BGH VIII ZR 292/15
§ 573§ 574
Original-Urteil ↗Volltext anzeigen
ECLI:DE:BGH:2017:100517UVIIIZR292.15.0
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 292/15
Verkündet am:
10. Mai 2017
Vorusso,
Amtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
BGB § 573 Abs. 1 Satz 1
a) Aus dem Umstand, dass der generalklauselartige Kündigungstatbestand des
§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten
Kündigungsgründen gleichgewichtig ist, folgt nicht, dass bestimmte - in Absatz 2
nicht aufgezählte - Fallgruppen eines Vermieterbedarfs von vornherein ein berech-
tigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses begründeten (im An-
schluss an Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, Rn. 24, zur Veröffent-
lichung in BGHZ bestimmt).
b) Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des
Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, erfordert viel-
mehr eine Würdigung aller Umstände des Einzelfalls und eine umfassende Abwä-
gung der gegenseitigen Belange (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März
2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 35). Auch ein von einem Vermieter verfolgtes ge-
meinnütziges, vornehmlich ein karitatives, Nutzungsinteresse kann im Einzelfall
ein Gewicht erreichen, das es rechtfertigt, trotz der hiermit für den Mieter verbun-
denen Nachteile dem Erlangungsinteresse des Vermieters den Vorzug zu geben.
- 2 -
c) Bei der gebotenen Interessenabwägung ist zu berücksichtigen, dass sowohl die
Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitz-
recht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ge-
schützt sind (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16,
aaO Rn. 25; BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004,
440, 441; NZM 2011, 479 Rn. 29). Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich
verbürgten Eigentumsgarantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch
erfasst, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Ab-
sicht, sie für andere Vorhaben, insbesondere für eine wirtschaftliche Betätigung,
zu verwenden (im Anschluss an BVerfGE 79, 283, 289 ["Grundlage privater und
unternehmerischer Initiative"]; BVerfG, NJW 1998, 2662 ["wirtschaftliche Betäti-
gung"]).
d) Bei der Abwägung der gegenseitigen Interessen im Rahmen der Beurteilung, ob
ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, sind im Hinblick auf die vom
Gesetzgeber eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB auf Seiten des
Mieters allerdings - im Gegensatz zu den Vermieterinteressen, die vollständig ein-
zufließen haben - (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehen-
den Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interes-
se, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit
den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet
zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt. Die besonderen
Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) sind erst auf Widerspruch
des Mieters im Rahmen der Beurteilung, ob der Mieter die Fortsetzung des Miet-
verhältnisses verlangen kann, zu berücksichtigen (im Anschluss an Senatsurteil
vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 49 mwN).
e) Auch wenn sich allgemein verbindliche Betrachtungen hinsichtlich der vorzuneh-
menden Einzelfallabwägung verbieten, ist zu beachten, dass die typisierten Regel-
tatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB einen ersten Anhalt für die er-
forderliche Interessenbewertung und -abwägung geben. Die Anforderungen an
das Vorliegen eines berechtigten Erlangungsinteresses des Vermieters hängen
daher davon ab, ob der geltend gemachte Kündigungsgrund eine größere Nähe
zum Eigenbedarfstatbestand oder zum Tatbestand der Verwertungskündigung
aufweist (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO
Rn. 38 ff.).
BGH, Urteil vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15 - LG Rostock
AG Rostock
- 3 -
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 10. Mai 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Prof.
Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter
Dr. Bünger
für Recht erkannt:
Die Revision des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts
Rostock - 1. Zivilkammer - vom 13. November 2015 wird zurück-
gewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagten sind seit dem 1. Juli 1996 Mieter einer in einem Mehrfami-
lienhaus gelegenen Wohnung in Rostock, die sie vom Rechtsvorgänger des
Klägers angemietet haben. Der klagende Verein erwarb das Hausgrundstück im
Jahr 2014. Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus, in dem sich die streitge-
genständliche Wohnung befindet, einer Scheune und einem Nebengebäude
bebaut, die nach der Darstellung des Klägers sämtlich renovierungs- bezie-
hungsweise sanierungsbedürftig sind.
Der Kläger ist zugleich Mitgesellschafter der "G. G.
P. " (im Folgenden GGP), die Trägerin vielfältiger Einrich-
tungen mit umfassender medizinischer, sozialer, pädagogischer und rehabilita-
1
2
- 4 -
tiver Betreuung ist. Diese beabsichtigt, die Gebäude ohne finanzielle Belastung
für den Kläger im Rahmen des Arbeits- und Lebensprojekts "H. -K. -M. "
zu sanieren und umzubauen. Dabei sollen im Wohnhaus insgesamt neun
Wohnplätze für eine psychosoziale Wohngruppe (jeweils drei in drei Wohnun-
gen) und in der Scheune weitere vierzehn Wohnplätze für eine zweite psycho-
soziale Wohngruppe entstehen. Im Nebengebäude sollen eine Tischlerei und
Grünholzwerkstatt untergebracht werden. Die Kosten für das Projekt sollen über
mit den zuständigen Kostenträgern zu vereinbarende Vergütungen für - in ihrer
Höhe von der Anzahl der Wohngruppenplätze abhängige - sozialpsychiatrische
Leistungen finanziert werden, zu denen auch ein Investitionsbetrag nach §§ 75
ff. SGB XII pro Tag und Wohnplatz zählt. Der Kläger möchte das Grundstück
zur Verwirklichung dieses Projekts an die GGP vermieten.
Der Kläger kündigte unter Darlegung des beschriebenen Projekts das
- zu diesem Zeitpunkt allein noch bestehende - Mietverhältnis mit den Beklag-
ten gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB mit Anwaltsschreiben vom 1. August
2013 zum 30. April 2014. Dabei machte er unter anderem geltend, ohne die
Beendigung des allein noch bestehenden Mietverhältnisses mit den Beklagten
könne das geplante Arbeits- und Lebensprojekt nicht realisiert werden, denn die
Zahlung eines Investitionszuschusses von 2,1 Mio. € sei unabdingbar verbun-
den mit den neun Wohnplätzen, die in dem Wohngebäude eingerichtet werden
sollten. Die Beklagten widersprachen der Kündigung und machten geltend, ein
Kündigungsgrund liege nicht vor. In der Klageschrift kündigte der Kläger das
Mietverhältnis vorsorglich erneut gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB
zum 30. September 2015.
Das Amtsgericht hat der Räumungsklage des Klägers stattgegeben. Auf
die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts
abgeändert und die Klage abgewiesen. Zum Zeitpunkt der letzten mündlichen
3
4
- 5 -
Verhandlung vor dem Berufungsgericht war mit der Umsetzung des Projekts
- auch im Wohnhaus - bereits begonnen worden. Es wurden nicht nur das
Nebengebäude, sondern auch einzelne Räume des Wohnhauses nach ihrer
Sanierung schon genutzt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision
erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We-
sentlichen ausgeführt:
Dem Kläger stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von
den Beklagten angemieteten Wohnung gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht
zu. Denn das Mietverhältnis sei durch die ausgesprochenen Kündigungen nicht
beendet worden, weil der Kläger weder im Kündigungsschreiben vom 1. August
2013 noch in der Klageschrift ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573
Abs. 1, 2 BGB dargelegt habe.
Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne von
§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben sei, erfordere eine umfassende Würdigung
der Umstände des Einzelfalls. Dabei könnten neben einem gewerblichen Inte-
resse gegebenenfalls auch sogenannte Drittinteressen Berücksichtigung finden.
Von Bedeutung könne ferner der Umstand sein, dass es dem Vermieter um die
Erfüllung eines gewichtigen öffentlichen Interesses gehe. Ein berechtigtes Inte-
5
6
7
8
- 6 -
resse liege aber nur vor, wenn es ebenso schwer wiege wie die in § 573 Abs. 2
BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe.
Ausgehend von diesen Grundsätzen sei ein berechtigtes Interesse des
klagenden Vereins - dessen Vorbringen als gegeben unterstellt - an der Been-
digung des Mietverhältnisses in Abwägung der zu berücksichtigenden Interes-
sen nicht zu erkennen. Der Kläger wolle die Räume nicht selbst nutzen, son-
dern sie durch die GGP ohne wesentliche Änderung der Nutzungsart erneut zu
Wohnzwecken an Personen der Zielgruppe des von dieser betriebenen psy-
chosozialen Projekts zur Verfügung stellen lassen.
Sein unmittelbares wirtschaftliches Interesse beschränke sich letztlich
darauf, unter Ausnutzung einer für die GGP bestehenden Refinanzierungsmög-
lichkeit hinsichtlich der Umbau- und Sanierungskosten und damit unter Einspa-
rung eigener Aufwendungen eine höhere Miete für das Wohnhaus zu erzielen.
Dieses vom Kläger verfolgte wirtschaftliche Interesse sei nach der in § 573
Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 2 BGB getroffenen Wertentscheidung des Gesetzgebers
aber nicht schutzwürdig; jedenfalls sei es nicht gleichwertig zu einem der in
§ 573 Abs. 2 BGB aufgeführten Kündigungstatbestände.
Der Kläger könne sich auch nicht auf die bei der GGP bestehenden Inte-
ressen an der Umsetzung des Arbeits- und Lebensprojekts "H. -K. -M. "
als sogenannte Drittinteressen berufen. Zwar habe die Schaffung von möglichst
vielen Wohngruppenplätzen - wegen der Abhängigkeit der Fördermittel von der
Anzahl der zur Verfügung stehenden Wohngruppenplätze - Einfluss auf die
Wirtschaftlichkeit des Projekts. Dabei handele es sich aber um einen Belang,
der allein die GGP als Trägerin des Projekts betreffe. Der Kläger könne sich auf
das bei dieser bestehende Interesse an der Umsetzung des Gesamtprojekts
"H. -K. -M. " nicht als schutzwürdiges Drittinteresse berufen. Denn die
9
10
11
- 7 -
wirtschaftliche Verbindung zwischen dem Kläger und der GGP beruhe allein auf
einer gesellschaftsvertraglichen Grundlage. Eine zwingende Verpflichtung, die-
ser die Räume zur Verfügung zu stellen, bestehe nicht. Wollte man solchen,
allein aufgrund einer gesellschaftsvertraglichen Grundlage bestehende Drittinte-
ressen im Rahmen von § 573 Abs. 1 BGB Entscheidungsrelevanz beimessen,
würde der Kündigungsschutz im Wohnungsmietrecht an Kontur verlieren.
Welche (eigenen) Nachteile ihm drohten, wenn das Projekt unter Aus-
sparung der Wohnung der Beklagten umgesetzt würde, habe der Kläger nicht
ansatzweise dargelegt. Dass er sich einem wichtigen öffentlichen Interesse
verpflichtet fühle und die Kündigung diesem Interesse diene, sei nicht entschei-
dungserheblich, weil er die Kündigung des Mietverhältnisses nicht ausgespro-
chen habe, um dieses Interesse unmittelbar zu bedienen, sondern nur mittelbar
über die GGP.
Möglicherweise wäre die Interessenlage anders zu beurteilen, wenn der
Kläger selbst Träger und Verantwortlicher für die Umsetzung des Projekts wäre
und zudem schlüssig darlegt hätte, dass das Gesamtprojekt ohne die Inan-
spruchnahme der Wohnung der Beklagten nicht umgesetzt werden könnte. In-
des sei die erstgenannte Anforderung in der Kündigungserklärung nicht darge-
legt worden und die zweite Voraussetzung nach dem Vorbringen des Vor-
standsvorsitzenden in der mündlichen Berufungsverhandlung ebenfalls nicht
erfüllt. Denn zu diesem Zeitpunkt sei mit der (teilweisen) Umsetzung des Pro-
jekts durch die GGP auch bezüglich des Wohnhauses, in dem die psychosozia-
le Wohngruppe I untergebracht werden solle, bereits begonnen worden. Auch
seien zu diesem Zeitpunkt einzelne Räume nach der Sanierung schon genutzt
worden.
12
13
- 8 -
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand. Die
Revision ist daher zurückzuweisen.
1. Mit der Revision ist davon auszugehen, dass das Rechtsmittel unbe-
schränkt zugelassen ist.
Zwar kann sich auch bei einer uneingeschränkten Zulassung der Revisi-
on in der Entscheidungsformel des Berufungsurteils aus dessen Entschei-
dungsgründen eine wirksame Beschränkung des Rechtsmittels ergeben, sofern
sich eine solche mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt (st. Rspr.;
vgl. etwa Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682
Rn. 5; BGH, Urteil vom 22. September 2016 - VII ZR 298/14, WM 2016, 2023
Rn. 17 mwN). Dies wiederum ist anzunehmen, wenn die Rechtsfrage, zu deren
Klärung das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, nur für einen ein-
deutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist (st. Rspr.; vgl. etwa
Senatsbeschluss vom 17. Januar 2012 - VIII ZR 63/11, ZMR 2012, 610 Rn. 4;
BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 114/15, BKR 2016, 341 Rn. 11; vom
13. Januar 2017 - V ZR 138/16, juris Rn. 11; jeweils mwN).
Die vom Berufungsgericht als grundsätzlich angesehene Frage, ob im
Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB solche Interessen des Vermieters bedeutsam
seien, die er nur mittelbar über eine gesellschaftsvertragliche Verbundenheit
verfolge und fördern wolle, betrifft jedoch keinen tatsächlich und rechtlich selb-
ständigen Teil des Gesamtstreitstoffs, auf den der Revisionskläger selbst seine
Revision hätte beschränken können (BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR
114/15, aaO Rn. 10; vom 22. September 2016 - VII ZR 298/14, aaO Rn. 18;
jeweils mwN), sondern einen einzelnen rechtlichen Aspekt eines einheitlichen
14
15
16
17
- 9 -
Kündigungssachverhalts. Damit unterliegt der geltend gemachte Kündigungs-
grund in vollem Umfang der revisionsrechtlichen Überprüfung.
2. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachverhalt steht
dem Kläger ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständ-
lichen Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht zu. Das mit den Beklagten
bestehende Mietverhältnis wurde durch die ausgesprochenen Kündigungen
nicht beendet, da weder der im Kündigungsschreiben vom 1. August 2013 und
in der Klageschrift geltend gemachte Kündigungsgrund einer Verwertungskün-
digung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB noch ein daneben geltend gemachtes be-
rechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne des
generalklauselartigen Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB
vorliegt.
a) Allerdings werden die ausgesprochenen Kündigungen entgegen der
Auffassung der Revisionserwiderung den Begründungsanforderungen des
§ 573 Abs. 3 BGB gerecht und sind nicht schon aus diesem Grund unwirksam.
aa) Der Zweck des Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mie-
ter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu ver-
schaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderli-
che zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird im All-
gemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungs-
grund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschie-
den werden kann (Senatsurteile vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, NJW
2011, 1135 Rn. 13 mwN; vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NZM 2014, 466
Rn. 7 mwN; vom 23. September 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368
Rn. 11 f.; vgl. auch BVerfGE 85, 219, 223; BVerfG, NZM 2003, 592, 593 [je-
weils zu § 564b Abs. 3 BGB aF]). Denn eine solche Konkretisierung ermöglicht
18
19
20
- 10 -
es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf
den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechselung dem
Vermieter durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt werden soll
(Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, juris Rn. 15).
bb) Die beschriebenen Anforderungen erfüllt das Kündigungsschreiben
des Klägers vom 1. August 2013, auf das auch die in der Klageschrift vorsorg-
lich erneut erfolgte Kündigungserklärung unter Beifügung des Kündigungs-
schreibens Bezug nimmt (vgl. hierzu Senatsurteil vom 2. Februar 2011 - VIII ZR
74/10, NJW 2011, 1065 Rn. 14 mwN). Es stellt im Einzelnen das geplante Pro-
jekt "H. -K. -M. " einschließlich der damit verbundenen Umbau- und
Sanierungsarbeiten und der beabsichtigten Finanzierungsweise dar, beschreibt
weiter die gesellschaftsvertraglichen Beziehungen zwischen der Trägerin des
Projekts (GGP) und dem Kläger und führt schließlich auch die vom Kläger für
die Beendigung des Mietverhältnisses für ausschlaggebend erachteten Gründe
an. Damit lässt sich den Kündigungserklärungen sowohl der Sachverhalt ent-
nehmen, der Anlass für die Kündigung war, als auch das Interesse des Vermie-
ters an der Beendigung des Mietverhältnisses. Soweit die Revisionserwiderung
meint, dem acht Seiten umfassenden und aus ihrer Sicht zu umfangreichen
Kündigungsschreiben sei nur mit großer Mühe zu entnehmen, dass der Kläger
"schlicht die Absicht habe, die Wohnung an einen Dritten gewerblich zu vermie-
ten", verkennt sie den beschriebenen Zweck des Begründungserfordernisses.
b) Jedoch sind die mit Schreiben vom 1. August 2013 und erneut mit der
Klageschrift ausgesprochenen Kündigungen deswegen unwirksam, weil ein
berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573
Abs. 2 Nr. 3 BGB oder nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht besteht.
21
22
- 11 -
aa) Die Voraussetzungen einer - im Kündigungsschreiben geltend ge-
machten, vom Berufungsgericht aber nicht gesondert erörterten - Verwertungs-
kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegen nicht vor.
(1) Dieser Kündigungstatbestand setzt zunächst voraus, dass der Ver-
mieter durch das bestehende Wohnraummietverhältnis an einer wirtschaftlichen
Verwertung "des Grundstücks", also an einer Realisierung des diesem inne-
wohnenden materiellen Werts, gehindert ist, die in erster Linie durch Vermie-
tung und Veräußerung geschieht (Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR
188/03, NJW 2004, 1736 unter II 1 a aa). Im Streitfall kann offen bleiben, ob
eine wirtschaftliche Verwertung unter Umständen auch darin liegen kann, dass
das Grundstück beziehungsweise die bisher zu Wohnzwecken genutzte Miet-
wohnung zu besseren Konditionen an Gewerbetreibende, an Freiberufler oder
an eine Behörde vermietet werden soll (so Staudinger/Rolfs, BGB, Neube-
arb. 2014, § 573 Rn. 147; MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 573 Rn. 84
mwN; Emmerich/Sonnenschein/Haug, Miete, 11. Aufl., § 573 BGB Rn. 63).
Denn nach dem im Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalt fehlt es be-
reits an einer solchen Verwertungsabsicht.
(a) Das Berufungsgericht hat zwar die Feststellung getroffen, der Kläger
könne bei der Umsetzung des Gesamtprojekts "H. -K. -M. " - aufgrund
der Förderungsfähigkeit der Renovierungs- und Sanierungskosten durch der
GGP gewährte Drittmittel - "ersichtlich eine wesentlich höhere Miete auch hin-
sichtlich der streitgegenständlichen Wohnung generieren als bei der bisher be-
stehenden Nutzung des Wohnhauses". Dies hat aber die Revision mit der Ver-
fahrensrüge (§ 286 Abs. 1 ZPO) angegriffen, der sich die Revisionserwiderung
in vollem Umfang angeschlossen hat. Beide haben ausgeführt, diese Feststel-
lung entbehre jeglicher Tatsachengrundlage. Den ausgesprochenen Kündigun-
gen lasse sich nicht entnehmen, dass der Kläger durch die Vermietung des
23
24
25
- 12 -
Anwesens an die GGP überhaupt höhere Mieten erzielen würde. Auch die Be-
klagten hätten Entsprechendes nicht behauptet.
(b) Die beiderseitige Verfahrensrüge ist begründet. Das Berufungsge-
richt, das in seinem Urteil nicht näher ausgeführt hat, worauf es seine gegentei-
lige Feststellung gegründet hat, hat die Angaben im Kündigungsschreiben vom
1. August 2013 und den sich darauf beziehenden Vortrag der Parteien zu den
wirtschaftlichen Aspekten des Projekts - bereits im Wortlaut - unzureichend er-
fasst und daher verkannt, dass in wirtschaftlicher Hinsicht für den Kläger (allein)
ausschlaggebend sein sollte, dass er die für die Realisierung des Projekts an-
fallenden Sanierungskosten nicht - auch nicht teilweise - selbst aufzubringen
hatte und Mieteinnahmen in der Größenordnung von 1.000 € erzielen würde.
Wie Revision und Revisionserwiderung zu Recht geltend machen, ergibt sich
weder aus dem Kündigungsschreiben noch aus dem Tatsachenvortrag der Par-
teien ein tragfähiger Anhalt dafür, dass die zu entrichtende Miete von der GGP
allein für die Überlassung der streitgegenständlichen Wohnung und nicht für
das gesamte Grundstück geschuldet sein sollte.
(c) Der Senat ist im Hinblick auf die durchgreifenden Verfahrensrügen
beider Parteien nicht an die angegriffene Feststellung des Berufungsgerichts
gebunden (§ 559 Abs. 2 ZPO). Stattdessen ist im Revisionsverfahren von dem
- von beiden Parteien für gegeben erachteten - Umstand auszugehen, dass der
Kläger mit der Vermietung des nach Sanierung im Wert gestiegenen Grund-
stücks einschließlich der streitgegenständlichen Wohnung an die GGP nicht die
Erwartung hegt, höhere Mieteinnahmen als bislang zu erzielen, sondern viel-
mehr die Absicht verfolgt, das Anwesen einer Nutzung für einen zur Umsetzung
eines sozialpolitisch erwünschten Zwecks zuzuführen. Dann fehlt es aber an
der Absicht, das Grundstück im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB wirtschaftlich
zu verwerten.
26
27
- 13 -
(2) Ferner ist im Hinblick auf den vom Vorstandsvorsitzenden des Klä-
gers in der Berufungsverhandlung eingeräumten Umstand, dass trotz des Ver-
bleibens der Beklagten in der streitgegenständlichen Wohnung mit der Umset-
zung des Projekts - auch im Wohngebäude - bereits begonnen werden konnte
und einzelne Räume zu diesem Zeitpunkt auch schon genutzt wurden, nicht zu
erkennen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses den Kläger an einer
Verwertung des Grundstücks zum Zwecke der Verwirklichung des Projekts
"H. -K. -M. " hinderte. Gegen die Feststellung des Berufungsgerichts, es
sei nicht davon auszugehen, dass eine Umsetzung des Gesamtprojekts ohne
die Inanspruchnahme der Wohnung der Beklagten nicht erfolgen könne, wendet
sich die Revision ohne Erfolg mit einer weiteren Verfahrensrüge (§ 286 Abs. 1
ZPO). Sie meint, das Berufungsgericht verharmlose die mit einer Fortsetzung
des Mietverhältnisses mit den Beklagten verbundenen wirtschaftlichen Folgen,
da es - wie im Kündigungsschreiben und in der Berufungserwiderung ausge-
führt - nicht nur um Mindereinnahmen durch den Wegfall von drei Wohngrup-
penplätzen gehe, sondern vielmehr die Refinanzierung der gesamten Umbau-
und Sanierungskosten auf dem Spiel stehe.
Hierbei blendet die Revision aus, dass dieses Vorbringen durch die Be-
kundungen des Vorstandsvorsitzenden des Klägers in der Berufungsverhand-
lung "überholt" ist, denen gerade nicht die zuvor noch geltend gemachte Ab-
hängigkeit der Gesamtfinanzierung von der Schaffung von insgesamt neun
Wohngruppenplätzen im Wohnhaus zu entnehmen ist. Denn wenn die Gewäh-
rung eines Investitionszuschusses von insgesamt 2,1 Mio. € unabdingbar mit
der Schaffung einer solchen Anzahl von Wohngruppenplätzen im Wohngebäu-
de verbunden und das geplante Bauvorhaben nur in vollem Umfang wirtschaft-
lich sinnvoll umsetzbar gewesen wäre, hätte das Projekt ohne Räumung der
Wohnung der Beklagten nicht zum Zeitpunkt der Berufungsverhandlung in dem
vom Vorstandsvorsitzenden des Klägers geschilderten Umfang bereits verwirk-
28
29
- 14 -
licht werden können. Soweit die Revision in der mündlichen Revisionsverhand-
lung geltend gemacht hat, ein Nachteil des Klägers könne sich unter Umstän-
den daraus ergeben, dass die GGP möglicherweise gezwungen sei, eine an-
derweitige Finanzierung (ohne Fördermittel) in Anspruch zu nehmen, zeigt sie
übergangenen Sachvortrag hierzu nicht auf und sind in Anbetracht der vorge-
legten Unterlagen für eine solche Fallgestaltung Anhaltspunkte nicht ersichtlich.
(3) Aus den genannten Umständen folgt zugleich, dass der Kläger bei
Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Beklagten keine erheblichen wirt-
schaftlichen Nachteile erleiden würde.
(a) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbe-
stand eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, erfordert eine Ab-
wägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und
dem Verwertungsinteresse des Eigentümers, die sich einer generalisierenden
Betrachtung entzieht und sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller
Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen
lässt (Senatsurteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, BGHZ 179, 289 Rn. 15;
vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135 Rn. 19). Dabei handelt
es sich um eine tatrichterliche Frage, die vom Revisionsgericht nur einge-
schränkt dahin überprüft werden kann, ob das Berufungsgericht die Wertungs-
grenzen erkannt, die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die
Denk- und Erfahrungssätze beachtet hat (Senatsurteile vom 28. Januar 2009
- VIII ZR 8/08, aaO; vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, aaO; vom 8. Juni
2011 - VIII ZR 226/09, NZM 2011, 773 Rn. 12).
(b) Der Senat kann diese Abwägung anhand der bisher getroffenen
Feststellungen und des im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Vorbrin-
gens der Parteien selbst vornehmen, da das Berufungsgericht sie unterlassen
30
31
32
- 15 -
hat, weitere (von dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachver-
halt abweichende) Feststellungen aber hinsichtlich des zu bewertenden Nach-
teils nicht zu erwarten und daher auch nicht erforderlich sind (vgl. Senatsurteil
vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, Rn. 51 mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ
bestimmt). Danach entstehen dem Kläger keine erheblichen Nachteile im Sinne
des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Denn nach dem im Revisionsverfahren maßgebli-
chen Sachverhalt entgehen ihm bei Fortbestand des Mietverhältnisses voraus-
sichtlich keine höheren Mieteinnahmen und hat er auch keine Sanierungskos-
ten zu tragen. Zudem ist - wie die Bekundungen des Vorstandsvorsitzenden
des Klägers in der mündlichen Berufungsverhandlung belegen - weder die Sa-
nierung der Gebäude noch deren Finanzierung und damit auch nicht die Ver-
wirklichung des Gesamtprojekts in Frage gestellt, sondern nur die Anzahl der im
Wohngebäude realisierbaren Wohngruppenplätze.
bb) Der Kläger kann die Kündigung des Mietverhältnisses auch nicht auf
ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB stützen.
(1) Zwar ist die Anwendbarkeit des generalklauselartigen Kündigungstat-
bestands des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB - entgegen der Auffassung der Revisi-
onserwiderung - nicht schon deswegen ausgeschlossen, weil die Vorausset-
zungen einer Verwertungskündigung nicht vorliegen (vgl. Senatsurteil vom
24. März 2004 - VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736 unter II 1 a, b). Auch liegt
- wie die Revision zu Recht geltend macht - keine nach § 573 Abs. 2 Nr. 3
Halbs. 2 BGB unzulässige Kündigung vor. Der Kläger will die Mieträume an die
GGP bereits nicht zu Wohnzwecken, sondern zum Betrieb eines psychosozia-
len Betreuungsprojekts vermieten. Zudem will er nach dem im Revisionsverfah-
ren zugrunde zu legenden Sachverhalt durch die Vermietung der Räumlichkei-
ten an die GGP keine höhere Miete erzielen.
33
34
- 16 -
Jedoch kommt - und deswegen fehlt letztlich das erforderliche berechtig-
te Kündigungsinteresse - den vom Kläger geltend gemachten Interessen an der
Verwirklichung des von der GGP betriebenen Projekts "H. -K. -M. " nicht
das notwendige, mit den typisierten Kündigungstatbeständen des § 573 Abs. 2
BGB vergleichbare Gewicht zu (vgl. zu dieser Anforderung Senatsurteile vom
9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 13; vom 29. März 2017
- VIII ZR 45/16, aaO Rn. 24).
(a) Der generalklauselartige Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1
Satz 1 BGB ist den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten Kündi-
gungsgründen gleichgewichtig (st. Rspr.; zuletzt Senatsurteile vom 9. Mai 2012
- VIII ZR 238/11, aaO; vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, NJW 2013,
225 Rn. 13; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO; vgl. auch BVerfGE 84,
366, 371 f. [zu § 564b BGB aF]). Daraus folgt aber nicht, dass bestimmte - in
§ 573 Abs. 2 BGB nicht aufgezählte - Fallgruppen eines Vermieterbedarfs von
vornherein ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses
begründeten. Vielmehr ergibt sich daraus nur, dass es für das Vorliegen eines
berechtigten Interesses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB allein darauf
ankommt, ob das geltend gemachte Interesse ebenso schwer wiegt wie die in
§ 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe (Senatsurteile
vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16,
aaO; jeweils mwN; vgl. auch BT-Drucks. VI/1549, S. 8 [zu Art. 1 § 1 Erstes
WKSchG]; 7/2011, S. 8 [zu § 564b BGB aF]; 14/4553, S. 65 [zu § 573 BGB]).
Ob dies der Fall ist, hängt - anders als bei den typisierten Kündigungs-
tatbeständen des § 573 Abs. 2 BGB - von einer von den Gerichten vorzuneh-
menden einzelfallbezogenen Feststellung und Abwägung der beiderseitigen
Belange der betroffenen Mietvertragsparteien nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB
ab. Dabei ist zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als
35
36
37
- 17 -
auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigen-
tumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (BVerfGE 89, 1, 6 ff.;
BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004, 440, 441; NZM 2011, 479
Rn. 29; Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 25). Vom
Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie des
Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Wohnung zu privaten
Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Absicht, sie für andere Vorhaben,
insbesondere für eine wirtschaftliche Betätigung, zu verwenden (vgl. BVerfGE
79, 283, 289 ["Grundlage privater und unternehmerischer Initiative"]; BVerfG,
NJW 1998, 2662 ["wirtschaftliche Betätigung"]).
(aa) Im Falle der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses geraten
damit zwei widerstreitende verfassungsrechtliche Eigentumsverbürgungen in
Konflikt. Dieser ist unter Beachtung der Vorgaben des Gesetzgebers sowie un-
ter Gewichtung und unter Abwägung des betroffenen Erlangungsinteresses des
Vermieters und des Bestandsinteresses des Mieters im konkreten Einzelfall zu
lösen (Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 35).
(aaa) Der Gesetzgeber hat im Rahmen des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zur
Abgrenzung der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumspositionen von
Vermieter und Mieter gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 BGB eine Inhalts- und
Schrankenbestimmung dahin vorgenommen, dass die Beendigung eines Wohn-
raummietverhältnisses das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermie-
ters voraussetzt (vgl. BVerfGE 68, 361, 370 f.; 81, 29, 32 [jeweils zu § 564b
BGB aF]; Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 36). Dabei
hatte er wegen der Sozialbindung des Eigentums von - nicht uneingeschränkt
zur Verfügung stehendem - Wohnraum (Art. 14 Abs. 2 GG) zu berücksichtigen,
dass große Teile der Bevölkerung aus wirtschaftlichen Gründen auf die Nut-
zung fremden Wohnraums angewiesen sind, der für sie den räumlichen Mittel-
38
39
- 18 -
punkt freier Entfaltung ihrer Persönlichkeit bildet (vgl. BVerfGE 68, 361, 370; 81,
29, 32; BVerfG, Beschluss vom 15. März 1990 - 1 BvR 83/90, juris Rn. 4). Jeder
Umzug ist daher unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt mit Belas-
tungen verbunden, die den engeren persönlichen Lebenskreis betreffen
(BVerfGE 81, 29, 32; 68, 361, 370). Der Vermieter hat dem Mieter die Räum-
lichkeiten zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt und hat damit angemessen
auf dessen Belange Rücksicht zu nehmen (vgl. BVerfGE 79, 283, 289 f.).
(bbb) Dieses vom Einzelfall unabhängige, abstrakte Interesse des Mie-
ters am Fortbestand des Mietverhältnisses ist - entgegen der Auffassung der
Revision - bereits im Rahmen der Ermittlung des berechtigten Interesses im
Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zu berücksichtigen (Senatsurteil vom
29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 49 mwN). Lediglich die besonderen
Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) sind im Hinblick auf die
vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härteregelung
des § 574 BGB nicht bereits bei der Abwägung der beiderseitigen Belange im
Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung nach
§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, sondern erst auf Widerspruch des Mieters zu
berücksichtigen, während die Interessen des Vermieters bei der Beurteilung, ob
ein berechtigtes Interesse gegeben ist, in vollem Umfang einzustellen sind
(Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO mwN).
(bb) Bei der Auslegung und Anwendung des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB
sind die Gerichte gehalten, die durch die Eigentumsgarantie (jeweils) gezoge-
nen Grenzen zu beachten und die im Gesetz aufgrund verfassungsmäßiger
Grundlage zum Ausdruck kommende Interessenabwägung in einer Weise
nachzuvollziehen, die den beiderseitigen Eigentumsschutz beachtet und unver-
hältnismäßige Eigentumseinschränkungen vermeidet (vgl. BVerfGE 89, 1, 9 [zu
§ 564b Abs. 1 BGB aF]; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004, 440,
40
41
- 19 -
441; NZM 2011, 479 Rn. 30). Im Hinblick auf die Vielgestaltigkeit der Gesche-
hensabläufe und der auf beiden Seiten zu berücksichtigenden Belange entzieht
sich dabei die Beurteilung, unter welchen Voraussetzungen ein berechtigtes
Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist, einer allgemein
verbindlichen Betrachtung (Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16,
aaO Rn. 15, 37).
Auch ein von einem Vermieter verfolgtes gemeinnütziges, vornehmlich
ein karitatives, Nutzungsinteresse kann im Einzelfall ein Gewicht erreichen, das
es rechtfertigt, trotz der hiermit für den Mieter verbundenen, vorstehend be-
schriebenen Nachteile dem Erlangungsinteresse des Vermieters den Vorzug zu
geben. Denn der Gesetzgeber hat in § 573 Abs. 1 Satz 1 und § 573 Abs. 2
Nr. 3 BGB die Interessen des Vermieters, denen er eine Anerkennung versagen
wollte, ausdrücklich aufgeführt. Zu den aufgezählten Ausschlussgründen (Miet-
erhöhung, Erzielung höherer Miete durch Neuvermietung als Wohnraum, Ver-
äußerung im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder erfolgten Umwand-
lung in Wohnungseigentum) gehört eine beabsichtigte Nutzung der Wohnung
zu gemeinnützigen, insbesondere karitativen Zwecken nicht.
Einen ersten Anhalt für die von den Gerichten jeweils vorzunehmende In-
teressenbewertung und -abwägung geben die typisierten Regeltatbestände des
Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und der wirtschaftlichen Verwertung
nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16,
aaO Rn. 38 mwN).
(aaa) Will der Vermieter die Wohnung (aus nachvollziehbaren und ver-
nünftigen Gründen; vgl. hierzu Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Ja-
nuar 1988 - VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 100; BVerfG, WuM 2002, 21) selbst
zu Wohnzwecken nutzen oder sie hierfür dem im Gesetz genannten Kreis von
42
43
44
- 20 -
Angehörigen zur Verfügung stellen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), reicht bereits ein
ernsthafter Nutzungsentschluss für ein vorrangiges Erlangungsinteresse des
Vermieters aus (vgl. BVerfGE 81, 29, 32 f. [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]).
Bei einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist dage-
gen auf Seiten des Vermieters ein Interesse mit geringerem personalen Bezug
betroffen als bei einer Eigenbedarfskündigung (BVerfGE 79, 283, 289 [zu
§ 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB aF]). Das Gesetz gibt dem (von vernünftigen und
nachvollziehbaren Erwägungen getragenen [vgl. hierzu Senatsurteile vom
28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, aaO Rn. 12 mwN; vom 9. Februar 2011
- VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135 Rn. 17]) wirtschaftlichen Verwertungsinteres-
se des Vermieters deshalb nur dann den Vorrang, wenn diesem bei Fortset-
zung des Wohnraummietverhältnisses erhebliche Nachteile entstünden
(BVerfGE 81, 29, 33), wobei jedoch nicht gefordert werden darf, dass die dem
Vermieter entstehenden Einbußen einen Umfang annehmen, welcher die Nach-
teile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlusts der Wohnung er-
wüchsen (BVerfGE 79, 283, 290; Senatsurteil vom 28. Januar 2009 - VIII ZR
8/08, aaO Rn. 14). Insbesondere darf das Kündigungsrecht des Eigentümers
bei einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht auf die Fäl-
le andernfalls drohenden Existenzverlusts reduziert oder so restriktiv gehand-
habt werden, dass die Verwertung als wirtschaftlich sinnlos erscheint (vgl. hier-
zu BVerfGE 79, 283, 290 f.; 84, 382, 385; BVerfG, NJW 1991, 3270, 3271).
(bbb) Vor diesem Hintergrund genügt es entgegen der Ansicht der Revi-
sion für die Annahme eines berechtigten Interesses im Sinne von § 573 Abs. 1
Satz 1 BGB nicht, dass auf Seiten des Vermieters ein vernünftiger, nachvoll-
ziehbarer Grund an der Beendigung des Mietverhältnisses vorhanden ist. Die-
ser Aspekt reicht nicht einmal bei der vom Gesetzgeber in besonderem Maße
privilegierten Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB aus, denn
45
46
- 21 -
hier ist zusätzlich das Vorliegen eines ernsthaften Nutzungswunsches bei den
dort genannten Personen zu fordern. Erst recht hat dies zu gelten, wenn der
Vermieter - wie hier - die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zur Befriedi-
gung des Wunsches anstrebt, die Mietwohnung künftig selbst zu Wohnzwecken
nutzen oder durch den Kreis der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB aufgeführten Ange-
hörigen nutzen zu lassen, sondern er das Anwesen einer Gesellschaft mietwei-
se überlassen will, an der er als Gesellschafter beteiligt ist und die nach Sanie-
rung des Anwesens darin ein psychosoziales Wohngruppenkonzept verwirkli-
chen will.
(ccc) Die für die Anerkennung eines berechtigten Interesses im Sinne
von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Gewichtigkeit der geltend gemach-
ten Belange ist zunächst davon abhängig, mit welchem Regeltatbestand des
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB das geltend gemachte Interesse am ehesten
vergleichbar ist (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO
Rn. 43). Da die Tatbestandsmerkmale der typisierten Regeltatbestände des
Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 nicht vollständig erfüllt sind, das angeführte Interesse
jedoch - wie eingangs unter II 2 b bb (1) (a) ausgeführt - ebenso schwer wiegen
muss, wie die von den Regeltatbeständen erfassten Vermieterinteressen, ist ein
berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB darüber hinaus
nur anzuerkennen, wenn jeweils ein weiterer, für das Erlangungsinteresse des
Vermieters sprechender Gesichtspunkt gegeben ist (vgl. Senatsurteil vom
29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 45 mwN).
(ddd) Ausgehend von diesen Grundsätzen reicht es in den Fällen, in de-
nen das vom Vermieter geltend gemachte Interesse an der Beendigung des
Mietverhältnisses eine größere Nähe zum Eigenbedarfstatbestand aufweist,
regelmäßig aus, dass die Vorenthaltung der Mieträume für den Vermieter einen
beachtenswerten Nachteil begründet (Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR
47
48
- 22 -
45/16, aaO). Ist das angeführte Interesse dagegen mehr mit der von § 573
Abs. 2 Nr. 3 BGB erfassten wirtschaftlichen Verwertung vergleichbar, muss der
Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil
von deutlich größerem Gewicht darstellen (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017
- VIII ZR 45/16, aaO Rn. 47 mwN [zur Absicht, die vermietete Wohnung zu frei-
beruflichen oder gewerblichen Zwecken zu nutzen]), der je nach Fallgestaltung
auch die von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorausgesetzte Intensität erfordern kann.
Ob das geltend gemachte Interesse des Vermieters an der Beendigung
des Mietverhältnisses eine größere Nähe zu einem der in § 573 Abs. 2 BGB
aufgeführten typisierten Kündigungstatbestände des Eigenbedarfs oder der
wirtschaftlichen Verwertung aufweist und ob ihm ein diesen Regeltatbeständen
entsprechendes Gewicht zukommt, richtet sich wiederum nach den konkreten
Umständen des Einzelfalls; eine allgemein verbindliche Festlegung verbietet
sich auch insoweit.
(2) Gemessen an den vorstehend angeführten Maßstäben hält die vom
Berufungsgericht vorgenommene Abwägung rechtlicher Nachprüfung im Er-
gebnis stand.
Es obliegt in erster Linie dem Tatrichter, unter Bewertung und Gewich-
tung aller für die jeweilige Beurteilung maßgeblichen Gesichtspunkte darüber zu
befinden, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB
gegeben ist. Dessen Bewertungsergebnis kann vom Revisionsgericht nur ein-
geschränkt darauf überprüft werden, ob es auf einer rechtsfehlerfreien Tatsa-
chengrundlage beruht, alle maßgeblichen Gesichtspunkte berücksichtigt wor-
den sind und der Tatrichter den rechtlich zutreffenden Maßstab angewandt hat
(st. Rspr.; vgl. zuletzt Senatsurteile vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11,
49
50
51
- 23 -
NJW 2013, 225 Rn. 12; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 15;
Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682 Rn. 9).
Das Berufungsgericht hat zwar - wie oben unter II 2 b aa (1) ausgeführt
und sowohl von der Revision als auch der Revisionserwiderung gerügt - das
vom Kläger geltend gemachte Interesse rechtsfehlerhaft dahin bewertet, dass
dieser bestrebt ist, durch die Vermietung an die GGP "ersichtlich eine wesent-
lich höhere Miete auch hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohnung zu ge-
nerieren als bei der bisher bestehenden Nutzung des Wohnhauses". Dieser
Rechtsfehler wirkt sich aber auf die Gewichtung des geltend gemachten Inte-
resses und auf das Abwägungsergebnis nicht aus. Der Senat kann nach Lage
des Falles die nicht vollständig erfolgte Interessengewichtung und -abwägung
unter Zugrundelegung des für das Revisionsverfahren maßgeblichen Sachver-
halts selbst vornehmen, weil davon abweichende Feststellung nicht zu erwarten
und letztlich zur Bewertung des Nachteils auch nicht erforderlich sind
(vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 51 mwN).
(a) Nach dem für das Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalt hat
sich der Kläger zwar ergänzend zu seinem wirtschaftlichen Interesse, auf Kos-
ten der GGP eine - teilweise durch Fördermittel finanzierte - Sanierung der auf
dem Grundstück stehenden Gebäude zu erreichen, auf die Gemeinnützigkeit
des von der GGP getragenen Projekts und damit auf einen Gesichtspunkt beru-
fen, der von den Kündigungstatbeständen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3
BGB nicht erfasst ist. Allerdings sind auch unter Berücksichtigung dieses As-
pekts die Interessen des Klägers nicht von ausreichendem Gewicht, um eine
Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten nach § 573 Abs. 1 Satz 1
BGB rechtfertigen zu können.
52
53
- 24 -
(b) Dabei kann letztlich offen bleiben, ob sich der Kläger überhaupt auf
die Gemeinnützigkeit des von der GGP getragenen Projekts berufen kann. Dies
ist - anders als die Revision geltend macht - nicht ohne weiteres zu bejahen.
(aa) Nach der Rechtsprechung des Senats kann zwar bei öffentlich-
rechtlichen Körperschaften (Gemeinden, Kirchendachverband), die die von
ihnen vermieteten Wohnungen zur Umsetzung übertragener Aufgaben benöti-
gen, an deren Erfüllung ein gewichtiges öffentliches Interesse besteht, ein be-
rechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen und
können diese sich unter bestimmten Umständen auch Drittinteressen zu eigen
machen (Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342
Rn. 12 ff. mwN).
(bb) Ob und unter welchen Voraussetzungen sich ein privater Vermieter
auf ein überwiegendes öffentliches oder gar gemeinnütziges Interesse berufen
kann, war bislang nicht Gegenstand einer höchstrichterlichen Entscheidung und
wird in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum unterschiedlich beurteilt
(zum Meinungsstand vgl. etwa Schmidt-Futterer/Blank, 12. Aufl., § 573
Rn. 202b f.; Staudinger/Rolfs, Neubearb. 2014, § 573 Rn. 196; MünchKomm-
BGB/Häublein, 7. Aufl. § 573 Rn. 50; Emmerich/Sonnenschein/Haug, Miete,
11. Aufl., § 573 Rn. 81; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraum-
miete, 3. Aufl., Kap. IV Rn. 87). Diese Frage bedarf im Streitfall keiner Ent-
scheidung.
(cc) Denn selbst wenn man dem Kläger im Hinblick auf seine bloße Ge-
sellschafterstellung bei der GGP als Trägerin und Verantwortliche des Projekts
"H. -K. -M. " uneingeschränkt die Berufung auf die "sozialpolitisch er-
wünschte" Zielsetzung des Projekts gestattete oder dieser das Projekt sogar
selbst durchgeführt hätte, würde dieser Umstand nicht dazu führen, dass den
54
55
56
57
- 25 -
Interessen des Klägers der Vorzug vor dem Bestandsinteresse der Beklagten
zu geben wäre. An dieser Bewertung ändert sich nichts, wenn man zusätzlich
das beim Kläger bestehende wirtschaftliche Interesse berücksichtigt, ohne ei-
gene Kostenbeteiligung eine Sanierung der auf dem Mietgrundstück befindli-
chen Gebäude zu gewährleisten.
(aaa) Die vom Kläger geltend gemachten Interessen an der Beendigung
des Mietverhältnisses sind zwischen den Tatbeständen der Verwertungskündi-
gung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) und der Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2
Nr. 2 BGB) anzusiedeln, wobei eine größere Nähe zur Verwertungskündigung
besteht. Das Interesse des Klägers ist einerseits darauf gerichtet, der GGP, an
der er als Gesellschafter beteiligt ist, zu ermöglichen, psychosoziale Wohn-
gruppenplätze einzurichten, also am Ende die Mietwohnung aus Gründen der
Gemeinnützigkeit wiederum Wohnzwecken (einschließlich einer umfassenden
Betreuung) zuzuführen, wenn auch über den Umweg einer Vermietung an die
GGP. Insoweit weist das Nutzungsinteresse einen - allerdings geringen - per-
sonalen Einschlag auf, der deutlich hinter dem starken personalen Bezug des
Kündigungstatbestands des Eigenbedarfs zurückbleibt. Andererseits verfolgt
der Kläger auch (signifikante) wirtschaftliche Interessen. Zwar strebt er nicht die
Erzielung höherer Mieten an, er will aber eigene Aufwendungen für die erforder-
lichen Sanierungs- und Umbaumaßnahmen ersparen, indem er das Grundstück
der GGP zur Verwirklichung des von dieser geplanten - und inzwischen auch
teilweise bereits umgesetzten - Projekts zur gewerblichen Nutzung überlässt.
(bbb) Ausgehend hiervon kommt dem aus verschiedenen Aspekten zu-
sammengesetzten Interesse des Klägers an der Verwirklichung des Projekts
"H. -K. -M. " durch die GGP nicht die für eine Kündigung nach § 573
Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Gewichtigkeit zu. Da ein wesentlich geringerer
personaler Bezug als bei der Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
58
59
- 26 -
gegeben ist und die geltend gemachte Interessenlage letztlich eine größere
Nähe zur Verwertungskündigung aufweist, ist für die Annahme eines berechtig-
ten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich, dass der
Kläger durch die Vorenthaltung der Mieträume einen Nachteil von einigem Ge-
wicht erleidet (vgl. auch Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO
Rn. 47 mwN). Diese Schwelle erreichen die vom Kläger angeführten Gründe
selbst dann nicht, wenn man ihm als privaten Vermieter die Berufung auf die
Gemeinnützigkeit des von der GGP - und damit von einer juristischen Person,
mit der er nur gesellschaftsvertraglich verbunden ist - verfolgten Projekts gestat-
tete.
(ccc) Denn wie bereits oben unter II 2 b aa (2) und (3) ausgeführt, ge-
fährdet die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Beklagten die Verwirkli-
chung des von der GGP betriebenen gemeinnützigen Projekts "H. -K. -
M. " als solches nicht. Nach den Bekundungen des Vorstandsvorsitzenden
des Klägers in der Berufungsverhandlung wird das Projekt bereits unabhängig
von den für die Wohnung der Beklagten geplanten drei Wohngruppenplätzen
für Menschen mit psychosozialen Problemen umgesetzt. Bei Fortbestand die-
ses Mietverhältnisses entfallen damit lediglich drei von insgesamt neun im
Wohngebäude geplanten Plätzen, wobei weitere vierzehn Plätze in der Scheu-
ne zur Verfügung gestellt werden sollen. Bei dieser Sachlage ist mit der Vorent-
haltung der von den Beklagten genutzten Mieträume weder eine signifikante
Beschneidung der Reichweite des geplanten Projekts verbunden noch ist die
GGP hierdurch an der Sanierung und dem Umbau der Gebäude zu dem be-
schriebenen Zweck an sich gehindert. Dass das Projekt nur in etwas geringe-
rem Umfang realisiert werden kann, begründet für den Kläger - wie das Beru-
fungsgericht im Ergebnis zutreffend festgestellt hat - keinen Nachteil von aus-
reichendem Gewicht. Sein Interesse an der Kündigung muss damit gegenüber
60
- 27 -
dem Bestandsinteresse der Beklagten zurücktreten, sodass ein berechtigtes
Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht gegeben ist.
Dr. Milger
Dr. Achilles
Dr. Schneider
Dr. Fetzer
Dr. Bünger
Vorinstanzen:
AG Rostock, Entscheidung vom 13.03.2015 - 47 C 438/14 -
LG Rostock, Entscheidung vom 13.11.2015 - 1 S 64/15 -