Obgleich der vorgegebene Bedarf für den 2o-jährigen Sohn, der in der elterlichen Wohnung ein Zimmer mit einem jüngeren Bruder teilt und mit seiner Freundin zusammenziehen will, als solcher nachvollziehbar vorgetragen ist, ergeben sich durchgreifende Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches. Die Ernsthaftigkeit des Erlangungsinteresses ist im Prozeß vom Vermieter darzulegen. Sie ist zu verneinen, wenn der Entschluß zur Selbstnutzung noch nicht über das Stadium einer allgemeinen Absicht des späteren Zusammenlebens hinausgekommen ist.
Sachverhalt
Kläger (Vermieter) kündigten ein Mietverhältnis zum 31.03.1997 mit Eigenbedarfskündigung für ihren 20-jährigen Sohn I. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab. Die Kläger legten Berufung ein.
Aus den Entscheidungsgründen
Das Landgericht bestätigt die Ablehnung der Räumungsklage. Eine Eigenbedarfskündigung nach § 564b BGB ist nicht wirksam, weil die Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches zweifelhaft ist. Konkrete Anhaltspunkte: (1) Zeitgleich stand eine 90 m²-Alternativwohnung im Dachgeschoß zur Verfügung, die kurz vor der Kündigung (01.10.1996) vermietet wurde; (2) der Sohn hatte bereits für einen anderen Sohn (L.M.) eine 45 m²-Wohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt, obwohl dieser minimalen Wohnbedarf hatte (Verbrauchszahlen: ~100 m³ Gas, ~240 kWh in 2 Jahren); (3) dieser andere Sohn hielt sich überwiegend bei den Eltern auf, ließ dort Wäsche waschen, aß dort und übernachtete oft beim Großvater. Die fehlende Substantiierung, warum beide Söhne nicht die 90 m²-Wohnung gemeinsam nutzen konnten, ist entscheidend gegen die Ernsthaftigkeit.
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Landgericht Köln, 1 S 363/97 Datum: 18.06.1998 Gericht: Landgericht Köln Spruchkörper: 1. Zivilkammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 1 S 363/97 ECLI:
Die Berufung der Kläger gegen das am 12.11.1997 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köln - 2o7 C 185/97 wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den Klägern als Gesamtschuldnern auferlegt.
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Die Berufung der Kläger ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, in der Sache indes ohne Erfolg.
Das amtsgerichtliche Urteil ist im Ergebnis nicht zu beanstanden.
Ein Räumungs- und Herausgabeanspruch ist nicht gemäß § 556 BGB begründet. Das Mietverhältnis der Parteien besteht fort, weil es nicht wirksam durch die Kündigungserklärung der Kläger vom 3o.12.1996 beendet worden ist. Die mit Eigenbedarf für den 2o-jährigen Sohn I. begründete Kündigung (§ 564 b BGB) gegenüber der Beklagten ist nicht wirksam.
Obgleich der vorgegebene Bedarf für den 2o-jährigen Sohn, der in der elterlichen Wohnung ein Zimmer mit einem jüngeren Bruder teilt und mit seiner Freundin zusammenziehen will, als solcher nachvollziehbar vorgetragen ist, ergeben sich durchgreifende Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches. Die Ernsthaftigkeit des Erlangungsinteresses ist im Prozeß vom Vermieter darzulegen. Sie ist zu ‚verneinen, wenn der Entschluß zur Selbstnutzung noch nicht über das Stadium einer allgemeinen Absicht des späteren Zusammenlebens hinausgekommen ist (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rnr. 1953 ff. m.w.N.).
Zweifel an der Ernsthaftigkeit ergeben sich zum einen daraus, daß eine alternative Wohnung im Dachgeschoß zur Verfügung stand und für Familieninteressen ausgebaut wurde, dann aber ab dem 1.1o.1996 vermietet wurde, kurz bevor die Kündigung mit Schreiben vom 3o.12.1996 gegenüber der Beklagten erfolgte. Das diesbezügliche Vorbringen der Kläger hinsichtlich ihrer Nutzungsabsicht als Alterswohnsitz schließt nicht aus, daß die 9O m2 große Wohnung im Dachgeschoß vorher noch für eine begrenzte Zeit, wie auch für den jetzigen Mieter, von den Söhnen der Beklagten hätte genutzt werden können. Die Kläger haben bereits die andere im 2. Obergeschoß gelegene Wohnung von 45 m² wegen Eigenbedarfs für ihren Sohn L. M. dem damaligen Mieter gekündigt.
Dieser Sohn aber hat auch nach dem Vortrag der Kläger nur einen sehr geringen Wohnbedarf, weil er sich sehr oft bei seinen Eltern und im Großelternhaus aufhält, dort seine ‚Wäsche waschen läßt, meistens dort ißt und zudem wegen seiner Arbeitszeit zumeist erst in den Nachtstunden in die Wohnung kommt, vielfach aber auch bei seinem Großvater übernachtet.
Angesichts dessen ist nicht ersichtlich, daß nicht beide Söhne, die sowieso zu Familienzwecken ausgebaute 90 m2-Wohnung hätten nutzen können, statt die in der zweiten Etage gelegenen 2 x 45 m2-Wohnungen. Da die Wohnung im Dachgeschoß erst geschaffen wurde, wäre ein Ausbau unter Berücksichtigung des 2 x gegenüber Mietern geltend gemachten Eigenbedarfs für die Söhne möglich gewesen. Die Kläger haben es unterlassen, anhand der örtlichen Gegebenheiten der Wohnung im Dachgeschoß vorzutragen, daß deren Nutzung nicht entsprechend dem Wohnbedarf der Söhne möglich war bzw. welche Mehrkosten entstanden wären, wenn der konkrete - vorübergehende - Wohnbedarf der beiden Söhne bei Ausbau berücksichtigt worden wäre. Angesichts des nach Klägervortrag nur geringen Wohnbedarfs des Sohnes L. M. war jedenfalls ein Ausbau von zwei getrennten gleichgroßen Wohnungen im Dachgeschoß nicht erforderlich.
Mangels näherer Angaben zum konkreten Ausbau kann die Verwendung der unstreitig zeitnah zur Kündigung vorhandenen Alternativwohnung zur Abdeckung des Eigenbedarfs nicht als unzumutbar angesehen werden. Ergänzend sei noch angeführt, daß sich Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens auch daraus ergeben, daß die Kläger zuvor für ihren Sohn L. M. bereits einmal ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs aufkündigen, obwohl dieser allenfalls einen sehr geringen Wohnbedarf hatte, was die Kläger selbst einräumen und die vorgelegten unbestrittenen Verbrauchszahlen bzgl. dieser Wohnung für Gas und Strom auch zeigen. In nahezu zwei Jahren wurde in dieser Wohnung nur ca. 1oo m3 Gas und nur ca. 24o Kwh verbraucht. Dies ist für eine 45 m² große Wohnung ein so niedriger Verbrauch, der belegt, daß durch den Bezug der Wohnung jedenfalls nur ein minimaler Wohnbedarf abgedeckt wurde.
Ein früherer vorgetäuschter (regelmäßiger) Wohnbedarf ergibt auch bei einer erneuten Eigenbedarfskündigung Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens (vgl. Sternel, Rnr. 1o54) .
Insgesamt kann aufgrund des Vortrags der Kläger von einer wirksamen Eigenbedarfskündigung nicht ausgegangen werden.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs.1 ZPO.
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