§ 551 BGB

ECLI:DE:BGH:2025:140525UVIIIZR256.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 256/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja JNEU: nein BGB § 569 Abs. 2a, § 551 Ist ein Mieter mit der Leistung einer als Mietsicherheit (§ 551 BGB) vereinbarten Bankbürgschaft im Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen, weil eine Bankbürgschaft nicht in den An- wendungsbereich dieses Kündigungstatbestands fällt. BGH, Urteil vom 14. Mai 2025 - VIII ZR 256/23 - LG Frankfurt am Main AG Frankfurt am Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. Mai 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Dr. Schmidt, Dr. Reichelt und Messing sowie die Richterin Dr. Böhm für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main - 11. Zivilkammer - vom 23. Oktober 2023 wird als unzulässig verworfen, soweit das Berufungsgericht hinsichtlich der Widerklage zum Nachteil des Beklagten entschieden hat. Die insoweit vorsorglich eingelegte Beschwerde des Beklagten ge- gen die teilweise Nichtzulassung der Revision in dem vorbezeich- neten Urteil wird zurückgewiesen. Auf die Revision des Beklagten wird das vorbezeichnete Urteil im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung des Be- klagten gegen das Teilurteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 1. Dezember 2022 hinsichtlich seiner Verurteilung zur Räu- mung und Herausgabe der Mietwohnung nebst einem Tiefgaragen- stellplatz zurückgewiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Der Beklagte war seit Januar 2020 Mieter einer Wohnung der Klägerin nebst Tiefgaragenstellplatz in F. . Die monatliche Nettokaltmiete betrug 1.950 € zuzüglich einer Betriebskostenpauschale in Höhe von 250 €. Die Parteien vereinbarten im Mietvertrag die Stellung einer Mietsicherheit durch den Beklagten wie folgt: "§ 4 Kaution Der Mieter leistet bei Abschluss des Mietvertrages eine Kaution in Höhe von 4.400,00 €. Diese ist spätestens zur Übergabe der Wohnung in Form einer unbefristeten, selbstschuldnerischen Bankbürgschaft zu erbringen." Die Klägerin überließ dem Beklagten die Wohnung; dieser erbrachte - trotz entsprechender Ankündigung - die Bankbürgschaft nicht. Mit Schreiben vom 11. Mai 2020 erklärte die Klägerin die außerordentliche fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen unterbliebener Leistung der Mietsicherheit. Gestützt auf diese - sowie auf weitere Kündigungen - hat die Klägerin Klage auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung sowie auf Zahlung rück- ständiger Miete und vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten erhoben. Nach Beglei- chung sämtlicher Mietrückstände durch die Bundesagentur für Arbeit hat die Klä- gerin den Rechtsstreit insoweit (einseitig) für erledigt erklärt. Das Amtsgericht hat den Beklagten mit Teilurteil - allein gestützt auf die Kündigung der Klägerin vom 11. Mai 2020 - zur Räumung und Herausgabe der Wohnung nebst Tiefgaragenstellplatz verurteilt und die von ihm erhobene, auf 1 2 3 4 - 4 - Feststellung, dass der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag auf unbe- stimmte Zeit fortbesteht, gerichtete Widerklage abgewiesen. Die hiergegen ge- richtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision und der vorsorglich eingelegten Nichtzulassungsbeschwerde verfolgt der Beklagte sein Klageabwei- sungsbegehren sowie seinen Widerklageantrag weiter. Entscheidungsgründe: Die - ohne Verstoß gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG durch den Einzelrich- ter zugelassene (vgl. Senatsurteile vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 12; vom 12. Juli 2023 - VIII ZR 125/22, juris Rn. 12 mwN; Se- natsbeschluss vom 27. September 2023 - VIII ZR 117/22, NJW-RR 2023, 1438 Rn. 5) - Revision hat, soweit sie eröffnet ist, Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Woh- nung zu, da sie das Mietverhältnis wirksam nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos ge- kündigt habe. Gemäß den Bestimmungen der § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 2a Satz 1 BGB liege ein Grund für die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnis- ses vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe 5 6 7 8 9 - 5 - eines Betrags im Verzug sei, der der zweifachen Monatsmiete entspreche. Diese Voraussetzungen lägen vor, da der Beklagte die Mietsicherheit nicht erbracht habe. Insbesondere erfasse der Kündigungstatbestand des § 569 Abs. 2a BGB auch eine Kautionsabrede in Form der Stellung einer Bankbürgschaft. Zwar werde im Schrifttum vertreten, den Anwendungsbereich dieser Be- stimmung auf solche Sicherheiten zu beschränken, die durch Geldleistung zu er- bringen seien. Hierfür sprächen systematische Argumente. Der Kündigungs- grund sei der "Zahlungsverzug" mit der Mietkaution. Einen Zahlungsverzug gebe es nur in den Fällen, in denen der Mieter eine Geldsumme bereitzustellen habe. Jedoch sei nach einer anderen Ansicht der Wortlaut des § 569 Abs. 2a BGB eindeutig. Dieser verweise auf die gesamte Vorschrift des § 551 BGB, die wiederum alle Arten von Mietsicherheiten erfasse. Aus dem in der Gesetzesbe- gründung verwendeten Begriff der "Zahlungsverpflichtung" des Mieters könnten keine tragfähigen Schlüsse auf den Anwendungsbereich der Norm gezogen wer- den, da nicht anzunehmen sei, der Gesetzgeber habe hiermit zum Ausdruck brin- gen wollen, andere Arten von Sicherheiten als Geldleistungen auszuschließen. Die Kammer schließe sich der letztgenannten Ansicht an. Aus dem ein- deutigen Wortlaut des Kündigungstatbestands des § 569 Abs. 2a BGB lasse sich eine Begrenzung auf bestimmte Formen der Mietsicherheit nicht entnehmen. Eine teleologische Reduktion des Anwendungsbereichs sei nicht angezeigt. Die Gesetzesbegründung sei für sich genommen wenig aussagekräftig und der Ge- setzeszweck spreche gegen eine teleologische Reduktion. Denn mit der - eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Be- rücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls nicht voraussetzenden - Kündi- gungsmöglichkeit des § 569 Abs. 2a BGB habe der Vermieter schon zu Beginn 10 11 12 - 6 - des Mietverhältnisses geschützt sowie die Bedeutung der Mietsicherheit als In- strument zur Verringerung seines Ausfallrisikos hervorgehoben werden sollen. Sei der Mieter bereits bei Beginn des Mietverhältnisses mit der Leistung der Si- cherheit im Rückstand, sei dies ein Frühindikator für ein vertragswidriges Verhal- ten, auf welches der Vermieter zeitnah mit der Kündigung reagieren können solle. Es sollten wirtschaftliche Schäden, die durch solche Mieter verursacht würden, die das Mietverhältnis bereits in betrügerischer Absicht begründeten und keine Miete zahlten, eingedämmt werden. Diesem Anliegen könne nur Rechnung ge- tragen werden, wenn alle Arten der Mietsicherheiten im Sinne des § 551 BGB - mithin auch eine Bankbürgschaft - von der Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB erfasst würden. Denn das Interesse des Vermieters, dessen Schutz der Kündi- gungstatbestand diene, sei in allen Fällen dasselbe. Die Widerklage des Beklagten, gerichtet auf die Feststellung, dass der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag auf unbestimmte Zeit fortbe- stehe, sei mangels Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig. Denn von der Ent- scheidung über den mit der Klage rechtshängig gemachten Räumungs- und Her- ausgabeanspruch werde auch der Streitgegenstand der Feststellungswiderklage erfasst. Wäre keine der von der Klägerin erklärten Kündigungen wirksam, wäre die Klage abzuweisen und stünde rechtskräftig fest, dass das Mietverhältnis nicht durch eine der Kündigungserklärungen beendet worden sei. Dies sei aber gerade auch der Streitgegenstand der Widerklage. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung, soweit sie aufgrund des beschränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist, nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin 13 14 - 7 - auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) nicht bejaht werden. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kann die Klägerin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund der Nichtleistung der als Mietsicherheit (§ 551 BGB) vereinbarten Bankbürgschaft seitens des Beklagten nicht mit Erfolg auf die Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB stützen. Denn eine sol- che Mietsicherheit fällt nicht in den Anwendungsbereich dieses Kündigungstat- bestands. 1. Soweit der Beklagte mit seiner Revision auch die Abweisung der auf Feststellung des Fortbestands des zwischen den Parteien bestehenden Mietver- hältnisses auf unbestimmte Zeit gerichteten Widerklage angreift, ist sie bereits nicht statthaft (§ 542 Abs. 1, § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) und damit als unzulässig zu verwerfen (§ 552 Abs. 1 ZPO). Denn das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision zulässigerweise auf die wegen Verzugs des Beklagten mit der Stel- lung der Mietkautionsbürgschaft ausgesprochene fristlose Kündigung be- schränkt, welche Gegenstand der Klage ist und auf die das Amtsgericht in seinem Teilurteil die Verurteilung des Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Woh- nung allein gestützt hat. a) Eine solche Beschränkung der Zulassung der Revision muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus den Entschei- dungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt. Hat das Berufungsgericht die Revision wegen einer Rechts- frage zugelassen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebotene Auslegung der Entscheidungsgründe er- geben, dass die Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs be- schränkt ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 361/18, BGHZ 224, 195 Rn. 24; vom 20. Dezember 2023 - VIII ZR 309/21, juris 15 16 - 8 - Rn. 26; vom 18. Dezember 2024 - VIII ZR 16/23, NZM 2025, 247 Rn. 13; jeweils mwN). So verhält es sich hier. Das Berufungsgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) zu- gelassen, weil zur Auslegung des § 569 Abs. 2a BGB - konkret zur Frage, ob der Verzug des Mieters mit der Leistung einer Bankbürgschaft den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt - unterschiedliche Ansich- ten vertreten werden und diese Rechtsfrage bislang höchstrichterlich nicht ge- klärt sei. Diese Frage stellt sich - aus der insoweit maßgeblichen Sicht des Beru- fungsgerichts - nur bei dem mit der Klage verfolgten Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung und der diese (auch) nach der Ansicht des Beru- fungsgerichts (allein) tragenden fristlosen Kündigung wegen Verzugs des Be- klagten mit der Erbringung der Mietkaution (§ 569 Abs. 2a BGB). Sie ist damit nur für einen eindeutig abgrenzbaren selbständigen Teil des Streitstoffs maßge- bend. Hingegen stellt sich die vorgenannte Frage nicht bei der auf die Feststel- lung des Fortbestands des Mietverhältnisses gerichteten Widerklage des Beklag- ten, die das Berufungsgericht bereits als unzulässig angesehen hat. b) Diese Beschränkung der Zulassung der Revision ist auch wirksam. Zwar ist eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder An- spruchselemente unzulässig. Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht je- doch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte. Voraussetzung hier- für ist eine Selbständigkeit des von der Zulassungsbeschränkung erfassten Teils des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zu dem unanfechtbaren Teil des 17 18 - 9 - Streitstoffs auftreten kann (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 20. Dezember 2023 - VIII ZR 309/21, juris Rn. 28; vom 18. Dezember 2024 - VIII ZR 16/23, NZM 2025, 247 Rn. 16 f.; jeweils mwN; Senatsbeschluss vom 21. Februar 2023 - VIII ZR 106/21, juris Rn. 8 f.). Nach diesem Maßstab kann die Zulassung der Revision im Streitfall auf den mit der Klage verfolgten und auf die fristlose Kündigung der Klägerin wegen Nichterbringung der Kautionsbürgschaft durch den Beklagten (§ 569 Abs. 2a BGB) gestützten Räumungsanspruch beschränkt werden (vgl. zur Möglichkeit der Beschränkung der Revisionszulassung auf eine von mehreren Kündigungen Senatsurteile vom 19. September 2018 - VIII ZR 261/17, WuM 2018, 758 Rn. 17; vom 27. November 2024 - VIII ZR 159/23, WRP 2025, 346 Rn. 20; jeweils mwN). Denn dieser betrifft einen selbständigen Teil des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig vom dem mit der Wi- derklage verfolgten Feststellungsbegehren beurteilt werden und auch im Fall ei- ner Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streit- stoffs auftreten kann. Zum einen geht selbst die Revision davon aus, dass die vorgenannte Kün- digung vom 11. Mai 2020 nicht (mehr) Gegenstand der Prüfung im Rahmen der Widerklage ist, da sie zur Begründung der aus ihrer Sicht gegebenen Zulässigkeit der Widerklage ausführt, deren Streitgegenstand umfasse - lediglich - solche Kündigungen, die "im Nachgang", mithin zeitlich nach der Kündigung wegen Nichterbringung der Mietsicherheit erklärt worden seien. Zum anderen bedarf die vorgenannte Frage bei der auf die Feststellung des Fortbestands des Mietver- hältnisses gerichteten Widerklage des Beklagten keiner eigenständigen (erneu- ten) inhaltlichen Prüfung. Denn ob eine Beendigung des Mietverhältnisses wegen der auf § 569 Abs. 2a BGB gestützten Kündigung eingetreten ist, wird - als Vor- frage - bereits im Rahmen der (Räumungs-)Klage entschieden. 19 20 - 10 - 2. Die vorsorglich eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde ist unbegrün- det, weil die Rechtssache bezüglich der - von der Revisionszulassung nicht um- fassten - Widerklage weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung insoweit eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Von einer näheren Begründung wird gemäß § 544 Abs. 6 Satz 2 Halbs. 2 ZPO dies- bezüglich abgesehen. 3. Soweit die Revision eröffnet ist, ist sie begründet. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts sind die Voraussetzungen für eine außerordentliche frist- lose Kündigung des Mietverhältnisses nach § 569 Abs. 2a BGB nicht gegeben, weil die zwischen den Parteien vereinbarte Mietsicherheit in Form einer Bank- bürgschaft nicht in den Anwendungsbereich dieser Vorschrift fällt. a) Nach § 569 Abs. 2a Satz 1 BGB liegt ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhält- nisses ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete ent- spricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskos- ten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichti- gen (§ 569 Abs. 2a Satz 2 BGB). Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB bedarf es nicht (§ 569 Abs. 2a Satz 3 BGB). Der Anwendungsbereich dieses Kündigungstatbestands ist umstritten. Nach einer - auch vom Berufungsgericht vertretenen - Ansicht erfasst die Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB alle Arten von Sicherheitsleistungen im Sinne von § 551 BGB, mithin auch die hier in Rede stehende Bankbürgschaft (vgl. BeckOGK-BGB/Geib, Stand: 1. Januar 2025, § 569 Rn. 50; BeckOK-BGB/ Wöstmann, Stand: 1. Februar 2025, § 569 Rn. 14; jurisPK-BGB/Tiedemann, 21 22 23 24 25 - 11 - Stand: 17. Dezember 2024, § 569 Rn. 125; Erman/Lützenkirchen/Selk, BGB, 17. Aufl., § 569 Rn. 15b; Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 569 Rn. 79, 82; Sommer, IMR 2014, 139 Rn. 14 ff.; Schmid, MDR 2014, 940; Zehelein, WuM 2013, 133, 135; einschränkend Dauner-Lieb/Langen/Hinz, BGB, 4. Aufl., § 569 Rn. 50 [Anwendung bei einer Bürgschaft, wobei ein kündigungs- relevanter Verzug erst durch die Fälligkeit der zweiten Monatsmiete ausgelöst werde]). Nach einer anderen Ansicht berechtigt lediglich der Verzug des Mieters mit der Leistung einer Barkaution beziehungsweise einer Geldsumme (§ 551 Abs. 2, 3 BGB) den Vermieter zur fristlosen Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB (vgl. Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2024, § 569 Rn. 66; Schmidt- Futterer/Streyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 569 BGB Rn. 61; Siegmund in: Blank/ Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 569 BGB Rn. 39; Grüneberg/ Weidenkaff, BGB, 84. Aufl., § 569 Rn. 14a; Bub/Treier/Fleindl, Handbuch der Ge- schäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kapitel IV Rn. 398; MünchKommBGB/ Häublein, 9. Aufl., § 569 Rn. 33 [gestützt auf eine teleologische Reduktion der Norm]; Wiek, WuM 2013, 195, 198; J. Emmerich, WuM 2013, 323, 326; Horst, MDR 2013, 249; Karabulut, WuM 2014, 186, 187 und 191). Ist eine andere Art von Mietsicherheit vereinbart, könne der Vermieter das Mietverhältnis lediglich - unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls sowie der jeweiligen wei- teren Voraussetzungen - fristlos nach § 543 Abs. 1 BGB beziehungsweise or- dentlich nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kündigen (vgl. Staudinger/V. Emmerich, aaO Rn. 66 aE; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 57, 61; Siegmund in: Blank/ Börstinghaus/Siegmund, aaO). 26 - 12 - b) Die zuletzt genannte Auffassung trifft zu. Ist der Mieter - wie vorliegend der Beklagte - mit der Leistung einer als Mietsicherheit vereinbarten Bankbürg- schaft im Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen. aa) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ergibt sich aus dem Wortlaut der Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB nicht "eindeutig", dass hiervon sämtliche Formen von Mietsicherheiten erfasst würden. Vielmehr ist der Aus- schluss einer Bankbürgschaft als Mietsicherheit aus dem Anwendungsbereich der Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB vom möglichen Wortsinn gedeckt; ent- gegen der Ansicht der Revision bedarf es somit keiner teleologischen Reduktion der Norm. Das Berufungsgericht hat nicht hinreichend berücksichtigt, dass eine grammatische Gesetzesauslegung das nach dem Wortlaut sprachlich Mögliche, also den möglichen Wortsinn zu ermitteln hat (vgl. hierzu Senatsurteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, NZM 2022, 49 Rn. 33 mwN). Die Bestimmung des Wortsinns wiederum hat nicht isoliert, sondern im Zusammenhang des Norm- textes zu erfolgen (BGH, Beschluss vom 25. Oktober 2006 - 1 StR 384/06, NJW 2007, 524 Rn. 12; Möllers, Juristische Methodenlehre, 6. Aufl., § 4 Rn. 42). Demgegenüber hat das Berufungsgericht zur Begründung seiner Ansicht, wonach sich aus dem Wortlaut des § 569 Abs. 2a BGB eine Begrenzung auf be- stimmte Formen von Mietsicherheiten nicht entnehmen lasse, allein darauf abge- stellt, dass die Vorschrift allgemein und ohne einschränkenden Zusatz auf eine "Sicherheitsleistung nach § 551" verweise. Somit hat das Berufungsgericht be- reits aus Teilen des Wortlauts der Norm auf deren Anwendungsbereich geschlos- sen, jedoch zur Auslegung des Begriffs "Sicherheitsleistung" nicht - wie geboten - den gesamten Normtext von § 569 Abs. 2a BGB in den Blick genommen. 27 28 29 30 - 13 - Hiernach kann zur Bestimmung der vom Kündigungstatbestand des § 569 Abs. 2a BGB erfassten Arten von "Sicherheitsleistungen" nicht allein der Verweis auf § 551 BGB herangezogen werden, sondern ist auch zu berücksichtigen, dass der Mieter mit einer Sicherheitsleistung in Höhe "eines Betrages" im Verzug sein muss, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Obgleich auch eine Bürg- schaft durch den Mieter über einen bestimmten "Betrag" gestellt wird, ergibt sich aus dem Erfordernis einer betragsmäßigen Berechnung des Rückstands, dass nur solche Mietsicherheiten unter § 569 Abs. 2a BGB fallen, die in Form eines (teilbaren) Geldbetrags (Geldsumme beziehungsweise Barkaution) zu leisten sind. bb) Die systematische Stellung und die Konzeption der Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB sprechen ebenfalls für einen Ausschluss der Bankbürgschaft aus deren Anwendungsbereich. Denn zum einen weist der Kündigungstatbe- stand einen Gleichlauf mit den Voraussetzungen der Kündigung wegen Zah- lungsverzugs des Mieters (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) auf. Zum anderen folgt dies aus dem systematischen Zusammenhang der Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB zu der die Stellung einer Mietsicherheit regelnden Bestimmung des § 551 Abs. 1 BGB. (1) Die in § 569 Abs. 2a BGB geregelte Befugnis des Vermieters zur frist- losen Kündigung des Mietverhältnisses im Falle des Verzugs des Mieters mit der Leistung einer Mietsicherheit ist an die Kündigung wegen Verzugs des Mieters mit der Mietzahlung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) angelehnt (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 25). Hiermit wollte der Gesetzgeber einen "Gleichlauf" zwischen den beiden Kündigungstatbeständen herstellen (vgl. BT-Drucks. aaO S. 26). Die Normierung nicht direkt in § 543 BGB, sondern in der - die Vorschrift des § 543 BGB ergänzenden (vgl. hierzu Senatsurteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, NZM 2022, 49 Rn. 42) - Bestimmung des § 569 BGB, erklärt sich daraus, 31 32 33 - 14 - dass sie nach dem Willen des Gesetzgebers ausschließlich für den Bereich der Wohnraummiete Geltung beanspruchen soll (vgl. BT-Drucks. aaO S. 25). Hierin erschöpfen sich entgegen vertretener Ansicht (vgl. Sommer, IMR 2014, 139 Rn. 16) die aus der systematischen Betrachtung der Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB zu ziehenden Schlussfolgerungen bezüglich deren Anwen- dungsbereichs jedoch nicht. Vielmehr folgt aus der Stellung dieser Bestimmung unmittelbar vor dem die Zahlungsverzugskündigung "ergänzend" regelnden Ab- satz 3 des § 569 BGB sowie aus deren sonstigen - mit denen der Zahlungsver- zugskündigung übereinstimmenden - Voraussetzungen, dass diese nur solche Fälle erfassen soll, in denen die Mietsicherheit in Form einer Geldsumme (Bar- kaution) zu erbringen ist. Denn ebenso wie die fristlose Kündigung wegen Verzugs des Mieters mit der Mietzahlung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b, Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB) erfordert auch die Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB einen Verzug in Höhe von zwei Monatsmieten und bedarf es weder des Setzens einer Abhilfefrist noch einer Abmahnung (§ 569 Abs. 2a Satz 3 BGB). Wiederum in Übereinstimmung mit der Zahlungsverzugskündigung sind die Fälle des Nachholrechts des Mieters (§ 569 Abs. 2a Satz 4 iVm § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB) sowie der Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 2a Satz 4 iVm Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB) geregelt. (2) Ferner ergibt sich aus dem systematischen Zusammenhang der Vor- schrift des § 569 Abs. 2a BGB zu der die Stellung einer Mietsicherheit regelnden Bestimmung des § 551 BGB, dass unter den Kündigungstatbestand nur solche Sicherheiten fallen, welche der Mieter in Teilleistungen erbringen kann, was bei einer Bankbürgschaft grundsätzlich nicht der Fall ist (§ 266 BGB). 34 35 36 37 - 15 - Denn die fristlose Kündigung setzt einen Verzug des Mieters mit einem Betrag der Sicherheitsleistung voraus, "der der zweifachen Monatsmiete" ent- spricht. Da die Höhe der Sicherheitsleistung gemäß § 551 Abs. 1 BGB jedoch bis zum dreifachen der monatlichen Nettokaltmiete betragen darf, die Kündigung nach Vorstehendem aber bereits zulässig ist, wenn der Mieter lediglich mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten im Verzug ist, wird deutlich, dass der Kündigungstatbestand des § 569 Abs. 2a BGB nur solche Mietsicherheiten er- fasst, welche durch Teilleistungen erbracht werden können. Eine solche Teilzah- lungsmöglichkeit normiert § 551 Abs. 2 BGB - zum Schutz des Mieters vor einer finanziellen Überforderung zu Beginn des Mietverhältnisses (vgl. BT-Drucks. 9/2079, S. 14; BT-Drucks. 14/4553, S. 48) - jedoch nur für den Fall, dass als Si- cherheit eine Geldsumme bereitzustellen ist. Demgegenüber sieht das Gesetz die Leistung einer Mietkautionsbürgschaft in Raten nicht vor; ein Recht des Mie- ters auf Teilleistungen besteht insoweit grundsätzlich nicht (§ 266 BGB; vgl. auch Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2024, § 551 Rn. 44; Kraemer, NZM 2001, 737, 738 f.). cc) Zudem folgt, worauf die Revision zutreffend verweist, auch aus der Entstehungsgeschichte des § 569 Abs. 2a BGB die Nichtanwendbarkeit dieser Kündigungsbestimmung auf eine Mietsicherheit in Form einer Bankbürgschaft. Denn gleichzeitig mit der Einführung dieser Bestimmung wurde die Befug- nis des Mieters zu Teilzahlungen bei Sicherheiten in Form einer Geldsumme in § 551 Abs. 2 BGB differenzierter als zuvor geregelt. Nach dem vorherigen Rechtszustand war der Mieter zwar bereits zu drei Teilzahlungen berechtigt. Es war jedoch lediglich die Fälligkeit der ersten Rate - zu Beginn des Mietverhältnis- ses - normiert. Der Gesetzgeber sah zur näheren Ausgestaltung der Fälligkeit der beiden übrigen Raten der Geldsumme deshalb eine Veranlassung, weil der neue Kündigungsgrund des § 569 Abs. 2a BGB geschaffen wurde (vgl. 38 39 - 16 - BT-Drucks. 17/10485, S. 18) und ging somit ersichtlich von dessen Zusammen- hang mit der - in Teilleistungen möglichen - Erbringung der Mietsicherheit in Form einer Geldsumme beziehungsweise als Barkaution aus. dd) Schließlich sprechen der Sinn und Zweck des § 569 Abs. 2a BGB da- für, dieses Kündigungsrecht des Vermieters nicht auf den Fall des Verzugs des Mieters mit der Leistung einer Bankbürgschaft zu erstrecken. Denn die Rege- lungsabsicht des Gesetzgebers bezog sich lediglich auf solche Fallgestaltungen, in denen es zu einer "Nichtzahlung" der Kaution durch den Mieter kommt. Zudem bedarf ein Vermieter, welcher eine Bankbürgschaft als Mietsicherheit verlangen kann, des vom Gesetzgeber beabsichtigten Schutzes vor einem vertragsun- treuen Verhalten des Mieters bereits zu Beginn des Mietverhältnisses nicht in gleichem Maße, wie im Falle einer vereinbarten Barkaution beziehungsweise ei- ner Geldsumme. (1) Aus den Gesetzesmaterialien folgt, dass nach dem Willen des Gesetz- gebers - der, wie bereits ausgeführt (siehe oben unter II 3 b aa), entgegen der in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertretenen Auffassung der Revisi- onserwiderung im Gesetzeswortlaut seinen Niederschlag gefunden hat - durch die Schaffung des Kündigungstatbestands des § 569 Abs. 2a BGB ausschließ- lich die Fallgestaltung einer zwischen den Mietvertragsparteien vereinbarten Bar- kaution beziehungsweise einer Geldsumme erfasst werden sollte. Denn der Anlass für die Normierung eines Rechts des Vermieters zur frist- losen Kündigung des Mietverhältnisses war der Umstand, dass es aus Sicht des Gesetzgebers nach vormaliger Rechtslage "nicht zweifelsfrei" war, ob und unter welchen konkreten Voraussetzungen eine solche Kündigung möglich ist, wenn der Mieter seiner Pflicht zur Leistung der vereinbarten Sicherheit nicht (fristge- 40 41 42 - 17 - recht) nachkommt. Lediglich für den Bereich der Geschäftsraummiete sei ent- schieden, dass der Vermieter bei Nichtzahlung der gesamten Kaution durch den Mieter nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt sei (BT-Drucks. 17/10485, S. 25 unter Verweis auf BGH, Urteil vom 12. März 2007 - XII ZR 36/05, NZM 2007, 400). In der Literatur werde überwiegend davon aus- gegangen, diese Rechtsprechung sei auch auf Wohnraummietverhältnisse über- tragbar, und angenommen, bereits ein Verzug mit einem Betrag, der eine Mo- natsmiete übersteige, reiche für eine fristlose Kündigung aus, wobei eine Abmah- nung unverzichtbar sei (vgl. BT-Drucks. aaO). Ausgehend von dieser so beschriebenen - unklaren - Rechtslage formu- lierte der Gesetzgeber seine Regelungsabsicht einschränkend dahingehend, dass "nunmehr" die Voraussetzungen einer (fristlosen) Kündigung wegen "Nicht- zahlung der Kaution" für den Bereich der Wohnraummiete geregelt werden soll- ten (vgl. BT-Drucks. aaO). Hieraus folgt, dass die neu geschaffene Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB nicht sämtliche, sondern lediglich solche Vertragsverlet- zungen des Mieters erfasst, die in der "Nichtzahlung" einer Mietsicherheit liegen. Demgegenüber sollte die Nichtleistung von anderen Arten der Kaution einer aus- drücklichen (Kündigungs-)Regelung nicht zugeführt werden. Somit wollte der Gesetzgeber den Anwendungsbereich der - die Kündi- gungsmöglichkeit des Vermieters von Wohnraum gegenüber den im Gewerbe- raummietrecht geltenden Grundsätzen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 25 unter Verweis auf BGH, Urteil vom 12. März 2007 - XII ZR 36/05, NZM 2007, 400) er- weiternden - Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB beschränken, was sich über die hier in Rede stehende Art der erfassten Mietsicherheit hinaus auch daran zeigt, dass die Kündigungsmöglichkeit nur beim erstmaligen Verzug mit der Leistung der Mietsicherheit gelten sollte. Demgegenüber ist aus Sicht des Gesetzgebers für eine fristlose Kündigung kein Raum, wenn der Mieter mit der vom Vermieter 43 44 - 18 - geforderten Wiederauffüllung der Sicherheit nach deren Inanspruchnahme durch den Vermieter in Verzug gerät (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 25; Staudinger/ V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2024, § 569 Rn. 66). (2) Der Wille des Gesetzgebers zu einer die Bankbürgschaft nicht erfas- senden Regelung der (fristlosen) Kündigungsmöglichkeit des Vermieters nach § 569 Abs. 2a BGB wird auch durch dessen weiteren Sprachgebrauch deutlich. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die Gesetzesbegründung dies- bezüglich nicht etwa "wenig aussagekräftig", sondern ergibt sich aus deren For- mulierung, die mehrfach von der "Zahlung" der Sicherheitsleistung spricht, viel- mehr mit der gebotenen Klarheit, dass der Gesetzgeber nur solche Vermieter vor einem vertragsuntreuen Verhalten des Mieters schützen wollte, welche eine Geldsumme beziehungsweise eine Barkaution beanspruchen können. Denn der Gesetzgeber betont die Bedeutung der Mietsicherheit als ein wichtiges Instrument, um das Ausfallrisiko des Vermieters zu verringern, so dass dieser in dem Fall, in welchem der Mieter die vereinbarte Sicherheit nicht oder verspätet "zahlt", ebenso zu behandeln sei, wie im Falle der unterbliebenen oder verspäteten Mietzahlung (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 16). Daher regele die neu geschaffene Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB (nunmehr) die Voraussetzun- gen einer Kündigung "wegen Nichtzahlung der Kaution". Der Vermieter erhalte hierdurch eine bessere Handhabe gegen einen Vertragspartner, der sich bereits zu Beginn des Mietverhältnisses seinen vertraglichen "Zahlungsverpflichtungen" entziehe (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 25, 45; vgl. auch BR-Drucks. 313/1/12, S. 11; BT-Drucks. 17/11894, S. 2). Der Gesetzgeber spricht von der fristlosen Kündigung wegen eines "Zahlungsrückstands" mit der Kaution und wollte - wie ausgeführt - bezüglich der Schaffung des § 569 Abs. 2a BGB insgesamt einen "Gleichlauf" mit der fristlosen Kündigung wegen des Verzugs des Mieters mit der 45 46 - 19 - Mietzahlung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) herstellen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 26). (3) Des vorgenannten, mit der Schaffung der Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB bezweckten Schutzes vor einem vertragsuntreuen Verhalten des Mieters bedarf derjenige Vermieter, welcher - worüber er, obgleich Art und Höhe der Sicherheitsleistung der vertraglichen Vereinbarung der Mietvertragsparteien unterliegen, "in der Regel bestimmt" (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 48) - eine Bankbürgschaft als Mietsicherheit im Sinne von § 551 Abs. 1 BGB beanspruchen kann, nicht in gleichem Maße wie jener, demgegenüber der Mieter eine Geld- summe beziehungsweise eine Barkaution zu leisten hat. Denn im letztgenannten Fall, in welchem dem Mieter das Recht zusteht, die Geldsumme in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu erbringen (§ 551 Abs. 2 BGB), muss der Vermieter die Mietwohnung bereits dann an den Mieter überlassen, wenn dieser die erste Rate geleistet hat; lediglich wegen der ersten Rate hat der Vermieter vor Übergabe der Mietsache ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB; vgl. BGH, Beschluss vom 8. Juli 1998 - XII ZR 32/97, NJW-RR 1998, 1464; BT-Drucks. 17/10485, S. 18; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 84. Aufl., § 551 Rn. 5; Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 551 BGB Rn. 67). Demgegenüber steht dem Vermieter bei Nichtleistung der Kautionsbürg- schaft ein umfassendes Zurückbehaltungsrecht zu (§ 273 BGB). Er muss die Wohnung dem Mieter erst überlassen, wenn dieser die Bürgschaft (in voller Höhe) erbracht hat, weil die Kautionsbürgschaft - wenn nicht anderweitige Par- teivereinbarungen getroffen werden - wie ausgeführt nicht in Raten geleistet wer- den darf (§ 266 BGB) und somit zum Fälligkeitszeitpunkt (§ 271 BGB) in voller Höhe vom Mieter zu stellen ist (vgl. MünchKommBGB/Bieber, 9. Aufl., § 551 Rn. 16; BeckOGK-BGB/Siegmund, Stand: 1. Januar 2025, § 551 Rn. 74; 47 48 49 - 20 - Spielbauer/Schneider, aaO). Vor einem vertragsuntreuen Verhalten des Mieters ist der Vermieter somit - was das Berufungsgericht bei der Prüfung der Interes- senlage der Mietvertragsparteien nicht in den Blick genommen hat - durch sein Zurückbehaltungsrecht hinreichend geschützt. Würde man dem Vermieter dennoch das Recht zugestehen, das Mietver- hältnis gemäß § 569 Abs. 2a BGB fristlos zu kündigen, weil der Mieter mit der Erbringung einer Bankbürgschaft im Verzug ist, käme regelmäßig dem Gesichts- punkt Bedeutung zu, ob der Vermieter sich mit dem Ausspruch der Kündigung treuwidrig (§ 242 BGB) verhält. Ist - wie vorliegend - die Bürgschaft (spätestens) "zur Übergabe der Wohnung" fällig (§ 271 Abs. 2 BGB), gerät der Mieter, der die Bankbürgschaft nicht leistet, ab der Überlassung der Mietsache - bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen - ohne Mahnung in Verzug und wäre damit der Tatbestand des § 569 Abs. 2a BGB erfüllt. Somit könnte derjenige Vermieter, welcher sein Zurückbehaltungsrecht nicht ausübt und die Wohnung trotz Nicht- leistung der Bürgschaft bereits an den Mieter überlässt, das Mietverhältnis - re- gelmäßig - am Tag nach der Überlassung fristlos kündigen. In einem solchen Fall würde der Vermieter sich jedoch dem Vorwurf eines widersprüchlichen und damit treuwidrigen Verhaltens (§ 242 BGB) aussetzen (vgl. Karabulut, WuM 2014, 186, 191). Dass der Gesetzgeber auch einem solchen Vermieter, der sich dergestalt widersprüchlich verhält, dennoch grundsätzlich das Recht hätte zugestehen wol- len, das Mietverhältnis fristlos nach § 569 Abs. 2a BGB - ohne Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien - zu kündigen und den Mieter lediglich auf den - demgegenüber erst nach umfassender Bewertung der gesam- ten Einzelfallumstände zu beurteilenden - Einwand des individuellen Rechtsmiss- brauchs (§ 242 BGB; vgl. hierzu Senatsurteile vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, 50 51 - 21 - BGHZ 226, 208 Rn. 42 und VIII ZR 270/18, WuM 2020, 559 Rn. 37; jeweils mwN) hätte verweisen wollen, kann nicht angenommen werden. (4) Schließlich ist der Vermieter durch den Ausschluss der Kündigungs- möglichkeit nach § 569 Abs. 2a BGB im Falle einer als Mietsicherheit vereinbar- ten Bankbürgschaft - worauf die Revision zutreffend verweist - auch hinsichtlich der Beendigung des Mietverhältnisses nicht schutzlos gestellt. Da in einem solchen Fall der Anwendungsbereich des vorgenannten Kün- digungstatbestands nicht eröffnet ist, steht dem Vermieter sowohl die fristlose Kündigungsmöglichkeit nach § 543 Abs. 1 BGB als auch die Möglichkeit zur or- dentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB of- fen (vgl. hierzu Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2024, § 569 Rn. 66 aE; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 569 BGB Rn. 57, 61; Siegmund in: Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 569 Rn. 39). Zwar stellen beide Kündigungstatbestände im Vergleich zu § 569 Abs. 2a BGB weitere Voraussetzungen auf. Jedoch ermöglichen sie - bei Vorliegen dieser Vorausset- zungen, insbesondere der gebotenen Berücksichtigung der Umstände des Ein- zelfalls (vgl. Senatsurteile vom 8. Dezember 2004 - VIII ZR 218/03, NZM 2005, 300 unter II 3; vom 9. November 2016 - VIII ZR 73/16, NZM 2017, 26 Rn. 20 [je- weils zu § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB]; vom 25. Oktober 2023 - VIII ZR 147/22, NZM 2024, 30 Rn. 14 mwN [zu § 573 BGB]) - dem Vermieter das Mietverhältnis auf- grund des vertragswidrigen Verhaltens des Mieters zu beenden. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil in dem aus dem Tenor ersichtli- chen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 52 53 54 - 22 - Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - keine Fest- stellungen dazu getroffen hat, ob das Mietverhältnis durch eine der weiteren, sei- tens der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen (wegen Zahlungsverzugs des Beklagten beziehungsweise wegen Eigenbedarfs) beendet wurde. Sollte das Berufungsgericht in Erwägung ziehen, aufgrund der Nichtleis- tung der Bankbürgschaft einen wichtigen Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB oder eine schuldhafte nicht unerhebliche Vertragspflichtverletzung des Beklagten im Sinne von § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB - nach wie ausgeführt gebotener Ge- samtbetrachtung - anzunehmen, wird es Gelegenheit haben, auf den Einwand des Beklagten einzugehen, wonach es sich bei der die Mietsicherheit regelnden Bestimmung des § 4 des Mietvertrags um eine - unwirksame - Allgemeine Ge- schäftsbedingung handele. Anders als das Berufungsgericht - dessen Revisions- zulassung entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung insoweit nicht be- schränkt ist - gemeint hat, ist der entsprechende Vortrag des Beklagten zum Vor- liegen Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht gemäß § 531 Abs. 2 ZPO präkludiert. Denn bereits aus dem Inhalt und der Gestaltung des Mietvertrags ergibt sich vorliegend ein - von der Klägerin als Verwenderin zu widerlegender - Anschein dafür, dass die Klauseln und damit auch diejenige, welche die Pflicht des Beklagten zur Erbringung einer Bankbürgschaft regelt, zur mehrfachen Ver- wendung vorformuliert sind (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB; vgl. hierzu Senatsurteil vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, WuM 2015, 80 Rn. 15; Senatsbeschluss vom 20. November 2012 - VIII ZR 137/12, WuM 2013, 293 Rn. 6; jeweils mwN; Erman/Looschelders, BGB, 17. Aufl., § 305 Rn. 58; zur (Teil-)Unwirksamkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen bezüglich einer Bürgschaftsstellung, insbe- sondere des unbeschränkten Verzichts des Bürgen auf die Aufrechnung vgl. BGH, Urteile vom 16. Januar 2003 - IX ZR 171/00, BGHZ 153, 293, 299 f.; vom 55 - 23 - 25. Januar 2022 - XI ZR 255/20, BGHZ 232, 300 Rn. 22; Börstinghaus in: Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 551 Rn. 15). Die Sache ist daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Reichelt Messing Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 01.12.2022 - 33 C 697/21 (55) - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 23.10.2023 - 2-11 S 1/23 - 56 - 24 - VIII ZR 256/23 Verkündet am: 14. Mai 2025 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

juris.de: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Bürgerservice Hessenrecht Kopfbereich StartseiteHilfeImpressumDatenschutzhessen.de Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 536 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Hanau 2. Berufungskammer Entscheidungsdatum: 11.09.2023 Aktenzeichen: 2 S 94/22, 32 C 155/21 ECLI: ECLI:DE:LGHANAU:2023:0911.2S94.22.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 535 BGB, § 536 BGB, § 546 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Schlechter Übergabezustand kein Mangel; Rückbaupflicht nach Mietende Leitsatz Mangels abweichender Abreden der Parteien ist derjenige Zustand der Mietsache ver-tragsgemäß, der bei Übergabe besteht. Das erfasst auch einen objektiv schlechten Zu-stand. Der Mieter hat die Mietsache bei Mietende abgesehen von vertragsgemäßen Verschlech-terungen in demjenigen Zustand zurückzugeben, in dem er sie erhalten hat. Verände-rungen hat er spätestens bei Mietende auch dann beseitigen, wenn der Vermieter mit deren Vornahme einverstanden war. Hierunter fällt auch die Behebung eines bei Miet-beginn schlechten Zustands, wenn dieser vertragsgemäß war. Orientierungssatz Die Entscheidung ist nicht anfechtbar. Verfahrensgang vorgehend AG Hanau, 12. August 2022, 32 C 155/21, Urteil Tenor Die Kläger und Berufungskläger werden darauf hingewiesen, dass die Kammer beabsichtigt, die Berufung ohne mündliche Verhandlung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Die Kläger und Berufungskläger erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von zwei Wochen ab Zustellung des Beschlusses. Gründe Nach Vornahme der gemäß § 522 Abs. 1 und 2 ZPO gebotenen Prüfung ist die Kammer einstimmig davon überzeugt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist. Die Sache hat auch weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung durch Urteil. I. Die Kläger begehren als ehemalige Mieter von dem beklagten ehemaligen Vermieter die Rückzahlung einer Kaution. Im Jahr 2012 mieteten die Kläger eine Wohnung von dem inzwischen verstorbenen Vater des Beklagten und zahlten einen Kautionsbetrag in Höhe von 1.000,00 € auf ein Sparkonto des Vaters des Beklagten ein. Im Jahr 2018 erwarb der Beklagte die Liegenschaft, zwischen den Parteien wurde am 18.08.2018 ein neuer Mietvertrag geschlossen (Bl. 5 ff. dA). Während der Mietzeit nahmen die Kläger Veränderungen an der Mietsache vor, unter anderem an der Schalterdose im Flur (Durchbohren der Dose und der Wand für den Anschluss einer Steckdose in der Abstellkammer), der Aufputzdoppelsteckdose im Bad sowie des Installationskanals. Weiterhin wurde eine Wandlampe neu installiert und die Installation vergipst. Nach Rückgabe der Mietsache fertigte der Beklagte im Zuge der gemeinsamen Begehung mit dem Elektrotechnikmeister (…) ein Rückgabeprotokoll, in welchem eine Reihe von Mängeln aufgeführt sind, einschließlich einer Manipulation an der Elektroinstallation mit dem Zusatz „Diese Arbeiten sind sofort auszuführen und werden der alten Mietpartei in Rechnung gestellt" (Anlage B2, Bl. 54 ff. dA). Das Protokoll übersendete der Beklagte am 09.11.2019 an die Kläger, worauf der Kläger zu 1. mit Schreiben vom selben Datum die Forderungen zurückwies. Für den Rückbau der Steckdose in der Abstellkammer, die Arbeiten an der Aufputzdoppelsteckdose im Bad sowie des Installationskanals und die Arbeiten betreffend die Wandlampe zahlte der Beklagte an die Firma (...) einen Betrag von 1.075, 94 € gemäß Rechnung vom 20.01.2020 (Bl. 25 f. dA). Mit Schreiben vom 06.04.2021 (Anlage B6, Bl. 65 dA) übersandte der Beklagte das noch auf seinen Vater ausgestellte Kautionssparbuch an die Kläger mit dem Hinweis: „Jedoch auf Grund der überschaubaren Kautionsleistung, die glücklicherweise durch mich noch belegt werden kann, von 1000 EURO, übersende ich Ihnen das ordnungsgemäß geführte Kautionssparbuch sowie die entsprechende Nebenkostenabrechnung mit einem Guthaben von 291,56 Euro. Die Zahlung erfolgt kurzfristig. Die Rückgabe des Kautionsleistung [sic!] erfolgt ausdrücklich ohne Anerkennung einer Rechtspflicht!“ Das Sparbuch ist nicht verwertbar, da es auf den Vater des Beklagten ausgestellt und der Beklagte nicht dessen Erbe ist. Mit Schriftsatz vom 22.9.2021 erklärte der Beklagte die Aufrechnung der Kaution mit dem von ihm an die Firma (...) gezahlten Betrag von 1.075,94 €. Die Kläger waren der Auffassung, keine Beschädigung verursacht zu haben. Sie haben vorgetragen, die Arbeiten seien teilweise mit dem Beklagten abgesprochen gewesen, zudem seien die angesetzten Kosten in der Rechnung unangemessen bzw. nicht erforderlich. Der Kläger habe durch die Rückgabe des Sparbuchs erklärt, keine Forderungen mehr geltend zu machen. Zudem seien die Ansprüche verjährt. Die Kläger haben beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 1.004,47 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 16.12.2019 sowie vorgerichtliche Kosten in Höhe von 265,61 € zu zahlen. Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Er hat vorgetragen, die Veränderungen durch die Kläger seien eine Beschädigung der Mietsache. Er habe seine Ersetzungsbefugnis gemäß § 249 BGB auf Geldersatz binnen der Verjährungsfrist des § 548 BGB durch Übersendung des Protokolls am 9.11.2019 ausgeübt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, der Beklagte habe durch die Übersendung des Sparbuchs den Rückzahlungsanspruch der Kaution nicht anerkannt. Er habe zudem Ansprüche gegen die Kläger aufgrund der Veränderungen, weil diese nicht ordnungsgemäß durchgeführt worden seien, jedenfalls aber die Mietsache so zurückzugeben sei, wie sie den Klägern übergeben worden sei. Der Anspruch sei auch gemäß § 215 BGB innerhalb der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB aufrechenbar gewesen, da der Beklagte vor Fristablauf seine Ersetzungsbefugnis gemäß § 249 Abs. 1, 2 BGB ausgeübt habe. Gegen dieses Urteil wenden sich die Kläger mit ihrer Berufung, mit der sie ihre Klageanträge vollumfänglich weiterverfolgen. Zur Begründung führen sie aus, der Beklagte habe durch die Rückgabe des Sparbuchs seine Auszahlungspflicht der Kaution anerkannt. Zudem hätten sie lediglich nicht ordnungsgemäße und teils lebensgefährliche Zustände behoben, das auch in Absprache mit dem Beklagten, so dass eine Beschädigung der Mietsache nicht vorliege. Weiterhin hätten sie die Rechnung vom 20.01.2020 substantiiert bestritten, da die Arbeiten mit geringerem Aufwand zu beheben gewesen wären. Daher hätte ein Sachverständigengutachten eingeholt werden müssen. Der Anspruch des Beklagten sei zudem verjährt, weil der ihnen zunächst zustehende Anspruch auf Rückgabe des Sparbuchs erst nach Ablauf der Verjährungsfrist auf Zahlung umgestellt worden sei, zudem habe der Beklagte keine Kautionsabrechnung erteilt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Berufungsbegründungsschrift (Bl. 102 ff dA) verwiesen. Die Kläger beantragen: Das Urteil des Amtsgerichts Hanau vom 12.08.2022 - 32 C 155/21 -, zugestellt am 17.08.2022 wird abgeändert. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 1.004,47 € nebst 5 Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 16.12.2019 sowie vorgerichtliche Kosten in Höhe von 265,61 € zu zahlen. Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Der Beklagte verteidigt das angegriffene Urteil. Wegen der Einzelheiten wird auf die Berufungserwiderung (Bl. 110 ff. dA) verwiesen. II. Berufung ist zulässig. Sie ist insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Die Berufung hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Weder beruht die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung. Die Kläger haben gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, weil der Beklagte, wie das Amtsgericht zutreffend entschieden hat, gegen diese Forderung mit einem ihm zustehenden Anspruch auf Schadensersatz wegen Beschädigungen der Mietsache, jedenfalls aber unterlassener ordnungsgemäßer Rückgabe, wirksam aufgerechnet hat. Die hiergegen erhobenen Einwände der Berufung greifen nicht durch. Dafür, dass der Beklagte „den Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Kaution“ konkludent anerkannt hätte, bestehen keine Anhaltspunkte. Zum einen würde es sich nicht um ein Anerkenntnis des Rückforderungsanspruchs, der dem Mieter gemäß § 551 BGB in Verbindung mit der Sicherungszweckabrede ohnehin nach Mietende zusteht, handeln, sondern um einen Verzicht auf die Verwertung der Kaution oder der Geltendmachung von Ansprüchen durch den Vermieter im Sinne eines negativen Schuldanerkenntnisses. Zum anderen kann aus der Rückgabe des Kautionssparbuchs eine solche Erklärung schon deshalb nicht geschlossen werden, weil das Sparbuch -wie die Kläger selbst vortragen- nach dem Tod des Vaters des Beklagten für die Kautionssicherung überhaupt nicht mehr verwendet werden kann. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass der Beklagte auf die vorgehenden Aufforderungen der Kläger, den Kautionsbetrag (in Geld) zurückzahlen, überhaupt nicht reagiert hat und mit der Übersendung des Sparbuchs dem Begehren der Kläger auch nicht nachgekommen ist, kann ein konkludenter Verzicht auf die Kautionsverwertung oder eigene Schadensersatzansprüche in der Übersendung des Sparbuchs gerade nicht gesehen werden. Das wird zudem dadurch klargestellt, dass der Beklagte ausdrücklich „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“ handelte (Schreiben vom 06.04.2021, Anlage B6, Bl. 65 dA). Damit ist für einen Rechtsbindungswillen dahingehend, dass der Beklagte das Nichtbestehen von Ansprüchen verbindlich erklärt und auf die Kautionsverwertung verzichtet hätte, kein Raum. Aus demselben Grund ergibt sich auch aus den weiteren Ausführungen, dass der Beklagte das Sparbuch aufgrund der „überschaubaren Kautionsleistung“ übersende, keine andere Wertung. Weil diese Erklärung für den Beklagten ausschließlich nachteilig wäre, unterliegt sie den Anforderungen eines Verzichtsvertrags (§ 397 BGB). Dabei stellt der Bundesgerichtshof an die Annahme eines Rechtsbindungswillens des Erklärenden extrem hohe Anforderungen, die im Zweifel grundsätzlich nicht anzunehmen sind (BGH, Urteil vom 29. November 1995 – VIII ZR 293/94 –, Rn 14, juris). Diese Voraussetzungen sieht die Kammer in keiner Weise als erfüllt an. Der Anspruch des Beklagten ist auch nicht verjährt bzw. einer Aufrechnung über § 215 BGB unzugänglich. Dabei ist der Klägervortrag schon widersprüchlich, wenn einerseits angeführt wird, der Kautionsrückgewährungsanspruch wäre auch nach dem Tod des Vaters des Beklagten und somit innerhalb der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB auf Rückgabe des Kautionssparbuchs gerichtet, zugleich aber die Klage auf Geldzahlung richten. Würde die Auffassung der Kläger zutreffen, wäre nicht ersichtlich, auf welcher Grundlage ihnen ein Anspruch auf Geldzahlung zustehen würde. Sie begründen dies damit, dass sich der Rückgabeanspruch automatisch in einen Geldzahlungsanspruch geändert habe, weil der Beklagte das Erbe „wohl“ ausgeschlagen habe (Berufungsbegründungsschriftsatz vom 14.10.2022, S. 4, Bl. 105 dA). Damit ist schon nicht ersichtlich, ob die Kläger überhaupt einen Anspruch auf Geldzahlung hätten, da sie selbst nicht konkret vortragen, ob und wann genau dieser entstanden sein soll. Tatsächlich bestand aber zu keinem Zeitpunkt ein auf die Rückgabe des Sparbuchs gerichteter Anspruch, weil die Kläger kein Sparbuch übergeben, sondern die Kaution in bar geleistet haben. Dass die 1.000 € auf ein Kautionssparbuch des damaligen Vermieters eingezahlt wurden (Klageschrift vom 19.08.2021, S. 2, Bl. 2 dA), ändert hieran nichts. Die Anlagepflicht ergibt sich schon aus § 551 Abs. 3 S. 1 BGB. Damit war der klägerische Anspruch von Anfang an auf Rückzahlung des geleisteten Betrags gerichtet, der aus dem Sparbuch selbst oder auch dem persönlichen Vermögen des Vermieters erfolgen konnte, weil Geld eine Gattungsschuld ist. Die Ansprüche der Parteien standen sich somit schon innerhalb der Verjährungsfrist aufrechenbar gegenüber. Das bezieht sich auch auf den Anspruch des Beklagten. Die Berufungsbegründung führt insoweit zwar an, dass dies nicht der Fall sei, weil der Beklagte angekündigt habe, die Arbeiten in Rechnung zu stellen, ohne eine konkrete Kautionsabrechnung zu erteilen (Berufungsbegründungsschriftsatz vom 14.10.2022, S. 4, Bl. 105 dA). Letzteres ist jedoch überhaupt nicht erforderlich, weil sich die Ersetzungsbefugnis nach § 249 BGB allein als Willenserklärung darstellt, statt einer Reparatur (Abs. 1) den für diese erforderlichen Geldbetrag (Abs. 2) zu fordern (KG Berlin, Beschluss vom 2. Dezember 2019 – 8 U 104/17 –, Rn 12, juris). Das ist ein rein schadensrechtlicher Vorgang, der mit den Regelungen über die Handhabung der Mietkaution in keinem Zusammenhang steht. Der Vermieter muss insoweit auch keine Kautionsabrechnung erteilen, um die Kaution letztlich zu verwerten. Der Ablauf der im Allgemeinen mit 6 Monaten anzusetzenden Frist für die Kautionsabrechnung führt lediglich dazu, dass der Mieter diese nunmehr zurückfordern und gerichtlich einklagen kann (Schmidt-Futterer/Flatow, 15. Aufl. 2022, BGB § 551 Rn 90). Dem Vermieter ist es hingegen nicht verwehrt, sich gegen den Anspruch durch Erklärung der Aufrechnung zu verteidigen. Hinsichtlich der vorgenommenen Veränderungen an dem Kabel sowie den Steckdosen haben die Kläger selbst erklärt, dass diese durch sie erfolgten, sie bestreiten lediglich, dass es sich um eine Beschädigung handeln würde und tragen vor, der Beklagte habe ihnen die Änderungen erlaubt bzw. es würde sich um Mangelbeseitigungsarbeiten handeln (Schriftsatz vom 21.10.2021, Bl. 29 f. dA). Dem ist das Amtsgericht mit zutreffender Begründung nicht gefolgt. Es fehlt vorliegend schon an einer Mangelhaftigkeit der Mietsache, jedenfalls aber stehen den Beklagten keine Rechte aus § 536a Abs. 2 BGB zu, welche diese zudem auch nach eigenem Vortrag überhaupt nicht geltend gemacht haben. Die Kläger tragen selbst vor, der von ihnen veränderte Zustand habe bereits bei Mietbeginn bestanden (Schriftsatz vom 21.10.2021, S. 2 Bl. 30 f. dA). Mangels abweichender Parteivereinbarungen bestimmt sich der vertragsgemäße Zustand der Mietsache jedoch nach demjenigen, der bei Vertragsschluss tatsächlich bestanden hat, so dass keine Gewährleistungsrechte bestehen (LG Berlin, Urteil vom 2. Mai 2018 – 18 S 392/16 –, Rn 16, juris) und auch ein objektiv „schlechter“ Zustand keinen Mangel darstellt (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 15. Aufl. 2022, BGB § 536 Rn 19). Selbst wenn es sich jedoch um einen Mangel handeln würde, hätten die Kläger diesen gemäß § 536b BGB beanstandungslos angenommen, so dass die Ansprüche aus §§ 536 ff. BGB nicht bestehen. Wenn die Kläger also etwa vortragen, dass der Kabelkanal von Anfang an nicht fachgerecht befestigt gewesen sei (Berufungsbegründungsschriftsatz vom 14.10.2022, S. 3, Bl. 104 dA), ist das gewährleistungsrechtlich nicht von Belang. Der nunmehr erstmalig mit der Berufungsbegründung erbrachte Vortrag, dass der Zustand „lebensgefährlich“ gewesen sei, greift nicht durch. Derartiges haben die Kläger erstinstanzlich in keiner Weise vorgetragen, sondern lediglich auf eine ihrer Ansicht nach nicht fachgerechte Anbringung verwiesen und im Übrigen auf Änderungen in Absprache mit dem Beklagten. Es ist auch nicht ersichtlich oder vortragen, dass insoweit eine Mangelanzeige gegenüber dem Beklagten erfolgte (§ 536c BGB). Das Amtsgericht hat zudem zutreffend festgestellt, dass die Kläger keine Mangelbeseitigungsmaßnahmen iSd § 536a Abs. 2 BGB durchgeführt, sondern die Änderungen entweder eigenmächtig vorgenommen oder den Beklagten um Erlaubnis hierzu ersucht haben. Damit handelt es sich unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt um Mangelbeseitigungsrechte, die zu einem Ersatzanspruch führen, sondern um Veränderungen der Mietsache. Hierzu ist der Mieter nicht befugt. Selbst wenn aber, wie klägerseits vorgetragen, eine entsprechende Genehmigung des Vermieters vorliegt, muss die Mietsache so zurückgeben werden, wie sie übergeben wurde (BGH, Urteil vom 17. März 1999 – XII ZR 101/97 –, Rn 16, juris). Auf den Vortrag der Kläger, dass die Arbeiten fachgerecht erfolgt seien, kommt es daher nicht an. Will der Mieter Änderungen oder „Verbesserungen“ an der Mietsache durchführen und diese auch nach Rückgabe so belassen, muss er mit dem Vermieter eine entsprechende Vereinbarung treffen. Andernfalls hat der Vermieter das Recht, die Wohnung in dem Zustand zurückzuerhalten, wie er sie übergeben hat. Ob sich die Änderung als „Veränderung“ oder, wie die Kläger mit der Berufung vortragen, „Reparatur“ darstellt, ist dabei ohne Relevanz, wenn die Mietsache in diesem Zustand angemietet wurde, jedenfalls aber kein Vorbehalt bei der Übergabe bei Einzug erklärt wurde. Entgegen der Ansicht der Berufung musste auch kein Sachverständigengutachten bezüglich der Rückbaukosten eingeholt werden. Um die Angemessenheit und Erforderlichkeit der Kosten so konkret darzulegen, dass das Gericht diese gem. § 287 ZPO schätzen kann, reicht es aus, dass der Geschädigte eine Rechnung eines Marktanbieters vorlegt, die er bezahlt hat. Ein einfaches Bestreiten der Erforderlichkeit des ausgewiesenen Rechnungsbetrages zur Schadensbehebung reicht dann grundsätzlich nicht aus, um die geltend gemachte Schadenshöhe in Frage zu stellen (BGH, Urteil vom 5. Juni 2018 – VI ZR 171/16 –, Rn 16 ff.). Entgegen dem Vorbringen in der Berufungsbegründung haben die Kläger die Erforderlichkeit und Angemessenheit der Kosten nicht substantiiert bestritten. Sie haben lediglich vorgetragen, dass die aufgeführten Meister- und Helferstunden nicht nötig gewesen seien, was gerade keinen konkreten Angriff auf die Rechnung darstellt, sondern diese im Ergebnis lediglich, wenn auch anders formuliert, als „zu hoch“ bezeichnet. Das ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht ausreichend, so dass hierzu auch kein Sachverständigengutachten einzuholen war. Die Kammer hat bezüglich der von dem Amtsgericht vorgenommenen Schätzung nach § 287 ZPO keine Bedenken. Die Kammer regt an, eine Rücknahme der Berufung zu prüfen. Etwaiger neuer Vortrag ist nach der ZPO nur in sehr engen Grenzen zulässig. Die Rücknahme hätte die Halbierung der Gerichtskosten zweiter Instanz zur Folge, § 3 Abs.2 GKG i.V.m. KV-Nr.1222. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE230005249 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

juris.de: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Bürgerservice Hessenrecht Kopfbereich StartseiteHilfeImpressumDatenschutzhessen.de Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietminderung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Frankfurt Abteilung 33. Einzelrichter Entscheidungsdatum: 21.08.2019 Aktenzeichen: 33 C 523/19 (51) ECLI: ECLI:DE:AGFFM:2019:0821.33C523.19.51.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Dokumentreiter Langtext Tenor Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 95,90 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.11.2018 zu zahlen. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger weitere 254,44 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 14.4.2018 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu 12 %, der Kläger zu 88 % zu tragen. Das Urteil ist für den Kläger vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckungssicherheit in gleicher Höhe geleistet hat. Das Urteil ist für den Beklagten hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % bis zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe geleistet hat. Tatbestand Der Kläger war Mieter, der Beklagte Vermieter einer 1,5 Zimmerwohnung im Anwesen Ostendstraße XX in Frankfurt am Main. Die monatliche Nettomiete betrug 830 € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen i.H.v. 70 €, mithin 900 € monatlich. Zu Beginn des Mietverhältnisses leistete der Kläger eine Kaution i.H.v. 2100 €. Hinsichtlich des Rechtsverhältnisses der Parteien im Übrigen wird auf die zur Akte gereichte Kopie des Mietvertrages vom 15. 1. 2016 (Bl. 7-24 der Akte) verwiesen. Das Mietverhältnis endete aufgrund der Kündigung des Klägers vom 21.12.2017 am 31. 1. 2018, die Wohnung ist am 24.3.2018 an den Beklagten zurückgegeben worden. Der Kläger begehrt Rückzahlung der geleisteten Kaution, zu viel gezahlter Mieten sowie Schadensersatz; der Beklagte hat die Aufrechnung erklärt. Mit Schreiben des Mieterschutzvereins vom 1.11.2018 (Bl. 25 d.A.) ist der Beklagte aufgefordert worden, den Kautionsbetrag nebst Zinsen bis zum 15. 11. 2018 an den Kläger zurückzuzahlen. Am 21.4.2017 kam es zu einem Schadenseintritt in der streitgegenständlichen Wohnung, infolgedessen Wasser mit Fäkalien aus der Toilette in die Wohnung eingedrungen ist. Schadensursache war ein verstopftes Fallrohr, welches das Wasser in der Toilette hochgedrückt hatte. Die Wohnung war aufgrund der Sanierungsmaßnahmen des Beklagten im Zeitraum vom 16.6.2017 bis 11. 8. 2017 nicht bewohnbar. Der Kläger ist für diesen Zeitraum in ein Hotel gezogen. Während der Beklagte die Hotelkosten i.H.v. 75,61 € pro Nacht für den Zeitraum vom 16.6.2017 bis zum 7.8.2017 übernommen hat, trifft dies für den Zeitraum vom 7.8.2017 bis 11.8.2017 nicht zu. Der Kläger hat dem Beklagten vorgerichtlich trotz mehrfacher Aufforderungen einen Nachweis über Hotelkosten vom 7. 8. 2017 bis 11.8.2017 nicht vorgelegt. Erst im laufenden Verfahren hat die Klägervertreterin mit Schriftsatz vom 14.6.2019 die Rechnungen des Hotels XXX vom 10.8.2017 und 11. 8. 2017 (Bl. 87-88 der Akte) zur Akte gereicht. Der Kläger begehrt insoweit Aufwendungsersatz für die Unterbringung vom 7.8.2017 bis 11.8.2017 in Höhe von 75,61 € pro Übernachtung, mithin 302,44 € insgesamt, abzüglich eines zugestandenen reduzierten Nutzwerts des Hotelzimmers, mithin i.H.v. 254,44 €. Am 11.8.2018 ist der Kläger unstreitig wieder in die Wohnung eingezogen. Mit Schreiben des Mieterschutzvereins Frankfurt vom 14.6.2017 (Bl. 28-29 der Akte) ließ der Kläger ankündigen, den Mietzins künftig nur noch unter dem Vorbehalt der Rückforderung eines angemessenen Mietminderungsbetrags (für den Zeitraum vom 21.4.2017 bis zur Wiederherstellung der vollen Gebrauchstauglichkeit der Wohnung) zu zahlen. Mit nicht nachgelassenem Schriftsatz der Klägervertreterin vom 19.7.2019 behauptet der Kläger darüber hinaus, bereits kurz nach Eintritt des Schadens vom 21.4.2017 mit der Beklagten über eine angemessene Mietminderung verhandelt zu haben. Dies ergebe sich aus einer E-Mail des Klägers vom 9.6.2017 (Bl. 109 d.A.), in welcher dieser auf eine angeblich von der Hausverwaltung zugesagte Mietminderung von 20 % Bezug genommen hat. Bis einschließlich Juni 2017 zahlte der Kläger den Mietzins in voller Höhe. Der Kläger zahlte in den Monaten Juli, Oktober und November 2017 keinen Mietzins, den Mietzins für August und September 2017 zahlte der Kläger hingegen. Nach Zugang der fristlosen Kündigung des Beklagten mit anwaltlichem Schreiben vom 7.11.2017 (Bl. 35-37 der Akte) zahlte der Kläger die rückständigen Mieten für Oktober und November 2017 i.H.v. 1800 € sowie die vorgerichtlich geltend gemachten Rechtsanwaltsgebühren. Der Kläger zahlte ebenfalls nicht den Mietzins für den Monat März 2018, sondern erklärte die Aufrechnung mit Gegenforderungen. Der Kläger hat gegen einen Teil des Mietzinsanspruchs des Beklagten für den Monat Juli 2017 i.H.v. 360 € die Aufrechnung erklärt mit einer von ihm ermittelten Überzahlung der Miete für Juni 2017 (i.H.v. 252 €) sowie den von ihm verauslagten Übernachtungskosten für den Zeitraum vom 7. bis 11.8.2017 (i.H.v. 254,44 €). Für den Zeitraum vom 21. April bis 16.6.2017 begehrt der Kläger Rückzahlung von Mietzins i.H.v. 390 €, für den Zeitraum vom 1.7.2017 bis 7. 8. 2017 i.H.v. 456 € und im Zeitraum vom 12.8.2017 bis 13.10.2017 i.H.v. 744 €. Hierbei hat der Kläger eine Minderungsquote zwischen 40 und 50 % zugrundegelegt. Mit auf den 1.3.2017 datiertem Schreiben vom 1.3.2018 (Bl. 40-41 der Akte) ließ der Kläger seine Ansprüche i.H.v. 1736,44 € berechnen und erklärte die Aufrechnung i.H.v. 900 € mit dem Mietzinsanspruch des Beklagten für den Monat März 2018. Darüber hinaus ermittelte der Kläger Kosten für Mehraufwendungen für Essen in Höhe von pauschal 50 €. Mit Schreiben des Mieterschutzvereins vom 28.3.2018 (Bl. 42-43 der Akte) ließ der Kläger den Beklagten zur Zahlung eines Betrags i.H.v. 836,44 € bis zum 13.4.2018 auffordern, welchen er mit Schreiben des Mieterschutzvereins vom 4.6.2018 (Bl. 44-45 der Akte) unter Berücksichtigung des Saldos aus der Betriebskostenabrechnung 2017 i.H.v. 98,36 € auf einen Betrag i.H.v. 738,08 € reduzierte. Letzterer ist der klageweise geltend gemachte Betrag zu Klageantrag Z. 2. Aus der Betriebskostenabrechnung 2016 ergibt sich ein Saldo zulasten des Klägers i.H.v. 8,70 €, aus der Betriebskostenabrechnung 2017 i.H.v. 98,36 €. Hinsichtlich des Nachzahlungsbetrag aus der Nebenkostenabrechnung 2016 beruft sich der Kläger auf ein Zurückbehaltungsrecht. Im Herbst 2017 ließ sich die Therme in der streitgegenständlichen Wohnung nicht einschalten. Nach Anzeige durch den Kläger beauftragte der Beklagte einen Installateur, der ihm hierfür mit Rechnung der Firma XXX vom 5.10.2017 (Bl. 78 d.A.) einen Betrag i.H.v. 93,12 € in Rechnung gestellt hat. Diese Kosten hat der Beklagte dem Kläger in der Kautionsabrechnung weiter belastet. Der Kläger hat diese Kosten mit Schreiben des Mieterschutzvereins vom 1.3.2018 zurückweisen lassen. Der Beklagte rechnete mit anwaltlichem Schreiben vom 2.6.2018 (Bl. 68-71 d.A.) über die vom Kläger geleistete Kaution ab und ermittelte eine Restforderung zu Gunsten des Beklagten i.H.v. 2,78 €. Hierbei berücksichtigte der Beklagte zulasten des Klägers den nicht gezahlten Mietzins für die Monate Juli 2017 sowie März 2018, die Kosten der Firma XXX, die Salden aus den Nebenkostenabrechnungen 2016 und 2017, einen Zinsschaden für die nicht gezahlte Miete i.H.v. 47,74 € (Bl. 77 d.A.) sowie einen Einbehalt im Hinblick auf die noch zu erstellende Nebenkostenabrechnung 2018 i.H.v. 50 €. Hinsichtlich der Kautionsabrechnung im Einzelnen wird auf die zur Akte gereichte Kopie des Schreibens vom 2.6.2018 verwiesen. Der Kläger behauptet, in der Zeit vom 21.4.2017 bis 16.6.2017 seien die Fußböden und Wände der Wohnung durchnässt gewesen und die Wohnung habe stark nach Fäkalien gerochen. Aufgrund dieses Geruchs sei es unmöglich gewesen, sich in der Wohnung aufzuhalten. Dem Beklagten sei mit Schreiben vom 9.8.2017 (Bl. 33-34 d.A.) eine Frist zur Mängelbeseitigung und Wiederherstellung der Bewohnbarkeit der Wohnung bis zum 31.8.2017 gesetzt worden. Der Kläger ist der Ansicht, für die Dauer der Unterbringung im Hotel nicht den vollständigen Mietzins zu schulden. Vielmehr sei er nur um einen Teil der gemäß § 536 BGB geminderten Miete bereichert; konkret um die anteiligen Gebrauchsvorteile der Hotelunterbringung im Verhältnis zu den Gebrauchsvorteilen der gemieteten Wohnung. Der Nutzwert des Hotelzimmers sei höchstens mit 40 % des Nutzwertes der Wohnung zu veranschlagen, da dieses wesentlich kleiner als die Wohnung gewesen sei und weniger Annehmlichkeiten geboten habe. Aus diesem Grund sei der Kläger im Monat Juli 2017 lediglich verpflichtet, 360 € an Mietzins zu zahlen. Gleiches gelte für den Zeitraum vom 17.6.2017 bis 30.6.2017; hier habe der Kläger 252 € zu viel an Miete gezahlt. Der Kläger bestreitet, zu Unrecht einen Monteureinsatz veranlasst zu haben. Er sei deswegen nicht verpflichtet, Kosten für den Einsatz der Firma XXX i.H.v. 93,12 € zu tragen, da er in die Bedienung der Therme weder eingewiesen, noch ihm eine Bedienungsanleitung zur Verfügung gestellt worden sei. Der Kläger beantragt, 1. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 2100 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.11.2018 zu zahlen. 2. Den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger weitere 738,08 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 14.4.2018 zu zahlen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Der Beklagte bestreitet, das vorgerichtliche Schreiben vom 9.8.2017 erhalten zu haben. Der Beklagte ist der Ansicht, dem Kläger stünde ein Minderungsrecht und damit ein Rückzahlungsanspruch während der Dauer seiner Unterbringung im Hotel nicht zu. Er bestreitet insoweit, dass der Kläger für die Zeit der Unterbringung in dem Hotel mit irgendwelchen zu berücksichtigen Einschränkungen konfrontiert gewesen sei. Der Beklagte ist der Ansicht, der Kläger könne nicht zugleich Aufwendungsersatz für die Unterbringung im Hotel sowie Minderung für die streitgegenständliche Wohnung in Anspruch nehmen. Der Kläger ist weiterhin der Ansicht, dass substantiierter Vortrag zu Beeinträchtigungen aus dem Schadensvorfall vom 21.4.2017 nicht erfolgt sei. Der Kläger habe zu Unrecht einen Monteureinsatz der Firma XXX veranlasst. Tatsächlich habe der Kläger lediglich die vorhandene Betriebsanleitung der Therme beachten und die Anlage auf Winterbetrieb umstellen müssen. Da der von ihm veranlasste Einsatz des Monteurs völlig unnötig gewesen sei, habe der Kläger die dem Beklagten hierdurch entstandenen Kosten i.H.v. 93,12 € zu ersetzen. Hinsichtlich des Sach- und Streitstands im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 19.6.2019 (Bl. 94-95 der Akte) verwiesen. Im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 19.6.2019 hat der Beklagtenvertreter Schriftsatznachlass auf den Schriftsatz der Klägervertreterin vom 14.6.2019 sowie den erteilten gerichtlichen Hinweisen bis zum 3.7.2019 erhalten, diese Frist ist aufgrund des Antrags des Beklagtenvertreters vom 3.7.2019 bis zum 10.7.2019 verlängert worden. Die Klägervertreterin hatte Schriftsatznachlass nicht beantragt. Der Schriftsatz der Klägervertreterin vom 19.7.2019 ist am 23.7.2019 bei Gericht eingegangen. Entscheidungsgründe Die Klage ist nur zum Teil begründet. I. Der Kläger hat grundsätzlich einen Anspruch auf Rückzahlung der zu Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution i.H.v. 2100 € gemäß § 551 BGB. Dieser Anspruch des Klägers ist aber durch Aufrechnung des Beklagten überwiegend erloschen (§ 389 BGB). Der Beklagte hat in seiner Kautionsabrechnung vom 2.6.2018 zu Recht folgende Positionen vom Kautionsguthaben abgezogen: Der Beklagte hat einen Anspruch auf Zahlung von Mietzins für Juli 2017 i.H.v. 900 € gemäß § 535 Abs. 2 BGB: Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass der Kläger im Juli 2017 keine Miete geleistet hat. Zwar ist zwischen den Parteien ebenfalls unstreitig, dass die Wohnung in diesem Zeitraum unbewohnbar war und der Kläger aus diesem Grund gemäß § 536 Abs. 1 S. 1 BGB grundsätzlich keinen Mietzins schuldete. Der Kläger hat aber den gesamten Juli 2017 in einer Ersatzunterkunft (Hotel) gewohnt, diese Kosten hat der Beklagte unstreitig übernommen. Diesen Vorteil hat sich der Kläger im Rahmen der Bewertung der Angemessenheit des Erstattungsanspruchs nach § 555 a Abs. 3 BGB anrechnen zu lassen. Bei der Bestimmung des Erstattungsanspruchs nach § 555 a Abs. 3 BGB gelten die Grundsätze der Schadensminderungspflicht und der Vorteilsausgleichung. Die infolge einer Mietminderung auf Null wegen Unbenutzbarkeit der Wohnung ersparten Mietzahlungen sind vom Erstattungsanspruch für anderweitige Unterbringung in Abzug zu bringen (vergleiche Amtsgericht Hamburg vom 27.8.2014, Az. 41 C 14/14). Nichts anderes kann in dem (wie hier vorliegenden) Fall gelten, wenn der Vermieter die Aufwendungen für die Ersatzunterkunft bereits erstattet hat und der Mieter dennoch den Mietzins für den betreffenden Zeitraum nicht zahlt. In diesem Fall bleibt der Mieter zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet. Es entspricht gerade nicht dem Sinn und Zweck des § 555a BGB, dass Mieter von ihrer Umquartierung in finanzieller Hinsicht profitieren. Vielmehr soll der Mieter so gestellt werden, dass ihm durch die Umquartierung kein finanzieller Verlust entsteht und er zu akzeptablen Bedingungen untergebracht wird. Wollte man dem Kläger darüber hinaus noch die von ihm begehrte Mietdifferenz i.H.v. 40 % des Mietzinses für den Monat Juli 2017 zu sprechen, würde dies im Ergebnis dazu führen, dass der Kläger durch seinen zeitweisen Umzug in das Hotel in finanzieller Hinsicht profitiert hätte (vergleiche hierzu Landgericht Hamburg ZMR 2011,638). Diese Vorteilsanrechnung stellt auch weder eine unzumutbare Belastung des Klägers, noch eine unbillige Begünstigung des Beklagten dar. Hierbei verkennt das Gericht nicht, dass der Kläger vorliegend aufgrund der Unterbringung im Hotelzimmer nicht unerhebliche Komforteinbußen hinnehmen musste. Das Gericht kann nachvollziehen, dass alleine der unfreiwillige Verzicht auf die gewohnte Umgebung und die vertrauten Möbel eine erhebliche Beeinträchtigung für den Kläger dargestellt hat. Anders als etwa (konkret nachgewiesene) Aufwendungen für Restaurantbesuche wegen fehlender Kochmöglichkeit oder zusätzliche Ausgaben für Fahrtkosten wegen entfernterer Lage der Ersatzunterkunft etc., ist der durch den Komfortverlust eingetretenen Minderwert jedoch nicht finanziell kompensierbar. Denn ein Anspruch auf Zahlung eines Ausgleichsbetrags dafür, dass die gewählte Ersatzwohnung weniger komfortabel ist als die Mietwohnung hat der Mieter nicht. Die etwaigen Wohnwert – oder anderen Komforteinbußen sind vielmehr hinzunehmende Folge der aus § 555 a Abs. 1 BGB folgenden Duldungspflicht. Darüber hinaus hat der Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von Mietzins für den Monat März 2018 gemäß § 535 Abs. 2 BGB in Höhe von ebenfalls 900 €. Unstreitig hat der Beklagte einen Anspruch auf Zahlung der Salden aus den vom Kläger nicht bestrittenen Nebenkostenabrechnungen 2016 (8,70 €) sowie 2017 (98,36 €) gemäß §§ 556 Abs. 1, 535 Abs. 2 BGB. Der Beklagte hat darüber hinaus einen Anspruch auf Zahlung des mit der Kautionsabrechnung substantiiert dargelegten Zinsschadens i.H.v. 47,74 € (Bl. 77 d.A.) für den Zeitraum vom 6.7.2017 bis 1.6.2018 gemäß §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB i.V.m. § 5a Z. 1 des Mietvertrags. Der Kläger hat die Höhe des geltend gemachten Zinsanspruchs nicht bestritten und somit gemäß § 138 Abs. 3 ZPO unstreitig gestellt. Darüber hinaus ist der Beklagte berechtigt, hinsichtlich eines Teils der Kaution i.H.v. 50,00 € ein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf die Betriebskostenabrechnung geltend zu machen (§ 273 Abs. 1 BGB). Soweit der Kläger hiergegen eingewandt hat, der Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung 2017 habe lediglich 98,36 € betragen, so dass ein Einbehalt i.H.v. 50 € nicht gerechtfertigt sei, so trifft dies nicht zu. Zu Recht hat der Beklagte darauf hingewiesen, dass es sich bei den Monaten Januar bis März (2018) um die Monate handelt, in denen erfahrungsgemäß jedenfalls hinsichtlich der Heizkosten ein hoher Verbrauch zu erwarten ist. Der Vermieter darf im Rahmen der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts im Hinblick auf den Saldo aus einer künftigen Betriebskostenabrechnung dieses so bemessen, dass er sicher keinen weiteren Rechtsstreit um eine etwaige Nachforderung zu führen hat. Der Beklagte hat hingegen keinen Aufrechnungswegen Gegenanspruch auf Schadensersatz in Höhe der Rechnung der Firma XXX (93,12 €) gemäß § 280 Abs. 1 BGB, da er nicht substantiiert vorgetragen und unter Beweis gestellt hat, dass der Kläger schuldhaft gegen eine Pflicht aus dem Mietverhältnis verstoßen hat. Abgesehen davon, dass der Beklagte nichts dazu vorgetragen hat, welche Art von Fehlermeldung der Kläger seinerzeit hinsichtlich der Therme abgegeben hat, obliegt die Instandhaltung der Mietsache gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB grundsätzlich dem Vermieter. Vorgerichtlich hat der Kläger bestreiten lassen, dass er ein Bedienungshandbuch erhalten habe bzw. eine Einweisung in die Funktionsweise der Therme. Nur wenn eine solche Anweisung durch den Beklagten erfolgt und im Herbst 2017 tatsächlich vom Kläger lediglich ein Schalter zu betätigen gewesen wäre, könnte von einer Pflichtverletzung des Klägers auszugehen sein, wenn er dennoch einen Monteureinsatz veranlasst. Ein Beweisantritt zu den streitigen Behauptungen des Beklagten ist nicht erfolgt. Nach Abzug der berechtigten Gegenforderungen des Beklagten und des Zurückbehaltungsrechts hinsichtlich des Saldos aus der Nebenkostenabrechnung 2018 verbleibt ein Kautionsguthaben des Klägers in Höhe von 95,90 €. Der geltend gemachte Zinsanspruch folgt unter dem Gesichtspunkt des Verzugs gem. §§ 286 Abs. 2 Nr. 1,280 Abs. 2 BGB i.V.m. dem Schreiben des Mieterschutzvereins vom 1.11.2018. II. Der Kläger hat darüber hinaus einen Anspruch auf Zahlung der Kosten für die Ersatzunterkunft gemäß § 555a Abs. 3 BGB für den Zeitraum vom 7. August bis 11.8.2017 (in Höhe von 254,44 €). Die Höhe der geltend gemachten Kosten hat der Kläger im Laufe des Verfahrens durch vorgelegte Hotelrechnungen (Bl. 87-88 d.A.) nachgewiesen, die grundsätzliche Verpflichtung des Beklagten zur Kostenübernahme ist zwischen den Parteien auch nicht streitig. Es kann hier dahingestellt bleiben, ob der Beklagte durch Abgabe eines sofortigen Anerkenntnisses im Anschluss an den Schriftsatz der Klägerseite vom 14.6.2019 (dem die vorgenannten Rechnungen erstmalig bei gelegen haben) eine Kostentragungspflicht hätte vermeiden können, da ein solches Anerkenntnis nicht erklärt worden ist. Entgegen der Ansicht des Beklagten aus dem Schriftsatz vom 10.7.2019 ist die Klageforderung insoweit auch nicht unschlüssig. Der Kläger hat die Höhe der Kosten auf Seite fünf der Klageschrift substantiiert dargelegt (vier Übernachtungen zu einem Preis von 75,61 € pro Übernachtung ergibt Übernachtungskosten in Höhe von 302,44 €) und lediglich - rechtsirrig - einen Betrag in Höhe von 48 € hiervon abgezogen. Dies macht die Forderung nicht unschlüssig, allerdings ist das Gericht gem. § 308 Abs. 1 ZPO an diesen Antrag des Klägers (der Höhe nach) gebunden. Der geltend gemachte Zinsanspruch ergibt sich auch hier unter dem Gesichtspunkt des Verzugs gem. §§ 286 Abs. 2 Nr. 1,280 Abs. 2 BGB i.V.m. dem Schreiben des Mieterschutzvereins vom 28.3.2018. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Zahlung eines Aufwendungsersatzes in Höhe von 50 € für „Essen“ gem. § 555 a Abs. 3 BGB. Substantiierter Vortrag des Klägers, aus welchen Gründen und in welcher Höhe ihm (wann) ein Mehraufwand für „Essen“ entstanden sein soll, liegt nicht vor. Darüber hinaus hat der Beklagte einen Mehraufwand bestritten, der Kläger hingegen keinen Beweis angeboten, beispielsweise durch Restaurantrechnungen oder Ähnliches. Der Kläger hat auch keinen Anspruch auf Rückzahlung zu viel geleisteter Mieten im Zeitraum vom 21.4.2017 bis 16.6.2017 gem. § 812 BGB, da er mit der Rückforderung gem. § 814 BGB ausgeschlossen ist. Der Kläger hat den Mietzins im vorgenannten Zeitraum in Kenntnis seiner Berechtigung zur Minderung gezahlt. Insoweit kann dahingestellt bleiben, in welchem Ausmaß die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt war. Soweit der Kläger unter Hinweis auf eine Entscheidung des BGH vom 4.9.2018 (WuM 2018, 712 - 714) die Ansicht vertreten hat, die Rückforderung von Mietzins sei auch dann möglich, wenn der Vorbehalt durch den Mieter nicht erklärt worden sei, trifft dies für den hier zu entscheidenden Fall nicht zu. In der vorgenannten Entscheidung hat der BGH klargestellt, dass die bereicherungsrechtliche Rückforderung der überzahlten Miete nur dann nicht gem. § 814 BGB ausgeschlossen ist, wenn der Mieter infolge einer unzutreffenden Parallelwertung in der Laiensphäre davon ausgegangen ist, dass eine wirksame Mietminderung die Zustimmung des Vermieters voraussetzt. Vortrag des Klägers, dass er vom Erfordernis der Zustimmung des Beklagten für eine wirksame Mietminderung ausgegangen ist, ist nicht erfolgt. Soweit die Klägervertreterin mit nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 19.7.2019 hierzu weiter vorgetragen hat, war dieses Vorbringen zum einen gem. § 296a ZPO verspätet und nicht mehr zu berücksichtigen, zum andern ergibt sich auch aus der E-Mail des Klägers vom 9.6.2017 nicht, dass er den Mietzins unter Vorbehalt gezahlt hat. Soweit der Kläger für den Zeitraum vom 1.7.2017 bis 7.8.2017 die Berechtigung zur Minderung des Mietzinses und Zahlung eines Betrags in Höhe von 456 € geltend gemacht hat, besteht ebenfalls kein Anspruch. Zwar ist es unstreitig, dass die Wohnung im vorgenannten Zeitraum nicht bewohnbar war und der Kläger somit grundsätzlich berechtigt war, den Mietzins auf Null zu mindern. Tatsächlich hat er ja auch im Monat Juli 2017 keinen Mietzins gezahlt. Wie oben dargelegt, hat der Beklagte aber in diesem Zeitraum die Kosten für die Ersatzunterkunft übernommen, so dass der Kläger im Wege des Vorteilsausgleichs den Mietzins in voller Höhe zu zahlen hat. Eine Berechtigung zur Mietminderung gem. § 536 Abs. 1 BGB für die erlittenen Komforteinbußen steht dem Kläger nicht zu, zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf obige Ausführungen verwiesen. Gleiches gilt für eine eventuell geltend gemachte Mietminderung im Zeitraum vom 17.6.2017 bis 30.6.2017, der der Beklagte auch hier die Hotelkosten übernommen hat und der Kläger sich dies im Rahmen seines Anspruchs nach § 555a Abs. 3 BGB anrechnen lassen muss. Ein Rückzahlungsanspruch wegen geminderter Gebrauchstauglichkeit der Ersatzunterkunft im Vergleich zur Mietsache besteht nicht. Der Kläger hat auch keinen Anspruch auf Rückzahlung zu viel geleisteter Mieten im Zeitraum vom 12.8.2017 bis 13.10.2017 in Höhe von 744 € gemäß § 812 BGB. Der Beklagte hat bestritten, dass nach Wiedereinzug des Klägers in die streitgegenständliche Wohnung am 11.8.2017 noch Mängel vorgelegen haben. Vortrag des Klägers, worin konkret im Anschluss an die unstreitig durchgeführten Sanierungsmaßnahmen Mängel bestanden haben, ist nicht erfolgt. Der Kläger hat lediglich mit Schriftsatz vom 14.6.2019 vortragen lassen, dass die Wohnung in der Zeit vom 21.4.2017 bis 16.6.2017 stark nach Fäkalien gerochen habe und die Fußböden und Wände der Wohnung durchnässt gewesen seien. Dies betrifft aber nicht den oben genannten Zeitraum nach Sanierung. Der Klage war somit in der aus dem Tenor ersichtlichen Umfang stattzugeben, im Übrigen war sie abzuweisen. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Parteien nach dem Verhältnis ihres jeweiligen Obsiegens bzw. Unterliegens zu tragen (§ 92 Abs. 1 S. 1 ZPO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Der Streitwert wird auf 2838,08 € festgesetzt. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE200000321 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

ECLI:DE:BGH:2022:090822BVIIIZR298.20.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 298/20 vom 9. August 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 9. August 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert und Wiegand beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Klägerin durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. 1. Die Klägerin, eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Registrierung gemäß § 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Be- reich der Inkassodienstleistungen verfügt, macht aus abgetretenem Recht der Mieterin einer Wohnung nach der zum 1. Oktober 2017 erfolgten Beendigung des Mietverhältnisses gegen die beklagte Vermieterin einen Anspruch in Höhe von 837,13 € geltend. Die Mieterin hatte zu Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution in Höhe von 825 € geleistet. Zum Ende des Mietverhältnisses betrug das Kautionsgut- haben 837,13 €. Nach dem zwischen der Mieterin und der Beklagten geschlossenen Miet- vertrag hatte die Mieterin die Schönheitsreparaturen nach Maßgabe der in den Vertrag einbezogenen Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) auszuführen. Die Beklagte gab nach Beendigung des Mietverhältnisses Malerarbeiten in der 1 2 3 - 3 - Wohnung in Auftrag und verrechnete die hierfür entstandenen Kosten mit dem Kautionsguthaben. Am 10. Mai 2018 unterzeichnete die Mieterin eine mit "Bestätigung Voll- macht und Abtretung" überschriebene Urkunde, in der es heißt: "Hiermit bevollmächtige ich, […], die M. GmbH [heute: C. GmbH; Klägerin], in meinem/unserem Namen (i) etwaige sich aus dem (auch konkludenten) Festhalten des Vermieters an der Geltendmachung meiner/unserer mutmaßlichen Ansprüche auf Durchführung der Schönheitsreparaturen ergebende Schadensersatz-, Herausgabe- oder sonstige Erstattungsansprüche gegen den Vermieter, die Hausverwaltung, Rechtsschutzversicherungen und/oder Dritte (z.B. auf Ersatz von Rechtsverteidi- gungs- bzw. Rechtsverfolgungskosten) (nachfolgend "Ansprüche") durchzuset- zen und (ii) einen Vertragsanwalt der M. GmbH mit der Wahrnehmung meiner/unserer rechtlichen Interessen im Zusammenhang mit der Abwehr der Pflicht zur Vor- nahme der Schönheitsreparaturen zu beauftragen und diesem (Prozess-) Voll- macht mit der Erlaubnis zur Erteilung von Untervollmachten zu erteilen. […] Ich/Wir bestätigen, dass ich/wir die Ansprüche an die M. GmbH abgetreten ha- ben und diese die Abtretung angenommen hat." Mit Schreiben vom 11. und 25. Mai 2018 forderte die Klägerin die Beklagte zur Zahlung von 837,13 € auf mit dem Hinweis, dass die in dem Mietvertrag ent- haltene Schönheitsreparaturklausel unwirksam sei und die Beklagte der Mieterin die für die Schönheitsreparaturen aufgewandten Kosten gemäß §§ 812, 818 BGB zu erstatten habe, die Klägerin mit der Durchsetzung dieser Ansprüche beauf- tragt worden sei und die Mieterin die Ansprüche zum Zwecke der Einziehung an die Klägerin abgetreten habe. Im Schreiben vom 25. Mai 2018 wurden zudem Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 147,56 € geltend gemacht. Eine Zahlung seitens der Beklagten erfolgte nicht. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Zahlung von 837,13 € so- wie die Erstattung von vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 4 5 6 - 4 - 147,46 €, jeweils nebst Zinsen, begehrt. In der Klageschrift heißt es einleitend, die Klägerin fordere die vollständige Rückzahlung der von der Mieterin geleiste- ten Kaution. Dieser Anspruch sei an die Klägerin abgetreten worden. Eine Ver- pflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch die Mieterin habe nicht bestanden. Die diesbezüglichen Klauseln der AVB seien unwirksam. Zu- dem sei die Mieterin nicht unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung zur Durchführung der abgerechneten Malerarbeiten aufgefordert worden. Weiter heißt es in der Klageschrift unter Verweis auf die vorbezeichnete Auftrags- und Abtretungsbestätigung vom 10. Mai 2018, die Mieterin habe die Klägerin mit der Durchsetzung ihrer Ansprüche im Zusammenhang mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen beauftragt und ihre Ansprüche gegen die Beklagte auf Rückerstattung beziehungsweise Wertersatz der aufgewendeten Kosten abge- treten. Die Klägerin habe die Beklagte ohne Erfolg außergerichtlich aufgefordert, den Betrag von 837,13 € für die zu Unrecht durchgeführten Schönheitsreparatu- ren zu erstatten. Die Vorinstanzen sind davon ausgegangen, dass die Klägerin mit der vor- liegenden Klage einen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution geltend ge- macht hat. Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Die Klägerin sei nicht aktivlegitimiert. Es sei bereits fraglich, ob die Abtretungserklärung vom 10. Mai 2018 sich auf den geltend gemachten Kautionsrückzahlungsanspruch beziehe. Jedenfalls sei die Abtretung des Kautionsrückzahlungsanspruchs ge- mäß § 134 BGB nichtig, da sie auf einem Verstoß gegen das Rechtsdienstleis- tungsgesetz beruhe. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter. 7 8 - 5 - II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entschei- dung des Revisionsgerichts (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die vom Berufungsgericht für die Zulassung gegebene Begründung, es sei nicht höchstrichterlich geklärt, ob auch in der vorliegenden Konstellation - Kautionsrückforderung und damit zusammenhängende, möglicherweise im Vordergrund stehende Abwehr von Gegenansprüchen des Vermieters wegen der Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen - eine Rechtsdienstleistung im Sinne des § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG vorliege, die ein im Rechtsdienstleistungsregister eingetragener Inkassodienstleister erbringen dürfe, rechtfertigt die Zulassung der Revision nicht. Denn diese Rechtsfrage ist nicht entscheidungserheblich. Es liegt bereits keine Abtretungserklärung bezüg- lich des streitgegenständlichen Kautionsrückzahlungsanspruchs vor. Deshalb kommt es nicht darauf an, ob eine derartige Abtretung wegen Verstoßes gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz, insbesondere gegen § 3 RDG, nach § 134 BGB nichtig wäre. a) Eine Abtretung des streitgegenständlichen Kautionsrückzahlungsan- spruchs liegt insbesondere nicht in der oben genannten Erklärung der Mieterin vom 10. Mai 2018, die die Klägerin als Beweis für die seitens der Beklagten be- strittene Abtretung auch dieses Anspruchs vorgelegt hat. Denn dieser Erklärung ist - wie das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend erkannt, aber letztlich offen- gelassen hat - die Abtretung eines etwaigen Kautionsrückzahlungsanspruchs nicht zu entnehmen. Der Senat kann selbst eine abschließende Auslegung dieser 9 10 11 - 6 - Erklärung vornehmen, weil die notwendigen tatsächlichen Feststellungen getrof- fen und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteile vom 14. Oktober 2020 - VIII ZR 318/19, NJW 2021, 464 Rn. 32; vom 16. März 2016 - VIII ZR 326/14, WuM 2016, 353 Rn. 33). aa) In der Erklärung der Mieterin vom 10. Mai 2018 heißt es, die Mieterin bestätige, dass sie "die Ansprüche" an die M. GmbH [Klägerin] abgetreten habe und diese die Abtretung angenommen habe. Bereits dem Wortlaut nach liegt hierin - anders als bei einer Wiederholung einer Abtretung (vgl. etwa Senats- urteil vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, NJW-RR 2020, 779 Rn. 82 ff.) - keine eigenständige Abtretung, sondern nur die Bestätigung einer vermeintlich bereits vorgenommenen Abtretung. Dass und gegebenenfalls wann eine solche zuvor erfolgt sein soll, lässt sich den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht ent- nehmen; insoweit übergangenen Vortrag in den Vorinstanzen zeigt die Revision nicht auf. bb) Selbst wenn die Erklärung entgegen ihrem Wortlaut als Abtretung aus- zulegen wäre oder die Abtretung zuvor - wie die Klägerin erstmals im Revisions- verfahren vorträgt - durch "Anklicken der entsprechenden Bestätigung auf der In- ternetseite der Klägerin" vorgenommen worden sein sollte, könnte nicht von einer Abtretung des streitgegenständlichen Kautionsrückzahlungsanspruchs ausge- gangen werden. (1) Die "Bestätigung" der Abtretung vom 10. Mai 2018 bezieht sich auf "die Ansprüche". Diese für sich genommen unbestimmte Angabe ist im Zusammen- hang mit der im ersten Satz dieser Urkunde unter (i) weiter enthaltenen Voll- machtserteilung zu betrachten. Dort ist mit dem Klammerzusatz "nachfolgend An- sprüche" klargestellt, was unter abgetretenen Ansprüchen im Sinne dieser Erklä- 12 13 14 - 7 - rung zu verstehen ist, nämlich "etwaige sich aus dem (auch konkludenten) Fest- halten des Vermieters an der Geltendmachung meiner/unserer mutmaßlichen Ansprüche auf Durchführung der Schönheitsreparaturen ergebende Schadens- ersatz-, Herausgabe- oder sonstige Erstattungsansprüche gegen den Vermieter …". Auch wenn die Formulierung grammatikalisch nicht korrekt und damit schwer verständlich ist, ließe sich hieraus möglicherweise entnehmen, dass hiervon sol- che Ansprüche umfasst sein sollten, die sich daraus ergeben, dass die Vermie- terin ihrerseits einen Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen ge- gen die Mieterin für gegeben hielt. Dies beträfe insbesondere Schadensersatz- oder Erstattungsansprüche, die sich in Folge der vermieterseits verlangten, rechtlich aber nicht geschuldeten Durchführung der Schönheitsreparaturen durch die Mieterin ergeben könnten. Bei dem Kautionsrückzahlungsanspruch handelt es sich dagegen nicht um einen aus dem Festhalten der Vermieterin an dem Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen resultierenden Anspruch. Er ergibt sich vielmehr aus der Sicherungsabrede, wonach eine geleistete Kaution nach dem Ende der Miet- zeit und einer dem Vermieter zuzubilligenden Abrechnungszeit zurückzuzahlen ist (vgl. Senatsurteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05, NZM 2006, 343 Rn. 8 f. mwN). Zwar kann dem Kautionsrückzahlungsanspruch ein etwaiger Anspruch des Vermieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen beziehungsweise - wie vorliegend geltend gemacht - auf Schadensersatz wegen unterlassener Vornahme dieser Arbeiten durch die Mieterin entgegengehalten werden, etwa - wie hier - im Wege der Aufrechnung. Hierdurch wird die Rechtsnatur des Kau- tionsrückzahlungsanspruchs jedoch nicht verändert, insbesondere wird dieser nicht zu einem - von der Abtretungserklärung umfassten - aus dem Festhalten der Vermieterin an dem Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen resultierenden Anspruch im Sinne der Erklärung vom 10. Mai 2018. 15 - 8 - (2) Dieses Ergebnis wird bestätigt dadurch, dass neben der oben in Bezug genommenen Bevollmächtigung im zweiten Satz der Erklärung der Mieterin vom 10. Mai 2018 unter (ii) eine Bevollmächtigung zur Beauftragung eines Vertrags- anwalts der Klägerin mit der Wahrnehmung der Interessen der Mieterin im Zu- sammenhang mit der Abwehr der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparatu- ren enthalten ist. Hieraus ergibt sich, dass die Erklärung vom 10. Mai 2018 ins- gesamt auf eine umfassende Bevollmächtigung der Klägerin für rechtliche Fra- gestellungen, die die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen betref- fen, sowie auf eine Abtretung hiermit im Zusammenhang stehender Ansprüche abzielt. Ein Kautionsrückzahlungsanspruch zählt indes nicht zu derartigen An- sprüchen. (3) Anhaltspunkte dafür, dass entgegen dem Wortlaut und dem Sinn und Zweck der Erklärung auch der Anspruch auf Kautionsrückzahlung abgetreten werden sollte, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Auch dem - ohne- hin im Hinblick auf § 559 Abs. 1 ZPO nicht ohne Weiteres berücksichtigungsfähi- gen - Vorbringen der Revision, dass die Abtretung bereits zuvor durch Anklicken im Internet vorgenommen worden sein soll, ist nicht zu entnehmen, dass diese einen anderen Inhalt gehabt hätte als die Erklärung vom 10. Mai 2018, die in diesem Fall - ihrem Wortlaut entsprechend - nur der Bestätigung der vorange- gangenen Abtretung diente. (4) Der vorstehenden Auslegung der Erklärung vom 10. Mai 2018 ent- spricht es auch, dass die Klägerin vorgerichtlich in ihren Schreiben vom 11. und 25. Mai 2018 an die Beklagte von der Abtretung des Anspruchs auf Ersatz der von der Mieterin angeblich für Schönheitsreparaturen aufgewandten Kosten ge- sprochen und die Beklagte zu deren Bezahlung aufgefordert hat. Ein Kautions- rückzahlungsanspruch wurde in diesen Schreiben nicht geltend gemacht. 16 17 18 - 9 - b) Nach alledem fehlt es bereits an einer Abtretung des Kautionsrückzah- lungsanspruchs und damit schon aus diesem Grund an der Aktivlegitimation der Klägerin. Es kommt deshalb nicht darauf an, ob - was das Berufungsgericht für durch den Bundesgerichtshof klärungsbedürftig gehalten hat - eine derartige Ab- tretung wegen Verstoßes gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz nach § 134 BGB in Verbindung mit § 3 RDG nichtig wäre. 2. Die Revision hat nach den vorstehenden Ausführungen auch keine Aus- sicht auf Erfolg. Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Rückzahlung der Kaution (§§ 551, 398 BGB in Verbindung mit der zwischen den Mietvertragsparteien getroffenen Sicherungsabrede) sowie auf Er- stattung der geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten (§ 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB) verneint. a) Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht davon ausgegangen, dass die Klägerin mit der vorliegenden Klage einen Anspruch auf Rückzahlung der von der Mieterin hinterlegten Mietkaution (§ 551 BGB) aus abgetretenem Recht geltend macht. Dies entspricht der über- einstimmenden und zutreffenden Auffassung beider Parteien im Revisionsver- fahren und ist auch in den Vorinstanzen nicht in Zweifel gezogen worden. b) Im Ergebnis zutreffend hat das Berufungsgericht entschieden, dass der Klägerin gegen die Beklagte ein Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution aus abgetretenem Recht bereits deshalb nicht zusteht, weil die Klägerin nicht aktivle- gitimiert ist. Denn die Mieterin hat der Klägerin einen etwaigen Anspruch auf Kau- tionsrückzahlung nicht wirksam abgetreten. Es fehlt - wie ausgeführt - bereits an einer diesbezüglichen Abtretungserklärung. 19 20 21 22 23 - 10 - c) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht auch einen Anspruch der Klä- gerin aus abgetretenem Recht auf Zahlung von außergerichtlichen Rechtsverfol- gungskosten (§ 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB) verneint. Abgesehen da- von, dass der Klägerin gegen die Beklagte - wie ausgeführt - mangels Abtretung ein Anspruch auf Kautionsrückzahlung nicht zusteht und sie deshalb hiermit im Zusammenhang stehende vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten nicht bean- spruchen kann, sind die geltend gemachten Kosten ohnehin nicht durch eine et- waige außergerichtliche Rechtsverfolgung des streitgegenständlichen Kautions- rückzahlungsanspruchs entstanden. Denn in ihren Schreiben vom 11. und 25. Mai 2018 hat die Klägerin nicht den mit der Klageschrift verfolgten Anspruch auf Kautionsrückzahlung geltend gemacht, sondern einen - nicht streitgegen- ständlichen - Anspruch auf Erstattung der Kosten für von der Mieterin vermeint- lich durchgeführte Schönheitsreparaturen, den sie - worauf das Berufungsgericht zutreffend hingewiesen hat - überdies nicht schlüssig dargelegt hat. 24 - 11 - III. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustel- lung dieses Beschlusses. Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Dr. Liebert Wiegand Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Augsburg, Entscheidung vom 28.03.2019 - 12 C 3259/18 - LG Augsburg, Entscheidung vom 07.10.2020 - 472 S 1583/19 - 25

ECLI:DE:BGH:2019:170419UVIIIZR33.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 33/18 Verkündet am: 17. April 2019 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 536 Abs. 1, § 558 Abs. 1, 3; WoFIV § 4 Nr. 4 a) Im Verfahren der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 BGB) bestimmt sich die der Berechnung der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) zu Grunde zu legende Ausgangsmiete auch im Falle einer Mietminderung wegen eines nicht behebbaren Mangels in Form nicht uner- heblicher Wohnflächenabweichung (§ 536 Abs. 1 BGB) nach der vertraglich vereinbarten Miete. b) Der Begriff der "Wohnfläche" ist im Wohnraummietrecht auch bei frei finan- ziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses geltenden Bestimmun- gen auszulegen (Bestätigung von BGH, Urteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230 unter II 1 b aa; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624 Rn. 17; vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08, NJW 2009, 2295 Rn. 19). c) Eine hiervon abweichende Berechnung erfolgt unter anderem dann, wenn ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich ist. Eine solche maßgebende Verkehrssitte setzt voraus, dass abweichend von den sonst anwendbaren Be-stimmungen - vorliegend der Wohnflächenverordnung - ein anderes Re- gelwerk, mithin die II. Berechnungsverordnung, die DIN 283 oder die DIN 277 insgesamt angewendet wird (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624). BGH, Urteil vom 17. April 2019 - VIII ZR 33/18 - LG Berlin AG Berlin-Lichtenberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 27. März 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Schneider, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 18 des Landgerichts Berlin vom 17. Januar 2018 - unter Zurück- weisung des weitergehenden Rechtsmittels - im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als bezüglich der Klage zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist. Insoweit wird die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Klägerin zu 5/9 und der Beklagte zu 4/9, die Kosten des Berufungsverfahrens die Klägerin zu 7/10 und der Beklagte zu 3/10 sowie die Kosten des Revisionsverfahrens die Klägerin zu 8/10 und der Beklagte zu 2/10 zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit Januar 2007 Mieter einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Die Wohnfläche ist im Mietvertrag mit "ca. 94,48 m²" angegeben. Die 1 - 3 - Nettokaltmiete betrug anfangs 470 € und wurde im August 2007 einvernehmlich auf 423 € herabgesetzt. Mit Schreiben vom 30. Januar 2012 begehrte die Klägerin die Zustim- mung des Beklagten zu einer Erhöhung der Miete um 84,60 € (20 %) auf 507,60 € ab dem 1. April 2012. Nach Klageerhebung hat der Beklagte eine Erhöhung der Miete auf ins- gesamt 444,36 € anerkannt. Gestützt auf eine nach seiner Ansicht im Vergleich zur Angabe im Mietvertrag um 12,46 % geringere Wohnfläche, hat er widerkla- gend die Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von zuletzt 2.055,30 € nebst Zinsen beantragt. Das Amtsgericht hat ein Sachverständigengutachten über die Wohnfläche eingeholt, das auf der Grundlage der Wohnflächenverordnung den straßenseitigen Balkon der Wohnung mit 25 % ansetzte und eine Fläche von 84,01 m² ermittelte. Das Amtsgericht hat den Beklagten zur Zustimmung zu einer Mieterhö- hung um 63,45 € auf 486,45 € verurteilt und den Widerklageantrag abgewiesen. Dabei ist es der Wohnflächenermittlung der Sachverständigen bezüglich des Balkons nicht gefolgt. Es hat die Fläche des Balkons vielmehr zur Hälfte ange- rechnet, weil in Berlin der Entscheidung des LG Berlin (Grundeigentum 2011, 1086) zufolge eine entsprechende örtliche Praxis bestehe, Balkone weiterhin (wie in der II. Berechnungsverordnung) zur Hälfte anzurechnen. Deshalb betra- ge die Wohnflächenabweichung nicht mehr als 10 % und sei eine Mietminde- rung nicht gerechtfertigt. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht - nach Einholung eines weiteren Gutachtens zur Frage, ob Balkone im Jahr 2007 üblicherweise 2 3 4 5 - 4 - zur Hälfte angerechnet wurden - das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und den Beklagten lediglich zu einer Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 451,36 € verurteilt sowie der Widerklage in Höhe von 1.827,93 € nebst Zinsen stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Kläge- rin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg, soweit die Klägerin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung im vom Amtsgericht ausgeurteilten Umfang von 486,45 € be- gehrt; im Übrigen ist sie unbegründet. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, ZMR 2018, 503) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im We- sentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete auf 451,36 € zu. Die verlangte Miete (507,50 €) liege unterhalb der ortsüblichen Ver- gleichsmiete von 544,38 € (6,48 €/m² x 84,01 m²). 6 7 8 9 10 - 5 - Einer vollständigen Klagestattgabe stehe jedoch die 20 %-ige Kap- pungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) entgegen. Diese sei nicht nach der vertraglich vereinbarten Ausgangsmiete von 423 € zu berechnen. Aufgrund der im Ver- gleich zur Angabe im Mietvertrag um 11,08 % geringeren Wohnfläche sei auch die Ausgangsmiete um diesen Prozentsatz herabzusetzen und der Berechnung der Kappungsgrenze damit lediglich eine Miete in Höhe von 376,13 € zugrunde zu legen. Nur in dieser Höhe sei die Miete nach § 536 Abs. 1, 4 BGB wirksam vereinbart. Dem stehe nicht entgegen, dass eine Mietminderung wegen beheb- barer Mängel der Mietsache für die Ermittlung des Erhöhungsbetrages und der "Zielmiete" keine Rolle spiele, da es sich bei der Wohnflächenabweichung um einen unbehebbaren Mangel handele. Die Fläche des straßenseitigen Balkons sei nach § 4 Nr. 4 der Wohnflä- chenverordnung (WoFlV) nur mit einem Viertel auf die Wohnfläche anzurech- nen. Die Wohnflächenverordnung sei für die Ermittlung der Wohnfläche der streitigen Wohnung anwendbar, da sie bei Abschluss des Mietvertrages für den preisgebundenen Wohnraum gegolten habe und die Kammer nach durchge- führter Beweisaufnahme nicht die Überzeugung habe gewinnen können, dass in Berlin im Jahre 2007 die örtliche Übung bestanden habe, ein anderes Regel- werk als die Wohnflächenverordnung anzuwenden. Nach den Feststellungen des Sachverständigen habe in Berlin im Jahr des Mietvertragsschlusses (2007) auch keine hiervon abweichende Verkehrssit- te dahingehend bestanden, Balkonflächen stets zur Hälfte zu berücksichtigen. Die Kammer folge dem Sachverständigen, dass dessen Umfrage kein klares Bild ergeben habe. Die Marktteilnehmer hätten sich überwiegend auf die Wohn- flächenverordnung berufen, gleichwohl aber eine Anrechnung der Balkonflä- chen in der Regel zur Hälfte vorgenommen. Offenbar sei den Marktteilnehmern 11 12 13 - 6 - die Regelung des § 4 der Wohnflächenverordnung, der im Gegensatz dazu vor- sehe, dass Balkone regelmäßig nur zu einem Viertel anzurechnen seien, nicht bekannt oder würde diese Regelung von den Marktteilnehmern zumindest nicht angewendet. Unter diesen Umständen reiche es nicht, dass die Mehrheit der Marktteilnehmer angegeben habe, Balkonflächen im Rahmen der Flächener- mittlung zur Hälfte zu berücksichtigen, um einen abweichenden ortsüblichen Berechnungsmodus im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu bejahen. Eine der Vertragsauslegung aus Gründen des Vertrauensschutzes zugrunde zu legende Verkehrssitte könne nicht darin bestehen, dass einzelne Bestimmungen eines für die Wohnflächenermittlung geeigneten und ganz überwiegend als anwendbar angesehenen Regelwerks in der Praxis häufig übersehen oder fehlerhaft angewendet würden. Da außerdem anderweitige Abreden der Mietvertragsparteien nicht er- sichtlich seien, verbleibe es bei der Heranziehung der Wohnflächenverordnung. Aufgrund der erheblichen Wohnflächenabweichung von 11,08 % habe der Beklagte gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, § 536 Abs. 1 BGB einen An- spruch auf Rückzahlung von 11,08 % der für den Zeitraum Januar 2009 bis März 2012 gezahlten Miete; hieraus ergebe sich der zuerkannte Betrag von 1.827,93 € nebst Zinsen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nur insoweit nicht stand, als das Berufungsgericht die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB nicht nach der vertraglich vereinbarten Miete, sondern nach einer wegen zu geringer Wohnfläche geminderten Miete berechnet hat. 14 15 16 - 7 - Hingegen hat das Berufungsgericht die Wohnfläche zu Recht aufgrund der Wohnflächenverordnung ermittelt und dem Beklagten wegen einer sich dar- aus ergebenen erheblichen Wohnflächenabweichung rechtsfehlerfrei einen An- spruch auf Rückzahlung überzahlter Miete (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) zu- erkannt. 1. Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf eine monatliche Nettokaltmiete von 486,45 € zu. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist der Berechnung der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB) die vertraglich vereinbarte und nicht eine nach § 536 Abs. 1 BGB infolge erheblicher Wohnflä- chenabweichung geminderte Miete zugrunde zu legen. a) Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Gemäß § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB darf sich die Miete dabei innerhalb von drei Jahren, von Erhöhun- gen nach §§ 559 und 560 BGB abgesehen, nicht um mehr als 20 % erhöhen (Kappungsgrenze), in den Fällen des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB um nur 15 %. b) Ausgangspunkt für die Mieterhöhung ("Ausgangsmiete") ist dabei die vertraglich vereinbarte Miete, bei späteren Änderungen nach § 557 oder § 558 BGB die zuletzt vereinbarte Miete (vgl. Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 16; zur Ausnahme bei einvernehmlicher Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen vgl. Senatsurteile vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122 Rn. 12; vom 9. April 2008 - VIII ZR 287/06, NJW 2008, 2031 Rn. 11). 17 18 19 20 - 8 - aa) Mietminderungen (§ 536 Abs. 1 BGB) bleiben bei der für die Berech- nung der Kappungsgrenze maßgebenden Ausgangsmiete nach allgemeiner Meinung grundsätzlich unberücksichtigt (vgl. MünchKommBGB/Artz, 7. Aufl., § 558 Rn. 39; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 558 Rn. 50; Erman/Dickersbach, BGB, 15. Aufl., § 558 Rn. 34; BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Februar 2019, § 558 Rn. 46). Entgegen der vom Berufungsgericht (bezugnehmend auf Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., § 558 BGB Rn. 166 f.) vertretenen Auffassung gilt bei nicht unerheblichen Wohnflä- chenabweichungen nichts anderes. Insbesondere kommt es auf den Umstand, dass derartige Mängel unbehebbar sind, nicht an. bb) Die Ausgangsmiete ist für die Berechnung der Kappungsgrenze des § 558 BGB von Bedeutung. Diese soll verhindern, dass die Mietsteigerung in Einzelfällen ein zu starkes Ausmaß annimmt (vgl. BT-Drucks. 9/2079, S. 9 - zu § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG - Entwurf eines Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen). Sie dient mithin dazu, einen zu raschen Anstieg solcher Mie- ten, die bislang erheblich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen, zum Schutz der betroffenen Mieter zu vermeiden (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 54, 36 - Entwurf eines Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts [Mietrechtsreformgesetz]; Senatsurteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 178/03, NJW-RR 2004, 945 unter II 2 c). Gerade in diesen Fällen gewährt allein die Begrenzung einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB) keinen hinreichenden Schutz zugunsten des Mieters. Die Kappungsgrenze ist daher eine zweite, selbständig einzuhaltende Obergrenze für Mieterhöhungen nach § 558 BGB (vgl. BVerfGE 71, 230, 248) und dient dem Schutz des Mieters in wirtschaftlicher Hinsicht (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 17). 21 22 - 9 - Dieser Schutz vor einem zu raschen Anstieg seiner Zahlungspflichten orientiert sich jedoch an der Miete, zu deren Begleichung sich der Mieter ver- traglich verpflichtet hat. Diese anfängliche oder während des laufenden Miet- verhältnisses vereinbarte Miete hat der Mieter durch eigene Entscheidung übernommen und für sich als wirtschaftlich tragfähig angesehen. Hieran be- misst sich sein Schutz vor einer finanziellen Überforderung im Rahmen der je- weiligen Mietsteigerung. Ohnehin wird die Wohnflächenabweichung bei der weiteren Grenze der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt. Die Größe der Wohnung (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB) ist nach der tatsächlichen und nicht nach der vertraglich vereinbarten Wohnfläche zu berechnen (vgl. Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 10; vom 27. Februar 2019 - VIII ZR 255/17, juris Rn. 13). Somit wird an dieser Stelle den schutzwürdigen Belangen des Mieters hinreichend Rechnung getragen und im Ergebnis ver- mieden, dass er eine im Verhältnis zur Wohnfläche überhöhte Miete zahlt. cc) Ferner steht der Herabsetzung der Ausgangsmiete infolge einer Min- derung deren im Vergleich zum Mieterhöhungsverfahren unterschiedliche Ziel- setzung und Rechtsfolge entgegen. Das Mieterhöhungsverfahren gibt dem Vermieter, dem eine Kündigung des Dauerschuldverhältnisses zum Zweck der Erhöhung der Miete mit Rück- sicht auf das soziale Mietrecht verwehrt ist (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB), zum Ausgleich die Möglichkeit, die Miete bis maximal zur ortsüblichen Vergleichs- miete zu erhöhen und auf diese Weise eine am örtlichen Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende Miete zu erzielen (vgl. Senatsurteil vom 24. Oktober 2018 - VIII ZR 52/18, NJW-RR 2019, 269 23 24 25 26 - 10 - Rn. 15 mwN). Hierdurch wird die vertragliche Hauptleistungspflicht des Mieters modifiziert. Demgegenüber betrifft die Minderung (§ 536 Abs. 1 BGB) Sekun- därrechte des Mieters. Diese strukturellen Unterschiede stehen einer Heranzie- hung der Minderungsfolgen bei der Bestimmung von Primärpflichten grundsätz- lich entgegen. Denn unabhängig davon, ob der Mangel behebbar oder nicht behebbar ist, wirkt sich die Minderung auf den Vertragsinhalt nicht aus. Als Gewährleis- tungsrecht bewirkt sie - nur - zugunsten des Mieters eine (teilweise) Befreiung von der Entrichtung der (Brutto-)Miete, nicht jedoch eine Vertragsänderung. Die Minderung soll die mangelbedingte Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit ausgleichen (vgl. § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB). Sie ist Ausdruck des das Schuld- recht prägenden Äquivalenzprinzips. Durch sie soll die von den Vertragspartei- en festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den Leistungen des Vermieters - der Bereitstellung einer vertragsgemäßen Mietsache - und der Leistung des Mieters - der Mietzahlung - bei einer Störung auf der Vermieterseite wiederhergestellt werden (vgl. BGH, Urteile vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03, BGHZ 163, 1, 6; vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 12). Diese Störung des vertraglichen Äquivalenzverhältnisses infolge der Flä- chenabweichung wird ausschließlich über das Gewährleistungsrecht ausgegli- chen. Für eine (faktische) Vertragsanpassung, vorliegend durch Annahme einer herabgesetzten Ausgangsmiete, ist kein Raum. Die Miete bestimmt sich nach dem Vereinbarten und nicht danach, wie sie möglicherweise - fiktiv - hätte ge- bildet werden können. Somit bleibt trotz der Minderung der Vertragsinhalt und damit auch die vertraglich festgelegte Miethöhe unberührt (vgl. BGH, Urteile vom 21. Februar 2008 - III ZR 200/07, NZM 2008, 462 Rn. 11; vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 256/09, NJW 2010, 2648 Rn. 22; vom 18. November 2015 27 28 - 11 - - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 20 und 26; Cramer, NZM 2017, 457, 464). Ausge- hend von dieser berechnet sich die Kappungsgrenze. dd) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung ist der vorliegende Fall der Mieterhöhung nicht mit demjenigen der Bestimmung der Kautionshöhe (§ 551 Abs. 1 BGB) vergleichbar. Zwar bemisst sich die Höhe der Mietsicherheit nach § 551 Abs. 1 BGB im Falle eines anfänglichen, unbehebbaren Mangels an der geminderten Miete (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773 unter II 2 c). Der Berechnung der Kautionshöhe liegt jedoch eine andere Intention als der Berechnung der Kappungsgrenze zugrunde. Während es bei der Kappungs- grenze - wie aufgezeigt - um den Schutz des Mieters vor einer wirtschaftlichen Überforderung durch einen zu umfangreichen Anstieg der Miete geht, zielt die Mietsicherheit auf den Schutz des Vermieters bei (späteren) Ansprüchen gegen den Mieter ab. Bei dauerhafter Mietminderung infolge einer Wohnflächenabwei- chung besteht kein anerkennenswertes Sicherungsinteresse des Vermieters an einer Mietkaution in Höhe des Dreifachen der vereinbarten Nettomiete. Dieser Gedanke kann auf die Berechnung der Mieterhöhung nicht über- tragen werden. Für eine vergleichbare Anpassung der Ausgangsmiete bei der Kappungsgrenze besteht zum Schutz des Mieters, wie aufgezeigt, kein Anlass. c) Ausgehend von der somit maßgeblichen, im August 2007 vertraglich vereinbarten Miete in Höhe von 423 € hat die Klägerin einen Anspruch auf Zu- stimmung zur Mieterhöhung bis zu dem vom Amtsgericht ausgeurteilten Betrag von 486,45 €. Da sich die ortsübliche Vergleichsmiete nach den rechtsfehler- freien und in der Revisionsinstanz unangegriffenen Feststellungen des Beru- 29 30 31 32 - 12 - fungsgerichts auf 6,48 €/m² beläuft, ist die von der Klägerin in den Rechtsmittel- instanzen nur noch verfolgte Erhöhung auf 486,45 € unabhängig davon berech- tigt, ob die tatsächliche Wohnfläche 84,01 m² (wie der Beklagte geltend ge- macht hat) oder 85,97 m² (wie die Klägerin geltend macht) beträgt. Denn auch bei der geringeren Wohnfläche von 84,01 m² ergibt sich eine ortsübliche Ver- gleichsmiete von 544,38 €, während die Klägerin zuletzt nur noch eine Erhö- hung auf 486,45 € verfolgt hat. Da dies einer Mieterhöhung von (nur) 15 % ent- spricht, kommt es auch nicht darauf an, ob die Kappungsgrenze, wie die Revi- sion meint, mit 20 % oder nach der auf der Basis des § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB erlassenen Berliner Kappungsgrenzenverordnung lediglich mit 15 % anzuset- zen ist. 2. Soweit sich die Klägerin gegen ihre Verurteilung im Rahmen der Wi- derklage wendet, hat die Revision keinen Erfolg. Dem Beklagten steht gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mie- te in Höhe von 1.827,93 € zu. Die tatsächliche Wohnfläche weicht von der im Mietvertrag angegebenen um mehr als 10 % ab, so dass ein erheblicher Man- gel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB vorliegt. Die in der Revisionsinstanz allein noch streitige Frage, ob der straßenseitige Balkon mit lediglich einem Viertel auf die Wohnfläche anzurechnen ist und dadurch eine Abweichung von der vertrag- lich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % (nämlich um 11,08 %) vorliegt, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei bejaht. a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats beinhaltet die in ei- nem Wohnraummietvertrag angegebene Wohnfläche, auch bei einer "ca."- Angabe, im Allgemeinen zugleich eine dahingehende vertragliche Festlegung der Sollbeschaffenheit der Mietsache im Sinne einer Beschaffenheitsvereinba- rung (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268 33 34 - 13 - unter II; vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 unter II 2 a; vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09, aaO Rn. 8; vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 9 mwN). Danach war hier eine Wohnfläche von 94,48 m² ver- einbart. b) Ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB infolge Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) liegt nach der Senatsrechtsprechung vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebe- nen Wohnfläche liegt (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO unter II 2 c; vom 10. November 2010 - VIII ZR 306/09, NJW 2011, 220 Rn. 14; vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO; vom 30. Mai 2018 - VIII ZR 220/17, NJW 2018, 2317 Rn. 16). Dies ist hier der Fall, denn die tat- sächliche Wohnfläche beträgt nur 84,01 m², weil der straßenseitige Balkon nach der anzuwendenden Wohnflächenverordnung nur mit einem Viertel anzurech- nen ist, so dass sich die vom Berufungsgericht festgestellte Abweichung um 11,08 % ergibt. aa) Nach der ständigen Senatsrechtsprechung ist der Begriff der "Wohn- fläche" im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätz- lich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen und vorliegend aufgrund der im Zeitpunkt des Mietvertragsschlus- ses (vgl. hierzu Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624 Rn. 17) geltenden Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu ermitteln. Etwas anderes gilt dann, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beimessen oder ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist (vgl. Senatsur- teile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230 unter II 1 b aa; vom 35 36 - 14 - 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, aaO Rn. 13; vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08, NJW 2009, 2295 Rn. 19). bb) Mit dem Begriff des ortsüblichen Berechnungsmodus ist eine beste- hende örtliche Verkehrssitte zur Wohnflächenberechnung gemeint. Eine solche maßgebliche Verkehrssitte als eine die beteiligten Verkehrskreise untereinander verpflichtende Regel verlangt, dass sie auf einer gleichmäßigen, einheitlichen und freiwilligen tatsächlichen Übung beruht, die sich innerhalb eines angemes- senen Zeitraums für vergleichbare Geschäftsvorfälle gebildet hat und der eine einheitliche Auffassung sämtlicher beteiligten Kreise an dem betreffenden, ge- gebenenfalls räumlich beschränkten Geschäftsverkehr zu Grunde liegt (vgl. BGH, Urteile vom 30. März 1990 - V ZR 113/89, BGHZ 111, 110, 112; vom 11. Mai 2001 - V ZR 492/99, NJW 2001, 2464 unter II 1 c; vom 30. September 2009 - VIII ZR 238/08, NJW 2010, 1135 Rn. 11). Erforderlich ist somit, dass die Vorgehensweise bei Mietern und Vermietern Zustimmung gefunden hat (vgl. BGH, Urteile vom 12. Dezember 1953 - VI ZR 242/52, LM Nr. 1 zu § 157 [B] - BeckRS 1953, 31197869; vom 30. März 1990 - V ZR 113/89, aaO). Das Berufungsgericht hat (letztlich) zu Recht darauf abgestellt, dass nach der Senatsrechtsprechung (vgl. Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, aaO Rn. 15) ein abweichender örtlich üblicher Berechnungsmodus als Grundlage der Wohnflächenermittlung nur dann in Betracht kommt, wenn sich eine Verkehrssitte zur Anwendung eines anderen Regelwerkes gebildet hat. Denn die Ermittlung der Wohnfläche kann sinnvollerweise nur aufgrund eines einheitlichen, in sich geschlossenen Regelwerks vorgenommen werden, weil anderenfalls Wertungswidersprüche zumindest möglich und sachgerechte Er- gebnisse nicht sichergestellt sind. 37 38 39 - 15 - Deshalb reicht es nicht aus, dass ein erheblicher oder auch überwiegen- der Teil der Marktteilnehmer ein Regelwerk unzutreffend anwendet oder ver- schiedene Regelwerke miteinander vermischt. Ebenso wenig kommt es - entgegen der Auffassung der Revision - darauf an, ob sich bezüglich der Be- rechnung einer Teilfläche eine bestimmte Übung der Mehrheit der Marktteil- nehmer herausgebildet hat oder ob das zu dieser Frage eingeholte Gutachten nicht auf einer ausreichend repräsentativen Marktbefragung beruhte oder in den Fragebögen auf einen unzutreffenden Zeitraum abgestellt worden war. In den vorstehend genannten Fällen besteht vielmehr kein Anlass, von dem Grundsatz abzuweichen, dass (sofern die Parteien dem Begriff der Wohn- fläche nicht im Einzelfall eine andere Bedeutung beigemessen haben) das Re- gelwerk - insgesamt - für die Berechnung der Wohnfläche maßgeblich ist, das im Zeitpunkt des Vertragsschlusses für den preisgebundenen Wohnraum an- zuwenden war, hier mithin die Wohnflächenverordnung. c) Damit ist das Berufungsgericht zutreffend von der Anwendbarkeit der Wohnflächenverordnung ausgegangen und hat die Fläche des straßenseitigen Balkons von insgesamt 7,83 m² zu einem Viertel - 1,96 m² - berücksichtigt. Hiervon ausgehend liegt die gesamte Wohnfläche von 84,01 m² um 11,08 % unter der vertraglich vereinbarten Fläche. In diesem Umfang (46,87 € monat- lich) ist die Miete gemindert und steht dem Beklagten für - insoweit unstreitig - 39 Monate ein Rückzahlungsanspruch in Höhe von insgesamt 1.827,93 € zu. III. 1. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit bezüglich der auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichteten Klage zum Nach- 40 41 42 - 16 - teil der Klägerin erkannt worden ist; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die weitergehende, die Widerklage betreffende Revision ist zu- rückzuweisen. Im Umfang der Aufhebung entscheidet der Senat in der Sache selbst, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt insoweit zur Zurückweisung der Berufung des Beklagten und zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1, § 92 Abs. 1 ZPO. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts sind die Kosten der in beiden In- stanzen eingeholten Sachverständigengutachten nicht von der Klägerin zu tra- gen. a) Nach § 96 ZPO können die Kosten eines ohne Erfolg gebliebenen An- griffs- oder Verteidigungsmittels der Partei auferlegt werden, die es geltend ge- macht hat, auch wenn sie in der Hauptsache (teilweise) obsiegt. Diese Voraus- setzungen liegen nicht vor; die Auferlegung der Sachverständigenkosten zu Lasten der Klägerin war ermessensfehlerhaft (vgl. Senatsurteil vom 14. No- vember 2007 - VIII ZR 340/06, NJW 2008, 218 Rn. 9; MünchKommZPO/Schulz, 5. Aufl. 2016, § 96 Rn. 5) und ist damit vom Revisionsgericht von Amts wegen (vgl. BGH, Urteile vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 141/09, WuM 2010, 161 Rn. 21; vom 24. Januar 2017 - XI ZR 183/15, NJW-RR 2017, 815 Rn. 35) zu korrigieren. b) Zwar ist die Anwendung vom Wortlaut der Norm gedeckt. Jedoch steht der Sinn und Zweck des § 96 ZPO vorliegend einer Kostentragung der Klägerin entgegen. 43 44 45 46 - 17 - aa) Die Vorschrift ist als Ausnahmetatbestand vom Grundsatz der Einheit der Kostenentscheidung eng auszulegen. Zwar verlangt die Norm kein Ver- schulden auf Seiten der obsiegenden Partei. Jedoch ist im Rahmen ihrer An- wendung das mit ihr verfolgte Ziel, die Parteien zu einer sparsamen Prozess- führung anzuhalten (vgl. MünchKommZPO/Schulz, aaO Rn. 1) sowie das der Norm innewohnende Veranlasserprinzip zu berücksichtigen. Ebenso wie bei anderen Vorschriften, die eine Kostentrennung sogar gebieten, wie etwa § 93, § 95, § 97 Abs. 2, § 100 Abs. 3, § 281 Abs. 3 Satz 2, § 344 ZPO, und denen ein unwirtschaftliches oder prozessverlängerndes Verhalten vorausgeht, kommt auch § 96 ZPO in kostenrechtlicher Hinsicht ein Sanktionscharakter zu. Daher reicht es gerade nicht aus, dass einzelne Angriffs- und Verteidigungsmittel ver- worfen werden, da die Parteien in der Wahl ihrer Rechtsverfolgung auch mit Blick auf drohende Kostenfolgen frei sein müssen (vgl. Hahn/Mugdan, Die ge- samten Materialien zu den Reichsjustizgesetzen, Band 2, Neudruck 1983, S. 199). Vielmehr ist maßgebend in die Abwägung einzustellen, ob die Erfolglo- sigkeit des Angriffs- oder Verteidigungsmittels für die Partei voraussehbar war (vgl. BGH, Urteil vom 11. Dezember 1979 - X ZR 49/74, NJW 1980, 838 unter III, insoweit in BGHZ 76, 50 nicht abgedruckt; Smid/Hartmann in: Wieczo- rek/Schütze, ZPO, 4. Aufl., § 96 Rn. 6; Stein/Jonas/Muthorst, ZPO, 23. Aufl., § 96 Rn. 1). bb) Nach diesen Maßstäben war es ermessensfehlerhaft, der Klägerin die Kosten sämtlicher Sachverständigengutachten aufzuerlegen. Mit dem Behaupten einer konkreten Wohnungsgröße ist die Klägerin ih- rer Darlegungs- und Beweislast nachgekommen. Anhaltspunkte für eine ex- ante mögliche Voraussehbarkeit einer vom klägerischen Sachvortrag abwei- chenden Wohnungsgröße sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Die Pro- 47 48 49 - 18 - zessführung der darlegungs- und beweispflichtigen Partei würde faktisch beein- trächtigt, wenn sie die Kosten des Beweismittels allein deshalb tragen müsste, weil hiermit die von ihr aufgestellte Behauptung ex-post nicht, beziehungsweise wie vorliegend nicht in Gänze bewiesen werden konnte. Zudem hat das Berufungsgericht unberücksichtigt gelassen, dass die Wohnungsgröße sowohl im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens (Klage), als auch im Rahmen der Rückforderung überzahlter Miete (Widerklage) eine Rolle spielt. Damit haben beide Parteien - wenn auch vor dem Hintergrund unter- schiedlicher Anspruchsgrundlagen - Angaben zur Wohnungsgröße und damit jeweils ein Angriffs- beziehungsweise Verteidigungsmittel im Sinne des § 96 ZPO "geltend gemacht". Auch dasjenige des Beklagten ist in Teilen ohne Erfolg geblieben, da seine Behauptungen zur Wohnungsgröße durch die eingeholten Sachverständigengutachten ebenfalls nicht in vollem Umfang bestätigt worden sind. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Lichtenberg, Entscheidung vom 14.08.2013 - 15 C 15/12 - LG Berlin, Entscheidung vom 17.01.2018 - 18 S 308/13 - 50

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietkaution Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Schöneberg Entscheidungsdatum: 08.06.2010 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 15 C 23/10 ECLI: ECLI:DE:AGBESB:2010:0608.15C23.10.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 195 BGB, § 199 BGB, § 314 Abs 3 BGB, § 545 BGB, § 546 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietkautionszahlunganspruch Wohnraummiete: Verjährung des Vermieteranspruchs auf Mietkaution; Fortgeltung des Kündigungsgrundes unterbliebener Kautionszahlung bei Fortsetzung des Mietverhältnisses Orientierungssatz 1. Der Kautionszahlungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB. Gemäß § 199 BGB beginnt die Verjährung, wenn der Anspruch entstanden und fällig ist, d.h. einklagbar ist. Ist der Mieter berechtigt, die Kaution in drei monatlichen Teilzahlungen zu zahlen, so beginnt die Verjährung der Raten zu unterschiedlichen Zeitpunkten (Rn.26) . 2. Kündigt ein Vermieter wegen Nichtzahlung der Kaution ein Mietverhältnis, räumen die Mieter die Mieträume jedoch nicht und setzt sich das Mietverhältnis gemäß § 545 BGB fort, so kann der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist i.S.d. § 314 Abs. 3 BGB wegen der gleichen Gründe das Mietverhältnis erneut kündigen (Rn.30) . Tenor 1. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, das Haus J.straße in B., Vorderhaus, bestehend aus einer Nutzfläche von 102 qm, Kellerräume und ca. 300 qm Garten zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben. 2. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin 1666,67 € zu zahlen. 3. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin die für die fristlose Kündigung entstandenen Rechtsanwalts- und Zustellungskosten in Höhe von 1.002,08 € zu zahlen. 4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 5. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. August 2010 gewährt. 6. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 6% und die Beklagten als Gesamtschuldner 94%. 7. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; für die Klägerin hinsichtlich der Ziffer 2), 3) und der Kosten nur gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10%. Die Beklagten können die Vollstreckung der Ziffer 1) durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 4.000,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in der gleichen Höhe leistet. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Leistung einer Sicherheit in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in der gleichen Höhe leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien schlossen unter dem 12. November 2006 einen Mietvertrag über ein Haus in der J.straße in B.. Hinsichtlich der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf Bl. 5 ff. d.A. Bezug genommen. Die Parteien vereinbarten die Zahlung einer Kaution in Höhe von 2.500,00 €. Randnummer 2 Die Beklagten zahlten die Kaution nicht. Randnummer 3 Nachdem die Beklagten die Miete für Mai und Juni 2009 nicht beglichen hatten, kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit anwaltlichem Schreiben vom 26. Juni 2009 (Bl. 26 ff.), auf das Bezug genommen wird, fristlos, hilfsweise fristgemäß. Für die Kündigung entstanden Zustellkosten in Höhe von 20,90 € und 19,90 €. Der Prozessbevollmächtigte der Klägerin stellte für die Kündigung 961,28 € in Rechnung. Randnummer 4 Die Mieten für Mai, Juni und Juli 2009 zahlten die Beklagten. Randnummer 5 Die Beklagten setzten ohne Widerspruch der Beklagten den Gebrauch fort. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 3. August 2009 kündigte die Beklage zu 1) das Mietverhältnis. Randnummer 7 Mit anwaltlichen Schreiben vom 17. Dezember 2009 kündigte die Klägerin erneut das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß. Gleichzeitig teilte der klägerische Prozessbevollmächtigte der Beklagten mit, dass er der Klägerin die Erhebung einer Räumungsklage anraten würde. Randnummer 8 Die Beklagten setzten ohne Widerspruch der Beklagten den Gebrauch fort. Randnummer 9 Die Klägerin erstellte unter dem 27. Dezember 2009 eine Betriebskostenabrechnung für 2008. Diese sah eine Nachzahlung in Höhe von 234,57 € vor. Randnummer 10 Mit ihrer am 20. Januar 2010 bei Gericht eingegangenen und den Beklagten am 11. Februar 2010 zugestellten Klage kündigte die Klägerin das Mietverhältnis erneut fristlos, hilfsweise fristgemäß. Randnummer 11 Die Klägerin beantragt, Randnummer 12 1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, das Haus J.straße in B., Vorderhaus, bestehend aus einer Nutzfläche von 102 qm, Kellerräume und ca. 300 qm Garten zu räumen und geräumt an sie herauszugeben; Randnummer 13 2. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 2.500,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen; Randnummer 14 3. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 234,57 € Betriebskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen; Randnummer 15 4. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die für die fristlose Kündigung entstandenen Rechtsanwalts- und Zustellungskosten in Höhe von 1.022,98 € zu zahlen. Randnummer 16 Die Beklagten beantragen, Randnummer 17 die Klage abzuweisen; Randnummer 18 hilfsweise die Gewährung einer Räumungsfrist. Randnummer 19 Die Beklagten machen geltend, die Betriebskostenabrechnung sei hinsichtlich der Wasserkosten formell unwirksam, da die Klägerin entgegen der vertraglichen Vereinbarung nicht verbrauchsabhängig abrechnet habe. Der der Berechnung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zugrunde liegende Streitwert sei nicht nachvollziehbar. Randnummer 20 Die Beklagten erheben die Einrede der Verjährung gegen den Antrag zu Ziffer 2). Randnummer 21 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt ihrer gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 22 Die Klage ist teilweise begründet. Randnummer 23 Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der Kaution in Höhe von 1.666,67 € gemäß § 551 BGB in Verbindung mit § 20 Abs. 2b des Mietvertrages. Randnummer 24 Die Parteien haben vereinbart, dass die Beklagen eine Kaution in Höhe von 2.500,00 € zahlen. In Höhe von 1/3 ist der Kautionsanspruch verjährt, im Übrigen ist der Kautionsanspruch unverjährt. Randnummer 25 Der Kautionszahlungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB (KG GE 2008, 671). Das von der Klägerin zitierte Urteil des Bundesgerichtshofs (17. Januar 2010 VIII ZR 104/09, GE 2010, 479) bezieht sich auf die Verjährung eines Mangelbeseitigungsanspruchs. Der Bundesgerichtshof stellt maßgeblich in seinem Urteil darauf ab, dass die Pflicht des Vermieters sich nicht in einer einmaligen Handlung des Überlassens erschöpfe, sondern dahin gehe, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gerbrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung könne während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entstehe während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu, auch soweit sie darauf gerichtet sei, bereits auftretende Mängel zu beseitigen. Demgegenüber entsteht der Kautionszahlungsanspruch einmal bei Beginn des Mietverhältnisses und beschränkt sich auf eine einmalige Handlung der Erfüllung. Randnummer 26 Gemäß § 199 BGB beginnt die Verjährung, wenn der Anspruch entstanden und fällig ist, d.h. einklagbar ist. Gemäß § 551 Abs. 2 Satz 1 BGB waren die Beklagten berechtigt, die Kaution in drei monatlichen Teilzahlungen zu zahlen. Die erste Rate war gemäß § 551 Abs. 2 BGB bei Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen, d.h. am 1. Dezember 2006. Die 2. Rate war am 1. Januar 2007 und die 3. Rate war am 1. Februar 2007 fällig. Demnach begann die Verjährung der 1. Rate am 31. Dezember 2006 und endete am 31. Dezember 2009. Die Verjährung der 2. und 3. Rate begann am 31. Dezember 2007 und endet am 31. Dezember 2010. Im Zeitpunkt der Erhebung der Zahlungsklage am 11. Februar 2001 war die erste Rate bereits verjährt. Gemäß §§ 208, 204 Nr. 1 BGB wurde die Verjährung der 2. und 3. Rate durch die Zustellung der Zahlungsklage gehemmt. Randnummer 27 Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 BGB. Randnummer 28 Das Mietverhältnis ist aufgrund der in der Klage vom 21. Januar 2010 ausgesprochenen Kündigung beendet. Randnummer 29 Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung. Die Kaution befriedigt regelmäßig ein legitimes Sicherungsbedürfnis des Vermieters. Die Nichtzahlung der Kaution stellt damit grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung dar. Der Vermieter kann daher nicht auf die Einklagung der Kaution verwiesen werden (BGH GE 2003, 713). Randnummer 30 Die Klägerin hat die Kündigung auch innerhalb einer angemessenen Frist des § 314 Abs. 3 BGB ausgesprochen. Bei der Bemessung der Frist ist nicht auf den Beginn des Mietverhältnisses abzustellen, sondern auf die erste Abmahnung, denn erst aufgrund des Zahlungsverzuges der Beklagten entstand das Sicherungsbedürfnis der Klägerin. Zwar hatte die Klägerin die Beklagten bereits mit Schreiben vom 26. Juni 2009 abgemahnt, sie hat aber erst mit der Klage vom 19. Januar 2010 das Mietverhältnis gekündigt. Bei der Bemessung der Frist darf aber nicht außer acht gelassen werden, dass die Klägerin bereits mit Schreiben vom 26. Juni 2009 das Mietverhältnis wirksame gekündigt hat und die Beklagte zu 1) ihr eine Kündigung vom 3. August 2009 zum 1. November 2009 übersandt hat, so dass die Klägerin davon ausgehen konnte, dass die Beklagten das Haus auch räumen werden. Nachdem die Beklagten die Mieträume nicht räumten und sich das Mietverhältnis gemäß § 545 BGB fortsetzte, hat die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 17. Dezember 2010 wegen der Nichtzahlung der Kaution gekündigt. Das Mietverhältnis setzte sich erneut gemäß § 545 BGB fort. Unter diesen Umständen ist die seitens der Klägerin verstrichene Frist noch angemessen im Sinne von § 324 Abs. 3 BGB. Randnummer 31 Durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses ist die Klägerin auch nicht gehindert, wegen der gleichen Gründe das Mietverhältnis zu kündigen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Auflage, § 545 Rn. 9). Die Kündigungsgründe wirken fort. Randnummer 32 In der Erhebung der Klage ist ein konkludenter Widerspruch zur Fortsetzung des Mietverhältnisses zu sehen. Randnummer 33 Die Klägerin hat einen Anspruch auf Ersetzung ihrer vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten und der Zustellkosten für die Kündigung in Höhe von 1.002,08 € gemäß § 286 BGB. Die Beklagten befanden sich im Zeitpunkt der Beauftragung des klägerischen Prozessbevollmächtigten mit der Zahlung des Mietzinses für Mai, Juni und Juli 2009 in Verzug. Die Klägerin war daher berechtigt, das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu kündigen. Der den Anwaltskosten zugrunde gelegte Streitwert von 18.900,00 € ist nicht zu beanstanden, da mit der Kündigung auch der Mietzins für Mai und Juni sowie die rückständige Kaution angemahnt worden ist. Randnummer 34 Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB. Randnummer 35 Im Übrigen ist die Klage abzuweisen. Randnummer 36 Aus den oben dargelegten Gründen ist die 1. Rate der Kaution verjährt. Randnummer 37 Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zinsen, da die Zinsen dem Mieter zugute kommen, wenn der Vermieter zur Anlage verpflichtet ist (Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. III 162). Dass der Klägerin ein Verspätungsschaden entstanden ist, hat sie nicht dargetan. Randnummer 38 Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2008. Nach der Abrechnung sind die Wasser- und Entwässerungskosten verbrauchsabhängig abgerechnet. Nach der Abrechnung rechnet die Klägerin nach qm ab. Dass sie m² und m³ verwechselt hat, legt sie nicht dar. Wie hoch der tatsächliche Verbrauch der Beklagten war, ist nicht ersichtlich. Die Wasserkosten sind daher zu streichen, so dass sich eine Nachzahlung der Beklagten aus der Abrechnung nicht ergibt. Randnummer 39 Dass der Klägerin ein über 1.002,08 € hinausgehender Verzugsschaden entstanden ist, legt sie nicht substantiiert dar. Randnummer 40 Den Beklagten war gemäß § 721 ZPO eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist zu gewähren, damit die Beklagte zu 1) Gelegenheit hat, sich eine andere Wohnung zu suchen. Bei der Bemessung der Frist wurde von der Erfahrungstatsache ausgegangen, dass es auf dem B. Wohnungsmarkt bei Entfaltung angemessener Bemühungen möglich ist, sich in etwa drei Monaten eine andere Wohnung zu beschaffen; außerdem wurde berücksichtigt, dass zur Zeit kein Mietrückstand besteht, dass der Klägerin bei einer längeren Räumungsfrist jedoch ein erheblicher Schaden droht, falls die Beklagte wie in der Vergangenheit mit weiteren Mieten in Rückstand kommen. Randnummer 41 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO. Randnummer 42 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 7 und Nr. 11, 709, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001002650 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietkaution Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Tempelhof-Kreuzberg Entscheidungsdatum: 04.12.2013 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 17 C 96/13 ECLI: ECLI:DE:AGBETK:2013:1204.17C96.13.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 240 BGB, § 551 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietkautionsauffüllung Wohnraummiete: Verpflichtung des Mieters zur Auffüllung einer Mietkaution bei Wertverlust des als Sicherheit verpfändeten Wertpapierguthabens Orientierungssatz Bei einem Wertverlust des als Mietkation verpfändeten Wertpapierguthabens (hier: Anteilsscheine an einem offenen Immobilienfonds) ist der Mieter zur Auffüllung der Sicherheit bis zur Höhe des mietvertraglich geschuldeten Betrags verpflichtet.(Rn.14) Tenor 1. Die Beklagten werden verurteilt, wahlweise a) ein separates Kautionskonto auf eigenen Namen bei einem Kreditinstitut zu eröffnen, darauf die Kautionssumme in Höhe von 2.013,87 EUR einzuzahlen und an die Klägerin zu verpfänden, diese Verpfändung dem Kreditinstitut anzuzeigen, einen Sperrvermerk zugunsten der Klägerin eintragen zu lassen und die Verpfändungserklärung der Klägerin zu überreichen, oder b) eine unbefristete selbstschuldnerische Bürgschaft unter Verzicht des Bürgen auf sein Hinterlegungsrecht, die Einreden der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit (§ 770 BGB) sowie der Vorausklage (§ 771 BGB) und der Rechte aus § 776 BGB (Freigabe von Sicherheiten und Entlassung von Bürgen) in Höhe von 2.013,87 EUR zu Gunsten der Klägerin zu stellen. 2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 272,87 EUR zu zahlen. 3. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen. 4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.850,--EUR vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Randnummer 1 Zwischen den Parteien besteht seit dem 01.05.2005 ein Mietverhältnis über die in der O-straße, 3. OG rechts, ... Berlin gelegene Wohnung. In § 8 des Mietvertrages vom 8./10.02.2005 war vorgesehen, dass die Beklagten als Mieter zum Vertragsbeginn eine Kaution in Höhe 2.727,58 EUR ( 3 Nettomieten ) hinterlegen. Abweichend hiervon haben die Parteien vereinbart, dass die Beklagten den Kautionsbetrag in Anteilsscheinen an einem offenen Immobilienfonds anlegen. Mit Verpfändungs- und Abtretungsvertrag über Wertpapierguthaben als Mietkaution vom 9./14.03.2005 verpfändeten die Beklagten Anteilscheine im Wert von 2.727,58 EUR an dem offenen Immobilienfonds SEB ImmoInvest WKN 980 320 an die Klägerin. Dieser Immobilienfonds wurde zwischenzeitlichen geschlossen und befindet sich seit dem 07.05.2012 in Liquidation. Auf einem Sperrkonto steht der Klägerin noch ein Liquidationserlös in Höhe von 713,71 EUR zur Verfügung. Die Parteien streiten um die Wiederaufstockung der Mietsicherheit. Randnummer 2 Die Klägerin ist der Ansicht, sie könne gemäß § 242 BGB die Anpassung der Kaution auf die vereinbarte Kautionshöhe verlangen. Derzeitig sei sie daran gehindert, auf die volle Mietsicherheit zurückzugreifen. Ein Abwarten auf einen Wertgewinn der Fondsanteile könne ihr nicht zugemutet werden. Es müsse jederzeit ein Rückgriff auf die volle Mietkaution möglich sein. Randnummer 3 Die Klägerin beantragt, Randnummer 4 1. die Beklagten zu verurteilen, Randnummer 5 wahlweise Randnummer 6 a) ein separates Kautionskonto auf eigenen Namen bei einem Kreditinstitut zu eröffnen, darauf die Kautionssumme in Höhe von 2.013,87 EUR einzuzahlen und an die Klägerin zu verpfänden, diese Verpfändung dem Kreditinstitut anzuzeigen, einen Sperrvermerk zugunsten der Klägerin eintragen zu lassen und die Verpfändungserklärung der Klägerin zu überreichen, Randnummer 7 oder Randnummer 8 b) eine unbefristete selbstschuldnerische Bürgschaft unter Verzicht des Bürgen auf sein Hinterlegungsrecht, die Einreden der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit ( § 770 BGB ) sowie der Vorausklage ( § 771 BGB ) und der Rechte aus § 776 BGB ( Freigabe von Sicherheiten und Entlassung von Bürgen ) in Höhe von 2.013,87 EUR zu Gunsten der Klägerin zu stellen. Randnummer 9 2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 272,87 EUR zu zahlen. Randnummer 10 Die Beklagten beantragen, Randnummer 11 die Klage abzuweisen. Randnummer 12 Sie tragen vor, dass die Art der Kautionsleistung auf Empfehlung der klägerischen Hausverwaltung erfolgt sei, so dass nunmehr keine anderweitige Leistung der Kaution verlangt werden könne. Entscheidungsgründe Randnummer 13 Die Klage ist begründet. Randnummer 14 Gemäß § 240 BGB sind die Beklagten verpflichtet, die der Klägerin zur Verfügung gestellte Sicherheit bis zur Höhe der mietvertraglich geschuldeten Kaution von insgesamt 2.727,58 EUR aufzufüllen, weil die geleistete Sicherheit unstreitig an Wert verloren hat. Die der Klägerin zur Verfügung gestellte Sicherheit hat derzeitig nur einen realisierbaren Wert von 713,71 EUR. In Höhe des geltend gemachten Differenzbetrag von 2.013,87 EUR sind die Beklagten verpflichtet, der Klägerin erneut eine Sicherheit nach Maßgabe der von der Klägerin den Beklagten zur Auswahl gestellten Möglichkeiten von Sicherheitsleistungen zur Verfügung zu stellen. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist es unerheblich, dass es seit Mietbeginn keine Mietrückstände gegeben hat. Die Klägerin hat zur Sicherung ihrer möglicherweise entstehenden Forderungen Anspruch auf die volle Kautionssumme. Allein der Umstand, dass die Verpfändung der Anteilscheine auf Empfehlung der klägerischen Hausverwaltung erfolgte, führt noch nicht zum Wegfall des gesetzlich normierten Anspruchs. Es ist nicht ersichtlich, dass die Klägerin die Verpfändung der in dem Verpfändungs- und Abtretungsvertrag vom 09./14.03.2005 aufgeführten Anteilscheine von den Beklagten verlangt hat. Auf die bloße Empfehlung der Hauverwaltung hätten die Beklagten nicht eingehen müssen. Das Risiko des Verlustes haben die Beklagten zu tragen. Randnummer 15 Die Erstattung der beanspruchten vorprozessualen Rechtsanwaltskosten stehen der Klägerin gemäß § 286 BGB zu, weil sich die Beklagten unstreitig im Verzug befunden haben. Randnummer 16 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO und die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001182388 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Betriebskostenabrechnung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Hamburg Entscheidungsdatum: 24.10.2025 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 49 C 518/24 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 307 BGB, § 535 BGB, § 538 BGB, § 551 BGB, § 556 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Betriebskostenabrechnung Reichweite und zulässiger Umfang einer formularmäßigen Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter Leitsatz 1. Die Vorgabe des Pflegens und Reinigens der Fußböden als Teil der auf die Mieterseite abgewälzten Schönheitsreparaturen führt wegen Verstoßes gegen § 538 BGB zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzungsklausel. Danach würde die Mieterseite bei kundenfeindlichster Auslegung auch Reinigungsvorgänge schulden, die über die allgemein vertraglich geschuldete besenreine Rückgabe im Sinne einer üblichen Reinigung des sich allmählich ansammelnden Schmutzes verbunden mit der Entfernung von groben Verunreinigungen hinausgeht. Für die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen kommt es nicht auf den leeren, sondern den bewohnten Zustand der Wohnung an, da entscheidend ist, ob bei Fortdauer des Mietverhältnisses eine Renovierung laufend erforderlich gewesen wäre. Die gegenständliche Beschränkung des Begriffs der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV auf die in dieser Bestimmung aufgeführten Arbeiten bildet zugleich den Maßstab der Klauselkontrolle und markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über dessen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen.(Rn.17) (Rn.19) (Rn.20) 2. Schon die Position "Beleuchtung/Allg. Strom Am Sandtorkai 1" ist als unzulässige Vermischung verschiedenster Kostenarten formell unwirksam, da sie über die reinen Kosten der Beleuchtung hinausgeht. Die Begriffe "Allgemeinstrom" und "Kosten der Beleuchtung" werden auch nicht synonym verwendet. Vielmehr handelt es sich in der Verwaltungspraxis um eine Auffangposition, in der alle Stromkosten erfasst werden, für die es keine separaten Zähler gibt.(Rn.25) (Rn.26) 3. Die Verwendung von nicht erläuterten, unverständlichen Abkürzungen von Kostenpositionen führt zur formellen Teilunwirksamkeit der Abrechnungsposition. Unbeachtlich ist, ob die Mieterseite durch entsprechende Nachfragen bei der Hausverwaltung Klarheit über die Bedeutung bekommen könnte.(Rn.27) (Rn.29) Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.016,40 € (eintausendsechzehn 40/100 EURO) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hierauf seit dem 06.10.2024 zu zahlen. 2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Beschluss: Der Streitwert wird festgesetzt auf 1.016,40 €. Tatbestand Randnummer 1 Mit der Klage begehrt der Kläger die Rückzahlung eines einbehaltenen Kautionsbetrages aus einem Wohnraummietverhältnis. Randnummer 2 Der Kläger war Mieter, die Beklagte Vermieterin der Wohnung […] in […] Hamburg, 2. Geschoss links. Es handelt sich um eine 2,5-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 73 m². Das Mietverhältnis begann zum 01.04.2020 und endete zum 01.02.2024. Von der vereinbarten Mietsicherheit behielt die Beklagte 1.016,40 € ein. Hinsichtlich der mietvertraglichen Vereinbarungen wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage k 1. Randnummer 3 Die Beklagte begründete den Einbehalt von 1.016,40 € zum einen mit Malerkosten in Höhe von 666,40 € sowie einem Einbehalt für Nebenkostenabrechnungen in Höhe von 350,00 €. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage B 1. Randnummer 4 Die das Jahr 2023 betreffende Betriebskostenabrechnung wies insoweit eine Nachforderung von 96,79 € auf, wobei in der Abrechnung insgesamt 40 Positionen zum Teil mit Abkürzungen aufgeführt wurden. Es wird hinsichtlich der Abrechnung ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 4. Randnummer 5 Der Kläger setzte der Beklagten mit anwaltlichem Schreiben eine Zahlungsfrist bis zum 05.04.2024. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 2. Randnummer 6 Der Kläger ist der Auffassung, dass die Beklagte zu einem Einbehalt nicht berechtigt sei. Malerarbeiten seien nicht geschuldet, zumal die mietvertragliche Abwälzung von Schönheitsreparaturen nicht wirksam sei. In der Kautionsabrechnung seien vielfältige Einzelpositionen nicht nachvollziehbar, da unverständliche Abkürzungen verwendet worden seien. Im Übrigen fehlten Abzüge für die Betriebskosten der Tiefgarage. Auch die Wartung des Daches sei weder umlagefähig noch vereinbart. Schließlich beinhalte die Pflege der Außenanlagen auch Flächen, die von der Öffentlichkeit genutzt werden. Zudem sei die Unterscheidung in zwei Gruppen in der Heizkostenabrechnung nicht nachvollziehbar, da Abkürzungen verwendet worden seien. Randnummer 7 Der Kläger stellt den Antrag, Randnummer 8 die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 1.016,40 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hierauf seit dem 06.04.2024 zu zahlen. Randnummer 9 Die Beklagte beantragt, Randnummer 10 die Klage abzuweisen. Randnummer 11 Die Beklagte behauptet, der Kläger habe sich mit der Objektverwaltung R. anlässlich des Übergabetermines am 01.02.2024 darauf geeinigt, dass er die erforderlichen Malerarbeiten binnen 2 Wochen durchführe und anderenfalls die Arbeiten auf seine Kosten durchgeführt werden. Hierfür habe er einen entsprechenden Satz Schlüssel erhalten. Da die Arbeiten – unstreitig – nicht ausgeführt worden seien, bestehe eine Berechtigung der Beklagten zur Verrichtung der Malerkosten in Höhe von 666,40 €. Ferner ist die Beklagte der Auffassung, dass ein Einbehalt für die Abrechnung 2024 in Höhe von 350,00 € gerechtfertigt sei. Auch sei die Abrechnung 2023 inhaltlich nicht zu beanstanden. Kosten für die Tiefgarage seien nicht angesetzt worden. Zudem stehe das Kürzel „BMA“ für Brandmeldeanlage, das Kürzel „WOS“ stehe für Wartung/Prüfung der Feuerwehrfunkanlage. Das Kürzel „MSR“ stehe für Messsteuerungsregeltechnik“, wie beispielsweise die Lüftungsanlagen. Das Kürzel “SiBe“ stehe für Sicherheitsbeleuchtung. Entsprechende Nachfragen hätten auch von der Verwaltung beantwortet werden können. Solche seien jedoch vom Kläger nicht gestellt worden. Im Übrigen sei die Dachwartung im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart, ferner rechtfertige sich ein Einbehalt aus den stetig steigenden Energiekosten. Randnummer 12 Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen. Entscheidungsgründe Randnummer 13 Die zulässige Klage ist vollen Umfanges begründet. Randnummer 14 Ein Rückzahlungsanspruch des Klägers hinsichtlich des Kautionseinbehaltes folgt aus § 551 BGB in Verbindung mit der mietvertraglichen Vereinbarung. Mit der Beendigung des Mietverhältnisses entfällt insoweit der in § 7 des Mietvertrages vereinbarte Sicherungszweck. Aufrechenbare Gegenansprüche der Beklagten bestehen nicht. Randnummer 15 Es besteht insoweit kein aufrechenbarer Anspruch der Beklagten in Höhe von 666,40 € hinsichtlich durchgeführter Malerarbeiten, da diese vom Kläger nicht geschuldet gewesen sind. Randnummer 16 Die mietvertragliche Abwälzung von Schönheitsreparaturen ist vorliegend unwirksam. Dies ergibt sich bereits aus § 10.1 des Vertrages, da die Beklagte von allen Schönheitsreparaturen freigestellt wird und damit auch von solchen in Folge von Instandsetzung oder Modernisierung. Die Unwirksamkeit derartiger Freizeichnungsklauseln entspricht auch der Rechtsprechung des BGHs (vgl. BGHZ 226, 208 ff). Randnummer 17 Darüber hinaus ergibt sich eine Unwirksamkeit auch aus der Regelung des § 10.2 des Mietvertrages. Dieser überschreitet den zulässigen Umfange der in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV formulierten Definition von Schönheitsreparaturen. Die gegenständliche Beschränkung des Begriffs der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV auf die in dieser Bestimmung aufgeführten Arbeiten bildet zugleich den Maßstab der Klauselkontrolle und markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über dessen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen (vgl. BGH NZM 2009, 353, Rn. 11 zitiert nach juris). Dementsprechend ist eine formularvertragliche Erweiterung dieser Arbeiten über den in der Norm geregelten Umfang hinaus wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam (vgl. BGH a.a.O.). Auch nur eine geringfügige Überschreitung des § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV verstößt gegen das Übermaßverbot (vgl. beispielhaft AG Hamburg ZMR 2022, 972; AG Hamburg ZMR 2024, 138). Danach ist die Abwälzung des Anstriches sämtlicher Versorgungsleitungen in der Wohnung nicht zulässig, da dies in der genannten Regelung nicht aufgeführt ist (vgl. ebenso AG Hamburg, Urteil v. 28.06.2023 zum Az.: 49 C 104/21 bei juris; AG Hamburg, Urteil v. 26.10.2022 zum Az.: 49 C 150/22 bei juris; AG Hamburg, Urteil v. 03.09.2021 zum Az.: 46 C 500/19 n. v.). Randnummer 18 Darüber hinaus führt unabhängig hiervon zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Vereinbarung, dass sich aus dieser nicht hinreichend deutlich ergibt, dass Fenster nur von innen zu streichen sind. Die entsprechende Formulierung des „Streichens der Innentüren, der Fenster und Außentüren von Innen“ gewährleistet insoweit nicht mit hinreichender Deutlichkeit, dass das von „innen“ hinter den Außentüren sich auch auf die Fenster bezieht (ebenso AG Hamburg, Urteil v. 28.06.2023 zum Az.: 49 C 104/21 bei juris; im Anschluss LG Hamburg, Beschluss v. 30.11.2020 zum Az.: 316 T 44/20; Fortführung AG Hamburg, Urteil v. 29.04.2022 zum Az.: 48 C 481/19). Randnummer 19 Schließlich führt ebenfalls unabhängig hiervon auch die Vorgabe des Pflegens und Reinigens der Fußböden zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzungsklausel. Hierbei handelt es sich nicht um Schönheitsreparaturen (vgl. BGH NJW 2009, 510). Zudem wäre es wenig hygienisch, die Fußböden nur alle 8 Jahre in den Wohnräumen bzw. alle 5 Jahre in Küche und Bad zu reinigen. Derartiges ist erkennbar auch unter Berücksichtigung der allgemein im Wohnraummietverhältnis laufend bestehenden Reinigungspflicht nicht gemeint. Insoweit ist eine entsprechende Verpflichtung als nach Ablauf der üblichen Fristen erforderliche Grundreinigungspflicht auszulegen, was wiederum mit § 538 BGB unvereinbar ist und danach zur Unwirksamkeit führt (vgl. LG Berlin II WuM 2024, 265; AG Sonneberg WoM 2024, 270). Danach würde die Mieterseite bei kundenfeindlichster Auslegung auch Reinigungsvorgänge schulden, die über die allgemein vertraglich geschuldete besenreine Rückgabe im Sinne einer üblichen Reinigung des sich allmählich ansammelnden Schmutzes verbunden mit der Entfernung von groben Verunreinigungen hinausgeht. Eine Kompensation gibt es hierbei nicht, so dass im Ergebnis die Mieterseite als Folge des vertragsgemäß vereinbarten Wohngebrauches dem Risiko von Schadensersatzansprüchen ausgesetzt ist. Entsprechendes schließt § 538 BGB jedoch aus (vgl. LG Berlin II WuM 2024, 265). Randnummer 20 Im Übrigen sind Schönheitsreparaturen nach Maßgabe der üblichen Fristen auch nicht fällig, weil das Mietverhältnis deutlich weniger als 5 Jahre angedauert hat. Die kürzesten Regelfristen bestehen insoweit bei Wänden und Decken in Küche und Bad mit 5 Jahren (vgl. Langenberg WuM 2006, 122). Im Übrigen kommt es für die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen auch nicht auf den leeren, sondern den bewohnten Zustand der Wohnung an, da entscheidend ist, ob bei Fortdauer des Mietverhältnisses eine Renovierung laufend erforderlich gewesen wäre. Randnummer 21 Die Beklagte vermag auch nicht aus der von ihr behaupteten Vereinbarung bei Mietrückgabe Ansprüche auf Erstattung von Malerkosten abzuleiten. Ein solches Anerkenntnis der Mieterseite etwa im Rückgabeprotokoll bleibt dann ohne Wirkung, wenn schon die Abwälzung von Schönheitsreparaturen unwirksam gewesen ist. Der Mieter knüpft, wie auch hier beklagtenseitig vorgetragen, durch derartige Erklärungen erkennbar an die von ihm für wirksam gehaltene Renovierungsverpflichtung an. Insoweit geht es nicht um die Begründung einer von der mietvertraglichen Vereinbarung abgekoppelten selbständigen Vereinbarung einer zusätzlichen Verpflichtung. Insoweit besteht für den Kläger als Mieter die Möglichkeit, nachzuweisen, dass eine entsprechende Renovierung hier nicht geschuldet gewesen ist (vgl. OLG Düsseldorf WuM 2012, 214, Rn. 16 bei juris; LG Berlin, Urteil v. 21.02.2005 zum Az.: 62 S 349/04 bei juris; LG Rostock WuM 2000, 414; LG Frankental ZMR 2015, 552; LG Essen ZMR 2025, 703; Rn. 7 bei juris; AG Hamburg, Urteil v. 31.08.2006 zum Az.: 44 C 27/06 bei juris). Randnummer 22 Ob der beklagtenseitig geltend gemachten Renovierung darüber hinaus eine Treuwidrigkeit nach § 242 BGB entgegensteht, kann dahinstehen. Hierfür könnte allerdings sprechen, dass vorliegend die Beklagte dem Kläger über eine professionelle Hausverwaltung vermittelt hat, er sei zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Dies stellt zumindest eine Vertragspflichtverletzung dar, da der Beklagten und ihrer Hausverwaltung hätte bekannt sein müssen, dass dies in Anbetracht des Mietvertrages rechtlich unzutreffend ist. Insoweit hätte die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach § 280 Abs. 1 BGB zu entsprechenden Schadensersatzansprüchen des Klägers gegen die Beklagte geführt (vgl. etwa AG Bautzen WuM 2021, 240; KG Berlin NZM 2009, 616). Randnummer 23 Ebenso wenig ist ein Einbehalt der Beklagten für einen etwaigen Nachforderungsanspruch aus Betriebskosten begründet. Nach § 560 Abs. 4 BGB ist sind der Vermieter ebenso wie der Mieter unabhängig vom Bestehen einer Nachforderung oder eines Guthabens berechtigt, die monatlichen Vorauszahlungen nach Maßgabe des Abrechnungsergebnisses durch Abgabe einer entsprechenden Erklärung auch für den Vertragspartner bei zutreffender Berechnung verbindlich anzupassen (LG Saarbrücken WuM 2019, 254; AG Hamburg ZMR 2023, 120). Aus der Vorgabe der Angemessenheit der geänderten Vorauszahlungen ist insoweit abzuleiten, dass auch konkret gegebene Kostenänderungen Berücksichtigung finden können (vgl. etwa BGH NJW 2011, 3642). Ein allgemeiner Sicherheitszuschlag ist demgegenüber nicht zulässig (vgl. BGH NJW 2011, 3642; BGH, Urteil vom 15. Mai 2012 – VIII ZR 245/11, Rn. 15 zitiert nach juris). Kosten, die materiell fehlerhaft auf den Mieter umgelegt wurden, weil es an einer mietvertraglichen Umlagevereinbarung fehlt, vermögen eine Erhöhung nicht zu begründen (BGH, Urteil vom 15. Mai 2012 – VIII ZR 245/11, Rn. 15 zitiert nach juris; AG Hamburg ZMR 2023, 120). Randnummer 24 Vorliegend würde schon eine formell wirksame Abrechnung, die insoweit ebenfalls zu prüfende inhaltliche Richtigkeit unterstellt, für das Jahr 2023 allenfalls einen Einbehalt von 8,00 € pro Monat rechtfertigen. Einem solchen Einbehalt steht jedoch entgegen, dass die Betriebskostenabrechnung 2023 im erheblichen Umfang formell unwirksam ist. Randnummer 25 Schon die Position „Beleuchtung/Allg. Strom ...“ ist als unzulässige Vermischung verschiedenster Kostenarten formell unwirksam, da sie über die reinen Kosten der Beleuchtung hinausgeht (vgl. AG Hamburg ZMR 2023, 646; AG Hamburg ZMR 2023, 550; AG Hamburg GE 2020, 1631; AG Hamburg, Urteil vom 05.05.2021 zum Az. 49 C 569/20 bei juris; AG Hamburg ZMR 2022, 556; AG Hamburg BeckRS 2021, 61887; AG Hamburg BeckRS 2022, 14874; LG Hamburg, Urteil vom 28. Mai 2013 zum Az. 316 S 90/12 bei juris; LG Hamburg BeckRS 2024, 45497; Meyer-Abich NZM 2025, 505, 510). Randnummer 26 Die Begriffe „Allgemeinstrom“ und „Kosten der Beleuchtung“ werden auch nicht synonym verwendet. Vielmehr handelt es sich in der Verwaltungspraxis um eine Auffangposition, in der alle Stromkosten erfasst werden, für die es keine separaten Zähler gibt (Meyer-Abich NZM 2025, 505, 510). Dies entspricht auch dem Wortlaut und dem allgemeinen Sprachgebrauch des Begriffes „Allgemeinstrom“. In der Praxis spiegelt sich dies zudem regelmäßig in der Höhe der eingestellten Kosten wider. In Zeiten von Energiespar- und LED-Lampen wären hier jedenfalls bei Mehrfamilienhäusern ohne größere Außenanlage eher kleinere Beträge in der Jahresabrechnung zu erwarten. Regelmäßig werden jedoch Beträge im mittleren 2stelligen, oftmals sogar 3stelligen Bereich abgerechnet. Vorliegend sind dies bei einer 73 m² großen Wohnung in der Abrechnung 2023 188,93 €, d. h. ein Vielfaches der üblicherweise zu erwartenden Beleuchtungskosten, was ebenfalls belegt, dass es sich gerade nicht um Kosten der Beleuchtung handelt. Randnummer 27 Daneben führt die Verwendung von nicht erläuterten Abkürzungen von Kostenpositionen vorliegend ebenfalls zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung. Dies ist bei der Verwendung von Abkürzungen im Rahmen der Angabe des Umlageschlüssels in der Rechtsprechung allgemein anerkannt (vgl. im Wohnraummietrecht AG Hamburg Beck RS 2010, 144 358; AG Hamburg Beck RS 2019, 5976; AG Hamburg, Urteil v. 05.05.2021 zum Az.: 49 C 569/20 bei juris; AG Leipzig Beck RS 2009, 86263; Meyer-Abich NZM 2019, 425; Langenberg/Zehlein, Betriebskosten- & Heizkostenrecht, 11. Aufl. 2025, Rn. H 153; ebenso in der Gewerbemiete für die Abkürzung „ST“ BGH NZM 2021, 301, Rn. 25 zitiert nach juris). Randnummer 28 Entsprechendes lässt sich auf nicht verständliche Kostenumlagen im Rahmen der zu bezeichnenden Kostenarten übertragen. In die Betriebskostenabrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten ist als Mindestinhalt die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters aufzunehmen (BGH NZM 2008, 477; BGH NZM 2010, 784; BGH WuM 2012, 405; BGH NZM 2016, 192 = NJW 2016, 866 = WuM 2016, 170). Die Abrechnung soll den Mieter jedoch in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Die Kostenposition „Wartung/Prüfung BMA (WE/EW)“, „Wartung/Prüfung BOF (WE/GW)“, „Wartung/Prüfung MSR (WE/GW)“, „Wartung/Prüfung SiBe (WE/GW)“ sowie „Lüftung/RWA ...“ sind vorliegend jeweils nicht aus sich heraus verständlich und für den Kläger als Mieter in keiner Weise gedanklich nachvollziehbar bzw. prüffähig. Randnummer 29 Insoweit vermag die Beklagte als Vermieterin bei einer formellen Unwirksamkeit der Abrechnungspositionen sich nicht darauf zurückzuziehen, dass die Mieterseite durch entsprechende Nachfragen bei der Hausverwaltung möglicherweise Klarheit bekommen könnte (vgl. AG Hamburg ZMR 2022, 556). Insoweit kommt es allein auf die Abrechnung an, aus der sich jedenfalls nicht ergibt, welche Abrechnungspositionen auf die Mieterseite umgelegt werden sollen. Die verwendeten Abkürzungen sind schlichtweg in keiner Weise nachvollziehbar. Der Hinweis, dass es sich um eine Wartung bzw. Prüfung handelt, hilft hier auch nicht weiter, zumal eine Prüfung auch nicht umlagefähige Instandhaltungskosten zu umfassen vermag. Dies lässt sich auch in dem Kürzel „BOS“ nochmals exemplarisch verdeutlichen. Dies hat mit der Wartung und der Prüfung einer Feuerwehrfunkanlage dem äußeren Anschein nach als Formulierung nichts zu tun, so dass es sich eher um eine „Bezeichnung ohne Sinn“ handelt und von der Mieterseite auch nur als solche zu verstanden werden kann. Entsprechendes gilt für die weiteren verwendeten Abkürzungskürzel. Randnummer 30 Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 286, 288 BGB in Verbindung mit der vorgerichtlichen Zahlungsaufforderung. Randnummer 31 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Randnummer 32 Der Streitwert ergibt sich aus der Klagforderung in der Hauptsache. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Schönheitsreparaturen Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Hamburg Entscheidungsdatum: 13.01.2023 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 49 C 277/22 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 Abs 2 BGB, § 546 BGB, § 551 BGB, § 565 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Schönheitsreparaturen Rückzahlung einer als Mieterdarlehen bezeichneten Sicherheitsleistung aus einem Mietvertrag Leitsatz 1. Ein Wohnraummietverhältnis liegt dann vor, wenn die Räume nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsschließenden zur zumindest überwiegenden Wohnnutzung vermietet sind und sich eine überwiegende gewerbliche Nutzung nicht feststellen lässt.(Rn.19) 2. Erfolgt die Anmietung letztlich aufgrund familiärer Verbundenheit zwischen dem Mieter und dem tatsächlichen Nutzer, ist der Mieter nicht „Dritter“ i.S. einer gewerblichen Weitervermietung nach § 565 BGB.(Rn.19) 3. Endrenovierungsklauseln sind auch in Gewerberaummietverhältnissen unwirksam.(Rn.23) Orientierungssatz Tatsachen, die sowohl für die Zulässigkeit als auch für die Begründetheit einer Klage notwendigerweise erheblich sind (sog. doppelrelevante Tatsachen, wie etwa die Frage, ob ein Wohnraum- oder Mietverhältnis über andere Räume vorliegt), werden erst bei der Prüfung der Begründetheit festgestellt. Für die sachliche Zuständigkeit reicht die einseitige Behauptung aller erforderlichen Tatsachen durch den Kläger (Anschluss BGH, Urteil vom 25. November 1993 - IX ZR 32/93).(Rn.17)   Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 5.500,00 € (fünftausendfünfhundert EURO) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hierauf seit dem 15.04.2022 zu zahlen. 2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen mit Ausnahme der Kosten der Verweisung, die der Kläger zu tragen hat. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Beschluss: Der Streitwert wird festgesetzt auf 5.500,00 €. Tatbestand Randnummer 1 Mit der Klage begehrt der Kläger die Rückzahlung einer als Mieterdarlehen bezeichneten Sicherheitsleistung aus einem Mietvertrag. Randnummer 2 Der Kläger war Mieter, wenn auch nicht Bewohner, die Beklagte Vermieterin einer Wohnung im Hamburg. Die Wohnung war ursprünglich an den Mieter Herrn H. vermietet worden, der Kläger trat zum 31.08.2015 im Wege der Übernahmevereinbarung auf Mieterseite in das Mietverhältnis ein, wobei der Kläger hierbei von seinem Sohn M. vertreten wurde, der die Wohnung ausweislich der Anlage B 6 mit zwei weiteren Personen zusammen bewohnen sollte (vgl. Bl. 67 d. A.), der Kläger selbst sollte nicht in die Wohnung einziehen. Im Rahmen des Mieterwechsels zahlte der Kläger ein als solches bezeichnetes Mieterdarlehen in Höhe von 5.500,00 € an die Beklagte. Zudem trat die Beklagte ihre Ansprüche gegenüber dem vorherigen Mieter auf Rückgabe eines mängelfreien und frisch renovierten Mietobjekts an den Kläger ab, der die Abtretung annahm. Der ursprüngliche Mietvertrag war als Mietvertrag für Kontore, gewerbliche Räume und Grundstücke überschrieben. Er war geschlossen worden zum 01.09.2011, wobei § 11 Ziff. 3 vorsah, dass die laufende Instandhaltung und Instandsetzung im Innern der Räume Mietersache ist. Die Vornahme der üblichen Schönheitsreparaturen war nicht die Verpflichtung des Vermieters. Im Rahmen des Mietzweckes in § 2 war vereinbart, dass die Vermietung zur Weitervermietung an seriöse Dritte erfolgt. Hinsichtlich der mietvertraglichen Vereinbarungen wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlagen K 1 und B 1 bis B 3 (Bl. 41 bis 62 d. A.). Randnummer 3 Am 23.09. bestätigte der Nachmieter, Herr E., vertreten durch Herrn L., dass er die Wohnung im Hamburg, in einem frisch renovierten Zustand übernommen habe mit allen Maler- und Lackarbeiten an Wänden, Decken, Türen und Heizkörpern sowie Leitungen ordnungsgemäß ausgeführt seien. Entsprechendes wurde auf der Rückseite in dem Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 4. Randnummer 4 Der Sohn des Klägers bat für den Kläger um Rückzahlung des Mieterdarlehens mit E-Mail vom 11.10.2021, nachdem er bereits mit Mail vom 30.09.2021 die Bankverbindung mitgeteilt hatte. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 2. Nachfolgend wurde die Zahlung vom Kläger nochmals mit Schreiben vom 02.04.2022 angemahnt. Es wird insoweit Bezug genommen auf die Anlage K 3. Randnummer 5 Mit Schreiben vom 30.12.2021, dessen Zugang beim Kläger streitig ist, monierte die Beklagte die unvollständige Ausführung der Renovierungsarbeiten unter Beifügung einer entsprechenden Auflistung. Es wird insoweit Bezug genommen auf die Anlage B 8 (Bl. 70 ff d. A.). Mit Schreiben vom 07.03.2022 machte die Beklagte einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 3.927,00 € auf Grundlage eines Malerangebotes der Firma G. vom 26.02.2022 geltend. Randnummer 6 In der Folgezeit schickte die Beklagte dem Kläger einen Verrechnungsscheck über 1.750,00 € mit der Maßgabe, dass er nur eingelöst werden kann, wenn damit die angesprochenen Meinungsverschiedenheiten als erledigt betrachtet sind. Der Kläger löste den Scheck nicht ein und sandte ihn zurück. Randnummer 7 Der Kläger ist der Auffassung, dass es sich um ein Wohnraummietverhältnis handelt und der als Darlehen bezeichnete Betrag letztlich als Kaution zu behandeln sei im Sinne von § 551 BGB. Im Übrigen handele es sich auch deswegen um eine Wohnung, weil es dem Geschäftsmodell der Beklagten entspräche, Wohnungen, die auch allein zur Wohnnutzung gedacht seien unter der Vorgabe einer Anmietung für Dritte als legale Gewerbemietverhältnisse zu deklarieren. Randnummer 8 Der Kläger stellt den Antrag, Randnummer 9 die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 5.500,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.04.2022 zu zahlen. Randnummer 10 Die Beklagte beantragt, Randnummer 11 die Klage abzuweisen. Randnummer 12 Die Beklagte ist der Auffassung, dass es sich um ein Gewerbemietverhältnis im Sinne einer gewerblichen Weitervermietung handele. Im Übrigen sei die Wohnung in einem unzureichenden dekorativen Zustand zurückgegeben worden, was gegenüber dem Kläger auch geltend gemacht worden sei. Demnach besteht nach Auffassung der Beklagten ein Schadensersatzanspruch in Höhe der geltend gemachten Malerkosten. Zudem ist die Beklagte der Auffassung, dass der Kläger wirksam zur Endrenovierung der Wohnung verpflichtet gewesen sei. Randnummer 13 Der Rechtsstreit ist vom Mahngericht an das Landgericht Hamburg abgegeben worden, das diesen auf Antrag des Klägers an das Amtsgericht Hamburg verwiesen hat. Hinsichtlich der Begründung des Landgerichtes wird Bezug genommen auf den Beschluss vom 23.08.2022 (Bl. 79 d. A.). Randnummer 14 Des Weiteren wird ergänzend Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen. Entscheidungsgründe Randnummer 15 Die zulässige Klage ist begründet. Randnummer 16 Ein Anspruch des Klägers folgt aus § 551 BGB in Verbindung mit dem Wegfall des Sicherungszweckes durch Beendigung des Mietverhältnisses. Randnummer 17 Dabei ergibt sich die sachliche Zuständigkeit bereits aus der bindenden Verweisung des Landgerichtes Hamburg. Im Übrigen ergibt sich die sachliche Zuständigkeit des Gerichtes in Fällen, in denen die Frage, ob ein Wohnraum- oder Mietverhältnis über andere Räume vorliegt, auch daraus, dass es sich um eine sog. Doppelrelevante Tatsache handelt. Im deutschen Zivilrecht gilt insoweit der Grundsatz, dass Tatsachen, die sowohl für die Zulässigkeit als auch für die Begründetheit einer Klage notwendigerweise erheblich sind, erst bei der Prüfung der Begründetheit festgestellt werden. Für die sachliche Zuständigkeit reicht danach die einseitige Behauptung aller erforderlichen Tatsachen durch den Kläger (vgl. BGHZ, 124, 237, 240 f.; RGZ 29, 373 f.; RGZ 158, 1, 2; RG JW 1901, 396 Nr. 4 auf S. 396 sowie 798 f.; RG JW 1902, S. 125 Nr. 3; BGHZ 7, 184, 186; BGH NJW 1964, 497, 498). Randnummer 18 Zudem ist die Klage begründet, da es sich der Sache nach um ein Wohnraummietverhältnis handelt und aufrechenbare Gegenansprüche der Beklagten insoweit nicht bestehen. Randnummer 19 Die Frage, ob ein Wohn- oder ein Gewerberaummietverhältnis vorliegt, richtet sich nicht nach der Bezeichnung, welche die Parteien für den schriftlichen Vertrag wählen, sondern nach ihrem tatsächlichen Willen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Die Bezeichnung des Vertrages ist insoweit lediglich ein Indiz u. a., um den Willen zu ermitteln. Ein Wohnraummietverhältnis liegt dann vor, wenn die Räume nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsschließenden zur zumindest überwiegenden Wohnnutzung vermietet sind und sich eine überwiegende gewerbliche Nutzung nicht feststellen lässt (vgl. KG Berlin GE 2019, 1110). Wohnraummiete liegt insoweit vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen (vgl. BGH NZM 2020, 54). Vorliegend ist die Anmietung durch den Kläger für seinen Sohn Marc erfolgt, wie der Beklagten nicht nur bekannt war, sondern womit die Beklagte auch ausdrücklich einverstanden war. Dieser beabsichtigte, wie der Beklagten ebenfalls ausweislich der Anlage B 6 bekannt gewesen ist, dort eine Wohngemeinschaft zu begründen. Insoweit ist die Anmietung durch den Kläger letztlich zur Befriedigung aufgrund familiärer Verbundenheit zwischen dem Kläger und seinem Sohn erfolgt. Dieser ist dementsprechend nicht Dritter im Sinne einer gewerblichen Weitervermietung nach § 565 BGB. Randnummer 20 Soweit wiederum Untermietverhältnisse möglicherweise mit den weiteren Bewohnern der Wohnung im Rahmen der Nutzung als Wohngemeinschaft geschlossen worden sind, ändert dies nichts an der rechtlichen Qualifikation als Wohnraummietverhältnis, da insoweit nicht ein Überwiegen der Weitervermietung im Sinne einer gewerblichen Nutzung vorliegt. Jedenfalls lässt sich ein solches Überwiegen vorliegend nicht feststellen. Randnummer 21 Hiernach ist die als Mieterdarlehen bezeichnete Zahlung als Kautionszahlung im Sinne von § 551 BGB zu behandeln und an den Kläger nach Beendigung des Mietverhältnisses und Abrechnung der beklagtenseitig angenommenen Gegenansprüche zur Rückzahlung fällig. Randnummer 22 Insoweit bestehen keine aufrechenbaren Gegenansprüche der Beklagten. Zum einen schuldet der Kläger schon deswegen keine Renovierung, weil die mietvertragliche Vereinbarung über die Durchführung einer Endrenovierung bei Mietende durch den Mieter unwirksam ist. Derartige Endrenovierungsklauseln sind im Wohnraummietrecht unwirksam und zwar auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist (BGH NZM 2007, 921; BGH NZM 2009, 233; BGH NZM 2003, 394; AG Dortmund WuM 2015, 27) oder die Wohnung renoviert übergeben wurde (BGH NZM 2007, 921; LG Frankfurt, Beschluss v. 30.03.2021 zum Az.: 2-11 S 146/20, Rn. 14 bei juris). Randnummer 23 Im Übrigen wäre die Klausel selbst bei Annahme eines Gewerberaummietverhältnisses unwirksam, da auch im Gewerberaummietverhältnis Endrenovierungsklauseln nicht zulässig sind (vgl. BGH NZM 2005, 504). Dies ergibt sich jedenfalls bei einer Abwälzung auch laufender Schönheitsreparaturen aus dem Gesichtspunkt, dass der Mieter anderenfalls auch dann renovieren müsste, wenn er erst vor Kurzem renoviert hat. Zwar sieht der Mietvertrag hier auch eine Einschränkung dahingehend vor, dass nur Wände und Decken zu streichen sind, allerdings geht auch dies bei einer erst kurz zuvor erfolgten Renovierung deutlich über das Notwendige hinaus. Dabei ergibt sich die Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter aus dem Umstand, dass ausweislich der insoweit zwar unwirksamen, aber doch vom Sinngehalt her zu berücksichtigenden Klausel der Vermieter nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Randnummer 24 Des Weiteren steht einem Schadensersatzanspruch entgegen, dass die Wohnung ausweislich des Rückgabeprotokolls im vertragsgemäßen frisch renoviertem Zustand zurückgegeben worden ist. Hiernach hat die Beklagte den Rückgabezustand als vertragsgemäß akzeptiert, so dass insoweit Ansprüche ausgeschlossen sind. Zwar ist das Rückgabeprotokoll hier vom Nachmieter ausgefüllt worden, dies muss sich die Beklagte jedoch zurechnen lassen, wenn sie sich des Nachmieters bei der Wohnungsübergabe bedient. Randnummer 25 Im Übrigen würde einem etwaigen Anspruch auch entgegenstehen, dass es an einer wirksamen Fristsetzung gegenüber dem Kläger fehlt, da die Beklagte für die Versendung des fristsetzenden Schreibens und dessen Zugang beweisfällig geblieben ist. Randnummer 26 Auf die Frage, ob die Forderungen im Übrigen verjährt sind, worauf sich der Kläger vorsorglich berufen hat, kommt es insoweit nicht an. Randnummer 27 Einer Wiedereröffnung, wie mit Schriftsatz vom 04.01.23 beantragt, bedarf es nicht. Rechtlicher Vortrag ist den Parteien ohnehin immer möglich, eine Schriftsatzfrist ist im Termin im Übrigen auf Nachfrage des Vorsitzenden nicht beantragt worden. Randnummer 28 Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 286, 288 BGB in Verbindung mit der vorgerichtlichen Mahnung. Randnummer 29 Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91 Abs. 1, 281 Abs. 3 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung folgt aus § 709 ZPO. Randnummer 30 Der Streitwert ergibt sich aus der Klagforderung in der Hauptsache. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

ECLI:DE:BGH:2016:051016UVIIIZR222.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 222/15 Verkündet am: 5. Oktober 2016 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 556b Abs. 1 Gemäß § 556b Abs. 1 BGB, der bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätes- tens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist, kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitab- schnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter - bei ausreichend gedecktem Konto - seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt. BGB § 307 Bb, Cc In Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages, der be- stimmt, dass die laufende Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist, ist die Klausel - 2 - "Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Miet- zahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein." gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kun- denfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verur- sachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Rege- lung dem Mieter auferlegt. BGH, Urteil vom 5. Oktober 2016 - VIII ZR 222/15 - LG Köln AG Köln - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 5. Oktober 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 17. September 2015 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, ist Vermieterin einer in K. gelegenen Wohnung. Der am 13. Oktober 2008 mit den Beklagten ge- schlossene Mietvertrag bestimmt unter § 4 ("Zahlung der Miete"): "1. Die Gesamtmiete […] ist monatlich im Voraus, spätestens am drit- ten Werktag des Monats an den Vermieter auf das Konto-Nr. […] Sparkasse K. -B. […] zu zahlen. […] 3. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absen- dung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach ver- späteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; viel- 1 - 4 - mehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein […]." Mit Schreiben vom 23. August 2013 mahnte die Klägerin die Beklagten unter Hinweis darauf ab, dass die Miete in den Monaten Januar, Februar, März, Mai und Juli 2013 nicht bis zum dritten Werktag des Monats auf ihrem Konto eingegangen sei. In den Monaten März, April und Mai 2014 zahlten die Beklagten die Mie- te spätestens am dritten Werktag des Monats in bar bei ihrem Zahlungsdienst- leister (Deutsche Post AG) ein und erteilten gleichzeitig einen Überweisungs- auftrag. Die Klägerin macht geltend, in den vorgenannten Monaten sei die Miete erneut nach dem dritten Werktag auf ihrem Konto eingegangen. Mit Anwalts- schreiben vom 6. Mai 2014, mit der Klageschrift vom 26. Mai 2014 sowie mit Schriftsatz vom 9. Juli 2014 kündigte sie das Mietverhältnis wegen verspäteter Mietzahlungen jeweils fristlos, hilfsweise fristgerecht. Die Kündigung vom 9. Juli 2014 stützte die Klägerin zusätzlich darauf, dass die Beklagte zu 1 in einem gegen ihre Mutter gerichteten Parallelverfahren eine dem Mieterverein erteilte Vollmacht vom 2. Juni 2014 für einen Wider- spruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses ihrer Mutter mit deren Na- men unterzeichnet habe, ohne dies gegenüber der Klägerin offenzulegen. Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Erstattung vor- gerichtlicher Anwaltskosten gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. 2 3 4 5 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu. Die auf verspätete Mietzahlungen ge- stützten Kündigungen seien unwirksam, weil die Miete rechtzeitig gezahlt wor- den sei. § 4 Nr. 3 Satz 1 des Formularmietvertrages, der die Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen regele, sei gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Die vertragli- che Regelung weiche zu Ungunsten des Mieters von den gesetzlichen Vor- schriften der § 556b Abs. 1, §§ 269, 270 BGB ab. Danach sei eine - jedenfalls außerhalb des Anwendungsbereichs der Richtlinie 2011/7/EU zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr - als qualifizierte Schickschuld einzu- ordnende Geldschuld rechtzeitig erbracht, wenn der Schuldner das zur Über- mittlung des Geldes seinerseits Erforderliche getan habe, das heißt den Über- weisungsauftrag vor Fristablauf bei dem Geldinstitut einreiche und das Konto des Schuldners die erforderliche Deckung aufweise. Entscheidend für dieses Verständnis spreche die gesetzliche Rege- lungssystematik. Nach § 270 Abs. 4 BGB blieben die Regeln über den Leis- tungsort (§ 269 BGB) bei der Geldschuld unberührt. Der Leistungsort liege da- her am Sitz des Schuldners (§ 270 Abs. 4, § 269 BGB), der Erfüllungsort hinge- gen am Sitz des Gläubigers (§ 270 Abs. 1 BGB). Damit sei die Geldschuld eine Schickschuld, allerdings mit der Besonderheit, dass der Schuldner gemäß 6 7 8 9 10 - 6 - § 270 Abs. 1 BGB die Verlustgefahr trage. Das Risiko eines verspäteten Zah- lungseingangs treffe dagegen, sofern der Schuldner das seinerseits Erforderli- che getan habe, den Gläubiger. Aus der Zahlungsverzugsrichtlinie ergebe sich nichts anderes, denn de- ren Anwendungsbereich beschränke sich auf den hier nicht betroffenen Ge- schäftsverkehr zwischen Unternehmen. Außerhalb des Anwendungsbereichs der Richtlinie bestehe keine Grundlage für eine richtlinienkonforme Auslegung der §§ 269, 270 BGB. Weder der Gesetzeswortlaut noch - wie ausgeführt - die übrigen Auslegungskriterien böten hinreichende Anhaltspunkte für ein Ver- ständnis der Geldschuld als "qualifizierte Bringschuld". Auch wenn einiges dafür spreche, dass eine einheitliche Handhabung von Geldschulden im Verhältnis zwischen Unternehmern und allen übrigen Geldschulden im Sinne der Rechts- klarheit "wünschenswert" sei, biete dies keine Grundlage für eine dahingehende Auslegung der §§ 269, 270 BGB. Die in § 4 Nr. 3 Satz 1 des Mietvertrages verwendete Formularklausel benachteilige den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unan- gemessen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Sie verlagere das Verzögerungsrisiko auf den Mieter, der die üblichen Laufzeiten bis zum Eingang des Geldes beim Vermieter einzurechnen habe, ohne aber Verzögerungen auszunehmen, für die der Mieter nicht verantwortlich sei. Eine solche Einschränkung sei nach Art. 3 Abs. 1 Buchst. b der Zahlungsverzugsrichtlinie selbst im Geschäftsverkehr zwi- schen Unternehmen vorgesehen. Hiernach liege im Streitfall kein Zahlungsverzug vor. Wie sich aus den vorgelegten Bareinzahlungsbelegen der Beklagten ergebe, hätten sie die Miete für alle hier maßgeblichen Monate spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats gezahlt. 11 12 13 - 7 - Die Kündigung vom 9. Juli 2014 sei auch unwirksam, soweit sie auf die behauptete Fälschung der Unterschrift der Mutter der Beklagten zu 1 gestützt sei. Die Mutter der Beklagten zu 1 habe die Verwendung der Unterschrift nach- träglich genehmigt. Zudem sei die Rechtsposition der Klägerin nicht beeinträch- tigt worden, denn die auf Zahlungsverzug gestützten Kündigungen seien un- wirksam, so dass dem Kündigungswiderspruch und den dargelegten Härte- gründen keine weitere Bedeutung zukomme. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Das Berufungsgericht hat einen Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der vermieteten Wohnung gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB zu Recht verneint. Die auf verspätete Mietzahlungen in den Monaten März, April und Mai 2014 gestützten fristlosen (§ 543 Abs. 1 BGB) sowie hilfsweise ordentlichen (§ 573 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB) Kündigungen sind schon deshalb unwirksam, weil die Beklagten die Miete jeweils pünktlich spätestens am dritten Werktag des Monats gezahlt haben. Hierfür genügte es gemäß § 556b Abs. 1 BGB, dass sie die Leistungshandlung (Überweisungsauftrag) jeweils bis zu diesem Zeit- punkt vorgenommen haben; auf einen späteren Eingang der Miete auf dem Konto der Klägerin kommt es nicht an. Aus § 4 Nr. 3 des Mietvertrages, der für die Rechtzeitigkeit auf den Eingang der Miete beim Vermieter abstellt, ergibt sich nichts anderes. Diese Formularklausel ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung der Beklagten unwirksam, weil sie abweichend von § 556b Abs. 1 BGB dem Mieter das Risiko von Zahlungsver- 14 15 16 17 - 8 - zögerungen im Überweisungsverkehr auferlegt, die durch Zahlungsdienstleister verursacht worden sind. 1. Gemäß § 556b Abs. 1 BGB, der durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) zum 1. September 2001 eingefügt wurde, ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitab- schnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. Dem entspricht § 4 Nr. 1 des Mietvertrags, wonach die Miete spätestens am dritten Werktag des Monats an den Vermieter zu zahlen ist (zu einer gleichlautenden Klausel siehe Senats- urteil vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 291/09, NJW 2010, 2882 Rn. 15). Insoweit genügt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung, dass der Mieter seinem Zah- lungsdienstleister den Zahlungsauftrag (§ 675f Abs. 3 Satz 2, § 675n Abs. 1 BGB) für die Überweisung (Zahlungsdienst im Sinne von § 675c Abs. 3 BGB, § 1 Abs. 2 Nr. 2 Buchst. b des Gesetzes über die Beaufsichtigung von Zah- lungsdiensten; Zahlungsdiensteaufsichtsgesetz - ZAG) bis zum dritten Werktag des Monats erteilt und das Konto des Mieters ausreichend gedeckt ist. Dem haben die Beklagten unstreitig Rechnung getragen. a) Schon dem Gesetzeswortlaut des § 556b Abs. 1 BGB lässt sich nicht zwingend entnehmen, dass eine im Überweisungsverkehr gezahlte Miete be- reits am dritten Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters eingegan- gen sein muss. Der Begriff des Entrichtens ist nach allgemeinem Sprachge- brauch als Synonym für das Bezahlen eines Geldbetrages zu verstehen (siehe Deutsches Wörterbuch von J. und W. Grimm, Neubearbeitung 1999, Stichwort "entrichten"). Dass der juristische Sprachgebrauch hiervon abweicht, ist weder geltend gemacht noch ersichtlich. b) Entscheidend ist letztlich die in den Gesetzesmaterialien zum Aus- druck gekommene Zielsetzung des § 556b Abs. 1 BGB. Danach ist der Eingang 18 19 20 - 9 - der Miete auf dem Konto des Vermieters nicht maßgeblich für die Rechtzeitig- keit der Mietzahlung. Bei der Schaffung der von der bisherigen Rechtslage (vgl. § 551 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung) abweichenden Rege- lung des § 556b Abs. 1 BGB ließ sich der Gesetzgeber von der Erwägung lei- ten, dass in der vertraglichen Praxis schon unter der Geltung des § 551 Abs. 1 BGB aF überwiegend eine Vorleistungspflicht des Mieters vereinbart, zugleich aber dem Mieter das Recht eingeräumt worden war, die Miete bis zum dritten Werktag des jeweils maßgeblichen Zeitabschnitts zu entrichten (BT-Drucks. 14/4553, S. 52; siehe auch Senatsurteil vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 129/09, NJW 2010, 2879 Rn. 45). Der Gesetzgeber hat dabei jedoch nicht auf den Ein- gang der Miete beim Vermieter abgestellt, sondern als ausreichend erachtet, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts "entrich- tet" wird. So heißt es ausdrücklich (BT-Drucks. 14/4553, aaO): "Da die meisten Verträge [….] vorsehen, dass es ausreicht, wenn der Mieter die Miete bis zum dritten Werktag des jeweiligen Zeitabschnittes entrichtet, wurde diese Frist entsprechend übernommen." 2. Der Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes hat § 556b Abs. 1 BGB damit ersichtlich keinen von den Auslegungsregeln der § 269 Abs. 1, § 270 Abs. 1, 4 BGB abweichenden Regelungsgehalt zugemessen. Nach diesen Bestimmungen ist die Mietschuld, wie andere Geldschul- den, im Zweifel am Wohnsitz des Schuldners zu erfüllen. Gemäß § 270 Abs. 1 BGB trägt der Schuldner grundsätzlich zwar die Verlustgefahr bei Geldleistun- gen, denn Geld hat der Schuldner im Zweifel auf seine Gefahr und Kosten dem Gläubiger an dessen Wohnsitz zu übermitteln. § 270 Abs. 1 BGB erfasst aber nicht die Gefahr, dass sich die Übermittlung des Geldes verzögert, denn der Ort der Leistungshandlung bleibt nach § 269 Abs. 1, § 270 Abs. 4 BGB der Wohn- 21 22 23 - 10 - sitz des Schuldners. Der Schuldner muss zwar rechtzeitig alles getan haben, was seinerseits am Leistungsort erforderlich ist, um den Gläubiger zu befriedi- gen. Der Leistungserfolg - die Gutschrift des Überweisungsbetrages auf dem Empfängerkonto - gehört jedoch nicht mehr zur Leistungshandlung des Schuld- ners (vgl. BGH, Urteile vom 15. April 1959 - V ZR 21/58, NJW 1959, 1176; vom 5. Dezember 1963 - II ZR 219/62, NJW 1964, 499 unter II; vom 7. Oktober 1965 - II ZR 120/63, BGHZ 44, 178, 179 f.; vom 21. Januar 1969 - IV ZR 545/68, NJW 1969, 875 f.; vom 20. November 1970 - IV ZR 58/69, NJW 1971, 380 un- ter 1; vom 11. Februar 1998 - VIII ZR 287/97, NJW 1998, 1302 unter II 2 a; vom 7. Dezember 2004 - XI ZR 366/03, NJW-RR 2005, 581 unter II 2 a bb (1); BSG, NJW 1988, 2501; BFHE 146, 48, 49 f.; zur Geldschuld als qualifizierte Schick- schuld siehe MünchKommBGB/Krüger, 7. Aufl., § 270 Rn. 1 f., 16 f.; Nobbe, WM 2012, Sonderbeilage 1, S. 14; MünchKommHGB/Häuser, 3. Aufl., Bankver- tragsrecht, ZahlungsV Rn. B 495 ff.; BeckOK-BGB/S. Lorenz, Stand: November 2015, § 270 Rn. 15 f.; jeweils mwN). An dieser zutreffenden Einordnung ist ent- gegen der Auffassung der Revision festzuhalten. Somit hat der Schuldner für die Gefahr, dass sich die Übermittlung des Geldes verzögert, nicht einzustehen und werden die eingeschalteten Zahlungs- dienstleister nicht als seine Erfüllungsgehilfen im Sinne von § 278 BGB tätig (MünchKommBGB/Krüger, aaO Rn. 24; Lorenz, WuM 2013, 202, 205; Schwab, NJW 2011, 2833, 2835; siehe bereits Huber, Leistungsstörungen, Band I, 1999, § 5 IV 2 mwN). 3. Anders als die Revision meint, ändern die Richtlinie 2011/7/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 2011 zur Bekämp- fung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (Zahlungsverzugsrichtlinie, ABl. Nr. L 48 S. 1) und die Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Uni- on (nachfolgend: Gerichtshof) daran nichts. 24 25 - 11 - a) Allerdings will eine in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und im Schrifttum vertretene Ansicht, die sich die Revision zu eigen macht, aus der Zahlungsverzugsrichtlinie und der dazu ergangenen Rechtsprechung des Ge- richtshofs herleiten, dass die Mietschuld als (modifizierte) Bringschuld anzuse- hen sei und die Wohnraummiete bis zum dritten Werktag des Monats bei der Bank des Vermieters eingegangen beziehungsweise auf seinem Konto gutge- schrieben sein müsse (etwa LG Freiburg, Urteil vom 28. April 2015 - 9 S 109/14, juris Rn. 26; LG Lüneburg, Urteil vom 9. April 2014 - 6 S 10/14, nicht veröffentlicht; LG Wuppertal, Beschluss vom 20. Juni 2011 - 9 S 149/08, juris Rn. 4; Herresthal, NZM 2011, 833, 838; Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neube- arb. 2014, § 556b Rn. 14; Palandt/Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., § 556b Rn. 4; siehe auch Staudinger/Omlor, Neubearb. 2012, Vorbemerkungen zu §§ 675c- 676c Rn. 84; Jauernig/Stadler, BGB, 16. Aufl., § 270 Rn. 7; Staudinger, DNotZ 2009, 198, 205 f.; Gsell, GPR 2008, 165, 170; jeweils mwN). Nach einer ähnli- chen Auffassung sei die Mietschuld zwar nach wie vor eine qualifizierte Schick- schuld, jedoch müsse die Miete gleichwohl zum vereinbarten Zeitpunkt bei der Bank des Gläubigers eingehen (MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 535 Rn. 155; MünchKommBGB/Artz, aaO, § 556b Rn. 6). Diese Sichtweise beruht auf der Überlegung, dass Schulden von Ver- brauchern aus Geschäften mit Unternehmern zur Vermeidung einer gespalte- nen Auslegung des nationalen Rechts in richtlinienkonformer Auslegung der § 269 Abs. 1, § 270 Abs. 1, 4 BGB ebenso zu behandeln seien wie die von der Zahlungsverzugsrichtlinie erfassten Entgelte. Für die Rechtzeitigkeit der Leis- tung sei daher generell, also auch außerhalb des Anwendungsbereichs der Richtlinie, nicht mehr auf die Erbringung der Leistungshandlung, sondern auf den Erhalt der Leistung abzustellen. 26 27 - 12 - b) Dies ist in mehrfacher Hinsicht - sowohl innerhalb als auch außerhalb des Geltungsbereichs der Zahlungsverzugsrichtlinie - verfehlt. aa) Für den Anwendungsbereich der Zahlungsverzugsrichtlinie hat der Gerichtshof zwar entschieden, dass der Zeitpunkt, der für die Beurteilung maß- geblich ist, ob eine Zahlung durch eine Banküberweisung im Rahmen eines Geschäftsvorgangs als rechtzeitig bewirkt anzusehen ist, der Zeitpunkt ist, zu dem der geschuldete Betrag auf dem Konto des Gläubigers gutgeschrieben wird (EuGH, Urteil vom 3. April 2008 - C-306/06, Slg. 2008, I-1923 Rn. 28 - 01051 Telecom GmbH/Deutsche Telekom AG [zu Art. 3 Abs. 1 Buchst. c Un- terabs. ii der Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Ra- tes vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsver- kehr, ABl. EG Nr. L 200 S. 35], der Art. 3 Abs. 1 Buchst. b der zum 16. März 2013 neugefassten Zahlungsverzugsrichtlinie entspricht). Die Zahlungsverzugsrichtlinie begründet aber selbst innerhalb ihres An- wendungsbereichs keine Verzugsfolgen, wenn "der Schuldner für den Zah- lungsverzug nicht verantwortlich ist" (Art. 3 Abs. 1 Buchst. b Halbs. 2 der neu- gefassten Zahlungsverzugsrichtlinie; ebenso bereits Art. 3 Abs. 1 Buchst. c Un- terabs. ii Halbs. 2 der Vorgängerrichtlinie). Danach schließt die Richtlinie die von ihr erfassten Verzugsfolgen in den Fällen aus, in denen der Zahlungsver- zug nicht die Folge des Verhaltens eines Schuldners sei, der den üblicherweise für die Durchführung einer Banküberweisung erforderlichen Fristen sorgfältig Rechnung getragen hat (EuGH, Urteil vom 3. April 2008 - C-306/06, aaO Rn. 30). Daher darf der Schuldner auch nach der Zahlungsverzugsrichtlinie in ihrer Auslegung durch den Gerichtshof nicht für Verzögerungen im Bereich der beteiligten Banken verantwortlich gemacht werden (MünchKommBGB/Krüger, aaO Rn. 17; ebenso Palandt/Grüneberg, aaO, § 270 Rn. 5; Nobbe, WM 2012, Sonderbeilage 1, aaO). 28 29 30 - 13 - bb) Unbeschadet dessen sind (Miet-)Verträge mit Verbrauchern bereits nicht Gegenstand der Zahlungsverzugsrichtlinie. Die Richtlinie, die nach ihrem Art. 1 Abs. 1 der Bekämpfung des Zahlungsverzugs im Geschäftsverkehr dient, um sicherzustellen, dass der Binnenmarkt reibungslos funktioniert, und dadurch die Wettbewerbsfähigkeit von Unternehmen zu fördern, ist gemäß Art. 1 Abs. 2 (lediglich) auf Zahlungen, die als Entgelt im Geschäftsverkehr zu leisten sind, anzuwenden. (Miet-)Verträge mit Verbrauchern unterfallen daher nicht dem Anwendungsbereich der Richtlinie. Eine Ausdehnung auf Verbraucher ist nach ihrer Zielsetzung auch nicht erwünscht, denn der Erwägungsgrund 8 der Richt- linie sieht vor, dass ihr Anwendungsbereich auf die als Entgelt für Handelsge- schäfte geleisteten Zahlungen beschränkt sein und keine Geschäfte mit Ver- brauchern umfassen sollte. cc) Ein von dieser Vorgabe abweichender Wille des nationalen Gesetz- gebers, die Zahlungsverzugsrichtlinie zu Lasten von Verbrauchern umzusetzen, ist weder bei der Umsetzung der ersten Zahlungsverzugsrichtlinie (Richtlinie 2000/35/EG) noch bei der neugefassten Zahlungsverzugsrichtlinie (Richtlinie 2011/7/EU) erkennbar geworden, so dass die Voraussetzungen einer richtli- nienkonformen Auslegung (vgl. Senatsurteile vom 28. Oktober 2015 - VIII ZR 158/11, BGHZ 207, 209 Rn. 43, und VIII ZR 13/12, juris Rn. 45; vom 17. Okto- ber 2012 - VIII ZR 226/11, aaO Rn. 22; vom 26. November 2008 - VIII ZR 200/05, BGHZ 179, 27 Rn. 28; jeweils mwN) entgegen der Auffassung der Re- vision nicht gegeben sind. (1) Die Richtlinie 2000/35/EG zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr wurde durch das Gesetz zur Modernisierung des Schuld- rechts vom 26. November 2001 (BGBl. I S. 3138) umgesetzt. Der Umsetzungs- bedarf wurde im Gesetzgebungsverfahren als "gering" (BT-Drucks. 14/6040, S. 81) beziehungsweise "äußerst gering" (BT-Drucks, aaO S. 82) angesehen. 31 32 33 - 14 - Hervorgehoben wurde, dass die Richtlinie nicht sämtliche Forderungen betrifft, sondern nach ihrem Art. 1 nur Ansprüche auf Zahlung eines (vereinbarten) Ent- gelts im Geschäftsverkehr und damit nur im Verhältnis von Unternehmern un- tereinander und von Unternehmern zu öffentlichen Stellen gilt (BT-Drucks., aaO). Zwar sollte es - worauf die Revision hinweist - nach den Gesetzesmate- rialien "Ziel des deutschen Gesetzgebers sein, im Interesse der Übersichtlich- keit und besseren Anwendbarkeit des deutschen Verzugsrechts und der Tradi- tion folgend in möglichst weitgehendem Umfang für jedermann geltende Rege- lungen beizubehalten und von der Schaffung eines Sonderverzugsrechts abzu- sehen" (BT-Drucks. aaO). Dies belegt jedoch nicht, dass für den unternehmeri- schen Geschäftsverkehr getroffene Wertungen der Richtlinie ohne Weiteres zu Lasten von Verbrauchern umgesetzt werden sollten, zumal die Gesetzesmate- rialien hervorheben, dass für Verbraucher und Unternehmer "in einzelnen Punk- ten differenzierende Regelungen notwendig" seien (BT-Drucks. aaO). (2) Im Gesetzgebungsverfahren zur Umsetzung der Richtlinie 2011/7/EU ist besonders deutlich geworden, dass die Rechtsstellung von Verbrauchern nicht verschlechtert werden sollte. (a) Ein zur Vorbereitung eines Gesetzes zur Bekämpfung von Zahlungs- verzug im Geschäftsverkehr ergangener Referentenentwurf des Bundesministe- riums der Justiz (Bearbeitungsstand: 16. Januar 2012), der durch eine Ände- rung des § 270 Abs. 1 BGB erreichen wollte, dass es dem Schuldner obliege, für eine rechtzeitige Übermittlung zu sorgen, und der persönliche Anwendungs- bereich der Vorschrift "bei der Ausweitung der Gefahrtragung aus Gründen der Einheitlichkeit nicht eingeschränkt werden" sollte (S. 13 des Referentenent- wurfs), ist nicht verwirklicht worden (kritisch zu der dort vorgesehenen Verlage- rung des Verzögerungsrisikos auf den Schuldner: Ernst, ZIP 2012, 751, unter 34 35 36 - 15 - Hinweis auf die Folgen für Verbraucher, insbesondere Wohnungsmieter). Die vorgenannten Erwägungen des Referentenentwurfs waren im Gesetzentwurf der Bundesregierung nicht mehr enthalten (vgl. BR-Drucks. 306/12 vom 25. Mai 2012; BT-Drucks. 17/10491 vom 15. August 2012). (b) Die Gesetzesbegründung zum Entwurf eines Gesetzes zur Bekämp- fung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr, der der Umsetzung der Richtli- nie 2011/7/EU in deutsches Recht dient, geht davon aus, dass sich über die bereits vorgenommene Umsetzung kein weiterer Umsetzungsbedarf ergebe (BT-Drucks. 18/1309, S. 9 f.; vgl. auch BeckOGK-BGB/Beurskens, Stand: Sep- tember 2016, § 270 Rn. 55), und hebt erneut hervor, dass Verbrauchergeschäf- te nicht vom Anwendungsbereich der Richtlinie erfasst sind (BT-Drucks., aaO S. 8, 18, 20). Das Gesetz solle Verbrauchern zugutekommen, denn als Schuld- ner von Entgeltforderungen seien sie nicht betroffen; vielmehr hätten sie "keine zusätzliche Belastung durch die Umsetzung der Richtlinie zu erwarten" (BT- Drucks., aaO S. 13). 4. Entgegen der Auffassung der Klägerin lässt sich eine unpünktliche Mietzahlung der Beklagten auch nicht aus der in § 4 Nr. 3 des Mietvertrags ent- haltenen Bestimmung herleiten, wonach es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes ankommt. Denn diese Formularklausel ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemes- sener Benachteiligung der Beklagten unwirksam. a) Die vorgenannte Klausel, die der Senat selbst auslegen kann (st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteile vom 29. April 2015 - VIII ZR 104/14, NJW 2015, 2244 Rn. 22; vom 15. Dezember 2015 - VIII ZR 349/14, NJW 2016, 2101 Rn. 21; vom 18. Februar 2016 - III ZR 126/15, BGHZ 209, 52 Rn. 44; jeweils mwN), verlagert - jedenfalls bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung - das Risiko von Verzögerungen, die von Zahlungsdienstleistern zu verantworten 37 38 39 - 16 - sind, entgegen der gesetzlichen Regelung formularmäßig auf den Wohnraum- mieter. aa) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und red- lichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be- teiligten Kreise verstanden werden (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteile vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, BGHZ 200, 362 Rn. 57; vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 29; jeweils mwN). Dabei sind die Ver- ständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen (st. Rspr.; siehe Senatsur- teile vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, aaO Rn. 24; vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 152/15, NJW-RR 2016, 526 Rn. 17; jeweils mwN). Ansatzpunkt für die bei einer Formularklausel gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung ist in erster Linie ihr Wortlaut (vgl. Senatsurteile vom 17. April 2013 - VIII ZR 225/12, NJW 2013, 1805 Rn. 9; vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 152/15, aaO Rn. 18; jeweils mwN). bb) Gemessen an diesem Maßstab kommen für die streitgegenständli- che Klausel zwei Auslegungsmöglichkeiten in Betracht. Sie kann zum einen dahingehend verstanden werden, dass der Mieter für außerhalb seines Ein- flussbereichs liegende Fehler der beteiligten Zahlungsdienstleister nicht einzu- stehen hat (vgl. Geldmacher, DWW 1999, 14, 17). Die Klausel eröffnet jedoch auch die Verständnismöglichkeit, der Mieter genüge seiner Verpflichtung zur rechtzeitigen Zahlung der Miete selbst dann nicht, wenn er seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag zwar rechtzei- tig erteilt hat, der Zahlungsvorgang sich jedoch aufgrund eines Verschuldens des Zahlungsdienstleisters verzögert. Ein solches Klauselverständnis liegt ent- gegen der Ansicht der Revision nicht so fern, dass es für den durchschnittli- 40 41 42 - 17 - chen, rechtlich nicht vorgebildeten Mieter einer Wohnung nicht ernsthaft in Be- tracht käme. Das Verständnis der streitgegenständlichen Klausel darf nicht al- lein auf die bloße "Rechtzeitigkeit der Zahlung" (§ 4 Nr. 3 Satz 1 des Mietver- trages) beschränkt werden. Dagegen spricht bereits der nachfolgende Satz der Klauselbestimmung. Denn § 4 Nr. 3 Satz 2 des Mietvertrages weist darauf hin, dass eine mehrfach verspätete Mietzahlung im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein kann. Dies umfasst unterschiedslos nicht nur verspätete Mietzahlungen, die vom Mieter zu vertreten sind, sondern auch solche, die von ihm nicht zu vertreten sind, also auch durch das Fehlverhalten von Zahlungsdienstleistern verursachte Verzögerungen. Eine Einschränkung, die klarstellt, dass solche Verzögerungen vom An- wendungsbereich der Klausel ausgenommen sind (vgl. Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 556b BGB Rn. 20; Sternel, Mietrecht ak- tuell, 4. Aufl., Rn. II 214; Bub in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. II Rn. 1128 f.; BeckOGK-BGB/Drager, Stand: Juli 2016, § 556b Rn. 22 f.; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 12. Aufl., § 556b BGB Rn. 11, unter Hinweis auf § 3 Abs. 2 Satz 2 des vom Bundesminis- terium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976, Fassung I [Beila- ge zum Bundesanzeiger Nr. 22/76]), enthält § 4 Nr. 3 des Mietvertrages nicht. In ihrer kundenfeindlichsten Auslegung setzt die vorgenannte Klausel die Beklagten damit dem Risiko einer Kündigung des Mietverhältnisses auch bei von ihnen nicht zu verantwortenden Zahlungsverzögerungen aus. b) In ihrer hiernach rechtlich maßgeblichen Auslegung ist § 4 Nr. 3 des Mietvertrages gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Die Klauselbestim- mung benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, weil sie dem Vermieter eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen verspäteter Mietzahlungen auch in Fällen ermöglicht, in denen die Ver- 43 44 45 - 18 - zögerung nicht vom Mieter, sondern von Zahlungsdienstleistern zu verantwor- ten ist. aa) Ohne Erfolg verweist die Revision darauf, dass der Bundesgerichts- hof die Verwendung einer Formularklausel, nach der es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung ohne jede Einschränkung auf den Geldeingang beim Vermieter ankommt, bei der Miete von Geschäftsräumen gebilligt hat. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 24. Juni 1998 (XII ZR 195/96, BGHZ 139, 123, 125 f.) halte eine solche Rechtzeitigkeitsklausel der Inhaltskontrolle stand, wenn sie sich auf die Zahlung der laufenden Miete beziehe und die Parteien zudem Kaufleute seien; eine solche Klausel bedeute gemessen an den Bedürfnissen des modernen Zahlungsverkehrs keine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Diese - ausdrücklich auf Kaufleute begrenzte - Bewertung ist auf Wohn- raummietverhältnisse nicht übertragbar. Angesichts der schwerwiegenden Nachteile, die der Mieter im Fall des (unverschuldeten) Verlustes der Wohnung als seines räumlichen Lebensmittelpunktes zu erwarten hat (vgl. dazu BVerfGE 68, 361, 370; 79, 292, 302; 89, 1, 13; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 39), hat der Vermieter kein schutzwürdi- ges Interesse, den Mieter für Zahlungsverzögerungen verantwortlich zu ma- chen, die auf Fehlleistungen eingeschalteter Zahlungsdienstleister beruhen. bb) Entgegen der Ansicht der Revision ändern die zum 31. Oktober 2009 in Kraft getretenen Bestimmungen des Zahlungsverkehrsrechts (§§ 675c ff. BGB) daran nichts. Zwar dürfen sich Zahlungsdienstnutzer gemäß §§ 675s, 675t BGB in aller Regel auf kurze Ausführungsfristen für Zahlungsvorgänge einstellen und können sich bei nicht erfolgter oder fehlerhafter Ausführung von Zahlungsaufträgen auf besondere Haftungsbestimmungen berufen (§§ 675y, 675z BGB; siehe dazu BT-Drucks. 16/11643, S. 116 ff.; Mayen in 46 47 48 - 19 - Schimansky/Bunte/Lwowski, Bankrechts-Handbuch, 4. Aufl., § 49 Rn. 45 ff.). Eine etwaige Haftung des Zahlungsdienstleisters gegenüber dem Zahlungs- dienstnutzer ändert jedoch entgegen der Ansicht der Revision nichts an der Unwirksamkeit der von der Klägerin verwendeten Formularbestimmung. Es ist unzumutbar, den Mieter auf einen Geldanspruch gegen seine Bank, der unter Umständen erst in einem Rechtsstreit durchzusetzen ist, zu verweisen, denn dies vermag nicht annähernd die Folgen auszugleichen, die dem Mieter durch den Verlust der Wohnung als seines Lebensmittelpunktes erwachsen. 5. Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht die Wirksamkeit der Kündigung von 9. Juli 2014 auch insoweit verneint, als sie auf die von der Beklagten zu 1 in einem Parallelverfahren verwendete Unterschrift ihrer Mutter unter einer dem Mieterverein erteilten Vollmacht gestützt worden ist. Nach der revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden tatrichterlichen Würdigung des Be- rufungsgerichts hat eine etwaige Vertragsverletzung der Beklagten zu 1 im Zu- 49 - 20 - sammenhang mit dem Kündigungswiderspruch nicht das für eine Kündigung des Mietverhältnisses der Beklagten erforderliche Gewicht. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 28.08.2014 - 209 C 209/14 - LG Köln, Entscheidung vom 17.09.2015 - 1 S 282/14 -

ECLI:DE:BGH:2019:240719UVIIIZR141.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 141/17 Verkündet am: 24. Juli 2019 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 387, § 551 a) Ist dem Vermieter in einem Wohnraummietverhältnis eine Mietsicherheit gewährt worden, hat sich der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu er- klären, ob und (gegebenenfalls) welche aus dem beendeten Mietverhältnis stam- menden Ansprüche er gegen diesen erhebt (im Anschluss an Senatsurteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422 Rn. 9 f.). Mit einer solchen Er- klärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter damit deutlich macht, ob und (gegebenenfalls) in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwer- tungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat. b) Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhal- ten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhe- bung abgerechnet werden. Hiermit bringt der Vermieter, der einen Vorbehalt, wei- tere Ansprüche geltend zu machen, nicht erklärt hat - gleichermaßen wie bei einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Abrechnung - für den Mieter erkenn- bar zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die in der Forde- rungsaufstellung bezeichneten beziehungsweise aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt. - 2 - c) Eine gewährte Barkaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig. Denn nach erfolgter Abrechnung kann sich der Vermieter - oh- ne weitere Schritte ergreifen zu müssen - wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen. Dies gilt auch für streitige Forderungen des Vermieters (noch offen gelassen im Senatsurteil vom 7. Mai 2014 - VIII ZR 234/13, NJW 2014, 2496 Rn. 13). d) Macht der Vermieter nach Abrechnung von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch, kann der Mieter seinerseits mit dem fälligen Kautionsrückzahlungsan- spruch gegen vom Vermieter erhobene Forderungen aufrechnen. BGH, Urteil vom 24. Juli 2019 - VIII ZR 141/17 - LG Lüneburg AG Lüneburg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren nach § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 1. Juli 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Lüneburg vom 26. April 2017 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten waren vom 1. Dezember 2005 bis zum 28. Februar 2015 Mieter einer Wohnung des Klägers in B. . Die Bruttomiete belief sich zuletzt auf monatlich 736 €. Unter Berufung auf behauptete Mängel der Wohnung, insbesondere Feuchtigkeitserscheinungen, Schimmelbildung und Ameisenbefall, minderten die Beklagten die Miete ab dem Monat Mai 2014 bis einschließlich des Monats Februar 2015 um insgesamt 1.774,80 €. Der Kläger ließ die Wohnung im Sep- tember 2014 von einem Sachverständigen zu Kosten von 357 € begutachten. Das Mietverhältnis endete infolge der außerordentlichen Kündigung der Beklag- ten vom 5. Februar 2015 am 28. Februar 2015. 1 2 - 4 - Nach dem Auszug der Beklagten leitete der Kläger ein selbständiges Beweisverfahren ein. Im Anschluss an eine im Mai 2015 erfolgte Ortsbesichti- gung mit dem gerichtlich bestellten Sachverständigen vermietete der Kläger die Wohnung ab dem 1. Juni 2015 anderweitig. Über die von den Beklagten zu Mietbeginn geleistete Barkaution in Höhe von 1.680 € hat der Kläger bisher nicht ausdrücklich abgerechnet. Mit der Klage nimmt der Kläger die Beklagten auf restliche Mietzahlung in Höhe von 1.774,80 €, einen Mietausfallschaden für die Monate März 2015 bis Mai 2015 in Höhe von 1.848 €, den Ersatz der Gutachterkosten in Höhe von 357 €, Kostenersatz für Renovierungsarbeiten in Höhe von insgesamt 1.113,42 € sowie Nebenkostennachforderungen in Höhe von insgesamt 1.087,33 €, jeweils nebst Zinsen, in Anspruch. Die geltend gemachten Neben- kosten setzen sich zusammen aus einer (unstreitigen) Nachforderung in Höhe von 309,89 € für den Abrechnungszeitraum vom 1. Dezember 2013 bis 30. No- vember 2014 (Abrechnung vom 22. Januar 2015) und einer (bestrittenen) Nach- forderung in Höhe von 777,44 € für den Zeitraum vom 1. Dezember 2014 bis 31. Mai 2015 (Abrechnung vom 11. Februar 2016). Das Amtsgericht hat die Beklagten zur Zahlung von 4.917,13 € nebst Zinsen verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten, in der diese hinsichtlich der Forderungen auf Nebenkostennachzah- lung ein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf die von dem Kläger nicht abge- rechnete Mietkaution geltend gemacht haben, hat das Landgericht - unter Zu- rückweisung des Rechtsmittels im Übrigen - das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und die Klage hinsichtlich eines weiteren Betrags in Höhe von 1.703,33 € abgewiesen. 3 4 5 - 5 - Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seinen Klageanspruch insoweit weiter, als das Berufungsgericht die von ihm geltend gemachten Nebenkostennachforderungen in Höhe von insgesamt 1.087,33 € durch eine von den Beklagten im Berufungsrechtszug erklärte Auf- rechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 1.680 € als erlo- schen angesehen hat. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren von Inte- resse, zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Die begehrte Nachzahlung von Mietnebenkosten in Höhe von 1.087,33 € könne der Kläger nicht beanspruchen. Neben der unstreitigen Nachforderung in Höhe von 309,89 € sei zwar auch die Nachforderung in Höhe von 777,44 € be- gründet; beide Forderungen seien jedoch durch Aufrechnung der Beklagten mit der ihnen zustehenden Forderung auf Rückzahlung der zu Mietbeginn geleiste- ten Kaution in Höhe von 1.680 € erloschen (§§ 387, 389 BGB). Die in der Berufungsschrift vom 27. Januar 2017 abgegebenen Erklärun- gen, hinsichtlich beider Nebenkostennachforderungen (jeweils) ein Zurückbe- haltungsrecht geltend zu machen, seien als Aufrechnungserklärungen auszule- gen. Denn die Beklagten hätten damit zu erkennen gegeben, dass sie wegen des ihnen zustehenden Guthabens aus der Mietsicherheit nicht bereit seien, die Forderungen des Klägers zu erfüllen. Den Weg über die Zurückhaltung hätten 6 7 8 9 10 - 6 - sie nur aufgrund der irrigen Annahme gewählt, die Forderung auf Rückzahlung der Kaution sei noch nicht fällig. Dies treffe nicht zu; die Forderung sei fällig, weil der Kläger die Kaution nicht innerhalb angemessener Frist nach dem Ende des Mietverhältnisses ab- gerechnet habe. Zwar gebe es keine starre Frist, innerhalb derer der Vermieter die Kaution abrechnen müsse; deren Länge sei vielmehr von den Umständen des Einzelfalls abhängig. In der Regel sei eine Frist von drei bis sechs Monaten ausreichend; bei komplizierten Abrechnungsverhältnissen könne die Frist je- doch auch länger sein. Jedenfalls müsse der Vermieter dann abrechnen, wenn ihm bekannt sei, welche Ansprüche ihm aus dem Mietverhältnis gegen den Mie- ter noch zustünden. Nach Auffassung der Kammer dürfe und müsse der Vermieter auch strei- tige und rechtshängige Ansprüche in die Berechnung einstellen, denn die Miet- sicherheit habe nach dem Ende des Mietverhältnisses nicht nur Sicherungs- funktion, sondern könne auch der Verwertung dienen. Hinzunehmen sei dabei, dass in diesen Fällen das Risiko der Insolvenz des Vermieters auf den Mieter übergehe. Denn dürfte der Vermieter auf die Kaution nur nach rechtskräftiger Feststellung streitiger Ansprüche zugreifen, könnte bis dahin nicht über die Kaution abgerechnet werden mit der Folge, dass der Mieter gegebenenfalls Jahre auf eine Abrechnung warten müsse. Es sei auszuschließen, dass der Vermieter durch das Einklagen behaupteter, bestrittener Ansprüche die Ab- rechnung hinauszögern könne. Dies diene den Interessen des Mieters mehr als die Vermeidung eines Insolvenzrisikos. Der Vermieter sei damit im Interesse einer zügigen Abrechnung berechtigt und verpflichtet, auch streitige Ansprüche in die Abrechnung einzustellen. 11 12 - 7 - Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe sei der Kautionsrückzahlungs- anspruch der Beklagten fällig geworden, weil der Kläger über die Mietsicherheit nicht innerhalb einer angemessenen Frist abgerechnet habe. Selbst zwei Jahre nach Ende des Mietverhältnisses liege im Streitfall eine Abrechnung noch nicht vor, ohne dass dafür sachliche Gründe ersichtlich wären. Die hier streitgegen- ständlichen Ansprüche des Klägers hinderten eine Abrechnung nicht, weil der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses mit eigenen streitigen An- sprüchen aufrechnen dürfe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass im Zeit- punkt der in der Berufungsbegründungsschrift vom 27. Januar 2017 von den Beklagten abgegebenen Aufrechnungserklärungen eine Aufrechnungslage (§ 387 BGB) bestand und die Forderungen des Klägers auf Nachzahlung von Ne- benkosten in Höhe von insgesamt 1.087,33 € durch die Aufrechnung der Be- klagten mit der Forderung auf Rückzahlung der von ihnen zu Mietbeginn in bar geleisteten Kaution in Höhe von 1.680 € erloschen sind (§ 389 BGB). 1. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, die in der Beru- fungsbegründungsschrift vom 27. Januar 2017 abgegebenen Erklärungen der Beklagten, hinsichtlich der Ansprüche des Klägers auf Nebenkostennachforde- rungen ein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf die bisher unterlassene aus- drückliche Kautionsabrechnung geltend zu machen, seien als Aufrechnungser- klärungen auszulegen, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Auch die Revision nimmt dies hin. 13 14 15 16 - 8 - 2. Entgegen der Auffassung der Revision handelt es sich bei dem Rück- zahlungsanspruch der Beklagten um eine Geldforderung und damit um eine den Nebenkostennachforderungen gleichartige Forderung. Das Berufungsgericht hat sowohl in dem angefochtenen Urteil als auch in dem zuvor erlassenen Hinweisbeschluss vom 6. März 2017 festgestellt, dass die Beklagten zu Mietbeginn eine Mietsicherheit in Höhe von 1.680 € geleistet haben. Diese Feststellung stimmt mit dem - insoweit handschriftlich ergänzten - Inhalt des mit der Klageschrift vorgelegten Mietvertrags überein, in dem unter § 6 "Sicherheiten" vermerkt ist, dass die Beklagten "am 23. September 2005 in bar 1.680 €" erbracht haben. Etwaig übergangenen, anderweitigen Vortrag zeigt die Revision nicht auf. 3. Im Zeitpunkt der Aufrechnungserklärungen im Januar 2017 war die Forderung der Beklagten auf Rückzahlung der zu Mietbeginn - in (unstreitiger) Höhe von 1.680 € - in bar geleisteten Kaution auch fällig, weil der Kläger über sie - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - bereits (konkludent) durch die Erhebung der Klage abgerechnet hatte. a) Nach dem Ende des Mietverhältnisses hat sich der Vermieter inner- halb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist (vgl. hierzu Senatsurteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422 Rn. 9 f.; Senatsbe- schluss [Rechtsentscheid] vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 2/87, BGHZ 101, 244, 250 f.) gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und (gegebenenfalls) welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt. Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermie- ter damit deutlich macht, ob und (gegebenenfalls) in Bezug auf welche Forde- rungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat. 17 18 19 20 - 9 - b) Da das Bürgerliche Gesetzbuch in den mietrechtlichen Bestimmungen die Art und Weise der Abrechnung nicht vorgibt, kann die Abrechnung des Vermieters ausdrücklich oder konkludent erfolgen. So kann der Vermieter die Kaution in einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Weise dergestalt (ausdrücklich) abrechnen, dass er sämtliche ihm - seiner Auffassung nach - zustehenden Forderungen im Einzelnen bezeichnet und der Kautionsrückzahlungsforderung gegenüberstellt. Darüber hinaus kann die Abrechnung auch durch schlüssiges Verhalten des Vermieters wirksam vorgenommen werden. So hat es der Senat bereits in der Vergangenheit im Falle einer - wie auch hier - zu Mietbeginn gewährten Barkaution als konkludente Abrechnung angesehen, wenn der Vermieter mit einer oder mehreren eigenen, aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Forderungen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnet (Senatsurteil vom 11. April 1984 - VIII ZR 315/82, NJW 1985, 267 unter II 2). Eine konkludente Abrechnung liegt aber auch dann vor, wenn der Vermieter - wie im Streitfall - die ihm (seiner Auffassung nach) zustehenden Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis gegen den Mieter klageweise geltend macht, ohne durch einen Vorbehalt kenntlich zu machen, dass noch mit der Geltend- machung weiterer Forderungen zu rechnen ist. Denn auch hiermit bringt der Vermieter - für den Mieter erkennbar - zum Ausdruck, dass sich sein Verwer- tungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten beziehungs- weise auf die aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt. c) Eine gewährte Barkaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig. 21 22 23 24 25 - 10 - Denn mit der Abrechnung der Barkaution nach Beendigung des Mietver- hältnisses wird ein Stadium erreicht, in dem sich der Vermieter - ohne weitere Schritte ergreifen zu müssen - wegen seiner nunmehr bestimmten und beziffer- ten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen kann, etwa durch Aufrechnung seiner Forderungen gegen die Forderung des Mieters auf Rückzahlung der Kaution. Dies gilt, wie der Senat in Übereinstimmung mit der in der Rechtspre- chung der Instanzgerichte und der mietrechtlichen Literatur überwiegend vertre- tenen Auffassung nunmehr entscheidet, auch für streitige Forderungen des Vermieters (noch offen gelassen im Senatsurteil vom 7. Mai 2014 - VIII ZR 234/13, NJW 2014, 2496 Rn. 13; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 551 BGB Rn. 100; BeckOK-Mietrecht/Lutz, Stand 1. Juni 2018, § 551 BGB Rn. 47; Schneider in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, § 551 BGB Rn. 120; vgl. auch bereits Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 2/87, aaO S. 251; OLG Karlsruhe, NJW-RR 2009, 514; LG Hamburg, ZMR 2017, 164; aA: LG Berlin [67. Zivilkammer], NZM 2018, 285; LG Halle, NZM 2008, 685; LG Wuppertal, NJW-RR 2004, 1309; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 551 Rn. 31; ohne nähere Begründung auch Pa- landt/Weidenkaff, BGB, 78. Aufl., vor § 535 Rn. 123). Ein solches Vorgehen - Verwertung der Barkaution auch für Forderun- gen, die weder unstreitig noch rechtskräftig festgestellt sind - entspricht, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, auch dem beiderseitigen Interesse von Vermieter und Mieter, das beendete Mietverhältnis - so schnell wie rechtlich und tatsächlich möglich - zu einem endgültigen Abschluss zu bringen. Schützenswerte Interessen des Mieters werden hierdurch nicht berührt. Denn bestreitet der Mieter die zur Aufrechnung gestellten Vermieterforderun- 26 27 28 - 11 - gen, kann er auf Rückzahlung der Kaution klagen; in diesem Rechtsstreit wird geklärt, ob die Forderungen des Vermieters bestehen. Entsprechendes gilt, wenn der Vermieter - wie hier - die Abrechnung durch Klageerhebung vor- nimmt. In beiden Fällen trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für das Bestehen der von ihm beanspruchten Forderungen. Auch der Umstand, dass der Mieter nach einem Zugriff des Vermieters auf die Barkaution das Risi- ko der Insolvenz des Vermieters trägt, vermag es nicht zu rechtfertigen, den Vermieter bei der Kautionsabrechnung auf unstreitige oder rechtskräftig festge- stellte Forderungen zu verweisen. Denn nach der Abrechnung der Kaution durch den Vermieter und der sich daran anschließenden Verwertungsphase stehen sich Mieter und Vermieter gegenüber wie jeder sonstige Sicherungsge- ber seinem Sicherungsnehmer. Macht der Vermieter allerdings - wie hier der Kläger - von seiner Verwer- tungsbefugnis keinen Gebrauch, so dass der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nicht durch eine Aufrechnung des Vermieters erlischt, kann der Mieter - wie hier die Beklagten - seinerseits mit dem (fälligen) Kautionsrückzah- lungsanspruch gegen die vom Vermieter erhobenen Forderungen aufrechnen. Entgegen der Auffassung der Revision gebietet es das Sicherungsbedürfnis des Vermieters gerade nicht, die Fälligkeit der Forderung auf Rückzahlung ei- ner Barkaution noch über die Erteilung der Abrechnung hinauszuschieben. Denn mit der Abrechnung hat der Vermieter gegenüber dem Mieter sein Ver- wertungsinteresse auf die abgerechneten Forderungen beschränkt. Im Übrigen hat er die Möglichkeit, eine 29 - 12 - Aufrechnung bereits mit der Abrechnung zu erklären und auf diese Weise zu entscheiden, für welche von gegebenenfalls mehreren Forderungen die Kaution vorrangig verwertet werden soll. Erteilt er hingegen eine Abrechnung, ohne auf die Barkaution zuzugreifen, rechtfertigt sein Sicherungsbedürfnis deren weite- ren Einbehalt nicht, so dass nunmehr auch der Mieter aufrechnen darf. Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Lüneburg, Entscheidung vom 15.11.2016 - 9 C 292/14 - LG Lüneburg, Entscheidung vom 26.04.2017 - 6 S 109/16 -

ECLI:DE:BGH:2018:191218UVIIIZR254.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 254/17 Verkündet am: 19. Dezember 2018 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 305c Abs. 2, § 556 Abs. 1, 4; BetrKV § 1 Abs. 1, 2 Nr. 1, § 2 Eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale stellt eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende und damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinba- rung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt. BGH, Urteil vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 16. November 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 12. Oktober 2017 wird zurückgewie- sen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist seit Juli 2015 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Ber- lin. Der Mietvertrag enthält unter anderem auszugsweise folgende Regelungen: "§ 7 - Miete, Nebenkosten, Schönheitsreparaturen 1. Die Miete X netto kalt brutto kalt beträgt_____________zzt. EUR 1.499,99 X Der Betriebskostenvorschuss für Betriebskosten gemäß § 18 beträgt zzt. EUR 158,12 Die Betriebskostenpauschale für Betriebskosten gemäß § 18 beträgt zzt. EUR_______ Der Heizkostenvorschuss gemäß § 9 beträgt___________zzt. EUR 123,75 Verwaltungskostenpauschale zzt. EUR 34,38 Für Garage/Kfz.-Stellplatz__________________________zzt. EUR_______ zzt. monatlich insgesamt EUR 1.816,24 § 18 - Betriebskosten […] Im Fall der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter gem. § 560 Abs. (1) BGB berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Er- klärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen. […]" 1 - 3 - Auf die Verwaltungskostenpauschale zahlte der Kläger in der Zeit von Mitte Juli 2015 bis Januar 2017 insgesamt einen Betrag von 601,65 €. Mit der vorliegenden Klage begehrt er - unter Berufung auf die Unwirksamkeit der Ver- einbarung über die Verwaltungskostenpauschale und die daraus folgende Rechtsgrundlosigkeit seiner hierauf erbrachten Zahlungen - die Rückzahlung dieser Summe. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeän- dert und die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung verurteilt. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zu, da die Vereinbarung zur Tragung der Ver- waltungskostenpauschale nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam sei und die vom Kläger hierauf geleisteten Zahlungen deshalb ohne rechtlichen Grund erfolgt seien. Die im Mietvertrag enthaltene Vereinbarung über die Verwaltungskos- tenpauschale weiche zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB ab. Nach 2 3 4 5 6 - 4 - § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB sei es den Parteien eines Wohnraummietvertrages nur gestattet, über die Grundmiete hinaus Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 1 Abs. 1, § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf den Mieter umzulegen, nicht jedoch Verwaltungskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) oder andere Kostenarten. Dies ergebe sich insbesondere aus den Gesetzesma- terialien zu § 556 Abs. 1 BGB sowie aus der Gesetzessystematik und dem Sinn und Zweck des § 556 Abs. 1, 4 BGB. Der Formularmietvertrag der Parteien könne unter Beachtung der Un- klarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB auch nicht etwa dahingehend aus- gelegt werden, dass die Parteien nicht eine gesonderte Abwälzung von Verwal- tungskosten auf den Kläger vereinbart hätten, sondern die Beklagte mit Benen- nung der Verwaltungskostenpauschale lediglich auf ihre interne Kalkulation der Grundmiete hingewiesen habe und es sich bei der Verwaltungskostenpauscha- le damit um einen Teil der - von der Bestimmung des § 556 Abs. 4 BGB nicht erfassten - Preishauptabrede handele. Gegen eine solche Einordnung der Ver- waltungskostenpauschale spreche bereits der Wortlaut des Mietvertrages, der die Nettokaltmiete abschließend beziffere. Die Systematik des Mietvertrages bestätige dies, da die Verwaltungskostenpauschale in § 7 zusätzlich und in Ab- grenzung zu den ebenfalls ausdrücklich bezifferten Betriebs- und Heizkosten- vorauszahlungen ausgewiesen werde. Zudem seien die Verwaltungskosten in die Berechnung der Höhe der Mietkaution nicht eingeflossen; diese sei vielmehr mit der dreifachen Höhe der im Mietvertrag angegebenen Nettokaltmiete be- messen worden. Nach alledem ergebe sich die Unwirksamkeit der streitgegenständlichen Vereinbarung über die Verwaltungskostenpauschale bereits aus § 556 Abs. 4 BGB. Es könne deshalb dahinstehen, ob eine Unwirksamkeit - auch wegen 7 8 - 5 - Verstoßes gegen das Transparenzgebot - zusätzlich aus § 307 Abs. 1, 2 BGB folge. Schließlich sei der Rückzahlungsanspruch des Klägers auch nicht nach § 814 BGB ausgeschlossen. Die Beklagte habe nicht dargetan, dass der Kläger zum Zeitpunkt der Bewirkung der Leistung eine positive Kenntnis vom Nicht- bestehen der Verbindlichkeit gehabt habe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenom- men, dass die im Mietvertrag vereinbarte Verwaltungskostenpauschale wegen Verstoßes gegen § 556 Abs. 4 BGB unwirksam ist und dem Kläger deshalb aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung der hierauf ohne Rechtsgrund erbrachten Zahlungen zusteht. 1. Gemäß § 556 Abs. 1, 2 BGB können die Parteien eines Wohnraum- mietvertrages vereinbaren, dass der Mieter bestimmte, in der Betriebskosten- verordnung bezeichnete Betriebskosten trägt, entweder als Pauschale oder im Wege (angemessener) Vorauszahlungen mit Abrechnungspflicht (§ 556 Abs. 2, 3 BGB). Einer solchen Vereinbarung bedarf es, weil der Vermieter nach der Grundregel des § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB die auf der Mietsache ruhenden Las- ten zu tragen hat. Die Miete ist von ihrer gesetzgeberischen Ausgestaltung her eine Inklusivmiete, so dass die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten grundsätzlich mit der vereinbarten Miete abgegolten werden (vgl. BGH, Urteil vom 2. Mai 2012 - XII ZR 88/10, NJW-RR 2012, 1034 Rn. 13; BT-Drucks. 14/4553, S. 50; MünchKommBGB/Schmid/Zehelein, 7. Aufl., § 556 Rn. 5). 9 10 11 - 6 - Hintergrund für die - in der Praxis auch seit langem allgemein übliche - gesonderte Umlage bestimmter Betriebskosten ist letztlich eine vereinfachte Anpassung bei Kostensteigerungen in diesem überschaubaren und klar defi- nierten Bereich. Insoweit soll der Vermieter bei Kostensteigerungen nicht auf das - wesentlich aufwendigere - Verfahren einer Mieterhöhung nach § 558 BGB (Vergleichsmietenverfahren) verwiesen sein (vgl. schon BT-Drucks. VI/2421, S. 4; BT-Drucks. 7/2011, S. 8). Vielmehr kann er im Fall einer Betriebskosten- pauschale unter den Voraussetzungen des § 560 Abs. 1 BGB eine Anpassung im Wege einer Erklärung in Textform vornehmen, während bei Vorauszahlun- gen von Betriebskosten jeder Partei diese Anpassungsmöglichkeit nach einer Abrechnung eröffnet ist. Zum Schutz des Mieters von Wohnraum sieht § 556 Abs. 4 BGB aller- dings vor, dass Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Bestim- mungen des § 556 Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 BGB abweichen, unwirk- sam sind. Dies gilt sowohl für Individualvereinbarungen, als auch für - hier nach den rechtsfehlerfreien und unangegriffenen Feststellungen des Berufungsge- richts vorliegende - Allgemeine Geschäftsbedingungen. Deshalb können in der Wohnraummiete nur die enumerativ in der Betriebskostenverordnung aufge- zählten Bewirtschaftungskosten als Nebenkosten (Betriebskosten) vereinbart werden, nicht aber (allgemeine) Verwaltungskosten, die nach der ausdrückli- chen Regelung in § 1 Abs. 2 Nr. 1 der Verordnung über die Aufstellung von Be- triebskosten (Betriebskostenverordnung - BetrKV) in der Wohnraummiete nicht als Betriebskosten umgelegt werden können. Dementsprechend führt bereits die Gesetzesbegründung des Entwurfs eines Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) explizit aus, dass die umlagefähigen Betriebskosten abschließend aufgezählt sind und eine vertragliche Erweiterung, zum Beispiel auf Verwaltungskosten, nicht mög- lich ist (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 50). 12 13 - 7 - 2. In der im vorliegenden Mietvertrag vereinbarten Verwaltungskosten- pauschale hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei eine gegen § 556 Abs. 1 BGB verstoßende und deshalb gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Verein- barung gesehen. Entgegen der Auffassung der Revision ist dies nicht deshalb anders zu beurteilen, weil es sich bei der Verwaltungskostenpauschale um eine "zusätzli- che Preishauptabrede über die Nettomiete" handelte und die Beklagte hier nur ihre Kalkulation dahingehend offengelegt habe, dass in der Netto- oder Grund- miete Verwaltungskosten in Höhe von monatlich 34,38 € enthalten seien. Allerdings trifft es - wie auch das Berufungsgericht richtig gesehen hat - zu, dass es dem Vermieter freisteht, im Mietvertrag eine Aufschlüsselung der vereinbarten (Grund-)Miete beziehungsweise (Netto-)Miete vorzunehmen und dadurch einen - aus Sicht des Mieters allerdings regelmäßig belanglosen - Hin- weis auf seine interne Kalkulation zu geben (vgl. Senatsbeschluss vom 30. Mai 2017 - VIII ZR 31/17, NJW-RR 2017, 981 Rn. 7). Dies gilt auch für Verwal- tungskosten, die der Vermieter ebenso wie sonstige nicht gesondert umlegbare Kosten in die Grundmiete "einpreisen" oder auch separat als weiteren Bestand- teil der Grundmiete angeben kann, mit der Folge, dass der Gesamtbetrag die Ausgangsmiete bildet, die im Falle späterer Mieterhöhungen der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellen ist (§ 558 Abs. 1 BGB). Das Berufungsgericht hat jedoch zutreffend angenommen, dass in der hier formularmäßig vereinbarten "Verwaltungskostenpauschale" eine bloße Of- fenlegung als Bestandteil der Nettomiete nicht gesehen werden kann. a) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und red- lichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be- 14 15 16 17 18 - 8 - teiligten Kreise verstanden werden. Dabei sind die Verständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen. Sofern nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind, kommt die sich zu Lasten des Klauselverwenders auswirkende Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zur Anwendung (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 152/15, NJW-RR 2016, 526 Rn. 17, 19; vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/15, NJW 2016, 1308 Rn. 14). b) Letztlich bedarf es hier keiner vertieften Prüfung, welche Auslegungs- möglichkeiten ernsthaft in Betracht kommen. Denn zumindest nach der gebote- nen kundenfeindlichsten Auslegung kann die hier vereinbarte Verwaltungskos- tenpauschale nicht als weiterer Mietbestandteil angesehen werden. Zwar könnte der Umstand, dass in der Wohnraummiete Verwaltungskos- ten seit jeher nicht als Betriebskosten umgelegt werden können, dafür spre- chen, dass mit der genannten Pauschale Verwaltungskosten nicht - unter einem zur Unwirksamkeit der Vereinbarung führenden Verstoß gegen § 556 Abs. 4 BGB als Betriebskosten - umgelegt werden sollten, sondern lediglich ein - un- veränderbarer - Festbetrag als gesondert ausgewiesener Teil der Grundmiete gemeint war, der als solcher - wie oben ausgeführt - auch in der Wohnraummie- te wirksam vereinbart werden kann. Auf der anderen Seite zeigt schon die Bezeichnung als "Verwaltungskos- tenpauschale" die Nähe zu den Betriebskosten, da der (Grund-)Miete Bezeich- nungen als "Pauschale" oder als "Vorschuss" fremd sind. Hinzu kommt, dass Verwaltungskosten - entgegen der Auffassung der Revision - ihrer Natur nach ebenfalls Betriebskosten sind und in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV definiert sind. 19 20 21 - 9 - Dass die Verwaltungskosten in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV von den umlagefähigen Betriebskosten ausgenommen werden, dient lediglich dem Zweck, dass die Verwaltungskosten nicht als sonstige Kosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV dem Wohnraummieter auferlegt werden können, während in der Geschäftsraummie- te die Umlage von Verwaltungskosten als Betriebskosten grundsätzlich zulässig und weit verbreitet ist (vgl. BGH, Urteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08, BGHZ 183, 299 Rn. 17). Die Berechnung der Mietkaution spricht ebenfalls gegen eine Einordung der Verwaltungskostenpauschale als Teil der Grundmiete. Die vorliegend in § 20 des Mietvertrages festgelegte Kautionshöhe von 4.499,97 € entspricht ge- nau dem dreifachen Betrag der im Mietvertrag mit 1.499,99 € ausgewiesenen Nettokaltmiete. Zwar ist es einem Vermieter, worauf die Revision insoweit zu- treffend verweist, nicht verwehrt, weniger als den Maximalbetrag von drei Mo- natsmieten (§ 551 Abs. 1 BGB) zu verlangen. Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte vorliegend von dieser Möglichkeit Gebrauch machen wollte, fehlen jedoch und liegen angesichts der bei einer bloßen Teilforderung zu erwarten- den, hier aber unterbliebenen Rundung eines Betrages auch eher fern. Einer Zuordnung der Verwaltungskostenpauschale zur Grundmiete steht ferner entgegen, dass sich die Vermieterin im Mietvertrag eine Erhöhung von Betriebskostenpauschalen vorbehalten hat. Nach § 560 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Vermieter insbesondere ohne die Einhaltung von Sperrfristen und der Kap- pungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) berechtigt, durch Erklärung in Textform die Betriebskosten zu erhöhen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Eine sol- che Vereinbarung enthält § 18 des Mietvertrages. Da es sich bei den Verwal- tungskosten ihrer Natur nach ebenfalls um Betriebskosten handelt (vgl. BGH, Urteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08, aaO), spricht dies aus Sicht ei- nes verständigen und redlichen Mieters, jedenfalls nach kundenfeindlichster 22 23 - 10 - Auslegung, für eine in sich geschlossene Betriebskostenvereinbarung, mittels derer sich die Vermieterin auch die Erhöhungsmöglichkeit des § 560 Abs. 1 BGB eröffnet hat. Soweit die Revision darauf hinweist, dass in § 7 Ziffer 1 des Mietvertra- ges mit den Kosten für Garage und Kfz-Stellplatz weitere Mietkosten aufgelistet sind, ergibt sich daraus nicht, jedenfalls nicht mit der gebotenen Eindeutigkeit, dass auch die Verwaltungskostenpauschale Bestandteil der Grundmiete sein sollte. Denn bei dem Kostenanteil für Garage und Stellplatz handelt es sich um das Entgelt für eine neben der Wohnungsüberlassung zusätzlich eingeräumte Gebrauchsgewährung, das - anders als die Verwaltungskostenpauschale - ein- deutig der Grundmiete zuzurechnen ist. 24 - 11 - Ebenfalls ohne Erfolg bleibt der Hinweis der Revision auf den Umstand, dass die Verwaltungskosten weder in § 18 des Mietvertrages noch in der Anla- ge 1 zum Mietvertrag im Rahmen der dort jeweils explizit genannten Betriebs- kosten aufgeführt sind. Zum einen sind die Verwaltungskosten gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV von den umlagefähigen Betriebskosten abgegrenzt, so dass ihre Nennung im Betriebskostenkatalog eines Formularmietvertrages nicht zu erwarten ist. Zum anderen sind beide zuletzt genannten Regelungen aus- weislich ihres Wortlautes - "insbesondere"; "u.a." - nicht abschließend. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 08.06.2017 - 122 C 50/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.10.2017 - 67 S 196/17 - 25

ECLI:DE:BGH:2024:060324UVIIIZR79.22.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 79/22 Verkündet am: 6. März 2024 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 535 Abs. 1 Satz 2, § 307 Abs. 1 Satz 1 Bb a) Eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel in einem Wohnraummiet- vertrag benachteiligt den Mieter nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemes- sen und ist daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangt, zur Ermittlung der auf ihn bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulas- sen (Bestätigung von Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13, BGHZ 204, 316 Rn. 24). b) Zur Zulässigkeit der individualvertraglichen Vereinbarung einer Quotenab- geltungsklausel in einem Wohnraummietvertrag (im Anschluss an Senats- urteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 280/09, NJW-RR 2010, 1310 Rn. 9). BGH, Urteil vom 6. März 2024 - VIII ZR 79/22 - LG Berlin AG Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 9. Februar 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Dr. Schmidt, Dr. Reichelt und Messing sowie die Richterin Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 15. März 2022 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger waren Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Sie traten aufgrund einer "Vereinbarung" mit der Beklagten in einen zwischen dieser und einem Vormieter geschlossenen Mietvertrag ein. Im Mietvertrag zwischen der Beklagten und dem Vormieter vom 29. Mai 2015 ist unter anderem folgendes festgehalten: 1 2 - 3 - "§ 11 Schönheitsreparaturen […] 6. Besteht das Mietverhältnis bei Auszug des Mieter schon länger als ein Jahr oder liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, und endet das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, ist der Mieter verpflichtet, anteilige Kosten für die Schönheitsreparaturen - einschließ- lich voraussichtlicher Mehrwertsteuer - entsprechend dem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlags eines Fachbetriebes oder eines Bauingenieurs zu zahlen, die dem Grad der durch sie erfolgten Abnutzung der jeweiligen Teilbereiche der Wohnung entsprechen. […]" Die zwischen den Parteien geschlossene "Vereinbarung zum Mietvertrag vom 29. Mai 2015" enthält unter anderem folgende Regelungen: "§ 1 Übernahme Mietverhältnis Die Parteien sind sich darüber einig, dass der Nachmieter [die Kläger] anstelle des Mieters in den Mietvertrag vom 29. Mai 2015 mit allen Rechten und Pflichten zum 16. Oktober 2015 eintreten. […] Die Wohnung wird an den Nachmieter ohne Ge- brauchsspuren übergeben. […] § 2 Schönheitsreparaturen Zwischen dem Mieter [dem Vormieter] und dem Vermieter wurde bei Vertragsab- schluss des Mietvertrages vom 29. Mai 2015 individuell vereinbart, dass der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen und auch anteilige Schönheitsreparaturkos- ten trägt, wenn bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind. Der Nachmieter übernimmt auch diese Verpflichtung. Zwischen den Parteien wurde dies ausdrücklich verhandelt. Der Vermieter war bereit, dem Nachmieter insoweit entgegenzukommen und die vom Mieter übernommene Verpflichtung zur 3 - 4 - Tragung der Schönheitsreparaturen bzw. anteiligen Schönheitsreparaturkosten zu übernehmen, wenn der Nachmieter im Gegenzug einen Betrag von 80,00 € zahlt. Die Miete wurde im Hinblick auf die Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter zur Tragung der Schönheitsreparaturen bzw. anteiligen Schönheitsre- paraturkosten um diesen Betrag im Mietvertrag vom 29. Mai 2015 herabgesetzt. Der Nachmieter erklärt aber nach den Verhandlungen ausdrücklich, dass er den Vertrag insoweit unverändert übernimmt einschließlich der Verpflichtung zur Tra- gung der Schönheitsreparaturen bzw. anteiligen Schönheitsreparaturkosten. § 3 Mindestvertragslaufzeit 1. […] 2. […] Wird die Wohnung zurückgegeben, bevor die Schönheitsreparaturen fällig sind, verpflichtet sich der Nachmieter für das Entgegenkommen des Vermieters nochmals hinsichtlich der Verkürzung der Mindestlaufzeit auch anteilige Kosten für die Schönheitsreparaturen - einschließlich voraussichtlicher Mehrwertsteuer - ent- sprechend dem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines vom Vermieter ein- geholten Kostenvoranschlags eines Fachbetriebes oder eines Bauingenieurs zu zahlen, die dem Grad der durch sie erfolgten Abnutzung der jeweiligen Teilberei- che der Wohnung entsprechen. […]" Das Mietverhältnis der Parteien endete am 31. Mai 2018. Nach Rückgabe der Wohnung rechnete die Beklagte über die seitens der Kläger geleistete Kau- tion (3.205,49 €) ab und erklärte (unter anderem) mit anteiligen Schönheitsrepa- raturkosten - gestützt auf die Kalkulation eines Bauingenieurs - in Höhe von 1.253,34 € die Aufrechnung. Die Kläger sind der Ansicht, die Verpflichtung zur Zahlung anteiliger Schönheitsreparaturkosten sei ihnen nicht wirksam auferlegt worden, so dass die hierauf gestützte Aufrechnung der Beklagten ihren Kautionsrückzahlungsan- spruch nicht teilweise zum Erlöschen gebracht habe. Die auf Zahlung von 4 5 - 5 - 1.253,34 € nebst Zinsen gerichtete Klage hat das Amtsgericht abgewiesen. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger hat das Landgericht das erstin- stanzliche Urteil abgeändert und die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Be- klagte die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, ZMR 2022, 473) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im We- sentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe der Kautionsrückzahlungsanspruch in der geltend ge- machten Höhe zu. Ein aufrechenbarer Gegenanspruch der Beklagten aus der zwischen den Parteien vereinbarten Quotenabgeltungsklausel sei unabhängig davon nicht gegeben, ob es sich bei dieser um eine Individual- oder um eine an den Vorschriften der §§ 305 ff. BGB zu messende Formularvereinbarung han- dele. Die Quotenabgeltungsklausel sei bereits als Individualvereinbarung ge- mäß § 556 Abs. 4 Alt. 1 BGB unwirksam. Danach seien Vereinbarungen unwirk- sam, die zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abwichen. Die in § 11 6 7 8 9 10 - 6 - Nr. 6 des mit dem Vormieter geschlossenen und von den Klägern übernomme- nen Mietvertrags und die in § 3 Nr. 2 der Vereinbarung der Parteien enthaltenen Regelungen zur Tragung anteiliger Schönheitsreparaturkosten durch die Kläger wichen zu deren Nachteil von § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB ab. Nach dieser Vorschrift sei den Parteien eines Wohnraummietvertrags lediglich eine Vereinbarung da- hingehend gestattet, "dass der Mieter Betriebskosten trägt". Damit sei es im Wohnraummietrecht nur möglich, neben der Grundmiete die Betriebskosten, nicht aber Verwaltungs- oder Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten auf den Mieter abzuwälzen. Bei der Vereinbarung der quotalen Abgeltung von Schönheitsreparaturen, die zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht einmal fällig seien, handele es sich offensichtlich weder um die Ver- einbarung der Grundmiete noch um die Abwälzung von Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB. Damit unterfalle eine solche Vereinbarung, nicht anders als die einer "Verwaltungskostenpauschale" oder einer Kostenumlage von Klein- reparaturen, selbst als Individualvereinbarung zwingend dem "Unwirksamkeits- verdikt" des § 556 Abs. 4 BGB. Eine der Beklagten günstigere Beurteilung wäre nur dann in Betracht zu ziehen, wenn die von den Parteien vereinbarte Quotenabgeltung als Bestandteil der Mietabrede oder als eine dieser zuzurechnenden Offenlegung der vermieter- seitigen Kalkulation zu verstehen wäre. Dies sei jedoch nicht der Fall. Weder aus dem Wortlaut noch aus der Systematik, dem Sinn und Zweck oder den Begleit- umständen des Mietvertrags ergebe sich ein belastbarer Anhalt dafür, dass die Parteien die Quotenabgeltung als Bestandteil der Vereinbarung zur Grundmiete verstanden hätten. 11 - 7 - Sollte es sich bei der Quotenabgeltungsklausel, auf welche die Beklagte ihren zur Aufrechnung gestellten Gegenanspruch stütze, deren Vorbringen zuwi- der um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handeln, folge ihre Unwirksamkeit nicht nur aus § 556 Abs. 1, 4 BGB, sondern - gemäß der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13) - wegen einer unangemessenen Benachteiligung der Kläger auch aus § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Beklagten auf Zahlung der für die Renovierung der Wohnung (anteilig) auf- zuwendenden Kosten aus § 535 Abs. 1 BGB in Verbindung mit der zwischen den Parteien vereinbarten Quotenabgeltungsklausel, mit dem sie gegenüber dem von den Klägern geltend gemachten - hier nach dem Zugang der Abrechnung der Beklagten bei den Klägern auch fälligen (vgl. Senatsurteil vom 24. Juli 2019 - VIII ZR 141/17, NJW 2019, 3371 Rn. 24 f.) - Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution (§ 551 BGB in Verbindung mit der zwischen den Mietvertragsparteien getroffenen Sicherungsabrede) aufrechnen kann, nicht verneint werden. 1. Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht allerdings davon ausge- gangen, dass die Quotenabgeltungsklausel, die den Klägern als Mietern der Wohnung einen Teil der zukünftig entstehenden Kosten für Schönheitsreparatu- ren für den Fall auferlegt, dass das Mietverhältnis - wie hier - vor Fälligkeit der ihnen nach der mietvertraglichen Vereinbarung zukommenden Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen endet, dann unwirksam ist - und damit ein aufrechenbarer Gegenanspruch der Beklagten nicht besteht -, wenn es sich bei 12 13 14 15 - 8 - dieser Vereinbarung um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB) handelt. Denn diese benachteiligt die Kläger nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen, weil sie von ihnen verlangt, zur Ermittlung der auf sie bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypotheti- sche Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (vgl. Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13, BGHZ 204, 316 Rn. 24 ff.). 2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, dass die Beklagte ihren zur Aufrechnung gestellten Zahlungsanspruch auch dann nicht mit Erfolg auf die Quotenabgeltungsklausel stützen kann, wenn diese zwischen den Parteien - was das Berufungsgericht offen gelassen hat und was daher zu- gunsten der Beklagten im Revisionsverfahren zu unterstellen ist - individualver- traglich vereinbart wurde. In diesem Fall ist die Vereinbarung einer Quotenabgel- tungsklausel - anders als das Berufungsgericht gemeint hat - wirksam möglich. a) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts (unter Hinweis auf Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 15. Aufl., § 538 BGB Rn. 71, 60; nunmehr 16. Aufl., § 535 BGB Rn. 861, 856) folgt eine Unwirksamkeit der - un- terstellt - individuell ausgehandelten Quotenabgeltungsklausel nicht aus der Be- stimmung des § 556 Abs. 4 BGB. Hiernach ist bei der Vereinbarung von Betriebs- kosten eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende Ver- einbarung unwirksam. Noch zutreffend folgert das Berufungsgericht hieraus, dass nur die enumerativ in der Betriebskostenverordnung aufgezählten Bewirt- schaftungskosten als Betriebskosten, nicht jedoch andere Kosten, wie etwa (all- gemeine) Verwaltungskosten, im Wege einer Vereinbarung nach § 556 Abs. 1 BGB, § 1 Abs. 1 BetrKV als Pauschale oder als Vorauszahlung auf den Mieter umgelegt werden können (vgl. Senatsurteil vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 16 17 - 9 - 254/17, NJW-RR 2019, 721 Rn. 13). Zu Unrecht hat das Berufungsgericht aber angenommen, dass die Vorschrift des § 556 Abs. 4 BGB jedwede Belastung des Mieters mit sonstigen Kosten, mithin auch solchen, die ihre Rechtsgrundlage in anderen Bestimmungen haben, ausschließt. aa) Im Streitfall geht es - worauf die Revision zutreffend hinweist - nicht um die Übernahme von Betriebskosten nach Maßgabe des § 556 Abs. 1 BGB durch die Kläger. Deren hier in Rede stehende Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen hat ihre Grundlage nicht in § 556 Abs. 1 BGB. Hiervon ist offensichtlich auch das Berufungsgericht ausge- gangen, da es ausgeführt hat, es handele sich vorliegend nicht "um die Abwäl- zung von Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB". Damit kann aber - anders als das Berufungsgericht angenommen hat - das Abweichungsverbot des § 556 Abs. 4 BGB von vornherein einer Auferlegung von Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen auf die Kläger als Mieter nicht entgegenste- hen. Die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen und zur Tragung diesbezüglicher anteiliger Kosten aufgrund der Quotenabgeltungsklausel betrifft vielmehr die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Denn die Ausführung von Schönheitsreparaturen ist nach ständiger Recht- sprechung des Senats ein Teil der - grundsätzlich den Vermieter treffenden (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) - Instandhaltungspflicht (vgl. Senatsurteile vom 28. Februar 2018 - VIII ZR 157/17, BGHZ 218, 22 Rn. 15; vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, BGHZ 226, 208 Rn. 16, und VIII ZR 270/18, WuM 2020, 559 Rn. 16). 18 19 - 10 - Die Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist dispositiv (vgl. Senats- urteile vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, aaO, und VIII ZR 270/18, aaO). Die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen kann deshalb sowohl im Wege Allgemeiner Geschäftsbedingungen - insoweit allerdings eingeschränkt (vgl. Se- natsurteile vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 15, 35; vom 22. August 2018 - VIII ZR 277/16, NJW 2018, 3302 Rn. 20; vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, aaO Rn. 15) - als auch individualvertraglich (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 40; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 535 Rn. 109; MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 535 Rn. 146; BeckOK-Mietrecht/Sieg- mund, Stand: 1. November 2023, § 535 Rn. 5246; siehe auch Senatsurteil vom 7. Juni 1989 - VIII ZR 91/88, BGHZ 108, 1, 8 [zu Kleinreparaturklauseln]) auf den Mieter übertragen werden. bb) Hiervon ausgehend kann nach der Rechtsprechung des Senats eine Quotenabgeltungsklausel zwar nicht im Wege Allgemeiner Geschäftsbedingun- gen wirksam zum Inhalt des Wohnraummietvertrags gemacht werden (siehe oben unter II 1). Sie kann jedoch - entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts - grundsätzlich individualvertraglich wirksam zwischen den Mietvertrags- parteien vereinbart werden (vgl. bereits Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 280/09, NJW-RR 2010, 1310 Rn. 9; ebenso BeckOK-BGB/Zehelein, Stand: 1. November 2023, § 535 Rn. 445). Die Bestimmung des § 556 Abs. 4 BGB steht dem - wie ausgeführt - nicht entgegen. Anhaltspunkte für einen möglichen Ver- stoß der Quotenabgeltungsklausel gegen die Vorschriften der §§ 134, 138 BGB sind im Streitfall weder festgestellt noch sonst ersichtlich. b) Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ergibt sich Gegenteiliges nicht aus der Entscheidung des Senats zur Unwirksamkeit der Übertragung einer Verwaltungskostenpauschale im Wege des § 556 Abs. 1 BGB auf den Mieter 20 21 22 - 11 - (vgl. Senatsurteil vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17, NJW-RR 2019, 721 Rn. 14). Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts und der Revisionserwide- rung folgt hieraus nicht, dass ein Wohnraummieter in keinem Fall mit den Kosten von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen belastet werden kann. Derartige Kosten waren nicht Gegenstand der vorgenannten Senatsentschei- dung, da die Verwaltungskosten, anders als die Schönheitsreparaturen, nicht der Instandhaltungs- beziehungsweise Instandsetzungspflicht des Vermieters im Sinne der - dispositiven - Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unterfallen, sondern ihrer Natur nach - nicht umlagefähige (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) - Be- triebskosten sind (vgl. Senatsurteil vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17, aaO Rn. 21). Als solche hatte sie der dortige Vermieter - vergeblich - versucht, im Wege des § 556 Abs. 1 BGB auf den Mieter zu übertragen. III. Nach alledem kann das angegriffene Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die Parteien die Quotenabgeltungsklausel individuell ausgehandelt haben (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB) oder ob es sich hierbei um eine - dann unwirksame - Allge- meine Geschäftsbedingung (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB) handelt. Diesbezüglich weist der Senat für das weitere Verfahren vorsorglich da- rauf hin, dass für ein - vom Amtsgericht bejahtes - Aushandeln der die Quoten- abgeltungsklausel enthaltenen Vertragsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB erforderlich ist, dass der Verwender die betreffende Klausel inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und sich deutlich und ernsthaft zur gewünschten 23 24 - 12 - Änderung der Klausel bereit erklärt (BGH, Urteil vom 13. März 2018 - XI ZR 291/16, WM 2018, 1046 Rn. 15; Beschlüsse vom 20. November 2012 - VIII ZR 137/12, WuM 2013, 293 Rn. 7; vom 19. März 2019 - XI ZR 9/18, NJW 2019, 2080 Rn. 14). Allein die vorliegend durch die Beklagte erfolgte Eröffnung von Wahl- möglichkeiten zwischen mehreren vorformulierten Vertragsbedingungen macht die vom Vertragspartner - hier den Klägern - gewählte Alternative grundsätzlich noch nicht zu einer Individualabrede (vgl. BGH, Urteile vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 67/09, BGHZ 184, 259 Rn. 18 [zum Stellen von Vertragsbedingungen]; vom 10. Oktober 2013 - VII ZR 19/12, NJW 2014, 206 Rn. 19 f.). Vielmehr muss auch hier der Vertragspartner des Klauselverwenders Gelegenheit erhalten, alternativ eigene Textvorschläge mit der effektiven Möglichkeit ihrer Durchset- zung einzubringen (vgl. BGH, Urteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 26/15, NJW 2016, 1230 Rn. 25 mwN [zum Stellen von Vertragsbedingungen]; vom 13. März 2018 - XI ZR 291/16, aaO Rn. 16; BeckOK-BGB/Zehelein, Stand: 1. November 2023, § 535 Rn. 246; Erman/Looschelders, BGB, 17. Aufl., § 305 Rn. 21). Vor diesem Hintergrund wird das Berufungsgericht zu berücksichtigen ha- ben, dass allein der Umstand, dass die Beklagte den Klägern die Wahlmöglich- keit zwischen der Übernahme der Schönheitsreparaturen und der Zahlung einer um 80 € niedrigeren Miete einerseits sowie einer höheren Mietzahlung bei Nicht- 25 - 13 - ausführung von Schönheitsreparaturen andererseits eingeräumt hat, nach Vor- stehendem nicht ohne Weiteres für ein Aushandeln im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB und damit für das Vorliegen einer wirksamen (individualvertraglichen) Quotenabgeltungsklausel genügt. Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Reichelt Messing Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 16.09.2021 - 12 C 421/18 - LG Berlin, Entscheidung vom 15.03.2022 - 67 S 240/21 -

ECLI:DE:BGH:2018:210818BVIIIZR92.17.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 92/17 vom 21. August 2018 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 21. August 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Klägerin durch einstim- migen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Klägerin schloss mit den Rechtsvorgängern des Beklagten am 1. Ap- ril 1966 einen Mietvertrag über eine Wohnung in Nürnberg. Unter § 29 ("Sonsti- ge Vereinbarungen") ist maschinenschriftlich in den ansonsten vorgedruckten Vertragstext eingesetzt: "Der Mieter erklärt sich bereit, einen Baukostenzuschuss in Höhe von DM 2.000,00 […] und eine Mietkaution in Höhe von DM 500,00 […] bei Vertragsabschluss zu zahlen. Beide Beträge sind unverzinslich […]." Nach Beendigung des Mietverhältnisses im Jahr 2015 verlangte die Klä- gerin unter anderem die Rückzahlung des Kautionsguthabens sowie - von ihr mit 670,02 € errechnete - Zinsen aus der Kaution. Die Klage ist in den Vorinstanzen im Hinblick auf die Verzinsung des Kautionsguthabens ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zuge- lassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter. 1 2 3 - 3 - II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich. a) Der Rechtsstreit wirft keine klärungsbedürftige Rechtsfrage grundsätz- licher Bedeutung auf (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision mit der Begründung zugelassen, es sei klärungsbedürftig, "ob Art. 229 § 3 Abs. 8 EGBGB eine Vereinbarung einer Unverzinslichkeit einer Mietkaution in einem Mietvertrag aus dem Jahr 1966 zulässt, beziehungsweise, ob dieser eine Differenzierung zwischen individualvertraglicher Vereinbarung und Allgemeinen Geschäftsbedingungen gebietet". Dies vermag die Zulassung der Revision nicht zu rechtfertigen. Die Wertungsmaßstäbe zur Beantwortung dieser Rechtsfrage, die dahin- gehend zu verstehen ist, ob der formularmäßige Ausschluss der Verzinsung eines Kautionsguthabens in einem im Jahr 1966 geschlossenen Wohnraum- mietvertrag der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen am Prü- fungsmaßstab des seit dem 1. Januar 2003 gemäß Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB auch bei Altmietverträgen maßgeblichen § 307 BGB (vgl. Palandt/Ellenberger, BGB, 77. Aufl., Art. 229 EGBGB § 5 Rn. 7; Erman/Schmidt-Räntsch, BGB, 15. Aufl., Anhang EGBGB zur Einleitung § 241 BGB, Art. 229 § 5 EGBGB Rn. 10; siehe auch BAGE 113, 140, 147; 118, 22, 28) standhält, lassen sich ohne Weiteres dem Rechtsentscheid des Senats vom 8. Juli 1982 (VIII ARZ 3/82, BGHZ 84, 345 ff.), den das Berufungsgericht auch gesehen und zutref- fend angewandt hat, sowie der gesetzlichen Regelung des Art. 229 § 3 Abs. 8 EGBGB und dem dazu ergangenen Urteil des Senats vom 11. März 4 5 6 - 4 - 2009 (VIII ZR 184/08, NJW 2009, 1673 Rn. 10) entnehmen, so dass es keiner weiteren Entscheidung des Revisionsgerichts bedarf. aa) Bei der Beurteilung, ob eine Klausel den Vertragspartner des Ver- wenders unangemessen benachteiligt, ist im Individualprozess grundsätzlich auf die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse zum Zeitpunkt des Vertrags- schlusses abzustellen (vgl. BGH, Urteile vom 25. Juni 2014 - VIII ZR 344/13, BGHZ 201, 363 Rn. 31; vom 13. November 2013 - I ZR 77/12, NJW 2014, 2180 Rn. 13; vom 30. März 2010 - XI ZR 200/09, BGHZ 185, 133 Rn. 30; vom 4. Februar 2009 - VIII ZR 66/08, NJW 2009, 1491 Rn. 15, [jeweils zu § 307 BGB]; vom 3. November 1999 - VIII ZR 269/98, BGHZ 143, 103, 117; vom 10. Juli 1990 - XI ZR 275/89, BGHZ 112, 115, 118, [jeweils zu § 9 AGBG]). Hiervon ausgehend hält ein formularmäßig vereinbarter Ausschluss der Verzin- sung des Kautionsguthabens in einem im Jahr 1966 abgeschlossenen Wohn- raummietvertrag einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB stand. (1) Der formularmäßige Ausschluss der Kautionsverzinsung in einem Wohnraummietvertrag aus dem Jahr 1966 stellt keine unangemessene Benach- teiligung des Mieters dar, weil der Vermieter zu dieser Zeit zu einer Verzinsung der Kaution (noch) nicht verpflichtet war. Aus den von der Revision angeführten Instanzurteilen (LG Frankfurt am Main, WuM 1986, 336; LG Nürnberg-Fürth, WuM 1988, 158; LG München I, WuM 1989, 236; LG Itzehoe, WuM 1989, 290; LG Hamburg, WuM 1996, 765 f.; siehe auch LG München I, WuM 1999, 515; LG Lübeck, ZMR 2011, 42 f.; LG Düsseldorf, Urteil vom 28. November 2012 - 23 S 34/12, juris Rn. 16 ff.) lässt sich nichts anderes herleiten, denn sie bezie- hen sich durchweg auf Mietverträge aus späteren Jahren. (2) Wie der Senat in dem vorbezeichneten Rechtsentscheid vom 8. Juli 1982 (VIII ARZ 3/82, aaO S. 350 f.) bereits ausgeführt hat, seien die erkennba- 7 8 9 - 5 - ren Erwartungen des vertragschließenden Mieters hinsichtlich der Verzinsung der Kaution möglicherweise nicht zu allen Zeiten dieselben gewesen. Bis 1968 wurde, soweit ersichtlich, die Frage der Verzinslichkeit der Kaution weder im Schrifttum noch in der Rechtsprechung erörtert. Erst ab 1971 mehrten sich so- dann nach und nach Stimmen, die dafür eintraten, den Vermieter zu einer Ver- zinsung zu verpflichten. In Anbetracht dessen hat der Senat einen im Jahr 1972 geschlossenen Mietvertrag, der keine ausdrückliche Regelung zur Verzinslich- keit der Barkaution enthielt, dahingehend ausgelegt, dass der Vermieter den Kautionsbetrag zu verzinsen hat (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 8. Juli 1982 - VIII ARZ 3/82, aaO). Der Gesetzgeber hat die Verzinslichkeit der Mietkaution erst im Jahr 1980 angeordnet, und auch dies zunächst nur für den Teilbereich des sozialen Wohnungsbaus (§ 9 Abs. 5 WoBindG in der Fassung des Wohnungsbauände- rungsgesetzes 1980 vom 20. Februar 1980, BGBl. I S. 159). Für nicht preisge- bundenen Wohnraum wurde erstmals durch das Gesetz zur Erhöhung des An- gebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) eine Ver- zinsungspflicht für Mietkautionen in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt, die am 1. Januar 1983 in Kraft trat (§ 550b Abs. 2 BGB aF; siehe BT-Drucks. 9/2079, S. 10 f.). (3) Da ein Vermieter von Wohnraum im Jahr 1966 rechtlich nicht zur Verzinsung der Mietkaution verpflichtet war, ist ein formularmäßiger Ausschluss der Verzinsung entgegen der Ansicht der Revision in einer solchen Fallgestal- tung nicht zu beanstanden. bb) Art. 229 § 5 EGBGB hat an diesen Gegebenheiten nichts geändert. Nach Satz 1 dieser Überleitungsvorschrift zum Schuldrechtsmodernisierungs- gesetz vom 26. November 2001 (BGBl. I S. 3138) sind auf Schuldverhältnisse, die vor dem 1. Januar 2002 entstanden sind, das Bürgerliche Gesetzbuch und 10 11 12 - 6 - bestimmte andere Gesetze in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung anzu- wenden, soweit nicht ein anderes bestimmt ist. Für Dauerschuldverhältnisse, wie Wohnraummietverträge, gilt dies mit der Maßgabe, dass anstelle der in Satz 1 bezeichneten Gesetze vom 1. Januar 2003 an nur das Bürgerliche Ge- setzbuch in der dann geltenden Fassung anzuwenden ist (Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB). Dem geht jedoch, wovon auch das Berufungsgericht ausgegangen ist und was auch die Revision nicht in Zweifel zieht, die vom Gesetzgeber geschaf- fene spezielle Übergangsregel des Art. 229 § 3 Abs. 8 EGBGB vor (vgl. Se- natsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572 unter II 2 b; vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 145/06, NZM 2007, 327 Rn. 14 [jeweils zu Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB]; Palandt/Ellenberger, aaO). cc) Auch die Auslegung des Art. 229 § 3 Abs. 8 EGBGB gebietet, wie durch das Urteil des Senats vom 11. März 2009 (VIII ZR 184/08, aaO) geklärt ist, im vorliegenden Fall nicht die Zulassung der Revision. Zwar erlegt § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB (in der Fassung des Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts [Mietrechtsreform- gesetz] vom 19. Juni 2001, BGBl. I S. 1149) dem Vermieter die Pflicht auf, die Kaution des Mieters verzinslich anzulegen, und stehen die Zinsen aus der Kau- tion gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB dem Mieter zu; eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Diese Regelungen kommen hier aber nicht zur Geltung. Obgleich § 551 BGB mit Wirkung seit dem 1. September 2001 grund- sätzlich auch auf zu diesem Zeitpunkt bereits bestehende Mietverhältnisse an- zuwenden ist (Senatsurteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 243/03, NJW 2004, 3045 unter II 1 a), gilt dies nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 8 EGBGB nicht, wenn die Verzinsung der Kaution vor dem 1. Januar 1983 durch Vertrag ausgeschlossen worden ist. Damit bleiben - wie der Senat in dem vor- 13 14 15 - 7 - bezeichneten Urteil vom 11. März 2009 (VIII ZR 184/08, aaO) bereits ausge- sprochen hat und auch die Revision nicht verkennt - Vereinbarungen, durch die eine Verzinsungspflicht vor diesem Zeitpunkt wirksam ausgeschlossen worden ist, wirksam (so BT-Drucks. 14/4553, S. 77). Der vorliegende Fall weist keinen weitergehenden Klärungsbedarf auf. Art. 229 § 3 Abs. 8 EGBGB bestätigt, dass der Gesetzgeber von der Möglich- keit eines wirksam vereinbarten Ausschlusses der Verzinsung ausging. Dabei lassen - wie es auch das Berufungsgericht gesehen hat - weder der Gesetzes- wortlaut der Vorschrift ("durch Vertrag ausgeschlossen"), der nicht auf Individu- alabreden beschränkt ist, sondern - anders als der nachträglich eingefügte Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB (vgl. BT-Drucks. 15/4134) - vorformulierte Ver- tragsbestimmungen einbezieht, noch die anhand der Gesetzesmaterialien be- legte Zielsetzung des Gesetzgebers, wonach ein vor Einführung der Verzin- sungspflicht wirksam vereinbarter vertraglicher Ausschluss der Kautionsverzin- sung Bestand haben sollte (vgl. BT-Drucks. 14/4553, aaO), Raum für die An- nahme, dass eine zur Zeit des Vertragsschlusses wirksame formularmäßige Vereinbarung nunmehr als unwirksam zu behandeln wäre. b) In Anbetracht dessen besteht entgegen der Ansicht des Berufungsge- richts auch kein Anlass für eine Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO), denn der vorliegende Fall bietet keine Veranlassung zur Ent- wicklung weiterer höchstrichterlicher Leitsätze. Der Zulassungsgrund der Siche- rung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) ist ebenfalls nicht gegeben, denn das Berufungsgericht setzt sich zu den oben aufgezeigten Grundsätzen nicht in Widerspruch. 2. Die Revision hat nach dem vorstehend Ausgeführten auch keine Aus- sicht auf Erfolg. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Zahlung von Zinsen auf 16 17 18 - 8 - den von ihr geleisteten Kautionsbetrag nach dem Inhalt der getroffenen Kauti- onsabrede nicht zu. Zwar ist - mangels näherer Feststellungen des Berufungsgerichts - revi- sionsrechtlich zugunsten der Klägerin davon auszugehen, dass es sich bei § 29 des Mietvertrages vom 1. April 1966 um eine von den Rechtsvorgängern des Beklagten verwendete Allgemeine Geschäftsbedingung handelt. Gleichwohl hält das Berufungsurteil rechtlicher Nachprüfung stand, weil die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass der formularmäßige Ausschluss der Kautionsverzin- sung in einem Wohnraummietvertrag aus dem Jahr 1966 wirksam war und nach Maßgabe der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 8 EGBGB ver- bindlich geblieben ist, im Einklang mit den Grundsätzen des vorbezeichneten Rechtsentscheids des Senats vom 8. Juli 1982 (VIII ARZ 3/82, aaO) und des Senatsurteils vom 11. März 2009 (VIII ZR 184/08, aaO) steht. 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Nürnberg, Entscheidung vom 12.08.2016 - 30 C 2151/16 - LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 21.03.2017 - 7 S 6817/16 - 19 20

ECLI:DE:BGH:2017:081117UVIIIZR13.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 13/17 Verkündet am: 8. November 2017 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 Bb, Cj, § 548 Abs. 1 Die in einem von dem Vermieter verwendeten Formularmietvertrag enthaltene Bestimmung "Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses." ist mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB unvereinbar und benachteiligt den Mieter deshalb entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen; sie ist daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. BGH, Urteil vom 8. November 2017 - VIII ZR 13/17 - LG Berlin AG Berlin-Neukölln - 2 - ECLI:DE:BGH:2017:081117UVIIIZR13.17.0 Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. August 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Prof. Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 26. Oktober 2016 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Das Mietverhältnis begann im Jahr 2003 und endete nach einer Kündigung der Beklagten am 28. Februar 2015. Bereits zwei Monate zuvor, am 29. Dezember 2014, hatte die Klägerin die Wohnung von der Beklagten zurückerhalten. Der von der Klägerin verwendete Formularmietvertrag enthält unter § 24 folgende Bestimmung: "Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses." 1 2 - 3 - Die von der Klägerin beauftragte Hausverwaltung forderte die Beklagte mit Schreiben vom 12. Januar 2015 unter anderem zu Instandsetzungsarbeiten an der in der Wohnung befindlichen Dusche auf, die infolge unsachgemäßer Nutzung notwendig seien. Ein von der Klägerin in der Folge eingeholter Kostenvoranschlag beziffert die Kosten der durchzuführenden Arbeiten auf 6.842,50 €. Mit der Klage nimmt die Klägerin die Beklagte - nach Klageerweiterung - zuletzt auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 16.315,77 € nebst Zinsen in Anspruch. Die am 25. Juni 2015 eingereichte Klage ist der Beklagten, nachdem der am 6. Juli 2015 vom Gericht angeforderte Kostenvorschuss am 21. September 2015 eingegangen war, am 1. Oktober 2015 zugestellt worden. Die Beklagte hat sich auf Verjährung berufen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung der Klägerin ist beim Landgericht erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, WuM 2017, 88) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe die auf Schadensersatz gerichtete Klage zu Recht wegen Verjährung des erhobenen Anspruchs abgewiesen. Gemäß § 548 3 4 5 6 7 8 - 4 - Abs. 1 BGB verjährten Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, wie sie auch hier geltend gemacht würden, in sechs Monaten. Die Verjährung beginne mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhalte. Da die Klägerin, was zwischen den Parteien nicht im Streit stehe, die Wohnung am 29. Dezember 2014 zurückerhalten habe, habe die Verjährungsfrist nach § 187 Abs. 1, § 188 Abs. 2 BGB am 30. Juni 2015 geendet. Eine Hemmung der Verjährung durch Klageerhebung nach § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB, § 253 Abs. 1 ZPO habe die Klägerin nicht rechtzeitig herbeigeführt. Der am 6. Juli 2015 angeforderte Gerichtskostenvorschuss sei erst am 21. September 2015 eingegangen. Die sodann veranlasste Zustellung der Klage am 1. Oktober 2015 sei nicht mehr "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO erfolgt. Am 1. Oktober 2015 sei die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB abgelaufen gewesen. Zutreffend habe das Amtsgericht auch die von der Klägerin gemäß der Regelung in § 24 des Mietvertrages geltend gemachte Verlängerung der Ver- jährungsfrist auf ein Jahr ab Beendigung des Mietverhältnisses verneint. Denn diese als Allgemeine Geschäftsbedingung zu wertende Bestimmung sei wegen unangemessener Benachteiligung der Beklagten nach § 307 Abs.1 Satz 1 BGB unwirksam. Ob eine formularvertragliche Verlängerung der kurzen Verjährung des § 548 BGB möglich sei, könne hier offen bleiben. Denn die in Rede stehende Bestimmung benachteilige den Mieter jedenfalls deshalb unangemessen, weil sie in Abweichung vom Gesetz hinsichtlich des Beginns der Verjährung nicht an den Zeitpunkt anknüpfe, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhalte, sondern an den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. 9 10 11 - 5 - § 24 des Mietvertrags schiebe den Zeitpunkt des Verjährungseintritts entgegen der gesetzlichen Regelung zum Nachteil des Mieters erheblich hinaus. Damit sei die vom Gesetzgeber gewollte Klärung der gegenseitigen Ansprüche von Vermieter und Mieter innerhalb kurzer Frist in Frage gestellt. Die gesetzliche Regelung einseitig zu Lasten des Mieters zu verändern, sei durch sachliche Gründe nicht gerechtfertigt. Der Vermieter könne bereits ab dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache prüfen, ob ihm Ansprüche gegen den Mieter wegen deren Veränderung oder Verschlechterung zustünden. Dem Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses komme hinsichtlich dieser Prüfung demgegenüber keine eigenständige Bedeutung zu. Gerade der vorliegende Fall, in dem die Wohnung freiwillig vor Beendigung des Mietverhältnisses zurückgegeben worden sei, zeige, dass es den Mieter unangemessen benachteilige, wenn er, ungeachtet der weit vor Ende des Mietverhältnisses gegebenen Prüfmöglichkeit des Vermieters, erst ab diesem Zeitpunkt für die Dauer von zwölf Monaten mit der Geltendmachung von Ersatzansprüchen des Vermieters rechnen müsse. Die Regelung berücksichtige einseitig die Belange des Vermieters; denn entscheide er sich für eine vorzeitige Rücknahme der Wohnung, so eröffne ihm dies die Möglichkeit einer zeitnahen Neuvermietung, ohne sich nach der Vertragsklausel dem Risiko aussetzen zu müssen, dass die Verjährung etwaiger Ansprüche bereits mit Rückgabe beginne. Dieser Vorteil werde auch nicht durch einen gleichgewichtigen Vorteil für den Mieter kompensiert. Dass nach § 24 des Mietvertrags dessen etwaige Ansprüche auf Aufwendungsersatz oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung ebenfalls erst nach einem Jahr, beginnend ab Beendigung des Mietverhältnisses, verjährten, könne nicht als Kompensation angesehen werden. Denn diesem Vorteil des Mieters stehe ein identischer Vorteil des 12 13 14 - 6 - Vermieters gegenüber, ohne dass einem von beiden ein zusätzliches Gewicht oder eine weiterreichende Wirkung zukomme. Schutzwürdige Belange des Vermieters, die den Nachteil des Mieters rechtfertigten, seien nicht zu erkennen. An die Stelle der mithin unwirksamen Regelung trete nach § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Regelung des § 548 Abs. 1 BGB mit der Folge, dass der geltend gemachte Anspruch verjährt sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Der von der Klägerin geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen Verschlechterung der Mietsache nach § 280 Abs. 1 BGB ist nach § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB verjährt, so dass der Beklagten, die die Einrede der Verjährung erhoben hat, gemäß § 214 Abs. 1 BGB ein dauerndes Leistungsverweigerungs- recht zusteht. Auf die als Allgemeine Geschäftsbedingung zu beurteilende Regelung in § 24 des Mietvertrags, nach deren Inhalt der Anspruch bei Klageerhebung nicht verjährt wäre, kann sich die Klägerin nicht mit Erfolg berufen, da diese Bestimmung nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist. 1. Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB verjährt ein Ersatzanspruch des Vermieters wegen Veränderung oder - wie er hier geltend gemacht wird - wegen Verschlechterung der Mietsache in sechs Monaten, beginnend ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Sache zurückerhält. Die an die Beklagte vermietete Wohnung wurde, was zwischen den Parteien nicht im Streit steht, am 29. Dezember 2014 an die Klägerin zurückgegeben. Hiervon ausgehend, sind die geltend gemachten Schadens- 15 16 17 18 - 7 - ersatzansprüche der Klägerin mit Ablauf des 29. Juni 2015 verjährt (§ 187 Abs. 1, § 188 Abs. 2 BGB). Als den Eintritt der Verjährung hemmender Tatbestand kommt im Streitfall allein die Erhebung der Klage nach § 253 Abs. 1 ZPO in Betracht. Da die am 25. Juni 2015 anhängig gemachte Klage wegen der verspäteten Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses erst am 1. Oktober 2015 an die Beklagte zugestellt worden ist, wurde die Verjährungs- frist vor ihrem Ablauf nicht gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB gehemmt. Gegen die zutreffende Beurteilung des Berufungsgerichts, dass damit die Voraus- setzungen des § 167 ZPO im Streitfall nicht gegeben sind, wendet sich die Revision nicht. 2. Ebenfalls zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass sich die Klägerin in Bezug auf den Verjährungseintritt nicht auf § 24 des Mietvertrags der Parteien berufen kann. a) In § 24 des Mietvertrags ist bestimmt, dass Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren. Damit wird der Eintritt der Verjährung der in § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB genannten Ansprüche des Vermieters gegenüber der gesetzlichen Regelung in zweifacher Hinsicht erschwert. Zum einen wird die Frist, nach deren Ablauf diese Ansprüche verjähren, von sechs auf zwölf Monate verdoppelt. Zum anderen verändert die Klausel zusätzlich den Beginn des Fristlaufs, indem sie nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts der Sache abstellt (so § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB), sondern auf das Datum, an dem das Mietverhältnis endet. 19 20 - 8 - b) Im Hinblick auf beide genannten Regelungsinhalte hält die Klausel, die - was zwischen den Parteien nicht im Streit steht - als von der Klägerin gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen ist, der Inhaltskontrolle nicht stand, weil sie die Beklagte entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine unangemessene Benachteiligung liegt dann vor, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene - hier auf eine möglichst lange Offenhaltung seiner Anspruchsdurchsetzung gehende - Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 18. Januar 2017 - VIII ZR 263/15, NJW 2017, 1301 Rn. 24; vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 26/15, NJW 2016, 1230 Rn. 33; vom 13. November 2013 - I ZR 77/12, NJW 2014, 2180 Rn. 13; vom 8. März 1984 - IX ZR 144/83, BGHZ 90, 280, 284; jeweils mwN). Eine unangemessene Benachteiligung ist (sogar) im Zweifel anzu- nehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werden soll, nicht zu vereinbaren ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). So verhält es sich hier. aa) Ob eine Formularbestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung (hier: § 548 BGB), von der sie abweicht, vereinbar ist oder nicht, beurteilt sich maßgeblich danach, ob die gesetzliche Regelung auf die Interessen beider Parteien berücksichtigenden Gerechtigkeitserwägungen beruht oder reinen Zweckmäßigkeitserwägungen folgt (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 13. Mai 2014 - XI ZR 170/13, WM 2014, 1325 Rn. 74; vom 8. November 2016 - XI ZR 552/15, NJW 2017, 1461 Rn. 33; vom 25. Juni 1991 - XI ZR 257/90, BGHZ 115, 38, 42; jeweils mwN). Denn verdanken Vorschriften des dispositiven Rechts ihre Entstehung einem sich aus der Natur der Sache ergebenden Gerechtigkeitsgebot, so müssen bei einer abweichenden Regelung 21 22 - 9 - durch Allgemeine Geschäftsbedingungen regelmäßig Gründe vorliegen, die für die von ihnen zu regelnden Fälle das dem dispositiven Recht zu Grunde liegende Gerechtigkeitsgebot in Frage stellen und eine abweichende Regelung als mit Recht und Billigkeit vereinbar erscheinen lassen (BGH, Urteil vom 4. Juni 1970 - VII ZR 187/68, BGHZ 54, 106, 109 f.). bb) Den gesetzlichen Vorschriften über die Verjährung kommt ein solcher über bloße Zweckmäßigkeitserwägungen hinausreichender Gerechtigkeitsge- halt zu. Das Institut der Verjährung hat den Zweck, dem Rechtsfrieden und der Sicherheit des Rechtsverkehrs dadurch zu dienen, dass die Anspruchs- berechtigten genötigt werden, ihre Ansprüche alsbald geltend zu machen, weil nach Ablauf der Verjährungsfrist die Möglichkeit ihrer gerichtlichen Durch- setzbarkeit entfällt, wenn der Anspruchsgegner sich auf die Verjährung beruft. Die Vorschriften über die Verjährung dienen öffentlichen Interessen und weisen einen hohen Gerechtigkeitsgehalt auf, der im Rahmen der Inhaltskontrolle zu respektieren ist (Senatsurteil vom 8. Januar 1986 - VIII ZR 313/84, NJW 1986, 1608, unter III 2 b aa [zu der Inhaltskontrolle einer von § 558 BGB aF ab- weichenden formularvertraglichen Regelung, mit der die Verjährung durch ein in das Ermessen des Verwenders gestelltes Herbeiführen der Fälligkeit hinaus- geschoben werden sollte]). cc) Formularmäßige Verlängerungen der Verjährungsfrist sind vor diesem Hintergrund in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur dann gebilligt worden, wenn sie sachlich gerechtfertigt sind und maßvoll erfolgen, wobei es für die Ausgewogenheit einer Klausel spricht, wenn die Begünstigung des Verwenders durch Vorteile für dessen Vertragspartner kompensiert wird (BGH, Urteil vom 21. April 2015 - XI ZR 200/14, BGHZ 205, 83 Rn. 18 [zur formularmäßigen Verlängerung der Regelverjährung von drei auf fünf Jahre in einem Bürgschaftsvertrag bei gleichzeitiger Verkürzung der Höchstfrist des § 199 Abs. 4 BGB]; vgl. ferner Senatsurteil vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 23 24 - 10 - 16/05, BGHZ 164, 196, 200 ff. [zur Verlängerung der kaufrechtlichen Gewähr- leistungsansprüche eines Baumarktbetreibers gegenüber seinen Lieferanten von zwei auf drei Jahre]). dd) Im Anschluss hieran wird in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur allerdings teilweise die Auffassung vertreten, eine formularmäßige Verlängerung der Verjährungsfrist der in § 548 BGB geregelten Ansprüche von sechs auf zwölf Monate sei unbedenklich, wenn diese Verlängerung sowohl für Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache als auch für Ansprüche des Mieters auf Verwendungsersatz und Wegnahme von Einrichtungen gleichermaßen gelte (in diesem Sinne etwa: LG Frankfurt am Main, NZM 2011, 546; LG Detmold, Urteil vom 1. Juni 2011 - 10 S 14/09, juris Rn. 11; MünchKommBGB/Bieber, 7. Aufl., § 548 Rn. 26; Schmidt-Futterer/ Streyl, Mietrecht, 13. Aufl., § 548 BGB Rn. 62; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 548 Rn. 3; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XIII 241 f.; Hau, NZM 2006, 561, 567; Kandelhard, NZM 2002, 929, 931; Fritz, NZM 2002, 713, 719). ee) Diese Auffassung trifft nicht zu. (1) Es ist schon nicht ersichtlich, dass eine derartige Verlängerung der Verjährungsfrist für die Ansprüche des Vermieters sachlich gerechtfertigt wäre. Der Vermieter wird durch die Rückgabe der Mietsache, an die das Gesetz den Verjährungsbeginn für dessen Ansprüche anknüpft, in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen und er diese durchsetzen oder gegebenenfalls innerhalb der sechsmonatigen Verjährungs- frist erforderliche verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen will. Es ist nicht ersichtlich, dass diese Prüfung nicht regelmäßig in der vom Gesetz 25 26 27 - 11 - vorgesehenen Verjährungsfrist von sechs Monaten vorgenommen werden könnte. Auch ist die in § 548 BGB geregelte kurze Verjährung der Ansprüche des Vermieters durch berechtigte Interessen des Mieters im Rahmen der Abwicklung des Mietverhältnisses begründet. Denn der Mieter hat nach der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter auf diese keinen Zugriff mehr und kann somit ab diesem Zeitpunkt regelmäßig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen. Zudem muss er damit rechnen, dass sich der zu diesem Zeitpunkt bestehende und für etwaige Schadensersatzansprüche des Vermieters maßgebliche Zustand der Mietsache angesichts einer in der Regel zu erwartenden zeitnahen Überlassung an einen anderen Mieter oder einer Nutzung durch den Vermieter selbst alsbald verändern wird. Auch das Erinnerungsvermögen etwaiger Zeugen, die zum Zustand der Mietsache bei Rückgabe Wahrnehmungen gemacht haben, wird mit zunehmendem Zeitablauf regelmäßig deutlich abnehmen. Unabhängig davon, ob eine Verdoppelung der Verjährungsfrist von sechs auf zwölf Monate noch als maßvoll angesehen werden könnte, würden dadurch jedenfalls wesentliche Interessen des Mieters erheblich beeinträchtigt. (2) Schließlich spricht auch der vom Gesetzgeber mit § 548 BGB verfolgte Zweck gegen die Zulässigkeit einer formularvertraglichen Verlängerung der Verjährungsfrist über sechs Monate hinaus. Mit der gesetzlichen Regelung will der Gesetzgeber im Interesse der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zeitnah zur Rückgabe der Mietsache beziehungsweise zeitnah zur Beendigung des Mietverhältnisses eine "möglichst schnelle" Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache erreichen (BT-Drucks. 14/4553, S. 45; Senatsurteile vom 23. Oktober 2013 - VIII ZR 402/12, NJW 2014, 684 Rn. 13; vom 29. Juni 2011 28 29 - 12 - - VIII ZR 349/10, NJW 2011, 2717 Rn. 12; vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 195/10, NJW 2011, 1866 Rn. 12; vom 15. März 2006 - VIII ZR 123/05, NJW 2006, 1588 Rn. 10; vom 14. Mai 1986 - VIII ZR 99/85, BGHZ 98, 59, 62 ff. [zur gleich- lautenden Vorgängervorschrift des § 551 BGB aF, dessen Regelungsgehalt durch die Schuldrechtsreform keine Änderung erfahren hat, sondern inhaltlich unverändert mit § 548 BGB fortgeführt wird]). Dieser zentrale Gesetzeszweck, den Vermieter nach Rückerhalt der Mietsache zu einer möglichst raschen Klärung seiner Ersatzansprüche anzuhalten, führte letztlich in einem deshalb gebotenen weiten Verständnis auch dazu, etwaig zu dem mietvertraglichen Anspruch konkurrierende deliktische Ansprüche ebenfalls der kurzen Verjährung zu unterwerfen (BGH, Urteile vom 31. Januar 1967 - VI ZR 105/65, BGHZ 47, 53, 57 f.; vom 8. Januar 1986 - VIII ZR 313/84, aaO unter III 1; vom 23. Mai 2006 - VI ZR 259/04, NJW 2006, 2399 Rn. 14; vom 29. Juni 2011 - VIII ZR 349/10, aaO; jeweils mwN). (3) Es liegt in der Konsequenz des Vorstehenden, dass eine formularvertragliche Erschwerung der Verjährung durch eine Verlängerung der Verjährungsfrist über sechs Monate hinaus, wie sie § 24 des Mietvertrags der Parteien vorsieht, weder sachgerecht noch mit dem dargestellten gesetz- geberischen Anliegen nach einer möglichst raschen Klärung der gegenseitigen Ansprüche zu vereinbaren ist (ebenso: Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 548 Rn. 46; Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 548 Rn. 86; Gruber, WuM 2002, 252, 255), so dass die Unwirksamkeit der hier in Rede stehenden Klausel nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB indiziert ist. Die in § 24 des Mietvertrags vorgesehene spiegelbildliche Verlängerung der Verjährungsfrist für die Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen und auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung stellt auch keine ausreichende Kompensation für den Mieter dar mit der Folge, dass die 30 31 - 13 - Bestimmung in ihrer Gesamtheit als eine interessengerechte Gleichbehandlung beider Vertragsparteien verstanden und damit als ausgewogen angesehen werden könnte (vgl. BGH, Urteil vom 21. April 2015 - XI ZR 200/14, aaO). Denn auch die reziproke Verlängerung beider Verjährungsfristen ändert nichts an dem oben (unter II 2 b ee (1)) dargestellten berechtigten Interesse des Mieters an einer möglichst kurzen, an die Rückgabe der Mietsache anknüpfenden Verjährungsfrist. An der erforderlichen Ausgewogenheit fehlt es im Übrigen auch bereits deshalb, weil den in § 548 BGB genannten Ansprüchen des Vermieters eine große praktische Bedeutung zukommt, während Streitigkeiten über Wegnahme von Einrichtungen und Aufwendungsersatz des Mieters deutlich seltener vorkommen dürften. (4) § 24 des Mietvertrags ist gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB aber darüber hinaus auch deshalb unwirksam, weil er über die Verdoppelung der Verjährungsfrist hinaus den Zeitpunkt des Beginns der Verjährungsfrist für die in § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB genannten Ansprüche des Vermieters verändert. Während das Gesetz in § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB vorsieht, dass die Verjährung der Vermieteransprüche im Zeitpunkt des Rückerhalts der Sache beginnt, verschiebt § 24 des Mietvertrags den Verjährungsbeginn auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Auch dies steht mit dem Zweck des § 548 BGB, der die Interessen des Mieters mit den Interessen des Vermieters in einen wohl überlegten Ausgleich bringt, nicht im Einklang. (a) Das Gesetz knüpft den Verjährungsbeginn etwaiger mieterseits bestehender Ansprüche auf Aufwendungsersatz und Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung an die Beendigung des Mietverhältnisses (§ 548 Abs. 2 BGB). Dies wahrt die Interessen des Mieters, denn ihm ist bei Beendigung des Mietverhältnisses im Einzelnen bekannt, welche Aufwen- dungen er während der Mietzeit in Bezug auf die Mietsache getätigt hat 32 33 - 14 - beziehungsweise welche von ihm eingebrachte Einrichtung er bei Rückgabe der Mietsache wegnehmen will. In gleichem Maße als sach- und interessengerecht ist es anzusehen, wenn das Gesetz die Verjährung der Vermieteransprüche unabhängig von der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beginnen lässt. Denn ab diesem Zeitpunkt kann der Vermieter die Mietsache untersuchen und sich über etwaige Ansprüche klar werden (vgl. dazu auch BGH, Urteile vom 23. Mai 2006 - VI ZR 259/04, NJW 2006, 2399 Rn. 21; vom 4. Mai 2005 - VIII ZR 93/04, NJW 2005, 2004, unter II 2; vom 19. November 2003 - XII ZR 68/00, NJW 2004, 774 unter II 3 a). (b) Vor dem Hintergrund dieser Interessenlage erfordert es bereits der oben näher dargestellte, auf möglichst schnelle Klärung der Ansprüche gerichtete Gesetzeszweck, die Verjährung der Ansprüche des Vermieters auch zu diesem Zeitpunkt (Rückerhalt der Mietsache) beginnen zu lassen. Denn der Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ist für die Untersuchungs- möglichkeiten des Vermieters einzig in dem Fall von Belang, in dem der Vermieter die Mietsache vom Mieter am letzten Tag der Mietzeit zurückerhält. Eine selbständige Bedeutung für die Möglichkeiten zur Anspruchsfeststellung hat die rechtliche Beendigung des Mietverhältnisses hingegen nicht. Zudem liegt, wie oben bereits dargestellt, die Anknüpfung des Verjährungsbeginns an die Rückgabe der Mietsache im berechtigten Interesse des Mieters, der nur bis zu diesem Zeitpunkt beweissichere Feststellungen zum Zustand der Mietsache treffen kann. (c) Dies alles verkennt die Revision, wenn sie meint, es sei für die Beurteilung der Wirksamkeit einer Erschwerung der Verjährung unerheblich, ob die Verjährungsfrist um ein paar Tage oder Wochen verlängert und/oder der Beginn der Verjährungsfrist auf einen anderen als den in § 548 Abs. 1 Satz 2 34 35 36 - 15 - BGB bestimmten Zeitpunkt verschoben werde, zumal es der Mieter in der Hand habe, zu welchem Zeitpunkt er die Mietsache zurückgebe. Die Revision hat bei dieser Beurteilung insbesondere nicht im Blick, dass die Regelung des § 548 Abs. 1 BGB nicht nur im Zusammenhang mit dem Ende des Mietverhältnisses Bedeutung erlangen kann. Wie der Senat zu der inhaltsgleichen Vorläuferregelung des § 558 Abs. 2 BGB aF bereits entschieden hat, gilt die kurze Verjährungsfrist für Vermieteransprüche in entsprechender Anwendung der gesetzlichen Regelung auch dann, wenn bei fortbestehendem Mietverhältnis das teilweise zerstörte Mietobjekt (etwa eine durch Brand unbenutzbar gewordene Wohnung) vom Mieter dem Vermieter überlassen wird, damit dieser es wiederherstelle (Senatsurteil vom 14. Mai 1986 - VIII ZR 99/85, aaO). Denn auch in dem Fall der Fortsetzung des Mietverhältnisses ist die Wertung des Gesetzes zu beachten, dass Ersatzansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung des Zustands der Mietsache möglichst schnell abgewickelt werden sollen. Der Senat hat in dieser Entscheidung hervorgehoben, dass eine rasche Klärung der Ersatzansprüche auch dazu dient, der Verschlechterung der Beweissituation oder der Verlagerung des Streits auf die Frage der Verwirkung geltend gemachter Ansprüche vorzubeugen (Senatsurteil vom 14. Mai 1986 - VIII ZR 99/85, aaO; vgl. dazu auch BGH, Urteil vom 17. Juni 1993 - IX ZR 206/92, NJW 1993, 2797 unter III 1 c). Dies blendet die Revision aus, wenn sie die Verschiebung des Verjährungsbeginns auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses als im Hinblick auf den Gesetzeszweck unerheblich ansieht. ff) Den obigen Erwägungen steht auch nicht etwa - wie die Revision offenbar meint - die Senatsentscheidung vom 15. März 2006 (VIII ZR 123/05, aaO Rn. 13) entgegen. Soweit der Senat an der zitierten Stelle ausgeführt hat, der Vermieter habe in den Grenzen des § 202 Abs. 2 BGB die Möglichkeit bereits im Mietvertrag oder durch nachträgliche Vereinbarung die kurze 37 38 - 16 - Verjährung zu erschweren, bezog sich dies auf eine mögliche individual- vertragliche Vereinbarung der Mietparteien. Soweit die damaligen Aus- führungen darüber hinaus so verstanden werden könnten, der Senat habe damit auch eine diesbezügliche formularvertragliche Regelung für bedenkenfrei erachtet, hält der Senat daran nicht fest. gg) Soweit die Revision schließlich geltend macht, das Berufungsgericht habe rechtsfehlerhaft verkannt, dass sich die in Rede stehende Klausel in den Fällen zugunsten eines Mieters auswirken könne, in denen der Mieter die Wohnung im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, so dass im Extremfall die Ansprüche des Vermieters bei Rückerhalt der Wohnung bereits verjährt sein könnten, kann dies die zur Unwirksamkeit der Klausel führenden Erwägungen nicht entkräften. Denn eine Kompensation 39 - 17 - kann, worauf die Revisionserwiderung zutreffend hinweist, nicht einer Sachverhaltskonstellation entnommen werden, bei der sich der Mieter zwingend vertragswidrig verhalten müsste, um in deren Genuss zu kommen. So verhält es sich indes in dem von der Revision gebildeten Beispiel. Denn nach rechtlich wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter kein Besitzrecht mehr; er hat die Wohnung dem Vermieter nach § 546 Abs. 1 BGB zurückzugeben. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Neukölln, Entscheidung vom 15.06.2016 - 9 C 244/15 - LG Berlin, Entscheidung vom 26.10.2016 - 65 S 305/16 -

ECLI:DE:BGH:2017:140617UVIIIZR76.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 76/16 Verkündet am: 14. Juni 2017 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 551 Abs. 1, 4, § 232; ZPO § 794 Abs. 1 Nr. 5 Bei einer notariell beurkundeten Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) handelt es sich nicht um eine Sicherheit im Sinne von § 551 Abs. 1, 4, § 232 BGB. Der Um- stand, dass der Wohnraummieter bereits eine Kaution von drei Monatsmieten geleis- tet hat, führt daher nicht zur Unwirksamkeit der Unterwerfungserklärung. BGH, Versäumnisurteil vom 14. Juni 2017 - VIII ZR 76/16 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. Juni 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Prof. Dr. Achilles, Dr. Schneider und Hoffmann für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 18 des Landgerichts Berlin vom 22. Februar 2016 aufgehoben. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Char- lottenburg vom 19. Februar 2015 wird mit der Maßgabe zurück- gewiesen, dass die Kläger die Gerichtskosten und die außerge- richtlichen Kosten des Beklagten je zur Hälfte und ihre eigenen Kosten selbst tragen. In gleicher Weise haben die Kläger auch die Kosten der Rechts- mittelverfahren zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger wenden sich gegen die Zwangsvollstreckung aus einer nota- riellen Unterwerfungserklärung. Mit Vertrag vom 3. Dezember 2013 vermietete der Beklagte eine Woh- nung in Berlin an die Klägerin zu 2, eine GmbH, die sich mit der Verwaltung 1 2 - 3 - eigener Immobilien befasst, und an deren Geschäftsführer, den Kläger zu 1. In § 21 (6) des Mietvertrags heißt es: "Auf Wunsch der Mieter verpflichten sich diese, vor einem deutschen Notar, eine vollstreckbare Urkunde zu unterzeichnen, die den Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete durch die Mieter sichert. Diese Urkunde muss bis zum 15.12.2013 dem Vermieter vorgelegt werden. Die Kosten dafür trägt der Mieter." Das Mietverhältnis endete am 30. Juni 2014. Auf die vereinbarte monatliche Miete von 1.980 € zuzüglich Betriebskos- tenvorauszahlungen von 520 € zahlten die Kläger unter Berufung auf angebli- che Mängel der Wohnung ab März 2014 insgesamt 5.000 € nicht. Wegen dieses Betrages zuzüglich Zinsen und Kosten betrieb der Beklag- te die Zwangsvollstreckung gegen die Kläger aus einer von beiden Klägern am 4. Dezember 2013 abgegebenen notariellen Zwangsvollstreckungsunterwer- fungserklärung. Hierin heißt es: "II. Mietzahlungen Die Mieter, Herr M. S. und die A. GmbH, un- terwerfen sich als Gesamtschuldner wegen der Zahlungsforderungen des Vermieters aus dem Mietvertrag in Höhe von 2.500 € monatlich, einschließlich Betriebs- und Nebenkostenpauschalen aus dem Mietver- trag für die Folgemieten fällig jeweils zum dritten Werktag eines Monats (Mietbeginn: 03.12.2013) der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in ihr gesamtes Vermögen. […] IV. Eine Umkehr der Beweislast soll durch sämtliche vorstehenden Zwangsvollstreckungsunterwerfungen nicht eintreten. […]" 3 4 5 - 4 - Während die Kläger meinen, es liege ein Wohnraummietverhältnis vor, und behaupten, die Klägerin zu 2 sei auf Wunsch des Beklagten in den Mietver- trag aufgenommen worden, weil ihr Geschäftsführer, der Kläger zu 1, über kein Einkommen im Inland verfügt habe und eine Schufa-Auskunft nicht möglich ge- wesen sei, behauptet der Beklagte, ursprünglich habe nur die Klägerin zu 2 den Mietvertrag abschließen wollen. Zwar habe der Kläger zu 1 dort auch wohnen sollen. Er sei jedoch nur in den Mietvertrag mit eingetreten, um eine meldefähi- ge Anschrift für die deutschen Behörden zu haben. Der Kläger zu 1 begehrt, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Ur- kunde für unzulässig zu erklären. Die Klägerin zu 2 hat zuletzt beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an sie 2.781,63 € zu zahlen. Das Amtsgericht hat die Klagen (als unbegründet) abgewiesen. Auf die dagegen eingelegte Berufung der Kläger zu 1 und zu 2 hat das Landgericht den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelas- senen Revision erstrebt der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzli- chen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Kläger in der mündlichen Verhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich be- ruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis, sondern einer Sachprüfung (BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 ff.). 6 7 8 9 - 5 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die Klage sei zulässig, insbesondere bestehe für die Kläger ein Rechts- schutzbedürfnis gemäß §§ 797, 767 ZPO. Die Klage sei auch begründet. Die Zwangsvollstreckung aus der notariel- len Unterwerfungserklärung sei unzulässig. Denn diese verstoße gegen § 551 Abs. 4 BGB und sei damit unwirksam. Das vorliegende Mietverhältnis sei als ein Wohnraummietverhältnis nach § 549 BGB anzusehen. Im Falle einer ge- mischten Nutzung sei bei der Einordnung auf den Schwerpunkt der Nutzung im Einzelfall abzustellen. Soweit damit der Anwendungsbereich von § 551 BGB eröffnet sei, sei bereits die notarielle Unterwerfung als eine unzulässige Auswei- tung der Mietsicherheit gemäß § 551 Abs. 4 BGB anzusehen. Vorliegend hätten die Kläger schon eine Kaution in Höhe der dreifachen Monatsmiete gezahlt. Insoweit sei eine funktionale, am Schutz des Mieters orientierte Betrachtung geboten. Demnach seien auch solche Sicherheiten umfasst, die über § 232 BGB hinausgingen oder dort nicht aufgeführt seien. Es entfalle die Notwendig- keit, sich zunächst einen Titel zu beschaffen. Dies sei der Bereitstellung einer dem Vermieter übertragenen Sicherheit gleichzusetzen. Die Klägerin zu 2 könne gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB Rückzahlung des von ihr rechtsgrundlos an den Beklagten geleisteten Betrags verlangen. Nach § 1 Abs. 1 des Mietvertrags sei die Vermietung ausschließlich zu Wohn- zwecken erfolgt. Da eine juristische Person nicht wohnen könne, sei die Einbe- ziehung der Klägerin zu 2 in den Mietvertrag nicht so zu verstehen, dass sie Mietpartei habe werden sollen. Es liege vielmehr ein Schuldbeitritt der Klägerin 10 11 12 13 - 6 - zu 2 vor, der einer Bürgschaft gleichzusetzen und - als Übersicherung im Sinne von § 551 Abs. 4 BGB - ebenfalls unwirksam sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist weder die Klage des Klägers zu 1, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde für unzuläs- sig zu erklären, begründet noch steht der Klägerin zu 2 ein Rückzahlungsan- spruch wegen des von ihr beigetriebenen Betrages zu. Die Annahme des Beru- fungsgerichts, bei der notariellen Unterwerfung handele es sich um eine Si- cherheit im Sinne des § 551 BGB ist ebenso von Rechtsfehlern beeinflusst wie seine weitere Auffassung, die Klägerin zu 2 sei nicht Partei des Mietvertrages geworden und könne deshalb die von ihr beigetriebene Miete zurückfordern. 1. Im Hinblick auf die Klage des Klägers zu 1 kann es dahinstehen, ob angesichts der Beendigung des Mietverhältnisses und der vollständigen Bei- treibung der noch ausstehenden Mietforderung bereits das Rechtsschutzbe- dürfnis für eine Vollstreckungsgegenklage nach § 767 ZPO oder eine - hier wohl gegebene - sogenannte Titelgegenklage nach § 767 ZPO analog (vgl. da- zu BGH, Urteil vom 19. Dezember 2014 - V ZR 82/15, NJW 2015, 1181) entfal- len ist oder ob es - wie das Amtsgericht angenommen hat - im Hinblick auf die Ankündigung des Beklagten, bei Erfolg der Zahlungsklage der Klägerin zu 2 den entsprechenden Betrag wiederum vom Kläger zu 1 beizutreiben, fortbe- steht. Denn jedenfalls ist die Klage des Klägers zu 1 unbegründet, weil seine Vollstreckungsunterwerfung wirksam ist. a) Die Wirksamkeit des Vollstreckungstitels ergibt sich aus § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO, weil es sich um eine notariell beurkundete Unterwerfungserklärung 14 15 16 17 - 7 - über konkret bezeichnete, nicht den Bestand eines Mietverhältnisses betreffen- de Ansprüche, nämlich die laufenden Mieten für die streitige Wohnung, handelt. b) Es bedarf keiner Entscheidung, ob das Vertragsverhältnis der Partei- en, wie das Berufungsgericht gemeint hat, als Wohnraummiete (§ 549 BGB) einzuordnen ist. Selbst wenn dies der Fall wäre, führte das - entgegen der Auf- fassung des Berufungsgerichts - nicht zur Unwirksamkeit der notariellen Unter- werfungserklärung nach § 551 Abs. 4 BGB. Zwar begrenzt § 551 Abs. 1 BGB im Interesse des Wohnraummieters die höchstzulässige Kaution auf drei Monatsnettomieten und sind hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Das Berufungsgericht hat aber rechtsirrig angenommen, dass eine Unterwerfungserklärung einer Sicherheit im Sinne der §§ 551, 232 BGB gleich- zustellen ist. Denn die Unterwerfungserklärung des Schuldners bietet dem Gläubiger keine zusätzliche Zugriffsmöglichkeit wie etwa eine dingliche Sicher- heit (Barkaution, verpfändetes Sparbuch) oder die Bürgschaft eines Dritten, sondern enthebt ihn lediglich der Notwendigkeit, sich vor der Zwangsvollstre- ckung einen Titel gegen den Mieter zu beschaffen. Er kann wegen der Ansprü- che, die Gegenstand der Unterwerfungserklärung sind, sofort seine Befriedi- gung aus dem Vermögen des Schuldners (Mieters) suchen und diesen so da- rauf verweisen, Einwendungen im Wege der Vollstreckungsgegenklage geltend zu machen; die materielle Rechtslage einschließlich der Darlegungs- und Be- weislast werden hiervon hingegen - unabhängig davon, ob eine Beweislastum- kehr von den Parteien (wie hier) in der notariellen Unterwerfungserklärung aus- drücklich ausgeschlossen wird - nicht berührt (BGH, Urteil vom 3. April 2001 - XI ZR 120/00, BGHZ 147, 203, 209). Im Rahmen einer Vollstreckungsgegen- klage kann die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde gemäß 18 19 - 8 - §§ 795, 769 ZPO - gegebenenfalls ohne Sicherheitsleistung - vorläufig einge- stellt werden, so dass der Mieter auch nicht ohne Schutz ist. Die pauschale Erwägung des Berufungsgerichts, § 551 Abs. 4 BGB be- zwecke den Schutz des Mieters, rechtfertigt es nicht, eine Unterwerfungserklä- rung, die - wie ausgeführt - lediglich eine schnellere Vollstreckung ermöglicht, den in § 551 BGB geregelten Mietsicherheiten gleich zu stellen. Die Voraussetzungen einer - vom Berufungsgericht nicht einmal erwogenen - analogen Anwendung liegen schon mangels planwidriger Regelungslücke of- fensichtlich nicht vor. c) Anhaltspunkte dafür, dass die Unterwerfungserklärung gegen § 138 Abs. 1 oder 2 BGB verstoßen und aus diesem Grund unwirksam sein könnte, hat bereits das Amtsgericht zutreffend verneint und sind auch nicht ersichtlich. Im Gegenteil sprechen die festgestellten Umstände (Geschäftserfahrenheit der Kläger, fehlende Schufa-Auskunft mangels Meldeanschrift im Inland) gegen einen Sittenverstoß oder die Ausnutzung einer Zwangslage. Auch die Frage, ob eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters zur Abgabe einer notariellen Unterwerfungserklärung nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB unwirksam ist und eine daraufhin abgegebene Unterwerfungserklärung zurückgefordert werden kann, stellt sich vorliegend nicht, weil eine Formular- klausel hier nicht in Rede steht. d) Materielle Einwendungen gegen den Vollstreckungstitel stehen den Klägern nicht zu. Dass sie nicht zur Mietminderung berechtigt waren, weil die von ihnen geltend gemachten Mängel, soweit sie überhaupt als solche einzu- ordnen waren, eine allenfalls unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung zur Fol- ge hatten, ist bereits im erstinstanzlichen Urteil zutreffend ausgeführt; hiergegen haben sich die Kläger schon in der Berufungsinstanz nicht mehr gewandt. 20 21 22 23 - 9 - 2. Der Klägerin zu 2 steht ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung des von ihr beigetriebenen Betrages nicht zu. Einen Be- trag von 2.500 € nebst Zinsen schuldete die Klägerin zu 2 gemäß § 535 Abs. 2 BGB als rückständige Miete. Die Mieterstellung der Klägerin zu 2 ergibt sich - eindeutig - aus der von ihrem gesetzlichen Vertreter unterschriebenen Ver- tragsurkunde, in der sie neben dem Kläger zu 1 ausdrücklich als Mieterin aufge- führt ist. Bei seiner gegenteiligen Beurteilung hat das Berufungsgericht rechtsfeh- lerhaft die Frage, wer Partei des Mietvertrages geworden ist, mit der davon zu trennenden Frage vermengt, ob das Vertragsverhältnis der Parteien als Wohn- raummiete oder als gewerbliche Miete einzuordnen ist. Hierauf kommt es indes nicht an, weil die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der vereinbarten Miete unabhängig von der Einordnung des Vertragsverhältnisses als Wohnraummiete oder als gewerbliche Miete besteht. Auch bezüglich der neben der Hauptforderung beigetriebenen Verfah- renskosten besteht ein Rückforderungsanspruch der Klägerin zu 2 nicht. Denn diese Kosten sind durch die - berechtigte - Zwangsvollstreckung aus der notari- ellen Urkunde entstanden; bezüglich der Wirksamkeit des Titels kann auf die obigen Ausführungen hinsichtlich der Klage des Klägers zu 1 verwiesen wer- den. III. Nach alldem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil weitere Feststellungen nicht zu treffen sind und die Sache zur Endent- 24 25 26 27 - 10 - scheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Aufhebung des Berufungs- urteils und zur Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung. Rechtbehelfsbelehrung: Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Ein- reichung einer Einspruchsschrift einzulegen. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Hoffmann Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 19.02.2015 - 202 C 364/14 - LG Berlin, Entscheidung vom 22.02.2016 - 18 S 157/15 - 28

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 336/08 Verkündet am: 23. September 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 551 Abs. 3, § 273; ZVG § 152 Abs. 2 Zum Zurückbehaltungsrecht des Mieters gegenüber dem Zwangsverwalter wegen einer vom Vermieter nicht gemäß BGB § 551 Abs. 3 angelegten Kaution. BGH, Urteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 336/08 - LG Lüneburg AG Lüneburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 3. August 2009 durch den Vor- sitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Lüneburg vom 3. Dezember 2008 wird zurück- gewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger hat am 19. Januar 2004 eine Wohnung gemietet und an den Vermieter eine Kaution in Höhe von 480 € entrichtet; eine vom Vermögen des Vermieters getrennte Anlage der Kaution unterblieb. 1 Über das Vermögen des Vermieters wurde im April 2007 das Insolvenz- verfahren eröffnet. Der Beklagte wurde mit Beschluss des Amtsgerichts Lüne- burg vom 5. Oktober 2007 zum Zwangsverwalter des u.a. vom Kläger bewohn- ten Hausgrundstücks bestellt. Der Beklagte hat die Kaution nicht erhalten. 2 Der Kläger hat Feststellung seiner Befugnis begehrt, die Miete bis zu ei- nem Betrag von 480 € nebst Zinsen einzubehalten, bis der Beklagte ihm die 3 - 3 - Anlage der Mietkaution auf einem Treuhandkonto zugunsten des Klägers nachweist. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zu- gelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Ziel der Klageabweisung weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 5 Dem Kläger stehe ein Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete bis zur Höhe des Kautionsbetrages nebst Zinsen zu, bis der Beklagte die vom Klä- ger geleistete Kaution gemäß § 551 Abs. 3 BGB angelegt habe. 6 Der Mieter sei bei nicht ordnungsgemäßer Anlage der Kaution zum Ein- behalt der Miete berechtigt; dies gelte auch gegenüber dem Zwangsverwalter, der gemäß § 152 ZVG anstelle des Schuldners die Vermieterrechte zu verfol- gen und dessen Pflichten zu erfüllen habe. Der Verwalter werde im Hinblick auf die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag wie ein Vermieter behandelt und trete in sämtliche Pflichten des Vermieters aus dem Mietverhältnis ein. Diese Einstandspflicht erstrecke sich auch auf die Vermieterpflichten, die sich im Hin- blick auf die Mietsicherheit aus vertraglichen Abreden oder gesetzlichen Be- stimmungen ergäben. Hierzu gehöre auch die Pflicht, sich um die getrennte Anlage der Kaution zu kümmern, selbst wenn der Beklagte sie nicht ausgehän- digt erhalten habe. Der Mieter werde durch die Zubilligung eines Zurückbehal- 7 - 4 - tungsrechts auch nicht in unzulässiger Form gegenüber den übrigen Gläubigern der Zwangsverwaltung privilegiert; vielmehr sei die Besserstellung vom Gesetz- geber gewollt. II. 8 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. 1. Die Feststellungsklage ist zulässig. Entgegen der Auffassung der Re- vision handelt es sich bei dem vom Kläger geltend gemachten Zurückbehal- tungsrecht nach § 273 BGB um ein Rechtsverhältnis, dessen Bestehen grund- sätzlich im Rahmen einer Feststellungsklage nach § 256 ZPO überprüft werden kann (RGZ 74, 292, 294 zu § 478 BGB aF; Assmann in: Wieczorek/Schütze, ZPO, 3. Aufl., § 256 Rdnr. 79; MünchKommZPO/Becker-Eberhard, 3. Aufl., § 256 Rdnr. 15). Der Kläger hat ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung seines Rechtes, weil es vom Beklagten bestritten wird und ihm deshalb eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit droht. Zu Unrecht meint die Revision, der Kläger müsse sich im Rahmen seines Feststellungsbegehrens bereits festlegen, gegenüber welchen Mietforderungen er sein Zurückbehal- tungsrecht geltend machen wolle. Entgegen der Auffassung der Revision ist ein Rechtsschutzinteresse des Klägers auch nicht wegen der Möglichkeit einer (Leistungs-)Klage auf Anlage der Kaution zu verneinen. Der Vorrang der Leis- tungsklage gegenüber der Feststellungsklage wird damit begründet, dass bei Bestehen des bestrittenen Anspruchs das Rechtsschutzziel der Leistungsklage - Erlangung eines vollstreckungsfähigen Titels - mit der Feststellungsklage nicht erreicht werden kann (BGHZ 134, 201, 209). Hier benötigt der Kläger jedoch keinen vollstreckungsfähigen Titel, weil er den Anspruch auf Anlage der Kaution im Wege eines Zurückbehaltungsrechts verfolgt. 9 - 5 - 2. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass dem Kläger ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) an der laufenden Miete zusteht, weil er aus dem Mietverhältnis einen fälligen Gegenanspruch hat. Der Beklagte ist ver- pflichtet, einen Betrag in Höhe der vom Kläger gezahlten Mietkaution von 480 € gemäß § 551 Abs. 3 BGB zugunsten des Klägers anzulegen; diese Verpflich- tung erstreckt sich auch auf die Zinsen, die bei gesetzeskonformer Anlage der Kaution angefallen wären und die Sicherheit erhöht hätten (§ 551 Abs. 3 Satz 4 BGB). 10 Der im Jahr 2004 abgeschlossene Mietvertrag ist gegenüber dem Be- klagten als Zwangsverwalter wirksam, weil dem Kläger die Wohnung vom Ver- mieter schon vor der Beschlagnahme des Grundstücks überlassen war. Nach § 152 Abs. 2 ZVG hat der Verwalter anstelle des Schuldners dessen Vermieter- rechte zu verfolgen und dessen Pflichten zu erfüllen, weil der Schuldner dazu aufgrund der Beschlagnahme und der damit verbundenen Entziehung der Ver- waltung und Benutzung des Grundstücks nicht mehr in der Lage ist. Der Zwangsverwalter wird deshalb, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter behandelt; dies gilt auch im Hinblick auf die Kautionsverein- barung und selbst dann, wenn der Verwalter die Kaution vom Vermieter nicht erhalten hat (Senatsurteile vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342, unter II 2; vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03, NZM 2005, 596, unter II 3, sowie vom 11. März 2009 - VIII ZR 184/08, NZM 2009, 481, Tz. 8 f.). 11 Die Pflichten des Zwangsverwalters umfassen auch die den Vermieter gemäß § 551 Abs. 3 BGB treffende Pflicht, eine vom Mieter geleistete Barkauti- on getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen (Senats- urteil vom 11. März 2009, aaO, Tz. 9). Diese Verpflichtung wurde vom Vermie- 12 - 6 - ter bisher nicht erfüllt und trifft deshalb nunmehr den Beklagten als Zwangsver- walter. 13 Entgegen der Auffassung der Revision ist dies nicht - im Hinblick auf die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters - des- wegen anders zu beurteilen, weil dem Mieter gegenüber dem Zwangsverwalter keine weitergehenden Rechte als gegenüber dem ursprünglichen Vermieter zustehen könnten. Es kommt auch nicht darauf an, ob der Mieter, dessen Miet- verhältnis gemäß § 108 Abs. 1 InsO mit Wirkung für die Insolvenzmasse fortbe- steht, im Rahmen des Insolvenzverfahrens wegen seiner Ansprüche aus der Kaution nach § 108 Abs. 3, § 87 InsO auf eine einfache Insolvenzforderung verwiesen ist. Denn vorliegend geht es nicht um die Rechtsstellung des Mieters in der Insolvenz seines Vermieters, sondern um die Pflichten des Beklagten als Zwangsverwalter gegenüber einem Mieter, dem die Wohnung schon vor der Beschlagnahme überlassen war. Der Zwangsverwalter tritt in diesem Fall, wie ausgeführt, nach § 152 Abs. 2 ZVG in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein und hat deshalb auch die aus der Kaution folgenden Pflichten des Vermie- ters zu erfüllen. Darauf, dass der Vermieter selbst dazu während des laufenden Insolvenzverfahrens nicht mehr in der Lage ist, kommt es nicht an. Die Bevor- zugung des Mieters gegenüber den Gläubigern in der Zwangsverwaltung hin- sichtlich der Kaution ist wegen des einer Treuhand ähnlichen Verhältnisses ge- rechtfertigt und vom Gesetzgeber gewollt (Senatsurteil vom 11. März 2009, aaO, Tz. 9). Sie wird deshalb nicht davon berührt, dass neben der Zwangsver- - 7 - waltung über das Mietobjekt auch ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners anhängig ist. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Lüneburg, Entscheidung vom 28.08.2008 - 12 C 55/08 - LG Lüneburg, Entscheidung vom 03.12.2008 - 6 S 122/08 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 66/08 Verkündet am: 4. Februar 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 306 Abs. 2, BGB § 307 Abs. 1 Satz 1 (Bb), BGB § 543 Abs. 1, BGB § 543 Abs. 2 Nr. 3, BGB § 556b, BGB § 569 Abs. 4, BGB § 537 aF, BGB § 538 aF, BGB § 551 aF, EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 aF; EGBGB Art. 229 § 5 Satz 3 An die Stelle der formularmäßig vereinbarten Mietvorauszahlungsklausel eines am 1. September 2001 bereits bestehenden Mietvertrages, die wegen einer unzulässigen Beschränkung des Mietminderungsrechts unwirksam ist, ist – auch für die Zeit nach dem 1. Januar 2003 – die Fälligkeitsbestimmung des § 551 BGB aF getreten. BGH, Urteil vom 4. Februar 2008 - VIII ZR 66/08 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Februar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel und den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 21. Februar 2008 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Im Jahre 1986 mietete der Beklagte zusammen mit seiner Ehefrau, die mittlerweile aus dem Mietverhältnis ausgeschieden ist, von der Rechtsvorgän- gerin der Klägerin eine Zweizimmerwohnung in D. . Die monatliche Mie- te belief sich zuletzt einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen auf 383,15 €. Zur Zahlung der Miete und der Nebenkosten bestimmt § 5 des von der Rechts- vorgängerin der Klägerin verwendeten Formularmietvertrages vom 25. April 1986 unter anderem: 1 "Die Miete und die Nebenkosten/Betriebskosten sind monatlich im Vor- aus, spätestens am dritten Werktag des Monats an den Vermieter … kosten- und gebührenfrei zu entrichten." - 3 - Ferner sieht § 6 des Mietvertrages zur Frage einer Aufrechnung und ei- nes Zurückbehaltungsrechts Folgendes vor: 2 "1. Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts am Mietzins oder die Auf- rechnung gegenüber dem Mietzins mit einer unstreitigen oder rechts- kräftig festgestellten Gegenforderung des Mieters ist zulässig. Die Ausübung dieser Rechte beschränkt sich der Höhe nach auf monatli- che Teilbeträge, die 25 % des monatlichen Mietzinses nicht über- schreiten dürfen. 2. In allen anderen Fällen ist die Ausübung dieser Rechte unzulässig, es sei denn, dass es sich ausschließlich um ein Mietverhältnis über Wohnraum handelt oder diesem gleichgestellt ist und es sich bei der Gegenforderung des Mieters um eine solche nach § 538 BGB handelt (Ersatzforderung wegen Mängel der Mietsache). 3. In jedem Fall hat der Mieter seine Absicht, diese Rechte auszuüben, dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit des Miet- zinses schriftlich anzuzeigen." Seit Anfang 2005 zahlte der Beklagte seine Miete nur noch stockend und geriet mit erheblichen Beträgen in Rückstand, die sich zuletzt im November 2006 auf 3.441,85 € beliefen. Wegen der aufgelaufenen Rückstände kündigte die Klägerin das Mietverhältnis im Juni 2006 fristlos und erhob Räumungsklage. Der Beklagte zahlte daraufhin im Dezember 2006 zur Abwendung der Räu- mung an den Prozessbevollmächtigten der Klägerin einen Betrag von 5.540,05 € auf die von diesem in einem Schreiben vom 15. November 2006 in dieser Höhe errechneten offenen Mieten, Nebenkosten sowie Gerichts- und Anwaltskosten. Daraufhin nahm die Klägerin ihre Räumungsklage sowie eine daneben wegen der Mietrückstände anhängige Zahlungsklage zurück. 3 Wegen der aus ihrer Sicht anschließend sofort wieder ausstehenden Mieten für Dezember 2006 und Januar 2007 kündigte die Klägerin in ihrer am 2. März 2007 zugestellten Klageschrift vom 24. Januar 2007 das Mietverhältnis erneut fristlos und verlangte die Räumung der Wohnung. Das Amtsgericht hat 4 - 4 - den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Das Berufungsgericht hat die Klage unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen, nachdem der Be- klagte im Berufungsrechtszug eine Unwirksamkeit der Mietvorauszahlungsklau- sel geltend gemacht und behauptet hatte, neben der Miete für Januar 2007 – insoweit hatte er am 31. Januar 2007 unstreitig 383,15 € an die Klägerin überwiesen – im Zuge der im Dezember 2006 zur Abwendung der Räumung erfolgten Ausgleichung der Rückstände auch die Miete für Dezember 2006 ge- zahlt zu haben. Gegen dieses Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 6 Es könne dahinstehen, ob der Beklagte die Miete für Dezember 2006 schuldig geblieben sei. Jedenfalls sei die Miete für Januar 2007 zum Zeitpunkt der Kündigung vom 24. Januar 2007 noch nicht fällig gewesen, weil die von § 551 Abs. 1 BGB aF abweichende Vorauszahlungsklausel in § 5 des Mietver- trages in der Kombination mit dem Aufrechnungsverbot gemäß § 6 des Mietver- trages nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 127, 245) wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam sei. Daran habe auch die Neuregelung der Mietzahlungspflichten in § 556b Abs. 1 BGB nichts geändert, wonach nunmehr eine gesetzliche Vorauszahlungspflicht 7 - 5 - bestehe. Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB habe die alten Fälligkeitsregeln fort- bestehen lassen, so dass die Unwirksamkeit der Vorauszahlungsklausel nicht durch die zwischenzeitliche Gesetzesänderung geheilt worden sei. 8 Soweit die Klägerin den Räumungsanspruch in der Berufungsinstanz erstmals auch auf eine wiederholt unpünktliche Mietzahlung des Beklagten ge- stützt habe, sei dieser nachgeschobene Kündigungsgrund nicht zu berücksich- tigen, weil die Klägerin ihn nicht im Kündigungsschreiben angegeben habe. In- soweit genüge es auch nicht, wenn die neuen Gründe lediglich in einem pro- zessualen Schriftsatz mitgeteilt würden oder wenn der Kündigungsberechtigte erkläre, dass die bereits ausgesprochene Kündigung auch auf neue Gründe gestützt werde. Außerdem hätte in einer solchen Kündigungserklärung darge- legt werden müssen, welche Mieten wann verspätet gezahlt worden seien. Im Übrigen habe die Klägerin den Beklagten nicht, zumindest nicht hinsichtlich der hier in Rede stehenden verspäteten Mietzahlungen, in der erforderlichen Weise qualifiziert abgemahnt. II. Diese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht in al- len Punkten stand. Das Berufungsgericht geht zwar zutreffend davon aus, dass die in der Klageschrift vom 24. Januar 2007 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses nicht von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB (Verzug des Mieters mit der Entrichtung der Miete für zwei aufeinander folgende Termi- ne) getragen wird. Die Annahme, dass die für die begehrte Räumung (§ 546 Abs. 1 BGB) erforderliche Kündigung des Mietverhältnisses nicht zugleich auf einen Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 1 BGB (fortdauernde unpünktliche Mietzahlung) gestützt werden könne, ist jedoch nicht frei von Rechtsfehlern. 9 - 6 - 1. Das Berufungsgericht ist in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise davon ausgegangen, dass die in der Klageschrift ausgesprochene Kün- digung nicht die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB erfüllt, wonach ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündi- gung vorliegt, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Insoweit rügt die Revision ohne Erfolg, dass das Berufungsgericht die am 31. Januar 2007 überwiesene Miete als fristgerecht eingegangene Mietzahlung für Januar 2007 angesehen hat und ein Verzug deshalb allenfalls hinsichtlich der Miete für den Vormonat eingetreten ist. 10 a) Das Berufungsgericht hat dem der Überweisung beigegebenen Bu- chungstext "MITE 1.01.2007" rechtsfehlerfrei die Leistungsbestimmung ent- nommen, dass die für Januar 2007 noch offene Miete getilgt werden sollte. Dies ist bereits durch den Wortlaut des Buchungstextes nahe gelegt, in welchem weder eine Zuordnung der Zahlung zum vorausgegangenen Monat Dezember 2006 noch zum nachfolgenden Monat Februar 2007 anklingt. Das gilt umso mehr, als die Klägerin nach ihrem im Berufungsrechtszug gehaltenen Vortrag und der dazu gefertigten Aufstellung der Zahlungseingänge diese Zahlung selbst dem Monat Januar zugeordnet und dadurch zum Ausdruck gebracht hat- te, wie der Geldeingang nach ihrem Empfängerhorizont zu verbuchen war. Das Berufungsgericht hatte deshalb entgegen der Sichtweise der Revision keine Veranlassung, die am 31. Januar 2007 erbrachte Zahlung hiervon abweichend dem vorausgegangenen oder dem nachfolgenden Monat zuzuordnen und dar- an anknüpfend zu prüfen, ob der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB vorausgesetzte Zahlungsverzug für zwei aufeinander folgende Monate unab- hängig von der Frage, wann die Miete für Januar 2007 fällig geworden ist, auf 11 - 7 - jeden Fall entweder für die Monate Dezember 2006/Januar 2007 oder Januar 2007/Februar 2007 eingetreten war. 12 b) Die Revision beanstandet ferner ohne Erfolg, dass das Berufungsge- richt die Vorauszahlungsklausel in § 5 des Mietvertrages vom 25. April 1986 als unwirksam angesehen und deshalb angenommen hat, dass der Beklagte mit der Miete für Januar 2007 nicht in Verzug geraten ist, weil diese gemäß § 551 Abs. 1 BGB aF erst mit Ablauf des Mietmonats fällig geworden ist. aa) Die in dem verwendeten Formularmietvertrag vorgesehene Voraus- zahlungspflicht war, wie auch die Revision nicht in Frage stellt, auf Grund ihrer Kombination mit den in § 6 des Mietvertrages enthaltenen Einschränkungen eines Aufrechungs- und Zurückbehaltungsrechts bei Mietminderungen gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB (Art. 229 § 5 Satz 2 BGB) unwirksam. Nach der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 127, 245, 251 ff.) war nach § 537 Abs. 3 BGB aF bei einem Mietverhältnis über Wohnraum jede zum Nachteil des Mie- ters von seinen Rechten aus § 537 Abs. 1 und 2 BGB aF abweichende Verein- barung verboten, wozu nicht nur der völlige Ausschluss, sondern auch Be- schränkungen eines Mietminderungsrechts gezählt haben. Da nach der gesetz- lichen Ausgestaltung des Gewährleistungsrechts in § 537 Abs. 1 BGB aF die Minderung im Regelfall durch schlichten Abzug von der Miete durchgesetzt werden kann, stellt eine vertragliche Bestimmung, nach der der Mieter die Min- derung aktiv im Klagewege durchsetzen müsste, eine unzulässige Beschrän- kung des Minderungsrechts im Wohnraummietverhältnis dar. Dies wäre nach der hier zu beurteilenden Klausel der Fall, weil darin die Durchsetzung eines Minderungsrechts nicht nur in einem allenfalls geringfügigen zeitlichen Umfang verschoben wird (dazu Senatsurteil vom 14. November 2007 – VIII ZR 337/06, WuM 2008, 152, Tz. 15). Die Ausübung eines Minderungsrechts durch Auf- 13 - 8 - rechnung wird vielmehr für nachträgliche Mängel, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, so dass er für eine dadurch verminderte Gebrauchsfähigkeit der Mietsache auch nicht nach § 538 Abs. 1 BGB aF einstehen muss, ganz ausge- schlossen. Zudem begrenzt die Klausel den Mieter ungeachtet des einem Man- gel zukommenden Gewichts bei Ausübung seines Minderungsrechts auch sonst der Höhe nach dauerhaft auf einen Betrag von höchstens 25 % der mo- natlichen Miete. bb) An die Stelle der unwirksamen Vorauszahlungsklausel ist gemäß § 306 Abs. 2 BGB die Vorschrift des § 551 Abs. 1 Satz 2 BGB aF getreten, wo- nach ein nach Zeitabschnitten bemessener Mietzins nach dem Ablauf der ein- zelnen Zeitabschnitte zu entrichten ist. Diese Bestimmung ist nach der Über- gangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB für den Mietvertrag der Parteien über den 31. August 2001 hinaus in Geltung geblieben und nicht durch den seither geltenden § 556b Abs. 1 BGB ersetzt worden, der nunmehr eine Entrichtung der Miete zu Beginn ihres jeweiligen Bemessungsabschnitts vor- sieht. Soweit die Revision dem gegenüber die Ansicht vertritt, Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB werde bei Dauerschuldverhältnissen für die Zeit ab 1. Januar 2003 von Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB verdrängt, kann dem nicht gefolgt wer- den. Der Senat hat bereits entschieden, dass die in Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB enthaltene Übergangsvorschrift zu § 573c Abs. 4 BGB als die speziell auf die mietvertragliche Interessenlage zugeschnittene Regelung der für Dauer- schuldverhältnisse nur allgemein konzipierten Übergangsbestimmung in Art. 229 § 5 EGBGB vorgeht (Urteil vom 6. April 2005 – VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572, unter II 2 b bb; Urteil vom 15. März 2006 – VIII ZR 134/05, NJW 2006, 1867, Tz. 9 f.; Urteil vom 7. Februar 2007 – VIII ZR 145/06, WuM 2007, 202, Tz. 14). Dasselbe hat der Senat für das Verhältnis von Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB und Art. 229 § 5 EGBGB angenommen (Urteil vom 11. Juli 2007 – VIII 14 - 9 - ZR 230/06, WuM 2007, 513, Tz. 7). Für die in Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB angeordnete Fortgeltung der Fälligkeitsbestimmung des § 551 BGB aF gilt die- ser aus der Spezialität der Übergangsregelung folgende Vorrang in gleicher Weise. 15 Dem entsprechend wird in der mietrechtlichen Instanzrechtsprechung (LG Hamburg, WuM 2007, 710; LG Berlin, GE 2003, 529, 531; AG Köln, WuM 2007, 40; AG Saarbrücken, WuM 2004, 657; AG Wetzlar, WuM 2002, 307) wie auch im Schrifttum (Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 556b Rdnr. 33; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556b Rdnr. 48; MünchKommBGB/Artz, 5. Aufl., § 556b Rdnr. 17; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 15; Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006), § 556b Rdnr. 9, jeweils m.w.N.) nahezu einhellig angenommen, dass es für Altverträge im Falle einer Unwirksamkeit der Vorauszahlungsklausel gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB bei der seinerzeit geltenden Fälligkeitsbestimmung des § 551 Abs. 1 BGB aF bleibt, die dabei zugleich Leitbildfunktion für die im Rahmen von § 307 BGB vorzunehmende Wirksamkeitsprüfung der Vorauszahlungsklausel hat. Soweit vereinzelt die Ansicht vertreten wird, die Prüfung der Klausel müsse sich heute jedenfalls an der Leitbildfunktion des § 556b Abs. 1 BGB orientieren, der mittlerweile eine Vorauszahlungspflicht vorgibt (Lammel, Wohnraummiet- recht, 3. Aufl., § 556b Rdnr. 51), kann dem nicht gefolgt werden. Für die Prü- fung der Wirksamkeit einer Formularklausel ist im Individualprozess allein auf die Gesetzeslage im Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen (vgl. BGHZ 112, 115, 118; Bamberger/Roth/H. Schmidt, aaO, § 307 Rdnr. 39). Nachträgli- che Gesetzesänderungen können dagegen grundsätzlich keine Änderung des Prüfungsmaßstabs mehr bewirken (vgl. BGH, Urteil vom 1. Juni 1994 – XII ZR 241/92, WM 1994, 1940, unter I 3 [zu § 134 BGB]). - 10 - c) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, es sei auch ein Kündigungs- grund nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB gegeben, weil sich der Beklagte bei Zugang der Kündigungserklärung am 2. März 2007 für die voraus- gegangenen letzten drei Monate jedenfalls mit zwei Monatsmieten im Rück- stand befunden habe. Der bis zur Zustellung der Klageschrift eingetretene (ge- ringfügige) Verzug hinsichtlich der Miete für Februar 2007 kann nicht berück- sichtigt werden, weil dieser Umstand nicht Gegenstand der in der Klageschrift gegebenen Kündigungsbegründung nach § 569 Abs. 4 BGB war, die insoweit ein Wirksamkeitserfordernis darstellt (Senatsbeschluss vom 22. Dezember 2003 – VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850, unter II 2 a). Zwar genügt es in Fällen des Zahlungsverzuges bei einfacher Sachlage, dass der Vermieter diesen Um- stand als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert, weil der Mieter in einem solchen Fall ohne Weiteres in der Lage ist, die Kündigung anhand eines einfachen Vergleichs der geschuldeten mit der gezahlten Miete zu überprüfen (Senatsbeschluss vom 22. Dezember, aaO, un- ter II 2 b bb). Es genügt, dass der Mieter an Hand der Begründung des Kündi- gungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht (Senatsbeschluss vom 22. De- zember, aaO, unter II 2 b cc). Auch nach diesen Grundsätzen kann die Klägerin die in der Klage ausgesprochene Kündigung jedoch nicht auf Verzug auch mit der Miete für Februar 2007 stützen. Denn die Klageschrift datiert vom 24. Janu- ar 2007 und kann demgemäß den Verzug mit der Miete für Februar 2007 nicht zum Gegenstand haben. Davon abgesehen wird in der Klageschrift auch nicht ein zeitlich nicht näher zugeordneter Gesamtrückstand, sondern ausdrücklich und allein der behauptete Mietrückstand für die Monate Dezember 2006 und Januar 2007 als Kündigungsgrund "gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB" angeführt. 16 - 11 - 2. Das Berufungsgericht hat jedoch nur unzureichend geprüft, ob das Mietverhältnis nicht durch eine Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB unter dem Gesichtspunkt der fortdauernden unpünktlichen Mietzahlung beendet worden ist. 17 18 a) Insoweit greift die Revision zwar nicht die Feststellung des Berufungs- gerichts an, die von der Klägerin im Berufungsrechtszug aufgegriffene unpünkt- liche Mietzahlung stelle lediglich einen der vorausgegangenen Kündigung nach- geschobenen weiteren Kündigungsgrund dar, der wegen des Begründungser- fordernisses nach § 569 Abs. 4 BGB nicht zu berücksichtigen sei (vgl. Schmidt- Futterer/Blank, aaO, § 569 BGB Rdnr. 71; Blank/Börstinghaus, aaO, § 569 Rdnr. 106). Die Revision rügt aber mit Recht, dass das Berufungsgericht außer Acht gelassen hat, dass die Klägerin die in der Klageschrift ausgesprochene Kündigung erkennbar auch auf die fortdauernde unpünktliche Mietzahlung des Beklagten gestützt hat. Die in der Klageschrift erklärte Kündigung des Mietver- hältnisses ist zugleich auf den Umstand gestützt, dass der Beklagte kurz zuvor durch Schreiben vom 15. November 2006 ausdrücklich darauf hingewiesen worden war, dass die nächsten Mieten pünktlich und vollständig eingehen müssten. Deshalb – so ist in der Klageschrift weiter ausgeführt - bestehe die Klägerin auf der Räumung durch den Beklagten, da dieser offensichtlich nicht willens sei, seine mietvertraglichen Verpflichtungen pünktlich und regelmäßig zu erfüllen. Darin kommt unmissverständlich zum Ausdruck, dass auch das vo- rausgegangene Mietzahlungsverhalten des Beklagten als Kündigungsgrund herangezogen werden soll. b) Ebenso beanstandet die Revision zu Recht, dass das Berufungsge- richt das Schreiben vom 15. November 2006 nicht als qualifizierte Abmahnung gewertet hat. Das genannte Schreiben wird durchaus den Anforderungen ge- 19 - 12 - recht, die an eine qualifizierte Abmahnung zu stellen sind. Auch insoweit kann der Senat die Erklärungen der Klägerin selbst auslegen, weil das Berufungsge- richt den Erklärungsgehalt des Schreibens rechtsfehlerhaft nicht ausgeschöpft hat und weitere tatsächliche Feststellungen dazu nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteil vom 22. Oktober 2008 – VIII ZR 283/07, NJW 2009, 62, Tz. 11; Senatsurteil vom 25. September 1996 – VIII ZR 76/95, WM 1997, 13, unter III 1 a). In diesem Schreiben hat die Klägerin für die in Aussicht genommene Fortsetzung des Mietverhältnisses, zu der es nach Rücknahme der ursprüngli- chen Räumungsklage im Ergebnis gekommen ist, unmissverständlich zum Aus- druck gebracht, dass sie angesichts der in erheblicher Höhe aufgelaufenen Rückstände zumindest für die nächsten zwölf Monate einen vollständigen und pünktlichen Mieteingang unbedingt sichergestellt wissen wollte. Zugleich hat sie verdeutlicht, dass sie bei Zahlungsverzug keine Nachsicht mehr gewähren und bereits bei vierzehntägiger Fristüberschreitung rechtliche Maßnahmen zur Durchsetzung einer Räumung ergreifen werde. Diese Erklärung erfüllt zum ei- nen alle Anforderungen an eine Abmahnung als rechtsgeschäftsähnliche Erklä- rung, die darauf abzielt, der anderen Vertragspartei ein bestimmtes, als Ver- tragsverletzung beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen, und zwar verbunden mit der Aufforderung, dieses Verhalten zur Vermeidung weiterer ver- tragsrechtlicher Konsequenzen aufzugeben oder zu ändern (Senatsurteil vom 20. Februar 2008 – VIII ZR 139/07, NJW 2008, 1303, Tz. 7 m.w.N.). Zum ande- ren ist dem Beklagten unmissverständlich klar gemacht worden, dass bei künf- tigem Zahlungsverzug unnachsichtig die erforderlichen Maßnahmen zur Herbei- führung einer Wohnungsräumung ergriffen werden. Dass hierbei an die schon lange anhaltenden und im genannten Schreiben bezifferten Zahlungsrückstän- de vor Ausspruch der Abmahnung angeknüpft worden ist, die der Beklagte dar- 20 - 13 - aufhin im Dezember 2006 durch Zahlung an den Prozessbevollmächtigten der Klägerin beglichen hat, und dass ankündigungsgemäß bereits kurz nach ver- meintlichem Ausbleiben der Miete für Dezember 2006 und Verzugseintritt hin- sichtlich der Miete für Januar 2007 gekündigt worden ist, steht auch sonst nicht im Widerspruch zum Zweck des Abmahnerfordernisses, dem Mieter Gelegen- heit zur Änderung seines Verhaltens zu geben. Vielmehr muss gerade nach fortdauernd unpünktlichen Mietzahlungen das Verhalten des Mieters in der Fol- ge einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung darauf angelegt sein, das Ver- trauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wieder herzustellen (Senatsurteil vom 11. Januar 2006 – VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585, Tz. 14 f.). Die Wirksamkeit der Kündigung scheitert deshalb entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht bereits am Abmahnerfordernis. c) Das Berufungsgericht hat – nach seinem Standpunkt folgerichtig – nicht mehr geprüft, ob auf der Grundlage des in der Klageschrift zur Begrün- dung der Kündigung angeführten Zahlungsverzuges ein Grund zur außeror- dentlichen fristlosen Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB vorgelegen hat. Auch fortdauernde unpünktliche Mietzahlungen können einen solchen Grund bilden, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dies festzustellen obliegt in erster Linie dem Tatrichter durch eine von ihm vorzunehmende wertende Be- trachtung der Gesamtumstände (Senatsurteil vom 11. Januar 2006, aaO, Tz. 12 f. m.w.N.). 21 - 14 - Bei dieser wertenden Betrachtung kommt es zwar nicht auf die zur Be- gründung der Kündigung aufgegriffene Miete für Januar 2007 an, weil der Be- klagte insoweit nicht in Verzug geraten ist (dazu vorstehend unter II 1 b). Eben- so wenig kann die etwas verspätet gezahlte Miete für Februar 2007 berücksich- tigt werden, weil dieser Umstand nicht Gegenstand der in der Klageschrift ge- gebenen Kündigungsbegründung war (vgl. vorstehend II 1 c). Entscheidend ist vielmehr, ob und aus welchem Grund eine Zahlung der Miete für Dezember 2006 unterblieben ist. 22 Ob der Beklagte die Miete für Dezember 2006 schuldig geblieben ist, hat das Berufungsgericht dahinstehen lassen. Dies wäre allerdings unabdingbare Voraussetzung für eine Wirksamkeit der in der Klageschrift ausgesprochenen Kündigung. Sollte dies der Fall sein, könnte zwar selbst bei einem Zahlungsver- zug mit nur einer Monatsmiete der Ausspruch einer Kündigung gerechtfertigt sein, wenn das Vertrauen des Vermieters in die Wiederherstellung einer pünkt- lichen Zahlungsweise des Mieters angesichts des vorausgegangenen Gesche- hens sofort wieder enttäuscht worden ist und deshalb nachhaltig erschüttert war (vgl. Senatsurteil vom 11. Januar 2006, aaO, Tz. 15). Insoweit bedarf es jedoch weiterer tatrichterlicher Feststellungen zu den Umständen, die einem etwaigen erneuten Verzug zugrunde liegen. 23 III. Das Berufungsurteil kann demnach, soweit es eine Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB unter dem Gesichtspunkt der fortdauernden unpünktlichen Mietzahlung betrifft, keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache nicht selbst abschließend entscheiden, da zu der Frage, ob und ggf. aus welchem Grund der Beklagte die Miete für De- zember 2006 schuldig geblieben ist, weitere Feststellungen zu treffen sind. Die 24 - 15 - Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungs- gericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Wiechers Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 02.08.2007 - 56 C 1095/07 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 21.02.2008 - 21 S 408/07 -

ECLI:DE:BGH:2016:051016UVIIIZR223.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 223/15 Verkündet am: 5. Oktober 2016 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 5. Oktober 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 17. September 2015 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, ist Vermieterin einer in K. gelegenen Wohnung. Der am 15. November 2011 mit der Beklagten geschlossene Mietvertrag bestimmt unter § 4 ("Zahlung der Miete"): "1. Die Gesamtmiete […] ist monatlich im Voraus, spätestens am drit- ten Werktag des Monats an den Vermieter auf das Konto-Nr. […] Sparkasse K. -B. […] zu zahlen. […] 3. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absen- dung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach ver- späteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; viel- mehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein […]." 1 - 3 - Mit Schreiben vom 23. August 2013 mahnte die Klägerin die Beklagte unter Hinweis darauf ab, dass die Miete in den Monaten Januar, Februar, März, Mai, Juli und August 2013 nicht bis zum dritten Werktag des Monats auf ihrem Konto eingegangen sei. In den Monaten März, April, Mai und Juli 2014 zahlte die Beklagte die Miete spätestens am dritten Werktag des Monats in bar bei ihrem Zahlungs- dienstleister (Deutsche Post AG) ein und erteilte gleichzeitig einen Überwei- sungsauftrag. Die Klägerin macht geltend, in den vorgenannten Monaten sei die Miete erneut nach dem dritten Werktag auf ihrem Konto eingegangen. Mit An- waltsschreiben vom 6. Mai 2014, mit der Klageschrift vom 26. Mai 2014 sowie mit Schriftsatz vom 9. Juli 2014 kündigte sie das Mietverhältnis wegen verspä- teter Mietzahlungen jeweils fristlos, hilfsweise fristgerecht. Die Kündigung vom 9. Juli 2014 stützte die Klägerin zusätzlich darauf, dass die Unterschrift unter einer dem Mieterverein erteilten Vollmacht für einen Widerspruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses nicht von der Beklag- ten, sondern von ihrer Tochter stamme. Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Erstattung vor- gerichtlicher Anwaltskosten gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. 2 3 4 5 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu. Die auf verspätete Mietzahlungen ge- stützten Kündigungen seien unwirksam, weil die Miete rechtzeitig gezahlt wor- den sei. § 4 Nr. 3 Satz 1 des Formularmietvertrages, der die Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen regele, sei gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Die vertragli- che Regelung weiche zu Ungunsten des Mieters von den gesetzlichen Vor- schriften der § 556b Abs. 1, §§ 269, 270 BGB ab. Danach sei eine - jedenfalls außerhalb des Anwendungsbereichs der Richtlinie 2011/7/EU zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr - als qualifizierte Schickschuld einzu- ordnende Geldschuld rechtzeitig erbracht, wenn der Schuldner das zur Über- mittlung des Geldes seinerseits Erforderliche getan habe, das heißt den Über- weisungsauftrag vor Fristablauf bei dem Geldinstitut einreiche und das Konto des Schuldners die erforderliche Deckung aufweise. Entscheidend für dieses Verständnis spreche die gesetzliche Rege- lungssystematik. Nach § 270 Abs. 4 BGB blieben die Regeln über den Leis- tungsort (§ 269 BGB) bei der Geldschuld unberührt. Der Leistungsort liege da- her am Sitz des Schuldners (§ 270 Abs. 4, § 269 BGB), der Erfüllungsort hinge- gen am Sitz des Gläubigers (§ 270 Abs. 1 BGB). Damit sei die Geldschuld eine Schickschuld, allerdings mit der Besonderheit, dass der Schuldner gemäß 6 7 8 9 10 - 5 - § 270 Abs. 1 BGB die Verlustgefahr trage. Das Risiko eines verspäteten Zah- lungseingangs treffe dagegen, sofern der Schuldner das seinerseits Erforderli- che getan habe, den Gläubiger. Aus der Zahlungsverzugsrichtlinie ergebe sich nichts anderes, denn de- ren Anwendungsbereich beschränke sich auf den hier nicht betroffenen Ge- schäftsverkehr zwischen Unternehmen. Außerhalb des Anwendungsbereichs der Richtlinie bestehe keine Grundlage für eine richtlinienkonforme Auslegung der §§ 269, 270 BGB. Weder der Gesetzeswortlaut noch - wie ausgeführt - die übrigen Auslegungskriterien böten hinreichende Anhaltspunkte für ein Ver- ständnis der Geldschuld als "qualifizierte Bringschuld". Auch wenn einiges dafür spreche, dass eine einheitliche Handhabung von Geldschulden im Verhältnis zwischen Unternehmern und allen übrigen Geldschulden im Sinne der Rechts- klarheit "wünschenswert" sei, biete dies keine Grundlage für eine dahingehende Auslegung der §§ 269, 270 BGB. Die in § 4 Nr. 3 Satz 1 des Mietvertrages verwendete Formularklausel benachteilige den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unan- gemessen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Sie verlagere das Verzögerungsrisiko auf den Mieter, der die üblichen Laufzeiten bis zum Eingang des Geldes beim Vermieter einzurechnen habe, ohne aber Verzögerungen auszunehmen, für die der Mieter nicht verantwortlich sei. Eine solche Einschränkung sei nach Art. 3 Abs. 1 Buchst. b der Zahlungsverzugsrichtlinie selbst im Geschäftsverkehr zwi- schen Unternehmen vorgesehen. Hiernach liege im Streitfall kein Zahlungsverzug vor. Wie sich aus den vorgelegten Bareinzahlungsbelegen der Beklagten ergebe, hätte sie die Miete für alle hier maßgeblichen Monate spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats gezahlt. 11 12 13 - 6 - Die Kündigung vom 9. Juli 2014 sei auch unwirksam, soweit sie auf die behauptete Fälschung der Unterschrift der Beklagten gestützt sei. Diese habe die Verwendung der Unterschrift jedenfalls nachträglich genehmigt. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Das Berufungsgericht hat einen Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der vermieteten Wohnung gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB zu Recht verneint. Die auf verspätete Mietzahlungen in den Monaten März, April, Mai und Juli 2014 gestützten fristlosen (§ 543 Abs. 1 BGB) sowie hilfsweise ordentlichen (§ 573 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB) Kündigungen sind schon deshalb unwirksam, weil die Beklagte die Miete jeweils pünktlich spätestens am dritten Werktag des Monats gezahlt hat. Hierfür genügte es gemäß § 556b Abs. 1 BGB, dass sie die Leistungshandlung (Überweisungsauftrag) jeweils bis zu diesem Zeitpunkt vor- genommen hat; auf einen späteren Eingang der Miete auf dem Konto der Klä- gerin kommt es nicht an. Aus § 4 Nr. 3 des Mietvertrages, der für die Rechtzei- tigkeit auf den Eingang der Miete beim Vermieter abstellt, ergibt sich nichts an- deres. Diese Formularklausel ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unan- gemessener Benachteiligung der Beklagten unwirksam, weil sie abweichend von § 556b Abs. 1 BGB dem Mieter das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr auferlegt, die durch Zahlungsdienstleister verursacht worden sind. 14 15 16 17 - 7 - 1. Gemäß § 556b Abs. 1 BGB, der durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) zum 1. September 2001 eingefügt wurde, ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitab- schnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. Dem entspricht § 4 Nr. 1 des Mietvertrags, wonach die Miete spätestens am dritten Werktag des Monats an den Vermieter zu zahlen ist (zu einer gleichlautenden Klausel siehe Senats- urteil vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 291/09, NJW 2010, 2882 Rn. 15). Insoweit genügt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung, dass der Mieter seinem Zah- lungsdienstleister den Zahlungsauftrag (§ 675f Abs. 3 Satz 2, § 675n Abs. 1 BGB) für die Überweisung (Zahlungsdienst im Sinne von § 675c Abs. 3 BGB, § 1 Abs. 2 Nr. 2 Buchst. b des Gesetzes über die Beaufsichtigung von Zah- lungsdiensten; Zahlungsdiensteaufsichtsgesetz - ZAG) bis zum dritten Werktag des Monats erteilt und das Konto des Mieters ausreichend gedeckt ist. Dem hat die Beklagte unstreitig Rechnung getragen. a) Schon dem Gesetzeswortlaut des § 556b Abs. 1 BGB lässt sich nicht zwingend entnehmen, dass eine im Überweisungsverkehr gezahlte Miete be- reits am dritten Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters eingegan- gen sein muss. Der Begriff des Entrichtens ist nach allgemeinem Sprachge- brauch als Synonym für das Bezahlen eines Geldbetrages zu verstehen (siehe Deutsches Wörterbuch von J. und W. Grimm, Neubearbeitung 1999, Stichwort "entrichten"). Dass der juristische Sprachgebrauch hiervon abweicht, ist weder geltend gemacht noch ersichtlich. b) Entscheidend ist letztlich die in den Gesetzesmaterialien zum Aus- druck gekommene Zielsetzung des § 556b Abs. 1 BGB. Danach ist der Eingang der Miete auf dem Konto des Vermieters nicht maßgeblich für die Rechtzeitig- keit der Mietzahlung. 18 19 20 - 8 - Bei der Schaffung der von der bisherigen Rechtslage (vgl. § 551 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung) abweichenden Rege- lung des § 556b Abs. 1 BGB ließ sich der Gesetzgeber von der Erwägung lei- ten, dass in der vertraglichen Praxis schon unter der Geltung des § 551 Abs. 1 BGB aF überwiegend eine Vorleistungspflicht des Mieters vereinbart, zugleich aber dem Mieter das Recht eingeräumt worden war, die Miete bis zum dritten Werktag des jeweils maßgeblichen Zeitabschnitts zu entrichten (BT-Drucks. 14/4553, S. 52; siehe auch Senatsurteil vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 129/09, NJW 2010, 2879 Rn. 45). Der Gesetzgeber hat dabei jedoch nicht auf den Ein- gang der Miete beim Vermieter abgestellt, sondern als ausreichend erachtet, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts "entrich- tet" wird. So heißt es ausdrücklich (BT-Drucks. 14/4553, aaO): "Da die meisten Verträge [….] vorsehen, dass es ausreicht, wenn der Mieter die Miete bis zum dritten Werktag des jeweiligen Zeitabschnittes entrichtet, wurde diese Frist entsprechend übernommen." 2. Der Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes hat § 556b Abs. 1 BGB damit ersichtlich keinen von den Auslegungsregeln der § 269 Abs. 1, § 270 Abs. 1, 4 BGB abweichenden Regelungsgehalt zugemessen. Nach diesen Bestimmungen ist die Mietschuld, wie andere Geldschul- den, im Zweifel am Wohnsitz des Schuldners zu erfüllen. Gemäß § 270 Abs. 1 BGB trägt der Schuldner grundsätzlich zwar die Verlustgefahr bei Geldleistun- gen, denn Geld hat der Schuldner im Zweifel auf seine Gefahr und Kosten dem Gläubiger an dessen Wohnsitz zu übermitteln. § 270 Abs. 1 BGB erfasst aber nicht die Gefahr, dass sich die Übermittlung des Geldes verzögert, denn der Ort der Leistungshandlung bleibt nach § 269 Abs. 1, § 270 Abs. 4 BGB der Wohn- sitz des Schuldners. Der Schuldner muss zwar rechtzeitig alles getan haben, was seinerseits am Leistungsort erforderlich ist, um den Gläubiger zu befriedi- 21 22 23 - 9 - gen. Der Leistungserfolg - die Gutschrift des Überweisungsbetrages auf dem Empfängerkonto - gehört jedoch nicht mehr zur Leistungshandlung des Schuld- ners (vgl. BGH, Urteile vom 15. April 1959 - V ZR 21/58, NJW 1959, 1176; vom 5. Dezember 1963 - II ZR 219/62, NJW 1964, 499 unter II; vom 7. Oktober 1965 - II ZR 120/63, BGHZ 44, 178, 179 f.; vom 21. Januar 1969 - IV ZR 545/68, NJW 1969, 875 f.; vom 20. November 1970 - IV ZR 58/69, NJW 1971, 380 un- ter 1; vom 11. Februar 1998 - VIII ZR 287/97, NJW 1998, 1302 unter II 2 a; vom 7. Dezember 2004 - XI ZR 366/03, NJW-RR 2005, 581 unter II 2 a bb (1); BSG, NJW 1988, 2501; BFHE 146, 48, 49 f.; zur Geldschuld als qualifizierte Schickschuld siehe MünchKommBGB/Krüger, 7. Aufl., § 270 Rn. 1 f., 16 f.; Nobbe, WM 2012, Sonderbeilage 1, S. 14; MünchKommHGB/Häuser, 3. Aufl., Bankvertragsrecht, ZahlungsV Rn. B 495 ff.; BeckOK-BGB/S. Lorenz, Stand: November 2015, § 270 Rn. 15 f.; jeweils mwN). An dieser zutreffenden Einord- nung ist entgegen der Auffassung der Revision festzuhalten. Somit hat der Schuldner für die Gefahr, dass sich die Übermittlung des Geldes verzögert, nicht einzustehen und werden die eingeschalteten Zahlungs- dienstleister nicht als seine Erfüllungsgehilfen im Sinne von § 278 BGB tätig (MünchKommBGB/Krüger, aaO Rn. 24; Lorenz, WuM 2013, 202, 205; Schwab, NJW 2011, 2833, 2835; siehe bereits Huber, Leistungsstörungen, Band I, 1999, § 5 IV 2 mwN). 3. Anders als die Revision meint, ändern die Richtlinie 2011/7/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 2011 zur Bekämp- fung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (Zahlungsverzugsrichtlinie, ABl. Nr. L 48 S. 1) und die Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Uni- on (nachfolgend: Gerichtshof) daran nichts. a) Allerdings will eine in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und im Schrifttum vertretene Ansicht, die sich die Revision zu eigen macht, aus der 24 25 26 - 10 - Zahlungsverzugsrichtlinie und der dazu ergangenen Rechtsprechung des Ge- richtshofs herleiten, dass die Mietschuld als (modifizierte) Bringschuld anzuse- hen sei und die Wohnraummiete bis zum dritten Werktag des Monats bei der Bank des Vermieters eingegangen beziehungsweise auf seinem Konto gutge- schrieben sein müsse (etwa LG Freiburg, Urteil vom 28. April 2015 - 9 S 109/14, juris Rn. 26; LG Lüneburg, Urteil vom 9. April 2014 - 6 S 10/14, nicht veröffentlicht; LG Wuppertal, Beschluss vom 20. Juni 2011 - 9 S 149/08, juris Rn. 4; Herresthal, NZM 2011, 833, 838; Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neube- arb. 2014, § 556b Rn. 14; Palandt/Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., § 556b Rn. 4; siehe auch Staudinger/Omlor, Neubearb. 2012, Vorbemerkungen zu §§ 675c- 676c Rn. 84; Jauernig/Stadler, BGB, 16. Aufl., § 270 Rn. 7; Staudinger, DNotZ 2009, 198, 205 f.; Gsell, GPR 2008, 165, 170; jeweils mwN). Nach einer ähnli- chen Auffassung sei die Mietschuld zwar nach wie vor eine qualifizierte Schick- schuld, jedoch müsse die Miete gleichwohl zum vereinbarten Zeitpunkt bei der Bank des Gläubigers eingehen (MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 535 Rn. 155; MünchKommBGB/Artz, aaO, § 556b Rn. 6). Diese Sichtweise beruht auf der Überlegung, dass Schulden von Ver- brauchern aus Geschäften mit Unternehmern zur Vermeidung einer gespalte- nen Auslegung des nationalen Rechts in richtlinienkonformer Auslegung der § 269 Abs. 1, § 270 Abs. 1, 4 BGB ebenso zu behandeln seien wie die von der Zahlungsverzugsrichtlinie erfassten Entgelte. Für die Rechtzeitigkeit der Leis- tung sei daher generell, also auch außerhalb des Anwendungsbereichs der Richtlinie, nicht mehr auf die Erbringung der Leistungshandlung, sondern auf den Erhalt der Leistung abzustellen. b) Dies ist in mehrfacher Hinsicht - sowohl innerhalb als auch außerhalb des Geltungsbereichs der Zahlungsverzugsrichtlinie - verfehlt. 27 28 - 11 - aa) Für den Anwendungsbereich der Zahlungsverzugsrichtlinie hat der Gerichtshof zwar entschieden, dass der Zeitpunkt, der für die Beurteilung maß- geblich ist, ob eine Zahlung durch eine Banküberweisung im Rahmen eines Geschäftsvorgangs als rechtzeitig bewirkt anzusehen ist, der Zeitpunkt ist, zu dem der geschuldete Betrag auf dem Konto des Gläubigers gutgeschrieben wird (EuGH, Urteil vom 3. April 2008 - C-306/06, Slg. 2008, I-1923 Rn. 28 - 01051 Telecom GmbH/Deutsche Telekom AG [zu Art. 3 Abs. 1 Buchst. c Un- terabs. ii der Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Ra- tes vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsver- kehr, ABl. EG Nr. L 200 S. 35], der Art. 3 Abs. 1 Buchst. b der zum 16. März 2013 neugefassten Zahlungsverzugsrichtlinie entspricht). Die Zahlungsverzugsrichtlinie begründet aber selbst innerhalb ihres An- wendungsbereichs keine Verzugsfolgen, wenn "der Schuldner für den Zah- lungsverzug nicht verantwortlich ist" (Art. 3 Abs. 1 Buchst. b Halbs. 2 der neu- gefassten Zahlungsverzugsrichtlinie; ebenso bereits Art. 3 Abs. 1 Buchst. c Un- terabs. ii Halbs. 2 der Vorgängerrichtlinie). Danach schließt die Richtlinie die von ihr erfassten Verzugsfolgen in den Fällen aus, in denen der Zahlungsver- zug nicht die Folge des Verhaltens eines Schuldners sei, der den üblicherweise für die Durchführung einer Banküberweisung erforderlichen Fristen sorgfältig Rechnung getragen hat (EuGH, Urteil vom 3. April 2008 - C-306/06, aaO Rn. 30). Daher darf der Schuldner auch nach der Zahlungsverzugsrichtlinie in ihrer Auslegung durch den Gerichtshof nicht für Verzögerungen im Bereich der beteiligten Banken verantwortlich gemacht werden (MünchKommBGB/Krüger, aaO Rn. 17; ebenso Palandt/Grüneberg, aaO, § 270 Rn. 5; Nobbe, WM 2012, Sonderbeilage 1, aaO). bb) Unbeschadet dessen sind (Miet-)Verträge mit Verbrauchern bereits nicht Gegenstand der Zahlungsverzugsrichtlinie. Die Richtlinie, die nach ihrem 29 30 31 - 12 - Art. 1 Abs. 1 der Bekämpfung des Zahlungsverzugs im Geschäftsverkehr dient, um sicherzustellen, dass der Binnenmarkt reibungslos funktioniert, und dadurch die Wettbewerbsfähigkeit von Unternehmen zu fördern, ist gemäß Art. 1 Abs. 2 (lediglich) auf Zahlungen, die als Entgelt im Geschäftsverkehr zu leisten sind, anzuwenden. (Miet-) Verträge mit Verbrauchern unterfallen daher nicht dem Anwendungsbereich der Richtlinie. Eine Ausdehnung auf Verbraucher ist nach ihrer Zielsetzung auch nicht erwünscht, denn der Erwägungsgrund 8 der Richt- linie sieht vor, dass ihr Anwendungsbereich auf die als Entgelt für Handelsge- schäfte geleisteten Zahlungen beschränkt sein und keine Geschäfte mit Ver- brauchern umfassen sollte. cc) Ein von dieser Vorgabe abweichender Wille des nationalen Gesetz- gebers, die Zahlungsverzugsrichtlinie zu Lasten von Verbrauchern umzusetzen, ist weder bei der Umsetzung der ersten Zahlungsverzugsrichtlinie (Richtlinie 2000/35/EG) noch bei der neugefassten Zahlungsverzugsrichtlinie (Richtlinie 2011/7/EU) erkennbar geworden, so dass die Voraussetzungen einer richtli- nienkonformen Auslegung (vgl. Senatsurteile vom 28. Oktober 2015 - VIII ZR 158/11, BGHZ 207, 209 Rn. 43, und VIII ZR 13/12, juris Rn. 45; vom 17. Okto- ber 2012 - VIII ZR 226/11, aaO Rn. 22; vom 26. November 2008 - VIII ZR 200/05, BGHZ 179, 27 Rn. 28; jeweils mwN) entgegen der Auffassung der Re- vision nicht gegeben sind. (1) Die Richtlinie 2000/35/EG zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr wurde durch das Gesetz zur Modernisierung des Schuld- rechts vom 26. November 2001 (BGBl. I S. 3138) umgesetzt. Der Umsetzungs- bedarf wurde im Gesetzgebungsverfahren als "gering" (BT-Drucks. 14/6040, S. 81) beziehungsweise "äußerst gering" (BT-Drucks, aaO S. 82) angesehen. Hervorgehoben wurde, dass die Richtlinie nicht sämtliche Forderungen betrifft, sondern nach ihrem Art. 1 nur Ansprüche auf Zahlung eines (vereinbarten) Ent- 32 33 - 13 - gelts im Geschäftsverkehr und damit nur im Verhältnis von Unternehmern un- tereinander und von Unternehmern zu öffentlichen Stellen gilt (BT-Drucks., aaO). Zwar sollte es - worauf die Revision hinweist - nach den Gesetzesmate- rialien "Ziel des deutschen Gesetzgebers sein, im Interesse der Übersichtlich- keit und besseren Anwendbarkeit des deutschen Verzugsrechts und der Tradi- tion folgend in möglichst weitgehendem Umfang für jedermann geltende Rege- lungen beizubehalten und von der Schaffung eines Sonderverzugsrechts abzu- sehen" (BT-Drucks. aaO). Dies belegt jedoch nicht, dass für den unternehmeri- schen Geschäftsverkehr getroffene Wertungen der Richtlinie ohne Weiteres zu Lasten von Verbrauchern umgesetzt werden sollten, zumal die Gesetzesmate- rialien hervorheben, dass für Verbraucher und Unternehmer "in einzelnen Punk- ten differenzierende Regelungen notwendig" seien (BT-Drucks. aaO). (2) Im Gesetzgebungsverfahren zur Umsetzung der Richtlinie 2011/7/EU ist besonders deutlich geworden, dass die Rechtsstellung von Verbrauchern nicht verschlechtert werden sollte. (a) Ein zur Vorbereitung eines Gesetzes zur Bekämpfung von Zahlungs- verzug im Geschäftsverkehr ergangener Referentenentwurf des Bundesministe- riums der Justiz (Bearbeitungsstand: 16. Januar 2012), der durch eine Ände- rung des § 270 Abs. 1 BGB erreichen wollte, dass es dem Schuldner obliege, für eine rechtzeitige Übermittlung zu sorgen, und der persönliche Anwendungs- bereich der Vorschrift "bei der Ausweitung der Gefahrtragung aus Gründen der Einheitlichkeit nicht eingeschränkt werden" sollte (S. 13 des Referentenent- wurfs), ist nicht verwirklicht worden (kritisch zu der dort vorgesehenen Verlage- rung des Verzögerungsrisikos auf den Schuldner: Ernst, ZIP 2012, 751, unter Hinweis auf die Folgen für Verbraucher, insbesondere Wohnungsmieter). Die vorgenannten Erwägungen des Referentenentwurfs waren im Gesetzentwurf 34 35 36 - 14 - der Bundesregierung nicht mehr enthalten (vgl. BR-Drucks. 306/12 vom 25. Mai 2012; BT-Drucks. 17/10491 vom 15. August 2012). (b) Die Gesetzesbegründung zum Entwurf eines Gesetzes zur Bekämp- fung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr, der der Umsetzung der Richtli- nie 2011/7/EU in deutsches Recht dient, geht davon aus, dass sich über die bereits vorgenommene Umsetzung kein weiterer Umsetzungsbedarf ergebe (BT-Drucks. 18/1309, S. 9 f.; vgl. auch BeckOGK-BGB/Beurskens, Stand: Sep- tember 2016, § 270 Rn. 55), und hebt erneut hervor, dass Verbrauchergeschäf- te nicht vom Anwendungsbereich der Richtlinie erfasst sind (BT-Drucks., aaO S. 8, 18, 20). Das Gesetz solle Verbrauchern zugutekommen, denn als Schuld- ner von Entgeltforderungen seien sie nicht betroffen; vielmehr hätten sie "keine zusätzliche Belastung durch die Umsetzung der Richtlinie zu erwarten" (BT- Drucks., aaO S. 13). 4. Entgegen der Auffassung der Klägerin lässt sich eine unpünktliche Mietzahlung der Beklagten auch nicht aus der in § 4 Nr. 3 des Mietvertrags ent- haltenen Bestimmung herleiten, wonach es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes ankommt. Denn diese Formularklausel ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemes- sener Benachteiligung der Beklagten unwirksam. a) Die vorgenannte Klausel, die der Senat selbst auslegen kann (st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteile vom 29. April 2015 - VIII ZR 104/14, NJW 2015, 2244 Rn. 22; vom 15. Dezember 2015 - VIII ZR 349/14, NJW 2016, 2101 Rn. 21; vom 18. Februar 2016 - III ZR 126/15, BGHZ 209, 52 Rn. 44; jeweils mwN), verlagert - jedenfalls bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung - das Risiko von Verzögerungen, die von Zahlungsdienstleistern zu verantworten sind, entgegen der gesetzlichen Regelung formularmäßig auf den Wohnraum- mieter. 37 38 39 - 15 - aa) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und red- lichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be- teiligten Kreise verstanden werden (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteile vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, BGHZ 200, 362 Rn. 57; vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 29; jeweils mwN). Dabei sind die Ver- ständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen (st. Rspr.; siehe Senatsur- teile vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, aaO Rn. 24; vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 152/15, NJW-RR 2016, 526 Rn. 17; jeweils mwN). Ansatzpunkt für die bei einer Formularklausel gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung ist in erster Linie ihr Wortlaut (vgl. Senatsurteile vom 17. April 2013 - VIII ZR 225/12, NJW 2013, 1805 Rn. 9; vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 152/15, aaO Rn. 18; jeweils mwN). bb) Gemessen an diesem Maßstab kommen für die streitgegenständli- che Klausel zwei Auslegungsmöglichkeiten in Betracht. Sie kann zum einen dahingehend verstanden werden, dass der Mieter für außerhalb seines Ein- flussbereichs liegende Fehler der beteiligten Zahlungsdienstleister nicht einzu- stehen hat (vgl. Geldmacher, DWW 1999, 14, 17). Die Klausel eröffnet jedoch auch die Verständnismöglichkeit, der Mieter genüge seiner Verpflichtung zur rechtzeitigen Zahlung der Miete selbst dann nicht, wenn er seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag zwar rechtzei- tig erteilt hat, der Zahlungsvorgang sich jedoch aufgrund eines Verschuldens des Zahlungsdienstleisters verzögert. Ein solches Klauselverständnis liegt ent- gegen der Ansicht der Revision nicht so fern, dass es für den durchschnittli- chen, rechtlich nicht vorgebildeten Mieter einer Wohnung nicht ernsthaft in Be- tracht käme. Das Verständnis der streitgegenständlichen Klausel darf nicht al- 40 41 42 - 16 - lein auf die bloße "Rechtzeitigkeit der Zahlung" (§ 4 Nr. 3 Satz 1 des Mietver- trages) beschränkt werden. Dagegen spricht bereits der nachfolgende Satz der Klauselbestimmung. Denn § 4 Nr. 3 Satz 2 des Mietvertrages weist darauf hin, dass eine mehrfach verspätete Mietzahlung im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein kann. Dies umfasst unterschiedslos nicht nur verspätete Mietzahlungen, die vom Mieter zu vertreten sind, sondern auch solche, die von ihm nicht zu vertreten sind, also auch durch das Fehlverhalten von Zahlungsdienstleistern verursachte Verzögerungen. Eine Einschränkung, die klarstellt, dass solche Verzögerungen vom An- wendungsbereich der Klausel ausgenommen sind (vgl. Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 556b BGB Rn. 20; Sternel, Mietrecht ak- tuell, 4. Aufl., Rn. II 214; Bub in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. II Rn. 1128 f.; BeckOGK-BGB/Drager, Stand: Juli 2016, § 556b Rn. 22 f.; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 12. Aufl., § 556b BGB Rn. 11, unter Hinweis auf § 3 Abs. 2 Satz 2 des vom Bundesminis- terium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976, Fassung I [Beila- ge zum Bundesanzeiger Nr. 22/76]), enthält § 4 Nr. 3 des Mietvertrages nicht. In ihrer kundenfeindlichsten Auslegung setzt die vorgenannte Klausel die Beklagte damit dem Risiko einer Kündigung des Mietverhältnisses auch bei von ihr nicht zu verantwortenden Zahlungsverzögerungen aus. b) In ihrer hiernach rechtlich maßgeblichen Auslegung ist § 4 Nr. 3 des Mietvertrages gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Die Klauselbestim- mung benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, weil sie dem Vermieter eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen verspäteter Mietzahlungen auch in Fällen ermöglicht, in denen die Ver- zögerung nicht vom Mieter, sondern von Zahlungsdienstleistern zu verantwor- ten ist. 43 44 45 - 17 - aa) Ohne Erfolg verweist die Revision darauf, dass der Bundesgerichts- hof die Verwendung einer Formularklausel, nach der es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung ohne jede Einschränkung auf den Geldeingang beim Vermieter ankommt, bei der Miete von Geschäftsräumen gebilligt hat. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 24. Juni 1998 (XII ZR 195/96, BGHZ 139, 123, 125 f.) halte eine solche Rechtzeitigkeitsklausel der Inhaltskontrolle stand, wenn sie sich auf die Zahlung der laufenden Miete beziehe und die Parteien zudem Kaufleute seien; eine solche Klausel bedeute gemessen an den Bedürfnissen des modernen Zahlungsverkehrs keine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Diese - ausdrücklich auf Kaufleute begrenzte - Bewertung ist auf Wohn- raummietverhältnisse nicht übertragbar. Angesichts der schwerwiegenden Nachteile, die der Mieter im Fall des (unverschuldeten) Verlustes der Wohnung als seines räumlichen Lebensmittelpunktes zu erwarten hat (vgl. dazu BVerfGE 68, 361, 370; 79, 292, 302; 89, 1, 13; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 39), hat der Vermieter kein schutzwürdi- ges Interesse, den Mieter für Zahlungsverzögerungen verantwortlich zu ma- chen, die auf Fehlleistungen eingeschalteter Zahlungsdienstleister beruhen. bb) Entgegen der Ansicht der Revision ändern die zum 31. Oktober 2009 in Kraft getretenen Bestimmungen des Zahlungsverkehrsrechts (§§ 675c ff. BGB) daran nichts. Zwar dürfen sich Zahlungsdienstnutzer gemäß §§ 675s, 675t BGB in aller Regel auf kurze Ausführungsfristen für Zahlungsvorgänge einstellen und können sich bei nicht erfolgter oder fehlerhafter Ausführung von Zahlungsaufträgen auf besondere Haftungsbestimmungen berufen (§§ 675y, 675z BGB; siehe dazu BT-Drucks. 16/11643, S. 116 ff.; Mayen in Schimansky/Bunte/Lwowski, Bankrechts-Handbuch, 4. Aufl., § 49 Rn. 45 ff.). Eine etwaige Haftung des Zahlungsdienstleisters gegenüber dem Zahlungs- 46 47 48 - 18 - dienstnutzer ändert jedoch entgegen der Ansicht der Revision nichts an der Unwirksamkeit der von der Klägerin verwendeten Formularbestimmung. Es ist unzumutbar, den Mieter auf einen Geldanspruch gegen seine Bank, der unter Umständen erst in einem Rechtsstreit durchzusetzen ist, zu verweisen, denn dies vermag nicht annähernd die Folgen auszugleichen, die dem Mieter durch den Verlust der Wohnung als seines Lebensmittelpunktes erwachsen. 5. Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht die Wirksamkeit der Kündigung vom 9. Juli 2014 auch insoweit verneint, als sie auf die von der Tochter der Beklagten verwendete Unterschrift der Beklagten unter einer dem Mieterverein erteilten Vollmacht gestützt worden ist. Nach der revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts hat eine etwaige Vertragsverletzung der Beklagten im Zusammenhang mit dem 49 - 19 - Kündigungswiderspruch nicht das für eine Kündigung des Mietverhältnisses der Beklagten erforderliche Gewicht. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 28.08.2014 - 209 C 210/14 - LG Köln, Entscheidung vom 17.09.2015 - 1 S 281/14 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 184/08 Verkündet am: 11. März 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZVG § 152 Abs. 2; BGB § 551 Abs. 3 Den Zwangsverwalter einer Mietwohnung trifft auch die Pflicht des Vermieters zur Anlage einer vom Mieter als Sicherheit geleisteten Geldsumme bei einem Kreditinsti- tut; dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Kaution nicht an den Zwangsverwal- ter ausgefolgt hat (im Anschluss an BGH, Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03, NZM 2005, 596). BGH, Urteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 184/08 - LG Frankfurt am Main AG Frankfurt am Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis 11. Februar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel des Beklagten werden das Urteil der 11. Zivil- kammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 18. Dezember 2007 teilweise aufgehoben und das Teilurteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 15. Februar 2007 teilweise abgeändert. Das Teilurteil des Amtsgerichts wird wie folgt neu gefasst: Der Beklagte wird verurteilt, einen Betrag von 818,07 € als Kaution der Klägerin getrennt vom Vermögen des Vermieters bei einem Kreditinstitut anzulegen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten. Die weitergehenden Rechtsmittel werden zurückgewiesen. Die Kosten der Rechtsmittelverfahren hat der Beklagte zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung in F. . Im Miet- vertrag vom 26. April 1971 ist unter § 31 zur Sicherheitsleistung bestimmt: 1 "Der Mieter gibt dem Vermieter für die Einhaltung der ihm aus diesem Vertrag obliegenden Verbindlichkeiten zinslos eine Sicherheit in Höhe - 3 - von 1.600 DM. Die Sicherheit ist bar auf das Konto Nr. … Bank für G. zu zahlen. Die Sicherheitsleistung wird fällig bei Ab- schluss des Mietvertrags." Die Klägerin zahlte die Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses auf das im Mietvertrag angegebene Konto des Vermieters ein. Der Beklagte wurde durch Beschluss des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 31. Oktober 2001 zum Zwangsverwalter bestellt. Die Kaution wurde ihm vom Vermieter nicht aus- gehändigt. 2 Die Klägerin hat den Beklagten - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - auf "Anlage der am 18. Mai 1971 gezahlten Kaution von 1.600 DM (818,07 €) nebst Zinsen entsprechend § 551 Abs. 3 BGB" in Anspruch genom- men. Das Amtsgericht hat den Beklagten insoweit durch Teilurteil antragsge- mäß verurteilt. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewie- sen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte die Abweisung der Klage. 3 Entscheidungsgründe: Die Revision hat nur hinsichtlich der Verzinsung der Kaution Erfolg; im Übrigen ist sie unbegründet. 4 I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 6 Der Klägerin stehe gemäß § 152 Abs. 2 ZVG in Verbindung mit § 551 Abs. 3 BGB ein Anspruch auf Anlage der Kaution zu. Der Mietvertrag sei auch gegenüber dem Zwangsverwalter wirksam, da das Grundstück dem Mieter vor - 4 - der Beschlagnahme überlassen worden sei. Darauf, dass er die Kaution nicht vom Vermieter erhalten habe, könne sich der Beklagte nicht berufen. Bei einer Überlassung des Grundstücks vor der Beschlagnahme seien die Miet- und Pachtverträge - auch um den Preis einer Schmälerung der Haftungsmasse - gemäß § 152 Abs. 2 ZVG privilegiert. Der Zwangsverwalter habe anstelle des Schuldners dessen Vermieterrechte zu verfolgen und dessen Pflichten zu erfül- len. Grundsätzlich umfasse die Eintrittspflicht des Verwalters in die Vermieter- stellung auch die bestehende Kautionsabrede. Deshalb müsse nach der ständi- gen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Zwangsverwalter die Kauti- onsleistung an den Vermieter gegen sich gelten lassen, wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Rückgabe der Kaution verlange. Aus dem umfassenden Eintritt in die Vermieterstellung ergebe sich mithin auch die Pflicht des Zwangsverwalters, eine vom Mieter noch an den Schuldner geleistete Miet- kaution gemäß § 551 Abs. 3 BGB anzulegen. II. Die Revision hat nur den aus dem Tenor ersichtlichen Teilerfolg. Im Üb- rigen hält die Beurteilung des Berufungsgerichts der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die weitergehende Revision zurückzuweisen ist. Der Beklagte ist verpflichtet, einen Betrag in Höhe von 818,17 € als Mietkaution der Klägerin getrennt vom Vermögen des Vermieters bei einem Kreditinstitut anzulegen. Er ist jedoch nicht verpflichtet, diesen Betrag verzinslich und zuzüglich in der Ver- gangenheit aufgelaufener Zinsen anzulegen. 7 1. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass der Mietvertrag vom 26. April 1971 gegenüber dem Beklagten als Zwangsverwalter wirksam ist, weil der Klägerin die Wohnung vom Vermieter schon vor der Be- schlagnahme des Grundstücks überlassen war. Nach § 152 Abs. 2 ZVG hat der 8 - 5 - Verwalter anstelle des Schuldners dessen Vermieterrechte zu verfolgen und dessen Pflichten zu erfüllen, weil der Schuldner dazu aufgrund der Beschlag- nahme und der damit verbundenen Entziehung der Verwaltung und Benutzung des Grundstücks nicht mehr in der Lage ist. Der Zwangsverwalter wird deshalb in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter behandelt; dies gilt auch im Hinblick auf die Kautions- vereinbarung und selbst dann, wenn der Verwalter die Kaution vom Vermieter nicht erhalten hat (Senatsurteile vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, NZM 2003, 849, unter II 2 sowie vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03, NZM 2005, 596, unter II 3). Die Pflichten des Zwangsverwalters umfassen auch die dem Vermieter gemäß § 551 Abs. 3 BGB obliegende Pflicht, eine vom Mieter geleistete Bar- kaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen. Dass diese Verpflichtung bereits vom Vermieter (Zwangsverwaltungsschuldner) erfüllt worden wäre, macht die Revision nicht geltend und ist auch nicht ersicht- lich. Der von der Revision erhobene Einwand, der Verwalter trete nicht vollstän- dig in die Rechtsstellung des Vermieters ein, sondern nur insoweit, als hier- durch keine Gläubigerinteressen berührt würden, weil anderenfalls die Gläubi- ger durch die Zwangsverwaltung schlechter gestellt seien, greift nicht durch. Zwar trifft es zu, dass die Haftungsmasse der Gläubiger geschmälert wird, wenn der Vermieter die Verpflichtungen aus der Kautionsabrede auch dann erfüllen muss, wenn ihm der Vermieter die vom Mieter gezahlte Kaution nicht ausgehändigt hat. Dies ist aber wegen des einer Treuhand ähnlichen Verhält- nisses zwischen Mieter und Vermieter im Hinblick auf die Gewährung der Kau- tion gerechtfertigt und vom Gesetzgeber gewollt (Senatsurteil vom 16. Juli 2003, aaO, unter II 2 b). 9 - 6 - 2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht aber - ohne nähere Begrün- dung - angenommen, dass der Beklagte die Kaution, wie das Amtsgericht teno- riert hat, "nebst Zinsen" anzulegen habe. Zwar erlegt § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB dem Vermieter die Pflicht auf, die Kaution des Mieters verzinslich anzulegen, und stehen die Zinsen aus der Kaution gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB dem Mieter zu. Nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 8 EGBGB gilt dies aber nicht, wenn die Verzinsung der Kaution vor dem 1. Januar 1983 durch Vertrag ausgeschlossen worden ist; § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB findet in diesem Fall keine Anwendung. Damit bleiben Vereinbarungen, durch die eine Verzin- sungspflicht vor diesem Zeitpunkt wirksam ausgeschlossen worden ist, wirksam (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 77). Diese Voraussetzung ist hier gegeben, denn in § 31 des Mietvertrags vom 26. April 1971 ist ausdrücklich eine zinslose Kaution vereinbart. Dies führt dazu, dass der Beklagte nur den Kautionsbetrag von 818,07 € getrennt vom Vermögen des Vermieters bei einem Kreditinstitut anzu- legen hat, zu einer Verzinsung der Kaution oder ihrer verzinslichen Anlage hin- gegen nicht verpflichtet ist. 10 III. Da sich das Urteil des Berufungsgerichts bezüglich der Verpflichtung des Beklagten zur Anlage der Kaution als richtig erweist, ist die Revision insoweit zurückzuweisen. Hinsichtlich der Verzinsung der Kaution hat das Berufungsur- teil hingegen keinen Bestand und ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, da es keiner weiteren Fest- stellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Hinsichtlich des Zinsausspruchs ist das 11 - 7 - Urteil des Amtsgerichts abzuändern und die Klage abzuweisen. Die Kostenent- scheidung beruht auf § 97 Abs. 1, § 91 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 15.02.2007 - 33 C 2615/06-30 - LG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 18.12.2007 - 2/11 S 80/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 206/10 Verkündet am: 7. Dezember 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 566a a) Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat. b) Zur Verpflichtung eines Mieters aus Treu und Glauben (§ 242 BGB), die vom Vor- eigentümer an den Mieter zurückgegebene Kaution an den Erwerber als neuen Vermieter zu leisten. BGH, Urteil vom 7. Dezember 2011 - VIII ZR 206/10 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. Dezember 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 6. Juli 2010 wird zurückgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 6. September 1991 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine Wohnung in Berlin. Er verpflichtete sich in der "Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag" vom 16./20. Juni 2000 zur Ge- währung einer Sicherheit "für alle Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter" in Höhe von 1.670 DM. Die Kaution war durch "Verpfändung eines Kontogutha- bens bei einer bundesdeutschen Sparkasse oder Bank bzw. einem ausländi- schen Kreditinstitut eines EU-Mitgliedstaates zu erbringen". Im August 2000 eröffnete der Beklagte bei der Berliner Sparkasse ein Kautionskonto mit einem Guthaben von 1.670 DM (= 853,86 €) und verpfändete dieses zugunsten der Rechtsvorgängerin der Klägerin. 1 - 3 - Die Klägerin kaufte das Grundstück im März 2007; sie wurde am 11. März 2008 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. In § 5 Abs. 3 des Kaufvertrages ist geregelt, dass der Verkäufer dem Käufer die von dem jeweili- gen Mieter geleistete Sicherheit einschließlich Zinsen zu übertragen hat. Weiter heißt es dort unter anderem: "Der Verkäufer hat den jeweiligen Mieter/Pächter unverzüglich, spätes- tens jedoch binnen 14 Tagen nach Beurkundung dieses Vertrages schriftlich vom Verkauf zu unterrichten und dessen schriftliche Zustim- mung zur Übertragung der Sicherheit einzuholen." Der Beklagte wurde aufgefordert, der Übertragung der Kaution auf die Klägerin zuzustimmen. Er gab keine Zustimmungserklärung ab. Daraufhin er- klärte die Hausverwaltung der Rechtsvorgängerin der Klägerin gegenüber dem Beklagten im Schreiben vom 24. Juni 2008 mit Zustimmung der Klägerin zur Vorlage bei dessen Kreditinstitut die Freigabe der Kaution in Höhe von 853,86 € zuzüglich aufgelaufener Zinsen. Die Klägerin wandte sich mit Schreiben vom 29. Juli 2008 an den Beklagten und forderte diesen unter Bezugnahme auf die Vereinbarung vom 16. Juni 2000 zunächst auf, einen Kautionsbetrag in Höhe von 1.184,09 € bis zum 27. August 2008 auf ein Konto der Klägerin zu überwei- sen. Der Beklagte antwortete mit E-Mail vom 28. August 2008: "Bezüglich der Kaution setze ich mich kurzfristig mit ihnen in Verbin- dung. Ich habe die alten Konten jetzt aufgelöst, muss aber noch warten, bis die Kündigungsfrist bei der Bank abgelaufen ist und werde ihnen die Kaution dann übergeben." Auf eine Mahnung der Klägerin vom 12. Dezember 2008, mit der diese den geforderten Kautionsbetrag auf den ursprünglichen Betrag von 853,86 € reduzierte, verweigerte der Beklagte mit Anwaltsschreiben vom 14. Dezember 2008 die Leistung einer neuen Kaution an die Klägerin mit der Begründung, der Voreigentümer habe mit der Freigabe der Kaution auf die Stellung der Kaution verzichtet. 2 3 4 - 4 - Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin, den Beklagten zu verurteilen, eine Kaution in Höhe von 853,86 € durch Verpfändung eines Kontoguthabens bei einem der in der Vereinbarung vom 16./20. Juni 2000 genannten Finanzinstitute zu erbringen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht der Klage stattgegeben. Dagegen wendet sich der Beklagte mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, mit der er die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils begehrt. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2010, 1272) hat im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe gegen den Beklagten aus der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag Anspruch auf Leistung der begehrten Kaution gemäß §§ 535, 551 BGB. Grundsätzlich bestehe keine Pflicht des Mieters, die Kaution an den Erwerber zu leisten, soweit der Mieter bereits an den Voreigentümer geleistet habe. Im vorliegenden Fall habe der Beklagte zugunsten des Alteigentümers ein Sparbuch verpfändet. Dennoch sei der Anspruch der Klägerin als neue Ei- gentümerin nicht durch Erfüllung erloschen, weil die Kaution nicht mehr vorhan- den sei. Dem stehe nicht entgegen, dass die Kaution nicht für Forderungen aus dem Mietverhältnis verbraucht, sondern von der Voreigentümerin an den Be- klagten ausgezahlt worden sei. Darin sei kein vermieterseitiger Verzicht auf die 5 6 7 8 - 5 - Kaution zu sehen, weil die Freigabe nur erfolgt sei, nachdem der Beklagte der Übertragung der Mietsicherheit auf die Klägerin trotz entsprechender Aufforde- rung nicht zugestimmt habe, obwohl er zur Mitwirkung verpflichtet gewesen sei. Zwar gingen die Rechte aus der Verpfändung des Sparbuchs ohne wei- teres auf den Erwerber über. Allerdings sei die nicht am Mietverhältnis beteiligte Bank, der gegenüber der Beklagte die Verpfändungserklärung nur zugunsten der Voreigentümerin abgegeben habe, nicht ohne Zustimmung des verpfän- denden Beklagten zur Auszahlung des Sparguthabens an die Klägerin als neue Eigentümerin verpflichtet. Damit verbleibe für die Klägerin das Risiko, zu gege- bener Zeit nicht ohne die Mitwirkung des Beklagten auf die Mietsicherheit zu- greifen zu können. Nach alledem falle es zwar nicht in die Verantwortung des Mieters, ob der Alteigentümer seiner Pflicht zur Übertragung der Kaution auf den Erwerber nachkomme. Soweit die Übertragung einer persönlich für den Alteigentümer bestellten Sicherheit aber faktisch nur mit einer Mitwirkungshand- lung zu bewirken sei, sei der Mieter nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehal- ten, diese Mitwirkung - hier in Form der Zustimmungserklärung - zu erbringen. Es sei treuwidrig, wenn der Beklagte sich einerseits darauf berufe, dass die Er- füllung des Kautionsanspruchs auch gegenüber dem Erwerber wirke und die freiwillige Auszahlung durch den Eigentümer nicht zu einem Wiederaufleben geführt habe, wenn er andererseits die notwendige Mitwirkung an der Übertra- gung verweigere. Diene diese Mitwirkung nur der praktischen Durchführung der Übertragung des Kautionsguthabens, wäre einer entsprechenden Erklärung auch keine Entlassung des Alteigentümers aus seinen gesetzlichen Pflichten aus § 556a BGB beizumessen, wie der Beklagte befürchte. 9 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass die Klägerin ge- gen den Beklagten Anspruch auf Leistung der in der Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag vom 16./20. Juni 2000 vereinbarten Kaution hat. Dem steht nicht entgegen, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin mit deren Zustimmung die vom Beklagten aufgrund der Vereinbarung vom 16./20. Juni 2000 ursprüng- lich geleistete Kaution an den Beklagten zurückgegeben hat. Denn darin liegt, wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat, aufgrund der be- sonderen Umstände des vorliegenden Falles kein Verzicht der Vermieterseite auf die vereinbarte Kaution. 1. Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mie- ter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat. Mit der Erfüllung des Anspruchs auf Leistung der Kaution erlischt dieser Anspruch (§ 362 BGB). Auch ist der Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, der Übertragung der Kaution auf den Erwerber zuzustimmen. Denn einer solchen Zustimmung des Mieters bedarf es in der Regel nicht, weil der Erwerber kraft Gesetzes in die Rechte und Pflichten aus der Kaution eintritt (§ 566a Satz 1 BGB). 2. Von diesen Grundsätzen ist auch das Berufungsgericht ausgegangen. Es hat aber aufgrund der besonderen Umstände des vorliegenden Falles rechtsfehlerfrei eine Verpflichtung des Beklagten bejaht, die in der Vereinba- rung vom 16./20. Juni 2000 vereinbarte Kaution erneut - nunmehr an die Kläge- rin - zu leisten. Dazu war der Beklagte nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) 10 11 12 13 - 7 - verpflichtet, weil er einer Übertragung der gegenüber der Rechtsvorgängerin der Klägerin abgegebenen Verpfändungserklärung auf die Klägerin nicht zuge- stimmt hatte und daraufhin die Kaution zurückerhalten hatte, ohne dass darin ein Verzicht der Klägerin auf die Kaution gesehen werden konnte. a) Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Be- rufungsgerichts war die Kaution in der Weise geleistet worden, dass der Be- klagte die Verpflichtungserklärung nur zugunsten der Voreigentümerin persön- lich abgegeben hatte und deshalb die am Mietverhältnis nicht beteiligte Bank nicht ohne Zustimmung des verpfändenden Beklagten zur Auszahlung des Sparguthabens an die Klägerin als neue Eigentümerin verpflichtet war. Aus die- sen rechtsfehlerfrei festgestellten Umständen hat das Berufungsgericht mit Recht hergeleitet, dass der Beklagte jedenfalls nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet war, der Übertragung der Kaution auf die Klägerin als neue Pfandgläubigerin zuzustimmen, weil die Übertragung der persönlich für den Alt- eigentümer bestellten Sicherheit faktisch nur mit einer Mitwirkungshandlung des Beklagten zu bewirken war. Es kann deshalb dahingestellt bleiben, ob die Klä- gerin die auf sie übergegangenen Rechte aus der Kaution gegenüber der Bank notfalls auch ohne Mitwirkung des Beklagten hätte durchsetzen können. Das Berufungsgericht hat mit Recht darauf abgestellt, dass die Klägerin das Risiko, zu gegebener Zeit nicht ohne die Mitwirkung des Beklagten auf die Mietsicher- heit zugreifen zu können, nicht auf sich nehmen musste, sondern vom Beklag- ten erwarten durfte, an der praktischen Durchführung der Übertragung des Kau- tionsguthabens mitzuwirken, weil berechtige Interessen des Beklagten einer solchen Mitwirkung nicht entgegenstanden. b) Die Revision meint dagegen, eine Zustimmung zur Übertragung des verpfändeten Kautionsguthabens auf die Klägerin als neue Pfandgläubigerin sei dem Beklagten nicht zumutbar gewesen, weil er in diesem Fall die Voreigentü- 14 15 - 8 - merin und ursprüngliche Vermieterin als (subsidiäre) Schuldnerin verloren hätte oder seine Zustimmung jedenfalls als Verzicht auf die subsidiäre Haftung des Veräußerers nach § 566a Satz 2 BGB hätte ausgelegt werden können. Das trifft nicht zu. Mit einer Zustimmung des Mieters zur Übertragung der Kaution auf den Erwerber bestätigt der Mieter nur das, was gemäß § 566a Satz 1 BGB ohnehin kraft Gesetzes gilt. Daraus ist kein Verzicht des Mieters auf seine Rechte aus § 566a Satz 2 BGB gegen den ursprünglichen Eigentümer herzuleiten (Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 566a BGB Rn. 32 mwN). Die von der Revision angeführte Rechtsprechung, nach der eine Forthaf- tung des ursprünglichen Vermieters nicht mehr in Betracht kommt, wenn der Veräußerer die Kaution auf Verlangen oder mit Zustimmung des Mieters wei- tergibt oder auf sonstige Weise zu erkennen gibt, dass er nunmehr allein den Erwerber als Rückzahlungspflichtigen ansieht (vgl. BGH, Urteil vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160, 163 mwN), betrifft andere Fallgestaltun- gen und bezieht sich auf die Rechtslage vor der Mietrechtsreform (Schmidt- Futterer/Streyl, aaO, Rn. 32, Fn. 94). c) Auch die Sachverhaltswürdigung des Berufungsgerichts, dass in der Rückgabe des verpfändeten Kautionsguthabens im vorliegenden Fall kein ver- mieterseitiger Verzicht auf die Kaution zu sehen ist, weist keinen Rechtsfehler auf. Sie wird von der Revision auch nicht angegriffen. Die Rückgabe der Kaution durch den Voreigentümer erfolgte, nachdem dem Beklagten mitgeteilt worden war, dass die Klägerin die Kaution für sich beanspruchte, und er vergeblich aufgefordert worden war, der Übertragung auf die Klägerin zuzustimmen. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei ange- nommen, dass der Beklagte unter diesen Umständen die Freigabe der Kaution 16 17 18 19 - 9 - durch die Voreigentümerin nicht als vermieterseitigen Verzicht auf die der Klä- gerin gemäß § 566a Satz 1 BGB zustehende Kaution verstehen durfte. Denn für einen solchen Verzicht bestand hier auch aus der Sicht des Beklagten kein Anlass und kein Grund. Der Beklagte hat die Rückgabe der Kaution durch die Rechtsvorgängerin der Klägerin auch nicht als vermieterseitigen Verzicht auf die nunmehr der Klägerin zustehende Kaution missverstanden. Vielmehr hat er nach der Aufforderung, die Kaution nunmehr an die Klägerin zu leisten, dieser mitgeteilt, er werde ihr die Kaution nach Ablauf der Kündigungsfrist für das Kau- tionskonto übergeben. Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 25.05.2009 - 113 C 35/09 - LG Berlin, Entscheidung vom 06.07.2010 - 63 S 319/09 -

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 345/10 vom 7. September 2011 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 7. September 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Frellesen und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision des Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht (mehr) vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Nr. 2 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtspre- chung erforderlich. a) Das Berufungsgericht hat die Revision zur Klärung der Rechtsfrage zugelassen, ob es eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt, wenn - wie im Streitfall - in einem noch unter der Geltung des § 551 BGB aF geschlossenen vorformulierten Mietvertrag eine Vorfälligkeitsklausel mit einer Klausel zusammentrifft, wonach es dem Mieter nur dann gestattet ist, mit Ge- genforderungen aufzurechnen, wenn er dies dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat. 1 2 - 3 - b) Diese Rechtsfrage hat der Senat nach Erlass des Berufungsurteils mit Urteil vom 4. Mai 2011 (VIII ZR 191/10, NJW 2011, 2201) entschieden. Danach stellt eine Formularklausel, die abweichend von § 551 BGB aF bestimmt, dass die Miete für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen ist, auch in Kombination mit einer Aufrechnungsklausel, der zufolge die Aufrechnung einen Monat zuvor anzukündigen ist, keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar (Se- natsurteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 191/10, aaO Rn. 15). 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. a) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Amtsgericht über den Räumungsanspruch der Kläger in zulässiger Weise durch Teilurteil gemäß § 301 ZPO entschieden. Die Gefahr, dass sich das Amtsgericht bei der Entscheidung des bei ihm anhängig gebliebenen Zahlungsanspruchs mit der im Teilurteil getroffenen Ent- scheidung in Widerspruch setzen könnte, besteht vorliegend nicht. Die Kläger machen mit ihrem Zahlungsanspruch rückständige Mieten mit der Begründung geltend, dass der Beklagte die vertraglich geschuldete Miete nicht in der ver- einbarten Höhe geleistet habe. Der Beklagte stützt sein Verteidigungsvorbrin- gen insoweit auf behauptete Mängel der Mietsache, die gemäß § 536 BGB eine entsprechend gesetzlich geminderte Miete zur Folge gehabt hätten. Das Amts- gericht wird sich daher damit zu befassen haben, ob die Mieten aufgrund der behaupteten Mängel in Höhe der nicht gezahlten Differenz zur vereinbarten Miete nicht geschuldet waren. Die den Räumungsanspruch stützende fristlose Kündigung der Kläger ist indes nicht damit begründet, der Beklagte habe einen Teil der Miete in verzugs- begründender Weise nicht geleistet (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB), sondern ist auf den Vortrag gestützt, der Beklagte habe entgegen der vertragli- 3 4 5 6 7 - 4 - chen Vereinbarung in § 4 Nr. 1 des Mietvertrages Mietzahlungen wiederholt trotz Abmahnung nicht zum Fälligkeitszeitpunkt geleistet. Vergeblich macht die Revision geltend, die Mieten seien in sämtlichen Monaten, in denen unpünktlich gezahlt worden sei, zu 100 % gemindert gewe- sen und der Beklagte habe deshalb zu den Fälligkeitszeitpunkten gar keine Miete geschuldet. Hierbei handelt es sich um neuen Tatsachenvortrag, der im Revisionsverfahren nicht zu berücksichtigen ist (§ 559 Abs. 1 ZPO). Denn der Beklagte hat in den Tatsacheninstanzen eingeräumt, jedenfalls die von ihm (verspätet) gezahlten Mieten auch zu schulden. b) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht die in § 4 Nr. 1 des Mietvertrags getroffene Vorfälligkeitsregelung auch in Kombinati- on mit der in § 8 des Mietvertrags vereinbarten Aufrechnungsklausel zutreffend für wirksam erachtet (vgl. Senatsurteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 191/10, aaO). c) Die vom Berufungsgericht auf der Grundlage der unstreitigen Zah- lungszeitpunkte getroffene Wertung, das Mietverhältnis der Parteien sei jeden- falls durch die fristlose Kündigung der Kläger vom 16. Dezember 2009 beendet worden, ist ebenfalls frei von Rechtsfehlern. Entgegen der Auffassung der Revision ist der Beklagte vor Ausspruch der Kündigung vom 16. Dezember 2009 wirksam abgemahnt worden. Zutref- fend hat das Berufungsgericht im Rahmen seiner Hilfserwägung die nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderliche Abmahnung in der Kündigung beider Kläger vom 16. August 2008 gesehen. Der Sinn einer Abmahnung besteht zum einen darin, dem Empfänger unmissverständlich deutlich zu machen, dass ein bestimmt bezeichnetes ver- tragswidriges Verhalten nicht mehr länger hingenommen werden wird. Zum an- 8 9 10 11 12 - 5 - deren soll die Abmahnung dem Mieter Gelegenheit zur Änderung des bean- standeten Verhaltens geben (Senatsurteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NZM 2006, 338 Rn. 14). Diesen Anforderungen an eine Abmahnung genügt die (unwirksame) fristlose Kündigung der Kläger vom 16. August 2008. Das Berufungsgericht hat diese Kündigungserklärung rechtsfehlerfrei dahin ausgelegt, dass sie vom Beklagten als Abmahnung aufzufassen war, weil sie dem Beklagten deutlich vor Augen führte, dass beide Kläger mit einer verspäte- ten Zahlung der Miete nicht einverstanden waren. Einer zusätzlichen ausdrück- lichen Aufforderung, sich in Zukunft vertragstreu zu verhalten, bedurfte es ent- gegen der Auffassung der Revision nicht. Für den Beklagten lag es angesichts der Kündigungserklärung auf der Hand, dass er die Kläger nur dann von weite- ren rechtlichen Schritten mit dem Ziel einer Räumung der Wohnung abhalten konnte, wenn er die Miete in Zukunft pünktlich zahlt. Die auf dieser Grundlage vorgenommene tatrichterliche Würdigung, dass die nach der Kündigungserklärung vom 16. August 2008 erneut verspätet ge- leisteten Mietzahlungen für die Monate Juli bis Oktober 2009 den Klägern die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machten und die Kläger berech- tigten, das Mietverhältnis - ohne nochmalige Abmahnung - mit Schreiben vom 16. Dezember 2009 fristlos zu kündigen, ist aus Rechtsgründen nicht zu bean- standen. 13 - 6 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Frellesen Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 14.04.2010 - 4 C 352/08 - LG Berlin, Entscheidung vom 29.11.2010 - 67 S 259/10 - 14

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 291/09 Verkündet am: 13. Juli 2010 Vorusso Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556b Abs. 1 Dass der Sonnabend kein Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 BGB und entspre- chender mietvertraglicher Vereinbarungen ist, gilt auch für Vereinbarungen, die vor dem Inkrafttreten des § 556b Abs. 1 BGB am 1. September 2001 getroffen worden sind (im Anschluss an das Senatsurteil vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 129/09). BGH, Urteil vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 291/09 - LG Berlin AG Berlin-Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Juni 2010 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richte- rinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 11. September 2009 wird zurückgewie- sen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens und des Ver- fahrens über die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revi- sion zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete im Jahr 1978 eine in Berlin gelegene Wohnung. Die Klägerin war zur Zeit der Klageerhebung Vermieterin; sie hat die Wohnung da- nach veräußert. In § 4 des Formularmietvertrags ist unter anderem bestimmt: 1 "Der Mietzins und die Nebenabgaben sind monatlich ohne besondere Aufforderung im voraus - spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats - kostenfrei im Wege des Einzugsverfahrens, soweit ein Post- scheck- oder Bankkonto vorhanden ist -, auf eines der Konten der Be- zirkskasse … zum Kassenzeichen … und unter Angabe der Wohnungs- nummer (vgl. Seite 1 oben rechts) zu überweisen." - 3 - 2 In den Allgemeinen Vertragsbestimmungen, die als Anlage 1 dem Miet- vertrag beigefügt waren, findet sich folgende Regelung: "2.3. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absen- dung, sondern die Ankunft des Geldes an. …." Die Klägerin mahnte den Beklagten am 15. Januar 2008 wegen voran- gegangener unpünktlicher Mietzahlungen ab. Die Miete für den darauf folgen- den Monat Februar 2008 ging am 5. Februar 2008, einem Dienstag, bei der Klä- gerin ein. Die Klägerin kündigte daraufhin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 20. Februar 2008 fristlos, hilfsweise fristgemäß. Sie ist der Ansicht, die Febru- armiete sei wiederum verspätet gezahlt worden und darin liege eine derart schwerwiegende Vertragsverletzung, dass ihr eine Fortsetzung des Mietver- hältnisses nicht zuzumuten sei. 3 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin, mit der diese ihre Räumungsklage auch auf weitere Kündigungen vom 9. Sep- tember 2008 und 13. März 2009 gestützt hat, ist erfolglos geblieben. Das Beru- fungsgericht hat die Revision - beschränkt auf seine Entscheidung über die Kündigung vom 20. Februar 2008 - zugelassen. 4 Mit ihrer - im Umfang der Zulassung - eingelegten Revision verfolgt die Klägerin ihr Räumungsbegehren weiter. Hinsichtlich der Entscheidung des Be- rufungsgerichts über die weiteren Kündigungen vom 9. September 2008 und 13. März 2009 hat die Klägerin Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt. Der Se- nat hat die Nichtzulassungsbeschwerde mit Beschluss vom 8. Juni 2008 zu- rückgewiesen. 5 - 4 - Entscheidungsgründe: 6 Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, auszugsweise veröffentlicht in MM 2008, 334) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisions- verfahren noch von Bedeutung - im Wesentlichen ausgeführt: 7 Die Kündigung vom 20. Februar 2008 sei nicht gemäß § 543 Abs. 1 BGB begründet. Der Beklagte habe die Pflicht zur pünktlichen Mietzahlung nicht ver- letzt, denn die am 5. Februar 2008 eingegangene Zahlung sei nicht verspätet. Zwar sei der Sonnabend grundsätzlich ein Werktag. Dies gelte aber nicht für die Zahlungsfrist. Die Parteien hätten in § 4 des Mietvertrags eine unbare Zahlung der Miete vereinbart. An einem Sonnabend würden jedoch Bankgeschäfte re- gelmäßig nicht vorgenommen. Werktage im Sinne der Zahlungsfrist in § 4 des Mietvertrages seien danach nur solche Tage, an denen Banken tätig würden, denn die Karenzzeit diene zum Bewirken der Zahlung. Diese Auslegung finde auch Niederschlag in Art. 72 Abs. 1 Satz 2 WG, Art. 55 Abs. 1 ScheckG und insbesondere in der Fristenregelung für die Ausführung eines Banküberwei- sungsauftrages in § 676a Abs. 2 Satz 2 BGB. Ließe man außer Acht, dass der Sonnabend kein Bankgeschäftstag sei, stünden in dem vorliegenden Fall dem Mieter lediglich zwei Bankgeschäftstage zur Verfügung, was im Ergebnis zu einer Verkürzung der auf drei Werktage bemessenen Frist zur Bewirkung der Mietzahlung führe. 8 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. 9 - 5 - 10 Mit Recht hat das Berufungsgericht die Kündigung vom 20. Februar 2008 als unwirksam angesehen. Der Klägerin stand weder ein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags gemäß § 543 Abs. 1 BGB noch zur ordentlichen Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB zu. Denn entgegen der Auf- fassung der Revision hat der Beklagte seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht dadurch verletzt, dass er die Miete für Februar 2008 erst am 5. Februar 2008 zahlte. Die Parteien haben in § 4 des Mietvertrags vereinbart, dass der Beklagte die Miete spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats auf eines der Kon- ten der Klägerin zu überweisen hat, die Miete mithin an diesem Tag fällig ist. Entgegen der Auffassung der Revision war die am 5. Februar 2008, einem Dienstag, erfolgte Zahlung der Miete für Februar 2008 rechtzeitig. Der vorange- gangene Sonnabend, der 2. Februar 2008, zählt bei der Berechnung der in § 4 des Mietvertrags vereinbarten Zahlungsfrist nicht mit, weil er, wie das Beru- fungsgericht mit Recht angenommen hat, kein Werktag im Sinne dieser Ver- tragsbestimmung ist. Damit fiel der dritte Werktag des Monats Februar 2008 auf Dienstag, den 5. Februar 2008, so dass die Klägerin die Miete an diesem Tag vertragsgemäß erhielt. 11 1. Der Mietvertrag enthält keine ausdrückliche Regelung darüber, ob der Sonnabend hinsichtlich der in § 4 des Mietvertrags geregelten Zahlungsfrist als Werktag anzusehen ist. Der Regelungshalt der Vertragsbestimmung ist daher im Wege der Auslegung (§§ 133, 157 BGB) zu ermitteln. 12 Die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung der Formularklau- sel unterliegt nach § 545 Abs. 1 ZPO der uneingeschränkten revisionsgerichtli- chen Überprüfung (vgl. Senatsurteil vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 294/09, unter II 2 a). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt, ausgehend von den Interessen, Vorstellungen und Verständnismöglichkeiten 13 - 6 - eines rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden einheitlich so auszule- gen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 28. April 2009 - XI ZR 86/08, WM 2009, 1180, Tz. 21; vom 29. Mai 2008 - III ZR 330/07, WM 2008, 1391, Tz. 19 m.w.N). 2. Die Vertragsbestimmung in § 4 des Mietvertrags ist so auszulegen, dass der Sonnabend kein Werktag im Sinne dieser Klausel ist. 14 a) Der Regelungsgehalt der Klausel in § 4 des Mietvertrags stimmt im Wesentlichen mit der am 1. September 2001 in Kraft getretenen Bestimmung des § 556b Abs. 1 BGB überein. Nach dieser Vorschrift ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. § 556b Abs. 1 BGB findet zwar auf den vorlie- genden, bereits im Jahr 1978 geschlossenen Mietvertrag gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB keine Anwendung. Aus den Gesetzesmaterialien zu dieser Vorschrift geht aber hervor, dass der Gesetzgeber mit der Neuregelung ledig- lich die entsprechende, damals bereits ganz überwiegende Vertragspraxis übernehmen wollte (BT-Drs. 14/4553, S. 52). Deshalb sind die für die Ausle- gung des § 556b Abs. 1 BGB maßgeblichen Gesichtspunkte die gleichen wie für die Auslegung von Vertragsklauseln mit entsprechendem Regelungsgehalt aus der Zeit vor Einführung des § 556b Abs. 1 BGB. 15 b) Der Senat hat mit Urteil vom heutigen Tag für eine mit § 556b Abs. 1 BGB übereinstimmende Fälligkeitsvereinbarung, die nach Inkrafttreten dieser Vorschrift getroffen wurde, entschieden, dass der Sonnabend kein Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 BGB und entsprechender vertraglicher Vereinbarun- gen ist (Senatsurteil vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 129/09, unter II 3 c cc). Dies gilt auch für entsprechende Vereinbarungen aus der Zeit vor Inkrafttreten des 16 - 7 - § 556b Abs. 1 BGB, weil die für die Auslegung maßgebliche Interessenlage die gleiche ist. 17 aa) Mit der Klausel in § 4 des Mietvertrags aus dem Jahr 1978 wird ebenso wie mit der Regelung des § 556b Abs. 1 BGB die Fälligkeit der Miete - abweichend von der bis zum 30. August 2001 geltenden Bestimmung des § 551 Abs. 1 BGB aF - auf den Beginn des Monats vorverlegt (BT-Drs. 14/4553, S. 52) und damit eine Vorleistungspflicht des Mieters begründet. In den meisten Mietverträgen war aber bereits damals - wie auch in § 4 des vorliegenden Miet- vertrags - vorgesehen, dass es ausreicht, wenn der Mieter die Miete bis zum dritten Werktag des jeweiligen Zeitabschnitts entrichtet (BT-Drs. 14/4553, aaO). Schon in damaligen Mietverträgen war damit das Bedürfnis des vorleistungs- pflichtigen Mieters als schutzwürdig anerkannt, eine ausreichende Zeitspanne für die Zahlung der Miete zu erhalten. Diese Vertragspraxis hat den Gesetzge- ber bewogen, die schon damals übliche Frist von drei Werktagen in die gesetz- liche Regelung des § 556b Abs. 1 BGB zu übernehmen (BT-Drs. 14/4553, aaO; Senatsurteil vom 13. Juli 2010, aaO, unter II 3 c cc (2)). bb) Die Erwägungen, die den Senat dazu veranlasst haben, die Bestim- mung des § 556 Abs. 1 BGB und ihr entsprechende vertragliche Vereinbarun- gen dahin auszulegen, dass der Sonnabend bei der Berechnung der Frist für die Zahlung der Miete nicht als Werktag anzusehen ist (Senatsurteil vom 13. Juli 2010, aaO, unter II 3 c cc), sind auch für die Auslegung von Vertrags- bestimmungen mit gleichem Regelungsgehalt aus der Zeit vor Inkrafttreten des § 556b Abs. 1 BGB maßgebend. 18 Auch für solche früheren Vertragsbestimmungen gilt, dass die Einräu- mung einer Karenzzeit von drei Werktagen für die Zahlung der Miete im Inter- esse des Mieters dessen Vorleistungspflicht abmildert. Der Mieter soll nicht verpflichtet sein, die Miete bereits am ersten Werktag des Monats zu entrichten, 19 - 8 - sondern hierfür drei Werktage Zeit haben. An einer solchen "Schonfrist" besteht schon deswegen ein besonderes Interesse des Mieters, weil unpünktliche Miet- zahlungen eine ordentliche oder fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach §§ 573, 543 BGB auslösen können. Um dieser Interessenlage hinreichend Rechnung zu tragen, muss die Karenzzeit von drei Werktagen dem Mieter un- geschmälert zur Verfügung stehen (Senatsurteil vom 13. Juli 2010, aaO). Dies gilt für Vertragsbestimmungen aus der Zeit vor und nach Inkrafttreten des § 556b Abs. 1 BGB gleichermaßen. Ebenso besteht kein Unterschied insoweit, als der Senat bei der Ausle- gung darauf abgestellt hat, dass die Karenzzeit von drei Werktagen dem Um- stand Rechnung trägt, dass die Zahlung der Miete in der Regel - wie in § 4 des vorliegenden Mietvertrags ausdrücklich vereinbart - nicht bar gezahlt, sondern über Bankinstitute abgewickelt wird. Die Ausführung von Überweisungsaufträ- gen nimmt nicht nur erfahrungsgemäß mehrere Tage in Anspruch, sondern zieht sich bei einem in diese Zeit fallenden Wochenende auch dadurch in die Länge, dass Überweisungen an einem Sonnabend in der Regel nicht ausge- führt werden, weil der Sonnabend kein Bankgeschäftstag ist (Senatsurteil vom 13. Juli 2010, aaO, unter II 3 c cc (3)). Auch dieser Gesichtspunkt gilt für die Auslegung älterer Mietverträge gleichermaßen. Schon lange Zeit vor Inkrafttre- ten des § 556b Abs. 1 BGB überwog bereits die bargeldlose Zahlung der Miete durch Überweisung (vgl. LG Hamburg, MDR 1981, 760). Ein Bankgeschäftstag war der Sonnabend auch in früherer Zeit nicht. Bankgeschäftstage waren nach der vom 14. August 1999 bis zum 31. Oktober 2009 geltenden Bestimmung des § 676a Abs. 2 Satz 2 BGB nur die Tage von Montag bis Freitag. Diese Legalde- finition knüpfte nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 14/745, S. 19) an Arti- kel 2 der Verordnung (EWG, Euratom) Nr. 1182/71 des Rates vom 3. Juni 1971 zur Festlegung der Regeln für die Fristen, Daten und Termine (ABl. EG Nr. L 20 - 9 - 124 S. 1) an, der als "Arbeitstage" alle Tage mit Ausnahme von Feiertagen, Sonntagen und Sonnabenden bestimmte. 21 Somit gilt auch für ältere Mietverträge wie den vorliegenden, in denen für die Zahlung der Miete eine der späteren gesetzlichen Regelung in § 556b Abs. 1 BGB entsprechende Karenzzeit von drei Werktagen vereinbart worden ist, dass sich die dem Mieter eingeräumte Schonfrist bei einer über das Wo- chenende auszuführenden Banküberweisung um einen Tag verkürzen würde, wenn der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist als Werktag mit- zählte. Das widerspräche dem Schutzzweck der Karenzzeit. Auch § 556b Abs. 1 BGB entsprechende Vereinbarungen in älteren Mietverträgen sind des- halb dahin auszulegen, dass der Sonnabend bei der Berechnung der Karenz- zeit für die Zahlung der Miete nicht als Werktag anzusehen ist. Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 22.07.2008 - 19 C 124/08 - LG Berlin, Entscheidung vom 11.09.2009 - 63 S 316/08 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 36/12 Verkündet am: 11. Juli 2012 Ring Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 551 Mangels anderweitiger ausdrücklicher Vereinbarung ist dem Treuhandcharakter der Mietkaution ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf Forde- rungen zu entnehmen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Mit derartigen Forderungen kann der Vermieter gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Kau- tionsrückzahlung auch dann nicht aufrechnen, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird. BGH, Urteil vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 36/12 - LG Berlin AG Berlin-Wedding - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 2. Juli 2012 durch den Vor- sitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 15. Dezember 2011 wird zurückge- wiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um die Rückzahlung einer Mietkaution. Die Kläger waren bis Ende Juni 2009 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin, für die sie eine Kaution in Höhe von 1.020 € erbracht hatten. Die Kläger gaben die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses zurück. Mit Schreiben vom 26. März und 7. Juli 2010 forderten sie die Beklagte vergeblich zur Rückzah- lung der Kaution auf. Die Beklagte verwies auf (behauptete) Gegenansprüche aus einem früheren Mietverhältnis der Kläger über eine andere Wohnung, die der frühere Vermieter der Kläger mit Vereinbarung vom 10. Juli 2010 an sie abgetreten habe. 1 - 3 - Die Kläger haben Zahlung von 1.029,78 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat die hiergegen ge- richtete Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, ausgeführt: Den Klägern stehe der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gemäß § 551 BGB in Verbindung mit der vertraglichen Sicherungsabrede zu. Die von der Beklagten erklärte Aufrechnung mit einer von ihr behaupteten Forderung aus einem früheren Mietverhältnis mit einem anderen Vermieter habe nicht zum Erlöschen der Forderung geführt. Denn die Aufrechnung mit einer derarti- gen Forderung sei aufgrund der Sicherungsabrede ausgeschlossen. Aus der Sicherungsabrede ergebe sich, dass die Kaution nur zur Sicherung von Forde- rungen der Beklagten aus dem aktuellen Mietverhältnis diene. An dieser Zweckrichtung änderten auch die Beendigung des Mietverhältnisses und die Rückgabe der Wohnung nichts. Denn die vertragliche Sicherungsabrede be- stehe ungeachtet der Beendigung des Mietverhältnisses fort. Entgegen einer in der Literatur verbreiteten Auffassung sei deshalb eine Aufrechnung mit Forde- rungen außerhalb des konkreten Mietverhältnisses auch dann nicht zulässig, 2 3 4 5 - 4 - wenn das Mietverhältnis beendet sei und die Kaution nicht für Forderungen des Vermieters aus diesem Mietverhältnis benötigt werde. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. Den Klägern steht ein Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution zu. Die von der Beklagten erklärte Verrechnung geht ins Leere, weil ihr eine Aufrechnung mit Forderungen, die nicht aus dem Mietverhältnis der Parteien herrühren, verwehrt ist. 1. In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und der mietrechtlichen Li- teratur werden zu der Frage, ob der Vermieter zumindest dann mit mietfremden Ansprüchen gegen den Anspruch des Mieters auf Rückgewähr der Kaution auf- rechnen kann, wenn das Mietverhältnis beendet ist und hieraus keine Ansprü- che des Vermieters mehr offen sind, allerdings unterschiedliche Auffassungen vertreten. a) Einige Autoren bejahen für diesen Fall die Zulässigkeit einer Aufrech- nung mit der Begründung, dass in einem solchen Fall die Zweckbindung der Kaution entfalle und einer Aufrechnung mit nicht konnexen Gegenansprüchen somit nichts mehr entgegenstehe (Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., Rn. III 183; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 551 Rn. 82; Er- man/Lützenkirchen BGB, 13. Aufl., § 551 Rn. 27; Dickersbach, WuM 2006, 595 ff.). b) Die Gegenmeinung (OLG Düsseldorf, ZMR 2008, 47; AG Schöneberg WuM 1990, 426; Staudinger/Emmmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 551 Rn. 32; Bub/Treier/Scheuer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., V B Rn. 295 c) entnimmt der in der Vereinbarung einer Mietkaution stillschwei- 6 7 8 9 - 5 - gend enthaltenen Sicherungsabrede ein (dauerndes) Aufrechnungsverbot. Der Zweck der Kaution gehe ausschließlich dahin, etwaige Ansprüche des Vermie- ters aus dem Mietverhältnis zu sichern; eine Aufrechnung gegen den Anspruch auf Rückgewähr der Kaution mit mietfremden Forderungen des Vermieters sei deshalb auch dann ausgeschlossen, wenn das Mietverhältnis beendet sei und die Kaution zur Befriedigung des Vermieters wegen Forderungen aus dem Mietverhältnis nicht benötigt werde. c) Der letztgenannten Auffassung gebührt der Vorzug. In der Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs ist anerkannt, dass die Aufrechnung aufgrund einer konkludenten Vereinbarung oder nach Treu und Glauben ausgeschlossen ist, wenn die Eigenart des Schuldverhältnisses oder der Sinn und Zweck der geschuldeten Leistung die Aufrechnung als nicht mit Treu und Glauben verein- bar erscheinen lässt (BGH, Urteile vom 29. November 1990 - IX ZR 94/90, NJW 1991, 839 unter II 4; vom 21. November 2001 - XII ZR 162/99, NJW 2002, 1130 unter II 2; vom 22. März 2011 - II ZR 271/08, NJW 2011, 2351 Rn. 27). Deshalb ist bei einem Anspruch aus einem Treuhandverhältnis regelmäßig eine Aufrechnung mit nicht konnexen Gegenforderungen ausgeschlossen (BGH, Urteile vom 21. Januar 1999 - I ZR 209/96, NJW-RR 1999, 1192 unter II 1 b; vom 14. Juli 1994 - IX ZR 110/93, NJW 1994, 2885 unter II 2). Die vorgenann- ten Grundsätze gelten auch für die Mietkaution. Diese dient - soweit nicht aus- nahmsweise etwas anderes vereinbart ist - ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis. Die darin lie- gende Zweckbindung endet entgegen der Auffassung der Revision nicht schon 10 - 6 - dann, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht mehr für Forde- rungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution an den Mieter. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Berlin-Wedding, Entscheidung vom 18.03.2011 - 14 C 569/10 - LG Berlin, Entscheidung vom 15.12.2011 - 67 S 309/11 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 234/13 Verkündet am: 7. Mai 2014 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 551 Abs. 3 Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicher- heit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten. BGH, Urteil vom 7. Mai 2014 - VIII ZR 234/13 - LG Bonn AG Bonn - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. Mai 2014 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 25. Juli 2013 wird zurückgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Entsprechend § 7 des am 3. Mai 2009 geschlossenen Mietvertrags entrichtete die Klägerin eine Kaution in Höhe von 1.400 €. Eine Zusatzvereinbarung der Parteien zu § 7 des Mietvertrags bestimmt: "Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits wäh- rend des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprüngli- chen Betrag zu erhöhen. […]" Später machte die Klägerin eine Mietminderung geltend. Wegen der streitigen Mietforderung ließ der Beklagte sich am 15. Juni 2012 - während des laufenden Mietverhältnisses - das Kautionsguthaben auszahlen. 1 2 - 3 - Die Klägerin verlangt, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzu- schreiben und insolvenzfest anzulegen. Das Amtsgericht hat der Klage stattge- geben. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe einen Anspruch auf Wiederauffüllung und insolvenzsi- chere Anlage der Mietkaution aus § 551 Abs. 3 BGB. Der Beklagte sei nicht berechtigt gewesen, während des Mietverhältnisses wegen der hier streitigen Mietforderungen auf die Kaution zuzugreifen. Nach überwiegender Auffassung, der sich die Kammer anschließe, dürfe der Vermieter Befriedigung aus der Kau- tion während des Mietverhältnisses grundsätzlich nur dann suchen, wenn seine Forderung unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sei oder die Verrechnung im Interesse des Mieters liege. Der Vermieter verwalte während der Mietzeit aufgrund der Sicherungsab- rede fremdes Vermögen. Mangels anderer Vereinbarungen der Parteien ent- spreche das eingeschränkte Befriedigungsrecht des Vermieters der wechselsei- tigen Interessenlage. Der Mieter werde regelmäßig keine Mietsicherheit hinge- ben wollen, an der sich der Vermieter während der Mietzeit ungehindert bedie- nen könne, obwohl der Mieter die vermeintlichen Gegenansprüche in Abrede 3 4 5 6 7 - 4 - stelle. Der Mieter müsste auf Wiederauffüllung des Kautionskontos klagen, wo- bei die Kaution selbst in der Insolvenz des Vermieters entgegen § 551 Abs. 3 BGB nicht mehr gesichert wäre. Eine solche Auslegung eines zur Verwertung der Kaution während der Mietzeit schweigenden Mietvertrages entspräche nicht den Grundsätzen des § 157 BGB und führte überdies dazu, dass zahlreiche Prozesse zu erwarten seien, in denen das Bestehen und die vermeintliche Fäl- ligkeit der Forderung des Vermieters inzident geprüft werden müssten. Auf die Zusatzvereinbarung zu § 7 des Mietvertrages könne sich der Be- klagte nicht mit Erfolg berufen. Es handele sich um eine vom Beklagten gestell- te und für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingung. Die Klausel sei gemäß § 307 BGB unwirksam, soweit sie den Vermieter dazu er- mächtige, sich auch wegen streitiger und nicht rechtskräftig festgestellter An- sprüche aus der Kaution zu befriedigen. Eine Auslegung der Formularklausel, die dem Vermieter dieses gestatte, verstoße gegen das in § 551 Abs. 3 BGB postulierte Leitbild der Insolvenzsicherheit der Mietkaution. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. Die Klägerin hat gemäß § 280 Abs. 1, § 551 BGB Anspruch auf Wieder- gutschrift der Kaution, weil der Beklagte entgegen § 551 Abs. 1, 3, 4 BGB und damit zu Unrecht auf die Mietsicherheit zugegriffen hat und deshalb verpflichtet ist, sie dem Kautionskonto wieder gutzuschreiben. Der Beklagte war nicht be- rechtigt, die Kautionssumme während des laufenden Mietverhältnisses wegen der von der Klägerin bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen, denn sein Vorgehen widerspricht, wie das Berufungsgericht zutreffend ange- nommen hat, dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck gekommenen Treuhand- 8 9 10 - 5 - charakter der Mietkaution. Auf die Zusatzvereinbarung zu § 7 des Mietvertrags kann der Beklagte sich daher nicht berufen (§ 551 Abs. 4 BGB). 1. Anders als die Revision meint, dient die Mietkaution nicht dazu, dem Vermieter eine Verwertungsmöglichkeit zum Zwecke schneller Befriedigung behaupteter Ansprüche gegen den Mieter während des laufenden Mietverhält- nisses zu eröffnen. Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzule- gen. Mit der Pflicht zur treuhänderischen Sonderung der vom Mieter erbrachten Kaution wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auch in der Insolvenz des Vermieters ungeschmälert auf die Sicherheitsleistung zurückgreifen kann, soweit dem Vermieter keine gesi- cherten Ansprüche zustehen (BGH, Urteil vom 20. Dezember 2007 - IX ZR 132/06, WM 2008, 367 Rn. 8; Senatsurteil vom 13. Oktober 2011 - VIII ZR 98/10, NJW 2010, 59 Rn.19; jeweils unter Hinweis auf BT-Drucks. 9/2079, S. 10 f.). Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forde- rungen in Anspruch nehmen könnte. Die davon zum Nachteil des Mieters ab- weichende Zusatzvereinbarung zu § 7 des Mietvertrags ist deshalb gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Dieses Ergebnis entspricht auch der ganz über- wiegenden Auffassung in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum (LG Mannheim, WuM 1996, 269; LG Wuppertal NZM 2004, 298; LG Darmstadt, ZMR 2005, 193; LG Darmstadt, WuM 2008, 726; LG Halle, NZM 2008, 685; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. III 184; Kraemer, NZM 2001, 737, 741; Derleder, NZM 2006, 601, 607; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearbeitung 2011, § 551 Rn. 27; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 551 BGB Rn. 91; Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., Einf. v. § 535 Rn. 123; BeckOK BGB/Ehlert, Stand: 1. Mai 2013, § 551 Rn. 32; anders Kluth/Grün, NZM 2002, 11 - 6 - 1015, 1016 f., Kießling, JZ 2004, 1146, 1153; MünchKommBGB/Bieber, 6. Aufl., § 551 Rn. 14). 2. Das Sicherungsbedürfnis des Vermieters wird, anders als die Revision meint, dadurch nicht beeinträchtigt, denn die zu seinen Gunsten vereinbarte Sicherheit bleibt dem Vermieter erhalten. Entgegen der Ansicht der Revision spricht auch das Senatsurteil vom 12. Januar 1972 (VIII ZR 26/71, WM 1972, 335) nicht für die Zulässigkeit eines Zugriffs auf die Kaution im laufenden Miet- verhältnis bei streitigen Forderungen. Diese Entscheidung ist schon deshalb nicht einschlägig, weil ihr kein Wohnraummietverhältnis zugrunde lag, sondern ein Mietverhältnis über Geschäftsraum, für das die Vorschrift des § 551 BGB nicht gilt. Daraus ist für die vorliegende Fallgestaltung nichts herzuleiten. Es bedarf schließlich keiner Entscheidung, ob - wie die Revision meint - der Vermieter berechtigt ist, die Kaution nach Vertragsende auch wegen einer streitigen Forderung zu verwerten (ablehnend Staudinger/Emmerich, aaO, 12 13 - 7 - § 551 Rn. 31; anders Palandt/Weidenkaff, aaO), denn eine solche Fallgestal- tung ist hier nicht gegeben. Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Kosziol Vorinstanzen: AG Bonn, Entscheidung vom 21.11.2012 - 201 C 361/12 - LG Bonn, Entscheidung vom 25.07.2013 - 6 S 200/12 -

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 65/11 vom 22. November 2011 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 22. November 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision durch einstimmigen Be- schluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor. Das Beru- fungsgericht hält eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts für erforderlich; es bedürfe einer höchstrichterlichen Entscheidung dar- über, ob der Vermieter von Wohnraum die Kaution bei fortbestehendem Siche- rungsinteresse auch noch nach Beendigung des Mietvertrages verlangen könne und ob eine erfüllungshalber geleistete Mietbürgschaft die Verjährung des An- spruchs auf Leistung einer Barkaution hemme. Diese Erwägungen tragen in- dessen weder den vom Berufungsgericht genannten Zulassungsgrund noch liegt einer der weiteren im Gesetz genannten Zulassungsgründe vor. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Sicherung einer einheitlichen Recht- sprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) erforderlich. a) In Rechtsprechung und Literatur ist allgemein anerkannt, dass der An- spruch des Vermieters auf Leistung einer Mietsicherheit nicht mit der Beendi- gung des Mietverhältnisses erlischt, sondern bei fortbestehendem Sicherungs- 1 2 - 3 - bedürfnis auch danach noch geltend gemacht werden kann (Senatsurteil vom 12. Januar 1981 - VIII ZR 332/79, NJW 1981, 976 unter I 1 b bb [für einen Pachtvertrag]; OLG Düsseldorf, NZM 2001, 380; KG, GE 2008, 670; Staudin- ger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 551 Rn. 13; MünchKommBGB/Bieber, 5. Aufl., § 551 Rn. 17; Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., Rn. III 163a; Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 551 BGB Rn. 63). Wie der Senat bereits im Jahr 1981 für einen Pachtvertrag entschieden hat, besteht kein Rechtsgrund dafür, den Verpächter hinsichtlich der Kaution nur deswegen, weil der Vertrag beendet ist, auf den in seinen tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen häufig umstrittenen Anspruch selbst zu verweisen (Senatsurteil vom 12. Januar 1981 - VIII ZR 332/79, aaO). Dasselbe gilt angesichts der insoweit identischen Interessenlage für den Kautionsanspruch des Vermieters einer Wohnung; einer erneuten höchstrichterlichen Entscheidung bedarf es insoweit nicht. b) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt in der An- nahme einer Leistung erfüllungshalber regelmäßig eine Stundung (vgl. nur Se- natsurteil vom 11. Dezember 1991 - VIII ZR 31/91, BGHZ 116, 278, 282 mwN), die gemäß § 205 BGB die Verjährung hemmt. Dies gilt ohne weiteres auch dann, wenn es sich bei der erfüllungshalber angenommenen Leistung um eine Mietbürgschaft handelt; auch insoweit bedarf es keiner Senatsentscheidung speziell zu dieser Konstellation. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat einen Anspruch auf Leistung einer Barkaution in Höhe von 23.700 € rechts- fehlerfrei bejaht. a) Das Berufungsgericht hat die Regelung in § 5 des Mietvertrags dahin ausgelegt, dass die Parteien eine Barkaution vereinbart haben und dass in der Stellung der bis Ende Februar 2009 befristeten Bankbürgschaft durch den Be- 3 4 5 - 4 - klagten und deren vorbehaltlosen Annahme durch die Klägerin eine Leistung erfüllungshalber erbracht wurde, mit der eine (gemäß § 205 BGB die Verjäh- rung hemmende) Stundung verbunden ist. Einen Rechtsfehler dieser tatrichter- lichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf. b) Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass mit Rück- sicht auf die - streitigen - von der Klägerin erhobenen Ansprüche auf Zahlung rückständiger Miete für den Zeitraum März bis Oktober 2009 und auf Scha- densersatz wegen Beschädigung der Mietsache und wegen erforderlicher Rückbaumaßnahmen ein Sicherungsbedürfnis fortbesteht, das nicht von der (inzwischen erloschenen) Bürgschaft umfasst war und die Geltendmachung der Kaution ungeachtet der Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigt. 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 10.05.2010 - 413 C 27066/09 - LG München I, Entscheidung vom 19.01.2011 - 15 S 11229/10 - 6 7

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 324/14 vom 9. Juni 2015 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 9. Juni 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision des Klägers durch einstimmi- gen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision zur Fortbildung des Rechts wegen der Frage zugelassen, ob der Vermieter eine ihm überlassene Kaution gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht nur von seinem Vermögen getrennt, sondern auch nach außen erkennbar als treuhänderisch verwaltetes Vermögen auf ei- nem entsprechend gekennzeichneten Konto anzulegen habe. Diese Erwägung trägt indessen weder den vom Berufungsgericht genannten Zulassungsgrund noch liegt einer der weiteren im Gesetz genannten Zulassungsgründe vor. Denn bereits aus den Gesetzesmaterialien ergibt sich eindeutig, dass die Frage in dem auch vom Berufungsgericht entschiedenen Sinne zu beantworten ist; gegenteilige Ansichten in der Literatur oder der Rechtsprechung der Instanzge- richte führt das Berufungsgericht nicht an und sind auch nicht ersichtlich. a) Die Regelung des § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB, wonach der Vermieter ei- ne ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen hat, soll sicherstellen, dass die Kaution vor 1 2 3 - 3 - dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters gesichert ist (BT-Drucks. 14/4553, S. 48; Palandt/Weidenkaff, BGB, 74. Aufl., § 551 Rn. 11; Münch- KommBGB/Bieber, 6. Aufl., § 551 Rn. 18). In den Gesetzesmaterialien wird zur Begründung der Anlagepflicht des Vermieters insoweit ausgeführt, dass die Kaution wie ein Treuhandvermögen oder Mündelgeld zu behandeln sei, um sie im Falle der Insolvenz des Vermieters zu schützen und das Pfandrecht der Banken an dem Kautionskonto auszuschließen (BT-Drucks. 9/2079, S. 11; vgl. Senatsurteil vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/10, NJW 2011, 59 Rn. 19). Der Gesetzgeber ging davon aus, dass aus dem Erfordernis der Trennung von dem Vermögen des Vermieters folge, es sei ein treuhänderisches Sonderkonto an- zulegen (BT-Drucks. 9/2079, S. 11 mit Hinweis auf BGH, Urteil vom 25. Juni 1973 - II ZR 104/71, BGHZ 61, 72, 79). Das Pfandrecht der Banken sowie ein Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht könne bei Kennzeichnung als Son- derkonto nicht Platz greifen (BT-Drucks. 9/2079, aaO). Diesem Anliegen wird jedoch nur eine Anlage gerecht, die den Treu- handcharakter eindeutig für jeden Gläubiger des Vermieters erkennen lässt. Dementsprechend wird einhellig verlangt, dass die Kaution auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto ("Mietkautionskonto") angelegt wird (BayObLG, NJW 1988, 1796, 1797 f.; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 551 Rn. 18; Erman/Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl, § 551 Rn. 11; Soergel/ Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 551 Rn. 15; BeckOGK-BGB/Kaiser, Stand 1. Juni 2015, § 551 Rn. 53; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 551 Rn. 65; Gramlich, Mietrecht, 2013, § 551 Ziffer 4; jurisPK-BGB/Schur, 7. Aufl., § 551 Rn. 17) . b) Andernfalls unterfiele die Kaution - der ausdrücklich erklärten Absicht des Gesetzgebers zuwiderlaufend - dem banküblichen Pfandrecht des Kreditin- stituts für Forderungen gegen den Vermieter als Kontoinhaber (Nr. 14 Abs. 1 4 5 - 4 - AGB-Banken, abgedruckt bei Bunte, AGB-Banken, 4. Aufl., Teil 2, bzw. Nr. 21 Abs. 1 AGB-Sparkassen, abgedruckt bei Bunte, aaO, Teil 3). Denn dieses er- streckt sich auch auf verdeckt treuhänderisch geführte Konten und Sparbücher (BGH, Urteil vom 25. September 1990 - XI ZR 94/89, NJW 1991, 101 unter II 2; Bunte, aaO, Teil 2 Nr. 14 Rn. 307a; Heymann, HGB, 2. Aufl., AGB-Banken Rn. II/135); es wird auch nicht aufgehoben, wenn der Treuhandcharakter der Einlage nachträglich offengelegt wird (BGH, Urteil vom 25. September 1990 - XI ZR 94/89, aaO unter II 3). Ausgeschlossen ist das Pfandrecht des Geldin- stituts an dem Sparguthaben vielmehr nur, wenn der Treuhandcharakter von Anfang an offen gelegt wird (AGB-Banken Nr. 14 Abs. 3 sowie AGB- Sparkassen Nr. 21 Abs. 2; vgl. BGH, Urteile vom 25. September 1990 - XI ZR 94/89 unter II 3 a; vom 25. Juni 1973 - II ZR 104/71, aaO; jeweils mwN; Bunte, aaO; Heymann, aaO). 2. Die Revision hat nach dem vorstehend Ausgeführten auch keine Aus- sicht auf Erfolg. Die hier vorgenommene Anlage der Kaution auf einem nicht als Sonderkonto gekennzeichneten Sparbuch erfüllt, wie das Berufungsgericht zu- treffend angenommen hat, die Anforderungen des § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht. Zutreffend ist das Berufungsgericht ferner davon ausgegangen, dass die Beklagte auch nach dem Ende des Mietverhältnisses bis zur endgültigen Ab- rechnung über die Kaution noch verlangen kann, dass die gesetzlichen Anfor- derungen an die Anlage der Mietsicherheit erfüllt werden (vgl. LG Hamburg NJW-RR 2004, 1530; Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 19). Die Mietkaution dient - soweit nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart ist - ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis. Die darin liegende Zweckbindung endet nicht schon dann, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht mehr für Forderungen des Vermieters aus 6 7 - 5 - dem Mietverhältnis benötigt wird, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution an den Mieter (Senatsurteil vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 36/12, WuM 2012, 502 Rn. 10). Dementsprechend enden sowohl das Sicherungsbedürfnis des Mie- ters, dem § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB Rechnung trägt, als auch die treuhänderi- sche Bindung nicht bereits mit dem Ende des Mietverhältnisses, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution. Ist der Vermieter - wie hier - dem Anspruch auf eine getrennte und ent- sprechend gekennzeichnete Anlage der Kaution nicht nachgekommen, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten in Höhe der Kaution ge- mäß §§ 273, 274 BGB zu (vgl. BGH, Urteil vom 20. Dezember 2007 - IX ZR 132/06, WM 2008, 367 Rn. 8; Palandt/Weidenkaff, aaO Rn. 12; Staudinger/ Emmerich, aaO Rn. 19). Der fortdauernden treuhänderischen Bindung entspre- chend gilt dies auch über das Ende des Mietverhältnisses hinaus. 8 - 6 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Kiel, Entscheidung vom 22.11.2013 - 120 C 150/13 - LG Kiel, Entscheidung vom 04.11.2014 - 1 S 6/14 - 9

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 257/04 Verkündet am: 14. Juni 2006 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 557a Abs. 3, Abs. 4 Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag individualvertraglich vereinbar- ten Kündigungsverzichts des Mieters den nach § 557a Abs. 3 BGB zulässigen Zeit- raum von vier Jahren, so ist der Kündigungsverzicht gemäß § 557a Abs. 4 BGB nicht insgesamt, sondern nur insoweit unwirksam, als seine Dauer den genannten Zeit- raum überschreitet (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05, NJW 2006, 1059). BGH, Urteil vom 14. Juni 2006 - VIII ZR 257/04 - LG Darmstadt AG Michelstadt - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. April 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Darmstadt, 21. Zivilkammer, vom 28. Juli 2004 unter Zurückwei- sung des Rechtsmittels im Übrigen im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht die Klage unter Abände- rung des Urteils des Amtsgerichts Michelstadt vom 26. September 2003 mit dem Hilfsantrag abgewiesen hat, festzustellen, dass die Kläger nicht verpflichtet sind, für die Zeit ab dem 1. April 2003 für das Mietobjekt R. straße in M. an den Beklagten Miete zu zahlen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Mit Mietvertrag vom 28. März 2002 mieteten die Kläger von dem Beklag- ten ein Einfamilienhaus in ländlicher Umgebung am Ortsrand von M. . In § 2 des Mietvertrages heißt es unter der Überschrift "Mietzeit" wie folgt: "Das Mietverhältnis beginnt am 01-05-2002. Der Mietvertrag wird für die Dauer von 60 Monaten geschlossen und läuft bis zum 30-04-2007. Er verlängert sich jeweils um 12 Monate, falls er nicht gekündigt wird. …" Die in den Formulartext maschinenschriftlich eingefügte Laufzeit des Ver- trages entsprach dem ausdrücklichen Wunsch der Kläger. Weiter trafen die Parteien in einer "Anlage zum Mietvertrag § 27" unter anderem noch folgende "Sonstige Vereinbarungen": 2 "§ 4 – Miete Zusatzmietvertrag Es gilt die im Anhang befindliche Staffelmietvereinbarung. Dieser Zu- satzmietvertrag gilt ab dem 01-05-2003. § 5 – Änderung der Miete Es gilt die in der Anlage befindliche Staffelmietvereinbarung. Dieser Zu- satzmietvertrag gilt ab dem 01-05-2003. § 21 – Beendigung des Mietverhältnisses Der Mieter verzichtet bis zum 30.04.2007 auf eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Die Parteien sind sich darüber einig, dass diese Regelung individualvertraglich ausgehandelt worden ist. …" Zugleich schlossen die Parteien in einem "Zusatzmietvertrag" die ge- nannte "Staffelmietvereinbarung". 3 Mit Anwaltsschreiben vom 19. Dezember 2002 kündigten die Kläger das Mietverhältnis mit dem Beklagten "fristgerecht" zum 31. März 2003. Zur Be- 4 - 4 - gründung wiesen sie darauf hin, dass die Vereinbarung in § 21 Satz 1 der Anla- ge zum Mietvertrag nach § 573c Abs. 4 BGB unwirksam sei, da sie zum Nach- teil des Mieters von der Regelung des § 573c Abs. 1 BGB abweiche. Der Be- klagte widersprach der Kündigung. 5 Nach dem Auszug aus dem Haus des Beklagten haben die Kläger mit ih- rer Klage die Feststellung begehrt, dass das Mietverhältnis aufgrund ihrer Kün- digung mit dem Ablauf des 31. März 2003 geendet habe. Im weiteren Verlauf des Rechtsstreits haben sie mit anwaltlichem Schriftsatz vom 23. Mai 2003 ihre auf Abschluss des Mietvertrages vom 28. März 2002 gerichteten Erklärungen wegen arglistiger Täuschung durch den Beklagten angefochten. Dazu haben sie behauptet, dass ein ortsansässiger Großbauer, der Zeuge S. , aufgrund einer behördlichen Sondergenehmigung die dem Mietobjekt benachbarten Fel- der alle zwei bis drei Wochen zur geruchsintensiven Entsorgung von Gülle nut- ze; dies habe ihnen der Beklagte, der davon durch Beschwerden des Vormie- ters, des Zeugen C. , Kenntnis gehabt und daraufhin mit dem Zeugen S. gesprochen habe, bei Abschluss des Mietvertrages verschwiegen. Die Kläger haben deswegen hilfsweise die Feststellung beantragt, dass sie nicht verpflich- tet seien, für die Zeit ab dem 1. April 2003 an den Beklagten Miete zu zahlen. Das Amtsgericht hat der Klage mit dem Hauptantrag stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht nach Durchführung einer Be- weisaufnahme das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewie- sen. Hiergegen wenden sich die Kläger mit der vom Senat zugelassenen Revi- sion. 6 - 5 - Entscheidungsgründe: 7 Die Revision ist nur teilweise begründet. I. 8 Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 9 Die Kündigung der Kläger vom 19. Dezember 2002 habe das Mietver- hältnis nicht zum 31. März 2003 beendet, weil die Kläger in dem Mietvertrag wirksam auf ihr Kündigungsrecht bis zum 30. April 2007 verzichtet hätten. Ein individualvertraglich vereinbarter Ausschluss des gesetzlichen Kündigungs- rechts des Mieters sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch noch nach dem ab 1. September 2001 geltenden Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 wirksam. Die Behauptung der Kläger, dass der Kündigungsver- zicht in der Anlage zum Mietvertrag nicht individualvertraglich vereinbart, son- dern von dem Beklagten vorformuliert worden sei, sei nicht entscheidungser- heblich. Die Kläger hätten selbst vorgetragen, die Regelung der Laufzeit in § 2 des Mietvertrages sei auf ihren ausdrücklichen Wunsch erfolgt, weil sie im Falle des Verkaufs des Hauses eine Eigenbedarfskündigung hätten vermeiden wol- len. Somit sei schon nach ihrer eigenen Darstellung mit der Befristung des Mietvertrages ein beiderseitiger Kündigungsverzicht bezweckt gewesen. Der Kündigungsverzicht der Mieter in der Anlage des Mietvertrages enthalte keine darüber hinausgehende Verpflichtung der Kläger. Das Mietverhältnis sei auch nicht durch die mit Schriftsatz vom 23. Mai 2003 erklärte Anfechtung der Kläger wegen arglistiger Täuschung beendet worden. Die Kläger hätten nicht bewiesen, dass die Verteilung von Gülle ange- sichts der erkennbar ländlichen Umgebung des Hauses und der angrenzenden landwirtschaftlichen Nutzung ein zur Anfechtung berechtigendes Ausmaß er- 10 - 6 - reicht habe und dass der Beklagte hiervon Kenntnis gehabt habe. Weder der Zeuge C. noch der Zeuge S. hätten bestätigt, dass sie mit dem Beklag- ten über dieses Thema gesprochen hätten. II. 11 Diese Entscheidung hält nur bezüglich des Hauptantrags der Kläger im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision insoweit zu- rückzuweisen ist. 1. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis zu Recht angenommen, dass das Mietverhältnis der Parteien durch die ordentliche Kündigung der Kläger vom 19. Dezember 2002 ("fristgerecht") nicht gemäß §§ 542, 573c Abs. 1 BGB mit Ablauf des 31. März 2003 beendet worden ist. 12 a) Rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet ist das Beru- fungsgericht davon ausgegangen, dass es sich bei der auf ausdrücklichen Wunsch der Kläger erfolgten Regelung der Laufzeit in § 2 des Mietvertrages um eine Individualvereinbarung handelt, die als beiderseitiger Verzicht auf das Kündigungsrecht für die Dauer der Vertragslaufzeit auszulegen ist, und dass deshalb dem einseitigen Kündigungsverzicht der Kläger in § 21 der Anlage zum Mietvertrag unabhängig davon, ob es sich dabei um eine individualvertragliche oder um eine vom Beklagten vorformulierte Regelung handelt, keine eigenstän- dige Bedeutung zukommt. 13 b) Weiter hat das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht angenommen, dass der Kündigungsverzicht der Kläger ihrer Kündigung vom 19. Dezember 2002 entgegensteht. 14 aa) Wie das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend erkannt hat, ist nach der Senatsrechtsprechung die Individualvereinbarung eines befristeten 15 - 7 - Kündigungsausschlusses in einem Wohnungsmietvertrag auch nach dem In- krafttreten des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) am 1. September 2001 zulässig (Urteil vom 22. Dezember 2003 – VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448; zur Wirksamkeit eines formularvertraglichen Kündi- gungsausschlusses vgl. Senat, Urteil vom 30. Juni 2004 – VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117; Urteil vom 14. Juli 2004 – VIII ZR 294/03, WuM 2004, 543; Urteil vom 6. Oktober 2004 – VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672; Urteil vom 6. April 2005 – VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574). Ob dies, wie die Revision meint, nur für Mietverträge gilt, die von vorneherein auf unbestimmte Zeit geschlossen wer- den, hingegen nicht für solche Zeitmietverträge, bei denen keiner der Befri- stungsgründe des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist und deswegen gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit lediglich fin- giert wird, bedarf keiner Entscheidung. Entgegen der Annahme der Revision handelt es sich bei dem Mietvertrag der Parteien nicht um einen Zeitmietvertrag im Sinne des § 575 BGB. Ein solcher setzt nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB vor- aus, dass das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen worden ist, mithin nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit von selbst endet (vgl. die Gesetzesbe- gründung in BT-Drucks. 14/4553 S. 69). Das trifft auf den Mietvertrag der Par- teien nicht zu. Dieser ist zwar nach § 2 auf die Dauer von 60 Monaten ge- schlossen und läuft bis zum 30. April 2007. Er verlängert sich jedoch jeweils um zwölf Monate, falls er nicht gekündigt wird. Aufgrund dieser Fortsetzungsklausel ist der Mietvertrag der Parteien von vorneherein auf unbestimmte Zeit ge- schlossen. bb) Das Berufungsgericht hat aber nicht berücksichtigt, dass die Parteien zugleich mit dem Mietvertrag vom 28. März 2002 in einem "Zusatzmietvertrag" eine "Staffelmietvereinbarung" geschlossen haben. Angesichts dessen kommt hier § 557a BGB zur Anwendung. Nach Abs. 3 Satz 1 dieser Vorschrift kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der 16 - 8 - Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Nach Abs. 4 ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. 17 (1) Hier haben die Kläger auf die ordentliche Kündigung des Mietvertra- ges bis zum 30. April 2007 verzichtet, wie sich aus der Individualvereinbarung einer Vertragslaufzeit von 60 Monaten bis zu dem genannten Datum in § 2 des Mietvertrages ergibt (vgl. oben unter II 1 a). Dadurch ist das Kündigungsrecht der Kläger entgegen § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB für mehr als vier Jahre seit Ab- schluss der Staffelmietvereinbarung vom 28. März 2002 ausgeschlossen. Dass die Staffelmietvereinbarung nach den §§ 4 und 5 der Anlage zum Mietvertrag erst ab dem 1. Mai 2003 gelten soll, rechtfertigt – entgegen der vom Beklagten bereits in erster Instanz vertretenen Auffassung – keine andere Beurteilung. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, beginnt die Vierjahresfrist des früheren § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG, der Vorgängerregelung zu § 557a BGB, nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut bereits mit dem "Ab- schluss" des Mietvertrages und der gleichzeitig vereinbarten Staffelmietverein- barung (Urteil vom 29. Juni 2005 – VIII ZR 344/04, WuM 2005, 519 = NZM 2005, 782 unter II 3). Für die insoweit gleich lautende Nachfolgebestimmung des § 557a Abs. 3 BGB kann nichts anderes gelten. Mithin ist die Frist hier ab dem 28. März 2002 zu berechnen. Das Kündigungsrecht der Kläger konnte da- her höchstens bis zum Ablauf des 28. März 2006 und nicht bis zum Ablauf des 30. April 2007 ausgeschlossen werden. (2) Daraus, dass das Kündigungsrecht der Kläger nach § 2 des Mietver- trages entgegen § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB für mehr als vier Jahre seit Ab- schluss der Staffelmietvereinbarung vom 28. März 2002 ausgeschlossen ist, folgt indessen nicht, dass der Kündigungsverzicht der Kläger nach § 557a Abs. 4 BGB insgesamt unwirksam ist. Vielmehr ist er nur insoweit unwirksam, als seine Dauer vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung über- 18 - 9 - schreitet. Dies entspricht der herrschenden Meinung im Schrifttum (Münch- KommBGB/Artz, 4. Aufl., § 557a Rdnr. 18; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 557a Rdnr. 8; Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer, Miete, 8. Aufl., § 557a BGB Rdnr. 13; ferner Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 557a BGB Rdnr. 72 unter unzutreffender Berufung auf den Wortlaut des § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG; a.A. Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 557a Rdnr. 11 unter unzutreffender Berufung auf Senatsurteil vom 2. Juni 2004 – VIII ZR 316/03, NJW-RR 2004, 1309). Dem steht das Senatsurteil vom 25. Januar 2006 – VIII ZR 3/05 (NJW 2006, 1059) nicht entgegen. Dort ging es, anders als hier, nicht um einen individualvertraglichen, sondern um einen formularmäßigen Kündi- gungsverzicht des Mieters für die Dauer von mehr als vier Jahren. Eine Formu- larklausel dieses Inhalts ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mie- ters nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB insgesamt unwirksam; eine teilweise Auf- rechterhaltung kommt insoweit schon wegen des Verbots der geltungserhalten- den Reduktion von Formularklauseln auf einen zulässigen Kern nicht in Be- tracht (Senatsurteil vom 25. Januar 2006, aaO unter II 3 b). Dass bei der hier vorliegenden Individualvereinbarung der Kündigungs- verzicht des Mieters dagegen nur insoweit unwirksam ist, als seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt, ergibt sich allerdings – anders als nach § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG (dazu Senatsurteil vom 29. Juni 2005, aaO, unter II 2 m.w.Nachw.; ferner Senatsurteil vom 25. Januar 2006 – VIII ZR 3/05, aaO, unter II 3 c) – nicht aus dem Wortlaut des § 557a Abs. 4 BGB. Während § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG ausdrücklich bestimmte, dass eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters unwirksam ist, "soweit" sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluss der Vereinbarung erstreckt, lässt die Formulierung von § 557a Abs. 4 BGB offen, ob eine zum Nachteil des Mieters von § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB abweichende Vereinbarung insgesamt oder nur teilweise unwirksam ist. Auch der Gesetzesbegründung zu § 557a BGB lässt sich inso- 19 - 10 - weit nichts entnehmen. Dort ist zwar von der "Übereinstimmung mit dem gel- tenden Recht" die Rede; diese Übereinstimmung bezieht sich jedoch allein dar- auf, dass nach Abs. 3 Satz 1 der Vorschrift "das (ordentliche) Kündigungsrecht des Mieters höchstens für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden kann" (BT-Drucks. 14/4553 S. 53; vgl. auch Senatsur- teil vom 25. Januar 2006, aaO). Dafür, dass eine zum Nachteil des Mieters von § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB abweichende Vereinbarung nach § 557a Abs. 4 BGB nur teilweise, näm- lich nur insoweit unwirksam ist, als die Dauer des Kündigungsverzichts des Mie- ters vier Jahre überschreitet, spricht jedoch der Gesetzeszweck. Die zeitliche Begrenzung des Kündigungsverzichts des Mieters in § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB dient dem Schutz des Mieters. Nach der Gesetzesbegründung zu der, wie oben erwähnt, insoweit übereinstimmenden Vorgängerregelung in § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG ist es "zu erwarten, dass die Vermieter zur Absicherung ihrer Kalkulation den Mietern Verträge vorlegen werden, in denen neben der Vereinbarung eines gestaffelten Mietzinses auch das Kündigungsrecht des Mieters für längere Zeit ausgeschlossen ist. Unter Berücksichtigung der möglichen Zwangslage der Wohnungssuchenden beim Abschluss eines Mietvertrages erscheint es erfor- derlich, den Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters auf vier Jahre zu begrenzen" (BT-Drucks. 9/2079 S. 18; vgl. auch Senatsurteil vom 23. Novem- ber 2005 – VIII ZR 154/04, WuM 2006, 97 unter II 3 b aa (2)). Durch diese zeit- liche Begrenzung des Kündigungsverzichts ist der Mieterschutz nach Auffas- sung des Gesetzgebers in dem insoweit erforderlichen Umfang gewährleistet, weswegen § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG lediglich die Teilunwirksamkeit eines über die Dauer von vier Jahren hinaus gehenden Kündigungsverzichts des Mieters vorgesehen hat. Das gilt unverändert auch für § 557a BGB. So heißt es in der Gesetzesbegründung zu dieser Vorschrift, dass "wegen des bei der Staffelmiete bestehen bleibenden Sonderkündigungsrechts des Mieters nach vier Jahren … 20 - 11 - dieser hinreichend geschützt" ist (BT-Drucks. 14/4553 S. 37; vgl. auch Senats- urteil vom 23. November 2005, aaO). Danach erscheint es gerechtfertigt, die durch § 557a Abs. 4 BGB angeordnete Unwirksamkeit der zum Nachteil des Mieters von § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB abweichenden Individualvereinbarung eines Kündigungsverzichts wie bisher gemäß § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG auf des- sen vier Jahre überschreitende Dauer zu beschränken. Aus § 139 BGB ergibt sich nichts anderes. Danach ist, wenn ein Teil ei- nes Rechtsgeschäfts nichtig ist, das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein wür- de. Maßgebend ist, welche Entscheidung die Parteien bei Kenntnis der Teil- nichtigkeit nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssit- te gehoffen hätten. Dies bedeutet in der Regel, dass die Parteien das objektiv Vernünftige gewollt und eine gesetzeskonforme Regelung angestrebt haben (Senatsurteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 243/03, NJW 2004, 3045 unter II 1 b bb m.w.Nachw.). Danach ist anzunehmen, dass die Parteien im vorliegenden Fall einen vierjährigen Kündigungsverzicht vereinbart hätten. Das gilt hier um so mehr, als die Regelung der Laufzeit in § 2 des Mietvertrags mit dem darin lie- genden beiderseitigen Kündigungsverzicht (vgl. oben unter II 1 a) dem aus- drücklichen Wunsch der Kläger entsprach. 21 Diese Beurteilung entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichts- hofs zur Herabsetzung individuell vereinbarter überlanger Vertragslaufzeiten in vergleichbaren Fällen. So sind nach der gefestigten Rechtsprechung des Se- nats Bierlieferungsverträge mit individualvertraglich geregelter Bezugsbindung, die allein wegen ihrer übermäßig langen Laufzeit gegen die guten Sitten ver- stoßen, mit einer angemessenen Laufzeit aufrecht zu erhalten (Senatsurteil vom 21. März 1990 – VIII ZR 49/89, WM 1990, 1392 unter 2 b m.w.Nachw.; zur Unzulässigkeit der Rückführung einer formularmäßig vereinbarten, übermäßig 22 - 12 - langen Vertragslaufzeit vgl. dagegen Senat, BGHZ 143, 103, 118 ff.). In Anleh- nung daran ist es in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs anerkannt, dass auch eine zeitlich unbegrenzte Wettbewerbsbeschränkung auf das noch zu billigende Maß zurückgeführt werden kann (Urteil vom 29. Oktober 1990 – II ZR 241/89, WM 1990, 2121 unter 2 d; Urteil vom 14. Juli 1997 – II ZR 238/96, WM 1997, 1707 unter 3 a, jew. m.w.Nachw.). Darüber hinaus hat der Senat gemäß § 551 Abs. 4 BGB eine Teilunwirksamkeit angenommen, wenn die Vereinbarung einer Mietsicherheit das nach § 551 Abs. 1 BGB zulässige Maß überschreitet (Urteil vom 30. Juni 2004 – VIII ZR 243/03, NJW 2004, 3045 unter II 2 b m.w.Nachw.). (3) Ist der in § 2 des Mietvertrages liegende Kündigungsverzicht der Klä- ger nach alledem nur insoweit unwirksam, als seine Dauer vier Jahre seit Ab- schluss der Staffelmietvereinbarung vom 28. März 2002 überschreitet, steht er einer ordentlichen Kündigung der Kläger bis zum Ablauf des 28. März 2006 und damit auch zum 31. März 2003 entgegen. 23 2. Ohne Erfolg macht die Revision hilfsweise geltend, die Kündigung der Kläger vom 19. Dezember 2002 sei aus den zur Anfechtung des Mietvertrages nach § 123 BGB angeführten Gründen jedenfalls als außerordentliche Kündi- gung (§§ 543, 569 BGB) wirksam. Sie übersieht, dass nach § 569 Abs. 4 BGB der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben an- zugeben ist. Fehlt es daran, so ist die Kündigung unwirksam (Senatsbeschluss vom 22. Dezember 2003 – VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850 unter II 2 a m.w.Nachw.). So ist es hier. In dem anwaltlichen Kündigungsschreiben der Klä- ger vom 19. Dezember 2002 findet die von ihnen erst im Verlauf des Rechts- streits behauptete Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch das geruchsin- tensive Ausbringen von Gülle auf den benachbarten Feldern keine Erwähnung. 24 - 13 - Vielmehr haben die Kläger in dem Schreiben lediglich geltend gemacht, dass die Vereinbarung in § 21 Satz 1 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei. III. 25 Hinsichtlich des Hilfsantrags der Kläger hält die Entscheidung des Beru- fungsgerichts der revisionsrechtlichen Nachprüfung dagegen nicht stand. 26 1. Das Berufungsgericht hat insoweit allerdings im Ergebnis zu Recht angenommen, dass die Kläger im anwaltlichen Schriftsatz vom 23. Mai 2003 ihre auf Abschluss des Mietvertrages vom 28. März 2002 gerichteten Willenser- klärungen nicht mit Erfolg gemäß § 123 Abs. 1 BGB wegen arglistiger Täu- schung mit der Begründung angefochten haben, der Beklagte habe ihnen die Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch das geruchsintensive Ausbringen von Gülle auf den benachbarten Feldern verschwiegen. In diesem Zusammenhang bedarf es keiner Entscheidung, ob die Rüge der Revision berechtigt ist, das Berufungsgericht habe verfahrensfehlerhaft nicht die von den Klägern benannte Zeugin B. zum Ausmaß der Geruchs- belästigung vernommen. Denn es kann dahingestellt bleiben, ob die Geruchs- belästigung seinerzeit auch unter Berücksichtigung der ländlichen Umgebung des Hauses ein zur Anfechtung berechtigendes Ausmaß erreicht hat. Jedenfalls hat das Berufungsgericht ohne durchgreifenden Rechtsfehler angenommen, die Kläger hätten schon nicht den ihnen obliegenden Beweis erbracht, dass der Beklagte bei Abschluss des Mietvertrages von der geruchsintensiven Ausbrin- gung der Gülle Kenntnis gehabt habe, weil weder der Zeuge C. noch der Zeuge S. bestätigt hätten, dass sie mit dem Beklagten über dieses Thema gesprochen hätten. 27 - 14 - Insoweit rügt die Revision allerdings zu Recht, dass das Berufungsge- richt gegen § 160 Abs. 3 Nr. 4 ZPO verstoßen hat, indem es die Aussage des Zeugen S. nicht im Sitzungsprotokoll vom 30. Juni 2004 festgestellt hat. Die dafür im Protokoll angeführte Begründung des Berufungsgerichts, gegen das Berufungsurteil sei kein Rechtsmittel mehr gegeben, ist unzutreffend. Die Vor- aussetzungen, unter denen gemäß § 161 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Feststellungen nach § 160 Abs. 3 Nrn. 4 und 5 ZPO nicht in das Protokoll aufgenommen werden müssen, sind nicht gegeben, wenn das Berufungsurteil – wie hier – der Nichtzu- lassungsbeschwerde nach § 544 ZPO unterliegt (BGH, Beschluss vom 24. Juni 2003 – VI ZR 309/02, NJW 2003, 3057 unter 2; BGHZ 156, 97, 101). Dieser Verfahrensfehler hat sich jedoch nicht ausgewirkt. Die an sich notwendige Pro- tokollierung des Inhalts der Beweisaufnahme ist ausnahmsweise entbehrlich, wenn sich dieser mit der erforderlichen Klarheit aus dem Tatbestand oder den Entscheidungsgründen des Berufungsurteils ergibt (BGH, Beschluss vom 24. Juni 2003, aaO m.w.Nachw.). Das ist hier der Fall. In den Entscheidungs- gründen des Berufungsurteils heißt es nämlich, der Zeuge S. habe – eben- so wie der Zeuge C. – nicht bestätigt, mit dem Beklagten über dieses Thema, das heißt über die Verteilung von Gülle auf den Feldern in der Umge- bung des Hauses, gesprochen zu haben. Daraus geht mit der erforderlichen Klarheit hervor, dass der Zeuge S. die diesbezügliche Beweisfrage, die einfach zu beantworten war, bei seiner Vernehmung verneint hat, wie sich auch den schriftsätzlichen Stellungnahmen der Parteien zum Ergebnis der Beweis- aufnahme entnehmen lässt. Ein abweichender Inhalt der Zeugenaussage wird von der Revision nicht geltend gemacht. 28 2. Mit Erfolg beanstandet die Revision jedoch, dass das Berufungsgericht nicht geprüft hat, ob die mit Schriftsatz vom 23. Mai 2003 erklärte Anfechtung des Mietvertrags entsprechend § 140 BGB in eine als rechtliches Minus darin enthaltene außerordentliche Kündigung des Mietvertrags durch die Kläger we- 29 - 15 - gen der von ihnen behaupteten Beeinträchtigung des Mietgebrauchs umzudeu- ten ist. Dies ist in erster Linie vom Tatrichter zu beurteilen. Für die Frage, ob die Kündigung gegebenenfalls berechtigt wäre, würde es nicht auf die vom Beru- fungsgericht gemäß den vorstehenden Ausführungen ohne durchgreifenden Rechtsfehler verneinte Kenntnis des Beklagten von der in Rede stehenden Ge- ruchsbeeinträchtigung ankommen, sondern vielmehr auf deren - unter anderem durch die bislang nicht gehörte Zeugin B. - unter Beweis gestellten Um- fang. Aus diesem Grund kann das Berufungsurteil insoweit, als das Beru- fungsgericht die Klage mit dem Hilfsantrag abgewiesen hat, keinen Bestand haben. Insoweit ist der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif, da es noch weiterer tatsächlicher Feststellungen bedarf. Daher ist das Berufungsurteil in dem bezeichneten Umfang aufzuheben, und die Sache ist zur neuen Verhand- lung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. 30 Dr. Deppert Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst Hermanns Vorinstanzen: AG Michelstadt, Entscheidung vom 26.09.2003 - 1 C 222/03 - LG Darmstadt, Entscheidung vom 28.07.2004 - 21 S 264/03 -

ECLI:DE:BGH:2024:100724UVIIIZR184.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 184/23 Verkündet am: 10. Juli 2024 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 215 Alt. 1, § 390, § 387, § 249 Abs. 1 Fa, Abs. 2 Satz 1 Ga, § 280 Abs. 1, § 548 Abs. 1, § 823 Abs. 1 F Eine von den Parteien im Wohnraummietvertrag getroffene Barkautionsab- rede ist typischerweise dahingehend auszulegen, dass die Möglichkeit des Vermieters, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen der Kau- tionsabrechnung hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Be- schädigung der Mietsache gemäß §§ 535, 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 823 Abs. 1 BGB durch Aufrechnung befriedigen zu können, nicht an einer fehlen- den Ausübung der ihm nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB zustehenden Erset- zungsbefugnis in unverjährter Zeit scheitern soll. BGH, Urteil vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 184/23 - LG Nürnberg-Fürth AG Erlangen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 8. Mai 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth - 7. Zivilkammer - vom 25. Juli 2023 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin war bis zum 8. November 2019 Mieterin einer Wohnung in E. . Sie verlangt von dem im Wege der Erbfolge in das Mietverhältnis auf Vermieterseite eingetretenen Beklagten die Rückzahlung der von ihr gemäß der mietvertraglichen Vereinbarung bei Mietbeginn geleisteten Barkaution. Der spätere Prozessbevollmächtigte des Beklagten rechnete mit Schrei- ben vom 20. Mai 2020 über die Mietkaution ab. Dabei bezifferte er diese ein- schließlich Zinsen auf 785,51 € und rechnete mit nach seiner Behauptung beste- henden Gegenforderungen wegen Beschädigung der Mietsache in Höhe von 1 2 - 3 - 1.175 € auf. Die Klägerin hat Ansprüche des Beklagten in Abrede gestellt und die Verjährungseinrede erhoben. Der Beklagte hat vorgetragen, er habe bereits mit Schreiben vom 26. Feb- ruar 2020 über die Kaution abgerechnet und mit den von ihm behaupteten Ge- genansprüchen die Aufrechnung erklärt. Der Zugang dieses Schreibens bei der Klägerin ist indes streitig geblieben. Das Amtsgericht hat der auf Zahlung von 785,51 € nebst Zinsen gerichte- ten Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Be- klagte sein Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht eine wirksame Aufrechnung des Beklag- ten verneint und der Klage auf Rückzahlung der Kaution stattgegeben. 3 4 5 6 7 8 - 4 - Gemäß § 390 BGB könne eine Forderung, der eine Einrede entgegen- stehe, nicht aufgerechnet werden. Hiervon mache § 215 BGB eine Ausnahme für den Fall, dass eine zwischenzeitlich verjährte Forderung in dem Zeitpunkt, in dem erstmals habe aufgerechnet werden können, noch nicht verjährt gewesen sei. Diese Ausnahme greife allerdings vorliegend nicht ein. Zwar genüge nach dem Wortlaut des § 215 BGB die Möglichkeit der Auf- rechnung in unverjährter Zeit. Voraussetzung einer Aufrechnung sei jedoch, dass eine Aufrechnungslage bestehe, was nach § 387 BGB die Gleichartigkeit der zur Aufrechnung gestellten Forderungen voraussetze. An der erforderlichen Gleichartigkeit mangele es, wenn sich - wie hier - eine Geldforderung (Rückzahlung einer Barkaution) und ein Anspruch auf Natu- ralrestitution nach § 280 Abs. 1 BGB beziehungsweise § 823 Abs. 1 BGB in Ver- bindung mit § 249 Abs. 1 BGB (Schadensersatz wegen Beschädigung der Miet- sache) gegenüberstünden. Zwar könne der Gläubiger eines Schadensersatzan- spruchs wegen Beschädigung einer Sache nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB statt der Herstellung des schadensfreien Zustands "in natura" den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. Allerdings wandele sich der Anspruch - auch wenn in der Praxis seitens des Vermieters bei Beschädigungen der Mietsache regelmäßig Ersatz in Geld gefordert werde - erst durch Ausübung der Ersetzungsbefugnis in einen Geldanspruch um. Da der Zugang des Abrechnungsschreibens vom 26. Februar 2020 nicht nachweisbar sei, seien die Schadensersatzansprüche erstmals nach Ablauf der Verjährungsfrist geltend gemacht worden. Für die Anwendung von § 215 BGB genüge auch nicht, dass innerhalb unverjährter Zeit die Möglichkeit bestanden habe, die Ersetzungsbefugnis - wie dies in der Praxis bei der Kautionsabrechnung regelmäßig der Fall sein werde - 9 10 11 12 - 5 - zusammen mit der Aufrechnungserklärung auszuüben. Ein derartig weites Ver- ständnis würde die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB unterlaufen, deren Zweck darin bestehe, mit der Beendigung eines Gebrauchsüberlassungsverhält- nisses verbundene Ansprüche einer beschleunigten Klärung zuzuführen. Dass die Verjährung nach § 215 BGB ausnahmsweise unbeachtlich sei, habe seinen Grund darin, dass derjenige, dessen Forderung der kürzeren Ver- jährungsfrist unterliege, in seinem Vertrauen auf die Aufrechnungslage geschützt werden und nicht zu einer Durchsetzung seiner Forderung gedrängt werden solle. Diese Interessenlage sei mit derjenigen des Vermieters, der erst nach Ab- lauf der Verjährungsfrist mit Schadensersatzansprüchen an den Mieter heran- trete, nicht vergleichbar. In diesem Fall bestehe keine einem "Stillhalteabkom- men" vergleichbare Situation, vielmehr dürfe der Mieter nach Ablauf der Verjäh- rungsfrist darauf vertrauen, nicht mehr wegen Veränderungen oder Verschlech- terungen der Mietsache in Anspruch genommen zu werden. Der Vermieter habe andererseits bereits vor seiner Inanspruchnahme auf Rückzahlung der Kaution Veranlassung, mit seinen Ansprüchen hervorzutreten, da er zur Abrechnung der Kaution verpflichtet sei. Die Kammer folge - wie bereits das Amtsgericht - insoweit der Ansicht des Kammergerichts (Beschluss vom 8. Dezember 2019 - 8 U 104/17). Höchstrich- terlich sei die Frage noch nicht entschieden. 13 14 15 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der bei Mietbeginn geleisteten Barkaution nicht bejaht werden. Der Wirksamkeit der vom Beklagten mit Schreiben vom 20. Mai 2020 gegenüber der Klägerin erklärten Aufrechnung mit den von ihm behaupte- ten Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache (§§ 535, 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 823 Abs. 1, § 249 BGB) steht die von der Klägerin erhobene Einrede der Verjährung gemäß § 215 Alt. 1 BGB nicht entgegen. 1. Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Vermieter jedenfalls aus der der Hingabe der Mietkaution zu Grunde liegenden Sicherungsabrede verpflichtet ist, eine vom Mieter gezahlte Barkaution (§ 551 BGB) nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemes- senen Prüfungsfrist zurückzuzahlen, sobald er diese zur Sicherung seiner An- sprüche nicht mehr benötigt (Senatsurteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422 Rn. 8). Dies ist der Fall, wenn feststeht, dass dem Vermieter keine Ansprüche mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befrie- digen kann (BGH, Urteile vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 263/14, NJW 2016, 3231 Rn. 12; vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160, 162). Denn die Kaution dient der Sicherung der Ansprüche des Vermieters; dieser soll sich nach Beendigung des Mietverhältnisses auf einfache Weise, nämlich durch Aufrech- nung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch befriedigen können (vgl. Senatsurteil vom 12. Januar 1981 - VIII ZR 332/79, NJW 1981, 976 unter I b bb; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 2/87, BGHZ 101, 16 17 18 - 7 - 244, 251), und zwar auch hinsichtlich solcher Forderungen, deren Existenz zwi- schen den Mietvertragsparteien streitig ist (Senatsurteile vom 24. Juli 2019 - VIII ZR 141/17, NJW 2019, 3371 Rn. 25 ff.; vom 28. Oktober 2020 - VIII ZR 230/19, NJW-RR 2021, 15 Rn. 47). 2. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist hingegen die Auffassung des Beru- fungsgerichts, die von dem Beklagten mit Schreiben vom 20. Mai 2020 erklärte Aufrechnung mit von ihm behaupteten Schadensersatzansprüchen wegen Be- schädigung der Mietsache nach §§ 535, 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 823 Abs. 1 BGB (vgl. hierzu Senatsurteil vom 28. Februar 2018 - VIII ZR 157/17, BGHZ 218, 22 Rn. 9, 18 f., 30) - zu deren Voraussetzungen das Berufungsgericht keine Fest- stellungen getroffen hat und deren Bestehen daher revisionsrechtlich zu unter- stellen ist - habe nicht gemäß § 389 BGB zum Erlöschen des geltend gemachten Kautionsrückzahlungsanspruchs der Klägerin geführt, weil sie gemäß § 390 BGB unwirksam sei. a) Nach der Vorschrift des § 390 BGB kann eine Forderung, der eine Ein- rede entgegensteht, nicht aufgerechnet werden. Zu den Einreden gehören sämt- liche Leistungsverweigerungsrechte des bürgerlichen Rechts (BGH, Urteil vom 9. Oktober 2000 - II ZR 75/99, NJW 2001, 287 unter 3) und damit auch die Ein- rede der Verjährung (§ 214 Abs. 1 BGB). b) Zutreffend hat das Berufungsgericht zu Grunde gelegt, dass für die vor- liegend vom Beklagten geltend gemachten Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache die Vorschrift des § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB eine gegenüber der in § 195 BGB normierten regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren verkürzte Verjährungsfrist von sechs Monaten vorsieht, die gemäß § 548 19 20 21 - 8 - Abs. 1 Satz 2 BGB mit dem Zeitpunkt beginnt, in dem der Vermieter die Mietsa- che zurückerhält. Die Annahme des Berufungsgerichts, dass diese kurze Verjäh- rungsfrist vorliegend im Zeitpunkt der - einzig unstreitigen - Aufrechnungserklä- rung des Vermieters vom 20. Mai 2020 bereits abgelaufen war, lässt Rechtsfeh- ler nicht erkennen und wird auch von der Revision nicht angegriffen. c) Das Berufungsgericht hat ebenfalls noch zutreffend gesehen, dass § 215 Alt. 1 BGB eine Ausnahmevorschrift zu § 390 BGB enthält. Es hat dabei jedoch außer Betracht gelassen, dass die von den Parteien im Mietvertrag ge- troffene Barkautionsabrede - unabhängig davon, ob es sich bei ihr um eine vom Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung oder um eine Individualver- einbarung handelt, wozu das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen hat - dahingehend auszulegen ist, dass die Möglichkeit des Beklagten, sich nach Be- endigung des Mietverhältnisses im Rahmen der Kautionsabrechnung hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache durch Aufrechnung befriedigen zu können, nicht an einer fehlenden Ausübung der Er- setzungsbefugnis in unverjährter Zeit scheitern soll. aa) Gemäß § 215 Alt. 1 BGB schließt die Verjährung die Aufrechnung nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erst- mals aufgerechnet werden konnte. Dies setzt das Bestehen einer Aufrechnungs- lage im Sinne des § 387 BGB vor Verjährungseintritt voraus (BGH, Urteil vom 19. Mai 2006 - V ZR 40/05, NJW 2006, 2773 Rn. 9; vgl. auch BGH, Beschluss [Großer Senat für Zivilsachen] vom 20. Juni 1951 - GSZ 1/51, BGHZ 2, 300, 304 f.; Staudinger/Peters/Jacoby, BGB, Neubearb. 2019, § 215 Rn. 5; Erman/Schmidt-Räntsch, BGB, 17. Aufl., § 215 Rn. 1 f.; BT-Drucks. 14/6040, S. 122). Eine Aufrechnungslage ist gegeben, wenn die in § 387 BGB normierten Tatbestandsmerkmale Gegenseitigkeit, Gleichartigkeit, Durchsetzbarkeit der 22 23 - 9 - Aktivforderung des Aufrechnenden und Erfüllbarkeit der Passivforderung des Aufrechnungsgegners erfüllt sind (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteil vom 19. Novem- ber 2013 - II ZR 18/12, NJW 2014, 624 Rn. 11 mwN). (1) Das Berufungsgericht hat zu Recht die Gleichartigkeit zwischen dem Anspruch der klagenden Mieterin auf Rückzahlung der Barkaution als Geldforde- rung (vgl. Senatsurteil vom 24. Juli 2019 - VIII ZR 141/17, NJW 2019, 3371 Rn. 17) und dem (zunächst) auf Naturalrestitution durch den Schädiger (§ 249 Abs. 1 BGB) gerichteten Anspruch des beklagten Vermieters auf Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache verneint (vgl. hierzu KG, Beschluss vom 2. Dezember 2019 - 8 U 104/17, juris Rn. 11; AG Ludwigsburg, WuM 2022, 606, 608; LG Berlin, ZMR 2024, 207 f.; BeckOGK-BGB/Bach, Stand: 1. März 2024, § 215 Rn. 5). Denn die nach § 249 Abs. 1 BGB geschuldete Naturalrestitution durch den Schädiger ist nicht auf eine Geldzahlung, sondern auf die Wiederher- stellung des Zustands gerichtet, der bestünde, wenn das schädigende Ereignis nicht eingetreten wäre. (2) Ebenfalls noch rechtsfehlerfrei ist die Annahme des Berufungsgerichts, eine Aufrechnungslage im Sinne des § 387 BGB habe auch im Hinblick auf den auf Geldersatz gerichteten Schadensersatzanspruch gemäß § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB, welcher gegenüber dem Anspruch auf Rückzahlung der Barkaution gleich- artig ist, in unverjährter Zeit nicht bestanden (vgl. auch KG, Beschluss vom 2. De- zember 2019 - 8 U 104/17, aaO Rn. 13; AG Ludwigsburg, aaO; LG Berlin, aaO; BeckOGK-BGB/Bach, aaO). Zwar kann der Gläubiger eines Schadensersatzanspruchs wegen Beschä- digung einer Sache nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB statt der Naturalrestitution durch den Schädiger den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen (vgl. BGH, 24 25 26 - 10 - Urteile vom 28. Februar 2018 - VIII ZR 157/17, BGHZ 218, 22 Rn. 26; vom 27. Juni 2018 - XII ZR 79/17, NJW-RR 2018, 1103 Rn. 21). Der Anspruch auf Geldersatz - als besondere Ausprägung des einheitlichen Schadensersatzan- spruchs auf Vermögensausgleich (vgl. BGH, Urteile vom 9. Dezember 2016 - V ZR 124/16, NJW-RR 2017, 527 Rn. 30; vom 26. Februar 1991 - XI ZR 331/89, WM 1991, 1002 unter II 2 a; vom 8. Februar 1952 - V ZR 122/50, BGHZ 5, 105, 109; RGZ 126, 401, 403; 71, 212, 214; Staudinger/Höpfner, BGB, Neubearb. 2021, § 249 Rn. 1; BeckOGK-BGB/Brand, Stand: 1. März 2022, § 249 Rn. 57 f., 112 f., 115; Erman/Ebert, BGB, 17. Aufl., § 249 Rn. 2 f.) - setzt jedoch voraus, dass der Gläubiger die ihm zustehende Ersetzungsbefugnis ausübt. Es werden nicht von vornherein mehrere Leistungen geschuldet, sondern der Gläubiger ist nur berechtigt, an die Stelle der einen geschuldeten Leistung (hier: Naturalresti- tution durch den Schädiger) eine andere Leistung (hier: Geldersatz) mit der Folge zu setzen, dass fortan nur diese letztere Erfüllung ist (BGH, Urteile vom 29. Ja- nuar 2019 - VI ZR 481/17, NJW 2019, 1669 Rn. 21; vom 8. Februar 1952 - V ZR 122/50, BGHZ 5, 105, 109; MünchKommBGB/Oetker, 9. Aufl., § 249 Rn. 358). Die Ersetzungsbefugnis ist eine Willenserklärung (BGH, Urteil vom 29. Ja- nuar 2019 - VI ZR 481/17, aaO), zu deren Wirksamkeit es des Zugangs beim Schuldner bedarf (§ 130 Abs. 1 BGB). Da das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei und von der Revision unangegrif- fen festgestellt hat, dass ein Zugang des Abrechnungsschreibens vom 26. Feb- ruar 2020 bei der Klägerin nicht bewiesen ist, hat der Beklagte als Gläubiger der von ihm behaupteten Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache die ihm zustehende Ersetzungsbefugnis erst mit dem Abrechnungs- schreiben vom 20. Mai 2020 und damit nicht innerhalb der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB ausgeübt. 27 - 11 - bb) Dies steht vorliegend einer Anwendung der Vorschrift des § 215 Alt. 1 BGB jedoch nicht entgegen (vgl. zu der Thematik auch LG Lübeck, Urteil vom 28. März 2024 - 14 S 117/22, juris Rn. 56 ff.; Streyl, WuM 2024, 241, 247 ff.; Zehelein, NZM 2022, 937 ff.). Unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessenlage, welche einer im Wohnraummietverhältnis getroffenen Barkautionsabrede typischerweise - und mangels festgestellter oder sonst ersichtlicher Besonderheiten auch hier - zu Grunde liegt, ist diese regelmäßig dahingehend auszulegen, dass die Möglichkeit des Vermieters, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen der Kautionsabrechnung hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Be- schädigung der Mietsache durch Aufrechnung befriedigen zu können, nicht an einer fehlenden Ausübung der Ersetzungsbefugnis in unverjährter Zeit scheitern soll. (1) Die beiderseitige Interessenlage der Vertragsparteien eines Wohn- raummietverhältnisses ist hinsichtlich der Barkaution im Ausgangspunkt dadurch gekennzeichnet, dass diese - wie bereits unter II 1 ausgeführt - der Sicherung der Ansprüche des Vermieters dient. Der Vermieter soll sich nach Beendigung des Mietverhältnisses auf einfache Weise durch Aufrechnung gegen den Kauti- onsrückzahlungsanspruch befriedigen können (vgl. Senatsurteil vom 12. Ja- nuar 1981 - VIII ZR 332/79, NJW 1981, 976 unter I b bb; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 2/87, BGHZ 101, 244, 251). Ihm steht dabei eine sich an das Ende des Mietverhältnisses anschließende ange- messene Überlegungs- und Abrechnungsfrist zu (Senatsbeschluss [Rechtsent- scheid] vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 2/87, aaO S. 250; BGH, Urteile vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97, NJW 1999, 1857 unter 1; vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422 Rn. 9; vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 263/14, NJW 28 29 30 - 12 - 2016, 3231 Rn. 12; vom 24. Juli 2019 - VIII ZR 141/17, NZM 2019, 754 Rn. 20). Die Länge dieser Frist bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalls; diese können so beschaffen sein, dass auch mehr als sechs Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter zumutbar sein können (Senatsbeschluss [Rechts- entscheid] vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 2/87, aaO S. 250 f.; Senatsurteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05, aaO Rn. 10; vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 84, 99). Für den Fall, dass der Vermieter Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache geltend machen will, kann daher die Abrech- nungsfrist in ein Spannungsverhältnis zu der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB geraten, die eine "möglichst schnelle" Klärung über beste- hende - auch deliktische - Ansprüche bewirken soll (BT-Drucks. 14/4553, S. 45; Senatsurteil vom 8. November 2017 - VIII ZR 13/17, NJW 2017, 3707 Rn. 29 mwN). Der Senat hat allerdings bereits entschieden, dass der Vermieter von Wohnraum nicht schon deshalb gehindert ist, mit verjährten Schadensersatzan- sprüchen wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der vermieteten Sache gegen den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufzurechnen, weil er die vom Mieter gestellte Kaution nicht innerhalb von sechs Monaten seit Beendi- gung des Mietvertrages abgerechnet hat (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 2/87, aaO S. 252). Hierdurch ist klargestellt, dass die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zwangsläufig gegen- über der Kautionsabrechnungsfrist vorrangig ist. Auch in der Fallgestaltung des § 215 Alt. 1 BGB lässt der Gesetzgeber die Verjährungseinrede aufgrund einer Interessenabwägung zurückstehen. Dieser 31 32 33 - 13 - Regelung - beziehungsweise der bis zum Inkrafttreten des Gesetzes zur Moder- nisierung des Schuldrechts vom 26. November 2001 (BGBl. I S. 3138) am 1. Ja- nuar 2002 geltenden Vorgängerregelung des § 390 Satz 2 BGB -, nach welcher eine Aufrechnung trotz Verjährung der Gegenforderung des Aufrechnenden möglich ist, liegt die Wertung des Gesetzgebers zu Grunde, dass ein Schuldner, dem ein Gegenanspruch zusteht, kraft dessen er die Inanspruchnahme durch den Gläubiger erfolgreich abwehren kann, sich als hinreichend gesichert anse- hen darf und durch die Verjährungsregeln nicht zur frühzeitigen Durchsetzung seiner Forderung im Wege der Aufrechnung oder Klageerhebung gedrängt wer- den soll (vgl. BGH, Urteile vom 5. November 2015 - VII ZR 144/14, NJW 2016, 52 Rn. 11; vom 16. Juni 1967 - V ZR 122/64, BGHZ 48, 116, 117 [zu § 390 Satz 2 BGB aF]; vgl. auch Mugdan, Die gesamten Materialien zum Bürgerlichen Gesetz- buch, Band 2, S. 560 f., Band 1, S. 843; vgl. hierzu und zur Kritik auch BeckOGK- BGB/Bach, Stand: 1. März 2024, § 215 BGB Rn. 6 ff.; MünchKommBGB/Grothe, 9. Aufl., § 215 BGB Rn. 1 f.; Bydlinski, AcP 196 [1996], 276, 293 ff.). Dabei wurde insbesondere bei einer in kurzer Frist verjährenden Forderung, der eine in länge- rer Frist verjährende Gegenforderung gegenübersteht, der Verlust der Aufrech- nungsmöglichkeit als unbillig angesehen (vgl. Mugdan, aaO). (2) Im Hinblick auf den Sinn der Kautionsabrede, dem Vermieter eine Be- friedigung durch Aufrechnung zu ermöglichen, widerspräche es den beiderseiti- gen Interessen der Parteien eines Wohnraummietvertrages, wenn die Anwen- dung der Ausnahmevorschrift des § 215 Alt. 1 BGB alleine daran scheitern würde, dass der Vermieter in unverjährter Zeit die ihm zustehende Ersetzungs- befugnis nicht ausgeübt hat. Hierdurch würde der Ersetzungsbefugnis eine Stel- lung eingeräumt, die ihr die Parteien jedenfalls im Wohnraummietverhältnis bei vereinbarter Barkautionsabrede regelmäßig nicht zukommen lassen wollen. 34 - 14 - (a) Die Ersetzungsbefugnis dient dem Interesse des Geschädigten. Sie soll den Geschädigten davon befreien, die Sache zur Schadensbeseitigung dem Schädiger anzuvertrauen, und dem Geschädigten die Möglichkeit eröffnen, die Schadensbeseitigung in eigener Regie durchzuführen (BGH, Urteile vom 29. Ok- tober 1974 - VI ZR 42/73, BGHZ 63, 182, 184; vom 18. März 2014 - VI ZR 10/13, NJW 2014, 2874 Rn. 29; vom 12. Februar 2019 - VI ZR 141/18, NJW 2019, 2538 Rn. 24). Ihre Ausübung ist demzufolge für den Geschädigten nicht an bestimmte formelle Hürden geknüpft; sie bedarf insbesondere keiner Angabe von Gründen oder näherer Absprachen mit dem Schädiger (BGH, Urteile vom 27. Juni 2018 - XII ZR 79/17, NJW-RR 2018, 1103 Rn. 22; vom 28. Februar 2018 - VIII ZR 157/17, BGHZ 218, 22 Rn. 27; vom 18. März 2014 - VI ZR 10/13, aaO Rn. 30). Auch eine Bezifferung des beanspruchten Geldbetrages ist hierfür nicht erforder- lich (MünchKommBGB/Oetker, 9. Aufl., § 249 Rn. 358). (b) Jedenfalls im Wohnraummietverhältnis ist es - wie das Berufungsge- richt rechtsfehlerfrei und von der Revision unangegriffen festgestellt hat - der Re- gelfall, dass der Vermieter bei der Beschädigung der Mietsache durch den Mieter seine Ersetzungsbefugnis ausübt. Dies entspricht dem Interesse des Vermieters, nach Beendigung des Mietverhältnisses eine Schadensbeseitigung in eigener Regie vorzunehmen, um deren möglichst zeitnahe und fachgerechte Durchfüh- rung - mit dem Ziel einer möglichst nahtlosen Weitervermietung oder sonstigen Weiternutzung der Räume - zu gewährleisten. Die - nach der geschilderten Interessenlage typischerweise zu erwar- tende - Ausübung der Ersetzungsbefugnis erfolgt nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts in der Regel - zulässigerweise und konklu- dent (vgl. BGH, Urteil vom 29. Januar 2019 - VI ZR 481/17, NJW 2019, 1669 35 36 37 - 15 - Rn. 21 mwN) - bei der Kautionsabrechnung "zusammen mit der Aufrechnungs- erklärung". Mit dem Zugang der Aufrechnungserklärung bei dem Mieter (vgl. zum Zeitpunkt des Zugangs BGH, Urteil vom 8. November 2011 - XI ZR 341/10, NJW 2012, 445 Rn. 10, 17) ist der dem Vermieter zustehende Schadensersatzan- spruch in Geld zu erfüllen und wird damit die für eine Aufrechnungslage nach § 387 BGB erforderliche Gleichartigkeit zu dem Kautionsrückzahlungsanspruch geschaffen. (c) Die Verneinung der Anwendbarkeit des § 215 Alt. 1 BGB für das Ver- hältnis zwischen dem Anspruch auf Rückzahlung der Barkaution und dem (ver- jährten) Anspruch auf Schadensersatz in Geld wegen Beschädigung der Mietsa- che allein deshalb, weil der Vermieter die ihm zustehende Ersetzungsbefugnis nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht in unverjährter Zeit ausgeübt hat, würde den Vermieter, dem für die Abrechnung der Mietkaution eine angemessene und nicht notwendigerweise auf die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB beschränkte Frist zur Verfügung steht, zwingen, gegebenenfalls bereits vor Ab- lauf dieser Abrechnungsfrist gesondert seine Ersetzungsbefugnis auszuüben. Dies ließe außer Betracht, dass die Interessenlage, deren Schutz § 215 Alt. 1 BGB dienen soll, gerade im Hinblick auf den Sinn der von den Parteien verein- barten Barkaution auch ohne Ausübung der Ersetzungsbefugnis gegeben ist. Vor allem würde nicht berücksichtigt, dass der Mieter an einer isolierten Ausübung der Ersetzungsbefugnis innerhalb der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB regelmäßig kein Interesse hat. (aa) Der Vermieter, dessen Schadensersatzanspruch wegen Beschädi- gung der Mietsache zunächst auf Naturalrestitution im Sinne des § 249 Abs. 1 BGB gerichtet ist und sich erst durch Ausübung der Ersetzungsbefugnis in einen 38 39 - 16 - Geldersatzanspruch umwandelt, sieht sich dennoch durch die Barkaution, die ge- rade dazu dient, ihm nach Beendigung des Mietverhältnisses die leichte Befrie- digung seiner Ansprüche zu ermöglichen, als hinreichend gesichert an, weil die Ausübung der Ersetzungsbefugnis ohne weitere Voraussetzungen und konklu- dent im Rahmen der ohnehin vorzunehmenden Abrechnung möglich ist. Umgekehrt ist auch dem Mieter regelmäßig bewusst, dass der Vermieter von der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache zunächst deshalb absieht, weil er sich ohne Weiteres durch Auf- rechnung und die damit zugleich und typischerweise ausgeübte Ersetzungsbe- fugnis aus dem ihm gerade zu diesem Zweck gestellten Kautionsguthaben be- friedigen kann. (bb) Die - für die Anwendbarkeit des § 215 Alt. 1 BGB in Verbindung mit § 387 BGB ausreichende - isolierte Erklärung des Vermieters innerhalb der Ver- jährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB, er übe - möglicherweise auch nur vorsorglich - die ihm zustehende Ersetzungsbefugnis nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB aus, bringt dem Mieter in der geschilderten Konstellation keine ersichtlichen Vorteile, weil er bis zu der Abrechnung des Vermieters über das Kautionsgutha- ben ohnehin nicht weiß, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe sich dieser auf Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache beruft. Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, besteht demnach kein berechtigtes Ver- trauen des Mieters, nach Ablauf der Verjährungsfrist nicht mehr - im Wege der Aufrechnung - wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in Anspruch genommen zu werden, solange der Vermieter noch keine Abrechnung erteilt hat. 40 41 - 17 - d) Das Berufungsurteil beruht auf dem vorgenannten Rechtsfehler (§ 545 Abs. 1 ZPO). Hätte das Berufungsgericht die gebotene beiderseits interessenge- rechte Auslegung vorgenommen, hätte es die Berufung gegen das der Klage stattgebende Urteil nicht ohne Feststellungen zum Bestehen der zur Aufrech- nung gestellten Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsa- che zurückgewiesen. Im Zeitpunkt des Zugangs des Abrechnungsschreibens vom 20. Mai 2020 bei der Klägerin waren die übrigen Voraussetzungen einer Aufrechnungslage er- füllt, da der Beklagte mit diesem Schreiben konkludent die ihm zustehende Er- setzungsbefugnis im Rahmen des § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB ausgeübt und damit die Gleichartigkeit der in Rede stehenden gegenseitigen Ansprüche begründet hat (siehe oben unter II 2 c bb (2) (b)). Der Anspruch der Klägerin auf Rückzah- lung der Barkaution war zumindest erfüllbar und der behauptete Anspruch des Beklagten auf Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache fällig. 42 43 - 18 - III. Nach alledem kann das angegriffene Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht zur End- entscheidung reife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit dieses die erforderlichen Feststellungen dazu treffen kann, ob die vom Beklagten be- haupteten Schadensersatzansprüche gemäß §§ 535, 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 823 Abs. 1 BGB bestehen. Dr. Bünger Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Erlangen, Entscheidung vom 07.07.2022 - 1 C 302/21 - LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 25.07.2023 - 7 S 3897/22 - 44

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 316/03 Verkündet am: 2. Juni 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein MHG § 10 Abs. 2 Satz 6 Zur Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters entgegen § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG. BGH, Urteil vom 2. Juni 2004 - VIII ZR 316/03 - LG Berlin AG Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 2. Juni 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 28. August 2003 wird zurückgewie- sen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Rückzahlung einer Mietkauti- on sowie eines Guthabens aus einer Nebenkostenabrechnung. Die Beklagte macht demgegenüber geltend, daß diese Ansprüche durch die Aufrechnung mit rückständigen Mietzinsansprüchen erloschen seien. Die Beklagte vermietete der Klägerin eine Wohnung in Berlin, Z. straße . In § 2 des Mietvertrages vom 22. Januar 1998 heißt es: "§ 2 Mietzeit 1.1 Das Mietverhältnis beginnt am 16.02.1998. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu den nachste- - 3 - hend genannten Terminen, die für beide Vertragspartner ver- bindlich sind, gekündigt werden, jedoch erstmals zum 31.01.1999. Hiernach verlängert sich das Mietverhältnis auto- matisch um jeweils 1 Jahr, sofern nicht rechtzeitig die fristge- rechte Kündigung (siehe 1.2) erfolgt. 1.2 Die gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnräume beträgt der- zeit: 3 Monate, wenn weniger als 5 Jahre seit Überlassung des Wohnraumes vergangen sind, 6 Monate nach 5 Jahren seit der Überlassung des Wohnrau- mes, 9 Monate nach 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnrau- mes, 12 Monate nach 10 Jahren seit der Überlassung des Wohn- raumes." In § 3 des Mietvertrages wurde eine Staffelmietvereinbarung für die Zeit vom 16. Februar 1998 bis 29. Februar 2008 getroffen. Mit Schreiben vom 31. Mai 2002 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 31. August 2002. Die Hausverwaltung der Beklagten bestätigte die Kündi- gung, sah das Mietverhältnis jedoch erst zum 31. Januar 2003 als beendet an. Zu Beginn des Mietvertrages hatte die Klägerin eine Mietkaution von 1.410 DM (= 720,92 €) geleistet. Aus der Abrechnung für die Nebenkosten 2001 ergab sich für die Klägerin ein Guthaben von 156,25 €. Mit der Klage hat die Klägerin die Zahlung des Guthabens sowie der Kaution zuzüglich Zinsen, insgesamt 916,52 €, verlangt. Die Beklagte hat ge- genüber diesem Anspruch die Aufrechnung mit einer Mietforderung für die Zeit - 4 - von September 2002 bis Januar 2003 in Höhe des Anspruchs der Klägerin er- klärt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht die Beru- fung der Beklagten zurückgewiesen und die Revision zugelassen. Mit dieser verfolgt die Beklagte weiter ihr Begehren, die Klage abzuweisen. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Klägerin habe gegen die Beklagte gemäß § 551 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 760,28 € und einen mietvertraglichen Anspruch auf Auszahlung des Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung 2001 in Höhe von 156,25 €. Diese Ansprüche seien nicht durch die von der Beklagten erklärte Aufrechnung mit Ansprüchen auf rückständige Mieten gemäß §§ 387, 389 BGB erloschen. Die Beklagte habe keine Ansprüche auf Mietzahlung für die Zeit ab 1. September 2002, weil das Mietverhältnis durch die fristgemäße Kündigung der Klägerin vom 31. Mai 2002 wirksam zum 31. August 2002 beendet worden sei. Dem stehe nicht entgegen, daß gemäß § 2 des Mietvertrages der Parteien eine Kündigung erst zum 31. Januar 2003 möglich gewesen sei. Zwar sei diese Klausel für sich gesehen wirksam, indes liege in der Verbindung mit der in § 3 des Mietvertrages enthal- tenen Staffelmietvereinbarung ein Verstoß gegen § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG vor. Danach sei eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters unwirksam, - 5 - soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung erstrecke. In der Regelung des § 2 des Mietvertrages sei eine solche Beschränkung des Kündigungsrechts zu sehen, weil die Kündi- gung entgegen dem gesetzlichen Regelfall lediglich einmal jährlich habe mög- lich sein sollen. Diese Beschränkung habe auch bereits seit mehr als vier Jah- ren bestanden, weil die im Mietvertrag getroffene Staffelmietvereinbarung vom 22. Januar 1998 datiere. Die Regelung des § 2 des Mietvertrages hinsichtlich der in ihr enthaltenen Kündigungsbeschränkung sei unwirksam. Dies habe zur Folge, daß das Mietverhältnis nach Ablauf der Vierjahresfrist im Hinblick auf die Möglichkeit der Vertragsbeendigung durch die Klägerin wie ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit anzusehen sei und daher jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ohne Angabe von Gründen gekündigt werden könne. Die Klägerin habe mit ihrer Kündigung vom 31. Mai 2002 zum 31. August 2002 die gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten. II. Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so daß die Revision der Beklagten zurückzuweisen ist. Das Landgericht ist zu Recht der Auffassung, daß die Ansprüche der Klägerin nicht durch die Aufrechnung der Beklagten erloschen sind, weil das Mietverhältnis durch die Kündigung der Klägerin zum 31. August 2002 beendet worden ist und nicht gemäß § 2 des Mietvertrages erst zum 31. Januar 2003. 1. Zutreffend geht das Landgericht davon aus, daß für die vor dem 1. September 2001 geschlossene Staffelmietvereinbarung der Parteien § 10 MHG in der Fassung vom 21. Juli 1993 (BGBl. I S. 1257), mithin § 10 Abs. 2 - 6 - MHG anwendbar ist. Die Neuregelung des § 557 a BGB gilt entgegen der An- sicht der Revision nur für Staffelmietvereinbarungen, die ab dem 1. September 2001 vereinbart worden sind (vgl. Senat, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 157/03, NJW 2004, 511; Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 557 a BGB Rdnr. 9; Weitemeyer in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 557 a Rdnr. 3). 2. Nicht zu beanstanden ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts, daß § 2 des Mietvertrages der Parteien gemäß § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG un- wirksam ist. Nach § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG ist eine Beschränkung des Kündi- gungsrechts des Mieters unwirksam, soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluß der Vereinbarung erstreckt. Sowohl nach § 565 Abs. 2 BGB a.F. als auch nach § 573 c Abs. 1 BGB ist eine Kündigung vor Ablauf von fünf Jahren spätestens am dritten Werktag eines Kalendermo- nats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Nach § 2 des vorliegenden Mietvertrages soll eine Kündigung demgegenüber auch nach Ablauf von vier Jahren lediglich jährlich einmal zum 31. Januar möglich sein. Die Regelung in § 2 des Mietvertrages beschränkt mithin das Kündigungsrecht der Klägerin auf nur eine Kündigungsmöglichkeit im Jahr. Einen derartigen Verzicht des Mieters auf sein gesetzliches Kündigungsrecht wollte der Gesetzgeber durch die Rege- lung in § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG nicht zulassen (vgl. Gesetzesbegründung BT- Drucks. 9/2079, S. 9). Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, sollen dem Vermieter nach Sinn und Zweck der Regelung des § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG zwar einerseits Investitionen erleichtert und eine gewisse Kalkulationssicherheit gewährleistet werden, andererseits soll aber der Mieter zur Kompensation ge- rade nicht über einen längeren Zeitraum als vier Jahre an den Vertrag und die Mietstaffel gebunden sein. Diesem Zweck wird nicht schon dadurch Genüge getan, daß die Klägerin einmal jährlich kündigen kann. Denn ein Wohnungs- wechsel hängt regelmäßig von vielen Faktoren (Beruf, Wohnungsmarkt, Ein- - 7 - kommensverhältnisse etc.) ab, die zusammentreffen müssen, um einen Umzug zu ermöglichen, so daß ein einmaliger Kündigungstermin pro Jahr zu einer fak- tischen Bindung des Mieters führt. Die Beschränkung des gesetzlichen Kündi- gungsrechts in § 2 des Mietvertrages ist deshalb gemäß § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG unwirksam. 3. Aufgrund der Unwirksamkeit von § 2 des Mietvertrages ist das Beru- fungsgericht zu Recht davon ausgegangen, daß das Mietverhältnis nach Ablauf der Vierjahresfrist unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden konnte und die Klägerin mit ihrer Kündigung vom 31. Mai 2002 zum 31. August 2002 diese Frist eingehalten hat. Dabei kommt es auf die Frage, ob die im Mietvertrag enthaltene Bezugnahme auf die gesetzliche Kündigungsfrist eine Vereinbarung im Sinne von Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB darstellt (vgl. Se- natsurteil vom 18. Juni 2003 - VIII ZR 240/02, NJW 2003, 2739), entgegen der im Berufungsurteil vertretenen Ansicht nicht an, weil die Regelungen in § 565 Abs. 2 BGB a.F. und in § 573 c Abs. 1 BGB bezüglich einer Kündigung vor Ab- lauf von fünf Jahren übereinstimmen. Dr. Deppert Ball Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 91/10 Verkündet am: 1. Juni 2011 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 199, 543, 551, 812 Zur fristlosen Kündigung wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlungen. Soweit die vom Mieter einer Wohnung erbrachte Kaution drei Monatsmieten über- steigt, steht ihm - unabhängig von der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Mietsache - ein Bereicherungsanspruch zu, der binnen drei Jahren seit Ablauf des Jahres verjährt, in dem der Mieter den überschießenden Betrag ge- zahlt hat. BGH, Urteil vom 1. Juni 2011 - VIII ZR 91/10 - OLG Stuttgart AG Wangen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 1. Juni 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil des 13. Zivil- senats des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 25. März 2010 - auch im Kostenpunkt - aufgehoben und das Urteil des Amtsge- richts Wangen vom 7. Juli 2009 geändert, soweit zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, das Einfa- milienhaus A. K. 6, A. -S. , nebst Garten, Pkw-Stellplätzen und Garage zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klä- gerin 1.034,11 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12. März 2009 zu zahlen. Die Berufung der Beklagten zu 1 gegen das vorbezeichnete Urteil des Amtsgerichts Wangen wird zurückgewiesen. Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Kläge- rin haben die Beklagten zu 1 bis 4 zu 80 % als Gesamtschuldner und im Übrigen die Beklagte zu 1 allein zu tragen. Ihre außerge- richtlichen Kosten tragen die Beklagten jeweils selbst. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Beklagten zu 1 bis 3 haben von der Klägerin mit Vertrag vom 1. Mai 2005 ein Einfamilienhaus in A. gemietet, in dem auch der Beklagte zu 4, der volljährige Sohn der Beklagten zu 1, wohnt. Die monatliche Miete beläuft sich auf 1.330 € zuzüglich 40 € Nebenkostenvorauszahlungen. Die Beklagte zu 1 hat zu Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution in Höhe von sechs Mo- natsmieten (7.980 €) erbracht. Nach § 4 Abs. 7 des Mietvertrags ist die Miete jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats zu zahlen. Seit Mitte 2007 haben die Beklagten die Miete jeweils erst zur Monats- mitte oder noch später gezahlt. Aus diesem Grund sprach die Klägerin mit un- datiertem Schreiben vom Oktober 2008 sowie mit Schreiben vom 22. Dezember 2008 Abmahnungen aus. Mit Schreiben vom 19. Januar 2009 erklärte sie die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietvertrags, unter anderem wegen der unpünktlichen Mietzahlungen. Die Beklagten wiesen die Kündigung mit Anwaltsschreiben vom 22. Januar 2009 zurück und gestatteten der Kläge- rin, einen Teilbetrag von 520 € aus der Kaution als Vorauszahlung auf die künf- tige Miete zu verwenden. Weitere Kündigungen der Klägerin erfolgten mit Schreiben vom 19. Februar 2009 sowie vom 8. April und 8. Mai 2009, nachdem die Beklagten die unpünktliche Zahlungsweise auch weiterhin nicht abgestellt hatten. Die Klägerin begehrt Räumung und Herausgabe des Einfamilienhauses sowie Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.034,11 € nebst Zinsen. Mit der im April 2009 erhobenen Widerklage hat die Beklagte zu 1 Rückzahlung eines Teils der Kaution verlangt, insgesamt 3.464,68 € nebst Zin- sen. Das Amtsgericht hat die Klage und die Widerklage abgewiesen. Das Ober- landesgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen und auf die Beru- 1 2 3 - 4 - fung der Beklagten zu 1 der Widerklage in Abänderung des erstinstanzlichen Urteils bis auf einen Teil der Zinsforderung stattgegeben. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter und er- strebt die Abweisung der Widerklage. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Räumungsklage sei unbegründet, weil das Mietverhältnis mit den Beklagten durch die Kündigungen der Klägerin nicht beendet worden sei; aus diesem Grund stehe der Klägerin auch kein Anspruch auf Erstattung vorgericht- licher Anwaltskosten zu. Die Klägerin könne ihre Kündigung nicht auf unpünktliche Mietzahlungen stützen. Eine ordentliche Kündigung setze gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vo- raus, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft in nicht unerhebli- chem Umfang verletzt habe; eine unerhebliche Beeinträchtigung der Rechte des Vermieters rechtfertige eine Kündigung hingegen nicht. Zwar sei anerkannt, dass fortdauernde unpünktliche Mietzahlungen den Vermieter sogar zur fristlo- sen Kündigung berechtigen könnten. Eine Vertragsverletzung liege immer dann vor, wenn der Zahlungstermin ohne rechtfertigenden Grund überschritten werde und dies dem Willen des Vermieters widerspreche. Da die monatliche Miete jeweils zum dritten Werktag eines Monats fällig gewesen sei, hätten die Beklag- 4 5 6 7 - 5 - ten die Miete während eines langen Zeitraums jeweils unpünktlich gezahlt. Die Unpünktlichkeit habe sich nicht darauf beschränkt, dass die Miete erst zur Mo- natsmitte bezahlt worden sei. Im Zeitraum September bis Dezember 2008 sei die Miete jeweils erst zwischen dem 16. und 24. des jeweiligen Monats bezahlt worden, und auch danach sei die Zahlung teilweise erst nach der Monatsmitte erfolgt. Die Beklagten hätten auch nicht nachweisen können, dass sich die Klä- gerin telefonisch damit einverstanden erklärt habe, dass die Miete ab Mai 2007 erst zur Monatsmitte gezahlt werden müsse. Insbesondere die von den Beklag- ten benannte Zeugin F. habe dazu keine Angaben machen können. In der Gesamtschau seien die Versäumnisse der Beklagten aber nur als unerhebliche Pflichtverletzungen anzusehen, die eine Kündigung nicht rechtfer- tigten. Es sei zu berücksichtigen, dass die Beklagten davon ausgegangen sei- en, dass sie bis zur Monatsmitte zahlen dürften. Sie hätten sich insoweit in ei- nem - wenn auch vermeidbaren - Rechtsirrtum befunden. Zudem hätten die Beklagten der Klägerin gestattet, einen Teilbetrag von 520 € aus der überhöh- ten Kautionszahlung als Vorauszahlung auf die monatliche Miete zu verwen- den. Die Widerklage der Beklagten zu 1 sei hingegen bis auf einen Teil der Zinsforderung begründet. Der Beklagten zu 1 stehe aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Anspruch auf Zahlung von 3.464,68 € zu. Die Zahlung der Kaution sei ohne rechtlichen Grund erfolgt, soweit sie den Betrag von drei Monatsmieten übersteige. Denn die entsprechende mietvertragliche Vereinbarung in § 5 des Mietvertrags sei gemäß §§ 139, 134 BGB nichtig, soweit sie über drei Monats- mieten hinausgehe, § 551 Abs. 1, Abs. 4 BGB. Es sei unerheblich, ob die Klä- gerin die Kaution in dieser Höhe gefordert oder die Beklagten sie von sich aus angeboten hätten. § 551 BGB wolle den Mieter vor zu großen Belastungen be- wahren und Erschwerungen für den Abschluss eines Mietvertrags entgegenwir- 8 9 - 6 - ken, die in mobilitätshemmender Weise von hohen Kautionsforderungen aus- gehen könnten. Der Anspruch der Beklagten zu 1 auf Rückzahlung der Kaution (soweit sie drei Monatsmieten übersteige) sei auch nicht verjährt. Die Verjährung be- ginne gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Ende des Jahres, in dem der An- spruch entstanden sei und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt habe oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlan- gen müssen. Zwar genüge an sich die Kenntnis der den Ersatzanspruch begründen- den tatsächlichen Umstände; eine zutreffende rechtliche Würdigung sei nicht erforderlich. Gleichwohl habe die Verjährung noch nicht mit der Zahlung der Kaution von sechs Monatsmieten begonnen. Der Beginn der Verjährung setze hier voraus, dass die Beklagten Umstände gekannt hätten, die auf eine Ge- setzwidrigkeit der Höhe der gezahlten Kaution hätten schließen lassen; insoweit habe die Beklagte zu 1 behauptet, dass sie erst im Januar 2009 anlässlich ihrer anwaltlichen Beratung von dem gesetzlichen Verbot des § 551 BGB erfahren habe. Eine frühere Kenntnis habe die beweisbelastete Klägerin nicht unter Be- weis gestellt. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. A. Zur Klage 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Räumungskla- ge begründet, weil das Mietverhältnis der Parteien durch die Kündigung der 10 11 12 13 14 - 7 - Klägerin vom 19. Januar 2009 beendet worden ist. Die Klägerin war angesichts des seit Mai 2007 andauernden und trotz wiederholter Abmahnungen der Klä- gerin fortgesetzten vertragswidrigen Verhaltens der Beklagten, die die Miete jeweils erst zur Monatsmitte und deshalb mit erheblicher Verspätung entrichte- ten, zur Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1, 3 BGB befugt. Die vorgerichtlichen Anwaltskosten stehen der Klägerin aus § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB zu. a) Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für die frist- lose Kündigung vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Um- stände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Miet- verhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Been- digung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dabei setzt die Kündigung wegen einer Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag gemäß § 543 Abs. 3 BGB eine erfolglose Abmahnung voraus. Eine solche Abmahnung hat die Klägerin hier im Oktober 2008 sowie - unter ausdrücklicher Androhung der fristlosen Kündigung - erneut mit Schreiben vom 22. Dezember 2008 ausge- sprochen. Auch nach den Abmahnungen haben die Beklagten die Miete in den Monaten November und Dezember 2008 sowie im Januar 2009 wiederum mit erheblicher Verspätung gezahlt, nämlich erst zur Monatsmitte. Im Übrigen wä- ren in den zunächst erfolgten Kündigungen vom 19. Januar, 19. Februar und 8. April 2009, selbst wenn diese das Mietverhältnis noch nicht beendet hätten, jeweils weitere Abmahnungen zu sehen, die die Beklagten gleichwohl nicht zur Änderung der unpünktlichen Zahlungsweise veranlasst haben. b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts stellt eine derart schleppende und ungeachtet einer oder - wie hier - sogar mehrerer Abmahnun- gen fortgesetzte Zahlungsweise eine gravierende Pflichtverletzung dar, die die 15 16 - 8 - weitere Fortsetzung des Mietvertrages für den Vermieter regelmäßig unzumut- bar macht. Durch die Abmahnung erhält der Mieter Gelegenheit, das durch die vorangegangenen unpünktlichen Mietzahlungen gestörte Vertrauen des Ver- mieters in eine pünktliche Zahlungsweise wieder herzustellen; dem Mieter wird so vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten eingeräumt (vgl. Senatsurteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NZM 2006, 338 Rn. 14). Diese Chance haben die Beklagten nicht genutzt, sondern im Ge- genteil schuldhaft die vertragswidrige Zahlungsweise beibehalten. Das Berufungsgericht geht rechtsfehlerhaft davon aus, dass die fortdau- ernde unpünktliche Mietzahlung der Beklagten hier deshalb als nur unerhebli- che Pflichtverletzung zu werten sei, weil die Beklagten sich in einem - wenn auch vermeidbarem - Rechtsirrtum über die Fälligkeit der Miete befunden hät- ten. Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings an das Vorliegen eines un- verschuldeten Rechtsirrtums strenge Maßstäbe angelegt (vgl. Senatsurteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428 Rn. 25) und einen unver- meidbaren Rechtsirrtum verneint. Dass den Beklagten, wie das Berufungsge- richt angenommen hat, "nur" Fahrlässigkeit zur Last fällt, lässt ihre Pflichtverlet- zung jedoch nicht in einem wesentlich milderen Licht erscheinen. Für die Beein- trächtigung der Interessen des Vermieters ist es ohnehin ohne Bedeutung, ob die verspätete Zahlung auf einem verschuldeten Rechtsirrtum oder auf einer sonstigen Nachlässigkeit des Mieters beruht. Entgegen der Auffassung des Be- rufungsgerichts kann auch der Umstand, dass die Beklagten der Klägerin - nach der ersten Kündigung - gestattet haben, einen Teilbetrag von 520 € aus der (überhöhten) Kaution als Vorauszahlung auf künftige Mietzahlungen zu verwenden, angesichts einer Miete von 1.330 € monatlich und der dauernden und gravierenden Zahlungsverzögerungen nicht maßgeblich zu Gunsten der Beklagten ins Gewicht fallen. Sonstige Umstände, die bei der Gesamtabwä- gung im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB zu Gunsten der Beklagten zu berück- 17 - 9 - sichtigen wären, sind vom Berufungsgericht nicht festgestellt und auch nicht ersichtlich. B. Zur Widerklage Die Klägerin ist vor dem Rückerhalt der Wohnung nicht verpflichtet, an die Beklagte zu 1 den Teil der Kaution herauszugeben, der die nach § 551 Abs. 1 BGB zulässige Höchstgrenze von drei Monatsmieten übersteigt. Entge- gen der Auffassung des Berufungsgerichts steht dem insoweit allein in Betracht kommenden Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung die von der Klägerin erhobene Einrede der Verjährung entgegen. 1. Zu Recht ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass die im Jahr 2005 gezahlte Kaution ohne Rechtsgrund erbracht worden ist, soweit sie drei Monatsmieten überstieg. Denn die Kautionsvereinbarung war gemäß § 551 Abs. 1, 4, §§ 134, 139 BGB unwirksam, soweit sie über die bei einem Mietverhältnis über Wohnraum maximal zulässige Höhe von drei Mo- natsmieten hinausging. 2. Der daraus resultierende Bereicherungsanspruch der Beklagten zu 1 (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB) unterliegt der regelmäßigen dreijährigen Verjährung. Diese hat gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit Ablauf des Jahres 2005 begonnen und ist mit Ende des Jahres 2008 abgelaufen. Bei Erhebung der Widerklage im April 2009 war die Widerklageforderung mithin verjährt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt es für den Be- ginn der Verjährung nicht darauf an, wann die Beklagte zu 1 erfahren hat, dass die Vereinbarung einer drei Monatsmieten übersteigenden Kaution gesetzwidrig 18 19 20 21 22 - 10 - ist und ihr deshalb ein Rückforderungsanspruch hinsichtlich des darüber hin- ausgehenden Betrages zusteht. a) Gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB setzt der Beginn der Verjährung aller- dings neben der Entstehung des Anspruchs voraus, dass der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt es jedoch, wenn der Gläubiger die tatsächlichen Umstände kennt, aus denen sich für einen rechts- kundigen Dritten der Anspruch ergibt. Bei einem Anspruch aus ungerechtfertig- ter Leistung liegt die für den Verjährungsbeginn erforderliche Kenntnis des Gläubigers vor, wenn er von der Leistung und vom Fehlen des Rechtsgrundes weiß, das heißt von den Tatsachen, aus denen dessen Fehlen folgt. Eine zu- treffende rechtliche Würdigung setzt § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB hingegen nicht voraus (BGH, Urteile vom 29. Januar 2008 - XI ZR 160/07, BGHZ 175, 161 Rn. 26; vom 15. Juni 2010 - XI ZR 309/09, NJW-RR 2010, 1574 Rn. 12; Be- schluss vom 19. März 2008 - III ZR 220/07, NJW-RR 2008, 1237 Rn. 7). Eine Ausnahme wird lediglich für die Fälle in Betracht gezogen, in denen es sich um eine unübersichtliche oder zweifelhafte Rechtslage handelt, so dass sie selbst ein rechtskundiger Dritter nicht zuverlässig einzuschätzen vermag (BGH, Be- schluss vom 19. März 2008 - III ZR 220/07, aaO mwN). b) Das Berufungsgericht geht zwar im Ansatz zutreffend von dieser Rechtsprechung aus, wendet sie aber im Ergebnis nicht an, indem es von der Klägerin den Nachweis verlangt, wann der Beklagten zu 1 die Gesetzwidrigkeit der Kaution bekannt geworden sei. Damit macht das Berufungsgericht den Be- ginn der Verjährung entgegen der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs von der zutreffenden rechtlichen Würdigung eines schon länger bekannten Sach- verhalts durch den Gläubiger abhängig. Der Bereicherungsanspruch der Be- 23 24 - 11 - klagten zu 1 ergibt sich daraus, dass sie für eine Wohnung eine Kautionszah- lung erbracht hat, die den Betrag von drei Monatsmieten übersteigt; diese Um- stände waren der Beklagten zu 1 bei Zahlung der Kaution bekannt. Ob die Be- klagte die Vorschrift des § 551 BGB kannte und ihr deshalb bewusst war, dass ihr ein Rückforderungsanspruch zusteht, ist nicht entscheidend. Wie ausgeführt, ist die zutreffende rechtliche Einordnung eines Sachverhalts durch den Gläubi- ger nicht erforderlich. Auch aus der vom Berufungsgericht herangezogenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Verjährungsbeginn bei Amtshaf- tungsansprüchen ergibt sich nichts anderes, denn auch dort kommt es allein auf die Kenntnis der Tatsachen an, aus denen auf eine Pflichtwidrigkeit der Amts- handlung zu schließen ist, nicht aber auf die zutreffende rechtliche Einordnung. Der Ausnahmefall einer unklaren Rechtslage liegt hier offensichtlich nicht vor. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil, soweit zum Nachteil der Kläge- rin entschieden worden ist, keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiterer Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt hinsichtlich der Klage zur Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und zur Verurteilung der 25 - 12 - Beklagten entsprechend den Anträgen der Klägerin sowie hinsichtlich der Wi- derklage zur Zurückweisung der Berufung der Beklagten zu 1. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Wangen, Entscheidung vom 07.07.2009 - 4 C 90/09 - OLG Stuttgart, Entscheidung vom 25.03.2010 - 13 U 136/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 379/12 Verkündet am: 10. April 2013 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 551 Abs. 1, 4 Auf eine Sicherheit, die dem Vermieter zur Abwendung einer Kündigung wegen Zah- lungsverzugs gewährt wird, findet § 551 Abs. 1, 4 BGB keine Anwendung (Fortfüh- rung von BGH, Urteil vom 7. Juni 1990 - IX ZR 16/90, BGHZ 111, 361, 363). BGH, Urteil vom 10. April 2013 - VIII ZR 379/12 - OLG Karlsruhe LG Mannheim - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. April 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des 15. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 4. April 2012 wird zurück- gewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger nimmt die Beklagte aus einer Bürgschaft in Anspruch. Der Bruder der Beklagten hatte vom Kläger mit Vertrag vom 30. April 2005 eine Wohnung in M. angemietet. Die Miete belief sich auf monat- lich 350 € sowie 95 € Nebenkostenvorauszahlungen. Nachdem die Mieten für die Monate Juli und August 2007 nicht gezahlt worden waren, drohte der Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses an. Auf Bitten der Beklagten war er jedoch bereit, von der Kündigung Abstand zu nehmen und die Rückstände dem Kauti- onssparbuch zu entnehmen, sofern ihm eine andere Sicherheit gestellt würde. Am 11. September 2007 unterzeichnete die Beklagte in der Bank, in die sie und der Kläger sich zur Auflösung des Mietkautionssparbuchs begeben hatten, eine vom Kläger verfasste Bürgschaftserklärung. Darin heißt es: 1 2 - 3 - "Hiermit verbürge ich mich für die Mietzahlungen des Hr. V. in der Wohnung Nr. , M. gegenüber dem Vermieter, Hr. B. . Die Bürgschaft endet automatisch bei vollständiger Begleichung aller Mieten und Mietnebenkosten zum Ende des Mietverhältnisses." In der Folgezeit blieb der Bruder der Beklagten die Mieten für die Monate Oktober bis November 2007 sowie ab Oktober 2008 schuldig. Der Kläger kün- digte das Mietverhältnis deshalb im Juni 2009 fristlos und erhob Räumungs- und Zahlungsklage. Der Bruder der Beklagten wurde zur Räumung und zur Zahlung von 6.499,82 € nebst Zinsen verurteilt. Der Kläger hat Zahlung der Urteilssumme sowie der darin nicht enthalte- nen Mieten für die Monate August und September 2009 begehrt, insgesamt 7.389,82 € nebst Zinsen. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Beklagten, mit der sie bezüglich einer 1.050 € nebst Zinsen übersteigenden Forderung Klageabweisung begehrt hat, zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren in diesem Umfang weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Beklagte hafte dem Kläger aus der Bürgschaft für sämtliche von ihm geltend gemachten Ansprüche aus dem Mietverhältnis mit ihrem Bruder. Die 3 4 5 6 7 - 4 - Bürgschaftserklärung enthalte keine zeitliche oder betragsmäßige Begrenzung. Zudem sei das Ende der Vertragsbeziehung aus der Bürgschaft auf den Zeit- punkt festgelegt, zu dem alle Mieten und Mietnebenkosten zum Ende des Miet- verhältnisses beglichen seien. Aus der maßgeblichen objektiven Empfänger- sicht sei die Bürgschaftsurkunde daher dahin zu verstehen, dass sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis einschließlich einer etwaigen Nutzungs- entschädigung nach § 546 BGB von der Bürgschaft umfasst seien. Die Beklagte könne sich auch nicht darauf berufen, dass die Bürgschaft ohne Kautionsabrede und damit rechtsgrundlos geleistet sei. Die Bürgschaft sei auch nicht deshalb unwirksam, weil sie entgegen § 551 Abs. 4 BGB drei Mo- natsmieten übersteige. Diese Vorschrift sei entsprechend ihrem Sinn und Zweck einschränkend auszulegen. § 551 Abs. 1 BGB verfolge den Zweck, den Mieter unter Anerkennung des Sicherheitsbedürfnisses des Vermieters vor zu großen Belastungen zu bewahren und Erschwerungen für den Abschluss neuer Mietverträge entgegenzuwirken, die in mobilitätshemmender Weise von hohen Kautionsforderungen ausgehen könnten. Vom Schutzzweck des § 551 Abs. 1 BGB werde allerdings der Fall nicht erfasst, dass ein Dritter unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft zusage und es anschließend zum Abschluss eines Mietvertrages komme; jedenfalls gelte dies dann, wenn die Bürgschaft erkenn- bar nicht mit besonderen Belastungen für den Mieter verbunden sei. Ein weiterer nicht vom Schutzzweck des § 551 Abs. 1 BGB erfasster Fall sei gegeben, wenn - wie hier - der Vermieter von einer sofortigen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs absehe, weil die in Form eines Sparguthabens gewährte Kaution für die Rückstände verwendet werde und er auf sein Verlangen hin von einem Dritten eine Bürgschaft erhalte, die alle For- derungen auf Miete und Nebenkosten bis zum Ende des Mietverhältnisses si- chere. Die über drei Monatsmieten hinausgehende Bürgschaft stelle jedenfalls 8 9 - 5 - dann keine übermäßige Belastung des Mieters dar, wenn es sich - wie hier - um eine unentgeltlich gewährte Bürgschaft handele. Er müsse dem Bürgen zwar die Aufwendungen ersetzen, die diesem im Falle der Inanspruchnahme durch den Vermieter entstünden. Dabei handele es sich aber nicht um zusätzliche Verbindlichkeiten, denn der Mieter müsse dem Bürgen in diesem Falle nur das ersetzen, was er ohnehin dem Vermieter geschuldet habe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat zu Recht entschieden, dass die Beklagte für die Mietschulden ihres Bruders aus § 765 Abs. 1 BGB haftet, weil sie in der Ur- kunde vom 11. September 2007 wirksam die Bürgschaft für sämtliche Mietfor- derungen und Nutzungsentschädigungen bis zur Beendigung des Mietverhält- nisses beziehungsweise bis zum Auszug ihres Bruders übernommen hat. 1. Entgegen der Auffassung der Revision ist die Bürgschaft nicht dahin auszulegen, dass sie sich auf einen Betrag von drei Monatsmieten beschränkt. Das Berufungsgericht hat die Bürgschaftserklärung rechtsfehlerfrei dahin aus- gelegt, dass sie keine zeitliche oder betragsmäßige Begrenzung enthält. Soweit die Revision aus dem Umstand, dass die Bürgschaft die ursprüngliche Sicher- heit ersetzen sollte, den Schluss ziehen will, dass die Höhe der Bürgschaft des- halb ungeachtet des Wortlauts auf den ursprünglich auf dem Kautionssparbuch vorhandenen Betrag begrenzt sei, setzt sie lediglich ihre eigene Auslegung an die Stelle der Auslegung des Berufungsgerichts; dies ist revisionsrechtlich un- beachtlich. 10 11 12 - 6 - 2. Entgegen der Auffassung der Revision ist die Bürgschaft auch nicht wegen eines Verstoßes gegen § 551 Abs. 4 BGB insoweit unwirksam, als sie den Betrag von drei Monatsmieten übersteigt. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass § 551 Abs. 1, 4 BGB entsprechend seinem Schutzzweck einschränkend dahin auszulegen ist, dass er keine Anwendung auf eine Si- cherheit findet, die dem Vermieter von einem Dritten zur Abwendung einer dro- henden Kündigung wegen Zahlungsverzugs gewährt wird. Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, dient die in § 551 Abs. 1 BGB enthaltene Begrenzung der Mietsicherheit auf drei Monatsmieten - bei An- erkennung des grundsätzlichen Sicherungsbedürfnisses des Vermieters - dem Interesse des Mieters vor zu hohen Belastungen. Insbesondere soll damit Er- schwerungen für den Abschluss eines Mietvertrages entgegengewirkt werden, die in mobilitätshemmender Weise von hohen Kautionsforderungen ausgehen können (vgl. BT - Drucks. 9/2079 S. 10 zu § 550b Abs. 1 Satz 1 BGB aF, der Vorgängervorschrift zu § 551 Abs. 1 BGB). Nach der Rechtsprechung des Bun- desgerichtshofs ist dieser Schutzzweck nicht betroffen, wenn Eltern für ihre Kinder - anstelle einer Anmietung im eigenen Namen - von sich aus dem Ver- mieter eine Bürgschaft für den Fall eines Vertragsschlusses zusagen; in einem solchen Fall steht die gesetzliche Begrenzung der Mietsicherheit einer wirksa- men Übernahme einer Bürgschaft durch die Eltern nicht entgegen (BGH, Urteil vom 7. Juni 1990 - IX ZR 16/90, BGHZ 111, 361, 363). Ähnlich verhält es sich bei einer Sicherheit, die - wie hier - im laufenden Mietverhältnis zur Abwendung einer drohenden Kündigung des Vermieters we- gen Zahlungsverzugs gewährt wird. Ein unabdingbares Verbot, in dieser Situa- tion eine drei Monatsmieten übersteigende Sicherheit zu vereinbaren, würde in erster Linie den Mieter benachteiligen, weil der Vermieter in diesem Fall keine wirksame zusätzliche Sicherheit erhalten könnte und die fristlose Kündigung 13 14 15 - 7 - des Mietverhältnisses wegen des eingetretenen Zahlungsverzuges die Folge wäre; die dem Schutz des Mieters dienende Begrenzung der Mietsicherheit würde damit in ihr Gegenteil verkehrt. Auf eine Kaution, mit der eine drohende Zahlungsverzugskündigung des Vermieters abgewendet werden soll, findet § 551 Abs. 1, 4 BGB deshalb generell keine Anwendung (LG Kiel, NJW-RR 1991, 1291; Palandt/Weidenkaff, BGB, 72. Aufl., § 551 Rn. 3; Blank/Börsting- haus, Miete, 3. Aufl., § 551 Rn. 33; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., III 174; aA Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 551 Rn. 4 und 9); darauf, ob der Bürge eine derartige Sicherheit unaufgefordert beigebracht oder der Ver- mieter eine zusätzliche Sicherheit verlangt hat, kommt es nicht an. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: LG Mannheim, Entscheidung vom 23.09.2011 - 8 O 105/10 - OLG Karlsruhe, Entscheidung vom 04.04.2012 - 15 U 138/11 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 98/10 Verkündet am: 13. Oktober 2010 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 551 Abs. 3 Satz 3 Der Mieter darf die Zahlung der Kaution an den Vermieter von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen. BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/10 - LG Kleve AG Rheinberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. Oktober 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Kleve vom 25. März 2010 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten haben von den Klägern ab März 2007 auf einem Gutshof eine Wohnung zu einer Miete von monatlich 1.000 € zuzüglich Nebenkosten sowie mit einem weiteren Vertrag sechs Pferdeboxen nebst angrenzendem Weideland gemietet. Beide Verträge sollten voneinander abhängig sein. 1 Die Mietverträge enthalten unter anderem folgende Regelungen: 2 - 3 - "§ 2 Mietdauer Der Mietvertrag beginnt am: 01.03.2007 1. □ Er läuft auf unbestimmte Zeit. 2. x Nur für Wohnraummietverträge (Kündigungsausschluss) Die Parteien vereinbaren, dass wechselseitig auf die Dauer von 10 Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages verzichtet wird. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf des Zeitraums von 10 Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht zur fristlosen Kündigung und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unbe- rührt. *2 x 5 Jahre Option auf Verlängerung des Mietver- trages. 3. □ Zeitmietvertrag gem. § 575 BGB (Höchstdauer unbeschränkt) Der Mietvertrag läuft auf die Dauer von ...Jahren und endet somit am ..." 3 Ferner heißt es unter § 4 Nr. 2 der Mietverträge: "Die Miete bleibt unverändert für die Dauer der fest vereinbarten Mietzeit (s. § 2 Ziff. 2 bzw. 3 des Vertrages)." In § 6 Nr. 2 des Mietvertrags über die Wohnung ist zur Mietkaution bestimmt: 4 "Der Mieter leistet bei Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen eine Barkaution in Höhe von 2.000 € auf ein Mietkautions- konto - Übergabe bei Einzug. Der Vermieter hat diese Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonati- ger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Zinsen stehen dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Der Mieter ist berechtigt, die Kautionssumme in drei Mo- natsraten zu bezahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden folgenden Raten mit der zweiten und dritten Miete. ..." - 4 - 5 Beim Einzug entrichteten die Beklagten - von den Klägern zunächst un- beanstandet - die Kaution nicht. Mit Schreiben vom 16. April 2008 forderten die Kläger die Beklagten zur Zahlung der Kaution auf. Diese baten um Benennung eines Kontos, das die Voraussetzungen des § 551 Abs. 3 BGB erfülle, und kün- digten an, auf dieses Konto die Kaution unverzüglich anzuweisen. Die Kläger vertraten die Auffassung, dass ihnen die Mietsicherheit nach § 551 Abs. 2, 3 BGB in bar zu überlassen sei und ein Mietkautionskonto deshalb nicht vorab mitgeteilt werden müsse. Mit Schreiben vom 4. Juni 2008 erklärten die Kläger die fristlose, hilfs- weise die ordentliche Kündigung des gesamten Mietverhältnisses. Zur Begrün- dung beriefen sie sich unter anderem darauf, dass die Beklagten die Kaution für die Wohnung nicht gezahlt hätten; daneben machten sie vorsorglich Eigenbe- darf für ihre Tochter geltend. In der Folgezeit sprachen die Kläger wegen be- haupteter Vertragsverletzungen der Beklagten wiederholt die fristlose Kündi- gung des Mietvertrags aus. 6 Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Zahlung vorgerichtlicher An- waltskosten gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und dem Begehren der Kläger entsprochen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wie- derherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 7 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 8 - 5 - I. 9 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: Das Räumungsverlangen der Kläger sei begründet, weil die auf Nicht- zahlung der Kaution gestützte ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses das Mietverhältnis beendet habe. Die Beklagten hätten ihre Pflichten aus dem Miet- vertrag durch die unterbliebene Zahlung der Kaution schuldhaft nicht unerheb- lich verletzt. Die formularvertragliche Abrede in § 6 des Mietvertrags sei dahin auszulegen, dass die Beklagten die Kaution entweder in bar zu entrichten oder ein von ihnen selbst eingerichtetes Mietkautionskonto - etwa ein Sparbuch mit der eingezahlten Kaution - zu "übergeben" hätten. Ein Verständnis dahin, dass die Kläger verpflichtet seien, vor der Kautionsleistung der Mieter ein von ihrem eigenen Vermögen getrenntes Kautionskonto zu schaffen, komme nicht in Be- tracht; dagegen spreche schon die Formulierung "Übergabe bei Einzug". 10 Eine Pflichtverletzung sei auch nicht im Hinblick auf ein Zurückbehal- tungsrecht der Beklagten zu verneinen. Der Mieter habe mangels abweichender und auch hier nicht vorliegender Vereinbarung keinen Anspruch darauf, dass ihm sogleich ein insolvenzfestes Konto benannt werde, auf das er die Kaution überweisen könne. Vielmehr könne er erst nach Erbringung der Kaution einen Nachweis über ihre insolvenzfeste Anlage durch den Vermieter verlangen. 11 Die ordentliche Kündigung wegen der unterbliebenen Kautionszahlung sei auch nicht wegen eines vertraglich vereinbarten Kündigungsausschlusses unwirksam. Zwar sei in § 2 des Mietvertrags ausdrücklich von einem Kündi- gungsausschluss die Rede. Nach den Aussagen der Zeugen L. und W. und der in das Vertragsformular eingefügten Verlängerungsoption sei aber davon auszugehen, dass die Parteien individualvertraglich einen Zeitmiet- 12 - 6 - vertrag vereinbart hätten. Dieser verstoße gegen § 575 Abs. 1 BGB und stehe deshalb einer ordentlichen Kündigung ebenfalls nicht entgegen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in mehrfacher Hinsicht nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 BGB nicht bejaht werden. Die Kündigung der Kläger wegen Nichtzahlung der Kaution ist unwirksam, denn den Beklagten fällt insoweit eine Vertragsverlet- zung nicht zur Last, weil sie die Leistung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kautionskontos abhängig machen durften. Darüber hinaus war den Klägern eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags schon deshalb ver- wehrt, weil die Parteien einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer von zehn Jahren wirksam vereinbart haben. 13 1. Entgegen der Auffassung der Revision haben die Parteien allerdings in § 6 Nr. 2 Satz 1 des Vertrags wirksam die Erbringung einer Kaution von 2.000 € vereinbart. Dem steht nicht entgegen, dass der Vereinbarung der ent- sprechenden Sicherheitsleistung nach einem Gedankenstrich der Zusatz "Übergabe bei Einzug" beigefügt ist. Dieser Zusatz suggeriert zwar - isoliert be- trachtet -, dass die Kaution entgegen der dem Mieter gemäß § 551 Abs. 1 Satz 1 BGB zustehenden Ratenzahlungsbefugnis vollständig bei Einzug zu erbringen sei; am Ende der Kautionsregelung wird den Beklagten die Möglich- keit einer Ratenzahlung jedoch ausdrücklich eingeräumt. Selbst wenn man gleichwohl in dem Zusatz "Übergabe bei Einzug" einen Verstoß gegen § 551 Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB und eine zur Unwirksamkeit führende unangemes- sene Benachteiligung (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB) der Beklagten sähe, 14 - 7 - hätte das nicht die Unwirksamkeit der Kautionsvereinbarung insgesamt zur Fol- ge. Es handelt sich vielmehr um eine bloße Fälligkeitsklausel, bei deren Wegfall eine sprachlich und inhaltlich selbständige Regelung über eine Kaution von 2.000 € verbleibt (vgl. Senatsurteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 344/02, NZM 2003, 754 unter II 2). 2. Die Beklagten durften die Zahlung der Kaution von der Benennung ei- nes insolvenzfesten Kontos abhängig machen und haben deshalb ihre vertrag- liche Pflicht zur Erbringung der Mietsicherheit nicht verletzt. 15 Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter eine ihm überlasse- ne Mietsicherheit unabhängig von der gegebenenfalls vereinbarten Anlageform getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Hiervon geht auch das Berufungs- gericht zutreffend aus. Eine ausdrückliche Regelung darüber, ob der Mieter von vornherein verlangen kann, die Kautionssumme nur auf ein insolvenzfestes Konto einzuzahlen, enthält die Vorschrift allerdings nicht. 16 a) Der Wortlaut des Gesetzes, wonach der Vermieter eine ihm als Si- cherheit "überlassene Geldsumme" anzulegen hat, spricht zwar eher für die vom Berufungsgericht und teilweise auch in der Rechtsprechung der Instanzge- richte und in der Literatur vertretene Meinung, die Verpflichtung zur insolvenz- festen Anlage der Kaution treffe den Vermieter erst nach Erhalt der entspre- chenden Geldsumme in bar oder durch Überweisung auf sein Konto (LG Berlin, WuM 1988, 266; v. Martius in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohn- raummiete, 3. Aufl., Kap. III Rn. 791). 17 b) Nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift ist jedoch der Gegenmei- nung der Vorzug zu geben, die dem Mieter zugesteht, die Kaution von vornher- ein nur in der Weise zu erbringen, dass sie vom Vermögen des Vermieters ge- trennt und deshalb vor dem Zugriff von dessen Gläubigern umfassend ge- 18 - 8 - schützt ist (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2006, § 551 Rn. 19; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 551 BGB Rn. 77; Derleder WuM 1986, 39, 42 f.). In den Gesetzesmaterialien wird zur Begründung der Anlagepflicht des Vermieters ausgeführt, dass die Kaution wie ein Treuhandvermögen oder Mün- delgeld zu behandeln sei, um sie im Falle der Insolvenz des Vermieters zu schützen und das Pfandrecht der Banken an dem Kautionskonto auszuschlie- ßen (BT-Drucks. 9/2079, S. 10). Es besteht kein Grund dafür, dem Mieter die- sen vom Gesetzgeber bezweckten Schutz nicht von vornherein zu gewähren, sondern bei Beginn des Mietverhältnisses eine Lücke zu belassen, indem der Mieter die Kaution dem Vermieter zunächst in bar übergeben oder auf ein nicht insolvenzfestes Vermieterkonto überweisen muss. Der Mieter müsste dann im Interesse seiner eigenen Absicherung nachträglich einen Nachweis der geset- zeskonformen Anlage der Kaution verlangen und seinen dahin gehenden An- spruch gegebenenfalls durch Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts an der laufenden Miete (vgl. Senatsurteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 336/08, NJW 2009, 3505 Rn. 10) oder durch Klageerhebung durchsetzen. Für einen solchen "Umweg" gibt es keinen sachlichen Grund. Der Vermieter wird dadurch, dass er dem Mieter auf dessen Verlangen sogleich ein insolvenzfestes Konto für die Zahlung der Kaution benennen muss, nicht unangemessen belastet, denn er muss dieses Konto nach Erhalt der Kaution ohnehin einrichten und dem Mieter nachweisen. Dem steht auch nicht entgegen, dass § 551 BGB die Erbringung der Sicherheit auch in der Weise erlaubt, dass der Mieter selbst ein Konto eröffnet, auf das er die Kaution einzahlt und das er anschließend an den Vermieter verpfändet oder zur Sicherheit an ihn abtritt. Zwar könnte der Mieter auf diese Weise - ohne Mitwirkung des Vermieters - erreichen, dass die Kaution von Beginn an vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters geschützt ist. Die Anlage der ihm vom Mieter überlassenen Kaution durch den Vermieter ist aber 19 - 9 - der typische und in der Praxis häufigste Fall, von dem die Parteien regelmäßig ausgehen. Der Mieter muss sich deshalb - soweit nicht im Einzelfall besondere Abreden getroffen sind - nicht darauf verweisen lassen, selbst ein Mietkautions- konto einzurichten; er darf vielmehr die Zahlung der Kaution an den Vermieter von der Benennung eines insolvenzfesten Kautionskontos abhängig machen. Eine Vereinbarung, dass die Beklagten selbst ein Mietkautionskonto ein- zurichten hatten, haben die Parteien hier nicht getroffen. Entgegen der Auffas- sung des Berufungsgerichts lässt sich der formularvertraglichen Abrede in § 6 des Mietvertrags ("Barkaution in Höhe von 2.000 € auf ein Mietkautionskonto - Übergabe bei Einzug") aus der Sicht eines verständigen Erklärungsempfän- gers nicht entnehmen, dass der Mieter bei Einzug entweder den Kautionsbetrag in bar oder ein Sparbuch mit einem entsprechenden Guthaben übergeben muss, die gängigste Zahlungsform - die Überweisung der Kautionssumme auf ein Konto des Vermieters - hingegen ausgeschlossen sein soll. Dabei bedarf es auch hier keiner Entscheidung, ob der Zusatz "Übergabe bei Einzug in bar" we- gen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, wie die Revi- sion meint. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, ist die betreffende vertragliche Regelung unklar, weil gleichzeitig Aspekte zweier unterschiedlicher Möglichkeiten der Kautionszahlung aufgenommen wurden, die nicht sinnvoll nebeneinander bestehen können. Zumindest ist die Auslegung möglich, dass sich der Regelungsgehalt von § 6 Abs. 2 des Mietvertrags darin erschöpft, dass die Kaution in Form einer Geldsumme (also nicht durch Bürgschaft) bis zum Einzugstermin bzw. in drei Raten ab diesem Zeitpunkt zu erbringen ist; diese - für die Beklagten günstigere - Auslegung ist daher jedenfalls gemäß § 305c Abs. 2 BGB zugrunde zu legen. 20 - 10 - 21 3. Zu Recht beanstandet die Revision ferner die Auslegung des Beru- fungsgerichts, § 2 des Mietvertrags stehe der ordentlichen Kündigung der Klä- ger vom 4. Juni 2008 nicht entgegen. Im Ansatzpunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings aufgrund der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme, insbesondere der Vernehmung der Zeugen L. und W. , davon aus, dass die Parteien in diesem Punkt eine individualvertragliche Regelung getroffen haben; einen Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf. Die weitere Aus- legung des Berufungsgerichts, die Parteien hätten in § 2 des Mietvertrags kei- nen Ausschluss der ordentlichen Kündigung vereinbart, sondern einen (unwirk- samen) Zeitmietvertrag abgeschlossen, ist jedoch von Rechtsfehlern beein- flusst. 22 Die Auslegung einzelvertraglicher Regelungen kann durch das Revisi- onsgericht insoweit nachgeprüft werden, als gesetzliche Auslegungsregeln, an- erkannte Auslegungsgrundsätze, Denkgesetze, Erfahrungssätze oder Verfah- rensvorschriften verletzt worden sind (st. Rspr., z.B. BGH, Urteil vom 1. Oktober 1999 - V ZR 168/98, NJW 1999, 3704 unter III 2 a). Zu den anerkannten Ausle- gungsgrundsätzen gehört die Berücksichtigung der Interessenlage der Ver- tragspartner. 23 Die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung läuft darauf hin- aus, dass das von den Parteien mit einer zehnjährigen Vertragslaufzeit ange- strebte Ziel einer beiderseitigen langfristigen Bindung nicht erreicht wird, weil der Vertrag dann - mangels eines wirksamen Befristungsgrundes - gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelten würde und von beiden Parteien alsbald mit nur dreimonatiger Frist (§ 573c Abs. 1 BGB) gekündigt werden könnte. Damit verletzt das Berufungsgericht die Ausle- gungsregel, dass die Parteien im Zweifel dasjenige wollen, was nach den Maß- 24 - 11 - stäben der Rechtsordnung wirksam ist und der wohlverstandenen Interessenla- ge der Parteien entspricht (BGH, Urteil vom 9. Dezember 1998 - XII ZR 170/96, BGHZ 140, 175, 180; vom 13. Oktober 2000 - V ZR 451/98, NJW-RR 2001, 217 unter II 3 a). Da neuer Sachvortrag nicht zu erwarten ist und weitere Feststellungen nicht erforderlich sind, kann der Senat die Vertragsbestimmungen selbst ausle- gen. Schon nach dem Wortlaut der Vertragsbestimmung haben die Parteien keinen Zeitmietvertrag nach § 575 BGB vereinbart, sondern (lediglich) für einen festgelegten Zeitraum die ordentliche Kündigung ausgeschlossen; damit konnte das von ihnen erstrebte Ziel einer beiderseitigen langfristigen Bindung auch verwirklicht werden. Denn ein beiderseitiger Kündigungsausschluss kann im Wege einer Formularklausel für die Dauer von bis zu vier Jahren (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574 unter II 2 d), im Wege einer Individualvereinbarung auch für einen noch längeren Zeitraum vereinbart wer- den (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448 unter II - bezüglich eines einseitigen Kündigungsausschlusses des Mieters für die Dauer von fünf Jahren). Dies ist - entgegen der Auffassung des Berufungs- gerichts - auch keine unzulässige Umgehung von § 575 Abs. 4 BGB. Denn die Neuregelung des Zeitmietvertrages in § 575 BGB durch das Mietrechtsreform- gesetz sollte lediglich verhindern, dass das Wohnraummietverhältnis allein durch Zeitablauf endet, ohne dass der Mieter Kündigungsschutz genießt; der Mieter sollte somit vor dem Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Vertrag geschützt werden (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, aaO unter II 2). Der Umstand, dass der von den Parteien vereinbarten Verlängerungsoption nur bei einem Zeitmietvertrag eine Bedeu- tung zukommt, steht angesichts der dargelegten Interessenlage der Parteien der Annahme eines Vertrages auf unbestimmte Zeit mit vereinbartem Kündi- 25 - 12 - gungsausschluss ebenso wenig entgegen wie die Verwendung der Formulie- rung "fest vereinbarte Mietzeit" in § 4 Nr. 2 des Mietvertrags. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentschei- dung reif, weil das Berufungsgericht - auf der Grundlage der von ihm vertrete- nen Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen zu den weiteren von den Klägern ausgesprochenen (fristlosen) Kündigungen getroffen hat. 26 Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Rheinberg, Entscheidung vom 20.07.2009 - 12 C 498/08 - LG Kleve, Entscheidung vom 25.03.2010 - 6 S 129/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 129/09 Verkündet am: 13. Juli 2010 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556b Abs. 1 Bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen, die ein vorleistungs- pflichtiger Mieter nach § 556b Abs. 1 BGB oder entsprechenden Vertragsklau- seln einzuhalten hat, ist der Sonnabend nicht als Werktag mitzuzählen (Ab- grenzung zu BGH, Urteil vom 27. April 2005 - VIII ZR 206/04, NJW 2005, 2154). BGH, Urteil vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 129/09 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Juni 2010 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richte- rinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 12. Mai 2009 wird, soweit sie die Kündi- gung vom 27. Februar 2008 zum Gegenstand hat, als unzulässig verworfen; im Übrigen wird sie zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten mieteten zum 1. Januar 1988 von dem VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Mitte eine Wohnung in einem in Berlin gelegenen Mehrfamilienhaus an. Später erwarb der Kläger das Anwesen und trat in den Mietvertrag ein. Die Miete für die im vierten Obergeschoss gelegene Wohnung belief sich zuletzt auf 656,46 € brutto monatlich. Mit Schreiben vom 29. Juni 2005 gewährte die Hausverwaltung des Klägers den Beklagten ab 1. Juli 2005 eine Mietminderung in Höhe von 30 % der Nettokaltmiete (= 117,78 €), wovon 5 % auf die fehlende Abschließbarkeit der Haustür, weitere 5 % auf den unge- stalteten Hofbereich und 20 % auf Mängel in der Wohnung selbst entfielen. 1 - 3 - 2 Zum 1. Februar 2006 mieteten die Beklagten aufgrund einer Vereinba- rung vom 23. Januar 2006 anstelle ihrer bisherigen Wohnung vom Kläger Räumlichkeiten im ersten Obergeschoss desselben Anwesens an. Die monatli- che Miete für diese Wohnung belief sich auf 687,62 € brutto und war nach Zif- fer 3 des Vertrags zum dritten Werktag fällig. Außerdem wurde den Beklagten eine mit der Miete zu verrechnende Umzugshilfe von 500 € gewährt. Mit Schreiben vom 5. Oktober 2006 mahnte die Hausverwaltung des Klägers die Beklagten wegen unpünktlicher Mietzahlungen ab, nachdem die Mieten für den Zeitraum Juni bis Oktober 2006 überwiegend verspätet einge- gangen waren, nämlich am 7. Juni 2006 (Mittwoch), am 5. Juli 2006 (Mittwoch), am 7. August 2006 (Montag), am 11./15. September 2006 (zwei Teilzahlungen) und schließlich - wiederum nur teilweise - am 5. Oktober 2006 (Donnerstag). Nach Zugang der Abmahnung beglichen die Beklagten am 16. Oktober 2006 die restliche Oktobermiete. Die Mietzahlung für Dezember 2006 erfolgte am Dienstag, dem 5. Dezember 2006, und damit nach Ansicht des Klägers erneut zu spät. Außerdem hatten die Beklagten im Jahr 2006 stets nur eine reduzierte Miete gezahlt, nämlich im Januar 538,62 €, im Februar 361,16 €, im März 597,30 €, von April bis Juli jeweils 552,13 €, von August bis September jeweils 597,30 € und von Oktober bis Dezember je 642,46 €. Der Kläger hat insoweit im Berufungsverfahren einen Rückstand von 1.069,94 € errechnet. Im Mai und Juni 2007 kam es erneut zu unregelmäßigen Zahlungen. Jeweils 500 € gingen am 3. Mai 2007 und am 5. Juni 2007 (Dienstag) ein; weitere Zahlungen in Höhe von jeweils 52,13 € erfolgten erst am 9. Mai 2007 und am 18. Juni 2007. 3 Der Kläger kündigte daraufhin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 26. Juni 2007 wegen Zahlungsverzugs und wegen wiederholt unpünktlicher Mietzahlungen fristlos, hilfsweise ordentlich. Hierbei ging er noch von einem im Jahr 2006 entstandenen Mietrückstand in Höhe von 1.423,86 € aus, den er im 4 - 4 - Verlauf des Rechtsstreits auf 1.069,94 € korrigierte. Nach Rechtshängigkeit der gegen die Beklagten angestrengten Räumungsklage sprach der Kläger mit An- waltsschriftsatz vom 27. Februar 2008 erneut die fristlose, hilfsweise die ordent- liche Kündigung des Mietverhältnisses aus. Diese stützte er auf einen weiteren im Jahr 2007 aufgelaufenen Rückstand in Höhe von 532,62 €, der daraus resul- tierte, dass die Beklagten im Zeitraum von April bis Dezember 2007 nur die ur- sprünglich verlangten Betriebskostenvorschüsse, nicht aber den um 59,18 € erhöhten Betrag bezahlten. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit seiner vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Räumungsbegeh- ren weiter. 5 Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 6 A. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für die Revision noch von Bedeutung - im Wesentlichen ausgeführt: 7 Der Kläger habe nach § 546 BGB keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung. Seine am 26. Juni 2007 ausgesprochene Kün- digung habe das Mietverhältnis weder fristlos noch ordentlich beendet. Auch die weitere Kündigung vom 27. Februar 2008 sei unwirksam. Die Kündigung vom 26. Juni 2007 sei nicht durch einen wichtigen Grund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a und b, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB gerechtfertigt. Weder hätten sich die 8 - 5 - Beklagten zu diesem Zeitpunkt mit zwei Monatsmieten (1.375,24 € = 2 x 687,62 €) in Rückstand befunden noch sei in zwei aufeinander folgenden Ter- minen ein Rückstand von einer Monatsmiete erreicht worden. Die ausgesprochene Kündigung sei auch nicht nach § 573 Abs. 1 BGB als ordentliche Kündigung begründet. Zwar könne auch ein Zahlungsrückstand, der nicht den in § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a und b BGB für eine fristlose Kün- digung erforderlichen Umfang erreicht habe, eine nicht unerhebliche Pflichtver- letzung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellen und zu einer ordentli- chen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Der Zahlungsrückstand zum 31. Dezember 2006 habe aber lediglich 433,15 € betragen. Denn die ge- schuldete Miete sei während der zurückliegenden zwölf Monate wegen der noch nicht abgeschlossenen Hofgestaltung um 5 % und zusätzlich im Zeitraum von Februar 2006 bis einschließlich August 2006 wegen der Fassadeneinrüs- tung um mindestens weitere 5 % gemindert gewesen. Zum 1. Februar 2006 sei kein neues Mietverhältnis eingegangen worden, sondern lediglich der bisherige Mietvertrag vom 21. Dezember 1987 durch Auswechslung des Mietobjekts und durch Anpassung der Miete modifiziert worden. Die am 29. Juni 2005 getroffene Minderungsvereinbarung wirke daher hinsichtlich der noch nicht behobenen Mängel im Hofbereich fort. 9 Auch die unpünktlichen Mietzahlungen der Beklagten stellten keinen hin- reichenden Grund für eine ordentliche oder gar fristlose Kündigung des Miet- verhältnisses dar. Zwar könne in bestimmten Einzelfällen sogar eine einzige verspätete Zahlung für eine ordentliche Kündigung ausreichen. Den unpünktli- chen Zahlungen der Beklagten komme aber angesichts der besonderen Um- stände des Streitfalls kein solches Gewicht zu. Der Kläger habe die seiner Ab- mahnung vom 5. Oktober 2006 vorausgegangenen Vorfälle selbst - zutreffend - nicht als schwerwiegend genug eingeordnet. Das nachfolgende Zahlungsver- 10 - 6 - halten der Beklagten begründe ebenfalls keine erhebliche Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. 11 Die am 16. Oktober 2006 erfolgte Restzahlung auf die Oktobermiete sei nicht als eine der Abmahnung nachfolgende Verletzung mietvertraglicher Zah- lungspflichten zu werten, denn die Pflichtverletzung sei bereits am 5. Oktober 2006 (dritter Werktag) eingetreten, weil die zu diesem Zeitpunkt fällige Miete nicht in der geschuldeten Höhe entrichtet worden sei. Die am 5. Dezember 2006 erfolgte Zahlung der Dezembermiete sei rechtzeitig am dritten Werktag bewirkt worden. Jedenfalls beim Zahlungsverkehr sei der Sonnabend nicht als Werktag zu berücksichtigen, weil die Banken an diesem Tag geschlossen seien und Überweisungen nicht ausgeführt würden. Dass die Beklagten sieben be- ziehungsweise acht Monate nach der Abmahnung die geschuldete Miete nicht vollständig zum dritten Werktag, sondern jeweils einen Teilbetrag von 52,13 € erst am 9. Mai 2007 und am 18. Juni 2007 nachträglich entrichteten, berechtige im konkreten Fall ebenfalls nicht zu einer Kündigung des Mietverhältnisses. Hierbei sei neben der Geringfügigkeit der verspätet gezahlten Beträge zu be- rücksichtigen, dass die Beklagten nach der Abmahnung über einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten ihre Mietzahlungen pünktlich erbracht hätten. Zu- dem hätten die Beklagten auch im Hinblick auf den mit der Hausverwaltung des Klägers geführten Schriftwechsel davon ausgehen dürfen, dass die in den ers- ten Monaten des Jahres 2007 entrichteten, um 59,18 € monatlich erhöhten Be- triebskostenvorauszahlungen nicht geschuldet gewesen seien und daher mit künftigen Mietforderungen verrechnet würden. Die Kündigung vom 27. Februar 2008 sei ebenfalls unwirksam. Der durch die im Zeitraum von April 2007 bis Dezember 2007 unterbliebene monat- liche Zahlung weiterer 59,18 € entstandene Rückstand von 532,62 € rechtferti- ge keine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB. Den Beklagten sei an dem 12 - 7 - Rückstand kein Verschulden anzulasten. Die Nebenkostenabrechnung, die An- lass zu der Erhöhung der Betriebskosten gegeben habe, sei nachträglich korri- giert worden. Hierdurch sei die ursprünglich berechnete Nachzahlungsforde- rung von mehr als tausend Euro fast vollständig entfallen, weshalb den Beklag- ten ein Anspruch auf Ermäßigung der Vorschüsse zugestanden habe. Zumin- dest hätten die Beklagten aus dem mit der Hausverwaltung geführten Schrift- wechsel schließen dürfen, dass der Kläger fortan nicht auf einer um 59,18 € erhöhten monatlichen Vorauszahlung auf die Betriebskosten bestehen werde. B. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. 13 I. Die Revision ist unzulässig, soweit sie sich gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts wendet, die am 27. Februar 2008 ausgesprochene zweite Kündigung habe das Mietverhältnis nicht beendet. Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision wirksam auf die Frage beschränkt, ob die am 26. Juni 2007 erklärte Kündigung zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt hat. 14 1. Das Berufungsgericht kann die Zulassung der Revision auf Teile des Streitgegenstandes beschränken. Die Beschränkung muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern sie kann sich auch aus den Entscheidungs- gründen ergeben (BGHZ 153, 358, 360 f.; Senatsurteile vom 28. Oktober 2009 - VIII ZR 164/08, WuM 2009, 733, Tz. 11; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 53/09, WuM 2010, 669, Tz. 23; jeweils m.w.N.). Sie muss sich aber eindeutig 15 - 8 - aus den Entscheidungsgründen entnehmen lassen (Senatsurteile vom 4. Juni 2003 - VIII ZR 91/02, WM 2003, 2139, unter II; vom 28. Oktober 2009, aaO, und vom 10. Februar 2010, aaO). Dies ist anzunehmen, wenn die Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, bei mehreren teilbaren Streitgegenständen nur für einen von ihnen erheblich ist, weil dann in der Angabe dieses Zulassungsgrundes regelmäßig die eindeutige Beschrän- kung der Zulassung der Revision auf diesen Anspruch zu sehen ist (BGHZ aaO, 361 f.; Senatsurteile vom 28. Oktober 2009 und vom 10. Februar 2010, jeweils aaO). So verhält es sich hier. Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, weil es für klärungs- bedürftig hält, ob der Sonnabend im Zahlungsverkehr als Werktag zu berück- sichtigen ist. Damit hat es die Revision allein auf die vom Kläger am 26. Juni 2007 ausgesprochene Kündigung beschränkt, denn nur diese Kündigung wurde - neben Zahlungsrückständen - auch auf die unpünktliche Zahlungsweise der Beklagten gestützt. Die nachfolgende Kündigung vom 27. Februar 2008 beruht dagegen nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts allein auf dem zwischenzeitlich um 532,62 € erhöhten Miet- rückstand. 16 2. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung ist auch wirksam. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann die Zulas- sung der Revision auf einen tatsächlich und rechtlich selbstständigen Teil des Streitstoffs beschränkt werden, der Gegenstand eines Teilurteils sein oder auf den der Revisionskläger seine Revision beschränken könnte (BGH, Urteil vom 9. März 2000 - III ZR 356/98, NJW 2000, 1794, unter II 1, insoweit nicht in BGHZ 144, 59 abgedruckt; BGH, Beschluss vom 14. Mai 2008 - XII ZB 78/07, NJW 2008, 2351, Tz. 21; Senatsurteil vom 28. Oktober 2009, aaO, Tz. 13). Letzteres trifft hier zu. Der auf die zweite Kündigung gestützte Räumungsan- 17 - 9 - spruch stellt einen abgrenzbaren, rechtlich selbständigen Teil des Streitstoffs dar, der in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden kann und auf den der Kläger seine Revision hätte beschränken können (vgl. Senatsurteil vom 28. Oktober 2009, aaO, Tz. 13 m.w.N.). II. Im Übrigen - hinsichtlich der Kündigung vom 26. Juni 2007 - ist die Revi- sion zulässig, jedoch unbegründet. 18 Soweit das Berufungsgericht dem Kläger ein Recht zur außerordentli- chen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a und b BGB abgesprochen hat, greift dies die Revision nicht an. Sie wendet sich nur gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts, die unregelmä- ßige und unpünktliche Zahlungsweise der Beklagten stelle keine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB dar und rechtfertige daher auch keine ordentliche Kündigung. 19 Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht die am 26. Juni 2007 hilfswei- se erklärte ordentliche (fristgemäße) Kündigung als unwirksam erachtet. Weder der bis dahin aufgelaufene Mietrückstand noch die unpünktlichen Mietzahlun- gen der Beklagten rechtfertigen in Anbetracht der konkreten Umstände des Einzelfalls die Kündigung des Mietverhältnisses. 20 1. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Inte- resse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine nicht un- 21 - 10 - erhebliche Pflichtverletzung in diesem Sinne kann unter anderem dann gege- ben sein, wenn der Mieter die Miete oder den Betriebskostenvorschuss fortdau- ernd unpünktlich oder unvollständig zahlt (Senatsurteile vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585, Tz. 20; vom 28. November 2007 - VIII ZR 145/07, NJW 2008, 508, Tz. 14). Gleiches gilt, wenn der Mieter mit seinen dies- bezüglichen Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete für zwei Monate erreicht, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hin- weg in Verzug gerät (Senatsurteile vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428, Tz. 9; vom 28. November 2007, aaO). Denn der Gesetzgeber sieht hierin sogar eine erhebliche Pflichtverletzung, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter regelmäßig als unzumutbar erscheinen lässt und diesem daher das Recht zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB eröffnet (vgl. Senats- urteil vom 25. Oktober 2006, aaO). 2. Dem im Zeitraum von Januar 2006 bis Dezember 2006 aufgelaufenen Mietrückstand kommt nicht das ihm vom Kläger beigemessene Gewicht zu. Mit dem Berufungsgericht ist davon auszugehen, dass der Zahlungsrückstand deutlich geringer war als der vom Kläger errechnete Betrag von 1.069,94 €. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass die von den Beklagten geschuldete Miete wegen Mängeln im Hofbereich und wegen der eingeschränk- ten Nutzbarkeit der gemieteten Wohnung infolge der Einrüstung der Fassade gemindert war. Die hiergegen gerichteten Angriffe der Revision bleiben ohne Erfolg. 22 a) Die den Beklagten mit Schreiben vom 29. Juni 2005 zugestandene Mietminderung von 5 % der Nettomiete für den "nicht gestalteten Hofbereich" ist nicht dadurch entfallen, dass die Parteien am 23. Januar 2006 einen Vertrag über die Anmietung einer anderen Wohnung im selben Anwesen abgeschlos- 23 - 11 - sen haben. Auch wenn damit ein anderes Objekt angemietet wurde, ist das neue Mietverhältnis nicht vollständig losgelöst von den bisherigen Mietbedin- gungen eingegangen worden. Dies zeigt sich - wie das Berufungsgericht zutref- fend ausgeführt hat - schon darin, dass die am 23. Januar 2006 getroffenen Absprachen mit der Überschrift "Vereinbarung zum Mietvertrag vom 21.12.1987 zum 01.01.1988 MV-Nr. 40150.300" versehen wurden. Dass die neue Verein- barung nicht die bisherigen Abreden vollständig außer Kraft setzte, sondern diese nur an die neuen Verhältnisse anpassen sollte, wird im Rubrum der Ver- tragsurkunde nochmals dadurch bekräftigt, dass ausgeführt wird, es werde "fol- gende Vereinbarung zum Mietvertrag geschlossen". Die Verknüpfung des Miet- verhältnisses über das neue Objekt mit den bisher geltenden Vertragsbedin- gungen wird zudem an mehreren Stellen im Vertragstext deutlich. Denn die Vereinbarung vom 23. Januar 2006 regelt zugleich auch die weitere Nutzung der bisherigen Wohnung. So wird dem Kläger gestattet, Baumaßnahmen in den Räumlichkeiten im vierten Obergeschoss schon vor der Räumung durch die Mieter durchzuführen. Weiter wird bestimmt, dass die Beklagten trotz Anmie- tung der neuen Wohnung zum 1. Februar 2006 noch bis Ende Februar die Ne- benkosten für die bisherige Wohnung zu tragen haben, jedoch einen Umzugs- kostenzuschuss in Höhe von 500 € erhalten. Die Beurteilung des Berufungsgerichts, die den Beklagten zugestande- nen Minderungsrechte seien nicht durch den Abschluss der Vereinbarung vom 23. Januar 2006 entfallen, hält sich nicht nur im Rahmen zulässiger tatrichterli- cher Würdigung, sondern ist naheliegend. Die Revision zeigt nicht auf, dass sich die Interessenlage der Parteien durch den Wechsel des Mietobjekts verän- dert hätte. Da die neue Wohnung im selben Anwesen liegt, wirken sich Mängel in der Hofgestaltung in gleicher Weise wie bei den bisher genutzten Räumlich- keiten auf die Wohnqualität aus. Der Kläger hat zwar vorgetragen, die neue Miete sei im Hinblick auf die am Anwesen noch durchzuführenden umfangrei- 24 - 12 - chen Instandsetzungsarbeiten auf einen unter der ortsüblichen Miete liegenden Betrag festgesetzt worden, weswegen ein Minderungsrecht mit Abschluss der Vereinbarung vom 23. Januar 2006 entfallen sei. Eine solche Abrede ist jedoch von den Beklagten bestritten, in der Vereinbarung vom 23. Januar 2006 nicht erwähnt und vom Kläger auch nicht unter Beweis gestellt worden. Hinzu kommt, dass im Schreiben vom 29. Juni 2005 der Wegfall des Minderungsrechts aus- drücklich von der Behebung der beschriebenen Mängel abhängig gemacht wurde. Beurteilt man den Regelungsgehalt der Vereinbarung vom 23. Januar 2006 in diesem Kontext, kann kein vernünftiger Zweifel daran bestehen, dass die Minderungsberechtigung fortdauern sollte. Die Bestimmung des § 536b BGB, wonach ein (gesetzliches) Minderungsrecht entfällt, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsabschluss kannte, findet daher auf die - auch nach dem Wohnungswechsel noch bedeutsamen - Mängel im Hofbereich und an der Haustür keine Anwendung. b) Entgegen der Auffassung der Revision ist das Minderungsrecht der Beklagten im Jahr 2006 auch nicht deswegen entfallen, weil die vom Beru- fungsgericht berücksichtigten Mängel im Hofbereich bereits Ende 2005 beho- ben worden wären. 25 aa) Die Revision macht geltend, das Berufungsgericht habe unter Ver- stoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO das Vorbringen des Klägers unberücksichtigt ge- lassen, wonach die Hofgestaltung bereits vor Ablauf des Jahres 2005 abge- schlossen gewesen sei, jedenfalls aber eine Beeinträchtigung des vertragsge- mäßen Gebrauchs im Jahr 2006 nicht eingetreten und zudem ein Minderungs- recht nur wegen der fehlenden Bepflanzung eingeräumt worden sei. Der Senat hat diese Verfahrensrügen geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet. Er sieht gemäß § 564 Satz 1 ZPO von einer näheren Begründung ab. 26 - 13 - 27 bb) Zu berücksichtigen ist allerdings, dass das Berufungsgericht keine Feststellungen zum Zeitpunkt der Beendigung der Hofgestaltungsarbeiten ge- troffen hat. Dieser - von der Revision nicht gerügte - Gesichtspunkt ist von Amts wegen zu beachten. Das Amtsgericht hat rechtsfehlerhaft für unstreitig gehal- ten, dass diese Arbeiten erst im Dezember 2006 abgeschlossen worden seien. Das Berufungsgericht hat zwar erkannt, dass sich die Parteien über diesen Punkt uneinig sind, ist dem aber nicht weiter nachgegangen, sondern hat für das gesamte Jahr 2006 eine Mietminderung in Höhe von 5 % anerkannt, ob- wohl es im Hinblick auf das Schreiben der Hausverwaltung vom 12. Juli 2006 nur für den Zeitraum bis Juli 2006 die noch ausstehende Vollendung der Hofar- beiten festgestellt hat. Einer Nachholung der fehlenden Feststellungen für den Zeitraum von August bis Dezember 2006 bedarf es jedoch nicht. Denn selbst wenn die Minderungsberechtigung der Beklagten in dieser Zeitspanne entfiele, führte dies nicht dazu, dass der Zahlungsrückstand der Beklagten einen - unter II 2 d noch darzustellenden - Umfang erreichte, der eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigte. Gleiches gilt, soweit das Berufungsgericht die Minderung anhand der Bruttomiete und nicht - wie im Schreiben der Haus- verwaltung vom 29. Juni 2005 festgehalten - anhand der Nettomiete berechnet hat. Auch dieser Rechtsfehler ist von Amts wegen zu beachten, führt aber nicht dazu, dass die tatsächlich ausgebliebenen Mietzahlungen als erhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu werten sind. Auf die in der Revisionserwiderung erhobenen Gegenrügen, nach denen das Beru- fungsgericht verfahrensfehlerhaft weitere Minderungsgründe nicht berücksich- tigt habe, kommt es daher nicht an. c) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht wegen der Fassadeneinrüs- tung in den Monaten Februar 2006 bis Juli 2006 einen Abzug in Höhe von 5 % der Bruttomiete vorgenommen. Die Miete war in dieser Zeit zwar nicht aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung zwischen den Parteien, jedoch nach § 536 28 - 14 - Abs. 1 BGB um diesen Anteil gemindert. Die Feststellung des Berufungsge- richts, dass die Einrüstung sämtliche Hoffassaden erfasste, wird von der Revi- sion nicht angegriffen. Auch den Umfang der Mietminderung zieht die Revision nicht in Zweifel. Sie macht jedoch geltend, dass die Beklagten ihr gesetzliches Minderungsrecht nach § 536b und § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB verloren hätten. Für einen Ausschluss des Minderungsrechts nach § 536b BGB wäre er- forderlich, dass die Beklagten schon bei Unterzeichnung des Mietvertrags vom 23. Januar 2006 die Auswirkungen der Gerüst- und Fassadenarbeiten auf die Gebrauchstauglichkeit der angemieteten Wohnung kannten. Davon kann nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht ausgegangen werden. Aus dem Schreiben der Bauleitung vom 11. Januar 2006 kann noch keine Kenntnis der mit den angekündigten Einrüstarbeiten verbundenen Mängel der Mietsache zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses abgeleitet werden. Die bloße Kenntnis der einen Mangel begründenden Tatsachen reicht für die Kenntnis des Mangels selbst nicht aus (vgl. Senatsurteil vom 20. Dezember 1978 - VIII ZR 114/77, NJW 1979, 713, unter II 2 c). 29 Ein Ausschluss des Minderungsrechts nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB scheitert schon daran, dass diese Bestimmung nicht für solche Mängel gilt, die der Vermieter - wie hier - bereits kennt (MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 536c Rdnr. 10 m.w.N.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 536c Rdnr. 1). 30 d) Zum Ablauf des Jahres 2006 bestand daher nicht der vom Berufungs- gericht errechnete Rückstand in Höhe von 433,15 €, sondern - wie der Senat errechnet hat - unter Berücksichtigung aller Zahlungen und berechtigten Abzü- ge ein Rückstand von 697,12 €, das heißt in Höhe einer Bruttomonatsmiete (687,62 €) zuzüglich 9,50 €. Die ausgebliebenen Zahlungen stellen angesichts ihres Umfangs und im Hinblick darauf, dass sie ausschließlich durch Mietminde- rungen verursacht worden sind, die stets mit Unwägbarkeiten verbunden sind, 31 - 15 - keine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB dar. 32 3. Frei von Rechtsfehlern ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts, die unpünktliche Zahlungsweise der Beklagten rechtfertige weder für sich be- trachtet noch in Verbindung mit dem im Jahr 2006 aufgelaufenen Mietrückstand eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. a) Der Kläger mahnte die Beklagten mit Schreiben vom 5. Oktober 2006 wegen ihrer unpünktlichen Zahlungsweise in den vorangegangenen Monaten ab. Hierdurch brachte er zum Ausdruck, dass er nicht mehr gewillt war, auch zukünftig Zahlungsverzögerungen hinzunehmen. Der Zweck einer Abmahnung besteht darin, dem Mieter vor Vertragsbeendigung Gelegenheit zur Änderung seines bisherigen Verhaltens zu geben (Senatsurteil vom 11. Januar 2006, aaO, Tz. 14 m.w.N.). Um eine Kündigung des Mietverhältnisses zu vermeiden, muss ein wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlungen abgemahnter Mie- ter regelmäßig deutlich machen, dass er bereit ist, seine zögerliche Zahlungs- weise ernsthaft und auf Dauer abzustellen (Senatsurteil, aaO, Tz. 15). Daher kommt es - was das Berufungsgericht nicht verkannt hat - darauf an, ob das Zahlungsverhalten der Beklagten nach dem Zugang der Abmahnung geeignet ist, das Vertrauen des Klägers in eine pünktliche Zahlungsweise der Beklagten wiederherzustellen (Senatsurteile vom 11. Januar 2006, aaO; vom 4. Februar 2009 - VIII ZR 66/08, NJW 2009, 1491, Tz. 20). Dies hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei bejaht. 33 b) Die am 16. Oktober 2006 bewirkte Restzahlung der Oktobermiete hat bei der Beurteilung, ob die Beklagten nach Abmahnung wieder zu einer pünktli- chen Zahlung der Mieten zurückgekehrt sind, außer Betracht zu bleiben. Es kann dahingestellt bleiben, ob die verspätete Teilzahlung - wie das Berufungs- 34 - 16 - gericht meint - nicht als ein nach Zugang der Abmahnung erfolgter Pflichtenver- stoß anzusehen ist, weil die vollständige Miete schon zuvor, nämlich am Don- nerstag, den 5. Oktober 2006, zur Zahlung fällig war. Die Restzahlung für Okto- ber 2006 ist jedenfalls deshalb nicht als eine der Abmahnung nachfolgende Verletzung der mietvertraglichen Zahlungspflichten zu werten, weil ungeklärt ist, zu welchem Zeitpunkt das an die Beklagten gerichtete Abmahnschreiben die- sen zuging. Die Parteien haben weder den Zeitpunkt der Absendung dieses Schreibens noch seines Zugangs vorgetragen. Das in den Akten befindliche Schreiben vom 5. Oktober 2006 ist an andere Mieter adressiert. c) Ab November 2006 bis einschließlich April 2007 haben die Beklagten ihre Mietzahlungen rechtzeitig erbracht. Dies gilt entgegen der Auffassung der Revision auch für die Zahlung der Dezembermiete. 35 Die Parteien haben in Ziffer 3 des Mietvertrages vom 23. Januar 2006 vereinbart, dass die Miete zum dritten Werktag fällig ist. Anders als die Revisi- onserwiderung meint, ist nach den unangegriffenen Feststellungen des Beru- fungsgerichts für die Frage der Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen im Sinne der vertraglichen Vereinbarungen der Eingang beim Vermieter entscheidend. Die Parteien haben in den Tatsacheninstanzen nicht in Frage gestellt, dass nur eine bis zum dritten Werktag eines Monats eingegangene Mietzahlung rechtzeitig erfolgt ist. Sie vertreten lediglich unterschiedliche Auffassungen dazu, ob ein in die Zahlungsfrist fallender Sonnabend als Werktag anzusehen ist. Im Revisi- onsverfahren ist daher das vom Berufungsgericht seiner Entscheidung zugrun- de gelegte übereinstimmende Verständnis der Parteien über den Zeitpunkt der Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen maßgebend. Es kann daher dahingestellt bleiben, welche Folgerungen sich aus § 270 Abs. 4, § 269 BGB für die Recht- zeitigkeit der Mietzahlung ergeben würden und ob die Rechtsprechung des Ge- richtshofs der Europäischen Union (EuGH, Urteil vom 3. April 2008 - Rs. C- 36 - 17 - 306/06, NJW 2008, 1935, Rdnr. 23, 28 - 01051TelecomGmbH/Deutsche Tele- kom AG) eine richtlinienkonforme Auslegung des § 270 Abs. 4 BGB dahin er- fordert, dass für die Rechtzeitigkeit der Leistung generell, also auch außerhalb des Anwendungsbereichs der Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parla- ments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (ABl. EG Nr. L 200 S. 35), nicht mehr auf die Erbringung der Leistungshandlung, sondern auf den Erhalt der Leistung abzustellen ist (so etwa Palandt/Grüneberg, aaO, § 270 Rdnr. 5). Die von den Parteien in Ziffer 3 des Mietvertrags vom 23. Januar 2006 getroffene Abrede, dass die Miete zum dritten Werktag fällig ist, stimmt mit der am 1. September 2001 in Kraft getretenen gesetzlichen Fälligkeitsbestimmung in § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB überein. Das Berufungsgericht ist zutreffend der Auffassung, dass der dritte Werktag des Monats Dezember 2006 auf Dienstag, den 5. Dezember 2006, fiel, so dass der Kläger die Dezembermiete an diesem Tag fristgerecht erhielt. Der vorangegangene Sonnabend, der 2. Dezember 2006, ist kein Werktag im Sinne von § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB und der inso- weit inhaltsgleichen Fälligkeitsregelung im Mietvertrag. 37 aa) Der Mietvertrag enthält keine ausdrückliche Regelung darüber, ob der Sonnabend bei der in Ziffer 3 des Mietvertrages geregelten Zahlungsfrist als Werktag anzusehen ist. Der Regelungsgehalt der vertraglichen Fälligkeitsrege- lung ist daher im Wege der Auslegung (§§ 133, 157 BGB) zu ermitteln. Das Be- rufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob es sich bei der ver- wendeten Klausel um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB oder um eine Individualabrede handelt. Diese Frage kann jedoch vorliegend offen bleiben, da auch eine Individualabrede, die - wie hier - eine typische Vereinbarung ("spätestens zum 3. Werktag") enthält, die in glei- cher oder ähnlicher Fassung in Mietverträgen bundesweit Verwendung findet 38 - 18 - (vgl. hierzu etwa BT-Drs. 14/4553, S. 52 zum Entwurf des § 556b BGB), vom Senat uneingeschränkt überprüft werden kann (vgl. BGHZ 122, 256, 260 m.w.N.; 128, 307, 309; zur Nachprüfbarkeit von Allgemeinen Geschäftsbedin- gungen vgl. etwa BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45). Auch für die Auslegung der Fälligkeitsvereinbarung ergeben sich keine Unterschiede danach, ob man sie als typisierte Individualabrede oder als Allgemeine Geschäftsbedingung einord- net, weil in beiden Fällen für das Begriffsverständnis letztlich der Regelungsge- halt des § 556b Abs. 1 BGB maßgebend ist, dem die vorliegende Klausel ent- spricht. bb) Im Schrifttum und in der Instanzrechtsprechung wird die Frage, ob der Sonnabend im Rahmen des § 556b Abs. 1 BGB oder bei einer ihm entspre- chenden vertraglichen Fälligkeitsregelung als Werktag zu gelten hat, unter- schiedlich beantwortet. Ein Teil der Stimmen sieht den Sonnabend in diesem Kontext nicht als Werktag an (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 4; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. III 87; Kinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 556b Rdnr. 4; Gramlich, Mietrecht, 10. Aufl., § 556b BGB Anm. 1; Herrlein/Kandelhard/Both, Mietrecht, 3. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 6; Bottenberg/Kühnemund, ZMR 1999, 221, 223 f.; LG Hamburg, WuM 1981, 181, 182; LG Berlin, GE 2009, 198 - nachfolgend Senatsurteil vom 21. April 2010 - VIII ZR 6/09; MM 2008, 334 - nachfolgend Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 291/09). Zur Begründung wird angeführt, beim Sonnabend handele es sich nicht um einen Bankge- schäftstag, weswegen im Falle der Berücksichtigung des Sonnabends die Zah- lungsfrist des Mieters unangemessen verkürzt werde. 39 Die gegenteilige Auffassung sieht den Sonnabend auch in diesem Zu- sammenhang als Werktag an (Palandt/Weidenkaff, aaO, § 556b, Rdnr. 4; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 5; Staudinger/ 40 - 19 - Weitemeyer, BGB (2006), § 556b Rdnr. 14; MünchKommBGB/Artz, 5. Aufl., § 556b Rdnr. 6; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 556b Rdnr. 9; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 6 (anders für den auf das Frist- ende fallenden Sonnabend); Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer, Miete, 9. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 6; Elzer/Riecke/Schmid, Mietrechtskommentar, § 556b BGB Rdnr. 6; Meist, ZMR 1999, 801, 802; LG München I, WuM 1995, 103, 104; LG Wuppertal, WuM 1993, 450). Sie stützt sich auf den allgemeinen Sprachgebrauch, der auch den Sonnabend zu den Werktagen zähle, und hält zudem die Erwägungen des Senats im Urteil vom 27. April 2005 (VIII ZR 206/04, NJW 2005, 2154) zur dreitägigen Karenzzeit bei einer Kündigung (§ 565 Abs. 2 Satz 1 BGB aF, § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB) auch auf die in § 556b Abs. 1 BGB und in gleich lautenden Mietvertragsklauseln auf drei Werk- tage bemessenen Zahlungsfrist für anwendbar. cc) Der Senat hat in der genannten Entscheidung für den Fall einer miet- vertraglichen Klausel, nach der in Übereinstimmung mit § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB (früher § 565 Abs. 2 Satz 1 BGB aF) die Frist für eine ordentliche Kündi- gung des Mietverhältnisses am dritten Werktag eines Monats endet, entschie- den, dass der Sonnabend jedenfalls dann als Werktag mitzuzählen ist, wenn das Fristende nicht auf ihn fällt (Senatsurteil, aaO, unter II 3). Dies hat der Se- nat zum einen mit dem Sprachgebrauch des Gesetzes begründet, der in Über- einstimmung mit dem allgemeinen Sprachgebrauch den Sonnabend regelmäßig nicht den Sonn- und Feiertagen gleichstellt (Senatsurteil, aaO, unter II 3 b). Zum anderen hat der Senat ausgeführt, dass der Sonnabend trotz zwischen- zeitlich eingetretener Entwicklungen, die den Gesetzgeber für den Sonderfall des Fristablaufs (§ 193 BGB) zu einer Gleichstellung des Sonnabends mit Sonn- und Feiertagen bewogen haben, weiterhin für erhebliche Teile der Bevöl- kerung nicht arbeitsfrei ist (Senatsurteil, aaO). 41 - 20 - 42 Diese Gesichtspunkte rechtfertigen es jedoch nicht, den Sonnabend auch als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB oder inhaltsgleicher Mietvertragsklauseln anzusehen. Der Schutzzweck der in § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB geregelten Karenzzeit von drei Werktagen gebietet es vielmehr, den Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist für die Entrichtung der Miete nicht mitzuzählen. (1) Zwar gilt der Sonnabend im allgemeinen Sprachgebrauch weiterhin als Werktag. Auch nach dem Sprachgebrauch des Gesetzes ist der Sonnabend grundsätzlich als Werktag einzuordnen. Dies ergibt sich für das Privatrecht etwa aus Art. 72 Abs. 1 des Wechselgesetzes oder aus der gleich lautenden Rege- lung in Art. 55 Abs. 1 des Scheckgesetzes, wonach bestimmte Handlungen "nur an einem Werktage, jedoch nicht an einem Sonnabend” stattfinden können. Eine ähnliche Bestimmung fand sich in der zwischenzeitlich aufgehobenen Vor- schrift des § 676a Abs. 2 Satz 2 BGB aF, nach der grenzüberschreitende Überweisungen, soweit nichts anderes vereinbart ist, "binnen fünf Werktagen, an denen alle beteiligten Kreditinstitute gewöhnlich geöffnet haben, ausge- nommen Sonnabende” zu bewirken waren. Auch die Sonderregelung des § 193 BGB stellt die grundsätzliche Einordnung des Sonnabends als Werktag nicht in Frage (Senatsurteil vom 27. April 2005, aaO, unter II 3 b bb). 43 (2) Die Auslegung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB und ihm entsprechen- der mietvertraglicher Regelungen darf jedoch nicht beim Wortlaut stehen blei- ben. Der Schutzzweck der dem Mieter für die Entrichtung der Miete eingeräum- ten Karenzzeit von drei Tagen gebietet es, die Vorschrift des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB, die im Kern inhaltsgleich in Ziffer 3 des Mietvertrags wiedergege- ben ist, im Wege teleologischer Reduktion einschränkend dahin auszulegen, dass der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist nicht als Werktag anzusehen ist. 44 - 21 - 45 Mit der durch das Mietrechtsreformgesetz zum 1. September 2001 einge- führten Bestimmung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB sollte - ebenso wie in der entsprechenden Regelung in Ziffer 3 des Mietvertrags vom 23. Januar 2006 - die Fälligkeit der Miete auf den Beginn des Monats vorverlegt (BT-Drs. 14/4553, aaO, S. 52) und eine Vorleistungspflicht des Mieters begründet werden. Bei der Schaffung dieser von der bisherigen Rechtslage (vgl. § 551 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung) abweichenden Regelung ließ sich der Gesetzgeber von der Erwägung leiten, dass in der vertraglichen Praxis schon unter der Geltung des § 551 Abs. 1 BGB aF überwiegend eine Vorleis- tungspflicht des Mieters vereinbart, zugleich aber dem Mieter das Recht einge- räumt worden war, die Miete bis zum dritten Werktag des jeweils maßgeblichen Zeitabschnitts zu entrichten (BT-Drs. 14/4553, aaO). Der Gesetzgeber hat da- mit das bereits in mietvertraglichen Vereinbarungen berücksichtigte Bedürfnis des vorleistungspflichtigen Mieters als schutzwürdig anerkannt, eine ausrei- chende Zeitspanne für die Bewirkung der Mietzahlung zu erhalten. Die Einräumung einer Karenzzeit von drei Werktagen mildert im Interes- se des Mieters die zugunsten des Vermieters begründete Vorleistungspflicht ab. Der Mieter soll nicht verpflichtet sein, die Miete bereits am ersten Werktag des Monats zu entrichten, sondern hierfür drei Werktage Zeit haben. An einer sol- chen "Schonfrist" besteht schon deswegen ein besonderes Interesse des Mie- ters, weil unpünktliche Mietzahlungen eine ordentliche oder fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach §§ 573, 543 BGB auslösen können. Um dieser Inte- ressenlage hinreichend Rechnung zu tragen, muss die Karenzzeit von drei Werktagen dem Mieter ungeschmälert zur Verfügung stehen. Dieser Gesichts- punkt ist für die Auslegung der Frage, ob der Sonnabend als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB zu gelten hat, von entscheidender Bedeutung. 46 - 22 - 47 (3) Mietzahlungen erfolgen heutzutage üblicherweise nicht in bar, son- dern werden über Bankinstitute abgewickelt. Würde der Sonnabend im Rahmen der Zahlungsfrist als Werktag mitgerechnet, wäre nicht gewährleistet, dass eine Überweisung den Empfänger rechtzeitig erreicht, die am letzten Tag des Vor- monats, wenn weite Teile der Bevölkerung ihr Gehalt oder ihren Lohn erhalten haben, veranlasst worden ist. Banküberweisungen werden nur an den Geschäftstagen der Banken ausgeführt und nehmen eine gewisse Zeit in Anspruch (§ 675s Abs. 1, § 675n Abs. 1 Satz 4 BGB). Bei der Schaffung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB (und bei Abschluss des Mietvertrags vom 23. Januar 2006) waren nur die Tage von Montag bis Freitag Bankgeschäftstage (so die Legaldefinition in der am 14. Au- gust 1999 in Kraft getretenen und bis 31. Oktober 2009 geltenden Regelung des § 676a Abs. 2 Satz 2 BGB aF). Dementsprechend wurde eine Überweisung an einem Sonnabend - selbst bei geöffneten Bankfilialen oder bei online- Aufträgen - weder ausgeführt noch dem Empfänger gutgeschrieben. Dieser Umstand ist bei der Auslegung des § 556b Abs. 1 BGB zu berücksichtigen. Er bedeutet, dass sich die dem Mieter eingeräumte Schonfrist von drei Werktagen bei einer über das Wochenende auszuführenden Banküberweisung um einen Tag verkürzen würde, wenn der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungs- frist als Werktag mitzählte. Dies widerspräche dem Schutzzweck der Karenz- zeit. 48 An dieser Sachlage hat sich nichts Wesentliches geändert. Zwischenzeit- lich ist zwar im Zuge der Umsetzung von Art. 4 Nr. 27 der Richtlinie 2007/64/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. November 2007 über Zahlungsdienste im Binnenmarkt (ABl. EG Nr. L 319 S. 1) der bisher in § 676a Abs. 2 Satz 2 BGB definierte Begriff "Bankgeschäftstag" mit Wirkung zum 1. November 2009 durch den Begriff "Geschäftstag" abgelöst worden, der ent- 49 - 23 - scheidend darauf abstellt, an welchen Tagen der an der Ausführung eines Zah- lungsvorgangs jeweils beteiligte Zahlungsdienstleiter einen hierfür erforderli- chen Geschäftsbetrieb unterhält (BT-Drs. 16/11643, S. 107 f.; § 675n Abs. 1 Satz 4 BGB). Maßgeblich für die Auslegung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB und an ihn angelehnter Mietvertragsklauseln sind aber die Verhältnisse zum Zeit- punkt der Einführung dieser gesetzlichen Bestimmung. Zudem sehen die Ge- schäftsbedingungen der Banken überwiegend vor, dass an Sonnabenden nach wie vor kein für die Ausführung von Zahlungsvorgängen erforderlicher Ge- schäftsbetrieb im Sinne von § 675n Abs. 1 Satz 4 BGB unterhalten wird. Der Sonnabend ist deshalb nicht als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 BGB und entsprechender mietvertraglicher Vereinbarungen anzusehen. Dies gilt im Inte- resse einheitlicher Handhabung unabhängig von der Zahlungsweise. (4) Das Senatsurteil vom 27. April 2005 (aaO) steht der Auslegung, dass ein Sonnabend nicht als Werktag im Sinne von § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB und ihm entsprechender Vertragsklauseln zu geltend hat, nicht entgegen. Denn der hierfür maßgebliche Zusammenhang zwischen Werktag und Bankgeschäftstag besteht bei der in § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB geregelten dreitägigen Karenzzeit für die Kündigung des Mietverhältnisses nicht (vgl. Senatsurteil vom 27. April 2005, aaO, unter II 3 b cc). Die Übermittlung und Zustellung einer Kündigung durch die Post erfolgt auch an einem Sonnabend. Im Gegensatz zur Zahlung der Miete verkürzt sich daher bei einer Kündigung die Karenzzeit von drei Werktagen nicht, wenn der Sonnabend bei der Berechnung der Dreitagesfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB mitgezählt wird. 50 (5) Einer Ausklammerung des Sonnabends bei der Zahlungsfrist steht auch nicht entgegen, dass der Gesetzgeber den Begriff des Werktags in § 556b Abs. 1 BGB nicht entsprechend eingegrenzt hat. Denn in seinem Bestreben, die Gesetzeslage an die bestehende Vertragspraxis anzupassen, hat er auf die 51 - 24 - damals üblichen vertraglichen Formulierungen zurückgegriffen. Die von ihm zum Vorbild genommenen Vertragsklauseln sind aber bei der gebotenen inte- ressengerechten Auslegung ebenfalls dahin zu verstehen, dass der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist nicht als Werktag mitzählt (vgl. Senatsur- teil vom heutigen Tag - VIII ZR 291/09). d) Auch der Umstand, dass die Beklagten im Mai und im Juni 2007 zwar die geminderte Miete rechtzeitig, jedoch die Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 52,13 € erst am 9. Mai beziehungsweise am 18. Juni 2007 entrichtet haben, rechtfertigt keine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Zu die- sem Zeitpunkt hatten die Beklagten sechs Monate lang die Miete rechtzeitig bezahlt und dadurch das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zah- lungsweise wiederhergestellt. Auch im Mai und Juni haben sie nicht die Miete selbst verspätet entrichtet, sondern lediglich - wohl unter dem Eindruck der mit der Hausverwaltung geführten Korrespondenz - zwei Betriebskostenvorauszah- lungen nicht bereits zu Monatsbeginn überwiesen. Das Berufungsgericht hat dieses Versäumnis rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet nicht als schuldhafte, erhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gewertet. 52 e) Die vom Kläger beanstandete Zahlungsweise der Beklagten rechtfer- tigt auch unter Einbeziehung der vor der Abmahnung liegenden Vorfälle und 53 - 25 - unter Berücksichtigung des bis Ende 2006 aufgelaufenen Mietrückstands (697,12 €) keine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 11.04.2008 - 15 C 377/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.05.2009 - 63 S 403/08 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 301/10 Verkündet am: 14. September 2011 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. September 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider und die Rich- terin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 1. November 2010 wird zurückge- wiesen. Der Beklagte trägt die Kosten des Revisionsverfahrens. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit Vertrag vom 4. Dezember 1979 mietete der Beklagte, der von Beruf Rechtsanwalt ist, von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine in einem Mehr- familienhaus gelegene Wohnung in B. . Die Klägerin erwarb das Grundstück und ist seit 1. Februar 2008 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Ge- mäß § 4 Nr. 1 des Mietvertrags ist die Miete jeweils bis zum dritten Werktag des laufenden Monats zu zahlen. § 8 des Mietvertrags regelt Folgendes: "Der Mieter kann gegenüber Mietforderungen mit Gegenforderungen nur aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat." 1 - 3 - Der Beklagte zahlte im Zeitraum Januar 2008 bis März 2009 elf Mieten verspätet. Dies beanstandete die Klägerin unter Hinwies auf die vertragliche Fälligkeitsregelung mit Schreiben vom 19. September und 24. September 2008, deren Zugang der Beklagte bestritten hat. Mit durch Gerichtsvollzieher zuge- stelltem Schreiben vom 12. Februar 2009, dem die vorangegangenen Schrei- ben in Kopie beilagen, mahnte die Klägerin den Beklagten unter wiederholter Angabe der verspäteten Zahlungseingänge ab; zusätzlich sind die verspäteten Zahlungseingänge im Zeitraum Oktober 2008 bis Februar 2009 aufgeführt. Die Miete für den Monat März 2009 ging bei der Klägerin am 10. März 2009 ein. Diese kündigte daraufhin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 6. April 2009 fristlos sowie hilfsweise ordentlich. Mit ihrer Klage nimmt die Klägerin den Beklagten auf Räumung und Her- ausgabe der Wohnung in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewie- sen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und den Beklagten zur Räumung verurteilt. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabwei- sungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 2 3 4 5 - 4 - Die Klägerin habe gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB. Der Mietvertrag sei durch die Kündigung vom 6. April 2009 beendet worden. Die Kündigung sei nach § 543 Abs. 1 BGB gerechtfertigt. Danach könne der Vermieter den Vertrag fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung der Umstände des Einzel- falls, insbesondere des Verschuldens der Parteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zumutbar sei. Dies könne der Fall sein, wenn der Mieter die vereinbarte Miete trotz dahinge- hender Abmahnung weiter unpünktlich zahle. Ein Kündigungsgrund sei in der Regel gegeben, wenn der Mieter nachhaltig, jedenfalls dreimal innerhalb eines Jahres, die Miete nicht pünktlich zahle, deswegen abgemahnt werde und an- schließend eine weitere unpünktliche Zahlung erfolge. Diese Kriterien seien im vorliegenden Fall - in tatsächlicher Hinsicht unstreitig - erfüllt. Streit habe zwi- schen den Parteien lediglich darüber geherrscht, ob die Miete am Beginn oder Ende des jeweiligen Monats fällig gewesen sei. Nach § 4 des Mietvertrags sei eine Fälligkeit am Monatsbeginn gegeben. Die Klausel sei wirksam. Sie entfalle auch nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters im Hinblick auf die Aufrechnungsregelung in § 8 des Mietvertrags. Eine sogenannte Ankündi- gungsklausel - wie hier - führe nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts- hofs (VIII ZR 337/06) auch in Kombination mit der Vorfälligkeitsklausel nicht zu deren Unwirksamkeit. Die im Mietvertrag getroffene Vorfälligkeitsregelung sei auch nicht durch spätere vertragliche Abrede der Parteien geändert worden. Der pauschale Vor- trag des Beklagten dazu sei bereits im ersten Rechtszug bestritten und darauf von dem Beklagten nicht konkretisiert worden. Darauf, ob der frühere Vermieter die verspäteten Zahlungen in den Jahren 2006 und 2007 hingenommen habe, komme es nicht an. 6 7 - 5 - Unter Berücksichtigung dessen, dass der Samstag für die Frist zur Zah- lung der Miete nicht als Werktag zähle, seien bis zur Abmahnung der Klägerin vom 12. Februar 2009 von Januar 2008 bis März 2009 insgesamt neun Mieten verspätet eingegangen. Dies sei als nachhaltig unpünktliche Zahlungsweise zu werten. Nach der Abmahnung habe der Beklagte die Miete für März 2009 er- neut unpünktlich gezahlt. Dies rechtfertige die fristlose Kündigung der Klägerin vom 6. April 2009. Die Abwägung der beiderseitigen Interessen führe trotz der langen Dauer des Mietverhältnisses angesichts der sich über einen langen Zeit- raum hinziehenden verspäteten Zahlungen dazu, dass der Klägerin das Fest- halten am Vertrag nicht mehr zugemutet werden könne. Der Beklagte habe die unpünktliche Zahlungsweise auch zu vertreten. Er könne sich nicht darauf zurückziehen, er habe seiner Bank einen Dauerauftrag erteilt, bei dessen korrekter Ausführung die Miete jeweils pünktlich eingegangen wäre. Er habe die Zahlungen vielmehr kontrollieren müssen, da ihm Schwierig- keiten bei der korrekten Ausführung des Dauerauftrags bekannt gewesen seien. Dem sei er nicht ausreichend nachgegangen. Sein Vortrag, er habe deshalb mit einem Bankmitarbeiter gesprochen, sei zu vage geblieben. II. Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Beklagte die Miete jeweils zum dritten Werktag des Monats zu entrichten hatte, so dass er die Mietzahlungen, die Gegenstand der fristlosen Kündigung der Klägerin sind, durchweg zu spät erbracht hat. 8 9 10 11 - 6 - Der Senat hat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden, dass eine Formularklausel, die - wie im Streitfall - abweichend von § 551 BGB aF be- stimmt, dass die Miete für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen ist, auch in Kombination mit einer Aufrechnungsklausel, der zufolge die Aufrechnung ei- nen Monat zuvor anzukündigen ist, keine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt (Senatsurteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 191/10, NJW 2011, 2201 Rn. 15). 2. Ebenfalls ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht im Streitfall in vertretbarer tatrichterlicher Würdigung die Voraussetzungen einer außeror- dentlichen Kündigung nach § 543 BGB bejaht. a) Nach § 543 Abs. 1 BGB kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere des Verschuldens der Parteien, und unter Abwägung der beider- seitigen Interessen ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist. Diese Voraussetzung kann insbesondere dann gegeben sein, wenn der Mieter die vereinbarte Miete trotz einer Abmahnung des Vermieters weiterhin unpünktlich zahlt. Hiervon geht auch das Berufungsgericht aus. Dem Berufungsgericht ist ferner darin beizupflichten, dass bei der Würdi- gung, ob die Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar ist, auch die vor der Abmahnung liegenden Vertragsverletzungen des Mieters zu berücksichti- gen sind. Schließlich steht auch die Auffassung des Berufungsgerichts, dass nach vorangegangenen unpünktlichen Zahlungen bereits eine weitere unpünkt- liche Zahlung nach erfolgter Abmahnung die fristlose Kündigung rechtfertigen kann, im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats (vgl. Senatsurteile vom 12 13 14 15 - 7 - 4. Mai 2011 - VIII ZR 191/10, aaO Rn. 18 f.; vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NZM 2006, 338 Rn. 15). b) Die vorstehend genannten Voraussetzungen einer fristlosen Kündi- gung sind im Streitfall nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststel- lungen des Berufungsgerichts erfüllt. aa) Danach hat der Beklagte entgegen der vertraglichen Fälligkeitsrege- lung die Mieten im Zeitraum Januar 2008 bis März 2009 in elf Fällen verspätet gezahlt. Die Abmahnung dieses vertragswidrigen Verhaltens durch das Schrei- ben der Klägerin vom 12. Februar 2009 hatte keinen Erfolg, denn der Beklagte zahlte auch die Miete für März 2009 erneut verspätet. bb) Entgegen der Auffassung der Revision trifft den Beklagten an der vertragswidrig verspäteten Mietzahlung für den Monat März 2009 auch ein Ver- schulden. Denn nach seinem eigenen Vortrag war dem Beklagten bekannt, dass der von ihm im Herbst 2008 eingerichtete, erstmals im November 2008 auszuführende Dauerauftrag die vertragsgerechte Mietzahlung in der Folgezeit in keinem einzigen Monat gewährleistete, so dass er die Miete jeweils per Hand überweisen musste und die Mietzahlungen aufgrund dessen verspätet bei der Klägerin eingingen. Die sich hierauf stützende tatrichterliche Würdigung, der Beklagte habe sich bei dieser Sachlage nicht mit einem - von seinem Inhalt va- ge gebliebenen - Gespräch mit einem Bankmitarbeiter begnügen dürfen, ist re- visionsrechtlich nicht zu beanstanden. Besondere Umstände, die es dem von Berufs wegen rechtserfahrenen Beklagten über Monate hinweg unmöglich ge- macht hätten, für eine pünktliche Mietzahlung zu sorgen, sind weder vorgetra- gen noch ersichtlich. Auf die von der Revision aufgeworfene Frage, ob für die Rechtzeitigkeit der Leistung auf die Vornahme der Leistungshandlung oder den Eintritt des Leistungserfolgs abzustellen ist, kommt es mithin nicht an. 16 17 18 - 8 - cc) Vergeblich wendet sich die Revision schließlich gegen die vom Beru- fungsgericht getroffene Wertung, der Klägerin sei die Fortsetzung des Mietver- hältnisses wegen der trotz Abmahnung fortgesetzt unpünktlichen Zahlungswei- se des Beklagten nicht zumutbar. Zutreffend hat das Berufungsgericht insoweit den Umstand, dass der Be- klagte nach seiner Behauptung bereits die Mietzahlungen an die Rechtsvor- gängerin der Klägerin in den Jahren 2002 bis 2007 nicht vertragsgerecht er- bracht habe, für unbeachtlich gehalten. Denn die Hinnahme der unpünktlichen Zahlungsweise durch die Rechtsvorgängerin der Klägerin ist von vornherein nicht geeignet, einen Vertrauenstatbestand dafür zu begründen, dass auch die Klägerin das vertragswidrige Verhalten des Beklagten nicht beanstanden wer- de. Auch das Verhalten der Klägerin selbst vermochte ein dahingehendes Vertrauen des Beklagten nicht zu begründen. Dazu reicht es nicht aus, dass die Klägerin die zum überwiegenden Teil verspäteten Mietzahlungen für die Monate Januar 2008 bis Februar 2009 nach der Behauptung des Beklagten bis zu der Abmahnung vom 12. Februar 2009 unbeanstandet ließ. Entgegen der Auffas- sung der Revision ergibt sich aus dem Senatsurteil vom 4. Mai 2011 (VIII ZR 191/10, aaO) nichts Gegenteiliges. In dieser Entscheidung hat der Senat die Fortsetzung des Mietverhältnisses deswegen nicht für unzumutbar gehalten, weil die Vermieterin es vor der Abmahnung über viele Jahre widerspruchslos hingenommen hatte, dass die Mieterin Zahlungen abweichend von der vertrag- lichen Fälligkeitsregelung jeweils erst zur Monatsmitte leistete (Senatsurteil vom 19 20 21 - 9 - 4. Mai 2011, aaO Rn. 21 f.). Damit ist der hier zu entscheidende Fall nicht ver- gleichbar. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 15.12.2009 - 3 C 247/09 - LG Berlin, Entscheidung vom 01.11.2010 - 67 S 42/10 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 191/10 Verkündet am: 4. Mai 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 307 Bb, Cl, § 551 Abs. 1 aF Eine Formularklausel, die abweichend von § 551 BGB aF bestimmt, dass die Miete für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen ist, stellt auch in Kombination mit einer Aufrechnungsklausel, der zufolge die Aufrechnung einen Monat zuvor anzukündigen ist, keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. BGB § 543 Abs. 3 Zu den Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung wegen unpünktlicher Mietzah- lung. BGH, Urteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 191/10 - LG Berlin AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Mai 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 28. Juni 2010 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten in der Revisionsinstanz noch um Rückgabe einer Wohnung und Erstattung vorgerichtlicher Kosten. Der inzwischen verstorbene Ehemann der Beklagten hatte die streitge- genständliche Wohnung im Jahr 1983 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin gemietet; die Beklagte ist in den Mietvertrag eingetreten. Gemäß § 4 Nr. 1 des Mietvertrags ist die Miete bis zum dritten Werktag des laufenden Monats zu zahlen. § 8 des Mietvertrags sieht vor, dass eine Aufrechnung einen Monat vor Fälligkeit der Miete anzuzeigen ist. 1 2 - 3 - Mit Schreiben vom 9. November 2007, das der Beklagten am 12. November 2007 zuging, sprach die Klägerin eine Abmahnung aus, weil die Miete bislang im gesamten Zeitraum des laufenden Jahres jeweils erst zur Mo- natsmitte entrichtet worden war. Die Miete für November wurde am 16. Novem- ber 2007 gezahlt, die Miete für Dezember am 11. Dezember 2007. Mit Schrei- ben vom 7. Dezember 2007 erklärte die Klägerin die fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen unpünktlicher Mietzahlung. Die Klägerin hat Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Erstat- tung vorgerichtlicher Kosten begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewie- sen, das Landgericht hat ihr unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe gegen die Beklagte einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB. Der Mietvertrag sei durch die Kündigung vom 7. Dezember 2007 beendet worden. Die Kündigung sei nach § 543 Abs. 1 BGB gerechtfertigt. Danach könne der Vermieter den Vertrag frist- los kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls, insbesondere des Verschuldens der Parteien, und unter Abwägung der beider- 3 4 5 6 7 - 4 - seitigen Interessen ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zumutbar sei. Dies könne der Fall sein, wenn der Mieter die vereinbarte Miete trotz dahingehender Abmahnung weiter unpünktlich zahle. Ein Kündigungsgrund sei in der Regel gegeben, wenn der Mieter nachhaltig, jedenfalls dreimal innerhalb eines Jahres, die Miete nicht pünktlich zahle, deswegen abgemahnt werde und anschließend eine weitere unpünktliche Zahlung erfolge. Diese Kriterien seien im vorliegen- den Fall - in tatsächlicher Hinsicht unstreitig - erfüllt. Streit habe zwischen den Parteien lediglich darüber geherrscht, ob die Miete am Beginn oder Ende des jeweiligen Monats fällig gewesen sei. Nach § 4 des Mietvertrags sei eine Fällig- keit am Monatsbeginn gegeben. Die Klausel sei wirksam. Sie entfalle auch nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters im Hinblick auf die Auf- rechnungsregelung in § 8 des Mietvertrags. Eine sogenannte Ankündigungs- klausel - wie hier - führe nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 337/06) auch in Kombination mit der Vorfälligkeitsklausel nicht zu deren Unwirksamkeit. Die im Mietvertrag getroffene Vorfälligkeitsregelung sei auch nicht durch spätere vertragliche Abrede der Parteien geändert worden. Der pauschale Vor- trag der Beklagten dazu sei bereits im ersten Rechtszug bestritten und darauf von der Beklagten nicht konkretisiert worden. Zum Zeitpunkt der nach der Abmahnung vom 9. November 2007 erfolg- ten Kündigung sei die Miete für Dezember 2007 noch offen gewesen. Sie sei erst am 11. Dezember 2007 gezahlt worden. Die Beklagte habe die über lange Zeit unpünktliche Zahlung nach Abmahnung fortgesetzt, wobei bereits eine wei- tere unpünktliche Zahlung nach Abmahnung die fristlose Kündigung rechtferti- ge. 8 9 - 5 - Die Abwägung der beiderseitigen Interessen führe trotz der langen Dauer des Mietverhältnisses angesichts der über einen langen Zeitraum sich hinzie- henden verspäteten Zahlungen hier dazu, dass der Klägerin das Festhalten am Vertrag nicht mehr zugemutet werden könne. Auf eine weitere Kündigung vom 29. Mai 2009, zu der Details nicht be- kannt seien, komme es nicht an. II. Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klä- gerin gemäß § 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nicht bejaht werden. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sach- vortrag der Beklagten hat das Berufungsgericht bei der Beurteilung der von der Klägerin ausgesprochenen fristlosen Kündigung wesentliche Umstände rechts- fehlerhaft unberücksichtigt gelassen. 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die Beklagte die Miete jeweils zum dritten Werktag des Monats zu entrichten hatte, so dass sie die Mietzahlungen im Jahr 2007 durchweg zu spät erbracht hat. a) Nach der Rechtsprechung des Senats begegnet eine Formularklausel, nach der die Miete abweichend von § 551 Abs. 1 BGB aF für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen ist, für sich genommen grundsätzlich keinen Be- denken (Senatsbeschluss vom 26. Oktober 1994 - VIII ARZ 3/94, BGHZ 127, 245, 249 f.). Zwar kann dies anders zu beurteilen sein, wenn die Vorauszah- lungsklausel mit einer Aufrechnungsklausel kombiniert und dadurch das Minde- rungsrecht des Mieters erheblich einschränkt wird, etwa dadurch, dass er we- 10 11 12 13 14 - 6 - gen seiner Minderungsrechte auf den Klageweg verwiesen wird (Senatsbe- schluss vom 26. Oktober 1994 - VIII ARZ 3/94, aaO, 251 ff.). Eine derartige, den Mieter unangemessen benachteiligende und deshalb zur Unwirksamkeit der Vorauszahlungsklausel führende Kombination von Auf- rechnungsklausel und Vorauszahlungsklausel hat das Berufungsgericht hier aber zutreffend verneint. Denn die hier verwendete Aufrechnungsklausel ver- langt lediglich, dass der Mieter die Absicht der Aufrechnung einen Monat vor der Fälligkeit der Miete anzeigt. Damit wird der Mieter aber nicht wegen einer Minderung auf den Klageweg verwiesen. Zwar kann er bei einem im laufenden Monat nach Zahlung der Miete erstmals auftretenden Mangel die Minderung für diesen Monat erst bei der Mietzahlung für den übernächsten Monat berücksich- tigen, weil er die Aufrechnung mit einem Bereicherungsanspruch wegen der im Hinblick auf die Minderung überzahlten Miete zunächst mit der vereinbarten Monatsfrist ankündigen muss. Eine bloße Verschiebung des Minderungsrechts um ein oder zwei Monate stellt aber, wie das Berufungsgericht in Übereinstim- mung mit der Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom 14. November 2007 - VIII ZR 337/06, WuM 2008, 152 Rn. 15) richtig gesehen hat, keine un- angemessene Benachteiligung des Mieters dar. b) Vergeblich wendet sich die Revision ferner gegen die Annahme des Berufungsgerichts, dass die Parteien auch zu einem späteren Zeitpunkt keine vom ursprünglichen Mietvertrag abweichende Fälligkeitsabrede getroffen hät- ten. Ob dem Berufungsgericht darin zu folgen ist, dass die Beklagte eine derar- tige Abrede schon nicht schlüssig dargelegt hat, bedarf keiner Entscheidung. Die Revisionserwiderung weist zu Recht darauf hin, dass die beweispflichtige Beklagte selbst vorgetragen hat, dass sie für ihre Behauptung keinen Beweis antreten könne. Deshalb hat das Berufungsgericht jedenfalls im Ergebnis zu 15 16 - 7 - Recht eine spätere vertragliche Abänderung der in § 4 Abs. 1 des Mietvertrags enthaltenen Fälligkeitsabrede verneint. 2. Mit Erfolg macht die Revision hingegen geltend, dass das Berufungs- gericht bei der Beurteilung der fristlosen Kündigung der Klägerin vom 7. Dezember 2007 wesentliche Umstände nicht berücksichtigt hat, die seiner Annahme entgegenstehen, dass die weitere Fortsetzung des seit 1983 beste- henden Mietverhältnisses für die Klägerin bei Ausspruch der fristlosen Kündi- gung nicht mehr zumutbar war. a) Nach § 543 Abs. 1 BGB kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere des Verschuldens der Parteien, und unter Abwägung der beider- seitigen Interessen ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist. Diese Voraussetzung kann insbesondere dann gegeben sein, wenn der Mieter die vereinbarte Miete trotz einer Abmahnung des Vermieters weiterhin unpünktlich zahlt. Hiervon geht auch das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend aus. Dem Berufungsgericht ist ferner darin beizupflichten, dass bei der Würdi- gung, ob die Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar ist, auch die vor der Abmahnung liegenden Vertragsverletzungen des Mieters zu berücksichti- gen sind. Schließlich steht auch die Auffassung des Berufungsgerichts, dass nach vorangegangenen unpünktlichen Zahlungen bereits eine weitere unpünkt- liche Zahlung nach erfolgter Abmahnung die fristlose Kündigung rechtfertigen kann, im Einklang mit der - vom Berufungsgericht auch zitierten - Rechtspre- chung des Senats (vgl. Senatsurteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NZM 2006, 338 Rn. 15). Nach dem revisionsrechtlich zu Grunde zu legenden Sachvortrag der Beklagten war die Miete hier jedoch - von Beginn des Mietverhältnisse im Jahr 17 18 19 20 - 8 - 1983 an - jeweils erst zur Monatsmitte entrichtet worden, ohne dass die Kläge- rin oder ihre Rechtsvorgängerin dies vor der Abmahnung im November 2007 beanstandet hätten. Diesen Umstand hat das Berufungsgericht im Rahmen der Prüfung der Begründetheit der fristlosen Kündigung vom 7. Dezember 2007 rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt. Zwar sind wiederkehrende Vertragsverletzungen des Mieters nicht schon deshalb in einem milderen Licht zu sehen, weil der Vermieter sie zunächst hin- nimmt, ohne den Mieter alsbald abzumahnen. Für den Mieter besteht auch im allgemeinen kein Anlass, aus dem Ausbleiben einer alsbaldigen Reaktion des Vermieters auf eine Vertragsverletzung den Schluss zu ziehen, dass der Ver- mieter den Vertragsverstoß als Bagatelle ansieht oder daraus auch bei weiterer Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens keine Konsequenzen herleiten wird. Anders verhält es sich aber dann, wenn der Vermieter ein wiederkehren- des vertragswidriges Verhalten des Mieters - wie hier - über Jahre oder gar Jahrzehnte widerspruchslos hinnimmt. Denn in einer solchen Fallgestaltung hat der Vermieter gegenüber dem Mieter zumindest den - erst mit der Abmahnung wieder beseitigten - Anschein gesetzt, dass er den wiederkehrenden Vertrags- verletzungen kein erhebliches Gewicht beimisst und er keine wesentliche Be- einträchtigung seiner Interessen sieht; dies kann bei der umfassenden Abwä- gung der Interessen der Mietvertragsparteien nicht unberücksichtigt bleiben. Nachdem es die Klägerin über viele Jahre widerspruchslos hingenom- men hatte, dass die Beklagte die Miete erst zur Monatsmitte zahlte, erscheint deshalb die Annahme, ihr sei die weitere Fortsetzung des seit 1983 bestehen- den Mietvertrages wegen der trotz Abmahnung erst am 11. Dezember 2007 geleisteten Zahlung der Dezembermiete nunmehr unzumutbar, nicht gerechtfer- tigt. Die Miete für Dezember 2007 war nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. Senatsurteil vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 129/09, NJW 2010, 2879 Rn. 44) 21 22 - 9 - am 5. Dezember (Mittwoch) als dem dritten Werktag in jenem Monat fällig, so dass die Klägerin nach dem revisionsrechtlich zu Grunde zu legenden Sach- verhalt nach der Abmahnung nur eine Monatsmiete um sechs Tage zu spät er- halten hat. Dies rechtfertigt angesichts der Gesamtumstände die von der Kläge- rin ausgesprochene fristlose Kündigung nicht. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 BGB). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endent- scheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen zu der von der Beklagten vorgetragenen langjährigen und von der Klägerin vor der Abmah- nung nicht beanstandeten Handhabung der Mietzahlung sowie zu der weiteren Kündigung der Klägerin vom 29. Mai 2009 getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 01.04.2009 - 5 C 375/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 28.06.2010 - 67 S 282/09 - 23

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 71/05 Verkündet am: 18. Januar 2006 P o t s c h Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 551 Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietver- hältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderun- gen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Ab- rechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Ab- rechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist. BGH, Urteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05 - LG Berlin AG Neukölln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Januar 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin vom 8. Februar 2005 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht die Berufung der Beklagten gegen das Schlussurteil des Amtsgerichts Neukölln vom 15. September 2004 zurückgewiesen hat. Auf die Berufung der Beklagten wird das vorgenannte Schlussur- teil teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Klage wird, soweit über sie nicht durch das Teil- Anerkenntnisurteil vom 30. Juni 2004 entschieden worden ist, ab- gewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin mietete mit Vertrag vom 1. Oktober 1995 eine Wohnung der Beklagten in B. . Sie leistete eine Barkaution und erbrachte während der Mietzeit die vereinbarten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Das Miet- verhältnis endete zum 30. Juni 2003. Die Beklagten nahmen eine Zwischenab- 1 - 3 - lesung vor. Mit Schreiben vom 1. März 2004 rechneten sie die geleistete Kauti- on nebst Zinsen ab. Einen Teilbetrag in Höhe von 450,-- € hielten sie wegen einer erwarteten Nachforderung aufgrund der für das Vorjahr noch ausstehen- den Betriebskostenabrechnung zurück. Mit der am 15. Juni 2004 zugestellten Klage hat die Klägerin Zahlung des einbehaltenen Kautionsbetrages nebst Rechtshängigkeitszinsen verlangt. Aus der Mitte Juni 2004 erfolgten Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2003 leiteten die Beklagten eine Nachforderung gegen die Klägerin in Hö- he von 263,33 € her. Daraufhin haben die Beklagten in der Klageerwiderung in Höhe dieses Betrages gegen die Klageforderung aufgerechnet und in Höhe des Restbetrages von 186,67 € den Anspruch der Klägerin anerkannt; insoweit hat das Amtsgericht ein Teil-Anerkenntnisurteil erlassen. In seinem Schlussurteil hat das Amtsgericht die Klageforderung als an sich begründet angesehen, hier- gegen aber die Aufrechnung mit einem Teilbetrag der Betriebskostennachforde- rung durchgreifen lassen und insoweit - auf eine einseitig gebliebene Teilerledi- gungserklärung der Klägerin - die Erledigung der Hauptsache festgestellt. So- weit das Amtsgericht die Aufrechnung nicht für begründet erachtet hat, hat es die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin diesen Restbe- trag der Kaution nebst Zinsen seit Rechtshängigkeit nicht nur aus diesem, son- dern auch aus dem anerkannten Betrag zu zahlen; im Übrigen hat das Amtsge- richt die Klage abgewiesen. Auf die vom Amtsgericht zugelassene Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Aufrechnung der Beklagten in voller Höhe durchgreifen lassen und dementsprechend die Klage auch hinsichtlich des vom Amtsgericht zugesprochenen Betrages nebst Zinsen abgewiesen; im Übrigen hat es das Rechtsmittel der Beklagten zurückgewiesen, soweit es sich gegen die Feststellung der Erledigung und gegen die Verurteilung zur Zahlung von Zinsen aus dem ausgeurteilten Betrag gerichtet hat. Mit ihrer vom Beru- 2 - 4 - fungsgericht zugelassenen Revision begehren die Beklagten weiterhin die Ab- weisung der Klage auch insoweit, als die Berufung zurückgewiesen worden ist. Entscheidungsgründe: 3 Die Revision hat Erfolg. I. 4 Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in GE 2005, 433 veröffent- licht ist, hat - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht die Erledigung des Rechtsstreits in Höhe des Betrages festgestellt, hinsichtlich dessen das Amtsgericht die Aufrechnung der Beklagten mit deren Anspruch auf Zahlung des Abrechnungssaldos aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 für begründet erachtet habe. Die Klage auf Rückzahlung der einbehaltenen Teilkaution sei insoweit bis zur Auf- rechnung zulässig und begründet gewesen. Ein Zurückbehaltungsrecht an der einbehaltenen Restkaution habe den Beklagten vor der Abrechnung der Be- triebskosten und der mit ihr verbundenen Aufrechnung nicht zugestanden, weil der Nachforderungsanspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter noch zu tragenden Betriebskosten erst mit Erteilung der Abrechnung fällig wer- de. Aus diesem Grund seien die Beklagten vom Amtsgericht auch zu Recht zur Zahlung der (von ihnen nicht anerkannten) Zinsen auf den im Anerkenntnisurteil ausgeurteilten Betrag von 186,67 € verurteilt worden. 5 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Überprüfung nicht stand. 6 - 5 - 1. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht - auf die einseitige Erklärung der Klägerin hin - die Erledigung der Hauptsache in Höhe eines Teilbetrags von 187,59 € festgestellt. Die Feststellung der Erledigung wäre nur gerechtfertigt, wenn die Klage auf Rückzahlung der von den Beklagten einbehaltenen Rest- kaution in Höhe von 450,-- € zunächst begründet gewesen, dann aber durch die Aufrechnung der Beklagten mit ihrer Betriebskostennachforderung unbegründet geworden wäre. Die Klage war jedoch bereits bei Klageerhebung in voller Höhe unbegründet, weil der Anspruch der Klägerin auf Rückerstattung der Restkauti- on bis zur Erteilung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003, die mit der Klageerwiderung erfolgte, und der damit verbundenen Aufrechnung nicht fällig wär. Denn jedenfalls bis dahin durften die Beklagten die Restkaution ein- behalten. Dies folgt aus dem Sicherungszweck der Mietkaution. 7 a) Der Vermieter ist verpflichtet, eine vom Mieter geleistete Kaution (§ 551 BGB) nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben, sobald er diese zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötigt; diese Verpflichtung beruht, wenn eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag selbst nicht ent- halten ist, auf der ergänzend getroffenen Sicherungsabrede, die der Hingabe der Kaution zugrunde liegt (BGHZ 141, 160, 166). 8 Fällig wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution je- doch nicht bereits im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Vielmehr ist dem Vermieter, wie der Senat entschieden hat, nach Beendigung des Miet- vertrages eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb deren er sich zu ent- scheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will; erst danach wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution fällig (BGHZ 101, 244, 250). Schon daraus folgt, dass es dem Vermieter jedenfalls bis zum Ablauf der ihm zuzubilligenden Abrech- nungsfrist gestattet ist, die Kaution in der Höhe einzubehalten, die zur Siche- 9 - 6 - rung seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis angemessen ist; anderenfalls würde die Mietkaution ihrer Sicherungsfunktion nicht gerecht (vgl. auch BGHZ aaO, 251 zum Fortbestand des Zurückbehaltungsrechts nach Ablauf der Ab- rechnungsfrist bei Gegenforderungen des Vermieters). 10 Wie viel Zeit dem Vermieter zuzubilligen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Diese können so beschaffen sein, dass mehr als sechs Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter zumutbar sind (BGHZ aaO, 250 f.). An dieser Rechtslage hat sich durch das Gesetz zur Neugliede- rung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149 ff.) nichts geändert. Von einer gesetzlichen Re- gelung der Rückzahlungsfrist für die Mietkaution ist bewusst abgesehen wor- den, weil sich nur anhand der Umstände des Einzelfalles beurteilen lässt, wel- che Frist angemessen ist (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Miet- rechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553, S. 84, 99 sowie Beschlussempfeh- lung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663, S. 77). b) Zu den Ansprüchen des Vermieters, die durch die Kaution gesichert werden, gehören auch Nachforderungen auf die vom Mieter zu tragenden Be- triebskosten. Deshalb darf der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnis- ses die Kaution beziehungsweise einen angemessenen Teil davon bei noch ausstehender Nebenkostenabrechnung bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist. 11 aa) Die Mietkaution sichert alle - auch noch nicht fällige - Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben (Senatsurteil vom 8. März 1972 - VIII ZR 183/70, NJW 1972, 721, 722 f. = WM 1972, 776, 779 unter II 4 a) und erstreckt sich wegen dieses umfassenden Si- cherungszwecks auch auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des 12 - 7 - Mietverhältnisses vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Dies entspricht auch der nahezu einhelligen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur (vgl. OLG Karlsruhe, NJW-RR 1987, 720; OLG Hamburg, NJW-RR 1988, 651; OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 211, 213 f. und NZM 2005, 783 f.; Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohn- raummiete, 3. Aufl., V B Rdnr. 289; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Teil III Rdnr. 256; a.A. LG Berlin, NZM 1999, 960 f.). Es steht den Parteien, denen eine Sicherung von Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen zu weit geht, frei, für die Kaution einen eingeschränkten Sicherungszweck zu vereinba- ren. Eine gesetzliche Einschränkung des Sicherungszwecks einer Mietkaution gilt nur für preisgebundenen Wohnraum (§ 9 Abs. 5 S. 1 WoBindG); um solchen handelt es sich hier nicht. bb) Dass der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten erst mit der Erteilung einer - nachprüfbaren - Abrech- nung fällig wird (st. Rspr.: BGHZ 113, 188, 194 m.w.Nachw.; Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499, 1501 unter II 3 c), steht dem Recht des Vermieters, die Kaution bis zu der - in angemessener Frist erteilten - Betriebskostenabrechnung einzubehalten, nicht entgegen. Noch nicht fällige Ansprüche können zwar kein Zurückbehaltungsrecht im Sinne von § 273 BGB begründen. Diese Vorschrift kommt hier indes nicht zur Anwendung, weil der Rückzahlungsanspruch des Mieters seinerseits, wie ausgeführt (unter a), erst nach Ablauf einer angemessenen Überlegungs- und Abrechnungsfrist fällig wird und sich das Recht des Vermieters, die Kaution innerhalb dieser Frist einzube- halten, unmittelbar aus der Kautionsabrede ergibt. Es bedarf insoweit keines Rückgriffs auf das Zurückbehaltungsrecht des § 273 BGB. 13 cc) Auch die neue Regelung in § 551 Abs. 1 BGB, nach der sich die Hö- he der Kaution auf das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne 14 - 8 - die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten be- schränkt, gestattet nicht den Schluss, dass Betriebskostennachforderungen vom Sicherungszweck der Kaution ausgenommen wären. Diese Vorschrift be- stimmt ebenso wie ihre Vorläuferbestimmung (§ 550 b BGB a.F.) nicht die Reichweite der vertraglichen Sicherungsabrede, sondern bezieht sich nur auf die Berechnung der Höhe der Kaution. c) Nach alledem waren die Beklagten entgegen der Auffassung des Be- rufungsgerichts berechtigt, einen angemessenen Teil der Kaution nach Beendi- gung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ihnen zustehenden Frist für die Erteilung der noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2003 einzubehalten. Weder die Dauer des Einbehalts noch dessen Höhe (450,-- €) begegnen im Streitfall Bedenken. Auch das Berufungsgericht beanstandet den Einbehalt unter diesen Gesichtspunkten nicht. 15 Entgegen der Auffassung der Klägerin haben die Beklagten die Abrech- nung für das Jahr 2003 in angemessener Frist erteilt. Sie haben die Nebenkos- ten sechs Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode für das Vorjahr abge- rechnet und damit auch die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB nicht überschritten. Dass den Beklagten eine frühere Abrechnung der Nebenkosten für das Jahr 2003 möglich und zumutbar gewesen wäre, hat das Berufungsge- richt nicht festgestellt und ist auch im Übrigen nicht ersichtlich. Der Vermieter hat es im Allgemeinen nicht, wie die Klägerin meint, in der Hand, die Nebenkos- ten bei einer Beendigung des Mietverhältnisses innerhalb einer laufenden Ab- rechnungsperiode sogleich abzurechnen. Während der noch laufenden Ab- rechnungsperiode ist er dazu schon wegen der fehlenden Daten von Versor- gungsunternehmen in der Regel nicht in der Lage. Zu einer Teilabrechnung der Nebenkosten ist der Vermieter nicht verpflichtet (§ 556 Abs. 3 S. 4 BGB). 16 - 9 - 2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht auch die Berufung der Beklagten hinsichtlich ihrer Verurteilung zur Zahlung von Rechtshängigkeitszinsen auf den durch das Teil-Anerkenntnisurteil zugesprochenen Betrag von 186,67 € zurück- gewiesen. Auch insoweit ist die Klage unbegründet. 17 18 Ein Zinsanspruch der Klägerin aus § 291 BGB hinsichtlich des Teilbetra- ges der Kaution, zu dessen Rückzahlung die Beklagten, wie sie anerkannt ha- ben, seit der Abrechnung verpflichtet waren, besteht nicht. Wird eine Schuld erst nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit fällig, so ist sie erst von der Fällig- keit an zu verzinsen (§ 291 Satz 1, 2. Halbs. BGB). Im vorliegenden Fall war der Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin in Höhe des anerkannten Be- trages im Zeitpunkt des Eintritts der Rechtshängigkeit am 15. Juni 2004 nicht fällig (oben unter 1). Er wurde erst fällig mit der Erteilung der Betriebskostenab- rechnung in der Klageerwiderung, zugleich aber von den Beklagten erfüllt, so dass ein Anspruch der Klägerin auf Rechtshängigkeitszinsen nicht mehr entste- hen konnte. Unstreitig haben die Beklagten den der Klägerin nach der Abrech- nung zustehenden Betrag von 186,67 € sofort nicht nur anerkannt, sondern auch an die Klägerin ausbezahlt. III. Daher ist das Berufungsurteil insoweit aufzuheben, als die Berufung der Beklagten zurückgewiesen worden ist (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat hat in der Sache selbst zu entscheiden, weil der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da die Klage von Anfang an unbegründet war, ist das an- gefochtene Schlussurteil des Amtsgerichts auf die Berufung der Beklagten ent- sprechend abzuändern. 19 Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits folgt aus § 91 Abs. 1, § 93 ZPO. Die Beklagten haben keine Veranlassung zur Erhebung der 20 - 10 - Klage gegeben, weil der Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der Kaution bei Klageerhebung noch nicht fällig war, und sie haben den geltend gemachten Anspruch, sobald er teilweise begründet war, sofort anerkannt. Dr. Deppert Dr. Leimert Wiechers Dr. Frellesen Hermanns Vorinstanzen: AG Neukölln, Entscheidung vom 15.09.2004 - 8 C 120/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 08.02.2005 - 64 S 466/04 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 330/03 Verkündet am: 9. März 2005 Potsch, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 566 a, ZVG §§ 148, 152 Abs. 2 Der Senat hält an seiner Rechtsprechung fest, daß der Zwangsverwalter einer Miet- wohnung dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von diesem an den Vermieter geleisteten Kaution ver- pflichtet ist, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht aus- gefolgt hat (im Anschluß an Senat, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342). BGH, Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03- LG Berlin AG Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. März 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 4. September 2003 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 2. Oktober 2003 aufgehoben. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 23. April 2003 wird zurückgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger begehren von dem Beklagten als Zwangsverwalter die Rück- zahlung einer Mietkaution. Mit Mietvertrag vom 20. Juni 1991 mieteten die Kläger eine Wohnung in B. , W. straße . Zu Beginn des Mietverhältnisses zahlten die Kläger an den Vermieter, G. M. , unter teilweiser Anrechnung eines Guthabens aus einem Vorvertrag eine Kaution in Höhe von 2.710 DM (= 1.385,60 €). Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hat mit Beschluß vom 2. November 1994 die Zwangsverwaltung für das Grundstück W. straße angeordnet und den Beklagten zum Zwangsverwalter bestellt. Die von den Klä- - 3 - gern gestellte Kaution übergab M. dem Beklagten nicht. Zum 30. April 2002 kündigten die Kläger das Mietverhältnis. Das Amtsgericht hat der auf Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen ge- richteten Klage in Höhe von 1.365,60 € stattgegeben. Das Landgericht hat auf die Berufung des Beklagten das angefochtene Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt: Die Kläger hätten keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegen den Beklagten in seiner Eigenschaft als Zwangsverwalter. Zwar sei gemäß § 152 Abs. 2 ZVG der Mietvertrag auch gegenüber dem Zwangsverwalter wirk- sam. Dies bedeute jedoch nicht, daß der Verwalter ausnahmslos in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis eintrete. Die Pflichten des Zwangsverwal- ters aus dem Mietverhältnis hätten dort ihre Grenze, wo die Interessen der Gläubiger an einem ungeschmälerten Erhalt der Zwangsverwaltungsmasse be- rührt seien. Die Gefahr der Aushöhlung der Haftungsmasse sei gegeben, wenn der Zwangsverwalter auch solche Verbindlichkeiten begleichen sollte, denen keine an ihn zu erbringenden, in das Sondervermögen fließenden Gegenleist- ungen gegenüberständen. Eine Privilegierung des Mieters gegenüber anderen Gläubigern des Zwangsverwaltungsschuldners sei vom Gesetzgeber nicht ge- wollt. - 4 - II. Die Revision der Kläger hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Beru- fungsurteils und zur Wiederherstellung des Urteils des Amtsgerichts. Die Kläger haben nach Beendigung des Mietvertrages gegen den Be- klagten als Zwangsverwalter einen Anspruch aus § 152 Abs. 2 ZVG in Verbin- dung mit der zwischen den Klägern und ihrem damaligen Vermieter getroffenen Sicherungsabrede auf Rückzahlung der Mietsicherheit (Kaution) in Höhe des verlangten Betrages von 1.365,60 € nebst Zinsen. Der Beklagte kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, er habe die Kaution von dem Vermieter nicht erhal- ten. Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von diesem geleisteten Kaution verpflichtet, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgefolgt hat (Senat, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342; so auch HansOLG Hamburg, ZMR 2002, 194; LG Berlin, GE 2001, 698; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 239; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 566 a Rdnr. 4; Belz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., VII A Rdnr. 151 f.; Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., § 566 a Rdnr. 19 f.; Palandt/ Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 566 Rdnr. 10; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 566 a Rdnr. 21; Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 551 Rdnr. 32; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 572 Rdnr. 11; Herrmann in Bamber- ger/Roth, BGB, § 566 a Rdnr. 7; Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 566 a Rdnr. 6; Gather, GE 2002, 651, 652; Derleder, DWW 2002, 150, 156, 157; Geldmacher, DWW 2002, 182, 197; a.A. LG Mannheim, NZM 2000, 656; LG Krefeld, Rpfleger 1994, 224; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Vor § 535 Rdnr. 206; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 566 a Rdnr. 24; Morvilius, Zwangsver- - 5 - steigerung/Zwangsverwaltung, Teil B Rdnr. 115 f.; Stöber, Zwangsversteige- rungsgesetz, 17. Aufl., § 152 Anm. 9.14.). An dieser Rechtsprechung hält der Senat trotz der hieran geübten Kritik von Teilen des Schrifttums (Erk- kens/Tetzlaff, ZfIR 2003, 981; Alff/Hintzen, Rpfleger 2003, 635; Depré/Mayer, Die Praxis der Zwangsverwaltung, 2. Aufl., Rdnr. 496; Haar- meyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 3. Aufl., § 155 Rdnr. 10 f.; Walke, WuM 2004, 185; vgl. aber auch zustimmend Eckert in Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rdnr. 1429 f.; Berger, LMK 2003, 203) fest. 1. Nach § 152 Abs. 2 ZVG ist ein Mietvertrag auch dem Zwangsverwalter gegenüber wirksam, wenn das Grundstück - wie hier - vor der Beschlagnahme einem Mieter überlassen worden ist. a) Aus dem Wortlaut dieser Vorschrift ist nicht zu entnehmen, daß eine Pflicht des Zwangsverwalters zur Rückzahlung einer Kaution an den Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses davon abhängt, ob der Vermieter die Kaution dem Zwangsverwalter übergeben hat oder nicht. Hat der Zwangsver- walter die Kaution vom Zwangsverwaltungsschuldner erhalten, ist er - bei Vor- liegen der sonstigen Voraussetzungen - nach allgemeiner Ansicht gemäß § 152 ZVG zur Rückzahlung der Kaution an den Mieter verpflichtet (Stöber, aaO, § 152 Anm. 9.14.; Alff/Hintzen, Rpfleger 2002, 217, 218). Anhaltspunkte dafür, daß diese Verpflichtung die tatsächliche Auskehrung der Kaution an den Zwangsverwalter voraussetzt, sind aus der Bestimmung des § 152 Abs. 2 ZVG nicht ersichtlich. b) Zwar ist die Vorschrift anders gefaßt als die gesetzlichen Bestimmun- gen, die für den rechtsgeschäftlichen Erwerb des vermieteten Wohnraums gel- ten. In einem solchen Fall tritt der Erwerber nach § 566 Abs. 1 BGB in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden - 6 - Rechte und Pflichten, zu denen nach § 566 a BGB auch die aus der Kautions- abrede begründeten gehören, ein. Demgegenüber heißt es in § 152 Abs. 2 ZVG, daß der Mietvertrag "dem Verwalter gegenüber wirksam" ist. Jedoch kann die sprachliche Abweichung der Voraussetzungen nicht für oder gegen die Be- gründung einer Rückzahlungspflicht des Zwangsverwalters herangezogen wer- den. Die Zwangsverwaltung eines Grundstücks ist mit dessen rechtsgeschäftli- chem Erwerb nicht vergleichbar. Durch die Beschlagnahme nach § 148 Abs. 2 ZVG finden, anders als bei der Zwangsversteigerung, kein Eigentumswechsel und kein Rechtsübergang statt, sondern dem Eigentümer wird lediglich die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen. Der Zwangsverwalter handelt zwar in eigenem Namen, aber doch für Rechnung des Schuld- ners/Vermieters und hat dessen Rechte wahrzunehmen und Verpflichtungen zu erfüllen (Senat, aaO unter II 1). Damit ist - wie auch die Revisionserwiderung einräumt - der voneinander abweichende Wortlaut in beiden Vorschriften ledig- lich Ausdruck der nicht vergleichbaren Situation in der Zwangsverwaltung ei- nerseits und beim rechtsgeschäftlichen Erwerb andererseits. 2. Die systematische Stellung des § 152 Abs. 2 ZVG ist für dessen Aus- legung im vorliegenden Fall ohne Bedeutung. Zwar verweist § 146 Abs. 1 ZVG nur hinsichtlich der Anordnung der Zwangsverwaltung auf die entsprechenden Vorschriften der Zwangsversteigerung in §§ 15 bis 27 ZVG. § 57 ZVG, der sei- nerseits unter anderem auf § 566 a BGB Bezug nimmt, findet damit in der Zwangsverwaltung weder kraft gesetzlicher Verweisung noch im Wege der Analogie (Senat, aaO, unter II 1 zu § 572 Satz 2 BGB a.F.) entsprechende An- wendung. Jedoch kann daraus nicht im Umkehrschluß gefolgert werden, in der Zwangsverwaltung setze ein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kauti- on voraus, daß der Zwangsverwalter - anders als der Erwerber nach § 566 a BGB - die Kaution auch tatsächlich vom Schuldner erhalten habe. Denn die Stellung des Zwangsverwalters kann nicht mit der des Erwerbers verglichen - 7 - werden, so daß aus der Anordnung einer Rückzahlungspflicht in dem einen Fall (§ 566 a BGB) nicht geschlossen werden kann, in dem anderen Fall (§ 152 Abs. 2 ZVG) sei mangels ausdrücklicher Bestimmung eine derartige Pflicht ge- rade nicht gegeben. Allerdings ist der Meinung, die in analoger Anwendung des § 572 Satz 2 BGB a.F. eine Verpflichtung des Zwangsverwalters zur Zahlung des Kautionsbetrages abgelehnt hatte (LG Berlin, NJW 1978, 1633; LG Mann- heim, NZM 2000, 656; Kinne, NZM 1998, 986, 990; ders., GE 1999, 359, 363; Reismann, MM 1998, 159, 162), durch die neue Regelung des § 566 a BGB die Grundlage entzogen. 3. Die Verpflichtung des Verwalters zur Rückzahlung einer Kaution, die dieser nicht vom Vermieter erhalten hat, ergibt sich aus seiner Stellung und den ihm nach § 152 ZVG obliegenden Aufgaben. a) Grundsätzlich ist der Zwangsverwalter weder an die vom Schuldner abgeschlossenen Verträge gebunden noch verpflichtet, in solche Verträge ein- zutreten. Etwas anderes gilt nur für Miet- und Pachtverträge. Nach § 152 Abs. 2 ZVG hat er anstelle des Schuldners dessen Vermieterrechte zu verfolgen und seine Pflichten zu erfüllen, weil diese Aufgaben vom Schuldner aufgrund der Beschlagnahme nicht mehr wahrgenommen werden können, da ihm die Ver- waltung und Benutzung des Grundstücks entzogen ist (§ 148 Abs. 2 ZVG). Da- bei handelt es sich, wie bereits unter 1 b ausgeführt, nicht um einen Rechts- übergang, sondern lediglich um eine Änderung der Verwaltungsbefugnis (Bör- stinghaus, NZM 2004, 481, 489). b) Der Zwangsverwalter wird in allen Fällen, in denen Rechte und Pflich- ten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter behandelt. Der zuvor abgeschlossene Mietvertrag bindet den Zwangsverwalter mit seinem gesamten Vertragsinhalt (RGZ 142, 85, 89; Belz in Bub/Treier, aaO, VII A Rdnr. 152). - 8 - (1) Daraus folgt zum einen, daß der Zwangsverwalter alle Rechte aus dem bestehenden Mietverhältnis geltend machen kann (Stöber, aaO, § 152 Anm. 9.3.; Mohrbutter/Drischler/Radtke/Tiedemann, Die Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungspraxis, 7. Aufl., Bd. 2, Muster 154 Anm. 5 S. 884; Stei- ner/Riedel, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, 8. Aufl., § 152 Rdnr. 8). So kann und muß er die fälligen Mieten einziehen (Haarmeyer/ Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 6 ZwVerwV Rdnr. 2) und diese - bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen - erhöhen (Depré/Mayer, aaO, Rdnr. 491), eine Kündigung aussprechen (Depré/Mayer, aaO, Rdnr. 489) oder ausstehende Schönheitsreparaturen einfordern (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 566 a Rdnr. 6; Kinne, NZM 1998, 986, 990; Reismann, MM 1998, 159, 162). Der Mieter seinerseits muß die Kündigung des Mietvertrages dem Zwangsver- walter und nicht dem Eigentümer gegenüber erklären (Reismann, aaO, 163). (2) Andererseits erfordert die Stellung des Zwangsverwalters, daß dieser auch in alle Pflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag eintritt. Der Zwangs- verwalter übernimmt die Pflicht zur Gebrauchsgewährung und -erhaltung (§ 535 Abs. 1 BGB) gegenüber dem Mieter, denn der Schuldner ist nach Beschlag- nahme zur Erfüllung dieser Pflicht nicht mehr imstande. Darüber hinaus ist ein Zwangsverwalter den Gewährleistungsrechten des Mieters ausgesetzt (De- pré/Mayer, aaO, Rdnr. 497; Reismann, aaO, 162; Kinne, GE 1999, 359, 364) und hat Vorauszahlungen für Betriebskosten abzurechnen und dem Mieter ei- nen Überschuß zu erstatten (vgl. Senat, Urteil vom 26. März 2003 - VIII ZR 333/02, NJW 2003, 2320; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 6 ZwVerwV Rdnr. 19). c) Grundsätzlich umfaßt die Eintrittspflicht auch die bestehende Kauti- onsabrede (so auch Alff, Rpfleger 2002, 217, 218). Dabei kann dahinstehen, ob die Verpflichtung zur Rückgabe der vom Mieter geleisteten Sicherheit aus dem Mietvertrag selbst oder aus der im Zusammenhang damit getroffenen und allein - 9 - durch den Mietvertrag veranlaßten Sicherungsabrede folgt (vgl. BGHZ 141, 160, 166). Jedenfalls kann der Verwalter die Leistung einer vereinbarten, aber vom Mieter noch nicht gezahlten Kaution verlangen (Stöber, aaO, § 152 Anm. 9.13.; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Vor § 535 Rdnr. 205). Hat der Mieter hingegen die Kautionsabrede gegenüber dem Vermieter erfüllt, so kann der Verwalter keine (nochmalige) Zahlung fordern, auch wenn der Vermieter die Kaution nicht dem Verwalter übergeben hat; der Mieter kann sich dem Verwal- ter gegenüber auf die frühere Zahlung an den Vermieter berufen. Ist das Miet- verhältnis beendet und stehen noch Ansprüche gegen den Mieter offen, für die die Kaution gegeben wurde, kann der Verwalter auf die Kaution zurückgreifen. Dann ist es aber auch gerechtfertigt, daß der Verwalter die Kautionszahlung an den Vermieter gegen sich gelten lassen muß, wenn der Mieter nach Beendi- gung des Mietverhältnisses Rückzahlung dieser Sicherheit begehrt. Dies ent- spricht einhelliger Meinung für die Fälle, in denen der Zwangsverwalter die Si- cherheit von dem Schuldner erhalten hat. Daß von der Bindung des Zwangs- verwalters an den Mietvertrag und an die Kautionsabrede allein die Pflicht zur Abrechnung und Rückzahlung der Kaution ausgenommen sein soll, wenn der Vermieter diese dem Zwangsverwalter nicht übergeben hat, findet im Gesetz keine Stütze und ist mit Sinn und Zweck des § 152 Abs. 2 ZVG nicht vereinbar. d) Demgegenüber wird teilweise die Ansicht vertreten, der Zwangsver- walter trete bei einem bestehenden Mietverhältnis nicht vollständig in die Rechtsstellung des Vermieters ein, sondern nur insoweit, als hierdurch nicht Gläubigerinteressen berührt würden (Alff/Hintzen, Rpfleger 2003, 635, 636; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 155 Rdnr. 10, 11). Eine solche Be- vorzugung der Interessen der Gläubiger gegenüber denen des Mieters ist we- der aufgrund einer wertenden Betrachtung geboten (dazu nachstehend unter 4.) noch der gesetzlichen Bestimmung des § 152 Abs. 2 ZVG zu entnehmen. Es würde dem in § 152 ZVG beschriebenen Aufgabenkreis des Zwangsverwal- - 10 - ters nicht gerecht werden, wenn dieser zwar alle Rechte, aber nicht alle Pflich- ten aus dem Mietvertrag und der damit zusammenhängenden Sicherungsabre- de übernimmt. Nach der gesetzlichen Wertung des § 152 Abs. 2 ZVG soll der Mieter nicht dadurch schlechter gestellt werden, daß das vermietete Grundstück be- schlagnahmt und die Zwangsverwaltung angeordnet wird. Eine Schlechterstel- lung wäre aber im Einzelfall gegeben, wenn - obwohl die Voraussetzungen der §§ 392, 1124, 1125 BGB vorlägen - der Mieter bei Beendigung des Mietverhält- nisses gegenüber denjenigen Ansprüchen des Verwalters wegen unterbliebe- ner Schönheitsreparaturen, die nunmehr fällig geworden sind, oder einer ent- sprechenden anteiligen Abgeltungsforderung nicht mehr mit seinem gleichfalls fälligen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen und der Zwangs- verwalter ihn wegen der Kaution an den Vermieter verweisen könnte. 4. Der Ansicht der Revisionserwiderung, die Interessen der das Verfah- ren betreibenden Gläubiger erforderten es, die Haftungsmasse nicht zu schmä- lern und den Zwangsverwalter entgegen § 152 Abs. 2 ZVG hinsichtlich der Rückzahlung der Kaution besser zu stellen als den Vermieter, vermag sich der Senat nicht anzuschließen. a) Könnte der Zwangsverwalter die Rückzahlung der vom Vermieter ein- behaltenen Kaution verweigern, käme dies zwar der Haftungsmasse und damit den das Verfahren betreibenden Gläubigern zugute. Dieses Ergebnis wider- spräche jedoch den Mieterinteressen, denen in § 152 Abs. 2 ZVG ein besonde- res Gewicht verliehen wird. Die Sonderstellung des Mieters kommt darin zum Ausdruck, daß der Zwangsverwalter im Gegensatz zu allen anderen Verträgen, die der Schuldner zuvor abgeschlossen hat, an einen Mietvertrag gebunden bleibt. Diese Besserstellung des Mieters ist vom Gesetzgeber so gewollt (Se- nat, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, aaO unter II 2 b; HansOLG Ham- - 11 - burg, ZMR 2002, 194, 195 f.; Belz in Bub/Treier aaO; a.A. Erckens/Tetzlaff, ZfIR 2003, 981, 983). Sie findet ihre Rechtfertigung darin, daß andererseits auch nur der Mieter nach Anordnung der Zwangsverwaltung aus einem zuvor abge- schlossenen Vertrag verpflichtet bleibt und den Vertrag in vollem Umfang wei- terhin zu erfüllen hat. Im Unterschied zu den übrigen am Verfahren Beteiligten ist nur der Mieter vertraglich gebunden. Dies liegt letztlich im Interesse der Gläubiger. Der Fortbestand der Mietverträge und die daraus zu erzielenden Mieteinnahmen sind in vielen Fällen Grundlage dafür, daß eine Zwangsverwal- tung überhaupt wirtschaftlich sinnvoll und eine Befriedigung der Gläubiger aus der durch die Mieteinnahmen entstehenden Haftungsmasse möglich ist. b) Ohne entscheidende Bedeutung ist in diesem Zusammenhang das vorgebrachte Argument, der Zwangsverwalter sei gegenüber den Gläubigern verpflichtet, den möglichst ungeschmälerten Erhalt der Haftungsmasse zu ge- währleisten (Alff/Hintzen, Rpfleger 2003, 635, 636). Hierbei wird übersehen, daß der Zwangsverwalter nicht allein im Interesse der Gläubiger tätig wird (so aber anscheinend Erckens/Tetzlaff, aaO), sondern sich seine Pflichten in erster Linie aus § 152 ZVG ergeben. Nach den obigen Ausführungen ist die den Gläubigern zur Verfügung stehende Haftungsmasse von vornherein mit dem aufschiebend bedingten Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses belastet. Als Ausgleich dazu hat der Zwangsverwalter seinerseits einen Anspruch gegen den Schuldner auf Auskeh- rung der Kaution (Stöber, aaO, § 152 Anm. 9.13.), den er im Interesse der Gläubiger gegebenenfalls auch geltend zu machen hat. Übergibt der Vermieter daraufhin dem Verwalter die Kaution, steht diese zur Sicherung der Ansprüche gegen den Mieter zur Verfügung. Kann der Verwalter seine Forderung gegen den Vermieter nicht durchsetzen, wird die Haftungsmasse bei Rückzahlung der Kaution an den Mieter zwar geschmälert. Dies stellt jedoch keine Besonderheit des vorliegenden Falles dar. Vielmehr geht es auch stets zu Lasten der Haf- - 12 - tungsmasse, wenn der Verwalter offene Forderungen gegen Dritte nicht einzie- hen kann. Hingegen dürfen die Rechte des Mieters nicht von dem Umstand ab- hängen, ob der Zwangsverwalter den Anspruch gegen den Vermieter auf Aus- händigung der Kaution geltend gemacht hat und ob der Vermieter seiner nach § 551 Abs. 3 BGB zwingenden Verpflichtung zur Sicherung des Kautionsbetra- ges nachgekommen ist. c) Eine Einschränkung der Eintritts- und Erfüllungspflicht des Zwangs- verwalters ist auch nicht mit Rücksicht auf die §§ 392, 1124 Abs. 2, 1125 BGB geboten. Diese Vorschriften geben keine Antwort auf die Frage, ob der Zwangsverwalter für die Rückgewähr der Kaution haftet, wenn er die Kaution nicht erhalten hat; denn sie greifen auch dann ein, wenn dem Zwangsverwalter die Kaution ausgehändigt worden ist. Daraus ergibt sich, daß Zweck der §§ 392, 1124 Abs. 2, 1125 BGB lediglich der Erhalt der Haftungsmasse ist, die- se Vorschriften aber nicht den Umfang der Erfüllungspflicht des Zwangsverwal- ters gegenüber dem Mieter regeln (HansOLG Hamburg ZMR 2002, 194; Belz in Bub/Treier, aaO). 5. Schließlich überzeugt die Ansicht des Beklagten nicht, ein Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Kaution könne im vorliegenden Fall schon des- halb nicht bestehen, da ein solcher Anspruch bei den Regeln über die Verwen- dung und Verteilung der Einnahmen in §§ 155 ZVG, 9 ZwVerwV nicht vorgese- hen sei (so aber Depré/Mayer, aaO, Rdnr. 496; Haarmeyer/ Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 155 Rdnr. 14). Ausgaben der Verwaltung im Sinne des § 155 Abs. 1 ZVG sind sämtliche Verwaltungskosten, die der Zwangsverwalter aufbringen muß, um seine Verpflichtungen nach § 152 ZVG zu erfüllen (Stöber, aaO, § 155 Anm. 4.2.; Steiner/Riedel, aaO, § 155 Rdnr. 3). Nach den obigen Ausführungen unter 3. ergibt sich die Verpflichtung des Ver- walters zur Rückzahlung der Kaution aus § 152 ZVG. Die Auskehrung der Kau- - 13 - tion an den Mieter ist damit als Ausgabe der Verwaltung nach § 155 Abs. 1 ZVG vorweg zu bestreiten. Dr. Deppert Ball Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 219/06 Verkündet am: 4. April 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 566, 566a a) Ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters führt nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Miet- verhältnis und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution. b) Die Abrechnung der Nebenkosten aus der im Zeitpunkt des Auszugs des Mieters laufenden Abrechnungsperiode obliegt dem bisherigen Vermieter (im Anschluss an BGH, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851). BGH, Urteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 219/06 - LG Berlin AG Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. April 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Koch und die Richterin Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der Zivil- kammer 62 des Landgerichts Berlin vom 20. Juli 2006 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 23. Februar 2006 abgeändert. Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der au- ßergerichtlichen Kosten des Streithelfers der Beklagten zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um Rückzahlung einer Mietkaution. Der Kläger hat- te seit dem 1. Juli 1999 von einer Wohnungsbaugesellschaft eine Wohnung in B. gemietet und die Kaution in Höhe von 1.730 DM (884,53 €) entrichtet. Seit dem 12. April 2004 stand das Grundstück, auf dem sich die an den Kläger vermietete Wohnung befindet, unter Zwangsverwaltung. Der Kläger kündigte das Mietverhältnis zum 30. Juni 2004 und zog aus. Am 26. November 2004 er- 1 - 3 - hielt die Beklagte im Rahmen der Zwangsversteigerung den Zuschlag für das Grundstück. 2 Das Amtsgericht hat die Beklagte mit (rechtskräftigem) Teilurteil vom 29. November 2005 zur Abrechnung über die Kaution und mit Schlussurteil vom 23. Februar 2006 zur Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen verurteilt. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewie- sen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Ziel der Klageabweisung weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht (LG Berlin GE 2006, 1479) hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: 3 Der Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der Mietkaution richte sich gemäß § 566a BGB gegen die Beklagte als Erwerberin des Grundstücks, denn es komme entscheidend darauf an, zu welchem Zeitpunkt der Anspruch des Klägers fällig geworden sei. Die Fälligkeit sei aber erst nach dem Eigentumser- werb der Beklagten eingetreten, weil noch die Abrechnung der Nebenkosten für das Jahr 2004 ausgestanden habe und die Mietkaution auch zur Sicherung noch nicht fälliger Ansprüche bestimmt sei. Darauf, dass das Mietverhältnis schon vor dem Eigentumsübergang beendet gewesen sei, komme es nicht an. Bereits im Anwendungsbereich des § 566 BGB sei anerkannt, dass der Erwer- ber auch in ein Abwicklungsverhältnis nach Kündigung des Mietverhältnisses eintrete, solange die Mietsache noch nicht zurückgegeben sei. Für die Rückga- be der Sicherheit bestimme dies § 566a BGB ausdrücklich. Nach der gesetzli- 4 - 4 - chen Regelung sei es unerheblich, ob der Erwerber die Kaution vom früheren Vermieter erhalten habe, er müsse sich grundsätzlich bei dem Veräußerer schadlos halten. Diese Risikoverteilung gelte auch für den Erwerb im Rahmen der Zwangsversteigerung. II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. 5 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass §§ 566, 566a BGB auch im Fall des Eigentumserwerbs im Wege der Zwangsversteigerung Anwendung finden (§ 57 ZVG). Ein Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem Mietverhältnis und der geleisteten Mietsicherheit gemäß §§ 566, 566a BGB kommt aber nach dem Zweck dieser Vorschriften nicht mehr in Betracht, wenn der (ehemalige) Mieter - wie hier - schon vor dem Eigentumsübergang auf den Erwerber ausge- zogen ist. 6 a) Der in § 566 BGB geregelte Eintritt des Erwerbers in ein bestehendes Mietverhältnis dient dem Schutz des Mieters, dem die Wohnung aufgrund eines wirksamen Mietvertrages überlassen worden ist. Die ihm dadurch von seinem Vertragspartner eingeräumte Rechtsstellung - der berechtigte Besitz - soll ihm auch gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks erhalten bleiben (Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 566 Rdnr. 3). Das Erfordernis der Über- lassung der Wohnung an den Mieter erfüllt ferner eine Publizitätsfunktion, denn der Erwerber kann in der Regel bereits aus der Besitzlage ablesen, in welche Mietverhältnisse er eintreten muss (Staudinger/Emmerich, aaO, Rdnr. 33; vgl. auch Wolff/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasing- rechts, 9. Aufl., Rdnr. 1291). § 566a BGB ergänzt den Schutz des Mieters da- 7 - 5 - durch, dass der Erwerber außerdem in die sich aus der Sicherungsvereinba- rung zur Mietkaution ergebenden Rechte und Pflichten des Vermieters eintritt. 8 b) Nach ihrem Wortlaut und Zweck setzen §§ 566, 566a BGB deshalb grundsätzlich voraus, dass im Zeitpunkt des Eigentumswechsels ein wirksames Mietverhältnis besteht (Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Auflage, § 566 Rdnr. 14; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 566 Rdnr. 12 ff.; Bub/Treier/Heile, Hand- buch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. II Rdnr. 857) und sich der Mieter (noch) im Besitz der Wohnung befindet (MünchKomm/Häublein, BGB, 4. Aufl., § 566 Rdnr. 16; Wolff/Eckert/Ball, aaO, Rdnr. 1296 f.; Staudin- ger/Emmerich, aaO; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 566 Rdnr. 31). An beiden Voraussetzungen fehlt es hier. Zwar nimmt die wohl herrschende Meinung - wovon auch das Beru- fungsgericht zutreffend ausgeht - eine Ausnahme für den Fall an, dass der Mie- ter im Zeitpunkt des Eigentumswechsels die Wohnung trotz Ablaufs des Miet- vertrags noch nicht geräumt hat; in diesem Fall soll der Erwerber entsprechend § 566 BGB in das Abwicklungsverhältnis mit dem Mieter eintreten (BGHZ 72, 147; MünchKomm/Häublein, aaO, Rdnr. 12; Gather in Schmidt-Futterer, Miet- recht, 9. Aufl., § 566 Rdnr. 24; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 566 Rdnr. 8; einschränkend Palandt/Weidenkaff, aaO). Diese Ausdehnung des Anwen- dungsbereichs des § 566 BGB wird vor allem mit praktischen Erwägungen be- gründet (BGH, aaO, S. 150; Lammel, aaO, § 566 Rdnr. 29; Bub/Treier/Heile, aaO, Kap. II Rdnr. 860). Für eine noch weitergehende Analogie zugunsten ei- nes vor dem Eigentumswechsel ausgezogenen Mieters besteht jedoch kein Anlass. Weder der Zweck der gesetzlichen Regelung noch praktische Gründe rechtfertigen es in einem solchen Fall, den Erwerber in ein etwa noch beste- hendes Abwicklungsverhältnis und in die Pflichten aus der Sicherungsabrede eintreten zu lassen. 9 - 6 - 10 aa) Der vor dem Eigentumsübergang auf den Erwerber ausgezogene Mieter bedarf eines Schutzes durch die §§ 566, 566a BGB nicht, denn seine Rechtsposition wird durch den Eigentumswechsel nicht mehr berührt. Soweit ihm noch Ansprüche aus der Abwicklung des Mietverhältnisses zustehen, kann er diese gegen seinen bisherigen Vermieter geltend machen. Seine Rechtsstel- lung wird durch die zwischenzeitliche Veräußerung seiner ehemaligen Woh- nung nicht verschlechtert. bb) Die Regelung des § 566a BGB soll ein Auseinanderfallen von Miet- vertrag und Kautionsabrede vermeiden und ist deshalb in engem Zusammen- hang mit dem Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis zu sehen. Die Vor- schrift verfolgt hingegen nicht den Zweck, dem Mieter unabhängig hiervon ei- nen zusätzlichen Schuldner für die Rückzahlung der Kaution zu verschaffen und ihn dadurch besser zu stellen. Gegen das Risiko wirtschaftlicher Schwierig- keiten seines Vertragspartners kann sich der Mieter im Hinblick auf die geleiste- te Kaution dadurch hinreichend absichern, dass er eine Anlage der Sicherheit getrennt vom Vermögen des Vermieters gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB ver- langt und dieses Recht erforderlichenfalls auch (rechtzeitig) durchsetzt. 11 cc) Der Revision ist darin beizupflichten, dass eine Anwendung des § 566a BGB auf den vor dem Eigentumswechsel ausgezogenen Mieter nicht den Interessen der Beteiligten an einer einfach zu handhabenden Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses entspricht. 12 (1) Die Mietkaution kann in einem solchen Fall in der Hand des Erwer- bers ihre Funktion, Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis zu si- chern, nicht erfüllen, denn alle vor dem Eigentumswechsel entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche gegen den Mieter - etwa wegen rückständiger Miete, Schönheitsreparaturen oder einer Beschädigung der Mietsache - blei- ben wegen der Zäsurwirkung des Eigentumswechsels ohnehin bei dem bisheri- 13 - 7 - gen Vermieter (vgl. Senatsurteil vom 19. Oktober 1988 - VIII ZR 22/88, NJW 1989, 451, unter II 2 b m.w.N.). Nach dem Auszug des Mieters werden nur noch etwaige Ansprüche des Vermieters aus späteren Nebenkostenabrechnungen fällig. Nach der Rechtsprechung des Senats stehen Nachzahlungsansprüche aus einer nach dem Eigentümerwechsel erteilten Nebenkostenrechnung über eine zuvor abgelaufene Abrechnungsperiode jedoch weiter dem ehemaligen Vermieter zu (Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851, unter II 1). Auch die Abrechnungspflicht und die Verpflichtung zur Auskeh- rung eines etwaigen Guthabens treffen in einem derartigen Fall den früheren Vermieter. Von einer strikten Anwendung des so genannten Fälligkeitsprinzips hat der Senat in diesen Fällen aus Gründen der Rechtsklarheit und Praktikabili- tät abgesehen. Derjenige, der die Vorauszahlungen für einen Abrechnungszeit- raum erhalten hat, soll auch die Abrechnung erteilen und zur Rückzahlung ei- nes Guthabens verpflichtet bzw. zur Geltendmachung eines Nachzahlungsbe- trages berechtigt sein (Senatsurteil vom 3. Dezember 2003, aaO). Dies gilt auch für die im Zeitpunkt des Eigentümerwechsels laufende Abrechnungsperio- de, wenn der Mieter vor dem Eigentumsübergang ausgezogen ist. Auch in die- sem Fall ist ausschließlich über einen Zeitraum abzurechnen, in dem der ehe- malige Vermieter noch Eigentümer war und die Vorauszahlungen erhalten hat. (2) Die vom Berufungsgericht vertretene Auffassung, dass den Grund- stückserwerber die Pflicht zur Rückzahlung einer Mietkaution auch dann trifft, wenn der Mieter zwar vor dem Eigentumswechsel ausgezogen ist, die Ver- pflichtung zur Abrechnung über die Kaution aber erst nach dem Eigentums- wechsel fällig wird, würde ferner - wie die Revision zutreffend hervorhebt - zu einer besonders für den Mieter nachteiligen Unsicherheit darüber führen, wen er insoweit in Anspruch nehmen muss, denn die Fälligkeit des Anspruchs auf Abrechnung der Mietkaution und Auskehrung eines nicht verbrauchten Betra- ges hängt von den Umständen des Einzelfalls ab und lässt sich nicht nach 14 - 8 - einer feststehenden Frist berechnen (vgl. Senatsurteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422, unter II 1 a). III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichtes keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist zur Endentscheidung reif, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Klage auf Auskehrung der Mietkaution ist unbegründet und daher abzuweisen. 15 Ball Dr. Wolst Dr. Milger Dr. Koch Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 23.02.2006 - 15 C 301/05 - LG Berlin, Entscheidung vom 20.07.2006 - 62 S 79/06 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 168/05 Verkündet am: 3. Mai 2006 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 3 Satz 1 ZVG § 152 Abs. 2 ZPO § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 a) Der Zwangsverwalter eines vermieteten Grundstücks hat bei einem im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Anordnung der Zwangsverwaltung noch laufenden Miet- verhältnis über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen auch für solche Zeiträume abzurechnen, die vor der Anordnung liegen. b) § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO ist - wie § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. - entspre- chend anzuwenden, wenn das erstinstanzliche Gericht eine Stufenklage insge- samt abgewiesen hat, das Berufungsgericht hingegen dem Rechnungslegungs- oder Auskunftsanspruch stattgibt (Fortführung von BGH, Urteil vom 24. Mai 1995 - VIII ZR 146/94, NJW 1995, 2229 m.w.Nachw.). BGH, Urteil vom 3. Mai 2006 - VIII ZR 168/05 - LG Berlin AG Lichtenberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 12. April 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 6. Juni 2005 insoweit aufgehoben, als die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Lichten- berg vom 15. Februar 2005 zurückgewiesen worden ist. Auf die Berufung der Kläger wird das vorgenannte Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg auch insoweit abgeändert, als die Stu- fenklage hinsichtlich der für das Abrechnungsjahr 2001 erhobenen Ansprüche abgewiesen worden ist. Die Beklagte wird verurteilt, über die Betriebs- und Heizkosten für die Wohnung der Kläger auch für das Jahr 2001 abzurechnen. Die Sache wird zur Entscheidung auch über den Anspruch der Kläger auf Auszahlung eines Nebenkostenguthabens für das Ab- rechnungsjahr 2001 sowie darüber hinaus zur Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens an das Amtsgericht zurück- verwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Kläger mieteten mit Wirkung ab dem 1. November 1999 eine Woh- nung in B. . Gemäß § 4 Ziff. 1, 5 und 6 des Mietvertrags vom 27. Oktober 1999 haben die Kläger neben der Miete Vorauszahlungen auf die dort aufge- führten Betriebskosten zu leisten; nach § 4 Ziff. 8 des Vertrags ist über die Vor- auszahlungen jährlich abzurechnen. Mit Beschluss vom 23. Juni 2003 ordnete das Amtsgericht Lichtenberg die Zwangsverwaltung des Grundstücks an; die Beklagte wurde zur Zwangsverwalterin bestellt. Die Betriebs- und Heizkosten für die vorangegangenen Jahre waren bis dahin vom Vermieter noch nicht ab- gerechnet worden. Die Beklagte erteilte den Klägern Betriebskostenabrechnun- gen lediglich für die Jahre 2002 und 2003. Die Kläger haben von der Beklagten im Wege der Stufenklage verlangt, über die Betriebs- und Heizkosten auch für die Jahre 1999, 2000 und 2001 ab- zurechnen und die sich aus den Abrechnungen ergebenden Guthaben an sie auszuzahlen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht die Beklagte zur Abrechnung hinsichtlich der Jahre 1999 und 2000 verurteilt und auf den Antrag der Kläger den Rechtsstreit zur Entscheidung über ihre entsprechenden Zahlungsanträge an das Amtsgericht zurückverwiesen. Hinsichtlich des Abrechnungsjahres 2001 hat das Landgericht die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Insoweit verfolgen die Kläger mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision die Stufenklage weiter. 2 - 4 - Entscheidungsgründe: I. 3 Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren von In- teresse, zur Begründung ausgeführt: 4 Die Berufung der Kläger sei nicht begründet, soweit sie von der Beklag- ten als Zwangsverwalterin des Grundstücks die Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2001 verlangten. Die Beklagte sei nicht verpflichtet, eine Abrech- nung zu erteilen, weil die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter oder den Zwangsverwalter betreffend das Jahr 2001 gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bereits mit Ablauf des Jahres 2002 ausgeschlossen gewe- sen sei und deshalb von vornherein kein Anspruch mehr bestanden habe, der von der Beschlagnahme hätte erfasst werden können. Die Beklagte sei auch nicht deshalb zur Abrechnung verpflichtet, weil den Klägern ein Zurückbehal- tungsrecht hinsichtlich der laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zustehe, wenn die Beklagte die Nebenkosten nicht auch für das Jahr 2001 abrechne; ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht der Kläger sei jedenfalls verwirkt. Die Kläger würden durch die Verneinung einer Abrechnungs- und Zahlungspflicht der Be- klagten nicht rechtlos gestellt; ihnen stehe ein fälliger Anspruch gegen den Vermieter auf Rückzahlung der geleisteten Betriebskostenvorschüsse zu. II. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält der rechtlichen Nachprü- fung im Ergebnis nicht stand. Die Kläger haben gegen die Beklagte als Zwangs- verwalterin des Grundstücks auch für das Jahr 2001 einen Anspruch auf Erteilung einer Abrechnung über die von ihnen geleisteten Betriebskosten- vorauszahlungen und auf Auszahlung eines sich aus der Abrechnung ergeben- 5 - 5 - den Guthabens. Der Zwangsverwalter eines vermieteten Grundstücks hat bei einem im Zeitpunkt der Anordnung der Zwangsverwaltung noch laufenden Mietverhältnis über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen auch für solche Zeiträume abzurechnen, die vor der Anordnung liegen. 6 1. Die Verpflichtung des Zwangsverwalters zur Erteilung einer Betriebs- kostenabrechnung kann sich zunächst, wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen ist, aus § 152 Abs. 1, 2. Halbs. ZVG ergeben. Danach hat der Zwangsverwalter die Ansprüche geltend zu machen, auf welche sich die Be- schlagnahme erstreckt. Hierzu gehören auch Nachforderungen von Betriebs- kosten, die der Mieter nach dem Mietvertrag zu tragen hat. Da die Höhe einer etwaigen Nachforderung nur durch eine ordnungsgemäße Betriebskostenab- rechnung zu ermitteln ist, obliegt die Erstellung dieser Abrechnung dem Zwangsverwalter jedenfalls insoweit, als eine mögliche Nachforderung gemäß §§ 148 Abs. 1, 21 Abs. 2 ZVG der Beschlagnahme unterliegt (Senat, Urteil vom 26. März 2003 - VIII ZR 333/02, NJW 2003, 2320, unter II 2 b). Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass eine etwaige Nachforderung betreffend den Abrechnungszeitraum 2001 nicht von der Be- schlagnahme erfasst wäre. Denn ein Anspruch auf eine mögliche Nachforde- rung bestand bereits nicht mehr, als die Wirkung der Beschlagnahme im Juni 2003 durch Anordnung der Zwangsverwaltung eintrat (§§ 146 Abs. 1, 20 Abs. 1, 22 Abs. 1 ZVG). Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der auf das Abrechnungs- jahr 2001 anzuwenden ist (vgl. Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB), ist die Geltendma- chung einer Nachforderung durch den Vermieter nach Ablauf einer Frist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltend- machung nicht zu vertreten. Danach war eine Nachforderung des Vermieters hinsichtlich der im Jahr 2001 angefallenen Betriebskosten im Zeitpunkt der Be- 7 - 6 - schlagnahme des Grundstücks bereits ausgeschlossen, weil die Abrechnungs- frist mit dem Ende des Jahres 2002 abgelaufen war. Das Vorliegen von Um- ständen, wonach der Vermieter die verspätete Geltendmachung einer mögli- chen Nachforderung nicht zu vertreten hatte, hat das Berufungsgericht verneint; dies wird von der Revision auch nicht angegriffen. 8 Ob die Beklagte, wie die Revision meint, gleichwohl nach § 152 Abs. 1, 2. Halbs. ZVG über die im Jahr 2001 geleisteten Vorauszahlungen schon des- halb abzurechnen hat, weil die Kläger, solange diese Abrechnung nicht erteilt ist, ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der von der Beklagten einzuziehen- den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen ausüben könnten (§ 273 Abs. 1 BGB), bedarf keiner Entscheidung. Denn dem Mieter steht ein Anspruch gegen den Zwangsverwalter auf Erteilung einer Abrechnung über geleistete Betriebs- kostenvorschüsse nicht nur unter den Voraussetzungen des § 152 Abs. 1, 2. Halbs. ZVG zu, sondern auch aufgrund der - auf Miet- und Pachtverträge be- schränkten - Vorschrift des § 152 Abs. 2 ZVG (dazu nachfolgend unter 2.). Dies hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt. 2. Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Erteilung der Betriebskostenabrechnung (auch) für das Jahr 2001 gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1, 1. Halbs. BGB in Verbindung mit § 152 Abs. 2 ZVG. 9 Nach § 152 Abs. 2 ZVG ist der Miet- oder Pachtvertrag auch dem Zwangsverwalter gegenüber wirksam, wenn das Grundstück vor der Beschlag- nahme einem Mieter oder Pächter überlassen worden ist. Diese Voraussetzung ist hier erfüllt, weil das Grundstück, auf dem die von den Klägern seit November 1999 gemietete Wohnung gelegen ist, im Juni 2003 beschlagnahmt wurde. § 152 Abs. 2 ZVG bezieht sich auch auf den in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB gere- gelten und in § 4 Ziff. 8 des vorliegenden Mietvertrags wiedergegebenen An- 10 - 7 - spruch des Mieters auf Erteilung einer jährlichen Abrechnung der geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen. Dies gilt auch dann, wenn der abzurechnende Zeitraum - wie hier - vor der Beschlagnahme des Grundstücks liegt. 11 a) Aufgrund der Sondervorschrift des § 152 Abs. 2 ZVG, die den Schutz des Mieters bezweckt, hat der Zwangsverwalter die Pflichten des Vollstre- ckungsschuldners - des Vermieters - aus dem Mietvertrag zu erfüllen, weil die- se Aufgaben vom Schuldner nicht mehr wahrgenommen werden können, da ihm nach § 148 Abs. 2 ZVG aufgrund der Beschlagnahme die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen ist (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03, NJW-RR 2005, 1029, unter II 3 a). Der Zwangsverwalter wird in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter behandelt; der zuvor abgeschlossene Mietvertrag bindet den Zwangsverwalter mit seinem gesamten Vertragsinhalt (Senatsurteil, aaO, unter II 3 b m.w.Nachw.). Daraus folgt, dass der Zwangsverwalter nach § 152 Abs. 2 ZVG in alle Pflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag eintritt und somit - ebenso wie die Mietsicherheit nach § 551 BGB - Vorauszahlungen für Betriebskosten abzurechnen und dem Mieter einen Überschuss zu erstatten hat (Senatsurteil , aaO unter II 3 b (2) m.w.Nachw.; OLG Hamburg, NJW-RR 1990, 151; Muth in Dassler/Schiffhauer/Gerhardt/Muth, ZVG, 12. Aufl., § 152 Rdnr. 35). b) Die auf dem Mietvertrag beruhende Verpflichtung des Vermieters zur jährlichen Abrechnung der Betriebskosten und zur Auszahlung eines daraus sich ergebenden Guthabens des Mieters hat der Zwangsverwalter nach § 152 Abs. 2 ZVG auch dann zu erfüllen, wenn die Betriebskosten - wie hier - für ei- nen Zeitraum abzurechnen sind, der vor der Beschlagnahme liegt und hinsicht- lich dessen die Geltendmachung einer etwaigen Nachforderung zugunsten der Haftungsmasse nach § 152 Abs. 1 2. Halbs. ZVG in Verbindung mit § 556 12 - 8 - Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen ist. Denn die dem Schutz des Mieters die- nende Sondervorschrift des § 152 Abs. 2 ZVG begrenzt die Wirksamkeit des Mietvertrages gegenüber dem Zwangsverwalter nicht auf nach der Beschlag- nahme entstandene Ansprüche des Mieters, sondern ordnet sie unabhängig vom Eintritt der Wirkungen der Beschlagnahme an. III. Auf die Revision der Kläger ist das Berufungsurteil daher aufzuheben, soweit ihre Berufung zurückgewiesen worden ist, und auf die Berufung der Klä- ger ist die Beklagte zur Erteilung der geforderten Abrechnung auch für das Jahr 2001 zu verurteilen (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 3 ZPO). Insoweit ist der Rechts- streit darüber hinaus zur Entscheidung über den im Wege der Stufenklage (§ 254 ZPO) geltend gemachten Anspruch auf Auszahlung eines sich aus die- ser Abrechnung ergebenden Guthabens auf Antrag der Kläger an das Amtsge- richt zurückzuverweisen (§ 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO analog). 13 Nach der durch das Gesetz zur Reform des Zivilprozesses vom 27. Juli 2001 (BGBl. I S. 1887) neu gefassten Bestimmung des § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO, die § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. weitgehend entspricht, darf das Beru- fungsgericht die Sache, soweit ihre weitere Verhandlung erforderlich ist, unter Aufhebung des Urteils und des Verfahrens an das Gericht des ersten Rechts- zuges nur zurückverweisen, wenn im Falle eines nach Grund und Betrag streiti- gen Anspruchs durch das angefochtene Urteil über den Grund des Anspruchs vorab entschieden oder die Klage abgewiesen ist und eine Partei die Zurück- verweisung beantragt, es sei denn, dass der Streit über den Betrag des An- spruchs zur Entscheidung reif ist. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs war § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. entsprechend anzuwen- 14 - 9 - den, wenn der dem Ausnahmetatbestand vergleichbare Fall gegeben ist, dass das erstinstanzliche Gericht - wie im vorliegenden Fall - eine Stufenklage insge- samt abgewiesen hat, das Berufungsgericht hingegen dem Rechnungslegungs- oder Auskunftsanspruch stattgibt (Senatsurteile vom 14. November 1984 - VIII ZR 228/83, NJW 1985, 862 = WM 1985, 303, unter I und vom 24. Mai 1995 - VIII ZR 146/94, NJW 1995, 2229 = WM 1995, 1774, unter III, jew. m.w.Nachw.). An dieser Rechtsprechung hält der Senat auch nach der Neufassung des § 538 ZPO fest (vgl. auch OLG Köln, OLGR 2004, 252, 253; MünchKomm- ZPO/Aktualisierungsband-Rimmelspacher, 2. Aufl., § 538 Rdnr. 58; Musielak/ Ball, ZPO, 4. Aufl., § 538 Rdnr. 30; Zöller/Gummer/Heßler, ZPO, 25. Aufl., § 538 Rdnr. 48). Der Gesetzgeber hat den Ausnahmetatbestand des § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. - abgesehen von dem nunmehr bestehenden, hier erfüll- ten Erfordernis des Antrags einer Partei auf Zurückverweisung - in § 538 ZPO n.F. übernehmen wollen (vgl. Begründung des Regierungsentwurfs, BT- Drucks. 14/4722 S. 102 f.). Den Gesetzesmaterialien ist nicht zu entnehmen, dass aufgrund der Neufassung des § 538 ZPO eine Zurückverweisung in dem bisher anerkannten Fall der Abweisung einer Stufenklage in erster Instanz und der Stattgabe hinsichtlich des Auskunftsanspruchs durch das Berufungsgericht, an dessen Stelle der Senat entscheidet, nicht mehr zulässig sein soll. § 538 15 - 10 - Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO ist daher - wie zuvor § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. - auf diesen Fall entsprechend anzuwenden. Dr. Deppert Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst Hermanns Vorinstanzen: AG Berlin-Lichtenberg, Entscheidung vom 15.02.2005 - 14 C 612/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 06.06.2005 - 62 S 86/05 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 376/13 Verkündet am: 9. Juli 2014 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 535, § 549 Abs. 1, § 578 Abs. 2 a) Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume ist zwin- gend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nut- zungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt (insoweit Bestätigung von BGH, Urteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877). Dabei ist maßgebend auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen, wobei der Tatrichter beim Fehlen ausdrücklicher Abreden auf Indizien zurückgreifen kann. b) Der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, lässt keine tragfähigen Rück- schlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertrags- schwerpunkt zu (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877). c) Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen (insoweit Fortfüh- rung von BGH, Urteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877). BGH, Urteil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13 - KG Berlin LG Berlin - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Juli 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 8. Zivilsenats des Kammergerichts vom 12. August 2013 aufgehoben. Der Rechtsstreit wird auf den im Berufungsverfahren hilfsweise gestellten Antrag der Kläger - unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts Berlin vom 30. November 2012 - an das sachlich und örtlich zuständige Amtsgericht Wedding verwiesen. Über die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des Revisionsverfahrens wird das Amtsgericht Wedding zu entschei- den haben. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter eines mehrstöckigen Hauses der Kläger in Berlin mit einer Fläche von etwa 270 m2. Das Haus nutzen sie zu Wohnzwe- cken und - soweit die Räume im Erdgeschoss betroffen sind - zum Betrieb einer Hypnosepraxis. Der Mietvertrag wurde am 20. November 2006 unter Verwen- dung eines auf ein Wohnraummietverhältnis zugeschnittenen Vertragsformulars des R. -Verlags (Nr. 545) mit der Überschrift "Vertrag für die Vermietung eines Hauses" geschlossen. Dabei wurde bestimmt, dass das Mietverhältnis auf un- 1 - 3 - bestimmte Zeit läuft und die "Nettokaltmiete" 1.750 € beträgt. § 19 Ziffer 3 des Mietvertrags enthält die handschriftliche Vereinbarung, dass den Beklagten die Einrichtung einer Hypnosepraxis in den Räumen im Erdgeschoß - vorbehaltlich einer erforderlichen behördlichen Genehmigung - gestattet ist. In der maschi- nenschriftlichen Anlage zum Mietvertrag heißt es außerdem: "Die Mieter nutzen die Räume im Erdgeschoss des Hauses für ihre frei- berufliche Tätigkeit im Rahmen einer Hypnosepraxis." Mit Schreiben vom 29. Juli 2009 erklärten die Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses und führten zur Begründung an, das Haus künftig selbst nut- zen zu wollen. Einige Jahre später erklärten die Kläger mit Anwaltsschreiben vom 20. Februar 2012 erneut - mit Wirkung zum 30. September 2012 - die Kündigung des Mietverhältnisses, wobei sie sich nicht mehr auf Eigenbedarf beriefen. Die Beklagten wiesen die Kündigung zurück. Daraufhin haben die Kläger beim Landgericht Klage auf Räumung und Herausgabe des von den Beklagten genutzten Hauses erhoben. Sie machen geltend, bei dem Mietverhältnis handele es sich um ein Gewerberaummietver- hältnis, weil die Beklagten ihren Lebensunterhalt vollständig durch den Betrieb der Hypnosepraxis verdienten. Die Beklagten gehen demgegenüber vom Vor- liegen eines Wohnraummietverhältnisses aus. Das Landgericht hat das Mietverhältnis als Wohnraummietverhältnis ein- geordnet und die Klage wegen der danach gegebenen ausschließlichen sachli- chen Zuständigkeit des Amtsgerichts (§ 23 Nr. 2a GVG) als unzulässig abge- wiesen. Hiergegen haben die Kläger Berufung eingelegt und hilfsweise die Verweisung des Rechtsstreits an das Amtsgericht Wedding beantragt. Auf die Berufung der Kläger hat das Kammergericht das Urteil des Landgerichts abge- ändert. Es hat das Mietverhältnis als Gewerberaummietverhältnis bewertet und 2 3 4 - 4 - der Klage stattgegeben. Die Beklagten erstreben mit ihrer vom Senat zugelas- senen Revision die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (KG, GE 2013, 1203) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Die Klage auf Räumung und Herausgabe sei zulässig, insbesondere sei die Klage beim zuständigen Gericht erhoben worden, weil die ausschließliche sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts gemäß § 23a Nr. 2a GVG nicht eröff- net gewesen sei. Den Klägern stehe auch der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB zu. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis sei aufgrund der mit Wirkung zum 30. September 2012 ausgesprochenen Kündigung vom 20. Februar 2012 - un- ter Wahrung der Frist des § 580a Abs. 2 BGB - ordnungsgemäß beendet wor- den. Bei dem Mietverhältnis handele es sich nicht um ein Wohnraum-, sondern ein Gewerberaummietverhältnis. Ein - hier gegebenes - Mischmietverhältnis unterliege, je nachdem welcher Vertragszweck nach dem Parteiwillen bei Ver- tragsabschluss überwiege, insgesamt entweder dem Wohnraummietrecht oder dem Gewerberaummietrecht. Danach sei das Mietverhältnis zwischen den Par- teien nach Gewerberaummietrecht zu beurteilen. Die vertraglichen Erklärungen der Parteien gäben keine entscheidenden Aufschlüsse darüber, ob die gewerbliche oder die Wohnraumnutzung im Vor- 5 6 7 8 - 5 - dergrund stehen solle. Offenkundig seien die Parteien davon ausgegangen, dass die Beklagten sowohl in dem Haus wohnten, als auch - im Erdgeschoss - eine Hypnosepraxis betrieben. Dies sei zum einen der Erklärung in der Einlei- tung des Mietvertrags: "Die einziehende Familie besteht aus 2 Personen" und zum anderen den Regelungen über die Einrichtung und den Betrieb einer Hyp- nosepraxis in Ziffer 19 Abs. 3 des Mietvertrags und in der Anlage zum Mietver- trag zu entnehmen. Dass die Parteien das Formular Nr. 545 des R. -Verlages mit der Über- schrift "Vertrag für die Vermietung eines Hauses" gewählt hätten, spreche nicht für ein Überwiegen der Wohnnutzung, sondern sei wenig ergiebig. Zwar könne die Verwendung eines für die Miete von Wohnräumen gedachten Formulars ein Indiz für ein Wohnraummietverhältnis darstellen. Dass das vorliegend benutzte Vertragsformular auf eine Wohnraummiete zugeschnitten sei, ergebe sich aber erst aus näherer rechtskundiger Analyse, etwa aus der Wiedergabe der Fristen des § 573c Abs. 1 BGB als gesetzliche Kündigungsfristen. Die Parteien hätten gerade nicht angekreuzt, dass das Haus "zur Benutzung als Wohnung" habe vermietet werden sollen. Es liege nahe, dass das Formular deswegen ausge- wählt worden sei, weil sich die Mietvertragsformulare des R. -Verlags für Ge- werberaum nicht auf ein komplettes Haus bezögen. Für das Vorliegen eines insgesamt dem Wohnraummietrecht zu unter- stellenden Mietverhältnis spreche - entgegen der Auffassung der Vorinstanz - auch nicht der Umstand, dass die Parteien - wie in § 551 Abs. 1 BGB als Höchstgrenze für Wohnraummietverhältnisse vorgesehen - eine Kaution in drei- facher Höhe der Nettokaltmiete vereinbart hätten. Denn Kautionen in dieser Höhe würden verbreitet auch in Gewerberaummietverhältnissen vereinbart. Dass die Mieter nach § 13 Ziffer 1 des Mietvertrags die Kosten für Kleinrepara- turen und für die Behebung von Bagatellschäden nur mit einer Begrenzung auf 9 10 - 6 - 5 % der Jahresnettokaltmiete und auf 75 € im Einzelfall zu tragen hätten, liefere ebenfalls kein Indiz für das Bestehen eines Wohnraummietverhältnisses. Auch für Gewerberaummietverträge werde im Schrifttum verschiedentlich gefordert, dass Kleinreparaturenklauseln eine Höchstbelastung des Mieters auswiesen. Das auf Eigenbedarf gestützte Kündigungsschreiben der Kläger vom 29. Juli 2009 mit Belehrung über ein Widerspruchsrecht der Beklagten lasse entgegen der Auffassung des Landgerichts ebenfalls nicht den Schluss zu, die Parteien hätten bei Abschluss des Mietvertrags die Wohnnutzung als vornehm- lichen Vertragszweck angesehen. Ein späteres Verhalten könne zwar im Einzel- fall ein Indiz für die Auslegung eines Vertrags bilden. Den Klägern als juristi- schen Laien habe aber nicht bekannt sein müssen, dass Eigenbedarf und Wi- derspruchsberechtigung in einem Gewerberaummietverhältnis keine Rolle spielten. Erst recht könne ihnen nicht Kenntnis davon unterstellt werden, dass in einem Mischmietverhältnis, in dem die gewerbliche Nutzung im Vordergrund stehe, Wohnraummietrecht nicht einmal teilweise gelte. Ausschlaggebend für die Einstufung als Gewerbemietverhältnis sei vor- liegend der vertraglich vereinbarte Zweck, dass die Beklagten durch das Betrei- ben der Hypnosepraxis in einem Teil der Mieträume ihren Lebensunterhalt be- stritten. Es gelte gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als unstreitig, dass die Anmietung des Hauses darauf abgezielt habe, die Beklagten in die Lage zu versetzen, durch die "freiberufliche Tätigkeit im Rahmen einer Hypnosepraxis" ihren Le- bensunterhalt zu verdienen. Hiervon sei auch deswegen auszugehen, weil die Beklagten im Vorfeld des Vertragsschlusses in dem "Fragebogen zur Woh- nungsbewerbung" als ausgeübten Beruf ausschließlich "Hypnosetherapeut(in)" angegeben hätten. 11 12 - 7 - Der Bundesgerichtshof habe in seinem Urteil vom 16. April 1986 (VIII ZR 60/85, MDR 1986, 842) entschieden, im Rahmen der Prüfung, ob nach dem Vertragszweck überwiegend eine Wohnraummiete oder eine andere Nutzungs- art anzunehmen sei, seien alle Umstände des Einzelfalls zu würdigen. Dabei seien auch die auf die verschiedenen Nutzungsarten entfallenden Flächen und deren Mietwerte zu berücksichtigen, soweit sich nicht bereits aus anderen Gründen ein Übergewicht eines bestimmten Gebrauchszwecks ergebe. Werde einem Rechtsanwalt ein Einfamilienhaus zur Nutzung als Kanzlei und als Woh- nung überlassen, sei im Allgemeinen anzunehmen, dass die Vermietung in ers- ter Linie zu gewerblichen Zwecken vorgenommen werde. Dies gelte selbst für den Fall, dass die für den Betrieb der Kanzlei zur Verfügung stehende Fläche des Hauses geringer sei als die für Wohnzwecke vorgesehene. Denn die Kanz- lei sei für den Rechtsanwalt die Stätte, ohne die er im Allgemeinen seine Be- rufstätigkeit nicht ausüben und die Geldmittel erwerben könne, die er benötige, um seinen Lebensunterhalt zu bestreiten, zu denen auch die Miete für die Wohnung gehöre. Der Vermieter könne im Allgemeinen eine höhere Miete für sein Haus verlangen, wenn er es nicht ausschließlich zu Wohnzwecken, son- dern zugleich auch zum Betrieb der Anwaltskanzlei des Mieters vermiete. An dieser Rechtsprechung, der sich nicht nur der erkennende Beru- fungssenat, sondern auch ein weiterer Senat des Kammergerichts und andere Oberlandesgerichte angeschlossen hätten, sei trotz vereinzelter Kritik festzuhal- ten. Dass das Besitzrecht des Mieters Grundrechtsschutz genieße, ändere nichts daran, dass bei einem Mischmietverhältnis die gewerbliche Nutzung aus Sicht der Vertragsparteien - gerade auch im Hinblick auf die typischerweise hö- heren Gewerberaummieten - regelmäßig im Vordergrund stehe, wenn der Mie- ter damit seinen Lebensunterhalt bestreite. Soweit gleichwohl die Wohnnutzung Vorrang genießen solle, bleibe es den Vertragspartnern unbenommen, dies zum Ausdruck zu bringen. 13 14 - 8 - Gemessen an den beschriebenen Grundsätzen sei vorliegend von einem Gewerberaummietverhältnis auszugehen. Da das als Praxisräume zu nutzende Erdgeschoss ebenso groß sei wie das Obergeschoss, trete die gewerblich zu nutzende Fläche im Streitfall nicht völlig hinter der für Wohnzwecke vorgesehe- nen Fläche zurück. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Beru- fungsgericht hat den zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag rechts- fehlerhaft nicht dem Wohnraummietrecht, sondern dem Gewerberaummietrecht unterstellt und daher zu Unrecht die - entgegen § 23 Nr. 2a GVG nicht beim Amtsgericht erhobene - Klage als zulässig erachtet. 1. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass zwischen den Parteien ein sogenanntes Mischmietverhältnis begründet worden ist. Nach den verfahrensfehlerfrei getroffenen, von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Beklagten durch einen einheitlichen Vertrag auf unbestimmte Zeit ein Haus angemietet, dessen Räume entsprechend den getroffenen Vereinbarungen teilweise zu Wohnzwe- cken und teilweise (Erdgeschossräume) zur Ausübung einer freiberuflichen Tä- tigkeit (Hypnosepraxis) genutzt werden und für dessen Nutzung eine einheitli- che Miete zu zahlen ist. 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass das Misch- mietverhältnis in rechtlicher Hinsicht einheitlich zu beurteilen und zwingend entweder als "Wohnraummietverhältnis" oder als "Mietverhältnis über sonstige Räume" einzustufen ist, weil gesetzliche Sondervorschriften für Mischmietver- hältnisse fehlen und für Mietverträge über Wohnräume teilweise andere gesetz- liche Regeln gelten als für die Anmietung von Geschäftsräumen oder von 15 16 17 18 - 9 - sonstigen Räumen. Dies gilt nicht nur für die materielle Rechtslage (vgl. § 549 BGB einerseits und § 578 Abs. 2 BGB andererseits), sondern auch für das Pro- zessrecht, denn die sachliche Zuständigkeit der Gerichte hängt davon ab, ob es sich um einen Rechtsstreit aus einem Wohnraummietverhältnis handelt oder nicht (vgl. § 23 Nr. 2a GVG einerseits und § 23 Nr. 1, § 71 Abs. 1 GVG ande- rerseits). a) Gemäß § 23 Nr. 2a GVG ist das Amtsgericht ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes für alle Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis oder über das Bestehen eines solchen Anspruchs ausschließlich sachlich zuständig. Bei Streitigkeiten, denen andere Mietverhält- nisse zugrunde liegen, ist dagegen - je nach Höhe des Streitwerts - entweder das Amtsgericht oder das Landgericht sachlich zuständig (§ 23 Nr. 1, § 71 Abs. 1 GVG). b) Der Begriff des Wohnraummietverhältnisses in § 23 Nr. 2a GVG knüpft an die Vorgängerregelung des § 29a Abs. 1 ZPO in der bis zum 1. März 1993 geltenden Fassung an (vgl. BT-Drucks. 12/3832, S. 43). Diese Vorschrift, die bei Streitigkeiten aus Wohnraummietverhältnissen eine ausschließliche sachliche und örtliche Zuständigkeit des Amtsgerichts begründete, entsprang dem Schutzgedanken des sozialen Mietrechts, das Verfahren möglichst am Wohnort des Mieters zu führen, durch einen zweistufigen Prozess eine kürzere Verfahrensdauer zu bewirken sowie eine größere Sach- und Ortsnähe des zu- ständigen Gerichts herzustellen (BGH, Beschlüsse vom 11. Januar 1984 - VIII ARZ 6/83, BGHZ 89, 275, 281 f.; vom 16. Dezember 2003 - X ARZ 270/03, BGHZ 157, 220, 222). Durch das Rechtspflegeentlastungsgesetz vom 11. Januar 1993 (BGBl. I S. 50) wurde die bislang in § 29a ZPO aF geregelte ausschließliche sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts bei Streitigkeiten aus Wohnraummietverhältnissen aus systematischen Gründen in § 23 Nr. 2a GVG 19 20 - 10 - verankert (BT-Drucks. 12/3832, S. 43), während die weiterhin von § 29a ZPO erfasste ausschließliche örtliche Zuständigkeit auch auf andere Mietverhältnisse und auf Pachtverhältnisse ausgedehnt wurde. Dem lag die Zielsetzung zugrun- de, bei der Bestimmung der örtlichen Zuständigkeit Abgrenzungsschwierigkei- ten bei Mischmietverhältnissen sowie zwischen Miet- und Pachtverhältnissen zu vermeiden (BT-Drucks. 12/1217, S. 22). Die im Gesetzesentwurf des Bundes- rats aus denselben Gründen vorgeschlagene Ausweitung der sachlichen Zu- ständigkeit des Amtsgerichts (BT-Drucks. 12/1217, S. 22, 45 f.) fand im Rechts- ausschuss dagegen keine Zustimmung (BT-Drucks. 12/3832, S. 38, 42 f.), so dass sich die beschriebenen Abgrenzungsfragen im Bereich der sachlichen Zu- ständigkeit weiterhin stellen. c) Der Begriff des Wohnraums in § 29a ZPO in der bis zum 1. März 1993 geltenden Fassung entspricht dem des Wohnraums im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Senatsurteil vom 11. Februar 1981 - VIII ZR 323/79, NJW 1981, 1377 unter 2 a; vgl. Senatsbeschluss vom 11. Januar 1984 - VIII ARZ 6/83, BGHZ 89 aaO S. 280; OLG Hamm, ZMR 1986, 11). Danach ist für die Einord- nung als Wohnraummietverhältnis nicht die Eignung der Räume zur Wohnnut- zung, sondern der vereinbarte Nutzungszweck entscheidend (Senatsurteile vom 15. November 1978 - VIII ZR 14/78, WM 1979, 148 unter 2 a; vom 11. Februar 1981 - VIII ZR 323/79, aaO unter 2 b cc; vom 13. Februar 1985 - VIII ZR 36/84, BGHZ 94, 11, 14 f.; vom 21. April 1997 - VIII ZR 212/96, BGHZ 135, 269, 272; vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 11; OLG Stuttgart, NJW 1986, 322, 323; jeweils mwN). An der Maßgeblichkeit der für das materielle Recht zur Unterscheidung von Wohnraum- und Gewerberaummietverhältnissen entwickelten Grundsätze für die Bestimmung der sachlichen Zuständigkeit hat sich durch die Verlagerung der bisher in § 29a ZPO aF enthaltenen Regelung über die ausschließliche 21 22 - 11 - sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte für Streitigkeiten aus Wohnraummiet- verhältnissen in die neu geschaffene Vorschrift des § 23 Nr. 2a GVG nichts ge- ändert. Denn die Einfügung dieser Zuständigkeitsregelung in das Gerichtsver- fassungsgesetz beruhte, wie bereits ausgeführt, allein auf systematischen Gründen; eine inhaltliche Änderung war - von redaktionellen Angleichungen und dem Wegfall der in § 29a Abs. 2 ZPO aF genannten (besondere Wohnmietver- hältnisse betreffenden) Ausnahmefälle abgesehen - nicht gewollt (vgl. BT- Drucks. 12/1217, S. 45; 12/3832, S. 43). Danach ist die ausschließliche sachli- che Zuständigkeit des Amtsgerichts (§ 23 Nr. 2a GVG) stets dann eröffnet, wenn eine Streitigkeit aus einem Mietverhältnis über Wohnraum, also über Räumlichkeiten vorliegt, die nach dem Mietvertrag zum Wohnen bestimmt sind. Dabei ist es in den Fällen, in denen die Frage, ob ein Wohnraum- oder ein Mietverhältnis über andere Räume vorliegt, nicht nur für die sachliche Zu- ständigkeit, sondern auch für die Begründetheit einer Klage bedeutsam ist (so- genannte doppelrelevante Tatsache), für die Beurteilung der sachlichen Zu- ständigkeit - anders als für die Begründetheit der Klage - unerheblich, ob die für die Einordnung des Mietverhältnisses maßgebenden Tatsachen unstreitig oder bewiesen sind. Entscheidend ist allein, ob sich die sachliche Zuständigkeit des Gerichts aus den zur Begründung des Anspruchs vom Kläger vorgebrachten Tatsachen ergibt (vgl. BGH, Urteil vom 25. November 1993 - IX ZR 32/93, BGHZ 124, 237, 240 f.; OLG Karlsruhe, OLGR Karlsruhe 2006, 206; jeweils mwN). d) Die aufgezeigten Maßstäbe zur Abgrenzung von Wohnraum- und Ge- schäftsraummiete gelten für die im Rahmen der Zuständigkeitsprüfung nach § 23 Nr. 2a GVG (und früher nach § 29a ZPO aF) vorzunehmende Einordnung eines Mischmietverhältnisses entsprechend. Auch hier ist auf die für das mate- rielle Recht entwickelten Grundsätze abzustellen (so auch OLG München, ZMR 23 24 - 12 - 2010, 962; LG Frankfurt am Main, Urteil vom 31. Januar 2013 - 2/32 O 176/12, juris Rn. 29; LG Berlin, MM 2002, 383 [jeweils zu § 23 Nr. 2a GVG]; OLG Hamm, aaO; OLG Karlsruhe, MDR 1988, 414 mwN [jeweils zu § 29a ZPO aF]). Danach ist das jeweils in Frage stehende Mischmietverhältnis zwingend entwe- der als Wohnraummietverhältnis (§ 549 BGB) oder als Mietverhältnis über an- dere Räume (§ 578 Abs. 2 BGB), also Geschäftsräume, zu bewerten. Denn eine Aufspaltung eines Mischmietverhältnisses in seine verschiedenen Be- standteile unter gesonderter rechtlicher Bewertung der unterschiedlichen Nut- zungszwecke liefe der bei einem Mischmietverhältnis von den Parteien gewoll- ten rechtlichen Einheit des Vertrags zuwider (OLG Schleswig, NJW 1983, 49, 51; OLG Stuttgart, aaO; OLG Hamm, aaO; vgl. auch BGH, Urteil vom 12. Okto- ber 1978 - VII ZR 288/77, BGHZ 72, 229, 232 [zum Verkauf eines Grund- stücksanteils und der Erstellung einer Eigentumswohnung]). Auf die nach materiellem Recht (§§ 549, 578 Abs. 2 BGB) erforderliche Zuordnung eines Mischmietverhältnisses zu den Kategorien Wohnraum- oder Geschäftsraummiete kann für die Zuständigkeitsbestimmung nicht - wie ein Teil der Instanzgerichte meint (AG Fürth (Bayern), WuM 2001, 599, 601 [zu § 23 Nr. 2a GVG]; vgl. auch LG Köln, WuM 1988, 313, 314 f. und NJW-RR 1989, 403 ff.; LG Flensburg, MDR 1981, 57 f; jeweils mwN [zu § 29a ZPO aF]) - mit der Erwägung verzichtet werden, die ausschließliche sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte sei bei Mischmietverhältnissen schon deswegen eröffnet, weil sie eine Nutzung zu Wohnzwecken miteinschlössen. Denn eine solche allum- fassende sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte bei Mischmietverhältnissen ist vom Gesetzgeber nicht gewollt. In der Begründung zum Entwurf eines Rechtspflegeentlastungsgesetzes wird betont, dass nach der bis dahin gelten- den Fassung des § 29a ZPO aF zur Bestimmung der örtlichen und sachlichen Zuständigkeit bei Mischmietverhältnissen eine Abgrenzung zwischen Wohn- raum- und Gewerberaummietverhältnissen zu erfolgen hatte (BT-Drucks. 25 - 13 - 12/1217, S. 22). Den damit verbundenen "Abgrenzungsschwierigkeiten bei Mischmietverhältnissen (Geschäfts- und Wohnraum)" wollte der Gesetzesent- wurf durch die Begründung einer umfassenden Zuständigkeit des Amtsgerichts sowohl für Wohnraum- als auch für Geschäftsraummietsachen begegnen (BT- Drucks. aaO). Verwirklicht wurde diese Zielsetzung im Hinblick auf die vom Rechtsausschuss geäußerten Bedenken gegen eine weit gefasste sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte (BT-Drucks. 12/3238, S. 38, 42 f.) jedoch nur bei der örtlichen Zuständigkeit (§ 29a Abs. 1 ZPO), so dass bei Mischmietver- hältnissen die sachliche Zuständigkeit nach wie vor von einer Einordnung in die Kategorien Wohnraummiete oder Gewerberaummiete abhängt. e) Für die rechtliche Einordnung eines Mischmietverhältnisses als Wohn- raum- oder Gewerberaummietverhältnis ist - wie auch bei sonstigen Mischver- trägen (vgl. BGH, Urteile vom 12. Oktober 1978 - VII ZR 288/77, aaO mwN; vom 12. Juli 1979 - VII ZR 159/78, NJW 1979, 2193 unter 2 a; OLG Hamm, aaO) - entscheidend, welche Nutzungsart überwiegt (Senatsurteile vom 30. März 1977 - VIII ZR 153/75, NJW 1977, 1394 unter II 2; vom 15. November 1978 - VIII ZR 14/78, aaO unter 2 b; vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW- RR 1986, 877 unter 3 c cc; OLG Schleswig, aaO S. 49 f.; OLG Hamm, aaO; OLG Stuttgart, aaO; MDR 2008, 1091; OLG Celle, MDR 1986, 324; OLG Karls- ruhe, aaO; WuM 2012, 666, 668; OLG Hamburg, NJW-RR 1997, 458; OLG Düsseldorf, GE 2006, 647; MDR 2012, 20, 21; OLG München, aaO; OLG Saar- brücken, MDR 2012, 1335, 1336; KG, GE 2001, 1466; ZMR 2010, 956; jeweils mwN; aA AG Fürth (Bayern), aaO; Rinke, ZMR 2003, 13 ff.). Diesen Grundsatz hat das Berufungsgericht beachtet und hat daher zu Recht darauf abgestellt, dass die sachliche Zuständigkeit und die Begründetheit der Räumungs- und Herausgabeklage davon abhängen, ob nach dem zwischen den Parteien ge- schlossenen Mietvertrag die Wohnnutzung oder die Nutzung zu freiberuflichen Zwecken (Hypnosepraxis) den Schwerpunkt des Vertragsverhältnisses bildet. 26 - 14 - 3. Nicht frei von Rechtsfehlern sind dagegen die Erwägungen, mit denen das Berufungsgericht im Streitfall ein Überwiegen der Wohnnutzung verneint und stattdessen angenommen hat, die Nutzung zu freiberuflichen Zwecken stel- le den vorherrschenden Vertragszweck dar. a) Dem Berufungsgericht ist allerdings darin beizupflichten, dass bei der Frage, welche Nutzungsart im Vordergrund steht - wie auch sonst bei Abgren- zung von Geschäfts- und Wohnraummiete (vgl. Senatsurteile vom 15. Novem- ber 1978 - VIII ZR 14/78, aaO; vom 13. Februar 1985 - VIII ZR 36/84, aaO; OLG Stuttgart, NJW 1986, 322, 323; jeweils mwN) - auf den Vertragszweck ab- zustellen ist (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO). Überwiegt danach die Nutzung als Wohnraum, ist Wohnraummietrecht anzuwenden. Steht die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend (Senatsurteil vom 16. April - VIII ZR 60/85, aaO). b) Bei der Prüfung, ob nach dem Zweck des zwischen den Parteien ab- geschlossenen Mietvertrags überwiegend von einer Wohnraummiete oder von einer Nutzung zu freiberuflichen Zwecken (Hypnosepraxis) auszugehen ist, sind dem Berufungsgericht jedoch Rechtsfehler unterlaufen. aa) Welcher Vertragszweck bei Mischmietverhältnissen im Vordergrund steht, ist durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. Entscheidend ist der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Ver- tragszweck (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO; OLG Düssel- dorf, MDR 2012, 20, 21), also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vor- stellungen der Vertragsparteien darüber, wie das Mietobjekt genutzt werden soll und welche Art der Nutzung im Vordergrund steht (OLG Stuttgart, MDR 2008, 1091; KG, ZMR 2010, 956; OLG Saarbrücken, aaO; OLG Karlsruhe, WuM 27 28 29 30 - 15 - 2012, 666, 668). Ein hiervon abweichender, im Vertrag nur vorgetäuschter Ver- tragszweck ist unbeachtlich (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO). bb) Bei der Ermittlung des nach dem wirklichen Willen der Parteien vor- herrschenden Vertragszwecks sind alle (auslegungsrelevanten) Umstände des Einzelfalls zu würdigen (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO). Für die Feststellung des nach den vertraglichen Absprachen gewollten Nut- zungsschwerpunkts wird der Tatrichter mangels ausdrücklicher Abreden häufig auf Indizien zurückgreifen müssen. (1) Dabei lassen sich keine festen Regeln aufstellen. Insbesondere lässt der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, keine tragfähigen Rück- schlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertrags- schwerpunkt zu. (a) Zwar hat der Senat in seinem Urteil vom 16. April 1986 (VIII ZR 60/85, aaO) ausgeführt, wenn ein Einfamilienhaus einem Rechtsanwalt zur Nutzung als Kanzlei und zugleich als Wohnung überlassen werde, sei im All- gemeinen anzunehmen, dass die Vermietung in erster Linie zu gewerblichen Zwecken vorgenommen werde. Dies gelte selbst für den Fall, dass die für den Betrieb der Kanzlei zur Verfügung stehende Fläche des Hauses geringer sei als die für Wohnzwecke gedachte. Denn die Kanzlei sei für den Rechtsanwalt die Stätte, ohne die er im Allgemeinen seine Berufstätigkeit nicht ausüben und die Geldmittel erwerben könne, die er benötige, um seinen Lebensunterhalt zu be- streiten, zu denen auch die Miete für die Wohnung gehöre. Der Vermieter kön- ne im Allgemeinen eine höhere Miete für sein Haus verlangen, wenn er es nicht 31 32 33 - 16 - ausschließlich zu Wohnzwecken, sondern zugleich auch zum Betrieb der An- waltskanzlei des Mieters vermiete. Die Größe der vermieteten Flächen spiele nur eine untergeordnete Rolle, es sei denn, die Fläche, die zur Benutzung als Wohnung zur Verfügung stehe, überwiege die Fläche, die zur Nutzung als Kanzlei in Betracht komme, derart, das der für die Kanzlei zur Verfügung ste- henden nur eine geringe Bedeutung zukomme. (b) An diesem Abgrenzungskriterium, das der Senat zur Beurteilung der Anwendbarkeit des Miethöheregelungsgesetzes (MHRG) entwickelt hat (Urteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO), hält der Senat nicht fest. Das Bestrei- ten des Lebensunterhalts als vorrangiges Kriterium für das Vorliegen eines ge- werblichen Nutzungsschwerpunkts ist im Hinblick auf die weitgefasste Formulie- rung im Senatsurteil vom 16. April 1986 ("im Allgemeinen") von den Instanzge- richten und vom Schrifttum als verallgemeinerungsfähiger Grundsatz aufgefasst worden (vgl. KG, GE 1995, 1205 f.; OLG Köln, ZMR 2001, 963, 965; OLG Stuttgart, MDR 2008, 1091; OLG Saarbrücken, aaO; LG Frankfurt am Main, aaO Rn. 30 f.; LG Hamburg, WuM 1993, 36; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, Vorbem. zu § 535 Rn. 28; MünchKommBGB/Bieber, 6. Aufl., § 549 Rn. 6; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., Vor § 535 Rn. 15; Schmidt- Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., Vor §§ 557 - 557b BGB Rn. 25; BeckOK-BGB/Ehlert, Stand: 1. Mai 2014, § 549 Rn. 10 mwN). Dieser Gesichts- punkt stellt jedoch kein sachgerechtes Unterscheidungskriterium dar (LG Köln, WuM 1988, 313, 314 f.; LG Berlin, WuM 1988, 22; AG Fürth (Bayern), aaO; Bühler, ZMR 2010, 897, 908 ff.; MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 573 Rn. 22 mwN; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Vor § 535 BGB Rn. 109 mwN). (c) Ein allgemeiner Erfahrungssatz, dass bei einem Mischmietverhältnis die Schaffung einer Erwerbsgrundlage Vorrang vor der Wohnnutzung hat, be- steht nicht (vgl. LG Köln, aaO; LG Berlin, aaO; AG Fürth (Bayern), aaO; Sternel, 34 35 - 17 - Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. VI 13; Bühler, aaO; MünchKommBGB/Häublein, aaO). Dass das Wohnen als wesentlicher Aspekt des täglichen Lebens generell hinter der Erwerbstätigkeit des Mieters zurücktreten soll, lässt sich weder mit der Bedeutung der Wohnung als Ort der Verwirklichung privater Lebensvorstel- lungen noch mit dem Stellenwert, dem das Wohnen in der heutigen Gesell- schaft zukommt, in Einklang bringen. Die Nutzung zu Wohnzwecken dient dazu, dem Mieter die Verwirklichung seiner privaten Lebensvorstellungen zu ermöglichen. Die Wohnung ist für je- dermann regelmäßig der Mittelpunkt der privaten Existenz (BVerfG, NJW 1993, 2035). Der einzelne ist auf ihren Gebrauch zur Befriedigung elementarer Le- bensbedürfnisse sowie zur Sicherung seiner Freiheit und zur Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen (BVerfG, aaO). Im Falle der Anmietung von Wohn- raum erfüllt das Besitzrecht des Mieters Funktionen, wie sie typischerweise dem Sacheigentum zukommen, und stellt daher eine privatrechtliche Position dar, die den Schutz des Art. 14 Abs. 1 GG genießt (BVerfG, aaO S. 2035 f.; vgl. auch BVerfG, WuM 2011, 355, 356 f.). Die Wohnung bildet letztlich die Stätte, die der Mieter im Allgemeinen benötigt, um die Kraft und Energie für die Aus- übung seiner Berufstätigkeit gewinnen zu können (Bühler, aaO S. 909 mwN). Es lässt sich damit nicht sagen, dass die gewerbliche/freiberufliche Nutzung bei Mischmietverhältnissen generell überwiegt. Umgekehrt lässt sich auch kein Er- fahrungssatz aufstellen, dass die Wohnungsnutzung im Allgemeinen Vorrang vor der Nutzung zu gewerblichen/freiberuflichen Zwecken hat (Bühler, aaO S. 910 f.). (2) Für die Ermittlung des nach dem Willen der Parteien vorherrschenden Vertragszwecks ist beim Fehlen ausdrücklicher Regelungen auf objektive (äu- ßerliche) Umstände zurückzugreifen, sofern diese tragfähige Anhaltspunkte für den Parteiwillen bilden. Als Indiz kommt etwa - je nach Fallgestaltung - die Ver- 36 37 - 18 - wendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten (Geschäftsraum- oder Wohnraummiete) zugeschnittenen Vertragsformulars in Betracht (OLG Ham- burg, ZMR 1995, 120, 121; OLG Düsseldorf, GE 2006, 647; OLG Stuttgart, MDR 2008, 1091; OLG Celle, ZMR 1999, 469, 470; LG Berlin, aaO; Er- man/Lützenkirchen, aaO; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Sternel, aaO Rn. VI 12). Dabei können nicht nur der Inhalt der darin enthaltenen Regelungen (KG, ZMR 2010, 956, 957; OLG München, OLGR München 2003, 82; ZMR 2007, 119, 120; OLG Celle, aaO; LG Hamburg, WuM 1988, 406; LG Berlin, aaO) oder - unter Umständen - die Bezeichnung des Mietverhältnisses in der Überschrift Bedeutung gewinnen (vgl. KG, aaO; OLG München, ZMR 1995, 295, 296; OLG Düsseldorf, NZM 2002, 739, 740; OLG Karlsruhe, WuM 2012, 666, 668 und OLG Köln, Urteil vom 21. Juni 2005 - 22 U 8/05, juris Rn. 9 einerseits und OLG Stuttgart, aaO; OLG München, ZMR 2010, 962 andererseits), sondern auch der Aufbau der vertraglichen Regelungen (Wohnraumnutzung oder Gewerberaum- nutzung als Zusatz oder Anhang zu den übrigen Vertragsregelungen [vgl. OLG Köln, ZMR 2001, 963; OLG Saarbrücken, Urteil vom 21. Juni 2012 - 8 U 451/11, juris Rn. 23, insoweit in MDR 2012, 1335 nicht abgedruckt; Münch- KommBGB/Häublein, aaO]). Indizwirkung kann auch dem Verhältnis der für eine gewerbli- che/freiberufliche Nutzung vorgesehenen Flächen und der für Wohnzwecke bestimmten Flächen zukommen (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO; OLG Karlsruhe, MDR 2012, 1401; KG aaO; OLG Düsseldorf, GE 2006, 647 mwN; OLG Schleswig, aaO; OLG Hamm, aaO; LG Berlin, MM 2002, 383; LG München, Urteil vom 14. November 2006 - 3 O 7669/06, juris Rn. 20; MünchKommBGB/Häublein, aaO; Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 27 mwN; Schmidt-Futterer/Blank, aaO). Entsprechendes gilt - falls die Miete für die ver- schiedenen Nutzungen gesondert ausgewiesen ist - für die Verteilung der Ge- samtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile (vgl. OLG Düsseldorf, GE 2006, 38 - 19 - 647; OLG Hamm, aaO; LG Berlin, WuM 1988, 22; Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., Einf. v. § 535 Rn. 101 f.; MünchKommBGB/Häublein, aaO; Staudinger/Emmerich, aaO mwN; Schmidt-Futterer/Blank, aaO), wobei aller- dings zu berücksichtigen ist, dass für Gewerberäume regelmäßig eine höhere Miete entrichtet wird (LG Köln, MDR 1988, 1061; MünchKommBGB/Häublein, aaO). Auch die baulichen Gegebenheiten (Zuschnitt, Einrichtung etc.) können gegebenenfalls Rückschlüsse auf einen von den Parteien gewollten Vorrang einer Nutzungsart zulassen (OLG Saarbrücken, aaO Rn. 24; OLG Hamm, aaO S. 12; LG München, aaO; Bühler, aaO S. 916). Ein Indiz für das Überwiegen eines Nutzungsanteils kann sich auch aus Umständen im Vorfeld des Vertrags- schlusses (OLG München, ZMR 1995, 295, 296) oder aus einem nachträgli- chen Verhalten der Parteien - soweit dieses Rückschlüsse auf den überein- stimmenden Willen bei Vertragsschluss zulässt - ergeben (OLG Karlsruhe, aaO). Die aufgeführten Indizien sind nicht abschließend. Es obliegt dem Tatrichter, auf der Grundlage der Einzelfallumstände zu beurteilen, ob Indizien vorliegen, die einen tragfähigen Rückschluss auf den übereinstimmenden Par- teiwillen über den Nutzungsschwerpunkt zulassen, und diese zu gewichten. (3) Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen (also auch bei einer Gleichwertigkeit beider Nutzungen), ist von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen (OLG Stuttgart, NJW 1986, 322, 323; LG Frankfurt am Main, aaO Rn. 51; LG Berlin, MM 1990, 347; LG Hamburg, aaO; Münch- KommBGB/Häublein, aaO; MünchKommBGB/Bieber, aaO; Staudinger/ Emmerich, aaO Rn. 29; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 3. Aufl., § 535 Rn. 122a; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Sternel, aaO; Bühler, aaO S. 918; offengelassen im Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO). Denn ansonsten wür- den die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonder- regelungen, insbesondere die eingeschränkten Kündigungsmöglichkeiten des 39 - 20 - Vermieters (§§ 573, 543, 569 BGB) und die ausschließliche sachliche Zustän- digkeit des Amtsgerichts (§ 23 Nr. 2a GVG), unterlaufen. cc) Das Berufungsgericht hat das zwischen den Parteien begründete Mischmietverhältnis in Anlehnung an das Senatsurteil vom 16. April 1986 (VIII ZR 60/85, aaO) deswegen dem Gewerberaummietrecht unterstellt, weil die Beklagten mit dem Betrieb einer freiberuflichen Hypnosepraxis in den Erdge- schossräumen des angemieteten Hauses ihren Lebensunterhalt bestritten, und hat die weiteren Umstände des Streitfalls für die Auslegung als unergiebig er- achtet. Diese Beurteilung ist, wie die Revision zu Recht rügt, rechtsfehlerhaft. (1) Bei der im Streitfall erfolgten Übereinkunft der Parteien über die ver- traglichen Nutzungszwecke und ihres Schwerpunkts handelt es sich - was der Senat selbst beurteilen kann, weil weitere Feststellungen nicht in Betracht kommen - um eine Individualvereinbarung. Dem steht nicht entgegen, dass die Parteien den Vertrag unter Verwendung eines Vertragsformulars geschlossen haben. Denn die Berechtigung der Beklagten, das Haus nicht nur zu Wohnzwe- cken, sondern auch zum Betrieb einer Hypnosepraxis zu nutzen, wurde als ge- sonderte Abrede individuell vereinbart (§ 19 Abs. 3 des Mietvertrags sowie An- lage zum Mietvertrag). Die tatrichterliche Auslegung einer Individualvereinbarung kann vom Re- visionsgericht zwar nur daraufhin überprüft werden, ob der Auslegungsstoff vollständig berücksichtigt ist, gesetzliche Auslegungsregeln, Denkgesetze, Er- fahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt sind oder wesentlicher Aus- legungsstoff außer Acht gelassen worden ist (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 21. April 1997 - VIII ZR 212/96, BGHZ 135, 269, 273; vom 26. Oktober 2009 - II ZR 222/08, WM 2009, 2321 Rn. 18; vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 40 41 42 - 21 - 2013, 2417 Rn. 16). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Auslegung des Berufungsgerichts jedoch nicht stand. (2) Das Berufungsgericht hat den Schwerpunkt der Nutzung vorliegend in der Geschäftsraummiete gesehen, weil die Beklagten mit dem ihnen bei Ver- tragsschluss gestatteten Betrieb einer Hypnosepraxis in den Erdgeschossräu- men des angemieteten Hauses ihren Lebensunterhalt verdienten. Es hat damit - wie oben (unter II 3 b bb (1)) ausgeführt - ein Kriterium zugrunde gelegt, das für die Ermittlung des überwiegenden Vertragszwecks nicht sachgerecht ist. Außerdem hat es die Aspekte des Streitfalles, die für einen Schwerpunkt in der Wohnraummiete sprechen, - in Abweichung vom Urteil des Landgerichts - durchweg für unergiebig gehalten und dabei den Inhalt der getroffenen Verein- barungen nicht vollständig ausgeschöpft. (3) Bei der gebotenen Berücksichtigung aller Umstände des Streitfalls liegt der Schwerpunkt des zwischen den Parteien bestehenden Mischmietver- hältnisses auf der Wohnnutzung. Diese Auslegung kann der Senat selbst vor- nehmen, weil weitere Feststellungen nicht in Betracht kommen. (a) Für ein Überwiegen der Wohnraumnutzung sprechen vorliegend vor allem der Inhalt und Aufbau der getroffenen Vereinbarungen. Die Parteien haben das auf eine Wohnraummiete zugeschnittene Miet- vertragsformular Nr. 545 des R. -Verlags ("Vertrag für die Vermietung eines Hauses") und nicht die vom R. -Verlag ebenfalls angebotenen Formulare über die Anmietung von Gewerberäumen verwendet. Dies stellt zwar allein noch kein belastbares Indiz dafür dar, dass die Parteien die Wohnnutzung als vorherr- schend angesehen haben. Denn die Verwendung dieses Formulars kann - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - auch deswegen erfolgt sein, weil der R. -Verlag für die Anmietung eines Hauses nur das Formular 545 an- 43 44 45 46 - 22 - bietet. Hinzu kommt jedoch - und dies ist letztlich maßgebend -, dass nahezu alle in der Mietvertragsurkunde getroffenen Regelungen mit Ausnahme der un- ter § 19 Ziffer 3 des Vertrags handschriftlich eingefügten Gestattung der Ein- richtung einer Hypnosepraxis an typischerweise für Wohnraummietverhältnisse vereinbarten Bedingungen ausgerichtet sind. Dies wird vor allem bei der Vertragslaufzeit deutlich. Das Mietverhältnis wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen. Eine solche Laufzeit ist bei der An- mietung von Geschäftsräumen unüblich. Hier wird in aller Regel - wie dies auch handelsübliche Gewerberaummietvertragsformulare vorsehen - ein befristeter Mietvertrag mit Verlängerungsoption des Mieters abgeschlossen, um diesem einerseits Planungssicherheit (Ausschluss der ordentlichen Kündigung des Vermieters) zu gewähren und ihm andererseits die Möglichkeit zu eröffnen, im Falle wirtschaftlicher Schwierigkeiten das Mietverhältnis in absehbarer Zeit auf- lösen zu können. Für das Überwiegen der Wohnnutzung spricht weiter der Umstand, dass die freiberufliche Nutzung als Hypnosepraxis in dem umfangreichen Vertrags- formular nicht - insbesondere nicht an exponierter Stelle - als vereinbarter Ver- tragszweck aufgeführt worden ist, sondern nur zum Schluss in einem einzigen Satz (§ 19 Abs. 3) erwähnt wird und auch dort nur die Rede davon ist, dass "den Mietern (…) die Einrichtung einer Hypnosepraxis in den Räumen des EG vorbehaltlich der erforderlichen behördlichen Genehmigung gestattet" wird. Die- se Formulierung korrespondiert - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - mit § 7 des Mietvertrags, der eine von der Wohnnutzung abweichende Nutzung von der Einwilligung des Vermieters abhängig macht. Auch in der An- lage zum Mietvertrag, der eine voll beschriebene Seite umfasst, finden sich nur zwei Sätze zur Nutzung der Erdgeschossräume als Hypnosepraxis ("Die Mieter nutzen die Räume im Erdgeschoss des Hauses für ihre freiberufliche Tätigkeit 47 48 - 23 - im Rahmen einer Hypnosepraxis"; "Den Mietern wird eingeräumt, auf eigene Kosten […] ein Schild für ihre Praxis sowie eine Türsprechanlage anzubrin- gen"). Weitere gesonderte Regelungen zur Nutzung des Hauses zu freiberufli- chen Zwecken (insbesondere zu der Praxiseinrichtung) sind in beiden Schrift- stücken nicht enthalten. Gegen einen auf der Geschäftsraummiete liegenden Schwerpunkt des Vertrags spricht auch, dass die Miete im Vertragsformular einheitlich festgesetzt worden ist; es ist weder ein Mietaufschlag für die zusätzliche Nutzung zu freibe- ruflichen Zwecken ausgewiesen noch ist eine Regelung über eine Umsatzsteu- erpflicht aufgenommen worden. Weitere Indizien für ein Überwiegen der Wohn- raummiete sind - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - die Regelun- gen zur Leistung einer Kaution von drei Monatsmieten, die an der zulässigen Höchstgrenze des § 551 BGB ausgerichtet ist, und die Kleinreparaturregelung. Die Parteien haben auch insoweit keine Modifikationen oder Ergänzungen der auf die Wohnraummiete zugeschnittenen Regelungen vorgenommen. (b) Das Verhältnis der auf die jeweiligen Nutzungszwecke entfallenden Flächenanteile spricht ebenfalls nicht für ein Überwiegen der freiberuflichen Nutzung. Denn nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts sind die nach den im Mietvertrag getroffenen Vereinba- rungen auf die beiden Nutzungsarten entfallenden Flächen gleich groß. Soweit die Revisionserwiderung demgegenüber geltend macht, die Beklagten hätten im Verlauf des Mietverhältnisses auch mindestens zwei Räume im Oberge- schoss oder sogar das gesamte Haus zum Betrieb der Hypnosepraxis genutzt, ist dies aus Rechtsgründen unerheblich. Denn für die rechtliche Einordnung eines Mischmietverhältnisses, also für die Beurteilung, welcher Vertragszweck überwiegt, ist - sofern keine Vertragsänderung erfolgt ist - ausschließlich auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abzustellen. Jede andere Sichtweise 49 50 - 24 - würde dazu führen, dass die rechtliche Bewertung eines Mietverhältnisses von dem tatsächlichen (gegebenenfalls vertragswidrigen) Nutzungsverhalten des Mieters und nicht von den getroffenen Vereinbarungen abhinge. Im Streitfall ist nicht davon auszugehen, dass die Parteien vom Inhalt des schriftlichen Mietver- trags abweichende Abreden zur Nutzung des Mietobjekts getroffen haben. Die Revisionserwiderung erwägt zwar eine von der Vertragsurkunde abweichende beiderseitige Übereinkunft beziehungsweise eine konkludente Vertragsände- rung. Sie zeigt aber keinen übergangenen Sachvortrag in den Tatsacheninstan- zen auf, aus dem ein Zustandekommen entsprechender Vereinbarungen abzu- leiten wäre. (c) Weiter sprechen gegen ein Übergewicht der freiberuflichen Nutzung das Verhalten der Kläger im Vorfeld des Vertragsschlusses ("Fragebogen zur Wohnungsbewerbung") und ihr auf Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) ge- stütztes und mit einer Widerspruchsbelehrung versehenes erstes Kündigungs- schreiben vom 29. Juli 2009. Zwar handelt es sich hierbei - wie das Berufungs- gericht richtig gesehen hat - um ambivalente Indizien. Sie bestätigen aber das aufgrund der übrigen Umstände des Streitfalls gewonnene Bild eines Mietver- hältnisses, dessen Schwerpunkt auf der Wohnraummiete liegt. III. Nach alledem hätte sich das Berufungsgericht einer Entscheidung in der Sache enthalten müssen. Das angefochtene Urteil hat keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Auf den erstmals in der Berufungsinstanz von den Klägern hilfsweise gestellten Antrag ist der Rechtsstreit gemäß § 281 Abs. 1 ZPO - unter Aufhebung des rechtsfehlerfrei ergangenen Urteils des Landgerichts - an das sachlich und örtlich zuständige Amtsgericht Wedding zu 51 52 - 25 - verweisen (vgl. BGH, Urteil vom 8. Juli 1953 - II ZR 127/52, BGHZ 10, 155, 163; vom 23. Februar 1955 - VI ZR 28/54, BGHZ 16, 339, 345; BGH, Beschluss vom 15. Juni 1988 - I ARZ 331/88, NJW-RR 1988, 1405 unter [II]; jeweils mwN). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 30.11.2012 - 12 O 268/12 - KG Berlin, Entscheidung vom 12.08.2013 - 8 U 3/13 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 27/04 Verkündet am: 6. April 2005 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja AGBG § 9 Abs. 1 (jetzt BGB § 307 Abs. 1 Satz 1) Bb, Ci BGB § 573c In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein - auch beiderseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. BGH, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04 - LG Braunschweig AG Braunschweig - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 2. Februar 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Braunschweig vom 23. Dezember 2003 wird zu- rückgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger mietete mit schriftlichem Vertrag vom 31. Oktober 2001 ab dem folgenden Tag von dem Beklagten eine Wohnung in dem Haus B. Straße in B. . Die Parteien vereinbarten eine monatliche Miete von 300 € zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung von 100 €. In § 2 des von dem Beklagten gestellten Formularvertrages ist unter der Überschrift "Mietdauer (Zutreffendes ankreuzen)" die Nr. 3 angekreuzt, die wie folgt lautet: "Vertrag auf unbestimmte Zeit mit beiderseitigem Kündigungsver- zicht Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 5 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von 5 Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht der - 3 - Parteien zur Kündigung aus wichtigem Grund und zur außeror- dentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt." In diesem Text ist die Zahl 5 jeweils handschriftlich in eine durch einen Unterstrich gekennzeichnete Leerstelle eingefügt. Mit Schreiben vom 2. November 2001 kündigte der Kläger das Mietverhältnis "zum nächstmögli- chen Zeitpunkt, d.h. bis spätestens 31.01.2002". Am 31. Januar 2002 übergab er dem Beklagten die Wohnungsschlüssel. Dieser vermietete die Wohnung ab Mitte März 2002 an einen neuen Mieter. In dem vorliegenden Rechtsstreit nimmt der Kläger den Beklagten auf Rückzahlung der von ihm geleisteten Mietsicherheit sowie der seither angefal- lenen Zinsen in Anspruch. Insgesamt begehrt er Zahlung von 910,50 € nebst Prozeßzinsen. Der Beklagte rechnet unter anderem in Höhe von 600 € mit der von ihm beanspruchten Miete für den Monat Februar und die erste Hälfte des Monats März 2002 auf. Die Parteien streiten insbesondere darüber, ob der Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages wirksam und dementspre- chend die Kündigung des Klägers unwirksam ist. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten, mit der dieser unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Abweisung der Klage begehrt hat, soweit er zur Zahlung von mehr als 310,50 € verurteilt worden ist, zurückgewiesen. Mit der - vom Berufungsge- richt zugelassenen - Revision verfolgt der Beklagte sein zweitinstanzliches Be- gehren weiter. - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht, dessen Urteil in WuM 2004, 158 abgedruckt ist, hat ausgeführt: In Übereinstimmung mit der Auffassung des Amtsgerichts sei der von den Parteien vereinbarte befristete Kündigungsverzicht unwirksam. § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB erkläre eine Kündigungsfrist von drei Monaten für zulässig und verbiete in Abs. 4 eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinba- rung. Der Wortlaut des Gesetzes sei eindeutig. Soweit in der Begründung zum Mietrechtsreformgesetz eine andere Ansicht geäußert worden sei, beruhe dies auf einem Flüchtigkeitsfehler und sei nicht bindend. Das solle grundsätzlich schon deshalb so sein, damit Gesetze auch von Nichtjuristen verstanden wer- den könnten. II. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand, so daß die Revision zurückzuweisen ist. Zu Recht ist das Berufungsgericht - unausgesprochen - davon ausgegangen, daß der Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der von ihm erbrachten Mietsicher- heit (§ 551 BGB) nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht in Höhe von 600 € durch die Aufrechnung des Beklagten gemäß §§ 387, 389 BGB erloschen ist. Dem Beklagten steht der insoweit zur Aufrechnung gestellte Anspruch aus § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung der Miete für den Monat Februar und die erste Hälfte des Monats März 2002 nicht zu, weil der Mietvertrag der Parteien durch die schriftliche Kündigung des Klägers vom 2. November 2001 gemäß §§ 542 Abs. 1, 573c Abs. 1 BGB mit Ablauf des 31. Januar 2002 beendet worden ist. - 5 - Die Kündigung war dem Kläger nicht durch den Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages verwehrt. 1. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, daß der vorbezeichnete Kündigungsverzicht gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB unwirksam ist. Wie dem Berufungsgericht bei Erlaß des angefochtenen Urteils am 23. Dezember 2003 noch nicht bekannt war, hat der Senat am Tag zuvor ent- schieden, daß die Vereinbarung eines zeitlich begrenzten Ausschlusses des Kündigungsrechts durch eine Individualvereinbarung weder gegen § 573c Abs. 4 BGB noch gegen § 575 Abs. 4 BGB verstößt (Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448). § 573c Abs. 4 BGB ist danach schon deshalb nicht einschlägig, weil die Vorschrift lediglich die Kündigungsfrist regelt und somit ein Bestehen des - hier gerade streitigen - Kündigungsrechts voraus- setzt (Senatsurteil, aaO unter II 1a). Auch die Entstehungsgeschichte des Miet- rechtsreformgesetzes spricht gegen ein Verbot von Kündigungsausschlußve- reinbarungen. Vielmehr geht die Begründung des Regierungsentwurfs zu § 575 BGB davon aus, daß das ordentliche Kündigungsrecht für einen vertraglich festgelegten Zeitraum beiderseits ausgeschlossen werden kann (BT-Drucks. 14/4553 S. 69; Senatsurteil, aaO unter II 1 b). Im Anschluß daran hat der Senat inzwischen mehrfach entschieden, daß auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluß in einem Formularmietvertrag grundsätzlich wirksam ist (Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117; Urteil vom 14. Juli 2004 - VIII ZR 294/03, WuM 2004, 543; Urteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672). Da der Gesetzgeber davon ausgegangen ist, daß nach der Reform des Miet- rechts weiterhin die Möglichkeit besteht, das Recht zur ordentlichen Kündigung - 6 - bei einem unbefristeten Mietvertrag für einen bestimmten, vertraglich festgeleg- ten Zeitraum auszuschließen, liegt eine Abweichung von der gesetzlichen Re- gelung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht vor. § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB greift aus dem gleichen Grund nicht ein. Insbesondere schließt danach der Zweck des § 573c Abs. 4 BGB, die Mobilität und Flexibilität des Mieters zu si- chern, einen Kündigungsverzicht nicht aus (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003, aaO unter II 1 c; Senatsurteil vom 30. Juni 2004, aaO unter II 1). Letztlich hat der Senat in einem formularmäßigen beiderseitigen Ausschluß des Kündi- gungsrechts für ein bis zwei Jahre auch keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB gesehen (Senatsurteile vom 30. Juni, 14. Juli und 6. Oktober 2004, aaO). Mit dieser Rechtsprechung ist die Annahme des Berufungsgerichts, der Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Miet- vertrags der Parteien sei schon gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB un- wirksam, nicht zu vereinbaren. 2. Das Berufungsurteil stellt sich jedoch aus einem anderen Grund im Ergebnis als richtig dar (§ 561 ZPO). § 2 Nr. 3 des Mietvertrages der Parteien ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam, weil die Dauer des formularmäßigen Kündigungsverzichts von fünf Jahren den Kläger entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. a) Nach Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB findet hier noch das AGB-Gesetz Anwendung, weil der Mietvertrag der Parteien am 31. Oktober 2001 und damit vor dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes am 1. Januar 2002 geschlossen worden ist und das Mietverhältnis vor dem 1. Januar 2003 endete. b) Bei der Regelung in § 2 Nr. 3 des formularmäßigen Mietvertrages handelt es sich um eine von dem Beklagten gestellte Allgemeine Geschäftsbe- - 7 - dingung im Sinne von § 1 AGBG (jetzt § 305 BGB). Dem steht nicht entgegen, daß die - hier in Rede stehende - Dauer des Kündigungsverzichts durch hand- schriftliche Ergänzung von zwei Leerstellen des im übrigen vorgedruckten Tex- tes auf fünf Jahre festgelegt worden ist. Die Schriftart ist insoweit nach § 1 Abs. 1 Satz 2 AGBG (jetzt § 305 Abs. 1 Satz 2 BGB) ohne Bedeutung. Eine Formularklausel wäre allerdings hinsichtlich der Dauer des Kündigungsverzichts zu verneinen, wenn die Ergänzung von den Parteien individuell ausgehandelt (§ 1 Abs. 2 AGBG; jetzt § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB) oder gar von dem Kläger selbst nach seiner freien Entscheidung vorgenommen worden wäre (vgl. BGH, Urteil vom 13. November 1997 - X ZR 135/95, WM 1998, 562 unter II 2 b; ferner Senatsurteil BGHZ 141, 108, 110). Das ist jedoch nicht der Fall. Der Beklagte hat insoweit selbst lediglich behauptet, der - von ihm vorbereitete - Mietvertrag sei mit dem Kläger durchgegangen worden; dabei habe dieser Gelegenheit ge- habt, die einzelnen Vertragsbestimmungen zu prüfen. Das reicht für ein Aus- handeln im Sinne des § 1 Abs. 2 AGBG nicht aus (st.Rspr. des BGH, z.B. BGHZ 143, 103, 111 f.). c) Der formularmäßige Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages ist nicht gemäß § 8 AGBG (jetzt § 307 Abs. 3 BGB) der Inhaltskontrolle nach §§ 9 bis 11 AGBG (jetzt §§ 307 bis 309 BGB) entzogen. Die dadurch festgeleg- te Mindestlaufzeit des Mietvertrages gehört nicht zu dem kontrollfreien Kernbe- reich (vgl. BGHZ 127, 35, 41 ff.; BGH, Urteil vom 26. März 1997 - IV ZR 71/96, NJW 1997, 1849 unter 2 a zur Laufzeit von Versicherungsverträgen; so im Er- gebnis auch BGH, Urteil vom 10. Februar 1993 - XII ZR 74/91, WM 1993, 791 unter II zu einem Kabelanschlußvertrag mit mietvertraglichem Charakter). d) Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht von fünf Jahren benachteiligt den Mieter von Wohnraum in der Regel entgegen den Geboten von Treu und - 8 - Glauben unangemessen und ist daher nach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam. Wie in der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreform- gesetz vom 19. Juni 2001 (BT-Drucks. 14/4553 S. 38 f.) hervorgehoben wird, kommt der Mobilität und Flexibilität in der heutigen modernen Gesellschaft zu- nehmende Bedeutung zu. Durch einen Kündigungsverzicht wird der Mieter je- doch in seiner Dispositionsfreiheit erheblich eingeschränkt. Bei beruflichen, fa- miliären, krankheitsbedingten oder sonstigen persönlichen Veränderungen sei- ner Lebensverhältnisse kann er den Mietvertrag über eine hierdurch ungeeignet gewordene Wohnung nicht kündigen, selbst wenn die genannten Veränderun- gen unvorhergesehen oder gar ungewollt eingetreten sind. Da die Miete mit Nebenkosten nicht selten einen beträchtlichen Teil des Einkommens aufzehrt, wird es dem Mieter auch kaum möglich sein, eine zweite Wohnung zu unterhal- ten, die seinen geänderten Bedürfnissen gerecht wird. Die Möglichkeit, gege- benenfalls einen geeigneten Nachmieter zu stellen (vgl. Senatsurteil vom 22. Dezember 2003, aaO unter II 1 c), ist zu unsicher, um die erhebliche Beein- trächtigung der Dispositionsfreiheit des Mieters durch einen formularmäßigen Kündigungsverzicht auszugleichen. Da der beiderseitige Kündigungsverzicht aber insofern auch Vorteile für den Mieter hat, als er diesen über den durch §§ 573, 574 BGB gewährten Kündigungsschutz hinaus vor einer ordentlichen Kündigung des Vermieters absichert, benachteiligt ein formularmäßiger Kündi- gungsverzicht den Mieter im Regelfall dann nicht unangemessen, wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und dadurch für ihn erträglich ist. Angesichts dessen ist es von vorneherein ausgeschlossen, in Anlehnung an § 544 Satz 1 BGB einen Kündigungsverzicht für die Dauer von 30 Jahre zu- zulassen (so aber noch Lützenkirchen, ZMR 2001, 769, 770; Blank, ZMR 2002, 797, 801; anders inzwischen Lützenkirchen, MDR 2004, 926, 927; Blank in: - 9 - Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 575 Rdnr. 76). Auf der anderen Seite kommt es auch nicht in Betracht, die Dauer eines formularmäßigen Kündi- gungsverzichts unter Heranziehung von § 11 Nr. 12 Buchst. a AGBG (jetzt § 309 Nr. 9 Buchst. a BGB) auf lediglich zwei Jahre zu begrenzen. Abgesehen davon, daß diese Laufzeitregelung für bestimmte Dauerschuldverhältnisse nicht für Mietverträge gilt (BGH, Urteil vom 10. Februar 1993 - XII ZR 74/91, WM 1993, 791 unter II 2 a m.w.Nachw.), läßt das Gesetz selbst in § 557a Abs. 3 BGB bei Staffelmietverträgen einen Ausschluß des Kündigungsrechts des Mie- ters für vier Jahre zu. Diese gesetzliche Regelung gibt ungeachtet dessen, daß sie dem Wortlaut nach nur für Staffelmietverträge gilt, einen Hinweis darauf, wo nach Auffassung des Gesetzgebers allgemein die zeitliche Grenze eines Kün- digungsverzichts des Mieters zu ziehen ist. Nach der Gesetzesbegründung zu § 10 Abs. 2 MHG, der Vorgängerregelung des § 557a BGB, erscheint es "unter Berücksichtigung der möglichen Zwangslage der Wohnungssuchenden beim Abschluß eines Mietvertrages … erforderlich, den Ausschluß des Kündigungs- rechts des Mieters auf vier Jahre zu begrenzen" (BT-Drucks. 9/2079 S. 18). Demgemäß ist ein formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemesse- ner Benachteiligung des Mieters von Wohnraum in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. Dies entspricht der überwiegenden Auffassung im Schrifttum, soweit dieses einen formularmäßigen Kündigungs- verzicht für zulässig erachtet (z.B. Blank in: Blank/Börstinghaus, aaO; Pa- landt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 573c Rdnr. 3; Wiek, WuM 2004, 509, 511; Eckert, EWiR 2004, 1167, 1168; vgl. auch Börstinghaus in: Börsting- haus/Eisenschmid, MietPrax-AK, § 573c BGB Nr. 9). Unter besonderen Um- ständen mag etwas anderes gelten. Dafür ist hier jedoch weder etwas vorgetra- gen noch sonst ersichtlich. 3. Der formularmäßige Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages der Parteien ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG insgesamt unwirksam, weil die Dauer - 10 - von fünf Jahren den Kläger entgegen den Geboten von Treu und Glauben un- angemessen benachteiligt. Eine Aufrechterhaltung der Klausel mit einer ver- kürzten Dauer des Kündigungsverzichts kommt wegen des für Allgemeine Ge- schäftsbedingungen generell zu beachtenden Verbots einer geltungserhalten- den Reduktion nicht in Betracht (vgl. BGHZ 143, 103, 118 ff. m.w.Nachw.). Un- ter diesen Umständen bedarf es keiner Entscheidung, ob der Kündigungsver- zicht, wie von dem Kläger in den Vorinstanzen geltend gemacht, als überra- schende Klausel gemäß § 3 AGBG (jetzt § 305c Abs. 1 BGB) nicht Vertragsbe- standteil geworden ist (vgl. hierzu etwa Brock/Lattka, NZM 2004, 729, 731; Häublein, ZMR 2004, 252, 254). Dr. Deppert Ball Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 364/04 Verkündet am: 11. Januar 2006 P o t s c h Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 1 Zur Frage, wann eine wiederholte unpünktliche Zahlung der Miete eine außerordent- liche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigen kann. BGH, Urteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04 - LG Berlin AG Berlin-Wedding - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Januar 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Wolst für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 27. September 2004 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger verlangt Räumung und Herausgabe einer von ihm an den Beklagten vermieteten, in B. gelegenen Wohnung. Nach § 6 Abs. 2 des Mietvertrages vom 3. Juni 1998 sind die Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) des Klägers in der Fassung von April 1997 Vertragsbestandteil. Das vom Kläger verwendete Formular einer Empfangsbestätigung, wonach der Mieter den Empfang der AVB mit seiner Unterschrift bestätigt, ist nicht ausgefüllt und vom Beklagten auch nicht unterzeichnet worden. Nach Nr. 2 Abs. 1 der AVB ist die Miete ("Nutzungsgebühr") monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichten. 1 Von November 1998 bis Februar 2001 überwies der Beklagte die Miete zu unterschiedlichen Zeitpunkten während des laufenden Monats, zum Teil 2 - 3 - auch erst im Folgemonat. Am 14. Februar 2001 kündigte der Kläger das Miet- verhältnis fristlos mit der Begründung, der Beklagte habe die Mieten für Januar und Februar 2001 nicht gezahlt. Dennoch setzten die Parteien das Mietverhält- nis fort. Von März 2001 bis Januar 2003 entrichtete der Beklagte die Miete zu Beginn des jeweiligen Monats. 3 Danach überwies der Beklagte die Miete von monatlich 276,20 € wie folgt: für Februar 2003 am 6., für März 2003 am 7. und für April 2003 am 17. des jeweils laufenden Monats; für Mai und Juni 2003 leistete der Beklagte nur Teilzahlungen, und zwar am 24. Juni und am 2. Juli 2003. Mit Schreiben vom 7. Juli 2003 forderte der Kläger den Beklagten auf, den Mietrückstand in Höhe von 512,66 € bis zum 14. Juli 2003 auszugleichen; andernfalls werde er das Miet- verhältnis wegen Unzumutbarkeit kündigen, weil der Beklagte nicht für pünktli- che Mietzahlungen Sorge getragen habe. Durch zwei Teilzahlungen am 14. und 15. Juli 2003 überwies der Beklag- te die Miete für Juli 2003. Mit einem als "2. Abmahnung" bezeichneten Schrei- ben vom 16. Juli 2003 beanstandete der Kläger erneut, dass der Beklagte die Miete unpünktlich zahle, und drohte abermals an, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Am 20. August 2003 überwies der Beklagte die Miete für den Monat August 2003. Mit Schreiben vom 22. August 2003 kündigte der Kläger das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß. 4 Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage durch Versäumnisurteil abgewiesen und dieses nach Einspruch des Klägers aufrechterhalten. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewie- sen und die Revision zugelassen. Mit seinem Rechtsmittel verfolgt der Kläger sein Begehren weiter. 5 - 4 - Entscheidungsgründe: I. 6 Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Die Kündigungs- erklärung des Klägers vom 22. August 2003 rechtfertige einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nicht. Der Kläger sei trotz der un- pünktlichen Mietzahlungen nicht zu einer außerordentlichen fristlosen Kündi- gung aus wichtigem Grund wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung ge- mäß § 543 Abs. 1 BGB berechtigt. Nach Nr. 2 Abs. 1 der AVB sei der Beklagte zwar verpflichtet, die Miete monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats, zu zahlen. Auch sei das Schreiben des Klägers vom 7. Juli 2003 als ausreichende Abmahnung wegen fortdauernd unpünktli- cher Mietzahlungen anzusehen. Einer Kündigung stehe jedoch entgehen, dass der Beklagte die Miete nach der Abmahnung nur noch einmal, nämlich im Au- gust 2003, verspätet gezahlt habe. Eine fristlose Kündigung wegen fortdauernd unpünktlicher Mietzahlungen setze voraus, dass die Miete nach einer Abmah- nung mit Kündigungsandrohung innerhalb eines Jahres noch mindestens drei- mal verspätet gezahlt werde. Die Voraussetzungen der Kündigung wegen Zah- lungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a und b BGB) würden unterlau- fen, wenn bereits eine einmalige verspätete Mietzahlung nach Abmahnung die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen könnte. Eine verspäte- te Mietzahlung wiege weniger schwer als die in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB geregelten Tatbestände. Das vertragswidrige Verhalten des Mieters müsse eine gewisse Nachhaltigkeit zeigen. Daher müsse es auch nach Abmahnung einen gewissen Zeitraum umfassen. Dem stehe nicht entgegen, dass dem Vermieter bei fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung unnötiger Kontroll- und Verwaltungs- aufwand entstehe. - 5 - Eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ge- mäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB sei im Übrigen bereits deshalb nicht be- rechtigt, weil der Kläger die Kündigung nicht hinreichend begründet habe (§ 569 Abs. 4 BGB); ein Kündigungsgrund sei auch nicht gegeben, weil der Beklagte bei Zugang des Kündigungsschreibens vom 22. August 2003 nicht mehr in Zah- lungsverzug gewesen sei. 7 Das Mietverhältnis sei auch nicht durch die gleichzeitig erklärte fristge- mäße Kündigung beendet worden, weil der Kläger kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses habe (§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Eine schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung des Mietvertrages durch den Beklagten liege nicht vor, weil er die Miete nach Abmahnung nur einmal verspätet gezahlt habe. 8 II. Diese Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand. 9 1. Die außerordentliche Kündigung des Klägers ist allerdings nicht aus wichtigem Grund unter dem Gesichtspunkt des Zahlungsverzuges gemäß §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB gerechtfertigt. Eine solche Kündigung ist gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn der Vermieter - wie hier - vor dem Zugang der Kündigung (§ 130 BGB) vollständig befriedigt wird, wobei es auf die Rechtzeitigkeit der Erfüllungshandlung an- kommt (Schilling in MünchKommBGB, 4. Aufl., § 543 Rdnr. 55; Palandt/ Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 543 Rdnr. 27). 10 2. Ein Anspruch des Klägers auf Räumung und Herausgabe der vom Be- klagten gemieteten Wohnung (§ 546 Abs. 1 BGB) kann aber nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung verneint werden, eine außerordentli- 11 - 6 - che fristlose Kündigung aus wichtigem Grund wegen Unzumutbarkeit der Ver- tragsfortsetzung (§ 543 Abs. 1 BGB) aufgrund fortdauernd unpünktlicher Miet- zahlungen komme nur in Betracht, wenn der Mieter die Miete nach einer Ab- mahnung mit Kündigungsandrohung innerhalb eines Jahres noch dreimal ver- spätet zahle. 12 a) Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung; diese obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob der Tatrichter die maßgebenden Tatsachen vollständig und fehlerfrei festgestellt und gewürdigt hat oder ob er die allgemein anerkannten Maßstäbe berücksich- tigt und richtig angewandt hat (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 394/03, NJW 2005, 2552 = WuM 2005, 401 = NZM 2005, 538, unter II 3; Senatsurteil vom 8. Dezember 2004 - VIII ZR 218/03, WuM 2005, 125 = NZM 2005, 300, unter II 4). Das Revisionsgericht kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Beru- fungsgericht Rechtsbegriffe verkannt hat oder ob dem Tatrichter von der Revi- sion gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, er etwa wesentliche Tatum- stände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt oder Erfahrungssätze ver- letzt hat. b) Der Prüfung anhand dieses Maßstabs hält das Berufungsurteil nicht stand. Das Berufungsgericht geht zwar zu Recht davon aus, dass fortdauernd 13 - 7 - unpünktliche Mietzahlungen einen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kün- digung im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB bilden können (Senatsurteil vom 23. September 1987 - VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 = WM 1988, 62 = WuM 1988, 125, unter II 2, zu § 554a BGB a.F.; OLG Karlsruhe, NJW-RR 2003, 945, 946; Ehlert in Bamberger/Roth, BGB, § 543 Rdnr. 35; Staudin- ger/Emmerich, BGB [2003], § 543 Rdnrn. 68-70; Kraemer, NZM 2001, 553, 561). Ferner hat das Berufungsgericht - wenn auch unausgesprochen - zutref- fend zugrunde gelegt, dass die Bestimmung über den Ausschluss des Kündi- gungsrechts bei vollständiger Befriedigung des Vermieters (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB) hier nicht anzuwenden ist (vgl. bereits Senatsurteil vom 23. September 1987 aaO, unter II 2 a; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 543 Rdnr. 45; Schilling in MünchKommBGB aaO, § 543 Rdnr. 12; Staudinger/ Emmerich aaO, § 543 Rdnr. 70). Das Berufungsgericht hat jedoch die Anforderungen an das Vorliegen ei- nes wichtigen Grundes im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB überspannt, wenn es zum einen stets eine dreimalige verspätete Zahlung nach Abmahnung für erfor- derlich hält und darüber hinaus meint, Zahlungsverzögerungen vor der Abmah- nung seien nicht zu berücksichtigen. Die Abmahnung soll dem Mieter Gelegen- heit zur Änderung seines Verhaltens geben (Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663, S. 69). Zweck des Abmah- nungserfordernisses ist es, dem Mieter vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten einzuräumen (AnwKommBGB/Riecke [2005], § 543 Rdnr. 35). Es erscheint daher fraglich, ob der Auffassung des Be- rufungsgerichts hinsichtlich des Erfordernisses einer dreimaligen verspäteten Zahlung nach Abmahnung zu folgen ist; dies kann jedoch dahinstehen. Sie kann jedenfalls dann nicht gelten, wenn der Abmahnung - wie hier - wiederholt Zahlungsverzögerungen vorausgegangen sind. Die Erwägung des Berufungs- gerichts, nur nachhaltig unpünktliche Mietzahlungen könnten den Tatbestand 14 - 8 - des § 543 Abs. 1 BGB erfüllen, trifft für sich gesehen zwar zu; die fortdauernde Unpünktlichkeit muss sich aber nicht nur in der Zeit nach der Abmahnung ver- wirklichen. Die weitere Überlegung des Berufungsgerichts, dass die Vorausset- zungen einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) andernfalls unterlaufen würden, ist ebenfalls nicht stichhaltig. Der Gefahr einer Umgehung anderer Kündigungstatbestände steht entgegen, dass eine Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB nur unter besonderen Umständen möglich ist, welche den Schluss zulassen, dass die Vertragsfortsetzung dem Kündigenden nicht mehr zugemutet werden kann (Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. IV Rdnr. 187; Kandelhard in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 543 BGB Rdnr. 22; Müller in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand: November 2005, § 543 BGB Rdnr. 8). Der Erfolg der Abmahnung (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB) muss sich vor die- sem Hintergrund darin zeigen, dass das beanstandete Verhalten nicht wieder- holt wird (Schilling in MünchKommBGB aaO, § 543 Rdnr. 68). Eine Kündigung ist somit nicht bereits deshalb unwirksam, weil zwischen der Abmahnung und dem Zugang der Kündigung nur ein Zahlungstermin liegt, zu dem die Miete nicht pünktlich eingegangen ist. Denn insbesondere nach fortdauernd unpünkt- lichen Mietzahlungen muss das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen. Solche Umstände liegen hier nicht vor, weil der Beklagte nicht auf die Abmahnung reagiert und sein Verhal- ten auch danach fortgesetzt hat. Damit hat er deutlich gemacht, dass er nicht bereit war, seine zögerliche Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer abzustel- len. 15 - 9 - Es mag sein, dass im Einzelfall Ausnahmen in Betracht kommen können, die sich jedoch nicht schematisch bestimmen lassen. Denkbar ist dies etwa in einem - hier nicht vorliegenden - Bagatellfall (so v. Hase, NJW 2002, 2278, 2283 zu § 314 Abs. 2 BGB) oder wenn dem Mieter unter Umständen noch eine Prüfungsfrist zuzubilligen ist (vgl. Staudinger/Emmerich aaO, § 543 Rdnr. 78 a.E.). Dessen bedurfte es hier jedoch nicht; pünktliche, vollständige Mietzah- lungen waren vom Beklagten stets und gerade nach Abmahnung zu erwarten. 16 Da der Tatrichter bei der ihm obliegenden Abwägung von unrichtigen rechtlichen Voraussetzungen ausgegangen ist, kann der Senat nicht beurteilen, ob dem Kläger die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kün- digungsfrist nicht mehr zugemutet werden kann. 17 3. Die vorstehenden Erwägungen gelten sinngemäß für die vom Kläger hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. 18 a) Zwar unterliegt auch die Feststellung eines berechtigten Interesses im Sinne dieser Vorschrift einer weitgehend dem Tatrichter vorbehaltenen umfas- senden Würdigung der im Einzelfall gegebenen beiderseitigen Interessen (Rechtsentscheide des Senats, BGHZ 103, 91, 101 und BGHZ 92, 213, 216). Auch diese Kündigung hat das Berufungsgericht aber mit rechtsfehlerhaften Erwägungen als unbegründet angesehen. Bei einer ordentlichen Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzungen des Mieters kommen auch Pflichtverstöße von geringerem Gewicht in Betracht, als dies im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB erforderlich ist. Es ist insbesondere nicht zu verlangen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrages bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar ist (Häublein in MünchKommBGB aaO, § 573 19 - 10 - Rdnr. 56; AnwKommBGB/Hinz aaO, § 573 Rdnr. 12; so bereits OLG Olden- burg, WuM 1991, 467, 468 = NJW-RR 1992, 79 zu § 564b Abs. 1 BGB a.F.). 20 b) Das Berufungsgericht hat im Ausgangspunkt nicht verkannt, dass ständige unpünktliche Mietzahlungen ein Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung begründen können (OLG Oldenburg aaO; AnwKommBGB/Hinz aaO, § 573 Rdnr. 17; Reick in Bamberger/Roth aaO, § 573 Rdnr. 30; Häublein, ZMR 2005, 1, 6). Der Senat hat bereits entschieden, dass eine Zahlung der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB einer hilfsweise er- klärten ordentlichen Kündigung nicht entgegensteht (Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 = NZM 2005, 334, unter II 2). Auch § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist hier nicht entsprechend anzuwenden (Krenek in Mül- ler/Walther aaO, § 573 Rdnr. 21; Reick in Bamberger/Roth aaO, § 573 Rdnr. 29; ebenso bereits zu § 554 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. OLG Karlsruhe, NJW-RR 1993, 79; OLG Stuttgart, NJW-RR 1991, 1487; Grapentin in Bub/Treier aaO, Kap. IV Rdnr. 64; a.A. Blank in Schmidt-Futterer aaO, § 573 Rdnr. 35). Da der Kläger den Beklagten vor der Kündigung ausreichend abge- mahnt hat, bedarf es keiner Entscheidung, ob auch der ordentlichen Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzungen eine Abmahnung oder sogar eine mit Kündigungsandrohung versehene (qualifizierte) Abmah- nung vorauszugehen hat (vgl. dazu OLG Oldenburg aaO; Häublein in Münch- KommBGB aaO, § 573 Rdnr. 58; Reick in Bamberger/Roth aaO, § 573 Rdnr. 22). Hat der Vermieter - wie hier - eine Abmahnung mit Kündigungsan- drohung ausgesprochen, ist eine erneute Zahlungsunpünktlichkeit jedenfalls bei der Würdigung des Gewichts der Vertragsverletzung und des Verschuldens des Mieters zu berücksichtigen. Wie ausgeführt, hat sich das Berufungsgericht durch das von ihm rechtsfehlerhaft angenommene Erfordernis einer dreimaligen Zahlungsunpünktlichkeit innerhalb eines bestimmten Zeitraumes nach Abmah- nung den Weg zu der gebotenen Gesamtabwägung verstellt. - 11 - III. 21 Das angefochtene Urteil kann daher mit der gegebenen Begründung kei- nen Bestand haben. Es stellt sich auch nicht aus einem anderen Grund als rich- tig dar (§ 561 ZPO). Entgegen der von der Revisionserwiderung erhobenen Gegenrüge hat der Kläger den Kündigungsgrund im Schreiben vom 22. August 2003 hinreichend angegeben (§ 569 Abs. 4 BGB, § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB). Die Begründung soll es dem Kündigungsempfänger ermöglichen, zu erkennen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten des Mieters der Vermieter die Kündigung stützt, und ob, gegebenenfalls wie, wie er - der Mieter - sich hierge- gen verteidigen kann; an den Inhalt der Begründung dürfen keine zu hohen und übertrieben formalistischen Anforderungen gestellt werden (Senatsbeschluss vom 22. Dezember 2003 - VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850, unter II 2 b aa, m.w.Nachw.). In der Regel wird der Vermieter bei einer Kündigung wegen fort- dauernd verspäteter Mietzahlungen die Zahlungseingänge der maßgeblichen vergangenen Monate aufführen müssen, damit der Mieter weiß, von welchem Sachverhalt der Vermieter ausgeht. Im Streitfall war es angesichts der einfa- chen Sachlage jedoch nicht geboten, dass der Kläger die Zahlungseingänge der Monate Februar bis August 2003 auflistete: Die Daten der Zahlungseingän- ge sind unter den Parteien nicht im Streit; der Beklagte selbst hatte die Über- weisungen vorgenommen und konnte die Zahlungsdaten anhand seiner Konto- auszüge feststellen, zumal es sich um einen überschaubaren Zeitraum handelt. Der Beklagte war somit in der Lage, alles zur Wahrung seiner Interessen Erfor- derliche zu veranlassen. Das zieht er auch nicht in Zweifel. IV. Auf die Revision des Klägers ist das Berufungsurteil nach alledem aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entschei- 22 - 12 - dung an das Landgericht zurückzuverweisen, da der Rechtsstreit nicht zur End- entscheidung reif ist (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 23 1. Im weiteren Verfahren wird das Berufungsgericht ferner der Frage nachzugehen haben, ob der Beklagte mit seiner unregelmäßigen Zahlungswei- se die vertraglich vereinbarten Fälligkeitstermine überschritten hat, so dass eine Vertragsverletzung vorliegt. Dies erfordert weitere Sachaufklärung. Das Beru- fungsgericht hat angenommen, der Beklagte sei gemäß Nr. 2 Abs. 1 der AVB des Klägers verpflichtet, die Miete monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichten. Eine formularmäßige Be- stimmung in Wohnraummietverträgen, wonach die Miete abweichend von § 551 Abs. 1 BGB a.F. monatlich im Voraus zu zahlen war, begegnet auch keinen Bedenken, solange sie - wie hier - nicht mit einer Klausel zusammentrifft, die die Aufrechnung mit Gegenforderungen des Mieters beschränkt (Rechtsent- scheid des Senats, BGHZ 127, 245, 251). Mit Erfolg erhebt die Revisionserwiderung aber die Gegenrüge einer Ver- letzung des § 286 Abs. 1 ZPO, weil das Berufungsgericht in diesem Zusam- menhang wesentlichen Sachvortrag des Beklagten übergangen hat. Er hat auch nach Vorlage der AVB des Klägers in der Berufungsinstanz bestritten, dass ihm diese ausgehändigt worden seien. Vom Vermieter verwendete Allge- meine Geschäftsbedingungen werden - neben anderen Voraussetzungen - nur dann Bestandteil des Mietvertrages, wenn dem Mieter die Möglichkeit verschafft wird, in zumutbarer Weise von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen (§ 305 Abs. 2 Nr. 2 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB; früher § 2 Abs. 2 Nr. 2 AGBGB). Die Kenntnisnahme wird in der Regel durch Aushändigung der Ver- tragsbestimmungen ermöglicht (Bub in Bub/Treier aaO, Kap. II Rdnr. 391, 397; Hannemann in Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Wohn- raummietrecht, 2. Aufl., § 11 Rdnrn. 33-38). Ohne Einbeziehung der AVB hätte 24 - 13 - der Beklagte die Miete nach § 551 Abs. 1 BGB a.F., der gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB auf ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis weiter anzuwenden ist, erst am Ende des Monats zu entrichten. Beweispflichtig für die Einbeziehung der von ihm verwendeten Allgemeinen Geschäftsbedin- gungen ist der Kläger (vgl. nur Basedow in MünchKommBGB aaO, Bd. 2a, § 305 Rdnr. 88). Das Berufungsgericht wird unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen erneut über den geltend gemachten Räumungsanspruch zu be- finden haben, indem es - gegebenenfalls unter Berücksichtigung ergänzenden Sachvortrags der Parteien - Feststellungen zur Fälligkeit der Miete im Hinblick auf die vom Kläger behauptete Einbeziehung seiner AVB trifft. Im Übrigen wird auch zu prüfen sein, ob die Parteien abweichend von § 551 Abs. 1 BGB a.F. durch schlüssiges Handeln eine Vereinbarung über die Fälligkeit der Miete je- weils zu Monatsbeginn getroffen haben, indem der Kläger durch seinen Hinweis auf die bisherigen unpünktlichen Mietzahlungen in seiner Kündigung vom 14. Februar 2001 stillschweigend zum Ausdruck gebracht hat, dass er im Falle einer etwaigen Fortsetzung des Mietverhältnisses auf einer Zahlung zu Mo- natsbeginn besteht und daraufhin der Beklagte die Miete über einen längeren Zeitraum - 23 Monate - tatsächlich jeweils zu Beginn des Monats gezahlt hat. 25 2. Sollte der Beklagte hiernach den Fälligkeitstermin überschritten haben, wird das Berufungsgericht die im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB oder des § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB gebotene Gesamtabwägung nachzuho- len haben. Bei der hier gegebenen Sachlage spricht nichts dafür, dass eine et- waige Zahlungsunpünktlichkeit unverschuldet war, wie die Revisionserwide- rung geltend macht. Der Beklagte hat sich lediglich darauf berufen, dass er re- gelmäßig erst zur Monatsmitte "liquide" sei. Der Senat hat bereits entschieden, dass sich der Mieter zwar unter Umständen auf unvorsehbare wirtschaftliche 26 - 14 - Engpässe berufen kann (Urteil vom 16. Februar 2005 aaO, unter II 2 d cc). Ab- gesehen von Übergangszeiten wird es für den Mieter jedoch in der Regel vor- hersehbar sein, wenn - worauf sich der Beklagte berufen hat - sein Arbeitslohn oder seine Arbeitslosenunterstützung unter Umständen erst zur Monatsmitte überwiesen werden. Darauf musste sich der Beklagte einstellen, zumal er auch von März 2001 bis Januar 2003 in der Lage war, die Miete jeweils zu Beginn des Monats zu entrichten. Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Deppert Dr. Wolst für den wegen Urlaubs an der Unterzeichnung verhinderten Richter am Bundesgerichtshof Dr. Leimert Karlsruhe, 14. Februar 2006 Vorinstanzen: AG Wedding, Entscheidung vom 04.03.2004 - 9 C 513/03 - LG Berlin, Entscheidung vom 27.09.2004 - 67 S 159/04 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 243/03 Verkündet am: 30. Juni 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 551, 139 ZPO § 543 a) Zur Wirksamkeit einer mietvertraglichen Kautionsvereinbarung im Falle einer un- zulässigen Einschränkung des gesetzlichen Rechts des Mieters, die Mietsicherheit in Teilzahlungen zu leisten. b) Zur Wirksamkeit einer Kautionsvereinbarung, wenn der Vermieter zusätzlich zur Leistung der Kaution durch Hinterlegung eines Geldbetrages eine weitere Sicher- heit verlangt. c) Die Zulassung der Revision in einem die Sachentscheidung enthaltenden Teilurteil durch das Berufungsgericht erstreckt sich auf die zugehörige, in einem Schlußur- teil enthaltene Kostenentscheidung; dies gilt auch dann, wenn das Berufungsge- richt im Schlußurteil die Revision nicht zugelassen hat. BGH, Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 243/03 - LG Berlin AG Neukölln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 4. Juni 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers, Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Die Revisionen des Klägers gegen das Teilurteil der Zivilkam- mer 64 des Landgerichts Berlin vom 11. Juli 2003 sowie ihr Schlußurteil vom 28. Oktober 2003 werden zurückgewiesen, letz- tere mit der Maßgabe, daß das Schlußurteil auf das Rechtsmittel des Klägers teilweise aufgehoben und wie folgt neu gefaßt wird: Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben der Kläger 6/7 und der Beklagte 1/7 zu tragen, mit Ausnahme der durch die Säumnis des Beklagten im Termin zur mündlichen Verhandlung am 8. Juli 2002 veranlaßten Kosten, die der Beklagte allein zu tra- gen hat. Von den Kosten des Berufungsverfahrens hat der Kläger 8/9, der Beklagte hat 1/9 zu tragen. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat der Kläger zu tragen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Der Kläger begehrt die Rückzahlung einer Mietkaution. Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über eine Wohnung in Berlin; die Grundmiete beträgt 490,- DM. Der Mietvertrag vom 15. Juni 2001 enthält unter anderem folgende Regelungen: "§ 25 Kaution Der Mieter hinterlegt eine Kaution in Höhe von DM 1.470,00. § 28 Sonstiges … Der Mieter ist verpflichtet, innerhalb von 2 Wochen eine Bürgschaft des Vaters nach dem Vordruck des Vermieters vorzulegen." Der Kläger leistete die gesamte Kaution vor Übergabe der Wohnungs- schlüssel am 20. Juni 2001. Er trägt vor, der Beklagte habe den Abschluß des Mietvertrags beziehungsweise die Übergabe der Schlüssel ausdrücklich davon abhängig gemacht, daß er - der Kläger - den Kautionsbetrag zuvor in voller Hö- he hinterlege. Zudem habe der Beklagte eine Mietbürgschaftserklärung seines Vaters gefordert und erhalten. Der Kläger ist der Auffassung, die mietvertragli- che Kautionsabrede sei unwirksam. Der Kläger hat Klage auf Rückzahlung der Mietkaution in Höhe von 751,60 € (1.470,- DM) erhoben; der Beklagte hat zunächst Widerklage wegen eines Betrags in Höhe von 118,62 € erhoben, die er in Höhe von 20,97 € zu- rückgenommen hat. Das Amtsgericht hat, nachdem es den im Termin zur mündlichen Verhandlung am 8. Juli 2002 säumigen Beklagten zunächst an- tragsgemäß verurteilt und die Widerklage abgewiesen hatte, unter teilweiser - 4 - Aufhebung des Versäumnisurteils die Klage abgewiesen; hinsichtlich der Wi- derklage hat es das Versäumnisurteil aufrechterhalten. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers durch Teilurteil zurückgewiesen und die Anschlußberu- fung des Beklagten hinsichtlich eines mit der Widerklage verlangten Betrages von 85,13 € zurückgewiesen; die Entscheidung über den Restbetrag der Wider- klage und über die Kosten hat es dem Schlußurteil vorbehalten. Das Beru- fungsgericht hat die Revision insoweit zugelassen, als es die Berufung des Klä- gers zurückgewiesen hat. Nachdem der Beklagte den noch anhängigen Teil seiner Widerklage zurückgenommen hatte, hat das Berufungsgericht durch Schlußurteil dem Kläger 8/9 und dem Beklagten 1/9 der Kosten beider Instan- zen auferlegt; die Revision hat das Landgericht nicht zugelassen. Der Kläger hat gegen beide Urteile Revision eingelegt; er verfolgt seinen Klageantrag weiter. Der Senat hat die beiden Verfahren gemäß § 147 ZPO zur gleichzeitigen Verhandlung und Entscheidung verbunden. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat im Teilurteil ausgeführt: Der Kläger habe die Kaution nicht ohne Rechtsgrund geleistet, da die Kautionsvereinbarung nicht gegen § 550 b Abs. 1 Satz 2 (gemeint: Satz 3) BGB a.F. verstoße. Zwar fehle im Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung zur Fälligkeit der Kaution; an ihre Stelle trete jedoch die gesetzliche Fälligkeitsregel. In Fällen unwirksamer Fälligkeitsregelungen über die zu leistende Mietsicher- heit bleibe die im übrigen nicht zu beanstandende Kautionsabrede wirksam mit der Folge, daß dem Mieter nur das gesetzlich vorgesehene Ratenzahlungsrecht - 5 - zu belassen sei. Dies gelte auch insoweit, als nach der Behauptung des Klä- gers die Übergabe der Wohnungsschlüssel davon abhängig gemacht worden sei, daß die Kaution in voller Höhe geleistet wird. Die Kautionsvereinbarung sei auch nicht aus dem Grunde unwirksam, daß der Beklagte zusätzlich eine Bürgschaft verlangt habe. Zwar habe er nicht dargetan, daß der Vater des Klägers die Bürgschaft unaufgefordert habe erbringen wollen, was Voraussetzung für die Wirksamkeit der Überschreitung der Kaution durch die Bürgschaft sei; jedoch führe dies nur zur Unwirksamkeit der Bürgschaft. II. Dies hält der revisionsrechtlichen Überprüfung stand, sodaß die Revision gegen das Teilurteil zurückzuweisen ist. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 751,60 € gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB, da er die Kaution nicht ohne Rechtsgrund geleistet hat. Die in § 25 des Mietvertrags vom 15. Juni 2001 enthaltene Kautionsvereinbarung ist wirksam. 1. a) Vergeblich rügt die Revision, die vertragliche Regelung sei unwirk- sam, da sie sich - im Gegensatz zu der Klausel, die dem Senatsurteil vom 25. Juni 2003 zugrunde lag (VIII ZR 344/02, NJW 2003, 2899, dazu nachfol- gend unter b)) - hinsichtlich Mietkautionsabrede und Fälligkeitsbestimmung nicht sinnvoll trennen lasse. Das Berufungsgericht hat § 25 des Mietvertrags rechtsfehlerfrei und im übrigen zutreffend dahin ausgelegt, daß dieser keine Regelung hinsichtlich der Fälligkeit der Kautionsleistung enthält. Die Vertrags- bestimmung verstößt mithin nicht gegen den insoweit mit § 550 b Abs. 1 Satz 3 - 6 - BGB a.F. inhaltsgleichen § 551 Abs. 2 BGB n.F., der mit Wirkung seit dem 1. September 2001 auch auf zu diesem Zeitpunkt bereits bestehende Mietver- hältnisse anzuwenden ist, da der Gesetzgeber in Art. 229 § 3 EGBGB keine Übergangsvorschrift erlassen hat. Gemäß § 551 Abs. 2 BGB ist der Mieter be- rechtigt, eine als Sicherheit bereitzustellende Geldsumme in drei gleichen mo- natlichen Teilleistungen zu erbringen; eine zum Nachteil des Mieters abwei- chende Vereinbarung ist unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB). § 25 des Mietvertrags schließt dieses Recht des Mieters weder aus noch schränkt er es ein. Die Fäl- ligkeit der Kautionsleistung beurteilt sich mithin nach der gesetzlichen Rege- lung. Die Ausführungen des Berufungsgerichts, wonach die Unwirksamkeit ei- ner Fälligkeitsregelung die Wirksamkeit der Kautionsabrede unberührt läßt, sind an dieser Stelle nicht entscheidungserheblich. b) Zu Recht hat das Berufungsgericht die Kautionsvereinbarung auch für den Fall als wirksam angesehen, daß die Behauptung des Klägers zutrifft, der Beklagte habe den Abschluß des Mietvertrags beziehungsweise die Übergabe der Wohnungsschlüssel ausdrücklich davon abhängig gemacht, daß er - der Kläger - den Kautionsbetrag zuvor in voller Höhe hinterlege. Eine solche Ver- einbarung wäre allerdings, wovon auch das Berufungsgericht ausgegangen ist, gemäß § 551 Abs. 2 BGB in Verbindung mit Abs. 4 unwirksam, da sie das Recht des Mieters zu Teilleistungen unzulässig einschränken würde. Die Unwirksamkeit der vom Kläger behaupteten Fälligkeitsvereinbarung hat jedoch weder gemäß § 551 BGB noch gemäß § 139 BGB die Unwirksam- keit auch der Kautionsabrede zur Folge. aa) Wie die Revision nicht verkennt, hat der Senat dies durch Urteil vom 25. Juni 2003 unter der Voraussetzung entschieden, daß die Formularbestim- mung aus sich heraus verständlich ist, sich sinnvoll in einen zulässigen und ei- - 7 - nen unzulässigen Regelungsteil trennen läßt und mithin keine unzulässige gel- tungserhaltende Reduktion einer Allgemeinen Geschäftsbedingung vorliegt (VIII ZR 344/02, aaO unter II 2; Senatsurteile vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 86/03, NJW 2004, 1240, unter II 1 und vom 17. März 2004 - VIII ZR 166/03, WuM 2004, 269, unter II 2 a). Umstände, die dafür sprechen, daß die nach der Behauptung des Klägers mündlich getroffene Vereinbarung die Voraussetzun- gen einer Allgemeinen Geschäftsbedingung im Sinne des § 1 Abs. 1 AGBG (nunmehr § 305 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB) erfüllt, sind vom Kläger weder vorge- tragen noch sonst ersichtlich. Entgegen der Auffassung der Revision ist die bloße Teilunwirksamkeit mit dem Sinn und Zweck des § 550 b BGB a.F. beziehungsweise § 551 BGB auch dann vereinbar, wenn der Mieter die Kaution auf Verlangen des Vermie- ters tatsächlich in voller Höhe vor dem Einzug geleistet hat. Wie der Senat im Urteil vom 25. Juni 2003 im einzelnen ausgeführt hat, wäre es im Hinblick auf den Schutzzweck des § 550 b a.F. BGB (nunmehr § 551 BGB) verfehlt, eine Kautionsregelung insgesamt für unwirksam zu erklären, weil eine Teilregelung zur Fälligkeit unwirksam ist (aaO, unter II 3; vgl. auch Senatsurteil vom 3. Dezember 2003, aaO). Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Mietsicherheit vor dem Zeitpunkt der gesetzlichen Fälligkeit zu entrichten. Macht der Vermieter die Überlassung der Wohnungsschlüssel gleichwohl von der vorzeitigen Zahlung der Kaution abhängig, kann der Mieter seinen Anspruch auf Gebrauchsüberlas- sung notfalls gerichtlich durchsetzen (Senatsurteil vom 25. Juni 2003, aaO) und gegebenenfalls Schadensersatz verlangen. bb) Die von dem Kläger behauptete mündliche Vereinbarung führt auch nicht gemäß § 139 BGB zur Nichtigkeit der gesamten Kautionsabrede. Danach ist, wenn ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig ist, das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, daß es auch ohne den nichtigen Teil vor- - 8 - genommen sein würde. Maßgebend ist, welche Entscheidung die Parteien bei Kenntnis der Teilnichtigkeit nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte getroffen hätten. Dies bedeutet in der Regel, daß die Parteien das objektiv Vernünftige gewollt und eine gesetzeskonforme Regelung ange- strebt haben (Senatsurteil vom 17. März 2004, aaO unter II 2 b m.w.Nachw.). Danach ist anzunehmen, daß die Parteien auch ohne die Fälligkeitsregelung eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten vereinbart hätten. 2. Das Berufungsgericht hat des weiteren zu Recht angenommen, daß die Kautionsvereinbarung nicht wegen der zusätzlichen Vereinbarung in § 28 des Mietvertrags unwirksam ist, wonach der Mieter verpflichtet ist, innerhalb von 2 Wochen eine Bürgschaft des Vaters nach dem Vordruck des Vermieters vorzulegen. a) Diese Verpflichtung des Klägers ist allerdings unwirksam. Gemäß § 551 Abs. 1 BGB darf die Sicherheit höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung aus- gewiesenen Betriebskosten betragen; nach Abs. 4 ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Sind mehrere Sicherheiten ver- einbart, dürfen diese zusammengerechnet den nach § 551 Abs. 1 BGB höchst- zulässigen Betrag nicht überschreiten (Kumulationsverbot; BGHZ 107, 210, 213 m.w.Nachw.; Staudinger/Emmerich (2003), § 551 Rdnr. 9; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 241; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 551 Rdnr. 20). Da die vereinbarte Kautionsleistung von 1.470,- DM den zulässigen Höchstbe- trag von drei Grundmieten zu je 490,- DM bereits erreicht, ist die Verpflichtung zur Erbringung einer zusätzlichen Sicherheit unwirksam, wobei offenbleiben kann, ob die Vereinbarung auch wegen mangelnder Bestimmtheit hinsichtlich der Bürgschaftshöhe unwirksam ist. Soweit der Bundesgerichtshof einen Ver- stoß gegen § 550 b BGB (nunmehr § 551 BGB) verneint hat, wenn sich ein Drit- - 9 - ter unaufgefordert gegenüber dem Vermieter unter der Bedingung verbürgt, daß ein Wohnraummietvertrag zustande kommt (BGHZ 111, 361), liegt diese Vor- aussetzung nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht vor. b) Die Unwirksamkeit der Bürgschaftsvereinbarung führt nicht gemäß § 551 BGB zur Nichtigkeit der Kautionsvereinbarung. aa) Nach der in Rechtsprechung und Schrifttum überwiegend vertretenen Ansicht ist die Vereinbarung über die Sicherheitsleistung nur insoweit unwirk- sam, als sie das nach § 551 Abs. 1 BGB höchstzulässige Maß überschreitet (OLG Hamburg ZMR 2001, 887 mit zust. Anm. Schläger; LG Heidelberg WuM 1997, 42, 44; LG Kassel WuM 1997, 555; v. Martius in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III Rdnr. 756, 756 a; Lammel, aaO Rdnr. 23, 86; MünchKommBGB/Voelskow, 3. Aufl., § 550 b Rdnr. 7a; Pa- landt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 551 Rdnr. 9; Schmidt-Futterer/Blank, Miet- recht, 8. Aufl., § 551 Rdnr. 39, 61; Staudinger/Emmerich, aaO Rdnr. 11, vgl. aber Rdnr. 34; Sternel, aaO Rdnr. 246; Wiek, WuM 2003, 497, 498; a.A. Bör- stinghaus, MDR 1999, 965 f.; Graf v. Westphalen/Drettmann, Vertragsrecht und AGB-Klauselwerke: Wohnraummiete, Rdnr. 174). bb) Diese Auffassung trifft zu. Der Wortlaut des § 551 Abs. 4 BGB läßt sowohl die Auslegung zu, daß die Vereinbarung insgesamt unwirksam ist als auch die Auslegung, daß nur die das zulässige Maß überschreitende Vereinba- rung unwirksam ist. Letzteres entspricht dem Sinn und Zweck des § 551 BGB. Nach der Begründung des Entwurfs über das Gesetz zur Erhöhung des Ange- bots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912), durch das § 550 b in das BGB eingefügt wurde, soll die Regelung einen Ausgleich zwi- schen dem Sicherungsbedürfnis des Vermieters auf der einen und dem Schutzbedürfnis des Mieters auf der anderen Seite herstellen (BT-Drucks. - 10 - 9/2079 S. 10). Ebenso wie die Unwirksamkeit einer Fälligkeitsregelung nach dem Sinn und Zweck des § 550 b BGB a.F. bzw. § 551 BGB nicht die Unwirk- samkeit der Kautionsvereinbarung zur Folge hat (vgl. oben 1 b), kann auch die unzulässige Vereinbarung einer überhöhten Sicherheit nicht zur Unwirksamkeit der Kautionsabrede insgesamt führen. Die von der Revision befürwortete, an einem größtmöglichen Mieterschutz ausgerichtete Rechtsfolge der Gesamtnich- tigkeit wird dem berechtigten Interesse des Vermieters nicht in hinreichendem Maße gerecht, zum Schutz vor Mietausfall und Beschädigung der Wohnung ei- ne gewisse Sicherung zu erlangen. Entgegen der Auffassung der Revision er- fordert es der Mieterschutz grundsätzlich nicht, dem Vermieter diese Sicherung im Falle der Teilunwirksamkeit insgesamt zu versagen. Der Mieter wird durch die gesetzliche Begrenzung der Höhe der Sicherheitsleistung ausreichend ge- schützt. Einem Verlangen des Vermieters nach weiterer Sicherheitsleistung braucht er nicht nachzukommen; zuviel geleistete Sicherheiten kann er zurück- verlangen. Insoweit besteht die von der Revision hervorgehobene Gefahr einer Umgehung des § 551 BGB durch Verlangen überhöhter Sicherheiten nicht. c) Eine andere Beurteilung ist auch nicht aufgrund eines seitens der Re- vision angeführten Summierungseffekts gerechtfertigt. Zwar können nach der Rechtsprechung des Senats zur Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedin- gungen jeweils für sich genommen unbedenkliche Klauseln einen Summie- rungseffekt haben und in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Be- nachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen; dies kann auch der Fall sein, wenn eine Klausel schon für sich gesehen unwirksam ist (Senat, Urteil vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234 unter II 2 m.w.Nachw.; Urteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192 unter III 3). Danach benachteiligt eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet, den Mieter unan- gemessen und ist daher gemäß § 9 AGBG (§ 307 BGB) unwirksam, wenn er - 11 - zugleich zur Renovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses ohne Rück- sicht auf den Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparatur verpflich- tet ist (Senatsurteile vom 14. Mai und 25. Juni 2003, aaO). Es kann dahinstehen, ob die in § 28 des Mietvertrags enthaltene Verein- barung über die Beibringung einer Bürgschaft als Allgemeine Geschäftsbedin- gung anzusehen ist. Die vorliegende Vereinbarung einer überschießenden Si- cherung ist mit der vorgenannten Fallgestaltung nicht vergleichbar. Durch die kumulierten Pflichten zur Vornahme von Schönheitsreparaturen und Endreno- vierung werden dem Mieter Instandhaltungspflichten auferlegt, die nach der ge- setzlichen Regelung dem Vermieter obliegen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB); dies kann im Falle formularmäßiger Vereinbarung den Mieter unangemessen benachteiligen. Dagegen ist die Vereinbarung einer Mietsicherheit bis zur Höhe von drei Monatsmieten nach der gesetzlichen Regelung ausdrücklich vorgese- hen. Wie vorstehend ausgeführt, ist nach dem Sinn und Zweck des § 551 BGB dem berechtigten Interesse des Vermieters am Erhalt einer gewissen Sicherung Rechnung zu tragen; sie ist lediglich insoweit unwirksam, als sie überhöht ist. d) Sollte die in § 28 des Mietvertrags enthaltene Verpflichtung dagegen als Individualvereinbarung zu werten sein, führt die Teilunwirksamkeit auch nicht nach § 139 BGB zur Nichtigkeit der gesamten Kautionsabrede, da - eben- so wie hinsichtlich der unwirksamen Fälligkeitsbestimmung - anzunehmen ist, daß die Parteien im Falle der Kenntnis der Teilnichtigkeit allein eine Kaution von drei Monatsmieten vereinbart hätten, wie es § 25 des Mietvertrags vorsieht. - 12 - III. 1. Die Revision des Klägers gegen das Schlußurteil ist zulässig. Zwar hat das Berufungsgericht im Schlußurteil die Revision nicht zugelassen. Jedoch er- streckt sich die Zulassung der Revision durch das Berufungsgericht gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO in dem Teilurteil, das die Sachentscheidung enthält, auch auf die zugehörige, im Schlußurteil enthaltene Kostenentscheidung. Das Schlußurteil ergänzt insoweit lediglich das vorausgegangene Teilurteil und bil- det mit diesem eine Einheit, weil die Kostenentscheidung eine notwendige Fol- ge der Entscheidung in der Hauptsache ist. Der Bundesgerichtshof hat auf- grund dessen in ständiger Rechtsprechung die Revision gegen die in einem Schlußurteil enthaltene Kostenentscheidung auch dann als zulässig angese- hen, wenn die Revisionssumme gemäß § 546 Abs. 1 ZPO a.F. hinsichtlich des Schlußurteils nicht erreicht war, sofern - wie hier - das zur Hauptsache ergan- gene Teilurteil wirksam angefochten war (BGHZ 29, 126, 127; BGH, Urteil vom 3. November 1992 - X ZR 83/90, NJW 1993, 1063 = WM 1993, 561 unter V). Da das Teil- und Schlußurteil, wie ausgeführt, eine notwendige Einheit bilden, entfaltet die auf die Sachentscheidung bezogene Zulassung der Revision in dem Teilurteil auch dann Wirkung hinsichtlich der im Schlußurteil enthaltenen Kostenentscheidung, wenn das Berufungsgericht, wie im vorliegenden Fall, die Revision gegen das Schlußurteil nicht zugelassen hat. - 13 - 2. In der Sache ist die Revision des Klägers gegen das Schlußurteil mit der sich aus dem Tenor ergebenden Maßgabe zurückzuweisen. Dr. Deppert Dr. Beyer Wiechers Dr. Wolst Hermanns

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 337/06 Verkündet am: 14. November 2007 Holmes Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren nach § 128 Abs. 2 ZPO mit einer Schriftsatzfrist bis zum 26. Oktober 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst sowie die Richterinnen Her- manns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 1. Dezember 2006 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Kündigung eines Wohn- raummietverhältnisses. 1 Die Beklagten mieteten aufgrund eines Vertrages vom 14. September 1999 eine Wohnung der Klägerin in B. . Der Formularmietver- trag enthält in §§ 9, 10 die folgenden Regelungen: 2 - 3 - "§ 9 Mietzahlungen I. Der Mietzins einschließlich der Abschlagszahlungen für die Neben- kosten ist monatlich im voraus und zwar spätestens am 3. Werktag des Monats kostenfrei an den Vermieter oder die von ihm zur Entge- gennahme ermächtige Person oder Stelle zu zahlen. Die Miete ist auf folgendes Konto: … zu überweisen. II. Der Mieter verpflichtet sich, für die Bezahlung der Miete einen Dauer- auftrag zu erteilen oder eine Einzugsermächtigung im Lastschriftver- fahren zu erteilen. Diese kann jederzeit widerrufen werden. … § 10 Aufrechnung mit Gegenforderungen, Zurückbehaltung des Mietzinses … II. Der Mieter kann nur mit Forderungen aus dem Mietverhältnis auf- rechnen, wenn sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder ent- scheidungsreif sind. Dies gilt nicht für Mietzinsminderungen, die we- gen der Vorfälligkeit des Mietzinses im laufenden Monat entstanden sind. Diese Rückforderungsbeträge eines eventuell zuviel bezahlten Mietzinses für den laufenden Monat können vom Mieter in den Fol- gemonaten zur Aufrechnung gebracht werden. ..." Die Beklagte zu 1 ist nach der Trennung von dem Beklagten zu 2 im April 2005 aus der gemieteten Wohnung ausgezogen. In der Folgezeit wurde die Miete für die Monate Juli bis Oktober 2005 verspätet gezahlt, und zwar für Juli am 29. Juli, für August am 2. September, für September am 28. September und für Oktober am 14. Oktober. Mit anwaltlichem Schreiben vom 14. Oktober 2005 wurden die Beklagten wegen der unpünktlichen Zahlung der Miete abgemahnt. Im Monat November 2005 wurde die Miete fristgerecht gezahlt, dagegen erfolg- ten die Zahlungen für den Monat Dezember 2005 und Januar 2006 wiederum 3 - 4 - verspätet am 20. Dezember 2005 und am 6. Januar 2006. Mit einem weiteren anwaltlichen Schreiben vom 21. Dezember 2005 erklärte die Klägerin die frist- lose, hilfsweise die fristgemäße Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlun- gen. Die Klägerin hat mit der Klage vorsorglich erneut eine Kündigung ausge- sprochen und die Räumung der Wohnung sowie die Zahlung von Schadenser- satz wegen vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 553,60 € verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Be- rufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre Klageanträge weiter. 4 Entscheidungsgründe: Die Revision der Klägerin hat Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 6 Der Klägerin stehe gegen die Beklagten kein Anspruch auf Räumung der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB zu. Das Mietverhältnis sei weder durch eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung vom 21. Dezember 2005 noch durch die erneut in der Klageschrift ausgesprochene Kündigung beendet worden (§§ 543, 573 BGB). Eine Wiederholung einer unpünktlichen Zahlung liege nicht vor, weil die Mietzahlungen vom 20. Dezember 2005 und vom 6. Ja- nuar 2006 für die jeweiligen Monate rechtzeitig gewesen seien. Der Bundesge- richtshof habe mit Beschluss vom 26. Oktober 1994 (BGHZ 127, 245 ff.) ent- schieden, dass die Kombination einer Mietvorauszahlungsklausel mit einer Formularklausel, durch welche die Aufrechnung bei Mietminderung auf unbe- 7 - 5 - strittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen beschränkt werde, unwirk- sam sei. Eine unangemessene Benachteiligung (§ 9 AGBG) liege in der Kombi- nation von Vorauszahlungs- und Aufrechnungsverbotsklausel, wenn dem Mieter die Minderung zumindest für den ersten Monat, in dem der Mangel auftrete, weder durch Abzug vom geschuldeten Mietzins noch durch Aufrechnung mit einem auf der Überzahlung der Miete in diesem Monat beruhenden Bereiche- rungsanspruch gegenüber der Mietzinsforderung in den Folgemonaten ermög- licht werde. Beschränkungen des Minderungsrechts auch in der Durchsetzung durch Abzug von der Miete zwängen den Mieter auf den Klageweg und stellten eine unzulässige Einschränkung dar. Dieser Rechtsprechung werde auch nicht dadurch Rechnung getragen, dass § 10 Abs. 2 des Mietvertrages eine Ausnahme für Mietzinsminderungen mache, die wegen der Vorfälligkeit des Mietzinses im laufenden Monat entstan- den seien. Bei Entstehung eines Minderungsgrundes zum Ende eines Monats sei der Mieter wegen der Rechtzeitigkeitsklausel und des standardisierten Zah- lungswegs nicht in der Lage, die volle Mietzinszahlung bis zum dritten Werktag des nächsten Monats zu verhindern. Ein Dauerauftrag etwa müsse so erteilt sein, dass die Überweisung rechtzeitig auf dem Konto des Vermieters eingehe, also bereits vor dem dritten Werktag des Folgemonats erfolge, und er könne nicht kurzfristig zum Ende eines Monats noch geändert werden. Die Aufrech- nung mit der Rückforderung der Miete für diesen Folgemonat erlaube die Rege- lung des Mietvertrages jedoch nicht, da nur mit Rückforderungsbeträgen wegen des ersten Monats seit Entstehung des Mangels aufgerechnet werden könne. Die nach der vorliegenden Klauselkombination faktische Einschränkung des Minderungsrechts führe zur Unwirksamkeit, da sich die Kammer dem vorste- hend zitierten Urteil des Bundesgerichtshofs anschließe, wonach jegliche Ein- schränkung unangemessen sei und die Vorfälligkeitsklausel unwirksam mache. 8 - 6 - Mangels einer wirksamen Kündigung komme auch ein Schadensersatz- anspruch für Rechtsanwaltskosten nicht in Betracht. 9 II. 10 Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nachprü- fung nicht stand. 11 Das Berufungsgericht hat mit der gegebenen Begründung zu Unrecht angenommen, dass die Klägerin nicht von den Beklagten die Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Schadensersatz für vorgerichtliche Anwalts- kosten verlangen kann, weil das Mietverhältnis nicht durch Kündigung gemäß § 543 Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen unpünktlicher Mietzahlung wirk- sam beendet worden sei. 1. Die Beklagten befanden sich mit der Zahlung der Miete für die Monate Juli bis Oktober 2005, für den Monat Dezember 2005 und den Monat Januar 2006 im Verzug, denn sie waren zur Vorauszahlung der Miete verpflichtet. Zwar ergibt sich dies nicht aus § 556b Abs. 1 BGB, denn diese Vorschrift findet im vorliegenden Fall keine Anwendung. Die Fälligkeit der Miete beurteilt sich hier gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB vielmehr weiterhin nach § 551 BGB aF, da es sich bei dem am 14. September 1999 geschlossenen Mietvertrag um ein am 1. September 2001 bereits bestehendes Mietverhältnis handelt. Danach wäre die Miete nicht, wie nunmehr nach § 556b Abs. 1 BGB, spätestens bis zum dritten Werktag des jeweiligen Monats, sondern erst am ersten Werktag nach Ablauf des jeweiligen Monats zu entrichten (§ 551 Abs. 1 Satz 2 BGB aF). Die Parteien haben jedoch in § 9 des Mietvertrages eine abweichende Verein- barung dahin getroffen, dass die Miete monatlich im Voraus, und zwar spätes- tens am dritten Werktag des Monats, zu zahlen ist. 12 - 7 - 2. Diese Vorauszahlungsklausel ist wirksam. 13 14 a) Das Berufungsgericht ist aufgrund einer fehlerhaften Auslegung zum gegenteiligen Ergebnis gelangt. Es meint, der Mieter könne wegen des formu- larvertraglichen Aufrechnungsverbots Mietminderungen, die sich erst in dem Monat nach Entstehung des Mangels ergeben, in bestimmten Konstellationen nicht durchsetzen. Mangels einer rechtzeitigen Änderungsmöglichkeit eines Dauerauftrags werde die volle Miete für den Folgemonat überwiesen, die Klau- sel sehe aber lediglich eine Aufrechnung mit Rückforderungsbeträgen wegen des ersten Monats seit Entstehung des Mangels vor. Diese Auslegung findet weder in dem Wortlaut noch in dem Sinngehalt der Klausel eine Stütze und hält damit auch einer nur eingeschränkt möglichen Nachprüfung durch das Revisi- onsgericht nicht stand. Nach der Klausel kann mit Rückforderungsbeträgen we- gen Mietminderungen, die wegen der Vorfälligkeit der Miete im laufenden Mo- nat entstanden sind, in den Folgemonaten aufgerechnet werden. Die Regelung ist schon nach ihrem Wortlaut nicht auf Rückforderungsbeträge aus dem ersten Monat seit der Entstehung des Mangels beschränkt, sondern ebenso auf die folgenden Monate anwendbar, weil der Mieter auch insoweit zur Vorauszahlung der Miete verpflichtet ist und damit Monat für Monat eine Mietminderung im lau- fenden Monat entsteht. Eine andere Auslegung würde auch dem sachlichen Zusammenhang der Regelung widersprechen. Ob und in welchem Umfang die Miete gemindert ist, kann regelmäßig erst nach Ablauf eines Monats festgestellt werden, da erst dann feststeht, in welchem zeitlichen Umfang die Nutzung der Mietsache beeinträchtigt war. b) Aus dem Senatsbeschluss vom 26. Oktober 1994 (BGHZ 127, 245), auf den das Landgericht Bezug nimmt, folgt kein anderes Ergebnis. Denn an- ders als nach der dort zu beurteilenden Regelung wird der Mieter im vorliegen- den Streitfall nicht darauf verwiesen, sein Minderungsrecht im Klagewege 15 - 8 - durchzusetzen. Die Aufrechnung hängt allein von der praktischen Möglichkeit im Einzelfall ab, die Mietminderung bei der nächsten Zahlung der Miete zu be- rücksichtigen. Dabei mag bei Vorliegen eines Dauerauftrags ein Zeitraum von über einem Monat verstreichen, wenn der Mangel erst gegen Ende des Monats entsteht und somit eine Kürzung der Miete im darauf folgenden Monat nicht mehr möglich ist. Eine Verschiebung der Verwirklichung des Minderungsan- spruchs von ein oder zwei Monaten stellt jedoch keine unangemessene Be- nachteiligung dar (BGHZ, aaO, 249, m.w.N.). Erst wenn die Kombination von Vorauszahlungs- und Aufrechnungsverbotsklausel dazu führt, dass der Mieter gezwungen ist, seinen Minderungsanspruch im Klageweg durchzusetzen, liegt eine unzulässige Beschränkung des Minderungsrechts vor (BGHZ, aaO, 252 f.). Das ist hier nicht der Fall. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; das Urteil ist deshalb aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur End- entscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getrof- fen hat, ob die Kündigung wegen unpünktlicher Zahlung berechtigt war. Die Sa- 16 - 9 - che ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsge- richt zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 19.04.2006 - 12 C 31/06 - LG Berlin, Entscheidung vom 01.12.2006 - 63 S 177/06 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 347/04 Verkündet am: 20. Juli 2005 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 551 Abs. 1, 536 Abs. 1 Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete ein- schließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Neben- kosten. Dies gilt auch, wenn der zur Minderung führende Mangel auf einer Abwei- chung der Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als 10 % beruht. Ist die Miete aufgrund eines Mangels nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert, so bleibt dieser Umstand für die Berechnung der zulässigen Höhe einer Mietsicherheit nach § 551 Abs. 1 BGB außer Betracht. Maßgeblich für die Höchstgrenze ist die vereinbar- te, nicht die geminderte Miete. Unter Miete im Sinne des § 551 Abs.1 BGB ist jedoch dann die aufgrund des Mangels geminderte Miete zu verstehen, wenn im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Mietsicherheit ein unbehebbarer Mangel vorliegt. BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04 - LG Berlin AG Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 21. Juni 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Leimert, Wiechers, Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 14. September 2004 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 19. Februar 2004 abgeändert und wie folgt neu gefaßt: Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 2.734,23 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 540,33 € seit dem 29. März 2003 und aus weiteren 2.193,90 € seit dem 24. Oktober 2003 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen. Die weitergehenden Rechtsmittel der Kläger werden zurückgewie- sen. Von den Kosten des ersten Rechtszuges haben die Kläger 5 %, die Beklagte 95 % zu tragen. Im übrigen trägt die Beklagte die Ko- sten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Kläger mieteten von der Beklagten mit Mietvertrag vom 20. Januar 2002 eine Wohnung im Hause B. Straße in B. . Als Miete war ein Betrag von 1.288 € vereinbart nebst einer monatlichen Vorauszahlung von 194 € auf die Betriebskosten, somit insgesamt 1.482 €. Bei Vertragsschluß leis- teten die Kläger eine Mietsicherheit in Höhe von 3.864 €, die dem Dreifachen der vereinbarten Nettomiete entsprach. Entgegen der Angabe im Mietvertrag, nach der die Größe der Wohnung "ca. 180 qm" beträgt, hat die Wohnung tat- sächlich eine Fläche von 154,83 qm. Die Kläger haben im Hinblick auf die Flächenabweichung Rückzahlung der anteiligen Miete für die Zeit von März 2002 bis März 2003 verlangt und vor- getragen, die vereinbarte Bruttokaltmiete von 1.482 € sei auf 1.274,25 € herab- zusetzen, so daß ihnen Rückzahlungsansprüche von monatlich 207,75 € zu- ständen. Abzüglich eines Betrages von 499,44 € haben die Kläger eine Forde- rung von 2.201,31 € errechnet. Weiterhin haben sie teilweise Rückzahlung der geleisteten Mietsicherheit in Höhe von 540,33 € nebst Zinsen begehrt und ge- meint, Maßstab für die zulässige Höhe der Sicherheitsleistung nach § 551 Abs. 1 BGB sei nicht die vereinbarte, sondern die aufgrund der geringeren Wohnungsgröße tatsächlich geschuldete Nettokaltmiete von 1.107,89 €. Damit habe die Beklagte den drei Monatsmieten übersteigenden Betrag zurückzuzah- len. Einen weitergehenden Feststellungsantrag haben die Kläger zurückge- nommen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht der Klage unter Abänderung des angefochtenen Urteils in Höhe von 1.843,03 € stattgegeben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelasse- - 4 - nen Revision verfolgen die Kläger ihren ursprünglichen Zahlungsantrag weiter, soweit das Berufungsgericht die weitergehende Klage abgewiesen hat. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: Die Kläger hätten einen Anspruch aus § 812 Abs. 1 BGB auf teilweise Rückzahlung der geleisteten Miete in Höhe von 1.843,03 €. Die von den Klä- gern geschuldete Miete sei aufgrund der tatsächlich geringeren Wohnungsgrö- ße, die von der Angabe im Mietvertrag um 13,98 % abweiche, gemindert. Der Betrag sei jedoch nicht ausgehend von der Bruttomiete, sondern anhand der Nettomiete zu berechnen. Dies gelte jedenfalls bei einer Minderung aufgrund einer Flächenabweichung. Zwar seien auch gezahlte Vorschüsse auf die Ne- benkosten grundsätzlich Teil der Miete und stellten ein Entgelt für die Überlas- sung der Wohnung dar. Würde man aber diese Vorauszahlungen zur Berech- nung des Minderungsbetrages einbeziehen, ergäbe sich eine doppelte Anrech- nung. Denn die geringere Fläche einer Wohnung führe schon zu einem geringe- ren Anteil der aufgrund der Abrechnung nach Wohnfläche zu tragenden Neben- kosten. Es sei deshalb nicht gerechtfertigt, zusätzlich unter Berücksichtigung der Nebenkostenvorschüsse einen höheren Minderungsbetrag anzunehmen. Danach belaufe sich die Minderung nur auf 180,19 € monatlich, so daß den Klä- gern abzüglich eines Betrages von 499,44 € für die Zeit von März 2002 bis März 2003 ein Rückforderungsanspruch in Höhe von 1.843,03 € zustehe. Dagegen könnten die Kläger nicht teilweise Rückzahlung der geleisteten Kaution aus § 812 Abs. 1 BGB verlangen. Die Vereinbarung im Mietvertrag stel- le hierfür einen Rechtsgrund dar. Der Umstand, daß die vereinbarte Miete we- - 5 - gen eines Mangels der Mietsache gemindert sei, führe nicht zur Unzulässigkeit der Vereinbarung über die Miete selbst. II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand. Die Kläger haben einen Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Rückzahlung eines Betrages von 2.193,94 € wegen überzahlter Mieten im Zeit- raum März 2002 bis März 2003. Ferner können sie einen weiteren Betrag von 540,33 € verlangen, da die Kautionsvereinbarung in dieser Höhe unwirksam und die Beklagte insoweit zur Rückgewähr verpflichtet ist. 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht von einer Minderung der monatli- chen Miete nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB und von einem Anspruch auf Rück- zahlung der deshalb zuviel gezahlten Miete ausgegangen, da die tatsächliche Wohnungsgröße von 154,83 qm um 13,98 % von der im Mietvertrag mit ca. 180 qm angegebenen Fläche abweicht. a) Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung berechtigt (Senat, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947). Bemessungsgrundlage der Minderung ist grundsätz- lich die Bruttomiete, da als Gegenleistung für die vom Vermieter geschuldete Gesamtleistung sämtliche vom Mieter zu erbringenden Leistungsentgelte (Net- tomiete und Nebenkostenpauschale oder Vorauszahlungen auf die Nebenkos- ten) anzusehen sind (BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03 = NJW 2005, 1713, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Der Senat hält diese An- - 6 - sicht auch für den Bereich der Wohnraummiete aus den Gründen des genann- ten Urteils für zutreffend. b) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts gilt dies auch, wenn die Minderung der Miete auf einer zu geringen Fläche der angemieteten Wohnung beruht. Auch eine solche Beeinträchtigung ist stets ein Mangel der geschulde- ten Gesamtleistung des Vermieters mit der Folge, daß die gesamte Gegenleis- tung des Mieters gemindert ist, um die Gleichwertigkeit der Leistungen beider Vertragsparteien wiederherzustellen (BGH, aaO unter II 2 b bb). Das Argument des Berufungsgerichts, in diesem Fall führe die Heranziehung der Nebenkos- tenvorauszahlungen bei der Berechnung des Minderungsbetrages zu einer doppelten Anrechnung der abweichenden Wohnungsgröße, ist nicht richtig. Zwar wird die geringere Fläche bei der Ermittlung der tatsächlich entstandenen Betriebskosten, soweit diese nach der Wohnfläche berechnet und auf den Mie- ter umgelegt werden, berücksichtigt. Eine "doppelte Anrechnung" erfolgt jedoch nicht dadurch, daß die Höhe der geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen gemindert ist. Leistet der Mieter aufgrund der Minderung nur geringere Neben- kostenvorauszahlungen, werden bei der Abrechnung der Betriebskosten auch nur die Zahlungen in der verminderten Höhe berücksichtigt, so daß ein eventu- elles Guthaben des Mieters geringer bzw. eine Nachforderung des Vermieters höher ausfällt, als wenn der Mieter die Nebenkostenvorauszahlungen in der ursprünglich vereinbarten Höhe erbracht hätte. Dies gilt auch, wenn - wie hier - der Mieter Rückzahlung bereits geleisteter Nebenkostenvorauszahlungen ver- langt. 2. Die Kläger haben ferner einen Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB auf anteilige Rückzahlung der erbrachten Kaution von 540,33 €. In dieser Höhe haben die Kläger die Mietsicherheit ohne Rechtsgrund geleistet, da die Kauti- onsvereinbarung insoweit unwirksam ist (§ 551 Abs. 4 BGB). - 7 - a) Nach § 551 Abs. 1 BGB darf eine Mietsicherheit höchstens das Drei- fache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Maßgeblich für die zulässige Höhe der Sicherheit ist die im Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung geschuldete Miete (BT-Drucks. 9/2079, S. 13; von Martius in Bub/Treier, Hand- buch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A Rdnr. 756; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 551 Rdnr. 6), spätere Erhöhungen oder Ermäßigungen bleiben außer Betracht (Kossmann, Handbuch der Wohn- raummiete, 6. Aufl., § 39 Rdnr. 10; Schmid, Mietkaution und Vermieterpfand- recht, Rdnr. 2030). b) Dies gilt grundsätzlich auch bei einer Mietminderung. Ist die Miete auf- grund von Mängeln der vermieteten Wohnung nach § 536 Abs. 1 BGB gemin- dert, so hat dieser Umstand im Allgemeinen keinen Einfluß auf die Berechnung der dreifachen Monatsmiete nach § 551 Abs. 1 BGB. Die zulässige Obergrenze der Mietsicherheit kann nicht jeweils davon abhängen, ob und gegebenenfalls welche Mängel vorliegen, in welchem Umfang der Mieter Mängel dem Vermie- ter nach § 536 a BGB anzeigt und inwieweit der Vermieter Abhilfe schafft. Denn die Kaution verfolgt gerade den Zweck, dem Vermieter Sicherheit auch im Falle streitiger Ansprüche, insbesondere aufgrund von Mängeln, zu geben (KG, GE 2003, 525). c) Jedoch bemißt sich die zulässige Höhe der Mietsicherheit lediglich nach der geminderten Miete, wenn die Minderung auf Mängeln beruht, die be- reits im Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung vorliegen und nicht behoben wer- den können. Hat der Vermieter eine Wohnung vermietet, die von Anfang an einen unbehebbaren Mangel aufweist, ist die Miete von vornherein und auf Dauer gemindert. Die Revision weist zu Recht darauf hin, daß in diesem Fall ein anerkennenswertes Sicherungsinteresse des Vermieters an einer Mietkauti- - 8 - on in Höhe des Dreifachen der vereinbarten Nettomiete nicht besteht. Vielmehr ist die geminderte Miete bei der Berechnung des Höchstbetrages nach § 551 Abs. 1 BGB zugrunde zu legen (vgl. ähnlich bei einer Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 551 Rdnr. 42; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 551 Rdnr. 17). Dies ist auch der Fall, wenn - wie hier - die tatsächliche Wohnungsgröße hinter der im Mietvertrag an- gegebenen Wohnfläche zurückbleibt und die Miete deshalb gemindert ist. Eine Behebung dieses Mangels ist dem Vermieter nicht möglich. Folglich ist eine Kautionsvereinbarung nur zulässig in Höhe des Dreifachen der geminderten Miete; der darüber hinausgehende Betrag ist vom Mieter nach § 551 Abs. 4 BGB nicht geschuldet. III. Das Berufungsurteil ist nach alledem aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist zur Endentscheidung reif, so daß der Senat in der Sache selbst entscheiden kann (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die im Mietvertrag mit 1.482 € einschließlich Nebenkostenvorauszahlung vereinbarte Miete ist aufgrund der geringeren Wohnfläche im Vergleich zur An- gabe im Mietvertrag um 13,98 % gemindert und beläuft sich deshalb auf 1.274,82 €. Die Minderung beträgt damit monatlich 207,18 €, für den Zeitraum März 2002 bis März 2003 2.693,34 €. Unter Berücksichtigung des von den Klä- gern abgesetzten Betrages von 499,44 € errechnet sich ein Rückzahlungsan- spruch von insgesamt 2.193,90 €. Die zulässige Höhe der Kaution gemäß § 551 Abs. 1 BGB bemißt sich nach der um 13,98 % geminderten Nettomiete von 1.288 €, somit nach dem Betrag von 1.107,89 €. Das Dreifache dieser Miete ergibt eine zulässige Kauti- on von höchstens 3.323,67 €. Den darüber hinausgehenden Betrag von - 9 - 540,33 € hat die Beklagte an die Kläger zurückzuzahlen. Die von den Klägern daneben geltend gemachten Zinsen schuldet die Beklagte nach §§ 286 Abs. 1 Satz 1, 288 Abs. 1 BGB. Bei der Kostenentscheidung hat der Senat von der Vorschrift des § 92 Abs. 2 Ziff. 1 ZPO Gebrauch gemacht, da die Zuvielforderung der Kläger ver- hältnismäßig geringfügig war und keine höheren Kosten veranlaßt hat. Soweit die Kläger in erster Instanz die Klage teilweise zurückgenommen haben, ergibt sich ihre Pflicht zur anteiligen Kostentragung aus § 269 Abs. 3 ZPO. Dr. Deppert Dr. Leimert Wiechers Dr. Frellesen Hermanns

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 344/02 Verkündet am: 25. Juni 2003 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein § 550 b Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 BGB a.F. (jetzt § 551 BGB) Zur Rückforderung einer Mietkaution bei unwirksamer Fälligkeitsklausel. BGH, Urteil vom 25.Juni 2003 - VIII ZR 344/02 - LG Leipzig AG Leipzig - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. Juni 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Leipzig vom 6. November 2002 wird zurückgewie- sen. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger begehren die Freigabe eines als Mietkaution an die Beklagte verpfändeten Sparguthabens. Die Kläger und die Rechtsvorgängerin der Beklagten schlossen am 11. Dezember 1998 einen Mietvertrag über eine Wohnung in H. /L. . Nach § 3 dieses Vertrages beträgt der Grundmietzins monatlich 930 DM. In § 5 heißt es: "1. Der Mieter leistet eine Kaution in Höhe von 2.790 DM (DM zwei-sieben-neun-null). 2. Der Kautionsbetrag wird verzinst; er wird entrichtet durch Ver- pfändung eines vom Mieter bei der B. M. , Zweigstelle A. zu er- - 3 - richtenden Sparkontos. Die Zinshöhe soll einer Spareinlage mit gesetzlicher Kündigung entsprechen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu, sie erhöhen die Sicherheit. Die Sicherheitslei- stung ist mit Abschluß des Mietvertrages zu erbringen. 3. Die Kaution wird nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache unter Berücksichtigung der dem Vermieter etwa zustehenden Ansprüche, in diesem Falle spätestens binnen sechs Monaten nach Rückgabe oder Be- endigung, freigegeben." Das Mietverhältnis begann am 15. März 1999. Die Kläger errichteten bei der Sparkasse H. ein Sparkonto, auf das sie 2.790 DM einzahlten. Mit Erklärung vom 9. April 1999 verpfändeten sie das Sparguthaben an die Rechts- vorgängerin der Beklagten. Die Kläger sind der Auffassung, die Kautionsabrede sei insgesamt un- wirksam, die Kaution deshalb ohne Rechtsgrund geleistet worden. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht die Beru- fung zurückgewiesen und die Revision zugelassen. Mit dieser verfolgen die Kläger ihr Klageziel weiter. - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht meint, die Verpfändung des Sparguthabens bei der Sparkasse H. zugunsten der Beklagten sei nicht ohne Rechts- grund erfolgt, so daß ein Freigabeanspruch der Kläger gemäß § 812 BGB nicht gegeben sei. Die Regelung in § 5 Abs. 2 Satz 4 des Mietvertrages sei zwar we- gen Verstoßes gegen § 550 b Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 BGB a.F. (jetzt § 551 BGB) sowie nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG unwirksam, weil der Mieter danach die ge- samte Kaution schon bei Abschluß des Mietvertrages zu leisten habe. Diese Unwirksamkeit führe aber nicht dazu, daß die Kautionsabrede im ganzen un- wirksam wäre. Unwirksam sei nur die Vereinbarung zur Fälligkeit der Kaution. § 5 des Mietvertrages enthalte sprachlich und inhaltlich selbständige Regelun- gen, die teilbar seien und auch bei Wegfall der Fälligkeitsabrede in Absatz 2 Satz 4 einen eigenen sinnvoll bleibenden Regelungsgehalt hätten. Präventive Erwägungen seien außer acht zu lassen. Der Gesetzgeber habe mit der Rege- lung in § 550 b Abs. 3 BGB a.F. nicht den Vermieter bestrafen und durch eine Pflicht zur Rückzahlung der Kaution einem Vermögensrisiko aussetzen wollen. Da die Parteien aufgrund der unwirksamen Fälligkeitsregelung keine Vereinba- rung über die Fälligkeit der Kaution getroffen hätten, greife gemäß § 6 Abs. 2 AGBG die in § 550 b Abs. 1 Satz 2, 3 BGB a.F. enthaltene gesetzliche Rege- lung ein. Dies entspreche dem mutmaßlichen Willen redlicher Parteien. Der Vermieter erhalte seine Sicherheitsleistung letztlich nur vorfristig. - 5 - II. Dagegen wendet sich die Revision im Ergebnis ohne Erfolg. Das Land- gericht ist zu Recht der Auffassung, daß die Kläger gegenüber der Beklagten keinen Anspruch auf Freigabe des verpfändeten Sparguthabens gemäß § 812 Abs. 1 Alt. 1 BGB bei noch bestehendem Mietverhältnis haben. 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß die Ver- einbarung in § 5 Abs. 2 Satz 4 des Mietvertrages - "Die Sicherheitsleistung ist mit Abschluß des Mietvertrages zu erbringen" - unwirksam ist. Sie verstößt ge- gen die zwingende Bestimmung des § 550 b Abs. 1 Satz 3 BGB a.F. Danach ist der Mieter berechtigt, die Sicherheitsleistung in drei gleichen monatlichen Teil- zahlungen zu leisten, wobei die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnis- ses fällig ist. Gemäß § 550 b Abs. 3 BGB a.F. ist eine hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Durch § 5 Abs. 2 Satz 4 des Mietvertrages werden die Rechte des Mieters zur ratenweisen Erfüllung der Kaution und zur Zahlung erst bei Beginn des Mietverhältnisses unzulässig ein- geschränkt. 2. Richtig ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts, bei Wegfall des vierten Satzes des § 5 Absatz 2 des Mietvertrages enthalte die restliche Be- stimmung in ihrer verbleibenden Fassung noch eine sprachlich und inhaltlich selbständige Regelung, die dem Vertragszweck diene. In Absatz 1 des § 5 des Mietvertrages haben die Parteien vereinbart, daß der Mieter eine Kaution in Höhe von 2.790 DM leisten soll; diese Regelung ist gemessen an § 550 b Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. nicht zu beanstanden, da die zu erbringende Sicherheit das Dreifache des auf einen Monat entfallenden Miet- zinses ohne Nebenkosten nicht übersteigt. In Absatz 2 des § 5 des Mietvertra- ges werden dann unter anderem die Art der Kautionsleistung (Verpfändung ei- - 6 - nes Sparbuchs) sowie die Fälligkeit der Kaution geregelt. Ohne die unwirksame Fälligkeitsregelung bleibt eine Abrede der Parteien über eine von den Klägern zu erbringende Sicherheitsleistung in Höhe von 2.790 DM selbständig beste- hen. Entgegen der von Instanzgerichten und der Literatur teilweise vertretene Auffassungen (z.B. LG Berlin, Grundeigentum 2002, 55; LG München, NJW-RR 2001, 1230; Börstinghaus, MDR 1999, 965 f.) stellt die Annahme einer Teilun- wirksamkeit einer Kautionsvereinbarung keine unzulässige geltungserhaltende Reduktion einer Allgemeinen Geschäftsbedingung dar (Schmidt-Futterer, Miet- recht, 7. Aufl., § 550 Rdnr. 28). Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die eine geltungserhalten- de Reduktion von Formularklauseln auf einen zulässigen Kern ablehnt, betrifft Klauseln, die zulässige und unzulässige Tatbestände sprachlich nicht trennbar verbinden, bei denen daher die Ausgrenzung der unzulässigen und die Auf- rechterhaltung der zulässigen Teile nur durch eine sprachliche und inhaltliche Umgestaltung erreicht werden könnte (BGH, Urteil vom 28. Mai 1984 - III ZR 63/83, NJW 1984, 2816 unter II 3). Hier geht es aber nicht darum, für eine un- zulässige Klausel eine neue Fassung zu finden, die für den Verwender mög- lichst günstig, aber rechtlich gerade noch zulässig ist. Vielmehr wird eine sprachlich und inhaltlich teilbare Formularbestimmung ohne ihre unzulässigen Bestandteile mit ihrem zulässigen Inhalt aufrechterhalten. Das Verbot geltungs- erhaltender Reduktion einer beanstandeten Klausel gilt nicht, wenn sich die Formularklausel aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen läßt (BGHZ 136, 314, 322; vgl. auch BGHZ 145, 203, 212). 3. Entgegen der Ansicht der Revision ist die Teilunwirksamkeit der Kauti- onsabrede auch mit dem Sinn und Zweck des § 550 b BGB a.F. vereinbar. - 7 - Mit dem Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912), mit dem auch § 550 b in das BGB ein- gefügt worden ist, sollte "marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten mehr Geltung verschafft" werden, der "sozialen Bedeutung des Mietverhältnisses für die Mie- ter Rechnung getragen, als auch die Interessen des Vermieters an der Wirt- schaftlichkeit der Wohnungen berücksichtigt" werden (Gesetzesbegr. BT- Drucks. 9/2079 S. 1 f.). Die unübersichtliche Rechtslage zur Mietkaution sollte bereinigt und ein Ausgleich zwischen dem Sicherungsbedürfnis des Vermieters auf der einen und dem Schutzbedürfnis des Mieters auf der anderen Seite ge- schaffen werden (Gesetzesbegr. BT-Drucks. 9/2079, S. 10). Im Hinblick auf diesen Schutzzweck des § 550 b BGB a.F. wäre es verfehlt, eine Kautionsre- gelung insgesamt für unwirksam zu erklären, weil eine Teilregelung zur Fällig- keit gegen das Gesetz verstößt. Damit blieben die berechtigten Interessen des Vermieters an einer Sicherheit und damit auch an der wirtschaftlichen Nutzbar- keit der Wohnung außer acht. Der Vermieter erbringt dem Mieter gegenüber in der Weise eine Vorleistung, daß er diesem die Wohnung zur Verfügung stellt, die er nur bei Wahrung der besonderen Erfordernisse des Mieterschutzrechtes zurückerhalten kann. Zudem besteht für einen Vermieter die Gefahr, daß die vermietete Wohnung durch den Mieter beschädigt wird und der Schaden bei Vertragsende nicht oder nicht vollständig von diesem beseitigt worden ist. Durch die Mietsicherheit ist der Vermieter zumindest teilweise gegen hieraus resultierende Schäden abgesichert. Demgegenüber kann ein Mieter in der Re- gel nicht erwarten, daß sich ein Vermieter zur Überlassung einer Wohnung oh- ne Stellung einer Mietsicherheit bereit erklärt. Die Leistung einer solchen Si- cherheit entspricht der üblichen Praxis, die vom Gesetzgeber durch die Rege- lung des § 550 b BGB a.F. auch ausdrücklich bestätigt worden ist. Entgegen der Meinung der Revision läuft die Bestimmung des § 550 b Abs. 1 Satz 3 BGB a.F. nicht leer, wenn die Kautionsregelung nicht insgesamt - 8 - als unwirksam anzusehen ist. Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Mietsicherheit vor der gesetzlichen Fälligkeit zu entrichten. Er ist dazu nur berechtigt. Es steht ihm frei, die Kaution sofort zu bezahlen oder sie bis zu den in § 550 b Abs. 1 BGB a.F. bestimmten Fälligkeitszeitpunkten einzubehalten. Der Vermieter hat keine rechtliche Möglichkeit, die Zahlung der Kaution vor Fälligkeit zu erzwin- gen. Ein Mieter, von dem der Vermieter die vorzeitige Zahlung der vereinbar- ten Kaution verlangt, ist auch nicht ohne rechtlichen Schutz. Ihm steht ein An- spruch auf Überlassung der Wohnung zu, den er notfalls gerichtlich durchset- zen kann. Entsprechend dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung ver- mag der Mieter damit seine wirtschaftliche Belastung zu Beginn des Mietver- hältnisses zu verringern (vgl. Gesetzesbegr. BT-Drucks. 9/2079 S. 14). Auch ist die Kaution vom Zeitpunkt ihrer Zahlung an zu verzinsen. III. Die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung in § 5 des Mietvertrages der Parteien vom 11. Dezember 1998 ist mithin mit Ausnahme der Fälligkeitsregel in Abs. 2 Satz 4 rechtswirksam. Die Verpfändung des Sparguthabens an die - 9 - Beklagte erfolgte deshalb mit Rechtsgrund. Ein Bereicherungsanspruch der Kläger gegenüber der Beklagten scheidet demnach aus. Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 234/03 Verkündet am: 12. Mai 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja MHG § 2 Abs. 2 Satz 1 Ein Mieterhöhungsverlangen ist aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Ver- mieter in der Begründung auf die Inanspruchnahme einer öffentlichen Förderung für die Modernisierung der Wohnung und die dadurch veranlaßte Kürzung der Mieterhö- hung hinweist, den Kürzungsbetrag jedoch nicht nachvollziehbar erläutert. Dies gilt auch dann, wenn der Hinweis auf einem Versehen beruht, weil eine solche Förde- rung in Wirklichkeit nicht erfolgt und deshalb eine Kürzung nicht erforderlich ist (im Anschluß an Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, zur Veröffentli- chung bestimmt). BGH, Urteil vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 234/03 - LG Berlin AG Berlin-Köpenick - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. Mai 2004 durch den Richter am Bundesgerichtshof Dr. Beyer als Vor- sitzenden und die Richter Ball, Wiechers, Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin vom 13. Juni 2003 wird mit der Maßgabe zu- rückgewiesen, daß die Klage, soweit ihr nicht stattgegeben wor- den ist, unzulässig ist. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Wohnungsbaugesellschaft, ist Eigentümerin eines in Berlin-Köpenick, G. , gelegenen Wohnanwesens. Eine in dem Gebäude befindliche, 49,69 qm große Wohnung vermietete die Rechtsvorgän- gerin der Klägerin mit Vertrag vom 31. Oktober 1960 an den Beklagten. Seit dem 1. August 1998 belief sich die Nettokaltmiete für diese Wohnung auf 330,46 DM. Nachdem die Klägerin an dem Wohngebäude mit öffentlichen Fördermit- teln bauliche Maßnahmen durchgeführt hatte, verlangte sie mit Schreiben vom 30. Mai 2001 von dem Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der Kaltmiete um 54,64 DM auf 385,10 DM ab dem 1. August 2001. Zur Begründung führte - 3 - sie in dem Schreiben aus, nach dem Berliner Mietspiegel 2000 für die östlichen Bezirke und West-Staaken betrage die Vergleichsmiete statt bisher 6,65 DM/qm nunmehr 9,46 DM/qm. Unter Berücksichtigung der 30 %-Kappungsgrenze des § 2 MHG ermäßige sich dieser Betrag auf 8,65 DM/qm. Da die Wohnung jedoch mit öffentlichen Fördermitteln modernisiert und instand gesetzt worden sei, dür- fe nach den Förderbedingungen keine höhere Miete geltend gemacht werden, als sich bei Zugrundelegung des Mittelwerts des maßgeblichen Mietspiegels ergebe. Dieser belaufe sich auf 7,75 DM/qm, so daß die Kaltmiete lediglich um 54,64 DM auf insgesamt 385,10 DM zu erhöhen sei. Kürzungsbeträge sind nicht angegeben. Der Beklagte hat dem Mieterhöhungsverlangen nicht zuge- stimmt. Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin Zustimmung des Beklagten zu der von ihr begehrten Erhöhung der Nettokaltmiete um monatlich 54,64 DM auf 385,10 DM zuzüglich Zuschläge und Nebenkostenvorauszahlungen wie bisher mit Wirkung ab 1. August 2001. Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich ei- ner Erhöhung um monatlich 21,84 DM (11,17 €) stattgegeben und sie im übri- gen abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Land- gericht zurückgewiesen. Dieses Urteil hat der Senat aus formellen Gründen aufgehoben und die Sache zurückverwiesen. Durch das nunmehr angefochtene Urteil hat das Landgericht die Berufung der Klägerin erneut zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr ursprüngliches Klageziel in vollem Umfang weiter. - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 30. Mai 2001 sei unwirk- sam. Es enthalte nicht die für eine Auslösung der Überlegungsfrist des § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG nötigen Informationen über Art und Höhe der öffentlichen Förderung für die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen. Welche Infor- mationen ein Erhöhungsverlangen enthalten müsse, sei eine Frage des Einzel- falls. Dabei sei eine Interessenabwägung zwischen Vermieter und Mieter vor- zunehmen und der Zweckbestimmung des § 2 Abs. 2 MHG Rechnung zu tra- gen. Diese bestehe darin, dem Mieter die Möglichkeit der Information und Nachprüfung zu geben, damit er sich anhand der mitgeteilten Daten schlüssig werden könne, ob er dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen wolle oder nicht. Dazu sei es erforderlich, daß das Erhöhungsverlangen Angaben zu Kürzungs- beträgen nach § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG oder auch zu Art und Umfang der öffentlichen Förderung enthalte. II. Diese Ausführungen halten der Überprüfung im Ergebnis stand. 1. Die Klägerin ist nicht berechtigt, von dem Beklagten Zustimmung zu der von ihr mit Schreiben vom 30. Mai 2001 geltend gemachten Mieterhöhung zu verlangen. Das Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, da es nicht ordnungsgemäß begründet wurde. - 5 - Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG), das auf den vorliegenden Fall gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB noch anwendbar ist, ist ein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter gegenüber schriftlich geltend zu machen und zu begründen. Wie der Senat bereits in sei- nem Urteil vom 25. Februar 2004 (VIII ZR 116/03 unter II 1, zur Veröffentlichung bestimmt) ausgeführt hat, sind in das Mieterhöhungsverlangen auch die nach § 2 Abs. 1 Satz 2 und § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG anzusetzenden Kürzungs- beträge aufzunehmen (ebenso Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 a Rdnr. 30). Mit dem Verfahren nach § 2 MHG soll dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlan- gens durch den Vermieter zu überprüfen. Damit sollen überflüssige Prozesse vermieden werden. Diesem Regelungszweck ist aber nur dann Genüge getan, wenn dem Mieter die abzusetzenden Kürzungsbeträge und deren Berech- nungsgrundlagen bekannt gegeben werden, da er nur dann nachvollziehen kann, ob er die vom Vermieter berechnete und verlangte Miete zu zahlen hat (vgl. Senat aaO; Börstinghaus, MDR 1998, 933, 935 f.). Im vorliegenden Fall hat die Klägerin in ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 30. Mai 2001 zwar angegeben, daß die an den Beklagten vermietete Woh- nung "mit Fördermitteln nach den Richtlinien über die Gewährung von Zuwen- dungen zur Instandsetzung und Modernisierung von industriell gefertigten Wohngebäuden im Ostteil Berlins modernisiert und instand gesetzt wurde". An- gaben zu Kürzungsbeträgen und deren Grundlagen enthält das Schreiben je- doch nicht. Damit entspricht es nicht den an ein ordnungsgemäßes Mieterhö- hungsverlangen nach § 2 MHG zu stellenden formellen Anforderungen. 2. a) Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist aus formellen Grün- den unwirksam. Zwar ergibt sich aus III A. 7 des Bewilligungsbescheides vom 1. Oktober 1986, daß die an die Klägerin gezahlten öffentlichen Aufwendungs- - 6 - zuschüsse tatsächlich nur für Instandsetzungs- und nicht für Modernisierungs- maßnahmen erbracht wurden. In ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 30. Mai 2001 hat die Klägerin gegenüber dem Beklagten jedoch angegeben, sie habe Fördermittel "zur Instandsetzung und Modernisierung" erhalten. Da das schrift- lich zu begründende Mieterhöhungsverlangen dem Zweck dient, dem Mieter die Überprüfung der begehrten Mieterhöhung zu ermöglichen, muß es in sich wi- derspruchsfrei begründet sein. Macht der Vermieter eine Mieterhöhung (auch) wegen Modernisierung geltend und erklärt er dem Mieter gegenüber, er habe hierfür öffentliche Fördermittel erhalten, dann muß er auch die entsprechenden Kürzungsbeträge im Mieterhöhungsverlangen ausweisen. Anderenfalls ist das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam. Hieran ändert auch die Tatsache nichts, daß die Begründung des Mieterhöhungsverlangens in diesem Punkt in- haltlich falsch war, da die Klägerin tatsächlich Fördermittel lediglich für Instand- setzungsmaßnahmen erhalten hatte, so daß sie keine Abzüge hätte vornehmen müssen. Auf die tatsächlichen Verhältnisse kommt es insoweit nämlich nicht an, weil nach dem Sinn und Zweck des gesetzlichen Begründungszwangs (§ 2 Abs. 2 MHG) nur auf den Erkenntnishorizont des Mieters abzustellen ist. b) Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist auch nicht wirksam "nachgebessert" worden. Nach § 2 Abs. 3 MHG (anders jetzt § 558 b Abs. 3 BGB) ist dies nur durch die Nachholung, das heißt die Neuvornahme des Miet- erhöhungsverlangens möglich (vgl. LG Oldenburg NZM 2000, 31; LG Berlin ZMR 1998, 430; LG Düsseldorf DWW 1992, 214; Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 287 und 551; a.A. Palandt/ Weidenkaff, BGB, 60. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 28). Dies ergibt sich aus dem ein- deutigen Wortlaut der Vorschrift. Eine solche Nachholung hat die Klägerin zu keinem Zeitpunkt vorgenommen. Ihr bloßer Hinweis im Berufungsverfahren darauf, daß die Fördermittel entgegen ihren eigenen Angaben im Mieterhö- hungsverlangen ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt wur- - 7 - den, ist ebensowenig ausreichend wie die Übersendung des Bewilligungsbe- scheides über die öffentlichen Fördermittel an das Berufungsgericht und die Prozeßbevollmächtigte des Beklagten. 3. Es bleibt daher dabei, daß das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 30. Mai 2001 formell unwirksam ist, weil es keine Abzugsbeträge ausweist, obwohl die Klägerin die Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel für Moderni- sierung behauptet hat. Dabei kann nach den obigen Ausführungen offen blei- ben, ob der in der Berufungsinstanz erfolgte neue Vortrag der Klägerin, sie ha- be Fördermittel ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen erhalten, nach § 531 Abs. 2 ZPO hätte zugelassen werden müssen, da es in jedem Fall an einem wirksamen Mieterhöhungsverlangen fehlt. 4. Das Fehlen eines wirksamen Mieterhöhungsverlangens führt zur Un- zulässigkeit der Klage. Nach § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG kann der Vermieter Klage erheben, wenn der Mieter einem - wirksamen - Mieterhöhungsverlangen nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats zustimmt. Die dem Mieter einge- räumte Überlegungsfrist stellt dabei eine besondere Zulässigkeitsvorausset- zung dar. Da ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen die Überlegungsfrist nicht auslöst, ist eine gleichwohl erhobene Klage unzulässig (ebenso Schmidt- Futterer/Börstinghaus, 7. Aufl., aaO, Rdnr. 536; Fischer in: Bub/Treier, Hand- buch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., VIII Rdnr. 58, 60; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 701, 703 f.). - 8 - Nach alledem erweist sich die Revision in der Sache als unbegründet. Sie war daher mit der Maßgabe zurückzuweisen, daß die Klage unzulässig ist, soweit ihr nicht stattgegeben worden ist. Dr. Beyer Ball Wiechers Dr. Wolst Hermanns

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietkaution Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: KG Berlin Senat für Familiensachen Entscheidungsdatum: 14.11.2017 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 19 UF 39/17 ECLI: ECLI:DE:KG:2017:1114.19UF39.17.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 551 BGB, § 563b Abs 2 BGB, § 1568a BGB, § 1568b Abs 3 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietkaution Zuweisung der Ehewohnung eines Alleinmieters an dessen Ehegatten anlässlich der Ehescheidung: Anspruch des Alleinmieters gegen den Ehegatten auf Erstattung der Mietkaution Leitsatz 1. Hat ein Ehegatte dem Vermieter vor der Eheschließung für die spätere eheliche Wohnung als Alleinmieter eine Mietkaution gestellt, kann er hierfür nach Zustimmung zur Fortsetzung des Mietverhältnisses durch den anderen Ehegatten bei Scheidung der Ehe von diesem keine Erstattung verlangen.(Rn.14) 2. Die Mietkaution, die sowohl Ansprüche des Vermieters gegen den ursprünglichen Mieter wie gegen den übernehmenden Mieter sichert, kann vielmehr erst nach Ende des Mietverhältnisses vom Vermieter herausverlangt werden.(Rn.29) 3. Der Erstmieter ist dadurch geschützt, dass er mit dem übernehmenden Ehegatten vor Zustimmung zur Übernahme des Mietverhältnisses eine Vereinbarung über die Kaution trifft oder das Mietverhältnis kündigt.(Rn.29) Verfahrensgang vorgehend AG Tempelhof-Kreuzberg, 4. Mai 2017, 146 F 1286/17 Tenor Die Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 4. Mai 2017 - 146 F 1286/17 - wird zurückgewiesen. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens hat der Antragsteller zu tragen. Der Verfahrenswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 2.873,25 Euro festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Gegenstand des Verfahrens ist die Zahlung eines Ausgleichs für die vom früheren Ehemann an den Vermieter geleistete Mietkaution, nachdem die frühere Ehefrau anlässlich der Scheidung das Mietverhältnis über die Ehewohnung übernommen hat. Randnummer 2 Der Antragsteller mietete vor Eheschließung mit der Antragsgegnerin eine Wohnung in der M... ..., ... Berlin an. Er leistete an den Vermieter die vertraglich vereinbarte Mietkaution von 5.124,30 DM durch Verpfändung seines Sparkontos Nr. ... bei der D... Bank (jetzt: C... bank). Nach der Eheschließung nutzten die Beteiligten die Wohnung als Ehewohnung. Nach der Trennung zog der Antragsteller aus der Wohnung aus. Beide Beteiligten teilten dem Vermieter mit, dass anstelle des Ehemannes die Ehefrau das Mietverhältnis entsprechend § 1568a Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BGB allein fortsetzen solle, was der Vermieter bestätigte. Die Ehe wurde durch Beschluss vom 9. April 2015 rechtskräftig geschieden. Am 15. September 2016 hatte das verpfändete Konto ein Guthaben von 2.873,25 EUR. Randnummer 3 Der Antragsteller hat erstinstanzlich beantragt, die Antragsgegnerin zu verpflichten, an ihn 2.873,25 EUR zu zahlen, Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche aus dem verpfändeten Sparkonto. Randnummer 4 Die Antragsgegnerin hat beantragt, den Antrag zurückzuweisen. Randnummer 5 Mit Beschluss vom 4. Mai 2017, dem Antragsteller zugestellt am 12. Mai 2017, hat das Amtsgericht den Antrag des Antragstellers zurückgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, der geltend gemachte Anspruch stehe dem Antragsteller unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu. Insbesondere bestehe kein Anspruch aus Bereicherungsrecht, weder aus Leistungs- noch aus Nichtleistungskondiktion. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den angefochtenen Beschluss Bezug genommen. Randnummer 6 Mit seiner am 12. Juni 2017 beim Amtsgericht eingegangenen Beschwerde verfolgt der Antragsteller seinen erstinstanzlichen Antrag weiter. Ihm stehe entgegen der vom Amtsgericht vertretenen Auffassung ein Anspruch aus Leistungskondiktion (§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB) zu. In seiner Zustimmung zur Fortsetzung des Mietverhältnisses durch seine frühere Ehefrau liege eine Leistung, denn sie habe dadurch erspart, selbst eine Kaution leisten zu müssen. Hilfsweise stehe ihm ein Anspruch aus Nichtleistungskondiktion gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB zu. § 1568a Abs. 3 S. 1 BGB stelle keinen Rechtsgrund dafür dar, dass die Antragsgegnerin die von ihm geleistete Kaution ausgleichslos behalten dürfe. Randnummer 7 Der Antragsteller beantragt, Randnummer 8 unter Abänderung des angefochtenen Beschlusses die Antragsgegnerin zu verpflichten, an ihn 2.873,25 EUR zu zahlen, Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche aus dem Sparkonto bei der C... bank AG Nr. ... nebst Überreichung der entsprechenden Verpfändungsvereinbarung vom 15.12.1997/14.01.1998. Randnummer 9 Die Antragsgegnerin verteidigt die angefochtene Entscheidung und beantragt, Randnummer 10 die Beschwerde zurückzuweisen. Randnummer 11 Wegen der weiteren Einzelheiten wird ergänzend auf den Akteninhalt Bezug genommen. II. Randnummer 12 Die gemäß §§ 58 ff. FamFG zulässige Beschwerde ist unbegründet. Randnummer 13 Der Senat entscheidet ohne erneute mündliche Verhandlung, weil von einer solchen keine zusätzlichen Erkenntnisse zu erwarten sind (§ 68 Abs. 3 Satz 2 FamFG). Die Beteiligten sind hierauf zuvor gemäß § 117 Abs. 3 FamFG hingewiesen worden. Randnummer 14 Das Amtsgericht hat im Ergebnis zu Recht angenommen, dass dem Antragsteller der gegen die Antragsgegnerin geltend gemachte Anspruch auf Zahlung in Höhe der an den Vermieter verpfändeten Mietkaution derzeit nicht zusteht. Ein möglicher Zahlungsanspruch besteht erst mit Beendigung des Mietverhältnisses durch die Antragsgegnerin. 1. Randnummer 15 Für den vom Antragsteller geltend gemachten Anspruch in Höhe der von ihm an den Vermieter geleisteten Mietkaution besteht vor Beendigung des Mietverhältnisses durch die Antragsgegnerin keine - vom Amtsgericht nicht im Einzelnen geprüfte, aber gegenüber anderen denkbaren Anspruchsgrundlagen vorrangige - spezialgesetzliche Anspruchsgrundlage. a) Randnummer 16 § 1568a BGB sieht für die Zuweisung der Wohnung eines Alleinmieters an seinen früheren Ehegatten anlässlich der Scheidung keinen Ausgleichsanspruch vor, anders als § 1568b Abs. 3 BGB für die Verteilung des Hausrats. Randnummer 17 Eine analoge Anwendung von § 1568b Abs. 3 BGB kommt nicht in Betracht. Zwar sollte vor Einführung der §§ 1568a f. BGB nach herrschender Meinung die für die Verteilung des Hausrats geltende Ausgleichsregelung in § 8 Abs. 3 S. 2 HausratsVO analog auf Fälle der Zuweisung der Ehewohnung anwendbar sein (vgl. Götz/Brudermüller, Die gemeinsame Wohnung, 2008, Rz. 300 m. Nachw.), jedoch hat der Gesetzgeber bei Schaffung des § 1568a BGB durch das am 1. Januar 2009 in Kraft getretene “Gesetz zur Änderung des Zugewinnausgleichs- und Vormundschaftsrechts” in Kenntnis dieses Rechtsstreits von einer entsprechenden Regelung abgesehen. Es fehlt daher an einer für eine Analogie erforderliche planwidrige Regelungslücke, weshalb eine Analogie soweit ersichtlich seit der Neuregelung in Rechtsprechung und Literatur zutreffend nicht mehr vertreten wird (vgl. etwa Schulz/Hauß, Vermögensauseinandersetzung bei Trennung und Scheidung, 6. Auflage 2015, Rz. 1203 f. unter Aufgabe ihrer früheren Ansicht m.w.Nachw.; Klein in: Handbuch des Fachanwalts Familienrecht, 10. Auflage 2015, Kapitel 8 Rz. 394; Palandt/Brudermüller, 76. Auflage 2017, § 1568a Rz. 8 f.; Wellenhofer in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2017, § 1568a Rz. 22). Im Übrigen fehlt es aber auch an einer Vergleichbarkeit der Interessenlage, weil bei der Zuweisung der Wohnung des früheren Alleinmieters an seinen Ehegatten anders als bei der Zuteilung des Hausrats keine Eigentumsübertragung erfolgt. Schon nach früherer Rechtslage konnte daher ein interner Ausgleich unter den Ehegatten hinsichtlich der geleisteten Mietkaution nicht auf den Ausgleichsanspruch nach § 8 Abs. 3 S. 2 HausratsVO gestützt werden (OLG Schleswig vom 28. Februar 1997 - 15 UF 25/96, juris Rz. 3). b) Randnummer 18 Ein Ausgleichsanspruch ergibt sich ferner nicht in entsprechender Anwendung des § 563b Abs. 2 BGB. Randnummer 19 Nach dieser Vorschrift ist der Ehegatte, der nach dem Tod des Mieters gemäß § 563 BGB in das bezüglich der Ehewohnung bestehende Mietverhältnis eintritt, gegenüber den Erben des Mieters verpflichtet, dasjenige herauszugeben, was er infolge einer Vorausentrichtung der Miete durch den bisherigen Mieter erspart oder erlangt. Die Vorschrift regelt damit für einen dem § 1568a BGB vergleichbaren Fall der Fortsetzung eines Mietverhältnisses mit dem Ehepartner des bisherigen Mieters die Ansprüche im Innenverhältnis zwischen dem übernehmendem Ehegatten und dem Rechtsnachfolger des früheren Mieters. Auch bei der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 563 BGB kann es dazu kommen, dass der frühere Mieter die Mietkaution an den Vermieter geleistet hat, wovon anschließend der das Mietverhältnis fortsetzende Ehegatte profitiert, weil er die nach § 551 BGB zu gewährende Mietkaution nicht stellen muss bzw. weil der Vermieter hierauf auch wegen Ansprüchen gegen den übernehmenden Ehegatten zugreifen kann. In diesem Fall wird im Schrifttum zum Teil vertreten, dass der (vom Ehegatte verschiedene) Erbe des früheren Mieters von dem eintretenden Ehegatten die Mietkaution analog § 536b Abs. 2 BGB herausverlangen kann (Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 563b BGB Rz. 34; Häublein in: Münchener Kommentar zum BGB. 7. Auflage 2016, § 563b Rz. 15). Allerdings wird dies in erster Linie für den Fall angenommen, dass die Herausgabe einer Barkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangt wird, weil der Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter in diesem Fall dem übernehmenden Ehegatten als neuem Mieter zustehe. Habe dagegen - wie vorliegend - der frühere Mieter ein Bankkonto als Sicherheit an den Vermieter verpfändet, so könne er dagegen mit Freigabe des Bankkontos durch den Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses unmittelbar wieder über das Bankguthaben verfügen, so dass es der Analogie nicht bedürfe (Streyl, a.a.O., Rz. 33). Randnummer 20 Unabhängig davon ist der nach § 1568a BGB zustimmende frühere Alleinmieter im Vergleich zum Rechtsnachfolger des verstorbenen Ehegatten im Fall des § 563 BGB auf andere Weise geschützt, so dass bereits die für eine derartige (doppelte) Analogie erforderliche Regelungslücke nicht besteht: Der frühere Mieter kann vor Erteilung der Zustimmung zur Wohnungsüberlassung an den Vermieter von dem übernehmenden Ehegatten verlangen, dass dieser einen Ausgleich für die an den Vermieter geleistete Kaution leistet. Dabei werden die Ehegatten regelmäßig auch eine umfassende Vereinbarung bzgl. Mietnachzahlungen, nicht geleisteten Schönheitsreparaturen u.ä. treffen, die der weichende Ehegatte intern zu tragen hat und mit denen die Kaution zu verrechnen wäre. Ist der übernehmende Ehegatte zu einer Ausgleichszahlung nicht bereit (oder besteht Streit über die Anrechnung der vom weichenden Ehegatten zu tragenden Kosten), kann weichende Ehegatte die Ehewohnung als Alleinmieter kündigen und vom Vermieter die Freigabe der Kaution unter Anrechnung eventueller Forderungen aus dem Mietverhältnis verlangen. Der andere Ehegatte kann dann nach § 1568 Abs. 5 BGB vom Vermieter die Begründung eines neuen Mietverhältnisses zu den ortsüblichen Bedingungen verlangen (so ausdrücklich auch BT-Drucks. 16/10798, S. 22), wobei er dann selbst gemäß § 551 BGB eine Kaution zu leisten hat. Hat der weichende Ehegatte versäumt, vor Überlassung der Mietwohnung mit dem anderen Ehegatten eine Ausgleichszahlung für die Kaution zu vereinbaren oder das Mietverhältnis zu kündigen, so ist er darauf verwiesen zu warten, bis die geleistete Kaution nach Beendigung und Abwicklung des Mietverhältnisses mit dem Vermieter frei wird. Randnummer 21 Im Übrigen würde es für eine Analogie an der Planwidrigkeit der Regelungslücke fehlen: Der Gesetzgeber hat die Regelung des § 1568a BGB ausdrücklich an die §§ 563, 563a BGB angelehnt (BT-Drucks. 16/10798, S. 22), so dass davon auszugehen ist, dass er bewusst von einer dem § 563b BGB entsprechenden Regelung abgesehen hat. 2. Randnummer 22 Auch im Übrigen steht dem Antragsteller der geltend gemachte Anspruch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu. a) Randnummer 23 Ein Rückzahlungs- oder Ausgleichsanspruch ergibt sich nicht aus dem Innenverhältnis der früheren Ehegatten als Gläubigern des Anspruches auf Rückzahlung bzw. Freigabe der Kaution, d.h. weder aus § 430 BGB noch aus §§ 741 ff. BGB. Die vor Überlassung der Wohnung geleistete Kaution steht dem Vermieter weiterhin für frühere wie für künftige Forderungen zu, der Rückzahlungsanspruch ist daher erst mit Beendigung des Mietverhältnisses durch den eintretenden Ehegatten fällig. Entsprechend sind auch bei Mit- oder Gesamtgläubigerschaft (§§ 428, 432 BGB; die streitige Frage, wie dies bei Ehegatten zu qualifizieren ist, muss hier nicht entschieden werden, vgl. zum Streitstand ausf. LG Flensburg, ZMR 2009, 449) die Ausgleichsansprüche im Innenverhältnis bedingt durch die Beendigung des Mietverhältnisses und die Rückzahlung bzw. Freigabe der Kaution durch den Vermieter (vgl. OLG München, FamRZ 2013, 552; OLG Schleswig vom 28. Februar 1997 - 15 UF 25/96, juris Rz. 4). Hat - wie vorliegend der Antragsteller - der frühere Mieter ein Bankkonto als Sicherheit an den Vermieter verpfändet, so kann er ohnehin mit Freigabe des Bankkontos durch den Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses unmittelbar wieder über das Bankguthaben verfügen. b) Randnummer 24 Ein Ausgleichsanspruch ergibt sich auch nicht gemäß §§ 683 Satz 1, 677 BGB aus Geschäftsführung ohne Auftrag, denn die Leistung der Kaution durch den Antragsteller vor der Ehe erfolgte nicht für seine spätere Ehefrau, sondern im eigenen Interesse, so dass es am Erfordernis der Führung eines (zumindest auch) fremden Geschäftes fehlt. c) Randnummer 25 Ein Ausgleichsanspruch des Antragstellers ergibt sich schließlich auch nicht - wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat - aus Bereicherungsrecht. Randnummer 26 aa) Für einen Anspruch aus Leistungskondiktion nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB fehlt es bereits an einer Leistung des Antragstellers an die Antragsgegnerin, denn er hat das Vermögen der Antragsgegner weder durch die voreheliche Bereitstellung der Kaution noch durch die Gestattung des Einzugs nach Eheschließung bewusst und zielgerichtet vermehrt. Insoweit kann auf die ausführliche und zutreffende Begründung der amtsgerichtlichen Entscheidung Bezug genommen werden. Entgegen der Rechtsauffassung des Antragstellers liegt eine bewusste und zweckgerichtete Mehrung des Vermögens der Antragsgegnerin auch nicht in seiner Zustimmung zur Übernahme der Mietwohnung, denn mit dieser wollte er der Antragsgegnerin nicht die bereits geleistete Kaution zuwenden oder ihr Aufwendungen ersparen, vielmehr war dies lediglich eine rechtlich an die Übernahme geknüpfte Rechtsfolge, die in erster Linie den Interessen des Vermieters dient. Randnummer 27 bb) Auch ein Ausgleichsanspruch aus Nichtleistungskondiktion nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB steht dem Antragsteller gegen die Antragsgegnerin nicht zu. Nach dieser Vorschrift ist herauszugeben, was auf Kosten eines anderen in sonstiger Weise (d.h. anders als durch Leistung) erlangt worden ist. Randnummer 28 Zunächst ist klarzustellen, dass die Antragsgegnerin nicht die von dem Antragsteller geleistete Kaution selbst oder einen vergleichbaren Wert erlangt hat. Die Antragstellerin kann selbst nicht auf die Kaution zugreifen, vielmehr ist der Antragssteller weiterhin Inhaber der entsprechenden Forderung gegen seine Bank, die er lediglich an den Vermieter verpfändet hat. Eine Vermögensmehrung der Antragsgegnerin zulasten des Antragstellers im Wert der Kaution würde erst erfolgen, wenn der Vermieter auf die Kaution zugreift und es sich um eine Forderung handelt, die nach Überlassung der Wohnung entstanden ist. Eine Vermögensmehrung in Höhe der Kaution ergibt sich schließlich auch nicht unter dem Aspekt der Befreiung von Verpflichtungen oder ersparten Aufwendungen: Zwar muss die Antragsgegnerin durch die vom Antragsteller geleistete Kaution selbst keine Kaution nach § 551 BGB leisten, jedoch wäre ihr Vermögen im Falle der Kautionsleistung nicht um den Wert der Kaution verringert, weil ihr in Höhe der Kaution ein Rückzahlungs- bzw. Freigabeanspruch gegen den Vermieter zusteht. Erlangt hat die Antragsgegnerin daher auf Kosten des Antragstellers nur die Möglichkeit des Zugriffs auf den Kautionsbetrag bis zur Beendigung des Mietverhältnisses, d.h. die Möglichkeit, diesen Betrag verzinst zu bekommen bzw. nicht für einen vergleichbaren Betrag ein verzinstes Darlehen aufnehmen zu müssen. Dem entspricht auch der Antrag des Antragstellers, der eine Zahlung in Höhe der Kaution Zug-um-Zug gegen Abtretung der verpfändeten Forderung in gleicher Höhe begehrt. Randnummer 29 Für diese - im Verhältnis zum Kautionsbetrag nur geringe - Vermögensmehrung fehlt es entgegen der Rechtsauffassung des Antragstellers nicht an einem Rechtsgrund. Zwar ist der in der Beschwerdebegründung vertretenen Auffassung des Antragstellers insoweit zu folgen, dass der Rechtsgrund sich nicht aus den §§ 1360, 1360a BGB ergeben kann, denn diese Vorschriften regeln allein den Ehegattenunterhalt während bestehender Ehe. Hierauf hat des Amtsgericht aber - anders als das OLG München, FamRZ 2013, 552 und das OLG Köln, FamRZ 2016, 1934 bezüglich einer während der Ehe von einem Ehegatten geleisteten Mietkaution - auch nicht abgestellt. Es hat vielmehr zutreffend darauf verwiesen, dass sich der Rechtsgrund nach rechtskräftig geschiedener Ehe aus der Regelung des § 1568a BGB selbst ergibt. Der Anspruch eines Ehegatten gegen den anderen auf Eintritt in das Mietverhältnis nach § 1568a Abs. 3 BGB ist Ausdruck der nachehelichen Solidarität, wobei auch die wirtschaftlichen Interessen des Vermieters berücksichtigt sind, der einer Auswechslung des Mieters nicht widersprechen kann. Der Berücksichtigung seiner Interessen dient es, dass ihm eine bereits geleistete Kaution verbleibt und diese sowohl Ansprüche gegen den früheren Mieter aus der Zeit vor dem Mieterwechsel sichert (z.B. offene Mietzinsforderungen, vereinbarte Schönheitsreparaturen, Rückbau nicht genehmigter Einbauten), als auch Forderungen gegen den übernehmenden Ehegatten aus der Zeit nach dessen Eintritt in das Mietverhältnis. Versäumt es der frühere Mieter, im Innenverhältnis mit seinem früheren Ehegatten durch einen Mietübernahmevertrag die Rückzahlung der Kaution und die interne Haftungsverteilung zu regeln oder durch die ihm mögliche Kündigung das bisherige Mietverhältnis mit dem Vermieter abzuwickeln und seine Kaution nach Abrechnung zurückzuerhalten, ist es ihm nach der gesetzlichen Regelung und der dieser zugrundeliegenden Berücksichtigung der Interessen seines früheren Ehegatten und des Vermieters zumutbar, erst bei Beendigung des Mietverhältnisses auf die Kaution zugreifen zu können und bis dahin ggf. einen Kredit in Höhe der Kaution aufzunehmen bzw. auf Erträge aus dem Kautionsbetrag verzichten zu müssen. 3. Randnummer 30 Die Kostenentscheidung beruht auf § 113 Abs. 1 S. 2 FamFG, § 97 Abs. 1 ZPO, die Festsetzung des Beschwerdewertes auf §§ 40, 35 FamGKG. Randnummer 31 Die Rechtsbeschwerde ist nicht gemäß § 70 Absatz 2 FamFG zuzulassen, weil die Entscheidung keine grundsätzliche Bedeutung hat und im Einklang mit der obergerichtlichen Rechtsprechung steht. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001332336 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietkaution Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: KG Berlin Senat für Familiensachen Entscheidungsdatum: 14.11.2017 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 19 UF 39/17 ECLI: ECLI:DE:KG:2017:1114.19UF39.17.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 551 BGB, § 563b Abs 2 BGB, § 1568a BGB, § 1568b Abs 3 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietkaution Zuweisung der Ehewohnung eines Alleinmieters an dessen Ehegatten anlässlich der Ehescheidung: Anspruch des Alleinmieters gegen den Ehegatten auf Erstattung der Mietkaution Leitsatz 1. Hat ein Ehegatte dem Vermieter vor der Eheschließung für die spätere eheliche Wohnung als Alleinmieter eine Mietkaution gestellt, kann er hierfür nach Zustimmung zur Fortsetzung des Mietverhältnisses durch den anderen Ehegatten bei Scheidung der Ehe von diesem keine Erstattung verlangen.(Rn.14) 2. Die Mietkaution, die sowohl Ansprüche des Vermieters gegen den ursprünglichen Mieter wie gegen den übernehmenden Mieter sichert, kann vielmehr erst nach Ende des Mietverhältnisses vom Vermieter herausverlangt werden.(Rn.29) 3. Der Erstmieter ist dadurch geschützt, dass er mit dem übernehmenden Ehegatten vor Zustimmung zur Übernahme des Mietverhältnisses eine Vereinbarung über die Kaution trifft oder das Mietverhältnis kündigt.(Rn.29) Verfahrensgang vorgehend AG Tempelhof-Kreuzberg, 4. Mai 2017, 146 F 1286/17 Tenor Die Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 4. Mai 2017 - 146 F 1286/17 - wird zurückgewiesen. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens hat der Antragsteller zu tragen. Der Verfahrenswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 2.873,25 Euro festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Gegenstand des Verfahrens ist die Zahlung eines Ausgleichs für die vom früheren Ehemann an den Vermieter geleistete Mietkaution, nachdem die frühere Ehefrau anlässlich der Scheidung das Mietverhältnis über die Ehewohnung übernommen hat. Randnummer 2 Der Antragsteller mietete vor Eheschließung mit der Antragsgegnerin eine Wohnung in der M... ..., ... Berlin an. Er leistete an den Vermieter die vertraglich vereinbarte Mietkaution von 5.124,30 DM durch Verpfändung seines Sparkontos Nr. ... bei der D... Bank (jetzt: C... bank). Nach der Eheschließung nutzten die Beteiligten die Wohnung als Ehewohnung. Nach der Trennung zog der Antragsteller aus der Wohnung aus. Beide Beteiligten teilten dem Vermieter mit, dass anstelle des Ehemannes die Ehefrau das Mietverhältnis entsprechend § 1568a Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BGB allein fortsetzen solle, was der Vermieter bestätigte. Die Ehe wurde durch Beschluss vom 9. April 2015 rechtskräftig geschieden. Am 15. September 2016 hatte das verpfändete Konto ein Guthaben von 2.873,25 EUR. Randnummer 3 Der Antragsteller hat erstinstanzlich beantragt, die Antragsgegnerin zu verpflichten, an ihn 2.873,25 EUR zu zahlen, Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche aus dem verpfändeten Sparkonto. Randnummer 4 Die Antragsgegnerin hat beantragt, den Antrag zurückzuweisen. Randnummer 5 Mit Beschluss vom 4. Mai 2017, dem Antragsteller zugestellt am 12. Mai 2017, hat das Amtsgericht den Antrag des Antragstellers zurückgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, der geltend gemachte Anspruch stehe dem Antragsteller unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu. Insbesondere bestehe kein Anspruch aus Bereicherungsrecht, weder aus Leistungs- noch aus Nichtleistungskondiktion. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den angefochtenen Beschluss Bezug genommen. Randnummer 6 Mit seiner am 12. Juni 2017 beim Amtsgericht eingegangenen Beschwerde verfolgt der Antragsteller seinen erstinstanzlichen Antrag weiter. Ihm stehe entgegen der vom Amtsgericht vertretenen Auffassung ein Anspruch aus Leistungskondiktion (§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB) zu. In seiner Zustimmung zur Fortsetzung des Mietverhältnisses durch seine frühere Ehefrau liege eine Leistung, denn sie habe dadurch erspart, selbst eine Kaution leisten zu müssen. Hilfsweise stehe ihm ein Anspruch aus Nichtleistungskondiktion gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB zu. § 1568a Abs. 3 S. 1 BGB stelle keinen Rechtsgrund dafür dar, dass die Antragsgegnerin die von ihm geleistete Kaution ausgleichslos behalten dürfe. Randnummer 7 Der Antragsteller beantragt, Randnummer 8 unter Abänderung des angefochtenen Beschlusses die Antragsgegnerin zu verpflichten, an ihn 2.873,25 EUR zu zahlen, Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche aus dem Sparkonto bei der C... bank AG Nr. ... nebst Überreichung der entsprechenden Verpfändungsvereinbarung vom 15.12.1997/14.01.1998. Randnummer 9 Die Antragsgegnerin verteidigt die angefochtene Entscheidung und beantragt, Randnummer 10 die Beschwerde zurückzuweisen. Randnummer 11 Wegen der weiteren Einzelheiten wird ergänzend auf den Akteninhalt Bezug genommen. II. Randnummer 12 Die gemäß §§ 58 ff. FamFG zulässige Beschwerde ist unbegründet. Randnummer 13 Der Senat entscheidet ohne erneute mündliche Verhandlung, weil von einer solchen keine zusätzlichen Erkenntnisse zu erwarten sind (§ 68 Abs. 3 Satz 2 FamFG). Die Beteiligten sind hierauf zuvor gemäß § 117 Abs. 3 FamFG hingewiesen worden. Randnummer 14 Das Amtsgericht hat im Ergebnis zu Recht angenommen, dass dem Antragsteller der gegen die Antragsgegnerin geltend gemachte Anspruch auf Zahlung in Höhe der an den Vermieter verpfändeten Mietkaution derzeit nicht zusteht. Ein möglicher Zahlungsanspruch besteht erst mit Beendigung des Mietverhältnisses durch die Antragsgegnerin. 1. Randnummer 15 Für den vom Antragsteller geltend gemachten Anspruch in Höhe der von ihm an den Vermieter geleisteten Mietkaution besteht vor Beendigung des Mietverhältnisses durch die Antragsgegnerin keine - vom Amtsgericht nicht im Einzelnen geprüfte, aber gegenüber anderen denkbaren Anspruchsgrundlagen vorrangige - spezialgesetzliche Anspruchsgrundlage. a) Randnummer 16 § 1568a BGB sieht für die Zuweisung der Wohnung eines Alleinmieters an seinen früheren Ehegatten anlässlich der Scheidung keinen Ausgleichsanspruch vor, anders als § 1568b Abs. 3 BGB für die Verteilung des Hausrats. Randnummer 17 Eine analoge Anwendung von § 1568b Abs. 3 BGB kommt nicht in Betracht. Zwar sollte vor Einführung der §§ 1568a f. BGB nach herrschender Meinung die für die Verteilung des Hausrats geltende Ausgleichsregelung in § 8 Abs. 3 S. 2 HausratsVO analog auf Fälle der Zuweisung der Ehewohnung anwendbar sein (vgl. Götz/Brudermüller, Die gemeinsame Wohnung, 2008, Rz. 300 m. Nachw.), jedoch hat der Gesetzgeber bei Schaffung des § 1568a BGB durch das am 1. Januar 2009 in Kraft getretene “Gesetz zur Änderung des Zugewinnausgleichs- und Vormundschaftsrechts” in Kenntnis dieses Rechtsstreits von einer entsprechenden Regelung abgesehen. Es fehlt daher an einer für eine Analogie erforderliche planwidrige Regelungslücke, weshalb eine Analogie soweit ersichtlich seit der Neuregelung in Rechtsprechung und Literatur zutreffend nicht mehr vertreten wird (vgl. etwa Schulz/Hauß, Vermögensauseinandersetzung bei Trennung und Scheidung, 6. Auflage 2015, Rz. 1203 f. unter Aufgabe ihrer früheren Ansicht m.w.Nachw.; Klein in: Handbuch des Fachanwalts Familienrecht, 10. Auflage 2015, Kapitel 8 Rz. 394; Palandt/Brudermüller, 76. Auflage 2017, § 1568a Rz. 8 f.; Wellenhofer in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2017, § 1568a Rz. 22). Im Übrigen fehlt es aber auch an einer Vergleichbarkeit der Interessenlage, weil bei der Zuweisung der Wohnung des früheren Alleinmieters an seinen Ehegatten anders als bei der Zuteilung des Hausrats keine Eigentumsübertragung erfolgt. Schon nach früherer Rechtslage konnte daher ein interner Ausgleich unter den Ehegatten hinsichtlich der geleisteten Mietkaution nicht auf den Ausgleichsanspruch nach § 8 Abs. 3 S. 2 HausratsVO gestützt werden (OLG Schleswig vom 28. Februar 1997 - 15 UF 25/96, juris Rz. 3). b) Randnummer 18 Ein Ausgleichsanspruch ergibt sich ferner nicht in entsprechender Anwendung des § 563b Abs. 2 BGB. Randnummer 19 Nach dieser Vorschrift ist der Ehegatte, der nach dem Tod des Mieters gemäß § 563 BGB in das bezüglich der Ehewohnung bestehende Mietverhältnis eintritt, gegenüber den Erben des Mieters verpflichtet, dasjenige herauszugeben, was er infolge einer Vorausentrichtung der Miete durch den bisherigen Mieter erspart oder erlangt. Die Vorschrift regelt damit für einen dem § 1568a BGB vergleichbaren Fall der Fortsetzung eines Mietverhältnisses mit dem Ehepartner des bisherigen Mieters die Ansprüche im Innenverhältnis zwischen dem übernehmendem Ehegatten und dem Rechtsnachfolger des früheren Mieters. Auch bei der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 563 BGB kann es dazu kommen, dass der frühere Mieter die Mietkaution an den Vermieter geleistet hat, wovon anschließend der das Mietverhältnis fortsetzende Ehegatte profitiert, weil er die nach § 551 BGB zu gewährende Mietkaution nicht stellen muss bzw. weil der Vermieter hierauf auch wegen Ansprüchen gegen den übernehmenden Ehegatten zugreifen kann. In diesem Fall wird im Schrifttum zum Teil vertreten, dass der (vom Ehegatte verschiedene) Erbe des früheren Mieters von dem eintretenden Ehegatten die Mietkaution analog § 536b Abs. 2 BGB herausverlangen kann (Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 563b BGB Rz. 34; Häublein in: Münchener Kommentar zum BGB. 7. Auflage 2016, § 563b Rz. 15). Allerdings wird dies in erster Linie für den Fall angenommen, dass die Herausgabe einer Barkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangt wird, weil der Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter in diesem Fall dem übernehmenden Ehegatten als neuem Mieter zustehe. Habe dagegen - wie vorliegend - der frühere Mieter ein Bankkonto als Sicherheit an den Vermieter verpfändet, so könne er dagegen mit Freigabe des Bankkontos durch den Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses unmittelbar wieder über das Bankguthaben verfügen, so dass es der Analogie nicht bedürfe (Streyl, a.a.O., Rz. 33). Randnummer 20 Unabhängig davon ist der nach § 1568a BGB zustimmende frühere Alleinmieter im Vergleich zum Rechtsnachfolger des verstorbenen Ehegatten im Fall des § 563 BGB auf andere Weise geschützt, so dass bereits die für eine derartige (doppelte) Analogie erforderliche Regelungslücke nicht besteht: Der frühere Mieter kann vor Erteilung der Zustimmung zur Wohnungsüberlassung an den Vermieter von dem übernehmenden Ehegatten verlangen, dass dieser einen Ausgleich für die an den Vermieter geleistete Kaution leistet. Dabei werden die Ehegatten regelmäßig auch eine umfassende Vereinbarung bzgl. Mietnachzahlungen, nicht geleisteten Schönheitsreparaturen u.ä. treffen, die der weichende Ehegatte intern zu tragen hat und mit denen die Kaution zu verrechnen wäre. Ist der übernehmende Ehegatte zu einer Ausgleichszahlung nicht bereit (oder besteht Streit über die Anrechnung der vom weichenden Ehegatten zu tragenden Kosten), kann weichende Ehegatte die Ehewohnung als Alleinmieter kündigen und vom Vermieter die Freigabe der Kaution unter Anrechnung eventueller Forderungen aus dem Mietverhältnis verlangen. Der andere Ehegatte kann dann nach § 1568 Abs. 5 BGB vom Vermieter die Begründung eines neuen Mietverhältnisses zu den ortsüblichen Bedingungen verlangen (so ausdrücklich auch BT-Drucks. 16/10798, S. 22), wobei er dann selbst gemäß § 551 BGB eine Kaution zu leisten hat. Hat der weichende Ehegatte versäumt, vor Überlassung der Mietwohnung mit dem anderen Ehegatten eine Ausgleichszahlung für die Kaution zu vereinbaren oder das Mietverhältnis zu kündigen, so ist er darauf verwiesen zu warten, bis die geleistete Kaution nach Beendigung und Abwicklung des Mietverhältnisses mit dem Vermieter frei wird. Randnummer 21 Im Übrigen würde es für eine Analogie an der Planwidrigkeit der Regelungslücke fehlen: Der Gesetzgeber hat die Regelung des § 1568a BGB ausdrücklich an die §§ 563, 563a BGB angelehnt (BT-Drucks. 16/10798, S. 22), so dass davon auszugehen ist, dass er bewusst von einer dem § 563b BGB entsprechenden Regelung abgesehen hat. 2. Randnummer 22 Auch im Übrigen steht dem Antragsteller der geltend gemachte Anspruch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu. a) Randnummer 23 Ein Rückzahlungs- oder Ausgleichsanspruch ergibt sich nicht aus dem Innenverhältnis der früheren Ehegatten als Gläubigern des Anspruches auf Rückzahlung bzw. Freigabe der Kaution, d.h. weder aus § 430 BGB noch aus §§ 741 ff. BGB. Die vor Überlassung der Wohnung geleistete Kaution steht dem Vermieter weiterhin für frühere wie für künftige Forderungen zu, der Rückzahlungsanspruch ist daher erst mit Beendigung des Mietverhältnisses durch den eintretenden Ehegatten fällig. Entsprechend sind auch bei Mit- oder Gesamtgläubigerschaft (§§ 428, 432 BGB; die streitige Frage, wie dies bei Ehegatten zu qualifizieren ist, muss hier nicht entschieden werden, vgl. zum Streitstand ausf. LG Flensburg, ZMR 2009, 449) die Ausgleichsansprüche im Innenverhältnis bedingt durch die Beendigung des Mietverhältnisses und die Rückzahlung bzw. Freigabe der Kaution durch den Vermieter (vgl. OLG München, FamRZ 2013, 552; OLG Schleswig vom 28. Februar 1997 - 15 UF 25/96, juris Rz. 4). Hat - wie vorliegend der Antragsteller - der frühere Mieter ein Bankkonto als Sicherheit an den Vermieter verpfändet, so kann er ohnehin mit Freigabe des Bankkontos durch den Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses unmittelbar wieder über das Bankguthaben verfügen. b) Randnummer 24 Ein Ausgleichsanspruch ergibt sich auch nicht gemäß §§ 683 Satz 1, 677 BGB aus Geschäftsführung ohne Auftrag, denn die Leistung der Kaution durch den Antragsteller vor der Ehe erfolgte nicht für seine spätere Ehefrau, sondern im eigenen Interesse, so dass es am Erfordernis der Führung eines (zumindest auch) fremden Geschäftes fehlt. c) Randnummer 25 Ein Ausgleichsanspruch des Antragstellers ergibt sich schließlich auch nicht - wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat - aus Bereicherungsrecht. Randnummer 26 aa) Für einen Anspruch aus Leistungskondiktion nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB fehlt es bereits an einer Leistung des Antragstellers an die Antragsgegnerin, denn er hat das Vermögen der Antragsgegner weder durch die voreheliche Bereitstellung der Kaution noch durch die Gestattung des Einzugs nach Eheschließung bewusst und zielgerichtet vermehrt. Insoweit kann auf die ausführliche und zutreffende Begründung der amtsgerichtlichen Entscheidung Bezug genommen werden. Entgegen der Rechtsauffassung des Antragstellers liegt eine bewusste und zweckgerichtete Mehrung des Vermögens der Antragsgegnerin auch nicht in seiner Zustimmung zur Übernahme der Mietwohnung, denn mit dieser wollte er der Antragsgegnerin nicht die bereits geleistete Kaution zuwenden oder ihr Aufwendungen ersparen, vielmehr war dies lediglich eine rechtlich an die Übernahme geknüpfte Rechtsfolge, die in erster Linie den Interessen des Vermieters dient. Randnummer 27 bb) Auch ein Ausgleichsanspruch aus Nichtleistungskondiktion nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB steht dem Antragsteller gegen die Antragsgegnerin nicht zu. Nach dieser Vorschrift ist herauszugeben, was auf Kosten eines anderen in sonstiger Weise (d.h. anders als durch Leistung) erlangt worden ist. Randnummer 28 Zunächst ist klarzustellen, dass die Antragsgegnerin nicht die von dem Antragsteller geleistete Kaution selbst oder einen vergleichbaren Wert erlangt hat. Die Antragstellerin kann selbst nicht auf die Kaution zugreifen, vielmehr ist der Antragssteller weiterhin Inhaber der entsprechenden Forderung gegen seine Bank, die er lediglich an den Vermieter verpfändet hat. Eine Vermögensmehrung der Antragsgegnerin zulasten des Antragstellers im Wert der Kaution würde erst erfolgen, wenn der Vermieter auf die Kaution zugreift und es sich um eine Forderung handelt, die nach Überlassung der Wohnung entstanden ist. Eine Vermögensmehrung in Höhe der Kaution ergibt sich schließlich auch nicht unter dem Aspekt der Befreiung von Verpflichtungen oder ersparten Aufwendungen: Zwar muss die Antragsgegnerin durch die vom Antragsteller geleistete Kaution selbst keine Kaution nach § 551 BGB leisten, jedoch wäre ihr Vermögen im Falle der Kautionsleistung nicht um den Wert der Kaution verringert, weil ihr in Höhe der Kaution ein Rückzahlungs- bzw. Freigabeanspruch gegen den Vermieter zusteht. Erlangt hat die Antragsgegnerin daher auf Kosten des Antragstellers nur die Möglichkeit des Zugriffs auf den Kautionsbetrag bis zur Beendigung des Mietverhältnisses, d.h. die Möglichkeit, diesen Betrag verzinst zu bekommen bzw. nicht für einen vergleichbaren Betrag ein verzinstes Darlehen aufnehmen zu müssen. Dem entspricht auch der Antrag des Antragstellers, der eine Zahlung in Höhe der Kaution Zug-um-Zug gegen Abtretung der verpfändeten Forderung in gleicher Höhe begehrt. Randnummer 29 Für diese - im Verhältnis zum Kautionsbetrag nur geringe - Vermögensmehrung fehlt es entgegen der Rechtsauffassung des Antragstellers nicht an einem Rechtsgrund. Zwar ist der in der Beschwerdebegründung vertretenen Auffassung des Antragstellers insoweit zu folgen, dass der Rechtsgrund sich nicht aus den §§ 1360, 1360a BGB ergeben kann, denn diese Vorschriften regeln allein den Ehegattenunterhalt während bestehender Ehe. Hierauf hat des Amtsgericht aber - anders als das OLG München, FamRZ 2013, 552 und das OLG Köln, FamRZ 2016, 1934 bezüglich einer während der Ehe von einem Ehegatten geleisteten Mietkaution - auch nicht abgestellt. Es hat vielmehr zutreffend darauf verwiesen, dass sich der Rechtsgrund nach rechtskräftig geschiedener Ehe aus der Regelung des § 1568a BGB selbst ergibt. Der Anspruch eines Ehegatten gegen den anderen auf Eintritt in das Mietverhältnis nach § 1568a Abs. 3 BGB ist Ausdruck der nachehelichen Solidarität, wobei auch die wirtschaftlichen Interessen des Vermieters berücksichtigt sind, der einer Auswechslung des Mieters nicht widersprechen kann. Der Berücksichtigung seiner Interessen dient es, dass ihm eine bereits geleistete Kaution verbleibt und diese sowohl Ansprüche gegen den früheren Mieter aus der Zeit vor dem Mieterwechsel sichert (z.B. offene Mietzinsforderungen, vereinbarte Schönheitsreparaturen, Rückbau nicht genehmigter Einbauten), als auch Forderungen gegen den übernehmenden Ehegatten aus der Zeit nach dessen Eintritt in das Mietverhältnis. Versäumt es der frühere Mieter, im Innenverhältnis mit seinem früheren Ehegatten durch einen Mietübernahmevertrag die Rückzahlung der Kaution und die interne Haftungsverteilung zu regeln oder durch die ihm mögliche Kündigung das bisherige Mietverhältnis mit dem Vermieter abzuwickeln und seine Kaution nach Abrechnung zurückzuerhalten, ist es ihm nach der gesetzlichen Regelung und der dieser zugrundeliegenden Berücksichtigung der Interessen seines früheren Ehegatten und des Vermieters zumutbar, erst bei Beendigung des Mietverhältnisses auf die Kaution zugreifen zu können und bis dahin ggf. einen Kredit in Höhe der Kaution aufzunehmen bzw. auf Erträge aus dem Kautionsbetrag verzichten zu müssen. 3. Randnummer 30 Die Kostenentscheidung beruht auf § 113 Abs. 1 S. 2 FamFG, § 97 Abs. 1 ZPO, die Festsetzung des Beschwerdewertes auf §§ 40, 35 FamGKG. Randnummer 31 Die Rechtsbeschwerde ist nicht gemäß § 70 Absatz 2 FamFG zuzulassen, weil die Entscheidung keine grundsätzliche Bedeutung hat und im Einklang mit der obergerichtlichen Rechtsprechung steht. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001332336 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietpreisbremse Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Berlin 65. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 21.03.2023 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 65 S 159/22 ECLI: ECLI:DE:LGBE:2023:0321.65S159.22.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 556d Abs 1 BGB, §§ 556dff BGB, § 556g Abs 1a BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietpreisbremse Anwendung von Mietpreisbremse nach Wohnungstausch Leitsatz Bei Austausch des Mietobjektes auf Wunsch des Mieters ist im Zweifel nur von einer Vertragsänderung, nicht von einer Novation, auszugehen. Der Umstand, dass neben dem Austausch des Mietobjektes eine - der Ausstattung und Größe geschuldete - Anpassung der Miete nach oben vereinbart wurde, steht der Annahme einer einvernehmlichen Vertragsänderung nicht entgegen. Orientierungssatz 1. Die so genannte Mietpreisbremse ist auch auf ein vor deren Inkrafttreten begründetes Vertragsverhältnis nicht anwendbar, wenn auf Wunsch des Mieters nur ein Austausch des Mietobjektes (hier: größere Wohnung) stattfand. Einer einvernehmlichen Vertragsänderung steht es dabei nicht entgegen, wenn neben dem Austausch des Mietobjektes eine - der Ausstattung und Größe geschuldete - Anpassung der Miete vereinbart wurde.(Rn.5) 2. Ein auf Aufhebung des alten und Begründung eines neuen Mietverhältnisses gerichteter Wille der Parteien kann dann nicht festgestellt werden, weil die Interessen des Mieters eindeutig gegen einen solchen Willen sprechen. Der Mieter musste beispielsweise nicht zunächst das alte Mietverhältnis kündigen, verbunden mit dem (üblichen) Risiko doppelter Mietzahlungen über den Zeitraum bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. (Rn.9) Verfahrensgang vorgehend AG Neukölln, 28. Juli 2022, 10 C 481/21 Tenor Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 28. Juli 2022 - 10 C 481/21 - abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO abgesehen. II. Randnummer 2 Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Randnummer 3 Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Erteilung der Auskünfte nach § 556g Abs. 1a BGB, auf Rückzahlung überzahlter Miete für den Monat Juli 2020 in Höhe von 96,15 € und Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 492,54 €. Randnummer 4 Die Vorschriften über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten, §§ 556d ff. BGB in Verbindung mit der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 28. April 2015 (MietBegrV Berlin 2015) sind auf das hier gegenständliche Vertragsverhältnis nicht anwendbar; dieses ist außerhalb des zeitlichen Anwendungsbereichs der Vorschriften begründet worden. Ob die beanstandete Miete die nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässige Miete überhaupt überschreitet, kann daher dahinstehen. Randnummer 5 Zu Recht wendet der Beklagte sich gegen die Annahme einer Novation des zwischen den Parteien bereits zum 1. Mai 2012 begründeten Mietvertrages durch den Austausch des Mietobjektes auf Wunsch des Zedenten (Mieters). Randnummer 6 Nach der Rechtsprechung des BGH ist bei der Abgrenzung zwischen einer Vertragsänderung - die auch die Hauptleistungspflichten, zum Beispiel den Austausch des Mietobjekts betreffen kann - und einer Novation durch Auslegung zu ermitteln, was die Parteien im Einzelfall gewollt haben (BGH, Urt. v. 21. November 2012 - VIII ZR 50/12, juris Rn. 20, m.w.N.; Beschl. v. 22. Juni 2010 - VIII ZR 192/09, juris Rn. 12, m.w.N.). Bei der Auslegung ist die anerkannte Auslegungsregel zu beachten, dass bei der Feststellung des Willens der Parteien, das alte Schuldverhältnis aufzuheben und durch ein neu begründetes Rechtsverhältnis zu ersetzen, große Vorsicht geboten ist und von einer Novation nur ausnahmsweise ausgegangen werden darf, sofern die Parteien einen solchen Willen unzweifelhaft zum Ausdruck bringen. Im Zweifel ist daher nur von einer Vertragsänderung auszugehen (BGH, Urt. v. 21. November 2012 - VIII ZR 50/12, juris Rn. 20, m.w.N.). Randnummer 7 Das Amtsgericht hat einen (übereinstimmend) auf Aufhebung des bisherigen Mietvertrages und Abschluss eines neuen Mietvertrages gerichteten Parteiwillens nicht festgestellt. Randnummer 8 Dies zugrunde gelegt ist das Vertragsverhältnis mit dem „1. Nachtrag zum Mietvertrag“ fortgesetzt, nicht aber ein neues Mietverhältnis begründet worden. Randnummer 9 Einen auf Aufhebung des alten und Begründung eines neuen Mietverhältnisses gerichteten Willen der Parteien hat das Amtsgericht nicht festgestellt, sondern dem Beklagten - ohne jede sachlich tragfähige Begründung das Motiv unterstellt, die §§ 556d ff BGB umgehen zu wollen. Randnummer 10 Nach den Maßstäben des BGH ist der Wille der Parteien im Einzelfall durch Auslegung zu ermitteln. Ausgangspunkt dafür ist stets der Wortlaut etwa abgegebener Erklärungen, hier der „1. Nachtrag zum Mietvertrag“. Randnummer 11 Der Wortlaut des Nachtrags bringt unmissverständlich zum Ausdruck, dass das mit Mietvertrag vom 26. April 2012 zwischen dem Zedenten und dem Beklagten begründete Mietverhältnis fortgesetzt werden, auf Wunsch des Zedenten ein Wohnungswechsel stattfinden soll. Randnummer 12 Die Vereinbarung kam auf Betreiben und Wunsch des Zedenten zustande. Der Zedent hat die Arbeiten in der Nachbarwohnung wahrgenommen und gegenüber der Beklagtenseite sein Interesse an der deutlich größeren 4-Zimmer-Wohnung (zuvor zwei Zimmer) wegen der Geburt seines Sohnes bekundet. Randnummer 13 Diesem Wunsch ist der Beklagte nachgekommen. Den Parteien stand es frei, den Wunsch des Zedenten im Wege der Vertragsänderung oder - alternativ - im Wege der Beendigung des bisherigen und des Abschlusses eines neuen Mietvertrages über die größere Nachbarwohnung umzusetzen. Randnummer 14 Nach den vom Amtsgericht erkannten, allerdings nicht angewandten Grundsätzen des BGH kann sich eine Vertragsänderung auch auf Hauptleistungspflichten beziehen. Der BGH nennt in diesem Zusammenhang ausdrücklich die Möglichkeit des Austausches des Mietobjektes. Randnummer 15 Zu Recht beanstandet der Beklagte, dass sich der Entscheidung des Amtsgerichts nicht entnehmen lasse, weshalb hier etwas anderes gelten soll. Der Umstand, dass neben dem Austausch des Mietobjektes eine - der Ausstattung und Größe geschuldete - Anpassung der Miete vereinbart wurde, steht der Annahme einer einvernehmlichen Vertragsänderung nicht entgegen. Randnummer 16 Der Zedent befand sich hier auch nicht etwa in der Neuvermietungssituation, die den Regelungen in §§ 556d ff BGB zugrunde liegt (vgl. BGH, Urt. v. 28. September 2022 - VIII ZR 300/21, jurisRn. 22ff.). Er äußerte aus dem bestehenden Mietverhältnis heraus gegenüber seinem Vertragspartner den Wunsch nach der Möglichkeit eines Umzugs in die größere Nachbarwohnung. Randnummer 17 Anhaltspunkte dafür, dass dem Zedenten am Abschluss eines neuen Mietvertrages gelegen war und er dieses Ansinnen dem Beklagten gegenüber geäußert hätte, ergeben sich nicht. Diesbezüglich trifft das Amtsgericht ebenso wie bezüglich der Interessenlage der Parteien keine Feststellungen. Randnummer 18 Abgesehen davon, dass nach den BGH-Grundsätzen eine Novation nur im Ausnahmefall angenommen werden darf, wenn ein darauf gerichteter Wille der Parteien unzweifelhaft festgestellt werden kann, hier jedoch nicht feststellbar ist, sprechen insbesondere die Interessen des Zedenten (Mieters) eindeutig gegen einen solchen Willen. Das Vorgehen im Wege der Vertragsänderung lag vielmehr (auch) in seinem Interesse. Randnummer 19 So musste er - da das alte Mietverhältnis nicht beendet, sondern fortgesetzt werden sollte - nicht zunächst das alte Mietverhältnis unter Einhaltung der Frist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB kündigen, verbunden mit dem (üblichen) Risiko doppelter Mietzahlungen über den Zeitraum bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Hinzukommt, dass er - für den Fall einer vermieterseitigen Kündigung - wegen der Vertragsänderung von deutlich längeren Kündigungsfristen profitiert, § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB. Die für die bisherige Wohnung gezahlte Mietkaution wurde direkt auf das neue Mietverhältnis übertragen und lediglich aufgestockt. Bei einer Novation wäre der Beklagte berechtigt gewesen, die Kaution für die bisherige Wohnung zurückzuhalten, bis geklärt ist, ob sich Ansprüche gegen den Zedenten aus dem beendeten Mietverhältnis ergeben; der Beklagte hätte - im Einklang mit § 551 BGB - verlangen können, dass der Zedent parallel eine Mietkaution für die neu angemietete Wohnung in monatlichen Raten ab Beginn des neuen Mietverhältnisses an ihn zahlt. Randnummer 20 Die - engen - Voraussetzungen für die Annahme eines Umgehungsgeschäfts liegen hier nicht vor. Zu Unrecht verweist das Amtsgericht auf eine Entscheidung der Kammer, der ein gänzlich anderer Sachverhalt zugrunde lag (Kammer, Urt. v. 25.4.2018 - 65 S 238/17, juris). Es lässt zudem die von der Kammer in der Entscheidung zugrunde höchst richterlichen Maßstäbe unberücksichtigt. Randnummer 21 Das Verbot von Umgehungsgeschäften gilt als allgemeiner Rechtsgrundsatz insbesondere dann, wenn der Umgehungsschutz erforderlich ist, damit der Zweck eines gesetzlichen Verbotes bei einer eng am Gesetzeswortlaut haftenden Auslegung durch eine davon nicht erfasste rechtliche Gestaltung nicht vereitelt wird (vgl. BGH, Urt. v. 06.12.1990 - IX ZR 44/90, NJW 1991, 1090, juris Rz. 24ff.; Urt. v. 15.01.1990 - II ZR 164/88, NJW 1990, 982, juris Rz. 13ff.; MüKoBGB/Armbrüster, 9. Aufl., 2021, BGB § 134 Rn. 18ff., m.w.N.; Staudinger/Fischinger/Hengstberger, 2021, BGB § 134 Rn. 167ff). Randnummer 22 Daraus folgt, dass eine am Sinn und Zweck der umgangenen Verbotsnorm orientierte Auslegung ergeben kann, dass diese auch der scheinbar zulässigen bzw. scheinbar nicht erfassten konkreten rechtsgeschäftlichen Gestaltung entgegensteht (vgl. MüKoBGB/Armbrüster, 9. Aufl., 2021, BGB § 134 Rn. 24). Randnummer 23 Diese Voraussetzungen liegen nicht einmal ansatzweise vor. Hier haben die Parteien einvernehmlich eine einfache, pragmatische Lösung für den erhöhten Wohnbedarf einer jungen Familie - der des Zedenten - gefunden. Es ergeben sich noch nicht einmal belastbare Anhaltspunkte dafür, dass die Nettokaltmiete für die nunmehr um ca. 30 qm größere, mit vier anstelle von zwei Zimmern ausgestattete Wohnung tatsächlich (nennenswert) die nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässige Miete übersteigt. Nichts deutet darauf hin, dass der Gesetzgeber solche Lösungen verhindern bzw. unterbinden wollte. Das Gegenteil dürfte ausweislich der Gesetzesmaterialien der Fall sein. Randnummer 24 2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Randnummer 25 3. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, 713 ZPO. Randnummer 26 4. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Die Entscheidung beruht auf dem Gesetz und höchstrichterlich bereits geklärten Grundsätzen. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001546580 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietkaution Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Tempelhof-Kreuzberg Entscheidungsdatum: 04.12.2013 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 17 C 96/13 ECLI: ECLI:DE:AGBETK:2013:1204.17C96.13.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 240 BGB, § 551 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietkautionsauffüllung Wohnraummiete: Verpflichtung des Mieters zur Auffüllung einer Mietkaution bei Wertverlust des als Sicherheit verpfändeten Wertpapierguthabens Orientierungssatz Bei einem Wertverlust des als Mietkation verpfändeten Wertpapierguthabens (hier: Anteilsscheine an einem offenen Immobilienfonds) ist der Mieter zur Auffüllung der Sicherheit bis zur Höhe des mietvertraglich geschuldeten Betrags verpflichtet.(Rn.14) Tenor 1. Die Beklagten werden verurteilt, wahlweise a) ein separates Kautionskonto auf eigenen Namen bei einem Kreditinstitut zu eröffnen, darauf die Kautionssumme in Höhe von 2.013,87 EUR einzuzahlen und an die Klägerin zu verpfänden, diese Verpfändung dem Kreditinstitut anzuzeigen, einen Sperrvermerk zugunsten der Klägerin eintragen zu lassen und die Verpfändungserklärung der Klägerin zu überreichen, oder b) eine unbefristete selbstschuldnerische Bürgschaft unter Verzicht des Bürgen auf sein Hinterlegungsrecht, die Einreden der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit (§ 770 BGB) sowie der Vorausklage (§ 771 BGB) und der Rechte aus § 776 BGB (Freigabe von Sicherheiten und Entlassung von Bürgen) in Höhe von 2.013,87 EUR zu Gunsten der Klägerin zu stellen. 2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 272,87 EUR zu zahlen. 3. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen. 4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.850,--EUR vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Randnummer 1 Zwischen den Parteien besteht seit dem 01.05.2005 ein Mietverhältnis über die in der O-straße, 3. OG rechts, ... Berlin gelegene Wohnung. In § 8 des Mietvertrages vom 8./10.02.2005 war vorgesehen, dass die Beklagten als Mieter zum Vertragsbeginn eine Kaution in Höhe 2.727,58 EUR ( 3 Nettomieten ) hinterlegen. Abweichend hiervon haben die Parteien vereinbart, dass die Beklagten den Kautionsbetrag in Anteilsscheinen an einem offenen Immobilienfonds anlegen. Mit Verpfändungs- und Abtretungsvertrag über Wertpapierguthaben als Mietkaution vom 9./14.03.2005 verpfändeten die Beklagten Anteilscheine im Wert von 2.727,58 EUR an dem offenen Immobilienfonds SEB ImmoInvest WKN 980 320 an die Klägerin. Dieser Immobilienfonds wurde zwischenzeitlichen geschlossen und befindet sich seit dem 07.05.2012 in Liquidation. Auf einem Sperrkonto steht der Klägerin noch ein Liquidationserlös in Höhe von 713,71 EUR zur Verfügung. Die Parteien streiten um die Wiederaufstockung der Mietsicherheit. Randnummer 2 Die Klägerin ist der Ansicht, sie könne gemäß § 242 BGB die Anpassung der Kaution auf die vereinbarte Kautionshöhe verlangen. Derzeitig sei sie daran gehindert, auf die volle Mietsicherheit zurückzugreifen. Ein Abwarten auf einen Wertgewinn der Fondsanteile könne ihr nicht zugemutet werden. Es müsse jederzeit ein Rückgriff auf die volle Mietkaution möglich sein. Randnummer 3 Die Klägerin beantragt, Randnummer 4 1. die Beklagten zu verurteilen, Randnummer 5 wahlweise Randnummer 6 a) ein separates Kautionskonto auf eigenen Namen bei einem Kreditinstitut zu eröffnen, darauf die Kautionssumme in Höhe von 2.013,87 EUR einzuzahlen und an die Klägerin zu verpfänden, diese Verpfändung dem Kreditinstitut anzuzeigen, einen Sperrvermerk zugunsten der Klägerin eintragen zu lassen und die Verpfändungserklärung der Klägerin zu überreichen, Randnummer 7 oder Randnummer 8 b) eine unbefristete selbstschuldnerische Bürgschaft unter Verzicht des Bürgen auf sein Hinterlegungsrecht, die Einreden der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit ( § 770 BGB ) sowie der Vorausklage ( § 771 BGB ) und der Rechte aus § 776 BGB ( Freigabe von Sicherheiten und Entlassung von Bürgen ) in Höhe von 2.013,87 EUR zu Gunsten der Klägerin zu stellen. Randnummer 9 2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 272,87 EUR zu zahlen. Randnummer 10 Die Beklagten beantragen, Randnummer 11 die Klage abzuweisen. Randnummer 12 Sie tragen vor, dass die Art der Kautionsleistung auf Empfehlung der klägerischen Hausverwaltung erfolgt sei, so dass nunmehr keine anderweitige Leistung der Kaution verlangt werden könne. Entscheidungsgründe Randnummer 13 Die Klage ist begründet. Randnummer 14 Gemäß § 240 BGB sind die Beklagten verpflichtet, die der Klägerin zur Verfügung gestellte Sicherheit bis zur Höhe der mietvertraglich geschuldeten Kaution von insgesamt 2.727,58 EUR aufzufüllen, weil die geleistete Sicherheit unstreitig an Wert verloren hat. Die der Klägerin zur Verfügung gestellte Sicherheit hat derzeitig nur einen realisierbaren Wert von 713,71 EUR. In Höhe des geltend gemachten Differenzbetrag von 2.013,87 EUR sind die Beklagten verpflichtet, der Klägerin erneut eine Sicherheit nach Maßgabe der von der Klägerin den Beklagten zur Auswahl gestellten Möglichkeiten von Sicherheitsleistungen zur Verfügung zu stellen. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist es unerheblich, dass es seit Mietbeginn keine Mietrückstände gegeben hat. Die Klägerin hat zur Sicherung ihrer möglicherweise entstehenden Forderungen Anspruch auf die volle Kautionssumme. Allein der Umstand, dass die Verpfändung der Anteilscheine auf Empfehlung der klägerischen Hausverwaltung erfolgte, führt noch nicht zum Wegfall des gesetzlich normierten Anspruchs. Es ist nicht ersichtlich, dass die Klägerin die Verpfändung der in dem Verpfändungs- und Abtretungsvertrag vom 09./14.03.2005 aufgeführten Anteilscheine von den Beklagten verlangt hat. Auf die bloße Empfehlung der Hauverwaltung hätten die Beklagten nicht eingehen müssen. Das Risiko des Verlustes haben die Beklagten zu tragen. Randnummer 15 Die Erstattung der beanspruchten vorprozessualen Rechtsanwaltskosten stehen der Klägerin gemäß § 286 BGB zu, weil sich die Beklagten unstreitig im Verzug befunden haben. Randnummer 16 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO und die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001182388 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietkaution Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Köpenick Entscheidungsdatum: 20.04.2010 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 17 C 329/09 ECLI: ECLI:DE:AGBEKP:2010:0420.17C329.09.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 273 BGB, § 535 BGB, § 551 BGB, § 556 Abs 3 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietkaution Beendeter Wohnraummietvertrag: Fälligkeit der Abrechnung der Betriebskosten; Zurückbehaltungsrecht des Vermieters an Mietkaution wegen Betriebskostennachforderung Leitsatz Rechnet der Vermieter über die Betriebskosten im Wege der Einnahmen- Ausgabenrechnung ab, so ist die Abrechnung der Betriebskosten bereits mit Ablauf des Abrechnungsjahrs fällig (Rn.7) (Rn.8) . Orientierungssatz Der Vermieter darf die Kaution für eine Betriebskostennachforderung nur dann zurückbehalten, wenn er über die Betriebskosten zeitnah abrechnet (Rn.6) (Rn.7) . Tenor 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 100,-- EUR nebst fünf Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszins seit dem 30. Dezember 2009 zu zahlen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Randnummer 1 Von der Darstellung des Tatbestands wird abgesehen, §§ 313a, 495a ZPO. Entscheidungsgründe Randnummer 2 Die Klage ist - soweit noch im Streit - zulässig und begründet. Randnummer 3 Mit Recht nimmt die Klägerin als seinerzeitige Mieterin die Beklagten als ihre ehemaligen Vermieter auf Auszahlung des verbliebenen Guthabens aus der Kautionsabrede der Parteien in Höhe der 100,-- EUR in Anspruch, §§ 551, 667, 662, 535 BGB. Randnummer 4 Das Mietverhältnis der Parteien war mit Ablauf des Februar 2009 beendet. Nachdem die Wohnung ohne Beanstandungen zurückgegeben worden war, blieben als zu sichernde Ansprüche der Beklagten als ehemaliger Vermieter allenfalls die Nachzahlungsbeträge aus der Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2009 Randnummer 5 Solche über die Kaution zu sichernden Ansprüche aus der Abrechnung der Betriebskosten können die Beklagte hier nicht mehr geltend machen. Randnummer 6 Zu Unrecht stützen sie sich nun auf ein ihnen zustehendes Zurückbehaltungsrecht, § 273 BGB. Richtig ist zwar, dass dem Rückzahlungsanspruch des Mieters aus der Kautionsabrede ein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters entgegengehalten werden kann, wenn der Vermieter noch mit großer Wahrscheinlichkeit Ansprüche gegen den Mieter zu erwarten hat. Solche Ansprüche können auch Nachzahlungsansprüche aus der Abrechnung der Betriebskosten sein. Randnummer 7 Aber den Beklagten steht vorliegend ein solches Zurückbehaltungsrecht nicht mehr zu. Sie haben es versäumt, über die Betriebskosten zeitnah abzurechnen. Grundsätzlich war den Beklagten möglich, mit Ablauf des Jahres 2009 über die Betriebskosten dieses Jahres abzurechnen. Randnummer 8 Nach Sachlage spricht nichts dafür, dass die Beklagte nicht im Wege der reinen Ausgaben- und Einnahmen-Rechnung abrechnen. Eine solche Abrechnung kann unmittelbar mit Ablauf des Wirtschaftsjahrs erstellt werden. In sie gehen nur die im Verlauf des Wirtschaftsjahrs verbuchten Einnahmen und Ausgaben ein. Randnummer 9 Mag man dem Vermieter für das Erstellen der Betriebskostenabrechnung des vorangegangenen Jahres danach zwar einige Zeit nach Ablauf des Wirtschaftsjahrs zubilligen, so ist dieser Zeitraum spätestens mit dem Ablauf des März des Folgejahres beendet, treten nicht besondere Umstände hinzu, die eine längere Abrechnungsfrist erfordern. Hat der Vermieter nicht innerhalb dieses Zeitraums abgerechnet gibt es keinen Anlass, ihm noch ein Zurückbehaltungsrecht an dem Rückzahlungsanspruch des Mieters zu zugestehen. Und besondere Gründe, noch nicht über die Betriebskosten des Jahres 2009 abzurechnen oder nicht abrechnen zu können, haben die Beklagten weder vorgetragen noch anderweit erkennen lassen. Randnummer 10 Der Zinsanspruch der Klägerin ergibt sich jedenfalls aus § 291 BGB. Randnummer 11 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Randnummer 12 Die Entscheidungen zur vorläufigen Vollstreckbarkeit richten sich nach den §§ 708 Nummer 11,711,713 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001014703 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietkaution Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Charlottenburg Entscheidungsdatum: 12.01.2011 Aktenzeichen: 203 C 1001/11 ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2011:0112.203C1001.11.0A Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 551 BGB, § 935 ZPO, §§ 935ff ZPO Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietkaution Einstweilige Verfügung zur Verhinderung der Befriedigung des Vermieters aus der Mietkaution Leitsatz Ein Mieter kann die Befriedigung des Vermieters aus dem verpfändeten Sparbuch nicht im Wege der einstweiligen Verfügung verhindern (Rn.2) . Orientierungssatz Zitierung: Anschluss LG Potsdam, 21. Juni 2007, 11 S 192/06, Grundeigentum 2007, 1253. Verfahrensgang nachgehend LG Berlin, 14. Januar 2011, 65 T 6/11, Beschluss Tenor In dem einstweiligen Verfügungsverfahren … wird der Antrag des Antragstellers vom 11.01.2011 auf Erlass einer einstweiligen Verfügung, in der den Antragsgegnern aufgegeben wird, es zu unterlassen, sich das als Mietkaution verpfändete Sparkonto, Nr. ..., in Höhe von 1.590,- EUR bis zur Entscheidung in der Hauptsache auszahlen zu lassen, zurückgewiesen. Die Kosten des Verfahrens trägt der Antragsteller. Gründe Randnummer 1 Der Antrag ist zulässig, aber unbegründet. Der Zuständigkeit steht § 79 ZPO Abs.2 S. 2 ZPO nicht entgegen, wenngleich eine Zustellung an die Antragsgegner nur über deren Anschriften in den Niederlanden und nicht über die benannte Hausverwaltung, die ... ... möglich ist. Randnummer 2 Der Antrag ist jedoch mangels Verfügungsanspruchs unbegründet. Dem begehrten Unterlassungsanspruch steht der Sinn und Zweck der der Verpfändung zugrunde liegenden Sicherungsabrede entgegen. Denn die Kaution in Gestalt der Verpfändung eines Sparkontos dient gerade der Sicherung der Ansprüche des Vermieters. Dieser soll sich wegen bestehender mietvertraglicher Ansprüche während und nach Beendigung des Mietverhältnisses auf einfache Weise und ohne die Verschaffung eines gerichtlichen Vollstreckungstitels befriedigen können (vgl. auch LG Potsdam, Urteil vom 21.06.2007, Az. 11 S 192/06, GE 2007, 1253-1254, Juris Rz. 13 m.w.N. und sinngemäß auch LG Berlin, 62 T 5/07, Beschluss vom 15.01.2007, GE 2007, 449-451, juris-Rz. 4). Könnte der Mieter die Befriedigung aus dem verpfändeten Sparbuch im Wege der einstweiligen Verfügung verhindern, müsste der Vermieter sein Recht, die Kaution in Anspruch nehmen zu können, im Klagewege durchsetzen. Er würde mithin in die Rolle des Klägers gedrängt - mit der Folge, für alle ihm günstigen Tatsachen die Beweislast zu tragen; dies ist mit dem Zweck der Kaution, dem Vermieter die Möglichkeit einzuräumen, sich einfach ohne Prozess aus der dazu überlassenen Kaution befriedigen zu können, unvereinbar (vgl .auch LG Potsdam und LG Berlin aaO). Dies gilt vorliegend umso mehr, als dass in § 23 des Mietvertrages eine Barkaution vereinbart ist und der Antragsteller der Verpflichtung aus § 23 des Mietvertrages nur insoweit nachgekommen ist, als dass die Antragsgegner als Vermieter durch die Verpfändung des Sparkontos nicht schlechter gestellt wurden, als sie bei der Entrichtung einer Barkaution stünden. Auch dadurch wird deutlich, was von den Parteien tatsächlich bei Abschluss des Mietvertrages gewollt war, nämlich der Zugriff der Antragsgegner auf das Vermögen des Antragstellers, ohne sich hierzu einen gesonderten Vollstreckungstitel verschaffen zu müssen. Randnummer 3 Der Sinn und Zweck der Sicherungsabrede steht dem Unterlassungsbegehren des Antragstellers auch nicht im Hinblick darauf entgegen, dass die Antragsgegner in den Niederlanden wohnhaft sind und daher eine Vollstreckung von Ansprüchen des Antragstellers im Ausland erforderlich wäre. Allein der Wohnsitz bringt den Sicherungszweck der der Kautionszahlung zugrundeliegenden Sicherungsabrede nicht zu Fall. Dies gilt auch trotz des weiteren Umstands, dass die Inhaberin des Sparbuchs, die ..., mit Schreiben vom 15.12.2010 angekündigt hat, die Auszahlung zu veranlassen, obgleich der Antragsteller bereits zum Az. 213 C 388/10 das Hauptsacheverfahren führt. In dem - hier beigezogenen - Verfahren 213 C 388/10 hat die Abteilungsrichterin erst mit Verfügung vom 17.12.2010 den Haupttermin für den 16.02.2011 bestimmt. Damit erfolgte die Terminsladung erst nach Abfassen des Schreibens der ... .... Ein treuwidriges Verhalten der ..., das den Antragsgegnern zuzurechnen sei, ist daher nicht erkennbar. Dies gilt umso mehr, als dass die Antragsgegner veranlasst haben, den unstreitigen Differenzbetrag an der Kaution in Höhe von 1.972,50 EUR an den Antragsteller auszuzahlen. Dies ist nach dem eigenen Vortrag des Antragsstellers bereits im Dezember 2010 erfolgt. Randnummer 4 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs.1 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001030932 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietkaution Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Schöneberg Entscheidungsdatum: 08.06.2010 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 15 C 23/10 ECLI: ECLI:DE:AGBESB:2010:0608.15C23.10.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 195 BGB, § 199 BGB, § 314 Abs 3 BGB, § 545 BGB, § 546 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietkautionszahlunganspruch Wohnraummiete: Verjährung des Vermieteranspruchs auf Mietkaution; Fortgeltung des Kündigungsgrundes unterbliebener Kautionszahlung bei Fortsetzung des Mietverhältnisses Orientierungssatz 1. Der Kautionszahlungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB. Gemäß § 199 BGB beginnt die Verjährung, wenn der Anspruch entstanden und fällig ist, d.h. einklagbar ist. Ist der Mieter berechtigt, die Kaution in drei monatlichen Teilzahlungen zu zahlen, so beginnt die Verjährung der Raten zu unterschiedlichen Zeitpunkten (Rn.26) . 2. Kündigt ein Vermieter wegen Nichtzahlung der Kaution ein Mietverhältnis, räumen die Mieter die Mieträume jedoch nicht und setzt sich das Mietverhältnis gemäß § 545 BGB fort, so kann der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist i.S.d. § 314 Abs. 3 BGB wegen der gleichen Gründe das Mietverhältnis erneut kündigen (Rn.30) . Tenor 1. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, das Haus J.straße in B., Vorderhaus, bestehend aus einer Nutzfläche von 102 qm, Kellerräume und ca. 300 qm Garten zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben. 2. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin 1666,67 € zu zahlen. 3. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin die für die fristlose Kündigung entstandenen Rechtsanwalts- und Zustellungskosten in Höhe von 1.002,08 € zu zahlen. 4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 5. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. August 2010 gewährt. 6. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 6% und die Beklagten als Gesamtschuldner 94%. 7. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; für die Klägerin hinsichtlich der Ziffer 2), 3) und der Kosten nur gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10%. Die Beklagten können die Vollstreckung der Ziffer 1) durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 4.000,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in der gleichen Höhe leistet. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Leistung einer Sicherheit in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in der gleichen Höhe leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien schlossen unter dem 12. November 2006 einen Mietvertrag über ein Haus in der J.straße in B.. Hinsichtlich der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf Bl. 5 ff. d.A. Bezug genommen. Die Parteien vereinbarten die Zahlung einer Kaution in Höhe von 2.500,00 €. Randnummer 2 Die Beklagten zahlten die Kaution nicht. Randnummer 3 Nachdem die Beklagten die Miete für Mai und Juni 2009 nicht beglichen hatten, kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit anwaltlichem Schreiben vom 26. Juni 2009 (Bl. 26 ff.), auf das Bezug genommen wird, fristlos, hilfsweise fristgemäß. Für die Kündigung entstanden Zustellkosten in Höhe von 20,90 € und 19,90 €. Der Prozessbevollmächtigte der Klägerin stellte für die Kündigung 961,28 € in Rechnung. Randnummer 4 Die Mieten für Mai, Juni und Juli 2009 zahlten die Beklagten. Randnummer 5 Die Beklagten setzten ohne Widerspruch der Beklagten den Gebrauch fort. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 3. August 2009 kündigte die Beklage zu 1) das Mietverhältnis. Randnummer 7 Mit anwaltlichen Schreiben vom 17. Dezember 2009 kündigte die Klägerin erneut das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß. Gleichzeitig teilte der klägerische Prozessbevollmächtigte der Beklagten mit, dass er der Klägerin die Erhebung einer Räumungsklage anraten würde. Randnummer 8 Die Beklagten setzten ohne Widerspruch der Beklagten den Gebrauch fort. Randnummer 9 Die Klägerin erstellte unter dem 27. Dezember 2009 eine Betriebskostenabrechnung für 2008. Diese sah eine Nachzahlung in Höhe von 234,57 € vor. Randnummer 10 Mit ihrer am 20. Januar 2010 bei Gericht eingegangenen und den Beklagten am 11. Februar 2010 zugestellten Klage kündigte die Klägerin das Mietverhältnis erneut fristlos, hilfsweise fristgemäß. Randnummer 11 Die Klägerin beantragt, Randnummer 12 1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, das Haus J.straße in B., Vorderhaus, bestehend aus einer Nutzfläche von 102 qm, Kellerräume und ca. 300 qm Garten zu räumen und geräumt an sie herauszugeben; Randnummer 13 2. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 2.500,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen; Randnummer 14 3. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 234,57 € Betriebskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen; Randnummer 15 4. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die für die fristlose Kündigung entstandenen Rechtsanwalts- und Zustellungskosten in Höhe von 1.022,98 € zu zahlen. Randnummer 16 Die Beklagten beantragen, Randnummer 17 die Klage abzuweisen; Randnummer 18 hilfsweise die Gewährung einer Räumungsfrist. Randnummer 19 Die Beklagten machen geltend, die Betriebskostenabrechnung sei hinsichtlich der Wasserkosten formell unwirksam, da die Klägerin entgegen der vertraglichen Vereinbarung nicht verbrauchsabhängig abrechnet habe. Der der Berechnung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zugrunde liegende Streitwert sei nicht nachvollziehbar. Randnummer 20 Die Beklagten erheben die Einrede der Verjährung gegen den Antrag zu Ziffer 2). Randnummer 21 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt ihrer gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 22 Die Klage ist teilweise begründet. Randnummer 23 Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der Kaution in Höhe von 1.666,67 € gemäß § 551 BGB in Verbindung mit § 20 Abs. 2b des Mietvertrages. Randnummer 24 Die Parteien haben vereinbart, dass die Beklagen eine Kaution in Höhe von 2.500,00 € zahlen. In Höhe von 1/3 ist der Kautionsanspruch verjährt, im Übrigen ist der Kautionsanspruch unverjährt. Randnummer 25 Der Kautionszahlungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB (KG GE 2008, 671). Das von der Klägerin zitierte Urteil des Bundesgerichtshofs (17. Januar 2010 VIII ZR 104/09, GE 2010, 479) bezieht sich auf die Verjährung eines Mangelbeseitigungsanspruchs. Der Bundesgerichtshof stellt maßgeblich in seinem Urteil darauf ab, dass die Pflicht des Vermieters sich nicht in einer einmaligen Handlung des Überlassens erschöpfe, sondern dahin gehe, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gerbrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung könne während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entstehe während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu, auch soweit sie darauf gerichtet sei, bereits auftretende Mängel zu beseitigen. Demgegenüber entsteht der Kautionszahlungsanspruch einmal bei Beginn des Mietverhältnisses und beschränkt sich auf eine einmalige Handlung der Erfüllung. Randnummer 26 Gemäß § 199 BGB beginnt die Verjährung, wenn der Anspruch entstanden und fällig ist, d.h. einklagbar ist. Gemäß § 551 Abs. 2 Satz 1 BGB waren die Beklagten berechtigt, die Kaution in drei monatlichen Teilzahlungen zu zahlen. Die erste Rate war gemäß § 551 Abs. 2 BGB bei Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen, d.h. am 1. Dezember 2006. Die 2. Rate war am 1. Januar 2007 und die 3. Rate war am 1. Februar 2007 fällig. Demnach begann die Verjährung der 1. Rate am 31. Dezember 2006 und endete am 31. Dezember 2009. Die Verjährung der 2. und 3. Rate begann am 31. Dezember 2007 und endet am 31. Dezember 2010. Im Zeitpunkt der Erhebung der Zahlungsklage am 11. Februar 2001 war die erste Rate bereits verjährt. Gemäß §§ 208, 204 Nr. 1 BGB wurde die Verjährung der 2. und 3. Rate durch die Zustellung der Zahlungsklage gehemmt. Randnummer 27 Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 BGB. Randnummer 28 Das Mietverhältnis ist aufgrund der in der Klage vom 21. Januar 2010 ausgesprochenen Kündigung beendet. Randnummer 29 Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung. Die Kaution befriedigt regelmäßig ein legitimes Sicherungsbedürfnis des Vermieters. Die Nichtzahlung der Kaution stellt damit grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung dar. Der Vermieter kann daher nicht auf die Einklagung der Kaution verwiesen werden (BGH GE 2003, 713). Randnummer 30 Die Klägerin hat die Kündigung auch innerhalb einer angemessenen Frist des § 314 Abs. 3 BGB ausgesprochen. Bei der Bemessung der Frist ist nicht auf den Beginn des Mietverhältnisses abzustellen, sondern auf die erste Abmahnung, denn erst aufgrund des Zahlungsverzuges der Beklagten entstand das Sicherungsbedürfnis der Klägerin. Zwar hatte die Klägerin die Beklagten bereits mit Schreiben vom 26. Juni 2009 abgemahnt, sie hat aber erst mit der Klage vom 19. Januar 2010 das Mietverhältnis gekündigt. Bei der Bemessung der Frist darf aber nicht außer acht gelassen werden, dass die Klägerin bereits mit Schreiben vom 26. Juni 2009 das Mietverhältnis wirksame gekündigt hat und die Beklagte zu 1) ihr eine Kündigung vom 3. August 2009 zum 1. November 2009 übersandt hat, so dass die Klägerin davon ausgehen konnte, dass die Beklagten das Haus auch räumen werden. Nachdem die Beklagten die Mieträume nicht räumten und sich das Mietverhältnis gemäß § 545 BGB fortsetzte, hat die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 17. Dezember 2010 wegen der Nichtzahlung der Kaution gekündigt. Das Mietverhältnis setzte sich erneut gemäß § 545 BGB fort. Unter diesen Umständen ist die seitens der Klägerin verstrichene Frist noch angemessen im Sinne von § 324 Abs. 3 BGB. Randnummer 31 Durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses ist die Klägerin auch nicht gehindert, wegen der gleichen Gründe das Mietverhältnis zu kündigen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Auflage, § 545 Rn. 9). Die Kündigungsgründe wirken fort. Randnummer 32 In der Erhebung der Klage ist ein konkludenter Widerspruch zur Fortsetzung des Mietverhältnisses zu sehen. Randnummer 33 Die Klägerin hat einen Anspruch auf Ersetzung ihrer vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten und der Zustellkosten für die Kündigung in Höhe von 1.002,08 € gemäß § 286 BGB. Die Beklagten befanden sich im Zeitpunkt der Beauftragung des klägerischen Prozessbevollmächtigten mit der Zahlung des Mietzinses für Mai, Juni und Juli 2009 in Verzug. Die Klägerin war daher berechtigt, das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu kündigen. Der den Anwaltskosten zugrunde gelegte Streitwert von 18.900,00 € ist nicht zu beanstanden, da mit der Kündigung auch der Mietzins für Mai und Juni sowie die rückständige Kaution angemahnt worden ist. Randnummer 34 Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB. Randnummer 35 Im Übrigen ist die Klage abzuweisen. Randnummer 36 Aus den oben dargelegten Gründen ist die 1. Rate der Kaution verjährt. Randnummer 37 Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zinsen, da die Zinsen dem Mieter zugute kommen, wenn der Vermieter zur Anlage verpflichtet ist (Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. III 162). Dass der Klägerin ein Verspätungsschaden entstanden ist, hat sie nicht dargetan. Randnummer 38 Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2008. Nach der Abrechnung sind die Wasser- und Entwässerungskosten verbrauchsabhängig abgerechnet. Nach der Abrechnung rechnet die Klägerin nach qm ab. Dass sie m² und m³ verwechselt hat, legt sie nicht dar. Wie hoch der tatsächliche Verbrauch der Beklagten war, ist nicht ersichtlich. Die Wasserkosten sind daher zu streichen, so dass sich eine Nachzahlung der Beklagten aus der Abrechnung nicht ergibt. Randnummer 39 Dass der Klägerin ein über 1.002,08 € hinausgehender Verzugsschaden entstanden ist, legt sie nicht substantiiert dar. Randnummer 40 Den Beklagten war gemäß § 721 ZPO eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist zu gewähren, damit die Beklagte zu 1) Gelegenheit hat, sich eine andere Wohnung zu suchen. Bei der Bemessung der Frist wurde von der Erfahrungstatsache ausgegangen, dass es auf dem B. Wohnungsmarkt bei Entfaltung angemessener Bemühungen möglich ist, sich in etwa drei Monaten eine andere Wohnung zu beschaffen; außerdem wurde berücksichtigt, dass zur Zeit kein Mietrückstand besteht, dass der Klägerin bei einer längeren Räumungsfrist jedoch ein erheblicher Schaden droht, falls die Beklagte wie in der Vergangenheit mit weiteren Mieten in Rückstand kommen. Randnummer 41 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO. Randnummer 42 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 7 und Nr. 11, 709, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001002650 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietkaution Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Köpenick Entscheidungsdatum: 20.04.2010 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 17 C 329/09 ECLI: ECLI:DE:AGBEKP:2010:0420.17C329.09.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 273 BGB, § 535 BGB, § 551 BGB, § 556 Abs 3 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietkaution Beendeter Wohnraummietvertrag: Fälligkeit der Abrechnung der Betriebskosten; Zurückbehaltungsrecht des Vermieters an Mietkaution wegen Betriebskostennachforderung Leitsatz Rechnet der Vermieter über die Betriebskosten im Wege der Einnahmen- Ausgabenrechnung ab, so ist die Abrechnung der Betriebskosten bereits mit Ablauf des Abrechnungsjahrs fällig (Rn.7) (Rn.8) . Orientierungssatz Der Vermieter darf die Kaution für eine Betriebskostennachforderung nur dann zurückbehalten, wenn er über die Betriebskosten zeitnah abrechnet (Rn.6) (Rn.7) . Tenor 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 100,-- EUR nebst fünf Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszins seit dem 30. Dezember 2009 zu zahlen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Randnummer 1 Von der Darstellung des Tatbestands wird abgesehen, §§ 313a, 495a ZPO. Entscheidungsgründe Randnummer 2 Die Klage ist - soweit noch im Streit - zulässig und begründet. Randnummer 3 Mit Recht nimmt die Klägerin als seinerzeitige Mieterin die Beklagten als ihre ehemaligen Vermieter auf Auszahlung des verbliebenen Guthabens aus der Kautionsabrede der Parteien in Höhe der 100,-- EUR in Anspruch, §§ 551, 667, 662, 535 BGB. Randnummer 4 Das Mietverhältnis der Parteien war mit Ablauf des Februar 2009 beendet. Nachdem die Wohnung ohne Beanstandungen zurückgegeben worden war, blieben als zu sichernde Ansprüche der Beklagten als ehemaliger Vermieter allenfalls die Nachzahlungsbeträge aus der Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2009 Randnummer 5 Solche über die Kaution zu sichernden Ansprüche aus der Abrechnung der Betriebskosten können die Beklagte hier nicht mehr geltend machen. Randnummer 6 Zu Unrecht stützen sie sich nun auf ein ihnen zustehendes Zurückbehaltungsrecht, § 273 BGB. Richtig ist zwar, dass dem Rückzahlungsanspruch des Mieters aus der Kautionsabrede ein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters entgegengehalten werden kann, wenn der Vermieter noch mit großer Wahrscheinlichkeit Ansprüche gegen den Mieter zu erwarten hat. Solche Ansprüche können auch Nachzahlungsansprüche aus der Abrechnung der Betriebskosten sein. Randnummer 7 Aber den Beklagten steht vorliegend ein solches Zurückbehaltungsrecht nicht mehr zu. Sie haben es versäumt, über die Betriebskosten zeitnah abzurechnen. Grundsätzlich war den Beklagten möglich, mit Ablauf des Jahres 2009 über die Betriebskosten dieses Jahres abzurechnen. Randnummer 8 Nach Sachlage spricht nichts dafür, dass die Beklagte nicht im Wege der reinen Ausgaben- und Einnahmen-Rechnung abrechnen. Eine solche Abrechnung kann unmittelbar mit Ablauf des Wirtschaftsjahrs erstellt werden. In sie gehen nur die im Verlauf des Wirtschaftsjahrs verbuchten Einnahmen und Ausgaben ein. Randnummer 9 Mag man dem Vermieter für das Erstellen der Betriebskostenabrechnung des vorangegangenen Jahres danach zwar einige Zeit nach Ablauf des Wirtschaftsjahrs zubilligen, so ist dieser Zeitraum spätestens mit dem Ablauf des März des Folgejahres beendet, treten nicht besondere Umstände hinzu, die eine längere Abrechnungsfrist erfordern. Hat der Vermieter nicht innerhalb dieses Zeitraums abgerechnet gibt es keinen Anlass, ihm noch ein Zurückbehaltungsrecht an dem Rückzahlungsanspruch des Mieters zu zugestehen. Und besondere Gründe, noch nicht über die Betriebskosten des Jahres 2009 abzurechnen oder nicht abrechnen zu können, haben die Beklagten weder vorgetragen noch anderweit erkennen lassen. Randnummer 10 Der Zinsanspruch der Klägerin ergibt sich jedenfalls aus § 291 BGB. Randnummer 11 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Randnummer 12 Die Entscheidungen zur vorläufigen Vollstreckbarkeit richten sich nach den §§ 708 Nummer 11,711,713 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001014703 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietpreisbremse Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Hamburg Entscheidungsdatum: 16.06.2021 Aktenzeichen: 49 C 336/20 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 117 BGB, § 291 S 2 BGB, § 535 Abs 2 BGB, § 551 BGB, § 556d BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietpreisbremse Voraussetzungen des Kautionsrückzahlungsanspruchs im Wohnraummietverhältnis; Unwirksamkeit der formularmäßig vereinbarten Endrenovierungspflicht Orientierungssatz 1. Unzulässig ist es, die Kautionsverzinsung in das Ermessen des Gerichts zu stellen. Die Bestimmung des Kautionszinses steht nicht im Ermessen des Gerichts, sondern richtet sich nach dem bei sparbuchmäßiger Verzinsung zu erzielenden Ertrag. Dementsprechend ist die Anwendung von § 287 ZPO hier abzulehnen.(Rn.22) 2. Die Frage, ob ein Wohn- oder ein Gewerberaummietverhältnis vorliegt, richtet sich nicht nach der Bezeichnung, welche die Parteien für den schriftlichen Vertrag wählen, sondern nach ihrem tatsächlichen Willen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Die Bezeichnung des Vertrags ist lediglich ein Indiz unter anderem, um den Willen zu ermitteln. Ein Wohnraummietverhältnis liegt vor, wenn die Räume nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsschließenden zur zumindest überwiegenden Wohnnutzung vermietet sind und sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen lässt.(Rn.25) 3. Bei einer gemischten Nutzung ist im Zweifel von den Schutzregeln des Wohnraummietrechts auszugehen, soweit ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellbar ist.(Rn.27) 4. Die Nutzung durch eine Wohngemeinschaft ist grundsätzlich als Wohnraummietverhältnis zu charakterisieren.(Rn.27) 5. Ein einseitiges Stellen von Vertragsbedingungen liegt nur dann nicht vor, wenn die Einbeziehung vorformulierter Vertragsbedingungen in einen Vertrag auf einer freien Entscheidung desjenigen beruht, der vom anderen Vertragsteil mit dem Verwendungsvorschlag konfrontiert wird. Hierfür ist es erforderlich, dass er in der Auswahl der in Betracht kommenden Vertragstexte frei ist und insbesondere Gelegenheit erhält, alternativ eigene Textvorschläge mit der effektiven Möglichkeit ihrer Durchsetzung in den Verhandlungen einzubringen. Insbesondere entfällt ein Stellen von Vertragsbedingungen nicht bereits dann, wenn die vorformulierten Vertragsbedingungen dem anderen Vertragsteil vorab zur Kenntnis mit der Bitte um Anmerkung oder Änderungswünsche übersandt werden.(Rn.38) 6. Die Vereinbarung einer Endrenovierungsverpflichtung führt im Wohn- wie auch im Gewerbemietrecht zur summierten Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter.(Rn.39)   Tenor 1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger € 5.700,00 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hierauf ab dem 14. Januar 2021 zu zahlen. 2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger 79 % und der Beklagte hat 21 % zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar jeweils gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Beschluss Der Streitwert wird festgesetzt auf € 27.079,83. Tatbestand Randnummer 1 Mit der Klage begehrten die Kläger die Rückerstattung bezahlten Mietzinses, die Rückzahlung einer Kaution sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten. Randnummer 2 Der Beklagte war Vermieter, die Kläger Bewohner der Wohnung [...] in ... Hamburg, zweites Obergeschoss rechts. Das Mietverhältnis, bei dem Frau S. als alleinige Mieterin angegeben war, begann zum 01.11.2015. Der Netto-Mietzins belief sich auf € 1.875,00, der Brutto-Mietzins auf € 2.189,00 pro Monat. Die Flächenangabe wurde handschriftlich korrigiert auf 129 Quadratmetern mit der Angabe, dass diese geschätzt sei, wobei der Balkon mit der Hälfte seiner Fläche der Wohnfläche hinzugerechnet werde. Die Änderung der Flächenangabe von zuvor wohl 126 Quadratmeter auf 129 Quadratmeter beruhte darauf, dass im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung durch drei Bewohner ein Teil des Vorflures abgegrenzt und der Wohnung zugeschlagen wurde, damit eine separate Zimmertür zu einem dritten Zimmer eingebaut werden konnte, was auch vermieterseitig geschah. Randnummer 3 Die Anmietung durch Frau S. sollte zur Weitervermietung an seriöse Dritte nach § 2 des Mietvertrages erfolgen, wobei einer der Bewohner, der im Übrigen auch Frau S. bei der Anmietung vertrat, ihr Bruder Herr P. S. war. Daneben zog Frau T. B. und C. V. in die Wohnung ein. Randnummer 4 Hinsichtlich des Mietvertrages wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 6 (Blatt 42 ff der Akte). Randnummer 5 Nach Einzug der Bewohner erstellte der Beklage Wohnungsgeberbescheinigungen für die Bewohner der Wohnung aus. Randnummer 6 Zum Jahresende 2015 monierten die Bewohner der Wohnung gegenüber dem Beklagten eine Überhöhung des Mietpreises unter Berücksichtigung der Hamburger Mietpreisbremse. Eine Einigung konnte zwischen den Bewohnern und dem Beklagten insoweit doch nicht erzielt werden. In diesem Zusammenhang focht der Beklagte über den Mitarbeiter Herrn Dr. K. mit Schreiben vom 06. Januar 2016 den Mietvertrag an, weil Herr S. nach Auffassung des Beklagten beziehungsweise des Herrn Dr. K. den Beklagten vorsätzlich getäuscht habe und nun den Versuch unternehme, sich unberechtigte Vorteile zu verschaffen. Rechtliche Schritten wurden hiernach wechselseitig nicht eingeleitet. Randnummer 7 In der Folgezeit gab es verschiedene Bewohnerwechsel. Randnummer 8 Mit Schreiben vom 28.10.2019 kündigten die damaligen Bewohner der Wohnung, nicht aber Frau S., das Mietverhältnis ordentlich zum Ende Januar 2020. Eine Einigung über eine Wohnungsrückgabe konnte zwischen den Bewohnern und dem Beklagten nicht erzielt werden, erstere warfen Ende Januar 2020 die Schlüssel beim Büro des Beklagten ein. Randnummer 9 Der Beklagte rechnete mit Schreiben vom 04. März 2020 den Kautionsrückzahlungsanspruch mit € 5.700,00 mit einem Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen sowie in Höhe von € 800,00 für die Nichtzahlung im Monat März 2020 auf. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 31 (Blatt 107 f. der Akte). Randnummer 10 Frau S. trat ihre Ansprüche mit Abtretungserklärung vom 21.12.2020 an die Kläger ab, wobei der Schriftsatz mit der entsprechenden Anlage am 13. Januar 2021 an die Beklagtenvertreterin versandt wurde. Randnummer 11 Die Kläger sind der Auffassung, es liege ein Scheingeschäft im Sinne von § 117 BGB im Hinblick auf den Mietvertrag vor. Geschuldet sei nicht der in dem Vertrag angegebene Mietzins, sondern der ortsübliche Mietzins. Im Übrigen verstoße die mietvertragliche Vereinbarung gegen die in Hamburg geltende Mietpreisbremse. Da die Bewohner tatsächlich Mieter der Wohnung geworden seien, stünde diesen auch der Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von € 6.500,00, die Zahlung der Kaution ist insoweit unstreitig, zu. Die Kaution sei im Übrigen von den Bewohnern jeweils anteilig getragen worden und dabei von Bewohner zu Bewohner anteilig weitergereicht worden. Alle Bewohner hätten im Übrigen ihre Ansprüche an die Kläger abgetreten. Ferner sind die Kläger der Auffassung, dass der Beklagte ihnen auch die Erstattung der vorgerichtlich angefallenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von € 1.466,95 schulde, hinsichtlich des vorgerichtlichen Tätigwerdens wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 36 (Blatt 117 ff der Akte). Randnummer 12 Die Kläger stellen die Anträge, Randnummer 13 den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger zu 1) € 4.786,39 nebst Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hierauf seit dem 21. Mai 2020 zu zahlen, Randnummer 14 den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger zu 2) € 15.093,44 nebst Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hierauf seit dem 21. Mai 2020 zu zahlen, Randnummer 15 den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger als Mitgläubiger € 6.500,00 nebst aufgelaufener Kautionszinsen, nebst Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf € 6.500,00 nebst aufgelaufener Kautionszinsen seit dem 21. Mai 2020 zu zahlen, wobei die genaue Höhe der aufgelaufenen Kautionszinsen der Schätzung des Gerichtes an Heim gestellt wird, Randnummer 16 den Beklagten zu verurteilen, den Klägern vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von € 1.466,95 zu erstatten. Randnummer 17 Der Beklagte beantragt, Randnummer 18 die Klage abzuweisen. Randnummer 19 Der Beklagte ist der Auffassung, dass es schon an der sachlichen Zuständigkeit des Gerichts fehle, da es sich um ein Gewerbemietverhältnis handele. Im Übrigen seien die Kläger nicht aktivlegitimiert, da sie nicht Mieter der Räumlichkeiten geworden seien. Ferner ist der Beklagte der Auffassung, dass die Mieterin aufgrund der mietvertraglich individuell vereinbarten Endrenovierungsverpflichtung zur Endrenovierung verpflichtet gewesen sei, deren Kosten in Höhe von € 5.700,00 daher mit der Kaution verrechnet werden könnten. Auch wurde mieterseitig der Mietzins auch noch für den Monat März 2020 geschuldet sein, da eine Weitervermietung in Anbetracht des dekorativen Zustandes der Wohnung nicht möglich gewesen sei. Insoweit wird mit einem weiteren Betrag in Höhe von € 800,00 aufgerechnet. Randnummer 20 Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen. Entscheidungsgründe Randnummer 21 Die zulässige Klage ist im tenorierten Umfang hinsichtlich des Kautionsrückzahlungsanspruchs begründet, soweit dieser nicht durch Aufrechnung erloschen ist. Im Übrigen ist die Klage zum Teil unzulässig und zum Teil nicht begründet. Randnummer 22 Unzulässig ist die Klage, soweit die Kautionsverzinsung in das Ermessen des Gerichts gestellt wird (vgl. KG Berlin NJW-RR 2002, 948 = NZM 2002, 526; AG Fürth WuM 2007, 317; LG Lübeck, Urteil vom 17. November 2017 zum Az. 14 S 107/17, Rn. 83 bei juris jeweils bei Mietminderungen). Die Bestimmung des Kautionszinses steht gerade nicht im Ermessen des Gerichts, sondern richtet sich nach dem bei sparbuchmäßiger Verzinsung zu erzielenden Ertrag. Dementsprechend ist die Anwendung von § 287 ZPO hier abzulehnen. Zwar ist der Beklagte nach Maßgabe der nachfolgenden Ausführungen zur verzinslichen Anlage der Kaution verpflichtet gewesen (vgl. hierzu BGH NZM 2019, 212), sollte der Beklagte dies entsprechend der mietvertraglichen Vereinbarung nicht gemacht haben, besteht insoweit ein Schadensersatzanspruch, den die Kläger ohne Weiteres beziffern können. Randnummer 23 Der Zulässigkeit der Klage steht nicht die Frage entgegen, ob es sich um einen Gewerbemietvertrag vorliegend handelt oder nicht. Die Frage, ob ein Wohnraum- oder ein Mietverhältnis über andere Räume vorliegt, ist nicht nur für die sachliche Zuständigkeit, sondern auch für die Begründetheit der Klage bedeutsam (sogenannte doppelrelevante Tatsachen). Unerheblich ist für die Beurteilung der sachlichen Zuständigkeit, ob die für die Einordnung des Mietverhältnisses maßgebenden Tatsachen unstreitig oder bewiesen sind. Entscheidend ist allein, ob sich die sachliche Zuständigkeit des Gerichts aus den zur Begründung des Anspruchs vom Kläger vorgebrachten Tatsachen ergibt (BGH NZM 2014, 626, Rn. 23; BGHZ 124, 237, 240 f.; OLGR Karlsruhe 2006, 206). Randnummer 24 Im deutschen Zivilprozessrecht gilt insoweit der Grundsatz, dass Tatsachen, die sowohl für die Zulässigkeit als auch die Begründetheit einer Klage notwendigerweise erheblich sind, erst bei der Prüfung der Begründetheit festgestellt werden. Für die Zulässigkeit reicht dann die einseitige Behauptung aller erforderlichen Tatsachen durch den Kläger aus (vgl. BGHZ 124, 237, 240 f.; RGZ 29, 371, 373 f.; 158 1, 2; RG JW 1901, 396 Nr. 4 und 798 f.; JW 1902, 125 Nr. 3; BGHZ 7, 184, 186; BGH NJW 1964, 497, 498 unter zweitens). Hiernach ist die sachliche Zuständigkeit des Gerichts gegeben, da nach Maßgabe des klägerischen Vortrags ein Wohnraummietverhältnis gegeben ist. Randnummer 25 Ein Anspruch in Höhe von € 5.700,00 auf Rückzahlung der im Mietvertrag auf Seite 15 als Mieterdarlehen bezeichneten Sicherheitsleistung folgt aus dem § 551 BGB in Verbindung mit dem Wegfall des Sicherungszweckes durch Beendigung des Mietverhältnisses. Es handelt sich vorliegend ungeachtet des Vertragsformulars eines Gewerberaummietvertrages um ein Wohnraummietverhältnis. Die Frage, ob ein Wohn- oder ein Gewerberaummietverhältnis vorliegt, richtet sich nicht nach der Bezeichnung, welche die Parteien für den schriftlichen Vertrag wählen, sondern nach ihrem tatsächlichen Willen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Die Bezeichnung des Vertrags ist insoweit lediglich ein Indiz unter anderem, um den Willen zu ermitteln (vgl. KG Berlin GE 2019, 1110; BGHZ 202, 39; BGH NJW 2018, 2472; KG Berlin MDR 2010, 1446). Ein Wohnraummietverhältnis liegt danach vor, wenn die Räume nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsschließenden zur zumindest überwiegenden Wohnnutzung vermietet sind und sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen lässt (vgl. KG Berlin GE 2019, 1110). Wohnraummiete liegt insoweit vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen soll (vgl. BGH NZM 2020, 54). Vorliegend ist die Anmietung durch Frau S. für ihren Bruder Herrn S. erfolgt. Dieser beabsichtigte in den Räumlichkeiten eine Wohngemeinschaft zu begründen und die weiteren Zimmer der Wohnung unterzuvermieten. Dies ist dem Beklagten auch bekannt gewesen, da Herr S. in Vertretung seiner Schwester Frau S. aufgetreten ist und, wie auch die Wohnungsgeberbescheinigungen belegen, dem Beklagten bekannt gewesen ist, dass Herr S. dort mit weiteren Personen eine Wohngemeinschaft begründen möchte. Dementsprechend sind auch bauliche Änderungen erfolgt, die eine entsprechende Wohnnutzung durch die Bewohner der Wohngemeinschaft ermöglichen. Hiernach sind sich die Parteien bewusst gewesen, dass letztlich eine Wohnnutzung erfolgen soll und die Anmietung insoweit von der Mieterin aufgrund familiärer Verbundenheit zur Ermöglichung derselben erfolgt. Es bestätigt sich im Übrigen auch an der mietvertraglich vereinbarten Anrechnung der Balkonfläche mit der Hälfte. Grundsätzlich sind Balkone nur zu einem Viertel zu berücksichtigen, so dass die Anrechnung zur Hälfte dafür spricht, dass die Parteien der Balkonnutzung eine besonders hervorgehobene Bedeutung beimessen wollten, die naturgemäß bei einer Gewerbeanmietung so regelmäßig nicht anzunehmen ist. Zwar ist dies letztlich im Anwendungsbereich der Wohnflächenverordnung rechtsfehlerhaft, belegt allerdings die vereinbarte Wohnnutzungsintention der Parteien. Randnummer 26 Auch ergibt sich aus § 25, dass vom Beklagten der Mieterin eine renovierte Wohnung übergeben wird (vgl. Blatt 54 der Akte). Hiernach sind die Parteien ersichtlich von einer Wohnnutzung ausgegangen. Randnummer 27 Im Übrigen ist nach der obergerichtlichen Rechtsprechung bei einer gemischten Nutzung im Zweifel von den Schutzregeln des Wohnraummietrechts auszugehen, soweit ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellbar ist (vgl. KG Berlin GE 2019, 1110; BGH NZM 2014, 626 = NJW 2014, 2864). Auch die Nutzung durch eine Wohngemeinschaft ist grundsätzlich als Wohnraummietverhältnis zu charakterisieren (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. I 95; Schmitt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl., vor § 535 Rn. 388; Bub/Dreier/Emmerich, Handbuch Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., II Rn. 568 f.). Randnummer 28 Hiernach ist die sogenannte Darlehenszahlung von € 6.500,00 als Sicherheitsleistung im Sinne von § 551 BGB zu qualifizieren, soweit der Mietvertrag von dem gesetzlichen Leitbild des § 551 BGB abweicht, ist die Regelung nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Entsprechendes gilt für die im Schriftsatz vom 26.05.2021 vom Beklagten dargelegte Vereinbarung zur Verzinsungsverrechnung (vgl. BGH NZM 2019, 212). Randnummer 29 Der Kautionsrückzahlungsanspruch ist auch fällig, da vom Beklagten über die Kaution abgerechnet worden ist durch Übersendung der Anlage K 31 (Blatt 107 f. der Akte) (vgl. BGH NZM 2019, 754). Bei solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter damit deutlich macht, ob und gegebenenfalls im Bezug auf welche Forderung ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat. Randnummer 30 Die in der Anlage K 31 gemachten Aufrechnungserklärungen des Beklagten führen nur in Höhe von € 800,00 zum Erlöschen des Kautionsrückzahlungsanspruchs im Bezug auf die Verrechnung mit der Miete für März 2020. Randnummer 31 Ein Mietzinsanspruch für März 2020 ergibt sich insoweit aus dem Umstand, dass nicht etwa die Bewohner der Wohnung sondern Frau S. alleinige Mieterin der Wohnung gewesen ist und die Kündigungserklärung von 28. Oktober 2019 nicht von Frau S. unterzeichnet gewesen ist (vgl. Blatt 102 der Akte). Randnummer 32 Nach Maßgabe der mietvertraglichen Vereinbarung sind Parteien des Mietvertrages der Beklagte sowie Frau S.. Es handelt sich auch nicht um ein Scheingeschäft im Sinne von § 117 BGB. Dies würde voraussetzen, dass den Parteien der Geschäftswille fehlt. Das unterscheidende Kriterium liegt also darin, ob die Parteien zur Erreichung des mit dem Rechtsgeschäft erstrebten Erfolgs ein Scheingeschäft für genügend oder ein ernst gemeintes Rechtsgeschäft für notwendig erachtet haben, es spricht gegen den Scheincharakter eines Rechtsgeschäfts, wenn der mit ihm erstrebte Zweck die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts erreicht werden kann (vgl. BGH WM 2006, 1731; OLG Rostock, Urteil vom 27. Mai 2010 zum Aktenzeichen 3 U 116/09, Rn. 6 bei juris; LG München I, Urteil vom 04. März 2009 zum Aktenzeichen 14 S 2666/08 bei juris). Vorliegend setzt die Anmietung der Wohnung die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts voraus, es ist insoweit ein Mietvertrag beabsichtigt worden. Dies entspricht auch der Interessenlage des Beklagten, der einen entsprechenden monatlichen Mietzins generieren möchte, wie auch der Interessenlage der Mieterin S., die eine Anmietung der Wohnung im Interesse ihres Bruders angestrebt hat. Randnummer 33 Im Übrigen ist anerkannt, dass der Mieter in den angemieteten Räumlichkeiten nicht selbst wohnen muss, wie dies etwa von der Rechtsprechung auch bei der Anmietung einer Wohnung von einem Elternteil für ein in der Ausbildung befindliches Kind regelmäßig akzeptiert wird, obwohl es sich hierbei um eine erkennbare Umgehung des § 551 Abs. 4 BGB handeln dürfte (vgl. BGH NJW 2013, 1876, Rn. 14; kritisch insoweit AG Lübeck, Urteil vom 17. August 2011 zum Aktenzeichen 23 C 1448/11 bei juris). Insoweit ist nach der Rechtsprechung davon auszugehen, dass es den Parteien grundsätzlich frei steht wer Partei des Mietvertrages wird. Randnummer 34 Im Übrigen ähnelt das hier verfolgte Modell auch dem Konstrukt der gewerblichen Weitervermietung nach § 565 BGB, sofern Frau S. mit der Anmietung einen wie auch immer gearteten wirtschaftlichen Zweck verfolgt hätte. Randnummer 35 Auch eine gewerbliche Weitervermietung ist nicht per se verwerflich und führt im Übrigen nicht dazu, dass das Hauptmietverhältnis als Scheingeschäft qualifiziert werden könnte. Randnummer 36 Insoweit ist das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 28. Oktober 2019 nicht beendet worden, ein aufrechenbarer Anspruch in Höhe von € 800,00 ergibt sich danach für den Beklagten aus § 535 Abs. 2 BGB. Randnummer 37 Eine weitergehende Aufrechnung mit den Kosten der malermäßigen Instandsetzung der Wohnung besteht insoweit nicht. Die Endrenovierungsverpflichtung in § 25 Ziff. 1 c) (Blatt 55 der Akte) des Mietvertrages ist unwirksam. In der dortigen Regelung verpflichtet sich die Mieterin, die Räume bei ihrem Auszug im mängelfreien und frisch renovierten Zustand an den Vermieter zurückzugeben. Randnummer 38 Es handelt sich nicht um eine wirksame Individualvereinbarung. Ein einseitiges Stellen von Vertragsbedingungen liegt nur dann nicht vor, wenn die Einbeziehung vorformulierter Vertragsbedingungen in einen Vertrag auf einer freien Entscheidung desjenigen beruht, der vom anderen Vertragsteil mit dem Verwendungsvorschlag konfrontiert wird. Dazu ist es erforderlich, dass er in der Auswahl der in Betracht kommenden Vertragstexte frei ist und insbesondere Gelegenheit erhält, alternativ eigene Textvorschläge mit der effektiven Möglichkeit ihrer Durchsetzung in den Verhandlungen einzubringen. Insbesondere entfällt ein Stellen von Vertragsbedingungen nicht bereits dann, wenn die vorformulierten Vertragsbedingungen dem anderen Vertragsteil vorab zur Kenntnis mit der Bitte um Anmerkung oder Änderungswünsche übersandt werden (vgl. BGH NJW 2016, 1230). Hier handelt es sich schon dem äußeren Anschein nach um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Ein hinreichender Vortrag des Beklagten, der auf entsprechende Gestaltungsmöglichkeiten der Vertragsparteien, das heißt auf die Mieterin Frau S. hindeuten, ist insoweit nicht erkennbar und ergibt sich insbesondere auch nicht aus dem Schriftsatz vom 26. Mai 2021. Randnummer 39 Die Vereinbarung einer Endrenovierungsverpflichtung führt im Übrigen im Wohn- wie auch im Gewerbemietrecht zur summierten Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter (vgl. Wohnraummietrecht BGH NZM 2003, 394; AG Dortmund WuM 2015, 27 und im Gewerberaummietrecht BGH NZM 2005, 504). Randnummer 40 Im Übrigen ist auch nach Maßgabe der Mietdauer nicht von einer Fälligkeit laufender Renovierungsverpflichtungen auszugehen, da nicht einmal Küche und Bad über einen Zeitraum von fünf Jahren benutzt worden sind (vgl. Langenberg WuM 2006, 122). Randnummer 41 Auch steht weder dem Kläger zu 1) ein Anspruch über € 4.786,39 noch dem Kläger zu 2) ein Anspruch über € 15.093,44 zu, da es an einer Anspruchsgrundlage fehlt. Insbesondere scheiden bereicherungsrechtliche Ansprüche im Sinne von § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alternative BGB aus, da die Zahlungen mit Rechtsgrund erfolgt sind. Dieser Rechtsgrund ist in dem zwischen dem Beklagten und Frau S. geschlossenen Mietvertrag zu sehen. Randnummer 42 Eine Teilunwirksamkeit der mietvertraglichen Mietzinsvereinbarung vermag sich zudem auch nicht aus der sogenannten Mietpreisbremse zu ergeben, da diese bei einem 2015 geschlossenen Vertrag nicht anwendbar ist. Zwar ist im Sommer 2015 eine entsprechende Verordnung veröffentlicht worden, es fehlt insoweit jedoch an der Begründung der Verordnung durch die Freie und Hansestadt Hamburg, so dass die Verordnung insgesamt unwirksam ist (vgl. BGH NZM 2019, 584). Randnummer 43 Die Voraussetzung einer Überzahlung des Mietzinses im Sinne von § 5 Wirtschaftsstrafgesetz oder gar eines sittenwidrigen Mietwuchers liegen erkennbar nicht vor. Randnummer 44 Die tatsächlichen Voraussetzungen einer im Übrigen für ganz Hamburg erforderlichen Mangellage sowie einer Kenntnis des Beklagten von der Mangellage und Notsituation der einzelnen Mieter ist insoweit klägerseitig nicht vorgetragen worden. Im Übrigen spricht die Höhe des Mietzinses gegen die Annahme eines wucherischen Rechtsgeschäfts. Randnummer 45 Den Klägern steht kein Anspruch auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten zu, da sie bei Mandatierung der Klägervertreterin mit der außergerichtlichen Geltendmachung, die vor Abtretung der Ansprüche durch Frau S. erfolgt ist, noch nicht Inhaber von Ansprüchen gewesen sind, so dass insoweit der Beklagte für die entsprechenden Kosten auch in Höhe der berechtigten Forderung nicht einzustehen hat. Randnummer 46 Der Zinsanspruch folgt im Übrigen aus den §§ 288, 291 Satz 2 BGB. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass das anwaltliche Schreiben in Ermangelung des Bestehens einer Forderung zum Zeitpunkt des Schreibens keinen Verzug herbeizuführen vermocht hat, vielmehr ist auf die Fälligkeit des Anspruches abzustellen. Die Abtretung ist hier am 21.12.2020 (Blatt 184 der Akte) erfolgt, allerdings der Beklagtenvertreterin ausweislich der gerichtlichen Verfügung vom 12.01.2021 am 13.01.2021 per beA zur Kenntnis gegeben worden, das heißt ein Zugang ist noch am gleichen Tag, dem 13. Januar 2021 gegeben gewesen. Verzugszinsen sind hiernach ab dem 14. Januar 2021 nach Eintritt der mit dem Zugang des Schriftsatzes bestehenden Fälligkeit begründet. Randnummer 47 Weitergehende Zinsansprüche bestehen, soweit sie in zulässiger Weise eingeklagt werden, demgegenüber nach Maßgabe der obigen Ausführungen nicht. Randnummer 48 Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung aus § 709 ZPO. Randnummer 49 Der Streitwert ergibt sich aus der Höhe der geltend gemachten Zahlungsbeträge. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietminderung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Hamburg 33. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 31.03.2022 Aktenzeichen: 333 S 15/21 ECLI: ECLI:DE:LGHH:2022:0331.333S15.21.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 33 Abs 1 S 1 SGB 2, § 536 Abs 1 S 1 BGB, § 551 BGB, § 812 Abs 1 S 1 Alt 1 BGB, § 814 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietminderung Anspruch des SGB II-Leistungsträgers auf Rückzahlung überzahlter Mieten aus übergegangenem Recht; Rückzahlungsanspruch bei Flächenabweichung Orientierungssatz 1. Wenn ein Mieter Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts (SGB II) bezieht, die er nicht benötigt hätte und die nicht erbracht worden wären, wenn er im Zeitpunkt des Leistungserhalts die ihm im Zusammenhang mit dem Mietvertrag zustehenden (Rückzahlungs-)Ansprüche erhalten hätte, dann gehen diese mietrechtlichen Ansprüche nach § 33 Abs. 1 Satz 1 SGB II auf den SGB II-Träger über.(Rn.16) 2. Die Flächenangabe in einem Wohnraummietvertrag rechtfertigt die Annahme einer stillschweigenden Zusicherung regelmäßig erst dann, wenn sie durch eine entsprechende Angabe im Rahmen der Mietzinsvereinbarung als Kalkulationsgrundlage für die Miethöhe vereinbart ist (Anschluss KG Berlin, Urteil vom 22. Oktober 2001 - 20 U 3713/00), also eine Quadratmetermiete vereinbart wurde.(Rn.20) 3. Bei der Wohnraummiete liegt ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Mietsache vor, wenn die gemietete Wohnung eine Wohnfläche aufweist, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnung nur eine „ca.“-Angabe enthält (Anschluss BGH, Urteil vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09).(Rn.22) Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg-Wandsbek, 30. April 2021, 716a C 148/20 Tenor 1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek vom 30.04.2021, Az. 716a C 148/20, wird zurückgewiesen. 2. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die angefochtene Entscheidung ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. 4. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 6.239,40 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin verlangt aus übergegangenem Recht des Herrn K. K1 H. von der Beklagten Rückzahlung überzahlter Mieten und der Mietkaution. Randnummer 2 Die Beklagte mietete eine 3-Zimmer-Wohnung im EG des Hauses H.str. ... in... H. und vermietete diese mit Untermietvertrag vom 24.02.2017 / 06.03.2017 an Herrn K. K1 H. für monatlich 824 € brutto-warm. Das Mietverhältnis dauerte vom 01.03.2017 bis 31.10.2018. Zum 31.10.2018 endete das Hauptmietverhältnis mit der Beklagten. Im Mietvertrag ist die Wohnfläche mit ca. 70 qm angegeben. Die Klägerin zahlte sowohl die Mieten als auch die Mietsicherheit in Höhe von 1.827 € direkt an die Beklagte. Die Klägerin schloss mit dem Untermieter K. am 13.06.2017 einen Abtretungsvertrag, nach welchem der Untermieter K. seinen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution an die Klägerin abtritt (Bl. 241 d. Akte). Die Klägerin zeigte die Abtretung gegenüber der Beklagten an. Die Beklagte bestätigte den Empfang der Anzeige am 29.06.2017. Randnummer 3 Mit Versäumnisurteil vom 12.11.2020 hat das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 4.381,40 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.06.2020 zu zahlen. Mit Urteil vom 30.04.2021 hat das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek das Versäumnisurteil vom 12.11.2020 aufrechterhalten (Bl. 246 ff. d. Akte). Die Klägerin sei aktivlegitimiert und der Anspruch des Untermieters K. auf Rückzahlung der für den Zeitraum vom 01.03.2017 bis 31.10.2018 überzahlten Mieten gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB in Höhe von 2.554,50 € (= 20 x 127,72 €) sei gemäß § 33 Abs. 1 SGB II auf die Klägerin übergegangen. Ferner stehe der Klägerin wegen der durch den Untermieter K. an die Klägerin erfolgten Abtretung ein Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution in Höhe von 1.827 € zu. Die von der Beklagte erklärte Hilfsaufrechnung mit einem Kaufpreisanspruch in Höhe von 980 € und 878 € für Möbel und Haushaltsgegenstände führe nicht zu einem Erlöschen der Zahlungsansprüche der Klägerin. Die Behauptung der Beklagten, sie habe die Kaution am 28.02.2018 in bar an den Untermieter K. ausgezahlt, sei unglaubhaft und wegen § 407 Abs. 1 BGB irrelevant. Randnummer 4 Die Beklagte ist der Ansicht, dass das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Hamburg Wandsbek zu ihren Lasten auf Rechtsfehlern beruhe. Sie trägt insbesondere vor, dass die Klägerin keinen Anspruch habe. Die Klägerin sei kein Leistungsträger gemäß § 33 SGB II. Die Klägerin habe den durch sie behaupteten durchgehenden Leistungsbezug des Zeugen K. nicht schlüssig dargelegt. Im Hinblick auf die verlangte Rückzahlung wegen Minderung erheblicher Flächenabweichung hätte das Amtsgericht die ganz speziellen Umstände (insbesondere Untersuchungshaft) in der Situation der Beklagten berücksichtigen müssen. Die Klägerseite habe bereits vor dem 13.06.2018 von der Flächenabweichung erfahren und könne daher wegen § 814 BGB keine Rückforderung geltend machen. Im Übrigen bestreite sie, dass die Wohnflächenangaben der Klägerin zutreffend seien. Das Amtsgericht hätte Beweis erheben müssen. Die Unterbringung des Untermieters K. durch die Beklagte sei viel kostengünstiger gewesen, daher stehe einem Zahlungsanspruch der Klägerin § 242 BGB entgegen. Der Mietkautionsrückzahlungsanspruch könne nicht nach § 33 SGB II auf die Klägerin übergehen. Ein möglicher Anspruch der Klägerin sei zudem in Höhe von 1828 € durch Erfüllung erloschen (vgl. Anlage B2, Quittung vom 28.02.2018). Sie habe auch erfolgreich die Hilfsaufrechnung mit Gegenforderungen in Höhe von 980 € und 878,92 € erklärt. Randnummer 5 Die Beklagte beantragt, Randnummer 6 das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek, Az.: 716a C 148/20 aufzuheben und die Klage auch insoweit abzuweisen, als die Beklagte verurteilt wurde, an die Klägerin 4.381,40 € nebst Zinsen hierauf in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.06.2020 zu zahlen. Randnummer 7 Die Klägerin beantragt, Randnummer 8 die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek, Az.: 716a C 148/20 vom 30.04.2021 zurückzuweisen. Randnummer 9 Die Beklagte trägt vor, dass die Vermessung der streitgegenständlichen Wohnung am 13.06.2018 auf Veranlassung des Fachteams für organisierten Leistungsmissbrauchs durch geschultes Personal stattgefunden habe. Da kein automatisierter Datenaustausch stattgefunden habe, habe der zuständige Leistungssachbearbeiter zu diesem Zeitpunkt noch keine Kenntnis gehabt. Randnummer 10 Auf die weiteren tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. II. Randnummer 11 Die zulässige Berufung ist unbegründet. Randnummer 12 Das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek hat zu Recht und mit zutreffender Begründung einen Zahlungsanspruch der Klägerin gegen die Beklagte in Höhe von 4.381,40 € nebst Zinsen bejaht. 1. Randnummer 13 Die Klägerin kann von der Beklagten die Zahlung von 2.554,50 € aus übergegangenem Recht verlangen. In der Höhe dieses Betrages ist die Klägerin durch den gesetzlichen Forderungsübergang Inhaberin von Ansprüchen des Herrn K., die aufgrund des Wohnraummietvertrags mit der Beklagten (Anlage K1, Bl. 9 d. Akte) entstanden sind, geworden, § 33 Abs. 1 Satz 1 SGB II. Randnummer 14 Nach Maßgabe des § 33 Abs. 1 Satz 1 SGB II gehen Ansprüche von Personen, die Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts beziehen, gegen Dritte, die nicht Leistungsträger nach § 12 SGB I sind, bis zur Höhe der geleisteten Aufwendungen auf die Träger der Leistungen nach diesem Buch über, wenn bei rechtzeitiger Leistung des Anderen Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nicht erbracht worden wären. Mit Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen kommt es kraft Gesetzes zu einem Gläubigerwechsel, denn durch diese Legalzession soll der Grundsatz gesichert werden, dass staatliche Fürsorgeleistungen nachrangig sind (BeckOK Sozialrecht 63. Edition SGB II § 33 Rn: 1, 6; BSG NZS 2016, 873). Der Anspruchsübergang ist Ausgleich dafür, dass der Anspruch gegen den Dritten im Zeitpunkt der Bedürftigkeit für den Hilfsberechtigten nicht realisierbar war und der Lebensunterhalt insoweit bereits durch die Zahlung von Leistungen nach dem SGB II gedeckt worden ist (Schütze in Knickrehm/Kreikebohm/Valtermann, Kommentar zum Sozialrecht 6. Auflage zu SGB II § 33 Rn: 2). a) Randnummer 15 Die Klägerin ist aktivlegitimiert. Sie ist Leistungsträger im Sinne des § 33 Abs. 1 SGB II. Allgemein versteht man unter „Träger der Leistungen“ die Bundesagentur für Arbeit sowie die kreisfreien Städte und Kreise bzw. die zugelassenen kommunalen Träger (§§ 6 Abs. 1, 6a SGB II) (vgl. BeckOK Sozialrecht 63. Edition SGB II § 33 Rn: 6). Gemäß § 44b Abs. 1 Satz 2 SGB II werden die Aufgaben der Träger nach dem zweiten Buch des Sozialgesetzbuches von den sog. „gemeinsamen Einrichtungen“ wahrgenommen. Eine derartige gemeinsame Einrichtung wird nach § 44b Abs. 1 Satz 1 SGB II von den Trägern im Gebiet jedes kommunalen Trägers nach § 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SGB II gebildet. In Hamburg erfolgt diese Bildung der gemeinsamen Einrichtung durch die „Vereinbarung nach § 44b Abs. 2 SGB II durch öffentlich-rechtlichen Vertrag gemäß § 53 SGB X über die Zusammenarbeit, die nähere Ausgestaltung und Organisation sowie den Standort der gemeinsamen Einrichtung im Bereich der Grundsicherung für Arbeitssuchende nach dem SGB II“ zwischen der Bundesagentur für Arbeit, vertreten durch die Agentur für Arbeit Hamburg und der Freien und Hansestadt Hamburg (vgl. Drucksache der Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg 19/8032). Nach § 1 Abs. 2 dieses öffentlich-rechtlichen Vertrags führt die gemeinsame Einrichtung den Namen „J. t.. a.. h.“ und ist damit identisch mit der Klägerin. b) Randnummer 16 Der vormalige Mieter der Beklagten, Herr K., hat von der Klägerin Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts bezogen, die er nicht benötigt hätte und die nicht erbracht worden wären, wenn er im Zeitpunkt des Leistungserhalts die ihm im Zusammenhang mit dem Mietvertrag mit der Beklagten (Anlage K1) zustehenden Ansprüche erhalten hätte. Voraussetzung für einen Anspruchsübergang der Ansprüche des Sozialleistungsempfängers K. gegen die Beklagte auf die Klägerin ist, dass der Zeitraum, in dem Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts gewährt werden, mit der zeitlichen Leistungspflicht des Dritten (hier der Beklagten) übereinstimmt (sog. Zeitraumidentität). Diese zeitliche Deckungsgleichheit liegt vor, wenn die Forderung zum Zeitpunkt der Hilfegewährung fällig sowie zur Bedarfsdeckung geeignet gewesen ist (BeckOK Sozialrecht 63. Edition SGB II § 33 Rn: 4). Es kommt mit Blick auf den Forderungsübergang nicht darauf an, ob die Beträge ursprünglich (in voller Höhe) von der Klägerin geleistet wurden. Nach dem Gesetzeswortlaut des § 33 Abs. 1 SGB II gehen einschränkungslos alle Ansprüche gegen einen Dritten, unabhängig von ihrem Rechtsgrund auf den Leistungsträger über, soweit die Zeitraumidentität gewahrt ist und eine Kausalität zwischen nicht rechtzeitiger Erfüllung des Anspruchs durch den Dritten und Hilfegewährung besteht (BeckOK Sozialrecht 63. Edition SGB II § 33 Rn: 3). Ein solch umfassender Forderungsübergang entspricht auch dem Gesetzeszweck der Sicherung der Nachrangigkeit von Sozialleistungen und dient dementsprechend auch der Refinanzierung erbrachter Sozialleistungen (vgl. BSG, Urteil vom 23.06.2016 - B 14 AS 4/15 - Rn: 27 m. w. N.). Die für den gesetzlichen Forderungsübergang erforderliche Kausalität zwischen nicht rechtzeitiger Erfüllung des Anspruchs durch den Dritten und der Hilfegewährung durch den Leistungsträger ist schließlich zu bejahen, wenn es sich für den Leistungsempfänger um zu berücksichtigendes Einkommen oder Vermögen im Sinne der §§ 11, 12 SGB II gehandelt hätte, die der Leistungsempfänger zur Sicherung seines Lebensunterhalts hätte einsetzen müssen (BeckOK Sozialrecht 63. Edition SGB II § 33 Rn: 7). Nicht erforderlich ist, dass bei rechtzeitiger Erfüllung des Anspruchs vom Leistungsträger überhaupt keine Leistung gewährt worden wäre; es reicht, dass die Leistung in geringerer Höhe erbracht worden wäre. Nach den vorgenannten Grundsätzen sind nach § 33 Abs. 1 SGB II Forderungen des Leistungsempfängers K. gegen die Beklagte aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen der Flächenabweichung, die eine Mietminderung gemäß § 536 BGB rechtfertigt, in Höhe von insgesamt 2.554,50 € auf die Klägerin übergegangen. aa) Randnummer 17 Der Sozialhilfeempfänger K. hat sich seit März 2017 bis November 2020 ausweislich der Anlage K5 (Bl. 120 ff. d. Akte) ununterbrochen im Leistungsbezug befunden. Dies ergibt sich zur Überzeugung der Kammer aus der Anlage K5 und damit aus den von der Klägerseite vorgelegten Buchungsunterlagen (Zahldaten) über Zahlungen an den Leistungsempfänger, vgl. §§ 371a Abs. 3, 437 Abs. 1, 415 Abs. 1 ZPO. Die Kammer verweist insoweit auf die Ausführungen im angefochtenen Urteil. bb) Randnummer 18 Der Leistungsempfänger K. hatte in den Jahren 2017 und 2018 fällige Ansprüche aus dem vormaligen Wohnraummietvertrag gegen die Beklagte in Höhe von insgesamt 2.554,50 €, die er zur Sicherung seines Lebensunterhalts hätte einsetzen müssen, wären diese Leistung nicht durch die Klägerin erbracht worden. (1) Randnummer 19 Wie das Amtsgericht zutreffend entschieden hat, steht der Klägerin aus übergegangenem Recht ein Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete wegen der Flächenabweichung in Höhe von 2.554,50 € gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt BGB zu. (a) Randnummer 20 Zwar folgt die Mietminderung nicht aus § 536 Abs. 2 BGB, da nicht von einer zugesicherten Eingenschaft ausgegangen werden kann. Die Zusicherung einer Eigenschaft setzt nämlich voraus, dass eine Partei die Gewähr für das Vorhandensein der Eigenschaft derart übernommen hat, dass sie für diese unbedingt einstehen will (BGH, Urt. V. 30.11.1990 - V ZR 91/89, NJW 1991, 912). Eine derartige Erklärung ist einer „ca. - Angabe“ nicht zu entnehmen, weil aus dieser deutlich wird, dass sich der Vermieter insoweit nicht binden will (vgl. BGH, Urt. Vom 04.05.2005 - XII ZR 254/01). Darüber hinaus kann regelmäßig nicht davon ausgegangen werden, dass der Vermieter bereits durch die Objektbeschreibung eine weitergehende Haftung begründen und vertragsmäßig bindend erklären will, die Gewähr für das Vorhandensein bestimmter Eigenschaften zu übernehmen und für alle Folgen ihres Fehlens eintreten zu wollen. Demgemäß rechtfertigt die Flächenangabe die Annahme einer stillschweigenden Zusicherung regelmäßig erst dann, wenn sie durch eine entsprechende Angabe im Rahmen der Mietzinsvereinbarung als Kalkulationsgrundlage für die Miethöhe vereinbart ist (vgl. KG, Urt. Vom 22.10.2001 - 20 U 3713/00). In § 4 des Mietvertrages wird die Miete jedoch nicht auf der Grundlage der in § 1 angegebenen vermieteten Fläche berechnet. Die Vereinbarung einer Quadratmetermiete findet sich dort gerade nicht. (b) Randnummer 21 Es liegt aber ein zur Mietminderung berechtigender Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB wegen einer Flächenabweichung vor. Randnummer 22 Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt bei der Wohnraummiete ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, wenn die gemietete Wohnung eine Wohnfläche aufweist, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt (vgl. BGH, Urteile v. 24.03.2004 - VIIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947, VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230 und VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268; Urt. v. 28.09.2005 - VIII ZR 101/04, WuM 2005, 712; Urt. v. 22.02.2006 - VIII ZR 219/04, NJW-RR 2006, 801; Urt. v. 23.05.2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624; Urt. v. 23.05.2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626; Urt. v. 16.09.2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421; Urt. v. 28.10.2009 - VIII ZR 164/08, NJW 2010, 292; Urt. v. 16.12.2009 - VIII ZR 164/08, NJW 2010, 1064; Urt. v. 10.03.2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745). Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, infolge der Flächendifferenz sei die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert, bedarf es in einem solchen Fall nicht (BGH, Urteile v. 24.03.2004 - VIIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 und VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268; Urt. v. 28.09.2005 - VIII ZR 101/04, WuM 2005, 712). Die Erheblichkeitsgrenze von 10 % gilt grundsätzlich auch dann, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnung nur eine „ca.“-Angabe enthält (BGH, Urt. v. 24.03.2009 - VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268; Urt. v. 22.04.2009 - VIII ZR 86/08, WuM 2009, 344; Urt. v. 08.07.2009 - VIII ZR 218/08, NJW 2009, 2880; Urt. v. 10.03.2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745). Der Zusatz „ca.“ lässt zwar erkennen, dass Toleranzen hingenommen werden sollen. Auch für solche Toleranzen ist jedoch die Grenze dort zu ziehen, wo die Unerheblichkeit einer Tauglichkeitsminderung der Mietsache (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB) endet. Diese Grenze ist im Interesse der Praktikabilität und der Rechtssicherheit bei 10 % anzusetzen; eine zusätzliche Toleranz ist dann nicht mehr gerechtfertigt (BGH, Urt. v. 24.03.2009 - VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268; Urt. v. 10.03.2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745). Randnummer 23 Herr K. hat aus dem Mietvertrag mit der Beklagten einen fälligen Anspruch auf Rückzahlung der zuviel gezahlten Miete in dem Zeitraum vom 01.03.2017 bis zum 31.10.2018 in Höhe von insgesamt 2.554,50 € (= 20 x 127,72 €). Randnummer 24 Hier liegt eine Flächenabweichung von 15,5 % vor, da die Wohnfläche nicht ca. 70 qm, sondern ausweislich der substantiierten Behauptung der Klägerin lediglich 59,12 qm beträgt. Diesen substantiieren Vortrag hat die Beklagte nicht wirksam bestritten. Wie die Beklagte selbst eingeräumt hat, ist die Angabe von ca. 70 qm im Mietvertrag aufgrund ihrer Schätzung und folglich aufgrund ihres persönlichen Eindrucks von der Wohnung erfolgt. Ein Bestreiten mit Nichtwissen ist der Beklagten daher nicht möglich. Soweit die Beklagte allgemein die von Klägerseite vorgetragene Wohnflächengröße von 59,12 qm bestreitet, wird sie ihren prozessualen Pflichten nicht gerecht. Denn bei einer substantiierten Behauptung der Gegenseite genügt in der Regel kein allgemeines Bestreiten. Vielmehr ist in diesen Fällen erforderlich, dass auch substantiiert bestritten wird. Aufgrund der unstreitig erfolgten Wohnungsbesichtigung der Beklagten war ihr dies auch aus der Erinnerung heraus möglich. Der Zeitraum von etwas mehr als drei Jahren zwischen Mietvertragsbeginn und hiesigem Prozessbeginn ist nicht so gewaltig, als dass man ohne weiteres von einem vollständigen Vergessen ausgehen kann. Die Beklagte hätte vielmehr ihre Erinnerung anstrengen und vortragen müssen, welche Räume nach ihrer Schätzung größer gewesen sind. Randnummer 25 Soweit die Beklage vorträgt, dass zwei syrische Männer, welche in der Wohnung gewesen seien, diese bei einem groben Aufmaß der Räumlichkeiten auf etwa 62 qm - 63 qm geschätzt hätten, liegt darin ebenfalls kein erheblicher Gegenvortrag. Denn diese Behauptung steht nicht im Widerspruch zu dem der Klägerseite. Es ist durchaus nachvollziehbar, dass bei einem groben Aufmaß 3,88 qm mehr als Wohnfläche angenommen werden. Zumal lediglich eine Schätzung und keine Messung erfolgt sein soll. Mangels substantiierten Bestreitens musste vom Amtsgericht nicht in die Beweisaufnahme eingestiegen werden. Randnummer 26 Dem Anspruch der Klägerin kann nicht § 814 BGB entgegengehalten werden. Zwar trägt die Klägerin selbst vor, die Messung der Wohnung bereits vor Mietvertragsende nämlich am 13.06.2018 vorgenommen zu haben, doch kann die Kenntnis des Fachteams für organisierten Leistungsmissbrauch nicht sogleich dem Leistungssachbearbeiter, der für die Auszahlung der Sozialleistungen zuständig ist, zugerechnet werden. Gegen eine sofortige Wissenszurechnung spricht bereits die allgemeine Lebenserfahrung, wonach die Weiterleitung von Ermittlungsergebnissen einen gewissen Zeitraum beansprucht. Deshalb ist es auch anerkannt, dass bei Mitwirkung mehrerer auf die Kenntnis der Person ankommt, der die Leistung verbindlich anordnet (RGZ 95, 126 [129]; OLG Hamm NJW-RR 1996, 1312; OLG Brandenburg NJW-RR 2013, 1295; OLG Braunschweig BeckRS 2015, 7356; BeckOK BGB/Wendehorst, 61. Ed. 1.2.2022, BGB § 814 Rn. 9) Unter Beachtung dieses Maßstabs kann § 814 BGB vorliegend keine Anwendung finden. Die Beklagte trägt die Beweislast für ihre Behauptung, die Klägerin habe auch bereits vor dem 13.06.2018 positive Kenntnis von dem Umstand gehabt, dass die tatsächliche Wohnfläche 59,12 qm betrage und der Untermieter K. daher monatlich 127,72 € nicht schulde. Diese Vermutung der Beklagten erfolgt aber ohne irgendwelche Anhaltspunkte ins Blaue hinein. Die Beklagter wird damit der ihr obliegenden Darlegungs- und Beweislast nicht gerecht. (2) Randnummer 27 Wie das Amtsgericht zutreffend entschieden hat, steht der Klägerin gegen die Beklagte ein Rückzahlungsanspruch der von ihr geleisteten Mietkaution in Höhe von 1.827,00 € zu. Der Untermieter Herr K. hat jedenfalls zum 01.05.2019 einen fälligen Anspruch auf Rückzahlung der an die Beklagte geleisteten Mietsicherheit. Die Zahlung der Mietsicherheit ist ausweislich der Anlage K5 (Bl. 167) am 03.07.2017 von der Klägerin an die Beklagte gezahlt worden. Durch die Leistung der Kaution erwirbt der Mieter einen aufschiebend bedingten Rückgewähranspruch, dessen Bedingung mit Rückgabe der Mietsache eintritt und fällig wird, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen (Schmidt-Futterer 14. Auflage § 551 BGB Rn: 95). Die Überlegungsfrist ist - ohne Anhaltspunkte für die Erforderlichkeit einer längeren Frist - regelmäßig 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung abgelaufen. Das Mietverhältnis zwischen der Beklagten und Herrn K. dauerte vom 01.03.2017 bis zum 31.10.2018. Zum 31.10.2018 endete das Hauptmietverhältnis mit der Beklagten und folglich auch der Untermietvertrag. Da aufrechenbare Gegenansprüche der Vermieterseite (der Beklagten) aus dem Mietverhältnis zwischen ihr und Herrn K. weder hinreichend dargetan noch ersichtlich sind, ist der dem vormaligen Mieter K. zustehende Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 1.827,00 € jedenfalls zum 01.05.2019 fällig gewesen. Zudem hat Herr K. als Leistungsempfänger in den Folgemonaten (vgl. Anlage K5) durch die Klägerin den Rückzahlungsanspruch übersteigende Leistungen erhalten, so dass sowohl die für den gesetzlichen Forderungsübergang nach § 33 Abs. 1 SGB II erforderliche Zeitraumidentität als auch die erforderliche Kausalität auch hinsichtlich des Kautionsrückzahlungsanspruchs vorgelegen haben. Randnummer 28 Auf die Frage, ob und in welchem Umfang der Leistungsempfänger K. das ihm ursprünglich zur Zahlung der Mietsicherheit gewährte Darlehen an die Klägerin zurückgezahlt hat, kommt es im Ergebnis nicht an. Eine von der Beklagten befürchtete doppelte Inanspruchnahme wegen des Kautionsrückzahlungsanspruchs einerseits durch die Klägerin und andererseits durch den Untermieter K. scheidet bereits deshalb aus, weil der Untermieter K. aufgrund der Legalzession nach § 33 Abs. 1 SGB II (bzw. mangels Rückabtretung) gar nicht mehr Forderungsinhaber des Kautionsrückzahlungsanspruchs ist (OLG Celle Az: 15 WF 293/07). Randnummer 29 Doch auch wenn man die in der Rechtsprechung durchaus streitige Frage, ob der Kautionsrückzahlungsanspruch gemäß § 33 Abs. 1 SGB II auf die Klägerin im Wege der Legalzession übergegangen ist, verneinen wollte, würde sich die Aktivlegitimation der Klägerin aus der erfolgten Abtretung vom 13.06.2017 ergeben, da eine Rückabtretung nicht erfolgt ist. Dieser zwischen Herrn K. und der Klägerin geschlossene Abtretungsvertrag war der Beklagten jedenfalls seit dem 29.06.2017 bekannt. Randnummer 30 Soweit die Beklagte behauptet hat, die Kaution in Höhe von 1.828 € bereits direkt an den Untermieter K. am 28.02.2018 ausgekehrt zu haben, steht diese Behauptung wegen § 407 Abs. 1 BGB einem Zahlungsanspruch der Klägerin nicht entgegen. Die Kammer glaubt insoweit der Beklagten auch nicht. In der mündlichen Verhandlung am 13.01.2022 hat die Kammer die Beklagte zu dieser Frage angehört. Weshalb sie - entsprechend ihrer Behauptung - bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution an Herrn K. ausgezahlt haben will, konnte sie der Kammer nicht nachvollziehbar erklären. Die Kammer stimmt insoweit mit dem Amtsgericht überein, dass es nicht nachvollziehbar ist, wenn der Vermieter vom Mieter eine Mietkaution verlangt und diese zeitnah nach Mietbeginn noch während des laufenden Mietverhältnisses wieder an den Mieter auszahlt. Dies gilt insbesondere auch deshalb, weil die Beklagte selbst befürchtete, dass Herr K. die Wohnung nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückgeben werde. Randnummer 31 Der Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin ist auch nicht durch die erklärte Hilfsaufrechnung der Beklagten gemäß § 389 BGB mit einem Kaufpreisanspruch in Höhe von 980 € und 878 € für Möbel und Haushaltsgegenstände erloschen. Denn dieser Aufrechnung steht das Aufrechnungsverbot des § 394 BGB entgegen. Die Beklagte konnte nicht mit Ansprüchen, die nicht aus dem Mietverhältnis herrühren, gegenüber der Klägerin als Leistungsträgerin aufrechnen. Für die Aufrechnung gegenüber der Mietsicherheit ergibt sich dies bereits aus dem Sicherungszweck und dem Abtretungsvertrag mit dem Untermieter. Die Kaution soll dem Vermieter für seine Ansprüche aus dem Mietverhältnis eine Sicherheit geben, aber nicht für die Ansprüche, die ihren Ursprung außerhalb des Mietverhältnisses haben. (3) Randnummer 32 Die Geltendmachung der streitgegenständlichen Ansprüche durch die Klägerin ist auch nicht nach § 242 BGB treuwidrig. Allein der Umstand, dass die Beklagte unter Umständen selbst Anspruch auf Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts hat, schließt eine Geltendmachung der Rückzahlungsansprüche nicht aus. Im Übrigen hat sich die Beklagte als Treufordernde ausweislich der von ihr verwirklichten Straftatbestände selbst treuwidrig verhalten und kann sich deshalb nicht auf § 242 BGB berufen. 2. Randnummer 33 Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 288 Abs. 1, 291 BGB. 3. Randnummer 34 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO. Randnummer 35 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht nach § 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Randnummer 36 Die Revision war nicht zuzulassen. Gründe, die die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO rechtfertigen würden, sind nicht ersichtlich. Der Rechtssache, die einen Einzelfall betrifft, kommt keine grundsätzliche Bedeutung zu, denn entscheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfragen, die sich über den Einzelfall hinaus in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen können und deshalb für die Allgemeinheit von besonderer Bedeutung sind, bietet diese Rechtssache nicht. Die Auswirkungen dieses Rechtsstreits berühren auch nicht die Interessen der Allgemeinheit im besonderen Maße (BGHZ 151, 221; NJW 2003, 2319). Sie ist auch zur Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ersichtlich nicht erforderlich. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Schönheitsreparaturen Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Hamburg Entscheidungsdatum: 28.06.2023 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 49 C 104/21 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 215 BGB, § 280 Abs 1 BGB, § 535 Abs 1 BGB, § 538 BGB, § 541 Abs 1 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Schönheitsreparaturen Wirksamkeit einer Klausel zu Schönheitsreparaturen; Abgrenzung des vertragsgemäßen Gebrauchs von der Beschädigung einer Mietsache Leitsatz 1. Die Überschreitung des Umfangs der in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV formulierten Definition der Schönheitsreparaturen in einer mietvertraglichen Klausel über die Abwälzung dieser Arbeiten auf den Mieter führt zur Unwirksamkeit der Regelung. Daher dürfte die Abwälzung des Anstrichs sämtlicher Versorgungsleitungen in der Wohnung unwirksam sein (Fortführung AG Hamburg, Urteil vom 26. Oktober 2022 - 49 C 150/22).(Rn.19) 2. Wenn den Mietern auferlegt wird, für das „Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen“ Sorge zu tragen, wird durch die Regelung nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet ist, da die Formulierung „von innen“ sich nicht zweifelsfrei auch auf die Fenster bezieht (Anschluss LG Hamburg, Beschluss vom 30. November 2020 - 316 T 44/20; Fortführung AG Hamburg, Urteil vom 29. April 2022 - 48 C 481/19).(Rn.19) 3. Die Vorgabe einer handwerksgerechten Ausführung der Arbeiten dürfte als unzulässige Fachhandwerkerklausel einzuordnen sein. Geschuldet wird vom Mieter nur eine fachgerechte Ausführung mittlerer Art und Güte, die vorliegt, wenn die Schönheitsreparaturen keine auffallenden Mängel aufweisen (Anschluss LG Berlin, Urteil vom 27. Juli 2021 - 65 S 264/20).(Rn.19) Tenor 1. Die Kläger und Widerbeklagten werden verurteilt, an die Beklagten und Widerkläger 3.382,15 € (dreitausenddreihundertzweiundachtzig 15/100 EURO) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf 3.363,00 € seit dem 23.02.2021 und auf 19,17 € seit dem 03.05.2022 zu zahlen. 2. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen. 3. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Beschluss: Der Streitwert wird für das Mahnverfahren festgesetzt auf 2.644,80 € und für das nachfolgende streitige Verfahren auf 3.382,15 €. Tatbestand Randnummer 1 Mit der Klage begehren die Beklagten und Widerkläger nach Rücknahme eines Mahnbescheidsantrages der Kläger auf Erstattung von Renovierungskosten über 2.644,80 € die Rückzahlung einer in einem Wohnraummietverhältnis geleisteten Kaution nebst Kautionsverzinsung. Randnummer 2 Der Kläger war Vermieter, die Beklagten Mieter der Wohnung […], […] Hamburg, 3. OG. links. Das Mietverhältnis begann zum 01.01.2012 und endete zum 31.07.2020, wobei die Grundmiete bei Mietbeginn 1.121,00 € pro Monat betrug, so dass eine Kautionszahlung in Höhe von 3.363,00 € zwischen den Parteien vereinbart wurde und von den Beklagten und Widerklägern an den Kläger geleistet wurde. Randnummer 3 Zu Beginn des Mietverhältnisses war das Badezimmer in der Wohnung aufgrund der vorherigen Nutzung durch den Kläger und seine Lebensgefährtin grün gestrichen. Die Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen in § 17 Ziff. 2 lautete: „Der Mieter ist während der Mietzeit verpflichtet, die laufenden Schönheitsreparaturen in der Wohnung auszuführen, soweit diese für den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache seit Mietbeginn erforderlich werden. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentür von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen. Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte. Naturbelassene oder nicht farbig lackierte Holzteile oder Flächen, auf denen eine Holzmaserung abgebildet ist, dürfen ohne Genehmigung des Vermieters nicht verändert werden. Farbig gestrichene Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; sie können auch in weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.“ Hinsichtlich des Wohnungsübergabeprotokolls vom 05.01.2012 wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 3 (Bl. 129 d. A.). Randnummer 4 Im Januar 2021 machte der Kläger außergerichtlich einen Schadensersatzbetrag in Höhe von 20.946,26 € geltend, der von den Beklagten unter Geltendmachung der Einrede der Verjährung zurückgewiesen wurde. Randnummer 5 Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 08.02.2021 setzten die Beklagten dem Kläger eine Frist zur Rückzahlung der Mietsicherheit von 3.363,00 € sowie deren Abrechnung bis spätestens zum 22.02.2021. Randnummer 6 Für die Kaution wurde in der Mietzeit ein Zinsertrag von 19.17 € erwirtschaftet, hinsichtlich dessen Berechnung auf die Seite 3 des Schriftsatzes vom 23.04.2022 Bezug genommen wird (Bl. 41 d. A.). Randnummer 7 Der Kläger ist der Auffassung, dass den Beklagten ein Kautionsrückzahlungsanspruch nebst anteiliger Zinsen nicht zustehe, da die Beklagten ihm die Kautionsrückzahlung übersteigende Schadensersatzansprüche schulden würden. So seien im Wohnzimmer, Esszimmer und Schlafzimmer die Fensterbänke, die Heizungen, der Dielenboden und die Fußleisten zerkratzt gewesen und hätten geschliffen und lackiert, die Fensterbänke sogar gespachtelt werden müssen. In Bezug auf den Fußboden sei dieser zerkratzt, so dass er geschliffen und lackiert werden musste. Zudem sei die doppelflügelige Verbindungstür zerkratzt und verzogen gewesen und hätte ebenfalls geschliffen und lackiert werden müssen. Gleiches gelte für die drei Zimmertüren. Zudem habe es bei den Zimmertüren und auch der doppelflügeligen Verbindungstür mechanische Überlastungen gegeben, so dass diese verzogen gewesen seien. In der Küche sei die Fensterbank ebenfalls großflächig und massiv zerkratzt gewesen und hätte gespachtelt, geschliffen und neu lackiert werden müssen. Hinsichtlich des Heizkörpers, der Fußleisten und der Küchentür gelte entsprechendes wie im Rest der Wohnung, diese seien zerkratzt gewesen und hätten geschliffen und lackiert werden müssen. Im Bad sei zudem die Badezimmertür tief zerkratzt und durch mechanische Überlastung verzogen, so dass das beiderseitige Abschleifen und Lackieren erforderlich gewesen sei. Entsprechendes gelte für die Wohnungseingangstür, die ebenfalls beiderseitig abgeschliffen und lackiert hätte werden müssen. Der Dielenboden im Flur sei ebenso wie in den Wohnräumen folglich zerkratzt und mit tiefen mechanischen Furchen versehen gewesen, so dass er folglich geschliffen und neu versiegelt werden musste. Im Flur seien zudem die Fußleisten ebenfalls zerkratzt gewesen und hätten geschliffen und lackiert werden müssen. Hierfür habe der Kläger an den Raumausstatter und Zeugen Patric W. insgesamt 8.816,00 € zahlen müssen. Der Betrag wird klägerseitig gegenüber der Kaution zur Aufrechnung gestellt. Daneben gäbe es weitere Forderungen, die jedoch nicht zum Gegenstand des Rechtsstreits klägerseitig gemacht worden sind. Randnummer 8 Nach Rücknahme des Antrages aus dem Mahnbescheid stellen die Beklagten widerklagend den Antrag, Randnummer 9 den Kläger zu verurteilen, an die Beklagten 3.382,15 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkte über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 23.02.2021 zu zahlen. Randnummer 10 Der Kläger und Widerbeklagte beantragt, Randnummer 11 die Widerklage abzuweisen. Randnummer 12 Die Beklagten und Widerkläger sind der Auffassung, dass sie die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zurückgegeben hätten. Diese Einschätzung ist ihrer Meinung nach auch in einem Parteigutachten der freischaffenden Architektin und Bausachverständigen A. bestätigt worden, auf das insoweit Bezug genommen wird (vgl. Anlage B 3, Bl. 87 ff d. A.). Die vom Kläger monierten Zustände seien schlichtweg Folge des vertragsgemäßen Wohnverhaltens. Randnummer 13 Das Gericht hat Beweis erhoben über den Übergabe- und Rückgabezustand durch Vernehmung der Zeugen P., A., G. und M.. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die Protokolle der Sitzung vom 24.02.2023 und 02.06.2023. Randnummer 14 Im Übrigen wird ergänzend Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen und zwar hier insbesondere auf die Fotodokumentation des Klägers und Widerbeklagten (Anlage K 4, Bl. 130 bis 177 d. A.). Entscheidungsgründe Randnummer 15 Die zulässige Widerklage ist bis auf einen Teil des Zinsanspruches begründet. Randnummer 16 Ein Anspruch der Widerkläger gegen den Widerbeklagten folgt aus § 551 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag und dem mit der Beendigung des Mietverhältnisses einhergehenden Wegfall des Sicherungszweckes der Kautionszahlung. Randnummer 17 Zur Primäraufrechnung gestellte Schadensersatzansprüche des Klägers bestehen vorliegend nicht. Allerdings hindert die Verjährung des Schadensersatzanspruches nach § 541 Abs. 1 BGB nach § 215 BGB nicht die Aufrechnung. Letztlich schulden die Beklagten und Widerkläger dem Kläger gegenüber keinen Schadensersatz, da es sich um Veränderungen der Mietsache im Rahmen des vertragsgemäßen Wohngebrauches gehandelt hat bzw. vom Kläger nicht nachgewiesen werden konnte, dass etwaige Veränderungen auf einer vertragswidrigen Nutzung der Wohnung beruhen. Randnummer 18 Dabei ist das Gericht zwar nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme durchaus davon überzeugt, dass der Kläger, der die Wohnung zuvor selbst bewohnt hatte, grundsätzlich sehr pfleglich mit seinen Sachen umgeht, trotzdem handelte es sich bei der dem Mietverhältnis vorangehenden Nutzung um eine annähernd 14-jährige Wohnnutzungsdauer durch den Kläger und seine Lebensgefährtin persönlich. Das Gericht ist im Übrigen ferner davon überzeugt, dass die Wohnung zwar in einem ordentlichen dekorativen Zustand, jedoch nicht frisch renoviert übergeben worden ist. Dies spiegelt sich letztlich auch im Wohnungsübergabeprotokoll vom 05.01.2012 wieder, in dem es keinerlei Anmerkungen gegeben hat, sondern nur die Feststellung, dass es keine Mängel gegeben hat. Dies lässt im Übrigen nicht den Rückschluss auf eine renovierte Übergabe zu, da auch eine unrenovierte Übergabe als vertragsgemäßer Zustand vereinbart werden kann und insoweit eine Mangelfreiheit gegeben gewesen wäre. Für eine unrenovierte Übergabe spricht im Übrigen der durch den Vornutzer erfolge grüne Badanstrich. Dieser ist unstreitig nicht im Hinblick auf die Vermietung an die Beklagten erfolgt, sondern diente der dekorativen Gestaltung während der Nutzungszeit des Klägers und seiner Lebensgefährtin. Randnummer 19 Unabhängig von der Frage der unrenovierten Übergabe, welche nach obergerichtlicher Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzung von Schönheitsreparaturen führt, steht einem Anspruch gegen die Beklagten und Widerkläger im Bezug auf Schönheitsreparaturen ohnehin entgegen, dass es an einer wirksamen Abwälzungsklausel fehlt. Es gibt sich vorliegend nach der Rechtsprechung bereits aus dem Umstand, dass aus der mietvertraglichen Klausel in § 17 Ziff. 2 nicht hinreichend deutlich wird, dass die Fenster der Wohnung nur von innen zu streichen sind, da die Formulierung von innen hinter der Außentür sich nicht zweifelsfrei auch auf die Fenster bezieht (vgl. AG Hamburg, Urteil v. 26.10.2022 zum Az.: 49 C 150/22 bei juris; AG Hamburg, Urteil v. 15.05.2020, zum Az.: 49 C 493/19 bei juris; LG Hamburg, Beschluss v. 28.08.2020 zum Az.: 322 T 87/19; AG Hamburg, Urteil v. 17.04.2020 zum Az.: 46 C 321/15, AG Hamburg, Urteil v. 26.01.2018 zum Az.: 49 C 325/17). Zudem überschreitet die hier vorliegende Klausel die zulässige Abwälzung, deren möglicher Umfang sich aus § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV ergibt. In dieser ist insbesondere das Streichen der Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung nicht aufgeführt, sondern lediglich das Streichen der Heizrohre. Die Überschreitung der zulässigen Abwälzung von Schönheitsreparaturen entsprechender Begriffsbestimmung der o. g. Norm führt jedoch zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Regelung. Dies ist etwa bei Einbauschränken allgemein anerkannt (vgl. Etwa AG Berlin-Mitte, ZMR 2021, 897; LG Berlin NZM 2016, 125 = NJW 2016, 579), gilt aber selbstverständlich auch für Versorgungsleitungen (vgl. AG Hamburg, Urteil v. 26.10.2022 zum Az.: 49 C 150/22 bei juris) und würde im Übrigen vorliegend auch das Pflegen und Reinigen der Fußböden umfassen, da dies so verstanden werden kann, dass Holzdielen regelmäßig abgeschliffen und lackiert werden müssen. Im Übrigen kann dahinstehen, ob sich eine Unwirksamkeit auch aus der Formulierung der „handwerksgerechten Ausführung“ der Arbeiten ergibt. Der BGH hat dies bislang nicht problematisiert (BGH NZM 2008, 926 und NZM 2012, 338), dabei jedoch möglicherweise nicht berücksichtigt, dass lediglich eine fachgerechte Ausführung mittlerer Art und Güte geschuldet ist, die aber auch vom Mieter bzw. der Mieterin selbst durchgeführt werden kann. Fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgeführt sind die Schönheitsreparaturen demgemäß, wenn sie keine auffallenden Mängel aufweisen (so ausdrücklich und zutreffend LG Berlin, Urteil v. 27.07.2021 zum Az.: 65 S 264/20 bei juris). Demgemäß ist eine fachgerechte Ausführung mittlerer Art und Güte nicht der Qualitätsstandard eines Malergesellen, sondern ein niedrigerer Standard, dies wird durch die Formulierung handwerksgerecht nicht hinreichend deutlich, sondern kann durchaus so verstanden werden, dass hier die mittlere Art und Güte eines Malergesellen geschuldet sei. Dies wiederum würde eine Ausführung durch den Mieter bzw. die Mieterin regelmäßig entgegenstehen. Unter Berücksichtigung dieses Gesichtspunktes stellt sich die Formulierung handwerksgerecht der Sache nach als Fachhandwerkerklausel dar. Insoweit geht das Gericht davon aus, dass der BGH bei nochmaliger Befassung mit einer solchen Formulierung diese als Fachhandwerkerklausel bewerten und als unwirksam ansehen würde. Randnummer 20 Schließlich steht einem Schadensersatzanspruch des Klägers im Bezug auf die geltend gemachten Arbeiten auch entgegen, dass es sich im Wesentlichen um Schönheitsreparaturen handelt und nicht um die Beseitigung von Schäden aufgrund des vertragsgemäßen Gebrauches. So haben die Zeugen W. und K. übereinstimmend ausgesagt, dass im Wesentlichen dekorative Arbeiten durchzuführen gewesen seien, wie das Abschleifen und Streichen bzw. bei Holzteilen und Heizungen das Lackieren derselben. Hierbei handelt es sich jedoch um normale Schönheitsreparaturen, hinsichtlich deren Ausführung der Kläger unabhängig von der Frage der Unwirksamkeit der Klausel auch keine Frist gegenüber den Beklagten gesetzt hat. Randnummer 21 Im Bezug auf die behauptete Schädigung des Fußbodens geht das Gericht nach eingehender Betrachtung der klägerseitig zur Akte gereichten Fotos davon aus, dass sich aus der Veränderung des Fußbodens keine Rückschlüsse auf einen vertragswidrigen Gebrauch ergeben. Vielmehr ist zu sehen, dass der Fußboden schlichtweg aufgrund langjähriger Nutzung abgenutzt gewesen ist. Dies erscheint bei einem Mietende im Jahre 2020 bei einer Grundsanierung der Wohnung im Jahre 1998 auch keinesfalls als fernliegend. Nach 22 Jahren bedarf jeder Dielenboden des erneuten Abschleifens und Versiegelns. Das Gericht hat im Übrigen ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es zur Vermeidung eines etwaigen Abschlages „neu für alt“ der Darlegung bedarf, wann zuletzt entsprechende Arbeiten von wem durchgeführt worden sein sollen. Entsprechende Darlegungen seitens des Klägers sind jedoch zu keinem Zeitpunkt erfolgt. Es hätte selbst bei einer vertragswidrigen Nutzung kein Schaden des Klägers der Höhe nach gegeben, da die behaupteten Schäden durch die üblicherweise anstehenden Arbeiten, Abschleifen und Lackieren, vollständig beseitigt worden sind. Aus den klägerseitig zur Akte gereichten Fotos wird jedoch deutlich, dass es sich schlichtweg um einen abgenutzten Fußboden handelt, wobei sich aus dem Schadensbild keinesfalls der Rückschluss auf eine vertragswidrige Nutzung zu geben vermag. Schadensersatzansprüche durch die vertragsgemäße Nutzung sind im Übrigen durch § 538 BGB vom Gesetz ausdrücklich ausgeschlossen. Randnummer 22 Gleiches gilt für den Zustand der Fensterbänke. Das Gericht verkennt nicht, dass Fensterbänke nicht so aussehen sollten wie dies auf den Fotos Bl. 157 und 158 d. A. sowie auf Bl. 165 d. A. zu sehen ist. Allerdings ergibt sich aus dem hier vorgefundenen Schadensbild nicht der Rückschluss auf eine vertragswidrige Nutzung. Vom Zeugen K. ist insoweit darauf hingewiesen worden, dass insbesondere ein Feuchtigkeitseintrag etwa durch Wäschenutzung sich in entsprechenden Schäden widerspiegeln kann. Hinzukommt, dass auch eine unzureichende Grundierung eine entsprechende Schadensursache setzen kann. Wann die Fensterbänke zuletzt malermäßig überholt und in Stand gesetzt worden sind und ob dies durch einen Malerbetrieb oder durch einen fachkundigen Laien erfolgt ist, vermochte der Kläger jedoch auch nach ausdrücklichen gerichtlichen Hinweis in keiner Weise darzustellen. Kommt jedoch als Ursache schlichtweg eine normale Abnutzung in Betracht, ist ohne Weiteres vertretbar die entsprechenden durch die Abplatzungen anstehenden Arbeiten auch als übliche Schönheitsreparaturen anzusehen. Einen Schadensersatzanspruch vermögen sie unabhängig davon jedenfalls aufgrund der Vielartigkeit möglicher Ursachen nicht zu begründen. Randnummer 23 Soweit der Kläger behauptet, sämtliche Türen der Wohnung seien verzogen gewesen, so hat sich dies vorliegend in der Beweisaufnahme in keiner Weise bestätigt und würde im Übrigen auch keine Rückschlüsse auf eine vertragswidrige Nutzung zulassen. Randnummer 24 Auch im Bezug auf den Schaden in der Diele (Bl. 173 d. A. unten bzw. S. 44 unten der Anlage K 4) geht das Gericht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht von einem Schadensersatzanspruch aus. Dem äußeren Anschein nach handelt es sich um einen Schaden bei Schneidearbeiten durch unzureichende Absicherung des darunter liegenden Fußbodens. Derartige Arbeiten sind jedoch von den Beklagten zu keiner Zeit ausgeführt worden, da sie die Mietsache sowohl nach Aktenlage als auch nach der Erinnerung des Zeugen R. nicht baulich in wie auch immer gearteter Art und Weise verändert haben. Demgegenüber hat es von Seiten des Zeugen R. aber auch des Klägers persönlich vor 1998 bzw. Ende 1998 bis Ende 2011 diverse auch Handwerkerarbeiten in der Wohnung gegeben, so dass das Gericht davon ausgeht, dass es sich um einen sog. „Altschaden“ handelt. Das Übergabeprotokoll, Anlage K 3, spricht insoweit nicht hinreichend dagegen, da dieses erkennbar nur oberflächlich und nicht sorgfältig ausgefüllt worden ist, wie die pauschalen undifferenzierten Angaben ohne Mängel belegen, zumal beim Dachboden sogar das entsprechende Kreuz vergessen worden ist. Nach einer 14-jährigen Nutzung und ohne nachfolgende Neurenovierung der Wohnung ist selbst bei einem sehr unempfindlichen Wandputz davon auszugehen, dass Gebrauchsspuren zumindest in leichter Form sichtbar gewesen sind. Auch die grüne Badezimmerwand hätte üblicherweise Erwähnung finden müssen. Insoweit ergibt sich aus dem Protokoll nicht der Rückschluss einer gründlichen Prüfung des Mietgegenstandes mit dem Ziel einer korrekten und eingehenden Bestandsaufnahme des Übergabezustandes, sondern eher der Eindruck eines allgemein gehaltenen Übergabeprotokolls, der dem Umstand Rechnung trägt, dass der Übergabezustand regelmäßig als vertragsgemäß vereinbart werden kann. Randnummer 25 Zudem ist hinsichtlich der vermutlich schneidebedingten Kerbe im Dielenboden zu berücksichtigen, dass hierauf keine über das Abschleifen und Lackieren der Dielen hinausgehender Schaden geltend gemacht wird, so dass es letztlich dahinstehen kann, wer diesen Schaden verursacht hat. Randnummer 26 Der Anspruch auf Auszahlung erwirtschafteter Zinsen ergibt sich ebenfalls aus § 551 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag und dem Wegfall der mietvertraglichen Sicherungsabrede durch Beendigung des Mietverhältnisses. Randnummer 27 Der Zinsanspruch ergibt sich aus den §§ 286, 288, 291 BGB. Dabei besteht ein Zinsanspruch im Bezug auf den Kautionsbetrag mit Ablauf der anwaltlich gesetzten Frist. Allerdings umfasst diese nicht den klageweise geltend gemachten Zinsanspruch, so dass hier eine Verzinsungspflicht ab Rechtshängigkeit gegeben ist. Im Übrigen steht einem Zinsanspruch im Bezug auf den Kautionszahlungsbetrag nicht entgegen, dass es zunächst einer Abrechnung bedarf, da diese im Schreiben des Klägers vom 15.01.2021 und der Geltendmachung der dortigen Schadensersatzansprüche zu sehen ist. Randnummer 28 Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 ZPO und die Vollstreckbarkeitsentscheidung aus § 709 ZPO. Randnummer 29 Der Streitwert ergibt sich aus der Klagforderung in der Hauptsache sowie dem Klagantrag aus dem Mahnverfahren, der im vorliegenden Verfahren nicht mehr streitig gewesen ist. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Schönheitsreparaturen Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Hamburg 7. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 05.12.2018 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 307 S 58/18 ECLI: ECLI:DE:LGHH:2018:1205.307S58.18.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 551 BGB, § 556 Abs 3 S 3 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Schönheitsreparaturen Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs Leitsatz 1. Nach Ablauf einer angemessenen Überlegungsfrist und wenn keine Forderungen des Vermieters mehr bestehen oder im Streit sind, wird der Kautionsrückzahlungsanspruch fällig.(Rn.7) 2. Wenn der Anwalt des Mieters bereits tätig war, bevor die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB abgelaufen und damit der Kautionsrückzahlungsanspruch fällig war, sind dessen Kosten vom Vermieter nicht zu erstatten.(Rn.14) 3. Ist der Mieter nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet (vgl. Urteil des BGH vom 18.03.2015 - VIII ZR 185/14 - ZMR 2015, 685), so steht dem Vermieter auch bei Rückgabe der Wohnung mit "lilafarbener Tapete mit Muster" kein Schadensersatzanspruch zu, wenn die Wohnung vor Kenntnis dieses Zustands bei Rückgabe bereits neu (zu niedrigerer Miete) vermietet war.(Rn.10) Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg-Blankenese, 27. Juni 2018, 531 C 88/18 Tenor 1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 27.06.2018, Az. 531 C 88/18, teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 1.353,00 zu zahlen zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 24.03.2018. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. 4. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 1.353,00 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin verfolgt mit ihrer Berufung die im erstinstanzlichen Urteil abgewiesene Klage auf Rückzahlung der bei Mietbeginn geleisteten Kaution in Höhe von EUR 1.353,00 sowie Ersatz außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von EUR 201,71, jeweils zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 25.03.2017, weiter. Randnummer 2 Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen sowie Zulassung der Revision. Randnummer 3 Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst der dazugehörigen Anlagen Bezug genommen. II. Randnummer 4 Die Berufung der Klägerin ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt, und hat in der Sache Erfolg soweit sie sich gegen die Abweisung der Klage auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von EUR 1.353,00 zzgl. Zinsen ab dem 24.03.2018 richtet (hierzu unter 1.). Keinen Erfolg hat die Berufung demgegenüber, soweit die Klägerin von der Beklagten die Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von EUR 201,71 sowie Verzugszinsen seit dem 25.03.2017 geltend macht (hierzu unter 2.). Gründe für die Zulassung der Revision bestehen vorliegend nicht (hierzu unter 3.). Im Einzelnen: 1. Randnummer 5 Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von EUR 1.353,00. Randnummer 6 Mit Leistung der Sicherheit erwirbt der Mieter einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückgewähr; die Bedingung tritt ein, wenn der Mieter die Mietsache zurückgegeben hat (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 12. Aufl. 2015, § 551 BGB Rdnr. 95 m.w.N.). Vorliegend hat die Klägerin unstreitig bei Mietbeginn eine Kaution in Höhe von EUR 1.353,00 erbracht und die Mietsache rechtzeitig vor Ende des Mietvertrages am 31.08.2016 an die Beklagte zurückgegeben. Randnummer 7 Entgegen der seitens des Amtsgerichts in dem mit der Berufung angegriffenen erstinstanzlichen Urteil vertretenen Rechtsauffassung ist dieser Kautionsrückzahlungsanspruch fällig. Der Anspruch eines Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf (BGH, Versäumnisurteil vom 20.07.2016 - VIII ZR 263/14 - Rdnr. 12 m.w.N., zitiert nach juris; so im Zusammenhang mit einem Leasingvertrag auch BGH, Urteil vom 18.01.2017 - VIII ZR 263/15, Rdnr. 18, zitiert nach beck-online). Vorliegend sind seit der Rückgabe der Mietsache bereits mehr als 2 Jahre vergangen. Aus dem Vortrag der Beklagtenseite ergeben sich auch keine Forderungen aus dem Mietverhältnis, wegen derer sie sich aus der Mietsicherheit befriedigen könnte: Randnummer 8 Soweit die Beklagte vorträgt, ihr stünde gegen die Klägerin ein Anspruch auf Ersatz eines jährlichen Mietausfallschadens in Höhe von EUR 696,00 zu, da ihr eine Neuvermietung wegen der von der Klägerin angebrachten Tapete nur zu einer monatlichen Nettokaltmiete in Höhe von EUR 492,00 (anstelle von EUR 550,00) möglich gewesen sei, fehlt es jedenfalls an der für einen Ersatzanspruch erforderlichen Kausalität zwischen der Höhe der neuen Nettokaltmiete und der klägerseits in der Wohnung bei Auszug zurückgelassenen Tapete. Der Abschluss des Mietvertrages mit dem Nachmieter erfolgte bereits am 05.07.2016, d.h. gut eine Woche vor dem ersten Aufforderungsschreiben der Beklagten an die Klägerin und fast zwei Monate vor dem Ende des Mietvertrages. Zu diesem Zeitpunkt konnten also weder Beklagte noch Nachmieter wissen, in welchem Zustand die Klägerin die Mietwohnung letztendlich zurücklassen würde. Randnummer 9 Ebenfalls ohne Erfolg macht die Beklagte Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Fußleisten bei Rückgabe der Mietsache geltend. Hierbei kann dahingestellt bleiben, ob die Klägerin die Fußleisten während der Mietzeit tatsächlich beschädigt hat. Die Beklagte hat diesbezügliche Ansprüche gegenüber der Klägerin nie geltend gemacht und die Klägerin auch nicht zur Beseitigung etwaiger Schäden an den Fußleisten aufgefordert. Insbesondere das Aufforderungsschreiben vom 14.07.2016 (Anlage K 2, Bl. 11 d. A.) enthält keinerlei Hinweis auf die Fußleisten. Randnummer 10 Auch die behaupteten fiktiven Kosten in Höhe von EUR 2.500,00 für einen Neuanstrich und Wiederherstellung der Fußleistenanschlüsse kann die Beklagte nicht gegenüber der Klägerin geltend machen. Hierbei handelt es sich um die Kosten für die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Die Durchführung von Schönheitsreparaturen konnte die Beklagte von der Klägerin indessen vor dem Hintergrund der aktuellen höchstrichterlichen Rechtsprechung (vgl. BGH, Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 185/14 -, zitiert nach juris) gar nicht verlangen, weil bei Mietbeginn keine renovierte Wohnung an die Klägerin übergeben worden war. Randnummer 11 Die Geltendmachung etwaiger Betriebskostensalden scheitert vorliegend jedenfalls an der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. Randnummer 12 Weitere mögliche Ansprüche der Beklagten aus dem Mietverhältnis sind nicht ersichtlich. Randnummer 13 Der Zinsanspruch ergibt sich in zuerkannter Höhe aus § 291 BGB. 2. Randnummer 14 Die Klägerin hat gegen die Beklagte weder einen Anspruch auf Ersatz ihrer außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten noch auf die geltend gemachten Verzugszinsen ab dem 25.03.2017. Zum Zeitpunkt des anwaltlichen Tätigwerdens mit Schreiben vom 10.03.2017 (Anlage K 4, Bl. 14 d. A.) war der Kautionsrückzahlungsanspruch noch gar nicht fällig. Da zu diesem Zeitpunkt die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB noch nicht abgelaufen war, hätte die Beklagte zumindest noch über die Betriebskosten abrechnen können. 3. Randnummer 15 Die Revision war vorliegend nicht zuzulassen. Die Rechtssache hat keine grundlegende Bedeutung und eine Entscheidung des Revisionsgerichts ist weder zur Fortbildung des Rechts noch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich, § 543 Abs. 2 ZPO. Randnummer 16 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Betriebskostenabrechnung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Hamburg 11. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 30.08.2024 Aktenzeichen: 311 S 93/23 ECLI: ECLI:DE:LGHH:2024:0830.311S93.23.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 389 BGB, § 2 Nr 11 BetrKV, § 2 Anl 3 Nr 17 BetrKV, § 28 Abs 4 BVO 2, § 4 Abs 2 NMV 1970 ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Zuschlag bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel im preisgebundenen Wohnraum Orientierungssatz 1. Bei preisgebundenem Wohnraum kann der Vermieter einen pauschalen Zuschlag für Schönheitsreparaturen erheben, wenn die mietvertragliche Abwälzung auf den Mieter unwirksam ist und die Pflicht zur Ausführung deshalb beim Vermieter verbleibt.(Rn.16) (Rn.24) 2. Der Umstand, dass der Mietvertrag eine unwirksame Abwälzungsklausel enthält oder die Parteien deren Unwirksamkeit nicht kannten, schließt einen Anspruch auf den Zuschlag nicht stillschweigend aus (Anschluss BGH, Urteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 177/09).(Rn.24) 3. Ein solcher Zuschlag verstößt nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, wenn ihm tatsächlich anfallende Instandsetzungs- oder Renovierungskosten zugrunde liegen (Anschluss BGH, Urteil vom 12. Dezember 2012 - VIII ZR 181/12).(Rn.25) Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg, 29. September 2023, 49 C 489/22, Urteil Tenor 1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 29. September 2023, Az. 49 C 489/22, wird zurückgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die angefochtene Entscheidung ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 1.541,98 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird zunächst gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen. Randnummer 2 In dem Berufungsverfahren ist ergänzend zu berücksichtigen, dass die Beklagte die Klägerin in dem Verfahren Amtsgericht Hamburg, Az.: 40b C 163/21 auf Rückzahlung der geleisteten Mietsicherheit in Höhe von 1.260,00 € nebst Zinsen in Anspruch genommen hat. Mit am 28. April 2023 verkündetem Urteil (Anlage K56) hat das Amtsgericht der Beklagten den Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit in voller Höhe zuerkannt; das Urteil ist rechtskräftig. Gegenstand des Verfahrens waren zudem diverse Gegenansprüche der Klägerin auf Schadensersatz wegen des Kürzens von Türblättern, verlorener Sockelleisten und einer farbigen Küchenwand. Die Klägerin hatte mit diesen Ansprüchen sowie mit den in dem hier anhängigen Verfahren streitgegenständlichen Ansprüchen mit Schreiben vom 16. Oktober 2019 die Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch der Beklagten erklärt. In dem Verfahren Amtsgericht Hamburg, Az.: 40b C 163/21 hatte die Klägerin sodann erklärt, dass die hier streitgegenständlichen Ansprüche nicht Gegenstand der von ihr erklärten Aufrechnung sein sollen. Die geleistete Mietsicherheit zahlte die Klägerin am 9. Juni 2023 in voller Höhe zzgl. aufgelaufener Zinsen aufgrund des Urteils an die Beklagte aus (Anlage K55). Randnummer 3 Das angefochtene Urteil ist dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 20. Oktober 2023 zugestellt worden. Die hiergegen gerichtete Berufung ist am 6. November 2023 eingegangen und innerhalb der mit Verfügung vom 12. Dezember 2023 auf den 22. Januar 2024 verlängerten Frist begründet worden. Randnummer 4 Die Klägerin beantragt, Randnummer 5 das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 29. September 2023 zum Az.: 49 C 489/22, zugestellt bei dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 20. Oktober 2023, wird aufgehoben und die Beklagte verurteilt, einen Betrag in Höhe von 1.541,98 € zzgl. 5% Zinsen über dem Basiszinssatz auf einen Betrag von 549,37 € seit dem 24. November 2019, zzgl. 5% über dem Basiszinssatz auf einen Betrag von 143,37 € seit dem 3. Januar 2021 zzgl. 5% Zinsen über dem Basiszinssatz auf einen Betrag von 849,15 € seit Rechtshängigkeit an die Klägerin zu zahlen. Randnummer 6 Die Beklagte beantragt, Randnummer 7 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 8 Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen. II. Randnummer 9 Die zulässige Berufung ist im Ergebnis unbegründet. Randnummer 10 Soweit der Klägerin gegen die Beklagte weitere Ansprüche auf Zahlung eines Zuschlages für Schönheitsreparaturen für das Jahr 2019 sowie auf Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2018 und 2019 zustehen, sind diese jedenfalls durch die von der Beklagten mit Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 13. Februar 2023 erklärte Hilfsaufrechnung erloschen, im Übrigen ist die Berufung unbegründet. Im Einzelnen: Randnummer 11 1. Zuschlag für Schönheitsreparaturen für das Jahr 2018 Randnummer 12 Soweit sich die Klägerin mit der Berufung gegen die Abweisung des Anspruchs auf Zahlung eines Zuschlages für Schönheitsreparaturen für das Jahr 2018 wendet, ist die Berufung unbegründet. Randnummer 13 Die Kammer folgt insoweit für die vorliegende Fallkonstellation nicht der Auffassung der Klägerin, dass mit dem „vorangehenden“ Kalenderjahr in § 4 Abs. 8 S. 2 Neubaumietenverordnung (NMV) das Kalenderjahr gemeint ist, welches vor dem Jahr liegt, in dem die Erhöhungserklärung abgegeben worden ist, mithin hier - bezogen auf die Erklärung vom 27. Mai 2019 (Anlage K9) - das Jahr 2018. Nach Auffassung der Kammer ist das vorangehende Kalenderjahr im Sinne der Vorschrift, wie auch das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, hier vielmehr das Jahr, in dem die Erklärung abgegeben worden ist (so auch BGH, Urteil vom 7. Dezember 1977 - VIII ZR 192/87 beck-online). Randnummer 14 Hierbei berücksichtigt die Kammer zunächst, dass die Vorschrift auf den vorliegenden Fall der Geltendmachung eines Zuschlags für Schönheitsreparaturen nicht unmittelbar anwendbar ist. § 4 Abs. S. 2 NMV regelt unmittelbar nur den Fall einer Mieterhöhung wegen Erhöhung der laufenden Aufwendungen. Bei dem Zuschlag, den der Vermieter, hier die Klägerin, für die nicht wirksam abgewälzten Schönheitsreparaturen verlangt, handelt es sich indes schon nicht um eine Änderung von laufenden Aufwendungen, sondern um Aufwendungen, die (unerkannt) von vornherein höher waren als die Kosten (vgl. hierzu noch die Ausführungen unter 2.). Insoweit ist die Vorschrift lediglich analog anzuwenden. Randnummer 15 Im Rahmen der gebotenen analogen Anwendung ist der Schutzzweck der Norm in den Blick zu nehmen. § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV will den Mieter vor Mehrbelastungen für zurückliegende Zeiträume schützen (OLG Schleswig Beschluss vom 1. Juni 1984 – 6 RE-Miet 2/83, beck-online). Entsprechend sieht § 4 Abs. 8 S. 2 2. Alt. NMV vor, dass die Geltendmachung der Erhöhung an Fristen gebunden ist und die Erhöhung für einen weiter zurückliegenden Zeitraum als den Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres nur dann nachgefordert werden darf, wenn der Vermieter die Nachforderung aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat, erst nach dem Ende des auf die Erhöhung der laufenden Aufwendungen folgenden Kalenderjahres geltend machen konnte und sie innerhalb von drei Monaten nach Wegfall der Gründe geltend macht. Der Vermieter ist mithin gehalten, den Mieter unverzüglich mit etwaigen Nachforderungen zu belasten und soll nicht längere Zeiträume verstreichen lassen und so den im Ansatz sozial schwächeren, für den Bezug einer preisgebundenen Wohnung berechtigten Mieter mit sich summierenden Beträgen aus längeren Zeiträumen in Anspruch nehmen und so ggfls.in wirtschaftliche Bedrängnis bringen dürfen. Zugleich ergibt sich hieraus, dass der Vermieter für länger zurückliegende Zeiträume nur dann schutzwürdig ist, wenn er seine Nachforderung erst später geltend machen konnte. Randnummer 16 Auch daran fehlt es vorliegend. Denn der Klägerin war jedenfalls Ende Januar 2016 (Anlage K2) bekannt, dass es sich bei den von ihr erworbenen Wohnungen und damit auch bei der streitgegenständlichen Wohnung um eine öffentlich geförderte Wohnung und damit um preisgebundenen Wohnraum handelt, auf den die Vorschriften der NMV Anwendung finden. Darüber hinaus stand jedenfalls seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18. März 2015 - VIII ZR 21/13 - fest, dass die vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturklausel, die die Verpflichtung der Beklagten zu Schönheitsreparaturen auch bei der unrenoviert übergebenen Wohnung vorsah, unwirksam ist mit der Folge, dass die Klägerin in zulässiger Weise den Zuschlag für Schönheitsreparaturen hätte verlangen können (hierzu sogleich unter 2.). Randnummer 17 Die Höhe des zulässigen Zuschlags lässt sich § 28 Abs. 4 II. BV mit 8,50 €/qm entnehmen, den die Klägerin auch in Ansatz gebracht hat. Damit war es der Klägerin bereits im Jahr 2018 möglich, die Nachforderung des Zuschlags für die Schönheitsreparaturen geltend zu machen. Gründe, warum dies für das Jahr 2018 erst im Jahr 2019, kurz vor Ende des Mietverhältnisses, möglich gewesen sein sollte, sind weder dargetan noch sonst ersichtlich. Allein durch die spätere Geltendmachung des Zuschlags wird dieser nicht zu einer Nachforderung, auf die erweiterte zeitliche Grenze des § 4 Abs. 8 S. 2 2. Alt. NMV Anwendung findet. Randnummer 18 2. Zuschlag für Schönheitsreparaturen für das Jahr 2019 Randnummer 19 Soweit die Klägerin mit der Berufung weiter die Zahlung eines Zuschlags für Schönheitsreparaturen für das Jahr 2019 verlangt, den sie mit der Erklärung vom 27. Mai 2019 (Anlage K9) geltend gemacht hat, ist die Berufung zunächst begründet. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist die Mieterhöhung nicht gemäß § 10 Abs. 4 NMV nach Maßgabe der Umstände ausgeschlossen, denn es handelt sich bei dem Zuschlag für die Kosten der Schönheitsreparaturen um einen Preisbestandteil der Kostenmiete. Randnummer 20 Die Kostenmiete als das zulässige Entgelt bei öffentlich gefördertem Wohnraum wird in § 8 Abs. 1 S. 1 WoBindG dahin bestimmt, dass der Verfügungsberechtigte die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen darf, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Zu den laufenden Aufwendungen gehören die in § 28 II. BerechnungsVO näher umschriebenen Instandhaltungskosten. Randnummer 21 Vorliegend war die Beklagte nur zur Entrichtung eines unter der Kostenmiete liegenden Entgelts verpflichtet, da sie den nach § 28 IV der II. BerechnungsVO zulässigen Zuschlag für die Kosten der vom Vermieter zu tragenden Schönheitsreparaturen nicht zu zahlen hatte. Die Klägerin war berechtigt, die Kostenmiete um diesen Zuschlag zu erhöhen, weil sie als Vermieterin auf Grund der unstreitigen Unwirksamkeit der Formularklausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Beklagte zur Durchführung derselben selbst verpflichtet ist (§ 535 S. 2 BGB) und damit, wie es § 28 Abs. 4 II. BerechnungsVO voraussetzt, die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Randnummer 22 Die Kostenmiete als das gesetzlich zulässige Entgelt bestimmt sich unabhängig davon, ob die dispositiven Regelungen des § 535 S. 2 BGB und des § 28 Abs. 4 II. BerechnungsVO auf Grund einer fehlenden oder einer unwirksamen Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter zum Tragen kommen. Randnummer 23 Die Berechtigung des Vermieters zu einem Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BerechnungsVO entfällt bei der Kostenmiete vielmehr nur dann, wenn die Kosten der Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter abgewälzt worden sind, nicht aber auch dann, wenn der Vermieter die Abwälzung zwar beabsichtigt hat, mit diesem Vorhaben aber gescheitert ist (BGH, Urteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 177/09, Urteil vom 12. Dezember 2012 - VIII ZR 181/12, beck-online). Randnummer 24 Da die Schönheitsreparaturklausel hier unwirksam und die Klägerin bzw. deren Rechtsvorgängerin folglich von Anfang an zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet war, entsprach die geforderte Miete von Beginn an nicht der gesetzlich zulässigen Kostenmiete. Eine „aus den Umständen” sich ergebende Vereinbarung über den Ausschluss des Rechts zur Mieterhöhung kommt schon deshalb nicht in Betracht, weil den Parteien bei Abschluss des Mietvertrags nicht bewusst war, dass die Schönheitsreparaturklausel unwirksam war und deshalb die geforderte Miete unter der gesetzlich zulässigen Kostenmiete lag (BGH, Urteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 177/09). Der Zuschlag hätte mithin von der Klägerin bzw. deren Rechtsvorgängerin von Anfang an in Ansatz gebracht werden können. Randnummer 25 Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot liegt hierin nicht, denn die Kosten für Schönheitsreparaturen beruhen nicht darauf, dass der Vermieter unnötige Ausgaben tätigen würde, sondern auf der Abnutzung der Wohnung durch den Mieter (BGH, Urteil vom 12. Dezember 2012 - VIII ZR 181/12). Der Vermieter hat mithin nicht zu vertreten, dass die Renovierungskosten entstehen; ihm ist lediglich zuzurechnen, dass diese Kosten auf Grund der Unwirksamkeit der von ihm verwendeten Abwälzungsklausel nicht vom Mieter, sondern von ihm selbst zu tragen sind. Randnummer 26 Auch ein Verstoß gegen das Verbot geltungserhaltender Reduktion liegt nicht vor. Denn der Anspruch des Vermieters auf den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BerechnungsVO beruht nicht auf einer (unzulässigen) Umgestaltung der unwirksamen Klausel, sondern ergibt sich unmittelbar aus dem dispositiven Gesetzesrecht, auf das sich die Klägerin hier in zulässiger Weise berufen darf (BGH, Urteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 177/09). Randnummer 27 Schließlich ist auch für eine teleologische Reduktion kein Raum. Da sich die Höhe der Kostenmiete – anders als die Vergleichsmiete – nach den laufenden Aufwendungen bemisst und hierzu nach § 28 Abs. 4 II. BerechnungsVO auch die vom Vermieter zu tragenden Kosten der Schönheitsreparaturen gehören, ist es der Sache nach gerechtfertigt, für die Berechtigung des Zuschlags allein darauf abzustellen, dass der Vermieter rechtlich verpflichtet ist, die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen. Würde dem Vermieter der Zuschlag verwehrt, wäre er auf Dauer gezwungen, sich auf eine nicht kostendeckende Miete zu beschränken. Das wäre mit dem System der auf Deckung der laufenden Aufwendungen ausgerichteten Kostenmiete nicht vereinbar (BGH aaO). Randnummer 28 Die Höhe des Zuschlags, ist wie bereits ausgeführt, von der Klägerin zutreffend mit 8,50 €/qm in Ansatz gebracht worden, so dass der Klägerin gegen die Beklagte für das Jahr 2019 der geltend gemachte Zuschlag in Höhe von 249,75 € zustand, der indes jedenfalls durch die von der Beklagten erklärte Hilfsaufrechnung (vgl. dazu unter 5.) erloschen ist. Randnummer 29 3. Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018 Randnummer 30 Hinsichtlich der von der Klägerin geltend gemachten Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018 ist die Berufung zunächst teilweise begründet. Randnummer 31 Die Kammer folgt insoweit nicht der Auffassung des Amtsgerichts, dass die Positionen „Regenrinnenreinigung“ und „Winterdienst“ mangels wirksamer Umlagevereinbarung nicht auf die Beklagte umlagefähig seien, denn eine derartige Vereinbarung ist nicht erforderlich. Randnummer 32 Vielmehr eröffnet § 10 Abs. WoBindG dem Vermieter preisgebundenen Wohnraums generell die Möglichkeit zur Erhöhung der Miete, wenn der Mieter nur zur Entrichtung eines geringeren als des nach dem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet ist. Der Vermieter einer preisgebundenen Wohnung kann deshalb Betriebskosten, deren Umlage im Mietvertrag nicht vereinbart ist, generell durch Erklärung nach § 10 Abs. 1 WoBindG für die Zukunft auf den Mieter umlegen, indem er diese dem Mieter nach Art und Höhe bekannt gibt. Hierzu genügt die Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung. Denn aus dieser kann der Mieter ersehen, welche Betriebskosten der Vermieter nunmehr geltend macht und mit welchen Kosten er insoweit für die Zukunft rechnen muss (BGH, Urteil vom 14. April 2010 – VIII ZR 120/09, beck-online, Langenberg/Zehelein BetrKostR, 10. Auflage, Teil B Rz. 35). Voraussetzung ist, dass - wie hier - die Preisbindung noch besteht. Randnummer 33 Bei den Kosten der Regenrinnenreinigung handelt es sich um sonstige Betriebskosten gemäß Nr. 17 der Anlage 3 zu § 2 BetrKV (BGH, Urteil vom 7. April 2004 - VIII ZR 167/03, beck-online), zur Erforderlichkeit mit Blick auf den Baumbestand hat die Klägerin hinreichend vorgetragen (Anlage K39). Ein Abzug ist insoweit nicht vorzunehmen. Randnummer 34 Entsprechendes gilt für die Kosten des Winterdienstes, auch diese hat die Klägerin wirksam auf die Beklagte umgelegt. Die Kammer folgt auch insoweit nicht der Auffassung des Amtsgerichts, dass die ordnungsgemäße Begründung der Erhöhung Voraussetzung für dessen wirksame Umlage ist, da es sich insoweit ein Teil des zulässigen Entgelts handelt. Dazu, dass die Übernahme des Winterdienstes durch die Vermieterseite ordnungsgemäßer Bewirtschaftung entspricht, hat die Klägerin hinreichend vorgetragen, konkrete Einwendungen hiergegen hat die Beklagte nicht erhoben. Randnummer 35 Auch hinsichtlich der Kosten für den Hausmeister ist kein Abzug vorzunehmen. Der Hausmeister ist unstreitig auf Mini-Job-Basis für Grundtätigkeiten bei der Klägerin angestellt (Anlage K14), zusätzliche Leistungen sind gesondert zu beauftragen und zu vergüten, wobei sich aus der Anlage K15 im Einzelnen ergibt, welche Arbeiten nicht auf die Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umgelegt worden sind. Die Beklagte dringt auch nicht mit ihrem Einwand durch, dass kein Abzug für nicht umlagefähige Verwaltungskosten vorgenommen wurde. Die Klägerin hat in diesem Zusammenhang auf die Anlagen K12 bis K19 Bezug genommen, aus denen sich nach Auffassung der Kammer hinreichend ergibt, dass im Rahmen der Betriebskostenabrechnung keine Verwaltungskosten unzulässig auf die Mieter abgewälzt worden sind. Die Beklagte setzt sich, trotz erfolgter Belegeinsicht auch nicht mit den konkret abgerechneten Kosten auseinander, sondern bezieht sich lediglich auf die Leistungsverzeichnisse (B9, B10); dies genügt nicht. Die Lohnnebenkosten gehören ebenfalls zu den umlagefähigen Kosten (Langenberg/Zehelein, BetrKostR, 10. Auflage, Teil A, Rz. 211), auch soweit sie durch zusätzliche, grundsätzlich umlagefähige Reinigungsarbeiten entstanden sind. Randnummer 36 Soweit die Klägerin indes mit der Betriebskostenabrechnung Kosten für Allgemeinstrom in Höhe von 30,85 € in Ansatz bringt, ist die Berufung unbegründet. Insoweit hat das Amtsgericht zu Recht darauf abgestellt, dass die Betriebskostenabrechnung hinsichtlich dieser Position bereits formell unwirksam ist, da sie den Vorgaben von § 2 Ziff. 11 BetrKV, der die Umlage der „Kosten der Beleuchtung“ vorsieht, nicht entspricht und der Sache nach auch andere Kostenarten enthalten kann (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 21. Dezember 2022 - 49 C 149/22, beck-online; Langenberg/Zehelein, BetrKostR, 10. Auflage, Teil A, Rz. 172). Randnummer 37 Der Klägerin stand somit gegen die Beklagte aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018 ein Anspruch auf Nachzahlung in Höhe von 518,48 € (549,33 € ./. Allgemeinstrom 30,85 €) zu; auch dieser Anspruch ist indes durch Aufrechnung erloschen (vgl. hierzu unter 5.). Randnummer 38 4. Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2019 Randnummer 39 Hinsichtlich der von der Klägerin geltend gemachten Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2019 ist die Berufung ebenfalls zunächst begründet. Randnummer 40 Anders als bei der Abrechnung für das Jahr 2018 ist die Kammer der Auffassung, dass die Abrechnung der Position „Kosten der Beleuchtung/Allgemeinstrom“ den Vorgaben von § 2 Ziff. 11 BetrKV noch hinreichend entspricht und insoweit kein Abzug wegen formeller Teilunwirksamkeit vorzunehmen ist. Randnummer 41 Hinsichtlich der Umlagefähigkeit der Kosten für die Regenrinnenreinigung wird auf die Ausführungen unter 4. Bezug genommen. Die Klägerin hat nach Auffassung der Kammer insoweit auch hinreichend zu der Notwendigkeit einer jährlichen Reinigung mit Blick auf den bestehenden Baumbestand vorgetragen. Randnummer 42 Bei den Kosten für die regelmäßige Wartung der Fenster handelt es sich ebenfalls um einen zulässigen umlagefähigen Aufwand, soweit diese dazu dient, die technische Funktionsfähigkeit zu erhalten (Langenberg/Zehelein BetrKostR, 10. Auflage, Teil A. Rz. 285), ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vermag die Kammer bei der im zweijährigen Turnus durchgeführten Wartung der Holzfenster nicht zu erblicken, selbst soweit man die Behauptung der Beklagten zugrunde legt, dass auch eine Wartung im Abstand von drei Jahren ausreichend gewesen wäre. Randnummer 43 Schließlich ist auch ein Abzug für die Wartung der Feuerlöscher nicht vorzunehmen. Auch insoweit sind die Kosten der regelmäßigen Überprüfung auf Funktion und Sicherheit umlegbar (Langenberg/Zehelein aaO Rz. 287). Randnummer 44 Die Klägerin konnte damit aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2019 grundsätzlich Zahlung in Höhe von 143,47 € verlangen, auch dieser Anspruch ist indes durch Aufrechnung erloschen (vgl. hierzu unter 5.). 5. Randnummer 45 Im Ergebnis stand der Klägerin gegen die Beklagte somit ein Anspruch in Höhe von 911,50 € zu (249,75 € Nachforderung Zuschlag für Schönheitsreparaturen 2019 zzgl. Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018 in Höhe von 518,48 € zzgl. Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2019 in Höhe von 143,47 €). Randnummer 46 Dabei kann dahinstehen, ob der Anspruch auf Rückzahlung der von der Beklagten geleisteten Mietsicherheit bereits durch die mit Schreiben der Klägerin vom 16. Oktober 2019 erklärte Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen (vgl. Tatbestand des Urteils in dem Verfahren Amtsgericht Hamburg, Az.: 40b C 163/21, Anlage K56) sowie den hier streitgegenständlichen Ansprüchen erloschen oder nachträglich in zulässiger Weise - entgegen § 389 BGB - auf die geltend gemachten Schadensersatzansprüche beschränkt worden ist. Ebenso kann dahinstehen, ob der von der Klägerin erklärten Aufrechnung mit den hier streitgegenständlichen Ansprüchen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch der Beklagten die mangelnde Fälligkeit der Nachzahlungsansprüche aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2018 und 2019 oder ein mögliches Aufrechnungsverbot gemäß § 9 Abs. 5 WoBindG i.V.m. § 551 BGB entgegenstand. Randnummer 47 Denn die der Klägerin noch zustehenden Ansprüche sind jedenfalls durch die von der Beklagten mit Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 13. Februar 2023 erklärte Hilfsaufrechnung mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit in Höhe von 1.260,00 € nebst Zinsen erloschen. Gemäß § 389 BGB hat jedenfalls diese Aufrechnung bewirkt, dass die Forderungen, soweit sie sich decken, als in dem Zeitpunkt erloschen gelten, in welchem sie sich zur Aufrechnung geeignet gegenübergetreten sind. Die Aufrechnung tilgt mithin die Forderungen rückwirkend auf den Zeitpunkt, indem sich Haupt- und Gegenforderung erstmals aufrechenbar gegenüberstanden. Dies war hier jedenfalls spätestens zu Beginn des Jahres 2021 der Fall, nachdem auch die Abrechnungsfrist für die Betriebskosten für das Jahr 2019 abgelaufen und die entsprechenden Abrechnungen (Anlagen K5, K6) erstellt waren, denen die Mietsicherheit zur Sicherung etwaiger Nachzahlungsansprüche dienen konnte. Randnummer 48 Soweit das Amtsgericht Hamburg in dem Verfahren, Az.: 40b C 163/21 der Beklagten gleichwohl mit Urteil vom 28. April 2023 - mithin nach der Aufrechnungserklärung - den bereits teilweise erloschenen Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit zuerkannt hat, hat die Klägerin die Entscheidung nicht angegriffen und ist das Urteil rechtskräftig. Randnummer 49 Hieraus folgt zugleich, dass die Klägerin von der Beklagten in dem hier anhängigen Verfahren nunmehr nicht gemäß § 812 Abs. 1 BGB die Herausgabe der geleisteten Zahlung verlangen kann, soweit diese den tatsächlich bestehenden Anspruch der Beklagten auf Rückzahlung der geleisteten Mietsicherheit nach Auffassung der Kammer übersteigt. Denn das Urteil des Amtsgerichts Hamburg stellt insoweit einen Rechtsgrund dar. Wird auf einen Titel gezahlt, erfolgt die Leistung mit Rechtsgrund, und zwar unabhängig davon, ob der Titel zu Recht besteht (MüKoBGB/Schwab, 9. Aufl. 2024, BGB § 812 Rn. 449, beck-online). III. Randnummer 50 Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Obgleich der Klägerin gegen die Beklagte nach Auffassung der Kammer weitere, durch Aufrechnung erloschene Ansprüche zustanden, waren die Kosten der Berufung insoweit nicht der Beklagten aufzuerlegen, da die weiteren Ansprüche der Klägerin - wie ausgeführt - bereits vor Beginn des Rechtsstreits erloschen waren. Randnummer 51 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, 713 ZPO. Randnummer 52 Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 39, 40, 43 Abs. 1, GKG, § 3 ZPO. Einer Addition des hilfsweise zur Aufrechnung gestellten Anspruchs auf Rückzahlung der geleisteten Mietsicherheit gemäß 45 Abs. 1 S. 2 GKG auf den Streitwert der Klage bedurfte es nicht, da über diesen eine Entscheidung nicht ergangen ist. Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit ist in dem Verfahren Amtsgericht Hamburg, Az.: 40b C 163/21 rechtskräftig festgestellt worden und bedurfte insoweit keiner Entscheidung mehr. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietkaution Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Hamburg 16. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 29.11.2016 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 316 O 247/16 ECLI: ECLI:DE:LGHH:2016:1129.316O247.16.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 320 BGB, § 387 BGB, § 551 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietkaution Mietkaution: Verwertungsmöglichkeiten des Vermieters Leitsatz 1. Sinn und Zweck der Kaution liegen nicht allein darin, den Vermieter wegen seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis abzusichern. Die Kaution dient daneben auch dazu, den Vermieter wegen seiner Ansprüche schneller zu befriedigen.(Rn.13) 2. Der Vermieter soll sich nach Beendigung des Vertrages wegen noch bestehender Ansprüche aus der Kaution auf einfache Weise befriedigen können.(Rn.13) 3. Dem Mieter wird das Risiko aufgebürdet, wegen seines Rückforderungsanspruchs dann ggf. leer auszugehen. Dem sollte nicht durch § 551 BGB begegnet werden.(Rn.12) 4. Ist des Vermieters Anspruch streitig, weil die zur Aufrechnung gestellte Forderung weder unstreitig, offensichtlich noch gerichtlich festgestellt ist, hat er nicht nur ein Zurückbehaltungsrecht.(Rn.13) 5. Der Vermieter darf nicht nur dann auf das als Mietsicherheit verpfändete Sparbuch zurückgreifen, wenn die Pfandreife eingetreten ist. Der Vermieter kann nicht immer bei streitigen Forderungen (hier aus Betriebskostenabrechnungen) auf den Rechtsweg verwiesen werden.(Rn.13) Tenor 1. Der Beklagte wird verurteilt, a. die Pfandfreigabe für das Konto Nr. ... bei der H. Sparkasse zu erklären, b. die Sparurkunde für das Konto Nr. ... bei der H. Sparkasse herauszugeben und die Pfandfreigabe für das Konto zu erklären, c. € 1.141,90 nebst 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit an die Klägerin zu zahlen. 2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich des Tenors zu 1) gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 21.000,00 €, hinsichtlich des Tenors zu 2) gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 6.100,00 €, im Übrigen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Beschluss Der Streitwert wird auf 25.422,23 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin begehrt mit der Klage die Herausgabe von Mietsicherheiten. Randnummer 2 Zwischen der Klägerin und der h. p. N. Weg GmbH bestanden mehrere Mietverhältnisse für Liegenschaften auf dem Grundstück N. Weg... in... H., die die h. p. ihrerseits von der Ad. S. KG (GmbH & Co.) angemietet hatte. Bei Abschluss des Mietverhältnisses gab die Klägerin eine Verpfändungserklärung (Anlage K6) zur Stellung einer Mietkaution über das Termingeldkonto Nr. ... bei der H. Sparkasse ab, wobei die Verpfändung durch entsprechende schriftliche Erklärung des Pfandgläubigers erlöschen sollte. Das Guthaben dieses Kontos belief sich zum 20.07.2016 auf 19.371,77 €. Zudem leistete die Klägerin im März 2014 eine weitere Mietsicherheit durch Verpfändung des Sparkontos Nr. ... Für dieses Konto wurde eine Sparurkunde ausgefertigt und an die Insolvenzschuldnerin übergeben. Am 20.07.2016 betrug das Guthaben 6.050,46 €. Über das Vermögen der h. p. N. Weg GmbH (im Folgenden: Insolvenzschuldnerin) wurde im März 2015 das Insolvenzverfahren eröffnet und der Beklagte zum Insolvenzverwalter bestellt. Spätestens zum 09.03.2015 endete das Mietverhältnis zwischen der Insolvenzschuldnerin und der Klägerin. Mit anwaltlichem Schreiben vom 24.11.2015 übersandte der Beklagte der Klägerin die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2010, die einen Nachzahlungsbetrag von 6.941,75 € aufwies (Anlage B2). Die Klägerin leistete hierauf bislang nicht, sondern bestreitet einen Anspruch des Beklagten aus der Heizkostenabrechnung 2010. Die Klägerin forderte den Beklagten mit Schreiben vom 20.11.2015 und nochmals mit Schreiben vom 02.06.2016 und Fristsetzung zum 17.06.2016 auf, die bei der H. Sparkasse hinterlegten Mietkautionen freizugeben. Auch die mit anwaltlichem Schriftsatz vom 04.07.2016 erfolgte Aufforderung zur Freigabe bzw. Herausgabe der Urkunden blieb erfolglos. Randnummer 3 Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, Randnummer 4 1. die Pfandfreigabe für das Konto Nr. ... bei der H. Sparkasse zu erklären, 2. die Sparurkunde für das Konto Nr. ... bei der H. Sparkasse herauszugeben und die Pfandfreigabe für das Konto zu erklären, 3. € 1.141,90 nebst 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit an die Klägerin zu zahlen Randnummer 5 Der Beklagte beantragt, Randnummer 6 die Klage abzuweisen. Randnummer 7 Der Beklagte ist der Ansicht, er sei zum Einbehalt der Mietsicherheiten bis zum Ausgleich der Forderung aus der Heizkostenabrechnung 2010 berechtigt. Randnummer 8 Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird zur Ergänzung des Tatbestandes auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 9 Die zulässige Klage ist begründet. Randnummer 10 Die Klägerin hat gegen den Beklagten nach Beendigung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses ein Anspruch auf Freigabe bzw. Herausgabe der im Laufe des Mietverhältnisses geleisteten Mietsicherheiten. Randnummer 11 Der Anspruch der Klägerin auf Freigabe bzw. Herausgabe ist fällig. Der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters wird fällig, wenn der Vermieter übersehen kann, ob er zur Befriedigung seiner Ansprüche auf die Kaution zurückgreifen muss. Hierfür ist dem Vermieter eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb derer er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will. Eine allgemein gültige Abrechnungsfrist existiert hierbei nicht (vgl. BGH, Urteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05, Rz 8f., zitiert nach juris). Nach diesem Maßstab ist der Anspruch der Klägerin fällig. Der Beklagte hat sich Klarheit über die ihm gegen die Klägerin zustehenden Forderungen verschaffen können. Er hat trotz der Forderung aus der Heizkostenabrechnung 2010, derer er sich berühmt, keine Abrechnung der Mietsicherheiten vorgenommen, sondern beruft sich insofern lediglich auf ein Zurückbehaltungsrecht. Nach Auffassung der Kammer steht ihm ein solches indes nicht zu und ist damit der Anspruch der Klägerin fällig. Randnummer 12 Es wird zwar zum Teil vertreten, dass dem Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Mietsicherheit zustehe, solange er Forderungen gegenüber dem ehemaligen Mieter geltend mache, die zwischen den Mietvertragsparteien streitig seien. Der Vermieter soll auch nach Beendigung des Mietvertrages nur wegen solcher Ansprüche Zugriff auf die Mietsicherheit nehmen dürfen, die rechtskräftig festgestellt, unstreitig oder offensichtlich unbegründet seien. Ihm sei aber bis zur Klärung seiner streitigen Ansprüche ein Zurückbehaltungsrecht an der Mietsicherheit zuzusprechen (LG Halle, Urteil vom 25. September 2007 - 2 S 121/07, Rz 7ff.; LG Darmstadt, Beschluss vom 11. September 2007 - 25 S 135/07, beide zitiert nach juris; Staudinger/Volker Emmerich (2014) BGB § 551 Rz 31, Kaiser in beck-online.GROSSKOMMENTAR, GesamtHrsg:Gsell/Krüger/Lorenz/Mayer; Hrsg: Schmidt; Stand: 01.02.2016, § 551 Rz 81). Als Argument wird im Wesentlichen angeführt, dass der Mieter andernfalls das Insolvenzrisiko des Vermieters trage, wenn der Vermieter auch bei streitigen Forderungen auf die insolvenzfest angelegte Mietsicherheit zurückgreife, seine vermeintlichen Ansprüche hieraus befriedige und sich nachträglich herausstelle, dass die vermeintlichen Ansprüche des Vermieters nicht bestanden und der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung des als Mietsicherheit gestellten Betrages hätte. Auch sei keine Intention des Gesetzgebers erkennbar, dem Vermieter neben der Sicherungsfunktion auch die Möglichkeit zur schnellen Befriedigung seiner Ansprüche zu gewähren. Randnummer 13 Diese Auffassung teilt die Kammer nicht. Vielmehr entfällt nach Ansicht der Kammer ein Zurückbehaltungsrecht, wenn der Vermieter übersehen kann, welche Forderungen ihm gegenüber dem Mieter zustehen, auch wenn diese streitig sind. Der Mietsicherheit kommt nicht nur eine Sicherungs- sondern auch eine Verwertungsfunktion zu (vgl. OLG Karlsruhe, Beschluss vom 18. August 2008 - 8 W 34/08, Rz 12, zitiert nach juris; Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 551 Rz 100). Der Vermieter soll sich wegen seiner Forderungen, insbesondere wegen seiner nach Beendigung des Vertrages noch bestehenden Ansprüche, aus der Kaution auf einfache Weise durch Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters befriedigen können (vgl. BGH, BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 01. Juli 1987 - VIII ARZ 2/87 , Rz 20, zitiert nach juris). Dem liefe es zuwider, wenn der Vermieter bei streitigen Forderungen stets auf den Rechtsweg verwiesen würde und dieser ohne Berücksichtigung der vom Mieter geleisteten Mietsicherheit zu entscheiden wäre. Stünde dem Vermieter bei streitigen Forderungen ein Zurückbehaltungsrecht zu und müsste er dementsprechend keine Abrechnung über die Kaution erbringen, könnte der Mieter zudem keine Klarheit darüber verlangen, ob der Vermieter neben der streitigen im Klagewege geltend gemachten Forderung noch weitere Forderungen für sich in Anspruch nimmt (so auch Urteil der Kammer vom 29.11.2016 zum Aktenzeichen 316 S 27/16). Randnummer 14 Der Anspruch auf Zahlung vorgerichtlich entstandener Rechtsanwaltskosten folgt aus §§ 286, 280 BGB, der diesbezügliche Zinsausspruch aus § 291 BGB. Randnummer 15 Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 91 Abs. 1, 709 ZPO. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietkaution Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Hamburg 33. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 31.03.2022 Aktenzeichen: 333 S 17/21 ECLI: ECLI:DE:LGHH:2022:0331.333S17.21.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 33 Abs 1 SGB II, § 551 BGB, § 556 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietkaution Übergang der Ansprüche eines Mieters auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen sowie der Mietkaution auf den Leistungsträger Orientierungssatz 1. Ansprüche auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen sowie der Mietkaution eines Sozialleistungsempfängers gehen auf den Träger der Leistungen über, wenn der Zeitraum, in dem Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts gewährt werden, mit der zeitlichen Leistungspflicht des Dritten übereinstimmt. Diese zeitliche Deckungsgleichheit liegt vor, wenn die Forderung zum Zeitpunkt der Hilfegewährung fällig sowie zur Bedarfsdeckung geeignet gewesen ist. Es gehen einschränkungslos alle Ansprüche gegen einen Dritten, unabhängig von ihrem Rechtsgrund auf den Leistungsträger über, soweit die Zeitraum-Identität gewahrt ist und eine Kausalität zwischen nicht rechtzeitiger Erfüllung des Anspruchs durch den Dritten und Hilfegewährung besteht. (Rn.14) 2. Der Mieter eines beendeten Mietverhältnisses kann die Nebenkostenvorauszahlung, über die der Vermieter nicht fristgemäß abgerechnet hat, ohne den zeitraubenden Umweg über eine (Stufen-)Klage auf Erteilung der Abrechnung sogleich zurückverlangen, wenn er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hat, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen. (Rn.18) 3. Durch die Leistung der Kaution erwirbt der Mieter einen aufschiebend bedingten Rückgewähranspruch, dessen Bedingung mit Rückgabe der Mietsache eintritt und fällig wird, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen. Die Überlegungsfrist ist, ohne Anhaltspunkte für die Erforderlichkeit einer längeren Frist, regelmäßig 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung abgelaufen, woraufhin die geleistete Mietkaution zurückzuzahlen ist. (Rn.19) Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg-Wandsbek, 30. April 2021, 716a C 128/20, Urteil Tenor 1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek vom 30.04.2021, Az. 716a C 128/20, aufgehoben und wie folgt neu gefasst: Das Versäumnisurteil vom 12.11.2020, Az. 716a C 128/20 wird aufgehoben und wie folgt neu gefasst: Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 3.017 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.06.2020 zu zahlen. 2. Die Beklagte hat die Kosten des gesamten Rechtsstreits (erster und zweiter Instanz) zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die angefochtene Entscheidung ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. 4. Die Revision gegen das Urteil wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 5.505,00 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin verlangt aus übergegangenem Recht des Herrn B. T. von der Beklagten die Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen und die Rückzahlung der Mietkaution. Randnummer 2 Die Beklagte mietete eine 3-Zimmer-Wohnung im 1. OG des Hauses B. Straße … in … H. und vermietete diese mit Untermietvertrag vom 23.03.2017 / 27.03.2017 an Herrn B. T.. Ausweislich des Untermietvertrages waren Betriebskostenvorauszahlungen und Heizkostenvorauszahlungen vereinbart. Das Untermietverhältnis dauerte vom 01.04.2017 bis zum 30.06.2017. In dieser Zeit zahlte die Klägerin direkt an die Beklagte Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 917 € (April 335 €, Mai 291 €, Juni 291 €). Über die Nebenkosten rechnete die Beklagte nicht ab. Der Untermieter Herr T. stand und steht im Leistungsbezug. Die Klägerin zahlte an die Beklagte auch die Mietkaution in Höhe von 2.100 €. Am 30.03.2017 schloss die Klägerin mit dem Untermieter Herrn T. einen Abtretungsvertrag, nach welchem der Untermieter seinen Anspruch auf Kautionsrückzahlung nach Auszug aus der Wohnung an die Klägerin abtritt (vgl. Bl. 158). Die Klägerin zeigte die Abtretung der Beklagten an. Randnummer 3 Auf die weiteren tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 2 ZPO Bezug genommen. Randnummer 4 Das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek hat mit dem angefochtenen Urteil das Versäumnisurteil vom 12.11.2020 (Bl. 162), wonach die Beklagte verurteilt wurde, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 3.105 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.06.2020 zu zahlen, aufrechterhalten (Bl. 222). Die Klägerin sei aktivlegitimiert. Der Anspruch des Untermieters T. auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 1.005 € sei gemäß § 33 Abs. 1 SGB II auf die Klägerin übergegangen. Zudem stehe der Klägerin auch aufgrund des mit dem Untermieter geschlossenen Abtretungsvertrag gegen die Beklagte ein Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 2.100 € zu. Randnummer 5 Die Beklagte ist der Ansicht, dass das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek zu ihren Lasten auf Rechtsfehlern beruhe. Sie trägt insbesondere vor, dass die Klägerin nicht Forderungsinhaberin sei. Vielmehr berühme sich die Klägerin eines fremden Anspruchs. Die vom Amtsgericht angewandte Vorschrift des § 33 SGB II sei unanwendbar. Das Vorgehen der Klägerin sei rechtsmissbräuchlich und verstoße gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, denn die Klägerin habe durch das Handeln der Beklagten geringere Gesamtausgaben. Über die von der Beklagten vorgelegte Quittung (Anlage B2, Bl. 55) hätte das Amtsgericht nicht hinweggehen dürfen. Auch wegen der erklärten Hilfsaufrechnung in Höhe von 300 € hätte das Amtsgericht in die Beweisaufnahme einsteigen müssen. Randnummer 6 Die Beklagte beantragt, Randnummer 7 das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek, Az.: 716a C 128/20 aufzuheben und die Klage auch insoweit abzuweisen, als die Beklagte verurteilt wurde, an die Klägerin 3.105 € nebst Zinsen hierauf in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.06.2020 zu zahlen. Randnummer 8 Die Klägerin beantragt, Randnummer 9 die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek, Az.: 716a C 128/20, zurückzuweisen. II. Randnummer 10 Die zulässige Berufung ist im Wesentlichen unbegründet. Randnummer 11 Wie das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek zu Recht und mit zutreffender Begründung ausgeführt hat, hat die Klägerin gegen die Beklagte einen Rückzahlungsanspruch in Bezug auf die Betriebskostenvorauszahlungen und in Bezug auf die geleistete Mietkaution. Der Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen liegt entgegen der Annahme des Amtsgerichts Hamburg Wandsbek allerdings nicht in Höhe von 1.005 €, sondern lediglich in Höhe von 917 € vor, so dass sich unter Berücksichtigung des fehlerfrei festgestellten Kautionsrückzahlungsanspruchs in Höhe von 2.100 € ein Zahlungsanspruch der Klägerin von insgesamt 3.017 € statt 3.105 € ergibt. 1. Randnummer 12 Die Klägerin kann von der Beklagten die Zahlung von 3.017 € aus übergegangenem Recht verlangen. In der Höhe dieses Betrages ist die Klägerin durch den gesetzlichen Forderungsübergang Inhaberin von Ansprüchen des Herrn T. die aufgrund des Wohnraummietvertrags mit der Beklagten (Anlage K1, Bl. 9 d. Akte) entstanden sind, geworden, § 33 Abs. 1 Satz 1 SGB II. Nach Maßgabe des § 33 Abs. 1 Satz 1 SGB II gehen Ansprüche von Personen, die Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts beziehen, gegen Dritte, die nicht Leistungsträger nach § 12 SGB I sind, bis zur Höhe der geleisteten Aufwendungen auf die Träger der Leistungen nach diesem Buch über, wenn bei rechtzeitiger Leistung des Anderen Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nicht erbracht worden wären. Mit Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen kommt es kraft Gesetzes zu einem Gläubigerwechsel, denn durch diese Legalzession soll der Grundsatz gesichert werden, dass staatliche Fürsorgeleistungen nachrangig sind (BeckOK Sozialrecht 63. Edition SGB II § 33 Rn: 1, 6; BSG NZS 2016, 873). Der Anspruchsübergang ist Ausgleich dafür, dass der Anspruch gegen den Dritten im Zeitpunkt der Bedürftigkeit für den Hilfsberechtigten nicht realisierbar war und der Lebensunterhalt insoweit bereits durch die Zahlung von Leistungen nach dem SGB II gedeckt worden ist (Schütze in Knickrehm/Kreikebohm/Waltermann, Kommentar zum Sozialrecht 6. Auflage zu SGB II § 33 Rn: 2). a) Randnummer 13 Die Klägerin ist aktivlegitimiert. Sie ist Leistungsträger im Sinne des § 33 Abs. 1 SGB II. Allgemein versteht man unter „Träger der Leistungen“ die Bundesagentur für Arbeit sowie die kreisfreien Städte und Kreise bzw. die zugelassenen kommunalen Träger (§§ 6 Abs. 1, 6a SGB II) (vgl. BeckOK Sozialrecht 63. Edition SGB II § 33 Rn: 6). Gemäß § 44b Abs. 1 Satz 2 SGB II werden die Aufgaben der Träger nach dem zweiten Buch des Sozialgesetzbuches von den sog. „gemeinsamen Einrichtungen“ wahrgenommen. Eine derartige gemeinsame Einrichtung wird nach § 44b Abs. 1 Satz 1 SGB II von den Trägern im Gebiet jedes kommunalen Trägers nach § 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SGB II gebildet. In Hamburg erfolgt diese Bildung der gemeinsamen Einrichtung durch die „Vereinbarung nach § 44b Abs. 2 SGB II durch öffentlich-rechtlichen Vertrag gemäß § 53 SGB X über die Zusammenarbeit, die nähere Ausgestaltung und Organisation sowie den Standort der gemeinsamen Einrichtung im Bereich der Grundsicherung für Arbeitssuchende nach dem SGB II“ zwischen der Bundesagentur für Arbeit, vertreten durch die Agentur für Arbeit Hamburg und der Freien und Hansestadt Hamburg (vgl. Drucksache der Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg 19/8032). Nach § 1 Abs. 2 dieses öffentlich-rechtlichen Vertrags führt die gemeinsame Einrichtung den Namen „Jobcenter team.arbeit.hamburg“ und ist damit identisch mit der Klägerin. b) Randnummer 14 Der vormalige Mieter der Beklagten, Herr T., hat von der Klägerin Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts bezogen, die er nicht benötigt hätte und die nicht erbracht worden wären, wenn er im Zeitpunkt des Leistungserhalts die ihm im Zusammenhang mit dem Mietvertrag mit der Beklagten (Anlage K1) zustehenden Ansprüche erhalten hätte. Voraussetzung für einen Anspruchsübergang der Ansprüche des Sozialleistungsempfängers T. gegen die Beklagte auf die Klägerin ist, dass der Zeitraum, in dem Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts gewährt werden, mit der zeitlichen Leistungspflicht des Dritten (hier der Beklagten) übereinstimmt (sog. Zeitraumidentität). Diese zeitliche Deckungsgleichheit liegt vor, wenn die Forderung zum Zeitpunkt der Hilfegewährung fällig sowie zur Bedarfsdeckung geeignet gewesen ist (BeckOK Sozialrecht 63. Edition SGB II § 33 Rn: 4). Es kommt mit Blick auf den Forderungsübergang nicht darauf an, ob die Beträge ursprünglich (in voller Höhe) von der Klägerin geleistet wurden. Nach dem Gesetzeswortlaut des § 33 Abs. 1 SGB II gehen einschränkungslos alle Ansprüche gegen einen Dritten, unabhängig von ihrem Rechtsgrund auf den Leistungsträger über, soweit die Zeitraumidentität gewahrt ist und eine Kausalität zwischen nicht rechtzeitiger Erfüllung des Anspruchs durch den Dritten und Hilfegewährung besteht (BeckOK Sozialrecht 63. Edition SGB II § 33 Rn: 3). Ein solch umfassender Forderungsübergang entspricht auch dem Gesetzeszweck der Sicherung der Nachrangigkeit von Sozialleistungen und dient dementsprechend auch der Refinanzierung erbrachter Sozialleistungen (vgl. BSG, Urteil vom 23.06.2016 - B 14 AS 4/15 - Rn: 27 m. w. N.). Die für den gesetzlichen Forderungsübergang erforderliche Kausalität zwischen nicht rechtzeitiger Erfüllung des Anspruchs durch den Dritten und der Hilfegewährung durch den Leistungsträger ist schließlich zu bejahen, wenn es sich für den Leistungsempfänger um zu berücksichtigendes Einkommen oder Vermögen im Sinne der §§ 11, 12 SGB II gehandelt hätte, die der Leistungsempfänger zur Sicherung seines Lebensunterhalts hätte einsetzen müssen (BeckOK Sozialrecht 63. Edition SGB II § 33 Rn: 7). Nicht erforderlich ist, dass bei rechtzeitiger Erfüllung des Anspruchs vom Leistungsträger überhaupt keine Leistung gewährt worden wäre; es reicht, dass die Leistung in geringerer Höhe erbracht worden wäre. Nach den vorgenannten Grundsätzen sind nach § 33 Abs. 1 SGB II Forderungen des Leistungsempfängers T. gegen die Beklagte in Höhe von 3.965 € auf die Klägerin übergegangen. aa) Randnummer 15 Der Sozialhilfeempfänger T. hat sich seit Januar 2017 bis September 2020 ausweislich der Anlage K5 (Bl. 81 ff. d. Akte) ununterbrochen im Leistungsbezug befunden. Dies ergibt sich zur Überzeugung der Kammer aus der Anlage K5 und damit aus den von der Klägerseite vorgelegten Buchungsunterlagen (Zahldaten) über Zahlungen an den Leistungsempfänger, vgl. §§ 371a Abs. 3, 437 Abs. 1, 415 Abs. 1 ZPO. Die Kammer verweist insoweit auch auf die Ausführungen im angefochtenen Urteil. bb) Randnummer 16 Der Leistungsempfänger hatte zum 01.01.2019 einen fälligen Anspruch aus dem vormaligen Wohnraummietvertrag gegen die Beklagte in Höhe von 917 € (335 € für April 2017, 219 € für Mai 2017 und 291 € für Mai 2017), die er zur Sicherung seines Lebensunterhalts hätte einsetzen müssen, wären diese nicht durch die Klägerin erbracht worden. (1) Randnummer 17 Herr T. hat zum 01.01.2019 aus dem Mietvertrag mit der Beklagten (Anlage K1) einen fälligen Anspruch auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen für den Zeitraum 01.04.2017 - 30.06.2017 in Höhe von insgesamt 917 € gehabt. Randnummer 18 Der Mieter eines beendeten Mietverhältnisses kann die Nebenkostenvorauszahlung, über die der Vermieter nicht fristgemäß abgerechnet hat, ohne den zeitraubenden Umweg über eine (Stufen-)Klage auf Erteilung der Abrechnung sogleich zurückverlangen, wenn er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen (BGH, Urteil vom 26.09.2012 - VIII ZR 315/11 - Rn: 8). So verhält es sich hier. Die Beklagte hat im Zeitraum vom 01.04.2017 bis zum 30.06.2017 die geleisteten Vorauszahlungen auf Betriebskosten in Höhe von insgesamt 917 € erhalten. Die Beklagte hat über die Vorauszahlungen trotz Abrechnungsreife mit Ablauf des Jahres 2018 nicht gemäß § 9 Mietvertrag abgerechnet. Soweit die Beklagte vorgetragen hat, der Eigentümer habe ihr gegenüber auch nicht über diese Nebenkosten abgerechnet, so dass sie zur Abrechnung gar nicht in der Lage sei, führt dies nicht zu einem anderen Ergebnis. Es obliegt dem Vermieter (hier der Beklagten) sich die für die Abrechnung erforderlichen Unterlagen und Daten so rechtzeitig zu beschaffen, dass er die Abrechnungsfrist einhalten kann; andernfalls hat er das Fristversäumnis zu vertreten (Schmidt-Futterer § 556 BGB Rn: 463). Danach hat die Beklagte das Versäumnis der Abrechnungsreife zu vertreten. Es ist vorliegend weder hinreichend dargetan noch ersichtlich, dass die Beklagte alles ihr zumutbare unternommen hat, um von ihrem Vermieter die für die Abrechnung der Vorauszahlungen des Untermieters erforderlichen Unterlagen und Daten zu erlangen. (2) Randnummer 19 Wie das Amtsgericht zutreffend entschieden hat, steht der Klägerin gegen die Beklagte ein Rückzahlungsanspruch der von ihr geleisteten Mietkaution in Höhe von 2.100 € zu. Der Untermieter Herr T. hat jedenfalls zum 01.01.2018 einen fälligen Anspruch auf Rückzahlung der an die Beklagte geleisteten Mietsicherheit. Die Zahlung der Mietsicherheit ist ausweislich der Anlage K5 (Bl. 119) am 31.05.2017 von der Klägerin an die Beklagte gezahlt worden. Durch die Leistung der Kaution erwirbt der Mieter einen aufschiebend bedingten Rückgewähranspruch, dessen Bedingung mit Rückgabe der Mietsache eintritt und fällig wird, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen (Schmidt-Futterer 14. Auflage § 551 BGB Rn: 95). Die Überlegungsfrist ist - ohne Anhaltspunkte für die Erforderlichkeit einer längeren Frist - regelmäßig 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung abgelaufen. Das streitgegenständliche Mietverhältnis (Anlage K1) zwischen der Beklagten und Herrn T. dauerte vom 01.04.2017 bis zum 30.06.2017. Da aufrechenbare Gegenansprüche der Vermieterseite (der Beklagten) aus dem Mietverhältnis zwischen ihr und Herrn T. weder hinreichend dargetan noch ersichtlich sind, ist der dem vormaligen Mieter T. zustehende Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 2.100 € jedenfalls zum 01.01.2018 fällig gewesen. Zudem hat Herr T. als Leistungsempfänger in den Folgemonaten (vgl. Anlage K5) durch die Klägerin den Rückzahlungsanspruch übersteigende Leistungen erhalten, so dass sowohl die für den gesetzlichen Forderungsübergang nach § 33 Abs. 1 SGB II erforderliche Zeitraumidentität als auch die erforderliche Kausalität auch hinsichtlich des Kautionsrückzahlungsanspruchs vorgelegen haben. Randnummer 20 Auf die Frage, ob und in welchem Umfang der Leistungsempfänger T. das ihm ursprünglich zur Zahlung der Mietsicherheit gewährte Darlehen an die Klägerin zurückgezahlt hat, kommt es im Ergebnis nicht an. Eine von der Beklagten befürchtete doppelte Inanspruchnahme wegen des Kautionsrückzahlungsanspruchs einerseits durch die Klägerin und andererseits durch den Untermieter T. scheidet bereits deshalb aus, weil der Untermieter T. aufgrund der Legalzession nach § 33 Abs. 1 SGB II gar (bzw. mangels Rückabtretung) nicht mehr Forderungsinhaber des Kautionsrückzahlungsanspruchs ist (OLG Celle, Beschluss vom 09.01.2008, Az: 15 WF 293/07). Randnummer 21 Doch auch wenn man die in der Rechtsprechung durchaus streitige Frage, ob der Kautionsrückzahlungsanspruch gemäß § 33 Abs. 1 SGB II auf die Klägerin im Wege der Legalzession übergegangen ist, verneinen wollte, würde sich die Aktivlegitimation der Klägerin aus der erfolgten Abtretung vom 30.03.2017 ergeben, da eine Rückabtretung nicht erfolgt ist. Dieser zwischen Herrn T. und der Klägerin geschlossene Abtretungsvertrag war der Beklagten bekannt. Randnummer 22 Soweit die Beklagte behauptet hat, die Kaution in Höhe von 2.100 € bereits direkt an den Untermieter K. ausgekehrt zu haben (vgl. Bl. 55 d. Akte, Anlage B2), führt diese behauptete Zahlung wegen § 407 Abs. 1 BGB nicht zur Erfüllung. Die Abtretung hatte die Klägerin der Beklagten angezeigt. Darüber hinaus wusste die Beklagte aus der Vielzahl der mit Flüchtlingen geschlossenen Untermietverträge, dass die Klägerin sich aufgrund der den Flüchtlingen und Leistungsempfängern als Darlehen gewährten Mietsicherheit die Rückzahlungsansprüche von den Leistungsempfängern abtreten lässt. Randnummer 23 Der Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin ist auch nicht durch die erklärte Hilfsaufrechnung der Beklagten gemäß § 389 BGB in Höhe von 300 € erloschen. Die Beklagte konnte schon nicht erklären, welche Forderung die Beklagte mit dieser Zahlung getilgt haben will oder warum sie glaubt, diese Zahlung der Klägerin entgegenhalten zu können. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird insoweit auf die Ausführungen des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek in der angefochtenen Entscheidung verwiesen. (3) Randnummer 24 Die Geltendmachung der streitgegenständlichen Ansprüche durch die Klägerin ist auch nicht nach § 242 BGB treuwidrig. Allein der Umstand, dass die Beklagte unter Umständen selbst Anspruch auf Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts hat, schließt eine Geltendmachung der Rückzahlungsansprüche nicht aus. Im Übrigen hat sich die Beklagte als Treufordernde ausweislich der von ihr verwirklichten Straftatbestände selbst treuwidrig verhalten und kann sich deshalb nicht auf § 242 BGB berufen. 2. Randnummer 25 Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 288 Abs. 1, 291 BGB. 3. Randnummer 26 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97, 92 ZPO. Randnummer 27 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht nach § 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Randnummer 28 Die Revision war nicht zuzulassen. Gründe; die die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO rechtfertigen würden, sind nicht ersichtlich. Der Rechtssache, die einen Einzelfall betrifft, kommt keine grundsätzliche Bedeutung zu, denn entscheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfragen, die sich über den Einzelfall hinaus in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen können und deshalb für die Allgemeinheit von besonderer Bedeutung sind, bietet diese Rechtssache nicht. Die Auswirkungen dieses Rechtsstreits berühren auch nicht die Interessen der Allgemeinheit im besonderen Maße (BGHZ 151, 221; NJW 2003, 2319). Sie ist auch zur Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ersichtlich nicht erforderlich. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietkaution Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Hamburg 33. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 31.03.2022 Aktenzeichen: 333 S 17/21 ECLI: ECLI:DE:LGHH:2022:0331.333S17.21.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 33 Abs 1 SGB II, § 551 BGB, § 556 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietkaution Übergang der Ansprüche eines Mieters auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen sowie der Mietkaution auf den Leistungsträger Orientierungssatz 1. Ansprüche auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen sowie der Mietkaution eines Sozialleistungsempfängers gehen auf den Träger der Leistungen über, wenn der Zeitraum, in dem Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts gewährt werden, mit der zeitlichen Leistungspflicht des Dritten übereinstimmt. Diese zeitliche Deckungsgleichheit liegt vor, wenn die Forderung zum Zeitpunkt der Hilfegewährung fällig sowie zur Bedarfsdeckung geeignet gewesen ist. Es gehen einschränkungslos alle Ansprüche gegen einen Dritten, unabhängig von ihrem Rechtsgrund auf den Leistungsträger über, soweit die Zeitraum-Identität gewahrt ist und eine Kausalität zwischen nicht rechtzeitiger Erfüllung des Anspruchs durch den Dritten und Hilfegewährung besteht. (Rn.14) 2. Der Mieter eines beendeten Mietverhältnisses kann die Nebenkostenvorauszahlung, über die der Vermieter nicht fristgemäß abgerechnet hat, ohne den zeitraubenden Umweg über eine (Stufen-)Klage auf Erteilung der Abrechnung sogleich zurückverlangen, wenn er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hat, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen. (Rn.18) 3. Durch die Leistung der Kaution erwirbt der Mieter einen aufschiebend bedingten Rückgewähranspruch, dessen Bedingung mit Rückgabe der Mietsache eintritt und fällig wird, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen. Die Überlegungsfrist ist, ohne Anhaltspunkte für die Erforderlichkeit einer längeren Frist, regelmäßig 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung abgelaufen, woraufhin die geleistete Mietkaution zurückzuzahlen ist. (Rn.19) Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg-Wandsbek, 30. April 2021, 716a C 128/20, Urteil Tenor 1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek vom 30.04.2021, Az. 716a C 128/20, aufgehoben und wie folgt neu gefasst: Das Versäumnisurteil vom 12.11.2020, Az. 716a C 128/20 wird aufgehoben und wie folgt neu gefasst: Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 3.017 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.06.2020 zu zahlen. 2. Die Beklagte hat die Kosten des gesamten Rechtsstreits (erster und zweiter Instanz) zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die angefochtene Entscheidung ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. 4. Die Revision gegen das Urteil wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 5.505,00 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin verlangt aus übergegangenem Recht des Herrn B. T. von der Beklagten die Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen und die Rückzahlung der Mietkaution. Randnummer 2 Die Beklagte mietete eine 3-Zimmer-Wohnung im 1. OG des Hauses B. Straße … in … H. und vermietete diese mit Untermietvertrag vom 23.03.2017 / 27.03.2017 an Herrn B. T.. Ausweislich des Untermietvertrages waren Betriebskostenvorauszahlungen und Heizkostenvorauszahlungen vereinbart. Das Untermietverhältnis dauerte vom 01.04.2017 bis zum 30.06.2017. In dieser Zeit zahlte die Klägerin direkt an die Beklagte Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 917 € (April 335 €, Mai 291 €, Juni 291 €). Über die Nebenkosten rechnete die Beklagte nicht ab. Der Untermieter Herr T. stand und steht im Leistungsbezug. Die Klägerin zahlte an die Beklagte auch die Mietkaution in Höhe von 2.100 €. Am 30.03.2017 schloss die Klägerin mit dem Untermieter Herrn T. einen Abtretungsvertrag, nach welchem der Untermieter seinen Anspruch auf Kautionsrückzahlung nach Auszug aus der Wohnung an die Klägerin abtritt (vgl. Bl. 158). Die Klägerin zeigte die Abtretung der Beklagten an. Randnummer 3 Auf die weiteren tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 2 ZPO Bezug genommen. Randnummer 4 Das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek hat mit dem angefochtenen Urteil das Versäumnisurteil vom 12.11.2020 (Bl. 162), wonach die Beklagte verurteilt wurde, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 3.105 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.06.2020 zu zahlen, aufrechterhalten (Bl. 222). Die Klägerin sei aktivlegitimiert. Der Anspruch des Untermieters T. auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 1.005 € sei gemäß § 33 Abs. 1 SGB II auf die Klägerin übergegangen. Zudem stehe der Klägerin auch aufgrund des mit dem Untermieter geschlossenen Abtretungsvertrag gegen die Beklagte ein Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 2.100 € zu. Randnummer 5 Die Beklagte ist der Ansicht, dass das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek zu ihren Lasten auf Rechtsfehlern beruhe. Sie trägt insbesondere vor, dass die Klägerin nicht Forderungsinhaberin sei. Vielmehr berühme sich die Klägerin eines fremden Anspruchs. Die vom Amtsgericht angewandte Vorschrift des § 33 SGB II sei unanwendbar. Das Vorgehen der Klägerin sei rechtsmissbräuchlich und verstoße gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, denn die Klägerin habe durch das Handeln der Beklagten geringere Gesamtausgaben. Über die von der Beklagten vorgelegte Quittung (Anlage B2, Bl. 55) hätte das Amtsgericht nicht hinweggehen dürfen. Auch wegen der erklärten Hilfsaufrechnung in Höhe von 300 € hätte das Amtsgericht in die Beweisaufnahme einsteigen müssen. Randnummer 6 Die Beklagte beantragt, Randnummer 7 das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek, Az.: 716a C 128/20 aufzuheben und die Klage auch insoweit abzuweisen, als die Beklagte verurteilt wurde, an die Klägerin 3.105 € nebst Zinsen hierauf in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.06.2020 zu zahlen. Randnummer 8 Die Klägerin beantragt, Randnummer 9 die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek, Az.: 716a C 128/20, zurückzuweisen. II. Randnummer 10 Die zulässige Berufung ist im Wesentlichen unbegründet. Randnummer 11 Wie das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek zu Recht und mit zutreffender Begründung ausgeführt hat, hat die Klägerin gegen die Beklagte einen Rückzahlungsanspruch in Bezug auf die Betriebskostenvorauszahlungen und in Bezug auf die geleistete Mietkaution. Der Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen liegt entgegen der Annahme des Amtsgerichts Hamburg Wandsbek allerdings nicht in Höhe von 1.005 €, sondern lediglich in Höhe von 917 € vor, so dass sich unter Berücksichtigung des fehlerfrei festgestellten Kautionsrückzahlungsanspruchs in Höhe von 2.100 € ein Zahlungsanspruch der Klägerin von insgesamt 3.017 € statt 3.105 € ergibt. 1. Randnummer 12 Die Klägerin kann von der Beklagten die Zahlung von 3.017 € aus übergegangenem Recht verlangen. In der Höhe dieses Betrages ist die Klägerin durch den gesetzlichen Forderungsübergang Inhaberin von Ansprüchen des Herrn T. die aufgrund des Wohnraummietvertrags mit der Beklagten (Anlage K1, Bl. 9 d. Akte) entstanden sind, geworden, § 33 Abs. 1 Satz 1 SGB II. Nach Maßgabe des § 33 Abs. 1 Satz 1 SGB II gehen Ansprüche von Personen, die Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts beziehen, gegen Dritte, die nicht Leistungsträger nach § 12 SGB I sind, bis zur Höhe der geleisteten Aufwendungen auf die Träger der Leistungen nach diesem Buch über, wenn bei rechtzeitiger Leistung des Anderen Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nicht erbracht worden wären. Mit Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen kommt es kraft Gesetzes zu einem Gläubigerwechsel, denn durch diese Legalzession soll der Grundsatz gesichert werden, dass staatliche Fürsorgeleistungen nachrangig sind (BeckOK Sozialrecht 63. Edition SGB II § 33 Rn: 1, 6; BSG NZS 2016, 873). Der Anspruchsübergang ist Ausgleich dafür, dass der Anspruch gegen den Dritten im Zeitpunkt der Bedürftigkeit für den Hilfsberechtigten nicht realisierbar war und der Lebensunterhalt insoweit bereits durch die Zahlung von Leistungen nach dem SGB II gedeckt worden ist (Schütze in Knickrehm/Kreikebohm/Waltermann, Kommentar zum Sozialrecht 6. Auflage zu SGB II § 33 Rn: 2). a) Randnummer 13 Die Klägerin ist aktivlegitimiert. Sie ist Leistungsträger im Sinne des § 33 Abs. 1 SGB II. Allgemein versteht man unter „Träger der Leistungen“ die Bundesagentur für Arbeit sowie die kreisfreien Städte und Kreise bzw. die zugelassenen kommunalen Träger (§§ 6 Abs. 1, 6a SGB II) (vgl. BeckOK Sozialrecht 63. Edition SGB II § 33 Rn: 6). Gemäß § 44b Abs. 1 Satz 2 SGB II werden die Aufgaben der Träger nach dem zweiten Buch des Sozialgesetzbuches von den sog. „gemeinsamen Einrichtungen“ wahrgenommen. Eine derartige gemeinsame Einrichtung wird nach § 44b Abs. 1 Satz 1 SGB II von den Trägern im Gebiet jedes kommunalen Trägers nach § 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SGB II gebildet. In Hamburg erfolgt diese Bildung der gemeinsamen Einrichtung durch die „Vereinbarung nach § 44b Abs. 2 SGB II durch öffentlich-rechtlichen Vertrag gemäß § 53 SGB X über die Zusammenarbeit, die nähere Ausgestaltung und Organisation sowie den Standort der gemeinsamen Einrichtung im Bereich der Grundsicherung für Arbeitssuchende nach dem SGB II“ zwischen der Bundesagentur für Arbeit, vertreten durch die Agentur für Arbeit Hamburg und der Freien und Hansestadt Hamburg (vgl. Drucksache der Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg 19/8032). Nach § 1 Abs. 2 dieses öffentlich-rechtlichen Vertrags führt die gemeinsame Einrichtung den Namen „Jobcenter team.arbeit.hamburg“ und ist damit identisch mit der Klägerin. b) Randnummer 14 Der vormalige Mieter der Beklagten, Herr T., hat von der Klägerin Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts bezogen, die er nicht benötigt hätte und die nicht erbracht worden wären, wenn er im Zeitpunkt des Leistungserhalts die ihm im Zusammenhang mit dem Mietvertrag mit der Beklagten (Anlage K1) zustehenden Ansprüche erhalten hätte. Voraussetzung für einen Anspruchsübergang der Ansprüche des Sozialleistungsempfängers T. gegen die Beklagte auf die Klägerin ist, dass der Zeitraum, in dem Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts gewährt werden, mit der zeitlichen Leistungspflicht des Dritten (hier der Beklagten) übereinstimmt (sog. Zeitraumidentität). Diese zeitliche Deckungsgleichheit liegt vor, wenn die Forderung zum Zeitpunkt der Hilfegewährung fällig sowie zur Bedarfsdeckung geeignet gewesen ist (BeckOK Sozialrecht 63. Edition SGB II § 33 Rn: 4). Es kommt mit Blick auf den Forderungsübergang nicht darauf an, ob die Beträge ursprünglich (in voller Höhe) von der Klägerin geleistet wurden. Nach dem Gesetzeswortlaut des § 33 Abs. 1 SGB II gehen einschränkungslos alle Ansprüche gegen einen Dritten, unabhängig von ihrem Rechtsgrund auf den Leistungsträger über, soweit die Zeitraumidentität gewahrt ist und eine Kausalität zwischen nicht rechtzeitiger Erfüllung des Anspruchs durch den Dritten und Hilfegewährung besteht (BeckOK Sozialrecht 63. Edition SGB II § 33 Rn: 3). Ein solch umfassender Forderungsübergang entspricht auch dem Gesetzeszweck der Sicherung der Nachrangigkeit von Sozialleistungen und dient dementsprechend auch der Refinanzierung erbrachter Sozialleistungen (vgl. BSG, Urteil vom 23.06.2016 - B 14 AS 4/15 - Rn: 27 m. w. N.). Die für den gesetzlichen Forderungsübergang erforderliche Kausalität zwischen nicht rechtzeitiger Erfüllung des Anspruchs durch den Dritten und der Hilfegewährung durch den Leistungsträger ist schließlich zu bejahen, wenn es sich für den Leistungsempfänger um zu berücksichtigendes Einkommen oder Vermögen im Sinne der §§ 11, 12 SGB II gehandelt hätte, die der Leistungsempfänger zur Sicherung seines Lebensunterhalts hätte einsetzen müssen (BeckOK Sozialrecht 63. Edition SGB II § 33 Rn: 7). Nicht erforderlich ist, dass bei rechtzeitiger Erfüllung des Anspruchs vom Leistungsträger überhaupt keine Leistung gewährt worden wäre; es reicht, dass die Leistung in geringerer Höhe erbracht worden wäre. Nach den vorgenannten Grundsätzen sind nach § 33 Abs. 1 SGB II Forderungen des Leistungsempfängers T. gegen die Beklagte in Höhe von 3.965 € auf die Klägerin übergegangen. aa) Randnummer 15 Der Sozialhilfeempfänger T. hat sich seit Januar 2017 bis September 2020 ausweislich der Anlage K5 (Bl. 81 ff. d. Akte) ununterbrochen im Leistungsbezug befunden. Dies ergibt sich zur Überzeugung der Kammer aus der Anlage K5 und damit aus den von der Klägerseite vorgelegten Buchungsunterlagen (Zahldaten) über Zahlungen an den Leistungsempfänger, vgl. §§ 371a Abs. 3, 437 Abs. 1, 415 Abs. 1 ZPO. Die Kammer verweist insoweit auch auf die Ausführungen im angefochtenen Urteil. bb) Randnummer 16 Der Leistungsempfänger hatte zum 01.01.2019 einen fälligen Anspruch aus dem vormaligen Wohnraummietvertrag gegen die Beklagte in Höhe von 917 € (335 € für April 2017, 219 € für Mai 2017 und 291 € für Mai 2017), die er zur Sicherung seines Lebensunterhalts hätte einsetzen müssen, wären diese nicht durch die Klägerin erbracht worden. (1) Randnummer 17 Herr T. hat zum 01.01.2019 aus dem Mietvertrag mit der Beklagten (Anlage K1) einen fälligen Anspruch auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen für den Zeitraum 01.04.2017 - 30.06.2017 in Höhe von insgesamt 917 € gehabt. Randnummer 18 Der Mieter eines beendeten Mietverhältnisses kann die Nebenkostenvorauszahlung, über die der Vermieter nicht fristgemäß abgerechnet hat, ohne den zeitraubenden Umweg über eine (Stufen-)Klage auf Erteilung der Abrechnung sogleich zurückverlangen, wenn er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen (BGH, Urteil vom 26.09.2012 - VIII ZR 315/11 - Rn: 8). So verhält es sich hier. Die Beklagte hat im Zeitraum vom 01.04.2017 bis zum 30.06.2017 die geleisteten Vorauszahlungen auf Betriebskosten in Höhe von insgesamt 917 € erhalten. Die Beklagte hat über die Vorauszahlungen trotz Abrechnungsreife mit Ablauf des Jahres 2018 nicht gemäß § 9 Mietvertrag abgerechnet. Soweit die Beklagte vorgetragen hat, der Eigentümer habe ihr gegenüber auch nicht über diese Nebenkosten abgerechnet, so dass sie zur Abrechnung gar nicht in der Lage sei, führt dies nicht zu einem anderen Ergebnis. Es obliegt dem Vermieter (hier der Beklagten) sich die für die Abrechnung erforderlichen Unterlagen und Daten so rechtzeitig zu beschaffen, dass er die Abrechnungsfrist einhalten kann; andernfalls hat er das Fristversäumnis zu vertreten (Schmidt-Futterer § 556 BGB Rn: 463). Danach hat die Beklagte das Versäumnis der Abrechnungsreife zu vertreten. Es ist vorliegend weder hinreichend dargetan noch ersichtlich, dass die Beklagte alles ihr zumutbare unternommen hat, um von ihrem Vermieter die für die Abrechnung der Vorauszahlungen des Untermieters erforderlichen Unterlagen und Daten zu erlangen. (2) Randnummer 19 Wie das Amtsgericht zutreffend entschieden hat, steht der Klägerin gegen die Beklagte ein Rückzahlungsanspruch der von ihr geleisteten Mietkaution in Höhe von 2.100 € zu. Der Untermieter Herr T. hat jedenfalls zum 01.01.2018 einen fälligen Anspruch auf Rückzahlung der an die Beklagte geleisteten Mietsicherheit. Die Zahlung der Mietsicherheit ist ausweislich der Anlage K5 (Bl. 119) am 31.05.2017 von der Klägerin an die Beklagte gezahlt worden. Durch die Leistung der Kaution erwirbt der Mieter einen aufschiebend bedingten Rückgewähranspruch, dessen Bedingung mit Rückgabe der Mietsache eintritt und fällig wird, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen (Schmidt-Futterer 14. Auflage § 551 BGB Rn: 95). Die Überlegungsfrist ist - ohne Anhaltspunkte für die Erforderlichkeit einer längeren Frist - regelmäßig 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung abgelaufen. Das streitgegenständliche Mietverhältnis (Anlage K1) zwischen der Beklagten und Herrn T. dauerte vom 01.04.2017 bis zum 30.06.2017. Da aufrechenbare Gegenansprüche der Vermieterseite (der Beklagten) aus dem Mietverhältnis zwischen ihr und Herrn T. weder hinreichend dargetan noch ersichtlich sind, ist der dem vormaligen Mieter T. zustehende Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 2.100 € jedenfalls zum 01.01.2018 fällig gewesen. Zudem hat Herr T. als Leistungsempfänger in den Folgemonaten (vgl. Anlage K5) durch die Klägerin den Rückzahlungsanspruch übersteigende Leistungen erhalten, so dass sowohl die für den gesetzlichen Forderungsübergang nach § 33 Abs. 1 SGB II erforderliche Zeitraumidentität als auch die erforderliche Kausalität auch hinsichtlich des Kautionsrückzahlungsanspruchs vorgelegen haben. Randnummer 20 Auf die Frage, ob und in welchem Umfang der Leistungsempfänger T. das ihm ursprünglich zur Zahlung der Mietsicherheit gewährte Darlehen an die Klägerin zurückgezahlt hat, kommt es im Ergebnis nicht an. Eine von der Beklagten befürchtete doppelte Inanspruchnahme wegen des Kautionsrückzahlungsanspruchs einerseits durch die Klägerin und andererseits durch den Untermieter T. scheidet bereits deshalb aus, weil der Untermieter T. aufgrund der Legalzession nach § 33 Abs. 1 SGB II gar (bzw. mangels Rückabtretung) nicht mehr Forderungsinhaber des Kautionsrückzahlungsanspruchs ist (OLG Celle, Beschluss vom 09.01.2008, Az: 15 WF 293/07). Randnummer 21 Doch auch wenn man die in der Rechtsprechung durchaus streitige Frage, ob der Kautionsrückzahlungsanspruch gemäß § 33 Abs. 1 SGB II auf die Klägerin im Wege der Legalzession übergegangen ist, verneinen wollte, würde sich die Aktivlegitimation der Klägerin aus der erfolgten Abtretung vom 30.03.2017 ergeben, da eine Rückabtretung nicht erfolgt ist. Dieser zwischen Herrn T. und der Klägerin geschlossene Abtretungsvertrag war der Beklagten bekannt. Randnummer 22 Soweit die Beklagte behauptet hat, die Kaution in Höhe von 2.100 € bereits direkt an den Untermieter K. ausgekehrt zu haben (vgl. Bl. 55 d. Akte, Anlage B2), führt diese behauptete Zahlung wegen § 407 Abs. 1 BGB nicht zur Erfüllung. Die Abtretung hatte die Klägerin der Beklagten angezeigt. Darüber hinaus wusste die Beklagte aus der Vielzahl der mit Flüchtlingen geschlossenen Untermietverträge, dass die Klägerin sich aufgrund der den Flüchtlingen und Leistungsempfängern als Darlehen gewährten Mietsicherheit die Rückzahlungsansprüche von den Leistungsempfängern abtreten lässt. Randnummer 23 Der Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin ist auch nicht durch die erklärte Hilfsaufrechnung der Beklagten gemäß § 389 BGB in Höhe von 300 € erloschen. Die Beklagte konnte schon nicht erklären, welche Forderung die Beklagte mit dieser Zahlung getilgt haben will oder warum sie glaubt, diese Zahlung der Klägerin entgegenhalten zu können. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird insoweit auf die Ausführungen des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek in der angefochtenen Entscheidung verwiesen. (3) Randnummer 24 Die Geltendmachung der streitgegenständlichen Ansprüche durch die Klägerin ist auch nicht nach § 242 BGB treuwidrig. Allein der Umstand, dass die Beklagte unter Umständen selbst Anspruch auf Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts hat, schließt eine Geltendmachung der Rückzahlungsansprüche nicht aus. Im Übrigen hat sich die Beklagte als Treufordernde ausweislich der von ihr verwirklichten Straftatbestände selbst treuwidrig verhalten und kann sich deshalb nicht auf § 242 BGB berufen. 2. Randnummer 25 Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 288 Abs. 1, 291 BGB. 3. Randnummer 26 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97, 92 ZPO. Randnummer 27 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht nach § 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Randnummer 28 Die Revision war nicht zuzulassen. Gründe; die die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO rechtfertigen würden, sind nicht ersichtlich. Der Rechtssache, die einen Einzelfall betrifft, kommt keine grundsätzliche Bedeutung zu, denn entscheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfragen, die sich über den Einzelfall hinaus in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen können und deshalb für die Allgemeinheit von besonderer Bedeutung sind, bietet diese Rechtssache nicht. Die Auswirkungen dieses Rechtsstreits berühren auch nicht die Interessen der Allgemeinheit im besonderen Maße (BGHZ 151, 221; NJW 2003, 2319). Sie ist auch zur Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ersichtlich nicht erforderlich. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietkaution Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Hamburg Entscheidungsdatum: 11.07.2024 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 49 C 410/23 ECLI: ECLI:DE:AGHH:2024:0711.49C410.23.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 259 Abs 1 BGB, § 273 BGB, § 389 BGB, § 551 BGB, § 556 Abs 3 S 1 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Mietwohnungs-Belegeinsicht in weit entfernter Stadt Leitsatz 1. Schuldet der Vermieter die Belegeinsicht als Teil der Abrechnung, hat er diese zu ermöglichen und damit an einer Terminsfindung mitzuwirken. 2. Bei einer Hamburger Mietwohnung besteht keine Verpflichtung der Mieterseite, für die Belegeinsicht nach Leipzig zu fahren. 3. Ein Mieter ist zur Leistung von Betriebskostennachzahlungen nicht verpflichtet, solange und soweit der Vermieter einem berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachgekommen ist. Orientierungssatz 1. Der Vermieter schuldet entsprechend den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Abrechnung die Belegeinsicht als Teil der Abrechnung. Daher hat er diese zu ermöglichen und an einer Terminsfindung mitzuwirken. Der Mieter, der sein Erscheinen ankündigt, ohne etwas von der Verwaltung zu hören, kann keinesfalls damit rechnen, eine Belegeinsicht auch tatsächlich zu erhalten.(Rn.16) 2. Bei einer Mietwohnung in Stadt X (hier: Hamburg) besteht keine Verpflichtung der Mieterseite, für die Belegeinsicht in eine mehrere Stunden entfernte Stadt Y (hier: Leipzig) zu fahren. Es ist dagegen Aufgabe der Vermieterin eine etwaige Belegeinsicht in Stadt X zu ermöglichen. Hierzu hat sie die Originalunterlagen nebst der erforderlichen Belege herauszusuchen und in ihr Büro in Stadt X zu verbringen. Dazu zählen die den Rechnungen zu Grunde liegenden Verträge einschließlich der Leistungsverzeichnisse, die Überweisungsträger - einschließlich einer etwaigen Prüfbarkeit bei Sammelüberweisungen - sowie die Flächen- und Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen im Haus bei einer Umlage von Heizkosten.(Rn.18) 3. Bei einer Teilerledigung durch Aufrechnung des Kautionsrückzahlungsanspruchs mit berechtigten Forderungen trifft die Kostenlast die Vermieterseite, wenn sie vorgerichtlich wiederholt zur Kautionsabrechnung bzw. Auszahlung aufgefordert wurde, ohne die entsprechenden Forderungen gegenüber der Mieterin oder den anderen Erben geltend zu machen.(Rn.21) Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.159,65 € (eintausendeinhundertneunundfünfzig 65/100 EURO) zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hierauf seit dem 20.12.2023 zu zahlen. 2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Beschluss: Der Streitwert wird festgesetzt auf 2.565,45 € mit Ausnahme des Streitwertes, der für die anwaltlichen Terminsgebühren maßgeblich ist, der auf 1.559,65 € festgesetzt wird. Tatbestand Randnummer 1 Mit der Klage begehrt die Klägerin als Erbin sowie aus einer Abtretung der weiteren Erben die Rückzahlung einer Mietkaution. Randnummer 2 Die Klägerin war als eines von drei Kindern Erbin der am 11.05.2022 verstorbenen Frau […] und des am 19.10.2021 verstorbenen Herrn […]. Die Beklagte war Vermieterin der Verstorbenen der Wohnung auf dem Grundstück […] in 22527 Hamburg, dort Wohnung […]. Die Mietsicherheit des zum 15.09.2020 geschlossenen Vertrages belief sich auf 2.565,45 €. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten der mietvertraglichen Vereinbarung wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 1. Randnummer 3 Nach dem Tod der Mutter der Klägerin kündigte diese das Mietverhältnis zum 31.08.2022, was die Beklagte mit Schreiben vom 25.05.2022 bestätigte. Mietzinszahlungen erfolgten für die Wohnung bis einschließlich August 2022. Die Wohnungsabnahme erfolgte am 31.08.2022, wobei das Übergabeprotokoll keine Beanstandungen der Mietsache aufwies. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 6. Randnummer 4 Die Klägerin forderte die Beklagte mit E-Mail vom 08.02.2023 zur Rückzahlung bzw. Abrechnung der Mietsicherheit nebst Zinsen auf. Nach Ablauf der gesetzten Frist mandatierte die Klägerin ihren späteren Prozessbevollmächtigten mit der außergerichtlichen Tätigkeit. Dieser forderte die Beklagte mit Schreiben vom 31.03.2023 und 03.05.2023 zur Zahlung bzw. Abrechnung auf. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlagen K 7 und K 8. Hinsichtlich der weiteren Erben beruft sich die Klägerin auf einen Abtretungsvertrag vom 26.04.2023 (vgl. Anlage K 9). Hinsichtlich der Betriebs- und Heizkostenabrechnung des Jahres 2021, die mit einer Nachforderung von 1.560,31 € endete, erhob die Klägerin mit Schreiben vom 31.03.2023 verschiedene Einwendungen und forderte die Beklagte zur Gewährung einer vollständigen Belegeinsicht auf. Bis zum Zugang der Belege bzw. zur Gewährung der Einsichtnahme in die Originalbelege machte die Klägerin von dem Zurückbehaltungsrecht an dem Nachzahlungsbetrag Gebrauch. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 7. Randnummer 5 Die Klägerin ist der Auffassung, dass ihr ein Rückzahlungsanspruch aus abgetretenem Recht zustehe. Randnummer 6 Nachdem die Beklagte mit Klagerwiderung vom 16.01.2024 die Aufrechnung bezüglich einer Nachforderung aus Betriebskosten für das Jahr 2020 in Höhe von 407,86 € sowie aus einer Weiterbelastungsrechnung für Stromkosten in Höhe von 597,94 € erklärte, haben die Parteien den Rechtsstreit insoweit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt, so dass die Klägerin nunmehr beantragt, Randnummer 7 die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1.559,65 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 8 Die Beklagte beantragt, Randnummer 9 die Klage abzuweisen. Randnummer 10 Die Beklagte ist der Auffassung, dass ein Zurückbehaltungsrecht der Klägerin im Bezug auf eine etwaige Belegeinsicht nicht bestehe, da es sich um eine formal ordnungsgemäße Abrechnung handele, die den Anforderungen des § 259 BGB entspreche. Zudem ist die Beklagte der Auffassung, dass es sich bei der Belegeinsicht nicht um eine Bringschuld der Vermieterseite handele und insoweit das bloße Schweigen auf eine begehrte Belegeinsicht keine Verweigerung derselben sei und insoweit kein Zurückbehaltungsrecht begründe. Insoweit beruft sich die Beklagte auf eine Entscheidung der Zivilkammer 63 des Landgerichtes Berlin (vgl. LG Berlin Urteil v. 14.06.2019 zum Az.: 63 S 255/18). Insoweit ist sie der Auffassung, dass die Klägerin in Hamburg zu den üblichen Geschäftszeiten Einsicht in die Belege in den Geschäftsräumen der Beklagten nehmen müsse. Zudem gäbe es einen Anspruch auf Übersendung von Belegkopien nur Zug um Zug gegen Kostenerstattung. Ferner bestreitet die Beklagte ungeachtet der Anlagen K 9 und K 11 die Abtretung. Schließlich ist die Beklagte auch der Auffassung, dass die Klägerin die Kosten der Teilerledigung zu tragen habe, dies ergebe sich aus der Rückwirkung der Aufrechnungserklärung. Randnummer 11 Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen. Entscheidungsgründe Randnummer 12 Die zulässige Klage ist vollen Umfanges begründet, soweit sie nicht in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt worden ist. Randnummer 13 Ein Anspruch der Klägerin folgt aus § 551 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag und dem Entfallen des Sicherungszweckes mit der Beendigung des Mietvertrages sowie in Verbindung mit § 398 BGB. Randnummer 14 Die Aktivlegitimation der Klägerin ist durch die Anlagen K 9 bis K 11 zur Überzeugung des Gerichtes nachgewiesen worden, das Bestreiten der Beklagten ist insoweit substanzlos ins Blaue hinein. Insoweit ist die Aktivlegitimation als unstreitig anzusehen. Randnummer 15 Es besteht kein aufrechenbarer Gegenanspruch der Beklagten über 1.560,31 € aus der Nebenkostenabrechnung 2021, da der Klägerin insoweit ein Zurückbehaltungsrecht wegen der Nichtgewährung der Belegeinsicht zusteht. Randnummer 16 Die Beklagte ist nach den §§ 556, 259 Abs. 1 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet. Gemäß § 259 Abs. 1 BGB hat der zur Rechenschaft Verpflichtete dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und der Ausgaben enthaltene Rechnung mitzuteilen und Belege vorzulegen, soweit diese erteilt zu werden pflegen. Ein Mieter kann dabei im Rahmen der bei einer Betriebskostenabrechnung geschuldeten Belegvorlage vom Vermieter die Einsichtnahme in die zur Erstellung der Abrechnung erforderlichen Unterlagen beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob die Werte zutreffend sind, oder ob es anderweitige Bedenken gibt. Der Darlegung eines besonderen Interesses an der Belegvorlage bedarf es nicht (BGH NJW 2019, 1599). Ein Mieter ist zur Leistung von Betriebskostennachzahlungen daher nicht verpflichtet, solange und soweit der Vermieter einem berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachgekommen ist (BGH NJW 2018, 1599). Insoweit gehört es auch noch zu der vom Vermieter vorzunehmenden ordnungsgemäßen Abrechnung, dass er im Anschluss an die Mitteilung der die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthaltene Rechnung dem Mieter auf dessen Verlangen zusätzlich die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen durch deren Vorlage ermöglicht, soweit dies etwa zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich ist (vgl. BGH NJW 2018, 1599; BGH NJW 2013, 3234; BGH WuM 2012, 276, Rn. 2 zitiert nach juris). Randnummer 17 Soweit die Beklagte demgegenüber meint, die Mieterseite müsse bei einer Nichtreaktion die Vermieterseite zu den üblichen Geschäftszeiten aufsuchen, widerspricht diese Auffassung der genannten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes und den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Abrechnung nach § 259 Abs. 1 BGB. Schuldet der Vermieter die Belegeinsicht als Teil der Abrechnung, hat er diese zu ermöglichen und damit an einer Terminsfindung mitzuwirken. Dies bestätigt auch der Umfang der geschuldeten Belegeinsicht, der neben Rechnungen auch die den Rechnungen zu Grunde liegenden Verträge einschließlich der Leistungsverzeichnisse beinhaltet, das Heraussuchen der Überweisungsträger - einschließlich einer etwaigen Prüfbarkeit bei Sammelüberweisungen - sowie die Flächen- und Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen im Haus, soweit - wie im vorliegenden Fall - Heizkostenabrechnungen betreffen. Eine Belegeinsicht ist mithin von der Vermieterseite mit einem nicht unerheblichen Arbeitsaufwand vorzubereiten. Der Mieter, der sein Erscheinen ankündigt, ohne etwas von der Verwaltung zu hören, kann demgemäß in keiner Weise erwarten, eine Belegeinsicht auch tatsächlich zu erhalten. Dementsprechend wird die klägerseitig genannte Rechtsprechung auch im Wohnraummietrecht von keinem anderen Gericht, auch nicht in Berlin vertreten. Auch die Zivilkammer 63 des Landgerichtes Berlin dürfte in ihrer gegenwärtigen Besetzung an dieser Rechtsauffassung nicht festhalten, da sie offensichtlich unzutreffend ist. Randnummer 18 Hinzukommt, dass die Abrechnung des Jahres 2021 (Anlage B 3) ausweislich des Briefkopfes in Leipzig erstellt worden ist. Bei einer Hamburger Mietwohnung besteht keine Verpflichtung der Mieterseite, für die Belegeinsicht nach Leipzig zu fahren. Insoweit besteht auch kein Anspruch auf Kostenerstattung der Beklagtenseite. Vielmehr ist es Aufgabe der Beklagten eine etwaige Belegeinsicht in Hamburg zu ermöglichen. Hierzu wird sie die Originalunterlagen nebst der oben bereits genannten Belege heraussuchen und in ihr Hamburger Büro verbringen müssen. Auch dies bestätigt im Übrigen, dass die Abrechnungsverpflichtung aus § 259 Abs. 1 BGB im Bezug auf die dort enthaltene Belegeinsicht ein Tätigwerden der Vermieterseite im Hinblick auf die Ermöglichung der Belegeinsicht erfordert. Die Beklagte verhält sich mit ihrem Schweigen auf das berechtigte Einsichtbegehren schlicht vertragswidrig, die Mieterseite wird insoweit durch ein Zurückbehaltungsrecht geschützt, § 273 BGB. Randnummer 19 Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 288, 291 BGB. Randnummer 20 Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91 Abs. 1, 91 a ZPO. Randnummer 21 Hierbei sind der Beklagten auch die Kosten der übereinstimmenden Erledigungserklärung aufzuerlegen. Erklärt die Beklagte nach Klagzustellung in einer bereits vor Klagerhebung der Klagforderung aufrechenbar gegenüberstehenden Forderungen gegen diese die Aufrechnung, so ist trotz der materiell-rechtlichen Rückwirkung der Aufrechnung (§ 389 BGB) erst die Aufrechnungserklärung das „erledigende Ereignis“ für eine bis dahin zulässige und begründete Klage (vgl. BGH NJW 2003, 3134). Ist die Erledigung der Hauptsache durch Erklärung der Aufrechnung im Prozess eingetreten, erlaubt es die bei übereinstimmender Erledigungserklärung der Parteien gemäß § 91 a ZPO nach billigem Ermessen zu treffende Kostenentscheidung, bei der Verteilung der Kostenlast zu berücksichtigen, ob und ggf. welcher Partei es billigerweise zumutbar war, die Aufrechnung bereits vorgerichtlich zu erklären (vgl. BGH NJW 2003, 3134, Rn. 23 bei Juris). Danach trifft die Kostenlast die Beklagte, die vorgerichtlich wiederholt zur Kautionsabrechnung bzw. Auszahlung aufgefordert worden ist, ohne die entsprechenden Forderungen gegenüber der Klägerin oder den anderen Erben geltend zu machen. Randnummer 22 Die Vollstreckbarkeitsentscheidung folgt aus § 709 ZPO. Randnummer 23 Der Streitwert ergibt sich aus der Klagforderung in der Hauptsache, wobei hinsichtlich der anwaltlichen Terminsgebühren die übereinstimmende Teilerledigung zu berücksichtigen ist. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietkaution Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Hamburg Entscheidungsdatum: 26.04.2017 Aktenzeichen: 49 C 285/14 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 280 BGB, § 551 BGB, § 556 Abs 3 S 5 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietkautionsrückzahlungsanspruch Wohnraummiete: Schadensanspruch des Vermieters bei Beschädigung des Rauputzes durch das Verschließen von Bohrlöchern; Zurückbehaltungsrecht des Mieters hinsichtlich des Betriebskostensaldos; Aufrechung mit Kautionsrückzahlungsanspruch; Unzumutbarkeit der Belegeinsicht beim Verwalter Orientierungssatz 1. Ein Schadensersatzanspruch wegen der Beschädigung des Rauputzes durch das Verschließen von Bohrlöchern mit einer glatten Oberfläche besteht nicht, wenn die vorhandene Strukturunterschiede innerhalb der an der Wand vorhandenen Qualitätsstufe (hier Q 2) hinzunehmen sind. Ein Anspruch auf Ersatz bzw. Austausch des bestehenden Putzes durch vollflächige Überputzung besteht nicht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Mieter im Rahmen des üblichen Wohngebrauches berechtigt ist, die Mietsache mit Bohrlöchern und Dübeln zu versehen.(Rn.23) 2. Der Mieter kann sich innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB auf ein Zurückbehaltungsrecht an dem berechneten Betriebskostensaldo aus der Abrechnung im Hinblick auf eine begehrte Belegeinsicht berufen. In diesem Fall ist die Fälligkeit der Nachzahlungsforderung zu verneinen, mit der Folge, dass bei einer Klage des Vermieters auf Zahlung von Betriebskosten diese auf eine derzeit nicht fällige Forderung abzielt und entsprechend als derzeit unbegründet abzuweisen ist. Dies hindert auch eine Aufrechnung des Vermieters gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters.(Rn.26) 3. Eine Belegeinsicht beim Verwalter ist dem Mieter oder seinem Bevollmächtigten dann nicht zumutbar, wenn sich der Verwalter in strafbarer Weise (schwerwiegende Beleidigung) abfällig über den Rechtsanwalt des Mieters äußert.(Rn.27) Verfahrensgang nachgehend LG Hamburg 16. Zivilkammer, 19. Januar 2018, 316 S 43/17, Beschluss Tenor 1. Die Beklagte zu 2 wird verurteilt, an die Kläger 2.823,62 € (zweitausendachthundertdreiundzwanzig 62/100 EURO) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank seit dem 15.05.2014 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Von den Gerichtskosten und den außergerichtlichen Kosten der Kläger tragen die Kläger jeweils 50 %, ferner hat die Beklagte zu 2) 50 % der Gerichtskosten und der außergerichtlichen Kosten der Kläger zu tragen. Die Kläger haben die außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 1) in voller Höhe zu tragen, die Beklagte zu 2) hat ihre außergerichtlichen Kosten in voller Höhe selbst zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Den Klägern wird nachgelassen, die Vollstreckung des Beklagten zu 1) durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so der Beklagte zu 1) nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Tatbestand Randnummer 1 Mit der Klage begehren die Kläger von den Beklagten die Rückzahlung einer Im Rahmen eines Mietverhältnisses geleisteten Kaution sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Randnummer 2 Die Beklagte zu 2), vertreten durch den Beklagten zu 1), vermietete am 31.07.2012 zum 15.09.2012 an die Kläger den Anbau in bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Flur, Bad und WC mit einer Wohnfläche von ca. 90 m². Entsprechend § 12 des Mietvertrages zahlten die Kläger eine Mietkaution in Höhe von 2.820,00 €. Ergänzend wird hinsichtlich der mietvertraglichen Vereinbarungen Bezug genommen auf die Anlage K 1 (Bl. 13 ff d. A.). Randnummer 3 Das Mietverhältnis endete im Folgejahr, wobei das Mietobjekt am 12.10.2013 durch die Kläger an den Beklagten zu 1) übergeben wurde. Im Übergabeprotokollausdruck wurde insoweit im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss die Entspachtelung von Rauputzflächen moniert. Weitere Mängel wurden insoweit nicht aufgeführt. Hinsichtlich der Nachbesserungen wegen beschädigter Putzflächen erfolgte die Unterzeichnung des Rückgabeprotokolls klägerseitig unter Vorbehalt. Es wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 6 (Bl. 33 bis 36 d. A.). Randnummer 4 Mit E-Mail vom 14.10.2013 forderte der Beklagte zu 1) die Kläger dazu auf, bis Samstag, den 26.10.2013 die glatt gespachtelten Stellen auf Rauputz nachzubessern, die ungleichmäßige Wandfarbe im Erdgeschoss nachzubessern, Naturholzfußleisten von Farbe zu entfernen, ebenso wurde ein Abrieb an den ersten drei Treppenstufen im Erdgeschoss moniert und eine unzureichende Backofenreinigung und das Fehlen eines Schlüssels für die Garage. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 7 (Bl. 37 d. A.). Randnummer 5 Dem widersprachen die Kläger über ihren Prozessbevollmächtigten mit Schreiben vom 23.10.2013, auf das insoweit ergänzend Bezug genommen wird (Anlage K 5, Bl. 29 bis 32 d. a.). Randnummer 6 Der Beklagte zu 1) holte daraufhin ein Gutachten des Maler- und Lackierermeisters V. vom 02.12.2013 über Spachtelarbeiten an Wandflächen ein, der für die Ausbesserung des Rauputzes 1.000,00 € netto ansetzte und für die Gutachtenerstellung 240,77 € brutto abrechnete, die von dem Beklagten gezahlt wurden. Randnummer 7 Es wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage B 1 (Bl. 71 ff d. A.). Randnummer 8 Am 30.12.2013 erstellte der Beklagte zu 1) die Nebenkostenabrechnung für 2012, welche mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 342,85 € endete, ausgehend von einem Abrechnungszeitraum 25.08.2012 bis 31.12.2012. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 9 (Bl. 48 f. d. A.). Randnummer 9 Mit Schreiben vom 10.05.2014 rechnete der Beklagte zu 1) die Kaution des Mietverhältnisses ab. Das Schreiben ist gerichtet an die Rechtsanwälte F.. In dem Schreiben heißt es wörtlich: „Typen wie Sie haben vor 70 Jahren Kinder in Hochöfen geworfen, und hatten auch dafür eine Ausrede.“ Im Übrigen ergab die Kautionsabrechnung eine Zahlung von 7,72 €, ausgehend von einem Zinsanspruch in Höhe von 11,34 €. Der errechnete Restbetrag von 7,72 € wurde an die Kläger ausbezahlt. Abgezogen wurden Gutachtenkosten, Adressermittlungskosten, ein Renovierungsaufwand von 1.190,00 €, ein Aufwand für Schäden von 20,00 € sowie Nebenkosten 2012 und 2013 sowie geschätzte Verfahrenskosten in Höhe von 600,00 €. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Auflistung Bl. 28 d. A. Randnummer 10 Der Beklagte zu 1) wurde durch Strafbefehl vom 14.10.2014 zu einer Geldstrafe von 30 Tagessätzen wegen Beleidigung im Hinblick auf die oben angeführte Äußerung gegenüber den Rechtsanwälten F. verurteilt. Der Einspruch des Beklagten zu 1) gegen den Strafbefehl wurde am 12.11.2014 vom Amtsgericht Hamburg verworfen. Es wird insoweit Bezug genommen auf die genannten gerichtlichen Entscheidungen (Bl. 178 bis 183 d. A.). Randnummer 11 Mit Schreiben vom 23.12.2014 rechneten die Beklagten die Betriebskosten des Jahres 2013 ab, welche einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 418,94 € ergaben. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage B 3 (Bl. 286 u. 287 d. A.). Diesbezüglich machten die Kläger, wie auch schon hinsichtlich der vorangegangenen Abrechnung, binnen eines Jahres nach Abrechnungszugang ein Belegeinsichtsrecht geltend. Randnummer 12 Die Kläger sind der Auffassung, dass beide Beklagten für die Rückgabe der Kaution haften, zumal der Beklagte zu 1) für die Beklagte zu 2) aufgetreten sei. Ferner sind die Kläger der Auffassung, dass eine Belegeinsicht im Hause, weder den Klägern noch ihren Prozessbevollmächtigen zumutbar sei vor dem Hintergrund der Beleidigungen des Beklagten zu 1), der dort wohnhaft ist. Im Übrigen gehen die Kläger davon aus, dass die Abrechnungen inhaltlich fehlerhaft seien. Darüber hinaus meinen die Kläger, dass die Beklagten auch die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 203,25 € schuldeten. Soweit die Beklagten nach der Rückgabe und der Erstellung des Übergabeprotokolls weitere Schäden moniert hätten, seien sie an das Übergabeprotokoll gebunden. Randnummer 13 Die Kläger stellen die Anträge, Randnummer 14 die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Kläger einen Betrag in Höhe von 2.823,62 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 15.05.2014 zu zahlen, Randnummer 15 die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, einen Betrag von 203,25 € vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 16 Die Beklagten beantragen, Randnummer 17 die Klage abzuweisen. Randnummer 18 Die Beklagten sind der Auffassung, dass nur die Beklagte zu 2) Vermieterin geworden sei, da nur sie als solche und im Übrigen auch Eigentümerin des Objektes im Mietvertrag eingetragen sei. Ferner meinen die Beklagten, dass den Klägern kein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Betriebskostenabrechnungen zustehe, da eine Belegeinsicht zu zumutbaren Bedingungen angeboten worden sei. Darüber hinaus schuldeten die Kläger Schadensersatz wegen der Beschädigung des Rauputzes im Erdgeschoss und im 1. Stock in Höhe von 1.000,00 € zuzüglich Umsatzsteuer. Hinzu kämen die Kosten des von den Beklagten eingeholten Sachverständigengutachtens. Insoweit behaupten die Beklagten, dass die Kläger eine Rauputzwand mit entsprechender Wandstruktur mit 20 8 mm großen Löchern perforiert hätten, wodurch es zu der Notwendigkeit einer Neuverputzung komme. Die Kosten dieser Neuverputzung würden sich auf 1.000,00 € belaufen. Darüber hinaus seien drei Treppenstufen der Massivholztreppe im Gebäude beschädigt worden, zudem sei der Backofen vollständig verdreckt gewesen, was durch ein neues Stück Backpapier bei Rückgabe kaschiert worden sei. Schließlich fehle ein Schlüssel für einen Stahlschrank in der Doppelgarage. Die Rückstellung von 600,00 € sei im Hinblick auf zu erwartende Verfahrenskosten erfolgt. Randnummer 19 Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 09.02.2015 und modifiziert durch Schreiben vom 07.04.2015 durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen Dr. (vgl. Bl. 158 f. u. 199 bis 200 Rückseite d. A.). Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Gutachten des Sachverständigen vom 02.03.2016 (Bl. 234 ff d. A.) sowie die Anhörung des Sachverständigen im Termin vom 14.12.2016 (Bl. 346 ff d. A.). Im Übrigen wird ergänzend Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen. Entscheidungsgründe Randnummer 20 Die zulässige Klage ist gegenüber der Beklagten zu 2) hinsichtlich des geltend gemachten Kautionsrückzahlungsanspruches begründet, im Übrigen ist sie nicht begründet. Randnummer 21 Ein Anspruch der Kläger nebst anteiliger noch nicht ausbezahlter Zinsen gegen die Beklagte zu 2) folgt aus dem § 12 Ziff. 3 des Mietvertrages in Verbindung mit der dem Entfallen der Kautionszahlung inne wohnenden Sicherungsabrede durch die Rückgabe des Mietverhältnisses. Danach ist die Beklagte zu 2) als Vermieterin verpflichtet, die Kaution nach Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist an die Kläger zurückzuzahlen. Die Höhe der Zinsansprüche ergibt sich dabei aus der Kautionsabrechnung, die auch die Kläger der Klage zu Grunde legen. Randnummer 22 Die Beklagte zu 2) kann dem Zahlungsanspruch in Höhe von 2.823,62 € keine Primäraufrechnung mit Schadensersatzansprüchen oder Ansprüchen auf Zahlung aus Betriebskostenabrechnungen entgegenhalten. Ebenso wenig bestehen anderweitige Ansprüche, die zur Aufrechnung gestellt werden könnten. Randnummer 23 Ein Schadensersatzanspruch wegen der Beschädigung des Rauputzes so wie sie von den Beklagten angenommen worden ist, besteht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht. Dabei ist vom Grundsatz her davon auszugehen, dass der Mieter berechtigt ist, in die Mietsache im Rahmen des üblichen Wohngebrauches auch Bohrlöcher und Dübel einzuführen. Durch die von den Klägern vorgenommene, wenn auch nicht vertraglich geschuldete, Verschließung der Bohrlöcher ist es nicht zu einem Schaden der Beklagten zu 2) gekommen. Nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen Dr. Neumann, die dieser im Termin am 14.12.2016 nochmals eingehend erläutert hat, geht das Gericht davon aus, dass das Schließen der Bohrlöcher mit einer glatten Oberfläche im Bereich des ehemaligen Bohrloches nicht den Ersatz bzw. Austausch des bestehenden Putzes durch vollflächige Überputzung rechtfertigt, da die vorhandene Strukturunterschiede innerhalb der an der Wand vorhandenen Qualitätsstufe Q 2 hinzunehmen sind. Dabei ist im Übrigen auch zu berücksichtigen, dass das Setzen von Bohrlöchern vom vertragsgemäßen Gebrauch umfasst ist und ein Verschließen der Bohrlöcher im Einklang mit der vermieterseitig aufgebrachten Verputzung nicht möglich ist. Randnummer 24 In Ermangelung eines Schadens der Beklagten schulden die Kläger auch keinen Ersatz für das von den Beklagten in Auftrag gegebene Gutachten. Randnummer 25 Ebenso wenig können die Beklagten dem Anspruch der Kläger die Betriebskostenabrechnungssalden der Jahre 2012 und 2013 entgegenhalten. Zwar setzt der Eintritt der Fälligkeit nicht voraus, dass nach Erteilung der Abrechnung zunächst eine angemessene Frist zur Überprüfung durch die Mieter verstrichen ist. Gemäß § 271 Abs. 1 BGB kann der Gläubiger die Leistung sofort verlangen, wenn eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen ist. Der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten wird daher grundsätzlich mit der Erteilung der formal ordnungsgemäßen Abrechnung fällig (vgl. BGH NZM 2005, 373 und 342; BGH NZM 2006, 340). Randnummer 26 Jedoch kann sich der Mieter innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB auf ein Zurückbehaltungsrecht an dem berechneten Betriebskostensaldo aus der Abrechnung im Hinblick auf eine begehrte Belegeinsicht berufen. Dies ist vorliegend der Fall, da die Kläger im Hinblick auf die erteilten Abrechnungen innerhalb der Frist Belegeinsicht begehrt haben. Das Bestehen eines Zurückbehaltungsrechtes des Mieters führt entgegen der grundsätzlichen Regelung des § 274 BGB nicht dazu, dass der Mieter Zug-um-Zug zu verurteilen wäre. Vielmehr ist unter Rückgriff auf § 242 BGB in diesem Fall ausnahmsweise die Fälligkeit der Nachzahlungsforderung zu verneinen, mit der Folge, dass die Klage auf eine derzeit nicht fällige Forderung entsprechend als derzeit unbegründet abzuweisen ist bei einer Klage des Vermieters auf Zahlung von Betriebskosten. Es wäre geradezu paradox, dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht aufgrund der nicht überlassenen Belegkopie zuzugestehen, ihm aber dann durch eine verbindliche Verurteilung die Möglichkeit zu nehmen, aus der Überlassung der Belegkopien mögliche hierauf gestützte Einwendungsrechte wahrzunehmen (so ausdrücklich AG Dortmund WuM 2016, 359 im Anschluss an LG Bremen WuM 2013, 488). Die zitierten Entscheidungen lassen sich auch auf den Fall mit der Aufrechnung mit einem Betriebskostensaldo übertragen. Die Geltendmachung der Belegeinsicht steht insoweit der Aufrechenbarkeit der zur Aufrechnung gestellten Betriebskostennachforderung entgegen. Randnummer 27 Die Beklagte zu 2) kann dem nicht entgegenhalten, dass vom Beklagten zu 1) bzw. vom Bevollmächtigten der Beklagten Belegeinsicht in den Räumen in angeboten worden ist. Eine solche Belegeinsicht ist den Klägern und auch ihren Prozessbevollmächtigten vorliegend nicht zumutbar. Hierbei ist zu bedenken, dass der Beklagte zu 1), der das Mietobjekt verwaltet und unter der genannten Adresse wohnhaft ist, in seinem Abrechnungsschreiben vom 10.05.2014, gerichtet an die Kanzlei der Klägervertreter, behauptet hat: „Typen wie Sie haben vor 70 Jahren Kinder in Hochöfen geworfen, und hatten auch dafür eine Ausrede“. Es ist weder den Klägern noch einem von ihnen beauftragten Rechtsanwalt zuzumuten, unter Berücksichtigung einer solchen Äußerung, am Sitz der vom Beklagten zu 1) betriebenen Hausverwaltung, die der Beklagte zu 1) im Übrigen erkennbar alleine durchführt, Belegeinsicht zu nehmen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass diese Äußerungen erkennbar unter der Firmierung dem Beklagten zu 1) nicht bekannten Rechtsanwaltes aus der Kanzlei F. dienten, ohne dass es insoweit auf den einzelnen Anwalt ankommt. Vor diesem Hintergrund besteht auf Seiten der Kläger wie auch ihren Bevollmächtigten die nicht vollkommen unberechtigte Erwartung, dass sich derartige Äußerungen im Falle einer Belegeinsicht wiederholen könnten, zumal der Beklagte zu 1) sich auch im Rahmen des Strafverfahrens, wie sein Einspruch belegt, uneinsichtig gezeigt hat. Dementsprechend ist auch noch in der Klagerwiderung geäußert worden: „Der Klägervertreter möge nicht so empfindlich sein (Bl. 67 d. A.).“ In der Replik wird wiederholt, dass die Kläger auf phantasievolle Weise Unwahrheiten und Provokationen erfunden hätten und die Klägervertreter das Verfahren für ihre ureigenen Interessen missbrauchen würden (Bl. 99 d. A.). Randnummer 28 Das Gericht hat im Übrigen wiederholt darauf hingewiesen, dass eine Belegeinsicht am Sitz der Hausverwaltung bzw. am Sitz des Beklagten zu 1) den Klägern und ihren Prozessbevollmächtigten nicht zumutbar ist. Darüber hinaus hat das Gericht, ohne hierzu verpflichtet zu sein, angeboten, die Belegeinsicht ggf. auf der Geschäftsstelle des Gerichtes durchzuführen (vgl. Bl. 184 d. A.), ohne dass dies nachfolgend von den Beklagten umgesetzt worden ist. Randnummer 29 Weitergehende aufrechenbare Ansprüche stehen der Beklagten zu 2) nicht zu, da diese im Rahmen der Klagerwiderung und den weiteren Schriftsätzen nicht spezifiziert worden sind im Hinblick auf die Höhe etwaiger Erstattungsansprüche. Zudem ergibt sich aus dem Rückgabeprotokoll, dass der Zustand abgesehen von der beklagtenseitig als Beschädigung empfundenen Veränderung des Rauputzes keine Beanstandungen erfolgt sind und insoweit die Mietsache als vertragsgemäß akzeptiert worden ist. Hieran ist die Beklagte zu 2) gebunden. Randnummer 30 Nicht begründet ist demgegenüber die Klage hinsichtlich der geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten, da es an einer Anspruchsgrundlage bei Mandatierung und Anfallen der Gebühren fehlt. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass die Rückgabe der Wohnung Mitte Oktober 2013 erfolgt ist und die nachfolgende Mandatierung bereits am 23.10.2013 mit Schreien Anlage K 5 stattgefunden hat. Zuzugestehen ist dem Vermieter regelmäßig eine Prüfungsfrist, die zwar nicht schematisch festgelegt werden kann, aber im Hinblick auf die Beschädigung des Rauputzes, so wie sie vermieterseitig, wenn auch unzutreffender Weise, angenommen worden ist, jedenfalls doch eine Abrechnungsfrist von drei Monaten rechtfertigen würde. Insoweit fehlt es an einem kausalen Verzugsschaden. Randnummer 31 Ebenfalls nicht begründet ist die Klage hinsichtlich der Inanspruchnahme des Beklagten zu 1), da dieser ausweislich des Mietvertrages nicht Vermieter der Kläger geworden ist. Insoweit ergibt sich bereits aus dem Mietvertrag, dass der Beklagte zu 1) als Vertreter der Beklagten zu 2) gehandelt hat und als dieser, wie sich den Klägern auch nachfolgend aus dem weiteren Schriftverkehr gezeigt hat, die Hausverwaltung für die Beklagte zu 2) übernommen hat. Mietvertragspartei und Schuldner des Kautionsrückzahlungsanspruches ist er hierdurch jedoch nicht geworden. Randnummer 32 Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 286, 288 BGB in Verbindung mit der Kautionsabrechnung und dem Anschreiben vom 10.05.2014. Die Äußerungen des Beklagten zu 1) als Hausverwalter der Beklagten zu 2) stellen im Hinblick auf die sich noch ergebenden weiteren Zahlungsansprüche der Kläger eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung dar. Insoweit ist auszugehen von einer Fertigung des Schreibens am 10.05.2014 und nach § 270 Satz 2 ZPO von einem Zugang am folgenden, spätestens am übernächsten Werktag. Dem steht im Übrigen auch nicht die in der Anwaltskopie aufgeführte Faxnummer entgegen, da es sich ersichtlich nicht um um das Absenderfax des Beklagten zu 1) handelt, so wie es sich aus dem Briefkopf ergibt. Randnummer 33 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung auf den §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO. Randnummer 34 Beschluss: Randnummer 35 Der Streitwert wird festgesetzt auf 2.820,00 €. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

ECLI:DE:BGH:2024:271124UVIIIZR278.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 278/23 Verkündet am: 27. November 2024 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 556d Abs. 2, § 556g Abs. 1 Satz 1 und 2, § 557a Abs. 1; RDG § 13e Abs. 1 (in der seit dem 1. Oktober 2021 geltenden Fassung) ZPO § 9 RVG VV Nr. 2300 (in der seit dem 1. Oktober 2021 geltenden Fassung) Zur Bemessung des Gegenstandswerts eines Anspruchs auf Abgabe einer Er- klärung, dass die Miete künftig herabgesetzt wird, bei einer zwischen den Miet- vertragsparteien vereinbarten Staffelmiete im Sinne von § 557a Abs. 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 52/23, NZM 2024, 755 Rn. 46 f. mwN). BGH, Urteil vom 27. November 2024 - VIII ZR 278/23 - LG Berlin AG Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. November 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 63 - vom 14. November 2023 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 21. November 2023 aufgeho- ben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine in das Rechtsdienstleistungsregister eingetragene Ge- sellschaft mit beschränkter Haftung, macht aus abgetretenem Recht Ansprüche der Mieter einer Wohnung der beklagten Vermieterin im Zusammenhang mit ei- nem behaupteten Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe nach §§ 556d ff. BGB - in den Rechtsmittelverfahren allein noch den Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten - geltend. 1 - 3 - Zwischen der Beklagten und den drei Mietern besteht seit dem 1. Septem- ber 2020 ein Mietverhältnis über eine Wohnung, die gemäß der (zweiten) Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 19. Mai 2020 (GVBl. 2020 S. 343) in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Die Mietvertragsparteien ver- einbarten eine Staffelmiete, nach der sich die monatliche Nettokaltmiete von an- fänglich 932 € zum ersten September eines jeden Jahres, erstmals ab dem Jahr 2021, erhöhen sollte. Die erste Staffel sah für den Zeitraum vom 1. September 2021 bis zum 30. August 2022 eine erhöhte Nettokaltmiete von monatlich 964,62 € vor. Die gemäß §§ 556d ff. BGB zulässige Höchstmiete betrug sowohl bei Mietbeginn als auch während des Zeitraums der ersten Mietstaffel monatlich 440,22 €. Die Mieter beauftragten die Klägerin im Januar 2022 mit der Durchsetzung ihrer Ansprüche aus der sogenannten Mietpreisbremse. Hierzu traten sie diese Ansprüche gegen die Beklagte an die Klägerin ab. Mit Schreiben vom 1. Februar 2022 rügte die Klägerin gegenüber der Be- klagten - unter Berufung auf die Beauftragung durch die Mieter - einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Wohnung. Sie verlangte unter Fristsetzung Auskunft unter an- derem über die Höhe der durch den Vormieter gezahlten Miete, über vorange- gangene Mieterhöhungen und über durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen. Zudem begehrte sie die Rückerstattung der über den zulässigen Höchstbetrag hinaus zu viel gezahlten Miete, die Herausgabe der anteiligen Mietkaution und die Abgabe der Erklärung, dass die künftig fällig werdende Miete auf monatlich 439,61 € - den ihrer Ansicht nach zulässigen Höchstbetrag - herabgesetzt werde. Eine nachfolgende Mahnung der Klägerin blieb erfolglos. Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich der auf Auskunftserteilung und Rückzahlung gerichteten Klageanträge weitgehend stattgegeben. Hingegen hat 2 3 4 5 - 4 - es den in Höhe von 2.183,06 € nebst Zinsen geltend gemachten Anspruch auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten - ausweislich des von den Entscheidungsgründen abweichenden Urteilstenors - lediglich in Höhe von 1.208,21 € nebst Zinsen zugesprochen. Hierbei hat es für den Gegenstandswert im Hinblick auf die Dauer der einzelnen Mietstaffel lediglich den zwölffachen Wert des mit 524,40 € errechneten monatlichen Überschreitungsbetrags sowie für die anteilige Mietkaution den dreifachen Wert des Überschreitungsbetrags herange- zogen. Die allein hiergegen und damit auf Zahlung weiterer 791,70 € gerichtete Berufung der Klägerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Berufungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Zahlung weiterer vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gemäß §§ 398, 280 Abs. 1 BGB. Der für die Geschäfts- gebühr maßgebliche Gegenstandswert bemesse sich, soweit es um einen auf 6 7 8 9 - 5 - Feststellung der höchstzulässigen Miete gerichteten Antrag gehe, mangels spe- ziellerer Vorschriften in den §§ 39 ff. GKG gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG nach §§ 3 ff. ZPO. Der Bundesgerichtshof wende auf die negative Feststellungsklage § 9 ZPO an, lege also den dreieinhalbfachen Jahresbetrag der Überschreitung zu- grunde, wenn die Dauer des Mietverhältnisses nicht bestimmt sei. Zwar gelte dieselbe Bewertung für die Klägerin, wenn sie bei einem Staffelmietvertrag vom Mieter damit beauftragt werde, eine dauerhafte Herabsetzung der Miete für die Zukunft zu erreichen. Denn die Höhe ihres Anspruchs richte sich nach dem Auf- trag des Mieters, der im vorliegenden Fall eine zeitliche Begrenzung auf die Aus- gangsmiete oder eine Staffel nicht enthalten habe. Jedoch sei ein solcher Auftragsumfang nicht in jedem Fall erforderlich und seien die hierdurch entstehenden Kosten damit nicht stets erstattungsfähig. So könne der Mieter eine dauerhafte Herabsetzung vom Vermieter nicht verlangen, wenn nur eine (einzelne) Staffel eine überhöhte Miete ausweise. Dann sei als Gegenstandswert gemäß § 8 ZPO nur die Zeit bis zum Wirksamwerden der nächsten Staffel zugrunde zu legen. Denn aus der Unzulässigkeit einer Staffel folge nicht die Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung insgesamt oder der folgenden Staffeln, wie sich aus der gegenüber § 139 BGB vorrangigen Rege- lung in § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB ergebe. Vielmehr sei die Wirksamkeit der Miet- preisabrede anhand der Vorschriften zur Mietpreisbremse bei jeder Staffel neu zu prüfen. Rechtssicherheit gebe es hinsichtlich der Wirksamkeit späterer Staf- feln nicht, weil die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit die Zulässigkeit der zukünftigen Mietstaffeln nicht vorhersehbar seien. 10 11 - 6 - II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung in entscheidenden Punkten nicht stand. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht einen über den in Ziffer 3 des amtsgerichtlichen Urteilstenors genannten Betrag von 1.208,21 € hinausgehen- den Anspruch der Klägerin aus abgetretenem Recht auf Ersatz weiterer Rechts- verfolgungskosten gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB, § 13e Abs. 1 RDG in der seit dem 1. Oktober 2021 geltenden Fassung (BGBl. 2021 I S. 3415) nebst Zinsen (§ 291 BGB) verneint, weil es den Gegenstandswert zu gering an- gesetzt hat. Zudem hat das Berufungsgericht der Berechnung des Gegenstands- werts für den Anspruch auf Rückzahlung der die höchstzulässige Miete über- schreitenden Mietkaution rechtsfehlerhaft einen zu hohen Überschreitungsbetrag zugrunde gelegt; dies wirkt sich jedoch im Hinblick auf die einschlägige Streit- wertstufe gebührenmäßig nicht aus. In welcher Höhe die Mieter gemäß § 13e Abs. 1 RDG in Verbindung mit Nr. 2300 VV RVG in der seit dem 1. Oktober 2021 geltenden Fassung Ersatz der ihnen von der Klägerin für die vorgerichtliche Tätigkeit berechneten Vergütung über den bislang zugesprochenen Betrag in Höhe von 1.208,21 € hinaus verlan- gen können, kann indessen auf der Grundlage der von dem Berufungsgericht bisher getroffenen Feststellungen noch nicht abschließend beurteilt werden. 1. Das Berufungsgericht ist - ohne dies näher auszuführen - zutreffend da- von ausgegangen, dass den Mietern gemäß § 280 Abs. 1 BGB dem Grunde nach ein Anspruch gegen die beklagte Vermieterin auf Freistellung von den ihnen ent- standenen vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten (§ 249 Abs. 1, § 257 BGB) zusteht, den die Klägerin als Inkassodienstleisterin gemäß § 398 BGB aus abge- tretenem Recht auch im eigenen Namen geltend machen kann und der sich auf- 12 13 14 15 - 7 - grund der Abtretung in einen Zahlungsanspruch umgewandelt hat (vgl. nur Se- natsurteil vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, NZM 2022, 413 Rn. 22 f. mwN). Denn die Beklagte hat - was aufgrund des auf die Höhe der geltend gemachten Rechtsverfolgungskosten beschränkten Gegenstands des Berufungsverfahrens mit bindender Wirkung feststeht - ihre aus § 556d Abs. 1 BGB folgende Pflicht, von den Mietern nur die höchstzulässige Miete zu verlangen, pflichtwidrig und schuldhaft verletzt und die Klägerin dazu veranlasst, für die Mieter Ansprüche nach § 556g BGB in der seit dem 1. April 2020 geltenden Fassung geltend zu machen (vgl. auch Senatsurteile vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 116; vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, aaO Rn. 22). Mit Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Mieter die ihnen von der Klägerin als Inkassodienstleisterin für die außergerichtliche Tätig- keit berechneten Kosten von den Beklagten nur bis zur Höhe der Vergütung als Schaden ersetzt verlangen können, die einem Rechtsanwalt für diese Tätigkeit nach den Vorschriften des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes zustehen würde. Das ergibt sich aus der seit dem 1. Oktober 2021 geltenden Vorschrift des § 13e RDG, die im Hinblick auf die im Januar 2022 erfolgte Beauftragung der Klägerin durch die Mieter statt der zuvor maßgeblichen Vorschrift des § 4 Abs. 5 RDGEG aF (vgl. hierzu Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 117) Anwendung findet. Hierbei ist im Verhältnis zur Beklagten grundsätzlich der Gegenstandswert zugrunde zu legen, der der berechtigten Schadensersatzforderung der Mieter entspricht (vgl. Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO Rn. 116). 2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch - im Anschluss an das Amtsgericht - vorliegend einen Gegenstandswert zugrunde gelegt, der - unter Einbeziehung des die anteilige Mietkaution betreffenden Rückzahlungsbegeh- rens - nur den fünfzehnfachen monatlichen Überschreitungsbetrag umfasst (15 x 524,40 € = 7.866 €). Es hat mithin das im Rügeschreiben der Klägerin vom 16 17 - 8 - 1. Februar 2022 enthaltene Verlangen nach Rückzahlung überzahlter Miete - ohne Begründung - wertmäßig nicht (gesondert) berücksichtigt und das dort gleichfalls geltend gemachte Begehren auf Herabsetzung der Miete auf den zu- lässigen Höchstbetrag gestützt auf die - rechtsfehlerhafte - Annahme, eine Be- auftragung der Klägerin durch die Mieter sei insoweit allein im Hinblick auf die jeweilige (aktuelle) Mietstaffel erforderlich gewesen, lediglich mit dem Zeitraum dieser einzelnen Mietstaffel (12 Monate) bemessen. Zudem hat das Berufungs- gericht bei der Bewertung des im Rügeschreiben ferner geltend gemachten An- spruchs auf Rückzahlung der anteiligen Mietkaution rechtsfehlerhaft einen zu ho- hen Überschreitungsbetrag zugrunde gelegt. a) Für das Verlangen der Klägerin auf Herabsetzung der Miete auf den höchstzulässigen Betrag ist der 42-fache Überschreitungsbetrag (monatlich 524,40 €) als Gegenstandswert anzusetzen, mithin ein Betrag von 22.024,80 €. aa) Zwar hat ein Schädiger nicht schlechthin alle durch ein Schadenser- eignis adäquat verursachten Rechtsverfolgungskosten des Geschädigten zu er- statten. Es entspricht jedoch ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass der Schädiger diejenigen Kosten der Rechtsverfolgung zu ersetzen hat, die aus Sicht des Geschädigten zur Wahrnehmung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig waren. Maßgeblich ist die ex-ante-Sicht einer vernünftigen, wirt- schaftlich denkenden Person, wobei keine überzogenen Anforderungen zu stel- len sind. Es kommt darauf an, wie sich die voraussichtliche Behandlung des Schadensfalls aus der Sicht des Geschädigten darstellt (vgl. nur Senatsurteile vom 20. September 2023 - VIII ZR 247/22, NJW-RR 2024, 14 Rn. 24; vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 52/23, NZM 2024, 755 Rn. 45 mwN). Ob die Erforderlichkeit und Zweckmäßigkeit der ergriffenen Maßnahme gegeben ist, entzieht sich dabei einer generalisierenden Betrachtung; dies ist vielmehr vom Tatrichter aufgrund einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls 18 19 20 - 9 - festzustellen (vgl. Senatsurteile vom 20. September 2023 - VIII ZR 247/22, aaO Rn. 25; vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 52/23, aaO Rn. 46). Der deshalb nur einge- schränkten revisionsrechtlichen Überprüfung hält die Beurteilung des Berufungs- gerichts indes nicht stand. Denn sie übergeht, dass es sich bei der Aufforderung, die im Wohnungsmietvertrag vereinbarte Miete auf das höchstzulässige Maß her- abzusetzen, um eine im engen Zusammenhang mit der von der Klägerin zuläs- sigerweise erhobenen Rüge und dem von ihr geltend gemachten Anspruch auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete stehende Maßnahme handelt, die letztlich dazu dient, für die Zukunft die Geltendmachung weitergehender Rückzahlungs- ansprüche der Mieter entbehrlich zu machen (vgl. Senatsurteile vom 27. Novem- ber 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 162; vom 19. Januar 2022 - VIII ZR 123/21, NJW-RR 2022, 376 Rn. 30; vom 18. Mai 2022 - VIII ZR 9/22, WuM 2022, 468 Rn. 31; vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 52/23, aaO). bb) Ausgehend hiervon durften vorliegend die Mieter bei der gebotenen Betrachtung ex ante im Januar 2022 trotz der hier gegebenen Staffelmietverein- barung die Beauftragung der Klägerin mit der Aufforderung der Beklagten zur - zeitlich unbefristeten - Herabsetzung der Miete auf den höchstzulässigen Be- trag als erforderlich erachten. Denn angesichts einer bereits zu diesem Zeitpunkt gegebenen Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als das Doppelte und der im Mietvertrag vorgesehenen weiteren Erhöhung der von den Mietern zu zahlenden Miete bei Wirksamwerden der nächsten Mietstaffeln - somit bereits ab September 2022 - war ein Verstoß gegen §§ 556d ff. BGB auch über die gegenwärtig geltende Mietstaffel hinaus absehbar. Insoweit kommt es entgegen der von der Revisionsbeklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geäußerten Rechtsauffassung für die Beurteilung der Erforderlichkeit nicht darauf an, dass die Klägerin ihr in dem vorgerichtlichen Rügeschreiben ent- haltenes Herabsetzungsverlangen mit einem konkret bezifferten Betrag, der ihrer Ansicht nach der höchstzulässigen Miete entspricht, verbunden hat. 21 - 10 - cc) Der von der Klägerin mit dieser Aufforderung verfolgte Anspruch ist deshalb gemäß § 48 Abs. 1 GKG, § 9 ZPO (vgl. hierzu Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 117) mit dem 42-fachen des von ihr berechtigterweise verlangten Überschreitungsbetrags in Höhe von monatlich 524,40 € als dem höchsten für die Berechnung maßgeblichen Einzelwert inner- halb des gemäß § 9 Abs. 1 ZPO zu betrachtenden Zeitraums von dreieinhalb Jahren (vgl. hierzu Senatsurteil vom 30. März 2022 - VIII ZR 279/21, WuM 2022, 600 Rn. 47; Senatsbeschluss vom 10. Oktober 2023 - VIII ZR 45/22, juris Rn. 35; jeweils mwN) zu bemessen (vgl. Senatsurteil vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 52/23, NZM 2024, 755 Rn. 47). b) Zudem sind bei der Bemessung des Gegenstandswerts der vorgericht- lichen Tätigkeit der Klägerin - abweichend von der durch das Berufungsgericht übernommenen Berechnung des Amtsgerichts - gemäß § 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO die im Rügeschreiben gleichfalls geltend gemachten Ansprüche der Mieter auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete zu berücksichtigen (vgl. Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO), welche die Klägerin vorliegend mit dem zwei- fachen Überschreitungsbetrag (2 x 524,40 € = 1.048,80 €) angesetzt hat. c) Den von der Klägerin im Rügeschreiben ferner geltend gemachten An- spruch auf Teilrückzahlung der Mietkaution hat das Amtsgericht bei der vom Be- rufungsgericht gebilligten Ermittlung des Gegenstandswerts zwar berücksichtigt. Es hat diesen aber (versehentlich) mit einem zu hohen Betrag bewertet, weil sich der angesetzte Überschreitungsbetrag von monatlich 524,40 € auf die Differenz zwischen der höchstzulässigen Miete von monatlich 440,22 € zu der aufgrund der ersten Mietstaffel ab September 2021 geschuldeten Miete in Höhe von mo- natlich 964,62 € bezieht, nicht aber auf die Differenz zur Ausgangsmiete in Höhe von 932 €, welche jedoch für die bei Beginn des Mietverhältnisses bereits verein- barte und gezahlte Mietkaution maßgeblich ist (vgl. § 551 Abs. 1 BGB; Senats- urteile vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773 unter II 2 a; vom 22 23 24 - 11 - 15. Mai 2024 - VIII ZR 52/23, NZM 2024, 755 Rn. 48; Schmidt-Futterer/Flatow, Mietrecht, 16. Aufl., § 551 BGB Rn. 34). Demzufolge ist der Überschreitungsbe- trag im Hinblick auf die Mietkaution nur mit monatlich 491,78 € (932 € [Ausgangs- miete] - 440,22 € [höchstzulässige Miete]) statt mit 524,40 € zu bemessen. Der auf diesen Anspruch entfallende Gegenstandswert beläuft sich deshalb auf 1.475,34 € (3 x 491,78 €) und nicht - wie die Vorinstanzen angenommen haben - auf 1.573,20 €. d) Demgemäß ist für die vorgerichtliche Tätigkeit der Klägerin ein Gegen- standswert in Höhe von insgesamt 24.548,94 € (42 x 524,40 € + 2 x 524,40 € + 3 x 491,78 €) anzusetzen und nicht lediglich ein Gegenstandswert in Höhe von 7.866 €. 3. Ausgehend von diesem Gebührenstreitwert können die Mieter von der Beklagten gemäß § 13e Abs. 1 RDG Ersatz der ihnen für die vorgerichtliche Tä- tigkeit der Klägerin berechneten Kosten bis zur Höhe der Vergütung verlangen, die einem Rechtsanwalt für die entsprechende Tätigkeit nach den Vorschriften des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes zustehen würde. Indessen kann nicht ab- schließend beurteilt werden, ob unter den im Streitfall gegebenen Umständen die insoweit in Betracht kommende anwaltliche Geschäftsgebühr gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 RVG in Verbindung mit Nr. 2300 VV RVG, wie von der Klägerin geltend gemacht, mit dem 1,3-fachen Satz - wegen mehrerer (insgesamt drei) Auftragge- ber allerdings nach Nr. 1008 VV RVG um 0,6 erhöht - anzusetzen ist und sich damit die von der Beklagten zu erstattenden Kosten der vorgerichtlichen Rechts- verfolgung auf den seitens der Klägerin insgesamt verlangten Betrag in Höhe von 1.999,91 € brutto belaufen (1,9-fache Geschäftsgebühr in Höhe von 1.660,60 € + Auslagenpauschale in Höhe von 20 € + Umsatzsteuer in Höhe von 319,31 €). Hierzu bedarf es weiterer Feststellungen des Berufungsgerichts. 25 26 27 - 12 - Weder die Parteien noch die Tatgerichte haben bislang (erkennbar) be- rücksichtigt, dass wegen der im Januar 2022 erfolgten Beauftragung der Klägerin durch die Mieter die Vorschriften des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes in der seit dem 1. Oktober 2021 geltenden Fassung Anwendung finden und damit (auch) die Neuregelung zur Geschäftsgebühr eines Rechtsanwalts bei Inkasso- dienstleistungen nach Absatz 2 der Anmerkung zur Nr. 2300 VV RVG maßgeb- lich ist (vgl. Art. 2 Nr. 4 Buchst. c, Art. 10 Abs. 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Verbraucherschutzes im Inkassorecht und zur Änderung weiterer Vorschrif- ten vom 22. Dezember 2020; BGBl. I S. 3320). Danach kommt es für die Höhe der Geschäftsgebühr entscheidend darauf an, ob die Inkassodienstleistung als Gegenstand der vorgerichtlichen anwaltlichen Tätigkeit eine unbestrittene oder eine bestrittene Forderung betrifft. Bei der Geltendmachung einer unbestrittenen Forderung ist der Rechtsanwalt im Regelfall auf den 0,9-fachen Gebührensatz beschränkt (vgl. BT-Drucks. 19/20348, S. 62 f.; 19/24735, S. 14) und kann eine höhere Geschäftsgebühr - bis maximal zum 1,3-fachen Satz - nur verlangen, wenn die Inkassodienstleistung besonders umfangreich oder besonders schwie- rig war; in einfachen Fällen steht ihm nur der 0,5-fache Satz zu (vgl. Absatz 2 der Anmerkung zur Nr. 2300 VV RVG). Im Fall der außergerichtlichen Geltendma- chung einer vom Schuldner bereits bestrittenen Forderung gilt hingegen ohne Einschränkung der bisherige Gebührensatzrahmen der Nr. 2300 VV RVG von 0,5 bis 2,5 und die allgemeine Schwellengebühr von 1,3 (vgl. BT-Drucks. 19/20348, S. 23, 62). Aus Gründen der prozessualen Fairness (vgl. BGH, Urteil vom 16. April 2024 - VI ZR 223/21, WM 2024, 991 Rn. 19 mwN) und zur Gewährung recht- lichen Gehörs (vgl. Senatsurteil vom 18. Oktober 2023 - VIII ZR 307/20, BGHZ 238, 327 Rn. 52) ist den Parteien, wie von der Klägerin in der mündlichen Ver- handlung vor dem Senat auch ausdrücklich angeregt, Gelegenheit zu geben, hierzu in der Tatsacheninstanz ergänzend vorzutragen. 28 29 - 13 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif. Der Rechtsstreit ist deshalb zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Schöneberg, Entscheidung vom 30.03.2023 - 13 C 60/22 - LG Berlin, Entscheidung vom 14.11.2023 - 63 S 127/23 - 30

ECLI:DE:BGH:2024:150524UVIIIZR52.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 52/23 Verkündet am: 15. Mai 2024 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein ZPO §§ 9, 130a Abs. 2, 3 Satz 1 Alt. 1, Abs. 6; BGB § 556d Abs. 1, § 556g Abs. 1 Satz 1 und 2, § 557a; ERVV § 5 Abs. 1 Nr. 5, 2. ERVB 2022 Nr. 5 a) Zur Frage der Wirksamkeit der Einlegung eines Rechtsmittels durch Einrei- chung einer mit einer einbettenden Signatur ("enveloping signature") verse- henen Rechtsmittelschrift. b) Zur Bemessung des Gegenstandswerts eines Anspruchs auf Abgabe einer Erklärung, dass die Miete künftig herabgesetzt wird, bei einer zwischen den Mietvertragsparteien vereinbarten Staffelmiete im Sinne von § 557a Abs. 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 30. März 2022 - VIII ZR 279/21, WuM 2022, 600 Rn. 47; Senatsbeschluss vom 10. Oktober 2023 - VIII ZR 45/22, juris Rn. 35). BGH, Urteil vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 52/23 - LG Berlin AG Wedding - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Mai 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 63 - vom 14. Februar 2023 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Wedding vom 13. April 2022 im Kostenpunkt und insoweit dahingehend abgeändert, dass die Beklagte über die der Klägerin bereits zuerkannten Beträge hinaus verurteilt wird, an die Klägerin weitere 829,62 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18. September 2021 zu zahlen. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, die über eine Registrierung gemäß § 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Be- 1 - 3 - reich der Inkassodienstleistungen verfügt, verlangt mit der Klage aus abgetrete- nem Recht der Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin die Erstattung vor- gerichtlicher Rechtsverfolgungskosten. Zwischen der Beklagten und den Mietern besteht seit dem 15. Ja- nuar 2019 ein Mietverhältnis über eine Wohnung, die gemäß der Berliner Mie- tenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 in einem Gebiet mit angespann- tem Wohnungsmarkt liegt. Die Mietvertragsparteien vereinbarten eine Staffel- miete; danach erhöhte sich die monatliche Nettokaltmiete von anfänglich 620 € zum ersten Februar eines jeden Jahres, beginnend ab dem Jahr 2020, um jeweils 3 % und damit für den Zeitraum vom 1. Februar 2020 bis zum 31. Januar 2021 auf 638,60 €. Die gemäß §§ 556d ff. BGB zulässige Höchstmiete zu Beginn des Mietverhältnisses betrug 444,41 €. Die Mieter traten im November 2019 ihre Ansprüche im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse an die Klägerin ab, den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die vier nach der Rüge fälli- gen Monatsmieten. Mit Schreiben vom 26. November 2019 rügte die Klägerin gegenüber der Beklagten - unter Berufung auf die Beauftragung durch die Mieter - einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Wohnung. Die Klägerin verlangte mit dem Schreiben unter Fristsetzung Auskunft unter anderem über die Höhe der durch den Vormieter ge- zahlten Miete, über vorangegangene Mieterhöhungen und über durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen. Ferner begehrte sie die Rückerstattung der künftig 2 3 4 - 4 - über den zulässigen Höchstbetrag hinaus zu viel gezahlten Miete, die Heraus- gabe der anteiligen Mietkaution sowie die Abgabe der Erklärung, dass die künftig fällig werdende Miete auf den zulässigen Höchstbetrag herabgesetzt werde. Mit der vorliegenden, der Beklagten am 17. September 2021 zugestellten Klage hat die Klägerin diese - soweit für das Revisionsverfahren noch von Be- deutung - auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.086,23 € (in Gestalt einer 1,6-fachen Geschäftsgebühr nach § 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300, 1008 VV RVG und einer Auslagenpauschale gemäß Nr. 7002 VV RVG zuzüglich Mehrwertsteuer) nebst Zinsen in Anspruch genommen. Sie hat geltend gemacht, der diesem Anspruch zugrunde zu legende Gegenstandswert sei mit dem 47-fachen monatlichen Betrag in Höhe von 194,19 € (638,60 € - 444,41 €) zu bemessen, um den die höchstzulässige Miete überschritten werde, wobei für den vorgerichtlich geltend gemachten Anspruch auf Teilrückzahlung der Mietkau- tion der dreifache, für den Anspruch auf Rückerstattung überzahlter Miete der zweifache und für den Anspruch auf Abgabe einer Erklärung, dass die Miete künf- tig herabgesetzt werde, der 42-fache Überschreitungsbetrag anzusetzen sei. Das Amtsgericht hat der Klage lediglich im Hinblick auf einen Teil dieser Kosten in Höhe von 256,61 € nebst Zinsen stattgegeben und die Klage im Übri- gen abgewiesen. Gegen dieses ihr am 14. April 2022 zugestellte Urteil hat die Klägerin mit einem über das Elektronische Gerichts- und Verwaltungspostfach (EGVP) einge- reichten Schriftsatz am 13. Mai 2022 Berufung eingelegt und diese fristgerecht begründet. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin als unbegründet zu- rückgewiesen. 5 6 7 - 5 - Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter, soweit es bisher erfolglos geblieben ist. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da die Beklagte in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ord- nungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern auf einer Sachprüfung. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, Urteil vom 14. Februar 2023 - 63 S 125/22, juris) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die Berufung sei fristgerecht erfolgt. Nach den Erkenntnissen der Kammer habe die Klägerin ihre Berufung mit einer "enveloping"-Signatur übersandt, die gemäß Nr. 5 der Zweiten Bekanntmachung zu § 5 der Elektronischer-Rechtsver- kehr-Verordnung vom 10. Februar 2022 (2. ERVB 2022) unzulässig sei. Diese Signatur sei im Prüfprotokoll für signierte Anhänge, Spalte "Signaturformat", als "Signatur mit Dokumenteninhalt" gekennzeichnet. Es könne sich daher nicht um eine "inline- oder enveloped"-Signatur handeln. Jedoch führe dieser formale Fehler nicht zur Unwirksamkeit der Beru- fungseinlegung. Die Formvorschriften seien kein Selbstzweck, der den Zugang 8 9 10 11 12 13 - 6 - zu den Gerichten unzumutbar erschweren dürfe. Die "enveloping"-Signatur sei deshalb nicht zugelassen, weil das eingebettete Dokument nicht in den üblicher- weise zur Verfügung stehenden Programmen gelesen werden könne. Vorliegend habe die Signatur-Datei aber mit einem herkömmlichen Reader geöffnet werden können. Deshalb sei es unverhältnismäßig, den möglichen Bedienfehler bei der Signatur mit der Berufungsverwerfung zu sanktionieren. Die Berufung sei allerdings unbegründet. Das Amtsgericht habe die Klage im Ergebnis zu Recht teilweise abgewiesen. Es sei höchstrichterlich geklärt, dass die Klägerin Ansprüche der Mieter wegen Verstoßes gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse durchsetzen dürfe. Hierunter falle auch ein Schadensersatzanspruch, der gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG aF auf Ersatz vorgerichtli- cher Rechtsverfolgungskosten gerichtet sei. Der für die Geschäftsgebühr maßgebliche Gegenstandswert bemesse sich, soweit es um einen auf Feststellung der höchstzulässigen Miete gerichteten Antrag gehe, mangels speziellerer Vorschriften in den §§ 39 ff. GKG gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG nach §§ 3 ff. ZPO. Der Bundesgerichtshof wende § 9 ZPO auf die negative Feststellungsklage an, lege also den dreieinhalbfachen Jahres- betrag der Überschreitung zugrunde, wenn die Dauer des Mietverhältnisses nicht bestimmt sei. Dieselbe Bewertung gelte für die Klägerin, wenn sie bei einem Staffelmiet- vertrag vom Mieter damit beauftragt werde, eine dauerhafte Herabsetzung der Miete für die Zukunft zu erreichen. Denn die Höhe ihres Anspruchs richte sich 14 15 16 17 - 7 - nach dem Auftrag des Mieters, der im vorliegenden Fall eine zeitliche Begren- zung auf die Ausgangsmiete oder eine Staffel nicht enthalten habe. Ein solcher Auftragsumfang sei aber nicht in jedem Fall erforderlich und die hierdurch entstehenden Kosten seien damit nicht stets erstattungsfähig im Sinne des Schadensersatzrechts. Denn der Mieter könne eine dauerhafte Her- absetzung vom Vermieter nicht verlangen, wenn nur eine Staffel eine überhöhte Miete ausweise. Als Gegenstandswert sei dann gemäß § 8 ZPO nur die Zeit bis zum Wirksamwerden der nächsten Staffel zugrunde zu legen. Denn aus der Un- zulässigkeit einer Staffel folge nicht die Unwirksamkeit der Staffelmietvereinba- rung insgesamt oder der folgenden Staffeln, wie sich aus § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB ergebe. Der Wirksamkeit späterer Staffeln könne nicht das Prinzip der Rechtssi- cherheit entgegengehalten werden, weil bei Abschluss der Staffelmietvereinba- rung nicht vorhersehbar sei, wie sich die ortsübliche Vergleichsmiete entwickele und ob die zukünftigen Mietstaffeln der Höhe nach zulässig seien. Diese Dynamik hätten der Gesetzgeber und die Parteien, anders als bei einer Mietpreisabrede ohne Staffelvereinbarung, in Kauf genommen. Es stellte einen unverhältnismäßi- gen Eingriff dar, wenn von der Teilunwirksamkeit einer einzelnen vereinbarten Mietstaffel auch spätere Staffeln betroffen wären. Die Klägerin könne dem nicht entgegenhalten, dass eine Mietpreisüberhö- hung und das Schicksal der Folgestaffeln ein Risiko darstellten, das dem Vermie- ter zugewiesen sei. Die Staffelmietvereinbarung berge für beide Seiten Chancen und Risiken. Gegen diese Argumentation spreche auch, dass der Vermieter sonst bei einer Staffelmietvereinbarung schlechter stünde als bei einem Mietver- 18 19 20 - 8 - hältnis, in dem er nur nach § 558 BGB die Miete erhöhen könne. Denn im letzte- ren Fall wäre eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete unabhängig da- von möglich, ob die ursprüngliche Miete unzulässig hoch gewesen sei. Die Ansicht der Klägerin lasse sich auch nicht mit dem Willen des Gesetz- gebers in Einklang bringen, der in § 556g Abs. 1, 2 BGB zum Ausdruck gekom- men sei, wonach der Gesetzgeber bei einem Verstoß gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse nur die Reduzierung auf die höchstzulässige Miete angeordnet habe. Hielte man die Folgestaffeln für unwirksam, hätte dies deutlich weiterge- hende Auswirkungen als die, die der Gesetzgeber bei einer "normalen Mietzins- vereinbarung" gerade nicht habe bestimmen wollen. Auch die von der Klägerin angeführte Rechtsprechung des Bundesge- richtshofs vom 30. März 2022 (gemeint: VIII ZR 279/21) streite nicht für ihre An- sicht. Dort sei lediglich entschieden worden, dass der Mieter einen Verstoß ge- gen die Mietpreisbremse nicht bei jeder Staffel erneut rügen müsse. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Beru- fungsgericht hat zwar zu Recht angenommen, dass die Klägerin die Berufungs- schrift wirksam innerhalb der Berufungsfrist (§ 517 ZPO) über das EGVP einge- reicht hat und die Berufung damit zulässig ist. Rechtsfehlerhaft hat das Beru- fungsgericht jedoch einen Anspruch der Klägerin auf Ersatz weiterer Rechtsver- folgungskosten gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG in der bis zum 30. September 2021 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) in Höhe von 829,62 € nebst Zinsen (§ 291 BGB) verneint. Entgegen der An- sicht des Berufungsgerichts war die Beauftragung der Klägerin durch die Mieter 21 22 23 - 9 - zur Einholung einer Erklärung von der beklagten Vermieterin, dass die künftig fällig werdende Miete auch über die laufende Mietstaffel hinausgehend auf den zulässigen Höchstbetrag herabgesetzt werde, erforderlich. Daher ist der entspre- chende Gegenstandswert nicht lediglich mit den bis zum Ende der ersten Mietstaffel anfallenden Überschreitungsbeträgen anzusetzen, sondern ist gemäß § 48 Abs. 1 GKG, § 9 ZPO mit dem 42-fachen Überschreitungsbetrag zu bemes- sen. Zudem hat das Berufungsgericht der Berechnung des Gegenstandswerts für den Anspruch auf Rückzahlung der die höchstzulässige Miete überschreiten- den Mietkaution rechtsfehlerhaft lediglich zwei anstatt drei Überschreitungsbe- träge zugrunde gelegt. 1. Das Berufungsgericht hat allerdings zu Recht die Einreichung der Be- rufungsschrift mit einer dieses Dokument einbettenden Signatur ("enveloping") über das EGVP als wirksam angesehen und dementsprechend die Zulässigkeit der Berufung, welche das Revisionsgericht von Amts wegen zu prüfen hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 103/15, BGHZ 212, 224 Rn. 16 mwN; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 18), bejaht. a) Auf die Berufungsschrift sind gemäß § 519 Abs. 4 ZPO die allgemeinen Vorschriften über die vorbereitenden Schriftsätze anzuwenden. Nach der ab dem 1. Januar 2022 geltenden - und auch auf bereits anhängige Verfahren, wie hier, anwendbaren (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 10. Januar 2023 - VIII ZB 41/22, NJW-RR 2023, 427 Rn. 16 mwN) - Vorschrift des § 130d Satz 1 ZPO sind vorbe- reitende Schriftsätze und deren Anlagen sowie schriftlich einzureichende Anträge und Erklärungen, die durch einen Rechtsanwalt eingereicht werden, als elektro- nisches Dokument zu übermitteln. 24 25 - 10 - Ein solches Dokument muss gemäß § 130a Abs. 3 Satz 1 ZPO mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person (einfach) signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg eingereicht werden. Nur dann sind Echtheit und Integrität des Dokuments gewährleistet (vgl. BGH, Beschlüsse vom 30. März 2022 - XII ZB 311/21, NJW 2022, 2415 Rn. 11 mwN; vom 19. Januar 2023 - V ZB 28/22, NJW 2023, 1587 Rn. 7). Zudem muss es gemäß § 130a Abs. 2 Satz 1 ZPO für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet sein. Näheres regelt die Verordnung über die technischen Rahmenbedingun- gen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach vom 24. November 2017 (Elektronischer-Rechtsverkehr-Ver- ordnung - ERVV; BGBl. I S. 3803). So darf gemäß § 4 Abs. 1 Nr. 2 ERVV ein mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehenes elektronisches Dokument auch an das EGVP - wie hier - übermittelt werden. § 5 Abs. 1 ERVV wiederum sieht die Bekanntmachung von technischen Standards durch die Bundesregie- rung für die Übermittlung und die Eignung zur Bearbeitung - vorliegend die Zweite Bekanntmachung zu § 5 der Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung vom 10. Februar 2022 (2. ERVB 2022) - vor. Nach Nr. 5 der 2. ERVB 2022 sind qualifizierte elektronische Signaturen gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 5 ERVV am elektronischen Dokument nach dem Standard CMS Advanced Electronic Signatures (CAdES) als angefügte Signatur ("deta- ched signature"), nach dem Standard PDF Advanced Electronic Signatures (PAdES) als eingebettete Signatur ("inline signature") oder nach den Spezifikati- onen für Formate fortgeschrittener elektronischer Signaturen des Durchführungs- beschlusses (EU) 2015/1506 der Kommission vom 8. September 2015 zur Fest- 26 27 28 - 11 - legung von Spezifikationen für Formate fortgeschrittener elektronischer Signatu- ren und fortgeschrittener Siegel, die von öffentlichen Stellen gemäß Art. 27 Abs. 5 und Art. 37 Abs. 5 der Verordnung (EU) Nr. 910/2014 des Europäischen Parla- ments und des Rates über elektronische Identifizierung und Vertrauensdienste für elektronische Transaktionen im Binnenmarkt anerkannt werden (ABl. Nr. L 235, S. 37), anzubringen. Die Verwendung einer einbettenden Signa- tur ("enveloping signature") sieht Nr. 5 der 2. ERVB 2022 hingegen nicht vor (vgl. auch BR-Drucks. 645/17, S. 17; jurisPK-ERV/Biallaß, Stand: 14. April 2023, § 5 ERVV Rn. 34 iVm Rn. 31 f. und 33). b) Ausgehend hiervon hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenom- men, dass die von der Klägerin an der Berufungsschrift angebrachte Signatur als zulässige qualifizierte elektronische Signatur im Sinne von § 130a Abs. 3 Satz 1 Alt. 1 ZPO in der hier anwendbaren bis zum 31. Juli 2022 geltenden Fassung (inhaltsgleich mit heutiger Fassung, im Folgenden: [aF]) anzusehen und die - auch zur Bearbeitung durch das Gericht geeignete - Berufungsschrift wirksam innerhalb der bis zum 14. Mai 2022 laufenden Berufungsfrist bei Gericht einge- reicht worden ist. Die Klägerin hat zwar nach den rechtsfehlerfreien und insoweit nicht an- gegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts die Berufungsschrift mit einer das Dokument einbettenden ("enveloping") und damit nicht mit einer den vorge- nannten technischen Standards entsprechenden Signatur versehen. Wie das Be- rufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat, steht dies jedoch der Wahrung der Berufungsfrist nicht entgegen. aa) In der Rechtsprechung und Literatur ist umstritten, ob eine solche Sig- natur bereits nicht den Anforderungen der § 130a Abs. 3 Satz 1 Alt. 1 ZPO, § 4 29 30 31 - 12 - Abs. 1 Nr. 2 ERVV an eine zulässige Signatur entspricht (vgl. AG Berlin-Mitte, Urteil vom 31. Mai 2023 - 23 C 36/23, juris Rn. 38, 48; jurisPK-ERV/H. Müller, Stand: 28. März 2024, § 130a ZPO Rn. 183, 186 ff.; Taufmann, EWiR 2023, 574, 575 f.; Schoch/Schneider/Ulrich, VwGO, Stand: 44. EL März 2023, § 55a Rn. 74 [zur inhaltlich identischen Vorschrift des § 55a Abs. 3 Satz 1 VwGO]; Tiedemann in Henssler/Willemsen/Kalb, Arbeitsrecht, 11. Aufl., § 46c ArbGG Rn. 31 [Fn. 8], 34 [zur inhaltlich identischen Vorschrift des § 46c Abs. 3 Satz 1 ArbGG]; siehe auch Ulrich/Schmieder, NJW 2019, 113, 115 [die von einem nicht heilbaren Über- mittlungsfehler ausgehen]) oder ob der Eingang eines mit einer solchen Signatur versehenen elektronischen Dokuments lediglich dann als unwirksam anzusehen ist, wenn dieses Dokument zur Bearbeitung durch das Gericht im konkreten Fall nicht geeignet ist (vgl. LG Berlin [Zivilkammer 64], Urteil vom 30. August 2023 - 64 S 309/22, juris Rn. 18; LG Berlin [Zivilkammer 65], Urteil vom 20. Juni 2023 - 65 S 198/22, juris Rn. 55 ff.; Siegmund, NJW 2023, 1681, 1685), wobei die Möglichkeit einer Heilung gemäß § 130a Abs. 6 ZPO besteht (vgl. Siegmund, aaO, S. 1685 f.; siehe auch Bacher, MDR 2019, 1, 5). bb) Die letztgenannte Auffassung verdient den Vorzug. Eine das Doku- ment einbettende Signatur genügt den nach § 130a Abs. 3 Satz 1 Alt. 1 ZPO an eine qualifizierte elektronische Signatur zu stellenden Anforderungen. Bei § 5 Abs. 1 Nr. 5 ERVV in Verbindung mit Nr. 5 der 2. ERVB 2022 handelt es sich nicht um zwingende Formvorschriften, deren Missachtung zum Vorliegen einer unzulässigen qualifizierten elektronischen Signatur führt. Ist das elektronische Dokument aufgrund der Verwendung einer einbettenden Signatur zur Bearbei- tung für das Gericht im konkreten Fall nicht geeignet, ist das Gericht vielmehr verpflichtet, dies dem Absender unter Hinweis auf die Unwirksamkeit des Ein- gangs umgehend mitzuteilen und ihm so die Möglichkeit, zur unverzüglichen 32 - 13 - Nachreichung in einer zur Bearbeitung geeigneten Form zu geben (§ 130a Abs. 6 ZPO). (1) Für diese Auslegung spricht bereits der Wortlaut des § 5 Abs. 1 ERVV, wonach die Bundesregierung nur noch "technische Standards" für die Übermitt- lung und Eignung zur Bearbeitung elektronischer Dokumente im Bundesanzeiger und auf der Internetseite www.justiz.de und nicht mehr - wie in der vorherigen, bis zum 31. Dezember 2021 geltenden Fassung - "technische Anforderungen" bekanntmacht. Durch die sprachliche Neufassung wollte der Gesetz- und Ver- ordnungsgeber die Maßgeblichkeit der Eignung zur gerichtlichen Bearbeitung klarstellen (vgl. BT-Drucks. 19/28399, S. 33, 40). Der Absender, der die Vorga- ben der ERVV/ERVB einhält, kann zwar darauf vertrauen, dass das Gericht mit der Datei umgehen kann und seine Einreichung zulässig ist (vgl. BGH, Beschluss vom 8. März 2022 - VI ZB 25/20, NJW 2022, 1820 Rn. 15; jurisPK-ERV/H. Müller, Stand: 28. März 2024, § 130a ZPO Rn. 134). Es folgt hieraus im Umkehrschluss aber nicht, dass das elektronische Dokument nur bei Einhaltung dieser Stan- dards als wirksam übermittelt angesehen werden kann. Vielmehr kommt es inso- weit entscheidend darauf an, ob dem Gericht eine Bearbeitung dieses Doku- ments tatsächlich möglich ist. (2) Auch der Verordnungsbegründung ist nicht zu entnehmen, dass es bei der Verwendung einer einbettenden Signatur an einer qualifizierten elektroni- schen Signatur im Sinne von § 130a Abs. 3 Satz 1 Alt. 1 ZPO und damit an einem wirksam signierten Dokument fehlen sollte. Indem er die Anbringung der qualifi- zierten elektronischen Signatur am elektronischen Dokument in § 5 Abs. 1 Nr. 5 ERVV in Verbindung mit der ERVB auf bestimmte Signaturformate beschränkte, wollte der Verordnungsgeber vielmehr Verarbeitungsschwierigkeiten bei der Ver- 33 34 - 14 - wendung einer das Dokument einbettenden Signatur durch das Gericht entge- genwirken (vgl. BR-Drucks. 645/17, S. 17). Rein formale Verstöße gegen die ERVV sollen deshalb nicht zur Formunwirksamkeit des Eingangs führen, wenn das Gericht das elektronische Dokument gleichwohl bearbeiten kann (vgl. BT- Drucks. 19/28399, S. 33, 40; siehe auch Siegmund, NJW 2023, 1681, 1685). (3) Dies entspricht auch dem Sinn und Zweck, der mit dem Aufbringen einer qualifizierten elektronischen Signatur verbunden ist. Bei der Übermittlung eines elektronischen Dokuments an das EGVP des Gerichts ist zwar die Integrität der Nachricht durch die verschlüsselte Kommunikation geschützt (vgl. Kersting/Wettich in: Hoeren/Sieber/Holznagel, Handbuch Multimedia-Recht, Werkstand: 60. EL Oktober 2023, Teil 24, Rn. 35). Anders als bei der Nutzung eines sicheren Übermittlungswegs im Sinne von § 130a Abs. 4 Satz 1 ZPO - wenn die verantwortende Person den Versand selbst vornimmt - (vgl. hierzu BGH, Beschluss vom 30. März 2022 - XII ZB 311/21, NJW 2022, 2415 Rn. 10) besteht jedoch keine Gewähr für deren Authentizität (vgl. BGH, Beschluss vom 6. April 2023 - I ZB 103/22, juris Rn. 25; H. Müller, JuS 2018, 1193). Aus diesem Grund muss das elektronische Dokument zusätzlich mit einer qualifizierten elekt- ronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein (vgl. Kersting/Wettich, aaO), weil hierdurch sichergestellt wird, dass die Identität des Signierenden von einem Dritten geprüft und bestätigt wurde (vgl. BGH, Be- schluss vom 30. März 2022 - XII ZB 311/21, aaO Rn. 9). Die allgemeinen Anfor- derungen an das Vorliegen einer solchen qualifizierten elektronischen Signatur sind nicht in § 130a ZPO geregelt, sondern ergeben sich seit dem 1. Juli 2016 aus Art. 3 Nr. 12 der Verordnung (EU) Nr. 910/2014 des Europäischen Parla- ments und des Rates vom 23. Juli 2014 über elektronische Identifizierung und Vertrauensdienste für elektronische Transaktionen im Binnenmarkt und zur Auf- hebung der Richtlinie 1999/93/EG (ABl. Nr. L 257, S. 73; im Folgenden: 35 - 15 - eIDAS-VO; vgl. BR-Drucks. 266/17, S. 51; MünchKommZPO/Fritsche, 6. Aufl., § 130a Rn. 9; BeckOK-IT-Recht/Loos, Stand: 1. Januar 2024, § 130a Rn. 22; jurisPK-ERV/H. Müller, Stand: 30. April 2024, § 130a ZPO Rn. 174; siehe auch Bacher, MDR 2022, 1441 Rn. 15). Eine qualifizierte elektronische Signatur ist danach eine fortgeschrittene elektronische Signatur (Art. 26 eIDAS-VO), die von einer qualifizierten elektronischen Signaturerstellungseinheit erstellt wurde und auf einem qualifizierten Zertifikat für elektronische Signaturen beruht. Diese Sig- natur hat die gleiche Rechtswirkung wie die handschriftliche Unterschrift (Art. 25 Abs. 2 eIDAS-VO; siehe auch BGH, Beschlüsse vom 19. Januar 2023 - V ZB 28/22, NJW 2023, 1587 Rn. 10; vom 30. März 2022 - XII ZB 311/21, aaO Rn. 9 mwN). Den danach zu stellenden Anforderungen an eine qualifizierte elektroni- sche Signatur wird jedoch auch eine einbettende Signatur gerecht (vgl. Ul- rich/Schmieder, NJW 2019, 113, 115). Insbesondere wird die in Art. 26 Buchst. d eIDAS-VO vorausgesetzte Erkennbarkeit der nachträglichen Veränderung der Daten dadurch sichergestellt, dass das Dokument in die Signatur eingebettet und mit dieser verbunden ist (vgl. LG Berlin [Zivilkammer 65], Urteil vom 20. Juni 2023 - 65 S 198/22, juris Rn. 53, Nichtzulassungsbeschwerde anhängig unter VIII ZR 179/23; siehe auch H. Müller, JuS 2015, 609, 611). Anders als bei einer - seit dem 1. Januar 2018 - gemäß § 130a Abs. 3, Abs. 2 Satz 2 ZPO, § 4 Abs. 2 ERVV unzulässigen Container-Signatur (vgl. BGH, Beschlüsse vom 15. Mai 2019 - XII ZB 573/18, BGHZ 222, 105 Rn. 14 f.; vom 19. Januar 2023 - V ZB 28/22, NJW 2023, 1587 Rn. 14; siehe auch BSG, NJW 2018, 2222 Rn. 5 [zu § 65a Abs. 3 SGG]; BAGE 163, 234 Rn. 5 f.), kann auch die Authentizität und Integrität der elektronischen Dokumente im weiteren Ver- 36 37 - 16 - fahren geprüft werden. Denn die Signaturdaten beziehen sich nicht auf ein über- geordnetes Datenobjekt ("Container"), das eine oder mehrere Dateien zu einer Einheit zusammenfasst und zusätzliche Informationen enthält (vgl. zur Contai- nersignatur BGH, Urteil vom 24. Mai 2022 - X ZR 82/21, GRUR 2022, 1174 Rn. 13; siehe auch Bacher, NJW 2015, 2753, 2754) und die deshalb nach einer Trennung der elektronischen Dokumente nicht mehr überprüft werden könnten (vgl. BR-Drucks. 645/17, S. 15). Die einbettende Signatur setzt vielmehr - wie auch die "detached" oder "inline"-Signaturen - an dem zu signierenden Dokument selbst an (vgl. H. Müller, NJW 2013, 3758, 3759). Die Anbringung dieser zwar im Format von den Vorga- ben des § 5 Abs. 1 Nr. 5 ERVV in Verbindung mit Nr. 5 der 2. ERVB 2022 abwei- chenden Signatur genügt deshalb - wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei an- genommen hat - den Anforderungen der § 130a Abs. 3 Satz 1 Alt. 1 ZPO, § 4 Abs. 1 Nr. 2 ERVV an eine qualifizierte elektronische Signatur und kann lediglich dann, wenn eine Bearbeitung des Dokuments für das Gericht aufgrund dieser Abweichung nicht möglich ist, zur Unwirksamkeit des Eingangs desselben im Sinne von § 130a Abs. 6 Satz 1 ZPO führen. (4) Diese Beurteilung entspricht auch dem aus Art. 2 Abs. 1 GG in Verbin- dung mit dem Rechtsstaatsprinzip folgenden Gebot des effektiven Rechtsschut- zes. Danach darf den Prozessparteien der Zugang zu den Gerichten nicht in un- zumutbarer, durch Sachgründe nicht mehr zu rechtfertigender Weise erschwert werden. Dies beeinflusst die Auslegung und Anwendung der verfahrensrechtli- chen Bestimmungen (vgl. BVerfG, NJW 2021, 52 Rn. 12). 38 39 - 17 - Wenn somit die einbettende Signatur - wie vorstehend aufgezeigt - eine Bearbeitung des signierten Dokuments durch das Gericht im konkreten Fall zu- lässt und sowohl der Authentizitäts- als auch der Integritätsfunktion - einer hand- schriftlichen Unterschrift vergleichbar - Rechnung trägt, kann eine mit ihr verse- hene Rechtsmittelschrift nicht allein aufgrund der Verwendung dieser Signatur als (form-)unwirksam angesehen werden. cc) Ausgehend hiervon hat das Berufungsgericht zu Recht angenommen, dass die Klägerin die Berufungsschrift wirksam bei Gericht eingereicht hat. 2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht der Klägerin jedoch einen über den erstinstanzlich zuerkannten Betrag hinausgehenden Anspruch aus ab- getretenem Recht auf Zahlung außergerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von (weiteren) 829,62 € gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB in Verbindung mit § 4 Abs. 5 RDGEG aF versagt. a) Das Berufungsgericht hat im Ausgangspunkt noch zu Recht angenom- men, dass der Klägerin ein Anspruch auf Zahlung von außergerichtlichen Rechts- verfolgungskosten dem Grunde nach gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB zusteht. Denn die Beklagte hat ihre aus der - auf das vorliegende Mietver- hältnis anwendbaren - Vorschrift des § 556d Abs. 1 BGB folgende Pflicht, von ihren Mietern nur die höchstzulässige Miete zu verlangen, pflichtwidrig und schuldhaft verletzt und die Klägerin dazu veranlasst, Ansprüche nach § 556g Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 BGB in der bis zum 31. März 2020 geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 51 EGBGB; inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, im Folgen- den: [aF]) geltend zu machen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 116; vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, NJW-RR 2022, 660 Rn. 22). Auch steht zwischen den Parteien nicht im Streit, 40 41 42 43 - 18 - dass die Klägerin für den vorliegend geltend gemachten Anspruch aktivlegitimiert ist (vgl. hierzu Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 38 ff., 162; vom 19. Januar 2022 - VIII ZR 123/21, NJW-RR 2022, 376 Rn. 26 ff., 30 mwN). b) Zu Unrecht ist das Berufungsgericht jedoch davon ausgegangen, eine Beauftragung der Klägerin durch die Mieter mit der Geltendmachung der künfti- gen Herabsetzung der Miete auf den höchstzulässigen Betrag sei nur im Hinblick auf die in der laufenden Mietstaffel noch anfallenden Überschreitungsbeträge er- forderlich und der den außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten zugrunde zu legende Gegenstandswert sei deshalb lediglich mit den bis zum Ende dieser Staf- fel anfallenden Überschreitungsbeträgen zu bemessen. aa) Zwar hat ein Schädiger nicht schlechthin alle durch ein Schadenser- eignis adäquat verursachten Rechtsverfolgungskosten des Geschädigten zu er- statten. Es entspricht jedoch ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass der Schädiger diejenigen Kosten der Rechtsverfolgung zu ersetzen hat, die aus Sicht des Geschädigten zur Wahrnehmung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig waren. Maßgeblich ist die ex-ante-Sicht einer vernünftigen, wirt- schaftlich denkenden Person, wobei keine überzogenen Anforderungen zu stel- len sind. Es kommt darauf an, wie sich die voraussichtliche Behandlung des Schadensfalls aus der Sicht des Geschädigten darstellt (vgl. BGH, Urteile vom 7. Dezember 2022 - VIII ZR 81/21, NJW 2023, 1368 Rn. 22; vom 24. Feb- ruar 2022 - VII ZR 320/21, NJW-RR 2022, 707 Rn. 18; vom 20. September 2023 - VIII ZR 247/22, NJW-RR 2024, 14 Rn. 24 mwN). Ob die Erforderlichkeit und Zweckmäßigkeit der ergriffenen Maßnahme gegeben ist, entzieht sich dabei einer generalisierenden Betrachtung; dies ist 44 45 46 - 19 - vielmehr vom Tatrichter aufgrund einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls festzustellen (vgl. Senatsurteil vom 20. September 2023 - VIII ZR 247/22, aaO Rn. 25). Der deshalb nur eingeschränkten revisionsrechtlichen Überprüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts nicht stand. Denn sie übergeht, dass es sich bei der Aufforderung, die im Wohnungsmietvertrag vereinbarte Miete auf das höchstzulässige Maß herabzusetzen, um eine im engen Zusammenhang mit der von der Klägerin zulässigerweise erhobenen Rüge und dem von ihr geltend ge- machten Anspruch auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete stehende Maß- nahme handelt, die letztlich dazu dient, für die Zukunft die Geltendmachung wei- tergehender Rückzahlungsansprüche der Mieter entbehrlich zu machen (vgl. Se- natsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 162; vom 19. Januar 2022 - VIII ZR 123/21, NJW-RR 2022, 376 Rn. 30; vom 18. Mai 2022 - VIII ZR 9/22, WuM 2022, 468 Rn. 31). bb) Ausgehend hiervon durften die Mieter bei der gebotenen Betrachtung ex ante im November 2019 trotz der hier vorliegenden Staffelmietvereinbarung die Beauftragung der Klägerin mit der Aufforderung der Beklagten zu einer - zeit- lich unbefristeten - Herabsetzung der Miete auf den höchstzulässigen Betrag als erforderlich erachten. Denn angesichts einer bereits zu diesem Zeitpunkt rund anderthalbfachen Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete und einer sich aus dem Mietvertrag ergebenden Erhöhung der zu zahlenden Miete in den nächsten Mietstaffeln um jährlich jeweils 3 % war ein Verstoß gegen §§ 556d ff. BGB auch über die geltende Mietstaffel hinaus absehbar. Der von der Klägerin mit dieser Aufforderung verfolgte Anspruch ist deshalb gemäß § 48 Abs. 1 GKG, § 9 ZPO (vgl. hierzu Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 117) mit dem 42-fachen des von ihr geltend gemachten Überschreitungs- betrags in Höhe von 194,19 € als dem höchsten für die Berechnung maßgebli- 47 - 20 - chen Einzelwert innerhalb des gemäß § 9 Abs. 1 ZPO zu betrachtenden Zeit- raums von dreieinhalb Jahren (vgl. hierzu Senatsurteil vom 30. März 2022 - VIII ZR 279/21, WuM 2022, 600 Rn. 47; Senatsbeschluss vom 10. Oktober 2023 - VIII ZR 45/22, juris Rn. 35; jeweils mwN) zu bemessen. c) Darüber hinaus hat das Berufungsgericht bei der Bemessung des Ge- genstandswerts zum einen verkannt, dass der von der Klägerin mit dem Rüge- schreiben vom 26. November 2019 geltend gemachte Anspruch auf Teilrückzah- lung der Mietkaution sich auf die zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlte Miet- kaution in Höhe von drei Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB iVm dem Mietver- trag) bezieht und die Klägerin deshalb die Rückzahlung des dreifachen und nicht - wie von den Tatgerichten angenommen - lediglich des zweifachen Überschrei- tungsbetrags verlangen konnte (vgl. hierzu auch Senatsbeschluss vom 10. Ok- tober 2023 - VIII ZR 45/22, juris Rn. 35). Zum anderen hat das Berufungsgericht übersehen, dass dieser Überschreitungsbetrag unter Zugrundelegung der von ihm getroffenen und von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen nur mit 175,59 € (620 € [Ausgangsmiete] - 444,41 € [höchstzulässige Miete]) statt mit 194,19 € zu bemessen ist. Der auf diesen Anspruch entfallende Gegenstands- wert beläuft sich deshalb auf 526,77 € (3 x 175,59 €) und nicht lediglich - wie vom Berufungsgericht angenommen - auf 388,38 € (2 x 194,19 €). d) Demgemäß beläuft sich der Gegenstandswert gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1, 3 RVG in der bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung insgesamt unter Berücksichtigung des von den Tatgerichten für den Anspruch auf Rückzah- lung zu viel gezahlter Miete zugrunde gelegten und insoweit nicht angegriffenen Gegenstandswerts in Höhe von 388,38 € (2 x 194,19 €) auf 9.071,13 € (42 x 194,19 € + 3 x 175,59 € + 2 x 194,19 €). Die Klägerin kann somit unter Zugrun- delegung dieses Werts weitere Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 829,62 € 48 49 - 21 - gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB in Verbindung mit § 4 Abs. 5 RDGEG aF nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 18. September 2021 (§ 291 BGB) beanspruchen. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf und der Rechtsstreit zur Endentschei- dung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt auf die Berufung der Klägerin zur Abänderung des erstinstanzlichen Urteils dahingehend, dass der Klage hinsicht- lich der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in vollem Umfang stattzuge- ben ist. 50 - 22 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Wedding, Entscheidung vom 13.04.2022 - 15a C 332/21 - LG Berlin, Entscheidung vom 14.02.2023 - 63 S 125/22 -

ECLI:DE:BGH:2023:101023BVIIIZR45.22.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 45/22 vom 10. Oktober 2023 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 10. Oktober 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie die Richter Dr. Reichelt und Messing beschlossen: 1. Der Senat beabsichtigt, das angefochtene Urteil im Tenor und in den Gründen wegen einer offenbaren Unrichtigkeit (Rechenfehler) dahingehend zu berichtigen (§ 319 ZPO), dass die Klägerin einen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 156,51 € statt in Höhe von 156,66 € hat. 2. Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch ein- stimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. 1. Die Klägerin, eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Registrierung gemäß § 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Be- reich der Inkassodienstleistungen verfügt, macht aus abgetretenem Recht des Mieters einer Wohnung der beklagten Vermieterin Ansprüche wegen eines be- haupteten Verstoßes gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015, in Kraft getreten am 1. Juni 2015) geltend. 1 - 3 - Zwischen der Beklagten und dem Mieter besteht seit dem 15. September 2018 ein Mietverhältnis über eine 35 m² große Wohnung, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungs- markt liegt. Die Mietvertragsparteien vereinbarten eine Staffelmiete; danach er- höhte sich die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete von anfänglich 599 € (17,11 €/m²) für den Zeitraum vom 1. Oktober 2019 bis zum 30. September 2020 auf 616,97 € (17,63 €/m²). Der Mieter trat im Juni 2019 seine Ansprüche im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse an die Klägerin ab, den Anspruch auf Rückzah- lung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Mo- natsmieten. Mit Schreiben vom 3. Juni 2019 rügte die Klägerin gegenüber der Beklag- ten - unter Berufung auf die Beauftragung durch den Mieter - einen Verstoß ge- gen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Wohnung. Die Klägerin verlangte mit dem Schreiben unter Fristsetzung Auskunft unter anderem über die Höhe der durch den Vormieter ge- zahlten Miete, über vorangegangene Mieterhöhungen und über durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen. Ferner begehrte sie die Rückerstattung der künftig über den zulässigen Höchstbetrag hinaus zu viel gezahlten Miete, die Heraus- gabe der anteiligen Mietkaution sowie die Abgabe der Erklärung, dass die künftig fällig werdende Miete auf den zulässigen Höchstbetrag herabgesetzt werde. Nach Ablauf der gesetzten Frist übersandte die Klägerin der Beklagten ein Mahn- schreiben. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin unter anderem - soweit für das Revisionsverfahren von Belang - die Rückzahlung von 234,74 € Miete für den 2 3 4 5 - 4 - Monat Oktober 2019 sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskos- ten in Höhe von - zuletzt - 958,19 €, jeweils nebst Zinsen, begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage insoweit lediglich im Hinblick auf einen Teil der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten - in Höhe von 193,97 € - nebst Zin- sen stattgegeben und die Zahlungsklage im Übrigen abgewiesen. Auf die Beru- fung der Klägerin hat das Landgericht die Beklagte - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels und Abweisung der Klage im Übrigen - zur Rück- zahlung von 156,66 € [richtig: 156,51 €] Miete für den Monat Oktober 2019 sowie zur Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 729,23 €, jeweils nebst Zinsen, verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht insoweit zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 2. Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Berufungsgericht, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe gegen die Beklagte aus § 556d Abs. 1, 2 BGB, § 556g Abs. 1, 2 BGB aF, § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, § 557a Abs. 4, § 398 BGB in Ver- bindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 ei- nen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 156,66 € [richtig: 156,51 €]. Die Höhe des Rückzahlungsanspruchs richte sich aufgrund der gesetzlich angeordneten Teilunwirksamkeit der zwischen den Mietvertragsparteien getroffe- nen Vereinbarung über die Miethöhe nach der Differenz zwischen der ortsübli- chen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent im Zeitpunkt der Fälligkeit der Miete für den Monat Oktober 2019 und der ab dem 1. Oktober 2019 nach der vertragli- chen Abrede geltenden Mietstaffel. 6 7 8 9 10 - 5 - Im Fall einer Staffelmietvereinbarung sei gemäß § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB die höchstzulässige Miete beziehungsweise deren Überschreitung nicht nur (einmal) für die Ausgangsstaffel, sondern für jede Folgestaffel (erneut) festzustel- len, wobei ab der zweiten Staffel nach § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB als maßgebli- cher Zeitpunkt für die Ermittlung der höchstzulässigen Miete an die Stelle des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt der Fälligkeit der ersten Miete der Folgestaffel trete. Einer erneuten Rüge der Miethöhe vor Beginn der neuen Mietstaffel am 1. Oktober 2019 habe es insoweit jedoch nicht bedurft. Die gegenteilige An- nahme des Amtsgerichts, dass der Mieter nicht geschuldete Mietanteile einer neuen Mietstaffel nur dann zurückfordern könne, wenn er den Verstoß auch er- neut gerügt habe, sei nach dem Wortlaut der einschlägigen Regelungen und der Betrachtung in ihrem Zusammenhang nicht zwingend, nach dem vom Gesetzge- ber zugrunde gelegten Zweck der Rüge fernliegend und zudem nicht angezeigt. Das Rügeschreiben der Klägerin vom 3. Juni 2019 erfülle den vom Ge- setzgeber verfolgten Zweck, dass der Vermieter erkennen könne, weshalb die Ausgangsmiete gegen § 556d Abs. 1 BGB verstoße und sich dieser "Fehler" in den Folgestaffeln fortsetze. Dabei sei vorliegend zusätzlich zu berücksichtigen, dass für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bezogen auf den Monat Oktober 2019 derselbe Mietspiegel - namentlich der Berliner Mietspiegel 2019, dessen Stichtag für die Datenerhebung der 1. September 2018 sei - wie in Bezug auf die Ausgangsmiete (ab 15. September 2018) heranzuziehen sei. Der geltend gemachte Anspruch auf Rückzahlung des nicht geschuldeten Mietanteils für den Monat Oktober 2019 bestehe allerdings nur in Höhe von 156,66 € [richtig: 156,51 €]. Denn die nach § 556g Abs. 1 Satz 1, 2, § 556d Abs. 1 BGB in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 11 12 13 14 - 6 - 28. April 2015 höchstzulässige Miete betrage 460,31 € ([richtig: 460,46 €] 418,46 € [richtig: 418,60 €] zuzüglich 10 Prozent). Die zu beurteilende Wohnung sei unstreitig in das Mietspiegelfeld A 1 des Berliner Mietspiegels 2019 einzuordnen, das eine Mietspanne von 5,50 €/m² bis 12,97 €/m² und einen Mittelwert von 7,90 €/m² ausweise. Unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung nach dem Berliner Mietspiegel 2019 sei auf den Mittelwert ein Aufschlag von 80 Prozent der Differenz zwischen dem Mittelwert und dem Spannenoberwert vorzunehmen. Daraus ergebe sich eine ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von (11,96 €/m² x 35 m² =) 418,46 € [richtig: 418,60 €] monatlich. Daneben habe die Klägerin einen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 729,23 €. Die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs aus § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 Nr. 1, §§ 249 ff., 398 BGB lägen vor, da die Beklagte ihre vorvertraglichen Pflichten verletzt habe, indem sie eine Miete vereinbart und verlangt habe, welche die nach § 556d Abs. 1, 2 BGB höchstzulässige Miete übersteige. Diese Pflichtverletzung habe die Beklagte, die zu ihrer Entlastung nichts vorgetragen habe, auch zu ver- treten. Ausgehend von einem Gegenstandswert in Höhe von bis zu 8.000 € er- gebe sich eine gemäß § 4 Abs. 5 RDGEG, § 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300 VV RVG erstattungsfähige Geschäftsgebühr (bei einem Gebührensatz von 1,3) in Höhe von 592,80 €, zuzüglich Auslagenpauschale und Umsatzsteuer demnach ein Er- satzanspruch in Höhe von insgesamt 729,23 €. Der Gegenstandswert sei dabei - wie von der Klägerin geltend gemacht - mit dem 47-Fachen des Überschreitungsbetrags zu bemessen, da sich das Inte- resse der Klägerin an den mit dem vorgerichtlichen Rügeschreiben vom 3. Juni 15 16 17 18 - 7 - 2019 geltend gemachten Auskünften nicht auf den Zeitraum der laufenden Mietstaffel beschränke, sondern auch auf die Folgestaffeln erstrecke, und auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels 2021 bereits jetzt absehbar sei, dass sich der Überschreitungsbetrag künftig nicht reduzieren werde. Der Berechnung des maßgeblichen Gegenstandswerts sei allerdings nur die Höhe des zugesproche- nen Überschreitungsbetrags (156,66 € [richtig: 156,51 €]) zugrunde zu legen. II. 1. Die angefochtene Entscheidung ist wegen eines offenbaren Rechen- fehlers, der dem Berufungsgericht bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- miete für die hier zu beurteilende Wohnung nach dem Berliner Mietspiegel 2019 unterlaufen ist, wie im Tenor unter Ziffer 1 angekündigt, zu berichtigen (§ 319 ZPO). Denn unter Zugrundelegung der vom Berufungsgericht ermittelten ortsüb- lichen Vergleichsmiete in Höhe von 11,96 €/m² ergibt sich für die 35 m² große Mietwohnung rechnerisch eine (ortsübliche) Monatsmiete von 418,60 € statt - wie vom Berufungsgericht versehentlich angenommen - 418,46 €. Demnach beträgt die höchstzulässige Miete gemäß §§ 556d ff. BGB statt 460,31 € richtigerweise 460,46 € (418,60 € zuzüglich 10 Prozent) und die von der Beklagten für den Mo- nat Oktober 2019 geschuldete Mietrückzahlung statt 156,66 € richtigerweise 156,51 € (616,97 € - 460,46 €). 2. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht (mehr) vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision mit der Begründung zugelassen, die Rechtssache habe grundsätzliche Bedeutung und erfordere eine Entschei- dung des Revisionsgerichts, weil sich die umstrittene Rechtsfrage, ob der Mieter, 19 20 21 - 8 - der mit dem Vermieter eine Staffelmiete vereinbart habe, nach §§ 556d ff. BGB nicht geschuldete Mietanteile einer neuen Mietstaffel nur dann zurückfordern könne, wenn er die in einer vorangegangenen Mietstaffel erhobene Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB aF bezogen auf die neue Mietstaffel wiederholt habe, in einer Vielzahl von vergleichbaren Fällen stelle. Diese Frage hat der Senat mit dem - nach dem Erlass des Berufungsurteils ergangenen - Urteil vom 30. März 2022 (VIII ZR 279/21, NJW-RR 2022, 1092 Rn. 56 ff.) geklärt. Da ein Revisionszulas- sungsgrund auch sonst nicht zu erkennen ist, sind die Voraussetzungen für die Zulassung einer Revision nicht (mehr) gegeben. 3. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat frei von Rechtsfehlern einen Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung über- höhter Miete für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 156,51 € [nicht: 156,66 €] sowie auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 729,23 €, je- weils nebst Zinsen, bejaht. a) Das Berufungsgericht ist ohne revisionsrechtlich beachtliche Rechts- fehler zu dem Ergebnis gelangt, dass die Klägerin gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB in Verbindung mit § 556g Abs. 2 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB anzuwendenden bis 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgen- den aF), § 398 BGB einen Anspruch auf Rückzahlung von 156,51 € [nicht: 156,66 €] an zu viel gezahlter Miete für den Monat Oktober 2019 hat. aa) Zutreffend und von den Parteien im Revisionsverfahren auch nicht in Frage gestellt ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Regelun- gen der §§ 556d ff. BGB auf das hier zu beurteilende Mietverhältnis Anwendung finden. Auch steht zwischen den Parteien nicht im Streit, dass die Klägerin für die vorliegend geltend gemachten Ansprüche aktivlegitimiert ist, insbesondere die vom Mieter vorgenommene Abtretung seiner Rückzahlungsansprüche aus 22 23 24 - 9 - § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB an die Klägerin auch einen solchen Anspruch wegen der für den Monat Oktober 2019 entrichteten Miete umfasst. Es begegnet ferner keinen rechtlichen Bedenken, dass das Berufungsgericht angenommen hat, die gemäß § 556g Abs. 2 BGB aF erforderliche, von der Klägerin im Juni 2019 erho- bene Rüge erfülle die Voraussetzungen des § 556g Abs. 2 BGB aF und habe in Bezug auf den zuvor bezeichneten Rückzahlungsanspruch für den Monat Okto- ber 2019 nicht wiederholt werden müssen, obgleich nach den mietvertraglichen Vereinbarungen ab dem 1. Oktober 2019 eine neue Mietstaffel (Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von ursprünglich 599 € auf 616,97 €) begonnen hat. (1) Der Senat hat mit - nach Erlass des Berufungsurteils ergangenem - Urteil vom 30. März 2022 (VIII ZR 279/21, NJW-RR 2022, 1092) entschieden, dass bei vereinbarter Staffelmiete eine vom Mieter nach § 556g Abs. 2 BGB aF erhobene Rüge in der folgenden Mietstaffel fortwirkt und nicht wiederholt werden muss. Wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf das vorbezeichnete Se- natsurteil (aaO Rn. 56 ff.) Bezug genommen. (2) Die Revision geht auf die in diesem Senatsurteil angeführten Gründe in ihrer Revisionsbegründung nicht ein. Die von der Revision vorgebrachten Ar- gumente geben auch keinen Anlass zu einer von der genannten Rechtsprechung des Senats abweichenden Beurteilung. Insbesondere ist entgegen der Auffas- sung der Revision im Fall einer Staffelmietvereinbarung eine Wiederholung der gemäß § 556g Abs. 2 BGB aF erforderlichen Rüge für jede Mietstaffel nicht etwa deshalb geboten, weil der Mieter im Voraus - wie die Revision meint - regelmäßig keine Erkenntnismöglichkeiten dazu habe, ob und in welchem Umfang die für eine künftige Mietstaffel vereinbarte Miete die - nach § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB insoweit maßgebliche - ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Beginns jener Mietstaffel übersteige. 25 26 - 10 - (a) Die Erhebung einer (qualifizierten) Rüge im Sinne von § 556g Abs. 2 BGB aF soll ausweislich des in den Gesetzesmaterialien zum Ausdruck gekom- menen Regelungszwecks dazu dienen, den Vermieter darüber in Kenntnis zu setzen, aus welchen Gründen, in welcher Höhe und ab welchem Zeitpunkt eine Rückerstattung verlangt wird (vgl. Senatsurteil vom 30. März 2022 - VIII ZR 279/21, aaO Rn. 60 mwN). Insbesondere wollte der Gesetzgeber vor dem Hin- tergrund, dass die Ermittlung der zulässigen Miethöhe mit Unsicherheiten ver- bunden ist, vermeiden, dass der Vermieter sich ohne Vorwarnung nachträglich mit Rückforderungsansprüchen konfrontiert sieht, obwohl er redlich bemüht war, die Maßgaben der §§ 556d ff. BGB einzuhalten (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 33). (b) Dieses Ziel wird - zumal der Vermieter bei Erhebung einer Rüge, die sich gegen die Miethöhe einer niedrigeren Staffelstufe richtet, grundsätzlich nicht davon ausgehen darf, dass der Mieter die für nachfolgende Mietstaffeln verein- barte höhere Miete billigen will (vgl. Senatsurteil vom 30. März 2022 - VIII ZR 279/21, aaO Rn. 60) - durch die (einmalige) Erhebung einer Rüge zweifelsohne erreicht. Einer erneuten Rüge bei Beginn einer neuen Mietstaffel bedarf es hierzu nicht. (c) Etwas anderes gilt grundsätzlich auch nicht für den von der Revision angeführten - hier nach den rechtsfehlerfreien und von der Revision insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts allerdings ohnehin nicht gegebenen - Fall, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete - etwa durch Modernisierungen oder das Vorliegen eines neuen Mietspiegels - zwischen dem Beginn der Mietstaffel, während der die Erhebung der Rüge durch den Mieter erfolgt ist, und dem Beginn einer nachfolgenden Mietstaffel, auf die sich das Rückzahlungsverlangen des Mieters (auch) bezieht, erhöht hat. Denn dieser Um- stand hätte gemäß § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB zwar Auswirkungen auf die Höhe des betreffenden Rückzahlungsanspruchs des Mieters und könnte auch dazu 27 28 29 - 11 - führen, dass ein in Bezug auf die vorangegangene Mietstaffel (zu Recht) gerügter Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB nicht mehr gegeben wäre. Dies ändert aber nichts daran, dass die in einer vorangegangenen Mietstaffel erhobene (qualifizierte) Rüge in einer solchen Konstellation ebenfalls geeignet wäre, den aufgezeigten vom Gesetzgeber verfolgten Zweck auch für die Zeit nach Beginn einer neuen Mietstaffel zu erfüllen. Denn jedenfalls erhält der Vermieter durch eine solche Rüge Kenntnis davon, von welcher ortsüblichen Vergleichsmiete der Mieter - bezogen auf die zum Zeitpunkt der Erhebung der Rüge laufende Mietstaffel - ausgeht und dass dieser etwa bestehende Rückzah- lungsansprüche künftig geltend machen wird. Deren Höhe - also insbesondere, ob die vom Mieter angenommene ortsübliche Vergleichsmiete den materiell- rechtlichen Vorgaben entspricht - kann und wird der Vermieter - schon im eige- nen Interesse - selbstständig überprüfen. Auch die von der Revision angeführten Umstände, die eine Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Hinblick auf nachfolgende Mietstaffeln bewirken könnten, sind dem Vermieter entweder - so im Fall der Durchführung einer Modernisierung - bekannt oder er kann sie - so im Fall des Vorliegens eines neuen Mietspiegels - ohne weiteres ermitteln und sich auf diese Weise auf das Bestehen und gegebenenfalls den Umfang künftiger Rückzahlungsansprüche des Mieters einrichten. bb) Die - von der Revision nicht eigenständig angegriffene - Annahme des Berufungsgerichts, die Klägerin könne für den Monat Oktober 2019 der Höhe nach eine Mietrückzahlung von 156,51 € [nicht: 156,66 €] verlangen, ist aus re- visionsrechtlicher Sicht ebenfalls nicht zu beanstanden. Gemäß den rechtsfeh- lerfreien und nicht angegriffenen tatsächlichen Feststellungen des Berufungsge- richts ergibt sich aus dem vorliegend zu Recht vom Berufungsgericht angewen- deten Berliner Mietspiegel 2019, der als Stichtag für die in der Mietspiegeltabelle ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmieten den 1. September 2019 angibt, 30 31 - 12 - die vom Berufungsgericht ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete von 11,96 €/m² und damit für die 35 m² große Mietwohnung eine (ortsübliche) Monatsmiete in Höhe von 418,60 € [nicht: 418,46 €]. Demnach übersteigt die vom Mieter für den Monat Oktober 2019 entsprechend der mietvertraglichen Abrede (unter Vorbe- halt) gezahlten Nettokaltmiete in Höhe von 616,97 € die höchstzulässige Miete in Höhe von 460,46 € ([nicht: 460,31 €] 418,60 € [nicht: 418,46 €] zuzüglich 10 Pro- zent) um 156,51 € [nicht: 156,66 €]. b) Das Berufungsgericht hat nach Maßgabe der hierzu vom Senat in sei- nem Urteil vom 27. Mai 2020 (VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352, Rn. 113, 116 ff.) aufgestellten Grundsätze im Ergebnis auch rechtsfehlerfrei einen Anspruch der Klägerin aus abgetretenem Recht gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG aF auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 729,23 € bejaht. Insbesondere ist die Annahme des Berufungsgerichts, der Bemessung der gemäß § 4 Abs. 5 RDGEG aF erstattungsfähigen Gebühren für die vorgerichtli- che Tätigkeit der Klägerin sei ein Gegenstandswert von bis 8.000 € zugrunde zu legen, im Ergebnis nicht zu beanstanden. Soweit das Berufungsgericht den Gegenstandswert mit dem 47-Fachen des seinerseits zuerkannten Überschreitungsbetrags in Höhe von 156,51 € [nicht: 156,66 €] bemessen hat, hat es zwar übersehen, dass sich die mit dem insoweit maßgeblichen vorgerichtlichen Rügeschreiben der Klägerin vom 3. Juni 2019 geltend gemachten Ansprüche zum Teil auf solche Monate beziehen, die noch innerhalb der nach den vertraglichen Vereinbarungen bis zum 30. Septem- ber 2019 geltenden Ausgangsmietstaffel (in Höhe von 599 €) liegen, weshalb in- soweit ein entsprechend niedrigerer Überschreitungsbetrag zugrunde zu legen 32 33 34 - 13 - ist (599 € - 460,46 € [höchstzulässige Miete] = 138,54 €). Dies wirkt sich gebüh- renrechtlich indes nicht aus, weil der Gegenstandswert der vorgerichtlichen Tä- tigkeit der Klägerin auch unter Berücksichtigung dieses Umstands innerhalb der maßgeblichen Spanne von über 7.000 € bis 8.000 € liegt. Der vorbezeichnete niedrigere Überschreitungsbetrag ist ausschließlich für die Wertberechnung der vorgerichtlich geltend gemachten Ansprüche auf Teilrückzahlung der Mietkaution (dreifacher Überschreitungsbetrag [vgl. § 551 BGB iVm dem vom Berufungsgericht festgestellten Inhalt des Mietvertrags]) so- wie auf Rückzahlung künftig unter Vorbehalt gezahlter Miete (hier - entsprechend dem Ansatz der Klägerin selbst - zweifacher Überschreitungsbetrag [§ 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO]) maßgebend. Der Wertberechnung des Anspruchs auf Abgabe einer Erklärung, dass die Miete künftig herabgesetzt wird, die sich nach § 48 Abs. 1 GKG, § 9 ZPO richtet (vgl. Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO Rn. 117), ist hingegen - da die hier getroffene Staffelmietvereinbarung zu sich verändernden Jahresbeträgen führt - der höchste für die Berechnung maß- gebliche Einzelwert innerhalb des gemäß § 9 Abs. 1 ZPO zu betrachtenden Zeit- raums von dreieinhalb Jahren zugrunde zu legen (vgl. BGH, Beschluss vom 23. Mai 2017 - II ZR 169/16, ZIP 2017, 1879 Rn. 5). Demgemäß kommt eine (teil- weise) Berücksichtigung des oben genannten geringeren Überschreitungsbe- trags (138,54 €) insoweit nicht in Betracht. Es ergibt sich somit ein Gegenstands- wert von insgesamt (mindestens) 7.266,12 € (5 x 138,54 € + 42 x 156,51 €). 4. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zu- stellung dieses Beschlusses. 35 36 - 14 - Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass der Senat beabsichtigt, die an- gekündigte Berichtigung des Berufungsurteils auch im Fall der Rücknahme der Revision noch vorzunehmen. Dr. Bünger Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Messing Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Rücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Neukölln, Entscheidung vom 01.09.2020 - 18 C 44/20 - LG Berlin, Entscheidung vom 28.12.2021 - 65 S 120/21 - 37

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietkaution Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Charlottenburg Entscheidungsdatum: 19.02.2015 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 202 C 364/14 ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2015:0219.202C364.14.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 138 BGB, § 536 Abs 1 BGB, § 536b BGB, § 551 Abs 1 BGB, § 551 Abs 4 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietkaution Vollstreckungsgegenklage des ehemaligen Wohnraummieters gegen die Zwangsvollstreckung aus einer notariellen Unterwerfungserklärung: Wirksamkeitsprüfung für die Unterwerfung hinsichtlich laufender Mieten; Einwand der Übersicherung durch geleistete Mietkaution und der Minderung wegen Mietmängeln Orientierungssatz 1. Eine notarielle Unterwerfungserklärung hinsichtlich des Zahlungsanspruchs gegen den Wohnraummieter auf Leistung laufender Mieten ist weder unwirksam i.S.d. § 551 Abs. 4 BGB oder wegen Verstoßes gegen § 138 BGB, noch bestehen vorliegend materielle Einwendungen gegen die Ansprüche auf Mietzahlungen in Anbetracht von Mietminderungsrechten des Mieters wegen Mängeln der Wohnung.(Rn.20) 2. Ein Verstoß gegen § 551 BGB liegt nicht deswegen vor, weil der Mieter eine Kaution geleistet hat und deshalb ein Fall der Übersicherung vorläge. Die Unterwerfungserklärung führt nicht dazu, dass die in § 551 Abs. 1 BGB enthaltene, zulässige Höhe betreffend Mietsicherheiten überschritten wäre. Die notarielle Unterwerfungserklärung des Mieters wegen laufender Mieten ist kein Sicherungsmittel im Sinne des § 551 BGB, sondern betrifft nur die Frage der Durchsetzbarkeit eines Anspruches, indem es die Beitreibung der Forderung in Form der laufenden Mieten erleichtert und damit letztlich ein gerichtliches Verfahren zur Schaffung eines Zahlungstitels vermeidet.(Rn.23) 3. Unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung gehören ohne weitere Anhaltspunkte in einer Erdgeschosswohnung weder eine Gegensprechanlage noch ein Türstopper für das Gästebad noch ein weiterer Schlüssel (bei Übergabe nur eines Schlüssels) bei einer Nutzung der Wohnung durch eine Person zu dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache mit der Konsequenz, dass im Falle des Fehlens dieser Einrichtungen bzw. des weiteren Schlüssels ein Mangel vorläge. Im Hinblick auf eine gelockerte Verblendung eines Heizkörpers, eine gelockerte Telefondose, eine fehlende Fußleiste, die defekten Lampen und das spritzende Wasser im Bad handelt es sich nicht um zur Minderung berechtigende Mängel, da Anhaltspunkte für eine nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung dadurch weder vorgetragen noch ersichtlich sind. Vielmehr handelt es sich um geringfügige Beeinträchtigungen, die ohne großen Aufwand kostengünstig beseitigt werden können.(Rn.30) 4. Im Hinblick auf eine behaupteten Funktionsstörungen der Heizungen scheidet eine Minderung in den außerhalb der Heizperiode liegenden Monaten (hier: Mai und Juni) aus. Dies gilt insbesondere deshalb, weil die Wohnung teilweise sowohl über eine Fußbodenheizung als auch über Heizkörper verfügt, so dass der Ausfall eines Heizmittels nicht zwangsläufig zu einer nicht unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung führt. Gleiches gilt für eine "unakzeptable" Lautstärke des Lüfters im Bad, da sich dem eine konkrete, nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung, die zur Bestimmung einer etwaigen Minderungsquote geeignet ist, nicht entnehmen lässt.(Rn.32) Verfahrensgang nachgehend BGH, 14. Juni 2017, VIII ZR 76/16, Versäumnisurteil Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien waren über einen Mietvertrag vom 03.12.2013, wegen dessen Einzelheiten auf die Anlage K 1 (Bl. 9-21 d.A.) Bezug genommen wird, über die Wohnung im Erdgeschoss des Gebäudes ... Berlin, deren Mieter die Kläger und deren Vermieter der Beklagte war, miteinander verbunden. Die vereinbarte Nettokaltmiete betrug monatlich 1.980,00 EUR zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 520,00 EUR, mithin insgesamt 2.500,00 EUR monatlich. Randnummer 2 Die Kläger leisteten entsprechend der in § 4 des Mietvertrages getroffenen Vereinbarung eine Kaution in Höhe von 6.000,00 EUR und unterwarfen sich ausweislich der notariellen Urkunde vom 04.12.2014, wegen deren Einzelheiten auf die Anlage K 2 (Bl. 22-24 d.A.) verwiesen wird, als Gesamtschuldner wegen der laufenden Mieten der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen. Randnummer 3 Die im als Arbeitszimmer der Wohnung genutzten Raum vorhandene, nicht zum Öffnen vorgesehene Dachkuppel ließ sich nicht öffnen, zudem fehlte ein Türstopper, das Gäste-Bad verfügte innen über keinen Griff, es war keine Gegensprechanlage vorhanden und den Klägern wurde lediglich ein Schlüssel zu der Wohnung ausgehändigt. Randnummer 4 Mit anwaltlichem Schreiben vom 31.03.2014 zeigten die Kläger dem Beklagten im Einzelnen näher beschriebene, als solche bezeichnete Mängel an, setzten dem Beklagten erfolglos eine Frist zur Beseitigung der behaupteten Mängel, beriefen sich auf eine Minderung mit einer Quote von 20 % und kündigten an, die Miete ab März 2014 entsprechend zu kürzen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Schreibens vom 31.03.2014 wird auf die Anlage K 4 (Bl. 44-45 d.A.) verwiesen. Randnummer 5 Die Kläger zahlten im Hinblick auf die Miete für April lediglich einen Betrag in Höhe 1.500,00 EUR, für den Monat Mai 2014 einen Betrag in Höhe von 1.000,00 EUR und im Juni 2014 gar keine Miete. Wegen des Differenzbetrages zu der vertraglich vereinbarten Miete in Höhe von 5.000,00 EUR zuzüglich Zinsen betrieb der Beklagte auf der Grundlage der notariellen Unterwerfungserklärung die Zwangsvollstreckung gegen die Kläger und erwirkte einen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss des Amtsgerichts Charlottenburg vom 27.06.2014 – Gz: 38 M 4751/14 – im Hinblick auf eine Forderung in Höhe von 5.216,85 EUR (Hauptforderung zuzüglich Verfahrenskosten) zur Kontopfändung. Randnummer 6 Das Mietverhältnis wurde zum 30.06.2014 beendet. Die gepfändeten Beträge wurde an die Prozessbevollmächtigten des Beklagten - zur Hälfte durch beide Kläger - ausgezahlt, wobei zwischen den Parteien ist, ob dies auf einer Leistung der Kläger beruhte oder durch die Bank der Kläger aufgrund der betriebenen Zwangsvollstreckung erfolgte. Randnummer 7 Die Kläger sind der Auffassung, die notarielle Unterwerfungserklärung sei wegen Übersicherung in Anbetracht der geleisteten Kaution unwirksam. Zudem sei die Miete in den Monaten April, Mai und Juni 2014 aufgrund der vorhandenen Mängel nicht in voller Höhe geschuldet gewesen. Die Kläger behaupten, es hätten folgende – weitere - Mängel vorgelegen, die eine Mietminderung in Höhe von 20 % gerechtfertigt hätten: Randnummer 8 - verschmutzter Heizkörper in der Küche, Verblendung des Heizkörpers lose, - Telefondose im Schlafzimmer lose, - im als Arbeitszimmer genutzten Raum hätte eine Fußleiste gefehlt, - Lampen in Wohnzimmer und Küche defekt, - Auswechslung des Perlators oder der Armatur im Bad, weil das Wasser spritzt, - Lüfter im Bad unakzeptabel laut, - Heizung nicht in Ordnung: im Wohnzimmer Fußbodenheizung defekt (wird nur mäßig warm), im Arbeitszimmer Heizkörper defekt (wird nicht warm), ebenso die Fußbodenheizung, im ersten Schlafzimmer (rechtes Zimmer) funktioniert Fußbodenheizung nicht. Randnummer 9 Nachdem die Kläger mit der Klageschrift vom 05.08.2014, zugestellt am 11.09.2014, ursprünglich beantragt hatten, die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde des Notars ..., Ur-Nr. N 1364/2013 vom 04.12.2013 für unzulässig zu erklären und die Zwangsvollstreckung aus der zuvor bezeichneten Urkunde einstweilen ohne, hilfsweise gegen Sicherheitsleistung einzustellen, haben die Kläger den Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung mit Schriftsatz vom 14.08.2014 dahingehend geändert, dass nur noch eine Einstellung gegen Sicherheitsleistung begehrt wurde und schließlich haben die Parteien den Antrag übereinstimmend für erledigt erklärt. Randnummer 10 Der Kläger zu 1. beantragt, Randnummer 11 die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde des Notars … Ur-Nr. N 1364/2013 vom 04.12.2013 für unzulässig zu erklären. Randnummer 12 Die Klägerin zu 2. hat ihren ursprünglichen Klageantrag in einen Zahlungsantrag umgestellt und beantragt zuletzt, Randnummer 13 den Beklagten zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von 2.781,63 EUR zu zahlen. Randnummer 14 Der Beklagte widerspricht der „Klageänderung“ und beantragt, Randnummer 15 die Klage abzuweisen. Randnummer 16 Der Beklagte behauptet, die Kläger hätten die gepfändeten Beträge überwiesen. Der Beklagte ist zudem der Auffassung, die notarielle Unterwerfungserklärung sei wirksam. Im Übrigen seien die behaupteten Mängel entweder nicht vorhanden oder bereits bei Besichtigung und Anmietung vorhanden gewesen oder derart geringfügig, dass sie eine Minderung der Miete nicht rechtfertigen könnten. Hierzu bestreitet der Beklagte zunächst, dass ein Heizkörper verschmutzt und dessen Verblendung lose gewesen sei und behauptet, die Verschmutzung sei mit Seife zu entfernen, die angeblich gelockerte Telefondose mit einem Schraubenzieher zu befestigen gewesen. Der Austausch von Leuchtmitteln sei ebenso Sache des Mieters wie der Austausch eines Perlators mit Blick auf § 12 Ziff. 3 des Mietvertrages, die Heizung werde in der warmen Jahreszeit ohnehin nicht benötigt. Randnummer 17 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes, insbesondere wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens, wird vollumfänglich auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 15.01.2015 Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 18 Die Klage der Kläger zu 1. und 2. ist jeweils zulässig, jedoch unbegründet. I. 1. Randnummer 19 Die Klage des Klägers zu 1. ist zulässig. Insbesondere ist sie, soweit sich der Kläger zu 1. auf die Unwirksamkeit des der Zwangsvollstreckung zugrundeliegenden Titels in Form der notariellen Unterwerfungserklärung gemäß § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO beruft, als Vollstreckungsgegenklage gemäß § 767 ZPO analog (Titelgegenklage), und, soweit der Kläger zu 1. materielle Einwendungen gegen die durch den Titel festgestellten Ansprüche erhebt, als Vollstreckungsabwehrklage gemäß § 767 ZPO statthaft. Auch ist das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis gegeben. Dem steht nicht entgegen, dass die Zwangsvollstreckung durch Befriedigung des Beklagten beendet ist, da das Rechtsschutzbedürfnis fortbesteht, solange der der Zwangsvollstreckung zugrundeliegende Titel seitens des Gläubigers noch nicht herausgegeben wurde und eine weitere Zwangsvollstreckung droht (vgl. Hergel in Zöller, ZPO, 30. Auflage 2014, § 767, Rn. 8). Dies ist vorliegend der Fall, was sich nicht zuletzt daraus ergibt, dass der Kläger zu 2. einen Rückforderungsanspruch geltend macht und die Beklagte für den Fall des Obsiegens des Klägers zu 2. bereits eine weitere Zwangsvollstreckung gegenüber dem Kläger zu 1. angekündigt hat. 2. Randnummer 20 Die Klage ist jedoch unbegründet. Die notarielle Unterwerfungserklärung erweist sich weder als unwirksam, soweit sich die Kläger dort hinsichtlich der laufenden Mieten der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen haben, noch bestehen materielle Einwendungen gegen die dem Titel zugrundeliegenden Ansprüche auf Zahlung der laufenden Mieten. a.) Randnummer 21 Die notarielle Unterwerfungserklärung ist wirksam. Insbesondere ist sie nicht als abweichende Vereinbarung im Sinne von § 551 Abs. 4 BGB oder wegen eines Verstoßes gegen § 138 BGB unwirksam. Randnummer 22 Es kann in diesem Zusammenhang dahinstehen, ob es sich bei dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag über einen Wohnraum- oder Gewerberaummietvertrag handelt, wobei in letzterem Fall § 551 BGB gemäß § 578 BGB bereits nicht anwendbar wäre. Für einen Gewerbemietvertrag insgesamt spräche indes, dass es sich bei der Klägerin zu 2. um eine juristische Person handelt, die selbst nicht wohnen und daher auch keinen Wohnraummietvertrag schließen kann. Es kommt daher im Ergebnis auch nicht auf die zwischen den Parteien streitige Frage an, aus welchem Grund die Klägerin zu 2. Mietvertragspartei wurde. Auch dem klägerischen Vortrag lässt sich nicht entnehmen, dass die Klägerin zu 2. nur die Mieterpflichten übernehmen sollte und es sich deswegen möglicherweise um einen gegen § 551 BGB verstoßenden Schuldbeitritt handeln würde (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 551, Rn. 87a BGB). Vielmehr lässt sich der vertraglichen Vereinbarung entnehmen, dass auch die Klägerin zu 2. sämtliche Rechte und Pflichten eines Mieters erhält (vgl. dazu Blank in Schmidt-Futterer, aaO). Es kommt in diesem Zusammenhang nicht darauf an, ob sie die Wohnung selbst tatsächlich nutzt. Entgegen der Auffassung der Kläger steht dem auch nicht entgegen, dass die Klägerin zu 2. nicht selbst „wohnen“ kann, so dass sich eine Überlassung an eine natürliche Person als unberechtigte Untervermietung darstellen würde. Vielmehr kann die Klägerin zu 2. nur durch ihr Vertretungsorgan – den jeweiligen Geschäftsführer – handeln, bei dem es sich nicht um einen „Dritten“ handelt, weswegen eine Nutzung durch diesen keine unberechtigte Untervermietung darstellte. Randnummer 23 Ein Verstoß gegen § 551 BGB liegt auch nicht deswegen vor, weil die Kläger eine Kaution leisteten und deswegen ein Fall der Übersicherung vorläge. Die Unterwerfungserklärung führt nicht dazu, dass die in § 551 Abs. 1 BGB enthaltene, zulässige Höhe betreffend Mietsicherheiten überschritten wäre. Insbesondere handelt es sich bei der Unterwerfungserklärung nicht um eine Sicherheit im Sinne von § 551 BGB mit der Konsequenz, dass diese zur der geleisteten Kaution hinzuzurechnen wäre und deswegen ein Fall der Übersicherung aufgrund eines Überschreitens der in § 551 Abs. 1 BGB genannten Höhe vorläge. Die Sicherheit im Sinne von § 551 BGB dient der Abdeckung der Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter. Die notarielle Unterwerfungserklärung hingegen ist kein Sicherungsmittel im Sinne des § 551 BGB, sondern betrifft nur die Frage der Durchsetzbarkeit eines Anspruches, indem es die Beitreibung der Forderung in Form der laufenden Mieten erleichtert und damit letztlich ein gerichtliches Verfahren zur Schaffung eines Zahlungstitels vermeidet. Randnummer 24 Auch fehlt es an konkreten Anhaltspunkten, dass die notarielle Unterwerfungserklärung wegen eines Verstoßes gegen § 138 BGB unwirksam wäre. b.) Randnummer 25 Es bestehen keine materiell-rechtliche Einwendungen gegen den titulierten Anspruch auf Zahlung der laufenden Mieten. Die insoweit streitgegenständlichen, restlichen Mieten für den Monat April in Höhe von 1.000,00 EUR, für den Monat Mai in Höhe von 1.500,00 EUR und für den Monat Juni in Höhe von 2.500,00 EUR sind nicht aufgrund einer Mietminderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB erloschen. Randnummer 26 Die seitens der Kläger erhobenen Einwendungen greifen bereits nach ihrem eigenen Vortrag nur teilweise, soweit er sich auf eine Minderungsquote von 20 % beruft, die rückständigen Mieten diesen Betrag jedoch überschreiten. Randnummer 27 Soweit sich die Kläger. darauf berufen, dass die Miete bereits seit dem Monat März 2013 gemindert sei, ist darin zwar eine Aufrechnungserklärung mit einem Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete gemäß §§ 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt BGB zu sehen. Mangels vorheriger Mängelanzeige sind die Kläger jedoch gemäß § 536c Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht zur Minderung der Miete in dem Monat März 2014 berechtigt. Randnummer 28 Die Wohnung verfügte zudem in dem streitgegenständlichen Zeitraum über keine zur Minderung berechtigenden Mängel. Randnummer 29 Gemäß § 536 Abs. 1 BGB hat der Mieter nur eine angemessene herabgesetzte Miete zu entrichten, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert, oder wenn ein solcher Mangel später entsteht, wobei eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht bleibt. Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn die Istbeschaffenheit von der vertraglich geschuldeten Sollbeschaffenheit abweicht, wobei hinsichtlich der Bestimmung des Umfangs des vertragsgemäßen Gebrauchs mangels entsprechender Vereinbarung der Parteien – wie vorliegend – die Verkehrsanschauung als Auslegungshilfe heranzuziehen ist (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 536, Rn. 19, 20). Das Vorliegen eines Mangels führt jedoch nur dann zu einer Minderung, wenn der Mangel eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache darstellt. Ein unerheblicher Mangel liegt unter anderem mangels nicht unerheblicher Minderung der Gebrauchstauglichkeit vor, wenn er leicht erkennbar und schnell sowie mit geringen Kosten beseitigt werden kann (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 536, Rn. 47, m.w.N.). Randnummer 30 Im Hinblick auf den verschmutzen Heizkörper, die nicht zu öffnende Dachkuppel, den fehlenden Türstopper, den nicht vorhandenen Griff im Gäste-Bad, die fehlende Gegensprechanlage und den fehlenden zweiten Schlüssel liegen bereits keine Mängel vor, da insofern eine Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit nicht vorliegt. Eine ausdrückliche oder konkludente Vereinbarung hinsichtlich der vereinbarten Beschaffenheit liegt nicht vor. Unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung gehören ohne weitere Anhaltspunkte weder in einer Erdgeschosswohnung eine Gegensprechanlage ohne Weiteres noch ein Türstopper noch ein weiterer Schlüssel bei Nutzung der Wohnung durch eine Person zu dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache mit der Konsequenz, dass im Falle des Abweichens ein Mangel vorläge. Auch erschließt sich nicht, dass die unstreitig nicht zum Öffnen konzipierte Dachkuppel einen Mangel darstellen soll. Im Hinblick auf den fehlenden Griff im Gäste-Bad kommt hinzu, dass einer etwaigen Minderung § 536b BGB entgegensteht, da Anhaltspunkte dafür, dass der Griff nicht bereits bei Vertragsschluss fehlte nicht ersichtlich sind und auch ein arglistiges Verschweigen durch den Beklagten in Anbetracht der Offenkundigkeit des gerügten Mangels nicht behauptet wird. Randnummer 31 Im Hinblick auf die gelockerte Verblendung eines Heizkörpers, die gelockerte Telefondose, die fehlende Fußleiste, die defekten Lampen und das spritzende Wasser im Bad handelt es sich nicht um zur Minderung berechtigende Mängel, da Anhaltspunkte für eine nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung dadurch weder vorgetragen noch ersichtlich sind. Vielmehr handelt es sich auch nach dem klägerischen Vortrag um geringfügige Beeinträchtigungen, die ohne großen Aufwand kostengünstig beseitigt werden können. Randnummer 32 Im Hinblick auf die behaupteten Funktionsstörungen der Heizungen scheidet eine Minderung in den außerhalb der Heizperiode liegenden Monaten Mai und Juni 2013 aus. Auch im Monat April war die Miete aufgrund einer Gebrauchsbeeinträchtigung nicht gemindert. Insofern lässt sich eine konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung nicht feststellen. Es ergibt sich weder welche Temperaturen bei welchen Außentemperaturen an wie vielen Tagen erreicht werden konnten. Zu einem entsprechenden Vortrag hätte bereits seit dem Schriftsatz des Beklagten vom 18.09.2014 Anlass bestanden, zumal die Fußbodenheizung auch nach dem klägerischen Vortrag zumindest im Wohnzimmer nicht vollständig defekt gewesen sein soll und die Wohnung teilweise sowohl über eine Fußbodenheizung als auch über Heizkörper verfügt, so dass der Ausfall eines Heizmittels nicht zwangsläufig zu einer nicht unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung führt. Gleiches gilt für die „unakzeptable“ Lautstärke des Lüfters im Bad, da sich dem eine konkrete, nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung, die zur Bestimmung einer etwaigen Minderungsquote geeignet ist, nicht entnehmen lässt. Randnummer 33 Die Klage war nach alledem abzuweisen. II. 1. Randnummer 34 Die Klage der Klägerin zu 2. ist zulässig. Insbesondere steht die Änderung des Klageantrags der Zulässigkeit der Klage nicht entgegen, weil der Übergang von der Vollstreckungsgegenklage zur Klage auf Rückgewähr des beigetriebenen oder zur Abwendung der Zwangsvollstreckung geleisteten Betrages unabhängig von der in Betracht gezogenen materiellen Anspruchsgrundlage als "verlängerte Vollstreckungsabwehrklage" nach § 264 Nr. 3 ZPO nicht als Klageänderung anzusehen ist (BGH, Urt. 12.07.2002, V ZR 195/01). 2. Randnummer 35 Der Klägerin zu 2. steht jedoch gegen den Beklagten kein Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 2.781,63 EUR zu. Insbesondere folgt der geltend gemachte Anspruch nicht aus § 812 Abs. 1 BGB. Randnummer 36 Die zwischen den Parteien streitige Frage, ob die Klägerin zu 2. den streitgegenständlichen Betrag von sich aus leistete und demnach allenfalls ein Anspruch aus Leistungskondiktion bestünde oder die Auszahlung an den Beklagten im Wege der Zwangsvollstreckung erfolgte mit der Konsequenz, dass allenfalls ein Anspruch aus Eingriffskondiktion in Betracht käme, bedarf keiner Entscheidung. Die Auszahlung bzw. Leistung erfolgte nämlich nicht ohne Rechtsgrund. Dies würde voraussetzen, dass die Vollstreckungsabwehrklage im Sinne von § 767 ZPO vor Beendigung der Zwangsvollstreckung begründet gewesen wäre. Daran fehlt es vorliegend, nach dem zuvor, unter I. 2. Dargestellten, da die dortigen Ausführungen auf die Beurteilung der Begründetheit einer Vollstreckungsabwehrklage der Klägerin zu 2. zu übertragen sind. III. Randnummer 37 Den Parteien war auf den jeweils der anderen Partei nachgelassenen Schriftsatz keine weitere Erklärungsfrist zu gewähren, da die Schriftsätze keinen neuen, entscheidungserheblichen Sachvortrag enthalten, der zu Lasten der jeweils anderen Partei berücksichtigt worden wäre. IV. Randnummer 38 Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 709 S. 2, 711 S. 1, 2 ZPO. V. Randnummer 39 Streitwertbeschluss: Der Gebührenstreitwert wird endgültig auf 5.216,85 EUR festgesetzt, §§ 48 Abs. 1, 63 Abs. 2 GKG i.V.m. § 3 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001387313 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietkaution Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Charlottenburg Entscheidungsdatum: 12.01.2011 Aktenzeichen: 203 C 1001/11 ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2011:0112.203C1001.11.0A Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 551 BGB, § 935 ZPO, §§ 935ff ZPO Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietkaution Einstweilige Verfügung zur Verhinderung der Befriedigung des Vermieters aus der Mietkaution Leitsatz Ein Mieter kann die Befriedigung des Vermieters aus dem verpfändeten Sparbuch nicht im Wege der einstweiligen Verfügung verhindern (Rn.2) . Orientierungssatz Zitierung: Anschluss LG Potsdam, 21. Juni 2007, 11 S 192/06, Grundeigentum 2007, 1253. Verfahrensgang nachgehend LG Berlin, 14. Januar 2011, 65 T 6/11, Beschluss Tenor In dem einstweiligen Verfügungsverfahren … wird der Antrag des Antragstellers vom 11.01.2011 auf Erlass einer einstweiligen Verfügung, in der den Antragsgegnern aufgegeben wird, es zu unterlassen, sich das als Mietkaution verpfändete Sparkonto, Nr. ..., in Höhe von 1.590,- EUR bis zur Entscheidung in der Hauptsache auszahlen zu lassen, zurückgewiesen. Die Kosten des Verfahrens trägt der Antragsteller. Gründe Randnummer 1 Der Antrag ist zulässig, aber unbegründet. Der Zuständigkeit steht § 79 ZPO Abs.2 S. 2 ZPO nicht entgegen, wenngleich eine Zustellung an die Antragsgegner nur über deren Anschriften in den Niederlanden und nicht über die benannte Hausverwaltung, die ... ... möglich ist. Randnummer 2 Der Antrag ist jedoch mangels Verfügungsanspruchs unbegründet. Dem begehrten Unterlassungsanspruch steht der Sinn und Zweck der der Verpfändung zugrunde liegenden Sicherungsabrede entgegen. Denn die Kaution in Gestalt der Verpfändung eines Sparkontos dient gerade der Sicherung der Ansprüche des Vermieters. Dieser soll sich wegen bestehender mietvertraglicher Ansprüche während und nach Beendigung des Mietverhältnisses auf einfache Weise und ohne die Verschaffung eines gerichtlichen Vollstreckungstitels befriedigen können (vgl. auch LG Potsdam, Urteil vom 21.06.2007, Az. 11 S 192/06, GE 2007, 1253-1254, Juris Rz. 13 m.w.N. und sinngemäß auch LG Berlin, 62 T 5/07, Beschluss vom 15.01.2007, GE 2007, 449-451, juris-Rz. 4). Könnte der Mieter die Befriedigung aus dem verpfändeten Sparbuch im Wege der einstweiligen Verfügung verhindern, müsste der Vermieter sein Recht, die Kaution in Anspruch nehmen zu können, im Klagewege durchsetzen. Er würde mithin in die Rolle des Klägers gedrängt - mit der Folge, für alle ihm günstigen Tatsachen die Beweislast zu tragen; dies ist mit dem Zweck der Kaution, dem Vermieter die Möglichkeit einzuräumen, sich einfach ohne Prozess aus der dazu überlassenen Kaution befriedigen zu können, unvereinbar (vgl .auch LG Potsdam und LG Berlin aaO). Dies gilt vorliegend umso mehr, als dass in § 23 des Mietvertrages eine Barkaution vereinbart ist und der Antragsteller der Verpflichtung aus § 23 des Mietvertrages nur insoweit nachgekommen ist, als dass die Antragsgegner als Vermieter durch die Verpfändung des Sparkontos nicht schlechter gestellt wurden, als sie bei der Entrichtung einer Barkaution stünden. Auch dadurch wird deutlich, was von den Parteien tatsächlich bei Abschluss des Mietvertrages gewollt war, nämlich der Zugriff der Antragsgegner auf das Vermögen des Antragstellers, ohne sich hierzu einen gesonderten Vollstreckungstitel verschaffen zu müssen. Randnummer 3 Der Sinn und Zweck der Sicherungsabrede steht dem Unterlassungsbegehren des Antragstellers auch nicht im Hinblick darauf entgegen, dass die Antragsgegner in den Niederlanden wohnhaft sind und daher eine Vollstreckung von Ansprüchen des Antragstellers im Ausland erforderlich wäre. Allein der Wohnsitz bringt den Sicherungszweck der der Kautionszahlung zugrundeliegenden Sicherungsabrede nicht zu Fall. Dies gilt auch trotz des weiteren Umstands, dass die Inhaberin des Sparbuchs, die ..., mit Schreiben vom 15.12.2010 angekündigt hat, die Auszahlung zu veranlassen, obgleich der Antragsteller bereits zum Az. 213 C 388/10 das Hauptsacheverfahren führt. In dem - hier beigezogenen - Verfahren 213 C 388/10 hat die Abteilungsrichterin erst mit Verfügung vom 17.12.2010 den Haupttermin für den 16.02.2011 bestimmt. Damit erfolgte die Terminsladung erst nach Abfassen des Schreibens der ... .... Ein treuwidriges Verhalten der ..., das den Antragsgegnern zuzurechnen sei, ist daher nicht erkennbar. Dies gilt umso mehr, als dass die Antragsgegner veranlasst haben, den unstreitigen Differenzbetrag an der Kaution in Höhe von 1.972,50 EUR an den Antragsteller auszuzahlen. Dies ist nach dem eigenen Vortrag des Antragsstellers bereits im Dezember 2010 erfolgt. Randnummer 4 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs.1 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001030932 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietkaution Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Charlottenburg Entscheidungsdatum: 19.02.2015 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 202 C 364/14 ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2015:0219.202C364.14.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 138 BGB, § 536 Abs 1 BGB, § 536b BGB, § 551 Abs 1 BGB, § 551 Abs 4 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietkaution Vollstreckungsgegenklage des ehemaligen Wohnraummieters gegen die Zwangsvollstreckung aus einer notariellen Unterwerfungserklärung: Wirksamkeitsprüfung für die Unterwerfung hinsichtlich laufender Mieten; Einwand der Übersicherung durch geleistete Mietkaution und der Minderung wegen Mietmängeln Orientierungssatz 1. Eine notarielle Unterwerfungserklärung hinsichtlich des Zahlungsanspruchs gegen den Wohnraummieter auf Leistung laufender Mieten ist weder unwirksam i.S.d. § 551 Abs. 4 BGB oder wegen Verstoßes gegen § 138 BGB, noch bestehen vorliegend materielle Einwendungen gegen die Ansprüche auf Mietzahlungen in Anbetracht von Mietminderungsrechten des Mieters wegen Mängeln der Wohnung.(Rn.20) 2. Ein Verstoß gegen § 551 BGB liegt nicht deswegen vor, weil der Mieter eine Kaution geleistet hat und deshalb ein Fall der Übersicherung vorläge. Die Unterwerfungserklärung führt nicht dazu, dass die in § 551 Abs. 1 BGB enthaltene, zulässige Höhe betreffend Mietsicherheiten überschritten wäre. Die notarielle Unterwerfungserklärung des Mieters wegen laufender Mieten ist kein Sicherungsmittel im Sinne des § 551 BGB, sondern betrifft nur die Frage der Durchsetzbarkeit eines Anspruches, indem es die Beitreibung der Forderung in Form der laufenden Mieten erleichtert und damit letztlich ein gerichtliches Verfahren zur Schaffung eines Zahlungstitels vermeidet.(Rn.23) 3. Unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung gehören ohne weitere Anhaltspunkte in einer Erdgeschosswohnung weder eine Gegensprechanlage noch ein Türstopper für das Gästebad noch ein weiterer Schlüssel (bei Übergabe nur eines Schlüssels) bei einer Nutzung der Wohnung durch eine Person zu dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache mit der Konsequenz, dass im Falle des Fehlens dieser Einrichtungen bzw. des weiteren Schlüssels ein Mangel vorläge. Im Hinblick auf eine gelockerte Verblendung eines Heizkörpers, eine gelockerte Telefondose, eine fehlende Fußleiste, die defekten Lampen und das spritzende Wasser im Bad handelt es sich nicht um zur Minderung berechtigende Mängel, da Anhaltspunkte für eine nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung dadurch weder vorgetragen noch ersichtlich sind. Vielmehr handelt es sich um geringfügige Beeinträchtigungen, die ohne großen Aufwand kostengünstig beseitigt werden können.(Rn.30) 4. Im Hinblick auf eine behaupteten Funktionsstörungen der Heizungen scheidet eine Minderung in den außerhalb der Heizperiode liegenden Monaten (hier: Mai und Juni) aus. Dies gilt insbesondere deshalb, weil die Wohnung teilweise sowohl über eine Fußbodenheizung als auch über Heizkörper verfügt, so dass der Ausfall eines Heizmittels nicht zwangsläufig zu einer nicht unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung führt. Gleiches gilt für eine "unakzeptable" Lautstärke des Lüfters im Bad, da sich dem eine konkrete, nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung, die zur Bestimmung einer etwaigen Minderungsquote geeignet ist, nicht entnehmen lässt.(Rn.32) Verfahrensgang nachgehend BGH, 14. Juni 2017, VIII ZR 76/16, Versäumnisurteil Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien waren über einen Mietvertrag vom 03.12.2013, wegen dessen Einzelheiten auf die Anlage K 1 (Bl. 9-21 d.A.) Bezug genommen wird, über die Wohnung im Erdgeschoss des Gebäudes ... Berlin, deren Mieter die Kläger und deren Vermieter der Beklagte war, miteinander verbunden. Die vereinbarte Nettokaltmiete betrug monatlich 1.980,00 EUR zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 520,00 EUR, mithin insgesamt 2.500,00 EUR monatlich. Randnummer 2 Die Kläger leisteten entsprechend der in § 4 des Mietvertrages getroffenen Vereinbarung eine Kaution in Höhe von 6.000,00 EUR und unterwarfen sich ausweislich der notariellen Urkunde vom 04.12.2014, wegen deren Einzelheiten auf die Anlage K 2 (Bl. 22-24 d.A.) verwiesen wird, als Gesamtschuldner wegen der laufenden Mieten der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen. Randnummer 3 Die im als Arbeitszimmer der Wohnung genutzten Raum vorhandene, nicht zum Öffnen vorgesehene Dachkuppel ließ sich nicht öffnen, zudem fehlte ein Türstopper, das Gäste-Bad verfügte innen über keinen Griff, es war keine Gegensprechanlage vorhanden und den Klägern wurde lediglich ein Schlüssel zu der Wohnung ausgehändigt. Randnummer 4 Mit anwaltlichem Schreiben vom 31.03.2014 zeigten die Kläger dem Beklagten im Einzelnen näher beschriebene, als solche bezeichnete Mängel an, setzten dem Beklagten erfolglos eine Frist zur Beseitigung der behaupteten Mängel, beriefen sich auf eine Minderung mit einer Quote von 20 % und kündigten an, die Miete ab März 2014 entsprechend zu kürzen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Schreibens vom 31.03.2014 wird auf die Anlage K 4 (Bl. 44-45 d.A.) verwiesen. Randnummer 5 Die Kläger zahlten im Hinblick auf die Miete für April lediglich einen Betrag in Höhe 1.500,00 EUR, für den Monat Mai 2014 einen Betrag in Höhe von 1.000,00 EUR und im Juni 2014 gar keine Miete. Wegen des Differenzbetrages zu der vertraglich vereinbarten Miete in Höhe von 5.000,00 EUR zuzüglich Zinsen betrieb der Beklagte auf der Grundlage der notariellen Unterwerfungserklärung die Zwangsvollstreckung gegen die Kläger und erwirkte einen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss des Amtsgerichts Charlottenburg vom 27.06.2014 – Gz: 38 M 4751/14 – im Hinblick auf eine Forderung in Höhe von 5.216,85 EUR (Hauptforderung zuzüglich Verfahrenskosten) zur Kontopfändung. Randnummer 6 Das Mietverhältnis wurde zum 30.06.2014 beendet. Die gepfändeten Beträge wurde an die Prozessbevollmächtigten des Beklagten - zur Hälfte durch beide Kläger - ausgezahlt, wobei zwischen den Parteien ist, ob dies auf einer Leistung der Kläger beruhte oder durch die Bank der Kläger aufgrund der betriebenen Zwangsvollstreckung erfolgte. Randnummer 7 Die Kläger sind der Auffassung, die notarielle Unterwerfungserklärung sei wegen Übersicherung in Anbetracht der geleisteten Kaution unwirksam. Zudem sei die Miete in den Monaten April, Mai und Juni 2014 aufgrund der vorhandenen Mängel nicht in voller Höhe geschuldet gewesen. Die Kläger behaupten, es hätten folgende – weitere - Mängel vorgelegen, die eine Mietminderung in Höhe von 20 % gerechtfertigt hätten: Randnummer 8 - verschmutzter Heizkörper in der Küche, Verblendung des Heizkörpers lose, - Telefondose im Schlafzimmer lose, - im als Arbeitszimmer genutzten Raum hätte eine Fußleiste gefehlt, - Lampen in Wohnzimmer und Küche defekt, - Auswechslung des Perlators oder der Armatur im Bad, weil das Wasser spritzt, - Lüfter im Bad unakzeptabel laut, - Heizung nicht in Ordnung: im Wohnzimmer Fußbodenheizung defekt (wird nur mäßig warm), im Arbeitszimmer Heizkörper defekt (wird nicht warm), ebenso die Fußbodenheizung, im ersten Schlafzimmer (rechtes Zimmer) funktioniert Fußbodenheizung nicht. Randnummer 9 Nachdem die Kläger mit der Klageschrift vom 05.08.2014, zugestellt am 11.09.2014, ursprünglich beantragt hatten, die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde des Notars ..., Ur-Nr. N 1364/2013 vom 04.12.2013 für unzulässig zu erklären und die Zwangsvollstreckung aus der zuvor bezeichneten Urkunde einstweilen ohne, hilfsweise gegen Sicherheitsleistung einzustellen, haben die Kläger den Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung mit Schriftsatz vom 14.08.2014 dahingehend geändert, dass nur noch eine Einstellung gegen Sicherheitsleistung begehrt wurde und schließlich haben die Parteien den Antrag übereinstimmend für erledigt erklärt. Randnummer 10 Der Kläger zu 1. beantragt, Randnummer 11 die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde des Notars … Ur-Nr. N 1364/2013 vom 04.12.2013 für unzulässig zu erklären. Randnummer 12 Die Klägerin zu 2. hat ihren ursprünglichen Klageantrag in einen Zahlungsantrag umgestellt und beantragt zuletzt, Randnummer 13 den Beklagten zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von 2.781,63 EUR zu zahlen. Randnummer 14 Der Beklagte widerspricht der „Klageänderung“ und beantragt, Randnummer 15 die Klage abzuweisen. Randnummer 16 Der Beklagte behauptet, die Kläger hätten die gepfändeten Beträge überwiesen. Der Beklagte ist zudem der Auffassung, die notarielle Unterwerfungserklärung sei wirksam. Im Übrigen seien die behaupteten Mängel entweder nicht vorhanden oder bereits bei Besichtigung und Anmietung vorhanden gewesen oder derart geringfügig, dass sie eine Minderung der Miete nicht rechtfertigen könnten. Hierzu bestreitet der Beklagte zunächst, dass ein Heizkörper verschmutzt und dessen Verblendung lose gewesen sei und behauptet, die Verschmutzung sei mit Seife zu entfernen, die angeblich gelockerte Telefondose mit einem Schraubenzieher zu befestigen gewesen. Der Austausch von Leuchtmitteln sei ebenso Sache des Mieters wie der Austausch eines Perlators mit Blick auf § 12 Ziff. 3 des Mietvertrages, die Heizung werde in der warmen Jahreszeit ohnehin nicht benötigt. Randnummer 17 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes, insbesondere wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens, wird vollumfänglich auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 15.01.2015 Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 18 Die Klage der Kläger zu 1. und 2. ist jeweils zulässig, jedoch unbegründet. I. 1. Randnummer 19 Die Klage des Klägers zu 1. ist zulässig. Insbesondere ist sie, soweit sich der Kläger zu 1. auf die Unwirksamkeit des der Zwangsvollstreckung zugrundeliegenden Titels in Form der notariellen Unterwerfungserklärung gemäß § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO beruft, als Vollstreckungsgegenklage gemäß § 767 ZPO analog (Titelgegenklage), und, soweit der Kläger zu 1. materielle Einwendungen gegen die durch den Titel festgestellten Ansprüche erhebt, als Vollstreckungsabwehrklage gemäß § 767 ZPO statthaft. Auch ist das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis gegeben. Dem steht nicht entgegen, dass die Zwangsvollstreckung durch Befriedigung des Beklagten beendet ist, da das Rechtsschutzbedürfnis fortbesteht, solange der der Zwangsvollstreckung zugrundeliegende Titel seitens des Gläubigers noch nicht herausgegeben wurde und eine weitere Zwangsvollstreckung droht (vgl. Hergel in Zöller, ZPO, 30. Auflage 2014, § 767, Rn. 8). Dies ist vorliegend der Fall, was sich nicht zuletzt daraus ergibt, dass der Kläger zu 2. einen Rückforderungsanspruch geltend macht und die Beklagte für den Fall des Obsiegens des Klägers zu 2. bereits eine weitere Zwangsvollstreckung gegenüber dem Kläger zu 1. angekündigt hat. 2. Randnummer 20 Die Klage ist jedoch unbegründet. Die notarielle Unterwerfungserklärung erweist sich weder als unwirksam, soweit sich die Kläger dort hinsichtlich der laufenden Mieten der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen haben, noch bestehen materielle Einwendungen gegen die dem Titel zugrundeliegenden Ansprüche auf Zahlung der laufenden Mieten. a.) Randnummer 21 Die notarielle Unterwerfungserklärung ist wirksam. Insbesondere ist sie nicht als abweichende Vereinbarung im Sinne von § 551 Abs. 4 BGB oder wegen eines Verstoßes gegen § 138 BGB unwirksam. Randnummer 22 Es kann in diesem Zusammenhang dahinstehen, ob es sich bei dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag über einen Wohnraum- oder Gewerberaummietvertrag handelt, wobei in letzterem Fall § 551 BGB gemäß § 578 BGB bereits nicht anwendbar wäre. Für einen Gewerbemietvertrag insgesamt spräche indes, dass es sich bei der Klägerin zu 2. um eine juristische Person handelt, die selbst nicht wohnen und daher auch keinen Wohnraummietvertrag schließen kann. Es kommt daher im Ergebnis auch nicht auf die zwischen den Parteien streitige Frage an, aus welchem Grund die Klägerin zu 2. Mietvertragspartei wurde. Auch dem klägerischen Vortrag lässt sich nicht entnehmen, dass die Klägerin zu 2. nur die Mieterpflichten übernehmen sollte und es sich deswegen möglicherweise um einen gegen § 551 BGB verstoßenden Schuldbeitritt handeln würde (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 551, Rn. 87a BGB). Vielmehr lässt sich der vertraglichen Vereinbarung entnehmen, dass auch die Klägerin zu 2. sämtliche Rechte und Pflichten eines Mieters erhält (vgl. dazu Blank in Schmidt-Futterer, aaO). Es kommt in diesem Zusammenhang nicht darauf an, ob sie die Wohnung selbst tatsächlich nutzt. Entgegen der Auffassung der Kläger steht dem auch nicht entgegen, dass die Klägerin zu 2. nicht selbst „wohnen“ kann, so dass sich eine Überlassung an eine natürliche Person als unberechtigte Untervermietung darstellen würde. Vielmehr kann die Klägerin zu 2. nur durch ihr Vertretungsorgan – den jeweiligen Geschäftsführer – handeln, bei dem es sich nicht um einen „Dritten“ handelt, weswegen eine Nutzung durch diesen keine unberechtigte Untervermietung darstellte. Randnummer 23 Ein Verstoß gegen § 551 BGB liegt auch nicht deswegen vor, weil die Kläger eine Kaution leisteten und deswegen ein Fall der Übersicherung vorläge. Die Unterwerfungserklärung führt nicht dazu, dass die in § 551 Abs. 1 BGB enthaltene, zulässige Höhe betreffend Mietsicherheiten überschritten wäre. Insbesondere handelt es sich bei der Unterwerfungserklärung nicht um eine Sicherheit im Sinne von § 551 BGB mit der Konsequenz, dass diese zur der geleisteten Kaution hinzuzurechnen wäre und deswegen ein Fall der Übersicherung aufgrund eines Überschreitens der in § 551 Abs. 1 BGB genannten Höhe vorläge. Die Sicherheit im Sinne von § 551 BGB dient der Abdeckung der Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter. Die notarielle Unterwerfungserklärung hingegen ist kein Sicherungsmittel im Sinne des § 551 BGB, sondern betrifft nur die Frage der Durchsetzbarkeit eines Anspruches, indem es die Beitreibung der Forderung in Form der laufenden Mieten erleichtert und damit letztlich ein gerichtliches Verfahren zur Schaffung eines Zahlungstitels vermeidet. Randnummer 24 Auch fehlt es an konkreten Anhaltspunkten, dass die notarielle Unterwerfungserklärung wegen eines Verstoßes gegen § 138 BGB unwirksam wäre. b.) Randnummer 25 Es bestehen keine materiell-rechtliche Einwendungen gegen den titulierten Anspruch auf Zahlung der laufenden Mieten. Die insoweit streitgegenständlichen, restlichen Mieten für den Monat April in Höhe von 1.000,00 EUR, für den Monat Mai in Höhe von 1.500,00 EUR und für den Monat Juni in Höhe von 2.500,00 EUR sind nicht aufgrund einer Mietminderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB erloschen. Randnummer 26 Die seitens der Kläger erhobenen Einwendungen greifen bereits nach ihrem eigenen Vortrag nur teilweise, soweit er sich auf eine Minderungsquote von 20 % beruft, die rückständigen Mieten diesen Betrag jedoch überschreiten. Randnummer 27 Soweit sich die Kläger. darauf berufen, dass die Miete bereits seit dem Monat März 2013 gemindert sei, ist darin zwar eine Aufrechnungserklärung mit einem Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete gemäß §§ 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt BGB zu sehen. Mangels vorheriger Mängelanzeige sind die Kläger jedoch gemäß § 536c Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht zur Minderung der Miete in dem Monat März 2014 berechtigt. Randnummer 28 Die Wohnung verfügte zudem in dem streitgegenständlichen Zeitraum über keine zur Minderung berechtigenden Mängel. Randnummer 29 Gemäß § 536 Abs. 1 BGB hat der Mieter nur eine angemessene herabgesetzte Miete zu entrichten, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert, oder wenn ein solcher Mangel später entsteht, wobei eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht bleibt. Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn die Istbeschaffenheit von der vertraglich geschuldeten Sollbeschaffenheit abweicht, wobei hinsichtlich der Bestimmung des Umfangs des vertragsgemäßen Gebrauchs mangels entsprechender Vereinbarung der Parteien – wie vorliegend – die Verkehrsanschauung als Auslegungshilfe heranzuziehen ist (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 536, Rn. 19, 20). Das Vorliegen eines Mangels führt jedoch nur dann zu einer Minderung, wenn der Mangel eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache darstellt. Ein unerheblicher Mangel liegt unter anderem mangels nicht unerheblicher Minderung der Gebrauchstauglichkeit vor, wenn er leicht erkennbar und schnell sowie mit geringen Kosten beseitigt werden kann (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 536, Rn. 47, m.w.N.). Randnummer 30 Im Hinblick auf den verschmutzen Heizkörper, die nicht zu öffnende Dachkuppel, den fehlenden Türstopper, den nicht vorhandenen Griff im Gäste-Bad, die fehlende Gegensprechanlage und den fehlenden zweiten Schlüssel liegen bereits keine Mängel vor, da insofern eine Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit nicht vorliegt. Eine ausdrückliche oder konkludente Vereinbarung hinsichtlich der vereinbarten Beschaffenheit liegt nicht vor. Unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung gehören ohne weitere Anhaltspunkte weder in einer Erdgeschosswohnung eine Gegensprechanlage ohne Weiteres noch ein Türstopper noch ein weiterer Schlüssel bei Nutzung der Wohnung durch eine Person zu dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache mit der Konsequenz, dass im Falle des Abweichens ein Mangel vorläge. Auch erschließt sich nicht, dass die unstreitig nicht zum Öffnen konzipierte Dachkuppel einen Mangel darstellen soll. Im Hinblick auf den fehlenden Griff im Gäste-Bad kommt hinzu, dass einer etwaigen Minderung § 536b BGB entgegensteht, da Anhaltspunkte dafür, dass der Griff nicht bereits bei Vertragsschluss fehlte nicht ersichtlich sind und auch ein arglistiges Verschweigen durch den Beklagten in Anbetracht der Offenkundigkeit des gerügten Mangels nicht behauptet wird. Randnummer 31 Im Hinblick auf die gelockerte Verblendung eines Heizkörpers, die gelockerte Telefondose, die fehlende Fußleiste, die defekten Lampen und das spritzende Wasser im Bad handelt es sich nicht um zur Minderung berechtigende Mängel, da Anhaltspunkte für eine nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung dadurch weder vorgetragen noch ersichtlich sind. Vielmehr handelt es sich auch nach dem klägerischen Vortrag um geringfügige Beeinträchtigungen, die ohne großen Aufwand kostengünstig beseitigt werden können. Randnummer 32 Im Hinblick auf die behaupteten Funktionsstörungen der Heizungen scheidet eine Minderung in den außerhalb der Heizperiode liegenden Monaten Mai und Juni 2013 aus. Auch im Monat April war die Miete aufgrund einer Gebrauchsbeeinträchtigung nicht gemindert. Insofern lässt sich eine konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung nicht feststellen. Es ergibt sich weder welche Temperaturen bei welchen Außentemperaturen an wie vielen Tagen erreicht werden konnten. Zu einem entsprechenden Vortrag hätte bereits seit dem Schriftsatz des Beklagten vom 18.09.2014 Anlass bestanden, zumal die Fußbodenheizung auch nach dem klägerischen Vortrag zumindest im Wohnzimmer nicht vollständig defekt gewesen sein soll und die Wohnung teilweise sowohl über eine Fußbodenheizung als auch über Heizkörper verfügt, so dass der Ausfall eines Heizmittels nicht zwangsläufig zu einer nicht unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung führt. Gleiches gilt für die „unakzeptable“ Lautstärke des Lüfters im Bad, da sich dem eine konkrete, nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung, die zur Bestimmung einer etwaigen Minderungsquote geeignet ist, nicht entnehmen lässt. Randnummer 33 Die Klage war nach alledem abzuweisen. II. 1. Randnummer 34 Die Klage der Klägerin zu 2. ist zulässig. Insbesondere steht die Änderung des Klageantrags der Zulässigkeit der Klage nicht entgegen, weil der Übergang von der Vollstreckungsgegenklage zur Klage auf Rückgewähr des beigetriebenen oder zur Abwendung der Zwangsvollstreckung geleisteten Betrages unabhängig von der in Betracht gezogenen materiellen Anspruchsgrundlage als "verlängerte Vollstreckungsabwehrklage" nach § 264 Nr. 3 ZPO nicht als Klageänderung anzusehen ist (BGH, Urt. 12.07.2002, V ZR 195/01). 2. Randnummer 35 Der Klägerin zu 2. steht jedoch gegen den Beklagten kein Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 2.781,63 EUR zu. Insbesondere folgt der geltend gemachte Anspruch nicht aus § 812 Abs. 1 BGB. Randnummer 36 Die zwischen den Parteien streitige Frage, ob die Klägerin zu 2. den streitgegenständlichen Betrag von sich aus leistete und demnach allenfalls ein Anspruch aus Leistungskondiktion bestünde oder die Auszahlung an den Beklagten im Wege der Zwangsvollstreckung erfolgte mit der Konsequenz, dass allenfalls ein Anspruch aus Eingriffskondiktion in Betracht käme, bedarf keiner Entscheidung. Die Auszahlung bzw. Leistung erfolgte nämlich nicht ohne Rechtsgrund. Dies würde voraussetzen, dass die Vollstreckungsabwehrklage im Sinne von § 767 ZPO vor Beendigung der Zwangsvollstreckung begründet gewesen wäre. Daran fehlt es vorliegend, nach dem zuvor, unter I. 2. Dargestellten, da die dortigen Ausführungen auf die Beurteilung der Begründetheit einer Vollstreckungsabwehrklage der Klägerin zu 2. zu übertragen sind. III. Randnummer 37 Den Parteien war auf den jeweils der anderen Partei nachgelassenen Schriftsatz keine weitere Erklärungsfrist zu gewähren, da die Schriftsätze keinen neuen, entscheidungserheblichen Sachvortrag enthalten, der zu Lasten der jeweils anderen Partei berücksichtigt worden wäre. IV. Randnummer 38 Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 709 S. 2, 711 S. 1, 2 ZPO. V. Randnummer 39 Streitwertbeschluss: Der Gebührenstreitwert wird endgültig auf 5.216,85 EUR festgesetzt, §§ 48 Abs. 1, 63 Abs. 2 GKG i.V.m. § 3 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001387313 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Betriebskostenabrechnung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Hamburg Entscheidungsdatum: 26.10.2022 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 49 C 150/22 ECLI: ECLI:DE:AGHH:2022:1026.49C150.22.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 280 BGB, § 535 Abs 1 BGB, § 538 BGB, § 551 BGB, § 556 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Betriebskostenabrechnung Schadensersatz aufgrund des Rückgabezustands einer Mietwohnung; Zahlungsanspruch des Vermieters auf Betriebskosten Leitsatz 1. Insoweit vorliegend dem Mieter entsprechend dem Wortlaut von § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV formularvertraglich aufgelegt wird, für das „Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen“ Sorge zu tragen, wird nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet ist. Dies wäre nur dann der Fall, wenn sich die Formulierung „von innen“ hinter dem Wort Außentüren auch auf die Fenster beziehen würde. 2. Auch nur geringfügige Überschreitungen des Rahmens des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV verstoßen gegen das Übermaßgebot und führen zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzung der Schönheitsreparaturen (hier: Versorgungsleitungen sind dort nicht genannt). 3. Eine hinreichende Fristsetzung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen setzt voraus, dass spezifiziert aufgeführt wird, warum der Mieter welche Arbeiten vornehmen soll. Daran fehlt es, wenn der Mieter nur allgemein zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgefordert wird. 4. Das Vorhandensein von Dübeln und Bohrlöchern vermag eine Renovierungsverpflichtung nicht zu begründen, wenn der Mieter nicht zum Entfernen der Dübel und Verschließen der Bohrlöcher verpflichtet ist, soweit sich dieses im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauches bewegt. 5. Eine (unwirksame) Klausel, nach der die vorhandenen Elektrogeräte nicht mit vermietet, dem Mieter aber zu Nutzung überlassen werden, wobei Reparaturen und/oder Erneuerungen der Elektrogeräte nicht in die Verantwortung des Vermieters fallen und eventuell anfallende Kosten die Mieter zu tragen haben, schließt einen Schadensersatzanspruch des Vermieters bei Beschädigungen aus. Orientierungssatz 1. Insoweit vorliegend dem Mieter entsprechend dem Wortlaut von § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV formularvertraglich aufgelegt wird, für das „Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen“ Sorge zu tragen, wird nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet ist. Dies wäre nur dann der Fall, wenn sich die Formulierung „von innen“ hinter dem Wort Außentüren auch auf die Fenster beziehen würde. Zweifel gehen insoweit zu Lasten des Verwenders. Es besteht keine allgemeine Vermutung dahingehend, dass die wortwörtliche Übernahme der Formulierung der genannten Regelung AGB-rechtlich nicht zu beanstanden ist (Anschluss AG Hamburg, Urteil vom 29. April 2022 - 8 C 451/19).(Rn.27) 2. Die gegenständliche Beschränkung des Begriffes der Schönheitsreparaturen auf die in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV aufgeführten Arbeiten ergibt den Maßstab der Klauselkontrolle und markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über dessen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen. Auch nur geringfügige Überschreitungen des Rahmens des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV verstoßen gegen das Übermaßgebot und führen zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzung. Versorgungsleitungen sind dort nicht genannt worden.(Rn.28) 3. Eine hinreichende Fristsetzung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen setzt voraus, dass spezifiziert aufgeführt wird, warum der Mieter welche Arbeiten vornehmen soll. Daran fehlt es, wenn der Mieter nur allgemein zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgefordert wird, da er dem Schreiben insoweit nicht entnehmen kann, welche Arbeiten im Einzelnen von ihm verlangt werden und was an den von ihm bereits ggf. durchgeführten Arbeiten konkret beanstandet wird (Anschluss LG Kiel, Urteil vom 9. Juni 2015 - 1 S 274/04).(Rn.29) 4. Das Vorhandensein von Dübeln und Bohrlöchern vermag vorliegend eine Renovierungsverpflichtung nicht zu begründen, da der Mieter nicht zum Entfernen der Dübel und Verschließen der Bohrlöcher verpflichtet ist, soweit sich dieses im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauches bewegt.(Rn.30) 5. Eine Klausel, nach der die vorhandenen Elektrogeräte, wie z. B. Herd mit Backofen und Cerankochfeld, Kühlschrank, Wrasenabzug, Mikrowelle, Geschirrspülmaschine nicht mit vermietet, dem Mieter aber zu Nutzung überlassen werden, wobei Reparaturen und/oder Erneuerungen der Elektrogeräte nicht in die Verantwortung des Vermieters fallen und eventuell anfallende Kosten die Mieter zu tragen haben, schließt einen Schadensersatzanspruch des Vermieters bei Beschädigungen aus.(Rn.32) Tenor 1. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, an den Beklagten und Widerkläger sowie Frau C. 5.091,84 € (fünftausendeinundneunzig 84/100 EURO) nebst 5 Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszinssatz hierauf seit dem 29.09.2022 zu zahlen. Im Übrigen wird die Widerklage ebenso wie die Klage abgewiesen. 2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 87 % und der Beklagte 13 % zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Beschluss: Der Streitwert wird festgesetzt auf 24.196,90 € mit Ausnahme der anwaltlichen Terminsgebühren, die sich nach einem Streitwert von 21.563,74 € bemessen. Tatbestand Randnummer 1 Mit der Klage begehrt der Kläger Schadensersatz aus einem beendeten Mietverhältnis im Hinblick auf den Rückgabezustand der vom Beklagten angemieteten Wohnung, der Beklagte seinerseits beantragt widerklagend die Erstattung der von ihm bei Mietbeginn geleisteten Mietkaution. Randnummer 2 Der Kläger war Vermieter, der Beklagte Mieter der im […] in […] Hamburg dort im 1. Obergeschoss links gelegenen 4-1/2-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von etwa 143 m². Der Mietvertragsabschluss folgte zum 01.01.2013. Nach § 17 des Mietvertrages war der Beklagte verpflichtet, während der Mietzeit die laufenden Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung auszuführen. Diese wurden definiert dahingehend, dass dazu gehört das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und der Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen, wobei in § 30 des Mietvertrages klargestellt wird, dass handwerksgerecht im Sinne von fachmännisch ausgeführt zu verstehen ist, was auch eine Eigenarbeit oder beauftragte Hilfskräfte nicht ausschließt. In § 30 des Mietvertrages war unter „Sonstige Vereinbarungen“ im Übrigen geregelt, dass es in der Küche Ober- und Unterschränke und eine Spüle gibt. Die vorhandenen Elektrogeräte, wie z. B. Herd mit Backofen und Cerankochfeld, Kühlschrank, Wrasenabzug, Mikrowelle, Geschirrspülmaschine werden nicht mit vermietet, dem Mieter aber zu Nutzung überlassen. Reparaturen und/oder Erneuerungen der Elektrogeräte fallen nicht in die Verantwortung des Vermieters. Eventuell anfallende Kosten haben die Mieter zu tragen. Laut § 12 des Mietvertrages belief sich die Kaution des Beklagten sowie der weiteren Mieterin auf 5.970,00 €, wobei nach Maßgabe des Schriftsatzes vom 23.06.2022 ein Anspruch über 5.790,00 € insoweit bestand. Randnummer 3 Ergänzend wird hinsichtlich des Mietvertrages Bezug genommen auf die Anlage K 1 (Bl. 18 ff d. A.). Randnummer 4 In den letzten 9 Monaten des Mietverhältnisses, welches am 30.04.2021 endete, zahlten der Kläger sowie die weitere Mieterin Frau F. statt 2.287,49 € lediglich 2.270,00 €. Insoweit bestand ein Mietrückstand bei Mietende in Höhe von 157,41 €. Randnummer 5 Im Übrigen monierte der Kläger bei der Rückgabe den Zustand von Türen und Zargen in Bad und Schlafzimmer, eine defekte sowie zerbrochene Scheibe in der Badezimmertür sowie im Fenster zum hinteren Lichtschacht, einen Defekt der Duschabtrennung, eine Verkalkung des Marmorwaschtisches, Klebereste auf den Fliesen, eine Beschädigung an der Arbeitsplatte in der Küche, ein zerbrochenes Metallfettgitter bei der Dunstabzugshaube, das Fehlen von Rosten und Gemüseschale im Kühlschrank, ein verdreckter Backofen bei dem Backblech sowie Backrost ersetzt werden mussten, starke Schäden im Parkett in den vorderen beiden Zimmern sowie das Fehlen der Durchführung von Schönheitsreparaturen. Insbesondere waren die Wände ungeachtet vieler Bohrlöcher und Dübel nicht frisch gestrichen. Randnummer 6 Hinsichtlich des Rückgabezustandes wird insoweit Bezug genommen auf die Fotodokumentation des Klägers Anlagen K 2 bis K 10 (Bl. 30 bis 43 d. A.) sowie die Dokumentation des Beklagten (Bl. 92 bis 108 d. A.). Randnummer 7 Der Kläger setzte dem Beklagten sowie Frau F. über einen Herrn S. mit Mail vom 04.05.2021 eine Frist bis 14.05.2021 zur Durchführung fälliger Schönheitsreparaturen. Dabei wurde auf § 17 des Mietvertrages hingewiesen und festgestellt, dass laufende Schönheitsreparaturen offensichtlich nie durchgeführt worden seien. Es gäbe keinerlei Maler- und Lackarbeiten oder sonstige Instandhaltungsarbeiten seit dem Einzug im Jahre 2008 bzw. der Übergabe am 19.12.2008. Auch sei die Wohnung in einem sehr verdreckten Zustand gewesen, wobei sich die Fristsetzung nur auf die Schönheitsreparaturen bezog. Randnummer 8 Es wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 11 (Bl. 44 d. A.). Randnummer 9 Mit Schreiben vom 21.06.2021 und Berechnung vom 16.06.2021 rechnete der Kläger die Nebenkosten für den Zeitraum 01.04.2020 bis 31.03.2021 ab. In der Abrechnung sind die Kostenpositionen „Beleuchtung/Kabel“ sowie „Warmwasser- und Rauchwarnmelderwartung“ zusammengefasst. Darüber hinaus ist die Kostenposition „Wasser“ und „Siel“ zusammengefasst worden. Die Abrechnung wurde dem Beklagen anlässlich eines Gerichtstermins Anfang August 2021 übergeben. Randnummer 10 Mit Schreiben vom 30.09.2021 machte der Kläger für Malerarbeiten 5.004,42 €, für Klempnerarbeiten 3.334,20 €, für Arbeiten in der Küche 2.004,09 €, für Arbeiten am Parkett, das Schleifen und versiegeln desselben 2.437,57 € sowie für Schönheitsreparaturen 9.168,16 € geltend. Darüber hinaus wurde auf einen offenen Betrag in Höhe von 586,06 € verwiesen, der als Nebenkostennachforderung deklariert war, allerdings auch den Mietrückstand für die letzten 9 Monate des Mietverhältnisses enthielt. Randnummer 11 Hinsichtlich der dem Aufforderungsschreiben zu Grunde liegenden Rechnungen wird ergänzend Bezug genommen auf die Rechnungen Bl. 48 bis 65 d. A.. Randnummer 12 Von den insoweit geltend gemachten Schäden ist ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 154,70 € für die defekten Scheiben vom Beklagten zugestanden und insoweit die Aufrechnung mit der Mietkaution erklärt worden. Entsprechendes gilt für einen Betrag in Höhe von 50,00 € für vermeintlich fehlende Roste aus dem Kühlschrank. Randnummer 13 Der Kläger ist der Auffassung, dass ihm der Beklagte Schadensersatz in Höhe von 15.978,44 € einschließlich der offenen Betriebskostennachforderung sowie der restlichen Mietzinsforderung schulde. Nach Auffassung des Klägers liege eine wirksame Abwälzung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag vor. Zudem sei der Beklagte jedenfalls nach 8 Jahren zur Renovierung verpflichtet gewesen. Randnummer 14 Der Kläger stellt den Antrag, Randnummer 15 den Beklagten zu verurteilen, 15.978,44 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 13.10.2021 an den Kläger zu zahlen. Randnummer 16 Der Beklagte beantragt, Randnummer 17 die Klage abzuweisen Randnummer 18 und beantragt widerklagend nach Teilrücknahme der Widerklage hinsichtlich der Rückforderung der Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 2.633,16 € noch hinsichtlich der Kaution, Randnummer 19 den Kläger und Widerbeklagten zu verurteilen, an den Beklagten und Widerkläger 5.085,30 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hierauf seit dem 29.09.2022 zu zahlen. Randnummer 20 Der Kläger beantragt, Randnummer 21 die Widerklage abzuweisen. Randnummer 22 Der Beklagte ist der Auffassung, dass es sich um normale Abnutzungserscheinungen handele und die Wohnung im Übrigen im einen nicht zu beanstandenden Zustand zurückgegeben worden sei. Im Übrigen entspreche der Zustand des Kühlschrankes dem Zustand bei Anmietung. Randnummer 23 Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen. Entscheidungsgründe Randnummer 24 Die zulässige Klage ist nicht begründet, da die Klageforderungen entweder nicht bestehen oder aber durch Primär- bzw. konkludent erklärte Hilfsaufrechnung des Beklagten erloschen sind. Randnummer 25 Ein Anspruch des Klägers in Höhe von 9.168,16 € wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, entsprechend den Kosten der angefallenen Malerarbeiten besteht nicht, da der Beklagte nicht verpflichtet gewesen ist, die Wohnung während des laufenden Mietverhältnisses zu streichen. Nach § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand bei Mietbeginn zu überlassen und diesen vertragsgemäßen Gebrauch während des Mietverhältnisses zu erhalten. Dementsprechend schreibt § 538 BGB vor, dass die Folgen der vertragsgemäßen Nutzung zu Lasten des Vermieters gehen und insoweit ein Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter nicht besteht. Randnummer 26 Eine wirksame Abwälzung von laufenden Schönheitsreparaturen ist vorliegend auf den Beklagten mietvertraglich nicht erfolgt. Einer entsprechenden wirksamen Abwälzung steht zum einen entgegen, dass aus der Klausel nicht hinreichend deutlich wird, dass die Fenster nur von innen zu streichen sind, ferner steht der wirksamen Abwälzung unabhängig davon ebenfalls entgegen, dass der Mieter mietvertraglich auch zum Streichen der Versorgungsleitungen verpflichtet wird. Randnummer 27 Nach § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV umfassen die Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen. Gemeint sind damit Renovierungen innerhalb der Wohnung. Insoweit dem Mieter entsprechend dem Wortlaut von § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV formularvertraglich aufgelegt wird, für das „Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen“ Sorge zu tragen, wird nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet ist. Dies wäre nur dann der Fall, wenn sich die Formulierung „von innen“ hinter dem Wort Außentüren auch auf die Fenster beziehen würde. Zweifel gehen insoweit zu Lasten des Verwenders. Es besteht keine allgemeine Vermutung dahingehend, dass die wortwörtliche Übernahme der Formulierung der genannten Regelung AGB-rechtlich nicht zu beanstanden ist (vgl. AG Hamburg, Urteil v. 29.04.2022 zum Az.: 48 C 451/19 bei juris). Jedenfalls bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung (§ 305 c Abs. 2 BGB) in der Klausel enthaltenes Streichen der Fenster von außen überschreitet den Bereich der wirksam abwälzbaren Schönheitsreparaturen (vgl. zur Unwirksamkeit bei Außenarbeiten AG u. LG Hannover WuM 2014, 19 im Anschluss an BGH WuM 2009, 286 und BGH WuM 2011, 137). Bei dem Streichen der Fenster von außen geht es nicht mehr um die Beseitigung einer typischerweise vom Mieter verursachten Abnutzung des dekorativen Erscheinungsbildes innerhalb der gemieteten Wohnung (vgl. BGH WuM 2010, 231; BGH GE 2011, 263). Eine sprachliche Reduktion auf das zulässige Maß als unzulässige Geltungsart der Reduktion ist nicht möglich (vgl. BGH GE 2011, 263). Daher geht die Rechtsprechung von der Unwirksamkeit entsprechender Klauseln aus (vgl. AG Hamburg, Urteil v. 15.05.2020 zum Az.: 49 C 493/19 bei juris; AG Hamburg, Urteil v. 29.04.2022 zum Az.: 48 C 481/19 bei juris; AG Hamburg GE 2020, 1326; LG Hamburg, Beschluss v. 30.11.2020 zum Az.: 316 T 44/20 bei juris). Randnummer 28 Ferner ergibt sich die Unwirksamkeit der streitgegenständlichen Klausel aus der Überschreitung des zulässigen Umfanges auf den Mieter übertragbarer Schönheitsreparaturen. Die gegenständliche Beschränkung des Begriffes der Schönheitsreparaturen auf die in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV aufgeführten Arbeiten ergibt sogleich den Maßstab der Klauselkontrolle und markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über dessen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen. Auch nur geringfügige Überschreitungen des Rahmens des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV verstoßen gegen das Übermaßgebot und führen zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzung. Versorgungsleitungen sind dort nicht genannt worden. Daher geht die Rechtsprechung davon aus, dass die Übertragung des Streichens der Versorgungsleitungen wie auch alle anderen über den Wortlaut der Regelung hinausgehenden Abwälzungen zur Unwirksamkeit der Klausel führt (vgl. BGH NZM 2010, 157 = NJW 2010, 674= WuM 2010, 85; BGH GE 2011, 263; BGH WuM 2010, 231; AG Hamburg, Urteil v. 03.09.2021 zum Az.: 46 C 500/19, n.v.). Randnummer 29 Schließlich würde einem etwaigen Anspruch im Falle einer wirksamen Klausel auch entgegenstehen, dass es an einer hinreichenden Fristsetzung fehlt. Zwar hat der Kläger in der Anlage K 11 eine Frist gesetzt, in der ist allerdings nicht spezifiziert aufgeführt worden, warum der Beklagte welche Arbeiten vornehmen soll. Der Mieter kann insoweit dem Schreiben nicht entnehmen, welche Arbeiten im Einzelnen von ihm verlangt werden und was an den von ihm bereits ggf. durchgeführten Arbeiten konkret beanstandet wird (vgl. LG Kiel, Urteil v. 09.06.2015, Az.: 1 S 274/04 bei juris). Randnummer 30 Schließlich vermag auch das Vorhandensein von Dübeln und Bohrlöchern nicht eine Renovierungsverpflichtung zu begründen, da der Mieter schon nicht zum Entfernen der Dübel und Verschließen der Bohrlöcher verpflichtet ist, soweit sich dieses im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauches bewegt (vgl. LG Hamburg, WuM 2007, 194; AG Düsseldorf, WuM 2011, 624; AG Rheinbach NZM 2005, 822; zur Unwirksamkeit entsprechender Klauseln vgl. auch BGH NJW 1993, 1061). Inwieweit vorliegend etwa im Flur das verkehrsübliche Maß überschritten worden ist, lässt sich vorliegend nicht feststellen. Randnummer 31 Soweit der Kläger die Beseitigung von Kleberesten auf den Fliesen sowie die Reinigung des Backofens oder auch des Marmorwaschtisches verlangt, fehlt es bereits an der erforderlichen Fristsetzung, da die Anlage K 11 eine solche nicht enthält. Randnummer 32 Soweit der Kläger Schadensersatz für beschädigte Geräte in der Küche verlangt, steht der Mietvertrag einem entsprechenden Anspruch bereits entgegen. Nach § 30 des Mietvertrages ist der Mieter zur Nutzung berechtigt, ohne dass der Kläger zur Reparatur oder Erneuerung verpflichtet sein soll. Dies schließt mit dem Satz ab, dass eventuell anfallende Kosten vom Mieter zu tragen seien. Es ist aus Sicht des maßgeblichen Empfängerhorizontes wohl dahingehend zu verstehen, dass der Mieter zur Nutzung berechtigt ist, die Gegenstände ggf. auch kaputt gehen lassen oder entsorgen lassen kann und nur dafür verantwortlich ist, etwaige Anschaffungen kostenmäßig selbst zu tragen, soweit er diese für erforderlich hält. Zwar mag die Klausel unzulässig sein, da sie letztlich auf eine unzulässige Freizeichnung des Klägers von Instandsetzungsarbeiten hinausläuft (vgl. AG Hamburg-Altona ZMR 2020, 663), letztlich kann sich der Kläger als Klauselsteller jedoch nicht auf diese etwaige Unwirksamkeit berufen, sondern muss sich vielmehr an dem Eindruck festhalten lassen, den er beim Adressaten der Erklärung hervorruft. Im Übrigen ist vom Kläger nicht hinreichend dargelegt worden, dass die Dunstabzugshaube, der Kühlschrank oder auch der Backofen durch einen vertragswidrigen Gebrauch durch den Beklagten Schaden genommen haben. Randnummer 33 Schließlich besteht auch kein Schadensersatzanspruch des Klägers hinsichtlich der Erneuerung der Arbeitsplatte in der Küche, da insoweit bereits ein Schaden der Höhe nach nicht feststellbar ist. Nach dem vorgerichtlichen Schreiben des Klägers ist davon auszugehen, dass die Küche bereits im Jahre 2008 in der Wohnung vorhanden gewesen ist, so dass nach 13 Jahren eine Erneuerung jedenfalls nicht fernliegend gewesen wäre. Hierbei obliegt allerdings die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass kein Abzug „neu für alt“ angefallen ist, dem Kläger als demjenigen, der den Schaden geltend macht. Dies ist der Sache nach auch zutreffend, da der Mieter seinerseits regelmäßig keinerlei Kenntnis davon hat, wann etwa eine Einbauküche in eine Wohnung eingebaut worden ist. Randnummer 34 Im Übrigen ist bei einer geringfügigen Beschädigung der Außenseite einer Küchenarbeitsplatte der Austausch der Küchenarbeitsplatte erkennbar fernliegend. Hier hätte es ausgereicht, die seitliche Abschlussleiste der Küchenplatte zu erneuern. Welche Kosten hierbei angefallen wären, vermag das Gericht allerdings aus eigener Sachkunde nicht zu bewerten. Randnummer 35 Schließlich sind geringfügige Beschädigungen einer Küche, wie etwa ein Riss in der Gemüseschale eines Kühlschrankes oder auch eine geringfügige Abplatzung an einer Eckkante nach einer längeren Mietdauer von hier zumindest 8 Jahren, möglicherweise auch 13 Jahren als vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt anzusehen. Letztlich kommt es hierauf nicht an, da es jedenfalls am Nachweis eines Schadens der Höhe nach fehlt, wenn eine möglicherweise schon 20 oder 30 Jahre alte Arbeitsplatte erneuert wird. Randnummer 36 Ebenso wenig besteht ein Schadensersatzanspruch des Klägers wegen der Beschädigung des Parketts in den vorderen Zimmern, da es sich ausweislich der zur Akte gereichten Fotos letztlich um normale Gebrauchsspuren handelt. Im Übrigen ist dem Kläger insoweit kein Schaden entstanden, da jedenfalls bei einer Nutzungsdauer von etwa 15 Jahren davon auszugehen ist, dass das Parkett ohnehin abgeschliffen und neu lackiert hätte werden müssen (vgl. LG Frankental, ZMR 2015, 552, Rn. 11 bei juris sowie die Kommentierung von Langenberg zu § 538 bei Schmidt-Futterer in der 13. Aufl.). Wann das Parkett zuletzt abgeschliffen worden ist, hat der Kläger im Übrigen in keiner Weise dargelegt. Soweit der Kläger über seine Bevollmächtigten auf die Entscheidung des Landgerichtes Potsdam in GE 2009, 655 verweist, vermag diese der hiesigen Rechtsauffassung nicht entgegenzustehen, da nicht feststellbar ist, dass das Abschleifen und Lackieren der Dielen bzw. des Parketts vorzeitig und insoweit vor der üblichen Zeit erfolgt ist. Randnummer 37 Demgegenüber besteht ein Mietzinsanspruch des Klägers in Höhe von 157,41 € aus § 535 Abs. 2 BGB für die letzten 9 Monate bis Mietende. Hier ist statt der geschuldeten Miete in Höhe von 2.287,49 € lediglich ein Teilbetrag in Höhe von 2.270,00 € gezahlt worden. Dieser ist nach der Rechtsprechung des BGH vorrangig auf Betriebskostenvorauszahlungen anzurechnen, so dass auch im Bezug auf die Mieten des Jahres 2020 insoweit eine Netto-Kalt-Miete geltend gemacht wird. Betriebskostenvorauszahlungen könnten hier nach Eintritt der Abrechnungsreife nicht mehr geltend gemacht werden, allerdings sind Zahlungen vorrangig auf Betriebskostenvorauszahlungen zu verrechnen, da es sich um die für den Vermieter lästigere Forderung handelt. Randnummer 38 Ferner besteht ein Anspruch des Klägers nach der Betriebskostenabrechnung für die Zeit vom 01.04.2020 bis 31.03.2021 in Höhe von 336,05 €. Dies ergibt sich aus § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 556 BGB sowie dem Mietvertrag. Die streitgegenständliche Abrechnung ist zwar hinsichtlich der Positionen „Beleuchtung/Kabel“ sowie „Warmwasser- und Rauchwarnmelderwartung“ formell teilunwirksam und insoweit um 92,60 € zu kürzen, im Übrigen ist sie jedoch materiell wirksam, ohne dass innerhalb der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung Einwendungen des Beklagten erhoben worden sind. Randnummer 39 Die Aufgliederung nach den jeweiligen Kostenpositionen in einer Betriebskostenabrechnung muss sich grundsätzlich an den Kostenarten, die dem Mieter im Mietvertrag auferlegt worden sind, orientieren, damit er verlässlich auf einfache Art erkennen kann, ob nur die vereinbarten Kosten der Abrechnung angesetzt werden. Vorliegend ist mietvertraglich eine Abwälzung nach der Betriebskostenverordnung vereinbart worden. Dies entspricht der Grundregel, dass im Zweifel eine Differenzierung der Kostenarten des in § 2 Betriebskostenverordnung enthaltenen Betriebskostenkataloges erforderlich ist, wobei die nach ihrem Entstehungsgrund gleichartigen Kosten summenmäßig zusammengefasst werden dürfen (vgl. AG Hamburg, Urteil v. 03.03.2022 zum Az.: 48 C 320/20 bei juris; AG Hamburg, Urteil v. 05.05.2021 zum Az.: 49 C 569/20, Rn. 31 bei juris; vgl. BGH WuM 2017, 205; AG Aachen WuM 2016, 288). Bei beiden genannten Kostenpositionen handelt es sich jedoch um Kosten, die in verschiedenen Ziffern der Betriebskostenverordnung geregelt und insoweit nicht einheitlich abgerechnet werden dürfen. Es ist auch nicht zulässig, alle sonstigen Betriebskosten einheitlich abzurechnen (vgl. BGH WuM 2021, 558). Für die Beurteilung der formellen Ordnungsgemäßheit der Abrechnung kommt es im Übrigen nicht darauf an, ob der Mieter durch Einsichtnahme in die Belege hätte ermitteln können, welche Einzelpositionen sich hinter der Sammelposition tatsächlich verbergen. Eine ordnungsgemäße Abrechnung soll dem Mieter vielmehr eine Prüfung der formellen Abrechnungsfähigkeit gerade ohne Belegeinsicht ermöglichen (vgl. AG Hamburg, Urteil v. 03.03.2022 zum Az.: 48 C 320/20 bei juris). Randnummer 40 Hinsichtlich der insoweit nicht unstreitig gestellten und dem Kläger zuzusprechenden Kostenpositionen aus der Betriebskostenabrechnung sowie aus ausstehenden Mietzins ist jedoch eine konkludente Hilfsaufrechnung des Beklagten entsprechend dem schriftsätzlichen Vortrag anzunehmen, da der Beklagtenvertreter in den Schriftsätzen aber auch im Termin zum Ausdruck gebracht hat, dass letztlich die Kaution geltend gemacht werden soll, soweit sie nicht für berechtigte Forderungen des Klägers in Anspruch genommen werden könnte. Dies entspricht dem zugestandenen unstreitigen Forderungen. Randnummer 41 Insoweit hat das Gericht davon abgesehen, dem Kläger einen Teilbetrag zuzusprechen und zugleich die Kautionsrückzahlungsklage dem Beklagten um den identischen Betrag erhöht zuzusprechen und insoweit die Aufrechnung der Vollstreckung zu überlassen. Randnummer 42 Nach Maßgabe der obigen Ausführungen besteht ein Kautionsrückzahlungsanspruch des Beklagten aus § 551 BGB in Höhe von 5.091,84 €. Dieser kann vom Beklagten und Widerkläger auch alleine geltend gemacht werden. Allerdings steht der Anspruch allen Mietern als Mitgläubiger zu, so dass insoweit der Anspruch des Beklagten zusammen mit der weiteren Mieterin besteht und entsprechend zu tenorieren gewesen ist (vgl. LG Flensburg ZMR 2009, 449; Staudinger-Emmerich, BGB, 2018, § 551 Rn. 30 a). Randnummer 43 Der Zinsanspruch hinsichtlich der Widerklage folgt aus den §§ 288, 291 BGB. Randnummer 44 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung auf § 709 ZPO. Randnummer 45 Der Streitwert ergibt sich aus der Addition von Klage und Widerklage einschließlich der zurückgenommenen Widerklage, wobei sich die Teilrücknahme nach § 33 Abs. 1 RVG nur bei den anwaltlichen Terminsgebühren auswirkt, die entsprechend um 2.633,16 € zu reduzieren sind und sich insoweit nach einem Streitwert von 21.563,74 € berechnen. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Schönheitsreparaturen Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Hamburg Entscheidungsdatum: 15.05.2020 Aktenzeichen: 49 C 493/19 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 305c BGB, § 535 BGB, § 28 Abs 4 S 3 BVO 2 Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Schönheitsreparaturen Verpflichtung eines Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen Orientierungssatz 1. Laufende Schönheitsreparaturen sind nur solche, die während der Mietzeit in Folge einer vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung erforderlich werden. Danach kommt es entscheidend darauf an, ob die Wohnung in einem möblierten Zustand den Eindruck einer renovierungsbedürftigen Wohnung vermittelt. Ob laufende Schönheitsreparaturen geschuldet sind, beurteilt sich demgemäß bei Beendigung des Mietverhältnisses nach dem möblierten und nicht nach dem geräumten Zustand bei Auszug des Mieters. (Rn.27) 2. Soweit dem Mieter im Rahmen der mietvertraglichen Abwälzung von Schönheitsreparaturen aufgelegt wird, für das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen Sorge zu tragen, wird nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet ist. Dies wäre nur dann der Fall, wenn sich die Formulierung „von innen“ hinter dem Wort Außentüren auch auf die Fenster beziehen würde. Zweifel gehen insoweit zu Lasten des Verwenders einer solchen Regelung. (Rn.25) 3. Die mit der Nutzung durch den Mieter einhergehenden Abnutzungsspuren sind Folge des vertragsgemäßen Gebrauches und insoweit mit der Zahlung des Mietzinses abgegolten. (Rn.29) Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, den Klägern das auf sie, Herrn N. B., Herrn C. B. und Herrn J. H., lautende Sparbuch, welches bei der D. AG in der Geschäftsstelle, geführt wird, herauszugeben und der D. AG schriftlich mitzuteilen, dass das Pfandrecht an dem Sparguthaben in Höhe von € 5.205,00 zuzüglich der gutgeschriebenen Zinsen seit dem 01.01.2013 erloschen ist. 2. Die Beklagte wird ferner verurteilt, an die Kläger vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von € 708,88 zu zahlen. 3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von € 7.000,00. Beschluss Der Streitwert wird festgesetzt auf € 5.205,00. Tatbestand Randnummer 1 Mit der Klage begehren die Kläger die Rückgabe eines Kautionssparbuchs sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Randnummer 2 Die Kläger waren gemäß Mietvertrag vom 10. Dezember 2012 ab dem 01. Januar 2013 bis zum 31. Januar 2019 Mieter der Wohnung, erstes Obergeschoss rechts. Es handelt sich um eine 5,5 Zimmer große Wohnung mit einer Wohnfläche von circa. 156,11 Quadratmetern, die den Klägern zu einem Mietzins von € 1.995,00 brutto/warm vermietet worden ist. Nach § 12 des Mietvertrages haben die Kläger eine Kaution in Höhe von € 5.205,00 bei Abschluss des Mietvertrages zu leisten, welche sie in Form der Verpfändung eines Sparguthabens bei der D. AG erbrachten. § 17 des Mietvertrages sieht vor, dass die Mieter während der Mietzeit verpflichtet sind, auf ihre Kosten die laufenden Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung auszuführen. Hierzu gehören das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Wohnung ist danach in einem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte. Ergänzend wird hinsichtlich der mietvertraglichen Vereinbarungen Bezug genommen auf die Anlage K 1 (Blatt 7 ff. der Akte). Randnummer 3 Der Rückgabe der Wohnung ging voraus eine vorläufige Wohnungsabnahme durch die damalige Hausverwaltung W. Dr. GmbH. Diese gab den Mietern unter anderem auf, dass diverse Wände fachgerecht deckend in einem hellen neutralen Farbton gestrichen werden sollten, die Einbauküche gründlich gereinigt wird, sämtliche Nägel, Schrauben und Dübel zu entfernen und die Löcher fachgerecht zu verschließen und unkenntlich zu machen sind sowie dass Verschmutzungen an den Wänden und Decken durch das Abziehen der Möbel fachgerecht zu beseitigen sind. Anschließend sollte eine Endreinigung erfolgen. Hinsichtlich des Ergebnisses dieser vorläufigen Wohnungsabnahme wird ergänzend Bezug genommen auf das Anlagenkonvolut K 3 (Blatt 21 ff. der Akte) einschließlich der schriftlichen Zusammenfassung gemäß Schreiben vom 13. November 2018 (Blatt 22 ff der Akte). Randnummer 4 Die Kläger gaben am 31. Januar 2019 die Schlüssel weisungsgemäß zurück, wobei die Beklagte den angebotenen gemeinsamen Rückgabetermin nicht realisieren wollte. Hinsichtlich der allein von den Klägern vorgenommenen Feststellungen am 31.01.2019 wird Bezug genommen auf die Anlage K 5 (Blatt 25 ff der Akte). Randnummer 5 Die Beklagte ihrerseits machte eine Begehung am Folgetage morgens um 9.00 Uhr, wobei hinsichtlich der dortigen Feststellungen Bezug genommen wird auf die Anlage B 5 (Blatt 83 ff der Akte). Mit Schreiben vom 04. Januar 2019 forderte die Beklagte die Kläger auf, diverse Dekorationsarbeiten, etwa wegen Abplatzungen, Flecken, Unebenheiten, gescheckten Streicharbeiten sowie Verschmutzungen zu beseitigen und setze hierfür eine Frist bis 15. Februar 2019. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Schreibens wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 6 (Blatt 28 ff der Akte). Randnummer 6 Ab dem 07. Februar 2019 ließ die Beklagte jedenfalls in zwei Räumen der Wohnung, u.a. der Küche, Bauarbeiten durchführen, wobei sie die damit beauftragte Firma spätestens mit E-Mail vom 19. Februar 2019 zur Durchführung weiterer Arbeiten beauftragte, die die Firma am 17. März 2019 mit einem Rechnungsbetrag von € 2.600,00 in Rechnung stellte. Es wird insoweit Bezug genommen auf die Anlage B 6 (Blatt 87 der Akte). Randnummer 7 Im August 2019 forderten die Kläger die Beklagte zur Rückzahlung der Kaution unter Fristsetzung zum 26.08.2019 auf. Es wird insoweit Bezug genommen auf die Anlage K 10 (Blatt 47 der Akte). Randnummer 8 Nachfolgend mandatierten die Kläger ihren späteren Prozessbevollmächtigten, der mit Schreiben vom 29. August 2019 die Beklagte nochmals zur Auszahlung der Mietkaution aufforderte. Es wird insoweit Bezug genommen auf die Anlage K 11 (Blatt 48 der Akte). Die Beklagte ihrerseits antwortete mit Schreiben vom 03. September 2019, dass der Kautionsrückzahlungsanspruch durch Aufrechnung erloschen sei. Es wird insoweit Bezug genommen auf die Anlage K 12 (Blatt 49 der Akte). Randnummer 9 Ein nachfolgender Güteantrag bei der Öffentlichen Rechtsauskunft - und Vergleichsstelle der Freien und Hansestadt Hamburg verlief erfolglos. Randnummer 10 Die Kläger zahlten für vorgerichtliche Tätigkeit ihres Prozessbevollmächtigten nach einem Streitwert von € 5.205,00 eine 1,3 Geschäfts- zuzüglich einer 0,6 Erhöhungsgebühr für mehrere Auftraggeber sowie Auslagenpauschale und Umsatzsteuer, das heißt insgesamt € 708,88. Randnummer 11 Die Kläger sind der Auffassung, dass die Beklagte sich auch an dem vorläufigen Abnahmeprotokoll festhalten lassen muss. Insbesondere sei der dekorative Zustand der Wohnung in keiner Weise beanstandet, sondern vielmehr gelobt worden. Alle den Klägern aufgegebenen Arbeiten seien durchgeführt worden. Randnummer 12 Die Kläger stellen die Anträge, Randnummer 13 die Beklagte wird verurteilt, den Klägern das auf sie, Herrn N. B., Herrn C. B. und Herrn J. H., lautende Sparbuch, welches bei der D. AG in der Geschäftsstelle, geführt wird, herauszugeben und der D. AG schriftlich mitzuteilen, dass das Pfandrecht an dem Sparguthaben in Höhe von € 5.205,00 zuzüglich der gutgeschriebenen Zinsen seit dem 01.01.2013 erloschen ist, Randnummer 14 die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von € 708,88 zu zahlen. Randnummer 15 Die Beklagte beantragt, Randnummer 16 die Klage abzuweisen, Randnummer 17 hilfsweise, Randnummer 18 die Beklagte nur nach Maßgabe des Klagantrages zu 1) Zug um Zug gegen Zahlung an die Beklagte in Höhe von € 5.205,00 zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkte ab Zustellung des Schriftsatzes vom 13. Januar 2020 zu verurteilen. Randnummer 19 Die Beklagte behauptet, aufgrund der Möblierung der Wohnung seien dekorative Mängel bei der Vorabnahme nicht feststellbar gewesen. Die Wohnung sei nach Ablauf von sechs Jahren seit der Übernahme und intensiver Nutzung als Wohngemeinschaft in einem Zustand zurückgegeben worden, der es ausschließt, dass während der Mietzeit irgendwelche Schönheitsreparaturen ausgeführt worden seien. Im Übrigen behauptet die Beklagte, dass sich die Wohnung in dem Zustand befunden habe, so wie er der Anlage B 5 (Blatt 83 ff der Akte) zu entnehmen sei. Randnummer 20 Der Hilfsantrag trägt dem Umstand Rechnung, dass ein Freigabeantrag möglicherweise nur eingeschränkt bei Aufrechnung zugänglich sei. Randnummer 21 Im Übrigen wird ergänzend Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen. Entscheidungsgründe Randnummer 22 Die zulässige Klage ist vollen Umfangs begründet. Randnummer 23 Ein Anspruch der Kläger auf Freigabe des Kautionssparbuchs einschließlich Zinsen folgt aus § 551 BGB in Verbindung mit § 12 Ziffer 3 des Mietvertrages sowie in Verbindung mit dem Wegfall des der Zahlung der Mietsicherheit beziehungsweise des der Leistung der Mietsicherheit innewohnenden Sicherungszweckes durch Beendigung des Mietverhältnisses. Randnummer 24 Aufrechenbare Forderungen sind von der Beklagten nicht dargelegt worden. Insbesondere sind die Kläger nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der angemieteten Wohnung verpflichtet gewesen. Randnummer 25 Schon die mietvertragliche Abwälzung von Schönheitsreparaturen nach § 17 Ziffer 2 des Mietvertrages ist unwirksam. In § 17 Ziffer 2 Satz 2 wird den Klägern allgemein aufgelegt unter anderem für das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen Sorge zu tragen. Dabei ist letztlich nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet ist. Dies wäre nur dann der Fall, wenn sich die Formulierung „von innen“ hinter dem Wort Außentüren auch auf die Fenster beziehen würde (ebenso schon AG Hamburg, Urteil v. 17.04.2020 zum Az. 46 C 321/15 und AG Hamburg, Urteil v. 26.01.2018 zum Az. 49 C 325/17, jeweils n.v.). Zweifel gehen insoweit zu Lasten des Verwenders, § 305 c BGB. Hinzukommt, dass auch das Pflegen und Reinigen der Fußböden als Schönheitsreparatur aufgeführt wird. Unter die gesetzliche Definition von Schönheitsreparaturen nach § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV fällt jedoch nur das Streichen von Fußböden, soweit diese gestrichen sein sollten. Dabei gilt der Grundsatz, dass solche Arbeiten im Rahmen der Schönheitsreparaturen wirksam im Wohnraummietrecht auf den Mieter abgewälzt werden können, die von der Definition der Schönheitsreparaturen nach der zitierten Regelung umfasst sind. Zudem könnte die Formulierung Pflegen und Reinigen der Fußböden so verstanden werden, dass eine regelmäßige Grundreinigung geschuldet sein könnte, was mietvertraglich jedoch unzutreffend wäre (vergleiche etwa Blank, PiG, Schriftenreihe des evangelischen Siedlungswerkes, Band 52, S. 36). Randnummer 26 Auch dann, wenn entgegen der obigen Ausführungen von einer wirksamen Abwälzung von Schönheitsreparaturen auszugehen wäre, wären die Kläger nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen. Randnummer 27 Hierbei ist zu berücksichtigen, dass bei der Vorbesichtigung im möblierten Zustand entsprechende Schönheitsreparaturbedarfe nicht festgestellt werden konnten, worauf sich im Übrigen auch die Beklagte im Hinblick auf ihre nachfolgend abweichende Bewertung gemäß Schreiben vom 04.02.2019 ausdrücklich bezieht. Laufende Schönheitsreparaturen sind jedoch nur solche, die während der Mietzeit in Folge einer vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung erforderlich werden. Ferner kommt es entscheidend darauf an, ob die Wohnung in einem möblierten Zustand den Eindruck einer renovierungsbedürftigen Wohnung vermittelt. Dies ist unstreitig nicht der Fall gewesen. Laufende Schönheitsreparaturen stellen demgemäß naturgemäß nicht auf den geräumten Zustand bei Auszug des Mieters ab. Randnummer 28 Dementsprechend werden erhöhte Abnutzungen auch in den Feststellungen der Beklagten am 01. Februar 2019 sowie dem nachfolgenden Schreiben vom 04. Februar 2019 nicht aufgeführt. Vielmehr wird letztlich ein Zustand beschrieben, der einer üblichen Abnutzung einer Wohnung über gut sechs Jahre entspricht. Dabei ist auch nicht ungewöhnlich, dass nach sechs Jahren Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind, da dies nicht den üblichen und zu erwartenden Fristen entspricht (vergleiche Langenberg WuM 2006, 122). Allenfalls bei den Wänden in Küche und Bad kommt die Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen an den Wänden und Decken, wenn auch nicht an den Lackteilen in Betracht. Hinsichtlich der Küche kommt insoweit hinzu, dass die Beklagte diesen Raum schon vor Ablauf der Frist durch Verlagerung der Küche in einen anderen Raum die Möglichkeit der Durchführung von Schönheitsreparaturen entzogen hat. Im Übrigen sind aber auch hier keine Abnutzungserscheinungen vorgetragen worden, die auf die Notwendigkeit der Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen schließen lassen könnten. Randnummer 29 Ferner ist zu berücksichtigen, dass sich die Beklagte treuwidrig verhält, wenn sie in der Vorabnahme durch ihre Hausverwaltung Arbeiten, wie eine Grundreinigung, die Entfernung von Nägeln, Schrauben und Dübeln sowie die Verschließung der Löcher sowie Dekorationsarbeiten einfordert, die mietvertraglich nicht geschuldet sind, um nachfolgend einen vermeintlich schlechten dekorativen Zustand zu monieren. Letztlich erleidet die Beklagte insoweit keinen Schaden, weil sie ohnehin im Rahmen der Neuvermietung die Wohnung hätte renovieren müssen. Die mit der Nutzung durch die Kläger einhergehenden Abnutzungsspuren sind Folge des vertragsgemäßen Gebrauches und insoweit mit der Zahlung des Mietzinses abgegolten. Randnummer 30 Ob die Wohnung mit diesen Gebrauchsspuren vermietbar ist, ist letztlich nicht entscheidend, da die Beklagte vor der Neuvermietung die Durchführung entsprechender Renovierungsarbeiten schuldet gegenüber dem Nachmieter. Randnummer 31 Ein Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten folgt aus den §§ 286, 280 BGB. Der Beklagten ist von den Klägern vor der Mandatierung eine entsprechende Frist gesetzt worden und der spätere Prozessbevollmächtigte nach Ablauf der Frist mit der vorgerichtlichen Geltendmachung beauftragt worden. Auch die Abrechnung einer 1,3 Geschäftsgebühr zuzüglich der Erhöhung um 0,6 für den zweiten und dritten Auftraggeber ist der Sache nach nicht zu beanstanden. Randnummer 32 Eine Verurteilung entsprechend dem Hilfsantrag der Beklagten kommt nach Maßgabe der obigen Ausführungen nicht in Betracht. Randnummer 33 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung auf § 709 ZPO. Randnummer 34 Die Höhe des Streitwertes folgt aus der Höhe des freizugebenden Sparguthabens. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietkaution Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Hamburg Entscheidungsdatum: 21.05.2021 Aktenzeichen: 49 C 564/20 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 195 BGB, § 199 Abs 1 BGB, § 215 BGB, § 551 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Verjährung des Kautionsrückzahlungsanspruchs eines Mieters Orientierungssatz 1. Grundsätzlich verjährt der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nach 3 Jahren gemäß den §§ 195, 199 Abs. 1 BGB ab Erteilung der Kautionsabrechnung (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juli 2019 - VIII ZR 141/17, NZM 2019, 754). Eine vom Mieter gewährte Kaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig. (Rn.16) 2. Anders als ständig fortdauernde Rechtsverletzungen - wie etwa der Anspruch auf Duldung der Beseitigung einer Parabolantenne (Anschluss an AG Hamburg, Urteil vom 14. Mai 2014 - 49 C 48/13, juris), der Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters bei einem Mangel des Mietobjekts oder der Anspruch auf Unterlassung einer vertragswidrigen Nutzung (Anschluss an OLG Celle, Urteil vom 5. Januar 20018 - 2 U 94/17, MDR 2018, 334 und BGH, Urteil vom 19. Dezember 2018 - XII ZR 5/18, NJW 2019, 1062 = NZM 2019, 143 = WuM 2019, 141), die nicht verjähren können, da ein Anspruch ständig neu entsteht, unterliegt der Anspruch auf Feststellung des Erlöschens eines Pfandrechts der Verjährung (entgegen LG Berlin, Urteil vom 3. Juli 2012 - 63 S 13/12, WuM 2013, 106). Soweit der Vermieter nicht mehr zur Verwertung des Pfandes befugt sein sollte, kann diese Feststellung bei nicht gleichartigen Ansprüchen, die sich insoweit nicht unverjährt gegenüber zu stehen vermögen (§ 215 BGB), jedenfalls ab Eintritt der Verjährung der Ansprüche des Vermieters begehrt werden. (Rn.17) (Rn.18) Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Beschluss Der Streitwert wird festgesetzt auf € 4.000,00. Tatbestand Randnummer 1 Der Kläger war Mieter, die Beklagte Hausverwaltung des Vermieters eines Restaurants im [...] in [...] Hamburg. Randnummer 2 Am 15.02.2010 verpfändete der Kläger ein Sparkonto der [...] mit der Kontonummer [...] mit der Pfändungserklärung mit uneingeschränktem Verfügungsrecht des Pfandgläubigers mit einem Betrag von € 4.000,00. Die Verpfändung erfolgte zur Stellung einer Mietkaution gemäß der mit dem Pfandgläubiger als Vermieter getroffenen Vereinbarung im Rahmen des Mietvertrages über die Räume [...], [...] Hamburg. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 2 (Blatt 43 bis 46 der Akte). Randnummer 3 Das Mietverhältnis endete durch Aufhebungsvereinbarung zum 18. Juli 2011. Randnummer 4 Mit Schreiben vom 27. August 2012, dessen Inhalt zwischen den Parteien streitig ist, erklärte die Beklagte, dass eine Kautionsfreigabe im Hinblick auf offene Mietforderungen über € 3.972,79 nicht möglich sei, vgl. Anlage B 1 (Blatt 57 f. der Akte). Randnummer 5 Der Kläger ist der Auffassung, dass er Anspruch auf Feststellung, dass das Pfandrecht zugunsten der Beklagten erloschen ist, unverjährt fortbestehe. Der Kläger bezieht sich insoweit auf eine Entscheidung des Landgerichts Berlin (Beck RS 2012, 19221). Randnummer 6 Der Kläger stellt den Antrag, Randnummer 7 festzustellen, dass das Pfandrecht zugunsten der Beklagten aufgrund der Vereinbarung über eine Mietkaution vom 15.02.2010 mit dem Konto der [...] Sparkasse zu der Kontonummer [...], Bankleitzahl [...] gleich BIC [...] zur Sicherung etwaiger Ansprüche aus einem Mietverhältnis über die Räume/Wohnung [...], [...] Hamburg, erloschen ist. Randnummer 8 Die Beklagte beantragt, Randnummer 9 die Klage abzuweisen. Randnummer 10 Die Beklagte beruft sich auf die Einrede der Verjährung. Im Übrigen schulde sie als Hausverwaltung nicht die Freigabe der Mietkaution, da sie nicht Vertragspartner des Klägers geworden sei. Eine Verpfändungserklärung zugunsten der Beklagten ist der Beklagten nicht bekannt. Randnummer 11 Der Rechtsstreit ist vom Amtsgericht Hamburg-Blankenese wegen örtlicher Unzuständigkeit an das Amtsgericht Hamburg verwiesen worden. Randnummer 12 Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen. Entscheidungsgründe Randnummer 13 Die zulässige Klage ist nicht begründet. Randnummer 14 Dem Klaganspruch steht entgegen, dass die Beklagte weder mit dem Kläger vertraglich verbunden ist und insoweit nicht als Vertragspartner verpflichtet zu sein vermag, eine Kaution freizugeben, noch es sich um einen unverjährten oder unverjährbaren Anspruch handelt. Randnummer 15 Der Anspruch auf Kautionsfreigabe ist, wie auch das Landgericht Berlin in der klägerseits zitierten Entscheidung zutreffend feststellt, ohne Weiteres der Verjährung zugänglich. Die hier begehrte Feststellung, dass ein Pfandrecht nicht mehr bestehe beziehungsweise erloschen sei, ist letztlich nichts anderes als eine entsprechende Pfandfreigabe. Nicht nachvollziehbar und insoweit auch letztlich von der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin nicht begründet worden ist die Auffassung, dass ein solcher Anspruch denn überhaupt nicht verjähren können soll. Randnummer 16 Grundsätzlich verjährt der Kautionsrückzahlungsanspruch nach 3 Jahren gemäß den §§ 195, 199 Abs. 1 BGB ab Erteilung der Kautionsabrechnung (vgl. BGH WuM 2019 ,524 = NZM 2019, 754 = NJW 2019, 3371). Eine vom Mieter gewährte Kaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig (vgl. BGH, a.a.O., bei einer Barkaution). Danach ist der Freigabeanspruch mit der Abrechnung vom 27. August 2021 (Bl. 57 d.A.) fällig geworden. Die vom Kläger in Abrede gestellte inhaltliche Richtigkeit des Schreibens ist für das Fälligwerden ohne Belang. Ansprüche des Klägers auf Freigabe der Kaution sind danach zum 31.12.2015 verjährt. Randnummer 17 In der Rechtsprechung ist zwar anerkannt, dass bestimmte ständig fortdauernde Rechtsverletzungen nicht der Verjährung unterliegen, da ein Anspruch quasi ständig neu entsteht. Angenommen wird dies beispielsweise bei einem Anspruch auf Duldung der Beseitigung einer Parabolantenne (vgl. etwa AG Hamburg, Urteil vom 14. Mai 2014 zum Az. 49 C 48/13 bei juris), dem Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters bei einem Mangel des Mietobjekts oder auch einem Anspruch auf Unterlassung einer vertragswidrigen Nutzung (vgl. etwa OLG Celle MDR 2018, 334; BGH NJW 2019, 1062 = NZM 2019, 143 = WuM 2019, 141). All diesen Fällen ist gemein, dass es sich um eine fortlaufende Rechtsverletzung handelt. Randnummer 18 Hieran fehlt es jedoch beim hier streitgegenständlichen Sachverhalt. Soweit der Kläger nicht die Pfandfreigabe sondern nur die Feststellung des Nichtbestehens des Erlöschens des Pfandrechts geltend macht vermag dies eine andere Wertung nicht zu rechtfertigen. Soweit der Vermieter nicht mehr zur Verwertung des Pfandes befugt sein sollte, kann diese Feststellung bei nicht gleichartigen Ansprüchen, die sich insoweit nicht unverjährt gegenüber zu stehen vermögen (§ 215 BGB), jedenfalls ab Eintritt der Verjährung der Ansprüche des Vermieters begehrt werden. Dies wäre bei Mietzinsansprüchen aus dem Jahr 2011 ab dem 01.01.2015 der Fall, so dass auch dieser Anspruch am 31.12.2017 verjährt wäre. Randnummer 19 Zudem belegt eine Parallelwertung mit vergleichbaren Fällen der Sicherheitsleistung, dass es keine sachlichen Gründe gibt, warum hier differenziert werden sollte. Zahlt der Mieter beispielsweise eine Barkaution bei Mietbeginn, die mit Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist durch Abrechnung der Kaution letztlich fällig wird und macht der Mieter seinen Rückzahlungsanspruch danach über neun Jahre nicht geltend, wäre dieser Rückzahlungsanspruch verjährt. Warum dies bei einer Verpfändungserklärung anders sein soll, ist der Sache nach nicht gerechtfertigt und letztlich auch nicht sachlich begründbar. Dementsprechend fehlt der vom Kläger zitierten Entscheidung der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin auch jegliche dogmatisch nachvollziehbare Begründung der Unverjährbarkeit; diese wird vielmehr schlichtweg als gegeben angenommen. Randnummer 20 Hinzukommt, dass die Beklagte nicht Pfandgläubigerin und auch nicht Vertragspartner des Klägers geworden ist. Ausweislich der Verpfändungserklärung ist diese zugunsten des Vermieters erfolgt. Vermieter ist hier jedoch nicht die Beklagte gewesen, diese ist vielmehr nur als Hausverwaltung tätig gewesen. Als solche unterliegt sie der Weisungsbefugnis durch den Vermieter, einen Anspruch des Klägers gegenüber der Beklagten gibt es insoweit nicht. Randnummer 21 Im Übrigen vermag sich ein Anspruch vorliegend auch nicht aus dem Pfandrechtsverhältnis zu ergeben, da ein solches von der Beklagten bestritten worden ist, ohne dass der Kläger über die allgemeine Behauptung der Pfandgläubigerschaft hinaus einen spezifizierten Tatsachenvortrag oder auch einen Beleg für die Pfandgläubigerstellung der Beklagten vorgelegt hätte. Auch fehlt es an jeglichem Beweisangebot. Randnummer 22 Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91 Abs. 1, 281 Abs. 3 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Randnummer 23 Der Streitwert ergibt sich aus der Höhe des verpfändeten Betrages. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

ECLI:DE:BGH:2025:080425BVIIIZR245.22.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 245/22 vom 8. April 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 8. April 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richterin Dr. Liebert, die Richter Dr. Schmidt und Dr. Reichelt sowie die Richterin Dr. Böhm beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch einstim- migen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Klägerin war Mieterin einer Wohnung der Beklagten, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Nach dem am 10. Februar 2017 geschlossenen Mietvertrag sollte das Mietverhältnis zum 1. Februar 2017 beginnen und auf unbestimmte Zeit laufen. Der Mietvertrag enthielt unter anderem folgende Regelungen: "§ 2 Mietdauer und Kündigung […] 1 2 3 - 3 - 2. Der Mietvertrag kann mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende, auf Wunsch des Mieters jedoch frühestens zum Ablauf von 24 Monaten seit Mietbe- ginn, gekündigt werden (Mindestlaufzeit: 24 Monate) und nicht erst nach 48 Mona- ten, wie eigentlich vom Vermieter gewünscht. […] Wird die Wohnung zurückgegeben, bevor die Schönheitsreparaturen fällig sind, verpflichtet sich der Mieter für das Entgegenkommen des Vermieters hinsichtlich der Verkürzung der Mindestlaufzeit anteilige Kosten für die Schönheitsreparaturen - einschließlich voraussichtlicher Mehrwertsteuer - entsprechend dem Kostenvor- anschlag des Vermieters oder eines vom Vermieter eingeholten Kostenvoran- schlags eines Fachbetriebes oder eines Bauingenieurs zu zahlen, die dem Grad der durch sie erfolgten Abnutzung der jeweiligen Teilbereiche der Wohnung ent- sprechen. […] […] Die Parteien sind sich darüber einig, dass bei der vorstehenden Verkürzung der Mindestlaufzeit die Wirksamkeit der Verpflichtung des Mieters zur Durchführung fälliger Schönheitsreparaturarbeiten sowie insbesondere [die] Verpflichtung zur Übernahme anteiliger diesbezüglicher Kosten bei Auszug vor Fälligkeit von beson- derer Bedeutung sind. […] […] § 11 Schönheitsreparaturen 1. Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt auf eigene Kos- ten der Mieter. […] […] 7. Besteht das Mietverhältnis bei Auszug der Mieter schon länger als ein Jahr oder liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, und endet das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, sind - 4 - die Mieter verpflichtet, anteilige Kosten für die Schönheitsreparaturen - einschließ- lich voraussichtlicher Mehrwertsteuer - entsprechend eines Kostenvoranschlags des Vermieters oder eines vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlags eines Fachbetriebes oder eines Bauingenieurs zu zahlen, die dem Grad der durch sie erfolgten Abnutzung der jeweiligen Teilbereiche der Wohnung entsprechen. […]" Zudem war im Mietvertrag eine Staffelmietvereinbarung enthalten, nach der sich die monatliche Nettokaltmiete von anfangs 713 € zum 1. März eines je- den Jahres erhöhen sollte und für den Zeitraum ab März 2019 auf 795 € belief. Die Beklagte hatte bereits mit dem vorherigen Mieter der Wohnung eine Staffel- miete vereinbart; der Mietvertrag aus dem Jahr 2014 sah zum Zeitpunkt des Aus- zugs des Vormieters eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von 713 € vor, die sich nachfolgend jährlich weiter erhöhen und für die Zeit ab Januar 2019 804 € betragen sollte. Mit Schreiben vom 25. Februar 2019 rügte die Klägerin gegenüber der Be- klagten unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB), soweit die verein- barte und von ihr auch gezahlte Nettokaltmiete mehr als monatlich 713 € betrug. Das Mietverhältnis der Parteien endete am 31. März 2020. Die Beklagte lehnte die Rückzahlung der Mietkaution in Höhe eines Teilbetrags von 700,65 € unter Verweis auf von der Klägerin nach dem Mietvertrag anteilig zu tragende Kosten für die Durchführung von Schönheitsreparaturen ab. Die auf Rückerstattung der für die Monate März 2019 bis März 2020 ge- zahlten Miete in Höhe eines Teilbetrags von monatlich jeweils 82 € (795 € - 713 €), insgesamt 1.066 €, sowie auf Rückzahlung des Kautionsbetrags in Höhe von 700,65 €, jeweils nebst Zinsen, gerichtete Klage hat vor dem Amtsgericht - mit Ausnahme eines Teils der Zinsen - Erfolg gehabt. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. 4 5 6 7 - 5 - Das Berufungsgericht (LG Berlin, WuM 2023, 694) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - ausge- führt: Die Klägerin habe einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe des geltend gemachten Teilbetrags gemäß § 556d Abs. 1, 2, § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB aF, § 557a Abs. 4, § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung sowie Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB. Das Amtsgericht habe bei der Bestimmung der preisrechtlich zulässigen Miete, die keinen Bedenken begegne und von der Berufung hinsichtlich der im Ausgangspunkt zugrunde gelegten ortsüblichen Vergleichsmiete auch nicht ge- sondert angegriffen werde, zutreffend erkannt, dass die im Mietvertrag getroffene Vereinbarung über die Nettokaltmiete sowie die vereinbarten Mietzinsstaffeln un- wirksam seien, soweit sie die höhere Vormiete von 713 € überschritten. Die erst nach der Beendigung des Vormietverhältnisses eintretenden weiteren Staffel- mieterhöhungen seien im Rahmen des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu be- rücksichtigen. Mit diesem am eindeutigen Wortlaut der aufgrund ihres Ausnah- mecharakters eng auszulegenden Norm orientierten Ergebnis sei auch der vom Gesetzgeber bezweckte Bestandsschutz für den Vermieter gewährleistet; dieser habe hinsichtlich der Mietstaffeln, die wegen des früheren Mietendes nicht mehr zum Tragen gekommen seien, noch keine ausnahmsweise schutzwürdige Ver- mögensposition erlangt. Die Klägerin habe zudem einen fälligen Anspruch auf Rückzahlung der restlichen Kaution, da der Beklagten keine Gegenansprüche aus der im Mietver- trag vereinbarten Quotenabgeltungsklausel zustünden. Zutreffend sei das Amts- gericht davon ausgegangen, dass es sich bei der in § 2 Ziffer 2, § 11 Ziffer 7 des Mietvertrags enthaltenen Regelung um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im 8 9 10 - 6 - Sinne von § 305 Abs. 1 BGB handele, die gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB un- wirksam sei. Nicht zu folgen sei der Ansicht der Berufung, wonach es sich insbe- sondere aufgrund der der Klägerin eingeräumten Wahlmöglichkeit zwischen der ursprünglichen Vertragsversion, nach der die Schönheitsreparaturen entspre- chend der gesetzlichen Regelung von der Beklagten zu tragen gewesen seien, und dem auf ausdrücklichen Wunsch der Klägerin auch hinsichtlich der verkürz- ten Mindestlaufzeit ihren Bedürfnissen angepassten und von ihr ohne Beanstan- dungen unbeeinflusst ausgewählten Vertragstext um eine ungeachtet der Vorfor- mulierung beider Alternativen als Vertragsbedingung nach § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgehandelte Regelung handele. Nach der Rechtsprechung könne von einem Aushandeln im Sinne dieser Vorschrift nicht bereits aufgrund des rein formalen Umstands einer Auswahl aus mehreren vorformulierten Alternativen gesprochen werden. Der Verwender müsse vielmehr den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen mit zu- mindest der effektiven Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbe- dingungen zu beeinflussen, einräumen. Gemessen hieran sei bereits nach dem eigenen Vorbringen der Beklagten nicht von einer Individualvereinbarung auszu- gehen. Die Beklagte habe sich lediglich darauf berufen, sie hätte über die verän- derten Bestimmungen verhandelt, wenn die Klägerin diese von ihr durch den Wunsch einer abweichenden Abrede unter anderem bezüglich der Schönheits- reparaturen ausgelösten Änderungen von sich aus hinterfragt hätte. Damit habe die Beklagte aber ebenso wie mit der angebotenen Besprechung des geänderten zweiten Vertragsentwurfs nicht dargelegt, dass sie ihre Verhandlungsbereitschaft zu der hier streitigen Klausel verbunden mit dem Angebot der konkreten Möglich- keit einer Veränderung der Regelung im Interesse der Klägerin deutlich und 11 - 7 - ernsthaft erklärt hätte. Zudem habe sich die Klägerin als Mietinteressentin schon angesichts des angespannten Wohnungsmarkts und des hierdurch entstehen- den Drucks nicht in einer gleichberechtigten Verhandlungsposition befunden, die ihr ohne Weiteres eigene vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten im Sinne einer freien Verhandlung ermöglicht hätte. Eine andere Beurteilung sei auch nicht deshalb gerechtfertigt, weil der Klä- gerin die Verkürzung der vertraglichen Mindestlaufzeit zugutekäme, zu welcher die Beklagte im Gesamtpaket mit der Übernahme der Schönheitsreparaturen durch die Klägerin bereit gewesen sei. Dies ändere nichts an der nachteiligen Wirkung der durch die Quotenabgeltungsklausel zudem erweiterten Schönheits- reparaturklausel, deren gesetzesfremder Kern nicht allein durch die damit ver- bundene Aufnahme einer dem Mieter entgegenkommenden Klausel ernsthaft zur Disposition gestellt werde. Zudem beziehe sich ein Aushandeln jeweils nur auf bestimmte Vertragsbedingungen und könne auch nur bezogen auf die jeweilige Klausel zur Nichtanwendung der §§ 305 ff. BGB führen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revi- sionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). 12 13 14 - 8 - a) Das Berufungsgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeu- tung der Fragen zugelassen, ob bei der Ermittlung der Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB die im Vormietverhältnis vereinbarten, wegen dessen Been- digung aber nicht mehr wirksam gewordenen weiteren Staffelmieterhöhungen zu berücksichtigen seien und wann im Falle einer Auswahlentscheidung des Ver- tragspartners für die vorformulierte streitgegenständliche Vertragsvariante ein Aushandeln im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB gegeben sei. b) Die vom Berufungsgericht angenommene grundsätzliche Bedeutung kommt der vorliegenden Rechtssache im Hinblick auf keine dieser Fragen zu. aa) Grundsätzliche Bedeutung hat eine Rechtssache, wenn sie eine ent- scheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage auf- wirft, die sich in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann und deswe- gen das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt, das heißt allgemein von Bedeutung ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsbeschluss vom 25. Juni 2024 - VIII ZR 203/23, juris Rn. 12 mwN). bb) Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. (1) Es kann dahingestellt bleiben, ob die Frage nach der Heranziehung im Vormietverhältnis vereinbarter, bei dessen Beendigung aber noch nicht wirksam gewordener Mietstaffeln als von dem vorherigen Mieter der Wohnung zuletzt ge- schuldete Miete im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB im Zeitpunkt der Ent- scheidung des Berufungsgerichts angesichts des von ihm als eindeutig bezeich- neten Wortlauts der Vorschrift und des von ihm angeführten (einhelligen) Schrift- tums klärungsbedürftig gewesen ist. Sie ist jedenfalls mit dem - nach Erlass des Berufungsurteils ergangenen - Senatsurteil vom 18. Dezember 2024 (VIII ZR 16/23, NZM 2025, 247 Rn. 21 f., zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt) in dem 15 16 17 18 19 - 9 - vom Berufungsgericht angenommenen Sinne entschieden (vgl. zu dem bei § 552a ZPO maßgeblichen Zeitpunkt BGH, Beschlüsse vom 20. Januar 2005 - I ZR 255/02, NJW-RR 2005, 650 unter II 1 mwN; vom 9. September 2014 - IV ZR 99/12, juris Rn. 6 f.; vom 21. Februar 2023 – VIII ZR 106/21, juris Rn. 16). (2) Auch die weitere vom Berufungsgericht zur Begründung seiner Zulas- sungsentscheidung angeführte Frage nach den an ein Aushandeln von Vertrags- bedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB zu stellenden Anforderun- gen ist weder im Allgemeinen noch bezogen auf den Fall einer dem Vertrags- partner des Verwenders eingeräumten Auswahl zwischen verschiedenen vorfor- mulierten Vertragsvarianten klärungsbedürftig. Sie lässt sich anhand der gefes- tigten - und vom Berufungsgericht auch zitierten - höchstrichterlichen Rechtspre- chung beantworten (zu den allgemeinen Anforderungen vgl. nur BGH, Urteile vom 26. März 2015 - VII ZR 92/14, BGHZ 204, 346 Rn. 33; vom 28. Juli 2015 - XI ZR 434/14, BGHZ 206, 305 Rn. 23; vom 6. März 2024 - VIII ZR 79/22, NZM 2024, 376 Rn. 24; Beschlüsse vom 20. November 2012 - VIII ZR 137/12, WuM 2013, 293 Rn. 7; vom 19. März 2019 - XI ZR 9/18, NJW 2019, 2080 Rn. 14; je- weils mwN; zur Auswahlmöglichkeit vgl. nur BGH, Urteile vom 7. Februar 1996 - IV ZR 16/95, NJW 1996, 1676 unter II 2 a; vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 67/09, BGHZ 184, 259 Rn. 18 [zum Stellen von Vertragsbedingungen]; vom 10. Oktober 2013 - VII ZR 19/12, NJW 2014, 206 Rn. 19 f.; vom 6. März 2024 - VIII ZR 79/22, aaO; jeweils mwN). Einen weitergehenden abstrakten Klärungs- bedarf wirft der Streitfall nicht auf. 2. Die - ohne Verstoß gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG durch die Einzel- richterin zugelassene (vgl. Senatsbeschluss vom 25. April 2023 - VIII ZR 184/21, juris Rn. 20 mwN) - Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg (§ 552a Satz 1 ZPO). 20 21 - 10 - a) Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei einen Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Rückzahlung der in den Monaten März 2019 bis März 2020 gezahlten Miete in Höhe eines Teilbetrags von monatlich jeweils 82 € (795 € - 713 €) gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB in Verbindung mit § 557a Abs. 4 Satz 1, 2, § 556g Abs. 1 Satz 2, 3 BGB bejaht. Die diesen Zeitraum be- treffende Staffelmietvereinbarung der Parteien ist wegen Verstoßes gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in der seit dem 1. Juni 2015 geltenden Fassung in Verbindung mit der Ersten Berliner Mietenbe- grenzungsverordnung vom 28. April 2015 (vgl. Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB) un- wirksam, soweit die vereinbarte Nettokaltmiete einen Betrag von monatlich 713 € überschreitet. aa) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Be- klagte eine - wie hier bei Beginn der in Rede stehenden Mietstaffel zum 1. März 2019 (vgl. § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB) - den zulässigen Höchstbetrag nach der Vorschrift des § 556d Abs. 1 BGB übersteigende Miete maximal bis zur Höhe der von dem vorherigen Mieter der Wohnung zuletzt geschuldeten monatlichen Net- tokaltmiete verlangen kann (§ 556e Abs. 1 Satz 1 BGB). Nach den rechtsfehler- frei getroffenen und von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Be- rufungsgerichts wurde von dem vorherigen Mieter der Wohnung bei Beendigung des Vormietverhältnisses entsprechend der dort getroffenen Staffelmietvereinba- rung eine Nettokaltmiete von monatlich 713 € gezahlt. Diese ist nicht ihrerseits an den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zu messen, die erst nach dem Abschluss des Vormietvertrags im Jahr 2014 in Kraft getreten sind (vgl. Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB). bb) Soweit die Revision weitergehend meint, im Falle einer im Vormietver- hältnis getroffenen Staffelmietvereinbarung sei aus Gründen des Bestandsschut- zes nicht (lediglich) die vom vorherigen Mieter zuletzt gezahlte Nettokaltmiete, 22 23 24 - 11 - sondern vielmehr die für den nun in Rede stehenden Zeitraum vereinbarte (künf- tige) Mietstaffel - vorliegend demnach eine Nettokaltmiete von monatlich 804 € - maßgeblich, trifft dies nicht zu. Diese Mietstaffel war wegen der zuvor erfolgten Beendigung des Vormietverhältnisses nicht mehr zur Geltung gelangt, weshalb der vorherige Mieter den genannten Betrag der Beklagten auch nicht im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB "zuletzt schuldete". Die Heranziehung einer sol- chen späteren Mietstaffel stünde nicht nur im Widerspruch zum Wortlaut der als Ausnahmevorschrift eng auszulegenden Norm, sondern auch zum Regelungs- willen des Gesetzgebers, wie er sich aus den Gesetzesmaterialien zum Miet- rechtsnovellierungsgesetz ergibt (vgl. hierzu Senatsurteil vom 18. Dezember 2024 - VIII ZR 16/23, NZM 2025, 247 Rn. 21 f. mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). b) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht zudem einen (fälligen) An- spruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Rückzahlung der Mietkaution (§ 551 BGB in Verbindung mit der zwischen den Mietvertragsparteien getroffenen Si- cherungsabrede) in Höhe des von der Beklagten einbehaltenen Betrags von 700,65 € bejaht. Denn der Beklagten steht ihrerseits kein Anspruch gegen die Klägerin gemäß § 535 Abs. 1 BGB in Verbindung mit der zwischen den Parteien in § 2 Ziffer 2 in Verbindung mit § 11 Ziffer 7 des Mietvertrags vereinbarten Quotenabgeltungsklausel auf Zahlung der für die Renovierung der Wohnung (an- teilig) aufzuwendenden Kosten zu, mit dem sie wirksam gemäß §§ 387, 389 BGB hätte aufrechnen können. aa) Die Revision stellt nicht in Abrede, dass die von den Parteien im Miet- vertrag vereinbarte Quotenabgeltungsklausel, die der Klägerin als Mieterin der Wohnung einen Teil der zukünftig entstehenden Kosten für Schönheitsreparatu- ren für den Fall auferlegt, dass das Mietverhältnis - wie hier - vor Fälligkeit der ihr 25 26 - 12 - nach der mietvertraglichen Vereinbarung zukommenden Verpflichtung zur Vor- nahme von Schönheitsreparaturen endet, dann unwirksam ist - und damit ein aufrechenbarer Gegenanspruch der Beklagten nicht besteht -, wenn es sich bei dieser Vereinbarung um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB) handelt. Denn diese benachteiligt die Klägerin nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen, weil sie von ihr verlangt, zur Ermittlung der auf sie bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kos- tenbelastung nicht zulassen (vgl. nur Senatsurteile vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13, BGHZ 204, 316 Rn. 24 ff.; vom 6. März 2024 - VIII ZR 79/22, NZM 2024, 376 Rn. 15). bb) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht aber auch rechtsfehlerfrei angenommen, dass es sich bei der im Mietvertrag enthalte- nen und von der Beklagten vorformulierten Quotenabgeltungsklausel um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB - und nicht um eine von den Parteien individuell ausgehandelte Vertragsklausel (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB) - handelt. (1) Die Revision macht ohne Erfolg geltend, der Klägerin seien entgegen der Annahme der Vorinstanzen von der Beklagten nicht zwei vorformulierte Ver- tragsklauseln - eine Fassung mit Schönheitsreparaturklausel sowie geringerer Miete und eine Fassung ohne eine solche Klausel sowie mit höherer Miete - zur Auswahl vorgelegt worden, sondern die Parteien seien auf der Grundlage eines der Klägerin präsentierten Mietvertragsentwurfs der Beklagten in Vertragsver- handlungen eingetreten und hätten sich individualvertraglich auf Abweichungen von diesem ersten Entwurf - eine von der Klägerin gewünschte Verkürzung der Laufzeit des Mietvertrags sowie eine Herabsetzung der monatlichen Nettokalt- 27 28 - 13 - miete um 56 € im Gegenzug unter anderem zur Übernahme der Schönheitsrepa- raturen und zur Zahlung anteiliger Kosten für bei Auszug noch nicht fällige Schön- heitsreparaturen durch die Klägerin - verständigt. (a) Damit kann die Revision schon deshalb nicht durchdringen, weil es sich bei den von der Revision - als unrichtig - beanstandeten Ausführungen um tatbestandliche Feststellungen des Berufungsgerichts handelt. Hierzu zählen auch die in den Urteilsgründen getroffenen tatsächlichen Feststellungen. Diese sind dem Revisionsverfahren zugrunde zu legen, weil die Beklagte sie nicht im Wege eines Tatbestandsberichtigungsantrags nach § 320 ZPO angegriffen hat (vgl. nur Senatsurteil vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, NZM 2022, 413 Rn. 28 f. mwN). (b) War damit nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sach- verhalt der Klägerin durch die Beklagte allein die Wahlmöglichkeit zwischen zwei von der Beklagten vorgegebenen und vorformulierten Vertragsbedingungen (ei- ner mit und einer ohne Übernahme von Schönheitsreparaturen beziehungsweise einer anteiligen Kostenbeteiligung) eröffnet, so macht dies die von der Klägerin gewählte Alternative grundsätzlich noch nicht zu einer Individualabrede (vgl. BGH, Urteile vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 67/09, BGHZ 184, 259 Rn. 18; vom 10. Oktober 2013 - VII ZR 19/12, NJW 2014, 206 Rn. 19 f.; [jeweils zum Stellen von Vertragsbedingungen]; vom 6. März 2024 - VIII ZR 79/22, NZM 2024, 376 Rn. 24; Erman/Looschelders, BGB, 17. Aufl., § 305 Rn. 21 mwN). Wie der Senat für eine vergleichbare Gestaltung bereits ausgeführt hat, genügt allein der Um- stand, dass der Vermieter dem Mieter die Wahlmöglichkeit zwischen der Über- nahme der Schönheitsreparaturen und der Zahlung einer niedrigeren Miete ei- nerseits sowie einer höheren Mietzahlung bei Nichtausführung von Schönheits- reparaturen andererseits eingeräumt hat, nicht ohne Weiteres für ein Aushandeln 29 30 - 14 - im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB und damit für das Vorliegen einer wirksa- men (individualvertraglichen) Quotenabgeltungsklausel (vgl. Senatsurteil vom 6. März 2024 - VIII ZR 79/22, aaO Rn. 25). (2) Ungeachtet dessen tragen die von der Revision angesprochenen Än- derungen des (ersten) Vertragsentwurfs - die Verkürzung der Laufzeit des Miet- vertrags, die Herabsetzung der Nettokaltmiete im Gegenzug zu einer Übernahme von Schönheitsreparaturen und diesbezüglicher anteiliger Kosten, die Möglich- keit einer ratenweisen Zahlung der Mietkaution - nicht die Annahme, die Bedin- gungen des Mietvertrags und insbesondere die in Rede stehende, die Quoten- abgeltungsklausel enthaltende Vertragsbestimmung seien von den Parteien indi- viduell ausgehandelt worden. Das gilt auch bezogen auf das Argument der Revi- sion, eine Gestaltungsfreiheit der Klägerin zur Wahrung eigener Interessen könne wegen der Bereitschaft der Beklagten, den geänderten Vertragsentwurf mit der Klägerin zu besprechen und auf deren etwaige Wünsche einzugehen, nicht zweifelhaft seien. (a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bedeutet Aushan- deln mehr als Verhandeln. Es genügt nicht, dass das gestellte Formular dem Verhandlungspartner bekannt ist und nicht auf Bedenken stößt, dass der Inhalt lediglich erläutert oder erörtert wird und den Vorstellungen des Partners ent- spricht. Von einem Aushandeln in diesem Sinne kann vielmehr nur dann gespro- chen werden, wenn der Verwender zunächst den in seinen Allgemeinen Ge- schäftsbedingungen enthaltenen "gesetzesfremden Kerngehalt", also die den wesentlichen Inhalt der gesetzlichen Regelung ändernden oder ergänzenden Bestimmungen, inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungs- partner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt mit zumin- dest der realen Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingun- gen zu beeinflussen. Er muss sich also deutlich und ernsthaft zur gewünschten 31 32 - 15 - Änderung einzelner Klauseln bereit erklären (st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteile vom 26. März 2015 - VII ZR 92/14, BGHZ 204, 346 Rn. 33; vom 28. Juli 2015 - XI ZR 434/14, BGHZ 206, 305 Rn. 23 f.; vom 6. März 2024 - VIII ZR 79/22, NZM 2024, 376 Rn. 24; Beschlüsse vom 20. November 2012 - VIII ZR 137/12, WuM 2013, 293 Rn. 7; vom 19. März 2019 - XI ZR 9/18, NJW 2019, 2080 Rn. 14). Die Darlegungslast für ein individuelles Aushandeln trifft den Verwender (vgl. BGH, Urteile vom 26. März 2015 - VII ZR 92/14, aaO; vom 15. Februar 2017 - IV ZR 91/16, NJW 2017, 2346 Rn. 12; jeweils mwN; Beschlüsse vom 20. No- vember 2012 - VIII ZR 137/12, aaO Rn. 6 mwN; vom 19. März 2019 - XI ZR 9/18, aaO). An die substantiierte Darlegung der ernsthaften Verhandlungsbereitschaft des Verwenders und der weiteren Merkmale für ein Aushandeln sind strenge An- forderungen zu stellen (vgl. Senatsbeschluss vom 20. November 2012 - VIII ZR 137/12, aaO Rn. 7 mwN). (b) Nach diesen Grundsätzen sind - wie das Berufungsgericht rechtsfeh- lerfrei angenommen hat - im Streitfall die Voraussetzungen für ein Aushandeln (gerade) der in Rede stehenden Vertragsklausel über die quotenmäßige Abgel- tung bei Vertragsbeendigung noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen nicht ge- geben. Nach dem Vortrag der Beklagten wurden sowohl der ursprüngliche als auch der schließlich unterzeichnete - geänderte - Vertragstext durch die Beklagte als Grundlage für den abzuschließenden Mietvertrag in die Vertragsverhandlun- gen eingebracht. Weder aus den Feststellungen des Berufungsgerichts noch aus dem von der Revision angeführten Vorbringen der Beklagten zum Inhalt und Ab- lauf der Vertragsverhandlungen ergibt sich, dass die Beklagte gegenüber der Klägerin deutlich und ernsthaft ihre Bereitschaft erklärt hätte, diesen von ihr vor- 33 34 35 - 16 - formulierten Vertragstext - einschließlich der darin enthaltenen detaillierten Re- gelungen zur Übernahme der Schönheitsreparaturen nebst der in Rede stehen- den Quotenabgeltungsklausel, welche die Beklagte als mit der von der Klägerin gewünschten Verkürzung der vertraglichen Mindestlaufzeit zu einem Gesamtpa- ket verbunden angesehen hat - ernsthaft zur Disposition zu stellen und es der Klägerin damit freizustellen, ohne weiteres ein abweichendes Vertragsformular auszuwählen oder den vorformulierten Vertragstext durch die Einbringung eige- ner Textvorschläge abzuändern (vgl. Senatsurteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 26/15, NZM 2016, 214 Rn. 29 f. mwN [zum Stellen von Vertragsbedingungen]). Soweit die Beklagte sich demgegenüber darauf beruft, sie sei - wie die erfolgten Änderungen des ersten Vertragsentwurfs und das der Klägerin unter- breitete Angebot eines weiteren Gesprächstermins zeigten - bereit gewesen, auf Wünsche der Klägerin einzugehen, hat sie damit allenfalls allgemein eine Ver- handlungsbereitschaft zum Ausdruck gebracht. Dies genügt ebenso wenig für die Annahme, der Vertragstext sei insgesamt oder hinsichtlich der vorliegend in Rede stehenden Quotenabgeltungsklausel individuell ausgehandelt, wie der Um- stand, dass die Klägerin die von der Beklagten eingeräumte Möglichkeit einer Besprechung zu dem geänderten Vertragstext nicht genutzt, sondern diesen ohne Äußerung von Änderungswünschen unterzeichnet hat (vgl. BGH, Urteile vom 14. April 2005 - VII ZR 56/04, NZBau 2005, 460 unter II 2; vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 26/15, aaO Rn. 30 f. [zum Stellen von Vertragsbedingungen]; siehe auch BGH, Beschluss vom 19. März 2019 - XI ZR 9/18, NJW 2019, 2080 Rn. 16 f.; jeweils mwN). Zudem ist eine Klausel nicht schon dann nach § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgehandelt worden, wenn nach Verhandlungen über verschiedene andere Teilaspekte eines Vertrags dort Vertragsbedingungen geändert worden sind. Zwar mögen die Vertragspartner bei solchen Verhandlungen jeweils für sich ihre 36 37 - 17 - wirtschaftliche Position als einheitliches Paket beurteilt haben (vgl. BGH, Be- schluss vom 19. März 2019 - XI ZR 9/18, NJW 2019, 2080 Rn. 15), wie dies die Beklagte hinsichtlich ihrer Interessenlage auch vorgebracht hat (Verkürzung der Laufzeit im Gesamtpaket mit der Übernahme von Schönheitsreparaturen). Das rechtfertigt es aber nicht, eine vom Verwender gestellte, konkret nicht verhan- delte und unverändert in den Vertrag übernommene Vertragsbedingung - hier die in Rede stehende Quotenabgeltungsklausel - als ausgehandelt anzusehen. Denn das Aushandeln muss sich nach dem Gesetzeswortlaut jeweils auf be- stimmte Vertragsbedingungen beziehen ("im Einzelnen") und führt nur in diesem Umfang ("soweit") zur Nichtanwendung der §§ 305 ff. BGB (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 19. Juni 1996 - VIII ZR 189/95, ZIP 1996, 1997 unter II 1 c bb; vom 23. Januar 2003 - VII ZR 210/01, BGHZ 153, 311, 322 f. [jeweils zu § 1 AG- BGB aF]; vom 4. Februar 2025 - XI ZR 183/23, WM 2025, 482 Rn. 31; Be- schlüsse vom 5. März 2013 - VIII ZR 137/12, NZM 2013, 307 Rn. 7 ff.; vom 19. März 2019 - XI ZR 9/18, aaO; vom 6. März 2024 - VIII ZR 79/22, NZM 2024, 376 Rn. 24). 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zu- stellung dieses Beschlusses. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Dr. Reichelt Dr. Böhm Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Rücknahme der Revision erle- digt worden. Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 17.12.2021 - 124 C 350/20 - LG Berlin, Entscheidung vom 13.09.2022 - 67 S 15/22 - 38

Seite drucken   Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Köln, 6 S 237/18 Datum: 04.07.2019 Gericht: Landgericht Köln Spruchkörper: 6. Zivilkammer Entscheidungsart: Anerkenntnisurteil Aktenzeichen: 6 S 237/18 ECLI: ECLI:DE:LGK:2019:0704.6S237.18.00   Tenor: Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 15.11.2018 – Az. 221 C 256/18 – unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung zu einem geringer Teil abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Klage wird abgewiesen. Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, an die Beklagten als Gesamtgläubiger einen Betrag von 1.274,55 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 31.08.2018 zu zahlen. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 73 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 27 %. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird in beschränktem Umfang zugelassen.   1 Gründe: 2 I. 3 Der Kläger war Mieter, die Beklagten als Erbengemeinschaft Vermieter einer Wohnung im Hause Q in Köln. Nachdem das Mietverhältnis zunächst am 31.06.2017 endete, schlossen der Kläger und die Beklagten am 15.11.2016 einen gerichtlichen Räumungsvergleich, in dem sich der Kläger unter anderem zur Räumung bis zum 30.04.2017 verpflichtete (Bl. 52R). Am 27.04.2017 bat der Kläger in einem an den Beklagten zu 4) gerichteten Schreiben um Fortsetzung des Mietverhältnisses (Bl. 55). Der Beklagte zu 4) antwortete mit Schreiben vom 28.04.2017 und bot an, unter bestimmten Voraussetzungen auf die Räumung der Wohnung bis zum 01.07.2017 zu verzichten. Bedingung hierfür war unter anderem, dass der Kläger ausstehende Strom- und Wasserrechnungen aus dem Zeitraum 2015 bis 2017 in Höhe von 1.588,46 EUR zahlen sollte (Bl. 56). Der Kläger antwortete dem Beklagten zu 4) mit Schreiben vom 03.05.2017 und akzeptierte darin das unterbreitete Angebot (Bl. 57). Der Kläger zog schließlich Anfang Juli 2017 aus, zahlte jedoch nicht die Strom- und Wasserrechnungen. Auch auf die „Schlussabrechnung“ vom 04.07.2018 für Wasser und Strom in Höhe von 365,44 EUR zahlte der Kläger nicht. 4 Im vorliegenden Verfahren fordert der Kläger die Rückzahlung seiner geleisteten Kaution nebst Zinsguthaben in Höhe von insgesamt 378,91 EUR. Die Beklagten haben die Aufrechnung mit Gegenansprüchen aus der Vereinbarung von April/Mai 2017 erklärt. Den überschießenden Betrag, den Betrag aus der „Schlussabrechnung“ sowie Räumungskosten haben die Beklagten widerklagend geltend gemacht. 5 Mit Urteil vom 15.11.2018, auf das zur näheren Darstellung des Sach- und Streitstandes verwiesen wird, hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen sowie der Widerklage überwiegend stattgegeben. Das Kautionsguthaben sei durch Aufrechnung mit Gegenansprüchen aus der Vereinbarung von April/Mai 2017 erloschen. Die Parteien hätten insoweit einen umfassenden außergerichtlichen Vergleich geschlossen und damit auch die Ansprüche der Beklagten auf Nachzahlung von Strom- und Wasserrechnungen aus dem Zeitraum vn 2015 bis 2017 dem Streit entzogen. Soweit der Kläger meine, die zugrunde liegenden Abrechnungen seien formell unwirksam, dringe er damit nicht durch, nachdem er sich im Vergleichswege zur Zahlung der entsprechenden Beträge verpflichtet habe. Die Vereinbarung sei auch mit Wirkung für und gegen sämtliche Beklagte in ihrer Eigenschaft als Erbengemeinschaft zustande gekommen. Selbst wenn der Beklagte zu 4) nicht über die erforderliche Vertretungsmacht verfügt hätte, hätten die Beklagten den schwebend unwirksamen Vertrag spätestens durch ihren Vortrag aus der Klageerwiderung, wonach der Kläger „das von den Beklagten unterbreitete Angebot“ angenommen habe, genehmigt. Die Widerklage hat das Amtsgericht hinsichtlich der Räumungskosten als unzulässig verworfen und ihr im Übrigen überwiegend stattgegeben. Die „Schlussabrechnung“ vom 04.07.2018 sei hinsichtlich der darin enthaltenen „Umlage“-Positionen formell unwirksam und entsprechend zu kürzen. Im Übrigen begegne die Abrechnung jedoch keinen formellen Bedenken. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen. 6 Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner form- und fristgerecht eingelegten Berufung. Der Beklagte zu 4) sei nicht befugt gewesen, für die übrigen Beklagten zu handeln und die Vereinbarung von April/Mai 2017 abzuschließen. Eine Genehmigung durch die übrigen Beklagten im Prozess sei jedenfalls zu spät. Zum Zeitpunkt der Klageerhebung habe eine Genehmigung auch noch nicht vorgelegen. Da die Abrechnungen über die Strom- und Wasserkosten aus den Jahren 2015 bis 2017 formell unwirksam gewesen seien, habe der Kläger diese auch nicht rechtswirksam anerkennen können. Auch die „Schlussabrechnung“ vom 04.07.2018 sei formell unwirksam. Dies gelte insbesondere für die darin enthaltene Position „Wassergeld“. 7 Der Kläger beantragt, 8 das am 15.11.2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köln (Az. 221 C 256/18) abzuändern und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 378,91 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.08.2018 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 83,54 zu zahlen, und die Widerklage insgesamt abzuweisen. 9 Die Beklagten beantragen, 10 die Berufung zurückzuweisen. 11 Die Beklagten verteidigen unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens das amtsgerichtliche Urteil. 12 II. 13 Die zulässige Berufung hat nur zu einem geringen Teil Erfolg. 14 1. Hinsichtlich des mit der Klage verfolgten Anspruchs auf Kautionsrückzahlung ist die Berufung unbegründet. Das angegriffene Urteil beruht insoweit weder auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 546 ZPO) noch rechtfertigen die in der Berufungsinstanz zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§§ 513 Abs. 1, 529 ZPO). 15 a) Zu Recht hat das Amtsgericht die Klage auf Kautionsrückzahlung mit der Begründung abgewiesen, dass der Anspruch infolge Aufrechnung gemäß §§ 387, 389 BGB erloschen ist. Es wird zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen auf die ausführlichen und zutreffenden Gründe des amtsgerichtlichen Urteils vom 15.11.2018 verwiesen, welchen im Ergebnis gefolgt werden kann. Die Angriffe der Berufung rechtfertigen keine andere Beurteilung, sondern bieten lediglich Anlass zu folgenden ergänzenden Ausführungen: 16 aa) Zu Recht ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass die Beklagten aus der mit dem Kläger Ende April/Anfang Mai 2017 geschlossenen Vereinbarung die Zahlung von Strom- und Wasserkosten in Höhe von 1.588,46 EUR beanspruchen können, wobei die Beklagten hiervon lediglich einen Teilbetrag in Höhe des Kautionsguthabens (378,91 EUR) zur Aufrechnung stellen. 17 Die Parteien haben einen außergerichtlichen Vergleich geschlossen, in welchem sich die Beklagten zum Zuwarten mit der Räumungsvollstreckung verpflichtet haben und der Kläger wiederum die Zahlung der Strom- und Wasserkosten für 2015 bis 2017 zugesagt hat. Auch wenn die Abrechnungen formell unwirksam gewesen sein sollten, ist dieser Einwand jedenfalls mit Abschluss der Vereinbarung dem Streit entzogen worden, so dass sich der Kläger nun nicht mehr darauf berufen kann. 18 Frei von Beanstandungen sind auch die Ausführungen des Amtsgerichts zur Vertretung der Beklagten durch den Beklagten zu 4). Der Vertrag ist jedenfalls während des Rechtsstreits durch die Beklagten genehmigt und damit nach § 177 BGB wirksam geworden. Anders als der Kläger meint, kommt es auf den Zeitpunkt der Genehmigung nicht an. Der Kläger, der von fehlender Vertretungsmacht des Beklagten zu 4) ausgeht, hätte es selbst in der Hand gehabt, die Beklagten nach § 177 Abs. 2 S. 1 BGB zur Erklärung über die Genehmigung aufzufordern, um die schwebende Unwirksamkeit der Vereinbarung zu beenden. 19 bb) Der Aufrechnung durch die Beklagten steht im vorliegenden Fall auch kein Aufrechnungsverbot entgegen. Das Befriedigungsverbot, aus dem grundsätzlich auch nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Aufrechnungsverbot des Vermieters hinsichtlich streitiger und nicht rechtskräftig festgestellter Forderungen folgen dürfte, gilt nach Überzeugung der Kammer jedenfalls nicht in der zur Entscheidung vorliegenden Konstellation, in welcher die vom Vermieter (auch) prozessual zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung die Kautionsrückzahlungsforderung summenmäßig übersteigt und der überschießende Teil der Gegenforderung vom Vermieter zugleich im Wege der Widerklage geltend gemacht wird. 20 Zwar ist anerkannt und unterliegt – soweit ersichtlich – in Rechtsprechung und Literatur keinem Streit, dass sich der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses nur dann aus der Kaution bedienen darf, wenn die von ihm erhobene Gegenforderung rechtskräftig festgestellt, unstreitig oder offensichtlich begründet ist. Streitig ist hingegen, ob die vorerwähnte Beschränkung auch nach Beendigung des Mietverhältnisses fort gilt. Der Bundesgerichtshof hat die Frage bislang ausdrücklich offen gelassen (BGH, Urt. v. 07.05.2014 – VIII ZR 234/13, NJW 2014, 2496 Rn. 13; dazu auch Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2018, § 551 Rn. 31). Die Frage wird indes in Literatur und instanzgerichtlicher Rechtsprechung unterschiedlich beantwortet: 21 (1) Nach einer Auffassung habe die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht nur Sicherungs-, sondern auch Verwertungsfunktion, weshalb der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auch mit streitigen Gegenforderungen auf die Kaution zugreifen dürfe (KG, Urt. v. 09.09.2013 – 8 U 254/12, BeckRS 2013, 18882; OLG Karlsruhe, Beschl. v. 18.08.2008 – 8 W 34/08, NJW-RR 2009, 514; LG Potsdam, Urt. v. 21.06.2007 – 11 S 192/06, BeckRS 2008, 2455 Rn. 8; LG Berlin, Beschl. v. 15.01.2007 – 62 T 5/07, BeckRS 2007, 6750 Rn. 4; LG Hamburg, Urt. v. 29.11.2016 – 316 O 247/16, BeckRS 2016, 116013 Rn. 11; AG Brandenburg, Urt. v. 22.06.2017 – 31 C 112/16, NJOZ 2018, 857, 859 Rn. 19; AG Dresden, Urt. v. 06.10.2005 – 140 C 7205/05, BeckRS 2005, 18784). Gerade wenn die Kaution ihren Zweck erfüllen solle, dem Vermieter – nach Beendigung des Mietverhältnisses – die Möglichkeit zu geben, sich wegen noch bestehender Ansprüche auf einfache Weise befriedigen zu können, müsse ihm die Kaution als Instrument zur schnellen Durchsetzung seiner Ansprüche zur Verfügung stehen. Dieser Zweck würde vereitelt, wenn der Vermieter zunächst die Klärung streitiger Ansprüche in einem Rechtsstreit herbeiführen müsste (vgl. OLG Karlsruhe, Beschl. v. 18.08.2008 – 8 W 34/08, NJW-RR 2009, 514 m.w.N.). 22 (2) Nach einer anderen Auffassung sei die Mietsicherheit auch nach Beendigung des Mietverhältnisses nur ein Sicherungs- und kein Befriedigungsmittel für den Vermieter, so dass ein Aufrechnungsverbot in Bezug auf bestrittene und nicht rechtskräftig festgestellte Gegenforderungen bestehe (LG Krefeld, Beschl. v. 27.12.2018 – 2 T 31/18, BeckRS 2018, 34805 Rn. 7; LG Halle, Urt. v. 25.09.2007 – 2 S 121/07, NZM 2008, 685; LG Darmstadt, Beschl. v. 13.12.2004 – 11 T 11/04, juris; LG Wuppertal, Urt. v. 27.11.2003 – 9 S 194/03, NJW-RR 2004, 1309, 1310; AG Dortmund, Urt. v. 13.03.2018 – 425 C 5350/17, BeckRS 2018, 2876 Rn. 18; AG Bremen, Beschl. v. 15.05.2007 – 4 C 166/07, BeckRS 2007, 08715). Nur durch eine solche Beschränkung des Aufrechnungsrechts könne der Mieter vor dem Insolvenzrisiko des Vermieters geschützt werden (so auch Emmerich in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2018, § 551 Rn. 31). Dies ergebe sich daraus, dass die Mietkaution nach der zwingenden Vorschrift des § 551 BGB vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt werden muss. Würde man eine Aufrechnung zulassen, würde die Verpflichtung zur insolvenzfesten Anlage entfallen, da das Guthaben dann in das sonstige Vermögen des Vermieters fallen würde. Im Falle einer Vermieterinsolvenz würde dann, wenn sich herausstellen sollte, dass die Aufrechnung unberechtigt war, der Kautionsrückzahlungsanspruch eine einfache Masseforderung darstellen (vgl. AG Dortmund, Urt. v. 13.3.2018 – 425 C 5350/17, BeckRS 2018, 2876 Rn. 18 m.w.N.). 23 (3) Eine grundsätzliche Entscheidung des Streits kann im vorliegenden Fall unterbleiben, da die von der vorgenannten Auffassung für ein Aufrechnungsverbot angeführten Argumente jedenfalls in der zur Entscheidung stehenden Konstellation nicht durchschlagen (vgl. LG Krefeld, Beschl. v. 27.12.2018 – 2 T 31/18, BeckRS 2018, 34805 Rn. 8). Denn die Kammer muss zum einen im Rahmen der Widerklage ohnehin abschließend über die Berechtigung des überschießenden Teils der zur Aufrechnung gestellten Gegenforderung entscheiden. Zum anderen ist anerkannt, dass sich der Vermieter trotz eines grundsätzlichen Befriedigungsverbots jedenfalls wegen rechtskräftig festgestellter Ansprüche aus einer Mietsicherheit befriedigen darf. Da die Beklagten die Gegenforderung zur Primäraufrechnung gestellt haben, erstreckt sich die Rechtskraft der klageabweisenden Entscheidung gemäß § 322 Abs. 2 ZPO auch auf das Bestehen oder Nicht-Bestehen der Gegenforderung (vgl. BGH, Urt. v. 13.12.2001 – VII ZR 148/01, NJW 2002, 900). Damit erwachsen die Entscheidung über die Gegenforderung und die Entscheidung über die Kautionsrückzahlungsforderung in der vorliegenden Konstellation zeitgleich in Rechtskraft, so dass ein Aufrechnungsrecht der Beklagten schon aus Gründen der Prozessökonomie in dieser Konstellation zu bejahen ist. 24 Zudem dürfte die Zulassung der Aufrechnung im laufenden Berufungsverfahren für den Mieter mit keinen zusätzlichen Risiken verbunden sein. Denn bis zum Eintritt der Rechtskraft darf der Vermieter auf die Mietsicherheit noch nicht zugreifen, weil seine im Prozess erklärte Aufrechnung erst mit Rechtskraft wirksam wird. Zudem schützen den Mieter bei insolvenzfester Anlage der Kaution im Falle der Vermieterinsolvenz das Recht zur (Ersatz-)Aussonderung nach §§ 47, 48 InsO. 25 Mangels Aufrechnungsverbots konnte die berechtigte Gegenforderung der Beklagten die Kautionsrückzahlungsforderung des Klägers mithin zu Fall bringen. 26 cc) Da die Aufrechnung nach § 387 BGB nicht die Fälligkeit der Hauptforderung – hier: der Kautionsrückzahlungsforderung –, sondern nur deren Erfüllbarkeit voraussetzt, brauchte auch der Streit über die Frage nicht entschieden werden, ob eine Kautionsrückzahlungsforderung bereits fällig ist, wenn noch streitige Gegenforderungen aus dem Mietverhältnis bestehen (vgl. hierzu AG Dortmund, Urt. v. 13.03.2018 – 425 C 5350/17, BeckRS 2018, 2876 Rn. 20; AG Dortmund, Urt. v. 19.06.2018 – 425 C 376/18, juris, Rn. 18 ff.; LG Dortmund, Beschl. v. 16.11.2018 – 1 S 85/18, juris, Rn. 4). 27 2. Hinsichtlich des widerklagend zuerkannten Betrages ist das Urteil des Amtsgerichts insoweit abzuändern, als die Beklagten von dem Kläger nur die Zahlung von 1.274,55 EUR – statt 1.382,49 EUR – verlangen können. 28 a) Wie oben dargestellt, ist das Amtsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass die Beklagten aus der mit dem Kläger Ende April/Anfang Mai 2017 geschlossenen Vereinbarung die Zahlung von Strom- und Wasserkosten in Höhe von 1.588,46 EUR beanspruchen können, wobei die Beklagten mit der unbedingt erhobenen Widerklage allein den das Kautionsguthaben überschießenden Teil von 1.209,55 EUR verfolgen (1.588,46 – 378,91 = 1.209,55). 29 b) Soweit sich der Kläger mit der Berufung gegen den amtsgerichtlich zuerkannten Betrag aus der „Schlussabrechnung“ vom 04.07.2017 wendet, welcher nicht Gegenstand der Vereinbarung von Ende April/Anfang Mai 2017 war, ist die Abrechnung über die vom Amtsgericht bereits in Abzug gebrachten „Umlage“-Positionen hinaus auch um die Position „Zimmer-Stromkosten“ zu kürzen (85,44 EUR), da insoweit jedenfalls keine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt. So ist schon nicht erkennbar, auf welchen Zeitraum sich die Schlussabrechnung insoweit überhaupt beziehen soll. Fehlt die Angabe des Abrechnungszeitraums, so ist die Abrechnung formell unwirksam (Blank, in: Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl. 2017, § 556 BGB, Rn. 159; Schneider, in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl. 2018, § 556 BGB Rn. 408). Auch wenn ausweislich § 3 des Mietvertrags eine Umlegung der Stromkosten entsprechend den angefallenen Kosten erfolgen soll, ohne dass insoweit Vorauszahlungen vereinbart worden sind, gelten die für die Abrechnung über Vorauszahlungen geltenden Regelungen und Grundsätze zu § 556 Abs. 3 BGB hier entsprechend (vgl. LG Köln, Urt. v. 20.09.2017 – 13 S 50/17, juris, Rn. 16 ff.; Schmid, NZM 2012, 855 ff.) 30 Das in die „Schlussabrechnung“ eingestellte Wassergeld in Höhe von 32,50 EUR für Februar bis Juni 2017 können die Beklagten allerdings von dem Kläger beanspruchen. Insoweit liegt gemäß § 3 des Mietvertrages die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale vor („Pauschale für Wassergeld z.Zt. 6,50 EUR monatlich“). Es ist – so wie im vorliegenden Fall – durchaus möglich, eine Pauschale für bestimmte Betriebskostenarten und eine Abrechnung für andere Positionen vorzusehen (Schmid, WuM 2001, S. 424, 425). Bei dem geltend gemachten Betrag in Höhe von 32,50 EUR handelt es sich rechnerisch korrekt um die in den Monaten Februar bis Juni 2017 angefallene Pauschale für Wassergeld in Höhe von monatlich 6,50 EUR (6,50 x 5 = 32,50). Anders als der Kläger meint, begegnet die Vereinbarung der Betriebskostenpauschale keinen Wirksamkeitsbedenken, und zwar weder unter dem Gesichtspunkt eines Verstoßes gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 S. 2 BGB noch gegen die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB. 31 Hinsichtlich der Position „Zählermiete/Grundgebühr“ hat jedoch eine Kürzung in Höhe von 22,50 EUR zu erfolgen, so dass die Beklagten insoweit nur 32,50 EUR beanspruchen können. Denn nach § 3 des Mietvertrags können die Beklagten von dem Kläger als „Pauschale für Zählermiete“ nur 6,50 EUR pro Monat beanspruchen, so dass sich der Anspruch der Beklagten insoweit für die berechneten Monate Februar bis Juni 2017 auch nur auf 32,50 EUR beläuft. Auch in Bezug auf die Zählermiete liegt die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale vor. Soweit die Position in der „Schlussabrechnung“ nicht nur mit „Zählermiete“, sondern mit „Zählermiete/Grundgebühr“ bezeichnet wird, ist nicht erkennbar, dass es sich dabei um etwas anderes handelt. Es ist auch weder dargetan noch sonst ersichtlich, dass der Kläger den Beklagten eine höhere Pauschale als die im Mietvertrag niedergelegte in Höhe von 6,50 EUR pro Monat schuldet. Zwar ist der Vermieter bei einer Betriebskostenpauschale gemäß § 560 Abs. 1 S. 1 BGB berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Auch eröffnet § 3 des Mietvertrags den Beklagten die einseitige Anpassung der Pauschale. Ob, in welchem Umfang und in welcher Form es hier seit Beginn des Mietverhältnisses aber zu Erhöhungen gekommen ist, ist nicht einmal im Ansatz dargelegt und auch sonst nicht erkennbar, so dass die Höhe der mit der „Schlussabrechnung“ geltend gemachten Position „Zählermiete/Grundgebühr“ nicht überprüft werden kann, soweit sie über 32,50 EUR für Februar bis Juni 2017 hinausgeht. Hierauf sind die Beklagten auch nicht mehr gesondert nach § 139 ZPO hinzuweisen gewesen, nachdem der Kläger die Höhe der „Schlussabrechnung“ bereits im Einzelnen bestritten hat. 32 Nach alledem ergibt sich hinsichtlich der Widerklage folgender Zahlungsanspruch: 33 Widerklagend geltend gemachte Restsumme aus der Vereinbarung von April/Mai 2017 (1.588,46 - 378,91 =) 1.209,55 EUR Schlussrechnung vom 04.07.2017 (365,44 - 85,44 - 102,50 - 90,00 - 22,50 =) + 65,00 EUR 1.274,55 EUR 34 3. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. 35 III. 36 Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 ZPO zuzulassen, weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung dies erfordert. Allerdings wird die Zulassung beschränkt auf die Frage, ob nach Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses die im Prozess erklärte Aufrechnung des Vermieters mit streitigen, (noch) nicht rechtskräftig festgestellten Forderungen gegen eine Kautionsrückzahlungsforderung des Mieters verboten ist. 37 Streitwert für das Berufungsverfahren: 2.264,73 EUR   Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen

Zur Startseite von BAYERN.RECHT Zur Trefferliste der letzten Suche Suche zurücksetzen Suche ausführen Navigation Inhalt LG München I, Endurteil v. 05.02.2025 – 14 S 9406/23 Download Drucken Titel: Kündigung einer Wohnung Normenkette: BGB § 305, § 546, § 307, § 242, § 164 Leitsätze: 1. Eine Vorfälligkeitsklausel ist unwirksam, wenn zudem eine Aufrechnungsbeschränkung für eine Mietzahlung vorliegt, die sich wegen eines Mangels gemindert hat. (Rn. 21 – 24) (redaktioneller Leitsatz) 2. Der zeitnahe Ausgleich eines Betriebskostenrückstandes nach der Kündigung lässt den Kündigungsgrund nicht entfallen. (Rn. 57 – 60) (redaktioneller Leitsatz) 3. Eine Mängelanzeige beim Hausverwalter der WEG ist dem Vermieter nicht zuzurechnen, dieser ist auch weder Empfangsvertreter noch Empfangsbote. (Rn. 70 – 75) (redaktioneller Leitsatz) 4. Nach Beendigung des Mietverhältnisses mindert sich die Nutzungsentschädigung nicht, wenn ein Mangel erst während der Zeit der Vorenthaltung auftritt. (Rn. 90 – 98) (redaktioneller Leitsatz) Schlagworte: Mietvertrag, Kündigung, Zahlung, Schonfrist, WEG-Verwalter, Empfangsvertreter, Bote, Vorfälligkeitsklausel, AGB-Kontrolle Vorinstanz: AG München, Urteil vom 30.06.2023 – 411 C 17179/22 Fundstellen: ZMR 2025, 321 LSK 2025, 7298   Tenor 1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts München vom 30.06.2023, Az. 411 C 17179/22, wird zurückgewiesen. 2. Die Widerklage wird auch unter Ziffer VIII (zweitinstanzlich erweiterter Widerklageantrag) abgewiesen. 3. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils vollstreckbaren Betrags vorläufig vollstreckbar. 5. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 30.04.2025 gewährt. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 23.923,56 € festgesetzt. Entscheidungsgründe I. 1 Der Kläger begehrt von der Beklagten Räumung und Herausgabe der im 1. und 2. Obergeschoss des Anwesens … M. , gelegenen Maisonette-Wohnung mit der internen Nr. 47, bestehend aus 1 Flur (1. OG), 1 Bad (1. OG), 1 Schlafzimmer (1. OG), 1 Balkon (1. OG), 1 Küche (2. OG), 1 Wohn- und Esszimmer (2. OG) und 1 Terrasse (2. OG) nebst dem Kraftfahrzeugstellplatz in der Tiefgarage mit der internen Stellplatz-Nr. ... sowie dem Kellerraum mit der internen Nr. . ... . Ferner verlangt er von der Beklagten Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. 2 Die Beklagte wiederum macht im Wege der Widerklage Rückzahlung überzahlter Mieten, Aufwendungsersatz und Verdienstausfall geltend. 3 Die Beklagte und ihr mittlerweile verstorbener Lebensgefährte mieteten mit schriftlichem Vertrag vom 23.02.1998 vom Kläger die streitgegenständliche Wohnung an. § 5 Ziff. 1 des Mietvertrags beinhaltet eine Vorfälligkeitsklausel mit dem Wortlaut: „Die Miete, die Vorauszahlungen sowie etwaige Zuschläge (s. § 3) sind monatlich im voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats kostenfrei an den Vermieter auf das Konto […] zu überweisen.“ § 9 des Mietvertrags lautet wie folgt: „§ 9 Aufrechnung und Zurückbehaltung 1. Der Mieter kann gegen Mietzinsforderungen mit Schadensersatzforderungen nach § 538 BGB nur aufrechnen oder diesbezüglich ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses schriftlich angezeigt hat. 2. Mit sonstigen Gegenforderungen kann der Mieter nur aufrechnen, soweit sie unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sind. Unbeschadet von Ziff. 1 stehen dem Mieter weitere Zurückbehaltungsrechte nur wegen Gegenforderungen zu, die auf dem Mietverhältnis beruhen.“ 4 Mit Schreiben vom 23.06.2021 kündigte der Kläger das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich zum 31.03.2022 wegen eines Mietrückstandes von 2 vollen Monatsmieten in Höhe von je 787,39 € für Mai und Juni 2021 (insgesamt also 1.574,78 €) sowie wegen eines „Rückstand[s] auf Betriebs- und Nebenkosten in Höhe von derzeit 3.516,51 €“; die Kündigung wurde am selben Tag zugestellt. 5 Ergänzend wird auf den ausführlichen Tatbestand des erstgerichtlichen Urteils Bezug genommen. 6 Mit Endurteil vom 30.06.2023 hat das Amtsgericht München der Klage auf Räumung und Herausgabe unter Klageabweisung im Übrigen stattgegeben. Das Erstgericht hat dabei die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs mit 2 Monatsmieten als wirksam erachtet; auf den Kündigungsgrund des Rückstands mit den Betriebskostennachforderungen der Jahre 2016 mit 2019 ist das Erstgericht nicht eingegangen. Auf die Widerklage ist der Kläger zur Zahlung von 211,68 € nebst Zinsen unter Abweisung der Widerklage im Übrigen verurteilt worden. Die Kosten des Rechtsstreits sind vollumfänglich der Beklagten auferlegt worden. Ihr ist eine Räumungsfrist bis 30.09.2023 gewährt worden. 7 Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer mit Schriftsatz vom 28.07.2023 eingelegten und mit Schriftsatz vom 12.10.2023 begründeten Berufung. 8 Die Berufung ist im Wesentlichen der Auffassung, dass das Erstgericht der Klage zu Unrecht stattgegeben habe. Denn die ausgesprochenen Kündigungen seien unwirksam. In Bezug auf die ordentliche Kündigung wegen rückständiger Betriebskostennachforderungen sei die Rechtzeitigkeit des Zugangs der Abrechnungen 2016, 2017 und 2019 innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 1 BGB zu bestreiten. Die Abrechnung 2017 sei überdies unvollständig gewesen. Für 2018 sei überhaupt nicht abgerechnet worden. 9 Dagegen hätte der Widerklage stattgegeben werden müssen, zumal die Miete aufgrund mehrerer Mängel gemindert gewesen sei. 10 Mit Schriftsatz vom 18.06.2024 hat die Beklagte die Widerklage unter Ziffer VIIII unter Berufung auf einen Rückzahlungsanspruch wegen geminderter Miete von 548,80 € um 8.780,80 € auf Zahlung von 9.329,60 € erweitert. Der Kläger hat dem insoweit geänderten Widerklageantrag nicht zugestimmt. Im Übrigen entsprechen die Widerklageanträge den bereits erstinstanzlich gestellten Anträgen der Beklagtenpartei. 11 Die Beklagte beantragt in zweiter Instanz zuletzt zu erkennen: I. Das Urteil des Amtsgerichts München vom 30.06.2023 zum Az. 411 C 17179/22 wird aufgehoben, soweit es in Ziffer 1 des Tenors der Klage stattgibt und soweit es in Ziffer 4. des Tenors die Widerklage im Übrigen abweist. II. Die Klage wird vollumfänglich abgewiesen. III. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 686,00 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit. IV. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 274,40 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit. V. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 514,40 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit. VI. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 823,20 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit. VII. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 274,40 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit. VIII. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 9.329,60 € zu bezahlen. IX. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 500,00 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit. X. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 3.000,00 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit. 12 Der Kläger beantragt demgegenüber: I. Die Berufung wird zurückgewiesen. II. Der erweiterte Antrag der Beklagten und Berufungsklägerin [zu] Ziffer VIII. wird zurückgewiesen. 13 Der Kläger ist im Wesentlichen der Auffassung, dass das Mietverhältnis durch seine wirksamen Kündigungen beendet worden sei. Sofern sich nicht bereits die Zahlungsverzugskündigung betreffend die Monatsmieten Mai und Juni als wirksam erweisen sollte, sei jedenfalls die wegen Nichtzahlung der Betriebskostennachforderungen ausgesprochene Kündigung als wirksam zu erachten. Sämtliche Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2016 bis einschließlich 2019 seien der Beklagten vollständig und rechtzeitig zugegangen. Der diesbezügliche Gesamtrückstand von 3.516,51 € rechtfertige ohne Weiteres eine ordentliche Kündigung. 14 Die Widerklage sei bezüglich der zweitinstanzlichen Erweiterung unzulässig, jedenfalls aber unbegründet. Die bereits vor dem Erstgericht geltend gemachten Widerklageanträge seien unbegründet. Der Berufung könne daher insgesamt kein Erfolg beschieden sein. 15 Die Kammer hat Beweis erhoben durch Einvernahme der Zeugen F., B., P., H. und Sch. in der mündlichen Verhandlung vom 06.11.2024. Beide Parteien sind überdies wiederholt formlos angehört worden. 16 Ergänzend wird Bezug genommen auf die in zweiter Instanz gewechselten Schriftsätze sowie die Protokolle der öffentlichen Sitzungen vom 17.01.2024, 26.06.2024 und 06.11.2024. II. 17 Der zulässigen Berufung der Beklagten gegen das Endurteil des Amtsgerichts München ist kein Erfolg beschieden. Denn das angefochtene Urteil erweist sich jedenfalls im Ergebnis als richtig. Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nach § 546 Abs. 1 BGB. 18 Die bereits vor dem Erstgericht erhobene Widerklage ist im tenorierten Umfang zu Recht abgewiesen worden. Die Erweiterung der Widerklage in zweiter Instanz ist zwar zulässig, hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Hierzu im Einzelnen: 19 1. Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des verfahrensgegenständlichen Mietobjekts nach § 546 Abs. 1 BGB. 20 Denn jedenfalls die klägerseits wegen der rückständigen Betriebskostennachforderungen (Abrechnungszeiträume 2016-2019) ausgesprochene ordentliche Kündigung vom 23.06.2021 hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien nach §§ 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1, 542 BGB wirksam zum 31.03.2022 beendet. 21 a) Zwar kann der Kläger die Kündigung nicht mit Erfolg auf Mietrückstände in Höhe von 2 Monatsmieten von je 787,39 € (insgesamt also 1.574,78 €) betreffend die Monate Mai und Juni 2021 stützen. Denn insoweit ist weder von den Parteien noch vom Amtsgericht in erster Instanz gesehen worden, dass die im Mietvertrag unter § 5 vereinbarte Vorfälligkeitsklausel einer rechtlichen Überprüfung nach §§ 305 ff. BGB nicht standhält. Da die Miete für den Monat Juni 2021 zum Zeitpunkt der Kündigung daher noch nicht fällig war, erweist sich die klägerseits ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Verzugs mit laufenden Mietzahlungen als materiell-rechtlich unwirksam. 22 Insoweit nimmt die Kammer explizit Bezug auf ihren rechtlichen Hinweis nach § 139 ZPO unter Ziffer 1 des Beschlusses vom 01.02.2024. Soweit die Klagepartei meint, diese Rechtsauffassung der Kammer sei insbesondere nicht mit der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH in Einklang zu bringen, überzeugt dies – wie bereits im vorgenannten Beschluss umfassend ausgeführt – nicht, zumal der diesbezügliche klägerseitige Verweis auf das Urteil des BGH vom 04.05.2011 – VIII ZR 191/10 unbehelflich ist. Die vorstehende Entscheidung des VIII. Zivilsenats befasst sich zwar durchaus mit einer Formularklausel, die abweichend von § 551 BGB a.F. bestimmt, dass die Miete für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen sei. Der BGH hat dort jedoch deren Kombination mit einer Aufrechnungsklausel in den Blick genommen, wonach die Aufrechnung lediglich einen Monat zuvor anzukündigen sei. 23 Die Dinge liegen hier jedoch in entscheidender Weise anders, da § 9 des vorliegenden Mietvertrags keine solche Aufrechnungsbeschränkung (vorherige Ankündigung) beinhaltet, sondern eine deutlich weiter reichende Einschränkung der Aufrechnungsrechte der Mieterseite postuliert. So sieht § 9 Ziff. 1 des vorliegenden Mietvertrags eine Einschränkung der Aufrechnungsrechte des Mieters in Bezug auf „Schadensersatzforderungen nach § 538 BGB“ vor, während § 9 Ziff. 2 zusätzliche gravierende Beschränkungen der mieterseitigen Aufrechnungsrechte regelt. Unter die „sonstige[n] Gegenforderungen“ i.S. dieser Formularklausel fallen dabei nach Überzeugung der Kammer zweifelsfrei namentlich auch solche mieterseitigen Forderungen, die auf einen Rückforderungsanspruch des Mieters nach §§ 812 ff. BGB wegen überzahlter (geminderter) Miete gestützt werden. Gerade die Kombination dieser Aufrechnungsbeschränkung mit der streitgegenständlichen formularmäßigen Vorfälligkeitsklausel bringt letztere AGB des streitgegenständlichen Mietvertrags u.a. aufgrund unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 2, Abs. 1 S. 1 BGB zu Fall (vgl. u.a. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 16. Aufl. 2024, BGB § 556b Rn. 18). 24 Soweit die Klagepartei augenscheinlich meint, dass unter die „sonstigen Gegenforderungen“ i.S.v. § 9 Ziff. 2 des Mietvertrags nur solche fallen würden, die „andere, übrige oder andersartige Forderungen als die des Mietverhältnisses“ betreffen, geht sie offenbar – zugunsten des Verwenders – davon aus, dass mietrechtliche Forderungen (abgesehen von denjenigen nach Ziff. 1) von § 9 Ziff. 2 nicht betroffen seien. Dem kann jedoch mitnichten gefolgt werden. Vielmehr ist aus der Zusammenschau von § 9 Ziff. 1 und Ziff. 2 sowie aus Ziff. 2 S. 2 zweifelsfrei zu schließen, dass unter Ziff. 2 sämtliche Gegenforderungen des Mieters fallen, die – anders als die Gegenforderungen nach Ziff. 1 – keine „Schadensersatzforderungen nach § 538 [a.F.] BGB“ betreffen. Dazu gehören eben – auch und gerade – etwaige bereicherungsrechtlichen Ansprüche des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Miete. Die Auslegung der Klägerseite ist vor diesem Hintergrund mit dem AGB-Recht, dem insbesondere der Grundsatz der „verwenderfeindlichen“ Auslegung in Zweifelsfällen zugrunde liegt, schlichtweg nicht in Einklang zu bringen (siehe auch § 305c Abs. 2 BGB). Es hat daher bei der bereits in der mündlichen Verhandlung vom 17.01.2024 verlautbarten Rechtsauffassung der Kammer zu verbleiben, die zur Folge hat, dass die klägerseits ausgesprochene Kündigung wegen (vermeintlichen) Verzugs mit zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten als unwirksam zu erachten ist. 25 b) Allerdings erweist sich hier jedenfalls die ordentliche Kündigung wegen Verzugs der Beklagten mit Nebenkostennachforderungen in Höhe von insgesamt 3.516,51 € betreffend die 4 Abrechnungsjahre 2016 bis einschließlich 2019 als wirksam. 26 (1) Entgegen der Meinung der Berufung kann vorliegend zivilprozessual ohne Weiteres in 2. Instanz auf diesen Kündigungsgrund abgestellt werden; eine diesbezügliche Präklusion liegt mitnichten vor. Denn selbst wenn in dem klägerseitigen Berufen auf dieses berechtigte Interesse nach § 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 BGB ein neues Angriffs- und Verteidigungsmittel zu sehen wäre, müsste es von der Kammer nach § 531 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO zugelassen werden, weil dieses einen Gesichtspunkt betrifft, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist. So ist das Erstgericht hier aufgrund seiner Verkennung der Unwirksamkeit der mietvertraglichen Vorfälligkeitsklausel zu Unrecht bereits von der Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung wegen Verzugs mit zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten (Mai und Juni 2021) ausgegangen und daher auf die Frage der Wirksamkeit der Kündigung wegen der ausstehenden Betriebskostensaldos betreffend den Zeitraum 2016 bis einschließlich 2019 in konsequenter und folgerichtiger Weise nicht mehr eingegangen. 27 Die Klagepartei kann daher ihr Räumungs- und Herausgabeverlangen in der Berufungsinstanz ohne Weiteres hilfsweise auf diesen Kündigungsgrund stützen. 28 (2) Die ordentliche Kündigung vom 23.06.2021 wegen Verzugs der Beklagten mit Nebenkostennachforderungen ist, anders als die Berufung meint, formell wirksam. 29 Da das Begründungserfordernis der Kündigung kein Selbstzweck ist, sondern auch und gerade darauf abzielt, dem Mieter den kündigungsgegenständlichen Vorwurf vor Augen zu führen, dürfen die formalen Anforderungen an eine Kündigung nach § 573 Abs. 3 S. 1 BGB (bzw. § 569 Abs. 4 BGB) nicht überspannt werden. Ist eine dem Mieter zur Last gelegte Pflichtverletzung im Kündigungsschreiben in ihren wesentlichen Zügen verständlich und nachvollziehbar dargelegt, ist die Angabe von Details, die dem Mieter ohnehin bekannt sind, entbehrlich (vgl. Endurteil der Kammer vom 16.09.2020 – 14 S 16778/19, ZMR 2021, 892). 30 Nach diesen Grundsätzen erweist sich die hier inmitten stehende ordentliche Kündigung vom 23.06.2021 durchaus noch als formell wirksam. Denn zunächst geht aus der Kündigungserklärung ausdrücklich hervor, dass die Kündigung jedenfalls auch auf Nebenkostennachforderungen gestützt wird. Ferner ist deren Gesamthöhe mit 3.516,51 € exakt und korrekt beziffert. Hinzu kommt, dass sich die Kündigung auf einen leicht bestimmbaren Abrechnungszeitraum unmittelbar vor ihrem Zugang bezieht, nämlich auf die aufeinanderfolgenden Abrechnungsjahre 2016 bis 2019 – erstellt und der Beklagten (vollständig und rechtzeitig) zugegangen in den Jahren ab 2017. Unerheblich ist daher, dass in der Kündigung nicht im Einzelnen explizit dargelegt ist, wie sich der genannte Gesamtbetrag im Einzelnen zusammensetzt, auf welche genaue Höhe sich also die einzelnen kündigungsgegenständlichen Betriebskostennachforderungen belaufen und auf welche konkreten Zeiträume sie sich jeweils beziehen. Der Beklagten hätten sich nämlich bereits durch einfache Addition der ihr nach Überzeugung der Kammer bekannten Abrechnungssaldos bezüglich der Jahre 2016 bis einschließlich 2019 ohne Weiteres der maßgebliche Zeitraum ihrer Rückstände und die einzelnen kündigungsgegenständlichen Nachforderungen erschlossen. 31 Soweit die Beklagte schon der formellen Wirksamkeit der Kündigung entgegenhalten will, dass sie die Abrechnungen gar nicht erhalten habe bzw. ihr jedenfalls nicht alle Abrechnungen rechtzeitig und vollständig zugegangen seien, erachtet die Kammer diese Einlassung nach Durchführung der Beweisaufnahme als unzutreffende, widerlegte Schutzbehauptung. 32 So ist die Kammer aufgrund der Angaben der klägerseits angebotenen und in der mündlichen Verhandlung vom 06.11.2024 einvernommenen Zeugen zu der Überzeugung gelangt, dass der Beklagten alle kündigungsgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2016, 2017, 2018 und 2019 – zumal bereits innerhalb der maßgeblichen Abrechnungsfristen und damit in jedem Falle vor Ausspruch der hier zu prüfenden Kündigung – vollständig zugegangen sind. 33 Die Kammer erachtet die diesbezüglichen Angaben der Zeugen F., B. und P. als glaubhaft. Auch an der Glaubwürdigkeit dieser Zeugen bestehen aus Sicht der Kammer keine Bedenken. 34 Dabei wird zunächst nicht verkannt, dass die Zeugen entweder – wie der Zeuge P. – in einem freundschaftlichen Verhältnis zum Kläger stehen, oder aber – wie die Zeugen F. und B. – für den Kläger tätig waren. Dies steht hier jedoch weder der Glaubwürdigkeit der einvernommenen Zeugen noch der Glaubhaftigkeit ihrer Angaben entgegen. 35 So konnte die Zeugin F. nachvollziehbar und widerspruchsfrei angeben, dass sie die kündigungsgegenständliche Betriebskostenabrechnung für 2016 am 22.12.2017 um 18:45 Uhr in den Briefkasten der Beklagten eingeworfen habe, wobei ihre Erinnerung glaubhaft durch einen berufsbedingt geführten Kalender gestützt wurde. Die entsprechende Kalendereintragung konnte überdies von der Kammer in Augenschein genommen werden; sie stimmte mit den Angaben der Zeugin überein. Ferner standen die nachvollziehbaren Ausführungen der ruhig und seriös auftretenden Zeugin in Einklang mit den Angaben des persönlich angehörten Kläger, der insbesondere bestätigte, bei dem Einwurf der betreffenden Abrechnung mit anwesend gewesen zu sein. Die Kammer schließt auch nach dem persönlichen Eindruck, den sie sich von der Zeugin machen konnte aus, dass die Zeugin mit dem Kläger falsche Angaben abgesprochen und dabei sogar Kalendereintragungen gefälscht oder nachträglich fingiert haben könnte, um einen Kündigungsgrund vorzuspiegeln. Den diesbezüglichen Unterstellungen der Berufung vermag die Kammer mitnichten zu folgen. Dabei ist auch nicht außer Acht zu lassen, dass die Zeugin nicht mehr für den Kläger im Rahmen eines „Auftragsverhältnisses“ tätig ist. Ein solches – ggf. mit einer gewissen Loyalität oder gar Abhängigkeit einhergehendes – geschäftliches und berufliches Verhältnis bestand daher jedenfalls zum Zeitpunkt der Aussage der Zeugin F. nicht mehr, was eine Absprache zwischen der Klagepartei und der glaubwürdigen Zeugin noch unwahrscheinlicher macht. 36 Gleiches gilt für die Zeugin B. betreffend den Zugang der Betriebskostenabrechnung 2017. Die Zeugin war etwa zwischen 2010 und 2020 im Büro des Klägers tätig und dabei insbesondere mit der Erstellung von Betriebskostenabrechnungen befasst. Anders als die Zeugin F. habe sich die Zeugin B. zwar keine schriftlichen Notizen bezüglich des Datums des Einwurfs gemacht. Die Zeugin konnte den Tag des Einwurfs der – vollständigen – Abrechnung aber nachvollziehbar anhand des Datums der betreffenden Betriebskostenabrechnung näher bestimmen, was die Kammer ebenfalls für glaubhaft erachtet. Zumal die Zeugin nicht mehr für den Kläger beruflich tätig ist, sieht die Kammer ebenfalls kein nachvollziehbares Motiv – oder sonstige Anhaltspunkte – für bewusst unwahre Angaben der Zeugin, namentlich auf Grundlage einer kollusiven Absprache mit dem Kläger. Vielmehr ist die Kammer davon überzeugt, dass auch diese ruhig und widerspruchsfrei aussagende Zeugin zur Wahrheit gefunden hat. 37 Was die Angaben des Zeugen P. angeht, sieht die Kammer darin ebenfalls eine glaubhafte Aussage und demzufolge den Nachweis des Zugangs der Betriebskostenabrechnungen 2018 und 2019 seitens der Beklagten. Wie in den Jahren zuvor wurde insoweit klägerseits erneut ein 4-Augen-Prinzip (Kläger und Zeuge bzw. Zeugin) bezüglich des Einwurfs der Betriebskostenabrechnung praktiziert. Der vernommene Zeuge P. konnte sich dabei zur Bestätigung des jeweiligen Zugangszeitpunkts auf selbst angefertigte Kalendereintragungen stützen, die seitens der Kammer ergänzend in Augenschein genommen wurden. Den – insoweit – berechtigten Einwand des Beklagtenvertreters, wonach der Einwurf der Betriebskostenabrechnung 2019 am 21.12.2020 wegen des damaligen Corona-Lockdowns nicht mit einem anschließenden gemeinsamen Essen des Zeugen und des Klägers habe verbunden sein können, vermochte der Zeuge nachvollziehbar aufzuklären und glaubhaft zu entkräften, indem der Zeuge angab, mit dem Kläger befreundet zu sein und daher „öfter“ mit diesem zum Essen zu gehen. Die reflektierte Korrektur dieses Einzelaspekts der Aussage des Zeugen spricht gegen einen Belastungseifer zum Nachteil der Beklagten und zugleich für die Glaubhaftigkeit des Aussageverhaltens des Zeugen P. Unerheblich ist letztlich auch, dass der Zeuge die Farbe des jeweiligen Briefumschlags nicht mehr sicher zu erinnern vermochte, zumal die Vorgänge bereits mehrere Jahre zurücklagen und daher eine exakte Erinnerung an – zumal wenig bedeutsame oder gar unbedeutende – Details realistischerweise nicht mehr erwartet werden kann. Der diesbezügliche Angriff auf die Glaubhaftigkeit der Zeugenaussage geht daher ebenfalls fehl. Trotz der fortdauernden Freundschaft des Zeugen zum Kläger hat die Kammer keinen Zweifel an der Glaubwürdigkeit des ebenfalls seriös und besonnen auftretenden Zeugen. Kleinere Unsicherheiten bezüglich des exakten Geschehensablaufs und vereinzelte Erinnerungslücken in Bezug auf nebensächliche Details stehen der Glaubhaftigkeit der Angaben des Zeugen, wie dargelegt, ebenso wenig entgegen. 38 Alle klägerischen Zeugen vermochten zudem die örtlichen Verhältnisse am bzw. im streitgegenständlichen Anwesen korrekt darzulegen, was ebenfalls maßgeblich dafür spricht, dass sie persönlich vor Ort waren, um die jeweiligen Nebenkostenabrechnungen, die sie zuvor jeweils in Augenschein genommen hatten, in den Briefkasten der Beklagten einzuwerfen. 39 Die vorstehenden Zeugenaussagen werden neben den angesprochenen, stimmigen Kalendereintragungen auch durch die Ausführungen des angehörten Klägers selbst gestützt, der glaubhaft, nachvollziehbar und ohne ersichtliche Widersprüche bestätigen konnte, bei dem Einwurf der jeweiligen Abrechnungen anwesend gewesen zu sein. Zudem seien sämtliche Abrechnungen auch postalisch übersandt worden, ohne dass es zu einem Postrückläufer gekommen sei. 40 Auf die umfangreiche fotografische Dokumentation des Einwurfs der Abrechnung 2018 (S. 5 der Anlage K 9 der Berufungsakte) wird ebenfalls Bezug genommen. 41 Die Beklagte vermochte dagegen die überaus substantiierten klägerischen Behauptungen betreffend den Zugang der Abrechnungen nicht zu widerlegen, und zwar weder durch ihre eigenen, lediglich vagen Ausführungen (die Abrechnungen hätten sich nicht bzw. nur unvollständig in einem von ihrem verstorbenen Ehemann angelegten Ordner auffinden lassen) noch durch die beklagtenseits angebotenen Zeuginnen H. und Sch. So betont die Kammer ausdrücklich, dass es sich bei den beiden Zeuginnen um Freundinnen, jedenfalls aber um Bekannte der Beklagten handelt, deren primäre Aufgabe offenbar darin bestand, sich während der behaupteten Abwesenheiten der Beklagten um deren Katzen zu kümmern. Daneben hatte die Beklagte die Zeuginnen augenscheinlich jeweils gebeten, ihren/ihre Briefkasten/Briefkästen zu leeren, wobei offenbar keine der beiden Zeuginnen einen Hinweis oder gar eine Instruktion betreffend einen voraussichtlich zu erwartenden Eingang einer Nebenkostenabrechnung erhalten hatte. Vielmehr waren beide Zeuginnen, nach ihren Angaben, vorab von der Beklagten lediglich auf einen ggf. zu erwartenden Eingang des Schreibens einer Versicherung aufmerksam gemacht worden. Es ist daher aus Sicht der Kammer insbesondere nicht nachvollziehbar und nachgerade unglaubhaft, dass die Zeuginnen noch Jahre später mit hinreichender Sicherheit haben ausschließen wollen, dass sich im Posteingang eine Betriebskostenabrechnung befunden haben könne. Dabei war auch nicht ersichtlich, warum die Zeuginnen davon ausgingen, dass sich die jeweilige Betriebskostenabrechnung in einem DIN A4-Umschlag befunden habe – was mitnichten zwingend oder allgemein bekannt ist – und überdies ohne Weiteres als Betriebskostenabrechnung erkennbar gewesen wäre, wovon naturgemäß ebenfalls nicht mit Sicherheit ausgegangen werden kann. Ferner konnte von der Kammer nicht nachvollzogen werden, warum sich die Zeuginnen angeblich an den exakten, taggenauen Zeitraum der jeweiligen Abwesenheit der Beklagten – und damit an den potentiellen Zugangszeitraum der Betriebskostenabrechnungen erinnern konnten, zumal keine der Zeuginnen diesbezügliche Aufzeichnungen angefertigt hat. Auffällig war ferner, dass beide Zeuginnen sich angeblich noch an den Namen der aus Sicht der Kammer eher wenig bekannten Versicherung der Beklagten („H.“) erinnern konnten. Gerade in der Zusammenschau all dieser Aspekte spricht daher viel dafür, dass die beiden Zeuginnen und die Beklagte im Vorfeld der mündlichen Verhandlung nicht unerhebliche Absprachen betreffend ihre Angaben vorgenommen haben könnten. Die Zeugin Sch führte zudem aus, dass nicht nur sie selbst, sondern auch ihr Mann sich um die Post gekümmert habe. Es kann daher nicht per se ausgeschlossen werden, dass die streitgegenständliche Nebenkostenabrechnung vom Ehemann der Zeugin aus dem Briefkasten genommen wurde und sich der Zugang der Abrechnung mithin der Kenntnisnahme durch die Zeugin entzog. 42 Dem Nachweis des Zugangs der Abrechnungen steht auch nicht entgegen, dass der Kläger es offenbar unterlassen hat, sich die Nachforderungen im Vorfeld des hiesigen Rechtsstreits titulieren zu lassen. So mag zwar grundsätzlich naheliegend sein, dass ein Vermieter bestrebt sein wird, einen entsprechenden namhaften Betrag rechtzeitig geltend zu machen. Einer Verallgemeinerung ist diese Betrachtung aber keinesfalls zugänglich. Vielmehr hat jeweils der konkrete Fall in den Blick genommen zu werden, zumal gerichtliche Auseinandersetzungen vermieterseits oftmals auch gemieden werden, weil der damit verbundene Aufwand oder die damit einhergehenden Risiken gescheut werden; bisweilen wird auch schlicht kein ausreichendes wirtschaftliches Interesse an der Durchsetzung entsprechender Forderungen bestehen. Vorliegend hat der Kläger in diesem Kontext auf Vorhalt der Berufung angegeben, dass er „nicht sagen“ könne, warum er zwar einen relativ hohen Aufwand bei der Zustellung der Abrechnungen betrieben haben will, die Nachforderungen dann aber über einen längeren Zeitraum gleichwohl nicht geltend machte. Dies lässt sich aus Sicht der Kammer jedoch unproblematisch damit in Einklang bringen, dass der Kläger seit Mietvertragsbeginn im Jahr 1998 auch kein Mieterhöhungsverlangen ausgesprochen hat. Es ist daher insbesondere nicht ersichtlich, dass es dem Kläger darauf angekommen wäre, mietvertragliche Ansprüche stets zeitnah – oder überhaupt – geltend zu machen. Widersprüchliches Verhalten der Klägerseite vermag daher in der Gesamtschau nicht erkannt zu werden. 43 Nach alledem ist die Kammer davon überzeugt, dass der Beklagten alle Nebenkostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume 2016 bis einschließlich 2019 in den Jahren 2017 bis 2020 rechtzeitig und vollständig zugegangen sind und sie daher ohne Weiteres dazu in die Lage versetzt war, den rechnerisch korrekt ermittelten und in der Kündigung vom 23.06.2021 explizit ausgewiesenen Gesamtbetrag von 3.516,51 € nachzuvollziehen. Hierfür spricht auch, dass sich die vorstehende Summe aus den Saldos der Abrechnungen des gesamten vorangegangenen Zeitraums von 4 Jahren (2016 bis einschließlich 2019), zugegangen 2017, 2018, 2019 bzw. 2020 – vor dem Zugang der streitgegenständlichen Kündigung – zusammensetzte und damit kein unterbrochener, ggf. schwerer nachzuvollziehender Abrechnungszeitraum betroffen war. Soweit die Berufung noch meint, der Gesamtsaldo sei nicht rechnerisch korrekt ermittelt oder gar unschlüssig gewesen, weil die Nachforderung betreffend das Jahr 2016 zum Kündigungszeitpunkt bereits verjährt gewesen sei, verkennt sie offenbar grundlegend, dass es sich bei der Verjährung um eine Einrede handelt, die naturgemäß nicht zum Erlöschen der betreffenden Forderung führt. Hinzu kommt, dass die Einrede zum Kündigungszeitpunkt ohnehin noch nicht geltend gemacht war und auch später niemals geltend gemacht wurde. 44 Soweit die Kündigung zudem von „Rückstand auf Betriebs- und Nebenkosten in Höhe von derzeit 3.516,51 €“ spricht und damit jedenfalls nicht explizit zum Ausdruck bringt, dass Nachforderungen aus Betriebs-/Nebenkostenabrechnungen gemeint sind, ist dies ebenfalls unschädlich, zumal Rückstände aus laufenden Nebenkostenvorauszahlungen damit ersichtlich nicht gemeint sein konnten. Denn eine solche Vorauszahlung war aus damaliger Sicht der Parteien allenfalls im Rahmen der Mieten Mai und Juni 2021 offen. Den diesbezüglichen Rückstand hatte die Klagepartei jedoch bereits zum Gegenstand der Kündigung wegen Zahlungsverzugs mit exakt diesen, bezifferten laufenden Mieten gemacht. Auch von daher konnten also aus Sicht eines verständigen Empfängers der Kündigung mit dem Gesamtbetrag von 3.516,51 € nur Nachforderungen gemeint gewesen sein. 45 Von der formellen Wirksamkeit der Kündigung konnte und musste die Kammer daher – entgegen ihrer anfänglichen diesbezüglichen – Bedenken ausgehen. 46 (3) Die entsprechende ordentliche Kündigung erweist sich auch in materieller Hinsicht als ordnungsgemäß. 47 (a) Denn nach zutreffender Auffassung umfasst § 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 BGB auch Mietrückstände, die aus nicht periodisch wiederkehrenden Zahlungsverpflichtungen herrühren. Dies gilt insbesondere für Nachzahlungsansprüche des Vermieters aus Betriebskostenabrechnungen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 30 m.w.Nachw.). Anders als bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB enthält § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nämlich gerade keine Beschränkung auf periodisch wiederkehrende Leistungen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O.). 48 Auf eine Titulierung der betreffenden Ansprüche kommt es dabei richtigerweise nicht entscheidend an, vielmehr kann sich die Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle ohne Weiteres auch aus anderen Einzelfallaspekten, wie z.B. der Höhe des Gesamtrückstandes im Verhältnis zur Miete, der Anzahl der offenen Betriebskostennachforderungen und der Dauer des Zahlungsverzugs ergeben. 49 Ein Rückstand aus einer Betriebskostennachforderung kann grundsätzlich schon dann für eine ordentliche Kündigung ausreichen, wenn der Zahlungsverzug der Höhe nach eine Monatsmiete übersteigt und die Forderung länger als einen Monat fällig ist (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O. Rn. 31). 50 Diesen Voraussetzungen ist hier ohne Weiteres genügt. 51 Im vorliegenden Fall ist zunächst zu berücksichtigen, dass die Höhe der insgesamt offenen Nachforderungen mit 3.516,51 € sogar die Summe vierer Monatsmieten übersteigt. Lässt man die zum Kündigungszeitpunkt bereits verjährte Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 unberücksichtigt, so liegt der Gesamtsaldo immer noch über der Summe von 3 Bruttomonatsmieten. 52 Auch die Dauer des Verzugs erweist sich vorliegend als erheblich, zumal die Nachforderungen zum Kündigungszeitpunkt bereits 3,5, 2,5 bzw. 1,5 bzw. immerhin noch 0,5 Jahre offen waren. Der Anspruch aus einer Betriebskostenabrechnung wird richtigerweise (erst) dann fällig, wenn dem Mieter eine ordnungsgemäß begründete und nachprüfbare Abrechnung zugegangen ist. Die Fälligkeit der – beklagtenseits inhaltlich nicht in relevanter Weise angegriffenen Abrechnungen – trat hier zum Zeitpunkt des Zugangs der jeweiligen Abrechnung bei der Beklagten ein. Soweit die Beklagte auf Anlage B 20 verweist und behauptet, die Abrechnung für das Jahr 2017 sei nicht vollständig zugegangen, geht diese Einwendung ins Leere, da die Kammer, wie bereits aufgezeigt, aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme vom rechtzeitigen und vollständigen Zugang der betreffenden Abrechnung überzeugt ist. 53 Eine Frist zur Prüfung der Abrechnung steht dem Mieter nach Ansicht des BGH nicht zu, was aus § 271 Abs. 1 BGB herzuleiten ist (BGH, Urteil vom 08.03.2006 – VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O. Rn. 31 m.w.Nachw.). Selbst wenn man eine solche Prüffrist jedoch befürworten möchte, würde sich an der Beurteilung des vorliegenden Falles nichts ändern, da die Abrechnungen der Mieterin zum Kündigungszeitpunkt bereits zwischen 0,5 und 3,5 Jahren vorlagen. Auch die – zutreffende – Bejahung eines der Mieterseite temporär zustehenden Leistungsverweigerungsrecht nach § 242 BGB, solange eine nach § 259 Abs. 1 BGB berechtigterweise begehrte Belegeinsicht nicht gewährt worden ist, ändert am hier zu entscheidenden Fall nichts, zumal mieterseits ein solches Belegeinsichtsrecht zu keiner Zeit geltend gemacht wurde. 54 Die Beklagte vermochte hier zudem, zumal nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB, keine materiellen Einwände gegen die Abrechnungen ins Feld zu führen. Soweit mit guten Gründen angenommen wird, dass ein Verzug des Mieters – zumindest ausnahmsweise – ausgeschlossen sein könne, weil sich der Mieter bzgl. seiner Zahlungspflicht in einem unverschuldeten Irrtum befunden habe, kann ein solcher Fall namentlich dann vorliegen, wenn der Mieter begründete Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung hat. Gleiches mag gelten, wenn objektive Unklarheit darüber besteht, ob der Vermieter überhaupt zur Umlage bestimmter Betriebskosten berechtigt ist (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O. Rn. 31 m.w.Nachw.). Auch diese Ausnahmekonstellationen scheiden vorliegend aber per se aus. An einem Verzug der Beklagten bestehen auch von daher keine Zweifel. 55 Nach Überzeugung der Kammer bedurfte es aufgrund der Gesamtumstände des hier zu entscheidenden Falls (namentlich unter Berücksichtigung der Höhe der Rückstände und der Dauer des Zahlungsverzugs) vor Ausspruch der ordentlichen Kündigung weder einer Mahnung betreffend die aufgelaufenen Rückstände noch einer (qualifizierten oder einfachen) Abmahnung. Es könnte daher sogar dahinstehen, ob der Beklagten die Mahnung vom 18.02.2018 betreffend die Nebenkostenabrechnung 2016 (Anlage K 8 im Berufungsverfahren) zugegangen ist. Ein nach § 242 BGB schutzwürdiges Vertrauen darauf, dass der Kläger die Nachforderungen nicht mehr geltend machen werde und hierauf auch im Übrigen keine mietrechtlichen Konsequenzen gestützt würden, könnte vorliegend nämlich nicht angenommen werden. Insoweit würde es hier jedenfalls insbesondere an einem Umstandsmoment, das eine Verwirkung nach sich ziehen könnte, fehlen. 56 Allerdings ist hier sogar von einem Zugang dieser Mahnung auszugehen, weil ein substantiiertes Bestreiten dieses Zugangs seitens der Beklagten nicht vorliegt; hierauf kommt es jedoch im Ergebnis nicht maßgeblich an. 57 (b) Der zeitnahe Ausgleich der gesamten Rückstände nach Zugang vermag der Beklagten vorliegend ebenfalls nicht zum Vorteil zu gereichen. Denn er tangiert weder nachträglich die materielle Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung, noch kann die Beklagten der Kündigung oder dem hierauf gestützten Räumungs- und Herausgabeanspruch den Einwand unzulässiger Rechtsausübung nach § 242 BGB entgegenhalten. 58 Nach Überzeugung der Kammer (vgl. hierzu auch das Endurteil der Kammer vom 17.11.2021 – 14 S 9922/21, ZMR 2022, 215 ff.) ist die Anwendung von § 242 BGB u.a. in diesem Zusammenhang allenfalls auf absolute Ausnahmefälle zu beschränken, da es ansonsten letztlich faktisch zu einer – mangels planwidriger Regelungslücke aus- und nachdrücklich abzulehnenden – analogen Anwendung des § 569 Abs. 3 BGB auf die ordentliche Kündigung (zur Verneinung der Analogie betreffend die ordentliche Zahlungsverzugskündigung bzgl. der laufenden Miete siehe namentlich BGH NZM 2005, 334; NJW 2007, 428; NJW 2008, 508; WuM 2016, 682; WuM 2021, 744 und nunmehr auch BGH, Urteil vom 23.10.2024 – VIII ZR 106/23) kommen würde. 59 Hiervon abweichender Rechtsprechung, wonach sich das Festhalten an einer ordentlichen Kündigung wegen nicht entrichteter Betriebskostennachforderungen als treuwidrig erweisen könne, wenn der Mieter den Gesamtrückstand zeitnah nach Kündigungsausspruch beglichen habe und dieser Umstand sein Fehlverhalten „in einem milderen Licht erscheinen lässt“ (siehe namentlich LG Itzehoe, Urteil vom 01.04.2022 – 9 S 38/21, ZMR 2022, 970), ist daher grundsätzlich schon im Ausgangspunkt eine Absage zu erteilen. 60 Selbst wenn man sich der vorgenannten Auffassung – wie nicht – anschließen wollte, wäre im vorliegenden Fall jedenfalls zum Nachteil der Beklagten zu berücksichtigen, dass diese, anders als im Verfahren vor dem vorstehend genannten Instanzgericht, gerade nicht dazu in der Lage war, zumindest partiell stichhaltige Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen zu erheben und sie auch kein weitgehend störungsfrei verlaufenes Mietverhältnis vorzuweisen hatte, zumal ein Rückstand mit mehreren Betriebskostennachforderungen vorlag, der gleichzeitig mit einem Zahlungsverzug mit der Miete für den Monat Mai 2021 einherging. 61 (c) Auch im Übrigen liegt klägerseits kein rechtsmissbräuchliches Berufen auf die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung vor. Insoweit wird zunächst auf die zutreffenden Erwägungen des Erstgerichts Bezug genommen. Ergänzend ist auszuführen, dass die Belastungsfaktoren aus der persönlichen Sphäre der Beklagten (u.a. Tod des Lebensgefährten und Krebserkrankung der Schwester) auch deshalb nicht zur Unwirksamkeit oder Treuwidrigkeit der Kündigung führen können, weil der vorstehend umfassend dargelegte Zahlungsverzug zu diesem Zeitpunkt in kündigungsrelevanter Weise bereits – z.T. längst – eingetreten war, ein kausaler Zusammenhang daher ohnehin ausscheidet. Hinzu kommt, dass diese Ereignisse im Leben der Beklagten den jahrelangen Verzug mit umfangreichen Nebenkostennachforderungen auch im Übrigen nicht zu exkulpieren vermögen. 62 Die streitgegenständliche ordentliche Kündigung erweist sich mithin auch als materiell-rechtlich wirksam nach § 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 BGB. Ein Fall des § 242 BGB liegt ebenfalls nicht vor. 63 Die weitere Verteidigung der Beklagten gegen die Wirksamkeit der Kündigungen (Mietmoratorium, Aufrechnungen usw.) betrifft ersichtlich allenfalls die Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Zudem überzeugen insoweit die erstgerichtlichen Gegenargumente. 64 Der seitens des AG München angenommene Räumungs- und Herausgabeanspruch ist daher im Ergebnis durchaus zu bejahen. 65 2. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574 ff. BGB kommt bereits aus den diesbezüglich erstgerichtlich aufgezeigten Gründen nicht in Betracht. 66 Gegen die Annahme einer Härte nach § 574 Abs. 1 oder Abs. 2 BGB spricht nunmehr im Übrigen auch, dass die Beklagte in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht im Januar 2024 offenbar grundsätzlich noch bereit gewesen wäre, einem Räumungsvergleich näher zu treten. 67 Im Übrigen lag bis zuletzt weiterhin kein – zumal kein substantiierter – Sachvortrag zu etwaigen Bemühungen der Beklagten bei der Suche nach Ersatzwohnraum oder zu einer angeblichen Verwurzelung der Beklagten im bisherigen Wohnumfeld vor; letzterer Gesichtspunkt allein würde die Annahme einer Härte nach § 574 Abs. 1 BGB ohnehin nicht tragen. 68 Selbstverständlich lässt sich auch aus dem Umstand des Erlasses einer Mieterschutzverordnung nicht pauschal schlussfolgern, dass zumutbarer Ersatzwohnung generell nicht (mehr) zu finden sei. 69 3. Auf die erstgerichtliche Verneinung des klägerischen Anspruchs auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten braucht hier nicht weiter eingegangen zu werden, da die Beklagte hierdurch freilich nicht beschwert ist und eine klägerische (Anschluss-)Berufung nicht vorliegt. 70 4. Soweit sich die Berufung gegen die erstinstanzliche Abweisung der Widerklage richtet, erweist sich das Rechtsmittel ebenfalls als unbegründet. Denn die Widerklage ist seitens des Amtsgerichts München zu Recht fast in vollem Umfang als unbegründet erachtet worden. 71 Insoweit wird zunächst vollumfänglich auf die überzeugenden Gründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen. 72 Auch aus Sicht der Kammer vermag eine etwaige Mangelanzeige gegenüber einer Hausverwaltung betreffend eine Mietwohnung in einer WEG die Mangelanzeige gegenüber dem Vermieter selbst grundsätzlich nicht zu ersetzen. Dies gilt regelmäßig auch dann, wenn der betreffende Mieter in der Vergangenheit bei einzelnen Problemstellungen auch unmittelbar mit der betreffenden Hausverwaltung kommuniziert hat. Denn Vertragspartner des Mieters ist und bleibt allein der Vermieter. 73 Es kann auch nicht grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass eine von einer WEG beauftragte und eingesetzte Hausverwaltung generell der Sphäre des Vermieters zugerechnet werden könne, da dies insbesondere dazu führen würde, dass etwaige Versäumnisse einer Hausverwaltung – z.B. in Form unterlassener, unvollständiger, verspäteter oder in sonstiger Weise unzureichender Weitergabe von Informationen an den Vermieter – einseitig in die Risikosphäre des Vermieters verlagert würden. Dies kann jedoch nicht angehen. 74 Im vorliegenden Fall ist überdies zu berücksichtigen, dass der Kläger – ausweislich der glaubhaften Angaben in seiner Parteianhörung vom 17.01.2024 – der Beklagten auch klar mitgeteilt hatte, dass er nicht damit einverstanden sei, wenn diese nur die Hausverwaltung über etwaige Mängel usw. in Kenntnis setze. Er wollte vielmehr ausdrücklich stets von der Beklagten selbst informiert werden. 75 Die Erklärung nach § 536c BGB ist zwar nicht form-, aber empfangsbedürftig, sodass ihre Wirksamkeit analog § 130 BGB vom Zugang beim Vermieter, bei dessen Empfangsvertreter (§ 164 Abs. 3 BGB) oder von der erfolgreichen Übermittlung durch einen Empfangsboten abhängt. Aus Sicht der Kammer ist im vorliegenden Einzelfall insbesondere nicht zu beanstanden, dass das Erstgericht augenscheinlich sowohl die Empfangsvertretereigenschaft als auch die erfolgreiche Übermittlung durch einen Empfangsboten bzw. bereits die Empfangsboteneigenschaft der konkreten Hausverwaltung (der WEG) abgelehnt hat. Vor diesem Hintergrund ist es dem Kläger auch nicht nach § 242 BGB verwehrt, sich auf eine unzureichende Mangelanzeige der Beklagten zu berufen. 76 Soweit das Erstgericht auch aus sonstigen Gründen die Annahme eines Mangels verneint hat, ist dem ebenfalls zu folgen. Die erstgerichtlich festgesetzten Minderungsquoten erweisen sich ebenfalls als gut vertretbar, insbesondere nachvollziehbar und angemessen. Die Kammer sieht daher keine Veranlassung, die diesbezügliche tatrichterliche Entscheidung anzutasten. 77 Die Ablehnung weiteren Aufwendungsersatzes sowie die Verneinung von Verdienstausfall ist aus den zutreffenden erstgerichtlichen Argumenten im Einzelfall ebenfalls nicht zu beanstanden. 78 5. Der zweitinstanzlich erweiterten Widerklage ist ebenfalls kein Erfolg beschieden. Sie ist zwar letztlich als zulässig zu erachten, erweist sich jedoch als vollumfänglich unbegründet. 79 a) Die Erweiterung der Widerklage in zweiter Instanz mit Schriftsatz vom 18.06.2024 betreffend die dortige Antragstellung zu Ziffer VIIII (Erhöhung der geltend gemachten Forderung von 548,80 € um 8.780,80 € auf 9.329,60 €) wird von der Kammer unter Zurückstellung von Bedenken noch als zulässig i.S.v. § 533 ZPO angesehen. Hierzu im Einzelnen: 80 (1) Eine Klageänderung nach § 533 liegt vor, wenn der Streitgegenstand der Klage oder der Widerklage in zweiter Instanz von demjenigen in erster Instanz abweicht. Ob eine Klageänderung vorliegt, ist dabei nach den zu § 263 ZPO entwickelten Grundsätzen zu beurteilen (BGHZ NJW 2004, 2152). Sie liegt vor, wenn entweder der Klageantrag oder der Lebenssachverhalt (Anspruchsgrund), aus dem die begehrte Rechtsfolge abgeleitet wird, ausgewechselt wird (BGH NJW 2008, 3570; BGH NJW 2011, 3653). Eine Klageänderung in diesem Sinne kann namentlich bei einer Änderung des Umfangs der Klage (Klageerweiterung) vorliegen (BeckOK ZPO/Wulf, 54. Ed. 01.09.2024, ZPO § 533 Rn. 4). 81 So verhält es sich hier. 82 (2) Eine Einwilligung des Gegners nach § 533 Nr. 1 Alt. 1 ZPO zur zweitinstanzlichen Änderung in Form der Erweiterung der Widerklage liegt zwar nicht vor, vielmehr hat die Klagepartei in der mündlichen Verhandlung vom 26.06.2024 eine solche Einwilligung explizit verweigert (Bl. 91 d.A.). 83 (3) Indes kann hier von einer Sachdienlichkeit i.S.v. § 533 Nr. 1 Alt. 1 ZPO ausgegangen werden. Denn bei der Prüfung dieser Zulässigkeitsvoraussetzung ist kein kleinlicher Maßstab anzulegen. Sie wird grundsätzlich bereits dann zu bejahen sein, wenn damit bei objektiver Betrachtung der Streit zwischen den Parteien endgültig erledigt und einem weiteren Prozess vorgebeugt wird (vgl. MüKoZPO/Rimmelspacher, 6. Aufl. 2020, ZPO § 533 Rn. 13). 84 Dies ist hier der Fall. 85 (4) Auch die weiteren Voraussetzungen nach § 533 Nr. 2 ZPO für eine zweitinstanzliche Klageänderung liegen hier letztlich vor. 86 Eine geänderte Klage kann hiernach nur auf den gem. § 529 ZPO für die Berufung „ohnehin“ zugrunde zu legenden Tatsachenstoff gestützt werden. Hierunter fallen die tatsächlichen Entscheidungsgrundlagen, die den Prozessstoff der Berufungsinstanz im Hinblick auf das ursprüngliche Berufungsbegehren bilden, einschließlich der bindenden Feststellungen des Eingangsgerichts und des vom Eingangsgericht nicht beurteilten Vorbringens (MüKoZPO/Rimmelspacher, 6. Aufl. 2020, ZPO § 533 Rn. 14). Dazu kann neues, auf den (ursprünglichen) Berufungsgegenstand bezogenes Vorbringen kommen, das nach § 531 Abs. 2 ZPO zuzulassen oder unstreitig ist (MüKoZPO/Rimmelspacher, 6. Aufl. 2020, ZPO § 533 Rn. 14). 87 Vorliegend stützt sich die erweiterte Widerklage zwar auf klägerseits bestrittenen neuen Sachvortrag in Bezug auf angebliche Mängel in einem Zeitraum, der nicht bereits Gegenstand des erstgerichtlichen Verfahrens war. 88 Allerdings ist der Berufung letztlich dahingehend zuzustimmen, dass der streitige Mangel „Sanierung des Wasserschadens in der Wohnung der Beklagten seit dem Dezember 2022 andauernd bis heute“ bereits erstinstanzlich im Rahmen der Erhebung der Widerklage mit Schriftsatz vom 17.03.2023 zum Streitgegenstand gemacht worden ist und 548,80 € für die Überzahlung der Miete im Monat Februar 2023 eingeklagt worden sind. Hierbei hatte die Beklagte namentlich bereits vorgetragen und unter Vorlage von Lichtbildern eines Thermometers Beweis dafür angeboten, dass die Temperatur innerhalb der Wohnung, insbesondere in den Wintermonaten, nicht einmal 5° C überstiegen habe. Wie sich der Widerklage vom 17.03.2023 (dort S. 11 und 12) entnehmen lässt, ist zudem bereits unter Beweis gestellter Sachvortrag zum Mangel „Sanierung der Fußbodenheizung“ erfolgt. 89 Vor diesem Hintergrund vermag sich die Kammer letztlich der Auffassung der Berufung anzuschließen und die zweitinstanzliche Widerklageerweiterung als zulässig zu erachten, wobei es dabei freilich nicht nur um die Frage der Sachdienlichkeit geht, wie die Berufung augenscheinlich meint. Denn eine Klageänderung in 2. Instanz ist eben auch nach § 533 Nr. 2 ZPO zu beurteilen. 90 b) Die erweiterte Widerklage ist jedoch in vollem Umfang unbegründet. 91 Denn ein Rückzahlungsanspruch besteht nicht, weil ein Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB, der eine Minderung der Miete nach sich zöge, nicht angenommen werden kann. 92 Soweit die Berufung insbesondere behauptet, dass die Wohnung seit Dezember 2022 in ihrer Nutzbarkeit erheblich eingeschränkt sei, weil der Kläger das streitgegenständliche Mietobjekt infolge eines Wasserschadens grundlegend sanieren lasse und hierbei u.a. den Estrich im oberen Teilbereich der Maisonette-Wohnung geöffnet und die dortigen Heizkörper habe entfernen lassen, wird übersehen, dass das Mietverhältnis durch die streitgegenständliche ordentliche Kündigung vom 23.06.2021 bereits zum 31.03.2022 beendet worden war. 93 In Ermangelung eines über den 31.03.2022 hinaus fortbestehenden Mietverhältnisses zwischen den Parteien scheidet die Annahme einer mangelbedingten Mietminderung nach §§ 535 Abs. 2, 536 Abs. 1 BGB in Bezug den vorstehenden Mangel per se aus. Auch eine Minderung der ab 01.04.2022 beklagtenseits geschuldeten Nutzungsentschädigung kommt hier nicht in Betracht. 94 Gibt der Mieter eine mangelhafte Mietsache nach Beendigung der Mietzeit nicht zurück, so ist zwar grundsätzlich auch die Höhe der Nutzungsentschädigung gemindert; dies gilt unabhängig davon, ob der Mieter während der Mietzeit von seiner Minderungsbefugnis Gebrauch gemacht hat oder nicht. 95 Anders verhält es sich hingegen, wenn der (konkrete) Mangel erstmals nach Beendigung der Mietzeit auftritt. In diesem Fall ist der Vermieter grundsätzlich nicht mehr zur Herstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs verpflichtet. Der Mieter kann sich daher auch nicht darauf berufen, dass eine Minderung anzunehmen sei (vgl. Blank/Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, 7. Aufl. 2023, BGB § 536 Rn. 137). 96 Tritt ein Mangel – wie hier – erst während der Zeit der Vorenthaltung auf, so mindert sich die Nutzungsentschädigung nicht (BGH NJW 1961, 916; NJW 2015, 2795; OLG Düsseldorf BeckRS 2011, 1570; KG ZMR 2013, 26; Blank/Börstinghaus/Siegmund/Börstinghaus, 7. Aufl. 2023, BGB § 546a Rn. 28; Bub/Treier MietR-HdB/Emmerich Kap. V Rn. 132). Hierfür spricht bereits eine Wortlautauslegung der §§ 535 Abs. 1, 536 BGB; denn nach der gesetzlichen Regelung in § 536 Abs. 1 BGB setzt die Minderung voraus, dass die Mietsache „während der Mietzeit“ mangelhaft wird. Diese Regelung geht Hand in Hand mit § 535 Abs. 1 BGB, wonach der Vermieter verpflichtet ist, die Mietsache „während der Mietzeit“ in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten (Blank/Börstinghaus/Siegmund/ Börstinghaus, 7. Aufl. 2023, BGB § 546a Rn. 28). Hieraus ist abzuleiten, dass die Gebrauchserhaltungspflicht grundsätzlich mit der Beendigung des Mietverhältnisses entfällt. Daher schuldet der Mieter die Nutzungsentschädigung auch dann in voller Höhe, wenn die Mietsache erst nach Beendigung des Mietverhältnisses mangelhaft wird (Blank/Börstinghaus/ Siegmund/Siegmund, 7. Aufl. 2023, BGB § 536 Rn. 137). Auf diese Weise soll u.a. auch der Druck zur Erfüllung der Rückgabepflicht verstärkt werden (BGH NJW 2015, 2795 Rn. 21). 97 Klarzustellen ist, dass es dabei freilich nicht auf irgendeinen Mangel oder einen von mehreren Mängeln der Mietsache ankommt, sondern der konkret behauptete Mangel in den Blick zu nehmen ist, der zur streitgegenständlichen Minderung geführt haben soll. 98 Da sich die erweiterte Widerklage hier explizit nur auf einen konkreten Mangel bezieht, der erst (deutlich) nach Beendigung des Mietverhältnisses erstmals aufgetreten sein soll, scheidet die Annahme eines minderungsrelevanten Mangels der Mietsache richtigerweise aus. 99 In Ermangelung einer Minderung kann daher kein Rückerstattungsanspruch der Beklagten wegen überzahlter Nutzungsentschädigung bestehen. 100 Auch die erweiterte Widerklage geht mithin vollumfänglich ins Leere. III. 101 1. Die Kostenfolge beruht auf §§ 91 Abs. 1, 97 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 S. 2 ZPO. 102 2. Für die Streitwertfestsetzung ist zum einen der Jahresbetrag der Nettomiete maßgeblich. Zum anderen ist auf die Höhe der begehrten Zahlungen abzustellen. Die Diskrepanz zwischen der erst- und der zweitgerichtlichen Streitwertfestsetzung fußt auf der Erhöhung der Widerklageforderung zu Ziffer VIII. 103 3. Die Gewährung einer Räumungsfrist hat ihre Rechtsgrundlage in der Norm des § 721 Abs. 1 ZPO, die nach Überzeugung der Kammer auch dann zur Anwendung kommen kann, wenn bereits erstgerichtlich auf Räumung erkannt worden ist. 104 Gegen eine Räumungsfrist spricht vorliegend zwar insbesondere, dass das Mietverhältnis bereits durch die ordentliche Kündigung vom 23.06.2021 beendet worden ist. Andererseits ist durchaus der überaus angespannte Mietmarkt in der Landeshauptstadt München und ihrer Umgebung zu berücksichtigen. Die Mietrückstände sind zudem vollumfänglich ausgeglichen, die laufende Nutzungsentschädigung wird derzeit, zumindest unter Vorbehalt, bezahlt. Hinzu kommt die lange Dauer des Mietverhältnisses. Nach alledem erscheint es gut vertretbar, der Beklagten zumindest eine kurze weitere Räumungsfrist zu gewähren. 105 4. Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen hier nicht vor. Denn es handelt sich ersichtlich um eine Einzelfallentscheidung. Die Frage der Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung wegen ausstehender Betriebskostennachforderungen ist überdies in Rechtsprechung und Literatur hinreichend geklärt. Gleiches gilt für die vorliegende Minderungsproblematik. Bayern.de BayernPortal Datenschutz Impressum Barrierefreiheit Hilfe Kontakt Schriftgröße      Kontrastwechsel

Zur Startseite von BAYERN.RECHT Zur Trefferliste der letzten Suche Suche zurücksetzen Suche ausführen Navigation Inhalt AG München, Endurteil v. 26.03.2021 – 414 C 22283/20 Download Drucken Titel: Keine Aufrechnung mit Schaden am Gemeinschaftseigentum gegen Mietkautionsrückforderungsanspruch Normenketten: BGB § 398 WEG § 9a Abs. 2, § 18, § 5 Abs. 2 Leitsatz: Da nach § 9a Abs. 2 WEG nur die rechtsfähige GdWE einen Schadensersatzanspruch wegen einer Beschädigung des Gemeinschaftseigentums geltend machen kann, geht die Aufrechnung des Vermieters wegen eines derartigen Anspruchs gegen das Verlangen auf Rückgabe der Mietkaution ins Leere. (Rn. 13) (redaktioneller Leitsatz) Schlagworte: Mietkaution, Rückforderung, Aufrechnung, Gemeinschaftseigentum, Beschädigung Fundstellen: ZMR 2021, 825 LSK 2021, 30750   Tenor 1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägern 759,94 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 20.11.2020 zu zahlen. 2. Die Beklagte wird darüber hinaus verurteilt, an die Klägern 143,84 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 14.01.2021 zu bezahlen. 3. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits und die Kosten der Streithilfe. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn ich die Klägerin zuvor Sicherheit in gleicher Höhe geleistet hat. Tatbestand 1 Die Klägerin macht gegenüber dem Beklagten einen Anspruch auf restliche Rückzahlung über 759,94 € samt Zinsen sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten einer von ihr im Rahmen der Anmietung einer Wohnung gestellten Mietsicherheit über € 1.470,- geltend. 2 Die Klägerin war mit dem Beklagten zwischen 2005 und 31.07.2020 über einen Wohnraummietvertrag (Anlage K1) verbunden, in dessen Rahmen sie eine Kaution stellte, die zuletzt € 1.520,35 € betrug (Anlage K 2). Die Klägerin zog am 20. Juli 2020 mittels der Streithelferin um. Der Beklagte machte geltend, dass ihm das Recht zustehe, einen Betrag von 759,49 € gemäß Anlage K6 für Reparaturarbeiten im Treppenhaus von der Kaution abzuziehen, weil beim Umzug das Treppenhaus beschädigt worden sei. Das Treppenhaus gehört zu einem Gebäude, deren Eigentümer eine Wohnungseigentümergemeinschaft bilden, deren Mitglied der Beklagte ist. Mit Schreiben vom 05.11.2020 (Anlage K8) forderte die Klägerin den Beklagten zu Rückzahlung der Restmietkaution auf. Mit Schreiben vom 09.11.2020 (Anlage K9) lehnte der Beklagte letztmalig eine Rückzahlung der Restmietkaution ab. Über die Mietkaution rechnete er gemäß Anlage K 10 ab. Die Klägerin mahnte nach Beauftragung eines Anwalts nunmehr mit Schreiben vom 17.11.2020 (Anlage K 11), wofür 143,84 € anfielen. 3 Die Klägerin trägt im Wesentlichen vor: Da die von der Klägerin beauftragten Mitarbeiter der Streithelferin im Treppenhaus keinen Schaden angerichtet hätten, sei der Beklagte nicht berechtigt, einen Betrag in Höhe der Klageforderung von der Restkaution abzuziehen. Der Vortrag des Beklagten zu den behaupteten Schäden im Treppenhaus sei unsubstantiiert. 4 Die Kläger beantragten zuletzt wie im Termin vom 19.03.2021 und gemäß Klageschrift vom 07.12.2020 und damit dem Ergebnis wie tenoriert 5 Die Streithelferin der Klägerin hat sich dem klägerischen Antrag angeschlossen. 6 Der Beklagte beantragte Klageabweisung. 7 Er hat im Wesentlichen vorgetragen: Für den im Treppenhaus angerichteten Schaden, der von den Umzugsleuten der Klägerin bei deren Auszug aus dem Mietgegenstand am 20. Juli 2020 angerichtet worden und der im Übergabeprotokoll vermerkt sei, dürfe er einen Betrag in Höhe der Klageforderung im Rahmen der Abrechnung der Mietkaution abziehen, weil die Schadensbeseitigung gemäß Anlage K6 759,94 € betrage. Die Hausverwaltung der WEG verlange vom Beklagten die Renovierung des Treppenhauses. 8 Im Übrigen wird zur Ergänzung des Tatbestandes gemäß § 313 Abs. 2 ZPO auf das schriftliche Parteivorbringen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 19. März 2021 Bezug genommen. Das Gericht hat verschiedene Hinweise gegeben und dem Beklagten zum Anerkenntnis geraten. Entscheidungsgründe 9 1) Die Klage ist zulässig. Das Amtsgericht München ist örtlich und sachlich ausschließlich zuständig nach § 29 a Abs. 1 ZPO und § 23 Nr. 1 GVG, nachdem die Parteien über einen Wohnraummietvertrag in München miteinander verbunden waren. 10 2) Die Klage ist auch begründet. 11 a) Mit Leistung der Miet-Sicherheit (Kaution) erwirbt der Mieter einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückgewähr (Schmidt-Futterer Mietrecht 14. Auflage 2019, Rn 95 zu § 551 BGB) gem. § 812 Abs. 1 BGB. Die Bedingung tritt ein, wenn der Mieter die Mietsache zurückgegeben hat. Der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters ist ab diesem Zeitpunkt erfüllbar, wenn auch noch nicht fällig. Unstrittig ist eine Mietsicherheit der Klägern in Höhe von 1.470,- € gewährt und der Mietgegenstand im Juli 2020 zurückgegeben worden. Ab da war daher der klägerische Anspruch erfüllbar. 12 b) Nach der Entscheidung des BGH vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 263/14 wird der Anspruch des Vermieters auf Rückgabe eine Mietsicherheit fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf. Nach der Entscheidung des BGH vom 24 Juli 2019 - VIII ZR 141/17 hat sich der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und gegebenenfalls welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt. Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter damit deutlich macht, ob und gegebenenfalls in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat. Auch durch schlüssiges Verhalten seitens des Vermieters kann abgerechnet werden (a.a.O.). Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Vermieter mit eigenen, aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Forderungen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnet, oder nur eine Teilzahlung vornimmt und damit deutlich macht, dass ihm Gegenansprüche zustehen. Dies hat der Beklagte hier durch die vorprozessuale Abrechnung Anlage K 10 und Ablehnung der Auszahlung in Höhe der Klageforderung im Schreiben vom 09.11.2020 (Anlage K9) getan. Der Anspruch auf Rückzahlung der Rest-Mietsicherheit (Kaution) in Höhe von € 759,94 ist damit fällig geworden. 13 c) Dieser Anspruch ist nicht gem. § 389 BGB durch Aufrechnung des Beklagten erloschen, und dem Beklagten kann insoweit auch kein Zurückbehaltungsrecht zustehen. Wie das Gericht im Termin vom 19.03.2021 dem Beklagten versucht hat deutlich zu machen, führt eine etwaige Beschädigung des Treppenhauses durch die Beklagte oder von ihr beauftragte Personen zu einem Schadensersatzanspruch, den gemäß § 9 a Abs. 2 WEG n.F. nur die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der Klägerin geltend machen kann. Die Treppenhauswände sind gem. § 5 Abs. 2 WEG zwingendes gemeinschaftliches Eigentum, deren Verwaltung gemäß § 18 Abs. 1 WEG n.F. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (und damit nicht dem Beklagten) zusteht. Die vom Beklagten erklärte Aufrechnung und das von ihm reklamierte Zurückbehaltungsrecht gehen daher a priori ins Leere, weil ihm die Prozessführungsbefugnis zur Geltendmachung dieses Schadensersatzanspruches fehlt. Die vom Beklagten erhobene Gegenforderung gemäß Anlage K6 und damit die Frage, ob und wenn ja wer einen Schaden an den Treppenhauswänden angerichtet hat, war aus diesem Grund inhaltlich nicht zu prüfen, weshalb auch ein Vorgehen mittels Vorbehaltsurteil nach § 302 Abs. 1 ZPO nicht angezeigt war. Es kommt daher auch nicht darauf an, dass die Frage der Schadensverursachung entgegen der Angabe des Beklagten im Schreiben Anlage K 12 nicht unstreitig ist, auch nicht unter Berücksichtigung der Angaben im Übergabeprotokoll sowie der Fotos Anlage B1. 14 d) Zinsen und die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten schuldet der Beklagte aus Verzug und wegen Rechtshängigkeit gemäß §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1, 288 Abs. 1, 291 BGB i.V.m. der Mahnung v. 5. November 2020 (Anlage K 8). 15 Der Klage war aus vorgenannten in vollem Umfang stattzugeben. 16 3) Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1, § 101 Abs. 1 ZPO. 17 4) Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit gründet sich auf §§ 708 Nr. 11, 711, 709 S. 2 ZPO. Bayern.de BayernPortal Datenschutz Impressum Barrierefreiheit Hilfe Kontakt Schriftgröße      Kontrastwechsel

Zur Startseite von BAYERN.RECHT Zur Trefferliste der letzten Suche Suche zurücksetzen Suche ausführen Navigation Inhalt LG München I, Endurteil v. 23.11.2022 – 14 S 10546/22 Download Drucken Titel: Kündigung wegen Auflösung des Kautionskontos Normenkette: BGB § 280, § 568, § 573 Leitsätze: 1. Die Entziehung der Kaution durch den Mieter stellt einen Grund für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses dar. (Rn. 28 – 45) (redaktioneller Leitsatz) 2. Das Verschulden des Mieters an der Auflösung des Kautionskontos entfällt nicht deshalb, weil (mit)ursächlich ein Bankfehler war, da der Sperrvermerk nicht noriert war. (Rn. 46 – 57) (redaktioneller Leitsatz) Schlagworte: Kautionskonto, Auflösung, Mietvertrag, ordentliche Kündigung, wichtiger Grund Vorinstanz: AG München, Endurteil vom 06.07.2022 – 452 C 19982/21 Fundstellen: ZMR 2023, 290 LSK 2022, 46239   Tenor 1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts München vom 06.07.2022, Az. 452 C 19982/21, wird zurückgewiesen. 2. Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 3. Das Urteil ist für die Klagepartei hinsichtlich der Kostenentscheidung (Ziffer 2) gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. 4. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 31.03.2023 gewährt. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 6.600,00 € festgesetzt. Entscheidungsgründe I. 1 Der Kläger nimmt den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung im Erdgeschoss links des Anwesens … bestehend aus einem Zimmer, einer Küche, einem Bad/WC und einem Flur in Anspruch. 2 Der Beklagte verkaufte und veräußerte die streitgegenständliche Wohnung mit notariellem Vertrag vom 26.10.2017 an den Kläger. Mitbeurkundet wurde dabei ein Mietvertrag zwischen den Parteien, wonach der Beklagte, der bereits in der Wohnung gelebt hatte, zu einer monatlichen Nettomiete von 550,00 € als Mieter des Klägers in der Wohnung verbleiben durfte. Unter Kapitel IV, Absatz 4, Spiegelstrich 5 des Notarvertrags war insoweit die Verpflichtung des Beklagten zur Zahlung einer Mietkaution in Höhe von 1.100,00 € vereinbart. Dieser mietvertraglichen Pflicht kam der Beklagte zunächst nach, indem er am 28.06.2017 ein auf ihn lautendes Konto, …, bei der … eröffnete, den vorgenannten Betrag einzahlte und dem Kläger ein Pfandrecht am gesamten Guthaben bestellte. Wohl aufgrund eines bankinternen Versehens wurde dabei jedoch kein diesbezüglicher Kontosperrvermerk eingetragen, sodass das Kautionskonto für die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Bank nicht sogleich als solches erkennbar war (Anlage B 4, Bl. 48 d.A.). 3 Nachdem der Beklagte in weitere finanzielle Schwierigkeiten geraten war, suchte er – ausweislich seiner eigenen Angaben in der Berufungsverhandlung vom 23.11.2022 – am 22.01.2021 eine Filiale der … auf, um sich dort namentlich über die Möglichkeit des Verkaufs seiner Genossenschaftsanteile an der Bank zu erkundigen. Dabei wurde ihm von einem Bankangestellten mitgeteilt, dass ein solcher Verkauf frühestens nach der nächsten Generalversammlung möglich sei; der Beklagte habe bei der Bank jedoch Konten, auf welchen sich Guthaben befänden – u.a. ein Konto mit einem Guthaben in Höhe von rund 1.100,00 €. Bei letzterem Konto handelte es sich um das verfahrensgegenständliche Kautionskonto mit einem Guthaben von 1.100,03 € (inkl. aufgelaufener Zinsen). Hierauf ließ der Beklagte sogleich sämtliche ihm genannten Guthaben – darunter auch die Mietsicherheit in voller Höhe von 1.100,00 € (ohne Zinsen) – auf sein Girokonto, … umbuchen. 4 Im Februar 2021 teilte der Beklagte dem Kläger mit, dass er mit Wirkung zum 01.03.2021 „Hartz IV“ beantragt habe und deshalb keine Miete mehr zahlen werde, da er eine bezahlte Miete von der Agentur für Arbeit nicht würde erstattet bekommen (Anlage K3, Bl. 22 d.A.). Auf Hinweis des Klägers, dass der Bezug staatlicher Sozialleistungen nicht von der Verpflichtung zur Entrichtung des vereinbarten Mietzinses befreie, setzte der Beklagte die Mietzahlungen – entgegen seiner Ankündigung – fort. 5 Am 28.06.2021 löste der Beklagte das verfahrensgegenständliche Mietkautionskonto auf, woraufhin dem Kläger am 30.06.2021 von … diesbezügliche Kontounterlagen übersandt wurden, aus welchen u.a. ersichtlich war, dass der neue Kontostand 0,00 € betrage und der zuletzt noch vorhandene Abrechnungsbetrag von 0,03 € auf das Girokonto des Beklagten überwiesen worden sei. 6 Mit Schreiben vom 01.07.2021 (Anlage K 4, Bl. 23 ff. d.A.) kündigte der Kläger hierauf den Mietvertrag mit dem Beklagten außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich zum 30.09.2021 und widersprach einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses. Dabei warf der Kläger dem Beklagten vor, die Kaution abgehoben und das Kautionskonto aufgelöst zu haben. Damit habe der Beklagte gegen den Mietvertrag verstoßen und einen „massiven Vertrauensbruch“ begangen. 7 Der vorgenannten Kündigung ließ der Beklagte mit anwaltlichem Schreiben vom 13.07.2021 (Anlage K 5, Bl. 25 ff. d.A.) widersprechen, wobei insbesondere behauptet wurde, dass die Auflösung des Mietkautionskontos auf einen Fehler der Bank zurückzuführen sei. Der Beklagte habe eigentlich „ein anderes Konto“ auflösen wollen. 8 Mit anwaltlichem Schreiben vom 21.07.2021 (Anlage K 6, Bl. 27 ff. d.A.) teilte die Klagepartei sodann insbesondere mit, dass es bei der Kündigung des Mietverhältnisses verbleibe und forderte den Beklagten auf, bis spätestens 28.07.2021 die „eigenmächtig zurückgenommene Mietsicherheit […] wieder in vertragsgemäßer Weise zu stellen“. Zugleich erfolgte der Vorschlag einer einvernehmlichen Aufhebung des Mietverhältnisses zum 30.09.2022 unter Verzicht auf die erneute Leistung einer Mietsicherheit und Zahlung einer Umzugskostenbeihilfe an den Beklagten in Höhe von 2.000,00 €. 9 Mit anwaltlichem Schreiben vom 26.07.2021 (Anlage K 7, Bl. 30 d.A.) signalisierte der Beklagte grundsätzliche Einigungsbereitschaft, forderte vom Kläger jedoch eine Umzugskostenbeihilfe in Höhe von 4.000,00 €. Dies wiederum lehnte der Kläger mit Anwaltsschreiben vom 10.08.2021 (Bl. 31 d.A.) ab. 10 Mit Schreiben des Klägervertreters vom 30.08.2021, adressiert an den damaligen anwaltlichen Vertreter des Beklagten (Bl. 34 f. d.A.), ließ der Kläger erneut die außerordentliche fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum nächstmöglichen Zeitpunkt erklären. Verwiesen wurde dabei auf das weitere anwaltliche Schreiben des Klägervertreters vom selben Tag, das unmittelbar an den Beklagten adressiert war (vgl. Anlage I zum Protokoll vom 23.11.2022). In ersterem Schreiben war von einem „Verzug mit der Stellung der Mietsicherheit“ die Rede. Zudem wurde Bezug auf das zweitgenannte Schreiben genommen, in welchem sowohl die vertragswidrige Auflösung des verpfändeten Kontos als auch die trotz Fristsetzung nicht erfolgte erneute „Stellung der vertraglich vereinbarten Mietsicherheit, zuletzt bis spätestens 18.08.2021“ als Kündigungsgründe angeführt waren. 11 Am 09.09.2021 stellte der Beklagte dem Kläger eine neue Mietkaution in Höhe von 1.100,00 €, nachdem dieser Betrag dem Beklagten am 06.09.2021 auf seinen Antrag vom 15.07.2021 hin durch das zuständige Jobcenter zur Verfügung gestellt worden war. 12 Daraufhin teilten die anwaltlichen Vertreter des Klägers der beklagten Partei mit Schreiben vom 14.09.2021 (Anlage K 9, Bl. 36 f. d.A.) mit, dass „die erklärte fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund unwirksam ist“. Es verbleibe jedoch bei der ordentlichen Kündigung „zum 30.11.2021“. 13 Mit Endurteil vom 06.07.2022, Az. … hat das Amtsgericht München der Klage im schriftlichen Verfahren nach § 128 Abs. 2 ZPO vollumfänglich stattgegeben; eine Räumungsfrist ist nicht gewährt worden. Das Erstgericht hat sich dabei auf den Standpunkt gestellt, dass die ordentliche Kündigung vom 30.08.2021 das Mietverhältnis beendet habe. Die Verwendung eines verpfändeten Gegenstands „zu eigenen Zwecken“ stelle eine erhebliche Pflichtverletzung dar. Diese sei dem Beklagten zuzurechnen, da er die Bank insoweit angewiesen habe. Die Einlassung des Beklagten, ihm sei nicht bewusst gewesen, dass es sich um das Kautionskonto gehandelt habe, sei „unschlüssig“, zumal der Beklagte keine „Vielzahl an Sparbüchern“ gehabt und auch die Höhe des umgebuchten Guthabens auf die verpfändete Kaution hingewiesen habe. Von wenigstens grober Fahrlässigkeit sei zudem auszugehen. Eine Abmahnung sei nicht erforderlich gewesen. Die nach Ausspruch der Kündigung erfolgte (erneute) Zahlung des Kautionsbetrags habe die Kündigung „nicht zu heilen“ vermocht. 14 Hiergegen wendet sich die Berufung des Beklagten vom 24.08.2022, bei dem Berufungsgericht eingegangen am 25.08.2022 und zugleich begründet. Die Berufung meint insbesondere, dass das Erstgericht keine hinreichende Würdigung des Sachverhalts vorgenommen habe. Der Beklagte habe den Fehler der Bank, dass kein Sperrvermerk eingetragen worden sei, nicht erkannt. Dies sei überzeugend. Eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 BGB liege nicht vor. So habe der Beklagte sich, sogleich nachdem er von der Auflösung des Kautionskontos Kenntnis erlangt gehabt habe, um die „Neugestellung“ einer Kaution bemüht. Auch habe sich durch das Verhalten des Beklagten die Rechtsposition des Klägers gar nicht verschlechtert, da der Kläger nach Auflösung des Kontos seines Anspruchs gegen die S. Bank auf Zahlung des verpfändeten Guthabens nicht verlustig gegangen sei. Ferner wirft die Berufung dem Kläger eine schuldhafte, unzureichende Mitwirkung bei der „Neugestellung der Mietkaution“ und eine hieraus resultierende Verzögerung vor. Der Beklagte habe jedenfalls in angemessener Frist eine neue Kaution gestellt. 15 Auch sei erstgerichtlich übersehen worden, dass kein klägerseitiger Widerspruch gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB vorgelegen habe. Der Antrag auf Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO sei lediglich mit einem „recht inhaltslosen“ Satz abgelehnt worden. 16 Im Berufungsverfahren wird daher seitens der Beklagtenpartei beantragt: 1. Das Urteil des AG München vom 06.07.2022, Az.: 452 C 19982/2[1], wird aufgehoben und die Klage abgewiesen. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist gewährt. 17 Die Klagepartei beantragt demgegenüber: Die Berufung wird zurückgewiesen. II. 18 Der zulässigen Berufung ist in der Sache kein Erfolg beschieden. 19 Zu Recht hat das Erstgericht der auf Räumung und Herausgabe gerichteten Klage stattgegeben. Der diesbezügliche Anspruch des Klägers ergibt sich aus §§ 546 Abs. 1, 542 Abs. 1, 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 S. 1 BGB. 20 Das angefochtene Urteil begegnet aus Sicht der Kammer – jedenfalls im Ergebnis – keinen rechtlichen Bedenken. 21 Der Prüfungsumfang des Berufungsgerichts bemisst sich nach § 529 ZPO, demnach sind die vom Gericht der ersten Instanz festgestellten Tatsachen zugrunde zu legen. Berücksichtigungsfähige neue Tatsachen im Sinne des § 529 Abs. 1 Nr. 2 ZPO wurden nicht dargelegt. Eine Rechtsverletzung ist im angefochtenen Urteil nicht erkennbar. Dabei kann zunächst auch auf die im Wesentlichen zutreffenden Entscheidungsgründe des amtsgerichtlichen Urteils verwiesen werden. 22 1. Nach Überzeugung der Kammer führte bereits die auf den Vorwurf der „Abhebung“ des gesamten Kautionsguthabens und der Auflösung des Kautionskontos gestützte ordentliche Kündigung des Klägers vom 01.07.2021 zur Beendigung des Mietverhältnisses. 23 Die vorgenannte, dem Beklagten unstreitig zugegangene Kündigung war sowohl formell als auch materiell wirksam. 24 a) Ein temporärer vertraglicher Ausschluss der ordentlichen Kündigung ist entgegen der vorgerichtlich verlautbarten Rechtsmeinung des Beklagten nicht zu erkennen. Die diesbezügliche Vereinbarung unter Kapitel IV, Absatz 4, Spiegelstrich 2 Satz 4 des Notarvertrags betrifft ersichtlich nur das vermieterseitige Recht zur Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 1 S. 1 BGB. 25 b) Die vom Kläger selbst verfasste und unterschriebene Kündigung wahrte die erforderliche Schriftform und wies eine ausführliche Begründung auf. Sie erfüllte damit ohne Weiteres die formellen Anforderungen an eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach §§ 568 Abs. 1, 573 Abs. 3 BGB. 26 c) Die materielle Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung vom 01.07.2021 beruht auf § 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 S. 1 BGB. 27 Nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches berechtigtes Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. 28 Dies war hier der Fall. 29 (1) Zunächst hat die Kammer – wie bereits das Erstgericht – keinen Zweifel daran, dass das kündigungsgegenständliche Verhalten eine mietrechtliche Pflichtverletzung des Beklagten beinhaltet. 30 Die Verletzung mietvertraglicher Pflichten ist in einem umfassenden Sinne zu verstehen. Ob die Pflicht im Gesetz normiert ist, oder ob die Pflicht sich aus individual- oder formularvertraglichen Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter ergibt, ist dabei unerheblich. Ohne Belang ist auch, ob es sich um eine Haupt- oder Nebenpflicht handelt, und ob die Verletzung einer Leistungs- oder Schutzpflicht in Rede steht (zum Vorstehenden siehe jeweils BeckOGK/Geib, 01.10.2022, BGB § 573 Rn. 19). 31 Vorliegend verstieß der Beklagte gegen seine aus dem Mietvertrag folgende Nebenpflicht, dem Kläger eine Mietsicherheit in Höhe von 1.100,00 € zu leisten (vgl. Kapitel IV, Absatz 4, Spiegelstrich 5 des Notarvertrags vom 26.10.2017). Freilich ist hiervon nicht lediglich die Pflicht zur Leistung der vereinbarten Mietsicherheit bei Beginn des Mietverhältnisses umfasst, sondern auch die mieterseitige Pflicht, dem Vermieter die überlassene Sicherheit (insbesondere) während der Mietdauer nicht wieder eigenmächtig zu entziehen. Da dem Kläger an der Kautionssumme ein Pfandrecht bestellt war, war es dem Beklagten selbstverständlich nicht gestattet, ohne Zustimmung des Klägers auf das Mietkautionskonto zuzugreifen. Ein solches Verhalten steht in eklatantem Widerspruch zu dem Sicherungsrecht und -bedürfnis des Klägers und stellt daher eine Pflichtverletzung des Beklagten dar. Andernfalls wäre der Sinn und Zweck einer Mietkaution, die namentlich Sicherheit gegen Mietausfall, die Beschädigung der Mietsache oder die Nichterfüllung vertraglicher Pflichten bieten soll (siehe BeckOGK/Siegmund, 01.10.2022, BGB § 551 Rn. 1), ersichtlich nicht ausreichend gewahrt. 32 In Bezug auf die Mietkaution verdeutlichen Vorenthaltung und Entzug paradigmatisch die Möglichkeiten der Pflichtverletzung durch Unterlassen bzw. aktives Tun, wobei beide Formen einen Fall des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellen können. Auch aus Sicht des Vermieters macht es jedenfalls keinen maßgeblichen Unterschied, ob ihm der Mieter die Kaution pflichtwidrig vorenthält – also deren rechtzeitige Leistung unterlässt (sog. Kautionsverzug) – oder ob ihm der Mieter eine ursprünglich geleistete Mietsicherheit nachträglich wieder entzieht, z.B. durch Umbuchung des Kautionsguthabens und Auflösung des betreffenden Kontos. In beiden Fällen ist das Sicherungsbedürfnis des Vermieters nicht (mehr) befriedigt und die Schutzwirkung, welche die Kaution bieten soll, vermag nicht zu entstehen bzw. entfällt nachträglich wieder. 33 (2) Die dergestalt verwirklichte Pflichtverletzung des Beklagten stellt sich zudem als „nicht unerheblich“ i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar. 34 Dabei ist zunächst darauf hinzuweisen, dass der Mietsicherheit nach § 551 BGB als Instrument zur Verringerung des Ausfallrisikos des Vermieters grundsätzlich eine hohe Bedeutung beizumessen ist (siehe BT-Drs. 17/10485, 16 im Kontext des § 569 Abs. 2 a BGB). So stellte der Gesetzgeber durch das Mietrechtsänderungsgesetz (BGBl. 2013 I 434) klar, dass selbst eine fristlose Kündigung wegen Nichterbringung der vertraglich geschuldeten Kaution möglich ist. Dies erfolgte durch die Vorschrift des § 569 Abs. 2 a BGB, mit welcher die insoweit erforderlichen Voraussetzungen im Wesentlichen parallel zu der Kündigungsmöglichkeit wegen Zahlungsverzugs festgelegt wurden (zutr. BeckOGK/Geib, 01.10.2022, BGB § 569 Rn. 47). 35 Dabei verkennt die Kammer keineswegs, dass § 569 Abs. 2 a BGB zum einen lediglich die fristlose Kündigung zum Gegenstand hat und dabei zudem nur den ursprünglichen Anspruch auf Sicherheitsleistung, nicht hingegen namentlich den Verzug mit einem ggf. bestehenden Anspruch auf Wiederauffüllung einer Kaution regelt (vgl. BT-Drs. 17/10465, 25; BeckOK BGB/Wöstmann, 63. Ed. 01.08.2022, BGB § 569 Rn. 12). Demgegenüber geht es vorliegend um eine ordentliche Kündigung, die auf dem Vorwurf des vertragswidrigen nachträglichen Entziehens einer ursprünglich geleisteten Kaution fußt. 36 Zweifelsfrei ist der Norm des § 569 Abs. 2 a BGB aber zumindest die grundlegende gesetzgeberische Wertung zu entnehmen, dass ein Verstoß gegen die mieterseitige Verpflichtung zur Leistung der vertraglich vereinbarten Mietsicherheit schwer wiegen, und sogar die härteste mietrechtliche Sanktion – nämlich eine fristlose Kündigung – nach sich ziehen kann. 37 Ob neben § 569 Abs. 2 a BGB der Auffangtatbestand des § 543 Abs. 1 BGB anwendbar bleibt und eine fristlose Kündigung (wegen Kautionsverzugs) zu rechtfertigen vermag, ist strittig, bedarf aber schon deshalb keiner weiteren Betrachtung, da hier lediglich eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 S. 1 BGB inmitten steht. Eine solche bleibt indes von der Vorschrift des § 569 Abs. 2 a BGB per se unberührt (siehe namentlich Blank MietRB 2013, 340 [342]; Zehelein WuM 2013, 133 [135]; BeckOK BGB/Wöstmann, 63 Ed. 01.08.2022, BGB § 569 Rn. 13; NK-BGB/Werner Hinz, 4. Aufl. 2021, BGB § 573 Rn. 27 m.w.Nachw. [Fn. 125]; Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 573 Rn. 33). 38 Voraussetzung für eine ordentliche verhaltensbedingte Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist aber grundsätzlich ein „nicht unerheblicher“ Rückstand mit der Kautionsleistung, mithin die Überschreitung einer betragsmäßigen Erheblichkeitsschwelle. Ein solcher Rückstand liegt nach einer Ansicht (vgl. z.B. Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 573 Rn. 33) mit Blick auf die in § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB getroffene Wertentscheidung regelmäßig nur dann vor, wenn der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt. Nach anderer Auffassung wird die Nichtzahlung der Mietsicherheit in voller Höhe – also unabhängig davon, ob die vereinbarte Höhe den Betrag einer Monatsmiete erreicht oder darüber hinausgeht – den Vermieter regelmäßig zu einer ordentlichen Kündigung berechtigen (so namentlich Häublein PiG 97 (2014), 35 [56]; NK-BGB/Werner Hinz, 4. Aufl. 2021, BGB § 573 Rn. 27). 39 Dieser Meinungsstreit kann vorliegend dahinstehen, da die Höhe des dem Kläger entzogenen vollen Kautionsbetrags nebst aufgelaufenen Zinsen (1.100,03 €) zugleich den Betrag einer Monatsmiete (Nettomonatsmiete: 550,00 €) signifikant überstieg und sogar zwei Nettomonatsmieten erreichte. 40 Indem der Beklagte das volle Kautionsguthaben von besagtem Konto ab- und auf sein Girokonto umbuchen ließ, sowie schließlich das Kautionskonto auflöste, entzog er dem Kläger die geschuldete Sicherheit zur Gänze, was einen nicht unerheblichen Pflichtverstoß sowie einen gravierenden Vertrauensbruch darstellte. 41 Die Richtigkeit dieses Standpunkts wird überdies anhand der Beweggründe des Beklagten für die Umbuchung noch deutlicher: Indem der Beklagte auf das Kautionskonto zugriff, um den Versuch zu unternehmen, sich aus einem finanziellen Engpass zu befreien, sah sich der Kläger in doppelter Hinsicht der Gefahr eines Zahlungsausfalls ausgesetzt. So war das Insolvenzrisiko des Klägers durch die unzureichenden finanziellen Mittel des Beklagten ohnehin bereits zumindest abstrakt gefährdet. Indem zusätzlich die Mietsicherheit wegfiel, war das – legitime und auch vertraglich geschützte – Interesse des Klägers an einer Sicherung seiner Ansprüche in noch intensiverem Maße beeinträchtigt. 42 Soweit die Einstufung als nicht unerhebliche Pflichtverletzung von der Berufung mit dem Hinweis auf ersatzweise Ansprüche, namentlich in Form von Schadensersatzansprüchen des Klägers gegen die … wegen der unterlassenen Eintragung eines Kontosperrvermerks bzw. der Vornahme der Umbuchung in Abrede gestellt wird, ist dies gänzlich unbehelflich. Unterstellt, ein solcher Anspruch wäre tatsächlich entstanden und auch realisierbar, würde es sich hierbei freilich lediglich um einen solchen handeln, welcher bis zu dessen etwaiger Durchsetzung im Vergleich zu einem (fort)bestehenden Kautionskonto keine auch nur annähernd gleichwertige Sicherheit darstellen würde. Einen Anspruch auf (erneute) Leistung der vertraglich geschuldeten Sicherheit hatte der Kläger gegen den Beklagten jedoch bereits in der Folge des Eingriffs in die Mietsicherheit, was aber naturgemäß insbesondere nichts daran änderte, dass die Mietsicherheit zunächst einmal nicht mehr existierte. Ein Vorgehen gegen die Bank hätte also lediglich eine weitere hypothetische Möglichkeit für den Kläger dargestellt, den bereits entstandenen rechtswidrigen Zustand wieder zu beseitigen. 43 Gegenüber einem Geschädigten kann eben in aller Regel gerade nicht mit Erfolg vorgebracht werden, es gäbe einen zweiten Schädiger bzw. pflichtwidrig Handelnden, der die Umstände, welche zu dem rechtswidrigen Zustand führten, letztlich ebenfalls zu verantworten habe. Etwaige Ausgleichsansprüche gegen Dritte in der Folge eines pflichtwidrigen Verhaltens einer Vertragspartei haben auf die Einstufung des Verhaltens als nicht lediglich unerheblich grundsätzlich keine Auswirkungen. So liegen die Dinge offenkundig auch hier. 44 Freilich tangiert auch das Verhalten des Beklagten nach der ordentlichen Kündigung vom 01.07.2021 – in Form eines zuletzt erfolgreichen Bemühens des Beklagten, dem Kläger wieder eine Sicherheit zur Verfügung zu stellen – die Erheblichkeit der Pflichtverletzung nicht, zumal ein nachträgliches Verhalten grundsätzlich nicht geeignet ist, die materielle Wirksamkeit einer bereits wirksam ausgesprochenen ordentlichen Kündigung (doch noch) infrage zu stellen, oder gar (wieder) zu beseitigen. 45 So verhält es sich auch hier. 46 (3) Kein Zweifel kann zudem daran bestehen, dass der Beklagte die vorstehend aufgezeigte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung auch schuldhaft i.S.v. §§ 573 Abs. 2 Nr. 1, 276 ff. BGB beging. Der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Beklagte vermochte sich insoweit nicht ansatzweise zu exkulpieren, § 280 Abs. 1 S. 2 BGB. 47 Der Beklagte handelte zumindest fahrlässig, als er die Umbuchung des Kautionsguthabens auf sein Girokonto veranlasste und das Kautionskonto in der Folgezeit schließlich sogar auflöste. Damit kann dahinstehen, ob die zweifelhafte Einlassung des Beklagten, er habe nicht erkannt, dass es sich bei dem umgebuchten Betrag von 1.100,03 € um das (volle) Kautionsguthaben handelte, eine wahrheitswidrige Schutzbehauptung darstellt. 48 Die im Verkehr erforderliche Sorgfalt verlangt in jedem Fall danach, im Rahmen von Kontotransaktionen unerwartete Geldbeträge auf ihren Ursprung hin zu überprüfen, wenn sich bei der betreffenden Bank auch Konten befinden, die dem Zugriff des Beklagten unstreitig entzogen sind. Dies war bei dem hier streitgegenständlichen Mietkautionskonto der Fall. 49 Dem Verschuldensvorwurf steht dabei zunächst nicht entgegen, dass der Bankangestellte dem Beklagten mitgeteilt habe, dass bei der … noch verfügbare, umbuchbare Sparguthaben vorhanden seien. Denn es war freilich die Pflicht des Beklagten, dafür Sorge zu tragen, dass Konten, auf welche er nicht in berechtigterweise Zugriff nehmen durfte, nicht angetastet werden. Insoweit wird zunächst auf die durchaus zutreffenden und plausiblen Erwägungen des Erstgerichts Bezug genommen, wonach die Höhe des Guthabens auf das verpfändete Konto hingewiesen habe, und der Beklagte auch keine „Vielzahl an Sparbüchern besessen“ habe. 50 Ergänzend, klarstellend und vertiefend ist aus Sicht der Kammer insoweit weiter auszuführen, dass allein der Hinweis des Angestellten zweifelsohne nicht das Herabsenken der Sorgfaltsanforderungen an den Beklagten dergestalt rechtfertigen könnte, dass ein voreiliger, unreflektierter und gedankenloser Zugriff auf Geldsummen unbekannten, jedenfalls aber nicht zugleich mit hinreichender Sicherheit zuzuordnenden Ursprungs als verkehrsübliches Verhalten erscheinen könnte. 51 Zu beachten ist dabei nämlich insbesondere, dass es sich in dem Moment der Umbuchung bei den dem Beklagen genannten Guthaben um für ihn unerwartete Geldbeträge handelte, von denen er nach eigener Einlassung in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht zunächst keine Kenntnis (mehr) gehabt habe. Schon vor diesem Hintergrund hätte es aber die im Verkehr erforderliche Sorgfalt erfordert, dass sich der Beklagte vor der Veranlassung von Kontobewegungen weiter darüber informiert, um welche Kontoart es sich handelte und woher das diesbezügliche Guthaben stammen könnte. Dies gilt umso mehr, da dem Beklagten die Existenz eines in 2017 eröffneten Kautionskontos bewusst war, jedenfalls aber hätte bewusst sein müssen. Ein derartiges Verhalten war dem Beklagten auch durchaus zumutbar, die Verwechselung bzw. der (behauptete) Irrtum bezüglich der Konten daher auch vermeidbar. 52 Überdies stimmte das Guthaben des angetasteten Kontos nach Aussage des Beklagten – von 3 Cent abgesehen – exakt mit der Höhe der 2017, und damit erst wenige Jahre zuvor geleisteten Mietkaution überein. Der Beklagte hätte daher auch in diesem Lichte ohne Weiteres wissen können und müssen, dass es sich um das Kautionskonto handelte. Da sich der Beklagte zum Zeitpunkt der Umbuchung augenscheinlich in finanziellen Schwierigkeiten befand, lässt sich auch nicht mit Erfolg argumentieren, ein Geldbetrag in dieser Höhe hätte auch einen anderen Ursprung haben können. Die finanziellen Verhältnisse des Beklagten waren nach eigener Aussage überaus begrenzt. Daher hätte er umso mehr Veranlassung gehabt, die Herkunft unerwarteter Geldbeträge in dieser Größenordnung noch einer Überprüfung zuzuführen und nicht sogleich sorglos die Transaktion zu veranlassen. Stattdessen erteilte er jedoch dem Bankangestellten den Auftrag zur vollumfänglichen Umbuchung des Guthabens von 1.100,03 € (22.01.2021) und ließ das Konto später auch noch auflösen (28.06.2021). 53 Selbst wenn man – freilich ohne Erfolg – das Verhalten des Beklagten in der Bank am 22.01.2021 noch als „Augenblicksversagen“ abtun und fahrlässiges Verhalten in Abrede stellen wollte, so darf nicht übersehen werden, dass die Sorglosigkeit des Beklagten sogar so weit reichte, dass er selbst in dem diesbezüglichen Zeitraum von mehr als fünf Monaten (22.01.2021-28.06.2021) augenscheinlich keine Veranlassung sah, die Rechtmäßigkeit seiner Kontobewegungen zumindest im Nachhinein noch einmal in Ruhe zu überprüfen und zu überdenken. Dies kann selbstverständlich nicht angehen. Vielmehr bestätigt dies das hohe Maß an Fahrlässigkeit des Beklagten, will man in diesen Umständen nicht sogar erhebliche Anhaltspunkte für bewusstes, vorsätzliches Verhalten des Beklagten bei dem Entziehen der Mietkaution sehen. 54 Erschwerend für den Beklagten kommt also schließlich folgender zweiter Anknüpfungspunkt für einen nicht unerheblichen Pflichtverstoß hinzu: Nachdem der Beklagte die Umbuchung der Kautionssumme veranlasst hatte, vergingen – stellt man allein auf den Zeitpunkt der Kündigung vom 01.07.2021 ab – mehr als fünf Monate, in welchen der rechtswidrige Zustand – die Nichterfüllung der Pflicht zur (weiteren) Bereitstellung einer Mietkaution – aufrechterhalten wurde. Der Entzug der Sicherheit war mithin kein Versehen, welches das Sicherungsbedürfnis des Vermieters für einen lediglich kurzen Zeitpunkt tangierte. Vielmehr manifestierte und intensivierte sich der Pflichtverstoß und dessen Auswirkungen, indem der Vermieter nach dem 22.01.2021 über einen signifikanten Zeitraum hinweg gänzlich ohne Sicherheit blieb. Sobald die Kaution an den Beklagten rechtswidrig ausgezahlt worden war, bestand ein Wiederauffüllungsanspruch des Klägers, der bis zum 01.07.2021 – und darüber hinaus – nicht erfüllt wurde. Auch in der Nichterfüllung dieses Anspruchs ist letztlich ein Pflichtverstoß zu sehen, der – zumal in Verbindung mit der vorangegangenen vertragswidrig veranlassten Auszahlung des Kautionsguthabens – eine Verletzung des Mietvertrags darstellte bzw. die bereits verwirklichte Pflichtverletzung weiter intensivierte. 55 Es entlastet den Beklagten auch keineswegs, dass seine Bank es hier offenbar versehentlich versäumt hatte, für besagtes Konto einen Sperrvermerk einzutragen, zumal die Pflichtverletzung hier gerade (auch) in der Veranlassung der Umbuchung durch den Beklagten besteht. Hätte die Bank eine Umbuchung aufgrund des Kontosperrvermerks – mit Recht – abgelehnt, müsste und könnte ggf. in dem Versuch, die Kautionssumme zu vereinnahmen, ebenfalls ein (zumindest fahrlässiger) Pflichtverstoß i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gesehen werden. Denn aus Sicht des Beklagten hätte dieser dadurch bereits alles Erforderliche für den Zugriff auf das Kautionskonto getan, weshalb es für die Beeinträchtigung des Vertrauensverhältnisses zwischen diesem und dem Vermieter auf die Auftragsausführung seitens der Bank nicht notwendigerweise mehr angekommen wäre. Dies kann vorliegend jedoch dahinstehen. 56 Schließlich übersieht die Berufung insoweit aber offenbar auch, dass ein (zusätzliches) Verschulden der Bank als Erfüllungsgehilfin des Beklagten nach § 278 S. 1 BGB zugerechnet werden kann. Fehler seiner Bank fallen regelmäßig dem Schuldner zur Last (siehe Fleindl in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Auflage 2019, Kapitel IV. Beendigung des Mietverhältnisses, Rn. 372). So verhält es sich hier ebenfalls. 57 Dies heißt freilich auch, dass bei einer Kombination aus sorgfaltswidrigem Verhalten eines Schuldners und einem Bankversehen – wie hier – der Versuch einer Exkulpation nach § 280 Abs. 1 S. 2 BGB als misslungen zu erachten ist. 58 (4) Eine Abmahnung war hier nicht erforderlich, wie bereits vom Erstgericht – zumindest im Ergebnis – zutreffend angenommen. 59 Anders als bei der fristlosen Kündigung (§ 543 Abs. 3 BGB) gilt bei der ordentlichen Kündigung gerade keine grundsätzliche Wirksamkeitsvoraussetzung einer vorherigen Abmahnung. 60 Eine Abmahnung war hier auch nicht ausnahmsweise erforderlich, zumal der hier beklagtenseits verwirklichten Pflichtverletzung bereits ohne vorangegangene Abmahnung hinreichende Erheblichkeit beizumessen war. 61 Weder bei der Nichtzahlung der Kaution (siehe hierzu NK-BGB/Werner Hinz, 4. Aufl. 2021, BGB § 573 Rn. 27), noch bei dem hier zu entscheidenden Fall des nachträglichen mieterseitigen Entziehens einer geleisteten Mietkaution bedarf es grundsätzlich einer Abmahnung vor Ausspruch einer ordentlichen Kündigung. 62 (5) Auch die Annahme treuwidrigen Verhaltens der Klägerseite steht hier nicht im Raum. 63 Zwar wird bisweilen angenommen, dass die nachträgliche Zahlung der Kaution das Fehlverhalten des Mieters relativieren und ein Festhalten des Vermieters an der Kündigung als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen lassen könnten, wenn sämtliche bis dahin geschuldeten Kautionsraten beglichen worden sind (vgl. NK-BGB/Werner Hinz, 4. Aufl. 2021, BGB § 573 Rn. 27). Dieser Standpunkt wird aber zum einen, soweit ersichtlich, nur in Bezug auf den – hier nicht in Rede stehenden – Fall des Kautionsverzugs zu Beginn des Mietverhältnisses angedacht. Zum anderen wäre insoweit auch deshalb Zurückhaltung bei der Anwendung des § 242 BGB angezeigt, da eine solche letztlich de facto auf die analoge Anwendung des § 569 Abs. 2 a S. 4 i.V.m. Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB (Heilungswirkung durch Nachzahlung der Kaution) auf die ordentliche Kündigung hinauslaufen könnte. Eine solche Analogie kommt aber schon mangels planwidriger Regelungslücke per se nicht in Betracht (siehe zuletzt BGH, Urteil vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20, WuM 2021, 744 zur parallel gelagerten Frage der Nichtanwendbarkeit der Heilungswirkung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB auf die ordentliche Kündigung wegen Verzugs mit der Mietzahlung). 64 (6) Soweit die Berufung weiter meint, die auf Räumung und Herausgabe gestützte Klage sei nicht auch auf die Kündigung vom 01.07.2021 gestützt, verfängt dies gem. § 253 ZPO ebenfalls nicht. Danach wird der Streitgegenstand durch den Antrag und den dazu vorgetragenen Lebenssachverhalt gebildet (vgl. hierzu MüKoZPO/Becker-Eberhard, 6. Aufl. 2020, ZPO § 253 Rn. 32 ff.). 65 Zwar argumentiert die Klägerseite in der Klageschrift vom 15.12.2021 in der Tat dahingehend, dass das Mietverhältnis zum 30.11.2021 geendet habe, während die ordentliche Kündigung vom 01.07.2021 das Mietverhältnis nach § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB i.V.m. dem Mietvertrag (vgl. Kapitel IV, Absatz 4, Spiegelstrich 2 Satz 2 des Notarvertrags) an sich bereits zum 30.09.2021 beendet hatte. Entscheidend ist insoweit aber, dass zum einen in den tatsächlichen Ausführungen der Klageschrift explizit auch zur Kündigung vom 01.07.2021 vorgetragen wurde und zum anderen, dass sich die hieran anschließenden Rechtsausführungen auch auf die Pflichtverletzungen des Beklagten beziehen, die Gegenstand der ersten Kündigung vom 01.07.2021 waren. 66 Zudem ist der Klageantrag auf Räumung und Herausgabe gerichtet. 67 2. Eines Eingehens auf die fristlose Kündigung vom 01.07.2021 bedarf es vorliegend nicht. 68 Zwar kommt hier die Heilungswirkung des § 569 Abs. 2 a S. 4 i.V.m. Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB (Heilungswirkung durch Nachzahlung der Kaution) nicht in Betracht, zumal es – wie ausführlich dargelegt – nicht um den Verzug mit der (erstmaligen) Leistung der Mietsicherheit geht, sondern primär um einen Fall des rechtswidrigen nachträglichen Entzugs einer ursprünglich durchaus erbrachten Mietkaution. 69 Mit Schreiben vom 14.09.2021 (Anlage K 9, Bl. 36 f. d.A.) teilte die Klägerseite dem Beklagten hier jedoch explizit mit, dass die erklärte fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund als „unwirksam“ erachtet werde. Dies mag auf klägerseitigem Rechtsirrtum (wohl bezüglich der Anwendung des § 569 Abs. 2 a S. 4 i.V.m. Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB) beruhen. Entscheidend ist jedoch letztlich, dass der Kläger hierdurch klar zum Ausdruck brachte, dass er aus den erklärten fristlosen Kündigungen keine Rechte (mehr) herleite wolle. 70 Einer Vertiefung dieser Frage bedarf es indes nicht, da jedenfalls die ordentliche Kündigung vom 01.07.2021 wirksam ist und die insoweit maßgebliche Kündigungsfrist längst abgelaufen ist. 71 3. Soweit man – wie nicht – zu dem Schluss gelangen sollte, dass nicht bereits die ordentliche Kündigung vom 01.07.2021 als wirksam zu erachten sei, könnte jedenfalls auf die ordentlichen Kündigungen vom 30.08.2021 abgestellt werden. 72 Dabei ist noch einmal klarzustellen, dass die Kammer zwei auf den vorgenannten Tag datierende Kündigungen als verfahrensgegenständlich ansieht, nämlich die mit Schreiben des Klägervertreters vom 30.08.2021, adressiert an den damaligen anwaltlichen Vertreter des Beklagten (Bl. 34 f. d.A.), ausgesprochene Kündigung sowie die mit weiterem anwaltlichem Schreiben des Klägervertreters vom selben Tag erklärte Kündigung, die unmittelbar an den Beklagten adressiert war (vgl. Anlage I zum Protokoll vom 23.11.2022). 73 Beide ordentlichen Kündigungen erweisen sich als formell sowie materiell-rechtlich wirksam. 74 In ersterem Schreiben war zwar im Wesentlichen nur von einem „Verzug mit der Stellung der Mietsicherheit“ die Rede. Gleichzeitig wurde darin jedoch Bezug auf das zweitgenannte Schreiben genommen, in welchem sowohl die vertragswidrige Auflösung des verpfändeten Kontos als auch die trotz Fristsetzung nicht erfolgte erneute „Stellung der vertraglich vereinbarten Mietsicherheit, zuletzt bis spätestens 18.08.2021“ als Kündigungsgründe angeführt waren. Beide schriftlichen Kündigungen genügten daher letztlich dem Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB. 75 Auch diese Kündigungen stützen sich zunächst in berechtigter Weise u.a. auf dieselben Gründe wie diejenige vom 01.07.2021. 76 Hinzu kam zwischenzeitlich, dass der Beklagte bis zum Ausspruch der weiteren Kündigungen vom 30.08.2021 keine erneute Mietsicherheit gestellt hatte, was ihm die Klägerseite ebenfalls zum Vorwurf machte. Dabei kann in Gänze dahinstehen, ob die zur Stellung einer neuen Mietsicherheit (zuletzt) bis 18.08.2021 gesetzte Frist angemessen, oder – wie die Berufung meint – zu kurz bemessen war. Es kommt auch nicht darauf an, ob die Klägerseite einer etwaigen Mitwirkungsobliegenheit bei der Leistung einer neuen Mietsicherheit genügte, was die Berufung in Abrede stellen möchte. 77 Denn bereits die Umbuchung des Kautionsguthabens und die Auflösung des Mietkauionskontos rechtfertigten hier die (erneute) ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Auf das nachfolgende Verhalten des Beklagten mit dem (zuletzt, am 09.09.2021, erfolgreich verwirklichten) Ziel der Leistung neuer Mietsicherheit kommt es daher nicht mehr entscheidend an. 78 Freilich kann auch in der Forderung, es möge eine erneute Mietsicherheit zur Verfügung gestellt werden, keine wie auch immer geartete Distanzierung der Klägerseite von einer der vorangegangenen Kündigung gesehen werden, zumal ein Wiederauffüllungsanspruch bezüglich der Kaution wegen des fortbestehenden Sicherungsinteresses des Vermieters zu Recht auch nach beendetem Mietverhältnis bejaht wird. Ist die Sicherheit entgegen der vertraglichen Regelung noch nicht geleistet worden, oder hat der Vermieter zu Recht auf die Kaution zugegriffen, hat er auch noch nach Vertragsende einen Anspruch auf Kautionszahlung bzw. Wiederauffüllung der Kaution, soweit nicht schon feststeht, dass keine Ansprüche gegen den Mieter mehr bestehen und so das Sicherungsbedürfnis entfallen ist (NK-BGB/O. Riecke, 4. Aufl. 2021, BGB § 551 Rn. 41). Gleiches muss freilich auch dann gelten, wenn sich der Mieter – wie hier – während der Dauer des Mietverhältnisses rechtswidrig eines bestehenden Kautionsguthabens bemächtigt hat und der Vermieter zu Recht neue Sicherheit fordert. 79 An dem Bestehen des gesetzlich normierten Falls eines berechtigten Interesses nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB hat sich bis zum Ausspruch der ordentlichen Kündigungen vom 30.08.2021 auch nichts entscheidend geändert. Es entlastet den Beklagten insbesondere nicht, dass er nach Entdeckung des Kautionsentzugs – mithin im Nachhinein – die Leistung neuer Sicherheit anbot und diese am 09.09.2021 schließlich auch gewährt wurde. Auf die obigen Ausführungen, insbesondere zur fehlenden Einschlägigkeit der Vorschrift des § 569 Abs. 2 a S. 4 i.V.m. Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB und zur Verneinung eines ausnahmsweise anzunehmenden Anwendungsfalls von Treu und Glauben nach § 242 BGB wird Bezug genommen. 80 Lediglich ergänzend fügt die Kammer an, dass der oben dargestellte Pflichtverstoß des Kautionsentzugs zu schwer wog, um durch das – nachträgliche – Angebot der Wiederherstellung der Sicherheit aufgewogen zu werden. 81 Auch handelte es sich insoweit zunächst nur um ein Angebot des Beklagten, das gar nicht darauf gerichtet war, ein neues auf den Beklagten lautendes Kautionskonto mit einem daran bestellten Pfandrecht zugunsten des Klägers zu eröffnen und dergestalt einen Zustand wiederherzustellen, welcher das Sicherungsbedürfnis des Klägers angemessen berücksichtigt hätte. Vielmehr beinhaltete der erste Vorschlag des Beklagten lediglich die Verpfändung eines Sparguthabens der …, der wohl ehemaligen Lebensgefährtin des Beklagten, und damit einer am Mietvertrag nicht beteiligten Dritten. Hierauf brauchte sich der Kläger aber nicht einzulassen. 82 Damit ist auch nicht ersichtlich, dass der Kläger gegen etwaige Mitwirkungsobliegenheiten bei der „Neugestellung“ der Mietsicherheit verstoßen hätte, wie die Berufung meint. 83 Nach alledem konnte sich das Erstgericht bei seiner Verurteilung zur Räumung und Herausgabe mit Recht auch oder jedenfalls auf die Kündigung(en) vom 30.08.2021 stützen. 84 4. Das Mietverhältnis wurde hier auch nicht nach § 545 BGB fortgesetzt. 85 So beinhaltete die Kündigung vom 01.07.2021 einen expliziten Widerspruch nach § 545 S. 1 BGB. 86 Im Übrigen kann ein solcher Widerspruch ohne Weiteres auch konkludent erfolgen. Indem der Kläger nach den Kündigungen vom 30.08.2021 mehrfach deutlich machte, der Beklagte habe die Wohnung bis 30.11.2021 zu räumen, da er andernfalls Räumungsklage erheben werde, brachte er eindeutig zum Ausdruck, dass er mit einem Verbleib des Beklagten in der Wohnung nicht einverstanden sei (vgl. hierzu namentlich MüKoBGB/Bieber, 9. Aufl. 2023, BGB § 545 Rn. 12 ff.). 87 5. Der Härteeinwand des § 574 BGB wurde beklagtenseits nicht erhoben. Im Übrigen sind auch keine tragfähigen Härtegründe nach § 574 Abs. 1 oder Abs. 2 BGB ersichtlich. Die Vorschrift das § 574 Abs. 1 S. 2 BGB braucht daher nicht weiter in den Blick genommen zu werden. 88 Nach alledem war die Berufung zurückzuweisen. III. 89 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. 90 Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit dieses Urteils beruht auf § 709 S. 1, S. 2 ZPO. 91 Der Streitwert für das Berufungsverfahren wurde in Anwendung der §§ 47 f., 41 Abs. 2, Abs. 3 GKG bestimmt. Maßgeblich war dabei der Jahresbetrag der Nettomiete. IV. 92 Dem Beklagten konnte eine Räumungsfrist gewährt werden. Unter Würdigung sämtlicher Umstände des Einzelfalles erschien insoweit der Zeitraum bis 31.03.2023 angemessen. 93 Dabei wurde zugunsten des Klägers insbesondere berücksichtigt, dass die wirksame Kündigung vom 01.07.2021 mittlerweile bereits deutlich über ein Jahr zurückliegt und die Kündigungsfrist längst abgelaufen ist. 94 In Bezug auf das Bestandsinteresse des Beklagten konnte indes nach § 721 Abs. 1 ZPO durchaus Berücksichtigung finden, dass der Immobilienmarkt der Landeshauptstadt München und ihrer Umgebung in erheblichem Maße angespannt ist. Finanzielle Schwierigkeiten des Beklagten erscheinen der Kammer ebenfalls plausibel. Dass diese Aspekte Umzugsbemühungen erschweren können, ist nachvollziehbar und rechtfertigt einen gewissen zeitlichen Aufschub der Räumungsverpflichtung. Andererseits vermochte der Beklagte keine – zumal keine konkreten – Bemühungen bei der Suche nach Ersatzwohnraum darzulegen. Ausweislich seiner eigenen Angaben in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht sind solche bislang offenbar auch nicht erfolgt. 95 Die Kammer konnte schließlich berücksichtigen, dass sich der Beklagte augenscheinlich weiterhin in einer finanziellen Schieflage befindet und – obschon nicht näher dargelegte – psychische Belastungen im Räume stehen, was die Suche nach einer neuen Wohnung grundsätzlich ebenfalls zu erschweren vermag. V. 96 Dem Antrag des Beklagtenvertreters in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht vom 23.11.2022 auf Gewährung einer Schriftsatzfrist für weitere Ausführungen war nicht zu entsprechen. 97 So bestand bereits in der vorgenannten öffentlichen Sitzung die Möglichkeit zur ausführlichen Stellungnahme, von der der Beklagtenvertreter durchaus auch reichlichen Gebrauch machte. Der Beklagte selbst wurde formlos angehört. 98 Hinzu kommt, dass sich der Antrag auf eine Stellungnahme zur Kündigung vom 01.07.2021 bezog, auf die es jedoch – wie von der Kammer umfassend ausgeführt – nicht entscheidend ankommt. Denn jedenfalls die ordentlichen Kündigungen vom 30.08.2021, auf die das Erstgericht seine Verurteilung stützte, führten zur wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses. Es bestand daher schon in diesem Lichte keine Veranlassung, Gelegenheit zu weiteren rechtlichen Ausführungen oder ergänzendem Sachvortrag zu geben. Vielmehr lag ersichtlich Entscheidungsreife vor. Das Erstgericht hat die Wirksamkeit der Kündigung(en) vom 30.08.2021 mit der Pflichtverletzung der Umbuchung des Kautionsguthabens und der Auflösung des Kautionskontos seitens des Beklagten gestützt. Dem ist, wie ausgeführt, aus Sicht der Kammer zu folgen. Da dieser Vorwurf Gegenstand sowohl der Kündigung vom 01.07.2021 als auch der Kündigungen vom 30.08.2021 war, bedurfte es keiner weiteren Ausführungen der beklagten Partei zur erstgenannten Kündigung (mehr). Bayern.de BayernPortal Datenschutz Impressum Barrierefreiheit Hilfe Kontakt Schriftgröße      Kontrastwechsel