satz 1 BRAO, § 4a RVG) oder diesem im Falle einer Erfolglosigkeit der Inkas- sotätigkeit eine Freihaltung von den entstandenen Kosten zuzusagen (§ 49b Abs. 2 Satz 2 BRAO, siehe hierzu Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 170 ff.). Die gegenteilige Auffassung der Revisionserwiderung lässt außer Be- tracht, dass es sich bei den registrierten Inkassodienstleistern - im Gegensatz zu Rechtsanwälten - nicht um Organe der Rechtspflege handelt (BT-Drucks. 16/3655, S. 67). Hinzu kommt, dass der Gesetzgeber bei der Schaffung des Rechtsdienstleistungsgesetzes und auch bei dessen späteren Änderungen und Ergänzungen (siehe hierzu nur BT-Drucks. 17/14216, S. 5) davon abgesehen hat, die registrierten Personen (§ 10 Abs. 1 Satz 1 RDG), insbesondere die In- 69 70 - 34 - kassodienstleister (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG), als einen rechtsanwaltsähn- lichen Rechtsdienstleistungsberuf unterhalb der Rechtsanwaltschaft auszuge- stalten (vgl. BT-Drucks. 16/3655, S. 31 ff.) und/oder die für Rechtsanwälte gel- tenden strengen berufsrechtlichen Pflichten und Aufsichtsmaßnahmen unein- geschränkt auf diese Personen zu übertragen (vgl. BT-Drucks. 16/3655, S. 41, 43, 72; BT-Drucks. 17/14216, aaO; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 173). Für die Tätigkeit eines registrierten Inkasso- dienstleisters gelten vielmehr eigene kosten- und vergütungsrechtliche Vor- schriften (§ 4 Abs. 1, 2 des Einführungsgesetzes zum Rechtsdienstleistungsge- setz - RDGEG). Ob die neueren Entwicklungen im Rechtsdienstleistungsbereich, insbe- sondere im hier betroffenen Bereich der Inkassodienstleistungen, Anlass für eine mögliche Änderung der bestehenden gesetzlichen Regelungen geben können, ist der Beurteilung des Gesetzgebers vorbehalten (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 174). Ergänzend wird zur Ver- meidung von Wiederholungen auf die Ausführungen im Senatsurteil vom 27. November 2019 (VIII ZR 285/18, aaO Rn. 175 - 182) Bezug genommen. e) Aus den vorstehend genannten Gründen ergibt sich - anders als die Revisionserwiderung meint - eine Überschreitung der Inkassobefugnis der Klä- gerin nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG und damit ein zur Nichtigkeit der Ab- tretung (§ 134 BGB) führender Verstoß gegen § 3 RDG auch nicht daraus, dass die Klägerin der Mieterin nach den getroffenen Vereinbarungen eine "Prozessfi- nanzierung" gewährt, indem sie auch die Kosten der Rechtsverfolgung ein- schließlich der Gerichtskosten und der gegnerischen Rechtsanwaltskosten übernimmt, wenn diese nicht vom Vermieter erstattet werden (Ziffer 6.4 der All- gemeinen Geschäftsbedingungen). 71 72 73 - 35 - Es trifft zwar zu, dass einem Rechtsanwalt eine Übernahme des Pro- zesskostenrisikos, wie sie hier seitens der Klägerin erfolgt ist, nicht gestattet wäre (§ 49b Abs. 2 Satz 2 BRAO). Die hierauf gestützte Annahme der Revisi- onserwiderung, darin liege ein mit Art. 3 Abs. 1 GG nicht mehr zu vereinbaren- des Ungleichgewicht zwischen beiden Berufsfeldern, das dazu führe, dass die vorliegend entfaltete Tätigkeit der Klägerin als unzulässig anzusehen sei, trifft jedoch schon deshalb nicht zu, weil die mit der Verbotsnorm des § 49b Abs. 2 Satz 2 BRAO inhaltlich übereinstimmende Vorschrift des § 4 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 2 RDGEG sowohl nach ihrem Wortlaut als auch nach ihren in den Ge- setzesmaterialien niedergelegten Zielsetzungen (BT-Drucks. 16/3655, S. 80) nur auf den in § 4 Abs. 1 Satz 1 RDGEG aufgeführten Personenkreis und damit nicht auf einen registrierten Inkassodienstleister (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG) - wie die Klägerin - Anwendung findet (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 185, 179 ff.; vgl. auch BGH, Urteil vom 6. Juni 2019 - I ZR 67/18, WRP 2019, 1304 Rn. 44) und es für diese Unterscheidung sachli- che Gründe gibt. Die vom Gesetzgeber getroffene Entscheidung, eine Vergütungsrege- lung für Inkassodienstleister nicht einzuführen, beruht ausweislich der Geset- zesbegründung auf dem vom Bundesverfassungsgericht anerkannten - sich von der Tätigkeit eines Rechtsanwalts unterscheidenden - Berufsbild von Inkasso- unternehmen (BT-Drucks. 16/3655, S. 80; Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 180). Das Bundesverfassungsgericht hat aber aner- kannt, dass ein Inkassounternehmer berechtigt ist, Anreize für seine Beauftra- gung zu schaffen (BVerfG, NJW 2002, 1190, 1191). Die Zusage der Freistel- lung des Kunden von sämtlichen Kosten stellt nichts anderes als einen solchen Anreiz dar (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 186). 74 75 - 36 - 3. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung fehlt der Klägerin - was das Berufungsgericht offengelassen hat - auch nicht deswegen die Aktiv- legitimation für die geltend gemachten Ansprüche, weil die Abtretung der An- sprüche der Mieterin an die Klägerin wegen eines Abtretungsausschlusses nach § 399 Alt. 1 BGB, aufgrund mangelnder Bestimmtheit oder wegen eines Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB unwirksam wäre. a) Nach § 399 Alt. 1 BGB kann eine Forderung nicht abgetreten werden, wenn die Leistung an einen anderen als den ursprünglichen Gläubiger nicht ohne Veränderung ihres Inhalts erfolgen kann. Eine solche Inhaltsänderung wird nicht nur bei höchstpersönlichen oder unselbständigen akzessorischen Ansprüchen, sondern auch dann angenommen, wenn ein Gläubigerwechsel zwar rechtlich vorstellbar ist, das Interesse des Schuldners an der Beibehaltung einer bestimmten Gläubigerposition aber besonders schutzwürdig ist (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 24. Oktober 1985 - VII ZR 31/85, BGHZ 96, 146, 149 mwN; vom 30. Oktober 2009 - V ZR 42/09, NJW 2010, 1074 Rn. 14; vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, NJW 2013, 3647 Rn. 23 mwN). Dies wird etwa für den Anspruch des Mieters aus § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Überlassung des Gebrauchs der Mietsache bejaht, weil es für den Vermieter von besonderer Bedeutung ist, wem er den Gebrauch überlassen muss (BGH, Urteile vom 2. Juli 2003 - XII ZR 34/02, NJW 2003, 2987 unter 3 a; vom 30. Oktober 2009 - V ZR 42/09, aaO). Entgegen der Auffassung der Revi- sionserwiderung ist eine besondere Schutzwürdigkeit des Vermieters aber nicht in der hier zu entscheidenden Fallgestaltung der bereicherungsrechtlichen Rückforderung zu viel gezahlter Miete nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB zu er- kennen. Der Senat hat für den Fall von auf Bereicherungsrecht gestützten - und an einen Verbraucherschutzverein abgetretenen - Ansprüchen auf Rückzahlung zu viel entrichteter Gasentgelte entschieden, dass die Rückforderung rechts- grundlos geleisteter Entgelte keine Leistung im Sinne des § 399 Alt. 1 BGB dar- 76 77 - 37 - stellt, die an einen anderen als den ursprünglichen Gläubiger nicht ohne Verän- derung ihres Inhalts erfolgen könnte, weil ein schutzwürdiges Interesse des Gasversorgers, etwaige Überzahlungen ausschließlich gegenüber dem jeweili- gen Kunden ausgleichen zu müssen, nicht besteht (Senatsurteil vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, aaO). Nichts anderes gilt für die vorliegend zu entscheidende Fallgestaltung. Es geht nicht um die Erfüllung der Hauptleistungspflichten des § 535 BGB, son- dern um die Geltendmachung bereicherungsrechtlicher Rückzahlungsansprü- che. Die Belange des Vermieters sind hier ausreichend durch die Möglichkeit der Erhebung bestehender Einwendungen auch gegenüber dem neuen Gläubi- ger (§ 404 BGB) gewahrt. Ein schutzwürdiges Interesse des Vermieters, sich allein mit seinem Mie- ter auseinanderzusetzen, ist auch für die weiter an die Klägerin abgetretenen (vorliegend jedoch nicht eingeklagten) Ansprüche, insbesondere für den An- spruch auf Auskunftserteilung nach § 556g Abs. 3 BGB, nicht zu erkennen (vgl. auch Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 26 mwN, 164). Hierbei handelt es sich lediglich um einen Hilfsanspruch, der den auf Geldzahlung gerichteten Ansprüchen zu deren Verwirklichung zwingend vorge- schaltet ist (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 165 mwN) und bei dem daher - ebenso wie bei den Zahlungsansprüchen selbst - eine besondere Schutzbedürftigkeit des Vermieters nicht besteht. b) Auch der von der Revisionserwiderung erhobene Einwand, die Abtre- tung der Ansprüche an die Klägerin sei wegen Unbestimmtheit unwirksam, weil unklar bleibe, "was an wen abgetreten, genehmigt oder wer womit bevollmäch- tigt" worden sei, greift nicht. aa) Eine Abtretung (§ 398 BGB) ist zwar nur wirksam, wenn die Forde- rung, die Gegenstand der Abtretung ist, bestimmt oder wenigstens bestimmbar 78 79 80 81 - 38 - ist. Dieses Erfordernis ergibt sich aus der Rechtsnatur der Abtretung, die ein dingliches Rechtsgeschäft darstellt (BGH, Urteil vom 11. Mai 2017 - IX ZR 238/15, NJW 2017, 3373 Rn. 25). Im Falle einer erst künftig entstehen- den Forderung ist die Vorausabtretung wirksam, wenn die Forderung spätes- tens im Zeitpunkt ihrer Entstehung nach Gegenstand und Umfang genügend bestimmbar ist (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 159 mwN). bb) Diesen Anforderungen wird die - von der Klägerin angenommene - Abtretungserklärung der Mieterin vom 27. April 2017 jedoch gerecht, die mit der Überschrift "Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung, Genehmigung" ver- sehen ist. Dort heißt es in Absatz 2: "Ich bestätige und wiederhole hiermit rein vorsorglich die treuhänderische, unwiderrufliche Abtretung der Ansprüche, den Anspruch auf Rückzahlung auf zu viel gezahlter Miete beschränkt auf vier Mo- natsmieten, an die M. GmbH". Diese Abtretungserklärung darf nicht isoliert betrachtet werden, sondern muss zum einen im Zusammenhang mit der in Absatz 1 dieser Urkunde weiter enthaltenen Erklärung einer Vollmachtserteilung zur Geltendmachung und Durchsetzung von Forderungen und zum anderen mit den in Ziffer 1.2, 1.3 der Vertragsbestandteil gewordenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klä- gerin getroffenen Regelungen bewertet werden ("bestätige und wiederhole"). (1) Aus Ziffer 1.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen und aus Ab- satz 1 der Abtretungserklärung vom 27. April 2017 ergibt sich, dass die Klägerin mit der Durchsetzung sämtlicher möglicher Ansprüche und Feststellungsbegeh- ren der Mieterin im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sogenannten Mietpreisbremse, insbesondere der Auskunftsansprüche, des Anspruchs auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, des Anspruchs auf Feststellung der Un- wirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, des Anspruchs 82 83 84 - 39 - auf (Teil-)Rückzahlung beziehungsweise (Teil-)Freigabe der Mietkaution sowie gegebenenfalls weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Her- absetzung der Miete beauftragt worden ist. Ziffer 1.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen sieht zu diesem Zweck vor, dass der Mieter die in Ziffer 1.2 der Allgemeinen Geschäftsbeziehungen genannten Ansprüche, den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete aber beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Mieten, treuhänderisch und unwiderruflich an die Klägerin abtritt. Die in der Urkunde vom 27. April 2017 erklärte Abtretung wiederholt dies. Dass mit dem Passus "Abtretung der An- sprüche" die zuvor in Absatz 1 im Einzelnen aufgeführten Ansprüche, die im Übrigen so bereits in Ziffer 1.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin bezeichnet worden sind, gemeint sind, erschließt sich dem Leser ohne Weiteres. Damit ist hinreichend bestimmbar, welche Ansprüche an die Klägerin abgetreten worden sind. (2) Soweit die Revisionserwiderung eine Unklarheit darin sieht, dass die Mieterin der Klägerin nicht nur die Ansprüche abtritt (Absatz 2 der Urkunde vom 27. April 2017), sondern ihr auch Vollmacht zur Durchsetzung dieser Ansprüche erteilt und schließlich bereits von der Klägerin vorgenommene Rechtshandlun- gen und Erklärungen rückwirkend genehmigt (Absätze 1 und 3 der Urkunde), stellt dies die Bestimmbarkeit der Abtretung (Absatz 2 der Urkunde) nicht in Frage. Denn diese weiteren Erklärungen dienen ersichtlich nur dem Zweck, die Abtretung durch weitere, im Interesse einer wirksamen Durchsetzung der An- sprüche möglicherweise erforderliche Maßnahmen zu flankieren. Nach Ziffer 1.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin tritt ein Mieter nicht nur seine Ansprüche gegen den Vermieter an die Klägerin ab (sogenannter Abtretungsprozess), sondern ermächtigt und bevollmächtigt sie für den Fall einer Unwirksamkeit der Abtretung zugleich, die Ansprüche in sei- 85 86 87 - 40 - nem Namen einzuziehen (sogenannter Vollmachtprozess). Hiermit korrespon- dieren die Absätze 1 und 3 in der Urkunde vom 27. April 2017, die den vorlie- gend nicht beschrittenen Weg der gewillkürten Prozessstandschaft abdecken sollen (vgl. hierzu auch die Ausführungen unter II 2 c bb (3)). c) Schließlich ist die Abtretungserklärung vom 27. April 2017 - anders als die Revisionserwiderung ohne nähere Begründung meint - nicht gemäß § 307 Abs. 1 BGB wegen mangelnder Transparenz oder einer sonstigen unangemes- senen Benachteiligung der Mieterin unwirksam. Für sie ist ohne weiteres er- kennbar, dass sie die Klägerin mit der Durchsetzung sämtlicher möglicherweise im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse bestehender Ansprüche beauftragt und ihr zu diesem Zwecke ihre etwaigen Ansprüche zur Verfolgung im eigenen Namen abtritt, die Klägerin daneben aber gleichzeitig ermächtigt und bevoll- mächtigt, die Ansprüche gegebenenfalls auch im fremden Namen zu verfolgen. Da die Klägerin die Verantwortung für die Durchsetzung der Ansprüche über- nimmt, der Mieterin im Falle der Erfolglosigkeit der Bemühungen der Klägerin keine Kosten entstehen und die von der Mieterin im Erfolgsfall geschuldete Vergütung sich auf vier Monatsmieten beschränkt, kann von einer unangemes- senen Benachteiligung keine Rede sein. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur En- dentscheidung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur inhaltli- chen Berechtigung der geltend gemachten Ansprüche getroffen hat. Sie ist da- her zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück- zuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), wobei der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch macht. 88 89 - 41 - Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Berlin Mitte, Entscheidung vom 28.11.2018 - 17 C 253/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 04.04.2019 - 67 S 16/19 -

ECLI:DE:BGH:2022:110522UVIIIZR379.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 379/20 Verkündet am: 11. Mai 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BetrKV §§ 1, 2 Nr. 17 Bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern handelt es sich nicht um sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV, sondern - da sie den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen sind - um be- triebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen. BGH, Urteil vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20 - LG Köln AG Bergheim - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 6. Mai 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, den Richter Dr. Schmidt, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 13. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 9. Dezember 2020 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 11. Januar 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte mietete mit Vertrag vom 24. September 2003 von der Kläge- rin eine (preisgebundene) Wohnung in E. . Nach § 2 Abs. 4 des Mietvertrags trägt die Beklagte neben den Wärmekosten die dort im Einzelnen aufgelisteten Betriebskosten und hat hierauf monatliche Vorauszahlungen zu entrichten. Kos- ten, die im Zusammenhang mit Rauchwarnmeldern entstehen, werden nicht an- geführt. Der Vertrag enthält zudem folgende Regelung: 1 - 3 - "Die Vermieterin ist unter Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit berechtigt, für zukünftige Abrechnungszeiträume zusätzlich zu den oben ge- nannten Kosten auch solche Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (oder einer entsprechenden Nachfolgere- gelung) nach billigem Ermessen auf den Mieter umzulegen und mit diesem abzurechnen, die derzeit nicht anfallen, aber später entstehen oder zukünftig vom Gesetzgeber neu eingeführt werden." Mit Schreiben vom 5. Oktober 2015 kündigte die Klägerin der Beklagten an, dass das Gebäude, in dem sich ihre Wohnung befindet, mit Rauchwarnmel- dern ausgestattet werde, und teilte die künftig voraussichtlich anfallenden Kosten für deren Miete und Wartung mit. Die von der Klägerin für die Jahre ab 2016 erstellten Betriebskostenab- rechnungen wiesen jeweils - anteilig nach der entsprechenden Wohnfläche auf die Mieter umgelegte - Kosten für die "Miete + Wartung Rauchmelder" aus. Dabei entfiel für die Miete der Rauchwarnmelder im Jahr 2016 ein Betrag von 9,74 € und in einem weiteren Jahr ein Betrag von 9,88 € auf die Beklagte. Der zuletzt auf Feststellung, dass sich der Rechtsstreit in Höhe eines Be- trags von 147,45 € nebst Zinsen erledigt habe, und auf Zahlung von 220,77 € nebst Zinsen gerichteten Klage hat das Amtsgericht, wie aus dessen bei den Ak- ten befindlichen Urteil hervorgeht, weitgehend stattgegeben und lediglich den Zahlungsantrag - wegen einer aus seiner Sicht insoweit durchgreifenden Auf- rechnung der Beklagten - in Höhe von 17,62 € nebst Zinsen abgewiesen. Die vom Amtsgericht zugelassene Berufung der Klägerin hat das Landgericht zurück- gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klä- gerin ihr Klagebegehren weiter. 2 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe die Umlagefähigkeit der Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern zu Recht verneint. Zwar sei dessen Ansicht nicht zu folgen, dass es sich bei diesen Kosten bereits nicht um Betriebskosten, sondern - da durch die Anmietung der Rauchwarnmelder deren Kauf substituiert werde - um Kapitalersatz- beziehungsweise Anschaffungskosten handele. Richtigerweise stellten die Mietaufwendungen Kosten dar, die dem Eigentümer durch den be- stimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes auf seinem Grundstück laufend entstünden, und erfüllten somit alle Merkmale der in § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV enthaltenen Definition für Betriebskosten. Insbesondere weise der Grund für die Kosten den insoweit erforderlichen Bezug zu der Mietsache auf, da der Einbau von Rauchwarnmeldern nicht nur zu einem höheren Sicherheitsstandard der be- treffenden Wohnung führe, sondern inzwischen auch gesetzlich vorgeschrieben sei. Die Mietkosten für die Rauchwarnmelder seien jedoch nach dem Mietver- trag nicht umlagefähig. Soweit der Mietvertrag die Möglichkeit vorsehe, dass der Vermieter auch solche Betriebskosten gemäß der Anlage 3 der Zweiten Berech- nungsverordnung auf den Mieter umlege, die zur Zeit des Vertragsschlusses (noch) nicht anfielen, aber später entstünden oder künftig vom Gesetzgeber neu 5 6 7 8 - 5 - eingeführt würden, umfasse diese Regelung die hier in Rede stehenden Mietkos- ten nicht. Es fehle nämlich an der hierfür erforderlichen generellen Umlagefähig- keit dieser Betriebskostenposition. Ob die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern umlagefähig seien, sei in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Die Berufungskammer schließe sich insoweit der Auffassung des Landgerichts Düsseldorf (Urteil vom 6. April 2020 - 21 S 52/19) an. Danach komme eine Umlage der genannten Kosten nicht als "sonstige Kosten" im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV in Betracht. Denn hierunter fielen zwar auch Kosten, die in § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV nicht hätten benannt werden können, weil sie - was für die Kosten für in Wohnräumen anzubringende Rauch- warnmelder zutreffe - aufgrund neuartiger technischer Entwicklungen zum Zeit- punkt des Erlasses des Gesetzes noch nicht absehbar gewesen seien und erst in Zukunft entstünden. Die Umlagefähigkeit nach § 2 Nr. 17 BetrKV setze aber zudem voraus, dass die betreffenden Kosten nach Art, Umfang, Sinn und Zweck mit den in § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV aufgeführten Kosten vergleichbar seien. Das sei bei den Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern nicht der Fall. Bei diesen Kosten handele es sich nämlich letztlich um "verkappte An- schaffungskosten", weil sie an die Stelle der andernfalls dem Vermieter entste- henden Erwerbskosten träten. Anschaffungskosten stellten indes keine Betriebs- kosten dar. Dieser Grundsatz könne nicht dadurch umgangen werden, dass der Vermieter sich anstatt für einen Erwerb der Rauchwarnmelder für deren Anmie- tung entscheide. Die erforderliche Vergleichbarkeit ergebe sich auch nicht daraus, dass ge- mäß § 2 Nr. 2, Nr. 4 und Nr. 5 BetrKV die Kosten für die Anmietung von Kalt- und Warmwasserzählern sowie von Geräten für die Erfassung des Wärmeverbrauchs umlagefähig seien. Denn diese Geräte seien schon wegen ihres höheren An- 9 10 11 - 6 - schaffungsaufwands verbunden mit einem - bedingt durch den Eichzwang bezie- hungsweise das "MID-Konformitätserfordernis" - kürzeren Wechselturnus nicht mit den handelsüblichen Rauchwarnmeldern vergleichbar, die regelmäßig eine Lebensdauer von zehn Jahren aufwiesen. Aus diesem Grund scheide eine analoge Anwendung der Regelungen des § 2 Nr. 2, Nr. 4 und Nr. 5 BetrKV ebenfalls aus. Überdies fehle es an der hierfür vorausgesetzten planwidrigen Regelungslücke. Zum einen stehe dem Vermieter die Möglichkeit zur Verfügung, die Rauchwarnmelder zu erwerben und die Kos- ten hierfür im Wege einer Modernisierungsmieterhöhung auf den Mieter umzule- gen. Zum anderen habe der Gesetzgeber, obgleich er die Aufzählung in § 2 BetrKV bereits einmal im Jahr 2012 - zu einem Zeitpunkt also, als bereits in einer Vielzahl von Bundesländern die Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern be- standen habe - geändert habe, ersichtlich nicht von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern in den Betriebs- kostenkatalog aufzunehmen. II. Die Revision der Klägerin ist deshalb begründet, weil das Berufungsurteil eine der Vorschrift des § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO genügende Darstellung der Urteilsgründe vermissen lässt. 1. Nach § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO kann in einem Berufungsurteil der Tatbestand durch die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im Urteil der ersten Instanz, verbunden mit erforderlichen Berichtigungen, Änderungen und Ergänzungen, die sich aus dem Vortrag der Parteien und aus einer etwaigen 12 13 14 - 7 - Bezugnahme auf Schriftsätze vor dem Berufungsgericht ergeben, ersetzt wer- den. Die Einhaltung dieser Voraussetzungen ist nach der ständigen Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs für den Inhalt eines Berufungsurteils nicht ent- behrlich. Dies ergibt sich nicht nur aus dem Wortlaut des Gesetzes, sondern auch und vor allem aus seinem Sinn, trotz der Erleichterungen bei der Abfassung von Berufungsurteilen die revisionsrechtliche Nachprüfung zu ermöglichen. Lässt ein Berufungsgericht - wie hier - die Revision zu oder unterliegt das Berufungsurteil der Nichtzulassungsbeschwerde, müssen sich die tatsächlichen Grundlagen der Entscheidung aus dem Urteil oder - im Falle des § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO - aus dem Sitzungsprotokoll so erschließen, dass eine revisionsrechtliche Nachprü- fung möglich ist. Außerdem muss das Berufungsurteil erkennen lassen, von wel- chem Sach- und Streitstand das Berufungsgericht ausgegangen ist, und die An- träge, die die Parteien im Berufungsverfahren gestellt haben, müssen zumindest sinngemäß deutlich werden. Denn es ist nicht Aufgabe des Revisionsgerichts, den Sachverhalt und das genaue Begehren selbst zu ermitteln, um abschließend beurteilen zu können, ob die Revision begründet ist (vgl. Senatsurteile vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, NJW-RR 2021, 1016 Rn. 11; vom 18. Oktober 2017 - VIII ZR 242/16, DAR 2018, 78 Rn. 4 mwN; vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/17, NZM 2017, 732 Rn. 7 f. mwN). Fehlen im Berufungsurteil die entsprechenden Darstellungen, leidet es an einem von Amts wegen zu berücksichtigenden Verfahrensmangel; das Revisi- onsgericht hat das Urteil in einem solchen Fall grundsätzlich aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu- rückzuverweisen (Senatsurteile vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, aaO Rn. 12; vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/17, aaO Rn. 9 mwN). 2. Den beschriebenen Erfordernissen wird das angefochtene Urteil nicht gerecht. Zwar gibt es die im Berufungsverfahren gestellten Anträge der Parteien 15 16 - 8 - wörtlich und auch das zweitinstanzliche Parteivorbringen sinngemäß wieder. Es lässt aber nicht erkennen, von welchem Sach- und Streitstand das Berufungsge- richt ausgegangen ist und welche tatsächlichen Feststellungen der Entscheidung zugrunde liegen. a) Dem Berufungsurteil lassen sich insbesondere die in erster Instanz ge- troffenen tatsächlichen Feststellungen nicht entnehmen. Es lässt die erforderli- che Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts vermis- sen und enthält auch weder eine ausreichende eigenständige Wiedergabe der von der Vorinstanz zugrunde gelegten Tatsachen noch der von der Klägerin dort gestellten Anträge. Aus dem angefochtenen Urteil geht insoweit lediglich der Inhalt der zwi- schen den Mietvertragsparteien getroffenen Regelung zur Umlage von Betriebs- kosten hervor und ferner, dass die Parteien um von der Klägerin für das Jahr 2016 in Höhe von 9,74 € sowie für das Jahr 2017 in Höhe von 9,88 € - insgesamt aufgrund eines Rechenfehlers der Klägerin aber nur in Höhe von 17,62 € (anstatt 19,62 €) - geltend gemachte "Anmietungskosten für Rauchwarnmelder" stritten, die vom Amtsgericht nicht als umlagefähig erachtet worden seien. b) Damit genügt das Berufungsurteil den Anforderungen einer ausreichen- den Darstellung des Streitgegenstands und seiner tatsächlichen Grundlagen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO) nicht. aa) Mit Blick auf die in dem Berufungsurteil wiedergegebenen zweitin- stanzlichen Anträge der Klägerin, die darauf gerichtet sind, "unter teilweiser Ab- änderung" des erstinstanzlichen Urteils festzustellen, dass sich der Rechtsstreit in Höhe eines Betrags von 147,45 € nebst Zinsen erledigt habe, und die Beklagte zur Zahlung von 220,77 € nebst Zinsen zu verurteilen, erschließt sich aus der aufgezeigten Darstellung im Berufungsurteil bereits nicht, ob der noch streitige 17 18 19 20 - 9 - Betrag in Höhe von 17,62 € Teil des den Feststellungs- oder den Leistungsantrag betreffenden Prozessstoffs ist. bb) Vor allem aber fehlt es an einer ausreichenden Darstellung des Le- benssachverhalts, der den Anträgen der Klägerin und insbesondere dem im Be- rufungsverfahren noch streitigen Betrag in Höhe von 17,62 € zugrunde liegt. (1) Dem bei den Akten befindlichen Urteil des Amtsgerichts ist zu entneh- men, dass die Klägerin mit der Klage die Begleichung restlicher Mieten - ur- sprünglich auch für die Monate März 2018 und April 2018, zuletzt (nach einseiti- ger Erledigungserklärung der Klägerin) aber nur noch für den Monat September 2018 - verlange und dass die Beklagte gegen diese Forderungen nach Erteilung der entsprechenden Betriebskostenabrechnungen durch die Klägerin (hilfsweise) mit behaupteten Erstattungsansprüchen wegen der ihrerseits in den Jahren 2017 und 2018 geleisteten Vorauszahlungen auf Betriebskosten aufgerechnet habe. Ferner geht aus dem erstinstanzlichen Urteil hervor, dass das Amtsgericht die Zahlungsklage in Höhe von 17,62 € abgewiesen hat, weil es die hilfsweise erklär- ten Aufrechnungen der Beklagten insgesamt in dieser Höhe für durchgreifend erachtet hat. Hintergrund der vom Amtsgericht bejahten Gegenforderungen der Beklag- ten ist nach dessen Urteil, dass die Klägerin in die Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2016 und für das Jahr 2018 (nicht für das Jahr 2017, wie es im Berufungsurteil anklingt) - nach Meinung des Amtsgerichts zu Unrecht - Anmie- tungskosten für die eingebauten Rauchwarnmelder (in Höhe von 9,74 € [2016] und 9,88 € [2018]) eingestellt habe. Aus diesem Grund stehe der Beklagten zum einen wegen der für das Jahr 2017 geleisteten Vorauszahlungen ein restlicher Erstattungsanspruch in Höhe von 9,74 € zu. Denn in dieser Höhe sei der An- spruch der Beklagten, der sich aus ihrem Guthaben gemäß der Betriebskosten- abrechnung für das Jahr 2017 ergebe, durch die von der Klägerin zuerst erklärte 21 22 23 - 10 - Aufrechnung mit ihrer sich aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2016 ergebenden - in Höhe von 9,74 € nicht bestehenden - Nachzahlungsforderung nicht erloschen. Zum anderen habe die Beklagte wegen ihrer für das Jahr 2018 geleisteten Vorauszahlungen - unter Berücksichtigung der für dieses Jahr von der Klägerin erteilten, in Bezug auf die genannten Anmietungskosten überhöhten Betriebskostenabrechnung - einen (restlichen) Anspruch auf Erstattung in Höhe von 9,88 €. (2) Diese - in Verbindung mit den Parteianträgen den Streitgegenstand bil- denden - tatsächlichen Zusammenhänge oder gegebenenfalls davon abwei- chende Feststellungen lassen sich der Darstellung der Tatsachengrundlagen im Berufungsurteil nicht ansatzweise entnehmen. Das Berufungsgericht scheint - worauf nicht zuletzt die Formulierung "Gegenstand des Berufungsverfahrens ist allein die Frage, ob die Beklagte zur Erstattung der Anmietungskosten für Rauch- warnmelder verpflichtet ist" hindeutet - der irrigen Auffassung gewesen zu sein, es habe losgelöst von den wechselseitigen prozessualen Ansprüchen der Par- teien allein über eine einzelne Rechtsfrage (Umlagefähigkeit von Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern) zu entscheiden. III. 1. Dem Berufungsurteil fehlt somit bereits die für die revisionsrechtliche Nachprüfung nach § 545 Abs. 1, § 559 ZPO erforderliche tatsächliche Beurtei- lungsgrundlage. Daher ist es nach § 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO aufzu- heben und die Sache an das Berufungsgericht zur neuen Verhandlung und Ent- scheidung zurückzuverweisen (vgl. Senatsurteile vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, NJW-RR 2021, 1016 Rn. 17; vom 18. Oktober 2017 - VIII ZR 242/16, DAR 2018, 78 Rn. 6 mwN; vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/17, NZM 2017, 732 Rn. 13). 24 25 - 11 - 2. Soweit es auf der Grundlage der vom Berufungsgericht noch zu treffen- den tatsächlichen Feststellungen darauf ankommen sollte, ob es sich bei den der Klägerin entstandenen Kosten für die Miete der Rauchwarnmelder, mit denen sie das Gebäude, in dem sich die Wohnung der Beklagten befindet, ausgestattet hat, um umlagefähige Betriebskosten handele, weist der Senat für das weitere Ver- fahren auf Folgendes hin: Die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass es sich bei den genannten Kosten nicht um umlagefähige Betriebskosten handelt, ist im Ergebnis frei von Rechtsfehlern. a) Die Umlagefähigkeit der in Rede stehenden Betriebskosten richtet sich vorliegend nach der Betriebskostenverordnung. Das gilt unabhängig davon, ob es sich bei der Wohnung der Beklagten (weiterhin) um preisgebundenen Wohn- raum - wie es der im Jahr 2003 geschlossene Mietvertrag besagt - handelt. Nach den insoweit bereits getroffenen Feststellungen des Berufungsge- richts verweist die im Mietvertrag vereinbarte Betriebskostenregelung wegen erst später entstehender oder vom Gesetzgeber zukünftig neu eingeführter Betriebs- kosten auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV "oder eine entsprechende Nachfolgerege- lung". Die - wenngleich nur im Ansatz erfolgte - Auslegung des Berufungsge- richts, wonach gemäß dieser Regelung für die Ermittlung der Umlagefähigkeit der hier zu beurteilenden Kosten § 27 Abs. 1 Satz 2 II. BV in der seit dem 1. Ja- nuar 2004 geltenden Fassung und aufgrund des darin enthaltenen Verweises die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) maßgeblich ist, ist aus revisionsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden und wird im Revisionsverfahren auch nicht angegriffen. 26 27 28 29 - 12 - b) Betriebskosten sind - wie in § 1 BetrKV definiert - die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestim- mungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Ne- bengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Neben den gemäß § 1 Abs. 2 BetrKV ausdrücklich ausgenommenen Instandset- zungs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten gehören auch etwaige Kapital- und Finanzierungskosten für die Anschaffung von Betriebsmitteln grundsätzlich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten (vgl. BR-Drucks. 568/03, S. 29). Aufwendungen, die nicht unter den in § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV enthaltenen Betriebskostenkatalog fallen, können als "sonstige Betriebskosten" (§ 2 Nr. 17 BetrKV) umlagefähig sein. Die Regelung in § 2 Nr. 17 BetrKV ist als Auffangtat- bestand konzipiert und erfasst Aufwendungen des Vermieters, die der allgemei- nen Definition in § 1 BetrKV entsprechen, aber entweder wegen ihrer geringen praktischen Bedeutung nicht in den Katalog des § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV aufgenom- men wurden oder dort nicht genannt werden konnten, weil sie aufgrund neuarti- ger technischer Entwicklungen zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung noch nicht absehbar waren und erst später entstanden sind (vgl. BR-Drucks. 568/03, S. 34). Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sowie Er- werbskosten sind - entsprechend der allgemeinen Definition für Betriebskosten - auch nach § 2 Nr. 17 BetrKV grundsätzlich nicht umlagefähig (vgl. Langen- berg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Aufl., A Rn. 250; Wall, Betriebs- und Heizkosten, 5. Aufl., Rn. 2985 f., 4703). Sonstige Betriebskosten müssen nach Art, Umfang, Sinn und Zweck mit den in § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV im Einzelnen aufgeführten Betriebskosten vergleichbar sein (Wall, aaO Rn. 4700; MünchKommBGB/Zehelein, 8. Aufl., § 2 BetrKV Rn. 78; Langenberg/Zehelein, aaO A Rn. 248; vgl. auch Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 15. Aufl., § 556 BGB Rn. 298 aE). 30 31 - 13 - c) Gemessen daran handelt es sich bei den - in § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV nicht aufgeführten - Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nicht um umlagefä- hige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV. Zwar ist der Klägerin dieser Aufwand - wie das Berufungsgericht zutref- fend erkannt hat - erst infolge neuerer technischer und damit einhergehender rechtlicher Entwicklungen (hier: Pflicht zur Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern gemäß der ab dem 1. April 2013 geltenden Regelung des § 49 Abs. 7 BauO NRW; seit dem 1. Januar 2019 durch § 47 Abs. 3 BauO NRW abgelöst) entstanden. Ihrem Wesen nach sind diese Kosten indes nicht als um- lagefähige Betriebskosten einzustufen (so etwa - jedenfalls im Ergebnis - auch: LG Hagen, ZMR 2016, 701; LG Düsseldorf, ZMR 2020, 650, 651; LG Berlin, WuM 2021, 367; Langenberg/Zehelein, aaO A Rn. 37, 309; Wall, aaO Rn. 4778 f.; MünchKommBGB/Zehelein, aaO, § 2 BetrKV Rn. 79; Schmidt-Fut- terer/Lehmann-Richter, aaO, § 556 BGB Rn. 304; Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 556 BGB Rn. 100; BeckOGK-BGB/Drager, Stand: 1. Juli 2021, § 556 Rn. 67.1; aA etwa LG Magdeburg, NJW 2012, 544, 545; AG Hamburg-Altona, ZMR 2014, 801, 802; Pistorius, ZMR 2011, 934). aa) Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern fallen ausschließlich dann an, wenn der Vermieter sich - was allein in seiner Entscheidungsmacht steht - dazu entschließt, die in der Mietwohnung zu installierenden Rauchwarn- melder nicht zu Eigentum zu erwerben, sondern sie stattdessen anzumieten. Wie oben aufgezeigt, wären die Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern - selbst wenn sie infolge einer Fremdfinanzierung nicht nur einmalig, sondern pe- riodisch und deshalb möglicherweise laufend im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV anfielen - nicht umlagefähig. Es ließe sich mit dem oben aufgezeigten in den Gesetzesmaterialien ein- deutig zum Ausdruck gebrachten Willen des Verordnungsgebers, dass Kosten 32 33 34 35 - 14 - für die Anschaffung von Betriebsmitteln grundsätzlich nicht zu den umlagefähi- gen Betriebskosten gehören (vgl. BR-Drucks. 568/03, S. 29), nicht vereinbaren, wenn man die - vom Vermieter anstatt eines Erwerbs gewählte - Miete von Rauchwarnmeldern demgegenüber als umlagefähige (sonstige) Betriebskosten einordnete. Denn das bedeutete im Ergebnis, dass dem Vermieter ein Weg er- öffnet würde, auf einfache Weise - nicht nur im Fall der Ausstattung einer Woh- nung mit Rauchwarnmeldern, sondern auch in anderen Fällen, in denen er das Mietobjekt mit bestimmten Einrichtungen zu versehen hätte - die im Grundsatz ihm zugewiesene Belastung mit Anschaffungskosten zu umgehen, indem er die allein ihm obliegende wirtschaftliche Entscheidung zugunsten einer Miete anstatt eines Kaufs des fraglichen Betriebsmittels träfe. bb) Dieser Sichtweise steht nicht entgegen, dass der Betriebskostenkata- log des § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV vereinzelt die "Kosten der Anmietung" bestimmter Geräte beziehungsweise das "Nutzungsentgelt" hierfür aufführt (in Nr. 2: Was- serzähler; in Nr. 4 Buchst. a, Nr. 5 Buchst. a, Nr. 6 Buchst. a: Ausstattung zur Verbrauchserfassung; in Nr. 15 Buchst. a und b: nicht zum Gebäude gehörende Antennenanlage) und somit deren Umlage erlaubt. Hierbei handelt es sich - ebenso wie bei den an verschiedenen Stellen in § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV aufgeführten Kosten, die definitionsgemäß (nicht umleg- bare) Verwaltungskosten darstellen (etwa in Nr. 2: Kosten der Berechnung und Aufteilung der Wasserkosten bei Einzelwasserzählern; in Nr. 4 Buchst. a und Nr. 5 Buchst. a: Kosten der verbrauchsabhängigen Abrechnung von Warmwas- serkosten; in Nr. 8: Kosten der Berechnung und Aufteilung von Müllbeseitigungs- kosten) - um Umlagetatbestände, die der Verordnungsgeber ausdrücklich zuge- lassen hat, obwohl sie die allgemeingültigen (Abgrenzungs-)Kriterien für Be- triebskosten für sich allein betrachtet nicht erfüllen. Es geht dabei folglich um aus 36 37 - 15 - bestimmten Gründen - sei es als Anstoß zur Verwendung verbesserter Ausstat- tungen oder um der technischen Fortentwicklung bestimmter Geräte und Anla- gen Rechnung zu tragen (vgl. Senatsurteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 326/10, NJW 2011, 3514 Rn. 20; BR-Drucks. 483/83, S. 33 [zu den Kosten der Miete von Verbrauchserfassungsgeräten gemäß § 4 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV]; Wall, aaO Rn. 4503 zum Nutzungsentgelt für Antennenanlagen) - gesetzlich vor- gesehene Ausnahmefälle. Dieser Ausnahmecharakter verbietet es, auch andere als die ausdrücklich in der Aufzählung des § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV enthaltenen Kos- tenpositionen nach § 2 Nr. 17 BetrKV als umlagefähig zu behandeln, die gemes- sen an den allgemeinen Kriterien keine umlagefähigen Betriebskosten darstellen. Für ein solches Verständnis spricht zudem, dass der Gesetzgeber mit dem ausdrücklichen Verweis in § 2 Nr. 17 BetrKV auf § 1 BetrKV zu erkennen gege- ben hat, dass die Einordnung als sonstige Betriebskosten generell das Vorliegen der abstrakten Merkmale von Betriebskosten einschließlich der hierfür geltenden Abgrenzungskriterien voraussetzt. Die Vergleichbarkeit der fraglichen Kosten mit den in § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV angeführten Kostenpositionen ist demnach als ein zusätzliches - und nicht etwa als ein (in Einzelfällen) alternatives - Merkmal der sonstigen Betriebskosten zu begreifen. cc) Demnach kommt es im Streitfall schon aus systematischen Gründen nicht (mehr) darauf an, ob - was das Berufungsgericht verneint hat - die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nach Art, Umfang, Sinn und Zweck mit dem vereinzelt in § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV angeführten Miet- beziehungsweise Nutzungs- aufwand für bestimmte Geräte oder Anlagen vergleichbar sind. Denn unabhängig davon sind diese Kosten - da sie den nicht umlagefähigen Erwerbskosten für Rauchwarnmelder gleichzusetzen sind - mangels Erfüllung der allgemeingültigen (Abgrenzungs-)Kriterien für Betriebskosten nicht als sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV anzusehen. 38 39 - 16 - dd) Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht aus den Gründen, die nach Meinung der Revision eine Einordnung der Kosten für die Miete von Rauch- warnmeldern als sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV recht- fertigten. (1) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, dass die nach ihrer Ansicht unzutreffende Auffassung, die genannten Kosten seien infolge ihrer Eigenschaft als Kapitalkostenersatz nicht umlagefähig, in sich widersprüchlich sei, weil da- nach andererseits - so jedenfalls laut einer Literaturstimme (Schmidt-Futterer/ Langenberg, Mietrecht, 14. Aufl., § 556 BGB Rn. 230 aE) - die Kosten für den bei automatisch arbeitenden Rauch- und Wärmeabzugsanlagen gemäß den ein- schlägigen DIN-Normen in mehrjährigem Turnus notwendigen Austausch von elektronischen Kleinteilen umlagefähig sein sollen; hierbei handele es sich aber ebenfalls um Kapitalkosten. Der maßgebliche Grund für die Verneinung der Umlagefähigkeit der hier zu beurteilenden Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern liegt darin, dass diese Kosten im Ergebnis nicht anders zu behandeln sind als die betriebskosten- rechtlich nicht umlagefähigen Kosten für deren (erstmaligen) Erwerb. Dass Letz- tere keine Betriebskosten darstellen, zieht aber auch die Revision nicht in Zwei- fel. Ob in anderen besonders gelagerten Einzelfällen - wie etwa im Fall eines nach der maßgeblichen DIN-Norm vorgeschriebenen turnusmäßigen Austauschs von Kleinteilen in einer bereits angeschafften technischen Anlage - ausnahms- weise die Umlage von anfallenden Materialkosten in Betracht käme (vgl. Senats- urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356 Rn. 11 ff. [zur Umlagefähigkeit der Kosten einer Überprüfung der Funktionsfähigkeit oder Be- triebssicherheit von technischen Anlagen]), ist danach nicht von Belang. 40 41 42 - 17 - (2) Soweit die Revision ihre gegenteilige Ansicht ferner darauf stützt, dass der Vermieter befugt sei, die für den Erwerb von Rauchwarnmeldern angefalle- nen Kosten im Wege einer Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB auf den Mieter umzulegen, weshalb Letzterer bei einer betriebskostenrechtlichen Umlage der entsprechenden Mietkosten nicht schlechter gestellt sei, verkennt sie, dass es sich insoweit um zwei verschiedenartige - sich in mancher Hinsicht ergänzende (vgl. § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB alter wie neuer Fassung), je- doch nicht beliebig austauschbare - Regelungsbereiche handelt. Die Umlagefähigkeit bestimmter dem Vermieter entstandener Kosten auf den Mieter nach §§ 559 ff. BGB einerseits und nach § 556 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung andererseits ist nicht nur an unterschiedliche formelle und materielle Voraussetzungen geknüpft und führt zu voneinander ab- weichenden Rechtsfolgen, sondern der Gesetzgeber verfolgt mit diesen beiden rechtlichen Verfahren - worauf die Revisionserwiderung zu Recht hinweist - auch unterschiedliche Ziele. Während mit § 559 BGB ein Anreiz für den Vermieter zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen geschaffen werden soll (vgl. Se- natsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 44; vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 Rn. 25 unter Hinweis auf BT-Drucks.14/4553, S. 58 und 7/2011, S. 11), dienen die Vorschriften über die Umlagefähigkeit von Betriebskosten der Transparenz und Abrechnungsgerech- tigkeit sowie als Anreiz für einen sparsamen Umgang mit Ressourcen durch den Mieter (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 37). Es wäre somit systemwidrig, aus dem Umstand, dass bestimmte dem Vermieter entstandene Anschaffungskosten un- ter den in §§ 559 ff. BGB geregelten formellen und materiellen Voraussetzungen (in Grenzen) im Wege der Mieterhöhung auf den Mieter umgelegt werden können (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488 Rn. 12 und - VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 11 ff. [zur Einordnung des Einbaus von Rauchwarnmeldern als duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahme nach 43 44 - 18 - § 555b Nr. 4, 5 und 6 BGB]), darauf zu schließen, dass der Einordnung der an- stelle solcher Erwerbskosten angefallenen Mietkosten als umlagefähige sonstige Betriebskosten nichts entgegenstehe. Danach kommt es entgegen der Auffassung der Revision auch nicht da- rauf an, ob der Mieter durch die Umlage von Kosten für die Miete von Rauch- warnmeldern als Betriebskosten - verglichen mit einer Umlage der entsprechen- den Erwerbskosten mittels einer Mieterhöhung nach § 559 BGB - wirtschaftlich benachteiligt würde und dass er vor einer etwaigen Benachteiligung über das vom Vermieter bei der Umlage von Betriebskosten zu beachtende Wirtschaftlich- keitsgebot (vgl. § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB) ausreichend geschützt wäre. (3) Vergeblich versucht die Revision schließlich, die Einordnung der streit- gegenständlichen Kosten als sonstige Betriebskosten damit zu rechtfertigen, dass der Vertrag, den die Klägerin mit dem Vermieter der Rauchwarnmelder ge- schlossen habe, nicht nur die Gebrauchsüberlassung der Geräte, sondern auch deren Unterhalt und deren Erneuerung sowie die Gewährleistung umfasse, wes- halb der Preis hierfür zumindest nicht vollständig als Kapitalkostenersatz zu be- werten sei und - wegen der einheitlichen Abrechnung - nicht mit der gebotenen Deutlichkeit zwischen den Kosten für die vereinbarte Fernwartung und für die Miete unterschieden werden könne. Die Revision blendet bei ihrer Argumentation aus, dass die vom Beru- fungsgericht als nicht umlagefähig erachteten Beträge in Höhe von 9,74 € und 9,88 € nach dessen - insoweit bereits getroffenen - tatsächlichen Feststellungen allein den jeweils auf die jährliche Miete der Geräte entfallenden Teil des geltend gemachten Gesamtpreises betreffen. Dass diese tatsächlichen Feststellungen auf einem Verfahrensfehler beruhten, macht die Revision nicht geltend. 45 46 47 - 19 - d) Eine analoge Anwendung der genannten Bestimmungen über Miet- be- ziehungsweise Nutzungskosten in § 2 Nr. 2, Nr. 4 Buchst. a, Nr. 5 Buchst. a, Nr. 6 Buchst. a, Nr. 15 Buchst. a und b BetrKV scheidet ebenfalls aus. Sie schei- tert - wie das Berufungsgericht im Ergebnis richtig erkannt hat - jedenfalls daran, dass sich die hierfür vorausgesetzte planwidrige Regelungslücke nicht feststellen lässt (vgl. zu diesem Erfordernis Senatsurteil vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36/20, BGHZ 229, 59 Rn. 39 f. mwN). Nach der gesetzgeberischen Konzeption bildet § 2 Nr. 17 BetrKV - wie aufgezeigt - einen Auffangtatbestand für in der vorangestellten Aufzählung nicht genannte umlagefähige Betriebskosten. Die Schaffung eines Auffangtatbestands dient aber naturgemäß - und so auch hier, wie die oben (unter III 2 b) wiederge- gebenen Ausführungen in der Verordnungsbegründung (BR-Drucks. 568/03, S. 34) belegen - der Schließung möglicher Gesetzes- beziehungsweise Verord- nungslücken. Dieser Umstand steht der Annahme einer planwidrigen Regelungs- lücke entgegen, da grundsätzlich nicht davon auszugehen ist, dass Sachver- halte, die selbst den gesetzlich vorgesehenen Auffangtatbestand nicht erfüllen, 48 49 - 20 - dem Regelungsplan des Gesetzgebers beziehungsweise des Verordnungsge- bers entsprechend gleichwohl der betreffenden Bestimmung hätten unterliegen sollen. So fehlt es auch hier an jeglichen Anhaltspunkten dafür, dass eine Rege- lung über die Umlagefähigkeit von anderen als den in § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV aus- gewiesenen Mietkosten - sei es auch im Wege eines (wie hier nicht) solche Kos- ten einschließenden Auffangtatbestands - versehentlich unterblieben sein könnte. Dr. Fetzer Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Bergheim, Entscheidung vom 28.01.2020 - 27 C 140/18 - LG Köln, Entscheidung vom 09.12.2020 - 13 S 20/20 -

ECLI:DE:BGH:2022:231122UVIIIZR59.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 59/21 Verkündet am: 23. November 2022 Mohr, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559b a) Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durch- führung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542). b) Bei der Beurteilung der formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung ist zu beachten, dass das Formerfordernis nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB kein Selbstzweck ist (vgl. Senatsurteil vom 13. Juni 2012 - VIII ZR 311/11, juris Rn. 18 [zum Begründungserfordernis nach § 558a BGB]). Vielmehr kommt es entschei- dend darauf an, ob für den Mieter mit der geforderten Information - ebenso wie im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2022 - VIII ZR 219/20, NJW-RR 2022, 952 Rn. 35) oder auch einer - 2 - Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB (vgl. Senatsurteile vom 20. Ja- nuar 2016 - VIII ZR 93/15, NJW 2016, 866, Rn. 17; vom 27. Oktober 2021 - VIII ZR 102/21, NJW-RR 2022, 151 Rn. 34) - ein maßgeblicher Erkenntniswert verbunden ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 39, 41 ff.). BGH, Urteil vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21 - LG Berlin AG Berlin-Wedding - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 11. November 2022 durch den Richter Dr. Bünger als Vorsitzenden, den Richter Kosziol, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 63 - vom 16. Februar 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Berlin. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 21. Februar 2017 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Klägerin und des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 28. Mai 2018 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen zum 1. August 2018 von zuletzt 294,88 € um 1 2 - 4 - 82,22 € auf 377,10 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammen- stellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: - die durchgeführten - jeweils gemeinschaftlich genutzte Gebäudeberei- che beziehungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffenden - Modernisierungsmaßnahmen (hier Einbau einer Gasbrennwertzentral- heizungsanlage sowie Wärmedämmung des Dachbodens und der obers- ten Geschossdecke) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen in Abzug zu bringen- den - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungskosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskostenanteil - den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Klägerin (54,81 m²) im Verhältnis zu der Gesamtwohnfläche (8.490,77 m²) ermittelten - auf die Klägerin entfallenden Modernisierungskostenanteil sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den ver- langten Betrag Die Klägerin hält die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen für unwirksam und bezahlte den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge nicht. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung begehrt, dass der Beklagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung ei- ner um 82,22 € erhöhten Miete ab August 2018 nicht zustehe. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 3 4 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, ZMR 2021, 809) hat zur Begründung sei- ner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesent- lichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Beklagten ein An- spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. August 2018 nicht zustehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. In Rechtsprechung und Literatur werde vertreten, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung unter Umständen nicht nur die Gesamtkosten der einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, sondern auch die Kosten der einzelnen hierzu bei- tragenden Gewerke anzugeben habe. Dies sei jedenfalls dann erforderlich, wenn der Vermieter - wie hier - mehr als eine Modernisierungsmaßnahme parallel durchgeführt habe, mithin die für verschiedene Gewerke entstandenen Kosten den einzelnen Maßnahmen zugeordnet oder gar auf diese aufgeteilt werden müssten, weil ein einzelnes Gewerk sich übergreifend auf mehrere Modernisie- rungsmaßnahmen bezogen habe. Nur wenn auch die Kosten für die einzelnen Gewerke aufgeführt würden, sei der Mieter in der Lage, zumindest ansatzweise nachzuvollziehen, woraus sich die mitgeteilten Gesamtkosten ergäben und ob in die Gesamtsumme möglicherweise Kosten eingeflossen seien, die tatsächlich ei- ner anderen Maßnahme zuzuordnen seien. Auch könne der Mieter ohne diese zusätzliche Information praktisch nicht nachvollziehen, ob der Vermieter einen in 5 6 7 8 - 6 - Abzug gebrachten Instandsetzungsanteil der Höhe nach zutreffend ermittelt habe. Gleiches gelte für die Entscheidung des Mieters, ob und gegebenenfalls welche Rechnungen einer näheren Prüfung bedürften. Die in formeller Hinsicht an eine Mieterhöhungserklärung zu stellenden An- forderungen würden hierdurch auch nicht überspannt. Für die Berechnung der Gesamtkosten einer Modernisierungsmaßnahme müsse der Vermieter ohnehin eine Zuordnung der Gewerke und deren Kosten zu den einzelnen Maßnahmen vornehmen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Be- rufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. August 2018 um 82,22 € erhöhte Miete nicht - wie von der Klägerin im Wege einer negativen Feststellungsklage begehrt - ver- neint werden. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen der formellen Vorausset- zungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. 9 10 11 - 7 - a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Senatsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 17; Senatsbe- schlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nach- teile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebilde- ten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkun- digen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; jeweils mwN; Se- natsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderun- gen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05 aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; jeweils mwN; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). 12 - 8 - b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f.; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 18; jeweils mwN). 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung gerecht. Weder fehlt es - anders als die Revisionserwiderung meint - an einer ausreichenden Darlegung, inwiefern die durchgeführten baulichen Verän- derungen eine nach § 559 Abs. 1 BGB aF berücksichtigungsfähige Modernisie- rungsmaßnahme darstellen (dazu nachfolgend unter a), noch mangelt es an den weiteren aufgezeigten formellen Voraussetzungen. Insbesondere ist die Erhö- hungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa des- halb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten nicht in ein- zelne Positionen untergliedert hat (dazu nachfolgend unter b). 13 14 - 9 - a) Die Erhöhungserklärung enthält hinreichende Angaben dazu, dass und inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen eine berücksichtigungsfä- hige Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB, § 559 Abs. 1 BGB aF dar- stellen. Zu Unrecht beanstandet die Revisionserwiderung, aus der Erhöhungser- klärung gehe nicht (ausreichend) hervor, weshalb insbesondere der von der Be- klagten als Modernisierungsmaßnahme ausgewiesene Einbau einer neuen Hei- zungsanlage eine nachhaltige Verbesserung der Wohnqualität oder Einsparung von Energie bewirke. aa) Irrtümlich geht sie dabei davon aus, die Beklagte habe in ihrer Erhö- hungserklärung nicht ausdrücklich auf die Angaben in ihrem vorangegangenen Schreiben Bezug genommen, mit dem sie die Modernisierungsmaßnahmen an- gekündigt hatte (§ 555c BGB). Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und insoweit in der Sache auch nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist das Gegenteil der Fall. Die Vorinstanzen haben auf die Mieterhöhungserklärung vom 28. Mai 2018 verwiesen. In der dieser beigefügten, als "Kostenzusammen- stellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichneten Anlage wird ausdrück- lich auf die im Ankündigungsschreiben enthaltenen Angaben Bezug genommen. Diese Angaben sind bei der Auslegung der Erhöhungserklärung daher zu be- rücksichtigen (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 21; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 32; vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 b; jeweils mwN). Die entsprechende Auslegung kann der Senat hier selbst vornehmen, weil das Berufungsgericht dies insoweit - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - unterlassen hat und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Senats- urteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 17; jeweils mwN). 15 16 - 10 - bb) Unter Berücksichtigung der in dem Ankündigungsschreiben enthaltenen Angaben genügt die Erhöhungserklärung den oben aufgezeigten Anforderungen an die - hinsichtlich der Darlegung des Vorliegens von Modernisierungsmaßnah- men im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB aF bestehende - Erläuterungspflicht des Vermieters. Aus diesen Angaben geht zunächst eindeutig hervor, dass die nach- folgend für die Mieterhöhung berücksichtigten Maßnahmen ("Einbau einer Gas- Brennwert-Zentralheizung und neuer Heizkörper" sowie "Wärmedämmung auf dem Dachboden/Dämmung oberste Geschossdecke") der Energieeinsparung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB dienen sollen. (1) Nach der Rechtsprechung des Senats hat der Vermieter bei Maßnah- men zur Einsparung von Heizenergie neben einer schlagwortartigen Bezeich- nung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darzulegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Maßnahme eine nachhaltige Einsparung von Energie be- wirkt. Für die plausible Darstellung eines Energieeinspareffekts ist eine gegen- ständliche Beschreibung der betreffenden Maßnahme oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert bzw. u-Wert) der renovierten Bauteile ausreichend (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 24; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9 mwN; Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 18 f. mwN). Der Vermieter kann seiner Pflicht zur Erläuterung von ener- getischen Modernisierungsmaßnahmen auch durch eine dem Mieter zur Verfü- gung gestellte Berechnung der prognostizierten Energieeinsparung genügen (vgl. Senatsurteil vom 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19, NJW-RR 2020, 892 Rn. 24, 28 f. [zu den - insoweit vergleichbaren - Anforderungen bereits an die Ankündi- gung einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB]). Dabei ist es grundsätzlich nicht notwendig, einen für mehrere energetische Maßnahmen ins- 17 18 - 11 - gesamt ermittelten Energieeinsparungsbetrag auf die einzelnen hierzu beitragen- den Baumaßnahmen aufzuteilen (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 26). (2) Eine diesen Anforderungen genügende Darstellung enthält das Ankün- digungsschreiben. Die Beklagte hat dem Schreiben nämlich eine Berechnung der Energieeinsparung beigefügt, die eine monatliche Heizkosteneinsparung von ins- gesamt 0,50 €/m² brutto ausweist, und aus dem Schreiben geht hinreichend deutlich die seitens der Revisionserwiderung vermisste Information hervor, dass diese Berechnung sämtliche Maßnahmen berücksichtigt, die zuvor als der Ener- gieeinsparung dienend aufgeführt wurden, die Berechnung mithin auch die Er- neuerung der Heizungsanlage einschließt. (a) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist das nicht etwa deshalb zweifelhaft, weil eine der anderen im Rahmen der Berechnung der Ener- gieeinsparung berücksichtigten energetischen Baumaßnahmen - wie die Revisi- onserwiderung in Bezug auf die Dämmung des Dachs von (nur) einem der dem Sanierungskomplex angehörenden Gebäude (R. straße ) geltend macht - nach allgemeiner Lebenserfahrung einen besonders großen Anteil an der rechnerisch ermittelten Summe der Energieeinsparung haben dürfte. Denn dies bedeutete gegebenenfalls nur, dass der Beitrag, den die Erneuerung der Heizungsanlage zu der Einsparung von Heizenergie insgesamt leistet, entspre- chend geringer ausfiele. Für die Einordnung einer Baumaßnahme als energeti- sche Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB kommt es nach der Recht- sprechung des Senats aber lediglich darauf an, dass überhaupt eine messbare Einsparung erzielt wird und diese dauerhaft ist, nicht jedoch auf deren Größen- ordnung (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 282 f.; Senatsurteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 151/03, 19 20 - 12 - WuM 2004, 288 unter II 2 b [für preisgebundenen Wohnraum]). Dementspre- chend reicht es aus, wenn der Vermieter Tatsachen darlegt, anhand derer über- schlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Maßnahme eine - möglicherweise auch nur geringfügige - messbare und dauerhafte Einsparung von Energie be- wirkt. Etwaige mit dem von der Revisionserwiderung gerügten Umstand einher- gehende inhaltliche Fehler der Berechnung der Energieeinsparung wären un- schädlich, weil diese sich allenfalls auf die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF auswirken könnten, nicht aber deren for- melle Voraussetzungen beträfen. (b) Gleiches gilt für den von der Revisionserwiderung bemängelten - für sich betrachtet zutreffenden - Umstand, dass sich die dem Ankündigungsschreiben beigefügte Berechnung der Energieeinsparung zum Teil auf Gebäude erstreckt, die nicht Gegenstand der zuvor beschriebenen Modernisierungsmaßnahmen sind. Auch dieser Umstand könnte allenfalls - etwa wenn an den in der Berech- nung der Energieeinsparung zusätzlich angeführten Gebäuden qualitativ andere Modernisierungsmaßnahmen als an den übrigen Gebäuden durchgeführt worden sein sollten - Einfluss auf die Größenordnung des Anteils haben, den die Erneu- erung der Heizungsanlage an der gesamten Energieeinsparung hat. Wie aufge- zeigt, hätte dieser Umstand indes keine Auswirkungen auf die Frage der Einhal- tung der Förmlichkeiten nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB. b) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Klägerin benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausi- bilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere 21 22 23 - 13 - Kontrolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Per- sonen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht. aa) Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht deshalb - aus formellen Gründen - unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstan- denen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berech- nung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufge- schlüsselt oder anderweitig untergliedert hat. (1) Wie der Senat in mehreren nach Erlass der angefochtenen Entschei- dung ergangenen, jeweils einen ähnlich gelagerten Fall betreffenden Urteilen entschieden hat, gebieten weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift es, dass der Vermieter in der Erhöhungserklä- rung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamt- kosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt; dies gilt unabhängig davon, ob die Mieterhöhung auf eine reine Modernisierungsmaßnahme oder eine soge- nannte modernisierende Instandsetzung gestützt wird. Zur Vermeidung von Wie- derholungen wird zunächst auf die dortigen Ausführungen verwiesen (vgl. etwa Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 32-49, VIII ZR 337/21, juris Rn. 35-53, VIII ZR 339/21, juris Rn. 33-51). Weder die Er- wägungen, die das Berufungsgericht angestellt hat, noch die Ausführungen der Revisionserwiderung geben Anlass zu einer abweichenden Beurteilung. (a) Eine Untergliederung der für eine Modernisierungsmaßnahme entstan- denen Gesamtkosten in die Kosten der einzelnen Gewerke ist grundsätzlich auch dann nicht geboten, wenn sich - worauf das Berufungsgericht seine gegenteilige 24 25 26 - 14 - Sichtweise zusätzlich gestützt hat - ein bestimmtes im Zuge der Baumaßnahmen ausgeführtes Gewerk übergreifend auf mehrere Modernisierungsmaßnahmen bezieht - im Streitfall also beispielsweise Maleraufwand für die Durchführung so- wohl von Dämmungs- als auch von Heizungsarbeiten entstanden sein sollte - und die Kosten dieses Gewerks daher zwecks Zuordnung zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen aufgeteilt werden müssen. Denn auch in diesem Fall führte die Angabe der für die einzelnen Gewerke angefallenen Kosten nicht zu einem maßgeblichen Erkenntnisgewinn für den Mieter. Es besteht insoweit ersichtlich kein bedeutsamer Unterschied zu den Fallkonstellationen, in denen die ausgeführten Gewerke jeweils nur eine von mehreren Modernisierungsmaß- nahmen betreffen. Vielmehr gilt insbesondere für beide Ausgangslagen gleichermaßen, dass der Mieter aus der vom Berufungsgericht geforderten Kostenaufschlüsselung keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen in den Gesamtkosten für die einzelne Modernisierungsmaßnahme enthaltenen Instandsetzungsanteil ziehen könnte, weil bei einer modernisierenden Erneuerung von bestimmten Bauteilen oder Ein- richtungen regelmäßig - und so auch bei dem hier als modernisierende Instand- setzungsmaßnahme ausgewiesenen Einbau einer neuen Heizungsanlage - nicht etwa einzelne Gewerke oder auch nur voneinander trennbare Arbeitsschritte für die Erhaltung einerseits und die Modernisierung andererseits anfallen, sondern die Baumaßnahme im Ganzen dazu führt, dass eine andernfalls - aktuell oder später - etwa erforderliche Erhaltungsmaßnahme (Reparatur der vorhandenen Einrichtung oder deren Ersetzung durch eine neue Einrichtung desselben Stan- dards) entbehrlich wird (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 42). Ergänzend wird zur Vermeidung von Wiederholungen auch diesbezüglich vollumfänglich auf die entsprechenden Ausführungen in den vorstehend genannten Senatsurteilen vom 20. Juli 2022 verwiesen (VIII ZR 27 - 15 - 361/21, aaO Rn. 41 ff., VIII ZR 337/21, aaO Rn. 44 ff., VIII ZR 339/21, juris Rn. 42 ff.). (b) Soweit das Berufungsgericht daneben darauf abgestellt hat, im Fall der Angabe der Kosten für die einzelnen Gewerke könne der Mieter besser erken- nen, ob in die Gesamtkosten Positionen eingeflossen seien, die richtigerweise einer anderen - möglicherweise ausschließlich oder in größerem Umfang der In- standsetzung dienenden - Maßnahme zuzuordnen gewesen wären, hat es ver- kannt, dass die Erläuterung gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB nicht dazu dient, dem Mieter eine umfassende Kontrolle der inhaltlichen Richtigkeit der vom Ver- mieter ermittelten Mieterhöhung zu ermöglichen, sondern - wie oben ausgeführt - lediglich den Zweck erfüllen muss, dass der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung als plausibel nachvollziehen kann. Dieser Zweck wird durch die Angabe der Gesamtkosten für jede einzelne Modernisierungsmaßnahme hin- reichend erfüllt. Hat der Mieter Zweifel an der sachlichen Richtigkeit des vom Vermieter angegebenen Gesamtaufwands, die ohnehin auch dann noch verblei- ben können, wenn der Vermieter die Gesamtkosten nach Gewerken untergliedert (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 43), steht ihm zur Klärung ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Einsichtsrecht zur Verfügung (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 46 ff.). (c) Auch der von der Revisionserwiderung bemühte Vergleich zwischen den formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB einerseits und an eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b BGB anderer- seits rechtfertigt ein anderes Ergebnis nicht. Insbesondere verbietet sich der von der Revisionserwiderung aus der Senatsrechtsprechung zum Betriebskosten- recht - wonach in einer Betriebskostenabrechnung nur ausnahmsweise bei sach- 28 29 - 16 - lich eng zusammenhängenden Kosten die Zusammenfassung der in verschiede- nen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kostenpositionen zulässig ist (vgl. Senatsurteil vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09, WuM 2010, 688 Rn. 40 f. mwN; Senatsbeschlüsse vom 24. Januar 2017 - VIII ZR 285/15, WuM 2017, 205 Rn. 5; vom 6. Juli 2021 - VIII ZR 371/19, WuM 2021, 558 Rn. 12) - gezogene Schluss, dass der Vermieter im Rahmen einer Mieterhö- hungserklärung nach §§ 559 ff. BGB die Gesamtkosten für eine Modernisierungs- maßnahme "getrennt nach sachlich zusammenhängenden Kostengruppen", mit- hin nach Gewerken, anzugeben habe. Abgesehen davon, dass eine Aufteilung nach sachlich zusammenhängen- den Kosten bei der Mieterhöhungserklärung bereits durch die - bei der Durchfüh- rung mehrerer Modernisierungsmaßnahmen notwendige - Aufteilung der Ge- samtkosten auf die einzelnen Maßnahmen erfolgt, verliert die Revisionserwide- rung bei ihrer Argumentation aus dem Blick, dass das Formerfordernis nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB kein Selbstzweck ist (vgl. Senatsurteil vom 13. Juni 2012 - VIII ZR 311/11, juris Rn. 18 [zum Begründungserfordernis nach § 558a BGB]). Wie bereits aufgezeigt, kommt es vielmehr entscheidend darauf an, ob für den Mieter mit der geforderten Information - ebenso wie im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2022 - VIII ZR 219/20, NJW-RR 2022, 952 Rn. 35) oder auch einer Betriebskos- tenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB (vgl. Senatsurteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 93/15, NJW 2016, 866, Rn. 17; vom 27. Oktober 2021 - VIII ZR 102/21, NJW-RR 2022, 151 Rn. 34) - ein maßgeblicher Erkenntniswert verbunden ist. Dass dies im Hinblick auf die Kosten für die einzelnen zu einer bestimmten Mo- dernisierungsmaßnahme beitragenden Gewerke nicht der Fall ist, wurde bereits aufgezeigt. 30 - 17 - (2) Der Senat hat in den oben genannten Urteilen vom 20. Juli 2022 eben- falls bereits ausgeführt, dass die dargestellte Gesetzesauslegung auch der ge- festigten Rechtsprechung des Senats zu den formellen Anforderungen an die Er- höhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zugrunde liegt. Insoweit wird zur Ver- meidung von Wiederholungen erneut auf die dortige Begründung Bezug genom- men (Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 50 f., VIII ZR 337/21, juris Rn. 54 f., VIII ZR 339/21, juris Rn. 52 f.). Ohne Erfolg wendet die Revisionserwiderung in diesem Zusammenhang ein, die eingangs bereits zitierte Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 17. De- zember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f.), wonach der Vermieter seinen Berechnungs- und Erläuterungspflichten nach § 559b Abs. 1 BGB bereits dann genügt, wenn er einen etwa in den Kosten für die Modernisierungsmaßnah- men enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer entsprechenden Quote darlegt, lasse Raum für das ihrerseits befürwortete Erfordernis einer Kos- tenaufschlüsselung. Während § 559 Abs. 2 BGB im Hinblick auf die nicht berück- sichtigungsfähigen Erhaltungskosten nämlich ausdrücklich eine Ermittlung durch Schätzung erlaube, gelte für die umlagefähigen "aufgewendeten Kosten" der Modernisierung nach § 559 Abs. 1 BGB aF ein wesentlich strengerer Maßstab. Dies trifft nicht zu. Denn wenn schon für die (auf Plausibilität ausgerichtete) Nachvollziehbarkeit des im Fall einer modernisierenden Instandsetzung notwen- digen Kostenabzugs die Angabe einer Quote genügt und mit Blick darauf eine Untergliederung des Gesamtaufwands nach Gewerken oder anderen Bauleis- tungsbereichen nicht gefordert werden kann, besteht für eine solche Kostenauf- schlüsselung erst recht kein Anlass, soweit es allein um die Nachvollziehbarkeit der für eine (reine) Modernisierungsmaßnahme insgesamt aufgewendeten Kos- ten geht (ähnlich bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 50, VIII ZR 337/21, aaO Rn. 54, VIII ZR 339/21, aaO Rn. 52). 31 32 33 - 18 - (3) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungs- erklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Mei- nung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, für beide der zuvor benannten Maßnahmen zusammengefassten Bau- nebenkosten nebst - zusätzlich erläuterter - Bezifferung des darin enthaltenen Instandsetzungsanteils gilt nichts anderes. (a) Anders als die Revisionserwiderung meint, begegnet es keinen Beden- ken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme ein- zeln, sondern gebündelt ausgewiesen hat. Diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbarkeit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkosten typischerweise - zumindest überwiegend - von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhal- tung eines Gebäudes angefallenen Kosten (sogenannte anrechenbare Kosten) abhängt (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 52). Auch wäre die Aufteilung der Baunebenkosten auf die beiden der Mieterhöhung zugrunde gelegten Baumaßnahmen - ebenso wie die von der Re- visionserwiderung vermisste Untergliederung der als Gesamtsumme ausgewie- senen Baunebenkosten in die einzelnen darin etwa enthaltenen Positionen (Ar- chitekten- und Ingenieurleistungen, Baustelleneinrichtung und Gerüstarbeiten) - nicht mit einem nach den oben aufgezeigten Maßstäben bedeutsamen Erkennt- nisgewinn für die Klägerin verbunden. Insofern kann nichts anderes als für die Darlegung der Baukosten selbst gelten. 34 35 - 19 - (b) Ohne Erfolg macht die Revisionserwiderung ferner geltend, die Zusam- menfassung der Baunebenkosten verbiete sich deshalb, weil die einzelnen darin enthaltenen Positionen (Architekten- und Ingenieurleistungen, Baustelleneinrich- tung und Gerüstarbeiten) in zeitlicher und gegenständlicher Hinsicht nicht gleich- ermaßen für alle durchgeführten Sanierungsmaßnahmen angefallen seien und zum Teil - etwa da sie ausschließlich für Instandhaltungsarbeiten erforderlich ge- wesen seien - nicht der Umlagefähigkeit unterlägen. Diese Einwände betreffen allein die sachliche Rechtfertigung der von der Beklagten vorgenommenen Kos- tenumlage, unter anderem die zutreffende Abbildung des Instandsetzungsanteils durch den von der Beklagten in Abzug gebrachten Betrag, und daher ausnahms- los die materielle Begründetheit der Mieterhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 53 mwN). bb) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kostenzusammenstellung und der darauf basierenden Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderli- chen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die jeweiligen Kosten für die beiden der Mieterhöhung zugrunde gelegten Maßnahmen mit der Begründung, es han- dele sich hierbei um "Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umgelegt hat. Aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handelt, die keinen (einzel-)wohnungsspe- zifischen Charakter aufweisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohn- fläche vorgenommen worden sei. Da es sich somit um die Erläuterung des angewandten Verteilerschlüssels handelt, trifft es auch - anders als die Revisionserwiderung meint - nicht zu, dass 36 37 38 - 20 - der Klägerin eine Prüfung der genannten Darstellung nur möglich wäre, wenn die Beklagte neben den Gesamtkosten für die beiden Modernisierungsmaßnahmen auch die Kosten für die einzelnen Gewerke angegeben hätte. Richtigerweise be- nötigte die Klägerin zur Nachvollziehbarkeit der Berechnung der Mieterhöhung in diesem Zusammenhang allein die für den gewählten Verteilerschlüssel maßgeb- lichen Parameter, namentlich die zugrunde gelegten Flächen in Quadratmetern (vgl. Senatsurteil vom 28. September 2022 - VIII ZR 340/21, juris Rn. 36 mwN). Dass die Kostenzusammenstellung diese ausweist (Gesamtwohnfläche: 8.490,77 m²; Wohnungswohnfläche: 54,81 m²), stellt indes auch die Revisions- erwiderung nicht infrage. Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kos- tenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. 39 - 21 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellun- gen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung be- darf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Bünger Kosziol Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Berlin-Wedding, Entscheidung vom 16.01.2020 - 2 C 422/18 - LG Berlin, Entscheidung vom 16.02.2021 - 63 S 41/20 - 40

ECLI:DE:BGH:2019:160119UVIIIZR113.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 113/17 Verkündet am: 16. Januar 2019 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV § 7 Abs. 2 Satz 1, § 12 Abs. 1 Satz 1 Unter den Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV kann der Mieter einer Wohnung verlangen, dass die anteilig auf ihn entfallenden Kosten des Be- triebs der zentralen Heizungsanlage zu 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer verteilt werden. Der Mieter ist nicht darauf be- schränkt, stattdessen von dem Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV Gebrauch zu machen. BGH, Urteil vom 16. Januar 2019 - VIII ZR 113/17 - LG Frankfurt am Main AG Bad Homburg v.d.H. - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 7. Januar 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 17. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 2. Mai 2017 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten in O. Die Beklagte rechnet die Heizkosten jeweils zu 50 % nach der Wohnfläche und nach dem erfass- ten Wärmeverbrauch ab. Mit der im September 2016 erhobenen Klage hat der Kläger im Hinblick auf § 7 Abs. 1 Satz 2 Heizkostenverordnung (HeizkostenV) von der Beklagten verlangt, die Heizkosten zu 30 % nach der Wohnfläche und zu 70 % nach dem erfassten Ver- brauch abzurechnen, beginnend mit der Heizperiode ab dem 1. Oktober 2016. Die Klage hat in erster Instanz Erfolg gehabt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelas- 1 2 3 - 3 - senen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Ur- teils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentli- chen ausgeführt: Zwar wäre die Beklagte unter den tatsächlichen Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV zwingend verpflichtet, die Heizkosten zu 70 % nach er- fasstem Wärmeverbrauch abzurechnen. Allerdings könne im gegebenen Fall dahin- stehen, ob - was zwischen den Parteien streitig sei - die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung in dem Gebäude der Beklagten überwiegend gedämmt seien. Selbst wenn die tatsächlichen Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV erfüllt wären, bestünde kein Anspruch des Mieters auf künftige Abrechnung der Heizkosten nach Maßgabe des dort vorgesehenen Verteilungsmaßstabs. Der Mieter sei hinreichend durch das Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV ge- schützt, wonach er den auf ihn entfallenden Anteil der Heizkosten um 15 % kürzen dürfe, wenn die Kosten der Wärmeversorgung entgegen den Vorschriften der Heiz- kostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet würden. Zwar bestehe das Kürzungsrecht des Mieters nach dem Wortlaut der vorgenannten Bestimmung nur dann, wenn keine verbrauchsabhängige Abrechnung stattfinde, während hier ledig- lich eine falsche verbrauchsabhängige Abrechnung "vorliege". Bei falschen ver- 4 5 6 - 4 - brauchsabhängigen Abrechnungen sei § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV aber ent- sprechend anzuwenden. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Prüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV auf zukünf- tige Abrechnung des Wärmeverbrauchs nach Maßgabe des von § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV vorgegebenen Verteilungsmaßstabs nicht verneint werden. 1. Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage mindestens 50 % und höchstens 70 % nach dem er- fassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die danach bestehende Wahlmög- lichkeit des Gebäudeeigentümers (vgl. § 6 Abs. 4 HeizkostenV), einen Verteilungs- maßstab zwischen mindestens 50 % und höchstens 70 % der Kosten nach Ver- brauch bestimmen zu können, wird gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV für be- stimmte Gebäude eingeschränkt. Nach dieser Bestimmung sind in Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in de- nen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 % nach dem erfass- ten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. a) Vom Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV ist in der Revisionsinstanz auszugehen. Unstreitig erfüllt das Gebäude der Beklagten das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 nicht und wird mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt. Nach dem - vom Beru- fungsgericht als streitig behandelten, in der Revisionsinstanz aber zugrunde zu le- 7 8 9 10 - 5 - genden - Sachvortrag des Klägers ist zu seinen Gunsten anzunehmen, dass die frei- liegenden Leitungen der Wärmeverteilung in dem Gebäude überwiegend gedämmt sind. b) Als Rechtsfolge hat die Beklagte 70 % der Kosten des Betriebs der zentra- len Heizungsanlage nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Sofern der Vermieter, wie die Beklagte, gleichwohl an einem davon abweichenden Verteilungsmaßstab festhält, gewährt § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV dem Mieter einen Anspruch auf eine dahingehende Ände- rung des Verteilungsschlüssels (vgl. Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 13. Aufl., § 7 HeizkostenV Rn. 9). 2. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Kläger sei stattdessen aus- schließlich auf das Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV zu verweisen, geht fehl. a) Nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV hat der Nutzer, soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften der Heizkos- tenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 % zu kürzen. Diese Vorschrift ist im Streitfall weder unmittelbar noch entspre- chend anwendbar. aa) Das Berufungsgericht verkennt, dass hier nicht in Rede steht, ob der Mie- ter zur Kürzung der ihm berechneten Heizkosten berechtigt ist, wenn der Vermieter in einer bereits erteilten Abrechnung die Vorgaben des § 7 Abs. 1 Satz 2 Heizkos- tenV, nach dem dort vorgesehenen Verteilungsschlüssel abzurechnen, missachtet hat (vgl. dazu Betriebs- und Heizkosten-Kommentar/Wall, 4. Aufl., Rn. 5858). Das Begehren des Klägers richtet sich vielmehr darauf, zukünftig Abrechnungen zu un- terbinden, die hinsichtlich des Verbrauchs- und Grundkostenanteils fehlerhaft sind. 11 12 13 14 - 6 - § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV bietet keine Grundlage für die Auffassung des Berufungsgerichts, wonach der Mieter verpflichtet sei, die Erteilung weiterer fehler- hafter Heizkostenabrechnungen abzuwarten und diese gegebenenfalls zu kürzen. Dem Senatsurteil vom 20. Januar 2016 (VIII ZR 329/14, NZM 2016, 381 Rn. 19) lässt sich entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts schon deshalb nichts anderes ent- nehmen, weil es eine dem Mieter bereits erteilte Betriebskostenabrechnung zum Ge- genstand hatte. bb) Die Sichtweise des Berufungsgerichts ist insbesondere mit dem Zweck der Heizkostenverordnung, das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflus- sen und damit Energieeinspareffekte zu erzielen (Senatsurteile vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NZM 2006, 652 Rn. 14; vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 9/14, NZM 2015, 205 Rn. 21; vom 6. Mai 2015 - VIII ZR 193/14, NZM 2015, 589 Rn. 29; vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 329/14, aaO Rn. 16 f.), nicht zu vereinbaren. Nament- lich durch die verpflichtende Festlegung des verbrauchsabhängigen Anteils auf 70 % in den von § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV erfassten Gebäuden sollte der Einfluss des Nutzers gestärkt werden und dieser hierdurch zu sparsamerem Verbrauchsverhalten angehalten werden (Begründung der Bundesregierung zur Änderung der Heizkos- tenverordnung vom 8. August 2008, BR-Drucks. 570/08, S. 7, 12). b) Anders als das Landgericht gemeint hat, steht der vom Kläger begehrten Verurteilung nicht entgegen, dass die Tatbestandsvoraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV nachträglich entfallen könnten. In einem solchen Fall könnte der Vermieter das ihm durch § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV gewährte Wahlrecht wieder ausüben (Langenberg in Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., K III Rn. 161). Dabei kann im gegebenen Fall dahinstehen, ob der Vermieter zu einer solchen Abänderung nur unter den zusätzlichen materiell-rechtlichen Voraussetzungen des § 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 3 HeizkostenV berechtigt ist (so wohl BeckOGK-HeizkostenV/Drager, Stand: 1. Oktober 2018, § 7 Rn. 11). Prozessual 15 16 17 - 7 - kann der Vermieter eine dahingehende Änderung des Abrechnungsmaßstabs gege- benenfalls mit einer Abänderungsklage (§ 323 ZPO) erwirken (zu Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen als wiederkehrende Leistungen vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 263/14, NJW 2016, 3231 Rn. 11, 16 ff. [zu § 216 Abs. 3 BGB]). c) Es erschließt sich auch nicht, aus welchem Grund die Rechtslage im Woh- nungseigentumsrecht, das hier nicht einschlägig und deshalb auch nicht zu beurtei- len ist, einem Anspruch des Wohnraummieters auf Änderung des Verteilungsschlüs- sels für Heizkosten entgegenstehen könnte. Unbeschadet dessen entspricht ein Ab- rechnungsmaßstab, der gegen die - gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 3, § 2 HeizkostenV auch innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu beachtende - Heizkosten- verordnung verstößt, nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (BGH, Urteil vom 16. Juli 2010 - V ZR 221/09, NJW 2010, 3298 Rn. 15). III. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Be- rufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Feststellungen getroffen hat, ob die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung in dem Gebäude der Beklagten überwiegend gedämmt sind. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Ent- scheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht wird zunächst zu beachten haben, dass die in den Gründen seines Urteils - durch Bezugnahme (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO) auf die tatsächlichen Feststellungen des erstinstanzlichen Urteils - getroffene Feststellung, in dem Anwesen befänden sich keine nicht isolierten Heizungsrohre, im Widerspruch zu den weiteren Ausführungen im Berufungsurteil steht. Dies gestattet keine hinrei- chend sichere rechtliche Beurteilung des Parteivorbringens (§ 545 Abs. 1, § 559 18 19 20 - 8 - Abs. 1 Satz 1 ZPO; vgl. BGH, Beschluss vom 3. Dezember 2013 - XI ZR 301/11, NJW-RR 2014, 381 Rn. 8, 11). Das Berufungsgericht wird ferner zu berücksichtigen haben, dass die Auffas- sung der Beklagten, der Mieter müsse zum Tatbestandsmerkmal der überwiegenden Dämmung Sachvortrag zu den "Werte[n] nach § 14 Abs. 5, Anlage 5 EnEV 2014" halten, keine Grundlage in § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV findet. Das Berufungsge- richt wird daher - wie die Revision zu Recht geltend macht - der vom Kläger hinrei- chend konkretisiert dargelegten und durch richterlichen Augenschein unter Beweis gestellten Behauptung nachzugehen haben, dass Leitungen der Wärmeverteilung nur auf wenigen Metern im Keller des Gebäudes freilägen und diese mit "einer sehr dicken Isoliermanschette ummantelt" seien. Des Weiteren ist der Kläger entgegen der Auffassung der Beklagten nicht da- rauf beschränkt, eine Änderung des Verteilungsschlüssels erst mit Beginn des nächsten vertraglich geregelten Abrechnungszeitraums zu verlangen, denn die Vor- schriften der Heizkostenverordnung gehen rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor (§ 2 HeizkostenV; siehe dazu BGH, Urteile vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, aaO Rn. 13; vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 92/08, NJW 2009, 667 Rn. 11; vom 16. Juli 2010 - V ZR 221/09, aaO Rn. 17; jeweils mwN). Gemäß § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizkostenV ist eine Änderung des Abrechnungsmaßstabs zwar nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Diese Vorschrift erfasst nach § 6 Abs. 4 Satz 1 HeizkostenV jedoch nur die Wahl des Abrechnungsmaßstabs gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV, nicht dagegen den zwingend vorgegebenen Vertei- lungsschlüssel des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV. Der Hinweis auf Praktikabilitäts- 21 22 - 9 - gründe (so Kreuzberg/Wien/Pfeifer, Handbuch der Heizkostenabrechnung, 9. Aufl., Kapitel 1, S. 78) vermag an der verbindlichen Vorgabe nichts zu ändern. Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Bad Homburg v.d.H., Entscheidung vom 07.12.2016 - 2 C 2101/16 (12) - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 02.05.2017 - 2-17 S 2/17 -

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Die Vorgabe des Pflegens und Reinigens der Fußböden als Teil der auf die Mieterseite abgewälzten Schönheitsreparaturen führt wegen Verstoßes gegen § 538 BGB zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzungsklausel. Danach würde die Mieterseite bei kundenfeindlichster Auslegung auch Reinigungsvorgänge schulden, die über die allgemein vertraglich geschuldete besenreine Rückgabe im Sinne einer üblichen Reinigung des sich allmählich ansammelnden Schmutzes verbunden mit der Entfernung von groben Verunreinigungen hinausgeht. Für die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen kommt es nicht auf den leeren, sondern den bewohnten Zustand der Wohnung an, da entscheidend ist, ob bei Fortdauer des Mietverhältnisses eine Renovierung laufend erforderlich gewesen wäre. Die gegenständliche Beschränkung des Begriffs der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV auf die in dieser Bestimmung aufgeführten Arbeiten bildet zugleich den Maßstab der Klauselkontrolle und markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über dessen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen.(Rn.17) (Rn.19) (Rn.20) 2. Schon die Position "Beleuchtung/Allg. Strom Am Sandtorkai 1" ist als unzulässige Vermischung verschiedenster Kostenarten formell unwirksam, da sie über die reinen Kosten der Beleuchtung hinausgeht. Die Begriffe "Allgemeinstrom" und "Kosten der Beleuchtung" werden auch nicht synonym verwendet. Vielmehr handelt es sich in der Verwaltungspraxis um eine Auffangposition, in der alle Stromkosten erfasst werden, für die es keine separaten Zähler gibt.(Rn.25) (Rn.26) 3. Die Verwendung von nicht erläuterten, unverständlichen Abkürzungen von Kostenpositionen führt zur formellen Teilunwirksamkeit der Abrechnungsposition. Unbeachtlich ist, ob die Mieterseite durch entsprechende Nachfragen bei der Hausverwaltung Klarheit über die Bedeutung bekommen könnte.(Rn.27) (Rn.29) Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.016,40 € (eintausendsechzehn 40/100 EURO) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hierauf seit dem 06.10.2024 zu zahlen. 2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Beschluss: Der Streitwert wird festgesetzt auf 1.016,40 €. Tatbestand Randnummer 1 Mit der Klage begehrt der Kläger die Rückzahlung eines einbehaltenen Kautionsbetrages aus einem Wohnraummietverhältnis. Randnummer 2 Der Kläger war Mieter, die Beklagte Vermieterin der Wohnung […] in […] Hamburg, 2. Geschoss links. Es handelt sich um eine 2,5-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 73 m². Das Mietverhältnis begann zum 01.04.2020 und endete zum 01.02.2024. Von der vereinbarten Mietsicherheit behielt die Beklagte 1.016,40 € ein. Hinsichtlich der mietvertraglichen Vereinbarungen wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage k 1. Randnummer 3 Die Beklagte begründete den Einbehalt von 1.016,40 € zum einen mit Malerkosten in Höhe von 666,40 € sowie einem Einbehalt für Nebenkostenabrechnungen in Höhe von 350,00 €. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage B 1. Randnummer 4 Die das Jahr 2023 betreffende Betriebskostenabrechnung wies insoweit eine Nachforderung von 96,79 € auf, wobei in der Abrechnung insgesamt 40 Positionen zum Teil mit Abkürzungen aufgeführt wurden. Es wird hinsichtlich der Abrechnung ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 4. Randnummer 5 Der Kläger setzte der Beklagten mit anwaltlichem Schreiben eine Zahlungsfrist bis zum 05.04.2024. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 2. Randnummer 6 Der Kläger ist der Auffassung, dass die Beklagte zu einem Einbehalt nicht berechtigt sei. Malerarbeiten seien nicht geschuldet, zumal die mietvertragliche Abwälzung von Schönheitsreparaturen nicht wirksam sei. In der Kautionsabrechnung seien vielfältige Einzelpositionen nicht nachvollziehbar, da unverständliche Abkürzungen verwendet worden seien. Im Übrigen fehlten Abzüge für die Betriebskosten der Tiefgarage. Auch die Wartung des Daches sei weder umlagefähig noch vereinbart. Schließlich beinhalte die Pflege der Außenanlagen auch Flächen, die von der Öffentlichkeit genutzt werden. Zudem sei die Unterscheidung in zwei Gruppen in der Heizkostenabrechnung nicht nachvollziehbar, da Abkürzungen verwendet worden seien. Randnummer 7 Der Kläger stellt den Antrag, Randnummer 8 die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 1.016,40 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hierauf seit dem 06.04.2024 zu zahlen. Randnummer 9 Die Beklagte beantragt, Randnummer 10 die Klage abzuweisen. Randnummer 11 Die Beklagte behauptet, der Kläger habe sich mit der Objektverwaltung R. anlässlich des Übergabetermines am 01.02.2024 darauf geeinigt, dass er die erforderlichen Malerarbeiten binnen 2 Wochen durchführe und anderenfalls die Arbeiten auf seine Kosten durchgeführt werden. Hierfür habe er einen entsprechenden Satz Schlüssel erhalten. Da die Arbeiten – unstreitig – nicht ausgeführt worden seien, bestehe eine Berechtigung der Beklagten zur Verrichtung der Malerkosten in Höhe von 666,40 €. Ferner ist die Beklagte der Auffassung, dass ein Einbehalt für die Abrechnung 2024 in Höhe von 350,00 € gerechtfertigt sei. Auch sei die Abrechnung 2023 inhaltlich nicht zu beanstanden. Kosten für die Tiefgarage seien nicht angesetzt worden. Zudem stehe das Kürzel „BMA“ für Brandmeldeanlage, das Kürzel „WOS“ stehe für Wartung/Prüfung der Feuerwehrfunkanlage. Das Kürzel „MSR“ stehe für Messsteuerungsregeltechnik“, wie beispielsweise die Lüftungsanlagen. Das Kürzel “SiBe“ stehe für Sicherheitsbeleuchtung. Entsprechende Nachfragen hätten auch von der Verwaltung beantwortet werden können. Solche seien jedoch vom Kläger nicht gestellt worden. Im Übrigen sei die Dachwartung im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart, ferner rechtfertige sich ein Einbehalt aus den stetig steigenden Energiekosten. Randnummer 12 Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen. Entscheidungsgründe Randnummer 13 Die zulässige Klage ist vollen Umfanges begründet. Randnummer 14 Ein Rückzahlungsanspruch des Klägers hinsichtlich des Kautionseinbehaltes folgt aus § 551 BGB in Verbindung mit der mietvertraglichen Vereinbarung. Mit der Beendigung des Mietverhältnisses entfällt insoweit der in § 7 des Mietvertrages vereinbarte Sicherungszweck. Aufrechenbare Gegenansprüche der Beklagten bestehen nicht. Randnummer 15 Es besteht insoweit kein aufrechenbarer Anspruch der Beklagten in Höhe von 666,40 € hinsichtlich durchgeführter Malerarbeiten, da diese vom Kläger nicht geschuldet gewesen sind. Randnummer 16 Die mietvertragliche Abwälzung von Schönheitsreparaturen ist vorliegend unwirksam. Dies ergibt sich bereits aus § 10.1 des Vertrages, da die Beklagte von allen Schönheitsreparaturen freigestellt wird und damit auch von solchen in Folge von Instandsetzung oder Modernisierung. Die Unwirksamkeit derartiger Freizeichnungsklauseln entspricht auch der Rechtsprechung des BGHs (vgl. BGHZ 226, 208 ff). Randnummer 17 Darüber hinaus ergibt sich eine Unwirksamkeit auch aus der Regelung des § 10.2 des Mietvertrages. Dieser überschreitet den zulässigen Umfange der in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV formulierten Definition von Schönheitsreparaturen. Die gegenständliche Beschränkung des Begriffs der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV auf die in dieser Bestimmung aufgeführten Arbeiten bildet zugleich den Maßstab der Klauselkontrolle und markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über dessen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen (vgl. BGH NZM 2009, 353, Rn. 11 zitiert nach juris). Dementsprechend ist eine formularvertragliche Erweiterung dieser Arbeiten über den in der Norm geregelten Umfang hinaus wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam (vgl. BGH a.a.O.). Auch nur eine geringfügige Überschreitung des § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV verstößt gegen das Übermaßverbot (vgl. beispielhaft AG Hamburg ZMR 2022, 972; AG Hamburg ZMR 2024, 138). Danach ist die Abwälzung des Anstriches sämtlicher Versorgungsleitungen in der Wohnung nicht zulässig, da dies in der genannten Regelung nicht aufgeführt ist (vgl. ebenso AG Hamburg, Urteil v. 28.06.2023 zum Az.: 49 C 104/21 bei juris; AG Hamburg, Urteil v. 26.10.2022 zum Az.: 49 C 150/22 bei juris; AG Hamburg, Urteil v. 03.09.2021 zum Az.: 46 C 500/19 n. v.). Randnummer 18 Darüber hinaus führt unabhängig hiervon zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Vereinbarung, dass sich aus dieser nicht hinreichend deutlich ergibt, dass Fenster nur von innen zu streichen sind. Die entsprechende Formulierung des „Streichens der Innentüren, der Fenster und Außentüren von Innen“ gewährleistet insoweit nicht mit hinreichender Deutlichkeit, dass das von „innen“ hinter den Außentüren sich auch auf die Fenster bezieht (ebenso AG Hamburg, Urteil v. 28.06.2023 zum Az.: 49 C 104/21 bei juris; im Anschluss LG Hamburg, Beschluss v. 30.11.2020 zum Az.: 316 T 44/20; Fortführung AG Hamburg, Urteil v. 29.04.2022 zum Az.: 48 C 481/19). Randnummer 19 Schließlich führt ebenfalls unabhängig hiervon auch die Vorgabe des Pflegens und Reinigens der Fußböden zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzungsklausel. Hierbei handelt es sich nicht um Schönheitsreparaturen (vgl. BGH NJW 2009, 510). Zudem wäre es wenig hygienisch, die Fußböden nur alle 8 Jahre in den Wohnräumen bzw. alle 5 Jahre in Küche und Bad zu reinigen. Derartiges ist erkennbar auch unter Berücksichtigung der allgemein im Wohnraummietverhältnis laufend bestehenden Reinigungspflicht nicht gemeint. Insoweit ist eine entsprechende Verpflichtung als nach Ablauf der üblichen Fristen erforderliche Grundreinigungspflicht auszulegen, was wiederum mit § 538 BGB unvereinbar ist und danach zur Unwirksamkeit führt (vgl. LG Berlin II WuM 2024, 265; AG Sonneberg WoM 2024, 270). Danach würde die Mieterseite bei kundenfeindlichster Auslegung auch Reinigungsvorgänge schulden, die über die allgemein vertraglich geschuldete besenreine Rückgabe im Sinne einer üblichen Reinigung des sich allmählich ansammelnden Schmutzes verbunden mit der Entfernung von groben Verunreinigungen hinausgeht. Eine Kompensation gibt es hierbei nicht, so dass im Ergebnis die Mieterseite als Folge des vertragsgemäß vereinbarten Wohngebrauches dem Risiko von Schadensersatzansprüchen ausgesetzt ist. Entsprechendes schließt § 538 BGB jedoch aus (vgl. LG Berlin II WuM 2024, 265). Randnummer 20 Im Übrigen sind Schönheitsreparaturen nach Maßgabe der üblichen Fristen auch nicht fällig, weil das Mietverhältnis deutlich weniger als 5 Jahre angedauert hat. Die kürzesten Regelfristen bestehen insoweit bei Wänden und Decken in Küche und Bad mit 5 Jahren (vgl. Langenberg WuM 2006, 122). Im Übrigen kommt es für die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen auch nicht auf den leeren, sondern den bewohnten Zustand der Wohnung an, da entscheidend ist, ob bei Fortdauer des Mietverhältnisses eine Renovierung laufend erforderlich gewesen wäre. Randnummer 21 Die Beklagte vermag auch nicht aus der von ihr behaupteten Vereinbarung bei Mietrückgabe Ansprüche auf Erstattung von Malerkosten abzuleiten. Ein solches Anerkenntnis der Mieterseite etwa im Rückgabeprotokoll bleibt dann ohne Wirkung, wenn schon die Abwälzung von Schönheitsreparaturen unwirksam gewesen ist. Der Mieter knüpft, wie auch hier beklagtenseitig vorgetragen, durch derartige Erklärungen erkennbar an die von ihm für wirksam gehaltene Renovierungsverpflichtung an. Insoweit geht es nicht um die Begründung einer von der mietvertraglichen Vereinbarung abgekoppelten selbständigen Vereinbarung einer zusätzlichen Verpflichtung. Insoweit besteht für den Kläger als Mieter die Möglichkeit, nachzuweisen, dass eine entsprechende Renovierung hier nicht geschuldet gewesen ist (vgl. OLG Düsseldorf WuM 2012, 214, Rn. 16 bei juris; LG Berlin, Urteil v. 21.02.2005 zum Az.: 62 S 349/04 bei juris; LG Rostock WuM 2000, 414; LG Frankental ZMR 2015, 552; LG Essen ZMR 2025, 703; Rn. 7 bei juris; AG Hamburg, Urteil v. 31.08.2006 zum Az.: 44 C 27/06 bei juris). Randnummer 22 Ob der beklagtenseitig geltend gemachten Renovierung darüber hinaus eine Treuwidrigkeit nach § 242 BGB entgegensteht, kann dahinstehen. Hierfür könnte allerdings sprechen, dass vorliegend die Beklagte dem Kläger über eine professionelle Hausverwaltung vermittelt hat, er sei zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Dies stellt zumindest eine Vertragspflichtverletzung dar, da der Beklagten und ihrer Hausverwaltung hätte bekannt sein müssen, dass dies in Anbetracht des Mietvertrages rechtlich unzutreffend ist. Insoweit hätte die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach § 280 Abs. 1 BGB zu entsprechenden Schadensersatzansprüchen des Klägers gegen die Beklagte geführt (vgl. etwa AG Bautzen WuM 2021, 240; KG Berlin NZM 2009, 616). Randnummer 23 Ebenso wenig ist ein Einbehalt der Beklagten für einen etwaigen Nachforderungsanspruch aus Betriebskosten begründet. Nach § 560 Abs. 4 BGB ist sind der Vermieter ebenso wie der Mieter unabhängig vom Bestehen einer Nachforderung oder eines Guthabens berechtigt, die monatlichen Vorauszahlungen nach Maßgabe des Abrechnungsergebnisses durch Abgabe einer entsprechenden Erklärung auch für den Vertragspartner bei zutreffender Berechnung verbindlich anzupassen (LG Saarbrücken WuM 2019, 254; AG Hamburg ZMR 2023, 120). Aus der Vorgabe der Angemessenheit der geänderten Vorauszahlungen ist insoweit abzuleiten, dass auch konkret gegebene Kostenänderungen Berücksichtigung finden können (vgl. etwa BGH NJW 2011, 3642). Ein allgemeiner Sicherheitszuschlag ist demgegenüber nicht zulässig (vgl. BGH NJW 2011, 3642; BGH, Urteil vom 15. Mai 2012 – VIII ZR 245/11, Rn. 15 zitiert nach juris). Kosten, die materiell fehlerhaft auf den Mieter umgelegt wurden, weil es an einer mietvertraglichen Umlagevereinbarung fehlt, vermögen eine Erhöhung nicht zu begründen (BGH, Urteil vom 15. Mai 2012 – VIII ZR 245/11, Rn. 15 zitiert nach juris; AG Hamburg ZMR 2023, 120). Randnummer 24 Vorliegend würde schon eine formell wirksame Abrechnung, die insoweit ebenfalls zu prüfende inhaltliche Richtigkeit unterstellt, für das Jahr 2023 allenfalls einen Einbehalt von 8,00 € pro Monat rechtfertigen. Einem solchen Einbehalt steht jedoch entgegen, dass die Betriebskostenabrechnung 2023 im erheblichen Umfang formell unwirksam ist. Randnummer 25 Schon die Position „Beleuchtung/Allg. Strom ...“ ist als unzulässige Vermischung verschiedenster Kostenarten formell unwirksam, da sie über die reinen Kosten der Beleuchtung hinausgeht (vgl. AG Hamburg ZMR 2023, 646; AG Hamburg ZMR 2023, 550; AG Hamburg GE 2020, 1631; AG Hamburg, Urteil vom 05.05.2021 zum Az. 49 C 569/20 bei juris; AG Hamburg ZMR 2022, 556; AG Hamburg BeckRS 2021, 61887; AG Hamburg BeckRS 2022, 14874; LG Hamburg, Urteil vom 28. Mai 2013 zum Az. 316 S 90/12 bei juris; LG Hamburg BeckRS 2024, 45497; Meyer-Abich NZM 2025, 505, 510). Randnummer 26 Die Begriffe „Allgemeinstrom“ und „Kosten der Beleuchtung“ werden auch nicht synonym verwendet. Vielmehr handelt es sich in der Verwaltungspraxis um eine Auffangposition, in der alle Stromkosten erfasst werden, für die es keine separaten Zähler gibt (Meyer-Abich NZM 2025, 505, 510). Dies entspricht auch dem Wortlaut und dem allgemeinen Sprachgebrauch des Begriffes „Allgemeinstrom“. In der Praxis spiegelt sich dies zudem regelmäßig in der Höhe der eingestellten Kosten wider. In Zeiten von Energiespar- und LED-Lampen wären hier jedenfalls bei Mehrfamilienhäusern ohne größere Außenanlage eher kleinere Beträge in der Jahresabrechnung zu erwarten. Regelmäßig werden jedoch Beträge im mittleren 2stelligen, oftmals sogar 3stelligen Bereich abgerechnet. Vorliegend sind dies bei einer 73 m² großen Wohnung in der Abrechnung 2023 188,93 €, d. h. ein Vielfaches der üblicherweise zu erwartenden Beleuchtungskosten, was ebenfalls belegt, dass es sich gerade nicht um Kosten der Beleuchtung handelt. Randnummer 27 Daneben führt die Verwendung von nicht erläuterten Abkürzungen von Kostenpositionen vorliegend ebenfalls zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung. Dies ist bei der Verwendung von Abkürzungen im Rahmen der Angabe des Umlageschlüssels in der Rechtsprechung allgemein anerkannt (vgl. im Wohnraummietrecht AG Hamburg Beck RS 2010, 144 358; AG Hamburg Beck RS 2019, 5976; AG Hamburg, Urteil v. 05.05.2021 zum Az.: 49 C 569/20 bei juris; AG Leipzig Beck RS 2009, 86263; Meyer-Abich NZM 2019, 425; Langenberg/Zehlein, Betriebskosten- & Heizkostenrecht, 11. Aufl. 2025, Rn. H 153; ebenso in der Gewerbemiete für die Abkürzung „ST“ BGH NZM 2021, 301, Rn. 25 zitiert nach juris). Randnummer 28 Entsprechendes lässt sich auf nicht verständliche Kostenumlagen im Rahmen der zu bezeichnenden Kostenarten übertragen. In die Betriebskostenabrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten ist als Mindestinhalt die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters aufzunehmen (BGH NZM 2008, 477; BGH NZM 2010, 784; BGH WuM 2012, 405; BGH NZM 2016, 192 = NJW 2016, 866 = WuM 2016, 170). Die Abrechnung soll den Mieter jedoch in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Die Kostenposition „Wartung/Prüfung BMA (WE/EW)“, „Wartung/Prüfung BOF (WE/GW)“, „Wartung/Prüfung MSR (WE/GW)“, „Wartung/Prüfung SiBe (WE/GW)“ sowie „Lüftung/RWA ...“ sind vorliegend jeweils nicht aus sich heraus verständlich und für den Kläger als Mieter in keiner Weise gedanklich nachvollziehbar bzw. prüffähig. Randnummer 29 Insoweit vermag die Beklagte als Vermieterin bei einer formellen Unwirksamkeit der Abrechnungspositionen sich nicht darauf zurückzuziehen, dass die Mieterseite durch entsprechende Nachfragen bei der Hausverwaltung möglicherweise Klarheit bekommen könnte (vgl. AG Hamburg ZMR 2022, 556). Insoweit kommt es allein auf die Abrechnung an, aus der sich jedenfalls nicht ergibt, welche Abrechnungspositionen auf die Mieterseite umgelegt werden sollen. Die verwendeten Abkürzungen sind schlichtweg in keiner Weise nachvollziehbar. Der Hinweis, dass es sich um eine Wartung bzw. Prüfung handelt, hilft hier auch nicht weiter, zumal eine Prüfung auch nicht umlagefähige Instandhaltungskosten zu umfassen vermag. Dies lässt sich auch in dem Kürzel „BOS“ nochmals exemplarisch verdeutlichen. Dies hat mit der Wartung und der Prüfung einer Feuerwehrfunkanlage dem äußeren Anschein nach als Formulierung nichts zu tun, so dass es sich eher um eine „Bezeichnung ohne Sinn“ handelt und von der Mieterseite auch nur als solche zu verstanden werden kann. Entsprechendes gilt für die weiteren verwendeten Abkürzungskürzel. Randnummer 30 Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 286, 288 BGB in Verbindung mit der vorgerichtlichen Zahlungsaufforderung. Randnummer 31 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Randnummer 32 Der Streitwert ergibt sich aus der Klagforderung in der Hauptsache. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Betriebskostenabrechnung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Stuttgart Entscheidungsdatum: 27.11.2020 Aktenzeichen: 35 C 1982/20 ECLI: ECLI:DE:AGSTUTT:2020:1127.35C1982.20.33 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 Abs 2 BGB, § 556 BGB, § 138 ZPO Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Betriebskostenabrechnung Anforderungen an die Darlegungspflicht im Rahmen einer Klage auf Zahlung eines Mietrückstandes Leitsatz 1. Zur schlüssigen Darlegung der berechtigten Miethöhe im Rahmen einer Saldoklage.(Rn.14) 2. Bei einer Klage auf Nachzahlung von Betriebskosten ist die Vorlage der Betriebskostenabrechnung zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs regelmäßig erst dann erforderlich, wenn der Mieter formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung bestreitet.(Rn.18) Orientierungssatz Wenn in einer Klage auf Zahlung eines Mietrückstands eine Miete zugrundegelegt wird, die deutlich oberhalb der im Mietvertrag vereinbarten Bruttomiete liegt, und diese geltend gemachte Miethöhe vom Mieter bestritten wird, obliegt es dem Vermieter darzutun, woraus sich die Berechtigung ergibt, einen Betrag zu fordern, der den ursprünglich vereinbarten übersteigt.(Rn.14)  Tenor 1. Das Versäumnisurteil vom 18.09.2020 wird aufrechterhalten. 2. Die Klägerin hat die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Streitwert: bis 1.000 € Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin nimmt den Beklagten aus einem Wohnraummietverhältnis auf Zahlung in Anspruch. Randnummer 2 Auf Grundlage des Mietvertrags vom 10./31.08.2001 (Anl. K 4, Bl. 104 d.A.) überließ die Klägerin dem Beklagten eine Wohnung in der N. Str. … in Stuttgart für eine monatliche „Einzelmiete“ in Höhe von 278 €, einen monatlichen „Zuschlag für Schönheitsreparaturen“ in Höhe von 32 € sowie - jährlich abzurechnende - monatliche Vorauszahlungen für Betriebskosten in Höhe von 53 € und für Wärmekosten in Höhe von 30 €. Jeweils mit Abrechnungsschreiben, welche den Anforderungen des § 259 BGB genügten, rechnete die Klägerin die Heizkosten ab, wobei sich gemäß Schreiben vom 23.05.2017 für das Abrechnungsjahr 2016 eine Nachforderung in Höhe von 187,34 € und gemäß Schreiben vom 20.06.2018 für das Abrechnungsjahr 2017 eine Nachforderung in Höhe von 617,87 € ergab. Die Zahlungsrückstände mahnte die Klägerin mit Schreiben vom 08.08. und 17.08.2018 an. Nach Beauftragung eines Rechtsanwalts zur Forderungsbeitreibung am 10.12.2018 versandte die Klägerin zwei weitere Mahnschreiben. Randnummer 3 Für die Heizkostenabrechnung des Jahres 2018 erteilte die Klägerin eine Gutschrift zu Gunsten des Beklagten in Höhe von 402,76 €. Für die Betriebskostenabrechnung des Jahres 2017 erteilte sie eine Gutschrift in Höhe von 71,52 €; die Betriebskostenabrechnung des Jahres 2018 ergab ein Guthaben in Höhe von 51,48 € zu Gunsten des Beklagten. Die Gutschriftbeträge verrechnete die Klägerin - ebenso wie eine Zahlung vom 22.11.2018 über 27,41 € und eine ab Juni 2019 entstandene Überzahlung des Beklagten in Höhe von 168 € mit den Nebenforderungen, für welche sie 10 € (Mahnkosten) und 83,54 € (vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten) beansprucht, und sodann mit den ältesten Mietforderungen. Randnummer 4 Die Abrechnung des Jahres 2019 vom 08.04.2020 ergab ein Heizkostenguthaben zu Gunsten des Beklagten in Höhe von 254,80 €, mit welchem der Beklagte mit Schriftsatz vom 08.08.2020 (Bl. 61 d.A.) die Aufrechnung gegen die Klageforderungen erklärt hat. Randnummer 5 Die Klägerin hat auf Grundlage einer monatlichen Gegenüberstellung der „Miete“ und gezahlter Beträge für den Zeitraum Dezember 2013 bis Dezember 2017 behauptet, es sei - nach Verrechnung von Nebenkostennachforderungen und -gutschriften für das Jahr 2012 - bis zum Dezember 2017 ein Mietrückstand in Höhe von 609,99 € aufgelaufen. Randnummer 6 Noch vor Abgabe des Verfahrens an das Streitgericht nahm die Klägerin die Hauptforderung gegenüber dem Mahngericht in Höhe von 219,48 € zurück (Bl. 15 d.A.). Mit Blick auf die Aufrechnung vom 08.08.2020 haben die Parteien den Rechtsstreit in Höhe von 254,80 € übereinstimmend für erledigt erklärt (Bl. 73 und 82 d.A.). Nachdem die Klägerin im Termin vom 18.09.2020 nach Hinweis auf die fehlende Schlüssigkeit der Klage keinen Sachantrag gestellt hatte, erging klagabweisendes Versäumnisurteil gegen sie, welches der Klägerin am 09.10.2020 zugestellt wurde und gegen welches sie am 06.10.2020 Einspruch eingelegt hat. Die Klägerin beantragt zuletzt, Randnummer 7 das Versäumnisurteil aufzuheben und die Beklagte [sic] zu verurteilen, an die Klägerin 532,77 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Zustellung des Mahnbescheids zu zahlen. Randnummer 8 Der Beklagte beantragt, Randnummer 9 das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten. Randnummer 10 Der Beklagte bestreitet die verschiedenen klägerischen Zahlungsforderungen nach Grund und Höhe und macht geltend, dass in den Mietrückständen neben unzulässigen Zuschlägen für Schönheitsreparaturen auch ein unberechtigter Untermietzuschlag enthalten sei. Zudem sei der Ansatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten über 83,54 € unzulässig. Randnummer 11 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze und die zur Akte gelangten Unterlagen, sowie auf die Sitzungsniederschriften vom 18.09. und 10.11.2020 Bezug genommen. Mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 18.11.2020, welcher zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung keinen Anlass gab, hat die Klägerin geltend gemacht, es sei unzulässig, die Entwicklung der Miete von Amts wegen zu überprüfen. Entscheidungsgründe I. Randnummer 12 Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht Stuttgart sachlich und örtlich zuständig (§ 281 Abs. 2, Satz 4 ZPO), aber unbegründet, weshalb dem form- und fristgerechten Einspruch der Klägerin gegen das Versäumnisurteil vom 18.09.2020 der Erfolg versagt bleiben musste. Nachdem die Klägerin einen Anspruch auf weiteren Mietzins (§ 535 Abs. 2 BGB) trotz ausdrücklichen gerichtlichen Hinweisen nicht schlüssig dargelegt hat und die schlüssig dargelegten Forderungen im Übrigen durch Ver- beziehungsweise Aufrechnung mit unstreitigen Gutschriften und Zahlungen erloschen sind, stehen der Klägerin keine weiteren Ansprüche zu. 1. Randnummer 13 Ein Mietzinsrückstand in Höhe von 609,99 € zum Schluss des Jahres 2017 kann der Entscheidung nicht zu Grunde gelegt werden, da die Klägerin einen solchen trotz ausdrücklicher Aufforderung nicht schlüssig dargelegt hat. Soweit die Klägerin geltend macht, dass die berechtigte Mietzinshöhe nicht von Amts wegen zu überprüfen sei, so trifft dies zwar im Grundsatz zu, ist aber im Streitfall unbehelflich, weil der Beklagte die berechtigte Höhe des Mietzinses - noch - ausreichend bestritten hat, indem er geltend gemacht hat, dass darin neben einem Zuschlag für Schönheitsreparaturen ein weiterer unberechtigter Zuschlag für Untervermietungen enthalten sei. Randnummer 14 Nachdem die von der Klägerin behauptete Höhe der geschuldeten "Miete", welche sie mit wechselhaften Beträgen zwischen 538,04 € und 591,23 € angegeben hat - ohne zwischen Ansprüchen auf Mietzins und solchen auf Betriebs- oder Heizkostenvorauszahlungen zu differenzieren oder die Ursache der Schwankungen zu erläutern - deutlich oberhalb der im Mietvertrag vereinbarten Bruttomiete von 393 € lag, oblag es auf Grund des Bestreitens des Beklagten der Klägerin darzutun, woraus sich ihre Berechtigung ergeben sollte, einen Betrag von dem Beklagten zu fordern, der den ursprünglich vereinbarten übersteigt (ebenso etwa Zehelein, NJW 2017, 41, 42). Dass eine bereits im Mietvertrag enthaltene Vereinbarung über einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen nicht zu beanstanden sein mag, ändert daran nichts. Denn mangels jedweder Darlegung der Klägerin kann schon nicht beurteilt werden, ob sie diesen weiterhin nur in der ursprünglich vereinbarten Höhe beansprucht. Entscheidend hinzu kommt, dass die Höhe des beklagtenseits beanstandeten Untermietzuschlags völlig im Dunkeln liegt, weshalb eine rechtliche Beurteilung der Berechtigung der "Miete", soweit sie den im Mietvertrag ausgewiesenen Betrag übersteigt, nicht möglich war. Dass sich den klägerseits vorgelegten Anlagen Anhaltspunkte dafür entnehmen lassen, dass die Klägerin in größerem, allerdings ebenfalls schwankendem, Umfang Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen beansprucht hat, verhilft der Klage - unbeschadet des Umstands, dass wiederum jeder Vortrag zur Berechtigung dieser Veränderungen fehlt - schon deshalb nicht zur Schlüssigkeit, weil es nicht Aufgabe des Gerichts ist, sich den klägerseits geschuldeten Vortrag aus den Anlagen herauszusuchen (vgl. BGH, NJW 2019, 1082 Rn. 8 mwN). Randnummer 15 Da die Klägerin mithin eine die ursprünglich vereinbarte Höhe übersteigende Mietzinsforderung nicht dargelegt hat und entsprechende Forderungen in der ursprünglich vereinbarten Höhe durch die klägerseits vorgetragenen Zahlungen des Beklagten bereits erfüllt sind, war dem Urteil kein Mietzinsrückstand zum Jahresende 2017 zu Grunde zu legen. 2. Randnummer 16 Soweit die Klägerin Ansprüche auf Heizkostennachzahlungen für die Jahre 2016 (187,34 €) und 2017 (617,87 €) erhebt, so kann sie damit ebenfalls nicht durchdringen. Diese Forderungen sind zwar schlüssig dargelegt, aber durch Ver- und Aufrechnung erloschen. Randnummer 17 a) Allerdings wird mit Blick auf den notwendigen Sachvortrag des auf Nachzahlung klagenden Vermieters vertreten, dass die formelle Ordnungsgemäßheit der Betriebskostenabrechnung nur dann dargelegt sei, wenn der Vermieter seine vollständige Abrechnung zu den Akten reiche und diese einer von Amts wegen vorzunehmenden Überprüfung standhalte (etwa Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 556 Rn. 537; MünchKomm-BGB/Zehelein, 8. Aufl., § 556 Rn. 68 jew. mwN). Randnummer 18 Diese Auffassung teilt das erkennende Gericht nicht. Zutreffend ist insoweit zwar, dass erst der Zugang einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung die Fälligkeit eines Nachforderungsanspruchs auszulösen vermag (etwa: BGH, NJW 2007, 1059 juris Rn. 8 mwN). Das ändert aber nichts daran, dass sich der erforderliche Detailierungsgrad des zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs erforderlichen Tatsachenvortrags, wie stets, aus dem Wechselspiel von Vortrag und Gegenvortrag ergibt. Legt der Vermieter - wie im Streitfall - dar, dass er einen bestimmten Abrechnungszeitraum innerhalb der für diesen eröffneten Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) durch eine geordnete, den Anforderungen des § 259 BGB entsprechende Gegenüberstellung der Rechnungspositionen abgerechnet habe, wobei sich ein Saldo zu seinen Gunsten ergeben habe, so reicht dies zur schlüssigen Darlegung eines Nachforderungsanspruchs zunächst aus. Denn ohne erhebliches Bestreiten der Gegenpartei genügt die Verwendung einfacher Rechtsbegriffe, durch welche Tatsachen in ihrer juristischen Einkleidung schlüssig behauptet werden können (vgl. dazu BGH, WM 1995, 1589 juris Rn. 7; BGH, WM 1980, 193 juris Rn. 15), der - mangels Bestreitens - abgesenkten Darlegungslast an den Tatsachenvortrag (zutreffend Streyl, WuM 2018, 676, 681 f.; vgl. auch Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 556 Rn. 173). Weiteren Vortrag zu den für die formelle Ordnungsgemäßheit der Betriebskostenabrechnung erforderlichen Mindestangaben (etwa: BGH, NJW 2011, 1867 juris Rn. 8) muss der Vermieter folglich erst halten, wenn der Mieter die Ordnungsgemäßheit der Betriebskostenabrechnung bestreitet. Randnummer 19 Ein solchermaßen erhebliches Bestreiten liegt im Streitfall nicht vor. Der Beklagte hat sich darauf beschränkt zu erklären, er bestreite die "verschiedenen klägerischen Zahlungsforderungen", bzw. er bestreite sämtliche Forderungen „nach Grund und Höhe“ ohne die fraglichen Betriebskostenabrechnungen auch nur zu erwähnen oder darzutun, welche Tatsachen insoweit bestritten sein sollen. Darin aber liegt nur ein unerhebliches, pauschales Bestreiten (vgl. BGHReport 2001, 955 juris Rn. 11; Kern in Stein/Jonas, ZPO, 23. Aufl., § 138 Rn. 29; Zöller/Greger, 32. Auflg., § 138 Rn. 10a jew. mwN), welches keinen weiteren Vortrag der Klägerin erforderlich machte. Randnummer 20 b) Die sonach schlüssig dargelegten und nicht bestrittenen Heizkostennachforderungen von insgesamt 805,21 € stehen der Klägerin aber nicht mehr zu, weil sie durch Ver- und Aufrechnung erloschen sind. Randnummer 21 aa) Die Klägerin hat erklärt, sie habe die Forderungen zunächst mit den Nebenforderungen verrechnet. Diese Verrechnung geht indessen weitgehend ins Leere, da sie entsprechende Ansprüche nur für ein Mahnschreiben schlüssig dargelegt hat. Randnummer 22 (1.) Die Klägerin hat vorgetragen, dass sie die „ausstehenden Zahlungen“ mit vier Mahnschreiben angemahnt hat, wovon nur zwei Schreiben vor Einschaltung eines Rechtsanwalts zur Forderungsbeitreibung lagen. Ein Ersatzanspruch kann der Klägerin nur für die Mahnschreiben vor Beauftragung des Rechtsanwalts zustehen, da eine eigene Mahntätigkeit nach Einschaltung eines Rechtsanwalts nicht erforderlich ist (zur Erforderlichkeit vgl. BGH, VersR 2019, 953 Rn. 26 mwN). Soweit die Klägerin vor Beauftragung gemahnt hat, scheidet ein Ersatzanspruch für das erste Mahnschreiben aus, da dieses - nachdem Mietrückstände, für welche ein kalendermäßiger Verzug hätte bestehen können (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB), nicht dargetan sind - den Verzug erst begründete, mithin nicht auf ihm beruht (vgl. BGH, NJW-RR 2013, 487 juris Rn. 25). Den ersatzfähigen Materialkostenaufwand für das zweite Mahnschreiben schätzt das Gericht auf 2,50 € (§ 287 ZPO). Randnummer 23 (2.) Soweit die Klägerin darüber hinaus Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten beansprucht, kann sie damit nicht durchdringen. Der geltend gemachte Anspruch begegnet von vornherein Bedenken, weil die Klägerin - die, wie aus zahlreichen Verfahren bekannt, standardmäßig für die außergerichtliche und die gerichtliche Durchsetzung ihrer Forderungen verschiedene Kanzleien beauftragt - eine Erklärung dafür schuldig bleibt, weshalb mit der gerichtlichen Geltendmachung der Forderungen ein anderer Rechtsanwalt beauftragt wurde. Eine solche Gestaltung der Rechtsverfolgung, die dazu führt, dass eine Anrechnung der vorgerichtlichen Kosten auf die spätere Verfahrensgebühr ausscheiden muss (BGH, JurBüro 2010, 190 juris Rn. 11), kann grundsätzlich nicht frei zum Nachteil des Schädigers gewählt werden (§ 254 BGB; zur parallelen Anspruchskürzung bei Einschaltung eines Inkassobüros vgl. AG Stuttgart, Urteil vom 3. November 2020 – 3 C 1829/20, juris Rn. 26 mwN). Randnummer 24 Ob und in welchem Umfang der klagenden Großvermieterin danach ein Ersatzanspruch hinsichtlich der aufgewandten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zustehen konnte, bedarf indessen keiner Entscheidung. Voraussetzung eines entsprechenden Ersatzanspruches wäre, „dass der Geschädigte im Innenverhältnis zur Zahlung der in Rechnung gestellten Kosten verpflichtet ist und die konkrete anwaltliche Tätigkeit im Außenverhältnis aus der maßgeblichen Sicht des Geschädigten mit Rücksicht auf seine spezielle Situation zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung erforderlich war“ (vgl. nur BGH, VersR 2019, 953 Rn. 26 mwN). Zu der konkreten anwaltlichen Tätigkeit im Außenverhältnis hat die Klägerin, die trotz ihrer eigenen Ankündigung auch das anwaltliche Mahnschreiben nicht vorgelegt hat, nicht ausreichend vorgetragen, weil sich ihrem Vortrag nicht sicher entnehmen lässt, welche Forderungen Gegenstand der außergerichtlichen Beauftragung des Rechtsanwalts waren. Da sich mit Blick auf die geltend gemachten Kosten von 83,54 €, welche auf einem Gegenstandswert der Beauftragung von bis 500 € zu beruhen scheinen, nicht ausschließen lässt, dass die Beauftragung nur hinsichtlich des nicht schlüssig dargelegten Mietrückstands erfolgt war, kommt auch die Zuerkennung eines Mindestschadens (§ 287 ZPO) nicht in Betracht. Eines vorherigen Hinweises bedurfte es insoweit nicht, da lediglich eine Nebenforderung betroffen ist (§ 139 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Randnummer 25 bb) Der nach Verrechnung mit den Nebenforderungen verbliebene Anspruchsrest (802,71 €) ist in Folge der weiteren Verrechnungen der Klägerin mit den Abrechnungsguthaben von 402,76 € (Heizkosten 2018), 71,52 € (Betriebskosten 2017) und 51,48 € (Betriebskosten 2018) sowie den weiteren Zahlungen des Beklagten in Höhe von 27,41 € und 168 € und der Aufrechnung mit dem Heizkostenguthaben 2019 (254,80 €) erloschen. Soweit die Klägerin die Verrechnung zunächst auf die „ältesten bestehenden Mietrückstände“ bezogen hat, lässt sich dem mit Blick auf ihre ständige, auch in diesem Verfahren offenbar gewordene Verrechnungspraxis nicht der Wille entnehmen, ausschließlich mit diesen Forderungen verrechnen zu wollen; die Erklärung war vielmehr in dem Sinne zu verstehen, dass vorrangig mit den älteren Schulden verrechnet werden solle, so dass sich die Verrechnung - nachdem Mietrückstände nicht dargelegt wurden - auf die Heizkostennachforderungen bezog (§ 133 BGB). III. Randnummer 26 Die Kostenentscheidung und die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergeben sich aus §§ 91, 91a; 708 Nr. 11, 713 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001447384 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Einzelrichter Entscheidungsdatum: 23.10.2020 Aktenzeichen: 32 C 227/19 ECLI: ECLI:DE:AGHANAU:2020:1023.32C227.19.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 Abs2 BGB, § 556 BGB, § 249 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Ersatz von Mietausfallschaden, Unwirksamkeit einer Endrenovierungsklausel und Summierungseffekt bei Schönheitsreparaturen, Umlagefähigkeit von Nutzerwechselkosten Leitsatz Für die Geltendmachung eines Mietausfallschadens muss der Vermieter darlegen und beweisen, an wen die Wohnung in der Zeit tatsächlich hätte vermietet werden können. Nutzerwechselkosten sind keine Betriebs- sondern Verwaltungskosten und daher in der Wohnraummiete nicht auf den Mieter umlegbar. Anmerkung Die Entscheidung ist anfechtbar Tenor Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin 1.725,44 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 460,00 € seit dem 1.3.2019, aus 460,00 € seit dem 6.3.2020 sowie aus 805,44 € seit dem 14.3.2019 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 1/3 und die Beklagten 2/3 zu zahlen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, so die Beklagten nicht ihrerseits vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages leisten. Tatbestand Die Klägerin begehrt als ehemalige Vermieterin von den beklagten ehemaligen Mietern Schadensersatz sowie Mietzahlungen. Zwischen den Parteien bestand von „x“ bis 2019 ein Wohnraummietverhältnis. Die monatliche Miete beträgt netto 460,00 €. Die Beklagten leisteten bei Einzug eine Barkaution in Höhe von 1.320,00 €. Die Betriebskostenabrechnung 2018/2019 weist eine Nachforderung zu Lasten der Beklagten in Höhe von 816,13 € aus (Bl. 44 d.A.). Das Beklagten haben die Miete für die Monate Februar und März 2019 nicht geleistet. Das Mietverhältnis endete Ende März 2019. Die Klägerin macht nunmehr die Mieten für Februar und März 2019 geltend, Nutzungsausfall für April 2019, die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2018/2019. Weiterhin begehrt sie Schadensersatz in Höhe von 339,66 €. Sie behauptet, das Laminat in der Wohnung sei bei Übergabe an die Beklagten in unbeschädigtem Zustand gewesen. Bei Rückgabe habe es erhebliche Beschädigungen aufgewiesen. Für die Instandsetzung hat sie 1.687,21 € aufgewendet, welche sie nach Aufrechnung gegen den Kautionsrückforderungsanspruch der Beklagten geltend macht. Die Klägerin beantragt (insgesamt), die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 2.606,00 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 2.266,34 € zu zahlen. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Sie sind der Auffassung die Betriebskostenabrechnung sei formell nicht ordnungsgemäß und wenden sich gegen die Umlagefähigkeit der Nutzerwechselkosten. Sie bestreiten zudem, dass das Parkett bei Übergabe an sie unbeschädigt gewesen sein. Es habe vielmehr bereits den Zustand aufgewiesen wie bei Rückgabe. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen „Name 2“ und „Name 3“. Hinsichtlich des Inhalts der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 13.10.2020 (Bl. 13 f. d.A.) verwiesen. Entscheidungsgründe Die zulässige Klage ist teilweise begründet, im Übrigen unbegründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 1.260,00 € Miete für die Monate Februar und März 2019 gem. § 535 Abs. 2 BGB. Einen Anspruch auf Mietausfall als Schadensersatz wegen mangelnder Vermietbarkeit der Wohnung im Monat April 2019 gem. §§ 280, 249 BGB aufgrund der behaupteten Beschädigungen des Parketts besteht nicht. Dieser setzt voraus, dass der Vermieter im Falle einer rechtzeitigen Erfüllung das Objekt mit Beendigung des Mietverhältnisses zur hätte weitervermieten können. Der Vermieter muss darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass ein bestimmter Mietinteressent zu bestimmten Bedingungen bereit gewesen wäre, die Räume zu einem bestimmten Zeitpunkt anzumieten (OLG Brandenburg, Urteil vom 16.07.2013 - 6 U 11/12, ZMR 2014, 28; LG Berlin (Zivilkammer 63), Urteil vom 08.03.2016 - 63 S 213/15; BeckRS 2016, 7972, WuM 2016, 279; Schmidt-Futterer/Streyl, 14. Aufl. 2019, BGB § 546a Rn. 99; Zehelein in Gsell/Krüger/Lorenz/Mayer Beck`scher Online Großkommentar Stand 01.10.2020 § 546 Rn. 131). Entsprechendes ist nicht vorgetragen. Er wäre auch aus dem Grunde nicht gegeben, weil die Klägerin ohnehin vor einer Neuvermietung umfassende Renovierungsarbeiten hätte durchführen müssen. Denn die Schönheitsreparaturenklausel ist unwirksam. Das folgt schon daraus, dass sie die alten Fristen bis 2007 beinhaltet. Der BGH hat im Urteil vom 26. 9. 2007 (VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632) bereits angekündigt, dass diese nur bis zum Zeitpunkt der Entscheidung zu verwenden sind. Hiernach geltend die längeren Fristen von 5/8/10 Jahren, wobei eine Übergangsfrist von ca. 6 Monaten gilt (RiBGH Beyer a.D. NZM 2009, 137 [140]; RiBGH a.D. Beyer NJW 2008, [2065]; BeckOGK BGB/H. Schmidt § 535 Stand 1.10.2020 Rn 397; Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückgabe, 5. Aufl. 2015 I Rn. 220). Zudem enthält der Vertrag eine Endrenovierungsklausel unter § 23, die schon aufgrund des Summierungseffekts die Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam werden lässt (BGH, Versäumnisurteil vom 25.06.2003, Aktenzeichen: VIII ZR 335/02; NJW 2003, 2234; Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 538 Rn. 179; Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückgabe, 5. Aufl. 2015 I Rdn. 266; Zehelein in Beck'scher Online-Kommentar BGB; Hrsg: Bamberger/Roth/Hau/Poseck, 48. Ed. 1.8.2020, BGB § 535 Rn. 438 jew. mwN). Die Klausel selbst ist nach Anscheinsgrundsätzen als Allgemeine Geschäftsbedingung zu qualifizieren (umfassend Zehelein in Beck'scher Online-Kommentar BGB; Hrsg: Bamberger/Roth/Hau/Poseck, 50. Ed. 1.5.2019, BGB § 535 Rn. 236 ff.) und daher ebenfalls unwirksam. Sie würde aber auch Abnutzungen außerhalb der Wände nicht erfassen. Damit ist, schon, weil die Renovierungsfristen in § 3 Nr. 9 nunmehr gegen die Klägerin wirken, die sich nicht auf die Klauselunwirksamkeit berufen kann, ohnehin und nach „x“ Jahren per se davon auszugehen, dass der Vermieter, der nunmehr vollständig für die Instandhaltung zuständig ist (BGH, Urt. v. 8.7.2020 – VIII ZR 163/18, NZM 2020, 704 mAnm Zehelein; BGH, Urt. v. 8.7.2020 – VIII ZR 270/18, NZM 2020, 710), hätte renovieren und im April 2019 nicht weitervermieten können. Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 775,67 € gem. §§ 535 Abs. 2, 556 BGB. Die Abrechnung ist formal überwiegend ordnungsgemäß. Sie entspricht den Anforderungen des § 259 BGB, da sie die angesetzten Gesamtbeträge, die Umlageschlüssel und die hieraus folgenden Einzelbeträge, die auf den Mieter entfallen, benennt und daher rechnerisch nachvollzogen werden kann (zuletzt BGH, Urteil vom 07. Februar 2018 – VIII ZR 189/17, NZM 2018, 458; grundlegend: BGH, Urteil vom 28.05.2008, Aktenzeichen: VIII ZR 261/07 – Juris; LG Hanau, Urteil vom 11.02.2011, Az. 2 S 173/10; Blank DWW 2009, 91; Lammel, Stolperstein Formelle (Un-)Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung, WuM 2014, 387 (388); Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Aufl. 2019, H IV. Rn. 124; Zehelein in Münchener Kommentar zum BGB, 8. Auflage 2020, § 556 Rn. 71 ff.). Abzuziehen sind die Nutzerwechselkosten in Höhe von 40,46 €. Unabhängig davon, dass solche Kosten als Verwaltungskosten nicht umlagefähig sind (BGH, Urteil vom 14. 11. 2007 - VIII ZR 19/07, NZM 2008, 123; LG Leipzig Endurteil v. 5.9.2019 – 08 O 1620/18, GE 2020, 196, WuM 2019, 639, BeckRS 2019, 28546), ist die Abrechnung insoweit schon nicht prüffähig, weil es eine Position „Nutzerbezogene Kosten“ als solches nicht gibt und daher nicht erkennbar ist, was sich dahinter verbirgt. Weitere Einwände wurden nicht erhoben, ein Schreiben vom 21.9.2019 liegt dem Gericht nicht vor. Die Klägerin hat schließlich gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 1.349,77 € gegen die Beklagte gem. §§ 535, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1, 249 BGB aufgrund der Beschädigung des Parketts. Macht der Vermieter geltend, dass der Mieter Beschädigungen der Mietsache vorgenommen hat, so ist er im Streitfall dafür beweisbelastet, die Mietsache in unbeschädigtem Zustand übergeben zu haben. Dieser Beweis ist der Kläger nach der Überzeugung des Gerichts gelungen. Der Zeuge „Name 2“ für das Gericht nachvollziehbar und widerspruchsfrei ausgesagt, dass er die Wohnung ca. 2-3 Wochen vor der Übergabe an die Beklagten gesehen hat und sich diese, insbesondere das Parkett, in unbeschädigtem Zustand befunden hat. Der Zeuge hat dieses sowie die zugehörigen Umstände nach bzw. trotz umfangreichen Nachfragens greifbar geschildet. Irgendwelche Aussagen dazu, dass und wie er welche Wände genau angesehen habe, wie die Beklagtenseite wohl meint, muss der Zeuge ebenso wenig machen, wie konkrete Begriffsdefinitionen hinsichtlich der Formulierung „unbeschädigt“ zu tätigen. Es ist würde das Gericht gänzlich nachvollziehbar und überzeugend, dass der Zeuge die Wohnung vor der Übergabe an die Beklagten, das auch ausreichend zeitnah, besichtigt hat und diese nach seiner Aussage keine Beschädigungen aufwies, was sich fraglos auf die Divergenz zwischen dem Zustand der Übergabe an die Beklagten und der Rückgabe bezieht. Weitere Angaben dazu, ob er wohl konkrete Kratzer nicht gesehen habe, oder Ähnliche Aussagen kann und muss der Zeuge naturgemäß nicht tätigen. Demgegenüber ist die Aussage der Zeugin „Name 3“ nur wenig substanzvoll. Sie erkläret zwar, dass es Stellen gegeben habe, die sie als „nicht perfekt“ bezeichnet. Das bezieht sich aber zunächst ausschließlich auf farbliche Bereiche sowie auf die Frage, wie Eben der Boden ist. Zwar hat sie nach Inaugenscheinnahme der Bilder Bl. 69 ff. d.A. den dortigen Zustand zunächst bestätigt, dann jedoch wieder relativiert und dabei selbst erklärt, dass sie davon ausgehe, dass durch die Nutzung weitere Kratzer dazugekommen seien. Sodann bezieht sich die Zeugin wieder auf die ohnehin eingangs grundsätzlich angesprochenen Farbunterschiede. Für das Gericht stellt sich die Aussage zwar – aus Sicht der Zeugin beurteilt – als nachvollziehbar dar, für die Beweiswürdigung zu der Frage der Beschädigungen an dem Parkett, um die es hier geht, ist sie aber wenig gehaltvoll. Insgesamt geht das Gericht daher iRd § 286 ZPO davon aus, dass das Parkett den Beklagten bei Einzug in unbeschädigtem Zustand übergeben worden ist und die den nunmehr geltend gemachten Kosten durch Obhutspflichtverletzungen ihrerseits verursacht wurden. Die klägerseits vorgelegte Rechnung gibt den geltend gemachten Schadensersatz auch inhaltlich wieder sowie der Höhe nach. Der Geschädigte genügt regelmäßig seiner Darlegungs- und Beweislast durch Vorlage der - von ihm beglichenen - Rechnung eines von ihm mit der Schadensbeseitigung beauftragten Unternehmens. Ist dies der Fall, reicht ein einfaches Bestreiten der Erforderlichkeit des Rechnungsbetrages durch den Schädiger nicht aus, um die geltend gemachte Schadenshöhe in Frage zu stellen. Denn der in Übereinstimmung mit der Rechnung und der ihr zugrundeliegenden Preisvereinbarung vom Geschädigten tatsächlich erbrachte Aufwand bildet (ex post gesehen) bei der Schadensschätzung nach § 287 ZPO ein wesentliches Indiz für die Bestimmung des zur Herstellung "erforderlichen" Betrages im Sinne von § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB. Indes ist der vom Geschädigten aufgewendete Betrag nicht notwendig mit dem zu ersetzenden Schaden identisch, denn entscheidend sind die im Sinne von § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB tatsächlich erforderlichen Kosten. Der Tatrichter ist im Rahmen des § 287 Abs. 1 Satz 2 ZPO hinsichtlich der Frage, ob und in welchem Umfang eine Beweisaufnahme durchzuführen ist, freier gestellt (BGH, Urteil vom 18.12.2012 - VI ZR 316/11, VersR 2013, 330 Rn. 13). § 287 Abs. 1 Satz 2 ZPO eröffnet dem Gericht insoweit auch die Möglichkeit, nach seinem Ermessen von der Einholung eines Sachverständigengutachtens abzusehen (BGH, Urteil vom 5. Juni 2018 - VI ZR 185/16 und BGH, Urteil vom 15.09.2015 – VI ZR 475/14 und Urteil vom 15.10.2013, Aktenzeichen VI ZR 528/12 – Juris). Allerdings muss sich die Kläger aufgrund des Alters des Parketts einen Abzug „neu für alt“ anrechnen lassen. Im Hinblick auf den an sich eher geringen Verschleiß eines Parkettbodens und der Aussage des Zeugen „Name 2“, dass dieser jedenfalls einmal innerhalb der letzten 20 Jahre geschliffen und versiegelt worden ist, schätzt das Gericht diesen Abzug in einem Umfang von 20%. Damit betragen die ersatzfähigen Kosten 1.349,77 €, was nach Abzug der geleisteten Kaution in Höhe von 29,77 € ausmacht. Insgesamt steht der Klägerin damit ein Anspruch in Höhe von 29,77 € + 775,67 € + 920,00 € = 1.725,44 € zu. Die Nichtgeltendmachung der weiteren Nebenforderungen in der ersten Antragsschrift stellt keine Klagerücknahme dar, weil es sich hierbei lediglich irrtümlicher Weise in das Hauptsacheverfahren übernommene Kosten des Mahnverfahren handelt, bzw. diese geringfügig waren. Zinsen waren jeweils erst am Fälligkeit (nach dem 3. Werktag, an dem die Leistung zu „bewirken“ ist) sowie im Übrigen dem Eingang des Mahnbescheids zuzusprechen. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO und richtet sich nach dem jeweiligen Grad von Obsiegen und Unterliegen der Parteien. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711, 709 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE220002732 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

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Zivilabteilung32 C 25/16 UrteilFormelle Anforderungen der Betriebskostenabrechnung, Vorwegabzug, Einwendungsfrist§ 535 BGB, § 556 BGB, § 259 BGB Treffer-Vorschau: … Formelle Anforderungen der Betriebskostenabrechnung, Vorwegabzug, Einwendungsfrist Vorwegabzüge müssen in der Betriebskostenabrechnung auch dann nicht erläutert werden, wenn diese auf der Ebene des Verteilungsschlüssels erfolgen. Einwände des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung können nur berücksichtigt werden, … Treffer 2 von 128. 21.01.2009LG Gießen 1. Zivilkammer1 S 288/08 UrteilMietverhältnis: (Un-)Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung wegen des Abrechnungszeitraums§ 556 Abs 3 BGB Treffer-Vorschau: … Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung wegen des Abrechnungszeitraums Eine Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. … Treffer 3 von 128. 18.01.2012AG Darmstadt301 C 168/11 UrteilBetriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: verbrauchsabhängige Kosten des folgenden Kalenderjahres bei unterschiedlichen Abrechnungszeiträumen Treffer-Vorschau: … Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: verbrauchsabhängige Kosten des folgenden Kalenderjahres bei unterschiedlichen Abrechnungszeiträumen Als Mangel der Betriebskostenabrechnung ist nicht zu werten, wenn der Abrechnungszeitraum der Gesamtbetriebskostenabrechnung nicht mit dem Abrechnungszeitraum der verbrauchsabhängigen Kosten, welche in die Gesamtbetriebskostenabrechnung eingestellt sind, deckungsgleich ist … Treffer-Vorschau: … dass in die Gesamtbetriebskostenabrechnung des Jahres 2007, die lediglich einen Nutzungszeitraum von 2 Monaten umfasst, … Treffer 4 von 128. 06.04.1994LG Gießen 1. Zivilkammer1 S 471/93 UrteilMietvertragsrecht: Vorlage der Betriebskostenabrechnung im Berufungsverfahren über Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen Treffer-Vorschau: … Mietvertragsrecht: Vorlage der Betriebskostenabrechnung im Berufungsverfahren über Rückzahlung von … Treffer-Vorschau: … und einen Guthabenbetrag aus der von ihm zu erstellenden Betriebskostenabrechnung an die Kläger zu erstatten. … Treffer 5 von 128. 24.07.2025AG Hanau 32. Zivilabteilung32 C 16/25 UrteilÄnderung des Verteilungsschlüssels; Rechtsanwaltskosten als Schadensersatz der Ab-wehr unberechtigter Ansprüche aus dem Mietvertrag§ 535 Abs. 2 BGB, § 556 BGB, § 556a BGB, § 4 MHG, § 280 BGB, ... Treffer-Vorschau: … Die Betriebskostenabrechnung 2021 (Bl. 32 d.A.) weist eine Nachforderung in Höhe von 662,11 € aus. … Treffer-Vorschau: … aus den streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen in Höhe von 99,61 gem. §§ 535 , 556 , 259 BGB . Sie hatte zunächst gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 157,10 € aus der Betriebskostenabrechnung 2020, 294,61 € aus der Betriebskostenabrechnung 2021 und 302,84 €, aus der Betriebskostenabrechnung 2022, insgesamt also 754,55 € gem … Treffer 6 von 128. 15.11.2013AG Wiesbaden93 C 3906/12 UrteilAuskunftsanspruch des Mieters zu Fragen der Betriebskostenrechnung§ 556 BGB, § 269 BGB, § 242 BGB Treffer-Vorschau: … der Mieter Fragen zu seiner Betriebskostenabrechnung, muss er grundsätzlich zunächst Belegeinsicht nehmen. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Auskunft gegen den Vermieter zu den Fragen seiner Betriebskostenabrechnung vor oder anstelle der … Treffer-Vorschau: … wurde die Betriebskostenabrechnung dahingehend geändert, dass sich das Guthaben der Kläger auf 743,60 € erhöhte. 3 Die Kläger erhoben, vertreten durch den Mieterschutzverein, Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung und forderten die … Treffer 7 von 128. 23.02.2007AG Wiesbaden93 C 6086/05 UrteilEin Vermieter hat keinen Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Beseitigung von Malereien mit Straßenmalkreide vor dem Mietobjekt.§ 249 BGB Treffer-Vorschau: … 2006 gegenüber der Klägerseite, dass aus der Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2003 ein Restbetrag von 434,30 € und aus der Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2004 ein Betrag von 1.116,81 € anerkannt werde (auf die Urkunde BI. 40 d.A. wird Bezug genommen). 5 In der Betriebskostenabrechnung für 2004 legte die Klägerin … Treffer-Vorschau: … Der Zeuge H habe die Betriebskostenabrechnung auch beim Sozialamt eingeworfen. … Treffer 8 von 128. 18.04.2023OLG Frankfurt 2. Zivilsenat2 U 43/22 UrteilNackter Vermieter im Hof kein Mietmangel§ 536 Abs 2 BGB Treffer-Vorschau: … 000,00 € Betriebskostenabrechnung 2.396,30 € Zwischensumme 41.396,30 € ./. Zahlung vor Zahlungsverzug: 17.375,00 € ./. Zahlung gemäß Urteil 14.053,93 € ./. Guthaben Betriebskostenabrechnung 2015/2016 347,91 € Differenz: 9.619,76 € b) Abrechnungszeitraum 01.10.2017 bis 30.09.2018 zu leistende Grundmiete 12 × 3250,00 € 39.000,00 € Betriebskostenabrechnung … Treffer 9 von 128. 13.06.2012AG Hanau37 C 17/12 UrteilIst eine Betriebskostenabrechnung nur teilweise formal ordnungsgemäß, findet die Teilbarkeitslehre dann keine Anwendung, wenn der Mieter die geleisteten Vorauszahlungen nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückfordert. Zu den formalen Anforderungen an eine Heizkostenabrechnung.§ 535 BGB, § 556 BGB, § 259 BGB, § 7 Abs 2 HeizKV Treffer-Vorschau: … Ist eine Betriebskostenabrechnung nur teilweise formal ordnungsgemäß, findet die Teilbarkeitslehre dann keine Anwendung, … Treffer-Vorschau: … der Abrechnungsfrist keine Betriebskostenabrechnung oder, dem gleichgestellt, keine formal ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erstellt, liegt darin, … Treffer 10 von 128. 11.04.2012AG Hanau37 C 244/10 UrteilInhaltliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung kann der Mieter in der Regel nur dann substantiiert geltend machen, wenn er Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege genommen hat und sich auf diese konkret bezieht. Zu den Anforderungen an die Substantiierungspflicht ...§ 556 BGB, § 536 BGB Treffer-Vorschau: … Inhaltliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung kann der Mieter in der Regel nur dann substantiiert geltend … Treffer-Vorschau: … Das Guthaben in Höhe von 89,51 aus der Betriebskostenabrechnung 2006 ist hiervon nicht abzuziehen, da dessen Schicksaal … Treffer 11 von 128. 29.05.2008OLG Frankfurt 6. Zivilsenat6 U 68/07 UrteilSchadensersatzanspruch eines Kabel-Fernseh-Versorgungsunternehmens gegen den Vermieter von Wohnungen in einem Mehrparteienhaus§ 242 BGB, § 556 Abs 1 BGB, § 2 Nr 15 BetrKV Treffer-Vorschau: … der Beklagten, über die Betriebskostenabrechnung die Kosten für die von ihr bzw. der Firma A KG angebotene Fernseh- und Hörfunkversorgung über die Betriebskostenabrechnung allen Mietern zur Last … Treffer-Vorschau: … der Klägerin sind, dass sie nicht über die Betriebskostenabrechnung Kosten für eine Fernseh- und … Treffer 12 von 128. 25.11.2015AG Frankfurt Einzelrichter33 C 1510/15 (93) Urteil Treffer-Vorschau: … Nachdem die Betriebskostenabrechnung 2013 keinen Saldo zulasten der Kläger ergab, sondern vielmehr ein Guthaben in Höhe von 38,58 €, war auch nicht mit einem Saldo zulasten der Kläger aus der Betriebskostenabrechnung 2014 zu rechnen … Treffer-Vorschau: … dargelegt, war mit einem Saldo aus der Betriebskostenabrechnung 2014 zulasten der Kläger nicht zu rechnen. Dem Gericht ist völlig unverständlich, wieso der Beklagte bei einem angenommenen Saldo aus der Betriebskostenabrechnung 2013 in Höhe von 522 € sich als berechtigt ansieht, für die Betriebskostenabrechnung 2014 einen Einbehalt in Höhe von 1400 … Treffer 13 von 128. 03.05.2019AG Hanau32 C 209/17 UrteilLeitungsverlust kein Verbrauch im Sinne der BetrKV§ 535 BGB, § 556 BGB, § 1 BetrKV, § 2 BetrKV Treffer-Vorschau: … Die Betriebskostenabrechnung für den Gewerberaum 2016 weist zu Lasten des Beklagten eine Nachforderung in Höhe von 404,54 … Treffer-Vorschau: … Sie sind der Auffassung, die Betriebskostenabrechnungen, insb. … Treffer 14 von 128. 31.08.2018LG Limburg Berufungskammer3 S 39/18 Urteil Treffer-Vorschau: … Aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015 bestehe ein Nachzahlungsanspruch von 835,71 €. Die Heizkosten seien … Treffer-Vorschau: … Die Klägerin hat einen fristauslösenden Zugang der Betriebskostenabrechnung hinreichend dargelegt. … Treffer 15 von 128. 23.03.2011AG Hanau91 C 143/10 (91) UrteilEinwände gegen die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung kann der Mieter in aller Regel nur durch Vorlage der eingesehenen Belege substantiiert erheben, das insbesondere dann, wenn er sich inhaltlich auf solche bezieht. Enthält das Leistungsverzeichnis des Hausmeistervertrages ...§ 556 BGB Treffer-Vorschau: … gegen die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung kann der Mieter in aller Regel nur … Treffer-Vorschau: … In der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen hat der Kläger von den gesamten Kosten für den Hausmeister … Treffer 16 von 128. 10.01.2019OLG Frankfurt 2. Zivilsenat2 U 109/17 UrteilUmlegung von Betriebskosten auf Mieter gewerblicher Räume Treffer-Vorschau: … Aus dem Mietvertrag folge, dass die Betriebskostenabrechnung nach Fläche erfolgen könne, soweit eine andere Abrechnung … Treffer-Vorschau: … Dem Beklagten stehe hinsichtlich der Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2012 und 2013 wegen einer weiteren … Treffer 17 von 128. 26.04.2021AG Wiesbaden93 C 2338/20 TeilurteilDatenauskunftsanspruch gegen VermieterArt. 2 Abs. 1 DSGVO, Art. 4 Nr. 6 DSGVO, Art. 15 DSGVO, Art. 28 DSGVO Treffer-Vorschau: … für die Speicherung der Daten durch ein Serviceunternehmen, die im Rahmen der Betriebskostenabrechnung tätig werden. … Treffer-Vorschau: … Mit der Erstellung der Betriebskostenabrechnung hatte die Beklagte die A GmbH beauftragt. Diese erstellte am 24.11.2020 in Dateiform unter anderem die Betriebskostenabrechnung für den Kläger, die … Treffer 18 von 128. 16.05.2018AG Offenbach Einzelrichter350 C 23/18 UrteilAnforderungen an Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnungen§ 556 Abs. 3 BGB Treffer-Vorschau: … Anforderungen an Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnungen Die Klage wird abgewiesen. … Treffer-Vorschau: … gegen die Betriebskostenabrechnungen 2013 bis 2015 im Rahmen seiner Widersprüche nicht hinreichend konkretisiert. … Treffer 19 von 128. 19.03.2020AG Frankfurt Abteilung 31. Einzelrichter33 C 1652/19-26 Urteil Treffer-Vorschau: … Der Kläger behauptet, er habe die Betriebskostenabrechnung 2017 am 12.06.2018 im Beisein der Zeugen A und B in den zur … Treffer-Vorschau: … Ausgleich des sich aus der Betriebskostenabrechnung 2017 ergebenden Negativsaldos in Höhe von 1.908,26 € sowie auf Ausgleich des sich aus der mit Schriftsatz vom 08.08.2019 vorgelegten Betriebskostenabrechnung 2018 ergebenden … Treffer 20 von 128. 31.03.2021OLG Frankfurt 2. Zivilsenat2 U 13/20 UrteilVerdacht der Tötung des Vermieters rechtfertigt fristlose Kündigung des Mietverhältnisses Treffer-Vorschau: … Die aus den vorgelegten Betriebskostenabrechnungssalden seien keine Bestandteile der vereinbarten Miete. Es sei nicht veranlasst, eine Abrechnungsseite aus der Betriebskostenabrechnung rechtlich anders zu … Treffer-Vorschau: … Selbst für den Fall des Zugangs der Betriebskostenabrechnung wären der Zahlungssaldo für die Abrechnung 2015 spätestens … Treffer 21 von 128. 05.10.2016AG Hanau 37. Zivilabteilung37 C 127/16 UrteilKonkretisierung und Umlage neuer Betriebskosten§ 556 BGB, 2. BerechnungsVO Treffer-Vorschau: … sind zwischen den Parteien auch jedenfalls hinsichtlich der Betriebskostenabrechnungen 2013 und 2014 vereinbart. … Treffer-Vorschau: … Dieser bezieht sich auf die Betriebskostenabrechnungen 2010 bis 2012, in welchen die hier relevanten Kosten enthalten … Treffer 22 von 128. 30.12.2020LG Hanau 2. Berufungskammer2 S 123/19 Beschluss556 BGB Treffer-Vorschau: … 803,18 EUR aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2016 bejaht und der Klage insoweit stattgegeben. … Treffer 23 von 128. 07.10.2015AG Hanau Zivilabteilung37 C 44/15 (17) UrteilUnzulässigkeit einer Saldoklage§ 253 Abs. 2 ZPO, § 535 Abs. 2 BGB, § 556 BGB Treffer-Vorschau: … die Klägerin, wie sie selbst vorträgt, alle Betriebskostenabrechnungen nach Sollzahlungen erstellt hat (Bl. 48 d.A.). … Treffer-Vorschau: … der Vermieter aber Sollzahlungen in die Betriebskostenabrechnung ein, führt das nicht nur dazu, dass … Treffer 24 von 128. 21.06.2024AG Frankfurt33052 C 64/24 Urteil Treffer-Vorschau: … auf die nicht gezahlten Salden aus den Betriebskostenabrechnungen 2019, 2020 und 2021 die fristlose, … Treffer-Vorschau: … aus der Betriebskostenabrechnung 2019) in Höhe von 603,21 € (1.730,99 € abzüglich am 26.03.2024 gezahlter 1.127,78 €). … Treffer 25 von 128. 04.05.2011AG Hanau91 C 212/10 (91) UrteilDer Zwangsverwalter ist nach Aufhebung der Zwangsverwaltung auch dann nicht mehr berechtigt, Betriebskostenabrechnungen zu erstellen, wenn der relevante Abrechnungszeitraum in seine Bestellungszeit fällt.§ 556 BGB, § 152 Abs 2 ZVG Treffer-Vorschau: … Betriebskostenabrechnungen zu erstellen, wenn der relevante Abrechnungszeitraum in seine Bestellungszeit fällt. … Treffer-Vorschau: … Pflichten des Zwangsverwalters, die Betriebskostenabrechnungen zu erstellen ( BGH, Urteil vom 21.10.1992, Aktenzeichen: … 1 Zum Seitenanfang

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 28.05.2020 Aktenzeichen: 5 S 42/19 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 9 Abs 2 S 1 HeizkostenV, § 9 Abs 2 S 4 HeizkostenV, § 12 Abs 1 S 1 HeizkostenV, § 242 BGB, § 556 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Betriebskostenabrechnung Wohnraummiete: Kürzungsrecht des Mieters hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten bei Verstoß der Abrechnung gegen die HeizkostenV; Umlegung von Grundsteuernachforderungen für Zeiträume vor Beginn des Mietverhältnisses Leitsatz 1. Der Mieter hat nicht deshalb ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV, weil die einheitlich entstandenen Kosten einer verbundenen Anlage zur zentralen Bereitstellung von Heizungswärme und Warmwasser unter Verstoß gegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizKV lediglich rechnerisch nach einem in der Heizkostenverordnung vorgesehenen Ersatzverfahren aufgeteilt werden.(Rn.20) 2. Treuwidrige Umlegung von Grundsteuernachforderungen nach dem Abflussprinzip für Zeiträume vor Beginn des Mietverhältnisses.(Rn.27) Orientierungssatz Der Vermieter ist nach Treu und Glauben gehindert, Grundsteuernachforderungen nach dem Abflussprinzip auf den Mieter umzulegen, wenn diese Nachforderungen Zeiträume betreffen, die vor dem Beginn des Mietverhältnisses zwischen den Parteien liegen (hier: Nachforderungen für 2014 und 2015 in 2017, Mietbeginn am 1. Mai 2016).(Rn.27) Verfahrensgang vorgehend AG Heidelberg, 3. September 2019, 21 C 86/19 nachgehend BGH, 12. Januar 2022, VIII ZR 151/20, Versäumnisurteil Tenor I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 03.09.2019, Az. 21 C 86/19, im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen abgeändert und wie folgt neu gefasst: I. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.475,68 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 05.07.2018 zu zahlen. I. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. II. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen. III. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger 16 % und die Beklagte 84 %. IV. Dieses Urteil und das mit der Berufung angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils für die Beklagte vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. V. Die Revision gegen dieses Urteil wird für den Kläger zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für den ersten Rechtszug neu auf 2.688,36 Euro und für den Berufungsrechtszug auf 665,02 Euro festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Parteien streiten im Rahmen der Rückforderung einer Mietsicherheit nach beendetem Wohnraummietverhältnis um die Höhe von Betriebskostennachforderungen der beklagten Vermieterin, mit denen aufgerechnet worden ist. Randnummer 2 Der Kläger und seine Ehefrau waren vom 01.05.2016 bis 31.05.2017 Mieter der Wohnung W. in H.. Wie im Mietvertrag (AS I 11 ff.) vereinbart, leisteten die Mieter Betriebskostenvorauszahlungen sowie eine Mietsicherheit von 2.565 Euro, die durch Zinserträge inzwischen auf 2.575 Euro angestiegen ist. In dem Mehrfamilienhaus wird Heizungswärme und Warmwasser zentral durch eine verbundene Anlage bereitgestellt, ohne dass die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge mit einem Wärmemengenzähler gemessen würde. In den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2016 und 2017 werden die Gesamtkosten der Heizungsanlage daher rechnerisch getrennt. Über die Aufzugswartung hat die Beklagte einen Vollwartungsvertrag abgeschlossen. Mit Bescheid vom 17.08.2017, auf den wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, wurde die Grundsteuer für die Jahre 2014 bis 2017 neu festgesetzt, wobei die Beklagte für 2016 und 2017 jeweils die neu festgesetzte Grundsteuer auf die Mieter umlegte, im Jahr 2017 aber zusätzlich die Nachforderungen für 2014 und 2015. Wegen verschiedener Einwendungen des Klägers und seiner Ehefrau wurden die Betriebskostenabrechnungen mehrfach korrigiert, zuletzt für 2016 unter dem 19.12.2018 für 2017 unter dem 19.12.2018. Randnummer 3 Der Kläger hat vor dem Amtsgericht aus eigenem und abgetretenem Recht Rückgabe der 2.575 Euro Mietsicherheit abzüglich Betriebskostennachforderungen geltend gemacht, die er mit 298,14 Euro für 2016 und 439,46 Euro für 2017 berechnet hat. Der Kläger hat sich - soweit für die Berufung noch von Interesse - gegen die rechnerische Trennung der Heiz- und Warmwasserkosten, die Umlage der Kosten des Vollwartungsvertrags für die Aufzugswartung und die Umlage der Grundsteuer gewandt. Er hat gemeint, die fehlende Trennung zwischen Heiz- und Warmwasserkosten durch separaten Wärmemengenzähler berechtige ihn zur Kürzung der berechneten Heiz- und Warmwasserkosten um 15 %. Er hat daher vor dem Amtsgericht beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 1.837,40 Euro zuzüglich Verzugszinsen zahlen. Randnummer 4 Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Sie hat die Aufrechnung mit Ansprüchen in Höhe von 607,91 Euro für 2016 und 980,65 Euro für 2017 erklärt. Hinsichtlich des Vollwartungsvertrages hat sie darauf verwiesen, dass für die ersten Jahre ein Rabatt von 65 % auf die Wartungskosten gewährt worden sei, wodurch bereits ein Instandhaltungsanteil von 35 % berücksichtigt sei. Randnummer 5 Das Amtsgericht hat die Beklagten mit dem angegriffenen Urteil zur Zahlung von 1.651,46 Euro nebst Zinsen verurteilt. Soweit in der Berufung noch von Interesse, ist das Amtsgericht dabei insbesondere der Rechtsauffassung des Klägers gefolgt, dass die fehlende messtechnische Trennung des Energieverbrauchs zwischen Heizung und Warmwasser zur Kürzung nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV berechtige, weshalb es die Aufrechnung der Beklagten nur in entsprechend geringerem Umfang, nämlich für 2016 um 84,10 Euro weniger und für 2017 um 91,68 Euro weniger, hat durchgreifen lassen. Von den Kosten der Aufzugswartung hat das Amtsgericht für beide Jahre wegen enthaltener nicht umlagefähiger Kosten 40 % abgesetzt, die Grundsteuernachzahlungen für 2014 und 2015 hat es im Rahmen der Betriebskostenabrechnung 2017 nicht für umlegbar erachtet. Randnummer 6 Wegen der weiteren Einzelheiten des streitigen und unstreitigen Vortrags der Parteien in erster Instanz, der genauen Formulierung der Anträge sowie wegen des Inhalts und der Begründung des Urteils des Amtsgerichts einschließlich der dort getroffenen tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf Entscheidungsformel, Tatbestand und Entscheidungsgründe dieses Urteils Bezug genommen. Randnummer 7 Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, die sich nur noch gegen die Anwendung des Kürzungsrechts des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV wendet und die Umlage der vollen Wartungskosten und der Grundsteuernachzahlungen 2014 und 2015 erstrebt. Sie meint insbesondere, ungeachtet des fehlenden Wärmemengenzählers liege eine „verbrauchsorientierte“ Abrechnung vor. Im Ergebnis hält sie den Klageanspruch daher in Höhe weiterer 665,02 Euro für erloschen und begehrt eine entsprechende weitergehende Klageabweisung. Randnummer 8 Die Beklagte beantragt: Randnummer 9 Auf die Berufung wird das erstinstanzliche Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 03.09.2019, zugestellt am 05.09.2019, Az. 21 C 86/19, teilweise abgeändert und die Beklagte verurteilt, an den Kläger 986,44 Euro zu zahlen. Randnummer 10 Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Randnummer 11 Der Kläger beantragt, Randnummer 12 die Berufung kostenpflichtig abzuweisen. Randnummer 13 Der Kläger meint insbesondere, es liege im Streitfall gerade keine „verbrauchsorientierte Abrechnung“ vor. Der Wärmemengenzähler sei zur Messung des im gesamten Anwesen für die Warmwassergewinnung benötigten Brennstoffs notwendig. Erst mit dem Messergebnis könne sodann eine korrekte Trennung zwischen Heiz- und Warmwasserkosten im Anwesen vorgenommen werden. Randnummer 14 Unter Berufung darauf, dass die Frage des Kürzungsrechts in vergleichbaren Konstellationen im Rahmen ihrer beratenden Tätigkeit in einer Vielzahl von Fällen relevant sei, beantragen beide Parteivertreter die Zulassung der Revision. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Verfahrensakte Bezug genommen. II. Randnummer 15 Die zulässige Berufung hat in der Sache teilweise Erfolg. Soweit das Amtsgericht das Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV angewendet hat, führt die Berufung zur Abänderung und Klageabweisung in Höhe von weiteren 175,78 Euro einschließlich - so ist der Berufungsantrag auszulegen - anteiliger Zinsen (1.). Hinsichtlich der weiteren streitigen Abrechnungspositionen ist die Berufung dagegen unbegründet (2.). Randnummer 16 1.) Das angefochtene Urteil beruht insoweit auf einem Rechtsfehler (§ 513 Abs. 1, 1. Alt., § 546 ZPO), als das Amtsgericht davon ausgegangen ist, dass der Kläger zur Kürzung der Heiz- und Warmwasserkosten um 15 % berechtigt sei. Demgegenüber ist der Anspruch des Klägers aus der Sicherungsabrede auf Rückzahlung der geleisteten Mietsicherheit samt Zinsen (§ 551 Abs. 3 Satz 4 BGB) auch in diesem Umfang durch Aufrechnung erloschen (§ 389 BGB). Randnummer 17 a) Allerdings hat die Beklagte entgegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizKV die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge nicht mit einem Wärmemengenzähler gemessen, weil ein solches Gerät nicht vorhanden ist. Nach § 9 Abs. 1 Satz 1, 2 HeizKV sind bei verbundenen Anlagen die einheitlich entstandenen Kosten des Betriebs aufzuteilen, wobei die Anteile an den einheitlich entstandenen Kosten bei eigenständiger gewerblicher Wärmelieferung nach den Anteilen am Wärmeverbrauch zu bestimmen sind. Kann die Wärmemenge nur mit einem unzumutbar hohen Aufwand gemessen werden - wofür im Streitfall nichts vorgetragen noch sonst ersichtlich ist -, kann sie rechnerisch in Abhängigkeit vom Volumen des verbrauchten Wassers und der mittleren Temperatur des Warmwassers berechnet werden, § 9 Abs. 2 Satz 2 HeizKV. Nur in - wiederum weder behaupteten noch sonst ersichtlichen - Ausnahmefällen, in denen weder die Wärmemenge noch das Volumen des verbrauchten Warmwassers gemessen werden können, kann die Berechnung nach § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizKV rechnerisch in Abhängigkeit von der versorgten Fläche geschehen. Gleichwohl ging die Beklagte in der zuletzt genannten Weise vor. Ausweislich der Heiz-, Warm- und Kaltwasserabrechnungen wurde für die Mietsache Fernwärme bezogen und der Heizwärmeverbrauch mit Heizkostenverteilern erfasst. Der Warmwasserverbrauch wurde gemessen. Die Trennung der Gesamtkosten der Heizungsanlage erfolgte gemäß der zugehörigen Erläuterung mit einer Formel in Abhängigkeit von der mit Warmwasser versorgten Wohnfläche. Randnummer 18 b) Dieser Verstoß führt aber nicht dazu, dass der Kläger gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV das Recht hätte, „bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen“. Randnummer 19 (1) Inwieweit § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV in einer solchen Konstellation eingreift, wird in der Rechtsprechung uneinheitlich beurteilt. Das Landgericht Itzehoe (NJOZ 2013, 491 [493 f.]) hat zunächst der Auffassung zugeneigt, eine in diesem Sinne verbrauchsabhängige Abrechnung sei auch die Anwendung eines in der Heizkostenverordnung vorgesehenen Ersatzverfahrens, geht aber inzwischen davon aus, dass die Ermittlung nach einem Ersatzverfahren, dessen Voraussetzungen nicht vorliegen, das Kürzungsrecht begründet (LG Itzehoe, Urteil vom 22.03.2019 - 9 S 26/18 -). Das Landgericht Potsdam (Hinweisbeschluss vom 14.09.2017 und Beschluss vom 24.10.2017 - 4 S 33/17 -) und das Landgericht Halle (WuM 2019, 318) haben in vergleichbaren Konstellationen die gegen Anwendung des Kürzungsrechts eingelegten Berufungen als offensichtlich unbegründet angesehen. Demgegenüber hat die 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin (NJOZ 2018, 1092) lediglich einen das Kürzungsrecht nicht eröffnenden „Formalverstoß“ angenommen, während die 63. Zivilkammer des Landgerichts Berlin (Urteil vom 16.01.2018 - 63 S 91/17 -) die Gegenauffassung vertritt. Die 65. Zivilkammer des Landgerichts Berlin hält das Kürzungsrecht nur für anwendbar, wenn die Wassermenge erfasst wird, nicht hingegen, wenn die Trennung rein flächenbezogen erfolgt (Urteil vom 20.06.2018 - 65 S 29/18 -). Die Literatur hält § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV überwiegend für unanwendbar (Drager, in: beck-online.GROSSKOMMENTAR, Gesamt-Hersg.: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Hersg.: Schmidt, HeizkostenV § 9 Rn. 15; Zehelein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Auflage 2020, HeizkostenV § 9 Rn. 3; Langenberg/Zehelein, in: Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Auflage 2019, K. Rn. 150; Schneider in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl. 2018, § 556a BGB Rn. 152; a.A. Schumacher, in: Danner/Theobald, Energierecht, Werkstand: 103. EL Oktober 2019, HeizkostenV § 9 Rn. 7 f.; Wall, jurisPR-MietR 17/2017 Anm. 2; differenzierend Pfeifer, in: BeckOK Mietrecht, Schach/Schultz/Schüller, 19. Edition Stand: 01.03.2020, HeizkostenV § 12 Rn. 11c). Randnummer 20 (1) Die Kammer schließt sich der Auffassung an, wonach das Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV unanwendbar ist, wenn die einheitlich entstandenen Kosten unter Verstoß gegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizKV nur rechnerisch aufgeteilt werden, und zwar auch dann, wenn - wie im Streitfall - zu Unrecht die Formel nach § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizKV angewandt wird. Randnummer 21 (4) Es ist auch in diesem Fall mit dem Wortlaut der Verordnung zu vereinbaren, wonach das Kürzungsrecht nur entsteht, wenn entgegen den Vorschriften dieser Verordnung „nicht verbrauchsabhängig“ abgerechnet wird. Vom Verbrauch abhängig - nämlich von der Erfassung der Heizkostenverteiler - ist die Abrechnung selbst dann, wenn nicht einmal das verbrauchte Warmwasservolumen eingestellt, sondern stattdessen die versorgte Wohnfläche als verbrauchsunabhängiger Faktor zu Grunde gelegt wird. Randnummer 22 (4) Ob nach dem Willen des Verordnungsgebers gleichwohl ein Kürzungsrecht entstehen sollte, lässt sich nicht klären. In der Erstfassung zielte § 12 HeizKV darauf ab, einen Zwang zur Anbringung von Ausstattungen zur Verbrauchserfassung für Räume auszuüben, wobei der Anwendungsbereich in der Folge ausgedehnt wurde (zur Entwicklung vgl. Lammel, in: Lammel, Heizkostenverordnung, 4. Aufl. 2015, § 12 Rn. 7 ff.). Für die Berechnung des Warmwasseranteils nach § 9 HeizKV folgt daraus aber bereits deshalb nichts, weil zwar bereits nach der bis 01.01.2009 geltenden Fassung dieser Norm die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge mit einem Wärmezähler zu messen war, diese Wärmemenge aber auch nach einer Formel oder nach den anerkannten Regeln der Technik errechnet werden durfte (§ 9 Abs. 3 Satz 1 bis 4 HeizKV a.F.). Dass der Verordnungsgeber sich anlässlich der Verschärfung durch Art 1 Nr. 3 der Verordnung vom 02.12.2008 (BGBl. I S. 2375; ber. 2009 I S. 435) mit der Rechtsfolge des Kürzungsrechts befasst hätte, ist nicht ersichtlich; vielmehr hat er angenommen, die Neufassung des § 9 Abs. 2 HeizKV übernehme „weitgehend geltendes Recht“ (Begründung der Verordnung zur Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung, BR-Drs. 570/08, Seite 15). Welche Folgen die nunmehr nur noch ausnahmsweise Zulässigkeit der Kostentrennung nach den Ersatzverfahren für den Anwendungsbereich des Kürzungsrechts haben sollte, wird in der Verordnungsbegründung nicht thematisiert. Randnummer 23 (4) Bei dieser Sachlage ist maßgeblich auf den Regelungszweck abzustellen. Zweck der Heizkostenverordnung ist es, das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflussen und damit Energieeinspareffekte zu erzielen. Dem jeweiligen Nutzer soll durch die verbrauchsabhängige Abrechnung der Zusammenhang zwischen dem individuellen Verbrauch und den daraus resultierenden Kosten bewusst gemacht werden (BGH, NZM 2016, 381 [382]). Vor diesem Hintergrund ermöglicht das Kürzungsrecht dem Mieter eine abstrakte Schadensberechnung, resultierend aus der nicht ordnungsgemäßen Anwendung der Heizkostenverordnung, und zwar beruhend auf Erhebungen, wonach bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung mit einer Energieersparnis in Höhe von 15 % zu rechnen sei; eine gutachterliche Überprüfung nach Inkrafttreten der Verordnung kommt immerhin zu einem Einsparpotential in Höhe von rund 13 % (Lammel, in: Lammel, Heizkostenverordnung, 4. Aufl. 2015, § 12 Rn. 12 ff.). Das lässt sich auf die unzureichende Abgrenzung des auf Heizung und Warmwasserbereitung entfallenden Energieanteils nicht übertragen. Möglicherweise wären auch von der korrekten Anwendung der dahingehenden Regelung Energieeinsparungseffekte zu erhoffen, deren Höhe indes letztlich offen ist. Der nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV unterstellte Schaden in Höhe von 15 % mangels verbrauchsbezogener Abrechnung steht jedenfalls hiermit in keinem Zusammenhang (Zehelein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Auflage 2020, HeizkostenV § 9 Rn. 3); ein solcher Zusammenhang könnte allenfalls dadurch hergestellt werden, dass das Kürzungsrecht nur auf bestimmte vom Vermieter geschaffene Unsicherheiten beschränkt angewandt wird (so LG Itzehoe, Urteil vom 22.03.2019 - 9 S 26/18 -, Abs.-Nr. 31 ff.). Angesichts dessen, dass dem Vermieter der Gegenbeweis eines geringeren Schadens versagt ist (Lammel, in: Lammel, Heizkostenverordnung, 4. Aufl. 2015, § 12 Rn. 12), ist es aber nicht Aufgabe der richterlichen Rechtsfortbildung, sondern des Verordnungsgebers, in Wahrnehmung der ihm zustehenden Einschätzungsprärogative zu entscheiden, ob und in welcher Höhe ein pauschaler Schaden durch unzureichende Abgrenzung überhaupt entstehen kann und inwieweit er unwiderleglich zu vermuten ist. Das gilt umso mehr, als der Verordnungsgeber bei Änderung des § 9 HeizKV davon ausgegangen ist, dass wiederholte Verschärfungen der Anforderungen an die bauliche Hülle die Annahme eines vergleichbaren energetischen Standards der unterschiedlichen Mehrfamilienhäuser nicht mehr rechtfertigen (Begründung der Verordnung zur Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung, BR-Drs. 570/08, Seite 16). Deshalb ist die Regelung des § 9 Abs. 3 Satz 5 HeizKV a.F. ersatzlos entfallen, wonach eine Abschätzung der für die Warmwasserbereitung erforderlichen Wärmemenge mit einem Anteil von 18 vom Hundert der insgesamt verbrauchten Wärmemenge zulässig war. Wenn aber der Verordnungsgeber die Bausubstanz für so uneinheitlich hält, dass sich bei verbundenen Anlagen jede Vermutung über den Anteil der zentralen Warmwasserversorgungsanlage am Wärmeverbrauch verbietet, dann schließt das auch die Annahme eines einheitlichen prozentualen Schadens aus, wenn dieser Anteil nicht korrekt ermittelt wird. Randnummer 24 (4) Hiergegen kann nicht eingewandt werden, dass die Pflicht zum Einbau von Wärmemengenzählern ohne die Sanktionierung durch das Kürzungsrecht leerliefe, weil ein Schaden des Mieters dann regelmäßig nicht nachweisbar wäre (so aber LG Halle, WuM 2019, 318 [319]; LG Berlin, Urteil vom 16.01.2018 - 63 S 91/17 -, Abs.-Nr. 22). Zunächst gibt § 4 Abs. 4 i.V.m. § 1 Abs. 2 HeizKV dem Nutzer gegen den Gebäudeeigentümer, Vermieter usw. ein subjektives Recht auf Einhaltung der Pflichten zur Verbrauchserfassung, das mit der Leistungsklage geltend gemacht werden kann und auch den Einbau von Wärmemengenzählern zur Erfassung der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallenden Wärmemenge umfasst (Bub, FD-MietR 2017, 393260; Lammel, in: Lammel, Heizkostenverordnung: HeizKV, 4. Auflage 2015, § 4 Rn. 57; Wall, jurisPR-MietR 17/2017 Anm. 2). Eine unrichtige Anwendung der Formel nach § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizKV anstelle der Formel nach § 9 Abs. 2 Satz 2 HeizKV kann - was der Kläger im Streitfall allerdings nicht getan hat und worum es den Parteien des vorliegenden Rechtsstreits auch ersichtlich nicht geht - gerügt werden und ggf. nach Beweisaufnahme zu einer dem Mieter günstigen rechnerischen Korrektur der Betriebskostenabrechnung führen. Daneben können schließlich auch öffentlich-rechtliche Sanktionen eintreten. Zwar trifft es zu, dass nach der Systematik des § 7 Abs. 1 EnEG die zuständigen Behörden nur insoweit darüber zu wachen haben, dass die in den Rechtsverordnungen nach diesem Gesetz festgesetzten Anforderungen erfüllt werden, als die Erfüllung dieser Anforderungen nicht schon nach anderen Rechtsvorschriften im erforderlichen Umfang überwacht wird. Selbst wenn man aber im Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV eine solche Überwachung im erforderlichen Umfang sehen wollte (so Lammel, in: Lammel, Heizkostenverordnung, 4. Aufl. 2015, § 12 Rn. 11), wäre die Konsequenz einer in hier interessierenden Konstellationen nicht ausreichend effektiven privatrechtlichen Sanktion nur, dass die behördliche Überwachung dann möglich und nach § 7 Abs. 1 EnEG geboten wäre. Nicht dagegen kann das umgekehrt dazu führen, dass die Rechtsprechung einen nach Sinn und Zweck unanwendbaren pauschalisierten Schadensersatzanspruch zu einem privatrechtlichen Strafschadensersatz weiterentwickeln müsste. Randnummer 25 2.) Rechtsfehlerfrei hat das Amtsgericht dagegen die anteiligen Kosten für die Aufzugswartung gekürzt (a) und der Beklagten eine Umlegung der Grundsteuernachzahlungen für 2014 und 2015 im Rahmen der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2017 versagt (b). Randnummer 26 a) Es ist nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht den in den Kosten des Vollwartungsvertrags enthaltenen, in § 2 Nr. 7 BetrKV nicht umfassten Reparaturkostenanteil nach § 287 ZPO wie geschehen geschätzt hat. Dagegen spricht insbesondere nicht, dass der vorgelegte Servicevertrag „für die Dauer der Verjährungsfrist für Mängelansprüche“ während der ersten 60 Monate einen reduzierten „Sonderpreis“ nennt. Das rechtfertigt nicht die Schlussfolgerung, dass diese Kalkulation gerade den nicht umlegbaren Anteil entfallen lassen würde. Zwar mögen bei einem neuen Aufzug weniger Reparaturen anfallen bzw. solche Reparaturen teilweise bereits als Nacherfüllung geschuldet sein. Andererseits müssen bei neuen Aufzügen von Benutzern vorsätzlich oder fahrlässig verursachte Schäden nicht seltener als bei gebrauchten Aufzügen vorkommen, und nicht allen Reparaturen, die während der Dauer der Verjährungsfrist anfallen, liegt ein Mangel zugrunde. Umgekehrt liegt es nahe, dass bei einem neuen Aufzug auch die von § 2 Nr. 7 BetrKV erfasste Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft in deutlich geringerem Umfang anfallen als bei älteren Aufzügen. Randnummer 27 b) Zwar ist es grundsätzlich nicht zu beanstanden, wenn die offenbar im Jahr 2017 nachgezahlte Grundsteuer für frühere Zeiträume in diesem Jahr umgelegt wird. Bei „kalten Betriebskosten“ ist sowohl eine Umlegung nach dem Leistungs- als auch nach dem Abflussprinzip zulässig (BGH, NZM 2008, 277 [278 f.]). Der Vermieter kann aber in besonders gelagerten Fällen nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert sein, Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen (offen gelassen von BGH, a.a.O. Seite 279). So liegt die Sache hier. Bedenklich erscheint bereits der darin liegende Widerspruch, dass die durch einen einheitlichen Vorgang, nämlich den Bescheid vom 17.08.2017, verursachten Kosten teils (nämlich für 2016) nach dem Leistungsprinzip und teils (die Nachzahlungen für die Jahre 2014 und 2015 im Jahr 2017) nach dem Abflussprinzip umgelegt wurden. Hinzu kommt, dass die hier umgelegten Nachforderungen für 2014 und 2015 Zeiträume betreffen, in denen der Kläger und seine Ehefrau noch nicht Mieter waren. Das mag bei kleineren Ungenauigkeiten in zeitlicher Nähe zum Mieterwechsel hinzunehmen sein, nicht aber im vorliegenden Fall, wo der Zeitraum, auf den sich die umgelegten Kosten beziehen, den Abrechnungszeitraum übertrifft und es sich zudem (2014 und 2015 jeweils Gesamtkosten für das Grundstück von 3.079,16 Euro anstatt 271,66 Euro) um ganz erhebliche Mehrkosten handelt. Anstatt der angesetzten Gesamtkosten für die Abrechnungseinheit von 27.010,95 Euro waren also richtigerweise nur 9.546,97 Euro zu verteilen, womit sich für den Kläger und seine Ehefrau wie vom Amtsgericht zutreffend errechnet anstatt 494,81 Euro nur 174,89 Euro ergeben. Randnummer 28 3.) Die Kostenentscheidung folgt § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Dafür ist zu berücksichtigen, dass die Beklagte vor dem Amtsgericht - anders als in der Berufungsinstanz - schon die Aktivlegitimation des Klägers bestritten hat, also nur hilfsweise mit Forderungen aufgerechnet hat (§ 45 Abs. 3 ZPO). Soweit die behaupteten Betriebskostennachforderungen von zusammen 1.588,56 Euro den vom Kläger von vornherein von seiner Forderung abgesetzten Betrag von zusammen 737,60 Euro übersteigen, hat das Amtsgericht über die Forderungen auch eine der Rechtskraft fähige Entscheidung getroffen, womit diese 850,96 Euro zur Klageforderung hinzuzurechnen sind. Entsprechend war die die Streitwertfestsetzung des Amtsgerichts zu ändern (§ 63 Abs. 3 GKG). Davon ist die Beklagte in Höhe der Klageforderung von 1.837,40 Euro unterlegen sowie in Höhe weiterer 489,24 Euro, in der die hilfsweise zur Aufrechnung gestellten Forderungen nicht bestehen. In dieser Höhe war auch die Berufung erfolglos. Randnummer 29 Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt §§ 708 Nr. 10, 711, 713, 543, 544 ZPO. Randnummer 30 Die Revision war - beschränkt auf den von der Frage nach der Reichweite des Kürzungsrechts betroffenen Teil des Streitgegenstands - zuzulassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Ungeachtet der vergleichsweise geringen finanziellen Bedeutung im Einzelfall zeigt schon die Zahl der hierzu ergangenen veröffentlichten Entscheidungen, dass sich die Rechtsfrage in einer unbestimmten Vielzahl weiterer Fälle stellen kann, was auch die Parteivertreter aus ihrer Beratungspraxis bestätigt haben. Angesichts der unterschiedlichen Auffassungen in Rechtsprechung und Schrifttum besteht erhebliche Unsicherheit, die nur durch eine Entscheidung des Revisionsgerichts beendet werden kann. Die Frage ist auch aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, auf die sich die bislang damit befassten Gerichte für ihre jeweilige Auffassung berufen haben, nicht hinreichend sicher zu beantworten. Soweit höchstrichterlich entschieden ist, dass Fehler im verbrauchsabhängigen Teil der Abrechnung keine das Kürzungsrecht begründende verbrauchsunabhängige Abrechnung darstellen (BGH, WuM 2012, 38 [40]), betraf das den anders gelagerten Fall, dass der Zähler noch andere Verbräuche eines Nachbarn miterfasst (BGH, WuM 2012, 38 [39]). Wenn der Bundesgerichtshof umgekehrt ausgesprochen hat, dass die im Wege der Differenzberechnung erfolgte Vorerfassung von Nutzergruppen ein Kürzungsrecht begründet (BGH, WuM 2010, 35; BGH, NJW-RR 2016, 585; WuM 2008, 556), so unterscheidet sich das darin von der vorliegenden Konstellation, dass § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizKV Hilfsverfahren nicht kennt, während § 9 Abs. 2 HeizKV sie - wenn auch unter bestimmten, im Streitfall nicht vorliegenden Voraussetzungen - an sich ausdrücklich vorsieht. 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ECLI:DE:BGH:2018:191218UVIIIZR254.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 254/17 Verkündet am: 19. Dezember 2018 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 305c Abs. 2, § 556 Abs. 1, 4; BetrKV § 1 Abs. 1, 2 Nr. 1, § 2 Eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale stellt eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende und damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinba- rung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt. BGH, Urteil vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 16. November 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 12. Oktober 2017 wird zurückgewie- sen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist seit Juli 2015 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Ber- lin. Der Mietvertrag enthält unter anderem auszugsweise folgende Regelungen: "§ 7 - Miete, Nebenkosten, Schönheitsreparaturen 1. Die Miete X netto kalt brutto kalt beträgt_____________zzt. EUR 1.499,99 X Der Betriebskostenvorschuss für Betriebskosten gemäß § 18 beträgt zzt. EUR 158,12 Die Betriebskostenpauschale für Betriebskosten gemäß § 18 beträgt zzt. EUR_______ Der Heizkostenvorschuss gemäß § 9 beträgt___________zzt. EUR 123,75 Verwaltungskostenpauschale zzt. EUR 34,38 Für Garage/Kfz.-Stellplatz__________________________zzt. EUR_______ zzt. monatlich insgesamt EUR 1.816,24 § 18 - Betriebskosten […] Im Fall der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter gem. § 560 Abs. (1) BGB berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Er- klärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen. […]" 1 - 3 - Auf die Verwaltungskostenpauschale zahlte der Kläger in der Zeit von Mitte Juli 2015 bis Januar 2017 insgesamt einen Betrag von 601,65 €. Mit der vorliegenden Klage begehrt er - unter Berufung auf die Unwirksamkeit der Ver- einbarung über die Verwaltungskostenpauschale und die daraus folgende Rechtsgrundlosigkeit seiner hierauf erbrachten Zahlungen - die Rückzahlung dieser Summe. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeän- dert und die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung verurteilt. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zu, da die Vereinbarung zur Tragung der Ver- waltungskostenpauschale nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam sei und die vom Kläger hierauf geleisteten Zahlungen deshalb ohne rechtlichen Grund erfolgt seien. Die im Mietvertrag enthaltene Vereinbarung über die Verwaltungskos- tenpauschale weiche zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB ab. Nach 2 3 4 5 6 - 4 - § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB sei es den Parteien eines Wohnraummietvertrages nur gestattet, über die Grundmiete hinaus Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 1 Abs. 1, § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf den Mieter umzulegen, nicht jedoch Verwaltungskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) oder andere Kostenarten. Dies ergebe sich insbesondere aus den Gesetzesma- terialien zu § 556 Abs. 1 BGB sowie aus der Gesetzessystematik und dem Sinn und Zweck des § 556 Abs. 1, 4 BGB. Der Formularmietvertrag der Parteien könne unter Beachtung der Un- klarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB auch nicht etwa dahingehend aus- gelegt werden, dass die Parteien nicht eine gesonderte Abwälzung von Verwal- tungskosten auf den Kläger vereinbart hätten, sondern die Beklagte mit Benen- nung der Verwaltungskostenpauschale lediglich auf ihre interne Kalkulation der Grundmiete hingewiesen habe und es sich bei der Verwaltungskostenpauscha- le damit um einen Teil der - von der Bestimmung des § 556 Abs. 4 BGB nicht erfassten - Preishauptabrede handele. Gegen eine solche Einordnung der Ver- waltungskostenpauschale spreche bereits der Wortlaut des Mietvertrages, der die Nettokaltmiete abschließend beziffere. Die Systematik des Mietvertrages bestätige dies, da die Verwaltungskostenpauschale in § 7 zusätzlich und in Ab- grenzung zu den ebenfalls ausdrücklich bezifferten Betriebs- und Heizkosten- vorauszahlungen ausgewiesen werde. Zudem seien die Verwaltungskosten in die Berechnung der Höhe der Mietkaution nicht eingeflossen; diese sei vielmehr mit der dreifachen Höhe der im Mietvertrag angegebenen Nettokaltmiete be- messen worden. Nach alledem ergebe sich die Unwirksamkeit der streitgegenständlichen Vereinbarung über die Verwaltungskostenpauschale bereits aus § 556 Abs. 4 BGB. Es könne deshalb dahinstehen, ob eine Unwirksamkeit - auch wegen 7 8 - 5 - Verstoßes gegen das Transparenzgebot - zusätzlich aus § 307 Abs. 1, 2 BGB folge. Schließlich sei der Rückzahlungsanspruch des Klägers auch nicht nach § 814 BGB ausgeschlossen. Die Beklagte habe nicht dargetan, dass der Kläger zum Zeitpunkt der Bewirkung der Leistung eine positive Kenntnis vom Nicht- bestehen der Verbindlichkeit gehabt habe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenom- men, dass die im Mietvertrag vereinbarte Verwaltungskostenpauschale wegen Verstoßes gegen § 556 Abs. 4 BGB unwirksam ist und dem Kläger deshalb aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung der hierauf ohne Rechtsgrund erbrachten Zahlungen zusteht. 1. Gemäß § 556 Abs. 1, 2 BGB können die Parteien eines Wohnraum- mietvertrages vereinbaren, dass der Mieter bestimmte, in der Betriebskosten- verordnung bezeichnete Betriebskosten trägt, entweder als Pauschale oder im Wege (angemessener) Vorauszahlungen mit Abrechnungspflicht (§ 556 Abs. 2, 3 BGB). Einer solchen Vereinbarung bedarf es, weil der Vermieter nach der Grundregel des § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB die auf der Mietsache ruhenden Las- ten zu tragen hat. Die Miete ist von ihrer gesetzgeberischen Ausgestaltung her eine Inklusivmiete, so dass die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten grundsätzlich mit der vereinbarten Miete abgegolten werden (vgl. BGH, Urteil vom 2. Mai 2012 - XII ZR 88/10, NJW-RR 2012, 1034 Rn. 13; BT-Drucks. 14/4553, S. 50; MünchKommBGB/Schmid/Zehelein, 7. Aufl., § 556 Rn. 5). 9 10 11 - 6 - Hintergrund für die - in der Praxis auch seit langem allgemein übliche - gesonderte Umlage bestimmter Betriebskosten ist letztlich eine vereinfachte Anpassung bei Kostensteigerungen in diesem überschaubaren und klar defi- nierten Bereich. Insoweit soll der Vermieter bei Kostensteigerungen nicht auf das - wesentlich aufwendigere - Verfahren einer Mieterhöhung nach § 558 BGB (Vergleichsmietenverfahren) verwiesen sein (vgl. schon BT-Drucks. VI/2421, S. 4; BT-Drucks. 7/2011, S. 8). Vielmehr kann er im Fall einer Betriebskosten- pauschale unter den Voraussetzungen des § 560 Abs. 1 BGB eine Anpassung im Wege einer Erklärung in Textform vornehmen, während bei Vorauszahlun- gen von Betriebskosten jeder Partei diese Anpassungsmöglichkeit nach einer Abrechnung eröffnet ist. Zum Schutz des Mieters von Wohnraum sieht § 556 Abs. 4 BGB aller- dings vor, dass Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Bestim- mungen des § 556 Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 BGB abweichen, unwirk- sam sind. Dies gilt sowohl für Individualvereinbarungen, als auch für - hier nach den rechtsfehlerfreien und unangegriffenen Feststellungen des Berufungsge- richts vorliegende - Allgemeine Geschäftsbedingungen. Deshalb können in der Wohnraummiete nur die enumerativ in der Betriebskostenverordnung aufge- zählten Bewirtschaftungskosten als Nebenkosten (Betriebskosten) vereinbart werden, nicht aber (allgemeine) Verwaltungskosten, die nach der ausdrückli- chen Regelung in § 1 Abs. 2 Nr. 1 der Verordnung über die Aufstellung von Be- triebskosten (Betriebskostenverordnung - BetrKV) in der Wohnraummiete nicht als Betriebskosten umgelegt werden können. Dementsprechend führt bereits die Gesetzesbegründung des Entwurfs eines Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) explizit aus, dass die umlagefähigen Betriebskosten abschließend aufgezählt sind und eine vertragliche Erweiterung, zum Beispiel auf Verwaltungskosten, nicht mög- lich ist (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 50). 12 13 - 7 - 2. In der im vorliegenden Mietvertrag vereinbarten Verwaltungskosten- pauschale hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei eine gegen § 556 Abs. 1 BGB verstoßende und deshalb gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Verein- barung gesehen. Entgegen der Auffassung der Revision ist dies nicht deshalb anders zu beurteilen, weil es sich bei der Verwaltungskostenpauschale um eine "zusätzli- che Preishauptabrede über die Nettomiete" handelte und die Beklagte hier nur ihre Kalkulation dahingehend offengelegt habe, dass in der Netto- oder Grund- miete Verwaltungskosten in Höhe von monatlich 34,38 € enthalten seien. Allerdings trifft es - wie auch das Berufungsgericht richtig gesehen hat - zu, dass es dem Vermieter freisteht, im Mietvertrag eine Aufschlüsselung der vereinbarten (Grund-)Miete beziehungsweise (Netto-)Miete vorzunehmen und dadurch einen - aus Sicht des Mieters allerdings regelmäßig belanglosen - Hin- weis auf seine interne Kalkulation zu geben (vgl. Senatsbeschluss vom 30. Mai 2017 - VIII ZR 31/17, NJW-RR 2017, 981 Rn. 7). Dies gilt auch für Verwal- tungskosten, die der Vermieter ebenso wie sonstige nicht gesondert umlegbare Kosten in die Grundmiete "einpreisen" oder auch separat als weiteren Bestand- teil der Grundmiete angeben kann, mit der Folge, dass der Gesamtbetrag die Ausgangsmiete bildet, die im Falle späterer Mieterhöhungen der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellen ist (§ 558 Abs. 1 BGB). Das Berufungsgericht hat jedoch zutreffend angenommen, dass in der hier formularmäßig vereinbarten "Verwaltungskostenpauschale" eine bloße Of- fenlegung als Bestandteil der Nettomiete nicht gesehen werden kann. a) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und red- lichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be- 14 15 16 17 18 - 8 - teiligten Kreise verstanden werden. Dabei sind die Verständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen. Sofern nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind, kommt die sich zu Lasten des Klauselverwenders auswirkende Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zur Anwendung (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 152/15, NJW-RR 2016, 526 Rn. 17, 19; vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/15, NJW 2016, 1308 Rn. 14). b) Letztlich bedarf es hier keiner vertieften Prüfung, welche Auslegungs- möglichkeiten ernsthaft in Betracht kommen. Denn zumindest nach der gebote- nen kundenfeindlichsten Auslegung kann die hier vereinbarte Verwaltungskos- tenpauschale nicht als weiterer Mietbestandteil angesehen werden. Zwar könnte der Umstand, dass in der Wohnraummiete Verwaltungskos- ten seit jeher nicht als Betriebskosten umgelegt werden können, dafür spre- chen, dass mit der genannten Pauschale Verwaltungskosten nicht - unter einem zur Unwirksamkeit der Vereinbarung führenden Verstoß gegen § 556 Abs. 4 BGB als Betriebskosten - umgelegt werden sollten, sondern lediglich ein - un- veränderbarer - Festbetrag als gesondert ausgewiesener Teil der Grundmiete gemeint war, der als solcher - wie oben ausgeführt - auch in der Wohnraummie- te wirksam vereinbart werden kann. Auf der anderen Seite zeigt schon die Bezeichnung als "Verwaltungskos- tenpauschale" die Nähe zu den Betriebskosten, da der (Grund-)Miete Bezeich- nungen als "Pauschale" oder als "Vorschuss" fremd sind. Hinzu kommt, dass Verwaltungskosten - entgegen der Auffassung der Revision - ihrer Natur nach ebenfalls Betriebskosten sind und in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV definiert sind. 19 20 21 - 9 - Dass die Verwaltungskosten in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV von den umlagefähigen Betriebskosten ausgenommen werden, dient lediglich dem Zweck, dass die Verwaltungskosten nicht als sonstige Kosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV dem Wohnraummieter auferlegt werden können, während in der Geschäftsraummie- te die Umlage von Verwaltungskosten als Betriebskosten grundsätzlich zulässig und weit verbreitet ist (vgl. BGH, Urteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08, BGHZ 183, 299 Rn. 17). Die Berechnung der Mietkaution spricht ebenfalls gegen eine Einordung der Verwaltungskostenpauschale als Teil der Grundmiete. Die vorliegend in § 20 des Mietvertrages festgelegte Kautionshöhe von 4.499,97 € entspricht ge- nau dem dreifachen Betrag der im Mietvertrag mit 1.499,99 € ausgewiesenen Nettokaltmiete. Zwar ist es einem Vermieter, worauf die Revision insoweit zu- treffend verweist, nicht verwehrt, weniger als den Maximalbetrag von drei Mo- natsmieten (§ 551 Abs. 1 BGB) zu verlangen. Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte vorliegend von dieser Möglichkeit Gebrauch machen wollte, fehlen jedoch und liegen angesichts der bei einer bloßen Teilforderung zu erwarten- den, hier aber unterbliebenen Rundung eines Betrages auch eher fern. Einer Zuordnung der Verwaltungskostenpauschale zur Grundmiete steht ferner entgegen, dass sich die Vermieterin im Mietvertrag eine Erhöhung von Betriebskostenpauschalen vorbehalten hat. Nach § 560 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Vermieter insbesondere ohne die Einhaltung von Sperrfristen und der Kap- pungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) berechtigt, durch Erklärung in Textform die Betriebskosten zu erhöhen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Eine sol- che Vereinbarung enthält § 18 des Mietvertrages. Da es sich bei den Verwal- tungskosten ihrer Natur nach ebenfalls um Betriebskosten handelt (vgl. BGH, Urteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08, aaO), spricht dies aus Sicht ei- nes verständigen und redlichen Mieters, jedenfalls nach kundenfeindlichster 22 23 - 10 - Auslegung, für eine in sich geschlossene Betriebskostenvereinbarung, mittels derer sich die Vermieterin auch die Erhöhungsmöglichkeit des § 560 Abs. 1 BGB eröffnet hat. Soweit die Revision darauf hinweist, dass in § 7 Ziffer 1 des Mietvertra- ges mit den Kosten für Garage und Kfz-Stellplatz weitere Mietkosten aufgelistet sind, ergibt sich daraus nicht, jedenfalls nicht mit der gebotenen Eindeutigkeit, dass auch die Verwaltungskostenpauschale Bestandteil der Grundmiete sein sollte. Denn bei dem Kostenanteil für Garage und Stellplatz handelt es sich um das Entgelt für eine neben der Wohnungsüberlassung zusätzlich eingeräumte Gebrauchsgewährung, das - anders als die Verwaltungskostenpauschale - ein- deutig der Grundmiete zuzurechnen ist. 24 - 11 - Ebenfalls ohne Erfolg bleibt der Hinweis der Revision auf den Umstand, dass die Verwaltungskosten weder in § 18 des Mietvertrages noch in der Anla- ge 1 zum Mietvertrag im Rahmen der dort jeweils explizit genannten Betriebs- kosten aufgeführt sind. Zum einen sind die Verwaltungskosten gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV von den umlagefähigen Betriebskosten abgegrenzt, so dass ihre Nennung im Betriebskostenkatalog eines Formularmietvertrages nicht zu erwarten ist. Zum anderen sind beide zuletzt genannten Regelungen aus- weislich ihres Wortlautes - "insbesondere"; "u.a." - nicht abschließend. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 08.06.2017 - 122 C 50/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.10.2017 - 67 S 196/17 - 25

ECLI:DE:BGH:2024:060324UVIIIZR79.22.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 79/22 Verkündet am: 6. März 2024 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 535 Abs. 1 Satz 2, § 307 Abs. 1 Satz 1 Bb a) Eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel in einem Wohnraummiet- vertrag benachteiligt den Mieter nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemes- sen und ist daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangt, zur Ermittlung der auf ihn bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulas- sen (Bestätigung von Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13, BGHZ 204, 316 Rn. 24). b) Zur Zulässigkeit der individualvertraglichen Vereinbarung einer Quotenab- geltungsklausel in einem Wohnraummietvertrag (im Anschluss an Senats- urteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 280/09, NJW-RR 2010, 1310 Rn. 9). BGH, Urteil vom 6. März 2024 - VIII ZR 79/22 - LG Berlin AG Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 9. Februar 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Dr. Schmidt, Dr. Reichelt und Messing sowie die Richterin Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 15. März 2022 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger waren Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Sie traten aufgrund einer "Vereinbarung" mit der Beklagten in einen zwischen dieser und einem Vormieter geschlossenen Mietvertrag ein. Im Mietvertrag zwischen der Beklagten und dem Vormieter vom 29. Mai 2015 ist unter anderem folgendes festgehalten: 1 2 - 3 - "§ 11 Schönheitsreparaturen […] 6. Besteht das Mietverhältnis bei Auszug des Mieter schon länger als ein Jahr oder liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, und endet das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, ist der Mieter verpflichtet, anteilige Kosten für die Schönheitsreparaturen - einschließ- lich voraussichtlicher Mehrwertsteuer - entsprechend dem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlags eines Fachbetriebes oder eines Bauingenieurs zu zahlen, die dem Grad der durch sie erfolgten Abnutzung der jeweiligen Teilbereiche der Wohnung entsprechen. […]" Die zwischen den Parteien geschlossene "Vereinbarung zum Mietvertrag vom 29. Mai 2015" enthält unter anderem folgende Regelungen: "§ 1 Übernahme Mietverhältnis Die Parteien sind sich darüber einig, dass der Nachmieter [die Kläger] anstelle des Mieters in den Mietvertrag vom 29. Mai 2015 mit allen Rechten und Pflichten zum 16. Oktober 2015 eintreten. […] Die Wohnung wird an den Nachmieter ohne Ge- brauchsspuren übergeben. […] § 2 Schönheitsreparaturen Zwischen dem Mieter [dem Vormieter] und dem Vermieter wurde bei Vertragsab- schluss des Mietvertrages vom 29. Mai 2015 individuell vereinbart, dass der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen und auch anteilige Schönheitsreparaturkos- ten trägt, wenn bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind. Der Nachmieter übernimmt auch diese Verpflichtung. Zwischen den Parteien wurde dies ausdrücklich verhandelt. Der Vermieter war bereit, dem Nachmieter insoweit entgegenzukommen und die vom Mieter übernommene Verpflichtung zur 3 - 4 - Tragung der Schönheitsreparaturen bzw. anteiligen Schönheitsreparaturkosten zu übernehmen, wenn der Nachmieter im Gegenzug einen Betrag von 80,00 € zahlt. Die Miete wurde im Hinblick auf die Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter zur Tragung der Schönheitsreparaturen bzw. anteiligen Schönheitsre- paraturkosten um diesen Betrag im Mietvertrag vom 29. Mai 2015 herabgesetzt. Der Nachmieter erklärt aber nach den Verhandlungen ausdrücklich, dass er den Vertrag insoweit unverändert übernimmt einschließlich der Verpflichtung zur Tra- gung der Schönheitsreparaturen bzw. anteiligen Schönheitsreparaturkosten. § 3 Mindestvertragslaufzeit 1. […] 2. […] Wird die Wohnung zurückgegeben, bevor die Schönheitsreparaturen fällig sind, verpflichtet sich der Nachmieter für das Entgegenkommen des Vermieters nochmals hinsichtlich der Verkürzung der Mindestlaufzeit auch anteilige Kosten für die Schönheitsreparaturen - einschließlich voraussichtlicher Mehrwertsteuer - ent- sprechend dem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines vom Vermieter ein- geholten Kostenvoranschlags eines Fachbetriebes oder eines Bauingenieurs zu zahlen, die dem Grad der durch sie erfolgten Abnutzung der jeweiligen Teilberei- che der Wohnung entsprechen. […]" Das Mietverhältnis der Parteien endete am 31. Mai 2018. Nach Rückgabe der Wohnung rechnete die Beklagte über die seitens der Kläger geleistete Kau- tion (3.205,49 €) ab und erklärte (unter anderem) mit anteiligen Schönheitsrepa- raturkosten - gestützt auf die Kalkulation eines Bauingenieurs - in Höhe von 1.253,34 € die Aufrechnung. Die Kläger sind der Ansicht, die Verpflichtung zur Zahlung anteiliger Schönheitsreparaturkosten sei ihnen nicht wirksam auferlegt worden, so dass die hierauf gestützte Aufrechnung der Beklagten ihren Kautionsrückzahlungsan- spruch nicht teilweise zum Erlöschen gebracht habe. Die auf Zahlung von 4 5 - 5 - 1.253,34 € nebst Zinsen gerichtete Klage hat das Amtsgericht abgewiesen. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger hat das Landgericht das erstin- stanzliche Urteil abgeändert und die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Be- klagte die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, ZMR 2022, 473) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im We- sentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe der Kautionsrückzahlungsanspruch in der geltend ge- machten Höhe zu. Ein aufrechenbarer Gegenanspruch der Beklagten aus der zwischen den Parteien vereinbarten Quotenabgeltungsklausel sei unabhängig davon nicht gegeben, ob es sich bei dieser um eine Individual- oder um eine an den Vorschriften der §§ 305 ff. BGB zu messende Formularvereinbarung han- dele. Die Quotenabgeltungsklausel sei bereits als Individualvereinbarung ge- mäß § 556 Abs. 4 Alt. 1 BGB unwirksam. Danach seien Vereinbarungen unwirk- sam, die zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abwichen. Die in § 11 6 7 8 9 10 - 6 - Nr. 6 des mit dem Vormieter geschlossenen und von den Klägern übernomme- nen Mietvertrags und die in § 3 Nr. 2 der Vereinbarung der Parteien enthaltenen Regelungen zur Tragung anteiliger Schönheitsreparaturkosten durch die Kläger wichen zu deren Nachteil von § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB ab. Nach dieser Vorschrift sei den Parteien eines Wohnraummietvertrags lediglich eine Vereinbarung da- hingehend gestattet, "dass der Mieter Betriebskosten trägt". Damit sei es im Wohnraummietrecht nur möglich, neben der Grundmiete die Betriebskosten, nicht aber Verwaltungs- oder Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten auf den Mieter abzuwälzen. Bei der Vereinbarung der quotalen Abgeltung von Schönheitsreparaturen, die zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht einmal fällig seien, handele es sich offensichtlich weder um die Ver- einbarung der Grundmiete noch um die Abwälzung von Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB. Damit unterfalle eine solche Vereinbarung, nicht anders als die einer "Verwaltungskostenpauschale" oder einer Kostenumlage von Klein- reparaturen, selbst als Individualvereinbarung zwingend dem "Unwirksamkeits- verdikt" des § 556 Abs. 4 BGB. Eine der Beklagten günstigere Beurteilung wäre nur dann in Betracht zu ziehen, wenn die von den Parteien vereinbarte Quotenabgeltung als Bestandteil der Mietabrede oder als eine dieser zuzurechnenden Offenlegung der vermieter- seitigen Kalkulation zu verstehen wäre. Dies sei jedoch nicht der Fall. Weder aus dem Wortlaut noch aus der Systematik, dem Sinn und Zweck oder den Begleit- umständen des Mietvertrags ergebe sich ein belastbarer Anhalt dafür, dass die Parteien die Quotenabgeltung als Bestandteil der Vereinbarung zur Grundmiete verstanden hätten. 11 - 7 - Sollte es sich bei der Quotenabgeltungsklausel, auf welche die Beklagte ihren zur Aufrechnung gestellten Gegenanspruch stütze, deren Vorbringen zuwi- der um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handeln, folge ihre Unwirksamkeit nicht nur aus § 556 Abs. 1, 4 BGB, sondern - gemäß der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13) - wegen einer unangemessenen Benachteiligung der Kläger auch aus § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Beklagten auf Zahlung der für die Renovierung der Wohnung (anteilig) auf- zuwendenden Kosten aus § 535 Abs. 1 BGB in Verbindung mit der zwischen den Parteien vereinbarten Quotenabgeltungsklausel, mit dem sie gegenüber dem von den Klägern geltend gemachten - hier nach dem Zugang der Abrechnung der Beklagten bei den Klägern auch fälligen (vgl. Senatsurteil vom 24. Juli 2019 - VIII ZR 141/17, NJW 2019, 3371 Rn. 24 f.) - Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution (§ 551 BGB in Verbindung mit der zwischen den Mietvertragsparteien getroffenen Sicherungsabrede) aufrechnen kann, nicht verneint werden. 1. Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht allerdings davon ausge- gangen, dass die Quotenabgeltungsklausel, die den Klägern als Mietern der Wohnung einen Teil der zukünftig entstehenden Kosten für Schönheitsreparatu- ren für den Fall auferlegt, dass das Mietverhältnis - wie hier - vor Fälligkeit der ihnen nach der mietvertraglichen Vereinbarung zukommenden Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen endet, dann unwirksam ist - und damit ein aufrechenbarer Gegenanspruch der Beklagten nicht besteht -, wenn es sich bei 12 13 14 15 - 8 - dieser Vereinbarung um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB) handelt. Denn diese benachteiligt die Kläger nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen, weil sie von ihnen verlangt, zur Ermittlung der auf sie bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypotheti- sche Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (vgl. Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13, BGHZ 204, 316 Rn. 24 ff.). 2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, dass die Beklagte ihren zur Aufrechnung gestellten Zahlungsanspruch auch dann nicht mit Erfolg auf die Quotenabgeltungsklausel stützen kann, wenn diese zwischen den Parteien - was das Berufungsgericht offen gelassen hat und was daher zu- gunsten der Beklagten im Revisionsverfahren zu unterstellen ist - individualver- traglich vereinbart wurde. In diesem Fall ist die Vereinbarung einer Quotenabgel- tungsklausel - anders als das Berufungsgericht gemeint hat - wirksam möglich. a) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts (unter Hinweis auf Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 15. Aufl., § 538 BGB Rn. 71, 60; nunmehr 16. Aufl., § 535 BGB Rn. 861, 856) folgt eine Unwirksamkeit der - un- terstellt - individuell ausgehandelten Quotenabgeltungsklausel nicht aus der Be- stimmung des § 556 Abs. 4 BGB. Hiernach ist bei der Vereinbarung von Betriebs- kosten eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende Ver- einbarung unwirksam. Noch zutreffend folgert das Berufungsgericht hieraus, dass nur die enumerativ in der Betriebskostenverordnung aufgezählten Bewirt- schaftungskosten als Betriebskosten, nicht jedoch andere Kosten, wie etwa (all- gemeine) Verwaltungskosten, im Wege einer Vereinbarung nach § 556 Abs. 1 BGB, § 1 Abs. 1 BetrKV als Pauschale oder als Vorauszahlung auf den Mieter umgelegt werden können (vgl. Senatsurteil vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 16 17 - 9 - 254/17, NJW-RR 2019, 721 Rn. 13). Zu Unrecht hat das Berufungsgericht aber angenommen, dass die Vorschrift des § 556 Abs. 4 BGB jedwede Belastung des Mieters mit sonstigen Kosten, mithin auch solchen, die ihre Rechtsgrundlage in anderen Bestimmungen haben, ausschließt. aa) Im Streitfall geht es - worauf die Revision zutreffend hinweist - nicht um die Übernahme von Betriebskosten nach Maßgabe des § 556 Abs. 1 BGB durch die Kläger. Deren hier in Rede stehende Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen hat ihre Grundlage nicht in § 556 Abs. 1 BGB. Hiervon ist offensichtlich auch das Berufungsgericht ausge- gangen, da es ausgeführt hat, es handele sich vorliegend nicht "um die Abwäl- zung von Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB". Damit kann aber - anders als das Berufungsgericht angenommen hat - das Abweichungsverbot des § 556 Abs. 4 BGB von vornherein einer Auferlegung von Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen auf die Kläger als Mieter nicht entgegenste- hen. Die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen und zur Tragung diesbezüglicher anteiliger Kosten aufgrund der Quotenabgeltungsklausel betrifft vielmehr die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Denn die Ausführung von Schönheitsreparaturen ist nach ständiger Recht- sprechung des Senats ein Teil der - grundsätzlich den Vermieter treffenden (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) - Instandhaltungspflicht (vgl. Senatsurteile vom 28. Februar 2018 - VIII ZR 157/17, BGHZ 218, 22 Rn. 15; vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, BGHZ 226, 208 Rn. 16, und VIII ZR 270/18, WuM 2020, 559 Rn. 16). 18 19 - 10 - Die Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist dispositiv (vgl. Senats- urteile vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, aaO, und VIII ZR 270/18, aaO). Die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen kann deshalb sowohl im Wege Allgemeiner Geschäftsbedingungen - insoweit allerdings eingeschränkt (vgl. Se- natsurteile vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 15, 35; vom 22. August 2018 - VIII ZR 277/16, NJW 2018, 3302 Rn. 20; vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, aaO Rn. 15) - als auch individualvertraglich (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 40; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 535 Rn. 109; MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 535 Rn. 146; BeckOK-Mietrecht/Sieg- mund, Stand: 1. November 2023, § 535 Rn. 5246; siehe auch Senatsurteil vom 7. Juni 1989 - VIII ZR 91/88, BGHZ 108, 1, 8 [zu Kleinreparaturklauseln]) auf den Mieter übertragen werden. bb) Hiervon ausgehend kann nach der Rechtsprechung des Senats eine Quotenabgeltungsklausel zwar nicht im Wege Allgemeiner Geschäftsbedingun- gen wirksam zum Inhalt des Wohnraummietvertrags gemacht werden (siehe oben unter II 1). Sie kann jedoch - entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts - grundsätzlich individualvertraglich wirksam zwischen den Mietvertrags- parteien vereinbart werden (vgl. bereits Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 280/09, NJW-RR 2010, 1310 Rn. 9; ebenso BeckOK-BGB/Zehelein, Stand: 1. November 2023, § 535 Rn. 445). Die Bestimmung des § 556 Abs. 4 BGB steht dem - wie ausgeführt - nicht entgegen. Anhaltspunkte für einen möglichen Ver- stoß der Quotenabgeltungsklausel gegen die Vorschriften der §§ 134, 138 BGB sind im Streitfall weder festgestellt noch sonst ersichtlich. b) Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ergibt sich Gegenteiliges nicht aus der Entscheidung des Senats zur Unwirksamkeit der Übertragung einer Verwaltungskostenpauschale im Wege des § 556 Abs. 1 BGB auf den Mieter 20 21 22 - 11 - (vgl. Senatsurteil vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17, NJW-RR 2019, 721 Rn. 14). Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts und der Revisionserwide- rung folgt hieraus nicht, dass ein Wohnraummieter in keinem Fall mit den Kosten von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen belastet werden kann. Derartige Kosten waren nicht Gegenstand der vorgenannten Senatsentschei- dung, da die Verwaltungskosten, anders als die Schönheitsreparaturen, nicht der Instandhaltungs- beziehungsweise Instandsetzungspflicht des Vermieters im Sinne der - dispositiven - Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unterfallen, sondern ihrer Natur nach - nicht umlagefähige (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) - Be- triebskosten sind (vgl. Senatsurteil vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17, aaO Rn. 21). Als solche hatte sie der dortige Vermieter - vergeblich - versucht, im Wege des § 556 Abs. 1 BGB auf den Mieter zu übertragen. III. Nach alledem kann das angegriffene Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die Parteien die Quotenabgeltungsklausel individuell ausgehandelt haben (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB) oder ob es sich hierbei um eine - dann unwirksame - Allge- meine Geschäftsbedingung (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB) handelt. Diesbezüglich weist der Senat für das weitere Verfahren vorsorglich da- rauf hin, dass für ein - vom Amtsgericht bejahtes - Aushandeln der die Quoten- abgeltungsklausel enthaltenen Vertragsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB erforderlich ist, dass der Verwender die betreffende Klausel inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und sich deutlich und ernsthaft zur gewünschten 23 24 - 12 - Änderung der Klausel bereit erklärt (BGH, Urteil vom 13. März 2018 - XI ZR 291/16, WM 2018, 1046 Rn. 15; Beschlüsse vom 20. November 2012 - VIII ZR 137/12, WuM 2013, 293 Rn. 7; vom 19. März 2019 - XI ZR 9/18, NJW 2019, 2080 Rn. 14). Allein die vorliegend durch die Beklagte erfolgte Eröffnung von Wahl- möglichkeiten zwischen mehreren vorformulierten Vertragsbedingungen macht die vom Vertragspartner - hier den Klägern - gewählte Alternative grundsätzlich noch nicht zu einer Individualabrede (vgl. BGH, Urteile vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 67/09, BGHZ 184, 259 Rn. 18 [zum Stellen von Vertragsbedingungen]; vom 10. Oktober 2013 - VII ZR 19/12, NJW 2014, 206 Rn. 19 f.). Vielmehr muss auch hier der Vertragspartner des Klauselverwenders Gelegenheit erhalten, alternativ eigene Textvorschläge mit der effektiven Möglichkeit ihrer Durchset- zung einzubringen (vgl. BGH, Urteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 26/15, NJW 2016, 1230 Rn. 25 mwN [zum Stellen von Vertragsbedingungen]; vom 13. März 2018 - XI ZR 291/16, aaO Rn. 16; BeckOK-BGB/Zehelein, Stand: 1. November 2023, § 535 Rn. 246; Erman/Looschelders, BGB, 17. Aufl., § 305 Rn. 21). Vor diesem Hintergrund wird das Berufungsgericht zu berücksichtigen ha- ben, dass allein der Umstand, dass die Beklagte den Klägern die Wahlmöglich- keit zwischen der Übernahme der Schönheitsreparaturen und der Zahlung einer um 80 € niedrigeren Miete einerseits sowie einer höheren Mietzahlung bei Nicht- 25 - 13 - ausführung von Schönheitsreparaturen andererseits eingeräumt hat, nach Vor- stehendem nicht ohne Weiteres für ein Aushandeln im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB und damit für das Vorliegen einer wirksamen (individualvertraglichen) Quotenabgeltungsklausel genügt. Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Reichelt Messing Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 16.09.2021 - 12 C 421/18 - LG Berlin, Entscheidung vom 15.03.2022 - 67 S 240/21 -

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Betriebskostenabrechnung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Tempelhof-Kreuzberg Entscheidungsdatum: 08.11.2011 Aktenzeichen: 9 C 251/10 ECLI: ECLI:DE:AGBETK:2011:1108.9C251.10.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 Abs 2 BGB, § 556 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Betriebskostenabrechnung Wohnraummiete: Inhaltliche Anforderung an eine Betriebskostenabrechnung bei vorweg vorgenommener Aufteilung von Gesamtkosten Orientierungssatz 1. Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung setzt voraus, dass bei einer vorweg vorgenommenen Aufteilung von Gesamtkosten für den Mieter die Gesamtkosten und der Rechenschritt ersichtlich sind, mit dem der auf den Mieter entfallende Betrag ermittelt wurde.(Rn.41) 2. Auch wenn der Vermieter eine Aufteilung nach Benutzergruppen und nach den Verbrauchswerten der Wärmemengenzähler in der Nebenkostenabrechnung angibt, folgt daraus nicht die Möglichkeit einer Plausibilitätsprüfung der auf den Mieter entfallenden Kosten.(Rn.43) Tenor 1. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin 12,85 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20.04.2011 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird jedoch nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abzuwenden, sofern nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Den Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abzuwenden, sofern nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin ist auf Grund Eigentumserwerbs und Eintragung im Grundbuch Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer auf Grund öffentlicher Förderung preisgebundenen Wohnung in der N-Straße in 12309 Berlin. Randnummer 2 Wegen der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die in der Akte befindlichen Ablichtungen (Blatt 82 ff. der Akte) verwiesen. Randnummer 3 Die Miete betrug im Jahre 2009 540,62 € monatlich, im Februar 2010 641,87 € monatlich. Randnummer 4 Mit der Klage werden restliche Mietzahlungen und Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen geltend gemacht. Randnummer 5 Zwischen den Parteien ist die formelle Wirksamkeit der Heizkostenabrechnung streitig. Randnummer 6 Die Klägerin hat mit Schreiben vom 24.11.2008 über die Nebenkosten für das Jahr 2007 abgerechnet. Randnummer 7 Nachdem die Klägerin nunmehr im Rechtsstreit auf die Geltendmachung von Nebenkosten für den Aufzug verzichtet hat, berechnet sie die Nachforderung wie folgt: Randnummer 8 Guthaben Betriebskosten:  202,27 €  (zuvor: 124,61 €) Nachforderung Heizkosten:  928,45 €          - vorangegangenen Korrektur:  46,48 €          insgesamt:  650,04 €          Randnummer 9 Es wurde von der Klägerin bei den Kosten der Heizung folgender Betrag in Abzug gebracht: – Vorwegabzug HZ = 54.411,80 € Randnummer 10 Als Erläuterung wurde angegeben: Randnummer 11 VV-Art 4 Randnummer 12 Die Aufteilung der Kosten je Benutzergruppe/Versorgungsart erfolgt nach § 6 (2) Heizkostenverordnung. Hierfür sind in der Heizanlage Wärmemengenzähler installiert. Randnummer 13 Den "Anteilen in %" liegen jeweils die ermittelten Verbrauchswerte der Wärmemengenzähler in kWh zu Grunde. Randnummer 14 Weiter wurde von der Klägerin mit Schreiben vom 26.10.2009 über die Nebenkosten für das Jahr 2008 abgerechnet. Randnummer 15 Nachdem die Klägerin wiederum im Rechtsstreit auf die Geltendmachung von Nebenkosten für den Aufzug verzichtet hat, berechnet die die Nachforderung wie folgt: Randnummer 16 Guthaben Betriebskosten:  232,42 €  (zuvor: 79,97 €) Nachforderungsheizkosten:  1071,15 €          insgesamt:  838,63 €          Randnummer 17 Bei den Heizkosten wurde folgender Betrag in Abzug gebracht: – Vorwegabzug HZ gleich = 63.117,33 €. Randnummer 18 Die Erläuterung entspricht der Erläuterung in der Nebenkostenabrechnung 2007. Zusätzlich wurde angeführt: Randnummer 19 VV-Art.6 . Randnummer 20 Die Kosten wurden gemäß Rechnungslegung direkt Benutzergruppe/Versorgungsart zugeordnet. Randnummer 21 Wegen der weiteren Einzelheiten der Abrechnungen wird auf die in der Akte befindlichen Ablichtungen (Blatt 25 ff., 43 ff. der Akte) verwiesen. Randnummer 22 Die Beklagten haben das Guthaben in Höhe von 124,61 € aus der Nebenkostenabrechnung 2007 mit der Miete Januar 2009 verrechnet und somit nur 416,01 € gezahlt. Randnummer 23 Mit dem weitergehenden, von ihnen errechneten Guthabenbetrag wegen des Abzugs der Aufzugskosten in Höhe von 76,14 € haben Sie gegenüber der Miete für September 2009 eine Verrechnung vorgenommen. Randnummer 24 Das Betriebskostenguthaben aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2008 in Höhe von 79,97 € sowie das von ihnen errechneten Guthaben wegen des Abzugs der Aufzugskosten in Höhe von 105,53 € (103,46 € zzgl. 2 % Umlageausfallwagnis) haben die Beklagten von der Miete für den Monat Februar 2010 in Abzug gebracht. Bezüglich des darüber hinaus in Abzug gebrachten Betrages von 12,85 € ist Vortrag nicht erfolgt. Randnummer 25 Der jetzt noch geltend gemachte Klageanspruch setzt sich wie folgt zusammen: Randnummer 26 restlicher Anspruch aus der Nebenkostenabrechnung 2007:  650,04 € restliche Miete Januar 2009 (540,62 € - 416,01 €):  124,61 € restliche Miete September 2009 (540,62 € - 464,48 €):  76,14 € restlicher Anspruch aus der Nebenkostenabrechnung 2008:  838,63€ restlichen Miete Februar 2010 (641,87 € - 443,42 €):  198,35 € insgesamt:  1887,77 € Randnummer 27 Der Schriftsatz der Klägervertreter vom 12.4.2011 wurde dem Beklagten am 20.4.2011 zugestellt. Randnummer 28 Die Klägerin meint, der Vorwegabzug sei ausreichend dargestellt, da der Betrag angegeben sei. Die Gründe für den Vorwegabzug, die Kostentrennung durch direkte Rechnungslegung auf der Grundlage einer Verbrauchserfassung durch Wärmemengenzähler, seien erläutert. Einer darüber hinausgehenden Erläuterung bedürfe es nicht. Randnummer 29 Die Klägerin beantragt, nachdem sie den weitergehenden Klageanspruch mit Zustimmung der Beklagten zurückgenommen hat, Randnummer 30 die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 1887,77 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem Tage der Zustellung des Schriftsatzes vom 12.4.2011 zu zahlen. Randnummer 31 Die Beklagten beantragen, Randnummer 32 die Klage abzuweisen. Randnummer 33 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie den Inhalt der Sitzungsniederschriften Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 34 Die Klage ist lediglich in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Randnummer 35 Dies ergibt sich im Einzelnen auf Grund folgender Prüfung und Berechnung: Randnummer 36 Ein Nachforderungsanspruch der Klägerin aus der Nebenkostenabrechnung 2007 – bestehend aus einer Betriebskosten- und einer Heizkostenabrechnung - besteht nicht. Randnummer 37 Die Betriebskostenabrechnung weist ein Guthaben auf. Randnummer 38 Zwar ergibt sich aus der Heizkostenabrechnung eine Nachforderung, doch ist diese Abrechnung formell unwirksam, so dass eine Nachzahlung nicht geschuldet ist. Randnummer 39 Die Heizkostenabrechnung weist in der Heizkostenermittlung bezüglich der Heizungskosten einen Gesamtbetrag auf, der um einen Abzug in Höhe von 54.411,80 € (Vorwegabzug HZ) vorab bereinigt wurde. Randnummer 40 Damit ist zwar der Anforderung an eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind (vgl. BGH, Grundeigentum 2007, 438 ff.; LG Berlin, Grundeigentum 2010, 413 f.) Rechnung getragen worden, jedoch fehlt es an der darüber hinaus erforderlichen Mitteilung der Berechnung bzw. Ermittlung des vorweg abgezogenen Betrages. Randnummer 41 Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung setzt voraus, dass bei einer vorweg vorgenommenen Aufteilung von Gesamtkosten für den Mieter die Gesamtkosten und der Rechenschritt ersichtlich sind, mit dem der auf den Mieter entfallende Betrag ermittelt wurde (BGH, Grundeigentum 2010, 1261 f.; BGH, NJW-RR 2011, 90 f.; LG Berlin, MM 2009, 75; jeweils m.w.N.). Randnummer 42 Die Klägerin hat zur Erläuterung jeweils nur angegeben, dass die Aufteilung der Kosten je Nutzergruppe/Versorgungsart erfolgt ist und hierfür Wärmemengenzähler installiert waren. Den Anteilen hätten die jeweils ermittelten Verbrauchswerte der Wärmemengenzähler zu Grunde gelegen. Die Kosten seien gemäß Rechnungslegung direkt der Benutzergruppe/Versorgungsart zugeordnet worden. Hieraus lässt sich bereits nicht entnehmen – und es konnte auch weder im Termin zur mündlichen Verhandlung am 26.7.2011 angegeben werden, noch wurde es in den Schriftsätzen vorgetragen, – um welche Benutzergruppen oder Versorgungsart es sich bezüglich des Vorwegabzugs gehandelt hat. Es ist bereits nicht nachvollziehbar, ob es sich um einen Vorwegabzug für Gewerberaum oder gegebenenfalls Aufteilung der Kosten auf verschiedene Grundstücke oder Häuser oder Häuserteile handelte. Randnummer 43 Darüber hinaus ist auch die rechnerische Ermittlung des auf die Beklagten entfallenden Kosten Betrages nicht nachvollziehbar. Auch wenn angegeben wurde, dass eine Aufteilung nach Benutzergruppen und nach den Verbrauchswerten der Wärmemengenzähler erfolgt ist, folgt daraus nicht die Möglichkeit einer Plausibilitätsprüfung des Mieters. Die Aufteilung der Kosten ergibt sich nicht aus vorgegebenen oder nachvollziehbaren Verteilermaßstäben (zum Beispiel Flächen) sondern nach tatsächlichem Verbrauch. Ohne Angabe dieses Verbrauchs jeweils ist eine nachvollziehbare Berechnung nicht gegeben (LG Berlin, MM 2009, 75). Randnummer 44 Es ist auch weder nahe liegend und noch wurde es von der Klägerin vorgetragen, dass den Beklagten zwar der Rechenschritt nicht aus der Abrechnung ersichtlich ist, jedoch aus vorangegangenen Mitteilungen her möglich und bekannt war (BGH, Grundeigentum 2010,1261 f., zur Aufteilung der Gesamtkosten der Grundsteuer nach dem Verhältnis der Summe der Wohnflächen einerseits und der Summe der Gewerbeflächen andererseits). Randnummer 45 Es kann auch dahingestellt bleiben, ob sich ein Anspruch auf Zahlung der Kosten für Warmwasser ergeben kann, und ob dieser getrennt ermittelt wurde, da selbst nach Anerkennung der insoweit entstandenen Kosten ein Nachforderungsbetrag nach Verrechnung mit den gezahlten Vorschusszahlungen nicht bestehen würde. Randnummer 46 Der Klägerin steht auch kein Anspruch auf Zahlung der restlichen Miete für den Monat Januar 2009 in Höhe von 124,71 € gemäß § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag gegen die Beklagten zu. Randnummer 47 Die Beklagten haben mit ihrem Anspruch auf Auszahlung des Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung 2007 in Höhe von 124,71 € gegenüber dem Anspruch auf Zahlung der Miete für den Monat Januar 2009 die Aufrechnung/Verrechnung erklärt, so dass insoweit der Mietanspruch gemäß §§ 387, 389 BGB erloschen ist. Randnummer 48 Ebenfalls steht der Klägerin ein Zahlungsanspruch gegen die Beklagten in Höhe der restlichen Miete für September 2009 von 76,14 € nicht zu. Randnummer 49 Die Beklagten haben mit ihrem Anspruch auf Auszahlung eines weiteren Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung 2008 in dieser Höhe gegenüber dem Mietzahlungsanspruch der Klägerin die Aufrechnung erklärt und lediglich den Restbetrag angewiesen. Randnummer 50 Der Betrag von 76,14 € stellt die auf die Position" Aufzug" entfallenden Kosten in der Betriebskostenabrechnung dar. Diese wurden bezüglich der im Erdgeschoss liegenden Wohnung der Beklagten im Mietvertrag nicht vereinbart und waren damit nicht auf die Beklagten umlegbar. Weitere Erörterungen dazu sind entbehrlich, nachdem die Klägerin selbst im Rechtsstreit auf die Geltendmachung der Aufzugskosten verzichtet hat und im Schriftsatz vom 05.08.2011 ausgeführt hat, dass diese Kosten aus der Abrechnung herauszunehmen sind. Randnummer 51 Der weitergehende Anspruch auf Zahlung der Miete ist danach gemäß den §§ 387, 389 BGB erloschen. Randnummer 52 Ein Nachforderungsanspruch aus der Nebenkostenabrechnung für 2008 in Höhe von 838,36 € der Klägerin ist nicht gegeben. Randnummer 53 Die Heizkostenabrechnung weist ein Guthaben von 79,97 € auf. Randnummer 54 Die mit einer Nachforderung endende Abrechnung bezüglich der Heizkosten und Warmwasserkosten ist wiederum formell unwirksam. Randnummer 55 In dieser Abrechnung wird bei den Heizkosten ein Vorwegabzug “ HZ” in Höhe von 54.411,80 € vorgenommen. Dieser wurde nicht ausreichend erläutert, da eine rechnerische Ermittlung des angegebenen Betrages nicht möglich ist und die erforderlichen Angaben für eine Berechnung nicht mitgeteilt wurden. Randnummer 56 Insoweit wird auf die Darlegungen zu der Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung 2007 verwiesen. Randnummer 57 Bezüglich des Mietzahlungsanspruchs für den Monat Februar 2010 ist der Zahlungsanspruch der Klägerin in Höhe von 12,85 € gemäß § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag begründet. Randnummer 58 Insoweit haben die Beklagten einen Abzug von der Miete vorgenommen, ohne diesen im Rechtsstreit hinreichend darzulegen. Randnummer 59 Der weitergehende Abzug zum Einen von 79,97 € und zum Anderen von 105,53 € hingegen hat die Mietforderung gemäß §§ 387,389 BGB zum Erlöschen gebracht. Randnummer 60 Den Beklagten stand gegen die Klägerin ein Zahlungsanspruch in dieser Höhe zu. Randnummer 61 Bei dem Betrag von 79,97 € handelte es sich um das Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2008. Dieses ist nicht durch Verrechnung mit dem Nachforderungsanspruch aus der Heizkostenabrechnung erloschen, da, wie oben bereits festgestellt, ein Nachforderungsbetrag wegen der formellen Unwirksamkeit der Heizkostenabrechnung nicht gegeben war. Randnummer 62 Der weitere Betrag von 105,73 € stellt den auf den Aufzug entfallenden Kostenbetrag in der Betriebskostenabrechnung 2008 dar. Dabei war zutreffend zu dem Kostenbetrag von 103,46 € 2 % Umlageausfallwagnis hinzuzurechnen. Randnummer 63 Dass die Kosten für den Aufzug zu Unrecht in die Abrechnung hinein genommen wurden, hat jetzt auch die Klägerin erklärt. Insoweit wird auf die Erörterungen zu den Aufzugskosten in der Abrechnung für 2007 verwiesen. Randnummer 64 Das Guthaben der Beklagten aus der Abrechnung erhöhte sich daher um diesen Betrag. Randnummer 65 Der Zinsanspruch ist gemäß den §§ 288, 291 BGB begründet. Randnummer 66 Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 ZPO. Randnummer 67 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Abwendungsbefugnis für die Beklagten wurde für den Fall der Anschlussberufung ausgesprochen. Randnummer 68 Eine isolierte Berufung der Beklagten wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 511 Abs. 4 Nr. 1 ZPO nicht vorliegen. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001087489 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2023:250123UVIIIZR230.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 230/21 Verkündet am: 25. Januar 2023 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 a) Wurde ein die Betriebskosten auslösender Dienstleistungsvertrag bereits vor Abschluss des Wohnraummietvertrags geschlossen, kann eine mögliche Ver- letzung des Wirtschaftlichkeitsgebots als Nebenpflicht des Vermieters schon wegen einer zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestehenden mietvertraglichen Rücksichtnahmepflicht nicht in der Eingehung dieser Verbindlichkeit gesehen werden. Vielmehr kommt eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots nur in Betracht, soweit dem Vermieter - im Falle eines nicht angemessenen Kosten- Nutzen-Verhältnisses - eine Korrektur der zu überhöhten Kosten führenden Maßnahme während des Mietverhältnisses - beispielsweise durch Kündigung eines Vertrags mit ungünstigen Bedingungen - möglich und wirtschaftlich zu- - 2 - mutbar gewesen wäre und er diese Möglichkeit nicht ergriffen hat (im An- schluss an Senatsurteil vom 28. November 2007 - VIII ZR 243/06, NJW 2008, 440 Rn. 15). b) Aus der Einordnung des Wirtschaftlichkeitsgebots als vertragliche Neben- pflicht des Vermieters folgt nach allgemeinen Grundsätzen, dass der Mieter, der wegen einer solchen Pflichtverletzung Ansprüche erhebt, die Darlegungs- und Beweislast für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters trägt (im An- schluss an Senatsurteile vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 340/10, NJW 2011, 3028 Rn. 16; vom 5. Oktober 2022 - VIII ZR 117/21, NJW-RR 2022, 1593 Rn. 36). BGH, Urteil vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 230/21 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 10. Januar 2023 durch den Richter Dr. Bünger als Vorsitzenden, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 5. Juli 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin zu 3 ist, die Kläger zu 1, 2, 4 und 5 waren Mieter von Woh- nungen in einem Mehrparteienhaus der Beklagten in Düsseldorf. Das Gebäude ist Teil eines Gesamtkomplexes mehrerer Gebäude, für den entsprechend der Abfallentsorgungssatzung der Stadt Düsseldorf ein Mindestrestmüllvolumen von rund 5.000 Litern zur Verfügung steht. Dieses Volumen wurde zu keiner Zeit aus- geschöpft. Im Jahr 2010 beauftragte die Beklagte eine externe Dienstleisterin mit der Erbringung von Leistungen im Rahmen eines sogenannten Müllmanagement- systems, das unter anderem die Nachsortierung des Abfalls (insbesondere die Aussortierung von mit dem "grünen Punkt" versehenem Abfall), den Betrieb eines 1 2 - 4 - die Restabfallmenge pro Haushalt erfassenden Chipsystems, die Reinigung der Mülltonnenstandplätze und die Entfernung von Beistellungen umfasste. Die von der Beklagten mit den Klägern nach Abschluss des vorgenannten Dienstleistungsvertrags geschlossenen Formularmietverträge enthalten überein- stimmend in § 2 Abs. 2 eine Regelung, wonach die Kosten für die Abfallentsor- gung sowohl nach der Quadratmeterzahl als auch dem individuellen Verbrauch je Wohneinheit unter Berücksichtigung einer wöchentlichen Mindestmenge von 20 Litern Restmüll für jeden Haushalt in Anlehnung an die Abfallentsorgungs- satzung der Stadt Düsseldorf auf die Kläger umgelegt werden sollen. Für das Jahr 2016 errechnete die Beklagte Abfallentsorgungskosten für das von den Klägern bewohnte Gebäude in Höhe von insgesamt 2.452,92 €, von denen ein Betrag in Höhe von 736,84 € auf die von der externen Dienstleisterin erbrachten Leistungen (616,41 € für Dienstleistungen und 120,43 € für Abrech- nungskosten) entfiel. Mit der vorliegenden Klage haben sämtliche Kläger beantragt festzustel- len, dass die Kosten für das Müllmanagement nicht als Betriebskosten im Rah- men der Mietverhältnisse auf sie umgelegt werden können. Ferner haben die Kläger zu 1 und 2 sowie die Kläger zu 4 und 5 - jeweils als Gesamtgläubiger - die Beklagte zuletzt auf Rückzahlung der von ihr bezogen auf das Müllmanagement für die Jahre 2016 bis 2018 abgerechneten Kosten in Höhe von jeweils 168,12 € (56,04 € x 3) in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Die hier- gegen gerichtete, vom Amtsgericht zugelassene Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 3 4 5 6 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zutreffend die Zulässigkeit der Klage bejaht. Entge- gen der Ansicht der Beklagten folge die nach § 60 ZPO erforderliche Gleichartig- keit für eine Streitgenossenschaft daraus, dass es sich um (ehemalige) Mieter desselben Mietobjekts, um dieselben streitbefangenen Betriebskostenpositionen und um denselben Vermieter sowie darüber hinaus um inhaltlich identische Miet- verträge handele. Ebenfalls rechtsfehlerfrei habe das Amtsgericht ein Feststellungsinteresse gemäß § 256 ZPO bejaht. Das Amtsgericht habe auch in der Sache zutreffend zugunsten der Kläger erkannt. Es sei zu Recht von nicht umlagefähigen Kosten des Müllmanagements durch die externe Dienstleisterin ausgegangen, weil hierin ein Verstoß der Be- klagten gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot liege. Dabei habe das Amtsgericht berücksichtigt, dass eine vertragliche Pflicht des Vermieters zur Rücksichtnahme auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Ver- hältnis das Bestehen eines Schuldverhältnisses voraussetze und daher erst mit Abschluss des Mietvertrags beziehungsweise allenfalls mit der Aufnahme von Vertragsverhandlungen über den Abschluss eines solchen einsetzen könne, während die streitgegenständlichen Mietverhältnisse erst nach dem im Jahr 2010 erfolgten Abschluss des Vertrags zwischen der Beklagten und der externen 7 8 9 10 11 12 - 6 - Dienstleisterin hinsichtlich des streitgegenständlichen Mietobjekts ihren Anfang genommen hätten. Zu Recht habe das Amtsgericht aber darauf verwiesen, dass den Vermieter auch im laufenden Mietverhältnis eine Verpflichtung zur Kosten- kontrolle treffe. Eine Verletzung dieser Pflicht könne einen Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz begründen. Ein solcher Verstoß liege hier vor. Denn die mit der Entscheidung der Be- klagten für das Müllmanagement einhergehenden Kosten führten neben den auf das streitgegenständliche Objekt entfallenden reinen Abfuhr- und Entsorgungs- kosten zu weiteren Kosten für zusätzliche Leistungen wie die Nachsortierung des eingeworfenen Mülls und die Reinigung der Standplätze in Höhe von 616,41 €. Der Vermieter dürfe Betriebskosten aber nur "bei ordnungsgemäßem Kostengrund und angemessener Kostenhöhe" an den Mieter weitergeben. Für einen Verstoß des Vermieters gegen die Pflicht zur Einhaltung des Wirtschaft- lichkeitsgebots trage zwar der Mieter die Darlegungs- und Beweislast. Für den ordnungsgemäßen "Kostengrund" sei jedoch nach den allgemeinen zivilpro- zessualen Grundsätzen - anders als hinsichtlich der Höhe der Betriebskosten - der Vermieter darlegungs- und beweisbelastet. Die Beklagte habe jedoch auch auf entsprechenden Hinweis der Beru- fungskammer nicht dargelegt, dass die über die Leerungs- und Abfuhrkosten hin- ausgehenden Kosten der externen Dienstleisterin im vorgenannten Sinne erfor- derlich seien und damit ein "ordnungsgemäßer Kostengrund" vorliege. Dies sei auch sonst nicht ersichtlich. So erschließe sich insbesondere ein sachlicher Grund für die mit der Nachsortierung des eingeworfenen Mülls einher- gehenden Kosten nicht. Würden - wie hier - die Mindestmüllvolumina des abzu- nehmenden Restmülls nicht ausgeschöpft, könne eine Kostenersparnis im Wege 13 14 15 16 - 7 - der Reduzierung des anfallenden kostenpflichtigen Restmülls durch eine Nach- sortierung bereits denklogisch nicht eintreten. Vor diesem Hintergrund lasse sich auch nicht feststellen, dass die externe Dienstleisterin die zusätzlichen Aufgaben der Überwachung und Prüfung kostengünstiger erledigen könne als die Beklagte. Entsprechendes gelte für die Reinigung der Standplätze. Wenn auch ge- richtsbekannt sei, dass im Bereich großer Wohnkomplexe häufig Verunreinigun- gen der Mülltonnenstandplätze aufträten, die eine Reinigung notwendig machten, so sei dies in aller Regel mit der (Über-)Ausschöpfung der zur Verfügung gestell- ten Müllbehälter verbunden. Eine solche liege hier aber nicht vor. Konkreten Vor- trag zur Frage eines tatsächlichen (Reinigungs-)Bedarfs - als Voraussetzung ei- nes "Kostengrunds" - habe die Beklagte trotz Bestreitens der Kläger nicht gehal- ten. Dies wäre jedoch insbesondere vor dem Hintergrund erforderlich gewesen, dass bei anderen Objekten des Wohnkomplexes, zu dem das streitgegenständ- liche Objekt gehöre, diese Aufgabe - wie die Kläger vorgetragen hätten - von dem Hauswart übernommen werde. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Zwar sind so- wohl die von der Klägerin zu 3 erhobene Feststellungsklage als auch die von den übrigen Klägern erhobene Leistungsklage entgegen der Ansicht der Revision zu- lässig. Jedoch ist die von den Klägern zu 1, 2, 4 und 5 zusätzlich zu der Leis- tungsklage erhobene (Zwischen-)Feststellungsklage - was das Berufungsgericht verkannt hat - nach derzeitigem Sachstand unzulässig. Auch kann die Begründetheit sowohl der Leistungsklage als auch der Feststellungsklage der Klägerin zu 3 mit der vom Berufungsgericht gegebenen 17 18 19 - 8 - Begründung nicht bejaht werden. Dessen Erwägungen zum Wirtschaftlichkeits- gebot (§ 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB) sind - ebenso wie die vom Berufungs- gericht in diesem Zusammenhang angenommene Verteilung der Darlegungs- und Beweislast - von durchgreifenden Rechtsfehlern beeinflusst. 1. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht die Zulässigkeit der von den Klägern zu 1, 2, 4 und 5 erhobenen Leistungsklage bejaht. Die Revision meint zu Unrecht, die von den vorbezeichneten Klägern erhobene Leistungsklage sei be- reits unzulässig, weil es sich bei diesen nicht um Streitgenossen im Sinne von § 60 ZPO handelte. Die Revision lässt hierbei schon im Ausgangspunkt außer Betracht, dass eine Unzulässigkeit einer solchen einfachen Streitgenossenschaft bereits keine Auswirkungen auf die Zulässigkeit der Klage hätte (vgl. Musielak/Voit/Weth, ZPO, 19. Aufl., § 60 Rn. 13; Stein/Jonas/Bork, ZPO, 23. Aufl., Vorbemerkungen vor § 59 Rn. 10). Davon abgesehen liegen - wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei an- genommen hat - die Voraussetzungen für die Annahme einer einfachen Streitge- nossenschaft im Sinne von §§ 59, 60 ZPO zwischen den genannten Klägern auch vor. Unerheblich ist insofern, dass es sich nicht um ein einheitliches Mietverhält- nis handelt. Denn die Kläger machen im Wesentlichen gleichartige Ansprüche und Sachverhalte geltend (vgl. BGH, Beschlüsse vom 14. Juli 2020 - X ARZ 156/20, NJW-RR 2020, 1070 Rn. 12; vom 6. Juni 2018 - X ARZ 303/18, NJW 2018, 2200 Rn. 12). 2. Mit der von dem Berufungsgericht bisher gegebenen Begründung kann ein Schadensersatzanspruch der Kläger zu 1, 2, 4 und 5 gegen die Beklagte ge- mäß § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 241 Abs. 2 BGB auf Rückzahlung der aus der Beauftragung der externen Dienstleisterin mit dem Müllmanagement 20 21 22 23 - 9 - resultierenden Betriebskosten für die Jahre 2016 bis 2018 nicht bejaht werden. Das Berufungsgericht hat den Inhalt der vertraglichen Nebenpflicht des Vermie- ters, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis bei den Betriebskosten Rücksicht zu nehmen, verkannt. In diesem Zusammenhang hat es überdies eine unzutreffende Verteilung der Darlegungs- und Beweislast zwischen Mieter und Vermieter angenommen. a) Das Berufungsgericht ist zunächst - unausgesprochen und von den Par- teien nicht angegriffen - rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass die Beklagte nach den zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen die im Streit ste- henden Kosten für das Müllmanagement grundsätzlich als Betriebskosten ge- mäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB und dem Betriebskostenkatalog gemäß der dazu erlassenen Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346; im Folgenden: BetrKV) auf die Kläger umlegen kann. aa) Die Kosten für den Betrieb der chipgesteuerten Müllschleusenanlage als Müllmengenerfassungsanlage und der durch die wiederkehrende Beseitigung von (zu entsorgenden) Beistellungen der Mieter oder Dritter ausgelöste Aufwand sind als Kosten der Müllbeseitigung im Sinne von § 2 Nr. 8 BetrKV dem Grunde nach auf die Kläger umlegbar (vgl. Senatsurteile vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 33/15, WuM 2016, 214 Rn. 15; vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 137/09, WuM 2010, 153 Rn. 24). Auch die Kosten der Nachsortierung des Abfalls werden als der Vorbereitung der Müllbeseitigung dienende Kosten von § 2 Nr. 8 BetrKV umfasst (vgl. hierzu ausführlich Senatsurteil vom 5. Oktober 2022 - VIII ZR 117/21, NJW- RR 2022, 1593 Rn. 28 ff.; vgl. auch Langenberg/Zehelein, Betriebs- und Heiz- kostenrecht, 10. Aufl., Teil H Rn. 76; Wall, Betriebs- und Heizkosten-Kommentar, 5. Aufl., Rn. 3879). 24 25 - 10 - bb) Die Kosten für die von der externen Dienstleisterin darüber hinaus vor- genommene Reinigung der Mülltonnenstandplätze sind ebenfalls umlagefähig, wobei dahingestellt bleiben kann, ob es sich hierbei um Kosten nach § 2 Nr. 9 oder Nr. 10 BetrKV handelt (vgl. Langenberg/Zehelein, aaO; Wall, aaO). b) Das Berufungsgericht hat weiter zu Recht angenommen, dass die Be- klagte als Vermieterin gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB gegenüber den Klägern als ihren Mietern die vertragliche Nebenpflicht trifft, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der von diesen zu tragenden Betriebs- kosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen (sogenannter Wirtschaftlichkeitsgrundsatz; vgl. BGH, Urteile vom 28. November 2007 - VIII ZR 243/06, NJW 2008, 440 Rn. 14; vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 340/10, NJW 2011, 3028 Rn. 13; vom 17. Dezember 2014 - XII ZR 170/13, NJW 2015, 855 Rn. 10; vom 27. Oktober 2021 - VIII ZR 114/21, NJW- RR 2022, 157 Rn. 30), und dass die Verletzung dieser Pflicht durch den Vermie- ter zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB führen kann, der auf Rückzahlung der unnötigen Kosten beziehungs- weise auf Freihaltung von diesen gerichtet ist (vgl. Senatsurteile vom 28. Novem- ber 2007 - VIII ZR 243/06, aaO; vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 340/10, aaO; vom 5. Oktober 2022 - VIII ZR 117/21, NJW-RR 2022, 1593 Rn. 36). c) Das Berufungsgericht hat jedoch - wie die Revision mit Recht geltend macht - die für eine Verletzung dieser Pflicht notwendigen Feststellungen nicht getroffen, weil es sowohl den Inhalt dieser Pflicht als auch die diesbezügliche Verteilung der Darlegungs- und Beweislast verkannt hat. aa) Die Beurteilung der Frage, ob die Beklagte gegen das Wirtschaftlich- keitsgebot verstoßen hat, ist zwar das Ergebnis einer tatrichterlichen Würdigung, die in der Revisionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden kann, ob 26 27 28 29 - 11 - das Berufungsgericht den Rechtsbegriff des Gebots der Wirtschaftlichkeit ver- kannt, wesentliche Umstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt, Denk- gesetze oder Erfahrungssätze verletzt oder Verfahrensfehler begangen hat (vgl. Senatsbeschluss vom 20. April 2010 - VIII ZR 254/09, WuM 2010, 431 Rn. 5 mwN). bb) Solche Fehler liegen hier indes vor. (1) Das Berufungsgericht hat bereits im Ausgangspunkt verkannt, dass eine mögliche Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots durch die Beklagte nicht in der "Entscheidung für das Müllmanagementsystem" - mithin nicht in dem Ab- schluss des Vertrags mit der externen Dienstleisterin - liegt. Wurde ein die Be- triebskosten auslösender Dienstleistungsvertrag - wie hier - bereits vor Abschluss des Wohnraummietvertrags geschlossen, kann eine mögliche Nebenpflichtver- letzung des Vermieters schon wegen einer zu diesem Zeitpunkt noch nicht be- stehenden mietvertraglichen Rücksichtnahmepflicht nicht in der Eingehung die- ser Verbindlichkeit gesehen werden. Vielmehr kommt eine Verletzung des Wirt- schaftlichkeitsgebots nur in Betracht, soweit dem Vermieter - im Falle eines nicht angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnisses - eine Korrektur der zu überhöhten Kosten führenden Maßnahme während des Mietverhältnisses - beispielsweise durch Kündigung eines Vertrags mit ungünstigen Bedingungen - möglich und wirtschaftlich zumutbar gewesen wäre und er diese Möglichkeit nicht ergriffen hat (vgl. Senatsurteil vom 28. November 2007 - VIII ZR 243/06, NJW 2008, 440 Rn. 15; Milger, NZM 2008, 1, 9). (2) Nach diesen Maßstäben kann mit der vom Berufungsgericht gegebe- nen Begründung ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht angenom- men werden. 30 31 32 - 12 - (a) Das Berufungsgericht hat - wie die Revision zu Recht geltend macht - bereits die erforderlichen tatsächlichen Feststellungen dazu, ob die Beklagte nach Abschluss der Mietverträge mit den Klägern die Möglichkeit gehabt hätte, den mit der Dienstleisterin geschlossenen Vertrag - einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Abwägung zwischen den Kosten und dem Nut- zen dieses Vertrags unterstellt - zu kündigen oder abzuändern, nicht getroffen. Es hat sich den Blick hierauf zum einen schon durch die unzutreffende Annahme verstellt, die Pflichtverletzung der Beklagten sei in der "Entscheidung" für das Müllmanagement zu sehen, und zum anderen, indem es rechtfehlerhaft ange- nommen hat, die Beklagte sei für das Fortbestehen eines "ordnungsgemäßen Kostengrunds" hinsichtlich des hier in Rede stehenden Müllmanagementsystems der externen Dienstleisterin darlegungs- und beweisbelastet (hierzu im Einzelnen nachfolgend unter (c)) und habe einen hinreichend substantiierten Vortrag inso- weit nicht gehalten. (b) Unabhängig davon rechtfertigen die von dem Berufungsgericht bislang getroffenen Feststellungen auch nicht die Annahme, die Beklagte habe als Ver- mieterin nicht hinreichend auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis bei den hier in Rede stehenden Betriebskosten Rücksicht genommen. (aa) Die Unwirtschaftlichkeit des Betriebs der Müllmengenerfassungsan- lage durch die externe Dienstleisterin kann nicht allein deshalb bejaht werden, weil das dem Gesamtkomplex durch die Abfallentsorgungssatzung zugewiesene wöchentliche Mindestrestmüllvolumen bislang nicht ausgeschöpft worden ist, gleichwohl jedoch von der externen Dienstleisterin ein Müllmanagement durch- geführt wird und von den für die Abfallentsorgung abgerechneten Kosten im Ab- rechnungszeitraum 2016 rund 30 % auf die Kosten für die Tätigkeit der externen Dienstleisterin entfielen. 33 34 35 - 13 - Zwar ist das Wirtschaftlichkeitsgebot wegen der erheblichen Müllbeseiti- gungskosten in der gegebenen Fallgestaltung besonders zu beachten (vgl. BR- Drucks. 568/03, S. 32). Eine verbrauchs- und verursachungsabhängige Abrech- nung schafft jedoch - wie sich aus den Materialien zur Betriebskostenverordnung ergibt - im Grundsatz mehr Abrechnungsgerechtigkeit und fördert auch auf Mieterseite den kostenbewussten Umgang mit Müll (vgl. BR-Drucks. 568/03, S. 31). Das gilt - was das Berufungsgericht nicht hinreichend in den Blick genom- men hat - im Falle eines auch an den individuellen Verbrauch je Wohneinheit anknüpfenden Umlageschlüssels - wie hier - selbst dann, wenn das Mindestrest- müllvolumen nicht ausgeschöpft ist. Somit lässt allein der Umstand, dass die Kos- ten der externen Dienstleisterin 30 % der Gesamtentsorgungskosten bildeten, entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung nicht erkennen, dass mit den im Gegenzug erbrachten Dienstleistungen ein wirtschaftlicher Vorteil für die Mieter nicht verbunden wäre. (bb) Auch bezüglich der Nachsortierungsarbeiten lässt sich allein mit der Begründung des Berufungsgerichts, eine Kostenersparnis sei durch die Nach- sortierung des eingeworfenen Abfalls zur Reduzierung des anfallenden kosten- pflichtigen Restmülls nicht zu erreichen, wenn die Mindestmüllvolumina des ab- zunehmenden Restmülls nicht ausgeschöpft würden, ein angemessenes Kosten- Nutzen-Verhältnis nicht verneinen. Die Revision macht unter Bezugnahme auf das Urteil des Senats vom 6. April 2016 (VIII ZR 78/15, NJW-RR 2016, 713 Rn. 19 f. [zur Wahl eines Ver- teilerschlüssels gemäß § 556a BGB]) zu Recht geltend, dass das Nachsortieren im Zusammenhang mit dem Mindestrestmüllvolumen auch der Vorbeugung und Verhinderung von - hier sogar bußgeldbewehrten (§ 26 Abs. 1 Nr. 3 der Abfallent- sorgungssatzung der Landeshauptstadt Düsseldorf, Ddf. Amtsbl. Nr. 13 vom 1. April 2000) - Fehlbefüllungen der Abfallbehälter dient. 36 37 38 - 14 - (cc) Auch die Umlage der für die Reinigung der Mülltonnenstandplätze an- fallenden Kosten auf den Mieter ist unter dem Gesichtspunkt des Wirtschaftlich- keitsgebots aus Rechtsgründen grundsätzlich nicht zu beanstanden. Allein aus dem von dem Berufungsgericht herangezogenen Umstand, dass das Min- destrestmüllvolumen hier nicht ausgeschöpft worden ist, ergibt sich nichts Ande- res. Das Berufungsgericht hat zudem offenbar auch in diesem Zusammenhang die Darlegungs- und Beweislast verkannt, indem es von der Beklagten einen kon- kreten Vortrag zum Vorliegen eines tatsächlichen Reinigungsbedarfs durch eine externe Dienstleisterin verlangt hat. (c) Das Berufungsgericht ist bei seinen Erwägungen zum Wirtschaftlich- keitsgebot zwar zutreffend davon ausgegangen, dass der Mieter, der wegen der Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots Ansprüche geltend macht, für ein in die- sem Sinne pflichtwidriges Verhalten des Vermieters die Darlegungs- und Beweis- last trägt. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht indes angenommen, etwas Anderes gelte hinsichtlich des von ihm so bezeichneten "Kostengrunds", mithin hinsichtlich der von dem Berufungsgericht unter den hier gegebenen Umständen als der Sache nach mit keinerlei ersichtlichen Nutzen für den Mieter verbunden erachteten Durchführung des Müllmanagements. Denn es hat von der Beklagten substantiierten Vortrag hinreichender tatsächlicher Umstände verlangt, aus de- nen sich ergebe, dass sie auch insoweit das Wirtschaftlichkeitsgebot hinreichend beachtet habe. (aa) Bei der Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots handelt es sich um eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters (so bereits Senatsurteil vom 28. November 2007 - VIII ZR 243/06, NJW 2008, 440 Rn. 14). Aus dieser Einord- nung folgt nach allgemeinen Grundsätzen, dass der Mieter, der wegen einer sol- chen Pflichtverletzung Ansprüche erhebt, die Darlegungs- und Beweislast für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters trägt (Senatsurteile vom 6. Juli 2011 39 40 41 - 15 - - VIII ZR 340/10, NJW 2011, 3028 Rn. 16; vom 5. Oktober 2022 - VIII ZR 117/21, NJW-RR 2022, 1593 Rn. 36; vgl. bereits Senatsurteil vom 31. Mai 1978 - VIII ZR 263/76, NJW 1978, 2197 unter 3 a; siehe auch Milger, NZM 2012, 657, 662). (bb) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht gemeint, dieser Grundsatz gelte allein für die Kostenhöhe, nicht indes für den von ihm so bezeichneten "Kosten- grund". Zwar mag es sachgerecht sein, bei der Prüfung des Vorliegens eines angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnisses zunächst in den Blick zu nehmen, ob die konkrete Maßnahme überhaupt einen Nutzen für den Mieter hat und nicht etwa "überflüssig" (vgl. hierzu Milger, NZM 2012, 657, 662) ist, und bejahenden- falls im Anschluss hieran eine Prüfung der Angemessenheit der Höhe der kon- kreten Kosten vorzunehmen. Dies ändert indes nichts daran, dass der Mieter sei- nen Anspruch auf eine - einheitlich zu betrachtende - Pflichtverletzung stützt, für deren Vorliegen er insgesamt die Darlegungs- und Beweislast trägt. Genau dies - und nicht etwa, wie das Berufungsgericht gemeint hat, das Gegenteil - ergibt sich aus dem allgemeinen zivilprozessualen Grundsatz, wonach jede Partei die für sie günstigen Tatsachen darzulegen und zu beweisen hat. 3. Das angegriffene Urteil ist auch, soweit das Berufungsgericht den von den Klägern erhobenen Feststellungsklagen entsprochen hat, nicht frei von Rechtsfehlern. a) Die Feststellungsklage der Klägerin zu 3 ist zwar zulässig. Die von ihr begehrte Feststellung kann aber jedenfalls auf der Grundlage des von dem Be- rufungsgericht bisher festgestellten Sachverhalts nicht getroffen werden. aa) Die vorgenannte Feststellungsklage ist entgegen der Ansicht der Re- vision nicht unzulässig, insbesondere ist der Feststellungsantrag hinreichend be- stimmt und fehlt es nicht an einem Feststellungsinteresse im Sinne von § 256 Abs. 1 ZPO. 42 43 44 45 - 16 - (1) Anders als die Revision meint, mangelt es dem Feststellungsantrag nicht an der hinreichenden Bestimmtheit im Sinne von § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO im Hinblick auf den Streitgegenstand und den Umfang der Rechtskraft, weil bei (zukünftiger) Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes die verklagte Ver- mieterin dennoch nicht berechtigt wäre, die Kosten oder Kostenbestandteile ganz oder teilweise umzulegen. Aus dem Berufungsurteil, das zur Auslegung des Fest- stellungsantrags herangezogen werden kann (vgl. Senatsurteile vom 20. Mai 2015 - VIII ZR 164/14, juris Rn. 44; vom 4. Oktober 2000 - VIII ZR 289/99, WM 2001, 378, unter II 3 b; jeweils mwN), geht eindeutig hervor, dass Gegen- stand des Feststellungsbegehrens lediglich die Kosten für das von der Klägerin zu 3 als überflüssig angesehene Müllmanagementsystem der externen Dienst- leisterin, wie es von der Beklagten im Jahr 2010 in Auftrag gegeben worden ist, sind. Damit ist der Streitgegenstand hinreichend bestimmt. (2) Ohne Erfolg macht die Revision ferner geltend, die Feststellung der fehlenden Umlagefähigkeit der Müllmanagementkosten sei eine nicht feststel- lungsfähige Rechtsfrage beziehungsweise eine lediglich abstrakte Vorfrage. Viel- mehr verfolgt die Klägerin zu 3 ein zulässiges Feststellungsziel (vgl. Senatsurteile vom 19. November 2014 - VIII ZR 79/14, NJW 2015, 873 Rn. 24; vom 9. Dezem- ber 2015 - VIII ZR 330/12, juris Rn. 31). Denn sie begehrt entgegen der Darstel- lung der Revision nicht lediglich die Klärung der Vorfrage, ob die Umlage dieser Kosten gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt, sondern konkret die Fest- stellung, dass diese Kosten im Rahmen des zwischen der Beklagten und ihr be- stehenden Mietverhältnisses nicht auf sie umgelegt werden können. (3) Ein Feststellungsinteresse der Klägerin zu 3 im Sinne von § 256 Abs. 1 ZPO ist ebenfalls zu bejahen. Insofern kann sie entgegen der Ansicht der Revi- sion auch nicht auf die Erhebung einer Leistungsklage verwiesen werden. Denn 46 47 48 - 17 - das Rechtsschutzziel einer - hier gegebenen - negativen (leugnenden) Feststel- lungsklage kann mit einer Leistungsklage nicht erreicht werden (vgl. hierzu Senatsurteile vom 13. Juni 2007 - VIII ZR 36/06, BGHZ 172, 315 Rn. 10; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 246/08, BGHZ 186, 180 Rn. 24; vom 6. Juli 2022 - VIII ZR 28/21, ZIP 2022, 2279 Rn. 30; Senatsbeschluss vom 27. Oktober 2009 - VIII ZR 204/08, juris Rn. 5). Die Klägerin zu 3 strebt nicht lediglich für einzelne Abrech- nungszeiträume eine verbindliche Klärung der Frage an, ob die Kosten für das Müllmanagement auf sie umgelegt werden können, sondern für die gesamte Dauer des - in ihrem Fall, anders als bei den übrigen Klägern, noch fortdauern- den - Mietverhältnisses. Bei einer auf bestimmte Abrechnungszeiträume bezoge- nen Leistungsklage würde diese Frage aber nicht verbindlich entschieden. (4) Es fehlt auch nicht an der Gegenwärtigkeit des Rechtsverhältnisses, weil - wie von der Revision geltend gemacht - weder das zukünftige Abfallauf- kommen, das zukünftige Nutzerverhalten, die zukünftigen Abfallkosten noch die darauf aufbauenden zukünftigen Abrechnungen bekannt seien. Denn bereits der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag sieht die Umlage der hier streit- gegenständlichen Betriebskosten auf die Klägerin zu 3 vor. Ein feststellungsfähi- ges Rechtsverhältnis ist aber auch dann gegeben, wenn eine Verbindlichkeit noch nicht entstanden, jedoch für ihren späteren Eintritt der Grund in der Art an- gelegt ist, dass die Entstehung der Verbindlichkeit nur von dem Eintritt weiterer Umstände oder dem Zeitablauf abhängt (vgl. BGH, Urteile vom 19. November 2014 - VIII ZR 79/14, NJW 2015, 873 Rn. 26; vom 25. Oktober 2005 - II ZR 413/02, WM 2005, 95 unter II 1). Dem steht auch nicht das von der Revision angeführte Urteil des Senats vom 12. Mai 2010 (VIII ZR 185/09, NJW 2010, 2275) entgegen. Denn diese Ent- scheidung verhält sich weder zu der Frage, ob der Grund für die Verpflichtung zum Tragen bestimmter Betriebskosten bereits im Vertragsverhältnis zwischen 49 50 - 18 - den Parteien angelegt ist, noch zu der Rechtskraftwirkung eines Feststellungsur- teils. bb) Allerdings kann die Klägerin zu 3 jedenfalls auf der Grundlage der bis- lang von dem Berufungsgericht getroffenen tatsächlichen Feststellungen die von ihr begehrte Feststellung nicht beanspruchen. Zur Begründung wird insoweit auf die Ausführungen unter II 2 c verwiesen. b) Die von den Klägern zu 1, 2, 4 und 5 erhobene (Zwischen-)Feststel- lungsklage ist bereits unzulässig, weil es nach den von dem Berufungsgericht bislang getroffenen Feststellungen an der nach § 256 Abs. 2 ZPO erforderlichen Vorgreiflichkeit des Rechtsverhältnisses für die Entscheidung des Rechtsstreits fehlt. aa) Bei der von den Klägern zu 1, 2, 4 und 5 erhobenen Feststellungsklage handelt es sich um eine Zwischenfeststellungsklage im Sinne von § 256 Abs. 2 ZPO, weil ein Rechtsverhältnis zwischen den Parteien streitig ist und dessen Be- stehen oder Nichtbestehen für die Entscheidung über die ebenfalls anhängige Leistungsklage ohnehin zu klären ist (vgl. BGH, Urteile vom 9. Dezember 2015 - VIII ZR 330/12, juris Rn. 30; vom 6. Juli 1989 - IX ZR 280/88, NJW-RR 1990, 318 unter B II 5). Das Berufungsgericht hat dabei zu Unrecht von der Prüfung der Zulässigkeit der von den Klägern zu 1 und 2 erhobenen Feststellungsklage ab- gesehen. Anders als das Berufungsgericht meint, sind die Zulässigkeitsvoraus- setzungen einer solchen Feststellungsklage nicht nur auf eine Rüge, sondern von Amts wegen zu prüfen (vgl. BGH, Urteile vom 28. September 2006 - VII ZR 247/05, NJW 2007, 82 Rn. 9; vom 24. November 2021 - VIII ZR 258/19, NJW- RR 2022, 381 Rn. 13). bb) Die Zulässigkeitsvoraussetzungen für eine Zwischenfeststellungs- klage liegen hier jedoch nicht vor. 51 52 53 54 - 19 - (1) Soweit das Berufungsgericht ein Feststellungsinteresse der Kläger zu 4 und 5 im Sinne von § 256 Abs. 1 ZPO angenommen hat, weil sich aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018 gegebenenfalls noch Rückforde- rungsansprüche der Kläger ergeben könnten, hat es nicht berücksichtigt, dass dieser Rückforderungsanspruch von den Klägern zu 1, 2, 4 und 5 bereits im lau- fenden Verfahren geltend gemacht wird. Zudem hat es nicht aufgezeigt, dass sich die Beklagte noch weiterer Ansprüche betreffend die im Streit stehenden Betriebskosten gegenüber diesen Klägern berühmt. (2) Auch eine Vorgreiflichkeit des zur Entscheidung anstehenden Rechts- verhältnisses im Sinne von § 256 Abs. 2 BGB kann nach den bislang getroffenen Feststellungen nicht bejaht werden. (a) Allerdings reicht es für die Zulässigkeit einer Zwischenfeststellungs- klage aus, wenn das inzidenter ohnehin zu klärende Rechtsverhältnis zwischen den Parteien noch über den gegenwärtigen Streitgegenstand hinaus Bedeutung erlangen kann (vgl. BGH, Urteile vom 7. März 2013 - VII ZR 223/11, NJW 2013, 1744 Rn. 19; vom 9. Dezember 2015 - VIII ZR 330/12, juris Rn. 34; vom 6. April 2016 - VIII ZR 79/15, BGHZ 209, 337 Rn. 45; jeweils mwN). Für eine Zwischen- feststellungsklage ist jedoch kein Raum, wenn mit dem Urteil über die Leistungs- klage die Rechtsbeziehungen der Parteien erschöpfend geregelt werden (vgl. BGH, Urteile vom 28. September 2006 - VII ZR 247/05, NJW 2007, 82 Rn. 12; vom 6. April 2016 - VIII ZR 79/15, aaO). (b) Ausgehend hiervon kann eine Vorgreiflichkeit des zu klärenden Rechtsverhältnisses auf der Grundlage der bisher getroffenen tatsächlichen Feststellungen nicht angenommen werden. (aa) Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Kläger zu 1 und 2 den Mietvertrag zum 31. Mai 2018 gekündigt und 55 56 57 58 59 - 20 - machen mit der von ihnen erhobenen Leistungsklage auch die Rückzahlung der ihnen gegenüber abgerechneten Betriebskosten für das Jahr 2018 als letztem Abrechnungszeitraum geltend. Dass unter diesen Umständen wenigstens die Möglichkeit von noch weiteren Rückforderungen besteht und die begehrte Fest- stellung damit eine darüber hinausgehende Bedeutung haben kann, ist weder dargelegt noch sonst ersichtlich. (bb) Hinsichtlich der Kläger zu 4 und 5 lässt sich den Feststellungen des Berufungsgerichts auch nicht zweifelsfrei entnehmen, ob ihnen noch Rückforde- rungsansprüche für den Abrechnungszeitraum 2019, die nicht Gegenstand die- ses Verfahrens sind, zustehen könnten und insofern von einer Vorgreiflichkeit des Rechtsverhältnisses auszugehen wäre. Die Ausführungen des Berufungsge- richts hierzu sind widersprüchlich und erlauben dem Senat keine hinreichend sichere rechtliche Beurteilung des Parteivorbringens (§ 545 Abs. 1, § 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Während das Berufungsgericht in der Sachverhaltsdarstellung aus- geführt hat, dass das Mietverhältnis der Kläger zu 4 und 5 zum 31. Mai 2019 beendet worden sei, hat es in der Begründung seiner Entscheidung auf eine Be- endigung des Mietverhältnisses zum 31. Dezember 2018 hingewiesen. Damit be- ruht die rechtliche Würdigung des Berufungsgerichts auf widersprüchlichen Fest- stellungen, die dem Revisionsgericht keine hinreichend sichere Beurteilung des Sachverhalts und davon ausgehend der Vorgreiflichkeit des Rechtsverhältnisses erlauben. Das Berufungsurteil ist daher insoweit schon wegen dieses Mangels aufzuheben (vgl. BGH, Urteile vom 17. Mai 2000 - VIII ZR 216/99, NJW 2000, 3007 unter II 2 a; vom 14. Januar 2010 - I ZR 4/08, juris Rn. 12; vom 27. Novem- ber 2019 - VIII ZR 285/18, NJW 2020, 208 Rn. 35 f., insoweit in BGHZ 224, 89 nicht abgedruckt). 60 - 21 - III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Für den weiteren Verfahrensgang weist der Senat vorsorglich auf folgende Gesichtspunkte hin: 1. Den Klägern zu 1, 2, 4 und 5 wird Gelegenheit zur Ergänzung ihres Vortrags betreffend die Vorgreiflichkeit des im Streit stehenden Rechtsverhältnis- ses zu geben sein (vgl. BGH, Urteil vom 2. Juni 2022 - VII ZR 160/21, juris Rn. 22 [zum Feststellungsinteresse]). 61 62 - 22 - 2. Anders als das Berufungsgericht meint, stehen den Klägern zu 1, 2, 4 und 5 als Mietergemeinschaft etwaige Rückzahlungsansprüche nicht als Ge- samtgläubiger im Sinne von § 428 BGB, sondern als Mitgläubiger nach § 432 BGB zu, weil es an einer der Zweifelsregelung in § 427 BGB entsprechenden Vorschrift für die Geltendmachung von Rückforderungen fehlt (vgl. Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 39 ff.). Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 24.09.2020 - 21 C 146/18 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 05.07.2021 - 21 S 54/20 - 63

ECLI:DE:BGH:2021:260521UVIIIZR42.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 42/20 Verkündet am: 26. Mai 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 557b Zur Frage der wirksamen Vereinbarung einer Indexmiete (§ 557b Abs. 1 BGB) und der Geltendmachung einer hierauf gestützten Mietänderung (§ 557b Abs. 3 BGB; im Anschluss an Senatsurteil vom 22. November 2017 - VIII ZR 291/16, NJW 2018, 700 Rn. 11). BGH, Urteil vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 42/20 - LG Ravensburg AG Ravensburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 10. Mai 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Ravensburg - 1. Zivilkammer - vom 23. Januar 2020 wird zurückge- wiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist aufgrund Mietvertrags vom 30. März 2007 seit dem 1. Mai 2007 Mieter einer Wohnung des Klägers in Ravensburg. Die monatliche Netto- kaltmiete beträgt seit Mietbeginn 900 €. Der Formularmietvertrag enthält als Anlage die "Vereinbarung einer Index- miete gem. § 557b BGB" mit (auszugsweise) folgendem Inhalt: "Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreis- index um mindestens 3 %, kann jeder Vertragspartner durch schriftliche Er- klärung und unter Angabe der eingetretenen Indexänderung eine Anpas- sung der Miete um den entsprechenden Prozentsatz verlangen, sofern der Mietzins jeweils mindestens 1 Jahr unverändert bestand. (…)." 1 2 - 3 - Gestützt auf diese Vereinbarung machte der Kläger mit Schreiben vom 19. Dezember 2017 (erstmals) eine Erhöhung der Miete um 120 €/Monat auf 1.020 € ab dem 1. März 2018 geltend. Zur Begründung führte er aus, dass der Verbraucherpreisindex zu Beginn des Mietverhältnisses am 1. Mai 2007 bei 95,8 Punkten und zum 30. November 2017 bei 109,4 Punkten gelegen habe, was "einer prozentualen Erhöhung von 13,5 %" (121,50 €) entspreche. Diesem Schreiben war der Verbraucherpreisindex des Statistischen Landesamts Baden- Württemberg beigefügt. Da der Beklagte lediglich die (bisherige) Nettokaltmiete von 900 € entrich- tete, hat der Kläger Klage auf Zahlung eines rückständigen Betrags in Höhe von 1.200 € sowie auf (künftige) Zahlung einer um 120 € erhöhten Miete ab Januar 2019, jeweils nebst Zinsen, sowie Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskos- ten erhoben. Mit der Widerklage hat der Beklagte die Feststellung begehrt, der Kläger sei nicht berechtigt, von ihm eine höhere Miete aufgrund einer Mietanpas- sung nach der - aus seiner Sicht unwirksamen - Indexklausel des Mietvertrags zu verlangen. Das Amtsgericht hat der Klage mit Ausnahme eines Teils der Zinsforde- rung stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Be- rufung des Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabwei- sungs- sowie sein Widerklagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 3 4 5 6 - 4 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Aufgrund der Erklärung des Klägers vom 19. Dezember 2017 sei die Miete wirksam erhöht worden, so dass ihm sowohl ein Anspruch auf Zahlung rückstän- diger als auch auf künftige Zahlung einer um 120 € höheren (Nettokalt-)Miete zustehe. Die Widerklage sei unbegründet. Die formularvertragliche Indexmietvereinbarung der Parteien sei wirksam. Sie entspreche den Voraussetzungen des § 557b Abs. 1 BGB und verstoße nicht gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Zwar dürfe bei Vereinbarung einer Indexmiete eine Erhöhung nur dann vorgenommen werden, wenn die Miete mindestens ein Jahr unverändert geblie- ben sei (§ 557b Abs. 2 Satz 1 BGB) und in der Klausel sei nicht angegeben, wann diese Jahresfrist vorliegend beginne. Es kämen etwa der Abschluss des Mietver- trags oder der Mietbeginn in Betracht. Die objektive Auslegung der Klausel er- gebe jedoch eindeutig, dass an den Beginn des Mietverhältnisses anzuknüpfen sei. Dies folge bereits aus dem Begriff des "Mietzinses", welcher die Gegenleis- tung für die Gebrauchsüberlassung darstelle. Maßgebend sei nicht der rechtliche Bestand des Mietvertrags, sondern die Mietzahlungsverpflichtung. Auch die fehlende Angabe eines Basisjahrs - das Jahr, auf den der Ver- braucherpreisindex alle fünf Jahre unter grundlegender Neuberechnung umge- stellt wird - führe nicht zur Intransparenz der Klausel. Die auch insoweit vorzu- nehmende ergänzende Auslegung ergebe, dass das Basisjahr (Index = 100) zu- grunde zu legen sei, in dem der Mietbeginn liege. 7 8 9 10 11 - 5 - Auch bezüglich der zu ändernden "Miete" sei die Klausel nicht unklar, denn Gegenstand der Anpassung sei die Grundmiete ohne Betriebskostenvorauszah- lungen. Nach dem Wortlaut der Klausel könne eine "Änderung der Miete" erklärt werden, "sofern der Mietzins" ein Jahr unverändert bestanden habe. Worauf sich die Indexierung beziehe, richte sich vor allem nach der Mietstruktur des konkre- ten Vertrags. Vorliegend seien Vorauszahlungen auf die Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 2 BGB vereinbart, über die abgerechnet werde. Diese variablen, ver- brauchsabhängigen Kosten seien nicht für die Überlassung des Objekts selbst zu zahlen und somit von der Indexierung nicht erfasst. Eine Unklarheit ergebe sich schließlich auch nicht daraus, dass in der Ver- einbarung nicht klargestellt sei, ob der Jahres- oder der Monatsverbraucherpreis- index des Statistischen Bundesamts für die Auslösung einer Mietänderung maß- geblich sei. Angesichts der grundsätzlichen Ausgestaltung des Mietvertrags mit monatlicher Zahlung der Miete sowie des unterjährigen Beginns des Mietverhält- nisses sei die Vereinbarung so auszulegen, dass der Monatsverbraucherpreis- index entscheidend sei. Auf Grundlage der somit wirksamen Klausel habe der Kläger mit Schrei- ben vom 19. Dezember 2017 sein Recht zur Mietanpassung wirksam ausgeübt. Die hierin enthaltenen Angaben genügten den Anforderungen. Das Schreiben führe auch inhaltlich zu einer monatlichen Erhöhung der Miete um 120 € auf 1.020 €. Der Kläger habe die Berechnung so vornehmen dür- fen, dass er die prozentuale Änderung auf den gesamten Zeitraum von Mai 2007 bis November 2017 bezogen habe. Die vom Beklagten angedachte Berech- nungsweise, wonach eine Addition der jeweiligen prozentualen Werte bei jewei- 12 13 14 15 - 6 - liger Überschreitung des zwischen den Parteien vereinbarten 3 %-igen Schwel- lenwerts vorgenommen werden müsse, wodurch die Erhöhung lediglich 12,8 % betrage, ergebe sich weder aus der Vereinbarung noch aus dem Gesetz. Schließlich sei es unschädlich, dass der Kläger eine zu niedrige prozentu- ale Steigerung errechnet sowie dem Erhöhungsschreiben den - nicht maßgeben- den - Index des Statistischen Landesamts Baden-Württemberg beigefügt habe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist da- her zurückzuweisen. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass dem Kläger ein Anspruch auf Zahlung einer um 120 € erhöhten (Nettokalt-)Miete ab dem 1. März 2018 aus § 535 Abs. 2, § 557b Abs. 3 Satz 3 BGB zusteht. Sowohl die Vereinbarung einer Indexmiete (§ 557b Abs. 1 BGB) als auch die konkrete Miet- erhöhungserklärung (§ 557b Abs. 3 BGB) sind wirksam. Damit sind die entspre- chenden Leistungsanträge des Klägers im ausgeurteilten Umfang begründet und die auf Feststellung einer fehlenden Berechtigung zur Mietanpassung auf Basis der vertraglichen Vereinbarung gerichtete Widerklage unbegründet. 1. Die Parteien haben wirksam eine Indexmiete nach § 557b Abs. 1 BGB vereinbart. Hiernach können die Vertragsparteien schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Le- benshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland - Verbraucherpreisindex für 16 17 18 19 20 - 7 - Deutschland (VPI) - bestimmt wird (Indexmiete). Dies haben die Parteien vorlie- gend formularvertraglich (§ 305 Abs. 1 BGB) getan. Entgegen der Ansicht der Revision verstößt diese Klausel nicht gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dabei kann dahinstehen, ob die formularvertragliche Vereinbarung einer Indexmiete als eine die Miethöhe unmittelbar regelnde Bestimmung und damit gemäß § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB im Übrigen nicht kontrollfähige Preis(haupt)ab- rede (so BeckOGK-BGB/Siegmund, Stand: 1. April 2021, § 557b Rn. 53; vgl. auch Senatsurteil vom 15. Februar 2012 - VIII ZR 197/11, NJW 2012, 1502 Rn. 21 [zur Staffelmiete]) oder als Preisnebenabrede (so Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 557b BGB Rn. 20a) anzusehen ist (zur Ab- grenzung vgl. BGH, Urteile vom 14. Mai 2014 - VIII ZR 114/13, BGHZ 201, 230 Rn. 15; vom 23. August 2018 - III ZR 192/17, NJW 2019, 47 Rn. 14 f.; jeweils mwN), da hier ausschließlich die Einhaltung des Transparenzgebots in Rede steht und aus § 307 Abs. 3 Satz 2 BGB folgt, dass dieses auch für das Haupt- leistungsversprechen gilt (vgl. BGH, Urteil vom 7. Februar 2019 - III ZR 38/18, NJW-RR 2019, 942 Rn. 21 mwN). a) Nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unangemessene Be- nachteiligung des Vertragspartners im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB auch daraus ergeben, dass eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht klar und verständlich ist. Der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingun- gen ist nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten seiner Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen sowie wirtschaftliche Nachteile und Belastungen so weit erkennen zu lassen, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann (vgl. BGH, Urteile vom 9. De- zember 2015 - VIII ZR 349/14, NJW 2016, 2101 Rn. 29; vom 7. Februar 2019 21 22 - 8 - - III ZR 38/18, aaO Rn. 22; vom 10. Juni 2020 - VIII ZR 289/19, WM 2020, 1840 Rn. 52). Bei der Bewertung der Transparenz einer Vertragsklausel ist auf die Er- wartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspart- ners des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen. Dabei sind Allgemeine Geschäftsbedingungen nach ihrem objektiven Inhalt und typi- schen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 29. April 2015 - VIII ZR 104/14, WM 2015, 1487 Rn. 17; vom 22. März 2018 - IX ZR 99/17, BGHZ 218, 183 Rn. 35; vom 10. Juni 2020 - VIII ZR 289/19, aaO Rn. 26). b) Diesen Anforderungen wird die vorliegende Vertragsklausel zur Index- miete, die der Senat uneingeschränkt selbst auslegen kann (vgl. BGH, Urteile vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 294/09, NJW 2010, 2877 Rn. 11; vom 26. März 2019 - II ZR 413/18, NJW-RR 2019, 811 Rn. 11; vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, BGHZ 226, 208 Rn. 28; vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36/20, juris Rn. 70, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen), gerecht. aa) Das Berufungsgericht ist im Ergebnis zutreffend davon ausgegangen, dass die Klausel nicht wegen der fehlenden Angabe eines Basisjahrs des Ver- braucherpreisindexes intransparent ist. Einer solchen Angabe bedarf es vorlie- gend nicht. (1) Der Verbraucherpreisindex für Deutschland - an welchen die Parteien die Mietentwicklung nach dem Mietvertrag gekoppelt haben - misst die durch- schnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die private Haus- 23 24 25 26 - 9 - halte für Konsumzwecke erwerben. Die Preisentwicklung im Verbraucherpreisin- dex wird jeweils als Indexzahl mit Bezug auf ein Basisjahr (derzeit 2015) und dieses im Jahresdurchschnitt mit 100 Punkten angegeben. Der Verbraucherpreisindex wird sowohl monatlich entsprechend der aktu- ellen Preisentwicklung fortgeschrieben als auch in regelmäßigen Abständen ei- ner grundlegenden Revision unterzogen und auf ein neues Basisjahr umgestellt. Diese Umstellung, durch welche dem Wandel in den Verbrauchs- und Einkaufs- gewohnheiten Rechnung getragen und neue Entwicklungen berücksichtigt wer- den, geschieht in der Regel alle fünf Jahre. Dabei erfolgt eine umfassende Neu- berechnung, bei welcher nicht nur - wie bei der regelmäßigen monatlichen Fort- schreibung - im Wesentlichen die Preisentwicklungen der Waren und Dienstleis- tungen berücksichtigt, sondern auch die Gewichtung der einzelnen Güter und Dienstleistungen neu vorgenommen und methodische Veränderungen in der Da- tenerhebung und -verarbeitung umgesetzt werden (vgl. BGH, Urteil vom 7. No- vember 2012 - XII ZR 41/11, WuM 2013, 32 Rn. 28 [zur methodischen Weiter- entwicklung mit dem Basisjahr 2000]; Statistisches Bundesamt, Hintergrundpa- pier zur Revision des Verbraucherpreisindex für Deutschland 2019, S. 1 [zur Um- stellung vom Basisjahr 2010 auf das Basisjahr 2015]). Die hiernach auf ein neues Basisjahr umgestellten und veröffentlichten Lebenshaltungskostenindizes spie- geln damit nicht nur eine reine Preissteigerung, sondern auch die geänderten Verbrauchsgewohnheiten wider (vgl. BGH, Urteil vom 7. November 2012 - XII ZR 41/11, aaO Rn. 22). Mit der Umstellung auf ein neues Basisjahr - dieses hat im Jahresdurch- schnitt den Indexstand 100 - werden die bisherigen Indexwerte (rückwirkend bis 1991) auf dieses Basisjahr umgerechnet. Die zuvor - unter Zugrundelegung des alten Basisjahrs - berechneten und veröffentlichten Indexreihen verlieren rück- 27 28 - 10 - wirkend ihre Gültigkeit. Die neu berechneten Ergebnisse ersetzen die vorher ver- öffentlichten Zahlen und können - da sie Folge einer grundlegend anderen me- thodischen Vorgehensweise sind - durch eine rein rechnerische Umbasierung der alten Indexzahlen nicht nachvollzogen werden (vgl. etwa Bekanntmachung der Verbraucherpreisindizes für Deutschland, Basisjahr 2000, FamRZ 2003, S. 506). Da somit der auf dem neuen Basisjahr beruhende Verbraucherpreisin- dex anders zusammengesetzt ist als der vorherige, ist ein unmittelbarer Vergleich der Indizes, die auf unterschiedlichen Basisjahren beruhen, nicht möglich (vgl. BGH, Urteil vom 7. November 2012 - XII ZR 41/11, aaO). (2) Dies zu Grunde gelegt bedarf es einer Angabe des Basisjahrs zur Be- rechnung der Mietänderung jedenfalls bei einer Indexmietvereinbarung wie der vorliegenden, bei welcher die Mietentwicklung an die prozentuale Änderung des Verbraucherpreisindexes geknüpft ist, nicht (vgl. AG Charlottenburg, GE 2010, 1547; Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 557b Rn. 23; BeckOK- Mietrecht/M. Schultz, Stand: 1. Februar 2021, § 557b Rn. 13; BeckOGK-BGB/ Siegmund, Stand: 1. April 2021, § 557b Rn. 48; Spielbauer/Schneider/Ettl, Miet- recht, 2. Aufl., § 557b BGB Rn. 9; Ruff, WuM 2006, 543, 544; aA Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 557b BGB Rn. 29). (a) Zum einen verlangt der Wortlaut des § 557b Abs. 1 BGB eine solche Festlegung nicht. Hiernach genügt die schriftliche Vereinbarung, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebens- haltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete). An diesem Gesetzeswortlaut haben sich die Parteien vorliegend orientiert. Einer Er- läuterung, wie sich die Mietänderung im Einzelfall berechnet, bedarf es nicht (vgl. Senatsurteile vom 21. Februar 1990 - VIII ZR 216/89, NJW-RR 1990, 886 unter II 2 b bb [zum "Fehlschlagen der Nachbesserung"]; vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/15, NJW 2016, 1308 Rn. 16, 18 ff. [zur Übertragung "der Betriebskosten"]). 29 30 - 11 - (b) Überdies wäre bei der hier vereinbarten Prozentklausel die Festlegung eines Basisjahrs im Mietvertrag für die (spätere) Berechnung der Mietänderung, anders als bei einer sogenannten Punkteklausel, bei welcher maßgebend ist, ob die Indexentwicklung einen bestimmten Punktwert erreicht, unerheblich (vgl. BGH, Urteil vom 4. März 2009 - XII ZR 141/07, NZM 2009, 398 Rn. 20; Statisti- sches Bundesamt, Anleitung für die Berechnung von Schwellenwerten und Ver- änderungsraten für Wertsicherungsklauseln, Stand: März 2019, S. 54). (aa) Denn die Vereinbarung der Parteien hinsichtlich der Geltung einer In- dexmiete geht dahin, mit der Prozentklausel nicht den Verbraucherpreisindex nach einem fixen Basisjahr in Bezug zu nehmen, sondern - ungeachtet einer Festlegung im Mietvertrag - den Index nach dem jeweils gültigen Basisjahr. Dies folgt daraus, dass - wie ausgeführt - solche Verbraucherpreisindizes, die auf un- terschiedlichen Basisjahren beruhen, nicht miteinander vergleichbar sind und mit der Veröffentlichung der Indexreihen für ein neues Basisjahr allein diese Gültig- keit haben, während die früheren Veröffentlichungen auf einem statistisch über- holten Berechnungsschema beruhen und daher nicht länger herangezogen wer- den können (vgl. BGH, Urteil vom 7. November 2002 - XII ZR 41/11, WuM 2013, 32 Rn. 25). Damit wäre selbst ein in der Vereinbarung einer Indexmiete genann- tes Basisjahr für die Berechnung der Mietänderung unerheblich, wenn der Ver- braucherpreisindex für Deutschland im Zeitpunkt der Mietänderungserklärung bereits auf ein neues Basisjahr umgestellt wurde. (bb) Aufgrund dieser Bezugnahme der Mietvertragsparteien auf den je- weils aktuellen Verbraucherpreisindex ist - anders als die Revision meint - für den Mieter auch ohne ausdrückliche Angabe des Basisjahrs erkennbar, wie die Miet- erhöhung im Einzelfall zu berechnen ist. 31 32 33 - 12 - Vorliegend ist der im Zeitpunkt des Zugangs der Erhöhungserklärung vom 19. Dezember 2017 veröffentlichte Verbraucherpreisindex maßgebend. Aus die- sem werden die zur Berechnung maßgebenden Indexpunkte entnommen und die prozentuale Mietsteigerung errechnet. Nur durch (alleinige) Zugrundelegung des im Zeitpunkt des Zugangs der Erhöhungserklärung geltenden Verbraucherpreis- indexes ist sichergestellt, dass sich die Berechnung der Mietänderung auf Basis eines durchgehenden, für den gesamten Betrachtungszeitraum - hier 2007 bis 2017 - nach einem einheitlichen Maßstab berechneten Index richtet. Denn die (alten) Ist-Zahlen des Verbraucherpreisindexes zum Zeitpunkt des Mietbeginns im Jahr 2007 (Basisjahr 2000) sind - wie ausgeführt - mit den veröffentlichten Zahlen in dem im Änderungsverlangen genannten Zeitraum (No- vember 2017, Basisjahr 2010) nicht vergleichbar und könnten zur Berechnung der vom Kläger begehrten Mieterhöhung (im Jahr 2017) daher nicht (mehr) her- angezogen werden. bb) Die Klausel über die Vereinbarung einer Indexmiete ist auch nicht des- halb intransparent, weil in ihr der Anknüpfungspunkt der Wartefrist des § 557b Abs. 2 Satz 1 BGB nicht genannt ist. Hiernach muss die Miete während der Gel- tung einer Indexmiete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgese- hen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. (1) Der Angabe des Beginns dieser Wartefrist bedarf es ausweislich des Wortlauts von § 557b Abs. 1 BGB zur wirksamen Vereinbarung einer Indexmiete nicht. Deshalb kommt es auf die vom Berufungsgericht vorgenommene Ausle- gung, welche eindeutig ergebe, dass die Jahresfrist an den "Beginn des Mietver- hältnisses" anzuknüpfen sei beziehungsweise "erst mit der tatsächlichen Miet- zahlung" beginne, nicht an. 34 35 36 37 - 13 - (2) Die Frage der Einhaltung der Wartefrist wird (erst) mit der konkreten Erhöhungserklärung relevant. Während § 557b Abs. 1 BGB die Voraussetzun- gen der Vereinbarung einer Indexmiete regelt, betrifft § 557b Abs. 2 BGB mit der dort enthaltenen Wartefrist die Rechtsfolgen einer (wirksamen) Vereinbarung. Somit ist die Wartefrist eine gesetzliche Voraussetzung für die Wirksamkeit der konkreten Änderungserklärung, nicht jedoch für die eigentliche Vereinbarung ei- ner Indexmiete (vgl. Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 557b Rn. 28). (3) Durch die zusätzliche Angabe in der Klausel, wonach "der Mietzins je- weils mindestens ein Jahr unverändert" bestanden haben müsse, wird diese auch nicht etwa im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unverständlich. Insoweit wird der Sache nach lediglich der Wortlaut des § 557b Abs. 2 Satz 1 BGB wie- dergegeben. Dass in der Klausel darüber hinaus nicht ausdrücklich geregelt ist, zu welchem Zeitpunkt diese gesetzlich vorgeschriebene Frist beginnen soll, macht diese schon deshalb nicht intransparent, weil das Transparenzgebot es nicht verlangt, die aus dem Gesetz oder der Rechtsnatur eines Vertrags folgen- den Rechte der Vertragsparteien ausdrücklich oder vollständig zu regeln (st. Rspr.; vgl. Senatsurteil vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/15, NJW 2016, 1308 Rn. 18 mwN). cc) Der Wirksamkeit der Indexmietklausel steht auch nicht entgegen, dass in ihr nicht ausdrücklich angegeben ist, ob sich die Bruttomiete oder die Netto- kaltmiete (prozentual zum Verbraucherpreisindex) ändert. Das Berufungsgericht hat zutreffend im Wege der Auslegung aus der maßgebenden Sicht des verständigen Mieters insoweit auf die Mietstruktur ab- gestellt (so auch Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 557b Rn. 22; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 557b BGB Rn. 12). Damit 38 39 40 41 - 14 - wird bei einer - wie hier - vereinbarten Nettokaltmiete mit abzurechnenden Be- triebskostenvorauszahlungen lediglich die Nettokaltmiete von der Indexierung er- fasst. Die Betriebskostenvorauszahlungen nehmen nicht an der Änderung nach dem Index teil. Abgesehen davon, dass sich deren Höhe in Teilen nach dem individuellen Verbrauch des Mieters und nicht nach der Entwicklung allgemeiner Lebenshal- tungskosten richtet, haben beide Vertragsparteien nach der auch bei Vereinba- rung einer Indexmiete anwendbaren (§ 557b Abs. 2 Satz 1 BGB) Bestimmung des § 560 BGB die Möglichkeit die - abrechenbaren - Betriebskostenvorschüsse unabhängig von der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes anzupassen. dd) Zutreffend hat das Berufungsgericht die Klausel schließlich auch nicht deshalb als intransparent angesehen, weil in ihr nicht angegeben ist, ob sich die Anpassung der (Nettokalt-)Miete nach dem Jahres- oder dem Monatsverbrau- cherpreisindex des Statistischen Bundesamts richtet. Nach der - eindeutigen - Auslegung ist der Monatsverbraucherpreisindex maßgebend. Dies folgt daraus, dass die Miete, die sich entsprechend dem Verbraucher- preisindex ändert, vorliegend monatlich zu entrichten ist (§ 3 Ziffer 5 des Mietver- trags, § 556b Abs. 1 BGB). Damit korrespondierend führt die Änderungserklä- rung dazu, dass die geänderte Miete mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu zahlen ist (§ 557b Abs. 3 Satz 3 BGB). Zwar gibt das Statistische Bundesamt auch einen durchschnittlichen Jah- resverbraucherpreisindex bekannt. Wollte man bei einer unterjährigen Erhöhung jedoch auf diesen abstellen, ergäbe sich nicht ein im Zeitpunkt der Erhöhung tat- sächlich geltender Wert. Entweder müsste auf den Durchschnittswert des Jahres vor der Erhöhung oder den Durchschnittswert der im Jahr der Erhöhung bisher 42 43 44 45 - 15 - ermittelten Monatsverbraucherpreisindizes abgestellt werden. Beide Werte bilde- ten jedoch nicht den aktuellen Preisindex zum Zeitpunkt der Änderungserklärung ab. 2. Das Berufungsgericht hat zu Recht auch die konkrete Mietänderungs- erklärung des Klägers vom 19. Dezember 2017 nach § 557b Abs. 3 BGB als wirk- sam angesehen. a) Gemäß § 557b Abs. 3 Satz 1 und 2 BGB muss eine Änderung der In- dexmiete durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Er- höhung in einem Geldbetrag anzugeben. b) Diese Voraussetzungen erfüllt die vorgenannte Erklärung. Entgegen der Ansicht der Revision ist sie nicht deshalb unwirksam, weil der Kläger ihr den vom Statistischen Landesamt Baden-Württemberg ermittelten Index beigefügt hat. Zwar richtet sich die Indexmiete allein nach dem vom Statistischen Bun- desamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (§ 557b Abs. 1 BGB; vgl. auch BT-Drucks. 13/9347, S. 55; 14/4553, S. 53). Zur formellen Wirksamkeit der Mietänderungserklärung muss dieser In- dex jedoch nicht beigefügt werden. Anders als die Revision meint, führt die Beifügung des zur Berechnung der Mietänderung nicht maßgebenden Indexes eines Landesamts nicht zur Unwirk- samkeit der Erklärung wegen Widersprüchlichkeit. Für den Beklagten war klar erkennbar, dass der Mietänderung der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts zu Grunde lag, denn der Kläger hat in der Erhöhungserklärung auf die Regelung im Mietvertrag und die dortige Vereinbarung der "Entwicklung der 46 47 48 49 50 - 16 - Miete an den Lebenshaltungsindex aller privater Haushalte in der Bundesrepublik Deutschland (jetzt: Verbraucherindex)" verwiesen. Ernsthafte Zweifel, auf Grund- lage welchen Indexes die Mietänderung berechnet wurde, konnten hiernach beim Beklagten nicht aufkommen. c) Schließlich hat das Berufungsgericht die konkrete Berechnung der Miet- erhöhung im Ergebnis zu Recht nicht beanstandet. aa) Zwar ergibt sich aus den vom Kläger in der Änderungserklärung zu Grunde gelegten Indexwerten (Basisjahr 2010) - Mietbeginn (95,8); November 2017 (109,4; richtig: 109,9) - nicht (lediglich) eine Steigerung von 13,5 %, son- dern eine solche von über 14 %. Gleiches gilt im Ergebnis auch dann, wenn man die Zahlen aus dem im Laufe des Prozesses veröffentlichten Verbraucherpreis- index mit dem Basisjahr 2015 heranzieht, so dass vorliegend dahinstehen kann, ob und gegebenenfalls wie ein Vermieter (prozessual) auf diese Umstellung zu reagieren hat. Dass der Kläger damit nicht die gesamte mögliche Mieterhöhung geltend macht, steht der Wirksamkeit seiner Änderungserklärung - was das Be- rufungsgericht zutreffend erkannt hat - nicht entgegen. bb) Entgegen der Ansicht der Revision ist die Berechnung auch nicht des- halb zu beanstanden, da sie lediglich die beiden Indexwerte zum Beginn des Mietverhältnisses (Mai 2007) und zu dem in der Änderungserklärung genannten Zeitpunkt (November 2017) gegenüberstellt und nicht eine gestaffelte Berech- nung je nach dem Zeitpunkt des Überschreitens der im Mietvertrag angegebenen 3 %-Schwelle vornimmt. (1) Zwar kann ausweislich der Vereinbarung der Parteien erst dann eine Mietänderung "verlangt" werden, wenn sich der Verbraucherpreisindex um min- destens 3 % ändert. Hieraus folgt aber nicht, wie die Revision meint, dass die 51 52 53 54 - 17 - Mietanpassungsvereinbarung dahingehend auszulegen sei, dass die Mieterhö- hung anhand einer Addition der jeweiligen prozentualen Werte bei jeweiliger Überschreitung des Schwellenwerts zu errechnen sei, was statt der geforderten Erhöhung um 13,5 % nur eine solche um 12,8 % ermöglichen würde. Die Not- wendigkeit einer solchen gestuften Berechnung auf Basis sukzessive überschrit- tener Schwellenwerte folgt aus der vorliegend getroffenen Vereinbarung nicht. Denn die Schwelle einer nötigen 3 %-igen Änderung des Indexwerts stellt eine sogenannte Bagatellklausel dar. Hierdurch soll verhindert werden, dass jede geringfügige Änderung des Verbraucherpreisindex zum Anlass einer Änderung der Miete genommen wird. Die Klausel schränkt somit die Geltendmachung der Mietänderung ein, berührt aber nicht deren Berechnung. Diese ist vielmehr - wie ausgeführt - durch eine Gegenüberstellung des Indexwerts zum Zeitpunkt der Er- höhungserklärung mit dem Wert zum Zeitpunkt des Mietbeginns vorzunehmen. Die prozentuale Differenz beider Werte ergibt die prozentuale Änderung der Miete; die Indexmiete ändert sich im gleichen Verhältnis wie der Index (vgl. Se- natsurteil vom 22. November 2017 - VIII ZR 291/16, NJW 2018, 700 Rn. 11). (2) Entgegen der Ansicht der Revision ist der Vermieter nicht zu einer schrittweisen Anpassung der Miete nach dem jeweiligen Überschreiten des Schwellenwerts verpflichtet. Er kann vielmehr die Miete auch erst nach einem längeren Zeitraum und somit nach einer mehrmaligen Überschreitung der 3 %- Schwelle erhöhen (vgl. BT-Drucks. 12/3254, S. 16 [zu § 10a MHG aF]). Anhalts- punkte dafür, dass dieses Vorgehen gegen Treu und Glauben verstoßen könnte (vgl. hierzu MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 557b Rn. 9; Staudinger/ J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 557b Rn. 28), bestehen vorliegend nicht und werden von der Revision auch nicht dargelegt. 55 56 - 18 - 3. Anders als die Revision meint, musste das Berufungsgericht den Tenor hinsichtlich der Verurteilung des Beklagten zur künftigen Zahlung des Erhö- hungsbetrags von monatlich 120 € nicht einschränken. Neben der Zahlung rückständiger Miete wurde der Beklagte verurteilt, "ab Januar 2019, jeweils bis zum 3. Werktag eines jeden Monats im Voraus an den Kläger weitere 120,00 € nebst Zinsen (…)" zu zahlen. Die Revision ist der An- sicht, dass die Abhängigkeit dieser künftigen Zahlungen von der seitens des Klä- gers zu erbringenden Gegenleistung in Form der Überlassung des Mietobjekts ausdrücklich erwähnt und daher im Tenor klargestellt werden müsse, dass diese Zahlungen nur während der (weiteren) Überlassung der Mietsache zu erbringen seien. Diese Ansicht trifft nicht zu. a) Gemäß § 259 ZPO kann Klage auf eine künftige Leistung außer in den Fällen der §§ 257, 258 ZPO erhoben werden, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Der Zulässigkeit einer solchen Klage auf künftige Mietzahlung steht deren Abhängigkeit von der fortwährenden Überlassung der Mietsache nicht entgegen. Denn die mit der Klage auf künftige Leistung geltend gemachten Ansprüche müssen bereits entstanden sein; sie dürfen aber - wie hier - von einer Gegenleistung abhängen (vgl. BGH, Urteil vom 5. April 2001 - IX ZR 441/99, BGHZ 147, 225, 231). 57 58 59 60 - 19 - b) Entgegen der Ansicht der Revision muss diese Abhängigkeit der künf- tigen Zahlung der erhöhten Miete von der (weiteren) Gebrauchsüberlassung der Räumlichkeiten nicht in den Tenor aufgenommen werden. Anders als bei einem bedingten Anspruch, bei welchem die (aufschie- bende) Bedingung im Tenor zu bezeichnen ist (vgl. BGH, Urteile vom 16. De- zember 1964 - VIII ZR 47/63, BGHZ 43, 28, 31; vom 18. März 1992 - XII ZR 1/91, NJW 1992, 1624 unter II; vom 9. November 2017 - IX ZR 305/16, NJW 2018, 786 Rn. 14; BeckOK-ZPO/Bacher, Stand: 1. März 2021, § 259 Rn. 4), bedarf es des- sen in Fällen wie dem Vorliegenden nicht. Denn die Titulierung derartiger laufen- der, wiederkehrender Leistungen aus einem Dauerschuldverhältnis - hier dem Wohnraummietverhältnis - steht auch dann, wenn dies nicht in den Tenor aufge- nommen wird, materiell-rechtlich unter dem Vorbehalt wesentlich gleichbleiben- der Verhältnisse. Bei deren Änderung bleibt die Initiative zur Korrektur des Titels 61 62 - 20 - - in der Regel durch Abänderungs- oder Vollstreckungsgegenklage nach §§ 323, 767 ZPO - dem Vollstreckungsschuldner (Mieter) überlassen (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 1998 - II ZR 330/97, NJW 1999, 954 unter I 2 a; vgl. auch Senatsurteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 146/10, NJW 2011, 2886 Rn. 15). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Ravensburg, Entscheidung vom 20.03.2019 - 1 C 478/18 - LG Ravensburg, Entscheidung vom 23.01.2020 - 1 S 42/19 -

ECLI:DE:BGH:2016:200716UVIIIZR263.14.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 263/14 Verkündet am: 20. Juli 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 551 Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forde- rungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicher- heit befriedigen darf (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteile vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160, 162, sowie vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422 Rn. 9). BGB § 216 Abs. 3 Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen des Vermieters sind wie- derkehrende Leistungen im Sinne des § 216 Abs. 3 BGB. Dem Vermieter ist es deshalb nach § 216 Abs. 3 BGB verwehrt, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Mietsicherheit zu befriedigen. BGH, Versäumnisurteil vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 263/14 - LG Erfurt AG Erfurt - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 29. Juni 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Erfurt vom 1. September 2014 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger war von 2002 bis zum 31. Mai 2009 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Erfurt. Zu Beginn des Mietverhältnisses hatte der Kläger ein Kautionssparbuch über 695,36 € eingerichtet, eine Verpfändungserklärung ab- gegeben und das Sparbuch an die Beklagte als Mietsicherheit übersandt. Die dem Kläger für die Jahre 2006 bis 2009 erteilten Betriebskostenab- rechnungen vom 31. August 2007, vom 21. Oktober 2008, vom 3. November 2009 und vom 4. November 2010 wiesen jeweils Nachzahlungsbeträge zuguns- ten der Beklagten aus, die sich nach Teilzahlungen des Klägers auf 167,77 € für das Jahr 2006, 299,26 € für das Jahr 2007, 337,62 € für das Jahr 2008 und 154,92 € für das Jahr 2009 beliefen (insgesamt 959,57 €). 1 2 - 3 - Mit der am 28. Dezember 2012 anhängig gemachten und am 21. Februar 2013 zugestellten Klage begehrt der Kläger die Pfandfreigabe und die Rückga- be des Sparbuchs. Die Beklagte hat sich demgegenüber auf die aus ihrer Sicht bestehenden Nachzahlungsansprüche aus den Betriebskostenabrechnungen in Höhe von insgesamt 959,57 € berufen und diesen Betrag gleichzeitig im Wege der Widerklage geltend gemacht. Beide Parteien berufen sich wechselseitig auf die Verjährung der gegen sie geltend gemachten Ansprüche. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und den Kläger auf die Wi- derklage verurteilt, an die Beklagte aus der Betriebskostenjahresabrechnung für das Jahr 2009 den Betrag von 128,11 € zu zahlen; im Übrigen hat es die Wi- derklage wegen Verjährung abgewiesen. Die Berufung des Klägers, mit der er sich nur gegen die Abweisung der Klage gewendet hat, ist beim Landgericht ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da die Beklagte in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ord- nungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Ur- teil indessen nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern auf einer Sachprü- fung (vgl. BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 f.). 3 4 5 6 7 - 4 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Kläger habe keinen Anspruch auf Pfandfreigabe und Rückgabe des als Mietsicherheit verpfändeten Sparbuchs. Grundsätzlich sei der Anspruch auf Freigabe sowie Herausgabe der Mietkaution spätestens nach Ablauf von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses fällig, hier also Ende November 2009. Zu diesem Zeitpunkt hätten der Beklagten jedoch Zurückbehaltungsrech- te für Forderungen aus den Jahren 2006 bis 2008 unverjährt zugestanden. Die später eingetretene Verjährung dieser Ansprüche stehe der Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechtes deshalb gemäß § 215 BGB nicht entgegen. Dar- über hinaus erstrecke sich die Mietsicherheit auch auf weitere Forderungen aus dem Mietverhältnis, welche erst nach dessen Beendigung durch Erstellung ei- ner entsprechenden Betriebskostenabrechnung entstanden seien. § 216 Abs. 3 BGB hindere die erfolgreiche Berufung auf das Zurückbe- haltungsrecht nicht, da es sich bei Forderungen aus Betriebskostenjahresab- rechnungen nicht um wiederkehrende Leistungen im Sinne dieser Vorschrift handele. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Klage nicht abgewiesen werden. Bereits die Annahme des Berufungsgerichts, der Freigabeanspruch des Klägers sei nach Ablauf von sechs Monaten seit Mietende, mithin Ende November 2009 fällig geworden, ist von Rechtsirrtum beeinflusst. Zudem han- delt es sich bei Betriebskostennachforderungen um wiederkehrende Leistungen 8 9 10 11 - 5 - im Sinne des § 216 Abs. 3 BGB mit der Folge, dass die Beklagte vorliegend entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gehindert ist, sich wegen der zwischen den Parteien noch im Streit befindlichen verjährten Betriebskosten- nachforderungen der Jahre 2006 bis 2008 (804,65 €) aus der verpfändeten Sparbuchforderung (695,36 €) zu befriedigen. 1. Dem Mieter, der eine Mietsicherheit geleistet hat, steht (frühestens) nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prü- fungsfrist des Vermieters (BGH, Urteile vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160, 162; vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422 Rn. 9) ein Anspruch auf Freigabe der Sicherheit zu. Bei Verpfändung einer Sparbuchforderung wie im vorliegenden Fall ergibt sich der Anspruch des Mie- ters auf Freigabe der Sicherheit und Rückgabe des Sparbuchs sowohl aus §§ 1273, 1223 Abs. 1 BGB (dinglicher Anspruch) sowie aus der regelmäßig stillschweigend abgeschlossenen Sicherungsabrede. Dieser Anspruch wird al- lerdings erst dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis entfallen ist, mithin zu dem Zeitpunkt, in dem dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Miet- verhältnis zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen kann (BGH, Urteil vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97, aaO). a) Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ist der Anspruch des Klägers auf Freigabe der Kaution deshalb nicht mit Ablauf des Monats Novem- ber 2009 fällig geworden. Zu diesem Zeitpunkt standen der Beklagten nämlich die - vom Berufungsgericht als berechtigt zugrunde gelegten - Betriebskosten- nachforderungen aus den Abrechnungen für die Jahre 2006 bis 2008 als unver- jährte Forderungen zu und hätte sich die Beklagte damals wegen dieser Forde- rungen (ihren Bestand vorausgesetzt) - unzweifelhaft - noch aus der Sicherheit befriedigen können. Denn der älteste von der Beklagten geltend gemachte An- spruch auf Zahlung restlicher Betriebskosten für das Jahr 2006 verjährte erst 12 13 - 6 - mit Ablauf des Jahres 2010, da diese Kosten am 31. August 2007 abgerechnet wurden mit der Folge, dass die dreijährige (regelmäßige) Verjährungsfrist die- ses Anspruchs (§ 195 BGB) am 31. Dezember 2007 zu laufen begann (§ 199 Abs. 1 BGB) und am 31. Dezember 2010 endete. Die zeitlich nachfolgenden Ansprüche aus den in den Jahren 2008 und 2009 erfolgten Abrechnungen der Jahre 2007 und 2008 verjährten demgemäß mit Ablauf der Jahre 2011 und 2012; die erst im Jahr 2013 erhobene Widerklage hat die Verjährung wegen der Betriebskostennachforderungen für die Jahre 2006 bis 2008 nicht mehr hem- men und somit den Eintritt der Verjährung nicht verhindern können. b) Wie das Berufungsgericht im Ansatz richtig gesehen hat, hängt die Frage, ob sich die Beklagte wegen der vorstehend behandelten Forderungen auch nach dem Eintritt der Verjährung noch aus der Sicherheit befriedigen kann, davon ab, ob diese Forderungen als wiederkehrende Leistungen im Sin- ne des § 216 Abs. 3 BGB einzuordnen sind. Allerdings geht es dabei, anders als das Berufungsgericht gemeint hat, nicht um ein Zurückbehaltungsrecht, das die Beklagte dem Freigabeanspruch des Klägers entgegenhalten könnte, son- dern um die Frage, ob dieser Anspruch mangels durch das Pfandrecht gesi- cherter Forderungen zu diesem Zeitpunkt überhaupt erst entstanden und somit fällig geworden ist. aa) Gemäß § 216 Abs. 1 BGB hindert die Verjährung eines Anspruchs, für den ein Pfandrecht bestellt ist, den Gläubiger nicht, seine Befriedigung aus dem belasteten Gegenstand zu suchen. Dieses Verwertungsrecht besteht aller- dings, wie das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend gesehen hat, nicht unein- geschränkt. Denn § 216 Abs. 1 BGB findet nach § 216 Abs. 3 BGB keine An- wendung auf die Verjährung von Zinsen und anderen wiederkehrenden Leis- tungen. So verhält es sich, wie die Revision zu Recht rügt, entgegen der Auf- 14 15 - 7 - fassung des Berufungsgerichts bei den hier in Rede stehenden Forderungen der Beklagten auf Betriebskostennachzahlungen. Wegen des in § 216 Abs. 3 BGB (früher: § 223 Abs. 3 BGB aF) verwen- deten unbestimmten Rechtsbegriffs der "wiederkehrende[n] Leistungen" kann auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 197 Abs. 2 BGB zurück- gegriffen werden. Demnach sind wiederkehrende Leistungen solche, die nach Gesetz oder Parteivereinbarung zu von vorneherein bestimmten regelmäßig wiederkehrenden Terminen erbracht werden müssen. Ob die Leistung, sofern sie in einer Geldzahlung besteht, in der immer gleichen Summe erbracht wird, ist für die Beurteilung ohne Bedeutung; der zu zahlende Betrag kann schwan- ken oder auch zu manchen Terminen ganz ausbleiben (BGH, Urteile vom 23. September 1958 - I ZR 106/57, BGHZ 28, 144, 150 f.; vom 6. April 1981 - II ZR 186/80, BGHZ 80, 357 f.). bb) So verhält es sich grundsätzlich auch bei (Nachzahlungs-) Forderun- gen aus Betriebskostenjahresabrechnungen. Soweit dies in der mietrechtlichen Literatur teilweise anders gesehen wird (Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neu- bearb. 2014, § 543 Rn. 49; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 543 BGB Rn. 87; Palandt/Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., § 543 Rn. 23), beziehen sich diese Stimmen auf die - hier nicht zur Entscheidung stehende - Frage, ob Rückstände aus Betriebskostenjahresabrechnungen zum Mietbegriff des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zählen und deshalb eine fristlose Kündigung des Miet- verhältnisses (mit-)begründen können. (1) Die dispositive Regelung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB sieht vor, dass die Miete nach bestimmten Zeitabschnitten (periodisch) zu entrichten ist. Die vertraglichen Vereinbarungen über die Mietzahlungspflicht folgen - wie auch im Streitfall - in der Regel dieser gesetzlichen Vorgabe. Es unterliegt keinem 16 17 18 - 8 - Zweifel, dass derartige Mietzahlungen als regelmäßig wiederkehrende Leistun- gen im Sinne des § 216 Abs. 3 BGB beziehungsweise des § 197 Abs. 2 BGB zu qualifizieren sind. Zu der periodisch zu leistenden Miete zählen indes nicht nur die Grundmiete, sondern - soweit sie aufgrund vertraglicher Vereinbarung gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Mieter umgelegt sind - auch die Vorauszahlungen auf die für das jeweilige Jahr zu erwartenden Betriebskosten nach § 556 Abs. 2 Satz 1 BGB (vgl. BGH, Urteile vom 23. Juli 2008 - XII ZR 134/06, NJW 2008, 3210 Rn. 31; vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 41). Darin ähnelt der Anspruch auf Betriebskostenvorauszahlung dem Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf (Voraus-)Zahlung von Wohngeld, der auf gesetzlicher Grundlage (§ 28 Abs. 2 WEG) beruht und der je nach Veranschlagung des jährlich aufzustellenden Wirtschaftsplans der Ge- meinschaft in der Höhe schwanken kann (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juni 2005 - V ZR 350/03, NJW 2005, 3146 unter III 2 b). (2) Den Charakter als wiederkehrende Leistung verlieren Betriebskos- tenzahlungen des Mieters indes nicht dadurch, dass sie als Saldo einer Be- triebskostenjahresabrechnung verlangt werden, zumal auch die sich daraus ergebenden, üblicherweise von Jahr zu Jahr in der Höhe schwankenden Zah- lungen - wenn die Abrechnung einen Saldo zugunsten des Vermieters ergibt - regelmäßig wiederkehrend zu erbringen sind, da der Vermieter über die Be- triebskosten jährlich abzurechnen hat (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Der Abrechnungsvorgang als solcher stellt den Charakter der sich aus ihm (etwaig) ergebenden Zahlung als wiederkehrende Leistung nicht in Frage. Denn der Betriebskostenjahresabrechnung kommt kein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zu; die Jahresabrechnung ist vielmehr ein reiner Rechenvor- gang im Sinne des § 259 BGB, der (lediglich) die Fälligkeit des Nachforde- rungsanspruchs herbeiführt (Senatsurteil vom 10. August 2010 - VIII ZR 319/09, 19 20 - 9 - NJW-RR 2010, 1598 Rn. 6 mwN; Staudinger/Weitemeyer, aaO, § 556 Rn. 82). Die Betriebskostenjahresabrechnung ist somit nicht rechtsbegründend (konsti- tutiv) für den Leistungsanspruch. Der Anspruch ist vielmehr bereits mit der (re- gelmäßig zu Mietbeginn getroffenen) vertraglichen Vereinbarung gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Übertragung der Betriebskostenlast auf den Mieter dem Grunde nach entstanden. Darin unterscheidet er sich etwa von dem Anspruch eines Gesellschafters einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf Auszahlung des Gewinnanteils, der keine wiederkehrende Leistung zum Gegenstand hat. Denn letzterer erfordert zu seiner Entstehung einen rechtsbegründenden Akt in Gestalt eines Gesellschafterbeschlusses über die Aufstellung und Feststellung der Bilanz (BGH, Urteil vom 6. April 1981 - II ZR 186/80, aaO S. 358). 2. Im Ergebnis darf sich die Beklagte daher gemäß § 216 Abs. 3, Abs. 1 BGB nicht mehr wegen der Nachforderungen für die Jahre 2006 bis 2008 aus der Sicherheit befriedigen, denn diese Forderungen sind - wie oben ausge- führt - mit Ablauf des Jahres 2012 sämtlich verjährt. Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, folgt auch aus § 215 BGB nichts Abweichendes. Nach dieser Vorschrift schließt die Verjährung die Aufrechnung und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet oder die Leistung verweigert werden konnte. Wie bereits ausge- führt, wird der Anspruch auf Freigabe der Sicherheit jedoch erst fällig, wenn keine gesicherten Forderungen mehr vorhanden sind; die Frage eines Zurück- behaltungsrechts stellt sich somit gegenüber dem Freigabeanspruch nicht (vgl. BGH, Urteil vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97, aaO). Im Übrigen ist die Frage, ob der Gläubiger sich wegen eines verjährten Anspruchs noch aus der Sicher- heit befriedigen kann, in § 216 Abs. 1, 3 BGB abschließend geregelt. Der mit dieser Regelung verfolgte Zweck besteht darin, dass hinsichtlich wiederkehren- 21 22 - 10 - der Leistungen für die Befriedigung des Gläubigers aus einer Sicherheit nur ein begrenzter Zeitraum zur Verfügung stehen soll, so dass der Schuldner nach Ablauf dieses Zeitraums und Eintritt der Verjährung der gesicherten Forderung die Verwertung der Sicherheit wegen derartiger Ansprüche verhindern und so- mit die Sicherheit zurückerhalten kann, wenn keine sonstigen gesicherten For- derungen mehr bestehen. Dieser Zweck würde indes vereitelt, wenn der Gläu- biger in einem solchen Fall die Rückgabe einer Sicherheit unter Verweis auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen verjährter wiederkehrender Leistungen verwei- gern könnte. 3. Obwohl sämtliche Betriebskostennachforderungen für die Jahre 2008 und früher mit Ablauf des Jahres 2012 verjährt waren, ist der Freigabeanspruch des Klägers zu diesem Zeitpunkt noch nicht fällig geworden. Denn der Beklag- ten stand jedenfalls zu diesem Zeitpunkt die Nachforderung aus der Betriebs- kostenabrechnung vom 3. November 2010 für das Jahr 2009 zu. Die Verjäh- rungsfrist für diese Forderung lief noch bis Ende 2013 und wurde durch die Er- hebung der Widerklage im März 2013 gehemmt. Wie durch das insoweit rechtskräftige Urteil des Amtsgerichts vom 20. November 2013 feststeht, belief sich diese Nachforderung der Beklagten indes auf (nur) 128,11 €, da das Amtsgericht der Widerklage nur in Höhe dieses Betrages stattgegeben und sie wegen des weitergehenden Betrages abgewie- sen hat, wobei auch die (Teil-)Abweisung in Rechtskraft erwachsen ist. Wann und ob der Anspruch des Klägers auf Freigabe der sich auf 695,36 € belaufen- den verpfändeten Forderung überhaupt fällig geworden ist, hängt somit davon ab, ob der Beklagte die titulierte Forderung im Laufe des Rechtsstreits bezahlt hat. 23 24 - 11 - Das Berufungsgericht hatte angesichts seiner Rechtsauffassung, die Be- klagte könne sich ohnehin wegen der verjährten, den Sparbuchbetrag überstei- genden Forderungen aus der Sicherheit befriedigen, keinen Anlass, hierzu Feststellungen zu treffen oder auch nur im Rahmen der Erörterung der Sach- und Rechtslage auf das Einlösungsrecht des Verpfänders nach § 1223 Abs. 2 BGB hinzuweisen (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 22. April 1999 - I ZR 37/97, NJW 1999, 3716 unter II 3 b; RGZ 92, 280, 281 f.; Staudinger/D. Wiegand, BGB, Neubearb. 2009, § 1223 Rn. 10, § 1273 Rn. 21). Dies drängt sich nun aber auf, nachdem durch die vorliegende Entscheidung des Senats geklärt ist, dass die verpfändete Sparbuchforderung allenfalls noch die Widerklageforderung sichert, die nur einen Bruchteil des als Sicherheit dienenden Guthabens ausmacht. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, da sie nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Im Hinblick auf die oben dargestellte Sach- und Rechtslage ist den Parteien Gelegenheit zu ergänzen- dem Vortrag zu gewähren. Dabei wird das Berufungsgericht sich auch mit dem nach Schluss der mündlichen Berufungsverhandlung im Schriftsatz vom 18. Juli 2014 gehaltenen Vortrag des Klägers zu befassen haben, er habe die titulierte Widerklageforderung inzwischen beglichen. 25 26 - 12 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsan- walt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnis- urteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Ein- spruchsschrift einzulegen. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Erfurt, Entscheidung vom 20.11.2013 - 14 C 3188/12 - LG Erfurt, Entscheidung vom 01.09.2014 - 9 S 330/13 - 27

ECLI:DE:BGH:2017:190717UVIIIZR3.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 3/17 Verkündet am: 19. Juli 2017 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 540 Abs. 1 Unterliegt ein Berufungsurteil der Revision, müssen sich die tatsächlichen Grundlagen der Entscheidung aus dem Urteil oder - im Falle des § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO - aus dem Sitzungsprotokoll einschließlich der im Urteil oder im Sitzungsprotokoll enthaltenen Bezugnahmen so erschließen, dass eine revisionsrechtliche Nachprüfung stattfinden kann (im Anschluss an BGH, Urteile vom 10. Februar 2004 - VI ZR 94/03, BGHZ 158, 60, 62; vom 21. September 2016 - VIII ZR 188/15, NJW 2016, 3787 Rn. 5). Weiter muss das Berufungsurteil in diesem Fall erkennen lassen, von welchem Sach- und Streitstand das Gericht ausgegangen ist und welche Berufungsanträge die Parteien zumindest sinngemäß gestellt haben (im Anschluss an BGH, Urteile vom 29. März 2007 - I ZR 152/04, NJW 2007, 2334 Rn. 5; vom 21. September 2016 - VIII ZR 188/15, aaO; vgl. auch BGH, Urteil vom 30. Mai 2017 - VI ZR 501/16, juris Rn. 7). BGB § 556 Abs. 3 Satz 1 Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist allein entscheidend, ob es die darin ge- machten Angaben dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (im Anschluss an Senatsurtei- le vom 22. Oktober 2014 - VIII ZR 97/14, NJW 2015, 51 Rn. 12 f.; vom 12. November 2014 - VIII ZR 112/14, NZM 2015, 129 Rn. 11; vom 6. Mai 2015 - VIII ZR 193/14, NJW-RR 2015, 778 Rn. 13; jeweils mwN). Hieran sind keine strengen Anforderungen zu stellen. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorgese- hene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (im Anschluss an Senatsurteile vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575 Rn. 6; vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09, NJW 2011, 143 Rn. 40; Senatsbeschluss vom 25. April 2017 - VIII ZR 237/16, juris Rn. 5). BGH, Urteil vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/17 - LG Wiesbaden AG Wiesbaden - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 4. Juli 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Prof. Dr. Achilles, die Richterin Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Hoffmann für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden vom 1. Dezember 2016 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Gerichtskosten für das Revisionsverfahren werden nicht erhoben. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Kläger. Die Parteien streiten über die Nachforderung von Nebenkosten für die Jahre 2013 und 2014. Die Abrechnung für das Jahr 2013 vom 15. November 2014 endet mit einer Nach- forderung zugunsten der Kläger in Höhe von 1.128,87 €. Die Abrechnung für das Jahr 2014 ist ausweislich der Akten am 3. Dezember 2015 erfolgt und weist eine Nachforderung der Kläger in Höhe von 838,81 € aus. 1 - 3 - Der auf Zahlung dieser Beträge nebst Zinsen gerichteten Klage hat das Amtsgericht, wie sich aus dessen bei den Akten befindlichem Urteil ergibt, stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstin- stanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Die Kläger erstreben mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: Die aus sieben Seiten bestehenden Nebenkostenabrechnungen genüg- ten entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht den Mindestanforderungen an eine zweckmäßige, rechnerisch und gedanklich übersichtliche und nach- prüfbare Form. Zwar könne sich ein erfahrener Mietrichter denken, wie die Ab- rechnung gemeint sei und gelange dann jedenfalls zu rechnerisch nachvoll- ziehbaren Ergebnissen. Für den durchschnittlichen Mieter sei die gewählte Art der Abrechnung, die auf der ersten Seite fünfzehn Kostenpositionen aufliste und addiere, auf ihrer Rückseite dann die Nummern dieser Positionen vier mit A bis D bezeichneten Rubriken zuordne, ohne dabei die Kostenpositionen selbst nochmals zu beschreiben, und schließlich auf der Folgeseite die Nebenkosten- rubriken nicht mit A bis D, sondern mit den Gliederungsziffern 1 bis 4 kenn- zeichne, aus sich heraus aber nicht verständlich und nachvollziehbar. Die Ab- rechnung sei unnötig kompliziert gestaltet, wobei sich die Kläger innerhalb der 2 3 4 5 - 4 - Abrechnung nicht einmal an ihre eigene Gliederung hielten. So werde die unter der Rubrik "Umlageverfahren" bezeichnete Position A, deren Zusammenset- zung sich nur durch Zurückblättern auf die erste Seite ergebe, auf der dritten Seite schlicht als "1) Betriebskosten" bezeichnet. Wolle man die Gesamtkosten dieser nur als Unterposition anzusehenden Betriebskosten erfahren, müsse man wiederum zurückblättern. Viel unübersichtlicher könne man eine solche Aufstellung nicht gestalten. Im Übrigen werde auch nicht erläutert, weshalb die Position 14 auf der ersten Seite nicht - wie die davor aufgelisteten Positionen - nach Wohnfläche, sondern nach Wohneinheiten umgelegt werde. II. Die Revision der Kläger ist schon deshalb begründet, weil das Beru- fungsurteil eine der Vorschrift des § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO genügende Darstellung der Urteilsgründe vermissen lässt. 1. Zwar kann nach § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO in einem Berufungsur- teil der Tatbestand (§ 313 Abs. 1 Nr. 5, Abs. 2 ZPO) durch die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im Urteil der ersten Instanz, verbunden mit er- forderlichen Berichtigungen, Änderungen und Ergänzungen, die sich aus dem Vortrag der Parteien und aus einer etwaigen Bezugnahme auf Schriftsätze vor dem Berufungsgericht ergeben, ersetzt werden. Diese Mindestvoraussetzungen sind nach ständiger Rechtsprechung aber für den Inhalt eines Berufungsurteils nicht entbehrlich. Dies ergibt sich nicht nur aus dem Wortlaut des Gesetzes, sondern auch und vor allem aus seinem Sinn, trotz der Erleichterungen bei der Abfassung von Berufungsurteilen deren revisionsrechtliche Nachprüfung zu ermöglichen (BGH, Urteile vom 10. Februar 2004 - VI ZR 94/03, BGHZ 158, 60, 61; vom 4. Mai 2011 - XII ZR 142/08, GE 2011, 1079 unter 1; vom 21. Septem- ber 2016 - VIII ZR 188/15, NJW 2016, 3787 Rn. 5; jeweils mwN). Es ist nicht 6 7 - 5 - Aufgabe des Revisionsgerichts, den Sachverhalt selbst zu ermitteln, um an- schließend beurteilen zu können, ob die Revision begründet ist (BGH, Urteile vom 30. September 2003 - VI ZR 438/02, BGHZ 156, 216, 218; vom 29. März 2007 - I ZR 152/04, NJW 2007, 2334 Rn. 5; vom 4. Mai 2011 - XII ZR 142/08, aaO; vom 21. September 2016 - VIII ZR 188/15, aaO; vom 21. Februar 2017 - VI ZR 22/16, juris Rn. 6; jeweils mwN). a) Unterliegt das Berufungsurteil der Revision, müssen sich daher die tatsächlichen Grundlagen der Entscheidung aus dem Urteil oder - im Falle des § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO - aus dem Sitzungsprotokoll einschließlich der im Ur- teil oder im Sitzungsprotokoll enthaltenen Bezugnahmen so erschließen, dass eine revisionsrechtliche Nachprüfung stattfinden kann (BGH, Urteile vom 10. Februar 2004 - VI ZR 94/03, aaO S. 62; vom 21. September 2016 - VIII ZR 188/15, aaO; vgl. auch BGH, Urteil vom 21. Februar 2017 - VI ZR 22/16, aaO). Weiter muss das Berufungsurteil in diesem Fall erkennen lassen, von welchem Sach- und Streitstand das Gericht ausgegangen ist und welche Berufungsan- träge die Parteien zumindest sinngemäß gestellt haben (BGH, Urteile vom 29. März 2007 - I ZR 152/04, aaO; vom 21. September 2016 - VIII ZR 188/15, aaO; vom 21. Februar 2017 - VI ZR 22/16, aaO; vom 30. Mai 2017 - VI ZR 501/16, juris Rn. 7). b) Fehlen im Berufungsurteil die entsprechenden Darstellungen, leidet es an einem von Amts wegen zu berücksichtigenden Verfahrensmangel; das Revi- sionsgericht hat das Urteil in einem solchen Fall grundsätzlich aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (BGH, Urteile vom 30. September 2003 - VI ZR 438/02, aaO S. 220; vom 16. März 2005 - VIII ZR 130/04, DAR 2006, 143 unter I; vom 11. Oktober 2012 - VII ZR 10/11, NJW 2012, 3569 Rn. 6 und 8; vom 5. März 8 9 - 6 - 2015 - I ZR 164/13, NJW 2015, 3309 Rn. 8; vom 21. Februar 2017 - VI ZR 22/16, aaO; jeweils mwN). 2. Wie die Revision zu Recht geltend macht, wird das angefochtene Ur- teil den beschriebenen Erfordernissen nicht gerecht. Nachdem das Berufungs- gericht die Revision selbst zugelassen hat, lagen die Voraussetzungen für ein Absehen von der von § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO vorgeschriebenen Bezug- nahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Dar- stellung etwaiger Änderungen und Ergänzungen nicht vor. a) Dem Berufungsurteil lassen sich bereits die in erster Instanz getroffe- nen tatsächlichen Feststellungen nicht entnehmen. Es lässt die erforderliche Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts vermissen und enthält auch - von rudimentären Angaben und einer vereinzelten Bezug- nahme abgesehen - weder eine eigenständige Wiedergabe der von der Vorinstanz zugrunde gelegten Tatsachengrundlage noch der von den Klägern dort gestellten Anträge. Dem Urteil des Berufungsgerichts ist nur zu entneh- men, dass sich die Parteien um Nachforderungen aus zwei Nebenkostenab- rechnungen für die Abrechnungsperioden 2013 und 2014 streiten. Dabei erge- ben sich - und dies auch nur aufgrund einer konkreten Bezugnahme auf die einschlägigen Aktenseiten - nur hinsichtlich der ersten Abrechnung deren Be- zug (Wohnraummietverhältnis), Inhalt und Erstellungsdatum sowie die Höhe der dort ausgewiesenen Nachforderung. Bezüglich der zweiten Abrechnung fehlt es an einem solchen Verweis auf den Akteninhalt. Es ist daher nicht zu erkennen, aus welchem Rechtsverhältnis und in welcher Höhe diesbezüglich eine Forde- rung von den Klägern geltend gemacht wird. Die fehlenden Angaben, insbe- sondere der Inhalt der zweiten Abrechnung und die Höhe der von den Klägern verfolgten Gesamtforderung, lassen sich auch nicht hinreichend deutlich aus den übrigen Urteilsgründen erschließen oder zumindest sinngemäß entnehmen 10 11 - 7 - (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 16. März 2005 - VIII ZR 130/04, aaO; vom 11. Oktober 2012 - VII ZR 10/11, aaO Rn. 6; vom 21. Februar 2017 - VI ZR 22/16, aaO Rn. 10). Es ist lediglich aufgeführt, dass das Amtsgericht der Klage in vollem Umfang stattgegeben hat, wobei weder die in erster Instanz gestellten Klageanträge aufgeführt noch die Höhe der vom Amtsgericht ausgesprochenen Verurteilung offengelegt werden. b) Weiter fehlt es an der Wiedergabe des zweitinstanzlichen Vorbringens der Parteien. Dem Berufungsurteil lässt sich zwar entnehmen, dass der in ers- ter Instanz vollumfänglich unterlegene Beklagte seinen Klagabweisungsantrag weiterverfolgt. Aus der Entscheidungsformel des Berufungsurteils erschließt sich auch noch sinngemäß, dass die Kläger in vollem Umfang die Zurückwei- sung der Berufung beantragt haben. Aus dem Urteil des Berufungsgerichts er- geben sich aber weder - auch nicht sinngemäß - die Berufungsangriffe des Be- klagten noch die Entgegnung der Kläger hierauf. Damit fehlt es in jeder Hinsicht an einer ausreichenden Darstellung des Streitgegenstands und seiner tatsächli- chen Grundlagen. III. Da dem Berufungsurteil somit die für eine revisionsrechtliche Nachprü- fung nach §§ 545, 559 ZPO erforderliche tatsächliche Beurteilungsgrundlage fehlt, ist es aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Hierbei macht der Senat von den Möglichkeiten des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO und des § 21 Abs. 1 Satz 1 GKG Gebrauch. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: 12 13 - 8 - Die im Berufungsurteil konkret in Bezug genommene Abrechnung für das Jahr 2013 genügt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts den formel- len Anforderungen an die Ordnungsgemäßheit einer Nebenkostenabrechnung. Entsprechendes gilt für die ausweislich der Aktenlage nach gleichem Muster - allerdings fehlt in den Akten die dieser Abrechnung beigefügte Heizkostenab- rechnung - erstellte dreiseitige Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2014. Das Berufungsgericht hat die vom Senat zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB entwickelten Grundsätze außer Acht gelassen und dadurch die an eine solche Abrechnung zu stellenden Anforderungen bei weitem überspannt. 1. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält (st. Rspr.; zuletzt Se- natsurteile vom 6. Mai 2015 - VIII ZR 193/14, NJW-RR 2015, 778 Rn. 13; vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 93/15, NJW 2016, 866 Rn. 9). Dabei sind keine zu hohen Anforderungen zu stellen (Senatsurteile vom 15. Februar 2012 - VIII ZR 197/11, WuM 2012, 278 Rn. 24; vom 22. Oktober 2014 - VIII ZR 97/14, NJW 2015, 51 Rn. 13 mwN; vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 93/15, aaO Rn. 13). Ent- scheidend ist allein, ob es die Angaben in der Betriebskostenabrechnung dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu er- kennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (st. Rspr.; zuletzt Senatsurteile vom 22. Oktober 2014 - VIII ZR 97/14, aaO Rn. 12 f.; vom 12. November 2014 - VIII ZR 112/14, NZM 2015, 129 Rn. 11; vom 6. Mai 2015 - VIII ZR 193/14, aaO; jeweils mwN). Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind daher in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestanga- ben aufzunehmen: die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, 14 15 - 9 - die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Voraus- zahlungen (st. Rspr.; zuletzt Senatsurteile vom 22. Oktober 2014 - VIII ZR 97/14, aaO Rn. 12; vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 93/15, aaO Rn. 10; jeweils mwN). 2. Diesen Anforderungen werden die Betriebskostenabrechnungen der Kläger für die Jahre 2013 und 2014 nach Aktenlage gerecht. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsicht- nahme in dafür vorgesehene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (Senatsurteile vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575 Rn. 6; vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09, NJW 2011, 143 Rn. 40; Senatsbeschluss vom 25. April 2017 - VIII ZR 237/16, juris Rn. 5). Diese Anforderungen erfüllt die von den Klägern gewählte Vorge- hensweise. Insbesondere ist es nicht zu beanstanden, dass der Beklagte, um die auf der dritten Seite der Abrechnung auf ihn entfallenden Kostenanteile nachzuvollziehen, auf die beiden vorhergehenden Seiten zurückblättern und die auf drei Seiten enthaltenen Angaben gedanklich zusammenführen muss. Denn die Zusammenhänge erschließen sich bei verständigem Lesen ohne Weiteres auch einem Laien. Auf der ersten Seite werden fünfzehn genau bezeichnete Kostenpositionen mit den darauf jeweils für das gesamte Anwesen jährlich ent- fallenden Beträgen aufgelistet. Diese Kostenpositionen werden dann auf der Folgeseite unter Angabe der auf der ersten Seite verwendeten Bezifferung ei- ner von vier genannten Umlagearten (A: Wohnfläche/Nutzfläche; B: Einzelver- brauch nach Kaltwasseruhren; C: Laden- bzw. Wohneinheiten; D: Einzelab- rechnung TECHEM) zugeordnet, wobei anschließend mit Ausnahme der extra beigefügten TECHEM-Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten auch die auf die jeweilige Umlageart entfallenden Gesamtbeträge angegeben wer- den. Auf der darauffolgenden Seite werden schließlich - nun mit Gliederungs- 16 - 10 - punkten 1 bis 4 bezeichnet, zusätzlich aber auch inhaltlich beschrieben - die nach den vier Umlagearten jeweils anteilig auf den Mieter entfallenden Beträge aufgeführt und addiert. Dass bei der gewählten Abrechnungsweise die auf den Mieter entfallenden Anteile nur zusammengefasst nach Umlageschlüsseln und nicht für alle fünfzehn Kostenpositionen getrennt ausgewiesen werden, ist un- schädlich (vgl. Senatsbeschluss vom 25. April 2017 - VIII ZR 237/16, aaO). Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnungen wird, anders als das Beru- fungsgericht meint, auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass nicht erläutert wird, weshalb für die Position 14 (Treppenhausreinigung) nicht der Verteilungs- schlüssel "Wohn- oder Nutzungsfläche", sondern der Verteilungsschüssel "La- den- bzw. Wohneinheiten" gewählt worden ist. Es genügt, dass für den Mieter erkennbar ist, welcher Umlageschlüssel angewendet wird. Die Richtigkeit der gewählten Bemessungsgrundlagen ist ausschließlich eine die inhaltliche Ord- nungsgemäßheit der Abrechnungen betreffende Frage. Entsprechendes gilt, 17 - 11 - soweit bei der Abrechnung für das Jahr 2013 auf der zweiten Seite bei den Wasser- und Kanalkosten (Position B) zwei unterschiedliche Beträge aufgeführt sind, von denen auf der Folgeseite nur der höhere Betrag auf den Mieter umge- legt wird. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Fetzer Dr. Bünger Hoffmann Vorinstanzen: AG Wiesbaden, Entscheidung vom 18.05.2016 - 93 C 4625/15 (40) - LG Wiesbaden, Entscheidung vom 01.12.2016 - 3 S 91/16 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 84/07 Verkündet am: 9. April 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 212 Abs. 1 Nr. 1, § 556 Abs. 3 a) Ist in der Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 BGB) der Verteilerschlüssel unverständlich, liegt ein formeller Mangel vor, der zur Unwirksamkeit der Abrechnung führt (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 17. November 2004 – VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 b). b) Auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ist § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht entsprechend anwendbar. BGH, Urteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07 - LG Köln AG Wermelskirchen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. April 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers und die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 22. Februar 2007 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten waren in der Zeit vom 1. Mai 2000 bis zum 31. Januar 2005 Mieter einer Wohnung der Klägerin in deren Haus F. in W. . Nach dem Mietvertrag vom 24. April 2000 hatten die Beklag- ten neben der Miete monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu leisten. Mit Schreiben vom 25. Oktober 2004 kündigten die Beklagten das Miet- verhältnis zum 31. Januar 2005. Weiter heißt es in dem Schreiben: 1 "Die noch ausstehenden Abrechnungen (2002, 2003, 2004) lassen Sie uns bitte bis Ende März 2005 zukommen." Unter dem 29. Oktober beziehungsweise 5. November 2004 erteilte der Hausverwalter der Klägerin den Beklagten die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2002 und 2003, die Nachzahlungen der Beklagten in Höhe von 562,65 € beziehungsweise 602,84 € vorsahen. In den Abrechnungen heißt es eingangs vor der Aufstellung der angefallenen Kosten: 2 - 3 - "Erläuterung der Verteilerschlüssel (VS) Gesamtsumme Ihr Anteil 01 … 02 … 03 Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche*Monate 3816,00 1176,00 12,00" Mit Anwaltsschreiben vom 1. Februar 2005 teilten die Beklagten dem Hausverwalter der Klägerin mit, dass Nachzahlungen aus der Abrechnung für das Jahr 2002 nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht geschuldet würden, da die Abrechnungsfrist abgelaufen sei. Die Abrechnung für das Jahr 2003 sei aus sich heraus nicht verständlich und daher nicht fällig. Unter anderem sei der Um- lagemaßstab 3 völlig unklar. Eine Nachbesserung der formell nicht ordnungs- gemäßen Abrechnung sei gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nach Ablauf der Jahresfrist nicht mehr möglich. 3 Mit Schreiben vom 23. März 2005 übersandte der Hausverwalter der Klä- gerin den Beklagten "die in der Form überarbeiteten Abrechnungen 2002 und 2003" mit unveränderten Nachforderungen. In den Abrechnungen heißt es nun- mehr eingangs: 4 "Erläuterung der Verteilerschlüssel (VS) Gesamtsumme Ihr Anteil 01 … 02 … 03 Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche 318,00 98,00" In dem vorliegenden Rechtsstreit hat die Klägerin die Beklagten wegen der von ihnen nicht beglichenen Nachforderungen zunächst auf Zahlung von insgesamt 1.165,49 € nebst Zinsen in Anspruch genommen. Sie hat unter Be- weisantritt behauptet, die Beklagten hätten im Dezember 2004 und Januar 2005 dem Hausverwalter gegenüber erklärt, dass sie die Nachforderungen ausglei- chen wollten. Dadurch, so hat die Klägerin vorgetragen, hätten die Beklagten 5 - 4 - die Nachforderungen anerkannt. In entsprechender Anwendung von § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB könnten sie sich daher nicht mehr mit Erfolg auf den Aus- schluss der Nachforderungen nach § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB berufen. Nach Rücknahme ihrer Klage wegen der Nebenkostennachforderung für das Jahr 2002 hat die Klägerin von den Beklagten zuletzt noch Zahlung von 602,84 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist ohne Erfolg geblieben. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision. 6 Entscheidungsgründe: Die Revision ist nicht begründet. 7 I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 8 Die Klägerin habe für das Abrechnungsjahr 2003 ihren Nebenkosten- nachzahlungsanspruch wegen der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 1 und 2 (richtig: Satz 2 und 3) BGB verloren. Unstreitig sei die Abrechnung vom 5. November 2004 nicht prüffähig gewesen. Die sodann erfolgte Abrechnung vom 23. März 2005 sei verfristet gewesen. Insoweit komme es darauf an, ob es den Beklagten aufgrund ihres Verhaltens, nämlich des Schreibens vom 25. Oktober 2004 und der von der Klägerin behaupteten Zusage an den Haus- verwalter, die Rückstände auszugleichen, verwehrt sei, sich auf die Ausschluss- frist zu berufen. 9 - 5 - Für eine analoge Anwendung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB sei kein Raum. Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Frist- ablauf dienten der Abrechnungssicherheit für den Mieter und sollten Streit ver- meiden. Der Vermieter verliere daher bei Verstreichenlassen der Frist den An- spruch auf Nachzahlung. Demgegenüber sei die Vorschrift des § 212 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB Ausfluss des Grundsatzes von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB und trage den Rechtsgedanken, dass es dem Schuldner aufgrund widersprüchlichen Verhaltens versagt sei, sich gegenüber einer anerkannten Forderung auf die Verjährung zu berufen. Die entsprechende Heranziehung einzelner für die Verjährung geltender Bestimmungen auf Ausschlussfristen sei nicht schlechthin ausgeschlossen; vielmehr sei von Fall zu Fall nach Sinn und Zweck der jeweiligen Bestimmungen zu entscheiden, inwieweit Verjährungsvor- schriften auf Ausschlussfristen auch dann anzuwenden seien, wenn nicht aus- drücklich auf sie verwiesen werde. Der Ablauf einer Ausschlussfrist, der – an- ders als der Ablauf einer Verjährungsfrist – nicht zu einer bloßen Einredebefug- nis gegenüber einem fortbestehenden Recht führe, sondern den Untergang des Rechts zur Folge habe, stehe der vollständigen Erneuerung der Frist – wie es die Rechtsfolge des § 212 BGB vorsehe – entgegen. Ein Neubeginn der Aus- schlussfrist würde den Untergang des Rechts und insbesondere auch den Zweck, Rechtssicherheit zu schaffen, unterlaufen. Wegen dieser dogmatischen Unterschiede zwischen Verjährungsfrist und Ausschlussfrist scheide eine ana- loge Anwendung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB aus. 10 Aus dem Verhalten der Beklagten ergebe sich auch weder ein deklarato- risches Schuldanerkenntnis noch ein Verstoß gegen § 242 BGB. 11 - 6 - II. 12 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat den von der Klägerin gegen die Beklagten geltend gemachten mietvertraglichen Anspruch auf Zah- lung restlicher Betriebskosten für das Jahr 2003 in Höhe von 602,84 € zu Recht verneint. 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Klä- gerin mit der Betriebskostenabrechnung ihres Hausverwalters für das Jahr 2003 vom 5. November 2004 ihrer Verpflichtung aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, die jährliche Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen, nicht genügt hat. 13 Die Abrechnung vom 5. November 2004 ist den Beklagten zwar – anders als die Korrekturabrechnung vom 23. März 2005 – noch vor Ablauf von zwölf Monaten nach Ende des abgerechneten Jahres 2003, also vor dem 1. Januar 2005, mitgeteilt worden. Die Einhaltung der Abrechnungsfrist wird jedoch nur mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; allein inhaltliche Feh- ler können auch nach Fristablauf korrigiert werden (Senatsurteile vom 17. November 2004 – VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 a m.w.N., und vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059, unter II 2 a). Die Ab- rechnung vom 5. November 2004 ist nicht formell ordnungsgemäß und insge- samt unwirksam. 14 a) Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine beson- deren Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehre- 15 - 7 - ren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrun- de gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (Senatsurteile vom 17. November 2004, aaO, und vom 14. Februar 2007, aaO, jew. m.w.N.). Diesen Anforderun- gen wird die Abrechnung des Hausverwalters der Klägerin vom 5. November 2004 entgegen der Ansicht der Revision hinsichtlich des Verteilerschlüssels "03 Umlage nach Quadratmetern Wohnfläche*Monate" nicht gerecht. Ohne eine Erläuterung, wie sie die Revision – gemäß § 559 Abs. 1 ZPO unbeachtlich – erstmals vorgetragen hat, wird für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter, auf dessen Verständnis es insoweit ankommt (Senatsurteil vom 17. November 2004, aaO, unter II 1 b m.w.N.), nicht deutlich, dass die unter "Gesamtsumme" aufgeführte Zahl "3816,00" das rechnerische Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von 318 m² und den 12 Monaten des Jahres und die unter "Ihr Anteil" angege- bene Zahl "1176,00" das rechnerische Produkt aus der auf die Wohnung der Beklagten entfallenden Wohnfläche von 98 m² und 12 Monaten sein soll, wobei die darunter kommentarlos genannte Zahl "12,00" die Anzahl der Monate be- zeichnen soll, in denen die Beklagten die Wohnung im Jahr 2003 bewohnt ha- ben. b) Die Unverständlichkeit der Abrechnung ist ein formeller Mangel, der zu ihrer Unwirksamkeit führt (Kinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietpro- zessrecht, 5. Aufl., § 556 Rdnr. 78b; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 465). Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage ver- setzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rech- nerisch nachzuvollziehen (Senatsurteil vom 17. November 2004, aaO, m.w.N.). Dieses Ziel wird verfehlt, wenn die Abrechnung – wie hier – im Hinblick auf den Verteilerschlüssel unverständlich ist. Deswegen ist es entgegen der Ansicht der 16 - 8 - Revision gerechtfertigt, diesen Fall anders zu beurteilen als den Fall, dass der in der Abrechnung verwendete und angegebene Verteilerschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten abweicht. Diese Abweichung ist vom Mieter unschwer zu erkennen und stellt daher keinen formellen Mangel, sondern lediglich einen inhaltlichen Fehler der Abrechnung dar (Senatsurteil vom 17. November 2004, aaO). Die Unverständlichkeit hinsichtlich des Verteilerschlüssels macht die Ab- rechnung hier insgesamt unwirksam, da der betreffende Verteilerschlüssel mit zwei Ausnahmen für alle Positionen der Abrechnung gilt und ohne diese Positi- onen kein Nachzahlungsanspruch der Klägerin verbleibt (vgl. insoweit Senats- urteil vom 14. Februar 2007, aaO, unter II 2 c). Im Übrigen ist die Klägerin selbst bis zur Revisionsinstanz von der for- mellen Unwirksamkeit der Abrechnung ausgegangen. Sie hat bereits in der Klagebegründung ausdrücklich eingeräumt, die Abrechnungen vom 29. Oktober und 5. November 2004 seien formell nicht ordnungsgemäß gewesen; deswe- gen habe ihr Hausverwalter den Beklagten die korrigierten Abrechnungen vom 23. März 2005 erteilt. Dies hat das Berufungsgericht demgemäß im Tatbestand seines Urteils als unstreitig dargestellt. 17 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht weiter angenommen, dass die Klä- gerin gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 1 BGB mit der Nachforderung aus der korrigierten Abrechnung ihres Hausverwalters vom 23. März 2005 ausge- schlossen ist. 18 a) Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 1 BGB ist nach Ablauf der zwölf- monatigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Geltendmachung einer Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen. Entgegen der Ansicht der Revision ist hier nicht der Ausnahmetatbestand des § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB erfüllt. Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, die Klägerin 19 - 9 - habe die verspätete Geltendmachung der Nachzahlung für das Jahr 2003 mit der Abrechnung vom 23. März 2005 nicht zu vertreten, weil die Beklagten ihr mit dem Schreiben vom 25. Oktober 2004 für die Mitteilung der Abrechnung eine Frist bis Ende März 2005 gesetzt und – gemäß der unter Zeugenbeweis gestellten Behauptung der Klägerin – dem Hausverwalter im Dezember 2004 den Ausgleich der sich aus der Abrechnung vom 5. November 2004 ergeben- den Nachforderung zugesagt hätten. Dadurch war die Klägerin nicht gehindert, die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB zu wahren. Das ergibt sich schon dar- aus, dass die Klägerin den Beklagten bereits vor Ablauf der Frist die – aller- dings formell mangelhafte – Abrechnung vom 5. November 2004 mitgeteilt hat. b) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht auch zu Recht angenommen, dass § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB, wonach die Verjährung er- neut beginnt, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch – vor Ablauf der Verjährungsfrist (BGH, Urteil vom 21. November 1996 – IX ZR 159/95, NJW 1997, 516, unter II 2 m.w.N., zu der Vorgängerregelung des § 208 BGB aF) – anerkennt, auf die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB keine entsprechende Anwendung findet. Insoweit kann daher dahingestellt blei- ben, ob die Beklagten, wie von der Klägerin unter Antritt von Zeugenbeweis behauptet, dem Hausverwalter der Klägerin, der nach den Umständen jeden- falls in Fragen der Betriebskostenabrechnung als deren Vertreter (§ 164 Abs. 1 und 3 BGB) anzusehen ist, noch im Dezember 2004, also vor Ablauf der Ab- rechnungsfrist am 1. Januar 2005, den Ausgleich der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung vom 5. November 2004 zugesagt und diese dadurch anerkannt haben. 20 Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist gemäß dem sich daran an- schließenden Satz 3 eine Ausschlussfrist, deren Ablauf den Untergang des Nachforderungsrechts zur Folge hat (Senatsurteil vom 18. Januar 2006 – VIII 21 - 10 - ZR 94/05, NJW 2006, 903, unter II 1 a m.w.N.). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist zwar die entsprechende Heranziehung einzelner für die Verjährung geltender Bestimmungen auf Ausschlussfristen nicht schlechthin ausgeschlossen; vielmehr ist von Fall zu Fall nach Sinn und Zweck der jeweili- gen Bestimmung zu entscheiden, inwieweit Verjährungsvorschriften auf Aus- schlussfristen auch dann anzuwenden sind, wenn nicht ausdrücklich auf sie verwiesen wird (Senatsurteil vom 18. Januar 2006, aaO, unter II 1 b m.w.N.). Danach kommt jedoch eine entsprechende Anwendung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB (§ 208 BGB aF) auf Ausschlussfristen in der Regel nicht in Betracht, weil deren Zweck im Allgemeinen darin besteht, für Rechtssicherheit und Rechts- klarheit zu sorgen, und dieser Zweck ihrer vollständigen Erneuerung entgegen- steht (vgl. BGHZ 112, 95, 101 f. für die Ausschlussfrist des § 612 HGB aF; BGH, Urteil vom 25. Juli 2003 – V ZR 444/02, WM 2004, 392, unter II 3 b, all- gemein und zu der Ausschlussfrist des § 7 Abs. 8 Satz 2 VermG; allgemein MünchKommBGB/Grothe, 5. Aufl., § 212 Rdnr. 1; Staudinger/Peters, BGB (2004), § 212 Rdnr. 34; Erman/Schmidt-Räntsch, BGB, 12. Aufl., § 212 Rdnr. 3). Das gilt auch für die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB, die Abrechnungssicherheit für den Mieter gewährleisten und Streit mit dem Vermieter vermeiden soll (so die Gesetzesbegründung in BT-Drs. 14/4553, S. 37; dazu Senatsurteil vom 18. Januar 2006, aaO) und damit ebenfalls Rechtssicherheit und Rechtsklarheit bezweckt. c) Entgegen der Ansicht der Revision ist es den Beklagten schließlich auch nicht deswegen nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich ge- mäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf den Ausschluss der Nachforderung der Klä- gerin aus der korrigierten Nebenkostenabrechnung vom 23. März 2005 zu beru- fen, weil sie nach der Behauptung der Klägerin deren Hausverwalter noch im Dezember 2004 den Ausgleich der – gleich hohen – Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung vom 5. November 2004 zugesagt haben. Diese Er- 22 - 11 - klärung ist für den Ausschluss der Nachforderung aus der korrigierten Neben- kostenabrechnung vom 23. März 2005 unerheblich. Sie wäre dann erheblich, wenn sie die Klägerin von einer korrigierten Abrechnung vor Ablauf der Abrech- nungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB am 1. Januar 2005 abgehalten hätte (vgl. Staudinger/Peters, aaO). Davon kann indessen nicht ausgegangen wer- den. Es ist weder festgestellt noch dargetan oder sonst ersichtlich, dass die Klägerin den Beklagten – ohne deren Anwaltschreiben vom 1. Februar 2005 – von sich aus überhaupt, geschweige denn innerhalb der Abrechnungsfrist eine korrigierte Abrechnung mitgeteilt hätte, wenn die Beklagten die streitige Erklä- rung nicht abgegeben hätten. Diese ist daher für den Ausschluss der Nachfor- derung nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht ursächlich geworden. 3. Soweit das Berufungsgericht ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis der Beklagten verneint hat, wird dies von der Revision nicht angegriffen. 23 Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Wermelskirchen, Entscheidung vom 29.08.2006 - 2 C 141/05 - LG Köln, Entscheidung vom 22.02.2007 - 6 S 378/06 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 291/09 Verkündet am: 13. Juli 2010 Vorusso Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556b Abs. 1 Dass der Sonnabend kein Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 BGB und entspre- chender mietvertraglicher Vereinbarungen ist, gilt auch für Vereinbarungen, die vor dem Inkrafttreten des § 556b Abs. 1 BGB am 1. September 2001 getroffen worden sind (im Anschluss an das Senatsurteil vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 129/09). BGH, Urteil vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 291/09 - LG Berlin AG Berlin-Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Juni 2010 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richte- rinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 11. September 2009 wird zurückgewie- sen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens und des Ver- fahrens über die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revi- sion zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete im Jahr 1978 eine in Berlin gelegene Wohnung. Die Klägerin war zur Zeit der Klageerhebung Vermieterin; sie hat die Wohnung da- nach veräußert. In § 4 des Formularmietvertrags ist unter anderem bestimmt: 1 "Der Mietzins und die Nebenabgaben sind monatlich ohne besondere Aufforderung im voraus - spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats - kostenfrei im Wege des Einzugsverfahrens, soweit ein Post- scheck- oder Bankkonto vorhanden ist -, auf eines der Konten der Be- zirkskasse … zum Kassenzeichen … und unter Angabe der Wohnungs- nummer (vgl. Seite 1 oben rechts) zu überweisen." - 3 - 2 In den Allgemeinen Vertragsbestimmungen, die als Anlage 1 dem Miet- vertrag beigefügt waren, findet sich folgende Regelung: "2.3. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absen- dung, sondern die Ankunft des Geldes an. …." Die Klägerin mahnte den Beklagten am 15. Januar 2008 wegen voran- gegangener unpünktlicher Mietzahlungen ab. Die Miete für den darauf folgen- den Monat Februar 2008 ging am 5. Februar 2008, einem Dienstag, bei der Klä- gerin ein. Die Klägerin kündigte daraufhin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 20. Februar 2008 fristlos, hilfsweise fristgemäß. Sie ist der Ansicht, die Febru- armiete sei wiederum verspätet gezahlt worden und darin liege eine derart schwerwiegende Vertragsverletzung, dass ihr eine Fortsetzung des Mietver- hältnisses nicht zuzumuten sei. 3 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin, mit der diese ihre Räumungsklage auch auf weitere Kündigungen vom 9. Sep- tember 2008 und 13. März 2009 gestützt hat, ist erfolglos geblieben. Das Beru- fungsgericht hat die Revision - beschränkt auf seine Entscheidung über die Kündigung vom 20. Februar 2008 - zugelassen. 4 Mit ihrer - im Umfang der Zulassung - eingelegten Revision verfolgt die Klägerin ihr Räumungsbegehren weiter. Hinsichtlich der Entscheidung des Be- rufungsgerichts über die weiteren Kündigungen vom 9. September 2008 und 13. März 2009 hat die Klägerin Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt. Der Se- nat hat die Nichtzulassungsbeschwerde mit Beschluss vom 8. Juni 2008 zu- rückgewiesen. 5 - 4 - Entscheidungsgründe: 6 Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, auszugsweise veröffentlicht in MM 2008, 334) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisions- verfahren noch von Bedeutung - im Wesentlichen ausgeführt: 7 Die Kündigung vom 20. Februar 2008 sei nicht gemäß § 543 Abs. 1 BGB begründet. Der Beklagte habe die Pflicht zur pünktlichen Mietzahlung nicht ver- letzt, denn die am 5. Februar 2008 eingegangene Zahlung sei nicht verspätet. Zwar sei der Sonnabend grundsätzlich ein Werktag. Dies gelte aber nicht für die Zahlungsfrist. Die Parteien hätten in § 4 des Mietvertrags eine unbare Zahlung der Miete vereinbart. An einem Sonnabend würden jedoch Bankgeschäfte re- gelmäßig nicht vorgenommen. Werktage im Sinne der Zahlungsfrist in § 4 des Mietvertrages seien danach nur solche Tage, an denen Banken tätig würden, denn die Karenzzeit diene zum Bewirken der Zahlung. Diese Auslegung finde auch Niederschlag in Art. 72 Abs. 1 Satz 2 WG, Art. 55 Abs. 1 ScheckG und insbesondere in der Fristenregelung für die Ausführung eines Banküberwei- sungsauftrages in § 676a Abs. 2 Satz 2 BGB. Ließe man außer Acht, dass der Sonnabend kein Bankgeschäftstag sei, stünden in dem vorliegenden Fall dem Mieter lediglich zwei Bankgeschäftstage zur Verfügung, was im Ergebnis zu einer Verkürzung der auf drei Werktage bemessenen Frist zur Bewirkung der Mietzahlung führe. 8 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. 9 - 5 - 10 Mit Recht hat das Berufungsgericht die Kündigung vom 20. Februar 2008 als unwirksam angesehen. Der Klägerin stand weder ein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags gemäß § 543 Abs. 1 BGB noch zur ordentlichen Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB zu. Denn entgegen der Auf- fassung der Revision hat der Beklagte seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht dadurch verletzt, dass er die Miete für Februar 2008 erst am 5. Februar 2008 zahlte. Die Parteien haben in § 4 des Mietvertrags vereinbart, dass der Beklagte die Miete spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats auf eines der Kon- ten der Klägerin zu überweisen hat, die Miete mithin an diesem Tag fällig ist. Entgegen der Auffassung der Revision war die am 5. Februar 2008, einem Dienstag, erfolgte Zahlung der Miete für Februar 2008 rechtzeitig. Der vorange- gangene Sonnabend, der 2. Februar 2008, zählt bei der Berechnung der in § 4 des Mietvertrags vereinbarten Zahlungsfrist nicht mit, weil er, wie das Beru- fungsgericht mit Recht angenommen hat, kein Werktag im Sinne dieser Ver- tragsbestimmung ist. Damit fiel der dritte Werktag des Monats Februar 2008 auf Dienstag, den 5. Februar 2008, so dass die Klägerin die Miete an diesem Tag vertragsgemäß erhielt. 11 1. Der Mietvertrag enthält keine ausdrückliche Regelung darüber, ob der Sonnabend hinsichtlich der in § 4 des Mietvertrags geregelten Zahlungsfrist als Werktag anzusehen ist. Der Regelungshalt der Vertragsbestimmung ist daher im Wege der Auslegung (§§ 133, 157 BGB) zu ermitteln. 12 Die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung der Formularklau- sel unterliegt nach § 545 Abs. 1 ZPO der uneingeschränkten revisionsgerichtli- chen Überprüfung (vgl. Senatsurteil vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 294/09, unter II 2 a). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt, ausgehend von den Interessen, Vorstellungen und Verständnismöglichkeiten 13 - 6 - eines rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden einheitlich so auszule- gen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 28. April 2009 - XI ZR 86/08, WM 2009, 1180, Tz. 21; vom 29. Mai 2008 - III ZR 330/07, WM 2008, 1391, Tz. 19 m.w.N). 2. Die Vertragsbestimmung in § 4 des Mietvertrags ist so auszulegen, dass der Sonnabend kein Werktag im Sinne dieser Klausel ist. 14 a) Der Regelungsgehalt der Klausel in § 4 des Mietvertrags stimmt im Wesentlichen mit der am 1. September 2001 in Kraft getretenen Bestimmung des § 556b Abs. 1 BGB überein. Nach dieser Vorschrift ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. § 556b Abs. 1 BGB findet zwar auf den vorlie- genden, bereits im Jahr 1978 geschlossenen Mietvertrag gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB keine Anwendung. Aus den Gesetzesmaterialien zu dieser Vorschrift geht aber hervor, dass der Gesetzgeber mit der Neuregelung ledig- lich die entsprechende, damals bereits ganz überwiegende Vertragspraxis übernehmen wollte (BT-Drs. 14/4553, S. 52). Deshalb sind die für die Ausle- gung des § 556b Abs. 1 BGB maßgeblichen Gesichtspunkte die gleichen wie für die Auslegung von Vertragsklauseln mit entsprechendem Regelungsgehalt aus der Zeit vor Einführung des § 556b Abs. 1 BGB. 15 b) Der Senat hat mit Urteil vom heutigen Tag für eine mit § 556b Abs. 1 BGB übereinstimmende Fälligkeitsvereinbarung, die nach Inkrafttreten dieser Vorschrift getroffen wurde, entschieden, dass der Sonnabend kein Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 BGB und entsprechender vertraglicher Vereinbarun- gen ist (Senatsurteil vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 129/09, unter II 3 c cc). Dies gilt auch für entsprechende Vereinbarungen aus der Zeit vor Inkrafttreten des 16 - 7 - § 556b Abs. 1 BGB, weil die für die Auslegung maßgebliche Interessenlage die gleiche ist. 17 aa) Mit der Klausel in § 4 des Mietvertrags aus dem Jahr 1978 wird ebenso wie mit der Regelung des § 556b Abs. 1 BGB die Fälligkeit der Miete - abweichend von der bis zum 30. August 2001 geltenden Bestimmung des § 551 Abs. 1 BGB aF - auf den Beginn des Monats vorverlegt (BT-Drs. 14/4553, S. 52) und damit eine Vorleistungspflicht des Mieters begründet. In den meisten Mietverträgen war aber bereits damals - wie auch in § 4 des vorliegenden Miet- vertrags - vorgesehen, dass es ausreicht, wenn der Mieter die Miete bis zum dritten Werktag des jeweiligen Zeitabschnitts entrichtet (BT-Drs. 14/4553, aaO). Schon in damaligen Mietverträgen war damit das Bedürfnis des vorleistungs- pflichtigen Mieters als schutzwürdig anerkannt, eine ausreichende Zeitspanne für die Zahlung der Miete zu erhalten. Diese Vertragspraxis hat den Gesetzge- ber bewogen, die schon damals übliche Frist von drei Werktagen in die gesetz- liche Regelung des § 556b Abs. 1 BGB zu übernehmen (BT-Drs. 14/4553, aaO; Senatsurteil vom 13. Juli 2010, aaO, unter II 3 c cc (2)). bb) Die Erwägungen, die den Senat dazu veranlasst haben, die Bestim- mung des § 556 Abs. 1 BGB und ihr entsprechende vertragliche Vereinbarun- gen dahin auszulegen, dass der Sonnabend bei der Berechnung der Frist für die Zahlung der Miete nicht als Werktag anzusehen ist (Senatsurteil vom 13. Juli 2010, aaO, unter II 3 c cc), sind auch für die Auslegung von Vertrags- bestimmungen mit gleichem Regelungsgehalt aus der Zeit vor Inkrafttreten des § 556b Abs. 1 BGB maßgebend. 18 Auch für solche früheren Vertragsbestimmungen gilt, dass die Einräu- mung einer Karenzzeit von drei Werktagen für die Zahlung der Miete im Inter- esse des Mieters dessen Vorleistungspflicht abmildert. Der Mieter soll nicht verpflichtet sein, die Miete bereits am ersten Werktag des Monats zu entrichten, 19 - 8 - sondern hierfür drei Werktage Zeit haben. An einer solchen "Schonfrist" besteht schon deswegen ein besonderes Interesse des Mieters, weil unpünktliche Miet- zahlungen eine ordentliche oder fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach §§ 573, 543 BGB auslösen können. Um dieser Interessenlage hinreichend Rechnung zu tragen, muss die Karenzzeit von drei Werktagen dem Mieter un- geschmälert zur Verfügung stehen (Senatsurteil vom 13. Juli 2010, aaO). Dies gilt für Vertragsbestimmungen aus der Zeit vor und nach Inkrafttreten des § 556b Abs. 1 BGB gleichermaßen. Ebenso besteht kein Unterschied insoweit, als der Senat bei der Ausle- gung darauf abgestellt hat, dass die Karenzzeit von drei Werktagen dem Um- stand Rechnung trägt, dass die Zahlung der Miete in der Regel - wie in § 4 des vorliegenden Mietvertrags ausdrücklich vereinbart - nicht bar gezahlt, sondern über Bankinstitute abgewickelt wird. Die Ausführung von Überweisungsaufträ- gen nimmt nicht nur erfahrungsgemäß mehrere Tage in Anspruch, sondern zieht sich bei einem in diese Zeit fallenden Wochenende auch dadurch in die Länge, dass Überweisungen an einem Sonnabend in der Regel nicht ausge- führt werden, weil der Sonnabend kein Bankgeschäftstag ist (Senatsurteil vom 13. Juli 2010, aaO, unter II 3 c cc (3)). Auch dieser Gesichtspunkt gilt für die Auslegung älterer Mietverträge gleichermaßen. Schon lange Zeit vor Inkrafttre- ten des § 556b Abs. 1 BGB überwog bereits die bargeldlose Zahlung der Miete durch Überweisung (vgl. LG Hamburg, MDR 1981, 760). Ein Bankgeschäftstag war der Sonnabend auch in früherer Zeit nicht. Bankgeschäftstage waren nach der vom 14. August 1999 bis zum 31. Oktober 2009 geltenden Bestimmung des § 676a Abs. 2 Satz 2 BGB nur die Tage von Montag bis Freitag. Diese Legalde- finition knüpfte nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 14/745, S. 19) an Arti- kel 2 der Verordnung (EWG, Euratom) Nr. 1182/71 des Rates vom 3. Juni 1971 zur Festlegung der Regeln für die Fristen, Daten und Termine (ABl. EG Nr. L 20 - 9 - 124 S. 1) an, der als "Arbeitstage" alle Tage mit Ausnahme von Feiertagen, Sonntagen und Sonnabenden bestimmte. 21 Somit gilt auch für ältere Mietverträge wie den vorliegenden, in denen für die Zahlung der Miete eine der späteren gesetzlichen Regelung in § 556b Abs. 1 BGB entsprechende Karenzzeit von drei Werktagen vereinbart worden ist, dass sich die dem Mieter eingeräumte Schonfrist bei einer über das Wo- chenende auszuführenden Banküberweisung um einen Tag verkürzen würde, wenn der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist als Werktag mit- zählte. Das widerspräche dem Schutzzweck der Karenzzeit. Auch § 556b Abs. 1 BGB entsprechende Vereinbarungen in älteren Mietverträgen sind des- halb dahin auszulegen, dass der Sonnabend bei der Berechnung der Karenz- zeit für die Zahlung der Miete nicht als Werktag anzusehen ist. Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 22.07.2008 - 19 C 124/08 - LG Berlin, Entscheidung vom 11.09.2009 - 63 S 316/08 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 80/07 Verkündet am: 5. März 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlun- gen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Mo- nats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass der Vermieter Betriebskosten, die nach der mietvertraglichen Vereinbarung durch eine Teilinklusivmiete abgegolten sein sollten, abredewidrig konkret abgerechnet habe (Fortführung Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 – VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283). BGH, Urteil vom 5. März 2008 - VIII ZR 80/07 - LG Hannover AG Hannover - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 5. März 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel und den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 12. Zivilkammer des Landgerichts Hannover vom 7. Februar 2007 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als in Höhe eines Betrages von mehr als 184,16 € nebst anteiligen Zinsen zum Nachteil der Klägerin er- kannt worden ist. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Hannover vom 6. Juli 2006 abgeändert. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 808,80 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1. März 2006 zu zahlen. Die weitergehenden Rechtsmittel werden zurückgewiesen. Von den Kosten des ersten Rechtszuges und des Berufungs- rechtszuges haben die Klägerin 1/5 und die Beklagte 4/5 zu tra- gen. Von den Kosten des Revisionsrechtszuges haben die Kläge- rin 3/7 und die Beklagte 4/7 zu tragen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Klägerin verlangt von der Beklagten, die Mitmieterin einer ihrer Woh- nungen war, die Nachzahlung von Nebenkosten für die Kalenderjahre 2001 bis 2004. Der Mietvertrag besagt zu den Nebenkosten in § 4 Abs. 2 Folgendes: "Neben dem Mietzins gem. Ziffer 1. werden anteilig sämtliche Be- triebskosten i.S. von Anlage 3 zu § 27 II BV umgelegt…" 2 Durch die dann folgende Aufstellung der einzelnen Nebenkostenpositio- nen verläuft ein diagonaler Strich von links unten nach rechts oben, auf dem sich der Zusatz befindet: "siehe Zusatzvereinbarung". Diese Zusatzvereinbarung lautet unter Ziff. 2: 3 "In Ergänzung der in § 4 Abs. 2 des Mietvertrages vorgesehenen Rege- lung der Nebenkosten gilt folgendes: Neben der Grundmiete von = 550,00 DM sind Betriebskosten 80,00 DM einer Vorauszahlung von die Kosten für die Entwässerung, Wasser- und allgem. Stromverbrauch (2 Pers. X 25,00 DM) 50,00 DM die Heizkostenvorauszahlung mit 80,00 DM die Treppenhausreinigung 25,00 DM die Kosten für die Gemeinschaftsantennenanlage 24,77 DM insgesamt brutto monatlich 809,77 DM zu zahlen." Die Auslegung der im Mietvertrag getroffenen Nebenkostenabrede ist zwischen den Parteien streitig. Die Klägerin ist so verfahren, dass sie in den binnen Jahresfrist nach Ablauf der jeweiligen Abrechnungsperiode erteilten Ne- benkostenabrechnungen die umgelegten Kosten insgesamt vereinzelt unter Nennung der Gesamtausgaben, der Verteilungsmaßstäbe und der auf die Be- klagte im Verhältnis zur Gesamtmenge entfallenden Anteile aufgelistet sowie 4 - 4 - unter Saldierung mit den jeweils geleisteten Vorauszahlungsbeträgen in Rech- nung gestellt hat. 5 Das Amtsgericht hat die Klage mangels ordnungsgemäßer Nebenkos- tenabrechnung abgewiesen. Das Berufungsgericht, das die Abrechnungen als formal ordnungsgemäß angesehen hat, hat der Klage nur teilweise stattgege- ben. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Berufungsgericht zuge- lassenen Revision, mit der sie ihre Nachzahlungsforderungen auch im Übrigen weiterverfolgt. Entscheidungsgründe: Die Revision hat nur hinsichtlich der Abrechnungsjahre 2001 bis 2003 Er- folg. Hinsichtlich des Abrechnungsjahres 2004 ist sie unbegründet. 6 I. Das Berufungsgericht hat die in Höhe von 992,96 € beanspruchte Ne- benkostennachforderung nur in Höhe von 559,85 € zuerkannt und zur Begrün- dung ausgeführt: 7 Die Ausfüllung des Formularvertrages mit dem diagonal über die Neben- kostenpositionen verlaufenden Verweis auf die Zusatzvereinbarung sei als ein Durchstreichen der dort abgedruckten Nebenkostenregelung einschließlich der dort enthaltenen Bezugnahme auf Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungs- verordnung zu verstehen und habe die Bedeutung, dass die Zusatzvereinba- rung den derart überschriebenen Vertragspassus nicht ergänzt, sondern ihn ersetzt habe. Zu erstatten seien danach nur diejenigen Nebenkosten, die in der 8 - 5 - Zusatzvereinbarung aufgelistet seien. Die nicht einzeln aufgeführten Betriebs- kosten hätten dagegen pauschal mit dem dort genannten Betrag von 80 DM monatlich abgegolten werden sollen. Dem entsprechend seien die neben den genau abzurechnenden Nebenkostenpositionen Wasser, Abwasser, Heizkos- ten, Kabel/Antenne und Treppenhausreinigung angefallenen übrigen Betriebs- kosten nicht - wie geschehen - mit den genauen Umlagewerten in die Neben- kostenabrechnungen einzustellen, sondern mit der monatlichen Pauschale von 80 DM (= 40,90 €). Das habe zur Folge, dass die darin enthaltenen, jedoch ge- nau abgerechneten Kosten zu korrigieren seien, soweit sie von der vereinbarten Pauschale abwichen. Dem stehe auch § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht entge- gen. Die Vorschrift schließe Einwendungen des Mieters nicht aus, wenn der Vermieter trotz Vereinbarung einer Teilinklusivmiete darin enthaltene Betriebs- kosten abredewidrig abrechne. II. Diese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. 9 1. Soweit das Berufungsgericht dem auf der Nebenkostenabrede des Formularvertrages quer geschriebenen Verweis auf die Zusatzvereinbarung nicht nur eine Ergänzung, sondern eine inhaltlich abschließende Ersetzung der Erstattungsabrede entnommen hat, beanstandet die Revision dies ohne Erfolg als rechtsfehlerhaft. Sie weist zwar zutreffend darauf hin, dass nach dem Wort- laut der Ergänzungsvereinbarung die hier getroffene Nebenkostenabrede "in Ergänzung der in § 4, Abs. 2 des Mietvertrages vorgesehenen Regelung der Nebenkosten" gelten sollte, und dass dort das Kästchen betreffend die Voraus- zahlung und nicht betreffend einen möglichen Festbetrag angekreuzt ist, was nach Auffassung der Revision dafür spricht, dass die Zusatzvereinbarung nicht die Erstattungsfähigkeit einzelner Nebenkosten regeln, sondern sich in ihrem 10 - 6 - Bedeutungsgehalt auf die Festlegung eines bestimmten Vorauszahlungsbetra- ges beschränken soll. Das Berufungsgericht hat jedoch erkannt, dass die Ein- tragungen im Mietvertragsformular insgesamt missverständlich sind, und den quer geschriebenen Verweis auf die Zusatzvereinbarung gleichwohl als weiter- gehende Ersetzung der Nebenkostenabrede gewertet. Hierbei hat es sich auf den Wortlaut der Ergänzungsvereinbarung gestützt, der dafür spricht, dass le- diglich für die genannten Einzelkosten eine Vorauszahlung geleistet werden sollte, während die insoweit unbenannt vor die Klammer gezogenen Betriebs- kosten mit 80 DM monatlich pauschal abgegolten sein sollten. Diese Auslegung ist möglich und lässt keinen Rechtsfehler erkennen. Als tatrichterliche Ausle- gung einer Individualvereinbarung ist sie daher für das Revisionsgericht bin- dend. 2. Diese Vertragsauslegung kommt jedoch nur für das Abrechnungsjahr 2004 zum Tragen, weil die Beklagte nur für diesen Zeitraum nicht durch § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB mit ihrem Einwand ausgeschlossen ist, die Klägerin habe unrichtig abgerechnet. Lediglich gegenüber der für das Kalenderjahr 2004 erteilten Nebenkostenabrechnung vom 8. Dezember 2005 hat die Beklagte bin- nen Jahresfrist, nämlich mit dem im ersten Rechtszug eingereichten Schriftsatz vom 23. Juni 2006, gerügt, dass die Abrechnung nicht der mietvertraglichen Nebenkostenregelung entspreche. Für die drei vorausgegangenen Abrech- nungsjahre ist hingegen binnen Jahresfrist keine vergleichbare Beanstandung erhoben worden. Deshalb ist die Beklagte mit diesem Einwand für die Kalender- jahre 2001 bis 2003 ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB). Der Einwen- dungsausschluss nach dieser Vorschrift betrifft, wie der Senat in seinem nach Erlass des Berufungsurteils ergangenen Urteil vom 10. Oktober 2007 (VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283 = WuM 2007, 694) entschieden hat, entgegen der Auf- fassung des Berufungsgerichts auch Einwendungen, mit denen der Mieter ge- genüber einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung beanstan- 11 - 7 - det, dass es für bestimmte Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehle (aaO, unter B II). Das gilt auch für den hier gegebenen Fall, dass der Vermieter Betriebskosten abrechnet, die nach der mietvertragli- chen Vereinbarung durch eine Teilinklusivmiete abgegolten sein sollten. 12 Zur Frage, ob die Beklagte eine verspätete Geltendmachung von Ein- wendungen nicht zu vertreten hat, hat das Berufungsgericht keine Feststellun- gen getroffen, nachdem hierzu bereits kein Sachvortrag der Beklagten gehalten war. Ein solcher Sachvortrag ist angesichts der offensichtlichen Abweichungen der erteilten Betriebskostenabrechnungen von der Teilpauschalierungsabrede der Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag auch nicht zu erwarten. III. Die Entscheidung des Berufungsgerichts kann daher keinen Bestand ha- ben und ist gem. § 562 Abs. 1 ZPO aufzuheben, soweit sie für die Betriebskos- tenabrechnungen der Jahre 2001 bis 2003 den nach § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB eingetretenen Einwendungsausschluss abgelehnt und für diese Jahre anstelle der geltend gemachten Nachzahlung von 777,40 € (182,18 € für 2001, 17,41 € für 2002 und 577,81 € für 2003) nur einen Betrag von insgesamt 528,45 € zuer- kannt hat (53,24 € Nachzahlung für 2001, 89,99 € Guthaben für 2002 und 565,20 € Nachzahlung für 2003). Für das vom Einwendungsausschluss nicht erfasste Kalenderjahr 2004 hat das Berufungsgericht dagegen rechtsfehlerfrei einen Nachzahlungsbetrag von 31,40 € festgestellt, so dass die Beklagte der Klägerin für den gesamten Abrechnungszeitraum von 2001 bis 2004 noch eine Nachzahlung von 808,80 € schuldet. Hinsichtlich des weitergehenden Betrages ist die Klage deshalb abzuweisen, was der Senat in der Sache selbst entschei- 13 - 8 - den kann, weil es weiterer Feststellungen nicht bedarf und der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 565 Abs. 3 ZPO). Ball Wiechers Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Hannover, Entscheidung vom 06.07.2006 - 418 C 4466/06 - LG Hannover, Entscheidung vom 07.02.2007 - 12 S 71/06 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 87/11 Verkündet am: 9. November 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 535, 556, 558; II. BV § 28 Ein in der Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung enthaltener Kostenansatz für Schönheitsreparaturen im Sinne von § 28 Abs. 4 II. BV berechtigt einen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach Entlas- sung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr als "Marktmiete" geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hin- aus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen (Fortführung des Se- natsurteils vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, WuM 2010, 490). BGH, Urteil vom 9. November 2011 - VIII ZR 87/11 - LG Darmstadt AG Darmstadt - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. November 2011 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 25. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 23. Februar 2011 aufgehoben. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Darmstadt vom 15. September 2010 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit Juli 1995 Mieter einer mittlerweile der Klägerin ge- hörenden und damals noch preisgebundenen Werksmietwohnung in D. . Die Preisbindung ist zwischenzeitlich entfallen. Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer von der Klägerin geltend gemachten Mieterhöhung. Zuletzt zahlte der Beklagte als Nettokaltmiete einen Betrag von monatlich 464,13 €. 1 - 3 - Im Mietvertrag heißt es unter anderem: "§ 3 MIETE UND NEBENLEISTUNGEN (1) Die Miete wurde von der BWG [= Vermieterin] unter Beachtung der maß- gebenden gesetzlichen Bestimmungen ermittelt. Sie beträgt bei Vertrags- beginn monatlich: Grundmiete: DM 548,43 Betriebskostenvorauszahlung: DM 234,00 Heizkostenvorauszahlung: DM 67,00 Gesamtmiete: DM 849,43 (2) In der Grundmiete sind Kostenansätze für die Ausführung von Schönheits- und Bagatellreparaturen enthalten. Der Kostenansatz für die Schönheitsre- paraturen richtet sich nach den Pauschalen des § 28 der II. Berechnungs- verordnung mit z.Zt. DM 12,00 pro qm Wohnfläche/Jahr, für die Bagatellre- paraturen z.Zt. DM 1,90 pro qm Wohnfläche/Jahr. (…)" § 5 und § 7 des Mietvertrages enthalten Regelungen zur Durchführung der dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen. Im August 2009 begehrte die Klägerin von dem Beklagten die Zustim- mung zu einer Mieterhöhung um 19,03 € monatlich auf 483,16 € monatlich ab dem 1. November 2009. Ihr Zustimmungsverlangen erläuterte sie dahin, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die 72,44 m² große Wohnung nach dem zu- grunde zu legenden Darmstädter Mietspiegel 462,89 € (6,39 € x 72, 44 m²) zu- züglich 32,60 € für Schönheitsreparaturen (0,45 € x 72,44 m²) nach § 28 Abs. 4, 5a, § 26 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung (im Folgenden: II. BV), insgesamt also 495,49 € monatlich (= 6,84 €/m² monatlich), betrage. Hiervon verlange sie nur 483,16 € (= 6,67 € je m²), worin ein Betrag von 40,73 € für Schönheitsreparaturen enthalten sei. 2 3 4 - 4 - Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zu der vorgenannten Mieterhö- hung gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat auf die Berufung der Klägerin der Klage stattgegeben. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelasse- nen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (WuM 2011, 286) hat zur Begründung seiner Ent- scheidung im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe auf ihr ordnungsgemäß gestelltes Mieterhöhungsver- langen hin gegen den Beklagten gemäß § 558 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung in der erkannten Höhe zu. Für das nicht mehr preisgebundene, sondern nunmehr freie Mietverhältnis belaufe sich die ortsüb- liche Vergleichsmiete unter Zugrundelegung des im Sinne von § 558b Abs. 2 BGB qualifizierten Darmstädter Mietspiegels in der Fassung des Jahres 2008 für die gemietete Wohnung unstreitig auf 462,89 €. Dieser Betrag dürfe jedoch hier überschritten werden. Die Klauseln in § 3 Abs. 2 und § 5 Abs. 3 des Mietvertrages, welche die Grundlage der begehrten Mieterhöhung bildeten, seien entgegen der Auffas- sung des Amtsgerichts wirksam. Denn hierbei gehe es nicht um eine Abwäl- zung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter. Diese Verpflichtung sei vielmehr - dem gesetzlichen Leitbild entspre- chend - bei der Vermieterin verblieben. Dass hierfür in § 3 Abs. 2 des Mietver- 5 6 7 8 9 - 5 - trages ein Kostenansatz berechnet worden sei, sei insbesondere mit Blick auf die hierbei in Bezug genommene Zweite Berechnungsverordnung nicht zu be- anstanden. Das von den Mietvertragsparteien gewählte Vertragsmodell sehe damit vor, dass ein Teil der vom Mieter zu entrichtenden Miete von der Vermie- terin zweckgebunden für die Schönheitsreparaturen bereitzuhalten sei und von ihr sodann nach Maßgabe des § 5 Abs. 3 des Mietvertrages in der Weise wie- der ausgekehrt werde, dass der Mieter (lediglich) Anspruch auf Ausführung von Schönheitsreparaturen habe, soweit diese von dem in seiner Miete enthaltenen Kostenansatz gedeckt seien. Bei diesen Gegebenheiten sei die Klägerin berechtigt, die Gesamtmiete auf einen Betrag zu erhöhen, der über dem Wert der ortsüblichen Vergleichs- miete nach dem qualifizierten Darmstädter Mietspiegel liege. Denn diese Ver- gleichsmiete stelle keine absolute Obergrenze dar, sondern könne aufgrund der im Streitfall zu den Schönheitsreparaturen getroffenen Vereinbarungen real überschritten werden. Dem stehe die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht entgegen, wonach der Vermieter grundsätzlich nicht berechtigt sei, einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete wegen der Ausführung von Schön- heitsreparaturen zu erheben. Hier liege der Fall deshalb anders, weil die Ver- mieterin von vornherein zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen sei und mit der getroffenen mietvertraglichen Regelung gerade eine rechtliche Grundlage für die Erhebung des begehrten Zuschlags in Addition zur ortsüblichen Vergleichsmiete bestanden habe. Aus dem Umstand, dass die ursprünglich bestehende Preisbindung der Wohnung mittlerweile entfallen sei, ergebe sich nichts Abweichendes. Insbe- sondere mache die Klägerin nicht in unzulässiger Weise Beträge für Schön- heitsreparaturen doppelt geltend. Der Wegfall der Preisbindung habe vielmehr nur zur Folge, dass die bis dahin geschuldete Kostenmiete nunmehr als so ge- 10 11 - 6 - nannte Marktmiete zu zahlen sei. Nach der Rechtsprechung des Bundesge- richtshofs (Urteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09) habe sich dadurch aber die Miethöhe nicht geändert oder gar verringert. Eine Änderung sei mit dem Wegfall der öffentlichen Bindung nur insoweit eingetreten, als der Vermieter nun Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB geltend machen könne. Damit sei vorlie- gend nach dem Wegfall der Preisbindung die bis dahin geschuldete Kostenmie- te einschließlich des Bestandteils für Schönheitsreparaturen als Gesamtmarkt- miete vom Beklagten zu entrichten gewesen, ohne dass es darauf ankomme, ob die Klägerin den Schönheitsreparaturzuschlag in der Grundmiete ausgewie- sen oder in ihrem Mieterhöhungsverlangen 40,73 € als "Betrag für Schönheits- reparaturen" errechnet habe. In der im Darmstädter Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Ver- gleichsmiete sei nach der insoweit eingeholten Auskunft des Amts für Woh- nungswesen der Stadt Darmstadt ein Ansatz für Schönheitsreparaturen nicht in messbarer Weise enthalten. Etwaige vertragliche Verpflichtungen des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen seien hierbei ebenso unberück- sichtigt geblieben wie Vertragsgestaltungen, bei denen - wie hier - neben der Miete ein monatlich zusätzlich zu zahlender Betrag für Schönheitsreparaturen vereinbart gewesen sei. Denn auch diesen Betrag habe man für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herausgerechnet. Trotz dieses methodisch zu beanstandenden Vorgehens bilde der Darmstädter Mietspiegel aber eine aus- reichende Beurteilungsgrundlage, da nach den Erfahrungen des Berufungsge- richts die vorliegende Fallgestaltung sehr selten vorkomme und deshalb wegen ihrer statistischen Bedeutungslosigkeit für den ausgewiesenen Vergleichsmie- tenwert nicht ins Gewicht falle. Angesichts des geschilderten Vorgehens bei der Erstellung des Darmstädter Mietspiegels entspreche die dort ausgewiesene Vergleichsmiete 12 13 - 7 - bei der streitgegenständlichen Wohnung nur der Nettomiete ohne den Zuschlag für die Renovierungskosten. Nur insoweit bestehe eine Vergleichbarkeit auf- grund einer gleichen Mietstruktur. Das gelte umso mehr, als der in Rede ste- hende Mietvertrag gerade zeige, dass es durchaus Verträge gebe, in denen - ähnlich wie bei Inklusivmieten - ein solcher Zuschlag vereinbart worden sei, und es deshalb - anders als in den vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fäl- len - gerade nicht als ungewiss angesehen werden könne, ob sich ein derartiger Zuschlag am Markt realisieren lasse. Nur durch die Gewährung des Zuschlags werde deshalb die Struktur des vereinbarten Mietverhältnisses gewahrt. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat die Regelungen, die in § 5 und § 7 des von der Rechtsvorgängerin der Klägerin verwendeten Formularmietvertrags zur Durch- führung von Schönheitsreparaturen getroffen sind, für wirksam gehalten. Ob dieser von der Revision angegriffenen Beurteilung zu folgen ist (dazu auch Blank, WuM 2011, 290, 291), kann dahingestellt bleiben. Denn selbst im Falle einer Wirksamkeit dieser Regelungen steht der Klägerin ein Anspruch gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung der ortsüblichen Ver- gleichsmiete um einen - wie auch immer zu bemessenden - Zuschlag nicht zu. 1. Der Wegfall der Preisbindung hat - wovon auch das Berufungsgericht ausgeht - nicht zu einer Änderung der Miethöhe geführt. Vielmehr gilt die zuletzt geschuldete Kostenmiete als Ausgangsmiete für die nicht mehr preisgebundene Wohnung fort. Der Beklagte ist deshalb verpflichtet, die zuletzt an die Klägerin gezahlte Kostenmiete - mithin die bisherige Grundmiete nebst Betriebskosten- 14 15 16 - 8 - vorauszahlungen und Zuschlägen nach § 26 NMV - nunmehr als "Marktmiete" weiter zu entrichten. Zudem ist die Klägerin berechtigt, diese "Marktmiete" nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung nach Maßgabe von §§ 558 ff. BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete heranzuführen, wenn und soweit sie dahinter zurückbleibt (Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, WuM 2010, 490 Rn. 13, 16). Letztgenannte Voraussetzung ist bei dem von der Kläge- rin erhobenen Mieterhöhungsverlangen indessen nicht gegeben. 2. Der Senat hat für preisfreien Wohnraum, bei dem die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wegen Unwirksamkeit einer formularmä- ßigen Abwälzungsklausel bei dem Vermieter verblieben war, entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, von dem Mieter eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen (Senatsurteile vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07, BGHZ 177, 186 Rn. 10 ff., und VIII ZR 83/07, WuM 2008, 487 Rn. 13 ff.; vom 11. Februar 2009 - VIII ZR 118/07, WuM 2009, 240 Rn. 10). Für die vorliegende Fallgestaltung gilt nichts anderes. a) Einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wie ihn die Klägerin geltend macht, sieht das Gesetz nicht vor. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter eine Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht darüber hinaus verlangen. Dies steht auch in Einklang mit dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung, die es dem Vermieter ermöglichen soll, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Danach bilden die Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der von der Klägerin geltend gemach- te Zuschlag orientiert sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Hiermit wäre je- 17 18 - 9 - doch das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlas- sen (Senatsurteile vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07 und VIII ZR 83/07, sowie vom 11. Februar 2009 - VIII ZR 118/07; jeweils aaO). b) Nicht gefolgt werden kann deshalb dem Berufungsgericht, soweit es in dem Kostenansatz für Schönheitsreparaturen ein im Rahmen des § 558 BGB eigenständig zu berücksichtigendes Merkmal der Mietstruktur sieht und meint, nur durch Gewährung eines entsprechenden Zuschlags zu der im Darmstädter Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete eine hiervon abwei- chende Struktur des vereinbarten Mietverhältnisses hinreichend berücksichti- gen zu können. Insbesondere trägt - wie der Senat bereits in seinen Urteilen vom 9. Juli 2008 (VIII ZR 181/07, aaO Rn. 14 ff., und VIII ZR 83/07, aaO Rn. 17 ff.) klargestellt hat - der vom Berufungsgericht gezogene Vergleich mit einer vereinbarten (Teil-)Inklusivmiete nicht. Dass die darin enthaltenen Be- triebskosten bei einer Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB auf der Grundlage eines Mietspiegels zur Herstellung einer Vergleichbarkeit der (Teil-)Inklusiv- miete mit einer im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Nettomiete über einen Zuschlag gesondert erfasst werden (dazu Senatsurteil vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 141/09, WuM 2010, 161 Rn. 13 f. mwN), hat seinen Grund darin, dass § 556 Abs. 1 BGB in Ergänzung zu der in § 535 Abs. 2 BGB geregelten Mietzahlungspflicht eigens klarstellt, dass sich das Entgelt für die Gebrauchs- gewährung, also die Miete, grundsätzlich aus den Bestandteilen Grundmiete und Betriebskosten zusammensetzt und dass mit der Grundmiete die bloße Überlassung des vermieteten Wohnraums an sich abgegolten wird, während die Betriebskosten auf eine Abgeltung sonstiger Nebenleistungen des Vermie- ters im Zusammenhang mit der Überlassung abzielen (BT-Drucks. 14/4553, S. 50). 19 - 10 - Um derartige, eine unterschiedliche Mietstruktur begründende Kosten handelt es sich hier aber nicht. Es geht vielmehr um eine Kostenposition, die lediglich im Rahmen der Kalkulation der Grundmiete von Bedeutung ist (Se- natsbeschluss vom 30. Oktober 1984 - VIII ARZ 1/84, BGHZ 92, 363, 368, 371; Hinz, JR 2009, 422, 423 mwN). Dass der betreffende Kostenansatz im Mietver- trag als Bestandteil der Grundmiete eigens aufgeführt worden ist, führt auch nicht dazu, dass er außerhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete gesondert zu berücksichtigen wäre. Denn es hat sich dabei im Rahmen der ursprünglich vereinbarten Kostenmiete um Bewirtschaftungskosten im Sinne von § 18 Abs. 1, § 24 Abs. 1 Nr. 4, § 28 Abs. 1 II. BV gehandelt, die gemäß § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV neben den nach § 28 Abs. 2 II. BV in Ansatz gebrachten Instandhaltungskosten gesondert angesetzt werden durften. Mit Fortfall der öffentlichen Bindung ist dieser Bestandteil der Grundmiete in der nunmehr unverändert zu entrichtenden Marktmiete als deren Bestandteil aufge- gangen, ohne dass sich an der Höhe der geschuldeten Miete etwas geändert hat oder der Kostenansatz zu einem gesondert zur Marktmiete zu zahlenden Zuschlag geworden ist (vgl. Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, aaO Rn. 13 ff.). c) Das Berufungsurteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig. Insbesondere ist der in der Grundmiete aufgegangene Kostenansatz für durchzuführende Schönheitsreparaturen nicht als weiterer wertbildender Faktor im Rahmen der Vergleichsmietenbildung zu berücksichtigen und der im Miet- spiegel ausgewiesenen Vergleichsmiete aufzuschlagen. Denn das Vorhanden- sein eines derartigen Mietbestandteils gehört nicht zu den in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB mit Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage des Wohn- raums aufgezählten wohnwertbildenden Merkmalen. Zwar erfassen diese ge- setzlichen Vergleichskriterien die für eine Bestimmung der Miethöhe maßgebli- chen Einflüsse nicht vollständig. Die Kriterien lassen sich aber, sofern man sie 20 21 - 11 - überhaupt als erweiterungsfähig ansehen will, zumindest nicht hinsichtlich sol- cher Faktoren erweitern, die nicht den in ihnen zum Ausdruck kommenden un- mittelbaren Bezug zum Gebrauchswert einer Wohnung haben, so dass Um- stände in der Person des Vermieters oder des Mieters für die Bestimmung der Vergleichsmiete grundsätzlich ebenso ohne Bedeutung sind wie etwa die Art der Finanzierung des gemieteten Wohnraums (Blank, NZM 2007, 472 f.; ders., WuM 2011, 290, 292; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 558 BGB Rn. 54, 96 f. mwN). Gleiches gilt für bestimmte Vertragsmerkmale eines Mietverhältnisses wie zum Beispiel das Vorhandensein einer Renovierungs- klausel oder sonstiger Kostenklauseln (Blank, aaO; Flatow, WuM 2007, 551 ff.; AG Wiesbaden, WuM 2011, 163, 164). Der vorliegend in der Nettomiete aufge- gangene Kostenansatz zur Bestreitung künftiger Schönheitsreparaturen stellt deshalb kein Merkmal dar, das es rechtfertigt, die nach Maßgabe des § 558 Abs. 2 BGB gebildete und im Darmstädter Mietspiegel ausgewiesene Ver- gleichsmiete um einen zusätzlichen Betrag zu erhöhen. III. Nach den vorstehenden Ausführungen kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat ent- scheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren tatsächlichen Feststellun- gen bedarf und der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 22 - 12 - ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts. Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Darmstadt, Entscheidung vom 15.09.2010 - 315 C 141/10 - LG Darmstadt, Entscheidung vom 23.02.2011 - 25 S 190/10 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 159/05 Verkündet am: 31. Mai 2006 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 a Wenn die ("kalten") Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Flä- che der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden. Ein Anspruch des Vermieters auf eine Abänderung des vertraglich vereinbarten Flä- chenschlüssels wegen des Leerstands von Wohnungen kann unter den Voraussetzun- gen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) bestehen. BGH, Urteil vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05 - LG Berlin AG Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 31. Mai 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert sowie die Rich- ter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Frellesen für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 21. Juni 2005 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte mietete vom Kläger mit Vertrag vom 11. September 1984 eine in einem Mehrfamilienhaus in B. gelegene Wohnung. Nach dem Miet- vertrag hatte die Beklagte Nebenkostenvorauszahlungen zu leisten und der Kläger über die von der Beklagten zu tragenden Betriebskosten jährlich abzu- rechnen. Ein Umlageschlüssel für diese Abrechnung war im Vertrag nicht an- gegeben. In der Vergangenheit rechnete der Kläger die Betriebskosten nach dem Anteil der Fläche der Mietwohnung an der Gesamtwohnfläche ab. Das Haus verfügt über 35 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 1.749,20 m2. 1 Mit seiner Klage begehrt der Kläger die Zustimmung der Beklagten zu einer Vertragsänderung dahingehend, dass ab 1. Januar 2005 leerstehende Wohnungen bei der Umlage der Betriebskosten, die auf Wasser und Entwässe- rung (mit Ausnahme des Niederschlagswassers), die Müllabfuhr sowie den 2 - 3 - Strom für Hausbeleuchtung und Fahrstuhl entfallen, außer Betracht bleiben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und die Berufung zugelassen. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit seiner vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Zustimmungsbe- gehren weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 3 Durch die jahrelang praktizierte Art und Weise der Abrechnung sei zwi- schen den Parteien der Umlageschlüssel "Wohnfläche" vereinbart worden. Der Umstand, dass der Kläger zunehmend Leerstand habe, rechtfertige keine Än- derung des Verteilungsschlüssels. Der Vermieter habe die Kosten des Leer- stands zu tragen, wenn nach dem jetzt auch vom Gesetzgeber als Regelfall vorgegebenen Maßstab der Wohnfläche (§ 556 a Abs. 1 BGB) abgerechnet werde. Eine Abänderung des Umlageschlüssels bei einem Leerstand von Woh- nungen widerspräche dieser gesetzlichen Regelung. Bei preisfreiem Wohnraum gehe der Gesetzgeber davon aus, dass die einheitliche Abrechnung nach dem Verhältnis der Wohnfläche einen zulässigen Maßstab für alle Betriebskosten - mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten - darstelle. Genauso wie sich der Mieter nicht darauf berufen könne, bestimmte Leistungen (Wasser, Hausbeleuchtung, Fahrstuhl und Müllabfuhr) nicht oder nur geringfügig in An- spruch genommen zu haben, bleibe es dem Vermieter verwehrt, Leerstand bei der Verteilung dieser Kosten unberücksichtigt zu lassen. Denn der Umlage- schlüssel "Wohnfläche" sei gerade kein Maßstab, der den einzelnen Verursa- 4 - 4 - chungsbeitrag ermittele. Solle dies geändert werden, könne dies nicht durch eine Herausnahme von Flächen geschehen, sondern nur durch eine Verände- rung der Abrechnung hin zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung. 5 Vorliegend komme hinzu, dass es sich bei dem vom Kläger behaupteten Leerstand nach seinem eigenen Vorbringen nicht um einen dauerhaften Zu- stand handele. Im April 2005 habe nur eine Wohnung leergestanden. Selbst wenn im Mai und Juli 2005 - entsprechend der Behauptung des Klägers - noch jeweils eine weitere Wohnung hinzukommen sollte, bestünde nur ein Leerstand von 8 % der Wohnfläche. Eine Vertragsanpassung würde aber - unabhängig vom Umfang des zukünftigen Leerstands - eine dauernde Wirkung haben. Woll- te man dagegen monatlich wechselnden Leerstand berücksichtigen, so würde dies nicht nur zu erheblichem Mehraufwand bei der Abrechnung auf der Ver- mieterseite, sondern auch dazu führen, dass die Betriebskostenabrechnung unübersichtlich würde. II. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprü- fung stand, so dass die Revision - trotz der Säumnis des Beklagten durch strei- tiges Urteil (unechtes Versäumnisurteil) - zurückzuweisen ist. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Zustimmung der Beklagten zur Änderung des bisherigen Verteilungsschlüssels für die von ihr zu tragenden Betriebskosten dahin, dass ab 1. Januar 2005 die Flächen leerstehender Wohnungen bei der Umlegung der Betriebskosten für Wasser und Entwässerung, Müllabfuhr, Hausbeleuch- tung und Fahrstuhlstrom ausgeklammert werden. 6 1. Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Parteien durch die jahrelang einvernehmlich praktizierte Art und Weise der Abrechnung stillschweigend vereinbart haben, dass die Betriebskosten (mit 7 - 5 - Ausnahme der Kosten für Heizung und Warmwasser) nach dem Anteil der Flä- che der Mietwohnung an der Gesamtwohnfläche umzulegen sind (vgl. Senats- urteil vom 7. April 2004 - VIII ZR 146/03, NJW-RR 2004, 877 unter II 2 b; Se- natsbeschluss vom 2. November 2005 - VIII ZR 52/05, NJW-RR 2006, 134 m.w.Nachw.); davon geht auch die Revision aus. Gegen eine derartige Verein- barung bestehen keine Bedenken; sie entspricht dem gesetzlichen Abrech- nungsmaßstab in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB. 2. Eine einseitige Abänderung der bestehenden Vereinbarung hin zu ei- ner verbrauchsabhängigen Abrechnung der Betriebskosten nach § 556 a Abs. 2 BGB begehrt der Kläger nicht. Sie kommt auch nicht in Betracht, weil die Par- teien keine von § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB abweichende Vereinbarung getrof- fen haben und es sich darüber hinaus bei den Betriebskosten, für die der Kläger eine Änderung des Verteilungsschlüssels anstrebt, unstreitig um solche han- delt, bei denen der Verbrauch oder die Verursachung durch die Mieter derzeit nicht erfasst werden. 8 3. Will der Vermieter den vereinbarten Verteilungsschlüssel für die Umle- gung der Betriebskosten ändern, so ist dies - abgesehen von der Ausnahmere- gelung des § 556 a Abs. 2 BGB - nur im Wege einer Vertragsänderung zuläs- sig, für die es der Zustimmung des Mieters bedarf. Die Beklagte hat ihre Zu- stimmung zu der vom Kläger begehrten Vertragsänderung verweigert. Die feh- lende Zustimmung der Beklagten könnte nur durch eine Verurteilung der Be- klagten zur Abgabe einer solchen Willenserklärung ersetzt werden (§ 894 ZPO). Dies setzt einen entsprechenden Anspruch des Klägers voraus; daran fehlt es. 9 Ob und unter welchen konkreten Voraussetzungen der Vermieter bei ei- nem Leerstand von Wohnungen die Zustimmung des Mieters zu einer Ände- rung des vereinbarten Flächenschlüssels dahingehend verlangen kann, dass 10 - 6 - die Flächen leerstehender Wohnungen in die Umlegung bestimmter - insbesondere verbrauchsabhängiger - Betriebskosten nicht einbezogen wer- den, ist umstritten (dazu Rips in Betriebskostenkommentar, § 556 BGB Rdnr. 214 ff. m.w.Nachw.; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., F Rdnr. 7 ff., 41 ff.; Pfeifer, Betriebskosten bei Wohn- und Geschäftsraummiete, S. 130 ff. m.w.Nachw.; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., BGB § 556 a Rdnr. 9 f.; Sternel, WuM 2003, 243, 245 ff.; Schach, GE 2002, 375 ff.; Blank, DWW 1992, 65, 68 f.). Als mögliche Rechts- grundlage für einen derartigen Anspruch kommen die Bestimmung über eine Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) und der allgemeine Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in Betracht. Die insoweit bestehenden Vor- aussetzungen für einen Anspruch auf Zustimmung zur Vertragsänderung sind jedoch im vorliegenden Fall nicht erfüllt. a) Der vom Kläger geltend gemachte Anspruch ist nicht aus § 313 Abs. 1 BGB wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage herzuleiten. Unter diesem rechtlichen Gesichtspunkt wäre ein Anspruch des Klägers auf Zustimmung zu der begehrten Vertragsänderung nur dann begründet, wenn dem Kläger unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der vertragli- chen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Ver- trag nicht zugemutet werden könnte (§ 313 Abs. 1 BGB). Das ist nicht der Fall. 11 Es kann dahingestellt bleiben, ob ein Anspruch des Klägers auf eine Ver- tragsanpassung nach § 313 BGB hinsichtlich der Umlegung der Betriebskosten schon daran scheitert, dass ein zeitweiliger Leerstand von Wohnungen die Ge- schäftsgrundlage des einzelnen Mietvertrages deshalb nicht berührt, weil eine Vollvermietung des Gebäudes nicht als gemeinsame Geschäftsgrundlage des Vertrages anzusehen ist (so Pfeifer, aaO, S. 130 f.). Ungeachtet dessen besteht 12 - 7 - im vorliegenden Fall kein Anspruch auf Abänderung des Vertrags wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage. 13 Maßgebend für diese Beurteilung ist, dass der Vermieter - hier: der Klä- ger - das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko selbst zu tragen hat. Aufgrund dieser Risikoverteilung, die aus der gesetzgeberischen Wertung in § 556 a Abs. 1 BGB abzuleiten ist, aber auch schon vor dieser Neuregelung allgemein anerkannt war (vgl. Rips, aaO m.w.Nachw. aus der Rspr.), kann der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grund- sätzlich nicht auf die Mieter abwälzen, wenn die Betriebskosten nach dem Ver- hältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind. Dies gilt nicht nur für verbrauchsunabhängige Betriebskosten (dazu bereits Se- natsurteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 30/03, NJW 2003, 2902 unter II 2 b a.E. m.w.Nachw.; Senatsurteil vom 21. Januar 2004 - VIII ZR 137/03, NJW-RR 2004, 659 unter II 2), sondern auch für verbrauchsabhängige, die - wie hier - wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden (ebenso Rips, aaO, Rdnr. 220; Langenberg, aaO, F Rdnr. 41). aa) Durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl I S. 1149) ist die Wohnfläche als Regelmaßstab für die Verteilung der Betriebs- kosten in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB gesetzlich verankert worden; nur für Be- triebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursa- chung durch den Mieter abhängen, gilt dies nicht (§ 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB). Dass der Flächenschlüssel nunmehr für den Fall einer fehlenden Vereinbarung und vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften gesetzlich vorgeschrieben ist, be- ruht auf der Wertung des Gesetzgebers, dass dieser Verteilungsschlüssel für alle Betriebskosten, für die ein anderer Abrechnungsmaßstab nicht gilt, sachge- recht ist (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 a BGB, 14 - 8 - Rdnr. 21). Für eine einschränkende Auslegung oder teleologische Reduktion des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB dahin, dass mit dem Begriff Wohnfläche nur die jeweils vermietete Wohnfläche gemeint ist und Leerstandsflächen daher bei der Umlegung auszuklammern sind, enthalten die Gesetzesmaterialien keine An- haltspunkte (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 51). Im Anwendungsbereich des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB hat deshalb der Vermieter alle Betriebskosten nach der Gesamtwohnfläche des Gebäudes abzurechnen. Er hat grundsätzlich kei- nen Anspruch darauf, dass leerstehende Wohnungen zu seinen Gunsten aus der Umlegung bestimmter Betriebskosten auszuklammern wären. Dies muss ebenso gelten, wenn die Verteilung der Betriebskosten nach der Wohnfläche - wie hier - auf einer mit der gesetzlichen Regelung in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB übereinstimmenden vertraglichen Vereinbarung beruht; denn auch in die- sem Fall haben die Vertragsparteien, wie es § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB vor- aussetzt, nichts anderes vereinbart, als in der Vorschrift bestimmt ist. Für eine Ungleichbehandlung des gesetzlich angeordneten gegenüber dem vertraglich vereinbarten Flächenschlüssel wäre auch eine sachliche Rechtfertigung nicht ersichtlich. Zwar ist auch der Gesetzgeber davon ausgegangen, dass in Ausnahme- fällen ein Anspruch auf ein Abweichen von dem in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB vorgesehenen Flächenschlüssel gegeben sein kann. So soll der Mieter "auch zukünftig einen Anspruch auf Umstellung des Umlagemaßstabes" haben, "so- weit es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit kommt" (BT-Drucks. 14/4553, S. 51). Die so umschriebene Voraussetzung für einen Änderungsanspruch mag zwar gleichermaßen für den Vermieter gelten, verweist aber lediglich auf das für eine Störung der Geschäftsgrundlage maßgebliche Kriterium der Unzumutbar- keit. 15 - 9 - bb) Nach Maßgabe dieser gesetzlichen Vorgaben sind hier die Voraus- setzungen für eine dem Kläger unzumutbare Störung der Geschäftsgrundlage nach dessen eigenem Vorbringen schon deshalb nicht erfüllt, weil der uneinge- schränkte Klageantrag auf eine dauerhafte Änderung des vertraglich vereinbar- ten Verteilungsschlüssels gerichtet ist, die auch für solche Zeiträume gelten soll, in denen - wie es etwa im April 2005 der Fall war - nur eine einzige der ins- gesamt 35 Wohnungen vorübergehend leer steht. Das Begehren des Klägers ist nicht darauf beschränkt, dass nur ein Leerstand ab einer bestimmten Grö- ßenordnung und Dauer zur Änderung des Verteilungsschlüssels führen soll. Vielmehr will der Kläger eine Vertragsänderung dahin durchsetzen, dass nicht vermietete Wohnflächen zukünftig - unabhängig von der Größe der Leerstands- fläche und der Dauer des Leerstands - ohne Weiteres aus der Umlegung be- stimmter Betriebskosten ausgeklammert bleiben. Jedenfalls auf eine so weit gehende Vertragsänderung hat der Kläger unter dem Gesichtspunkt einer Stö- rung der Geschäftsgrundlage keinen Anspruch; denn aufgrund des beim Kläger liegenden Vermietungsrisikos ist die Belastung mit den Betriebskosten leerste- hender Wohnungen - zumindest bei einem Leerstand geringen Umfangs oder kurzer Dauer - für den Kläger nicht unzumutbar, so dass ein Eingriff in die be- stehende vertragliche Vereinbarung über den Verteilungsschlüssel für die Be- triebskosten nicht gerechtfertigt ist. Von einer krassen Unbilligkeit, die der Ge- setzgeber als Voraussetzung für einen Anspruch auf ein Abweichen von dem Flächenschlüssel im Blick hatte, kann jedenfalls bei geringfügigen oder kurzfris- tigen Leerständen nicht gesprochen werden. 16 cc) Hinzu kommt, dass nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Amtsgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezug genommen hat, allein auf die Kosten des Wasserverbrauchs rund 62 % der Betriebskosten entfallen, für wel- che der Kläger eine Änderung des Verteilungsschlüssels begehrt. Hinsichtlich dieses überwiegenden Teils der vom Kläger als unbillig empfundenen Belas- 17 - 10 - tung ist ein Anspruch auf eine Änderung des vereinbarten Abrechnungsmaß- stabs auch deshalb zu verneinen, weil es der Kläger, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, selbst in der Hand hat, eine Kostenbeteiligung leer- stehender Wohnungen, in denen ein Wasserverbrauch nicht stattfindet, von sich abzuwenden. Durch den Einbau von Wasseruhren ließe sich der Wasser- verbrauch in den Wohnungen konkret erfassen und eine verbrauchsabhängige Umlegung dieser Betriebskosten ohne Zustimmung des Mieters erreichen (§ 556 a Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 BGB). Soweit die Revision, ohne dies näher auszuführen, geltend macht, dass der Einbau von Wasseruhren unter Umstän- den in keinem wirtschaftlichen Verhältnis zu den Ergebnissen stehen würde, handelt es sich um neuen Vortrag, der schon gemäß § 559 Abs. 1 ZPO nicht zu berücksichtigen ist. Dass etwa die verbleibenden - verhältnismäßig geringen - Betriebskosten, die auf Müll und Strom entfallen, schon für sich genommen ei- nen Anspruch auf eine Vertragsänderung rechtfertigen könnten, legt der Kläger ebenfalls nicht dar. b) Der Kläger hat einen Anspruch auf die begehrte Vertragsänderung auch nicht unter dem allgemeinen Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB). 18 Es kann dahingestellt bleiben, ob für einen solchen Anspruch noch auf § 242 BGB zurückgegriffen werden kann (so weiterhin Blank/Börstinghaus, aaO; dagegen Sternel, aaO, 246), nachdem das Rechtsinstitut der Geschäfts- grundlage nicht mehr aus § 242 BGB abzuleiten, sondern nunmehr in § 313 BGB kodifiziert ist. Jedenfalls ändern sich die materiellen Voraussetzungen für einen Anspruch des Vermieters auf Änderung des vertraglich vereinbarten Ver- teilungsschlüssels wegen leerstehender Wohnungen nicht dadurch, dass der Anspruch - statt aus der Neuregelung des § 313 BGB - weiterhin aus § 242 BGB hergeleitet wird. Maßgebend für einen solchen Anspruch war und ist auch 19 - 11 - im Rahmen einer Beurteilung nach § 242 BGB, ob es dem Vermieter aus be- sonderen Gründen ausnahmsweise unzumutbar ist, am vertraglich vereinbarten Flächenschlüssel festgehalten zu werden. Dementsprechend wird auch von den Befürwortern einer Ableitung des Abänderungsanspruchs aus dem allgemeinen Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) darauf abgestellt, ob der bishe- rige Verteilungsschlüssel infolge einer Änderung der tatsächlichen Verhältnisse unter Berücksichtigung des beim Vermieter liegenden Leerstandsrisikos grob unbillig geworden ist (Blank/Börstinghaus, aaO; ähnlich auch Langenberg, aaO, F Rdnr. 7 ff.). Dies ist hier - wie vorstehend dargelegt (unter a) - schon deshalb nicht der Fall, weil der Kläger begehrt, zukünftig auch bei vorübergehendem Leerstand nur einer einzigen Wohnung von jeder Beteiligung an den Kosten für Wasser, Müll, Hausbeleuchtung und Fahrstuhlstrom freigestellt zu werden. c) Schließlich spricht - unabhängig von der gesetzlichen Anknüpfung an § 313 oder § 242 BGB - gegen das Begehren des Klägers, dass die von ihm erstrebte Änderung des Abrechnungsmaßstabes nachteilige Folgen für den Mieter mit sich brächte, für die eine sachliche Rechtfertigung nicht gegeben ist. Das Berufungsgericht hat mit Recht darauf hingewiesen, dass die Abrechnung für den Mieter unübersichtlich würde und nur mit erheblichem Mehraufwand überprüft werden könnte, wenn sich der Abrechnungsmaßstab - entsprechend dem uneingeschränkten Klageantrag - in Abhängigkeit von Anzahl und Größe der jeweils leerstehenden Wohnungen ändern würde. Nach dem eigenen Vor- bringen des Klägers unterliegt der Leerstand des Gebäudes einer ständigen Veränderung. So war etwa im Monat April 2005 - anders als in den vorange- gangenen Jahren - nur eine der 35 Wohnungen nicht vermietet, im Mai 2005 sollte eine weitere Wohnung frei werden und ab dem Monat Juli 2005 sollte mit dem Leerstand einer dritten Wohnung zu rechnen sein. Ein in Abhängigkeit von der Anzahl und der unterschiedlichen Größe leerstehender Wohnungen - unter Umständen monatlich - wechselnder Abrechnungsmaßstab ist für den Mieter 20 - 12 - wegen der daraus entstehenden Unübersichtlichkeit der Abrechnung und des damit verbundenen Überprüfungsaufwands nicht zumutbar und würde auch dem Zweck der gesetzlichen Regelung des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB zuwider- laufen. Mit dem Umlegungsmaßstab der Wohnfläche wollte der Gesetzgeber einen leichter handhabbaren Verteilungsschlüssel vorschreiben, um Streitigkei- ten über die Betriebskostenabrechnung zu vermeiden (vgl. BT-Drucks. aaO). Dieses Ziel würde verfehlt, wenn sich die Bezugsgrößen für den Flächen- schlüssel - entsprechend dem wechselnden Leerstand - während des Mietver- hältnisses laufend ändern würden. Dr. Deppert Dr. Deppert Ball für den seit 31. Mai 2006 in Ruhestand befindlichen Richter am Bundesgerichtshof Dr. Beyer Karlsruhe, 14.06.2006 Dr. Leimert Dr. Frellesen Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 23.02.2005 - 209 C 541/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 21.06.2005 - 65 S 64/05 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 168/05 Verkündet am: 3. Mai 2006 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 3 Satz 1 ZVG § 152 Abs. 2 ZPO § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 a) Der Zwangsverwalter eines vermieteten Grundstücks hat bei einem im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Anordnung der Zwangsverwaltung noch laufenden Miet- verhältnis über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen auch für solche Zeiträume abzurechnen, die vor der Anordnung liegen. b) § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO ist - wie § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. - entspre- chend anzuwenden, wenn das erstinstanzliche Gericht eine Stufenklage insge- samt abgewiesen hat, das Berufungsgericht hingegen dem Rechnungslegungs- oder Auskunftsanspruch stattgibt (Fortführung von BGH, Urteil vom 24. Mai 1995 - VIII ZR 146/94, NJW 1995, 2229 m.w.Nachw.). BGH, Urteil vom 3. Mai 2006 - VIII ZR 168/05 - LG Berlin AG Lichtenberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 12. April 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 6. Juni 2005 insoweit aufgehoben, als die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Lichten- berg vom 15. Februar 2005 zurückgewiesen worden ist. Auf die Berufung der Kläger wird das vorgenannte Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg auch insoweit abgeändert, als die Stu- fenklage hinsichtlich der für das Abrechnungsjahr 2001 erhobenen Ansprüche abgewiesen worden ist. Die Beklagte wird verurteilt, über die Betriebs- und Heizkosten für die Wohnung der Kläger auch für das Jahr 2001 abzurechnen. Die Sache wird zur Entscheidung auch über den Anspruch der Kläger auf Auszahlung eines Nebenkostenguthabens für das Ab- rechnungsjahr 2001 sowie darüber hinaus zur Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens an das Amtsgericht zurück- verwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Kläger mieteten mit Wirkung ab dem 1. November 1999 eine Woh- nung in B. . Gemäß § 4 Ziff. 1, 5 und 6 des Mietvertrags vom 27. Oktober 1999 haben die Kläger neben der Miete Vorauszahlungen auf die dort aufge- führten Betriebskosten zu leisten; nach § 4 Ziff. 8 des Vertrags ist über die Vor- auszahlungen jährlich abzurechnen. Mit Beschluss vom 23. Juni 2003 ordnete das Amtsgericht Lichtenberg die Zwangsverwaltung des Grundstücks an; die Beklagte wurde zur Zwangsverwalterin bestellt. Die Betriebs- und Heizkosten für die vorangegangenen Jahre waren bis dahin vom Vermieter noch nicht ab- gerechnet worden. Die Beklagte erteilte den Klägern Betriebskostenabrechnun- gen lediglich für die Jahre 2002 und 2003. Die Kläger haben von der Beklagten im Wege der Stufenklage verlangt, über die Betriebs- und Heizkosten auch für die Jahre 1999, 2000 und 2001 ab- zurechnen und die sich aus den Abrechnungen ergebenden Guthaben an sie auszuzahlen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht die Beklagte zur Abrechnung hinsichtlich der Jahre 1999 und 2000 verurteilt und auf den Antrag der Kläger den Rechtsstreit zur Entscheidung über ihre entsprechenden Zahlungsanträge an das Amtsgericht zurückverwiesen. Hinsichtlich des Abrechnungsjahres 2001 hat das Landgericht die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Insoweit verfolgen die Kläger mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision die Stufenklage weiter. 2 - 4 - Entscheidungsgründe: I. 3 Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren von In- teresse, zur Begründung ausgeführt: 4 Die Berufung der Kläger sei nicht begründet, soweit sie von der Beklag- ten als Zwangsverwalterin des Grundstücks die Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2001 verlangten. Die Beklagte sei nicht verpflichtet, eine Abrech- nung zu erteilen, weil die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter oder den Zwangsverwalter betreffend das Jahr 2001 gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bereits mit Ablauf des Jahres 2002 ausgeschlossen gewe- sen sei und deshalb von vornherein kein Anspruch mehr bestanden habe, der von der Beschlagnahme hätte erfasst werden können. Die Beklagte sei auch nicht deshalb zur Abrechnung verpflichtet, weil den Klägern ein Zurückbehal- tungsrecht hinsichtlich der laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zustehe, wenn die Beklagte die Nebenkosten nicht auch für das Jahr 2001 abrechne; ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht der Kläger sei jedenfalls verwirkt. Die Kläger würden durch die Verneinung einer Abrechnungs- und Zahlungspflicht der Be- klagten nicht rechtlos gestellt; ihnen stehe ein fälliger Anspruch gegen den Vermieter auf Rückzahlung der geleisteten Betriebskostenvorschüsse zu. II. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält der rechtlichen Nachprü- fung im Ergebnis nicht stand. Die Kläger haben gegen die Beklagte als Zwangs- verwalterin des Grundstücks auch für das Jahr 2001 einen Anspruch auf Erteilung einer Abrechnung über die von ihnen geleisteten Betriebskosten- vorauszahlungen und auf Auszahlung eines sich aus der Abrechnung ergeben- 5 - 5 - den Guthabens. Der Zwangsverwalter eines vermieteten Grundstücks hat bei einem im Zeitpunkt der Anordnung der Zwangsverwaltung noch laufenden Mietverhältnis über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen auch für solche Zeiträume abzurechnen, die vor der Anordnung liegen. 6 1. Die Verpflichtung des Zwangsverwalters zur Erteilung einer Betriebs- kostenabrechnung kann sich zunächst, wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen ist, aus § 152 Abs. 1, 2. Halbs. ZVG ergeben. Danach hat der Zwangsverwalter die Ansprüche geltend zu machen, auf welche sich die Be- schlagnahme erstreckt. Hierzu gehören auch Nachforderungen von Betriebs- kosten, die der Mieter nach dem Mietvertrag zu tragen hat. Da die Höhe einer etwaigen Nachforderung nur durch eine ordnungsgemäße Betriebskostenab- rechnung zu ermitteln ist, obliegt die Erstellung dieser Abrechnung dem Zwangsverwalter jedenfalls insoweit, als eine mögliche Nachforderung gemäß §§ 148 Abs. 1, 21 Abs. 2 ZVG der Beschlagnahme unterliegt (Senat, Urteil vom 26. März 2003 - VIII ZR 333/02, NJW 2003, 2320, unter II 2 b). Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass eine etwaige Nachforderung betreffend den Abrechnungszeitraum 2001 nicht von der Be- schlagnahme erfasst wäre. Denn ein Anspruch auf eine mögliche Nachforde- rung bestand bereits nicht mehr, als die Wirkung der Beschlagnahme im Juni 2003 durch Anordnung der Zwangsverwaltung eintrat (§§ 146 Abs. 1, 20 Abs. 1, 22 Abs. 1 ZVG). Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der auf das Abrechnungs- jahr 2001 anzuwenden ist (vgl. Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB), ist die Geltendma- chung einer Nachforderung durch den Vermieter nach Ablauf einer Frist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltend- machung nicht zu vertreten. Danach war eine Nachforderung des Vermieters hinsichtlich der im Jahr 2001 angefallenen Betriebskosten im Zeitpunkt der Be- 7 - 6 - schlagnahme des Grundstücks bereits ausgeschlossen, weil die Abrechnungs- frist mit dem Ende des Jahres 2002 abgelaufen war. Das Vorliegen von Um- ständen, wonach der Vermieter die verspätete Geltendmachung einer mögli- chen Nachforderung nicht zu vertreten hatte, hat das Berufungsgericht verneint; dies wird von der Revision auch nicht angegriffen. 8 Ob die Beklagte, wie die Revision meint, gleichwohl nach § 152 Abs. 1, 2. Halbs. ZVG über die im Jahr 2001 geleisteten Vorauszahlungen schon des- halb abzurechnen hat, weil die Kläger, solange diese Abrechnung nicht erteilt ist, ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der von der Beklagten einzuziehen- den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen ausüben könnten (§ 273 Abs. 1 BGB), bedarf keiner Entscheidung. Denn dem Mieter steht ein Anspruch gegen den Zwangsverwalter auf Erteilung einer Abrechnung über geleistete Betriebs- kostenvorschüsse nicht nur unter den Voraussetzungen des § 152 Abs. 1, 2. Halbs. ZVG zu, sondern auch aufgrund der - auf Miet- und Pachtverträge be- schränkten - Vorschrift des § 152 Abs. 2 ZVG (dazu nachfolgend unter 2.). Dies hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt. 2. Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Erteilung der Betriebskostenabrechnung (auch) für das Jahr 2001 gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1, 1. Halbs. BGB in Verbindung mit § 152 Abs. 2 ZVG. 9 Nach § 152 Abs. 2 ZVG ist der Miet- oder Pachtvertrag auch dem Zwangsverwalter gegenüber wirksam, wenn das Grundstück vor der Beschlag- nahme einem Mieter oder Pächter überlassen worden ist. Diese Voraussetzung ist hier erfüllt, weil das Grundstück, auf dem die von den Klägern seit November 1999 gemietete Wohnung gelegen ist, im Juni 2003 beschlagnahmt wurde. § 152 Abs. 2 ZVG bezieht sich auch auf den in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB gere- gelten und in § 4 Ziff. 8 des vorliegenden Mietvertrags wiedergegebenen An- 10 - 7 - spruch des Mieters auf Erteilung einer jährlichen Abrechnung der geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen. Dies gilt auch dann, wenn der abzurechnende Zeitraum - wie hier - vor der Beschlagnahme des Grundstücks liegt. 11 a) Aufgrund der Sondervorschrift des § 152 Abs. 2 ZVG, die den Schutz des Mieters bezweckt, hat der Zwangsverwalter die Pflichten des Vollstre- ckungsschuldners - des Vermieters - aus dem Mietvertrag zu erfüllen, weil die- se Aufgaben vom Schuldner nicht mehr wahrgenommen werden können, da ihm nach § 148 Abs. 2 ZVG aufgrund der Beschlagnahme die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen ist (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03, NJW-RR 2005, 1029, unter II 3 a). Der Zwangsverwalter wird in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter behandelt; der zuvor abgeschlossene Mietvertrag bindet den Zwangsverwalter mit seinem gesamten Vertragsinhalt (Senatsurteil, aaO, unter II 3 b m.w.Nachw.). Daraus folgt, dass der Zwangsverwalter nach § 152 Abs. 2 ZVG in alle Pflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag eintritt und somit - ebenso wie die Mietsicherheit nach § 551 BGB - Vorauszahlungen für Betriebskosten abzurechnen und dem Mieter einen Überschuss zu erstatten hat (Senatsurteil , aaO unter II 3 b (2) m.w.Nachw.; OLG Hamburg, NJW-RR 1990, 151; Muth in Dassler/Schiffhauer/Gerhardt/Muth, ZVG, 12. Aufl., § 152 Rdnr. 35). b) Die auf dem Mietvertrag beruhende Verpflichtung des Vermieters zur jährlichen Abrechnung der Betriebskosten und zur Auszahlung eines daraus sich ergebenden Guthabens des Mieters hat der Zwangsverwalter nach § 152 Abs. 2 ZVG auch dann zu erfüllen, wenn die Betriebskosten - wie hier - für ei- nen Zeitraum abzurechnen sind, der vor der Beschlagnahme liegt und hinsicht- lich dessen die Geltendmachung einer etwaigen Nachforderung zugunsten der Haftungsmasse nach § 152 Abs. 1 2. Halbs. ZVG in Verbindung mit § 556 12 - 8 - Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen ist. Denn die dem Schutz des Mieters die- nende Sondervorschrift des § 152 Abs. 2 ZVG begrenzt die Wirksamkeit des Mietvertrages gegenüber dem Zwangsverwalter nicht auf nach der Beschlag- nahme entstandene Ansprüche des Mieters, sondern ordnet sie unabhängig vom Eintritt der Wirkungen der Beschlagnahme an. III. Auf die Revision der Kläger ist das Berufungsurteil daher aufzuheben, soweit ihre Berufung zurückgewiesen worden ist, und auf die Berufung der Klä- ger ist die Beklagte zur Erteilung der geforderten Abrechnung auch für das Jahr 2001 zu verurteilen (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 3 ZPO). Insoweit ist der Rechts- streit darüber hinaus zur Entscheidung über den im Wege der Stufenklage (§ 254 ZPO) geltend gemachten Anspruch auf Auszahlung eines sich aus die- ser Abrechnung ergebenden Guthabens auf Antrag der Kläger an das Amtsge- richt zurückzuverweisen (§ 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO analog). 13 Nach der durch das Gesetz zur Reform des Zivilprozesses vom 27. Juli 2001 (BGBl. I S. 1887) neu gefassten Bestimmung des § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO, die § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. weitgehend entspricht, darf das Beru- fungsgericht die Sache, soweit ihre weitere Verhandlung erforderlich ist, unter Aufhebung des Urteils und des Verfahrens an das Gericht des ersten Rechts- zuges nur zurückverweisen, wenn im Falle eines nach Grund und Betrag streiti- gen Anspruchs durch das angefochtene Urteil über den Grund des Anspruchs vorab entschieden oder die Klage abgewiesen ist und eine Partei die Zurück- verweisung beantragt, es sei denn, dass der Streit über den Betrag des An- spruchs zur Entscheidung reif ist. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs war § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. entsprechend anzuwen- 14 - 9 - den, wenn der dem Ausnahmetatbestand vergleichbare Fall gegeben ist, dass das erstinstanzliche Gericht - wie im vorliegenden Fall - eine Stufenklage insge- samt abgewiesen hat, das Berufungsgericht hingegen dem Rechnungslegungs- oder Auskunftsanspruch stattgibt (Senatsurteile vom 14. November 1984 - VIII ZR 228/83, NJW 1985, 862 = WM 1985, 303, unter I und vom 24. Mai 1995 - VIII ZR 146/94, NJW 1995, 2229 = WM 1995, 1774, unter III, jew. m.w.Nachw.). An dieser Rechtsprechung hält der Senat auch nach der Neufassung des § 538 ZPO fest (vgl. auch OLG Köln, OLGR 2004, 252, 253; MünchKomm- ZPO/Aktualisierungsband-Rimmelspacher, 2. Aufl., § 538 Rdnr. 58; Musielak/ Ball, ZPO, 4. Aufl., § 538 Rdnr. 30; Zöller/Gummer/Heßler, ZPO, 25. Aufl., § 538 Rdnr. 48). Der Gesetzgeber hat den Ausnahmetatbestand des § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. - abgesehen von dem nunmehr bestehenden, hier erfüll- ten Erfordernis des Antrags einer Partei auf Zurückverweisung - in § 538 ZPO n.F. übernehmen wollen (vgl. Begründung des Regierungsentwurfs, BT- Drucks. 14/4722 S. 102 f.). Den Gesetzesmaterialien ist nicht zu entnehmen, dass aufgrund der Neufassung des § 538 ZPO eine Zurückverweisung in dem bisher anerkannten Fall der Abweisung einer Stufenklage in erster Instanz und der Stattgabe hinsichtlich des Auskunftsanspruchs durch das Berufungsgericht, an dessen Stelle der Senat entscheidet, nicht mehr zulässig sein soll. § 538 15 - 10 - Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO ist daher - wie zuvor § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. - auf diesen Fall entsprechend anzuwenden. Dr. Deppert Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst Hermanns Vorinstanzen: AG Berlin-Lichtenberg, Entscheidung vom 15.02.2005 - 14 C 612/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 06.06.2005 - 62 S 86/05 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 322/08 Verkündet am: 25. November 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 259, 556, 560; ZPO § 91a; BetrKV § 2 a) Hinsichtlich eines auf § 91a Abs. 1 ZPO beruhenden Teils der Kostenentschei- dung kann die Revision nur darauf gestützt werden, dass das Berufungsgericht die Voraussetzungen dieser Bestimmung verkannt habe. Dagegen kann sie nicht gel- tend machen, dass das Berufungsgericht die Erfolgsaussichten des übereinstim- mend für erledigt erklärten Anspruchs unzutreffend beurteilt habe, weil andernfalls ein zur Überprüfung einer solchen Kostenentscheidung vom Gesetz nicht vorge- sehenes Rechtsmittel eröffnet würde (Anschluss an BGH, Urteile vom 22. November 2007 - I ZR 12/05, WRP 2008, 499 - Planfreigabesystem, und vom 21. Dezember 2006 - IX ZR 66/05, WM 2007, 411). b) Eine ordnungsgemäße Abrechnung über Brennstoffkosten erfordert nur die sum- menmäßige Angabe der Verbrauchswerte und der dafür angefallenen Kosten. Ei- ne aus sich heraus vollständige Überprüfbarkeit dieser Angaben auf ihre materiel- le Richtigkeit ist nicht erforderlich, sondern bleibt einer auf Verlangen des Mieters zu gewährenden Belegeinsicht vorbehalten. BGH, Urteil vom 25. November 2009 - VIII ZR 322/08 - LG Mannheim AG Mannheim - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. November 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Mannheim vom 26. November 2008 unter Zu- rückweisung des gegen die Kostenentscheidung nach § 91a ZPO gerichteten Rechtsmittels aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung des Klägers in M. . Für das vom 1. Juni 2005 bis zum 31. Mai 2006 laufende Abrechnungsjahr 2005/2006 übermittelte der Kläger den Beklag- ten unter dem 13. September 2006 eine Betriebskostenabrechnung, die einen Nachzahlungsbetrag von 469,53 € ausweist. Zu den dabei eingestellten Heiz- kosten ist auf eine beigefügte Heizkostenabrechnung des Ableseunternehmens Mi. Bezug genommen, die auf einen auf die Beklagten entfallenden Heizkostenanteil von 653,31 € lautet. Zugleich forderte der Kläger eine Anpas- 1 - 3 - sung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen um 47,74 € von 102,26 € auf 150 €, die er später auf 47,11 € reduzierte. Die Heizkostenabrechnung ent- hält unter anderem folgende Angaben: Mit Schreiben vom 23. April 2007 und 7. Mai 2007 korrigierte der Kläger die Abrechnung dahin, dass er dem angesetzten Verbrauch nicht den Einkaufs- preis des Heizölbezuges vom 31. Mai 2006, sondern den geringeren Einkaufs- preis des Anfangsbestandes zugrunde legte. Nach der letzten Abrechnung be- 2 - 4 - läuft sich der Heizkostenanteil der Beklagten auf 586,12 €, was zum Ausweis eines auf 402,34 € reduzierten Nachzahlungsbetrages geführt hat. 3 Das Amtsgericht hat antragsgemäß sowohl diesen Nachzahlungsbetrag als auch einen monatlichen Erhöhungsbetrag auf die Betriebskostenvorauszah- lungen von 47,11 € für den Zeitraum von Oktober 2006 bis Juli 2007 zuerkannt. Das Berufungsgericht hat, nachdem die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich der Erhöhungsbeträge für die Monate Oktober 2006 bis Mai 2007 übereinstim- mend für erledigt erklärt hatten, die Klage im Übrigen unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen und die Kosten des Rechtsstreits dem Kläger auferlegt. Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner vom Berufungs- gericht zugelassenen Revision. Entscheidungsgründe: Die Revision hat im Wesentlichen Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 5 Die vom Kläger erteilte Heizkostenabrechnung sei bereits mangels ge- danklicher Nachvollziehbarkeit der für den Heizölverbrauch angesetzten Ge- samtkosten formell nicht ordnungsgemäß erfolgt und auch bis zum Ablauf der bis zum 31. Mai 2007 laufenden Abrechnungsfrist nicht hinreichend nachge- bessert worden. Wenn nach dieser Abrechnung der Anfangsbestand an Heizöl am 1. Juni 2005 2.544 Liter betragen habe und am 31. Mai 2006 5.526 Liter in den Tank gefüllt worden seien, errechne sich nur ein Heizölverbrauch von 2.544 Liter (= 8.070 Liter - 5.526 Liter) und nicht - wie abgerechnet - von 5.526 Liter. Nachvollziehbar dargestellt worden sei der abgerechnete Heizölverbrauch viel- 6 - 5 - mehr erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist, als der Kläger seine Erläuterung dahin ergänzt habe, dass das Fassungsvermögen des Heizöltanks 8.000 Liter betrage und der Tank am Ende der Heizperiode jeweils stets vollständig gefüllt werde. Daran ändere nichts, dass der Kläger sich darauf hätte beschränken können, nur den gesamten Heizölverbrauch in Litern und die dafür in Ansatz gebrachten Kosten anzugeben, weil er so gerade nicht vorgegangen sei. Da die zuletzt auf 586,12 € berechneten Heizkosten die geltend gemachte Nachforde- rung von 402,34 € überstiegen, sei der Nachforderungsanspruch nicht begrün- det. Dementsprechend habe der Kläger keinen Anspruch auf die zuletzt noch geltend gemachten Vorauszahlungserhöhungen für die Monate Juni und Juli 2007, weil das Anpassungsrecht nach § 560 Abs. 4 BGB eine - hier nicht gege- bene - formell wirksame Abrechnung für die vorangegangene Abrechnungspe- riode voraussetze. Da aus diesem Grunde auch das Erhöhungsverlangen für die vorangegangenen Monate unbegründet gewesen wäre, entspreche es billi- gem Ermessen, dem Kläger die auf den übereinstimmend für erledigt erklärten Teil des Rechtsstreits entfallenden Kosten aufzuerlegen. 7 II. Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Überprüfung in einem wesentlichen Punkt nicht stand. 8 1. Die Revision ist allerdings unbegründet, soweit sie sich auch gegen die wegen übereinstimmender Erledigungserklärung eines Teils des Voraus- zahlungsanspruchs ergangene Kostenentscheidung nach § 91a ZPO wendet. Denn das Berufungsurteil steht nur insoweit zur revisionsrechtlichen Nachprü- fung, als das Berufungsgericht die Klage abgewiesen hat. Dagegen ist nicht nachzuprüfen, ob die vom Berufungsgericht für den Teil des Rechtsstreits ge- troffene Kostenentscheidung fehlerhaft ist, der den im Berufungsrechtszug 9 - 6 - übereinstimmend für erledigt erklärten Teil des Vorauszahlungsanspruchs be- trifft. Wendet sich - wie hier - die unbeschränkt zugelassene Revision nicht nur gegen die Hauptsacheentscheidung, sondern zugleich gegen die vom Beru- fungsgericht nach § 91a Abs. 1 ZPO getroffene Kostenentscheidung, weil das Berufungsgericht unzutreffend von einer bereits formell unwirksamen Heiz- kostenabrechnung ausgegangen sei, ist die Revision zwar insgesamt statthaft und auch sonst zulässig. Sie kann hinsichtlich des auf § 91a Abs. 1 ZPO beru- henden Teils der Kostenentscheidung aber nur darauf gestützt werden, dass das Berufungsgericht die Voraussetzungen dieser Bestimmung verkannt habe. Das zeigt die Revision indessen nicht auf. Dagegen kann sie nicht geltend ma- chen, dass das Berufungsgericht die Erfolgsaussichten des übereinstimmend für erledigt erklärten Anspruchs unzutreffend beurteilt habe, weil andernfalls ein zur Überprüfung einer solchen Kostenentscheidung vom Gesetz nicht vorgese- henes Rechtsmittel eröffnet würde (BGH, Urteile vom 22. November 2007 - I ZR 12/05, WRP 2008, 499, unter II 1 a - Planfreigabesystem; vom 21. Dezember 2006 - IX ZR 66/05, WM 2007, 411, Tz. 24). 2. Die Revision beanstandet jedoch mit Erfolg die Auffassung des Beru- fungsgerichts als rechtsfehlerhaft, dass die in der Betriebskostenabrechnung enthaltene Heizkostenabrechnung in Bezug auf den angesetzten Gesamt- verbrauch an Heizöl den Anforderungen nicht gerecht werde, die an die formel- le Ordnungsmäßigkeit einer solchen Abrechnung zu stellen seien, und dass der für das Abrechnungsjahr 2005/2006 geltend gemachte Nachzahlungsanspruch mangels ordnungsgemäßer Abrechnung nicht fällig geworden sei. 10 a) Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass der Nachzahlungsanspruch eines Vermieters aus einer Be- triebskostenabrechnung voraussetzt, dass dem Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskosten- 11 - 7 - abrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB ent- spricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrech- nung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Min- destangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteiler- schlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vor- auszahlungen (st. Senatsrechtsprechung, z.B. Urteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, WuM 2009, 42, Tz. 21 m.w.N.). Ob die Betriebskostenabrech- nung die unerlässlichen Voraussetzungen erfüllt, die an ihre formelle Wirksam- keit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kos- ten rechnerisch nachzuprüfen. Sind die abgerechneten Positionen jedoch in verständlicher Form in die Abrechnung eingestellt worden, betrifft die Frage, ob diese Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder ob sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, nicht mehr die formelle Wirksam- keit, sondern nur noch die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung (Senatsurteile vom 19. November 2008, aaO, Tz. 22; vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, WuM 2008, 351, Tz. 16). Etwaige inhaltliche Fehler der Abrechnung können dann auch noch nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB korrigiert werden (Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, WuM 2005, 61, unter II 1 a m.w.N.). b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat der Kläger den in der Abrechnungsperiode angefallenen Heizölverbrauch und die hierfür entstan- denen Brennstoffkosten (§ 2 Abs. 4 Buchst. a BetrKV) in verständlicher Form dargestellt, so dass die Beklagten in der Lage waren, den geltend gemachten Nachzahlungsanspruch des Klägers auch insoweit gedanklich und rechnerisch 12 - 8 - nachzuvollziehen und damit dem Zweck der Abrechnung entsprechend nach- zuprüfen. 13 aa) Der Vermieter ist bei den von ihm abgerechneten Gesamtkosten nicht gehalten, jeden einzelnen Rechnungsbetrag anzugeben. Es genügt viel- mehr grundsätzlich, dass er hierbei nach den Kostenarten des in § 2 BetrKV enthaltenen Betriebskostenkatalogs differenziert und diese nach ihrem Entste- hungsgrund gleichartigen Kosten summenmäßig zusammenfasst (Senatsurteile vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, WuM 2009, 516, Tz. 19; vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, WuM 2009, 669, Tz. 7; Milger, NJW 2009, 625, 627). Ob und in welchem Umfang insoweit noch eine weitere Differenzierung hinsichtlich der Brennstoffkosten und der weiteren Betriebs- und Verbrauchserfassungskos- ten notwendig ist, bedarf hier keiner Entscheidung, da diese Differenzierung erfolgt ist, ohne dass die Beklagten Anlass zur Beanstandung gesehen haben. Allerdings wird hinsichtlich eines Ausweises der Brennstoffkosten teilwei- se angenommen, dass deren wirksame Angabe zugleich eine Mitteilung des Anfangs- und des Endbestandes als Grundlage der vorgenommenen Verbrauchsschätzung erforderlich mache (LG Köln, WuM 1985, 303; LG Berlin, GE 2008, 995 f.; AG Wittlich, WuM 2002, 377; Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., Rdnr. V 536; aA LG Hamburg, ZMR 1986, 15). Dem ist das Berufungs- gericht aber mit Recht nicht gefolgt, sondern hat die Auffassung vertreten, dass sich der Kläger in seiner Abrechnung darauf hätte beschränken dürfen, den ge- samten Heizölverbrauch in Litern und die dafür in Ansatz gebrachten Kosten anzugeben. So hat auch der Senat bereits entschieden, dass bestimmte, durch Messeinrichtung erfasste Verbrauchswerte in einer Abrechnung grundsätzlich keiner näheren Erläuterung bedürfen, da solche Werte aus sich heraus ver- ständlich sind. Ob die Werte zutreffend angesetzt sind, ist nicht eine Frage der formellen Ordnungsmäßigkeit, sondern der materiellen Richtigkeit der Abrech- nung (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, WuM 2008, 407, Tz. 14 14 - 9 - m.w.N.). Entsprechendes hat für Verbrauchswerte und dafür angesetzte Preise zu gelten, die rechnerisch ermittelt sind, gleich ob dies durch Berechnung der Differenz zwischen einem Anfangs- und einem Endbestand, durch Addition der Werte mehrerer Beschaffungsvorgänge oder durch eine Kombination solcher Erfassungsmethoden geschehen ist. Auch der Zweck des § 556 Abs. 3 BGB gebietet es nicht, die Abrechnung als formell unwirksam anzusehen, wenn sie sich darauf beschränkt, die Verbrauchswerte und die dafür angefallenen Kosten anzugeben. Die Abrechnung muss danach nicht aus sich heraus eine vollstän- dige Überprüfung auf ihre materielle Richtigkeit erlauben, sondern nur so detail- liert sein, dass der Mieter ersehen kann, welche Gesamtbeträge dem Vermieter in Rechnung gestellt worden sind und mit welchen Rechenschritten er daraus den auf den einzelnen Mieter entfallenden Betrag errechnet hat (Milger, aaO, S. 625). Deshalb genügt es, wenn - wie hier - der Brennstoffverbrauch und die dafür angesetzten Kosten summenmäßig in die Abrechnung eingestellt sind, da diese Angaben dem Mieter zeigen, mit welchen Werten tatsächlich abgerechnet worden ist, und ihn in die Lage versetzen, gezielt nach den entsprechenden Belegen zu verlangen und über deren Einsichtnahme die inhaltliche Richtigkeit der angegebenen Verbrauchswerte und -kosten nachzuprüfen. bb) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht die gedankliche Nachvollzieh- barkeit des mitgeteilten Heizölverbrauchs durch die weiteren Angaben des Klä- gers zum Anfangsbestand und zum Heizölbezug am Ende der Abrechnungspe- riode als beseitigt angesehen. Zwar ist nicht auszuschließen, dass aus sich her- aus verständliche und deshalb nicht erläuterungsbedürftige Verbrauchswerte etwa durch irreführende Erläuterungen unverständlich werden können, wenn dadurch diesen Werten die ihnen nach ihrem Wortsinn zukommende Bedeu- tung wieder genommen wird. So liegt der Fall - wie die Revision mit Recht rügt - hier aber nicht. Das Berufungsgericht hat sich rechtsfehlerhaft darauf be- schränkt, den Erklärungsgehalt der Abrechnung nur in einem Sinne zu ermit- 15 - 10 - teln, und andere nahe liegende Auslegungsmöglichkeiten außer Betracht ge- lassen. Es hat unter Verstoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO insbesondere nicht be- rücksichtigt, dass die Werte, die der Kläger für den Heizölverbrauch und die dafür angefallenen Kosten angesetzt hat, eindeutig ausgewiesen sind. Die zu- sätzlichen Angaben zum Anfangs- und zum Restbestand sowie zum Heizölbe- zug am Ende der Abrechnungsperiode legen demgegenüber nicht zuletzt auch angesichts der gezogenen Zwischensumme und der Übereinstimmung der Werte von Bezugs- und Verbrauchsmenge das Verständnis nahe, dass der Be- zug dem am Schluss der Abrechnungsperiode wieder aufgefüllten Verbrauch entspricht und die identischen Bestandsangaben zu Beginn und Ende nur den Sinn haben, den für die anschließende Abrechnungsperiode in Ansatz zu brin- genden Bezugspreis je Liter auszuweisen (vgl. OLG Koblenz, WuM 1986, 282). Die Bedeutung, die das Berufungsgericht den Bestands- und Bezugsangaben beigemessen hat, ist deshalb keineswegs zwingend, so dass den aus sich her- aus eindeutigen Angaben zur Menge und zu den Kosten des Brennstoff- verbrauchs, die so auch in die weitere Abrechnung übertragen worden sind, der ihnen zukommende Aussagegehalt nicht wieder genommen worden ist. Die formelle Wirksamkeit der erteilten Abrechnung über die angefallenen Heiz- kosten ist hierdurch nicht in Frage gestellt worden. 3. Das Berufungsgericht hat - nach seinem Standpunkt folgerichtig - die Voraussetzungen für eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen ge- mäß § 560 Abs. 4 BGB schon deshalb verneint, weil dem Erhöhungsverlangen aus seiner Sicht nicht die erforderliche formell wirksame Abrechnung vorausge- gangen war. Dies ist, da die Abrechnung - wie aufgezeigt - formell nicht zu be- anstanden ist, rechtsfehlerhaft. Soweit der erteilten Abrechnung inhaltliche Feh- ler anhaften sollten, berührt dies ein Erhöhungsrecht nach § 560 Abs. 4 BGB nicht, sondern kann nur Bedeutung für die Angemessenheit des Erhöhungsbe- 16 - 11 - trages erlangen (MünchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 560 Rdnr. 30 m.w.N.). Hierzu hat das Berufungsgericht bislang keine Feststellungen getroffen. III. 17 Die Entscheidung des Berufungsgerichts kann danach keinen Bestand haben. Sie ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Das gilt auch für die Kostenent- scheidung, die unter Berücksichtigung des im Revisionsverfahren nicht nach- prüfbaren Anteils der auf § 91a ZPO beruhenden Kostenquote einheitlich neu zu treffen ist. Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif. Das Be- rufungsgericht hat auf der Grundlage der nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nachträglich gegebenen Erläuterungen des Klägers die streitigen Verbrauchsdaten zwar als nunmehr nachvollziehbar angesehen, je- doch bislang keine Feststellungen zu deren inhaltlicher Richtigkeit getroffen. Dies ist im wieder eröffneten Berufungsverfahren nachzuholen. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu- rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Mannheim, Entscheidung vom 27.02.2008 - 8 C 551/06 - LG Mannheim, Entscheidung vom 26.11.2008 - 4 S 33/08 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 181/07 Verkündet am: 9. Juli 2008 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 558 Abs. 1, § 556, § 535 Abs. 1, § 306 Abs. 2, § 307 Bb, Cl, § 313 Der Vermieter ist nicht berechtigt, im Falle der Unwirksamkeit einer Klausel zur Vor- nahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter von diesem eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlages zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. BGH, Urteil vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. April 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers, die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel und den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision der Kläger wird zurückgewiesen. Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 16. Mai 2007 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Beklagten erkannt worden ist. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 25. August 2005 abgeändert. Die Klage wird abgewiesen. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit 1990 Mieter einer Wohnung der Kläger. Der Formu- larmietvertrag enthält eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Schönheits- reparaturen “regelmäßig“ innerhalb bestimmter Fristen vorzunehmen. Die Klä- ger boten dem Beklagten und seiner zwischenzeitlich verstorbenen Ehefrau wegen Unwirksamkeit dieser Verpflichtung vergeblich den Abschluss einer Er- gänzungsvereinbarung an, welche die Durchführung der Schönheitsreparaturen 1 - 3 - durch den Mieter anderweitig regeln sollte. Mit Schreiben vom 29. November 2004 verlangten die Kläger daraufhin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 384,29 € auf 444,89 €. Der Beklagte stimmte mit Schreiben vom 24. Januar 2005 aufgrund der unstreitigen Einordnung der Wohnung in dem Mietspiegel einer Mieterhöhung auf 390,99 € zu, lehnte aber die weitergehende Zustim- mung zu einem monatlichen Zuschlag von 0,71 € je Quadratmeter Wohnfläche für die von den Klägern zu erbringenden Schönheitsreparaturen ab. Das Amtsgericht hat der Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung mit Wirkung ab dem 1. Februar 2005 von 390,99 € auf 444,89 € monatlich stattgegeben. Das Berufungsgericht hat unter Zurückweisung der weitergehen- den Berufung des Beklagten die Entscheidung des Amtsgerichts abgeändert und den Beklagten verurteilt, einer Erhöhung der monatlichen Grundmiete mit Wirkung ab dem 1. Februar 2007 auf 406,17 € zuzustimmen. Die weitergehen- de Klage hat es abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revi- sion erstreben die Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils, der Beklagte die vollständige Abweisung der Klage. 2 Entscheidungsgründe: Die Revision der Kläger ist unbegründet. Die Revision des Beklagten hat dagegen Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 4 Der Vermieter könne auf Grund des Rücksichtnahmegebots nach § 241 Abs. 2 BGB infolge der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel einen 5 - 4 - Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter verlangen. Dies setze voraus, dass der Vermieter dem Mieter vor einer entsprechenden Zustim- mungsklage Verhandlungen über eine Vertragsänderung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen anbiete. Darin müsse dem Mieter die Übernahme von Schönheitsreparaturen in der Form von § 7 des Mustermietvertrages des Bun- desjustizministeriums aus dem Jahr 1976 und dem weichen Fristenplan gemäß der Fußnote zu § 7 des Mustermietvertrages angeboten werden. Dem seien die Kläger nachgekommen. Der Zuschlag könne jedoch nicht in Anlehnung an § 28 Abs. 4 der Zwei- ten Berechnungsverordnung bemessen werden. Eine dem sozialen Wohnungs- bau vergleichbare Situation liege schon deshalb nicht vor, weil für die Kalkulati- on der für die Schönheitsreparaturen erforderlichen Kosten nicht auf die Beträ- ge abgestellt werden könne, die durch die Beauftragung eines Fachhandwer- kers verursacht würden. Der Vermieter habe regelmäßig keinen Anspruch dar- auf, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen durch einen Fachhandwerker durchführen lasse. Der Mieter könne sie vielmehr selbst ausführen oder durch Verwandte und Bekannte ausführen lassen. Die Kosten würden sich dann nur nach den Materialkosten und einer geringen Entschädigung für die eigene Ar- beit bemessen, wie dies in Fällen der nutzlosen Schönheitsreparaturen wegen Umbaus der Wohnung anerkannt sei. Der Vermieter könne danach lediglich einen deutlich reduzierten Zuschlag in Höhe von monatlich 0,20 € je Quadrat- meter Wohnfläche beanspruchen. 6 II. Die Beurteilung ist nicht frei von Rechtsfehlern. 7 1. Das Berufungsgericht hat die formularvertragliche Schönheitsreparatu- renklausel wegen eines starren Fristenplans für unwirksam gehalten. Ob dieser 8 - 5 - Beurteilung, die in der Revisionsinstanz nicht angegriffen wird, zu folgen ist, kann dahingestellt bleiben. Denn auch im Falle der Unwirksamkeit der Klausel steht den Klägern ein Anspruch gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustim- mung zur Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete um einen – wie auch im- mer zu bemessenden – Zuschlag nicht zu. 9 Allerdings soll der Vermieter nach der vor allem in der Instanzrechtspre- chung überwiegend vertretenen Auffassung einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen können, wenn entgegen der üblichen Vertragsge- staltung, wie sie den bestehenden Mietspiegeln mit der dort ausgewiesenen Nettomiete in aller Regel zugrunde liegt, die Schönheitsreparaturen nicht von dem Mieter übernommen werden, sondern bei dem Vermieter verbleiben (OLG Koblenz, WuM 1985, 15; OLG Frankfurt/M., NJW-RR 2001, 945; OLG Karlsru- he, NZM 2007, 481; OLG Frankfurt/M., WuM 2008, 82; LG Hamburg, ZMR 2003, 491; LG Frankfurt/M., NJW-RR 2003, 1522; LG München I, NZM 2002, 945; LG Berlin, GE 1997, 48; LG Wiesbaden, WuM 1987, 127; ebenso Münch- KommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558a Rdnr. 20; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Miet- recht, 9. Aufl., § 558a BGB Rdnr. 48 ff.; Flintrop in: Hannemann/Wiegner, MAH Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 35 Rdnr. 115). Hierfür könne es keinen Unter- schied machen, ob sich die Parteien bewusst dafür entschieden hätten, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen tragen solle, oder ob sich dies allein daraus ergebe, dass der Vermieter hierzu wegen der Unwirksamkeit der formu- larmäßigen Überwälzung dieser Pflicht auf den Mieter verpflichtet sei. Diese Auffassung ist jedoch abzulehnen. a) Einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wie er den Klägern vorschwebt, sieht das Gesetz nicht vor. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter eine Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht darüber hinaus verlangen. 10 - 6 - b) Einem weitergehenden Anspruch auf Erhöhung der Miete durch die Gewährung eines Zuschlags steht auch der Sinn und Zweck des § 558 BGB entgegen. Dieser geht dahin, es dem Vermieter zu ermöglichen, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientier- te Miete zu erzielen (vgl. BVerfGE 37, 132, 141 f.; 79, 80, 85; Senatsurteil vom 20. Juni 2007 – VIII ZR 303/06, NJW 2007, 2546, Tz. 12; Staudinger/Emmerich BGB (2006), § 558 Rdnr. 3; MünchKommBGB/Artz, aaO, § 557 Rdnr. 1 f., § 558 Rdnr. 3; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 558 Rdnr. 47). 11 Nach dem Regelungskonzept des Gesetzgebers bilden also die Markt- verhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der von den Klägern geltend gemachte Zuschlag orientiert sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herange- zogen. Hiermit wäre jedoch das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlassen (vgl. Emmerich, NZM 2006, 761, 764 f.; Sternel, NZM 2007, 545, 551 f.; Hannemann in: Festschrift für Blank, 2006, S. 189, 199 ff.; Blank in: Schriftenreihe des Ev. Siedlungswerks in Deutschland e.V., Bd. 75, 2006, S. 17, 31 f.; Flatow, WuM 2007, 551, 552; Eisenhardt, WuM 2008, 63, 64 f.). 12 c) Ohne Erfolg beruft sich die Revision der Kläger darauf, dass es sich nach der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 105, 71, 79) bei der Übernahme der Schönheitsreparaturen rechtlich und wirtschaftlich um einen Teil der Gegen- leistung für die Gebrauchsüberlassung der Räume handele, weswegen der Ver- pflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen Entgeltcha- rakter zukomme. Aus dieser Rechtsprechung lassen sich keine Maßstäbe für die Ermittlung der am Markt erzielbaren Miete im konkreten Mietverhältnis ablei- 13 - 7 - ten. Der Entgeltcharakter bildet insoweit lediglich einen Umstand, der für die Würdigung von Bedeutung ist, ob entsprechende Formularklauseln einer In- haltskontrolle nach § 307 BGB standhalten. Der Entgeltcharakter als solcher kann dagegen keinen abstrakten Zuschlag rechtfertigen, wie er von den Klä- gern entsprechend § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung geltend gemacht wird, weil damit, wie dargelegt, entgegen der gesetzgeberischen Kon- zeption nicht die ortsübliche Vergleichsmiete, sondern ein Kostenelement für die Begründung der Mieterhöhung herangezogen würde. d) Nach einer in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung soll die Bildung eines Zuschlags allerdings nur dazu dienen, eine Vergleichbar- keit der Ausgangsmiete mit der Vergleichsmiete bei einer unterschiedlichen Mietstruktur herzustellen. Insoweit verhalte es sich nicht anders als bei einer vereinbarten Teilinklusivmiete, wenn der zum Vergleich herangezogene Miet- spiegel von einer Nettomiete ausgehe. Auch in einem solchen Fall sei die Ver- gleichbarkeit durch die Bildung von Zuschlägen zur Erfassung des betreffenden Kostenanteils herzustellen (OLG Karlsruhe, aaO, 482; vgl. ferner Börstinghaus, WuM 2007, 426, 427 f.). 14 Dieser Sichtweise kann ebenfalls nicht gefolgt werden, weil sie außer Acht lässt, dass die Betriebskosten mit den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht gleichgesetzt werden können. Für die Betriebskos- ten sieht das Gesetz die Möglichkeit einer Umlage (§ 556 BGB) ausdrücklich vor. Dementsprechend werden bei der Erstellung der Mietspiegel lediglich die Nettomieten zugrunde gelegt. An diese Praxis, wonach die Nettomiete im Marktgeschehen der Ausgangspunkt einer Mietpreisbildung ist, hat auch der Senat angeknüpft, als er bei der Teilinklusivmiete die Bildung von Zuschlägen zur Erfassung des betreffenden Kostenanteils für sachgerecht erachtet hat (Se- natsurteil vom 26. Oktober 2005 – VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227, Tz. 13 ff.; 15 - 8 - Senatsurteil vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, Tz. 10; Se- natsurteil vom 10. Oktober 2007 – VIII ZR 331/06, WuM 2007, 707, Tz. 9). 16 Bei den für Schönheitsreparaturen anzusetzenden Kosten, die ein zu- sätzliches Element in die Mietpreisbildung hineintragen würden, ist die Aus- gangslage hingegen anders. Zwar ist am Markt die Überwälzung dieser Repa- raturen als solcher auf den Mieter seit langem zur Regel geworden. Ob dies aber auch dann der Fall gewesen wäre, wenn der Mieter nicht mehr ohne Wei- teres die Möglichkeit der kostengünstigen Selbstvornahme zu einem Zeitpunkt hätte, der bei Vertragsschluss regelmäßig noch in ferner Zukunft liegt und ihm gewisse Steuerungsmöglichkeiten eröffnet, sondern er die Kosten der Schön- heitsreparaturen über einen monatlich zu zahlenden Aufschlag auf die Grund- miete abzugelten hätte, ist offen. Da es für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht auf fiktive Verhältnis- se, sondern auf die tatsächliche Vergleichsmiete am Markt ankommt, fehlt es für die beanspruchte, über die tatsächliche Vergleichsmiete hinausgehende Mieterhöhung an einer tauglichen Anknüpfung in den Marktgegebenheiten. 17 2. Die Kläger können die beanspruchte Mieterhöhung auch nicht im We- ge der ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB verlangen. Nach der Rechtsprechung des Senats setzt eine ergänzende Vertragsausle- gung zur Schließung einer Lücke, die durch die Unwirksamkeit einer der In- haltskontrolle nach dem AGB-Recht unterliegenden Klausel entstanden ist, vor- aus, dass der Regelungsplan der Parteien infolge der Lücke einer Vervollstän- digung bedarf. Das ist nur dann anzunehmen, wenn dispositives Gesetzesrecht zur Füllung der Lücke nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen des AGB-Verwenders und seines Vertragspartners Rechnung tragende Lösung bie- 18 - 9 - tet (BGHZ 143, 103, 120, m.w.N). Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt, da der Verbleib der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB angelegten Pflicht zur Vornah- me von Schönheitsreparaturen bei dem Vermieter keine unangemessene, den typischen Interessen der Vertragspartner widersprechende Regelung darstellt. Der Verwender einer unzulässigen Formularbestimmung muss sich vielmehr im Rahmen dessen, was noch als angemessene, den typischen Interessen der Vertragspartner Rechnung tragende Lösung anzusehen ist, mit der ihm ungüns- tigeren Regelung begnügen, die der ersatzlose Wegfall der von ihm verwende- ten unzulässigen Klausel zur Folge hat (BGHZ, aaO, 121). 3. Den Klägern steht der beanspruchte Zuschlag zur ortsüblichen Ver- gleichsmiete auch nicht gemäß § 313 BGB wegen Wegfalls der Geschäfts- grundlage zu. Nach dieser Vorschrift kommt eine Anpassung des Vertrages in Betracht, wenn einer Vertragspartei unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage besteht jedoch kein Raum, wenn nach der gesetzlichen Regelung derjenige das Risiko zu tra- gen hat, der sich auf die Störung beruft (§ 313 Abs. 1 BGB; Senatsurteil vom 31. Mai 2006 – VIII ZR 159/05, NJW 2006, 2771, Tz. 11 ff.). 19 Bei der Unwirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen weist § 306 BGB grundsätzlich dem Verwender das Risiko der Unwirksamkeit und der dar- aus erwachsenden Folgen zu. Denn nach § 306 Abs. 2 BGB richtet sich der Inhalt des Vertrages in diesem Fall nach den sonst zur Anwendung kommen- den gesetzlichen Regelungen. Das bedeutet hier, dass die Kläger als Vermieter mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen haben. Die 20 - 10 - wirtschaftlichen Nachteile der Klauselunwirksamkeit sind also ihrer Risikosphä- re zugewiesen. III. 21 Nach den vorstehenden Ausführungen kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit zum Nachteil des Beklagten erkannt worden ist; es ist daher in diesem Umfang aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer tatsächlicher Feststellungen nicht bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Klage ist unter Abänderung des amtsge- richtlichen Urteils abzuweisen. Die Revision der Kläger ist zurückzuweisen. Ball Wiechers Hermanns Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 25.08.2005 - 51 C 3169/05 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 16.05.2007 - 21 S 375/05 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 83/07 Verkündet am: 9. Juli 2008 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 28. Mai 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers, die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel und den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts München I vom 21. Februar 2007 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte hatte bis zum 31. Dezember 2005 eine Wohnung der Klä- gerin gemietet. Diese begehrte im Mai 2004 vergeblich die Zustimmung des Beklagten zu einer Mieterhöhung von bislang 541,43 € auf 647,70 € ab 1. August 2004, wobei sie auf die zum Vergleich herangezogenen Mieten von vier anderen Wohnungen am Ort mit einer deutlich höheren Grundmiete je Quadratmeter Bezug nahm. Im daraufhin eingeleiteten Zustimmungsprozess vor dem Amtsgericht München hat die Klägerin anlässlich eines Beweisbe- schlusses auf Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Frage, ob der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte nicht übersteige, darauf hingewie- sen, dass die mit starrem Fristenplan versehene Schönheitsreparaturklausel des Vertrages unwirksam sei, und darum gebeten, bei der Ermittlung der orts- üblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen, dass durch die Unwirksamkeit der Klausel ein Betrag von 0,71 €/qm “in der geforderten Miete” (sei). Nachdem das 1 - 3 - eingeholte Sachverständigengutachten zu einer ortsüblichen Nettomiete von 562,03 € je Monat gelangt war, hat die Klägerin mit Rücksicht auf eine von ihr angenommene Unwirksamkeit der im Formularmietvertrag enthaltenen Klauseln zur Überwälzung der Schönheitsreparaturen und der Kosten für Bagatellschä- den auf den Mieter zusätzliche 0,71 €/qm und 0,09 €/qm, insgesamt also weite- re 0,80 €/qm, in Ansatz gebracht und nach teilweiser Klagerücknahme hinsicht- lich eines Erhöhungsbetrages von 30,84 € monatlich noch die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Grundmiete auf 616,86 € begehrt. Das Amtsgericht hat den Beklagten unter Abweisung der weitergehen- den Klage verurteilt, einer Mieterhöhung auf 562,03 € ab 1. August 2004 zuzu- stimmen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Berufungsge- richt zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zustimmungsbegehren weiter, soweit es in den Vorin- stanzen erfolglos geblieben ist. 2 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 3 Die Klägerin könne die auf die Unwirksamkeit der Schönheitsreparatur- und der Kleinreparaturklausel gestützten Zuschläge zur ortsüblichen Miete von 0,71 €/qm und 0,09 €/qm schon deshalb nicht beanspruchen, weil sie diese im Mieterhöhungsverlangen nicht erwähnt habe. Erstmals erwähnt worden sei ein solcher Zuschlag in ihrem Schriftsatz vom 8. März 2005, ohne dass jedoch ein neues Mieterhöhungsverlangen ausgesprochen oder das ursprüngliche Mieter- 4 - 4 - höhungsverlangen nachgebessert worden sei. Im Übrigen hätte die Klägerin mit ihrem Erhöhungsverlangen auch deshalb nicht durchdringen können, weil sie verpflichtet gewesen sei, dem Beklagten den Abschluss einer gültigen Schön- heitsreparaturklausel anzubieten. Da solche Klauseln nur dann als wirksam an- erkannt werden könnten, wenn und soweit sie dem Mieter die Möglichkeit einer kostengünstigeren eigenen Erledigung der Arbeiten beließen, könne dem Mie- ter durch den Fortfall der Klausel ein Vorteil allenfalls in Höhe seiner ersparten Aufwendungen entstehen. Auf diesen habe sich der Zuschlag zur Vermeidung einer Schlechterstellung des Mieters zu beschränken. An Aufwendungen wür- den aber allenfalls Materialkosten von etwa 100 € pro Jahr eingespart, was kei- nen weiteren Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete rechtfertige. II. Die hiergegen gerichtete Revision der Klägerin ist unbegründet und da- her zurückzuweisen. 5 1. Die von der Revision erhobene Rüge, das Berufungsurteil könne be- reits den Anforderungen des § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO nicht genügen, ist unbegründet. 6 a) Die Revision meint, aus dem angefochtenen Urteil sei nicht ersichtlich, welche Anträge die Klägerin in der Berufungsinstanz weiterverfolgt und worüber das Berufungsgericht entschieden habe. Zwar sei ausgeführt, dass die Klägerin sich gegen den vom Amtsgericht unberücksichtigt gelassenen Zuschlag für Schönheits- und Kleinreparaturen von 0,71 €/qm und 0,09 €/qm gewandt habe. In welcher Höhe die Klägerin über den zuerkannten Erhöhungsbetrag von 20,60 € monatlich hinaus eine weitere Mieterhöhung begehrt habe, sei jedoch 7 - 5 - im Berufungsurteil ebenso wenig nachvollziehbar dargestellt wie die vom Beru- fungsgericht angenommene streitige Erhöhungsdifferenz von 85,67 €. Außer- dem werde nicht deutlich, ob das Berufungsgericht auch über den Kleinrepara- turzuschlag entschieden habe. 8 b) Die Rüge greift nicht durch. Das Berufungsurteil lässt trotz einiger Un- genauigkeiten im Detail hinreichend deutlich erkennen, welches Ziel die Kläge- rin mit ihrer Berufung verfolgt hat und worüber im angefochtenen Urteil ent- schieden worden ist. Zwar ist der Berufungsantrag der Klägerin nicht wörtlich wiedergegeben worden. Das ist aber unschädlich, wenn sich - wie hier - aus dem Zusammenhang zweifelsfrei erschließen lässt, was die Klägerin mit ihrem Rechtsmittel erstrebt und was das Berufungsgericht zum Gegenstand seiner rechtlichen Überprüfung gemacht hat, so dass sich der Sach- und Streitstand aus den Entscheidungsgründen in einem für die Beurteilung der aufgeworfenen Rechtsfrage ausreichenden Umfang ergibt (BGHZ 154, 99, 101; Senatsurteil vom 1. Oktober 2003 - VIII ZR 326/02, WuM 2003, 708, unter II 2; Urteil vom 24. Oktober 2003 - V ZR 424/02, NVwZ 2004, 377, unter II 2). Dem Berufungsgericht ist zwar, wie die Ausführungen zum Wert der Be- schwer zeigen, offenbar nicht immer gegenwärtig gewesen, dass die Klägerin bereits im ersten Rechtszug die Klage hinsichtlich eines Erhöhungsbetrages von 30,84 € teilweise zurückgenommen hatte. Gleichwohl geht aus dem Ge- samtzusammenhang der Gründe des Berufungsurteils mit hinreichender Deut- lichkeit hervor, dass die Klägerin mit ihrem Rechtsmittel lediglich noch die Er- höhungszustimmung zu einem Zuschlag von insgesamt 0,80 €/qm für Schön- heits- und Kleinreparaturen (= monatlich 54,83 €) auf die vom Amtsgericht er- kannte Nettokaltmiete von 562,03 € ab dem 1. August 2004 erstrebt hat. Nur hierüber hat das Berufungsgericht auch entschieden. 9 - 6 - 2. Im Ergebnis zu Recht hat das Berufungsgericht eine Verpflichtung des Beklagten verneint, einer Mieterhöhung über den von ihm hingenommenen Er- höhungsbetrag hinaus zuzustimmen. Deshalb braucht nicht entschieden zu werden, ob das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin auch daran hätte schei- tern müssen, dass es den an ein solches Verlangen zu stellenden formellen Anforderungen nicht genügt hat (§ 558a BGB) oder dass es im Laufe des Rechtsstreits nicht zumindest noch in zureichender Weise nachgebessert wor- den ist. 10 a) Das Berufungsgericht, das in seinem Urteil auf die Kleinreparaturklau- sel nicht eingegangen ist, hat die formularvertragliche Schönheitsreparaturklau- sel wegen eines starren Fristenplans für unwirksam gehalten. Ob dieser Beur- teilung, die in der Revisionsinstanz nicht angegriffen wird, zu folgen ist, kann dahingestellt bleiben. Denn selbst im Falle einer Unwirksamkeit der beiden Klauseln steht der Klägerin ein Anspruch gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete um einen – wie auch immer zu bemessenden – Zuschlag nicht zu. 11 Allerdings soll der Vermieter nach der vor allem in der Instanzrechtspre- chung überwiegend vertretenen Auffassung einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen können, wenn entgegen der üblichen Vertragsge- staltung, wie sie den bestehenden Mietspiegeln mit der dort ausgewiesenen Nettomiete in aller Regel zugrunde liegt, die Schönheitsreparaturen nicht von dem Mieter übernommen werden, sondern bei dem Vermieter verbleiben (OLG Koblenz, WuM 1985, 15; OLG Frankfurt/M., NJW-RR 2001, 945; OLG Karlsru- he, NZM 2007, 481; OLG Frankfurt/M., WuM 2008, 82; LG Hamburg, ZMR 2003, 491; LG Frankfurt/M., NJW-RR 2003, 1522; LG München I, NZM 2002, 945; LG Berlin, GE 1997, 48; LG Wiesbaden, WuM 1987, 127; ebenso Münch- KommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558a Rdnr. 20; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Miet- 12 - 7 - recht, 9. Aufl., § 558a BGB Rdnr. 48 ff.; Flintrop in: Hannemann/Wiegner, MAH Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 35 Rdnr. 115). Hierfür könne es keinen Unter- schied machen, ob sich die Parteien bewusst dafür entschieden hätten, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen tragen solle, oder ob sich dies allein daraus ergebe, dass der Vermieter hierzu wegen der Unwirksamkeit der formu- larmäßigen Überwälzung dieser Pflicht auf den Mieter verpflichtet sei. Diese Auffassung ist jedoch abzulehnen. aa) Einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wie er der Klägerin vorschwebt, sieht das Gesetz nicht vor. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter eine Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht darüber hinaus verlangen. 13 bb) Einem weitergehenden Anspruch auf Erhöhung der Miete durch die Gewährung eines Zuschlags steht auch der Sinn und Zweck des § 558 BGB entgegen. Dieser geht dahin, es dem Vermieter zu ermöglichen, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientier- te Miete zu erzielen (vgl. BVerfGE 37, 132, 141 f.; 79, 80, 85; Senatsurteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 303/06, NJW 2007, 2546, Tz. 12; Staudinger/Emmerich BGB (2006), § 558 Rdnr. 3; MünchKommBGB/Artz, aaO, § 557 Rdnr. 1 f., § 558 Rdnr. 3; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 558 Rdnr. 47). 14 Nach dem Regelungskonzept des Gesetzgebers bilden also die Markt- verhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der von der Klägerin geltend gemachte Zuschlag orientiert sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheits- und Kleinreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rück- sicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Hiermit wäre jedoch das vom Gesetzgeber vorgesehene Sys- 15 - 8 - tem der Vergleichsmieten verlassen (vgl. Emmerich, NZM 2006, 761, 764 f.; Sternel, NZM 2007, 545, 551 f.; Hannemann in: Festschrift für Blank, 2006, S. 189, 199 ff.; Blank in: Schriftenreihe des Ev. Siedlungswerks in Deutschland e.V., Bd. 75, 2006, S. 17, 31 f.; Flatow, WuM 2007, 551, 552; Eisenhardt, WuM 2008, 63, 64 f.). 16 cc) Ohne Erfolg beruft sich die Revision der Klägerin darauf, dass es sich nach der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 105, 71, 79) bei der Übernahme der Schönheitsreparaturen rechtlich und wirtschaftlich um einen Teil der Gegen- leistung für die Gebrauchsüberlassung der Räume handele. Aus dieser Recht- sprechung lassen sich keine Maßstäbe für die Ermittlung der am Markt erzielba- ren Miete im konkreten Mietverhältnis ableiten. Der Entgeltcharakter bildet in- soweit lediglich einen Umstand, der für die Würdigung von Bedeutung ist, ob entsprechende Formularklauseln einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB stand- halten. Der Entgeltcharakter als solcher kann dagegen keinen abstrakten Zu- schlag rechtfertigen, wie er von der Klägerin entsprechend § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung geltend gemacht wird, weil damit, wie darge- legt, entgegen der gesetzgeberischen Konzeption nicht die ortsübliche Ver- gleichsmiete, sondern ein Kostenelement für die Begründung der Mieterhöhung herangezogen würde. dd) Nach einer in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung soll die Bildung eines Zuschlags allerdings nur dazu dienen, eine Vergleichbar- keit der Ausgangsmiete mit der Vergleichsmiete bei einer unterschiedlichen Mietstruktur herzustellen. Insoweit verhalte es sich nicht anders als bei einer vereinbarten Teilinklusivmiete, wenn der zum Vergleich herangezogene Miet- spiegel von einer Nettomiete ausgehe. Auch in einem solchen Fall sei die Ver- gleichbarkeit durch die Bildung von Zuschlägen zur Erfassung des betreffenden 17 - 9 - Kostenanteils herzustellen (OLG Karlsruhe, aaO, 482; vgl. ferner Börstinghaus, WuM 2007, 426, 427 f.). 18 Dieser Sichtweise kann ebenfalls nicht gefolgt werden, weil sie außer Acht lässt, dass die Betriebskosten mit den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht gleichgesetzt werden können. Für die Betriebskos- ten sieht das Gesetz die Möglichkeit einer Umlage (§ 556 BGB) ausdrücklich vor. Dementsprechend werden bei der Erstellung der Mietspiegel lediglich die Nettomieten zugrunde gelegt. An diese Praxis, wonach die Nettomiete im Marktgeschehen der Ausgangspunkt einer Mietpreisbildung ist, hat auch der Senat angeknüpft, als er bei der Teilinklusivmiete die Bildung von Zuschlägen zur Erfassung des betreffenden Kostenanteils für sachgerecht erachtet hat (Se- natsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227, Tz. 13 ff.; Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, Tz. 10; Se- natsurteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, WuM 2007, 707, Tz. 9). Bei den für Schönheitsreparaturen anzusetzenden Kosten, die ein zu- sätzliches Element in die Mietpreisbildung hineintragen würden, ist die Aus- gangslage hingegen anders. Zwar ist am Markt die Überwälzung dieser Repa- raturen als solcher auf den Mieter seit langem zur Regel geworden. Ob dies aber auch dann der Fall gewesen wäre, wenn der Mieter nicht mehr ohne Wei- teres die Möglichkeit der kostengünstigen Selbstvornahme zu einem Zeitpunkt hätte, der bei Vertragsschluss regelmäßig noch in ferner Zukunft liegt und ihm gewisse Steuerungsmöglichkeiten eröffnet, sondern er die Kosten der Schön- heitsreparaturen über einen monatlich zu zahlenden Aufschlag auf die Grund- miete abzugelten hätte, ist offen. Für die Kosten von Kleinreparaturen kann im Ergebnis nichts anderes gelten. 19 - 10 - Da es für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht auf fiktive Verhältnis- se, sondern auf die tatsächliche Vergleichsmiete am Markt ankommt, fehlt es für die beanspruchte, über die tatsächliche Vergleichsmiete hinausgehende Mieterhöhung an einer tauglichen Anknüpfung in den Marktgegebenheiten. 20 21 b) Die Klägerin kann die beanspruchte Mieterhöhung auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB verlangen. Nach der Rechtsprechung des Senats setzt eine ergänzende Vertragsauslegung zur Schließung einer Lücke, die durch die Unwirksamkeit einer der Inhaltskontrolle nach dem AGB-Recht unterliegenden Klausel entstanden ist, voraus, dass der Regelungsplan der Parteien infolge der Lücke einer Vervollständigung bedarf. Das ist aber nur dann anzunehmen, wenn dispositives Gesetzesrecht zur Fül- lung der Lücke nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der un- wirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen des AGB- Verwenders und seines Vertragspartners Rechnung tragende Lösung bietet (BGHZ 143, 103, 120, m.w.N). Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt, da der Verbleib der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB angelegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen bei dem Vermieter keine unangemessene, den typi- schen Interessen der Vertragspartner widersprechende Regelung darstellt. Der Verwender einer unzulässigen Formularbestimmung muss sich vielmehr im Rahmen dessen, was noch als angemessene, den typischen Interessen der Vertragspartner Rechnung tragende Lösung anzusehen ist, mit der ihm ungüns- tigeren Regelung begnügen, die der ersatzlose Wegfall der von ihm verwende- ten unzulässigen Klausel zur Folge hat (BGHZ, aaO, 121). c) Der Klägerin steht der beanspruchte Zuschlag zur ortsüblichen Ver- gleichsmiete auch nicht gemäß § 313 BGB wegen Wegfalls der Geschäfts- grundlage zu. Nach dieser Vorschrift kommt eine Anpassung des Vertrages in Betracht, wenn einer Vertragspartei unter Berücksichtigung aller Umstände des 22 - 11 - Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage besteht jedoch kein Raum, wenn nach der gesetzlichen Regelung derjenige das Risiko zu tra- gen hat, der sich auf die Störung beruft (§ 313 Abs. 1 BGB; Senatsurteil vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05, NJW 2006, 2771, Tz. 11 ff.). Bei der Unwirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen weist § 306 BGB grundsätzlich dem Verwender das Risiko der Unwirksamkeit und der dar- aus erwachsenden Folgen zu. Denn nach § 306 Abs. 2 BGB richtet sich der Inhalt des Vertrages in diesem Fall nach den sonst zur Anwendung kommen- den gesetzlichen Regelungen. Das bedeutet hier, dass die Klägerin als Vermie- terin mangels wirksamer Abwälzung der Schönheits- und Kleinreparaturen ge- mäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tra- gen hat. Die wirtschaftlichen Nachteile der Klauselunwirksamkeit sind also ihrer Risikosphäre zugewiesen. 23 Ball Wiechers Hermanns Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 28.04.2006 - 433 C 32244/04 - LG München I, Entscheidung vom 21.02.2007 - 14 S 10115/06 -

ECLI:DE:BGH:2018:210318UVIIIZR84.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 84/17 Verkündet am: 21. März 2018 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 253 Abs. 2 Nr. 2; BGB § 366 Abs. 2 Zur Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB bei der Bestimmung des Klagebegehrens und bei der Begründetheit einer Zahlungsklage, wenn der Vermieter Mietrück- stände auf der Grundlage eines (fortgeschriebenen) Mietkontos geltend macht, in das Bruttomieten eingestellt sind, und dabei erbrachte Zahlungen und erteilte Gutschriften nicht konkreten Einzelforderungen oder verselbständigten Bestand- teilen hiervon (Nebenkostenvorauszahlungen) zuordnet (im Anschluss an BGH, Urteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, zur Veröffentlichung bestimmt). BGH, Urteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 84/17 - LG Frankfurt am Main AG Frankfurt am Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. März 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main - 11. Zivilkammer - vom 16. März 2017 aufge- hoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer im dritten Obergeschoss gelegenen Wohnung der Klägerin in Frankfurt am Main. Die monatliche Nettomiete belief sich im streitgegenständlichen Zeitraum von Juli 2014 bis November 2015 auf 534,72 €. Hinzu kamen Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen in Höhe von insgesamt 171 € monatlich im Jahr 2014 und in Höhe von 189 € monatlich ab Januar 2015, so dass die Bruttomiete 705,72 € beziehungsweise 723,72 € be- trug. 1 - 3 - Mit Schreiben vom 3. Dezember 2014 erteilte die Klägerin gegenüber den Beklagten die Heizkostenkostenabrechnung für das Jahr 2013. Diese endete mit einer Gutschrift zugunsten der Beklagten in Höhe von 653,07 €. Die Klägerin verrechnete in dem genannten Schreiben das Guthaben mit der im Januar 2015 zu zahlenden Miete der Beklagten. Mit weiterem Schreiben vom 5. Dezember 2014 erteilte die Klägerin gegenüber den Beklagten die Betriebs- kostenabrechnung für das Jahr 2013. Diese endete mit einer Nachforderung zugunsten der Klägerin in Höhe von 17,50 €. Auch in diesem Schreiben brachte die Klägerin die Gutschrift aus der zwei Tage zuvor erteilten Heizkostenabrech- nung in Höhe von 653,07 € von der Januarmiete 2015 in Abzug. Für den sechswöchigen Ausfall des Aufzugs gewährte die Klägerin den Beklagten eine Mietminderungsgutschrift von 32,57 € (= 1,5 x 3 % von 723,72 €). Die Klägerin hat mit der vorliegenden Klage zunächst ausstehende Zah- lungen aus dem Zeitraum von Januar 2015 bis November 2015 in Höhe von 1.668,45 € nebst Prozesszinsen geltend gemacht. Sie stützt ihre Forderung auf die nachfolgend dargestellte "Mietrückstandsaufstellung", die in Form einer Ta- belle als Forderungen die zu zahlenden Bruttomieten in dem genannten Zeit- raum, die für die jeweiligen Monate erbrachten Zahlungen der Beklagten, ein von der Klägerin berücksichtigtes Anfangsguthaben der Beklagten, zwei von der Klägerin erteilte Gutschriften (Mietminderung und Heizkosten) und die er- rechneten Rückstände ausweist. 2 3 - 4 - Monat zu zahlen gezahlt Differenz Rückstand Guthaben 410,03 € - 410,03 € - 410,03 € Miete Januar 2015 723,72 € 38,50 € 685,22 € 275,19 € Miete Februar 2015 723,72 € 673,50 € 50,22 € 325,41 € Miete März 2015 723,72 € 673,50 € 50,22 € 375,63 € Miete April 2015 723,72 € 523,50 € 200,22 € 575,85 € Gutschrift Mietminderung 32,57 € - 32,57 € 543,28 € Miete Mai 2015 723,72 € 523,50 € 200,22 € 743,50 € Miete Juni 2015 723,72 € 523,50 € 200,22 € 943,72 € Miete Juli 2015 723,72 € 523,50 € 200,22 € 1.143,94 € Miete August 2015 723,72 € 523,50 € 200,22 € 1.344,16 € Miete September 2015 723,72 € 523,50 € 200,22 € 1.544,38 € Miete Oktober 2015 723,72 € 523,50 € 200,22 € 1.744,60 € Gutschrift Heizkosten 276,37 € - 276,37 € 1.468,23 € Miete November 2015 723,72 € 523,50 € 200,22 € 1.668,45 € Im Wege der Klageerweiterung hat die Klägerin sodann ihre Zahlungs- klage um 210,82 € nebst Prozesszinsen erweitert. Diese Forderung stützt sie darauf, dass die Beklagten im Zeitraum von Juli 2014 bis Dezember 2014 auf die Gesamtmiete von 705,72 € monatlich jeweils nur Beträge in Höhe von 673,50 € gezahlt hätten, so dass ein Rückstand von 193,32 € (6 x 32,22 €) ent- standen sei, und sie zudem die Nachforderung der Klägerin aus der Betriebs- kostenabrechnung für das Jahr 2013 vom 5. Dezember 2014 in Höhe von 17,50 € noch nicht ausgeglichen hätten. Eine Mietrückstandstabelle hat sie in- soweit nicht vorgelegt. In der genannten Betriebskostenabrechnung sind die im Jahr 2014 und die ab Januar 2015 geschuldeten Beträge für Nettomiete und Nebenkostenvor- 4 5 6 - 5 - auszahlungen (im Jahr 2014 monatlich 171 €, im Jahr 2015 monatlich 189 €) aufgeführt. Angaben zur Verrechnung der erteilten Gutschriften hat die Klägerin in erster Instanz nicht gemacht, sich aber in der Berufungsinstanz darauf beru- fen, dass sie die jeweils erbrachten Mietzahlungen "entsprechend der gesetzli- chen Tilgungsreihenfolge" zunächst mit den Vorauszahlungen als unsicherste Forderungen und im Übrigen mit der geschuldeten Nettomiete verrechnet habe. Es werde daher allein die nicht bezahlte Nettomiete geltend gemacht. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 982,37 € nebst Zinsen statt- gegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Es hat von der Miete für Januar 2015 die in den genannten Abrechnungen hiermit verrechnete Heizkostengutschrift von 653,07 € in Abzug gebracht und den Beklagten für den gesamten streitge- genständlichen Zeitraum von Juli 2014 bis November 2015 eine Mietminderung von 2 % der Bruttomiete (insgesamt 243,83 €) für den Ausfall der Gegen- sprechanlage zugebilligt. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Landgericht die Klage mangels einer den Erfordernissen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO genü- genden Bestimmtheit des Streitgegenstands als unzulässig abgewiesen. Hilfs- weise hat es die Klage auch für unbegründet erachtet, weil bezüglich der mit der Klage geltend gemachten Ansprüche auf Betriebskostenvorauszahlung in- zwischen Abrechnungsreife eingetreten sei. Mit der vom Berufungsgericht zu- gelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. 7 8 - 6 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die auf einem fortgeschriebenen Mieterkonto basierende "Saldoklage" sei bereits unzulässig, da der geltend gemachte Klagegegenstand entgegen § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO nicht hinreichend bestimmt sei. Anders als in der Ent- scheidung des Senats vom 9. Januar 2013 (NZM 2013, 422) lägen dem Saldo der Klägerin keine gleichartigen Forderungen zugrunde. Vielmehr seien in das Mieterkonto neben Mietforderungen auch Nachzahlungsforderungen aus Be- triebskosten sowie Guthaben aus diesen beziehungsweise aus Mietminderung eingestellt. Stelle ein Vermieter diese Kosten allesamt in das Mieterkonto ein und verrechne er diese mit Zahlungen und Gutschriften ohne jegliche Differen- zierung lediglich nach dem aktuellen Saldo, sei der Streitgegenstand nicht aus- reichend bestimmt. Es sei nicht erkennbar, welche der aufgeführten Forderun- gen in welcher Höhe streitgegenständlich sei. Weiter sei in dem Mieterkonto, welches einen Zeitraum von Juli 2014 bis November 2015 umfasse, keine Differenzierung zwischen Nettomieten und Be- triebskostenvorauszahlungen enthalten. Die Klägerin habe in ihren erstinstanz- lichen Schriftsätzen ausdrücklich unterzahlte Bruttomiete geltend gemacht. Be- züglich der insoweit auch geltend gemachten Vorauszahlungsansprüche sei bereits die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB abgelaufen. Soweit in einer Kontoaufstellung Vorauszahlungen enthalten seien, müsse der Vermieter dar- legen, ob er seinen Klageantrag auf die vertraglich geschuldete Vorauszahlung 9 10 11 12 - 7 - oder auf den Nachzahlungssaldo stütze. Denn erstere entfalle mit Ablauf der Abrechnungsfrist und ein Nachzahlungssaldo setze eine ordnungsgemäße Be- triebskostenabrechnung voraus. Die Klägerin habe zwar im Berufungsverfahren auf gerichtlichen Hinweis vorgetragen, dass lediglich rückständige Nettomiete begehrt werde. Dieser Vor- trag sei jedoch bereits unschlüssig, da ausnahmslos Bruttomieten in das zur Begründung der Klage vorgelegte tabellarisch geführte Mietkonto eingestellt und als Mietrückstand jeweils die Differenz zwischen der Bruttomietforderung und den tatsächlich eingegangenen Zahlungen angegeben worden sei. Zudem könne dem pauschalen Vortrag, wonach eine Verrechnung zunächst mit den Vorauszahlungen und im Übrigen mit der geschuldeten Nettomiete erfolgt sei, nicht entnommen werden, welche Nettobeträge die Klägerin für welche Monate geltend mache. Damit bleibe im Ergebnis unklar, welche behaupteten Ansprüche zum Gegenstand der Klage gemacht werden sollten. Dies sei aber für die Zulässig- keit der Klage erforderlich, weil hierdurch der Rahmen der gerichtlichen Ent- scheidungsbefugnis abgesteckt sowie der Inhalt und der Umfang der Rechts- hängigkeit und der materiellen Rechtskraft festgelegt würden. Darüber hinaus wäre die Klage auch als unbegründet abzuweisen gewe- sen, weil bezüglich der geltend gemachten Ansprüche auf Betriebskostenvor- auszahlung Abrechnungsreife (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) eingetreten sei und deswegen ein Anspruch hierauf nicht weiterverfolgt werden könne. Soweit die Klägerin auf gerichtlichen Hinweis vorgetragen habe, dass lediglich rückständi- ge Nettomieten geltend gemacht würden, sei dies nicht nachvollziehbar, da die geltend gemachten Mietrückstände stets anhand der Differenz zwischen der Bruttomiete und den jeweiligen Zahlungseingängen berechnet worden seien. 13 14 15 - 8 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Revision macht zu Recht geltend, dass die Klage nicht mangels Bestimmtheit des Klage- begehrens (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO) hätte als unzulässig abgewiesen werden dürfen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts handelt es sich bei der erhobenen Zahlungsklage nicht um eine "unzulässige Saldoklage". 1. Im Ausgangspunkt zutreffend nimmt das Berufungsgericht allerdings an, dass in den Fällen, in denen in einer Klage mehrere Ansprüche erhoben werden, im Hinblick auf das Bestimmtheitserfordernis des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO grundsätzlich die für jeden Anspruch geforderten Teilbeträge anzu- geben sind. Dies gilt insbesondere bei einer Teilleistungsklage, aber auch dann, wenn die Klage den gesamten Anspruch des Klägers umfasst (vgl. Senatsurteil vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, NJW 2013, 1367 Rn. 13). a) Gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO muss die Klageschrift die bestimmte Angabe des Gegenstandes und des Grundes des erhobenen Anspruchs enthal- ten. Damit wird der Streitgegenstand abgegrenzt und zugleich die Grundlage für eine etwa erforderlich werdende Zwangsvollstreckung geschaffen. Daran ge- messen ist ein Klageantrag grundsätzlich hinreichend bestimmt, wenn er den erhobenen Anspruch konkret bezeichnet, dadurch den Rahmen der gerichtli- chen Entscheidungsbefugnis (§ 308 ZPO) absteckt, Inhalt und Umfang der ma- teriellen Rechtskraft der begehrten Entscheidung (§ 322 ZPO) erkennen lässt, das Risiko eines Unterliegens des Klägers nicht durch vermeidbare Ungenauig- keit auf den Beklagten abwälzt und schließlich eine Zwangsvollstreckung aus dem Urteil ohne eine Fortsetzung des Streits im Vollstreckungsverfahren erwar- ten lässt (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 14. Dezember 1998 - II ZR 330/97, NJW 1999, 954 unter I 2 a mwN; vom 14. Dezember 2006 - I ZR 34/04, NJW- 16 17 18 - 9 - RR 2007, 1530 Rn. 23; vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, aaO Rn. 12; vom 2. Dezember 2015 - IV ZR 28/15, NJW 2016, 708, Rn. 8; jeweils mwN; so auch Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17 unter II 1 a, zur Veröffentlichung bestimmt). b) Gemessen an diesen Grundsätzen kann auf eine konkrete Bezifferung der im Falle einer Klagehäufung nach Abzug geleisteter Zahlungen geforderten Einzelbeträge dann verzichtet werden, wenn diese Angaben zur Abgrenzung des Streitgegenstands nicht erforderlich sind, also weder für den Entschei- dungsumfang des Gerichts (§ 308 ZPO) noch für den Ausgang des Rechts- streits und auch nicht zur Ermittlung der Rechtskraft einer späteren gerichtli- chen Entscheidung oder für eine Zwangsvollstreckung von Bedeutung sind (Senatsurteile vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, aaO Rn. 14 f.; vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17 unter II 1 b). So liegen die Dinge, wenn ein einheitlicher Gesamtanspruch geltend gemacht wird, von dem nach dem Klägervortrag unter Berücksichtigung geleisteter Zahlungen noch ein Betrag in Höhe der Klagefor- derung offen ist (Senatsurteil vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, aaO [für den Fall einer Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB]). Hier erübrigt sich im Hinblick auf § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO eine Aufschlüsselung des geltend gemach- ten Gesamtbetrags dahin, welche Zahlung auf welche Einzelforderung ange- rechnet wird. Denn es macht für die Bestimmung des Streitgegenstands letzt- lich keinen Unterschied, ob der Kläger hierbei die monatlich geschuldeten Be- träge im Einzelnen auflistet und die erbrachten Zahlungen konkreten Monaten zuordnet oder ob er die im streitigen Zeitraum entstandenen Forderungen addiert und hiervon die Gesamtzahlungen in Abzug bringt. c) Noch frei von Rechtsfehlern hat das Berufungsgericht angenommen, dass im Streitfall ein solch einheitlicher Gesamtanspruch nicht geltend gemacht wird. Denn die Klägerin hat in erster Instanz durchweg Restforderungen aus 19 20 - 10 - den jeweiligen Bruttomietforderungen, also einschließlich geschuldeter Neben- kostenvorauszahlungen, sowie mit der Klageerweiterung auch eine Betriebs- kostennachforderung von 17,50 € gefordert. Auch im Berufungsverfahren hat sie - ausgehend von ihrem dort ergänzten Vortrag - neben der Betriebskosten- nachforderung nicht ausschließlich Nettomieten, sondern für den Monat Januar 2015 auch eine restliche Forderung auf Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 150,50 € (189 € - 38,50 €) geltend gemacht. 2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch die im Rahmen der Prüfung der Zulässigkeit der Klage an die Aufschlüsselung des geltend ge- machten Gesamtbetrags zu stellenden Anforderungen überspannt. Zwar trifft es zu, dass es zur Vereinfachung und Beschleunigung des Rechtsstreits wünschenswert wäre und auch im Interesse der klagenden Partei läge, durch eine nähere Aufgliederung des Klagebegehrens klare Verhältnisse zu schaffen. Das Berufungsgericht hat aber verkannt, dass beim Fehlen einer solchen Aufschlüsselung eine Auslegung des Klageantrags geboten ist und die Klägerin bei verständiger und objektiver Betrachtung ihres Vorbringens keine unzulässige Saldoklage erhoben hat. Vielmehr hat sie die in der "Mietrück- standsaufstellung" nach Betrag und - soweit erforderlich - nach Monat ausge- wiesenen Einzelforderungen nicht nur bezüglich ihres Inhalts, sondern auch ihrer Höhe nach ausreichend bestimmt. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass an die für die Zulässigkeit einer Klage maßgebliche Bestimmtheit einer Klageforderung nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO andere Anforderungen zu stellen sind als bei der Begründetheit einer Klage. a) Das Berufungsgericht sieht die Bestimmtheit der Klage nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO dadurch in Frage gestellt, dass das Mieterkonto keine Diffe- renzierung zwischen Nettomieten und Betriebskostenvorauszahlungen aufwei- 21 22 23 - 11 - se und die letztgenannten Forderungen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB mit Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist entfallen seien. Es verlangt von der Klägerin daher die Darlegung, ob sie ihren Klageantrag auf die vertraglich ge- schuldete Vorauszahlung oder auf einen Nachzahlungssaldo stützt. Hierbei vermengt das Berufungsgericht - einer Entscheidung des Amtsgerichts Hanau vom 28. Oktober 2015 (37 C 44/15, juris) folgend - die erst für die Begründetheit einer Klage maßgebliche Frage der schlüssigen und substantiierten Darlegung der anspruchsbegründenden Tatsachen (vgl. hierzu Senatsbeschlüsse vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 14; vom 12. März 2013 - VIII ZR 179/12, juris Rn. 10; jeweils mwN) mit den für die Ordnungsgemäßheit einer Klageerhebung gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO erforderlichen Angaben zur Individualisierung des Streitgegenstands. aa) Zur Erfüllung der gesetzlichen Vorgaben in § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO kommt es nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht darauf an, ob der maßgebliche Sachverhalt bereits vollständig beschrieben oder ob der Klageanspruch schlüssig und substantiiert dargelegt worden ist. Vielmehr ist es - entsprechend dem Zweck der Klageerhebung, dem Schuldner den Willen des Gläubigers zur Durchsetzung seiner Forderungen zu verdeutli- chen - im Allgemeinen ausreichend, wenn der Anspruch als solcher identifizier- bar ist (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 18. Juli 2000 - X ZR 62/98, NJW 2000, 3492 unter II 1 c; vom 11. Februar 2004 - VIII ZR 127/03, NJW-RR 2005, 216 unter II; vom 16. November 2016 - VIII ZR 297/15, NJW-RR 2017, 380 Rn. 12; Beschluss vom 24. März 2011 - I ZR 108/09, BGHZ 189, 56 Rn. 9; jeweils mwN). Es genügt also, dass das Klagebegehren - unterhalb der Stufe der Sub- stantiierung - individualisiert und damit der Streitgegenstand bestimmt ist (BGH, Urteil vom 17. Oktober 2000 - XI ZR 312/99, NJW 2001, 305 unter II 2 c cc (2) mwN [zur Individualisierung eines Mahnbescheids]). 24 - 12 - Mit diesen Grundsätzen setzt sich eine in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum verbreitete Auffassung in Widerspruch, die die Zulässigkeit einer Klage verneint, wenn der Kläger Ansprüche auf Zahlung der vertraglich ge- schuldeten Nebenkostenvorauszahlungen in die Mietrückstandsaufstellung ein- bezieht, auf die er nach erfolgter Betriebskostenabrechnung beziehungsweise nach Eintritt der Abrechnungsreife aus materiell-rechtlicher Sicht grundsätzlich keinen Anspruch mehr hat, und nicht erklärt, den Klageantrag nun auf den Nachzahlungsbetrag stützen zu wollen (vgl. LG Frankfurt am Main, GE 2017, 1413; LG Kempten, ZMR 2017, 400, 401; WuM 2016, 444; LG Dortmund, Be- schluss vom 18. Mai 2015 - 1 S 47/15, juris Rn. 3; Schmidt-Futterer/Blank, Miet- recht, 13. Aufl., § 543 BGB Rn. 141; wohl auch Zehelein, NZM 2013, 638, 640, der darin zugleich ein Zulässigkeits- und ein Schlüssigkeitsproblem sieht). Dabei wird verkannt, dass ein Kläger, der den Inhalt eines Mietkontos vorträgt, in das Ansprüche auf Nebenkostenvorauszahlungen eingestellt sind, beim Fehlen weiterer Erklärungen zum Ausdruck bringt, dass er diese Ansprü- che (und nicht Nachforderungen aus erteilten Abrechnungen) zum Gegenstand seiner Klage macht. Dass er sein Klagebegehren nicht umstellt, berührt allein die Schlüssigkeit (so zutreffend AG Frankfurt am Main, Urteil vom 24. Januar 2014 - 33 C 3112/13, juris Rn. 2; vgl. ferner KG, GE 2002, 796), nicht aber die Bestimmtheit der Klage. Ändert ein Kläger trotz eines - grundsätzlich erforderli- chen - Hinweises des Gerichts (§ 139 ZPO) seine Klage insoweit nicht ab (§§ 263, 264 ZPO), verrechnet er also erbrachte Zahlungen mit nicht mehr be- stehenden Forderungen, dann ist die Klage nicht als unzulässig, sondern we- gen Unschlüssigkeit der geltend gemachten Forderungen (ganz oder teilweise) als unbegründet abzuweisen. bb) Vor diesem Hintergrund hätte das Berufungsgericht bei der Beurtei- lung der Bestimmtheit des Klagebegehrens (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO) nicht die 25 26 27 - 13 - allein unter materiell-rechtlichen Gesichtspunkten maßgebliche Frage einbezie- hen dürfen, ob die Klägerin zur Geltendmachung von rückständigen Nebenkos- tenvorauszahlungen noch berechtigt war. Für die Bestimmtheit der Klage ist bei diesem ersten Prüfungsschritt allein entscheidend, ob die Klägerin hinreichend klargestellt hat, dass sie nicht erbrachte Nebenkostenvorauszahlungen nicht durch Nebenkostennachforderungen ersetzt hat. Dies ist der Fall. (1) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts belief sich die Brut- tomiete bis einschließlich Dezember 2014 auf 705,72 € monatlich und auf 723,72 € monatlich im Jahr 2015. Bei den von der Klägerin in der Klageschrift und in der Klageerweiterung angegebenen Mieten handelte es sich daher aus- nahmslos um die Bruttomietbeträge, so dass mit Ausnahme des gesondert auf- geführten Betrags von 17,50 € keine Nebenkostennachforderungen geltend gemacht wurden. (2) Auch im Berufungsverfahren hat die Klägerin mit Ausnahme des ge- nannten Betrags keine Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen ver- langt. Sie hat in zweiter Instanz auf gerichtlichen Hinweis sogar ausdrücklich erklärt, dass sie - was allerdings hinsichtlich des Monats Januar 2015 nicht zu- traf - nicht einmal mehr Nebenkostenvorauszahlungen, sondern nur noch Nettomieten geltend mache, weil sie die erfolgten Zahlungen der Beklagten entsprechend der gesetzlichen Tilgungsreihenfolge nach § 366 Abs. 2 BGB je- weils zunächst auf die Nebenkostenvorauszahlung als unsicherste Forderung und sodann auf die Nettomiete verrechnet habe. Bei dieser Erklärung handelt es sich um eine nähere Aufgliederung der Klageforderung, die auch noch in zweiter Instanz ohne Weiteres möglich ist, weil es sich bei ihr nach der Recht- sprechung des Bundesgerichtshofs um kein Angriffs- oder Verteidigungsmittel im Sinne des § 531 Abs. 2 ZPO handelt, sondern sie zum Angriff selbst gehört (Senatsurteile vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, aaO Rn. 9 mwN; vom heuti- 28 29 - 14 - gen Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 c bb (5); aA LG Frankfurt am Main, IBRRS 2017, 2670). Soweit das Berufungsgericht diese ergänzende Erklärung wegen Un- schlüssigkeit als unbeachtlich angesehen hat, weil ausnahmslos Bruttomieten in das zur Begründung der Klage vorgelegte, tabellarisch geführte Mietkonto eingestellt und als Mietrückstand jeweils nur die Differenz zwischen der Brutto- miete und den tatsächlich eingegangenen Zahlungen angegeben worden sei, vermengt es zum einen wieder die Frage der Zulässigkeit einer Klage mit ihrer Schlüssigkeit und verkennt zum anderen, dass aufgrund der zusätzlich erfolg- ten Angaben der Klägerin nun nicht mehr allein die in der Tabelle enthaltenen Daten für die Bestimmung des Streitgegenstands maßgeblich sind. In zweiter Instanz hat die Klägerin daher mit Ausnahme des Monats Januar 2015, bei dem die erbrachte Zahlung der Beklagten nicht zur Deckung der Nebenkostenvor- auszahlungsforderung ausgereicht hat, nur restliche Nettomieten geltend ge- macht. b) Die weiteren Bedenken des Berufungsgerichts gegen die Bestimmtheit der Klage bestehen darin, dass es Angaben der Klägerin dazu vermisst, in wel- cher Höhe die erteilten Gutschriften und die erfolgten Zahlungen auf rückstän- dige Nettomieten, auf Nebenkostenvorauszahlungsansprüche oder auf die Be- triebskostennachforderung in Höhe von 17,50 € anzurechnen sind. Auch inso- weit hat es zu strenge Anforderungen an die Bestimmtheit des Klagebegehrens gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO gestellt. Das Berufungsgericht hat hierbei übersehen, dass eine Zuordnung der Klagegründe (hier: in das Mietkonto eingestellte Einzelforderungen nebst Gut- haben, Gutschriften und Zahlungen) zu dem gestellten Klageantrag durch sachgerechte Auslegung des Klägervorbringens zu erfolgen hat. Dabei hat es 30 31 32 - 15 - weiter verkannt, dass zur Bestimmung des Streitgegenstands bei einer Klage- häufung auch ohne ausdrückliche Verrechnungs- oder Aufrechnungserklärung des Klägers bezüglich von ihm angeführter Zahlungen oder Gutschriften ein Rückgriff auf die gesetzliche Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB (ggfs. in entsprechender Anwendung) in Betracht kommt und dass eine im Be- rufungsverfahren erklärte nähere Zuordnung erbrachter Zahlungen oder erteilter Gutschriften für die Festlegung, welche Forderungen Streitgegenstand sind, grundsätzlich auch dann von Bedeutung ist, wenn sie - tatsächlich oder ver- meintlich - in Widerspruch zu den Angaben in erster Instanz steht. Ob das Beru- fungsgericht diese Maßstäbe beachtet hat, unterliegt in der Revisionsinstanz der uneingeschränkten Überprüfung (vgl. BGH, Urteil vom 21. Juni 2016 - II ZR 305/14, WM 2016, 1599 Rn. 13). Denn es geht um die Auslegung einer Pro- zesserklärung, die das Revisionsgericht nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ohne Einschränkungen nachprüfen und in freier Würdigung selbst auslegen darf (BGH, Urteile vom 18. Juni 1996 - VI ZR 325/95, NJW-RR 1996, 1210 unter II 2; vom 2. Juli 2004 - V ZR 290/03, FamRZ 2004, 1712 unter II 1; vom 21. Juni 2016 - II ZR 305/14, aaO; Senatsbeschluss vom 30. Mai 2017 - VIII ZB 15/17, juris Rn. 13 mwN). aa) Zwar ist in der Instanzrechtsprechung und in der Literatur die vom Berufungsgericht ebenfalls vertretene Ansicht vorherrschend, dass bei der Gel- tendmachung eines Gesamtbetrages aus mehreren Forderungsarten vom Klä- ger im Einzelnen ausdrücklich vorzutragen ist, auf welche Einzelforderungen erfolgte Zahlungen oder erteilte Gutschriften zu verrechnen sind beziehungs- weise verrechnet oder aufgerechnet wurden (OLG Brandenburg, WuM 2006, 579; LG Frankfurt am Main, aaO; LG Kempten, aaO; WuM 2016, 444; LG Darmstadt, Beschluss vom 28. März 2013 - 24 S 54/12, juris Rn. 9; AG Gießen, WuM 2016, 304; AG Hanau, WuM 2015, 742; AG Dortmund, GE 2015, 1103; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Bub/Treier/Fischer, Handbuch der Geschäfts- und 33 - 16 - Wohnraummiete, 4. Aufl. 2014, IX 61; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., J Rn. 88; BeckOK-BGB/Zehelein, 44. Aufl. Stand: 1. November 2017, § 535 Rn. 557; Saenger, ZPO, 7. Aufl., § 253 Rn. 16a; Zehelein, aaO, S. 640 f.; aA BeckOK-ZPO/Bacher, Stand: 1. Dezember 2017, § 253 Rn. 55.2; Musielak/Voit/Foerste, ZPO, 14. Aufl., § 253 Rn. 27). Diese Auffassung überspannt aber die an die Bestimmtheit einer sich aus mehreren Ansprüchen zusammensetzenden Zahlungsklage zu stellenden Anforderungen. Zwar darf der Kläger die Auswahl, über welche selbständigen Ansprüche bis zur Höhe der eingeklagten Forderung entschieden werden soll, nicht dem Gericht überlassen (BGH, Urteil vom 22. Mai 1984 - VI ZR 228/82, NJW 1984, 2346 unter II 1 a aa; Beschluss vom 24. März 2011 - I ZR 108/09, aaO Rn. 9 f.). Sind aber - wie im Streitfall - die zu beanspruchenden Einzelfor- derungen nach Inhalt und Höhe konkret bezeichnet, ist es in der Regel im Hin- blick darauf, dass das Gesetz eine subsidiäre Verrechnungsreihenfolge bei nicht ausreichenden Teilleistungen des Schuldners auf eine Forderungsmehr- heit vorsieht (§ 366 Abs. 2 BGB), unschädlich, wenn der Kläger sich nicht aus- drücklich oder nicht vollständig über die Anrechnung erfolgter Zahlungen oder erteilter Gutschriften erklärt (vgl. auch Senatsurteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 229/09, NJW-RR 2010, 1455 Rn. 16 [zur Individualisierung einer Forderung in einem Mahnbescheid]; Musielak/Voit/Foerste, aaO). bb) Wie bereits unter II 2 a aa ausgeführt, ist es für die Bestimmtheit ei- ner Klage im Allgemeinen ausreichend, wenn der geltend gemachte Anspruch als solcher identifizierbar ist (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 18. Juli 2000 - X ZR 62/98, aaO; vom 11. Februar 2004 - VIII ZR 127/03, aaO; vom 16. No- vember 2016 - VIII ZR 297/15, aaO; jeweils mwN). Wann diese Anforderungen erfüllt sind, kann nicht allgemein und abstrakt beantwortet werden; vielmehr hängen Art und Umfang der erforderlichen Angaben von den Besonderheiten 34 35 - 17 - des anzuwendenden materiellen Rechts und den Umständen des Einzelfalls ab (BGH, Urteile vom 28. November 2002 - I ZR 168/00, BGHZ 153, 69, 75 mwN; vom 14. Dezember 2006 - I ZR 34/04, aaO; vom 10. Juli 2015 - V ZR 206/14, BGHZ 206, 211 Rn. 9 mwN [jeweils zu § 253 ZPO]; sowie BGH, Urteile vom 23. Januar 2008 - VIII ZR 46/07, NJW 2008, 1220 Rn. 13 mwN; vom 23. Sep- tember 2008 - XI ZR 253/07, NJW-RR 2009, 544 Rn. 18 mwN; vom 21. Oktober 2008 - XI ZR 466/07, NJW 2009, 56 Rn. 18 mwN [jeweils zu § 690 ZPO]). Die Anforderungen an die Bestimmtheit eines Klageantrags sind danach in Abwä- gung des zu schützenden Interesses des Beklagten, sich gegen die Klage er- schöpfend verteidigen zu können, sowie seines Interesses an Rechtsklarheit und Rechtssicherheit hinsichtlich der Entscheidungswirkungen mit dem eben- falls schutzwürdigen Interesse des Klägers an einem wirksamen Rechtsschutz festzulegen (BGH, Urteile vom 28. November 2002 - I ZR 168/00, aaO S. 75 f. mwN; vom 14. Dezember 2006 - I ZR 34/04, aaO mwN; vom 10. Juli 2015 - V ZR 206/14, aaO). cc) Ob gemessen daran im konkreten Fall die Anforderungen an die Be- stimmtheit einer Klage erfüllt sind, beurteilt sich nicht allein nach der Fassung des Klageantrags. Inhalt und die Reichweite des Klagebegehrens werden nicht allein durch den Wortlaut des gestellten Klageantrags bestimmt; vielmehr ist dieser unter Berücksichtigung der Klagebegründung auszulegen (BGH, Urteile vom 21. Februar 2012 - X ZR 111/09, NJW-RR 2012, 872 Rn. 23; vom 21. Juni 2016 - II ZR 305/14, aaO Rn. 12; jeweils mwN). Dabei ist im Zweifel das als gewollt anzusehen, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der recht verstandenen Interessenlage der erklärenden Partei entspricht (BGH, Urteile vom 18. Juni 1996 - VI ZR 325/95, aaO; vom 2. Juli 2004 - V ZR 290/03, aaO unter II 1 a; vom 2. Dezember 2015 - IV ZR 28/15, aaO Rn. 10; vom 21. Juni 2016 - II ZR 305/14, aaO; Beschlüsse vom 18. Dezember 2014 - IX ZB 50/13, NJW-RR 2015, 301 Rn. 10; vom 27. Januar 2015 - II ZR 191/13, 36 - 18 - juris Rn. 10; vom 20. Januar 2016 - I ZB 102/14, WM 2016, 1190 Rn. 15; vom 30. Mai 2017 - VIII ZB 15/17, aaO Rn. 14; jeweils mwN). Dies ergibt sich bereits daraus, dass das Prozessrecht das materielle Recht verwirklichen und nicht dessen Durchsetzung vermeidbar hindern soll (BGH, Urteile vom 1. Dezember 1997 - II ZR 312/96, NJW-RR 1998, 1005 unter II 1; vom 2. Juli 2004 - V ZR 290/03, aaO; vom 2. Dezember 2015 - IV ZR 28/15, aaO). Zudem dient ein solches Verfahrensverständnis der Verwirkli- chung der verfassungsrechtlichen Ansprüche der klagenden Partei auf effekti- ven Rechtsschutz (Art. 2 Abs. 1 GG iVm dem Rechtsstaatsprinzip) und auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG; BGH, Urteil vom 21. Juni 2016 - II ZR 305/14, aaO; Beschluss vom 27. Januar 2015 - II ZR 191/13, aaO). dd) Die beschriebenen Auslegungsgrundsätze sind auch dann heranzu- ziehen, wenn zwar die vom Kläger zu beanspruchenden Forderungen nach In- halt und Höhe bestimmt sind, die hierauf erbrachten Zahlungen und Gutschrif- ten aber vom Kläger nur der Höhe nach angegeben und nicht ausdrücklich mit bestimmten Einzelforderungen verrechnet worden sind. Die von manchen Stimmen in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum geäußerten Bedenken gegen die Bestimmtheit der Klage ergeben sich in diesen Fällen letztlich dar- aus, dass eine klare Zuordnung geleisteter Zahlungen und erteilter Gutschriften vermisst wird. Eine solche Zuordnung kann aber auch stillschweigend erfolgen, etwa durch Angabe einer bestimmten Reihenfolge und/oder durch Rückgriff auf die Anrechnungsbestimmungen der § 366 Abs. 2, § 367 Abs. 1 BGB (vgl. BGH, Urteile vom 18. November 1993 - IX ZR 244/92, BGHZ 124, 164, 167 f.; vom 23. November 2000 - IX ZR 155/00, NJW-RR 2001, 1335 unter II 2 c; vom 7. November 2001 - VIII ZR 263/00, BGHZ 149, 120, 124 [zur Bestimmtheit ei- ner Prozessaufrechnung]; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 229/09, aaO [zur Indivi- dualisierung eines Mahnbescheids]; Musielak/Voit/Foerste, aaO; Junglas, ZMR 37 38 - 19 - 2008, 673, 675 f.; derselbe, ZMR 2014, 89, 92 ff.; vgl. auch OLG Brandenburg, ZMR 2010, 753, 754; LAG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 3. Juli 1997 - 8 Sa 624/96, juris Rn. 17). (1) Ein solches Vorgehen entspricht regelmäßig der wohlverstandenen Interessenlage des Klägers (Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 b dd (1); vgl. auch Junglas, ZMR 2008, aaO S. 675; 2014, aaO S. 92) und ist auch im Hinblick auf die Belange des Beklagten angemessen. Denn hierdurch ist gewährleistet, dass sämtlichen Prozessbeteiligten der Inhalt und der Umfang der geltend gemachten Forderungen hinreichend klar sind. Der Beklagte wird ausreichend in die Lage versetzt, zu beurteilen, ob und in wel- chem Umfang er sich gegen die geltend gemachten Forderungen zur Wehr set- zen will. Dabei wird das Risiko eines Unterliegens nicht von dem Kläger auf den Beklagten abgewälzt, denn durch die vorgenommene Zuordnung der geleiste- ten Zahlungen oder erteilten Gutschriften wird dem Kläger nicht die Gefahr ab- genommen, dass seine Forderungen als unbegründet abgewiesen werden und damit - anders als bei einer Klageabweisung als unzulässig - wegen entgegen- stehender Rechtskraft grundsätzlich nicht mehr eingeklagt werden können. Dass sein Vortrag bei gebotener Auslegung als hinreichend bestimmt im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO anzusehen ist, bedeutet noch nicht, dass die gel- tend gemachten Forderungen auch schlüssig sind. Im Rahmen der Schlüssig- keitsprüfung kommt es vielmehr darauf an, ob die Forderungen, auf die Ver- rechnungen vorzunehmen oder vorgenommen worden sind, tatsächlich auch bestehen beziehungsweise bestanden haben. Die zur Entscheidung berufenen Gerichte laufen auch nicht Gefahr, ihre Entscheidungsbefugnis nach § 308 Abs. 1 ZPO zu überschreiten beziehungs- weise eine nicht der Rechtskraft fähige und nicht vollstreckbare Entscheidung zu treffen. In der Heranziehung der Anrechnungsreihenfolge des § 366 39 40 - 20 - Abs. 2 BGB, gegebenenfalls in Verbindung mit § 396 Abs. 1 Satz 2 BGB, liegt auch kein Verstoß gegen die Dispositionsmaxime (so zutreffend Junglas, ZMR 2008, aaO). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts bestimmt damit nicht das Gericht selbst, sondern die im Rahmen der Auslegung von Prozess- erklärungen bei einer Verrechnung/Aufrechnung bestehender Forderungen mit Zahlungen oder Gutschriften im Zweifel zu beachtende gesetzliche Rangfolge des § 366 Abs. 2 BGB den Umfang des Klagebegehrens (unzutreffend auch AG Köln, WuM 2008, 676, 678). (2) Dass die Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB nach ihrem Wortlaut nur bei Forderungen aus mehreren Schuldverhältnissen gilt, hindert ihre Anwendung im Falle der Verrechnung von Zahlungen oder Gutschriften auf Nettomieten und Nebenkostenvorauszahlungen nicht. (a) Bei unzureichenden Zahlungen auf Mieten aus verschiedenen Zeit- räumen hat der Bundesgerichtshof die Bestimmung des § 366 Abs. 2 BGB ent- sprechend herangezogen, weil die Mieten aus einem Schuldverhältnis geschul- det seien (BGH, Urteile vom 5. April 1965 - VIII ZR 10/64, JZ 1965, 628 unter II 1 c; vom 20. Juni 1984 - VIII ZR 337/82, BGHZ 91, 375, 379; vom 9. Oktober 2014 - IX ZR 69/14, NJW 2015, 162 Rn. 22). Dabei wird allerdings übersehen, dass § 366 BGB das Schuldverhältnis im engeren Sinne, also die einzelne Forderung, meint und daher auch bei einer Mehrheit von Forderungen aus demselben Schuldverhältnis (im weiteren Sinne) direkt anwendbar ist (Senats- urteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 b dd (2) (a); vgl. ferner BAGE 143, 1 Rn. 12; Palandt/Grüneberg, BGB, 77. Aufl., § 366 Rn. 2; Staudinger/Olzen, BGB, Neubearb. 2016, § 366 Rn. 14; Münch- KommBGB/Fetzer, 7. Aufl. § 366 BGB Rn. 2; Erman/Buck-Heeb, BGB, 15. Aufl., § 366 Rn. 1; jurisPK-BGB/Kerwer, Stand: 30. Dezember 2016, § 366 Rn. 4; BeckOK-BGB/Dennhardt, aaO, § 366 Rn. 1; BeckOGK/Looschelders, 41 42 - 21 - BGB, Stand: 1. November 2017, § 366 Rn. 21). Einer Analogie bedarf es daher nicht, wenn die erbrachten Leistungen zur Tilgung von Nettomietrückständen aus mehreren Zeiträumen nicht ausreichen (Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 b dd (2) (a); vgl. ferner Palandt/Grüneberg, aaO; MünchKommBGB/Fetzer, aaO; jurisPK/Kerwer, aaO; BeckOGK/Looschelders, aaO). (b) Eine analoge Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB ist deshalb nur in- soweit geboten, als erfolgte Zahlungen des Schuldners nicht ausreichen, um die jeweilige monatliche Bruttomiete zu tilgen, weil es sich hierbei um eine ein- heitliche Forderung handelt, die sich aus verschiedenen Bestandteilen (Netto- miete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung) zusammensetzt. Denn der Bun- desgerichtshof hat - wie die Revisionserwiderung zu Recht geltend macht - im Zusammenhang mit der Bestimmung der Bemessungsgrundlage für eine Min- derung der Mietsache (§ 536 BGB) mehrfach ausgesprochen, dass der Vermie- ter eine einheitliche Leistung (Raumüberlassung; Nebenleistungen) erbringt, wofür der Mieter ebenfalls eine einheitliche Gegenleistung (Miete und Betriebs- kosten) zahlt (BGH, Urteile vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03, BGHZ 163, 1, 7; vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773 unter II 1 a; vom 13. April 2011 - VIII ZR 223/10, NJW 2011, 1806 Rn. 11). (aa) Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist aber § 366 BGB für das Verhältnis von rechtlich verselbständigten Forderungsteilen aus einem Schuldverhältnis entsprechend anzuwenden, also etwa in den Fällen der Teilabtretung (vgl. etwa BGH, Urteil vom 11. Mai 2006 - VII ZR 261/04, BGHZ 167, 337 Rn. 16 ff., 22 mwN), der Erhebung einer Teilklage (vgl. etwa BGH, Urteile vom 13. Juli 1973 - V ZR 186/71, NJW 1973, 1689 unter B 2; vom 6. November 1990 - XI ZR 262/89, NJW-RR 1991, 169 unter I 2 b; jeweils mwN) oder der Sicherung nur eines Teils der Forderung durch ein Grundpfand- 43 44 - 22 - recht (BGH, Urteil vom 13. Juli 1973 - V ZR 186/71, aaO). Diese Grundsätze gelten auch bei Teilzahlungen, die zur Deckung einer monatlichen Bruttomiete, die sich aus der Nettomiete und der vertraglich vereinbarten Nebenkostenvor- auszahlung zusammensetzt, nicht ausreichen (Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 b dd (2) (b) (aa)). (bb) Zwar meinen einige Stimmen in der Literatur im Hinblick darauf, dass Nettomiete und Nebenkostenvorauszahlung unselbständige Einzelpositio- nen einer einheitlichen Forderung sind, dass § 366 BGB weder direkt noch ana- log anwendbar sei (Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 543 BGB Rn. 86a; Bieber, NZM 2006, 683, 686; jurisPK-BGB/Kerwer, aaO Rn. 6; BeckOGK/Looschelders, aaO Rn. 33). Die Gegenmeinung hält demgegenüber § 366 Abs. 2 BGB für di- rekt (OLG Rostock, OLG-Report 2001, 440, 441; OLG Düsseldorf, GE 2006, 255, 257; OLG Brandenburg, aaO; LG Berlin, GE 2002, 1336), zumindest aber für entsprechend anwendbar (LG Hamburg, Urteil vom 12. August 2010 - 307 S 30/10, juris Rn. 13 f.; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO, § 536 BGB Rn. 387; Staudinger/Olzen, aaO Rn. 15; MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 535 Rn.157; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., III Rn. 102; Derleder, NZM 2011, 654, 655; Thoms, ZMR 2012, 7, 8). Der Senat hat zu dieser Problematik bislang noch nicht Stellung bezogen. Er konnte in seiner Entscheidung vom 13. April 2011 (VIII ZR 223/10, aaO Rn. 11, 13) die vom damaligen Berufungs- gericht aufgeworfene Frage, ob ein monatlicher Minderungsbetrag in entspre- chender Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB anteilig auf die Nettomiete und die monatliche Betriebskostenvorauszahlung anzurechnen sei, offen lassen, weil es im dortigen Fall in Ansehung der im Rahmen einer Minderung anzustellenden Gesamtbetrachtung letztlich rechnerisch keinen Unterschied machte, ob der Minderungsbetrag nur auf die Nettomiete oder auf das Gesamtentgelt verrech- net wurde. 45 - 23 - (cc) Im Streitfall besteht dagegen Anlass, die Frage der Anwendbarkeit des § 366 Abs. 2 BGB auf Teilzahlungen bei Nettomiete und geschuldeter Ne- benkostenvorauszahlung zu entscheiden. Bei richtiger Betrachtung weisen die Nettomiete und die vertraglich vereinbarte Nebenkostenvorauszahlung, die das Gesamtentgelt des Mieters für die Leistungen des Vermieters bilden, weitge- hende rechtliche Eigenständigkeiten auf, die es rechtfertigen, bei unzureichen- den Zahlungen des Mieters auf die Bruttomiete die Vorschrift des § 366 BGB analog heranzuziehen (Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 b dd (2) (a) (cc); vgl. ferner LG Hamburg, aaO Rn. 13; Staudin- ger/Olzen, aaO; vgl. ferner Zehelein, aaO S. 640). Über die Betriebskosten ist - soweit keine Pauschale vereinbart ist - jährlich abzurechnen (§ 556 BGB); Vorauszahlungen auf die Betriebskosten stellen damit keine endgültige Tilgung dieser Kosten dar (vgl. etwa LG Hamburg, aaO mwN). Die Erhöhung der Nettomiete folgt anderen Regeln (§§ 558 ff. BGB) als die Anpassung einer Be- triebskostenvorauszahlung (§ 560 BGB). Die daraus resultierende rechtliche Verselbständigung der beiden Mietbestandteile rechtfertigt eine entsprechende Anwendung des § 366 Abs. 1 und 2 BGB. Denn die Interessenlage ist hier mit sonstigen anerkannten Fällen verselbständigter Forderungsteile vergleichbar (Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 b dd (2) (a) (cc)). Auch liegt eine planwidrige Regelungslücke vor (Senatsurteil vom heuti- gen Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 b dd (2) (a) (cc); aA Schmidt- Futterer/Blank, aaO, der aber andererseits § 366 BGB bei unzureichenden Zah- lungen auf Miete und Betriebskostennachzahlungen direkt anwenden will [§ 543 BGB Rn. 117]). Denn der Gesetzgeber war bestrebt, nicht nur bei mehreren Hauptforderungen (§ 366 BGB), sondern sogar bei mehreren Nebenforderun- gen (§ 367 BGB) ein einseitiges Bestimmungsrecht des Gläubigers auszu- schließen (vgl. Motive II, S. 86 ff.). Diese gesetzgeberische Zielsetzung würde 46 47 - 24 - aber unterlaufen, wenn die bei der Schaffung der §§ 366, 367 BGB ersichtlich nicht bedachten Fälle, dass sich Teile einer einheitlichen Hauptforderung recht- lich verselbständigt haben, von einer entsprechenden Anwendung des § 366 Abs. 1 und 2 BGB ausgenommen wären mit der Folge, dass nun doch dem Gläubiger die Entscheidungsbefugnis darüber zufiele, auf welchen Teil die er- brachte Teilleistung angerechnet wird (so aber Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 543 BGB Rn. 86a). (3) Die beschriebene Anwendbarkeit des § 366 BGB einerseits auf Miet- rückstände aus verschiedenen Zeiträumen und andererseits auf die Einzelbe- standteile offener Bruttomietrückstände hat zur Konsequenz, dass beim Fehlen einer Tilgungsbestimmung des Mieters Zahlungen, die zur Deckung der Ge- samtforderungen nicht ausreichen, unter Heranziehung der abgestuften An- rechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB zu verrechnen sind. (a) Da dem Vermieter - abgesehen vom Fall einer Aufrechnung (§ 396 Abs. 1 Satz 1 BGB) - materiell kein Bestimmungsrecht bezüglich einer Anrech- nung unzureichender Zahlungen des Mieters auf die geltend gemachten Außenstände zusteht, sondern sich die Verrechnung bei einer fehlenden Til- gungsbestimmung des Mieters direkt aus dem Gesetz (§ 366 Abs. 2 BGB) ergibt, dessen Anwendung dem Gericht von Amts wegen obliegt (vgl. auch OLG Brandenburg, NZM 2007, 685), kann von ihm auch hinsichtlich der Be- stimmtheit des Klagebegehrens nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO nicht verlangt werden, dass er die aus seiner Sicht nach § 366 Abs. 2 BGB maßgebliche Ver- rechnungsreihenfolge im Einzelnen darlegt. Andererseits ist er aber nicht ge- hindert, zur Festlegung seines Klagebegehrens - gegebenenfalls noch in zwei- ter Instanz - entsprechenden Vortrag zu halten. Dies wäre - wie bereits ausge- führt - auch wünschenswert. 48 49 - 25 - Erfolgen solche Darlegungen, sind diese aber - sofern nicht eine Auf- rechnungserklärung nach § 396 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt - im Rahmen der Schlüssigkeitsprüfung ohne Bedeutung, wenn sie in Widerspruch zu § 366 Abs. 2 BGB stehen, da bei einer fehlenden Tilgungsbestimmung des Schuld- ners regelmäßig das vom Gericht auszulegende Gesetz (§ 366 Abs. 2 BGB) die Rangfolge der Verrechnung vorgibt (Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 b dd (3) (a); vgl. ferner Senatsurteil vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, aaO Rn. 16, sowie Junglas, ZMR 2014, 89, 93 f.). Solcher in Widerspruch zu § 366 Abs. 2 BGB erfolgender Vortrag ist also nur für die Be- stimmtheit des Klagebegehrens maßgebend. Die dargestellten Grundsätze gelten auch dann, wenn es nicht um Zah- lungen des Mieters geht, sondern der Vermieter Gutschriften (etwa wegen Gut- haben aus Nebenkostenabrechnungen oder wegen unstreitiger Mietminderun- gen) erteilt und gegen diese Forderungen des Mieters mit Mietforderungen auf- rechnet, ohne zu bestimmen, welche Forderungen gegeneinander aufgerechnet werden sollen. § 396 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB verweist nämlich für diese Fälle auf § 366 Abs. 2 BGB. Rechnet der Vermieter nicht (auch nicht stillschweigend) auf, sondern stellt er solche Gutschriften seinen Forderungen lediglich gegen- über, ohne eine Zuordnung zu bestimmten Forderungen vorzunehmen, ist darin regelmäßig ein konkludenter Verweis auf die in § 366 Abs. 2 BGB beschriebene Anrechnungsreihenfolge zu sehen. Da es sich hierbei aber nicht um eine Leis- tung des Schuldners handelt, ist die Vorschrift des § 366 Abs. 2 BGB hier aller- dings nicht direkt anwendbar, sondern entsprechend heranzuziehen (Senatsur- teil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO). (b) Die danach im Allgemeinen beim Fehlen einer Zuordnung von Zah- lungen oder Gutschriften gebotene (direkte oder analoge) Anwendung der Ver- rechnungskriterien des § 366 Abs. 2 BGB zur Bestimmung des Inhalts und der 50 51 52 - 26 - Reichweite des Klagebegehrens ist, wenn Bruttomietrückstände geltend ge- macht werden, in zweifacher Hinsicht vorzunehmen. (aa) Die Vorschrift des § 366 Abs. 2 BGB ist (analog) zur Festlegung heranzuziehen, auf welchen Bestandteil der jeweiligen Bruttomiete (Nettomiete oder geschuldete Nebenkostenvorauszahlung) die Zahlungen oder Gutschriften zu verrechnen sind. Dabei ist - anders als die Revisionserwiderung meint - nicht das Auffangkriterium "anteilige Verrechnung", sondern das Kriterium der "gerin- geren Sicherheit" maßgebend. Dies führt dazu, dass für die Tilgung der jeweili- gen Bruttomiete unzureichende Zahlungen oder Gutschriften zunächst auf die darin enthaltene Forderung auf Erbringung von Nebenkostenvorauszahlungen anzurechnen sind, weil diese nach Eintritt der Abrechnungsreife oder erfolgter Abrechnung grundsätzlich nicht mehr geltend gemacht werden kann und daher weniger sicher ist als die Nettomietforderung (Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 b dd (3) (b) (aa); vgl. ferner etwa OLG Rostock, aaO; OLG Düsseldorf, aaO; OLG Brandenburg, aaO; OLG Köln, ZMR 2010, 850, 852; LG Berlin, aaO; LG Hamburg, aaO Rn. 15; MünchKommBGB/ Häublein, aaO; BeckOGK/Looschelders, aaO, § 366 Rn. 32; Sternel, aaO Rn. III 105; Schmid, NZM 2001, 705; Zehelein, aaO; aA Derleder, aaO S. 655 f.; Thoms, aaO [anteilige Tilgung]; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO, § 536 BGB Rn. 387 [Nettomiete als lästigere Forderung]). (bb) Wird nicht nur eine offenstehende Bruttomiete, sondern werden Bruttomietrückstände aus verschiedenen Jahren oder mehreren Monaten gel- tend gemacht, sind die Kriterien des § 366 Abs. 2 BGB ein weiteres Mal heran- zuziehen. Dabei ist stets eine Anrechnung auf die ältesten Rückstände vorzu- nehmen (Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 b dd (3) (b) (bb)). Dies ergibt sich bei Mieten, die aus verschiedenen Jahreszeiträu- men stammen, daraus, dass die älteren Rückstände zuerst verjähren (vgl. 53 54 - 27 - § 199 Abs. 1 BGB) und daher dem Kläger die geringeren Sicherheiten bieten (BGH, Urteile vom 5. April 1965 - VIII ZR 10/64, aaO; vom 19. November 2008 - XII ZR 123/07, BGHZ 179, 19 Rn. 9; vom 9. Oktober 2014 - IX ZR 69/14, aaO; Junglas, ZMR 2014, 89, 93). Bezüglich der Mietrückstände, die im selben Jahr angefallen sind und bei denen nach § 199 Abs. 1 BGB regelmäßig zum glei- chen Zeitpunkt die Verjährung eintritt, folgt dies aus der Heranziehung des nachgeordneten Kriteriums "ältere Schuld" (Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO; Junglas, aaO). (cc) Wie diese beiden Verrechnungsweisen für die im Rahmen der Zu- lässigkeit der Klage erforderliche Bestimmung, welche Beträge der Kläger bei Bruttomietrückständen aus mehreren Monaten oder Jahren geltend macht, mit- einander zu kombinieren sind, hängt davon ab, ob der Kläger die Gutschriften oder Zahlungen einzelnen Zeiträumen zugeordnet hat (etwa: Miete Januar 2017) oder nicht (Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 b dd (3) (b) (cc)). Erfolgt eine Zuordnung zu einem bestimmten Zeitraum, ist regelmäßig davon auszugehen, dass der Kläger die Zahlung beziehungsweise Gutschrift auf die für diesen Zeitraum geschuldete Nebenkostenvorauszahlung und an- schließend auf die für diesen Monat geschuldete Nettokaltmiete verrechnet. Übersteigt eine für einen bestimmten Zeitraum erbrachte Zahlung oder Gut- schrift die für diesen Zeitraum geschuldete Bruttomiete ist der überschießende Betrag - bis er aufgebraucht ist - gemäß § 366 Abs. 2 BGB analog - in abstei- gendem Alter - auf die ältesten Nebenkostenvorauszahlungsforderungen und anschließend - wiederum beginnend mit der ältesten Schuld - auf die Nettomie- ten anzurechnen (Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO). 55 56 - 28 - Nimmt der Kläger bezüglich erbrachter Zahlungen oder Gutschriften kei- ne Zuordnung zu einem bestimmten Zeitraum vor, sondern zieht diese lediglich vom Gesamtsaldo ab, sind diese in Anwendung der Kriterien des § 366 Abs. 2 BGB zunächst im absteigenden Alter auf die Nebenkostenvorauszah- lungsforderungen (etwa Januar 2017; Februar 2017) und anschließend - wiederum beginnend mit der ältesten Forderung - auf die Nettomietrückstände (etwa Januar 2017; Februar 2017) zu verrechnen (Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO). c) Ausgehend von den beschriebenen Grundsätzen hat die Klägerin bei der gebotenen sachgerechten Auslegung ihres Klagebegehrens durch die von ihr vorgetragene "Mietrückstandsaufstellung" und die darin enthaltenen Daten sowie durch die in der Klageerweiterung und der dabei vorgelegten Betriebs- kostenabrechnung vom 5. Dezember 2014 erfolgten weiteren Angaben bereits in erster Instanz den Inhalt und die Reichweite ihres Begehrens hinreichend bestimmt (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Die von ihr beanspruchten Forderungen sind im Einzelnen nach Zeitraum, Höhe und Forderungsart bezeichnet, wobei die Klägerin durch Vorlage der genannten Betriebskostenabrechnung noch in erster Instanz klargestellt hat, dass der im Jahr 2015 monatlich angesetzte Be- trag von 723,72 € eine Nettomiete von 534,72 € und eine zu leistende Neben- kostenvorauszahlung von insgesamt 189 € sowie der für das Jahr 2014 in An- satz gebrachte Betrag von monatlich 705,72 € neben der Nettomiete von 534,72 € eine Nebenkostenvorauszahlung von insgesamt 171 € umfasst. Die vom Berufungsgericht vermisste Zuordnung des Anfangsguthabens, der er- brachten Zahlungen und der erteilten Gutschriften ist - was dieses nicht in den Blick genommen hat - mit der Klageschrift unter stillschweigender Bezugnahme auf die Verrechnungsgrundsätze des § 366 Abs. 2 BGB erfolgt. Im Berufungs- verfahren hat die Klägerin sich sogar ausdrücklich auf die von dieser gesetzli- chen Regelung vorgesehene Anrechnungsreihenfolge berufen. 57 58 - 29 - aa) Dass die Klägerin in erster Instanz bezüglich der Verrechnung der von ihr in der Forderungsaufstellung für das Jahr 2015 berücksichtigten elf Zah- lungen der Beklagten, des Anfangsguthabens und der beiden erteilten Gut- schriften (Mietminderung; Heizkosten) keine ausdrückliche Anrechnung auf ihre aufgelisteten Bruttomieten von jeweils 723,72 € vorgenommen hat, berechtigte das Berufungsgericht nicht, die Klage als unzulässige Saldoklage zu behan- deln. Entsprechendes gilt für die Klageerweiterung, mit der für den Zeitraum von Juli 2014 bis einschließlich Dezember 2014 unter Berücksichtigung einer Bruttomiete von jeweils 705,72 € und der Zahlungen von jeweils 673,50 € ein monatlicher Mietrückstand von jeweils 32,22 € (insgesamt 193,32 €) sowie eine Betriebskostennachforderung für das Jahr 2013 in Höhe von 17,50 € geltend gemacht wurden. Da - wie eingangs bereits dargelegt - bei Prozesserklärungen im Zweifel dasjenige gewollt ist, was nach Maßstäben der Rechtsordnung ver- nünftig ist und der wohlverstandenen Interessenlage entspricht, ist letztlich maßgebend, ob sich aus der Aufstellung der Klägerin und ergänzender Heran- ziehung der Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB eine Zuordnung der Zahlungen, Gutschriften und des Guthabens auf die Außenstände vorneh- men lässt. Dies ist der Fall. (1) Die in der Mietrückstandsaufstellung aufgeführte Zahlung der Beklag- ten für den Monat Januar 2015 von 38,50 € ist zur Bestimmung des Umfangs des Klagebegehrens (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO) nach der oben unter II 2 b dd (3) (b) im Einzelnen beschriebenen Vorgehensweise gemäß § 366 Abs. 2 BGB analog auf den in der angegebenen Bruttomiete enthaltenen Nebenkostenanteil von 189 € anzurechnen, der sich hierdurch auf 150,50 € verringert. Mit dem sich daraus für den Monat Januar 2015 ergebenden Gesamtrückstand von 685,22 € hat die Klägerin anschließend, wie sich durch die Zuordnung in Zeile 2, Spalten 4 und 5 der Mietrückstandsaufstellung ergibt, ein Anfangsguthaben von 410,03 € verrechnet. Diese Zahlung ist nach den Verrechnungsgrundsät- 59 60 - 30 - zen des § 366 Abs. 2 BGB (analog) zunächst auf den noch offenen Nebenkos- tenanteil von 150,50 € als unsicherste Forderung und in Höhe von verbleiben- den 259,53 € auf die Nettomiete von 534,72 € anzurechnen, die sich damit auf 275,19 € reduziert. Die verbleibende Nettomiete für Januar 2015 von 275,19 € verringert sich um die nachträglich für einen sechswöchigen Ausfall des Aufzugs von der Klägerin gewährte Mietminderungsgutschrift in Höhe von 32,57 € (1,5 x 3 % von 723,72 €) auf 242,62 €. Da die Klägerin diese Gutschrift keinem bestimmten Zeitraum zugeordnet, sondern sie vom Saldo der Mietrückstände aus den Mie- ten Januar bis April 2015 in Abzug gebracht hat, und die für die Monate Februar bis April 2015 berücksichtigten Zahlungen der Beklagten die jeweils geschulde- ten Nebenkostenvorauszahlungen vollständig abdecken, ist die Minderungsgut- schrift nach der Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB auf die in der Mietrückstandstabelle aufgeführte älteste noch offene Nettomiete Januar 2015 anzurechnen. Entsprechendes gilt für die von der Klägerin erteilte Gutschrift "Heizkos- ten" in Höhe von 276,37 €. Da diese von der Klägerin keiner bestimmten Forde- rung zugeordnet wird und die von den Beklagten erbrachten Zahlungen jeweils die monatlich geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen übersteigen, ist die- se Gutschrift mit der verbleibenden Nettomiete für Januar 2015 in Höhe von 242,62 € zu verrechnen, so dass insoweit keine von der Klägerin geltend ge- machte Forderung, sondern zugunsten der Beklagten aus der Gutschrift ein Restbetrag von 33,75 € verbleibt. (2) Die für den Monat Februar 2015 berücksichtigte Zahlung der Beklag- ten in Höhe von 673,50 € entfällt nach den beschriebenen Verrechnungsgrund- sätzen des § 366 Abs. 2 BGB zunächst auf den in der Bruttomiete enthaltenen 61 62 63 - 31 - Nebenkostenanteil von 189 € und sodann auf die Nettomiete, die sich dadurch auf 50,22 € reduziert. Hiervon ist nach § 366 Abs. 2 BGB der oben genannte Restbetrag von 33,75 € in Abzug zu bringen, weil es sich nun bei der noch offe- nen Nettomiete für Februar 2015 um die älteste Nettomietenforderung handelt. (3) Bezüglich des Monats März 2015 ist die hierbei berücksichtigte Zah- lung der Beklagten in Höhe von 673,50 € wiederum zunächst von dem Neben- kostenanteil in Höhe von 189 € und anschließend von der Nettomiete in Abzug zu bringen. Die Klägerin macht daher insoweit eine restliche Nettomietenforde- rung von 50,22 € geltend. (4) Entsprechendes gilt bei den für die Monate April 2015 bis einschließ- lich November 2015 angesetzten Zahlungen der Beklagten in Höhe von jeweils 523,50 €. Die Klägerin verlangt insoweit jeweils eine nach vorrangiger Anrech- nung der jeweiligen Zahlung auf den Nebenkostenanteil und anschließender Verrechnung mit der Nettomiete verbleibende restliche Nettomietforderung in Höhe von jeweils 200,22 €. (5) Auf die gleiche Weise ist hinsichtlich der im Wege der Klageerweite- rung geltend gemachten restlichen Forderungen für die Monate Juli 2014 bis einschließlich Dezember 2014 in Höhe von jeweils 32,22 € zu verfahren. Auch hier sind nach den beschriebenen, aus § 366 Abs. 2 BGB abgeleiteten Ver- rechnungsmaßstäben die monatlichen Zahlungen der Beklagten in Höhe von 673,50 € jeweils zunächst auf die geschuldete Nebenkostenvorauszahlung von 171 € und anschließend auf die angesetzte Nettomiete anzurechnen. Dies hat zur Folge, dass der geltend gemachte Restbetrag allein aus unterbezahlten Nettomieten resultiert. 64 65 66 - 32 - (6) Darüber hinaus ist Gegenstand der Klageerweiterung eine Betriebs- kostennachforderung aus der Abrechnung für das Jahr 2013 in Höhe von 17,50 €. (7) Die Klägerin hat demzufolge auch ohne ausdrückliche Erklärung in erster Instanz für die Monate Juli 2014 bis einschließlich Dezember 2014 je- weils eine restliche Nettomiete von 32,22 € (insgesamt 193,32 €) und eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 in Höhe von 17,50 € sowie restliche Nettomieten für den Monat Februar 2015 in Höhe von 16,47 €, für den Monat März 2015 in Höhe von 50,22 € und für die Monate April 2015 bis einschließlich November 2015 in Höhe von jeweils 200,22 € gel- tend gemacht. Damit war das Klagebegehren bereits in erster Instanz hinrei- chend bestimmt im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. bb) Im Berufungsverfahren hat die Klägerin sich sogar ausdrücklich auf die oben beschriebenen Verrechnungsgrundsätze des § 366 Abs. 2 BGB beru- fen. Soweit das Berufungsgericht diese Erklärung als unschlüssig angesehen hat, weil in der Mietrückstandstabelle nur die Bruttomietbeträge und die Diffe- renz zwischen diesen und den eingegangenen Zahlungen aufgeführt seien, verkennt es zum einen, dass die ergänzenden Angaben nicht in Widerspruch zu den bisherigen Angaben der Klägerin stehen, sondern diese lediglich die bis- lang nicht ausdrücklich erklärte, aber aus der Heranziehung der gesetzlichen Verrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB (analog) folgende Aufgliede- rung der erbrachten Zahlungen der Beklagten nun ausdrücklich nachholt. Zum anderen würde ein Widerspruch allenfalls dazu führen, dass die Klägerin den Streitgegenstand in der zweiten Instanz neu bestimmt, so dass lediglich zu prü- fen wäre, ob es sich hierbei um eine ohne Weiteres zulässige Klageänderung nach § 264 Nr. 2 ZPO oder um eine an den Voraussetzungen des § 533 ZPO zu messende Klageänderung handelte (vgl. hierzu Senatsurteil vom heutigen 67 68 69 - 33 - Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 c bb (3)). Mit dem vom Berufungsgericht stattdessen gebrauchten Begriff der "Unschlüssigkeit" vermengt es erneut die Frage der Bestimmtheit eines Klagebegehrens mit dessen Begründetheit. Soweit das Berufungsgericht die Erklärung zudem als zu pauschal an- sieht, weil ihr nicht entnommen werden könne, welche Nettobeträge die Kläge- rin für welche Monate geltend mache, hat es außer Acht gelassen, dass die Klägerin sich hierbei ausdrücklich auf die gesetzliche Tilgungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB berufen hat und damit - wie durch die obigen Ausführungen unter II 2 c aa belegt wird - ausreichende Angaben für eine Zuordnung gemacht hat. Im Streitfall ist daher der Streitgegenstand im Berufungsverfahren derselbe wie in erster Instanz. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endent- scheidung reif, da das Berufungsgericht keine (tragfähigen) Feststellungen zur Begründetheit der geltend gemachten Forderungen getroffen hat. Sie ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Für die weitere Behandlung der Sache weist der Senat auf folgendes hin: 1. Die Erwägung des Berufungsgerichts, die Klage sei (hilfsweise) auch unbegründet, weil die Klägerin nach Abrechnungsreife keine Nebenkostenvor- auszahlungen geltend machen könne, geht fehl. Das Berufungsgericht hat ver- kannt, dass solche Forderungen - wie die Klägerin in der Berufungsinstanz so- gar ausdrücklich erklärt hat - nicht Streitgegenstand sind. 70 71 72 73 - 34 - 2. Das Berufungsgericht wird daher zu prüfen haben, ob die oben unter II 2 c aa (7) und bb aufgeführten streitgegenständlichen restlichen Nettomietfor- derungen sich wegen eines Defekts der Gegensprechanlage monatlich um 2 % der Bruttomiete, also von Juli 2014 bis einschließlich Dezember 2014 um je- weils 14,11 € (insgesamt um 84,66 €) und von Januar 2015 bis einschließlich November 2015 um jeweils 14,47 € (insgesamt um 159,17 €) verringert haben. Sofern dies der Fall sein sollte, wären die geschuldeten Nettomieten jeweils um diese Beträge zu verringern. Der Minderungsbetrag wäre auch bezüglich der Miete für Januar 2015 zu berücksichtigen. Zwar macht die Klägerin insoweit keine Forderung geltend, weil die in der Mietrückstandsaufstellung aufgeführten Gutschriften und das Guthaben im Rahmen der Bestimmung des Klagebegehrens nach den Grund- sätzen des § 366 Abs. 2 BGB auf die Januarmiete anzurechnen sind. Im Rah- men der Begründetheitsprüfung ist aber für eine Anrechnung gemäß § 366 Abs. 2 BGB nicht allein eine Zuordnung der Gutschriften und Guthaben zu einer bestimmten Forderung entscheidend. Vielmehr müssen die Forderungen, de- nen bestimmte Guthaben, Gutschriften oder Zahlungen gegenübergestellt wer- den, auch tatsächlich bestehen. Denn hier geht es um die von der reinen Be- stimmung des Streitgegenstands zu unterscheidende Frage, ob die geltend gemachten Forderungen nach §§ 362 ff. BGB getilgt worden sind. Daher wäre für den Fall, dass auch die Miete für Januar 2015 um 14,47 € (oder einen gerin- geren Betrag) gemindert wäre, eine neue Berechnung für Januar 2015 anzu- stellen, was dann zur Folge hätte, dass die im Rahmen der Zulässigkeitsprü- fung bei der Januarmiete 2015 berücksichtigten Gutschriften und Guthaben in einer dem Minderungsbetrag für Januar 2015 entsprechenden Höhe auf die nachfolgenden Mieten anzurechnen wären. 74 75 - 35 - 3. Dieser Umstand kommt auch bei der Frage der Anrechnung des Gut- habens in Höhe von 653,07 € aus der Heizkostenabrechnung vom 3. Dezember 2014 für das Jahr 2014 zum Tragen. Die Klägerin hat diese Gutschrift in dem Abrechnungsschreiben ausdrücklich mit der Miete für Januar 2015 verrechnet. Dabei handelt es sich um eine Aufrechnungserklärung, die die geschuldete Ja- nuarmiete um diesen Betrag zum Erlöschen gebracht hat (§ 389 BGB). Hiervon kann sich die Klägerin nicht mit dem Hinweis lösen, sie habe diese Forderung zuvor bereits buchhalterisch bei Rückständen aus dem Jahr 2014 berücksichtigt und das verbliebene Restguthaben von 410,03 € als Anfangsguthaben in die Mietrückstandsaufstellung für das Jahr 2015 eingestellt. Denn die buchhalteri- sche Verrechnung kann angesichts der rechtlich bindenden Aufrechnungserklä- rung keine Wirkung entfalten. Darüber hinaus ist der Vortrag der Klägerin, es sei intern eine anderweitige Verrechnung mit Rückständen aus dem Jahr 2014 vorgenommen worden auch - wie die Revisionserwiderung zu Recht rügt - un- schlüssig. Die Klägerin hat diesbezüglich einen Kontoauszug vorgelegt, der un- ter Berücksichtigung der Gutschrift von 653,07 € für das Jahr 2014 mit einem Rückstand von 5.961,88 € endet. In die Mietrückstandsaufstellung für das Jahr 2015 ist aber ein Anfangsguthaben zugunsten der Beklagten in Höhe von 410,03 € eingestellt. Außerdem hat die Klägerin im Rahmen der Klageerweite- rung geltend gemacht, aus dem Jahr 2014 sei lediglich ein Betrag von 210,82 € offen. Es ist daher nicht nachzuvollziehen, weshalb in dem vorgelegten Konto- auszug für das Jahr 2014 Rückstände von 5.961,88 € ausgewiesen sind und woraus sich das Anfangsguthaben für das Jahr 2015 ergibt. Insbesondere ist nicht geklärt, dass es sich hierbei um einen Teil der Gutschrift in Höhe von 653,07 € handelt. Vor diesem Hintergrund wird das Berufungsgericht zunächst zu prüfen haben, ob es sich bei dem Betrag von 410,03 € tatsächlich um einen Teil der genannten Gutschrift handelt. Sollte dies nicht der Fall sein, müsste im Rahmen 76 77 - 36 - der Begründetheitsprüfung eine neue Verrechnung der Gutschriften und des Anfangsguthabens erfolgen. Von der Miete für Januar 2015 wäre neben einem eventuellen Minderungsbetrag (siehe oben unter III 2) zunächst die von der Klägerin vor Fälligkeit der Januarmiete 2015 zur Aufrechnung gebrachte Heiz- kostengutschrift in Höhe von 653,07 € und anschließend die Zahlung der Be- klagten in Höhe von 38,50 € in Abzug zu bringen. Erst danach wäre - bis zur Tilgung der gesamten geschuldeten Mietforderung - das eingestellte Anfangs- guthaben von 410,03 € zu berücksichtigen. Der die Januarmiete weit überschießende Restbetrag des Anfangsguthabens wäre dann nach § 366 Abs. 2 BGB in absteigendem Alter auf die - gegebenenfalls um einen Minderungsbetrag für den Defekt an der Gegensprechanlage verringerte - Nettomiete der nachfolgenden Monate anzurechnen. Dies hätte wiederum zur Folge, dass die für den Ausfall des Aufzugs von der Klägerin erteilte Gutschrift von 32,57 € und die weitere "Gutschrift Heizkosten" in Höhe von 276,37 € erst - wiederum im absteigenden Alter - bei den dann noch offenen nachfolgenden Nettomieten abzuziehen wären. Die von der Klägerin zu beanspruchenden For- derungen für die Monate Februar 2015 bis November 2015 würden sich daher im Ergebnis um einen Gesamtbetrag von 653,07 € verringern. Falls die in der Mietrückstandsaufstellung als Anfangsguthaben berück- sichtigten 410,03 € einen Teil der Heizkostengutschrift von 653,07 € darstellen sollten, ist die soeben beschriebene Verrechnungsweise ebenfalls vorzuneh- 78 - 37 - men, allerdings wären bei der Januarmiete 2015 und nachfolgenden Mieten dann nicht beide Beträge, sondern nur 653,07 € in Abzug zu bringen. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 11.02.2016 - 33 C 396/16 (93) - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 16.03.2017 - 2-11 S 226/16 -

ECLI:DE:BGH:2018:210318UVIIIZR68.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 68/17 Verkündet am: 21. März 2018 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja ZPO § 253 Abs. 2 Nr. 2 1) Ein Klageantrag ist grundsätzlich hinreichend bestimmt im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO, wenn er den erhobenen Anspruch konkret bezeichnet, dadurch den Rahmen der gerichtlichen Entscheidungsbefugnis (§ 308 ZPO) absteckt, Inhalt und Umfang der ma- teriellen Rechtskraft der begehrten Entscheidung (§ 322 ZPO) erkennen lässt, das Risi- ko eines Unterliegens des Klägers nicht durch vermeidbare Ungenauigkeit auf den Be- klagten abwälzt und schließlich eine Zwangsvollstreckung aus dem Urteil ohne eine Fortsetzung des Streits im Vollstreckungsverfahren erwarten lässt (im Anschluss an BGH, Urteile vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, NJW 2013, 1367 Rn. 12; vom 2. De- zember 2015 - IV ZR 28/15, NJW 2016, 708, Rn. 8; jeweils mwN). 2) Zur Erfüllung der gesetzlichen Vorgaben in § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO kommt es nicht da- rauf an, ob der maßgebliche Sachverhalt bereits vollständig beschrieben oder ob der Klageanspruch schlüssig und substantiiert dargelegt worden ist. Vielmehr ist es im All- gemeinen ausreichend, wenn der Anspruch als solcher identifizierbar ist (im Anschluss an BGH, Urteile vom 18. Juli 2000 - X ZR 62/98, NJW 2000, 3492 unter II 1 c; vom 11. Februar 2004 - VIII ZR 127/03, NJW-RR 2005, 216 unter II; vom 24. März 2011 - I ZR 108/09, BGHZ 189, 56 Rn. 9; vom 16. November 2016 - VIII ZR 297/15, NJW-RR 2017, 380 Rn. 12; jeweils mwN). 3) Macht ein Vermieter Mietrückstände (und ggfs. sonstige aus dem Mietverhältnis resultie- rende Forderungen) geltend und bezieht er sich dabei auf den Inhalt eines Mietkontos, - 2 - in das Bruttomieten und damit auch Ansprüche auf Nebenkostenvorauszahlungen ein- gestellt sind, bringt er beim Fehlen weiterer Erklärungen zum Ausdruck, dass er diese Ansprüche (und nicht Nachforderungen aus erteilten Nebenkostenabrechnungen) zum Gegenstand seiner Klage macht. Das Gericht darf die Bestimmtheit des Klagebegehrens nicht deswegen in Frage stellen, weil der Vermieter nach Eintritt der Abrechnungsreife (§ 556 Abs. 3 BGB) keine Vorauszahlungen mehr verlangen darf. Dies ist ausschließlich eine Frage der Begründetheit der Klage. 4) Berücksichtigt der Vermieter in dem der Klage zugrunde gelegten Mietkonto zugunsten des Mieters Zahlungen und Gutschriften, ohne diese konkret einer bestimmten Forde- rung oder einem bestimmten Forderungsteil (Nettomiete oder Nebenkostenvorauszah- lung) zuzuordnen, stellt dies die Bestimmtheit des Klageantrags nicht ohne Weiteres in Frage. Vielmehr kommt hier im Rahmen der gebotenen Auslegung des Klagebegehrens auch ohne ausdrückliche Verrechnungs- oder Aufrechnungserklärung ein Rückgriff auf die gesetzliche Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB in Betracht. ZPO §§ 263, 264 Nr. 2; § 531 Abs. 2, § 533 1) Der Vermieter ist allerdings nicht gehindert, in den Tatsacheninstanzen eine hiervon abweichende Erklärung über die Zuordnung erbrachter Zahlungen und erteilter Gut- schriften abzugeben. Macht er hiervon erst nach Klageerhebung Gebrauch, handelt es sich hierbei entweder um eine Klageänderung nach § 263 ZPO (die im Berufungsverfah- ren ergänzend an § 533 ZPO zu messen ist) oder, wenn sich an dem zugrundeliegen- den Lebenssachverhalt nichts ändert, um eine nach § 264 Nr. 2 ZPO jederzeit zulässige Klageänderung. 2) Erfolgt eine solche Erklärung erstmals in der Berufungsinstanz, ist sie unabhängig von den Vorgaben des § 531 Abs. 2 ZPO zu berücksichtigen, weil sie kein Angriffs- oder Verteidigungsmittel im Sinne dieser Vorschrift darstellt, sondern zum Angriff selbst ge- hört (im Anschluss an BGH, Urteil vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, aaO Rn. 9 mwN). BGB § 366 Abs. 2 1) Bei unzureichenden Zahlungen auf Nettomieten aus verschiedenen Zeiträumen ist § 366 Abs. 2 BGB direkt und nicht nur analog heranzuziehen, weil § 366 BGB das Schuldver- hältnis im engeren Sinne, also die einzelne Forderung, meint und daher auch bei einer Mehrheit von Forderungen aus demselben Schuldverhältnis (im weiteren Sinne) direkt anwendbar ist (Fortführung von BGH, Urteile vom 5. April 1965 - VIII ZR 10/64, NJW 1965, 1373 unter II 1 c; vom 20. Juni 1984 - VIII ZR 337/82, BGHZ 91, 375, 379; vom 9. Oktober 2014 - IX ZR 69/14, NJW 2015, 162 Rn. 22). Handelt es sich nicht um Zah- lungen des Mieters, sondern um Gutschriften des Vermieters, kommt eine entsprechen- de Anwendung von § 366 Abs. 2 BGB in Betracht. 2) Eine analoge Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB ist auch insoweit geboten, als erfolgte Zahlungen des Schuldners oder erteilte Gutschriften nicht ausreichen, um die jeweilige monatliche Bruttomiete zu tilgen, weil sich es hierbei zwar um eine einheitliche Forde- rung aus verschiedenen Bestandteilen (Nettomiete zuzüglich Nebenkostenvorauszah- lung) handelt (im Anschluss an BGH, Urteile vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03, BGHZ 163, 1, 7; vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773 unter II 1 a; vom 13. April 2011 - VIII ZR 223/10, NJW 2011, 1806 Rn. 11), die Forderung auf Nebenkostenvoraus- - 3 - zahlung aber weitgehende rechtliche Eigenständigkeiten aufweist, die es rechtfertigen, bei unzureichenden Zahlungen des Mieters die Vorschrift des § 366 BGB analog heran- zuziehen (Fortentwicklung von BGH, Urteile vom 11. Mai 2006 - VII ZR 261/04, BGHZ 167, 337 Rn. 16 ff., 22 mwN; vom 13. Juli 1973 - V ZR 186/71, NJW 1973, 1689 unter II 2; vom 6. November 1990 - XI ZR 262/89, NJW-RR 1991, 169 unter I 2 b; jeweils mwN). 3) Sind in das dem Klagebegehren zugrundliegende Mietkonto Bruttomieten aus mehreren Zeiträumen eingestellt, sind die oben unter 1) und 2) dargestellten Verrechnungsgrund- sätze wie folgt anzuwenden und zu kombinieren: a) Die Vorschrift des § 366 Abs. 2 BGB ist (analog) zur Festlegung heranzuziehen, auf welchen Bestandteil der jeweiligen Bruttomiete (Nettomiete oder geschuldete Nebenkos- tenvorauszahlung) die Zahlungen oder Gutschriften zu verrechnen sind. Dabei ist das Kriterium der "geringeren Sicherheit" maßgebend. Dies führt dazu, dass für die Tilgung der jeweiligen Bruttomiete unzureichende Zahlungen oder Gutschriften zunächst auf die die darin enthaltene Forderung auf Erbringung von Nebenkostenvorauszahlungen anzu- rechnen sind, weil diese nach Eintritt der Abrechnungsreife oder erfolgter Abrechnung grundsätzlich nicht mehr geltend gemacht werden kann und daher weniger sicher ist als die Nettomietforderung. b) Werden Bruttomietrückstände aus mehreren Jahren oder mehreren Monaten geltend gemacht, sind die Kriterien des § 366 Abs. 2 BGB ein weiteres Mal heranzuziehen. Da- bei ist stets eine Anrechnung auf die ältesten Rückstände vorzunehmen. Dies ergibt sich bei Mieten, die aus verschiedenen Jahreszeiträumen stammen, daraus, dass die älteren Rückstände zuerst verjähren (vgl. § 199 Abs. 1 BGB) und daher dem Kläger die geringe- ren Sicherheiten bieten (im Anschluss an BGH, Urteile vom 5. April 1965 - VIII ZR 10/64, aaO; vom 20. Juni 1984 - VIII ZR 337/82, aaO; vom 19. November 2008 - XII ZR 123/07, BGHZ 179, 1 Rn. 9; vom 9. Oktober 2014 - IX ZR 69/14, aaO). Bezüglich der Mietrück- stände, die im selben Jahr angefallen sind und bei denen nach § 199 Abs. 1 BGB re- gelmäßig zum gleichen Zeitpunkt die Verjährung eintritt, folgt dies aus der Heranziehung des Kriteriums "ältere Schuld". c) Die Frage, wie diese beiden Verrechnungsweisen für die im Rahmen der Zulässigkeit der Klage erforderliche Bestimmung, welche Beträge der Kläger bei Bruttomietrückstän- den aus mehreren Monaten oder Jahren geltend macht, miteinander zu kombinieren sind, hängt davon ab, ob der Kläger die Gutschriften oder Zahlungen einzelnen Zeiträu- men zugeordnet hat (etwa: Miete Januar 2017) oder nicht. aa) Erfolgt eine Zuordnung zu einem bestimmten Zeitraum, hat der Kläger die Zahlung be- ziehungsweise Gutschrift auf die für diesen Zeitraum geschuldete Nebenkostenvoraus- zahlung und anschließend auf die für diesen Monat geschuldete Nettokaltmiete verrech- net. Übersteigt eine für eine bestimmten Zeitraum erbrachte Zahlung oder Gutschrift die für diesen Zeitraum geschuldete Bruttomiete, ist der überschießende Betrag - bis er auf- gebraucht ist - gemäß § 366 Abs. 2 BGB analog - in absteigendem Alter - auf die ältes- ten Nebenkostenvorauszahlungsforderungen und anschließend - wiederum beginnend mit der ältesten Schuld - auf die Nettomieten anzurechnen. bb) Nimmt der Kläger bezüglich erbrachter Zahlungen oder Gutschriften keine Zuordnung zu einem bestimmten Zeitraum vor, sondern zieht diese lediglich vom Gesamtsaldo ab, sind diese in Anwendung der Kriterien des § 366 Abs. 2 BGB zunächst in absteigendem Alter auf die Nebenkostenvorauszahlungsforderungen (etwa Januar 2017; Februar - 4 - 2017) und anschließend - wiederum beginnend mit der ältesten Forderung - auf die Net- tomietrückstände (etwa Januar 2017; Februar 2017) zu verrechnen. BGH, Urteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 68/17 - LG Frankfurt am Main AG Frankfurt am Main - 5 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. März 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main - 11. Zivilkammer - vom 14. Februar 2017 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben als in Höhe von 11.032,93 € (Hauptforderung) und in Höhe weiterer 344,75 € an außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten und Mahngebühren so- wie hinsichtlich des Antrags auf Feststellung, dass sich der Rechtsstreit in Höhe weiterer 346,42 € in der Hauptsache erledigt hat, zum Nachteil der Klägerin erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte hatte zusammen mit Herrn A. T. im Zeitraum vom 1. August 2013 bis zum 8. April 2015 eine Wohnung der Klägerin in Frankfurt am Main angemietet. Die monatliche Bruttomiete belief sich auf 749,50 €. Darin waren Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 146 € monatlich enthalten. 1 - 6 - Mit Schreiben vom 12. November 2014 erteilte die Klägerin gegenüber der Beklagten und dem weiteren Mieter die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013. Dieser Abrechnung legte sie die Sollvorauszahlungen und nicht die tatsächlich geleisteten Zahlungen zugrunde. In gleicher Weise verfuhr sie im Schreiben vom 4. November 2015, mit dem sie über die Betriebskosten für das Jahr 2014 abrechnete. Die Klägerin hat mit der vorliegenden Klage ausstehende Zahlungen aus dem Zeitraum von Oktober 2013 bis April 2015 in Höhe von 13.544,63 € nebst Rechtshängigkeitszinsen abzüglich einer am 17. November 2015 erfolgten Be- triebskostengutschrift in Höhe von 346,42 € geltend gemacht und bezüglich dieser Gutschrift die Feststellung begehrt, dass sich der Rechtsstreit insoweit erledigt hat. Sie stützt ihre Forderung auf die nachfolgend dargestellte "Miet- rückstandsaufstellung", die in Form einer Tabelle verschiedene Forderungsar- ten (Bruttomiete, Rückläufergebühren, Mahngebühr sowie Mahngebühr ext. RA-Gebühr), erbrachte Zahlungen/Gutschriften und offene Forderungen aus- weist. Monat zu zahlen gezahlt Differenz Rückstand Miete Oktober 2013 749,50 € 749,50 € 749,50 € Rückläufergebühr 3,00 € 3,00 € 752,50 € Rückläufergebühr 3,00 € 3,00 € 755,50 € Miete November 2013 749,50 € 749,50 € 1.505,00 € Rückläufergebühr 3,00 € 3,00 € 1.508,00 € Mahngebühr 2,50 € 2,50 € 1.510,50 € Mahngebühr 2,50 € 2,50 € 1.513,00 € Miete Dezember 2013 749,50 € 749,50 € 2.262,50 € Mahngebühr ext. RA-Gebühr 261,30 € 261,30 € 2.523,80 € Mahngebühr ext. RA-Gebühr 20,00 € 20,00 € 2.543,80 € 2 3 4 - 7 - Mahngebühr ext. RA-Gebühr 53,45 € 53,45 € 2.597,25 € Miete Januar 2014 749,50 € 749,50 € 3.346,75 € Miete Februar 2014 749,50 € 749,50 € 4.096,25 € Miete März 2014 749,50 € 749,50 € 4.845,75 € Miete April 2014 749,50 € 749,50 € 5.595,25 € Miete Mai 2014 749,50 € 749,50 € 6.344,75 € Miete Juni 2014 749,50 € 749,50 € 7.094,25 € Miete Juli 2014 749,50 € 749,50 € 7.843,75 € Miete August 2014 749,50 € 749,50 € 8.593,25 € Miete September 2014 749,50 € 749,50 € 9.342,75 € Miete Oktober 2014 749,50 € 749,50 € 10.092,25 € Miete November 2014 749,50 € 749,50 € 10.841,75 € Gutschrift Betriebskosten 99,98 € - 99,98 € 10.741,77 € Miete Dezember 2014 749,50 € 749,50 € 11.491,27 € Miete Januar 2015 749,50 € 749,50 € 12.240,77 € Miete Februar 2015 749,50 € 400,00 € 349,50 € 12.590,27 € Miete März 2015 749,50 € 749,50 € 13.339,77 € Miete April 2015 749,50 € 749,50 € 14.089,27 € Gutschrift Miete April 2015 549,64 € - 549,64 € 13.539,63 € Mahngebühr 2,50 € 2,50 € 13.542,13 € Mahngebühr 2,50 € 2,50 € 13.544,63 € Gutschrift Betriebskosten 346,42 € - 346,42 € 13.198,21 € Bei den zwei Gutschriften "Betriebskosten" handelt es sich um die zu- gunsten der Beklagten in den Betriebskostenabrechnungen vom 12. November 2014 und vom 4. November 2015 ausgewiesenen Guthabensalden. Weitere Angaben zur Verrechnung der erteilten Gutschriften und der geleisteten Zah- lung hat die Klägerin nicht gemacht, sich aber in der Berufungsinstanz darauf 5 - 8 - berufen, dass mangels Vortrags der Parteien die gesetzliche Verrechnungsrei- henfolge des § 366 Abs. 2 BGB greife. Das Amtsgericht hat die Auffassung vertreten, die Klägerin habe eine unzulässige "Saldoklage" erhoben, bei der der Streitgegenstand nicht entspre- chend den Erfordernissen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO hinreichend bestimmt sei. Auf die dagegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Landgericht die ausgesprochene Klageabweisung als unzulässig bestätigt. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter, macht allerdings für die in den Jahren 2013 bis 2015 nicht erbrachten Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von insgesamt 1.820,53 € Nachforde- rungen nicht mehr geltend. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die von der Klägerin erhobene "Saldoklage" sei unzulässig, weil sie den Streitgegenstand nicht - wie nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO gefordert - hinrei- chend bestimmt habe. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung seien im Falle der Erhebung von mehreren Ansprüchen grundsätzlich die für jeden Anspruch geforderten Teilbeträge anzugeben. Daher müsse sich aus dem Klagevorbrin- gen ergeben, welche in den Klagezeitraum fallenden Ansprüche dem geltend gemachten Betrag zugrunde lägen. 6 7 8 9 - 9 - Soweit der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 9. Januar 2013 (VIII ZR 94/12) eine "Saldoklage" unter den dort gegebenen Voraussetzungen für zulässig erachtet habe, seien die insoweit aufgestellten Grundsätze auf den Streitfall nicht anwendbar. Dort sei allein darüber zu befinden gewesen, ob den Vermietern für den streitigen Zeitraum eine monatliche Nutzungsentschädigung in der von ihnen bezifferten Höhe und damit der von ihnen angegebene Ge- samtbetrag zugestanden habe, und ob die Mieter hiervon einen Betrag in Höhe der Klageforderung schuldig geblieben seien. Aus dieser Entscheidung könne nicht der Schluss gezogen werden, dass es genüge, sämtliche Forderungen und Zahlungen in ein laufendes Mietkonto einzustellen und hieraus nur den je- weiligen Saldo geltend zu machen, ohne vorzutragen, welche Zahlungen auf welche Ausstände verrechnet worden seien. Denn in einem solchen Fall hande- le es sich - anders als in der vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fallgestal- tung - nicht um gleichartige Forderungen und damit auch nicht um einen ein- heitlichen Gesamtanspruch. Solche Fallgestaltungen seien nach der überwie- genden Auffassung in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum als unzu- lässige "Saldoklagen" zu behandeln. Im Streitfall folge die Unzulässigkeit der Klage daraus, dass die Klägerin unterschiedliche Forderungen (Nettomiete, Nebenkostenvorauszahlungen, Rückläufergebühr, Mahngebühr ext. RA-Gebühr, Mahngebühr) in das Mietkonto eingestellt habe, ohne darzulegen, in welcher Höhe die jeweiligen Forderungs- arten dem geltend gemachten Saldobetrag im Einzelnen zugrunde lägen. Es sei nicht erkennbar, worauf die Gutschrift "Betriebskosten" in Höhe von 99,98 € aus der Betriebskostenabrechnung vom 12. November 2014, die im Februar 2015 erfolgte Zahlung von 400 €, die Gutschrift "Miete April 2015" in Höhe von 549,64 € und die nach Zustellung des Mahnbescheids erfolgte Gutschrift "Be- triebskosten" in Höhe von 346,42 € verrechnet worden seien. Möglich sei so- wohl eine Verrechnung auf die rückständigen Nettomieten als auch auf die 10 11 - 10 - Vorauszahlungsforderungen, die bezüglich der Jahre 2013 und 2014 jedoch gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB mit den erfolgten Abrechnungen, spätestens aber mit dem Ablauf des 31. Dezember 2014 beziehungsweise des 31. Dezem- ber 2015 weggefallen seien. Da diese Forderungen ausweislich des Mietkontos aber nie ausgebucht und durch Nachforderungen aus den Betriebskostenab- rechnungen ersetzt worden seien, müsse hierüber entschieden werden. Dazu müsse das Gericht Kenntnis davon haben, ob die Klägerin die in den Jahren 2014 und 2015 erfolgten Gutschriften und die Zahlung aus dem Jahr 2015 auf die Vorauszahlungsforderungen, auf die Nettomiete oder auf die eingestellten Gebühren verrechnet habe. Die Klägerin habe aber die von ihr vorgenommenen Verrechnungen nicht im Einzelnen offengelegt. Sie könne sich nicht darauf beschränken, das Gericht auf die gesetzliche Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB zu verwei- sen. Vielmehr sei erforderlich, dass sie darlege, sich an die gesetzliche Rege- lung gehalten zu haben, und dass sie damit bestimme, welche Forderungen sie in welcher Höhe einklage. Hierzu reichten ihre pauschalen und keinen Aussa- gehalt aufweisenden Angaben nicht aus, die sich auf den Vortrag beschränkten, das Betriebskostenguthaben von 346,42 € sei mit den restlichen streitigen For- derungen beziehungsweise die erteilten Gutschriften und die erfolgte Zahlung seien mit den ältesten Mietrückständen verrechnet worden. Das Gericht müsse und könne auch nicht eruieren, welche Beträge die Klägerin als die ältesten Mietrückstände ansehe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Revision macht zu Recht geltend, dass die Klage nicht mangels Bestimmtheit des Klage- begehrens (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO) hätte als unzulässig abgewiesen werden 12 13 - 11 - dürfen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts handelt es sich bei der erhobenen Zahlungsklage nicht um eine "unzulässige Saldoklage". 1. Im Ausgangspunkt zutreffend nimmt das Berufungsgericht allerdings an, dass in den Fällen, in denen in einer Klage mehrere Ansprüche erhoben werden, im Hinblick auf das Bestimmtheitserfordernis des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO grundsätzlich die für jeden Anspruch geforderten Teilbeträge anzu- geben sind. Dies gilt insbesondere bei einer Teilleistungsklage, aber auch dann, wenn die Klage den gesamten Anspruch des Klägers umfasst (vgl. Senatsurteil vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, NJW 2013, 1367 Rn. 13). a) Gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO muss die Klageschrift die bestimmte Angabe des Gegenstandes und des Grundes des erhobenen Anspruchs enthal- ten. Damit wird der Streitgegenstand abgegrenzt und zugleich die Grundlage für eine etwa erforderlich werdende Zwangsvollstreckung geschaffen. Daran ge- messen ist ein Klageantrag grundsätzlich hinreichend bestimmt, wenn er den erhobenen Anspruch konkret bezeichnet, dadurch den Rahmen der gerichtli- chen Entscheidungsbefugnis (§ 308 ZPO) absteckt, Inhalt und Umfang der ma- teriellen Rechtskraft der begehrten Entscheidung (§ 322 ZPO) erkennen lässt, das Risiko eines Unterliegens des Klägers nicht durch vermeidbare Ungenauig- keit auf den Beklagten abwälzt und schließlich eine Zwangsvollstreckung aus dem Urteil ohne eine Fortsetzung des Streits im Vollstreckungsverfahren erwar- ten lässt (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 14. Dezember 1998 - II ZR 330/97, NJW 1999, 954 unter I 2 a mwN; vom 14. Dezember 2006 - I ZR 34/04, NJW- RR 2007, 1530 Rn. 23; vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, aaO Rn. 12; vom 2. Dezember 2015 - IV ZR 28/15, NJW 2016, 708 Rn. 8; jeweils mwN). b) Gemessen an diesen Grundsätzen kann auf eine konkrete Bezifferung der im Falle einer Klagehäufung nach Abzug geleisteter Zahlungen geforderten 14 15 16 - 12 - Einzelbeträge dann verzichtet werden, wenn diese Angaben zur Abgrenzung des Streitgegenstands nicht erforderlich sind, also weder für den Entschei- dungsumfang des Gerichts (§ 308 ZPO) noch für den Ausgang des Rechts- streits und auch nicht zur Ermittlung der Rechtskraft einer späteren gerichtli- chen Entscheidung oder für eine Zwangsvollstreckung von Bedeutung sind (Senatsurteil vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, aaO Rn. 14 f.). So liegen die Dinge, wenn ein einheitlicher Gesamtanspruch geltend gemacht wird, von dem nach dem Klägervortrag unter Berücksichtigung geleisteter Zahlungen noch ein Betrag in Höhe der Klageforderung offen ist (Senatsurteil vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, aaO [für den Fall einer Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB]). Hier erübrigt sich im Hinblick auf § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO eine Auf- schlüsselung des geltend gemachten Gesamtbetrags dahin, welche Zahlung auf welche Einzelforderung angerechnet wird. Denn es macht für die Bestim- mung des Streitgegenstands letztlich keinen Unterschied, ob der Kläger hierbei die monatlich geschuldeten Beträge im Einzelnen auflistet und die erbrachten Zahlungen konkreten Monaten zuordnet oder ob er die im streitigen Zeitraum entstandenen Forderungen addiert und hiervon die Gesamtzahlungen in Abzug bringt. c) Noch frei von Rechtsfehlern hat das Berufungsgericht angenommen, dass im Streitfall ein solch einheitlicher Gesamtanspruch nicht geltend gemacht wird. Die Klägerin nimmt die Beklagte zwar auf Zahlung ihrer gesamten Außen- stände aus dem Mietverhältnis in Anspruch. Es handelt sich dabei aber nicht um einen "einheitlichen" Gesamtanspruch, denn die Klageforderung setzt sich nicht ausschließlich aus gleichförmigen, periodisch wiederkehrenden Einzelfor- derungen zusammen, sondern die Klägerin verlangt neben der Nettomiete auch Nebenkostenvorauszahlungen und Gebühren für Lastschriftrückläufer und Mahnungen sowie außergerichtliche Rechtsanwaltskosten. 17 - 13 - 2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch die im Rahmen der Prüfung der Zulässigkeit der Klage an die Aufschlüsselung des geltend ge- machten Gesamtbetrags zu stellenden Anforderungen überspannt. Zwar trifft es zu, dass es zur Vereinfachung und Beschleunigung des Rechtsstreits wünschenswert wäre und auch im Interesse der klagenden Partei läge, durch eine nähere Aufgliederung des Klagebegehrens klare Verhältnisse zu schaffen. Das Berufungsgericht hat aber verkannt, dass beim Fehlen einer solchen Aufschlüsselung eine Auslegung des Klageantrags geboten ist und die Klägerin bei verständiger und objektiver Betrachtung ihres Vorbringens keine unzulässige Saldoklage erhoben hat. Vielmehr hat sie die in der "Mietrück- standsaufstellung" nach Betrag und - soweit erforderlich - nach Monat ausge- wiesenen Einzelforderungen nicht nur bezüglich ihres Inhalts, sondern auch ihrer Höhe nach ausreichend bestimmt. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass an die für eine Zulässigkeit der Klage maßgebliche Bestimmtheit einer Klageforderung nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO andere Anforderungen zu stellen sind als bei der Begründetheit einer Klage. a) Das Berufungsgericht sieht die Bestimmtheit der Klage nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO dadurch in Frage gestellt, dass unklar sei, ob die erteilten Gutschriften und die erbrachte Zahlung mit den rückständigen Nettomieten oder (auch) mit den von der Klägerin daneben geltend gemachten Forderungen auf die vertraglich vereinbarten monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen ver- rechnet worden seien. Dabei führt es unter anderem an, die letztgenannten Forderungen seien gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB mit der Erteilung der Be- triebskostenabrechnungen, spätestens aber mit Ablauf der gesetzlichen Ab- rechnungsfrist entfallen und nicht durch Nachforderungen ersetzt worden. Hier- bei vermengt das Berufungsgericht - einer Entscheidung des Amtsgerichts Hanau vom 28. Oktober 2015 (37 C 44/15, juris) folgend - die erst für die Be- 18 19 20 - 14 - gründetheit einer Klage maßgebliche Frage der schlüssigen und substantiierten Darlegung der anspruchsbegründenden Tatsachen (vgl. hierzu Senatsbe- schlüsse vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 14; vom 12. März 2013 - VIII ZR 179/12, juris Rn. 10; jeweils mwN) mit den für die Ord- nungsgemäßheit einer Klageerhebung gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO erforder- lichen Angaben zur Individualisierung des Streitgegenstands. aa) Zur Erfüllung der gesetzlichen Vorgaben in § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO kommt es nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht darauf an, ob der maßgebliche Sachverhalt bereits vollständig beschrieben oder ob der Klageanspruch schlüssig und substantiiert dargelegt worden ist. Vielmehr ist es - entsprechend dem Zweck der Klageerhebung, dem Schuldner den Willen des Gläubigers zur Durchsetzung seiner Forderungen zu verdeutli- chen - im Allgemeinen ausreichend, wenn der Anspruch als solcher identifizier- bar ist (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 18. Juli 2000 - X ZR 62/98, NJW 2000, 3492 unter II 1 c; vom 11. Februar 2004 - VIII ZR 127/03, NJW-RR 2005, 216 unter II; vom 16. November 2016 - VIII ZR 297/15, NJW-RR 2017, 380 Rn. 12; Beschluss vom 24. März 2011 - I ZR 108/09, BGHZ 189, 56 Rn. 9; jeweils mwN). Es genügt also, dass das Klagebegehren - unterhalb der Stufe der Sub- stantiierung - individualisiert und damit der Streitgegenstand bestimmt ist (BGH, Urteil vom 17. Oktober 2000 - XI ZR 312/99, NJW 2001, 305 unter II 2 c cc (2) mwN [zur Individualisierung eines Mahnbescheids]). Mit diesen Grundsätzen setzt sich eine in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum verbreitete Auffassung in Widerspruch, die die Zulässigkeit einer Klage verneint, wenn der Kläger Ansprüche auf Zahlung der vertraglich ge- schuldeten Nebenkostenvorauszahlungen in die Mietrückstandsaufstellung ein- bezieht, auf die er nach erfolgter Betriebskostenabrechnung beziehungsweise nach Eintritt der Abrechnungsreife aus materiell-rechtlicher Sicht grundsätzlich 21 22 - 15 - keinen Anspruch mehr hat, und nicht erklärt, den Klageantrag nun auf den Nachzahlungsbetrag stützen zu wollen (vgl. LG Frankfurt am Main, GE 2017, 1413; LG Kempten, ZMR 2017, 400, 401; WuM 2016, 444; LG Dortmund, Be- schluss vom 18. Mai 2015 - 1 S 47/15, juris Rn. 3; Schmidt-Futterer/Blank, Miet- recht, 13. Aufl., § 543 BGB Rn. 141; wohl auch Zehelein, NZM 2013, 638, 640, der darin zugleich ein Zulässigkeits- und ein Schlüssigkeitsproblem sieht). Dabei wird verkannt, dass ein Kläger, der den Inhalt eines Mietkontos vorträgt, in das Ansprüche auf Nebenkostenvorauszahlungen eingestellt sind, beim Fehlen weiterer Erklärungen zum Ausdruck bringt, dass er diese Ansprü- che (und nicht Nachforderungen aus erteilten Abrechnungen) zum Gegenstand seiner Klage macht. Dass er sein Klagebegehren nicht umstellt, berührt allein die Schlüssigkeit (so zutreffend AG Frankfurt am Main, Urteil vom 24. Januar 2014 - 33 C 3112/13, juris Rn. 2; vgl. ferner KG, GE 2002, 796), nicht aber die Bestimmtheit der Klage. Ändert ein Kläger trotz eines - grundsätzlich erforderli- chen - Hinweises des Gerichts (§ 139 ZPO) seine Klage insoweit nicht ab (§§ 263, 264 ZPO), verrechnet er also erbrachte Zahlungen mit nicht mehr be- stehenden Forderungen, dann ist die Klage nicht als unzulässig, sondern we- gen Unschlüssigkeit der geltend gemachten Forderungen (ganz oder teilweise) als unbegründet abzuweisen. bb) Vor diesem Hintergrund hätte das Berufungsgericht bei der Beurtei- lung der Bestimmtheit des Klagebegehrens (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO) nicht die allein unter materiell-rechtlichen Gesichtspunkten maßgebliche Frage einbezie- hen dürfen, ob die Klägerin zur Geltendmachung von rückständigen Nebenkos- tenvorauszahlungen noch berechtigt war. Für die Bestimmtheit der Klage ist bei diesem ersten Prüfungsschritt insoweit allein entscheidend, ob die Klägerin hin- reichend klargestellt hat, dass sie nicht erbrachte Nebenkostenvorauszahlun- gen nicht durch Nebenkostennachforderungen ersetzt hat. 23 24 - 16 - Dies ist nach den diesbezüglich verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststel- lungen des Berufungsgerichts, die im Revisionsverfahren nicht angegriffen wor- den sind, ausweislich des der Klage zugrundeliegenden Mietkontos, in dem die Vorauszahlungsforderungen nicht ausgebucht und durch Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen ersetzt worden sind, der Fall. Dem hat das Berufungsgericht - anders als in seinem späteren Urteil vom 16. Mai 2017 (11 S 220/16, aaO) - zwar insoweit Rechnung getragen, als es zutreffend die Abgabe einer Erklärung, ob nun Nachforderungen aus den erteilten Betriebskostenab- rechnungen geltend gemacht werden, nicht für notwendig erachtet hat. Gleich- wohl hat es im Rahmen der Zulässigkeitsprüfung Ausführungen zum materiell- rechtlichen Bestehen der Vorauszahlungsansprüche gemacht und sich infolge- dessen bei der Anwendung des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO - wie seine weiteren Ausführungen zur Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB zeigen - an den Maßstä- ben für die Schlüssigkeit des Klägervorbringens orientiert ("Dann kann das Ge- richt prüfen, ob den Anforderungen des § 366 Abs. 2 BGB tatsächlich nachge- kommen wurde"). b) Die ausschlaggebenden Bedenken des Berufungsgerichts gegen die Bestimmtheit der Klage bestehen allerdings darin, dass es Angaben der Kläge- rin dazu vermisst, in welcher Höhe die erteilten Gutschriften und die erfolgte Zahlung auf die rückständigen Nettomieten, auf die geltend gemachten Forde- rungen auf Nebenkostenvorauszahlung oder auf die sonstigen in das Mietkonto eingestellten Ansprüche anzurechnen sind. Auch insoweit hat es zu strenge Anforderungen an die Bestimmtheit des Klagebegehrens gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO gestellt. Das Berufungsgericht hat hierbei übersehen, dass eine Zuordnung der Klagegründe (hier: in das Mietkonto eingestellte Einzelforderungen nebst Gut- schriften und Zahlungen) zu dem gestellten Klageantrag durch sachgerechte 25 26 27 - 17 - Auslegung des Klägervorbringens zu erfolgen hat. Dabei hat es weiter verkannt, dass zur Bestimmung des Streitgegenstands bei einer Klagehäufung auch ohne ausdrückliche Verrechnungs- oder Aufrechnungserklärung des Klägers bezüg- lich von ihm angeführter Zahlungen oder Gutschriften ein Rückgriff auf die ge- setzliche Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB (ggfs. in entsprechen- der Anwendung) in Betracht kommt. Ob das Berufungsgericht diese Maßstäbe beachtet hat, unterliegt in der Revisionsinstanz der uneingeschränkten Überprü- fung (vgl. BGH, Urteil vom 21. Juni 2016 - II ZR 305/14, WM 2016, 1599 Rn. 13). Denn es geht um die Auslegung einer Prozesserklärung, die das Revi- sionsgericht nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ohne Ein- schränkungen nachprüfen und in freier Würdigung selbst auslegen darf (BGH, Urteile vom 18. Juni 1996 - VI ZR 325/95, NJW-RR 1996, 1210 unter II 2; vom 2. Juli 2004 - V ZR 290/03, FamRZ 2004, 1712 unter II 1; vom 21. Juni 2016 - II ZR 305/14, aaO; Senatsbeschluss vom 30. Mai 2017 - VIII ZB 15/17, juris Rn. 13 mwN). aa) Zwar ist in der Instanzrechtsprechung und in der Literatur die vom Berufungsgericht ebenfalls vertretene Ansicht vorherrschend, dass bei der Gel- tendmachung eines Gesamtbetrages aus mehreren Forderungsarten vom Klä- ger im Einzelnen ausdrücklich vorzutragen ist, auf welche Einzelforderungen erfolgte Zahlungen oder erteilte Gutschriften zu verrechnen sind beziehungs- weise verrechnet oder aufgerechnet wurden (OLG Brandenburg, WuM 2006, 579; LG Frankfurt am Main, aaO; LG Kempten, aaO; WuM 2016, 444; LG Darmstadt, Beschluss vom 28. März 2013 - 24 S 54/12, juris Rn. 9; AG Gießen, WuM 2016, 304; AG Hanau, WuM 2015, 742; AG Dortmund, GE 2015, 1103; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Bub/Treier/Fischer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl. 2014, IX 61; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., J Rn. 88; BeckOK BGB/Zehelein, 44. Aufl. Stand 1. November 2017, § 535 Rn. 557; Saenger, ZPO, 7. Aufl., § 253 Rn. 16a; 28 - 18 - Zehelein, aaO, S. 640 f.; aA BeckOK ZPO/Bacher, Stand: 1. Dezember 2017, § 253 Rn. 55.2; Musielak/Voit/Foerste, ZPO, 14. Aufl., § 253 Rn. 27). Diese Auffassung überspannt aber die an die Bestimmtheit einer sich aus mehreren Ansprüchen zusammensetzenden Zahlungsklage zu stellenden Anforderungen. Zwar darf der Kläger die Auswahl, über welche selbständigen Ansprüche bis zur Höhe der eingeklagten Forderung entschieden werden soll, nicht dem Gericht überlassen (BGH, Urteil vom 22. Mai 1984 - VI ZR 228/82, NJW 1984, 2346 unter II 1 a aa; Beschluss vom 24. März 2011 - I ZR 108/09, aaO Rn. 9 f.). Sind aber - wie im Streitfall - die zu beanspruchenden Einzelfor- derungen nach Inhalt und Höhe konkret bezeichnet, ist es in der Regel im Hin- blick darauf, dass das Gesetz eine subsidiäre Verrechnungsreihenfolge bei nicht ausreichenden Teilleistungen des Schuldners auf eine Forderungsmehr- heit vorsieht (§ 366 Abs. 2 BGB), unschädlich, wenn der Kläger sich nicht aus- drücklich oder nicht vollständig über die Anrechnung erfolgter Zahlungen oder erteilter Gutschriften erklärt (vgl. auch Senatsurteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 229/09, NJW-RR 2010, 1455 Rn. 16 [zur Individualisierung einer Forderung in einem Mahnbescheid]; Musielak/Voit/Foerste, aaO). bb) Wie bereits unter II 2 a aa ausgeführt, ist es für die Bestimmtheit ei- ner Klage im Allgemeinen ausreichend, wenn der geltend gemachte Anspruch als solcher identifizierbar ist (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 18. Juli 2000 - X ZR 62/98, aaO; vom 11. Februar 2004 - VIII ZR 127/03, aaO; vom 16. November 2016 - VIII ZR 297/15, aaO; jeweils mwN). Wann diese Anforde- rungen erfüllt sind, kann nicht allgemein und abstrakt beantwortet werden; viel- mehr hängen Art und Umfang der erforderlichen Angaben von den Besonder- heiten des anzuwendenden materiellen Rechts und den Umständen des Einzel- falls ab (BGH, Urteile vom 28. November 2002 - I ZR 168/00, BGHZ 153, 69, 75 mwN; vom 14. Dezember 2006 - I ZR 34/04, aaO; vom 10. Juli 2015 - V ZR 29 30 - 19 - 206/14, BGHZ 206, 211 Rn. 9 mwN [jeweils zu § 253 ZPO]; sowie BGH, Urteile vom 23. Januar 2008 - VIII ZR 46/07, NJW 2008, 1220 Rn. 13 mwN; vom 23. September 2008 - XI ZR 253/07, NJW-RR 2009, 544 Rn. 18 mwN; vom 21. Oktober 2008 - XI ZR 466/07, NJW 2009, 56 Rn. 18 mwN [jeweils zu § 690 ZPO]). Die Anforderungen an die Bestimmtheit eines Klageantrags sind danach in Abwägung des zu schützenden Interesses des Beklagten, sich gegen die Klage erschöpfend verteidigen zu können, sowie seines Interesses an Rechts- klarheit und Rechtssicherheit hinsichtlich der Entscheidungswirkungen mit dem ebenfalls schutzwürdigen Interesse des Klägers an einem wirksamen Rechts- schutz festzulegen (BGH, Urteile vom 28. November 2002 - I ZR 168/00, aaO S. 75 f. mwN; vom 14. Dezember 2006 - I ZR 34/04, aaO mwN; vom 10. Juli 2015 - V ZR 206/14, aaO). cc) Ob gemessen daran im konkreten Fall die Anforderungen an die Be- stimmtheit einer Klage erfüllt sind, beurteilt sich nicht allein nach der Fassung des Klageantrags. Inhalt und die Reichweite des Klagebegehrens werden nicht allein durch den Wortlaut des gestellten Klageantrags bestimmt; vielmehr ist dieser unter Berücksichtigung der Klagebegründung auszulegen (BGH, Urteile vom 21. Februar 2012 - X ZR 111/09, NJW-RR 2012, 872 Rn. 23; vom 21. Juni 2016 - II ZR 305/14, aaO Rn. 12; jeweils mwN). Dabei ist im Zweifel das als gewollt anzusehen, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der recht verstandenen Interessenlage der erklärenden Partei entspricht (BGH, Urteile vom 18. Juni 1996 - VI ZR 325/95, aaO; vom 2. Juli 2004 - V ZR 290/03, aaO unter II 1 a; vom 2. Dezember 2015 - IV ZR 28/15, aaO Rn. 10; vom 21. Juni 2016 - II ZR 305/14, aaO; Beschlüsse vom 18. Dezember 2014 - IX ZB 50/13, NJW-RR 2015, 301 Rn. 10; vom 27. Januar 2015 - II ZR 191/13, juris Rn. 10; vom 20. Januar 2016 - I ZB 102/14, WM 2016, 1190 Rn. 15; vom 30. Mai 2017 - VIII ZB 15/17, aaO Rn. 14; jeweils mwN). 31 - 20 - Dies ergibt sich bereits daraus, dass das Prozessrecht das materielle Recht verwirklichen und nicht dessen Durchsetzung vermeidbar hindern soll (BGH, Urteile vom 1. Dezember 1997 - II ZR 312/96, NJW-RR 1998, 1005 unter II 1; vom 2. Juli 2004 - V ZR 290/03, aaO; vom 2. Dezember 2015 - IV ZR 28/15, aaO). Zudem dient ein solches Verfahrensverständnis der Verwirkli- chung der verfassungsrechtlichen Ansprüche der klagenden Partei auf effekti- ven Rechtsschutz (Art. 2 Abs. 1 GG iVm dem Rechtsstaatsprinzip) und auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG; BGH, Urteil vom 21. Juni 2016 - II ZR 305/14, aaO; Beschluss vom 27. Januar 2015 - II ZR 191/13, aaO). dd) Die beschriebenen Auslegungsgrundsätze sind auch dann heranzu- ziehen, wenn zwar die vom Kläger zu beanspruchenden Forderungen nach In- halt und Höhe bestimmt sind, die hierauf erbrachten Zahlungen und Gutschrif- ten aber vom Kläger nur der Höhe nach angegeben und nicht ausdrücklich mit bestimmten Einzelforderungen verrechnet worden sind. Die von manchen Stimmen in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum geäußerten Bedenken gegen die Bestimmtheit der Klage ergeben sich in diesen Fällen letztlich dar- aus, dass eine klare Zuordnung geleisteter Zahlungen und erteilter Gutschriften vermisst wird. Eine solche Zuordnung kann aber auch stillschweigend erfolgen, etwa durch Angabe einer bestimmten Reihenfolge und/oder durch Rückgriff auf die Anrechnungsbestimmungen der § 366 Abs. 2, § 367 Abs. 1 BGB (vgl. BGH, Urteile vom 18. November 1993 - IX ZR 244/92, BGHZ 124, 164, 167 f.; vom 23. November 2000 - IX ZR 155/00, NJW-RR 2001, 1335 unter II 2 c; vom 7. November 2001 - VIII ZR 263/00, BGHZ 149, 120, 124 [zur Bestimmtheit ei- ner Prozessaufrechnung]; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 229/09, aaO [zur Indivi- dualisierung eines Mahnbescheids]; Musielak/Voit/Foerste, aaO; Junglas, ZMR 2008, 673, 675 f.; derselbe, ZMR 2014, 89, 92 ff.; vgl. auch OLG Brandenburg, ZMR 2010, 753, 754; LAG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 3. Juli 1997 - 8 Sa 624/96, juris Rn. 17). 32 33 - 21 - (1) Ein solches Vorgehen entspricht regelmäßig der wohlverstandenen Interessenlage des Klägers (vgl. Junglas, ZMR 2008, aaO S. 675; 2014, aaO S. 92) und ist auch im Hinblick auf die Belange des Beklagten angemessen. Denn hierdurch ist gewährleistet, dass sämtlichen Prozessbeteiligten der Inhalt und der Umfang der geltend gemachten Forderungen hinreichend klar sind. Der Beklagte wird ausreichend in die Lage versetzt, zu beurteilen, ob und in wel- chem Umfang er sich gegen die geltend gemachten Forderungen zur Wehr set- zen will. Dabei wird das Risiko eines Unterliegens nicht von dem Kläger auf den Beklagten abgewälzt, denn durch die vorgenommene Zuordnung der geleiste- ten Zahlungen oder erteilten Gutschriften wird dem Kläger nicht die Gefahr ab- genommen, dass seine Forderungen als unbegründet abgewiesen werden und damit - anders als bei einer Klageabweisung als unzulässig - wegen entgegen- stehender Rechtskraft grundsätzlich nicht mehr eingeklagt werden können. Dass sein Vortrag bei gebotener Auslegung als hinreichend bestimmt im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO anzusehen ist, bedeutet noch nicht, dass die gel- tend gemachten Forderungen auch schlüssig sind. Im Rahmen der Schlüssig- keitsprüfung kommt es vielmehr darauf an, ob die Forderungen, auf die Ver- rechnungen vorzunehmen oder vorgenommen worden sind, tatsächlich auch bestehen beziehungsweise bestanden haben. Die zur Entscheidung berufenen Gerichte laufen auch nicht Gefahr, ihre Entscheidungsbefugnis nach § 308 Abs. 1 ZPO zu überschreiten beziehungs- weise eine nicht der Rechtskraft fähige und nicht vollstreckbare Entscheidung zu treffen. In der Heranziehung der Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB, gegebenenfalls in Verbindung mit § 396 Abs. 1 Satz 2 BGB, liegt auch kein Verstoß gegen die Dispositionsmaxime (so zutreffend Junglas, ZMR 2008, aaO). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts bestimmt damit nicht das Gericht selbst, sondern die im Rahmen der Auslegung von Prozesserklä- rungen bei einer Verrechnung/Aufrechnung bestehender Forderungen mit Zah- 34 35 - 22 - lungen oder Gutschriften im Zweifel zu beachtende gesetzliche Rangfolge des § 366 Abs. 2 BGB den Umfang des Klagebegehrens (unzutreffend auch AG Köln, WuM 2008, 676, 678). (2) Dass die Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB nach ihrem Wortlaut nur bei Forderungen aus mehreren Schuldverhältnissen gilt, hindert ihre Anwendung im Falle der Verrechnung von Zahlungen oder Gutschriften auf Nettomieten und Nebenkostenvorauszahlungen nicht. (a) Bei unzureichenden Zahlungen auf Mieten aus verschiedenen Zeit- räumen hat der Bundesgerichtshof die Bestimmung des § 366 Abs. 2 BGB ent- sprechend herangezogen, weil die Mieten aus einem Schuldverhältnis geschul- det seien (BGH, Urteile vom 5. April 1965 - VIII ZR 10/64, JZ 1965, 628 unter II 1 c; vom 20. Juni 1984 - VIII ZR 337/82, BGHZ 91, 375, 379; vom 9. Oktober 2014 - IX ZR 69/14, NJW 2015, 162 Rn. 22). Dabei wird allerdings übersehen, dass § 366 BGB das Schuldverhältnis im engeren Sinne, also die einzelne For- derung, meint und daher auch bei einer Mehrheit von Forderungen aus dem- selben Schuldverhältnis (im weiteren Sinne) direkt anwendbar ist (vgl. BAGE 143, 1 Rn. 12; Palandt/Grüneberg, BGB, 77. Aufl., § 366 Rn. 2; Staudinger/ Olzen, BGB, Neubearb. 2016, § 366 Rn. 14; MünchKommBGB/Fetzer, 7. Aufl., § 366 BGB Rn. 2; Erman/Buck-Heeb, BGB, 15. Aufl., § 366 Rn. 1; jurisPK-BGB/Kerwer, Stand: 30. Dezember 2016, § 366 Rn. 4; BeckOK- BGB/Dennhardt, aaO § 366 Rn. 1; BeckOGK/Looschelders, BGB, Stand: 1. November 2017, § 366 Rn. 21). Einer Analogie bedarf es daher nicht, wenn die erbrachten Leistungen zur Tilgung von Nettomietrückständen aus mehreren Zeiträumen nicht ausreichen (vgl. Palandt/Grüneberg, aaO; Münch- KommBGB/Fetzer, aaO; jurisPK/Kerwer, aaO; BeckOGK/Looschelders, aaO). 36 37 - 23 - (b) Eine analoge Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB ist deshalb nur in- soweit geboten, als erfolgte Zahlungen des Schuldners nicht ausreichen, um die jeweilige monatliche Bruttomiete zu tilgen, weil es sich hierbei um eine ein- heitliche Forderung handelt, die sich aus verschiedenen Bestandteilen (Netto- miete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung) zusammensetzt. Denn der Bun- desgerichtshof hat im Zusammenhang mit der Bestimmung der Bemessungs- grundlage für eine Minderung der Mietsache (§ 536 BGB) mehrfach ausgespro- chen, dass der Vermieter eine einheitliche Leistung (Raumüberlassung; Neben- leistungen) erbringt, wofür der Mieter ebenfalls eine einheitliche Gegenleistung (Miete und Betriebskosten) zahlt (BGH, Urteile vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03, BGHZ 163, 1, 7; vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773 unter II 1 a; vom 13. April 2011 - VIII ZR 223/10, NJW 2011, 1806 Rn. 11). (aa) Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist aber § 366 BGB für das Verhältnis von rechtlich verselbständigten Forderungsteilen aus einem Schuldverhältnis entsprechend anzuwenden, also etwa in den Fällen der Teilabtretung (vgl. etwa BGH, Urteil vom 11. Mai 2006 - VII ZR 261/04, BGHZ 167, 337 Rn. 16 ff., 22 mwN), der Erhebung einer Teilklage (vgl. etwa BGH, Urteile vom 13. Juli 1973 - V ZR 186/71, NJW 1973, 1689 unter B 2; vom 6. November 1990 - XI ZR 262/89, NJW-RR 1991, 169 unter I 2 b; jeweils mwN) oder der Sicherung nur eines Teils der Forderung durch ein Grundpfand- recht (BGH, Urteil vom 13. Juli 1973 - V ZR 186/71, aaO). Diese Grundsätze gelten auch bei Teilzahlungen, die zur Deckung einer monatlichen Bruttomiete, die sich aus der Nettomiete und der vertraglich vereinbarten Nebenkostenvor- zahlung zusammensetzt, nicht ausreichen. (bb) Zwar meinen einige Stimmen in der Literatur im Hinblick darauf, dass Nettomiete und Nebenkostenvorauszahlung unselbständige Einzelpositio- nen einer einheitlichen Forderung sind, dass § 366 BGB weder direkt noch ana- 38 39 40 - 24 - log anwendbar sei (Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 543 BGB Rn. 86a; Bieber, NZM 2006, 683, 686; jurisPK-BGB/Kerwer, aaO Rn. 6; BeckOGK/ Looschelders, aaO Rn. 33). Die Gegenmeinung hält demgegenüber § 366 Abs. 2 BGB für direkt (OLG Rostock, OLG-Report 2001, 440, 441; OLG Düs- seldorf, GE 2006, 255, 257; OLG Brandenburg, aaO; LG Berlin, GE 2002, 1336), zumindest aber für entsprechend anwendbar (LG Hamburg, Urteil vom 12. August 2010 - 307 S 30/10, juris Rn. 13 f.; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO, § 536 BGB Rn. 387; Staudinger/Olzen, aaO Rn. 15; MünchKommBGB/ Häublein, 7. Aufl., § 535 Rn. 157; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., III Rn. 102; Derleder, NZM 2011, 654, 655; Thoms, ZMR 2012, 7, 8). Der Senat hat zu die- ser Problematik bislang noch nicht Stellung bezogen. Er konnte in seiner Ent- scheidung vom 13. April 2011 (VIII ZR 223/10, aaO Rn. 11, 13) die vom dama- ligen Berufungsgericht aufgeworfene Frage, ob ein monatlicher Minderungsbe- trag in entsprechender Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB anteilig auf die Net- tomiete und die monatliche Betriebskostenvorauszahlung anzurechnen sei, of- fen lassen, weil es im dortigen Fall in Ansehung der im Rahmen einer Minde- rung anzustellenden Gesamtbetrachtung letztlich rechnerisch keinen Unter- schied machte, ob der Minderungsbetrag nur auf die Nettomiete oder auf das Gesamtentgelt verrechnet wurde. (cc) Im Streitfall besteht dagegen Anlass, die Frage der Anwendbarkeit des § 366 Abs. 2 BGB auf Teilzahlungen bei Nettomiete und geschuldeter Ne- benkostenvorauszahlung zu entscheiden. Bei richtiger Betrachtung weisen die Nettomiete und die vertraglich vereinbarte Nebenkostenvorauszahlung, die das Gesamtentgelt des Mieters für die Leistungen des Vermieters bilden, weitge- hende rechtliche Eigenständigkeiten auf, die es rechtfertigen, bei unzureichen- den Zahlungen des Mieters auf die Bruttomiete die Vorschrift des § 366 BGB analog heranzuziehen (LG Hamburg, aaO Rn. 13; Staudinger/Olzen, aaO; vgl. ferner Zehelein, aaO S. 640). Über die Betriebskosten ist - soweit keine Pau- 41 - 25 - schale vereinbart ist - jährlich abzurechnen (§ 556 BGB); Vorauszahlungen auf die Betriebskosten stellen damit keine endgültige Tilgung dieser Kosten dar (vgl. etwa LG Hamburg, aaO mwN). Die Erhöhung der Nettomiete folgt anderen Regeln (§§ 558 ff. BGB) als die Anpassung einer Betriebskostenvorauszahlung (§ 560 BGB). Die daraus resultierende rechtliche Verselbständigung der beiden Mietbestandteile rechtfertigt eine entsprechende Anwendung des § 366 Abs. 1 und 2 BGB. Denn die Interessenlage ist hier mit sonstigen anerkannten Fällen verselbständigter Forderungsteile vergleichbar. Auch liegt eine planwidrige Regelungslücke vor (aA Schmidt- Futterer/Blank, aaO, der aber andererseits § 366 BGB bei unzureichenden Zah- lungen auf Miete und Betriebskostennachzahlungen direkt anwenden will [§ 543 BGB Rn. 117]). Denn der Gesetzgeber war bestrebt, nicht nur bei mehreren Hauptforderungen (§ 366 BGB), sondern sogar bei mehreren Nebenforderun- gen (§ 367 BGB) ein einseitiges Bestimmungsrecht des Gläubigers auszu- schließen (vgl. Motive II, S. 86 ff.). Diese gesetzgeberische Zielsetzung würde aber unterlaufen, wenn die bei der Schaffung der §§ 366, 367 BGB ersichtlich nicht bedachten Fälle, dass sich Teile einer einheitlichen Hauptforderung recht- lich verselbständigt haben, von einer entsprechenden Anwendung des § 366 Abs. 1 und 2 BGB ausgenommen wären mit der Folge, dass nun doch dem Gläubiger die Entscheidungsbefugnis darüber zufiele, auf welchen Teil die er- brachte Teilleistung angerechnet wird (so aber Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 543 BGB Rn. 86a). (3) Die beschriebene Anwendbarkeit des § 366 BGB einerseits auf Miet- rückstände aus verschiedenen Zeiträumen und andererseits auf die Einzelbe- standteile offener Bruttomietrückstände hat zur Konsequenz, dass bei Fehlen einer Tilgungsbestimmung des Mieters Zahlungen, die zur Deckung der Ge- 42 43 - 26 - samtforderungen nicht ausreichen, unter Heranziehung der abgestuften An- rechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB zu verrechnen sind. (a) Da dem Vermieter - abgesehen vom Fall einer Aufrechnung (§ 396 Abs. 1 Satz 1 BGB) - materiell kein Bestimmungsrecht bezüglich einer Anrech- nung unzureichender Zahlungen des Mieters auf die geltend gemachten Außenstände zusteht, sondern sich die Verrechnung bei einer fehlenden Til- gungsbestimmung des Mieters direkt aus dem Gesetz (§ 366 Abs. 2 BGB) ergibt, dessen Anwendung dem Gericht von Amts wegen obliegt (vgl. auch OLG Brandenburg, NZM 2007, 685), kann von ihm - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - auch hinsichtlich der Bestimmtheit des Klagebegehrens nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO nicht verlangt werden, dass er die aus seiner Sicht nach § 366 Abs. 2 BGB maßgebliche Verrechnungsreihenfolge im Einzel- nen darlegt. Andererseits ist er aber nicht gehindert, zur Festlegung seines Kla- gebegehrens entsprechenden Vortrag zu halten. Dies wäre - wie bereits ausge- führt - auch wünschenswert. Erfolgen solche Darlegungen, sind diese aber - sofern nicht eine Auf- rechnungserklärung nach § 396 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt - im Rahmen der Schlüssigkeitsprüfung ohne Bedeutung, wenn sie in Widerspruch zu § 366 Abs. 2 BGB stehen, da allein das vom Gericht auszulegende Gesetz (§ 366 Abs. 2 BGB) die Rangfolge der Verrechnung vorgibt (vgl. hierzu Senatsurteil vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, aaO Rn. 16, sowie Junglas, ZMR 2014, 89, 93 f.). Solcher in Widerspruch zu § 366 Abs. 2 BGB erfolgender Vortrag ist also nur für die Bestimmtheit des Klagebegehrens maßgebend. Die dargestellten Grundsätze gelten entgegen der Auffassung der Revi- sionserwiderung auch dann, wenn es nicht um Zahlungen des Mieters geht, sondern der Vermieter Gutschriften (etwa wegen Guthaben aus Nebenkosten- 44 45 46 - 27 - abrechnungen oder wegen unstreitiger Mietminderungen) erteilt und gegen die- se Forderungen des Mieters mit Mietforderungen aufrechnet, ohne zu bestim- men, welche Forderungen gegeneinander aufgerechnet werden sollen. § 396 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB verweist nämlich für diese Fälle auf § 366 Abs. 2 BGB. Rechnet der Vermieter nicht (auch nicht stillschweigend) auf, sondern stellt er solche Gutschriften seinen Forderungen lediglich gegenüber, ohne eine Zuord- nung zu bestimmten Forderungen vorzunehmen, ist darin - entgegen der Auf- fassung der Revisionserwiderung - regelmäßig ein konkludenter Verweis auf die in § 366 Abs. 2 BGB beschriebene Anrechnungsreihenfolge zu sehen. Da es sich hierbei aber nicht um eine Leistung des Schuldners handelt, ist die Vor- schrift des § 366 Abs. 2 BGB hier allerdings nicht direkt anwendbar, sondern entsprechend heranzuziehen. (b) Die danach im Allgemeinen beim Fehlen einer Zuordnung von Zah- lungen oder Gutschriften gebotene (direkte oder analoge) Anwendung der Ver- rechnungskriterien des § 366 Abs. 2 BGB zur Bestimmung des Inhalts und der Reichweite des Klagebegehrens ist, wenn Bruttomietrückstände geltend ge- macht werden, in zweifacher Hinsicht vorzunehmen. (aa) Die Vorschrift des § 366 Abs. 2 BGB ist (analog) zur Festlegung heranzuziehen, auf welchen Bestandteil der jeweiligen Bruttomiete (Nettomiete oder geschuldete Nebenkostenvorauszahlung) die Zahlungen oder Gutschriften zu verrechnen sind. Dabei ist nicht das Auffangkriterium "anteilige Verrech- nung", sondern das Kriterium der "geringeren Sicherheit" maßgebend. Dies führt dazu, dass für die Tilgung der jeweiligen Bruttomiete unzureichende Zah- lungen oder Gutschriften zunächst auf die darin enthaltene Forderung auf Er- bringung von Nebenkostenvorauszahlungen anzurechnen sind, weil diese nach Eintritt der Abrechnungsreife oder erfolgter Abrechnung grundsätzlich nicht mehr geltend gemacht werden kann und daher weniger sicher ist als die Netto- 47 48 - 28 - mietforderung (vgl. etwa OLG Rostock, aaO; OLG Düsseldorf, aaO; OLG Bran- denburg, aaO; OLG Köln, ZMR 2010, 850, 852; LG Berlin, aaO; LG Hamburg, aaO Rn. 15; MünchKommBGB/Häublein, aaO; BeckOGK/Looschelders, aaO, § 366 Rn. 32; Sternel, aaO Rn. III 105; Schmid, NZM 2001, 705; Zehelein, aaO; aA Derleder, aaO S. 655 f.; Thoms, aaO [anteilige Tilgung]; Schmidt-Futterer/ Eisenschmid, aaO, § 536 BGB Rn. 388 [Nettomiete als lästigere Forderung]). (bb) Wird nicht nur eine offenstehende Bruttomiete, sondern werden Bruttomietrückstände aus verschiedenen Jahren oder mehreren Monaten gel- tend gemacht, sind die Kriterien des § 366 Abs. 2 BGB ein weiteres Mal heran- zuziehen. Dabei ist stets eine Anrechnung auf die ältesten Rückstände vorzu- nehmen. Dies ergibt sich bei Mieten, die aus verschiedenen Jahreszeiträumen stammen, daraus, dass die älteren Rückstände zuerst verjähren (vgl. § 199 Abs. 1 BGB) und daher dem Kläger die geringeren Sicherheiten bieten (BGH, Urteile vom 5. April 1965 - VIII ZR 10/64, aaO; vom 19. November 2008 - XII ZR 123/07, BGHZ 179, 1 Rn. 19; vom 9. Oktober 2014 - IX ZR 69/14, aaO; Junglas, ZMR 2014, 89, 93). Bezüglich der Mietrückstände, die im selben Jahr angefallen sind und bei denen nach § 199 Abs. 1 BGB regelmäßig zum glei- chen Zeitpunkt die Verjährung eintritt, folgt dies aus der Heranziehung des Kri- teriums "ältere Schuld" (Junglas, aaO). (cc) Wie diese beiden Verrechnungsweisen für die im Rahmen der Zu- lässigkeit der Klage erforderliche Bestimmung, welche Beträge der Kläger bei Bruttomietrückständen aus mehreren Monaten oder Jahren geltend macht, mit- einander zu kombinieren sind, hängt davon ab, ob der Kläger die Gutschriften oder Zahlungen einzelnen Zeiträumen zugeordnet hat (etwa: Miete Januar 2017) oder nicht. 49 50 - 29 - Erfolgt eine Zuordnung zu einem bestimmten Zeitraum, ist regelmäßig davon auszugehen, dass der Kläger die Zahlung beziehungsweise Gutschrift auf die für diesen Zeitraum geschuldete Nebenkostenvorauszahlung und an- schließend auf die für diesen Monat geschuldete Nettokaltmiete verrechnet. Übersteigt eine für einen bestimmten Zeitraum erbrachte Zahlung oder Gut- schrift die für diesen Zeitraum geschuldete Bruttomiete ist der überschießende Betrag - bis er aufgebraucht ist - gemäß § 366 Abs. 2 BGB analog - in abstei- gendem Alter - auf die ältesten Nebenkostenvorauszahlungsforderungen und anschließend - wiederum beginnend mit der ältesten Schuld - auf die Nettomie- ten anzurechnen. Nimmt der Kläger bezüglich erbrachter Zahlungen oder Gutschriften kei- ne Zuordnung zu einem bestimmten Zeitraum vor, sondern zieht diese lediglich vom Gesamtsaldo ab, sind diese in Anwendung der Kriterien des § 366 Abs. 2 BGB zunächst im absteigenden Alter auf die Nebenkostenvorauszah- lungsforderungen (etwa Januar 2017; Februar 2017) und anschließend - wiederum beginnend mit der ältesten Forderung - auf die Nettomietrückstände (etwa Januar 2017; Februar 2017) zu verrechnen. c) Ausgehend von den beschriebenen Grundsätzen hat die Klägerin bei der gebotenen sachgerechten Auslegung ihres Klagebegehrens durch die von ihr vorgetragene "Mietrückstandsaufstellung" und die darin enthaltenen Anga- ben den Inhalt und die Reichweite ihres Begehrens hinreichend bestimmt (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Die von ihr beanspruchten Forderungen sind im Ein- zelnen nach Zeitraum, Höhe und Forderungsart bezeichnet, wobei die Klägerin noch in erster Instanz klargestellt hat, dass der monatlich verlangte Betrag von 749,50 € die Nettomiete von 603,50 € und eine zu leistende Nebenkostenvor- auszahlung von 146 € umfasst. Die von den Vorinstanzen vermisste Zuordnung der erteilten Gutschriften und der erbrachten Zahlung ist - was diese nicht in 51 52 53 - 30 - den Blick genommen haben - mit der Klageschrift unter stillschweigender Be- zugnahme auf die Verrechnungsgrundsätze des § 366 Abs. 2 BGB erfolgt. In der Berufungsinstanz hat sich die Klägerin sogar ausdrücklich auf die von die- ser gesetzlichen Regelung vorgesehene Anrechnungsreihenfolge berufen. aa) Dass die Klägerin in erster Instanz bezüglich der Verrechnung der von ihr in der Forderungsaufstellung berücksichtigten drei Gutschriften und der erfolgten Einmalzahlung der Mieter keine ausdrückliche Anrechnung auf ihre aufgelisteten Forderungen vorgenommen hat, berechtigte das Amtsgericht nicht, die Klage als unzulässige Saldoklage zu behandeln. Da - wie eingangs bereits dargelegt - bei Prozesserklärungen im Zweifel dasjenige gewollt ist, was nach Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der wohlverstandenen Interessenlage entspricht, ist letztlich maßgebend, ob sich aus der Aufstellung der Klägerin und ergänzender Heranziehung der Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB eine Zuordnung der Gutschriften und der Zahlung auf die Außenstände vornehmen lässt. Dies ist - wie nachfolgend näher darzustellen sein wird - der Fall. Soweit die Revisionserwiderung eine Heranziehung des § 366 Abs. 2 BGB mit der Begründung verneinen will, das Berufungsgericht habe die Erklärungen der Parteien, insbesondere der Beklagten dahingehend ausgelegt, dass die Klägerin habe frei darüber entscheiden können, wie die Zahlungen der Beklagten zu verrechnen gewesen seien, sind solche Feststellungen dem Beru- fungsurteil nicht zu entnehmen. Vielmehr hat das Berufungsgericht mehrfach ausgeführt, dass sich die von der Klägerin vorgenommene Verrechnung in ma- teriell-rechtlicher Hinsicht an § 366 Abs. 2 BGB zu orientieren habe; es hat aber für die Zulässigkeit der Klage verlangt, dass die Klägerin im Einzelnen die an- hand der gesetzlichen Kriterien vorzunehmende Anrechnungsreihenfolge be- schreibt. Damit überspannt es jedoch - wie oben unter II b dd (3) (a) im Einzel- 54 55 - 31 - nen ausgeführt - die Anforderungen an die Bestimmtheit des Klagebegehrens (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). (1) Die sich aus der Betriebskostenabrechnung vom 12. November 2014 für das Jahr 2013 ergebende Gutschrift in Höhe von 99,98 € war zur Bestim- mung des Umfangs des Klagebegehrens (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO) nach der oben unter II 2 b dd (3) (b) im Einzelnen beschriebenen Vorgehensweise ge- mäß § 366 Abs. 2 BGB analog auf die älteste Nebenkostenvorauszahlungsfor- derung anzurechnen. Die Klägerin hat in ihrer tabellarischen Aufstellung keine hiervon abweichende Zuordnung vorgenommen. Daher war die Gutschrift auf die für den Monat Oktober 2013 geltend gemachte Nebenkostenvorauszahlung zu verrechnen, so dass die Klägerin für diesen Monat die Nettomiete von 603,50 € und restliche Nebenkostenvorauszahlungen von 46,02 € (146 € abzü- glich 99,98 €) geltend gemacht hat. (2) Bezüglich der von den Mietern erbrachten Zahlung in Höhe von 400 € war ein Rückgriff auf die Verrechnungsgrundsätze des § 366 Abs. 2 BGB nur ergänzend erforderlich. Denn die Klägerin hat diese Zahlung unter der Rubrik "gezahlt" der offenstehenden Bruttomiete für Februar 2015 gegenübergestellt. Dass trotz dieser expliziten Angabe eine Zuordnung zur Miete Februar 2015 nicht beabsichtigt war, war ihrem erstinstanzlichen Vorbringen nicht zu entneh- men. Der damit aus der Aufstellung zu entnehmenden Zuordnung zu einem bestimmten Monat gebührte der Vorrang vor der gesetzlichen Anrechnungsbe- stimmung. Die Stufenfolge des § 366 Abs. 2 BGB war aber insoweit heranzu- ziehen, als die Klägerin keine Aussage darüber getroffen hat, auf welche der Bestandteile der Bruttomiete (Nettomiete oder Nebenkostenvorauszahlung) zu- nächst eine Anrechnung erfolgen sollte. Daher war die Zahlung von 400 € unter analoger Heranziehung der genannten Vorschrift in Höhe von 146 € auf die Vorauszahlungsforderung für den Monat Februar 2015 und in Höhe von weite- 56 57 - 32 - ren 254 € auf die für diesen Monat geschuldete Nettomiete anzurechnen. Dies bedeutete, dass die Klägerin für diesen Monat nur eine restliche Nettomiete von 349,50 € geltend gemacht hat. (3) Bei der "Gutschrift Miete April 2015" bedurfte es nicht einmal einer ergänzenden (analogen) Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB. Denn die Klägerin hat mit dieser Bezeichnung hinreichend deutlich gemacht, dass sie von der in der vorherigen Zeile aufgeführten vollen Bruttomiete für den Monat April 2015 den infolge der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses zum 8. April 2015 letztlich nicht geschuldeten Anteil der Bruttomiete in Höhe von 549,64 € (für 22 Tage) den Mietern gutgeschrieben hat, so dass sie bezüglich April 2015 nur noch anteilig für acht Tage eine Nettomiete von 160,93 € und eine Nebenkos- tenvorauszahlung von 38,93 € (zusammen 199,86 €) verlangt hat. (4) Die aus der Betriebskostenabrechnung vom 4. November 2015 für das Jahr 2014 resultierende Gutschrift von 346,42 € war mangels Zuordnung der Klägerin anhand der Rangfolge des § 366 Abs. 2 BGB auf die verbliebenen Nebenkostenvorauszahlungsforderungen, dabei beginnend mit den ältesten Ansprüchen, zu verrechnen. Da nach der Anrechnung der ersten Gutschrift in Höhe von 99,98 € für den Monat Oktober 2013 noch eine restliche Nebenkos- tenvorauszahlung von 46,02 € verblieb, hatte zuerst eine Anrechnung auf diese Restforderung zu erfolgen. Danach war eine Verrechnung auf die Nebenkos- tenvorauszahlungen für den Monat November 2013 und anschließend für den Monat Dezember 2013 in Höhe von jeweils 146 € vorzunehmen. Der verblei- bende Rest der Gutschrift von 8,40 € war auf die Nebenkostenvorauszahlung für den Monat Januar 2014 anzurechnen. (5) Die Klägerin hat demzufolge in erster Instanz für die Monate Oktober bis Dezember 2013 nur die Nettomiete, für den Monat Januar 2014 die Netto- 58 59 60 - 33 - miete und 137,60 € an Nebenkostenvorauszahlung, für den Monat Februar 2015 349,50 € restliche Nettomiete sowie für den Monat April 2015 einen Be- trag von 160,93 € als Nettomiete und eine Nebenkostenvorauszahlung von 38,93 € verlangt. Für die übrigen Monate hat sie - wie sich aus der eingereich- ten Aufstellung ergibt - die volle Bruttomiete geltend und daneben die dort auf- geführten sonstigen Forderungen (Gebühren verschiedener Art) zum Gegen- stand ihrer Klage gemacht. Damit war das Klagebegehren bereits in erster In- stanz hinreichend bestimmt im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. bb) Durch eine im Berufungsverfahren bezüglich der Verrechnung der Zahlung von 400 € in zweiter Instanz abgegebene abweichende Erklärung hat die Klägerin allerdings die diesbezüglich und hinsichtlich der nachfolgenden Gutschrift in Höhe von 346,42 € in erster Instanz vorgenommene Anrechnung und damit auch den Streitgegenstand verändert. Auch bei Berücksichtigung des in zweiter Instanz geänderten Klägervortrags hätte eine Klageabweisung als unzulässig aber nicht erfolgen dürfen. (1) Der Prozessbevollmächtigte der Klägerin hat bezüglich der Zahlung von 400 € im Berufungsverfahren erklärt, hier greife - wie auch bei den Gut- schriften über 99,98 € und 346,42 € - die von Amts wegen zu beachtende ge- setzliche Verrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB; die Klägerin habe deutlich gemacht, dass die Zahlung und die beiden Gutschriften mit den ältes- ten bestehenden Mietrückständen zu verrechnen gewesen seien. Eine Zuord- nung der Zahlung von 400 € zur Miete für Februar 2015 sei nicht möglich, weil nicht ansatzweise klar gewesen sei, ob diese Leistung von den Mietern für Feb- ruar 2015 oder für einen anderen Monat bestimmt gewesen sei. (2) Mit dieser Erklärung hat der Prozessbevollmächtigte der Klägerin zu verstehen gegeben, dass die Klägerin bei der Zahlung und den genannten zwei 61 62 63 - 34 - Gutschriften ausschließlich eine Verrechnung nach den Grundsätzen des § 366 Abs. 2 BGB vornehmen will. Soweit er darauf verweist, dass eine Verrechnung mit den "ältesten bestehenden Mietforderungen" zu erfolgen habe, hat er damit bei verständiger Würdigung in verkürzter Form zum Ausdruck gebracht, dass für die Anrechnung die oben unter II 2 b dd (3) (b) beschriebenen, von der höchst- und obergerichtlichen Rechtsprechung geprägten Grundsätzen maß- geblich seien. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war die Kläge- rin, wie bereits an früherer Stelle ausgeführt, nicht gehalten, die sich hieraus ergebende Zuordnung der Zahlung und der Gutschriften im Einzelnen konkret darzulegen. (3) Eine solche (Teil-)Umstellung ihres Klagebegehrens (vgl. hierzu auch Senatsurteil vom 7. November 2001 - VIII ZR 263/00, aaO) war der Klägerin auch noch im Berufungsverfahren möglich. Es handelte sich hierbei um eine nach § 264 Nr. 2 ZPO zulässige Klageänderung, die im Berufungsverfahren nicht an den Anforderungen des § 533 ZPO zu messen ist (grundlegend BGH, Urteil vom 19. März 2004 - V ZR 104/03, BGHZ 158, 295, 305 f.). An dem zu- grundeliegenden Lebenssachverhalt hat sich durch die in der Berufungsinstanz abgegebene Erklärung nichts geändert (vgl. auch LG Frankfurt/Oder, GE 2013, 813, das für den dortigen Sachverhalt § 264 Nr. 1 ZPO anwendet). Es werden nach wie vor Bruttomieten für den Zeitraum von Oktober 2013 bis April 2015 geltend gemacht. Lediglich der Höhe nach ergeben sich bezüglich einzelner Mietbestandteile Berechnungsunterschiede (vgl. auch Zöller/Greger, ZPO, 32. Aufl., § 264 Rn. 2, 3a). Ausgehend von der in zweiter Instanz ausdrücklich erfolgten Bezugnah- me auf § 366 Abs. 2 BGB war die erste Gutschrift in Höhe von 99,98 € - wie auch bereits in erster Instanz - auf die Nebenkostenvorauszahlung für den Mo- nat Oktober 2013 zu verrechnen. Veränderungen ergaben sich aber hinsichtlich 64 65 - 35 - der Verrechnung der Zahlung von 400 €, die nicht mehr - wie in erster Instanz - auf die Nebenkostenvorauszahlung für Februar 2015 und ergänzend auf die Nettomiete für diesen Monat anzurechnen war, sondern in ausschließlicher An- wendung der Grundsätze des § 366 Abs. 2 BGB zunächst auf den noch offenen Rest der Nebenkostenvorauszahlung für Oktober 2013 (46,02 €), sodann auf die Nebenkostenvorauszahlungen für die Monate November und Dezember 2013 (jeweils 146 €) und schließlich in Höhe von 61,98 € auf die Nebenkosten- vorauszahlung Januar 2014. Die geänderte Zuordnung der Zahlung hatte auch Auswirkungen auf die ebenfalls nach den Grundsätzen des § 366 Abs. 2 BGB vorzunehmende Anrechnung der Gutschrift von 346,42 €. Diese war in der Be- rufungsinstanz zunächst auf die noch verbliebene Forderung auf Nebenkosten- vorauszahlung für den Monat Januar 2014 (84,02 €), sodann auf die Nebenkos- tenvorauszahlung für den Monat Februar 2014 (146 €) und schließlich in Höhe der restlichen 116,40 € auf die Nebenkostenvorauszahlung für März 2014 zu verrechnen. Bezüglich der Zuordnung der "Gutschrift Miete April 2015" hat die Klägerin im Berufungsverfahren keine abweichende Erklärung abgegeben, so dass die in erster Instanz maßgebliche Zuordnung weiter maßgeblich war. (4) Die Klägerin hat damit in zweiter Instanz bezüglich der Monate Okto- ber 2013 bis einschließlich Februar 2014 nur die Nettomieten, für den Monat März 2014 die Nettomiete zuzüglich 29,60 € an restlichen Nebenkostenvoraus- zahlungen und für die Monate April 2014 bis März 2015 die volle Bruttomiete sowie für den Monat April 2015 - wie schon in erster Instanz - 160,93 € als Nettomiete nebst einer Nebenkostenvorauszahlung von 38,93 € verlangt. (5) Die teilweise Umstellung der Zuordnung der erfolgten Zahlung und der erteilten Gutschrift über 346,42 € war auch nicht aus sonstigen Gründen im Berufungsverfahren unbeachtlich. Denn die darin liegende nähere Aufgliede- rung der Klageforderung stellt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts- 66 67 - 36 - hofs kein Angriffs- oder Verteidigungsmittel im Sinne des § 531 Abs. 2 ZPO dar, sondern gehört zum Angriff selbst (vgl. Senatsurteil vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, aaO Rn. 9 mwN; aA LG Frankfurt am Main, aaO). cc) In der Revisionsinstanz hat die Klägerin die beiden aus den Betriebs- kostenabrechnungen resultierenden Gutschriften und die Zahlung von 400 € ebenfalls auf die Nebenkostenvorauszahlungen aus den Jahren 2013 und 2014 verrechnet. Dass sie dabei eine leicht geänderte Anrechnung vorgenommen hat (die Zahlung von 400 € und die Gutschrift von 346,42 € hat sie ausschließlich auf die Nebenkostenvorauszahlungen für das Jahr 2014 verrechnet), ist un- schädlich. Denn sie hat die Berechnung allein zu dem Zweck angestellt, sämtli- che Nebenkostenvorauszahlungsforderungen aus den Jahren 2013 und 2014 sowie für das Rumpfjahr 2015 vom Revisionsverfahren auszunehmen. Sie hat Revision ausdrücklich nur insoweit eingelegt, als die Klage hinsichtlich der Nettomieten von Oktober 2013 bis einschließlich April 2015 (18 x 603,50 € für Oktober 2013 bis März 2015 zuzüglich 160,93 € für acht Tage im April 2015) und der daneben geltend gemachten Rückläufergebühren (3 x 3 €), insgesamt also wegen einer Hauptforderung von 11.032,93 €, sowie bezüglich der als Ne- benforderungen geltend gemachten Mahngebühren und außergerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von insgesamt 344,75 € und der daneben begehrten Teilerledigungserklärung wegen des Gutschriftbetrags von 346,42 € abgewie- sen worden ist. Auf den Umstand, dass nach ständiger Rechtsprechung eine reine Klarstellung eines bereits zuvor hinreichend bestimmten Klagebegehrens noch in der Revisionsinstanz nachgeholt werden kann (st. Rspr.; vgl. BGH, Ur- teil vom 3. Dezember 1953 - III ZR 66/52, BGHZ 11, 192, 195 f.; vom 7. No- vember 2001 - VIII ZR 263/00, aaO), kommt es angesichts der vorstehenden Ausführungen nicht an. 68 - 37 - III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur Begründetheit der geltend gemach- ten Forderungen getroffen hat. Sie ist deshalb im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 11.02.2016 - 33 C 3928/15 (94) - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 14.02.2017 - 2-11 S 61/16 - 69

ECLI:DE:BGH:2019:181219UVIIIZR62.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 62/19 Verkündet am: 18. Dezember 2019 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 1 Satz 2; BetrKV § 1, 2 Nr. 14; II. BV Anlage 3 Nr. 14 zu § 27 Abs. 1 Bei einer an den Hausmeister entrichteten Notdienstpauschale handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten. BGH, Urteil vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 62/19 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 26. November 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 64 - vom 30. Januar 2019 wird zurückge- wiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 27. Januar 2003 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine (preisgebundene) Wohnung in Berlin. Nach § 3 Abs. 2 des Mietvertrags tragen die Beklagten die Betriebskosten ge- mäß Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung und haben hierauf monatli- che Vorauszahlungen zu entrichten. Die von der Klägerin für das Jahr 2016 erstellte Betriebskostenabrech- nung weist eine "Notdienstpauschale" in Höhe von insgesamt 1.199,52 € aus, welche die Klägerin dem Hausmeister für dessen Notdienstbereitschaft bei Stö- rungsfällen wie beispielsweise Stromausfall, Heizungsausfall oder Wasserrohr- bruch außerhalb der üblichen Geschäftszeiten gezahlt hatte. Den sich aus der 1 2 - 3 - Betriebskostenabrechnung ergebenden Nachzahlungsbetrag beglichen die Be- klagten mit Ausnahme eines auf die anteilige Notdienstpauschale nebst Aus- fallwagnis entfallenden Betrages von insgesamt 102,84 €. Die auf Zahlung des vorgenannten Betrages nebst Zinsen gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, Urteil vom 30. Januar 2019 - 64 S 25/18, juris) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausge- führt: Die Klägerin sei nicht berechtigt, die Notdienstpauschale auf die Beklag- ten umzulegen. Diese Pauschale stelle keine Betriebskostenposition im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV dar. Denn sie betreffe Kosten, die dafür anfielen, dass auch außerhalb der normalen Geschäftszeiten bei Schadensfällen, Hava- rien oder ähnlichen Notfällen jemand erreichbar sei. Es handele sich dabei nicht um eine dem Sicherheitsbereich zuzuordnende und deshalb umlagefähige Haus- meistertätigkeit. Vielmehr betreffe die Notfallbereitschaft für die Entgegennahme von Mängel-, Havarie-, Schadens- und Notfallmeldungen sowie für die darauffol- gende etwaige Veranlassung von Reparaturmaßnahmen Tätigkeiten im Zu- 3 4 5 6 7 - 4 - sammenhang mit der Verwaltung des Gebäudes. Dafür spreche, dass während der normalen Geschäftszeiten solche Meldungen üblicherweise gegenüber der Hausverwaltung erfolgten und von dort die erforderlichen Maßnahmen veran- lasst würden. Für die rechtliche Qualifizierung der Kosten könne nicht von Be- deutung sein, ob der Notfall sich außerhalb üblicher Geschäftszeiten ereigne und der Hauseigentümer dafür einen Ansprechpartner bereithalte. Der Vermie- ter wolle durch die Bereitstellung eines Ansprechpartners außerhalb der Öff- nungszeiten seiner Hausverwaltung vorrangig erreichen, dass von ihm fachlich und kostenmäßig gebilligte Maßnahmen zum Schutz der Mietsache ergriffen würden. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat zu Recht einen Anspruch der Klägerin auf Zah- lung der den Beklagten anteilig berechneten Notdienstpauschale verneint. Bei diesen Kosten handelt es sich, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tra- gende Verwaltungskosten. 1. Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 3, § 556 Abs. 1, 4 BGB hat der Mieter Be- triebskosten zu tragen, wenn die Parteien eine entsprechende Vereinbarung wirksam getroffen haben. Grundsätzlich genügt dafür - wie hier im Mietvertrag enthalten - eine Verweisung auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungs- verordnung (BV) oder auf die seit dem 1. Januar 2004 geltende Betriebskosten- 8 9 10 - 5 - verordnung (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 202/06, NJW 2007, 3060 Rn. 19). Betriebskosten sind - wie in Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV und ebenso in § 1 der ab 1. Januar 2004 geltenden Betriebskostenverordnung sowie in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB in der ab 1. Januar 2007 geltenden Fassung definiert - die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirt- schaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grund- stücks laufend entstehen. Von den umlagefähigen Betriebskosten abzugrenzen sind einerseits Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung sowie anderer- seits Verwaltungskosten. Die (nicht als Betriebskosten umlagefähigen) Aufwendungen für Instand- setzung und Instandhaltung werden durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht und müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs erbracht werden, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung ent- stehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (§ 28 Abs. 1 II. BV; seit 1. Januar 2004: § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Instandset- zung und Instandhaltung betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immo- bilie oder ihrer Teile (Senatsurteile vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 123/06, NZM 2007, 282 Rn. 10, 14; vom 7. April 2004 - VIII ZR 167/03, NZM 2004, 417 unter II 1 a). Bei den ebenfalls nicht auf den Mieter umlagefähigen Verwaltungskos- ten handelt es sich um die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderli- chen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, den Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die ge- setzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (§ 26 Abs. 1 II. BV; seit 1. Januar 2004: § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV). 11 12 - 6 - 2. Ausgehend von der danach zu treffenden Unterscheidung zwischen Betriebskosten und Verwaltungskosten kommt es darauf an, ob die Notdienst- pauschale unter die im Streitfall allein in Betracht kommende Betriebskostenpo- sition "Kosten des Hauswarts" (Nr. 14 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV) fällt oder ob sie den vom Vermieter selbst zu tragenden Verwaltungskosten zuzu- ordnen ist. a) In der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird überwiegend die Auf- fassung vertreten, es handele sich dabei um umlagefähige Betriebskosten. Das wird zum Teil damit begründet, dass die Stellung einer Notdienstbereitschaft im Interesse des Mieters liege, weil sie in erster Linie - insbesondere in großen Wohnanlagen - dazu diene, die vom Mieter eingebrachten Sachen vor Schäden durch beispielsweise Strom- oder Heizungsausfall oder bei einem Wasserrohr- bruch zu bewahren (LG Köln, WuM 1997, 230, 231). Zum Teil wird die Umlage- fähigkeit einer Notdienstpauschale deswegen angenommen, weil die Erreich- barkeit des Hausmeisters zur Störungsbeseitigung in Notfällen auch außerhalb der (üblichen) Geschäftszeiten zu den dem Sicherheitsbereich angehörenden Tätigkeiten eines Hausmeisters gehöre, deren Kosten grundsätzlich umlagefä- hig seien (AG Hohenschönhausen, Urteil vom 31. März 2008 - 16 C 205/07, juris Rn. 12 f.; AG Brandenburg, Urteil vom 7. Juni 2010 - 31 C 210/09, juris Rn. 20). Andere Instanzgerichte bejahen die Umlagefähigkeit von Bereitschaftskos- ten ohne nähere Begründung (LG Leipzig, Urteil vom 9. März 2017 - 1 S 330/16, juris Rn. 21; LG Berlin, Urteil vom 4. Dezember 2006 - 67 S 223/06, juris Rn. 27; ebenso in der Literatur Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Aufl., A. Rn. 201; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 556 Rn. 90; BeckOGK-BGB/Drager, Stand 1. Oktober 2019, § 2 BetrKV Rn. 92; Schneider in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 556 BGB Rn. 262). 13 14 15 - 7 - b) Nach anderer Ansicht, der sich auch das Berufungsgericht ange- schlossen hat, handelt es sich bei den Kosten für eine Notdienstbereitschaft um Verwaltungskosten. Zur Begründung wird angeführt, die Bereithaltung für die Entgegennahme von Mängel-, Havarie-, Schadens- und Notfallmeldungen und die darauffolgende Veranlassung von Reparaturmaßnahmen seien Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Grundstücksverwaltung, was sich nicht zuletzt daran zeige, dass solche Meldungen während der normalen Geschäftszeiten übli- cherweise an die Hausverwaltung gerichtet würden (AG Charlottenburg, NZM 2018, 747, 748; ebenso BeckOK-MietR/Pfeifer, Stand 1. September 2019, § 556 BGB Rn. 957a; Wall, Betriebs- und Heizkosten, 4. Aufl., Rn. 4428). c) Die zuletzt genannte Ansicht verdient den Vorzug. aa) Zu den umlagefähigen Kosten für den Hauswart gehören die Vergü- tung, die Sozialbeiträge sowie alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft (Nr. 14 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV). Als umlagefähige Kosten des Hauswarts kommen dabei zum einen Auf- wendungen für bestimmte Wartungs-, Reinigungs- und Pflegetätigkeiten in Be- tracht (vgl. Nr. 14 Satz 2 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV; ab 1. Januar 2004: § 2 Nr. 14 Halbs. 2 BetrKV). Zum anderen sind diejenigen Kosten als Betriebs- kosten anzusehen, die durch die (typische) Aufgabe eines Hauswarts verur- sacht werden, in den allgemein zugänglichen Räumen und auf den allgemein zugänglichen Flächen des Mietobjekts für Sicherheit und Ordnung zu sorgen. Diese Aufgaben sind dadurch gekennzeichnet, dass es sich um jeweils ohne konkreten Anlass ("routinemäßig") in bestimmten zeitlichen Intervallen im Si- 16 17 18 - 8 - cherheitsinteresse durchzuführende Maßnahmen der Kontrolle und Überwa- chung handelt. Hierzu gehört etwa die Überwachung, dass Rettungs- oder Fluchtwege nicht zugestellt sind, keine gefährlichen Gegenstände auf den Gemeinschafts- flächen des Hauses gelagert werden, Außentüren ordnungsgemäß schließen und bei Fehlen einer Türöffneranlage nachts verschlossen sind, Abflüsse im Keller oder auf dem Grundstück freiliegen, die Beleuchtung von Gemeinschafts- flächen ordnungsgemäß funktioniert, haustechnische Anlagen in ordnungsge- mäßem Zustand sind, Glasbereiche keine Schäden aufweisen, Handwerker im Rahmen umlagefähiger Wartungs-, Reinigungs- oder Gartenpflegearbeiten ein- gewiesen werden und der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht des Vermie- ters (Frostschutz, Brandschutz, gefahrloser Zustand von Wohnflächen im In- nen- und Außenbereich) genügt ist. Im Ordnungsbereich zählt zu den Aufgaben eines Hauswarts im Wesentlichen die Einhaltung der Hausordnung (Überwa- chung der Treppenhausreinigung, des Winterdienstes, Einhaltung der Ruhezei- ten etc.; vgl. im Einzelnen etwa die Darstellung bei Langenberg/Zehelein, aaO, A. Rn. 201 f. mwN; Wall, aaO Rn. 4416 mwN). bb) Mit der hier berechneten Notdienstpauschale werden jedoch Tätig- keiten abgegolten, die der Grundstücksverwaltung und nicht etwa dem vorste- hend beschriebenen Sicherheits- oder Ordnungsbereich zuzuordnen sind. Denn es handelt sich nicht um eine Vergütung für eine allgemeine Kontroll- und Überwachungstätigkeit, sondern um Aufwendungen für die als Verwaltungstä- tigkeiten einzuordnende Entgegennahme von Störungsmeldungen und erforder- lichenfalls die Veranlassung von Reparaturmaßnahmen durch Dritte. Zutreffend hat das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang darauf abgestellt, dass die Meldung solcher Störungsereignisse während der üblichen Geschäftszeiten gegenüber der Hausverwaltung oder dem Vermieter selbst erfolgt, damit von 19 20 - 9 - dort aus die erforderlichen Maßnahmen - in der Regel die Beauftragung einer entsprechenden Fachfirma mit der Störungsbehebung - in die Wege geleitet werden, und es sich insoweit nach allgemeiner Meinung um eine Verwaltungs- tätigkeit handelt. Für die (kosten)rechtliche Einordnung einer bestimmten Tätig- keit kann es aber nicht darauf ankommen, ob sie innerhalb oder außerhalb übli- cher Geschäftszeiten verrichtet wird beziehungsweise ob der Vermieter für Meldungen außerhalb der Geschäftszeiten einen Notfalldienst einrichtet. cc) Ohne Erfolg wendet die Revision demgegenüber ein, der Schwer- punkt einer Notfallbereitschaft des Hausmeisters liege darin, für den Mieter und seine in das Objekt eingebrachten Sachen - etwa bei einem Wasserrohrbruch oder einem Stromausfall - Sicherheit zu gewährleisten, und dieses Interesse des Mieters rechtfertige die Umlage der Notfallpauschale als Betriebskosten. Damit verkennt die Revision die gesetzliche Definition der Betriebskosten, für die es gerade nicht darauf ankommt, ob sie (auch) dem Interesse des Mieters dienen; denn damit könnten letztlich - der gesetzlichen Regelung zuwider - die meisten Verwaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen des Vermieters als Be- triebskosten angesehen werden. dd) Unbegründet ist auch der weitere Einwand der Revision, eine die Rufbereitschaft außerhalb üblicher Geschäftszeiten abgeltende Notdienstpau- schale sei regelmäßig auch in Wartungsverträgen für technische Einrichtungen eines Mietobjekts (etwa Heizungsanlage, Aufzug, Klimaanlage oder Hauselekt- rik) enthalten und in diesem Zusammenhang ersichtlich umlagefähig; ein sach- licher Grund dafür, eine solche Pauschale bei einem Hausmeister anders zu behandeln, sei aber nicht erkennbar. Die Revision übersieht, dass die im Rahmen von Wartungsverträgen vereinbarte Vergütung nicht ohne weiteres vollständig umlagefähig ist, sondern 21 22 23 - 10 - auch hier danach zu differenzieren ist, ob und in welchem Umfang mit der ver- traglichen Vergütung Leistungen, die dem Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV beziehungsweise der Betriebskostenverordnung unterlie- gen, oder anderweitige Leistungen - etwa Reparaturen, die nicht (mehr) als Teil einer Wartung betrachtet werden können - abgegolten werden (vgl. etwa Callsen/Lützenkirchen in Lützenkirchen, Anwaltshandbuch Mietrecht, 6. Aufl., L Rn. 536 f.). Dabei nimmt die Einrichtung einer Notrufbereitschaft für einen Personen- aufzug insofern eine Sonderstellung ein, als Nr. 7 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV (ab 1. Januar 2004: § 2 Nr. 7 BetrKV) unter anderem die Beaufsichtigung und Überwachung der Anlage aufführt und für Aufzugsanlagen, die zu gewerb- lichen oder wirtschaftlichen Zwecken Personen befördern, die Vorschriften der Betriebssicherheitsverordnung gelten (§ 2 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BetrSichV), wo- nach der Betreiber einer Aufzugsanlage sicherstellen muss, dass auf Notrufe aus einem Fahrkorb in angemessener Zeit reagiert wird und Befreiungsmaß- nahmen sachgerecht durchgeführt werden (Anhang 1 Nr. 4.1 BetrSichV). Da dieses Ziel nur durch eine ständig besetzte Notrufbereitschaft zu erreichen ist, wird die Umlagefähigkeit der entsprechenden Kosten bejaht (vgl. BR-Drucks. 568/03, S. 31; Langenberg/Zehelein, aaO, A. Rn. 93; Wall, aaO Rn. 3707). Die- se besonderen Voraussetzungen liegen in Bezug auf die Entrichtung einer Not- dienstpauschale an den Hausmeister, die eine "allgemeine" Notdienstbereit- schaft für alle denkbaren Störungsfälle im Mietobjekt außerhalb üblicher Ge- schäftszeiten abdeckt, ersichtlich nicht vor. Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: 24 - 11 - AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 22.12.2017 - 209 C 103/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 30.01.2019 - 64 S 25/18 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 324/08 Verkündet am: 25. November 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. November 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Mannheim vom 26. November 2008 unter Zu- rückweisung des gegen die Kostenentscheidung nach § 91a ZPO gerichteten Rechtsmittels aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung des Klägers in M. . Für das vom 1. Juni 2005 bis zum 31. Mai 2006 laufende Abrechnungsjahr 2005/2006 übermittelte der Kläger dem Be- klagten unter dem 13. September 2006 eine Betriebskostenabrechnung, die einen Nachzahlungsbetrag von 396,96 € ausweist. Zu den dabei eingestellten Heizkosten ist auf eine beigefügte Heizkostenabrechnung des Ableseunter- nehmens Mi. Bezug genommen, die auf einen auf den Beklagten entfallenden Heizkostenanteil von 585,82 € lautet. Zugleich forderte der Kläger 1 - 3 - eine Anpassung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen um 47,74 € von 102,26 € auf 150 € und später 162,84 €. Die Heizkostenabrechnung enthält unter anderem folgende Angaben: Mit Schreiben vom 23. April 2007 und 7. Mai 2007 korrigierte der Kläger die Abrechnung dahin, dass er dem angesetzten Verbrauch nicht den Einkaufs- preis des Heizölbezuges vom 31. Mai 2006, sondern den geringeren Einkaufs- preis des Anfangsbestandes zugrunde legte. Nach der letzten Abrechnung be- 2 - 4 - läuft sich der Heizkostenanteil des Beklagten auf 513,34 €, was zum Ausweis eines auf 320,48 € reduzierten Nachzahlungsbetrages geführt hat. 3 Das Amtsgericht hat antragsgemäß sowohl diesen Nachzahlungsbetrag als auch einen monatlichen Erhöhungsbetrag auf die Betriebskostenvorauszah- lungen von 47,74 € für den Zeitraum von Oktober 2006 bis September 2007 zuerkannt. Das Berufungsgericht hat, nachdem die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich der Erhöhungsbeträge für die Monate Oktober 2006 bis Mai 2007 übereinstimmend für erledigt erklärt hatten, die Klage im Übrigen unter Abände- rung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen und die Kosten des Rechtsstreits dem Kläger auferlegt. Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision. Entscheidungsgründe: Die Revision hat im Wesentlichen Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 5 Die vom Kläger erteilte Heizkostenabrechnung sei bereits mangels ge- danklicher Nachvollziehbarkeit der für den Heizölverbrauch angesetzten Ge- samtkosten formell nicht ordnungsgemäß erfolgt und auch bis zum Ablauf der bis zum 31. Mai 2007 laufenden Abrechnungsfrist nicht hinreichend nachge- bessert worden. Wenn nach dieser Abrechnung der Anfangsbestand an Heizöl am 1. Juni 2005 2.544 Liter betragen habe und am 31. Mai 2006 5.526 Liter in den Tank gefüllt worden seien, errechne sich nur ein Heizölverbrauch von 2.544 Liter (= 8.070 Liter - 5.526 Liter) und nicht - wie abgerechnet - von 5.526 Liter. Nachvollziehbar dargestellt worden sei der abgerechnete Heizölverbrauch viel- 6 - 5 - mehr erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist, als der Kläger seine Erläuterung dahin ergänzt habe, dass das Fassungsvermögen des Heizöltanks 8.000 Liter betrage und der Tank am Ende der Heizperiode jeweils stets vollständig gefüllt werde. Daran ändere nichts, dass der Kläger sich darauf hätte beschränken können, nur den gesamten Heizölverbrauch in Litern und die dafür in Ansatz gebrachten Kosten anzugeben, weil er so gerade nicht vorgegangen sei. Da die zuletzt auf 513,34 € berechneten Heizkosten die geltend gemachte Nachforde- rung von 320,48 € überstiegen, sei der Nachforderungsanspruch nicht begrün- det. Dementsprechend habe der Kläger keinen Anspruch auf die zuletzt noch geltend gemachten Vorauszahlungserhöhungen für die Monate Juni bis Sep- tember 2007, weil das Anpassungsrecht nach § 560 Abs. 4 BGB eine - hier nicht gegebene - formell wirksame Abrechnung für die vorangegangene Ab- rechnungsperiode voraussetze. Da aus diesem Grunde auch das Erhöhungs- verlangen für die vorangegangenen Monate unbegründet gewesen wäre, ent- spreche es billigem Ermessen, dem Kläger die auf den übereinstimmend für erledigt erklärten Teil des Rechtsstreits entfallenden Kosten aufzuerlegen. 7 II. Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Überprüfung in einem wesentlichen Punkt nicht stand. 8 1. Die Revision ist allerdings unbegründet, soweit sie sich auch gegen die wegen übereinstimmender Erledigungserklärung eines Teils des Voraus- zahlungsanspruchs ergangene Kostenentscheidung nach § 91a ZPO wendet. Denn das Berufungsurteil steht nur insoweit zur revisionsrechtlichen Nachprü- fung, als das Berufungsgericht die Klage abgewiesen hat. Dagegen ist nicht nachzuprüfen, ob die vom Berufungsgericht für den Teil des Rechtsstreits ge- troffene Kostenentscheidung fehlerhaft ist, der den im Berufungsrechtszug 9 - 6 - übereinstimmend für erledigt erklärten Teil des Vorauszahlungsanspruchs be- trifft. Wendet sich - wie hier - die unbeschränkt zugelassene Revision nicht nur gegen die Hauptsacheentscheidung, sondern zugleich gegen die vom Beru- fungsgericht nach § 91a Abs. 1 ZPO getroffene Kostenentscheidung, weil das Berufungsgericht unzutreffend von einer bereits formell unwirksamen Heiz- kostenabrechnung ausgegangen sei, ist die Revision zwar insgesamt statthaft und auch sonst zulässig. Sie kann hinsichtlich des auf § 91a Abs. 1 ZPO beru- henden Teils der Kostenentscheidung aber nur darauf gestützt werden, dass das Berufungsgericht die Voraussetzungen dieser Bestimmung verkannt habe. Das zeigt die Revision indessen nicht auf. Dagegen kann sie nicht geltend ma- chen, dass das Berufungsgericht die Erfolgsaussichten des übereinstimmend für erledigt erklärten Anspruchs unzutreffend beurteilt habe, weil andernfalls ein zur Überprüfung einer solchen Kostenentscheidung vom Gesetz nicht vorgese- henes Rechtsmittel eröffnet würde (BGH, Urteile vom 22. November 2007 - I ZR 12/05, WRP 2008, 499, unter II 1 a - Planfreigabesystem; vom 21. Dezember 2006 - IX ZR 66/05, WM 2007, 411, Tz. 24). 2. Die Revision beanstandet jedoch mit Erfolg die Auffassung des Beru- fungsgerichts als rechtsfehlerhaft, dass die in der Betriebskostenabrechnung enthaltene Heizkostenabrechnung in Bezug auf den angesetzten Gesamt- verbrauch an Heizöl den Anforderungen nicht gerecht werde, die an die formel- le Ordnungsmäßigkeit einer solchen Abrechnung zu stellen seien, und dass der für das Abrechnungsjahr 2005/2006 geltend gemachte Nachzahlungsanspruch mangels ordnungsgemäßer Abrechnung nicht fällig geworden sei. 10 a) Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass der Nachzahlungsanspruch eines Vermieters aus einer Be- triebskostenabrechnung voraussetzt, dass dem Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskosten- 11 - 7 - abrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB ent- spricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrech- nung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Min- destangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteiler- schlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vor- auszahlungen (st. Senatsrechtsprechung, z.B. Urteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, WuM 2009, 42, Tz. 21 m.w.N.). Ob die Betriebskostenabrech- nung die unerlässlichen Voraussetzungen erfüllt, die an ihre formelle Wirksam- keit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kos- ten rechnerisch nachzuprüfen. Sind die abgerechneten Positionen jedoch in verständlicher Form in die Abrechnung eingestellt worden, betrifft die Frage, ob diese Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder ob sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, nicht mehr die formelle Wirksam- keit, sondern nur noch die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung (Senatsurteile vom 19. November 2008, aaO, Tz. 22; vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, WuM 2008, 351, Tz. 16). Etwaige inhaltliche Fehler der Abrechnung können dann auch noch nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB korrigiert werden (Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, WuM 2005, 61, unter II 1 a m.w.N.). b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat der Kläger den in der Abrechnungsperiode angefallenen Heizölverbrauch und die hierfür entstan- denen Brennstoffkosten (§ 2 Abs. 4 Buchst. a BetrKV) in verständlicher Form dargestellt, so dass der Beklagte in der Lage war, den geltend gemachten Nachzahlungsanspruch des Klägers auch insoweit gedanklich und rechnerisch 12 - 8 - nachzuvollziehen und damit dem Zweck der Abrechnung entsprechend nach- zuprüfen. 13 aa) Der Vermieter ist bei den von ihm abgerechneten Gesamtkosten nicht gehalten, jeden einzelnen Rechnungsbetrag anzugeben. Es genügt viel- mehr grundsätzlich, dass er hierbei nach den Kostenarten des in § 2 BetrKV enthaltenen Betriebskostenkatalogs differenziert und diese nach ihrem Entste- hungsgrund gleichartigen Kosten summenmäßig zusammenfasst (Senatsurteile vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, WuM 2009, 516, Tz. 19; vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, WuM 2009, 669, Tz. 7; Milger, NJW 2009, 625, 627). Ob und in welchem Umfang insoweit noch eine weitere Differenzierung hinsichtlich der Brennstoffkosten und der weiteren Betriebs- und Verbrauchserfassungskos- ten notwendig ist, bedarf hier keiner Entscheidung, da diese Differenzierung erfolgt ist, ohne dass der Beklagte Anlass zur Beanstandung gesehen hat. Allerdings wird hinsichtlich eines Ausweises der Brennstoffkosten teilwei- se angenommen, dass deren wirksame Angabe zugleich eine Mitteilung des Anfangs- und des Endbestandes als Grundlage der vorgenommenen Verbrauchsschätzung erforderlich mache (LG Köln, WuM 1985, 303; LG Berlin, GE 2008, 995 f.; AG Wittlich, WuM 2002, 377; Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., Rdnr. V 536; aA LG Hamburg, ZMR 1986, 15). Dem ist das Berufungs- gericht aber mit Recht nicht gefolgt, sondern hat die Auffassung vertreten, dass sich der Kläger in seiner Abrechnung darauf hätte beschränken dürfen, den ge- samten Heizölverbrauch in Litern und die dafür in Ansatz gebrachten Kosten anzugeben. So hat auch der Senat bereits entschieden, dass bestimmte, durch Messeinrichtung erfasste Verbrauchswerte in einer Abrechnung grundsätzlich keiner näheren Erläuterung bedürfen, da solche Werte aus sich heraus ver- ständlich sind. Ob die Werte zutreffend angesetzt sind, ist nicht eine Frage der formellen Ordnungsmäßigkeit, sondern der materiellen Richtigkeit der Abrech- nung (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, WuM 2008, 407, Tz. 14 14 - 9 - m.w.N.). Entsprechendes hat für Verbrauchswerte und dafür angesetzte Preise zu gelten, die rechnerisch ermittelt sind, gleich ob dies durch Berechnung der Differenz zwischen einem Anfangs- und einem Endbestand, durch Addition der Werte mehrerer Beschaffungsvorgänge oder durch eine Kombination solcher Erfassungsmethoden geschehen ist. Auch der Zweck des § 556 Abs. 3 BGB gebietet es nicht, die Abrechnung als formell unwirksam anzusehen, wenn sie sich darauf beschränkt, die Verbrauchswerte und die dafür angefallenen Kosten anzugeben. Die Abrechnung muss danach nicht aus sich heraus eine vollstän- dige Überprüfung auf ihre materielle Richtigkeit erlauben, sondern nur so detail- liert sein, dass der Mieter ersehen kann, welche Gesamtbeträge dem Vermieter in Rechnung gestellt worden sind und mit welchen Rechenschritten er daraus den auf den einzelnen Mieter entfallenden Betrag errechnet hat (Milger, aaO, S. 625). Deshalb genügt es, wenn - wie hier - der Brennstoffverbrauch und die dafür angesetzten Kosten summenmäßig in die Abrechnung eingestellt sind, da diese Angaben dem Mieter zeigen, mit welchen Werten tatsächlich abgerechnet worden ist, und ihn in die Lage versetzen, gezielt nach den entsprechenden Belegen zu verlangen und über deren Einsichtnahme die inhaltliche Richtigkeit der angegebenen Verbrauchswerte und -kosten nachzuprüfen. bb) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht die gedankliche Nachvollzieh- barkeit des mitgeteilten Heizölverbrauchs durch die weiteren Angaben des Klä- gers zum Anfangsbestand und zum Heizölbezug am Ende der Abrechnungspe- riode als beseitigt angesehen. Zwar ist nicht auszuschließen, dass aus sich her- aus verständliche und deshalb nicht erläuterungsbedürftige Verbrauchswerte etwa durch irreführende Erläuterungen unverständlich werden können, wenn dadurch diesen Werten die ihnen nach ihrem Wortsinn zukommende Bedeu- tung wieder genommen wird. So liegt der Fall - wie die Revision mit Recht rügt - hier aber nicht. Das Berufungsgericht hat sich rechtsfehlerhaft darauf be- schränkt, den Erklärungsgehalt der Abrechnung nur in einem Sinne zu ermit- 15 - 10 - teln, und andere nahe liegende Auslegungsmöglichkeiten außer Betracht ge- lassen. Es hat unter Verstoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO insbesondere nicht be- rücksichtigt, dass die Werte, die der Kläger für den Heizölverbrauch und die dafür angefallenen Kosten angesetzt hat, eindeutig ausgewiesen sind. Die zu- sätzlichen Angaben zum Anfangs- und zum Restbestand sowie zum Heizölbe- zug am Ende der Abrechnungsperiode legen demgegenüber nicht zuletzt auch angesichts der gezogenen Zwischensumme und der Übereinstimmung der Werte von Bezugs- und Verbrauchsmenge das Verständnis nahe, dass der Be- zug dem am Schluss der Abrechnungsperiode wieder aufgefüllten Verbrauch entspricht und die identischen Bestandsangaben zu Beginn und Ende nur den Sinn haben, den für die anschließende Abrechnungsperiode in Ansatz zu brin- genden Bezugspreis je Liter auszuweisen (vgl. OLG Koblenz, WuM 1986, 282). Die Bedeutung, die das Berufungsgericht den Bestands- und Bezugsangaben beigemessen hat, ist deshalb keineswegs zwingend, so dass den aus sich her- aus eindeutigen Angaben zur Menge und zu den Kosten des Brennstoff- verbrauchs, die so auch in die weitere Abrechnung übertragen worden sind, der ihnen zukommende Aussagegehalt nicht wieder genommen worden ist. Die formelle Wirksamkeit der erteilten Abrechnung über die angefallenen Heiz- kosten ist hierdurch nicht in Frage gestellt worden. 3. Das Berufungsgericht hat - nach seinem Standpunkt folgerichtig - die Voraussetzungen für eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen ge- mäß § 560 Abs. 4 BGB schon deshalb verneint, weil dem Erhöhungsverlangen aus seiner Sicht nicht die erforderliche formell wirksame Abrechnung vorausge- gangen war. Dies ist, da die Abrechnung - wie aufgezeigt - formell nicht zu be- anstanden ist, rechtsfehlerhaft. Soweit der erteilten Abrechnung inhaltliche Feh- ler anhaften sollten, berührt dies ein Erhöhungsrecht nach § 560 Abs. 4 BGB nicht, sondern kann nur Bedeutung für die Angemessenheit des Erhöhungsbe- 16 - 11 - trages erlangen (MünchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 560 Rdnr. 30 m.w.N.). Hierzu hat das Berufungsgericht bislang keine Feststellungen getroffen. III. 17 Die Entscheidung des Berufungsgerichts kann danach keinen Bestand haben. Sie ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Das gilt auch für die Kostenent- scheidung, die unter Berücksichtigung des im Revisionsverfahren nicht nach- prüfbaren Anteils der auf § 91a ZPO beruhenden Kostenquote einheitlich neu zu treffen ist. Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif. Das Be- rufungsgericht hat auf der Grundlage der nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nachträglich gegebenen Erläuterungen des Klägers die streitigen Verbrauchsdaten zwar als nunmehr nachvollziehbar angesehen, je- doch bislang keine Feststellungen zu deren inhaltlicher Richtigkeit getroffen. Dies ist im wieder eröffneten Berufungsverfahren nachzuholen. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu- rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Mannheim, Entscheidung vom 06.02.2008 - 8 C 552/06 - LG Mannheim, Entscheidung vom 26.11.2008 - 4 S 27/08 -

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Betriebskostenabrechnung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Tempelhof-Kreuzberg Entscheidungsdatum: 27.02.2015 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 4 C 549/13 ECLI: ECLI:DE:AGBETK:2015:0227.4C549.13.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 BGB, § 536 Abs 1 BGB, § 556 Abs 3 S 1 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Betriebskostenabrechnung Wohnraummiete: Beweislastverteilung im Rahmen einer vermieterseits akzeptierten, gestaffelten Mietminderung wegen Baumaßnahmen und Mietmängeln; formelle Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung für eine Mischeinheit; Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen bei Vermieterwechsel Orientierungssatz 1. Akzeptiert der Vermieter eine mieterseitige Mietminderung wegen Baumaßnahmen und Kleinmängeln "in Abhängigkeit vom Baufortschritt bzw. der Mängelbeseitigung", so obliegt ihm die Darlegungs- und Beweispflicht hinsichtlich des Zeitpunkts der Beseitigung dieser Mängel.(Rn.24) 2. Eine nicht nach Wohn- und Gewerbefläche aufgeschlüsselte Betriebskostenabrechnung ist bei einer Mischeinheit formell unwirksam.(Rn.30) 3. Auch auf eine unwirksame Betriebskostenabrechnung geleistete Betriebskostenvorauszahlungen können seitens des Mieters bereits beim Vermieterwechsel zurückgefordert werden.(Rn.29) Verfahrensgang nachgehend LG Berlin, 22. Februar 2016, 65 T 207/15, Beschluss Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 622,60 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf 183,24 EUR seit dem 13.02.2014, auf 351,72 EUR seit dem 19.03.2014 und auf 87,64 EUR seit dem 27.08.2014. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Bezüglich der Vollstreckung in der Hauptsache aus dem Tenor zu Ziffer 1. wird der Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Bezüglich der Vollstreckung wegen der Kosten aus dem Tenor zu Ziffer 2. ist das Urteil nur gegen vorherige Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Randnummer 1 Der Kläger begehrt von der Beklagten nach teilweiser übereinstimmender Erledigungserklärung und teilweiser Klagerücknahme noch die Auszahlung von Guthaben aus Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2009, 2011 und 2012 in Höhe von insgesamt 622,60 EUR. Randnummer 2 Der Kläger ist Mieter, die Beklagte war Vermieterin der vom Kläger seit dem 01.01.2005 bewohnten Wohnung in der R. Straße, VH, 6. OG links, ... Berlin. Seit dem 02.05.2013 ist die X Immobilien GmbH & Co. KG Eigentümerin des Grundstücks. Randnummer 3 Mit Schreiben vom 22.12.2010 rechnete die Hausverwaltung der Beklagten über die Betriebs- und Heizkosten für das Jahr 2009 und die vom Kläger geleisteten Vorauszahlungen von insgesamt 1.545 € ab. Wegen der Einzelheiten der Abrechnung wird auf diese Betriebskostenabrechnung (K5, Bl. 14 d.A.) Bezug genommen. Randnummer 4 Der Kläger rügte vorgerichtlich mit Schreiben seines Bevollmächtigten vom 23.10. und 18.12.2012 und auch im hiesigen Verfahren die formelle Wirksamkeit der Abrechnung. Randnummer 5 Mit Schreiben vom 16.06.2011 und 23.06.2011 zeigte der Kläger bei der Hausverwaltung der Beklagten diverse Mängel an der Mietsache an und kündigte zugleich die Minderung der Miete in Abhängigkeit der jeweiligen Wohnwertbeeinträchtigung an, zuletzt mit Schreiben vom 23.06.2011 in Höhe von 30%. Mit Schreiben vom 27.06.2011 bestätigte die Hausverwaltung die angezeigten Mängel und akzeptierte die “angekündigte Mietminderung wegen Baumaßnahmen und Kleinmängeln” unter der Ankündigung, “in Abhängigkeit von Baufortschritt bzw. Abstellung der Mängel [...] die schrittweise Reduzierung der Minderung [zu] vereinbaren”. Mit Schreiben vom 23.10.2012 (K6, Bl. 15 d.A.) nahm der Kläger Stellung zu seinen Mietzahlungen ab Januar 2012 und zeigte den Fortbestand verschiedener Mängel an aufgrund derer er weiterhin eine Minderung in Höhe von 20% geltend machte. Im Oktober zahlte der Kläger 108,00 EUR (9 x 12,00 EUR) an die Beklagte zum Ausgleich der von ihm für die Monate Januar 2012 bis September 2012 zunächst bei der Mietzahlung nicht berücksichtigte Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen ab Januar 2012. Randnummer 6 Gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 vom 13.11.2013 erhob der Kläger mit Schreiben vom 31.12.2013 (K10, Bl. 35 d.A.) Einwendungen. Die Hausverwaltung bestätigte mit Schreiben vom 03.01.2014 (K12, Bl. 37 d.A.) ein Guthaben in Höhe von 351,72 EUR, kehrte dies jedoch nicht aus. Randnummer 7 Die Beklagte legte mit Schriftsatz vom 19.08.2014 unter Aufrechterhaltung ihrer Auffassung, dass bereits die ursprünglich erteilten Betriebskostenabrechnungen formal wirksam gewesen seien, neue Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2009, 2010 und 2011 vor (B3 bis B5). Randnummer 8 Der Kläger ist der Auffassung, dass ihm aus den mit Schriftsatz vom 19.08.2014 vorgelegten neuen Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2009, 2011 und aus der ursprünglichen Betriebskostenabrechnung für 2012 vom 13.11.2013 noch ein Guthaben von insgesamt 622,60 EUR (183,24 EUR aus 2009, 87,64 EUR für 2011 und 351,72 EUR für 2012) zustehe. Randnummer 9 Ursprünglich hatte der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an ihn 1.545,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen. Mit Klageerweiterung vom 3.3.2014 beantragte er, die Beklagte zu verurteilen, an ihn weitere 351,72 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen. Mit weiterer Klageerweiterung vom 12.8.2014 beantragte er, die Beklagte zu verurteilen, an ihn weitere 3.618,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu zahlen. Randnummer 10 Die Beklagte rechnete während des laufenden Rechtsstreits über die Betriebskosten für 2009, 2010 und 2011 erneut ab. Die Abrechnungen wurden dem Klägerbevollmächtigten mit dem Schriftsatz des Beklagtenvertreters vom 19.08.2014 übersandt. Randnummer 11 Daraufhin erklärte der Kläger den Rechtstreit mit Schriftsatz seines Bevollmächtigten vom 23.8.2014, eingegangen bei Gericht am 25.08.2014, in der Hauptsache in Höhe von 1.361,76 € für erledigt und nahm die Klage in Höhe von weiteren 3.530,36 € zurück, jeweils unter Protest gegen die Kostentragungspflicht. Randnummer 12 Der Kläger ist der Auffassung, dass die zunächst erteilte Betriebskostenabrechnungen für 2009 vom 22.12.2010, sowie auch die Betriebskostenabrechnungen für 2010 und 2011 formal unwirksam gewesen seien. Sämtliche Kosten seien nach Fläche umgelegt worden, ohne dass in der Abrechnung eine Aufschlüsselung nach Nutz-, Wohn- und Gewerbefläche erfolgt sei. Die Abrechnungen wiesen die im Objekt vorhandene Gewerbefläche nicht aus. Es sei nicht erkennbar, ob es sich bei den ausgewiesenen Einheiten/qm um die gesamte Nutzfläche oder nur um die Wohnfläche handele. Die Abrechnungen entsprächen nicht den Anforderungen des § 259 BGB an eine ordnungsgemäße Rechnungslegung, da sie nicht prüffähig seien. Die Beklagte müsse sich aufgrund der formal unwirksamen Abrechnungen so behandeln lassen, als hätte sie überhaupt nicht abgerechnet. Aufgrund des Eigentümerwechsels sei das Mietvertragsverhältnis mit der Beklagten seit dem 02.05.2013 beendet. Bei beendetem Mietverhältnis und fehlender Abrechnung könne der Mieter sogleich die vollständige Rückzahlung der Abschlagszahlungen verlangen und sei nicht verpflichtet, zunächst auf Abrechnung zu klagen. Die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2011 von 29,92 EUR sei ebenfalls nicht geschuldet, weil auch diese Abrechnung formal unwirksam sei. Der Rückzahlungsanspruch des Klägers sei nicht vor Klageerweiterung durch Aufrechnung erloschen, da eine solche nicht erklärt worden sei. Aus dem Mietkontenauszug (K 18, Bl. 83-84 d.A.) gehe hervor, dass die Beklagte die Mietminderung bis September 2012 akzeptiert hätte. Die Beklagte bestreitet, dass dem Kläger auch ab Januar 2012 noch ein Minderungsrecht zustand. Die Mängelanzeigen im Juni 2011 seien nicht geeignet, Minderungen im Jahr 2012 zu rechtfertigen. Der Beklagtenvertreter habe selbst mit Schreiben vom 23.10.2012 mitgeteilt, dass die Bautätigkeit im Oktober 2011 abgeschlossen gewesen seien. Der Kläger ist der Auffassung, dass die Betriebskostenabrechnungen für 2009, 2010 und 2011 formal unwirksam seien. Der Kläger meint, dass er aufgrund der Mietminderung in Höhe von 20% bis Dezember 2011 nur 672,40 EUR Miete und ab Januar 2012 nur Miete in Höhe von 840,50 EUR schuldete und ein aufrechenbarer Mietrückstand nicht bestehe. Randnummer 13 Nunmehr beantragt der Kläger noch, Randnummer 14 die Beklagte zu verurteilen, an ihn 622,60 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtsfähigkeit zu zahlen. Randnummer 15 Die Beklagte beantragt, Randnummer 16 die Klage abzuweisen. Randnummer 17 Die Beklagte hatte bezüglich des ursprünglich klageerweiternd geltend gemachten Anspruchs auf Zahlung von 351,72 EUR aus Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für 2012 behauptet, dass ein Mietrückstand in Höhe von 1.012,40 EUR bestanden habe, mit dem das Guthaben von 351,72 EUR vor Klageerweiterung verrechnet worden sei, so dass der ursprüngliche Zahlungsanspruch erloschen sei. Wegen der Einzelheiten der Zusammensetzung des behaupteten Mietrückstands wird auf die Aufstellung im Schriftsatz vom 25.04.2014 (Bl. 64 d.A.) Bezug genommen. Die Beklagte behauptete zuletzt, dass jedenfalls ein Mietrückstand des Klägers in Höhe von 171,90 EUR (279,90 EUR – 108,00 EUR) bestehen dürfte. Wegen der Einzelheiten wird auf den Schriftsatz der Beklagen vom 19.08.2014 (Bl. 116 d.A.) Bezug genommen. Sie hatte bezüglich der ursprünglich geltend gemachten Rückforderung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten für das Jahr 2009 durch den Kläger die Einrede der Verjährung erhoben. Vorsorglich erklärte der Beklagtenvertreter namens und in Vollmacht der Beklagten mit Schriftsatz vom 25.04.2014 nochmals die Aufrechnung. Mit Schriftsatz vom 22.07.2014 erklärte die Beklagte vorsorglich erneut die Aufrechnung mit den über die im Schriftsatz vom 25.04.2014 hinausgehenden Mietforderungen der Beklagten für den Zeitraum von Januar bis August 2012 gegen die Klageforderung. Bezüglich der Einzelheiten der Zusammensetzung des behaupteten Mietrückstands wird auf die Aufstellung im Schriftsatz vom 22.07.2014 (Bl. 93 d.A.) Bezug genommen. Die Beklagte ist der Auffassung, dass jedenfalls ab 01. September 2012 kein Minderungsrecht des Klägers mehr bestanden habe, da die Beklagte den Kläger im Schreiben der Hausverwaltung vom 17.09.2012 (K17, Bl. 82) ausdrücklich aufgefordert habe, ab September 2012 wieder die vollständige Miete zu zahlen. Randnummer 18 Die Beklagte hat sich im Termin zu mündlichen Verhandlung vom 25.11.2014 der Teilerledigungserklärung unter Protest gegen die Kostenlast angeschlossen und der teilweisen Klagerücknahme zugestimmt. Randnummer 19 Die Klage wurde der Beklagten am 12.02.2014, die Klageerweiterung vom 03.03.2014 dem Beklagtenvertreter am 18.03.2014 und die Klageerweiterung vom 12.08.2014 dem Beklagtenvertreter am 26.08.2014 zugestellt. Randnummer 20 Bezüglich des weiteren Sach- und Streitstands wird auf die wechselseitigen Schriftsätze samt Anlagen und den Akteninhalt Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 21 Die zulässige Klage ist, soweit noch über sie zu entscheiden war, nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für teilweise in Höhe von 1.361,76 EUR erledigt erklärt haben und der Kläger die Klage in Höhe weiterer 3.530,36 EUR zurückgenommen hat, bis auf einen Teil der Zinsforderung, begründet. Randnummer 22 Der Kläger hat einen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung von 622,60 EUR aus dem im Zeitraum der streitgegenständlichen Abrechnungen zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnis gem. § 535 BGB i.V.m. § 556 BGB und der während des Rechtsstreits neu erstellten Betriebskostenabrechnungen für 2009 und 2011 und der Betriebskostenabrechnung für 2012 vom 13.11.2013. Randnummer 23 Dieser Zahlungsanspruch von 622,60 EUR ergibt sich aus der Addition der Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2009 in Höhe von 183,24 EUR (B6, Bl.147 d.A.) aus der Betriebskostenabrechnung für 2011 in Höhe von 87,64 EUR (B5, Bl. 122 d.A.) und für 2012 in Höhe von 351,72 EUR (vgl. Schreiben vom 03.01.2014, K12, Bl. 37 d.A.). Randnummer 24 Der Anspruch ist auch nicht durch Aufrechnung der Beklagten gem. § 387 ff. BGB mit Mietrückständen des Klägers untergegangen. Unabhängig davon, dass die Beklagte keinen Beweis für de bestrittenen Vortrag angetreten hat, dass vor der ersten Klageerweiterung bereits eine Aufrechnung mit Mietrückständen erfolgt sei, kann die Beklagte insgesamt auch mit der während des Rechtsstreits erklärten Aufrechnung nicht durchdringen. Die Beklagte trifft vorliegend in Umkehr der grundsätzlichen Darlegungs- und Beweislast die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Kläger für die Monate, in denen Mietrückstände behauptet werden, nicht mehr zu einer Minderung berechtigt war. Grundsätzlich ist zwar der Mieter darlegungs- und beweisbelastet für das Vorliegen zur Minderung berechtigender Mängel. Vorliegend hatte die Hausverwaltung der Beklagten jedoch mit Schreiben vom 27.06.2011 die vom Kläger angekündigte Mietminderung “wegen Baumaßnahmen und Kleinmängeln” akzeptiert und ihrerseits mitgeteilt, dass die Reduzierung der Minderung “in Abhängigkeit von Baufortschritt bzw. Abstellung der Mängel” zu vereinbaren sein werde. Unabhängig davon, dass der Kläger selbst in einem Schreiben an die Hausverwaltung mitgeteilt hat, dass die Bauarbeiten bereits im Oktober 2011 beendet waren, verbleibt es dabei, dass die Beklagte nach hiesiger Auffassung hätte darlegen und beweisen müssen, dass sie auch die angezeigten Mängel abgestellt hat. Daraus, dass die Beklagte selbst darauf abstellt, dass eine Reduzierung der Minderung zu vereinbaren sein würde mit Blick auf Baufortschrift und Abstellung der Mängel, ergibt sich zum Einen, dass nicht einseitig von Beklagtenseite festgelegt werden konnte, ab wann ein Minderungsrecht nicht mehr bestand. Zum Anderen ergibt sich daraus die Umkehr der Beweislast, nämlich dass es der Beklagten oblag, die Beseitigung der Mängel vorzunehmen, vorzutragen und entsprechend nachzuweisen. Die Beklagte hat nicht dazu vorgetragen, dass sie etwas bzw. was sie zur Beseitigung der nicht mit der Baustelle in Verbindung stehenden Mängel unternommen hat. Insoweit sie vorträgt, dass die vom Kläger angeführten Mängel keine zur Minderung berechtigende Intensität hätten, trifft sie auch insoweit die - angesichts der ursprünglich mitgeteilten Akzeptanz der vom Kläger vorgenommenen Minderung umgekehrte - Darlegungs- und Beweislast der Unerheblichkeit der gerügten Mängel. Angesichts der hier angenommenen umgekehrten Darlegungs- und Beweislastverteilung ist das Gericht auch der Auffassung, dass es dem Kläger nicht oblag, die einmal gerügten Mängel wiederholt vorzutragen. Vielmehr hätte es der Beklagten oblegen, nachzuweisen, dass die Mängel vollständig beseitigt wurden. Vor diesem Hintergrund ist nach Darlegungs- und Beweislastregeln von einem fortbestehenden Minderungsrecht des Klägers auch im Jahr 2012 und auch für den Zeitraum ab September 2012 auszugehen. Randnummer 25 Der Vortrag der Beklagten ist auch nicht geeignet, Mietrückstände ab September 2012 zu begründen, mit denen sie aufrechnen könnte. Denn die ausdrückliche Aufforderung an den Kläger, ab September 2012 wieder die volle Miete zu zahlen, bringt zwar zum Ausdruck, dass sie einen Minderungsrecht spätestens ab diesem Zeitpunkt widersprochen hat. Die Aufforderung kann jedoch nicht Vortrag und Beweis dazu ersetzen, dass die für die ursprünglich akzeptierte Mietminderung angeführten Mängel tatsächlich beseitigt wurden. Somit hat die Beklagte keinen Mietrückstand dargelegt, mit dem eine Aufrechnung hätte erfolgen können. Die Aufrechnungserklärung geht ins Leere. Randnummer 26 Der Zinssausspruch zur Hauptforderung ergibt sich aus §§ 288, 291 BGB. Zinsen auf den Betrag von 351,72 EUR waren erst ab Rechtshängigkeit der Klageerweiterung vom 03.03.2014, also ab 19.03.2014, zu gewähren. Ein sich auf die Betriebskostenabrechnung 2012 beziehender Rückzahlungsanspruch war zu einem früheren Zeitpunkt nicht geltend gemacht. Zinsen auf den Betrag von 87,64 EUR waren erst ab Rechtshängigkeit der weiteren Klageerweiterung vom 12.08.2014, also ab 27.08.2014, zu gewähren. Ein sich auf die Betriebskostenabrechnung 2011 beziehender Rückzahlungsanspruch war zu einem früheren Zeitpunkt nicht geltend gemacht. Randnummer 27 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91, 91a, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO. Randnummer 28 Bezüglich des Hauptsacheantrages beruht die Kostentragungslast der Beklagten auf § 92 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Der Klage war nur bezüglich der Zinsforderung nicht vollumfänglich ab Rechtshängigkeit der Klage sondern z.T. erst ab Rechtshängigkeit der jeweiligen Klageerweiterungen, im Übrigen - bezüglich der Hauptforderung - jedoch vollumfänglich stattzugeben. Das geringfügige Unterliegen des Klägers bezüglich der Nebenforderungen veranlasst keine höheren Kosten, so dass die Kosten bezüglich des Ausspruchs zu Ziffer 1. des Tenors insgesamt gem. § 92 ZPO der Beklagten aufzuerlegen waren. Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in Höhe von 1.361,76 EUR für erledigt erklärt haben, waren gem. § 91a Abs. 1 ZPO ebenfalls der Beklagten die Kosten aufzuerlegen. Dies entspricht der Billigkeit unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands. Auch die auf den zurückgenommenen Teil der Klageforderung entfallenden Kosten waren gem. § 269 Abs. 3 S. 2 ZPO der Beklagten aufzuerlegen, weil kein Grund ersichtlich ist, diese dem Beklagten aufzuerlegen. Die vor Teilrücknahme mit Schriftsatz vom 12.08.2014 erklärte Klageerweiterung war entgegen der Auffassung der Beklagten auch zulässig. Sie war nicht gem. § 296a ZPO wegen Verspätung unzulässig. Denn nachdem beiden Parteien im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 29.07.2014 Stellungnahmemöglichkeit gewährt worden war und beiderseits neuer Vortrag erfolgte, war die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen, was eine Verspätung gem. § 296a ZPO ausschließt. Randnummer 29 Die ausgesprochene Kostentragungslast der Beklagten betreffend die Teilrücknahme und die Teilerledigung ergibt sich daraus, dass die ursprünglich erstellten Betriebskostenabrechnungen für 2009 und 2011 nach dem bisherigen Sach- und Streitstand formell unwirksam waren und der Kläger nach hiesigem Dafürhalten auch nicht verpflichtet war, vor Geltendmachung eines Zahlungsanspruches zunächst auf ordnungsgemäße Abrechnung zu klagen. Denn die Beklagte musste sich nach hiesiger Auffassung im Zeitpunkt vor neu vorgenommener Abrechnung im August 2014 so behandeln lassen, als ob sie über die Betriebskostenvorauszahlungen des Klägers überhaupt nicht abgerechnet gehabt hätte. Das Mietverhältnis des Klägers über die Wohnung in der R. Str., ... Berlin besteht zwar trotz des Eigentümerwechsels mit der Rechtsnachfolgerin der Beklagten gem. § 566 BGB fort. Das Mietverhältnis zwischen mit der Beklagten war jedoch aufgrund des Eigentümerwechsels seit dem 02.05.2013 beendet und die Abrechnungspflicht für die streitgegenständlichen Zeiträume hat die Beklagte als Vermieterin in jenen Zeiträumen. Das Gericht ist der Auffassung, dass der Mieter nicht nur in der Situation, dass das Mietverhältnis insgesamt beendet ist (hierzu: BGH, GE 2005, 543), sondern auch in der Situation, dass das Mietverhältnis mit demjenigen, der während des streitgegenständlichen Zeitraums Vermieter war aufgrund eines Eigentümerwechsels beendet ist, sofort auf Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen klagen kann und sich nicht auf die Klage auf Abrechnung verweisen lassen muss. Dies ist nach hiesigem Dafürhalten jedenfalls dann anzunehmen, wenn die Frist zur Abrechnung i.S.d. § 556 Abs. 3 BGB abgelaufen ist, was vorliegend im Zeitpunkt des Eigentümerwechsels im Mai 2013 für die Abrechnungszeiträume 2009 und 2011 der Fall war. Randnummer 30 Das erkennende Gericht hält die Betriebskostenabrechnungen 2009 und 2011 nach dem bisherigen Sach- und Streitstand für formell unwirksam. Die Abrechnungen entsprachen nicht den Anforderungen des § 259 BGB an eine ordnungsgemäße Rechnungslegung, da sie - auch unter Hinzuziehung der Erläuterungen - nicht hinreichend prüffähig ist. Weder aus der Betriebskostenabrechnung für 2009 vom 22.12.2010 noch aus der für 2011 vom 12.10.2012 selbst noch aus den ihr jeweils beigefügten Erläuterungen ist erkennbar, ob es sich bei den in den Abrechnungen ausgewiesenen Einheiten/qm um die gesamte Nutzfläche oder nur um die Wohnfläche handelt. Für die formelle Wirksamkeit einer Betriebkostenabrechnung ist nach hiesiger Auffassung erforderlich, dass jedenfalls erkennbar ist, ob in den der Berechnung zugrunde gelegten Einheiten/qm nur Wohnfläche oder auch Gewerbefläche berücksichtigt wurde. Dies gilt unabhängig davon, dass nach Rechtsprechung des BGH bei der Abrechnung der Betriebskosten für ein teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutztes Gebäude die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen gehört, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wir und deshalb eine Vorwegabzug geboten ist (BGH, Urteil vom 11.08.2010 - VIII ZR 45/10), Rn. 11), da es sich um eine vorgelagerte Frage handelt. Nach der Rechtsprechung des BGH obliegt dem Mieter bei einer Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem Flächenmaßstab die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter bestehen (BGH, aaO, Rn. 22). Kann der Mieter jedoch aus der Betriebskostenabrechnung nicht erkennen, ob Gewerbefläche überhaupt in der Abrechnung berücksichtigt wurde, kann er dieser ihm obliegenden Darlegungs- und Beweislast nicht nachkommen, weil es ihm bereits an der Möglichkeit einer Plausibilitätskontrolle aus der Betriebkostenabrechnung selbst bei Hinzuziehung der Erläuterungen, fehlt, da sich diese zur Frage der Wohn-/Gewerbefläche nicht verhalten. Erst durch die in formaler Hinsicht an die Betriebskostenabrechnung zu stellende Anforderung, dass erkennbar sein muss, auf welche Art von Flächen sich die ausgewiesenen Einheiten/qm beziehen, wird der Mieter in die Lage versetzt, seiner Darlegungs- und Beweislast im Weiteren nachzukommen. Die Einrede der Verjährung bezüglich der Rückforderung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten 2009 greift nicht durch, §§ 195, 199 BGB, 187 ZPO. Abrechnungsfrist der Beklagten war der 31.12.2010. Die Klage wurde am 31.12.2013 eingereicht und alsbald i.S.d. § 167 ZPO am 12.02.2014 nach Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses am29.01.2014 zugestellt, nachdem der Kläger zulässigerweise die am 15.01.2014 abgesandte Kostenanforderung abgewartet hatte. Randnummer 31 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus bezüglich des Hauptsachetenors aus § 708 Nr. 11 und bezüglich der Vollstreckung wegen der Kosten aus 709 S. 1 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001220223 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 285/09 Verkündet am: 22. September 2010 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 158 Abs. 2, 387, 388, 556 Abs. 3 Macht der Mieter den Anspruch gegen den Vermieter auf Rückzahlung geleisteter Vorschüsse auf Betriebskosten, über die der Vermieter nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abgerechnet hat, im Wege der Aufrechnung geltend, so entfällt die Wirkung der Aufrechnung ex nunc, soweit der Vermieter nachträglich eine wirksame Betriebskostenabrechnung erteilt und der Mieter hiernach Betriebskosten schuldet (Fortführung des Senatsurteils vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499). BGH, Urteil vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. Juli 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der 15. Zivil- kammer des Landgerichts München I vom 15. Juli 2009 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 4. November 2009 - auch im Kostenpunkt - aufgehoben und das Urteil des Amtsge- richts München vom 20. Oktober 2008 geändert, soweit die Be- klagten verurteilt worden sind, an den Kläger einen über 4.928,02 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 2. Januar 2008 hinausgehenden Be- trag zu zahlen. Insoweit wird die Klage abgewiesen. Im Übrigen werden die Berufung und die Revision der Beklagten zurückgewiesen. Die Kosten des ersten Rechtszuges werden gegeneinander auf- gehoben. Von den Kosten des Berufungs- und des Revisionsver- fahrens haben der Kläger ¼, die Beklagten ¾ zu tragen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Beklagten waren seit 22. November 2002 Mieter einer Dachge- schosswohnung des Klägers in M. . Das Mietverhältnis endete aufgrund fristloser Kündigung des Klägers am 31. Mai 2006. Die Beklagten sind mit rechtskräftigem Versäumnisurteil des Amtsgerichts München vom 14. Septem- ber 2006 zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt worden. Der Kläger nimmt die Beklagten mit seiner auf Zahlung von 10.310 € ge- richteten Klage auf Nutzungsentschädigung für die Zeit von Dezember 2006 bis Februar 2007 und April 2007 bis Juli 2007 sowie Schadensersatz in Anspruch. Die Beklagten sind der Auffassung, der Kläger könne wegen einer Mietminde- rung sowie in Anbetracht von ihnen geleisteter Zahlungen und aufgerechneter Gegenforderungen nichts mehr beanspruchen. 2 Das Amtsgericht hat die Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage verurteilt, an den Kläger 6.889,93 € nebst Zinsen zu zahlen. Auf die Beru- fung der Beklagten hat das Landgericht die Verurteilung der Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage auf 6.455,10 € nebst Zinsen reduziert; die weitergehende Berufung hat es zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungs- gericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungs- begehren weiter. 3 - 4 - Entscheidungsgründe: 4 Die Revision hat teilweise Erfolg. I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 6 Grundsätzlich stehe dem Kläger für die Monate Dezember 2006 bis Feb- ruar 2007 sowie April 2007 bis Juli 2007 ein Anspruch auf Nutzungsentschädi- gung gemäß § 546a Abs. 1 BGB zu, da die Beklagten die Wohnung in dieser Zeit, obwohl rechtskräftig zur Räumung und Herausgabe verurteilt, weiter ge- nutzt hätten. Der Nutzungsentschädigungsanspruch des Klägers bemesse sich nach der vereinbarten Kaltmiete in Höhe von 1.525 €/Monat, der Miete für die Garage in Höhe von 100 €/Monat sowie Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 295 €/Monat und belaufe sich auf insgesamt 1.920 €/Monat. 7 Ausgehend hiervon ergebe sich für die einzelnen Monate folgendes: 8 Der Anspruch des Klägers für den Monat Dezember 2006 in Höhe von 1.920 € sei in Höhe von 3 % der Bruttokaltmiete (ohne Garage), mithin 54,30 €, infolge der kraft Gesetzes nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB eingetretenen Minde- rung für einen unstreitigen Mietmangel erloschen. Weiter sei der Anspruch des Klägers in Höhe von 1.450 € durch Erfüllung erloschen, da die Beklagten am 4. Dezember 2006 insoweit eine Mietzahlung mit entsprechender Tilgungsbe- stimmung geleistet hätten. Der noch verbleibende Anspruch des Klägers in Hö- he von 415,70 € sei durch Aufrechnung der Beklagten vom 30. August 2007 mit einem ihnen zustehenden Rückforderungsanspruch aus einer Überzahlung er- 9 - 5 - loschen. Denn am 27. Februar 2007 hätten die Beklagten unstreitig einen Be- trag von 8.300 € an den Kläger gezahlt, von dem nach unstreitiger beziehungs- weise vom Amtsgericht rechtsfehlerfrei als wirksam angesehener Verrechnung mit Gegenansprüchen des Klägers noch 1.614,80 € unverbraucht seien. Entge- gen der Auffassung des Amtsgerichts habe den Beklagten dieser Betrag noch ungeschmälert zur Verfügung gestanden, da die vom Kläger am 25. April 2007 gegen den insoweit gegebenen Rückforderungsanspruch der Beklagten erklärte Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen in Gestalt von Rechtsverfolgungs- kosten in Höhe von 609,28 € mangels Gleichartigkeit der zur Aufrechnung ge- stellten Forderungen nicht durchgreife. Der Nutzungsentschädigungsanspruch für Dezember 2006 sei damit vollständig erloschen; aus der Zahlung vom 27. Februar 2007 verbleibe für die Beklagten damit noch ein unverbrauchter Betrag von 1.199,10 €. Hinsichtlich des Nutzungsentschädigungsanspruchs des Klägers in Höhe von 1.920 € für Januar 2007 seien zunächst die errechnete Mietminderung in Höhe von 54,30 € sowie eine weitere Zahlung der Beklagten vom 14. Dezem- ber 2006 in Höhe von 1.450 € mit entsprechender Tilgungsbestimmung in Ab- zug zu bringen. Ferner sei der Anspruch in Höhe von 320 € durch Zahlungen der Beklagten vom 8. Februar 2007 in Höhe von 220 € und vom 16. Februar 2007 in Höhe von 100 € erloschen. Der noch offene Betrag von 95,70 € sei durch Aufrechnung der Beklagten mit dem ihnen aus der Zahlung vom 27. Fe- bruar 2007 noch zustehenden Rückforderungsanspruch in Höhe von 1.199,10 € erloschen, so dass den Beklagten danach noch ein Anspruch in Höhe von 1.103,40 € aus dieser Zahlung verbleibe. 10 Der Nutzungsentschädigungsanspruch des Klägers für Februar 2007 in Höhe von 1.920 € sei zunächst wieder um die Minderung von 54,30 € zu kür- zen. Der sodann noch offene Betrag in Höhe von 1.865,70 € sei in Höhe von 11 - 6 - 320 € durch Zahlungen der Beklagten vom 8. Februar 2007 in Höhe von 220 € und 16. Februar 2007 in Höhe von 100 € erloschen. Der sodann noch offene Betrag in Höhe von 1.545,70 € sei infolge einer Aufrechnung der Beklagten mit einer Überzahlung in Höhe von 1.450 € erloschen, die versehentlich mit der Tilgungsbestimmung "Januar 2007" geleistet worden sei. Der endlich noch of- fene Betrag in Höhe von 95,70 € sei durch Verrechnung mit dem aus der Zah- lung vom 27. Februar 2007 den Beklagten noch zur Verfügung stehenden Be- trag in Höhe von 1.103,40 € erloschen, so dass den Beklagten hieraus noch 1.007,70 € verblieben. Für den Monat April 2007 stehe dem Kläger ein Nutzungsentschädi- gungsanspruch in Höhe von 858 € zu. Der ursprünglich in Höhe von 1.920 € bestehende Anspruch sei durch die eingetretene Minderung in Höhe von 54,30 € erloschen. Der sodann noch offene Betrag in Höhe von 1.865,70 € sei durch Aufrechnung der Beklagten mit dem aus der Zahlung vom 27. Februar 2007 den Beklagten noch verbliebenen Rückforderungsanspruch in Höhe von 1.007,70 € in dieser Höhe erloschen. Der für den Monat April 2007 somit beste- hende Nutzungsentschädigungsanspruch in Höhe von 858 € sei nicht durch eine weitere, ebenfalls am 30. August 2007 erklärte Aufrechnung der Beklagten mit Rückforderungsansprüchen bezüglich der von ihnen für die Jahre 2003 bis 2005 geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen erloschen. Diese Aufrech- nung greife nicht durch, da der Kläger im Laufe des Prozesses am 10. Dezem- ber 2007 formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnungen an die Beklag- ten übersandt habe. Damit sei der Rückforderungsanspruch der Beklagten ex nunc entfallen, wodurch die Aufrechnung ihre Wirkung verloren habe. Die von dem Kläger im Prozess vorgelegten Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 bis 2005 seien als formell noch ordnungsgemäß anzusehen, obwohl bei vier Kostenarten die Einzelposten zusammengezogen worden seien. 12 - 7 - Für die Monate Mai bis Juli 2007 stehe dem Kläger jeweils ein Nut- zungsentschädigungsanspruch in Höhe von 1.865,70 € zu, da zugunsten der Beklagten von dem Ausgangsbetrag von 1.920 € lediglich die Minderung in Hö- he von 54,30 € in Abzug zu bringen sei. Dies gelte auch für den Monat Juli, denn entgegen der Auffassung der Beklagten hätten diese die Wohnung nicht bereits am 14. Juli 2007 an den Kläger übergeben. Die Beklagten hätten bei der Übergabe von drei in ihrem Besitz befindlichen Schlüsseln lediglich zwei an die Bevollmächtigte des Klägers übergeben. Dem Kläger habe das Recht zuge- standen, vor Austausch des Schlosses noch bis Ende Juli zuzuwarten. Deshalb sei für Juli 2007 die volle Nutzungsentschädigung zu bezahlen. 13 II. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Dem Kläger steht auf der Grundlage der von den Tatsacheninstanzen getroffenen Feststellungen eine Nutzungsentschädigung für die Monate April 2007 (66,09 €), Mai 2007 (1.836,30 €), Juni 2007 (1.189,33 €) und Juli 2007 (1.836,30 €) in einer Gesamthöhe von 4.928,02 € zu. Im Übrigen ist der Anspruch des Klägers durch Zahlungen beziehungsweise Aufrechnungen der Beklagten erloschen. 14 Zwar hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen, dass dem Kläger für sämtliche klageweise geltend gemachten Monate dem Grunde nach eine Nutzungsentschädigung gemäß § 546a Abs. 1 BGB zusteht, da die Be- klagten die Wohnung, obwohl zu deren Räumung und Herausgabe rechtskräftig verurteilt, nicht an den Kläger übergeben haben. Das zweifelt auch die Revision nicht an. 15 - 8 - Dem Berufungsgericht sind jedoch sowohl bei der Berechnung der ge- genseitigen Forderungen als auch der rechtlichen Bewertung einzelner wech- selseitig zur Aufrechnung gestellter Forderungen revisionsrechtlich erhebliche Fehler unterlaufen. 16 17 1. Im Ansatz zutreffend ist das Berufungsgericht bei der Bemessung der Höhe der dem Kläger zustehenden Nutzungsentschädigung gemäß § 546a Abs. 1 BGB von der vertraglichen vereinbarten Miete ausgegangen. Es hat je- doch - wie die Revision zu Recht rügt - diesbezüglich übereinstimmenden Par- teivortrag übergangen. Denn beide Parteien haben vorgetragen, dass die ur- sprünglich geschuldete Miete in Höhe von 1.920 € mit Vereinbarung vom 1. De- zember 2005 auf 1.890 €, wovon 100 € auf eine angemietete Garage entfielen, herabgesetzt wurde. Unter diesem Fehlverständnis der vereinbarten Miete lei- den sämtliche nachfolgende Berechnungen des Berufungsgerichts. Das Berufungsgericht hat die monatliche Nutzungsentschädigung wegen eines ausschließlich die Wohnung betreffenden unstreitigen Mangels der Miet- sache gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB um 3 % der Bruttomiete (ohne Garage) als gemindert angesehen. Gegen diese - von der Revision nicht angegriffene - dem Tatrichter vorbehaltene Würdigung ist revisionsrechtlich nichts zu erinnern. Ausgehend von einer Bruttomiete (ohne Garage) in Höhe von 1.790 €/Monat ergibt sich somit ein um 53,70 € geminderter monatlicher Nutzungswertersatz- anspruch des Klägers, mithin 1.836,30 €/Monat. 18 2. Im Ergebnis zutreffend hat das Berufungsgericht den Anspruch des Klägers auf Nutzungsentschädigung für den Monat Dezember in Höhe von 1.836,30 € infolge unstreitig geleisteter Zahlungen sowie wirksamer Aufrech- nungen der Beklagten hiergegen als erloschen angesehen. 19 - 9 - a) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht von dem Anspruch des Klä- gers zunächst die mit entsprechender Tilgungsbestimmung geleistete Zahlung der Beklagten vom 4. Dezember 2006 in Höhe von 1.450 € abgezogen. 20 21 b) Die restliche Forderung des Klägers in Höhe von 386,30 € ist durch Aufrechnung der Beklagten vom 30. August 2007 mit der ihnen in Höhe von 1.193,98 € zustehenden Forderung auf Rückzahlung einer am 27. Februar 2007 geleisteten Zahlung (8.300 €) erloschen. aa) Die Beklagten haben nach den Feststellungen des Berufungsgerichts am 27. Februar 2007 an den Kläger 8.300 € gezahlt. Die Auffassung des Beru- fungsgerichts, dass den Beklagten nach Abzug unstreitiger Verrechnungen aus dieser Zahlung zum Aufrechnungszeitpunkt (30. August 2007) noch eine aufre- chenbare Rückzahlungsforderung von 1.614,80 € zugestanden habe, hält recht- licher Nachprüfung nicht stand. 22 (1) Die Revisionserwiderung zeigt mit ihrer insoweit durchgreifenden Ge- genrüge zutreffend auf, dass dem Berufungsgericht bei der Berechnung des den Beklagten aus der Zahlung vom 27. Februar 2007 zustehenden Rückforde- rungsanspruchs ein Fehler unterlaufen ist. Denn das Berufungsgericht hat die von ihm selbst im Folgenden getroffene Feststellung übersehen, nach der ein in erster Instanz von dem Kläger aufgerechneter Betrag in Höhe von 100,71 € in der Berufungsinstanz unstreitig geworden war. Unter zutreffender Berücksichti- gung dieser Aufrechnung stand den Beklagten lediglich noch eine aufrechenba- re Forderung auf Rückzahlung in Höhe von 1.514,09 € zu. 23 (2) Diese Forderung der Beklagten ist durch eine Aufrechnung des Klä- gers hiergegen vom 25. April 2007 in einer Höhe von 320,11 € erloschen. 24 - 10 - Der Kläger hat - soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse - am 25. April 2007 mit einem behaupteten Schadensersatzanspruch in Höhe von 609,28 € aufgerechnet. Nach dem Vortrag des Klägers sind ihm aufgrund schuldhaften Verhaltens der Beklagten Rechtsverfolgungskosten in dieser Höhe entstanden. Soweit das Berufungsgericht die Wirksamkeit dieser Aufrechnung verneint hat ist dies lediglich in einer Höhe von 289,17 € zutreffend. 25 (a) Die Beklagten hatten den Kläger mit Schreiben vom 20. März 2007 aufgefordert, eine Abschlagszahlung von 10.000 € auf ihr Konto zu überweisen, da ihnen Minderungsansprüche seit Mietbeginn im Jahre 2002 in "jedenfalls fünfstelliger Höhe" zustünden. Zur Begründung teilten die Beklagten in diesem Schreiben mit, dass eine von ihnen vorgenommene Vermessung der Wohnung eine Wohnfläche von 127 qm ergeben habe; im Mietvertrag sei hin- gegen die Wohnfläche mit "ca. 150 qm" angegeben. Da die Wohnung mit vielen Schrägen und Winkeln versehen sei, könne die exakte Wohnfläche jedoch erst durch eine gutachterliche Vermessung festgestellt werden. Nachdem der Kläger die Wohnflächenabweichung mit einem Schreiben seines Prozessbevollmäch- tigten zurückweisen ließ, hielten die Beklagten ihre diesbezüglichen Minde- rungsansprüche nicht mehr aufrecht. 26 Der Kläger hat aus dieser Anspruchsberühmung einen Schadensersatz- anspruch gegen die Beklagten aus § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB abgeleitet und die ihm aus der Anspruchsabwehr entstandenen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von einer 0,3-Gebühr aus einem Streitwert von 10.000 € nebst Ausla- genpauschale und Mehrwertsteuer gegen die Rückzahlungsforderung der Be- klagten aufgerechnet. Das Berufungsgericht hat es offen gelassen, ob das Ver- halten der Beklagten einen Schadensersatzanspruch begründet; jedenfalls ste- he dem Kläger deshalb keine aufrechenbare Forderung aus diesem Sachver- halt zu, weil ihm die Gebührenrechnung seines Anwalts erst am 14. August 27 - 11 - 2007 zugegangen und am 9. September 2007 beglichen worden sei. Dem Klä- ger habe daher im Zeitpunkt der Aufrechnung (25. April 2007) allenfalls ein Freistellungsanspruch gegen die Beklagten zugestanden, der mit der aufge- rechneten Gegenforderung der Beklagten nicht gleichartig im Sinne des § 387 BGB sei. 28 Das Berufungsgericht hat die Wirksamkeit der genannten Aufrechnung des Klägers im Ergebnis zutreffend verneint, denn dem Kläger stand bereits dem Grunde nach kein Schadensersatzanspruch wegen der Rechtsverfol- gungskosten aus § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB zu. Der Senat hat zwar für den Bereich des Kaufrechts entschieden, dass ein unberechtigtes Mangelbesei- tigungsverlangen des Käufers nach § 439 Abs. 1 BGB eine zum Schadenser- satz verpflichtende schuldhafte Vertragsverletzung darstellen kann, wenn der Käufer erkannt oder fahrlässig nicht erkannt hat, dass ein Mangel der Kaufsa- che nicht vorliegt, sondern die Ursache des Symptoms, hinter dem er einen Mangel vermutet, in seinem eigenen Verantwortungsbereich liegt (Senatsurteil vom 23. Januar 2008 - VIII ZR 246/06, NJW 2008, 1147). Im Streitfall fehlt es indes an einem Verschulden der Beklagten nach § 276 BGB. Die Beklagten haben die Wohnung selbst vermessen und damit im Rahmen ihrer Möglichkeiten geprüft, ob eine Wohnflächenabweichung vorliegt. Gleichzeitig haben sie darauf hingewiesen, dass die exakte Wohnungsgröße wegen der Schwierigkeiten bei der Vermessung (Schrägen, Winkel) erst durch einen Gutachter festgestellt werden könne. Von den Beklagten eine weiterge- hende Überprüfung der von ihnen vermuteten Wohnflächenabweichung zu ver- langen, würde die an einen nicht mit der Rechtslage vertrauten Mieter zu stel- lenden Sorgfaltsanforderungen überspannen. Insbesondere erforderte die von den Beklagten zu verlangende Sorgfalt nicht, sich vor der Mängelanzeige über die komplizierte Wohnflächenberechnung bei Dachgeschosswohnungen kundig 29 - 12 - zu machen oder gar ein mit erheblichen Kosten verbundenes Sachverständi- gengutachten zur Wohnfläche einzuholen. Denn die Behauptung eines Mangels erfordert nicht seine vorherige zweifelsfreie Feststellung. Andernfalls würde die Durchsetzung von Mängelrechten in nicht hinnehmbarer Weise erschwert. Bleibt somit - wie hier - bei der Mängelanzeige ungewiss, ob tatsächlich ein Mangel vorliegt, dürfen Mängelrechte geltend gemacht werden, ohne Scha- densersatzansprüche befürchten zu müssen, auch wenn sich das Verlangen im Ergebnis als unberechtigt herausstellt (Senatsurteil vom 23. Januar 2008 - VIII ZR 246/06, aaO Rn. 13; vgl. ferner BGH, Urteil vom 16. Januar 2009 - V ZR 133/08, NJW 2009, 1262 Rn. 20). (b) Soweit das Berufungsgericht allerdings die Wirksamkeit der Aufrech- nung des Klägers vom 25. April 2007 in Höhe von 320,11 € ebenfalls mit der Begründung verneint hat, dem Kläger stehe auch insoweit nur ein Freistel- lungsanspruch gegen die Beklagten zu, ist diese Auffassung von Rechtsirrtum beeinflusst. Nach den Feststellungen des Amtsgerichts, auf die das Berufungs- gericht Bezug genommen hat, hat der Prozessbevollmächtigte des Klägers am 25. April 2007 für den Kläger unter anderem mit Rechtsverfolgungskosten auf- gerechnet, die dem Kläger daraus entstanden sind, dass sein Prozessbevoll- mächtigter im Februar 2007 aufgrund im Jahr 2006 titulierter und in Rechtskraft erwachsener Ansprüche gegen die Beklagten auf Zahlung (11.469,23 €) und Räumung (Streitwert: 19.500 €) die Zwangsvollstreckung betrieb. Bei dem hier- bei entstandenen Gebührenanspruch in Höhe von 320,11 € (= 0,3 Gebühr nach VV 3309 aus einem Streitwert von 30.969,23 € in Höhe von 249 € zuzüglich einer Auslagenpauschale von 20 € und der aus der Summe hieraus entfallen- den Mehrwertsteuer in Höhe von 51,11 €) handelt es sich um notwendige Kos- ten der Zwangsvollstreckung, die nach § 788 ZPO zugleich mit dem zur Zwangsvollstreckung stehenden Anspruch beizutreiben sind. Sie stellen damit eine titulierte Geldforderung dar, mit der gegen die Forderung der Beklagten auf 30 - 13 - Rückzahlung der Restsumme aus der Zahlung vom 27. Februar 2007 in Höhe von 1.514,09 € aufgerechnet werden konnte. 31 Nach der Aufrechnung des Klägers vom 25. April 2007 verblieb den Be- klagten aus der Zahlung vom 27. Februar 2007 daher noch eine Restforderung von 1.193,98 €. 32 bb) Mit dieser Restforderung haben die Beklagten am 30. August 2007 gegen die Forderung des Klägers auf Nutzungsentschädigung für Dezember 2006 in Höhe von 386,30 € aufgerechnet; der Anspruch des Klägers ist damit erloschen. Nach der Aufrechnung stand den Beklagten aus der Zahlung vom 27. Februar 2007 noch ein Rückforderungsanspruch in Höhe von 807,68 € zu. 3. Den Anspruch des Klägers auf Nutzungsentschädigung für die Monate Januar 2007 und Februar 2007 in Höhe von jeweils 1.836,30 € hat das Beru- fungsgericht ebenfalls im Ergebnis zutreffend als erloschen angesehen. 33 Die Forderungen des Klägers sind zunächst aufgrund mit entsprechen- der Tilgungsbestimmung geleisteter Zahlungen der Beklagten vom 14. Dezem- ber 2006 in Höhe von 1.450 €/Monat, vom 8. Februar 2007 in Höhe von 220 €/Monat und vom 16. Februar 2007 in Höhe von 100 €/Monat jeweils in einer Gesamthöhe von 1.770 €/Monat erloschen. Die sodann verbliebene For- derung des Klägers in Höhe von jeweils 66,30 €/Monat ist durch Aufrechnung der Beklagten mit der ihnen aus der Zahlung vom 27. Februar 2007 noch zu- stehenden Rückzahlungsforderung in Höhe von 807,68 € erloschen, so dass den Beklagten nach dieser Aufrechnung noch ein aufrechenbarer Rückforde- rungsanspruch in Höhe von 675,08 € verblieb. 34 4. Für den Monat April 2007 steht dem Kläger eine Nutzungsentschädi- gung in Höhe von 66,09 € zu. 35 - 14 - a) Der Anspruch des Klägers auf Nutzungsentschädigung für den Monat April 2007 in Höhe von 1.836,30 € ist zunächst durch die nach den Feststellun- gen des Berufungsgerichts erklärte Aufrechnung der Beklagten vom 30. August 2007 mit der Rückzahlungsforderung aus der Zahlung vom 27. Februar 2007, die den Beklagten noch in einer Höhe von 675,08 € zustand (oben 3), in dieser Höhe erloschen. 36 b) Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Aufrechnung der Beklagten vom 30. August 2007 gegen die danach verbliebene Forderung des Klägers in Höhe von 1.161,22 € mit Gegenforderungen auf Rückzahlung von in den Jah- ren 2003 bis 2005 geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen greife insgesamt nicht durch, ist nicht frei von Rechtsfehlern. 37 aa) Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen zusteht, wenn der Vermieter - wie hier - die Betriebskosten nicht innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 1 BGB abrechnet. Dieser Rückforderungsan- spruch besteht nach der Rechtsprechung des Senats, solange der Vermieter keine formell ordnungsgemäße und inhaltlich richtige Abrechnung vorlegt. Eine unangemessene Benachteiligung des Vermieters ist damit nicht verbunden, denn er kann die Jahresabrechnung auch noch im Rückforderungsprozess des Mieters vorlegen (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499 unter II 3). 38 bb) Von Rechtsirrtum beeinflusst ist hingegen die Auffassung des Beru- fungsgerichts, die von dem Kläger am 10. Dezember 2007 vorgelegten Be- triebskostenabrechnungen seien in allen Positionen formell ordnungsgemäß. 39 - 15 - (1) Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrech- nung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten be- reits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Ein- sichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseiti- gung von Zweifeln erforderlich ist (Senatsurteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575 Rn. 6). Die Nachvollziehbarkeit der Abrech- nung für den Mieter ist auch dann gewährleistet, wenn der Vermieter ohne Auf- schlüsselung im Einzelnen eng zusammenhängende Kosten in einer Summe zusammenfasst. Einen derartigen engen Zusammenhang hat der Senat zum Beispiel für die Kosten für Frisch- und Schmutzwasser - soweit letztere auf der Grundlage des Frischwasserbezugs berechnet werden - sowie für Sach- und Haftpflichtversicherungsbeiträge bejaht (Senatsurteile vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, NJW-RR 2009, 1383 Rn. 18; vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, aaO Rn. 7). 40 (2) Im Streitfall hat der Kläger in seiner am 10. Dezember 2007 während des Prozesses vorgelegten Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2003 bis 2005 unter anderem die Kosten "Wasserversorgung/Strom" sowie "Straßenrei- nigung/Müllbeseitigung/Schornsteinreinigung" jeweils in einer Summe zusam- mengefasst. Die Revision rügt zu Recht, dass der hierbei zu fordernde enge Zusammenhang jedenfalls für die Posten Wasserversorgung/Hausstrom eben- so fehlt wie für die Betriebskosten hinsichtlich Straßenreinigung/Müllbeseitigung einerseits und Schornsteinreinigung andererseits. Eine Zusammenfassung die- ser Positionen, die nach § 2 Abs. 1 Nr. 2/Nr. 3 (Wasserversorgung), Nr. 11 (Be- leuchtung), Nr. 8 (Straßenreinigung/Müllbeseitigung), Nr. 12 (Schornsteinreini- gung) BetrKV getrennte Kostengruppen bilden, erlaubt es dem Mieter nicht mehr, wenigstens eine Plausibilitätskontrolle der angesetzten Beträge vorneh- men zu können. Gleiches gilt, soweit in der Betriebskostenabrechnung 2003 die 41 - 16 - Kosten für "Hausmeister" (§ 2 Abs. 2 Nr. 14 BetrKV) und "Gebäudereinigung" (§ 2 Abs. 1 Nr. 9 BetrKV) und in der Betriebskostenabrechnung 2004 die Kos- ten für "Hausmeister", "Gebäudereinigung" und "Gartenpflege" (§ 2 Abs. 1 Nr. 10 BetrKV) in einer Position zusammengezogen wurden. Denn ein sachli- cher Grund hierfür ist weder vorgetragen, noch ersichtlich. 42 Entgegen der Auffassung der Revision führt die in den genannten Punk- ten unzulässige Kostenzusammenfassung jedoch nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Abrechnungen. Die Unwirksamkeit betrifft nach der Rechtsprechung des Senats vielmehr nur die jeweils unzulässig zusammengefassten Kostenpo- sitionen (Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 11 mwN). Die übrigen Betriebskosten, die für das Abrechnungsjahr 2003 eine Summe von 2.410,87 € und für das Abrechnungsjahr 2004 eine Summe von 2.228,03 € ergeben, sind formell ordnungsgemäß abgerechnet worden. cc) Hinsichtlich der letztgenannten Beträge hat die von den Beklagten am 30. August 2007 erklärte Aufrechnung, wie das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend erkannt hat, ihre Wirkung nach § 158 Abs. 2 Halbsatz 2 BGB ex nunc verloren. Entgegen der Auffassung der Revision ist dieses Ergebnis mit § 388 Satz 2 BGB vereinbar. 43 Nach der dargestellten Rechtsprechung des Senats ist der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen nur vor- läufiger Natur. Auch ein titulierter Anspruch auf Rückzahlung bleibt selbst bei eingetretener Rechtskraft nicht zwingend bestandskräftig. Führt nämlich der Vermieter die Fälligkeit seines Betriebskostenerstattungsanspruchs durch ord- nungsgemäße Abrechnung nachträglich noch herbei, so steht die Rechtskraft des einer Klage des Mieters stattgebenden Urteils einer (späteren) Klage des Vermieters auf Zahlung der Betriebskosten nicht entgegen, denn der Rückzah- 44 - 17 - lungsanspruch des Mieters wurde lediglich als "zur Zeit begründet" anerkannt (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, aaO unter II 3 g). Der Mieter ist daher bis zum Eintritt der Verjährung dem begründeten Anspruch des Vermie- ters auf Zahlung der tatsächlich angefallenen Betriebskosten ausgesetzt. Ledig- lich mit Nachzahlungsansprüchen ist der Vermieter nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Macht der Mieter seinen Anspruch auf Rückzahlung der Betriebskosten- vorauszahlungen nicht mit einem Zahlungsverlangen, sondern - wie hier - im Wege der Aufrechnung geltend, führt dies zu keinem anderen Ergebnis. Denn der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung geleisteter Vorauszahlungen steht unter der auflösenden Bedingung einer formell ordnungsgemäßen und inhaltlich richtigen Abrechnung des Vermieters. Tritt die Bedingung ein, entfällt der Rück- zahlungsanspruch des Mieters ex nunc (§ 158 Abs. 2 Halbsatz 2 BGB), soweit der Vermieter Anspruch auf die abgerechneten Betriebskosten hat; die Auf- rechnungserklärung verliert insoweit ihre Wirkung (OLG Düsseldorf, MDR 2009, 1333; OLG Nürnberg, NJW-RR 2002, 1239 mwN; OLG Karlsruhe, NJW 1994, 593, 594; OLG Celle, OLGZ 1972, 274, 275; Staudinger/Gursky, BGB (2006), § 387 Rn. 130; MünchKommBGB/Schlüter, 5. Aufl., § 387 Rn. 36; Bamber- ger/Roth/Dennhardt, BGB, 2. Aufl., § 387 Rn. 32; Palandt/Grüneberg, BGB, 69. Aufl., § 387 Rn. 11). § 388 Satz 2 BGB steht dem nicht entgegen, denn nicht die Aufrechnung wird unter einer Bedingung erklärt, sondern die Forde- rung, mit der aufgerechnet wird, steht unter einer auflösenden Bedingung. 45 dd) Mit ihrer weiteren Rüge, den Beklagten stünden allein deshalb Rück- erstattungsansprüche in voller Höhe zu, weil das Berufungsgericht unter Umge- hung von erheblichem Sachvortrag der Beklagten rechtsfehlerhaft davon aus- gegangen sei, dass die Betriebskostenabrechnung des Klägers vom 10. Dezember 2007 inhaltlich richtig sei, dringt die Revision nicht durch. Zwar 46 - 18 - hatten die Beklagten zunächst behauptet, der Kläger sei von falschen Wohnflä- chen und damit von einem unzutreffenden Umlageschlüssel ausgegangen. Nachdem der Kläger jedoch mit Schriftsatz vom 28. März 2008 ein von ihm in Auftrag gegebenes Sachverständigengutachten zur Wohnfläche vorgelegt hat- te, erklärten die Beklagten mit Schriftsatz vom 21. Mai 2008, davon Abstand nehmen zu wollen, "die nun vorgelegte Wohnflächenberechnung substantiiert zu bestreiten". ee) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Beklagten am 30. August 2007 (ausschließlich) mit der ihnen zustehenden Rückzahlungs- forderung für das Jahr 2003 gegen die Forderung des Klägers auf Nutzungs- entschädigung für April 2007 (= 1.161,22 €; oben 4 a b) aufgerechnet. Für das Jahr 2003 haben die Beklagten ausweislich der vom Berufungsgericht in Bezug genommenen und insoweit unstreitigen Abrechnung des Klägers vom 10. Dezember 2007 Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 3.506 € ge- leistet. Abzüglich der von dem Kläger für das Jahr 2003 ordnungsgemäß abge- rechneten Betriebskosten in Höhe von 2.410,87 € (oben 4 b bb (2)) stand den Beklagten daher eine aufrechenbare Rückzahlungsforderung in Höhe von 1.095,13 € zu. Nach der Aufrechnung der Beklagten mit dieser Forderung steht dem Kläger daher eine Nutzungsentschädigung für den Monat April 2007 in Höhe von 66,09 € zu. 47 5. Für den Monat Mai 2007 steht dem Kläger eine Nutzungsentschädi- gung in Höhe von 1.836,30 € zu. 48 Die nach den Feststellungen des Berufungsgerichts von den Beklagten am 30. August 2007 erklärte Aufrechnung mit einer (restlichen) Forderung auf Rückzahlung für das Jahr 2003 geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen ging ins Leere, da diese Forderung bereits durch die Aufrechnung gegen die Forde- 49 - 19 - rung des Klägers auf Nutzungsentschädigung für den Monat April 2007 erlo- schen war (oben 4). 50 6. Für den Monat Juni 2007 steht dem Kläger eine Nutzungsentschädi- gung in Höhe von 1.189,33 € zu. 51 Die Beklagten haben nach den Feststellungen des Berufungsgerichts am 30. August 2007 gegen die Forderung des Klägers auf Nutzungsentschädigung für den Monat Juni 2007 in Höhe von 1.836,30 € (ausschließlich) mit der Forde- rung auf Rückzahlung der für das Jahr 2004 geleisteten Betriebskostenvoraus- zahlungen aufgerechnet. Da der Kläger für dieses Jahr Betriebskosten in Höhe von 2.228,03 € ordnungsgemäß abgerechnet hat (oben 4 b bb (2)) und die Be- klagten für das Jahr 2004 ausweislich der vom Berufungsgericht in Bezug ge- nommenen und insoweit unstreitigen Abrechnung des Klägers vom 10. De- zember 2007 Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 2.875 € geleistet hatten, stand den Beklagten eine aufrechenbare Rückforderung in Höhe von 646,97 € zu. In dieser Höhe ist die Forderung des Klägers für Juni 2007 durch die Aufrechnung erloschen. 7. Für den Monat Juli 2007 steht dem Kläger eine Nutzungsentschädi- gung in Höhe von 1.836,30 € zu. 52 a) Die nach den Feststellungen des Berufungsgerichts von den Beklag- ten am 30. August 2007 erklärte Aufrechnung mit einer (restlichen) Forderung auf Rückzahlung für das Jahr 2004 geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen ging ins Leere, da diese Forderung bereits durch die Aufrechnung gegen die Forderung des Klägers auf Nutzungsentschädigung für den Monat Juni 2007 erloschen war (oben 6). 53 - 20 - b) Das Berufungsgericht hat entgegen der Auffassung der Revision rechtsfehlerfrei angenommen, dass dem Kläger die Wohnung während des ge- samten Monats Juli 2007 vorenthalten wurde, da die Beklagten dem Kläger an- lässlich der Wohnungsübergabe am 14. Juli 2007 nicht sämtliche in ihrem Be- sitz befindlichen Wohnungsschlüssel zurückgegeben haben. 54 55 (1) Der Senat hat bereits entschieden, dass es an einer vollständigen Rückgabe der Mietsache fehlt, wenn der Mieter zwar seine Sachen aus den Räumen entfernt, die Schlüssel aber zurückbehält (BGH, Urteil vom 10. Januar 1983 - VIII ZR 304/81, BGHZ 86, 204, 210). Der Rückgabeanspruch des Ver- mieters umfasst daher - abgesehen von der im Streitfall nicht vorliegenden Un- möglichkeit zur Leistung infolge Schlüsselverlustes, die zur Leistungsbefreiung gemäß § 275 Abs. 1 BGB und gegebenenfalls einem Schadensersatzanspruch des Vermieters gemäß § 280 Abs. 1 BGB führt - sämtliche im Besitz des Mie- ters befindlichen Schlüssel, da der Vermieter andernfalls nicht ungestört über die Mietsache verfügen kann. Insbesondere wird eine Neuvermietung in derar- tigen Fällen regelmäßig daran scheitern, dass der vormalige Mieter, also ein Dritter, die faktische Zugangsmöglichkeit zu den neu zu vermietenden Wohn- räumen hat. (2) Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich auch aus § 15 Abs. 1 des von den Parteien geschlossenen Mietvertrages nichts anderes. Nach Satz 1 dieser Regelung hat der Mieter bei Ende des Mietvertrages die Mietsache vollständig geräumt zurückzugeben. Satz 2 der Regelung legt dem Mieter die Pflicht auf, alle Schlüssel, auch von ihm selbst beschaffte, an den Vermieter zu übergeben. Soweit in § 15 Abs. 1 Satz 3 der Regelung bestimmt ist, dass der Mieter für alle Schäden haftet, die dem Vermieter oder einem Mietnachfolger aus der Nichtbefolgung "dieser Pflicht" entstehen, hat dies kei- nen Einfluss auf den in den Sätzen 1 und 2 geregelten Umfang der Rückgabe- 56 - 21 - pflicht des Mieters. Die von der Revision vertretene Auslegung der Regelung dahin, dass der Vermieter hinsichtlich der unterlassenen Rückgabe der Schlüs- sel auf Sekundäransprüche beschränkt sei, liegt fern. 57 8. Mit ihrer Rüge, etwaige (restliche) Forderungen des Klägers seien je- denfalls infolge einer weiteren Aufrechnung der Beklagten mit einer Forderung auf Rückzahlung der für das Jahr 2005 geleisteten Betriebskostenvorauszah- lungen erloschen, dringt die Revision nicht durch. Zwar stellt das Berufungsgericht im Tatbestand seines Urteils zunächst fest, dass die Beklagten mit Rückforderungen für die Jahre 2003, 2004 und 2005 aufgerechnet hätten. Unmittelbar im Anschluss daran verweist der Tatbe- stand des Berufungsgerichts wie auch später die Entscheidungsgründe hin- sichtlich der näheren Einzelheiten der Aufrechnung der Beklagten aber auf de- ren Schreiben vom 30. August 2007, aus dem zweifelsfrei hervorgeht, dass le- diglich mit Rückzahlungsforderungen für die Jahre 2003 und 2004 aufgerechnet worden ist. Die Revisionserwiderung weist bei dieser Sachlage daher mit ihrer Gegenrüge zutreffend darauf hin, dass der Senat an die (irrtümliche) Feststel- lung, es sei auch mit Ansprüchen aus dem Jahr 2005 aufgerechnet worden, die insoweit zur Widersprüchlichkeit des Tatbestandes führte, nicht nach § 314 ZPO gebunden ist (Senatsurteil vom 28. Juni 2000 - VIII ZR 240/99, BGHZ 144, 370, 376 f.; BGH, Urteil vom 13. Mai 1996 - II ZR 275/94, NJW 1996, 2306 un- ter I 1; BGH, Urteil vom 14. Oktober 1988 - V ZR 73/87, NJW 1989, 898 unter 2). 58 - 22 - III. 59 Das Berufungsurteil kann nach alledem keinen Bestand haben, soweit die Beklagten zur Zahlung von mehr als 4.928,02 € nebst Zinsen verurteilt wor- den sind. Es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 BGB). Da keine weite- ren tatsächlichen Feststellungen zu treffen sind, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da dem Kläger insgesamt eine Nut- zungsentschädigung nur in Höhe von 4.928,02 € zusteht, ist die weitergehende Klage auf die Berufung der Beklagten unter deren Zurückweisung im Übrigen abzuweisen. Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 20.10.2008 - 412 C 7773/07 - LG München I, Entscheidung vom 15.07.2009 - 15 S 21117/08 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 323/08 Verkündet am: 25. November 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. November 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Mannheim vom 26. November 2008 unter Zu- rückweisung des gegen die Kostenentscheidung nach § 91a ZPO gerichteten Rechtsmittels aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung des Klägers in M. . Für das vom 1. Juni 2005 bis zum 31. Mai 2006 laufende Abrechnungsjahr 2005/2006 übermittelte der Kläger dem Be- klagten unter dem 13. September 2006 eine Betriebskostenabrechnung, die einen Nachzahlungsbetrag von 351,74 € ausweist. Zu den dabei eingestellten Heizkosten ist auf eine beigefügte Heizkostenabrechnung des Ableseunter- nehmens Mi. Bezug genommen, die auf einen auf den Beklagten entfallenden Heizkostenanteil von 829,18 € lautet. Zugleich forderte der Kläger 1 - 3 - eine Anpassung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen um 47,74 € von 102,26 € auf 150 €, die er später auf 33,92 € reduzierte. Die Heizkostenab- rechnung enthält unter anderem folgende Angaben: Mit Schreiben vom 23. April 2007 und 7. Mai 2007 korrigierte der Kläger die Abrechnung dahin, dass er dem angesetzten Verbrauch nicht den Einkaufs- preis des Heizölbezuges vom 31. Mai 2006, sondern den geringeren Einkaufs- preis des Anfangsbestandes zugrunde legte. Nach der letzten Abrechnung be- 2 - 4 - läuft sich der Heizkostenanteil des Beklagten auf 743,91 €, was zum Ausweis eines auf 266,47 € reduzierten Nachzahlungsbetrages geführt hat. 3 Das Amtsgericht hat antragsgemäß sowohl diesen Nachzahlungsbetrag als auch einen monatlichen Erhöhungsbetrag auf die Betriebskostenvorauszah- lungen von 33,92 € für den Zeitraum von November 2006 bis September 2007 zuerkannt. Das Berufungsgericht hat, nachdem die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich der Erhöhungsbeträge für die Monate Oktober 2006 bis Mai 2007 übereinstimmend für erledigt erklärt hatten, die Klage im Übrigen unter Abände- rung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen und die Kosten des Rechtsstreits dem Kläger auferlegt. Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision. Entscheidungsgründe: Die Revision hat im Wesentlichen Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 5 Die vom Kläger erteilte Heizkostenabrechnung sei bereits mangels ge- danklicher Nachvollziehbarkeit der für den Heizölverbrauch angesetzten Ge- samtkosten formell nicht ordnungsgemäß erfolgt und auch bis zum Ablauf der bis zum 31. Mai 2007 laufenden Abrechnungsfrist nicht hinreichend nachge- bessert worden. Wenn nach dieser Abrechnung der Anfangsbestand an Heizöl am 1. Juni 2005 2.544 Liter betragen habe und am 31. Mai 2006 5.526 Liter in den Tank gefüllt worden seien, errechne sich nur ein Heizölverbrauch von 2.544 Liter (= 8.070 Liter - 5.526 Liter) und nicht - wie abgerechnet - von 5.526 Liter. Nachvollziehbar dargestellt worden sei der abgerechnete Heizölverbrauch viel- 6 - 5 - mehr erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist, als der Kläger seine Erläuterung dahin ergänzt habe, dass das Fassungsvermögen des Heizöltanks 8.000 Liter betrage und der Tank am Ende der Heizperiode jeweils stets vollständig gefüllt werde. Daran ändere nichts, dass der Kläger sich darauf hätte beschränken können, nur den gesamten Heizölverbrauch in Litern und die dafür in Ansatz gebrachten Kosten anzugeben, weil er so gerade nicht vorgegangen sei. Da die zuletzt auf 743,91 € berechneten Heizkosten die geltend gemachte Nachforde- rung von 266,47 € überstiegen, sei der Nachforderungsanspruch nicht begrün- det. Dementsprechend habe der Kläger keinen Anspruch auf die zuletzt noch geltend gemachten Vorauszahlungserhöhungen für die Monate Juni bis Sep- tember 2007, weil das Anpassungsrecht nach § 560 Abs. 4 BGB eine - hier nicht gegebene - formell wirksame Abrechnung für die vorangegangene Ab- rechnungsperiode voraussetze. Da aus diesem Grunde auch das Erhöhungs- verlangen für die vorangegangenen Monate unbegründet gewesen wäre, ent- spreche es billigem Ermessen, dem Kläger die auf den übereinstimmend für erledigt erklärten Teil des Rechtsstreits entfallenden Kosten aufzuerlegen. 7 II. Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Überprüfung in einem wesentlichen Punkt nicht stand. 8 1. Die Revision ist allerdings unbegründet, soweit sie sich auch gegen die wegen übereinstimmender Erledigungserklärung eines Teils des Voraus- zahlungsanspruchs ergangene Kostenentscheidung nach § 91a ZPO wendet. Denn das Berufungsurteil steht nur insoweit zur revisionsrechtlichen Nachprü- fung, als das Berufungsgericht die Klage abgewiesen hat. Dagegen ist nicht nachzuprüfen, ob die vom Berufungsgericht für den Teil des Rechtsstreits ge- troffene Kostenentscheidung fehlerhaft ist, der den im Berufungsrechtszug 9 - 6 - übereinstimmend für erledigt erklärten Teil des Vorauszahlungsanspruchs be- trifft. Wendet sich - wie hier - die unbeschränkt zugelassene Revision nicht nur gegen die Hauptsacheentscheidung, sondern zugleich gegen die vom Beru- fungsgericht nach § 91a Abs. 1 ZPO getroffene Kostenentscheidung, weil das Berufungsgericht unzutreffend von einer bereits formell unwirksamen Heiz- kostenabrechnung ausgegangen sei, ist die Revision zwar insgesamt statthaft und auch sonst zulässig. Sie kann hinsichtlich des auf § 91a Abs. 1 ZPO beru- henden Teils der Kostenentscheidung aber nur darauf gestützt werden, dass das Berufungsgericht die Voraussetzungen dieser Bestimmung verkannt habe. Das zeigt die Revision indessen nicht auf. Dagegen kann sie nicht geltend ma- chen, dass das Berufungsgericht die Erfolgsaussichten des übereinstimmend für erledigt erklärten Anspruchs unzutreffend beurteilt habe, weil andernfalls ein zur Überprüfung einer solchen Kostenentscheidung vom Gesetz nicht vorgese- henes Rechtsmittel eröffnet würde (BGH, Urteile vom 22. November 2007 - I ZR 12/05, WRP 2008, 499, unter II 1 a - Planfreigabesystem; vom 21. Dezember 2006 - IX ZR 66/05, WM 2007, 411, Tz. 24). 2. Die Revision beanstandet jedoch mit Erfolg die Auffassung des Beru- fungsgerichts als rechtsfehlerhaft, dass die in der Betriebskostenabrechnung enthaltene Heizkostenabrechnung in Bezug auf den angesetzten Gesamt- verbrauch an Heizöl den Anforderungen nicht gerecht werde, die an die formel- le Ordnungsmäßigkeit einer solchen Abrechnung zu stellen seien, und dass der für das Abrechnungsjahr 2005/2006 geltend gemachte Nachzahlungsanspruch mangels ordnungsgemäßer Abrechnung nicht fällig geworden sei. 10 a) Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass der Nachzahlungsanspruch eines Vermieters aus einer Be- triebskostenabrechnung voraussetzt, dass dem Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskosten- 11 - 7 - abrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB ent- spricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrech- nung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Min- destangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteiler- schlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vor- auszahlungen (st. Senatsrechtsprechung, z.B. Urteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, WuM 2009, 42, Tz. 21 m.w.N.). Ob die Betriebskostenabrech- nung die unerlässlichen Voraussetzungen erfüllt, die an ihre formelle Wirksam- keit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen. Sind die abgerechneten Positionen jedoch in verständlicher Form in die Abrechnung eingestellt worden, betrifft die Frage, ob diese Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder ob sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, nicht mehr die formelle Wirksam- keit, sondern nur noch die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung (Senatsurteile vom 19. November 2008, aaO, Tz. 22; vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, WuM 2008, 351, Tz. 16). Etwaige inhaltliche Fehler der Abrechnung können dann auch noch nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB korrigiert werden (Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, WuM 2005, 61, unter II 1 a m.w.N.). b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat der Kläger den in der Abrechnungsperiode angefallenen Heizölverbrauch und die hierfür entstan- denen Brennstoffkosten (§ 2 Abs. 4 Buchst. a BetrKV) in verständlicher Form dargestellt, so dass der Beklagte in der Lage war, den geltend gemachten Nachzahlungsanspruch des Klägers auch insoweit gedanklich und rechnerisch 12 - 8 - nachzuvollziehen und damit dem Zweck der Abrechnung entsprechend nach- zuprüfen. 13 aa) Der Vermieter ist bei den von ihm abgerechneten Gesamtkosten nicht gehalten, jeden einzelnen Rechnungsbetrag anzugeben. Es genügt viel- mehr grundsätzlich, dass er hierbei nach den Kostenarten des in § 2 BetrKV enthaltenen Betriebskostenkatalogs differenziert und diese nach ihrem Entste- hungsgrund gleichartigen Kosten summenmäßig zusammenfasst (Senatsurteile vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, WuM 2009, 516, Tz. 19; vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, WuM 2009, 669, Tz. 7; Milger, NJW 2009, 625, 627). Ob und in welchem Umfang insoweit noch eine weitere Differenzierung hinsichtlich der Brennstoffkosten und der weiteren Betriebs- und Verbrauchserfassungskos- ten notwendig ist, bedarf hier keiner Entscheidung, da diese Differenzierung erfolgt ist, ohne dass der Beklagte Anlass zur Beanstandung gesehen hat. Allerdings wird hinsichtlich eines Ausweises der Brennstoffkosten teilwei- se angenommen, dass deren wirksame Angabe zugleich eine Mitteilung des Anfangs- und des Endbestandes als Grundlage der vorgenommenen Verbrauchsschätzung erforderlich mache (LG Köln, WuM 1985, 303; LG Berlin, GE 2008, 995 f.; AG Wittlich, WuM 2002, 377; Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., Rdnr. V 536; aA LG Hamburg, ZMR 1986, 15). Dem ist das Berufungs- gericht aber mit Recht nicht gefolgt, sondern hat die Auffassung vertreten, dass sich der Kläger in seiner Abrechnung darauf hätte beschränken dürfen, den ge- samten Heizölverbrauch in Litern und die dafür in Ansatz gebrachten Kosten anzugeben. So hat auch der Senat bereits entschieden, dass bestimmte, durch Messeinrichtung erfasste Verbrauchswerte in einer Abrechnung grundsätzlich keiner näheren Erläuterung bedürfen, da solche Werte aus sich heraus ver- ständlich sind. Ob die Werte zutreffend angesetzt sind, ist nicht eine Frage der formellen Ordnungsmäßigkeit, sondern der materiellen Richtigkeit der Abrech- nung (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, WuM 2008, 407, Tz. 14 14 - 9 - m.w.N.). Entsprechendes hat für Verbrauchswerte und dafür angesetzte Preise zu gelten, die rechnerisch ermittelt sind, gleich ob dies durch Berechnung der Differenz zwischen einem Anfangs- und einem Endbestand, durch Addition der Werte mehrerer Beschaffungsvorgänge oder durch eine Kombination solcher Erfassungsmethoden geschehen ist. Auch der Zweck des § 556 Abs. 3 BGB gebietet es nicht, die Abrechnung als formell unwirksam anzusehen, wenn sie sich darauf beschränkt, die Verbrauchswerte und die dafür angefallenen Kosten anzugeben. Die Abrechnung muss danach nicht aus sich heraus eine vollstän- dige Überprüfung auf ihre materielle Richtigkeit erlauben, sondern nur so detail- liert sein, dass der Mieter ersehen kann, welche Gesamtbeträge dem Vermieter in Rechnung gestellt worden sind und mit welchen Rechenschritten er daraus den auf den einzelnen Mieter entfallenden Betrag errechnet hat (Milger, aaO, S. 625). Deshalb genügt es, wenn - wie hier - der Brennstoffverbrauch und die dafür angesetzten Kosten summenmäßig in die Abrechnung eingestellt sind, da diese Angaben dem Mieter zeigen, mit welchen Werten tatsächlich abgerechnet worden ist, und ihn in die Lage versetzen, gezielt nach den entsprechenden Belegen zu verlangen und über deren Einsichtnahme die inhaltliche Richtigkeit der angegebenen Verbrauchswerte und -kosten nachzuprüfen. bb) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht die gedankliche Nachvollzieh- barkeit des mitgeteilten Heizölverbrauchs durch die weiteren Angaben des Klä- gers zum Anfangsbestand und zum Heizölbezug am Ende der Abrechnungspe- riode als beseitigt angesehen. Zwar ist nicht auszuschließen, dass aus sich her- aus verständliche und deshalb nicht erläuterungsbedürftige Verbrauchswerte etwa durch irreführende Erläuterungen unverständlich werden können, wenn dadurch diesen Werten die ihnen nach ihrem Wortsinn zukommende Bedeu- tung wieder genommen wird. So liegt der Fall - wie die Revision mit Recht rügt - hier aber nicht. Das Berufungsgericht hat sich rechtsfehlerhaft darauf be- schränkt, den Erklärungsgehalt der Abrechnung nur in einem Sinne zu ermit- 15 - 10 - teln, und andere nahe liegende Auslegungsmöglichkeiten außer Betracht ge- lassen. Es hat unter Verstoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO insbesondere nicht be- rücksichtigt, dass die Werte, die der Kläger für den Heizölverbrauch und die dafür angefallenen Kosten angesetzt hat, eindeutig ausgewiesen sind. Die zu- sätzlichen Angaben zum Anfangs- und zum Restbestand sowie zum Heizölbe- zug am Ende der Abrechnungsperiode legen demgegenüber nicht zuletzt auch angesichts der gezogenen Zwischensumme und der Übereinstimmung der Werte von Bezugs- und Verbrauchsmenge das Verständnis nahe, dass der Be- zug dem am Schluss der Abrechnungsperiode wieder aufgefüllten Verbrauch entspricht und die identischen Bestandsangaben zu Beginn und Ende nur den Sinn haben, den für die anschließende Abrechnungsperiode in Ansatz zu brin- genden Bezugspreis je Liter auszuweisen (vgl. OLG Koblenz, WuM 1986, 282). Die Bedeutung, die das Berufungsgericht den Bestands- und Bezugsangaben beigemessen hat, ist deshalb keineswegs zwingend, so dass den aus sich her- aus eindeutigen Angaben zur Menge und zu den Kosten des Brennstoff- verbrauchs, die so auch in die weitere Abrechnung übertragen worden sind, der ihnen zukommende Aussagegehalt nicht wieder genommen worden ist. Die formelle Wirksamkeit der erteilten Abrechnung über die angefallenen Heizkos- ten ist hierdurch nicht in Frage gestellt worden. 3. Das Berufungsgericht hat - nach seinem Standpunkt folgerichtig - die Voraussetzungen für eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen ge- mäß § 560 Abs. 4 BGB schon deshalb verneint, weil dem Erhöhungsverlangen aus seiner Sicht nicht die erforderliche formell wirksame Abrechnung vorausge- gangen war. Dies ist, da die Abrechnung - wie aufgezeigt - formell nicht zu be- anstanden ist, rechtsfehlerhaft. Soweit der erteilten Abrechnung inhaltliche Feh- ler anhaften sollten, berührt dies ein Erhöhungsrecht nach § 560 Abs. 4 BGB nicht, sondern kann nur Bedeutung für die Angemessenheit des Erhöhungsbe- 16 - 11 - trages erlangen (MünchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 560 Rdnr. 30 m.w.N.). Hierzu hat das Berufungsgericht bislang keine Feststellungen getroffen. III. 17 Die Entscheidung des Berufungsgerichts kann danach keinen Bestand haben. Sie ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Das gilt auch für die Kostenent- scheidung, die unter Berücksichtigung des im Revisionsverfahren nicht nach- prüfbaren Anteils der auf § 91a ZPO beruhenden Kostenquote einheitlich neu zu treffen ist. Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif. Das Be- rufungsgericht hat auf der Grundlage der nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nachträglich gegebenen Erläuterungen des Klägers die streitigen Verbrauchsdaten zwar als nunmehr nachvollziehbar angesehen, je- doch bislang keine Feststellungen zu deren inhaltlicher Richtigkeit getroffen. Dies ist im wieder eröffneten Berufungsverfahren nachzuholen. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu- rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Mannheim, Entscheidung vom 11.01.2008 - 10 C 58/06 - LG Mannheim, Entscheidung vom 26.11.2008 - 4 S 18/08 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 295/07 Verkündet am: 19. November 2008 Vorusso Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3, § 204 Abs. 1 Nr. 1 a) Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 BGB einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteiler- schlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallen- den Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksam- keit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung. b) Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung. c) Auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ist § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht entsprechend anwendbar (Fortführung des Senatsurteils vom 9. April 2008, VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258, unter II 1 b). BGH, Urteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07 - LG Heilbronn AG Öhringen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Oktober 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Heilbronn vom 26. Oktober 2007 unter Zurück- weisung des weitergehenden Rechtsmittels im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich der Nebenkosten für die Jah- re 2005 und 2006 zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin nimmt die Beklagten als Gesamtschuldner auf Zahlung von Betriebskosten sowie Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in An- spruch. 1 Die Klägerin ist Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage und be- vollmächtigt, im eigenen Namen für die Eigentümer Forderungen gerichtlich geltend zu machen. Das verwaltete Objekt besteht aus 35 Wohnungen, von denen 34 in Sondereigentum stehen. Die von der Eigentümergemeinschaft an 2 - 3 - die Beklagten vermietete Wohnung war ursprünglich als Hausmeisterwohnung vorgesehen und gehört zum Gemeinschaftseigentum. Das Mietverhältnis mit den Beklagten endete am 31. August 2006. 3 In der Abrechnung der Klägerin vom 24. März 2005 für das Jahr 2004 heißt es eingangs der Aufstellung der Kosten: "Wohnung Nr. 35.4 Gesamt / Anteil EINHEITEN 34 / QM 2.970,00 / 0,00 MITEIGENTUM 1.000,00 / 0.00 HB-KOSTEN 34,00 / 1,00 GARAGEN 28,00 / 0,00 EINH. 35 35,00 / 1,00 AUFZ. 51,8 51,80 / 0,00 AUFZ. 47,9 47,90 / 0,00 PERSONEN 66,00 / 3,00" Die Positionen "HAUSBETREUUNG" und "ABZÜGE" sind in der weite- ren Abrechnung wie folgt dargestellt: 4 "Konto Nr. Abrechnung Verteiler Kosten d. Einheit 26 HAUSBETREUUNG 12.045,50 HB-KOSTE 354,28 40 ABZÜGE 2.372,75 EINZEL 157,60" 5 Über die Positionen Heizung und Wasser/Abwasser wurden gesonderte Einzelabrechnungen erstellt. Weitere in der Abrechnung vom 24. März 2005 aufgeführte Betriebskosten, u.a. Telefon, Gartenpflege, Putzmittel, Gewässer- schadenversicherung, weisen als Verteiler "MITEIG" und als Kosten der Einheit "0,00" aus. Zusätzlich sind aber auf einem gesonderten Blatt unter der Be- zeichnung "Konto 40" einzelne Beträge zu den Positionen "Telefon, Gartenpfle- - 4 - ge, Putzmittel, Gewässerschadenvers., Haftpfl.-LW-Vers., Brand/Sturmvers., Aufzugswartung/TÜV" aufgeführt, die sich zu dem in der Abrechnung unter der Position "ABZÜGE" als Anteil der Beklagten genannten Betrag von 157,60 € addieren. 6 In der Abrechnung vom 6. März 2006 für das Jahr 2005 heißt es ein- gangs abweichend zur Abrechnung 2004: "MITEIGENTUM 1.000,00 / 28,68 AUFZ. 51,8 53,10 / 1,30 AUFZ. 47,9 47,90 / 0,00 PERSONEN 66, 25 / 3,00" 7 In der nachfolgenden Abrechnung werden die Positionen Versicherun- gen, Putzmittel, Streugut, Gartenpflege, Telefon nach dem Umlageschlüssel "MITEIG" auf die Beklagten umgelegt. Bei den Kosten der Aufzugswartung sind als Gesamtbetrag 2.684,97 €, als Verteilerschlüssel "AUFZ. 51,8" sowie als An- teil der Beklagten 65,73 € genannt. Mit der Klage hat die Klägerin Zahlung restlicher Nebenkosten für die Jahre 2004 und 2005 in Höhe von zuletzt 461,10 € bzw. 872,99 €, eine Neben- kostenvorauszahlung für 2006 in Höhe von 640 € sowie die Erstattung vorge- richtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 79,17 € verlangt. Mit Schreiben vom 24. Juli 2007 übersandte die Klägerin den Beklagten die Nebenkostenab- rechnung für Januar bis August 2006. 8 Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Be- klagten hat das Landgericht die Verurteilung der Beklagten auf 160,57 € nebst Zinsen reduziert und die Klage im Übrigen abgewiesen. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 9 - 5 - Entscheidungsgründe: 10 Die Revision der Klägerin hat zum überwiegenden Teil Erfolg. I. 11 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 12 Soweit die Klägerin in den Nebenkostenabrechnungen für 2004 und 2005 über die Heizkosten und die Wasser-/Entwässerungskosten hinaus weite- re Nebenkostenpositionen geltend gemacht habe, seien die Nebenkostenab- rechnungen formell unwirksam. Es fehle an einer Erläuterung der angewandten Verteilerschlüssel. Diese seien zwar auf den Abrechnungen jeweils oben rechts für die jeweils abgerechneten Nebenkostenpositionen angegeben, aber nicht nachvollziehbar. So sei der für die Abrechnung nach Miteigentumsanteilen zugrunde gelegte Schlüssel nicht nachvollziehbar, weil auf die Wohnung der Beklagten gerade kein Miteigentumsanteil entfalle. Bei der Abrechnung nach Einheiten sei zunächst angegeben, es handele sich um 34 Einheiten, wenige Zeilen tiefer werde dann aber ein Verteilerschlüssel "Einh. 35" aufgeführt, wo- nach die Kosten nach dem Verhältnis 35/1 verteilt werden sollten. Dieser Schlüssel werde auf einen Teil der Müllgebühren angewandt, während die Hausbetreuungskosten nach dem Verhältnis 34/1 verteilt würden. In der Ne- benkostenabrechnung für 2005 komme hinzu, dass der für Aufzugswar- tung/TÜV angegebene Schlüssel ("Aufz. 51,8") von 53,10/1,30 nicht verständ- lich und nirgends erläutert sei. Die formelle Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnungen für 2004 und 2005 habe zur Folge, dass die geltend gemachten Nachzahlungsbeträge nicht fällig seien. Aufgrund der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB geregelten Abrechnungs- frist von einem Jahr könne die Klägerin für diese Kalenderjahre auch keine Ab- 13 - 6 - rechnung mehr nachholen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Dazu komme, dass die Abrechnung der Klägerin auch inhaltliche Fehler aufweise. 14 Die Voraussetzungen des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, wonach eine Nach- forderung dann nicht ausgeschlossen sei, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten habe, lägen nicht vor. Es falle in den eige- nen Verantwortungsbereich des Vermieters, fristgerecht ordnungsgemäße Ab- rechnungen vorzulegen. Der Umstand, dass das Amtsgericht die Abrechnungen der Klägerin für formell ordnungsgemäß gehalten habe, könne die Klägerin nicht entlasten. Im Jahr 2004 hätten die von den Beklagten geleisteten Vorauszahlungen die verbrauchsabhängigen Nebenkosten überstiegen, so dass der Klägerin in- soweit keine Nachforderung zustehe. 15 Für das Jahr 2005 stehe der Klägerin hingegen eine Nachzahlung in Hö- he von 160,57 € zu, da die von den Beklagten geleisteten Vorauszahlungen (1.536 €) um diesen Betrag unter den tatsächlichen Heizkosten (1.296,90 €) und den Wasser-/Entwässerungskosten (399,67 €) lägen. 16 Da die Abrechnung für das Jahr 2005 weitgehend formell unwirksam sei, könne sie auch nicht als Grundlage für einen Anspruch nach § 560 Abs. 4 BGB auf Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung herangezogen werden. Im Üb- rigen sei die Klägerin nach nunmehr eingetretener Abrechnungsreife daran ge- hindert, weiterhin rückständige Betriebskostenvorauszahlungen einzuklagen. 17 Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten könne die Klägerin aus Verzugsge- sichtspunkten nicht ersetzt verlangen, da bereits unklar sei, wofür diese ange- fallen seien und aus welchem Streitwert sie sich errechnen sollten. 18 - 7 - II. 19 Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Einen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2004 sowie auf Erstattung diesbezüglicher Kosten einer anwaltlichen Mahnung hat das Berufungsgericht allerdings zu Recht verneint. Ein Anspruch auf Zahlung von Betriebskosten für das Jahr 2005 kann der Klägerin mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung hingegen nicht versagt werden. Im Hinblick auf die von der Klägerin für das Jahr 2006 geltend gemachten Ne- benkosten hat das Urteil des Berufungsgerichts wegen eines Verfahrensfehlers keinen Bestand. 1. Der Auffassung des Berufungsgerichts, die Abrechnung für das Jahr 2004 sei (mit Ausnahme der Kosten für Heizung und Wasser/Abwasser) schon formell nicht ordnungsgemäß, ist jedenfalls für die Position "Hausbetreuungs- kosten" und "Abzüge" beizupflichten. Bleiben diese beiden Positionen unbe- rücksichtigt, ergibt sich aus den übrigen abgerechneten Betriebskosten kein die geleisteten Vorauszahlungen übersteigender Betrag. Der Klägerin stehen somit Nachforderungen bezüglich der Nebenkosten für das Jahr 2004 nicht zu. 20 a) Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, ist eine Betriebskosten- abrechnung formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. In die Abrechnung sind bei Gebäuden mit - wie hier - mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260, Tz. 10; Senatsurteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258, Tz. 15). Freilich ist nicht in jedem Fall die Er- läuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs Voraussetzung für eine for- mell ordnungsgemäße Abrechnung. Eine Abrechnung soll den Mieter in die La- 21 - 8 - ge versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 b). Erforderlich ist dafür, dass der Mieter er- kennen kann, wie (in welchen Rechenschritten) die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Abzustellen ist auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters (vgl. Senatsurteil vom 9. April 2008, aaO, Tz. 15). Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung. Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenab- rechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzel- nen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abge- rechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Ge- samtkosten zu Grunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit. 22 b) Für die Kosten der Hausbetreuung ist als Verteilerschlüssel "HB- KOSTE" angegeben. Diese Angabe ist als Verteilerschlüssel für sich gesehen unverständlich und wird in der Abrechnung auch nicht erläutert. Aus den Anga- ben in der Abrechnung lässt sich zwar noch entnehmen, dass als Gesamtmen- ge "34,0" und als Anteil der Beklagten "1,0" angesetzt worden sind. Hieraus kann der durchschnittliche Mieter aber nicht entnehmen, nach welchem Umla- gemaßstab die Abrechnung vorgenommen wurde. Der möglicherweise gemein- te Umlagemaßstab "Wohneinheiten" ist in diesem Zusammenhang nicht ge- nannt; auch die genannte Zahl 34 spricht angesichts vorhandener 35 Wohnun- gen jedenfalls nicht mit der gebotenen Eindeutigkeit für diesen Umlageschlüs- sel. 23 - 9 - c) Bei der Position Konto 40 ("ABZÜGE") ist schon nicht erkennbar, um welche umlagefähigen Betriebskosten es sich dabei handeln soll; die auf ge- sondertem Blatt zu diesem Konto erfolgte Abrechnung weist zwar einzelne Be- triebskosten wie Telefon, Gartenpflege, Aufzugswartung etc. auf, enthält aber nur die auf die Beklagten entfallenden Einzelbeträge, so dass es schon aus diesem Grund insoweit an einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt. 24 d) Zutreffend ist weiterhin die rechtliche Würdigung des Berufungsge- richts, dass mit Ablauf des Kalenderjahres 2005 eine Behebung der formellen Fehler der Abrechnung wegen Ablaufs der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr möglich war und dass die Vorausset- zungen des § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB, wonach eine Nachforderung nicht ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat, hier nicht gegeben sind. Die letztgenannte Vorschrift ist insbesondere im Hinblick auf den - hier nicht vorliegenden - Fall erlassen wor- den, dass Steuern oder Abgaben erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode behördlich festgesetzt werden (BT-Drs. 14/4553, S. 51; vgl. Senatsurteil vom 5. Juli 2006 - VIII ZR 220/05, NJW 2006, 3350, Tz. 15). Der Umstand, dass das Amtsgericht die Abrechnung der Klägerin - nach Einholung eines Sachverstän- digengutachtens hierzu - für insgesamt formell ordnungsgemäß angesehen hat, führt dagegen nicht zu einer Entlastung der Klägerin. Die Fehler der Abrech- nung stammen aus ihrer Sphäre und sind nicht vom Gericht verursacht (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 473). 25 Ohne Erfolg hält die Revision dem entgegen, die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB müsse durch Auslegung im Wege einer teleologi- schen Reduktion oder durch analoge Anwendung der Verjährungsvorschriften - hier § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB - ausgedehnt werden, weil ein Mieter, der wie die Beklagten innerhalb der Ausschlussfrist eine Abrechnung erhalten habe, inso- weit jedenfalls dann kein schutzwürdiges Vertrauen bilden könne, wenn es noch innerhalb der Ausschlussfrist zur Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens 26 - 10 - komme. Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB soll Abrechnungssi- cherheit für den Mieter gewährleisten, dient der Rechtssicherheit und bezweckt Rechtsklarheit. Dieser Normzweck würde verfehlt, wenn der Mieter im Falle ei- ner gerichtlichen Auseinandersetzung über die Betriebskostenabrechnung Ge- fahr liefe, mit höheren als den innerhalb der Abrechnungsfrist formell wirksam abgerechneten Kosten belastet zu werden. Unter diesem Gesichtspunkt verbie- tet sich eine teleologische Reduktion der Ausschlussvorschrift des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. Wie der Senat (Senatsurteil vom 9. April 2008, aaO, Tz. 20 f.) - nach Erlass des Berufungsurteils - entschieden hat, kommt aus den gleichen Gründen auch die entsprechende Anwendung der für die Verjährung geltenden Vorschrift des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB in der Regel nicht in Betracht. Gleiches muss für § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB gelten, auch wenn diese Bestimmung anders als § 212 BGB nicht den Neubeginn, sondern nur die Hemmung der Verjährung vorsieht. 2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, dass auch die Abrechnung 2005 mit Ausnahme der Positionen Heizung und Was- ser/Abwasser nicht formell ordnungsgemäß sei. Wie die Revision mit Recht rügt, hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt, dass die Klägerin bereits in ihrem Schriftsatz vom 11. Januar 2006 die Verteilerschlüssel erläutert hat, die sie auch in der späteren Abrechnung vom 6. März 2006 für das Jahr 2005 an- gewendet hat. Jedenfalls unter Berücksichtigung dieser Erläuterungen wird die Abrechnung der Klägerin für das Jahr 2005 insgesamt den formellen Anforde- rungen gerecht. 27 a) Der Verteilerschlüssel "MITEIGENTUM" ist bereits aus sich heraus verständlich und bedarf deshalb keiner Erläuterung. Es liegt auf der Hand, dass bei diesem Schlüssel die Kosten nach dem Verhältnis der auf die Wohnung des Mieters entfallenden Miteigentumsanteile zur Summe aller Miteigentumsanteile der Abrechnungseinheit verteilt werden sollen. Es genügt daher, wenn - wie in der Abrechnung der Klägerin für das Jahr 2005 geschehen - der für die Woh- 28 - 11 - nung des Mieters zugrunde gelegte Miteigentumsanteil ("28,68") und die Sum- me aller Anteile ("1.000") angegeben werden, so dass der Mieter die vorge- nommenen Rechenschritte nachvollziehen kann. Ob der Ansatz eines Miteigen- tumsanteils von 28,68 in Anbetracht der Tatsache, dass der Wohnung der Be- klagten kein Miteigentumsanteil zugeordnet war, zulässig ist und ob der - nach der Darstellung der Klägerin fiktive - Anteil richtig angesetzt ist, ist wiederum keine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung. Im Übrigen hat die Klägerin in ihrem Schriftsatz vom 11. Januar 2006 erläutert, dass sie sich bei der Abrechnung damit beholfen habe, für die im Gemeinschaftseigentum stehende Wohnung der Beklagten den gleichen Miteigentumsanteil anzusetzen, der auf die darüber liegende, gleich große Wohnung entfalle. b) Hinsichtlich der Müllgebühren hat die Klägerin ebenfalls bereits in dem genannten Schriftsatz vom 11. Januar 2006 erläutert, dass die Gesamtkosten in der Weise verteilt werden, dass vorab jeder Wohnung ein Grundbetrag von 27,61 € zugeordnet und der Restbetrag nach dem Umlageschlüssel "Personen" umgelegt wird. So ist die Klägerin in ihrer Abrechnung vom 6. März 2006 ver- fahren, indem sie vorab einen Teilbetrag von 966,35 € als Grundbetrag (27,61 € je Wohnung) und den Restbetrag von 1.858,65 € nach dem Verteilerschlüssel Personenzahl umgelegt hat. Da die Abrechnung sowohl die für die Wohnung der Beklagten zugrunde gelegte Personenzahl als auch die Gesamtpersonen- zahl enthält, ist den formellen Erfordernissen damit Genüge getan. 29 c) Im Hinblick auf die Positionen Hausbetreuung, Kabelfernsehen und Allgemeinstrom hat die Klägerin ebenfalls in dem erwähnten Schriftsatz vom 11. Januar 2006 ausgeführt, dass sie diese Positionen nach Wohneinheiten abrechne. Einer weiteren Erläuterung bedurfte es nicht, da der Verteilerschlüs- sel Wohneinheiten aus sich heraus verständlich ist. Der in der späteren Ab- rechnung der Klägerin aufgetretene Widerspruch, dass als Gesamtzahl der 30 - 12 - Wohnungen teils 34, teils 35 Wohnungen angegeben sind, betrifft wiederum nicht die formelle Ebene, sondern die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung. 31 d) Auch zu der Position "Aufzugskosten/TÜV" hat die Klägerin in dem genannten Schriftsatz den - aus der Bezeichnung "AUFZ. 51,8" in der Tat nicht ersichtlichen - Verteilerschlüssel im Einzelnen dargestellt und erläutert. Sie hat ausgeführt und näher erläutert, dass den Wohnungen für die Verteilung dieser Kosten ein nach der Geschosshöhe gestaffelter Bewertungsfaktor zugeordnet wurde, dass dieser für die Erdgeschosswohnung der Beklagten mit 1,3 ange- setzt wurde und dass die Summe der Faktoren aller Wohnungen 51,8 betrug. Zusammen mit diesen Angaben genügte die Abrechnung der Aufzugskosten in der Abrechnung für das Jahr 2005 den formellen Anforderungen. Dem steht nicht entgegen, dass in dieser Abrechnung als Summe der Bewertungsfaktoren nicht 51,8 sondern 53,1 angegeben war; denn ob dieser Ansatz korrekt war, betrifft wiederum die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung. 3. Soweit das Berufungsgericht die Klage auf Zahlung rückständiger Be- triebskostenvorausleistungen in Höhe von 640 € für das Jahr 2006 unter Hin- weis auf die zwischenzeitlich erteilte Abrechnung abgewiesen hat, rügt die Re- vision mit Erfolg, dass das Berufungsgericht der Klägerin, die die Bedeutung dieses nach Schluss der mündlichen Verhandlung in erster Instanz eingetrete- nen Umstands (vgl. Senatsurteil vom 28. Mai 2008, aaO, Tz. 18) ersichtlich übersehen hatte, den hiernach gebotenen Hinweis gemäß § 139 ZPO nicht er- teilt hat. 32 4. Ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten ent- fällt schließlich schon deshalb, weil der Klägerin für das Jahr 2004 kein Nach- zahlungsanspruch gegen die Beklagten zusteht und das die Rechtsanwaltskos- ten auslösende Schreiben der erstinstanzlich tätigen Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 20. Juli 2005 sich noch nicht auf die Abrechnung für das Jahr 2005 bezogen haben kann. 33 - 13 - III. 34 Das Berufungsurteil erweist sich somit als richtig, soweit es die Neben- kostenabrechnung für das Jahr 2004 und die vorgerichtlichen Anwaltskosten betrifft; insoweit ist die Revision zurückzuweisen. Bezüglich der Nebenkosten- forderungen für das Jahr 2005 und die Monate Januar bis August 2006 kann das Berufungsurteil hingegen keinen Bestand haben; es ist daher insoweit auf- zuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann, soweit das Berufungsurteil auf- zuheben ist, nicht in der Sache selbst entscheiden, weil das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund seiner Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellun- gen zur inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung für das Jahr 2005 getroffen hat und weil der Klägerin bezüglich der für 2006 geltend gemachten Vorauszahlun- gen Gelegenheit zu geben ist, ihre Anträge an die (infolge der zwischenzeitlich erfolgten Abrechnung) geänderte Rechtslage anzupassen. Die Sache ist des- halb zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu- rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Öhringen, Entscheidung vom 15.06.2007 - 2 C 638/05 - LG Heilbronn, Entscheidung vom 26.10.2007 - 2 S 28/07 Sk -

ECLI:DE:BGH:2021:150921UVIIIZR76.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 76/20 Verkündet am: 15. September 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573d, § 573 Abs. 2 Nr. 2; ZVG § 57a Der Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nach § 57a ZVG stehen, wenn die Zuschlagserteilung zu den gesetzlichen Versteigerungsbedin- gungen erfolgt, Kündigungsbeschränkungen - hier: Ausschluss der Eigenbe- darfskündigung -, die zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigentümer (Vermieter) vereinbart worden sind, nicht entgegen. BGH, Urteil vom 15. September 2021 - VIII ZR 76/20 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 18. August 2021 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richter Dr. Bünger und Kosziol, die Richterin Dr. Liebert sowie den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts München I - 14. Zivilkammer - vom 28. Februar 2020 wird zurück- gewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit Mai 2005 Mieter einer Eigentumswohnung in Mün- chen. In § 15.5 des mit dem damaligen Eigentümer abgeschlossenen Mietvertrag ist unter anderem folgende Vereinbarung enthalten: "Eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ist ausgeschlossen." Die Kläger erwarben die Wohnung nach Durchführung eines Zwangsver- steigerungsverfahrens gegen den vormaligen Eigentümer mit Zuschlagsbe- schluss vom 16. Oktober 2018. Mit Schreiben vom 20. Oktober 2018 erklärten sie gegenüber dem Beklagten die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Ei- genbedarfs, da die Wohnung für den volljährigen Sohn benötigt werde. 1 2 3 - 3 - Das Amtsgericht hat der auf Räumung und Herausgabe gerichteten Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten, mit welcher er die Bindung der Kläger an den vertraglichen Ausschluss der Eigenbedarfskündi- gung sowie die unzureichende Begründung der Kündigungserklärung geltend ge- macht hat, hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Be- klagte sein Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG München I, ZMR 2020, 585) hat zur Begrün- dung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs habe das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet. Die Kläger seien nicht an den im Mietvertrag zwischen dem Beklagten und dem Voreigentümer vereinbarten Ausschluss der Eigenbedarfskündigung gebunden, da sie fristgerecht das ihnen als Ersteher der Eigentumswohnung zustehende Sonderkündigungsrecht gemäß § 57a ZVG aus- geübt hätten. Die Kündigung genüge auch dem Begründungserfordernis nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB. Der Ersteher trete gemäß § 57 ZVG, § 566 BGB in das bestehende Miet- verhältnis ein. Dies werde jedoch nach Maßgabe des § 57a ZVG eingeschränkt, 4 5 6 7 8 9 - 4 - wonach der Ersteher berechtigt sei, das Mietverhältnis zum ersten zulässigen Termin unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Diese Norm beziehe sich nicht nur auf Kündigungsfristen, sondern führe auch dazu, dass der Ersteher an einen etwaigen vertraglichen Kündigungsausschluss nicht gebunden sei. Aus der Bestimmung des § 573d Abs. 1 BGB, der für diesen Fall der außerordentli- chen Kündigung mit gesetzlicher Frist die Vorschriften der §§ 573, 573a BGB für entsprechend anwendbar erkläre, ergebe sich lediglich, dass der Mieter bei Aus- übung des Sonderkündigungsrechts nach § 57a ZVG den gesetzlichen, nicht je- doch einen überschießenden vertraglichen Mieterschutz für sich in Anspruch nehmen könne. Zutreffend habe das Amtsgericht auf einen Vergleich mit dem nahezu wortgleichen § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB abgestellt. Hiernach sei der Eigentümer, der nach dem Ende eines Nießbrauchs gemäß § 1056 Abs. 1, § 566 BGB in das Mietverhältnis eintrete, berechtigt, dieses unter Einhaltung der gesetzlichen Kün- digungsfrist zu kündigen. In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei an- erkannt, dass das Sonderkündigungsrecht des Eintretenden ohne Beschränkun- gen, welche der Nießbraucher beziehungsweise der Vorerbe (§ 2135 BGB) mit dem Mieter vereinbart habe, ausgeübt werden könne. Der Sinn und Zweck von § 57a ZVG einerseits sowie von § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB andererseits stimme überein. Der Nießbraucher und der Vorerbe hätten nicht die Rechtsmacht, den Eigentümer und Nacherben über ihr eigenes Recht hinaus zu benachteiligen. Dem Eigentümer und Vermieter, der sein Eigentum durch Zwangsversteigerung verliere, gewähre das Recht ebenfalls nicht die Macht, Bindungen, die er einge- gangen sei, fortbestehen zu lassen. Die Vorschrift des § 57a ZVG schütze den Realkredit und erleichtere es Grundstückseigentümern, Darlehen zu erhalten. Aufgrund des dem Ersteher zu- stehenden Sonderkündigungsrechts habe der Gläubiger die Gewähr, dass der 10 11 - 5 - Eigentümer durch einen Mietvertrag die Verwertungsmöglichkeit des als Sicher- heit dienenden Grundstücks in der Zwangsvollstreckung nicht über das gesetzli- che Maß hinaus beeinträchtige, indem er dessen Wert durch den Abschluss un- günstiger Mietverträge mindere. Ein Gläubiger sei daher eher bereit, dem Eigen- tümer einen Kredit zu gewähren, als dies ohne die Vorschrift des § 57a ZVG der Fall wäre. Auch die auf den Gesetzesmaterialien basierende historische Auslegung des § 57a ZVG ergebe, dass das Sonderkündigungsrecht des Erstehers nicht durch vertragliche Vereinbarungen, welche dazu führten, dass die Immobilie noch Jahrzehnte im Besitz des Mieters bleibe, eingeschränkt werden könne. Schließlich ergebe sich aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21. April 1982 (VIII ARZ 16/81), in welcher ausgeführt sei, die Wirkung des Sonderkündigungsrechts aus § 57a ZVG erschöpfe sich in der Gewährung eines zeitlichen Vorteils in Form einer, von der Dauer des Mietverhältnisses unabhän- gigen, kurzen Kündigungsfrist, nicht eine Bindung an vertragliche Kündigungsbe- schränkungen. Denn diese besage nichts anderes, als dass auch im Rahmen des § 57a ZVG der gesetzliche Kündigungsschutz zugunsten des Mieters greife; zudem habe ihr ein anderer Sachverhalt zu Grunde gelegen. Die Kündigung der Kläger vom 20. Oktober 2018 sei auch hinreichend be- gründet und damit formell wirksam. Ausreichend sei die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt werde, sowie die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung habe. Diesen Anforderungen werde die Kündigungserklärung gerecht. In ihr sei ausgeführt, das von den Klägern bewohnte Haus sei "zu eng für vier Kinder"; die "kleine Tochter und wir" müssten dort "derzeit zusammen im Wohnzimmer" wohnen. Auch wenn genaue Angaben zu der Größe der bisher 12 13 14 15 - 6 - bewohnten Räumlichkeiten sowie zu den Familienverhältnissen fehlten, lasse sich der Kündigung hinreichend konkret entnehmen, dass insgesamt sechs Per- sonen - die Kläger und vier Kinder - in beengten Verhältnissen in einem Haus zusammenlebten. Ferner sei dargelegt worden, dass eines der Kinder - "mein Sohn" - in die Mietwohnung umziehen und eines der anderen Kinder - "meine Tochter" - in das infolge des Umzugs des Sohnes freiwerdende Zimmer "ziehen" solle. Auch wenn der Name des "20 Jahre alt(en)" Sohnes nicht genannt und nicht angegeben werde, dass es sich (allein) um den Sohn der Klägerin zu 2 aus erster Ehe handele, genüge dies zur Individualisierung der Bedarfsperson. Schließlich gehöre die Angabe zur genauen Größe des Hauses und zum Alter der übrigen (drei) Kinder nicht zu den in der Eigenbedarfskündigung - aus formellen Gründen - anzugebenden Kerntatsachen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist da- her zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs (§ 57a ZVG, § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) wirksam ist und diesen daher gegen den Beklagten ein An- spruch auf Räumung und Herausgabe der Eigentumswohnung zusteht (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB). Der im Mietvertrag zwischen dem Beklagten und dem vor- maligen Eigentümer vereinbarte Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung steht dem vorliegend nicht entgegen, da das den Klägern als Ersteher zustehende Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG hierdurch nicht eingeschränkt ist. Die Kündigungserklärung wird auch den Begründungsanforderungen des gemäß § 573d Abs. 1 BGB für den vorliegenden Fall einer außerordentlichen fristgebun- denen Kündigung anwendbaren § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB gerecht. 16 17 - 7 - 1. Die Revision ist zulässig, insbesondere in vollem Umfang statthaft (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision - anders als die Revisionserwiderung meint - unbeschränkt, mithin nicht nur bezüglich der Frage, ob der vertraglich vereinbarte Kündigungsausschluss vorliegend einer Eigenbe- darfskündigung entgegensteht, zugelassen. a) Der Tenor des Berufungsurteils enthält keine Beschränkung der Zulas- sung. Allerdings kann sich eine Beschränkung der Revisionszulassung, die nicht schon in der Entscheidungsformel des Berufungsurteils enthalten ist, auch aus den Entscheidungsgründen ergeben. Es entspricht der ständigen Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs, dass die Entscheidungsformel im Lichte der Ur- teilsgründe auszulegen und deshalb von einer beschränkten Revisionszulassung auszugehen ist, wenn sich dies aus den Gründen des Urteils klar ergibt. Das ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn sich die vom Berufungsgericht als zulas- sungsrelevant angesehene Frage nur für einen eindeutig abgrenzbaren selbstän- digen Teil des Streitstoffs stellt, der Gegenstand eines Teilurteils oder eines ein- geschränkt eingelegten Rechtsmittels sein kann (vgl. BGH, Urteile vom 24. Ok- tober 2017 - II ZR 16/16, NJW-RR 2018, 39 Rn. 9; vom 19. September 2018 - VIII ZR 261/17, WuM 2018, 758 Rn. 14; vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 67/18, juris Rn. 17; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 361/18, WM 2020, 469 Rn. 24; vom 29. September 2020 - VI ZR 445/19, juris Rn. 11). Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Be- schränkung der Revisionszulassung nur wirksam, wenn sie sich auf einen tat- sächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teil des Gesamtstreit- stoffs bezieht, auf den auch die Partei selbst ihre Revision beschränken könnte. Unwirksam ist die Beschränkung der Zulassung der Revision dagegen, wenn sie 18 19 20 - 8 - lediglich einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente betrifft (vgl. Senatsur- teil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 27; BGH, Beschluss vom 25. Juni 2019 - I ZR 91/18, juris Rn. 7; jeweils mwN). b) Gemessen hieran liegt eine (wirksame) Beschränkung der Revisions- zulassung nicht vor. Die Beantwortung der Frage, ob die Kläger ihr Sonderkün- digungsrecht aus § 57a ZVG gestützt auf den Eigenbedarf ausüben konnten, ob- wohl zwischen dem Beklagten und dem vormaligen Eigentümer der Ausschluss einer solchen Kündigung vereinbart worden war, kann nicht Gegenstand eines selbständigen Teils des Gesamtstreitstoffs sein (vgl. auch Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08, WuM 2009, 367 Rn. 13). Denn hierbei handelt es sich um eine einzelne Rechtsfrage im Rahmen der Prüfung eines Räumungs- und Herausgabeanspruchs der Kläger infolge einer Eigenbedarfskündigung nach § 57a ZVG, § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. 2. Das Berufungsgericht ist im Ergebnis zu Recht davon ausgegangen, dass der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung der zwischen dem Beklagten und dem vormaligen Eigentümer in § 15.5 des Mietvertrags vereinbarte Aus- schluss einer solchen Kündigung - was schriftlich erfolgte und damit für eine län- gere Zeit als ein Jahr gilt (vgl. hierzu Senatsurteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742 Rn. 13) - nicht entgegensteht. Denn das den Klägern als Ersteher der Eigentumswohnung zustehende - und von ihnen fristge- recht ausgeübte - Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG ist durch eine solche (schuldrechtliche) Vereinbarung nicht ausgeschlossen. Das Berufungsgericht hat zutreffend erkannt, dass der Mieter in einem Fall wie dem vorliegenden (lediglich) den gesetzlichen Kündigungsschutz, nicht jedoch einen darüber hinausgehen- den "vertraglichen Mieterschutz" für sich in Anspruch nehmen kann. 21 22 - 9 - a) Im Rahmen der Zwangsversteigerung tritt der Ersteher nach der gemäß § 57 ZVG entsprechend anwendbaren Vorschrift des § 566 BGB - wenn der Miet- gegenstand an den Mieter überlassen wurde - in ein zwischen dem Voreigentü- mer und dem Mieter bestehendes Mietverhältnis ein. Der Ersteher ist allerdings gemäß § 57a ZVG berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzli- chen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist aber ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist. Nach § 573d Abs. 1 BGB finden auf diesen Fall der außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist - von dem hier nicht gegebenen Fall der Kündigung gegenüber Erben des Mie- ters abgesehen - zudem die Vorschriften der §§ 573, 573a BGB entsprechende Anwendung. b) Der Eintritt des Erstehers in das Mietverhältnis bewirkt - wie das Beru- fungsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt hat - grundsätzlich nicht, dass das gesetzlich vorgesehene Sonderkündigungsrecht aufgrund von mietvertraglichen Kündigungsausschlüssen oder -beschränkungen entfiele. aa) Dies ergibt sich - anders als das Berufungsgericht meint - jedoch nicht aus einem Vergleich mit der Vorschrift des § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB. Hiernach ist der Eigentümer, der nach dem Ende des Nießbrauchs in ein zwischen dem Nießbraucher und dem Mieter geschlossenen Vertrag eintritt, be- rechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Über den in § 2135 BGB angeordneten Verweis auf die Bestimmung des § 1056 BGB gilt Entsprechendes beim Eintritt des Nacherben in ein zwischen dem Vor- erben und dem Mieter abgeschlossenes Mietverhältnis. Zwar ist der Wortlaut des § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB nahezu mit demjenigen des § 57a ZVG identisch und ist - worauf das Berufungsgericht zutreffend verweist - anerkannt, dass der nach § 1056 Abs. 1, § 2135 BGB eintretende Eigentümer beziehungsweise Nacherbe 23 24 25 26 - 10 - an vertragliche Kündigungsbeschränkungen, die der Nießbraucher beziehungs- weise der Vorerbe mit dem Mieter vereinbart hat, nicht gebunden ist (vgl. Senats- urteile vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 50/11, WuM 2011, 690 Rn. 12; vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 24). Jedoch liegen den beiden Sonderkündigungsrechten in § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB einerseits und in § 57a ZVG andererseits unterschiedliche Eintritts- beziehungsweise Erwerbsvorgänge zu Grunde. Denn im Falle der Zwangsversteigerung erwirbt der Ersteher das Eigen- tum nicht rechtsgeschäftlich, sondern kraft staatlichen Hoheitsakts durch den Zu- schlag (§ 90 Abs. 1 ZVG; vgl. BGH, Urteil vom 4. Juli 1990 - IV ZR 174/89, BGHZ 112, 59, 61; Beschluss vom 18. Oktober 2007 - V ZB 44/07, NJW-RR 2008, 222 Rn. 11). Es kommt somit entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht da- rauf an, ob der Vollstreckungsschuldner dem Nießbraucher beziehungsweise dem Vorerben gleichzustellen sei, da diesen Personen die "Rechtsmacht" fehle, über ihre Besitz- beziehungsweise Eigentumszeit hinausgehende Bindungen zu Lasten Dritter einzugehen. bb) Vielmehr ergibt sich das unbeschränkte Bestehen des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts daraus, dass im Falle der Zwangsversteigerung allein der Zuschlag Inhalt und Umfang des Eigentumserwerbs des Erstehers festlegt. Als privatrechtsgestaltender Hoheitsakt bestimmt der Zuschlagsbeschluss die Rechtsstellung des Erstehers und die Änderungen, die durch den Zuschlag an den Rechten der Beteiligten eintreten (vgl. BGH, Urteil vom 8. November 2013 - V ZR 155/12, BGHZ 199, 31 Rn. 8 mwN). Davon ist auch das Verhältnis des Erstehers zum Mieter erfasst. (1) Der Ersteher tritt zwar nach § 57 ZVG, § 566 BGB in das Mietverhältnis ein. Dieser Eintritt wird jedoch dergestalt modifiziert, dass er "nach Maßgabe" 27 28 29 - 11 - (unter anderem) des § 57a ZVG erfolgt. Während der nach § 566 BGB infolge einer Veräußerung in das Mietverhältnis eintretende Erwerber kündigungsein- schränkende Vereinbarungen zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigen- tümer grundsätzlich gegen sich gelten lassen muss (vgl. Senatsurteile vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742 Rn. 12 ff.; vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Rn. 13), gilt dies somit für den Ersteher, des- sen Eintritt in das Mietverhältnis mit der Zubilligung eines gesetzlichen Sonder- kündigungsrechts einhergeht, nicht. (2) Denn das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG zählt zu den - ge- mäß § 82 ZVG in den Zuschlagsbeschluss aufzunehmenden - gesetzlichen Ver- steigerungsbedingungen (vgl. BGH, Urteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08, WuM 2009, 367 Rn. 16 f. [zu § 57c ZVG aF]; vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, BGHZ 198, 337 Rn. 14; ebenso bereits RGZ 124, 195, 199 f.; siehe ferner KG, NZM 2012, 304, 305 [jeweils zu § 57a ZVG]). Die staatliche Eigentumsver- leihung erfolgt grundsätzlich zu diesen im Zwangsversteigerungsgesetz geregel- ten Bedingungen. Sie liegen der Zuschlagserteilung zu Grunde und sind daher für die Bestimmung von Inhalt und Umfang des Eigentumserwerbs des Erstehers maßgebend. Das (quasi dingliche) Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG ist somit grundsätzlich Bestandteil des Eigentumserwerbs. Der Zuschlag zu den gesetzli- chen Versteigerungsbedingungen gibt dem Ersteher die öffentliche Gewähr, dass er dieses Sonderkündigungsrecht ausüben darf, und zwar mit der im Gesetz geregelten Wirkung, dass das Grundstück beziehungsweise das Wohnungsei- gentum ohne Rücksicht auf besondere schuldrechtliche Gestaltungen "von der Mietlast frei wird" (vgl. RGZ 124, 195, 200). Die öffentlich-rechtlichen Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes überlagern insoweit das Zivilrecht (vgl. BGH, Urteil vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, aaO). Das außerordentliche 30 31 - 12 - Kündigungsrecht - als gesetzliche Versteigerungsbedingung und damit als not- wendiger Bestandteil des Zuschlagsbeschlusses (vgl. Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08, aaO Rn. 16 mwN) - kann folglich nicht durch eine - wie hier - vertragliche Vereinbarung zwischen dem Vollstreckungsschuldner und dem Mieter ausgeschlossen oder eingeschränkt werden (vgl. Stöber/Gojow- czyk, ZVG, 22. Aufl., § 57a Rn. 34). (3) Aus diesem Grund kann sich die Revision zur Begründung ihrer ge- genteiligen Ansicht nicht mit Erfolg auf einen Umkehrschluss von § 573d Abs. 3, § 573 Abs. 4 BGB berufen. Nach diesen Bestimmungen sind von den gesetzli- chen Kündigungsschutzvorschriften zum Nachteil des Mieters abweichende Ver- einbarungen unwirksam. Aufgrund der beschriebenen privatrechtsgestaltenden Wirkung des Zuschlags folgt hieraus aber nicht im Wege eines Umkehrschlus- ses, dass zu Gunsten des Mieters getroffene Vereinbarungen - wie vorliegend der Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung - in der Zwangsversteigerung zu Lasten des Erstehers Geltung beanspruchen könnten. (4) Überdies spricht der Sinn und Zweck der Regelung des § 57a ZVG dafür, dass das Sonderkündigungsrecht nicht durch Vereinbarungen zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigentümer eingeschränkt werden kann. Denn, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, schützt § 57a ZVG vorrangig die Gläubiger des Vollstreckungsschuldners. Die Realgläubiger, mithin die grundpfandrechtlich gesicherten Gläubiger des Vollstreckungsschuldners, haben ein Interesse daran, im Zwangsversteige- rungsverfahren einen möglichst hohen Erlös zu erzielen, was wiederum voraus- setzt, dass der Ersteher sich von der schuldrechtlichen Last eines Mietvertrags befreien kann (vgl. Senatsurteil vom 17. Mai 1978 - VIII ZR 48/77, WuM 1978, 164 unter 2 a; KG, NZM 2012, 304, 305). Denn das Mietverhältnis stellt einen 32 33 34 - 13 - wertmindernden Faktor dar und insbesondere dessen längeres Bestehen, wel- ches auch durch sonstige Beschränkungen dem neuen Eigentümer hinderlich ist, kann der Erzielung eines angemessenen Erlöses entgegenstehen, da in einem solchen Fall geringere Gebote abgegeben werden (vgl. Hahn/Mugdan, Die ge- samten Materialien zu den Reichs-Justizgesetzen, Band 5, S. 48, 118). Von Mie- tern genutzte Grundstücke werden sich vor diesem Hintergrund ohne das Son- derkündigungsrecht in der Regel schlechter versteigern lassen und darum weni- ger gern beliehen (vgl. BGH, Urteil vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, aaO Rn. 13). Durch die Zuerkennung eines Sonderkündigungsrechts zugunsten des Er- stehers sind im Ergebnis somit die Interessen des Mieters grundsätzlich denen des Realkredits untergeordnet (vgl. BGH, Urteil vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, aaO; Stöber/Gojowczyk, aaO Rn. 4) mit der Folge, dass der Ersteher das Sonderkündigungsrecht aus § 57a ZVG ungeachtet schuldrechtlicher Vereinba- rungen zwischen dem Voreigentümer und dem Mieter ausüben kann. c) Nach diesen Grundsätzen steht den Klägern hier ein uneingeschränktes Sonderkündigungsrecht zu. Denn der Zuschlag an sie erfolgte auf Grundlage der gesetzlichen Verstei- gerungsbedingungen. Zwar hat der Beklagte im Zwangsversteigerungsverfahren sein Mietrecht angemeldet und versucht, - abweichend von den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen - einen Ausschluss des Sonderkündigungsrechts zu erreichen. Dies hatte jedoch keinen Erfolg. aa) Wie ausgeführt, kann das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG als eine gesetzliche Versteigerungsbedingung nicht durch eine vertragliche Verein- barung zwischen dem Vollstreckungsschuldner und dem Mieter ausgeschlossen beziehungsweise - wie vorliegend - eingeschränkt werden. Eine Änderung der 35 36 37 38 - 14 - gesetzlichen Versteigerungsbedingungen kann nur im Zwangsversteigerungs- verfahren selbst erfolgen. Allein dort hat der Mieter die Möglichkeit, einen Aus- schluss des Sonderkündigungsrechts zu erreichen. Dazu hat der Mieter seine vertraglichen Rechte im Zwangsversteigerungs- verfahren geltend zu machen. Er muss darauf hinwirken, dass der Zuschlag auf ein Gebot erteilt wird, dem als Versteigerungsbedingung - abweichend von den gesetzlichen Bedingungen - der Ausschluss des Sonderkündigungsrechts des Erstehers zu Grunde liegt. bb) Hierzu kann gemäß § 59 Abs. 1 ZVG jeder Beteiligte spätestens im Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten eine von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Feststellung des geringsten Gebots und der Versteigerungsbedingungen verlangen. Zu den am Zwangsversteige- rungsverfahren Beteiligten zählt nach § 9 Nr. 2 ZVG auch der sein Recht anmel- dende Mieter. Damit kann ein Mieter zur Verbesserung seiner Rechtsposition dem Ersteher gegenüber Abweichungen von den §§ 57 ff. ZVG verlangen, um beispielsweise - wie hier - eine von § 57a ZVG abweichende Kündigungsrege- lung durchzusetzen (vgl. Stöber/Gojowczyk, ZVG, 22. Aufl. § 59 Rn. 35; Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 16. Aufl., § 59 Rn. 9, 35; Depré/Bachmann, ZVG, 2. Aufl., § 59 Rn. 44). Stellt der Mieter einen solchen Antrag auf Abänderung der Versteige- rungsbedingungen, erfolgt - wenn nicht sämtliche Beteiligte der Abweichung zu- stimmen - gemäß § 59 Abs. 2 ZVG ein Doppelausgebot in der Weise, dass auf die gesetzliche Ausgebotsform mit dem außerordentlichen Kündigungsrecht des Erstehers und auf die abweichende Form, wonach das Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen ist, geboten werden kann (vgl. Stöber/Gojowczyk, aaO, § 57a Rn. 34; Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, aaO Rn. 36; 39 40 41 - 15 - Depré/Bachmann, aaO). Liegen Gebote sowohl auf das gesetzliche als auch auf das abweichende Ausgebot vor, sind diese in ihrem wirtschaftlichen Wert zu ver- gleichen (vgl. Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, aaO Rn. 64). Lediglich wenn hiernach der Zuschlag auf das Gebot unter Ausschluss des Sonderkündigungsrechts erteilt wird, erwirbt der Ersteher nur mit diesem In- halt das Eigentum und ist an der Ausübung dieses außerordentlichen Kündi- gungsrechts gehindert. cc) So liegt der Fall hier aber nicht. Zwar ist der Beklagte ausweislich des Zuschlagsbeschlusses vom 16. Ok- tober 2018 - dessen Inhalt vom Berufungsgericht in Bezug genommen worden ist - vorliegend nach § 9 Nr. 2, § 59 ZVG vorgegangen, indem er sein Mietrecht angemeldet hat. Es erfolgte die Versteigerung im Doppelausgebot. Auf das Aus- gebot unter Ausschluss des Sonderkündigungsrechts des Erstehers wurde je- doch nur ein Betrag in Höhe von 100.000 € geboten. Da durch einen Zuschlag zu diesem (geringen) Gebot die Rechte der übrigen Beteiligten, insbesondere der Gläubiger, beeinträchtigt würden und diese nicht zugestimmt hatten, erfolgte der Zuschlag auf das Gebot in Höhe von 447.000 € zu den gesetzlichen Versteige- rungsbedingungen. Dies hat - wie ausgeführt - das Bestehen des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts ohne Beschränkungen zur Folge. dd) Somit mussten die Kläger als Ersteher die schuldrechtliche Vereinba- rung zwischen dem Beklagten und dem vormaligen Eigentümer nicht gegen sich gelten lassen, da sie nicht Inhalt des Zuschlags war. Sie konnten demnach das Mietverhältnis ungeachtet der entgegenstehenden Vereinbarung im Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gemäß § 57a ZVG, § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen. 42 43 44 - 16 - d) Den schutzwürdigen Belangen des Beklagten als Mieter steht dieses Ergebnis nicht entgegen. Diesen Belangen wird durch die gesetzlichen Kündi- gungsschutzvorschriften hinreichend Rechnung getragen. So benötigen die Kläger, die von ihrem außerordentlichen Kündigungs- recht nach § 57a ZVG Gebrauch machen, gemäß § 573d Abs. 1 BGB einen Kün- digungsgrund, hier einen Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Zudem kann der Mieter - worauf sich der Beklagte vorliegend allerdings nicht berufen hat - den, aufgrund der systematischen Stellung des § 573d BGB vor den Vorschriften der §§ 574 ff. BGB ebenfalls anwendbaren Härteeinwand aus § 574 BGB geltend machen (vgl. hierzu BT-Drucks. 14/4553, S. 68; Staudinger/Rolfs, BGB, Neube- arb. 2021, § 573d Rn. 9; Stöber/Gojowczyk, aaO, § 57a Rn. 24; Engels in Dass- ler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, aaO, § 57a Rn. 19). e) Das Berufungsgericht geht schließlich zutreffend davon aus, dass der Bejahung eines nicht durch Vereinbarungen zwischen dem Mieter und dem Vor- eigentümer eingeschränkten gesetzlichen Sonderkündigungsrechts die Ent- scheidung des Senats vom 21. April 1982 (VIII ARZ 16/81, BGHZ 84, 90, 100 f.) nicht entgegensteht. Zwar hat der Senat in dieser Entscheidung ausgeführt, dass sich die Wir- kung des Sonderkündigungsrechts aus § 57a ZVG in der Gewährung eines "zeit- lichen Vorteils" erschöpfe. Jedoch bezieht sich die dort getroffene Aussage aus- schließlich auf den Umfang des gesetzlichen Kündigungsschutzes des Mieters. Der genannte Rechtsentscheid betraf die - mit dem Inkrafttreten von § 549a BGB aF (jetzt § 565 BGB) am 1. September 1993 gesetzlich geregelte (vgl. hierzu BT-Drucks. 12/3254, S. 36 f., 47; BVerfGE 84, 197, 199 ff.; Senats- urteil vom 17. Januar 2018 - VIII ZR 241/16, NJW-RR 2018, 459 Rn. 22) - Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen sich der Eigentümer - auch derjenige, 45 46 47 48 49 - 17 - der nach § 57 ZVG, § 566 BGB in das Mietverhältnis eintritt - die gesetzlichen Kündigungsbeschränkungen des Wohnraummietrechts (§§ 556a, 564b BGB aF) entgegenhalten lassen muss, wenn er den Wohnraum an einen gewerblichen Zwischenmieter vermietet hatte und den Untermieter nach Beendigung des Zwi- schenmietverhältnisses gemäß § 556 Abs. 3 BGB aF (jetzt § 546 Abs. 2 BGB) auf Räumung in Anspruch nimmt. Zu der im vorliegenden Fall maßgeblichen Frage der Auswirkungen vertraglich vereinbarter Kündigungseinschränkungen zwischen dem Voreigentümer und dem Mieter zu Lasten des Erstehers trifft die Entscheidung hingegen keine Aussage. 3. Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht weiter davon ausgegangen, dass die Eigenbedarfskündigung den Begründungsanforderungen der § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 3 BGB gerecht wird. a) Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Kündi- gungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Ver- mieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frü- hestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drucks. 6/1549, S. 6 f. [zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF]). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann; bei einer Kün- digung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Per- son an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (vgl. Senatsurteile vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NZM 2014, 466 Rn. 7; vom 23. September 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 11 f.; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, 50 51 - 18 - NJW 2017, 1474 Rn. 15; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 19; Senatsbeschluss vom 9. Februar 2021 - VIII ZR 346/19, WuM 2021, 314 Rn. 6). b) Diese Angaben enthält das Kündigungsschreiben der Kläger. Hierin ist als Grund für den Eigenbedarf ausgeführt: "Unser Haus ist jetzt zu eng für 4 Kinder, mein Sohn ist 20 Jahre alt, er sollte in die Wohnung ziehen, damit meine Tochter in sein Zimmer ziehen kann, die kleine Tochter und wir wohnen derzeit zusammen im Wohnzimmer." Hiernach ist die Eigenbedarfsperson - "mein Sohn" - angegeben. Entge- gen der Ansicht der Revision musste dieser nicht namentlich bezeichnet werden. Der Umstand, dass aus der Formulierung "mein Sohn" in der von beiden Klägern abgegebenen Kündigung nicht hervorgeht, dass es sich lediglich um den Sohn der Klägerin zu 2 (aus erster Ehe) handelt, führt nicht dazu, dass die Kündigung nicht formell ordnungsgemäß wäre. Anders als die Revision meint, ist auch die Eigenbedarfssituation hinrei- chend beschrieben. Dass die Kläger derzeit in beengten Wohnverhältnissen le- ben und durch den Auszug des Sohnes der Klägerin zu 2 Abhilfe geschaffen werden soll, geht aus ihrer Kündigungserklärung ausreichend individualisierbar hervor. Der Angabe genauer Wohnflächen bedurfte es nicht, denn das Begrün- dungserfordernis dient nicht dazu, dem Mieter durch Angabe von Details eine Überprüfung des vom Vermieter geltend gemachten Bedarfs zu ermöglichen oder ihn schon im Vorfeld eines etwaigen späteren Kündigungsprozesses auf rechtliche Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen (Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 16; vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 19; Senatsbeschluss vom 9. Februar 2021 - VIII ZR 346/19, 52 53 54 - 19 - aaO Rn. 8). Vielmehr ist die Frage, ob der - identifizierbar angegebene - Kündi- gungsgrund tatsächlich besteht, eine Frage der materiellen Begründetheit der Kündigung, die - wie vorliegend erstinstanzlich geschehen - im Falle eines Be- streitens durch den Mieter im Prozess im Rahmen einer Beweisaufnahme zu klä- ren ist. Schließlich bedurfte es entgegen der Ansicht der Revision aus diesem Grund nicht der Angabe des Alters der Töchter, da ohne diese das Kündigungs- schreiben die Auslegung zuließe, dass zwei der Töchter der Kläger älter als der Sohn seien und damit wirtschaftlich selbständig, so dass deren Auszug aus der elterlichen Wohnung absehbar sei. Der (gemutmaßte) Umstand, dass andere Fa- milienmitglieder als die in der Kündigung benannte Eigenbedarfsperson die Woh- nung verlassen werden und sich damit die beengte Wohnsituation entspannt, kann allenfalls bei der Prüfung der Begründetheit der Eigenbedarfskündigung von Relevanz sein. 55 - 20 - 4. Das Vorliegen einer Eigenbedarfssituation (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei mit dem Amtsgericht bejaht. Hiergegen wendet sich die Revision nicht. Die nach Vorstehendem wirksame Eigenbedarfs- kündigung der Kläger vom 20. August 2018 hat das Mietverhältnis somit beendet (§ 542 Abs. 1 BGB). Dr. Fetzer Dr. Bünger RiBGH Kosziol ist wegen Urlaubs an der Unterschrifts- leistung gehindert. Dr. Fetzer Dr. Liebert Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 02.08.2019 - 461 C 1123/19 - LG München I, Entscheidung vom 28.02.2020 - 14 S 12060/19 - 56

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 263/09 Verkündet am: 28. April 2010 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 421, 556 Der Vermieter ist nicht daran gehindert, die nach § 556 Abs. 3 BGB geschulde- te Abrechnung der Betriebskosten, die eine Nachforderung zu seinen Gunsten ausweist, nur einem von mehreren Mietern gegenüber vorzunehmen und ledig- lich diesen auf Ausgleich des sich hieraus ergebenden Nachzahlungsbetrags in Anspruch zu nehmen. BGH, Urteil vom 28. April 2010 - VIII ZR 263/09 - LG Berlin AG Berlin-Pankow/Weißensee - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 28. April 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frelle- sen, die Richterin Dr. Hessel, den Richter Dr. Achilles und die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 16. Juni 2009 in der Fassung des Be- richtigungsbeschlusses vom 17. Juli 2009 wird zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist neben ihrem Ehemann Mieterin einer Wohnung der Klä- gerin in B. . In § 3 des Mietvertrags ist eine monatliche Vorauszahlung für Betriebs-, Heiz- und Wasserkosten vereinbart. Mit an die Beklagte und ihren Ehemann gerichtetem Schreiben vom 5. Dezember 2006 rechnete die Klägerin die Nebenkosten für das Abrechnungsjahr 2005 ab. Aus der Abrechnung ergab sich ein Nachzahlungsbetrag von 382,67 €, wovon ein Teilbetrag in Höhe von 254,89 € auf in diesem Schreiben nicht näher aufgeschlüsselte Heizkosten ent- fiel. Die Einzelheiten der Berechnung des Heizkostensaldos ergeben sich je- doch aus der von der S. GmbH für das Jahr 2005 erstellten Heizkos- tenabrechnung vom 27. November 2006. Allerdings ist diese nur an die Beklag- te adressiert worden und auch nur ihr zugegangen. 1 - 3 - Die Beklagte und ihr Ehemann haben einen Ausgleich des von der Klä- gerin nach Korrektur des Rechnungspostens "Schornsteinfeger" zuletzt gefor- derten Nachzahlungsbetrags von 369,93 € abgelehnt. Das Amtsgericht hat bei- de Mieter als Gesamtschuldner zur Zahlung von 115,04 € auf die "kalten Be- triebskosten" und die Beklagte darüber hinaus zur Nachzahlung von 254,89 € auf die Heizkosten (jeweils nebst Zinsen) verurteilt. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Mieter hat das Landgericht die Verurteilung zur Zahlung von "kal- ten Betriebskosten" aufgehoben, jedoch die Verpflichtung der Beklagten zur Tragung der Heizkosten bestätigt. Mit ihrer vom Landgericht zugelassenen Re- vision erstrebt die Beklagte die vollständige Abweisung der Klage. 2 Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 4 Die sich aus der Heizkostenabrechnung 2005 ergebende Nachzahlungs- forderung von 254,89 € sei mit dem Zugang der an die Beklagte gerichteten Heizkostenabrechnung dieser gegenüber fällig geworden. Die Fälligkeit der ihr gegenüber abgerechneten Heizkosten setze nicht voraus, dass die Abrechnung auch ihrem Ehemann als weiterem Mieter zugegangen und damit auch diesem gegenüber fällig geworden sei. Bei einer Betriebskostenabrechnung handele es sich weder um eine Willenserklärung noch um eine Gestaltungserklärung, die - wie etwa eine Kündigung - nur einheitlich gegen alle Mieter wirken könne. Mehrere Mieter hafteten dem Vermieter für den Ausgleich von Nebenkosten- 5 - 4 - nachforderungen - ebenso wie für die Miete - als Gesamtschuldner. Der Ver- mieter sei daher nach §§ 421 ff. BGB berechtigt, den Ausgleich von Mietrück- ständen (einschließlich noch ausstehender Nebenkostenzahlungen) nur gegen- über einem Mitmieter zu verfolgen. II. 6 Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenom- men, dass die unterbliebene Übersendung der Heizkostenabrechnung an den weiteren Mitmieter die Fälligkeit der abgerechneten Nachforderung gegenüber der Beklagten nicht in Frage stellt. 1. Mieten mehrere Personen eine Wohnung an, haften sie, sofern nicht etwas anderes vereinbart worden ist, für die Mietforderungen des Vermieters einschließlich der Nebenkosten als Gesamtschuldner (§§ 421, 427 BGB). Der Vermieter ist daher berechtigt, nach seinem Belieben jeden Schuldner ganz oder teilweise in Anspruch zu nehmen (§ 421 Satz 1 BGB). Auch wenn zwi- schen den Gesamtschuldnern eine Tilgungsgemeinschaft besteht - bis zur Be- wirkung der gesamten Leistung bleiben alle Schuldner verpflichtet (§ 421 Satz 2 BGB) - handelt es sich bei den zu einer Gesamtschuld verbundenen Forderun- gen um selbständige Ansprüche des Gläubigers. Wie die Bestimmung des § 425 BGB zeigt, ist die Gesamtschuld vom Grundgedanken der Einzelwirkung geprägt (vgl. hierzu BGHZ 108, 98, 100 m.w.N.). Daher können sich die einzel- nen Gesamtschulden in vielerlei Hinsicht unterschiedlich entwickeln (vgl. Pa- landt/Grüneberg, BGB, 69. Aufl., § 425 Rdnr. 1; Staudinger/Noack, BGB (2005), § 425 Rdnr. 1; vgl. ferner MünchKommBGB/Bydlinski, 5. Aufl., § 425 Rdnr. 1 f.). Lediglich die von §§ 422 bis 424 BGB erfassten Umstände (Erfüllung, Erlass [sofern nicht nur ein Erlass mit Einzelwirkung anzunehmen ist, vgl. hierzu BGH, Urteil vom 19. Dezember 1985 - III ZR 90/84, NJW 1986, 1097, unter I 2 b; 7 - 5 - BGHZ 155, 265, 272], Gläubigerverzug) und ihnen vergleichbare Fallgestaltun- gen wirken für und gegen alle Gesamtschuldner. Allerdings endet die Unab- hängigkeit der einzelnen Gesamtschuldverhältnisse dort, wo sich aus den ge- troffenen Abreden etwas anderes ergibt, sowie in den Fällen, in denen rechtli- che Umstände in Frage stehen, die notwendigerweise Gesamtwirkung haben müssen (vgl. hierzu etwa MünchKommBGB/Bydlinski, aaO, Rdnr. 2; Staudin- ger/Noack, aaO, Rdnr. 9, 5 f.). So ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass die Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses (etwa eines Mietvertrages) nur einheitlich für alle oder gegenüber allen Mietern ausgeübt werden kann (BGHZ 26, 102, 103 m.w.N.; Senatsurteil vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, BGH, NJW 2005, 1715, unter II 1). Dies bedeutet aber nicht, dass auch die von einer Mehrheit von Mietern zu erfüllenden Mietzahlungsverpflichtungen ein einheitli- ches Schicksal teilen müssen (vgl. hierzu auch MünchKommBGB/Bydlinski, aaO, Rdnr. 6). 2. Ausgehend von diesen Grundsätzen ist der Vermieter nicht gehindert, die nach § 556 Abs. 3 BGB geschuldete Abrechnung der Betriebskosten, die eine Nachforderung zu seinen Gunsten ausweist, nur einem von mehreren Mie- tern gegenüber vorzunehmen und lediglich diesen auf Ausgleich des sich hier- aus ergebenden Nachzahlungsbetrags in Anspruch zu nehmen (so auch Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rdnr. 423; LG Frankfurt am Main, ZMR 2009, 365, 366; aA LG Berlin, GE 2000, 1032; GE 2006, 1235; Kinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 68a; Schach, GE 2000, 1677, 1680). Der Abrechnung von Betriebskosten kommt kein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zu. Sie ist lediglich ein Re- chenvorgang im Sinne des § 259 BGB (vgl. Senatsurteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573, unter I 2 aa; vgl. ferner Schmidt- Futterer/Langenberg, aaO, Rdnr. 327; Schach, aaO, S. 1678; teilweise wird auch der Begriff "Wissenserklärung" verwendet: Schmidt-Futterer/Langenberg, 8 - 6 - aaO, Rdnr. 422, 327; Schach, aaO). Die Übermittlung einer formell ordnungs- gemäßen Abrechnung an den Mieter dient dazu, die Fälligkeit des sich hieraus ergebenden Saldos, also einer eventuellen Nachforderung des Vermieters oder eines Guthabens des Mieters, herbeizuführen (BGHZ 113, 188, 194; Senatsur- teil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419, Tz. 20; jeweils m.w.N.). 9 Die Fälligstellung einer Forderung ist aber kein Umstand, der nur einheit- lich gegenüber allen Gesamtschuldnern erfolgen kann (aA Schach, aaO, S. 1680; LG Berlin, aaO). Da zwischen ihnen kein Gemeinschaftsverhältnis be- steht, kann eine Forderung nach § 425 BGB regelmäßig nur gegenüber jedem Schuldner gesondert fällig gestellt werden (vgl. BGHZ 108, 98, 101 m.w.N. für den Fall einer Fälligkeitskündigung eines Darlehens). 3. Die Revision hält dem entgegen, dass mehrere Mieter hinsichtlich des ihnen zustehenden Anspruchs auf rechtzeitige und ordnungsgemäße Abrech- nung als Mitgläubiger im Sinne des § 432 BGB einzustufen seien, weswegen der Vermieter seine Abrechnungspflicht nur durch eine gemeinsame Abrech- nung erfüllen könne. Selbst wenn dies zutreffen sollte - was vorliegend dahin- stehen kann -, stünde dies der Inanspruchnahme nur eines Mieters auf Beglei- chung einer nur ihm gegenüber abgerechneten Nachforderung des Vermieters nicht entgegen. Denn es ist zu unterscheiden zwischen dem Anspruch auf Er- teilung einer Abrechnung, der Geltendmachung einer abgerechneten Nachfor- derung und der Rückzahlung überschüssiger Nebenkostenvorauszahlungen. Hierbei handelt es sich um drei eigenständige Tatbestände, die unterschiedli- chen rechtlichen Regelungen unterworfen sind. 10 Auch wenn der Vermieter zur gemeinsamen Abrechnung gegenüber al- len Mietern verpflichtet sein sollte, aber nur gegenüber einem von mehreren Mietern abrechnet, ändert dies nichts daran, dass die Abrechnung im Verhältnis zu dem Mieter, dem sie erteilt wird, ihre Funktion (Zusammenstellung aller Aus- 11 - 7 - gaben und Einnahmen; Herstellung der Fälligkeit) erfüllt. Der betroffene Mieter kann auch ohne Mitwirkung seiner Mitmieter prüfen, ob die verlangte Nachfor- derung berechtigt ist oder nicht. Eine mögliche Verletzung der Verpflichtung zur gemeinsamen Abrechnung bleibt damit für seine gegenüber dem Vermieter be- stehende eigenständige Verbindlichkeit ohne Bedeutung. Auch die von der Re- vision angestellten Erwägungen zur Durchsetzung von Ansprüchen der Mieter auf Auszahlung eines sich aus der Abrechnung ergebenden Guthabens führen für den vorliegend in Frage stehenden, umgekehrten Fall einer abgerechneten Nachzahlungsforderung des Vermieters zu keiner anderen Beurteilung. Ein Mieter, dem die Abrechnung zugegangen ist, ist zwar gehalten, die Auszahlung des sich hieraus ergebenden Guthabens an alle Mieter zu fordern, da diese in ihrer Gesamtheit die Überzahlung erbracht haben (vgl. Senatsurteil vom 2. März 2005 - VIII ZR 118/04, WuM 2005, 257, unter II 1; Schmidt-Futter/ Langenberg, aaO, Rdnr. 424; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Vor § 535 Rdnr. 259; aA Schach, aaO, S. 1680). Bei einer Nachforderung des Vermieters liegen die Dinge aber im Hinblick auf die Besonderheiten einer Gesamtschuld anders. § 421 BGB legt dem Vermieter gerade keine Verpflichtung zur gemein- samen Inanspruchnahme aller Mieter auf. Wegen § 425 BGB ist er in diesem Fall auch nicht gezwungen, vor der Einforderung des noch offen stehenden Be- trages allen Gesamtschuldnern eine Abrechnung zukommen zu lassen, sofern keine abweichenden Vereinbarungen getroffen worden sind. 4. Entgegen der Auffassung der Revision ist eine einheitliche Herbeifüh- rung der Fälligkeit gegenüber allen Mietern auch nicht deswegen zu fordern, weil ansonsten dem in Anspruch genommenen Mieter die Möglichkeit verwehrt wäre, bei seinem Mitmieter nach § 426 BGB Regress zu nehmen. Zum einen billigt § 421 BGB dem Gläubiger das Recht zu, ohne Rücksicht auf den Innen- ausgleich zwischen den Gesamtschuldnern einen von ihnen nach seiner freien Wahl in Anspruch zu nehmen. Zum anderen verbleibt dem Mieter, der die ihm 12 - 8 - gegenüber fällig gewordene Nebenkostenforderung des Vermieters befriedigt, die Möglichkeit, die auf ihn übergegangene Forderung des Vermieters (§ 426 Abs. 2 BGB) dadurch den Mitmietern gegenüber fällig zu stellen, dass er als neuer Gläubiger diesen innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB die Abrechnung zugehen lässt. Außerdem wird bei einer Mietergemeinschaft ohne- hin die - zumindest schlüssig vereinbarte - Abrede bestehen, die anfallenden Kosten nach Kopfteilen zu tragen und demjenigen Mieter, der in Vorlage getre- ten ist, die aufgewendeten Auslagen anteilig zu erstatten. Schließlich ist zu be- rücksichtigen, dass in den Fällen, in denen die Mietpartei aus Eheleuten be- steht, ein Innenausgleich nach § 426 BGB - bei intakter Ehe - häufig ohnehin durch die Handhabung der ehelichen Lebensgemeinschaft überlagert wird (vgl. etwa BGH, Urteile vom 13. April 2000 - IX ZR 372/98, NJW 2000, 1944, unter II 2 b aa; vom 11. Mai 2005 - XII ZR 289/02, NJW 2005, 2307, unter II 2 a; jeweils m.w.N.). 5. Gemessen an diesen Maßstäben hat das Berufungsgericht zutreffend die Beklagte zum Ausgleich der ihr gegenüber fällig gestellten Forderung auf Nachzahlung von Heizkosten verpflichtet gesehen. Dass die Parteien in Abwei- 13 - 9 - chung von § 425 BGB eine einheitliche Abrechnung allen Mietern gegenüber vereinbart haben, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Berlin-Pankow/Weißensee, Entscheidung vom 06.05.2008 - 9 C 460/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 16.06.2009 - 65 S 323/08 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 6/09 Verkündet am: 21. April 2010 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 546 Abs. 2; ZPO § 325 Die Rechtskraft der gegen den Mieter ergangenen Entscheidung über den Rückga- beanspruch des Vermieters aus § 546 Abs. 1 BGB hat hinsichtlich der Frage der Be- endigung des Mietverhältnisses keine Bindungswirkung für eine nachfolgende Ent- scheidung über den gegen den Dritten gerichteten Rückgabeanspruch aus § 546 Abs. 2 BGB (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 - XII ZR 178/03, NJW-RR 2006, 1385). BGH, Urteil vom 21. April 2010 - VIII ZR 6/09 - LG Berlin AG Tiergarten - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. Februar 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten zu 2 gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 18. November 2008 wird zurück- gewiesen. Der Beklagte zu 2 hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte zu 1 mietete eine Wohnung der Klägerin in Berlin. Sie nahm den Beklagten zu 2, ihren Lebensgefährten, in die Wohnung auf. Die monatli- che Bruttomiete beträgt 394,82 €. 1 Mit Schreiben vom 15. November 2006 kündigte die Klägerin das Miet- verhältnis mit der Beklagten zu 1 fristlos wegen der bis einschließlich November 2006 aufgelaufenen Mietrückstände in Höhe von 801,46 €. Diesen Betrag zahl- te die Beklagte zu 1 am 5. Dezember 2006. Das Mietverhältnis wurde fortge- 2 - 3 - setzt. Mit Schreiben vom 11. Mai 2007 sprach die Klägerin erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen der seit der vorangegangenen Kündi- gung entstandenen Mietrückstände in Höhe von 825,10 € aus. 3 Mit der am 30. Juni 2007 der Beklagten zu 1 zugestellten Klage hat die Klägerin die Herausgabe der Wohnung begehrt. Die Beklagte zu 1 zahlte am 4. Juli 2007 den der Kündigung vom 11. Mai 2007 zugrunde liegenden Miet- rückstand von 825,10 €. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht der im Berufungsverfahren gegen den Beklagten zu 2 erweiterten Räumungsklage hinsichtlich beider Beklagter stattgegeben. Der Beklagte zu 2 erstrebt mit der vom Berufungsgericht zuge- lassenen Revision die Abweisung der gegen ihn gerichteten Räumungsklage. Entscheidungsgründe: Die Revision des Beklagten zu 2 hat keinen Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2009, 198) hat zur Begründung sei- ner Entscheidung ausgeführt: 5 Die Klage sei gegenüber der Beklagten zu 1 aus § 546 Abs. 1, § 985 BGB und gegenüber dem Beklagten zu 2 aus § 546 Abs. 2 BGB begründet. Die fristlose Kündigung vom 11. Mai 2007 habe das Mietverhältnis beendet. Die Begleichung des Rückstands innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB habe nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung vom 11. Mai 2007 geführt. Denn dieser Kündigung sei innerhalb des in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 6 - 4 - BGB genannten Zeitraums von zwei Jahren die nach Satz 1 dieser Vorschrift unwirksam gewordene Kündigung vom 15. November 2006 vorausgegangen. 7 Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses vom 15. November 2006 sei zunächst wirksam gewesen, aber durch die am 5. Dezember 2006 seitens der Beklagten zu 1 erfolgte Zahlung in Höhe von 801,42 € innerhalb der in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB genannten Schonfrist unwirksam geworden. Dass die Beklagte zu 1 bis zu diesem Zeitpunkt die Miete für den laufenden Monat Dezember nicht beglichen habe, stehe der Heilung nicht entgegen. Denn der Anspruch auf Zahlung der Miete sei am 5. Dezember 2006 noch nicht fällig gewesen. Sei die Miete - wie hier - spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichten, bleibe der Samstag bei der Berechnung des Drei- tageszeitraums auch dann außen vor, wenn er nicht auf den letzten Tag der Frist falle. Denn der Samstag sei grundsätzlich nicht Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 BGB. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus der Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs zu § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Der Beklagte zu 2 ist gemäß § 546 Abs. 2 BGB zur Rückgabe der von der Beklagten zu 1 gemieteten Wohnung verpflichtet. Denn das zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1 begründe- te Mietverhältnis ist durch die auf Mietrückstände gestützte fristlose Kündigung vom 11. Mai 2007 beendet worden. 8 1. Der Beklagte zu 2 ist durch die Rechtskraft der Entscheidung des Be- rufungsgerichts über den gegen die Beklagte zu 1 gerichteten Rückgabean- spruch aus § 546 Abs. 1 BGB nicht daran gehindert, mit der von ihm eingeleg- ten Revision geltend zu machen, dass das Mietverhältnis zwischen der Klägerin 9 - 5 - und der Beklagten zu 1 entgegen der Annahme des Berufungsgerichts nicht beendet sei. Denn die Rechtskraft der gegen den Mieter ergangenen Entschei- dung über den Rückgabeanspruch des Vermieters aus § 546 Abs. 1 BGB hat, wie der Bundesgerichtshof bereits entschieden hat, hinsichtlich der Frage der Beendigung des Mietverhältnisses keine Bindungswirkung für eine nachfolgen- de Entscheidung über den gegen den Dritten gerichteten Rückgabeanspruch aus § 546 Abs. 2 BGB (BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 - XII ZR 178/03, NJW-RR 2006, 1385, Tz. 26 ff.; vgl. auch MünchKommZPO/Gottwald, 3. Aufl., § 325 Rdnr. 86; Stein/Jonas/Leipold, ZPO, 22. Aufl., § 325 Rdnr. 94; Musielak, ZPO, 7. Aufl., § 325 Rdnr. 18; Prütting/Gehrlein/Völzmann-Stickelbrock, ZPO, § 325 Rdnr. 32; Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 68. Aufl., § 325 Rdnr. 34; Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 546 Rdnr. 24; Schack, NJW 1988, 865, 871; aA Zöller/Vollkommer, ZPO, 28. Aufl., § 325 Rdnr. 38; ebenso zu § 556 BGB aF: Blomeyer, Zivilprozessrecht, Erkenntnisverfahren, 2. Aufl., § 93 III 2 b.; Häsemeyer, ZZP 101 [1988], 385, 404; Bettermann, Die Vollstre- ckung des Zivilurteils in den Grenzen seiner Rechtskraft, S. 217 ff.; ders. in: Festschrift Baur [1981], S. 273 ff., 283 f.; Grunsky, Grundlagen des Verfahrens- rechts, 2. Aufl., § 47 VI 2 c). Der Senat schließt sich der Auffassung des XII. Zivilsenats an. Er sieht keinen Anlass, davon im vorliegenden Fall abzuwei- chen. Die Revision des Beklagten zu 2 ist daher nicht bereits wegen der Rechtskraft der Entscheidung über den gegen die Beklagte zu 1 gerichteten Rückgabeanspruch unbegründet. Sie hat aber aus materiell-rechtlichen Grün- den keinen Erfolg. 2. Das Berufungsgericht ist mit Recht davon ausgegangen, dass die frist- lose Kündigung vom 11. Mai 2007 wegen Zahlungsverzugs der Beklagten zu 1 (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) gerechtfertigt war. Dies wird auch von der Re- vision nicht angegriffen. 10 - 6 - 3. Die Kündigung ist nicht gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirk- sam geworden. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis zutreffend angenommen, dass diese Schutzvorschrift zugunsten des Mieters im vorliegenden Fall gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB nicht eingreift. 11 12 a) Die Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB für eine Un- wirksamkeit der Kündigung vom 11. Mai 2007 sind allerdings erfüllt. Nach die- ser Bestimmung wird eine auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte Kündi- gung unwirksam, wenn der Vermieter bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird. Dies ist hier mit der am 4. Juli 2007 von der Beklagten zu 1 geleisteten Zahlung in Höhe von 825,10 € geschehen. Denn diese Zahlung, die zur vollständigen Befriedigung der Klägerin hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Ent- schädigung nach § 546a Abs. 1 BGB führte, lag innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB. Dies ist zwischen den Parteien nicht im Streit. b) Gleichwohl ist die Kündigung vom 11. Mai 2007 durch die am 4. Juli 2007 erfolgte Zahlung nicht unwirksam geworden, weil die Ausnahmeregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB dem entgegensteht. 13 Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB wird eine Kündigung nicht nach Satz 1 dieser Bestimmung unwirksam, wenn ihr vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. Diese Voraussetzung ist hier im Hinblick auf die der Kündigung vom 11. Mai 2007 vorangegangene Kündigung vom 15. November 2006 erfüllt. Letztere war bereits durch Zahlung der Rückstände innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB vor der Kündigung vom 11. Mai 2007 unwirksam ge- worden, so dass die Beklagte zu 1 keine Möglichkeit mehr hatte, die nachfol- 14 - 7 - gende Kündigung vom 11. Mai 2007 durch erneute Zahlung der Rückstände wiederum unwirksam werden zu lassen. 15 aa) Das Berufungsgericht hat allerdings verkannt, dass die von der Be- klagten zu 1 am 5. Dezember 2006 geleistete Zahlung in Höhe von 801,46 € noch nicht zur vollständigen Befriedigung der Klägerin hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB und damit auch noch nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung vom 15. November 2006 geführt hatte. Mit dieser Zahlung hatte die Beklagte zu 1 lediglich die der Kündigung zugrunde liegenden, bis November 2006 aufgelaufenen Mietrückstände begli- chen, nicht aber die als Entschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB) bereits fällige Mie- te für den Monat Dezember 2006. Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Dezember-Miete sei noch nicht am 5. Dezember 2006, sondern erst mit Ablauf dieses Tages - also nach dem 5. Dezember 2006 - fällig geworden, trifft nicht zu. Auf die vom Berufungsgericht für klärungsbedürftig gehaltene Rechtsfrage, ob der Sonnabend als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 BGB anzusehen ist, kommt es hierfür nicht an. Denn das Berufungsurteil ist unabhängig davon nicht richtig, weil das Berufungsgericht zu Unrecht den Eintritt der Fälligkeit mit dem Eintritt des Verzugs gleichgesetzt hat. Nach dem Mietvertrag war die Miete - nicht anders als in § 556b Abs. 1 BGB vorgesehen - spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats zu ent- richten. Da der 1. Dezember 2006 ein Freitag war, fiel der dritte Werktag auch dann, wenn der Sonnabend, wie das Berufungsgericht gemeint hat, nicht als Werktag anzusehen wäre, auf Dienstag, den 5. Dezember 2006. An diesem Tag, das heißt mit dessen Beginn und nicht erst mit Ablauf dieses Tages, wurde die Miete fällig. Mit Ablauf des 5. Dezember, das heißt am 6. Dezember 2006, trat nicht erst die Fälligkeit, sondern bereits der Verzug ein. Da die Beklagte zu 1 am 5. Dezember 2006 nur die Mietrückstände der vergangenen Monate 16 - 8 - zahlte, nicht aber die an diesem Tag fällig gewordene Miete für Dezember 2006, wurde die Kündigung vom 15. November 2006 noch nicht aufgrund der Zahlung vom 5. Dezember 2006 gemäß § 563 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirk- sam. 17 bb) Die Beklagte zu 1 hat jedoch die ausstehende Zahlung der Miete für Dezember 2006 rechtzeitig - vor Eintritt der Fälligkeit für die Januar-Miete - nachgeholt und dadurch gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB die Unwirksam- keit der Kündigung vom 15. November 2006 herbeigeführt. Nach dem von der Klägerin als Anlage K 1 vorgelegten, unstreitigen Kontoauszug wurde am 3. Januar 2007 eine Gutschrift von 397,32 € auf dem das Mietverhältnis der Beklagten zu 1 betreffenden Konto der Klägerin verbucht. Bei diesem Betrag handelt es sich um die ausstehende Mietzahlung für Dezember 2006 in Höhe von 394,82 € zuzüglich der von der Klägerin im Kontoauszug als Forderung ausgewiesenen Mahngebühren von 2,50 €. Damit war die zu diesem Zeitpunkt fällige Mietschuld der Beklagten zu 1 vollständig ausgeglichen und die Kündi- gung vom 15. November 2006 nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam geworden. Die Miete für den Monat Januar 2007 war am 3. Januar 2007 noch nicht fällig geworden. (1) Zwar ist der Anlage K 1 nicht zu entnehmen, dass die Beklagte zu 1 bei ihrer Zahlung ausdrücklich bestimmt hatte, damit die Dezember-Miete tilgen zu wollen (§ 366 Abs. 1 BGB). Das ist aber auch nicht erforderlich. Ausreichend ist eine dahingehende konkludente Tilgungsbestimmung. Eine solche liegt hier nach den Umständen jedenfalls vor. Der Senat ist nicht daran gehindert, den insoweit unstreitigen Sachverhalt selbst zu würdigen, weil das Berufungsgericht hierzu - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen getroffen hat. 18 - 9 - Für die Klägerin stellte sich die am 3. Januar 2007 gutgeschriebene Zah- lung der Beklagten in Höhe von 397,32 € als Zahlung auf die rückständige De- zember-Miete dar. Denn die Beklagte zahlte mit der Miete von 394,82 € zu- gleich die Mahngebühren in Höhe von 2,50 €. Dies ergab aus der Sicht der Klä- gerin nur Sinn, wenn die Beklagte zu 1 mit der am 3. Januar 2007 bei der Klä- gerin gutgeschriebenen Zahlung - entsprechend der gesetzlichen Tilgungsrei- henfolge (§ 366 Abs. 2 BGB) - die Dezember-Miete, mit der sie in Verzug gera- ten war, einschließlich der dafür angefallenen Mahngebühren begleichen wollte und nicht die Januar-Miete, die an diesem Tag noch nicht fällig war und für die erst recht noch keine Mahngebühren zu zahlen waren. 19 Auch das damalige Interesse der Beklagten zu 1, der fristlosen Kündi- gung vom 15. November 2006 die Wirksamkeit zu nehmen, sprach - für die Klä- gerin erkennbar - dafür, dass die Beklagte zu 1 mit der am 3. Januar 2007 ver- buchten Zahlung die fällige Dezember-Miete tilgen wollte und nicht die noch nicht fällige Januar-Miete. Die Beklagte zu 1 hatte am 5. Dezember 2006 die gesamten Mietrückstände in Höhe von 801,46 €, die der fristlosen Kündigung vom 15. November 2006 zugrunde lagen, ersichtlich in dem Bemühen gezahlt, die fristlose Kündigung damit hinfällig werden zu lassen. Da jedoch die Unwirk- samkeit der Kündigung allein aufgrund dieser Zahlung noch nicht eintreten konnte, weil die Beklagte zu 1 die am 5. Dezember 2006 bereits fällig geworde- ne Dezember-Miete noch nicht gezahlt hatte, lag es in deren Interesse, die Un- wirksamkeit der Kündigung durch Zahlung der Dezember-Miete am 3. Januar 2007 - vor Fälligkeit der Januar-Miete - noch rechtzeitig herbeizuführen. 20 (2) Das Vorbringen des Prozessbevollmächtigten des Beklagten zu 2 in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat, es sei mangels gegenteiliger Feststellungen des Berufungsgerichts nicht auszuschließen, dass die Beklagte zu 1 bei der Anfang Januar 2007 geleisteten Zahlung entgegen § 366 Abs. 2 21 - 10 - BGB ausdrücklich bestimmt habe, dass mit dieser Zahlung nicht die Dezember- Miete, sondern die noch nicht fällige Januar-Miete habe getilgt werden sollen, so dass - dies unterstellt - rechtzeitige Befriedigung der Klägerin hinsichtlich der Dezember-Miete durch diese Zahlung nicht eingetreten und die Kündigung vom 15. November 2006 damals noch nicht unwirksam geworden sei, gibt dem Se- nat keine Veranlassung zu einer Zurückverweisung der Sache an das Beru- fungsgericht. Die in den Raum gestellte theoretische Möglichkeit einer aus- drücklichen Tilgungsbestimmung, die einer sich nach den Umständen aufdrän- genden konkludenten Tilgungsbestimmung (oben unter (1)) und der gesetzli- chen Tilgungsreihenfolge (§ 366 Abs. 2 BGB) entgegenstehen und dem dama- ligen Interesse der Beklagten zu 1 an einem Unwirksamwerden der Kündigung vom 15. November 2006 zuwider laufen würde, liegt so fern, dass das Beru- fungsgericht dem nicht nachzugehen hat. Die Beklagten haben in den Tatsacheninstanzen nicht behauptet, dass die Beklagte zu 1 bei der Anfang Januar 2007 geleisteten Zahlung etwa eine ausdrückliche Tilgungsbestimmung getroffen hätte, die von der abweicht, die nach den Umständen anzunehmen ist und der gesetzlichen Tilgungsreihenfolge (§ 366 Abs. 2 BGB) entspricht. Der Vortrag der Beklagten zu 1 in der Klageer- widerung spricht im Gegenteil dafür, dass die Beklagte zu 1 mit der Zahlung vom 3. Januar 2007 die rückständige Dezember-Miete hat tilgen wollen. Darin heißt es unter Bezugnahme auf den auch diese Zahlung ausweisenden Konto- auszug der Klägerin, die Beklagte zu 1 habe trotz all ihrer Schwierigkeiten "spä- testens in den Folgemonaten alle offenen Mietbeträge stets ausgeglichen. Sie- he Anlage K1 und K2 der Klägerin". Das Vorbringen der Beklagten zu 1, offene Mietbeträge "stets" ausgeglichen zu haben, deutet darauf hin, dass die Beklag- te zu 1 auch mit der am 3. Januar 2007 bei der Klägerin eingegangenen Zah- lung - entsprechend der Tilgungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB - den Rück- stand mit der Dezember-Miete hat ausgleichen wollen und nicht etwa beabsich- 22 - 11 - tigte, die an diesem Tag noch nicht fällig gewordene Miete für Januar 2007 im Voraus zu bezahlen. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Tiergarten, Entscheidung vom 15.08.2007 - 5 C 241/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 18.11.2008 - 63 S 339/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 1/06 Verkündet am: 14. Februar 2007 Kirchgeßner Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 3 Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind. BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06 - LG Itzehoe AG Pinneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 31. Januar 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richte- rinnen Hermanns und Dr. Milger für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Itzehoe vom 25. November 2005 wird zurückgewie- sen. Die Klägerin trägt die Kosten des Revisionsverfahrens. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist Mieter einer in W. gelegenen Wohnung der Klägerin. Nach dem Mietvertrag vom 16./27. März 2000 hat der Mieter Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten zu leisten. Am 13. Oktober 2003 rechnete die von der Klägerin beauftragte Grundstücksverwalterin über die Betriebs- und Heiz- kosten für den Abrechnungszeitraum 2002 ab. Zu Lasten des Beklagten ergab sich eine Nachzahlungsforderung von 129,33 €. Die Abrechnung enthält Be- triebskosten, bei denen der Gesamtbetrag bereits vorab um nicht umlagefähige Anteile bereinigt worden ist. Die Vorwegabzüge sind in der Abrechnung zum Teil mitgeteilt und erläutert. Bei den Posten "Grundsteuer" und "Wasser- geld/Entwässerung" ist dies unterblieben; ein Vorwegabzug bei der Position "Hauswart" ist unvollständig mitgeteilt. 1 - 3 - Das Amtsgericht hat der Klage bis auf einen Teil der Zinsforderung statt- gegeben, nachdem die Klägerin die Vorausabzüge durch Schriftsatz vom 3. Februar 2005 insgesamt erläutert hatte. Auf die vom Amtsgericht zugelasse- ne Berufung hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter. 2 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin ste- he kein Nachzahlungsanspruch aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2002 zu. Die Abrechnung vom 13. Oktober 2003 entspreche nicht den Anforderungen des § 259 BGB, wonach unter anderem eine Zusammen- stellung der Gesamtkosten zu verlangen sei. Der Begriff der Gesamtkosten er- fasse sämtliche Kosten, die dem Vermieter im Hinblick auf den jeweiligen Ne- benkostenansatz entstünden. Der Vermieter dürfe die entstandenen Gesamt- kosten nicht vorab um nicht umlagefähige Kosten bereinigen, ohne dies dem Mieter offen zu legen. Dabei handele es sich nicht nur um einen inhaltlichen, durch Nachbesserung heilbaren, sondern um einen formellen, zur Unwirksam- keit der Abrechnung führenden Fehler. Nach der Rechtsprechung des Bundes- gerichtshofs stelle die Verwendung eines falschen Umlageschlüssels zwar ei- nen inhaltlichen und damit heilbaren Fehler dar, weil der Mieter dies selbst er- kennen könne; diese Möglichkeit sei ihm jedoch bei nicht ausgewiesenen Ge- samtkosten verwehrt. Eine Korrektur sei der Klägerin durch den Schriftsatz vom 3. Februar 2005 nicht mehr möglich gewesen, weil die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bereits abgelaufen gewesen sei. 3 - 4 - Die Abrechnung sei zwar nur hinsichtlich der Einzelpositionen "Grundsteuer", "Wassergeld/Entwässerung" sowie "Hauswart" nicht fällig. Nach deren Abzug bestehe jedoch keine Nachzahlungsforderung mehr, so dass da- hinstehen könne, ob die Abrechnung im Übrigen korrekt sei. 4 II. Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. 5 1. Das Berufungsurteil ist in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Die Bezugnahme auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils ist ausreichend (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Zu Unrecht vermisst die Revision die Darstellung et- waiger Änderungen oder Ergänzungen. Solche haben sich hier nicht ergeben. Übergangenen Parteivortrag zeigt die Revision nicht auf. 6 2. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung weiterer Betriebskosten für das Jahr 2002. Ihre Nachforderung in Höhe von 129,33 € ist durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen. 7 a) Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt den Zugang einer formell ord- nungsgemäßen Abrechnung voraus (BGHZ 113, 188, 194). Die Abrechungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur mit einer formell ordnungsgemäßen Ab- rechnung gewahrt; lediglich inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden (Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219 = WuM 2005, 61, unter II 1 a, m.w.Nachw.). Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnah- men und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, 8 - 5 - sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamt- kosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlun- gen (st. Rspr. des Senats; Urteil vom 17. November 2004, aaO; Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135 = WuM 2005, 579, unter II 2; Urteil vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442 = WuM 2003, 216, unter III 1; Urteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573 = WuM 1982, 207, unter I 2 a aa). Diesen Anforderungen wird die Abrechnung der Klägerin im Hinblick auf die Zusammenstellung der Gesamt- kosten nicht in vollem Umfang gerecht. b) Die dem Beklagten erteilte Abrechnung war insofern fehlerhaft, als die Klägerin nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Be- rufungsgerichts die ihr entstandenen Gesamtkosten zum Teil, nämlich im Hin- blick auf die Posten "Grundsteuer", "Wassergeld/Entwässerung" sowie "Haus- wart", vorab um nicht umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat, ohne dies in der Abrechnung vollständig mitzuteilen. 9 Die Gesamtkosten sind auch dann anzugeben, wenn einzelne Kostentei- le nicht umlagefähig sind. Es genügt nicht, nur die insoweit schon bereinigten Kosten mitzuteilen. Dem Mieter muss auch ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten (Schmidt- Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rdnr. 337; Langenberg, WuM 2003, 670, 672 und NZM 2006, 641, 642 f.; Schneider in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand: November 2006, § 556 Rdnr. 338; MünchKommBGB/ Schmid, 4. Aufl., § 556 Rdnr. 70; Beyerle in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2006, Kap. 11 Rdnr. 127). 10 - 6 - c) Fehlt es an einer solchen Offenlegung, liegt ein formeller Mangel der Abrechnung vor, der zu ihrer Unwirksamkeit führt (Schmidt-Futterer/Langen- berg, aaO, § 556 Rdnr. 465; Langenberg, WuM 2003, 670, 672 und NZM 2006, 640, 643; Kinne, GE 2004, 1572, 1574; ders., in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 556 Rdnr. 76, 85; Schneider, aaO; Beyerle, aaO; a.A. Lützenkirchen, NZM 2005, 8, 9). Zieht sich der Fehler durchgängig durch die Abrechnung, ist sie insgesamt nicht formell ordnungsgemäß. Soweit ein gebotener Vorwegabzug nur im Hinblick auf einzelne Ansätze unterblieben ist, bleibt die Abrechnung im Übrigen zwar unberührt, wenn die jeweiligen Ein- zelpositionen - wie hier - unschwer herausgerechnet werden können (Schmidt- Futterer/Langenberg, aaO, § 556 Rdnr. 467; Langenberg, NZM 2006, 640, 643; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rdnr. 3329; Staudin- ger/Weitemeyer, BGB (2006), § 556 Rdnr. 121; Emmerich/Sonnenschein/Wei- temeyer, Miete, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 74; Schneider, aaO, § 556 Rdnr. 369; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 806; vgl. auch LG Berlin, GE 1997, 687, 688; LG Köln, WuM 2001, 496). Das verhilft der Klage jedoch nicht zum Erfolg. Denn das Berufungsgericht hat zutreffend und insoweit unangegriffen festgestellt, dass nach Abzug der betroffenen Ansätze für "Grundsteuer", "Was- sergeld/Entwässerung" sowie "Hauswart" kein Nachzahlungsanspruch der Klä- gerin verbleibt, weil diese Positionen die Klageforderung übersteigen. 11 d) Eine Fehlerkorrektur hätte sich nur innerhalb der - hier am 31. Dezember 2003 abgelaufenen - Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zugunsten des Vermieters auswirken können. Das gebieten Wortlaut und Zweck des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auch dann, wenn erforderliche Vorwegab- züge nicht mitgeteilt worden sind. Die Abrechnungsfrist und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Frist- ablauf dienen der Abrechnungssicherheit und sollen Streit vermeiden (Gesetz- entwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 12 - 7 - 14/4553, S. 37). Wie der Senat bereits entschieden hat, gewährleistet dies eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zu- sammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich bei der Abrechnung zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss (zuletzt Urteil vom 5. Juli 2006 - VIII ZR 220/05, NJW 2006, 3350 = WuM 2006, 516, unter II 2 b aa, m.w.Nachw.). Dieses Ziel wird verfehlt, wenn der Mieter nicht über einen Vorwegabzug informiert wird, weil auch diese Mitteilung den Mieter in die Lage versetzen soll, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollzie- hen. Daran ändert der Umstand nichts, dass der Mieter nach Fristablauf nicht mehr mit einer Nachforderung rechnen muss, wenn der Vermieter einen gebo- tenen Vorwegabzug nicht mitteilt. Der Mieter kann die Abrechnung nämlich auch nicht daraufhin überprüfen, ob ihm ein Guthaben zusteht, wenn ihm nicht mitgeteilt wird, ob und in welcher Höhe ein gebotener Vorwegabzug vorge- nommen worden ist. Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat, haben der Schriftsatz der Klägerin vom 3. Februar 2005 ebenso wie das vorprozessuale Schreiben der Klägerin vom 21. Mai 2004, auf welches die Re- vision abstellen will, den Mangel nicht geheilt, weil die Abrechnungsfrist bereits verstrichen war. Dem Interesse des Vermieters wird nach § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB nur dann der Vorrang eingeräumt, wenn er die verspätete Gel- - 8 - tendmachung nicht zu vertreten hat. Dazu hat das Berufungsgericht keine Fest- stellungen getroffen; übergangenen Sachvortrag der Klägerin zeigt die Revision nicht auf. Ball Wiechers Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Vorinstanzen: AG Pinneberg, Entscheidung vom 08.04.2005 - 63 C 420/04 - LG Itzehoe, Entscheidung vom 25.11.2005 - 9 S 54/05 -

ECLI:DE:BGH:2021:261021BVIIIZR150.20.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 150/20 vom 26. Oktober 2021 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 26. Oktober 2021 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richter Dr. Schneider und Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert und Wiegand beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision des Klägers durch einstimmi- gen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. 1. Der Kläger ist Mieter von zwei öffentlich geförderten Wohnungen der Beklagten in München, im Hinblick auf eine der beiden Wohnungen gemeinsam mit seiner Ehefrau. Vereinbarungsgemäß haben die Mieter Betriebskostenvor- auszahlungen zu leisten, unter anderem für die Kosten des Hauswarts. Mit der Erbringung dieser Leistungen beauftragte die Beklagte die demselben Konzern zugehörige D. GmbH (im Folgenden: Immobilienservice GmbH). Mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 legte die Beklagte für die Position "Hauswart" für die vom Kläger gemietete Wohnung 130,09 € um, für die vom Kläger und seiner Ehefrau gemietete Wohnung 158,58 €. Die von der Beklagten verlangten Nachzahlungen auf die Betriebskosten entrichtete der Klä- ger unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Mit der Klage hat der Kläger Rückzahlung von 288,67 € gefordert, im Hin- blick auf einen Betrag von 158,58 € an sich und seine Ehefrau, jeweils nebst Zinsen. Zur Begründung hat er in erster Linie geltend gemacht, die Beklagte habe 1 2 3 - 3 - ihm hinreichende Einsicht in die den Hauswartkosten zugrundeliegenden Ab- rechnungsunterlagen nicht gewährt. Die Klage hat in erster Instanz Erfolg gehabt. Insoweit hat die Beklagte die aus anderen Gründen erfolgte Verurteilung zur Rückzahlung in Höhe von 14,83 € an den Kläger beziehungsweise in Höhe von 18,08 € an den Kläger und seine Ehefrau, jeweils nebst Zinsen, hingenommen. Auf die im Übrigen eingelegte Be- rufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die weitergehende Klage abge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 2. Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren von Inte- resse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Berufung der Beklagten sei begründet. Allerdings habe die Beklagte die vom Kläger begehrte Belegeinsicht zu Unrecht verweigert. Sie habe ihm zwar Einsicht in den Geschäftsbesorgungsver- trag mit der Immobilienservice GmbH, den Katalog der von dieser zu erbringen- den Leistungen sowie die monatlichen Einzelrechnungen der Immobilienservice GmbH gewährt. Der Geschäftsbesorgungsvertrag lasse jedoch nicht erkennen, welche Vergütung die Beklagte mit der Immobilienservice GmbH vereinbart habe. Die Kontrollbefugnis des Klägers erstrecke sich auch auf die Prüfung, ob und inwieweit er mit Gewinnmargen der Immobilienservice GmbH belastet werde. Da diese demselben Konzern wie die Beklagte zugehörig sei, bestehe für den Mieter von öffentlich gefördertem Wohnraum ein schutzwürdiges Interesse, dass der Umfang der Gewinnerzielung transparent sei. 4 5 6 7 8 - 4 - In Anbetracht dessen habe dem Kläger zwar ein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf laufende Nebenkostenvorauszahlungen und von der Beklagten verlangte Nachzahlungen zugestanden. Da er ein solches aber nicht geltend ge- macht habe, bestehe nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Rückzahlungsanspruch jedoch nicht. Vielmehr sei der Kläger darauf zu verwei- sen, zunächst auf Vorlage der Belege zu klagen. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision mit der Begründung zugelassen, der Rechtssache komme grundsätzliche Bedeutung zu (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) und eine Entscheidung des Revisionsgerichts sei auch zur Fortbildung des Rechts erforderlich (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO), weil die Frage des Umfangs des Belegeinsichtsrechts von Mietern preisgebundenen beziehungs- weise öffentlich geförderten Wohnraums höchstrichterlich nicht geklärt sei; das gelte zugleich für die Frage, ob auch Mieter preisgebundenen Wohnraums bei zu Unrecht verweigerter Belegeinsicht auf eine vorherige Klage auf Auskunftsertei- lung, gegebenenfalls im Wege der Stufenklage, zu verweisen seien. Dies trägt indessen weder die vom Berufungsgericht genannten Zulas- sungsgründe noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) erfor- derlich. Die Fragestellungen, deretwegen das Berufungsgericht die Revision zu- gelassen hat, sind nicht klärungsbedürftig. 9 10 11 12 - 5 - a) Der Senat hat, wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen ist, bereits entschieden, dass Mieter in einem laufenden Mietverhältnis die Rück- zahlung der auf die vereinbarten Nebenkosten geleisteten Abschlagszahlungen nicht verlangen können, wenn der Vermieter die Einsichtnahme in die Abrech- nungsunterlagen zu Unrecht verweigert (Senatsbeschluss vom 22. Juni 2010 - VIII ZR 288/09, NZM 2010, 857 Rn. 5). Die Mieter sind insoweit auch bei einer - wie hier - formell wirksamen Betriebskostenabrechnung durch ein aus § 242 BGB folgendes (temporäres) Leistungsverweigerungsrecht hinsichtlich der lau- fenden Nebenkostenvorauszahlungen geschützt, solange ihnen eine berechtig- terweise begehrte Belegeinsicht nicht gewährt worden ist (vgl. Senatsurteil vom 9. Dezember 2020 - VIII ZR 118/19, NJW 2021, 693 Rn. 12; Senatsbeschlüsse vom 22. November 2011 - VIII ZR 38/11, WuM 2012, 276 Rn. 3; vom 22. Juni 2010 - VIII ZR 288/09, aaO Rn. 3 ff.). Durch diesen Einbehalt können sich Mieter schadlos halten und Druck auf den Vermieter ausüben (vgl. Senatsurteile vom 7. Juli 2021 - VIII ZR 52/20, WuM 2021, 1541 Rn. 65; vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, WuM 2006, 383 Rn. 13). Überdies können Mieter - wovon das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend ausgegangen ist - ihren Anspruch auf Vor- lage der Belege einklagen, sofern der Vermieter die Belegeinsicht zu Unrecht verweigert (Senatsbeschluss vom 22. Juni 2010 - VIII ZR 288/09, aaO Rn. 5). b) Besonderheiten, die eine weitere höchstrichterliche Leitentscheidung erforderlich machten, weist der vorliegende Fall nicht auf. Die vorgenannten Grundsätze über das Belegeinsichtsrecht gelten, wie das Berufungsgericht zu Recht entschieden hat, auch für preisgebundenen und öffentlich geförderten Wohnraum. Für preisgebundenen Wohnraum existiert mit § 8 Abs. 4 WoBindG und § 29 Abs. 1 NMV zwar eine ausdrückliche gesetzliche Regelung des Rechts des Mieters auf Einsicht in die Unterlagen, die der Vermieter zur Abrechnung von Betriebskosten heranzieht (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 11. Januar 1984 - VIII ARZ 10/83, BGHZ 89, 284, 295 f.; Schmidt-Futterer/ 13 14 - 6 - Langenberg, Mietrecht, 14. Aufl., § 556 BGB Rn. 479; Herlitz/Saxinger, Hand- buch sozialer Wohnungsbau und Mietrecht, 2019, S. 406). Die genannten Be- stimmungen lassen indes nicht erkennen, dass der Normgeber Mieter preisge- bundenen Wohnraums im Hinblick auf das Belegeinsichtsrecht als schutzbedürf- tiger angesehen hat als Mieter preisfreien Wohnraums und eröffnen Mietern preisgebundenen Wohnraums keine über die Senatsrechtsprechung hinausge- henden Rechte. Zwar bestimmt § 29 Abs. 2 Satz 1 NMV für preisgebundene Wohnraummietverhältnisse, dass der Mieter stets anstelle der Einsicht in die Be- rechnungsunterlagen gegen Erstattung der Auslagen Ablichtungen verlangen kann (vgl. dazu Senatsurteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 Rn. 21). Diese Vorschrift gewährt dem Mieter preisgebundenen Wohnraums je- doch kein weitergehendes Prüfungsrecht. Auch das Berufungsgericht und die Revision stellen dies nicht in Frage. c) Die beschriebenen Grundsätze gelten nach der Rechtsprechung des Senats auch für die Rückforderung vom Mieter entrichteter Nachzahlungen auf die Betriebskosten (vgl. Senatsurteile vom 10. April 2019 - VIII ZR 250/17, NJW-RR 2019, 877 Rn. 20, 36; vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 189/17, NJW 2018, 1599 Rn. 29; Senatsbeschluss vom 22. November 2011 - VIII ZR 38/11, aaO Rn. 2 mwN). Auch insoweit besteht kein Bedürfnis für eine weitere höchstrichter- liche Klärung. d) Die Revision meint lediglich, bei typisierter Betrachtungsweise seien Mieter öffentlich geförderten Wohnraums schutzbedürftiger als Mieter frei finan- zierter und preisfreier Wohnungen; eine Stufenklage sei Mietern preisgebunde- nen Wohnraums nicht zuzumuten, weil sie überwiegend in beengten finanziellen Verhältnissen lebten. Ungeachtet dessen, ob und inwieweit dies angesichts der Möglichkeit, Prozesskostenhilfe zu beantragen, zutrifft, sind die finanziellen Ver- 15 16 - 7 - hältnisse von Mietern preisgebundenen Wohnraums sowie ein pauschal rekla- mierter erhöhter Schutzbedarf kein geeignetes Kriterium, welches die materielle Rechtsstellung eines Mieters solchen Wohnraums bei zu Unrecht verweigerter Einsicht in die Unterlagen zur Betriebskostenabrechnung zu seinen Gunsten ver- ändern könnte. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. a) Dabei kann vorliegend dahinstehen, ob dem Kläger unzureichend Be- legeinsicht gewährt worden ist. Denn entgegen der Ansicht der Revision ist an der vom Berufungsgericht zu Recht zugrunde gelegten, gefestigten Rechtspre- chung des Senats festzuhalten, wonach in einem laufenden Mietverhältnis der Mieter nicht die Rückerstattung von Abschlagszahlungen auf die vereinbarten Betriebskosten verlangen kann, wenn der Vermieter die Betriebskosten nicht rechtzeitig abrechnet. Dies gilt erst Recht, wenn der Vermieter Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zu Unrecht verweigert. Die Mieter - und zwar auch die Mieter preisgebundenen Wohnraums - sind, wie ausgeführt, insoweit durch ein aus § 242 BGB folgendes (temporäres) Leistungsverweigerungsrecht hin- sichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen geschützt, solange ihnen eine berechtigterweise begehrte Belegeinsicht nicht gewährt worden ist. Aufgrund eines berechtigt ausgeübten Leistungsverweigerungsrechts läuft der Mieter wegen der einbehaltenen Betriebskostenvorauszahlungen man- gels Schuldnerverzugs entgegen der Ansicht der Revision nicht Gefahr, dass der Vermieter das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, b BGB) oder gegebenenfalls fristgemäß nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kündigen kann. Im Übrigen trifft es zwar zu, dass der Vermieter durch die Verweigerung einer berechtigterweise begehrten Belegeinsicht in vertrags- verletzender Weise den Mieter an der Ausübung seines Rechts auf eine vorgreif- liche Überprüfung der Abrechnung hindert (vgl. Senatsurteil vom 10. April 2019 17 18 19 - 8 - - VIII ZR 250/17, aaO Rn. 36). Daraus folgt jedoch - anders als die Revision meint - nicht, dass die Vertragsverletzung des Vermieters ohne Weiteres zu ei- nem Rückzahlungsanspruch des Mieters führen müsste. Das gilt auch für den von der Revision angeführten Gesichtspunkt, bei Ausübung eines Leistungsver- weigerungsrechts bleibe für eine gewisse Zeit ungeklärt, in welcher Höhe eine Betriebskostenforderung des Vermieters bestehe. Dies mag zwar sein, geht aber in erster Linie zu Lasten des Vermieters, der trotz laufender Kosten Vorauszah- lungen des Mieters (temporär) nicht erhält. Zwar könnte der Vermieter, wie es in der Revisionsbegründung anklingt, noch in einem unmittelbar auf Rückerstattung von Betriebskostenvorauszahlun- gen gerichteten Prozess des Mieters eine bisher zu Unrecht verweigerte Einsicht in Abrechnungsunterlagen zur Betriebskostenabrechnung gewähren. Gleichwohl stellt eine solche prozessuale Gestaltungsmöglichkeit keinen hinreichenden Grund dar, dem Mieter ohne vorausgegangene Prüfung der Abrechnungsunter- lagen einen schuldrechtlichen Anspruch auf Rückforderung von Vorauszahlun- gen zu gewähren. b) Die Klage auf Rückforderung der erbrachten Vorauszahlungen ist daher derzeit nicht begründet. Entsprechendes gilt, soweit der Kläger Rückerstattung der geleisteten Nachzahlungen wegen unzureichend gewährter Einsicht in die die Position "Hauswart" betreffenden Abrechnungsunterlagen begehrt. Auch in- soweit hätte der Kläger, wie bereits ausgeführt, nach der Rechtsprechung des Senats (siehe oben II 1 c) ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen können. 20 21 - 9 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zu- gang dieses Beschlusses. Dr. Fetzer Dr. Schneider Kosziol Dr. Liebert Wiegand Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss vom 8. Februar 2022 erledigt worden. Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 26.04.2019 - 461 C 21735/17 - LG München I, Entscheidung vom 14.05.2020 - 31 S 7015/19 - 22

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 371/04 Verkündet am: 20. Juli 2005 K i r c h g e ß n e r, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 3 Satz 1, HeizKV § 9 Abs. 2 a) Zu den formellen Anforderungen an eine Heiz- und Warmwasserkostenab- rechnung. b) Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusam- mengefaßt werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird. BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04 - LG Itzehoe AG Pinneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 14. Juni 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Leimert, Wiechers, Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Itzehoe vom 7. Dezember 2004 wird zurückge- wiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung im Hause B. straße 16 in W. , die Kläger sind die Vermieter. Im schriftlichen Mietvertrag vom 7. Januar 1981, dessen Deckblatt die Aufschrift "Mietvertrag (Wohnungsbau für Bedienstete)" trägt, heißt es in § 1 (2): "Die Wohnung ist steuerbegünstigt mit Mitteln des Bundes errichtet und zweckbestimmt für Personen, die der Darle- hensgeber benennt. Die Wohnung ist preisgebunden". In Ziffer 1 a des gemäß § 4 des Mietvertrags zu dessen Bestandteil erklärten Nachtrags wird ausge- führt: "Bei der in § 3 vereinbarten Miete handelt es sich um eine Bundesbe- dienstetenmiete". - 3 - Mit Schreiben vom 18. Juni 2002 erstellte die Firma K. für das Jahr 2001 eine Abrechnung über die Kosten für Heizung und Warmwasser, die unter Berücksichtigung der von der Beklagten geleisteten Vorauszahlungen mit einer Nachzahlung zu deren Lasten von 1.024,42 DM (523,78 €) schloß. Die Abrechnung weist als Bezugsobjekt die Anwesen B. straße 14-22 aus. Unter der Position "Brennstoffkosten" heißt es: "Brennstoffart: Erdgas H Men- genangabe in kWh". Sodann folgen die monatlich bezogenen Mengen an Erd- gas. Die Trennung der Kosten der zentralen Versorgungsanlage für Heizung und Wassererwärmung wird hinsichtlich der Wassererwärmung wie folgt erläu- tert: "Um 1 m3 Wasser von 10° auf 60°C zu erwärmen, sind 125 kWh Erdg as H erforderlich. Im Versorgungszeitraum wurden 864,345 m3 Wasser erwärmt und dafür 108.043 kWh Erdgas H verbraucht". Die danach getrennt ermittelten Kos- ten für Warmwasser und Heizung sind zu 50 % nach dem Anteil der Fläche der gemieteten Wohnung an der gesamten Wohnfläche und zu 50 % nach dem An- teil des Verbrauchs der Beklagten an dem gesamten Verbrauch verteilt. Die Beklagte zahlte den sich aus der Abrechnung ergebenden Betrag nicht, son- dern erbat mit Schreiben vom 30. August 2002 die Übersendung verschiedener Rechnungen. Ferner beanstandete sie den gewählten Verteilerschlüssel sowie die Erläuterung des Energieanteils für die Aufbereitung von Warmwasser. Mit ihrer Klage haben die Kläger Zahlung eines Betrages von 523,68 € nebst Zinsen und vorgerichtlichen Mahnkosten von 1,50 € verlangt. Die Beklag- te hat neben den vorprozessual erhobenen Einwendungen weitere Beanstan- dungen gegen die Abrechnung vorgebracht. Das Amtsgericht hat der Klage mit Ausnahme der geltend gemachten Mahnkosten stattgegeben und die Berufung zugelassen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landge- richt zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klagabweisungsbegehren weiter. - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Beklagte sei verpflichtet, den sich aus der ordnungsgemäßen Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung vom 18. Juni 2002 ergebenden Nachzah- lungsbetrag von 523,78 € für das Jahr 2001 an die Kläger zu entrichten. Die Einwendungen, die die Beklagte fristgemäß im Sinne des § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB erhoben habe, seien unbegründet. Bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung habe die Beklagte Beanstandungen nur mit Schreiben vom 30. August 2002 vorgebracht. Ihre Rüge, der Verteiler- schlüssel sei vertragswidrig, weil nicht hausbezogen, greife nicht durch, weil die Liegenschaft B. straße 14 bis 22 durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt werde, so daß eine streng hausbezogene Abrechnung nicht möglich sei. Ihr Einwand, für einen durchschnittlichen Mieter sei die Ermittlung des E- nergieanteils für die Aufbereitung von Warmwasser unverständlich, sei nicht hinreichend substantiiert. Soweit die Beklagte im Prozeß mit Schriftsatz vom 22. April 2004 erstmals beanstandet habe, in der Abrechnung fehle die Abrech- nungsformel gemäß § 9 Abs. 2 HeizKV und der Gasverbrauch sei in Kilowatt/h (kWh) statt in Kubikmetern angegeben, sei sie gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB mit diesen Einwendungen ausgeschlossen. II. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprü- fung im Ergebnis stand, so daß die Revision der Beklagten zurückzuweisen ist. - 5 - Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung des geltend gemachten Betrages von 523,68 € aus der Heiz- und Warmwasserkos- tenabrechnung für das Jahr 2001. Die Einwendungen der Beklagten gegen die Rechnung vom 18. Juni 2002, soweit sie in der Revision noch aufrechterhalten werden, bleiben ohne Erfolg. 1. Entgegen den Ausführungen im angefochtenen Urteil können die Ein- wendungen der Beklagten allerdings aufgrund der getroffenen Feststellungen nicht teilweise als ausgeschlossen gelten, soweit sie den Klägern nicht inner- halb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung mitgeteilt worden sind. Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB, der in der seit dem 1. September 2001 gelten- den Fassung auf den am 31. Dezember 2001 endenden Abrechnungszeitraum Anwendung findet (arg. Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB), hat der Mieter dem Ver- mieter Einwendungen gegen die Abrechnung der Vorauszahlungen auf Be- triebskosten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Spätere Einwendungen kann der Mieter nach § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Die Anwendung dieser Vorschriften setzt jedoch voraus, daß es sich bei der betreffenden Wohnung um preisfreien Wohnraum handelt. § 20 Abs. 3 der Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Woh- nungen (NMV), der die jährliche Abrechnung über Betriebskosten bei preisge- bundenen Wohnungen regelt, enthält keine dem § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB entsprechende Bestimmung. Eine Ausschlußfrist für Einwendungen des Mieters gegen Betriebskostenabrechnungen besteht deshalb im preisgebunde- nen Wohnraum nicht (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 8. Aufl., - 6 - Rdnr. 3268; derselbe, ZMR, 2002, 727, 731; a.A. Langenberg, NZM 2001, 783, 784). Ob die von der Beklagten angemietete Wohnung der Preisbindung unter- liegt oder ob es sich bei der Wohnung um preisfreien Wohnraum handelt, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Zwar ist davon auszugehen, daß die Wohnung bei Abschluß des Mietvertrages aufgrund der Formulierungen in § 1 des Vertrages der Preisbindung nach § 87 a Abs. 1 und 2 II. WoBauG unterfiel. Die Preisbindung derartiger Wohnungen besteht jedoch nach § 87 a Abs. 4 II. WoBauG nur für die Zeit des Besetzungsrechts zugunsten des Darlehens- oder Zuschußgebers. Nach Erlöschen dieses Rechts gelten die allgemeinen miet- rechtlichen Vorschriften über preisfreien Wohnraum (Schubart/Kohlenbach/ Bohndick, Wohnungsbau, Stand Juni 2004, § 87 a II. WoBauG, Anm. 11 zur Mieterhöhung). Zu der Frage, ob die von der Beklagten 1981 gemietete Woh- nung im Jahre 2001 noch als preisgebunden nach § 87 a II. WoBauG angese- hen werden konnte und deshalb gemäß § 1 Abs. 3 NMV dem Anwendungsbe- reich des § 20 Abs. 3 NMV unterfiel, hat das Berufungsgericht keine Feststel- lungen getroffen. Es kann jedoch dahinstehen, ob die Wohnung der Beklagten als preisfrei gilt und damit die Vorschrift des § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB anwendbar ist. Offenbleiben kann weiter, ob die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB auch durch eine Abrechnung in Lauf gesetzt wird, die schon den formellen Mindestanforderungen nicht genügt (vgl. Schmid, ZMR 2002, 727, 729 m. w. Nachw. zum Streitstand). Denn aufgrund der nachstehenden Erwägun- gen ist die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten in formeller Hinsicht ordnungsgemäß (s. unter 2.) und inhaltlich richtig (s. unter 3.); die dagegen ge- - 7 - richteten Einwendungen der Beklagten sind unbegründet. Diese Prüfung kann der Senat selbst vornehmen, da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind. 2. Die Abrechnung der Firma K. vom 18. Juni 2002 ist formell ordnungsgemäß. Eine Betriebskostenabrechnung muß den allgemeinen Anfor- derungen nach § 259 BGB genügen. Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinhei- ten sind in die Abrechnung regelmäßig folgende Mindestangaben aufzuneh- men: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mie- ters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (Senatsurteile vom 19. Januar 2005 - VIII ZR 116/04, GE 2005, 360 unter II 1; vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NZM 2005, 13 unter II 1 a). Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter muß die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können (Senatsurteile vom 17. November 2004, aaO unter II 1 b; vom 27. November 2002 – VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442 unter III 2; vom 23. November 1981 – VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573 unter I 2 a aa). Die dafür erforderlichen Anga- ben enthält die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung vom 18. Juni 2002. a) Entgegen der Rüge der Revision ist in der Abrechnung der Firma K. der Schlüssel für die Verteilung der insgesamt angefallenen Kosten ausgewiesen und hinreichend erläutert. In der Kostenaufstellung sind die Ge- samtkosten für Heizung und Wassererwärmung mit 24.354,55 € sowie die Kos- ten für die Anmietung der Meßanlagen für Warmwasser mit 607,46 € aufge- führt. Diese Kosten werden entsprechend der Regelung des § 9 Abs. 1 Satz 1 HeizKV getrennt nach Kosten für Heizung und Kosten für Wassererwärmung umgelegt. In Übereinstimmung mit § 7 Abs. 1 HeizKV (bezüglich der Kosten der - 8 - Versorgung mit Wärme) und § 8 Abs. 1 HeizKV (bezüglich der Kosten der Ver- sorgung mit Warmwasser) werden die Kosten jeweils zur Hälfte nach der Wohnfläche und zur Hälfte nach dem Verbrauch verteilt. Hierzu werden die Ge- samtwohnfläche des Anwesens und die Wohnfläche der abgerechneten Woh- nung ausgewiesen sowie der Gesamtverbrauch und der auf die Beklagte entfal- lende Verbrauch. b) Formell ist die Abrechnung auch nicht deshalb zu beanstanden, weil sie den Erdgasverbrauch nicht in Kubikmetern, sondern in Kilowattstunden ausweist, ohne den Umrechnungsfaktor für den Heizwert des Brennstoffs mitzu- teilen. Bei den angegebenen Kilowattstunden handelt es sich um die Einheit, auf deren Grundlage die Stadtwerke abgerechnet haben und mit der der Gas- verbrauch üblicherweise (vgl. AG Frankfurt, WuM 2002, 375, 376) und nach- vollziehbar dargestellt wird. c) Schließlich bedurfte es für eine formell wirksame Abrechnung keiner Erläuterung, warum für die Erwärmung von 1 m3 Wasser von 10°C auf 60°C ein Energieverbrauch von 125 kWh angesetzt ist. Wie tatsächlich abgerechnet worden ist, kann der Mieter aufgrund der gegebenen Auskünfte gedanklich und rechnerisch nachvollziehen. Für den mit den einschlägigen Rechtsgrundlagen vertrauten Mieter sind zudem alle Faktoren mitgeteilt, die dieser für eine eigene Berechnung des auf die Warmwasserbereitung entfallenden Brennstoff- verbrauchs anhand der dafür maßgeblichen Regelung des § 9 Abs. 2 HeizKV benötigt. Der Vermieter ist nicht gehalten, im Rahmen der Abrechnung darüber hinaus den durchschnittlichen Mieter, bei dem juristische Kenntnisse nicht vor- ausgesetzt werden können, auf die Vorschrift des § 9 Abs. 2 HeizKV hinzuwei- sen und ihm die darin enthaltene Berechnungsformel verständlich zu machen. Einer mit dieser Formel erstellten Abrechnung kann nicht entgegengehalten - 9 - werden, sie sei für einen Mieter nicht mehr nachvollziehbar. Denn die Forde- rung nach Verständlichkeit einer Abrechnung gemäß § 259 BGB geht nur so weit, wie sie der Abrechnende beeinflussen kann. Muß er eine gesetzlich vor- gesehene Abrechnungsweise anwenden, sind ihm sich daraus ergebende Ver- ständnisprobleme nicht zuzurechnen (Lammel, Heizkostenverordnung, 2. Aufl., § 6 Rdnr. 35). Ob der Energieverbrauch pro Liter Warmwasser mit 125 kWh zu Recht angesetzt worden ist, ist eine Frage der materiellen Richtigkeit der Ab- rechnung, auf die es für deren formelle Ordnungsmäßigkeit nicht ankommt (Se- natsurteil vom 17. November 2004, aaO unter II 1 a). 3. Die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung vom 18. Juni 2002 ist auch inhaltlich zutreffend. a) Die Abrechnung vom 18. Juni 2002 bezieht sich zwar nicht nur auf das Anwesen B. straße 16, in dem die Beklagte eine Wohnung bewohnt, sondern – wie auf der ersten Seite rechts oben angegeben - auf die Liegen- schaft B. straße 14-22. Dies steht jedoch der Richtigkeit der Abrech- nung nicht entgegen. Der Vermieter kann - bei preisfreiem Wohnraum nach bil- ligem Ermessen gemäß § 315 BGB, bei preisgebundenem Wohnraum nach § 2 Abs. 2 Satz 2 und 3 der II. Berechnungsverordnung - mehrere Gebäude zu ei- ner Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenfassen (Langenberg, Be- triebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 3. Aufl., Rdnr. F 45, 49), soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist. Zwar ist streitig, ob eine der- artige Bestimmung der Verwaltungseinheit schon darin zu sehen ist, daß das Mietobjekt - wie hier - im Mietvertrag mit Straße und Hausnummer beschrieben ist (vgl. Langenberg, aaO, Rdnr. 48 m.w.Nachw.). Jedoch kann dieser Mei- nungsstreit vorliegend dahinstehen. Selbst wenn grundsätzlich die Lagebe- schreibung des Mietobjekts zugleich als Bestimmung der Abrechnungseinheit - 10 - auszulegen sein sollte, kann dies jedenfalls nicht gelten, soweit eine reine hausbezogene Abrechnung von Beginn des Mietverhältnisses an nicht möglich ist. Dies ist nach den unangegriffenen Feststellungen im angefochtenen Urteil hier der Fall, denn die Liegenschaft B. straße 14-22 wird durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, so daß eine Abrechnung für jedes einzelne Haus nicht möglich ist. Im Hinblick auf die Heiz- und Warmwasserkosten müs- sen deshalb sämtliche Einheiten der Liegenschaft B. straße 14-22 zu einer Verwaltungseinheit zusammengefaßt werden können. Daß die gleichwer- tige Erfassung dieser Einheiten im Jahre 2001 nicht billigem Ermessen bezie- hungsweise den Grundsätzen des § 2 Abs. 2 Satz 2 und 3 der II. BerechnungsVO entsprochen hätte, wird von der Revision nicht vorgebracht und ist auch sonst nicht ersichtlich. - 11 - b) Erfolglos greift die Revision schließlich die Berechnung der auf die Wassererwärmung entfallenden Kosten an. Die Berechnung entspricht der ge- setzlichen Formel zur Ermittlung des Brennstoffverbrauchs für die Wasserer- wärmung einer verbundenen Anlage nach § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizKV. Dr. Deppert Dr. Leimert Wiechers Dr. Frellesen Hermanns

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 6/04 Verkündet am: 16. Februar 2005 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1, 573 Abs. 2 Nr. 1 Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, läßt der nachträgliche Ausgleich der Rück- stände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen auch ohne weiteres die fristgemäße Kündigung. Die nachträgliche Zahlung ist jedoch bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertragli- chen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), zu berücksichtigen. BGH, Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04 - LG Berlin AG Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. Januar 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Dr. Leimert, Dr. Wolst und Dr. Frellesen für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 28. November 2003 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte mietete von der Klägerin ab dem 1. Januar 1991 eine Zwei- Zimmer-Wohnung in B. , K. straße . Die monatliche Miete betrug zuletzt einschließlich eines Heizkostenvorschusses 580,88 €. Die Beklagte blieb die Mieten für die Monate Juli 2002 in Höhe von 580,29 €, für Oktober 2002 in Höhe von 580,88 € und für November 2002 in Höhe von 0,88 € schuldig. Daraufhin kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 13. November 2002 unter Berufung auf die Zahlungsrück- stände in Höhe von 1.162,05 € fristlos, vorsorglich fristgemäß. - 3 - Nach Zugang des Kündigungsschreibens zahlte die Beklagte ohne Zweckbestimmung am 19. November 2002 Beträge von 580,88 € und von 50 €. Die Miete für Dezember 2002 zahlte die Beklagte nicht. Mit der Klage hat die Klägerin zunächst Zahlung eines Betrages in Höhe von 1.112,05 € sowie Räumung und Herausgabe der Mietwohnung verlangt und die fristlose, hilfsweise die fristgemäße Kündigung wiederholt. Nach Beglei- chung der Mietrückstände durch das für die Beklagte zuständige Sozialamt ha- ben die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich des Zahlungsantrags überein- stimmend für erledigt erklärt. Im übrigen hat die Klägerin ihren Antrag dahinge- hend abgeändert, daß Räumung und Herausgabe der Mietwohnung zum 31. Dezember 2003 verlangt werde. Das Amtsgericht und das Landgericht haben die Klage insoweit abge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision hat die Klägerin zunächst ihr auf Räumung und Herausgabe gerichtetes Begehren weiterver- folgt. Nachdem die Beklagte aus der Wohnung ausgezogen ist, hat die Klägerin den Rechtsstreit für erledigt erklärt. Dem hat die Beklagte widersprochen. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht, dessen Urteil in GE 2004, 237 veröffentlicht ist, hat zur Begründung ausgeführt: Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nicht zu. Zwar seien die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vom 13. November 2002 erfüllt gewesen. Die fristlose Kündigung sei jedoch durch die Zahlung des Sozialamtes innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 - 4 - BGB unwirksam geworden. Auch im Rahmen der ordentlichen Kündigung kön- ne sich die Beklagte auf diese Zahlung berufen. Es wäre rechtsmißbräuchlich, wenn die Klägerin trotz der Schonfristzahlung aus der hilfsweise fristgemäß er- klärten Kündigung vorgehen könnte. Nicht nachzuvollziehen sei, warum der Mieter in derartigen Fällen gegenüber einer ordentlichen Kündigung weniger geschützt werden sollte als gegenüber einer fristlosen Kündigung. Die Rege- lung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB diene nicht nur dazu, dem Mieter im Rahmen einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung eine längere Kündigungsfrist zu geben, sondern beseitige die Wirksamkeit der Kündigung selbst. Insofern bedeute es einen Wertungswiderspruch, wenn eine nachträgliche vollständige Zahlung der Mietzinsrückstände eine Kündigung nicht insgesamt unwirksam machen würde. II. Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zu- rückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 1. Die von der Klägerin abgegebene Erledigungserklärung ist, auch wenn die Beklagte dieser nicht zugestimmt hat, in der Revisionsinstanz jedenfalls dann zu berücksichtigen, wenn das erledigende Ereignis - wie hier - außer Streit steht (BGH, Urteil vom 28. Juni 1993 - II ZR 119/92, NJW-RR 1993, 1123 unter I; Musielak/Wolst, ZPO, 4. Aufl., § 91 a Rdnr. 7; Zöller/Vollkommer, ZPO, 25. Aufl., § 91a Rdnr. 39). 2. Da die Beklagte der Erledigungserklärung der Klägerin widersprochen hat, ist nunmehr darüber zu entscheiden, ob der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist. Dies setzt voraus, daß der Räumungsantrag, den die Klägerin in der Revisionsinstanz weiterverfolgt hat, vor dem Auszug der Beklagten zulässig und begründet war (BGHZ 106, 359, 366 f.). Entgegen der Ansicht des Beru- - 5 - fungsgerichts war der Räumungsantrag unter Zugrundelegung der bisherigen Feststellungen nicht unbegründet. Zwar ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, daß die von der Klägerin erklärte fristlose Kündigung vom 13. November 2002 mit der Zahlung der Mietrückstände durch das Sozialamt nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden ist. Dies führt jedoch entgegen der Auffassung des Beru- fungsgerichts nicht ohne weiteres dazu, daß die Beklagte die Zahlungen inner- halb der Schonfrist auch der wegen der Zahlungsrückstände hilfsweise erklär- ten ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB entgegenhalten kann. Hat der Vermieter dem Mieter wegen Zahlungsverzugs sowohl fristlos nach §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB als auch hilfs- weise ordentlich nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gekündigt, ist streitig, ob eine Zahlung der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ohne weiteres auch der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung entgegensteht (dafür: Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 573 Rdnr. 32; Sternel, Miet- recht Aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 1130; Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 573 Rdnr. 19; Franke, ZMR 1992, 81; Scholl, WuM 1993, 99; Asper, WuM 1996, 315; dagegen: OLG Stuttgart, WuM 1991, 526; OLG Karlsruhe, WuM 1992, 517; Staudinger/Rolfs, BGB (2003), § 573 Rdnr. 38; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 564 b a.F. Rdnr. 32; Reick in Bamberger/Roth, BGB, § 573 Rdnr. 29; Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraum- miete, 3. Aufl., IV Rdnr. 64; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 573 Rdnr. 52; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 6. Aufl., § 78 Rdnr. 6). Diese Frage ist zu verneinen. Dies folgt aus dem Wortlaut (a), der histo- rischen Auslegung (b), der systematischen Stellung (c) und dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung (d). - 6 - a) Nach § 543 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB ist die Kündigung ausgeschlos- sen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird, beziehungsweise wird unwirk- sam, wenn der Mieter unverzüglich die Aufrechnung erklärt. Die Vorschrift des § 543 BGB bezieht sich lediglich auf die außerordentliche Kündigung aus wich- tigem Grund. § 569 BGB konkretisiert dies für Mietverhältnisse über Wohnraum und schützt den Mieter auch dann, wenn der Vermieter innerhalb von zwei Mo- naten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Dem Wortlaut nach bezieht sich diese Privilegie- rung nur auf eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Eine entspre- chende Regelung oder Verweisung fehlt dagegen bei den Bestimmungen über die ordentliche Kündigung in §§ 573 f. BGB. Eine Erweiterung des Anwen- dungsbereichs des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf die ordentliche Kündigung, so- weit diese auf eine schuldhafte nicht unerhebliche vertragliche Pflichtverletzung des Mieters in Gestalt von Zahlungsrückständen gestützt wird, ist aus dem Ge- setzeswortlaut deshalb nicht herzuleiten. b) Die historische Auslegung spricht gegen eine erweiternde Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Ein Nachholrecht des Mieters bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs wurde bereits in § 3 Abs. 3 des Mieter- schutzgesetzes vom 1. Juni 1923 (RGBl. S. 353) verankert und durch das Erste Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 29. Juli 1963 (BGBl. I, 505) in § 554 BGB a.F. wieder aufgegriffen. Demgegenüber war die ordentliche Kündigung des Vermieters mit Aufhebung des Mieterschutzgesetzes zum 31. Dezember 1965 an keine Kündigungsgründe mehr gebunden, der Mieter konnte sich lediglich auf die sogenannte Sozialklausel des § 556 BGB a.F. be- rufen. Erst mit dem 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetz vom 25. November 1971 (BGBl. I 1839) wurde die ordentliche Kündigung des Vermieters an be- stimmte Voraussetzungen - unter anderem die nicht unerhebliche schuldhafte Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Mieter - geknüpft. Zielsetzung - 7 - dieser Regelung war es, den Mieter auch gegen eine ordentliche fristgemäße Kündigung durch den Vermieter in gewissem Rahmen zu schützen, nicht dage- gen, eine Angleichung an die Vorschriften über die fristlose Kündigung zu errei- chen. Eine Bezugnahme auf § 554 BGB a.F. fehlt; dies gilt auch für das 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I, 3603). Selbst wenn dem Gesetzgeber dabei unterstellt werden könnte, er habe es übersehen, die Schonfristzahlung auch für die ordentliche Kündigung zu regeln (so Scholl, WuM 1993, 99, 100; Franke, ZMR 1992, 81, 82), trägt dieser Ge- danke heute nicht mehr. Auch im Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I, 1149) hat der Gesetzgeber keine anderweitige Regelung getroffen. Da zwischenzeitlich die Rechtsentscheide des OLG Stuttgart (WuM 1991, 526) und des OLG Karlsruhe (WuM 1992, 517) ergangen waren, die eine Heilungswir- kung einer nachträglichen Zahlung gegenüber einer fristgemäßen Kündigung verneint haben, kann nicht mehr von einem erneuten gesetzgeberischen Ver- sehen ausgegangen werden. Vielmehr spricht die insofern unveränderte Neu- fassung dafür, daß der Gesetzgeber angesichts der eindeutigen Rechtsent- scheide keinen davon abweichenden Regelungsbedarf gesehen hat. c) Die systematische Stellung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB spricht eben- falls gegen eine erweiternde Auslegung. Die Vorschrift enthält eine Ausnahme von dem in §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB geregelten Grundsatz, daß eine auf einen Zahlungsrückstand des Mieters in bestimmter Höhe gestützte fristlose Kündigung des Vermieters wirksam ist. Die Stellung der Norm als Ausnahme von dem gesetzlichen Grundsatz spricht für eine restriktive Handhabung der Vorschrift und damit gegen eine Erweiterung auch auf die fristgemäße Kündigung. Zudem enthält § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB keinen etwa den §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB nachgebildeten Tatbe- stand, nach dem eine Kündigung mit Zahlungsrückständen des Mieters be- gründet werden kann. Vielmehr knüpft § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB abweichend da- - 8 - von an eine schuldhafte und nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters an, die nach allgemeiner Ansicht auch bei ausbleibenden Mietzahlungen bejaht werden kann. d) Auch der Zweck der gesetzlichen Regelung legt nahe, die Wirkungen der Schonfristzahlung auf die fristlose Kündigung zu beschränken. aa) Die Schonfristzahlung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB dient der im all- gemeinen Interesse liegenden Vermeidung von Obdachlosigkeit (vgl. die Ge- setzesbegründung im Entwurf zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Diese Gefahr besteht bei einer ordentlichen Kündigung, die an die Fristen des § 573 c Abs. 1 BGB von drei bis neun Monaten gebunden ist, in geringerem Maße. Der Mieter hat je nach Dauer des Mietverhältnisses einen wesentlich längeren Zeitraum zur Verfügung, um sich angemessenen Ersatz- wohnraum zu beschaffen. bb) § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB knüpft zudem schon rein begrifflich an ande- re Kriterien an als die Vorschriften der §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 bis 3 BGB. Eine fristgemäße Kündigung wegen schuldhaft begründeter Zahlungsrückstände ist zulässig, weil der Mieter damit in nicht unerheblicher Weise vertragliche Pflichten, hier sogar seine Hauptleistungspflicht nach § 535 Abs. 2 BGB, verletzt hat. Die einmal eingetretene Pflichtverletzung kann nicht durch die bloße nachträgliche Zahlung wieder geheilt werden (Senat, Urteil vom 23. September 1987 - VIII ZR 265/86, WuM 1988, 125 unter II 2 a). cc) Ferner setzt § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Gegensatz zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges ein Verschulden des Mieters voraus, wor- auf die Revision zu Recht hinweist. Während der Mieter beim Zahlungsverzug für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen hat und sich nicht deswegen auf § 286 Abs. 4 BGB bzw. § 285 BGB a.F. berufen kann (Staudinger/ - 9 - Emmerich (2003), § 543 Rdnr. 56; Palandt/Heinrichs, BGB, 64. Aufl., § 286 Rdnr. 39; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 543 Rdnr. 90), entlastet ihn im Rah- men des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit (Soergel/Heintzmann, aaO, § 564 b a.F. Rdnr. 32; Grapentin in Bub/Treier, aaO, IV Rdnr. 64; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 573 Rdnr. 16; Reick in Bamber- ger/Roth, aaO, § 573 Rdnr. 28). Damit begünstigt § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB den Mieter bei einer ordentlichen Kündigung und eröffnet ihm im Gegensatz zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs die Möglichkeit, sich auf unvor- hersehbare wirtschaftliche Engpässe zu berufen. Im Rahmen des Verschuldens kann zudem eine nachträgliche Zahlung des Mieters zu seinen Gunsten be- rücksichtigt werden, weil sie ein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen läßt (OLG Stuttgart, WuM 1991, 526; OLG Karlsruhe, WuM 1992, 517; Soergel/Heintzmann, aaO, § 564 b a.F. Rdnr. 32; Krenek in Müller/ Walther, Miet- und Pachtrecht (August 2004), § 573 Rdnr. 21; vgl. auch Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr. 49; a.A. Scholl, WuM 1993, 99 m.Nachw.). Auch wenn der Mieter wegen der Regelung des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht die Möglichkeit hat, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574 Abs. 1 Satz 1, 574 a BGB zu verlangen, so sind seine Interessen aufgrund der obigen Erwägungen hinreichend geschützt, ohne daß es eines Rückgriffs auf die Schonfristklausel des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB oder des vom Berufungsgericht für diese Fälle zusätzlich herangezogenen Gesichtspunktes von Treu und Glauben bedarf. e) Soweit schließlich angenommen wird, die hilfsweise erklärte ordentli- che Kündigung sei ohnehin unwirksam, da sie unter einer Bedingung - nämlich der Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung - erklärt worden sei (LG Wiesba- den, WuM 1998, 284; Buchmann, WuM 1996, 78; Beuermann, WuM 1997, 151), überzeugt dies nicht. Zwar ist eine Kündigung grundsätzlich bedingungs- feindlich, solange die Wirkung der Kündigung nicht an das bloße Verhalten der - 10 - Gegenpartei geknüpft wird (Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 542 BGB Rdnr. 16). Wird dagegen der Zahlungsrückstand des Mieters zum Anlaß genommen, frist- los und hilfsweise fristgemäß zu kündigen, so ist auch die ordentliche Kündi- gung unbedingt erklärt mit der Einschränkung, daß die Wirksamkeit dieser Kün- digung erst nachrangig zu prüfen ist (Schmidt-Futterer/Blank, aaO; offengelas- sen in: BVerfG, Beschluß vom 15. August 1996, NJW-RR 1996, 1479). III. Auf die Revision der Klägerin ist daher das Berufungsurteil aufzuheben. Die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen, da der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO). Das Berufungsgericht hat, von seinem Standpunkt aus folgerichtig, bisher keine Feststellungen dazu getroffen, aus welchen Gründen die Beklagte ein Verschulden an den eingetretenen Zah- lungsrückständen trifft. Dr. Deppert Ball Dr. Leimert Dr. Wolst Dr. Frellesen

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 116/04 Verkündet am: 19. Januar 2005 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 22. Dezember 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 18. März 2004 aufgehoben. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Potsdam vom 17. Juli 2003 abgeändert. Die Beklagte wird verur- teilt, an den Kläger 218,53 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit dem 28. März 2003 zu zahlen. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist Vermieter, die Beklagte Mieterin einer Eigentumswohnung in T. . Nach § 4 Nr. 2 des Mietvertrages vom 18. Dezember 1996 sollen die Betriebskosten, die von der Beklagten gesondert zu zahlen sind, auf der Basis der Miteigentumsanteile errechnet und umgelegt werden. Im Jahre 2002 erstell- te die Hausverwaltung des Klägers die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2001. Als Umlageschlüssel wurde das Verhältnis der Wohnfläche der Mietsa- che zur Gesamtfläche des Hauses verwendet. Dabei ergab sich eine Nachfor- - 3 - derung gegenüber der Beklagten von 218,53 €. Auf den Widerspruch der Be- klagten erstellte die Hausverwaltung eine neue Betriebskostenabrechnung, in der als Umlageschlüssel die Miteigentumsanteile zugrunde gelegt wurden. Mit Schreiben vom 6. Februar 2003 erhielt die Beklagte die geänderte Abrechnung, die mit einer Nachforderung von 227,97 € endete. Der Kläger hat die Nachforderung von 218,53 € geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung des Klägers ist erfolglos geblieben. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt er die Nachforderung weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: Der Kläger sei mit seiner Nachforderung für das Jahr 2001 gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB ausgeschlos- sen, weil er die in § 556 Abs. 3 BGB angeordnete einjährige Abrechnungsfrist versäumt habe. Zwar könne eine vor Fristablauf erfolgte formell ordnungsge- mäße, in Umfang und Inhalt an § 259 BGB orientierte, aber an inhaltlichen Män- geln leidende Abrechnung in gewissen Grenzen nach Fristablauf nachgebes- sert werden. Das ursprüngliche Rechenwerk müsse jedoch wenigstens den Mindestanforderungen einer ordnungsgemäßen Abrechnung genügen. Daran fehle es hier, so daß eine auf die spätere Änderung gestützte Nachforderung ausscheide. Die Nichtverwendung des vertraglich vereinbarten Umlageschlüs- sels stelle einen schwerwiegenden strukturellen Mangel der Abrechnung dar mit der Folge, daß die Erklärung des Vermieters nicht mehr als Abrechnung qualifi- - 4 - ziert werden könne und eine Behebung des Fehlers mit rechtswahrender Wir- kung nach Fristablauf ausgeschlossen sei. II. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. Der Kläger hat gemäß § 4 Nr. 2 des Mietvertrags Anspruch auf Zahlung weiterer Betriebskosten für das Jahr 2001 in Höhe von 218,53 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz ab Klagezustellung gemäß §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB. Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist über die Vorauszahlungen für Be- triebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, der in der seit dem 1. September 2001 geltenden Fassung auf den am 31. Dezember 2001 endenden Abrechnungszeitraum Anwendung findet (arg. Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB), spätestens bis zum Ablauf des zwölf- ten Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Dieser Verpflich- tung ist der Kläger mit der der Beklagten noch im Jahr 2002 übermittelten Ab- rechnung, die für das Jahr 2001 mit einem Betrag von 218,53 € endete, nach- gekommen. Die Abrechnung war formell ordnungsgemäß und deshalb entge- gen der Auffassung des Berufungsgerichts zur Wahrung der Abrechnungsfrist genügend. 1. Für die Einhaltung der Abrechnungsfrist kommt es nach einhelliger Ansicht auf die materielle Richtigkeit der Abrechnung nicht an. Die Frist wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt, inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden (Gies, NZM 2002, 514, 515; Langen- berg, WuM 2001, 523, 527; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., - 5 - § 556 BGB Rdnr. 465; Weitemeyer, in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 66; Ehlert, in: Bamberger/Roth, BGB, § 556 Rdnr. 38; Palandt/ Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 556 Rdnr. 11; Staudinger/Weitemeyer, BGB (2003), § 556 Rdnr. 108). Die Gefahr, daß der Vermieter durch sogenannte Ali- bi-Abrechnungen kurz vor Fristablauf, die er später untermauert, die gesetzliche Regelung unterlaufen könnte (so Sternel, ZMR 2001, 937, 939), besteht da- durch nicht. Denn formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nur, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. So- weit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Ge- bäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Er- läuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (Senatsurteile vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, unter II 1 a, zur Veröffentlichung be- stimmt, vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442 unter III 1 und vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573 unter I 2 a aa). Diesen Anforderungen wurde die Abrechnung des Klägers in vollem Umfang gerecht. 2. Sie war allerdings insofern fehlerhaft, als der verwendete und angege- bene Verteilungsschlüssel "Wohn-/Nutzfläche" nicht der Vereinbarung im Miet- vertrag vom 18. Dezember 1996 entsprach, nach der die Umlegung weitestge- hend nach Miteigentumsanteilen erfolgen sollte. Nach einer im Schrifttum (Lan- genberg, WuM 2003, 670, 673; jurisPK-BGB/Tonner, 2. Aufl., § 556 Rdnr. 86) vertretenen Auffassung, der sich das Berufungsgericht angeschlossen hat, stellt die Abweichung von dem vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel einen for- mellen Mangel der Betriebskostenabrechnung dar, der zu deren Unwirksamkeit führt. Die Erklärung des Vermieters könne nicht mehr als Abrechnung qualifi- - 6 - ziert werden, wenn ein anderer als der vertraglich vereinbarte Umlageschlüssel verwendet worden sei, die Behebung des Fehlers mit rechtswahrender Wirkung nach Ablauf der Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB sei deshalb aus- geschlossen. Diese Ansicht teilt der Senat nicht. Weist die Abrechnung - wie hier - den tatsächlich verwendeten Umlageschlüssel aus, handelt es sich um eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, die alle Anforderungen des § 259 BGB erfüllt. Sie verliert ihren Charakter und ihre Funktion als Rechnungslegung nicht da- durch, daß die aufgeführten Betriebskostenarten anders umgelegt werden, als dies im Mietvertrag vereinbart ist, also der Sache nach falsch zugeordnet wer- den. Dieser Fehler stellt vielmehr einen inhaltlichen Mangel der Abrechnung dar (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 8. Aufl., Rdnr. 3247; OLG Düssel- dorf, GE 2003, 879; LG Hamburg, WuM 1998, 727). Der Zweck des § 556 Abs. 3 BGB gebietet es nicht, die Abrechnung in einem solchen Fall als formell unwirksam anzusehen. Die Abrechnungsfrist und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluß von Nachforderun- gen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit und sollen Streit ver- meiden (BT-Drucks. 14/4553, S. 37). Sie gewährleisten eine zeitnahe Abrech- nung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich bei der Abrechnung zu sei- nen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewißheit darüber er- langt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rech- nen muß. Dieses Ziel wird nicht allein deshalb verfehlt, weil der in der Abrech- nung verwendete und angegebene Umlageschlüssel nicht mit dem vertraglich vereinbarten übereinstimmt. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage verset- zen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechne- risch nachzuvollziehen. Für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und be- - 7 - triebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter, auf dessen Verständnis es insoweit ankommt (Senatsurteile vom 27. November 2002, aaO unter III 2, und vom 23. November 1981, aaO), ist bei einer derartigen Kontrolle der Abrechnung klar erkennbar, daß diese im Hinblick auf den verwendeten Umlageschlüssel einen inhaltlichen Fehler aufweist und insoweit der Korrektur bedarf. Er kann zwar - anders als etwa bei bloßen Rechenfehlern innerhalb der Abrechnung - möglicherweise den tatsächlich geschuldeten Betrag nicht selbst berechnen, weil er die dafür maßgeblichen Bezugsdaten - wie beispielsweise hier die jewei- ligen Miteigentumsanteile - nicht kennt. Er ist jedoch in der Lage, vom Vermieter gezielt eine Neuberechnung auf der Grundlage des vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels zu verlangen, wie dies die Beklagte vorliegend getan hat. Innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB kann die gebote- ne inhaltliche Korrektur zu seinen Lasten ausfallen, nicht anders, als wenn die fehlerhafte Abrechnung insgesamt als (formell) unwirksam qualifiziert würde. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist ist der Mieter vor einer Berichtigung zu sei- nen Lasten durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB weitgehend geschützt (s. dazu un- ten unter 2). 3. Der Kläger ist deshalb mit seinem Anspruch auf Nachzahlung von Be- triebskosten nicht schon grundsätzlich wegen Fehlens einer wirksamen Ab- rechnung vor Ablauf der gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB am 31. Dezember 2002 endenden Abrechnungsfrist ausgeschlossen. Daß sich bei einer vertrags- gemäßen Umlage nach Miteigentumsanteilen materiell eine Nachforderung in der aus der korrigierten Abrechnung zu entnehmenden Höhe von 227,97 € er- gibt, hat die Beklagte nicht in Zweifel gezogen. Der Kläger kann diese Nachfor- derung allerdings nur noch geltend machen, soweit die Betriebskosten nach Grund und Höhe vor dem 31. Dezember 2002 abgerechnet worden sind. Das war hier lediglich mit einem Betrag von 218,53 € der Fall, den der Kläger auch nur begehrt. - 8 - III. Auf die Revision des Klägers ist daher das Berufungsurteil aufzuheben. Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Danach ist der Klage in Höhe von 218,53 € statt- zugeben. Dr. Deppert Ball Leimert Wiechers Dr. Wolst

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 115/04 Verkündet am: 17. November 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an. Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein formeller Mangel der Abrechnung vor. Eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungs- frist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten. BGH, Urteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04 - LG Potsdam AG Potsdam - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 24. September 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird unter Zurückweisung der Revisi- on im übrigen das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 18. März 2004 im Kostenpunkt und insoweit aufge- hoben, als die Berufung in Höhe von mehr als 36,13 € zurückge- wiesen worden ist. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Potsdam vom 17. Juli 2003 teilweise abgeändert. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger weitere 658,01 € zu zahlen. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind Vermieter, die Beklagten Mieter einer Eigentumswoh- nung in T. . Nach § 4 Nr. 2 des Mietvertrags vom 19. Juli 2000 sollen die Betriebskosten, die von den Beklagten gesondert zu zahlen sind, weitestge- hend auf der Basis der Miteigentumsanteile errechnet und umgelegt werden. Als Stichtag für die Abrechnung ist der 31. Dezember eines jeden Jahres fest- gelegt. - 3 - Im Jahr 2002 erstellte die Hausverwaltung der Kläger die Betriebsko- stenabrechnungen für den Abrechnungszeitraum 13. Oktober bis 31. Dezember 2000 sowie für das gesamte Jahr 2001. Als Umlageschlüssel wurde das Ver- hältnis der Wohnfläche der Mietsache zur Gesamtfläche des Hauses bzw. der Wirtschaftseinheit verwendet. Dabei ergaben sich Nachforderungen gegenüber den Beklagten von 433,42 € für das Jahr 2000 und 658,01 € für das Jahr 2001. Auf den Widerspruch der Beklagten wurden als Umlageschlüssel wie vereinbart die Miteigentumsanteile zugrunde gelegt. Mit Schreiben vom 6. Februar 2003 erhielten die Beklagten entsprechend geänderte Abrechnun- gen, die mit Nachforderungen von 431,05 € für das Jahr 2000 und von 694,14 € für 2001 endeten. Die Kläger haben zunächst den sich daraus ergebenden Gesamtbetrag von 1.125,19 € nebst Zinsen geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Beklag- ten zur Zahlung von 431,05 € nebst Zinsen für das Jahr 2000 verurteilt und die Klage im übrigen abgewiesen. Die gegen die Teilabweisung gerichtete Beru- fung der Kläger ist erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelas- senen Revision verfolgen sie ihre Nachforderung für das Jahr 2001 in Höhe von 694,14 € weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: Die Kläger seien mit ihrer Nachforderung für das Jahr 2001 gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB ausgeschlos- - 4 - sen, weil sie die in § 556 Abs. 3 BGB angeordnete einjährige Abrechnungsfrist versäumt hätten. Zwar könne eine vor Fristablauf erfolgte formell ordnungsge- mäße, in Umfang und Inhalt an § 259 BGB orientierte, aber unter inhaltlichen Mängeln leidende Abrechnung in gewissen Grenzen nach Fristablauf nachge- bessert werden. Das ursprüngliche Rechenwerk müsse jedoch wenigstens den Mindestanforderungen einer ordnungsgemäßen Abrechnung genügen. Daran fehle es hier, so daß eine auf die spätere Änderung gestützte Nachforderung ausscheide. Die Nichtverwendung des vertraglich vereinbarten Umlageschlüs- sels stelle einen schwerwiegenden strukturellen Mangel der Abrechnung dar mit der Folge, daß die Erklärung des Vermieters nicht mehr als Abrechnung qualifi- ziert werden könne und eine Behebung des Fehlers mit rechtswahrender Wir- kung nach Fristablauf ausgeschlossen sei. II. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. Die Kläger haben gemäß § 4 Nr. 2 des Mietvertrags vom 19. Juli 2000 Anspruch auf Zahlung weiterer Betriebskosten für das Jahr 2001 in Höhe von 658,01 €. Nur in dem darüber hinausgehenden Umfang ist ihre Nachforderung durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, so daß die Klage insoweit un- begründet ist. 1. Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist über die Vorauszahlungen für Be- triebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, der in der seit dem 1. September 2001 geltenden Fassung auf den am 31. Dezember 2001 endenden Abrechnungszeitraum Anwendung findet (arg. Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB), spätestens bis zum Ablauf des zwölf- ten Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Dieser Verpflich- tung sind die Kläger mit der den Beklagten noch im Jahr 2002 übermittelten - 5 - Abrechnung, die für das Jahr 2001 mit einem Betrag von 658,01 € endete, nachgekommen. Die Abrechnung war formell ordnungsgemäß und deshalb entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts zur Wahrung der Abrech- nungsfrist genügend. a) Für die Einhaltung der Abrechnungsfrist kommt es nach einhelliger Ansicht auf die materielle Richtigkeit der Abrechnung nicht an. Die Frist wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt, inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden (Gies, NZM 2002, 514, 515; Langen- berg, WuM 2001, 523, 527; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 465; Weitemeyer, in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 66; Ehlert, in: Bamberger/Roth, BGB, § 556 Rdnr. 38; Palandt/ Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 556 Rdnr. 11; Staudinger/Weitemeyer, BGB (2003), § 556 Rdnr. 108). Die Gefahr, daß der Vermieter durch sogenannte Alibi-Abrechnungen kurz vor Fristablauf, die er später untermauert, die gesetzli- che Regelung unterlaufen könnte (so Sternel, ZMR 2001, 937, 939), besteht dadurch nicht. Denn formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nur, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. So- weit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Ge- bäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Er- läuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (Senatsurteile vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442 unter III 1; vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573 unter I 2 a aa). Diesen Anforderungen wurde die Abrechnung der Kläger in vollem Umfang gerecht. - 6 - b) Sie war allerdings insofern fehlerhaft, als der verwendete und angege- bene Verteilungsschlüssel "Wohn-/Nutzfläche" nicht der Vereinbarung im Miet- vertrag vom 19. Juli 2000 entsprach, nach der die Umlegung weitestgehend nach Miteigentumsanteilen erfolgen sollte. Nach einer im Schrifttum (Langen- berg, WuM 2003, 670, 673; jurisPK-BGB/Tonner, 2. Aufl., § 556 Rdnr. 86) ver- tretenen Auffassung, der sich das Berufungsgericht angeschlossen hat, stellt die Abweichung von dem vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel einen for- mellen Mangel der Betriebskostenabrechnung dar, der zu deren Unwirksamkeit führt. Die Erklärung des Vermieters könne nicht mehr als Abrechnung qualifi- ziert werden, wenn ein anderer als der vertraglich vereinbarte Umlageschlüssel verwendet worden sei, die Behebung des Fehlers mit rechtswahrender Wirkung nach Ablauf der Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB sei deshalb aus- geschlossen. Diese Ansicht teilt der Senat nicht. Weist die Abrechnung - wie hier - den tatsächlich verwendeten Umlageschlüssel aus, handelt es sich um eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, die alle Anforderungen des § 259 BGB erfüllt. Sie verliert ihren Charakter und ihre Funktion als Rechnungslegung nicht da- durch, daß die aufgeführten Betriebskostenarten anders umgelegt werden, als dies im Mietvertrag vereinbart ist, also der Sache nach falsch zugeordnet wer- den. Dieser Fehler stellt vielmehr einen inhaltlichen Mangel der Abrechnung dar (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 8. Aufl., Rdnr. 3247; OLG Düssel- dorf, GE 2003, 879; LG Hamburg, WuM 1998, 727). Der Zweck des § 556 Abs. 3 BGB gebietet es nicht, die Abrechnung in einem solchen Fall als formell unwirksam anzusehen. Die Abrechnungsfrist und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluß von Nachforderun- gen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit und sollen Streit ver- meiden (BT-Drucks. 14/4553, S. 37). Sie gewährleisten eine zeitnahe Abrech- - 7 - nung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich bei der Abrechnung zu sei- nen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewißheit darüber er- langt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rech- nen muß. Dieses Ziel wird nicht allein deshalb verfehlt, weil der in der Abrech- nung verwendete und angegebene Umlageschlüssel nicht mit dem vertraglich vereinbarten übereinstimmt. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage verset- zen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechne- risch nachzuvollziehen. Für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und be- triebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter, auf dessen Verständnis es insoweit ankommt (Senatsurteile vom 27. November 2002, aaO unter III 2, und vom 23. November 1981, aaO), ist bei einer derartigen Kontrolle der Abrechnung klar erkennbar, daß diese im Hinblick auf den verwendeten Umlageschlüssel einen inhaltlichen Fehler aufweist und insoweit der Korrektur bedarf. Er kann zwar - anders als etwa bei bloßen Rechenfehlern innerhalb der Abrechnung - möglicherweise den tatsächlich geschuldeten Betrag nicht selbst berechnen, weil er die dafür maßgeblichen Bezugsdaten - wie beispielsweise hier die jewei- ligen Miteigentumsanteile - nicht kennt. Er ist jedoch in der Lage, vom Vermieter gezielt eine Neuberechnung auf der Grundlage des vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels zu verlangen, wie dies die Beklagten vorliegend getan ha- ben. Innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB kann die ge- botene inhaltliche Korrektur zu seinen Lasten ausfallen, nicht anders, als wenn die fehlerhafte Abrechnung insgesamt als (formell) unwirksam qualifiziert wür- de. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist ist der Mieter vor einer Berichtigung zu seinen Lasten durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB weitgehend geschützt (s. dazu unten unter 2). 2. Die Kläger sind deshalb mit ihrem Anspruch auf Nachzahlung von Be- triebskosten nicht schon grundsätzlich wegen Fehlens einer wirksamen Ab- - 8 - rechnung vor Ablauf der gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB am 31. Dezember 2002 endenden Abrechnungsfrist ausgeschlossen. Daß sich bei einer vertrags- gemäßen Umlage nach Miteigentumsanteilen materiell eine Nachforderung in der aus der korrigierten Abrechnung zu entnehmenden Höhe von 694,14 € er- gibt, haben die Beklagten nicht in Zweifel gezogen. Die Kläger können diese Nachforderung allerdings nur noch geltend machen, soweit die Betriebskosten nach Grund und Höhe vor dem 31. Dezember 2002 abgerechnet worden sind. Das war hier lediglich mit einem Betrag von 658,01 € der Fall. An der darüber hinausgehenden Nachforderung in Höhe von 36,13 € sind die Kläger durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gehindert. Wie bereits ausgeführt, soll die Ausschlußfrist für den Mieter die Sicher- heit gewähren, daß er nach Fristablauf nicht mehr mit (weiteren) Nachforderun- gen des Vermieters rechnen muß. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn bei Vor- lage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung innerhalb der Frist ein darin enthaltener materieller Fehler auch noch nach Fristablauf zu Lasten des Mieters korrigiert werden könnte. Das gilt sowohl hinsichtlich der Art als auch hinsicht- lich der Höhe der abgerechneten Einzelpositionen und unabhängig von dem Ausmaß der Abweichung. Der Ablauf der Abrechnungsfrist hat deshalb zur Fol- ge, daß die Nachforderung nach einer erst später erfolgenden inhaltlichen Kor- rektur das Ergebnis der fristgemäß vorgelegten Rechnung weder in den Einzel- positionen noch insgesamt überschreiten darf (Gies, NZM 2002, 514, 515; Lan- genberg, WuM 2001, 523, 527; Schmid, ZMR 2001, 761, 767; Palandt/ Weidenkaff, aaO; Weitemeyer, in: Emmerich/Sonnenschein, aaO). Dem Inter- esse des Vermieters wird nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nur dann der Vorrang eingeräumt, wenn er die verspätete Geltendmachung bzw. verspätete Korrektur nicht zu vertreten hat. Dafür bestehen hier keine Anhaltspunkte. - 9 - III. Auf die Revision der Kläger ist daher das Berufungsurteil aufzuheben, soweit ihre Berufung gegen die Abweisung der Klage in Höhe von mehr als 36,13 € zurückgewiesen worden ist (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechts- verletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Danach ist der Klage in Höhe von 658,01 € mit der Kostenfolge des § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO stattzugeben. Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Wolst Hermanns

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 30.11.2022 Aktenzeichen: 66 S 249/19 ECLI: ECLI:DE:LGBE:2022:1130.66S249.19.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 556 BGB, §§ 556ff BGB, § 138 Abs 4 ZPO Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietpreisbremse Geltendmachung von Ansprüchen aus der Mietpreisbremse durch einen Rechtsdienstleister; Unzulässigkeit eines Bestreitens mit Nichtwissen Orientierungssatz 1. Trotz Vorliegen der Voraussetzungen des § 138 Abs. 4 ZPO kann das Bestreiten mit Nichtwissen ausnahmsweise unzulässig sein, wenn für den Standpunkt der bestreitenden Partei jeder Anhaltspunkt fehlt. Ein solcher Fall ist gegeben, wenn der Vermieter die Echtheit der Unterschriften seiner Mieter in der Vollmachterteilung sowie der Abtretungsvereinbarung eines Rechtsdienstleisters mit Nichtwissen bestreitet, obwohl die Unterschriften sich nicht von den Unterschriften unterscheiden, mit denen die Mieter den Mietvertrag unterschrieben haben, aus dem der Vermieter seine Rechtsstellung ableitet. Zudem kann sich ein Vermieter bei derartigen Zweifeln bei seinen Mietern erkundigen, so dass er in einer günstigeren Position ist, als es eine nach § 138 Abs. 4 ZPO durch Bestreiten mit Nichtwissen vorgehende Partei im Regelfall sein wird.(Rn.21) (Rn.22) (Rn.24) (Rn.30) 2. Das streitgegenständliche Vorgehen des Rechtsdienstleisters ist von seiner Befugnis als eingetragener Inkassodienstleister gedeckt. Die dabei genutzten Vertragsbedingungen und die daraus folgenden Modalitäten der Tätigkeit sind ebenfalls rechtmäßig und haben die Entstehung durchsetzbare Rechtsansprüche zur Folge. Es liegt weder ein Verstoß gegen das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen vor, noch sind die Vertragsbedingungen im Vergleich zu den Vergütungsregelungen für Rechtsanwälte oder wegen mangelnder Transparenz zu beanstanden.(Rn.38) 3. Die Vorschriften des BGB zur Mietpreisbremse sind verfassungsgemäß. Das gleiche gilt für die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung.(Rn.39) Verfahrensgang vorgehend AG Tempelhof-Kreuzberg, 15. August 2019, XX Tenor 1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 15.08.2019, Az. ..., abgeändert: a) Der Beklagte wird verurteilt, der Klägerin Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: (1) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter (Vormieter) der sodann durch Frau ... und Herrn ... (Mieter) angemieteten Wohnung des Beklagten in ... Berlin, ... 17, Vorderhaus EG links (Wohnung) zuletzt schuldete (Vormiete)? (2) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor der Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und (falls ja) um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht? (3) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit den Mietern Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB durchgeführt und (falls ja) welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 bis 3 BGB und § 559a Abs. 1 bis 4 BGB hätte sich daraus ergeben? (4) Handelt es sich bei dem Mietverhältnis mit den Mietern um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556 f BGB? b) Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 747,24 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 12.09.2018 zu zahlen; in Höhe der geringfügigen Mehrforderung bleibt die Klage abgewiesen. c) Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.500,05 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 12.09.2018 zu zahlen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin macht als Rechtsdienstleisterin Ansprüche nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB (Mietpreisbremse) gegen den Beklagten als Vermieter von Wohnraum geltend. Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Klägerin habe ihre Aktivlegitimation nicht bewiesen. Anstelle des Tatbestandes wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil des Amtsgerichts Bezug genommen. Ergänzungen sind nach Maßgabe der §§ 313a Abs. 1 Satz1, 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO wie folgt veranlasst. Randnummer 2 Neben Auskunftsansprüchen gemäß § 556g BGB hat die Klägerin erstinstanzlich auf der Grundlage eines Rügeschreibens vom 27.3.2018 (dem Beklagten zugegangen am 29.3.2018) u.a. die Rückzahlung überzahlter Miete für den Monat April 2018 in Höhe von 779,53 € begehrt. Für diesen Zahlungsantrag hat sie in Höhe eines Teilbetrages von 32,25 € im Termin des Amtsgerichts am 29.11.2018 eine teilweise Klagerücknahme erklärt, und seither die überzahlte Miete nur noch in Höhe von 747,28 € verlangt. Randnummer 3 In 1. Instanz hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 14.12.2018 den vom Beklagten mit der Mieterin ... und dem Mieter ... geschlossenen Mietvertrag eingereicht; für dessen Inhalt und äußeres Erscheinungsbild wird auf die Anlage K8 verwiesen. Das Mietverhältnis wurde im Zuge des gerichtlichen Verfahrens inzwischen beendet. Randnummer 4 Mit demselben Schriftsatz hat die Klägerin eine Kopie des in Dänemark ausgestellten Reisepasses der Mieterin ... ... zur Akte gereicht, auf der sowohl das Passfoto der Mieterin und ihre Unterschrift sichtbar sind; für weitere Einzelheiten wird auf die Anlage K7 verwiesen. Mit demselben Schriftsatz hat die Klägerin eine Kopie des in Israel ausgestellten Reisepasses des Mieters ... ... zur Akte gereicht, auf der sowohl das Passfoto des Mieters und seine Unterschrift sichtbar sind; für weitere Einzelheiten wird auf die Anlage K10 verwiesen. Randnummer 5 Mit weiterem Schriftsatz vom 4.12.2020 hat die Klägerin im Berufungsverfahren die nach ihrer Behauptung von der Mieterin ... und dem Mieter ... persönlich unterzeichnete Erklärung zum streitgegenständlichen Mietverhältnis gemäß der Anlage K12 als Originalurkunde zur Akte gereicht. Gemäß dem Text dieser Erklärung erklären beide Unterzeichner u.a., dass sie das im Tatbestand der amtsgerichtlichen Entscheidung bereits dargestellte Formular der Klägerin vom 3.12.2018 ( „Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung“ ) sowohl im Original als auch in digitaler Version unterzeichnet haben, dass sie rein vorsorglich die Erklärungen wiederholen, und dass sie die treuhänderische, unwiderrufliche Abtretung der näher bezeichneten Ansprüche aus der Mietpreisbremse „bestätigen und ... hiermit rein vorsorglich (wiederholen)“. Für den vollständigen Wortlaut und das Erscheinungsbild wird auf die Originalurkunde der Anlage K 12 nach Maßgabe von Bd. II Blatt 203 verwiesen. Randnummer 6 Mit ihrer Berufung begehrt die Klägerin sinngemäß, den Beklagten zu verurteilen, Randnummer 7 1. Auskünfte nach Maßgabe des Urteilstenors unter 1a zu erteilen, Randnummer 8 2. überzahlte Miete nach Maßgabe des Urteilstenors zu 1b zu zahlen, Randnummer 9 3. vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten nach Maßgabe des Urteilstenors zu 1c zu erstatten. Randnummer 10 Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 11 Für die weiteren Einzelheiten des Sachvortrags beider Parteien in der Berufungsinstanz, für die von ihnen vertretenen Rechtsauffassungen und für den Gang des Berufungsverfahrens wird ergänzend auf die von beiden Seiten eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsprotokolle des Berufungsgerichts nebst Anlagen Bezug genommen. II. Randnummer 12 Die Berufung der Klägerin führt zur Abänderung der amtsgerichtlichen Entscheidung. 1. Randnummer 13 Die Formalien nach Maßgabe des § 522 Abs. 1 ZPO sind eingehalten; die Berufung der Klägerin ist zulässig. 2. Randnummer 14 Das Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg. Die für die Berufungsentscheidung nach § 529 ZPO zugrundezulegenden Tatsachen rechtfertigen eine andere Entscheidung, nämlich die Verurteilung des Beklagten in dem Umfang, in dem sie nach der erstinstanzlichen Teilrücknahme der Klage von der Klägerin noch begehrt worden ist. Randnummer 15 a) Die Klägerin ist für die streitgegenständlichen Ansprüche aktivlegitimiert. Randnummer 16 Die Einschaltung der Klägerin einschließlich der Beauftragung, der Vollmachtserteilung und insbesondere der Abtretung der streitgegenständlichen Ansprüche gegen den Beklagten ist rechtswirksam durch seine Mieter erfolgt, namentlich auf die Mieterin Frau ... und den Mieter Herrn .... Diese beiden Personen haben die im Berufungsverfahren im Original zur Akte gereichte Anlage K 12 unterzeichnet. Nach dem Inhalt dieser Erklärung steht fest, dass die Mieter des Beklagten auch bereits die Unterlage „Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung“ vom 3. Dezember 2018 persönlich unterzeichnet und der Klägerin die daraus resultierenden rechtlichen Befugnisse eingeräumt hatten. Randnummer 17 Zugleich ist in der Anlage K 12 die Genehmigung und vorsorglich die erneute Vornahme derjenigen Erklärungen enthalten, die erforderlich sind, um der Klägerin die materiell von ihr geltend gemachten Ansprüche zu übertragen und ihr Vorgehen (auch prozessual) zu legitimieren. Da der Beklagte auch die Einreichung dieser Urkunde nicht zum Anlass genommen hat, ganz oder teilweise die berechtigten Ansprüche der Klägerin anzuerkennen, kann letztlich offenbleiben, ob erst die Ausstellung und Einreichung der Anlage K 12 das Vorliegen aller Voraussetzungen für die Aktivlegitimation der Klägerin herbeigeführt hat, und ob also bis dahin (jedenfalls prozessual) die vom Amtsgericht thematisierte Führung des Beweises seitens der Klägerin (zunächst) geboten und mit Recht verneint worden war. Da die vorstehend zusammengefassten tatsächlichen Voraussetzungen für die Aktivlegitimation der Klägerin jedenfalls im Berufungsverfahren unstreitig geworden sind, hätte der Beklagte allenfalls ein kostenschonendes Anerkenntnis (ganz oder teilweise) erklären können. Nachdem dies nicht geschehen, sondern vom Beklagten weiterhin einschränkungslos die Abweisung der Klage als materiell unbegründet begehrt worden ist, bedarf die Situation, wie Sie sich bei zutreffender Betrachtung am Ende des Verfahrens in erster Instanz ergeben hatte, keiner abschließenden Bewertung mehr. Randnummer 18 b) Die unter lit. a) dargestellten Zusammenhänge sind der Entscheidung als unstreitig zugrunde zu legen, weil das für den Beklagten vorgebrachte Bestreiten ein solches ohne jegliche Substantiierung in tatsächlicher Hinsicht geblieben ist; als Bestreiten mit Nichtwissen ist das Vorbringen des Beklagten im hier zu beurteilenden Einzelfall allerdings nach den Maßstäben von § 138 ZPO unbeachtlich. (1) Randnummer 19 Der Beklagte bestreitet, dass die Unterschriften, auf die die Klägerin sich zur Rechtfertigung ihres Vorgehens berufen hat, von den Mietern des Beklagten, also Frau ... und Herrn ..., geleistet worden sind. Insbesondere stellt sie dies auch für die im Original vorgelegte Urkunde K 12 in Abrede. Randnummer 20 Dem Beklagten ist insoweit im Ausgangspunkt bei rein formaler Betrachtung der durch § 138 Abs. 4 ZPO gezogenen Grenzen zuzugeben, dass die von der Klägerin vorgetragene Unterschriftsleistung auf den genannten Urkunden durch die Mieter des Beklagten ein Vorgang ist, der weder eine eigene Handlung des Beklagten betrifft, noch (und zwar auch bei Zugrundelegung des Vorbringens der Klägerin) Gegenstand eigener Wahrnehmungen des Beklagten gewesen ist. Bei einem strengen und ausnahmslosen Festhalten am Wortlaut von § 138 Abs. 4 ZPO erscheint ein Bestreiten mit Nichtwissen also zunächst zulässig, sodass die so bestrittene Tatsache beweisbedürftig sein könnte. Das Berufungsgericht hat dies zunächst im hier geführten Verfahren auch so erwogen, daran letztlich aus den sogleich auszuführenden Gründen aber nicht festgehalten. (2) Randnummer 21 Auch in der grundlegend unter (1) dargestellten Konstellation kann nämlich ausnahmsweise die bei formaler Betrachtung nach § 138 Abs. 4 ZPO zulässig erscheinende Vorgehensweise einer Partei versperrt sein, soweit diese nämlich das Vorliegen eines bestimmten Sachverhalts ohne greifbare Anhaltspunkte willkürlich „aufs Geratewohl“ oder „ins Blaue hinein“ in Abrede stellt (BGH vom 27.4.2022; XII ZR 37/21; juris Rz. 10 f. m.w.N.). Randnummer 22 Das Berufungsgericht verkennt nicht, dass diese Voraussetzungen ein streng zu prüfender Ausnahmefall sind, sodass insbesondere für die Annahme von Willkür im Falle eines solchen Bestreitens Zurückhaltung geboten ist, um die berechtigten Erwartungen der Parteien an ein faires Verfahren und eine verfassungsgemäße Rechtsgewährung (Art. 103 Abs. 1 GG) nicht zu verletzen. Das Bestreiten mit Nichtwissen wird also in Fällen, in denen (wie hier) formal eine dem Wortlaut von § 138 Abs. 4 ZPO entsprechende Konstellation vorliegt, nur ausnahmsweise dann unbeachtet bleiben können, wenn für den Standpunkt der bestreitenden Partei jeder Anhaltspunkt fehlt (vgl. BGH a.a.O. Rz. 10 m.w.N.). Ein solcher Ausnahmefall liegt hier zulasten des Beklagten allerdings vor. Randnummer 23 (aa) Beachtung verdient insoweit zunächst der als Anlage K8 (Blatt I 139 ff.) eingereichte Mietvertrag. Aus diesem Mietvertrag leitet der Beklagte selbst seine Rechtsstellung in dem streitgegenständlichen Mietverhältnis her, weil diese Vertragsurkunde (unstreitig) von den „echten Mietern“ unterschrieben worden ist, also von den aus dem Mietverhältnis gegenüber dem Beklagten unmittelbar berechtigten Personen (Frau ... und Herr ...). Dieses Dokument besteht in der zur Gerichtsakte von der Klägerin vorgelegten Kopie aus der eigentlichen Vertragsurkunde und aus zahlreichen weiteren von den Mietern abgegebenen Erklärungen sowie Belehrungen über die Pflege der Mietsache etc. Es hat insgesamt einen Umfang von 17 Seiten. Randnummer 24 Jede dieser Seiten ist von beiden Mietern handschriftlich unterzeichnet worden, sodass die entsprechenden unstreitig von Ihnen persönlich stammenden Schriftzüge allein in dieser Unterlage 17-fach vorliegen. Schon die zu Gerichtsakte gelangte (durch viele Grautöne beeinträchtigte) Kopie lässt den Text und die jeweiligen namentlich geleisteten Unterschriften der Mieter vollständig und zweifelsfrei erkennen. Erst recht und in noch ungleich deutlicherer Form muss dies für die Originalurkunde des Mietvertrages gelten, wie sie dem Beklagten vorliegt bzw. zugänglich ist. Die Urkunde bietet an 17 jeweils einzelnen Beispielen ein besonders aussagekräftiges Bild zu der Frage, mit welchen allgemeinen Kennzeichen und in welcher Variationsbreite eine echte Unterschrift der tatsächlichen beiden Mieter des Beklagten ausfällt. Randnummer 25 (bb) Entsprechendes gilt für die beiden in einer vergrößerten Kopie und dadurch besonders gut erkennbaren Reisepässe der beiden Mieter des Beklagten. Beide lassen weder einen Zweifel daran, dass der jeweilige Pass für Frau ... bzw. Herrn ... ausgestellt worden sind, also für niemanden anders als die beiden Mieter des Beklagten, noch lassen sie einen Zweifel daran, wie der jeweilige Mieter selbst und wie seine eigenhändig geleistete Unterschrift aussieht. Auch die in den Personaldokumenten enthaltene eigenhändige Unterschrift belegt im Vergleich mit den weiteren aktenkundigen Namenszeichnungen der (wahren) Mieter, dass deren Unterschriften jeweils aus einem Schriftzug mit ausreichend individualisierten Merkmalen und Kennzeichen besteht, die im jeweiligen Einzelfall innerhalb einer gewissen Variationsbreite ausgeführt bzw. geleistet wird. Gemessen an diesen vergleichenden Kontrollmöglichkeiten erscheinen die Namensunterschriften auf der Urkunde K 12 in keiner Weise auffällig und werfen keinerlei naheliegenden Fragen auf. Die Schriftzüge bewegen sich zweifelsfrei innerhalb der Variationsbreite der Unterschriften, die sonst von den Mietern des Beklagten aktenkundig und insoweit als „echt“ unstreitig sind. Randnummer 26 Mit diesen Aspekten hat der Beklagte sich lediglich im Schriftsatz vom 3. 1. 2019 oberflächlich beschäftigt und seiner Ansicht Ausdruck verliehen, ein Unterschriftenbeispiel aus dem Mietvertrag zeige keine Kongruenz mit den namens Zeichnungen, die auf der Anlage K9 enthalten sei. Dieses Vorbringen ist aber nicht (mehr) entscheidungserheblich. Auf die Frage, ob dieser Vortrag und insbesondere die wertende Einschätzung des Beklagten zu vorliegen bzw. Fehlen von Kongruenz tatsächlich überzeugt hat (sodass ein willkürliches Bestreiten mit Nichtwissen „ohne jeden Anhaltspunkt“ ggf. womöglich nicht mehr vorgelegen hätte) ist stattdessen mit der Einreichung der Originalurkunde gemäß Anlage K 12 diese entscheidungserheblich geworden. Auch nach Erörterung dieser Zusammenhänge in Berufungstermin hat der Beklagte aber nichts dazu vorgetragen, aus welchen Erwägungen oder Zusammenhängen er vor diesem veränderten Sachverhalt sein Bestreiten mit Nichtwissen aufrechterhalten will. Randnummer 27 (cc) Der Beklagte befindet sich auch nicht in einer Situation, bei der ihm objektiv jegliche Möglichkeit versperrt wäre, den fraglichen Vorgang (Unterschriftsleistung seiner Mieter), an dem er persönlich nicht beteiligt bzw. anwesend war, nachfolgend für sich zu plausibilisieren oder sogar verlässlich aufzuklären. Randnummer 28 Bei einem zulässigen Bestreiten mit Nichtwissen wird in der Regel die Situation vorliegen, dass die so bestreitende Partei den Vorgang selbst nicht kennt und nicht wahrgenommen hat, und dass sie außerdem zu den unmittelbar an dem fraglichen Vorgang Beteiligten keinerlei eigene Beziehung hat. In dieser Lage besteht weder Anlass noch eine (wenigstens theoretisch vorhandene) Möglichkeit, zu dem tatsächlich unbekannten Vorgang mehr zu bekunden, als dass man nichts darüber weiß und dass man folgerichtig „nicht glaubt“, dass diejenigen Dinge tatsächlich geschehen seien, die für den Bestreitenden einen rechtlichen Nachteil bedeuten würden. Dies bringt das Bestreiten mit Nichtwissen regelmäßig auch deshalb zulässig zum Ausdruck, weil es der dazu befugten Partei an jedweder Alternative fehlt. Randnummer 29 Der Beklagte befindet sich in einer günstigeren Situation. Das berechtigte Vorgehen der Klägerin hängt von vornherein von nichts anderem ab, als davon, ob der (von ihm selbst gewählte) Partner eines laufenden Dauerschuldverhältnisses mit diesem Vorgehen der Klägerin einverstanden ist oder nicht. Das Gericht hält zwar nicht für richtig, dem Beklagten eine Erkundigungspflicht oder eine darauf gerichtete Obliegenheit zuzuschreiben. Gleichwohl stand dem Beklagten aber im Sachargument schlicht die eigene Mietpartei als derjenige (oder diejenigen) gegenüber, die den von der Klägerin angezeigten Konflikt über die Konditionen des Wohnraummietverhältnisses austragen wollten. Rein tatsächlich war es deshalb ein Leichtes für den Beklagten, die formale Berechtigung dieses Angriffs auf seine eigene mietvertragliche Position (etwa die Höhe seiner Ansprüche auf Mietzins) zu überprüfen, indem er einfach im laufenden Mietverhältnis diejenigen befragt, die es in jedem Fall angeht, nämlich die eigenen Mieter, in deren Befugnis die Klägerin zu agieren behauptet hatte. Randnummer 30 Der Umstand, dass der Beklagte dies beim Auftreten der Klägerin unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt tun musste ändert nichts daran, dass er es in einer unaufwändigen und einfachen Rückfrage an „seine“ Mieter tun konnte. Dies bedeutet nicht mehr (aber auch nicht weniger), als dass der Beklagte konkret in einer günstigeren Position war, als es eine nach § 138 Abs. 4 ZPO durch Bestreiten mit Nichtwissen vorgehende Partei im Regelfall sein wird. Randnummer 31 (dd) Dies gilt umso mehr, als das Auftreten der Klägerin der gesamten Anlage nach von deutlich zutage tretenden Umständen begleitet ist, die ihrer Darstellung mehr Gewicht verleihen, als es eine beliebige Behauptung zu irgendeinem irgendwo eingetretenen Ereignis für sich beanspruchen könnte. Randnummer 32 Wenn der Beklagte bestreitet, dass seine Mieter es waren, die das vordringlich in deren Interesse liegende Vorgehen der Klägerin gewünscht und beauftragt haben, so verweist dies auf die alternative Möglichkeit, dass die Klägerin ohne Willen (und womöglich sogar ohne Wissen) der Mieter gegen den Beklagten vorgeht. Grundsätzlich ausgeschlossen erscheint dies nicht, da die Klägerin in ihrem Vorgehen ersichtlich eigene wirtschaftliche und von ihr selbst von vornherein dargestellte Interessen verfolgt. Randnummer 33 Allerdings hat die Klägerin schon anlässlich des ersten Rügeschreibens von 2018 den Beklagten mit einer solchen Fülle von individuellen Vertragsdaten konfrontiert, dass es schwer vorstellbar (und praktisch vollkommen ausgeschlossen) erscheint, dass die Klägerin diese individuellen Daten aus dem konkret streitgegenständlichen Mietverhältnis ohne die Mitwirkung der Mieter erlangt haben könnte. Die genaue Lage, die Größe und Ausstattung der Wohnung, sowie die genauen Namen beider Mieter und die wirtschaftlich maßgeblichen Parameter in dem Mietverhältnis (Nettokaltmiete; Größe in Quadratmetern) können ersichtlich nicht seitens der Klägerin erfunden oder aufs Geratewohl in den Raum gestellt worden sein, um in der Hoffnung, der Beklagte möge die in reiner Eigenmächtigkeit der Klägerin vorgebrachten Ansprüche befriedigen, und zwar ohne eine Prüfung oder Rückfrage bei den Mietern gehalten zu haben. Angesichts der Fülle der individuellen Daten war diese Ausgangslage für den Beklagten von vornherein erkennbar, und sie wurde später, als die Klägerin vollständige Ablichtungen des Mietvertrages und der Personaldokumente beider Mieter zur Akte reichen konnte, nur noch weiter untermauert. Randnummer 34 Spätestens, nachdem die im Tatbestand aufgeführten ergänzenden Unterlagen zur Akte vorliegen, erscheint es nur noch als eine rein theoretisch niemals auszuschließende Möglichkeit, die Klägerin könnte „irgendwie“ an die Daten und Unterlagen der „wahren“ Mieter des Beklagten gelangt sein, ohne dass diese aber davon wüssten oder die Vorgehensweise der Klägerin wirklich beauftragt hätten. Randnummer 35 Für eine so lautende Annahme fehlt in der Zusammenschau der vorstehend aufgelisteten konkreten Umstände tatsächlich jegliche Plausibilität und jeder auch noch so theoretische Anhaltspunkt. Dies genau ist (auch nach der zur Zurückhaltung mahnenden höchstrichterlichen Rechtsprechung) die Voraussetzung dafür, das bloße Bestreiten mit Nichtwissen als prozessual ungenügend unbeachtet zu lassen. Daraus folgt, dass der Vortrag der Klägerin zur Auftragserteilung, Bevollmächtigung und Abtretung seitens der Mieter als unbestritten zu behandeln ist. Die Rechtswirkungen der Anlage K 12 stellen (jedenfalls auch) die schriftliche Wiederholung frühere Erklärungen und deren rückwirkende Genehmigung durch die Mieter dar (vgl. BGH vom 30.3.2022; VIII ZR 279/21 und VIII ZR 283/21; zitiert nach juris). Randnummer 36 (ee) Nachdem die Klägerin jedenfalls die Urkunde der Anlage K 12 im Original eingereicht hat, kann auch dahinstehen, ob das vom Amtsgericht behandelte Problem zur Klageabweisung führen musste. Dieses bestand in den Schwierigkeiten der Klägerin, in erster Instanz schlüssige Originalurkunden vorzulegen, also insoweit tauglichen Urkundenbeweis zulässig anzutreten. Die Vorlage der Originalurkunde kann zunächst lediglich einem entsprechenden Bestreiten zu der Frage begegnen, ob eine (nicht im Original vorliegende) Urkunde überhaupt in einem materiellen Original existiert. Die ganz andere Frage, von wem die Unterschriften auf entscheidungserheblichen Urkunden stammen, hätte von vornherein nicht durch Vorlage der Originalurkunde belegt oder bewiesen werden können, sondern (zulässiges Bestreiten vorausgesetzt) allein durch Vernehmung der Mieter als Zeugen. Randnummer 37 Jegliches Problem einer Urkundenvorlage ist aber im Zuge des Berufungsverfahrens durch das Original der Urkunde K 12 überholt. Randnummer 38 c) Die vom Beklagten im Zuge des Verfahrens thematisierten grundlegenden Einwände gegen die Tätigkeit der Klägerin mit Blick auf die Vorschriften des RDG dürfen inzwischen wohl als überholt, jedenfalls aber als von der höchstrichterlichen Rechtsprechung mehrfach überzeugend beantwortet gelten. Der Bundesgerichtshof hat genau das auch hier streitgegenständliche Geschäftsmodell der Klägerin inzwischen in zahlreichen Verfahren und unter unterschiedlichen Aspekten geprüft und überzeugend eingeordnet. Das hier streitgegenständliche Vorgehen der Klägerin ist von ihrer Befugnis als eingetragene Inkassodienstleisterin gedeckt; die von der Klägerin dabei genutzten Vertragsbedingungen und die daraus folgenden Modalitäten ihrer Tätigkeit sind ebenfalls rechtmäßig und haben die Entstehung durchsetzbare Rechtsansprüche zur Folge; insbesondere verstoßen sie weder gegen das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, noch sind sie im Vergleich zu den Vergütungsregelungen für Rechtsanwälte oder wegen mangelnder Transparenz zu beanstanden. Randnummer 39 Gleiches gilt für die Vorschriften der Mietpreisbremse und ihre Geltung (auch) in Berlin. Zu allen grundlegenden Rechtsfragen im Bereich der Mietpreisbremse liegt zwischenzeitlich höchstrichterliche Rechtsprechung vor, die inhaltlich überzeugt und der die Kammer folgt. Insbesondere sind die Vorschriften des BGB zur Mietpreisbremse ebenso verfassungsgemäß, wie die in Berlin erlassene Mietenbegrenzungsverordnung (BVerfG 1 BvL 1/18 (u.a.) vom 18.07.2019, NJW 2019, 3054 ff.). Aus der nahezu zeitgleich mit der Entscheidung des BVerfG ergangenen Entscheidung des BGH vom 17.7.2019 (VIII ZR 130/18) ergaben sich zu keiner Zeit weitergehende Bedenken gegen die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung. Der Bundesgerichtshof hat dies inzwischen mit weiteren Entscheidungen - die ebenfalls für die Kammer nach eigener Prüfung vollständig überzeugend sind - umfassend dargestellt. Randnummer 40 d) Die von der Klägerin verfolgten Auskunftsansprüche gegen den Beklagten sind nach § 556g BGB begründet. Der dort zugunsten der Mieter kodifizierte Auskunftsanspruch, der nach wirksamer Abtretung von der Klägerin geltend gemacht werden kann, verpflichtet inhaltlich zur Auskunft über diejenigen Tatsachen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete „nach den Vorschriften dieses Unterkapitel“ maßgeblich sind. Genau an diesen Inhalten hat die Klägerin ihre Auskunftsbegehren in den gestellten Anträgen ausgerichtet, insbesondere an den Vorschriften der §§ 556e und f BGB, in denen diejenigen tatsächlichen Sachverhalte normiert sind, die eine Abweichung von der nach § 556d BGB gebotenen Mietzinsgestaltung rechtfertigen können. Einen Ausschlusstatbestand dahingehend, dass die dem Beklagten abgeforderten Auskünfte allgemein zugänglich wären oder der Beklagte selbst die verlangten Angaben nicht unschwer machen könnte (§ 556g Abs. 3 Satz 1 letzter Hs BGB), hat der Beklagte nicht vorgetragen. Randnummer 41 Weiteren allgemein einschränkenden Voraussetzungen unterliegt der dem Mieter gewährte Auskunftsanspruch nicht. Insbesondere ist die Maßgeblichkeit der verlangten Auskünfte für die Mieter keine konkrete Anspruchsvoraussetzung, die der Auskunftsgläubiger darzulegen und nachzuweisen hätte, um seinen Auskunftsanspruch überhaupt durchsetzen zu können. Vielmehr handelt es sich – wie der abstrakt-generelle Bezug in § 556g Abs. 3 BGB auf „die Vorschriften dieses Unterkapitel“ belegt – um die Festlegung, dass die Auskunftsinhalte nicht eigener Überlegungen oder konkretem Bedürfnis des Mieters anheimgestellt sind. Der Vermieter muss (nur) über solche Tatsachen Auskunft erteilen, die nach dem Gesetz die Höhe der zulässigen Miete (abstrakt gesehen) beeinflussen (so ausdrücklich BGH vom 18.5.2022, VIII ZR 9/22; juris Rz. 51). Randnummer 42 e) Der Anspruch auf Rückzahlung des überhöhten Teilbetrages für die Miete im Monat April 2018 resultiert aus den Feststellungen, die im Kern schon das Amtsgericht in der dortigen Sitzung vom 29.11.2018 zu Protokoll genommen hat. Randnummer 43 Die ortsübliche Vergleichsmiete ist auf der Grundlage des Feldes K2 im Mietspiegel 2017 zu bestimmen. Da in der Gruppe 2 wohnwerterhöhende Merkmale überwiegen ist ein Zuschlag von 20 % der Oberspannendifferenz (das sind 0,294 €) dem Mittelwert des einschlägigen Feldes (5,630 €) hinzuzurechnen. Der daraus resultierende Preis/qm von 5,924 € führt bei 99,85 m² zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete in Höhe von 591,51 €. Der Beklagte durfte bei Abschluss des Mietvertrages von den Mietern 110 % dieses Betrages vereinbaren, also maximal 650,66 €. Angesichts der im Mietvertrag vorgesehenen Miete von (netto/kalt) 1.397,90 € führt dies zu einer Überzahlung von 747,24 € für den streitgegenständlichen Monat. In dieser Höhe ist der Rückzahlungsanspruch der Klägerin begründet. Zu den tatsächlichen Grundlagen und den rechnerischen Schritten innerhalb der Anwendung des Berliner Mietspiegels hat der Beklagte schon seit der ausführlichen Erörterung beim Amtsgericht und der Erklärung der Teilrücknahme der Klage nichts rechtserhebliches vorgetragen. Randnummer 44 Der infolge kleiner Rechenfehler anlässlich der Teilrücknahme am 29.11.2018 verbliebene Klageanspruch von 747,28 € ist rein rechnerisch um 0,04 € zu hoch ausgefallen und insoweit (geringfügig) unbegründet. Randnummer 45 e) Schließlich steht der Klägerin auch der eingeklagte Anspruch auf Ersatz vor prozessualer Rechtsverfolgungskosten zu. Die entsprechenden rechtlichen Grundlagen dazu sind (wie oben bereits dargelegt) nach den überzeugenden Ergebnissen der höchstrichterlichen Rechtsprechung wirksam. Randnummer 46 Ob und wodurch der Beklagte bezüglich welchen gegen ihn erhobenen Anspruchs in Verzug geraten ist, bedarf keiner Entscheidung. Der Kostenerstattungsanspruch ergibt sich (jedenfalls auch) auf der Grundlage eines Schadensersatzanspruchs, da der Beklagte nach §§ 823 Abs. 2, 556d ff. BGB seinen Mietern gegenüber deliktisch haftet. Umstände, weshalb Jahre nach dem Inkrafttreten der Vorschriften über die Mietpreisbremse es dem Beklagten unverschuldet nicht möglich gewesen sein sollte, diese Vorschriften bei seiner Vertragsgestaltung einzuhalten, sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Als Reaktion auf die rechtswidrigen Vertragsinhalte stellt sich die Einschaltung der Klägerin von Seiten der Mieter als eine zweckentsprechende Rechtsverfolgung da; für die dadurch ausgelösten Kosten ist der Beklagte auch nach den §§ 249 ff. BGB haftbar. Randnummer 47 Die Berechnung der entstandenen Kosten durch die Klägerin in der Klageschrift (Blatt 8) ist strukturell nicht zu beanstanden. Mit Recht hat die Klägerin für den Gegenstandswert ihrer Berechnung wegen des verfolgten Feststellungsbegehrens den 42-fachen Überschreitungsbetrag in Ansatz gebracht. Ebenfalls zutreffend ist die Hinzurechnung dieses Betrages für weitere 3 Monate mit Blick auf den geltend gemachten Anspruch auf Anpassung des Kautionsbetrages und für weitere 2 Monate mit Blick auf die zur Zeit der vorprozessualen Tätigkeit aufgelaufenen monatlichen Überzahlungen. Randnummer 48 Den so angesetzten 47-fachen Wert der monatlichen Überzahlung kann die Klägerin zwar richtigerweise nicht aus dem von ihr berücksichtigten (ursprünglich von ihr ermittelten) Betrag von 779,53 € verlangen, sondern lediglich aus der tatsächlich begründeten monatlichen Rückforderung in Höhe von 747,24 €. In beiden Fällen ergibt sich aber ein berücksichtigungsfähiger Gegenstandswert von mehr als 35.000 und weniger als 40.000 €, sodass der richtigerweise anzusetzende Gegenstandswert (35.120,28 €) im Vergleich zu dem zu hoch von der Klägerin berechneten Betrag nicht zu einem Gebührensprung führt. Der rechnerische Unterschied wirkt sich dadurch auch nicht auf die bezifferte Forderung der Kostenerstattung aus. Nachdem die Klägerin selbst bereits (in Höhe von 380,25 €) eine Anrechnung derjenigen Gebühren in Abzug bringt, die sich aus dem Teilstreitwert ergäben, in dessen Höhe die Ansprüche der Klägerin zum Gegenstand des Klageverfahrens geworden sind, erweist sich der verbleibende Forderungsbetrag von insgesamt 1.500,05 € für vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten als begründet. Randnummer 49 Die Kostenentscheidung für die erste Instanz beruht auf § 92 Abs. 2 Nummer 1 ZPO (im Umfang der erstinstanzlichen Teilrücknahme in Verbindung mit § 269 Abs. 3 ZPO). Die geringfügige Mehrforderung hinsichtlich des Rückzahlungsanspruchs für April 2018 entspricht einem Anteil am Gesamtstreitwert des Verfahrens, der 5 % deutlich unterscheidet; dies rechtfertigt eine anteilige Kostenhaftung der Klägerin in Höhe einer entsprechend geringen Quote nicht. Randnummer 50 Die übrigen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 10, 713 ZPO. Randnummer 51 Die Revision wurde nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Der Entscheidung liegt die Würdigung der besonderen Umstände des konkreten Einzelfalls zugrunde. Eine generelle Klärung besonders praxisrelevanter Fragen macht die Entscheidung ebenso wenig erforderlich, wie eine Abweichung von tragenden Rechtssätzen obergerichtlicher Entscheidungen. 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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 335/10 vom 31. Januar 2012 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 31. Januar 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision des Klägers durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 2 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision ge- mäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Nr. 2 ZPO zur Fortbildung des Rechts zugelas- sen, und weil es der Frage grundsätzliche Bedeutung beigemessen hat, ob der Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB auch für den Ein- wand des Mieters gelte, dass zwischen den Mietvertragsparteien keine Umla- gevereinbarung zu den Betriebskosten getroffen wurde. Eine Zulassung der Revision ist jedoch weder wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) erforderlich. Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass die Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenab- rechnung aus formellen Gründen führt und der Mieter dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mitteilen muss, 1 2 - 3 - dass (einzelne) Betriebskosten nicht abzurechnen sind (Senatsurteile vom 18. Mai 2011 - VIII ZR 240/10, NJW 2011, 2786 Rn. 12 f.; vom 12. Januar 2011 - VIII ZR 148/10, NJW 2011, 842 Rn. 15; vom 5. März 2008 - VIII ZR 80/07, NJW 2008, 1521 Rn. 11; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283 Rn. 24 f.). Rechnet der Vermieter Betriebskosten ab, obwohl es an einer Umlagevereinbarung fehlt, stellt dies nach der Rechtsprechung des Senats (nur) einen inhaltlichen Fehler dar (Senatsurteile vom 18. Mai 2011 - VIII ZR 240/10, aaO Rn. 12; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 279/06, aaO). Dabei ist es unerheblich, ob lediglich für einzelne Betriebskostenarten oder für die Betriebs- kosten insgesamt keine Umlagevereinbarung zwischen den Mietvertragspartei- en getroffen worden ist. In beiden Fällen kann der Mieter anhand des Mietver- trags überprüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Betriebskosten nach den vertraglichen Vereinbarungen abrechenbar sind; dass er dazu den Mietvertrag zur Hand nehmen muss, hat mit der Nachvollziehbarkeit der Abrechnung nichts zu tun (Senatsurteil vom 18. Mai 2011 - VIII ZR 240/10, aaO Rn. 13). 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung stand. Das Berufungsgericht hat zu Recht den erst im Prozess erhobenen Ein- wand des Beklagten, eine Umlage der Betriebskosten sei nicht vereinbart, in Anwendung der vorstehend zitierten Rechtsprechung des Senats als nach § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB präkludiert und den innerhalb der Jahresfrist allein geltend gemachten Einwand, die Abrechnungen seien nicht nachvollziehbar, mangels Konkretisierung als unbeachtlich angesehen. Nach den von der Revi- sion nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Beklagte vorprozessual konkrete Einwendungen gegen einzelne Abrechnungspositionen nicht geltend gemacht. Die vom Beklagten im Prozess vorgebrachten Bean- standungen, auf die die Revision verweist, sind erst nach Ablauf der Jahresfrist 3 4 - 4 - des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB vorgebracht worden und daher ausgeschlossen. Der Klägerin steht gegen den Beklagten hinsichtlich der geltend gemachten Betriebskostenabrechnungen daher für die Jahre 2006 und 2007 eine Betriebs- kostennachzahlung in Höhe von insgesamt 86,69 € zu. Auf der Grundlage der sich aus den vorgenannten Betriebskostenab- rechnungen ergebenden Nachforderungen hat das Berufungsgericht der Kläge- rin im Ergebnis zu Recht auch einen Anspruch auf Zahlung erhöhter Vorschüs- se (§ 560 Abs. 4 BGB) für das Jahr 2009 zugesprochen. Dem Anspruch der Klägerin auf Zahlung (erhöhter) Betriebskostenvorschüsse steht auch nicht ent- gegen, dass der im Jahr 1985 zwischen dem Beklagten und der Rechtsvorgän- gerin der Klägerin geschlossene Mietvertrag keine Vereinbarung über die Um- lage von Betriebskosten enthielt. Denn für den Vermieter bestand nach § 14 MHG bis 31. Dezember 1997 die Möglichkeit, Betriebskosten im Sinne von § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung durch einseitige Erklärung für die Zukunft auf den Mieter umzulegen; eine derartige Erklärung liegt bereits in der Abrech- nung von Betriebskosten und Erhebung von Vorauszahlungen (zur vergleichba- ren Situation im preisgebundenen Wohnraum vgl. Senatsurteile vom 16. März 2011 - VIII ZR 121/10, WuM 2011, 280 Rn. 11; vom 14. April 2010 - VIII ZR 120/09, NJW 2010, 1744 Rn. 14, und Senatsbeschluss vom 23. Februar 2010 - VIII ZR 199/10, WuM 2010, 294 Rn. 5). Da die Klägerin nach den - von der Revision nicht angegriffenen - Feststellungen des Berufungsgerichts seit dem Erwerb der Wohnung des Beklagten im Jahr 1994 Betriebskosten abgerechnet hat, liegt eine solche einseitige Umlageerklärung vor und ist der Beklagte zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet. 5 - 5 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Lichtenberg, Entscheidung vom 16.02.2010 - 112 C 170/09 - LG Berlin, Entscheidung vom 30.11.2010 - 63 S 147/10 - 6

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Die detaillierte Regelung zur Überprüfung der weiteren Mietstaffeln und die Einbeziehung des § 556g Abs. 1 BGB in die Bezugnahme auf die §§ 556d bis 556g BGB in 557a Abs. 4 Satz 1 BGB bedeutet zugleich, dass der Gesetzgeber für den Fall, dass „lediglich" ein Verstoß gegen die §§ 556d ff. BGB vorliegt, nicht von der Gesamtunwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung als solcher ausgeht.(Rn.22) 2. Das grundsätzliche Festhalten an der Wirksamkeit der Staffelmietvereinbarung bewirkt auch, dass der Mieterhöhungsmechanismus des § 557a BGB erhalten bleibt, ebenso wie Mieterhöhungen auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete nach §§ 558 ff. BGB oder Indexmieterhöhungen nach § 557b BGB nach einem ursprünglichen Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB mit der Folge der Teilunwirksamkeit der Vereinbarung über die Miethöhe bei Mietbeginn in der Zukunft möglich bleiben.(Rn.22) 3. Gibt der Wortlaut der Vorschriften das uneingeschränkte Erfordernis der Wiederholung der Rüge bei jeder Mietstaffel schon nicht zwingend vor, so lässt es sich mit dem Sinn und Zweck der Rügepflicht nicht mehr vereinbaren.(Rn.35) Verfahrensgang vorgehend AG Neukölln, 1. September 2020, 18 C 44/20 nachgehend BGH, 10. Oktober 2023, VIII ZR 45/22, Beschluss Tenor Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 11. Mai 2021 - 18 C 44/21 - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Neukölln vom 1. September 2020 wird aufrechterhalten, soweit die Beklagte verurteilt worden ist, an die Klägerin 156,66 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 28. März 2020 sowie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 729,23 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 28. März 2020 zu zahlen. Im Übrigen wird das Versäumnisurteil aufgehoben. Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache hinsichtlich der Klageanträge zu 1a), b) und c) erledigt ist. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz hat die Beklagte vorab die Kosten ihrer Säumnis im Termin vor dem Amtsgericht am 1. September 2020 zu tragen; im Übrigen tragen die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz die Klägerin zu 20 % und die Beklagte zu 80 %. Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz trägt die Beklagte. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin und die Beklagte dürfen die Vollstreckung durch die jeweils andere Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Revision der Beklagten wird zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Wegen des Vorbringens der Parteien in der ersten Instanz und ihrer dort gestellten Anträge wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung mit nachfolgenden Ergänzungen Bezug genommen: Randnummer 2 Das Amtsgericht hat die Beklagte auf die am 27. März 2020 zugestellte Klage im Termin vom 1. September 2020 wegen Säumnis zunächst durch Versäumnisurteil zur Erteilung der von der Klägerin mit den Klageanträgen zu 1 a) bis d) verfolgten Auskünfte sowie zur Zahlung von 234,74 € (überzahlte Miete Oktober 2019) und vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 802,71 € verurteilt. Nach form- und fristgerecht eingelegtem Einspruch der Beklagten hat das Amtsgericht das Versäumnisurteil aufrechterhalten, soweit es die Beklagte zum Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 193,97 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 28. März 2020 verurteilt hat; im Übrigen hat es das Versäumnisurteil aufgehoben. Es hat die Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache bezüglich der mit den Anträgen zu 1 a), b) und c) verfolgten Auskunftsansprüche festgestellt, die Klage im Übrigen abgewiesen. Randnummer 3 Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die Rückzahlung nicht geschuldeter Miete für den Monat Oktober 2019 nach Inkrafttreten der Mietstaffel zum 1. Oktober 2019 einer erneuten Rüge bedurft hätte. Die Rüge mit Schreiben vom 3. Juni 2019 (Bl. I/25ff d.A.) habe sich nur auf die Ausgangsmiete, nicht aber die Mietstaffel bezogen. Aus dem Wortlaut der Regelung in § 577a Abs. 4 BGB ergebe sich, dass für jede Mietstaffel gesondert geprüft werden müsse, ob sie nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liege oder die weiteren Ausnahmen nach §§ 556e oder 556f BGB vorlägen. Die Ansicht der Klägerin, dass nicht jede Mietstaffel nach erstmaliger Rüge isoliert und stets neu gerügt werden müsse, überzeuge nicht. Der Wortlaut des § 557a Abs. 4 BGB stehe der Einschätzung entgegen, der gerade insgesamt auf die §§ 556d bis 556g BGB verweise und die Regelung des § 556g Abs. 2 BGB nicht davon ausnehme. Das Erfordernis der Rüge mache auch Sinn, da bei Beginn einer neuen Mietstaffel die ortsübliche Vergleichsmiete gestiegen sein kann, so dass hinsichtlich dieser Staffel eine zulässige Miete nach § 556d BGB vorliege. Wegen der weiteren Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen. Randnummer 4 Die Klägerin hat gegen das ihr am 20. Mai 2021 zugestellte Urteil am 18. Juni 2021 Berufung eingelegt und diese am 29. Juni 2021 begründet. Randnummer 5 Die Klägerin meint, eine Rüge müsse nicht für jede Mietstaffel gesondert erfolgen; dies sei bloße Förmelei. Der Gesetzgeber habe die Regelung in § 577a BGB einzig deshalb für notwendig gehalten, um klarzustellen, dass durch eine Staffelmietvereinbarung die Regelungen der Mietspreisbremse nicht umgangen werden können. Zwar blieben die Staffeln unangetastet, die bis zur Rüge bereits eingetreten seien. Das bedeute aber nicht, dass die ortsübliche Vergleichsmiete ständig neu ermittelt werden müsse. Die Rüge beziehe sich auf das gesamte unbefristete Mietverhältnis. § 557a Abs. 4 BGB stelle lediglich klar, dass es hinsichtlich der Anwendbarkeit der Mietpreisbremse und der Frage des Ermittlungszeitpunktes der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht auf den Mietbeginn, sondern auf die einschlägige Staffel ankomme. Das Erfordernis der Rüge, das im Laufe der Regelungshistorie immer weiter abgeschwächt wurde, verfolge einzig das Ziel, das schützenswerte Vertrauen des Vermieters in die Legalität der vereinbarten Miete zu erschüttern, bevor er Rückforderungsansprüchen ausgesetzt ist. Dieses Schutzbedürfnis entfalle bereits bei der ersten Rüge. Randnummer 6 Außerdem sei eine Staffelmietvereinbarung, bei der für eine Staffel der Mietpreisbremsenverstoß feststehe, zwingend in Gänze unwirksam, weil eine teilweise unwirksame Staffelmietvereinbarung den formalen Anforderungen an die Wirksamkeit der Staffelmietvereinbarung nicht mehr entspricht, da die Angaben der Erhöhungsbeträge und der Ausgangsbeträge nicht mehr zutreffend sind. Randnummer 7 Sie meint, auch die vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten müsse die Beklagte deshalb in der vollen Höhe erstatten; sie hat insoweit die Klage in der Berufungsinstanz um 155,48 EUR erweitert. Randnummer 8 Die Klägerin beantragt, Randnummer 9 das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 11. Mai 2021 - 18 C 44/21 - teilweise abzuändern und die Beklagte unter Aufrechterhaltung des Versäumnisurteils vom 1. September 2020 zu verurteilen, an sie 234,74 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit sowie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 958,19 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 10 Die Beklagte beantragt, Randnummer 11 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 12 Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. II. Randnummer 13 Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist überwiegend begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen - soweit das Urteil mit der Berufung von der Klägerin angefochten wird - in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Randnummer 14 1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 156,66 € aus §§ 556d Abs. 1, 2, 556g Abs. 1, 2, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 557a Abs. 4, 398 BGB iVm der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 28. April 2015 (MietBegrV Berlin 2015). Ein weitergehender Anspruch besteht nicht. Randnummer 15 Da der Mietvertrag am 15. September 2018 begann, ist § 556g BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 bzw. bis zum 31. März 2020 geltenden Fassung anzuwenden, Art. 229 §§ 49 Abs. 2, 51 EGBGB. Randnummer 16 a) Die Höhe des Rückzahlungsanspruchs aufgrund der gesetzlich angeordneten Teilunwirksamkeit der zwischen der Beklagten und dem Zedenten getroffenen Vereinbarungen über die Miethöhe richtet sich nach der Differenz zwischen der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 % im Zeitpunkt der Fälligkeit der Miete für Oktober 2019 und der ab 1. Oktober 2019 vereinbarten Mietstaffel, § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB. Randnummer 17 Nach § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB sind - unter den weiteren, hier gegebenen (Wirksamkeits-)Voraussetzungen des § 557a BGB - die §§ 556d bis 556g BGB auf jede Mietstaffel anzuwenden. Für die Berechnung der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt maßgeblich, zu dem die erste Miete der jeweiligen Staffel fällig wird. Die in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt nach § 557a Abs. 4 Satz 3 BGB erhalten. Randnummer 18 Dies zugrunde gelegt, geht das Amtsgericht zutreffend davon aus, dass bei einer Staffelmietvereinbarung die nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässige Miete bzw. deren Überschreitung nicht nur (einmal) für die erste Miete im Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, sondern für jede einzelne Folgestaffel (erneut) festzustellen ist. Dem entsprechend hat der Gesetzgeber § 556d Abs. 1 BGB für die weiteren Mietstaffeln in zeitlicher Hinsicht modifiziert: Ab der zweiten Staffel tritt als maßgeblicher Zeitpunkt für die Ermittlung der höchst zulässigen Miete an die Stelle des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt der Fälligkeit der ersten Miete der Folgestaffel, § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB. Randnummer 19 Eine einmal zulässig erreichte Miethöhe hat der Gesetzgeber zudem unter Bestandsschutz gestellt. Sinkt die ortsübliche Vergleichsmiete, so bleibt es bei der zulässigen Höhe der vorangegangenen Mietstaffel; eine Senkung der Miete findet nicht statt, § 557a Abs. 4 Satz 3 BGB. Die Regelung wäre ebenso wie die Anordnung in § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB überflüssig, wenn nicht für jede einzelne Staffel gesondert die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 % festzustellen wäre. Randnummer 20 Der Gesetzgeber wollte - wie auch die Klägerin im Ansatz zutreffend sieht - die Umgehung des § 556d BGB durch Staffelmietvereinbarungen verhindern, wobei er ausweislich der Gesetzesbegründung die Möglichkeit in den Blick genommen hat, dass der Vermieter einen - nach § 557a BGB zulässigen - erheblichen Preissprung und damit einhergehend eine Überschreitung der nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässigen Miete auf einem durch Gebietsverordnung ausgewiesenen angespannten Wohnungsmarkt erst in einer Folgestaffel, nicht aber bereits in der Ausgangsmiete realisiert (BT-Drs. 18/3121, S. 34). Randnummer 21 Konsequenz des gesetzlich vorgesehenen Umgehungsschutzes ist das Erfordernis der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete und - gegebenenfalls - ihrer Überschreitung um mehr als 10 % für jede einzelne Mietstaffel, dies im Übrigen auch mit der Folge, dass soweit - wie in Berlin - vorhanden, unterschiedliche Mietspiegel heranzuziehen sind (vgl. auch BeckOGK/Siegmund, 1.10.2021, BGB § 557a Rn. 40ff; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2020, § 557a Rn. 70a; Staudinger/J Emmerich (2021) BGB § 557a Rn. 13a; Kammer, Urt. v. 20. Mai 2021 - 65 S 25/21, juris). Randnummer 22 Die detaillierte Regelung zur Überprüfung der weiteren Mietstaffeln und die Einbeziehung des § 556g Abs. 1 BGB in die Bezugnahme auf die §§ 556d bis 556g BGB in § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB bedeutet zugleich, dass der Gesetzgeber - anders als die Klägerin geltend macht - für den Fall, dass „lediglich“ ein Verstoß gegen die §§ 556d ff BGB vorliegt, nicht von der Gesamtunwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung als solcher ausgeht. Der Regelungen hätte es in diesem Fall nicht bedurft. Das grundsätzliche Festhalten an der Wirksamkeit der Staffelmietvereinbarung bewirkt auch, dass der Mieterhöhungsmechanismus des § 557a BGB erhalten bleibt, ebenso wie Mieterhöhungen auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete nach §§ 558ff BGB oder Indexmieterhöhungen nach § 557b BGB nach einem ursprünglichen Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB mit der Folge der Teilunwirksamkeit der Vereinbarung über die Miethöhe bei Mietbeginn in der Zukunft möglich bleiben. Randnummer 23 b) Dem Rückzahlungsanspruch der Klägerin steht nicht entgegen, dass sie den Verstoß gegen die Regelungen der §§ 556d ff BGB vor Beginn der neuen Mietstaffel - hier am 1. Oktober 2019 - nicht erneut gerügt hat. Randnummer 24 Von der Frage der Berechnung der höchst zulässigen Miete für die erste und die Folgestaffeln zu unterscheiden sind die Voraussetzungen für den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von Mietanteilen, die wegen der - kraft Gesetzes - teilunwirksamen Vereinbarung/en über die Miethöhe bei Mietbeginn oder zu Beginn einer neuen Staffel nicht geschuldet waren. Randnummer 25 Nach § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB (aF), auf den § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB (auch) verweist, kann der Mieter vom Vermieter eine nach den §§ 556d und 556e BGB nicht geschuldete Miete (nur) zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Regelungen der §§ 556d ff BGB gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Randnummer 26 Das Amtsgericht entnimmt den unter a) dargestellten Regelungen zur Berechnung der höchst zulässigen Miete für jede einzelne Mietstaffel und der allgemeinen Anordnung zur Anwendung der §§ 556d bis 556g BGB in § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB uneingeschränkt das Erfordernis, dass der Mieter den Verstoß gegen die Regelungen der §§ 556d ff BGB bei jeder neuen Mietstaffel erneut gerügt haben muss, bevor er nicht geschuldete Mietanteile einer neuen Mietstaffel zurückfordern kann. Randnummer 27 Die Kammer hält den (undifferenzierten) Ansatz des Amtsgerichts nach dem Wortlaut der Regelungen und der Betrachtung in ihrem Zusammenhang nicht für zwingend, nach dem vom Gesetzgeber zugrunde gelegten Zweck der Rüge für fernliegend und zudem für nicht angezeigt. Randnummer 28 Bezüglich der - wiederholten - Rüge fehlt es zum einen an einer § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB vergleichbaren Regelung. Randnummer 29 Soweit § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB (unter anderem) auf § 556g Abs. 2 BGB verweist und die Anwendung auf jede Mietstaffel anordnet, lässt sich die Vorschrift auch dahin verstehen, dass der Mieter einen Verstoß gegen die §§ 556d ff BGB den Anforderungen des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB entsprechend überhaupt gerügt haben muss, dies auch dann, wenn er nicht geschuldete Mietanteile für Staffeln zurückverlangt, die auf die Ausgangsmiete folgen. Mit anderen Worten: Die Rügepflicht entfällt nicht etwa dann generell, wenn der Mieter seine Rückforderung auf Staffelmietanteile beschränkt. Randnummer 30 Hätte der Gesetzgeber auf die Regelung in § 557a Abs. 1 Satz 1 BGB verzichtet, wäre tatsächlich - wie von der Klägerin geltend gemacht - die Überlegung naheliegend, dass die Staffelmietvereinbarung jedenfalls dann insgesamt unwirksam ist, wenn sich der „Fehler“ - wie hier - durch die gesamte Vereinbarung zieht. Randnummer 31 Der „Fehler“ liegt hier - wie nach Erfahrung der Kammer regelmäßig - in der (unzulässigen) Höhe der Ausgangsmiete; sie wird in § 4 Ziff. 1 des Mietvertrages der Berechnung der vier Folgestaffeln (2019 bis 2022) zugrunde gelegt. Die Ausgangsmiete überschreitet die nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässige Miete so deutlich, dass sich ihre unzulässige Höhe bei der Berechnung zu allen nach § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB maßgeblichen Zeitpunkten auswirkt und die Rechtsfolgen des § 556g BGB auslöst, was bereits jetzt berechenbar ist, da der Mietspiegel 2021 für Berlin vorliegt. Randnummer 32 Dem Amtsgericht ist zuzugeben, dass es denkbar ist, dass insbesondere bei - wie hier - moderaten Preisanpassungen über die Mietstaffeln der Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete dazu führt, dass bei einer Folgestaffel ein Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB nicht mehr vorliegt. Randnummer 33 Dieses „Risiko“ wirkt - nach dem Leitbild des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB - allerdings ohnehin zu Lasten des Mieters, ohne dass es darauf ankommt, ob er - formal betrachtet - die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Grundlage der im Mietspiegel berücksichtigten Kriterien des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB mit Bezug zu der an ihn vermieteten Wohnung einmal oder mehrfach gerügt hat. Randnummer 34 Er kann nach § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 556g Abs. 2 BGB (aF) bei jeder weiteren Staffel - gegebenenfalls in Abhängigkeit von einer veränderten Ausstattung oder angepassten Gewichtungen wohnwerterhöhender bzw. -mindernder Merkmale bei einem neuen Mietspiegel - erneut rügen, er muss es aber nicht. Die Folge ergibt sich aus § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB: Der Mieter muss sich an den Tatsachen festhalten lassen, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete (bzw. Mietstaffel) im (jeweiligen) Rügeschreiben beruht. Randnummer 35 Gibt der Wortlaut der Vorschriften das uneingeschränkte Erfordernis der Wiederholung der Rüge bei jeder Mietstaffel schon nicht zwingend vor, so lässt es sich mit dem Sinn und Zweck der Rügepflicht nicht mehr vereinbaren. Randnummer 36 § 556g Abs. 2 BGB aF, der für bis 31. März 2020 entstandene Mietverhältnisse galt, schloss Rückforderungsansprüche des Mieters für Zeiträume vor dem Zugang einer qualifizierten Rüge beim Vermieter aus. Der Gesetzgeber hielt es (ursprünglich) für unbillig, wenn ein Vermieter Rückforderungsansprüchen trotz redlichen Bemühens, die Maßgaben der §§ 556d ff BGB zu befolgen, ausgesetzt würde; nach Evaluierung der Regelungen der Mietpreisbremse hielt der Gesetzgeber diesen zunächst unterstellten Ansatz für kontraproduktiv und hob die Beschränkung des Rückforderungsanspruchs auf die nach Zugang der Rüge fälligen Mieten weitgehend auf (vgl. BT-Drs. 19/15824, S. 16). Randnummer 37 Das Begründungserfordernis nach der ursprünglichen, hier maßgeblichen Fassung des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB sollte rein formalisierte Beanstandungen der Preisabrede ohne Bezug zum konkreten Mietverhältnis verhindern, der Mieter sollte dazu angehalten werden, die Zulässigkeit der vereinbarten Miete vor einer Auseinandersetzung mit dem Vermieter tatsächlich zu prüfen. Darüber hinausgehende Anforderungen wollte der Gesetzgeber damit ausdrücklich nicht aufstellen. Es sollte genügen, wenn der Mieter die Rüge zunächst aufgrund ihm bekannter und allgemein zugänglicher Umstände begründet, sich in der Regel insbesondere darauf beschränkt, die zulässige Miethöhe aufgrund eines örtlichen Mietspiegels zu ermitteln. Sofern der Vermieter - was ihm nach § 556g BGB aF frei stand - bereits bei Vertragsschluss weitere preisbildende Faktoren mitteilt - wie etwa eine höhere Vormiete oder die Durchführung einer Modernisierung - so muss der Mieter sich in der Rüge damit auseinandersetzen, allerdings nur dann (BT-Drs. 18/3121, S. 33). Diesen Ansatz hat der Gesetzgeber im Rahmen der Ergänzung des § 556g BGB um den Abs. 1a in § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB (nF) aufgegriffen. Randnummer 38 Dies zugrunde gelegt, genügte das Schreiben der Klägerin vom 3. Juni 2019 seinem vom Gesetzgeber intendierten Zweck auch im Hinblick auf die Rüge eines Verstoßes der weiteren Mietstaffeln - hier insbesondere der Miete für Oktober 2019 - gegen die Vorschriften in §§ 556d ff BGB (iVm § 557a Abs. 4 BGB). Randnummer 39 Die hier gegebene Konstellation zeigt zudem, dass sich das uneingeschränkte Verlangen erneuter Rügen bei jeder neuen, hier jährlich vorgesehenen Folgestaffel als reiner Formalismus ohne jeden Erkenntnisgewinn darstellt. Randnummer 40 Die Klägerin hat die Höhe der Ausgangsmiete auf der Grundlage der ihr zugänglichen Informationen und des Berliner Mietspiegels 2019 geprüft und das Ergebnis ihrer Prüfung an die Beklagte im Wege der Rüge herangetragen. Sie hat zugleich die Auskünfte verlangt, auf die der Mieter nach § 556g Abs. 3 BGB einen Anspruch hat, dies allerdings außergerichtlich ohne Erfolg. Die Auskünfte sind erst im Prozess mit Schriftsatz vom 15. Januar 2021 erteilt worden, wobei sie sich nicht auf die Höhe der Miete zugunsten der Beklagten auswirken. Randnummer 41 Die von der Klägerin ihrer Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde gelegten Tatsachen gelten für die Ausgangsmiete ebenso wie für jede Folgestaffel. Sie muss sich - soweit sie künftige Staffeln nicht gesondert rügt - daran festhalten lassen, § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB (aF). Randnummer 42 Für die hier im Streit stehende Miete für Oktober 2019 kommt maßgeblich hinzu, dass die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nach demselben Mietspiegel festzustellen ist wie die Ausgangsmiete: dem Berliner Mietspiegel 2019, dessen Stichtag für die Datenerhebung der 1. September 2018 ist. Nach §§ 558c Abs. 3, 558d Abs. 2 Satz 1 BGB (aF) sieht Anpassungen des Mietspiegels an die Marktentwicklung erst nach zwei Jahren vor. Randnummer 43 Dem vom Gesetzgeber verfolgten Zweck der Rüge entsprechend war die Beklagte demnach bereits aufgrund des Rügeschreibens der Klägerin vom 3. Juni 2019 - abschließend - in der Lage zu erkennen, dass und weshalb die Mietpreisabrede im Mietvertrag mit dem Zedenten bezüglich der Ausgangsmiete gegen § 556d Abs. 1 BGB verstößt und - da die Ausgangsmiete der Berechnung der Mietstaffeln zugrunde liegt - sich als „Fehler“ in den Folgestaffeln fortsetzt. Sie konnte ohne weitere formale Rügen selbst die höchst zulässige Miete errechnen oder - gegebenenfalls - die Klägerin auf ihre Berechnungsfehler hinweisen, um der vom Gesetzgeber in den Blick genommenen Befriedungsfunktion der Rüge gemäß eine Einigung herbeizuführen, die die Klägerin im Übrigen im Rügeschreiben auch ausdrücklich - allerdings erfolglos - angeboten hat. Randnummer 44 Ein „Mehrwert“ weiterer Rügen lässt sich nicht einmal nach Erteilung der nach § 556g Abs. 3 BGB geschuldeten Auskünfte durch die Beklagte erkennen. Unabhängig davon sieht das Gesetz weder für die Staffelmietvereinbarung noch sonst eine zwingende „Nachbesserung“ der Rüge nach Erteilung der Auskünfte vor, sofern der Vermieter diese nicht ausnahmsweise freiwillig - wie ausgeführt - außerhalb des zeitlichen Anwendungsbereichs des § 556g Abs. 1a BGB (nF) bereits bei Mietvertragsschluss erteilt hat; nur dann muss der Mieter sich mit diesen Tatsachen auseinandersetzen. Randnummer 45 c) Der für den Monat Oktober 2019 geltend gemachte Zahlungsanspruch besteht nur in der aus dem Tenor ersichtlichen Höhe. Randnummer 46 Die nach §§ 556g Abs. 1 Satz 1, 2, 556d Abs. 1 in Verbindung mit der MietBegrV Berlin v. 28. April 2015 höchst zulässige Miete beträgt 460,31 € (418,46 € + 10 %). Randnummer 47 Die Wohnung ist unstreitig in das Mietspiegelfeld A 1 des Berliner Mietspiegels 2019 (Stichtag für die Datenerhebung: 01.09.2018) einzuordnen, das eine Mietzinsspanne von 5,50 €/m2 bis 12,97 €/m2 und einen Mittelwert von 7,90 €/m2 ausweist. Randnummer 48 Unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung nach dem Berliner Mietspiegel 2019 ist auf den Mittelwert ein Aufschlag von 80 % der Differenz zwischen dem Mittelwert und dem Spannenoberwert vorzunehmen (12,97 €/m2 - 7,90 €/m2 = 5,07 €/m2 ./. 80 % = 4,06 €/m2 + 7,90 €/m2 = 11,96 x 35 m2 = 418,46 €). Randnummer 49 Dem liegen folgende Feststellungen zugrunde: Randnummer 50 Die Ausstattung der Wohnung nach den in den Merkmalgruppen 1 (Bad), 2 (Küche) und 3 (Wohnung) zusammengefassten Kriterien wirkt unstreitig wohnwerterhöhend. Randnummer 51 Auch die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Unstreitig liegt das wohnerhöhende Merkmal des abschließbaren leicht zugänglichen Fahrradabstellraums vor. Die Beklagte hat zudem einen Energieausweis vom 17. Juli 2015 vorgelegt, der (unter anderem) die Behauptung der Beklagten stützt, dass 2014 eine neue Heizanlage installiert wurde sowie einen Endenergiebedarf des Gebäudes von 111,0 kWh(m2a) ausweist. Randnummer 52 Zum Zustand des Treppenhauses/Eingangsbereichs fehlt es an jeglichem Vortrag. Ebenso verhält es sich mit der wohnwertmindernd geltend gemachten Lage der Wohnung. Der Umstand, dass die Wohnung unstreitig in der Remise liegt, ist für die Annahme des wohnwertmindernden Merkmals der Lage im Seitenflügel oder Quergebäude bei verdichteter Bebauung nicht hinreichend. Randnummer 53 Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist weder wohnwertmindernd, noch -erhöhend zu berücksichtigen. Zu Recht verweist die Beklagte auf die Lage der Wohnung in der Remise auf dem Hof des Grundstücks, der die Wohnung des Zedenten von der für das Vorderhaus im Straßenverzeichnis ausgewiesenen besonderen Lärmbelastung abschirmt, allerdings ohne dass dies die Annahme einer besonders ruhigen Lage tragen würde. Randnummer 54 2. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in der aus dem Tenor ersichtlichen Höhe von 729,23 €. Randnummer 55 a) Die Klageerweiterung bezüglich der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in der Berufung um 155,48 € ist gemäß § 264 Nr. 2 ZPO zulässig und unterliegt als sogenannte qualifizierte Klageänderung nicht den Beschränkungen des § 533 ZPO (vgl. Heßler in: Zöller, ZPO, 34. Aufl. § 533 Rn. 3 mwN, zit. nach juris). Randnummer 56 b) Die Voraussetzungen der §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1, 249ff., 398 BGB liegen dem Grunde nach vor. Maßgeblich für den hier geltend gemachten Anspruch ist, dass die Beklagte mit dem Verlangen und der Vereinbarung einer Miete, soweit diese die nach § 556d Abs. 1 in Verbindung mit § 556d Abs. 2 und der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin höchst zulässige Miete übersteigt, vorvertragliche Pflichten verletzt hat (BGH, Urt. v. 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352, nach juris Rn. 113ff; Kammer, Urt. v. 20. Juni 2018 - 65 S 70/18, NJW 2018, 2898, nach juris Rn. 43; BeckOGK/Fleindl, 1.4.2021, BGB § 556g Rn. 130; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 556g Rn. 52). Sie hat außerdem gegen ihre Pflicht aus § 556g Abs. 3 BGB verstoßen. Randnummer 57 Da die Pflichtverletzung feststeht, entfiele die Haftung der Beklagten nur, wenn sie die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hätte, § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB (vgl. BeckOGK/Fleindl, 1.4.2021, BGB § 556g Rn. 131). Die als Schuldnerin darlegungs- und beweisbelastete Beklagte hat zu ihrer Entlastung nichts vorgetragen (vgl. BGH, Urt. v. 13.04.2016 - VIII ZR 39/15, WuM 2016, 365, juris Rn. 17). Randnummer 58 c) Der Anspruch der Klägerin besteht jedoch nur in der aus dem Tenor ersichtlichen Höhe. Randnummer 59 Der Berechnung nach §§ 4 Abs. 5 RDGEG, 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300 VV RVG (vgl. BGH, Urt. v. 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, juris Rn. 117) ist ein Gegenstandswert von bis zu 8.000 € zugrunde zu legen. Randnummer 60 Das Interesse der Klägerin bzw. des Zedenten an den mit Schreiben vom 3. Juni 2019 verlangten Auskünften beschränkt sich nicht auf den Zeitraum der laufenden Staffel, denn - wie ausgeführt - verweist § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB auf die §§ 556d bis 556g BGB (aF) mit der Folge, dass im Rahmen der nach § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB für jede Mietstaffel gesondert festzustellenden etwaigen Überschreitung der nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässigen Miete die Ausnahmetatbestände der §§ 556e und 556f BGB (erneut) zu berücksichtigen sind, auf die sich das Auskunftsverlangen der Klägerin bezieht. Randnummer 61 Zugrunde zu legen ist daher gemäß §§ 48 Abs. 1 GKG, 3, 9 ZPO jedenfalls der von der Klägerin geltend gemachte 47-fache Überschreitungsbetrag, dies jedoch nur in der zugesprochenen Höhe von 156,66 €. Bereits jetzt ist auf der Grundlage des Mietspiegels 2021 berechenbar, dass sich die Differenz bei den weiteren drei Staffeln in keinem Fall zugunsten der Beklagten verändert, das heißt geringer wird. Randnummer 62 Danach ergibt sich bei Ansatz einer Mittelgebühr (§ 2 Abs. 1 RVG, 2300 VV RVG) ein Betrag von 592,80 €, dem eine Auslagenpauschale von 20 € und die Umsatzsteuer von 19 % (116,43 €) hinzuzurechnen ist. Randnummer 63 Soweit das Amtsgericht die Aufrechnung der Beklagten nicht hat durchgreifen lassen, folgt die Kammer den zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts, die die Beklagten im Übrigen auch nicht angegriffen hat. Randnummer 64 3. Der Zinsanspruch folgt für den Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete und die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten aus §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB. III. Randnummer 65 1. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 344, 92 Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 66 2. Die Revision wird gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO zugelassen, soweit die Kammer die Beklagte auf die Berufung der Klägerin zur Zahlung verurteilt hat. Randnummer 67 Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 1, 2 ZPO liegen vor. Die Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung; auch die Fortbildung des Rechts erfordert eine Entscheidung des Revisionsgerichts § 543 Abs. 2 Nr. 1, 2 Alt. 1 ZPO. Die Frage stellt sich potenziell in einer Vielzahl von vergleichbaren Fällen, nicht nur im Rahmen der gerichtlichen Rechtsverfolgung, sondern auch der außergerichtlichen Wahrnehmung der sich aus §§ 556d ff BGB folgenden Ansprüche für Mietverhältnisse, die vor dem 1. Januar 2019 bzw. vor dem 31. März 2020 entstanden sind, für die §§ 556g Abs. 1a, 556g Abs. 2 BGB nF daher nicht gelten, Art. 229 §§ 49 Abs. 2, 51 EGBGB. Die Rechtsfrage ist durch die Neufassung des § 556g BGB im Rahmen des Mietrechtsanpassungsgesetzes 2019 und des Gesetzes über die Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn weder gegenstandslos noch (mit) beantwortet worden. Allein für Mietverhältnisse, die nach dem 31. März 2020 entstanden sind, ist die Frage insofern von untergeordneter Bedeutung als die Rückforderung nicht geschuldeter Miete nicht mehr der Einschränkung des § 556g Abs. 2 Hs. 2 BGB aF unterliegt. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001496602 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2024:240924BVIIIZR234.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 234/23 vom 24. September 2024 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 554a aF ZPO § 544 Abs. 2 Nr. 1 Zur Höhe der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer im Falle der Klage des Mieters auf Zustimmung des Vermieters zum Einbau eines Treppen- lifts und eines behindertengerechten Bades. BGH, Beschluss vom 24. September 2024 - VIII ZR 234/23 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 24. September 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm beschlossen: Die Beschwerde der Beklagten gegen die Nichtzulassung der Re- vision in dem Urteil des Landgerichts München I - 14. Zivilkammer - vom 20. September 2023 wird als unzulässig verworfen. Die Beklagten haben die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tra- gen. Der Streitwert des Beschwerdeverfahrens wird auf bis 13.000 € festgesetzt. Gründe: I. Die Kläger sind seit dem Jahr 1992 Mieter einer im 1. Stock gelegenen Vierzimmerwohnung in München. Nach den Feststellungen des Berufungsge- richts war ein Bad bei Einzug der Kläger nicht vorhanden, sondern wurde von ihnen im gleichen Jahr auf eigene Kosten ausgebaut. Das Ende des 19. Jahrhunderts in offener Bauweise errichtete, nicht unter Denkmalschutz stehende Anwesen verfügt über Keller, Souterrain, Erdgeschoss und drei Obergeschosse. Die gewendelte Treppe ist ebenso alt und besteht aus einer Holzkonstruktion. Ein Aufzug ist in dem Anwesen nicht vorhanden. 1 2 - 3 - Mit der vorliegenden, im Jahr 2012 erhobenen Klage haben die Kläger von den Beklagten als Vermieter unter anderem die Zustimmung zum Einbau eines Treppenlifts sowie zu einem barrierefreien Umbau des Bades für ihren seit einem Sportunfall im Jahre 2011 ab dem vierten Halswirbel abwärts querschnittsge- lähmten, im Jahr 1994 geborenen Sohn, der sich nur noch im Rollstuhl fortbewe- gen kann, begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage insoweit - gestützt auf gemäß § 554a BGB in der bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung - im Wesentlichen statt- gegeben und die Beklagten verurteilt, den von den Klägern beantragten Baumaß- nahmen zuzustimmen sowie - unter Androhung eines Ordnungsgeldes bezie- hungsweise einer Ordnungshaft - den Betrieb des Treppenlifts zu dulden und bauliche Veränderungen zu unterlassen, die seinen Einbau behindern oder un- durchführbar machen. Die gegen das Urteil gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Die Revision hat es nicht zugelassen. Mit der hiergegen gerichteten Nichtzulassungsbeschwerde machen die Beklagten unter anderem eine über 20.000 € liegende Beschwer geltend. II. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unzulässig, da der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer die in § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO vorge- gebene Wertgrenze von mehr als 20.000 € nicht erreicht. 1. Der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer bemisst sich nach dem Interesse des Rechtsmittelklägers an der Abänderung der Ent- scheidung des Berufungsgerichts. Dieses Interesse ist nach den allgemeinen Grundsätzen der §§ 3 ff. ZPO zu ermitteln. Über die Höhe der Beschwer hat das 3 4 5 6 - 4 - Revisionsgericht selbst zu befinden (vgl. Senatsbeschlüsse vom 26. Januar 2021 - VIII ZR 369/19, juris Rn. 8; vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 255/20, NJW 2022, 194 Rn. 15; vom 8. Februar 2022 - VIII ZR 38/21, NZM 2022, 370 Rn. 9; jeweils mwN). Um dem Revisionsgericht diese Prüfung zu ermöglichen, muss der Be- schwerdeführer innerhalb laufender Begründungsfrist darlegen und glaubhaft machen, dass er mit der beabsichtigten Revision das Berufungsurteil in einem Umfang, der die Wertgrenze von 20.000 € übersteigt, abändern lassen will (vgl. BGH, Beschlüsse vom 5. Februar 2019 - VIII ZR 277/17, NJW 2019, 1531 Rn. 16 [noch zu § 26 Nr. 8 Satz 1 EGZPO aF]; vom 18. März 2021 - V ZR 156/20, juris Rn. 4; vom 8. Februar 2022 - VIII ZR 38/21, aaO; vom 29. März 2022 - VIII ZR 99/21, NJW-RR 2022, 782 Rn. 15; jeweils mwN). 2. Diesen Anforderungen wird die Nichtzulassungsbeschwerde nicht ge- recht. Der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer übersteigt danach - wie die Beschwerdeerwiderung zu Recht rügt - den Betrag von 20.000 € nicht (§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Die Beschwer eines Vermieters einer Wohnung, der zur Duldung eines vom Mieter vorgenommenen oder noch vorzunehmenden Ein- oder Umbaus in oder an den vermieteten Räumlichkeiten verurteilt wird, richtet sich grundsätzlich nach dem Wertverlust, den sein Anwesen durch die (bauliche) Maßnahme erlei- det (vgl. Senatsbeschlüsse vom 17. Mai 2006 - VIII ZB 31/05, NJW 2006, 2639 Rn. 8; vom 21. Mai 2019 - VIII ZB 66/18, NJW 2019, 2468 Rn. 11). Die - vorlie- gend in Rede stehende - Verurteilung zur Erteilung der Zustimmung zu einer bau- lichen Maßnahme des Mieters entspricht hinsichtlich der Beschwer im Grundsatz derjenigen einer Verurteilung zur Duldung der baulichen Maßnahme. 7 8 9 - 5 - Einen entsprechenden Wertverlust des Anwesens, der die Grenze des § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO überschreitet, haben die Beklagten weder dargelegt noch gemäß § 294 ZPO glaubhaft gemacht. aa) Dies gilt zunächst für den Einbau und den dessen Ziel bildenden Be- trieb des Treppenlifts. (1) Die Nichtzulassungsbeschwerde verweist hinsichtlich einer durch den Einbau des Treppenlifts bedingten Minderung des Marktwertes der Immobilie zu- nächst auf die Feststellung des Berufungsgerichts, wonach der Lift eine gering- fügige optische Beeinträchtigung darstelle, die maßgeblich durch das kühle Ma- terial und die Farbe des Lifts bestimmt werde. Dieser könne durchaus als Fremd- körper in dem 100 Jahre alten Treppenhaus wahrgenommen werden. Nach An- sicht des Berufungsgerichts sei "eine" - von den Beklagten behauptete - Minde- rung des Marktwerts durch den Lifteinbau durchaus möglich. Hierdurch sind jedoch weder das Vorliegen einer zu erwartenden Wert- minderung an sich noch deren Bezifferung hinreichend dargelegt. Allein der wei- tergehende Verweis der Nichtzulassungsbeschwerde auf Instanzvortrag der Be- klagten, durch den Einbau des Lifts werde das weitgehend original erhaltene his- torische Treppenhaus erheblich beeinträchtigt und der Wert des Gesamtanwe- sens "erheblich sinken", genügt in diesem Zusammenhang ebenfalls nicht (vgl. BGH, Beschluss vom 4. Dezember 2014 - V ZR 57/14, NJW-RR 2015, 383 Rn. 5). Nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts han- delt es sich vielmehr um ein Treppenhaus, das "keinen besonderen kunsthistori- schen Eindruck vermittelt". (2) Ebenso verhält es sich im Hinblick auf die von der Nichtzulassungsbe- schwerde unter Verweis auf Feststellungen des Berufungsgerichts in den Blick genommenen, durch den Betrieb des Treppenlifts - welcher Ziel des Einbaus ist 10 11 12 13 14 - 6 - und zu dessen Duldung die Beklagten verurteilt worden sind - entstehenden Ge- räuschemission von 70 dB. Eine Beeinträchtigung des Werts der Immobilie ergibt sich hieraus nicht ohne weiteres, zumal der Lift nicht dauerhaft, sondern nur zu bestimmten Gelegenheiten und für eine begrenzte Zeit in Betrieb wäre; erst recht fehlt es an Anhaltspunkten für eine Bezifferung der geltend gemachten Wertmin- derung. (3) Soweit die Nichtzulassungsbeschwerde auf eine mit dem Einbau des Treppenlifts einhergehende eingeschränkte Nutzung des Anwesens verweist, legt sie auch damit eine Beschwer nicht ausreichend dar. Zwar wird der Einbau des Treppenlifts zu einer Verengung des Treppen- hauses führen. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wird jedoch die erforderliche Mindestlaufbreite der Treppe von 100 cm durch die Treppenliftkon- struktion - auch in der Parkposition - an keiner Stelle unterschritten und die Nut- zung des Handlaufs wird nicht beeinträchtigt. Angesichts dessen ist eine Wert- minderung des Anwesens - sowie bejahendenfalls deren Umfang - für den Senat nicht ersichtlich. Nicht ausreichend ist in diesem Zusammenhang auch der - zudem ohne Glaubhaftmachung erfolgte - Hinweis der Nichtzulassungsbeschwerde auf von den Beklagten getätigte Investitionen in Höhe von circa 500.000 € für einen Um- bau der im Souterrain befindlichen Gewerberäume einschließlich der hierfür nach ihrem Vortrag "erforderlichen" Erstellung eines Lagerraums, der nur direkt seitlich der Treppe neben dem Zugang zu den Gewerberäumen geschaffen werden "solle und könne" und den geplanten Einbau des Treppenlifts "unmöglich" ma- che. Bei diesen Umbaumaßnahmen mag es sich um ein berechtigtes wirtschaft- liches Interesse der Beklagten handeln. Inwiefern dieses durch die Verurteilung 15 16 17 - 7 - zur Zustimmung zum Einbau des Treppenlifts beeinträchtigt ist, legen die Beklag- ten jedoch nicht hinreichend dar. (4) Soweit die Nichtzulassungsbeschwerde zur Darlegung der mit dem Einbau des Treppenlifts einhergehenden Wertminderung auf den - nur geringen - prozentualen Anteil der erforderlichen Mindestbeschwer von (über) 20.000 € ge- genüber dem Wert des Grundbesitzes in Höhe von 14.465.725 € beziehungs- weise 16.600.000 € abstellt, genügt auch dies nicht zur Darlegung einer Wert- minderung. Die bloße Angabe des Verhältnisses der nach § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderlichen (Mindest-)Beschwer zum Wert der Immobilie, welches maß- geblich von letzterem abhängig ist, sagt nichts darüber aus, ob und in welcher Höhe mit der Vornahme der begehrten Maßnahme eine Minderung des Verkehrs- wertes einhergeht. (5) Nach alledem kommt ein Einfluss des Einbaus und des Betriebs des Treppenlifts auf den Gebäudewert allenfalls hinsichtlich der mit diesen einherge- henden Beeinträchtigung der Gebäudesubstanz in Betracht. Insoweit kann der zu erwartende Aufwand für eine vom Mieter bei Ende des Mietvertrags geschul- dete Beseitigung der baulichen Maßnahme (vgl. BGH, Urteile vom 23. Oktober 1985 - VIII ZR 231/84, BGHZ 96, 141, 144; vom 14. Mai 1997 - XII ZR 140/95, NJW-RR 1997, 1216 unter 1 b; vom 17. März 1999 - XII ZR 101/97, NZM 1999, 478 unter 3 [jeweils zu § 556 BGB aF]; vom 5. April 2006 - VIII ZR 152/05, NJW 2006, 2115 Rn. 18) mittelbar von Bedeutung sein, wenn man bei einer mit der Umbaumaßnahme verbundenen Beeinträchtigung der Gebäudesubstanz die auf die Wiederherstellung des Gebäudes entfallenden Kosten als Anhaltspunkt für eine Wertminderung betrachtet (vgl. Senatsbeschluss vom 17. Mai 2006 - VIII ZB 31/05, NJW 2006, 2639 Rn. 8). Der zu erwartende Kostenaufwand für den Rück- bau des Treppenlifts beträgt unter Zugrundelegung der vom Berufungsgericht in 18 19 - 8 - Bezug genommenen und von der Nichtzulassungsbeschwerde nicht angegriffe- nen sachverständigen Ausführungen unter Berücksichtigung einer Kostensteige- rung von rund 30 % lediglich rund 3.000 €. Diesen Betrag legt der Senat insoweit als Beschwer für die Zustimmung zum Einbau und die Verpflichtung zur Duldung des Betriebs des Treppenlifts zugrunde. bb) Dem Vortrag der Nichtzulassungsbeschwerde lässt sich eine die Wert- grenze des § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO übersteigende Beschwer auch nicht unter Einbeziehung des behindertengerechten Umbaus des Badezimmers entnehmen. (1) Eine durch das Vorhandensein eines behindertengerechten Badezim- mers sich ergebende Wertminderung der streitgegenständlichen Immobilie legt die Nichtzulassungsbeschwerde nicht dar. Nach den Feststellungen des Beru- fungsgerichts verfügte die Wohnung bei Einzug der Kläger nicht über ein Bade- zimmer, dieses wurde erst durch die Kläger 1992 ausgebaut. Sowohl im Ver- gleich zu einem vollständig fehlenden als auch im Vergleich zu einem nunmehr über dreißig Jahre alten Badezimmer begründet das Vorhandensein eines neuen, barrierefreien Badezimmers offensichtlich keine Minderung des Wertes der Immobilie. (2) Nichts anderes ergibt sich aus dem Verweis der Nichtzulassungsbe- schwerde darauf, dass der Umbau eine Entfernung der derzeit vorhandenen Ba- dewanne bedinge und darüber hinaus - so die nicht näher ausgeführte und zu- dem im Widerspruch zu den im Verfahren getroffenen sachverständigen Fest- stellungen stehende Behauptung der Beklagten - den Einbau einer solchen zu- künftig unmöglich mache. Mit dem - zudem nicht glaubhaft gemachten - Vortrag, bei Vermietungen in der Vergangenheit habe sich gezeigt, dass Mieter Wert auf das Vorhandensein einer Badewanne legten, scheint die Nichtzulassungsbe- schwerde auf mit dem Fehlen einer Badewanne einhergehende Einbußen bei 20 21 22 - 9 - den künftig zu erzielenden Mieteinnahmen abstellen zu wollen. Solche werden jedoch nicht hinreichend und beziffert dargelegt. (3) Insofern verbleibt es auch hier allenfalls bei den mittelbar für die Be- wertung der mit einer Umbaumaßnahme verbundenen Beeinträchtigung der Ge- bäudesubstanz heranzuziehenden Rückbaukosten. Diese sind auf der Grund- lage der vom Berufungsgericht in Bezug genommenen sachverständigen Fest- stellungen unter Berücksichtigung einer Kostensteigerung von rund 30 % auf rund 9.400 € zu beziffern. Der bloße Verweis der Nichtzulassungsbeschwerde auf nicht glaubhaft gemachten pauschalen Instanzvortrag der Beklagten, die Rückbaukosten beliefen sich auf 20.000 €, genügt zur Darlegung höherer Kosten in diesem Zusammenhang nicht. Insofern legt der Senat für die Duldung des be- hindertengerechten Umbaus des Bades vorliegend eine Beschwer von 9.400 € zu Grunde. Auch soweit die Beklagten zur Unterlassung der Vornahme baulicher Änderungen, die den Einbau des Lifts behindern oder undurchführbar machen, verurteilt worden sind, ist eine weitergehende Beschwer weder dargelegt noch sonst ersichtlich. Maßgebend für die Beschwer des zu einer Unterlassung verur- teilten Beklagten ist nicht etwa das im Falle einer Zuwiderhandlung festzuset- zende Ordnungsgeld (vgl. BGH, Beschluss vom 8. Januar 2009 - IX ZR 107/08, NJW-RR 2009, 549 Rn. 4), sondern die Nachteile, die ihm aus der Erfüllung des Unterlassungsanspruchs entstehen (vgl. BGH, Beschlüsse vom 26. Oktober 2006 - III ZR 40/06, juris Rn. 5; vom 8. Januar 2009 - IX ZR 107/08, aaO Rn. 3). Solche Nachteile zeigt die Nichtzulassungsbeschwerde nicht auf. Sofern den Be- klagten damit die Schaffung eines Lagerraums für die im Souterrain befindlichen Gewerberäume verwehrt sein sollte, ist ein damit einhergehender bezifferbarer Nachteil - wie bereits unter 2 b aa (3) ausgeführt - weder dargelegt noch glaub- haft gemacht. 23 24 - 10 - 3. Die Nichtzulassungsbeschwerde wäre im Übrigen auch nicht begründet, da die geltend gemachten Revisionszulassungsgründe nicht vorliegen. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) erforderlich. Von einer weitergehenden Begründung sieht der Senat nach § 544 Abs. 6 Satz 2 Halbs. 2 ZPO ab. 4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 26.10.2020 - 421 C 23698/12 - LG München I, Entscheidung vom 20.09.2023 - 14 S 15469/20 - 25 26

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 89/10 vom 18. Januar 2011 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 18. Januar 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). 1 Das Berufungsgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zugelassen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Von grundsätz- licher Bedeutung sei die Frage, welche Anforderungen an die Nachvollziehbar- keit des Umlagemaßstabs bei Betriebskostenabrechnungen zu stellen seien. 2 Der vom Berufungsgericht angenommene Grund für die Zulassung der Revision besteht indes jedenfalls aufgrund der nach Erlass des Berufungsurteils ergangenen Senatsrechtsprechung nicht mehr. 3 a) Welche Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung zu stellen sind, damit diese als formell ordnungsgemäß und damit wirksam anzusehen ist, hat der Senat bereits in ständiger Rechtsprechung entschieden (vgl. nur zuletzt: Senatsurteile vom 20. Oktober 2010 - VIII ZR 73/10, WuM 2010, 742 Rn. 12 f.; vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, WuM 2010, 627 Rn. 10, 14, 18; vom 4 - 3 - 15. September 2009 - VIII ZR 181/09, WuM 2010, 683 Rn. 9 f.; vom 25. No- vember 2009 - VIII ZR 322/08, WuM 2010, 156 Rn. 11; vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, WuM 2009, 42 Rn. 21; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 10 ff., 15; jeweils mwN). 5 b) Hiervon ausgehend sind durch die Rechtsprechung des Senats jeden- falls zwischenzeitlich auch die Anforderungen an die Nachvollziehbarkeit einer Betriebskostenabrechnung geklärt, wenn in dieser - wie im vorliegenden Fall - bei den nach der Personenzahl umzulegenden Betriebskostenpositionen die Gesamtpersonenzahl als Bruchteil angegeben und bei den nach der Wohnflä- che umzulegenden Positionen die Wohnfläche der Wohnung je nach Betriebs- kostenart zu verschiedenen Gesamtflächen ins Verhältnis gesetzt wird. Der Senat hat im Urteil vom 15. September 2010 (VIII ZR 181/09, aaO Rn. 12) - nach Erlass des Berufungsurteils - entschieden, dass eine Betriebs- kostenabrechnung nach Personenzahl nicht deshalb wegen formeller Mängel unwirksam ist, weil die Gesamtpersonenzahl, wie im Streitfall, mit einem Bruch- teil angegeben ist. 6 Auch die Frage, welche Auswirkungen es auf die formelle Ordnungsmä- ßigkeit einer Betriebskostenabrechnung hat, wenn darin je nach Betriebskos- tenart unterschiedliche Gesamtflächenangaben enthalten sind, ist durch die Rechtsprechung des Senats mittlerweile hinreichend geklärt (Senatsurteile vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 227/09, NJW 2010, 3228 Rn. 14 f.; vom 20. Oktober 2010 - VIII ZR 73/10, aaO Rn. 13 f.). 7 2. Die Revision, mit der sich die Beklagten - wie bereits im Berufungsver- fahren - lediglich gegen die vom Berufungsgericht bejahte formelle Ordnungs- mäßigkeit der beiden streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume 2004/2005 und 2005/2006 wenden, hat auch keine 8 - 4 - Aussicht auf Erfolg. Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung stand. 9 a) Soweit die Revision in erster Linie rügt, die in den Betriebskostenab- rechnungen bei den nach der Personenzahl umzulegenden Betriebskostenposi- tionen jeweils genannte Gesamtpersonenzahl sei nicht nachvollziehbar, bleibt dieser Einwand ohne Erfolg. Die Beurteilung des Berufungsgerichts, wonach es einer Nachvollziehbarkeit der Betriebskostenabrechnungen im Streitfall nicht entgegenstehe, dass die Gesamtpersonenzahl jeweils als Bruchteil ("21,42" in der Abrechnung 2004/2005 sowie "Personen/Monat x Wohndauer F. - Einzel 36,0000/Gesamtanteil 292,00" in der Abrechnung 2005/2006) ange- geben worden sei, steht im Einklang mit dem Senatsurteil vom 15. September 2010 (VIII ZR 181/09, aaO). Bei der Betriebskostenabrechnung 2005/2006 wird die Nachvollziehbarkeit durch die darin enthaltene, oben genannte Angabe der Berechnungsweise noch zusätzlich erleichtert. aa) Anders als die Revision meint, ändert auch der Umstand, dass in der Betriebskostenabrechnung 2005/2006 eine gegenüber der Vorjahresabrech- nung geänderte Art der konkreten Berechnung des nach dem Personenschlüs- sel auf den Mieter entfallenden Anteils angewandt worden ist, nichts an der rechnerischen Nachvollziehbarkeit der Abrechnung. Selbst wenn die geänderte Berechnungsweise, wie die Revision meint, zu einem im Vergleich zur bisheri- gen Berechnungsweise anderen (hier: für den Mieter günstigeren) Ergebnis führen sollte, bliebe der Rechenweg gleichwohl auch ohne eine Erläuterung nachvollziehbar. Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich aus dem Senatsurteil vom 19. November 2008 (VIII ZR 295/07, aaO Rn. 21, 31) nichts anderes. Hat der Mieter - beispielsweise wie hier wegen einer geänderten Art der konkreten Berechnung des Personenanteils - Zweifel an der inhaltlichen Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung, bleibt es ihm unbenommen, diese 10 - 5 - einer Überprüfung auf ihre sachliche Berechtigung zu unterziehen. Die formelle Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung bleibt hiervon indessen unberührt (vgl. Se- natsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, aaO Rn. 15). 11 bb) Soweit die Revision rügt, die auf die Ermittlung der Gesamtperso- nenzahl bezogenen Erläuterungen der Betriebskostenabrechnungen seien je- weils erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB er- folgt und daher nicht berücksichtigungsfähig, kommt es hierauf nicht entschei- dend an. Denn beide Betriebskostenabrechnungen waren aus den oben unter 1 b aa und bb genannten Gründen bereits ohne diese Erläuterungen formell ord- nungsgemäß. cc) Ebenfalls vergeblich rügt die Revision, das Berufungsgericht habe den seitens der Beklagten in Bezug auf die Betriebskostenabrechnung 2004/2005 erhobenen Einwand der Nichtberücksichtigung des Leerstands un- zutreffend als verspätet behandelt. Die Betriebskostenabrechnung 2004/2005 war bereits ohne Detailangaben zur Ermittlung der darin genannten Gesamt- personenzahl - und damit auch ohne Angaben zu einem möglichen Leerstand - formell ordnungsgemäß. Daher lief die Einwendungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB ab dem - nach den Feststellungen am 28. April 2006 erfolgten - Zugang der Betriebskostenabrechnung. Gegen die Beurteilung des Berufungs- gerichts, der erstmals mit Schriftsatz der Beklagten vom 5. März 2008 vorgetra- gene Einwand der Nichtberücksichtigung des Leerstands sei verspätet erhoben worden, ist daher revisionsrechtlich nichts zu erinnern. 12 b) Ohne Erfolg bleibt die Revision schließlich, soweit sie sich gegen die Annahme des Berufungsgerichts wendet, die Betriebskostenabrechnungen sei- en auch hinsichtlich der nach der Wohnfläche umzulegenden Positionen nach- vollziehbar. 13 - 6 - Die Angabe unterschiedlicher Gesamtwohnflächen in einer Betriebs- kostenabrechnung beeinträchtigt grundsätzlich nicht deren Nachvollziehbarkeit, da sich die Verteilung der Betriebskosten auch in einem solchen Fall regelmä- ßig ohne gedankliche und rechnerische Schwierigkeiten aufgrund der in der Abrechnung angegebenen Werte nachvollziehen lässt (vgl. Senatsurteile vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 227/09, aaO; vom 20. Oktober 2010 - VIII ZR 73/10, aaO Rn. 13). So liegt der Fall hier. Neben den in der Betriebskostenabrechnung 2004/2005 enthaltenen - unschwer als Gesamtwohnfläche des Hauses Nr. 53 (1.013,26 m²), des Hauses Nr. 55 (794,66 m²) und beider Häuser zusammen (1.807,92 m²) zu erkennenden - Gesamtflächenangaben, ist lediglich in der Heizkostenabrechnung eine weitere Gesamtwohnfläche von 3.722,21 m² ange- geben. Auch diese Angabe begründet aber keinen Erläuterungsbedarf. Denn der Verteilungsmaßstab - das Verhältnis der Wohnfläche der Wohnung der Be- klagten zur Gesamtwohnfläche von 3.722,21 m² - ist erkennbar. Da zur Wirt- schaftseinheit neben den beiden genannten Häusern zwei weitere Wohnhäuser gehören, liegt es aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters nahe, dass es sich bei den 3.722,21 m² um die Quadratmeterzahl der Gesamtwohnfläche aller vier Häuser der Wirtschaftseinheit handelt, zumal die genannte Quadratmeterzahl rund das Doppelte der Gesamtwohnfläche der Häuser Nr. 53 und 55 beträgt. 14 Entgegen der Auffassung der Revision ist es rechtlich auch nicht zu be- anstanden, dass das Berufungsgericht die in der Heizkostenabrechnung 2004/2005 genannten unterschiedlichen Mengen des für die Liegenschaft ins- gesamt bezogenen Gases (482.353 kWh) und des auf die Mieter umgelegten Gases (327.912,74 kWh, nach der korrigierten Heizkostenabrechnung: 313.053,69 kWh) nicht zum Anlass formeller Bedenken gegen die Heizkosten- abrechnung 2004/2005 genommen hat. Denn an der rechnerischen Nachvoll- ziehbarkeit der Heizkostenabrechnung ändert der genannte Umstand nichts. 15 - 7 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. 16 Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Krefeld, Entscheidung vom 18.08.2009 - 11 C 524/07 - LG Krefeld, Entscheidung vom 17.03.2010 - 2 S 55/09 -

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In der Nebenkostenabrechnung ist die Abrechnung einer Position Heizkosten/Wartungskosten/Schornsteinfegerkosten formell unwirksam, da es sich um verschiedene Kostenarten handelt, die nicht miteinander verknüpft sind.(Rn.31) 2. Die Verwendung des Umlageschlüssels „MEA“ in den Abrechnungen hat unter Berücksichtigung der vertraglich vereinbarten Abrechnung nach Flächenanteilen die formelle Teilunwirksamkeit in Bezug auf die hiervon betroffenen Abrechnungspositionen zur Folge, jedenfalls soweit die Abkürzung nicht in früheren Abrechnungen erläutert wurde.(Rn.34) 3. Durch die Übersendung einer Betriebskostenabrechnung und die Begleichung des sich aus dieser ergebenden Saldos wird keine Änderung der Umlagevereinbarung mit dem Mieters vereinbart.(Rn.43) Orientierungssatz Die Begründung der Eigenbedarfskündigung, der im Ausland (hier: in Schweden) lebende Vermieter wollte die in Hamburg belegene Wohnung in Zukunft selber nutzen, ist ohne weitere Erläuterung widersprüchlich, da ein Leben im Ausland nicht mit der Benutzung einer Wohnung in Hamburg in Einklang zu bringen ist. Die Kündigung genügt daher nicht den Begründungsanforderungen des § 573 Abs. 3 BGB.(Rn.25) Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. Beschluss Der Streitwert wird festgesetzt auf € 13.200,00. Tatbestand Randnummer 1 Mit der Klage begehrt die Klägerin die geräumte Herausgabe der an die Beklagten vermieteten Wohnung. Randnummer 2 Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten seit dem 01. November 2007 Mieter der etwa 78 Quadratmeter großen Zwei-Zimmer-Wohnung, im 5. Obergeschoss links des Hauses [...] in ... Hamburg. Der Mietzins belief sich auf € 1.100,00 netto/kalt zuzüglich insgesamt € 200,00 an Betriebskostenvorauszahlungen, das heißt insgesamt € 1.300,00. Wegen der Umlage der Betriebskosten wird Bezug genommen auf § 2 Betriebskostenverordnung. Hinsichtlich des Verteilungsmaßstabs ist ein Anteil nicht festgelegt worden, in diesem Fall sieht § 10 als Verteilungsmaßstab das Verhältnis der Wohnfläche der Wohnung zur Summe der Wohn- und Nutzflächen aller Wohn- und Gewerberäume der Wirtschaftseinheit vor. Darüber hinaus sieht § 10 vor, dass bei vermieteten Eigentumswohnungen der Mieter den Betriebskostenanteil trägt, den die Verwalterabrechnung vorgibt, sowie die weiteren Betriebskosten, die außerhalb dieser Abrechnung unmittelbar auf die Wohnung entfallen, zum Beispiel Grundsteuer. Randnummer 3 Kabelbenutzungsgebühren werden demgegenüber nach Wohneinheiten umgelegt. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten der mietvertraglichen Vereinbarungen wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 1 (Blatt 7 ff der Akte). Randnummer 4 Mit Schreiben vom 15. Juni 2016 übersandte die Klägerin den Beklagten die Abrechnung des Jahres 2015, wobei sie auf die Verwaltungsabrechnung Bezug nahm, die Grundsteuer ergänzte, die geleisteten Vorauszahlungen abzog und eine Nachforderung in Höhe von € 1.207,66 geltend machte. Von den Betriebskosten, die in der Verwalterabrechnung für die Wohnung mit insgesamt € 3.437,62 angegeben sind, entfielen € 2.388,90 auf die Kostenposition „Heizenergie/Wartung mit TG./Schornsteinf.“. Eine Umlage erfolgte mit Ausnahme der Aufzugskosten, der Müllgebühren, der Rauchwarnmelder und der Heizkosten nach dem Umlageschlüssel MEA. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Abrechnung (Blatt 17 ff der Akte). Randnummer 5 Mit Schreiben ebenfalls aus Sydney vom 29.12.2017 übersandte die Klägerin den Beklagten die Betriebskostenabrechnung des Jahres 2016, in der die Heizkosten getrennt von den anderen Kosten umgelegt wurden. Allerdings wurde im Abrechnungsschlüssel außer den Heizkosten, den Müllgebühren, den Aufzugskosten und den Rauchwarnmeldern der Umlageschlüssel MEA verwendet. Die Abrechnung endete mit einer Nachforderung von € 561,29. Ergänzend wird Bezug genommen auf die Abrechnung (Blatt 22 ff der Akte). Randnummer 6 Mit Schreiben vom 21. Dezember 2018 übersandte die Klägerin an die Beklagten die Betriebskostenabrechnung des Jahres 2017, die mit einer Nachforderung von € 941,34 unter Berücksichtigung der Verwalterabrechnung, die hinsichtlich des Umlageschlüssels der des Vorjahres entsprach, beigefügt war. Hinzu wurde erneut die Grundsteuer berechnet und es wurden die Vorauszahlungen der Beklagten abgezogen. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Abrechnung (Blatt 23 ff der Akte). Randnummer 7 In gleicher Weise erfolgte, diesmal aus Stockholm versandt, die Betriebskostenabrechnung des Jahres 2018, die mit einer Nachzahlung von € 783,85 endete sowie die Betriebskostenabrechnung des Jahres 2019, die mit einer Nachforderung von € 955,83 endete. Randnummer 8 Mit Schreiben aus Stockholm vom 30. Dezember 2019 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis der Beklagten wegen Eigenbedarfes zum 01. Oktober 2020. Zur Begründung führte sie aus: „Die Kündigung erfolgt nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarf. Die 78 Quadratmeter große Wohnung soll in Zukunft von mir selbst genutzt werden.“ Im nachfolgenden wurde auf Widerspruchsmöglichkeiten hingewiesen sowie um Kontaktaufnahme mit der Bitte eines Übergabetermins. Ergänzend wird Bezug genommen auf das genannte Schreiben (Blatt 16 der Akte). Randnummer 9 Mit Schreiben vom 31. Oktober 2020 (Blatt 29 der Akte) fragte die Klägerin bei den Beklagten nach, wann eine Rückgabe erfolgen würde. Randnummer 10 Darüber hinaus kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben aus Stockholm vom 13. November 2020 fristlos wegen Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2015 bis 2019 sowie der Miete für Juli 2020 über insgesamt € 5.749,97. Ergänzend wird Bezug genommen auf das genannte Schreiben (Blatt 63 f. der Akte). Randnummer 11 Am 26.11.2020 zahlten die Beklagten € 5.749,97 vorbehaltlich der Prüfung an die Klägerin. Randnummer 12 Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Eigenbedarfskündigung hinreichend begründet sei. Darüber hinaus gäbe es kein Widerspruchsrecht der Beklagten, da auch hinreichend Gründe für eine fristlose Kündigung aufgrund des umfangreichen Zahlungsverzugs gegeben gewesen seien. Ein Rückstand mit einer Monatsmiete sowie Rückstände aus Betriebskostenabrechnungen rechtfertigten eine fristlose Kündigung, so wie sie jedenfalls wirksam im November 2020 erklärt worden sei. Randnummer 13 Die Klägerin stellt den Antrag, Randnummer 14 die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Wohnung im 5. Obergeschoss links in der, sowie den dazugehörigen Kellerraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Randnummer 15 Die Beklagten beantragen, Randnummer 16 die Klage abzuweisen, Randnummer 17 hilfsweise Randnummer 18 Einräumung einer angemessenen Räumungsfrist. Randnummer 19 Die Beklagten sind der Auffassung, dass die Eigenbedarfskündigung jedenfalls nicht hinreichend begründet gewesen sei. Unter Bezug auf die Nebenkostennachforderungen und die damit verbundene Kündigung, sei der Verteilerschlüssel bei den Aufzugskosten völlig unverständlich und formell mangelhaft. Gleiches gelte für die Stromkosten, die als Strom allgemein oder Allgemeinstrom bezeichnet worden seien. Auch diese seien nicht umlagefähig und nicht formell wirksam abgerechnet. Schließlich sei auch der Verteilerschlüssel „MEA“ für den durchschnittlichen Mieter unverständlich, so dass die gesamten Abrechnungen im kompletten Umfang nicht ordnungsgemäß seien und Nachzahlungsbeträge von den Beklagten nicht zu leisten sind. Randnummer 20 Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen. Entscheidungsgründe Randnummer 21 Die zulässige Klage ist nicht begründet. Randnummer 22 Ein Räumungsanspruch der Klägerin gegen die Beklagten aus den §§ 546 Abs. 1, 573 Abs. 2, 543, 569 BGB besteht nicht. Randnummer 23 Die Kündigung vom 30. Dezember 2019 wegen Eigenbedarfs ist unwirksam, da sie nicht nach § 573 Abs. 3 BGB hinreichend begründet gewesen ist. Randnummer 24 Die Regelung hat den Zweck, dass der Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition erlangt und so in die Lage versetzt wird, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Außerdem soll die Vorschrift den Vermieter zwingen, sich selbst über die Rechtslage und die Aussichten der Kündigung klar zu werden, ferner wird durch die Regelung in § 573 Abs. 3 BGB bestimmt, welche Gründe für das Kündigungsinteresse in dem Kündigungsschreiben grundsätzlich auch dann nochmals mit anzugeben sind, wenn sie dem Mieter bereits zuvor mündlich oder schriftlich mitgeteilt worden sind. Randnummer 25 Diesem Zweck genügt das klägerische Kündigungsschreiben vom 30. Dezember 2019 nicht. Dem Schreiben ist zu entnehmen, dass die Klägerin in Stockholm in Schweden lebt. Ferner ist dem Schreiben zu entnehmen, dass sie die Wohnung in Zukunft selber nutzen will. Dies ist ohne weitere Erläuterung erkennbar widersprüchlich, da ein Leben in Stockholm in Schweden nicht mit der Benutzung einer Wohnung in Hamburg in Einklang zu bringen ist. Ob die Klägerin nach Hamburg zurückkehren möchte, welche Gründe es hierfür gibt oder ob es sich beispielsweise um eine rein sporadische Nutzung handeln soll, falls die Klägerin mal gelegentlich sich in Hamburg aufhalten sollte, ist dem Schreiben nicht zu entnehmen. Ebenso wenig erfahren die Beklagten, welche Gründe dazu führen, dass die Klägerin die Wohnung nutzen möchte. Denkbar wären hier etwa familiäre oder auch berufliche Gründe. Angaben hierzu enthält das Schreiben, anders als der nunmehr eingereichte Schriftsatz vom 16.04.2021, nicht. Randnummer 26 Vor diesem Hintergrund ist es für die Beklagten in keiner Weise zu prüfen, inwieweit ein Eigenbedarf der Klägerin tatsächlich besteht. Es ist den Beklagten mithin gar nicht die Möglichkeit gegeben, sich Klarheit über ihre Rechtsposition zu verschaffen. Randnummer 27 Ebenso wenig ist durch die Kündigung vom 13.11.2020 das Mietverhältnis beendet worden, da hinreichende Mietrückstände der Beklagten nicht bestehen. Randnummer 28 Selbst wenn die Beklagten zum damaligen Zeitpunkt mit einer Monatsmiete im Rückstand gewesen wären, ist dieser Rückstand durch eine Zahlung in der Folgezeit ausgeglichen worden, so dass Gründe für eine fristlose Kündigung hiernach nicht mehr bestehen, wobei das Gesetz ohnehin vorsieht, dass es sich um einen Rückstand von mehr als einer Monatsmiete handeln muss, vgl. § 543 Abs. 3 Ziff. 2 BGB, der hier erkennbar nicht vorliegt. Letztlich kann dies vor dem Hintergrund der nach § 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB zu berücksichtigenden Zahlung der Beklagten dahinstehen. Randnummer 29 Soweit nunmehr mit Schriftsatz vom 16.04.2021 weitere Rückstände behauptet werden, sind diese - anders als der Mietzins für Juli 2020 - dem Schreiben vom 13.11.2020 als Kündigungsgrund jedenfalls nicht aufgeführt worden, d.h. die Kündigung wird auf diese nicht gestützt, so dass ihr Bestehen dahinstehen kann. Auch für die hilfsweise ordentliche Kündigung sind sie nicht zu berücksichtigen, § 573 Abs. 3 BGB. Randnummer 30 Rückstände der Beklagten aus den Nebenkostenabrechnungen 2015 bis 2019 bestehen nicht. Die genannten Abrechnungen weisen in formeller Hinsicht schwerwiegende Mängel auf. Randnummer 31 In der Abrechnung des Jahres 2015 werden die Kostenpositionen Heizenergie/ Wartung und Schornsteinfeger in unzulässiger Weise summenmäßig zusammengefasst. Dies ist nur dann zulässig, wenn es sich entweder um die gleichen Ziffern der Betriebskostenverordnung handelt (vgl. BGH WuM 2017, 205; AG Aachen WuM 2016, 288), was hier nicht der Fall ist, oder wenn es sich um eng miteinander verbundene Kostenarten handelt, so wie dies der BGH (NZM 2009, 698) ausnahmsweise bei Frisch- und Schmutzwasser angenommen hat, da beide Kostenarten über den gleichen Zähler abgerechnet werden und im Übrigen auch vom gleichen Abrechnungsunternehmen. Randnummer 32 Derartige Voraussetzungen liegen jedoch bei den Heizkosten/ Wartungskosten/ Schornsteinfegerkosten nicht vor, zumal es verschiedenste Arten von Wartungskosten gibt, die zum Teil auch nur als sonstige Betriebskosten kraft ausdrücklicher Umlagevereinbarung umlagefähig sind. Vielmehr handelt es sich um vollkommen verschiedene Kostenarten, die keinerlei Zusammenhang aufweisen. Randnummer 33 Die Klägerin kann sich nicht darauf berufen, dass sich aus der Heizkostenabrechnung, die beigefügt worden ist, ein entsprechender Betrag für Wartungen und den Schornsteinfeger nicht ergibt. Die Abrechnungsposition Heizkosten/ Wartungskosten/ Schornsteinfegerkosten beinhaltet insoweit zunächst die Angabe, dass auch Wartungs- und Schornsteinfegerkosten in der Heizkostenabrechnung mit enthalten sind. Dies gilt auch dann, wenn diese nicht gesondert ausgewiesen wurden. Die HeizKV lässt eine versteckte Umlage, die sich erst aus einer Belegeinsicht nachvollziehen lässt auch zu. Beispielsweise ist es zulässig, wenn der Vermieter in seiner Abrechnung nicht erläutert, dass er die nur auf die Warmwasserkosten entfallenden Kosten der Warmwasserzähler zunächst von den Gesamtkosten abgesetzt, den verbleibenden Gesamtbetrag nach dem ermittelten Prozentsatz auf Kosten für Heizung und für Warmwasser aufgeteilt und anschließend die Kosten für die Warmwasserzähler den so ermittelten Kosten für Warmwasser wieder hinzugesetzt hat (BGH NZM 2012, 153 = WuM 2012, 98). Ebenso wenig muss die Heizkostenabrechnung Angaben zu den Kosten des Betriebsstroms der Heizungsanlage beinhalten (BGH WuM 2011, 684 = GE 2011, 1679). Diese als Teil der Heizkosten abzurechnenden Stromkosten für die Heizungsanlage können geschätzt werden, wenn gesonderte Zähler dafür nicht vorhanden sind (BGH NZM 2008, 403 = NJW 2008, 1801 = WuM 2008, 285). Aus der beigefügten Heizkostenabrechnung vermag sich danach kein Rückschluss dahingehend ergeben, dass entgegen den Angaben in der Abrechnung Wartungs- und Schornsteinfegerkosten nicht enthalten sind. Insoweit ist diese Kostenposition nach den Vorgaben der obergerichtlichen Rechtsprechung formell teilunwirksam (vgl. BGH NZM 2011, 274). Randnummer 34 Ferner führt die Verwendung des Umlageschlüssels „MEA“ in den Abrechnungen unter Berücksichtigung der vorzunehmenden Abrechnung nach Flächenanteilen zur formellen Teilunwirksamkeit der hiervon betroffenen Abrechnungspositionen, d.h. allen Positionen außer den Heizkosten, den Aufzugskosten, den Rauchwarnmelderkosten sowie zum Teil den Müllgebühren (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 27.05.2010 zum Aktenzeichen 44 C 8/10 und AG Hamburg, Urteil vom 28.02.2019 zum Aktenzeichen 44 C 481/17; AG Leipzig, Beck RS 2009, 86263; Langenberg/Zehbein, Betriebs- und Heizkostenrecht, 9. Aufl., 2019, Rn. H153; Meyer-Abich, NZM 2019, 425). Der Umlageschlüssel ist allenfalls für den mietrechtlichen Praktiker oder das Mitglied einer Eigentümergemeinschaft nachvollziehbar, der weiß, dass die Kostenumlagen bei einer Eigentumswohnung nach Miteigentumsanteilen erfolgen. Dem rechtlichen Laien, aber auch dem mietvertraglich unerfahren Juristen sagt diese Abkürzung demgegenüber nichts. Da der Mietvertrag eine Umlage nach Flächenanteilen vorsieht, hilft auch der mietvertraglich vereinbarte Umlageschlüssel insoweit nicht weiter. Selbst das Internet ist hierbei nicht hilfreich, da etwa bei der Angabe MEA auf einem großen Suchdienstportal zunächst eine MEA-Gruppe oder auch die Middle East Airlines aufgeführt werden. Randnummer 35 Daher werden in derartigen Mietverträgen regelmäßig Brüche oder auch Prozentzahlen angegeben (vgl. AG Hamburg-Blankenese, ZMR 2017, 765). Randnummer 36 Vor diesem Hintergrund kann dahinstehen, ob der Umlageschlüssel RWA bei Rauchwarnmeldern eigentlich hinreichend ist, da aus diesem nicht deutlich wird, dass Rauchwarnmelder nach den jeweiligen Stückzahlen abgerechnet werden. Randnummer 37 Der Umlageschlüssel bei den Aufzugskosten ist demgegenüber zwar nicht mit dem Mietvertrag in Übereinstimmung zu bringen, dennoch erweist er sich als formell wirksam, zumal hier entsprechende Einwendungen nicht binnen der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB geltend gemacht worden sind. Entsprechendes gilt für die fehlerhafte Umlage sonstiger Betriebskosten, die nach dem Mietvertrag nicht als ausdrücklich umlagefähig vereinbart worden sind. Soweit in den letzten Abrechnungen Strom als „Strom allg.“ abgerechnet wird, ist der Hinweis des Beklagtenvertreters, dass dies betriebskostenrechtlich nicht zulässig ist zwar durchaus zutreffend, in Anbetracht des dort verwendeten Umlageschlüssels MEA ist aber diese Umlage auch aus anderen Gründen teilunwirksam. Randnummer 38 Umlagefähig sind nach der Betriebskostenverordnung die Kosten für die Beleuchtung. Die Kosten weitergehenden Stroms, die etwa häufig mit der Kostenposition Allgemeinstrom bezeichnet werden, können aber auch andere Kostenarten bei Strom enthalten, wie etwa die Kosten einer Lüftungsanlage und den dortigen Stromverbrauch, die nicht von § 2 Ziff. 11 Betriebskostenverordnung umfasst sind. Daher geht die Rechtsprechung davon aus, dass eine Stromkostenumlage, die sich nicht auf die Beleuchtungskosten beschränkt, formell unwirksam ist (vgl. AG Hamburg, GE 2020, 1631; ebenso LG Hamburg, Urteil vom 28. Mai 2013 zum Aktenzeichen 316 S 90/12 bei juris und Langenberg/Zehbein, Betriebs- und Heizkostenrecht, 9. Aufl., Rn. A172). Randnummer 39 Nachforderungen über die geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen hinaus vermögen der Klägerin nach Maßgabe der obigen Ausführungen aus etwaig nachkorrigierten Betriebskostenabrechnungen nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht zuzustehen. Soweit sie sich einer Hausverwaltung für die Abrechnung bedient, ist ihr deren Abrechnungsweise nach § 278 BGB zuzurechnen (vgl. etwa LG Berlin GE 2015, 382). Im Übrigen kann insoweit dahinstehen, ob die Hausverwaltung gegenüber der Klägerin entsprechend befugt ist, abzurechnen. Randnummer 40 Soweit die Klägerin nunmehr mit Schriftsatz vom 16.04.2021 vorträgt, die Abkürzung MEA sei im Anschreiben zu der Abrechnung 2007 gegenüber den Beklagten erläutert worden, kommt es hierauf letztlich nicht an. Zwar trifft zu, dass in diesem Fall ein nachvollziehbarer Umlageschlüssel vorliegen würde, da Erläuterungen in der Vergangenheit grundsätzlich zu berücksichtigen sind (vgl. BGH NZM 2010, 784; BGH NZM 2009, 78; LG Berlin GE 2015, 451). Randnummer 41 Nachforderungen für das Jahr 2015 bestehen nach Maßgabe der obigen Ausführungen dennoch nicht. Die Abrechnung 2016 vom 04.09.2017 leidet unter dem identischen Mangel der Abrechnungsposition Heizkosten/ Wartungskosten/ Schornsteinfegerkosten. Bei den Jahren 2017, 2018 und 2019 sind jedenfalls die Kosten des Allgemeinstroms in Abzug zu bringen. Letztlich verbleibt danach ein Betrag, der eine fristlose oder fristgemäße Kündigung - jedenfalls ohne vorherige Titulierung - in Ermangelung des hinreichenden Gewichts einer etwaigen Vertragspflichtverletzung nicht zu rechtfertigen vermag. Randnummer 42 Vor dem Hintergrund der obigen Ausführungen kann dahinstehen, ob das Schreiben vom 31. Oktober 2020 eine hinreichende Abmahnung zur Vorbereitung einer Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 3 BGB ist. Randnummer 43 Soweit die Klägerin der Auffassung ist, dass die Abrechnungspraxis bei der Umlagevereinbarung zu berücksichtigen sei, entspricht dies nicht der Rechtsprechung (vgl. BGH NJW 2008, 283 Rn. 18 f.; BGH NJW 2008, 3302, Rn. 10; LG Saarbrücken, WuM 2019, 254; AG Bremen, ZMR 2019, 34). Durch die Übersendung einer Betriebskostenabrechnung und die Begleichung des sich aus dieser ergebenden Saldos wird keine entsprechende Kostentragungspflicht des Mieters vereinbart (so jetzt auch AG Stuttgart-Bad Cannstatt, WuM 2021, 136). Die bloße Übersendung einer Betriebskostenabrechnung enthält aus Sicht des empfangenden Mieters nur bei hinzutreten besonderer Umstände ein Angebot des Vermieters auf Änderung der mietvertraglichen Umlagevereinbarung. Die bloße Zahlung des Saldos durch den Mieter ist keine Willenserklärung, sondern ein Realakt ohne Erklärungsinhalt (vgl. AG Stuttgart-Bad Cannstatt, WuM 2021, 136; BGH NJW 2008, 283; BGH NJW 2008, 1302; LG Saarbrücken, WuM 2019, 254; AG Bremen, ZMR 2019, 34). Selbst wenn der Mieter aufgrund der Abrechnung eine Zahlung erbringt, was vorliegend allerdings nicht der Fall ist, kommt darin zunächst allein die Vorstellung des Mieters zum Ausdruck, hierzu verpflichtet zu sein (vgl. BGH NJW 2008, 283, Rn. 19). Eine Willenserklärung vermag hierin nicht gesehen zu werden. Randnummer 44 Auf die Frage, ob Betriebskostenrückstände überhaupt eine fristlose Kündigung rechtfertigen können, kommt es danach nicht an. Dabei dürfte zu berücksichtigen sein, dass der Mieter grundsätzlich davon ausgehen darf, dass der Vermieter auskömmliche Betriebskostenvorauszahlungen einfordert. Nach § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB, der dem früheren § 4 Abs. 1 MHG entspricht, dürfen für Betriebskosten Vorauszahlungen nur in angemessener Höhe vereinbart werden, d. h. sie müssen ungefähr den tatsächlichen Kosten entsprechen. Sie dürfen weder unangemessen hoch noch sollten sie irreführend niedrig sein. Randnummer 45 Zudem hat der Vermieter jederzeit die Möglichkeit, zu erwartende Betriebskostenmehrausgaben durch Erklärung gegenüber dem Mieter weiterzugeben und diesen zu einer erhöhten Mietzinszahlung vertraglich verpflichtend zu veranlassen, § 560 Abs. 4 BGB. Hierzu besteht auch gerade nach einer Abrechnung mit einer Nachforderung besonderer Anlass. Ansonsten ist der Mieter nicht in der Pflicht, für eine etwaige Nachforderung Rücklagen zu bilden, zumal er weder die Höhe der Forderung noch den Zeitpunkt ihrer Fälligkeit vorher zu kennen vermag. Randnummer 46 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Randnummer 47 Der Streitwert ergibt sich aus der Jahres-Netto-Kalt-Miete, § 41 Abs. 1 GKG. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Betriebskostenabrechnung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Hamburg 16. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 28.05.2013 Aktenzeichen: 316 S 90/12 ECLI: ECLI:DE:LGHH:2013:0528.316S90.12.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 BGB, § 556 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Betriebskostenabrechnung Formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung, Umlagefähigkeit der Kostenpositionen, Ausschlussfrist für Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung Orientierungssatz 1. Positionen in der Betriebskostenabrechnung, aus deren Bezeichnung sich nicht hinreichend klar erkennen lässt, was hiermit abgerechnet wird, sind formell unwirksam. Denn eine Zusammenfassung unterschiedlicher Kosten in einigen wenigen Positionen ohne Benennung der zusammengefassten Kostenpunkte ist unzulässig, vielmehr bedarf es einer konkreten Bezeichnung der in Ansatz gebrachten Kosten. Es besteht zudem kein Zahlungsanspruch hinsichtlich von Positionen, die in der Aufstellung der ansatzfähigen Betriebskosten im Mietvertrag nicht enthalten und daher nicht umlagefähig sind.(Rn.4) (Rn.6) (Rn.7) 2. Einwendungen des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung sind spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ausreichenden Abrechnung mitzuteilen. Die Ausschlussfrist des § 556 BGB gilt für den Einwand, dass es an der vertraglichen Vereinbarung über die Umlage einer bestimmten Betriebskostenposition fehle, jedoch nur insoweit, als es sich um grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten gemäß § 1 BetrKV handelt.(Rn.10) (Rn.12)   3. Die Heizkostenabrechnung ist formal unwirksam, wenn sie gedanklich und rechnerisch nicht nachvollziehbar ist, weil sich der verwendete "Preis je Einheit" nicht ermitteln lässt. Zudem können die Kosten einer Fußbodenkühlung nicht auf den Mieter umgelegt werden, wenn es an einer entsprechenden mietvertraglichen Vereinbarung fehlt. Der Mieter muss nicht davon ausgehen, dass von den Heizkosten auch negative Heizkosten in Form der Fußbodenkühlung umfasst sind.(Rn.19) (Rn.22) Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg-Altona, 17. Oktober 2012, 317a C 29/12, Urteil Tenor Auf die Berufung der Klägerin vom 17.10.2012 wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona (Az. 317 a C 29/12) wie folgt abgeändert: 1. Auf den Antrag zu 2) wird die Beklagte verurteilt, an die Klägerin € 633,66 nebst Zinsen hierauf in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.01.2011 zu zahlen. 2. Auf den Antrag zu 3) wird die Beklagte verurteilt, an die Klägerin € 160,84 nebst Zinsen hierauf in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.01.2011 zu zahlen. 3. Auf den Antrag zu 4) wird die Beklagte verurteilt, an die Klägerin € 152,76 nebst Zinsen hierauf in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.01.2011 zu zahlen. 4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 5. Von den Kosten des Rechtstreits trägt die Klägerin 74 % und die Beklagte 26 %. 6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Gründe I. Randnummer 1 Von einer Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 ZPO in Verbindung mit § 544 Abs. 1 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen, da ein Rechtsmittel gegen dieses Urteil unzweifelhaft nicht zulässig ist. II. Randnummer 2 Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. In der Sache hat sie allerdings nur teilweise Erfolg. Randnummer 3 I. Der Klägerin steht hinsichtlich der streitgegenständlichen Nebenkostenpositionen der Abrechnungen für die Jahre 2008 und 2009 nur teilweise ein Zahlungsanspruch aus § 4 des Mietvertrags zu. Im einzelnen: Randnummer 4 1) Nicht zu erstatten ist die Position "Allgemeinstrom Haus", da sie formell unwirksam ist. Die Bezeichnung dieser Position lässt nicht hinreichend klar erkennen, was hiermit abgerechnet wurde. Die Abrechnung muss sich grundsätzlich an den Kostenarten, wie sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt sind, orientieren, damit er verlässlich auf einfache Weise erkennen kann, ob nur die vereinbarten Kosten in der Abrechnung angesetzt wurden. Eine Zusammenfassung unterschiedlicher Kosten in einigen wenigen Positionen ohne Benennung der zusammengefassten Kostenpunkte ist daher unzulässig (vgl. Schmidt-Futterer-Langenberg, 10. Aufl., § 536 Rn. 336). Eine Position "Allgemeinstrom Haus" ist in der Aufstellung der zu erstattenden Betriebskosten gemäß § 30 des Mietvertrags nicht enthalten. Auch der Vortrag der Klägerseite, es seien allein die Kosten der Beleuchtung umfasst, verfängt vor dem Hintergrund, dass die Kosten für die Außenbeleuchtung des Hauses in einer gesonderten Abrechnungsposition geltend gemacht wurden, nicht. Randnummer 5 2) Kein Anspruch steht der Klägerin hinsichtlich der Positionen "Kosten des Wachdienstes", "Brandschutz", "Blitzschutz" und "Zutrittskontrollsystem", "Zentralbatterie Sicherheitsbeleuchtung" und "Glasreinigung" zu. Randnummer 6 a) Bei diesen Positionen handelt es sich mangels Erwähnung in der Aufstellung der ansatzfähigen Betriebskosten gemäß § 30 des Mietvertrags nicht um umlagefähige Positionen. Randnummer 7 aa) Insbesondere sind die Positionen "Kosten des Wachdienstes", "Brandschutz", "Blitzschutz" und "Zutrittskontrollsystem" nicht als "sonstige Betriebskosten" gemäß § 30 Ziffer 17 der Betriebskostenaufstellung des Mietvertrags vereinbart anzusehen. Der dort genannten Position "sonstige Betriebskosten" dürfte es an hinreichender Bestimmtheit fehlen. Erforderlich ist vielmehr eine konkrete Bezeichnung der einzelnen Kosten, die neben den im Katalog gemäß Ziffern 1 - 16 ansatzfähig sein sollen. Nur eine solche konkrete Bezeichnung ermöglicht es dem Mieter zu erkennen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen (Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 6. Aufl., B 50, S. 108). Randnummer 8 bb) Auch die Position "Zentralbatterie/Sicherheitsbeleuchtung" wird nicht vom Betriebskostenkatalog erfasst. Zwar umfassen die "Kosten der Beleuchtung" gemäß Ziffer 11 zu § 30 des Mietvertrags regelmäßig auch die Kosten für die bei Ausfall der Hauptbeleuchtung anfallenden Kosten der Sicherheitsbeleuchtung (vgl. Langenberg A 324, S. 90). Nach dem Vortrag der Klägerin im Schriftsatz vom 27.03.2012 (Bl. 99 dA) handelt es sich bei der Kostenposition "Zentralbatterie/Sicherheitsbeleuchtung" im vorliegenden Fall jedoch um Wartungskosten für Notstromaggregate, die der Sicherung des Objektes im Falle eines Stromausfalls dienen, insbesondere zur Versorgung von Kühlschränken, Notlicht, Klingelanlagen und Telefon. Da die Kosten somit nicht allein durch die Versorgung der Beleuchtung, sondern auch anderer, im Betriebskostenkatalog nicht erwähnter Einrichtungen mit Notstrom entstehen, ist diese Position nicht umlagefähig. Es ist nicht ermittelbar, welcher Anteil allein auf die Versorgung der Notbeleuchtung mit Strom entfällt. Randnummer 9 cc) Nicht umlagefähig ist zudem die Position "Glasreinigung". Zwar handelt es sich gemäß § 30 Ziffer 9 auch bei den "Kosten der Gebäudereinigung" um abrechnungsfähige Betriebskosten. Diese umfassen nach dem Wortlaut jedoch nur die Kosten für die Säuberung von "von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteilen". Mit der Position "Glasreinigung" wurden im vorliegenden Fall jedoch Kosten für die Reinigung der in den jeweiligen Wohnungen befindlichen Fenster erfasst, wie die abgerechnete Fläche von 16,91 zeigt. Kosten der Reinigung von Gebäudeteilen, die individuell von den jeweiligen Mietern genutzt werden, fallen nicht unter § 30 Ziffer 9 des Mietvertrags. Randnummer 10 b) Die Einwendungen gegen die Umlagefähigkeit der genannten Positionen sind nicht wegen Versäumung der Ausschlussfrist gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 BGB ausgeschlossen. Danach sind Einwendungen des Mieters gegen die Abrechnungen spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Randnummer 11 aa) Einwendungen gegen die Positionen "Kosten des Wachdienstes" und "Brandschutz" sowie "Zentralbatterie/Sicherheitsbeleuchtung" haben die Beklagten bezüglich der am 29.12.2009 zugegangenen Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2008 mit Schreiben vom 15.02.2010 (Anlage B 7, dort S. 3) und bezüglich der mit Schreiben vom 15.12.2010 versandten Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009 mit Schreiben vom 12.01.2011 erhoben. Randnummer 12 bb) Auf die Positionen "Blitzschutz", "Zutrittskontrollsystem" und "Glasreinigung" findet die Ausschlussfrist dagegen keine Anwendung. Denn nach der Rspr. des BGH, Urteil vom 10.10.2007, Az. VIII ZR 279/06, gilt die Ausschlussfrist gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 BGB für den Einwand, dass es an einer vertraglichen Vereinbarung über die Umlage einer bestimmten Betriebskostenposition fehle, nur, soweit es sich bei dieser Position um grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten gemäß § 1 BetrKV handelt. Dies trifft auf die Positionen "Blitzschutz", "Zutrittskontrollsystem" und "Glasreinigung" aber nicht zu. Für die Position "Glasreinigung" ist § 2 Ziffer 9 BetrKV nicht einschlägig, da hiervon - wie bereits ausgeführt - Kosten für die Säuberung der in den jeweiligen Wohnungen befindlichen Fenstern und nicht die Fenster der gemeinsam benutzten Gebäudeteile erfasst werden. Auch § 1 BetrKV passt nicht, da die Kosten für die Reinigung der Wohnungsfenster nicht dem Eigentümer durch bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes entstehen. Hinsichtlich der Positionen "Blitzschutz" und "Zutrittskontrollsystem" bleibt nach dem Klägervortrag offen, welche konkreten kostenauslösenden Punkte hiervon umfasst werden, so dass unklar bleibt, ob diese Positionen von § 1 Abs. 1 BetrKV erfasst werden. Randnummer 13 3) Dagegen kann die Klägerin von der Beklagten Erstattung der Positionen "Strom Raumlufttechnik" sowie "Notstromsystem" verlangen. Das Gleiche gilt für die Position "Wartung Feuerlöschanlage" für das Jahr 2009. Zwar fehlt es den genannten Positionen an der Umlagefähigkeit, da diese nicht in der Aufstellung gemäß Ziffer 17 zu § 30 des Mietvertrags erwähnt wurden. Das gilt insbesondere für die Position "Notstromsystem", da diese aus den oben unter 1)a)bb) ausgeführten Erwägungen nicht von den Kosten der Beleuchtung gemäß Ziffer 11 zu § 30 des Mietvertrags umfasst wird. Jedoch hat die Beklagte ihre diesbezüglichen Einwendungen nicht rechtzeitig gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 BGB geltend gemacht. Für die genannten Positionen gilt die Ausschlussfrist gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 BGB. Denn es handelt sich bei diesen Positionen grundsätzlich um umlagefähige Betriebskosten im Sinne des § 1 Abs. 1 BetrKV, da Stromkosten für Raumlufttechnik bzw. des Notstromsystems ebenso wie für die Wartung eine Feuerlöschanlage anfallenden Kosten in der Regel laufend bei bestimmungsgemäßer Nutzung des Gebäudes entstehen. Die Beklagte hat sich mit ihrem Schreiben vom 15.02.2010 jedoch gegen keine der drei Positionen, mit ihrem Schreiben vom 12.1.2011 nur gegen die Position "Wartung Feuerlöschanlage" gewandt, so dass letztere Position nur für das Jahr 2009 erstattungsfähig ist. Randnummer 14 4) Ebenso kann die Klägerin Erstattung der Position "Treppenhausreinigung" verlangen. Bezüglich dieser Position liegt eine formell und materiell wirksame Nebenkostenabrechnung vor. Ein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit liegt auch vor dem Hintergrund, dass die Treppenhausreinigung zwei Mal pro Woche erfolgt ist, nicht vor. Dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen solche Kosten, die ein "vernünftiger Wohnungsvermieter", der ein "vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält", veranlasst hat (Langenberg, H Rn. 15, S. 322). Aufgrund der Tatsache, dass es sich bei dem Mietobjekt um ein überdurchschnittlich ausgestattetes, gehobenen Ansprüchen genügendes Objekt handelt, erscheint die Vornahme einer Treppenhausreinigung zwei Mal wöchentlich nicht unangemessen. Randnummer 15 5) Die "Kabelbenutzungsgebühren" sind gemäß § 10 Abs. 5 des Mietvertrags ordnungsgemäß nach Wohneinheiten abgerechnet worden. Randnummer 16 6) Die Position "Hausmeister" ist formell wirksam abgerechnet worden. Richtig ist zwar, dass der Ansatz von schon bereinigen Kosten formelle Unwirksamkeit begründet (Schmidt-Futterer, Langenberg, § 556 Rn. 337). Hierfür liegen im vorliegenden Fall aber keine Anhaltspunkte vor. Die Differenz zwischen den abgerechneten Gesamtkosten für die Position "Hausmeister II in der Nebenkostenabrechnung 2008 und dem von der Beklagtenseite vorgelegten Rechnung vom 30.09.2008 (Anlage B 5) ist ohne Relevanz, da die von der Beklagten herangezogene Rechnung der Fa D...S...N... GmbH vom 30.09.2008 (Anlage B 5) nicht das hier streitgegenständliche Objekt V... Straße., sondern nur die Hausnrn., und betrifft. Materielle Einwände hat die Beklagten nicht substantiiert vorgetragen. Zudem dürften diesbezügliche Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung 2008 auch wegen Fristablaufs gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 BGB nicht durchgreifen. Randnummer 17 7) Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 ist hinsichtlich der abrechneten Fläche materiell unwirksam. Es ist nicht nachvollziehbar, dass sich die der Abrechnung zugrunde gelegte Fläche von 1.170,00 qm in der Abrechnung 2008 auf 1.163,80 qm im Jahr 2009 verringert haben soll. Das gilt umso mehr vor dem Hintergrund, dass die Fläche von 1.170 qm nach Angaben der Klägerin im Schreiben vom 18.05.2010 (Anlage K 7) Ergebnis einer vorgenommenen Vermessung war, die bereits für das Jahr 2007 zu einem korrigierten Verteilerschlüssel führte. II. Randnummer 18 Bezüglich der Heizkosten ergibt eine Prüfung der einzelnen abgerechneten Positionen folgendes Bild: Randnummer 19 1. Für das Jahr 2008 steht der Klägerin gegenüber der Beklagten kein Anspruch auf Nachzahlung von Heizkosten zu. Die ursprünglichen Abrechnungen der Heizkosten für das Jahr 2008 sind - wie vom Amtsgericht zutreffend ausgeführt - mangels Verständlichkeit formell unwirksam. Voraussetzung einer formal ordnungsgemäßen Abrechnung ist insbesondere, dass sie gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar ist (Schmidt-Futterer-Langenberg, § 556 Rn. 333). Diesen Anforderungen genügen die streitgegenständlichen Heizkostenabrechnungen nicht. Aus den drei Heizkostenabrechnungen (Anlage K 3, S. 2 - 4) lässt sich der verwendete "Preis je Einheit" nicht ermitteln. Dies ist erst anhand der "Erklärung des Einheitspreises", welche der Abrechnung für das Jahr 2009 beigefügt war, möglich. Hinsichtlich ihrer Behauptung, die "Erklärung des Einheitspreises" sei bereits der Abrechnung für das Jahr 2008 beigefügt gewesen, ist die Klägerin beweisfällig geblieben. Der vom Beklagtenvertreter in der mündlichen Verhandlung vom 19.03.2013 vorgelegten Originalabrechnung war eine Beifügung dieser Erklärung als Anlage nicht zu entnehmen. Randnummer 20 Die Einwendungen der Beklagten gegen die Heizkostenabrechnungen für das Jahr 2008 sind nicht gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 BGB ausgeschlossen. Denn Voraussetzung für den Fristbeginn ist der Zugang einer formell ausreichenden Abrechnung (Schmidt-Futterer-Langenberg, § 556 Rn. 499), an welcher es im vorliegenden Fall gerade fehlt. Überdies hat die Beklagte die mangelnde Verständlichkeit der Heizkostenabrechnungen für das Jahr 2008 mit Schreiben vom 15.02.2010 gerügt. Randnummer 21 2. Für das Jahr 2009 kann die Klägerin nur teilweise Erstattung der mit den Heizkostenabrechnungen abgerechneten Positionen verlangen. Randnummer 22 a) Kein Anspruch auf Erstattung steht der Klägerin bezüglich der Kühlungskosten zu. Eine Umlage dieser Kostenposition ist zwischen den Parteien nicht vereinbart worden. § 30 Abs. 2 des Mietvertrags bestimmt allein, dass die Wohnung über die Möglichkeit verfügt, im Sommer eine Fußbodenkühlung einzusetzen. Dieser Regelung ist auch im Wege der Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck nicht zu entnehmen, dass sämtliche durch die Fußbodenkühlung entstehenden Kosten - insbesondere die ohne eine konkrete Nutzung der Fußbodenkühlung entstehenden Kosten für eine bloße Vorhaltung derselben - auf die Mieter umgelegt werden. Auch der von der Klägerin vorgenommenen Auslegung der gemäß § 4 des Mietvertrags von der Beklagten zu erbringen Heizkosten, wonach auch Kühlungskosten als "negative Heizkosten" umfasst seien, vermag die Kammer nicht zu folgen. Eine Kühlung bezweckt das Gegenteil der mit der Beheizung bezweckten Erwärmung der Mietwohnung. Ein objektiver Empfänger erwartet daher nicht, dass auch Kühlungskosten in den Begriff Heizkosten miteinzubeziehen sind. Randnummer 23 b) Nicht erstattungsfähig sind die Heizkosten für den Keller, da der Keller unstreitig nicht über eine Heizung verfügt. Nach dem Vortrag der Klägerin im Schreiben vom18.05.2010 (Anlage K 7) werden unter der Position "Heizungskosten Keller" vielmehr die Kosten der zentralen Kellerbelüftungsanlage abgerechnet. Eine Umlage dieser Kosten ist vertraglich jedoch nicht vereinbart worden. Randnummer 24 Die Beklagte hat diese Position mit Schreiben vom 15.02.2010 und 12.01.2011 fristgemäß gerügt. Randnummer 25 c) Abrechnungsfähig ist dagegen die Position "Contracting GP 2" für die Heizkosten der Wohnung, also der Abrechnung "K stat". Mit dieser Position hat die Klägerin - wie in der Anlage K 7, S- 3 erläutert - die Investitionskosten des Contractingunternehmens MVV umgelegt. Hierbei handelt es sich um Kosten, die dem Vermieter aufgrund Abschlusses eines Wärmelieferungsvertrags mit einem Dritten (Contracting) entstanden sind. Nach § 4 des Mietvertrags hat der Mieter die Heizkosten im Sinne von § 2 BetrKV zu tragen. Gemäß § 7 Abs. 4 HeizKV gehören zu den Kosten für die Wärmelieferung auch das Entgelt für die Wärmelieferung. Hierzu zählen auch die Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser; insbesondere die Lieferung von Fernwärme. Zu den umlegbaren Kosten der Fernwärme gehören die gesamten Kosten, die der Wärmelieferant seinerseits dem Vermieter in Rechnung stellt, einschließlich der Investitions- und Verwaltungskosten sowie des Unternehmergewinns (BGH, Entsch 16.04.2008, Az. VIII 75/07, zitiert über juris). Randnummer 26 Aus denselben Erwägungen ist die Position "Überwachung/Bedienung/Wartung PC & M-Bus-Anlage" erstattungsfähig. Denn hierbei handelt es sich nach den Schriftsatz der Klägerin vom 19.12.2012, S. 13, um Kosten, die der Klägerin vom Contractingunternehmen in Rechnung gestellt wurden. Als Kosten der Wärmelieferung gemäß § 7 Abs. 4 HeizKV sind alle vom Wärmelieferanten in Rechnung gestellten Kosten ansatzfähig (Langenberg, K II. Rn. 86 s. 489). Einer Erläuterung dieser Kosten ist nicht erforderlich. Bei einer Betriebskostenabrechnung im sog. Wärmecontracting bedarf es keiner Aufschlüsselung des Preisgefüges zwischen Versorger und Vorlieferant gegenüber dem Mieter, wenn dieser die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung insgesamt nach entsprechender Mietvertragsvereinbarung zu tragen hat (BGH, 27. Juni 2007, VIII ZR 202/06, NJW 2007, 3060). Randnummer 27 d) Nicht zu beanstanden ist die Abrechnung der Kosten für die elektrische Rohrbegleitheizung, welche das Warmwasser vor dem Auskühlen in den Wasserleitungen bewahrt. Gemäß § 7 Abs. 2 HeizKV gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung zu den erstattungsfähigen Heizkosten. Der durch den Betrieb der Rohrbegleitheizung verbrauchte Strom dient der Beheizung und ist daher als Brennstoff gemäß § 7 Abs. 2 HeizKV erstattungsfähig (vgl Langenberg K II. Rn. 35 S. 474). Randnummer 28 e) Ebenfalls erstattungsfähig sind die Kosten der Garantiewartung der Zähler. Diese werden von den "Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft" gemäß § 7 Abs. 2 HeizKV erfasst. Randnummer 29 f) Hinsichtlich der Positionen "Allgemeinstrom AREAL" und "Abrechnen KW" ist die Heizkostenabrechnung "K stat" für das Jahr 2009 formell unwirksam , da unklar ist, was hiermit abgerechnet wurde. Die Erläuterung der Position "Abrechnen KW" mit Schreiben vom 18.05.2010 (Anlage K 7) als "Aufteilung Kaltwasser vom Zentralzähler auf die Zähler der einzelnen Mieter" macht diese Position nicht hinreichend verständlich. Offen bleibt insbesondere, wie sich der Preis von 13,11 pro Einheit zusammensetzt. Hinsichtlich der Position "Allgemeinstrom AREAL" fehlt es an einer Erläuterung. III. Randnummer 30 Hinsichtlich der Betriebskosten für die Tiefgarage gilt nach Auffassung der Kammer folgendes: Randnummer 31 1) Von der Beklagten zu erstatten ist die Position "FM-Kosten". Wie von der Klägerin mit Schreiben vom 18.05.2010 dargelegt, handelt es sich hierbei um die "Kosten zur Reinigung und Pflege der Tiefgarage", welche gemäß § 3 a des Mietvertrags als "Kosten der Reinigung" umlagefähig sind. Randnummer 32 2) Kein Anspruch auf Erstattung steht der Klägerin hinsichtlich der mit der Nebenkostenabrechnung 2008 geltend gemachten Position "RWA Tiefgarage" zu. Diesbezüglich hat die Klägerin ihren ursprünglichen Vortrag, hierbei handele es sich um die Lüftungsanlage de Tiefgarage (S. 2 des Schreibens vom 18.05.2010/ Anlage K 7) aufgegeben und trägt nunmehr vor, dass hiermit die Kosten für den in der Tiefgarage befindlichen Rauchwarnmelder abgerechnet worden seien. Eine Vereinbarung bezüglich der Umlage einer solchen Kostenposition enthält § 3 des Stellplatz-Mietvertrags jedoch nicht. Diese Kosten werden insbesondere nicht von § 3 g des Stellplatz-Mietvertrags als "Kosten der Sprinkleranlage" erfasst. Denn die Sprinkleranlage dient dem Löschen von Feuer im Brandfalle. Der Rauchwarnmelder dient nach allgemeinem Verständnis hingegen allein zum Auslösen eines Alarms im Brandfall. Zum Betrieb einer Sprinkleranlage bedarf es eines Rauchwarnmelders daher nicht. Aus denselben Erwägungen ist die Position "RWA Strom Tiefgarage" der Nebenkostenabrechnung 2009 nicht zu erstatten. Randnummer 33 3) Die Klägerin kann mangels Umlagevereinbarung nicht Erstattung der mit der Nebenkostenabrechnung 2009 geltend gemachten Positionen "Wartung/Contracting RWA/Technik", "Leuchtmittel" und "Zutrittskontrolle" verlangen. § 3 des Stellplatz-Mietvertrags benennt diese Positionen nicht. Dies hat die Beklagte auch innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB mit Schreiben vom 12.01.2011 (Anlage B 8) gerügt. Randnummer 34 4) Nicht zu beanstanden ist der von der Klägerin angewandte Verteilerschlüssel von 1: 65. Dieser richtet sich ersichtlich nach dem Verhältnis der Anzahl der vom Mieter genutzten Stellplätze zur Anzahl der Stellplätze, die im Eigentum der Klägerin stehen. Letztes tritt auf 65 der insgesamt 425 in der Tiefgarage befindlichen Stellplätze zu, wie sich aus der Erläuterung des Schlüssels oben rechts auf der Abrechnung (Anlage K 4, S. 2) ergibt. Randnummer 35 5) Zu erstatten sind gemäß § 3 d des Stellplatz-Mietvertrags die Stromkosten. Der Einwand, die durch die Tiefgarage entstandenen Stromkosten seien zu hoch, greift dagegen mangels hinreichender Substantiierung nicht durch. IV. Randnummer 36 Nach alledem stehen der Klägerin nach Abzug der nicht ansatzfähigen Positionen folgende Forderungen zu: Randnummer 37 1) Nebenkosten Wohnung für das Jahr 2008          --     Randnummer 38 Die Abzugsposten übersteigen vor dem Hintergrund, dass die Heizkostenforderungen in Höhe von insgesamt € 1.788,93 vollumfänglich in Abzug zu bringen sind, die Nachforderung. Randnummer 39 2) Nebenkosten Wohnung für das Jahr 2009          € 633,66 Randnummer 40 Abzuziehen waren "Allgemeinstrom Haus", "Kosten Wachdienst", "Brandschutz", "Blitzschutz", "Zutrittskontrollsystem", "Zentralbatterie Sicherheitsbeleuchtung" und "Glasreinigung" von den Betriebskosten und "K Kühlung", "K Keller", "Allgemeinstrom AREAL" sowie "Abrechnung KW" von den Heizkosten. Zudem war bei der Berechnung die zugrunde gelegte Fläche zu korrigieren. Randnummer 41 3) Nebenkosten Tiefgarage für das Jahr 2008          € 160,84 Randnummer 42 Abzuziehen war die Position "RWA Tiefgarage". Randnummer 43 4) Nebenkosten Tiefgarage für das Jahr 2009          € 152,76 Randnummer 44 Abzuziehen waren "Leuchtmittel", "Zutrittskontrolle", "Wartung/Contracting RWA/Technik" und "RWA Strom Tiefgarage". V. Randnummer 45 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10 ZPO. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Betriebskostenabrechnung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Hamburg Entscheidungsdatum: 01.08.2019 Aktenzeichen: 49 C 430/18 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Norm: § 556 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Betriebskostenabrechnung Sperrmüllkosten als umlagefähige Betriebskosten Orientierungssatz 1. Grundsätzlich sind auch die Kosten wild auf Gemeinschaftsflächen abgelagerten Sperrmülls im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umlagefähig, soweit diese Kosten nicht einem einzelnen Verursacher zugeordnet werden können und es sich um regelmäßig wiederkehrend anfallende, d.h. laufende Kosten handelt (Anschluss BGH, Urt. v. 13. Januar 2010 - VIII ZR 137/09, NZM 2010, 274; BGH, Urt. v. 10. Februar 2016 - VIII ZR 33/15, NZM 2016, 353 und AG Frankfurt, Urteil v. 23. Juni 2017 - 33 C 430/17, juris).(Rn.3) 2. Ist die Sperrmüllabfuhr notwendig, weil nur einzelne Mieter gelegentlich und damit nicht laufend Sperrmüll unberechtigt abstellen, hat der Vermieter die Kosten zu tragen. Erhebliche zeitliche Abstände wie auch sehr unterschiedliche Kostenhöhen sprechen gegen die Annahme vor regelmäßig wiederkehrenden Kosten.(Rn.7) (Rn.8) Tenor 1. Die Beklagten werden verurteilt, an den Kläger 41,23 € (einundvierzig 23/100 EURO) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 29.12.2018 zu zahlen. 2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beschluss: Der Streitwert wird festgesetzt auf 41,23 €. Tatbestand Randnummer 1 (Ohne Tatbestand gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO) Entscheidungsgründe Randnummer 2 Die zulässige Klage ist hinsichtlich der begehrten Rückzahlung der in die Betriebskostenabrechnung 2016 eingestellten Sperrmüllkosten begründet. Es handelt sich nicht um umlagefähige Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Randnummer 3 Grundsätzlich sind auch die Kosten wild auf Gemeinschaftsflächen abgelagerten Sperrmülls im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umlagefähig, soweit diese Kosten nicht einem einzelnen Verursacher zugeordnet werden können und es sich um regelmäßig wiederkehrend anfallende, d. h. laufende Kosten handelt (vgl. BGH, NZM 2010, 274 u. BGH, NZM 2016, 353; AG Frankfurt, Urteil v. 23.06.2017 zum Az.: 33 C 430/17 bei juris). Randnummer 4 Auch handelt es sich bei dem zwischen den Häusern und belegenen Dachboden um eine Gemeinschaftsfläche, selbst wenn dieser nur von der einen Haushälfte des Hauses und der unmittelbar angrenzenden Haushälfte des Hauses zu benutzen ist, da die dortigen Hausbewohner in diesem Raum ihre jeweiligen Abstellräume haben, nicht aber die Bewohner der jeweils anderen Haushälfte des Hauses und. Randnummer 5 Insofern kann dahinstehen, ob die Beklagten ausnahmsweise verpflichtet gewesen wären, die Kosten allein auf die Bewohner zu verteilen, die über einen Schlüssel zu dem Gemeinschaftsboden verfügen oder aber, ob entsprechen der hier vorgenommenen Praxis einer Umlage auf sämtliche Bewohner beider Häuser zulässig ist. Dabei spricht für die Zulässigkeit nur einer Teilumlage das grundsätzliche Nutzungskonzept der Vermieterseite, die diesen Gemeinschaftsboden mit einer abschließbaren Tür versehen haben, wobei nur diejenigen Bewohner über einen Schlüssel zu dieser Tür verfügen, die dort einen Abstellraum haben. Randnummer 6 Andererseits ist gerade die Rechtsprechung des BGH bei der Umlage der Betriebskosten recht großzügig. Eine absolute Verteilungsgerechtigkeit der Betriebskosten wird weder von der Rechtsprechung noch durch das Gesetz gerade nicht gefordert (LG Berlin GE 2017, 780; BGH NZM 2010, 855). Insbesondere gibt es keine Anhaltspunkte in der Rechtsprechung bislang, dass es bei Gemeinschaftsflächen zu Differenzierungen hinsichtlich der Sperrmüllablagerungen zu kommen habe. Randnummer 7 Letztlich kommt es hierauf nicht an, da von den Beklagten nicht hinreichend dargelegt worden ist, dass es sich um laufende Kosten handelt. Ist die Sperrmüllabfuhr notwendig, weil nur einzelne Mieter gelegentlich und damit nicht laufend Sperrmüll unberechtigt abstellen, hat der Vermieter die Kosten zu tragen (vgl. Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Aufl., 2019, Rn. A127 m.w.N.). Randnummer 8 Insoweit ist unter Berücksichtigung des klägerischen Vortrages davon auszugehen, dass es in 2011 Sperrmüllbeseitigungskosten in Höhe von 151,30 € gegeben hat, im Jahre 2012 Sperrmüllbeseitigungskosten in Höhe von 283,22 €, die allerdings anders als im Vorjahr nicht auf die Mieter umgelegt worden sind. In den Jahren 2013, 2014 und 2015 scheint es keine Sperrmüllbeseitigung gegeben zu haben. Im Jahre 2016 sind wiederum Kosten in Höhe von 871,08 € in die Betriebskostenabrechnung eingestellt worden, hierbei sprechen sowohl die erheblichen zeitlichen Abstände wie auch die sehr unterschiedlichen Kostenhöhen gegen die Annahme vor regelmäßig wiederkehrenden Kosten. Es handelt sich insoweit dem äußeren Anschein nach nur um gelegentlich anfallende Kosten deren Ausprägung zudem stark unterschiedlich zu sein scheint. Randnummer 9 Zwar kann nicht ausgeschlossen werden, dass es sich auch um Kosten für den abgelagerten Sperrmüll der Jahre 2013 bis 2015 handelt, darlegungs- und beweisbelastet für das Vorliegen von Betriebskosten sind jedoch die Beklagten, worauf das Gericht im Übrigen im Termin ausdrücklich hingewiesen hat. Randnummer 10 Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 288, 291 BGB. Randnummer 11 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung auf den §§ 709, 713 ZPO. Randnummer 12 Die Berufung wird nicht zugelassen, da die hierfür erforderlichen Voraussetzungen nicht vorliegen. Randnummer 13 Der Streitwert ergibt sich aus der Höhe des geltend gemachten Zahlungsbetrages. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Betriebskostenabrechnung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Hamburg Entscheidungsdatum: 20.11.2020 Aktenzeichen: 49 C 363/19 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 Abs 2 BGB, § 556 BGB, § 2 BetrKV Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Betriebskostenabrechnung Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Verrechnung der Mietzahlung auf offene Betriebskostenvorauszahlungen; Umlagefähigkeit von Wartungskosten, Allgemeinstrom und Kosten des Notdienstes; Concierge-Betreuung als sonstige Betriebskosten Orientierungssatz 1. Der Vermieter ist berechtigt, Zahlungen, die am 18. eines Monats eingehen, zunächst auf die laufenden offenen Betriebskostenvorauszahlungen und nachfolgend auf die offenen laufenden Netto-Kalt-Mieten zu verrechnen (Anschluss BGH, Urt. v. 21. März 2018 - VIII ZR 68/17, NZM 2018, 444). Soweit eine Überzahlung gegeben ist, dient die Zahlung erkennbar auch der Erfüllung der Zahlungspflichten im Folgemonat.(Rn.22) 2. Die Kostenposition „Wartungskosten“ in einer Betriebskostenabrechnung ist nicht umlagefähig, da nicht erkennbar ist, um was für Wartungskosten es sich handeln soll. Im Übrigen bedarf es bei spezifizierten Wartungskosten einer Umlagevereinbarung im Mietvertrag.(Rn.28) 3. Die Kostenposition „Allgemeinstrom“ ist nicht umlagefähig, da es eine derartige Kostenposition in der Betriebskostenverordnung nicht gibt.(Rn.29) 4. Bei den Kosten des Notdienstes handelt es sich um allgemeine Verwaltungskosten (vgl. LG Berlin, Bes. v. 30. Januar 2019 - 64 S 25/18, GE 2019, 1639; BGH, Urt. v. 18. Dezember 2019 - VIII ZR 62/19, MDR 2020, 339). Bei der Concierge-Betreuung handelt es sich um „sonstige Betriebskosten“, die als umlagefähig vereinbart werden müssen (vgl. LG Berlin, Bes. v. 8. Juli 2019 - 65 S 231/18, WuM 2019, 584).(Rn.32) Tenor 1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin € 925,81 zu zahlen nebst Zinsen hierauf in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 08. Juni 2019. 2. Der Beklagte wird ferner verurteilt, die Klägerin von der Bezahlung ihr durch die Tätigkeit des Hamburger Anwaltskontors Rechtsanwälte ..., Hamburg, entstandenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von € 255,85 freizuhalten. 3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 4. Von den Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin 69 Prozent und der Beklagte 31 Prozent zu tragen. 5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beiden Parteien wird nachgelassen, die Vollstreckung der jeweils anderen Seite durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so nicht die vollstreckende Seite vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Beschluss Der Streitwert wird festgesetzt auf € 2.946,83. Tatbestand Randnummer 1 Mit der Klage begehrt die Klägerin die Zahlung restlichen Mietzinses sowie eine Forderung aus einer Betriebskostenabrechnung hinsichtlich derer zudem die Berechtigung zur Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen streitig ist. Randnummer 2 Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte Mieter der Wohnung in Hamburg, erstes Obergeschoss, mit einer Wohnfläche von circa 98 Quadratmetern. Der Mietvertrag besteht seit dem 01. Dezember 2012. Der Mietvertrag sieht eine Betriebskostenvorauszahlung von monatlich € 350,00 bei einer Brutto-Miete von € 2.050,00 vor. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten der mietvertraglichen Vereinbarungen wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 1 (Bl. 15 ff der Akte). Randnummer 3 Während des Mietverhältnisses kam es zu einem Wasserschaden, in Folge dessen der Beklagte im Jahre 2017 aus der Wohnung aus- und am 04. Juli 2017 wieder in die Wohnung einzog, wobei der Umzug erst in den nachfolgenden zwei Wochen abgeschlossen wurde. Randnummer 4 Die Parteien führten zudem aufgrund des Wasserschadens einen Rechtsstreit, welcher vor dem Landgericht Hamburg mit einem Vergleich endete. In dem Rechtsstreit ging es um Aufwendungsersatz und Minderungsansprüche des hiesigen Beklagten und dortigen Klägers, wobei die dortige Beklagte und hiesige Klägerin unter anderem auch mit Mietzinsansprüchen bis einschließlich März 2017 aufrechnete. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlagen K 16 bis K 20 (Bl. 217 bis 253 der Akte). Randnummer 5 Der Beklagte zahlt seit Juli 2017 den Mietzins regelmäßig zum 18. eines jeden Monats, wobei streitig ist, ob dies rückwirkend oder schon für den Folgemonat erfolgt. Im Februar 2019 zahlte der Beklagte € 859,67 mit der Tilgungsbestimmung Miete Juli 2017 - 13 Tage. Hinsichtlich dieser Zahlung wurde eine Aufrechnungserklärung mit dem Mietzins für Februar 2019 im laufenden Rechtsstreit erklärt. Randnummer 6 Im Dezember 2018 erstellte die Klägerin die Betriebskosten für das Jahr 2017 und leitete diese spätestens im Dezember 2018 auch dem Beklagten zu, worauf der Mieterverein zu Hamburg für den Beklagten mit Schreiben vom 20.12.2018 unter anderem monierte, dass der Beklagte erst ab Juli 2017 wieder in der Wohnung wohnhaft sei. Hinsichtlich der Abrechnung und der Monierung wird Bezug genommen auf die Anlagen K 3 und K 4 (Bl. 28 bis 37 der Akte). Im nachfolgenden Schriftverkehr (Anlagen K 5 und K 6) monierten die Parteien wechselseitig verspätete Mietzinszahlungen beziehungsweise die Nichtberücksichtigung der verfrühten Mietzinszahlung. Randnummer 7 Mit der Klagerwiderung vom 11.11.2019 sowie mit anwaltlichem Schreiben vom gleichen Tage begehrte der Beklagte hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung 2017 Belegeinsicht, monierte die Kostenposition „Wartung“ als nicht umlagefähig, das Fehlen der Erfassung des Energieverbrauches Warmwasser entgegen § 9 HeizKV, die Umlage der Betriebskosten auf die Garagen, den verwendeten Umlageschlüssel nach Miteigentumsanteilen, die mangelnde Umlagefähigkeit einer Position „Allgemeinstrom“ sowie überhöhte Hausmeisterkosten sowie Aufzugskosten nebst entsprechender fehlender Verrechnungsabzüge. Ergänzend wird insoweit Bezug genommen auf die Klagerwiderung sowie die Anlage B 3 (Bl. 62 ff der Akte). Randnummer 8 In der Folgezeit übermittelte die Klägerin über ihren Bevollmächtigten zahlreiche Belege an den Beklagtenvertreter. Randnummer 9 Hinsichtlich des Arbeitsvertrags des Hausmeisters wird insoweit Bezug genommen auf den Vertrag (Bl. 108 ff der Akte), hinsichtlich des Wartungsvertrages für die Aufzüge auf die Vertragsunterlagen (Bl. 129 ff der Akte) sowie hinsichtlich der weiteren vorgelegten Belege auf das Anlagenkonvolut K 14 (Bl. 94 ff der Akte). Vom Beklagten wiederum wurde auch nachfolgend die Unvollständigkeit der Belege moniert. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf den Schriftsatz vom 24. Februar 2020 (Bl. 172 f. der Akte). In der Folge der Abrechnung erhöhte die Klägerin die Betriebskostenvorauszahlungen um monatlich € 80,00, die in den Monaten April 2019 bis August 2019 vom Beklagten nicht bezahlt wurden und bis zum Eintritt der Abrechnungsreife Gegenstand der hiesigen Klage gewesen sind. Randnummer 10 Der Klägervertreter stellte der Klägerin zudem für einen Gegenstandswert von € 2.546,83 für seine vorgerichtliche Tätigkeit € 334,75 brutto in Rechnung, die von der Klägerin bislang nicht gezahlt worden sind. Randnummer 11 Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Betriebskostenabrechnung hinreichend spezifiziert worden und sämtliche Belege vorgelegt worden sind. Die Klägerin ist der Auffassung, dass wechselseitige Ansprüche bis zu dem Vergleichsschluss im Jahre 2018 mit dem Vergleich abgeschlossen seien und Rückforderungsansprüche des Beklagten wegen geminderten Mietzinses insoweit nicht in Betracht kämen. Randnummer 12 Die Klägerin stellt nach Teilerledigungserklärung der Klage hinsichtlich einer Zahlung von € 400,00, entsprechend fünfmal € 80,00 für den Zeitraum April bis August 2019 erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen die Anträge, Randnummer 13 den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin € 2.546,83 zu zahlen nebst Zinsen hierauf in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit der Rechtshängigkeit des Mahnbescheides, Randnummer 14 den Beklagten zu verurteilen, die Klägerin von der Bezahlung ihrer durch die Tätigkeit des Hamburger Anwaltskontores Rechtsanwälte ..., Hamburg, entstandenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von € 334,75 freizuhalten. Randnummer 15 Der Beklagte beantragt, Randnummer 16 die Klage abzuweisen. Randnummer 17 Der Beklagte behauptet, er zahle den monatlichen Mietzins jeweils am 18. des Vormonats im Voraus. Im Juli 2017 sei allenfalls ein Mietzinsanspruch in Höhe von € 859,67 geschuldet gewesen für 13 Tage, den er im Februar 2020 bezahlt habe. Hinsichtlich der Minderung für Juli käme es zudem darauf an, wann der Umzug des Beklagten abgeschlossen gewesen sei. Randnummer 18 Ferner meint der Beklagte, dass die Kostenposition „Allgemeinstrom“ nicht der Betriebskostenverordnung entspräche, keine hinreichende Belegeinsicht erfolgt sei, die Abrechnung nach Flächenanteilen für den Mieter günstiger sei, Wartungskosten sowie in der Abrechnung vorgenommen nicht umlagefähig seien und es zudem Vorwegabzüge bei den Positionen Hausmeister und Fahrstuhl hätte geben müssen. Randnummer 19 Ergänzend wird Bezug genommen auf die von beiden Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen. Entscheidungsgründe Randnummer 20 Die Klage ist zulässig und in dem aus dem Tenor zu entnehmenden Umfang bezüglich der Miete für Februar 2019 und der Freihaltung der Rechtsanwaltskosten begründet. Randnummer 21 Der Klägerin steht ein Anspruch auf Zahlung der Miete für Februar 2019 in Höhe von € 925,81 aus § 535 Abs. 2 BGB zu. Nach dieser Regelung ist der Kläger verpflichtet, die vereinbarte Miete zu entrichten. Ein Mietzinsanspruch ist für Februar 2020 zum dritten Werktag des Monats Februar 2020 gegeben gewesen in Höhe von € 1.785,48, da der Mietzinsanspruch in Höhe von € 264,52 durch Überzahlung des Mietzinses für Januar 2020 zum Teil erloschen ist. Randnummer 22 Die Überzahlung berechnet sich nach der Minderung für Juli 2017, die mit 4/31 der monatlichen Brutto-Miete unter Berücksichtigung des Wiedereinzugs am 04. Juli 2017 zu bewerten ist. Weitergehende Mängel, die über den Termin hinaus die Nutzbarkeit der Wohnung beeinträchtigt hätten, sind insoweit nicht hinreichend spezifiziert vorgetragen worden und vom Beklagten auch auf Nachfrage im Termin nicht erklärt worden. Insoweit schuldet der Beklagte für Juli 2017 nur einen um € 264,52 reduzierten Mietzins, wobei die Überzahlung unter Berücksichtigung der jeweiligen Zahlung über volle € 2.050,00 nachfolgend auf die Folgemonate zu verrechnen sind. Für Februar 2020 ergibt sich dies im Übrigen sogar ausdrücklich aus der vom Beklagten mitgeteilten Zahlung im Voraus. Diese ist zwar der Sache nach im Wesentlichen unzutreffend, da die Klägerin berechtigt gewesen ist, die Zahlungen am 18. eines Monats zunächst auf die laufenden offenen Betriebskostenvorauszahlungen und nachfolgend auf die offenen laufenden Netto-Kalt-Mieten zu verrechnen (vgl. BGH NZM 2018, 444), soweit jedoch eine Überzahlung gegeben gewesen ist, dient die Zahlung erkennbar auch der Erfüllung der Zahlungspflichten im Folgemonat. Randnummer 23 Darüber hinaus ist der Mietzinsanspruch in Höhe von € 859,67 durch im Prozess erklärte Aufrechnungserklärung mit der weiteren Überzahlung für Juli 2017 im Februar 2019 erloschen. Das Gericht hat hier ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es insoweit von einer Erledigung der Hauptsache ausgeht, die von der Klägerin jedoch im Hinblick auf den gerichtlichen Vergleich nicht erklärt worden ist. Randnummer 24 Der gerichtliche Vergleich im Vorprozess vor der Zivilkammer 11 des Landgerichts Hamburg steht einer Aufrechnung vorliegend nicht entgegen, zumal Mietzinsansprüche der Klägerin sowie überzahlter Mietzins durch den Beklagten für den Zeitraum ab Wiedereinzug im Juli 2017 nicht Gegenstand des dortigen Rechtsstreits gewesen ist. Zwar weist der Klägervertreter zutreffend darauf hin, dass auch die Mietzinsansprüche bis einschließlich März 2017 zur Aufrechnung gestellt worden sind, jedoch sind vom Beklagten weder Überzahlungen ab Juli 2017 noch die Mietzinsansprüche der Klägerin ab Juli 2017 Gegenstand des dortigen Rechtsstreits gewesen. Dementsprechend ist der Vergleich zur Erledigung des Rechtsstreits geschlossen worden (Bl. 252 der Akte), wobei die Parteien darüber einig gewesen sind, dass mit dem Vergleich der streitgegenständliche Anspruch abgegolten ist. Randnummer 25 Eine weitergehende Erklärung ist hierbei weder nach dem Wortlaut noch nach dem Streitgegenstand des dortigen Rechtsstreits verbunden gewesen. Randnummer 26 Die darüber hinaus gehende Klage ist im Bezug auf die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2017 ebenso wenig begründet wie hinsichtlich der für erledigt erklärten erhöhten Vorauszahlungen. Randnummer 27 Hierbei kann letztlich dahinstehen, ob dem Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf eine unvollständige Belegeinsicht zusteht, da auch nach derzeitiger Aktenlage ein Nachforderungsanspruch der Klägerin in geltend gemachter Höhe nicht besteht. Randnummer 28 Zum einen ist die Kostenposition „Wartungskosten“, die in der Abrechnung mit € 31,27 angesetzt werden, so nicht umlagefähig, da nicht erkennbar ist, um was für Wartungskosten es sich handeln soll. Im Übrigen fehlt es auch an einer Umlagevereinbarung im Mietvertrag. Randnummer 29 Ferner sind die Kosten „Allgemeinstrom“, die in der Abrechnung mit € 340,38 zu Buche schlagen, nicht umlagefähig, da es eine derartige Kostenposition nach der Betriebskostenverordnung nicht gibt (vgl. Langenberg/Zähler, Betriebs- und Heizkostenrecht, 9. Aufl., Rn. A172). Umlagefähig sind danach allenfalls die Kosten für die Beleuchtung, die unter „Allgemeinstrom“ zwar fallen mögen, daneben beinhaltet die Kostenposition „Allgemeinstrom“ aber etwa auch die Kosten des Stroms einer Entlüftungsanlage. Für die Erfassung von Stromkosten, die unabhängig von der Beleuchtung sind, spricht vorliegend die Höhe der Kostenposition, die schwerlich nur mit reinen Beleuchtungskosten für Allgemeinflächen zu Stande zu kommen vermag. Randnummer 30 Soweit der Beklagte zudem die Umlagefähigkeit die Kosten des Stellplatzes moniert, ergibt sich aus § 30 Ziffer 2 und 3 des Mietvertrages in Verbindung mit den mietvertraglichen Umlagevereinbarungen, dass hier Betriebskosten als umlagefähig vereinbart worden sind, da es sich bei der Garagenmiete beziehungsweise der Stellplatzmiete um eine Netto-Miete zuzüglich Betriebskosten handelt. Randnummer 31 Ebenso unbeachtlich ist die geltend gemachte Unwirtschaftlichkeit einzelner Positionen, da dies vom Beklagten nicht hinreichend spezifiziert worden ist. Randnummer 32 Jedoch ergibt sich unter Berücksichtigung des vorgelegten Hausmeistervertrages ein Abzug für nicht umlagefähige Tätigkeiten, die das Gericht unter Berücksichtigung des Leistungsverzeichnisses mit 20 Prozent ansetzt. Dies entspricht einem Abschlag von € 327,13 ((222,89 + 1.412,77) x 20 %; vgl. Bl. 29 d.A.) bezogen auf die Wohnung des Beklagten. Diese 20 Prozent ergeben sich aus der bedarfsabhängigen Umlage der Kosten des Notdienstes sowie der Concierge-Betreuung. Bei letzterer handelt es sich um „sonstige Betriebskosten“, die vorliegend jedoch nicht als umlagefähig vereinbart worden sind (vgl. LG Berlin WuM 2019, 584), bei ersteren um allgemeine Verwaltungskosten (vgl. LG Berlin GE 2019, 1639; BGH MDR 2020, 339). Letztlich ist insoweit unklar, welchen Umfang die genannten Tätigkeiten der Sache nach ausmachen, wobei beide Parteien ohne weiteres in der Lage sind, hierzu näher vorzutragen. Insgesamt ist ein Abzug von 20 Prozent der Sache nach, nach Aktenlage gerechtfertigt. Randnummer 33 Ein Nachforderungsanspruch hinsichtlich der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung besteht hiernach nicht. Den weiter vorzunehmenden Abschlag für die Nichterfassung der Energiekosten der Wasserentnahme kommt es insoweit nicht an, auch wenn ein solcher Abschlag vorzunehmen ist, sofern nicht die entsprechenden Voraussetzungen nach § 9 Abs. 2 Heizkostenverordnung einer anderweitigen Abrechnung dargelegt werden, was vorliegend nicht der Fall ist. Randnummer 34 Ebenso wenig ist die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung um monatlich € 80,00 nach Maßgabe der obigen Ausführungen gerechtfertigt, da mit entsprechenden Mehrkosten nach Aktenlage nicht hinreichend sicher zu rechnen ist. Im Übrigen würde auch hier ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht wegen unvollständiger Belegeinsicht einen Nachforderungsanspruch der Klägerin entgegensteht. In jedem Fall ist keine Erledigung der Hauptsache eingetreten, da ein Anspruch der Klägerin von vornherein nicht gegeben gewesen ist. Randnummer 35 Ein Anspruch auf Freihaltung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten folgt aus den §§ 286, 280 BGB. Dabei richtet sich die Höhe der Freihaltung nach der jeweils berechtigten Forderung. Die Klage ist insoweit zunächst in Höhe von € 1.785,48 berechtigt gewesen, wobei durch die Aufrechnungserklärung des Beklagten eine Reduktion entsprechend dem Tenor vorliegenden Entscheidung eingetreten ist. Zum Zeitpunkt der Mandatierung entspricht der Betrag von € 1.785,48 jedoch der berechtigten Forderung und dem zu diesem Zeitpunkt gegebenen Verzug des Beklagten mit der Mietzahlung für Februar 2020. Mit diesem Streitwert beträgt der Freihaltungsanspruch € 255,85 einschließlich Auslagenpauschale und 19 Prozent Umsatzsteuer. Die Gebühren sind hinsichtlich der Gebührenhöhe und dem angesetzten Streitwert nicht zu beanstanden. Randnummer 36 Der Zinsanspruch hinsichtlich der Klagforderung in der Hauptsache folgt aus den §§ 288, 291 BGB. Randnummer 37 Die Kostenentscheidung beruht aus § 92 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Randnummer 38 Der Streitwert ergibt sich aus der Summe der geltend gemachten Zahlungsansprüche, wobei es einer gesonderten Festsetzung für die Terminsgebühren nicht bedarf, da im ersten Termin auch in entsprechender Höhe verhandelt worden ist. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietkaution Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Hamburg 33. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 31.03.2022 Aktenzeichen: 333 S 17/21 ECLI: ECLI:DE:LGHH:2022:0331.333S17.21.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 33 Abs 1 SGB II, § 551 BGB, § 556 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietkaution Übergang der Ansprüche eines Mieters auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen sowie der Mietkaution auf den Leistungsträger Orientierungssatz 1. Ansprüche auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen sowie der Mietkaution eines Sozialleistungsempfängers gehen auf den Träger der Leistungen über, wenn der Zeitraum, in dem Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts gewährt werden, mit der zeitlichen Leistungspflicht des Dritten übereinstimmt. Diese zeitliche Deckungsgleichheit liegt vor, wenn die Forderung zum Zeitpunkt der Hilfegewährung fällig sowie zur Bedarfsdeckung geeignet gewesen ist. Es gehen einschränkungslos alle Ansprüche gegen einen Dritten, unabhängig von ihrem Rechtsgrund auf den Leistungsträger über, soweit die Zeitraum-Identität gewahrt ist und eine Kausalität zwischen nicht rechtzeitiger Erfüllung des Anspruchs durch den Dritten und Hilfegewährung besteht. (Rn.14) 2. Der Mieter eines beendeten Mietverhältnisses kann die Nebenkostenvorauszahlung, über die der Vermieter nicht fristgemäß abgerechnet hat, ohne den zeitraubenden Umweg über eine (Stufen-)Klage auf Erteilung der Abrechnung sogleich zurückverlangen, wenn er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hat, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen. (Rn.18) 3. Durch die Leistung der Kaution erwirbt der Mieter einen aufschiebend bedingten Rückgewähranspruch, dessen Bedingung mit Rückgabe der Mietsache eintritt und fällig wird, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen. Die Überlegungsfrist ist, ohne Anhaltspunkte für die Erforderlichkeit einer längeren Frist, regelmäßig 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung abgelaufen, woraufhin die geleistete Mietkaution zurückzuzahlen ist. (Rn.19) Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg-Wandsbek, 30. April 2021, 716a C 128/20, Urteil Tenor 1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek vom 30.04.2021, Az. 716a C 128/20, aufgehoben und wie folgt neu gefasst: Das Versäumnisurteil vom 12.11.2020, Az. 716a C 128/20 wird aufgehoben und wie folgt neu gefasst: Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 3.017 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.06.2020 zu zahlen. 2. Die Beklagte hat die Kosten des gesamten Rechtsstreits (erster und zweiter Instanz) zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die angefochtene Entscheidung ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. 4. Die Revision gegen das Urteil wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 5.505,00 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin verlangt aus übergegangenem Recht des Herrn B. T. von der Beklagten die Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen und die Rückzahlung der Mietkaution. Randnummer 2 Die Beklagte mietete eine 3-Zimmer-Wohnung im 1. OG des Hauses B. Straße … in … H. und vermietete diese mit Untermietvertrag vom 23.03.2017 / 27.03.2017 an Herrn B. T.. Ausweislich des Untermietvertrages waren Betriebskostenvorauszahlungen und Heizkostenvorauszahlungen vereinbart. Das Untermietverhältnis dauerte vom 01.04.2017 bis zum 30.06.2017. In dieser Zeit zahlte die Klägerin direkt an die Beklagte Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 917 € (April 335 €, Mai 291 €, Juni 291 €). Über die Nebenkosten rechnete die Beklagte nicht ab. Der Untermieter Herr T. stand und steht im Leistungsbezug. Die Klägerin zahlte an die Beklagte auch die Mietkaution in Höhe von 2.100 €. Am 30.03.2017 schloss die Klägerin mit dem Untermieter Herrn T. einen Abtretungsvertrag, nach welchem der Untermieter seinen Anspruch auf Kautionsrückzahlung nach Auszug aus der Wohnung an die Klägerin abtritt (vgl. Bl. 158). Die Klägerin zeigte die Abtretung der Beklagten an. Randnummer 3 Auf die weiteren tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 2 ZPO Bezug genommen. Randnummer 4 Das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek hat mit dem angefochtenen Urteil das Versäumnisurteil vom 12.11.2020 (Bl. 162), wonach die Beklagte verurteilt wurde, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 3.105 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.06.2020 zu zahlen, aufrechterhalten (Bl. 222). Die Klägerin sei aktivlegitimiert. Der Anspruch des Untermieters T. auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 1.005 € sei gemäß § 33 Abs. 1 SGB II auf die Klägerin übergegangen. Zudem stehe der Klägerin auch aufgrund des mit dem Untermieter geschlossenen Abtretungsvertrag gegen die Beklagte ein Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 2.100 € zu. Randnummer 5 Die Beklagte ist der Ansicht, dass das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek zu ihren Lasten auf Rechtsfehlern beruhe. Sie trägt insbesondere vor, dass die Klägerin nicht Forderungsinhaberin sei. Vielmehr berühme sich die Klägerin eines fremden Anspruchs. Die vom Amtsgericht angewandte Vorschrift des § 33 SGB II sei unanwendbar. Das Vorgehen der Klägerin sei rechtsmissbräuchlich und verstoße gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, denn die Klägerin habe durch das Handeln der Beklagten geringere Gesamtausgaben. Über die von der Beklagten vorgelegte Quittung (Anlage B2, Bl. 55) hätte das Amtsgericht nicht hinweggehen dürfen. Auch wegen der erklärten Hilfsaufrechnung in Höhe von 300 € hätte das Amtsgericht in die Beweisaufnahme einsteigen müssen. Randnummer 6 Die Beklagte beantragt, Randnummer 7 das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek, Az.: 716a C 128/20 aufzuheben und die Klage auch insoweit abzuweisen, als die Beklagte verurteilt wurde, an die Klägerin 3.105 € nebst Zinsen hierauf in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.06.2020 zu zahlen. Randnummer 8 Die Klägerin beantragt, Randnummer 9 die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek, Az.: 716a C 128/20, zurückzuweisen. II. Randnummer 10 Die zulässige Berufung ist im Wesentlichen unbegründet. Randnummer 11 Wie das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek zu Recht und mit zutreffender Begründung ausgeführt hat, hat die Klägerin gegen die Beklagte einen Rückzahlungsanspruch in Bezug auf die Betriebskostenvorauszahlungen und in Bezug auf die geleistete Mietkaution. Der Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen liegt entgegen der Annahme des Amtsgerichts Hamburg Wandsbek allerdings nicht in Höhe von 1.005 €, sondern lediglich in Höhe von 917 € vor, so dass sich unter Berücksichtigung des fehlerfrei festgestellten Kautionsrückzahlungsanspruchs in Höhe von 2.100 € ein Zahlungsanspruch der Klägerin von insgesamt 3.017 € statt 3.105 € ergibt. 1. Randnummer 12 Die Klägerin kann von der Beklagten die Zahlung von 3.017 € aus übergegangenem Recht verlangen. In der Höhe dieses Betrages ist die Klägerin durch den gesetzlichen Forderungsübergang Inhaberin von Ansprüchen des Herrn T. die aufgrund des Wohnraummietvertrags mit der Beklagten (Anlage K1, Bl. 9 d. Akte) entstanden sind, geworden, § 33 Abs. 1 Satz 1 SGB II. Nach Maßgabe des § 33 Abs. 1 Satz 1 SGB II gehen Ansprüche von Personen, die Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts beziehen, gegen Dritte, die nicht Leistungsträger nach § 12 SGB I sind, bis zur Höhe der geleisteten Aufwendungen auf die Träger der Leistungen nach diesem Buch über, wenn bei rechtzeitiger Leistung des Anderen Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nicht erbracht worden wären. Mit Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen kommt es kraft Gesetzes zu einem Gläubigerwechsel, denn durch diese Legalzession soll der Grundsatz gesichert werden, dass staatliche Fürsorgeleistungen nachrangig sind (BeckOK Sozialrecht 63. Edition SGB II § 33 Rn: 1, 6; BSG NZS 2016, 873). Der Anspruchsübergang ist Ausgleich dafür, dass der Anspruch gegen den Dritten im Zeitpunkt der Bedürftigkeit für den Hilfsberechtigten nicht realisierbar war und der Lebensunterhalt insoweit bereits durch die Zahlung von Leistungen nach dem SGB II gedeckt worden ist (Schütze in Knickrehm/Kreikebohm/Waltermann, Kommentar zum Sozialrecht 6. Auflage zu SGB II § 33 Rn: 2). a) Randnummer 13 Die Klägerin ist aktivlegitimiert. Sie ist Leistungsträger im Sinne des § 33 Abs. 1 SGB II. Allgemein versteht man unter „Träger der Leistungen“ die Bundesagentur für Arbeit sowie die kreisfreien Städte und Kreise bzw. die zugelassenen kommunalen Träger (§§ 6 Abs. 1, 6a SGB II) (vgl. BeckOK Sozialrecht 63. Edition SGB II § 33 Rn: 6). Gemäß § 44b Abs. 1 Satz 2 SGB II werden die Aufgaben der Träger nach dem zweiten Buch des Sozialgesetzbuches von den sog. „gemeinsamen Einrichtungen“ wahrgenommen. Eine derartige gemeinsame Einrichtung wird nach § 44b Abs. 1 Satz 1 SGB II von den Trägern im Gebiet jedes kommunalen Trägers nach § 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SGB II gebildet. In Hamburg erfolgt diese Bildung der gemeinsamen Einrichtung durch die „Vereinbarung nach § 44b Abs. 2 SGB II durch öffentlich-rechtlichen Vertrag gemäß § 53 SGB X über die Zusammenarbeit, die nähere Ausgestaltung und Organisation sowie den Standort der gemeinsamen Einrichtung im Bereich der Grundsicherung für Arbeitssuchende nach dem SGB II“ zwischen der Bundesagentur für Arbeit, vertreten durch die Agentur für Arbeit Hamburg und der Freien und Hansestadt Hamburg (vgl. Drucksache der Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg 19/8032). Nach § 1 Abs. 2 dieses öffentlich-rechtlichen Vertrags führt die gemeinsame Einrichtung den Namen „Jobcenter team.arbeit.hamburg“ und ist damit identisch mit der Klägerin. b) Randnummer 14 Der vormalige Mieter der Beklagten, Herr T., hat von der Klägerin Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts bezogen, die er nicht benötigt hätte und die nicht erbracht worden wären, wenn er im Zeitpunkt des Leistungserhalts die ihm im Zusammenhang mit dem Mietvertrag mit der Beklagten (Anlage K1) zustehenden Ansprüche erhalten hätte. Voraussetzung für einen Anspruchsübergang der Ansprüche des Sozialleistungsempfängers T. gegen die Beklagte auf die Klägerin ist, dass der Zeitraum, in dem Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts gewährt werden, mit der zeitlichen Leistungspflicht des Dritten (hier der Beklagten) übereinstimmt (sog. Zeitraumidentität). Diese zeitliche Deckungsgleichheit liegt vor, wenn die Forderung zum Zeitpunkt der Hilfegewährung fällig sowie zur Bedarfsdeckung geeignet gewesen ist (BeckOK Sozialrecht 63. Edition SGB II § 33 Rn: 4). Es kommt mit Blick auf den Forderungsübergang nicht darauf an, ob die Beträge ursprünglich (in voller Höhe) von der Klägerin geleistet wurden. Nach dem Gesetzeswortlaut des § 33 Abs. 1 SGB II gehen einschränkungslos alle Ansprüche gegen einen Dritten, unabhängig von ihrem Rechtsgrund auf den Leistungsträger über, soweit die Zeitraumidentität gewahrt ist und eine Kausalität zwischen nicht rechtzeitiger Erfüllung des Anspruchs durch den Dritten und Hilfegewährung besteht (BeckOK Sozialrecht 63. Edition SGB II § 33 Rn: 3). Ein solch umfassender Forderungsübergang entspricht auch dem Gesetzeszweck der Sicherung der Nachrangigkeit von Sozialleistungen und dient dementsprechend auch der Refinanzierung erbrachter Sozialleistungen (vgl. BSG, Urteil vom 23.06.2016 - B 14 AS 4/15 - Rn: 27 m. w. N.). Die für den gesetzlichen Forderungsübergang erforderliche Kausalität zwischen nicht rechtzeitiger Erfüllung des Anspruchs durch den Dritten und der Hilfegewährung durch den Leistungsträger ist schließlich zu bejahen, wenn es sich für den Leistungsempfänger um zu berücksichtigendes Einkommen oder Vermögen im Sinne der §§ 11, 12 SGB II gehandelt hätte, die der Leistungsempfänger zur Sicherung seines Lebensunterhalts hätte einsetzen müssen (BeckOK Sozialrecht 63. Edition SGB II § 33 Rn: 7). Nicht erforderlich ist, dass bei rechtzeitiger Erfüllung des Anspruchs vom Leistungsträger überhaupt keine Leistung gewährt worden wäre; es reicht, dass die Leistung in geringerer Höhe erbracht worden wäre. Nach den vorgenannten Grundsätzen sind nach § 33 Abs. 1 SGB II Forderungen des Leistungsempfängers T. gegen die Beklagte in Höhe von 3.965 € auf die Klägerin übergegangen. aa) Randnummer 15 Der Sozialhilfeempfänger T. hat sich seit Januar 2017 bis September 2020 ausweislich der Anlage K5 (Bl. 81 ff. d. Akte) ununterbrochen im Leistungsbezug befunden. Dies ergibt sich zur Überzeugung der Kammer aus der Anlage K5 und damit aus den von der Klägerseite vorgelegten Buchungsunterlagen (Zahldaten) über Zahlungen an den Leistungsempfänger, vgl. §§ 371a Abs. 3, 437 Abs. 1, 415 Abs. 1 ZPO. Die Kammer verweist insoweit auch auf die Ausführungen im angefochtenen Urteil. bb) Randnummer 16 Der Leistungsempfänger hatte zum 01.01.2019 einen fälligen Anspruch aus dem vormaligen Wohnraummietvertrag gegen die Beklagte in Höhe von 917 € (335 € für April 2017, 219 € für Mai 2017 und 291 € für Mai 2017), die er zur Sicherung seines Lebensunterhalts hätte einsetzen müssen, wären diese nicht durch die Klägerin erbracht worden. (1) Randnummer 17 Herr T. hat zum 01.01.2019 aus dem Mietvertrag mit der Beklagten (Anlage K1) einen fälligen Anspruch auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen für den Zeitraum 01.04.2017 - 30.06.2017 in Höhe von insgesamt 917 € gehabt. Randnummer 18 Der Mieter eines beendeten Mietverhältnisses kann die Nebenkostenvorauszahlung, über die der Vermieter nicht fristgemäß abgerechnet hat, ohne den zeitraubenden Umweg über eine (Stufen-)Klage auf Erteilung der Abrechnung sogleich zurückverlangen, wenn er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen (BGH, Urteil vom 26.09.2012 - VIII ZR 315/11 - Rn: 8). So verhält es sich hier. Die Beklagte hat im Zeitraum vom 01.04.2017 bis zum 30.06.2017 die geleisteten Vorauszahlungen auf Betriebskosten in Höhe von insgesamt 917 € erhalten. Die Beklagte hat über die Vorauszahlungen trotz Abrechnungsreife mit Ablauf des Jahres 2018 nicht gemäß § 9 Mietvertrag abgerechnet. Soweit die Beklagte vorgetragen hat, der Eigentümer habe ihr gegenüber auch nicht über diese Nebenkosten abgerechnet, so dass sie zur Abrechnung gar nicht in der Lage sei, führt dies nicht zu einem anderen Ergebnis. Es obliegt dem Vermieter (hier der Beklagten) sich die für die Abrechnung erforderlichen Unterlagen und Daten so rechtzeitig zu beschaffen, dass er die Abrechnungsfrist einhalten kann; andernfalls hat er das Fristversäumnis zu vertreten (Schmidt-Futterer § 556 BGB Rn: 463). Danach hat die Beklagte das Versäumnis der Abrechnungsreife zu vertreten. Es ist vorliegend weder hinreichend dargetan noch ersichtlich, dass die Beklagte alles ihr zumutbare unternommen hat, um von ihrem Vermieter die für die Abrechnung der Vorauszahlungen des Untermieters erforderlichen Unterlagen und Daten zu erlangen. (2) Randnummer 19 Wie das Amtsgericht zutreffend entschieden hat, steht der Klägerin gegen die Beklagte ein Rückzahlungsanspruch der von ihr geleisteten Mietkaution in Höhe von 2.100 € zu. Der Untermieter Herr T. hat jedenfalls zum 01.01.2018 einen fälligen Anspruch auf Rückzahlung der an die Beklagte geleisteten Mietsicherheit. Die Zahlung der Mietsicherheit ist ausweislich der Anlage K5 (Bl. 119) am 31.05.2017 von der Klägerin an die Beklagte gezahlt worden. Durch die Leistung der Kaution erwirbt der Mieter einen aufschiebend bedingten Rückgewähranspruch, dessen Bedingung mit Rückgabe der Mietsache eintritt und fällig wird, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen (Schmidt-Futterer 14. Auflage § 551 BGB Rn: 95). Die Überlegungsfrist ist - ohne Anhaltspunkte für die Erforderlichkeit einer längeren Frist - regelmäßig 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung abgelaufen. Das streitgegenständliche Mietverhältnis (Anlage K1) zwischen der Beklagten und Herrn T. dauerte vom 01.04.2017 bis zum 30.06.2017. Da aufrechenbare Gegenansprüche der Vermieterseite (der Beklagten) aus dem Mietverhältnis zwischen ihr und Herrn T. weder hinreichend dargetan noch ersichtlich sind, ist der dem vormaligen Mieter T. zustehende Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 2.100 € jedenfalls zum 01.01.2018 fällig gewesen. Zudem hat Herr T. als Leistungsempfänger in den Folgemonaten (vgl. Anlage K5) durch die Klägerin den Rückzahlungsanspruch übersteigende Leistungen erhalten, so dass sowohl die für den gesetzlichen Forderungsübergang nach § 33 Abs. 1 SGB II erforderliche Zeitraumidentität als auch die erforderliche Kausalität auch hinsichtlich des Kautionsrückzahlungsanspruchs vorgelegen haben. Randnummer 20 Auf die Frage, ob und in welchem Umfang der Leistungsempfänger T. das ihm ursprünglich zur Zahlung der Mietsicherheit gewährte Darlehen an die Klägerin zurückgezahlt hat, kommt es im Ergebnis nicht an. Eine von der Beklagten befürchtete doppelte Inanspruchnahme wegen des Kautionsrückzahlungsanspruchs einerseits durch die Klägerin und andererseits durch den Untermieter T. scheidet bereits deshalb aus, weil der Untermieter T. aufgrund der Legalzession nach § 33 Abs. 1 SGB II gar (bzw. mangels Rückabtretung) nicht mehr Forderungsinhaber des Kautionsrückzahlungsanspruchs ist (OLG Celle, Beschluss vom 09.01.2008, Az: 15 WF 293/07). Randnummer 21 Doch auch wenn man die in der Rechtsprechung durchaus streitige Frage, ob der Kautionsrückzahlungsanspruch gemäß § 33 Abs. 1 SGB II auf die Klägerin im Wege der Legalzession übergegangen ist, verneinen wollte, würde sich die Aktivlegitimation der Klägerin aus der erfolgten Abtretung vom 30.03.2017 ergeben, da eine Rückabtretung nicht erfolgt ist. Dieser zwischen Herrn T. und der Klägerin geschlossene Abtretungsvertrag war der Beklagten bekannt. Randnummer 22 Soweit die Beklagte behauptet hat, die Kaution in Höhe von 2.100 € bereits direkt an den Untermieter K. ausgekehrt zu haben (vgl. Bl. 55 d. Akte, Anlage B2), führt diese behauptete Zahlung wegen § 407 Abs. 1 BGB nicht zur Erfüllung. Die Abtretung hatte die Klägerin der Beklagten angezeigt. Darüber hinaus wusste die Beklagte aus der Vielzahl der mit Flüchtlingen geschlossenen Untermietverträge, dass die Klägerin sich aufgrund der den Flüchtlingen und Leistungsempfängern als Darlehen gewährten Mietsicherheit die Rückzahlungsansprüche von den Leistungsempfängern abtreten lässt. Randnummer 23 Der Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin ist auch nicht durch die erklärte Hilfsaufrechnung der Beklagten gemäß § 389 BGB in Höhe von 300 € erloschen. Die Beklagte konnte schon nicht erklären, welche Forderung die Beklagte mit dieser Zahlung getilgt haben will oder warum sie glaubt, diese Zahlung der Klägerin entgegenhalten zu können. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird insoweit auf die Ausführungen des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek in der angefochtenen Entscheidung verwiesen. (3) Randnummer 24 Die Geltendmachung der streitgegenständlichen Ansprüche durch die Klägerin ist auch nicht nach § 242 BGB treuwidrig. Allein der Umstand, dass die Beklagte unter Umständen selbst Anspruch auf Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts hat, schließt eine Geltendmachung der Rückzahlungsansprüche nicht aus. Im Übrigen hat sich die Beklagte als Treufordernde ausweislich der von ihr verwirklichten Straftatbestände selbst treuwidrig verhalten und kann sich deshalb nicht auf § 242 BGB berufen. 2. Randnummer 25 Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 288 Abs. 1, 291 BGB. 3. Randnummer 26 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97, 92 ZPO. Randnummer 27 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht nach § 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Randnummer 28 Die Revision war nicht zuzulassen. Gründe; die die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO rechtfertigen würden, sind nicht ersichtlich. Der Rechtssache, die einen Einzelfall betrifft, kommt keine grundsätzliche Bedeutung zu, denn entscheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfragen, die sich über den Einzelfall hinaus in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen können und deshalb für die Allgemeinheit von besonderer Bedeutung sind, bietet diese Rechtssache nicht. Die Auswirkungen dieses Rechtsstreits berühren auch nicht die Interessen der Allgemeinheit im besonderen Maße (BGHZ 151, 221; NJW 2003, 2319). Sie ist auch zur Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ersichtlich nicht erforderlich. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietkaution Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Hamburg 33. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 31.03.2022 Aktenzeichen: 333 S 17/21 ECLI: ECLI:DE:LGHH:2022:0331.333S17.21.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 33 Abs 1 SGB II, § 551 BGB, § 556 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietkaution Übergang der Ansprüche eines Mieters auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen sowie der Mietkaution auf den Leistungsträger Orientierungssatz 1. Ansprüche auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen sowie der Mietkaution eines Sozialleistungsempfängers gehen auf den Träger der Leistungen über, wenn der Zeitraum, in dem Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts gewährt werden, mit der zeitlichen Leistungspflicht des Dritten übereinstimmt. Diese zeitliche Deckungsgleichheit liegt vor, wenn die Forderung zum Zeitpunkt der Hilfegewährung fällig sowie zur Bedarfsdeckung geeignet gewesen ist. Es gehen einschränkungslos alle Ansprüche gegen einen Dritten, unabhängig von ihrem Rechtsgrund auf den Leistungsträger über, soweit die Zeitraum-Identität gewahrt ist und eine Kausalität zwischen nicht rechtzeitiger Erfüllung des Anspruchs durch den Dritten und Hilfegewährung besteht. (Rn.14) 2. Der Mieter eines beendeten Mietverhältnisses kann die Nebenkostenvorauszahlung, über die der Vermieter nicht fristgemäß abgerechnet hat, ohne den zeitraubenden Umweg über eine (Stufen-)Klage auf Erteilung der Abrechnung sogleich zurückverlangen, wenn er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hat, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen. (Rn.18) 3. Durch die Leistung der Kaution erwirbt der Mieter einen aufschiebend bedingten Rückgewähranspruch, dessen Bedingung mit Rückgabe der Mietsache eintritt und fällig wird, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen. Die Überlegungsfrist ist, ohne Anhaltspunkte für die Erforderlichkeit einer längeren Frist, regelmäßig 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung abgelaufen, woraufhin die geleistete Mietkaution zurückzuzahlen ist. (Rn.19) Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg-Wandsbek, 30. April 2021, 716a C 128/20, Urteil Tenor 1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek vom 30.04.2021, Az. 716a C 128/20, aufgehoben und wie folgt neu gefasst: Das Versäumnisurteil vom 12.11.2020, Az. 716a C 128/20 wird aufgehoben und wie folgt neu gefasst: Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 3.017 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.06.2020 zu zahlen. 2. Die Beklagte hat die Kosten des gesamten Rechtsstreits (erster und zweiter Instanz) zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die angefochtene Entscheidung ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. 4. Die Revision gegen das Urteil wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 5.505,00 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin verlangt aus übergegangenem Recht des Herrn B. T. von der Beklagten die Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen und die Rückzahlung der Mietkaution. Randnummer 2 Die Beklagte mietete eine 3-Zimmer-Wohnung im 1. OG des Hauses B. Straße … in … H. und vermietete diese mit Untermietvertrag vom 23.03.2017 / 27.03.2017 an Herrn B. T.. Ausweislich des Untermietvertrages waren Betriebskostenvorauszahlungen und Heizkostenvorauszahlungen vereinbart. Das Untermietverhältnis dauerte vom 01.04.2017 bis zum 30.06.2017. In dieser Zeit zahlte die Klägerin direkt an die Beklagte Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 917 € (April 335 €, Mai 291 €, Juni 291 €). Über die Nebenkosten rechnete die Beklagte nicht ab. Der Untermieter Herr T. stand und steht im Leistungsbezug. Die Klägerin zahlte an die Beklagte auch die Mietkaution in Höhe von 2.100 €. Am 30.03.2017 schloss die Klägerin mit dem Untermieter Herrn T. einen Abtretungsvertrag, nach welchem der Untermieter seinen Anspruch auf Kautionsrückzahlung nach Auszug aus der Wohnung an die Klägerin abtritt (vgl. Bl. 158). Die Klägerin zeigte die Abtretung der Beklagten an. Randnummer 3 Auf die weiteren tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 2 ZPO Bezug genommen. Randnummer 4 Das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek hat mit dem angefochtenen Urteil das Versäumnisurteil vom 12.11.2020 (Bl. 162), wonach die Beklagte verurteilt wurde, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 3.105 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.06.2020 zu zahlen, aufrechterhalten (Bl. 222). Die Klägerin sei aktivlegitimiert. Der Anspruch des Untermieters T. auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 1.005 € sei gemäß § 33 Abs. 1 SGB II auf die Klägerin übergegangen. Zudem stehe der Klägerin auch aufgrund des mit dem Untermieter geschlossenen Abtretungsvertrag gegen die Beklagte ein Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 2.100 € zu. Randnummer 5 Die Beklagte ist der Ansicht, dass das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek zu ihren Lasten auf Rechtsfehlern beruhe. Sie trägt insbesondere vor, dass die Klägerin nicht Forderungsinhaberin sei. Vielmehr berühme sich die Klägerin eines fremden Anspruchs. Die vom Amtsgericht angewandte Vorschrift des § 33 SGB II sei unanwendbar. Das Vorgehen der Klägerin sei rechtsmissbräuchlich und verstoße gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, denn die Klägerin habe durch das Handeln der Beklagten geringere Gesamtausgaben. Über die von der Beklagten vorgelegte Quittung (Anlage B2, Bl. 55) hätte das Amtsgericht nicht hinweggehen dürfen. Auch wegen der erklärten Hilfsaufrechnung in Höhe von 300 € hätte das Amtsgericht in die Beweisaufnahme einsteigen müssen. Randnummer 6 Die Beklagte beantragt, Randnummer 7 das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek, Az.: 716a C 128/20 aufzuheben und die Klage auch insoweit abzuweisen, als die Beklagte verurteilt wurde, an die Klägerin 3.105 € nebst Zinsen hierauf in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.06.2020 zu zahlen. Randnummer 8 Die Klägerin beantragt, Randnummer 9 die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek, Az.: 716a C 128/20, zurückzuweisen. II. Randnummer 10 Die zulässige Berufung ist im Wesentlichen unbegründet. Randnummer 11 Wie das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek zu Recht und mit zutreffender Begründung ausgeführt hat, hat die Klägerin gegen die Beklagte einen Rückzahlungsanspruch in Bezug auf die Betriebskostenvorauszahlungen und in Bezug auf die geleistete Mietkaution. Der Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen liegt entgegen der Annahme des Amtsgerichts Hamburg Wandsbek allerdings nicht in Höhe von 1.005 €, sondern lediglich in Höhe von 917 € vor, so dass sich unter Berücksichtigung des fehlerfrei festgestellten Kautionsrückzahlungsanspruchs in Höhe von 2.100 € ein Zahlungsanspruch der Klägerin von insgesamt 3.017 € statt 3.105 € ergibt. 1. Randnummer 12 Die Klägerin kann von der Beklagten die Zahlung von 3.017 € aus übergegangenem Recht verlangen. In der Höhe dieses Betrages ist die Klägerin durch den gesetzlichen Forderungsübergang Inhaberin von Ansprüchen des Herrn T. die aufgrund des Wohnraummietvertrags mit der Beklagten (Anlage K1, Bl. 9 d. Akte) entstanden sind, geworden, § 33 Abs. 1 Satz 1 SGB II. Nach Maßgabe des § 33 Abs. 1 Satz 1 SGB II gehen Ansprüche von Personen, die Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts beziehen, gegen Dritte, die nicht Leistungsträger nach § 12 SGB I sind, bis zur Höhe der geleisteten Aufwendungen auf die Träger der Leistungen nach diesem Buch über, wenn bei rechtzeitiger Leistung des Anderen Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nicht erbracht worden wären. Mit Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen kommt es kraft Gesetzes zu einem Gläubigerwechsel, denn durch diese Legalzession soll der Grundsatz gesichert werden, dass staatliche Fürsorgeleistungen nachrangig sind (BeckOK Sozialrecht 63. Edition SGB II § 33 Rn: 1, 6; BSG NZS 2016, 873). Der Anspruchsübergang ist Ausgleich dafür, dass der Anspruch gegen den Dritten im Zeitpunkt der Bedürftigkeit für den Hilfsberechtigten nicht realisierbar war und der Lebensunterhalt insoweit bereits durch die Zahlung von Leistungen nach dem SGB II gedeckt worden ist (Schütze in Knickrehm/Kreikebohm/Waltermann, Kommentar zum Sozialrecht 6. Auflage zu SGB II § 33 Rn: 2). a) Randnummer 13 Die Klägerin ist aktivlegitimiert. Sie ist Leistungsträger im Sinne des § 33 Abs. 1 SGB II. Allgemein versteht man unter „Träger der Leistungen“ die Bundesagentur für Arbeit sowie die kreisfreien Städte und Kreise bzw. die zugelassenen kommunalen Träger (§§ 6 Abs. 1, 6a SGB II) (vgl. BeckOK Sozialrecht 63. Edition SGB II § 33 Rn: 6). Gemäß § 44b Abs. 1 Satz 2 SGB II werden die Aufgaben der Träger nach dem zweiten Buch des Sozialgesetzbuches von den sog. „gemeinsamen Einrichtungen“ wahrgenommen. Eine derartige gemeinsame Einrichtung wird nach § 44b Abs. 1 Satz 1 SGB II von den Trägern im Gebiet jedes kommunalen Trägers nach § 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SGB II gebildet. In Hamburg erfolgt diese Bildung der gemeinsamen Einrichtung durch die „Vereinbarung nach § 44b Abs. 2 SGB II durch öffentlich-rechtlichen Vertrag gemäß § 53 SGB X über die Zusammenarbeit, die nähere Ausgestaltung und Organisation sowie den Standort der gemeinsamen Einrichtung im Bereich der Grundsicherung für Arbeitssuchende nach dem SGB II“ zwischen der Bundesagentur für Arbeit, vertreten durch die Agentur für Arbeit Hamburg und der Freien und Hansestadt Hamburg (vgl. Drucksache der Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg 19/8032). Nach § 1 Abs. 2 dieses öffentlich-rechtlichen Vertrags führt die gemeinsame Einrichtung den Namen „Jobcenter team.arbeit.hamburg“ und ist damit identisch mit der Klägerin. b) Randnummer 14 Der vormalige Mieter der Beklagten, Herr T., hat von der Klägerin Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts bezogen, die er nicht benötigt hätte und die nicht erbracht worden wären, wenn er im Zeitpunkt des Leistungserhalts die ihm im Zusammenhang mit dem Mietvertrag mit der Beklagten (Anlage K1) zustehenden Ansprüche erhalten hätte. Voraussetzung für einen Anspruchsübergang der Ansprüche des Sozialleistungsempfängers T. gegen die Beklagte auf die Klägerin ist, dass der Zeitraum, in dem Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts gewährt werden, mit der zeitlichen Leistungspflicht des Dritten (hier der Beklagten) übereinstimmt (sog. Zeitraumidentität). Diese zeitliche Deckungsgleichheit liegt vor, wenn die Forderung zum Zeitpunkt der Hilfegewährung fällig sowie zur Bedarfsdeckung geeignet gewesen ist (BeckOK Sozialrecht 63. Edition SGB II § 33 Rn: 4). Es kommt mit Blick auf den Forderungsübergang nicht darauf an, ob die Beträge ursprünglich (in voller Höhe) von der Klägerin geleistet wurden. Nach dem Gesetzeswortlaut des § 33 Abs. 1 SGB II gehen einschränkungslos alle Ansprüche gegen einen Dritten, unabhängig von ihrem Rechtsgrund auf den Leistungsträger über, soweit die Zeitraumidentität gewahrt ist und eine Kausalität zwischen nicht rechtzeitiger Erfüllung des Anspruchs durch den Dritten und Hilfegewährung besteht (BeckOK Sozialrecht 63. Edition SGB II § 33 Rn: 3). Ein solch umfassender Forderungsübergang entspricht auch dem Gesetzeszweck der Sicherung der Nachrangigkeit von Sozialleistungen und dient dementsprechend auch der Refinanzierung erbrachter Sozialleistungen (vgl. BSG, Urteil vom 23.06.2016 - B 14 AS 4/15 - Rn: 27 m. w. N.). Die für den gesetzlichen Forderungsübergang erforderliche Kausalität zwischen nicht rechtzeitiger Erfüllung des Anspruchs durch den Dritten und der Hilfegewährung durch den Leistungsträger ist schließlich zu bejahen, wenn es sich für den Leistungsempfänger um zu berücksichtigendes Einkommen oder Vermögen im Sinne der §§ 11, 12 SGB II gehandelt hätte, die der Leistungsempfänger zur Sicherung seines Lebensunterhalts hätte einsetzen müssen (BeckOK Sozialrecht 63. Edition SGB II § 33 Rn: 7). Nicht erforderlich ist, dass bei rechtzeitiger Erfüllung des Anspruchs vom Leistungsträger überhaupt keine Leistung gewährt worden wäre; es reicht, dass die Leistung in geringerer Höhe erbracht worden wäre. Nach den vorgenannten Grundsätzen sind nach § 33 Abs. 1 SGB II Forderungen des Leistungsempfängers T. gegen die Beklagte in Höhe von 3.965 € auf die Klägerin übergegangen. aa) Randnummer 15 Der Sozialhilfeempfänger T. hat sich seit Januar 2017 bis September 2020 ausweislich der Anlage K5 (Bl. 81 ff. d. Akte) ununterbrochen im Leistungsbezug befunden. Dies ergibt sich zur Überzeugung der Kammer aus der Anlage K5 und damit aus den von der Klägerseite vorgelegten Buchungsunterlagen (Zahldaten) über Zahlungen an den Leistungsempfänger, vgl. §§ 371a Abs. 3, 437 Abs. 1, 415 Abs. 1 ZPO. Die Kammer verweist insoweit auch auf die Ausführungen im angefochtenen Urteil. bb) Randnummer 16 Der Leistungsempfänger hatte zum 01.01.2019 einen fälligen Anspruch aus dem vormaligen Wohnraummietvertrag gegen die Beklagte in Höhe von 917 € (335 € für April 2017, 219 € für Mai 2017 und 291 € für Mai 2017), die er zur Sicherung seines Lebensunterhalts hätte einsetzen müssen, wären diese nicht durch die Klägerin erbracht worden. (1) Randnummer 17 Herr T. hat zum 01.01.2019 aus dem Mietvertrag mit der Beklagten (Anlage K1) einen fälligen Anspruch auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen für den Zeitraum 01.04.2017 - 30.06.2017 in Höhe von insgesamt 917 € gehabt. Randnummer 18 Der Mieter eines beendeten Mietverhältnisses kann die Nebenkostenvorauszahlung, über die der Vermieter nicht fristgemäß abgerechnet hat, ohne den zeitraubenden Umweg über eine (Stufen-)Klage auf Erteilung der Abrechnung sogleich zurückverlangen, wenn er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen (BGH, Urteil vom 26.09.2012 - VIII ZR 315/11 - Rn: 8). So verhält es sich hier. Die Beklagte hat im Zeitraum vom 01.04.2017 bis zum 30.06.2017 die geleisteten Vorauszahlungen auf Betriebskosten in Höhe von insgesamt 917 € erhalten. Die Beklagte hat über die Vorauszahlungen trotz Abrechnungsreife mit Ablauf des Jahres 2018 nicht gemäß § 9 Mietvertrag abgerechnet. Soweit die Beklagte vorgetragen hat, der Eigentümer habe ihr gegenüber auch nicht über diese Nebenkosten abgerechnet, so dass sie zur Abrechnung gar nicht in der Lage sei, führt dies nicht zu einem anderen Ergebnis. Es obliegt dem Vermieter (hier der Beklagten) sich die für die Abrechnung erforderlichen Unterlagen und Daten so rechtzeitig zu beschaffen, dass er die Abrechnungsfrist einhalten kann; andernfalls hat er das Fristversäumnis zu vertreten (Schmidt-Futterer § 556 BGB Rn: 463). Danach hat die Beklagte das Versäumnis der Abrechnungsreife zu vertreten. Es ist vorliegend weder hinreichend dargetan noch ersichtlich, dass die Beklagte alles ihr zumutbare unternommen hat, um von ihrem Vermieter die für die Abrechnung der Vorauszahlungen des Untermieters erforderlichen Unterlagen und Daten zu erlangen. (2) Randnummer 19 Wie das Amtsgericht zutreffend entschieden hat, steht der Klägerin gegen die Beklagte ein Rückzahlungsanspruch der von ihr geleisteten Mietkaution in Höhe von 2.100 € zu. Der Untermieter Herr T. hat jedenfalls zum 01.01.2018 einen fälligen Anspruch auf Rückzahlung der an die Beklagte geleisteten Mietsicherheit. Die Zahlung der Mietsicherheit ist ausweislich der Anlage K5 (Bl. 119) am 31.05.2017 von der Klägerin an die Beklagte gezahlt worden. Durch die Leistung der Kaution erwirbt der Mieter einen aufschiebend bedingten Rückgewähranspruch, dessen Bedingung mit Rückgabe der Mietsache eintritt und fällig wird, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen (Schmidt-Futterer 14. Auflage § 551 BGB Rn: 95). Die Überlegungsfrist ist - ohne Anhaltspunkte für die Erforderlichkeit einer längeren Frist - regelmäßig 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung abgelaufen. Das streitgegenständliche Mietverhältnis (Anlage K1) zwischen der Beklagten und Herrn T. dauerte vom 01.04.2017 bis zum 30.06.2017. Da aufrechenbare Gegenansprüche der Vermieterseite (der Beklagten) aus dem Mietverhältnis zwischen ihr und Herrn T. weder hinreichend dargetan noch ersichtlich sind, ist der dem vormaligen Mieter T. zustehende Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 2.100 € jedenfalls zum 01.01.2018 fällig gewesen. Zudem hat Herr T. als Leistungsempfänger in den Folgemonaten (vgl. Anlage K5) durch die Klägerin den Rückzahlungsanspruch übersteigende Leistungen erhalten, so dass sowohl die für den gesetzlichen Forderungsübergang nach § 33 Abs. 1 SGB II erforderliche Zeitraumidentität als auch die erforderliche Kausalität auch hinsichtlich des Kautionsrückzahlungsanspruchs vorgelegen haben. Randnummer 20 Auf die Frage, ob und in welchem Umfang der Leistungsempfänger T. das ihm ursprünglich zur Zahlung der Mietsicherheit gewährte Darlehen an die Klägerin zurückgezahlt hat, kommt es im Ergebnis nicht an. Eine von der Beklagten befürchtete doppelte Inanspruchnahme wegen des Kautionsrückzahlungsanspruchs einerseits durch die Klägerin und andererseits durch den Untermieter T. scheidet bereits deshalb aus, weil der Untermieter T. aufgrund der Legalzession nach § 33 Abs. 1 SGB II gar (bzw. mangels Rückabtretung) nicht mehr Forderungsinhaber des Kautionsrückzahlungsanspruchs ist (OLG Celle, Beschluss vom 09.01.2008, Az: 15 WF 293/07). Randnummer 21 Doch auch wenn man die in der Rechtsprechung durchaus streitige Frage, ob der Kautionsrückzahlungsanspruch gemäß § 33 Abs. 1 SGB II auf die Klägerin im Wege der Legalzession übergegangen ist, verneinen wollte, würde sich die Aktivlegitimation der Klägerin aus der erfolgten Abtretung vom 30.03.2017 ergeben, da eine Rückabtretung nicht erfolgt ist. Dieser zwischen Herrn T. und der Klägerin geschlossene Abtretungsvertrag war der Beklagten bekannt. Randnummer 22 Soweit die Beklagte behauptet hat, die Kaution in Höhe von 2.100 € bereits direkt an den Untermieter K. ausgekehrt zu haben (vgl. Bl. 55 d. Akte, Anlage B2), führt diese behauptete Zahlung wegen § 407 Abs. 1 BGB nicht zur Erfüllung. Die Abtretung hatte die Klägerin der Beklagten angezeigt. Darüber hinaus wusste die Beklagte aus der Vielzahl der mit Flüchtlingen geschlossenen Untermietverträge, dass die Klägerin sich aufgrund der den Flüchtlingen und Leistungsempfängern als Darlehen gewährten Mietsicherheit die Rückzahlungsansprüche von den Leistungsempfängern abtreten lässt. Randnummer 23 Der Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin ist auch nicht durch die erklärte Hilfsaufrechnung der Beklagten gemäß § 389 BGB in Höhe von 300 € erloschen. Die Beklagte konnte schon nicht erklären, welche Forderung die Beklagte mit dieser Zahlung getilgt haben will oder warum sie glaubt, diese Zahlung der Klägerin entgegenhalten zu können. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird insoweit auf die Ausführungen des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek in der angefochtenen Entscheidung verwiesen. (3) Randnummer 24 Die Geltendmachung der streitgegenständlichen Ansprüche durch die Klägerin ist auch nicht nach § 242 BGB treuwidrig. Allein der Umstand, dass die Beklagte unter Umständen selbst Anspruch auf Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts hat, schließt eine Geltendmachung der Rückzahlungsansprüche nicht aus. Im Übrigen hat sich die Beklagte als Treufordernde ausweislich der von ihr verwirklichten Straftatbestände selbst treuwidrig verhalten und kann sich deshalb nicht auf § 242 BGB berufen. 2. Randnummer 25 Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 288 Abs. 1, 291 BGB. 3. Randnummer 26 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97, 92 ZPO. Randnummer 27 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht nach § 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Randnummer 28 Die Revision war nicht zuzulassen. Gründe; die die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO rechtfertigen würden, sind nicht ersichtlich. Der Rechtssache, die einen Einzelfall betrifft, kommt keine grundsätzliche Bedeutung zu, denn entscheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfragen, die sich über den Einzelfall hinaus in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen können und deshalb für die Allgemeinheit von besonderer Bedeutung sind, bietet diese Rechtssache nicht. Die Auswirkungen dieses Rechtsstreits berühren auch nicht die Interessen der Allgemeinheit im besonderen Maße (BGHZ 151, 221; NJW 2003, 2319). Sie ist auch zur Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ersichtlich nicht erforderlich. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Betriebskostenabrechnung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Heidelberg 5. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 31.03.2014 Aktenzeichen: 5 S 48/13 ECLI: ECLI:DE:LGHEIDE:2014:0331.5S48.13.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 556 BGB, § 560 BGB, § 11 HeizkostenV, § 12 HeizkostenV, § 12 Abs 4 BetrSichV ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Betriebskostenabrechnung Wohnraummiete: Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bei Unverhältnismäßigkeit der Abrechnungskosten für Heizung und Warmwasser; Umlagefähigkeit der Kosten der Notrufeinrichtung der Aufzugsanlage Orientierungssatz 1. Die verbrauchsabhängige Abrechnung für Heizung und Warmwasser ist unverhältnismäßig, wenn die hierfür aufgewendeten Kosten höher sind als die zu erzielende Einsparung. Die Kammer geht davon aus, dass sich eine nachhaltige Unwirtschaftlichkeit der verbrauchsbezogenen Abrechnung dann ergibt, wenn die Abrechnungskosten in 5 aufeinanderfolgenden Jahren die Grenze von 15% der Gesamtkosten übersteigen. Nach 5 Jahren dauernder Überschreitung dieser Grenze ist das Vorliegen der Unwirtschaftlichkeit für den Vermieter auch deutlich ersichtlich, so dass von einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot auszugehen ist.(Rn.32) 2. Die Kosten der Notrufeinrichtung der Aufzugsanlage sind in vollem Umfang umlagefähig. Eine Notrufbereitschaft ist gemäß § 12 Abs. 4 der Betriebssicherheitsverordnung vorgeschrieben; die Kosten hierfür sind nach § 2 Nr. 7 Betriebskostenverordnung umlagefähig, nicht jedoch die Kosten für die Miete einer Notrufanlage. Das hierfür zu entrichtende Entgelt ist in vollem Umfang umlagefähig. Dass darin kalkulatorisch auch Kosten für die zur Erbringung der Leistungen erforderlichen Gerätschaften enthalten sind, steht dem nicht entgegen.(Rn.53) Verfahrensgang vorgehend AG Heidelberg, 11. Juli 2013, 23 C 2/13 Tenor I. Auf die Berufung der Beklagte wird das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 11.07.2013 - Az. 23 C 2/13 - im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen wie folgt abgeändert: 1. Die Vollstreckungsbescheide des Amtsgerichts Stuttgart jeweils vom 23.11.2012 - Geschäftsnummer: 12-0016691-2-7 und Geschäftsnummer: 12-0016691-1-9 - bleiben mit der Maßgabe aufrechterhalten, dass hieraus in der Hauptsache nur noch die Zahlung von 1.447,55 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz ab dem 06.02.2011 verlangt werden kann. 2. Im Übrigen werden die Vollstreckungsbescheide aufgehoben. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen, soweit der Rechtsstreit nicht übereinstimmend für in der Hauptsache erledigt erklärt worden ist. II. Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen. III. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen zu tragen. IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 2.611,88 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin, Vermieterin der streitgegenständlichen Wohnung in dem Anwesen … in Heidelberg, begehrt von den Beklagten Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung für 2009. Darüber hinaus begehrt sie ursprünglich noch erhöhte Nebenkostenvorauszahlungen ab Februar 2012. Randnummer 2 Die Parteien sind Vermieter und Mieter einer Wohnung im Erdgeschoss rechts in der … in Heidelberg aufgrund eines schriftlichen Mietvertrages vom 02.09.2003. Bis 31.01.2012 betrug die Gesamtmiete 1.186,28 €, seit 01.02.2012 begehrt die Klägerin eine erhöhte Betriebskostenvorauszahlung, so dass die begehrte Gesamtmiete ab diesem Datum 1.314,28 € beträgt. Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 endete mit einer Nachforderung der Beklagten in Höhe von 1.524,57 €. Aufgrund dessen erhöhte die Klägerin ab 01.02.2012 mit einem Schreiben vom 15.12.2011 die Vorauszahlungen um monatlich 128,00 €, was für die Zeit von Februar 2012 bis Oktober 2012 den Betrag von 1.152,00 € ergibt, welcher Gegenstand der Klage ist. Randnummer 3 Die Nebenkostenabrechnung für 2009 endete mit einer Nachzahlungsforderung von 1.459,88 €, die Gegenstand der Klage ist. Wegen der Einzelheiten der Betriebskostenabrechnung wird auf die bei den Akten befindliche Kopie Bezug genommen. Randnummer 4 Gegen die Beklagten sind am 23.11.2012 Vollstreckungsbescheide des Amtsgerichts Stuttgart in Höhe der geltend gemachten Klageforderungen ergangen. Gegen die ihnen jeweils am 27.11.2012 zugestellten Vollstreckungsbescheide haben die Beklagten durch Anwaltsschriftsatz vom 29.11.2012, der am selben Tag per Telefax beim Amtsgericht Stuttgart eingegangen ist, Einspruch erhoben. Randnummer 5 Die Klägerin hat den Standpunkt vertreten, dass ihre Betriebskostenabrechnung für 2009 nicht zu beanstanden sei. Die Verteilung der Grundsteuer sei gegenüber den Beklagten erläutert worden, so dass insoweit keine formelle Unwirksamkeit der Abrechnung bezüglich der Grundsteuer vorliege. Randnummer 6 Die Klägerin hat beantragt: Randnummer 7 Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 2.611,88 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 1.459,88 € seit dem 02.02.2011 sowie aus jeweils 128,00 € seit dem 06.02.2012, 06.03.2012, 06.04.2012, 06.05.2012, 06.06.2012, 06.07.2012, 06.08.2012, 06.09.2012 und 06.10.2012 zu zahlen. Randnummer 8 Die Beklagten haben beantragt, Randnummer 9 die Klage abzuweisen. Randnummer 10 Die Beklagten haben vorgetragen: Randnummer 11 Die Abrechnungsposition Grundsteuer sei formell unwirksam, weil die Klägerin weder den bezüglich dieser Position angefallenen Gesamtbetrag noch den zur Anwendung gelangten Verteilungsschlüssel mitgeteilt habe. Randnummer 12 Auch sei die Position "Notrufeinrichtung der Aufzugsanlage" nicht umlagefähig. Die Höhe der Abrechnungskosten bezüglich der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung verstoße gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Randnummer 13 Da die Abrechnung für 2010 die gleichen Fehler enthalte wie die früheren Abrechnungen, bestehe für die Beklagten keine Verpflichtung, höhere Vorauszahlungen für 2012, wie von der Klägerin gefordert, zu bezahlen. Auch seien die Verbrauchswerte für Heizung, Warmwasser und Kaltwasser nicht plausibel. Randnummer 14 Das Amtsgericht hat mit dem Urteil vom 11.07.2013 den Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichts Stuttgart vom 23.11.2012 - Geschäftsnummer: 12-0016691-2-7, aufrechterhalten. Es hat dies damit begründet, dass die Einwendungen gegen die Position Grundsteuer durch entsprechende Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erledigt seien. Die Wartungskosten für die Notrufeinrichtung im Aufzug könnten auf die Mieter umgelegt werden, weil die Notrufeinrichtung ihre Funktion nur erfüllen könne, wenn sie entsprechend gewartet werde, was in regelmäßigen Abständen erfolgen müsse. Die Behauptung, dass die Verbrauchswerte für Heiz- und Warmwasserkosten unplausibel seien und gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstießen, griffen nicht durch, weil diesbezüglich auf einen Betriebskostenspiegel nicht mit Erfolg zurückgegriffen werden könne und Fläche und Verbrauch nicht zwangsläufig miteinander korrelieren müssten, so dass aus einem Auseinanderfallen keine Einwände gegen die Plausibilität der Abrechnung hergeleitet werden könnten. Das Nutzerverhalten verschiedener Mieter könne durchaus unterschiedlich sein, was unterschiedliche Verbräuche in unterschiedlichen Wohnungen erkläre. Es bestehe auch ein Anspruch auf die erhöhten Vorauszahlungen, weil auch die Abrechnung für 2010 nicht zu beanstanden sei. Randnummer 15 Wegen des streitigen und unstreitigen erstinstanzlichen Vortrags der Parteien sowie wegen des Inhalts und der Begründung der erstinstanzlichen Entscheidung einschließlich der dort getroffenen tatsächlichen Feststellungen wird gem. § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf Entscheidungsformel, Tatbestand und Entscheidungsgründe dieses Urteils Bezug genommen. Randnummer 16 Gegen das Urteil richtet sich die Berufung der Beklagten, die ihren erstinstanzlichen Antrag auf Klageabweisung in vollem Umfang weiterverfolgen. Randnummer 17 Die Beklagten tragen vor: Randnummer 18 Das Urteil des Amtsgerichts gehe zu Unrecht davon aus, dass die Kosten für Miete bzw. Wartung der Notrufeinrichtung umgelegt werden könnten. Es handle sich offenkundig um eine Umgehung der bestehenden Rechtslage in der Form, dass die Klägerin einerseits auf die Anschaffung der Notrufeinrichtung im Rahmen der Errichtung der Aufzugsanlage verzichtet habe, andererseits die Kosten hierfür auf die Mieter abwälzen möchte. Die als Wartungskosten bezeichneten Kosten könnten sich auch nicht auf von der Klägerin selbst angeschaffte Teile der Aufzugsanlage beziehen, insbesondere nicht auf die Notrufeinrichtung, weil diese auch nach dem Vortrag der Kläger nicht in ihrem Eigentum stehe. Die Klägerin habe vielmehr die Organisation des erforderlichen Notrufes einer Drittfirma übertragen. Anfallende Kosten könnten in diesem Zusammenhang insoweit als Betriebskosten betrachtet werden, als es sich um die bloße Organisation des Notrufes in Form der Bereitschaft, Notrufe entgegenzunehmen, um eventuell eingeschlossene Fahrstuhlnutzer zu befreien, handle. Wartungskosten gehörten in den Verantwortungsbereich der Drittfirma und gehörten daher nicht zu den eigentlichen Betriebskosten. Fürsorglich werde bestritten, dass die Notrufeinrichtung überhaupt gewartet werden müsse und dass hierfür der in Rechnung gestellte Betrag angemessen sei. Randnummer 19 Das Amtsgericht sei fehlerhaft davon ausgegangen, dass die von der Klägerin erstellte Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung plausibel sei. Aus den vorgelegten Abrechnungsunterlagen sei nicht ersichtlich, auf welche konkreten Räumlichkeiten sie sich bezögen. Die Auffälligkeiten bezüglich unterschiedlicher Verbrauchswerte bei verschiedenen Wohnungen sei für eine Vielzahl von Einheiten dargestellt worden. Daraus ergebe sich ein berechtigter Zweifel an der Zuverlässigkeit der von der Klägerin verwendeten Messeinrichtungen bzw. an der Richtigkeit der vorgenommenen Ablesung. Randnummer 20 Auf Hinweis des Gerichts haben die Beklagten näher dazu vorgetragen, welchen Anteil die Kosten für die verbrauchsabhängige Abrechnung an den Energiekosten aufwiesen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Darstellung in dem Schriftsatz vom 31.01.2014 (AS. II, 55-57) Bezug genommen. Daraus ergebe sich, dass der Anteil der Abrechnungskosten so hoch sei, dass das Gebot der Wirtschaftlichkeit verletzt sei. Randnummer 21 Die Beklagten beantragen, Randnummer 22 1. das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 11.07.2013 (23 C 2/13) aufzuheben; 2. die Klage abzuweisen. Randnummer 23 Die Klägerin beantragt, Randnummer 24 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 25 Sie verteidigt das erstinstanzliche Urteil und wiederholt und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag. In die Position "Aufzug Notruf" seien keine Kosten für die Miete einer Notrufeinrichtung aufgenommen worden. Aufgenommen und umgelegt worden seien lediglich die Kosten für die Wartung der Notrufeinrichtung. Nach der Betriebskostenverordnung gehörten diese Kosten zu den umlagefähigen Betriebskosten. Es gehe nicht um die Kosten der Einrichtung bzw. des Erwerbs einer Notrufeinrichtung. Die Klägerin nimmt insoweit Bezug auf die in erster Instanz vorgelegte Anlage K 5 mit der darin enthaltenen Leistungsbeschreibung. Die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Kosten für die Überwachung der Notrufeinrichtung seien angemessen und üblich. Randnummer 26 Die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung sei plausibel. Unterschiedliche Kosten für verschiedenen Wohnungen beruhten auf dem individuellen Nutzerverhalten. Allein die Behauptung des Mieters, ein Abrechnungsergebnis sei nicht richtig bzw. unplausibel, rechtfertige nicht die Einholung eines Sachverständigengutachtens. Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot liege nicht vor. Der prozentuale Anteil der Abrechnungskosten sei nicht nur im Vergleich zu der Heizenergie zu ermitteln, sondern zu den gesamten Energiekosten, einschließlich der Wartungskosten. Dies ergebe sich aus § 12 der Heizkostenverordnung. Dann ergäben sich niedrigere prozentuale Anteile der Abrechnungskosten entsprechend der Darstellung im Schriftsatz vom 27.02.2012. Es sei auch unzutreffend, sich zwingend daran zu orientieren, ob die Abrechnungskosten mehr als 15 % der Energiekosten ausmachten. Denn durch die Reduzierung der Energiekosten aufgrund eines energiesparenden Bauens steige der prozentuale Anteil der Abrechnungskosten zwangsläufig. Eine allgemeingültige Grenze von 15 % bestehe nach der Rechtsprechung nicht. Die Klägerin habe auch keinen im Vergleich zu anderen Anbietern teuren Abrechnungsservice ausgewählt. Es gebe keine günstigeren Angebote. Die Klägerin sei als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft auch an einen auf 10 Jahre abgeschlossenen Vertrag mit den … (Anm.: Dienstleister für Abrechnungsservice) über die Erbringung des Abrechnungsservice gebunden. Sie könne daher nicht nach 5 Jahren mit nach Ansicht des Gerichts zu hohen prozentualen Anteilen der Abrechnungskosten an Energiekosten die Abrechnung aufgeben oder den Anbieter wechseln. Auch habe sie hierauf als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft keinen zwingenden Einfluss. Randnummer 27 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien im Berufungsverfahren wird auf die gewechselten Schriftsätze und deren Anlagen Bezug genommen, die bis zu dem Termin, der dem Schluss der mündlichen Verhandlung entsprach, bei Gericht vorgelegt worden sind. Randnummer 28 In der mündlichen Berufungsverhandlung haben die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich der geforderten Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahr 2012 in Höhe von monatlich 128,00 € für 9 Monate, insgesamt 1.152,00 €, einschließlich der hierauf geforderten Zinsen, für in der Hauptsache erledigt erklärt und gegenseitige Kostenanträge gestellt. II. Randnummer 29 Die zulässige Berufung hat in der Sache nur zu einem geringen Teil Erfolg. Randnummer 30 1. Der auf die Beklagten entfallende Anteil an Heiz- und Warmwasserkosten aus der Abrechnung für das Jahr 2009 in Höhe von 1.631,26 € ist um 12,33 € zu vermindern, was zu einer berechtigten Gesamtforderung der Klägerin gegen die Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 in Höhe von noch 1.447,55 € führt (1.459,88 € [Saldo der Abrechnung] abzüglich 12,33 €). Dies ergibt sich daraus, dass die Klägerin die Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abgerechnet hat, obwohl die Kosten der Abrechnung unverhältnismäßig waren und somit § 11 Abs. 1 Nr. 1b der Heizkostenverordnung eingreift. Darin liegt im vorliegenden Fall ein Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz aus § 24 Abs. 2 S. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung und §§ 556, 560 BGB, was dazu führt, dass Kosten der Verbrauchserfassung nur bis zur Wirtschaftlichkeitsgrenze umgelegt werden können (vergleiche Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 13. Aufl. 2013, Rn. 6063, und Wall, WuM 2002, 130, 133). Letzteres gilt jedenfalls dann, wenn der Vermieter die Unwirtschaftlichkeit rechtzeitig erkennen konnte (Schmid, a. a. O., unter Bezug auf Börstinghaus MDR 2000, 1345). Auch diese Voraussetzung liegt hier vor. Randnummer 31 a) Dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz und dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz wird in § 11 Nr. 1 HeizkV dadurch Rechnung getragen, dass eine Ausnahme vom Gebot der verbrauchsabhängigen Kostenverteilung für den Fall festgelegt wird, dass unverhältnismäßig hohe Abrechnungskosten entstehen würden. Randnummer 32 Generell gilt, dass die verbrauchsabhängige Abrechnung unverhältnismäßig ist, wenn die hierfür aufgewendeten Kosten höher sind als die zu erzielende Einsparung (Schmid, a. a. O., Rn. 6056; Wall, WuM 2002, 130, 131). Als Einsparquote aufgrund verbrauchsabhängiger Abrechnung können pauschal 15 % der Gesamtkosten zugrundegelegt werden. Die Heizkostenverordnung geht von diesen Prozentsatz aus, was auch in dem Kürzungsrecht nach § 12 HeizkV zum Tragen kommt. Diese Festlegung beruht auf Untersuchungen, wonach durchschnittlich Einsparungen in dieser Höhe erzielt werden (Wall, WuM 2002, 130, 132 bei Fußnote 16 mit umfangreichen weiteren Nachweisen). Die Grenze von 15 % darf jedoch nicht als feste Grenze angesehen werden und die Beurteilung darf nicht nur anhand eines Abrechnungsjahres vorgenommen werden. In der Literatur wird hierfür ein Zeitraum von 3-6 Jahren vorgeschlagen (Wall, WuM 2002, 130, 133). Die Kammer geht davon aus, dass sich eine nachhaltige Unwirtschaftlichkeit der verbrauchsbezogen Abrechnung dann ergibt, wenn die Abrechnungskosten in 5 aufeinanderfolgenden Jahren diese Grenze von 15 % der Gesamtkosten übersteigen. In einem derartigen Zeitraum dürften sich witterungsbedingte Schwankungen des Energieverbrauchs ausgeglichen haben, so dass ersichtlich wird, dass die Abrechnungskosten dauerhaft diese Grenze von 15 % der Gesamtkosten übersteigen und somit die Abrechnung nach Verbrauch unwirtschaftlich ist. Nach 5 Jahren dauernder Überschreitung dieser Grenze ist das Vorliegen der Unwirtschaftlichkeit für den Vermieter auch deutlich ersichtlich, so dass von einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot auszugehen ist. Randnummer 33 Für die Berechnung dieser Grenze ist auf das Verhältnis der Abrechnungskosten zu den Gesamtkosten entsprechend § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkV abzustellen (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, Rn. 6058; anderer Ansicht Wall, WuM 2002, 130, 132, der nur die Brennstoffkosten heranziehen will). Die Kammer folgt hier der Ansicht von Schmid, weil diese eher mit § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkV zu vereinbaren ist. Im vorliegenden Fall kann die Frage sogar dahinstehen da, wie aus der nachfolgenden tabellarischen Darstellung zu ersehen ist, die 15 %-Grenze in den Jahren 2004-2009 sowohl beim Vergleich mit den Brennstoffkosten als auch beim Vergleich mit den Gesamtkosten durchgängig überschritten war. Randnummer 34 Für diese Berechnung ist zunächst fiktiv auszugehen von den Brennstoffkosten bzw. Gesamtkosten bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung. Es ist anzunehmen, dass durch die tatsächlich durchgeführte verbrauchsabhängige Abrechnung eine Einsparquote von 15 % erreicht wurde. Es ist deshalb davon auszugehen, dass ohne verbrauchsabhängige Abrechnung höhere Kosten entstanden wären. Die bei der tatsächlich durchgeführten verbrauchsabhängigen Abrechnung tatsächlich entstandenen Kosten betragen somit lediglich 85 % der Kosten, die entstanden wären, wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden wäre. Dies bedeutet, dass ein Aufschlag von 15/85 auf die tatsächlich entstandenen Kosten vorzunehmen ist, um diejenigen Kosten zu berechnen, die entstanden wären, wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden wäre (fiktive Kosten bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung). Die Verbrauchsabhängige Abrechnung ist (erst) dann unwirtschaftlich, wenn die Abrechnungskosten 15 % der fiktiven Kosten bei nicht verbrauchsabhängiges Abrechnung übersteigen. Randnummer 35 Die Vergleichsberechnung ergibt sich sodann aus der nachfolgenden tabellarischen Darstellung: Randnummer 36 Vergleich der Kosten des Abrechnungsservice mit den Brennstoffkosten Randnummer 37 Jahr    Energiekosten     Energiekosten ohne verbrauchsabhängige Abrechnung, d. h. tatsächliche Energiekosten zuzügl. 15/85 Kosten Abrechnungsservice Anteil an tatsächlichen Energiekosten Anteil an Energiekosten ohne verbrauchsabhängige Abrechnung 2004    11.862,14 € 13.955,46 € 4.804,49 € 40,50% 34,43% 2005    12.447,70 € 14.644,35 € 4.911,21 € 39,45% 33,54% 2006    12.255,45 € 14.418,18 € 5.010,62 € 40,88% 34,75% 2007    13.973,19 € 16.439,05 € 4.961,11 € 35,50% 30,18% 2008    17.565,66 € 20.665,48 € 4.953,26 € 28,20% 23,97% 2009    20.556,68 € 24.184,33 € 4.953,26 € 24,10% 20,48% Randnummer 38 Vergleich der Kosten des Abrechnungsservice mit den Gesamtkosten Randnummer 39 Jahr    Gesamtkosten Fernwärme einschl. Abrechnungsservice und Betriebsstrom usw. Gesamtkosten ohne verbrauchsabhängige Abrechnung, d. h. tatsächliche Gesamtkosten zuzügl. 15/85 Kosten Abrechnungsservice Anteil an tatsächlichen Gesamtkosten Anteil an Gesamtkosten ohne verbrauchsabhängige Abrechnung 2004    17923,85 € 21.086,88 € 4.804,49 € 26,81% 22,78% 2005    19137,50 € 22.514,71 € 4.911,21 € 25,66% 21,81% 2006    18611,82 € 21.896,26 € 5.010,62 € 26,92% 22,88% 2007    20667,29 € 24.314,46 € 4.961,11 € 24,00% 20,40% 2008    24461,15 € 28.777,82 € 4.953,26 € 20,25% 17,21% 2009    26914,91 € 31.664,60 € 4.953,26 € 18,40% 15,64% Randnummer 40 Somit liegt eine Unwirtschaftlichkeit der verbrauchsabhängigen Abrechnung vor. Randnummer 41 b) Rechtsfolge hiervon ist, dass nur die Kosten der Verbrauchserfassung bis zur Wirtschaftlichkeitsgrenze umgelegt werden können. Dies bedeutet für das Jahr 2009, dass lediglich 15 % von 31.664,60 € (= Gesamtkosten bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung), somit 4.749,69 € für den Abrechnungsservice angesetzt und umgelegt werden dürfen. Hinzu kommt der Betriebsstrom mit 1.161,02 € und die Wartung, § 35a EStG ausweisbar in Höhe von 243,95 €, so dass sich die "Nebenkosten Wärme" auf 6.154,66 € belaufen. Zuzüglich der Energiekosten von 20.556,68 € ergeben sich "Gesamtkosten Wärme" von 26.711,34 €. Randnummer 42 Dieser Betrag ist entsprechend Seite 1 unten der Einzelabrechnung Heiz-, Warmwasser- und Nebenkosten 2009 auf die Raumheizung und die Warmwasseraufbereitung aufzuteilen und hier wieder auf die Abrechnung nach Fläche (30 %) und auf Verbrauch (70 %). Dies ergibt folgende Darstellung: Randnummer 43 18.365,11 € der Gesamtkosten Wärme entfallen auf die Raumheizung, davon 30 % verteilt nach Fläche in Quadratmeter (siehe Summe der Einheiten) als Grundkosten 5.509,53 € 70 % verteilt nach Anteilen als Verbrauchskosten 12.855,58 € Randnummer 44 8.346,23 € (31,246 %) der Gesamtkosten Wärme entfallen auf die Warmwasseraufbereitung, davon 30 % verteilt nach Fläche in Quadratmeter (siehe Summe der Einheiten) als Grundkosten 2.503,87 € 70 % verteilt nach Volumen Kubikmeter als Verbrauchskosten 5.842,36 € Randnummer 45 Es ergibt sich dann folgende Einzelabrechnung (siehe Seite 2 der Einzelabrechnung Heiz-, Warmwasser- und Nebenkosten 2009): Randnummer 46 Kostenart Kosten : Summe Einh. = Preis/Einheit X Ihre Einheiten Ihr Anteil HK - Grundkosten  5.509,53 € 3.745,37 m² 1,4710 € 109,89 m² 161,65 € HK - Verbrauch 12.855,58 € 145.576,90 Ant. 0,0883 € 11.314,40 Ant 999,15 € Summe Heizkosten 1.160,80 € WW - Grundkosten  2.503,87 € 3.745,37 m² 0,6685 € 109,89 m² 73,46 € WW - Verbrauch  5.842,36 € 838,37 m³ 6,9687 € 55,20 m³ 384,67 € Summe Warmwasserkosten 458,13 € Gesamtsumme 1.618,93 € Randnummer 47 Aus der Heizkostenabrechnung 2009 ergibt sich eine Summe von 1.631,26 €, so dass sich eine Differenz zu Gunsten der Beklagten von 12,33 € errechnet. Randnummer 48 c) Die Klägerin kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass über den Abrechnungsservice ein Vertrag mit einer festen Laufzeit von 10 Jahren abgeschlossen worden ist, denn sie muss den Voraussetzungen von § 11 Nr. 1 HeizkV Rechnung tragen können und darf sich daher nicht für so lange Zeit an einen Abrechnungsservice binden. Denn es muss der Vermieterin möglich sein, nach einer gewissen Zeit der Beobachtung von der verbrauchsbezogen Abrechnung abzusehen, wenn diese unwirtschaftlich ist. Diese Möglichkeit darf sie sich nicht durch eine überlange Vertragsbindung an ein Abrechnungsunternehmen abschneiden. Das in dieser langen vertraglichen Bindung liegende Risiko kann die Klägerin daher nicht auf die Mieter abwälzen. Darüber hinaus kann die Klägerin auch weiterhin eine verbrauchsabhängige Abrechnung durchführen, ist aber bezüglich der Umlage der Abrechnungskosten auf einen Anteil von 15 % an den Gesamtkosten beschränkt. Sie erleidet daher auch bei einer langfristigen Bindung an ein Abrechnungsunternehmen nur einen geringfügigen Nachteil. Randnummer 49 d) Nicht durchgreifend ist auch der Einwand der Klägerin, sie könne als einfaches Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht erreichen, dass von einer verbrauchsabhängigen Abrechnung abgesehen werde, weil sie nicht über entsprechenden Einfluss verfüge. Selbst wenn dies der Fall ist, betrifft dies lediglich das Verhältnis der Klägerin zur Wohnungseigentümergemeinschaft. Wenn innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft in unwirtschaftlicher Weise eine verbrauchsabhängige Abrechnung beschlossen und durchgeführt wird, muss sich die Klägerin wegen ihrer dadurch erlittenen Schäden und Nachteile bei der Wohnungseigentümergemeinschaft erholen und kann die daraus erwachsenden Nachteile nicht auf die Mieter überwälzen, indem diesen die Rechte auf Grund einer Verletzung des Wirtschaftlichkeitsprinzips abgeschnitten werden. Denn die Verhältnisse zwischen der Vermieterin und der Wohnungseigentümergemeinschaft einerseits und zwischen der Vermieterin und dem Mieter sind getrennt voneinander zu betrachten. Sofern die Vermieterin aufgrund ihrer Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft gewissen Bindungen unterliegt, kann sie diese nicht ihren Mietern entgegenhalten, weil sich die Rechte und Pflichten zwischen der Vermieterin und den Mietern nur aus dem Mietvertrag und den hierauf anzuwendenden Normen ergeben, nicht aber aus dem Verhältnis zwischen der Vermieterin und der Wohnungseigentümergemeinschaft (Relativität der Schuldverhältnisse). Randnummer 50 2. Die weiteren Einwendungen der Beklagten gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 greifen dagegen nicht durch. Randnummer 51 a) Die gegen die Abrechnung des Verbrauchs für Heizung, Warmwasser und Kaltwasser vorgebrachten Einwendungen sind unklar. Es lässt sich hieraus nicht entnehmen, ob geltend gemacht wird, dass die Verbräuche falsch abgelesen worden seien oder diese bereits falsch erfasst worden seien. Insbesondere besteht, wie die Kammer bereits in dem Urteil vom 27.07.2012, Az: 5 S 18/12, das dasselbe Mietverhältnis betraf, lediglich ein anderes Abrechnungsjahr, ausgeführt hat, keine Korrelation zwischen Wärmeverbrauch und Wohnfläche. Allein daraus, dass diese Werte bei verschiedenen Wohnungen nicht proportional zueinander sind, kann somit nicht geschlossen werden, dass die ermittelten Verbrauchswerte unrichtig wären. Der weiter gehende Vortrag im Schriftsatz vom 16.05.2013 ist auch nicht innerhalb der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB vorgebracht worden und daher nicht zu berücksichtigen. Es ist auch nicht zu beanstanden, dass bei manchen Einheiten in den Ableseprotokollen nicht der Zusatz "Wohnung" oder "Büro" hinzugefügt ist. Denn es erschließt sich nicht, warum die festgestellten Messwerte der unstreitig geeichten Messgeräte deswegen unrichtig sein sollten. Somit ist die Vermutung der Richtigkeit der Ergebnisse geeichter Messgeräte nicht widerlegt oder erschüttert (vergleiche hierzu BGH, Urteil vom 17.11.2010, VIII ZR 112/10, WuM 2011, 21, Rn. 13, zitiert nach Juris). Randnummer 52 b) Die Umlage der Grundsteuer in der Weise, dass die auf die einzelne Wohnung entfallende Grundsteuer unmittelbar an den Mieter weitergeleitet wird, ist formell ordnungsmäßig. In § 3 Nr. 5 des Mietvertrages ist bestimmt, dass der Vermieter den Umlagemaßstab nach billigem Ermessen bestimmt. Diese Klausel ist zulässig und wirksam (vergleiche z.B. Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., § 556a Rn. 3 am Ende). Es entspricht billigem Ermessen, die auf jede Wohnung entfallende Grundsteuer unmittelbar ohne weitere Rechenschritte weiterzugeben. Dieser Umlagemaßstab ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zulässig (BGH, Beschluss vom 13.09.2011, VIII ZR 45/11, Rn. 7, zitiert nach Juris). Dieser Umlagemaßstab ist in der Anl. K 3e auch erklärt worden (Teil 1: Allgemeine Angaben auf Seite 2 Mitte). Diese Erläuterung war der Betriebskostenabrechnung unstreitig auch beigefügt. Mit der Berufung wird diese Einwendung auch nicht mehr weiterverfolgt. Randnummer 53 c) Auch die Kosten der Notrufeinrichtung der Aufzugsanlage sind in vollem Umfang umlagefähig. Eine Notrufbereitschaft ist gemäß § 12 Abs. 4 der Betriebssicherheitsverordnung vorgeschrieben. Die Kosten hierfür sind nach § 2 Nr. 7 Betriebskostenverordnung umlagefähig, nicht jedoch die Kosten für die Miete einer Notrufanlage (vergleiche Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 11. Auflage, § 556 BGB Rn. 133). Die Klägerin hat die Zusammensetzung der diesbezüglichen Kosten durch den als Anlage K 5 vorgelegten Servicevertrag nachgewiesen. Danach ist der Kone GmbH der Notruf- und Befreiungsservice für die Aufzugsanlagen insgesamt übertragen. Dass hierfür zu entrichtende Entgelt ist in vollem Umfang umlagefähig. Dass darin kalkulatorisch auch Kosten für die zur Erbringung der Leistungen erforderlichen Gerätschaften enthalten sind, steht dem nicht entgegen. Ebenso wie beispielsweise Gartenpflegekosten, die entstehen, wenn die Gartenpflege an ein Gartenbauunternehmen vergeben ist, und in denen auch die Kosten für die von diesem Unternehmen einzusetzenden Gerätschaften enthalten sind, auch hinsichtlich dieser kalkulatorischen Kosten umlagefähig sind, sind auch diese Kosten des Notruf- und Befreiungsservices umlagefähig. Denn es handelt sich bei den von diesem Unternehmen einzusetzenden Gerätschaften um Werkzeuge, nicht um Geräte, die seitens des Vermieters angemietet werden. Konkrete Einwendungen gegen die Höhe und Angemessenheit der Kosten werden von den Beklagten nicht vorgebracht. Randnummer 54 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 91a, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Auch die Kosten des übereinstimmend für in der Hauptsache erledigt erklärten Teils des Rechtsstreits waren den Beklagten aufzuerlegen, weil die gegen die Betriebskostenabrechnungen erhobenen Einwendungen der Beklagten weitgehend nicht durchgreifen und die Auswirkungen eines Verstoßes gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz wie oben im Einzelnen dargelegt nur marginal sind. Die Klägerin hätte daher auch hinsichtlich der von ihr geltend gemachten erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen im Rechtsstreit weitgehend obsiegt, wenn nicht während des Rechtsstreits Abrechnungsreife eingetreten wäre. Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot würde nur zu einer ganz geringfügigen Ermäßigung der Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen führen, so dass auch diesbezüglich § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO anzuwenden ist. Randnummer 55 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Randnummer 56 Die Revision war nicht zuzulassen, weil die hierfür erforderlichen Voraussetzungen gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 2 ZPO nicht vorliegen. Einige Rechtsfragen zum Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot durch eine verbrauchsabhängige Abrechnung, die unverhältnismäßig hohe Kosten verursacht, sind zwar höchstrichterlich nicht entschieden. Die vorliegende Entscheidung beruht allerdings auf den speziellen Gegebenheiten des hier zu entscheidenden Einzelfalles. Die Rechtssache hat daher keine grundsätzliche Bedeutung. Darüber hinaus hat sich auch noch keine in mehrere Richtungen divergierende Instanzrechtsprechung herausgebildet, die einer Vereinheitlichung durch eine revisionsgerichtliche Entscheidung bedürfte. Randnummer 57 Der Streitwert ermäßigte sich durch die Erledigungserklärung nicht, weil diese erst nach Stellung der ursprünglichen Anträge erfolgte, so dass zum Zeitpunkt der Erledigungserklärung bereits alle Gebühren aus dem ursprünglichen Streitwert angefallen waren. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001180962 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Betriebskostenabrechnung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Heidelberg Entscheidungsdatum: 12.08.2025 Aktenzeichen: 26 C 174/24 ECLI: ECLI:DE:AGHEIDE:2025:0812.26C174.24.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Norm: § 556 BGB Dokumentreiter Langtext Verfahrensgang vorgehend AG Heidelberg, 19. Juli 2024, 26 C 174/24 Tenor 1. Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 19.07.2024 (in der Fassung gemäß Beschluss vom 17.12.2024) zu 26 C 174/24 wird aufgehoben; die Klage wird abgewiesen. 2. Die Widerklage wird abgewiesen. 3. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Beschluss Der Streitwert wird für die Klage auf 2.026,18 € festgesetzt, für die Widerklage auf 175,00 €. Tatbestand Randnummer 1 Die klagende Vermieterin nimmt den beklagten Wohnungsmieter auf Betriebskostennachzahlung für den Zeitraum 2022/2023 in Anspruch. Mittels Widerklage verlangt dieser Erstellung einer neuen Abrechnung für die genannte Periode. Randnummer 2 Zwischen den Parteien bestand und besteht ein Mietvertrag über eine Wohnung im Erdgeschoss des Anwesens ... in .... Neben der Grundmiete schuldet der Beklagte die anfallenden Betriebskosten. Randnummer 3 Eine von der Klägerin erstellte Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.08.2022 bis 31.07.2023 (Anlage K2, As. 17 ff) weist einen Nachzahlungsbetrag aus von 2.026,18 €. Es handelt sich um eine Korrekturversion einer früheren Abrechnung. Randnummer 4 Die Klägerin hat Belegeinsicht gewährt. Der Beklagte hat von der Belegeinsicht auch Gebrauch gemacht (As. 203). Randnummer 5 Die Klägerin führt aus: Randnummer 6 Die als Anlage K 2 eingereichte Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 01.08.2022 bis 31.07.2023 sei sowohl formell als auch materiell ordnungsgemäß. Die gesamte Wohnfläche lasse sich sehr einfach auf S. 6 oben unter Einheiten entnehmen (293,70 qm). Die Angaben zur CO2-Kostenaufteilung seien transparent und nachvollziehbar. Wo der Prozessbevollmächtigte des Beklagten die Korrekturwerte in der Betriebskostenabrechnung hernehme, sei nicht erkennbar. Wenn sich die Kosten für die Wärmeversorgung erhöht hätten, so liege dies schlichtweg daran, dass der Beklagte mehr geheizt habe. Die Klägerin sei nicht verpflichtet, die ermittelten Verbrauchswerte zu erklären. Randnummer 7 Die in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigten Umlageschlüssel seien inhaltlich von den Bestimmungen des Mietvertrages abgedeckt. Am 08.11.2023 oder sonst im gegenständlichen Zeitraum sei auch keine Umprogrammierung der Messgeräte vorgenommen worden. Zwar sei am 08.11.2023 ein Mitarbeiter der Fa. ... in der Wohnung des Beklagten gewesen. Dabei seien jedoch lediglich die Heizkostenverteiler im Wohnzimmer, Kinderzimmer und Bad überprüft worden (vgl. Anlage K4). Die gemessenen Verbrauchswerte seien vom Beklagten verursacht. Darüber hinaus verstoße die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Es sei unzutreffend, dass die Klägerin zu einem Zeitpunkt Heizöl gekauft habe, als die Marktpreise sehr hoch gewesen seien. Randnummer 8 Die beklagtenseitig behaupteten Zahlungen seien bereits berücksichtigt. Randnummer 9 Mit Schriftsatz vom 31.07.2025 wurde seitens der Klägerin weiter ausgeführt, die Steigerung der Heizkosten im Rahmen der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2022 bis 2023 im Vergleich zum Vorjahr sei auf eine signifikante Steigerung der Energiekosten pro Einheit zurückzuführen. Randnummer 10 Die Klägerin hatte beantragt, den Beklagten zur Zahlung von 2.026,18 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu verurteilen. Unter dem 19.07.2024 ist insoweit ein stattgebendes Versäumnisurteil ergangen (As. 38 f), wobei das Passivrubrum wegen eines Erfassungsfehlers „...“ auswies. Mit Beschluss vom 17.12.2024 erfolgte eine Berichtigung auf ... (nach vorangegangenem Berichtigungsbeschluss vom 10.09.2024). Die (erneute) Zustellung an den Beklagten wurde veranlasst und erfolgte am 20.12.2024 (As. 142 – auch für die Anspruchsbegründung). Ob das Versäumnisurteil vom 19.07.2024 in der ursprünglichen Fassung wirksam zugestellt wurde (vgl. Zustellungsurkunde vom 24.07.2024, As. 44f), ist zwischen den Parteien im Streit. Die Klägerin führt insoweit aus, die Angaben des Beklagten bzw. seines Sohnes zum Gesehen (s. unten) seien Schutzbehauptungen, die mit der eingeholten Auskunft aus dem Einwohnermeldeamtsregister nicht vereinbar seien. Randnummer 11 Mittels Schriftsätzen der Beklagtenseite wurde Einspruch eingelegt am 07.11.2024 (As. 80), am 12.11.2024 (As. 98) und am 21.12.2024 (As. 143 ff). Vorsorglich wird insoweit auch Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragt. Randnummer 12 Die Klägerin beantragt nunmehr: Randnummer 13 Das Versäumnisurteil vom 19.07.2024 bleibt aufrecht erhalten. Randnummer 14 Der Beklagte beantragt: Randnummer 15 Aufhebung des Versäumnisurteils und Abweisung der Klage. Randnummer 16 Er hat Widerklage erhoben mit dem Antrag: Randnummer 17 Die Klägerin und Widerbeklagte wird verurteilt, dem Beklagten und Widerkläger bezüglich der streitgegenständlichen Wohnung für die Abrechnungsperiode vom 1. 8. 2022 bis 31. 7. 2023 eine BK-Abrechnung zu erteilen. Randnummer 18 Die Klägerin/Widerbeklagte beantragt insoweit: Randnummer 19 Abweisung der Widerklage. Randnummer 20 Der Beklagte trägt vor: Randnummer 21 Das ursprünglich ergangene Versäumnisurteil sei ihm – ebenso wie zunächst die Klage - nicht zugestellt worden und nicht zugegangen, somit zunächst gar nicht existent geworden. Denn den Zustellungsadressaten ... gebe es tatsächlich - es sei der volljährige Sohn des Beklagten, der mit ihm in der streitgegenständlichen Wohnung lebe. Dieser habe die an ihn adressierten Schreiben nicht an seinen Vater weitergeleitet, sondern vernichtet (vgl. eidesstattliche Versicherung As. 91, Anlage A1 – vgl. auch As. 97). ... habe sich niemals von der streitgegenständlichen Wohnung ... abgemeldet. Vielmehr habe er dort auch das ganze Jahr 2024 gelebt und gewohnt (vgl. As. 127). Randnummer 22 Die klägerseitig vorgelegte Betriebskostenabrechnung sei insgesamt formell unwirksam. Insbesondere fehlten bei der Heizkostenabrechnung Angaben für das Gesamtgebäude (Gesamtverbrauch und Gesamtkosten, Gesamtwohnfläche und Gesamteinheiten). Entsprechendes gelte noch viel mehr für die weiteren abgerechneten Nebenkosten. Die Kosten pro Einheit seien jeweils nicht nachvollziehbar. Für diese weiteren Nebenkosten gebe es auch keine Umlagevereinbarung. Die verwendeten Verteilerschlüssel entsprächen nicht dem Mietvertrag und seien allesamt falsch. Notwendige Informationen seien auseinandergerissen und so verstreut, dass niemand es verstehe. Die Angaben zu den Kohlendioxidkosten seien nicht nachvollziehbar (Schriftsatz vom 11.02.2025). Randnummer 23 Aus angesetzten Korrekturwerten ergebe sich die formelle und materielle Fehlerhaftigkeit der Abrechnung. Randnummer 24 In der Zeit nach dem Beginn des Urkainekrieges habe die Klägerin eine Ölbestellung für das streitgegenständliche Anwesen getätigt, was eine vermeidbare Vervierfachung der Heizkosten zur Folge gehabt habe. Die Abrechnung verstoße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Randnummer 25 Durch einen Mitarbeiter der Firma ... namens ... seien am 08.11.2023 die Messgeräte an den Heizkörpern umprogrammiert und manipuliert worden, was eine erhebliche Erhöhung des ansonsten stabilen Verbrauchs zur Folge gehabt habe. Es liege eine nicht plausible Erhöhung des Heizverbrauchs bzw. der Heizkosten gegenüber dem vorangegangenen und nachfolgenden Zeitraum vor (vgl. die Gegenüberstellung im Schriftsatz vom 26.02.2025), die klägerseitig trotz Anfragen nicht erläutert worden sei. Dies gelte umso mehr, als man in der Wohnung in gleicher familiärer Zusammensetzung bei unverändertem Verbrauchsverhalten gelebt habe und das Wetter während der Heizperiode ungewöhnlich mild gewesen sei. Die dem Beklagten in Rechnung gestellten Gesamtkosten seien viel zu hoch. Randnummer 26 Die strittige Zahlung habe der Beklagte bereits beglichen (vgl. As. 63, 66, 82). Auf die streitgegenständliche Forderung seien insgesamt 2.304 € bezahlt worden. Randnummer 27 Im Hinblick auf die formellen und materiellen Mängel könne der Beklagte eine Neuerstellung der Abrechnung verlangen, zumal ihm Bezugsdaten fehlten. Nur die Klägerin könne wissen, was sich hinter den "apokryphen Korrekturwerten" verberge. Bei korrekter Erstellung der Abrechnung habe der Beklagte ein Guthaben von rund 700,00 € zu erwarten. Randnummer 28 Wegen des Parteivorbringens wird im Übrigen auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Die prozessualen Abläufe im Einzelnen sind den Akten zu entnehmen, auf welche insoweit verwiesen wird. Eine sofortige Beschwerde gegen den Beschluss vom 17.12.2024 blieb erfolglos. Entscheidungsgründe I. Randnummer 29 Der Beklagte hat gegen das am 19.07.2024 ergangene Versäumnisurteil (in der berichtigten Fassung gemäß Beschluss vom 17.12.2024) form- und fristgerecht Einspruch eingelegt. Denn es wurde ihm erst am 20.12.2024 wirksam zugestellt. a. Randnummer 30 Die vorangegangene, aufgrund Versehens an ... gerichtete Zustellung (Zustellungsurkunde vom 24.07.2024, As. 44f) ist unwirksam. Zwar wird die Auffassung vertreten, dass Schreibfehler nicht unbedingt die Unwirksamkeit einer Zustellung zur Folge haben müssen (vgl. AG Kassel, Beschluss vom 21. September 2012 – 380 OWi 323/12 –, juris; Saarländisches Oberlandesgericht Saarbrücken, Urteil vom 21. Mai 2003 – 5 U 375/02 - 45 –, juris). Dies gilt aber dann nicht, wenn eine Verwechslungsgefahr besteht, weil eine Person mit dem verwendeten Namenszug tatsächlich existiert und in der Wohnung wohnt oder zu dieser einen engen Bezug hat. Eben dies war vorliegend anzunehmen, unabhängig davon, ob der Sohn des Beklagten zur fraglichen Zeit noch in der Wohnung wohnhaft war. Dass eine Person namens ... existiert und früher in der streitgegenständlichen Wohnung wohnte, ergibt sich aus der eingeholten Auskunft des Einwohnermeldeamts vom 20.11.2024 (As. 119 ff). Dass es sich dabei um den Sohn des Beklagten handelt, legt die Gleichheit des Nachnamens nahe und erschien dem Gericht glaubhaft (vgl. zu entsprechender Würdigung Zöller, ZPO, 33. Aufl., Rn. 14 zu § 286). Auch nach einem etwaigen Auszug des ... (der streitig ist) wäre insoweit noch ein enger Bezug zur Wohnung anzunehmen. Der Fall kann somit einer bloß fehlerhaften Bezeichnung des Zustellungsadressaten (im Sinne o. g. Rechtsprechung) nicht gleichgestellt werden. b. Randnummer 31 Es war auch nicht von einer Heilung im Sinne von § 189 ZPO auszugehen. Es steht nicht fest, dass der Beklagte die an ... gerichtete(n) Zustellung(en) tatsächlich erhalten hat (zur Beweislast s. Zöller, ZPO, 33. Aufl., Rn. 14 zu § 189). Akteneinsicht und formlose Übermittlung führen nicht zu einer Heilung nach § 189 ZPO. II. Randnummer 32 Der Einspruch hat auch in der Sache Erfolg. Die Klage ist zwar zulässig, aber nicht begründet. Sie war daher – unter Aufhebung des ergangenen Versäumnisurteils – abzuweisen. 1. Randnummer 33 Allerdings erachtet das Gericht die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung als formell wirksam. Sie enthält eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der Verteilerschlüssel, die Berechnung des Mieteranteils und den Abzug der Vorauszahlungen (dazu s. für viele BGH NJW 1982, 573). Dass sich ein Teil der notwendigen Angaben und Rechenschritte erst aus der „Heizkostenaufstellung und Berechnung der Verteilfaktoren“ (As. 25) bzw. aus der „Nebenkostenaufstellung und Berechnung der Verteilfaktoren“ (As. 27) ergibt, ist unschädlich. Bereits von einem normal verständigen Rechnungsempfänger kann erwartet werden, dass er sich mit diesen beigefügten Erläuterungen auseinandersetzt – erst recht gilt dies für den Beklagten als akkreditierten Energieeffizienz-Experten (As. 63). Die Angaben zur CO2-Kostenaufteilung erscheinen ebenfalls nicht unverständlich, nachdem die Abrechnung einen diesbezüglichen Kostenanfall verneint (0,00 €, As. 19f). Ob diese Angabe zutrifft, ist keine Frage der formellen Richtigkeit. Ohnehin beansprucht das CO2-KostAuftG für den hier fraglichen Zeitraum keine Geltung (§ 11 CO2-KostAuftG). Die vom Beklagten beanstandeten „apokryphen Korrekturwerte“ sind in der streitgegenständlichen Abrechnung gerade nicht enthalten (As. 27) und können damit keine Bedenken in formeller Hinsicht begründen. Die Verwendung unrichtiger Verteilungsschlüssel wäre ebenso wie die Abrechnung von Kosten, für die eine Vereinbarung über die Umlage fehlt, keine Frage der formellen Richtigkeit (vgl. BGH WuM 2007, 694 ff). 2. Randnummer 34 Der Beklagte muss aber jedenfalls die in der streitgegenständlichen Abrechnung enthaltene Position „Verbrauchskosten HKV“ nicht bezahlen. a. Randnummer 35 Denn es liegt in der Tat – wie beklagtenseitig eingewendet – insoweit eine nicht plausible deutliche Erhöhung des Heizverbrauchs gegenüber dem vorangegangenen Abrechnungszeitraum vor (7.761,051 Einheiten gegenüber zuvor 4.482,577 Einheiten, also ca. 73%). Im nachfolgenden Abrechnungszeitraum zeigt sich wiederum ein deutlicher Rückgang des Verbrauchs (und noch deutlicher der Kosten). In einem solchen Fall obliegt es der Vermieterseite, die Verbrauchsabweichungen plausibel zu erklären (vgl. AG Leipzig WuM 2020, 643f und LG Düsseldorf DWW 1995, 286). Andernfalls ist eine Nachzahlungspflicht ausgeschlossen (AG Leipzig und LG Düsseldorf, jeweils aaO). b. Randnummer 36 Eben dies ist vorliegend der Fall. Der bloße Hinweis, der Beklagte habe den abgerechneten Verbrauch verursacht, stellt keine plausible Erklärung im oben genannten Sinne dar. Abgesehen davon, dass die diesbezüglichen weiteren Erläuterungen im Schriftsatz vom 31.07.2025 nicht durch das Schriftsatzrecht gedeckt sind (vgl. die Ausführungen bei Zöller, ZPO, 33. Aufl., Rn. 2a zu § 283: nur auf neues Vorbringen), betreffen sie auch lediglich die Kostenseite - die massiven Schwankungen im Verbrauch verbleiben ungeklärt bzw. unerläutert. Eine (hier erforderliche) Plausibilitätsprüfung (dazu Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., Rn. 242 in Abschnitt K) ist nicht dargelegt. 3. Randnummer 37 Unter Abzug der unter 2. genannten Position verbleibt kein Nachzahlungsbetrag aus der streitgegenständlichen Abrechnung. Auf die übrigen von den Parteien in dieser Hinsicht streitig diskutierten Punkte kam es daher nicht an. Eine Urkundenvorlage wie beklagtenseitig mit Schriftsatz vom 27.02.2025 beantragt, war schon deshalb nicht anzuordnen, da die Klägerin das auf den 08.11.2023 bezogene Dokument der ... bereits vorgelegt hat (Anlage K4). III. Randnummer 38 Die zulässige Widerklage bleibt ohne Erfolg. Ein Fall, in dem der Mieter eine Neuerstellung einer vorgelegten Nebenkostenabrechnung einklagen könnte (dazu Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., Rn. 4 zu Abschnitt G), ist nicht gegeben. Die streitgegenständliche Abrechnung ist formell ordnungsgemäß. Welche „Bezugsdaten“ dem Beklagten fehlen sollen, ist nicht ersichtlich. Jedenfalls kann er insoweit nicht auf „apokryphe Korrekturwerte“ verweisen, die in der streitgegenständlichen Abrechnung gar nicht enthalten sind. Verbleibende Unklarheiten wären im Zahlungsprozess geltend zu machen (s. AG Wedding GE 2004, 353f). IV. Randnummer 39 Die Widerklage hat das Gericht mit einem Bruchteil des erwarteten Guthabens bewertet (vgl. LG Bonn, Entscheidung vom 31. 10. 1991 - 6 T 246/91). Es ergibt sich bei entsprechendem Wertansatz ein nur geringfügiges Unterliegen des Beklagten, so dass die Kosten insgesamt der Klägerin aufzuerlegen waren (§ 92 Abs. 2 ZPO). Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001633672 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Zivilsenat Entscheidungsdatum: 14.11.2017 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 8 U 87/15 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 271 Abs 1 BGB, § 286 BGB, § 397 Abs 1 BGB, § 535 BGB, § 556 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Betriebskostenabrechnung Gewerberaummiete: Jahrelange Nichtgeltendmachung von vertraglich vereinbarten Mieterhöhungsbeträgen trotz Erteilung einer Einzugsermächtigung; Schuldnerverzug durch Nichtgebrauchmachen von der Einzugsermächtigung; Anspruch des Mieters auf Einsicht in die Belege der Betriebskostenabrechnung Leitsatz 1. Zu den Rechtsfolgen bei jahrelanger Nichtgeltendmachung von Spitzenbeträgen bei "automatischen" Mieterhöhungen durch vereinbarte Gleitklauseln.(Rn.67) 2. Hat der Mieter dem Vermieter eine Einzugsermächtigung erteilt und ist vereinbart, dass der Vermieter die Miete vom Konto des Mieters durch Lastschrift einzieht, gerät der Mieter nicht in Schuldnerverzug nach § 286 BGB, soweit der Vermieter von der Einzugsermächtigung keinen Gebrauch macht. Das gilt jedenfalls dann, wenn keinerlei Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass das Konto des Mieters keine genügende Deckung aufweist, und der Mieter auch im Übrigen nicht (mit-)veranlasst, dass der Vermieter die Einziehung unterlässt.(Rn.78) 3. Eine in einem Mietverhältnis dem Vermieter erteilte Einzugsermächtigung bezieht sich nur auf unbestrittene Forderungen.(Rn.83) 4. Ein Bestreiten des in einer mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung enthaltenen Kostenansatzes ist nur dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter vorher die Berechnungsunterlagen eingesehen oder erfolglos Einsicht verlangt hat. Erscheint der Mieter nach einer entsprechenden Ankündigung in den Geschäftsräumen des Vermieters zu den üblichen Geschäftszeiten oder im Falle eines privaten Kleinvermieters werktags in den frühen Abendstunden, muss der Vermieter sofort Belegeinsicht gewähren, weil der Anspruch auf Belegeinsicht nach Zugang der Abrechnung sofort fällig ist.(Rn.93) Orientierungssatz 1. Wenn der Vermieter die sich aus den Mietvertragsbestimmungen ergebenden Mieterhöhungsbeträge jahrelang weder durch Lastschrift einzog noch in anderer Weise gegenüber dem Mieter geltend machte, hat er auf diese Beträge nicht verzichtet. Denn ein einseitiger Verzicht auf schuldrechtliche Forderungen sieht das Gesetz nicht vor.(Rn.67) 2. In der jahrelangen Nichtgeltendmachung der aus der Vertragsbestimmung resultierenden Mieterhöhungsbeträge durch den Vermieter kann auch unter Einbeziehung des Umstandes, dass eine Einzugsermächtigung erteilt worden war, kein - konkludentes - Angebot des Vermieters auf Abschluss eines Erlassvertrages gesehen werden.(Rn.68)(Rn.70) Verfahrensgang vorgehend LG Karlsruhe, 7. Mai 2015, 8 O 498/13 Tenor I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 7. Mai 2015 - 8 O 498/13 - im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen wie folgt geändert: 1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 43.469,00 € nebst Zinsen p.a. in Höhe von acht Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 1.228,81 € seit dem 1. März 2011, aus weiteren 4.004,11 € seit dem 15. Juni 2012, aus weiteren 31.020,36 € seit dem 20. September 2013, aus weiteren 1.026,52 € seit dem 7. Oktober 2013, aus weiteren 1.026,52 € seit dem 6. November 2013, aus weiteren 1.026,52 € seit dem 5. Dezember 2013 und aus weiteren 4.136,16 € seit dem 9. Januar 2014 zu zahlen. 2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. II. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen. III. Von den Kosten des Rechtsstreits in erster Instanz haben die Klägerin 12% und die Beklagte 88% zu tragen. Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Beklagte zu tragen. IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Zwangsvollstreckung kann durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110% des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abgewendet werden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. V. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Die Beklagte war vom 1. Januar 2001 bis zum 31. Dezember 2014 Gewerberaummieterin der Klägerin. Die Parteien verband ein Gewerberaummietvertrag vom 12. Dezember 2000 / 8. Januar 2001, in dem die ursprünglich geschuldete Grundmiete auf 16.791,00 DM (netto)1 festgelegt wurde und unter anderem folgende Vereinbarungen getroffen wurden: Randnummer 2 III. Mietzeit: Die Mietzeit beginnt am 1. Januar 2001 … . Die Mietzeit endet am 31. Dezember 2005. Wird das Mietverhältnis nicht spätestens sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit gekündigt, so verlängert es sich jeweils um ein Jahr. Randnummer 3 IV. … Randnummer 4 Der Mieter ermächtigt den Vermieter, alle aus diesem Vertrag geschuldeten Zahlungen von dem nachstehend genannten Konto des Mieters im Lastschriftverfahren einzuziehen. Randnummer 5 Kontoinhaber: P GmbH Kontoführendes Kreditinstitut:     Bankleitzahl: Konto-Nr. ... Randnummer 6 V. Mietänderung: Die Grundmiete ändert sich jeweils nach Ablauf von einem Mietjahr, beginnend ab 1. März 2002, um 2% p.a.. Ausgangsbasis für die Erhöhung ist jeweils der zuletzt gezahlte Mietzins. Randnummer 7 Nachdem die Miete bis zum Jahr 2005 dementsprechend erhöht und auch bezahlt worden war, vereinbarten die Parteien im Juni 2005 einen Nachtrag Nr. 2 zu diesem Mietvertrag. Darin wurde unter Punkt 2.1 die Grundmiete auf 8.288,28 € gesenkt und des Weiteren unter anderem Folgendes vereinbart: Randnummer 8 1.1 Der Mietvertrag … verlängert sich bis zum 31. Dezember 2008. Wird das Mietverhältnis nicht spätestens sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit gekündigt, so verlängert es sich jeweils um ein Jahr. Randnummer 9 1.2 Mieter hat das Optionsrecht auf Vertragsverlängerung um 1 x 3 Jahre. Nimmt er dieses Recht in Anspruch, muss er dies dem Vermieter per eingeschriebenem Brief bis zum 30. Juni 2008 mitteilen. Randnummer 10 … Randnummer 11 2.2 Die Grundmiete ändert sich bei Optionsausübung, beginnend ab dem 1. Januar 2009 um 2% p.a. Randnummer 12 Die Beklagte übte ihr Optionsrecht nach Punkt 1.2 rechtzeitig aus. Randnummer 13 Mangels Kündigung durch eine der beiden Parteien wurde das Mietverhältnis auch über den 31. Dezember 2011 hinaus fortgesetzt. Es endete mit Ablauf des 31. Dezember 2014. Randnummer 14 Die Klägerin meint, die Miete habe sich ab 2009 jährlich um 2% erhöht. Das ergebe sich aus Nummer 2.2 des Nachtrags Nr. 2 zum Mietvertrag. Die Beklagte ist anderer Ansicht. Streitig sind die Mieterhöhungsbeträge für die Jahre 2010 bis 2013. Darüber hinaus streiten die Parteien über Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2008 bis 2010 und über Zinsen. In erster Instanz haben die Parteien außerdem über Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen für 2007, 2011 und 2012 und über weitere Zinsansprüche gestritten. Randnummer 15 Das Landgericht hat nach Beweisaufnahme die Klage hinsichtlich der Mieterhöhungsbeträge (Mietnachzahlungen) vollumfänglich und hinsichtlich der Nebenkostennachforderungen für überwiegend begründet gehalten und den Rechtsstreit in erster Instanz mit Urteil vom 7. Mai 2015, auf dessen tatsächliche Feststellungen Bezug genommen wird (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO), soweit sie zu den hier getroffenen tatsächlichen Feststellungen nicht in Widerspruch stehen, wie folgt entschieden: Randnummer 16 1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 47.506,01 € nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 398,46 € seit 7. Januar 2010, seit 4. Februar 2010, seit 4. März 2010, seit 8. April 2010, seit 6. Mai 2010, seit 7. Juni 2010, seit 6. Juli 2010, seit 5. August 2010, seit 6. September 2010, seit 6. Oktober 2010, seit 4. November 2010 sowie seit 6. Dezember 2010, aus jeweils 603,68 € seit 6. Januar 2011, seit 4. Februar 2011, seit 4. März 2011, seit 6. April 2011, seit 5. Mai 2011, seit 7. Juni 2011, seit 6. Juli 2011, seit 4. August 2011, seit 6. September 2011, seit 7. Oktober 2011, seit 4. November 2011 sowie seit 6. Dezember 2011, aus jeweils 813,00 € seit 5. Januar 2012, seit 6. Februar 2012, seit 6. März 2012, seit 5. April 2012, seit 7. Mai 2012, seit 6. Juni 2012, seit 5. Juli 2012, seit 6. August 2012, seit 6. September 2012, seit 5. Oktober 2012, seit 6. November 2012 sowie seit 6. Dezember 2012, aus jeweils 1.026,52 € seit 7. Januar 2013, seit 6. Februar 2013, seit 6. März 2013, seit 5. April 2013, seit 7. Mai 2013, seit 6. Juni 2013, seit 5. Juli 2013, seit 6. August 2013, seit 5. September 2013, seit 7. Oktober 2013, seit 6. November 2013 sowie seit 5. Dezember 2013, aus weiteren 293,39 € seit dem 1. März 2011, aus weiteren 2.114,74 € seit dem 1. März 2011, aus weiteren 4.004,11 € seit dem 15. Juni 2012, aus weiteren 4.136,16 € seit dem 1. März 2013 und aus weiteren 2.857,67 € seit dem 1. Juni 2013 sowie weitere 124,45 € zu bezahlen. Randnummer 17 2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Randnummer 18 3. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte 82%, die Klägerin 18%. Randnummer 19 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leistet. Randnummer 20 Wegen der in erster Instanz (zuletzt) gestellten Anträge, des erstinstanzlich streitigen Parteivorbringens und der Entscheidungsgründe wird auf das vorbezeichnete Urteil des Landgerichts verwiesen. Randnummer 21 Die Beklagte, die dieses Urteil mit der Berufung teilweise angefochten hat, lässt zur Begründung ihres Rechtsmittels im Wesentlichen vorbringen: Die vom Landgericht vorgenommene Interpretation der im Nachtrag Nr. 2 zum Mietvertrag enthaltenen Änderungsklausel sei in keiner Weise haltbar [II 23]. Es verbiete sich jegliche Interpretation der Klausel, die abweichend vom Wortlaut zu einer einseitigen Erhöhungsmöglichkeit führe [II 23]. So interpretiert, sei die Klausel gemäß § 307 Abs. 1 BGB entweder unwirksam, weil sie nicht klar und verständlich sei oder sie die Beklagte unangemessen benachteilige [II 23/25]. Nach dem Wortlaut der Vereinbarung wäre ab dem „01.09.2009“ eine Änderung und keine automatische Erhöhung, wie im ursprünglichen Mietvertrag noch vorgesehen, eingetreten [II 27]. Eine Mietpreisänderung könne entweder eine Erhöhung oder eine Senkung bedeuten [II 27]. Randnummer 22 Die Mieterhöhungsklausel des alten Vertrages sei zudem nach dem gemeinsamen Willen beider Parteien ab dem 1. Januar 2006 entfallen [II 25]. Insoweit sei eine eigenständige Regelung im Nachtrag Nr. 2 geschaffen worden, hier sei im Punkt 2.1 eine neue Miete vereinbart worden ohne Mietänderungen in den nächsten Jahren. Erst mit Optionsausübung gelange man zum eigenständigen Punkt 2.2. Wenn dieser Punkt unwirksam sei, dann entfalle dieser neu geschaffene Punkt zur Mietänderung und es gebe gar keinen mehr. Das ergebe sich auch aus der Aussage der Zeugin J, wie dem Protokoll vom 20. April 2015 zu entnehmen sei [II 25]. Entsprechend sei auch im Zeitraum vom 1. Januar 2006 bis 31. Dezember 2008 der Vertrag „gelebt“ worden [II 27]. Diese Praxis sei auch in der Folgezeit beibehalten worden. Auch wenn keine Optionsausübung erfolgt wäre, wären auf Basis des sich dann jährlich verlängernden Vertrages Mietänderungen nicht angefallen. Die im Nachtrag unter Punkt 2.1 vorgenommene Bestimmung sei somit nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien zur dauerhaften Festlegung der Miethöhe auf den neuen, niedrigeren Mietpreis hinreichend, ohne dass eine Änderung vorgesehen wäre. Da Punkt 2.2 des Nachtrags, wenn man von seinem Wortlaut abweiche, unwirksam wäre, bleibe Punkt 2.1 des Nachtrags, in dem keine Mietänderungen vorgesehen seien, alleine bestehen. Genau zu diesem Ergebnis gelange man auch, wenn die Option gemäß Punkt 2.2 nicht gezogen werde. Selbst wenn man eine Weitergeltung von Punkt 2.2 annehme, ergebe sich zwingend ein anderes Ergebnis für die Interpretation, als es das Landgericht zugrunde lege. Gerade in der Gesamtschau mit dem ursprünglichen Mietvertrag, auf welche das Landgericht abstelle, ergebe sich, dass die Vereinbarung keine generelle Mietsteigerung im Jahresturnus mehr vorgesehen habe, sondern, abweichend vom ursprünglichen Vertrag, lediglich eine „Änderung“, was demzufolge eine Berücksichtigung der relevanten Wirtschaftsdaten für die Entscheidung, ob eine Erhöhung oder Absenkung eintreten solle, notwendig mache [II 27]. Im letzten Quartal 2008 und im gesamten Jahr 2009 auf dem Höhepunkt der Wirtschaftskrise seien sämtliche wirtschaftlichen Faktoren negativ gewesen [II 29]. Das Bruttoinlandsprodukt sei 2009 in Deutschland gegenüber dem Vorjahr um 5,6% gefallen, die Umsatzentwicklung der Beklagten im Quartal 4/2008 um 10% und im Quartal 1/2009 nochmals um 31%, im Gesamtjahr 2009 dann um 27%. Diese Faktoren hätten - wenn nicht eine einvernehmliche Aussetzung der Änderungsklausel statt gehabt hätte - zu einer Senkung der Miete führen müssen. Randnummer 23 Das Landgericht interpretiere die Klausel entgegen dem allgemeinen Sprachgebrauch und wirtschaftlichen Verständnis falsch als jährliche Änderung. Zunächst bezeichne „beginnend“ lediglich den Zeitpunkt, ab welchem die Änderung greifen solle. „Per annum“ bezeichne eine Größe pro Jahr und nicht eine alljährliche Veränderung. Es sei zudem nicht zutreffend, dass die Miete nur „temporär“ für drei Jahre habe gesenkt werden sollen. Der Nachtrag Nr. 2 zum Mietvertrag enthalte, wenngleich vom Landgericht übergangen, unter 1.1 die Klausel, dass sich der Vertrag auch nach dem „31.08.2008“ automatisch jeweils um ein Jahr verlängern solle - und zwar ohne Miet-änderung -, wenn er nicht spätestens sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit gekündigt werde. Somit sei auch die Klägerin von einer konstant bleibenden Miete ausgegangen, lediglich bei Optionsausübung und damit fester Vertragsbindung von drei Jahren sei eine Änderungsmöglichkeit vorgesehen gewesen. Warum gerade in diesem Fall, in dem sich der Mieter länger binde, eine zwingende Erhöhung habe eintreten sollen statt einer in der Richtung offenen Anpassung an die wirtschaftlichen Umstände, erschließe sich nicht. In diesem Zusammenhang bleibe bestritten, dass die Klägerin bei Nichtausübung der Option aufgrund mangelnder Wirtschaftlichkeit noch zum 31. Dezember 2008 gekündigt hätte. Dies widerspreche ihrem übrigen Vorbringen. Die Klägerin habe selbst angegeben, dass sie die behauptete Mieterhöhung lediglich bis 2013 vergessen habe. Demnach sei die erzielte Miete auch nach abgelaufener Optionszeit zum 31. Dezember 2011 ebenfalls nicht wirtschaftlich gewesen, trotzdem habe die Klägerin von der Kündigungsmöglichkeit keinen Gebrauch gemacht [II 29]. Randnummer 24 Der Wortlautvergleich mit der Klausel im Ursprungsmietvertrag führe durch die Abweichungen zwingend zu einer Auslegung, die gegen eine erneute Staffelmietvereinbarung spreche [II 31]. Zum einen ergebe sich ein gravierender Unterschied durch das im Nachtrag Nr. 2 absichtlich weggelassene Wort „jeweils“ im ersten Satz, das Ausdruck der wiederholten Anwendung im ursprünglichen Vertrag gewesen sei, zum anderen sei der gesamte zweite Satz weggelassen worden, der sowohl die Änderung als Erhöhung spezifiziert und die mehrmalige Anwendung („jeweils“) sowie die jeweils in Bezug zu nehmende Größe festgelegt habe. Aus diesen entscheidenden Abweichungen ergebe sich der völlig andere Charakter der Nachtragsvereinbarung, die, ohne jeden Hinweis auf einen nur vorübergehenden Charakter, die Ursprungsvereinbarung abschließend ersetzt habe. Das Landgericht habe somit ohne tragfähige Tatsachengrundlage eine sich dynamisch stets steigernde Miethöhe zum Ausgangspunkt seiner Überlegungen gemacht, obwohl der maßgebliche Vertrag lediglich eine - dementsprechend vor dem Hintergrund einer von der Klägerin selbst vorgetragenen Absicht, zur Anpassung an die wirtschaftlichen Gegebenheiten an sich für den konkreten Zeitpunkt sogar als Mietsenkungsklausel auszulegende - in ihrer Richtung offene Änderungsklausel enthalte [II 31]. Wie sich aus den „gelebten“ Verhältnissen nach dem Nachtrag Nr. 2 klar ergebe, seien in der Folge keine Änderungen der Miethöhe gleich in welche Richtung vorgenommen worden [II 31/33]. Das stimme mit dem erstinstanzlichen Vortrag der Beklagten, die Änderungsklausel sei im Jahre 2008 einvernehmlich fallen gelassen worden, überein [II 33]. Randnummer 25 Die dem Landgericht ebenso bekannte Tatsache, dass die Klägerin trotz einer ihr erteilten Einzugsermächtigung in der Folge keinen einseitigen Gebrauch von der Änderungsklausel gemacht habe, zeige bereits, dass die Klägerin diese nicht als Erhöhungsklausel gelesen habe. Insoweit ergäben die „gelebten Verhältnisse“, dass einvernehmlich auf entsprechende Anpassungen verzichtet worden sei. Meist sei der Betrag von 12.526,29 € eingezogen worden, was der vereinbarten Miete ohne Änderung entsprochen habe. Außerdem seien in einer Anzahl von Fällen abweichende Beträge, zum Beispiel wegen Baumaßnahmen, eingezogen worden. Dazu habe laut eigener Aussage der Klägerin jeweils das Mietkonto geprüft und der Betrag in ein Berechnungsprogramm eingestellt werden müssen. Zudem habe die Klägerin mehrfach Forderungsaufstellungen und -übersichten übersandt, in welchen die Miete stets ohne Mietänderungen detailliert dargestellt worden sei. Spätestens hierbei hätten „vergessene“ Mieterhöhungen, wenn solche vorgesehen gewesen wären, auffallen müssen. Randnummer 26 Selbst wenn man - wie nicht - zu einer Mieterhöhungsklausel käme, hätte die Klägerin vor dem Hintergrund, dass damals schwierige Wirtschaftsbedingungen vorgelegen hätten, von welchen sie die Beklagte nach eigener Aussage angeblich habe entlasten wollen, ein Recht auf eine nachträgliche Geltendmachung aus Verwirkungsgesichtspunkten verloren [II 33]. Die Beklagte, die ihrerseits trotz wirtschaftlicher Fehlentwicklung kein Absenkungsverlangen geltend gemacht habe, das ihr aus ihrer Sicht nach der Klausel zugestanden hätte, habe darauf vertrauen können, dass auch die Klägerin nicht nachträglich nach fast fünf Jahren ein entgegengesetztes Verlangen äußere [II 35]. In dem vom Landgericht zur Begründung, dass keine Verwirkung vorläge, herangezogenen Schreiben vom 6. Juni 2012 sei gerade nicht auf Rückstände, die durch eine bislang nicht vollzogene Mieterhöhung entstanden seien, sondern auf Außenstände, die aufgrund von Meinungsverschiedenheiten in der Vorvergangenheit entstanden seien, hingewiesen worden. Zu jenem Zeitpunkt habe die Klägerin nach eigener Aussage selbst noch nicht einmal die Idee gehabt, eine Mieterhöhung durchsetzen zu wollen. Es sei ohnehin vollkommen unglaubhaft, wenn die Klägerin einerseits die korrekte Erhebung und Zahlung der Miete ständig kontrolliere und anpasse, andererseits jedoch die nach ihrer Behauptung geschuldete Miete als solche über mehrere Jahre hin schlicht vergessen haben wolle. Aufgrund der vorstehend bereits ausführlich geschilderten negativen Gesamtwirtschaftsentwicklung und der Umsatz- und Gewinneinbrüche im zweiten Halbjahr 2008 habe zudem ein Gespräch stattgefunden, in dem die Beklagte mit der Klägerin übereingekommen sei, die Klausel nicht anzuwenden. Die von der Klägerin aufgestellte Behauptung, dies sei der Inhalt von den dem Nachtrag Nr. 2 vorausgehenden Gesprächen gewesen, was das Landgericht dazu verleitet habe anzunehmen, dass der Nachtrag Nr. 2 der schlechten wirtschaftlichen Situation der Beklagten habe Rechnung tragen sollen, entbehre jeglicher Grundlage, da sich die wirtschaftliche Situation im Jahre 2005 nicht in dieser Weise dargestellt, sondern die äußerst entspannte Marktlage auf dem Gewerberaum-Mietmarkt eine Anpassung erfordert habe. Gerade damals habe die Beklagte eine äußerst positive Geschäftsentwicklung verzeichnet [II 35]. Die dennoch abweichend gezogene Schlussfolgerung des Landgerichts, die allein auf der fehlerhaften Interpretation der Klausel des Nachtrags Nr. 2 als Vereinbarung einer automatischen Mieterhöhung aufbaue, überspanne daher aus der Sicht der Beklagten den Rahmen richterlicher Tatbestandswürdigung und stehe im Widerspruch zu den allgemein bekannten wirtschaftlichen Tatsachen [II 35/37]. Randnummer 27 Selbst wenn, wie nicht, der Klägerin Mieterhöhungen zustünden, könnten Zinsen hierauf keinesfalls ab Fälligkeit geschuldet sein [II 37]. Die Klägerin habe von der Beklagten zum Einzug der Mieten eine Einzugsermächtigung erteilt bekommen und das Lastschriftverfahren genutzt. Die Klägerin habe nach eigener Aussage über Jahre hin schlicht vergessen, die Beträge abzurufen, obwohl sie die Möglichkeit dazu gehabt habe. Dies könne keinen Verzug auf Seiten der Beklagten begründen, sondern allenfalls Annahmeverzug der Klägerin [II 37]. Hinsichtlich der angeblich aus Mieterhöhung geschuldeten Beträge sei ein Verzinsungsbeginn frühestens ab Klageerhebung denkbar [II 41], bei Anwendung des § 286 Abs. 3 BGB allenfalls ab dem 18. Oktober 2013. Letzteres komme im Hilfsantrag zum Ausdruck [II 41]. Randnummer 28 Bezüglich der Nebenkostenabrechnung für 2008 habe das Landgericht zu Unrecht den Einwand, die Grundsteuer sei falsch umgelegt worden, nicht durchgreifen lassen. Es sei klar erkennbar eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten gegeben, weil die an sie vermieteten Büros mit 4,47 € pro Quadratmeter belastet würden, während die Belastung der von der Klägerin benutzten Flächen, bei denen es sich zumindest teilweise ebenfalls um Büroflächen handele, nur 0,77 € pro Quadratmeter betrage [II 41/43]. Bezüglich der Nebenkosten 2008 fehle bis dato eine nachvollziehbare Abrechnung, aus der die Höhe einer möglichen Nachforderung zu entnehmen wäre [II 43]. Randnummer 29 Auch die Nebenkosten 2009 seien nicht in einer nachvollziehbaren Rechnung dargelegt worden. Die Positionen Hauswart mit 26.348,44 € (Anteil der Beklagten: 3.373,44 €), Hausreinigung mit 25.786,41 € (Anteil der Beklagten: 3.301,48 €), Gartenreinigung mit 9.483,05 € (Anteil der Beklagten: 1.214,13 €) und Inspektion/Wartung mit 32.746,89 € (Anteil der Beklagten: 4.192,64 €) seien nicht nachvollziehbar [II 43]. Zum Bestreiten der nicht nachvollziehbaren Forderungen genüge der Hinweis, dass diese sich den vorgelegten Unterlagen nicht entnehmen ließen [II 45]. Eines der „Rechnungsblätter“ trage darüber hinaus einen Eingangsstempel der Klägerin vom 30. August 2008, also von einem Zeitpunkt vor Beginn der Abrechnungsperiode 2009 [II 45]. Entgegen der Annahme des Landgerichts habe die Beklagte auch keine Belegeinsicht nehmen können, da die Klägerin ihrer Bitte um Absprache eines konkreten Termins nicht nachgekommen sei [II 47]. Randnummer 30 Hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung für 2010 fehle es ebenso an einer schlüssigen oder wenigstens nachvollziehbaren Darlegung der Forderungen [II 47]. Insoweit sei ein substantiierteres Bestreiten, als es bereits erfolgt sei, nicht notwendig und infolge der nicht gewährten Belegeinsicht - auch nicht nach erneuter Aufforderung vom 24. April 2015 [II 51] - überdies nicht möglich [II 47/49]. Wenn das Landgericht es entgegen jeder Wahrscheinlichkeit als plausibel ansehe, dass die Beträge für den Hauswart mit 26.348,44 €, Gartenreinigung mit 9.483,05 € und Inspektion/Wartung mit 32.746,89 € tatsächlich auf den Cent genau identisch mit den Beträgen für 2009 gewesen sein könnten und deswegen den Vortrag der Klägerin für schlüssig ansehe, so verschließe es hierbei offensichtlich die Augen vor der unvermeidlichen Schlussfolgerung, dass eine tatsächliche und verifizierbare Abrechnung nicht existiere [II 49]. Insbesondere Wartungs-, Störungs- und Instandsetzungskosten könnten von der Sache her nicht im Voraus genau feststehen [II 51]. Insoweit seien die von der Klägerin erhobenen Nebenkostenforderungen nicht plausibel und hätten daher vom Landgericht wegen mangelnder Schlüssigkeit nicht zugesprochen werden dürfen. Die aufgrund fehlender nachprüfbarer Rechnungsstellung bestrittenen und nicht - jedenfalls aber noch nicht - fälligen Teilbeträge machten einen Anteil an den Nebenkosten aus, der die Nachforderungen erreiche oder übersteige, so dass keine Nebenkostennachzahlungen hätten zugesprochen werden dürfen. Jedenfalls aber stehe der Klägerin keine Verzinsung der Beträge ab den vom Landgericht zugesprochenen Zeitpunkten zu [II 51]. Randnummer 31 Bei der Abrechnung der Nebenkosten für 2011 habe die Klägerin aufgefordert, „binnen zwei Wochen auf das Ihnen bekannte Mieterkonto bei der A Bank AG Mainz“ zu leisten und ausgeführt: „Sollten Sie eine Einzugsermächtigung erteilt haben, wird der o.g. Betrag von Ihrem Konto eingezogen“ [II 53]. Der Beklagten sei dieses angeblich „bekannte Mieterkonto“ jedoch zunächst nicht bekannt gewesen. Erst am 15. August 2013 habe die Beklagte durch ein Schreiben der Klägerin vom 14. August 2013 davon erfahren, als sie aufgefordert worden sei, den behaupteten Rückstandsbetrag bis zum 20. August 2013 auszugleichen, so dass der frühestmögliche Verzinsungsbeginn für die im zugesprochenen Umfang insoweit nicht mehr bestrittene Nebenkostennachforderung für 2011 am 21. August 2013 zu sehen wäre [II 53]. Randnummer 32 In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 14. November 2017 erklärt die Klägerin hinsichtlich der erstinstanzlich ausgeurteilten Beträge von 124,45 € [selbständig geltend gemachte Zinsforderung wegen nicht rechtzeitig entrichteter Nebenkostennachzahlung für 2012], von 2.857,67 € [Nebenkostennachzahlung für 2011] und von 293,39 € [Nebenkostennachzahlung für 2007] den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt. Die Beklagte schließt sich dieser (Teil-)Erledigterklärung an. Randnummer 33 Die Beklagte beantragt: Randnummer 34 Das Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 7. Mai 2015 - 8 O 498/13 - wird im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen, soweit die Beklagte zur Zahlung von mehr als 3.275,51 € (293,39 € + 2.857,67 € + 124,45 €) nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 293,39 € seit dem 1. März 2011 sowie aus 2.857,67 € seit dem 21. August 2013 an die Klägerin verurteilt worden ist, wie folgt abgeändert: Randnummer 35 Die Klage wird abgewiesen. Randnummer 36 Hilfsweise: Das Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 7. Mai 2015 - 8 O 498/13 - wird im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen, soweit die Beklagte zur Zahlung von mehr als 37.375,43 € nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 32.046,88 € seit 18. Oktober 2013 sowie aus 1.026,52 € seit 6. November 2013 sowie seit 5. Dezember 2013 an die Klägerin verurteilt worden ist, wie folgt abgeändert: Randnummer 37 Die Klage wird abgewiesen. Randnummer 38 Die Klägerin beantragt: Randnummer 39 Die Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen. Randnummer 40 Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil. Sie weist insbesondere darauf hin, dass die Ausführungen der Beklagten in der Berufungsbegründung, wonach die Mieterhöhungsklausel des alten Vertrages nach dem gemeinsamen Willen beider Parteien ab dem 1. Januar 2006 habe entfallen sollen, nicht richtig seien [II 79]. Vielmehr sei es den Parteien lediglich um eine zeitweilige Aussetzung der ursprünglichen Regelung im Mietvertrag gegangen, nach der sich die Grundmiete ab dem 1. März 2002 um jährlich 2% auf der Grundlage der zuletzt erhöhten Grundmiete habe erhöhen sollen, wie es die Parteien verstanden und unstreitig jahrelang „gelebt“ gehabt hätten. Auf die zutreffende gerichtliche Würdigung der Aussage der Zeugin J gehe die Beklagte erst gar nicht ein [II 79]. Randnummer 41 Des Weiteren seien die Ausführungen der Beklagten zu den vom Landgericht ebenfalls zu Recht zugesprochenen Zinsansprüchen unschlüssig [II 85]. Die Miete sei von der Beklagten monatlich im Voraus, und zwar spätestens am dritten Werktag eines Monats, an die Klägerin zu entrichten gewesen. Zum entsprechenden Zeitpunkt seien damit auch die Erhöhungsbeträge fällig geworden, ohne dass es zur Inverzugsetzung einer Mahnung bedurft habe. Die Beklagte verkenne, dass das Vertretenmüssen des Schuldners keine Verzugsvoraussetzung, sondern ein von ihr darzulegender und zu beweisender Einwendungstatbestand sei. Es spiele in diesem Zusammenhang rechtlich entgegen der unzutreffenden Rechtsauffassung der Beklagten keine Rolle, ob und wann die Klägerin die zunächst nicht geltend gemachten Erhöhungsbeträge bei der Beklagten zur Zahlung angemahnt habe [II 85]. Randnummer 42 Wenn die Beklagte bezüglich der Nebenkostenabrechnung für 2008 einwende, es fehle bis dato an einer nachvollziehbaren Abrechnung, sei das unsubstantiiert und unbeachtlich [II 87]. Mit dem neuen, erstmals in der Berufungsbegründung vorgebrachten Einwand einer angeblichen Unangemessenheit der Umlage der Grundsteuerkosten sei die Beklagte präkludiert, wobei ihr Vortrag auch unschlüssig und unsubstantiiert sei [II 89]. Randnummer 43 Die Nebenkostenabrechnung für 2009 sei ebenfalls inhaltlich richtig. Die Forderung eines Vermieters auf Zahlung einer Abrechnungsspitze finde ihre rechtliche Grundlage in der Abrechnung und nicht in irgendwelchen Anlagen. Es sei nicht dargetan, welche konkreten Kostenpositionen aus welchen Gründen falsch sein sollten. Es sei nicht Sache des Vermieters, eine erteilte Abrechnung zu erläutern, vielmehr sei der Mieter gehalten, Einsichtnahme in die Belege zu verlangen sowie zu nehmen, und dann etwaige Fehler der Abrechnung konkret einzuwenden [II 89]. Das habe die Beklagte nicht getan [II 89/91]. Soweit sie die Erbringung von Leistungen bestritten habe, liege ein pauschales und unzulässiges Bestreiten vor [II 91]. Die Beklagte habe weder in erster Instanz noch danach eine Belegeinsicht verlangt und erstinstanzlich auch keine Verweigerung eines solchen Verlangens behauptet. Richtig sei, dass ihr die Belegeinsicht in den Schriftsätzen vom 4. April 2014 und vom 21. Juni 20142 ausdrücklich angeboten worden sei. Der neue Vortrag zu angeblichen Schwierigkeiten und Terminabsagen sei ebenfalls unsubstantiiert, werde vorsorglich bestritten und überdies als verspätet gerügt. Wie die Beklagte sodann in widersprüchlicher Weise an anderer Stelle selbst ausführe (Berufungsbegründung, S. 16), habe sie in Bezug auf die streitbefangene Abrechnung für 2009 lediglich zu einer einzigen Kostenposition Rechnungskopien erbeten, die erbetenen Kopien dann aber von der Klägerin auch erhalten (vgl. Berufungsbegründung, S.13), wobei die Beklagte auch insoweit keine hinreichend substantiierte Rüge erhoben habe. Randnummer 44 Das Vorstehende gelte für die Nebenkostenabrechnung betreffend 2010 entsprechend. Der Beklagten seien erbetene Unterlagen übermittelt worden. Es sei nicht ersichtlich und nicht vorgetragen, was sie konkret beanstande. Die von ihr erstinstanzlich einzig und allein erwähnte Position „Inspektion/Wartung“ habe sie dabei nicht einmal als unzutreffend gerügt gehabt [II 91]. Mit ihrem weitergehenden Vortrag in der Berufungsinstanz sei sie präkludiert [II 91/93]. Randnummer 45 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der vorbereitenden Schriftsätze der Parteien in beiden Instanzen nebst Anlagen und den Inhalt der gerichtlichen Verfügungen, Beschlüsse und Sitzungsprotokolle Bezug genommen. II. Randnummer 46 Die Berufung der Beklagten ist zulässig und hat in der Sache teilweisen Erfolg. Randnummer 47 1. Ohne Erfolg bleibt die Berufung hinsichtlich der vom Landgericht zuerkannten Mieterhöhungsbeträge (Mietnachzahlungen) für die Jahre 2010 bis 2013. Randnummer 48 a) Anspruchsgrundlage hierfür ist die Vertragsbestimmung Nr. 2.2 des Nachtrags Nr. 2 zum Mietvertrag in Verbindung mit § 535 Abs. 2 BGB. Letzterer bestimmt, dass der Mieter dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten verpflichtet ist. Randnummer 49 aa) Die Ausführungen in den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils des Landgerichts Randnummer 50 „Zunächst sind die streitigen Vertragspassagen im Nachtrag Nr. 2 zum Mietvertrag so auszulegen, dass sich die Grundmiete ab der Ausübung des Optionsrechts, d.h. zum 1. Januar 2009 um jährlich 2 Prozent erhöht. Ausgangspunkt für die Erhöhung ist der jeweils zuvor gezahlte Mietzins. Randnummer 51 Diese Auslegung folgt zunächst aus dem Wortlaut der Vereinbarung. Dort wird für den Fall der Ausübung des Optionsrechts eine Mieterhöhung um „2% p.a.“, „beginnend ab dem 01.01.2009“ ausgewiesen. Sowohl aus der Formulierung „per annum“, d.h. jährlich, als auch der Wendung „beginnend“ folgt, dass eine fortlaufende Erhöhung im Jahresturnus gewollt war. Übereinstimmend hierzu hat die Zeugin J angegeben, dass diese Lesart bei Abschluss des Nachtrags mit dem Geschäftsführer H auch übereinstimmend so gewollt war und Ausfluss eines Entgegenkommens der Klägerin war, welche die Miete temporär für die Dauer von drei Jahren auf Wunsch der Beklagten abgesenkt und die bereits zuvor laufenden Erhöhungen insoweit ausgesetzt hat. Sieht man den Nachtrag in einer Gesamtschau mit dem ursprünglichen Mietvertrag, so bestätigt sich dieses Bild, war dort doch schon eine jährliche Mietsteigerung vertraglich festgeschrieben und tatsächlich auch praktiziert worden. Dass unter einer jährlichen „Änderung“ um 2% nur eine Steigerung und keine Absenkung verstanden werden kann, folgt nicht nur aus der allgemeinen Lebenserfahrung, sondern auch daraus, wie die insoweit wortlautidentische Klausel im Ursprungsvertrag in den Jahren vor dem Nachtrag Nr. 2 gelebt wurde. Damals wurden entsprechende Steigerungen vorgenommen und auch von der Beklagten gezahlt. Aus einer Gesamtschau dieses Ursprungsvertrags und dem Nachtrag Nr. 2 ergibt sich auch die Bezugsgröße der jährlichen Erhöhung. Diese ist nicht etwa unklar, weil im Nachtrag Nr. 2 eine solche nicht explizit genannt war, sondern ergibt sich aus der Vereinbarung einer jährlichen Mieterhöhung im ursprünglichen Mietvertrag, welche - wie dargestellt - nur temporär ausgesetzt werden sollte.“ Randnummer 52 sind weder in tatsächlicher noch in rechtlicher Hinsicht zu beanstanden. Die vom Landgericht vorgenommene Auslegung der Vertragsbestimmung Nr. 2.2 des Nachtrags Nr. 2 zum Mietvertrag (im Folgenden: Vertragsbestimmung) ist nicht nur vom Wortlaut her möglich, sondern stimmt vor allem mit dem beiderseitigen Parteiwillen überein, wie ihn die Zeugin J ausweislich des Sitzungsprotokolls vom 20. April 2015 bei ihrer Vernehmung vor dem Landgericht Randnummer 53 - Ich bin als Asset-Managerin bei der Klägerin für die Bewirtschaftung dieses Gebäudes zuständig. Hierbei bin ich insbesondere mit der Vermietung von Büroflächen an Dritte befasst. Für dieses Gebäude bin ich bei der V zuständig seit dem Jahr 2003. Gleichwohl kenne ich den ursprünglichen Mietvertrag zwischen den Parteien hier. Der zweite Nachtrag zu diesem Mietvertrag wurde geschlossen, als ich bereits für dieses Gebäude verantwortlich war. Ich war für alle Belange des Mietvertrages Ansprechpartner seitens der V für die Beklagte. Randnummer 54 Die Verhandlungen im Vorfeld des Nachtrags Nr. 2 zum streitgegenständlichen Mietvertrag wurden zwischen mir auf Seiten der V und Herrn H auf Seiten der Beklagten geführt. Randnummer 55 … Randnummer 56 Zum Punkt 2.2 gibt die Zeugin an, dass nach ihrem Verständnis dieser Klausel im Falle einer Optionsausübung ab dem 01.01.2009 im Jahresrhythmus die Grundmiete um 2% hätte steigen sollen. Nach Auffassung der Zeugin war das damals nicht nur ihre persönliche Meinung, sondern auch übereinstimmende Meinung beider Vertragsseiten, dass mit dieser Klausel eine jährliche Erhöhung gemeint war. Herr H hätte seinerseits dieselbe Auffassung vertreten. - Randnummer 57 glaubhaft - und von der Beklagten unangegriffen - bekundet hat. Damit ist klar, wie die Parteien im Juni 2005 die Vertragsbestimmung übereinstimmend verstanden haben. Dieses Verständnis ist maßgebend; der Wortlaut der Bestimmung ist nicht entscheidend (vgl. Ellenberger, in: Palandt, BGB, 76. Aufl. 2017, § 133 Rn. 8 mit zahlreichen weiteren Nachweisen). Randnummer 58 Dass das Eingreifen der Vertragsbestimmung ab 2009 von der Klägerin nach deren unwiderlegtem Vorbringen zunächst mehrere Jahre lang übersehen wurde, steht dem vorgenannten, von der Zeugin J bekundeten Verständnis der Vertragsbestimmung nicht entgegen. Randnummer 59 Die Beklagte hat auch nicht, obschon dies aufgrund der Ausführungen des Landgerichts im Beschluss vom 26. September 2014 (dort unter III.), naheliegend gewesen wäre, wenn man der Aussage der Zeugin J qualifiziert hätte entgegentreten wollen, ihren Geschäftsführer H in die mündliche Verhandlung am 20. April 2015 entsandt, der den Nachtrag Nr. 2 zum Mietvertrag, folgt man auch insoweit der Aussage der Zeugin J, seinerzeit mit dieser ausgehandelt hatte. Für die Beklagte ist damals vielmehr neben Rechtsanwalt W deren Geschäftsführer E aufgetreten. Aber auch er hat - was er im Anschluss an die Aussage der Zeugin durch eine Wortmeldung verfahrensrechtlich nach § 137 Abs. 4 ZPO hätte tun können (vgl. BGH, Urteil vom 8. Juli 2010 - III ZR 249/09 -, juris, Rn. 16) - ausweislich des Sitzungsprotokolls keinen von den vorstehend referierten Angaben der Zeugin J abweichenden Gesprächsinhalt geschildert. Randnummer 60 Ohne dass es darauf noch entscheidend ankommt, spricht im Übrigen auch die bei der Auslegung zu berücksichtigende Vertragsgeschichte dafür, dass es sich bei der Vertragsbestimmung um eine Erhöhungsklausel handelt, nach der sich - im Falle der Optionsausübung - ab dem 1. Januar 2009 die Miete jährlich um 2% p.a. erhöht. Denn auf der Grundlage ihrer Vorgängerregelung - unter „V. Mietänderung“ im Gewerberaummietvertrag vom 12. Dezember 2000 / 8. Januar 2001 - erhöhte sich von 2002 bis einschließlich 2005 stets zum 1. März die Miete um jeweils 2% p.a. und die erhöhte Miete wurde auch tatsächlich jeweils widerspruchslos entrichtet. Es lag daher nahe, dass die Vertragsparteien - nach einer durch die im Juni 2005 getroffene Vereinbarung der Beklagten gewährten „Atempause“ bis Ende 2008 - im Falle der Optionsausübung durch die Beklagte ab 2009 wieder zur ursprünglich gelebten Vertragspraxis zurückkehren wollten. Anderes - etwa der Übergang zu einer Indexmiete - hätte vor diesem Hintergrund im Wortlaut der Vertragsbestimmung deutlich zum Ausdruck gebracht werden müssen - etwa durch die Nennung von Indexgrößen. Das aber ist nicht geschehen. Randnummer 61 bb) Die Ausführungen der Beklagten im Berufungsrechtszug, die der Senat sämtlich zur Kenntnis genommen und in Erwägung gezogen hat, vermögen demgegenüber keine konkreten Zweifel an der Richtigkeit der vom Landgericht vorgenommenen Auslegung der Vertragsbestimmung zu begründen und sind daher nicht geeignet, ein für die Beklagte günstigeres Prozessergebnis herbeizuführen. Im Hinblick auf diese Ausführungen ist vielmehr lediglich das Folgende ergänzend zu bemerken: Randnummer 62 • Die Vertragsbestimmung ist nach der vorstehend vorgenommenen Auslegung klar und verständlich. Soweit sich die Beklagte am Wortlaut „abarbeitet“ - einerseits isoliert, andererseits vergleichend mit dem Wortlaut der im ursprünglichen Vertrag vom 12. Dezember 2000/8. Januar 2001 unter V. getroffenen Regelung -, ist ihr nicht zu folgen; gemäß § 133 BGB ist nicht am buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften. Randnummer 63 • Vereinbart wurde keine Indexmiete, die sich - je nach Entwicklung des Indexes - erhöht oder ermäßigt; auf die wirtschaftliche Entwicklung - weltweit, in Deutschland und/oder bei der Beklagten sowie auf dem Gewerberaum-Mietmarkt - kommt es somit nicht an. Vereinbart wurde vielmehr - (wieder-)beginnend mit dem 1. Januar 2009 - eine Staffelmiete, gegen deren Wirksamkeit keine Bedenken bestehen (vgl. BGH, Urteil vom 27. Oktober 2004 - XII ZR 175/02 -, juris, Rn. 10 und 47 ff.). Die jährliche Erhöhung trat ein, ohne dass es einer Erklärung der Klägerin bedurfte (vgl. KG, Urteil vom 2. Juni 2003 - 12 U 320/01 -, juris, Rn. 5). Randnummer 64 • Soweit die Beklagte ausführt, dass die Staffelmiete sie unangemessen benachteilige, gilt: Die formularvertragliche Vereinbarung einer Staffelmiete unterliegt gemäß § 307 Abs. 3 BGB nicht der Inhaltskontrolle, weil sie die Höhe der zu zahlenden Miete unmittelbar festlegt (vgl. BGH, Urteil vom 15. Februar 2012 - VIII ZR 197/11 -, juris, Rn. 21). Im Übrigen ist - mit dem Landgericht [LGU 7] - aufgrund der Angaben der Zeugin J ohnehin von einer Individualvereinbarung auszugehen. Randnummer 65 b) Soweit die Beklagte vorgetragen hat, dass im zweiten Halbjahr 2008 ein Gespräch stattgefunden habe, in dem sie mit der Klägerin übereingekommen sei, die Vertragsbestimmung fallen zu lassen [II 33] beziehungsweise nicht anzuwenden [II 35], hat sie eine abermalige Änderung des Mietvertrages behauptet. Da die Klägerin der Behauptung entgegengetreten ist, wäre es an der Beklagten gewesen, hierfür Beweis anzutreten (vgl. BGH, Urteil vom 11. Oktober 1994 - X ZR 30/93 -, juris, Rn. 14 f.). Daran hat es die Beklagte jedoch fehlen lassen. Infolgedessen kann von einem Wegfall der Vertragsbestimmung nicht ausgegangen werden. Randnummer 66 Im Übrigen hat die bei der Klägerin für das Objekt zuständige Mitarbeiterin, die Zeugin J, bei ihrer Vernehmung vor dem Landgericht am 20. April 2015 (gegenbeweislich) bekundet, dass es im Jahre 2008 keinerlei Gespräche zwischen den Parteien über eine etwaige Aussetzung der Erhöhung gegeben habe3. Randnummer 67 c) Dadurch dass die Klägerin die aus der Vertragsbestimmung beginnend ab dem 1. Januar 2009 sich ergebenden Mieterhöhungsbeträge jahrelang weder durch Lastschrift einzog noch in anderer Weise gegenüber der Beklagten geltend machte, hat sie auf diese Beträge nicht verzichtet. Denn ein einseitiger Verzicht auf schuldrechtliche Forderungen sieht das Gesetz nicht vor (vgl. BGH, Urteile vom 4. Dezember 1986 - III ZR 51/85 -, juris, Rn. 24 und vom 4. Dezember 2015 - V ZR 142/14 -, juris, Rn. 24; Grüneberg, in: Palandt, BGB, 76. Aufl. 2017, § 397 Rn. 4). Randnummer 68 d) Ein Erlassvertrag nach § 397 Abs. 1 BGB ist ebenfalls nicht anzunehmen. Randnummer 69 Ein Angebot auf Abschluss eines Erlassvertrages muss unmissverständlich erklärt werden. An die Feststellung eines Verzichtswillens, der nicht vermutet werden darf, sind strenge Anforderungen zu stellen (BGH, Urteil vom 3. Juni 2008 - XI ZR 353/07 -, juris, Rn. 20), weil der Gläubiger grundsätzlich keinen Anlass hat, auf eine bestehende Forderung zu verzichten (vgl. BGH, Urteil vom 4. Dezember 2015, a.a.O.). Es muss ein unzweideutiges Verhalten festgestellt werden, das vom Erklärungsgegner nur als Aufgabe des Anspruchs verstanden werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 16. November 1993 - XI ZR 70/93 -, juris, Rn. 13). Liegt ein Versäumnis eines Vermieters bei der Geltendmachung ihm zustehender Forderungen vor, ist zu berücksichtigen, dass die Gründe dafür vielgestaltig sein können (vgl. BGH, Urteil vom 29. Februar 1984 - VIII ZR 310/82 -, juris, Rn. 10). Dem Vermieter darf es nicht schon ohne Weiteres zum Nachteil gereichen, wenn er mit der Geltendmachung der Forderung etwa aus Kulanz oder auch nur aus eigener Bequemlichkeit oder aus Sorglosigkeit zuwartet (BGH, a.a.O.). Randnummer 70 Dies zugrunde gelegt, kann in der jahrelangen Nichtgeltendmachung der aus der Vertragsbestimmung resultierenden Mieterhöhungsbeträge durch die Klägerin auch unter Einbeziehung des Umstandes, dass eine Einzugsermächtigung erteilt worden war und Lastschrifteinzüge vielfach - wie die Beklagte im Verfahren im Einzelnen dargelegt hat4 - in ganz unterschiedlicher Höhe von der Klägerin vorgenommen wurden, kein - konkludentes - Angebot der Klägerin auf Abschluss eines Erlassvertrages gesehen werden. Denn die Beklagte musste in ihre Überlegungen einbeziehen, dass auch die Klägerin als Gläubigerin grundsätzlich keinen Anlass hat, auf bestehende Forderungen zu verzichten, und das von der Klägerin insoweit gezeigte Verhalten schlicht auch - wie sie im Verfahren geltend gemacht hat5 - darauf beruhen konnte, dass das erneute Eingreifen der Staffelmietvereinbarung einstweilen übersehen wurde. Randnummer 71 e) Die erfolgreiche Geltendmachung der Mieterhöhungsbeträge durch die Klägerin scheidet ebenso wenig wegen Verwirkung aus. Den Ausführungen im angefochtenen Urteil [LGU 7] ist insoweit zumindest im Ergebnis zuzustimmen. Randnummer 72 aa) Der Rechtsgedanke der Verwirkung, der auch im Miet- und Pachtrecht gilt, ist ein Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung aufgrund widersprüchlichen Verhaltens (BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 - XII ZR 22/07 -, juris, Rn. 32). Er ist auf Ausnahmefälle zu beschränken (BGH, Urteil vom 29. Februar 1984, a.a.O.), weswegen die obergerichtliche Rechtsprechung bei der Bejahung des Verwirkens von Mietforderungen, etwa aus Spitzenbeträgen bei automatischen Mieterhöhungen durch Gleitklauseln, regelmäßig Zurückhaltung übt (vgl. Brandenburgisches OLG, Urteil vom 9. April 2008 - 3 U 106/07 -, juris, Rn. 16). Unterliegt ein Anspruch der (kurzen) regelmäßigen Verjährung von drei Jahren (§§ 195, 199 BGB), kann eine weitere Abkürzung dieser Verjährungsfrist, die dem Gläubiger grundsätzlich ungekürzt erhalten bleiben soll, durch Verwirkung daher nur unter ganz besonderen Umständen angenommen werden (vgl. BGH, Urteil vom 23. Januar 2014 - VII ZR 177/13 -, juris, Rn. 13). Randnummer 73 bb) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, a.a.O.) ist ein Recht verwirkt, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (Umstandsmoment). Letzteres ist der Fall, wenn der Verpflichtete bei objektiver Betrachtung aus dem Verhalten des Berechtigten entnehmen durfte, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen werde. Ferner muss sich der Verpflichtete im Vertrauen auf das Verhalten des Berechtigten in seinen Maßnahmen so eingerichtet haben, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstünde (BGH, a.a.O., m.w.N.). Randnummer 74 cc) Nach diesen Maßgaben ist hier das Recht der Klägerin zur Geltendmachung der aus der Vertragsbestimmung folgenden Mieterhöhungsbeträge nicht verwirkt. Es fehlt jedenfalls daran, dass sich die - insoweit mit Darlegung und Beweis belastete (vgl. Brandenburgisches OLG, a.a.O., Rn. 15) - Beklagte in ihren Maßnahmen so eingerichtet hätte, dass ihr durch die verspätete, wenn auch nicht verjährte (§§ 195, 199 BGB) Anmeldung der Mieterhöhungsbeträge durch die Klägerin, die mit Schreiben der Klägerin vom 6. Juni 2012 Randnummer 75 - „Bei der Durchsicht Ihres Mietvertrages ist uns aufgefallen, dass die vertraglich vereinbarte Staffelmiete nicht gezahlt wurde. Wir werden bezüglich der Nachforderung auf Ihr Unternehmen zukommen.“ - Randnummer 76 erfolgt war, ein unzumutbarer Nachteil entstanden wäre. Diesbezüglich ist weder etwas vorgetragen worden noch sonst ersichtlich. In Sonderheit hat die Beklagte nicht dargetan, wegen der Mieterhöhungsbeträge ab dem 1. Januar 2009 zunächst die Preise erhöht und/oder Ausgaben unterlassen und - soweit ihr dies unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten geboten erschien (vgl. BGH, Urteil vom 27. Januar 2010, a.a.O., Rn. 41; OLG Celle, Urteil vom 29. Januar 1988 - 2 U 78/87 -, NJW-RR 1988, S. 723 <725>, zitiert nach beck-online) - Rücklagen gebildet zu haben, dann aber von diesem Verhalten zu einem bestimmten Zeitpunkt, zu dem sie dachte oder gedacht haben mag, dass insoweit von der Klägerin „nichts mehr kommt“, abgegangen zu sein. Randnummer 77 2. Die Berufung hat hingegen teilweisen Erfolg bezüglich der Zinsen, die das Landgericht der Klägerin hinsichtlich der Mieterhöhungsbeträge jeweils ab dem Tag der Fälligkeit derselben zugesprochen hat. Randnummer 78 a) Hat der Mieter dem Vermieter eine Einzugsermächtigung erteilt und ist vereinbart, dass der Vermieter die Miete vom Konto des Mieters durch Lastschrift einzieht, gerät der Mieter nicht in Schuldnerverzug nach § 286 BGB, soweit der Vermieter von der Einzugsermächtigung keinen Gebrauch macht. Das gilt jedenfalls dann, wenn keinerlei Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass das Konto des Mieters keine genügende Deckung aufweist, und der Mieter auch im Übrigen nicht (mit-)veranlasst, dass der Vermieter die Einziehung unterlässt (vgl. OLG Stuttgart, Urteil vom 2. Juni 2008 - 5 U 20/08 -, juris, Rn. 42 ff., vor allem Rn. 53 f. und Rn. 60 f., m.w.N.). Randnummer 79 Diese Voraussetzungen lagen hier vor vom 7. Januar 2009 bis zum 19. September 2013. Während dieses Zeitraums lag die Ursache für die Nichtbegleichung der Mieterhöhungsbeträge ausschließlich im Verantwortungsbereich der Klägerin. Infolgedessen war die Beklagte bis zum 19. September 2013 nicht in Schuldnerverzug nach § 286 BGB und ist deswegen bis zu diesem Zeitpunkt auch nicht verpflichtet, hinsichtlich der Mieterhöhungsbeträge Verzugszinsen nach § 288 Abs. 1 oder Abs. 2 BGB zu entrichten. Randnummer 80 b) Aus den vorgenannten Gründen befand sich die Klägerin im Hinblick auf die Mieterhöhungsbeträge vom 7. Januar 2009 bis zum 19. September 2013 in Annahmeverzug gemäß den §§ 293 ff. BGB (vgl. OLG Stuttgart, a.a.O., Rn. 49). Aus diesem Grunde schuldet die Beklagte für diesen Zeitraum bezüglich der Mieterhöhungsbeträge auch keine Fälligkeitszinsen nach § 353 Satz 1 HGB (vgl. § 301 BGB; Schmidt, in: MüKoHGB, 3. Aufl. 2013, § 353 Rn. 17; Roth, in: Koller/Kindler/Roth/Morck, HGB, 8. Aufl. 2015, § 353 Rn. 4). Randnummer 81 c) Diese Situation änderte sich entscheidend dadurch, dass die Beklagte - in Reaktion auf eine E-Mail der Klägerin vom 18. September 2013 [Anlage B II 2] - mit E-Mail vom 19. September 2013 [Anlage K 10] Randnummer 82 - … . Bezüglich der vertraglich vorgesehenen Mieterhöhung hatten wir 2008 in Anbetracht der Finanz- und Wirtschaftskrise darum gebeten, diese auszusetzen, das haben Sie dann so akzeptiert und umgesetzt. Für 2009 wäre dieses außerdem auch verjährt. Einer Nachforderung widersprechen wir daher für den gesamten Zeitraum ebenso wie dem angekündigten Forderungseinzug ab 10/2013. Hier müssten wir ggf. eine neue Vereinbarung treffen. - Randnummer 83 die Klägerin im Hinblick auf die Mieterhöhungsbeträge wissen ließ, dass sie einer Nachforderung für den gesamten Zeitraum ebenso widerspreche wie dem angekündigten - erhöhten - Forderungseinzug ab Oktober 2013. Infolge dieser Erklärung war die Klägerin ab diesem Zeitpunkt, was die Mieterhöhungsbeträge betrifft, zur Einziehung vom Konto der Beklagten mietvertraglich nicht mehr berechtigt, weil sich eine in einem Mietverhältnis erteilte Einzugsermächtigung nur auf unbestrittene Forderungen bezieht (vgl. Hinz, WuM 2005, S. 615 <625>). Weitere Folge der E-Mail vom 19. September 2013 war, dass die Beklagte hinsichtlich der Mieterhöhungsbeträge ohne (weitere) Mahnung der Klägerin in Schuldnerverzug geriet, und zwar hinsichtlich der bis zum 19. September 2013 fällig gewordenen Mieterhöhungsbeträge gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB ab dem 20. September 2013 und hinsichtlich der übrigen Mieterhöhungsbeträge gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB jeweils mit Ablauf des dritten Werktags des Monats, in dem sie fällig wurden. Ab diesen Zeitpunkten sind daher Verzugszinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz geschuldet (§ 288 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB, Art. 229 § 34 EGBGB). Randnummer 84 3. Bezüglich der Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2008 bis 2010 hat die Berufung ebenfalls teilweisen Erfolg. Randnummer 85 a) Bei der Nebenkostenabrechnung für 2008 ist die Rüge der Beklagten betreffend die Umlegung der Grundsteuer begründet. Randnummer 86 aa) Unter § 6 der „Allgemeine[n] Vertragsvereinbarungen Gewerbemietvertrag“ (AVG)6, die die Parteien zum Bestandteil des Gewerberaummietvertrages vom 12. Dezember 2000/8. Januar 2001 machten, ist geregelt, dass die Umlage der Betriebskosten nach dem Verhältnis der Mietflächen erfolgt. Dieser Umlegungsmaßstab ist aus sich heraus verständlich und bedarf daher keiner Erläuterung (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 46/10 -, juris, Rn. 16). Randnummer 87 Nach § 6 AVG kann der Vermieter aber auch Abrechnungsgruppen nach der Art der Nutzung (Büroflächen, Ladenflächen, Garagen) bilden. Soweit eine solche Gruppenbildung zulässigerweise vorgenommen wird, erschließt sich die Aufteilung der Kosten hingegen nicht ohne Weiteres. Sie bedarf daher der Erläuterung. Eine Erläuterung muss nicht zwingend in der Nebenkostenabrechnung enthalten sein. Sie kann auch außerhalb der Abrechnung gegeben werden, zum Beispiel im Mietvertrag (vgl. BGH, a.a.O., Rn. 17 f.) und auch noch im Prozess, in dem über die Rechtmäßigkeit der Abrechnung gestritten wird (vgl. KG, Urteil vom 12. April 2001 - 8 U 2143/99 -, juris, Rn. 9). Randnummer 88 bb) Anders als in den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2009 bis 2012 teilte die Klägerin in der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2008 die Grundsteuer nicht einfach nach dem Flächenmaßstab auf. Nach dieser unter dem 31. Januar 2011 erteilten Abrechnung7 erfolgte nämlich keine Umlegung der Grundsteuer in Höhe von 32.165,28 €8 auf die Gesamtfläche von 8.740,02 qm9. Die Klägerin bildete vielmehr zwei Abrechnungsgruppen und verteilte die Grundsteuer in Höhe von 30.717,84 € auf die Gruppe „Büro“ mit 6.869,01 qm und in Höhe von 1.447,44 € auf die Gruppe „Konf/Awa/Kant./HM“ mit 1.871,01 qm. Die Gruppe „Büro“, an der die Beklagte mit 1.119 qm beteiligt war, wurde so mit 4,47195 € pro Quadratmeter „belastet“, während bei der Gruppe „Konf/Awa/Kant./HM“, an der die Beklagte nicht beteiligt war, auf den Quadratmeter nur 0,77361 € entfielen. Diese nicht ohne Weiteres nachvollziehbare Gruppenbildung wurde von der Klägerin weder in der Nebenkostenabrechnung noch an anderer Stelle erläutert und auch nicht im Prozess, obgleich die Beklagte - zu Recht - in beiden Instanzen die fehlende Nachvollziehbarkeit der Abrechnung gerügt hat. Infolgedessen ist die Beklagte so zu stellen, wie wenn die gesamte Grundsteuer in Höhe von 32.165,28 € auf die Gesamtfläche von 8.740,02 qm umgelegt worden wäre, mit der Folge, dass sich die Nebenkostennachforderung der Klägerin für 2008 um 885,93 € (5.004,11 €10 - 4.118,18 €11) auf 1.228,81 € (2.114,7412 - 885,93 €) reduziert. Randnummer 89 b) Die in der Berufung geführten Angriffe gegen die Nebenkostenabrechnungen für 2009 und für 2010 haben hingegen keinen Erfolg. Randnummer 90 aa) Soweit die Positionen Hauswart, Hausreinigung und Gartenreinigung beanstandet werden, scheitert das Rechtsmittel schon daran, dass diese Positionen in erster Instanz von der Beklagten nicht angegriffen worden sind, das diesbezüglich neue Vorbringen der Beklagten in der Berufungsinstanz von der Klägerin in Abrede gestellt wird und keine der Voraussetzungen des § 531 Abs. 2 Satz 1 ZPO vorliegt, unter denen neues streitiges Vorbringen im zweiten Rechtszug ausnahmsweise zuzulassen ist. Randnummer 91 bb) Soweit die Positionen Inspektion/Wartung - wie schon in erster Instanz - jeweils pauschal als nicht nachvollziehbar beziehungsweise unschlüssig bezeichnet werden, bleibt das Bestreiten des Kostenansatzes ebenfalls ohne Erfolg. Randnummer 92 (1) Ein Bestreiten des Kostenansatzes ist nur dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter vorher die Berechnungsunterlagen eingesehen (vgl. OLG Düsseldorf, Urteile vom 8. Juni 2000 - 10 U 94/99 -, juris, Rn. 41, vom 5. September 2002 - 10 U 150/01 -, juris, Rn. 35 und vom 27. April 2006 - I-10 U 169/05, 10 U 169/05 -, juris, Rn. 12) oder erfolglos Einsicht verlangt hat (vgl. Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 76. Aufl. 2017, § 535 Rn. 99). Hat der Mieter Belegeinsicht verlangt, schreibt das Gesetz nicht vor, dass der Vermieter auf das bloße Einsichtsverlangen mit einem Terminangebot reagieren muss (vgl. Schmid/Zehelein, in: MüKoBGB, 7. Aufl. 2016, § 556 Rn. 90). Reagiert der Vermieter nicht mit einem Terminangebot, muss sich der Mieter zum Vermieter begeben. Erscheint der Mieter nach einer entsprechenden Ankündigung in den Geschäftsräumen des Vermieters zu den üblichen Geschäftszeiten oder im Falle eines privaten Kleinvermieters werktags in den frühen Abendstunden, muss der Vermieter sofort Belegeinsicht gewähren, weil der Anspruch auf Belegeinsicht nach Zugang der Abrechnung gemäß § 271 Abs. 1 BGB sofort fällig ist (vgl. Schmid/Zehelein, a.a.O.). Ein Anspruch des Mieters auf Übersendung von Fotokopien besteht, wenn ein anderes Mietverhältnis als ein solches über preisgebundenen Wohnraum betroffen ist, indes grundsätzlich nicht (vgl. BGH, Urteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05 -, juris, Rn. 21 f.; Schmid/Zehelein, a.a.O., Rn. 92). Randnummer 93 (2) Vorliegend nahm die Beklagte keine Belegeinsicht, obschon es ihr die Klägerin mindestens zweimal angeboten hatte (vgl. Schriftsätze der Klägerin vom 4. April 2014, Seite 7 und vom 12. Juni 2014, Seite 3), zuletzt sogar ausdrücklich am Ort der Mietsache. Für die Beklagte wäre es daher nach entsprechender Ankündigung unschwer möglich gewesen, sich in die - im selben Haus gelegenen - Büroräume der Klägerin zu begeben und Belegeinsicht zu verlangen. Die Klägerin hatte ihr jedenfalls eine ausreichende Überprüfung ihrer Abrechnungen ermöglicht (vgl. BGH, a.a.O., Rn. 21). Dem steht nicht entgegen, dass die Beklagte mit als Anlage B II 3 vorgelegter E-Mail vom 1. Juli 2014 die Klägerin um „Terminabsprache zwecks Belegeinsicht“ gebeten hatte. Zur Nennung eines nach Datum und Uhrzeit exakt fixierten Termins oder gar zur Absprache eines solchermaßen konkretisierten, allseits passenden Termins war die Klägerin nicht verpflichtet. Nachdem auf die E-Mail vom 1. Juli 2014 von Seiten der Klägerin kein Terminvorschlag gemacht worden war, hätte die Beklagte, wie bereits ausgeführt, nach (einseitiger) Ankündigung bei der Klägerin vorstellig werden können und müssen. Eine Verpflichtung der Klägerin, der Beklagten die Abrechnungsbelege in Fotokopie zu übermitteln, bestand ebenfalls nicht. Mit ihrem pauschalen Bestreiten der Positionen Inspektion/Wartung kann die Beklagte somit nicht erfolgreich sein. Randnummer 94 4. Bezüglich der Zinsen, die das Landgericht der Klägerin hinsichtlich der Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2008 bis 2011 zugesprochen hat, ist die Beklagte mit ihrem Rechtsmittel gleichfalls zum Teil erfolgreich. Randnummer 95 Bezüglich des Verzugseintritts mit der Zahlung dieser Nachforderungen ist - entsprechend den vorstehenden Ausführungen unter 2 - wiederum zu beachten, dass die Parteien im Gewerberaummietvertrag vom 12. Dezember 2000 / 8. Januar 2001 vereinbart hatten, dass die Klägerin alle aus dem Vertrag geschuldeten Zahlungen vom Konto der Beklagten durch Lastschrift einzieht, und die - den Eintritt des Schuldnerverzuges auf Seiten der Beklagten ausschließende - Möglichkeit des Lastschrifteinzugs durch die Klägerin bezüglich jeder Nebenkostennachforderung gegeben war, solange und soweit ihr die Beklagte nicht widersprochen hatte. Randnummer 96 Der Nachforderung aus der Abrechnung für 2008 widersprach die Beklagte am 2. Februar 2011 (vgl. Anlage B 1), Schuldnerverzug ist daher am 2. Februar 2011 eingetreten, der Verurteilung durch das Landgericht zur Zahlung von Verzugszinsen seit dem 1. März 2011 vermag die Beklagte daher nicht mit Erfolg entgegenzutreten. Randnummer 97 Der Nachforderung aus der Abrechnung für 2009 widersprach die Beklagte mit Schreiben vom 3. Mai 2012 (vgl. Anlage B 1 und Anlagenkonvolut B 3). Das Schreiben wurde der Klägerin am 4. Mai 2012 übermittelt. Schuldnerverzug ist daher am 4. Mai 2012 eingetreten, der Verurteilung durch das Landgericht zur Zahlung von Verzugszinsen seit dem 15. Juni 2012 vermag die Beklagte daher nicht mit Erfolg entgegenzutreten. Randnummer 98 Bezüglich der Nachforderung aus der Abrechnung für 2010 ist nicht ersichtlich, dass ihr die Beklagte eher als in der Klageerwiderung widersprochen hätte. Verzug ist somit erst mit Zustellung der Klageschrift am 8. Januar 2014 anzunehmen (§ 286 Abs. 1 BGB, § 253 Abs. 1 ZPO). Verzugszinsen sind insoweit nicht schon ab dem 1. März 2013, sondern erst ab dem 9. Januar 2014 geschuldet. Randnummer 99 Bezüglich der Nachforderung aus der Abrechnung für 2011 verhält es sich ebenso wie bei derjenigen aus der Abrechnung für 2010. Für die Zeit vor dem 21. August 2013 sind daher keine Verzugszinsen geschuldet. III. Randnummer 100 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91a Abs. 1 Satz 1, § 92 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Nr. 1, § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, § 711 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO bestehen nicht. Fußnoten 1 ) Das sind 8.585,10 € (netto). 2 ) Gemeint wohl: 12. Juni 2014 3 ) Vgl. Sitzungsprotokoll vom 20. April 2015, Seite 3 4 ) Vgl. Schriftsatz der Beklagten vom 5. Juni 2014, Seite 2 5 ) Vgl. Schriftsätze der Klägerin vom 4. April 2014, Seite 5 und vom 5. Oktober 2015, Seite 4 f. 6 ) AH LG Klägerin, 9 ff. 7 ) AH LG Klägerin, 63 ff. und 141/143 8 ) 30.717,84 € + 1.447,44 € = 32.165,28 € 9 ) 6.869,01 qm + 1.871,01 qm = 8.740,02 qm 10 ) AH LG Klägerin, 69 11 ) Vgl. AH LG Klägerin, 73 12 ) AH LG Klägerin, 141 Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001346525 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2017:140317BVIIIZR50.16.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 50/16 vom 14. März 2017 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 14. März 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Prof. Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision des Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht (mehr) vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht (ZMR 2016, 444) hat die Revision zur Klärung der Frage zugelassen, ob die Betriebskostenabrechnung im Fall einer durch den Eigentümer vermieteten Eigentumswohnung lediglich nach einer - gegebenen- falls bestandskräftigen - Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemein- schaft über die Jahresabrechnung des Verwalters erstellt werden kann. Diese Frage ist mittlerweile geklärt. Der Senat hat - nach Erlass des Berufungsurteils - entschieden, dass das Vorliegen eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) des Verwalters der Woh- nungseigentümergemeinschaft keine (ungeschriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten des Vermieters einer vermieteten Eigentums- wohnung gegenüber seinem Mieter gemäß § 556 Abs. 3 BGB ist. Vielmehr hat der Vermieter einer Eigentumswohnung über die Betriebskostenvorauszahlun- 1 2 3 - 3 - gen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB - wie hier seitens des Klägers erfolgt - abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahres- abrechnung des Verwalters noch nicht vorliegt (Senatsurteil vom 25. Januar 2017 - VIII ZR 249/15, juris Rn. 17, 20 ff.). Dies gilt auch, wenn der Vermieter - wie hier der Kläger - Mitglied einer Wohnungserbbauberechtigtengemeinschaft ist, für die die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend gelten (§ 30 Abs. 3 Satz 2 WEG). 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung, soweit es dieser unterliegt, stand. Das Berufungs- gericht hat, wie den Gründen des Berufungsurteils eindeutig zu entnehmen ist, die Revision nur auf den Grund des Anspruchs beschränkt zugelassen. Eine solche Beschränkung der Revisionszulassung ist wirksam, wenn die Entschei- dung über den Grund des Anspruchs keine Auswirkungen auf die Höhe des Anspruchs haben kann (vgl. BGH, Urteile vom 30. Juni 1982 - VIII ZR 259/81, NJW 1982, 2380 unter II 2 c; vom 12. März 2009 - IX ZR 10/08, NJW 2009, 2068 Rn. 6 mwN; vom 16. September 2009 - VIII ZR 243/08, BGHZ 182, 241 Rn. 11; vgl. auch Senatsurteil vom 15. August 2012 - VIII ZR 378/11, BGHZ 194, 238 Rn. 3). Dies ist hier der Fall. Die - entsprechend dem Umfang der Revisionszulassung - gegen das Bestehen des Klageanspruchs erhobenen Rügen der Revision greifen nicht durch. Die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass der Kläger über die streit- gegenständlichen Betriebskosten auch ohne Vorliegen eines Beschlusses der Wohnungserbbauberechtigtengemeinschaft (§ 28 Abs. 5 i.V.m. § 30 Abs. 3 Satz 2 WEG) abrechnen durfte und er demzufolge aus der Betriebskostenab- rechnung einen Nachzahlungsanspruch gegen den Beklagten geltend machen 4 5 - 4 - kann, steht im Einklang mit den Grundsätzen des oben genannten Senatsurteils vom 25. Januar 2017 (VIII ZR 249/15, aaO). Entgegen der von der Revision vertretenen Auffassung sind laufend ent- stehende Kosten im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV - der von der Revision angeführte § 24 Abs. 2 Satz 2 der Zweiten Be- rechnungsverordnung (II. BV) ist hier nicht einschlägig - bei der Vermietung ei- ner Eigentumswohnung auch nicht erst dann angefallen, wenn eine Beschluss- fassung der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die das Ge- meinschaftseigentum betreffende Jahresabrechnung erfolgt ist. Zwar entsteht - hinsichtlich der die Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan übersteigenden so- genannten Abrechnungsspitze - die Verpflichtung des einzelnen Wohnungsei- gentümers gegenüber den anderen Eigentümern, die Lasten und die Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG zu tragen, im Innenverhältnis nicht bereits durch die Entstehung der Lasten und Kosten, sondern erst durch den - rechtswirksamen - Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jah- resabrechnung. Dieser Beschluss der Wohnungseigentümer entfaltet jedoch gegenüber einem Dritten, wie hier dem Mieter, keine Bindung. Die Frage des laufenden Entstehens und des Anfallens der Betriebskosten für die vermietete Eigen- tumswohnung ist damit unabhängig hiervon nach den Grundsätzen des Wohn- raummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen (Senatsurteil vom 25. Januar 2017 - VIII ZR 249/15, aaO Rn. 23 f. mwN). Der Mieter kann den Vermieter demnach - entgegen der Auffassung der Revision - nicht darauf verweisen, dieser dürfe die Betriebskosten ohne einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung nicht ab- rechnen und ansetzen und der Mieter habe deshalb insoweit eine Betriebskos- tennachforderung nicht zu zahlen. 6 7 - 5 - Ohne Erfolg bleibt schließlich auch der Einwand der Revision, das von ihr - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und des Senats - befür- wortete Erfordernis eines Beschlusses nach § 28 Abs. 5 WEG führe nicht zu einer (möglicherweise) lang anhaltenden Rechtsunsicherheit zwischen den Mietvertragsparteien, da es dem Wohnungseigentümer beziehungsweise Woh- nungserbbauberechtigten möglich sei, eine solche Beschlussfassung erforderli- chenfalls gerichtlich gegenüber der Gemeinschaft durchzusetzen. Diese Erwä- gungen stehen - jedenfalls soweit es um die hier in Rede stehenden rechtlichen Voraussetzungen für die Abrechnung der Betriebskosten geht - im Widerspruch zu der mit § 556 Abs. 3 BGB verfolgten Zielsetzung des Gesetzgebers. Wie der Senat in seinem Urteil vom 25. Januar 2017 (VIII ZR 249/15, aaO Rn. 25 ff., 36 ff.) im Einzelnen ausgeführt hat, dient § 556 Abs. 3 BGB der Abrechnungssicherheit für den Mieter und der Streitvermeidung und gewähr- leistet - was die Revision nicht hinreichend in den Blick nimmt - eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammen- hang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss. Dieser vom Gesetzgeber verfolgte Zweck würde verfehlt und der Mieter einer Eigentumswohnung zudem in einer aus Sachgründen nicht zu rechtfertigenden Weise gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung benachteiligt, sähe man - wie von der Revision gefordert - eine Beschlussfassung der Wohnungs- eigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung als notwendige Voraussetzung für die Betriebskostenabrechnung an. 8 9 - 6 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Offenbach am Main, Entscheidung vom 07.07.2015 - 37 C 29/15 - LG Darmstadt, Entscheidung vom 05.02.2016 - 6 S 143/15 - 10

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 31.03.2014 Aktenzeichen: 5 S 48/13 ECLI: ECLI:DE:LGHEIDE:2014:0331.5S48.13.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 556 BGB, § 560 BGB, § 11 HeizkostenV, § 12 HeizkostenV, § 12 Abs 4 BetrSichV ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Betriebskostenabrechnung Wohnraummiete: Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bei Unverhältnismäßigkeit der Abrechnungskosten für Heizung und Warmwasser; Umlagefähigkeit der Kosten der Notrufeinrichtung der Aufzugsanlage Orientierungssatz 1. Die verbrauchsabhängige Abrechnung für Heizung und Warmwasser ist unverhältnismäßig, wenn die hierfür aufgewendeten Kosten höher sind als die zu erzielende Einsparung. Die Kammer geht davon aus, dass sich eine nachhaltige Unwirtschaftlichkeit der verbrauchsbezogenen Abrechnung dann ergibt, wenn die Abrechnungskosten in 5 aufeinanderfolgenden Jahren die Grenze von 15% der Gesamtkosten übersteigen. Nach 5 Jahren dauernder Überschreitung dieser Grenze ist das Vorliegen der Unwirtschaftlichkeit für den Vermieter auch deutlich ersichtlich, so dass von einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot auszugehen ist.(Rn.32) 2. Die Kosten der Notrufeinrichtung der Aufzugsanlage sind in vollem Umfang umlagefähig. Eine Notrufbereitschaft ist gemäß § 12 Abs. 4 der Betriebssicherheitsverordnung vorgeschrieben; die Kosten hierfür sind nach § 2 Nr. 7 Betriebskostenverordnung umlagefähig, nicht jedoch die Kosten für die Miete einer Notrufanlage. Das hierfür zu entrichtende Entgelt ist in vollem Umfang umlagefähig. Dass darin kalkulatorisch auch Kosten für die zur Erbringung der Leistungen erforderlichen Gerätschaften enthalten sind, steht dem nicht entgegen.(Rn.53) Verfahrensgang vorgehend AG Heidelberg, 11. Juli 2013, 23 C 2/13 Tenor I. Auf die Berufung der Beklagte wird das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 11.07.2013 - Az. 23 C 2/13 - im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen wie folgt abgeändert: 1. Die Vollstreckungsbescheide des Amtsgerichts Stuttgart jeweils vom 23.11.2012 - Geschäftsnummer: 12-0016691-2-7 und Geschäftsnummer: 12-0016691-1-9 - bleiben mit der Maßgabe aufrechterhalten, dass hieraus in der Hauptsache nur noch die Zahlung von 1.447,55 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz ab dem 06.02.2011 verlangt werden kann. 2. Im Übrigen werden die Vollstreckungsbescheide aufgehoben. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen, soweit der Rechtsstreit nicht übereinstimmend für in der Hauptsache erledigt erklärt worden ist. II. Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen. III. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen zu tragen. IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 2.611,88 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin, Vermieterin der streitgegenständlichen Wohnung in dem Anwesen … in Heidelberg, begehrt von den Beklagten Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung für 2009. Darüber hinaus begehrt sie ursprünglich noch erhöhte Nebenkostenvorauszahlungen ab Februar 2012. Randnummer 2 Die Parteien sind Vermieter und Mieter einer Wohnung im Erdgeschoss rechts in der … in Heidelberg aufgrund eines schriftlichen Mietvertrages vom 02.09.2003. Bis 31.01.2012 betrug die Gesamtmiete 1.186,28 €, seit 01.02.2012 begehrt die Klägerin eine erhöhte Betriebskostenvorauszahlung, so dass die begehrte Gesamtmiete ab diesem Datum 1.314,28 € beträgt. Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 endete mit einer Nachforderung der Beklagten in Höhe von 1.524,57 €. Aufgrund dessen erhöhte die Klägerin ab 01.02.2012 mit einem Schreiben vom 15.12.2011 die Vorauszahlungen um monatlich 128,00 €, was für die Zeit von Februar 2012 bis Oktober 2012 den Betrag von 1.152,00 € ergibt, welcher Gegenstand der Klage ist. Randnummer 3 Die Nebenkostenabrechnung für 2009 endete mit einer Nachzahlungsforderung von 1.459,88 €, die Gegenstand der Klage ist. Wegen der Einzelheiten der Betriebskostenabrechnung wird auf die bei den Akten befindliche Kopie Bezug genommen. Randnummer 4 Gegen die Beklagten sind am 23.11.2012 Vollstreckungsbescheide des Amtsgerichts Stuttgart in Höhe der geltend gemachten Klageforderungen ergangen. Gegen die ihnen jeweils am 27.11.2012 zugestellten Vollstreckungsbescheide haben die Beklagten durch Anwaltsschriftsatz vom 29.11.2012, der am selben Tag per Telefax beim Amtsgericht Stuttgart eingegangen ist, Einspruch erhoben. Randnummer 5 Die Klägerin hat den Standpunkt vertreten, dass ihre Betriebskostenabrechnung für 2009 nicht zu beanstanden sei. Die Verteilung der Grundsteuer sei gegenüber den Beklagten erläutert worden, so dass insoweit keine formelle Unwirksamkeit der Abrechnung bezüglich der Grundsteuer vorliege. Randnummer 6 Die Klägerin hat beantragt: Randnummer 7 Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 2.611,88 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 1.459,88 € seit dem 02.02.2011 sowie aus jeweils 128,00 € seit dem 06.02.2012, 06.03.2012, 06.04.2012, 06.05.2012, 06.06.2012, 06.07.2012, 06.08.2012, 06.09.2012 und 06.10.2012 zu zahlen. Randnummer 8 Die Beklagten haben beantragt, Randnummer 9 die Klage abzuweisen. Randnummer 10 Die Beklagten haben vorgetragen: Randnummer 11 Die Abrechnungsposition Grundsteuer sei formell unwirksam, weil die Klägerin weder den bezüglich dieser Position angefallenen Gesamtbetrag noch den zur Anwendung gelangten Verteilungsschlüssel mitgeteilt habe. Randnummer 12 Auch sei die Position "Notrufeinrichtung der Aufzugsanlage" nicht umlagefähig. Die Höhe der Abrechnungskosten bezüglich der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung verstoße gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Randnummer 13 Da die Abrechnung für 2010 die gleichen Fehler enthalte wie die früheren Abrechnungen, bestehe für die Beklagten keine Verpflichtung, höhere Vorauszahlungen für 2012, wie von der Klägerin gefordert, zu bezahlen. Auch seien die Verbrauchswerte für Heizung, Warmwasser und Kaltwasser nicht plausibel. Randnummer 14 Das Amtsgericht hat mit dem Urteil vom 11.07.2013 den Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichts Stuttgart vom 23.11.2012 - Geschäftsnummer: 12-0016691-2-7, aufrechterhalten. Es hat dies damit begründet, dass die Einwendungen gegen die Position Grundsteuer durch entsprechende Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erledigt seien. Die Wartungskosten für die Notrufeinrichtung im Aufzug könnten auf die Mieter umgelegt werden, weil die Notrufeinrichtung ihre Funktion nur erfüllen könne, wenn sie entsprechend gewartet werde, was in regelmäßigen Abständen erfolgen müsse. Die Behauptung, dass die Verbrauchswerte für Heiz- und Warmwasserkosten unplausibel seien und gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstießen, griffen nicht durch, weil diesbezüglich auf einen Betriebskostenspiegel nicht mit Erfolg zurückgegriffen werden könne und Fläche und Verbrauch nicht zwangsläufig miteinander korrelieren müssten, so dass aus einem Auseinanderfallen keine Einwände gegen die Plausibilität der Abrechnung hergeleitet werden könnten. Das Nutzerverhalten verschiedener Mieter könne durchaus unterschiedlich sein, was unterschiedliche Verbräuche in unterschiedlichen Wohnungen erkläre. Es bestehe auch ein Anspruch auf die erhöhten Vorauszahlungen, weil auch die Abrechnung für 2010 nicht zu beanstanden sei. Randnummer 15 Wegen des streitigen und unstreitigen erstinstanzlichen Vortrags der Parteien sowie wegen des Inhalts und der Begründung der erstinstanzlichen Entscheidung einschließlich der dort getroffenen tatsächlichen Feststellungen wird gem. § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf Entscheidungsformel, Tatbestand und Entscheidungsgründe dieses Urteils Bezug genommen. Randnummer 16 Gegen das Urteil richtet sich die Berufung der Beklagten, die ihren erstinstanzlichen Antrag auf Klageabweisung in vollem Umfang weiterverfolgen. Randnummer 17 Die Beklagten tragen vor: Randnummer 18 Das Urteil des Amtsgerichts gehe zu Unrecht davon aus, dass die Kosten für Miete bzw. Wartung der Notrufeinrichtung umgelegt werden könnten. Es handle sich offenkundig um eine Umgehung der bestehenden Rechtslage in der Form, dass die Klägerin einerseits auf die Anschaffung der Notrufeinrichtung im Rahmen der Errichtung der Aufzugsanlage verzichtet habe, andererseits die Kosten hierfür auf die Mieter abwälzen möchte. Die als Wartungskosten bezeichneten Kosten könnten sich auch nicht auf von der Klägerin selbst angeschaffte Teile der Aufzugsanlage beziehen, insbesondere nicht auf die Notrufeinrichtung, weil diese auch nach dem Vortrag der Kläger nicht in ihrem Eigentum stehe. Die Klägerin habe vielmehr die Organisation des erforderlichen Notrufes einer Drittfirma übertragen. Anfallende Kosten könnten in diesem Zusammenhang insoweit als Betriebskosten betrachtet werden, als es sich um die bloße Organisation des Notrufes in Form der Bereitschaft, Notrufe entgegenzunehmen, um eventuell eingeschlossene Fahrstuhlnutzer zu befreien, handle. Wartungskosten gehörten in den Verantwortungsbereich der Drittfirma und gehörten daher nicht zu den eigentlichen Betriebskosten. Fürsorglich werde bestritten, dass die Notrufeinrichtung überhaupt gewartet werden müsse und dass hierfür der in Rechnung gestellte Betrag angemessen sei. Randnummer 19 Das Amtsgericht sei fehlerhaft davon ausgegangen, dass die von der Klägerin erstellte Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung plausibel sei. Aus den vorgelegten Abrechnungsunterlagen sei nicht ersichtlich, auf welche konkreten Räumlichkeiten sie sich bezögen. Die Auffälligkeiten bezüglich unterschiedlicher Verbrauchswerte bei verschiedenen Wohnungen sei für eine Vielzahl von Einheiten dargestellt worden. Daraus ergebe sich ein berechtigter Zweifel an der Zuverlässigkeit der von der Klägerin verwendeten Messeinrichtungen bzw. an der Richtigkeit der vorgenommenen Ablesung. Randnummer 20 Auf Hinweis des Gerichts haben die Beklagten näher dazu vorgetragen, welchen Anteil die Kosten für die verbrauchsabhängige Abrechnung an den Energiekosten aufwiesen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Darstellung in dem Schriftsatz vom 31.01.2014 (AS. II, 55-57) Bezug genommen. Daraus ergebe sich, dass der Anteil der Abrechnungskosten so hoch sei, dass das Gebot der Wirtschaftlichkeit verletzt sei. Randnummer 21 Die Beklagten beantragen, Randnummer 22 1. das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 11.07.2013 (23 C 2/13) aufzuheben; 2. die Klage abzuweisen. Randnummer 23 Die Klägerin beantragt, Randnummer 24 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 25 Sie verteidigt das erstinstanzliche Urteil und wiederholt und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag. In die Position "Aufzug Notruf" seien keine Kosten für die Miete einer Notrufeinrichtung aufgenommen worden. Aufgenommen und umgelegt worden seien lediglich die Kosten für die Wartung der Notrufeinrichtung. Nach der Betriebskostenverordnung gehörten diese Kosten zu den umlagefähigen Betriebskosten. Es gehe nicht um die Kosten der Einrichtung bzw. des Erwerbs einer Notrufeinrichtung. Die Klägerin nimmt insoweit Bezug auf die in erster Instanz vorgelegte Anlage K 5 mit der darin enthaltenen Leistungsbeschreibung. Die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Kosten für die Überwachung der Notrufeinrichtung seien angemessen und üblich. Randnummer 26 Die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung sei plausibel. Unterschiedliche Kosten für verschiedenen Wohnungen beruhten auf dem individuellen Nutzerverhalten. Allein die Behauptung des Mieters, ein Abrechnungsergebnis sei nicht richtig bzw. unplausibel, rechtfertige nicht die Einholung eines Sachverständigengutachtens. Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot liege nicht vor. Der prozentuale Anteil der Abrechnungskosten sei nicht nur im Vergleich zu der Heizenergie zu ermitteln, sondern zu den gesamten Energiekosten, einschließlich der Wartungskosten. Dies ergebe sich aus § 12 der Heizkostenverordnung. Dann ergäben sich niedrigere prozentuale Anteile der Abrechnungskosten entsprechend der Darstellung im Schriftsatz vom 27.02.2012. Es sei auch unzutreffend, sich zwingend daran zu orientieren, ob die Abrechnungskosten mehr als 15 % der Energiekosten ausmachten. Denn durch die Reduzierung der Energiekosten aufgrund eines energiesparenden Bauens steige der prozentuale Anteil der Abrechnungskosten zwangsläufig. Eine allgemeingültige Grenze von 15 % bestehe nach der Rechtsprechung nicht. Die Klägerin habe auch keinen im Vergleich zu anderen Anbietern teuren Abrechnungsservice ausgewählt. Es gebe keine günstigeren Angebote. Die Klägerin sei als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft auch an einen auf 10 Jahre abgeschlossenen Vertrag mit den … (Anm.: Dienstleister für Abrechnungsservice) über die Erbringung des Abrechnungsservice gebunden. Sie könne daher nicht nach 5 Jahren mit nach Ansicht des Gerichts zu hohen prozentualen Anteilen der Abrechnungskosten an Energiekosten die Abrechnung aufgeben oder den Anbieter wechseln. Auch habe sie hierauf als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft keinen zwingenden Einfluss. Randnummer 27 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien im Berufungsverfahren wird auf die gewechselten Schriftsätze und deren Anlagen Bezug genommen, die bis zu dem Termin, der dem Schluss der mündlichen Verhandlung entsprach, bei Gericht vorgelegt worden sind. Randnummer 28 In der mündlichen Berufungsverhandlung haben die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich der geforderten Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahr 2012 in Höhe von monatlich 128,00 € für 9 Monate, insgesamt 1.152,00 €, einschließlich der hierauf geforderten Zinsen, für in der Hauptsache erledigt erklärt und gegenseitige Kostenanträge gestellt. II. Randnummer 29 Die zulässige Berufung hat in der Sache nur zu einem geringen Teil Erfolg. Randnummer 30 1. Der auf die Beklagten entfallende Anteil an Heiz- und Warmwasserkosten aus der Abrechnung für das Jahr 2009 in Höhe von 1.631,26 € ist um 12,33 € zu vermindern, was zu einer berechtigten Gesamtforderung der Klägerin gegen die Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 in Höhe von noch 1.447,55 € führt (1.459,88 € [Saldo der Abrechnung] abzüglich 12,33 €). Dies ergibt sich daraus, dass die Klägerin die Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abgerechnet hat, obwohl die Kosten der Abrechnung unverhältnismäßig waren und somit § 11 Abs. 1 Nr. 1b der Heizkostenverordnung eingreift. Darin liegt im vorliegenden Fall ein Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz aus § 24 Abs. 2 S. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung und §§ 556, 560 BGB, was dazu führt, dass Kosten der Verbrauchserfassung nur bis zur Wirtschaftlichkeitsgrenze umgelegt werden können (vergleiche Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 13. Aufl. 2013, Rn. 6063, und Wall, WuM 2002, 130, 133). Letzteres gilt jedenfalls dann, wenn der Vermieter die Unwirtschaftlichkeit rechtzeitig erkennen konnte (Schmid, a. a. O., unter Bezug auf Börstinghaus MDR 2000, 1345). Auch diese Voraussetzung liegt hier vor. Randnummer 31 a) Dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz und dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz wird in § 11 Nr. 1 HeizkV dadurch Rechnung getragen, dass eine Ausnahme vom Gebot der verbrauchsabhängigen Kostenverteilung für den Fall festgelegt wird, dass unverhältnismäßig hohe Abrechnungskosten entstehen würden. Randnummer 32 Generell gilt, dass die verbrauchsabhängige Abrechnung unverhältnismäßig ist, wenn die hierfür aufgewendeten Kosten höher sind als die zu erzielende Einsparung (Schmid, a. a. O., Rn. 6056; Wall, WuM 2002, 130, 131). Als Einsparquote aufgrund verbrauchsabhängiger Abrechnung können pauschal 15 % der Gesamtkosten zugrundegelegt werden. Die Heizkostenverordnung geht von diesen Prozentsatz aus, was auch in dem Kürzungsrecht nach § 12 HeizkV zum Tragen kommt. Diese Festlegung beruht auf Untersuchungen, wonach durchschnittlich Einsparungen in dieser Höhe erzielt werden (Wall, WuM 2002, 130, 132 bei Fußnote 16 mit umfangreichen weiteren Nachweisen). Die Grenze von 15 % darf jedoch nicht als feste Grenze angesehen werden und die Beurteilung darf nicht nur anhand eines Abrechnungsjahres vorgenommen werden. In der Literatur wird hierfür ein Zeitraum von 3-6 Jahren vorgeschlagen (Wall, WuM 2002, 130, 133). Die Kammer geht davon aus, dass sich eine nachhaltige Unwirtschaftlichkeit der verbrauchsbezogen Abrechnung dann ergibt, wenn die Abrechnungskosten in 5 aufeinanderfolgenden Jahren diese Grenze von 15 % der Gesamtkosten übersteigen. In einem derartigen Zeitraum dürften sich witterungsbedingte Schwankungen des Energieverbrauchs ausgeglichen haben, so dass ersichtlich wird, dass die Abrechnungskosten dauerhaft diese Grenze von 15 % der Gesamtkosten übersteigen und somit die Abrechnung nach Verbrauch unwirtschaftlich ist. Nach 5 Jahren dauernder Überschreitung dieser Grenze ist das Vorliegen der Unwirtschaftlichkeit für den Vermieter auch deutlich ersichtlich, so dass von einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot auszugehen ist. Randnummer 33 Für die Berechnung dieser Grenze ist auf das Verhältnis der Abrechnungskosten zu den Gesamtkosten entsprechend § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkV abzustellen (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, Rn. 6058; anderer Ansicht Wall, WuM 2002, 130, 132, der nur die Brennstoffkosten heranziehen will). Die Kammer folgt hier der Ansicht von Schmid, weil diese eher mit § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkV zu vereinbaren ist. Im vorliegenden Fall kann die Frage sogar dahinstehen da, wie aus der nachfolgenden tabellarischen Darstellung zu ersehen ist, die 15 %-Grenze in den Jahren 2004-2009 sowohl beim Vergleich mit den Brennstoffkosten als auch beim Vergleich mit den Gesamtkosten durchgängig überschritten war. Randnummer 34 Für diese Berechnung ist zunächst fiktiv auszugehen von den Brennstoffkosten bzw. Gesamtkosten bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung. Es ist anzunehmen, dass durch die tatsächlich durchgeführte verbrauchsabhängige Abrechnung eine Einsparquote von 15 % erreicht wurde. Es ist deshalb davon auszugehen, dass ohne verbrauchsabhängige Abrechnung höhere Kosten entstanden wären. Die bei der tatsächlich durchgeführten verbrauchsabhängigen Abrechnung tatsächlich entstandenen Kosten betragen somit lediglich 85 % der Kosten, die entstanden wären, wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden wäre. Dies bedeutet, dass ein Aufschlag von 15/85 auf die tatsächlich entstandenen Kosten vorzunehmen ist, um diejenigen Kosten zu berechnen, die entstanden wären, wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden wäre (fiktive Kosten bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung). Die Verbrauchsabhängige Abrechnung ist (erst) dann unwirtschaftlich, wenn die Abrechnungskosten 15 % der fiktiven Kosten bei nicht verbrauchsabhängiges Abrechnung übersteigen. Randnummer 35 Die Vergleichsberechnung ergibt sich sodann aus der nachfolgenden tabellarischen Darstellung: Randnummer 36 Vergleich der Kosten des Abrechnungsservice mit den Brennstoffkosten Randnummer 37 Jahr    Energiekosten     Energiekosten ohne verbrauchsabhängige Abrechnung, d. h. tatsächliche Energiekosten zuzügl. 15/85 Kosten Abrechnungsservice Anteil an tatsächlichen Energiekosten Anteil an Energiekosten ohne verbrauchsabhängige Abrechnung 2004    11.862,14 € 13.955,46 € 4.804,49 € 40,50% 34,43% 2005    12.447,70 € 14.644,35 € 4.911,21 € 39,45% 33,54% 2006    12.255,45 € 14.418,18 € 5.010,62 € 40,88% 34,75% 2007    13.973,19 € 16.439,05 € 4.961,11 € 35,50% 30,18% 2008    17.565,66 € 20.665,48 € 4.953,26 € 28,20% 23,97% 2009    20.556,68 € 24.184,33 € 4.953,26 € 24,10% 20,48% Randnummer 38 Vergleich der Kosten des Abrechnungsservice mit den Gesamtkosten Randnummer 39 Jahr    Gesamtkosten Fernwärme einschl. Abrechnungsservice und Betriebsstrom usw. Gesamtkosten ohne verbrauchsabhängige Abrechnung, d. h. tatsächliche Gesamtkosten zuzügl. 15/85 Kosten Abrechnungsservice Anteil an tatsächlichen Gesamtkosten Anteil an Gesamtkosten ohne verbrauchsabhängige Abrechnung 2004    17923,85 € 21.086,88 € 4.804,49 € 26,81% 22,78% 2005    19137,50 € 22.514,71 € 4.911,21 € 25,66% 21,81% 2006    18611,82 € 21.896,26 € 5.010,62 € 26,92% 22,88% 2007    20667,29 € 24.314,46 € 4.961,11 € 24,00% 20,40% 2008    24461,15 € 28.777,82 € 4.953,26 € 20,25% 17,21% 2009    26914,91 € 31.664,60 € 4.953,26 € 18,40% 15,64% Randnummer 40 Somit liegt eine Unwirtschaftlichkeit der verbrauchsabhängigen Abrechnung vor. Randnummer 41 b) Rechtsfolge hiervon ist, dass nur die Kosten der Verbrauchserfassung bis zur Wirtschaftlichkeitsgrenze umgelegt werden können. Dies bedeutet für das Jahr 2009, dass lediglich 15 % von 31.664,60 € (= Gesamtkosten bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung), somit 4.749,69 € für den Abrechnungsservice angesetzt und umgelegt werden dürfen. Hinzu kommt der Betriebsstrom mit 1.161,02 € und die Wartung, § 35a EStG ausweisbar in Höhe von 243,95 €, so dass sich die "Nebenkosten Wärme" auf 6.154,66 € belaufen. Zuzüglich der Energiekosten von 20.556,68 € ergeben sich "Gesamtkosten Wärme" von 26.711,34 €. Randnummer 42 Dieser Betrag ist entsprechend Seite 1 unten der Einzelabrechnung Heiz-, Warmwasser- und Nebenkosten 2009 auf die Raumheizung und die Warmwasseraufbereitung aufzuteilen und hier wieder auf die Abrechnung nach Fläche (30 %) und auf Verbrauch (70 %). Dies ergibt folgende Darstellung: Randnummer 43 18.365,11 € der Gesamtkosten Wärme entfallen auf die Raumheizung, davon 30 % verteilt nach Fläche in Quadratmeter (siehe Summe der Einheiten) als Grundkosten 5.509,53 € 70 % verteilt nach Anteilen als Verbrauchskosten 12.855,58 € Randnummer 44 8.346,23 € (31,246 %) der Gesamtkosten Wärme entfallen auf die Warmwasseraufbereitung, davon 30 % verteilt nach Fläche in Quadratmeter (siehe Summe der Einheiten) als Grundkosten 2.503,87 € 70 % verteilt nach Volumen Kubikmeter als Verbrauchskosten 5.842,36 € Randnummer 45 Es ergibt sich dann folgende Einzelabrechnung (siehe Seite 2 der Einzelabrechnung Heiz-, Warmwasser- und Nebenkosten 2009): Randnummer 46 Kostenart Kosten : Summe Einh. = Preis/Einheit X Ihre Einheiten Ihr Anteil HK - Grundkosten  5.509,53 € 3.745,37 m² 1,4710 € 109,89 m² 161,65 € HK - Verbrauch 12.855,58 € 145.576,90 Ant. 0,0883 € 11.314,40 Ant 999,15 € Summe Heizkosten 1.160,80 € WW - Grundkosten  2.503,87 € 3.745,37 m² 0,6685 € 109,89 m² 73,46 € WW - Verbrauch  5.842,36 € 838,37 m³ 6,9687 € 55,20 m³ 384,67 € Summe Warmwasserkosten 458,13 € Gesamtsumme 1.618,93 € Randnummer 47 Aus der Heizkostenabrechnung 2009 ergibt sich eine Summe von 1.631,26 €, so dass sich eine Differenz zu Gunsten der Beklagten von 12,33 € errechnet. Randnummer 48 c) Die Klägerin kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass über den Abrechnungsservice ein Vertrag mit einer festen Laufzeit von 10 Jahren abgeschlossen worden ist, denn sie muss den Voraussetzungen von § 11 Nr. 1 HeizkV Rechnung tragen können und darf sich daher nicht für so lange Zeit an einen Abrechnungsservice binden. Denn es muss der Vermieterin möglich sein, nach einer gewissen Zeit der Beobachtung von der verbrauchsbezogen Abrechnung abzusehen, wenn diese unwirtschaftlich ist. Diese Möglichkeit darf sie sich nicht durch eine überlange Vertragsbindung an ein Abrechnungsunternehmen abschneiden. Das in dieser langen vertraglichen Bindung liegende Risiko kann die Klägerin daher nicht auf die Mieter abwälzen. Darüber hinaus kann die Klägerin auch weiterhin eine verbrauchsabhängige Abrechnung durchführen, ist aber bezüglich der Umlage der Abrechnungskosten auf einen Anteil von 15 % an den Gesamtkosten beschränkt. Sie erleidet daher auch bei einer langfristigen Bindung an ein Abrechnungsunternehmen nur einen geringfügigen Nachteil. Randnummer 49 d) Nicht durchgreifend ist auch der Einwand der Klägerin, sie könne als einfaches Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht erreichen, dass von einer verbrauchsabhängigen Abrechnung abgesehen werde, weil sie nicht über entsprechenden Einfluss verfüge. Selbst wenn dies der Fall ist, betrifft dies lediglich das Verhältnis der Klägerin zur Wohnungseigentümergemeinschaft. Wenn innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft in unwirtschaftlicher Weise eine verbrauchsabhängige Abrechnung beschlossen und durchgeführt wird, muss sich die Klägerin wegen ihrer dadurch erlittenen Schäden und Nachteile bei der Wohnungseigentümergemeinschaft erholen und kann die daraus erwachsenden Nachteile nicht auf die Mieter überwälzen, indem diesen die Rechte auf Grund einer Verletzung des Wirtschaftlichkeitsprinzips abgeschnitten werden. Denn die Verhältnisse zwischen der Vermieterin und der Wohnungseigentümergemeinschaft einerseits und zwischen der Vermieterin und dem Mieter sind getrennt voneinander zu betrachten. Sofern die Vermieterin aufgrund ihrer Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft gewissen Bindungen unterliegt, kann sie diese nicht ihren Mietern entgegenhalten, weil sich die Rechte und Pflichten zwischen der Vermieterin und den Mietern nur aus dem Mietvertrag und den hierauf anzuwendenden Normen ergeben, nicht aber aus dem Verhältnis zwischen der Vermieterin und der Wohnungseigentümergemeinschaft (Relativität der Schuldverhältnisse). Randnummer 50 2. Die weiteren Einwendungen der Beklagten gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 greifen dagegen nicht durch. Randnummer 51 a) Die gegen die Abrechnung des Verbrauchs für Heizung, Warmwasser und Kaltwasser vorgebrachten Einwendungen sind unklar. Es lässt sich hieraus nicht entnehmen, ob geltend gemacht wird, dass die Verbräuche falsch abgelesen worden seien oder diese bereits falsch erfasst worden seien. Insbesondere besteht, wie die Kammer bereits in dem Urteil vom 27.07.2012, Az: 5 S 18/12, das dasselbe Mietverhältnis betraf, lediglich ein anderes Abrechnungsjahr, ausgeführt hat, keine Korrelation zwischen Wärmeverbrauch und Wohnfläche. Allein daraus, dass diese Werte bei verschiedenen Wohnungen nicht proportional zueinander sind, kann somit nicht geschlossen werden, dass die ermittelten Verbrauchswerte unrichtig wären. Der weiter gehende Vortrag im Schriftsatz vom 16.05.2013 ist auch nicht innerhalb der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB vorgebracht worden und daher nicht zu berücksichtigen. Es ist auch nicht zu beanstanden, dass bei manchen Einheiten in den Ableseprotokollen nicht der Zusatz "Wohnung" oder "Büro" hinzugefügt ist. Denn es erschließt sich nicht, warum die festgestellten Messwerte der unstreitig geeichten Messgeräte deswegen unrichtig sein sollten. Somit ist die Vermutung der Richtigkeit der Ergebnisse geeichter Messgeräte nicht widerlegt oder erschüttert (vergleiche hierzu BGH, Urteil vom 17.11.2010, VIII ZR 112/10, WuM 2011, 21, Rn. 13, zitiert nach Juris). Randnummer 52 b) Die Umlage der Grundsteuer in der Weise, dass die auf die einzelne Wohnung entfallende Grundsteuer unmittelbar an den Mieter weitergeleitet wird, ist formell ordnungsmäßig. In § 3 Nr. 5 des Mietvertrages ist bestimmt, dass der Vermieter den Umlagemaßstab nach billigem Ermessen bestimmt. Diese Klausel ist zulässig und wirksam (vergleiche z.B. Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., § 556a Rn. 3 am Ende). Es entspricht billigem Ermessen, die auf jede Wohnung entfallende Grundsteuer unmittelbar ohne weitere Rechenschritte weiterzugeben. Dieser Umlagemaßstab ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zulässig (BGH, Beschluss vom 13.09.2011, VIII ZR 45/11, Rn. 7, zitiert nach Juris). Dieser Umlagemaßstab ist in der Anl. K 3e auch erklärt worden (Teil 1: Allgemeine Angaben auf Seite 2 Mitte). Diese Erläuterung war der Betriebskostenabrechnung unstreitig auch beigefügt. Mit der Berufung wird diese Einwendung auch nicht mehr weiterverfolgt. Randnummer 53 c) Auch die Kosten der Notrufeinrichtung der Aufzugsanlage sind in vollem Umfang umlagefähig. Eine Notrufbereitschaft ist gemäß § 12 Abs. 4 der Betriebssicherheitsverordnung vorgeschrieben. Die Kosten hierfür sind nach § 2 Nr. 7 Betriebskostenverordnung umlagefähig, nicht jedoch die Kosten für die Miete einer Notrufanlage (vergleiche Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 11. Auflage, § 556 BGB Rn. 133). Die Klägerin hat die Zusammensetzung der diesbezüglichen Kosten durch den als Anlage K 5 vorgelegten Servicevertrag nachgewiesen. Danach ist der Kone GmbH der Notruf- und Befreiungsservice für die Aufzugsanlagen insgesamt übertragen. Dass hierfür zu entrichtende Entgelt ist in vollem Umfang umlagefähig. Dass darin kalkulatorisch auch Kosten für die zur Erbringung der Leistungen erforderlichen Gerätschaften enthalten sind, steht dem nicht entgegen. Ebenso wie beispielsweise Gartenpflegekosten, die entstehen, wenn die Gartenpflege an ein Gartenbauunternehmen vergeben ist, und in denen auch die Kosten für die von diesem Unternehmen einzusetzenden Gerätschaften enthalten sind, auch hinsichtlich dieser kalkulatorischen Kosten umlagefähig sind, sind auch diese Kosten des Notruf- und Befreiungsservices umlagefähig. Denn es handelt sich bei den von diesem Unternehmen einzusetzenden Gerätschaften um Werkzeuge, nicht um Geräte, die seitens des Vermieters angemietet werden. Konkrete Einwendungen gegen die Höhe und Angemessenheit der Kosten werden von den Beklagten nicht vorgebracht. Randnummer 54 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 91a, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Auch die Kosten des übereinstimmend für in der Hauptsache erledigt erklärten Teils des Rechtsstreits waren den Beklagten aufzuerlegen, weil die gegen die Betriebskostenabrechnungen erhobenen Einwendungen der Beklagten weitgehend nicht durchgreifen und die Auswirkungen eines Verstoßes gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz wie oben im Einzelnen dargelegt nur marginal sind. Die Klägerin hätte daher auch hinsichtlich der von ihr geltend gemachten erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen im Rechtsstreit weitgehend obsiegt, wenn nicht während des Rechtsstreits Abrechnungsreife eingetreten wäre. Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot würde nur zu einer ganz geringfügigen Ermäßigung der Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen führen, so dass auch diesbezüglich § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO anzuwenden ist. Randnummer 55 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Randnummer 56 Die Revision war nicht zuzulassen, weil die hierfür erforderlichen Voraussetzungen gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 2 ZPO nicht vorliegen. Einige Rechtsfragen zum Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot durch eine verbrauchsabhängige Abrechnung, die unverhältnismäßig hohe Kosten verursacht, sind zwar höchstrichterlich nicht entschieden. Die vorliegende Entscheidung beruht allerdings auf den speziellen Gegebenheiten des hier zu entscheidenden Einzelfalles. Die Rechtssache hat daher keine grundsätzliche Bedeutung. Darüber hinaus hat sich auch noch keine in mehrere Richtungen divergierende Instanzrechtsprechung herausgebildet, die einer Vereinheitlichung durch eine revisionsgerichtliche Entscheidung bedürfte. Randnummer 57 Der Streitwert ermäßigte sich durch die Erledigungserklärung nicht, weil diese erst nach Stellung der ursprünglichen Anträge erfolgte, so dass zum Zeitpunkt der Erledigungserklärung bereits alle Gebühren aus dem ursprünglichen Streitwert angefallen waren. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001180962 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Zur schlüssigen Darlegung der berechtigten Miethöhe im Rahmen einer Saldoklage.(Rn.14) 2. Bei einer Klage auf Nachzahlung von Betriebskosten ist die Vorlage der Betriebskostenabrechnung zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs regelmäßig erst dann erforderlich, wenn der Mieter formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung bestreitet.(Rn.18) Orientierungssatz Wenn in einer Klage auf Zahlung eines Mietrückstands eine Miete zugrundegelegt wird, die deutlich oberhalb der im Mietvertrag vereinbarten Bruttomiete liegt, und diese geltend gemachte Miethöhe vom Mieter bestritten wird, obliegt es dem Vermieter darzutun, woraus sich die Berechtigung ergibt, einen Betrag zu fordern, der den ursprünglich vereinbarten übersteigt.(Rn.14)  Tenor 1. Das Versäumnisurteil vom 18.09.2020 wird aufrechterhalten. 2. Die Klägerin hat die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Streitwert: bis 1.000 € Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin nimmt den Beklagten aus einem Wohnraummietverhältnis auf Zahlung in Anspruch. Randnummer 2 Auf Grundlage des Mietvertrags vom 10./31.08.2001 (Anl. K 4, Bl. 104 d.A.) überließ die Klägerin dem Beklagten eine Wohnung in der N. Str. … in Stuttgart für eine monatliche „Einzelmiete“ in Höhe von 278 €, einen monatlichen „Zuschlag für Schönheitsreparaturen“ in Höhe von 32 € sowie - jährlich abzurechnende - monatliche Vorauszahlungen für Betriebskosten in Höhe von 53 € und für Wärmekosten in Höhe von 30 €. Jeweils mit Abrechnungsschreiben, welche den Anforderungen des § 259 BGB genügten, rechnete die Klägerin die Heizkosten ab, wobei sich gemäß Schreiben vom 23.05.2017 für das Abrechnungsjahr 2016 eine Nachforderung in Höhe von 187,34 € und gemäß Schreiben vom 20.06.2018 für das Abrechnungsjahr 2017 eine Nachforderung in Höhe von 617,87 € ergab. Die Zahlungsrückstände mahnte die Klägerin mit Schreiben vom 08.08. und 17.08.2018 an. Nach Beauftragung eines Rechtsanwalts zur Forderungsbeitreibung am 10.12.2018 versandte die Klägerin zwei weitere Mahnschreiben. Randnummer 3 Für die Heizkostenabrechnung des Jahres 2018 erteilte die Klägerin eine Gutschrift zu Gunsten des Beklagten in Höhe von 402,76 €. Für die Betriebskostenabrechnung des Jahres 2017 erteilte sie eine Gutschrift in Höhe von 71,52 €; die Betriebskostenabrechnung des Jahres 2018 ergab ein Guthaben in Höhe von 51,48 € zu Gunsten des Beklagten. Die Gutschriftbeträge verrechnete die Klägerin - ebenso wie eine Zahlung vom 22.11.2018 über 27,41 € und eine ab Juni 2019 entstandene Überzahlung des Beklagten in Höhe von 168 € mit den Nebenforderungen, für welche sie 10 € (Mahnkosten) und 83,54 € (vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten) beansprucht, und sodann mit den ältesten Mietforderungen. Randnummer 4 Die Abrechnung des Jahres 2019 vom 08.04.2020 ergab ein Heizkostenguthaben zu Gunsten des Beklagten in Höhe von 254,80 €, mit welchem der Beklagte mit Schriftsatz vom 08.08.2020 (Bl. 61 d.A.) die Aufrechnung gegen die Klageforderungen erklärt hat. Randnummer 5 Die Klägerin hat auf Grundlage einer monatlichen Gegenüberstellung der „Miete“ und gezahlter Beträge für den Zeitraum Dezember 2013 bis Dezember 2017 behauptet, es sei - nach Verrechnung von Nebenkostennachforderungen und -gutschriften für das Jahr 2012 - bis zum Dezember 2017 ein Mietrückstand in Höhe von 609,99 € aufgelaufen. Randnummer 6 Noch vor Abgabe des Verfahrens an das Streitgericht nahm die Klägerin die Hauptforderung gegenüber dem Mahngericht in Höhe von 219,48 € zurück (Bl. 15 d.A.). Mit Blick auf die Aufrechnung vom 08.08.2020 haben die Parteien den Rechtsstreit in Höhe von 254,80 € übereinstimmend für erledigt erklärt (Bl. 73 und 82 d.A.). Nachdem die Klägerin im Termin vom 18.09.2020 nach Hinweis auf die fehlende Schlüssigkeit der Klage keinen Sachantrag gestellt hatte, erging klagabweisendes Versäumnisurteil gegen sie, welches der Klägerin am 09.10.2020 zugestellt wurde und gegen welches sie am 06.10.2020 Einspruch eingelegt hat. Die Klägerin beantragt zuletzt, Randnummer 7 das Versäumnisurteil aufzuheben und die Beklagte [sic] zu verurteilen, an die Klägerin 532,77 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Zustellung des Mahnbescheids zu zahlen. Randnummer 8 Der Beklagte beantragt, Randnummer 9 das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten. Randnummer 10 Der Beklagte bestreitet die verschiedenen klägerischen Zahlungsforderungen nach Grund und Höhe und macht geltend, dass in den Mietrückständen neben unzulässigen Zuschlägen für Schönheitsreparaturen auch ein unberechtigter Untermietzuschlag enthalten sei. Zudem sei der Ansatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten über 83,54 € unzulässig. Randnummer 11 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze und die zur Akte gelangten Unterlagen, sowie auf die Sitzungsniederschriften vom 18.09. und 10.11.2020 Bezug genommen. Mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 18.11.2020, welcher zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung keinen Anlass gab, hat die Klägerin geltend gemacht, es sei unzulässig, die Entwicklung der Miete von Amts wegen zu überprüfen. Entscheidungsgründe I. Randnummer 12 Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht Stuttgart sachlich und örtlich zuständig (§ 281 Abs. 2, Satz 4 ZPO), aber unbegründet, weshalb dem form- und fristgerechten Einspruch der Klägerin gegen das Versäumnisurteil vom 18.09.2020 der Erfolg versagt bleiben musste. Nachdem die Klägerin einen Anspruch auf weiteren Mietzins (§ 535 Abs. 2 BGB) trotz ausdrücklichen gerichtlichen Hinweisen nicht schlüssig dargelegt hat und die schlüssig dargelegten Forderungen im Übrigen durch Ver- beziehungsweise Aufrechnung mit unstreitigen Gutschriften und Zahlungen erloschen sind, stehen der Klägerin keine weiteren Ansprüche zu. 1. Randnummer 13 Ein Mietzinsrückstand in Höhe von 609,99 € zum Schluss des Jahres 2017 kann der Entscheidung nicht zu Grunde gelegt werden, da die Klägerin einen solchen trotz ausdrücklicher Aufforderung nicht schlüssig dargelegt hat. Soweit die Klägerin geltend macht, dass die berechtigte Mietzinshöhe nicht von Amts wegen zu überprüfen sei, so trifft dies zwar im Grundsatz zu, ist aber im Streitfall unbehelflich, weil der Beklagte die berechtigte Höhe des Mietzinses - noch - ausreichend bestritten hat, indem er geltend gemacht hat, dass darin neben einem Zuschlag für Schönheitsreparaturen ein weiterer unberechtigter Zuschlag für Untervermietungen enthalten sei. Randnummer 14 Nachdem die von der Klägerin behauptete Höhe der geschuldeten "Miete", welche sie mit wechselhaften Beträgen zwischen 538,04 € und 591,23 € angegeben hat - ohne zwischen Ansprüchen auf Mietzins und solchen auf Betriebs- oder Heizkostenvorauszahlungen zu differenzieren oder die Ursache der Schwankungen zu erläutern - deutlich oberhalb der im Mietvertrag vereinbarten Bruttomiete von 393 € lag, oblag es auf Grund des Bestreitens des Beklagten der Klägerin darzutun, woraus sich ihre Berechtigung ergeben sollte, einen Betrag von dem Beklagten zu fordern, der den ursprünglich vereinbarten übersteigt (ebenso etwa Zehelein, NJW 2017, 41, 42). Dass eine bereits im Mietvertrag enthaltene Vereinbarung über einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen nicht zu beanstanden sein mag, ändert daran nichts. Denn mangels jedweder Darlegung der Klägerin kann schon nicht beurteilt werden, ob sie diesen weiterhin nur in der ursprünglich vereinbarten Höhe beansprucht. Entscheidend hinzu kommt, dass die Höhe des beklagtenseits beanstandeten Untermietzuschlags völlig im Dunkeln liegt, weshalb eine rechtliche Beurteilung der Berechtigung der "Miete", soweit sie den im Mietvertrag ausgewiesenen Betrag übersteigt, nicht möglich war. Dass sich den klägerseits vorgelegten Anlagen Anhaltspunkte dafür entnehmen lassen, dass die Klägerin in größerem, allerdings ebenfalls schwankendem, Umfang Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen beansprucht hat, verhilft der Klage - unbeschadet des Umstands, dass wiederum jeder Vortrag zur Berechtigung dieser Veränderungen fehlt - schon deshalb nicht zur Schlüssigkeit, weil es nicht Aufgabe des Gerichts ist, sich den klägerseits geschuldeten Vortrag aus den Anlagen herauszusuchen (vgl. BGH, NJW 2019, 1082 Rn. 8 mwN). Randnummer 15 Da die Klägerin mithin eine die ursprünglich vereinbarte Höhe übersteigende Mietzinsforderung nicht dargelegt hat und entsprechende Forderungen in der ursprünglich vereinbarten Höhe durch die klägerseits vorgetragenen Zahlungen des Beklagten bereits erfüllt sind, war dem Urteil kein Mietzinsrückstand zum Jahresende 2017 zu Grunde zu legen. 2. Randnummer 16 Soweit die Klägerin Ansprüche auf Heizkostennachzahlungen für die Jahre 2016 (187,34 €) und 2017 (617,87 €) erhebt, so kann sie damit ebenfalls nicht durchdringen. Diese Forderungen sind zwar schlüssig dargelegt, aber durch Ver- und Aufrechnung erloschen. Randnummer 17 a) Allerdings wird mit Blick auf den notwendigen Sachvortrag des auf Nachzahlung klagenden Vermieters vertreten, dass die formelle Ordnungsgemäßheit der Betriebskostenabrechnung nur dann dargelegt sei, wenn der Vermieter seine vollständige Abrechnung zu den Akten reiche und diese einer von Amts wegen vorzunehmenden Überprüfung standhalte (etwa Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 556 Rn. 537; MünchKomm-BGB/Zehelein, 8. Aufl., § 556 Rn. 68 jew. mwN). Randnummer 18 Diese Auffassung teilt das erkennende Gericht nicht. Zutreffend ist insoweit zwar, dass erst der Zugang einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung die Fälligkeit eines Nachforderungsanspruchs auszulösen vermag (etwa: BGH, NJW 2007, 1059 juris Rn. 8 mwN). Das ändert aber nichts daran, dass sich der erforderliche Detailierungsgrad des zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs erforderlichen Tatsachenvortrags, wie stets, aus dem Wechselspiel von Vortrag und Gegenvortrag ergibt. Legt der Vermieter - wie im Streitfall - dar, dass er einen bestimmten Abrechnungszeitraum innerhalb der für diesen eröffneten Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) durch eine geordnete, den Anforderungen des § 259 BGB entsprechende Gegenüberstellung der Rechnungspositionen abgerechnet habe, wobei sich ein Saldo zu seinen Gunsten ergeben habe, so reicht dies zur schlüssigen Darlegung eines Nachforderungsanspruchs zunächst aus. Denn ohne erhebliches Bestreiten der Gegenpartei genügt die Verwendung einfacher Rechtsbegriffe, durch welche Tatsachen in ihrer juristischen Einkleidung schlüssig behauptet werden können (vgl. dazu BGH, WM 1995, 1589 juris Rn. 7; BGH, WM 1980, 193 juris Rn. 15), der - mangels Bestreitens - abgesenkten Darlegungslast an den Tatsachenvortrag (zutreffend Streyl, WuM 2018, 676, 681 f.; vgl. auch Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 556 Rn. 173). Weiteren Vortrag zu den für die formelle Ordnungsgemäßheit der Betriebskostenabrechnung erforderlichen Mindestangaben (etwa: BGH, NJW 2011, 1867 juris Rn. 8) muss der Vermieter folglich erst halten, wenn der Mieter die Ordnungsgemäßheit der Betriebskostenabrechnung bestreitet. Randnummer 19 Ein solchermaßen erhebliches Bestreiten liegt im Streitfall nicht vor. Der Beklagte hat sich darauf beschränkt zu erklären, er bestreite die "verschiedenen klägerischen Zahlungsforderungen", bzw. er bestreite sämtliche Forderungen „nach Grund und Höhe“ ohne die fraglichen Betriebskostenabrechnungen auch nur zu erwähnen oder darzutun, welche Tatsachen insoweit bestritten sein sollen. Darin aber liegt nur ein unerhebliches, pauschales Bestreiten (vgl. BGHReport 2001, 955 juris Rn. 11; Kern in Stein/Jonas, ZPO, 23. Aufl., § 138 Rn. 29; Zöller/Greger, 32. Auflg., § 138 Rn. 10a jew. mwN), welches keinen weiteren Vortrag der Klägerin erforderlich machte. Randnummer 20 b) Die sonach schlüssig dargelegten und nicht bestrittenen Heizkostennachforderungen von insgesamt 805,21 € stehen der Klägerin aber nicht mehr zu, weil sie durch Ver- und Aufrechnung erloschen sind. Randnummer 21 aa) Die Klägerin hat erklärt, sie habe die Forderungen zunächst mit den Nebenforderungen verrechnet. Diese Verrechnung geht indessen weitgehend ins Leere, da sie entsprechende Ansprüche nur für ein Mahnschreiben schlüssig dargelegt hat. Randnummer 22 (1.) Die Klägerin hat vorgetragen, dass sie die „ausstehenden Zahlungen“ mit vier Mahnschreiben angemahnt hat, wovon nur zwei Schreiben vor Einschaltung eines Rechtsanwalts zur Forderungsbeitreibung lagen. Ein Ersatzanspruch kann der Klägerin nur für die Mahnschreiben vor Beauftragung des Rechtsanwalts zustehen, da eine eigene Mahntätigkeit nach Einschaltung eines Rechtsanwalts nicht erforderlich ist (zur Erforderlichkeit vgl. BGH, VersR 2019, 953 Rn. 26 mwN). Soweit die Klägerin vor Beauftragung gemahnt hat, scheidet ein Ersatzanspruch für das erste Mahnschreiben aus, da dieses - nachdem Mietrückstände, für welche ein kalendermäßiger Verzug hätte bestehen können (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB), nicht dargetan sind - den Verzug erst begründete, mithin nicht auf ihm beruht (vgl. BGH, NJW-RR 2013, 487 juris Rn. 25). Den ersatzfähigen Materialkostenaufwand für das zweite Mahnschreiben schätzt das Gericht auf 2,50 € (§ 287 ZPO). Randnummer 23 (2.) Soweit die Klägerin darüber hinaus Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten beansprucht, kann sie damit nicht durchdringen. Der geltend gemachte Anspruch begegnet von vornherein Bedenken, weil die Klägerin - die, wie aus zahlreichen Verfahren bekannt, standardmäßig für die außergerichtliche und die gerichtliche Durchsetzung ihrer Forderungen verschiedene Kanzleien beauftragt - eine Erklärung dafür schuldig bleibt, weshalb mit der gerichtlichen Geltendmachung der Forderungen ein anderer Rechtsanwalt beauftragt wurde. Eine solche Gestaltung der Rechtsverfolgung, die dazu führt, dass eine Anrechnung der vorgerichtlichen Kosten auf die spätere Verfahrensgebühr ausscheiden muss (BGH, JurBüro 2010, 190 juris Rn. 11), kann grundsätzlich nicht frei zum Nachteil des Schädigers gewählt werden (§ 254 BGB; zur parallelen Anspruchskürzung bei Einschaltung eines Inkassobüros vgl. AG Stuttgart, Urteil vom 3. November 2020 – 3 C 1829/20, juris Rn. 26 mwN). Randnummer 24 Ob und in welchem Umfang der klagenden Großvermieterin danach ein Ersatzanspruch hinsichtlich der aufgewandten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zustehen konnte, bedarf indessen keiner Entscheidung. Voraussetzung eines entsprechenden Ersatzanspruches wäre, „dass der Geschädigte im Innenverhältnis zur Zahlung der in Rechnung gestellten Kosten verpflichtet ist und die konkrete anwaltliche Tätigkeit im Außenverhältnis aus der maßgeblichen Sicht des Geschädigten mit Rücksicht auf seine spezielle Situation zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung erforderlich war“ (vgl. nur BGH, VersR 2019, 953 Rn. 26 mwN). Zu der konkreten anwaltlichen Tätigkeit im Außenverhältnis hat die Klägerin, die trotz ihrer eigenen Ankündigung auch das anwaltliche Mahnschreiben nicht vorgelegt hat, nicht ausreichend vorgetragen, weil sich ihrem Vortrag nicht sicher entnehmen lässt, welche Forderungen Gegenstand der außergerichtlichen Beauftragung des Rechtsanwalts waren. Da sich mit Blick auf die geltend gemachten Kosten von 83,54 €, welche auf einem Gegenstandswert der Beauftragung von bis 500 € zu beruhen scheinen, nicht ausschließen lässt, dass die Beauftragung nur hinsichtlich des nicht schlüssig dargelegten Mietrückstands erfolgt war, kommt auch die Zuerkennung eines Mindestschadens (§ 287 ZPO) nicht in Betracht. Eines vorherigen Hinweises bedurfte es insoweit nicht, da lediglich eine Nebenforderung betroffen ist (§ 139 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Randnummer 25 bb) Der nach Verrechnung mit den Nebenforderungen verbliebene Anspruchsrest (802,71 €) ist in Folge der weiteren Verrechnungen der Klägerin mit den Abrechnungsguthaben von 402,76 € (Heizkosten 2018), 71,52 € (Betriebskosten 2017) und 51,48 € (Betriebskosten 2018) sowie den weiteren Zahlungen des Beklagten in Höhe von 27,41 € und 168 € und der Aufrechnung mit dem Heizkostenguthaben 2019 (254,80 €) erloschen. Soweit die Klägerin die Verrechnung zunächst auf die „ältesten bestehenden Mietrückstände“ bezogen hat, lässt sich dem mit Blick auf ihre ständige, auch in diesem Verfahren offenbar gewordene Verrechnungspraxis nicht der Wille entnehmen, ausschließlich mit diesen Forderungen verrechnen zu wollen; die Erklärung war vielmehr in dem Sinne zu verstehen, dass vorrangig mit den älteren Schulden verrechnet werden solle, so dass sich die Verrechnung - nachdem Mietrückstände nicht dargelegt wurden - auf die Heizkostennachforderungen bezog (§ 133 BGB). III. Randnummer 26 Die Kostenentscheidung und die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergeben sich aus §§ 91, 91a; 708 Nr. 11, 713 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001447384 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Beschluss Der Streitwert wird für die Klage auf 2.026,18 € festgesetzt, für die Widerklage auf 175,00 €. Tatbestand Randnummer 1 Die klagende Vermieterin nimmt den beklagten Wohnungsmieter auf Betriebskostennachzahlung für den Zeitraum 2022/2023 in Anspruch. Mittels Widerklage verlangt dieser Erstellung einer neuen Abrechnung für die genannte Periode. Randnummer 2 Zwischen den Parteien bestand und besteht ein Mietvertrag über eine Wohnung im Erdgeschoss des Anwesens ... in .... Neben der Grundmiete schuldet der Beklagte die anfallenden Betriebskosten. Randnummer 3 Eine von der Klägerin erstellte Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.08.2022 bis 31.07.2023 (Anlage K2, As. 17 ff) weist einen Nachzahlungsbetrag aus von 2.026,18 €. Es handelt sich um eine Korrekturversion einer früheren Abrechnung. Randnummer 4 Die Klägerin hat Belegeinsicht gewährt. Der Beklagte hat von der Belegeinsicht auch Gebrauch gemacht (As. 203). Randnummer 5 Die Klägerin führt aus: Randnummer 6 Die als Anlage K 2 eingereichte Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 01.08.2022 bis 31.07.2023 sei sowohl formell als auch materiell ordnungsgemäß. Die gesamte Wohnfläche lasse sich sehr einfach auf S. 6 oben unter Einheiten entnehmen (293,70 qm). Die Angaben zur CO2-Kostenaufteilung seien transparent und nachvollziehbar. Wo der Prozessbevollmächtigte des Beklagten die Korrekturwerte in der Betriebskostenabrechnung hernehme, sei nicht erkennbar. Wenn sich die Kosten für die Wärmeversorgung erhöht hätten, so liege dies schlichtweg daran, dass der Beklagte mehr geheizt habe. Die Klägerin sei nicht verpflichtet, die ermittelten Verbrauchswerte zu erklären. Randnummer 7 Die in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigten Umlageschlüssel seien inhaltlich von den Bestimmungen des Mietvertrages abgedeckt. Am 08.11.2023 oder sonst im gegenständlichen Zeitraum sei auch keine Umprogrammierung der Messgeräte vorgenommen worden. Zwar sei am 08.11.2023 ein Mitarbeiter der Fa. ... in der Wohnung des Beklagten gewesen. Dabei seien jedoch lediglich die Heizkostenverteiler im Wohnzimmer, Kinderzimmer und Bad überprüft worden (vgl. Anlage K4). Die gemessenen Verbrauchswerte seien vom Beklagten verursacht. Darüber hinaus verstoße die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Es sei unzutreffend, dass die Klägerin zu einem Zeitpunkt Heizöl gekauft habe, als die Marktpreise sehr hoch gewesen seien. Randnummer 8 Die beklagtenseitig behaupteten Zahlungen seien bereits berücksichtigt. Randnummer 9 Mit Schriftsatz vom 31.07.2025 wurde seitens der Klägerin weiter ausgeführt, die Steigerung der Heizkosten im Rahmen der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2022 bis 2023 im Vergleich zum Vorjahr sei auf eine signifikante Steigerung der Energiekosten pro Einheit zurückzuführen. Randnummer 10 Die Klägerin hatte beantragt, den Beklagten zur Zahlung von 2.026,18 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu verurteilen. Unter dem 19.07.2024 ist insoweit ein stattgebendes Versäumnisurteil ergangen (As. 38 f), wobei das Passivrubrum wegen eines Erfassungsfehlers „...“ auswies. Mit Beschluss vom 17.12.2024 erfolgte eine Berichtigung auf ... (nach vorangegangenem Berichtigungsbeschluss vom 10.09.2024). Die (erneute) Zustellung an den Beklagten wurde veranlasst und erfolgte am 20.12.2024 (As. 142 – auch für die Anspruchsbegründung). Ob das Versäumnisurteil vom 19.07.2024 in der ursprünglichen Fassung wirksam zugestellt wurde (vgl. Zustellungsurkunde vom 24.07.2024, As. 44f), ist zwischen den Parteien im Streit. Die Klägerin führt insoweit aus, die Angaben des Beklagten bzw. seines Sohnes zum Gesehen (s. unten) seien Schutzbehauptungen, die mit der eingeholten Auskunft aus dem Einwohnermeldeamtsregister nicht vereinbar seien. Randnummer 11 Mittels Schriftsätzen der Beklagtenseite wurde Einspruch eingelegt am 07.11.2024 (As. 80), am 12.11.2024 (As. 98) und am 21.12.2024 (As. 143 ff). Vorsorglich wird insoweit auch Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragt. Randnummer 12 Die Klägerin beantragt nunmehr: Randnummer 13 Das Versäumnisurteil vom 19.07.2024 bleibt aufrecht erhalten. Randnummer 14 Der Beklagte beantragt: Randnummer 15 Aufhebung des Versäumnisurteils und Abweisung der Klage. Randnummer 16 Er hat Widerklage erhoben mit dem Antrag: Randnummer 17 Die Klägerin und Widerbeklagte wird verurteilt, dem Beklagten und Widerkläger bezüglich der streitgegenständlichen Wohnung für die Abrechnungsperiode vom 1. 8. 2022 bis 31. 7. 2023 eine BK-Abrechnung zu erteilen. Randnummer 18 Die Klägerin/Widerbeklagte beantragt insoweit: Randnummer 19 Abweisung der Widerklage. Randnummer 20 Der Beklagte trägt vor: Randnummer 21 Das ursprünglich ergangene Versäumnisurteil sei ihm – ebenso wie zunächst die Klage - nicht zugestellt worden und nicht zugegangen, somit zunächst gar nicht existent geworden. Denn den Zustellungsadressaten ... gebe es tatsächlich - es sei der volljährige Sohn des Beklagten, der mit ihm in der streitgegenständlichen Wohnung lebe. Dieser habe die an ihn adressierten Schreiben nicht an seinen Vater weitergeleitet, sondern vernichtet (vgl. eidesstattliche Versicherung As. 91, Anlage A1 – vgl. auch As. 97). ... habe sich niemals von der streitgegenständlichen Wohnung ... abgemeldet. Vielmehr habe er dort auch das ganze Jahr 2024 gelebt und gewohnt (vgl. As. 127). Randnummer 22 Die klägerseitig vorgelegte Betriebskostenabrechnung sei insgesamt formell unwirksam. Insbesondere fehlten bei der Heizkostenabrechnung Angaben für das Gesamtgebäude (Gesamtverbrauch und Gesamtkosten, Gesamtwohnfläche und Gesamteinheiten). Entsprechendes gelte noch viel mehr für die weiteren abgerechneten Nebenkosten. Die Kosten pro Einheit seien jeweils nicht nachvollziehbar. Für diese weiteren Nebenkosten gebe es auch keine Umlagevereinbarung. Die verwendeten Verteilerschlüssel entsprächen nicht dem Mietvertrag und seien allesamt falsch. Notwendige Informationen seien auseinandergerissen und so verstreut, dass niemand es verstehe. Die Angaben zu den Kohlendioxidkosten seien nicht nachvollziehbar (Schriftsatz vom 11.02.2025). Randnummer 23 Aus angesetzten Korrekturwerten ergebe sich die formelle und materielle Fehlerhaftigkeit der Abrechnung. Randnummer 24 In der Zeit nach dem Beginn des Urkainekrieges habe die Klägerin eine Ölbestellung für das streitgegenständliche Anwesen getätigt, was eine vermeidbare Vervierfachung der Heizkosten zur Folge gehabt habe. Die Abrechnung verstoße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Randnummer 25 Durch einen Mitarbeiter der Firma ... namens ... seien am 08.11.2023 die Messgeräte an den Heizkörpern umprogrammiert und manipuliert worden, was eine erhebliche Erhöhung des ansonsten stabilen Verbrauchs zur Folge gehabt habe. Es liege eine nicht plausible Erhöhung des Heizverbrauchs bzw. der Heizkosten gegenüber dem vorangegangenen und nachfolgenden Zeitraum vor (vgl. die Gegenüberstellung im Schriftsatz vom 26.02.2025), die klägerseitig trotz Anfragen nicht erläutert worden sei. Dies gelte umso mehr, als man in der Wohnung in gleicher familiärer Zusammensetzung bei unverändertem Verbrauchsverhalten gelebt habe und das Wetter während der Heizperiode ungewöhnlich mild gewesen sei. Die dem Beklagten in Rechnung gestellten Gesamtkosten seien viel zu hoch. Randnummer 26 Die strittige Zahlung habe der Beklagte bereits beglichen (vgl. As. 63, 66, 82). Auf die streitgegenständliche Forderung seien insgesamt 2.304 € bezahlt worden. Randnummer 27 Im Hinblick auf die formellen und materiellen Mängel könne der Beklagte eine Neuerstellung der Abrechnung verlangen, zumal ihm Bezugsdaten fehlten. Nur die Klägerin könne wissen, was sich hinter den "apokryphen Korrekturwerten" verberge. Bei korrekter Erstellung der Abrechnung habe der Beklagte ein Guthaben von rund 700,00 € zu erwarten. Randnummer 28 Wegen des Parteivorbringens wird im Übrigen auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Die prozessualen Abläufe im Einzelnen sind den Akten zu entnehmen, auf welche insoweit verwiesen wird. Eine sofortige Beschwerde gegen den Beschluss vom 17.12.2024 blieb erfolglos. Entscheidungsgründe I. Randnummer 29 Der Beklagte hat gegen das am 19.07.2024 ergangene Versäumnisurteil (in der berichtigten Fassung gemäß Beschluss vom 17.12.2024) form- und fristgerecht Einspruch eingelegt. Denn es wurde ihm erst am 20.12.2024 wirksam zugestellt. a. Randnummer 30 Die vorangegangene, aufgrund Versehens an ... gerichtete Zustellung (Zustellungsurkunde vom 24.07.2024, As. 44f) ist unwirksam. Zwar wird die Auffassung vertreten, dass Schreibfehler nicht unbedingt die Unwirksamkeit einer Zustellung zur Folge haben müssen (vgl. AG Kassel, Beschluss vom 21. September 2012 – 380 OWi 323/12 –, juris; Saarländisches Oberlandesgericht Saarbrücken, Urteil vom 21. Mai 2003 – 5 U 375/02 - 45 –, juris). Dies gilt aber dann nicht, wenn eine Verwechslungsgefahr besteht, weil eine Person mit dem verwendeten Namenszug tatsächlich existiert und in der Wohnung wohnt oder zu dieser einen engen Bezug hat. Eben dies war vorliegend anzunehmen, unabhängig davon, ob der Sohn des Beklagten zur fraglichen Zeit noch in der Wohnung wohnhaft war. Dass eine Person namens ... existiert und früher in der streitgegenständlichen Wohnung wohnte, ergibt sich aus der eingeholten Auskunft des Einwohnermeldeamts vom 20.11.2024 (As. 119 ff). Dass es sich dabei um den Sohn des Beklagten handelt, legt die Gleichheit des Nachnamens nahe und erschien dem Gericht glaubhaft (vgl. zu entsprechender Würdigung Zöller, ZPO, 33. Aufl., Rn. 14 zu § 286). Auch nach einem etwaigen Auszug des ... (der streitig ist) wäre insoweit noch ein enger Bezug zur Wohnung anzunehmen. Der Fall kann somit einer bloß fehlerhaften Bezeichnung des Zustellungsadressaten (im Sinne o. g. Rechtsprechung) nicht gleichgestellt werden. b. Randnummer 31 Es war auch nicht von einer Heilung im Sinne von § 189 ZPO auszugehen. Es steht nicht fest, dass der Beklagte die an ... gerichtete(n) Zustellung(en) tatsächlich erhalten hat (zur Beweislast s. Zöller, ZPO, 33. Aufl., Rn. 14 zu § 189). Akteneinsicht und formlose Übermittlung führen nicht zu einer Heilung nach § 189 ZPO. II. Randnummer 32 Der Einspruch hat auch in der Sache Erfolg. Die Klage ist zwar zulässig, aber nicht begründet. Sie war daher – unter Aufhebung des ergangenen Versäumnisurteils – abzuweisen. 1. Randnummer 33 Allerdings erachtet das Gericht die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung als formell wirksam. Sie enthält eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der Verteilerschlüssel, die Berechnung des Mieteranteils und den Abzug der Vorauszahlungen (dazu s. für viele BGH NJW 1982, 573). Dass sich ein Teil der notwendigen Angaben und Rechenschritte erst aus der „Heizkostenaufstellung und Berechnung der Verteilfaktoren“ (As. 25) bzw. aus der „Nebenkostenaufstellung und Berechnung der Verteilfaktoren“ (As. 27) ergibt, ist unschädlich. Bereits von einem normal verständigen Rechnungsempfänger kann erwartet werden, dass er sich mit diesen beigefügten Erläuterungen auseinandersetzt – erst recht gilt dies für den Beklagten als akkreditierten Energieeffizienz-Experten (As. 63). Die Angaben zur CO2-Kostenaufteilung erscheinen ebenfalls nicht unverständlich, nachdem die Abrechnung einen diesbezüglichen Kostenanfall verneint (0,00 €, As. 19f). Ob diese Angabe zutrifft, ist keine Frage der formellen Richtigkeit. Ohnehin beansprucht das CO2-KostAuftG für den hier fraglichen Zeitraum keine Geltung (§ 11 CO2-KostAuftG). Die vom Beklagten beanstandeten „apokryphen Korrekturwerte“ sind in der streitgegenständlichen Abrechnung gerade nicht enthalten (As. 27) und können damit keine Bedenken in formeller Hinsicht begründen. Die Verwendung unrichtiger Verteilungsschlüssel wäre ebenso wie die Abrechnung von Kosten, für die eine Vereinbarung über die Umlage fehlt, keine Frage der formellen Richtigkeit (vgl. BGH WuM 2007, 694 ff). 2. Randnummer 34 Der Beklagte muss aber jedenfalls die in der streitgegenständlichen Abrechnung enthaltene Position „Verbrauchskosten HKV“ nicht bezahlen. a. Randnummer 35 Denn es liegt in der Tat – wie beklagtenseitig eingewendet – insoweit eine nicht plausible deutliche Erhöhung des Heizverbrauchs gegenüber dem vorangegangenen Abrechnungszeitraum vor (7.761,051 Einheiten gegenüber zuvor 4.482,577 Einheiten, also ca. 73%). Im nachfolgenden Abrechnungszeitraum zeigt sich wiederum ein deutlicher Rückgang des Verbrauchs (und noch deutlicher der Kosten). In einem solchen Fall obliegt es der Vermieterseite, die Verbrauchsabweichungen plausibel zu erklären (vgl. AG Leipzig WuM 2020, 643f und LG Düsseldorf DWW 1995, 286). Andernfalls ist eine Nachzahlungspflicht ausgeschlossen (AG Leipzig und LG Düsseldorf, jeweils aaO). b. Randnummer 36 Eben dies ist vorliegend der Fall. Der bloße Hinweis, der Beklagte habe den abgerechneten Verbrauch verursacht, stellt keine plausible Erklärung im oben genannten Sinne dar. Abgesehen davon, dass die diesbezüglichen weiteren Erläuterungen im Schriftsatz vom 31.07.2025 nicht durch das Schriftsatzrecht gedeckt sind (vgl. die Ausführungen bei Zöller, ZPO, 33. Aufl., Rn. 2a zu § 283: nur auf neues Vorbringen), betreffen sie auch lediglich die Kostenseite - die massiven Schwankungen im Verbrauch verbleiben ungeklärt bzw. unerläutert. Eine (hier erforderliche) Plausibilitätsprüfung (dazu Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., Rn. 242 in Abschnitt K) ist nicht dargelegt. 3. Randnummer 37 Unter Abzug der unter 2. genannten Position verbleibt kein Nachzahlungsbetrag aus der streitgegenständlichen Abrechnung. Auf die übrigen von den Parteien in dieser Hinsicht streitig diskutierten Punkte kam es daher nicht an. Eine Urkundenvorlage wie beklagtenseitig mit Schriftsatz vom 27.02.2025 beantragt, war schon deshalb nicht anzuordnen, da die Klägerin das auf den 08.11.2023 bezogene Dokument der ... bereits vorgelegt hat (Anlage K4). III. Randnummer 38 Die zulässige Widerklage bleibt ohne Erfolg. Ein Fall, in dem der Mieter eine Neuerstellung einer vorgelegten Nebenkostenabrechnung einklagen könnte (dazu Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., Rn. 4 zu Abschnitt G), ist nicht gegeben. Die streitgegenständliche Abrechnung ist formell ordnungsgemäß. Welche „Bezugsdaten“ dem Beklagten fehlen sollen, ist nicht ersichtlich. Jedenfalls kann er insoweit nicht auf „apokryphe Korrekturwerte“ verweisen, die in der streitgegenständlichen Abrechnung gar nicht enthalten sind. Verbleibende Unklarheiten wären im Zahlungsprozess geltend zu machen (s. AG Wedding GE 2004, 353f). IV. Randnummer 39 Die Widerklage hat das Gericht mit einem Bruchteil des erwarteten Guthabens bewertet (vgl. LG Bonn, Entscheidung vom 31. 10. 1991 - 6 T 246/91). Es ergibt sich bei entsprechendem Wertansatz ein nur geringfügiges Unterliegen des Beklagten, so dass die Kosten insgesamt der Klägerin aufzuerlegen waren (§ 92 Abs. 2 ZPO). Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001633672 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2020:281020UVIIIZR230.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 230/19 Verkündet am: 28. Oktober 2020 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 387, 551, 556 Abs. 3, Abs. 4, § 779 a) Die Regelungen in § 556 Abs. 3, 4 BGB hindern die Mietvertragsparteien nicht, nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung an den Mieter eine Vereinbarung darüber zu treffen, dass der Mieter den ausgewiesenen Saldo als verbindlich anerkennt. Weder formelle Mängel der Abrechnung noch die mit einer solchen Vereinbarung etwa ver- bundene Verkürzung der dem Mieter zustehenden Einwendungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) stehen der Wirksamkeit einer derartigen Vereinbarung entgegen. b) Der Vermieter ist berechtigt, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses aus einer gewährten Barkaution durch Aufrechnung mit streitigen aus dem Mietverhältnis stam- menden Forderungen zu befriedigen (Bestätigung des Senatsurteils vom 24. Juli 2019 - VIII ZR 141/17, NJW 2019, 3371 Rn. 25 ff.). BGH, Urteil vom 28. Oktober 2020 - VIII ZR 230/19 - LG Köln AG Köln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 28. Oktober 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 4. Juli 2019 wird als unzulässig verworfen, soweit sie sich gegen seine im Wege der Widerklage erfolgte Ver- urteilung zur Zahlung eines Betrags von 65 € aus der Schlussrech- nung vom 4. Juli 2017 richtet. Im Übrigen wird die Revision zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger war Mieter einer (preisfreien) Einzimmerwohnung ("Studenten- zimmer") der Beklagten in Köln. Bei den Beklagten handelt es sich um eine Er- bengemeinschaft. Bezüglich der Nebenkosten sah § 3 des Mietvertrags eine Pauschale für "Wassergeld" und "Zählermiete" vor; daneben war vereinbart, dass der Stromverbrauch - auch für die gemeinschaftlich mit den Mietern anderer Zim- mer genutzten Räume (Bad/Dusche/Flur/Küche) - von Zeit zu Zeit gesondert in 1 - 3 - Rechnung gestellt wird; Vorauszahlungen auf diese Stromkosten waren nicht vorgesehen. In einem Vorprozess schlossen die Parteien am 15. November 2016 einen Vergleich, in dem sich der Kläger zur Räumung und Herausgabe der Wohnung bis zum 30. April 2017 verpflichtete. Kurz vor dem vereinbarten Räumungstermin bat der Kläger mit einem an den Beklagten zu 3 gerichteten Schreiben vom 27. April 2017 um Fortsetzung des Mietverhältnisses. Daraufhin bot der Beklagte zu 3 dem Kläger mit Schreiben vom 28. April 2017 an, mit der Beauftragung des Gerichtsvollziehers zur Zwangsräumung bis längstens zum 1. Juli 2017 zuzuwar- ten, sofern der Kläger für Mai und Juni jeweils bis zum 3. Werktag 190 € Nut- zungsentschädigung zahlen und ferner ausstehende Strom- und Wasserrech- nungen von insgesamt 1.588,46 € bis 31. Mai 2017 begleichen würde. Mit Schreiben vom 3. Mai 2017 antwortete der Kläger wie folgt: "Vielen Dank für Ihr Schreiben vom 28. April 2017 und das damit einherge- hende Angebot. Hiermit akzeptiere ich Ihr Angebot aus dem betreffenden Schreiben. Außerdem möchte ich darauf hinweisen, dass es aufgrund der vergangenen Feiertage zu einem minimalen Zahlungsverzug (ca. 1 Tag) der Miete für Mai 2017 kommen könnte. Ich bitte dies zu entschuldigen." Der Kläger zog Anfang Juli 2017 aus der Wohnung aus. Die im Schreiben des Beklagten zu 3 vom 28. April 2017 genannten Strom- und Wasserrechnun- gen in Höhe von insgesamt 1.588,46 € sowie den Betrag von 365,44 € aus der "Schlussrechnung" vom 4. Juli 2017 über Strom-, Wasser- und Zählermietkosten beglich er nicht. 2 3 4 - 4 - Mit der vorliegenden Klage hat der Kläger die Rückzahlung der von ihm geleisteten Barkaution einschließlich Verzinsung in Höhe von insgesamt 378,91 € nebst Verzugszinsen und vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten ver- langt. Die Beklagten haben dagegen mit dem nach ihrer Auffassung aus der Ver- einbarung von Ende April/Anfang Mai 2017 resultierenden Anspruch in Höhe von 1.588,46 € aufgerechnet und im Wege der Widerklage die Zahlung des über- schießenden Betrags (1.209,55 €) sowie des Betrags aus der "Schlussrechnung" (365,44 €) und die Erstattung ihnen entstandener Räumungskosten (310,83 €), insgesamt also die Zahlung von 1.885,82 € nebst Zinsen, begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und den Kläger auf die Wider- klage zur Zahlung von 1.382,49 € nebst Zinsen verurteilt. Bezüglich der Räu- mungskosten und eines Teilbetrags von 192,50 € aus der "Schlussrechnung" vom 4. Juli 2017 hat es die Widerklage abgewiesen. Die Berufung des Klägers hat nur insoweit Erfolg gehabt, als das Landgericht den Beklagten einen weiteren Betrag in Höhe von 107,94 € aus der "Schlussrechnung" vom 4. Juli 2017 aberkannt und somit den Betrag der auf die Widerklage erfolgten Verurteilung des Klägers auf 1.274,55 € nebst Zinsen herabgesetzt hat. Mit der vom Berufungsgericht - beschränkt auf die Frage, ob nach Beendi- gung eines Wohnraummietverhältnisses die im Prozess erklärte Aufrechnung des Vermieters mit streitigen, (noch) nicht rechtskräftig festgestellten Forderun- gen gegen einen Kautionsrückzahlungsanspruch zulässig ist - zugelassenen Re- vision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren sowie sein auf vollständige Abwei- sung der Widerklage gerichtetes Begehren weiter. 5 6 7 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, der mit der Klage verfolgte Anspruch auf Kautionsrückzahlung sei infolge wirksamer Aufrechnung gemäß §§ 387, 389 BGB erloschen. Die Beklagten könnten aus der mit dem Kläger Ende April/Anfang Mai 2017 geschlossenen Vereinbarung die Zahlung von Strom- und Wasserkosten in Höhe von 1.588,46 € verlangen; diesen Anspruch hätten sie teilweise, nämlich in Höhe des Kautionsguthabens des Klägers (378,91 €), wirksam zur Aufrechnung ge- stellt. Auf die Frage, ob die dieser Vereinbarung zu Grunde liegenden Abrechnun- gen den hierfür geltenden formellen Anforderungen genügten, komme es nicht an, weil die Parteien einen außergerichtlichen Vergleich geschlossen hätten, in dem sich die Beklagten zum Zuwarten mit der Räumungsvollstreckung verpflich- tet hätten und der Kläger die Zahlung der verlangten Strom- und Wasserkosten zugesagt habe. Damit sei der Einwand, die Abrechnungen seien aus formellen Gründen unwirksam, dem Streit entzogen worden. 8 9 10 11 12 - 6 - Die Vereinbarung sei ungeachtet der Frage, ob der Beklagte zu 3, der die betreffenden Erklärungen für die Beklagten abgegeben habe, hierzu bevollmäch- tigt gewesen sei, wirksam zustande gekommen, da die übrigen Beklagten den Vertrag jedenfalls während des Rechtsstreits genehmigt hätten (§ 177 BGB). Ein Aufrechnungsverbot bestehe nicht. Der Meinungsstreit in Rechtspre- chung und Literatur, ob der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nur mit unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen gegen den An- spruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen dürfe, bedürfe hier keiner Entscheidung. Denn diese Beschränkung gelte jedenfalls dann nicht, wenn die zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung - wie hier - den Kautions- rückzahlungsanspruch übersteige und der Vermieter den überschießenden Teil der Gegenforderung zugleich im Wege der Widerklage geltend mache. In diesem Fall müsse das Gericht nämlich ohnehin abschließend über die Berechtigung der Gegenforderung entscheiden. Überdies erstrecke sich die Rechtskraft eines Urteils nach § 322 Abs. 2 ZPO im Fall einer - hier einzig im Raum stehenden - Primäraufrechnung auf das Bestehen oder Nicht-Bestehen der Gegenforderung, so dass vorliegend die Ent- scheidungen über das Bestehen des Kautionsrückzahlungsanspruchs einerseits und der Gegenforderung andererseits zeitgleich in Rechtskraft erwüchsen. Je- denfalls in einer solchen Konstellation sei dem Vermieter schon aus Gründen der Prozessökonomie die Möglichkeit der Aufrechnung mit einer streitigen Gegenfor- derung zuzugestehen. Da die Aufrechnung nach § 387 BGB nur die Erfüllbarkeit der Hauptforde- rung, nicht aber deren Fälligkeit voraussetze, bedürfe der Meinungsstreit über die Frage, ob der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution auch dann bereits fällig 13 14 15 16 - 7 - sei, wenn Gegenforderungen aus dem Mietverhältnis noch im Streit stünden, ebenfalls keiner Entscheidung. Die Widerklage sei in Höhe von 1.274,55 € begründet. Zum einen hätten die Beklagten aus der bereits benannten Vereinbarung von Ende April/Anfang Mai 2017 einen - durch die Aufrechnung nicht verbrauchten - restlichen Anspruch in Höhe von 1.209,55 € gegen den Kläger. Zum anderen stehe den Beklagten aus der "Schlussrechnung" vom 4. Juli 2017 ein Anspruch in Höhe von insgesamt 65 € gegen den Kläger zu, nämlich die zulässigerweise pauschal vereinbarten Betriebskosten für die Positionen "Zählermiete" und "Wassergeld" von jeweils 6,50 € monatlich für den Zeitraum von Februar 2017 bis Juni 2017. II. Die Revision ist bezüglich eines Teilbetrags der Widerklage von 65 € bereits als unzulässig zu verwerfen. Soweit die Revision eröffnet ist, hält die Beurteilung des Berufungsgerichts rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision inso- weit als unbegründet zurückzuweisen ist. 1. Die Revision ist, soweit sie sich mit ihrem Antrag auch dagegen wendet, dass das Berufungsgericht - im Rahmen der Widerklage - einen Anspruch der Beklagten aus der "Schlussrechnung" vom 4. Juli 2017 in Höhe von 65 € nebst Zinsen bejaht hat, unzulässig. Dabei kann offenbleiben, ob das Berufungsgericht die Revisionszulassung nach § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO wirksam beschränkt hat. Denn die ausgesprochene Beschränkung führte allenfalls dazu, dass eine Entscheidung des Revisionsge- richts über den mit der Widerklage verfolgten Anspruch der Beklagten aus der "Schlussrechnung" vom 4. Juli 2017 in Höhe von 65 € ausgeschlossen wäre. Im Hinblick auf diesen Anspruch ist die Revision aber ohnehin unzulässig, weil es 17 18 19 20 - 8 - insoweit an einer ordnungsgemäßen Revisionsbegründung (§ 551 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 ZPO) fehlt. a) Die vom Berufungsgericht formulierte Zulassungsbeschränkung "auf die Frage, ob nach Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses die im Prozess erklärte Aufrechnung des Vermieters mit streitigen, (noch) nicht rechtskräftig fest- gestellten Forderungen gegen eine Kautionsrückzahlungsforderung des Mieters verboten ist", zielt ihrem Wortlaut nach auf die Klärung (nur) einer bestimmten Rechtsfrage ab, was unzulässig ist (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 108/15, WM 2016, 1031 Rn. 11; vom 22. September 2016 - VII ZR 298/14, BGHZ 212, 90 Rn. 18; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 16; Beschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 6; jeweils mwN). Auch eine - vom Berufungsgericht möglicherweise angestrebte - Beschrän- kung lediglich auf den Teil des sich etwa aus der Vereinbarung von Ende April/ Anfang Mai 2017 ergebenden Anspruchs der Beklagten (in Höhe von insgesamt 1.588,46 €), den diese zur Aufrechnung gestellt haben (in Höhe von 378,91 €), wäre hier - mit Blick darauf, dass die Beklagten den übrigen Teil des etwaigen Anspruchs (in Höhe von 1.209,55 €) mit der Widerklage verfolgen - unzulässig. Denn der erstgenannte Teil des Streitstoffs könnte in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht nicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden und es könnten im Falle der Zurückverweisung Widersprüche zu dem dann unanfecht- baren Teil des Streitstoffs, namentlich zu dem mit der Widerklage verfolgten Teil desselben Anspruchs, auftreten (vgl. etwa BGH, Urteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 13 f.; vom 10. November 2017 - V ZR 184/16, NJW 2018, 1309 Rn. 6; vom 18. Oktober 2018 - III ZR 497/16, WM 2018, 2179 Rn. 13; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 361/18, BGHZ 224, 195 Rn. 27; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, aaO; Beschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 21 22 - 9 - 121/17, aaO Rn. 6 f.). Davon gehen auch beide Parteien im Revisionsverfahren aus. In Betracht käme danach nur - die erforderliche Eindeutigkeit unterstellt - eine (wirksame) Beschränkung auf den sich etwa aus der genannten Vereinba- rung ergebenden Anspruch der Beklagten insgesamt (in Höhe von 1.588,46 €). b) Hinsichtlich des danach allenfalls von der Revisionszulassung ausge- nommenen Teils der Widerklage, namentlich des Anspruchs der Beklagten aus der "Schlussrechnung" vom 4. Juli 2017 in der vom Berufungsgericht zuerkann- ten Höhe von 65 €, fehlt es aber ohnehin an einer ordnungsgemäßen Revisions- begründung. aa) Nach § 551 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a ZPO muss die Revisionsbe- gründung die Umstände bezeichnen, aus denen sich nach Ansicht des Revisi- onsklägers die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergeben. Greift der Revisionskläger das Berufungsurteil uneinge- schränkt an, muss er sein Rechtsmittel grundsätzlich hinsichtlich jedes selbstän- digen prozessualen Anspruchs, über den zu seinen Lasten entschieden wurde, begründen. Andernfalls ist die Revision für den nicht begründeten Teil unzulässig (vgl. BGH, Urteile vom 29. November 1956 - III ZR 4/56, BGHZ 22, 272, 278; vom 29. November 1990 - I ZR 45/89, NJW 1991, 1683 unter I 3; vom 17. Dezember 2010 - V ZR 45/10, WM 2011, 711 Rn. 6; MünchKommZPO/Krüger, 6. Aufl., § 551 Rn. 20). bb) Danach ist die Revision hinsichtlich des vom Berufungsgericht bejahten - selbständigen - prozessualen Anspruchs der Beklagten aus der "Schlussrech- nung" vom 4. Juli 2017 in Höhe von 65 € nebst Zinsen unzulässig. Sie hat nämlich nur begründet, weshalb das Berufungsgericht einen Anspruch der Beklagten aus der Vereinbarung von Ende April/Anfang Mai 2017 zu Unrecht bejaht habe, nicht 23 24 25 26 - 10 - jedoch, weshalb dies auch hinsichtlich des Weiteren mit der Widerklage verfolg- ten Anspruchs aus der "Schlussrechnung" vom 4. Juli 2017 der Fall sei. Das Bestehen eines Anspruchs der Beklagten in Höhe von 65 € hat das Berufungsgericht damit begründet, dass die Parteien für die Betriebskostenposi- tionen "Zählermiete" und "Wassergeld" wirksam eine Pauschale von jeweils 6,50 € monatlich vereinbart hätten und sich daraus für den mit der "Schlussrech- nung" vom 4. Juli 2017 abgerechneten Zeitraum (Februar bis einschließlich Juni 2017) der zuerkannte Betrag ergebe. Diese Begründung greift die Revision nicht an. Insbesondere liegt ein (ausreichender) Angriff gegenüber dieser Urteilsbe- gründung nicht darin, dass die Revision die Annahme, die erteilten Betriebskos- tenabrechnungen seien formell fehlerhaft, revisionsrechtlich für geboten hält und in diesem Zusammenhang Abweichungen der Abrechnungen von den Vorgaben des § 556 Abs. 3 BGB rügt sowie von inhaltlichen Mängeln der Abrechnungen (unzutreffende Messergebnisse aufgrund fehlender Zählereichung) und - wegen seines bislang nicht erfüllten Verlangens nach Belegeinsicht - von einem Zurück- behaltungsrecht des Klägers ausgeht. Denn zum einen beziehen sich diese Aus- führungen der Revision ihrem Gesamtzusammenhang nach ausschließlich auf die Betriebskostenabrechnungen, die Gegenstand der Vereinbarung über den weiteren - prozessual selbstständigen - Anspruch der Beklagten (in Höhe von 1.588,46 €) sind. Zum anderen fehlt es an jeglicher Auseinandersetzung mit dem vom Berufungsgericht für entscheidungserheblich erachteten Umstand, dass die (einzig) aus der "Schlussrechnung" vom 4. Juli 2017 zuerkannten Betriebskos- tenpositionen - im Gegensatz zu den nach Verbrauch abzurechnenden Strom- kosten - auf der wirksamen Vereinbarung einer Pauschale beruhen. Die Rügen der Revision sind vielmehr durchweg auf Fehler bei der Abrechnung - nicht pau- schalierter - verbrauchsabhängiger Betriebskosten zugeschnitten. 27 28 - 11 - 2. Die im Übrigen zulässige Revision ist unbegründet. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass zwischen den Par- teien ein wirksamer Vergleich (§ 779 BGB) zustande gekommen ist, in dem sich die Beklagten zum Zuwarten mit der Räumungsvollstreckung bis 1. Juli 2017 und der Kläger (neben der Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Monate Mai und Juni) zur (unbedingten) Zahlung offener Strom- und Wasserrechnungen in Höhe von insgesamt 1.588,46 € verpflichtet haben, so dass die Klageforderung infolge der insoweit wirksam erklärten Aufrechnung erloschen ist und der Diffe- renzbetrag den Beklagten auf die Widerklage zuzusprechen war. a) Durch den Schriftwechsel zwischen dem Kläger und dem Beklagten zu 3 vom 28. April/3. Mai 2017 ist ein Vergleich im Sinne von § 779 BGB wirksam zustande gekommen, wonach der Kläger den Beklagten die Zahlung offener Strom- und Wasserrechnungen in Höhe von insgesamt 1.588,46 € schuldet. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ergibt sich das zwar nicht bereits - mit Bindungswirkung (§ 314 ZPO) - aus den (mit dem Tatbestand des Ersturteils übereinstimmenden) Feststellungen des Berufungsgerichts unter Ziffer I seiner Entscheidungsgründe, wonach der Kläger das mit Schreiben des Beklagten zu 3 vom 28. April 2017 unterbreitete - die genannte Zahlungspflicht des Klägers umfassende - Angebot mit seinem Schreiben vom 3. Mai 2017 "ak- zeptiert" habe. Denn damit wird zunächst lediglich - ohne rechtliche Würdigung - der Inhalt des zwischen den Parteien geführten Schriftwechsels wiedergegeben. Das Berufungsgericht ist sodann aber in seinen Gründen unter Ziffer II zu der rechtsfehlerfreien Beurteilung gelangt, die Parteien hätten wirksam einen Vergleich mit dem besagten Inhalt geschlossen. Dieser Vergleich ist durch den genannten Schriftwechsel, der ein entsprechendes - eindeutiges - Angebot des Beklagten zu 3 sowie eine darauf bezogene - uneingeschränkte - Annahme des 29 30 31 32 33 - 12 - Klägers enthält, zustande gekommen. Auf die zuvor während des Mietverhältnis- ses gegen die Abrechnungen erhobenen formellen und inhaltlichen Einwendun- gen hat der Kläger mit seiner vorbehaltlosen Annahme und der damit einherge- henden (unbedingten) Zahlungszusage stillschweigend verzichtet und sich dadurch im Gegenzug ein Entgegenkommen der Beklagten hinsichtlich der Zwangsräumung (Zuwarten um zwei Monate) gesichert. aa) Ohne Erfolg bleibt die Verfahrensrüge der Revision, das Berufungsge- richt habe bei seiner in diesem Sinne vorgenommenen Auslegung des Vergleichs entscheidungserheblichen und unter Beweis eigener Parteivernehmung gestell- ten Sachvortrag des Klägers zu einem im Zusammenhang mit dem genannten Schriftwechsel geführten Telefonat zwischen dem Kläger und dem Beklagten zu 3 übergangen, wonach der Kläger lediglich "die Mieten" (gemeint ist die ver- langte Nutzungsentschädigung) habe zahlen wollen, die Nebenkosten hingegen nur, "wenn der Verbrauch endlich transparent gemacht und sämtliche Rech- nungsunterlagen vorgelegt würden", womit der Beklagte zu 3 auch einverstanden gewesen sei. bb) Die Revision übersieht bei ihrer Rüge, dass die Voraussetzungen einer Vernehmung des Klägers weder nach § 447 ZPO noch gemäß § 448 ZPO vorla- gen. Eine Vernehmung nach § 447 ZPO schied aus, weil die Beklagten, die be- stritten hatten, dass es im Zusammenhang mit dem Schriftverkehr vom 28. April/3. Mai 2017 überhaupt zu einem Telefonat gekommen war, ihr Einver- ständnis nicht erteilt hatten. Auch eine Vernehmung nach § 448 ZPO kam nicht in Betracht, weil für die insoweit erforderliche gewisse "Anfangswahrscheinlich- keit" (vgl. BGH, Urteile vom 19. April 2002 - V ZR 90/01, BGHZ 150, 334, 342; vom 11. Juni 2015 - I ZR 7/14, NJW 2016, 950 Rn. 35; vom 20. Juli 2017 - III ZR 296/15, NJW 2017, 3367 Rn. 14) - auch unter Berücksichtigung des Vorbringens 34 35 - 13 - der Revision - keine Anhaltspunkte bestehen; von einer näheren Begründung sieht der Senat insoweit gemäß § 564 ZPO ab. Auf eine unterbliebene Parteianhörung (§ 141 ZPO) kann sich der Kläger in diesem Zusammenhang schon deshalb nicht berufen, weil das Berufungsgericht das persönliche Erscheinen der Parteien zur Sachaufklärung angeordnet und die Sach- und Rechtslage ausweislich des Sitzungsprotokolls ausführlich erörtert hat. b) Ebenfalls rechtsfehlerfrei und insoweit von der Revision unbeanstandet hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Ende April/Anfang Mai 2017 zwischen dem Kläger und dem Beklagten zu 3 ausgehandelte Vereinbarung - jedenfalls infolge einer entsprechenden Genehmigung durch die übrigen Be- klagten (§ 177 Abs. 1 BGB) - wirksam zwischen den Parteien zustande gekom- men ist. c) Zu Recht hat das Berufungsgericht ferner angenommen, dass eine wirk- same Einigung der Parteien über die Verpflichtung des Klägers, die offenen Rechnungsbeträge in Höhe von insgesamt 1.588,46 € an die Beklagten zu ent- richten, nicht voraussetzt, dass die genannten Abrechnungen den formellen An- forderungen nach § 556 Abs. 3 BGB genügen. Dies ergibt sich insbesondere nicht aus den Bestimmungen des § 556 Abs. 3, 4 BGB. aa) Die Vorschrift des § 556 Abs. 3 BGB enthält zwar Regelungen zur Ab- rechnung von Vorauszahlungen des Mieters auf Betriebskosten, von denen in ihrem Anwendungsbereich gemäß § 556 Abs. 4 BGB nicht zum Nachteil des Mie- ters abgewichen werden darf. Hiervon wird aber eine Einigung der Mietvertrags- parteien über die Verbindlichkeit des Saldos einer konkreten bereits erteilten Be- triebskostenabrechnung nicht erfasst. 36 37 38 39 - 14 - Es bedarf deshalb im vorliegenden Fall keiner Entscheidung über die in der Instanzrechtsprechung und in der mietrechtlichen Literatur bisher nicht einheitlich beurteilte Frage, ob die Bestimmungen in § 556 Abs. 3 BGB auch dann entspre- chend gelten, wenn die Mietparteien - wie hier in Bezug auf die Stromkosten - weder eine Pauschale noch Vorauszahlungen auf die - vertraglich dem Mieter auferlegten - Betriebskosten vereinbart haben (bejahend etwa LG Berlin, GE 2007, 1252 f.; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 14. Aufl., § 556 BGB Rn. 446; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Aufl., G. Rn. 35; BeckOK-Mietrecht/Pfeifer, Stand: 1. August 2020, § 556 BGB Rn. 1261; verneinend etwa LG München II, NZM 2012, 342; Staudinger/Artz, BGB, Neubearb. 2018, § 556 Rn. 106; BeckOGK-BGB/Drager, Stand: 1. Ja- nuar 2020, § 556 Rn. 101; vgl. ferner - für das Verhältnis zwischen Eigentümer und dinglich Wohnungsberechtigtem BGH, Urteil vom 16. März 2018 - V ZR 60/17, NZM 2018, 675 Rn. 13 ff.). bb) Denn die Regelungen in § 556 Abs. 3, 4 BGB hindern die Mietvertrags- parteien jedenfalls nicht daran, nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung an den Mieter eine Vereinbarung darüber zu treffen, dass der Mieter den ausgewie- senen Saldo als verbindlich anerkennt. Weder formelle Mängel der Abrechnung noch die mit einer solchen Vereinbarung etwa verbundene Verkürzung der dem Mieter zustehenden Einwendungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) stehen der Wirksamkeit einer derartigen Vereinbarung entgegen. Es handelt sich hierbei nämlich nicht um eine Abrede, die Einwendungen des Mieters gegen die Abrech- nung von vornherein generell ausschließt oder einschränkt, sondern um die An- erkennung einer konkreten Schuld (so auch Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO Rn. 402; MünchKommBGB/Zehelein, 8. Aufl., § 556 Rn. 109; BeckOGK- BGB/Drager, aaO Rn. 230; Staudinger/Artz, aaO Rn. 134; Wall, Betriebs- und Heizkosten, 5. Aufl., Rn. 1567; Langenberg/Zehelein, aaO, H. Rn. 232 f.; aA 40 41 - 15 - jurisPK-BGB/Schur, 9. Aufl., § 556 Rn. 104), sei es in Form eines (deklaratori- schen) Anerkenntnisses oder - wie hier - in Form einer vergleichsweisen Eini- gung. Dieser Fall wird von § 556 Abs. 4 BGB seinem Sinn und Zweck nach nicht erfasst. (1) Die in § 556 Abs. 3 BGB normierte Abrechnungspflicht des Vermieters nebst den damit im Zusammenhang stehenden ausschlussbewehrten Abrech- nungs- und Einwendungsfristen dienen im Interesse beider Mietvertragsparteien der Abrechnungssicherheit, der Streitvermeidung und der Schaffung von Rechts- klarheit in überschaubarer Zeit (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 37; Senatsurteile vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 94/05, NJW 2006, 903 Rn. 13; vom 12. Januar 2011 - VIII ZR 296/09, NJW 2011, 843 Rn. 19 ff.). Dieser gesetzgeberischen Zielsetzung wird eine Auslegung des § 556 Abs. 4 BGB nicht gerecht, die den Vertragsparteien - selbst wenn sachliche Gründe hierfür vorliegen - die Möglich- keit versagt, sich einvernehmlich auf schnellerem Weg Klarheit über die wech- selseitigen Pflichten aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum zu ver- schaffen. Der mit § 556 Abs. 4 bezweckte Mieterschutz wird in solchen Fällen schon deshalb nicht unterlaufen, weil die Annahme sowohl einer vergleichsweisen Eini- gung - nach der gesetzlichen Regelung des § 779 BGB - als auch eines deklara- torischen Anerkenntnisses - nach ständiger Rechtsprechung (vgl. etwa BGH, Ur- teile vom 24. März 1976 - IV ZR 222/74, BGHZ 66, 250, 255; vom 1. Dezember 1994 - VII ZR 215/93, NJW 1995, 960 unter II 2 g; Beschluss vom 3. Juni 2008 - XI ZR 239/07, NJW 2008, 3425) - voraussetzt, dass zwischen den Parteien Streit oder Ungewissheit über ein bestehendes Rechts- beziehungsweise Schuldverhältnis herrscht und die Parteien dieses durch die Vereinbarung insge- samt oder in einzelnen Beziehungen dem Streit entziehen wollen, mithin - auch 42 43 - 16 - für den Mieter - ein konkreter Anlass für die Anerkennung des Abrechnungssal- dos vorliegen muss. Die Bejahung einer solchen Einigung kommt also nur in Be- tracht, wenn sich ein materielles Interesse (auch) des Mieters an deren Zustan- dekommen feststellen lässt, was in der Regel damit einhergehen wird, dass et- waige Nachteile für den Mieter hinreichend kompensiert werden. (2) Diese Auslegung von § 556 Abs. 4 BGB steht im Einklang mit der bis- herigen Senatsrechtsprechung. Der Senat hat bereits entschieden, dass § 556 Abs. 4 BGB der Wirksamkeit einer einzelfallbezogenen Verständigung der Miet- vertragsparteien über die einmalige Verlängerung der jährlichen Abrechnungs- periode (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) zwecks Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung nicht entgegensteht und dabei entscheidend darauf abgestellt, dass eine solche Vereinbarung im beiderseitigen Interesse liegt und die dem Mieter möglicherweise entstehenden Nachteile durch entsprechende Vorteile hinrei- chend kompensiert werden (vgl. Senatsurteil vom 27. Juli 2011 - VIII ZR 316/10, NJW 2011, 2878 Rn. 11 ff., 14). Soweit der Senat eine vorbehaltlose Zahlung oder Gutschrift innerhalb der dem Mieter gewährten Einwendungsfrist für sich genommen nicht als ein dekla- ratorisches Schuldanerkenntnis ansieht (Senatsurteil vom 12. Januar 2011 - VIII ZR 296/09, aaO Rn. 21), wird damit nicht etwa generell die Möglichkeit ver- neint, dass die Mietvertragsparteien sich vor Ablauf der Einwendungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB über das Bestehen eines sich aus einer Betriebskos- tenabrechnung ergebenden Saldos verbindlich verständigen. Diese Rechtspre- chung lässt lediglich den Schluss zu, dass an eine solche Einigung hohe Anfor- derungen zu stellen sind und sie nur bei - hier gegebenen - eindeutigen Erklärun- gen der Mietvertragsparteien in Betracht kommt. 44 45 - 17 - d) Zu Recht hat das Berufungsgericht schließlich die Aufrechnung der Be- klagten mit deren - vom Kläger durchgehend bestrittenen - Gegenforderung aus der Ende April/Anfang Mai 2017 zwischen den Parteien getroffenen Vereinba- rung über die Bezahlung der zu diesem Zeitpunkt offenen Strom- und Wasser- rechnungen gegen den Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der seinerseits gewährten Barkaution als zulässig erachtet. Der Senat hat - mit einem nach der Verkündung der angefochtenen Ent- scheidung ergangenen Urteil - die zuvor höchstrichterlich noch nicht entschie- dene Frage, ob der Vermieter berechtigt sei, sich nach Beendigung des Mietver- hältnisses aus einer gewährten Barkaution auch durch Aufrechnung mit streitigen aus dem Mietverhältnis stammenden Forderungen zu befriedigen, bejaht (Se- natsurteil vom 24. Juli 2019 - VIII ZR 141/17, NJW 2019, 3371 Rn. 25 ff.). Auch handelt es sich bei der Gegenforderung um eine aus dem beendeten Mietver- hältnis stammende Forderung, da die ihr zu Grunde liegende Vereinbarung von Ende April/Anfang Mai 2017 zweifellos zur Regelung bestimmter Rechte und For- 46 47 - 18 - derungen aus dem seinerzeit noch nicht vollständig abgeschlossenen Mietver- hältnis getroffen wurde. Das stellt auch die Revision nicht infrage. Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 15.11.2018 - 221 C 256/18 - LG Köln, Entscheidung vom 04.07.2019 - 6 S 237/18 -

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 83/13 vom 18. Februar 2014 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 18. Februar 2014 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richterin Dr. Hessel sowie die Rich- ter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Kosziol beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision des Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision zuge- lassen, weil es die Rechtsfrage, inwieweit der Einwendungsausschluss nach § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB auch in den Fällen eingreift, in denen eine Übernah- me von Betriebskosten überhaupt nicht oder als Pauschale vereinbart ist und der Vermieter gleichwohl abgerechnet hat, durch die Rechtsprechung des Bun- desgerichtshofs als bisher offen geblieben angesehen hat. Eine Zulassung der Revision ist jedoch weder wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) erforderlich. Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass die Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenab- rechnung aus formellen Gründen führt und der Mieter dem Vermieter innerhalb 1 2 - 3 - von zwölf Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mitteilen muss, dass (einzelne) Betriebskosten nicht abzurechnen sind (Senatsbeschluss vom 31. Januar 2012 - VIII ZR 335/10, GE 2012, 543 Rn. 2; Senatsurteil vom 18. Mai 2011 - VIII ZR 240/10, NJW 2011, 2786 Rn. 12 f.). Dabei ist es uner- heblich, ob lediglich für einzelne Betriebskostenarten oder für die Betriebskos- ten insgesamt keine Umlagevereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien getroffen worden ist. In beiden Fällen kann der Mieter anhand des Mietvertrags und gegebenenfalls weiterer mietvertraglicher Abreden überprüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Betriebskosten nach den vertraglichen Vereinbarungen abrechenbar sind. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung stand. Das Berufungsgericht hat zu Recht den erst im Prozess erhobenen Ein- wand des Beklagten, eine Abrechnung der Heizkosten sei nicht vereinbart, da dieser Betrag in der Pauschale für die Betriebs- und Nebenkosten von 100 € monatlich enthalten sei, in Anwendung der vorstehend zitierten Rechtsprechung des Senats als nach § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB präkludiert angesehen. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Beklagte vorprozessual keine Einwendungen gegen die Abrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 geltend gemacht. Die vom Beklagten im Prozess vor- gebrachten Beanstandungen sind erst nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB vorgebracht worden und daher ausgeschlossen. Dem Klä- ger steht daher gegen den Beklagten hinsichtlich der geltend gemachten Be- triebskostenabrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 eine Heizkostennach- zahlung in Höhe von insgesamt 2.720,50 € zu, desgleichen die von der Revisi- on nicht angegriffenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 316,18 €. 3 4 - 4 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Kosziol Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 28.02.2012 - 42 C 2296/11 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 28.02.2013 - 21 S 112/12 - 5

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 38/11 vom 22. November 2011 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 22. November 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision des Klägers durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision ge- mäß § 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 ZPO zugelassen, weil es der Frage grundsätzli- che Bedeutung beigemessen hat, ob die Mieter im Falle des Einschaltens eines Zwischenlieferanten für Fernwärme ein Recht auf Einsicht in die Liefervereinba- rungen zwischen dem Vermieter und dem Fernwärmelieferanten haben und ihnen deswegen im Falle der Verweigerung der Einsichtnahme ein Zurückbe- haltungsrecht an den abgerechneten Betriebskosten für Heizung und Warm- wasser sowie an den für Heizung und Warmwasser anfallenden Vorauszahlun- gen zusteht. Eine Zulassung der Revision ist jedoch weder wegen grundsätzli- cher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Siche- rung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) erforderlich. Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass dem Mieter gegen- über der Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 1 2 - 3 - Abs. 1 BGB zusteht, solange der Vermieter ihm nicht die Überprüfung der Ab- rechnung ermöglicht. Hierzu gehört die Einsichtnahme in die Abrechnungsun- terlagen (Senatsurteile vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 Rn. 21; vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 Rn. 11, 13). Zu den vom Vermieter vorzulegenden Abrechnungsunterlagen gehören - entgegen der Auffassung der Revision - auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrech- nung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenab- rechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB erforderlich ist. Dies ist, wie der Senat bereits ausgesprochen hat (Senatsurteil vom 6. Dezember 1978 - VIII ZR 273/77, NJW 1979, 1304 unter II 2 c), insbesondere bei einem Wärme- lieferungsvertrag der Fall. Der Mieter muss vom Vermieter in die Lage versetzt werden, den Wärmelieferungsvertrag zwischen diesem und dem Lieferanten und vor allem die darin enthaltene Preisberechnungsformel und Preisände- rungsformel kennenzulernen, um prüfen zu können, ob Wärmepreisberechnun- gen mit dem Vertrag und den vereinbarten Formeln in Einklang stehen. Das Zurückbehaltungsrecht aus § 273 Abs. 1 BGB gilt gleichermaßen hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen für Heizung und Warmwasser, solange der Vermieter dem Mieter nicht die Einsicht in den zu- grundeliegenden Wärmeliefervertrag gewährt (Senatsurteil vom 22. Juni 2010 - VIII ZR 288/09, WuM 2010, 630 Rn. 3, 5). Der vorliegende Fall weist keine Besonderheiten auf, die eine weitere höchstrichterliche Leitentscheidung erforderlich machten. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung anhand der obengenannten Rechtsprechung des Senats und auch im Übrigen stand. Das Berufungsgericht ist bei seiner Ent- 3 4 5 - 4 - scheidung von den durch die Rechtsprechung des Senats aufgezeigten Grundsätzen ausgegangen. Dem Beklagten steht gegen den Kläger hinsichtlich der geltend gemachten Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 bis 2008 sowie hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvor- auszahlungen für Heizung und Warmwasser ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB zu, solange der Kläger dem Beklagten keine Einsicht in den zwischen ihm und der H. GmbH bestehenden Wärmliefervertrag gewährt. Erfolglos bleibt schließlich auch die von der Revision vorsorglich erhobe- ne Rüge, das Berufungsgericht habe zu Unrecht den Anspruch auf Nachzah- lung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 wegen Ablaufs der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abgewiesen. Der Ausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB betrifft nicht nur solche Nachforderungen, die über die vom Mieter geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen hinausgehen (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 190/06, NJW 2008, 1150 Leit- satz Satz 2). So verhält es sich hier. Nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts sind die Betriebskosten für 2005 innerhalb der Abrech- nungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB durch eine wirksame Abrechnung gel- tend gemacht worden. Nach Ablauf der genannten Frist kann der Vermieter keinen Betrag fordern, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Dies gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis - wie hier - ein Guthaben des Mieters ist (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 190/06, aaO Rn. 12). Aus den von der Revision angeführten Senatsurteilen (Senatsurteile vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499; vom 31. Oktober 2010 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 f.) ergibt sich nichts ande- res. 6 - 5 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss erledigt worden. Vorinstanzen: AG Pirna, Entscheidung vom 18.06.2009 - 13 C 938/08 - LG Dresden, Entscheidung vom 30.12.2010 - 4 S 322/09 - 7

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 40/11 vom 22. November 2011 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 22. November 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision des Klägers durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision ge- mäß § 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 ZPO zugelassen, weil es der Frage grundsätzli- che Bedeutung beigemessen hat, ob die Mieter im Falle des Einschaltens eines Zwischenlieferanten für Fernwärme ein Recht auf Einsicht in die Liefervereinba- rungen zwischen dem Vermieter und dem Fernwärmelieferanten haben und ihnen deswegen im Falle der Verweigerung der Einsichtnahme ein Zurückbe- haltungsrecht an den abgerechneten Betriebskosten für Heizung und Warm- wasser sowie an den für Heizung und Warmwasser anfallenden Vorauszahlun- gen zusteht. Eine Zulassung der Revision ist jedoch weder wegen grundsätzli- cher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Siche- rung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) erforderlich. Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass dem Mieter gegen- über der Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 1 2 - 3 - Abs. 1 BGB zusteht, solange der Vermieter ihm nicht die Überprüfung der Ab- rechnung ermöglicht. Hierzu gehört die Einsichtnahme in die Abrechnungsun- terlagen (Senatsurteile vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 Rn. 21; vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 Rn. 11, 13). Zu den vom Vermieter vorzulegenden Abrechnungsunterlagen gehören - entgegen der Auffassung der Revision - auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrech- nung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenab- rechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB erforderlich ist. Dies ist, wie der Senat bereits ausgesprochen hat (Senatsurteil vom 6. Dezember 1978 - VIII ZR 273/77, NJW 1979, 1304, unter II 2 c), insbesondere bei einem Wär- melieferungsvertrag der Fall. Der Mieter muss vom Vermieter in die Lage ver- setzt werden, den Wärmelieferungsvertrag zwischen diesem und dem Lieferan- ten und vor allem die darin enthaltene Preisberechnungsformel und Preisände- rungsformel kennenzulernen, um prüfen zu können, ob Wärmepreisberechnun- gen mit dem Vertrag und den vereinbarten Formeln in Einklang stehen. Das Zurückbehaltungsrecht aus § 273 Abs. 1 BGB gilt gleichermaßen hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen für Heizung und Warmwasser, solange der Vermieter dem Mieter nicht die Einsicht in den zu- grundeliegenden Wärmeliefervertrag gewährt (Senatsurteil vom 22. Juni 2010 - VIII ZR 288/09, WuM 2010, 630 Rn. 3, 5). Der vorliegende Fall weist keine Besonderheiten auf, die eine weitere höchstrichterliche Leitentscheidung erforderlich machten. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung anhand der obengenannten Rechtsprechung des Senats und auch im Übrigen stand. Das Berufungsgericht ist bei seiner Ent- 3 4 5 - 4 - scheidung von den durch die Rechtsprechung des Senats aufgezeigten Grundsätzen ausgegangen. Den Beklagten steht gegen den Kläger hinsichtlich der geltend gemachten Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2007 bis 2008 sowie hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvor- auszahlungen für Heizung und Warmwasser ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB zu, solange der Kläger den Beklagten keine Einsicht in den zwischen ihm und der H. GmbH bestehenden Wärmliefervertrag gewährt. Erfolglos bleibt schließlich auch die von der Revision vorsorglich erhobe- ne Rüge, das Berufungsgericht habe zu Unrecht den Anspruch auf Nachzah- lung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 wegen Ablaufs der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abgewiesen. Der Ausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB betrifft nicht nur solche Nachforderungen, die über die vom Mieter geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen hinausgehen (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 190/06, NJW 2008, 1150 Leit- satz Satz 2). So verhält es sich hier. Nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts sind die Betriebskosten für 2005 innerhalb der Abrech- nungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB durch eine wirksame Abrechnung gel- tend gemacht worden. Nach Ablauf der genannten Frist kann der Vermieter keinen Betrag fordern, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Dies gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis - wie hier - ein Guthaben des Mieters ist (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 190/06, aaO Rn. 12). Aus den von der Revision angeführten Senatsurteilen (Senatsurteile vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499; vom 31. Oktober 2010 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 f.) ergibt sich nichts ande- res. 6 - 5 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss erledigt worden. Vorinstanzen: AG Pirna, Entscheidung vom 09.12.2009 - 11 C 810/08 - LG Dresden, Entscheidung vom 22.12.2010 - 4 S 19/10 - 7

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 39/11 vom 22. November 2011 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 22. November 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision des Klägers durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision ge- mäß § 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 ZPO zugelassen, weil es der Frage grundsätzli- che Bedeutung beigemessen hat, ob die Mieter im Falle des Einschaltens eines Zwischenlieferanten für Fernwärme ein Recht auf Einsicht in die Liefervereinba- rungen zwischen dem Vermieter und dem Fernwärmelieferanten haben und ihnen deswegen im Falle der Verweigerung der Einsichtnahme ein Zurückbe- haltungsrecht an den abgerechneten Betriebskosten für Heizung und Warm- wasser sowie an den für Heizung und Warmwasser anfallenden Vorauszahlun- gen zusteht. Eine Zulassung der Revision ist jedoch weder wegen grundsätzli- cher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Siche- rung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) erforderlich. Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass dem Mieter gegen- über der Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 1 2 - 3 - Abs. 1 BGB zusteht, solange der Vermieter ihm nicht die Überprüfung der Ab- rechnung ermöglicht. Hierzu gehört die Einsichtnahme in die Abrechnungsun- terlagen (Senatsurteile vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 Rn. 21; vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 Rn. 11, 13). Zu den vom Vermieter vorzulegenden Abrechnungsunterlagen gehören - entgegen der Auffassung der Revision - auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrech- nung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenab- rechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB erforderlich ist. Dies ist, wie der Senat bereits ausgesprochen hat (Senatsurteil vom 6. Dezember 1978 - VIII ZR 273/77, NJW 1979, 1304 unter II 2 c), insbesondere bei einem Wärme- lieferungsvertrag der Fall. Der Mieter muss vom Vermieter in die Lage versetzt werden, den Wärmelieferungsvertrag zwischen diesem und dem Lieferanten und vor allem die darin enthaltene Preisberechnungsformel und Preisände- rungsformel kennenzulernen, um prüfen zu können, ob Wärmepreisberechnun- gen mit dem Vertrag und den vereinbarten Formeln in Einklang stehen. Das Zurückbehaltungsrecht aus § 273 Abs. 1 BGB gilt gleichermaßen hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen für Heizung und Warmwasser, solange der Vermieter dem Mieter nicht die Einsicht in den zu- grundeliegenden Wärmeliefervertrag gewährt (Senatsurteil vom 22. Juni 2010 - VIII ZR 288/09, WuM 2010, 630 Rn. 3, 5). Der vorliegende Fall weist keine Besonderheiten auf, die eine weitere höchstrichterliche Leitentscheidung erforderlich machten. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung anhand der obengenannten Rechtsprechung des Senats und auch im Übrigen stand. Das Berufungsgericht ist bei seiner Ent- 3 4 5 - 4 - scheidung von den durch die Rechtsprechung des Senats aufgezeigten Grundsätzen ausgegangen. Den Beklagten steht gegen den Kläger hinsichtlich der geltend gemachten Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2007 bis 2008 sowie hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvor- auszahlungen für Heizung und Warmwasser ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB zu, solange der Kläger den Beklagten keine Einsicht in den zwischen ihm und der H. GmbH bestehenden Wärmliefervertrag gewährt. Erfolglos bleibt schließlich auch die von der Revision vorsorglich erhobe- ne Rüge, das Berufungsgericht habe zu Unrecht den Anspruch auf Nachzah- lung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 wegen Ablaufs der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abgewiesen. Der Ausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB betrifft nicht nur solche Nachforderungen, die über die vom Mieter geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen hinausgehen (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 190/06, NJW 2008, 1150 Leit- satz Satz 2). So verhält es sich hier. Nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts sind die Betriebskosten für 2005 innerhalb der Abrech- nungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB durch eine wirksame Abrechnung gel- tend gemacht worden. Nach Ablauf der genannten Frist kann der Vermieter keinen Betrag fordern, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Dies gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis - wie hier - ein Guthaben des Mieters ist (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 190/06, aaO Rn. 12). Aus den von der Revision angeführten Senatsurteilen (Senatsurteile vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499; vom 31. Oktober 2010 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 f.) ergibt sich nichts ande- res. 6 - 5 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss erledigt worden. Vorinstanzen: AG Pirna, Entscheidung vom 11.06.2009 - 12 C 821/08 - LG Dresden, Entscheidung vom 30.12.2010 - 4 S 317/09 - 7

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 288/09 vom 22. Juni 2010 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 22. Juni 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die vom Berufungsgericht zugelassene Revision durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zu- rückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor. 1 Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen wegen grundsätzli- cher Bedeutung der Frage, ob im laufenden Mietverhältnis eine Klage auf Rück- zahlung geleisteter Nebenkostenvorauszahlungen erhoben werden könne, wenn der Vermieter seiner Verpflichtung zur Vorlage von Belegen nicht nach- kommt und somit hinsichtlich der abgerechneten Nebenkosten beweisfällig bleibt. 2 Der vom Berufungsgericht bejahte Zulassungsgrund einer Rechtssache von grundsätzlicher Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) liegt indes nicht vor. Wie der Senat bereits entschieden hat (Senatsurteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552, Tz. 9 ff., 15), kann ein Mieter in einem be- stehenden Mietverhältnis nicht die Rückzahlung der auf die Nebenkosten ge- leisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter diese nicht frist- 3 - 3 - gerecht (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) abrechnet. Der Mieter ist dadurch hinrei- chend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermie- ters gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht. 4 Diese Erwägungen der vorgenannten Senatsentscheidung sind - wie das Berufungsgericht nicht verkennt - auch im vorliegenden Fall heranzuziehen. Anders als in dem bereits entschiedenen Fall hat die Klägerin hier die Neben- kostenvorauszahlungen bereits abgerechnet. Sie ist nach Auffassung des Beru- fungsgerichts allerdings für die materielle Richtigkeit ihrer Abrechnung beweis- fällig geblieben, weil die Einsichtnahme in die Belege für die Mieter wegen der großen Entfernung zwischen deren Wohnort B. und den Städten B. und D. unzumutbar gewesen sei. In dieser Sache kann nichts anderes gelten als in dem vom Senat bereits entschiedenen Fall. Die Mieter sind auch hier hinreichend durch das Zurückbe- haltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB hinsichtlich der laufenden Nebenkos- tenvorauszahlungen geschützt. Außerdem können die Beklagten ihren An- spruch auf Vorlage der Belege einklagen (§ 259 BGB), wie das Berufungsge- richt zutreffend ausgeführt hat. 5 Soweit die Revision demgegenüber meint, der Rückzahlungsanspruch des Mieters ergebe sich bereits aus dem Mietvertrag im Wege ergänzender Vertragsauslegung, kann dem nicht gefolgt werden. Zwar hat der Mieter Be- triebskosten nur in der tatsächlich angefallenen Höhe zu tragen. Daraus folgt jedoch nicht, dass er im laufenden Mietverhältnis - wie hier - einen Rückzah- lungsanspruch aus dem Mietvertrag selbst hat, soweit vom Vermieter behaupte- te Betriebskosten - wie hier vom Berufungsgericht angenommen - (noch) nicht nachgewiesen sind. 6 - 4 - 2. Die Revision hat damit auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Beru- fungsgericht hat zutreffend entschieden, dass die Kläger gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Rückzahlung der von ihnen - abzüglich eines bereits er- statteten Guthabens - geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen für die Jahre 2005 und 2006 in Höhe von insgesamt 3.717,45 € haben. 7 8 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Bonn, Entscheidung vom 05.06.2009 - 10 C 591/08 - LG Bonn, Entscheidung vom 08.10.2009 - 6 S 119/09 -

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 146/11 vom 21. Februar 2012 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 21. Februar 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision der Kläger ge- gen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 14. April 2011 durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zu- rückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Nr. 2 ZPO). a) Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Ob die Aus- übung eines Rechts verwirkt ist, richtet sich nach den vom Tatrichter festzustel- lenden und zu würdigenden Umständen des Einzelfalls und entzieht sich einer grundsätzlichen Betrachtung (vgl. BGH, Urteil vom 17. November 2010 - XII ZR 124/09, NJW 2011, 445 Rn. 15). b) Das Berufungsgericht bewegt sich mit seiner rechtlichen Würdigung zur Verwirkung des Anspruchs der Kläger auch auf dem Boden der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, so dass keine Entscheidung des Re- visionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitli- chen Rechtsprechung erforderlich ist. 1 2 3 - 3 - Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht und der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und nach dem gesamten Verhalten darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde. Die Annahme einer Verwirkung setzt somit neben dem Zeitablauf das Vorliegen besonderer ein solches Ver- trauen des Verpflichteten begründender Umstände voraus (st. Rspr.; BGH, Ur- teile vom 17. November 2010 - XII ZR 124/09, aaO; vom 20. Juni 2001 - XII ZR 20/99, juris Rn. 13; vom 20. Oktober 1988 - VII ZR 302/87, BGHZ 105, 290, 298; jeweils mwN). Von diesen rechtlichen Erwägungen ist das Berufungsge- richt ausgegangen. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. a) Entgegen der Auffassung der Revision bleibt das Rechtsinstitut der Verwirkung auch nach der durch das Mietrechtsreformgesetz (2001) eingeführ- ten Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 BGB, nach deren Ablauf der Vermieter mit Nebenkostennachforderungen ausgeschlossen ist, anwendbar. Zwar mag des- sen Bedeutung im Betriebskostenrecht durch die Neuregelung geringer gewor- den sein (vgl. hierzu Staudinger/Weitemeyer, Neubearb. 2011, § 556 Rn. 139; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 10. Aufl., § 556 BGB, Rn. 521). Die weitergehende Ansicht der Revision, mit der Einführung der Ausschlussfrist zum 1. Januar 2002 sei kein Raum mehr für eine Verwirkung von Nebenkos- tennachforderungsansprüchen, da der Gesetzgeber mit dieser Neuregelung sämtliche früher über das Verwirkungsrecht gelöste Fallgestaltungen ausdrück- lich geregelt habe und somit der Umkehrschluss gerechtfertigt sei, dass eine Verwirkung im Übrigen ausscheide, findet indes in den Gesetzesmaterialien keine Stütze. 4 5 6 - 4 - b) Das Berufungsgericht hat jedenfalls im Ergebnis mit Recht ange- nommen, dass der Anspruch der Kläger auf Zahlung der Betriebskostennach- forderung für das Jahr 2005 verwirkt ist. aa) Das für die Annahme der Verwirkung notwendige Zeitmoment ist im Streitfall gegeben. Es ist darin zu sehen, dass die Kläger, nachdem sie mit Schreiben vom 30. Juni 2006 die Betriebskosten für das Jahr 2005 gegenüber dem Beklagten abgerechnet hatten, dreieinhalb Jahre haben verstreichen las- sen, ehe sie den Nachforderungsanspruch kurz vor der am 31. Dezember 2009 ablaufenden Verjährungsfrist (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB) gerichtlich geltend machten. Im Ansatz zutreffend weist die Revision allerdings darauf hin, dass - wie sich aus § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ergibt - das Recht und die Pflicht, über die Nebenkosten abzurechnen, nach Ablauf eines Jahres jeweils neu entsteht, so dass der zeitliche Anknüpfungspunkt für das Zeitmoment der Verwirkung des Nachforderungsanspruchs der Kläger für das Jahr 2005 - anders als es das Berufungsgericht offenbar annimmt - nicht das Jahr 2001, sondern das Jahr 2006 ist, in dem die Betriebskostenabrechnung vorgenommen wurde. Auch ist der Revision darin zuzustimmen, dass nach der Rechtsprechung des Bundes- gerichtshofs hinsichtlich der zeitlichen Voraussetzung der Verwirkung der all- gemeine Grundsatz gilt, dass umso seltener Raum für eine Verwirkung sein wird, je kürzer die Verjährungsfrist ist. Eine Verwirkung vor Ablauf der Verjäh- rungsfrist kann nur aus ganz besonderen Gründen angenommen werden (BGH, Urteile vom 20. Juni 2001 - XII ZR 20/99, aaO Rn. 13; vom 6. Dezember 1988 - XI ZR 119/88, NJW-RR 1989, 818 unter 3; jeweils mwN). Solche Gründe, die im Streitfall zugleich das für die Verwirkung notwendige Umstandsmoment dar- stellen, liegen indes vor. 7 8 9 - 5 - bb) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wurden sämtliche von den Klägern beziehungsweise der von ihr beauftragten Verwaltungsgesell- schaft für die Jahre 2001 bis 2007 (fristgerecht) erstellten Nebenkostenabrech- nungen von dem Bevollmächtigten des Beklagten mit im Wesentlichen gleich lautenden Schreiben in elf konkret genannten Punkten beanstandet. Eine Reak- tion der Kläger erfolgte in keinem Fall. Die sich aus den Abrechnungen für die Jahre 2001 bis 2004 ergebenden Nachforderungsansprüche haben die Kläger verjähren lassen und nicht gerichtlich geltend gemacht. Soweit die Revision rügt, das Berufungsgericht habe in diesem Zusam- menhang den unstreitigen Vortrag der Kläger übersehen, dass diese auf das erste Beanstandungsschreiben des Beklagten, betreffend das Abrechnungsjahr 2001, mit Schreiben vom 20. August 2002 ausführlich geantwortet hätten, kann sie mit diesem Vortrag nicht gehört werden, da das Berufungsgericht in seinem für das Revisionsgericht nach § 314 ZPO bindenden Tatbestand ausdrücklich festgestellt hat, dass auch auf dieses Schreiben von Seiten der Kläger nicht reagiert wurde. Ein Tatbestandsberichtigungsantrag ist diesbezüglich nicht ge- stellt worden. Aus der Tatsache, dass die Kläger auf die Beanstandungen des Beklag- ten hin keine Bemühungen unternahmen, ihre Forderungen aus den Jahren 2001 bis 2004 weiter außergerichtlich oder (in unverjährter Zeit) gerichtlich wei- ter zu verfolgen, konnte sich über die Jahre bei dem Beklagten der Eindruck verfestigen, dass seine Beanstandungen Erfolg hatten und die Kläger zwar Be- triebskostenabrechnungen vorlegen, aber die sich daraus ergebenden Nach- zahlungsansprüche auf sich beruhen lassen und nicht gerichtlich durchsetzen werden. Dieser über die Jahre immer gleiche Ablauf konnte bei dem Beklagten in den Jahren 2006 bis 2009 das berechtigte Vertrauen entstehen lassen, die Kläger würden auch den Nachforderungsanspruch aus der Abrechnung für das 10 11 12 - 6 - Jahr 2005, die er in gleicher Weise beanstandet hatte wie die Abrechnungen zuvor, gegen ihn nicht klageweise geltend machen. Darüber hinaus hat das Berufungsgericht im Streitfall einem weiteren Umstand zu Recht erhebliche Bedeutung zugemessen: Am 6. März 2007 er- warb der Beklagte die streitgegenständliche Wohnung im Wege der Zwangsversteigerung zu Eigentum. Damit war das Mietverhältnis mit den Klä- gern beendet. Auch in den Monaten danach traten die Kläger wegen des Aus- gleichs offener Nebenkostennachforderungen nicht an den Beklagten heran, sondern ließen weitere 34 Monate verstreichen, ehe sie kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist mit der am 30. Dezember 2009 eingereichten Klageschrift den Nachforderungsanspruch für das Jahr 2005 rechtshängig machten. In ihrer Gesamtheit reichen diese Umstände jedenfalls aus, um im Streit- fall die Verwirkung des Anspruchs der Kläger anzunehmen. 13 14 - 7 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 23.06.2010 - 214 C 489/09 - LG Köln, Entscheidung vom 14.04.2011 - 1 S 158/10 - 15

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 258/09 Verkündet am: 16. Juni 2010 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja NMV § 3 Abs. 1, § 26 Bei Wegfall der Preisbindung ist die zuletzt geschuldete Kostenmiete - einschließlich etwaiger Zuschläge nach § 26 NMV - nunmehr als "Marktmiete" zu zahlen. BGB § 560 Abs. 4, § 556 Abs. 3 Satz 3 Die Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist steht einer Anpassung der Vorauszahlun- gen nach § 560 Abs. 4 BGB nicht entgegen. BGH, Urteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09 - LG Hannover AG Hannover - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. Juni 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Hannover vom 27. August 2009 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Beklagten zur Zahlung von mehr als 1.905,34 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 1.775,34 € seit dem 14. Mai 2008 und auf weitere 130 € seit dem 17. Januar 2009 verurteilt worden sind. Das weitergehende Rechtsmittel wird bezüglich der zur Aufrech- nung gestellten Rückzahlungsansprüche aus den Betriebskosten- abrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006 als unzulässig verwor- fen und im Übrigen zurückgewiesen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Beklagten haben von der Rechtsvorgängerin der Klägerin im März 2001 eine Wohnung in H. gemietet. Die Wohnung war Anfang der 70er Jahre mit Hilfe von Wohnungsfürsorgemitteln des Bundes gebaut worden, um preisgünstigen Wohnraum für Bedienstete des Bundes zu schaffen. Die Rechtsvorgängerin der Klägerin hatte sich verpflichtet, die geförderten Woh- nungen nur an solche Personen zu vermieten, die ihr vom Bund als Mieter be- nannt waren. Um die Vermietung an die nicht zu diesem Personenkreis gehö- renden Beklagten zu ermöglichen, hatte die zuständige Behörde im Jahr 2001 eine entsprechende Freistellung von der Zweckbindung ausgesprochen. Der Fördervertrag verpflichtete die Bauherrin für diesen Fall, vom Mieter neben der Einzelmiete einen Zuschlag wegen erhöhter Aufwendungen zu verlangen; war diese Miete nach den örtlichen Gegebenheiten nicht zu erzielen, hatte die Bau- herrin gemäß § 5 (2) des Fördervertrags die höchst erzielbare Miete (Marktmie- te) zu erheben. Dementsprechend sieht der mit den Beklagten abgeschlossene Mietvertrag vor, dass die Beklagten neben der Grundmiete und den Betriebs- kostenvorauszahlungen einen "Kostenmietzuschlag" in Höhe von 28,37 € mo- natlich an die Vermieterin zu zahlen haben. Zusätzlich entrichteten die Beklag- ten bis zum Wegfall der Mietpreisbindung (Ende 2003) eine Fehlbelegungsab- gabe an die Oberfinanzdirektion H. . Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Zahlung rückständiger Miete für den Zeitraum März 2006 bis April 2008 in Anspruch. Die Parteien streiten dar- über, ob die Beklagten für diesen Zeitraum trotz Wegfalls der Preisbindung den Kostenmietzuschlag von 28,37 € monatlich schulden und ob die Klägerin - im Anschluss an die im April 2007 erteilte Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2005 - ab Juni 2007 entsprechend erhöhte Nebenkostenvorauszahlungen ver- langen kann. Ferner steht im Streit, ob den Beklagten aus den - nach ihrer Auf- 2 - 4 - fassung fehlerhaften - Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006 Rückzahlungsansprüche zustehen, mit denen sie gegen Mietforderungen der Klägerin aufgerechnet haben. 3 Die Klägerin hat Zahlung von 2.168,57 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat die Beklagten zur Zahlung von 747,90 € nebst Zinsen verurteilt und die weitergehende Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil unter Zurückweisung des weiterge- henden Rechtsmittels und der Anschlussberufung der Beklagten abgeändert und die Beklagten zur Zahlung von insgesamt 2.158,46 € nebst Zinsen verur- teilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklag- ten ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat nur zu einem geringen Teil Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 5 Der Klägerin stehe auch nach dem Wegfall der Preisbindung die bisheri- ge Miete einschließlich des als Kostenmietzuschlag bezeichneten Anteils zu. Dieser in § 2 des Mietvertrags ausgewiesene Zuschlag entspreche dem Sub- ventionsbetrag, den der Bund geleistet hätte, wenn die Beklagten zu dem Kreis der vom Bund benannten Personen gehört hätten. Es handele sich somit um einen Zuschlag, der vom Mieter an den Vermieter zu zahlen sei, weil dieser wegen der Freistellung der Wohnung von der Belegbindung einen Vermögens- 6 - 5 - nachteil in entsprechender Höhe erleide. Es sei nicht erheblich, ob die Beklag- ten den Zuschlag während der Mietbindungszeit wegen der von ihnen getrage- nen Fehlbelegungsabgabe nicht hätten zahlen müssen. Entscheidend sei, dass der Zuschlag im Zeitpunkt des Fortfalls der Preisbindung gemäß §§ 26, 3 Abs. 1 NMV Teil der Miete gewesen sei. Vertragliche oder gesetzliche Bestim- mungen, nach denen dieser Bestandteil der Kostenmiete mit dem Fortfall der Preisbindung entfallen solle, bestünden nicht. Für die Frage, ob der Mieter nach Fortfall der Preisbindung die gesamte Kostenmiete einschließlich des Zuschlags oder nur die Grundmiete nebst Ne- benkostenvorauszahlung schulde, sei das Verhältnis von Kostenmiete und ortsüblicher Miete maßgeblich. Regelmäßig liege die Kostenmiete auch dann, wenn sie - wie hier - einen Zuschlag nach § 26 NMV enthalte, deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die in § 2 des Fördervertrags enthaltene Rege- lung sorge dafür, dass die ortsübliche Vergleichsmiete bei Ende der Preisbin- dung nicht geringer sei als die den Zuschlag enthaltende Kostenmiete. Würden hingegen Zuschläge nach § 26 NMV mit dem Ende der Mietpreisbindung entfal- len, wäre es geboten, den Besonderheiten früherer Mietpreisbindung dadurch Rechnung zu tragen, dass eine Ausnahme von der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB gälte. Derartige Ausnahmen seien vom Gesetz in § 558 Abs. 4 BGB aber nur für Fehlbelegungsabgaben und nicht für Zuschläge nach § 26 NMV vorgesehen. Dies spreche dagegen, einen Zuschlag nach § 26 NMV bei Wegfall der Preisbindung "automatisch" aus der geschuldeten Miete herauszu- nehmen, auch wenn der ursprüngliche Grund für den Ansatz entfallen sei. 7 Die Klage sei auch bezüglich der erhöhten Vorauszahlungsbeträge für die Zeit ab Juni 2007 begründet. Die Klägerin habe nach erfolgter Abrechnung der Nebenkosten für das Jahr 2005 entsprechend höhere Vorauszahlungen verlangen dürfen. Dem stehe nicht entgegen, dass die Klägerin diese Abrech- 8 - 6 - nung nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erteilt habe. Der Anspruch auf Nachzahlung betreffe einen anderen Abrechnungszeitraum als der Anspruch auf Vorauszahlungen. Nachteile für den Mieter seien aufgrund der verspäteten Abrechnung mit Blick auf die Vorauszahlungen nicht zu besor- gen, da sich ein Erhöhungsverlangen nicht rückwirkend auswirke. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung - im Rahmen des be- schränkten Umfangs der Zulassung der Revision - überwiegend stand. Ledig- lich erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahr 2007 - insgesamt 253,12 € - hat das Berufungsgericht der Klägerin zu Unrecht zugebilligt, weil es nicht berücksichtigt hat, dass im Zeitpunkt der letzten Verhandlung für diesen Zeitraum bereits Abrechnungsreife eingetreten war. 9 1. Die Revision ist, soweit sie gegen die Entscheidung des Berufungsge- richts über die zur Aufrechnung gestellten Rückzahlungsansprüche der Beklag- ten aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006 wendet, unstatthaft und damit unzulässig (§ 543 Abs. 1 ZPO), weil die Revision insoweit nicht zugelassen ist. Das Berufungsgericht hat die Revision nur beschränkt zu- gelassen, nämlich wegen des von der Klägerin begehrten Kostenmietzuschlags von monatlich 28,37 € und wegen der ab Juni 2007 erhöhten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Das ergibt sich zwar nicht aus dem Tenor, wohl aber, was nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ausreicht (BGHZ 153, 358, 360 f. m.w.N.), eindeutig aus den Gründen des Urteils. Das Berufungsge- richt hat die Zulassung der Revision damit begründet, dass seine Entscheidung zum Kostenmietzuschlag nach Wegfall der Preisbindung und zur Anpassung von Vorauszahlungen aufgrund einer verspäteten Betriebskostenabrechnung 10 - 7 - von Urteilen anderer Kammern des Berufungsgerichts beziehungsweise des Landgerichts Berlin abweiche. Dies betrifft nur den Anspruch der Klägerin auf Zahlung des Kostenmietzuschlags sowie zusätzlicher (erhöhter) Betriebskos- tenvorauszahlungen ab Juni 2007, nicht aber die von den Beklagten zur Auf- rechnung gestellten Forderungen auf Auskehrung (behaupteter) Guthaben aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung der Revisions- zulassung ist auch wirksam. Denn die Zulassung der Revision kann auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen Teil des Streitstoffs beschränkt werden, welcher Gegenstand eines Teilurteils sein oder auf den der Revisionskläger seine Revision beschränken könnte (st. Rspr., z.B. Senatsurteile vom 27. Janu- ar 2010 - VIII ZR 159/09, WuM 2010, 163, Tz. 16; vom 28. Oktober 2009 - VIII ZR 164/08, WuM 2009, 733, Tz. 13). So verhält es sich hier, denn die Be- klagten hätten ihr Rechtsmittel wirksam auf den Kostenmietzuschlag und die von der Klägerin ab Juni 2007 zusätzlich verlangten Vorauszahlungsbeträge beschränken und die Entscheidung des Berufungsgerichts zum Nichtbestehen der von ihnen zur Aufrechnung gestellten Ansprüche auf Erstattung von Gutha- ben aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006 hinneh- men können. 11 2. Im Hinblick auf den von der Klägerin begehrten Mietzuschlag ist die Revision unbegründet. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Klägerin der als "Kostenmietzuschlag" bezeichnete Betrag in Höhe von 28,37 € monatlich auch nach dem Wegfall der Preisbindung als Teil der Miete zusteht. 12 a) Der Wegfall der Preisbindung führt nicht zu einer Änderung der Miet- höhe. Der Mieter bleibt vielmehr verpflichtet, die zuletzt an den Vermieter ge- 13 - 8 - zahlte Kostenmiete - mithin die bisherige Grundmiete nebst Betriebskostenvor- auszahlungen und Zuschlägen nach § 26 NMV - nunmehr als "Marktmiete" - weiter zu entrichten. Zutreffend hat das Berufungsgericht in diesem Zusam- menhang darauf abgestellt, dass eine Ermäßigung der Miete mit dem Wegfall der öffentlichen Bindung weder in dem zwischen den Parteien abgeschlosse- nen Mietvertrag noch in den gesetzlichen Regelungen vorgesehen ist (zum Fehlen einer gesetzlichen Regelung vgl. OLG Hamm, WuM 1990, 333 f.). Eine Änderung tritt durch den Wegfall der öffentlichen Bindung deshalb nur insoweit ein, als der Vermieter von diesem Zeitpunkt an Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB geltend machen kann. Nach der Rechtsprechung des Senats sind dabei hinsichtlich der Berechnung der Kappungsgrenze auch während der Preisbin- dung vorgenommene Mieterhöhungen wegen Kapitalkostensteigerungen zu berücksichtigen (Senatsurteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 178/03, NZM 2004, 545, unter II 2 b); dies setzt als selbstverständlich voraus, dass auch derartige Mietbestandteile bei Wegfall der Preisbindung in die nunmehr als Marktmiete geschuldete Miete einfließen, die Miethöhe sich allein durch den Wegfall der Preisbindung mithin nicht ändert. b) Auch aus dem Zweck des Kostenmietzuschlags, die beim Vermieter preisgebundenen Wohnraums durch die Fehlbelegung entstehenden Mehrkos- ten abzudecken, folgt nicht, dass dieser Zuschlag - ebenso wie die Mehrkos- ten - mit dem Ende der Preisbindung entfällt und sich die Miete somit ermäßigt. Die Revision übersieht, dass es mit dem Wegfall der Preisbindung nicht mehr auf die dem Vermieter entstehenden Kosten ankommt und der Mieter deshalb nicht einwenden kann, die Miete müsse angesichts der Verringerung der lau- fenden Aufwendungen gemäß § 5 NMV gesenkt werden. 14 c) Entgegen der Auffassung der Revision führt die Fortgeltung der zuletzt geschuldeten Kostenmiete (einschließlich eines etwaigen Kostenmietzuschlags) 15 - 9 - als Ausgangsmiete für die nunmehr preisfreie Wohnung auch nicht zu einer zweckwidrigen Besserstellung des Vermieters im Vergleich zu Wohnungen, bei denen der Kostenmietzuschlag während der Dauer der Preisbindung nicht er- hoben wurde. 16 Die Miethöhe bleibt in allen Fällen zunächst unverändert. Der Unter- schied zwischen Mietverhältnissen mit und solche ohne Kostenmietzuschlag besteht bei Wegfall der Preisbindung nur darin, dass im letzteren Fall eine hö- here Differenz zur ortsüblichen Vergleichsmiete besteht, so dass der Vermieter eine Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit Rücksicht auf die Sperrfrist und die Kappungsgrenze möglicherweise nicht alsbald nach dem Wegfall der Preisbindung realisieren kann. Dies ist aber eine notwendige Folge der für den (berechtigten) Sozialmieter besonders günstigen Miete. Die von der Revision vertretene Auffassung würde dazu führen, dass sich die Miete für ei- nen nicht zum berechtigten Personenkreis gehörenden Mieter mit dem Wegfall der Preisbindung vermindern und auf ein regelmäßig deutlich unter der ortsübli- chen Vergleichsmiete liegendes Niveau sinken würde. Für eine derartige Be- nachteiligung des Vermieters gibt es keinen Grund. Nach der Entlassung einer Wohnung aus der Preisbindung darf der Vermieter - im Rahmen des § 558 BGB - die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete heranführen; ein Wegfall eines vom Mieter während der Dauer der Preisbindung geschuldeten Zuschlags würde im Ergebnis darauf hinauslaufen, dass an die Stelle der öffentlichen För- derung einer Wohnung nunmehr zunächst deren Subventionierung durch den Vermieter selbst tritt (vgl. OLG Hamm, aaO, 334). d) Entgegen der Auffassung der Revision hat der Kostenmietzuschlag auch nicht deshalb unberücksichtigt zu bleiben, weil er schon während der Preisbindung zu Unrecht erhoben worden wäre. Die zeitgleiche Entrichtung der Fehlbelegungsabgabe an die Oberfinanzdirektion stand der Erhebung eines 17 - 10 - Kostenmietzuschlags nicht entgegen, denn beide Instrumente haben unter- schiedliche Voraussetzungen und dienen unterschiedlichen Zwecken. 18 Der an den Vermieter gemäß § 26 Abs. 4 NMV entrichtete Kostenzu- schlag trägt dem Umstand Rechnung, dass dieser für Wohnungen, die er nicht an einen Mieter aus dem berechtigten Personenkreis (hier: Bundesbedienstete) vermietet, eine geringere Subvention erhält und ihm deshalb höhere Kosten entstehen. Bei der Fehlbelegungsabgabe handelt es sich hingegen nicht um eine Mietzahlung an den Vermieter, sondern um eine Leistung des Mieters an die öffentliche Hand ("Abschöpfungsabgabe", vgl. BVerfG, NJW 1988, 2529). Sie dient dem Zweck, die nicht gerechtfertigte ("fehlgeleitete") Subventionierung (teilweise) abzuschöpfen, die eintritt, wenn die Kostenmiete (einschließlich et- waiger Zuschläge) für eine Wohnung deutlich unter der ortsüblichen Ver- gleichsmiete liegt, der Mieter dieser Wohnung aber nicht oder nicht mehr zu dem begünstigten Personenkreis für eine Sozialwohnung gehört. d) Dem Berufungsgericht ist ferner darin beizupflichten, dass auch die Regelung des § 558 Abs. 4 Satz 1 BGB gegen einen "automatischen" Wegfall des Mietzuschlags nach § 26 Abs. 4 NMV zum Ende der Preisbindung spricht. § 558 Abs. 4 Satz 1 BGB trifft hinsichtlich der Kappungsgrenze eine besondere Regelung für den Fall, dass eine Verpflichtung des Mieters zur Zahlung einer Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventio- nierung im Wohnungswesen wegen Wegfalls der öffentlichen Bindung erlo- schen ist. In diesem Fall gilt die Kappungsgrenze nicht, soweit eine vom Ver- mieter geltend gemachte Mieterhöhung den Betrag der zuletzt entrichteten Ausgleichszahlung nicht übersteigt. Mit dieser Regelung soll erreicht werden, dass die Belastung des Mieters mit Wohnkosten nicht wegen der Kappungs- grenze am Ende der Mietpreisbindung sinkt, obwohl eine Miete in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für den Mieter wirtschaftlich keine höhere Belas- 19 - 11 - tung bedeutet als er vorher für Miete und Fehlbelegungsabgabe aufzubringen hatte (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 BGB Rdnr. 183 m.w.N.). 20 Bezüglich des Mietzuschlags, um den die Parteien hier ausschließlich streiten, bedarf es keiner Ausnahme von der Kappungsgrenze, weil er als Teil der Kostenmiete bei Wegfall der Preisbindung in die nunmehr geschuldete "Marktmiete" einfließt. Eine Benachteiligung des Mieters ist damit nicht verbun- den, weil sich die Höhe der Miete nicht ändert und die Kostenmiete ohnehin regelmäßig deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Zutreffend hat das Berufungsgericht insoweit darauf abgestellt, dass die insgesamt zu zahlen- de Kostenmiete mit Rücksicht auf die Regelung in § 5 (2) des Fördervertrags auch bei Erhebung eines Zuschlags zur Einzelmiete die Marktmiete regelmäßig nicht übersteigt. Ein Wegfall des Kostenmietzuschlags bei Beendigung der öf- fentlichen Bindung würde demgegenüber - wie bereits dargelegt - zu einer dem Vermieter nicht zumutbaren und durch berechtigte Mieterinteressen nicht gebo- tenen Absenkung der Miete anlässlich des Wegfalls der öffentlichen Bindung führen. 3. Soweit die Revision sich gegen erhöhte Betriebskostenvorauszahlun- gen für die Zeit ab Juni 2007 wendet, hat sie für die Monate Juni bis Dezember 2007 Erfolg; im Übrigen ist sie unbegründet. 21 a) Der für den Zeitraum März bis Dezember 2007 noch im Streit befindli- che Betrag erhöhter Betriebskostenvorauszahlungen (insgesamt 253,26 €) steht der Klägerin schon deshalb nicht mehr zu, weil die Jahresfrist für die Ab- rechnung der Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 2007 vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht abgelaufen ist. Vom Zeitpunkt der Abrechnungsreife an kann der Vermieter einen Anspruch auf Vor- 22 - 12 - auszahlungen aber nicht mehr geltend machen (vgl. Senatsurteil vom 27. No- vember 2002 - VIII ZR 108/02, NZM 2003, 196, unter III 2; OLG Hamburg, WuM 1989, 150). Er kann nur noch die sich aus der Abrechnung ergebenden Beträge verlangen und die Klage gemäß § 264 Nr. 3 ZPO entsprechend umstellen (OLG Düsseldorf, ZMR 2001, 882, 884 f.; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., G IV. Rdnr. 93; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556 Rdnr. 201). b) Hingegen war für die Betriebskosten des Abrechnungsjahres 2008 die Abrechnungsfrist bis zum Schluss der Berufungsverhandlung (7. August 2009) noch nicht abgelaufen, so dass die Klägerin nicht an der weiteren Geltendma- chung von Vorauszahlungen gehindert war. Die insoweit noch im Streit befindli- chen Erhöhungsbeträge für die Monate Januar bis April 2008 standen der Klä- gerin ungeachtet der verspäteten Abrechnung für das Jahr 2005 zu. 23 aa) Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Vertragspartei nach einer Ab- rechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Dies hat die Klägerin getan, indem sie mit der Abrechnung für das Jahr 2005 die monatlichen Vorauszahlungen entsprechend erhöht hat. Entgegen der Auffassung der Revision steht dieser Anpassung der Vorauszah- lungen nicht entgegen, dass die Klägerin die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für den Abrechnungszeitraum 2005 nicht eingehalten hat und des- halb mit der Geltendmachung einer Nachforderung von Betriebskosten für das betreffende Abrechnungsjahr ausgeschlossen ist (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Zwar wird in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur teil- weise die Auffassung vertreten, eine Anpassung der Vorauszahlungen durch den Vermieter nach § 560 Abs. 4 BGB setze voraus, dass die vorangegangene Abrechnung zu einer Nachforderung des Vermieters geführt habe, woran es bei 24 - 13 - einer verspäteten Abrechnung des Vermieters fehle (LG Berlin, NZM 2004, 339; Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006), § 560 Rdnr. 47). 25 Das Gesetz sieht jedoch über den Nachforderungsausschluss für den verspätet abgerechneten Zeitraum hinaus keine Sanktion für die verspätete Ab- rechnung vor. Der Vorzug gebührt daher der Gegenmeinung, die eine Anpas- sung der Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB auch nach verspäteter Abrechnung für zulässig hält (MünchKommBGB/Schmid, BGB, 5. Aufl., § 560 Rdnr. 30; Langenberg, aaO, E II Rdnr. 21; Derckx, NZM 2004, 321, 324 f.). Entgegen der Auffassung der Revision ist dem Vermieter die Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB auch nicht deshalb verwehrt, weil im Hinblick auf die nicht fristgerecht erstellte Abrechnung zu besorgen sei, dass er auch künftige Abrechnungen verspätet erstellen werde. Der Mieter ist gegen Nachteile, die ihm durch eine verspätete Abrechnung des Vermieters entstehen können, durch den Ausschluss von Nachforderungen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) und das Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvoraus- zahlungen (vgl. dazu Senatsurteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NZM 2006, 533, Tz. 13) hinreichend geschützt. Die Anpassung der Vorauszahlungen an die jeweils letzte Betriebskostenabrechnung stellt sicher, dass die Voraus- zahlungen - im Interesse beider Vertragsparteien - den voraussichtlich tatsäch- lich entstehenden Kosten möglichst nahe kommen. Für eine Ausnahme bei nicht fristgerechter Abrechnung besteht kein Anlass. bb) Auf die von der Revision gegen die inhaltliche Richtigkeit der Ab- rechnung für das Jahr 2005 erhobenen Einwendungen kommt es nicht an. Für eine Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB genügt eine for- mell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung (Senatsurteil vom 28. No- vember 2007 - VIII ZR 145/07, NZM 2008, 121, Tz. 15, 18). 26 - 14 - III. 27 Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben, soweit es der Klägerin für Juni bis Dezember 2007 erhöhte Vorauszahlungen (insgesamt 253,12 €) zugesprochen hat. Die Sache ist insoweit nicht zur Endentscheidung reif, weil der Klägerin Gelegenheit zu geben ist, die Abrechnung für das Jahr 2007 vorzu- legen und die Klage entsprechend umzustellen (vgl. Senatsurteil vom 19. No- vember 2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78, Tz. 34). Im Umfang der Aufhe- bung ist die Sache daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Be- rufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Das weiterge- hende Rechtsmittel ist bezüglich der Aufrechnung als unzulässig zu verwerfen und im Übrigen zurückzuweisen. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Hannover, Entscheidung vom 22.01.2009 - 558 C 10992/08 - LG Hannover, Entscheidung vom 27.08.2009 - 8 S 14/09 -

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 1/07 vom 11. September 2007 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 11. September 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger, den Richter Dr. Koch und die Richterin Dr. Hessel beschlossen: Die Revision des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 34, vom 30. November 2006 wird zurück- gewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Der Streitwert wird auf 419,16 € festgesetzt. Gründe: Die Revision ist gemäß § 552a ZPO durch Beschluss zurückzuweisen, weil entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nicht vorliegen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) und das Rechtsmittel darüber hinaus keine Aussicht auf Erfolg bietet. Zur Begründung wird auf den Hinweis des Vorsitzenden vom 12. Juni 2007 Bezug genommen (§ 552a Satz 2, § 522 Abs. 2 Satz 2 und 3 ZPO). 1 Die Stellungnahme des Klägers vom 3. August 2007 zu diesem Hinweis gibt keinen Anlass, die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache zu bejahen. Der Senat hat bereits entschieden, dass eine formell ordnungsgemäße Be- triebskostenabrechnung auch dann die Angabe der Gesamtkosten einer abge- rechneten Kostenart erfordert, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind (Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059, unter 2 - 3 - II 2 b). Das gilt auch für sogenannte gemischte Kosten, die Kostenteile enthal- ten, die nicht zu den Betriebskosten gehören, wie dies hier hinsichtlich der Ver- waltungskosten als Teil der Hausmeisterkosten der Fall ist; insoweit ist in der Abrechnung darzustellen, um welchen Anteil die Gesamtkosten bereinigt wur- den (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 339). Ball Hermanns Dr. Milger Dr. Koch Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Hamburg, Entscheidung vom 04.05.2006 - 49 C 537/05 - LG Hamburg, Entscheidung vom 30.11.2006 - 334 S 40/06 -

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 14.06.2019 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 63 S 255/18 ECLI: ECLI:DE:LGBE:2019:0614.63S255.18.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 269 BGB, § 556 BGB, § 811 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Betriebskostenabrechnung Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen der Betriebskostenabrechnung Leitsatz Die Vereinbarung eines Termins zur Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen ist auch aufgrund einer Terminsanfrage des Mieters keine Bringschuld des Vermieters. Wenn eine Vereinbarung eines Einsichtstermins nicht zustande kommt, obliegt es dem Mieter, nach einer entsprechenden Ankündigung bei der Vermieterin zu den üblichen Geschäftszeiten zu erscheinen.(Rn.7) Verfahrensgang vorgehend AG Schöneberg, kein Datum verfügbar, 11 C 22/18 Tenor 1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und wie folgt neu gefasst: Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.667,52 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 29. Dezember 2017 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen. 2. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz hat die Klägerin 26 % und der Beklagte 74% zu tragen. Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz hat der Beklagte zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Gründe I. Randnummer 1 Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil Bezug genommen II. Randnummer 2 Die zulässige Berufung ist zum überwiegenden Teil begründet, im Übrigen unbegründet. Randnummer 3 Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung des Saldos aus der Betriebskostenabrechnung für 2013 in Höhe von 1.667,52 € aus § 556 BGB zu. Randnummer 4 Dem Beklagten stand kein Zurückbehaltungsrecht wegen durch die Klägerin verweigerter Belegeinsicht zu. Randnummer 5 Die Klägerin hat die Belegeinsicht nicht verweigert. Randnummer 6 Grundsätzlich zutreffend und der einhelligen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur entsprechend führt das Amtsgericht aus, dass der Mieter, wenn der Vermieter seinen Sitz – wie hier – in einem anderen Ort hat, ein Einsichtsrecht am Ort der Mietsache (ganzes Stadtgebiet) hat. Randnummer 7 Ebenfalls zutreffend ist, dass das bloße Schweigen des Vermieters auf eine Terminsanfrage nicht ausreichend ist. Grundsätzlich muss der Vermieter aufgrund eines entsprechenden Schreibens nicht von sich aus tätig werden. Es handelt sich nicht um eine Bringschuld. Wenn eine Vereinbarung eines Einsichtstermins nicht zustande kommt, obliegt es dem Mieter, nach einer entsprechenden Ankündigung bei der Vermieterin zu üblichen Geschäftszeiten zu erscheinen. Nur wenn dann die Unterlagen nicht am Geschäftssitz dieser vorgelegt werden, kann eine Verweigerung der der Klägerin obliegenden Gewährung einer Einsicht in die Abrechnungsunterlagen angenommen werden (LG Berlin Urt. v. 6.6.2014 – 63 S 238/13, BeckRS 2014, 14936, beck-online). Randnummer 8 Auch rechtfertigt sich im vorliegenden Fall nicht deshalb eine andere Beurteilung, weil der Beklagte meint, keine Kenntnis von einer Niederlassung der Klägerin in Berlin gehabt zu haben. Randnummer 9 Die Belege sind bei dem Vermieter oder in den Räumen eines seiner Bevollmächtigten einzusehen. Dogmatischer Ansatzpunkt für den Erfüllungsort ist nicht § 811, sondern der Leistungsort des § 269 und somit der Wohnsitz des Schuldners (der Rechenschaftslegung). Befindet sich der Sitz des Vermieters allerdings nicht am Ort des Mietobjekts, kann der Mieter verlangen, dass ihm die Belege am Ort des Mietobjekts vorgelegt werden (BGH Urt.v. 8. 3. 2006 - VIII ZR 78/05, v. 13. 9. 2006 - VIII ZR 71/06, 11. 2. 2011 – V ZR 66/10 – alle juris). Randnummer 10 Gemessen an diesen Maßstäben hatte der Beklagte Kenntnis von der Berliner Niederlassung der Klägerin als Bevollmächtigte. Das Schreiben der … vom 28.07.2015 ist als Urkunde auch nicht präkludiert und ist innerhalb der Einwendungsfrist verfasst. Die Prozessbevollmächtigten des Beklagten haben in den vorangegangenen Jahren stets in der Berliner Niederlassung Einsicht genommen. Auch kann sich der Beklagte nicht darauf zurückziehen, er habe nicht gewusst, ob diese noch existiere. Ausweislich des vorgenannten Schreibens der Hausverwaltung hat der Prozessbevollmächtigte mit Schreiben vom 24.06.2015, mithin binnen der Einwendungsfrist, mit der Berliner Niederlassung bezüglich eines Mietkontoauszugs das hiesige Mietverhältnis betreffend, korrespondiert. Randnummer 11 Sofern der Prozessbevollmächtigte sich in seinem Widerspruch auf die Einwendungen der Vorjahre bezieht, ist diese pauschale Bezugnahme ohne Belegeinsicht nicht ausreichend. Randnummer 12 Die Klägerin hat jedoch keinen Anspruch auf Zahlung weiterer 110,52 €, da sie nach unbestrittenem Vortrag des Beklagten in der Klageerwiderung zu einer erfolgten Korrektur der Nebenkostenabrechnung in dieser Korrektur selbst davon ausgeht, dass lediglich eine Forderung von insgesamt 1.667,52 € durch den Beklagten zu zahlen ist. Randnummer 13 Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Randnummer 14 Die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001406585 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 17.06.2022 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 63 S 128/21 ECLI: ECLI:DE:LGBE:2022:0617.63S128.21.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 536 BGB, § 556 BGB, § 560 BGB, § 9a Abs 1 HeizkostenV, § 12 Abs 1 S 1 HeizkostenV Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Betriebskostenabrechnung Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Umlegung von Kabelanschlussgebühren; Kürzung des Heizkostenanteils wegen Schätzung des Wärmeverbrauchs; Voraussetzungen für die Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse; Mietminderung wegen Arbeiten an der Gebäudehülle Leitsatz 1. Sind die Gebühren für den Kabelanschluss im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart, hat der Mieter diese auch zu tragen, wenn er den Kabelanschluss nicht nutzt. 2. Sowohl bei der Vergleichsberechnung nach § 9a Abs. 1 HeizkostenVO als auch bei der Anwendung der Gradtagszahlmethode handelt es sich um eine Schätzung des Wärmeverbrauchs. Dies bedeutet jedoch nicht, dass es sich hierbei um eine "nicht verbrauchsabhängige Abrechnung" i.S. des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO handelt. 3. Die Höhe der künftigen Betriebskostenvorschüsse hat sich grundsätzlich allein am Abrechnungsergebnis zu orientieren. Es ist kein Raum für einen "abstrakten" Sicherheitszuschlag in Höhe von 10% auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten. Ausgenommen sind absehbare Kostensteigerungen, die bei der Anpassung berücksichtigt werden können (Anschluss BGH, Urteil vom 15. Mai 2012 - VIII ZR 245/11, Rn. 15, juris). Orientierungssatz 1. Sind die Gebühren für den Kabelanschluss im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart, hat der Mieter diese auch zu tragen, wenn er den Kabelanschluss nicht nutzt. Der Anspruch des Vermieters entfällt nicht wegen eines behebbaren Mangels am Kabelanschluss. Denn dieser ist gegenüber dem Vermieter anzuzeigen und führt im Falle einer Gebrauchsbeeinträchtigung für die Dauer des Mangels zu einer Minderung.(Rn.13) 2. Sowohl bei der Vergleichsberechnung nach § 9a Abs. 1 HeizkostenVO als auch bei der Anwendung der Gradtagszahlmethode handelt es sich um eine Schätzung des Wärmeverbrauchs. Dies bedeutet jedoch nicht, dass es sich hierbei um eine "nicht verbrauchsabhängige Abrechnung" i.S. des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO handelt mit der Folge, dass dem Nutzer stets ein Recht zur Kürzung des auf ihn entfallenden Kostenanteils um 15% zustünde (Anschluss BGH, Urteil vom 16. November 2005 - VIII ZR 373/04, NZM 2006, 102).(Rn.14) 3. Die Höhe der künftigen Betriebskostenvorschüsse hat sich grundsätzlich allein am Abrechnungsergebnis zu orientieren. Es ist kein Raum für einen "abstrakten" Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten. Ausgenommen sind absehbare Kostensteigerungen, die bei der Anpassung berücksichtigt werden können (Anschluss BGH, Urteil vom 15. Mai 2012 – VIII ZR 245/11, Rn. 15, juris).(Rn.23) 4. Die Miete ist aufgrund von Beeinträchtigungen, die typischerweise mit den Arbeiten an der Gebäudehülle (Dach, Regenentwässerung und Fassade) und dem zeitweise aufgestellten Gerüst einhergehen, jedenfalls um nicht mehr als 15% gemindert. Eine darüberhinausgehende Gebrauchsbeeinträchtigung durch Staub, Lärm, Verschattung hinsichtlich seiner Wohnung muss vom Mieter im Einzelfall konkret dargelegt werden.(Rn.30) Verfahrensgang vorgehend AG Schöneberg, 21. Mai 2021, 104 C 220/19 Tenor Die Berufung der Beklagten gegen das am 21.5.2021 verkündete Urteil des Amtsgerichts xxxx – xxxx – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen. Dieses und das Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 2.808,09 EUR festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1, 544 Abs. 1 Nr. 1 ZPO abgesehen. Randnummer 2 Mit der Berufung verfolgt die Beklagte die Abweisung der Klage weiter. II. Randnummer 3 Die zulässige Berufung der Beklagten ist aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung unbegründet. Randnummer 4 1. Nebenkostenabrechnung 2015/2016: Randnummer 5 Es besteht ein Anspruch auf Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung 2015/2016 gemäß §§ 556 Abs. 1, 535 Abs. 2 BGB in Höhe von 354,45 EUR. Randnummer 6 Die Abrechnung ist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB fristgerecht erfolgt. Entgegen der Behauptung der Beklagten wurde die Abrechnung vom 17.5.2017 nicht am 26.7.2017, sondern am 19.5.2017 zugestellt. Dies steht fest gemäß § 314 Satz 1 ZPO aufgrund des nicht angegriffenen Tatbestandes des Urteils des Amtsgerichts. Sollte sich die Beklagte stattdessen auf die Abrechnung für die Gärten bezogen haben, so ist diese nicht Gegenstand des Rechtsstreits. Randnummer 7 Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten wird ferner mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an. Die Abrechnung war formell wirksam. Die Korrektur der Abrechnung vom 28.8.2017 mit einer Reduzierung der Nachforderung steht dem nicht entgegen, da der Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nach Ablauf der Abrechnungsfrist lediglich gehindert ist, weitere Nachforderungen zu Lasten des Mieters geltend zu machen (BGH, Urteil vom 17. 11. 2004 - VIII ZR 115/04 -, NJW 2005, 219). Randnummer 8 Hinsichtlich der materiellen Richtigkeit der Abrechnung wird auch in der Berufungsinstanz nicht dargelegt, dass die Wohnungsmieter mit Kosten belastet werden, die auf die Mietergärten entfallen. Randnummer 9 Zu den Kosten der Haftpflichtversicherung, der Schnee- und Eisbeseitigung, den Wasserkosten und den Abfallkosten ist nicht dargelegt, dass der in der Abrechnung vor der Verteilung auf die Wohnungsmieter erfolgte Abzug von den Gesamtkosten nicht ausreichend sei und tatsächlich ein höherer Abzug zu erfolgen hätte (vgl. Spalten „Gesamtkosten“ und „zu verteilende Kosten“). Diese Darlegung hat durch den Mieter zu erfolgen und ist ihm nach der Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen konkret möglich. Die bloße Behauptung, dass nicht umlagefähige Kostenbestandteile in den ansonsten als geschuldet vereinbarten Kostenarten enthalten seien, reicht – wie hier – demgegenüber nicht aus. Randnummer 10 Hinsichtlich der Wasserkosten ist in der Korrektur vom 28.8.2017 ein Abzug gegenüber der Abrechnung vom 17.5.2017 erfolgt. Der Einwand der Beklagten, dass die zuletzt noch umgelegten Kosten weiterhin zu hoch seien oder nicht die Wohnungsmieter betreffen, wäre von ihr etwa anhand der Wasserrechnungen und Ableseergebnisse zu erläutern gewesen. Randnummer 11 Ferner ist in der Abrechnung bei den Kosten für Biomüll ein Abzug aufgrund der Mietergärten erfolgt. Dass ein höherer Abzug richtig wäre, ist nicht dargetan. Sofern Nutzer entgegen den erfolgten Anweisungen der Kläger, ihren Abfall pflichtwidrig in nicht für sie bestimmte Tonnen entsorgen, steht dies einer Umlagefähigkeit der Kosten laut Abrechnung nicht entgegen, solange der Beklagten dadurch keine höheren Kosten entstanden sind, was hier nicht erkennbar ist. Randnummer 12 Hinsichtlich der Schnee- und Eisbeseitigungskosten reicht die bloße Behauptung nicht aus, dass die Nutzer der Mietergärten daran nicht beteiligt werden, die Reinigungsleistung ihnen aber zugutekommt. Zum einen enthält die Abrechnung einen Abzug, so dass nicht sämtliche Kosten auf die Wohnungsmieter umgelegt werden. Zum anderen steht es dem Mieter frei, bei der Hausverwaltung die den Kosten zugrundeliegenden Verträge einzusehen und vorzutragen, auf welche Wege sich die Reinigungsleistung konkret erstreckt und welche Kosten dafür angefallen sind. Randnummer 13 Die Kabelgebühren sind umlagefähig, weil sie vertraglich als umlagefähig vereinbart (Nr. 3 Abs. 15.b) der AVB) und angefallen sind. Eine tatsächliche Nutzung durch den Mieter ist nicht erforderlich. Soweit entgegen dem Übergabeprotokoll vom 16./23.12.1993 kein Kabelanschluss vorhanden gewesen ist oder ein solcher zu einem nicht vorgetragenen Zeitpunkt nachträglich entfallen wäre, würde es sich um einen behebbaren Mangel handeln, der gegenüber der Klägerin anzuzeigen gewesen wäre und im Falle einer Gebrauchsbeeinträchtigung für die Dauer des Mangels zu einer Minderung hätte führen können. Randnummer 14 Hinsichtlich der Heizkosten kommt es auf das Bestreiten der fehlenden Zugänglichkeit der Ablesegeräte nebst Beweisantritt der Beklagten aus den Schriftsätzen vom 4.1.2021 und 1.4.2021 nicht an. Für die Zulässigkeit der vorliegend erfolgten Schätzung spielt es keine Rolle, ob die Unmöglichkeit der Verbrauchserfassung vom Vermieter oder vom Mieter zu vertreten ist, da es sich bei den Verfahren nach § 9a Abs. 1 oder § 9b HeizkostenVO um eine Schätzung des Wärmeverbrauchs handelt, so dass der Vermieter hierüber verbrauchsabhängig abgerechnet hat (Bub/Treier MietR-HdB, Kapitel III. Durchführung des Mietverhältnisses Rn. 449, beck-online). Eine Kürzung des Anspruchs nach § 12 HeizkostenVO ist in diesen Fällen nicht gerechtfertigt. Sowohl bei der Vergleichsberechnung nach § 9a Abs. 1 HeizkostenVO als auch bei der Anwendung der Gradtagszahlmethode handelt es sich um eine Schätzung des Wärmeverbrauchs. Dies bedeutet jedoch nicht, dass es sich hierbei um eine „nicht verbrauchsabhängige Abrechnung” i.S. des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO handelt mit der Folge, dass dem Nutzer stets ein Recht zur Kürzung des auf ihn entfallenden Kostenanteils um 15 % zustünde (BGH, Urteil vom 16. 11. 2005 - VIII ZR 373/04 -, NZM 2006, 102). Randnummer 15 Die Kostensteigerungen bei Wasser und Abwasser wären nach Einsichtnahme in die Abrechnungsbelege konkret zu beanstanden gewesen, etwa um auszuschließen, ob dem ein Mehrverbrauch oder gestiegene Preise zugrunde liegen. Ein Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz kann nicht allein durch die Bezugnahme auf gestiegene Kosten begründet werden (vgl. BGH, Urt. v. 6. 7. 2011 – VIII ZR 340/10 –, NJW 2011, 3028). Randnummer 16 Entsprechendes gilt für die Steigerung der Gartenpflegekosten von 15/16 in Höhe von (tatsächlich nur) 2.931,19 EUR auf 3.829,15 EUR in 16/17, soweit damit ein Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz in dem Zeitraum 16/17 gemeint ist. Auch insoweit ist anhand der Einsichtnahme in die Belege zu erläutern, ob sich bei dem Wechsel des Anbieters der Leistungsumfang geändert hat und welche Grundlagen den berechneten Kosten zugrunde liegen sowie, ob die Leistung anderweitig günstiger zu erlangen gewesen wäre. Randnummer 17 Soweit sich die Kosten der Wohngebäudeversicherung unterschiedlich entwickelt haben – von 11.737,83 EUR in 15/16 zu 5.619,92 EUR in 18/19 – wären anhand des jeweiligen Versicherungsumfangs zumindest Anhaltspunkte dafür darzulegen gewesen, dass die jeweilige Leistung in den betreffenden Zeiträumen bei konkreten anderen Versicherungen wesentlich günstiger zu erlangen gewesen wären oder dass einzelne berechnete Versicherungsleistungen gar nicht erforderlich waren. Randnummer 18 2. Nebenkostenabrechnung 2016/2017: Randnummer 19 Aus der Nebenkostenabrechnung für 2016/2017 besteht ein Anspruch auf Nachzahlung in Höhe von 609,12 EUR. Die vorgenannten Ausführungen gelten zu den Einwänden entsprechend. Randnummer 20 3. Mieten Juli 2017 bis August 2020: Randnummer 21 Es besteht ein Anspruch auf Zahlung der restlichen Mieten für Juli 2017 bis August 2020 in Höhe von jeweils 46,43 EUR, gesamt 1.764,34 EUR. Randnummer 22 Der geschuldete Mietzins betrug ab Juli 2017 666,89 EUR und beruht nicht auf einer Erhöhung der Nettokaltmiete, sondern auf der mit Schreiben vom 17.5.2017 erfolgten Anpassung der Vorauszahlungshöhe (Erhöhung bei Betriebskosten auf 140,69 EUR monatlich und Senkung der Heizkostenvorschüsse). Randnummer 23 Aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung war die Anpassung der Vorauszahlungen auch unter Berücksichtigung der Korrektur vom 28.8.2017 sowie der tatsächlich geschuldeten Betriebskosten gemäß § 560 Abs. 4 BGB angemessen. Dem Grundsatz nach hat sich die Höhe der künftigen Betriebskostenvorschüsse allein am Abrechnungsergebnis zu orientieren. Es ist kein Raum für einen "abstrakten" Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten (vgl. BGH, Urteil vom 28. September 2011 – VIII ZR 294/10 –; LG Berlin, Urteil vom 10. August 2010 – 63 S 622/09 –, juris). Ausgenommen sind absehbare Kostensteigerungen, die bei der Anpassung berücksichtigt werden können (vgl. BGH, Urteil vom 15. Mai 2012 – VIII ZR 245/11 –, Rn. 15, juris). Ausgangspunkt der Anpassung ist ferner die nicht nur formell, sondern auch inhaltlich richtige Abrechnung (BGH, a.a.O.). Randnummer 24 Vorliegend konnten aufgrund der in 2015/2016 angefallenen kalten Betriebskosten von 1.557,77 EUR (./. 12 = 129,81 EUR) die Betriebskostenvorschüsse von 89,11 EUR auf 140,69 EUR ab Juli 2017 angehoben werden, da konkret mit einer Steigerung der Kosten von 129,81 EUR um mindestens 8,32 % auf 140,69 EUR monatlich zu rechnen war. Dies wurde im Nachhinein bestätigt anhand der Abrechnung der kalten Betriebskosten aus 16/17, die gegenüber 15/16 um 10,77 % höhere Kosten ausweist. Randnummer 25 Die Anpassung der Vorschüsse durch Erklärung vom 17.5.2017 ist durch die Korrektur vom 28.8.2017 nicht aufgehoben worden und musste nicht wiederholt werden. Randnummer 26 Dem Anspruch auf Zahlung der offenen Vorschüsse für Juli 2017 bis August 2020 steht vorliegend auch nicht die Abrechnungsreife entgegen, da die Klägerin für den Zeitraum Abrechnungen erteilt hat und dabei jeweils die geschuldeten und nicht die gezahlten Vorschüsse in die Abrechnungen eingestellt hat. Randnummer 27 3. Mieten September und Oktober 2020: Randnummer 28 Es besteht aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung ein Anspruch auf Zahlung der restlichen Mieten für September und Oktober 2020 in Höhe von jeweils 40,09 EUR, gesamt 80,18 EUR. Randnummer 29 Die Miete war in dem Zeitraum aufgrund der Beeinträchtigungen, die typischerweise mit den Arbeiten an der Gebäudehülle (Dach, Regenentwässerung und Fassade) und dem zeitweisen aufgestellten Gerüst einhergehen, jedenfalls um nicht mehr als 15 % gemindert (vgl. LG Berlin, Schlussurteil vom 07.05.2013 - 63 S 387/12 -, Urteil vom 12. April 1994 – 63 S 439/93 –, Urteil vom 18. April 2011 – 67 S 502/10 –, juris). Randnummer 30 Eine darüberhinausgehende Gebrauchsbeeinträchtigung durch Staub, Lärm, Verschattung im Einzelfall hinsichtlich der Wohnung der Beklagten ist von dieser nicht konkret dargelegt worden. Dies war hier nicht aufgrund der Bezugnahme auf das Ankündigungsschreiben der Vermieterin entbehrlich. Vom Mieter ist zwar kein Bautagebuch betreffend Mängelerscheinungen zu fordern, jedoch ist vorzutragen um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten (vgl. BGH, Urteil vom 24. November 2021 – VIII ZR 258/19 –, juris). Vorliegend kommt hinzu, dass es sich bei den im Ankündigungsschreiben genannten Arbeiten um Maßnahmen an drei separaten Wohngebäuden handelt, so dass Anhaltspunkte für den Zeitraum der jeweiligen Beeinträchtigung der Wohnung der Beklagten auch unter diesem Gesichtspunkt erforderlich sind, etwa hinsichtlich der Zeiten der Abdeckung der Fenster. Dies ist nicht hinreichend vorgetragen worden. Randnummer 31 Soweit man aufgrund der angekündigten Arbeiten auf ein Mindestmaß an Beeinträchtigungen/Minderung aufgrund der Bauarbeiten schließen können soll, ist dies entgegen der Auffassung der Beklagten durch das Amtsgericht erfolgt. Es hat die Minderung auf bis zu 10 % bemessen, was angesichts des Vortrags nicht zu beanstanden ist. III. Randnummer 32 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Randnummer 33 Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 713 ZPO. Gründe, gemäß 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen, lagen nicht vor. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001514335 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Betriebskostenabrechnung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Tempelhof-Kreuzberg Entscheidungsdatum: 08.11.2011 Aktenzeichen: 9 C 251/10 ECLI: ECLI:DE:AGBETK:2011:1108.9C251.10.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 Abs 2 BGB, § 556 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Betriebskostenabrechnung Wohnraummiete: Inhaltliche Anforderung an eine Betriebskostenabrechnung bei vorweg vorgenommener Aufteilung von Gesamtkosten Orientierungssatz 1. Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung setzt voraus, dass bei einer vorweg vorgenommenen Aufteilung von Gesamtkosten für den Mieter die Gesamtkosten und der Rechenschritt ersichtlich sind, mit dem der auf den Mieter entfallende Betrag ermittelt wurde.(Rn.41) 2. Auch wenn der Vermieter eine Aufteilung nach Benutzergruppen und nach den Verbrauchswerten der Wärmemengenzähler in der Nebenkostenabrechnung angibt, folgt daraus nicht die Möglichkeit einer Plausibilitätsprüfung der auf den Mieter entfallenden Kosten.(Rn.43) Tenor 1. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin 12,85 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20.04.2011 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird jedoch nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abzuwenden, sofern nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Den Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abzuwenden, sofern nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin ist auf Grund Eigentumserwerbs und Eintragung im Grundbuch Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer auf Grund öffentlicher Förderung preisgebundenen Wohnung in der N-Straße in 12309 Berlin. Randnummer 2 Wegen der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die in der Akte befindlichen Ablichtungen (Blatt 82 ff. der Akte) verwiesen. Randnummer 3 Die Miete betrug im Jahre 2009 540,62 € monatlich, im Februar 2010 641,87 € monatlich. Randnummer 4 Mit der Klage werden restliche Mietzahlungen und Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen geltend gemacht. Randnummer 5 Zwischen den Parteien ist die formelle Wirksamkeit der Heizkostenabrechnung streitig. Randnummer 6 Die Klägerin hat mit Schreiben vom 24.11.2008 über die Nebenkosten für das Jahr 2007 abgerechnet. Randnummer 7 Nachdem die Klägerin nunmehr im Rechtsstreit auf die Geltendmachung von Nebenkosten für den Aufzug verzichtet hat, berechnet sie die Nachforderung wie folgt: Randnummer 8 Guthaben Betriebskosten:  202,27 €  (zuvor: 124,61 €) Nachforderung Heizkosten:  928,45 €          - vorangegangenen Korrektur:  46,48 €          insgesamt:  650,04 €          Randnummer 9 Es wurde von der Klägerin bei den Kosten der Heizung folgender Betrag in Abzug gebracht: – Vorwegabzug HZ = 54.411,80 € Randnummer 10 Als Erläuterung wurde angegeben: Randnummer 11 VV-Art 4 Randnummer 12 Die Aufteilung der Kosten je Benutzergruppe/Versorgungsart erfolgt nach § 6 (2) Heizkostenverordnung. Hierfür sind in der Heizanlage Wärmemengenzähler installiert. Randnummer 13 Den "Anteilen in %" liegen jeweils die ermittelten Verbrauchswerte der Wärmemengenzähler in kWh zu Grunde. Randnummer 14 Weiter wurde von der Klägerin mit Schreiben vom 26.10.2009 über die Nebenkosten für das Jahr 2008 abgerechnet. Randnummer 15 Nachdem die Klägerin wiederum im Rechtsstreit auf die Geltendmachung von Nebenkosten für den Aufzug verzichtet hat, berechnet die die Nachforderung wie folgt: Randnummer 16 Guthaben Betriebskosten:  232,42 €  (zuvor: 79,97 €) Nachforderungsheizkosten:  1071,15 €          insgesamt:  838,63 €          Randnummer 17 Bei den Heizkosten wurde folgender Betrag in Abzug gebracht: – Vorwegabzug HZ gleich = 63.117,33 €. Randnummer 18 Die Erläuterung entspricht der Erläuterung in der Nebenkostenabrechnung 2007. Zusätzlich wurde angeführt: Randnummer 19 VV-Art.6 . Randnummer 20 Die Kosten wurden gemäß Rechnungslegung direkt Benutzergruppe/Versorgungsart zugeordnet. Randnummer 21 Wegen der weiteren Einzelheiten der Abrechnungen wird auf die in der Akte befindlichen Ablichtungen (Blatt 25 ff., 43 ff. der Akte) verwiesen. Randnummer 22 Die Beklagten haben das Guthaben in Höhe von 124,61 € aus der Nebenkostenabrechnung 2007 mit der Miete Januar 2009 verrechnet und somit nur 416,01 € gezahlt. Randnummer 23 Mit dem weitergehenden, von ihnen errechneten Guthabenbetrag wegen des Abzugs der Aufzugskosten in Höhe von 76,14 € haben Sie gegenüber der Miete für September 2009 eine Verrechnung vorgenommen. Randnummer 24 Das Betriebskostenguthaben aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2008 in Höhe von 79,97 € sowie das von ihnen errechneten Guthaben wegen des Abzugs der Aufzugskosten in Höhe von 105,53 € (103,46 € zzgl. 2 % Umlageausfallwagnis) haben die Beklagten von der Miete für den Monat Februar 2010 in Abzug gebracht. Bezüglich des darüber hinaus in Abzug gebrachten Betrages von 12,85 € ist Vortrag nicht erfolgt. Randnummer 25 Der jetzt noch geltend gemachte Klageanspruch setzt sich wie folgt zusammen: Randnummer 26 restlicher Anspruch aus der Nebenkostenabrechnung 2007:  650,04 € restliche Miete Januar 2009 (540,62 € - 416,01 €):  124,61 € restliche Miete September 2009 (540,62 € - 464,48 €):  76,14 € restlicher Anspruch aus der Nebenkostenabrechnung 2008:  838,63€ restlichen Miete Februar 2010 (641,87 € - 443,42 €):  198,35 € insgesamt:  1887,77 € Randnummer 27 Der Schriftsatz der Klägervertreter vom 12.4.2011 wurde dem Beklagten am 20.4.2011 zugestellt. Randnummer 28 Die Klägerin meint, der Vorwegabzug sei ausreichend dargestellt, da der Betrag angegeben sei. Die Gründe für den Vorwegabzug, die Kostentrennung durch direkte Rechnungslegung auf der Grundlage einer Verbrauchserfassung durch Wärmemengenzähler, seien erläutert. Einer darüber hinausgehenden Erläuterung bedürfe es nicht. Randnummer 29 Die Klägerin beantragt, nachdem sie den weitergehenden Klageanspruch mit Zustimmung der Beklagten zurückgenommen hat, Randnummer 30 die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 1887,77 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem Tage der Zustellung des Schriftsatzes vom 12.4.2011 zu zahlen. Randnummer 31 Die Beklagten beantragen, Randnummer 32 die Klage abzuweisen. Randnummer 33 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie den Inhalt der Sitzungsniederschriften Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 34 Die Klage ist lediglich in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Randnummer 35 Dies ergibt sich im Einzelnen auf Grund folgender Prüfung und Berechnung: Randnummer 36 Ein Nachforderungsanspruch der Klägerin aus der Nebenkostenabrechnung 2007 – bestehend aus einer Betriebskosten- und einer Heizkostenabrechnung - besteht nicht. Randnummer 37 Die Betriebskostenabrechnung weist ein Guthaben auf. Randnummer 38 Zwar ergibt sich aus der Heizkostenabrechnung eine Nachforderung, doch ist diese Abrechnung formell unwirksam, so dass eine Nachzahlung nicht geschuldet ist. Randnummer 39 Die Heizkostenabrechnung weist in der Heizkostenermittlung bezüglich der Heizungskosten einen Gesamtbetrag auf, der um einen Abzug in Höhe von 54.411,80 € (Vorwegabzug HZ) vorab bereinigt wurde. Randnummer 40 Damit ist zwar der Anforderung an eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind (vgl. BGH, Grundeigentum 2007, 438 ff.; LG Berlin, Grundeigentum 2010, 413 f.) Rechnung getragen worden, jedoch fehlt es an der darüber hinaus erforderlichen Mitteilung der Berechnung bzw. Ermittlung des vorweg abgezogenen Betrages. Randnummer 41 Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung setzt voraus, dass bei einer vorweg vorgenommenen Aufteilung von Gesamtkosten für den Mieter die Gesamtkosten und der Rechenschritt ersichtlich sind, mit dem der auf den Mieter entfallende Betrag ermittelt wurde (BGH, Grundeigentum 2010, 1261 f.; BGH, NJW-RR 2011, 90 f.; LG Berlin, MM 2009, 75; jeweils m.w.N.). Randnummer 42 Die Klägerin hat zur Erläuterung jeweils nur angegeben, dass die Aufteilung der Kosten je Nutzergruppe/Versorgungsart erfolgt ist und hierfür Wärmemengenzähler installiert waren. Den Anteilen hätten die jeweils ermittelten Verbrauchswerte der Wärmemengenzähler zu Grunde gelegen. Die Kosten seien gemäß Rechnungslegung direkt der Benutzergruppe/Versorgungsart zugeordnet worden. Hieraus lässt sich bereits nicht entnehmen – und es konnte auch weder im Termin zur mündlichen Verhandlung am 26.7.2011 angegeben werden, noch wurde es in den Schriftsätzen vorgetragen, – um welche Benutzergruppen oder Versorgungsart es sich bezüglich des Vorwegabzugs gehandelt hat. Es ist bereits nicht nachvollziehbar, ob es sich um einen Vorwegabzug für Gewerberaum oder gegebenenfalls Aufteilung der Kosten auf verschiedene Grundstücke oder Häuser oder Häuserteile handelte. Randnummer 43 Darüber hinaus ist auch die rechnerische Ermittlung des auf die Beklagten entfallenden Kosten Betrages nicht nachvollziehbar. Auch wenn angegeben wurde, dass eine Aufteilung nach Benutzergruppen und nach den Verbrauchswerten der Wärmemengenzähler erfolgt ist, folgt daraus nicht die Möglichkeit einer Plausibilitätsprüfung des Mieters. Die Aufteilung der Kosten ergibt sich nicht aus vorgegebenen oder nachvollziehbaren Verteilermaßstäben (zum Beispiel Flächen) sondern nach tatsächlichem Verbrauch. Ohne Angabe dieses Verbrauchs jeweils ist eine nachvollziehbare Berechnung nicht gegeben (LG Berlin, MM 2009, 75). Randnummer 44 Es ist auch weder nahe liegend und noch wurde es von der Klägerin vorgetragen, dass den Beklagten zwar der Rechenschritt nicht aus der Abrechnung ersichtlich ist, jedoch aus vorangegangenen Mitteilungen her möglich und bekannt war (BGH, Grundeigentum 2010,1261 f., zur Aufteilung der Gesamtkosten der Grundsteuer nach dem Verhältnis der Summe der Wohnflächen einerseits und der Summe der Gewerbeflächen andererseits). Randnummer 45 Es kann auch dahingestellt bleiben, ob sich ein Anspruch auf Zahlung der Kosten für Warmwasser ergeben kann, und ob dieser getrennt ermittelt wurde, da selbst nach Anerkennung der insoweit entstandenen Kosten ein Nachforderungsbetrag nach Verrechnung mit den gezahlten Vorschusszahlungen nicht bestehen würde. Randnummer 46 Der Klägerin steht auch kein Anspruch auf Zahlung der restlichen Miete für den Monat Januar 2009 in Höhe von 124,71 € gemäß § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag gegen die Beklagten zu. Randnummer 47 Die Beklagten haben mit ihrem Anspruch auf Auszahlung des Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung 2007 in Höhe von 124,71 € gegenüber dem Anspruch auf Zahlung der Miete für den Monat Januar 2009 die Aufrechnung/Verrechnung erklärt, so dass insoweit der Mietanspruch gemäß §§ 387, 389 BGB erloschen ist. Randnummer 48 Ebenfalls steht der Klägerin ein Zahlungsanspruch gegen die Beklagten in Höhe der restlichen Miete für September 2009 von 76,14 € nicht zu. Randnummer 49 Die Beklagten haben mit ihrem Anspruch auf Auszahlung eines weiteren Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung 2008 in dieser Höhe gegenüber dem Mietzahlungsanspruch der Klägerin die Aufrechnung erklärt und lediglich den Restbetrag angewiesen. Randnummer 50 Der Betrag von 76,14 € stellt die auf die Position" Aufzug" entfallenden Kosten in der Betriebskostenabrechnung dar. Diese wurden bezüglich der im Erdgeschoss liegenden Wohnung der Beklagten im Mietvertrag nicht vereinbart und waren damit nicht auf die Beklagten umlegbar. Weitere Erörterungen dazu sind entbehrlich, nachdem die Klägerin selbst im Rechtsstreit auf die Geltendmachung der Aufzugskosten verzichtet hat und im Schriftsatz vom 05.08.2011 ausgeführt hat, dass diese Kosten aus der Abrechnung herauszunehmen sind. Randnummer 51 Der weitergehende Anspruch auf Zahlung der Miete ist danach gemäß den §§ 387, 389 BGB erloschen. Randnummer 52 Ein Nachforderungsanspruch aus der Nebenkostenabrechnung für 2008 in Höhe von 838,36 € der Klägerin ist nicht gegeben. Randnummer 53 Die Heizkostenabrechnung weist ein Guthaben von 79,97 € auf. Randnummer 54 Die mit einer Nachforderung endende Abrechnung bezüglich der Heizkosten und Warmwasserkosten ist wiederum formell unwirksam. Randnummer 55 In dieser Abrechnung wird bei den Heizkosten ein Vorwegabzug “ HZ” in Höhe von 54.411,80 € vorgenommen. Dieser wurde nicht ausreichend erläutert, da eine rechnerische Ermittlung des angegebenen Betrages nicht möglich ist und die erforderlichen Angaben für eine Berechnung nicht mitgeteilt wurden. Randnummer 56 Insoweit wird auf die Darlegungen zu der Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung 2007 verwiesen. Randnummer 57 Bezüglich des Mietzahlungsanspruchs für den Monat Februar 2010 ist der Zahlungsanspruch der Klägerin in Höhe von 12,85 € gemäß § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag begründet. Randnummer 58 Insoweit haben die Beklagten einen Abzug von der Miete vorgenommen, ohne diesen im Rechtsstreit hinreichend darzulegen. Randnummer 59 Der weitergehende Abzug zum Einen von 79,97 € und zum Anderen von 105,53 € hingegen hat die Mietforderung gemäß §§ 387,389 BGB zum Erlöschen gebracht. Randnummer 60 Den Beklagten stand gegen die Klägerin ein Zahlungsanspruch in dieser Höhe zu. Randnummer 61 Bei dem Betrag von 79,97 € handelte es sich um das Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2008. Dieses ist nicht durch Verrechnung mit dem Nachforderungsanspruch aus der Heizkostenabrechnung erloschen, da, wie oben bereits festgestellt, ein Nachforderungsbetrag wegen der formellen Unwirksamkeit der Heizkostenabrechnung nicht gegeben war. Randnummer 62 Der weitere Betrag von 105,73 € stellt den auf den Aufzug entfallenden Kostenbetrag in der Betriebskostenabrechnung 2008 dar. Dabei war zutreffend zu dem Kostenbetrag von 103,46 € 2 % Umlageausfallwagnis hinzuzurechnen. Randnummer 63 Dass die Kosten für den Aufzug zu Unrecht in die Abrechnung hinein genommen wurden, hat jetzt auch die Klägerin erklärt. Insoweit wird auf die Erörterungen zu den Aufzugskosten in der Abrechnung für 2007 verwiesen. Randnummer 64 Das Guthaben der Beklagten aus der Abrechnung erhöhte sich daher um diesen Betrag. Randnummer 65 Der Zinsanspruch ist gemäß den §§ 288, 291 BGB begründet. Randnummer 66 Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 ZPO. Randnummer 67 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Abwendungsbefugnis für die Beklagten wurde für den Fall der Anschlussberufung ausgesprochen. Randnummer 68 Eine isolierte Berufung der Beklagten wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 511 Abs. 4 Nr. 1 ZPO nicht vorliegen. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001087489 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietpreisbremse Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Hamburg 33. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 14.06.2018 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 333 S 28/17 ECLI: ECLI:DE:LGHH:2018:0614.333S28.17.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 556 BGB, § 556d Abs 1 S 1 BGB, § 556d Abs 2 S 5 BGB, § 556g Abs 1 S 3 BGB, § 812 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietpreisbremse Wirksamkeit der Mietpreisbegrenzungsverordnung in Hamburg: Erfordernis der Veröffentlichung der Verordnungsbegründung zum Zeitpunkt des Verordnungserlasses; Heilung durch Nachschieben der Veröffentlichung Leitsatz 1. Die Hamburgische "Verordnung über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung nach § 556d BGB (MietpreisbegrenzungsVO)" ist nicht rechtzeitig ordnungsgemäß begründet worden und deshalb unwirksam.(Rn.42) 2. Das Begründungserfordernis ist in der so genannten "Mietpreisbremse" nach § 556d BGB vom zuständigen Bundesgesetzgeber im Rahmen der Ermächtigung der Landesgesetzgeber ausdrücklich festgeschrieben.(Rn.60) 3. Der hamburgische Landesgesetzgeber hat die Verordnung deswegen nicht rechtzeitig begründet, weil zum Zeitpunkt ihres Erlasses nur eine interne Begründung existierte.(Rn.66) 4. Die Begründung der Mietpreisbegrenzungsverordnung hat die Hamburger Bürgerschaft erst nach Abschluss des Mietvertrages der Öffentlichkeit zugänglich gemacht. Dieses Nachschieben einer Veröffentlichung der Begründung heilt den Mangel der Vorordnung jedenfalls nicht rückwirkend.(Rn.76) 5. § 556d BGB als Ermächtigungsnorm ist verfassungskonform.(Rn.43) Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg-Altona, 23. Mai 2017, 316 C 380/16, Urteil Tenor - Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 23.5.2017 (Az.: 316 C 380/16) wird zurückgewiesen. - Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. - Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Das Berufungsurteil ist vorläufig vollstreckbar. - Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand I. Randnummer 1 Der Kläger verlangt für sich und in gewillkürter Prozessstandschaft für seine Ehefrau von der Beklagten die Rückzahlung überzahlter Miete für die Monate Juni bis November 2016 in Höhe von monatlich € 354,96, insgesamt € 2.129,82 gem. §§ 556g Abs. 1 Satz 3, 812ff BGB. Randnummer 2 Die Parteien streiten insbesondere darüber, ob die sog. Mietpreisbegrenzungsverordnung in Hamburg zum Zeitpunkt des Abschlusses des streitigen Mietvertrages wirksam war. Randnummer 3 Der Kläger und seine Frau mieteten von der Beklagten mit Vertrag vom 1.September 2015 eine 81 qm große 3,5 Zimmer-Wohnung incl. Kellerraum in der B. ... in... H.-A.. Es wurde eine Nettokaltmiete in Höhe von € 1.135,00 vereinbart. Dies entspricht einer qm-Miete in Höhe von 14,01 €. Der Kläger rügte mit Schreiben vom 29.4.2016 gegenüber der Verwalterin, dass die Miete aufgrund der Mietpreisbegrenzungsverordnung um € 354,96 zu hoch sei. Randnummer 4 Am 23.6.2015 erließ die Freie und Hansestadt Hamburg eine „Verordnung über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung nach § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs“ (Mietpreisbegrenzungsverordnung), in der es in § 1 heißt: Randnummer 5 Die Freie und Hansestadt Hamburg ist ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des § 556 d Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Randnummer 6 Der Erlass der Rechtsverordnung war Gegenstand einer Senatssitzung vom selben Tage. Die Niederschrift der Senatsversammlung liegt als Anlage B 13, Bl. 40 d.A. vor. In dieser Niederschrift heißt es: Randnummer 7 Frau Senatoren Dr. Stapelfeldt trägt den Inhalt der Drucksache Nr. 2015/1119 betreffend Verordnung über die Einführung einer Mietpreisbegrenzungsverordnung nach § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuches, zugleich Stellungnahme des Senats zu dem Ersuchen der Bürgerschaft vom 8. Oktober 2014 „weiter für Verbesserungen im Mieterschutz eintreten Mietpreisbremse für Hamburg zügig einführen!“ (Drs. 20/13153) vor und weist darauf hin, dass die Senatsdrucksache noch einer redaktionellen Überarbeitung bedarf. Randnummer 8 Der Senat nimmt Kenntnis und fasst folgenden Beschluss: Randnummer 9 - Der Senat beschließt die als Anlage zur Drucksache vorgelegte „Verordnung über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung nach § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Mietpreisbegrenzungsverordnung). Randnummer 10 - Der Senat beschließt die vorgelegte Mitteilung an die Bürgerschaft. Randnummer 11 Die Rechtsverordnung wurde am selben Tag (23.6.2015) im HmbGVBl. 2015 auf Seite 122 veröffentlicht. Die unter Ziff. 2 beschlossene „Mitteilung an die Bürgerschaft“ liegt als Bürgerschaftsdrucksache 21/861 vor. In dieser ist lediglich eine zwei kurze Absätze umfassende „Kurzbegründung“ für die Rechtsverordnung enthalten. Für den Inhalt dieser Drucksache im Übrigen wird auf die Anlage B 8, Bl. 232 d.A. verwiesen. Randnummer 12 Am 22.10.2015 (Anlage B 12, B 13, Bl. 402 ff d.A.) wurde im Transparenzportal der Freien und Hansestadt Hamburg zum E-Aktenzeichen BWSB674.115-001 die Niederschrift der Senatssitzung vom 23.06.2015 mit Vorblatt zur Senatsdrucksache veröffentlicht (1+3 Seiten). Die 26-seitige Begründung zur Mietpreisbegrenzungsverordnung, die in der Drucksache des Senats dem sog. dreiseitigen Vorblatt nachfolgt, wurde nicht mit veröffentlicht. Randnummer 13 Der Kläger ist der Ansicht, dass die vereinbarte Miete gegen § 556d Abs. 1 BGB verstoße, wonach die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen dürfe, wenn ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen werde, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liege. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die von ihm gemietete Wohnung betrage 8,75 €. Es sei das Mietenspiegelfeld F 3 (Baualtersklasse 1919-1948, normale Wohnlage, mit Bad- und Sammelheizung) des Mietenspiegels der Stadt Hamburg für 2015 anzuwenden. Dieses Rasterfeld weise eine Spanne von 6,31 € - 9,97 € aus bei einem Mittelwert von € 7,84. Die ortsübliche Vergleichsmiete liege bei dem oberen Drittelwert, also bei € 8,75. Dieser Wert habe bei der Neuvermietung lediglich um 10% überschritten werden dürfen, so dass nach den Vorschriften der §§ 556 d ff BGB lediglich eine qm-Miete in Höhe von 9,63 € hätte vereinbart werden dürfen. Dies entspreche einer monatlichen Miete von € 780,03. Damit hätten er und seine Ehefrau € 354,96 monatlich überzahlt. Die Rückzahlung dieses Betrages für die Monate Juni bis November 2016 mache er geltend. Randnummer 14 Der Kläger hat beantragt, Randnummer 15 die Beklagte zu verurteilen, an ihn und Frau K. B.- F. € 2.129,82 nebst 5%-Punkte Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 16 Die Beklagte hat beantragt, Randnummer 17 die Klage abzuweisen. Randnummer 18 Die Beklagte ist der Ansicht, dass die §§ 556d ff BGB sowohl gegen Art. 14 GG, Art. 2 GG als auch gegen Art.3 GG verstießen. Zudem sei die Rechtsverordnung unter Verstoß gegen die Ermächtigungsgrundlage in § 556d Abs. 2 BGB ergangen, da die Rechtsverordnung habe begründet werden müssen, was aber nicht geschehen sei. Randnummer 19 Nachdem der Kläger als Nachweis für die erfolgte Begründung der Rechtsverordnung zunächst lediglich die Kopie der Bürgerschaftsdrucksache 21/860 eingereicht hatte, hat er nach Schluss der mündlichen Verhandlung vom 25.4.2017 mit Schriftsatz vom 16.5.2017 ein Schreiben der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen an seine Prozessbevollmächtigte vom 15.5.2017 (Anlage K 6, Bl. 382ff d.A.) eingereicht. Diesem Schreiben war eine Kopie der 26 Seiten langen Senatsdrucksache Nr. 2015/01119 angehängt. In Abschnitt II Ziff. 2 auf den Seiten 4 ff dieser Drucksache ist eine sog. „Begründung der Verordnung“ abgedruckt. Dieses Schreiben war der Kläger-Vertreterin zugesandt worden, nachdem sie unter dem 26.4.2017 (Anlage Bf 2, Bl. 448 ff) dem Senat Mitteilung davon gemacht hatte, dass in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht Hamburg-Altona die Auffassung vertreten worden sei, dass die Rechtsverordnung zur Mietpreisbegrenzung nicht ausreichend begründet worden sei. Die Klägerin hat beantragt, die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen. Randnummer 20 Mit dem angegriffenen Urteil vom 23.5.2017 hat das Amtsgericht Hamburg-Altona die Klage abgewiesen und dazu ausgeführt: Randnummer 21 Die Rechtsverordnung vom 23.6.2015 der Freien und Hansestadt Hamburg über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung nach § 556d BGB, in der das ganze Stadtgebiet als angespannte Wohnlage ausgewiesen werde, sei nichtig, da entgegen § 556d Abs.2 BGB keine Begründung vorliege. Die von dem Kläger zunächst vorgelegte Bürgerschaftsdrucksache 21/860 vom 23.6.2015 enthalte keine den Anforderungen des § 556d Abs. 2 BGB genügende Begründung. Der neue Vortrag aus dem nach der mündlichen Verhandlung eingegangenen Schriftsatz des Klägers mit der nunmehr vorgelegten Senatsdrucksache 2015/01119 sei nicht mehr zuzulassen, sondern als verspätet nicht zu berücksichtigen. Eine Wiedereröffnung habe allenfalls dann erfolgen müssen, wenn diese Senatsdrucksache aus allgemein zugänglichen Quellen kenntlich gewesen wäre, denn derartige Quellen würden zur Offenkundigkeit der darin enthaltenen Informationen führen. Von der Senatsdrucksache sei im Internet jedoch nur die Einleitung veröffentlicht worden, die die Begründung nicht enthalte. Randnummer 22 Gegen dieses Urteil richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte und fristgerecht begründete Berufung des Klägers. Randnummer 23 Der Kläger ist der Ansicht, dass das Amtsgericht seinen nach der mündlichen Verhandlung eingereichten Schriftsatz mit der beigelegten Senatsdrucksache, die die 26-seitige Begründung enthalten habe, hätte berücksichtigen müssen. Das Amtsgericht habe mit der Fristsetzung zur Replik nicht ausreichend deutlich gemacht, dass es auf die Frage, ob eine Begründung vorliege, entscheidend ankomme. Darauf sei erst in der mündlichen Verhandlung hingewiesen worden. Randnummer 24 Der Kläger vertritt weiter die Ansicht, dass eine Veröffentlichungspflicht der Begründung der Mietpreisbegrenzungsverordnung in § 556 d BGB nicht vorgesehen sei. Entscheidend sei allein, ob die Begründung einsehbar gewesen sei. Dies sei hier der Fall gewesen, wie sich aus der Auskunft des Senats der Freien und Hansestadt Hamburg vom 29.12.2017 ergäbe, welche von dem Landgericht Hamburg eingeholt worden sei. Die vorhandene Begründung sei auch vor der Veröffentlichung zugänglich gewesen, weil der Senat sie dem interessierten Bürger auf Nachfrage zugänglich gemacht habe. Randnummer 25 Der Kläger beantragt, Randnummer 26 die Sache zur weiteren Verhandlung und Beweiserhebung an das Amtsgericht Hamburg-Altona zurückzuverweisen, hilfsweise verfolgt er den in der ersten Instanz gestellten Antrag weiter. Randnummer 27 Die Beklagte beantragt, Randnummer 28 die Berufung des Klägers zurückzuweisen. Randnummer 29 Sie ist der Auffassung, dass die Begründung als Teil der Verordnung, jedenfalls aber gesondert zusammen mit der Rechtsverordnung hätte veröffentlicht werden müssen. Dies ergebe sich aus dem Rechtsstaatsprinzip, Demokratieprinzip und als Voraussetzung für einen effektiven Rechtsschutz. Nur durch die Veröffentlichung könne nachgeprüft werden, ob sich die Stadt Hamburg an den Rahmen der Verordnungsermächtigung gehalten habe. Vor der Veröffentlichung habe weder der Grundeigentümerverband Hamburg, der BFW-Nord noch der IVD-Nord Kenntnis von der Existenz einer Begründung in einer Senatsdrucksache Nr. 2015,/119 gehabt. Gleiches gelte für den Mieterverein zu Hamburg. Auch aus der Veröffentlichung vom 22.10.2015 im Transparenzportal Hamburg habe sich nicht herauslesen lassen können, dass eine Begründung existiere. Die nachträgliche Veröffentlichung führe nicht dazu, dass die nichtige Verordnung geheilt würde. Die Voraussetzungen der Verordnung müssten zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung vorliegen. Im übrigen erfülle die jetzt bekannt gegebene Begründung auch nicht den gesetzlichen Anforderungen des § 556d Abs. 5 und 6 BGB. Die Beklagte vertritt weiter die Ansicht, dass die §§ 556d ff BGB sowohl gegen Art. 14 GG, Art. 2 GG als auch Art.3 GG verstießen. Randnummer 30 Das Landgericht hat am 30.11.2017 beschlossen, eine Amtliche Auskunft des Senats der Freien und Hansestadt Hamburg zu folgenden Fragen einzuholen: Randnummer 31 1) Wann wurde die Begründung der Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 23.06.2015, wie sie im Amtlichen Anzeiger Nr. 69 vom 01.09.2017 von der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen veröffentlicht wurde, vom Senat der Freien und Hansestadt Hamburg beschlossen? Randnummer 32 2) Aus welcher Urkunde des Senats ergibt sich, dass der Senat die Begründung der Mietpreisbegrenzungsverordnung beschlossen hat. Es wird um Übersendung einer Ausfertigung der Urkunde erbeten. Randnummer 33 3) Wann und auf welche Art und Weise wurde die Begründung der Mietpreisbegrenzungsverordnung, nachdem der Senat diese beschlossen hat, zum ersten Mal veröffentlicht? Randnummer 34 Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen teilt in der amtlichen Auskunft vom 29.12.2017 mit, dass der Abschnitt II der Senatsdrucksache mit der Begründung der Rechtsverordnung sowie Anlage 2 der Drucksache 2015/0119 am 6. Juni 2017 auf der offiziellen Internetpräsenz der Freien und Hansestadt Hamburg unter http://www.Hamburg.de/mietenspiegel/4606594/mietpreisbremse/ veröffentlicht worden sei. Außerdem seien die o.g. Urkunden mit der Bekanntmachung vom 12.7.2017 im Amtlichen Anzeiger vom 1. September 2017, Anz. Nr. 69 auf den Seiten 1503 ff veröffentlicht worden. Weiterhin ergibt sich aus der Auskunft, dass ein förmlicher Beschluss des Senats zu der Begründung der Mietpreisbegrenzungsverordnung nicht existiert. Randnummer 35 Der Senat vertritt in der eingeholten Auskunft die Auffassung, dass ein förmlicher Beschluss der Begründung nicht notwendig sei. Es sei lediglich erforderlich, dass eine Begründung vorhanden und diese Grundlage der Verordnung sei. Eine Veröffentlichungspflicht für die Begründung sei § 556 d BGB nicht zu entnehmen. Für die Einführung einer etwaigen Veröffentlichungspflicht würde dem Bund auch die erforderliche Gesetzgebungskompetenz fehlen. Auf welche Weise das Land eine beschlossene Rechtsverordnung erlasse, unterliege dem Verfahrensrecht der Freien und Hansestadt Hamburg, welches keine Veröffentlichungspflicht vorsehe. Es gäbe eine Praxis der zuständigen Behörde, die Begründung im Einzelfall herauszugeben. Randnummer 36 Für den Inhalt des Schreibens des Senats der Freien und Hansestadt im Übrigen wird auf die o.g. Auskunft, Bl. 690 ff der Akte verwiesen. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird im Übrigen auf den Inhalt und insbesondere auf den Tatbestand des Urteils des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 23.05.2017, Az.: 316 C 380/16, gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO ergänzend Bezug genommen. Entscheidungsgründe II. Randnummer 37 Die zulässige Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona ist unbegründet. Eine Zurückverweisung an das Amtsgericht Hamburg-Altona gemäß § 538 Abs. 2 ZPO war nicht veranlasst, da die Sache ohne weitere Verhandlung spruchreif und somit von der Kammer selbst zu entscheiden war (vgl. dazu Zöller-Heßler, ZPO-Kommentar, § 538 Rn 6). Randnummer 38 1) Der Kläger kann seine Klage nicht mit Erfolg auf die Hamburger Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 23.06.2015 stützen, da diese mangels Veröffentlichung der Begründung, jedenfalls zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 01. Sept. 2015 formell unwirksam war. Randnummer 39 Das Amtsgericht Hamburg-Altona hat die Klage der Kläger auf Rückzahlung von Miete zu Recht abgewiesen. Die Kläger haben keinen Anspruch gem. §§ 556g Abs. 1 Satz 3, 812ff BGB auf Rückzahlung eines Teils ihrer im Juni bis November 2016 an die Beklagte gezahlten Mieten. Randnummer 40 Gemäß § 556 d Abs. 1 BGB darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB) höchstens um 10 Prozent übersteigen, wenn ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen wird, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt. Nach § 556 g Abs. 1 Satz 1 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften dieses Unterkapitels abweichende Vereinbarung unwirksam. Nach Abs.1 Satz 3 hat der Vermieter dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben. Randnummer 41 Voraussetzung einer Rückzahlungspflicht ist danach, dass die im Mietvertrag vereinbarte Miete die ortsübliche Miete um mehr als 10% übersteigt und dass zu diesem Zeitpunkt eine wirksame Rechtsverordnung vorliegt, die das Gebiet, in der die Wohnung liegt als einen angespannten Wohnungsmarkt ausweist. Randnummer 42 Die Kammer ist der Überzeugung, dass die Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 23.6.2015 der Freien und Hansestadt Hamburg, die das ganze Stadtgebiet Hamburg als angespannten Wohnungsmarkt ausweist, wegen des Fehlens einer der Öffentlichkeit zugänglichen Begründung der Verordnung jedenfalls im Zeitpunkt des hier maßgeblichen Vertragsschlusses am 1. September 2015 unwirksam war und deshalb dem Rückforderungsanspruch des Klägers die Grundlage entzogen ist. Randnummer 43 2) Allerdings ist die Kammer der Ansicht, dass die der Hamburger Mietpreisbegrenzungsverordnung zugrundeliegende Ermächtigungsgrundlage, nämlich § 556d Abs. 2 BGB, verfassungsgemäß ist. Die Kammer teilt die verfassungsrechtlichen Bedenken, die die Beklagte gegen das Bundesgesetz, nämlich § 556 d BGB geltend gemacht hat, nicht. Nach Ansicht der Kammer ist § 556 d BGB insbesondere mit Art. 14 GG vereinbar. Randnummer 44 Art. 14 Abs. 1 Satz 1 schützt das Eigentum. Inhalt und Schranken werden nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG durch die Gesetze bestimmt. Das Mietrecht des BGB bestimmt daher Inhalt und Schranken des Eigentums. Unter den Schutzbereich des Art. 14 GG fallen sowohl der Eigentümer (hier die Vermieterin) als auch der Besitzer einer gemieteten Wohnung. Nach der Rechtsprechung des BVerfG ist nämlich der Besitz einer Mietwohnung „Eigentum“ im Sinne von Art. 14 GG (vgl. BVerfG Beschluss vom 16.1.2004, 1BvR 2285/03). Art. 14 Abs. 2 GG bestimmt zudem, dass der Gebrauch des Eigentums zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dient. Randnummer 45 Der Bundesgerichtshof hat sich in einem Urteil vom 04.11.2015 (VIII ZR 217/14) ausführlich mit der Frage befasst, ob eine Regelung, die die Miethöhe begrenzt, mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Gegenstand des Verfahrens war die sog. Kappungsgrenze des Landes Berlin. Die Kappungsgrenze bewirkt, dass die Miete eines bereits bestehenden Mietverhältnisses unter bestimmten Voraussetzungen nicht bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden kann, sondern nur um einen bestimmten Prozentsatz. Die darüber hinausgehende Miete wird „gekappt“. Randnummer 46 Nach Ansicht des BGH verstoßen weder die bundesgesetzliche Ermächtigungsnorm noch die darauf beruhende Landes-Verordnung gegen die in Art. 14 Abs. 1 GG verbürgte Eigentumsgarantie. Der Eingriff in das durch Art. 14 GG geschützte Eigentumsrecht des Vermieters stelle eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung dar. Die Regelung führe - so der BGH weiter - zu einem angemessenen, auch die Belange des Vermieters hinreichend berücksichtigenden und damit dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz genügenden Interessenausgleich. Randnummer 47 Der vorliegende Rechtsstreit betrifft zwar nicht die Begrenzung der Erhöhung einer Bestandsmiete, sondern betrifft die Begrenzung einer Mietzinsvereinbarung zu Beginn des Mietverhältnisses. Die Situation, in der sich Vermieter und Mieter befinden, ist aber vergleichbar. Nach Ansicht der Kammer führen die Regelungen in § 556 d BGB und in den nachfolgenden Paragraphen ebenfalls zu einem angemessenen Interessenausgleich, der dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit genügt. Dies aus folgenden Gründen: Randnummer 48 - die Begrenzung der Miethöhe zu Beginn des Mietverhältnisses ist nur in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt möglich, Randnummer 49 - die Landesverordnung darf für höchstens fünf Jahre Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmen, Randnummer 50 - die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses darf die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen, nämlich um 10%, Randnummer 51 - die Vorschriften sind ferner nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung, Randnummer 52 - die Vorschriften sind nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Okt. 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Randnummer 53 - Sollte die vom Vormieter geschuldete Miete höher gewesen sein, als die nach § 556 d BGB zulässige Miete, so darf zu Beginn des Nachfolge-Mietverhältnisses die Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Randnummer 54 3) Die Rechtsverordnung ist jedoch deshalb unwirksam, weil die in der Ermächtigungsgrundlage vorgeschriebene Begründung für die Festlegung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmarkt vom Senat der Freien und Hansestadt Hamburg jedenfalls zum Zeitpunkt des hier maßgeblichen Mietvertragsabschlusses vom 01.09.2015 nicht veröffentlicht worden war. Randnummer 55 § 556 d Abs. 2 Sätze 5 - 7 BGB lauten: Randnummer 56 Sie (gemeint ist die Landesverordnung) muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen. Randnummer 57 Ob die Begründung Teil der Verordnung selbst sein muss, lässt die Kammer dahinstehen. Jedenfalls hätte die Begründung jedoch, damit die Rechtsverordnung Wirksamkeit entfalten kann, veröffentlicht werden müssen. Dies ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetzeszweck, auch wenn die Veröffentlichungspflicht im Gesetzestext nicht explizit benannt wird. Randnummer 58 Der Wille des Bundesgesetzgebers im Zusammenhang mit der Pflicht zur Begründung der Landesverordnung lässt sich anhand der Begründung des Gesetzentwurfs bestimmen. Im Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Mietrechts-Novellierungs-Gesetz (MietNovG) (vgl. BT-Drucks. 18/3121 vom 10.11.2014, Seite 29) heißt es zur Begründungspflicht: Randnummer 59 Die Sätze 5 bis 7 enthalten eine Begründungspflicht für die Rechtsverordnungen. Auf diese Weise sollen die Entscheidungen der Landesregierungen nachvollziehbar gemacht werden, insbesondere im Hinblick darauf, aufgrund welcher Tatsachen die Gebiete bestimmt wurden und welche Begleitmaßnahmen geplant sind, um die Anspannung der Wohnungsmärkte zu beseitigen. Maßnahmen, die bereits vor dem Inkrafttreten entsprechender Rechtsverordnungen eingeleitet wurden, aber noch nicht abgeschlossen sind oder erst später Wirkung entfalten, können hierbei berücksichtigt werden. Randnummer 60 Grundsätzlich besteht für Rechtsverordnungen weder nach Gesetz noch nach allgemeinen verfassungsrechtlichen Grundsätzen ein Begründungszwang, diese können vielmehr ohne Begründung erlassen werden. Im hier vorliegenden Fall der Verordnung im Sinne des § 556 d Abs. 1 BGB ist der Bundesgesetzgeber von diesem Grundsatz abgewichen und hat in Abs. 2 der Vorschrift eine Begründungspflicht angeordnet. Der Umstand, dass der Bundesgesetzgeber hier von dem allgemeinen Grundsatz der Begründungsfreiheit abgewichen ist, zeigt bereits, dass der Bundesgesetzgeber dem Begründungserfordernis ein besonderes Gewicht beimessen wollte. Das Erfordernis der Begründung wurde aufgenommen, weil der Erlass einer Verordnung im Sinne des Abs. 1 des § 556 d BGB stets zu einem erheblichen Eingriff in das verfassungsrechtliche Eigentumsrecht der Vermieter führt und somit einer besonderen Rechtfertigung bedarf. Dies hat der Gesetzgeber zum Anlass genommen, eine entsprechende Begründungspflicht anzuordnen, da daraus der jeweilige Adressat der Verordnung ersehen kann, warum ein entsprechender Eingriff in das Eigentumsrecht für die betroffene Gemeinde erfolgt. Der Vermieter soll somit, wenn schon in sein Eigentumsrecht hinsichtlich seiner Mietsache eingegriffen wird, wenigstens erkennen, warum dieser Eingriff erfolgt (vgl. LG München I, Urteil vom 06. Dezember 2017 - 14 S 10058/17 -, Rn. 51, juris). Randnummer 61 Die Kammer ist der Ansicht, dass der in § 556 d Abs. 2 Satz 5 BGB zum Ausdruck gekommene Wille des Bundesgesetzgebers dahin geht, dass Bestandteil der von den Landesregierungen zu erlassenen Mietpreisbegrenzungsverordnungen eine Art „amtliche“ Begründung zu sein hat. Randnummer 62 Der Wille des Gesetzgebers, nämlich, dass die Entscheidungen der Landesregierungen nachvollziehbar sein sollen, lässt sich nach Ansicht der Kammer nur verwirklichen, wenn zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung die für den Erlass der Verordnung maßgebliche Begründung vorliegt, von der Landesregierung beschlossen und zugleich mit der Verordnung veröffentlicht wird. Hieran mangelt es. Randnummer 63 Das Mietrechts-Novellierungs-Gesetz ist am 28.04.2015 in Kraft getreten. Die Kammer geht aufgrund der Amtlichen Auskunft der Freien und Hansestadt Hamburg vom 29.12.2017 davon aus, dass dem Senat in der Senatsversammlung vom 23.06.2015 die 26-seitige Begründung der MietpreisbegrenzungsVO, die im Jahre 2017 im Amtlichen Anzeiger veröffentlicht worden ist, vorgelegen hat und dass der Senat diese Begründung auch beschlossen hat. Aus der Niederschrift über die Senatssitzung vom 23.6.2015 (Anlage B 13, Bl. 403 d.A., veröffentlicht am 22.10.2015 im Transparenz-Portal der Freien und Hansestadt Hamburg) geht hervor, dass die Senatsdrucksache Nr. 2015/1119 von Frau Senatorin Stapelfeldt vorgetragen worden ist und der Senat davon Kenntnis genommen hat und (daraufhin) folgenden Beschluss gefasst hat: Randnummer 64 „Der Senat beschließt die als Anlage zur Drucksache vorgelegte „Verordnung über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung nach § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Mietpreisbegrenzungsverordnung)“. Randnummer 65 Aus dieser Formulierung geht hinreichend hervor, dass sich der Senat die Begründung zu Eigen gemacht hat und die Rechtsverordnung auf Grundlage dieser Begründung beschlossen hat. Dabei ist es unschädlich, dass die Senatsdrucksache - wie aus der Niederschrift zu entnehmen ist - noch einer redaktionellen Überarbeitung bedurfte. Der Senat hat in seiner Amtlichen Auskunft vom 29.12.2017 Seite 3 (Bl. 692 d.A.) mitgeteilt, dass diese Änderung nur den Abschnitt B des Vorblattes und damit die Präambel und nicht den Begründungstext selbst betraf. Randnummer 66 Die vom Senat beschlossene Begründung war damit aber noch nicht für die Allgemeinheit nachvollziehbar. Das bloße Vorhandensein einer Begründung in Form einer Senatsdrucksache konnte den vom Gesetzgeber vorgesehenen Zweck der Nachvollziehbarkeit nicht erfüllen. In § 16 der Geschäftsordnung des Senats der Freien und Hansestadt Hamburg vom 29. November 2011 heißt es nämlich (Unterstreichungen und Fettdruck durch das Gericht): Randnummer 67 Einbringung von Senatsdrucksachen Randnummer 68 ... (2) Senatsdrucksachen sind vertraulich. In Fällen, die besonderer Vertraulichkeit bedürfen, kann angeordnet werden, dass Senatsdrucksachen „Streng vertraulich“ zu behandeln sind. Randnummer 69 (3) Senatsdrucksachen werden im Großen Verteiler verteilt. Die Behördenleitung bestimmt den Kreis derer, denen die Senatsdrucksachen in den Behörden zugänglich gemacht werden sollen; ein allgemeiner Umlauf soll nicht erfolgen. Randnummer 70 (4) Senatsdrucksachen mit der Bezeichnung „Streng vertraulich“ werden im Kleinen Verteiler verteilt. Randnummer 71 (5) Weitere Exemplare der Senatsdrucksachen dürfen von der Geschäftsstelle des Senats außerhalb des Verteilerkreises nur in begründeten Einzelfällen abgegeben werden. Randnummer 72 Der Inhalt von Senatsdrucksachen kann danach, solange er nicht in eine andere Form überführt worden ist, nicht an die Öffentlichkeit herausgegeben werden, weil in diesem Fall gegen die Geschäftsordnung des Senats verstoßen würde. Die Einlassung des Klägers, die Begründung der Rechtsverordnung wäre laut Auskunft des Senats vom 29.12.2017 jederzeit an interessierte Bürger herausgegeben worden, läuft ins Leere, wenn bei dem Bürger keine Kenntnis vorhanden ist, dass eine solche Begründung überhaupt existiert. Es bedurfte daher noch einer Art Freigabe der Begründung durch den Senat und einer Veröffentlichung. Randnummer 73 Eine Veröffentlichung der 26-seitigen Begründung ist jedenfalls aber bis zum 1. Sept. 2015 (dem Datum des hier streitigen Mietvertrages) nicht erfolgt. Die Verordnung ist daher für das streitige Mietverhältnis nicht anwendbar. Randnummer 74 Die Veröffentlichungspflicht verstößt nicht, wie der Hamburger Senat in seiner Amtlichen Auskunft vom 29.12.2017 ausgeführt hat, gegen die Gesetzgebungskompetenz der Länder, insbesondere nicht gegen die Zuständigkeit der Freien und Hansestadt Hamburg zu regeln, auf welche Weise Rechtsverordnungen erlassen werden. Eine besondere Regelung über die Verkündung einer im Ausnahmefall vorhandenen Begründung der Rechtsverordnung findet sich im Hamburgischen Gesetz über die Verkündung von Rechtsverordnungen vom 28. März 1955, zuletzt geändert am 16. Januar 1989 (HmbGVBl. S. 5) nicht. § 1 dieses Gesetzes regelt folglich den Regelfall der Verkündung, mithin also die Veröffentlichung ausschließlich des ausgefertigten Rechtsverordnungstextes. Eine Veröffentlichung einer Begründung, die ausnahmsweise in der Ermächtigungsnorm als Wirksamkeitsvoraussetzung für die Rechtsverordnung vorgesehen ist, ist damit durch das Hamburger Verfahrensrecht zwar nicht vorgesehen, aber auch nicht ausgeschlossen. Durch die Veröffentlichungspflicht der Begründung wird nicht in die Regelungshoheit der Freien und Hansestadt Hamburg eingegriffen. Der Bundesgesetzgeber kann nämlich die Ermächtigung nicht nur an materielle und damit an inhaltliche Vorgaben für die Rechtsverordnung knüpfen, sondern kann auch formale Anforderungen für den Erlass der Rechtsverordnung an den Landesgesetzgeber stellen (BVerfG, Beschluss vom 12. Oktober 2010 - 2 BvF 1/07 -, BVerfGE 127, 293-335, Rn. 102). Randnummer 75 Nach Art. 74 Abs. 1 Ziffer 1 GG erstreckt sich die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz des Bundes u. a. auch auf das bürgerliche Recht. Der Bund hat durch § 556 d Abs. 2 S. 4 BGB von seiner Gesetzgebungskompetenz Gebrauch gemacht. Der Bund hat im Rahmen der Regelung der Miethöhe für einen begrenzten Bereich, nämlich der Festlegung der Gebiete mit angespannter Wohnungslage, die Rechtssetzungskompetenz des Bundes gem. Art. 80 GG unter ganz bestimmten Voraussetzungen an den Landesgesetzgeber abgegeben. Diese Voraussetzung ist daher durch den Landesgesetzgeber durch eine den in den Sätzen 5 - 7 des § 556 d Abs. 2 BGB genannten Anforderungen entsprechende, für den Bürger nachvollziehbare und damit veröffentlichte Begründung der Rechtsverordnung umzusetzen. Randnummer 76 Die Begründung ist somit gemäß § 556 d Abs. 2 BGB eine Wirksamkeitsvoraussetzung der Verordnung und kann daher nicht nachgeschoben werden. Die spätere Veröffentlichung der Verordnung, nämlich die Veröffentlichung vom 01.09.2017 im Amtlichen Anzeiger, führt nicht zu einer rückwirkenden Heilung des Mangels. Die Kammer folgt insoweit dem Urteil des LG Frankfurt vom 27.03.2018, Az.: 2/11 S 183/17, zitiert nach juris, Rn 36). Der Adressat der Verordnung muss ihre Wirksamkeit zum Zeitpunkt seines Handelns beurteilen können. Es muss für Vermieter und Mieter bei Abschluss des Mietvertrages überprüfbar sein, ob die Wiedervermietungsmiete begrenzt ist oder nicht. Bei einer nicht veröffentlichten Begründung weiß man nicht, ob es sie überhaupt gibt und ob der Inhalt den gesetzlichen Vorgaben entspricht (vgl. Börstinghaus, jurisPR-MietR 23/2017 Anm. 1 zu AG Frankfurt, Urteil vom 20.09.2017 - 33 C 3490/16 (98), zitiert nach juris). III. Randnummer 77 1) Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in § 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Randnummer 78 2) Die Revision war nicht zuzulassen. Die Voraussetzungen des § 543 Abs.2 ZPO sind nicht gegeben. Danach ist die Revision zuzulassen, wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert. Die Kammer weicht mit der Entscheidung weder von der Rechtsprechung anderer Landgerichte noch von der bisher veröffentlichten Literatur ab. Der Fall betrifft zudem lediglich eine begrenzte Anzahl von Mietverhältnissen, die in Hamburg (und nicht überregional) nach Erlass der Rechtsverordnung im Jahr 2015 geschlossen worden sind. Die Frage, wie die Rechtslage für Mietverträge, die nach der Veröffentlichung im Transparenzportal am 22.10.2015, bzw. nach der Veröffentlichung der Begründung unter „www.hamburg.de“ am 06.06.2017 oder der Veröffentlichung am 01.09.2017 im Amtlichen Anzeiger geschlossen worden sind, zu beurteilen ist, war nicht Gegenstand der vorliegenden Entscheidung. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Betriebskostenabrechnung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Hamburg Entscheidungsdatum: 06.07.2016 Aktenzeichen: 49 C 6/16 ECLI: ECLI:DE:AGHH:2016:0706.49C6.16.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Norm: § 556 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Betriebskostenabrechnung Wohnraummiete: Relevanz pauschaler Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung Orientierungssatz 1. Pauschale Einwendungen des Mieters gegen eine Betriebskostenabrechnung sind unbeachtlich, soweit sich diese durch eine Belegeinsicht ggf. ausräumen lassen. Vor Erhebung einer Einwendung hat eine Belegeinsicht zu erfolgen, wenn diese eine Klärung der offenen Fragen ermöglicht (Anschluss AG Hanau, 11. April 2012, 37 C 244/10).(Rn.18) 2. Soweit der Vermieter eine Belegeinsicht verweigert, besteht die Möglichkeit, dem Nachzahlungsanspruch im Wege des Zurückbehaltungsrechtes entgegenzutreten, wobei nach Gewährung der Belegeinsicht Einwendungen regelmäßig binnen einer Frist von 3 Monaten zu erheben sind (Anschluss LG Krefeld,17. März 2010, 2 S 55/09, WuM 2010, 361).(Rn.24) Verfahrensgang nachgehend LG Hamburg 34. Zivilkammer, 9. Januar 2018, 334 S 31/16, Urteil Tenor 1. Es wird festgestellt, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt hat. 2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. 4. Die Berufung wird zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird auf bis zu 500,00 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Mit der Klage begehrte die Klägerin zunächst die Zahlung einer offenen Betriebskostenabrechnung und nach Eingang einer entsprechenden Zahlung, die Feststellung der Erledigung in der Hauptsache. Randnummer 2 Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten Mieter einer Wohnung belegen in. Nach Maßgabe des Mietvertrages ist über die umlegbaren Betriebskosten abzurechnen. Randnummer 3 Mit Schreiben vom 25.06.2013 rechnete die Klägerin über die Betriebskosten für das Jahr 2012 ab. Die Abrechnung endete mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 272,21 €, der nachfolgend durch zwei Korrekturen auf 204,81 € reduziert wurde. Hinsichtlich der Einzelheiten der Abrechnung wird Bezug genommen auf die Anlage K 1, hinsichtlich der Korrekturen auf die Anlagen K 2 und K 3. Randnummer 4 Mit Schreiben vom 28.11.2013 monierte der Mieterverein zu Hamburg u. a. für die Beklagten diverse Positionen der Betriebs- und Heizkostenabrechnungen der Jahre 2009 bis 2012. Dabei wurde für die Kostenposition „Hausreinigung“ Einsichtnahme in sämtliche zugrunde liegenden Verträge, Leistungsbeschreibungen und Rechnungen verlangt. Bei der Position „Strom“ und der Position „Gehwegreinigung Privatwege“ wurde ebenfalls Einsichtnahme in sämtliche Verträge, Leistungsbeschreibungen und Rechnungen gebeten. Schließlich wurde Einsichtnahme in die Fernwärmerechnung bei der Position „Heizkosten-Brennstoffkosten“ begehrt. Darüber hinaus gab es zahlreiche weitere Monierungen ohne ein entsprechendes Begehren. Es wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage B 1 (Bl. 59 ff d. A.). Randnummer 5 Auf das Schreiben reagierte die Hausverwaltung der Klägerin mit Schreiben vom 17.07.2014, woraufhin der Mieterverein mit weiterem Schreiben vom 15.10.2014, Anlage B 9 (Bl. 116 ff d. A.) und vom 20.04.2015, Anlage B 2 (Bl. 61 ff d. A.) weitere Einwendungen gegen die Abrechnungen erhob. Letzteres Schreiben erfolgte nach Einsichtnahme in die Belege. Die Hausverwaltung der Klägerin wies wiederum mit Schreiben vom 04.06.2015, Anlage B 3 (Bl. 66 ff d. A.) die Einwendungen zurück. Randnummer 6 Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Beklagten als Gesamtschuldner den noch offenen Betrag in Höhe von 204,81 € schulden. Die Einwendungen der Beklagten seien der Sache nach unbegründet. Randnummer 7 Die Klägerin hat den Rechtsstreit in der Hauptsache aufgrund der Zahlung für erledigt erklärt und beantragt hilfsweise, Randnummer 8 die Feststellung der Erledigung in der Hauptsache. Randnummer 9 Die Beklagten haben sich der Erledigungserklärung nicht angeschlossen und beantragen, Randnummer 10 die Klage abzuweisen. Randnummer 11 Die Beklagten sind der Auffassung, dass sie rechtzeitig und hinreichend spezifizierte Einwendungen erhoben hätten. Einer Belegeinsicht bedürfe es insoweit nicht. Zudem sei eine solche bei verschiedenen Einzelpositionen und im Übrigen jedenfalls der Sache nach begehrt worden. Keinesfalls bedürfe es bei Einwendungen, die sich aus der Abrechnung oder selber bereits ergeben, einer Belegeinsicht. Dies treffe vorliegend den Verteilerschlüssel gegen die Warmwasserkosten. Randnummer 12 Ergänzend wird Bezug genommen auf die von beiden Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen. Entscheidungsgründe Randnummer 13 Die zulässige Klage ist begründet. Randnummer 14 Der Rechtsstreit ist in der Hauptsache durch Zahlung der Hauptforderung erledigt worden. Der Zahlung zugrunde liegt ein Anspruch der Klägerin aus § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung des Mietzinses in Verbindung mit der Abrechnung und der mietvertraglich vereinbarten Verpflichtung zur Abrechnung. Randnummer 15 Einwendungen sind von den Beklagten nicht in hinreichender Weise rechtzeitig geltend gemacht worden. Dies bestätigt bereits der Sinn und Zweck einer Betriebskostenabrechnung. Randnummer 16 Aus Sicht des Vermieters sollte die dem Mieter jeweils innerhalb der Jahresfrist zu übermittelnde Abrechnung nicht überfrachtet werden und sich der insoweit zu leistende Verwaltungsaufwand in vertretbaren Grenzen halten. Auch der Mieter hat grundsätzlich ein Interesse daran, dass die ihm erteilte Abrechnung möglichst übersichtlich gestaltet ist und nicht mit Details versehen wird, die für ihn regelmäßig nicht mit einem wesentlichen Erkenntniswert verbunden sind (vgl. BGH NZM 2016, 192). Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass dem Mieter ein Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen im Übrigen zusteht und er auf diese Weise, sofern im Einzelfall ein entsprechendes Interesse besteht, weitere Einzelheiten in Erfahrung bringen kann. Randnummer 17 Grundsätzlich wird dabei das Abrechnungssaldo mit Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fällig. Der Mieter ist nach § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB ein Jahr nach Zugang der Abrechnung berechtigt, Einwendungen zu erheben, soweit die Abrechnung formell wirksam ist (vgl. BGH, Beschluss v. 15.03.2011 zur Geschäfts-Nr.: VIII ZR 234/10 im Anschluss an VIII ZR 27/10). Ansonsten wird die Abrechnung nach Ablauf der Jahresfrist nach Zugang der Abrechnung für den Mieter selbst unverbindlich, wenn sie fehlerhaft erfolgt ist, etwa weil sie mietvertraglich nicht umlagefähige Kosten enthalten hat (vgl. BGH NJW 2008, 1521 und 283; BGH, Urteil v. 11.05.2016 zum Az.: VIII ZR 209/15). Randnummer 18 Dabei bedarf es regelmäßig einer Prüfung der Abrechnungsbelege, bevor Einwendungen erhoben werden. Im Ausgangspunkt ist der Mieter zwar nicht per se gehalten, zur Erhebung einer Einwendung Belegeinsicht zu nehmen, indes muss diese jedenfalls dann vorab wahrgenommen werden, wenn die Belegeinsicht eine Klärung der offenen Fragen ermöglicht (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 2003, 57; AG Wedding GE 2014, 945; AG Wetzlar GE 2012, 1235; AG Hanau, Urteil v. 11.04.2012 zum Az.: 37 C 244/10 bei juris; AG Tempelhof-Kreuzberg GE 2010, 1351). Randnummer 19 Im Übrigen kann der Mieter nicht ohne Weiteres davon ausgehen, dass bei Monierungen einzelner Positionen ohne eine entsprechende Belegeinsicht diese ohne weitere Nachfrage gewährt wird (vgl. etwa AG Wedding GE 2014, 945). Randnummer 20 Vorliegend ist von den Beklagten innerhalb der Prüfungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB am 28.11.2013 eine Belegeinsicht hinsichtlich der Hausreinigungskosten, der Fernwärmerechnung sowie der Verträge, Leistungsbeschreibungen und Rechnungen für Strom begehrt worden. In der nachfolgenden Monierung nach Einsichtnahme in die Belege vom 20.04.2015 vermögen diese Positionen jedoch eine Herabsetzung des Nachzahlungsanspruches der Klägerin nicht zu begründen. Bei der Position „Hausreinigung“ bzw. „Reinigung der Laubengänge“ kommt der Mieterverein letztlich nach eingehender Prüfung zu dem Ergebnis, dass die eingestellten Kosten laut Abrechnung unter Berücksichtigung der Anzahl der Treppenhäuser sowie Laubengänge nachvollziehbar sind. Je Treppenhaus und Woche würden 26,75 € fällig. Insoweit überlässt es der Mieterverein seinen Mitgliedern und damit auch den Beklagten, zu beanstanden, wenn die tatsächlich ausgeführten Arbeiten nicht den veranschlagten Löhnen zu Gute kommen sollten. Eine entsprechende weitere Einwendung ist vorliegend jedoch nicht erfolgt. Die Position „Strom“ (vgl. S. 3 der Abrechnung, Bl. 25 d. A.) wird wiederum im Schreiben vom 20.04.2015, anders als der „Aufzugstrom“ (vgl. die S. 1, Bl. 23 d. A.), nicht weiter moniert. Auch soweit hinsichtlich der Gehwegreinigung der Privatwege Einsicht in Verträge, Leistungsbeschreibungen und Rechnungen begehrt worden ist, ist dies nachfolgend nicht weiter aufrechterhalten worden. Randnummer 21 Hinsichtlich der Fernwärmekosten wird lediglich moniert, dass die abgerechneten Kosten möglicherweise auf einer unzulässigen Kopplung des Versorgers beruhen. Zutreffend weisen insoweit die Beklagten über den Mieterverein darauf hin, dass hier ggf. ein Rückforderungsanspruch besteht. Dennoch ist es unter Berücksichtigung der gesetzlich bestehenden Zahlungspflichten gegenüber Versorgern selbst bei Streitigkeiten über die Abrechnung der Sache nach nicht zu beanstanden, dass die Klägerin diesen Betrag zunächst bezahlt hat. § 30 der AVBFernwärme sieht insoweit vor, dass nur bei einem offensichtlichen Fehlern Einwendungen gegen Rechnungen möglich sind. Ein solcher offensichtlicher Fehler liegt jedoch bei Streitigkeiten über die Wirksamkeit entsprechender Preisanpassungsklauseln nicht vor. Randnummer 22 Letztlich sind auch Einwendungen gegen den Verteilerschlüssel der Warmwasserkosten vorliegend erst dann substantiiert möglich, wenn eine Belegeinsicht erfolgt ist. Zwar ist mit der Anlage B 1 moniert worden, dass diese Kosten voll umfänglich nach Verbrauch hätten abgerechnet werden müssen und nicht auf den Verteilerschlüssel der Heizkosten. Allerdings fallen die Kosten der Wassererwärmung nicht unter die Wasserkosten nach § 2 Betriebskostenverordnung. Eine Umlage entsprechend der Heizkostenverordnung steht zudem mit dem Ziel der Energieeinsparung im Einklang. Dementsprechend gilt § 12 HeizKV dem Wortlaut nach auch für die Kosten der Wassererwärmung. Durch die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung soll das Nutzerverhalten bei der Raumheizung sowie Warmwasserverbrauch, um den es hier geht, mit dem Ziel der Energieeinsparung beeinflusst werden (vgl. BGH NZM 2006, 652, Rn. 14). Daher hätte es letztlich auch bei der Frage des Verteilerschlüssels einer Belegeinsicht erfordert, da zu klären gewesen wäre, ob nur die Wassererwärmungskosten oder auch die Verbrauchskosten nach der HeizKV umgelegt worden sind. Dies entspricht im Übrigen vorliegend der Prüfung anlässlich der 2015 nach Ablauf der Einwendungsfrist vorgenommenen Belegeinsicht, wie die Ausführungen in der Duplik vom 08.02.2016 belegen. Randnummer 23 Auch die weiteren in der Anlage B 1 vom 28.11.2013 binnen der Jahresfrist erhobenen Einwendungen der Beklagten sind eine Klärung durch Belegeinsicht ohne Weiteres zugänglich gewesen. Insofern wird etwa beim Aufzugsnottelefon der Verteilerschlüssel moniert, beim Strom Aufzug ebenfalls die Verteilungsgröße Fläche, bei der Wartung des Aufzuges wird vermutet, dass Kleinreparaturen enthalten seien, bei Schädlingsbekämpfung und Grünanlagenpflege wird ein Kostennachweis erbeten, bei der Schnee- und Eisbeseitigung pauschal die Umlagefähigkeit der Gesamtkosten und die Richtigkeit des Vorwegabzuges bestritten sowie bei den Stromaußenanlagen eine Erläuterung der Entstehung der Kosten erbeten. Bei den Versicherungen wird die Umlagefähigkeit der Haftpflichtversicherung und der Wohngebäudeversicherung beanstandet. Letztlich handelt es sich hier jeweils um Einwendungen, wie sie typischerweise im Rahmen der Belegeinsicht ausgeräumt werden können. Randnummer 24 Es ist insoweit Sache des Mieters binnen der Abrechnungsprüfungsfrist eine entsprechende Klarstellung herbeizuführen. Soweit der Vermieter eine Belegeinsicht verweigert, besteht im Übrigen die Möglichkeit, den Nachzahlungsanspruch im Wege des Zurückbehaltungsrechtes entgegenzutreten, wobei nach Gewährung der Belegeinsicht Einwendungen regelmäßig binnen einer Frist von 3 Monaten zu erheben sind (vgl. AG Wedding GE 2014, 945; AG Elmshorn, Teilurteil v. 17.12.2015 zum Az.: 51 C 146/15, n.v.; LG Krefeld WuM 2010, 361). Randnummer 25 Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91 a, 100 Abs. 4 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Randnummer 26 Die Berufung wird zugelassen, da die hier entscheidungserhebliche Frage der Konkretisierung von Einwendungen aufgrund einer Belegeinsicht vom BGH jedenfalls ausdrücklich so noch nicht im Sinne der hiesigen Entscheidung bestätigt worden ist. Zudem handelt es sich bei der Pflicht zur Belegeinsicht zur Spezifizierung von damit ggf. aufklärbaren Einwendungen um eine Rechtsfrage von erheblichen praktischer und letztlich auch grundsätzlicher Bedeutung. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

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Insoweit vorliegend dem Mieter entsprechend dem Wortlaut von § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV formularvertraglich aufgelegt wird, für das „Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen“ Sorge zu tragen, wird nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet ist. Dies wäre nur dann der Fall, wenn sich die Formulierung „von innen“ hinter dem Wort Außentüren auch auf die Fenster beziehen würde. 2. Auch nur geringfügige Überschreitungen des Rahmens des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV verstoßen gegen das Übermaßgebot und führen zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzung der Schönheitsreparaturen (hier: Versorgungsleitungen sind dort nicht genannt). 3. Eine hinreichende Fristsetzung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen setzt voraus, dass spezifiziert aufgeführt wird, warum der Mieter welche Arbeiten vornehmen soll. Daran fehlt es, wenn der Mieter nur allgemein zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgefordert wird. 4. Das Vorhandensein von Dübeln und Bohrlöchern vermag eine Renovierungsverpflichtung nicht zu begründen, wenn der Mieter nicht zum Entfernen der Dübel und Verschließen der Bohrlöcher verpflichtet ist, soweit sich dieses im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauches bewegt. 5. Eine (unwirksame) Klausel, nach der die vorhandenen Elektrogeräte nicht mit vermietet, dem Mieter aber zu Nutzung überlassen werden, wobei Reparaturen und/oder Erneuerungen der Elektrogeräte nicht in die Verantwortung des Vermieters fallen und eventuell anfallende Kosten die Mieter zu tragen haben, schließt einen Schadensersatzanspruch des Vermieters bei Beschädigungen aus. Orientierungssatz 1. Insoweit vorliegend dem Mieter entsprechend dem Wortlaut von § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV formularvertraglich aufgelegt wird, für das „Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen“ Sorge zu tragen, wird nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet ist. Dies wäre nur dann der Fall, wenn sich die Formulierung „von innen“ hinter dem Wort Außentüren auch auf die Fenster beziehen würde. Zweifel gehen insoweit zu Lasten des Verwenders. Es besteht keine allgemeine Vermutung dahingehend, dass die wortwörtliche Übernahme der Formulierung der genannten Regelung AGB-rechtlich nicht zu beanstanden ist (Anschluss AG Hamburg, Urteil vom 29. April 2022 - 8 C 451/19).(Rn.27) 2. Die gegenständliche Beschränkung des Begriffes der Schönheitsreparaturen auf die in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV aufgeführten Arbeiten ergibt den Maßstab der Klauselkontrolle und markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über dessen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen. Auch nur geringfügige Überschreitungen des Rahmens des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV verstoßen gegen das Übermaßgebot und führen zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzung. Versorgungsleitungen sind dort nicht genannt worden.(Rn.28) 3. Eine hinreichende Fristsetzung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen setzt voraus, dass spezifiziert aufgeführt wird, warum der Mieter welche Arbeiten vornehmen soll. Daran fehlt es, wenn der Mieter nur allgemein zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgefordert wird, da er dem Schreiben insoweit nicht entnehmen kann, welche Arbeiten im Einzelnen von ihm verlangt werden und was an den von ihm bereits ggf. durchgeführten Arbeiten konkret beanstandet wird (Anschluss LG Kiel, Urteil vom 9. Juni 2015 - 1 S 274/04).(Rn.29) 4. Das Vorhandensein von Dübeln und Bohrlöchern vermag vorliegend eine Renovierungsverpflichtung nicht zu begründen, da der Mieter nicht zum Entfernen der Dübel und Verschließen der Bohrlöcher verpflichtet ist, soweit sich dieses im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauches bewegt.(Rn.30) 5. Eine Klausel, nach der die vorhandenen Elektrogeräte, wie z. B. Herd mit Backofen und Cerankochfeld, Kühlschrank, Wrasenabzug, Mikrowelle, Geschirrspülmaschine nicht mit vermietet, dem Mieter aber zu Nutzung überlassen werden, wobei Reparaturen und/oder Erneuerungen der Elektrogeräte nicht in die Verantwortung des Vermieters fallen und eventuell anfallende Kosten die Mieter zu tragen haben, schließt einen Schadensersatzanspruch des Vermieters bei Beschädigungen aus.(Rn.32) Tenor 1. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, an den Beklagten und Widerkläger sowie Frau C. 5.091,84 € (fünftausendeinundneunzig 84/100 EURO) nebst 5 Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszinssatz hierauf seit dem 29.09.2022 zu zahlen. Im Übrigen wird die Widerklage ebenso wie die Klage abgewiesen. 2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 87 % und der Beklagte 13 % zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Beschluss: Der Streitwert wird festgesetzt auf 24.196,90 € mit Ausnahme der anwaltlichen Terminsgebühren, die sich nach einem Streitwert von 21.563,74 € bemessen. Tatbestand Randnummer 1 Mit der Klage begehrt der Kläger Schadensersatz aus einem beendeten Mietverhältnis im Hinblick auf den Rückgabezustand der vom Beklagten angemieteten Wohnung, der Beklagte seinerseits beantragt widerklagend die Erstattung der von ihm bei Mietbeginn geleisteten Mietkaution. Randnummer 2 Der Kläger war Vermieter, der Beklagte Mieter der im […] in […] Hamburg dort im 1. Obergeschoss links gelegenen 4-1/2-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von etwa 143 m². Der Mietvertragsabschluss folgte zum 01.01.2013. Nach § 17 des Mietvertrages war der Beklagte verpflichtet, während der Mietzeit die laufenden Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung auszuführen. Diese wurden definiert dahingehend, dass dazu gehört das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und der Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen, wobei in § 30 des Mietvertrages klargestellt wird, dass handwerksgerecht im Sinne von fachmännisch ausgeführt zu verstehen ist, was auch eine Eigenarbeit oder beauftragte Hilfskräfte nicht ausschließt. In § 30 des Mietvertrages war unter „Sonstige Vereinbarungen“ im Übrigen geregelt, dass es in der Küche Ober- und Unterschränke und eine Spüle gibt. Die vorhandenen Elektrogeräte, wie z. B. Herd mit Backofen und Cerankochfeld, Kühlschrank, Wrasenabzug, Mikrowelle, Geschirrspülmaschine werden nicht mit vermietet, dem Mieter aber zu Nutzung überlassen. Reparaturen und/oder Erneuerungen der Elektrogeräte fallen nicht in die Verantwortung des Vermieters. Eventuell anfallende Kosten haben die Mieter zu tragen. Laut § 12 des Mietvertrages belief sich die Kaution des Beklagten sowie der weiteren Mieterin auf 5.970,00 €, wobei nach Maßgabe des Schriftsatzes vom 23.06.2022 ein Anspruch über 5.790,00 € insoweit bestand. Randnummer 3 Ergänzend wird hinsichtlich des Mietvertrages Bezug genommen auf die Anlage K 1 (Bl. 18 ff d. A.). Randnummer 4 In den letzten 9 Monaten des Mietverhältnisses, welches am 30.04.2021 endete, zahlten der Kläger sowie die weitere Mieterin Frau F. statt 2.287,49 € lediglich 2.270,00 €. Insoweit bestand ein Mietrückstand bei Mietende in Höhe von 157,41 €. Randnummer 5 Im Übrigen monierte der Kläger bei der Rückgabe den Zustand von Türen und Zargen in Bad und Schlafzimmer, eine defekte sowie zerbrochene Scheibe in der Badezimmertür sowie im Fenster zum hinteren Lichtschacht, einen Defekt der Duschabtrennung, eine Verkalkung des Marmorwaschtisches, Klebereste auf den Fliesen, eine Beschädigung an der Arbeitsplatte in der Küche, ein zerbrochenes Metallfettgitter bei der Dunstabzugshaube, das Fehlen von Rosten und Gemüseschale im Kühlschrank, ein verdreckter Backofen bei dem Backblech sowie Backrost ersetzt werden mussten, starke Schäden im Parkett in den vorderen beiden Zimmern sowie das Fehlen der Durchführung von Schönheitsreparaturen. Insbesondere waren die Wände ungeachtet vieler Bohrlöcher und Dübel nicht frisch gestrichen. Randnummer 6 Hinsichtlich des Rückgabezustandes wird insoweit Bezug genommen auf die Fotodokumentation des Klägers Anlagen K 2 bis K 10 (Bl. 30 bis 43 d. A.) sowie die Dokumentation des Beklagten (Bl. 92 bis 108 d. A.). Randnummer 7 Der Kläger setzte dem Beklagten sowie Frau F. über einen Herrn S. mit Mail vom 04.05.2021 eine Frist bis 14.05.2021 zur Durchführung fälliger Schönheitsreparaturen. Dabei wurde auf § 17 des Mietvertrages hingewiesen und festgestellt, dass laufende Schönheitsreparaturen offensichtlich nie durchgeführt worden seien. Es gäbe keinerlei Maler- und Lackarbeiten oder sonstige Instandhaltungsarbeiten seit dem Einzug im Jahre 2008 bzw. der Übergabe am 19.12.2008. Auch sei die Wohnung in einem sehr verdreckten Zustand gewesen, wobei sich die Fristsetzung nur auf die Schönheitsreparaturen bezog. Randnummer 8 Es wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 11 (Bl. 44 d. A.). Randnummer 9 Mit Schreiben vom 21.06.2021 und Berechnung vom 16.06.2021 rechnete der Kläger die Nebenkosten für den Zeitraum 01.04.2020 bis 31.03.2021 ab. In der Abrechnung sind die Kostenpositionen „Beleuchtung/Kabel“ sowie „Warmwasser- und Rauchwarnmelderwartung“ zusammengefasst. Darüber hinaus ist die Kostenposition „Wasser“ und „Siel“ zusammengefasst worden. Die Abrechnung wurde dem Beklagen anlässlich eines Gerichtstermins Anfang August 2021 übergeben. Randnummer 10 Mit Schreiben vom 30.09.2021 machte der Kläger für Malerarbeiten 5.004,42 €, für Klempnerarbeiten 3.334,20 €, für Arbeiten in der Küche 2.004,09 €, für Arbeiten am Parkett, das Schleifen und versiegeln desselben 2.437,57 € sowie für Schönheitsreparaturen 9.168,16 € geltend. Darüber hinaus wurde auf einen offenen Betrag in Höhe von 586,06 € verwiesen, der als Nebenkostennachforderung deklariert war, allerdings auch den Mietrückstand für die letzten 9 Monate des Mietverhältnisses enthielt. Randnummer 11 Hinsichtlich der dem Aufforderungsschreiben zu Grunde liegenden Rechnungen wird ergänzend Bezug genommen auf die Rechnungen Bl. 48 bis 65 d. A.. Randnummer 12 Von den insoweit geltend gemachten Schäden ist ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 154,70 € für die defekten Scheiben vom Beklagten zugestanden und insoweit die Aufrechnung mit der Mietkaution erklärt worden. Entsprechendes gilt für einen Betrag in Höhe von 50,00 € für vermeintlich fehlende Roste aus dem Kühlschrank. Randnummer 13 Der Kläger ist der Auffassung, dass ihm der Beklagte Schadensersatz in Höhe von 15.978,44 € einschließlich der offenen Betriebskostennachforderung sowie der restlichen Mietzinsforderung schulde. Nach Auffassung des Klägers liege eine wirksame Abwälzung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag vor. Zudem sei der Beklagte jedenfalls nach 8 Jahren zur Renovierung verpflichtet gewesen. Randnummer 14 Der Kläger stellt den Antrag, Randnummer 15 den Beklagten zu verurteilen, 15.978,44 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 13.10.2021 an den Kläger zu zahlen. Randnummer 16 Der Beklagte beantragt, Randnummer 17 die Klage abzuweisen Randnummer 18 und beantragt widerklagend nach Teilrücknahme der Widerklage hinsichtlich der Rückforderung der Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 2.633,16 € noch hinsichtlich der Kaution, Randnummer 19 den Kläger und Widerbeklagten zu verurteilen, an den Beklagten und Widerkläger 5.085,30 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hierauf seit dem 29.09.2022 zu zahlen. Randnummer 20 Der Kläger beantragt, Randnummer 21 die Widerklage abzuweisen. Randnummer 22 Der Beklagte ist der Auffassung, dass es sich um normale Abnutzungserscheinungen handele und die Wohnung im Übrigen im einen nicht zu beanstandenden Zustand zurückgegeben worden sei. Im Übrigen entspreche der Zustand des Kühlschrankes dem Zustand bei Anmietung. Randnummer 23 Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen. Entscheidungsgründe Randnummer 24 Die zulässige Klage ist nicht begründet, da die Klageforderungen entweder nicht bestehen oder aber durch Primär- bzw. konkludent erklärte Hilfsaufrechnung des Beklagten erloschen sind. Randnummer 25 Ein Anspruch des Klägers in Höhe von 9.168,16 € wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, entsprechend den Kosten der angefallenen Malerarbeiten besteht nicht, da der Beklagte nicht verpflichtet gewesen ist, die Wohnung während des laufenden Mietverhältnisses zu streichen. Nach § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand bei Mietbeginn zu überlassen und diesen vertragsgemäßen Gebrauch während des Mietverhältnisses zu erhalten. Dementsprechend schreibt § 538 BGB vor, dass die Folgen der vertragsgemäßen Nutzung zu Lasten des Vermieters gehen und insoweit ein Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter nicht besteht. Randnummer 26 Eine wirksame Abwälzung von laufenden Schönheitsreparaturen ist vorliegend auf den Beklagten mietvertraglich nicht erfolgt. Einer entsprechenden wirksamen Abwälzung steht zum einen entgegen, dass aus der Klausel nicht hinreichend deutlich wird, dass die Fenster nur von innen zu streichen sind, ferner steht der wirksamen Abwälzung unabhängig davon ebenfalls entgegen, dass der Mieter mietvertraglich auch zum Streichen der Versorgungsleitungen verpflichtet wird. Randnummer 27 Nach § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV umfassen die Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen. Gemeint sind damit Renovierungen innerhalb der Wohnung. Insoweit dem Mieter entsprechend dem Wortlaut von § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV formularvertraglich aufgelegt wird, für das „Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen“ Sorge zu tragen, wird nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet ist. Dies wäre nur dann der Fall, wenn sich die Formulierung „von innen“ hinter dem Wort Außentüren auch auf die Fenster beziehen würde. Zweifel gehen insoweit zu Lasten des Verwenders. Es besteht keine allgemeine Vermutung dahingehend, dass die wortwörtliche Übernahme der Formulierung der genannten Regelung AGB-rechtlich nicht zu beanstanden ist (vgl. AG Hamburg, Urteil v. 29.04.2022 zum Az.: 48 C 451/19 bei juris). Jedenfalls bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung (§ 305 c Abs. 2 BGB) in der Klausel enthaltenes Streichen der Fenster von außen überschreitet den Bereich der wirksam abwälzbaren Schönheitsreparaturen (vgl. zur Unwirksamkeit bei Außenarbeiten AG u. LG Hannover WuM 2014, 19 im Anschluss an BGH WuM 2009, 286 und BGH WuM 2011, 137). Bei dem Streichen der Fenster von außen geht es nicht mehr um die Beseitigung einer typischerweise vom Mieter verursachten Abnutzung des dekorativen Erscheinungsbildes innerhalb der gemieteten Wohnung (vgl. BGH WuM 2010, 231; BGH GE 2011, 263). Eine sprachliche Reduktion auf das zulässige Maß als unzulässige Geltungsart der Reduktion ist nicht möglich (vgl. BGH GE 2011, 263). Daher geht die Rechtsprechung von der Unwirksamkeit entsprechender Klauseln aus (vgl. AG Hamburg, Urteil v. 15.05.2020 zum Az.: 49 C 493/19 bei juris; AG Hamburg, Urteil v. 29.04.2022 zum Az.: 48 C 481/19 bei juris; AG Hamburg GE 2020, 1326; LG Hamburg, Beschluss v. 30.11.2020 zum Az.: 316 T 44/20 bei juris). Randnummer 28 Ferner ergibt sich die Unwirksamkeit der streitgegenständlichen Klausel aus der Überschreitung des zulässigen Umfanges auf den Mieter übertragbarer Schönheitsreparaturen. Die gegenständliche Beschränkung des Begriffes der Schönheitsreparaturen auf die in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV aufgeführten Arbeiten ergibt sogleich den Maßstab der Klauselkontrolle und markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über dessen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen. Auch nur geringfügige Überschreitungen des Rahmens des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV verstoßen gegen das Übermaßgebot und führen zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzung. Versorgungsleitungen sind dort nicht genannt worden. Daher geht die Rechtsprechung davon aus, dass die Übertragung des Streichens der Versorgungsleitungen wie auch alle anderen über den Wortlaut der Regelung hinausgehenden Abwälzungen zur Unwirksamkeit der Klausel führt (vgl. BGH NZM 2010, 157 = NJW 2010, 674= WuM 2010, 85; BGH GE 2011, 263; BGH WuM 2010, 231; AG Hamburg, Urteil v. 03.09.2021 zum Az.: 46 C 500/19, n.v.). Randnummer 29 Schließlich würde einem etwaigen Anspruch im Falle einer wirksamen Klausel auch entgegenstehen, dass es an einer hinreichenden Fristsetzung fehlt. Zwar hat der Kläger in der Anlage K 11 eine Frist gesetzt, in der ist allerdings nicht spezifiziert aufgeführt worden, warum der Beklagte welche Arbeiten vornehmen soll. Der Mieter kann insoweit dem Schreiben nicht entnehmen, welche Arbeiten im Einzelnen von ihm verlangt werden und was an den von ihm bereits ggf. durchgeführten Arbeiten konkret beanstandet wird (vgl. LG Kiel, Urteil v. 09.06.2015, Az.: 1 S 274/04 bei juris). Randnummer 30 Schließlich vermag auch das Vorhandensein von Dübeln und Bohrlöchern nicht eine Renovierungsverpflichtung zu begründen, da der Mieter schon nicht zum Entfernen der Dübel und Verschließen der Bohrlöcher verpflichtet ist, soweit sich dieses im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauches bewegt (vgl. LG Hamburg, WuM 2007, 194; AG Düsseldorf, WuM 2011, 624; AG Rheinbach NZM 2005, 822; zur Unwirksamkeit entsprechender Klauseln vgl. auch BGH NJW 1993, 1061). Inwieweit vorliegend etwa im Flur das verkehrsübliche Maß überschritten worden ist, lässt sich vorliegend nicht feststellen. Randnummer 31 Soweit der Kläger die Beseitigung von Kleberesten auf den Fliesen sowie die Reinigung des Backofens oder auch des Marmorwaschtisches verlangt, fehlt es bereits an der erforderlichen Fristsetzung, da die Anlage K 11 eine solche nicht enthält. Randnummer 32 Soweit der Kläger Schadensersatz für beschädigte Geräte in der Küche verlangt, steht der Mietvertrag einem entsprechenden Anspruch bereits entgegen. Nach § 30 des Mietvertrages ist der Mieter zur Nutzung berechtigt, ohne dass der Kläger zur Reparatur oder Erneuerung verpflichtet sein soll. Dies schließt mit dem Satz ab, dass eventuell anfallende Kosten vom Mieter zu tragen seien. Es ist aus Sicht des maßgeblichen Empfängerhorizontes wohl dahingehend zu verstehen, dass der Mieter zur Nutzung berechtigt ist, die Gegenstände ggf. auch kaputt gehen lassen oder entsorgen lassen kann und nur dafür verantwortlich ist, etwaige Anschaffungen kostenmäßig selbst zu tragen, soweit er diese für erforderlich hält. Zwar mag die Klausel unzulässig sein, da sie letztlich auf eine unzulässige Freizeichnung des Klägers von Instandsetzungsarbeiten hinausläuft (vgl. AG Hamburg-Altona ZMR 2020, 663), letztlich kann sich der Kläger als Klauselsteller jedoch nicht auf diese etwaige Unwirksamkeit berufen, sondern muss sich vielmehr an dem Eindruck festhalten lassen, den er beim Adressaten der Erklärung hervorruft. Im Übrigen ist vom Kläger nicht hinreichend dargelegt worden, dass die Dunstabzugshaube, der Kühlschrank oder auch der Backofen durch einen vertragswidrigen Gebrauch durch den Beklagten Schaden genommen haben. Randnummer 33 Schließlich besteht auch kein Schadensersatzanspruch des Klägers hinsichtlich der Erneuerung der Arbeitsplatte in der Küche, da insoweit bereits ein Schaden der Höhe nach nicht feststellbar ist. Nach dem vorgerichtlichen Schreiben des Klägers ist davon auszugehen, dass die Küche bereits im Jahre 2008 in der Wohnung vorhanden gewesen ist, so dass nach 13 Jahren eine Erneuerung jedenfalls nicht fernliegend gewesen wäre. Hierbei obliegt allerdings die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass kein Abzug „neu für alt“ angefallen ist, dem Kläger als demjenigen, der den Schaden geltend macht. Dies ist der Sache nach auch zutreffend, da der Mieter seinerseits regelmäßig keinerlei Kenntnis davon hat, wann etwa eine Einbauküche in eine Wohnung eingebaut worden ist. Randnummer 34 Im Übrigen ist bei einer geringfügigen Beschädigung der Außenseite einer Küchenarbeitsplatte der Austausch der Küchenarbeitsplatte erkennbar fernliegend. Hier hätte es ausgereicht, die seitliche Abschlussleiste der Küchenplatte zu erneuern. Welche Kosten hierbei angefallen wären, vermag das Gericht allerdings aus eigener Sachkunde nicht zu bewerten. Randnummer 35 Schließlich sind geringfügige Beschädigungen einer Küche, wie etwa ein Riss in der Gemüseschale eines Kühlschrankes oder auch eine geringfügige Abplatzung an einer Eckkante nach einer längeren Mietdauer von hier zumindest 8 Jahren, möglicherweise auch 13 Jahren als vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt anzusehen. Letztlich kommt es hierauf nicht an, da es jedenfalls am Nachweis eines Schadens der Höhe nach fehlt, wenn eine möglicherweise schon 20 oder 30 Jahre alte Arbeitsplatte erneuert wird. Randnummer 36 Ebenso wenig besteht ein Schadensersatzanspruch des Klägers wegen der Beschädigung des Parketts in den vorderen Zimmern, da es sich ausweislich der zur Akte gereichten Fotos letztlich um normale Gebrauchsspuren handelt. Im Übrigen ist dem Kläger insoweit kein Schaden entstanden, da jedenfalls bei einer Nutzungsdauer von etwa 15 Jahren davon auszugehen ist, dass das Parkett ohnehin abgeschliffen und neu lackiert hätte werden müssen (vgl. LG Frankental, ZMR 2015, 552, Rn. 11 bei juris sowie die Kommentierung von Langenberg zu § 538 bei Schmidt-Futterer in der 13. Aufl.). Wann das Parkett zuletzt abgeschliffen worden ist, hat der Kläger im Übrigen in keiner Weise dargelegt. Soweit der Kläger über seine Bevollmächtigten auf die Entscheidung des Landgerichtes Potsdam in GE 2009, 655 verweist, vermag diese der hiesigen Rechtsauffassung nicht entgegenzustehen, da nicht feststellbar ist, dass das Abschleifen und Lackieren der Dielen bzw. des Parketts vorzeitig und insoweit vor der üblichen Zeit erfolgt ist. Randnummer 37 Demgegenüber besteht ein Mietzinsanspruch des Klägers in Höhe von 157,41 € aus § 535 Abs. 2 BGB für die letzten 9 Monate bis Mietende. Hier ist statt der geschuldeten Miete in Höhe von 2.287,49 € lediglich ein Teilbetrag in Höhe von 2.270,00 € gezahlt worden. Dieser ist nach der Rechtsprechung des BGH vorrangig auf Betriebskostenvorauszahlungen anzurechnen, so dass auch im Bezug auf die Mieten des Jahres 2020 insoweit eine Netto-Kalt-Miete geltend gemacht wird. Betriebskostenvorauszahlungen könnten hier nach Eintritt der Abrechnungsreife nicht mehr geltend gemacht werden, allerdings sind Zahlungen vorrangig auf Betriebskostenvorauszahlungen zu verrechnen, da es sich um die für den Vermieter lästigere Forderung handelt. Randnummer 38 Ferner besteht ein Anspruch des Klägers nach der Betriebskostenabrechnung für die Zeit vom 01.04.2020 bis 31.03.2021 in Höhe von 336,05 €. Dies ergibt sich aus § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 556 BGB sowie dem Mietvertrag. Die streitgegenständliche Abrechnung ist zwar hinsichtlich der Positionen „Beleuchtung/Kabel“ sowie „Warmwasser- und Rauchwarnmelderwartung“ formell teilunwirksam und insoweit um 92,60 € zu kürzen, im Übrigen ist sie jedoch materiell wirksam, ohne dass innerhalb der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung Einwendungen des Beklagten erhoben worden sind. Randnummer 39 Die Aufgliederung nach den jeweiligen Kostenpositionen in einer Betriebskostenabrechnung muss sich grundsätzlich an den Kostenarten, die dem Mieter im Mietvertrag auferlegt worden sind, orientieren, damit er verlässlich auf einfache Art erkennen kann, ob nur die vereinbarten Kosten der Abrechnung angesetzt werden. Vorliegend ist mietvertraglich eine Abwälzung nach der Betriebskostenverordnung vereinbart worden. Dies entspricht der Grundregel, dass im Zweifel eine Differenzierung der Kostenarten des in § 2 Betriebskostenverordnung enthaltenen Betriebskostenkataloges erforderlich ist, wobei die nach ihrem Entstehungsgrund gleichartigen Kosten summenmäßig zusammengefasst werden dürfen (vgl. AG Hamburg, Urteil v. 03.03.2022 zum Az.: 48 C 320/20 bei juris; AG Hamburg, Urteil v. 05.05.2021 zum Az.: 49 C 569/20, Rn. 31 bei juris; vgl. BGH WuM 2017, 205; AG Aachen WuM 2016, 288). Bei beiden genannten Kostenpositionen handelt es sich jedoch um Kosten, die in verschiedenen Ziffern der Betriebskostenverordnung geregelt und insoweit nicht einheitlich abgerechnet werden dürfen. Es ist auch nicht zulässig, alle sonstigen Betriebskosten einheitlich abzurechnen (vgl. BGH WuM 2021, 558). Für die Beurteilung der formellen Ordnungsgemäßheit der Abrechnung kommt es im Übrigen nicht darauf an, ob der Mieter durch Einsichtnahme in die Belege hätte ermitteln können, welche Einzelpositionen sich hinter der Sammelposition tatsächlich verbergen. Eine ordnungsgemäße Abrechnung soll dem Mieter vielmehr eine Prüfung der formellen Abrechnungsfähigkeit gerade ohne Belegeinsicht ermöglichen (vgl. AG Hamburg, Urteil v. 03.03.2022 zum Az.: 48 C 320/20 bei juris). Randnummer 40 Hinsichtlich der insoweit nicht unstreitig gestellten und dem Kläger zuzusprechenden Kostenpositionen aus der Betriebskostenabrechnung sowie aus ausstehenden Mietzins ist jedoch eine konkludente Hilfsaufrechnung des Beklagten entsprechend dem schriftsätzlichen Vortrag anzunehmen, da der Beklagtenvertreter in den Schriftsätzen aber auch im Termin zum Ausdruck gebracht hat, dass letztlich die Kaution geltend gemacht werden soll, soweit sie nicht für berechtigte Forderungen des Klägers in Anspruch genommen werden könnte. Dies entspricht dem zugestandenen unstreitigen Forderungen. Randnummer 41 Insoweit hat das Gericht davon abgesehen, dem Kläger einen Teilbetrag zuzusprechen und zugleich die Kautionsrückzahlungsklage dem Beklagten um den identischen Betrag erhöht zuzusprechen und insoweit die Aufrechnung der Vollstreckung zu überlassen. Randnummer 42 Nach Maßgabe der obigen Ausführungen besteht ein Kautionsrückzahlungsanspruch des Beklagten aus § 551 BGB in Höhe von 5.091,84 €. Dieser kann vom Beklagten und Widerkläger auch alleine geltend gemacht werden. Allerdings steht der Anspruch allen Mietern als Mitgläubiger zu, so dass insoweit der Anspruch des Beklagten zusammen mit der weiteren Mieterin besteht und entsprechend zu tenorieren gewesen ist (vgl. LG Flensburg ZMR 2009, 449; Staudinger-Emmerich, BGB, 2018, § 551 Rn. 30 a). Randnummer 43 Der Zinsanspruch hinsichtlich der Widerklage folgt aus den §§ 288, 291 BGB. Randnummer 44 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung auf § 709 ZPO. Randnummer 45 Der Streitwert ergibt sich aus der Addition von Klage und Widerklage einschließlich der zurückgenommenen Widerklage, wobei sich die Teilrücknahme nach § 33 Abs. 1 RVG nur bei den anwaltlichen Terminsgebühren auswirkt, die entsprechend um 2.633,16 € zu reduzieren sind und sich insoweit nach einem Streitwert von 21.563,74 € berechnen. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

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Eine Hemmung der Verjährung gemäß § 203 BGB aufgrund von Verhandlungen endet dann, wenn die Verhandlungen einschlafen, z.B. durch Schweigen auf ein Schreiben des anderen Teils. Die regelmäßige Verjährungsfrist wird jedoch mit Zustellung eines Mahnbescheides gehemmt, wobei eine Rückwirkung der Zustellung auf den Zeitpunkt der Einreichung erfolgt, wenn eine Zustellung demnächst im Sinne des § 167 ZPO gegeben ist. Die einmal eingetretene Hemmung wird nicht dadurch berührt, dass die alsbaldige Abgabe der Streitsache unterbleibt, da es allein auf die Zustellung des Mahnbescheides und nicht auf die Rechtshängigkeit ankommt.(Rn.31) (Rn.32) (Rn.37) (Rn.38)   2. Die Umlage von Verwaltungskosten ist bei der Gewerberaummiete grundsätzlich zulässig, es bedarf insoweit jedoch einer wirksamen, ausdrücklichen Vereinbarung der Parteien, wobei sich die Vereinbarung bei Vorliegen einer Formularklausel am Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB messen lassen muss. Eine Umlage der Kosten des Gebäudemanagements zielt weitgehend auf die originären Interessen des Eigentümers ab und ist damit überraschend, jedenfalls intransparent.(Rn.40) (Rn.41) (Rn.43)   3. Hat der Vermieter den Heizkostenverbrauch unter Verstoß gegen § 5 Abs. 2 S 1 HeizkostenV ermittelt, ist der Abrechnung zwar der ermittelte Verbrauch zu Grunde zu legen und nicht allein nach der Wohnfläche abzurechnen, es ist in diesem Fall aber eine Kürzung gemäß § 12 Abs. 1 S 1 HeizkostenV vorzunehmen. Der Kürzungsbetrag ist dabei von dem für den Nutzer in der Abrechnung ausgewiesenen Anteil der Gesamtkosten zu errechnen.(Rn.54) Verfahrensgang nachgehend Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, 16. Februar 2018, 4 U 130/17, Vergleich Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 23.895,93 EUR nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab 25.03.2017 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 57 % und die Beklagte 43 % zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien sind über gewerbliche Mietverträge miteinander verbunden. Die Klägerin begehrt Begleichung offener Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen. Randnummer 2 Unter der Mietvertragsnummer... besteht zwischen den Parteien ein Mietvertrag über die Gastronomiefläche im Erdgeschoss mit Terrasse im Objekt G. E. Str. ..., ... H. (Anlage K1 - Mietvertrag Restaurant). Daneben besteht zwischen den Parteien ein weiterer Mietvertrag unter der Nummer ... über die angrenzende Ladenfläche im selben Objekt (Anlage K2 - Mietvertrag Ladenfläche). Die Beklagte im Jahr 2002 in die Mietverträge als Mieterin ein. Gemäß § 9 der jeweiligen Mietverträge ist die Umlage der dort benannten Betriebskosten auf die Beklagte vereinbart. Die Umlage der Kosten für Heizung und Warmwasserversorgung sind nach § 10 der Mietverträge ebenfalls auf die Beklagte vereinbart. Randnummer 3 Die Klägerin macht folgende Nachzahlungsbeträge aus Abrechnungen geltend: Randnummer 4 Für das Jahr 2010 rechnete die Klägerin für den Mietvertrag Restaurant mit Schreiben vom 29.11.2011/15.03.2012 über die Nebenkosten (Nachforderungsbetrag: 3.895,92 EUR) und mit Schreiben vom 23.11.2011 über die Verwaltungskosten (Nachforderungsbetrag: 4.728,14 EUR) ab. Von der Gesamtforderung von 8.624,06 EUR sind zwei Teilzahlungen der Beklagten in Höhe von 1.500 EUR und 975,72 EUR abzuziehen. Es verbleibt ein Rest von 6.148,34 EUR, der klageweise geltend gemacht wird. Randnummer 5 Für das Jahr 2010 rechnete die Klägerin für den Mietvertrag Ladenfläche mit Schreiben vom 29.11.2011/15.03.2012 über die Nebenkosten (Nachforderungsbetrag: 1.290,34 EUR) und mit Schreiben vom 23.11.2011 über die Verwaltungskosten (Nachforderungsbetrag: 1.600,65 EUR) ab. Von der Gesamtforderung von 2.890,99 EUR sind wiederum zwei Teilzahlungen der Beklagten in Höhe von 1.500 EUR und 975,72 EUR abzuziehen. Es verbleibt ein Rest von 415,27 EUR, der klageweise geltend gemacht wird. Randnummer 6 Für das Jahr 2011 rechnete die Klägerin für den Mietvertrag Restaurant mit Schreiben vom 26.11.2012 über die Nebenkosten (Nachforderungsbetrag: 18.011,55 EUR) und mit Schreiben vom 22.11.2012 über die Verwaltungskosten (Nachforderungsbetrag: 4.879,10 EUR) ab. Randnummer 7 Für das Jahr 2011 rechnete die Klägerin für den Mietvertrag Ladenfläche mit Schreiben vom 26.11.2012 über die Nebenkosten (Nachforderungsbetrag: 1.959,12 EUR) und mit Schreiben vom 22.11.2012 über die Verwaltungskosten (Nachforderungsbetrag: 1.644,91 EUR) ab. Randnummer 8 Für das Jahr 2012 rechnete die Klägerin für den Mietvertrag Restaurant mit Schreiben vom 10.12.2013 über die Nebenkosten (Nachforderungsbetrag: 6.492,28 EUR) und mit Schreiben vom 10.12.2013 über die Verwaltungskosten (Nachforderungsbetrag: 4.879,10 EUR) ab. Randnummer 9 Für das Jahr 2012 rechnete die Klägerin für den Mietvertrag Ladenfläche mit Schreiben vom 10.12.2013 über die Nebenkosten (Nachforderungsbetrag: 9.502,18 EUR) und mit Schreiben vom 10.12.2013 über die Verwaltungskosten (Nachforderungsbetrag: 1.644,91 EUR) ab. Randnummer 10 Die Beklagte nahm jeweils nach den Abrechnungen Belegeinsicht und brachte bereits vorprozessual Einwände vor. Randnummer 11 Die Klägerin erstellte am 15.03.2012 eine korrigierte Abrechnung für die Jahre 2011. Daraufhin brachte die Beklagte mit Anwaltsschreiben vom 30.03.2012 weitere Einwendungen vor. Die Verwaltung der Klägerin antwortete mit Schreiben vom 18.06.2012 (Anlagenkonvolut K19). Die Beklagte bekräftigte ihre Einwendungen mit Schreiben vom 04.07.2012. Die Verwaltung der Klägerin antwortete mit Schreiben vom 09.07.2012. Auf das darauf folgende Beklagtenschreiben vom 12.07.2012 erfolgte eine Antwort der Verwaltung der Klägerin am 06.08.2012 und 16.08.2012. Erst im Februar 2013 übersandte die Verwaltung der Klägerin eine angekündigte Stellungnahme der Abrechnungsfirma K.. Randnummer 12 Die Gesamtforderung von 55.576,76 EUR mahnte die Klägerin durch ihre Prozessbevollmächtigten mit Schreiben vom 01.09.2015 gegenüber der Beklagten an. Randnummer 13 Am 23.12.2015 hat die Klägerin den Erlass eines Mahnbescheides gegen die Beklagte beantragt. Am 18.01.2016 wurde der Mahnbescheid erlassen und der Beklagten am 20.01.2016 zugestellt. Am 28.01.2016 ging der Widerspruch der Beklagten ein. Mit Verfügung vom 01.02.2016 wurde der Klägerin der Gesamtwiderspruch mitgeteilt. Am 24.02.2016 wurde die Abgabe an das Streitgericht nach Zahlung der weiteren Gerichtskosten verfügt. Am 30.03.2016 ging die Anspruchsbegründung der Klägerin ein. Randnummer 14 Die Klägerin beantragt, Randnummer 15 die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 55.576,76 EUR nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab 16.09.2015 zu zahlen. Randnummer 16 Die Beklagte beantragt, Randnummer 17 die Klage abzuweisen. Randnummer 18 Die Beklagte beruft sich auf die Einrede der Verjährung hinsichtlich der Abrechnungen für die Jahre 2010 und 2011. Randnummer 19 Inhaltlich trägt die Beklagte gegen die Abrechnungen für das Jahr 2011 folgende Einwendungen vor: Randnummer 20 Die Verteilung der Stromkosten auf die einzelnen Mieter sei nach Belegeinsicht unklar geblieben. Die Ermittlung der umgelegten Stromkosten habe die Klägerin nicht hinreichend dargelegt. Die Beklagte werde mit 20,5 % der Stromkosten belastet, während sie nur einen Anteil von 6,66 % der Gesamtfläche angemietet habe. Die Beklagte betreibe kein energieintensives Gewerbe. Es bestehe daher kein Nachzahlungsanspruch im Hinblick auf Stromkosten. Randnummer 21 Hinsichtlich der Heizkostenabrechnung beanstandet die Beklagte, dass der Verbrauch geschätzt worden sei, was über mehrere Jahre nicht zulässig sei. Die Wasserkosten seien nach qm zu verteilen und es sei ein Abzug von 15 % zu gewähren. Weiter behauptet die Beklagte, die Wasserzähler seien nicht geeicht gewesen. Randnummer 22 Gegen die Abrechnungen für das Jahr 2012 wendet die Beklagte ein, abweichend von der Abrechnung 2011 sei der Verteilerschlüssel für Lüftung Gewerbe und Restaurant erheblich verändert worden. Randnummer 23 Hinsichtlich der Stromkosten seien das Zahlenwerk und der Verteilerschlüssel unklar. Auch habe sich auch hier der Verteilerschlüssel im Vergleich zum Vorjahr geändert. Randnummer 24 Die Kaltwasserkosten seien wiederum nicht durch Zähler ermittelt worden, sondern geschätzt worden. Die Kaltwasserkosten seien daher nach qm zu verteilen und es sei ein Abzug von 15 % vorzunehmen. Auch hinsichtlich der Heizkosten beruft sich die Beklagte auf ein Kürzungsrecht gem. § 12 der HeizkostenV. Randnummer 25 Bezogen auf die Verwaltungskosten beanstandet die Beklagt, dass Verwaltungskosten gar nicht nachgewiesen seien. Es sei unklar, in welcher Höhe Verwalterkosten tatsächlich angefallen seien. Im Mietvertrag sei eine Höchstgrenze für Verwaltungskosten und nicht etwa eine Verwaltungskostenpauschale vereinbart worden. Es sei nicht richtig, wenn die Klägerin jeweils 3 % der Nettomiete als Verwaltungskosten auf die Beklagte umlegt. Weiter meint die Beklagte, die verwandte Formularklausel sei nicht wirksam. Es liege ein Verstoß gegen das Transparenzgebot vor. Randnummer 26 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Entscheidungsgründe I. Randnummer 27 Die zulässige Klage hat im tenorierten Umfang Erfolg; im Übrigen unterliegt sie der Abweisung. 1. Randnummer 28 Hinsichtlich der Abrechnungen für das Jahr 2010 ist Verjährung eingetreten. Randnummer 29 Die Beklagte hat die Einrede der Verjährung erhoben. Bei einer Nebenkosten-Nachforderung des Vermieters gilt gem. § 195 BGB die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt gem. § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem die Forderung entstanden ist. Die Verjährungsfrist beginnt für Nachforderungen des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung nicht schon mit dem Ablauf der Abrechnungsperiode, sondern erst mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter (Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., I Rn. 32; BGH VIII ARZ 5/90 WuM 1991, 150). Die Abrechnungen datieren aus 2011. Die Verjährungsfrist lief grundsätzlich bis 31.12.2014. Randnummer 30 Soweit Anfang des Jahres 2012 eine Korrektur der Abrechnung vorgenommen wurde, beruhte diese auf Einwendungen der Beklagten hinsichtlich der Nicht-Umlegbarkeit der Kosten: Aufzug, Concierge, Antennen- und Kabelanschluss. Die übrigen Positionen waren bereits in 2011 endgültig abgerechnet, so dass die Verjährungsfrist insoweit bis 31.12.2014 lief. Randnummer 31 Eine Hemmung der Verjährung gem. § 203 BGB aufgrund von Verhandlungen lag im Streitfall nicht über einen Zeitraum von 12 Monaten vor, so dass bei Beantragung des Mahnbescheides am 23.12.2015 hinsichtlich der Abrechnungen für 2010 bereits Verjährung eingetreten war. Randnummer 32 Der Begriff der „Verhandlung“ iSd § 203 BGB ist zwar weit auszulegen (Palandt-Ellenberger, BGB, 76. Auflage, § 203 Rn. 2). Der Gläubiger muss klarstellen, dass er einen Anspruch geltend machen und worauf er ihn im Kern stützen will. Anschließend genügt jeder Meinungsaustausch über den Anspruch oder seine tatsächliche Grundlage, es sei denn, dass der Schuldner sofort erkennbar Verhandlungen ablehnt (Palandt-Ellenberger, BGB, 76. Auflage, § 203 Rn. 2). Es genügen Erklärungen, die den Gläubiger zu der Annahme berechtigen, der Schuldner lasse sich auf Erörterungen über die Berechtigung des Anspruchs ein (BGH WM 2014, 1107). Darlegungs- und beweisbelastet ist der Gläubiger. Lässt der Gläubiger die Verhandlungen einschlafen, z.B. durch Schweigen auf ein Schreiben des anderen Teils, sind sie in dem Zeitpunkt beendet, in dem der nächste Schritt nach Treu und Glauben zu erwarten war (Palandt-Ellenberger, BGB, 76. Auflage, § 203 Rn. 4). Randnummer 33 Als Anlage K19 hat die Klägerin geführte Korrespondenz vom 20.12.2011 bis 14.03.2013 vorgelegt. Verhandelt wurde über sämtliche auch hier streitgegenständlichen Fragen. Auf das Beklagtenschreiben vom 30.03.2012 erfolgte eine Erwiderung der Klägerin indes erst am 18.06.2012, auf die die Beklagte wiederum am 04.07.2012 reagierte. Eine weitere „Pause“ ließ die Klägerin vom 21.08.2012 bis 31.01.2013. Dies wirkt sich für die Klägerin nachteilig im Rahmen der Hemmungsvoraussetzungen des § 203 BGB aus. Wenn man davon ausgeht, dass auf das vorgerichtliche Beklagtenschreiben vom 30.03.2012 mit der Bitte um Antwort eine Antwort bis Mitte April 2012 zu erwarten gewesen wäre, ist zu diesem Zeitpunkt bereits die Hemmung geendet. Randnummer 34 Eine vom Gläubiger dargelegte und bewiesene Hemmung i.S.d. § 203 BGB bestand daher im Streitfall vom 20.12.2011 bis 15.04.2012, also von ca. vier Monaten. Selbst wenn noch einmal drei Monate Hemmung i.S.d. § 203 BGB vom 16.06.2012 bis 21.09.2012 eintrat, so wäre Verjährungseintritt sieben Monate nach dem 31.12.2014 und damit zum 31.07.2015. Bei Mahnbescheidsantragstellung am 23.12.2015 lag insoweit bereits Verjährung vor. Randnummer 35 Die Klageforderungen für das Jahr 2010 von 6.148,34 € und 415,27 € kann die Klägerin daher nicht mit Erfolg geltend machen. 2. Randnummer 36 Die Nachforderungen für 2011 sind nicht verjährt. Randnummer 37 Die regelmäßige Verjährungsfrist gem. §§ 195, 199 BGB lief insoweit bis 31.12.2015. Es trat rechtzeitig Hemmung nach § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB ein. Hier erfolgte die Zustellung des Mahnbescheides an die Beklagte am 20.01.2016. Eine Rückwirkung der Zustellung auf den Zeitpunkt der Einreichung kommt nach § 167 ZPO in Betracht, wenn die Zustellung demnächst i.S.d. § 167 ZPO erfolgt ist (Palandt-Ellenberger, BGB, 76. Auflage, § 204 Rn. 7). Der Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides wurde am 23.12.2015 beim Mahngericht eingereicht. Es gab ein Monierungsschreiben vom 28.12.2015. Am 15.01.2016 hat der Rechtspfleger die Daten entsprechend angepasst. Am 18.01.2016 wurde der Mahnbescheid erlassen, der sodann am 20.01.2016 zugestellt wurde. Selbst wenn der Zeitraum zwischen den Monierung am 28.12.2015 und der Anpassung am 15.01.2016 18 Tage beträgt, so ist bei der Prüfung der Rückwirkung auf die seit Ende der Verjährungsfrist verstrichene Zeit abzustellen (Palandt-Ellenberger, BGB, 76. Auflage, § 204 Rn. 7). Das wäre hier ab dem 01.01.2016. Es handelt sich sodann um maximal 15 Tage, abzüglich des Feiertags 01.01.2016 wären es 14 Tage. Damit ist von einer Zustellung „demnächst“ auszugehen. Randnummer 38 Die Nachricht über den Gesamtwiderspruch ist am 01.02.2016 abverfügt worden. Am 23.02.2016 ging der Kostenvorschuss für das streitige Verfahren ein. Die einmal eingetretene Hemmung nach § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB wird zunächst nicht dadurch berührt, dass die „alsbaldige“ Abgabe der Streitsache (§ 696 Abs. 3 ZPO) unterbleibt (BGH NJW 1996; 2152; Palandt-Ellenberger, BGB, 76. Auflage, § 204 Rn. 18). Es kommt allein auf die Zustellung des Mahnbescheides an, nicht auf die Rechtshängigkeit (BGH NJW 2009, 1213). 3. Randnummer 39 Verwaltungskosten kann die Klägerin nach Auffassung der Kammer im Streitfall nicht beanspruchen. Die mietvertragliche Klausel ist teilunwirksam. Es lassen sich aus den materiell abgerechneten Kosten nicht die zulässigen und umlagefähigen Verwaltungskosten herausrechnen. Randnummer 40 Grundsätzlich ist die Umlage von „Verwaltungskosten“ in der Gewerberaummiete zulässig (OLG Frankfurt, Urt. v. 1.11.1984 - 3 U 143/83, WuM 1985, 91; OLG Nürnberg, Urt. v. 21.3.1995 - 3 U 3727/94, WuM 95, 308; KG, Urt. v. 2.10.2003 - 8 U 25/03, KGReport Berlin 2004, 21 = GE 2004, 234; Both, Betriebskostenlexikon, 2. Aufl., Rz. 229; Schmidt-Futterer/Langenberg MietR, 9. Aufl., § 556 Rz. 93). Randnummer 41 Für die Umlegbarkeit von „Verwaltungskosten“ bedarf es jedoch einer wirksamen, ausdrücklichen Vereinbarung der Parteien (BGH, Urt. v. 6.4.2005 - XII ZR 158/01, MDR 2006, 17 = BGHReport 2005, 1433 = NZM 2005, 863; Lützenkirchen, GE 2006, 614; Pfeifer, DWW 2000, 13; Ludley, NZM 2006, 851). Handelt es sich dabei - wie vorliegend - um eine Formularklausel des Vermieters, muss sich die Vereinbarung am Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB messen lassen (BGH, Urt. v. 6.4.2005 - XII ZR 158/01, MDR 2006, 17 = BGHReport 2005, 1433 = NZM 2005, 863; Lützenkirchen, a.a.O.; Ludley, a.a.O.). Randnummer 42 Nach dem Transparenzgebot sind Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen entsprechend den Grundsätzen von Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten ihrer Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Die von § 535 BGB abweichende Vereinbarung der Übernahme weiterer Kosten neben der Miete für die Gewährung des Gebrauchs durch den Mieter bedarf deshalb stets einer ausdrücklichen und inhaltlich bestimmten Vereinbarung. Sie muss so formuliert sein, dass der Mieter - bei zumutbarer Anspannung seiner Erkenntniskräfte - ihren Inhalt wahrnehmen, durchschauen und bewerten kann. Integraler Bestandteil dieses Gebots der Verständlichkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist das Verbot der Verschleierung kundenbelastender Folgen. Es ist geboten, wirtschaftliche Nachteile soweit offenzulegen, wie dies den Umständen nach gefordert werden kann. Nur dann ist es dem Mieter möglich, sich ein zumindest grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können (BGH, Urt. v. 6.4.2005 - XII ZR 158/01, BGHReport 2005, 1433 = NJW-RR 2006, 84, 85; Urt. v. 12.7.2006 - XII ZR 39/04, BGHReport 2006, 1400 = MDR 2007, 77; Senat, Urt. v. 16.4.2007 - 3 U 134/06; Ludley, a.a.O.). Abzustellen ist bei der Bewertung der Transparenz auf die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses (BGH, Urt. v. 16.5.2007 - XII ZR 13/05, BGHReport 2007, 1014 = MDR 2007, 1124 = NJW 2007, 2176; OLGR Rostock 2008, 565, 566). Randnummer 43 Das Objektmanagement ist Sache des Vermieters (Schmid, ZMR 2000, 197) und entzieht sich einer Einschätzung durch den Mieter. Entscheidend sind insbesondere Ausgestaltung und Abwicklung der vom Vermieter mit den anderen Mietern des Objekts geschlossenen Mietverträge, in die der Mieter keinen Einblick hat und auf die er keinen Einfluss nehmen kann (OLGR Rostock 2008, 565, 566). Eine Umlage der Kosten des Gebäudemanagements zielt weitgehend auf die originären Interessen des Eigentümers ab, ist damit überraschend (§ 305c Abs. 1 BGB), jedenfalls aber intransparent (Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., B Rn. 101). Dasselbe gilt für die Umlage der Kosten für Facility Management (Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., B Rn. 101). Soll der Mieter die Kosten für „Center-Manager und Verwaltung“ tragen, scheitert die Umlage der Kosten des Center-Managers an Intransparenz, während die Verpflichtung des Mieters zur Übernahme der anteiligen Kosten der Verwaltung bestehen bleibt (Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., B Rn. 102). Randnummer 44 Vorliegend ist in beiden Verträgen dieselbe Klausel zur Umlage der Verwaltungskosten verwendet: Randnummer 45 „Verwaltungskosten Randnummer 46 Hierzu gehören die Kosten der Verwaltung der Mietsache, des Objektmanagements und, falls erforderlich, des Centermanagements sowie eine Mietausfallversicherung. Die Kosten dürfen maximal 3 % der Jahresnettomiete zzgl. MwSt. betragen.“. Randnummer 47 Nach der Rechtsauffassung der Kammer ist die Umlage der Verwaltungskosten AGB-rechtlich zulässig, die Umlage der Kosten für Objektmanagement und Centermanagement unter Hinweis auf das Vorgenannte hingegen nicht. Dies führt zu einer Teilunwirksamkeit der Klausel (Betriebs- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., B Rn. 102). Das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion steht dem nicht entgegen. Anders wäre es nur, wenn in der vereinbarten Umlage der „Kosten für das Management“ auch Verwaltungskosten eingerechnet sind (Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., B Rn. 102). Eine solche Klausel wäre intransparent sowie nach Grund und Höhe unbestimmt; eine solche Klausel dürfe im Wege der geltungserhaltenden Reduktion nicht auf den wirksamen Teil (Verwaltungskosten) reduziert werden. Randnummer 48 Im Streitfall ist ein Teil der Klausel - Umlage der Kosten der Verwaltung der Mietsache - zwar wirksam. Jedoch lassen sich aus den materiell abgerechneten Kosten nicht die zulässigen und umlagefähigen Verwaltungskosten herausrechnen. Randnummer 49 Im Einzelnen: Randnummer 50 Unter dem Anlagenkonvolut K19 ließ die Klagepartei mit Schreiben vom 15.03.2012 auf die Einwendung der Beklagten hin zu der Verwaltertätigkeit Ausführungen machen. Der Verwaltertätigkeit soll daher umfasst haben: das Vermietungsmanagement, laufende Mieterbetreuung, Verwaltung, Buchhaltung, Nebenkosten und wohnungswirtschaftliche Berechnungen. Die dort aufgeführten Kosten für „Vermietungsmanagement“ sind nach den vorgenannten Erwägungen indes nicht umlagefähig (Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., B Rn. 102). Die „Entwicklung von Vermietungskonzepten, die Koordination von Maßnahmen baulicher, werblicher, preispolitischer Art und zum Abbau von Leerstand“ sind originäre Vermieterinteressen, die in diesem Zusammenhang stehenden Kosten sind nicht über „Verwaltungskosten“ umlagefähig. Randnummer 51 Es gibt indes keine Rechnung, die die Kosten einzeln aufschlüsselt. Es wurde vorgelegt im Anlagenkonvolut K19 ein Schreiben der G. Immobilien vom 01.12.2010. Dieses ist gerichtet an die G. LebensversicherungsAG und bezieht sich auf die „Endabrechnung für das Portfolio- und Assetmanagement in 2010 AR 10 87 10“. Es geht um eine Honorarabrechnung 2010 für das Portfolio- und Assetmanagement auf der Grundlage des „zwischen Ihrem Haus und der G1 bestehenden Funktionsausgliederungsvertrages“. Es gehört weiter dazu die angehängte „Endgültige Endabrechnung 2010“, aus der hervorgeht, dass sich die Jahreskosten 2010 in Höhe von 117.775,- € beziehen auf die Klägerin, zu der es heißt: „Marktwert G1: 32.900.000,- €“, „Honorarsatz (3,5 bzw. 1,5 Promille): 3,5“. Da in diesen Honoraren gemäß eines weiteren Schreibens in dem Anlagenkonvolut K19 der G. Immobilien vom 07.02.2012 die Verwaltertätigkeit das Vermietungsmanagement umfasst, scheitert eine Umlage vorliegend daran, dass sich die umlagefähigen Verwaltungskosten nicht herausrechnen lassen. Randnummer 52 Nichts anderes ergibt sich aus den Anlagen K35 und K36. Darin ist hinsichtlich der Verwaltungskosten ausgeführt, dass die Verwaltertätigkeit u.a. das Vermietungsmanagement umfasse (Entwicklung von Vermietungskonzepten, Koordination von Maßnahmen baulicher, werblicher, preispolitischer Art und zum Abbau von Leerstand, Neu- und Nachvermietung). Damit sind nicht umlagefähige Positionen umfasst. Aufgrund der pauschalen Abrechnung und der Teilunwirksamkeit der Klausel kann die Klägerin vorliegend keine Verwaltungskosten mit Erfolg geltend machen. Für die Jahre 2011 und 2012 sind daher von der Klageforderung abzuziehen: 2 x 1.644,91 € für die Ladenfläche und 2 x 4.879,10 € für die Restaurantfläche, insgesamt 13.048,02 €. 4. Randnummer 53 Hinsichtlich der umgelegten Heiz- und Wasserkosten ist ebenfalls eine Kürzung vorzunehmen. Randnummer 54 Nach BGH (Urteil vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 329/14 –, juris) ist dann, wenn der Vermieter den Verbrauch unter Verstoß gegen § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV ermittelt hat, zwar der ermittelte Verbrauch der Abrechnung zu Grunde zu legen und nicht allein nach der Wohnfläche abzurechnen; in diesem Fall ist jedoch eine Kürzung gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV vorzunehmen. Der Kürzungsbetrag ist dabei von dem für den Nutzer in der Abrechnung ausgewiesenen Anteil der Gesamtkosten zu errechnen (BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 329/14 –, juris). Randnummer 55 Vorliegend geht die Kammer von einem Verstoß gegen § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV im Streitfall aus, da über Jahre seit 2007 der Verbrauch unstreitig geschätzt worden ist. Randnummer 56 Im Mietvertrag ist jeweils unter § 10 geregelt, dass die Umlage zu 50 % nach Fläche und 50 % nach Verbrauch zu erfolgen habe. Mit der Abrechnung K9 legt die Klägerin Kosten für Wasser und Heizung von 43.800,66 € netto für das Jahr 2011 auf die Beklagte um. Aus der Anlage K26 ergibt sich ein Netto-Betrag für die Beklagte von 43.661,84 €. Diesen Betrag legt die Kammer zugrunde. Randnummer 57 Der Abrechnungsschlüssel gemäß der Anlage K26 mit 50% nach Fläche und 50 % nach Verbrauch entspricht den mietvertraglichen Regelungen. Einzelne Werte sind unstreitig geschätzt worden, weil keine verwertbare Ablesung vorgelegen hat. Soweit sich aus einer E-Mail aus dem Anlagenkonvolut K19 ergibt, dass teilweise Heizkostenverteiler „verbaut“ nicht zugänglich gewesen seien, so fehlt es insoweit an darüber hinausgehendem substantiierten Klägervortrag. Ob hier ein Verstoß der Beklagten gegen § 10 des Mietvertrages vorliegt, wonach der Mieter Zugang zu den installierten messtechnischen Verbrauchserfassungsgeräten zu gewähren hat und diese frei zugänglich zu lassen hat, hat die insoweit darlegungs- und beweispflichtige Klägerin bereits nicht hinreichend substantiiert dargetan. Randnummer 58 Nachdem damit ein Kürzungsrecht der Beklagten iHv 15 % bestand, so ist diese vom gesamten Anteil vorzunehmen, der auf die Beklagte umgelegt worden ist (vgl. hierzu: Langenberg, a.a.O., K Rn. 338). Die Kammer versteht auch die Entscheidung des BGH vom 20.01.2016, VIII ZR 329/14, dahingehend, dass der Kürzungsbetrag dabei von dem für den Nutzer in der Abrechnung ausgewiesenen Anteil der Gesamtkosten zu errechnen ist. Eine Unterscheidung zwischen verbrauchsunabhängigen und verbrauchsabhängigen Kosten verlangt der BGH nicht. Randnummer 59 Geht man für 2011 von einem Betrag von 43.661,84 € als Anteil der Beklagten aus, so ergibt sich eine Kürzung um 6.549,28 €. Weitere 138,82 € sind abzuziehen wegen der Differenz von 43.800,66 € zu 43.661,84 €. Als Brutto-Betrag ergeben sich insgesamt 7.958,84 €. Randnummer 60 Hinsichtlich des Mietvertrags Ladenfläche ergibt sich aus den gleichen vorgenannten Gründen ebenfalls ein Kürzungsbetrag, und zwar von 15 % = 903,70 € brutto (bei in der Abrechnung auf die Beklagte umgelegten Gesamtkosten von 5.062,72 € netto). Randnummer 61 Eine weitere materielle Kürzung ist wegen der Änderung des Verteilerschlüssels aus Sicht der Kammer vorzunehmen (3.206,66 € wegen Änderung des Verteilerschlüssels und Mehrbelastung im Mietverhältnis Ladenfläche ). Randnummer 62 Für 2012 ergeben sich für das Mietverhältnis Restaurant 32.428,29 € (netto) Anteil der Ista-Abrechnung, Anlage K33. Die Schätzung der Kaltwasserkosten nach dem Durchschnittsverbrauch aller abgelesenen Wohnungen anteilig zur Fläche beanstandet die Kammer bei der vorliegenden Restaurantnutzung im Ergebnis nicht, da es im Jahr 2011 prozessual unstreitig Ablesungen gegeben hat. Eine daraufhin erfolgte Schätzung ist dann zulässig. Die Verteilung in 2012 mit 30 % nach Fläche und 70 % nach Verbrauch lässt der Mietvertrag in § 10 zu. Nach § 10 des Mietvertrages kann der Vermieter den Umlageschlüssel nach billigem Ermessen ändern, wenn etwa eine angemessene Kostenverteilung dies erfordern. Die Klägerin hat zu den Voraussetzungen der Formalien des § 6 Abs. 4 Satz 2 HeizkostenV nicht weiter vorgetragen. Da die Änderung jedoch insoweit nicht zu Lasten der Beklagten ging, weil sich die Gesamtkosten, die auf die Beklagte umgelegt worden sind, im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 10.000,- € netto reduziert haben, ergeben sich hieraus keine Beklagtenansprüche. Randnummer 63 Anders ist dies beim Mietverhältnis Ladenfläche: Die Änderung des Verteilerschlüssels für das Jahr 2012 wirkt sich hier nachteilig aus für die Beklagte. Es sind 2012 7.757,39 € für Wasser und Heizung eingestellt (9.231,30 € brutto). Im Vorjahr 2011 waren es 5.062,72 € netto und 6.024,64 € brutto. Den Differenzbetrag von 3.206,66 € sieht die Kammer als abzugsfähig an, weil bezogen auf die Änderung des Verteilerschlüssels nicht den formellen Anforderungen genügt worden ist. 5. Randnummer 64 Hinsichtlich der Stromkosten ist indes kein weiterer Abzug vorzunehmen. Randnummer 65 Gemäß der Anlage K21 (Erläuterung zur Abrechnung 2011) sind die Gesamtstrom-Bruttokosten von 69.192,28 € aus Sicht der Kammer hinreichend substantiiert dargetan. Der Betrag für Strom „Lüftung Restaurant“ mit 14.915,54 € entspricht dem Brutto-Betrag zu 12.534,07 €. Auch die weiteren nach Fläche umgelegten Anteile am Allgemeinstrom 669,98 € und 944,71 € sieht die Kammer im Ergebnis als umlagefähig an. Randnummer 66 Hinsichtlich des Stroms 2012 ergibt sich aus Anlage K11 ein eingestellter Betrag von Stromkosten von 651,99 € (nach Fläche), 14.880,18 € als Einzelposition „Strom Lüftung Restaurant“ und 1.459,61 € Strom „Lüftung Büros und Restaurant“ (nach Fläche). Anlage K29 ist die Stromrechnung der Fa. E. AG für das gesamte Objekt und für das Jahr 2012, die mit einem Betrag von 91.432,83 € endet. Zu den auf die Beklagte umgelegten Beträgen hat die Klägerin mit den Anlagen K 29, K30 und K31 und K32 weiter vorgetragen. Es handelt sich um die Abrechnung des Versorgungsunternehmens und um die Aufschlüsselung nach abgelesenen Zählern. Der Kammer genügen diese Aufschlüsselungen zur Substantiierung der materiellen Berechtigung der auf die Beklagte umgelegten Stromkosten. Das Bestreiten der Beklagten daraufhin im Schriftsatz vom 29.05.2017 war insoweit nicht mehr genügend. 6. Randnummer 67 Letztendlich ergeben sich folgende Abzüge von der Klageforderung: Randnummer 68 für 2010: 6.563,61 €, für die nicht wirksam umgelegten Verwaltungskosten (beide MV, 2011 und 2012): 13.048,02 €, für Strom: kein Abzug, für Heizung und Wasser 2011 (MV Restaurant - 15 %): 7.958,84 € für Heizung und Wasser 2011 (MV Laden - 15 %): 903,70 € brutto (in Abrechnung: 5.062,72 € netto) abzgl. 3.206,66 € wegen Änderung des Verteilerschlüssels und Mehrbelastung im MV Ladenfläche _________________________________________________________________________________ Gesamt: - 31.680,83 €. Randnummer 69 Die Klageforderung beträgt 55.576,76 €. Abzüglich der oben dargestellten Abzüge ergibt sich ein Betrag von 23.895,93 €, den die Beklagte noch schuldet und der zuzusprechen war. Randnummer 70 Zu den Hinweisen im Beschluss vom 16.06.2017 haben beide Parteien Gelegenheit zur Stellungnahme gehabt. Das weitere Parteivorbringen in den Schriftsätzen vom 19.07.2017 und 31.08.2017 hat an der Rechtsauffassung der Kammer im Ergebnis nichts verändert. 7. Randnummer 71 Die tenorierten Zinsen beruhen auf §§ 286, 288 BGB. Erst mit Vorlage der umfassenden Belege im Schriftsatz vom 15.03.2017 traten Fälligkeit und Verzug ein. II. Randnummer 72 Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Betriebskostenabrechnung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Hamburg Entscheidungsdatum: 21.12.2022 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 49 C 149/22 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 556 BGB, § 2 Nr 11 BetrKV, § 2 Nr 14 BetrKV Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Betriebskostenabrechnung Mietrecht: Mischpositionen in der Betriebskostenabrechnung Leitsatz 1. Die Abrechnung einer Position "Hausmeister/Garten/Treppe" - dies gilt auch für die Position "Allgemeinstrom" - ist formell unwirksam, da es sich um eine unzulässige Mischposition handelt (Anschluss BGH, Beschluss vom 06. Juli 2021 - VIII ZR 371/19, ZMR 2022, 115 = WuM 2021, 672). Vielmehr hat sich die Abrechnung grundsätzlich an den Nummern der Betriebskostenverordnung zu orientieren (vgl. BGH, Beschluss vom 24. Januar 2017 - VIII ZR 285/15, ZMR 2017, 464 = WuM 2017, 205; AG Hamburg, Urteil vom 03. März 2022 - 48 C 320/20, ZMR 2022, 556; AG Aachen, Urteil vom 16. März 2016 - 115 C 448/15, WuM 2016, 288; AG Hamburg, Urteil vom 12. November 2021 - 46 C 76/21 n.v.). 2. Die Einschränkung in Nr. 14 zu § 2 BetrKV ("soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen die Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nr. 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden") bedeutet, dass Arbeitsleistungen nach den Nr. 2 bis 10 und 16, die vom Hausmeister ausgeführt werden, bei den Hausmeisterkosten abgerechnet werden dürfen. Orientierungssatz 1. Die Kostenposition „Allgemeinstrom“ in einer Betriebskostenabrechnung ist eine unzulässige Vermischung verschiedener Kostenpositionen (Fortführung AG Hamburg, Urteil vom 3. März 2022 - 48 C 320/20).(Rn.15) 2. Die Kostenposition „Hausmeister/Garten/Treppe“ in einer Betriebskostenabrechnung ist eine unzulässige Vermischung verschiedener Kostenpositionen, denn es ist nicht zulässig, verschiedene Kostenarten in einer Abrechnungsposition zu mischen (Anschluss BGH, Beschluss vom 6. Juli 2021 - VIII ZR 371/19).(Rn.16) Tenor 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 338,49 € (dreihundertachtunddreißig 49/100 EURO) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hierauf seit dem 05.07.2022 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Von den Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin 78 % und die Beklagten haben als Gesamtschuldner 22 % zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beiden Parteien bleibt nachgelassen, die Vollstreckung der jeweils anderen Seite durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so nicht die vollstreckende Seite vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Beschluss: Der Streitwert wird festgesetzt auf 1.528,23 €. Tatbestand Randnummer 1 Mit der Klage begehrt die Klägerin aus einem Mietverhältnis die Zahlung eines Betriebskostensaldos. Randnummer 2 Die Beklagten sind seit Juni 2018 Mieter, die Klägerin Eigentümerin und Vermieterin einer in der […] in […] Hamburg belegenen 6-Zimmer-Wohnung. Mietvertraglich wurde eine jährliche Abrechnung der Betriebs- und Heizkosten vereinbart, wobei die Umlagefähigkeit der in der Betriebskostenverordnung aufgelisteten Kostenarten zwischen den Parteien unstreitig ist. Randnummer 3 Für das Jahr 2020 erstellte die Klägerin am 26.11.2022 eine kombinierte Betriebs- und Heizkostenabrechnung, die u. a. die Kostenposition „Allgemeinstrom“ sowie „Hausmeister/Garten/Treppe“ enthielt. Erstere war mit Kosten von 156,81 € verbunden, letztere mit Kosten in Höhe von 1.032,93 € jeweils bezogen auf den Anteil der Beklagten. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten der Abrechnung wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 1 (Bl. 5 d. A.). Randnummer 4 Die Beklagten widersprachen der Abrechnung über den Mieterverein und wiesen darauf hin, dass nach ihrer Auffassung die beiden genannten Kostenpositionen formell nicht wirksam abgerechnet worden seien, demgegenüber vertrat die Klägerin vorgerichtlich die Auffassung, dass eine Zusammenfassung bei der Position Hausmeister, Garten/Treppe zulässig sei, wenn der Hausmeister die entsprechenden Arbeiten durchführe. Randnummer 5 Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Beklagten die Nachzahlung aus der Abrechnung des Jahres 2020 in Höhe von 1.528,23 € schulde. Formelle Fehler stünden der Wirksamkeit der Abrechnung nicht entgegen. Randnummer 6 Die Klägerin beantragt, Randnummer 7 die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 1.528,32 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Randnummer 8 die Beklagten als Gesamtschuldner weiter zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtlich entstandene Kosten der Rechtsverfolgung in Höhe von 152,20 € zu zahlen. Randnummer 9 Die Beklagten beantragen, Randnummer 10 die Klage abzuweisen. Randnummer 11 Die Beklagten sind der Auffassung, dass beide Kostenpositionen, d. h. „Allgemeinstrom“ und „Hausmeister/Garten/Treppe“ formell nicht wirksam abgerechnet worden seien und insoweit diese zumindest aus der Abrechnung herauszurechnen seien. Im Übrigen könne die Klägerin wegen dieser formellen Unwirksamkeit auch keine weitergehenden Forderungen geltend machen. Randnummer 12 Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen. Entscheidungsgründe Randnummer 13 Die zulässige Klage ist nur in Höhe von 338,49 € nebst anteiliger Zinsen begründet. Randnummer 14 Ein Anspruch der Klägerin in Höhe von 338,49 € folgt aus der mietvertraglichen Vereinbarung hinsichtlich der Umlage bestimmter Kostenarten hinsichtlich derer eine Vorauszahlung, über die die Klägerin abzurechnen hat, vereinbart worden ist. Einwendungen im Hinblick auf eine etwaige materielle Fehlerhaftigkeit der Abrechnung oder anderweitige formelle Fehler sind weder von den Beklagten erhoben noch aus der Abrechnung ersichtlich. Auch wirkt sich die formelle Teilunwirksamkeit der Kostenpositionen „Allgemeinstrom“ sowie „Hausmeister/Garten/Treppe“ nicht dahingehend aus, dass die Abrechnung insgesamt formell unwirksam ist. Vielmehr handelt es sich um eine nur formelle Teilunwirksamkeit, d. h. die Abrechnung ist so zu werten, als wären die genannten Positionen nicht in dieser enthalten. Randnummer 15 Nach § 2 Nr. 11 der Betriebskostenverordnung sind die Kosten der Beleuchtung umlagefähig. Dies deckt sich nicht mit der Umlage einer Position „Allgemeinstrom“. So könnten etwa Aufzugsstromkosten, der Strom der Heizung, Stromverbräuche anderer elektrischer Geräte im Treppenhaus, wie etwa der Klingel, oder Stromkosten einer Entlüftungsanlage unzulässigerweise enthalten sein. Es handelt sich insoweit bei einer Kostenposition „Allgemeinstrom“ um eine unzulässige Vermischung verschiedener Kostenpositionen über die Ziffern der Betriebskostenverordnung hinweg. Vorliegend spricht zudem auch die Höhe der geltend gemachten „Allgemeinstromkosten“ dafür, dass es sich nicht alleine um Beleuchtungsstrom handelt, auch wenn es hierauf letztlich nicht ankommt. Insoweit spricht die Annahme der Teilunwirksamkeit der Kostenposition „Allgemeinstrom“ der allgemeinen Rechtsprechung und Kommentarliteratur (vgl. Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 10. Aufl. 2022, Rn. A172; AG Hamburg, GE 2020, 1631; AG Hamburg, Urteil v. 05.05.2021 zum Az.: 49 C 569/20 bei juris; AG Hamburg, Urteil v. 03.03.2022 zum Az.: 48 C 320/20 bei juris; AG Hamburg, Urteil v. 12.11.2021 zum Az.: 46 C 76/21 n. v.; AG Hamburg, Urteil v. 07.01.2022 zum Az.: 46 C 539/20 n. v.; LG Hamburg, Urteil v. 28.05.2013 zum Az.: 316 S 90/12 bei juris; ebenso in WEG-Recht BGH NZM 2017, 77). Randnummer 16 Ebenso ist die Position „Hausmeister/Garten/Treppe“ nicht formell wirksam abgerechnet worden, da es sich auch hier um eine unzulässige Mischposition handelt. So hat der BGH dies zuletzt in der Entscheidung BGH WuM 2021, 672 zu einer Position „Sonstige Betriebskosten“ in einer Betriebskostenabrechnung nochmals ausdrücklich klargestellt, dass es nicht zulässig ist, verschiedene Kostenarten in einer Abrechnungsposition zu mischen. Vielmehr hat sich die Abrechnung grundsätzlich an den Ziffern der Betriebskostenverordnung zu orientieren (vgl. BGH WuM 2017, 205; AG Hamburg ZMR 2022, 556; AG Aachen WuM 2016, 288; AG Hamburg, Urteil v. 12.11.2021 zum Az.: 46 C 76/21 n. v.). Dabei ist die Ausweisung einer Sammelposition auch dann formell nicht ordnungsgemäß, wenn unter ihr letztlich nur eine einzige Kostenart materiell abgerechnet worden sein sollte. Denn für die Beurteilung der formellen Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung kommt es gerade nicht darauf an, ob der Mieter durch eine Einsichtnahme in die Belege hätte ermitteln können, welche Einzelpositionen sich hinter der Sammelposition tatsächlich verbergen. Die formell ordnungsgemäße Abrechnung soll dem Mieter eine Prüfung der formellen Abrechnungsfähigkeit gerade ohne Belegeinsicht ermöglichen (vgl. AG Hamburg ZMR 2022, 556). Randnummer 17 Soweit die Klägerin darauf verweist, dass es zulässig gewesen wäre, die Kosten der Gartenpflege oder auch der Treppenhausreinigung bei den Hausmeisterkosten abzurechnen, so entspricht dies jedenfalls dem Sinn und Zweck der Ziff. 14 zu § 2 Betriebskostenverordnung. Danach gehören zu den Kosten des Hauswarts die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle gerechneten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen die Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nr. 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden. Letztere Einschränkung ist dem Wortlaut nach zwar unverständlich, gemeint ist hiermit jedoch, dass Arbeitsleistungen nach den Nr. 2 bis 10 und 16, die vom Hausmeister ausgeführt werden, bei den Hausmeisterkosten abgerechnet werden dürfen (vgl. etwa LG Hamburg WuM 1990, 561 m.w.N.; Hanke, PiG Band 23 S. 101, 111). Aus der Gesetzesbegründung ergibt sich insoweit, dass die Ziffer 16 eingefügt wurde, weil der Hausmeister auch derartige Aufgaben nicht selten übernimmt (Gesetzesbegründung Bundesrats-Drs. 568/03, S.33). Ob die zitierte Entscheidung des Landgerichtes Hamburg richtigerweise davon ausgeht, dass Kostenarten aus anderen Ziffern bei Hausmeisterkosten dann herausgerechnet werden müssen, wenn sie der Hausmeister ausführt, kann insoweit dahinstehen, da die Klägerin vorliegend nicht die Kostenposition „Hausmeister“ als solche abgerechnet hat. Allerdings spricht gegen eine solche Auffassung, dass eine Abrechnung der Werktätigkeit des Hausmeisters für die Gartenpflege als Gartenpflege keinesfalls zu einer Unklarheit oder schlechteren Überprüfbarkeit der Abrechnung führen würde. Soweit Kosten dem Wortlaut der Regelung nach nicht angesetzt werden dürfen, scheint dies eher klarzustellen, dass kein doppelter Ansatz der Kosten zulässig ist. Eine Differenzierung danach, ob der Hausmeister etwa bei getrennten Verträgen als Hausmeister, Gartenpfleger oder Treppenhausreiniger vertraglich beauftragt wird, erscheint jedenfalls als wenig praktikabel bzw. unsinnig formalistisch. Naheliegend ist hier, dem Vermieter eine Wahlmöglichkeit zuzugestehen, worunter er die Kosten abrechnet. Im Übrigen sind angefallene Materialkosten der Gartenpflege oder auch Materialaufwendungen für die Treppenhausreinigung immer noch unter den entsprechenden Ziffern „Treppenhausreinigung“ bzw. „Gartenpflege“ abzurechnen. Es wäre insoweit nicht zulässig, diese bei den Hausmeisterkosten abzurechnen, da es an einem hinreichenden ausschließlichen Bezug insoweit fehlt, zumal die Aufwendungen nicht notwendigerweise vom Hausmeister selbst gemacht werden müssen. Letztlich kann dies wie vorliegend dahinstehen, da es sich jedenfalls bei der hier vorgenommenen Abrechnungsform um eine unzulässige Vermischung handelt. Randnummer 18 Hiernach sind die Kosten in Höhe von 1.032,93 € sowie 156,81 € aus der Abrechnung herauszurechnen, da es diesbezüglich an einer wirksamen Abrechnung fehlt. Hiernach verbleibt die tenorierte Restforderung. Randnummer 19 Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten stehen der Klägerin auch im Bezug auf die berechtigte Forderung nicht zu, da es insoweit an einer Anspruchsgrundlage bei Mandatierung fehlt. Insbesondere ist beklagtenseitig der hier tenorierten Restforderung nicht durch den Mieterverein widersprochen worden, so dass die Beklagten bei Mandatierung des Klägervertreters mit der außergerichtlichen Geltendmachung insoweit nicht in Verzug gewesen sind. Eine Fristsetzung o. ä. der Klägerin vor der Mandatierung ist nach Aktenlage nicht erfolgt. Randnummer 20 Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 288, 291 BGB. Randnummer 21 Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Randnummer 22 Der Streitwert ergibt sich aus der Klagforderung in der Hauptsache. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

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Die Zusammenfassung von Kostenpositionen ist nur im Ausnahmefall zulässig, soweit die Betriebskosten nach ihrem Entstehungsgrund gleichartig sind, wie das in Teilen des Bundesgebietes bei den Kostenpositionen „Wasser“ und „Abwasser“ angenommen wird (vgl. BGH, Beschl. v. 24. Januar 2017 - VIII ZR 285/15, ZMR 2017, 464). 2. Innerhalb der Ziffern des § 2 BetrkVO darf weiter differenziert werden. Wenn sich der Hausmeister um die Gartenpflege kümmert, lässt § 2 Ziff. 14 BetrkVO eine entsprechende Abrechnung als Kosten des Hausmeisters grds. zu. Dies betrifft jedoch allein die Arbeitsleistung der Hausmeister. Anderweitige Gartenpflegekosten sind als Kosten der Gartenpflege abzurechnen, selbst wenn das Einpflanzen letztlich durch den Hausmeister erfolgt und die Arbeitsleistung des Einpflanzens insoweit bei den Hausmeisterkosten abgerechnet wird. Orientierungssatz 1. Die Zusammenfassung von Kostenpositionen über die Grenzen der jeweiligen Definition als Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung ist nur im Ausnahmefall zulässig, soweit die Betriebskosten nach ihrem Entstehungsgrund gleichartig sind, wie das in Teilen des Bundesgebietes bei den Kostenpositionen „Wasser“ und „Abwasser“ angenommen wird (Anschluss BGH, Beschluss vom 24. Januar 2017 - VIII ZR 285/15). Im Hinblick auf die Differenzierung der Abrechnung nach einzelnen Kostenpositionen ist die Wirksamkeit danach grundsätzlich gewährleistet, wenn der Vermieter eine Aufschlüsselung vornimmt, die den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkataloges in § 2 Betriebskostenverordnung entspricht.(Rn.4) (Rn.5) 2. Darüber hinaus ist es zulässig, auch innerhalb der Ziffern weiter zu differenzieren. Wenn sich der Hausmeister um die Gartenpflege kümmert, lässt § 2 Ziff. 14 der Betriebskostenverordnung eine entsprechende Abrechnung als Kosten des Hausmeisters grundsätzlich zu. Dies betrifft jedoch allein die Arbeitsleistung der Hausmeister. Anderweitige Gartenpflegekosten, wie etwa die Erneuerung von Gehölzen oder des Sandes einer Sandkiste oder auch weitergehende Gartenpfegearbeiten, für deren Durchführung Hausmeister oftmals nicht hinreichend qualifiziert sind, wie etwa das Ausdünnen von Bäumen oder anderweitige qualifiziertere Tätigkeiten, sind als Kosten der Gartenpflege abzurechnen, selbst wenn das Einpflanzen letztlich durch den Hausmeister erfolgt und die Arbeitsleistung des Einpflanzens insoweit bei den Hausmeisterkosten abgerechnet wird.(Rn.7) Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger zur gesamten Hand 299,31 € (zweihundertneunundneunzig 31/100 EURO) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hierauf seit dem 09.09.2023 zu zahlen. 2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beschluss: Der Streitwert wird festgesetzt auf 307,54 €, die übereinstimmende Teilerledigungserklärung über 8,23 € wirkt sich insoweit nicht aus. Tatbestand Randnummer 1 (Ohne Tatbestand gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO) Entscheidungsgründe Randnummer 2 Die zulässige Klage ist, soweit sie nicht in Höhe von 8,23 € übereinstimmend für erledigt erklärt worden ist, begründet. Randnummer 3 Ein Anspruch der Kläger folgt aus §§ 535 Abs. 2, 556 BGB in Verbindung mit der mietvertraglichen Vereinbarung. Nach dieser ist die Beklagte verpflichtet, jährlich über die nach dem Mietvertrag umlagefähig vereinbarten Betriebskosten abzurechnen. Dies hat sie letztlich im Bezug auf die noch streitgegenständliche Position „Gartenpflege/Hausmeister“ nicht in formell wirksamer Weise getan. Insoweit besteht eine entsprechende Forderung der Beklagten nicht. Randnummer 4 Die Zusammenfassung von Kostenpositionen über die Grenzen der jeweiligen Definition als Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung ist nur im Ausnahmefall zulässig, soweit die Betriebskosten nach ihrem Entstehungsgrund gleichartig sind, wie das in Teilen des Bundesgebietes bei den Kostenpositionen „Wasser“ und „Abwasser“ angenommen wird (vgl. BGH ZMR 2017, 464; AG Hamburg ZMR 2023, 550). Randnummer 5 Die Abrechnung muss sich danach grundsätzlich an den Kostenarten, wie sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt sind, orientieren, damit er verlässlich und auch auf einfache Weise erkennen kann, ob nur die vereinbarten Kosten in der Abrechnung angesetzt werden. Im Hinblick auf die Differenzierung der Abrechnung nach einzelnen Kostenpositionen ist die Wirksamkeit danach grundsätzlich gewährleistet, wenn der Vermieter eine Aufschlüsselung vornimmt, die den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkataloges in § 2 Betriebskostenverordnung entspricht. Darüber hinaus ist es zulässig, auch innerhalb der Ziffern weiter zu differenzieren. Randnummer 6 Es kommt hiernach nicht darauf an, ob die Positionen „Hausmeister“ und „Gartenpflege“ nach Maßgabe der mietvertraglichen Vereinbarung als umlagefähig vereinbart sind. Dies hätte in der Abrechnung differenziert werden müssen. Es ist nicht zulässig, verschiedene Kostenarten zu vermischen, soweit dies nicht von der Betriebskostenverordnung ausnahmsweise zugelassen wird. Randnummer 7 Vorliegend kann auch nicht damit argumentiert werden, dass möglicherweise der Hausmeister sich ggf. um die Gartenpflege kümmert und § 2 Ziff. 14 der Betriebskostenverordnung eine entsprechende Abrechnung als Kosten des Hausmeisters grundsätzlich zulässt. Zunächst setzt eine solche Vorgehensweise voraus, dass der Hausmeister sich auch um die Gartenpflege kümmert, was vorliegend nicht dargelegt worden ist. Dies betrifft zudem allein die Arbeitsleistung der Hausmeister. Anderweitige Gartenpflegekosten, wie etwa die Erneuerung von Gehölzen oder des Sandes einer Sandkiste, sind als Kosten der Gartenpflege anzurechnen. Dies betrifft aber nicht nur Anschaffungskosten von Gehölzen oder die Materialkosten der Sanderneuerung, sondern auch weitergehende Gartenpfegearbeiten, für deren Durchführung Hausmeister oftmals nicht hinreichend qualifiziert sind, wie etwa das Ausdünnen von Bäumen oder anderweitige qualifiziertere Tätigkeiten. In diesen Fällen bedarf es der gesonderten Abrechnung der Gartenpflege, selbst wenn das Einpflanzen letztlich durch den Hausmeister erfolgt und die Arbeitsleistung des Einpflanzens insoweit bei den Hausmeisterkosten abgerechnet wird. Randnummer 8 Bei einer formell unwirksamen Abrechnung kommt es im Übrigen auch nicht darauf an, ob die Mieterseite durch eine Belegeinsicht feststellen könnte, ob nicht umlagefähige Kosten in der Kostenposition enthalten sind, da dies letztlich die formelle Wirksamkeit der Abrechnung voraussetzt. Randnummer 9 Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 286, 288 BGB in Verbindung mit der vorgerichtlichen Zahlungsaufforderung. Randnummer 10 Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91 Abs. 1, 91 a ZPO. Insoweit sind der Beklagten auch die Kosten der übereinstimmenden Teilerledigungserklärung in Bezug auf die Mietkosten für die Rauchwarnmelder aufzuerlegen, da diese Kostenpostion nach der Rechtsprechung nicht umlagefähig ist (vgl. BGH, Urteil v. 11.05.2022 zum Az.: VIII ZR 379/20; LG Berlin WuM 2021, 367; AG Halle ZMR 2016, 708; LG Hagen GWG 2016, 175). Die Vollstreckbarkeitsentscheidung folgt aus den §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO. Randnummer 11 Die Berufung wird nicht zugelassen, da die hierfür erforderlichen Voraussetzungen nicht vorliegen. Insoweit entspricht die hier vorliegende Entscheidung der allgemeinen bundesweiten gefestigten jahrelangen Rechtsprechung (vgl. etwa BGH ZMR 2017, 464; AG Hamburg ZMR 2022, 556; AG Aachen WuM 2016, 288; AG Hamburg, Urteil v. 05.05.2021 zum Az.: 49 C 569/20 bei juris; AG Hamburg, Urteil v. 26.10.2022 zum Az.: 49 C 150/22 bei juris; BGH NZM 2011, 274; BGH ZMR 2022, 115; LG Krefeld ZMR 2023, 204). Randnummer 12 Der Streitwert ergibt sich aus der Klagforderung in der Hauptsache, wobei eine Streitwertdifferenzierung vor und nach der übereinstimmenden Teilerledigungserklärung bei einem Streitwert von unter 500,00 € nicht vorzunehmen ist. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Betriebskostenabrechnung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Heidelberg 5. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 28.05.2020 Aktenzeichen: 5 S 42/19 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 9 Abs 2 S 1 HeizkostenV, § 9 Abs 2 S 4 HeizkostenV, § 12 Abs 1 S 1 HeizkostenV, § 242 BGB, § 556 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Betriebskostenabrechnung Wohnraummiete: Kürzungsrecht des Mieters hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten bei Verstoß der Abrechnung gegen die HeizkostenV; Umlegung von Grundsteuernachforderungen für Zeiträume vor Beginn des Mietverhältnisses Leitsatz 1. Der Mieter hat nicht deshalb ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV, weil die einheitlich entstandenen Kosten einer verbundenen Anlage zur zentralen Bereitstellung von Heizungswärme und Warmwasser unter Verstoß gegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizKV lediglich rechnerisch nach einem in der Heizkostenverordnung vorgesehenen Ersatzverfahren aufgeteilt werden.(Rn.20) 2. Treuwidrige Umlegung von Grundsteuernachforderungen nach dem Abflussprinzip für Zeiträume vor Beginn des Mietverhältnisses.(Rn.27) Orientierungssatz Der Vermieter ist nach Treu und Glauben gehindert, Grundsteuernachforderungen nach dem Abflussprinzip auf den Mieter umzulegen, wenn diese Nachforderungen Zeiträume betreffen, die vor dem Beginn des Mietverhältnisses zwischen den Parteien liegen (hier: Nachforderungen für 2014 und 2015 in 2017, Mietbeginn am 1. Mai 2016).(Rn.27) Verfahrensgang vorgehend AG Heidelberg, 3. September 2019, 21 C 86/19 nachgehend BGH, 12. Januar 2022, VIII ZR 151/20, Versäumnisurteil Tenor I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 03.09.2019, Az. 21 C 86/19, im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen abgeändert und wie folgt neu gefasst: I. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.475,68 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 05.07.2018 zu zahlen. I. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. II. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen. III. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger 16 % und die Beklagte 84 %. IV. Dieses Urteil und das mit der Berufung angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils für die Beklagte vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. V. Die Revision gegen dieses Urteil wird für den Kläger zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für den ersten Rechtszug neu auf 2.688,36 Euro und für den Berufungsrechtszug auf 665,02 Euro festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Parteien streiten im Rahmen der Rückforderung einer Mietsicherheit nach beendetem Wohnraummietverhältnis um die Höhe von Betriebskostennachforderungen der beklagten Vermieterin, mit denen aufgerechnet worden ist. Randnummer 2 Der Kläger und seine Ehefrau waren vom 01.05.2016 bis 31.05.2017 Mieter der Wohnung W. in H.. Wie im Mietvertrag (AS I 11 ff.) vereinbart, leisteten die Mieter Betriebskostenvorauszahlungen sowie eine Mietsicherheit von 2.565 Euro, die durch Zinserträge inzwischen auf 2.575 Euro angestiegen ist. In dem Mehrfamilienhaus wird Heizungswärme und Warmwasser zentral durch eine verbundene Anlage bereitgestellt, ohne dass die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge mit einem Wärmemengenzähler gemessen würde. In den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2016 und 2017 werden die Gesamtkosten der Heizungsanlage daher rechnerisch getrennt. Über die Aufzugswartung hat die Beklagte einen Vollwartungsvertrag abgeschlossen. Mit Bescheid vom 17.08.2017, auf den wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, wurde die Grundsteuer für die Jahre 2014 bis 2017 neu festgesetzt, wobei die Beklagte für 2016 und 2017 jeweils die neu festgesetzte Grundsteuer auf die Mieter umlegte, im Jahr 2017 aber zusätzlich die Nachforderungen für 2014 und 2015. Wegen verschiedener Einwendungen des Klägers und seiner Ehefrau wurden die Betriebskostenabrechnungen mehrfach korrigiert, zuletzt für 2016 unter dem 19.12.2018 für 2017 unter dem 19.12.2018. Randnummer 3 Der Kläger hat vor dem Amtsgericht aus eigenem und abgetretenem Recht Rückgabe der 2.575 Euro Mietsicherheit abzüglich Betriebskostennachforderungen geltend gemacht, die er mit 298,14 Euro für 2016 und 439,46 Euro für 2017 berechnet hat. Der Kläger hat sich - soweit für die Berufung noch von Interesse - gegen die rechnerische Trennung der Heiz- und Warmwasserkosten, die Umlage der Kosten des Vollwartungsvertrags für die Aufzugswartung und die Umlage der Grundsteuer gewandt. Er hat gemeint, die fehlende Trennung zwischen Heiz- und Warmwasserkosten durch separaten Wärmemengenzähler berechtige ihn zur Kürzung der berechneten Heiz- und Warmwasserkosten um 15 %. Er hat daher vor dem Amtsgericht beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 1.837,40 Euro zuzüglich Verzugszinsen zahlen. Randnummer 4 Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Sie hat die Aufrechnung mit Ansprüchen in Höhe von 607,91 Euro für 2016 und 980,65 Euro für 2017 erklärt. Hinsichtlich des Vollwartungsvertrages hat sie darauf verwiesen, dass für die ersten Jahre ein Rabatt von 65 % auf die Wartungskosten gewährt worden sei, wodurch bereits ein Instandhaltungsanteil von 35 % berücksichtigt sei. Randnummer 5 Das Amtsgericht hat die Beklagten mit dem angegriffenen Urteil zur Zahlung von 1.651,46 Euro nebst Zinsen verurteilt. Soweit in der Berufung noch von Interesse, ist das Amtsgericht dabei insbesondere der Rechtsauffassung des Klägers gefolgt, dass die fehlende messtechnische Trennung des Energieverbrauchs zwischen Heizung und Warmwasser zur Kürzung nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV berechtige, weshalb es die Aufrechnung der Beklagten nur in entsprechend geringerem Umfang, nämlich für 2016 um 84,10 Euro weniger und für 2017 um 91,68 Euro weniger, hat durchgreifen lassen. Von den Kosten der Aufzugswartung hat das Amtsgericht für beide Jahre wegen enthaltener nicht umlagefähiger Kosten 40 % abgesetzt, die Grundsteuernachzahlungen für 2014 und 2015 hat es im Rahmen der Betriebskostenabrechnung 2017 nicht für umlegbar erachtet. Randnummer 6 Wegen der weiteren Einzelheiten des streitigen und unstreitigen Vortrags der Parteien in erster Instanz, der genauen Formulierung der Anträge sowie wegen des Inhalts und der Begründung des Urteils des Amtsgerichts einschließlich der dort getroffenen tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf Entscheidungsformel, Tatbestand und Entscheidungsgründe dieses Urteils Bezug genommen. Randnummer 7 Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, die sich nur noch gegen die Anwendung des Kürzungsrechts des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV wendet und die Umlage der vollen Wartungskosten und der Grundsteuernachzahlungen 2014 und 2015 erstrebt. Sie meint insbesondere, ungeachtet des fehlenden Wärmemengenzählers liege eine „verbrauchsorientierte“ Abrechnung vor. Im Ergebnis hält sie den Klageanspruch daher in Höhe weiterer 665,02 Euro für erloschen und begehrt eine entsprechende weitergehende Klageabweisung. Randnummer 8 Die Beklagte beantragt: Randnummer 9 Auf die Berufung wird das erstinstanzliche Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 03.09.2019, zugestellt am 05.09.2019, Az. 21 C 86/19, teilweise abgeändert und die Beklagte verurteilt, an den Kläger 986,44 Euro zu zahlen. Randnummer 10 Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Randnummer 11 Der Kläger beantragt, Randnummer 12 die Berufung kostenpflichtig abzuweisen. Randnummer 13 Der Kläger meint insbesondere, es liege im Streitfall gerade keine „verbrauchsorientierte Abrechnung“ vor. Der Wärmemengenzähler sei zur Messung des im gesamten Anwesen für die Warmwassergewinnung benötigten Brennstoffs notwendig. Erst mit dem Messergebnis könne sodann eine korrekte Trennung zwischen Heiz- und Warmwasserkosten im Anwesen vorgenommen werden. Randnummer 14 Unter Berufung darauf, dass die Frage des Kürzungsrechts in vergleichbaren Konstellationen im Rahmen ihrer beratenden Tätigkeit in einer Vielzahl von Fällen relevant sei, beantragen beide Parteivertreter die Zulassung der Revision. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Verfahrensakte Bezug genommen. II. Randnummer 15 Die zulässige Berufung hat in der Sache teilweise Erfolg. Soweit das Amtsgericht das Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV angewendet hat, führt die Berufung zur Abänderung und Klageabweisung in Höhe von weiteren 175,78 Euro einschließlich - so ist der Berufungsantrag auszulegen - anteiliger Zinsen (1.). Hinsichtlich der weiteren streitigen Abrechnungspositionen ist die Berufung dagegen unbegründet (2.). Randnummer 16 1.) Das angefochtene Urteil beruht insoweit auf einem Rechtsfehler (§ 513 Abs. 1, 1. Alt., § 546 ZPO), als das Amtsgericht davon ausgegangen ist, dass der Kläger zur Kürzung der Heiz- und Warmwasserkosten um 15 % berechtigt sei. Demgegenüber ist der Anspruch des Klägers aus der Sicherungsabrede auf Rückzahlung der geleisteten Mietsicherheit samt Zinsen (§ 551 Abs. 3 Satz 4 BGB) auch in diesem Umfang durch Aufrechnung erloschen (§ 389 BGB). Randnummer 17 a) Allerdings hat die Beklagte entgegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizKV die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge nicht mit einem Wärmemengenzähler gemessen, weil ein solches Gerät nicht vorhanden ist. Nach § 9 Abs. 1 Satz 1, 2 HeizKV sind bei verbundenen Anlagen die einheitlich entstandenen Kosten des Betriebs aufzuteilen, wobei die Anteile an den einheitlich entstandenen Kosten bei eigenständiger gewerblicher Wärmelieferung nach den Anteilen am Wärmeverbrauch zu bestimmen sind. Kann die Wärmemenge nur mit einem unzumutbar hohen Aufwand gemessen werden - wofür im Streitfall nichts vorgetragen noch sonst ersichtlich ist -, kann sie rechnerisch in Abhängigkeit vom Volumen des verbrauchten Wassers und der mittleren Temperatur des Warmwassers berechnet werden, § 9 Abs. 2 Satz 2 HeizKV. Nur in - wiederum weder behaupteten noch sonst ersichtlichen - Ausnahmefällen, in denen weder die Wärmemenge noch das Volumen des verbrauchten Warmwassers gemessen werden können, kann die Berechnung nach § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizKV rechnerisch in Abhängigkeit von der versorgten Fläche geschehen. Gleichwohl ging die Beklagte in der zuletzt genannten Weise vor. Ausweislich der Heiz-, Warm- und Kaltwasserabrechnungen wurde für die Mietsache Fernwärme bezogen und der Heizwärmeverbrauch mit Heizkostenverteilern erfasst. Der Warmwasserverbrauch wurde gemessen. Die Trennung der Gesamtkosten der Heizungsanlage erfolgte gemäß der zugehörigen Erläuterung mit einer Formel in Abhängigkeit von der mit Warmwasser versorgten Wohnfläche. Randnummer 18 b) Dieser Verstoß führt aber nicht dazu, dass der Kläger gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV das Recht hätte, „bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen“. Randnummer 19 (1) Inwieweit § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV in einer solchen Konstellation eingreift, wird in der Rechtsprechung uneinheitlich beurteilt. Das Landgericht Itzehoe (NJOZ 2013, 491 [493 f.]) hat zunächst der Auffassung zugeneigt, eine in diesem Sinne verbrauchsabhängige Abrechnung sei auch die Anwendung eines in der Heizkostenverordnung vorgesehenen Ersatzverfahrens, geht aber inzwischen davon aus, dass die Ermittlung nach einem Ersatzverfahren, dessen Voraussetzungen nicht vorliegen, das Kürzungsrecht begründet (LG Itzehoe, Urteil vom 22.03.2019 - 9 S 26/18 -). Das Landgericht Potsdam (Hinweisbeschluss vom 14.09.2017 und Beschluss vom 24.10.2017 - 4 S 33/17 -) und das Landgericht Halle (WuM 2019, 318) haben in vergleichbaren Konstellationen die gegen Anwendung des Kürzungsrechts eingelegten Berufungen als offensichtlich unbegründet angesehen. Demgegenüber hat die 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin (NJOZ 2018, 1092) lediglich einen das Kürzungsrecht nicht eröffnenden „Formalverstoß“ angenommen, während die 63. Zivilkammer des Landgerichts Berlin (Urteil vom 16.01.2018 - 63 S 91/17 -) die Gegenauffassung vertritt. Die 65. Zivilkammer des Landgerichts Berlin hält das Kürzungsrecht nur für anwendbar, wenn die Wassermenge erfasst wird, nicht hingegen, wenn die Trennung rein flächenbezogen erfolgt (Urteil vom 20.06.2018 - 65 S 29/18 -). Die Literatur hält § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV überwiegend für unanwendbar (Drager, in: beck-online.GROSSKOMMENTAR, Gesamt-Hersg.: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Hersg.: Schmidt, HeizkostenV § 9 Rn. 15; Zehelein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Auflage 2020, HeizkostenV § 9 Rn. 3; Langenberg/Zehelein, in: Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Auflage 2019, K. Rn. 150; Schneider in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl. 2018, § 556a BGB Rn. 152; a.A. Schumacher, in: Danner/Theobald, Energierecht, Werkstand: 103. EL Oktober 2019, HeizkostenV § 9 Rn. 7 f.; Wall, jurisPR-MietR 17/2017 Anm. 2; differenzierend Pfeifer, in: BeckOK Mietrecht, Schach/Schultz/Schüller, 19. Edition Stand: 01.03.2020, HeizkostenV § 12 Rn. 11c). Randnummer 20 (1) Die Kammer schließt sich der Auffassung an, wonach das Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV unanwendbar ist, wenn die einheitlich entstandenen Kosten unter Verstoß gegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizKV nur rechnerisch aufgeteilt werden, und zwar auch dann, wenn - wie im Streitfall - zu Unrecht die Formel nach § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizKV angewandt wird. Randnummer 21 (4) Es ist auch in diesem Fall mit dem Wortlaut der Verordnung zu vereinbaren, wonach das Kürzungsrecht nur entsteht, wenn entgegen den Vorschriften dieser Verordnung „nicht verbrauchsabhängig“ abgerechnet wird. Vom Verbrauch abhängig - nämlich von der Erfassung der Heizkostenverteiler - ist die Abrechnung selbst dann, wenn nicht einmal das verbrauchte Warmwasservolumen eingestellt, sondern stattdessen die versorgte Wohnfläche als verbrauchsunabhängiger Faktor zu Grunde gelegt wird. Randnummer 22 (4) Ob nach dem Willen des Verordnungsgebers gleichwohl ein Kürzungsrecht entstehen sollte, lässt sich nicht klären. In der Erstfassung zielte § 12 HeizKV darauf ab, einen Zwang zur Anbringung von Ausstattungen zur Verbrauchserfassung für Räume auszuüben, wobei der Anwendungsbereich in der Folge ausgedehnt wurde (zur Entwicklung vgl. Lammel, in: Lammel, Heizkostenverordnung, 4. Aufl. 2015, § 12 Rn. 7 ff.). Für die Berechnung des Warmwasseranteils nach § 9 HeizKV folgt daraus aber bereits deshalb nichts, weil zwar bereits nach der bis 01.01.2009 geltenden Fassung dieser Norm die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge mit einem Wärmezähler zu messen war, diese Wärmemenge aber auch nach einer Formel oder nach den anerkannten Regeln der Technik errechnet werden durfte (§ 9 Abs. 3 Satz 1 bis 4 HeizKV a.F.). Dass der Verordnungsgeber sich anlässlich der Verschärfung durch Art 1 Nr. 3 der Verordnung vom 02.12.2008 (BGBl. I S. 2375; ber. 2009 I S. 435) mit der Rechtsfolge des Kürzungsrechts befasst hätte, ist nicht ersichtlich; vielmehr hat er angenommen, die Neufassung des § 9 Abs. 2 HeizKV übernehme „weitgehend geltendes Recht“ (Begründung der Verordnung zur Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung, BR-Drs. 570/08, Seite 15). Welche Folgen die nunmehr nur noch ausnahmsweise Zulässigkeit der Kostentrennung nach den Ersatzverfahren für den Anwendungsbereich des Kürzungsrechts haben sollte, wird in der Verordnungsbegründung nicht thematisiert. Randnummer 23 (4) Bei dieser Sachlage ist maßgeblich auf den Regelungszweck abzustellen. Zweck der Heizkostenverordnung ist es, das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflussen und damit Energieeinspareffekte zu erzielen. Dem jeweiligen Nutzer soll durch die verbrauchsabhängige Abrechnung der Zusammenhang zwischen dem individuellen Verbrauch und den daraus resultierenden Kosten bewusst gemacht werden (BGH, NZM 2016, 381 [382]). Vor diesem Hintergrund ermöglicht das Kürzungsrecht dem Mieter eine abstrakte Schadensberechnung, resultierend aus der nicht ordnungsgemäßen Anwendung der Heizkostenverordnung, und zwar beruhend auf Erhebungen, wonach bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung mit einer Energieersparnis in Höhe von 15 % zu rechnen sei; eine gutachterliche Überprüfung nach Inkrafttreten der Verordnung kommt immerhin zu einem Einsparpotential in Höhe von rund 13 % (Lammel, in: Lammel, Heizkostenverordnung, 4. Aufl. 2015, § 12 Rn. 12 ff.). Das lässt sich auf die unzureichende Abgrenzung des auf Heizung und Warmwasserbereitung entfallenden Energieanteils nicht übertragen. Möglicherweise wären auch von der korrekten Anwendung der dahingehenden Regelung Energieeinsparungseffekte zu erhoffen, deren Höhe indes letztlich offen ist. Der nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV unterstellte Schaden in Höhe von 15 % mangels verbrauchsbezogener Abrechnung steht jedenfalls hiermit in keinem Zusammenhang (Zehelein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Auflage 2020, HeizkostenV § 9 Rn. 3); ein solcher Zusammenhang könnte allenfalls dadurch hergestellt werden, dass das Kürzungsrecht nur auf bestimmte vom Vermieter geschaffene Unsicherheiten beschränkt angewandt wird (so LG Itzehoe, Urteil vom 22.03.2019 - 9 S 26/18 -, Abs.-Nr. 31 ff.). Angesichts dessen, dass dem Vermieter der Gegenbeweis eines geringeren Schadens versagt ist (Lammel, in: Lammel, Heizkostenverordnung, 4. Aufl. 2015, § 12 Rn. 12), ist es aber nicht Aufgabe der richterlichen Rechtsfortbildung, sondern des Verordnungsgebers, in Wahrnehmung der ihm zustehenden Einschätzungsprärogative zu entscheiden, ob und in welcher Höhe ein pauschaler Schaden durch unzureichende Abgrenzung überhaupt entstehen kann und inwieweit er unwiderleglich zu vermuten ist. Das gilt umso mehr, als der Verordnungsgeber bei Änderung des § 9 HeizKV davon ausgegangen ist, dass wiederholte Verschärfungen der Anforderungen an die bauliche Hülle die Annahme eines vergleichbaren energetischen Standards der unterschiedlichen Mehrfamilienhäuser nicht mehr rechtfertigen (Begründung der Verordnung zur Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung, BR-Drs. 570/08, Seite 16). Deshalb ist die Regelung des § 9 Abs. 3 Satz 5 HeizKV a.F. ersatzlos entfallen, wonach eine Abschätzung der für die Warmwasserbereitung erforderlichen Wärmemenge mit einem Anteil von 18 vom Hundert der insgesamt verbrauchten Wärmemenge zulässig war. Wenn aber der Verordnungsgeber die Bausubstanz für so uneinheitlich hält, dass sich bei verbundenen Anlagen jede Vermutung über den Anteil der zentralen Warmwasserversorgungsanlage am Wärmeverbrauch verbietet, dann schließt das auch die Annahme eines einheitlichen prozentualen Schadens aus, wenn dieser Anteil nicht korrekt ermittelt wird. Randnummer 24 (4) Hiergegen kann nicht eingewandt werden, dass die Pflicht zum Einbau von Wärmemengenzählern ohne die Sanktionierung durch das Kürzungsrecht leerliefe, weil ein Schaden des Mieters dann regelmäßig nicht nachweisbar wäre (so aber LG Halle, WuM 2019, 318 [319]; LG Berlin, Urteil vom 16.01.2018 - 63 S 91/17 -, Abs.-Nr. 22). Zunächst gibt § 4 Abs. 4 i.V.m. § 1 Abs. 2 HeizKV dem Nutzer gegen den Gebäudeeigentümer, Vermieter usw. ein subjektives Recht auf Einhaltung der Pflichten zur Verbrauchserfassung, das mit der Leistungsklage geltend gemacht werden kann und auch den Einbau von Wärmemengenzählern zur Erfassung der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallenden Wärmemenge umfasst (Bub, FD-MietR 2017, 393260; Lammel, in: Lammel, Heizkostenverordnung: HeizKV, 4. Auflage 2015, § 4 Rn. 57; Wall, jurisPR-MietR 17/2017 Anm. 2). Eine unrichtige Anwendung der Formel nach § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizKV anstelle der Formel nach § 9 Abs. 2 Satz 2 HeizKV kann - was der Kläger im Streitfall allerdings nicht getan hat und worum es den Parteien des vorliegenden Rechtsstreits auch ersichtlich nicht geht - gerügt werden und ggf. nach Beweisaufnahme zu einer dem Mieter günstigen rechnerischen Korrektur der Betriebskostenabrechnung führen. Daneben können schließlich auch öffentlich-rechtliche Sanktionen eintreten. Zwar trifft es zu, dass nach der Systematik des § 7 Abs. 1 EnEG die zuständigen Behörden nur insoweit darüber zu wachen haben, dass die in den Rechtsverordnungen nach diesem Gesetz festgesetzten Anforderungen erfüllt werden, als die Erfüllung dieser Anforderungen nicht schon nach anderen Rechtsvorschriften im erforderlichen Umfang überwacht wird. Selbst wenn man aber im Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV eine solche Überwachung im erforderlichen Umfang sehen wollte (so Lammel, in: Lammel, Heizkostenverordnung, 4. Aufl. 2015, § 12 Rn. 11), wäre die Konsequenz einer in hier interessierenden Konstellationen nicht ausreichend effektiven privatrechtlichen Sanktion nur, dass die behördliche Überwachung dann möglich und nach § 7 Abs. 1 EnEG geboten wäre. Nicht dagegen kann das umgekehrt dazu führen, dass die Rechtsprechung einen nach Sinn und Zweck unanwendbaren pauschalisierten Schadensersatzanspruch zu einem privatrechtlichen Strafschadensersatz weiterentwickeln müsste. Randnummer 25 2.) Rechtsfehlerfrei hat das Amtsgericht dagegen die anteiligen Kosten für die Aufzugswartung gekürzt (a) und der Beklagten eine Umlegung der Grundsteuernachzahlungen für 2014 und 2015 im Rahmen der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2017 versagt (b). Randnummer 26 a) Es ist nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht den in den Kosten des Vollwartungsvertrags enthaltenen, in § 2 Nr. 7 BetrKV nicht umfassten Reparaturkostenanteil nach § 287 ZPO wie geschehen geschätzt hat. Dagegen spricht insbesondere nicht, dass der vorgelegte Servicevertrag „für die Dauer der Verjährungsfrist für Mängelansprüche“ während der ersten 60 Monate einen reduzierten „Sonderpreis“ nennt. Das rechtfertigt nicht die Schlussfolgerung, dass diese Kalkulation gerade den nicht umlegbaren Anteil entfallen lassen würde. Zwar mögen bei einem neuen Aufzug weniger Reparaturen anfallen bzw. solche Reparaturen teilweise bereits als Nacherfüllung geschuldet sein. Andererseits müssen bei neuen Aufzügen von Benutzern vorsätzlich oder fahrlässig verursachte Schäden nicht seltener als bei gebrauchten Aufzügen vorkommen, und nicht allen Reparaturen, die während der Dauer der Verjährungsfrist anfallen, liegt ein Mangel zugrunde. Umgekehrt liegt es nahe, dass bei einem neuen Aufzug auch die von § 2 Nr. 7 BetrKV erfasste Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft in deutlich geringerem Umfang anfallen als bei älteren Aufzügen. Randnummer 27 b) Zwar ist es grundsätzlich nicht zu beanstanden, wenn die offenbar im Jahr 2017 nachgezahlte Grundsteuer für frühere Zeiträume in diesem Jahr umgelegt wird. Bei „kalten Betriebskosten“ ist sowohl eine Umlegung nach dem Leistungs- als auch nach dem Abflussprinzip zulässig (BGH, NZM 2008, 277 [278 f.]). Der Vermieter kann aber in besonders gelagerten Fällen nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert sein, Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen (offen gelassen von BGH, a.a.O. Seite 279). So liegt die Sache hier. Bedenklich erscheint bereits der darin liegende Widerspruch, dass die durch einen einheitlichen Vorgang, nämlich den Bescheid vom 17.08.2017, verursachten Kosten teils (nämlich für 2016) nach dem Leistungsprinzip und teils (die Nachzahlungen für die Jahre 2014 und 2015 im Jahr 2017) nach dem Abflussprinzip umgelegt wurden. Hinzu kommt, dass die hier umgelegten Nachforderungen für 2014 und 2015 Zeiträume betreffen, in denen der Kläger und seine Ehefrau noch nicht Mieter waren. Das mag bei kleineren Ungenauigkeiten in zeitlicher Nähe zum Mieterwechsel hinzunehmen sein, nicht aber im vorliegenden Fall, wo der Zeitraum, auf den sich die umgelegten Kosten beziehen, den Abrechnungszeitraum übertrifft und es sich zudem (2014 und 2015 jeweils Gesamtkosten für das Grundstück von 3.079,16 Euro anstatt 271,66 Euro) um ganz erhebliche Mehrkosten handelt. Anstatt der angesetzten Gesamtkosten für die Abrechnungseinheit von 27.010,95 Euro waren also richtigerweise nur 9.546,97 Euro zu verteilen, womit sich für den Kläger und seine Ehefrau wie vom Amtsgericht zutreffend errechnet anstatt 494,81 Euro nur 174,89 Euro ergeben. Randnummer 28 3.) Die Kostenentscheidung folgt § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Dafür ist zu berücksichtigen, dass die Beklagte vor dem Amtsgericht - anders als in der Berufungsinstanz - schon die Aktivlegitimation des Klägers bestritten hat, also nur hilfsweise mit Forderungen aufgerechnet hat (§ 45 Abs. 3 ZPO). Soweit die behaupteten Betriebskostennachforderungen von zusammen 1.588,56 Euro den vom Kläger von vornherein von seiner Forderung abgesetzten Betrag von zusammen 737,60 Euro übersteigen, hat das Amtsgericht über die Forderungen auch eine der Rechtskraft fähige Entscheidung getroffen, womit diese 850,96 Euro zur Klageforderung hinzuzurechnen sind. Entsprechend war die die Streitwertfestsetzung des Amtsgerichts zu ändern (§ 63 Abs. 3 GKG). Davon ist die Beklagte in Höhe der Klageforderung von 1.837,40 Euro unterlegen sowie in Höhe weiterer 489,24 Euro, in der die hilfsweise zur Aufrechnung gestellten Forderungen nicht bestehen. In dieser Höhe war auch die Berufung erfolglos. Randnummer 29 Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt §§ 708 Nr. 10, 711, 713, 543, 544 ZPO. Randnummer 30 Die Revision war - beschränkt auf den von der Frage nach der Reichweite des Kürzungsrechts betroffenen Teil des Streitgegenstands - zuzulassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Ungeachtet der vergleichsweise geringen finanziellen Bedeutung im Einzelfall zeigt schon die Zahl der hierzu ergangenen veröffentlichten Entscheidungen, dass sich die Rechtsfrage in einer unbestimmten Vielzahl weiterer Fälle stellen kann, was auch die Parteivertreter aus ihrer Beratungspraxis bestätigt haben. Angesichts der unterschiedlichen Auffassungen in Rechtsprechung und Schrifttum besteht erhebliche Unsicherheit, die nur durch eine Entscheidung des Revisionsgerichts beendet werden kann. Die Frage ist auch aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, auf die sich die bislang damit befassten Gerichte für ihre jeweilige Auffassung berufen haben, nicht hinreichend sicher zu beantworten. Soweit höchstrichterlich entschieden ist, dass Fehler im verbrauchsabhängigen Teil der Abrechnung keine das Kürzungsrecht begründende verbrauchsunabhängige Abrechnung darstellen (BGH, WuM 2012, 38 [40]), betraf das den anders gelagerten Fall, dass der Zähler noch andere Verbräuche eines Nachbarn miterfasst (BGH, WuM 2012, 38 [39]). Wenn der Bundesgerichtshof umgekehrt ausgesprochen hat, dass die im Wege der Differenzberechnung erfolgte Vorerfassung von Nutzergruppen ein Kürzungsrecht begründet (BGH, WuM 2010, 35; BGH, NJW-RR 2016, 585; WuM 2008, 556), so unterscheidet sich das darin von der vorliegenden Konstellation, dass § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizKV Hilfsverfahren nicht kennt, während § 9 Abs. 2 HeizKV sie - wenn auch unter bestimmten, im Streitfall nicht vorliegenden Voraussetzungen - an sich ausdrücklich vorsieht. 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Zu den Anforderungen an die Substantiierungspflicht des Mieters bei der Geltendmachung einer mangelbedingten Mietminderung. Tenor Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.447,28 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 36,22 EUR seit 06.02.2008, 06.03.2008, 06.04.2008, 06.05.2008, 06.06.2008, 06.07.2008, 06.08.2008, 06.09.2008, 06.10.2008 und 06.11.2008, aus jeweils weiteren 28,38 EUR seit 06.12.2008, 06.01.2009, 06.02.2009, 06.03.2009, 06.04.2009, 06.05.2009, 06.06.2009, 06.07.2009, 06.08.2009, 06.09.2009 und 06.10.2009, aus weiteren 191,14 EUR seit 04.03.2011 und aus jeweils weiteren 64,64 EUR seit dem 06.11.2009, 06.12.2009, 06.01.2010, 06.02.2010, 06.03.2010, 06.04.2010, 06.05.2010, 06.06.2010 und 06.07.2010 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 22% und der Beklagte 78%. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin begehrt als Vermieterin von dem Beklagten als Mieter Mietzahlungen sowie Nachzahlungen aus einer Nebenkostenabrechnung. Randnummer 2 Zwischen den Parteien besteht seit dem Jahr 1969 ein Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung in H.. Randnummer 3 Die Nettomiete betrug zunächst monatlich 469,50 EUR zzgl. Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen in Höhe von 184,50 EUR. Randnummer 4 Mit Datum vom 22.11.2007 hat die Klägerin über die Betriebskosten für das Jahr 2006 abgerechnet (Bl. XX d.A), die Abrechnung weist ein Guthaben in Höhe von 89,51 EUR zugunsten des Beklagten aus, welches sich aus einem Nachzahlungsbetrag für die Wärmeversorgung in Höhe von 441,21 EUR und einem Guthaben hinsichtlich der sonstigen Betriebskosten in Höhe von 530,72 EUR zusammen setzt. Aufgrund dessen hat die Klägerin die Vorauszahlungen für die Betriebskosten ab dem 01.01.2008 von 122,50 EUR monatlich auf 97,00 EUR monatlich herabgesetzt und für die Heizkosten von 62,00 EUR monatlich auf 102,50 EUR monatlich angehoben. Randnummer 5 Mit Datum vom 12.11.2008 hat die Klägerin über die Betriebskosten für das Jahr 2007 abgerechnet (Bl. XX d.A), die Abrechnung weist eine Nachzahlung in Höhe von 83,57 EUR zu Lasten des Beklagten aus, welche sich aus einem Nachzahlungsbetrag für die Wärmeversorgung in Höhe von 425,17 EUR und einem Guthaben hinsichtlich der sonstigen Betriebskosten in Höhe von 341,60 EUR zusammen setzt. Aufgrund dessen hat die Klägerin die Vorauszahlungen für die Betriebskosten ab dem 01.12.2008 um 08,00 EUR herabgesetzt. Randnummer 6 Mit Datum vom 16.09.2009 hat die Klägerin über die Betriebskosten für das Jahr 2008 abgerechnet (Bl. XX d.A), die Abrechnung weist eine Nachzahlung in Höhe von 358,31 EUR zu Lasten des Beklagten aus, welche sich aus einem Nachzahlungsbetrag für die Wärmeversorgung in Höhe von 234,64 EUR und einem Nachzahlungsbetrag hinsichtlich der sonstigen Betriebskosten in Höhe von 123,67 EUR zusammen setzt. Aufgrund dessen hat die Klägerin die Vorauszahlungen für die Betriebskosten ab dem 01.11.2009 auf 107,00 EUR und für die Heizkosten auf 121,50 EUR monatlich angehoben. Randnummer 7 Auf die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2008 hat der Beklagte 160,00 EUR geleistet. Randnummer 8 Auf die Miete zahlte der Beklagte seit Februar 2008 monatlich jeweils 619,40 EUR. Hinsichtlich der Differenzbeträge zu den klägerseits geforderten Zahlungen hat die Klägerin die Zahlungen zunächst auf die Betriebskosten verrechnet. Randnummer 9 Die Klägerin macht nunmehr die ausstehenden Mieten von Februar 2008 bis Juli 2010 sowie den verbleibenden Betrag aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2008 geltend (vgl. hierzu Aufstellung Bl. XX d.A.). Randnummer 10 Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 1.859,31 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 49,60 EUR seit 06.02.2008, 06.03.2008, 06.04.2008, 06.05.2008, 06.06.2008, 06.07.2008, 06.08.2008, 06.09.2008, 06.10.2008 und 06.11.2008, aus jeweils weiteren 41,60 EUR seit 06.12.2008, 06.01.2009, 06.02.2009, 06.03.2009, 06.04.2009, 06.05.2009, 06.06.2009, 06.07.2009, 06.08.2009, 06.09.2009 und 06.10.2009, aus weiteren 198,31 EUR seit 01.11.2009 und aus jeweils weiteren 78,60 EUR seit dem 06.11.2009, 06.12.2009, 06.01.2010, 06.02.2010, 06.03.2010, 06.04.2010, 06.05.2010, 06.06.2010 und 06.07.2010 zu zahlen; die Beklagte weiterhin zu der Zahlung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 126,68 EUR an die Klägerin zu verurteilen. Randnummer 11 Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Randnummer 12 Der Beklagte ist der Ansicht, eine Erhöhung und gleichzeitige Absenkung der Vorauszahlungen sei nicht möglich. Er ist weiterhin der Ansicht, die Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung sei nicht zu zahlen, da sich verschiedene Positionen im Gegensatz zu den Vorjahren erhöht hätten und es dem Vermieter obliege, die Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots zu belegen, auch seien keine Abrechnungsbelege übersendet worden (Bl. XX, XX d.A). Der Beklagte wendet schließlich die Mangelhaftigkeit der Wohnung ein und bezieht sich insoweit auch auf einen zuvor zwischen den Parteien vor dem Amtsgericht X geführten Rechtsstreit (Az. ...), aus welchem sich die Pflicht zur Mängelbehebung seitens der Klägerin ergebe. Er macht insbesondere geltend, Schimmel müsse beseitigt werden, Fenster müssten repariert, Fugen ausgespritzt und Zargen lackiert werden, da diese beschädigt seien. Unter den Heizkörpernischen sei Schimmel vorhanden, die TV-Anlage sei zwischenzeitlich defekt gewesen, an den Heizkörpernischen befänden sich Wasserflecken, das WC müsse ausgetauscht werden, da die Spülstopfunktion defekt (gewesen) sei, auf dem Boden des Balkons befänden sich Flecken (Bl. XX d.A.), die Außenwand sei mit Chemikalien behandelt worden, es bestehe daher Gesundheitsgefahr und es sähe hässlich aus, die Badewannenarmaturen seien schwergängig und verrostet (Rotwasser), das Wasser habe ständig getropft, es bestehe aufgrund der Feuchtigkeits- und Schimmelbildung Gesundheitsgefahr (Bl. XX, XX, XX d.A). Randnummer 13 Der Beklagte behauptet zudem, die Türklingel sei während des streitgegenständlichen Zeitraums defekt gewesen und erst im November 2010 repariert worden. Randnummer 14 Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen R., hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf Bl. XX ff. d.A. verwiesen. Das Gericht hat weiterhin in Übereinstimmung mit den Parteien das Sachverständigengutachten des Verfahrens ... zu Beweiszwecken herangezogen. Entscheidungsgründe Randnummer 15 Die zulässige Klage ist überwiegend begründet, im Übrigen unbegründet. Randnummer 16 I. Miet- und Betriebskostenforderung der Klägerin (vor Minderung) Randnummer 17 Die (vor einer noch zu erörternden Minderung) in dem streitgegenständlichen Zeitraum vertraglich geschuldete Miete beträgt wie folgt: Randnummer 18 Nettomiete: Randnummer 19 Die Nettomiete betrug durchgehend 469,50 EUR, woraus sich für den Klagezeitraum (30 Monate) ein Gesamtbetrag in Höhe von 14.085 EUR ergibt. Randnummer 20 Vorauszahlungen auf Betriebskosten: Randnummer 21 Die Höhe der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten ist hier trotz der bereits für diese Zeiträume zum Teil schon erfolgten Abrechnungen zu prüfen, da die Klägerin die (geringer) geleisteten Zahlungen zunächst umfassend auf diese verrechnet und die gesamten Vorauszahlungen auch in die Abrechnungen eingestellt hat, so dass für die streitentscheidende Frage, in welcher Höhe noch Nettomieten ausstehen, die Zulässigkeit der damaligen Verrechnungen zu prüfen ist. Randnummer 22 a) 02/008 bis 11/2008 Randnummer 23 Unstreitig war zunächst eine Vorauszahlung in Höhe von 97,00 EUR geschuldet (die Betriebs- und Heizkosten sind in dem Mietertrag getrennt aufgeführt und können daher auch getrennt behandelt werden; wie es zu dem Vorauszahlungswert vor Beginn des streitgegenständlichen Zeitraums kommt, ist ohne Relevanz, da nicht dieser, sondern allein der gem. § 460 Abs. 4 BGB angepasste Betrag entscheidend ist, der ab Februar 2008 geltend gemacht wird). Randnummer 24 Die Nebenkostenabrechnung vom 22.11.2007 ist formal ordnungsgemäß. Sie entspricht den Anforderungen des § 259 BGB, da sie die angesetzten Gesamtbeträge, die Umlageschlüssel und die hieraus folgenden Einzelbeträge, die auf den Mieter entfallen, benennt, sowie die abzuziehenden Vorauszahlungen und daher rechnerisch nachvollzogen werden kann (BGH, Urteil vom 15.02.2012, Aktenzeichen: VIII ZR 197/11– Juris; LG Hanau, Urteil vom 11.02.2011, Az. 2 S 173/10; Langenberg, NZM 2006, 641). Sie ist daher taugliche Grundlage einer Anpassung der monatlichen Vorauszahlungen. Ob und ggf. wann gegen diese binnen der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB Einwände erhoben wurden, ist nicht ersichtlich. So der Beklagte die ggf. unzulässige Erhöhung einzelner Positionen geltend macht, ist darauf hinzuweisen, dass eine Prüfung der inhaltlichen Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung nicht von Amts Wegen, sondern gemäß dem hier geltenden Beibringungsgrundsatz nur insoweit erfolgt, als der Mieter Einwendungen tatsächlich erhebt. Zudem ist zu beachten, dass Einwendungen des Mieters gegen die Nebenkostenabrechnung grundsätzlich nur insoweit substantiiert möglich sind, wie sie auf einer zuvor erfolgten Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen basierend und, so aus Substantiierungsgründen geboten, unter Vorlage dieser Unterlagen erhoben werden. Vor dem Bestreiten muss sich der Mieter durch Belegeinsicht sachkundig machen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.04.2006, Aktenzeichen: I-10 U 169/05, 10 U 169/05; LG Itzehoe, Urteil vom 17.02.2010, Aktenzeichen 9 S 23/10; LG Hannover, 04.10.1989, Aktenzeichen: 11 S 8/89– Juris; Blank/Börstinghaus, Miete 3. Auflage 2008 § 556 Rdn. 207). Dieses ist hier nicht erfolgt, so dass inhaltliche Einwände gegen die Richtigkeit der geltend gemachten Beträge nicht berücksichtigt werden können. Der Vermieter schuldet auch grundsätzlich keine Belegübersendung. Randnummer 25 So ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend gemacht wird, ist zu sehen, dass dessen Einhaltung im Gegensatz zu Mietverhältnissen des preisgebundenen Wohnraums keine Tatbestandsvoraussetzung der Umlage von Betriebskosten darstellt (vgl. § 20 Abs. 1 Satz 2 NMV). Im Rahmen des preisfreien Wohnraumverhältnisses sind grundsätzlich alle angefallenen Betriebskosten umlagefähig, ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot stellt hierbei eine schadenersatzbegründende Pflichtverletzung des Vermieters dar, woraus sich die umfassende Darlegungs- und Beweislast des Mieters für die Pflichtverletzung ergibt. Das erfordert ebenfalls die Einsichtnahme in die Abrechnungsbelege für die erforderliche Darlegung des Grundes, in der Regel unter Angabe von Alternativangeboten (BGH, Urteil vom 06.07.2011, Aktenzeichen: VIII ZR 340/10– Juris; Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 10. Aufl. 2011, § 560 Rdn. 114; Sternel, Mietrecht aktuell 4. Aufl. 2009 V Rdn. 359, 359a). Dieses ist vorliegend nicht erfolgt, der bloße Verweis auf angestiegene Kosten ist nicht ausreichend. Randnummer 26 Grundlage für die Anpassung sind daher die Ergebnisse der Abrechnung. Die Gesamtkosten der Wärmeversorgung in Höhe von 1.227,71 EUR berechtigten die Klägerin, eine Vorauszahlung in Höhe von 1/12 des Betrages monatlich zu verlangen (die Vornahme eines Sicherheitsaufschlages ist nicht mehr möglich, vgl. BGH, Urteil vom 28.09.2011, Aktenzeichen: VIII ZR 294/10– Juris), was 102,31 EUR entspricht, so dass die Erhöhung auf 102,50 EUR zulässig war (die Differenz von 0,19 Cent ist zu vernachlässigen). Die gleichzeitige Herabsetzung der Betriebskostenvorauszahlung ist grundsätzlich zulässig, ob diese hätte weiter herab gesetzt werden sollen, ist nicht zu erörtern, da dies ein entsprechendes Verlangen des Beklagten voraus gesetzt hätte (§ 560 Abs. 4 BGB). Randnummer 27 Der Beklagte schuldete daher für den Zeitraum 02/2008 bis einschließlich 11/2008 eine monatliche Vorauszahlung in Höhe von für Heiz- und Betriebskosten in Höhe von 199,50 EUR, insg. also (bei 10 Monaten) 1.995,00 EUR . Randnummer 28 b) 12/2008 bis 10/2009 Randnummer 29 Ob die Anpassung der Vorauszahlung aufgrund der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 zulässig war, ist nicht zu erörtern, da der Vermieter grundsätzlich nicht gehindert ist, seine Vorauszahlungsansprüche zu verringern und eine höhere Reduzierung nur auf ein – hier nicht vorliegendes – Verlangen des Mieters erfolgen muss und somit nur dann zu prüfen wäre. Randnummer 30 Der Beklagte schuldete daher für den Zeitraum 12/2008 bis einschließlich 10/2009 eine monatliche Vorauszahlung für Heiz- und Betriebskosten in Höhe von 191,50 EUR, insg. also (bei 11 Monaten) 2.106,50 EUR . Randnummer 31 c) 11/2009 bis 07/2010 Randnummer 32 Grundlage für die Anpassung mit Wirkung ab November 2008 sind die Ergebnisse der Abrechnung vom 16.09.2009. Auch diese ist formal ordnungsgemäß, hinsichtlich der inhaltlichen Einwendungen des Beklagten wird auf die vorstehenden Ausführungen verwiesen. Ob die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB gewahrt wurde, kann dahinstehen, da substantiierte Einwendungen unter Einsichtnahme und Heranziehung der Abrechnungsbelege nicht erhoben wurden, dieses gilt ebenso für einen möglichen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Randnummer 33 Die Gesamtkosten der Wärmeversorgung in Höhe von 1.459,64 EUR berechtigten die Klägerin, eine Vorauszahlung in Höhe von 1/12 des Betrages monatlich zu verlangen, was 121,63 EUR entspricht, so dass die Erhöhung auf 121,50 EUR zulässig war. Randnummer 34 Die Gesamtkosten der Betriebskosten in Höhe von 1.284,67 EUR berechtigten die Klägerin, eine Vorauszahlung in Höhe von 1/12 des Betrages monatlich zu verlangen, was 107,06 EUR entspricht, so dass die Erhöhung auf 107,00 EUR zulässig war. Randnummer 35 Der Beklagte schuldete daher für den Zeitraum 11/2009 bis einschließlich 07/2010 eine monatliche Vorauszahlung für Heiz- und Betriebskosten in Höhe von 228,50 EUR, insg. also (bei 9 Monaten) 2.056,50 EUR . Randnummer 36 Ergebnis: Randnummer 37 Für den streitgegenständlichen Zeitraum stand der Klägerin somit (vor Zahlung und ggf. zuzusprechender Minderung) ein Gesamtmietzahlungsanspruch in Höhe von 14.085,00 EUR + 1.995,00 EUR + 2.106,50 EUR + 2.056,50 EUR = 20.243,00 EUR zu. Randnummer 38 Hierauf hat der Beklagte monatlich 619,40 EUR geleistet, insg. also (bei 30 Monaten) 18.582,00 EUR. Diese Zahlungen hat die Klägerin jeweils zunächst auf die Betriebskostenvorauszahlungen verrechnet, was gem. § 366 Abs. 2 BGB, da diese im Hinblick auf den Verlust des Rechts zur Nachforderung nach Ablauf des Abrechnungszeitraums unsicherer ist, zulässig ist (Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 03.03.2010, Aktenzeichen: 3 U 108/08 AG Frankfurt, v11.02.2010, Aktenzeichen: 33 C 3987/09 - 52, 33 C 3987/09 – Juris), so dass die nicht geleisteten Zahlungen sich auf die Nettomieten beziehen, die somit in Höhe von 1.661,00 EUR ausstehen. Randnummer 39 Weiterhin steht der Klägerin aus der Nebenkostenabrechnung 2008 ein Nachzahlungsanspruch in Höhe von 358,31 EUR zu (hinsichtlich der formalen und inhaltlichen Rechtmäßigkeit der Abrechnung wird auf oben stehenden Ausführungen verwiesen), auf die 160,00 EUR gezahlt wurden, so dass noch ein Betrag in Höhe von 198,31 EUR aussteht, insg. also 1.859,31 EUR (was die Klageforderung darstellt). Das Guthaben in Höhe von 89,51 aus der Betriebskostenabrechnung 2006 ist hiervon nicht abzuziehen, da dessen Schicksaal nicht bekannt ist und der Beklagte diese Forderung der Klage nicht entgegengestellt hat. Randnummer 40 II. Minderung Randnummer 41 Die Miete ist für den streitgegenständlichen Zeitraum jedoch um 2% gemindert, da die Türklingel nicht, bzw. nicht ordnungsgemäß funktioniert hat. Dass diese gänzlich, bzw. immer wieder defekt war, ist unstreitig, die Klägerin konnte die Behauptung, diese sei bereits im November 2007 repariert worden, im Rahmen der Beweisaufnahme nicht beweisen. Der Zeuge R. hatte nur allgemeine, jedoch keine konkreten Erinnerungen an Mängel in der Wohnung des Beklagten und konnte über eine Reparatur der Klingel letztlich keine inhaltliche Aussage machen. Randnummer 42 Der Beklagte hat die Beeinträchtigung durch den Defekt auch nachvollziehbar geschildert, das Gericht geht daher davon aus, dass der Beklagte von der Mietzahlung in Höhe von 2% befreit ist. Diese Befreiung bezieht sich, da die Minderung von der Bruttomiete errechnet wird und sich über den gesamten Zeitraum erstreckt, auf die Gesamtforderung von 20.243,00 EUR, sowie, da auch die Nebenkosten als Teil der Miete (jedoch nicht die Gesamtkosten, sondern nur die „abgerechneten Betriebskosten“ und damit der Nachforderungsbetrag, Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 10. Aufl. 2011, § 536 Rdn. 352) gemindert sind, auf die Nachzahlung für das Jahr 2008 in Höhe von 358,31 EUR, somit also insgesamt auf einen Betrag in Höhe von 20.601,31 EUR, so dass hiervon 2%, also 412,03 EUR abzuziehen sind. Der streitgegenständliche Gesamtanspruch der Klägerin auf Miete und Betriebskostennachzahlung beträgt damit 20.189,28 EUR. Auf diesen hat der Beklagte 18.582,00 EUR und 160,00 EUR geleistet, so dass noch 1.447,28 EUR zustehen, welche auch zuzusprechen waren. Randnummer 43 Denn eine weitere Befreiung des Beklagten von der Miete aufgrund einer Tauglichkeitsminderung der Mietsache kommt nicht in Betracht. Insoweit fehlt es an einem substantiierten Vortrag, der trotz gerichtlichen Hinweises vom 01.07.2011 (Bl. XX d.A.) nicht erfolgt ist. Randnummer 44 Nach § 536 Abs. 1 BGB setzt eine Mietminderung wegen eines Sachmangels voraus, dass die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch in erheblichem Umfang aufhebt oder mindert. Es ist nach allgemeinen Regeln der Beweislast Sache des Mieters, zum Vorliegen eines Mangels vorzutragen und Beweis hierfür anzutreten (KG, Urteil vom 25.09.2006, Aktenzeichen: 12 U 118/05– Juris). Er muss zwar nicht das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung, jedenfalls aber den Mangel so konkret beschreiben, dass sich hieraus eine Tauglichkeitsbeeinträchtigung erkennen lässt (BGH, NJW 2012, 382 ; NJW-RR 1991, 779 und WuM 1997, 488). Im Zivilprozess erforscht das Gericht den Sachverhalt nicht von Amts wegen, sondern es ist Sache der Parteien, dem Gericht den Sachverhalt im Einzelnen so zu erläutern, dass es nachvollziehen kann, dass die begehrte Rechtsfolge begründet sei. Soll das Gericht den Grad einer Mietzinsminderung bewerten, so bedarf es einer ins Einzelne gehenden Beschreibung des Mangels, so dass der Sachverhalt dem Gericht in greifbarer Weise vor Augen geführt und eine Bewertung der Minderung und eine Feststellung der Überschreitung der Erheblichkeitsgrenze ermöglicht wird (BGH, NJW 2012, 382 ; LG Berlin, Urteil vom 14.09.2006, Aktenzeichen: 62 S 90/06 und Urteil vom 07.02.2011, Aktenzeichen: 67 S 61/10 – Juris; LG Hanau, Beschluss vom 16.01.2012, Az. 2 S 264/11). Hiervon strikt zu trennen, sind allein mögliche Mängel der Mietsache, hinsichtlich derer der Mieter zwar eine Anspruch gegen den Vermieter auf Behebung iSe. Aufrechterhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 BGB hat, die jedoch mangels tatsächlicher, bzw. nachvollziehbarer Beeinträchtigung der Nutzung keinen Einfluss auf die geschuldete Miete hat. Randnummer 45 In diesem Zusammengang ist zudem insbesondere zu berücksichtigen, dass Parteivortrag ausschließlich derjenige Vortrag ist, der in den Schriftsätzen erbracht wird. Anlagen gehören zwar zum Parteivortrag, ersetzen diesen jedoch nicht hinsichtlich der Anforderungen an die Parteien zur Substantiierung und zum Umfang der erforderlichen Darlegung, sondern dienen nur, so notwendig, der Erläuterung und Belegung. Es ist nicht die Aufgabe des Gerichts, sich den konkreten, bzw. zu konkretisierenden Sachvortrag aus den Anlagen heraus zu suchen, so die Partei im Schriftsatz unsubstantiierten Vortrag erbringt und im Übrigen auf Anlagen, insb. außerprozessualen Schriftverkehr verweist. Das ist zwar ausnahmsweise möglich, wenn lediglich leichte Substantiierungen zur Vermeidung von Wiederholungen erfolgen müssen oder außergerichtlicher Schriftverkehr als anspruchsbegründende Tatsache selbst vorgelegt werden muss (so etwa bei der Vorlage der Nebenkostenabrechnung), der zwingende Inhalt kann jedoch durch eine Bezugnahme auf Anlagen grundsätzlich nicht ersetzt werden (BVerfG, Kammerbeschluss vom 30.06.1994, Aktenzeichen: 1 BvR 2112/93; BGH, Urteil vom 02.07.2007, Aktenzeichen: II ZR 111/05 - Juris; Zöller-Stöber ZPO 28. Aufl. 2010, § 130 Rdn. 2). Randnummer 46 Auch die Herbeiziehung des Sachverständigengutachtens aus dem Verfahren ... ersetzt keinen Parteivortrag, es ist ausdrücklich allein zur Berücksichtigung als Beweis herangezogen worden, der geltend gemachte Mangel und das Maß der Beeinträchtigungen müssen dennoch in diesem Verfahren vorgetragen werden. Der allgemeine Bezug auf das vorhergehende Verfahren ist somit gerade nicht ausreichend. Das hätte zumindest die konkrete Bezugnahme auf Feststellungen des damaligen Gutachtens unter Angabe der Fundstelle (Seite) bedurft, das Gericht filtert den Mangelvortrag aus diesem nicht selbst heraus. Randnummer 47 So daher vorgetragen wird, Schimmel müsse beseitigt werden, Fenster müssten repariert, Fugen ausgespritzt und Zargen lackiert werden, da diese beschädigt seien, und unter den Heizkörpernischen seien Wasserflecken und Schimmel vorhanden, es bestehe aufgrund der Feuchtigkeits- und Schimmelbildung Gesundheitsgefahr, kann das Gericht hieraus weder Art, Maß, noch Umfang des geltend gemachten Mangels erkennen, es ist auch nicht in der Lage festzustellen, ob hier überhaupt eine Abweichung von dem bei Übergabe der Mietsache vorhandenen und somit geschuldeten Zustand vorliegt. Ob die außergerichtlichen Schreiben, auf die zum Teil verwiesen wird, das weiter substantiieren, ist wie dargelegt hierbei nicht relevant. Das Bestehen von Gesundheitsgefahr ist zudem nicht aus dem Vorhandensein von Schimmel per se zu schließen, hierfür bedarf es einer Laboruntersuchung der aufgefundenen Schimmelspuren, wobei eine solche Beweisaufnahme wiederum konkreten Vortrag zu gesundheitlichen Auswirkungen, idR. durch ärztliches Attest belegt voraus setzt (KG Berlin, Beschluss vom 03.06.2010, Aktenzeichen: 12 U 164/09; LG Berlin, Urteil vom 20.01.2009, Aktenzeichen: 65 S 345/07 – Juris). Randnummer 48 So vorgetragen wurde, die TV-Anlage sei zwischenzeitlich defekt gewesen, ist zu sehen, dass dieser Mangel unstreitig nicht mehr besteht. Eine nachträgliche Beweisaufnahme war hier bereits aus dem Grunde nicht möglich, da der Beklagte einzig die Einholung eines Sachverständigengutachtens als Beweis angeboten hatte (dessen Erstellung wurde zunächst auch angeordnet, vgl. Beschluss vom 01.07.2011, Bl. XX d.A.), dieses kann aber nur den Ist-Zustand feststellen und war daher nach Wegfall des Mangels nicht mehr einzuholen. Randnummer 49 So vorgetragen wird, das WC müsse ausgetauscht werden, da die Spülstopfunktion defekt (gewesen) sei, ist auch hieraus eine tatsächliche Tauglichkeitsbeeinträchtigung nicht ersichtlich und somit die Überschreitung der Erheblichkeitsgrenze des § 536 BGB nicht erkennbar. Dass Gäste dieses Problem nicht kennen und daher zu viel Wasser verbrauchen würden, ist einerseits wenig relevant, da hier ein einfacher Hinweis genügt (zudem auch das Ausmaß nicht vorgetragen ist). Im Übrigen wäre ein zu hoher Wasserverbrauch ein (substantiiert zu erhebender) Einwand gegen die Wirtschaftlichkeit der umgelegten Betriebskosten, er begründet keinen Mangel iSd. § 536 BGB. Randnummer 50 Der Vortrag, auf dem Boden des Balkons befänden sich Flecken, lässt weder Art, Zeit, noch Ausmaß erkennen. Dass die Außenwand mit Chemikalien behandelt worden sei, ist ebenfalls unsubstantiiert, so dass auch die bloße Behauptung, es bestehe daher Gesundheitsgefahr, nicht substantiiert ist. So der Beklagte schließlich vorträgt, die Badewannenarmaturen seien schwergängig und verrostet (Rotwasser), das Wasser habe ständig getropft, ist auch das nach Art, Zeit und Umfang nicht konkret und nachvollziehbar vorgetragen und kann eine Minderung nicht begründen. Ob, wie der Beklagte auch anspricht, hier nach über 40 Jahren ein Instandsetzungsanspruch aus § 535 BGB besteht, ist zwar nachvollziehbar, vorliegend aber unerheblich, da dieser Anspruch als Leistungsanspruch geltend gemacht werden muss, aber mangels nachvollziehbarem Vortrag zu der konkreten Tauglichkeitsminderung keine Befreiung gem. § 536 BGB begründen kann. Randnummer 51 Einzig die drei vorgelegten Bilder einer Schimmelstelle in der Wohnung stellen konkreteren Vortrag dar (Bl. XX d.A.), allerdings ist hier wiederum nicht substantiiert vorgetragen, wann dieser aufgetreten ist und angezeigt wurde (vgl. LG Hanau, Beschluss vom 16.01.2012, Az. 2 S 264/11). Aber auch, wenn man das anders bewerten würde, ergibt sich aus dem Gutachten des Sachverständigen S. vom 24.02.2006 des Verfahrens ..., dass die Schimmelbildung durch fehlerhaftes Nutzerverhalten verursacht ist. Der Sachverständige hat eine bausubstanzliche Ursächlichkeit allein für Schimmelbildungen in dem Bereich der Fensterfugen festgestellt und führt die Ursache im Übrigen auf das Mietverhalten zurück (Bl. XX d.A. ...). Auch aus der Zeugenvernehmung vom 12.04.2007 (Bl. XX ff. d.A. ...) ergeben sich keine Erkenntnisse, die das Ergebnis des Gutachtens anders werten ließen. Randnummer 52 Der Klägerin war daher unter Klageabweisung im Übrigen ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von 1.447,28 EUR zuzusprechen. Randnummer 53 Der Zinsanspruch folgt aus §§ 535, 280, 286, 288, 291 EUR und war jeweils ab dem Tag nach Fälligkeit des Mietzahlungsanspruchs zu gewähren, allerdings unter Berücksichtigung der jeweils 2%-igen Mietminderung sowohl hinsichtlich der Miete, als auch des verbleibenden Anspruchs aus der Nebenkostenabrechnung, wobei Zinsen für letzteren Posten erst ab Rechtshängigkeit zu zahlen sind, da eine vorherige Inverzugsetzung des Beklagten mit dem Nachzahlungsanspruch nicht ersichtlich ist. Randnummer 54 Der Antrag war hinsichtlich der Zahlung vorgerichtlicher Kosten abzuweisen, was bereits darauf beruht, dass deren Grund und Höhe nicht dargelegt sind. Da vorliegend auch allein Mahnungen auf Zahlung im Raum stehen, ist zudem zu sehen, dass es sich bei der Klägerin um eine gewerbliche Großvermieterin handelt, so dass die Notwendigkeit der Inanspruchnahme eines Rechtsanwaltes für Mahnschreiben nicht ersichtlich ist (BGH, Beschluss vom 31.01.2012, Aktenzeichen: VIII ZR 277/11– Juris). Eines gerichtlichen Hinweises gem. § 139 ZPO bedurfte es, da es sich allein um eine Nebenforderung handelt, nicht. Randnummer 55 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO und richtet sich nach dem jeweiligen Grad von Obsiegen und Unterliegen der Parteien in der Hauptsache. Randnummer 56 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt für die Klägerin aus § 709 ZPO, für den Beklagten aus §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190000438 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Seite drucken   Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Köln, 6 S 237/18 Datum: 04.07.2019 Gericht: Landgericht Köln Spruchkörper: 6. Zivilkammer Entscheidungsart: Anerkenntnisurteil Aktenzeichen: 6 S 237/18 ECLI: ECLI:DE:LGK:2019:0704.6S237.18.00   Tenor: Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 15.11.2018 – Az. 221 C 256/18 – unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung zu einem geringer Teil abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Klage wird abgewiesen. Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, an die Beklagten als Gesamtgläubiger einen Betrag von 1.274,55 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 31.08.2018 zu zahlen. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 73 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 27 %. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird in beschränktem Umfang zugelassen.   1 Gründe: 2 I. 3 Der Kläger war Mieter, die Beklagten als Erbengemeinschaft Vermieter einer Wohnung im Hause Q in Köln. Nachdem das Mietverhältnis zunächst am 31.06.2017 endete, schlossen der Kläger und die Beklagten am 15.11.2016 einen gerichtlichen Räumungsvergleich, in dem sich der Kläger unter anderem zur Räumung bis zum 30.04.2017 verpflichtete (Bl. 52R). Am 27.04.2017 bat der Kläger in einem an den Beklagten zu 4) gerichteten Schreiben um Fortsetzung des Mietverhältnisses (Bl. 55). Der Beklagte zu 4) antwortete mit Schreiben vom 28.04.2017 und bot an, unter bestimmten Voraussetzungen auf die Räumung der Wohnung bis zum 01.07.2017 zu verzichten. Bedingung hierfür war unter anderem, dass der Kläger ausstehende Strom- und Wasserrechnungen aus dem Zeitraum 2015 bis 2017 in Höhe von 1.588,46 EUR zahlen sollte (Bl. 56). Der Kläger antwortete dem Beklagten zu 4) mit Schreiben vom 03.05.2017 und akzeptierte darin das unterbreitete Angebot (Bl. 57). Der Kläger zog schließlich Anfang Juli 2017 aus, zahlte jedoch nicht die Strom- und Wasserrechnungen. Auch auf die „Schlussabrechnung“ vom 04.07.2018 für Wasser und Strom in Höhe von 365,44 EUR zahlte der Kläger nicht. 4 Im vorliegenden Verfahren fordert der Kläger die Rückzahlung seiner geleisteten Kaution nebst Zinsguthaben in Höhe von insgesamt 378,91 EUR. Die Beklagten haben die Aufrechnung mit Gegenansprüchen aus der Vereinbarung von April/Mai 2017 erklärt. Den überschießenden Betrag, den Betrag aus der „Schlussabrechnung“ sowie Räumungskosten haben die Beklagten widerklagend geltend gemacht. 5 Mit Urteil vom 15.11.2018, auf das zur näheren Darstellung des Sach- und Streitstandes verwiesen wird, hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen sowie der Widerklage überwiegend stattgegeben. Das Kautionsguthaben sei durch Aufrechnung mit Gegenansprüchen aus der Vereinbarung von April/Mai 2017 erloschen. Die Parteien hätten insoweit einen umfassenden außergerichtlichen Vergleich geschlossen und damit auch die Ansprüche der Beklagten auf Nachzahlung von Strom- und Wasserrechnungen aus dem Zeitraum vn 2015 bis 2017 dem Streit entzogen. Soweit der Kläger meine, die zugrunde liegenden Abrechnungen seien formell unwirksam, dringe er damit nicht durch, nachdem er sich im Vergleichswege zur Zahlung der entsprechenden Beträge verpflichtet habe. Die Vereinbarung sei auch mit Wirkung für und gegen sämtliche Beklagte in ihrer Eigenschaft als Erbengemeinschaft zustande gekommen. Selbst wenn der Beklagte zu 4) nicht über die erforderliche Vertretungsmacht verfügt hätte, hätten die Beklagten den schwebend unwirksamen Vertrag spätestens durch ihren Vortrag aus der Klageerwiderung, wonach der Kläger „das von den Beklagten unterbreitete Angebot“ angenommen habe, genehmigt. Die Widerklage hat das Amtsgericht hinsichtlich der Räumungskosten als unzulässig verworfen und ihr im Übrigen überwiegend stattgegeben. Die „Schlussabrechnung“ vom 04.07.2018 sei hinsichtlich der darin enthaltenen „Umlage“-Positionen formell unwirksam und entsprechend zu kürzen. Im Übrigen begegne die Abrechnung jedoch keinen formellen Bedenken. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen. 6 Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner form- und fristgerecht eingelegten Berufung. Der Beklagte zu 4) sei nicht befugt gewesen, für die übrigen Beklagten zu handeln und die Vereinbarung von April/Mai 2017 abzuschließen. Eine Genehmigung durch die übrigen Beklagten im Prozess sei jedenfalls zu spät. Zum Zeitpunkt der Klageerhebung habe eine Genehmigung auch noch nicht vorgelegen. Da die Abrechnungen über die Strom- und Wasserkosten aus den Jahren 2015 bis 2017 formell unwirksam gewesen seien, habe der Kläger diese auch nicht rechtswirksam anerkennen können. Auch die „Schlussabrechnung“ vom 04.07.2018 sei formell unwirksam. Dies gelte insbesondere für die darin enthaltene Position „Wassergeld“. 7 Der Kläger beantragt, 8 das am 15.11.2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köln (Az. 221 C 256/18) abzuändern und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 378,91 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.08.2018 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 83,54 zu zahlen, und die Widerklage insgesamt abzuweisen. 9 Die Beklagten beantragen, 10 die Berufung zurückzuweisen. 11 Die Beklagten verteidigen unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens das amtsgerichtliche Urteil. 12 II. 13 Die zulässige Berufung hat nur zu einem geringen Teil Erfolg. 14 1. Hinsichtlich des mit der Klage verfolgten Anspruchs auf Kautionsrückzahlung ist die Berufung unbegründet. Das angegriffene Urteil beruht insoweit weder auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 546 ZPO) noch rechtfertigen die in der Berufungsinstanz zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§§ 513 Abs. 1, 529 ZPO). 15 a) Zu Recht hat das Amtsgericht die Klage auf Kautionsrückzahlung mit der Begründung abgewiesen, dass der Anspruch infolge Aufrechnung gemäß §§ 387, 389 BGB erloschen ist. Es wird zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen auf die ausführlichen und zutreffenden Gründe des amtsgerichtlichen Urteils vom 15.11.2018 verwiesen, welchen im Ergebnis gefolgt werden kann. Die Angriffe der Berufung rechtfertigen keine andere Beurteilung, sondern bieten lediglich Anlass zu folgenden ergänzenden Ausführungen: 16 aa) Zu Recht ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass die Beklagten aus der mit dem Kläger Ende April/Anfang Mai 2017 geschlossenen Vereinbarung die Zahlung von Strom- und Wasserkosten in Höhe von 1.588,46 EUR beanspruchen können, wobei die Beklagten hiervon lediglich einen Teilbetrag in Höhe des Kautionsguthabens (378,91 EUR) zur Aufrechnung stellen. 17 Die Parteien haben einen außergerichtlichen Vergleich geschlossen, in welchem sich die Beklagten zum Zuwarten mit der Räumungsvollstreckung verpflichtet haben und der Kläger wiederum die Zahlung der Strom- und Wasserkosten für 2015 bis 2017 zugesagt hat. Auch wenn die Abrechnungen formell unwirksam gewesen sein sollten, ist dieser Einwand jedenfalls mit Abschluss der Vereinbarung dem Streit entzogen worden, so dass sich der Kläger nun nicht mehr darauf berufen kann. 18 Frei von Beanstandungen sind auch die Ausführungen des Amtsgerichts zur Vertretung der Beklagten durch den Beklagten zu 4). Der Vertrag ist jedenfalls während des Rechtsstreits durch die Beklagten genehmigt und damit nach § 177 BGB wirksam geworden. Anders als der Kläger meint, kommt es auf den Zeitpunkt der Genehmigung nicht an. Der Kläger, der von fehlender Vertretungsmacht des Beklagten zu 4) ausgeht, hätte es selbst in der Hand gehabt, die Beklagten nach § 177 Abs. 2 S. 1 BGB zur Erklärung über die Genehmigung aufzufordern, um die schwebende Unwirksamkeit der Vereinbarung zu beenden. 19 bb) Der Aufrechnung durch die Beklagten steht im vorliegenden Fall auch kein Aufrechnungsverbot entgegen. Das Befriedigungsverbot, aus dem grundsätzlich auch nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Aufrechnungsverbot des Vermieters hinsichtlich streitiger und nicht rechtskräftig festgestellter Forderungen folgen dürfte, gilt nach Überzeugung der Kammer jedenfalls nicht in der zur Entscheidung vorliegenden Konstellation, in welcher die vom Vermieter (auch) prozessual zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung die Kautionsrückzahlungsforderung summenmäßig übersteigt und der überschießende Teil der Gegenforderung vom Vermieter zugleich im Wege der Widerklage geltend gemacht wird. 20 Zwar ist anerkannt und unterliegt – soweit ersichtlich – in Rechtsprechung und Literatur keinem Streit, dass sich der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses nur dann aus der Kaution bedienen darf, wenn die von ihm erhobene Gegenforderung rechtskräftig festgestellt, unstreitig oder offensichtlich begründet ist. Streitig ist hingegen, ob die vorerwähnte Beschränkung auch nach Beendigung des Mietverhältnisses fort gilt. Der Bundesgerichtshof hat die Frage bislang ausdrücklich offen gelassen (BGH, Urt. v. 07.05.2014 – VIII ZR 234/13, NJW 2014, 2496 Rn. 13; dazu auch Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2018, § 551 Rn. 31). Die Frage wird indes in Literatur und instanzgerichtlicher Rechtsprechung unterschiedlich beantwortet: 21 (1) Nach einer Auffassung habe die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht nur Sicherungs-, sondern auch Verwertungsfunktion, weshalb der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auch mit streitigen Gegenforderungen auf die Kaution zugreifen dürfe (KG, Urt. v. 09.09.2013 – 8 U 254/12, BeckRS 2013, 18882; OLG Karlsruhe, Beschl. v. 18.08.2008 – 8 W 34/08, NJW-RR 2009, 514; LG Potsdam, Urt. v. 21.06.2007 – 11 S 192/06, BeckRS 2008, 2455 Rn. 8; LG Berlin, Beschl. v. 15.01.2007 – 62 T 5/07, BeckRS 2007, 6750 Rn. 4; LG Hamburg, Urt. v. 29.11.2016 – 316 O 247/16, BeckRS 2016, 116013 Rn. 11; AG Brandenburg, Urt. v. 22.06.2017 – 31 C 112/16, NJOZ 2018, 857, 859 Rn. 19; AG Dresden, Urt. v. 06.10.2005 – 140 C 7205/05, BeckRS 2005, 18784). Gerade wenn die Kaution ihren Zweck erfüllen solle, dem Vermieter – nach Beendigung des Mietverhältnisses – die Möglichkeit zu geben, sich wegen noch bestehender Ansprüche auf einfache Weise befriedigen zu können, müsse ihm die Kaution als Instrument zur schnellen Durchsetzung seiner Ansprüche zur Verfügung stehen. Dieser Zweck würde vereitelt, wenn der Vermieter zunächst die Klärung streitiger Ansprüche in einem Rechtsstreit herbeiführen müsste (vgl. OLG Karlsruhe, Beschl. v. 18.08.2008 – 8 W 34/08, NJW-RR 2009, 514 m.w.N.). 22 (2) Nach einer anderen Auffassung sei die Mietsicherheit auch nach Beendigung des Mietverhältnisses nur ein Sicherungs- und kein Befriedigungsmittel für den Vermieter, so dass ein Aufrechnungsverbot in Bezug auf bestrittene und nicht rechtskräftig festgestellte Gegenforderungen bestehe (LG Krefeld, Beschl. v. 27.12.2018 – 2 T 31/18, BeckRS 2018, 34805 Rn. 7; LG Halle, Urt. v. 25.09.2007 – 2 S 121/07, NZM 2008, 685; LG Darmstadt, Beschl. v. 13.12.2004 – 11 T 11/04, juris; LG Wuppertal, Urt. v. 27.11.2003 – 9 S 194/03, NJW-RR 2004, 1309, 1310; AG Dortmund, Urt. v. 13.03.2018 – 425 C 5350/17, BeckRS 2018, 2876 Rn. 18; AG Bremen, Beschl. v. 15.05.2007 – 4 C 166/07, BeckRS 2007, 08715). Nur durch eine solche Beschränkung des Aufrechnungsrechts könne der Mieter vor dem Insolvenzrisiko des Vermieters geschützt werden (so auch Emmerich in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2018, § 551 Rn. 31). Dies ergebe sich daraus, dass die Mietkaution nach der zwingenden Vorschrift des § 551 BGB vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt werden muss. Würde man eine Aufrechnung zulassen, würde die Verpflichtung zur insolvenzfesten Anlage entfallen, da das Guthaben dann in das sonstige Vermögen des Vermieters fallen würde. Im Falle einer Vermieterinsolvenz würde dann, wenn sich herausstellen sollte, dass die Aufrechnung unberechtigt war, der Kautionsrückzahlungsanspruch eine einfache Masseforderung darstellen (vgl. AG Dortmund, Urt. v. 13.3.2018 – 425 C 5350/17, BeckRS 2018, 2876 Rn. 18 m.w.N.). 23 (3) Eine grundsätzliche Entscheidung des Streits kann im vorliegenden Fall unterbleiben, da die von der vorgenannten Auffassung für ein Aufrechnungsverbot angeführten Argumente jedenfalls in der zur Entscheidung stehenden Konstellation nicht durchschlagen (vgl. LG Krefeld, Beschl. v. 27.12.2018 – 2 T 31/18, BeckRS 2018, 34805 Rn. 8). Denn die Kammer muss zum einen im Rahmen der Widerklage ohnehin abschließend über die Berechtigung des überschießenden Teils der zur Aufrechnung gestellten Gegenforderung entscheiden. Zum anderen ist anerkannt, dass sich der Vermieter trotz eines grundsätzlichen Befriedigungsverbots jedenfalls wegen rechtskräftig festgestellter Ansprüche aus einer Mietsicherheit befriedigen darf. Da die Beklagten die Gegenforderung zur Primäraufrechnung gestellt haben, erstreckt sich die Rechtskraft der klageabweisenden Entscheidung gemäß § 322 Abs. 2 ZPO auch auf das Bestehen oder Nicht-Bestehen der Gegenforderung (vgl. BGH, Urt. v. 13.12.2001 – VII ZR 148/01, NJW 2002, 900). Damit erwachsen die Entscheidung über die Gegenforderung und die Entscheidung über die Kautionsrückzahlungsforderung in der vorliegenden Konstellation zeitgleich in Rechtskraft, so dass ein Aufrechnungsrecht der Beklagten schon aus Gründen der Prozessökonomie in dieser Konstellation zu bejahen ist. 24 Zudem dürfte die Zulassung der Aufrechnung im laufenden Berufungsverfahren für den Mieter mit keinen zusätzlichen Risiken verbunden sein. Denn bis zum Eintritt der Rechtskraft darf der Vermieter auf die Mietsicherheit noch nicht zugreifen, weil seine im Prozess erklärte Aufrechnung erst mit Rechtskraft wirksam wird. Zudem schützen den Mieter bei insolvenzfester Anlage der Kaution im Falle der Vermieterinsolvenz das Recht zur (Ersatz-)Aussonderung nach §§ 47, 48 InsO. 25 Mangels Aufrechnungsverbots konnte die berechtigte Gegenforderung der Beklagten die Kautionsrückzahlungsforderung des Klägers mithin zu Fall bringen. 26 cc) Da die Aufrechnung nach § 387 BGB nicht die Fälligkeit der Hauptforderung – hier: der Kautionsrückzahlungsforderung –, sondern nur deren Erfüllbarkeit voraussetzt, brauchte auch der Streit über die Frage nicht entschieden werden, ob eine Kautionsrückzahlungsforderung bereits fällig ist, wenn noch streitige Gegenforderungen aus dem Mietverhältnis bestehen (vgl. hierzu AG Dortmund, Urt. v. 13.03.2018 – 425 C 5350/17, BeckRS 2018, 2876 Rn. 20; AG Dortmund, Urt. v. 19.06.2018 – 425 C 376/18, juris, Rn. 18 ff.; LG Dortmund, Beschl. v. 16.11.2018 – 1 S 85/18, juris, Rn. 4). 27 2. Hinsichtlich des widerklagend zuerkannten Betrages ist das Urteil des Amtsgerichts insoweit abzuändern, als die Beklagten von dem Kläger nur die Zahlung von 1.274,55 EUR – statt 1.382,49 EUR – verlangen können. 28 a) Wie oben dargestellt, ist das Amtsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass die Beklagten aus der mit dem Kläger Ende April/Anfang Mai 2017 geschlossenen Vereinbarung die Zahlung von Strom- und Wasserkosten in Höhe von 1.588,46 EUR beanspruchen können, wobei die Beklagten mit der unbedingt erhobenen Widerklage allein den das Kautionsguthaben überschießenden Teil von 1.209,55 EUR verfolgen (1.588,46 – 378,91 = 1.209,55). 29 b) Soweit sich der Kläger mit der Berufung gegen den amtsgerichtlich zuerkannten Betrag aus der „Schlussabrechnung“ vom 04.07.2017 wendet, welcher nicht Gegenstand der Vereinbarung von Ende April/Anfang Mai 2017 war, ist die Abrechnung über die vom Amtsgericht bereits in Abzug gebrachten „Umlage“-Positionen hinaus auch um die Position „Zimmer-Stromkosten“ zu kürzen (85,44 EUR), da insoweit jedenfalls keine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt. So ist schon nicht erkennbar, auf welchen Zeitraum sich die Schlussabrechnung insoweit überhaupt beziehen soll. Fehlt die Angabe des Abrechnungszeitraums, so ist die Abrechnung formell unwirksam (Blank, in: Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl. 2017, § 556 BGB, Rn. 159; Schneider, in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl. 2018, § 556 BGB Rn. 408). Auch wenn ausweislich § 3 des Mietvertrags eine Umlegung der Stromkosten entsprechend den angefallenen Kosten erfolgen soll, ohne dass insoweit Vorauszahlungen vereinbart worden sind, gelten die für die Abrechnung über Vorauszahlungen geltenden Regelungen und Grundsätze zu § 556 Abs. 3 BGB hier entsprechend (vgl. LG Köln, Urt. v. 20.09.2017 – 13 S 50/17, juris, Rn. 16 ff.; Schmid, NZM 2012, 855 ff.) 30 Das in die „Schlussabrechnung“ eingestellte Wassergeld in Höhe von 32,50 EUR für Februar bis Juni 2017 können die Beklagten allerdings von dem Kläger beanspruchen. Insoweit liegt gemäß § 3 des Mietvertrages die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale vor („Pauschale für Wassergeld z.Zt. 6,50 EUR monatlich“). Es ist – so wie im vorliegenden Fall – durchaus möglich, eine Pauschale für bestimmte Betriebskostenarten und eine Abrechnung für andere Positionen vorzusehen (Schmid, WuM 2001, S. 424, 425). Bei dem geltend gemachten Betrag in Höhe von 32,50 EUR handelt es sich rechnerisch korrekt um die in den Monaten Februar bis Juni 2017 angefallene Pauschale für Wassergeld in Höhe von monatlich 6,50 EUR (6,50 x 5 = 32,50). Anders als der Kläger meint, begegnet die Vereinbarung der Betriebskostenpauschale keinen Wirksamkeitsbedenken, und zwar weder unter dem Gesichtspunkt eines Verstoßes gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 S. 2 BGB noch gegen die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB. 31 Hinsichtlich der Position „Zählermiete/Grundgebühr“ hat jedoch eine Kürzung in Höhe von 22,50 EUR zu erfolgen, so dass die Beklagten insoweit nur 32,50 EUR beanspruchen können. Denn nach § 3 des Mietvertrags können die Beklagten von dem Kläger als „Pauschale für Zählermiete“ nur 6,50 EUR pro Monat beanspruchen, so dass sich der Anspruch der Beklagten insoweit für die berechneten Monate Februar bis Juni 2017 auch nur auf 32,50 EUR beläuft. Auch in Bezug auf die Zählermiete liegt die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale vor. Soweit die Position in der „Schlussabrechnung“ nicht nur mit „Zählermiete“, sondern mit „Zählermiete/Grundgebühr“ bezeichnet wird, ist nicht erkennbar, dass es sich dabei um etwas anderes handelt. Es ist auch weder dargetan noch sonst ersichtlich, dass der Kläger den Beklagten eine höhere Pauschale als die im Mietvertrag niedergelegte in Höhe von 6,50 EUR pro Monat schuldet. Zwar ist der Vermieter bei einer Betriebskostenpauschale gemäß § 560 Abs. 1 S. 1 BGB berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Auch eröffnet § 3 des Mietvertrags den Beklagten die einseitige Anpassung der Pauschale. Ob, in welchem Umfang und in welcher Form es hier seit Beginn des Mietverhältnisses aber zu Erhöhungen gekommen ist, ist nicht einmal im Ansatz dargelegt und auch sonst nicht erkennbar, so dass die Höhe der mit der „Schlussabrechnung“ geltend gemachten Position „Zählermiete/Grundgebühr“ nicht überprüft werden kann, soweit sie über 32,50 EUR für Februar bis Juni 2017 hinausgeht. Hierauf sind die Beklagten auch nicht mehr gesondert nach § 139 ZPO hinzuweisen gewesen, nachdem der Kläger die Höhe der „Schlussabrechnung“ bereits im Einzelnen bestritten hat. 32 Nach alledem ergibt sich hinsichtlich der Widerklage folgender Zahlungsanspruch: 33 Widerklagend geltend gemachte Restsumme aus der Vereinbarung von April/Mai 2017 (1.588,46 - 378,91 =) 1.209,55 EUR Schlussrechnung vom 04.07.2017 (365,44 - 85,44 - 102,50 - 90,00 - 22,50 =) + 65,00 EUR 1.274,55 EUR 34 3. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. 35 III. 36 Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 ZPO zuzulassen, weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung dies erfordert. Allerdings wird die Zulassung beschränkt auf die Frage, ob nach Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses die im Prozess erklärte Aufrechnung des Vermieters mit streitigen, (noch) nicht rechtskräftig festgestellten Forderungen gegen eine Kautionsrückzahlungsforderung des Mieters verboten ist. 37 Streitwert für das Berufungsverfahren: 2.264,73 EUR   Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen

Seite drucken   Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Düsseldorf, 9 O 469/10 Datum: 26.05.2011 Gericht: Landgericht Düsseldorf Spruchkörper: 9. Zivilkammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 9 O 469/10 ECLI: ECLI:DE:LGD:2011:0526.9O469.10.00   Tenor: Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 8.330,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 30.11.2008 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags.   1 T a t b e s t a n d 2 Die Parteien streiten um eine Nachforderung aus einer Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007. 3 Die Beklagte, eine Rechtsanwaltskanzlei, mietete mit Mietvertrag vom 19.12.2001 (Anlage K1) Räume im 2. Obergeschoss und Tiefgaragenstellplätze in dem Gebäude J. Düsseldorf an. Der Kläger trat in der Folge als neuer Eigentümer des Grundstücks als Vermieter in den Mietvertrag ein. 4 Mit Nebenkostenabrechnung vom 30.10.2008 rechnete der Kläger die Nebenkosten für 2007 ab, aus welcher sich ein Nachzahlungsbetrag zulasten der Beklagten in Höhe von 10.448,80 EUR ergab. Die Beklagte zahlte auf diesen Betrag 2.118,80 EUR. 5 In § 4 Ziffer 3 des Mietvertrages findet sich u. a. die Regelung, dass „b) Betriebskosten II […] im Verhältnis der Mietfläche zur gesamten Fläche, die klimatisiert mit Umluft gekühlt wird, umgelegt“ werden. Ferner wird in § 4 Ziffer 3 c) bestimmt: „Betriebskosten III werden nach Verbrauch abgerechnet, soweit nicht gesetzliche Regelungen entgegenstehen.“ 6 In der Anlage 7c heißt es zu den Betriebskosten II: „ […] Kosten des Betriebs einer zentralen Anlage zur Umluftkühlung; zu den Kosten gehören insbesondere die Kosten des Energieverbrauchs“. 7 In der Anlage 7d heißt es zu den Betriebskosten III: „Kosten der Lieferung von Kühlung über die zentrale Kühlanlage“. 8 Unstreitig befindet sich in dem Gebäude A. keine zentrale Anlage zur Umluftkühlung der Mietfläche, sondern nur eine zentrale, mit Wasser betriebene Kühlanlage. 9 Die Klägerin macht daher geltend, sie habe zu Recht die Kosten für die Kühlung nach Verbrauch und nicht nach Fläche abgerechnet. 10 Die Klägerin beantragt, 11 die Beklagte zu verurteilen, an sie 8.330,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 30.11.2008 sowie vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 603,70 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. 12 Die Beklagte beantragt, 13 die Klage abzuweisen. 14 Die Beklagte redet Verjährung ein. Zudem macht sie geltend, die Klägerin habe nur nach Fläche abrechnen dürfen. Es sei nicht erklärlich, dass die Kosten für die Kühlung um das 3,5fache gegenüber dem Vorjahr gestiegen seien. Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007 sei hinsichtlich der Kosten für die Kühlung intransparent. Zudem seien leer stehende Flächen mit in die Abrechnung einbezogen worden. 15 Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen. 16 E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e 17 Dem Kläger steht gegen die Beklagte ein fälliger Anspruch auf Zahlung rückständiger Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 2007 in Höhe von 8.330,00 EUR in entsprechender Anwendung von § 556 BGB i. V. m. § 4 Nr. 2 c sowie der Anlage 7 d) des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrags zu. 18 Der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten wird grundsätzlich mit der Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fällig (BGH, Urteil vom 08.03.2006, VIII ZR 78/05). Nach ständiger Rechtsprechung ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB genügt und bei Gebäuden mit mehreren Mieteinheiten die folgenden Mindestangaben enthält: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrundegelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils der Mieter und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Diesen Anforderungen genügt die in Rede stehende Betriebskostenabrechnung des Klägers für 2007. 19 Erhebliche Einwendungen gegen den Kostenansatz hat die Beklagte nicht erhoben. Will der Mieter sich erfolgreich gegen eine Betriebskostennachforderung des Vermieters verteidigen, darf er sich im Prozess nicht darauf beschränken, die materielle Berechtigung des Kostenansatzes insgesamt oder hinsichtlich einzelner Betriebskostenarten zu bestreiten. Sein Bestreiten erfüllt nur dann die prozessualen Anforderungen des § 138 Abs. 2 ZPO, wenn er konkret zu den einzelnen Abrechnungspositionen Stellung bezieht und seine Bedenken gegen die materielle Berechtigung der Abrechnung plausibel darlegt. Das setzt in Ausübung seines Prüfungsrechts grundsätzlich die vorherige Einsichtnahme des Mieters in die Berechnungsunterlagen voraus. Macht der Mieter- wie hier die Beklagte- von seinem Einsichtsrecht keinen Gebrauch, bleibt sein Bestreiten nach § 138 Abs. 3 ZPO unberücksichtigt (OLG Düsseldorf, NZM 2000, 762). 20 Dass der Kläger die Einsichtnahme verweigert hat bzw. die Beklagte erfolglos Einsicht verlangt hat, ergibt sich aus dem Vortrag der Parteien nicht. Die Beklagte hat lediglich vorgetragen, sie habe mehrfach versucht, bei dem Kläger zu erfahren, weshalb bei weniger Gesamtverbrauch betreffend die Kühlungskosten diese Kosten um das 3,5fache gestiegen seien. Dass verlangt worden sei, die Berechnungsunterlagen einzusehen, ist beklagtenseits nicht vorgetragen. 21 Durchgreifende Bedenken gegen die materielle Berechtigung des Kostenansatzes ergeben sich entgegen der Auffassung der Beklagten nicht allein daraus, dass bei weniger Gesamtverbrauch betreffend die Kühlungskosten diese Kosten um das 3,5fache gestiegen sind. Insofern kann sich die Beklagte nicht lediglich aus den Standpunkt stellen, dies sei unplausibel, sondern hätte nach Ausübung ihres Rechts auf Einsichtnahmen konkret darlegen müssen, was an der Berechnung seitens des Klägers nicht nachvollziehbar sei. In der Tat ist es denkbar, dass die gestiegenen Kosten mit einem erhöhten Verbrauch der Beklagten im Zusammenhang stehen. Dass es sich bei den Kosten für die Lieferung von Kühlung nach dem Mietvertrag und der dazugehörigen Anlage 7d um die im Mietvertrag bezeichneten „Betriebskosten III“ handelt, welche nach Verbrauch abzurechnen sind, ergibt sich daraus, dass es in dem Gebäude A. nur eine zentrale Kühlanlage gibt und keine zentrale Anlage zur Umluftkühlung der Mietfläche, was von Seiten der Beklagten letztlich auch nicht bestritten wurde. 22 Der Einwand hinsichtlich der leer stehenden Flächen ist nicht nachvollziehbar, da schon nicht erkennbar ist, welche Flächen leer stehen und wie diese Eingang in die Abrechnung der Klägerin gefunden haben sollen. 23 Eine Verjährung der Klageforderung ist nicht ersichtlich. Die Verjährung des Anspruchs wurde durch Klageerhebung rechtzeitig gehemmt, § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB. Die Voraussetzungen einer wirksamen Klageerhebung ergeben sich aus § 253 ZPO. Danach kommt es nicht darauf an, dass der zugestellten Klageschrift auch die darin in Bezug genommenen Anlagen beilagen. 24 Der Zinsanspruch der Klägerin ergibt sich aus §§ 280, 286, 288 BGB. Zinsen waren jedoch nur in Höhe von fünf Prozentpunkten zuzusprechen, da es sich bei dem Anspruch auf Nebenkostennachzahlung nicht um eine Entgeltforderung im Sinne von § 288 Abs. 2 BGB handelt (vgl. dazu Palandt, BGB, 70. Auflage 2011, § 288 Rn 8 und § 286 Rn 27). 25 Die vorprozessualen Anwaltskosten nebst Zinsen stehen der Klägerin nicht zu. Der Anspruch ist nicht schlüssig dargetan. Es findet sich keinerlei Vortrag zum Entstehen und der Zusammensetzung der Kosten. 26 Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 2 Nr.1, 709 ZPO. 27 Streitwert: 28 8.330,00 EUR 29 D.   Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen

Seite drucken   Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Köln, 1 S 363/97 Datum: 18.06.1998 Gericht: Landgericht Köln Spruchkörper: 1. Zivilkammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 1 S 363/97 ECLI: ECLI:DE:LGK:1998:0618.1S363.97.00   Tenor: Die Berufung der Kläger gegen das am 12.11.1997 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köln - 2o7 C 185/97 wird zurückgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den Klägern als Gesamtschuldnern auferlegt. Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.   1 ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE: 2 Die Berufung der Kläger ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, in der Sache indes ohne Erfolg. 3 Das amtsgerichtliche Urteil ist im Ergebnis nicht zu beanstanden. 4 Ein Räumungs- und Herausgabeanspruch ist nicht gemäß § 556 BGB begründet. Das Mietverhältnis der Parteien besteht fort, weil es nicht wirksam durch die Kündigungserklärung der Kläger vom 3o.12.1996 beendet worden ist. Die mit Eigenbedarf für den 2o-jährigen Sohn I. begründete Kündigung (§ 564 b BGB) gegenüber der Beklagten ist nicht wirksam. 5 Obgleich der vorgegebene Bedarf für den 2o-jährigen Sohn, der in der elterlichen Wohnung ein Zimmer mit einem jüngeren Bruder teilt und mit seiner Freundin zusammenziehen will, als solcher nachvollziehbar vorgetragen ist, ergeben sich durchgreifende Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches. Die Ernsthaftigkeit des Erlangungsinteresses ist im Prozeß vom Vermieter darzulegen. Sie ist zu ‚verneinen, wenn der Entschluß zur Selbstnutzung noch nicht über das Stadium einer allgemeinen Absicht des späteren Zusammenlebens hinausgekommen ist (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rnr. 1953 ff. m.w.N.). 6 Zweifel an der Ernsthaftigkeit ergeben sich zum einen daraus, daß eine alternative Wohnung im Dachgeschoß zur Verfügung stand und für Familieninteressen ausgebaut wurde, dann aber ab dem 1.1o.1996 vermietet wurde, kurz bevor die Kündigung mit Schreiben vom 3o.12.1996 gegenüber der Beklagten erfolgte. Das diesbezügliche Vorbringen der Kläger hinsichtlich ihrer Nutzungsabsicht als Alterswohnsitz schließt nicht aus, daß die 9O m2 große Wohnung im Dachgeschoß vorher noch für eine begrenzte Zeit, wie auch für den jetzigen Mieter, von den Söhnen der Beklagten hätte genutzt werden können. Die Kläger haben bereits die andere im 2. Obergeschoß gelegene Wohnung von 45 m² wegen Eigenbedarfs für ihren Sohn L. M. dem damaligen Mieter gekündigt. 7 Dieser Sohn aber hat auch nach dem Vortrag der Kläger nur einen sehr geringen Wohnbedarf, weil er sich sehr oft bei seinen Eltern und im Großelternhaus aufhält, dort seine ‚Wäsche waschen läßt, meistens dort ißt und zudem wegen seiner Arbeitszeit zumeist erst in den Nachtstunden in die Wohnung kommt, vielfach aber auch bei seinem Großvater übernachtet. 8 Angesichts dessen ist nicht ersichtlich, daß nicht beide Söhne, die sowieso zu Familienzwecken ausgebaute 90 m2-Wohnung hätten nutzen können, statt die in der zweiten Etage gelegenen 2 x 45 m2-Wohnungen. Da die Wohnung im Dachgeschoß erst geschaffen wurde, wäre ein Ausbau unter Berücksichtigung des 2 x gegenüber Mietern geltend gemachten Eigenbedarfs für die Söhne möglich gewesen. Die Kläger haben es unterlassen, anhand der örtlichen Gegebenheiten der Wohnung im Dachgeschoß vorzutragen, daß deren Nutzung nicht entsprechend dem Wohnbedarf der Söhne möglich war bzw. welche Mehrkosten entstanden wären, wenn der konkrete - vorübergehende - Wohnbedarf der beiden Söhne bei Ausbau berücksichtigt worden wäre. Angesichts des nach Klägervortrag nur geringen Wohnbedarfs des Sohnes L. M. war jedenfalls ein Ausbau von zwei getrennten gleichgroßen Wohnungen im Dachgeschoß nicht erforderlich. 9 Mangels näherer Angaben zum konkreten Ausbau kann die Verwendung der unstreitig zeitnah zur Kündigung vorhandenen Alternativwohnung zur Abdeckung des Eigenbedarfs nicht als unzumutbar angesehen werden. Ergänzend sei noch angeführt, daß sich Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens auch daraus ergeben, daß die Kläger zuvor für ihren Sohn L. M. bereits einmal ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs aufkündigen, obwohl dieser allenfalls einen sehr geringen Wohnbedarf hatte, was die Kläger selbst einräumen und die vorgelegten unbestrittenen Verbrauchszahlen bzgl. dieser Wohnung für Gas und Strom auch zeigen. In nahezu zwei Jahren wurde in dieser Wohnung nur ca. 1oo m3 Gas und nur ca. 24o Kwh verbraucht. Dies ist für eine 45 m² große Wohnung ein so niedriger Verbrauch, der belegt, daß durch den Bezug der Wohnung jedenfalls nur ein minimaler Wohnbedarf abgedeckt wurde. 10 Ein früherer vorgetäuschter (regelmäßiger) Wohnbedarf ergibt auch bei einer erneuten Eigenbedarfskündigung Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens (vgl. Sternel, Rnr. 1o54) . 11 Insgesamt kann aufgrund des Vortrags der Kläger von einer wirksamen Eigenbedarfskündigung nicht ausgegangen werden. 12 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs.1 ZPO.   Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen

Zur Startseite von BAYERN.RECHT Zur Trefferliste der letzten Suche Suche zurücksetzen Suche ausführen Navigation Inhalt LG München I, Endurteil v. 24.01.2022 – 15 O 17492/18 Download Drucken Titel: Anspruch auf Betriebskosten gegen den Nießbraucher Normenketten: BGB § 1030, § 1041, § 1045, § 1047, § 556 HeizkostenV § 12 Leitsätze: 1. Auch für den Nießbraucher gilt für die Betriebskostenabrechnung die Prüffrist des § 556 Abs. 3 BGB analog. (Rn. 39) (redaktioneller Leitsatz) 2. Lässt der Nießbraucher das Ableseunternehmen nicht in seine Wohnung, steht ihm ein Kürzungsrecht nach § 12 HeizkostenV nicht zu. (Rn. 69) (redaktioneller Leitsatz) Schlagworte: Betriebskosten, Nießbrauch, Heizkosten, Kürzungsrecht Rechtsmittelinstanz: OLG München, Hinweisbeschluss vom 23.08.2022 – 8 U 1186/22 Fundstellen: ZMR 2022, 477 LSK 2022, 14606   Tenor 1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 13.946,74 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz wie folgt zu bezahlen: Aus 5.370,67 € seit 01.03.2017 aus weiteren 5.285,51 € seit 30.09.2017 sowie  aus weiteren 3.290,56 € seit 30.06.2018. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.  2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 7 % und der Beklagte 93 % zu tragen.  3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags. Der Kläger kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. 4. Der Streitwert wird auf 14.972,69 € festgesetzt.  Tatbestand 1 Die Parteien streiten über Ansprüche gegen den Nießbrauchsberechtigten auf Zahlung von Betriebskosten. 2 Der Kläger ist Eigentümer der vom Beklagten genutzten Wohnung im EG des Anwesens in 8…1825 München. Dem Beklagten steht der Nießbrauch an dieser Wohnung zu. 3 Vorauszahlungen auf die Nebenkosten werden nicht geleistet. 4 Ca. 2009 stellte der Kläger die Wärmeversorgung seines Hauses auf ein sog. Blockheizkraftwerk (nachfolgend BHKW) um und ließ ein solches im vorgenannten Anwesen neu installieren. Als Wärmeerzeuger wurden zwei Stück BHKW-Anlagen mit Erdgasbetrieb, elektrische Leistung: 5,5 KW, Heizleistung: 12,5 KW, Gesamt 20,5 KW installiert. Es handelt sich um eine „geprüfte KWK-Einheit“. (B. 54 d. Akte). Das BHKW erzeugt nicht nur Wärme und erwärmt Wasser, sondern erzeugt auch Strom. An dem Nutzen, den der Kläger durch die Stromerzeugung hat, ist der Beklagte nicht beteiligt. 5 Am 03.12.2014 schlossen die Parteien einen gerichtlichen Vergleich (Amtsgericht München, Az. 432 C 14005/12) in dem der Beklagte erklärte, dass er die ab dem Jahr 2015 mittels des für den Wärmeverbrauch installierten Wärmemengenzählers gemessenen Verbrauchswerte für bindend anerkannt, sodass darauf basierend zukünftig alle Warmwasser- und Heizkostenabrechnungen erstellt werden können (Anlage K1). 6 Termine für die Ablesungen in den Wohnungen werden von der Firma bzw. vom Ableseunternehmen mittels einer Postkarte jedem Bewohner des Objekts angekündigt. Auf den Postkarten sind die Kontaktdaten des Ablesers vermerkt. Eine Ablesung in der vom Beklagten bewohnten Wohnung erfolgte im streitgengenständlichen Zeitraum nicht. 7 Der Kläger erstellte für die Jahre 2015, 2016 und 2017 Nebenkostenabrechnungen über die Betreibskosten. 8 Mit Schreiben vom 31.12.2016 wurde dem Beklagten die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2015 übersandt (Anlage K2). Danach betragen die Betriebskosten für die streitgegenständliche Wohnung 5.370,67 €. Das Schreiben mit Zahlungsfrist bis 28.02.2017 ging dem Beklagten am 31.12.2016 zu. 9 Mit Schreiben vom 31.07.2017 wurde dem Beklagten die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 übersandt (Anlage K3). Danach betragen die Betriebskosten für die streitgegenständliche Wohnung 5.285,51 €. Das Schreiben mit Zahlungsfrist bis 29.09.2017 ging dem Beklagten am 31.07.2017 zu. 10 Mit Schreiben vom 01.06.2018 wurde dem Beklagten die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2017 übersandt (Anlage 43). Danach betragen die Betriebskosten für die streitgegenständliche Wohnung 4.316,51 €. Das Schreiben mit Zahlungsfrist bis 29.06.2018 ging dem Beklagten am 01.06.2018 zu. 11 Der Beklagte hat auf die Abrechnungen nicht reagiert. Auch die sonstigen Betriebskosten wie die Kosten der Müllbeseitigung, Haftpflichtversicherung, Gebäudeversicherung, Gebäudebandversicherung, Hausrat, Grundsteuer, Strom wurden vom Beklagten nicht bezahlt (Bl. 57 d. Akte). 12 Die Kosten für den Verbrauch betrugen im Jahr 2015: 2.404,21 € netto, im Jahr 2016: 3.939,64 € netto und im Jahr 2017: 3.133 netto €. Die Kosten für die Wartung betrugen im Jahr 2015: 99,36 €, im Jahr 2016: 960,34 € und im Jahr 2017: 2.592,20 € (Bl. 51 d. Akte). 13 Ferner hatte der Kläger im Jahr 2015 einen Abschlag von 31% bzgl. der Kosten für Erdgas (insgesamt 4.146,39 € brutto) vorgenommen. Für die Jahre 2016 und 2017 hat der Kläger keinen 25%igen Abschlag vorgenommen (Bl. 64 d. Akte). Der Firma wurden die vollen Kosten für Erdgas in Höhe von 4.688,18 € (2016) brutto bzw. 3.728,27 € brutto (2017) gemeldet (Anlage K6, Bl. 64 d. Akte). 14 Der Kläger behauptet, es könne bei der streitgegenständlichen Anlage kein Brennstoff in elektrische Energie umgewandelt werden, ohne dass dabei Wärme erzeugt werde (Bl. 54 d. Akte). Es würden keine Energiebezugskosten, die auf eine Stromerzeugung entfallen, auf den Beklagten umgelegt. Die Stromerzeugung führe nicht zu höheren Wartungskosten (Bl. 55 d. Akte). Durch die Stromerzeugung entstehe kein Mehrverbrauch an Gas (Bl. 56 d. Akte). 15 Die tatsächlichen Wartungskosten seien höher als in der Abrechnung angegeben (Bl. 56 d. Akte). 16 Darüber hinaus sei der Beklagte seinen Mitwirkungspflichten nicht nachgekommen, insbesondere habe er die Vornahme eines hydraulischen Abgleichs nicht ermöglicht. Durch einen hydraulischen Abgleich könne man den Heizbedarf um bis zu 20% senken. (Bl. 56 d. Akte). Dadurch seien die Wartungskosten um bis zu 20% höher. 17 Der Kläger ist der Auffassung, Einwendungen gegen die streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen können gem. § 556 Abs. 3 BGB nur bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung geltend gemacht werden (Bl. 54 d. Akte). 18 Eine anteilige Kostentragung von verbrauchsunabhängigen Kosten würde sich aus § 1047 BGB (Steuern), § 1045 BGB (Versicherungen) und § 1041 BGB (Wartungskosten) ergeben. 19 Die Kosten für 2016 würden sich um 606,11 € und für 2017 um 337,71 € verringern (Bl. 64 d. Akte). Nicht berücksichtigt wurde aber auch ein vom Beklagter genutzter beheizter Kellerraum mit 12,8 m² (Bl. 65 d. Akte). 20 Der Kläger beantragte Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 14.972,69 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz wie folgt zu bezahlen: Aus 5.370,67 € seit 01.03.2017 aus weiteren 5.285,51 € seit 30.09.2017 sowie aus weiteren 4.316,51 € seit 30.06.2018. 21 Der Beklagte beantragte Klageabweisung. 22 Der Beklagte behauptet, dass in den drei streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen Energiebezugs-Kosten und Wartungskosten enthalten seien, die nicht für die Wärmeerzeugung, sondern für die Stromerzeugung anfallen. Beim Betrieb eines BHKW würden höhere Energiebezugskosten und höhere Wartungskosten als in einer konventionellen Heizung, die nur Wärme erzeugt und das Wasser erwärmt, anfallen. Bei reinen Heizungsanlagen würden die Wartungskosten in der Regel ca. 10% der Verbrauchskosten betragen. 23 Ein Alternativtermin habe für die Ablesung nicht vereinbart werden können, da die Firma telefonisch nicht erreichbar gewesen sei (Bl. 91 d. Akte). 24 Der Beklagte wendet gegen die Abrechnung zudem ein, dass diese widersprüchlich seien. Die Angaben in der Anlage K3 und K9 würden differieren (Bl. 86/87 d. Akte). Die Abrechnung sei nicht nachvollziehbar. 25 Bestritten wird weiter, dass die vom Kläger montierten Aggregate mit der auf Anlage K5 abgebildeten BHKW-Anlage identisch seien (Bl. 88 d. Akte). 26 Aufgrund der in der Vergangenheit unterbliebenen Wartung sei der Verbrauch erhöht. Die Wartungskosten für zwei Aggregaten sei höher als von einem Aggregat. (Bl. 89 d. Akte). 27 Der Beklagte ist der Auffassung, der Kläger müsse in den Abrechnungen die Energiebezugs- und Wartungskosten aufsplitten auch bzgl. der Elektrizitätsgewinnung und die Kosten für die Elektrizitätsgewinnung herausrechnen. 28 Der Beklagte vertritt weiter die Auffassung, der Kläger hätte die Abrechnungen entsprechend korrigieren müssen (Bl. 70 d. Akte). Darüber hinaus hätten nicht zusätzliche Mehrwertsteuerbeträge hinzugerechnet werden dürfen (z.B. bei Haftpflicht- und Gebäudeversicherung sowie bei Grundsteuer (Bl. 72 d. Akte). 29 Darüber hinaus wird in rechtlicher Hinsicht ausgeführt, dass der Nießbrauchsberechtigte lediglich zur anteiligen Tragung der verbrauchsabhängigen Kosten sowie der verbrauchsunabhängigen Kosten von Heizung und Warmwasserversorgung verpflichtet sei, nicht aber eine anteilige Tragung der sonstigen verbrauchsunabhängigen Kosten wie Steuer, Versicherung und Wartung (BGH, Az. V ZR 57/11). 30 Das Gericht hat mit Beweisbeschluss vom 01.07.2019 (Bl. 96/98 d. Akte) Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Mit der Erstellung beauftragt wurde mit Beschluss vom 03.03.2021 der Sachverständige (Bl. 152/153 d. Akte). Hin sichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird verwiesen auf das schriftliche Sachverständigen-Gutachten vom 11.04./03./31.05.2021 sowie den Ausführungen des Sachverständigen im Rahmen der mündlichen Erörterung gemäß Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 22.11.2021. 31 Das Gericht hat Hinweise erteilt, u.a. mit Verfügung vom 24.08.2020 (Bl. 133/134 d. Akte). 32 Im Übrigen wird zur Ergänzung des Tatbestandes Bezug genommen auf die zwischen den Parteivertretern gewechselten Schriftsätzen nebst Anlagen sowie die Protokolle der öffentlichen Sitzung vom 25.02.2019 und 22.11.2021. Entscheidungsgründe A) 33 Die Klage ist zulässig und überwiegend begründet. I) 34 Dem Kläger steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Ersatz der Betriebskosten in Höhe von insgesamt 13.946,74 € gem. §§ 1030, 1041, 1045, 1047 BGB zu. 35 Vorliegend wurde unstreitig dem Beklagten ein Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) und kein Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) eingeräumt. Dies ergibt sich zum einen aus dem Vortrag beider Parteien. Vorliegend hat die Klagepartei bereits in der Klageschrift ausgeführt, dem Beklagten stehe ein Nießbrauch an der vom Beklagten genutzten Wohnung zu (Bl. 10 d. Akte). Auch in der Klageerwiderung hat der Beklagte ausgeführt, er sei Nießbrauchsberechtigter (Bl. 49 d. Akte). 36 Auch ergibt sich aus dem Vortrag zum Tatsächlichen nicht, dass anstelle eines Nießbrauchs ein dingliches Wohnungsrecht gemeint sei. So ist z.B. im Unterschied zum Nießbrauch der dinglich Wohnungsberechtigte nicht zur Vermietung berechtigt. Das Nießbrauchsrecht ist insoweit als umfassender anzusehen. Anhaltspunkte, dass vorliegend das Nießbrauchsrecht eingeschränkt worden sei, sind nicht ersichtlich. 37 Der Beklagte ist daher verpflichtet, dem Kläger nicht nur - wie unstreitig - die verbrauchsabhängigen Kosten sowie die Kosten für Wärme und Warmwasser - anteilig zu ersetzen, sondern auch die anteiligen Kosten zur Erhaltung der Sache (§ 1041 BGB), die Kosten des Eigentümers zur Versicherung gegen Brandschaden und sonstige Unfälle (§ 1045 BGB) sowie die auf der Sache ruhenden öffentlichen Lasten, insbesondere die Grundsteuer (§ 1047 BGB). 38 1) Dem Kläger steht nach dem vorgenannten i.V.m. § 556 BGB analog ein Anspruch auf Ersatz der Betriebskosten von 5.370,67 € für das Jahr 2015 und von 5.285,51 für das Jahr 2016. 39 Es kann dabei insoweit dahingestellt bleiben, ob die Abrechnung inhaltlich zutreffend ist, da der Beklagte jedenfalls nicht innerhalb von 12 Monaten ab Zugang einer prüffähigen Abrechnung Einwendungen gegen diese erhoben hat, da diese Frist auch für den Nießbrauchsberechtigten entsprechend gilt (§ 556 Abs. 3 BGB analog). 40 a) Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 4 BGB gilt für den Nießbrauchsberechtigten hinsichtlich der Betriebskosten entsprechend. 41 aa) Nach einem Urteil des BGH (WuM 2018, 432-435) gilt auch für den dinglich Wohnungsberechtigten für die Abrechnung der Betriebskosten die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB auch dann entsprechend, wenn keine Vorauszahlungen vereinbart sind (Fortführung von BGH, Urt. v. 25.9.2009 - V ZR 36/09, MDR 2010, 18 = WuM 2009, 672). Der BGH wendet dabei für die Abrechnungserstellung durch den Eigentümer den § 556 Abs. 3 BGB entsprechend an, da insoweit eine Regelungslücke vorliege. „Das Ziel von § 556 Abs. 3 S. 2 u. 3 BGB, durch eine zeitnahe Abrechnung dem Mieter Abrechnungssicherheit zu geben und Streit zu vermeiden (vgl. BT-Drucks. 14/4553, 37; BT-Drucks. 14/5663, 79; BGH, Urt. v. 21.1.2009 - VIII ZR 107/08 Rz. 15, MDR 2009, 558 = NZM 2009, 274; v. 5.7.2006 - VIII ZR 220/05 Rz. 17 m.w.N., MDR 2007, 204 = NZM 2006, 740), das auch dem Interesse des dinglichen Wohnungsberechtigten entspricht (BGH, Urt. v. 25.9.2009 - V ZR 36/09 Rz. 15, MDR 2010, 18 = WuM 2009, 672), rechtfertigt die Anwendung der Vorschrift auch dann, wenn der dinglich Wohnungsberechtigte Betriebskosten zu tragen hat, aber keine Vorauszahlungen leisten muss. […] Diesem Nachteil steht jedoch der Gewinn an Rechtssicherheit gegenüber, der nicht nur im Interesse des dinglich Wohnungsberechtigten, sondern auch im Interesse des Eigentümers erzielt wird. Eine zeitnahe Abrechnung ist weniger streitanfällig. “ bb) Das Gericht schließt sich dieser Rechtsauffassung an und wendet diese auch für den Nießbrauchsberechtigten an. 42 Auch für die - nicht vom BGH zu entscheidende Frage - hier streitentscheidende Frage, ob auch die Einwendungsfrist analog anwendbar ist, gilt nach Auffassung des Gerichts entsprechendes. Auch insoweit besteht eine Regelungslücke. Ferner ist auch in diesem Fall das Ziel der Abrechnungssicherheit und Streitvermeidung nur durch eine entsprechende Anwendung zu erreichen. Schließlich mildert es den Nachteil des Eigentümers ab und korrigiert die Lage entsprechend. Der BGH nahm in seiner Entscheidung insoweit auch Bezug auf § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB und sah darin ein ausgewogenes Regelungskonzept, das der für den Eigentümer geltenden Abrechnungspflicht und Abrechnungsfrist den Einwendungsausschluss des Wohnungsberechtigten gegenüberstellt (BGH WuM 2018, 432-435). 43 Diese planwidrige Regelungslücke besteht nicht nur gegenüber dem Wohnungsberechtigten, sondern auch gegenüber dem Nießbrauchsberechtigten. So findet sich eine entsprechende Regelung fü den Nießbrauchsberechtigten im Gesetz nicht. Die Lücke ist daher, wie beim Wohnungsberechtigten, durch entsprechende Anwendung zu schließen. 44 b) Der Beklagte hat nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 S. 4 BGB Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2015 und 2016 erhoben. 45 aa) Dem Beklagten war am 31.12.2016 für das Jahr 2015 und am 31.07.2017 für das Jahr 2016 jeweils eine fomell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen. 46 Eine Betriebskostenabrechnung muss grundsätzlich den Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, d.h. sie muss in formeller Hinsicht eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben, der Gesamtkosten und des Verteilungsschlüssels enthalten sowie die Berechnung des Anteils des Mieters unter Abzug der Vorauszahlungen. Die Abrechnung muss für die formelle Wirksamkeit grundsätzlich dem durchschnittlichen Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters entsprechen (Schmidt-Futterer/ Langenberg BGB § 556 Rn. 333) 47 Die dem Beklagten übergebenen Betriebskostenabrechnungen genügen den vorgenannten Voraussetzungen. 48 bb) Einwendungen müssen substantiiert sein. Solche wurden erstmals mit Schriftsatz zur Klageerwiderung vom 19.01.2019 vorgebracht. Mithin nach Ablauf von 12 Monaten seit Zugang der formell ordnungsgemäßen Abrechnung. Auch wurden lediglich materielle Fehler geltend gemacht. cc) Eine spätere Geltendmachung ist vorliegend nicht mehr zulässig, da der Beklagte die verspätete Geltendmachung der Einwände zu vertreten hat. Vorliegend ist nicht ersichtlich, warum der Beklagte die Einwendungen nicht binnen der 12 monatigen Frist habe geltend machen können. 49 Die Einwände waren damit verspätet und ein Zahlungsanspruch besteht in Höhe der geltend gemachten Forderungen für die Jahre 2015 und 2016. 50 2) Dem Kläger steht darüber hinaus ein Anspruch auf Zahlung von 3.290,56 € für das Jahr 2017 zu. Die Betriebskostenabrechnung war jedoch um einen Betrag in Höhe von 1.025,67 € (= 845,81 € + 99,11 € + 80,75 €) zu korrigieren, da die Abrechnung insoweit materiell falsch war. 51 a) Hinsichtlich der Heizkosten war der Betrag wie folgt zu korrigieren. 52 Von den Erdgasbezugskosten hätte anstatt des Betrages von 3.133 € netto/3.728,27 € brutto lediglich ein Betrag von 2.249,49 € netto/2.676,89 € brutto sowie von den Heiznebenkosten in Höhe von 985,01 €/1.172,16 € brutto angesetzt werden dürfen. Das Gericht erachtet hier ein Abschlag von 28,2% bei den Erdgasbezugskosten und bei den Wartungskosten eine Begrenzung auf 500 € netto/595 € brutto für erforderlich. 53 aa) Der gerichtliche Sachverständige hat ausgeführt, dass bei Volllast eine Verteilung von Strom und Wärme im Verhältnis von 28,2% zu 71,8% vorliege (Bl. 198 d. Akte). Er hat damit den 2. Wert im Vergleich zum Gutachten korrigiert. 54 Das Gericht legt vorliegend den Wert von 28,2% zugrunde. Der vom Kläger behauptete Wert von 25% konnte vom Sachverständigen nicht bestätigt werden. Dabei ist das Gericht zugunsten der beklagten Partei davon ausgegangen, dass die Anlage auf Volllast gefahren wurde. Zwar gab der Sachverständige an, dass üblicherweise eine Anlage mit einer Auslastung von 90% gefahren werde. Objektive Anhaltspunkte, wie die Anlage vorliegend gefahren wurde, habe er aber nicht. 55 Da die Anlage laut dem gerichtlichen Sachverständigen wärme gesteuert ist, kann bloß Strom produziert werden, wenn auch Wärme abgerufen wird (Bl. 199 d. Akte). Ein weiterer Abzug im Hinblick auf die Stromerzeugung ist daher nicht angezeigt. 56 Das Gericht folgt den überzeugenden Ausführungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen An der Kompetenz und Sachkunde eines von der Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für elektrische Energieversorgung, Energiewirtschaft, Kraft-Wärme-Kopplung, hat das Gericht keine Zweifel. 57 Der Sachverständige hat unter Auswertung aller ihm zur Verfügung stehenden Unterlagen sein schriftliches Gutachten erstellt. Dabei hat er anschaulich, nachvollziehbar und sachlich begründet die zu beurteilende Situation, die Maßstäbe und die zu ziehenden Schlussfolgerungen dargestellt. Sein Gutachten hat er in der mündlichen Anhörung unter eingehender Stellungnahme zu den vom Gericht und den Parteien aufgeworfenen Fragen erläutert. Den widerspruchsfreien Ausführungen des Sachverständigen, in denen er auf alle aufgeworfenen Fragen eingegangen ist, kann das Gericht ohne weiteren Aufklärungsbedarf folgen und sich dem Ergebnis ihres Gutachtens daher anschließen. 58 bb) Bei den Heiznebenkosten erachtet das Gericht eine Begrenzung der Wartungskosten auf 500 € für erforderlich, da nach den Ausführungen des Sachverständigen bei dem vorliegenden BHKW die Wartungskosten um den Faktor 4 höher sind als bei einer üblichen Gastherme. Dieser Umstand wird jedoch zugunsten des Klägers durch die Zahlung eines Strompreises bzw. dessen Erstattung berücksichtigt. Die höheren Wartungskosten haben deshalb in der Wärmeabrechnung - die hier streitgegenständlich ist - nur etwas bedingt zu suchen (Bl. 200 d. Akte). 59 Das Gericht schätzt, § 287 ZPO, die üblichen Wartungskosten, die alleine auf die Wärmeherstellung zurückzuführen sind, auf 500 € netto/Jahr. Dieser Betrag wurde zum einen vom Sachverständigen genannt. Zum anderen deckt sich dieser auch mit den Erfahrungswerten des Richters aus der eigenen Gastherme. 60 Dies ergibt dann für Warmwasser ein Betrag von 237,24 € (= 10,4890% aus 4.900,43 € [=514,01 €] zzgl. 35,80 € zzgl. 104,97 € x 75 qm / 207 qm). Ferner für die Heizung ein Betrag von 1.614,60 € (= 4.900,43 € ./. 514,01 € + 69,88 € x 75 qm / 207 qm). 61 Damit ist die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung 2017 für die Kosten für Heizung um einen Betrag von 845,81 € und die Kosten für Warmwasser um einen Betrag von 99,11 € zu reduzieren. 62 b) Im Hinblick auf die Haftpflicht-, Gebäudeversicherung und Gebäudebrandversicherung sowie der Grundsteuer ist lediglich ein Betrag von 425,01 € (= 71,70 € + 29,28 € + 112,03 € + 212 €) vom Beklagten zu entrichten. 63 Der beklagten Partei ist insoweit recht zu geben, dass die Betriebskostenabrechnung zusätzlich die Umsatzsteuer addiert, obwohl diese gar nicht angefallen ist. Ausweislich der von der Klagepartei vorgelegten Rechnungen, hat die Klagepartei lediglich für Haftpflicht-, Gebäudeversicherung und Gebäudebrandversicherung sowie der Grundsteuer einen Betrag von insgesamt von 1.173,03 € entrichtet. Umgelegt auf die 75 qm des vom Kläger genutzten Wohnraums bei einer Gesamtfläche von 207 qm ergibt dies den o.g. Betrag von 425,01 €. 64 Die Betriebskostenabrechnung ist daher, nachdem vorliegend ein Betrag von 505,76 € in Rechnung gestellt wurde, um weitere 80,75 € zu kürzen. 65 c) Ein weiterer Abzug war nicht vorzunehmen. 66 aa) Entgegen der Auffassung der beklagten Partei ist der Nießbrauchsberechtigte auch zur Zahlung von verbrauchsunabhängigen Kosten verpflichtet. Der Kläger ist Nießbrauchsberchtigter (§ 1030 BGB) und nicht Inhaber eines dinglichen Wohnrechts (§ 1093 BGB). Auf die obenstehenden Ausführungen wird verwiesen. 67 Aus diesem Grund ist - entgegen der Auffassung der beklagten Partei - auch die Rechtsprechung des BGH zum Wohnrechtsinhaber nicht ohne weiteres übertragbar. Vielmehr bedarf es einer Einzelfallbetrachtung. 68 Diese ergibt, dass vorliegend die Kosten für Versicherungen und Grundsteuer dem Beklagten als Nießbrauchsberechtigten auferlegt werden können (vgl. §§ 1041, 1045, 1047 BGB). 69 bb) Auch ist vorliegend keine Kürzung gem. § 12 HeizKV vorzunehmen. Zum einen hat der Beklagte dieses Recht nicht geltend gemacht. Zum anderen dürfte es vorliegend aber auch nach den Grundsätzen von Treu und Glauben ausgeschlossen sein. Unstreitig hat der Beklagte den Zutritt zu seiner Wohnung den Ableseunternehmen, trotz vorheriger Ankündigung, nicht gewährt. Streitig ist zwischen den Parteien lediglich, ob dies auf einem Umstand beruht, den der Beklagte zu vertreten hat. Jedenfalls hat er dem Kläger nicht mitgeteilt, dass eine Ablesung in den von ihm benutzen Räumen nicht möglich ist, sodass der Kläger hierfür keine Abhilfe schaffen konnte. Es kann daher dahingestellt bleiben, ob und wenn ja wie oft und nachhaltig der Beklagte tatsächlich bei dem ablesenden Unternehmen angerufen hat. Selbst bei Wahrunterstellung des entsprechenden Vortrags hat der Beklagte gleichwohl nicht alles erforderliche getan, um eine Ablesung der bei ihm in der Wohnung befindlichen Geräte zu erreichen. Denn eine Information des Klägers mit der Bitte um Unterstützung erfolgte nicht. Es würde daher gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn der Beklagte gleichwohl zu Lasten des Klägers in den Genuss eines Abzugs in Höhe von 15% gelangen würde. II) 70 Die Entscheidung über die Zinsen folgt aus §§ 286, 288 BGB. Der Beklagte befand sich, da er trotz Fristsetzung nicht zahlte, in Verzug. III) 71 Soweit der Kläger über den zugesprochenen Betrag die Zahlung von weiteren 1.025,67 € nebst Zinsen begehrte, war die Klage abzuweisen. Auf vorstehende Ausführungen wird Bezug genommen. 72 Es kann dabei dahingestellt bleiben, ob der Beklagte an den weiteren Kosten zur Legionellenüberprüfung zu beteiligen gewesen wäre, da der Kläger hieran nicht festgehalten hatte. B) 73 Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 709 S. 2, 708 Nr. 11, 711 ZPO. C) 74 Die Streitwertfestsetzung ergibt sich aus § 63 GKG. Maßgeblich war der Zahlungsantrag des Klägers. Bayern.de BayernPortal Datenschutz Impressum Barrierefreiheit Hilfe Kontakt Schriftgröße      Kontrastwechsel

Seite drucken   Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Köln, 9 S 215/06 Datum: 04.04.2007 Gericht: Landgericht Köln Spruchkörper: 9. Zivilkammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 9 S 215/06 ECLI: ECLI:DE:LGK:2007:0404.9S215.06.00   Vorinstanz: Amtsgericht Bergisch Gladbach, 63 C 517/05   Tenor: Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Bergisch Gladbach vom 31.05.2006 – 63 C 517/05 – teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin 876,57 € nebst Zinsen in Höhe von 5% über dem Basiszinssatz seit dem 05.01.2006 zu zahlen. Es wird festgestellt, dass sich der Rechtsstreit in Höhe von 2.657,43 € in der Hauptsache erledigt hat. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin zu 45%, die Beklagten als Gesamtschuldner zu 55%. Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Klägerin zu 60%, die Beklagten als Gesamtschuldner zu 40%. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.   1 Begründung: 2 Die zulässige Berufung der Beklagten hat auch in der Sache teilweise Erfolg, denn das Amtsgericht hat die Klage zu Unrecht in vollem Umfang zugesprochen. Die Klägerin kann, nachdem sie den Rechtsstreit in Höhe von 2.657,43 € einseitig für erledigt erklärt hat, von den Beklagten als Gesamtschuldner nur noch Zahlung von 876,57 € für Mietrückstände für Januar 2006 aus § 535 Abs. 2 BGB sowie Feststellung der teilweisen Erledigung der Hauptsache verlangen. 3 1. Insgesamt bestand zunächst allerdings ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung rückständiger Mieten in Höhe von 5.970,00 €. 4 a) Für den Monat April 2004 schulden die Beklagten rückständige Miete in Höhe von 420,00 €. 5 Die Beklagten haben zwar für ihre Behauptung, sie hätten mit der Klägerin vereinbart, dass für diesen Monat nur die hälftige Grundmiete von 630,00 € zzgl. der Nebenkostenvorauszahlung zu zahlen gewesen sei, Beweis angetreten. Diesem Beweisantritt ist das Amtsgericht indessen zu Recht nicht nachgegangen. Denn das Schreiben der Beklagten vom 01.11.2005 ist – wie sie letztlich selbst einräumen – als deklaratorisches Schuldanerkenntnis bezüglich aller bis dahin offenen Mietrückstände sowie der vollen Mieten für November und Dezember 2005 zu werten. 6 Soweit die Beklagten vorgetragen haben, dass dieses Schuldanerkenntnis den Hintergrund gehabt habe, dass sie mit der Klägerin vereinbart hätten, sie würden zum 31.12.2005 aus dem Mietvertrag entlassen, wenn sie alle offenen Mieten bis zu diesem Zeitpunkt zahlen, ergibt sich daraus nichts anderes. Es handelt sich nach dem Vortrag der Beklagten nämlich nicht um eine Bedingung für das Schuldanerkenntnis, sondern um einen Aufhebungsvertrag bezüglich des Mietverhältnisses, bei dem die Zahlung der offenen Mieten Bedingung für die vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis war. Wenn die Klägerin von dieser angeblich mündlich getroffenen Vereinbarung später mit Schreiben vom 04.11.2005 nichts mehr wissen wollte, führt dies nicht zur Unwirksamkeit des Schuldanerkenntnisses vom 01.11.2005. Allenfalls wäre das Verhalten der Klägerin ein Anfechtungsgrund. Eine Anfechtung ist indessen nicht erklärt worden. 7 b) Für Oktober bis Dezember 2005 sind Ansprüche der Klägerin auf Mietzahlung in Höhe von 3.955,00 € entstanden. 8 Die Beklagten waren für den Zeitraum August bis Dezember 2005 zur Zahlung der vollen Miete verpflichtet. Mit ihrer Behauptung, die Miete sei aufgrund von diversen Mängeln zu mindern gewesen, sind die Beklagten wegen des deklaratorischen Schuldanerkenntnisses vom 01.11.2005 nicht zu hören. Außerdem waren sie zur Minderung ohnehin nicht berechtigt, wie im Hinblick auf die Miete für Januar 2006 (unten c)) noch auszuführen sein wird. 9 Allerdings hat das Amtsgericht den Anspruch der Klägerin unzutreffend berechnet. Die Klägerin kann die von den Beklagten unstreitig geleisteten Zahlungen nicht nach Belieben auf einzelne Mieten verrechnen, sondern hat mangels einer Tilgungsbestimmung – zu einer solchen ist jedenfalls nichts vorgetragen – die gesetzliche Tilgungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB zu beachten, wonach im vorliegenden Fall die jeweils älteste Schuld zuerst zu tilgen ist. Dies führt zu folgendem Ergebnis: 10 Monat Miete Zahlung   Rest Aug 05 1.595,00 € 27.09.2005 350,00 € 1.245,00 € 04.10.2005 700,00 € 545,00 € 02.11.2005 510,00 € 35,00 € 02.11.2005 200,00 € - € Sep 05 1.595,00 € 1.430,00 € 04.11.2005 400,00 € 1.030,00 € 06.12.2005 910,00 € 120,00 € 06.12.2005 200,00 € - € Okt 05 1.595,00 € 1.515,00 € Nov 05 1.595,00 € 1.595,00 € Dez 05 1.595,00 € 1.595,00 € Restforderung 4.705,00 € 11 Hiervon sind auch noch die Nebenkostenvorauszahlungen von 250,00 € monatlich für Oktober bis Dezember 2005, insgesamt 750,00 € abzuziehen. Denn am 31.12.2006 ist Abrechnungsreife hinsichtlich des Abrechnungszeitraums 2005 eingetreten. Mit diesem Zeitpunkt hat sich der Anspruch auf Leistung von Vorauszahlungen in einen Anspruch auf Ausgleich eines etwaigen Saldos aus der Nebenkostenabrechnung umgewandelt (Schmidt-Futterer-Langenberg, Mietrecht, § 556 BGB, Rn. 266). Es ergibt sich eine Restforderung von 3.955,00 € für die Monate Oktober bis Dezember 2005. 12 c) Für Januar 2006 ist der Anspruch auf Zahlung des Mietzinses in der vollen Höhe von 1.595,00 € entstanden. 13 Soweit die Beklagten sich auch für diesen Zeitraum auf eine Mietminderung berufen, ist dieser Einwand zwar nicht durch das deklaratorische Schuldanerkenntnis vom 01.11.2005 ausgeschlossen. Dieses bezieht sich ausdrücklich nur auf die Mieten bis Dezember 2005. Indessen berechtigen die von den Beklagten behaupteten Mängel, die Mitte 2005 (und damit wohl auch noch im Januar 2006) noch vorgelegen haben sollen, nicht zur Minderung. Es handelt sich um geringfügige handwerkliche Mängel, die entweder ohne großen Aufwand durch die Beklagten selbst zu beheben gewesen wären (Rolladenbänder nicht befestigt, Balken im Dachgeschoss nicht gereinigt) oder allenfalls eine geringfügige Minderung des Wohnwerts zur Folge haben (fehlende Fliesen an der Heizung unter dem Stromkasten, wellender Laminatboden in einem Zimmer). Außerdem haben die Beklagten in Kenntnis dieser Mängel, die schon von Beginn des Mietverhältnisses an bestanden haben sollen, die Miete von Mai 2004 bis Juli 2005 vollständig und ohne Vorbehalt bezahlt, so dass ein etwaiges Minderungsrecht auch verwirkt wäre. 14 d) Ein Anspruch der Klägerin auf eine Nebenkostennachzahlung für 2004 besteht nicht. Der Saldo von 188,15 € aus der Nebenkostenabrechnung vom 07.11.2005 ist nicht fällig. Es handelt sich nicht um eine ordnungsgemäße Abrechnung gemäß § 556 Abs. 3 BGB. Insbesondere fehlt es an der Angabe der Gesamtkosten für die Gebäudehaftpflichtversicherung (vgl. Schmidt-Futterer-Langenberg, Mietrecht, § 556 BGB, Rn. 334 ff.). Es ist zwar zutreffend, dass diese anhand des Umlagemaßstabs und des für die Beklagten angesetzten Anteils leicht von diesen selbst ausgerechnet werden könnten. Dies entbindet den Vermieter aber nicht von der Verpflichtung die Gesamtkosten in der Abrechnung anzugeben. Die Abrechnung soll es dem Mieter gerade ermöglichen, den Rechenweg des Vermieters zu überprüfen. Dies ist aber nur möglich, wenn alle Angaben vollständig sind. 15 Da die Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB abgelaufen ist, kann die Klägerin die Abrechnung auch nicht mehr nachträglich korrigieren (Schmidt-Futterer-Langenberg, Mietrecht, § 556, Rn. 422). 16 2. Diese Ansprüche der Klägerin sind zunächst in Höhe von 2.436,00 € durch die Aufrechnung der Beklagten mit ihrem Anspruch auf Ersatz der Kosten, die sie für die Renovierung der Wohnung aufgewandt haben, erloschen, § 389 BGB. 17 Die Beklagten hatten gegen die Klägerin einen Anspruch auf Erstattung dieser Kosten, mit dem sie die Aufrechnung erklären konnten. 18 Ein Schadenersatzanspruch aus §§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 280 Abs. 1 BGB besteht allerdings, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, nicht. Selbst wenn man mit den Beklagten annimmt, dass die Verwendung der unwirksamen starren Fristenregelung und Endrenovierungsklausel durch die Klägerin eine schuldhafte Verletzung ihrer vorvertraglichen Pflichten darstellt, träfe die Beklagten an der Entstehung des Schadens derart hohes Mitverschulden, dass für Ansprüche gegen die Klägerin kein Raum mehr bliebe. Wenn man nämlich vom Vermieter verlangt, die Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen zu kennen, muss man ebenso vom Mieter verlangen, sich vor Durchführung entsprechender Arbeiten darüber zu informieren, ob die vertraglichen Regelungen wirksam sind. 19 Es besteht aber ein Anspruch aus §§ 539 Abs. 1, 683, 670 BGB. Mit der angeblichen Durchführung von Schönheitsreparaturen vor Auszug haben die Beklagten ein Geschäft der Klägerin besorgt. Dass die Beklagten in der irrigen Annahme handelten, vertraglich zu den Arbeiten verpflichtet zu sein, steht der Annahme des Fremdgeschäftsführungswillens nicht entgegen. Wenn originäre Pflichten des Vermieters durch unwirksame vertragliche Regelung auf den Mieter abgewälzt werden, wird vermutet, dass der Mieter bei der Erfüllung der vermeintlichen Pflicht auch ein Geschäft des Vermieters besorgen will (vgl. Palandt-Sprau, BGB, § 677, Rn. 7; Schmidt-Futterer-Langenberg, Mietrecht, § 539 BGB, Rn. 30). 20 Es ist auch davon auszugehen, dass die Renovierung im objektiven Interesse der Klägerin lag und ihrem mutmaßlichen Willen entsprach. Grundsätzlich entspricht es dem Interesse des Vermieters, nach Ende des Mietverhältnisses eine renovierte Wohnung übergeben zu bekommen. Dass dies vorliegend – etwa aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung mit dem Nachmieter der Beklagten, dass dieser bei Einzug zu renovieren habe – anders gewesen sei, hat die Klägerin nicht vorgetragen. 21 Die Beklagten können daher Erstattung der Kosten verlangen, die sie für erforderlich halten durften. Die Kosten eines Handwerkers, der die Renovierung durchführt, fallen darunter. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, dass die Beklagten die Firma S mit Renovierungsarbeiten beauftragt haben sowie dass diese die Arbeiten durchgeführt und den Beklagten 2.436,00 € in Rechnung gestellt hat. 22 Der Zeuge I, der Geschäftsführer der Firma S ist, hat bestätigt, dass die Beklagten ihm den Auftrag zu Renovierungsarbeiten erteilt haben. Er hat ebenfalls bestätigt, dass einer seiner Angestellten in dem streitgegenständlichen Haus an mehreren Tagen Renovierungsarbeiten durchgeführt habe, wenn er auch nicht mehr genau angeben konnte, um welche Arbeiten es sich gehandelt habe. Eine Komplettrenovierung sei jedenfalls nicht beauftragt worden. Insoweit hat indessen der Zeuge T, bei welchem es sich um den Nachmieter der Beklagten handelt, bestätigt, dass die Wohnung abgesehen vom Souterrain renoviert gewesen sei, als er sie von den Beklagten übernommen habe. Der Zeuge I wiederum konnte nicht ausschließen, dass gerade im Souterrain vereinbarungsgemäß keine Arbeiten durchgeführt worden seien. Auch die Bezahlung der 2.436,00 € durch die Beklagten hat der Zeuge I bestätigt. 23 Dass danach nicht mehr im Einzelnen festgestellt werden kann, welche Arbeiten die Beklagten haben durchführen lassen, führt nicht dazu, dass sie den für die Arbeiten aufgewandten Betrag nicht zurückfordern können. Denn in jedem Fall steht fest, dass Arbeiten durchgeführt worden sind, die überwiegend ordnungsgemäß waren – auch bei der Wohnungsübergabe wurden laut Übergabeprotokoll nur vereinzelte Beanstandungen erhoben –, und die Beklagten für diese 2.436,00 € bezahlt haben. Eine vollständige Renovierung des Hauses schuldeten die Beklagten nicht. Der Kammer, die insoweit von der Möglichkeit der Schätzung gemäß § 287 ZPO Gebrauch macht, erscheint der in Rechnung gestellt Betrag angesichts der Größe des Mietobjekts, bei dem es sich um ein Einfamilienhaus mit insgesamt acht Zimmern handelt, auch dann nicht unangemessen hoch, wenn darin die Renovierung des Souterrains nicht enthalten ist. 24 3. In Höhe von weiteren 2.657,43 € sind die danach noch bestehenden Ansprüche der Klägerin durch die hilfsweise erklärte Aufrechnung der Beklagten mit ihrem unstreitigen Anspruch auf Rückzahlung des Kautionsguthabens erloschen, § 389 ZPO. Da die Ansprüche in dieser Höhe aber ursprünglich bestanden und erst durch die im Berufungsverfahren erklärte Hilfsaufrechnung erloschen sind, war auf die einseitig gebliebene Teilerledigungserklärung der Klägerin insoweit die Erledigung der Hauptsache festzustellen. 25 Die begründete Klageforderung errechnet sich unter Berücksichtigung der Aufrechnungen, die entsprechend § 366 Abs. 2 BGB auf die Forderungen der Klägerin anzurechnen waren, wie folgt: 26 Forderung Betrag Aufrechnung Renovierung Rest Aufrechnung Kaution Rest Miete 04/04 420,00 € 420,00 € - € - € - € Miete 10/05 1.265,00 € 1.265,00 € - € - € - € Miete 11/05 1.345,00 € 751,00 € 594,00 € 594,00 € - € Miete 12/05 1.345,00 € - € 1.345,00 € 1.345,00 € - € Miete 01/06 1.595,00 € - € 1.595,00 € 718,43 € 876,57 € 876,57 € 27 4. Die Zinsforderung ergibt sich aus §§ 280, 286, 288 BGB. 28 5. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 100 ZPO. Die unterschiedliche Kostenquotelung für die erste und zweite Instanz ergibt sich aus der Teilerledigungserklärung der Klägerin in der Berufungsinstanz. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10 ZPO. 29 Streitwert für das Berufungsverfahren: 30 bis zur Teilerledigungserklärung der Klägerin: 6.483,15 € danach: 4.876,04 €   Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen

Zur Startseite von BAYERN.RECHT Zur Trefferliste der letzten Suche Suche zurücksetzen Suche ausführen Navigation Inhalt LG München I, Endurteil v. 15.04.2021 – 31 S 6492/20 Download Drucken Titel: Umlage der Kosten für Rauchwarnmelder als Betriebskosten Normenketten: BGB § 559b Abs. 1 S. 1, § 560 Abs. 1, Abs. 4 BetrKV § 2 Nr. 17 Leitsatz: Die Umlage von "sonstigen Betriebskosten", die nach Mietvertragsabschluss neu entstanden und im Mietvertrag nicht im Einzelnen benannt sind - hier: Wartungskosten für Rauchwarnmelder - erfordert eine entsprechende Erklärung des Vermieters gegenüber dem Mieter, in welcher der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird. (Rn. 20 – 38) Schlagworte: Betriebskosten, Umlage, Wartungskosten, Rauchwarnmelder, Erklärung Vorinstanz: AG München, Urteil vom 11.05.2020 – 453 C 566/20 Fundstellen: ZMR 2021, 489 MDR 2021, 1058 GE 2021, 766 LSK 2021, 7401   Tenor 1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts München vom 11.05.2020, Az. 453 C 566/20 in Ziff. 1) des Tenors dahingehend abgeändert, dass die Beklagte verurteilt wird, an den Kläger 188,41 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 12.07.2019 zu zahlen. Im Übrigen wird die Berufung verworfen. 2. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 204,76 € festgesetzt. Entscheidungsgründe 1 A. Zwischen dem Kläger als Eigentümer und Vermieter und der Beklagten besteht aufgrund schriftlichen Mietvertrags vom 24.09.2001 ein Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung in München. 2 Darin wurden in § 3 Vorauszahlungen für Betriebskosten vereinbart, „nach Anlage 3 zur 3 27 Abs. 1/2BV/1984“. 3 § 3 Ziff. 2 Nr. 17 lautet: „Sonstige Betriebskosten wie für Anlagen, Einrichtungen, Nebengebäude, Garagen“. 4 § 3 Ziff. 7 lautet: „Werden öffentliche Grundstückabgaben neu eingeführt oder entstehen umlagefähige Betriebskosten nach der Berechnungsverordnung neu, so können diese Kosten vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden“ 5 Der Kläger hat am 11.06.2019 über die Betriebskosten für das Wirtschaftsjahr 2018 abgerechnet. Die Abrechnung wies insgesamt einen Nachzahlungsbetrag von 228,63 Euro aus, welchen der Kläger eingeklagt hat. Darin enthalten sind 16,35 Euro für „Rauchwarnmelder“. Im Mietvertrag wird diese Position bei der Auflistung der einzelnen Betriebskostenarten jedoch nicht namentlich genannt. Von daher ist die Beklagte der Auffassung, dass die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder mangels vertraglicher Vereinbarung nicht umgelegt werden können. 6 Mit Endurteil vom 11.05.2020 hat das Amtsgericht dem Kläger insgesamt einen Betrag von 204,76 Euro zugesprochen, worin der genannte Betrag von 16,35 Euro betreffend die Position „Rauchmelder“ mit enthalten ist. Das Amtsgericht ist der Ansicht, dass die neu entstandenen Kosten „für die Kontrolle von Betriebsfähigkeiten und Betriebssicherheit“ der installierten Rauchwarnmelder als sonstige Betriebskosten aufgrund der Mehrbelastungsklausel umlagefähig sind. 7 Zugleich hat es in Ziff. 4 des Tenors die Berufung gegen das Urteil zugelassen und in den Entscheidungsgründen hierzu folgendes ausgeführt: „Die Berufung der Beklagten war im Hinblick auf die - soweit ersichtlich - noch nicht obergerichtlich entschiedene Frage, ob für den Fall, dass im Mietvertrag nur allgemein auf die sonstigen Betriebskosten Bezug genommen wird, der Vermieter mit einer Mehrbelastungsklausel die Umlagefähigkeit neuer Betriebskosten erreichen kann oder ob eine solche Möglichkeit nicht oder nur unter bestimmten Voraussetzungen besteht, zur Fortbildung des Rechts zugelassen“. 8 Die Beklagte hat gegen das Urteil Berufung eingelegt und beantragt, das am 11.05.2020 verkündete Urteil des Amtsgerichts München, Az.: 453 C 566/20, aufzuheben und die Klage abzuweisen. 9 Der Kläger beantragt die Berufung zurückzuweisen. 10 Es ist insbesondere der Ansicht, dass die Kosten für Rauchwarnmelder nach den oben genannten Klauseln umlagefähig sind. 11 Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil (§ 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO), auf die in der Berufung gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Sitzungsprotokoll Bezug genommen. 12 B. Die Berufung ist im Hinblick auf die in der Betriebskostenabrechnung enthaltenen Kosten für die Rauchwarnmelder in Höhe von 16,35 Euro zulässig und insoweit begründet. Der vom Amtsgericht zugesprochene Betrag von 204,76 Euro ist somit entsprechend zu kürzen. 13 Im Übrigen ist die Berufung unzulässig. 14 1) Das Amtsgericht hat die Berufung nur bezüglich der Kosten für die Rauchwarnmelderwartung zugelassen. Zwar wurde das Rechtsmittel im Tenor der erstinstanzlichen Entscheidung uneingeschränkt zugelassen, jedoch ergibt sich aus den Entscheidungsgründen eine eindeutig auf den genannten, abtrennbaren Abrechnungsposten beschränkte Zulassung (vgl. BGH, Beschluss vom 2.7.2009 - V ZB 40/09). 15 2) Mangels vorheriger Erklärung des Klägers, dass künftig auch die Wartungskosten für die Rauchwarnmelder als Betriebskosten umgelegt werden sollen, sind diese Kosten von der Beklagten nicht geschuldet. Diese hat davon erstmals durch die Auflistung in der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung Kenntnis erlangt. 16 a) Zunächst sei jedoch angemerkt, dass es sich bei den Kosten für die Wartung der Rauchmelder, welche nach DIN 14676 einmal jährlich einer Funktionskontrolle unterzogen werden müssen, nach überwiegender und zutreffender Ansicht um (sonstige) Betriebskosten (gem. § 2 Nr. 17 BetrKV) handelt (vgl. LG Magdeburg, Urteil vom 27. 9. 2011 − 1 S 171/11; AG Lübeck, Urteil vom 5. 11. 2007 - 21 C 1668/07; Eisenschmid Schmidt-Futterer, Mietrecht 14. Auflage 2019 § 556 BGB Rn.133a; Sternel, MietR aktuell, 4. Aufl., Teil V Rn.12; Blank/Börstinghaus, Miete 6. Auflage 2020 § 556 BGB Rn. 100;). 17 So hat auch der BGH ausdrücklich entschieden, dass die regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit der elektrischen Anlagen eines Mietobjektes als solche nicht der Beseitigung von Mängeln dient und die dadurch verursachten Kosten deshalb als „sonstige, grundsätzlich umlegbare Betriebskosten” i.S. von § 2 Nr. 17 BetrKV anzusehen sind (BGH, Urteil vom 14.2.2007 - VIII ZR 123/06). 18 Hierbei obliegt die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft nach Art. 46 Abs. 4 S. 4 BayBO den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst. Dass der Eigentümer, aber auch der Vermieter diese Verpflichtung übernehmen und auch an Dritte übergeben kann, ergibt sich im Übrigen auch aus der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht (AG Lübeck, Urteil vom 5.11.2007 - 21 C 1668/07; a.A. AG Dortmund, Urteil vom 30.1.2017 - 423 C 8482/16: allenfalls allgemeine Verwaltungskosten, hierzu mit kritischer Anm. Riecke, ZMR 2017, 492-494). 19 b) Da die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne des § 555b Nr. 4 und 5 BGB führt (BGH, Urteile vom 17.6.2015 - VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14 - Rauchwarnmelder; vom 27.6.2007 - VIII ZR 202/06 - Umstellung auf Kabelanschluss), stellt die Anbringung von Rauchwarnmeldern in einer Wohnung eine Modernisierungsmaßnahme dar (vgl. auch § 555b Nr. 6 BGB i.V.m. Art. 46 Abs. 4 S. 3 BayBO). 20 c) Grundsätzlich können Betriebskosten nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorher im Einzelnen vereinbart wurde. Da dem Mieter deutlich gemacht werden muss, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden, ist es erforderlich, auch die „sonstigen Betriebskosten“ im Einzelnen zu benennen (BGH, Urteil vom 7.4.2004 - VIII ZR 167/03 - Kosten der Dachrinnenreinigung). 21 (1) Hinsichtlich der Umlage nachträglich entstandener Betriebskosten ist umstritten, ob ebenfalls deren ausdrückliche Nennung im Mietvertrag erforderlich ist oder ob hierfür eine sog. Mehrbelastungs- bzw. Öffnungsklausel mit pauschal formuliertem Erhöhungsvorbehalt ausreicht oder ob auch allein § 242 BGB deren Umlage ermöglicht. 22 Der BGH hat in der genannten Entscheidung vom 7.4.2004 im Zusammenhang mit einer Betriebskostenabrechnung - eher beiläufig - angeführt, dass der Vermieter neue Betriebskosten - mittels einer entsprechenden schriftlichen Erklärung - „nach § 4 Abs. 2 MHG (jetzt: § 560 Abs. 1 BGB)“ auf den Mieter verlagern kann. Darin ist jedoch nicht von einer etwaigen vereinbarten „Mehrbelastungsklausel“ die Rede, wobei die dortige streitgegenständliche „Dachrinnenreinigung“ auch nicht als „sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag benannt ist, was für eine Umlage grundsätzlich erforderlich sei. 23 In der Entscheidung vom 27.9.2006 - VIII ZR 80/06 hingegen hat der BGH die anteilige Umlage der Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt abschließt als möglich angesehen, wenn im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versicherung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. Vgl. auch OLG Schleswig, Beschluss vom 14.4.2012 - 4 U 134/11 (unklar); AG Bielefeld, Urteil vom 30.3.2011 - 17 C 288/11 (offen gelassen), AG Dortmund, Urteil vom 30.1.2017 - 423 C 8482/16 (verneinend), ZMR 2017, 491 ff. mit abl. Anm. Riecke; Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 556 Rn. 116; Staudinger/Artz aaO. Rn. 12b; EmmerichBub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 5. Auflage 2019 Kap. III Rn. 196; Staudinger/Artz (2018) BGB § 560 Rn. 12b; Sternel aaO. Teil IV Rn. 397: Mehrbelastungsklausel oder § 242 BGB; Teil V 141f., II Rn. 208; bejahend: Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht 9. Auflage 2019 C III 2 Rn. 56; Riecke, WuM 2021, 10-15 - mit pauschaler Mehrbelastungsklausel; differenzierend Beyer, jurisPR-MietR 16/2015 Anm. 3 danach, ob bei Abschluss von „Altverträgen“ der Vermieter noch nicht mit einer gesetzlichen Verpflichtung zum Einbau der Geräte zu rechnen brauchte oder zu einem freiwilligen Einbau noch nicht entschlossen war und deshalb kein Anlass für die Aufnahme der Wartungskosten als „sonstige Betriebskosten“ in die Betriebskostenklausel des Mietvertrages bestand; ablehnend Wall, WuM 2013, 3-25 für „Sonstige Betriebskosten“, im Übrigen nur nach vorheriger Ankündigung. 24 (2) Nach einer verbreiteten Ansicht ist der Vermieter grundsätzlich berechtigt, die aufgrund einer (duldungspflichtigen) Modernisierungsmaßnahme neu entstandene Betriebskosten auf den Mieter ohne eine vertragliche Grundlage umzulegen. Vgl. BGH, Urteile vom 27.6.2007 - VIII ZR 202/06: Umstellung auf Kabelanschluss (arg. ergänzende Vertragsauslegung); Schmidt-Futterer/Langenberg, 14. Aufl. 2019, BGB § 556 Rn. 253; Langenberg/Zehelein aaO. C I 3 a, bb) Rn. 16ff.; Ziff. C V Rn. 69; Blank/Börstinghaus aaO. § 556 Rn. 117; 555c Rn. 17ff; BeckOK Mietrecht, Schach/Schultz/Schüller 23. Edition Stand: 01.02.2021 § 555c Rn. 71; Zehelein, WuM 2016, 400-413; Sternel aaO. Teil V Rn. 144; Lützenkirchen in: Erman, BGB, 16. Aufl. 2020, § 556 BGB Rn. 125, 12.7; Kritisch Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 556 Rn. 35; a.A. Staudinger/Markus Artz (2018) BGB § 556 Rn. 64; Staudinger/Volker Emmerich (2018) BGB § 555c Rn. 12a; LG Berlin, Urteil vom 7.11.2006 - 65 S 169/06: Geltung des Grundsatzes des § 556 Abs. 1 BGB auch für den Modernisierungsfall, allenfalls gem. § 242 BGB in eng begrenzten Fällen Umlage möglich. Speziell hinsichtlich Wartungskosten für Rauchwarnmelder: AG Lübeck, Urteil vom 5.11.2007 - 21 C 1668/07; LG Hannover, Beschluss vom 9.12.2010 - 1 S 24/10; LG Magdeburg, Urt. v. 27.9.2011 − 1 S 171/11; LG Hannover, Beschluss vom 10.11.2010 - 1 S 24/10 (mit Mehrbelastungsklausel); AG Schönebeck, Urteil vom 4.5.2011 - 4 C 148/11 (mit Öffnungsklausel). 25 Insbesondere ist für preisfreien Wohnraum in § 556 Abs. 1 BGB - anders als in § 20 Abs. 1 S. 3 NMV für preisgebundene Wohnungen - nicht gesetzlich geregelt, dass die Betriebskosten „bei Überlassung der Wohnung nach Art und Höhe bekanntzugeben“ sind. Zum anderen ist dies auch nur dann möglich, wenn dem Vermieter überhaupt bekannt ist, welche Betriebskosten entstehen bzw. entstehen können. Jedenfalls schließt § 556 Abs. 1 BGB die Umlage neuer Betriebskosten zumindest bei einer vereinbarten Mehrbelastungsklausel nicht aus. Ob sich etwas anderes im Hinblick auf § 307 Abs. 1 S. 2 BGB ergibt, sei dahingestellt, wobei eine Mehrbelastungsklausel durchaus „klar und verständlich“ ist und die Belastung des Mieters mit nachträglich entstandenen Betriebskosten auch nicht als unangemessen bezeichnet werden kann, sofern diese sich im üblichen Rahmen halten bzw. den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechen (vgl. §§ 315, 556 Abs. 2 S. 2 und 3 S. 1; 560 Abs. 5 BGB; § 24 Abs. 2 II. BV). Auch hat der BGH die Anforderungen an die Bestimmtheit der Umlagevereinbarung insoweit gesenkt, als zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die - auch formularmäßige - Vereinbarung genügt, dass dieser „die Betriebskosten“ zu tragen hat (BGH, Urteil vom 10.2.2016 - VIII ZR 137/15). In dieser Entscheidung wird betont, dass das, sich aus § 307 Abs. 1 S. 2 BGB ergebende Transparenz- und Bestimmtheitsgebot verlangt, dass die tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen einer Klausel so genau beschrieben werden, dass für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen, es darüber hinaus aber nicht gebietet, die aus dem Gesetz oder der Rechtsnatur eines Vertrages folgenden Rechte der Vertragsparteien ausdrücklich oder vollständig zu regeln oder den Vertragspartner darüber zu belehren. Da eine Mehrbelastungsklausel dem Vermieter ja nur ermöglicht, solche Kosten umzulegen, welche neu entstandene Betriebskosten darstellen und deren Umlage bereits bei Abschluss des Mietvertrages - sofern schon bekannt bzw. entstanden - zulässig gewesen wäre, ist nicht zu erkennen, dass dadurch für den Vermieter „ungerechtfertigte Beurteilungsspielräume“ entstehen könnten. Da die Höhe gesetzlich durch das Wirtschaftlichkeitsgebot beschränkt ist (vgl. § 560 Abs. 5 BGB), erscheint es auch nicht erforderlich, dass diese Beschränkung ausdrücklich in der Mehrbelastungsklausel mit aufgenommen sein muss. In der streitgegenständlichen Klausel wird dies durch den Passus „im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften“ nochmals besonders betont. 26 Dies gilt erst recht, wenn die (neuen) Betriebskosten aufgrund einer gesetzlichen Vorgabe - wie bei der Verpflichtung zur Anbringung von Rauchwarnmelder - entstehen. Dabei besteht in Bayern diese Pflicht gem. Art. 46 BayBO erst ab dem 1. Januar 2013, mit einer Übergangsfrist für die Nachrüstung bestehender Wohnungen bis zum 31.12.2017 (vgl. Bayerisches Gesetz- und Verordnungsblatt Nr. 23/2012 S. 633ff.). Somit bestand diese bei Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrages noch nicht. 27 Schließlich ist für den Mieter im Falle des § 560 Abs. 1 BGB ebenso wenig konkret voraussehbar, welche Erhöhungen auf ihn zukommen können. Ein Unterschied, ob eine erhöhte Belastung durch eine Erhöhung bereits bestehender Betriebskosten eintritt oder durch neu hinzukommende, ist darin nicht unbedingt zu erkennen. 28 d) Da es sich im vorliegenden Fall sowohl um eine, vom Mieter zu duldende und zudem gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungsmaßnahme handelt (BGH, Urteil vom 17.6.2015 - VIII ZR 216/14), als auch im streitgegenständlichen Mietvertrag eine Öffnungsklausel enthalten ist, sind die Wartungskosten für die Rauchwarnmelder als Betriebskosten grundsätzlich umlagefähig. 29 Allerdings scheitert die Umlagefähigkeit der streitgegenständlichen Wartungskosten letztlich an der fehlenden Erhöhungserklärung seitens des Klägers als Vermieter. 30 (1) Aus der genannten Entscheidung BGH vom 7.4.2004 ergibt sich, dass der Vermieter neue Betriebskosten (nur) mittels einer entsprechenden schriftlichen Erklärung - auch bei einer vereinbarten Abrechnungspflicht - auf den Mieter aufgrund § 560 Abs. 1 BGB verlagern kann. Dazu, warum diese, Betriebkostenpauschalen betreffende Vorschrift auch bei Betriebskostenabrechnungen gelten soll, äußert er sich indes nicht (vgl. auch Riecke, WuM 2021, 10-15: „Wie das gehen soll, ist allerdings unklar“). 31 Hierzu ist auszuführen, dass § 560 Abs. 1 BGB dem Wortlaut nach - im Gegensatz zu § 4 Abs. 2 MHG - eigentlich nur bei einer vereinbarten Betriebskostenpauschale gilt, wobei der Anfall neuer Betriebskosten einer Erhöhung der bisherigen Betriebskosten gleich steht, wenn die neuen Betriebskosten von der Vereinbarung über die pauschale Umlegung erfasst sind (MüKoBGB/Zehelein, 8. Aufl. 2020, BGB § 560 Rn. 6; Schmidt-Futterer/Langenberg aaO. § 560 Rn. 18). 32 Bei vereinbarten Vorauszahlungen ist eine (entsprechende) Regelung nicht erforderlich, da Erhöhungen der (vereinbarten) Betriebskosten bei der (jährlichen) Abrechnung (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB) berücksichtigt werden können. Für nach Vertragsabschluss neu entstandene Betriebskosten fehlt indes eine Regelung, wobei § 560 Abs. 4 BGB nur für Vorauszahlungen hinsichtlich bereits vereinbarter Betriebskostenarten gilt. 33 Im Hinblick auf nachträglich entstandene (neue) Betriebskosten bei vereinbarter Abrechnung liegt somit eine „planwidrige Gesetzeslücke“ vor (Blank, NZM 2004, 651), wobei es naheliegend ist, die Regelung des § 560 Abs. 1 BGB entsprechend anzuwenden (Blank, aaO; Schmidt-Futterer/Langenberg aaO. BGB § 556 Rn. 253 - einseitige Erklärung des Vermieters erforderlich; EmmerichBub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 5. Auflage 2019 Kap. III Rn. 196: Erklärung vor dem Abrechnungszeitraum; Sternel aaO. Teil V Rn. 144, 146; Schneider in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl. 2018, § 556 BGB Rn. 55f. - Mehrbelastungsklausel mit Erhöhungserklärung erforderlich oder nach Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme; a.A. Langenberg/Zehelein aaO. C III 2 Rn. 56 a.E.). Denn Betriebskosten können erst nachträglich nicht nur bei Mietverträgen mit Betriebskostenpauschale entstehen, sondern natürlich auch bei vereinbarten Vorauszahlungen. Entsprechend dieser Vorschrift wäre dann eine allgemeine bzw. pauschale Mehrbelastungsklausel erforderlich aber auch ausreichend. 34 Eine (vorherige) Erklärung des Vermieters wird außerdem verlangt nach § 560 Abs. 4 BGB für die Anpassung von Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe sowie nach § 556a Abs. 2 BGB für die Änderung des Abrechnungsmaßstabes der Betriebskosten. Wenn aber schon in diesen Fällen eine Erklärung des Vermieters - jeweils in Textform (§ 126b BGB) - erforderlich ist, so muss dies „erst recht“ (entsprechend) für die Umlage neu entstandener, zusätzlicher Betriebskosten gelten. Dies entspricht somit der gesamten Gesetzessystematik (vgl. auch § 557b Abs. 3 S. 1, 558a Abs. 1, 559b Abs. 1 S. 1 BGB) und im Übrigen auch allgemeinen Grundsätzen der Rechtsgeschäftslehre, wonach ein Rechtserfolg grundsätzlich durch eine (Willens-)Erklärung herbeigeführt werden kann bzw. muss (vgl. Jauernig, Bürgerliches Gesetzbuch 18. Auflage 2021 Titel 2 Vorbem. Rn. 2) (vgl. auch § 315 Abs. 2 BGB). Für eine etwaige stillschweigende Vereinbarung, an welche strenge Anforderungen zu stellen sind (vgl. Sternel aaO. Teil V Rn. 131), sind keinerlei Anhaltspunkte vorhanden. Auch ist die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB seitens der Beklagten als Mieterin aufgrund der Klageerwiderung eingehalten. 35 Sofern der BGH in den Entscheidungen vom 27.9.2006 - VIII ZR 80/06 (Sach- und Haftpflichtversicherung) und 16.4.2008 - VIII ZR 75/07 (Einbau von Einzelwasseruhren) jeweils für die Umlage neu entstandener Betriebskosten offenbar keine entsprechende (vorherige) Erklärung verlangt, spricht dies nicht gegen die hier vertretene Ansicht. Denn dort war im Mietvertrag die jeweilige Betriebskostenart bereits in der Betriebskostenaufstellung mit enthalten gewesen, so dass „die Mieterin nach dem Inhalt des schriftlichen Mietvertrags damit rechnen (musste), dass neue Betriebskosten (neu gegenüber dem Zeitpunkt der vertraglichen Einigung) hinzukommen können und dass zu diesen möglichen künftigen Betriebskosten Aufwendungen für eine bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht bestehende Sach- und Haftpflichtversicherung zählen“ (BGH v. 27.9.2006 aaO.). 36 Ebenso wäre es kaum verständlich, dass bei einer Mieterhöhung aufgrund Modernisierungsmaßnahmen eine entsprechende Erklärung erforderlich ist (vgl. § 559b Abs. 1 BGB), nicht jedoch bei einer Erhöhung der damit einhergehenden Betriebskosten, welche ein Bestandteil der Gesamtmiete sind. Ebenso wie bei der Erklärung nach § 559 b Abs. 1 BGB wird auch bei einer Umlage nachträglich neu entstandener Betriebskosten letztlich der Mietvertrag (einseitig) geändert (vgl. Palandt/Weidenkaff 80. Aufl. 2021 § 559 b Rn. 2). Auch hier fehlt somit eine entsprechende gesetzliche Regelung, wobei durch § 555c Abs. 1 Nr. 3 BGB (Modernisierungsankündigung) keine Aussage darüber getroffen wird, ob mit der Modernisierungsmaßnahme verbundene neue Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können (BeckOK MietR/Müller, 23. Ed. 1.2.2021, BGB § 555c Rn. 63). 37 (2) Die umstrittene Frage, ab welchem Zeitpunkt dann die neuen Betriebskosten geschuldet sind, muss vorliegend nicht entschieden werden. Hierfür können mehrere Zeitpunkte in Betracht kommen: 38 Der Zeitpunkt, in dem die durch die bauliche Maßnahme geschaffene Anlage vom Mieter genutzt werden kann (vgl. Sternel aaO. Teil IV Rn. 400); entsprechend der Regelung des § 560 Abs. 2 BGB mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monat oder vor Beginn eines Abrechnungszeitraums (vgl. § 556a Abs. 2 S. 2 BGB) oder wie bei § 560 Abs. 4 BGB ab Zugang der Erklärung gem. § 271 BGB (für die Zukunft, vgl. BGH, Urteil vom 18.5.2011 - VIII ZR 271/10) oder entsprechend § 4 Abs. 3 S. 1 MHG a.F. zum Beginn des Folgemonats, wenn dem Mieter die Erklärung bis zum 15. eines Monats zugeht, sonst mit Beginn des übernächsten Monats (vgl. MüKoBGB/Zehelein aaO. BGB § 560 Rn. 35; Schmidt-Futterer/Langenberg aaO. § 560 Rn. 53; str.). 39 3) Die Revision war nicht zuzulassen, da der BGH über die hier entschiedene Frage, ob die Umlage neu entstandener Betriebskosten eine vorherige Erklärung seitens des Vermieters an den Mieter erfordert, bereits entschieden hat (vgl. BGH, Urteil vom 7.4.2004 - VIII ZR 167/03) und dieser damit mangels Klärungsbedürftigkeit keine grundsätzliche Bedeutung im Sinne § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO zukommt (vgl. BGH Beschluss vom 08.02.2010 - II ZR 54/09) und auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert (§ 542 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). Kosten: §§ 92 Abs. 2 Nr. 1; 97 ZPO vorläufige Vollstreckbarkeit: §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO Streitwert: §§ 3 ZPO; 47, 48 GKG Bayern.de BayernPortal Datenschutz Impressum Barrierefreiheit Hilfe Kontakt Schriftgröße      Kontrastwechsel

Seite drucken   Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Köln, 1 S 184/15 Datum: 06.10.2016 Gericht: Landgericht Köln Spruchkörper: 1 Zivilkammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 1 S 184/15 ECLI: ECLI:DE:LGK:2016:1006.1S184.15.00   Vorinstanz: Amtsgericht Köln, 211 C 32/15   Tenor: Auf die Berufung der Beklagten wird – unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung – das Urteil des Amtsgericht Köln – 211 C 32/15 – vom 18.08.2015 teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst: Die Klage wird abgewiesen, und zwar in Bezug auf einen Teilbetrag von 126,14 € nebst hierauf anteilig eingeklagter Zinsen aufgrund der Hauptverteidigung der Beklagten, im Übrigen aufgrund der Hilfsaufrechnung der Beklagten. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin 54 % und die Beklagten jeweils 23 %. Von den Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Klägerin 10 % und die Beklagten jeweils 45 %. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beiden Parteien bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweils vollstreckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.   1 I.) 2 Wegen des dem Rechtsstreit zugrunde liegenden Sachverhalts und des erstinstanzlichen Vorbringens der Parteien wird auf den Tatbestand des vorgenannten klageabweisenden Urteils des Amtsgerichts Köln Bezug genommen. Das Amtsgericht hat zur Begründung seines Urteils im Wesentlichen ausgeführt, die den Beklagten als Anlage zum Schreiben vom 08.10.2014 übermittelte Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 sei formell ordnungsgemäß. Als nicht umlagefähig zu streichen seien allerdings die Positionen „Rattenbekämpfung“ in Höhe von 212,42 € und „Sperrgutentsorgung“ in Höhe von 142,80 €. Unbegründet seien dem gegenüber die Einwände der Beklagten gegen die sachliche Richtigkeit, beziehungsweise Umlegungsfähigkeit der unter den Positionen „Grundsteuer B“ und „Kölner Hausmeisterdienst – Winterdienst“ umgelegten Beträge sowie gegen die Kosten der drei Versicherungen – Gebäudeversicherung, Glasversicherung und Haftpflichtversicherung – . Danach ergebe sich – unter Berücksichtigung des von der Klägerin schon verrechneten Teilbetrages von 483,65 € aus dem Kautionsrückzahlungsanspruch der Beklagten – ein Nachzahlungsanspruch der Klägerin aus der vorgenannten Betriebskostenabrechnung in Höhe von 845,08 €. Dieser Nachzahlungsanspruch der Klägerin sei aufgrund der von den Beklagten mit Schriftsatz vom 03.07.2015 erklärten Hilfsaufrechnung mit ihrem unter Berücksichtigung der vorgenannten Verrechnung der Klägerin verbliebenen Kautionsrückzahlungsanspruch (2.970.- € minus 483,65 € = 2.486,35 €) erloschen. Die von der Klägerin gegen die Fälligkeit und das Bestehen dieses – restlichen – Kautionsrückzahlungsanspruchs erhobenen Einwände seien nicht durchgreifend. 3 Das vorzitierte Urteil des Amtsgerichts Köln vom 18.08.2015 ist den Beklagten zu Händen ihrer Prozessbevollmächtigten am 20.08.2015 zugestellt worden. Mit Faxschriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 17.09.2015, der am selben Tage beim hiesigen Landgericht eingegangen ist, haben die Beklagten Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts eingelegt. Nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 20.11.2015 haben die Beklagten ihre Berufung mit Faxschriftsatz vom 13.11.2015, der am selben Tage beim hiesigen Landgericht eingegangen ist, begründet. 4 Die Beklagten vertreten auch im hiesigen Berufungsverfahren die Auffassung, aufgrund der oben genannten Betriebskostenabrechnung stehe der Klägerin kein fälliger Zahlungsanspruch zu, weil die Abrechnung formell unwirksam sei; denn, so meinen die Beklagten, in der Abrechnung seien in Bezug auf mehrere Betriebskostenarten die im Jahr 2013 angefallenen Gesamtkosten nicht angegeben. Es genüge nicht, dass die Klägerin in der Abrechnung hinsichtlich der betreffenden Betriebskostenarten die auf das Jahr 2013 bezogenen Rechnungsbeträge mitgeteilt habe. Zudem sei in der Abrechnung der Verteilerschlüssel, nach dem sich der auf die Beklagten entfallende Anteil an den Betriebskosten errechnet, hinsichtlich mehrerer Betriebskostenarten, so zum Beispiel Müllabfuhr, Wasser und Strom, nicht hinreichend verständlich dargestellt. Hinsichtlich der Positionen Kabel, Wartung Therme und Schornsteinfeger seien weder die Gesamtkosten, noch der Verteilerschlüssel in der Abrechnung mitgeteilt worden. 5 Die Beklagten beantragen sinngemäß, 6 unter teilweiser Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Köln 7 –  211 C 32/15 – vom 18.08.2015 die Klage bereits aufgrund 8                             der Hauptverteidigung der Beklagten (und nicht erst aufgrund 9                             der hilfsweise erklärten Aufrechnung) abzuweisen. 10 Die Klägerin beantragt, 11                             die Berufung der Beklagten zurückzuweisen. 12 Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil als zutreffend. 13 II.) 14 Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache nur in geringem Umfang Erfolg. 15 Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Betriebskostenabrechnung der Klägerin für das Jahr 2013 ganz überwiegend – mit Ausnahme der Position „Kabel“ in Höhe von 77,97 € –  formell ordnungsgemäß; hinsichtlich der Position „Kabel“ sind in der Abrechnung die Gesamtkosten nicht angegeben, insoweit hat die Hauptverteidigung der Beklagten Erfolg. Im Ergebnis erhöht sich danach der Teilbetrag der ursprünglichen Klageforderung von 893,25 €, hinsichtlich dessen die Beklagten mit ihrer Hauptverteidigung durchdringen, von 48,17 € nach dem erstinstanzlichen Urteil um die vorgenannten 77,97 € auf insgesamt 126,14 €. Der danach verbleibende Nachzahlungsanspruch der Klägerin in Höhe von 767,11 € ist aufgrund der von den Beklagten erklärten Hilfsaufrechnung erloschen. 16 Abgesehen von der vorgenannten Position „Kabel“ ist die Abrechnung der Klägerin dagegen formell ordnungsgemäß. Nach allgemeiner und zutreffender Auffassung, die auch das Amtsgericht im angefochtenen Urteil zugrunde legt und von der im Ausgangspunkt auch die Beklagten ausgehen, setzt eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung voraus, dass nachfolgende fünf Voraussetzungen erfüllt sind: 17 - die Zusammenstellung der Gesamtkosten, 18 - die Angabe und gegebenenfalls Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel, 19 - die Berechnung des Anteils des Mieters, 20 - der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters und 21 - die gedankliche und rechnerische Verständlichkeit der Abrechnung, wobei auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters abzustellen ist (vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 556 BGB, RN 333, mit weiteren Nachweisen). 22 Was die Zusammenstellung der Gesamtkosten angeht, ist anerkannt, dass der Vermieter die Gesamtkosten jeweils getrennt nach den umgelegten Betriebskostenarten in der Abrechnung mitteilen muss (Langenberg, a. a. O., RN 336, mit weiteren Nachweisen). Die Abrechnung der Klägerin genügt diesen Anforderungen, und zwar auch in Bezug auf die Kostenarten, bei denen die Klägerin nicht den für das Jahr 2013 angefallenen Gesamtkostenbetrag in einer Summe angegeben hat, sondern stattdessen unter der betreffenden Betriebskostenposition einzelne Rechnungsbeträge ohne deren summenmäßige Zusammenfassung genannt hat. Die – soweit ersichtlich noch nicht höchstrichterlich entschiedene – Frage, auf welche Art und Weise der Vermieter die Gesamtkosten der einzelnen Betriebskostenarten in der Abrechnung mitzuteilen hat, kann sich nach Auffassung der Kammer nur nach der oben letztgenannten Voraussetzung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung beantworten, nämlich danach, ob die vom Vermieter konkret gewählte Darstellungsart gedanklich und rechnerisch verständlich ist. Für diese Verständlichkeit ist es aber – nach dem maßgeblichen Verständnishorizont eines durchschnittlichen Mieters – letztlich unerheblich, ob die Gesamtkosten bezüglich der einzelnen Betriebskostenarten jeweils in einem Betrag genannt sind oder ob – wie hier hinsichtlich einer Reihe von Betriebskostenarten – nur die einzelnen Rechnungsbeträge ohne deren summenmäßige Zusammenfassung genannt sind. Will der Mieter den Gesamtbetrag der Kosten bezüglich dieser Betriebskostenarten erfahren, genügt es, dass er die betreffenden Rechnungsbeträge addiert. Das liegt offen auf der Hand, und ist dem Mieter nach Auffassung der Kammer ohne weiteres zumutbar. 23 Vorliegend kommt noch hinzu, dass die Beklagten als Mieter, um die streitgegenständliche Abrechnung der Klägerin gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, nicht einmal auf die Gesamtkosten bei den einzelnen Betriebskostenarten rekurrieren müssen. Denn die Klägerin hat, was rechtlich nicht zu beanstanden und in der Abrechnung nachvollziehbar dargestellt ist, sämtliche Betriebskosten – aufgeteilt nach Kostenblöcken „Allgemeine Betriebskosten I (Wohnungen und Gewerbe)“ und „Allgemeine Betriebskosten II (nur Wohnungen)“ – zunächst addiert und sodann nach der jeweils maßgeblichen Gesamtfläche des Objekts – 700,61 m², beziehungsweise 608 m² - auf einen Betrag pro m² herunter gerechnet. Diesen Betrag pro m² hat die Klägerin in ihrer Abrechnung mit der Wohnfläche der von den Beklagten angemieteten Wohnung von 95 m² multipliziert. Um diese Verteilung aus Sicht der Beklagten gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, bedurfte es nicht einmal der – nach dem oben Gesagten unschwer möglichen – Ermittlung der Gesamtbeträge bei den einzelnen Kostenarten, vielmehr genügte eine einfache Addition aller auf der ersten Seite der Abrechnung in der Spalte ganz rechts ausgeworfenen Kostenbeträge zu den beiden vorgenannten Kostenblöcken. Der sachliche Hintergrund für die vorgenannte Aufspaltung der Betriebskosten in zwei Kostenblöcke ist in den der Abrechnung beigefügten Erläuterungen dahin erklärt, dass der Kiosk einen eigenen Eingang hat und deshalb die Kosten der Treppenhausreinigung ausschließlich auf die Wohnungsmieter umgelegt werden. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist auch nicht etwa zwingend erforderlich, dass der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung die einzelnen Betriebskostenarten in jeweils getrennten Schritten auf den Mieter umlegt und sodann die so ermittelten Anteile addiert. Das von der Klägerin vorliegend gewählte Verfahren, bei dem zuerst die Betriebskosten insgesamt addiert werden und sodann die so ermittelten Gesamtkosten auf den Mieter umgelegt werden, führt zum selben Ergebnis wie bei einer Umlegung nach dem vorstehend erstgenannten System. 24 Soweit die Klägerin in der Abrechnung für 2013 die Kosten für „Kabel“ (gemeint sind die Kosten der Breitbandkabelanlage im Objekt), die Wartungskosten für die Therme und die Kosten für den Schornsteinfeger abweichend vom vorerörterten Verteilungssystem mit bestimmten Beträgen unmittelbar der von den Beklagten angemieteten Wohnung zugeordnet hat, gilt Folgendes: Hinsichtlich der Kosten für die Breitbandkabelanlage fehlt die Mitteilung der Gesamtkosten im Jahre 2013, insoweit ist die Abrechnung der Klägerin, wie eingangs genannt, formell unwirksam. Hinsichtlich der weiteren beiden vorgenannten Kostenarten ist in den der Abrechnung beigefügten Erläuterungen erklärt, dass es sich um die im Zusammenhang mit der Erzeugung von Warmwasser angefallenen Kosten für die Wartung der Gasthermen und für die Immisionsmessungen des Schornsteinfegers handelt und dass diese Kosten konkret je Wohnung abgerechnet worden seien. Damit sind diese Kostenarten formell ordnungsgemäß abgerechnet, hier bedurfte es keines Rückgriffs auf Gesamtkosten und einen Verteilerschlüssel. 25 In der Abrechnung der Klägerin für das Jahr 2013 sind – wie vorgenannt – die beiden Verteilerschlüssel, nach denen die Gesamtkosten auf die von den Beklagten angemietete Wohnung umgelegt worden sind, aus sich heraus verständlich mitgeteilt und zudem in den beigefügten Erläuterungen auch noch näher erklärt worden. Danach ergibt sich aus der Abrechnung der Klägerin ohne weiteres nachvollziehbar und verständlich der auf die Beklagten entfallende Anteil an den Betriebskosten. Schließlich sind in der Abrechnung die von den Beklagten für das Jahr 2013 geleisteten Vorauszahlungen mitgeteilt und von dem Gesamtbetrag der auf die Beklagten umgelegten Kosten abgezogen worden. 26 Soweit die Beklagten in erster Instanz hinsichtlich einzelner Positionen der Abrechnung der Klägerin Einwände gegen deren sachliche Richtigkeit erhoben haben, nämlich gegen die Umlegungsfähigkeit der Kosten für die „Grundsteuer B“, die „Glasversicherung“ und die Kosten für den Winterdienst, hat das Amtsgericht im angefochtenen Urteil zu Recht entschieden, dass diese Kosten, wie in der Abrechnung erfolgt, umlegungsfähig sind. Insoweit erinnern die Beklagten im hiesigen Berufungsverfahren auch nichts mehr. 27 Soweit das Amtsgericht im angefochtenen Urteil aus der streitgegenständlichen Abrechnung die Positionen „Rattenbekämpfung“ und „Sperrgutentsorgung“ als nicht umlegungsfähig gestrichen hat, war das im hiesigen Berufungsverfahren nicht zu überprüfen. Denn die Klägerin hat keine Anschlussberufung gegen das Urteil des Amtsgerichts eingelegt. 28 Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 I 1, 100 I ZPO, wobei sich die erstinstanzlich erfolgte geringfügige Teilklagerücknahme – betreffend die zunächst miteingeklagten vorgerichtlichen Mahnkosten – kostenmäßig nicht auswirkt. 29 Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10 Satz 1, 711 Sätze 1 und 2 ZPO. 30 Die Kammer hat die Revision gegen ihr Urteil zugelassen, weil – soweit ersichtlich – noch nicht höchstrichterlich entschieden ist, ob die Darstellung der Gesamtkosten in einer Betriebskostenabrechnung für deren formelle Ordnungsmäßigkeit zwingend voraussetzt, dass diese Gesamtkosten bei der betreffenden Betriebskostenart jeweils in einer Summe angegeben sind; diese Frage hat aus Sicht der Kammer grundsätzliche Bedeutung (§ 543 II Nr. 1 ZPO). 31 Streitwert für das Berufungsverfahren: Wertstufe bis 900.- € (keine Erhöhung des Streitwerts gem. § 45 III GKG, weil die Klägerin im Berufungsverfahren – anders als noch in erster Instanz – den von den Beklagten hilfsweise zur Aufrechnung gestellten Kautionsrückzahlungsanspruch nicht mehr bestritten hat)   Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen

Seite drucken   Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Köln, 13 S 50/17 Datum: 20.09.2017 Gericht: Landgericht Köln Spruchkörper: 13. Zivilkammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 13 S 50/17 ECLI: ECLI:DE:LGK:2017:0920.13S50.17.00   Vorinstanz: Amtsgericht Köln, 24 C 351/16 Rechtskraft: rechtskräftig   Tenor: Auf die Berufung des Beklagten wird – unter Zurückweisung seines weitergehenden Rechtsmittels – das Urteil des Amtsgerichts Bergheim vom 26.01.2017 (24 C 351/16) teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 910,58 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 14.07.2016 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 176,12 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 21.10.2016 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger jeweils 34 % und der Beklagte 32 % zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen.   1  Gründe 2 I. 3 Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen. 4 II. 5 Die zulässige – insbesondere statthafte sowie form- und fristgerecht eingelegte und begründete – Berufung des Beklagten hat in der Sache überwiegend Erfolg. 6 Das angefochtene Urteil musste teilweise abgeändert werden und der zulässigen Klage war lediglich in der aus dem Tenor ersichtlichen Höhe stattzugeben, weil sie nur insoweit begründet ist. Im Übrigen war die Klage abzuweisen. 7 Die Kläger haben gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von Betriebskosten in Höhe von 910,58 € entsprechend der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015. Ansprüche für die Jahre 2013 und 2014 sind hingegen ausgeschlossen. 8 Das Amtsgericht hat zutreffend erkannt, dass der Beklagte nach § 2 Ziff. 1 des zwischen den Parteien geschlossenen Notarvertrages vom 07.11.2011 alle nach dem Mietrecht umlagefähigen Betriebs- und Nebenkosten für die Immobilie W-Straße in ##### Q zu tragen hat. Dies ergibt sich aus einer Auslegung der vertraglichen Vereinbarung, die wie folgt lautet: „Der Berechtigte trägt alle Betriebs- und Nebenkosten, die auch von einem Mieter zu tragen wären, sowie die Kosten für Schönheitsreparaturen im üblichen Umgang. Die übrigen Kosten trägt der Erwerber.“ 9 Gemäß §§ 133, 157 BGB sind Verträge so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, lässt sich bereits dem Wortlaut der Regelung eindeutig entnehmen, dass der wohnungsberechtigte Beklagte Betriebs- und Nebenkosten zu tragen hat. Für dieses Verständnis spricht das Wort „trägt“ ebenso wie der folgende Passus „sowie die Kosten für Schönheitsreparaturen im üblichen Umgang. Die übrigen Kosten trägt der Erwerber.“ Diese Formulierungen verdeutlichen, dass die Parteien eine abschließende Regelung über die Kostentragung treffen wollten. Nichts deutet darauf hin, dass die Parteien davon ausgegangen sind, für eine Übernahme der Betriebs- und Nebenkosten durch den Wohnungsberechtigten eine weitere (Neben-)Abrede treffen zu müssen. Die Kammer verkennt nicht, dass die Formulierung „Betriebs- und Nebenkosten, die auch von einem Mieter zu tragen wären“ insofern auslegungsbedürftig ist, als nicht ausdrücklich geregelt ist, um welche Betriebs- und Nebenkosten es sich handelt. Dass der Wohnungsberechtigte überhaupt Betriebs- und Nebenkosten zu tragen hat, steht indessen außer Zweifel. 10 Nach dem Sinn und Zweck der Vereinbarung ist die Formulierung „Betriebs- und Nebenkosten, die auch von einem Mieter zu tragen wären“ so zu verstehen, dass hiermit die von dem Wohnungsberechtigten zu tragenden Betriebs- und Nebenkosten unter Bezugnahme auf die diesbezügliche mietrechtliche Regelung definiert werden. Durch die vertragliche Regelung wird klargestellt, dass alle nach dem Mietrecht umlagefähigen Betriebs- und Nebenkosten gemeint sind. Denn in der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 S. 2 BGB und die Betriebskostenverordnung ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 S. 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart (BGH NJW 2016, 1308 Ls., Rn. 13 ff.). 11 Dieses Verständnis der vertraglichen Vereinbarung steht im Einklang mit der Wertung von § 1093 BGB. Nach allgemeiner Ansicht hat der Wohnungsberechtigte verbrauchsabhängige Kosten wie Gas, Strom, Wasser, Heizung, Müllabfuhr und Abwasser zu tragen, weil es sich dabei nicht um Kosten der Wohnung, sondern um die erst durch die Ausübung des Wohnungsrechts verursachten Kosten ihrer Nutzung handelt (vgl. BGH NJW 2012, 522 Rn. 5; Wegmann, in: BeckOK BGB, Bamberger/Roth/Hau/Poseck, 43. Edition, Stand: 01.02.2017, § 1093 Rn. 26; Mohr, in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Aufl. 2017, § 1093 Rn. 9; Herrler, in: Palandt, BGB, 76. Aufl. 2017, § 1093 Rn. 10). Der Wohnungsberechtigte hat sich als Folge einer sachgerechten Abwägung seiner Interessen mit denjenigen des Eigentümers außerdem an den Kosten zu beteiligen, die dem Eigentümer durch die gewöhnliche Unterhaltung der zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen entstehen (BGH NJW 2012, 522 Ls. 1, Rn. 7 ff.). Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien abweichend davon die Verpflichtung des Beklagten zur Tragung von Betriebs- und Nebenkosten von einer zusätzlichen vertraglichen Vereinbarung abhängig machen wollten und durch die Bezugnahme auf die „von einem Mieter“ zu tragenden Kosten nicht lediglich alle nach dem Mietrecht umlagefähigen Kosten auf den Beklagten umlegen wollten, bestehen nicht. 12 Das Amtsgericht hat indessen verkannt, dass die Kläger nur noch die Begleichung der Betriebs- und Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2015 vom 12.05.2016 in Höhe von 910,58 € verlangen können. Ansprüche für die Jahre 2013 und 2014 sind analog § 556 Abs. 2 und 3 BGB ausgeschlossen, weil die Kläger die hiernach geltende Abrechnungsfrist versäumt haben. 13 Wird bei der Bestellung eines dinglichen Wohnungsrechts – wie hier – schuldrechtlich vereinbart, dass der Berechtigte bestimmte Betriebskosten anteilig zu tragen und Vorauszahlungen zu leisten hat, gelten für die Abrechnung über die Vorauszahlungen die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB entsprechend (BGH NJW 2009, 3644 Ls.). 14 Eine Analogie ist nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke aufweist und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht so weit mit dem Tatbestand, den der Gesetzgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen (vgl. nur BGH NJW 2017, 547 Rn. 33 m. w. N.). Diese Voraussetzungen sind erfüllt. 15 Das BGB enthält eine planwidrige Regelungslücke, weil eine § 556 Abs. 3 S. 3 BGB entsprechende Regelung für den Fall fehlt, dass derjenige, der fremden Wohnraum auf Grund eines anderen Rechtsverhältnisses als eines Mietverhältnisses nutzt, an den Eigentümer Vorauszahlungen für Betriebskosten leistet, und keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich sind, dass es sich dabei um eine bewusste Entscheidung des Gesetzgebers handelte (BGH NJW 2009, 3644 Rn. 11). 16 Die entsprechende Anwendung ist geboten, weil der hier zu beurteilende Sachverhalt dem in § 556 Abs. 3 S. 3 BGB geregelten vergleichbar ist. § 556 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB soll eine zeitnahe Abrechnung gewährleisten, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss. Die Vorschriften dienen somit der Abrechnungssicherheit für den Mieter und sollen Streit vermeiden. Diese Zielrichtung entspricht nicht nur den Interessen des Mieters von Wohnraum, sondern zumindest auch den Interessen derjenigen Personen, die berechtigterweise Wohnraum auf einer anderen Rechtsgrundlage als einem Mietvertrag nutzen. Denn wenn sie Vorauszahlungen auf die durch die Wohnraumnutzung entstehenden Betriebskosten zahlen, ist ihnen daran gelegen, möglichst bald zu erfahren, ob die Vorauszahlungen den geschuldeten Betrag erreicht oder ihn über- oder unterschritten haben. Je nach dem Ergebnis der Abrechnung können sie ihr weiteres Verhalten ausrichten, nämlich entweder – bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten – ihren Verbrauch beibehalten, erhöhen oder ermäßigen oder – bei verbrauchsunabhängigen Betriebskosten – die Höhe der Vorauszahlungen unverändert lassen oder auf eine Herauf- oder Herabsetzung drängen. In allen Fällen ist das Interesse der Wohnraumnutzer ebenso wie das der Wohnraummieter auf baldige Klarheit gerichtet. Der weitere Gesichtspunkt der Streitvermeidung hat für den Wohnungsberechtigten wenigstens denselben hohen Stellenwert wie für den Mieter von Wohnraum. Denn er lebt in den meisten Fällen mit dem Grundstückseigentümer unter einem Dach und ist, anders als regelmäßig der Mieter, in die Familie des Eigentümers mehr oder weniger integriert. Schon deshalb ist er besonders daran interessiert, dass der Familienfriede nicht dadurch gestört wird, dass der Eigentümer Betriebskostenvorauszahlungen entgegennimmt, ohne über sie zeitnah abzurechnen (BGH NJW 2009, 3644 Rn. 13 ff.). 17 Der entsprechenden Anwendung von § 556 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB steht nicht entgegen, dass der Beklagte nach der vertraglichen Vereinbarung keine Vorauszahlungen zu leisten hatte. 18 Ob die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB auch dann gilt, wenn ein Wohnungsberechtigter nach der vertraglichen Vereinbarung zwar die Betriebs- und Nebenkosten zu tragen hat, aber keine Vorauszahlungen zu leisten hat, ist in der höchstrichterlichen und obergerichtlichen Rechtsprechung noch nicht entschieden (bejahend aber AG Frankenberg-Eder, Urteil vom 17.02.2017 – 6 C 67/16 (1) –, juris, Rn. 13 ff.). Für Mietverhältnisse geht die wohl überwiegende Ansicht von einer Geltung der Ausschlussfrist aus, auch wenn keine Vorauszahlungen zu leisten sind (LG Berlin, Urteil vom 29.06.2007 – 63 S 469/06 –, juris, Rn. 14 f.; Blank, in: Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl. 2017, § 556 BGB Rn. 193, 202; Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 556 BGB Rn. 446 m. w. N. auch zur Gegenansicht bei Fn. 886; Schneider, in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 1. Aufl. 2013, § 556 Rn. 351; Schmid/Rieke, in: Prütting/Wegen/Weinreich, BGB Kommentar, 12. Aufl. 2017, § 556 Rn. 37). Die Gegenauffassung lehnt dies mit Blick auf den Wortlaut des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ab und sieht für eine Analogie keinen Raum (LG München II NZM 2012, 342; AG Neuruppin, Urteil vom 24.07.2009 – 42 C 66/08 –, juris, Rn. 15; AG Potsdam, Urteil vom 30.08.2007 – 23 C 176/06 –, juris, Rn. 35; AG Köpenick, Urteil vom 13.09.2006 – 6 C 76/06 –, juris, Rn. 11; Weitemeyer, in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2014, § 556 Rn. 106; Emmerich/Sonnenschein, in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 556 Rn. 48). 19 Die Kammer schließt sich der Auffassung des Amtsgerichts Frankenberg-Eder an. Die Voraussetzungen für eine doppelt analoge Anwendung des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB für den Fall, dass der Nutzungsberechtigte Betriebs- und Nebenkosten zu tragen hat, aber keine Vorauszahlungen zu leisten hat, sind erfüllt. 20 Es besteht eine gesetzliche Regelungslücke, weil es keine Vorschrift über die Abrechnungsfrist für den Fall gibt, dass die Betriebskosten vom Nutzer des Wohnraums zu tragen sind, aber die Vertragsparteien – anders als in § 556 Abs. 2 S. 1 BGB vorgesehen – weder eine Pauschale noch Vorauszahlungen vereinbart haben. 21 Die Regelungslücke ist planwidrig, weil nicht ersichtlich ist, dass der Gesetzgeber für diesen Fall auf die Festlegung einer Abrechnungsfrist verzichten wollte. Wie sich aus der Begründung zu dem Entwurf eines Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) ergibt, sah der Gesetzgeber den maßgeblichen Unterschied zwischen einer Vorauszahlung und einer Pauschale darin, dass bei einer Vorauszahlung eine Abrechnung vorgenommen wird, während bei einer Pauschale eine spätere Abrechnung über die Betriebskosten gerade nicht erfolgt (BT-Drs. 14/4553, S. 50 = NZM 2000, 416, 437). Die Bedingungen für eine nachträgliche Abrechnung von Betriebskosten, auf die keine Vorauszahlungen zu leisten sind, sind nicht Gegenstand der Erwägungen des Entwurfs, so dass eine bewusste gesetzgeberische Entscheidung gegen eine Ausschlussfrist nicht erkennbar ist (so auch AG Frankenberg-Eder, a. a. O., Rn. 23; vgl. auch LG Berlin, a. a. O., Rn. 15). Die Genese des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB spricht vielmehr dafür, dass der Gesetzgeber eine möglichst weitreichende Anwendung der Vorschrift anstrebte, weil die Norm im Regierungsentwurf noch abdingbar ausgestaltet war (vgl. § 556 Abs. 4 BGB-RegE, BT-Drs. 14/4553, S. 11, 51 = NZM 2000, 416, 419, 437), nunmehr jedoch nach § 556 Abs. 4 BGB zwingendes Recht ist (vgl. AG Frankenberg-Eder, a. a. O., Rn. 24). 22 Der vorliegende Sachverhalt ist in rechtlicher Hinsicht so weit mit dem in § 556 Abs. 3 S. 3 BGB geregelten Tatbestand vergleichbar, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen. Wie ausgeführt soll § 556 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB eine zeitnahe Abrechnung gewährleisten, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss. Die damit verfolgten Ziele der Abrechnungssicherheit und Streitvermeidung sind in ganz ähnlicher Weise von Bedeutung, wenn ein Wohnungsberechtigter Betriebskosten zu tragen hat, aber keine Vorauszahlungen leisten muss. Zwar ist in diesem Fall auszuschließen, dass sich bei der Abrechnung ein Guthaben zu Gunsten des Wohnungsberechtigten ergibt. Allerdings hat er ein noch größeres Interesse daran, Gewissheit über die Höhe der Betriebskosten zu erlangen. Er wird nämlich gerade dann, wenn er keine Vorauszahlungen geleistet hat und die Abrechnungsforderung daher noch höher ausfällt als bei Leistung von Vorauszahlungen, regelmäßig nicht in der Lage sein, die gesamten Betriebskosten eines Jahres aus seinen laufenden monatlichen Einnahmen auf einmal zu bestreiten. Vielmehr wird er darauf angewiesen sein, monatlich einen Teil seiner Einkünfte beiseite zu legen, um mit dem dadurch angesparten Betrag die jährliche Betriebskostenabrechnung begleichen zu können (AG Frankenberg-Eder, a. a. O., Rn. 27). Der weitere Gesichtspunkt, Streit über die Abrechnung zu vermeiden, hat wie bereits ausgeführt für den Wohnungsberechtigten einen mindestens ebenso hohen Stellenwert wie für den Mieter von Wohnraum (BGH NJW 2009, 3644 Rn. 15). 23 Anders als die Kläger meinen, steht der entsprechenden Anwendung von § 556 Abs. 3 S. 3 BGB auf den hier zu beurteilenden Sachverhalt nicht entgegen, dass nach überwiegender Auffassung die entsprechende Anwendung von § 556 Abs. 3 BGB auf Gewerberaummietverhältnisse ausscheidet. Denn Gegenstand des Wohnungsrechts des Beklagten sind nicht gewerblich genutzte Räume, sondern Wohnräume. Insoweit besteht kein Unterschied zu einem Wohnraummietverhältnis (BGH NJW 2009, 3644 Rn. 21). 24 Nach alledem ist die Abrechnung dem Wohnungsberechtigten analog § 556 Abs. 3 S. 2 BGB spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen, auch wenn er keine Vorauszahlungen zu leisten hat. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Eigentümer analog § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausgeschlossen, es sei denn, der Eigentümer hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Bei Anwendung dieser Vorschriften ist die Geltendmachung der Betriebskosten für die Jahre 2013 und 2014 im Streitfall ausgeschlossen. Die Kläger haben die Abrechnungsfrist für die Jahre 2013 und 2014 versäumt, weil sie die Betriebs- und Nebenkosten für diese Jahre erst mit Datum vom 16.06.2016 abgerechnet haben. Dass sie die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten haben könnten, ist nicht ersichtlich. 25 Die Kläger können dem Beklagten nicht entgegenhalten, dass er sich zu spät auf die Versäumung der Ausschlussfrist berufen habe. Da die Vorschriften des Wohnraummietrechts analog anzuwenden sind, ist die Versäumung der Ausschlussfrist von Amts wegen zu berücksichtigen. Selbst wenn die Versäumung der Ausschlussfrist lediglich als Einrede zu berücksichtigen wäre, gälte nichts anderes, weil sowohl die Berufung des Beklagten auf die Versäumung der Ausschlussfrist als auch die den Ausschluss begründenden tatsächlichen Umstände zwischen den Parteien unstreitig sind (vgl. zur Verjährungseinrede BGH NJW 2008, 3434 Ls., Rn. 9 ff.). 26 Gemäß §§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB können die Kläger Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus der berechtigten Hauptforderung seit dem 14.07.2016 verlangen, nachdem der Beklagte mit Schreiben seines außergerichtlichen Vertreters vom 08.07.2016, zugegangen am 13.07.2016, jegliche Zahlungen abgelehnt hat und damit die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert hat. 27 Die Kläger haben nach §§ 280 Abs. 1, 2, 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB einen Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten, allerdings nur in Höhe von 176,12 € entsprechend dem Gegenstandswert der berechtigten Hauptforderung von 910,58 €. Der Anspruch auf Zahlung von Rechtshängigkeitszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus diesem Betrag seit dem 21.10.2016 folgt aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB. 28 III. 29 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1 S. 1, 97 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO. 30 IV. 31 Gründe für eine Zulassung der Revision bestehen nicht. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung i. S. d. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO, noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung i. S. d. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 ZPO die Zulassung der Revision. Insbesondere weicht das vorliegende Urteil nicht von einer höherrangigen oder einer gleichrangigen Entscheidung eines anderen Berufungsgerichts ab. Die Frage, ob die Ausschlussfrist analog § 556 Abs. 3 S. 3 BGB gegenüber einem Wohnungsberechtigten auch dann gilt, wenn er keine Vorauszahlungen zu leisten hat, ist bisher nur durch die erstinstanzliche Entscheidung des Amtsgerichts Frankenberg-Eder vom 17.02.2017 – 6 C 67/16 (1) – beantwortet worden, von der die Kammer nicht abgewichen ist. 32 Streitwert für das Berufungsverfahren: 2.824,81 €.   Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen