Gemäß § 240 BGB sind die Beklagten verpflichtet, die der Klägerin zur Verfügung gestellte Sicherheit bis zur Höhe der mietvertraglich geschuldeten Kaution von insgesamt 2.727,58 EUR aufzufüllen, weil die geleistete Sicherheit unstreitig an Wert verloren hat. [...] Entgegen der Auffassung der Beklagten ist es unerheblich, dass es seit Mietbeginn keine Mietrückstände gegeben hat. Die Klägerin hat zur Sicherung ihrer möglicherweise entstehenden Forderungen Anspruch auf die volle Kautionssumme. Allein der Umstand, dass die Verpfändung der Anteilscheine auf Empfehlung der klägerischen Hausverwaltung erfolgte, führt noch nicht zum Wegfall des gesetzlich normierten Anspruchs. [...] Das Risiko des Verlustes haben die Beklagten zu tragen.
Sachverhalt
Zwischen den Parteien besteht seit Mai 2005 ein Mietverhältnis. Der Mietvertrag sieht eine Kaution von 2.727,58 EUR (3 Nettomieten) vor. Die Mieter einigten sich mit der Vermieterin darauf, die Kaution nicht in bar, sondern in Anteilscheinen eines offenen Immobilienfonds (SEB ImmoInvest) zu hinterlegen und verpfändeten diese im März 2005.
Der Fonds wurde geschlossen und befindet sich seit Mai 2012 in Liquidation. Der Liquidationserlös beträgt nur noch 713,71 EUR, sodass ein Wertverlust von etwa 2.013,87 EUR entstanden ist. Die Vermieterin fordert die Auffüllung der Kaution auf die vereinbarte Höhe, die Mieter lehnen dies ab und berufen sich darauf, dass die Anlageform auf Empfehlung der Hausverwaltung erfolgt sei.
Aus den Entscheidungsgründen
Das Gericht bejaht die Verpflichtung zur Kautionsaufstockung nach § 240 BGB. Mieter müssen eine verpfändete Sicherheit bis zur mietvertraglich vereinbarten Höhe aufrechterhalten, wenn deren Wert sinkt. Die Vermieterin hat Anspruch auf die volle Kautionssumme zur Sicherung möglicher künftiger Forderungen — unabhängig davon, ob bislang Mietrückstände entstanden sind.
Die Berufung der Mieter auf die Empfehlung durch die Hausverwaltung schützt nicht: Die Mieter hätten dieser Empfehlung nicht folgen müssen und tragen das Anlagerisiko selbst. Es ist nicht ersichtlich, dass die Vermieterin die Verpfändung von Fondsanteilen verlangt hat. Damit haftet die Vermieterin nicht für das Wertrisiko der gewählten Anlageform.
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Wohnraummiete: Verpflichtung des Mieters zur Auffüllung einer Mietkaution bei Wertverlust des als Sicherheit verpfändeten Wertpapierguthabens
Bei einem Wertverlust des als Mietkation verpfändeten Wertpapierguthabens (hier: Anteilsscheine an einem offenen Immobilienfonds) ist der Mieter zur Auffüllung der Sicherheit bis zur Höhe des mietvertraglich geschuldeten Betrags verpflichtet.(Rn.14)
1. Die Beklagten werden verurteilt,
a) ein separates Kautionskonto auf eigenen Namen bei einem Kreditinstitut zu eröffnen, darauf die Kautionssumme in Höhe von 2.013,87 EUR einzuzahlen und an die Klägerin zu verpfänden, diese Verpfändung dem Kreditinstitut anzuzeigen, einen Sperrvermerk zugunsten der Klägerin eintragen zu lassen und die Verpfändungserklärung der Klägerin zu überreichen,
b) eine unbefristete selbstschuldnerische Bürgschaft unter Verzicht des Bürgen auf sein Hinterlegungsrecht, die Einreden der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit (§ 770 BGB) sowie der Vorausklage (§ 771 BGB) und der Rechte aus § 776 BGB (Freigabe von Sicherheiten und Entlassung von Bürgen) in Höhe von 2.013,87 EUR zu Gunsten der Klägerin zu stellen.
2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 272,87 EUR zu zahlen.
3. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen.
4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.850,--EUR vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand Randnummer
Zwischen den Parteien besteht seit dem 01.05.2005 ein Mietverhältnis über die in der O-straße, 3. OG rechts, ... Berlin gelegene Wohnung. In § 8 des Mietvertrages vom 8./10.02.2005 war vorgesehen, dass die Beklagten als Mieter zum Vertragsbeginn eine Kaution in Höhe 2.727,58 EUR ( 3 Nettomieten ) hinterlegen. Abweichend hiervon haben die Parteien vereinbart, dass die Beklagten den Kautionsbetrag in Anteilsscheinen an einem offenen Immobilienfonds anlegen. Mit Verpfändungs- und Abtretungsvertrag über Wertpapierguthaben als Mietkaution vom 9./14.03.2005 verpfändeten die Beklagten Anteilscheine im Wert von 2.727,58 EUR an dem offenen Immobilienfonds SEB ImmoInvest WKN 980 320 an die Klägerin. Dieser Immobilienfonds wurde zwischenzeitlichen geschlossen und befindet sich seit dem 07.05.2012 in Liquidation. Auf einem Sperrkonto steht der Klägerin noch ein Liquidationserlös in Höhe von 713,71 EUR zur Verfügung. Die Parteien streiten um die Wiederaufstockung der Mietsicherheit.
Die Klägerin ist der Ansicht, sie könne gemäß § 242 BGB die Anpassung der Kaution auf die vereinbarte Kautionshöhe verlangen. Derzeitig sei sie daran gehindert, auf die volle Mietsicherheit zurückzugreifen. Ein Abwarten auf einen Wertgewinn der Fondsanteile könne ihr nicht zugemutet werden. Es müsse jederzeit ein Rückgriff auf die volle Mietkaution möglich sein.
Die Klägerin beantragt,
1. die Beklagten zu verurteilen,
a) ein separates Kautionskonto auf eigenen Namen bei einem Kreditinstitut zu eröffnen, darauf die Kautionssumme in Höhe von 2.013,87 EUR einzuzahlen und an die Klägerin zu verpfänden, diese Verpfändung dem Kreditinstitut anzuzeigen, einen Sperrvermerk zugunsten der Klägerin eintragen zu lassen und die Verpfändungserklärung der Klägerin zu überreichen,
b) eine unbefristete selbstschuldnerische Bürgschaft unter Verzicht des Bürgen auf sein Hinterlegungsrecht, die Einreden der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit ( § 770 BGB ) sowie der Vorausklage ( § 771 BGB ) und der Rechte aus § 776 BGB ( Freigabe von Sicherheiten und Entlassung von Bürgen ) in Höhe von 2.013,87 EUR zu Gunsten der Klägerin zu stellen.
2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 272,87 EUR zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie tragen vor, dass die Art der Kautionsleistung auf Empfehlung der klägerischen Hausverwaltung erfolgt sei, so dass nunmehr keine anderweitige Leistung der Kaution verlangt werden könne.
Entscheidungsgründe Randnummer
Die Klage ist begründet.
Gemäß § 240 BGB sind die Beklagten verpflichtet, die der Klägerin zur Verfügung gestellte Sicherheit bis zur Höhe der mietvertraglich geschuldeten Kaution von insgesamt 2.727,58 EUR aufzufüllen, weil die geleistete Sicherheit unstreitig an Wert verloren hat. Die der Klägerin zur Verfügung gestellte Sicherheit hat derzeitig nur einen realisierbaren Wert von 713,71 EUR. In Höhe des geltend gemachten Differenzbetrag von 2.013,87 EUR sind die Beklagten verpflichtet, der Klägerin erneut eine Sicherheit nach Maßgabe der von der Klägerin den Beklagten zur Auswahl gestellten Möglichkeiten von Sicherheitsleistungen zur Verfügung zu stellen. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist es unerheblich, dass es seit Mietbeginn keine Mietrückstände gegeben hat. Die Klägerin hat zur Sicherung ihrer möglicherweise entstehenden Forderungen Anspruch auf die volle Kautionssumme. Allein der Umstand, dass die Verpfändung der Anteilscheine auf Empfehlung der klägerischen Hausverwaltung erfolgte, führt noch nicht zum Wegfall des gesetzlich normierten Anspruchs. Es ist nicht ersichtlich, dass die Klägerin die Verpfändung der in dem Verpfändungs- und Abtretungsvertrag vom 09./14.03.2005 aufgeführten Anteilscheine von den Beklagten verlangt hat. Auf die bloße Empfehlung der Hauverwaltung hätten die Beklagten nicht eingehen müssen. Das Risiko des Verlustes haben die Beklagten zu tragen.
Die Erstattung der beanspruchten vorprozessualen Rechtsanwaltskosten stehen der Klägerin gemäß § 286 BGB zu, weil sich die Beklagten unstreitig im Verzug befunden haben.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO und die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.
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