§ 574 BGB

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Berlin 67. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 28.09.2023 Aktenzeichen: 67 S 101/23 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 546 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 573 Abs 3 S 1 BGB, § 574 Abs 1 BGB, § 574 Abs 2 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Notwendigkeit von Anmietbemühungen vor Ablauf der Kündigungsfrist für die Begründung eines Härtegrundes bei Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung Leitsatz 1. Ein Mieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen einer Härte i.S.v. §§ 574 Abs. 1, Abs. 2 BGB nur dann verlangen, wenn der Härtegrund schon vor Ablauf der Kündigungsfrist vorlag. Erstmals nach Beendigung des Mietverhältnisses entstandene Härtegründe finden im Rahmen von §§ 574 Abs. 1, Abs. 2 BGB keine Berücksichtigung.(Rn.30) 2. Eine auf fehlendem Ersatzwohnraum beruhende Härte nach § 574 Abs. 2 BGB ist nur dann „nicht zu rechtfertigen“, wenn der Mieter bereits ab dem Zeitpunkt des Kündigungszugangs alles ihm Zumutbare unternommen hat, um den Eintritt der Härte bis zur kündigungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses abzuwenden. Das erfordert zwingend die Entfaltung von Anmietbemühungen noch vor Ablauf der Kündigungsfrist.(Rn.30) Orientierungssatz 1. Bei einer Eigenbedarfskündigung kommt es, wenn der geltend gemachte Eigenbedarfswunsch tatsächlich vorliegt, nicht darauf an, ob neben der Bedarfsperson möglicherweise noch weitere Personen die streitgegenständliche Wohnung nutzen werden, die nicht in der Kündigung genannt worden sind (wie etwa die Lebensgefährtin der Bedarfsperson).(Rn.21) 2. Zitierung zum 2. Leitsatz: entgegen LG Berlin, Beschluss vom 17. Februar 2020 - 64 S 160/19. (Rn.30) Verfahrensgang vorgehend AG Berlin-Mitte, 16. März 2023, 10 C 147/22 Tenor 1. Die Berufung der Beklagten gegen das am 16. März 2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte, Az. 10 C 147/22, wird zurückgewiesen. 2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Räumungsverurteilung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 6.000,00 EUR abwenden. Im Übrigen kann die Beklagte die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % leisten. 4. Die Revision wird zugelassen. 5. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.01.2024 gewährt. Gründe Randnummer 1 Die Kläger begehren von der Beklagten die Räumung und Herausgabe einer von der Beklagten und ihren beiden Töchtern innegehaltenen Wohnung aufgrund einer von ihnen am 30. September 2020 ausgesprochenen Kündigung wegen angeblichen Eigenbedarfs ihrer Tochter. Randnummer 2 Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Räumung und Herausgabe verurteilt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Kündigung vom 30. September 2020 das Mietverhältnis beendet habe, da der geltend gemachte Eigenbedarf bestehe. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugin ... stehe zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Zeugin ernsthaft beabsichtige, in die derzeit von der Beklagten innegehaltene Wohnung einzuziehen. Dem stehe der Umstand, dass die Zeugin ... bereits im November 2021 in eine 30 m² große Wohnung in der ... gezogen sei und diese alleine bewohne, nicht entgegen. Der Beklagten sei es zumutbar, in der bisherigen Wohnortsnähe eine neue vergleichbare Wohnung zu suchen; dies sei auch vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Situation der Beklagten nicht unzumutbar. Wegen der Einzelheiten, insbesondere zum erstinstanzlichen Vorbringen und zu den im ersten Rechtszug gestellten Anträgen, wird auf das amtsgerichtliche Urteil (Bl. 66-73 d.A.) Bezug genommen. Randnummer 3 Gegen das ihr am 17. März 2023 zugestellte Urteil hat die Beklagte mit am 14. April 2023 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit am 16. Juni 2023 eingegangenem Schriftsatz begründet. Randnummer 4 Die Beklagte rügt im Wesentlichen, dass das Amtsgericht zu Unrecht davon ausgegangen sei, dass die Tochter der Kläger ernsthaft beabsichtigt habe und beabsichtige, in die Wohnung der Beklagten einzuziehen. Es gebe Widersprüche hinsichtlich des Eigennutzungswunsches der Tochter und es sei nicht klar, zu welchem Zeitpunkt die Kläger ihrer Tochter die Wohnung tatsächlich übergeben wollten. Zudem fehle sowohl in der Kündigung als auch in der Klageschrift die Information, dass auch die Partnerin der Tochter in die Wohnung einziehen wolle, dies sei jedoch Teil der Begründungspflicht. Schließlich sei das Amtsgericht zu Unrecht davon ausgegangen, dass es für die Beklagte zumutbar sei, eine vergleichbare Wohnung zu finden. Der Beklagten stünden monatlich 966,00 EUR zuzüglich der angemessenen Kosten der Unterkunft zur Verfügung. Die von ihr getätigten Wohnungsbemühungen seien ausreichend, insbesondere seien in dem entsprechenden Zeitraum keine anderen Wohnungen für Inhaber eines Wohnberechtigungsscheins auf dem Markt gewesen. Zuletzt sei die Wohnungssuche durch den überraschenden Tod des Lebensgefährten der Beklagten im Mai 2023 erschwert worden. Randnummer 5 Die Beklagte beantragt, Randnummer 6 das am 16. März 2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte, Az: 10 C 147/22, abzuändern und die Klage abzuweisen, Randnummer 7 hilfsweise: der Beklagten zu gestatten, die Vollstreckung gem. §§ 719, 707, 712 ZPO durch Hinterlegung einer Sicherheitsleistung ohne Rücksicht auf eine Sicherheitsleistung der Kläger abzuwenden. Randnummer 8 Die Kläger beantragen, Randnummer 9 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 10 Sie verteidigen das angefochtene Urteil und vertiefen ihren erstinstanzlichen Vortrag. Randnummer 11 Die Kammer hat Beweis erhoben durch erneute Vernehmung der Zeugin .... Hinsichtlich des Beweisthemas wird auf den Beweisbeschluss vom 28. Juni 2023 (Bl. 100 d.A.) Bezug genommen, hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme auf das Protokoll der Berufungsverhandlung vom 15. August 2023 (Bl. 134-140 d.A.). Weiter hat die Kammer die Kläger gemäß § 141 ZPO informatorisch angehört. Auch insoweit wird auf das Protokoll der Berufungsverhandlung vom 15. August 2023 Bezug genommen. Randnummer 12 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien erst- und zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. II. Randnummer 13 Die Berufung ist unbegründet. Randnummer 14 1. Das Amtsgericht hat die Beklagte aus den zutreffenden Gründen zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verurteilt. Den Klägern steht gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe gemäß §§ 546 Abs. 1, 985 BGB zu. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis hat durch die Kündigung vom 30. September 2020 seine Beendigung gefunden. Randnummer 15 Die Beweiswürdigung des Amtsgerichts hinsichtlich der von den Klägern geltend gemachten Gründe für ihren Wunsch, die streitgegenständliche Wohnung ihrer Tochter überlassen zu wollen, ist zutreffend und wird von der Kammer einschränkungslos geteilt. Das Amtsgericht konnte den für die Beweisführung erforderlichen Grad richterlicher Überzeugung auch auf Grundlage der Vernehmung der Bedarfsperson, der Zeugin ... gewinnen, da diese den Grund für ihren Nutzungswunsch plausibel und nachvollziehbar geschildert hat. Insoweit wird zunächst auf die zutreffenden Ausführungen aus dem angefochtenen Urteil Bezug genommen. Randnummer 16 Die dagegen gerichteten Berufungsangriffe der Beklagten verfangen nicht. Die Kammer ist nach Anhörung der Kläger gemäß § 141 ZPO sowie nach erneuter Vernehmung der Zeugin ... i.S.v. § 286 ZPO davon überzeugt, dass ein Überlassungswille der Kläger hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohnung sowie ein entsprechender Nutzungswunsch der Zeugin ... sowohl im Zeitpunkt des Ausspruchs der Eigenbedarfskündigung vom 30. September 2020 als auch bei Ablauf der Kündigungsfrist am 30. Juni 2021 vorlag. Randnummer 17 Die Kammer vermag der Argumentation der Beklagten, wonach die Angaben der Zeugin zu dem Zeitpunkt ihres Entschlusses bzw. Wunsches, in die streitgegenständliche Wohnung einzuziehen, weder zu den Angaben in der Kündigung vom 30. September 2020 noch zu denen aus der in der Klageschrift passen würden, nicht zu folgen. Insofern ist zu berücksichtigen, dass der zwischen den Klägern und der Beklagten abgeschlossene Mietvertrag eine – gemäß § 575 BGB unwirksame – Befristung enthielt, welche mit dem 2. Nachtrag zum Mietvertrag eine Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.03.2020 vorsah. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Aussage der Zeugin ... aus dem amtsgerichtlichen Beweistermin vom 26. Januar 2023 als schlüssig und widerspruchsfrei dar. Danach habe sie während ihres Abiturjahres 2019/2020 den Entschluss gefasst, nach dem Abitur in Berlin bleiben und hier studieren zu wollen. Gemeinsam mit ihren Eltern habe sich dann der Plan entwickelt, dass sie in die streitgegenständliche Wohnung einziehen könne. In Anbetracht der Befristung des Mietvertrages bis zum 31.03.2020 steht auch die Aussage der Zeugin, sie meine sich daran zu erinnern, dass die „Kündigungsfrist“ zum Februar 2020 ablaufen würde, auf jeden Fall im Frühjahr 2020, nicht im Widerspruch zu der späteren Eigenbedarfskündigung. Vielmehr gingen die Zeugin sowie die Kläger – was diese in ihrer informatorischen Anhörung bekundet haben – zunächst davon aus, dass ein Räumungs- und Herausgabeanspruch hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohnung gegenüber der Beklagten schon wegen der Befristung des Mietvertrages bestehe. Randnummer 18 Weiter lässt sich den Aussagen der Zeugin aus dem Termin vom 15. August 2023 entnehmen, dass diese – nachdem sich herausgestellt hatte, dass die in dem Mietvertrag bzw. in dem Nachtrag enthaltene Befristung unwirksam war – davon ausging, nach der von ihren Eltern ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung kurz vor Beginn ihres Studiums, welches im Oktober 2021 begonnen hat, in die streitgegenständliche Wohnung einziehen zu können. Dass es bei den Aussagen der Zeugin hinsichtlich der Frage nach dem Zeitpunkt des Ausspruchs der Eigenbedarfskündigung – tatsächlich am 30. September 2020 – und nach dem Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist – zum 30. Juni 2021 – vereinzelte Unklarheiten gab, steht der Überzeugung der Kammer vom Vorliegen eines ernsthaften Nutzungswunsches der Klägerin zu den jeweils maßgeblichen Zeitpunkten nicht entgegen. Zunächst ist zu berücksichtigen, dass für die Zeugin weniger der Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung von Relevanz ist als vielmehr das Datum, zu welchem sie davon ausging, in die Wohnung tatsächlich einziehen zu können. Dies hat sie zutreffend auf den Zeitraum vor Beginn ihres Studiums datiert. Jedenfalls aber hat sie insofern überzeugend und nachvollziehbar angegeben, dass sich an ihrem Nutzungswunsch seit dem Jahr 2019 bzw. 2020 nichts mehr geändert habe, vielmehr habe sich dieser in dem Zeitraum vor Beginn ihres Studiums noch weiter verfestigt. Der Ansicht der Beklagten, wonach die Angabe der Zeugin zur Verfestigung ihres Nutzungswunsches im Zeitraum August bis Oktober 2021 einem Nutzungswunsch im Zeitpunkt des Ausspruchs der Eigenbedarfskündigung sowie zum Ablauf der Kündigungsfrist widerspreche, kann nicht gefolgt werden. Vielmehr steht für die Kammer nach dem gesamten Inhalt der Bekundungen der Zeugin fest, dass der Nutzungswunsch bereits seit dem Frühjahr 2020 bestand und bis zum heutigen Tage weiterhin besteht und sich dieser Nutzungswunsch unmittelbar vor Beginn des Studiums der Zeugin im Oktober 2021 nochmals weiter intensiviert hat. Randnummer 19 Der Annahme eines Überlassungs- und Nutzungswunsches steht es auch nicht entgegen, dass die Zeugin in dem erstinstanzlichen Beweistermin angegeben hat, gemeinsam mit ihrer Partnerin in die streitgegenständliche Wohnung einziehen zu wollen, wohingegen diese in der Kündigungserklärung nicht erwähnt wird und die Zeugin in dem Termin vom 15. August 2023 erklärt hat, sie werde die streitgegenständliche Wohnung alleine bewohnen und ihre Partnerin werde sich dort lediglich besuchsweise aufhalten. Diese Frage kann letztlich offenbleiben, da gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung lediglich voraussetzt, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drs. VI/1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann; bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (vgl. BGH, Urt. v. 22. Mai 2019 – VIII ZR 167/17, NZM 2019, 527 Rn. 19 m.w.N., beck-online). Randnummer 20 Diesen Anforderungen genügt die Kündigungserklärung vom 30. September 2020. Aus dieser ließ sich für die Beklagte zweifelsfrei entnehmen, dass die Tochter der Kläger die streitgegenständliche Wohnung in Zukunft zu nutzen beabsichtigt, da sie aus dem elterlichen Haushalt ausziehen und einen eigenen Hausstand während ihres Studiums gründen möchte. Randnummer 21 Die Tatsache, dass die Kläger in dem Kündigungsschreiben keine Angaben dazu gemacht haben, dass die Klägerin – möglicherweise bzw. teilweise – die Wohnung gemeinsam mit ihrer Lebensgefährtin nutzen will, steht dem nicht entgegen. Die Bedarfsperson, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird, ist konkret benannt worden. Es kommt daher – jedenfalls dann, wenn wie hier die Überzeugung besteht, dass der geltend gemachte Eigenbedarfswunsch tatsächlich vorliegt – nicht entscheidend darauf an, ob neben der Bedarfsperson möglicherweise noch weitere Personen die streitgegenständliche Wohnung nutzen werden. Randnummer 22 Schließlich steht der Überzeugung vom Vorliegen des Eigenbedarfswunsches auch nicht entgegen, dass die Kläger und die Zeugin bei der Planung, dass die Zeugin die streitgegenständliche Wohnung in Zukunft nutzen wolle, keine genauen Absprachen hinsichtlich etwaiger Mietzahlungen der Zeugin getroffen haben. Die Kläger sowie die Zeugin haben dazu bekundet, dass sich die Miete, die die Zeugin derzeit für ihre Wohnung leiste, höher als der von der Beklagten geschuldete Mietzins sei, so dass klar gewesen sei, dass sich die Zeugin die streitgegenständliche Wohnung auch finanziell leisten könne. Zudem erhalte die Zeugin von den Klägern während ihres Studiums Unterhalt, weswegen eine genaue Absprache über die finanziellen Rahmenbedingungen für die in Rede stehende Wohnung nachvollziehbarer Weise nicht zwingend erforderlich war. Randnummer 23 2. Weiter hat das Amtsgericht zu Recht angenommen, dass sich die Beklagte nicht darauf berufen kann, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für sie eine besondere Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Kläger nicht zu rechtfertigen wäre, da von ihr angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden könne, §§ 574 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB. Randnummer 24 Die Beklagte hat zwar mit Schreiben vom 26. April 2021 und damit innerhalb der Frist des § 574b Abs. 2 Satz 1 BGB einen Widerspruch gegen die Kündigung erklärt und sich darauf berufen, dass ihre Familie, Freunde und Bekannte in der Umgebung der streitgegenständlichen Wohnung wohnten. Zudem wohnten ihre beiden minderjährigen Kinder seit ihrer Geburt in der Wohnung und seien mit dem Kiez eng verbunden, unter anderem gingen sie dort zur Grundschule und zum Instrumentalunterricht. Die Beklagte arbeite in der Nähe der streitgegenständlichen Wohnung in einer Grundschule und stocke mit ALG II auf, weswegen es für sie „momentan nahezu unmöglich“ sei, eine vergleichbare Wohnung zu einem ähnlichen Mietpreis anzumieten. Randnummer 25 a) Ein Härtegrund i.S.v. § 574 Abs. 1 BGB liegt nicht vor. Randnummer 26 Hinsichtlich der von der Beklagten vorgetragenen sozialen Vernetzung von ihr selbst sowie ihren Kindern in der Nachbarschaft der streitgegenständlichen Wohnung ist diese zwar nachvollziehbar. Diese Erwägungen sind im Rahmen der Prüfung von § 574 Abs. 1 BGB jedoch nicht geeignet, eine besondere Härte zu begründen, da eine solche nur in Betracht kommt, wenn sich die für den Mieter mit einem Umzug verbundenen Nachteile von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (vgl. BGH, Urteil vom 22.5.2019 – VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Tz. 31 m.w.N., beck-online). Dafür, dass dies hier der Fall wäre, ist nichts ersichtlich. Randnummer 27 Die von der Beklagten in ihrem Widerspruch geschilderte angespannte finanzielle Situation ist nicht im Rahmen von § 574 Abs. 1 BGB, sondern in Verbindung mit der Frage nach fehlendem Ersatzraum zu berücksichtigen (vgl. Hartmann, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2022, § 574 BGB Rn. 59), so dass auch insofern kein Härtegrund i.S.v. § 574 Abs. 1 BGB gegeben ist. Randnummer 28 b) Die Beklagte kann sich auch nicht mit Erfolg auf § 574 Abs. 2 BGB berufen, wonach eine Härte auch vorliegt, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Randnummer 29 Den Mieter trifft im Rahmen von § 574 Abs. 2 BGB eine Obliegenheit, sich mithilfe von Verwandten und Bekannten oder öffentlichen und privaten Stellen sowie unter Inanspruchnahme geeigneter Medien ernsthaft und nachhaltig um eine angemessene Ersatzwohnung zu bemühen, wobei sich der Umfang der zu fordernden Bemühungen danach richtet, was dem jeweiligen Mieter unter seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen zuzumuten ist (vgl. BGH, Urteil v. 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765 Tz. 53 m.w.N., beck-online). Entsprechende Bemühungen, sich um angemessenen Ersatzwohnraum zu bemühen, sowie deren Feststellung durch das Gericht sind auch nicht etwa nicht im Blick auf eine Mangellage auf dem Wohnungsmarkt entbehrlich (vgl. BGH, a.a.O., Tz. 52 m.w.N.). Randnummer 30 Insoweit ist festzustellen, dass die ersten von der Beklagten nachgewiesenen Bemühungen um Ersatzwohnraum auf den 23. August 2022 datieren und somit knapp zwei Jahre nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung sowie über ein Jahr nach Ablauf der Kündigungsfrist erfolgt sind. Sowohl im Zeitpunkt der Erklärung des Widerspruches als auch bei Ablauf der Kündigungsfrist lag somit kein im Rahmen von § 574 Abs. 2 BGB zu berücksichtigender Härtegrund vor, auf den sich die Beklagte berufen könnte. Ob Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen zu erlangen gewesen wäre, wenn die Beklagte vor Ablauf der Kündigungsfrist – von ihr tatsächlich unterlassene – Anmietbemühungen entfaltet hätte, kann dahinstehen. Denn eine Härte kann nur dann „nicht zu rechtfertigen" i.S.v. §§ 574 Abs. 1, 2 BGB sein, wenn der Mieter ab dem Zeitpunkt des Kündigungszugangs alles ihm Zumutbare unternommen hat, um den Eintritt der Härte bis zur kündigungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses zu verhindern (vgl. BGH, Beschl. v. 2. Juli 2014 – XII ZR 65/14, NJW-RR 2014, 914 Tz. 4 m.w.N. zum Erfordernis von Bemühungen des Vollstreckungsschuldners und der davon abhängenden Unersetzlichkeit des Nachteils i.S.d. § 719 Abs. 2 ZPO). Davon ausgehend ist die Entfaltung von Anmietbemühungen noch während des Bestandes des Mietverhältnisses unabhängig davon erforderlich, ob der gekündigte Wohnraummieter Zweifel an der Wirksamkeit der Kündigung hat. Soweit vertreten wird, der Mieter dürfe die Ersatzwohnraumsuche so lange zurückstellen, als er an den Erfolgsaussichten seiner Rechtsverteidigung gegen den Räumungsanspruch nicht ernsthaft zweifeln muss (vgl. LG Berlin, Beschl. v. 17. Februar 2020 – 64 S 160/19, BeckRS 2020, 2853 Tz. 6 ff.), vermag die Kammer dieser Argumentation nicht zu folgen. Vielmehr verlangen neben dem Wortlaut auch Sinn und Zweck sowie die Systematik der §§ 574 Abs. 1, Abs. 2, 574b Satz 2 Satz 1 BGB – bei zutreffender Belehrung durch den Vermieter – die Geltendmachung des Widerspruchs und das Bestehen eines Widerspruchsgrundes spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses. Aus diesem Regelungskonzept des Gesetzgebers ergibt sich, dass sich ein Wohnraummieter, sofern er sich auf den Härtegrund des § 574 Abs. 2 BGB berufen will, nicht darauf zurückziehen kann, erstmals nach Beendigung des Mietverhältnisses oder womöglich sogar erst nach Erlass eines erst- oder zweitinstanzlichen Räumungsurteils mit der Suche nach angemessenem Ersatzwohnraum zu beginnen (vgl. Emanuel, in: BeckOGK BGB, Stand: 1. Juli 2023, § 574a Rz. 15). Randnummer 31 Davon ausgehend sind die von der Beklagten vorgetragenen und auch durch Übersendung entsprechender Unterlagen nachgewiesenen Bemühungen um Ersatzwohnraum – einerseits den Zeitraum August 2022 bis Januar 2023 betreffend sowie erneut und intensiviert seit August 2023 – im Rahmen von § 574 Abs. 1, Abs. 2 BGB schon grundsätzlich nicht mehr berücksichtigungsfähig, da insofern Voraussetzung ist, dass die (rechtliche) Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine Härte bedeutet. Nach Ablauf der Kündigungsfrist – hier gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1, 2 BGB mit Ablauf des 30. Juni 2021 – entstandene Umstände bzw. Härtegründe können daher bei der Beurteilung von § 574 BGB keine Rolle mehr spielen (vgl. Rolfs, in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2021, § 574 Rn. 24; Häublein, in: MüKoBGB, 9. Aufl. 2023, § 574 Rn. 9 m.w.N.). Um solche nachträglich entstandenen Gründe, für die nicht mehr die mietrechtliche Vorschrift des § 574 BGB einschlägig ist, sondern die allgemeinen Schutzvorschriften der §§ 721, 765a ZPO anwendbar sein können, handelt es sich hier aber. Randnummer 32 c) Auf den Antrag der Beklagten war ihr gemäß § 712 Abs. 1 Satz 1 ZPO zu gestatten, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung ohne Rücksicht auf eine Sicherheitsleistung der Kläger abzuwenden, da die Vollstreckung ihr einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen würde. Randnummer 33 Es ist grundsätzlich und auch hier davon auszugehen, dass bei einer Räumungsvollstreckung einer Wohnung der unersetzliche Nachteil droht, dass sich der (endgültige) Verlust der Wohnung als der bisherige Lebensmittelpunkt wegen zwischenzeitlicher Verfügungen oder Veränderungen durch den Vollstreckungsgläubiger meist nicht mehr rückgängig machen lässt (vgl. BGH, Beschl. v. 31. Januar 2023 – VIII ZA 27/22, BeckRS 2023, 5021 Tz. 10, beck-online). Randnummer 34 Dem Antrag der Beklagten steht auch kein überwiegendes Interesse der Kläger nach § 712 Abs. 2 Satz 1 ZPO entgegen. Im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung ist einerseits das Interesse des Räumungsschuldners – hier der Beklagten – an einer vorläufigen Aussetzung der Zwangsvollstreckung zu berücksichtigen, andererseits das Interesse des Gläubigers – hier der Kläger – an einer zeitnahen Realisierung seines titulierten Anspruchs (vgl. zum Maßstab Ulrici, in: BeckOK ZPO, 49. Ed., Stand: 1. Juli 2023, § 712 ZPO Rn. 8 m.w.N.). Diese Interessenabwägung geht hier zu Gunsten der Beklagten aus. Sie steht vor dem Hintergrund des stark angespannten Wohnungsmarktes in Berlin im Falle einer Räumungsvollstreckung vor der Situation, in absehbarer Zeit voraussichtlich keinen anderweitigen Wohnraum für sich und ihre beiden minderjährigen Kinder zu finden. Die entsprechenden Bemühungen um Ersatzwohnraum für den aktuellen Zeitraum hat die Beklagte mit den vorgelegten Wohnungsbewerbungen nachgewiesen und damit auch glaubhaft gemacht i.S.v. § 714 Abs. 2 ZPO. Das Interesse der Kläger, die streitgegenständliche Wohnung ihrer Tochter zur Verfügung stellen zu können, muss demgegenüber zurücktreten. Zwar ist insofern zu berücksichtigen, dass die aktuelle Wohnsituation der Zeugin ... von dieser sowohl hinsichtlich des Zustands der von ihr derzeit bewohnten Wohnung als auch hinsichtlich der Größe und des Mietzinses als nicht zufriedenstellend angesehen wird. Anders als der Beklagten droht der Zeugin ... aber auch bei der nunmehr getroffenen Regelung nach § 712 Abs. 1 ZPO kein nicht zu ersetzender Nachteil. Randnummer 35 Die Beklagte kann jedoch keinen Vollstreckungsschutz gemäß § 712 Abs. 1 Satz 2 ZPO ohne vorherige Sicherheitsleistung verlangen. Denn sie hat nicht hinreichend glaubhaft gemacht, zur Leistung einer Sicherheit nicht in der Lage zu sein. Randnummer 36 3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 7, Nr. 10 Satz 2, 711 ZPO. Randnummer 37 4. Die Revision war gemäß §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 ZPO zuzulassen, um eine höchstrichterliche Klärung der Frage in Bezug zu ermöglichen, ob sich auch ein Mieter, der erst nach Ablauf der Kündigungsfrist Bemühungen um Ersatzwohnraum nachweisen kann, sich auf § 574 Abs. 1, Abs. 2 BGB berufen kann. Randnummer 38 5. Die Entscheidung zur Gewährung einer Räumungsfrist beruht auf § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Der Beklagten war auch unter Berücksichtigung des Erlangungsinteresses der Kläger angesichts des gerichtsbekannt angespannten Wohnungsmarktes die aus dem Tenor ersichtliche Räumungsfrist zu gewähren. 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Es ist für die formelle Wirksamkeit eines Kündigungsschreibens nicht erforderlich, dass die Pflegeperson zum Zeitpunkt des Kündigungsschreibens bereits namentlich feststeht und in dem Schreiben benannt wird. Es reicht aus, wenn der Vermieter den ernsthaften Willen hat, eine Pflegeperson aufzunehmen und wenn mit einiger Sicherheit damit zu rechnen ist, dass der Vermieter innerhalb naher Zukunft eine Pflegeperson benötigt.(Rn.25) 2. Der Eigennutzungswunsch des Vermieters ist als missbräuchlich anzusehen, wenn er direkt über seiner eigenen Wohnung eine leer stehende Wohnung zur Verfügung stehen hat, durch die sein Bedürfnis - das Vorhandensein einer Pflegekraft, die nicht in seiner eigenen Wohnung lebt, aber dennoch so nah wie möglich ist, um stets erreichbar zu sein - befriedigt werden kann, ohne dass der Vermieter dazu auf die bereits seit vielen Jahren vermietete Wohnung des gekündigten Mieters zurückgreifen muss.(Rn.33) 3. Bei einer leer stehenden Wohnung im selben Haus des Vermieters, die abgetrennt von der Wohnung des Vermieters ist, ist es für das Gericht nicht nachvollziehbar, warum seine Pflegekraft nicht in diese Wohnung einziehen kann.(Rn.42) 4. Die Beachtlichkeit des Räumungsbegehrens bedarf besonderer Prüfung, wenn der Bedarf zwar vorhanden ist, jedoch ernsthaft die Möglichkeit in Betracht kommt, ihn ohne Inanspruchnahme der gekündigten Wohnung zu befriedigen. Diese Prüfung führt im vorliegenden Fall, bei dem es sich um einen Einzelfall handelt, dazu, dass der vom Vermieter geltend gemachte Bedarf nicht als vernünftig nachvollzogen werden kann.(Rn.45) 5. Hinweis der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Die Berufung vor dem LG Stuttgart (13 S 125/20) ist nach dem Hinweisbeschluss zurückgenommen worden. Verfahrensgang nachgehend LG Stuttgart, 7. Dezember 2020, 13 S 125/20, Hinweisbeschluss Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist für den Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf 9.240,00 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Streitgegenständlich ist ein Räumungsrechtsstreit. Die Parteien schlossen am 25.01.2013 einen Mietvertrag über die 3-Zimmerwohnung im DG des Gebäudes ... in ..., der Kläger ist Vermieter, der Beklagte Mieter der Wohnung. Der Kläger selbst wohnt im benachbarten Gebäude, ... Randnummer 2 Die monatliche Grundmiete beträgt 770,00 €. Randnummer 3 Mit Datum vom 08.04.2019 kündigte der Kläger das Mietverhältnis ordentlich zum 31.10.2019 und begründete dies mit Eigenbedarf in der Form, dass die Wohnung für eine Pflegeperson benötigt werde (K2, Bl. 9). Zum Zeitpunkt der Kündigung war die Pflegeperson noch nicht bekannt. Der Beklagte widersprach der Kündigung durch Schreiben vom 26.08.2019 (K3, Bl. 11). Randnummer 4 Der Kläger ist gehbehindert. Die Ehefrau des Klägers verstarb im Dezember 2018. Randnummer 5 Mit Schreiben vom 16.10.2019 (K 4, Bl. 12) teilte der anwaltlich vertretene Kläger dem Beklagten mit, dass zwischenzeitlich im Gebäude .... in Stuttgart eine andere Wohnung des Klägers durch Kündigung der dortigen Mieter frei geworden sei. Der Beklagte lehnte diese Wohnung als Ersatzwohnung ab, unter anderem deshalb, da der Treppenaufgang für ihn wegen seiner erheblichen Einschränkungen in seiner Beweglichkeit mit einem GdB von 30 zu steil und ein Aufzug nicht vorhanden sei. Randnummer 6 Im selben Schreiben vom 16.10.2019 teilte der Kläger dem Beklagten mit, dass er zwischenzeitlich eine Pflegeperson, Frau ..., gefunden habe, die im nächsten Jahr (2020) ihre derzeitige Wohnung in der ... in ... räumen müsse. Randnummer 7 Direkt über der Wohnung des Klägers im Gebäude ... geht von der Wohnung des Klägers aus eine Treppe nach oben in eine Wohnung, die nicht vermietet ist. Randnummer 8 Der Kläger trägt vor, er sei stark gehbehindert, müsse im Rollstuhl sitzen und sei in Pflegestufe 3 eingestuft, seine Selbständigkeit sei schwer beeinträchtigt, weshalb er seit dem Tod seiner Ehefrau vollständig auf fremde Hilfe angewiesen sei. Er könne weder die Geschäfte des täglichen Lebens verrichten noch sich alleine von der Wohnung fortbewegen. Bis zu ihrem Tod im Dezember 2018 habe seine Ehefrau die Versorgung des Klägers übernommen. Jetzt benötige er eine Pflegekraft. Der überraschende Verlust seiner Gattin habe dazu geführt, dass die streitgegenständliche Wohnung nun deutlich vor dem eigentlich geplanten Zeitpunkt benötigt werde. Die Wohnung des Beklagten sei schon immer vom Kläger als Pflegewohnung eingeplant gewesen. Sie befinde sich in unmittelbarer Nähe zur Wohnung des Klägers. Alle anderen Wohnungen im streitgegenständlichen Gebäude seien deutlich größer und teurer, sie seien daher nicht geeignet, um sie der Pflegeperson des Klägers zur Verfügung zu stellen. Der Vorteil an der streitgegenständlichen Wohnung sei außerdem, dass die streitgegenständliche Wohnung mit der klägerischen Wohnung so verbunden sei, dass man über den Keller des Gebäudes unmittelbar und ohne Betreten der Straße die Wohnung des Klägers erreiche. Randnummer 9 Frau ... sei bereit, die Pflege des Klägers zu übernehmen, wenn ihr die streitgegenständliche Wohnung zur Verfügung gestellt werde. Sie habe die Pflege bereits übernommen. Die frei gewordene Wohnung im Gebäude ... sei für Frau ... ungeeignet, da sie über 60 Jahre alt sei und nicht täglich mehrmals mit Gepäck die Steintreppe zur Wohnung, die zweigeschossig sei, bewältigen könne. Randnummer 10 Die leer stehende Wohnung über seiner Wohnung komme nicht in Betracht, da sie nicht räumlich vollständig getrennt von seiner eigenen sei und diese Wohnung für Gäste der Familie zur Verfügung stehe, insbesondere für die Schwester seiner Schwiegertochter. Zudem habe er der Schwiegermutter seines Sohnes zugesagt, dass sie in die obere Wohnung einziehen könne, falls sie einmal aus ihrer gemieteten Wohnung in Stuttgart ausziehen müsse. Zum jetzigen Zeitpunkt wolle er nicht, dass Frau ..., die er erst seit einiger Zeit kenne, in der gleichen Wohnung mit ihm lebe. Randnummer 11 Der Kläger beantragt: Randnummer 12 Der Beklagte wird verurteilt, die 3-Zimmerwohnung im DG des Gebäudes ..., bestehend aus 3 Zimmern, 1 Küche, 1 Bad mit Dusche und WC, 1 Balkon, 1 Keller und 1 Garagenstellplatz in der Tiefgarage samt allen Nebenräumen zu räumen und an den Kläger herauszugeben. Randnummer 13 Der Beklagte beantragt Klagabweisung. Randnummer 14 Der Beklagte ist der Ansicht, die Kündigung sei schon formell unwirksam, da die für den Einzug vorgesehene Pflegeperson im Kündigungsschreiben nicht benannt sei. Randnummer 15 Es werde bestritten, dass die Pflegekraft, Frau ..., die streitgegenständliche Wohnung benötige. Diese wohne bereits in der Nähe der streitgegenständlichen Wohnung und müsse ohnehin um den Häuserblock herumgehen, um zum Kläger zu gelangen, ein direkter Zugang über den Keller werde bestritten. Ein Kommen der Pflegekraft „auf Abruf“ sei daher auch bei der streitgegenständlichen Wohnung nicht möglich. Randnummer 16 Im Hinblick auf die Pflegebedürftigkeit des Klägers sei ein ärztliches Attests im Zeitpunkt der Kündigung nicht vorgelegt worden, auch lägen keine früheren ärztlichen Atteste vor, aus deren Vergleich sich eine Verschlechterung des klägerischen Zustands ergebe. Warum sich die Hilfsbedürftigkeit verschärft habe, sei nicht vorgetragen. Da sich der Gesundheitszustand nicht verändert habe, habe die Frage der Pflegebedürftigkeit schon bei Mietvertragsschluss bestanden, so dass die Kündigung treuwidrig sei.Im Übrigen sei die während der Kündigungsfrist frei gewordene Wohnung in der ... genauso weit von der Wohnung entfernt wie die streitgegenständliche Wohnung. Für ihn selbst sei diese Wohnung nicht geeignet, da sie wesentlich kleiner als die streitgegenständliche sei und er darin gemeinsam mit seiner Ehefrau lebe, während die Pflegeperson des Klägers eine einzelne Person sei, für die die Wohnung groß genug sei. Randnummer 17 Im zeitlichen Zusammenhang mit dem Kündigungsschreiben seien zudem noch andere Wohnungen des Klägers in unmittelbarer Nähe frei geworden. Randnummer 18 In dem vom Kläger selbst bewohnten Haus stehe in der obersten Etage eine leer stehende Wohnung für eine Pflegekraft zur Verfügung, hier seien die kürzesten Wege für eine Pflegekraft gegeben, weshalb die von ihm gemietete Wohnung nicht vom Kläger benötigt werde. Randnummer 19 Der Beklagte beruft sich außerdem auf Härtefälle gemäß § 574 BGB, zum einen dahingehend, dass kein angemessener Ersatzwohnraum gefunden werden könne, zum anderen, dass dem Beklagten aus gesundheitlichen Gründen ein Umzug nicht zuzumuten sei. Randnummer 20 Wegen der Einzelheiten des Parteivortrags wird auf die Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die beiden Protokolle der mündlichen Verhandlungen verwiesen. Randnummer 21 Das Gericht hat in dieser Sache am 8.5.2020 mündlich verhandelt (Bl. 46 ff.). Am 31.7.2020 hat das Gericht im Fortsetzungstermin Beweis erhoben durch Inaugenscheinnahme der Örtlichkeiten im (Bl. 85 ff.). Entscheidungsgründe I. Randnummer 22 Die zulässige Klage ist nicht begründet. Randnummer 23 Dem Kläger steht kein Anspruch gemäß §§ 546 Abs. 1, 985 BGB zu, da das Mietvertragsverhältnis durch die streitgegenständliche Kündigung nicht wirksam gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB beendet worden ist. Randnummer 24 Der Kläger hat kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, da er auf die über ihm liegende leerstehende Wohnung für die Pflegeperson zurückgreifen könnte und damit missbräuchlich handelt, wenn er trotz dieser Möglichkeit die streitgegenständliche Wohnung beansprucht. 1. Randnummer 25 Entgegen den Ausführungen des Beklagten ist die Kündigung des Klägers formal wirksam. Insbesondere war es nicht erforderlich, den Namen der Pflegekraft in der Kündigung zu benennen, dies insbesondere deshalb, da zum damaligen Zeitpunkt die Pflegekraft noch gar nicht feststand. Es ist nicht erforderlich, dass die Pflegeperson zum Zeitpunkt des Kündigungsschreibens bereits namentlich feststeht, es reicht aus, wenn der Vermieter den ernsthaften Willen hat, eine Pflegeperson aufzunehmen und wenn mit einiger Sicherheit damit zu rechnen ist, dass der Vermieter innerhalb naher Zukunft eine Pflegeperson benötigt (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 573 Rn. 53). Randnummer 26 Es war auch nicht erforderlich, der Kündigung ein ärztliches Attest beizulegen. Sinn und Zweck der Kündigung ist es, dem Mieter zu erklären, warum die an ihn vermietete Wohnung benötigt wird. Die Frage, ob die dargelegten Gründe berechtigt sind oder nicht, ist keine Frage der formalen Begründung der Kündigung, sondern der materiellen Begründetheit. 2. Randnummer 27 Vorliegend ist die Kündigung anhand von § 573 Abs. 1 S. 1 BGB zu überprüfen. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist vorliegend nicht einschlägig, da der Kläger die streitgegenständliche Wohnung nicht für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, sondern für eine Pflegekraft, die zum Zeitpunkt der Kündigung und auch jetzt nicht im Haushalt des Klägers gewohnt hat und wohnt. a) Randnummer 28 Gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Randnummer 29 Die Beantwortung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses i. S.v. § 573 I 1 BGB vorliegt, erfordert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls. Zwar ist der generalklauselartige Kündigungstatbestand des § 573 I 1 BGB den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig. Daraus folgt aber nicht, dass bestimmte – in § 573 II BGB nicht aufgezählte – Fallgruppen eines Vermieterbedarfs von vornherein ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses begründeten. Vielmehr ergibt sich daraus nur, dass es für das Vorliegen eines berechtigten Interesses i.S.v. § 573 I 1 BGB allein darauf ankommt, ob das geltend gemachte Interesse ebenso schwer wiegt wie die in § 573 II BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe (BGH, Urteil vom 29.3.2017 - VIII ZR 45/16). Randnummer 30 Die streitgegenständliche Kündigung kommt vorliegend einer Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sehr nahe. Randnummer 31 Für die Bestimmung des berechtigten Interesses haben die Gerichte zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 I 1 GG geschützt sind (BVerfGE 89, 1 [6 ff.] = NJW 1993, 2035). Den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung selbst zu nutzen oder durch den – eng gezogenen – Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, hat das Gericht grundsätzlich zu achten und seiner Rechtsfindung zu Grunde zu legen (BVerfGE 68, 361 (373), NJW 2015, 1590 Rn. 14, beck-online). Das Gericht ist daher nicht berechtigt, seine Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters zu setzen (BVerfGE 79, 292 (305 f), (NJW 2015, 1590 Rn. 14, beck-online). Randnummer 32 Dem Erlangungswunsch des Vermieters sind allerdings zur Wahrung berechtigter Belange des Mieters Grenzen gesetzt. Die Gerichte dürfen den Eigennutzungswunsch des Vermieters daraufhin nachprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist (BGHZ 103, 91 [100] = NJW 1988, 904; BVerfG, WuM 2002, 21 = BeckRS 2001, 30421906 mwN) oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann (BGH, Urteil vom 4.3.2015 – VIII ZR 166/14; BVerfG (1. Kammer des Ersten Senats ), Beschluss vom 11.11.1993 - 1 BvR 696/93). b) Randnummer 33 Nach den oben genannten Maßstäben ist der Eigennutzungswunsch des Klägers als missbräuchlich anzusehen, da der Kläger direkt über seiner eigenen Wohnungen eine leer stehende Wohnung zur Verfügung stehen hat, durch die das von ihm selbst vorgetragene Bedürfnis, nämlich das Vorhandensein einer Pflegekraft, die nicht in der eigenen Wohnung des Klägers lebt, aber dennoch so nah wie möglich ist, um stets erreichbar zu sein, befriedigt werden kann, ohne dass der Kläger dazu auf eine bereits seit vielen Jahren vermietete Wohnung zurückgreifen muss. Randnummer 34 Das Gericht hält den Wunsch des Klägers, eine Pflegekraft in seiner Nähe zu haben, für nachvollziehbar und vernünftig. Es hat auch keine Zweifel daran, dass der Kläger einer Hilfsperson bedarf. Er ist ausweislich des Schreibens seiner Krankenversicherung in Pflegegrad 3 eingestuft und auf einen Rollstuhl angewiesen. Der Umstand, dass der Kläger schon seit langer Zeit gehbehindert ist, bedeutet nicht, dass sich sein Zustand nicht noch weiter verschlechtern kann, weshalb es nicht mehr möglich ist, die Lebensführung alleine zu meistern. Es ist auch nachvollziehbar, dass der Kläger nach dem Tod seiner Frau eine Pflegeperson benötigt und nicht schon zuvor, da die Betreuung und Pflege zuvor nach dem klägerischen Vortrag durch die inzwischen verstorbene Ehefrau des Klägers übernommen worden war. Der Beklagte hat die Notwendigkeit einer Pflegekraft auf den substantiierten klägerischen Vortrag mit dem Schreiben der Krankenversicherung ohne nähere Begründung und damit unzureichend bestritten. Eines weiteren Beweises für die Pflegebedürftigkeit des Klägers bedurfte es vorliegend daher nicht. Selbstverständlich muss sich der Kläger auch nicht darauf verweisen lassen, sich durch Familienangehörige, die bereits in seiner unmittelbaren Nähe wohnen, pflegen zu lassen, um dadurch keine Wohnung für eine Pflegekraft zu beanspruchen. Randnummer 35 Ebenso wenig muss sich der Kläger dafür rechtfertigen, dass er die Pflegekraft nicht in seine eigene Wohnung aufnehmen möchte, obwohl er dafür ausreichend Platz zur Verfügung hätte. Es ist die eigene Entscheidung des Klägers, ob er in seiner eigenen Wohnung eine Person, die nicht mit ihm verwandt ist, zu seiner Pflege aufnimmt. Die Entscheidung, in seinen eigenen vier Wänden alleine zu leben, auch wenn er auf fremde Hilfe angewiesen ist, unterliegt unzweifelhaft dem durch Art. 14 GG geschützten Eigentumsrecht. Es ist alleine Sache des Vermieters darüber zu befinden, welche Personen er zu seiner eigenen Pflege in die Wohnung aufnehmen will (BGH, Urteil vom 11.3.2009 - VIII ZR 127/08). Der Wunsch, die Pflegekraft zu nah wie möglich bei sich zu haben, dennoch getrennt in einer anderen Wohnung, ist nachvollziehbar. Randnummer 36 Der Kläger muss sich auch nicht darauf verweisen lassen, dass die Pflegekraft bereits in der Nähe in ... in ... lebt. Das berechtigte Interesse des Klägers, die ihm zur Verfügung stehende Pflegekraft so nah wie möglich bei sich zu haben, damit diese auf Abruf schnell bei ihm sein kann, ist im Hinblick auf die streitgegenständliche Wohnung deutlich besser gewahrt als in der ..., da diese unzweifelhaft weiter entfernt von der klägerischen Wohnung liegt als die streitgegenständliche Wohnung. Insofern kann es auch dahingestellt bleiben, ob die Pflegekraft ihre bisherige Wohnung weiter bewohnen kann oder nicht, da das Interesse des Klägers, dass sie in unmittelbarer Nähe wohnt, ohnehin nachvollziehbar und vernünftig ist. Randnummer 37 Die von der Firma ... im Erdgeschoss der ... gemietete Räumlichkeit ist entgegen des Vortrags des Beklagten völlig ungeeignet zur Vermietung als Wohnung, darauf muss sich der Kläger nicht verweisen lassen. Randnummer 38 Im Hinblick auf die vom Beklagten dargelegten Mietverhältnisse in der ... hat der Kläger ausreichend dargelegt und nachgewiesen, dass diese Wohnungen bereits zum Zeitpunkt des Kündigungsschreibens vermietet waren. Warum diese Wohnungen für die Pflegekraft des Klägers geeigneter wären, als die streitgegenständliche Wohnung, hat der Beklagte nicht dargelegt. Es ist für das Gericht auch völlig unverständlich, dass der Beklagte vorgetragen hat, die Familie ... im 2. OG sei erst zum 01.05.2019 in die Wohnung eingezogen, ohne hierfür jegliche Anhaltspunkte vorzutragen. Ausweislich des vom Kläger vorgelegten Mietvertrags mit Familie ... ergibt sich eindeutig, dass das Mietverhältnis bereits, wie vom Kläger auch vorgetragen, zum 01.05.2017 begonnen hat. Der Kläger hat in seiner Kündigung im Übrigen ausreichend dargelegt, warum er die streitgegenständliche Wohnung als Wohnung für seine Pflegekraft ausgewählt hat. Dagegen hat der Beklagte keinerlei substantiierten Vortrag dahingehend gebracht, warum die anderweitig vermieteten Wohnungen besser geeignet seien als seine eigene. Randnummer 39 Im Hinblick auf die ... hat der Kläger ausreichend vorgetragen, warum er diese Wohnung nicht für die geeignete Wohnung für seine Pflegekraft betrachtet. Die steilen Treppen ohne Aufzugsmöglichkeit als Hindernisgrund für die 62 Jahre alte Pflegekraft des Klägers ist ein nachvollziehbares Argument; dies auch dann, wenn die Pflegekraft auch zur Wohnung des Klägers Treppen steigen muss. Bei der Anmietung einer Wohnung für eine 62-jährige Person ist die Berücksichtigung des Vorhandenseins eines Aufzugs ein zu respektierendes Argument. Der Beklagte selbst hat im Übrigen die Anmietung dieser Wohnung als Ersatzwohnung aus demselben Grunde abgelehnt. Randnummer 40 Dagegen ist die Erklärung des Klägers, die über ihm liegende Wohnung nicht der Pflegekraft zur Verfügung stellen zu wollen, weil er im Hause alleine leben und diese leer stehende Wohnung hin und wieder weiter entfernten Verwandten zur Verfügung stellen wolle, nicht nachvollziehbar. Randnummer 41 Zwar haben die über der Wohnung des Klägers liegende Wohnung und die Wohnung des Klägers zunächst dieselbe Wohnungstüre. Die Wohnung des Klägers sowie die oberhalb der Wohnung des Klägers liegende leer stehende Wohnung sind jedoch im Flur durch jeweils eigene Türen abgetrennt. Zu der über dem Kläger liegenden Wohnung gelangt man erst über eine Treppe, die sich hinter dieser wohnungseigenen Türe befindet. Die leer stehende Wohnung besteht aus mehreren Zimmern, einer komplett eingerichteten Küche und einem Bad. Es ist eine von der Wohnung des Klägers komplett getrennte Wohnung und als solche auch zu betrachten, auch wenn zunächst der Zugang über eine gemeinsame Treppe und eine gemeinsame Türe erfolgt. Der Kläger hat hier nicht innerhalb seiner Wohnung eine Wohnung, sondern diese Wohnung stellt eine eigene Wohnung im Haus des Klägers dar. Randnummer 42 Bei einer leer stehenden Wohnung im selben Haus des Klägers, die abgetrennt von der Wohnung des Klägers ist, ist es für das Gericht nicht nachvollziehbar, warum seine Pflegekraft nicht in diese Wohnung einziehen kann. Insbesondere aufgrund des Umstands, dass der Kläger selbst vorträgt, er möchte die Pflegeperson so nah wie möglich haben, dass er möchte, dass diese möglichst ohne auf die Straße treten zu müssen, auf Abruf so schnell wie möglich bei ihm ist, ist es nicht verständlich, warum der Kläger in einem solchen Fall, in dem es ihm gerade darum geht, die Pflegekraft, auf die er nach seinem eigenen Vortrag zur Verrichtung der alltäglichen Dinge des Lebens dringend angewiesen ist, nicht in der über ihm liegenden leer stehenden Wohnung unterbringt. Randnummer 43 Allein die Begründung, er würde die Wohnung hin und wieder der Schwester seiner Schwiegertochter zur Verfügung stellen, wenn diese zu Besuch in Stuttgart sei, reicht hierfür nicht aus, um den Entschluss des Klägers als vernünftig und nachvollziehbar erscheinen zu lassen. Ebenso wenig der Vortrag, er habe der Schwiegermutter seines Sohnes versprochen, sie könne in die Wohnung einziehen, wenn sie die von ihr angemietete Wohnung einmal verlassen müsse. Diese vage Aussicht eines eventuellen Ereignisses rechtfertigt es nicht, eine leer stehende und komplett eingerichtete Wohnung, die nur hin und wieder durch Besuch in Form von entfernten angeheirateten Verwandten genutzt wird, leer stehen zu lassen, um eine vermietete Wohnung in Anspruch zu nehmen. Insbesondere aufgrund der Wohnungsknappheit in der Stadt Stuttgart und unter Berücksichtigung auch der Satzung der Stadt Stuttgart, wonach es gilt, den Leerstand von Wohnungen zu vermeiden, ist der Gedanke, dass eine vermietete Wohnung von einer Familie zu räumen ist, damit hin und wieder der Besuch von entfernten Verwandten möglich ist und der alleinstehende Vermieter im Übrigen das ganze Haus für sich hat, in dem er aber eine abgetrennte Wohnung für sich alleine und damit ausreichende Rückziehmöglichkeiten hat, nicht nachvollziehbar. Im Termin zur mündlichen Verhandlung hat der Kläger ohnehin von selbst angegeben, dass die Schwester seiner Schwiegertochter gerade zu Besuch in Stuttgart sei und bei seinem Sohn übernachte. Dass diese daher dringend darauf angewiesen ist, in der leer stehenden Wohnung unterzukommen, ist damit ebenfalls widerlegt. Randnummer 44 Zwar ist aufgrund von Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG die Dispositionsfreiheit des Vermieters über sein Eigentum grundsätzlich zu respektieren. So hat z.B. ein Eigentümer grundsätzlich das Recht, seine Immobilie nicht dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung zu stellen, sondern gewerblich zu nutzen und so die finanzielle Grundlage für seine eigenverantwortliche Lebensgestaltung zu schaffen. Der Richter darf sich dabei nicht in den Entscheidungsprozess, der zu dieser Festlegung geführt hat, hineinbegeben (BVerfG, Beschluss vom 3.10.1989 - 1 BvR 558/89). Das Gericht darf den Erlangungswunsch des Klägers aber darauf überprüfen, ob er vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt ist. Dies gebietet das ebenso von Art. 14 GG geschützte Besitzrecht des Mieters. Der vertragstreue Mieter soll gegen einen Verlust seiner Wohnung geschützt sein, der nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters begründet ist. Die Wohnung als der räumliche Mittelpunkt freier Entfaltung seiner Persönlichkeit, als Freiraum eigenverantwortlicher Betätigung, kann ihm nicht ohne beachtliche Gründe durch Kündigung entzogen werden (BVerfG, Beschluss vom 26.5.1993 - 1 BvR 208/93 mit Verweis auf BVerfGE 68, 361 (371). Randnummer 45 Die Beachtlichkeit des Räumungsbegehrens bedarf besonderer Prüfung, wenn der Bedarf zwar vorhanden ist, jedoch ernsthaft die Möglichkeit in Betracht kommt, ihn ohne Inanspruchnahme der gekündigten Wohnung zu befriedigen (BVErfG, Beschluss vom 13.11.1990 - 1 BvR 275/19). Randnummer 46 Unter Beachtung dieser Grundsätze führt diese Prüfung im vorliegenden Fall, bei dem es sich um einen Einzelfall handelt, dazu, dass der vom Kläger geltend gemachte Bedarf nicht als vernünftig nachvollzogen werden kann. Randnummer 47 Vorliegend geht es auch nicht etwa darum, dass vom Kläger verlangt wird, die über ihm liegende freistehende Wohnung dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung zu stellen. Denn insoweit ist sein Interesse, keine fremden Menschen in seinem Haus leben zu haben, da die Wohnung unmittelbar über seiner eigenen Wohnung liegt und die beiden Wohnungen eben zunächst über eine gemeinsame Treppe und eine gemeinsame Wohnungstüre verfügen, durchaus nachvollziehbar und dürfte von seinem Eigentumsrecht nach Art. 14 GG umfasst sein. Randnummer 48 Vorliegend sind aber die besonderen Umstände zu beachten, dass der Kläger gerade eine Pflegeperson sucht, die so nah wie möglich bei ihm, nicht aber in seiner Wohnung leben soll. Zu dieser Pflegeperson hat er eine weitaus nähere Bindung als zu fremden Mietern, die nicht mit seiner Pflege betraut sind. Dass sich in der Wohnung nach dem Vortrag des Klägers hin und wieder Besuch in Form von entfernten Verwandten aufhält, führt vorliegend nicht dazu, dass der Kläger diese Wohnung bei der Deckung seins Bedarfs nicht beachten muss. Randnummer 49 Wenn der Kläger die Pflegekraft in einer Wohnung unterbekommt, die eben gerade nicht zur dauerhaften Nutzung vergeben oder vermietet ist und die vom Kläger verfolgten Zwecke am besten erfüllen kann, so ist der Wunsch des Klägers, trotz dieser freistehenden Wohnung die streitgegenständliche Wohnung für seine Pflegekraft zu haben, für das Gericht nicht mehr vernünftig und nachvollziehbar, ein berechtigtes Interesse ist daher zu verneinen. II. Randnummer 50 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001475378 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Tenor 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die im L. Weg, EG rechts, in ... B. gelegene Mietwohnung, bestehend aus 2 ½ Zimmern nebst Küche, Bad mit WC, Diele und Abstellraum mit einer Wohnfläche von 69,32 m² sowie den Kellerraum, der auf dem als Anlage beigefügten Aufteilungsplan mit der Nr. 111 beziffert und gelb umrandet ist, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben. 2. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000,- Euro abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. 4. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Oktober 2020 gewährt. Tatbestand Randnummer 1 Mit schriftlichem Mietvertrag vom 1. August 1985 mietete der Beklagte zu 1. zusammen mit seiner damaligen Ehefrau von der G., G. S. u. W. gesellschaft B. mbH, die seinerzeit Eigentümerin des Grundstücks L. Weg in ... B. war, auf unbestimmte Zeit ab dem 1. September 1985 eine 69,32 m² große ofenbeheizte 2 ½-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad mit WC und Diele im Erdgeschoss rechts des auf diesem Grundstück errichteten Mehrfamilien-Wohnhauses. Randnummer 2 Unter § 4 ist in dem Mietvertrag geregelt, dass das Mietverhältnis nur nach Maßgabe der allgemeinen Vertragsbestimmungen gekündigt werden kann. In den allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10 Abs. 1: „ Das Wohnungsunternehmen wird von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Es kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen.“ Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des Mietvertrages in Kopie in Anlage K 1 zur Klageschrift, Bl. 11ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 3 Im Jahre 1997 wurde das Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt. Randnummer 4 Die G., G. S. u. W. gesellschaft B. mbH, wurde privatisiert. Die neue Eigentümerin, die ... gesellschaft mbH in B. bot der ... GmbH mit notariell beurkundeter Erklärung vom 31. August 2006 den käuflichen Erwerb u.a. der Wohnung der Beklagten als Treuhandeigentum zur Weiterveräußerung an Enderwerber an. Dazu heißt es in dem Kaufvertrag, den die ... GmbH mit notariell beurkundeter Erklärung vom 29. Dezember 2006 annahm, unter V. 5.: „Der Käufer übernimmt gegenüber den heutigen Mietern folgende Verpflichtungen und verpflichtet sich, in den Verträgen mit den Enderwerber die folgenden Verpflichtungen aufzunehmen: … Auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB oder, sollten an die Stelle des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB andere gesetzliche Bestimmungen treten, im Sinne dieser Bestimmungen zu verzichten.“ Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der notariellen Erklärungen in Kopie in Anlage B1 zum Schriftsatz der Beklagten vom 1. April 2020, Bl. 70ff d.A. Bezug genommen. Randnummer 5 Dieser Kaufvertrag wurde den Mietern zur Kenntnis übersandt, um ihnen die Möglichkeit zur Ausübung ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts gemäß § 577 BGB zu geben. Der Beklagte zu 1. und die damalige Mitmieterin machten hiervon keinen Gebrauch. Randnummer 6 Die E. O. R. E. GmbH verkaufte dann den mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss rechts verbundenen Miteigentumsanteil an dem Grundstück L. Weg in ... B. u.a. an Herrn C. J., der am 29. Mai 2008 als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Randnummer 7 Nach der Scheidung der Eheleute trat die Beklagte zu 2. mit Wirkung zum 1. Dezember 2016 anstelle der früheren Ehefrau des Beklagten zu 1. als neue Mitmieterin in das Mietverhältnis ein. Randnummer 8 Die Klägerin wurde am 1. August 2018 als neue Eigentümerin des mit dem Sondereigentum an der den Beklagten vermieteten Wohnung verbundenen Miteigentumsanteils im Grundbuch von Schöneberg eingetragen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Ausdrucks vom 3. August 2018 aus dem Wohnungsgrundbuch von Zehlendorf Blatt 20141 in Anlage K2 zur Klageschrift, Bl. 22 d. A., Bezug genommen. Randnummer 9 Die Miete liegt seither bei 309,44 Euro netto kalt zzgl. 131,- Euro Betriebskostenvorschuss, zusammen 440,44 Euro. Randnummer 10 Mit Schreiben vom 23. Mai 2019 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 28. Februar 2020 wegen Eigenbedarfs. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 3 zur Klageschrift, Bl. 34ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 11 Mit Schreiben ihrer jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 12. Dezember 2019 widersprachen die Beklagten der Kündigung. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 3 zur Klageschrift, Bl. 12f d. A., Bezug genommen. Randnummer 12 Mit Schreiben vom 9. April 2020 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos wegen verschiedener Äußerungen des Beklagten zu 1. gegenüber dem von ihr beauftragten Installateur, Herrn W. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 7 zum Schriftsatz der Klägerin vom 29. April 2020, Bl. 132ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 13 Die Klägerin behauptet, sie beabsichtige, die Wohnung der Beklagten zu sanieren und dann zunächst als Zweitwohnsitz, spätestens mit ihrem Eintritt in den Ruhestand in drei Jahren aber als Altersruhesitz zu nutzen. Randnummer 14 Die Klägerin beantragt, Randnummer 15 die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die im L. Weg, EG rechts, in ... B. gelegene Mietwohnung, bestehend aus 2 ½ Zimmern nebst Küche, Bad mit WC, Diele und Abstellraum mit einer Wohnfläche von 69,32 m² sowie den Kellerraum, der auf dem als Anlage beigefügten Aufteilungsplan mit der Nr. 111 beziffert und gelb umrandet ist, zu räumen und geräumt an sie herauszugeben. Randnummer 16 Die Beklagten beantragen, Randnummer 17 die Klage abzuweisen, Randnummer 18 Sie behaupten, die verlangte Räumung stelle für sie eine Härte dar, die auch unter Würdigung eventueller berechtigter Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen sei: Der Beklagte zu 1. sei in Z. verwurzelt; seine Familie sei dort seit Generationen ansässig; er habe langjährige enge soziale Kontakte im Hause und der näheren Umgebung; es sei ihnen nicht möglich, eine vergleichbare Wohnung zu finden, die sie mit den ihnen monatlich zur Zeit zur Verfügung stehenden Einkünften - erst recht von ihren künftigen Rentenbezügen - bezahlen können. Randnummer 19 Sie sind der Auffassung, die Regelung in dem Kaufvertrag zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH sei, soweit sie zusätzliche Verpflichtungen gegenüber den Mietern begründet hat, unmittelbarer Inhalt und Gegenstand ihres Mietvertrages geworden, weshalb der Verzicht auf das Kündigungsrecht bei Eigenbedarf auch die Klägerin binde - dies hätten sie bei der Frage der Ausübung ihres Vorkaufsrechts berücksichtigt. Entscheidungsgründe Randnummer 20 A. Die Klage ist zulässig. Randnummer 21 Das Amtsgericht Schöneberg ist gemäß § 23 Nr. 2a GVG sachlich und nach § 29a ZPO örtlich zuständig, weil die streitgegenständlichen Miet-Wohnräume im hiesigen Gerichtsbezirk liegen. Randnummer 22 B. Die Klage ist auch begründet. Randnummer 23 Die Klägerin hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner Anspruch auf Räumung und Herausgabe der 2 ½-Zimmerwohnung im Erdgeschoss rechts des Hauses L. Weg in ... B. Berlin gemäß §§ 546 Abs. 1 und 985 BGB. Randnummer 24 I. Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Randnummer 25 Diese Voraussetzung liegt hier vor. 1. Randnummer 26 1. Der Beklagte zu ist unstreitig seit dem September 1985, die Beklagte zu 2. seit dem 1. Dezember 2016 Mieter der im Erdgeschoss rechts des Hauses L. Weg in ... B. gelegenen Wohnung bestehend aus 2 ½ Zimmern nebst Küche, Bad mit WC, Diele und Abstellraum sowie dem Kellerraum Nr. 11 Randnummer 27 Die Klägerin ist unstreitig mit dem Erwerb eines Miteigentumsanteils an dem Grundstück, der mit dem Sondereigentum an der den Beklagten überlassenen Wohnung verbundenen ist, am 1. August 2018 gemäß § 566 BGB für die Dauer ihres Eigentums als Vermieterin in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eingetreten. 1. Randnummer 28 1. Die Kündigung vom 23. Mai 2019 hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet. Randnummer 29 a) Die Kündigung ist formell wirksam. Randnummer 30 1. Die Kündigung ist formgerecht gemäß § 568 Abs. 1 BGB erklärt worden. Randnummer 31 Nach dieser Regelung bedarf die Kündigung eines Mietverhältnisses der schriftlichen Form. Das bedeutet gemäß § 126 Abs. 1 BGB, dass die Urkunde vom Vermieter oder von dessen berechtigtem Vertreter eigenhändig unterschrieben oder mit einem notariell beglaubigten Handzeichen versehen sein muss. Diese Voraussetzung ist hier unstreitig erfüllt. Das Kündigungsschreiben ist von der Klägerin eigenhändig unterzeichnet worden. Randnummer 32 2. Nach § 573 Abs. 3 S. 1 BGB sind in dem Kündigungsschreiben die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses anzugeben. Randnummer 33 Das ist hier geschehen. Der Begründungspflicht des § 573 Abs. 3 BGB ist genügt, wenn der Vermieter darlegt, dass er ein berechtigtes Interesse an der streitgegenständlichen Mietwohnung hat. Der Zweck dieser Vorschrift liegt darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Er muss also durch die Begründung in die Lage versetzt wird, abzuschätzen, ob er die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg in Frage stellen kann oder ob er sie hinnehmen und sich nach einer neuen Wohnung umsehen muss. Diesem Zweck genügt es, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so genau bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (vgl. Urteil des BGH vom 27. Juni 2007 zu VIII ZR 271/06). Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es insofern grundsätzlich aus, wenn die Person, für die die Wohnung benötigt wird, benannt und ihr Interesse an der Erlangung der Wohnung dargelegt wird (vgl. Versäumnisurteil des BGH vom 6. Juli 2011 zu VIII ZR 317/10). Randnummer 34 Die Klägerin hat in ihrem Kündigungsschreiben dargelegt, dass sie die Wohnung abschnittsweise - entsprechend den ihr zur Verfügung stehenden finanziellen Mitteln - sanieren und zunächst bis zum Eintritt in den Ruhestand als Zweitwohnsitz, danach - spätestens ab 2023 - als Altersruhesitz nutzen möchte; sie sei vor rund 20 Jahren aus beruflichen Gründen von ihrer Heimatstadt B. aus nach K. gezogen, dort aber nie heimisch geworden, weshalb sie im Alter wieder nach Berlin zurückkehren wolle; ihre bisherige 1-Zimmer-Wohnung in der R. Straße in K. sei nicht nur zu klein, um dort Familienangehörige und Freunde zu beherbergen, sondern auch erheblich durch Verkehrslärm und zudem seit einiger Zeit auch durch Baulärm beeinträchtigt; seit Januar 2019 habe sie sich wegen mehrfacher krankheitsbedingter Arbeitsunfähigkeit dem Lärm auch tagsüber aussetzen müssen, was ihrer Gesundheit nicht zuträglich sei; sie benötige deshalb eine ruhiger gelegene Wohnung - wie die der Beklagten. Randnummer 35 Diese Ausführungen sind in sich stimmig und zur Erläuterung des Eigenbedarfs völlig ausreichend. Randnummer 36 b) Die Kündigung ist den Beklagten auch unstreitig zugegangen. Randnummer 37 c) Die Klägerin hat aufgrund des geltend gemachten Eigenbedarfs an der streitgegenständlichen Mietwohnung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Randnummer 38 Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. So ist es hier. Randnummer 39 1. Das Merkmal “benötigt” bedeutet nicht, dass der Vermieter sich in einer Not-, Mangel- oder Zwangslage befinden müsste. Randnummer 40 Es schadet auch nicht, wenn der Bedarf gezielt, etwa durch freiwillige Aufgabe der bisherigen Wohnung, herbeigeführt wird (vgl. Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 11. November 1993 zu 1 BvR 696/9). Randnummer 41 Es genügt der ernsthafte, auf vernünftige, der Rechtsordnung nicht widersprechende Erwägungen gestützte Nutzungswunsch (vgl. Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 14. September 1989 zu 1 BvR 674/89; Rechtsentscheid des BGH vom 20. Januar 1988 zu VIII ARZ 4/87). Randnummer 42 Nach der Anhörung der Klägerin steht zur Überzeugung des Gerichts im Rahmen der ihm nach § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO zustehenden freien Beweiswürdigung fest, dass sie ernsthaft beabsichtigt, im Anschluss an die Sanierung der Wohnung der Beklagten diese selbst zu beziehen. Sie hat dafür auch vernünftige Gründe genannt. Sie hat erklärt, dass sie in B. geboren und aufgewachsen und nur aus beruflichen Gründen nach K. gezogen sei, jedoch nach Beendigung ihrer Berufstätigkeit wieder nach B. zurückkehren wolle; ihre bisherige Wohnung in der R. Straße in K. koste mit 367,- Euro monatlich fast genauso viel, wie sie selbst von den Beklagten an Miete erhalte, habe aber nur ein Zimmer und sei damit zu klein, um dort Familienangehörige und Freunde zu beherbergen; darüber hinaus sei sie auch erheblich durch Verkehrs- und Baulärm beeinträchtigt, was ihrer Gesundheit nicht zuträglich sei; in B. gäbe es auch ein breiteres Therapieangebot für ihre Krebs-Erkrankung. Randnummer 43 Anhaltspunkte für Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches der Klägerin haben sich nicht ergeben und werden auch von den Beklagten nicht konkret vorgebracht. Randnummer 44 Wer finanzielle Mittel dazu verwendet, eine Eigentumswohnung zu erwerben, um in dieser selbst zu wohnen, gestaltet sein Leben selbst dann vernünftig und nachvollziehbar, wenn er sich hierzu allein deswegen entschließt, um künftig “ Herr seiner eigenen vier Wände “ zu sein (vgl. Kammerbeschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 11. November 1993 zu 1 BvR 696/93; Urteil des BGH vom 11. Dezember 2019 zu VIII ZR 144/19). Randnummer 45 Das haben die Gerichte zu respektieren. Randnummer 46 2. Es handelt sich auch nicht um eine unzulässige Vorratskündigung. Randnummer 47 Dies wäre der Fall, wenn die Wohnung weder gegenwärtig noch in absehbarer Zeit, sondern allenfalls zu einem noch ungewissen Zeitpunkt in der Zukunft genutzt werden soll (vgl. Urteile des BGH vom 18. Mai 2005 zu VIII ZR 368/03 und vom 23. September 2015 zu VIII ZR 297/14). So ist es hier aber nicht. Der Nutzungswunsch der Klägerin hat sich bereits so weit verdichtet, dass sie ein konkretes Interesse an einer Eigennutzung in absehbarer Zeit hat. Sie hat erklärt, dass sie die Wohnung, sobald sie frei ist, sanieren und nach Abschluss der Sanierungsarbeiten - deren Dauer sie noch nicht absehen könne, aber auf ungefähr ein Jahr veranschlage - für mehr als zwei Wochenenden im Monat als Zweitwohnsitz nutzen wolle; mit ihrem Renteneintritt - spätestens ab 2023 - werde sie dann vollständig nach B. in diese Wohnung umziehen. Randnummer 48 Ihre Pläne sind damit hinreichend konkret, um die Annahme einer Vorratskündigung auszuschließen. Randnummer 49 Dem steht auch nicht entgegen, dass sich die geplanten Sanierungsarbeiten nach Angaben der Klägerin möglicherweise über einen längeren Zeitraum als unbedingt notwendig erstrecken werden, weil sie sie nur abschnittsweise nach Maßgabe der ihr zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel und teilweise auch in Eigenleistung und mit Hilfe von Familienangehörigen durchführen will. Ob der Eigentümer die von ihm für notwendig erachteten Arbeiten zur Anpassung der Wohnung an seine Bedürfnisse beschleunigt durchführt oder sie sich über einen längeren Zeitraum erstrecken, berührt die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung nicht (vgl. Urteil des BGH vom 18. Mai 2005 zu VIII ZR 368/03). Randnummer 50 3. Es schadet auch nicht, wenn die beabsichtigte Nutzung sich bis zum Eintritt der Klägerin in den Ruhestand auf eine Nutzung als Zweitwohnsitz beschränken soll. Randnummer 51 Das Benötigen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt keine relative Mindestnutzungsdauer oder die Begründung eines Lebensmittelpunkts in der Wohnung voraus (vgl. Beschlüsse des BGH vom 22. August 2017 zu VIII ZR 19/17 und vom 21. August 2018 zu VIII ZR 186/17; Nichtannahmebeschluss des BVerfG vom 23. April 2014 zu 1 BvR 2851/13; entgegen dem Urteil des AG Wolfratshausen vom 28. Juni 2012 zu 8 C 51/12). Hier ist schon deshalb keine enge Handhabung der Kündigungsvoraussetzungen geboten, weil die von der Klägerin beabsichtigte Nutzung der Wohnung als Zweitwohnsitz nur vorübergehend erfolgen und in absehbarer Zeit in eine Nutzung als Altersruhesitz übergehen soll. Randnummer 52 4. Die Wirksamkeit der Kündigung setzt nicht voraus, dass das Erlangungsinteresses des kündigenden Vermieters das Bestandsinteresse des Mieters überwiegt. Randnummer 53 c) Die Eigenbedarfskündigung ist - entgegen der Auffassung der Beklagten - nicht ausgeschlossen. Randnummer 54 1. § 577a BGB steht der Kündigung unter Berufung auf berechtigte Interessen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht entgegen. Randnummer 55 Diese Vorschrift greift hier nicht ein, weil der an die Beklagten vermietete Wohnraum bereits vor mehr als zehn Jahren in Wohnungseigentum umgewandelt und erstmals veräußert worden ist. Randnummer 56 2. Die Bestimmung in den allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag unter Nr. 10 Abs. 1, wonach das Wohnungsunternehmen von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen und nur in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen wird, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, stellt keinen vertraglichen Verzicht auf das Recht zur Eigenbedarfskündigung dar. Insoweit gilt der Grundsatz, dass in Zweifelsfällen gemäß §§ 133, 157 BGB nicht davon auszugehen ist, dass ein Verzicht wollt ist (vgl. Beschluss des OLG Düsseldorf vom 8. November 1999 zu 20 W 48/99). Hier handelt es sich schon nach dem Wortlaut lediglich um eine Absichtserklärung, die zudem ersichtlich nur für die damalige Vermieterin, nämlich „ das Wohnungsunternehmen “, gelten sollte, nicht aber für etwaige künftige Vermieter. Randnummer 57 3. Die Klausel unter V. 5. des Kaufvertrages zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH vom 29. Dezember 2006, wonach der Käufer gegenüber den heutigen Mietern die Verpflichtung übernimmt, auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB zu verzichten und sich verpflichtet, in den Verträgen mit den Enderwerber dieselbe Verpflichtung aufzunehmen, ist nicht Bestandteil des Mietvertrages der Beklagten geworden, auch wenn der Kaufvertrag seinerzeit den Mietern zur Kenntnis übersandt worden ist, um ihnen die Möglichkeit zur Ausübung ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts gemäß § 577 BGB zu geben. Randnummer 58 Dies ergibt sich schon daraus, dass die ... GmbH sich verpflichtet hat, den Verzicht auch in die Verträge mit den Enderwerbern, die die vermieteten Wohnungen von ihr erwerben, aufzunehmen. Dies wäre völlig überflüssig, wenn der zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH vereinbarte Verzicht Bestandteil aller Mietverträge mit den damaligen Mietern geworden wäre, denn dann wären automatisch alle Erwerber nach § 566 BGB für die Dauer ihres Eigentums in dieser Verpflichtung eingetreten. So sollte es aber - anders als in dem Fall, der der Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg vom 10. September 2018 zu 211 C 85/18 zugrunde lag - hier offenbar nicht sein. Randnummer 59 Die ... GmbH hat sich auch nur verpflichtet, den Verzicht vertraglich denjenigen aufzuerlegen, die das Wohnungseigentum von ihr kaufen, nicht aber diese ihrerseits zu verpflichten, den Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung im Falle einer Weiterveräußerung auch von ihrem Vertragspartner zu verlangen und diesen ebenso zu verpflichten, den Verzicht seinerseits bei einer Veräußerung der Wohnung zur Bedingung zu machen. Randnummer 60 Entsprechend heißt es auch in den von den Beklagten zitierten Regelungen in dem Privatisierungsvertrag der G. lediglich, dass die Käufer und Investoren auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573  2 Nr. 2 und 3 BGB verzichten und dafür einstehen, „ dass bei Verkäufen an Gemeinschaften und Genossenschaften oder bei en-bloc-Verkäufen an Sonstige “ diese Pflicht vom Erwerber der jeweiligen Wohnung und dessen Rechtsnachfolgern übernommen werden “. Die Klägerin ist aber weder eine Gemeinschaft oder Genossenschaft noch hat sie Wohnungen aus dem Bestand der G., G. S. u. W. gesellschaft B. mbH en-bloc erworben. Sie gehört vielmehr zu der nach Ziffer 5.3 „bevorzugten Erwerbergruppe“ der „hinzuziehenden Eigennutzer“. Randnummer 61 Es mag sein, dass es sich bei der Vereinbarung zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH über den Verzicht der Erwerberin auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573  2 Nr. 2 und 3 BGB und ihrer Verpflichtung, in die Verträge mit den Enderwerber dieselbe Verpflichtung aufzunehmen, um einen Vertrag zugunsten der Mieter der betreffenden Wohnungen handelt. Bei einem Vertrag zugunsten Dritter erwirbt dieser ein eigenes Forderungsrecht gegen den Verpflichteten. Hier hätten die Beklagten also Ansprüche gegen die ... GmbH, falls diese zu ihren Gunsten übernommene Verpflichtungen nicht erfüllt haben sollte und den Beklagten dadurch Nachteile entstanden sind (vgl. Urteil des BGH vom 14. November 2018 zu VIII ZR 109/18). Diese Rechte würden unmittelbar auf dem Kaufvertrag basieren, soweit dieser ein Vertrag zugunsten Dritter ist - nicht aber auf ihrem Mietvertrag. Randnummer 62 Ansprüche gegen die Klägerin, die an dem Kaufvertrag nicht beteiligt gewesen ist, ergeben sich daraus jedoch keinesfalls (vgl. Urteil des AG Schöneberg vom 9. April 2014 zu 12 C 340/12). Randnummer 63 Soweit die Beklagten einwenden, sie seien aufgrund der Übersendung des Kaufvertrages zur Prüfung, ob sie ihr Vorkaufsrecht nach § 577 BGB ausüben wollen, davon ausgegangen, dass die Erklärungen in dem notariellen Kaufvertrag einen mietvertraglichen Verzicht auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs darstellen würden, steht dem schon entgegen, dass ein solcher Verzicht gemäß § 550 S. 1 BGB der Schriftform bedürfte, die allein durch die - in einem ganz anderen Zusammenhang erfolgte - Übersendung des Kaufvertrags, an dem keine der Parteien beteiligt gewesen ist, an die Beklagten keinesfalls gewahrt wird (vgl. Urteil des BGH vom 4. April 2007 zu VIII ZR 223/06). Randnummer 64 d) Die Kündigung hat das Mietverhältnis mit den Beklagten unter Berücksichtigung der Mietzeit mit Ablauf des 28. Februar 2020 beendet. Randnummer 65 3. Die Beklagten können nicht von der Klägerin aufgrund des gem. § 574b BGB form- und fristgemäß erhobenen Widerspruchs vom 12. Dezember 2018 die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, da sie nicht schlüssig dargelegt haben, dass die Kündigung für sie eine Härte im Sinne von § 574 BGB bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist. Randnummer 66 Unter einer Härte versteht man alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die in Folge der Vertragsbeendigung auftreten können (vgl. Urteil des LG Berlin vom 7. Mai 2015 zu 67 S 117/14). Bei der Interessenabwägung ist das Bestandsinteresse des Mieters einerseits mit dem Erlangungsinteresse des Vermieters andererseits in Beziehung zu setzen. Hierbei sind die Wertentscheidungen des Grundgesetzes zu berücksichtigen. Auf Seiten der Klägerin dürfen nur die Gründe Berücksichtigung finden, die sie in dem Kündigungsschreiben angegeben hat. Andere Gründe werden nur dann ausnahmsweise berücksichtigt, wenn und soweit sie nachträglich entstanden sind, § 574  3 BGB. Randnummer 67 a. Die mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten stellen keinen Härtegrund im Sinne von § 574 Abs. 1 S. 1 BGB dar. Die Konsequenzen, die für den Mieter voraussichtlich aus dem erzwungenen Umzug folgen, müssen sich von solchen üblichen Beeinträchtigungen und Nachteilen deutlich abheben (vgl. Urteil des BGH vom 15. März 2017 zu VIII ZR 270/15). Randnummer 68 b. Die lange Dauer des Mietverhältnisses des Beklagten zu 1. ist allein nicht geeignet, eine Härte zu begründen. Denn diesem Umstand hat der Gesetzgeber schon durch die unterschiedliche Länge der Kündigungsfristen in § 573c Abs. 1 BGB Rechnung getragen. Randnummer 69 c. Auch eine durch die lange Mietdauer begründete tiefe Verwurzelung des Mieters im bisherigen Wohnumfeld und eine besondere Bindung an die gekündigte Wohnung stellen für sich allein nicht unbedingt eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 S. 1 BGB dar, da diese Umstände sich je nach der Persönlichkeit des Mieters und seiner körperlichen und psychischen Verfassung unterschiedlich auswirken (vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18). Die Beklagten haben keine besonderen Umstände in ihrem persönlichen Bereich geschildert, die ihrer Verwurzelung in der Umgebung ihrer bisherigen Wohnung das erforderliche Gewicht verleihen könnten. Randnummer 70 Sie tragen zwar vor, dass sie mit den anderen Hausbewohnern teilweise seit Jahrzehnten vertraut sind und sie ein enges freundschaftlich-familiäres Verhältnis verbindet, das sich in gemeinsamen Weihnachtsfeiern und gegenseitiger Hilfeleistung manifestiert. Randnummer 71 Es ist aber nicht ersichtlich, warum diese Freundschaften nicht auch weiter gepflegt werden können, wenn die Beklagten nicht mehr im selben Haus wohnen, zumal die Beklagten unstreitig ein Auto zur Verfügung haben. Randnummer 72 Es ist ja auch keineswegs ausgeschlossen, dass die Beklagten eine neue Wohnung in der näheren Umgebung finden werden. Gerade weil sie nach ihren eigenen Angaben dort vielfältig vernetzt sind, haben sie gute Chancen, frühzeitig von freiwerdenden geeigneten Wohnungen zu erfahren, um die sie sich dann gezielt bewerben können. Randnummer 73 Notfalls dürften die Beklagten mit 53 und 60 Jahren auch noch in der Lage sein, sich an eine neue Wohngegend anzupassen. Randnummer 74 d. Die Beklagten haben auch keine erheblichen gesundheitlichen Beschwerden vorgetragen, die sich infolge des Auszuges aus der bisherigen Wohnung verschlechtern könnten. Randnummer 75 Das Asthma der Beklagten zu 2. beeinträchtigt sie offenbar nicht sehr, da sie trotzdem ihrer Arbeit nachgehen und sich zusätzlich noch um Angehörige und Bekannte kümmern kann. Randnummer 76 Es ist dem Vortrag der Beklagten auch nicht zu entnehmen, dass für das bei dem Beklagten zu 1. diagnostizierte Pfeiffersche Drüsenfieber - eine Viruserkrankung, mit der sich fast jeder Mensch im Laufe seines Lebens ansteckt - etwas anderes gilt. Randnummer 77 Soweit er vorträgt, Existenzängste wegen des Verlustes seines Arbeitsplatzes nach mehrmaliger Krankschreibung und schließlich Insolvenz seines Arbeitgebers und nun auch noch der drohende Verlust der Wohnung hätten bei ihm eine Depression ausgelöst, deren Folgen bis zur Suizidgefährdung reichen würden, ist ihm zwar zuzugestehen, dass sein grundgesetzlich geschütztes Recht auf Leben und Gesundheit gegen das Eigentumsrecht der Klägerin abzuwägen sind. Das heißt aber nicht, dass jede behauptete Suizidgefahr zwangsläufig dazu führen würde, dass die Ansprüche der Klägerin zurücktreten müssen (vgl. Beschlüsse des BVerG vom 3. Oktober 1979 zu 1 BvR 614/79 und des BGH vom 4. Mai 2005 zu I ZB 10/05). Randnummer 78 Eine konkrete gegenwärtige Suizid-Gefahr behaupten die Beklagten selbst nicht. Randnummer 79 Im Falle einer Verschlechterung seines Gesundheitszustands ist es dem Beklagten zu 1. zuzumuten, die psychologische Behandlung, in der er sich bereits seit längerer Zeit befindet, zu intensivieren, notfalls sich in stationäre Behandlung zu begeben. Dass die Gefahr hierdurch nicht abgewendet werden könnte, ist nicht ersichtlich. Randnummer 80 e. Es ist auch nicht anzunehmen, dass durch einen Auszug aus der jetzigen Wohnung die bisherige Unterstützung der Mutter des Beklagten zu 1. - Begleitung zum Arzt oder zum Einkaufen, wöchentliche Versorgung mit vorbereiteten warmen Mahlzeiten, Hilfe bei Unwohlsein - nicht mehr in vergleichbarer Weise möglich wäre und sie nicht bei Bedarf auch in die  neue Wohnung der Beklagten aufgenommen werden könnte. Randnummer 81 f. Auch eine eventuelle Verlängerung der bisher 6,5 km betragenden Entfernung zwischen der Wohnung und der Arbeitsstelle der Beklagten zu 2. in der Residenz D. in der C. Allee stellt keine unzumutbare Härte dar. Randnummer 82 g. Die Beklagten können sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass es ihnen aufgrund ihrer aktuellen Einkommenssituation und der derzeitigen Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt nicht möglich sei, Wohnraum mit vergleichbarer Ausstattung und Miethöhe in der näheren Umgebung zu finden. Randnummer 83 Die Vorschrift des § 574 Abs. 2 BGB führt zwar als Regelbeispiel für eine Härte aus, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, wobei ein Ersatzwohnraum als angemessen anzusehen ist, wenn er im Vergleich zu der bisherigen Mietwohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und preislich für ihn tragbar ist. Hinsichtlich der Finanzierbarkeit ist auf das aktuelle Einkommen abzustellen, mögliche staatliche Zuschüsse (z. B. Wohngeld) sind zu berücksichtigen. Randnummer 84 Gewisse Veränderungen und zumutbare Verschlechterungen der Wohnverhältnisse muss der Mieter hinnehmen. Randnummer 85 Entscheidend kommt es darauf an, dass der Mieter sich ernsthaft und energisch um die Beschaffung einer Ersatzwohnung bemüht hat. Randnummer 86 Daran fehlt es hier, worauf schon die Klägerin im Schriftsatz vom 29. April 2020 hingewiesen hat. Die Beklagten haben nicht ausreichend vorgetragen, geschweige denn unter Beweis gestellt, dass sie alle ihnen persönlich und wirtschaftlich zumutbaren Schritte unternommen haben, um eine neue Wohnung zu beschaffen. Hierzu hätten sie substantiiert vortragen müssen, welche Bemühungen sie seit dem Ausspruch der Kündigung unternommen haben, um angemessen Ersatzwohnraum zu finden. Der Mieter ist verpflichtet, sich mithilfe von Verwandten und Bekannten, öffentlichen und privaten Stellen, unter Inanspruchnahme geeigneter Medien (Zeitungsanzeigen, Internet) ernsthaft und nachhaltig um eine Ersatzwohnung zu bemühen, soweit ihm dies unter Berücksichtigung seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse zuzumuten ist (vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18). Randnummer 87 Die Beklagten haben auch nicht hinreichend dargetan, dass es unmöglich ist, angemessenen Ersatzwohnraum - also ausreichend großen, nicht unbedingt qualitativ gleichwertigen - Wohnraum zu zumutbaren, also für sie preislich tragbaren Bedingungen zu erlangen. Randnummer 88 Insoweit genügt es nicht, auf den angespannten Berliner Wohnungsmarkt, die Höhe ihrer aktuellen laufenden Einkünfte (zusammen über 2.800,- Euro) und ihren in absehbarer Zeit zu erwartenden Ruhestand zu verweisen. Randnummer 89 Es ist zwar gerichtsbekannt, dass gerade im Niedrigpreissegment in B. Wohnungsnot herrscht. Schon aus der Kappungsgrenzenverordnung vom 7. Mai 2013, der gemäß § 577a Abs. 2 S. 2 BGB ergangenen Verordnung vom 13. August 2013, der Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 und zuletzt dem MietenWoG Bln ergibt sich, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin besonders gefährdet ist (vgl. Urteil des LG Berlin vom 9. Mai 2018 zu 64 S 176/17). D. h. aber nicht, dass der Wohnungsmarkt derart angespannt ist, dass er praktisch nicht mehr existiert. Die Angebote auf den entsprechenden Internet-Plattformen zeigen, dass ungeachtet der Mangellage in B. weiterhin Wohnraum zur Vermietung - nicht nur im oberen Preissegment - zur Verfügung steht. Eine Beweislastumkehr dahingehend, dass der Vermieter die Möglichkeit zur Anmietung einer angemessenen Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter nachweisen müsste, ist daher nicht geboten (vgl. Urteil des LG Berlin vom 9. März 2018 zu 63 S 67/16). Randnummer 90 h. Die vergleichsweise niedrige Miete für die jetzige Wohnung der Beklagten begründet grundsätzlich kein berechtigtes Interesse an ihrem Verbleib in der Wohnung. Anders ist es nur unter ganz besonderen Umständen, etwa wenn die niedrige Miete ein Ausgleich für Investitionen oder Leistungen des Mieters darstellt. Solche Umstände sind hier nicht ersichtlich (vgl. Beschluss des Verfassungsgerichtshofs des Landes Berlin vom 16. Mai 2002 zu 124/01; Urteil des LG Berlin vom 18. Dezember 2019 zu 64 S 91/18). Randnummer 91 4. Selbst wenn die Kündigung vom 23. Mai 2019 nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt hätte, wäre dieses jetzt aufgrund der weiteren Kündigung der Klägerin vom 9. April 2020 nach § 543 Abs. 1 BGB beendet. Randnummer 92 Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wobei ein solcher Grund vorliegt, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Randnummer 93 Das ist hier der Fall. Randnummer 94 Unstreitig hat der Beklagte zu 1. die Klägerin gegenüber dem Installateur, Herrn W., als „ Hexe “ bezeichnet bzw. sie mit einer „ bösen Hexe im Märchenland “ verglichen. Randnummer 95 Dies stellt eine Schmähung und eine üble Nachrede dar. Randnummer 96 Das muss sich die Klägerin auch unter Berücksichtigung der durch ihre Kündigung und die Probleme der Beklagten mit der Warmwasserversorgung emotional belasteten Situation nicht gefallen lassen (vgl. Urteil des LG Leipzig vom 11. Januar 2002 zu 14 S 6332/01). Randnummer 97 Eine Abmahnung ist nach § 543 Abs. 3 S. 2 BGB nicht erforderlich gewesen, zumal der Beklagte zu 1. es ersichtlich nicht für notwendig gehalten hat, die Klägerin um Entschuldigung zu bitten oder Reue zu zeigen. Randnummer 98 II. Die Klägerin kann ihr Herausgabeverlangen auch auf § 985 BGB stützen. Nach dieser Vorschrift kann der Eigentümer von dem Besitzer die Herausgabe verlangen. Randnummer 99 Dies gilt nach § 986 Abs. 1 S. 1 BGB zwar nicht, wenn der Besitzer dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. Randnummer 100 Das ist hier aber nach der wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses nicht mehr der Fall. Randnummer 101 III. Das Gericht hat den Beklagten zur Vermeidung von Obdachlosigkeit eine Räumungsfrist im Sinne des § 721 Abs. 1 ZPO bis zum 31. Oktober 2020 bewilligt. Randnummer 102 C. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Randnummer 103 D. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001434950 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Verfahrensgang vorgehend AG Wiesbaden, 19. Mai 2016, 91 C 4027/15 nachgehend BGH, 21. August 2018, VIII ZR 186/17 Tenor Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 19.05.2016 abgeändert. Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im 2. Obergeschoss des Gebäudes 65193 Wiesbaden nebst 2 Kellerräumen zu räumen und an den Kläger herauszugeben. Die Beklagten haben die Kosten erster und zweiter Instanz zu tragen. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 28.02.2018 gewährt. Das Urteil ist wegen der Räumung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 8.000,00 € abwenden, wenn nicht zuvor der Kläger Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Wegen der Kosten ist das Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird zugelassen. Gründe Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung zur Nutzung als Ferien- und Zweitwohnung. Der Kläger ist Nießbrauchsberechtigter der Liegenschaft in Wiesbaden. Eigentümer sind seine erwachsenen Kinder. Bei der Liegenschaft handelt es sich um ein älteres Haus mit 4 Wohnungen in 4 Geschossen in sehr bevorzugter Lage unmittelbar in der Nähe des Wiesbadener Nerotals. Der Beklagte bewohnt das zweite Obergeschoss mit 5 Zimmern, Küche, Bad, Gäste-WC und Wintergarten seit Juli 1993. Der Beklagte verfügt selbst über Immobilienbesitz im Nerotal und in Biebrich. Der Kläger sowie seine Kinder haben ihren Lebensmittelpunkt in Helsinki und verfügen auch über Ferienwohnungen in Hanko in Finnland. Die Mutter des Vaters des Klägers stammt aus Wiesbaden. Der Vater des Klägers lebte selbst einige Jahre in Wiesbaden. Die streitgegenständliche Liegenschaft stammt aus dem Wiesbadener Zweig der Familie des Klägers und seiner Kinder und gelangte im Wege der Erbfolge schließlich an die Kinder des Klägers. Der Kläger hatte bereits 2011 eine Eigenbedarfskündigung der hiesigen Wohnung ausgesprochen, ebenfalls mit der Begründung die Wohnung für gelegentliche Aufenthalte seiner Kinder und deren Familien in Wiesbaden benutzen zu wollen. In dem Verfahren 92 C 6828/10 (41) des Amtsgerichts Wiesbaden/ 3 S 35/12 des Landgerichts Wiesbaden wurde das Räumungsbegehren jedoch mit der Begründung abgewiesen, weil während des Rechtsstreits eine andere gleichgroße Wohnung in dem Anwesen frei geworden war. Der Kläger und die Familien seiner Kinder nutzen derzeit zwei Wohnungen in dem Anwesen. Nachdem die Familien der Kinder des Klägers weiter gewachsen waren, kündigte der Kläger mit Kündigung vom 29.08.2014 die streitgegenständliche Wohnung erneut zum 01.09.2015 wegen Eigenbedarfs "um die Aufenthalte der Familien seiner Kinder in Wiesbaden sicherzustellen." Die Familien seiner 3 Kinder bestehen aus 6 Erwachsenen und inzwischen 6 Kindern. Das Amtsgericht hat mit Urteil vom 19.05.2016 die Klage abgewiesen mit der Begründung, dass die beabsichtigte Nutzung für wenige Wochen im Jahr keine Nutzung zu Wohnzwecken darstelle. Gegen das am 23.05.2016 zugestellte Urteil hat der Kläger am 08.06.2016 Berufung eingelegt und diese am 21.07.2016 begründet. Der Kläger verfolgt seinen erstinstanzlichen Räumungsantrag weiter. Der Beklagte verteidigt das amtsgerichtliche Urteil. Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 18.11.2016 (Bl. 139 d.A.) durch Vernehmung der Kinder des Klägers. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 12.05.2017 verwiesen (Bl. 178 ff d.A.) Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung hat auch in der Sache Erfolg. Entgegen der vom Amtsgericht vertretenen Auffassung kann allein mit dem Argument, die nur wenige Wochen im Jahr währende Nutzung als Ferienwohnung sei keine Nutzung zu Wohnzwecken, der berechtigte Eigenbedarf nicht entfallen. Nach den vom BGH und Bundesverfassungsgericht aufgestellten Grundsätzen und dem Ergebnis der Beweisaufnahme kann hier noch von einem angemessenen Wohnbedarf des Klägers für seine weitere Familie ausgegangen werden. Voraussetzung für die Geltendmachung von Eigenbedarf sind dabei vernünftige und nachvollziehbare Gründe. Nicht erforderlich ist, dass der Vermieter einen Mangel an Wohnraum hat oder ob er bereits eine andere Wohnung besitzt und diese nicht aufgeben will. Die Begründung des Lebensmittelpunktes in der streitgegenständlichen Wohnung ist dafür gerade nicht erforderlich, sondern auch ein zeitlich begrenzter Bedarf an einer Wohnung kann die Voraussetzung der Eigenbedarfskündigung erfüllen (BVerfG 1 BvR 2851/13 vom 23.04.2014, Rnr. 27 - 30). Der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf ist daher nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen. Grundsätzlich ist es dabei Sache des Einzelnen, welchen Wohnbedarf er für sich und seine Angehörigen für angemessen hält. (BVerfG 1 BvR 792/83, vom 08.01.1985, Rnr. 25) Rechtsmissbräuchlich ist dabei nicht schon ein überhöhter, sondern allenfalls ein weit überhöhter Wohnbedarf (BGH VIII ZR 166/14 Urteil vom 04.03.2014). Dabei ist der Nutzungswille des Vermieters für sich oder seine Angehörige grundsätzlich zu achten und auch, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich und seine Angehörigen als angemessen ansieht. Ausreichend sind ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe. (BGH o.a. Rnr. 14 f) Die umfassende Würdigung der Gesamtumstände des Einzelfalles und das Ergebnis der Beweisaufnahme einschließlich des Lebensentwurfs, der Lebensplanung und der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Bedarfspersonen können hier gerade nicht einen rechtsmissbräuchlich weit überhöhten Wohnbedarf des Klägers begründen. Die Familienhistorie ist insoweit unbestritten und auch durch die Beweisaufnahme bestätigt. Danach ist das Haus für den Kläger und seine Familie nicht irgendein Haus, sondern es stammt aus Familienbesitz und ist damit gerade Ausdruck der Verbundenheit des Klägers und der Familie seiner Kinder mit der Stadt Wiesbaden und dem Wiesbadener Zweig seiner Familie. Zwar haben die Kinder des Klägers lediglich bestätigt, eher nur 2-mal im Jahr für 1 - 2 Wochen in Wiesbaden zu sein. Dies genügt aber den oben genannten Kriterien, um einen Rechtsmissbrauch zu verneinen. Denn alle Kinder haben übereinstimmend ausgesagt, schon aus ihrer eigenen Kindheit herrührend, eine starke Verbundenheit mit Wiesbaden zu haben und dies auch ihren Kindern weitergeben zu wollen, wobei gerade der Aufenthalt in Wiesbaden in einem Haus für intensive enge Zusammenkünfte der Familie geeignet sind. Die Aussagen der Zeugen wurden auch von der Beklagtenseite letztlich nicht angezweifelt. Sie fanden auch ihre Bestätigung in nicht unerheblichen Deutschkenntnissen, so dass die Vernehmung zum erheblichen Teil ohne Dolmetscher möglich war. Auch der fehlende Eifer der Darstellung einer zeitlich längeren Nutzung zu Familienferienanlässen, lässt ernsthafte Zweifel an der Wahrheit der Aussagen nicht aufkommen. Vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Verhältnisse und der Größe der Familie, sowie der besonderen Verbundenheit zu Wiesbaden im allgemeinen, als auch zu dem streitgegenständlichen Haus selbst, lassen den Wunsch des Klägers, das Haus weitgehend für sich und seine Kinder selbst zu nutzen, aus Sicht des Klägers als vernünftig und nachvollziehbar erscheinen. Zwei große Wohnungen erscheinen im Übrigen auch zu Ferienzwecken für insgesamt bis zu 12 Personen nicht als weit überhöhter Wohnbedarf. Anders als in dem vorausgegangenen Verfahren 92 C 6828/10 (41) des Amtsgerichts Wiesbaden/ 3 S 35/12 des Landgerichts Wiesbaden kann der Kläger in diesem Verfahren auch nicht auf eine vergleichbare im gleichen Haus freigewordene Wohnung verwiesen werden. Außerdem ist inzwischen die Familie weiter gewachsen. Die frühere Entscheidung steht also der jetzigen nicht entgegen. Schließlich hat der Beklagte auch selbst keinen Härtefall nach § 574 BGB geltend gemacht. Nur insoweit könnten im Übrigen die besonderen Umstände des Beklagten Berücksichtigung finden. (Vgl. auch BvR 792/83 und BGH o.a. Rnr. 15) Hier ist es sogar so, dass der Beklagte selbst über eigenes Immobilieneigentum in Wiesbaden verfügt und auch deswegen nicht zwingend auf den Wohnraum angewiesen ist. Hier stehen offensichtlich lediglich die emotionalen Interessen des Klägers und seiner Familie an dem alten Familienhaus einerseits und das Interesse des Beklagten an einer schönen und insoweit noch günstigen Wohnung, die er schon seit vielen Jahren nutzt, andererseits gegenüber, wobei aber das grundgesetzlich geschützte abgeleitete Eigentumsrecht des Klägers den Vorgang haben muss. Eine willkürliche oder nicht nachvollziehbare Kündigung liegt gerade nicht vor. Die Revision wurde gleichwohl zugelassen, weil die Frage der Eigenbedarfskündigung zum Zwecke der Nutzung als Ferienwohnung noch nicht explizit entschieden wurde, § 543 ZPO. Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 708 Nr. 7, 709 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190006636 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

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Ist ein vorformulierter Vertragsbestandteil von den Parteien, obwohl nach der Gestaltung als Lückentext hierfür vorgesehen, nicht ausgefüllt worden, so wird die dort getroffene Regelung mangels Einigung regelmäßig nicht Bestandteil des Vertrages.(Rn.31) 2. Werden in zwei unterschiedlichen Exemplaren, von denen eines beim Vermieter und eines beim Mieter verbleibt, die nach der Gestaltung hierfür vorgesehen Felder teilweise unterschiedlich ausgefüllt, kann sich im Einzelfall ein übereinstimmend gewollter Erklärungsgehalt nach den allgemeinen Auslegungsgrundsätzen gleichwohl eindeutig ermitteln lassen.(Rn.36)(Rn.44) Verfahrensgang vorgehend AG Kenzingen, 17. Dezember 2019, 2 C 73/19 Tenor 1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Kenzingen vom 17.12.2019, Az. 2 C 73/19, wird zurückgewiesen. 2. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Kenzingen ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. 4. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.08.2020 gewährt. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Die Kläger verlangen von der Beklagten die Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung. Randnummer 2 Am 20.03.2013 schlossen die Parteien zum 01.04.2013 einen Mietvertrag über eine im Anwesen in der B. Straße … in H. belegene Wohnung. Randnummer 3 Das bei Vertragsschluss von den Parteien verwendete Mietvertragsformular ist zweifach ausgefüllt worden. Ein Exemplar verblieb bei den Klägern, eines bei der Beklagten. Randnummer 4 In dem von den Klägern in Kopie vorgelegten Formular, welches die Unterschrift beider Seiten trägt, findet sich folgende Eintragung (AS I 5): Randnummer 5 In der von der Beklagten vorgelegten Fassung, welche nur von den Klägern unterzeichnet wurde, findet sich die Eintragung im weiter unten liegenden Feld (AS I 97): Randnummer 6 Unter dem 01.09.2017 kündigten die Kläger das Mietverhältnis und machten Eigenbedarf für ihren frisch verheirateten Sohn geltend (AS I 29), der mit seiner Ehefrau bei den Klägern wohnt. Randnummer 7 Im Frühjahr 2018 kam es außerdem zu einem Rechtsstreit über eine Mieterhöhung der durch eine Klagerücknahme der hiesigen Kläger am 21.08.2018 beendet wurde (AS I 87 f.). Randnummer 8 Als die Ehefrau des Zeugen L. G. schwanger wurde, kündigten die Kläger erneut wegen Eigenbedarfs unter dem 20.10.2018 zum 28.02.2019. Wegen der Einzelheiten wird auf das erstinstanzlich durch die Kläger als Mehrdruck vorgelegte Kündigungsschreiben Bezug genommen (AS I 37). Randnummer 9 Mit Schreiben vom 20.02.2019 erhob die Beklagte Sozialwiderspruch (AS I 33-35; B 4: AS 81-83), weil es ihr nicht möglich sei, angemessenen Ersatzwohnraum zu finden. Randnummer 10 Das Amtsgericht Kenzingen hat der Klage mit Urteil vom 17.12.2019 stattgegeben und eine Räumungsfrist bis zum 31.03.2020 gewährt. Dabei hat das Amtsgericht im Wesentlichen ausgeführt, dass die Kündigung den formellen Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB genüge, obwohl der Name des Sohnes nicht genannt wurde, und dass die Kläger das tatsächliche Bestehen des Eigenbedarfs bewiesen hätten. Ein Kündigungsverzicht sei nicht vereinbart worden. Die Kündigung sei auch nicht rechtsmissbräuchlich wegen der von der Beklagten eingewandten Vorhersehbarkeit des Eigenbedarfs. Im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung sei schließlich ein Überwiegen des klägerischen Interesses an der Erlangung der Wohnung festzustellen. Randnummer 11 Mit der hiergegen am 17.01.2020 eingelegten und nach entsprechender Fristverlängerung am 20.03.2020 begründeten Berufung verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter. Randnummer 12 Die Beklagte ist insbesondere der Ansicht, die Kläger hätten aufgrund der im von der Beklagten vorgelegten Vertragsformular (B 1) enthaltenen Eintragung unter der Überschrift „Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit wechselseitigem Kündigungsverzicht“ wirksam auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet. Randnummer 13 Die Kündigung sei überdies jedenfalls rechtsmissbräuchlich, weil der angeführte Eigenbedarf bei Mietvertragsabschluss jedenfalls vorhersehbar gewesen sei, worüber die Beklagte hätte aufgeklärt werden müssen. Randnummer 14 Weiter meint die Beklagte, dass die Bedarfsperson, für die Eigenbedarf geltend gemacht wurde, im Kündigungsschreiben vom 20.10.2018 nicht hinreichend individualisiert worden sei, da Eigenbedarf für einen in dem Haushalt der Kläger lebenden Sohn und dessen Ehefrau geltend gemacht wurde, ohne diesen namentlich zu bezeichnen. Randnummer 15 Schließlich sei der Sozialwiderspruch der Beklagten beachtlich, weil sie trotz bereits unternommener erheblicher Bemühungen nicht in der Lage sei, angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu finden. Aufgrund dessen liege eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 2 BGB vor, weshalb der Beklagten ein Anspruch auf Verlängerung des Mietverhältnisses zustehe. Randnummer 16 Die Beklagte beantragt: Randnummer 17 Auf die Berufung wird das Urteil des Amtsgerichts Kenzingen vom 17.12.2019, Az. 2 C 73/19, aufgehoben und die Klage abgewiesen. Randnummer 18 Die Kläger beantragen, Randnummer 19 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 20 Sie verteidigen das erstinstanzliche Urteil. Randnummer 21 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird Bezug genommen auf die Ausführungen in dem angefochtenen Urteil des Amtsgerichts Kenzingen vom 17.12.2019 und die wechselseitigen Schriftsätze beider Instanzen. Randnummer 22 Von einer Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird im Übrigen nach den §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen. II. Randnummer 23 Die zulässige Berufung ist in der Sache unbegründet. Das Amtsgericht hat richtig entschieden. Die Angriffe der Berufung rechtfertigen keine andere Entscheidung. Randnummer 24 Den Klägern steht der klageweise geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung gem. § 546 Abs. 1 BGB zu. Denn der Mietvertrag mit der Beklagten ist durch die auf Eigenbedarf gestützte ordentliche Kündigung vom 20.10.2018 beendet worden. Randnummer 25 1. Zutreffend geht das Amtsgericht zunächst davon aus, dass das Schreiben der Kläger vom 20.10.2018 den an eine Kündigung zu stellenden formellen Anforderungen genügt. Randnummer 26 Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung namentlich voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind (BGH, Urt. v. 30.04.2014, VIII ZR 284/13, juris Rdn. 7). Randnummer 27 Im Falle einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter die Personen bezeichnen, für die die Wohnung benötigt wird. Lässt sich die Bedarfsperson aus der Kündigungserklärung selbst nicht auch nur annähernd ermitteln, ist die Kündigung aus formellen Gründen unwirksam. Die namentliche Nennung der Bedarfsperson wird man allerdings nur dann fordern können, wenn keine eindeutige Kenntnis auf Seiten des Mieters anzunehmen ist oder die Bedarfsperson nicht sonst näher bezeichnet ist (vgl. zu den Einzelheiten: Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 573 Rdn. 224). Randnummer 28 Im Streitfall findet sich in der Kündigung vom 20.10.2018 (AS I 37) derjenige Sohn als Bedarfsperson bezeichnet, der im September des Jahres 2017 frisch verheiratet war und sowohl zuvor als auch in der Folge mit den Klägern in einer Wohnung lebte. Dies ist eindeutig der Zeuge L. G., der damit jedenfalls identifizierbar ist, obwohl er nicht namentlich genannt wird. Randnummer 29 2. Die Parteien haben keinen Kündigungsausschluss vereinbart, der zur Unwirksamkeit der Kündigung vom 20.10.2018 führt. Randnummer 30 a) Das Recht zur Kündigung wurde insbesondere nicht durch die im Mietvertragsformular in § 2 Nr. 2 S. 2 enthaltene Regelung ausgeschlossen. Randnummer 31 Vorformulierte Vertragsbestandteile werden nur dann Vertragsinhalt, wenn sie von den Parteien bewusst und gewollt einbezogen werden (§ 305 Abs. 2 BGB). Ist eine Klausel von den Parteien, obwohl nach der Gestaltung hierfür vorgesehen, nicht ausgefüllt worden, so wird die dort getroffene Regelung mangels Einigung nicht Bestandteil des Vertrages (Hannemann, in: Hannemann/Wiegner, Mietrecht, 5. Aufl. 2019, § 10 Rdn. 48 m.w.N.). Randnummer 32 Im Streitfall ist der im Formular zum Kündigungsverzicht enthaltene Satz in § 2 Nr. 2 S. 2 sowohl in dem von den Klägern als auch in dem von der Beklagten vorgelegten Exemplar nicht ausgefüllt, obwohl ein zum Ausfüllen vorgesehenes Feld über die Befristung des Kündigungsverzichts vorhanden ist und der einschlägige Satz ohne eine Eintragung unvollständig bleibt. Bereits durch diese Auslassung haben sich die Parteien isoliert betrachtet dazu entschieden, die genannten Kündigungsmöglichkeiten überhaupt nicht einzuschränken. Randnummer 33 b) Aber auch mit Augenmerk auf die weiteren Textteile ergibt sich aus der maßgeblichen Sicht eines objektiven Dritten bei vernünftiger Beurteilung nicht die Vereinbarung eines Kündigungsverzichts. Randnummer 34 Zwar ist der Beginn des Mietverhältnisses mit der Datumsangabe „01.04.2013“ in der von der Beklagten vorgelegten Fassung unter der Überschrift „Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit wechselseitigem Kündigungsverzicht“ anders als in dem bei den Klägern verbliebenen Exemplar unter der darüber befindlichen Variante „Mietvertrag auf unbestimmte Zeit“ eingetragen. Randnummer 35 Dies genügt angesichts der im zu entscheidenden Einzelfall gegebenen Umstände aber entgegen der Berufung nicht dafür, von der Vereinbarung eines unbefristeten Kündigungsverzichts auszugehen. Randnummer 36 Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zu Grunde zu legen sind (vgl. nur: BGH, Urt. v. 25.01.2006, VIII ZR 3/05, juris Rdn. 16 m.w.N.). Randnummer 37 Schon unter Berücksichtigung des im Formular direkt an den unvollständig gebliebenen Satz angeschlossenen, fett gesetzten Hinweises – solcher Fettsatz findet sich im Fließtext des Formulars nur an wenigen Stellen –, dass der einzutragende Zeitraum vier Jahre nicht überschreiten dürfe, spricht der objektive Inhalt der in Rede stehenden Textpassage bei der gebotenen verständigen Würdigung gegen die Vereinbarung eines dieser Anweisung zuwiderlaufenden unbefristeten Kündigungsverzichts. Es ist fernliegend, davon auszugehen, dass die Parteien in einem Satz etwas vereinbaren wollen, was im nächsten Satz für rechtlich unmöglich erklärt wird. Randnummer 38 Zudem stehen die jeweils tatsächlich ausgefüllten Sätze des Formulars der beiden Exemplare nicht einmal in inhaltlichem Widerspruch zueinander. So heißt es bei den Klägern (AS I 5): Randnummer 39 „Das Mietverhältnis beginnt am 01.04.2013. Es läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ordentlich (vgl. § 17 Ziff. 1) gekündigt werden.“ Randnummer 40 Bei den Beklagten lautet der mit demselben Datum versehene Satz (AS I 97): Randnummer 41 „Das Mietverhältnis beginnt am 01.04.2013 und läuft auf unbestimmte Zeit.“ Randnummer 42 So ist der nach den vorhandenen Eintragungen übereinstimmend gewollte Erklärungsgehalt seinem objektiv ermittelbaren Sinn folgend dahin auszulegen, dass die Parteien sich schlicht über einen am 01.04.2013 beginnenden Mietvertrag auf unbestimmte Zeit einig wurden. Anders sind die Erklärungen im zu entscheidenden Einzelfall von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise nicht zu verstehen. Randnummer 43 c) Nichts anderes ergibt sich vor dem Hintergrund der sogenannten Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB. Randnummer 44 Diese Vorschrift betrifft allein die im Streitfall nach dem Vorstehenden nicht gegebene Situation eines offenen Ergebnisses, bei der sich durch Auslegung kein eindeutiger Erklärungsgehalt einer Klausel ermitteln lässt. Nur für diesen hier nicht vorliegenden Fall einer Unklarheit enthält der § 305 c Abs. 2 BGB dann eine Entscheidung zu Lasten des Verwenders. Randnummer 45 Zu Recht weist das Amtsgericht noch darauf hin, dass die von der Beklagten in erster Instanz angeführte Entscheidung des Landgerichts Berlin (Urt v. 06.12.2017, Az.: 65 S 175/17) eine von der vorliegenden abweichende Sachverhaltskonstellation mit anderen Formulierungen des Vertrages betraf (dort: „[...]“ die Vertragspartner streben ein längerfristiges Mietverhältnis an [...]“), weshalb sich dort ein eindeutiger Inhalt der Vertragsklausel nicht ermitteln ließ, so dass, anders als vorliegend, die Unklarheitenregel des § 305 c Abs. 2 BGB zur Anwendung berufen war (abweichend gelagert auch: BGH, Versäumnisurt. v. 11.12.2013, VIII ZR 235/12, juris Rdn. 13: Wille der Parteien zum längerfristigen Mietverhältnis durch bestimmt vereinbarte Mietdauer dokumentiert). Randnummer 46 d) Ob es sich, was nach den äußeren Umständen naheliegt, bei der Eintragung im Formular der Beklagten um einen bloßen Fehler beim Übertragen vom beiderseits unterzeichneten Exemplar der Kläger handelt, kann nach dem Vorstehenden offenbleiben. Randnummer 47 e) In rechtlicher Hinsicht braucht überdies die Frage nicht entschieden zu werden, ob überhaupt, wovon die Berufung ausgeht, bei einem beidseitigen Kündigungsausschluss der Kündigungsverzicht des Vermieters bindend bleibt, wenn der Kündigungsverzicht des Mieters wegen überlanger Bindung unwirksam ist (hierzu näher: Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 573c Rdn. 23; Rolfs, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2018, § 573c Rdn. 56 f.; Wiek, WuM 2006, 152, 155). Randnummer 48 3. Den Klägern bleibt ihr Kündigungsrecht auch nicht aufgrund rechtsmissbräuchlichen Verhaltens versagt. Randnummer 49 a) Zwar setzt sich ein Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, also ernsthaft in Betracht zieht (BGH, Urt. v. 04.02.2015, VIII ZR 154/14, juris; Urt. v. 04.02.2015, VIII ZR 154/14, juris insbes. Rdn. 19 und 27), die Wohnung alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, so dass die Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam ist, wenn der Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnete, bei Vertragsschluss nicht über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufgeklärt wurde (vgl. auch: BGH, Urt. v. 21.01.2009, VIII ZR 62/08, juris; Urt. v. 20.03.2013, VIII ZR 233/12, juris). Randnummer 50 Im Streitfall tragen die Kläger immerhin mit der Klageschrift vor, sie hätten „die Immobilie in H. hauptsächlich zu dem Zweck erworben, dass ihre Kinder irgendwann eine eigene Wohnung haben würden, wenn sie eine solche benötigten“ (AS I 3). Randnummer 51 b) Doch bedarf es keiner abschließenden Entscheidung, ob die Kläger die Beklagte bei Abschluss des Mietvertrags hierauf hätten hinweisen müssen. Randnummer 52 Denn dem sich nach den vorbezeichneten Grundsätzen widersprüchlich und daher rechtsmissbräuchlich verhaltenden Vermieter bleibt das Kündigungsrecht nicht etwa dauerhaft, sondern nur für einen bestimmten Zeitraum verwehrt (vgl. nur: Fleindl, in: Bub/Treier MietR-HdB, 5. Aufl. 2019, Kapitel IV. Rdn. 144 m.w.N.). Dabei bildet der Zeitraum von vier bis fünf Jahren einen ungefähren Richtwert für die im Einzelfall maßgebliche Frist, innerhalb derer der Vermieter das Mietverhältnis mit Rücksicht auf Treu und Glauben nicht wegen Eigenbedarfs kündigen kann (BGH, Urt. v. 21.01.2009, VIII ZR 62/08, juris Rdn. 18; Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 573 Rdn. 138 m.w.N.; Schönleber, in: Hannemann/Wiegner, Mietrecht, 5. Aufl. 2019, § 28 Rdn. 587 m.w.N.). Allerdings ist auch hier eine Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls erforderlich. So kann eine nach Verletzung der vorvertraglichen Hinweispflicht ausgesprochene Kündigung auch schon vor Ablauf von vier bis fünf Jahren ihren rechtsmissbräuchlichen Charakter verlieren, während in bestimmten Konstellationen, der Vorwurf des treuwidrigen Verhaltens auch länger währen kann (vgl. nur Hinz, in: NK-BGB, 3. Aufl. 2016, § 573 Rdn. 69 m.w.N.). Randnummer 53 Vorliegend waren die Kläger jedenfalls im Zeitpunkt der Kündigungserklärung am 20.10.2018 (AS I 37), fünf Jahre und sieben Monate nach Mietvertragsabschluss (AS I 23/ 111), nach den gegebenen Einzelfallumständen mit ihrer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung nicht mehr wegen Rechtsmissbrauchs ausgeschlossen. Randnummer 54 aa) Hierbei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass, wie das Amtsgericht zu Recht feststellt, den Klägern zumindest der Zeitpunkt der tatsächlichen Eigennutzung im Zeitpunkt der Vermietung unklar war (AS I 398). Randnummer 55 Soweit die Berufung meint, diese Feststellung finde keine Stütze im Parteivortrag, ist durch die Kläger erstinstanzlich mit Schriftsatz vom 22.08.2019 dargelegt worden, dass „bei Abschluss des Mietvertrages [...] in keiner Weise absehbar [war], ob und wann ihr Sohn heiraten und den Wunsch nach einer eigenen Wohnung äußern würde“ (AS I 315). Randnummer 56 Ohne Erfolg wendet sich die Beklagte sodann gegen die amtsgerichtliche Beweiswürdigung. Randnummer 57 Nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO ist das Berufungsgericht grundsätzlich an die Tatsachenfeststellungen des ersten Rechtszuges gebunden (vgl. nur: BGH, Urt. v. 30.11.2004, X ZR 133/03, juris Rdn. 16). Die Bindung des Berufungsgerichts entfällt gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO nur dann, wenn konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit entscheidungserheblicher Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten. Konkrete Anhaltspunkte in diesem Sinn sind alle objektivierbaren rechtlichen oder tatsächlichen Einwände gegen die erstinstanzlichen Feststellungen, aus denen sich Zweifel an ihrer Richtigkeit ergeben; sie können sich unter anderem aus Parteivorbringen ergeben und liegen schon dann vor, wenn aus Sicht des Berufungsgerichts eine gewisse - nicht notwendig überwiegende - Wahrscheinlichkeit dafür besteht, dass im Fall der Beweiserhebung die erstinstanzliche Feststellung keinen Bestand haben wird (st. Rspr.; s. BGH, Beschl. v. 21.03.2018, VII ZR 170/17, juris Rdn. 15). Die bloße Möglichkeit einer anderen Bewertung der Beweisergebnisse reicht hingegen nicht aus, um die erstinstanzliche Beweiswürdigung zu erschüttern (OLG Düsseldorf, Urt. v. 01.07.2016, I-7 U 68/15, juris). Randnummer 58 Nach diesen Grundsätzen hat die Kammer auch in Ansehung der Berufungsbegründung keine ernsthaften Zweifel im oben genannten Sinne an der vom Amtsgericht getroffenen Feststellung, der Zeitpunkt, zu dem der Eigenbedarf eintreten würde, sei den Klägern bei Mietvertragsabschluss unklar gewesen. Randnummer 59 So erklärte der Zeuge S. G., der ältere Sohn der Kläger, es sei zunächst angedacht gewesen, dass er selbst in die Wohnung einziehe. Er habe dann aber ein eigenes Haus gekauft, in dem sich auch die Wohnung befinde, in welche die Kläger mit dem Zeugen L. G., ihrem jüngeren Sohn, eingezogen seien. Dieser gab im Zuge seiner erstinstanzlichen Vernehmung an, sein Eigennutzungswunsch sei erst einige Jahre nach Mietvertragsschluss, nämlich nach seiner Heirat im Jahr 2017 und daraufhin zunehmenden Spannungen im Alltagsleben mit den Eltern entstanden. Dass der Zeitpunkt, zu dem ein etwaiger Eigenbedarf eintreten würde, von den weiteren Entwicklungen über den Verlauf des Mietverhältnisses hin abhing und den Klägern bei Vertragsschluss unbekannt war, hat das Amtsgericht vor dem Hintergrund der widerspruchsfreien Angaben der Zeugen folgerichtig festgestellt. Randnummer 60 bb) Überdies bestand der vom Amtsgericht (nach zutreffender und von der Berufung auch nicht angegriffener Beweiswürdigung) bejahte Eigenbedarf bereits seit über einem Jahr, als die Kündigung unter dem 20.10.2018 (AS I 37) ausgesprochen wurde. Bereits zuvor war eine Eigenbedarfskündigung vom 01.09.2017 (AS I 29) von den Klägern nicht weiterverfolgt worden. Jedenfalls in diesem Zeitpunkt der erneuten Anmeldung des Eigenbedarfs aufgrund der Erwartung eines in der Folge allerdings verstorbenen Säuglings war die Frist verstrichen, innerhalb derer die Kläger das Mietverhältnis mit Rücksicht auf Treu und Glauben nicht wegen Eigenbedarfs kündigen konnten. Randnummer 61 4. Dass die Eigenbedarfskündigung eine bloße Sanktion für Angriffe der Beklagten auf ein Mieterhöhungsverlangen und auf Nebenkostenabrechnungen darstelle (AS I 75) und deshalb treuwidrig sei, wird von ihr zweitinstanzlich nicht mehr geltend gemacht. Zu Recht kam das Amtsgericht überdies zu dem Ergebnis, dass Anhaltspunkte hierfür weder dargetan noch sonst ersichtlich sind; zumal bereits die erste, nicht weiter verfolgte Eigenbedarfskündigung vom 01.09.2017 (AS I 29) diesen vermeintlich anlassgebenden Ereignissen zeitlich vorgelagert war. Randnummer 62 5. Das mithin inzwischen beendete Mietverhältnis ist auch nicht auf den Widerspruch der Beklagten gemäß den §§ 574, 574a BGB befristet oder unbefristet fortzusetzen. Die Beklagte kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass der Verlust der Wohnung für sie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der Interessen der Kläger nicht gerechtfertigt werden könne. Randnummer 63 Zutreffend hat das Amtsgericht einen Anspruch der Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen nicht zu beschaffenden angemessenen Ersatzwohnraums zu zumutbaren Bedingungen (§ 574 Abs. 2 BGB) verneint. Randnummer 64 Eine Ersatzwohnung ist angemessen, wenn sie im Vergleich zu der bisherigen Wohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und sie finanziell für ihn tragbar ist. Dabei sind die Lebensführung des Mieters und seine persönlichen und finanziellen Lebensverhältnisse maßgebend. Die Wohnung muss allerdings dem bisherigen Wohnraum weder hinsichtlich ihrer Größe, ihres Zuschnitts oder ihrer Qualität noch nach ihrem Preis vollständig entsprechen (BGH, Urt. v. 22.05.2019, VIII ZR 180/18, juris Rdn. 50 m.w.N.). Randnummer 65 Gemessen daran hat das Amtsgericht die Feststellung zu Recht nicht getroffen, dass eine Wohnung, in welcher die Beklagte als Einzelperson leben kann, nicht zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen ist, weil ein solcher Wohnraum auch in der näheren Umgebung von H. überhaupt nicht zur Verfügung steht, die Beklagte nicht über die hierfür erforderlichen finanziellen Mittel verfügt oder sonstige beachtliche Gründe sie an einer Anmietung einer angemessenen Wohnung hindern. Randnummer 66 Die Beklagte verfügt ausweislich ihrer Selbstauskunft bei Mietvertragsabschluss über ein Gesamtnettoeinkommen von 1.100,00 €. Randnummer 67 Die Anstrengungen, welche die Beklagte unternahm, um angemessenen Ersatzwohnraum zu finden, sind in der eingereichten, handschriftlich kommentierten Zusammenstellung von Annoncen dokumentiert (AS I 121-305). Dass die Beklagte in der bislang verstrichenen Zeit erfolglos hinreichende Anstrengungen unternommen hätte, um angemessenen Ersatzwohnraum zu finden, lässt sich allein anhand dieser Auflistung allerdings nicht feststellen. Hierin ist dem Amtsgericht zuzustimmen. Nur ganz vereinzelt lässt sich der Auflistung entnehmen, warum die Wohnungssuche jeweils erfolglos blieb. Auch mit der Berufung führt die Beklagte nicht näher aus, inwiefern sie sich überhaupt um die aufgelisteten Wohnungen bemühte und woran ihre Bewerbungen scheiterten und ob sie überdies einen Makler eingeschaltet, den Radius ihrer Suche geographisch erweitert oder auch auf ausreichend großzügig geschnittene Einzimmerwohnungen erstreckt hätte, oder was sie hieran jeweils hinderte. III. Randnummer 68 Gemäß § 721 Abs. 1 ZPO war der Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 31.08.2020 zu gewähren. Randnummer 69 Mit der Möglichkeit der Gewährung einer Räumungsfrist mildert der § 721 ZPO die Schwierigkeiten des Übergangs aus dem beendeten Mietverhältnis, insbesondere bei der Wohnungssuche. In der Corona-Krise hat diese Intention besondere Bedeutung, da es eine Vielzahl von Berichten gibt, wonach der Wohnungsmarkt jedenfalls in der Zeit des mittlerweile beendeten sog. Shutdowns weitgehend zum Erliegen gekommen ist. Die Chance, Ersatzwohnraum zu finden, ist bei ohnehin vielfach angespannten Wohnungsmärkten nochmals gesunken (vgl. zum Ganzen näher: Streyl, in: Schmidt, COVID-19, Rechtsfragen zur Corona-Krise, 1. Aufl. 2020, Rdn. 112-119). Bei der Entscheidung über die Räumungsfrist hat eine Abwägung der Gläubiger- und Schuldnerinteressen im Einzelfall zu erfolgen (vgl. nur: Herget, in: Zöller, ZPO, 33. Aufl. 2020, § 721 Rdn. 6). Randnummer 70 Vorliegend war dabei insbesondere zu berücksichtigen, dass die Beklagte ihren Zahlungspflichten, soweit ersichtlich, stets nachkommt. Das Mietverhältnis bestand immerhin über einen Zeitraum von über fünf Jahren. Andererseits bestehen bei den Klägern beengte räumliche Verhältnisse. Für einen begrenzten Zeitraum von noch 2 Monaten kann den Klägern das Verbleiben der Beklagten vor diesem Hintergrund gleichwohl noch zugemutet werden. Eine weitergehende Räumungsfrist wäre den Klägern allerdings nicht mehr zumutbar. IV. Randnummer 71 Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidungen zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruhen auf den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Randnummer 72 Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO) liegen nicht vor. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001433252 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Der Begründungspflicht in einem Kündigungsschreiben für eine ordentliche Kündigung des Wohnraummietverhältnisses ist nach § 573 Abs. 3 S. 1 Genüge getan, wenn der Kündigungsgrund so genau bezeichnet ist, dass er identifiziert und von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann.(Rn.35) 2. Eine teilrechtsfähige Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen.(Rn.41) 3. Die Anforderungen an die Beachtlichkeit eines Eigennutzungswunsches sind nach dem Gesetz gering. Es genügt der ernsthafte, auf vernünftige, nachvollziehbare, der Rechtsordnung nicht widersprechende Erwägungen gestützte Nutzungswunsch.(Rn.46) Verfahrensgang nachgehend LG Berlin 63. Zivilkammer, 17. Dezember 2021, 63 S 133/20, Urteil Tenor 1. Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm innegehaltene Wohnung im Hause S. Straße, ... B., Vorderhaus, 3. OG links, bestehend aus 3 Zimmern nebst Küche, Korridor, Bad, Loggia und dem Kellerraum gegenüber der Kellertreppe 1. links, beschriftet mit dem Namen „O. “, zu räumen und in geräumten Zustand an die Klägerin herauszugeben. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Oktober 2020 bewilligt. 3. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung aus dem Tenor zu 1. durch Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,- Euro abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet, und die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils beizutreibenden Betrags leistet. Tatbestand Randnummer 1 Mit schriftlichem Mietvertrag vom 11. Dezember 2003 mietete der jetzt _ Jahre alte Beklagte auf unbestimmte Zeit ab dem 1. Februar 2004 eine 3-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von 97,53 m² ( davon 62,73 m² beheizbar ) im 3. Obergeschoss links des auf dem Grundstück S. Straße, ... B. errichteten Mehrfamilien-Wohnhauses von der damaligen Eigentümerin des Grundstücks, der W. Wohnungsbaugesellschaft in B. mbH. Randnummer 2 Unter § 12 Abs. 3 ist in dem Mietvertrag geregelt: „ Das Wohnungsunternehmen wird von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht kündigen. Es kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens gemäß § 573 BGB eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen.“ Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des Mietvertrages in Kopie in Anlage K 1 zur Klageschrift, Bl. 7ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 3 In einem Nachtrag zum Mietvertrag traf die W. Wohnungsbaugesellschaft in B. mbH mit dem Beklagten die Vereinbarung: „ Der Vermieter verpflichtet sich, den Mietvertrag nicht unter Berufung auf berechtigte Interessen an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ( Eigenbedarf ) und § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ( wirtschaftliche Verwertung ) innerhalb von 10 Jahren nach dem 31. Dezember 2004 zu kündigen. Im Übrigen bleiben die Bestimmungen des Mietvertrages weiterhin in Kraft.“ Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der Vereinbarung in Kopie in Anlage K 7 zum Schriftsatz der Klägerin vom 16. Januar 2020, Bl. 68 d. A., Bezug genommen. Randnummer 4 Später erwarb die Klägerin die Immobilie und wurde als Eigentümerin im Grundbuch von S. eingetragen. Randnummer 5 Mit Schreiben vom 1. März 2019 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum Ablauf des 30. November 2019 wegen Eigenbedarfs zugunsten des Bruders ihrer Gesellschafterin und Schwagers ihres Gesellschafters, Herrn M. W., der am 1. Juni 2019 eine Stelle bei der Firma C. B. B. P. Aktiengesellschaft im s. antreten und nach Beendigung der Probezeit und Übergang des Arbeitsverhältnisses in ein unbefristetes am 30. November 2019 mit seiner Frau und den beiden jüngeren - 9 und 14 Jahre alten - Kindern auf Dauer nach B. ziehen werde. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 2 zur Klageschrift, Bl. 16 d. A., und den Anstellungsvertrag vom 28. März 2019 nebst Zusatzvereinbarung in Anlage K 3 und K 4 zur Klageschrift, Bl. 17ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 6 Die Nettokaltmiete für die Wohnung lag zu diesem Zeitpunkt bei 413,53 € monatlich. Randnummer 7 Mit Schreiben des B. Mietervereins vom 19. September 2019 widersprach der Beklagte der Kündigung. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 5 zur Klageschrift, Bl. 21 d. A., Bezug genommen. Randnummer 8 Herr W. und die Firma C. B. B. P. Aktiengesellschaft im s beendeten das Anstellungsverhältnis des Herrn W. mit Ablauf der Probezeit. Randnummer 9 Die Klägerin behauptet, der Bruder ihrer Gesellschafterin und Schwager ihres Gesellschafters, Herrn M. W., habe sich nunmehr in B. mit einer Agentur für O. selbstständig gemacht und wolle - falls der Bund D. O. damit einverstanden sei - eine Geschäftsstelle dieses Verbandes in B. als H. eröffnen; dafür habe er bereits als Untermieter einen Büroraum in der F. Straße angemietet; er bewohne zur Zeit noch ein Zimmer im C.-H. Weg in ... B. zur Untermiete und beabsichtige weiterhin schnellstmöglich mit seiner Frau und den beiden jüngeren Kindern auf Dauer nach B. in die Wohnung des Beklagten zu ziehen. Randnummer 10 Sie ist der Auffassung, die Regelung in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages sei durch die Nachtragsvereinbarung vom 6. Dezember 2004 abgelöst worden; außerdem habe die Klägerin auch ein wichtiges berechtigtes Interesse im Sinne dieser Klausel daran, die Wohnung dem Bruder ihrer Gesellschafterin und Schwager ihres Gesellschafters, Herrn M. W., zu überlassen, damit dieser an seiner neuen beruflichen Wirkungsstätte wieder mit seiner Familie zusammenwohnen könne. Randnummer 11 Die Klägerin beantragt, Randnummer 12 den Beklagten zu verurteilen, die von ihm innegehaltene Wohnung im Hause S. Straße, ... B., Vorderhaus, 3. OG links, bestehend aus 3 Zimmern nebst Küche, Korridor, Bad, Loggia und dem Kellerraum gegenüber der Kellertreppe 1. links, beschriftet mit dem Namen „O. “, zu räumen und in geräumten Zustand an sie herauszugeben. Randnummer 13 Der Beklagte beantragt, Randnummer 14 die Klage abzuweisen, Randnummer 15 hilfsweise Randnummer 16 festzustellen, dass sich das Mietverhältnis unbefristet fortsetzt, Randnummer 17 höchst hilfsweise, Randnummer 18 dem Beklagten eine angemessene Räumungsfrist zu bewilligen sowie dem Beklagten nachzulassen, die vorläufige Zwangsvollstreckung durch Sicherheitshinterlegung abzuwenden. Randnummer 19 Er behauptet, die verlangte Räumung stelle für ihn eine Härte dar, die auch unter Würdigung eventueller berechtigter Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen sei: Er sei aufgrund der langjährigen Mietzeit in der Umgebung der Wohnung verwurzelt; außerdem habe er eine Hüfterkrankung und sei daher auf kurze Wege zu Versorgungseinrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten und behandelnden Ärzten sowie auf gute Verkehrsanbindung - auch um weiterhin die Betreuung seiner 14 und 16 Jahre alten Söhne in der Z. Straße an 4-5 Tagen in der Woche zu gewährleisten - angewiesen wegen seiner finanziellen Verhältnisse - er habe nur ein geringes Einkommen, das durch Grundsicherungsleistungen auf insgesamt 997,28 € monatlich aufgestockt werde - und der Mangellage auf dem B. Wohnungsmarkt sei es ihm nicht möglich, eine vergleichbare Wohnung zu finden; die Gefahr eines Verlustes der Wohnung belaste ihn psychisch stark, er habe Angst und Schlafstörungen. Randnummer 20 Er ist der Auffassung, die von der Klägerin angeführten Gründe für die Kündigung würden den erhöhten Anforderungen gemäß § 12 Abs. 3 des Mietvertrages nicht genügen; die Klägerin habe wichtige berechtigte Interessen gemäß § 573 BGB, die ausnahmsweise eine Kündigung des Mietverhältnisses notwendig machen, nicht - insbesondere nicht in dem Kündigungsschreiben - dargetan. Randnummer 21 Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß dem Beweisbeschluss vom 11. März 2020 durch uneidliche Vernehmung des Herrn M. W.. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der Sitzung vom 20. Mai 2020, Bl. 126ff d. A., Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 22 A. Die Klage ist zulässig. Randnummer 23 Das Amtsgericht Schöneberg ist gemäß § 23 Nr. 2a GVG sachlich und nach § 29a ZPO örtlich zuständig, weil die streitgegenständlichen Miet-Wohnräume im hiesigen Gerichtsbezirk liegen. Randnummer 24 B. Die Klage ist auch begründet. Randnummer 25 Die Klägerin hat gegen den Beklagten Anspruch auf Räumung und Herausgabe der 3-Zimmer-Wohnung im 3. OG links des Vorderhauses auf dem Grundstück S. Straße in ... B. gemäß §§ 546 Abs.1 und 985 BGB. Randnummer 26 I. Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Randnummer 27 Diese Voraussetzung liegt hier vor. Randnummer 28 1. Der Beklagte ist unstreitig seit dem 1. Februar 2004 Mieter der im 3. OG links des Vorderhauses auf dem Grundstück S. Straße in ... B. gelegenen 3-Zimmer-Wohnung mit Küche, Korridor, Bad, Loggia und einem Kellerraum. Randnummer 29 Die Klägerin ist unstreitig mit dem Erwerb des Grundstücks, auf dem sich die von dem Beklagten genutzte Wohnung befindet, gemäß § 566 BGB für die Dauer ihres Eigentums als Vermieterin in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eingetreten. Randnummer 30 2. Die Kündigung vom 1. März 2019 hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet. Randnummer 31 a) Die Kündigung ist formell wirksam. Randnummer 32 (1) Die Kündigung ist formgerecht gemäß § 568 Abs.1 BGB erklärt worden. Randnummer 33 Nach dieser Regelung bedarf die Kündigung eines Mietverhältnisses der schriftlichen Form. Das bedeutet gemäß § 126 Abs. 1 BGB, dass die Urkunde vom Vermieter oder von dessen berechtigtem Vertreter eigenhändig unterschrieben oder mit einem notariell beglaubigten Handzeichen versehen sein muss. Diese Voraussetzung ist hier unstreitig erfüllt. Das Kündigungsschreiben ist von der von der Klägerin bevollmächtigten Hausverwalterin, Frau I. S., eigenhändig unterzeichnet worden. Randnummer 34 (2) Nach § 573 Abs. 3 S. 1 BGB sind in dem Kündigungsschreiben die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses anzugeben. Randnummer 35 Das ist hier geschehen. Der Begründungspflicht des § 573 Abs.3 BGB ist genügt, wenn der Vermieter darlegt, dass er ein berechtigtes Interesse an der streitgegenständlichen Mietwohnung hat. Der Zweck dieser Vorschrift liegt darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Er muss also durch die Begründung in die Lage versetzt wird, abzuschätzen, ob er die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg in Frage stellen kann oder ob er sie hinnehmen und sich nach einer neuen Wohnung umsehen muss. Diesem Zweck genügt es, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so genau bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann ( vgl. Urteil des BGH vom 27. Juni 2007 zu VIII ZR 271/06 ). Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es insofern grundsätzlich aus, wenn die Person, für die die Wohnung benötigt wird, benannt und ihr Interesse an der Erlangung der Wohnung dargelegt wird ( vgl. Versäumnisurteil des BGH vom 6. Juli 2011 zu VIII ZR 317/10 ). Das ist hier geschehen. Randnummer 36 Die Klägerin hat in ihrem Kündigungsschreiben dargelegt, dass sie die Wohnung dem Bruder ihrer Gesellschafterin und Schwager ihres Gesellschafters, Herrn M. W., zur Verfügung stellen wolle, da dieser ab dem 1. Juni 2019 aus beruflichen Gründen von ... nach B. - zunächst in ein Hotel oder ein möbliertes Zimmer - ziehen und nach dem 30. November 2019, wenn die Probezeit bei seinem neuen Arbeitgeber beendet sei, seine Ehefrau und die beiden jüngeren - 9 und 14 Jahre alten - Kinder nachholen und mit ihnen in der jetzt von dem Beklagten innegehaltenen Wohnung leben wolle. Diese Ausführungen sind in sich stimmig und zur Erläuterung des Eigenbedarfs völlig ausreichend. Randnummer 37 Der in dem Kündigungsschreiben dargelegte Bedarf ist auch nicht weggefallen, weil der Zeuge tatsächlich nicht über den 30. November 2019 hinaus bei der Firma C. B. B. P. Aktiengesellschaft im s. beschäftigt ist, sondern sich stattdessen in B. mit einer Agentur selbstständig gemacht hat. Ob der Zeuge W. in B. als Angestellter oder Selbstständiger beruflich tätig ist, stellt eine für die Begründung der Kündigung unwesentliche Einzelheit dar. Randnummer 38 b) Die Kündigung ist dem Beklagten auch unstreitig zugegangen. Randnummer 39 c) Die Klägerin hat aufgrund des geltend gemachten Eigenbedarfs an der streitgegenständlichen Mietwohnung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten gemäß § 573 Abs.1, 2 Nr.2 BGB analog - auch unter Berücksichtigung der Regelungen zum Mieterschutz in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages. Randnummer 40 (1) Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. So ist es hier. Randnummer 41 (a) Auch eine teilrechtsfähige ( Außen- ) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen ( vgl. Urteil des BGH vom 14. Dezember 2016 zu VIII ZR 232/15 ). Randnummer 42 Das Gericht hat keine Zweifel, dass der Zeuge M. W. - wie er bei seiner Vernehmung ausgesagt hat - der Bruder der Gesellschafterin und Schwager des Gesellschafters der Klägerin ist. Damit gehört er zu dem privilegierten Personenkreis gem. § 573 Abs.2 Nr. 2 BGB. Randnummer 43 (b) Das Merkmal “ benötigt ” bedeutet nicht, dass der Vermieter oder sein Angehöriger sich in einer Not-, Mangel- oder Zwangslage befinden müsste. Randnummer 44 Es schadet auch nicht, wenn der Bedarf gezielt, etwa durch freiwillige Aufgabe der bisherigen Wohnung, herbeigeführt wird Randnummer 45 ( vgl. Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 11. November 1993 zu 1 BvR 696/93 ). Randnummer 46 Die Anforderungen an die Beachtlichkeit eines Eigennutzungswunsches sind nach dem Gesetz gering. Es genügt der ernsthafte, auf vernünftige, nachvollziehbare, der Rechtsordnung nicht widersprechende Erwägungen gestützte Nutzungswunsch ( vgl. Beschlüsse des Bundesverfassungsgerichts vom 14. September 1989 zu 1 BvR 674/89 und vom 11. November 1993 zu1 BvR 696/93; Rechtsentscheid des BGH vom 20. Januar 1988 zu VIII ARZ 4/87 und Urteil des BGH vom 11. Dezember 2019 zu VIII ZR 144/19 ). Diesen haben die Gerichte zu respektieren. Randnummer 47 Danach würde es schon ausreichen, wenn die Klägerin das Mietverhältnis nur deshalb gekündigt hätte, weil sie die Wohnung künftig lieber einem vertrauten Familienmitglied ihrer Gesellschafter überlassen möchte, als einem diesen nicht näher bekannten Mieter. Randnummer 48 (2) Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht durch den Nachtrag zum Mietvertrag vom 6. Dezember 2004 ausgeschlossen. Die dort getroffene Regelung hat nur für die Zeit vom 1. Januar 2005 bis zum 31. Dezember 2015 Bestand gehabt. Randnummer 49 (3) Auch die Bestimmung in § 12 Abs.3 des Mietvertrages schließt hier die Wirksamkeit des geltend gemachten Eigenbedarfs nicht aus. Randnummer 50 (a) Die Klausel ist allerdings nicht durch den Nachtrag zum Mietvertrag vom 6. Dezember 2004 ersetzt worden. Vielmehr sollte durch den Nachtrag für einen begrenzten Zeitraum von zehn Jahren ein zusätzlicher Schutz für den Mieter geschaffen werden. Es ist aber ausdrücklich klargestellt worden, dass die Bestimmungen des Mietvertrages im Übrigen weiterhin in Kraft bleiben. Randnummer 51 (b) Auch wenn die Regelung in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages ersichtlich auf das ursprüngliche Mietverhältnis mit einer Wohnungsbaugesellschaft zugeschnitten ist, muss die Klägerin als Erwerberin diese Regelung nach § 566 Abs. 1 BGB gegen sich gelten lassen ( vgl. Urteil des BGH vom 16. Oktober 2013 zu VIII ZR 57/13 ). Randnummer 52 Die Bestimmung begründet keine höchstpersönlichen Rechte und Pflichten des Vermieters, die nach einem Rechtsübergang auf eine Privatperson oder eine GbR ihren Sinn verlieren würden. Randnummer 53 Es ist auch nicht davon auszugehen, dass aus der insoweit nach §§ 133, 157 BGB maßgeblichen Sicht des Beklagten die Geltung der Bestimmung stillschweigend auf den Zeitraum, in dem die Wohnung im Eigentum einer Wohnungsbaugesellschaft steht, beschränkt werden sollte. Aus der Sicht des Mieters ist die Kündigungsbeschränkung gerade im Falle der Veräußerung der Wohnung an eine Privatperson im Hinblick auf das entsprechend höhere Risiko einer Eigenbedarfskündigung, die Bedeutung der Wohnung als Lebensmittelpunkt und die mit jedem Umzug verbundenen persönlichen und wirtschaftlichen Belastungen von Interesse ( vgl. Rechtsentscheid in Mietsachen des OLG Karlsruhe vom 21. Januar 1985 zu 3 REMiet 8/84, Urteil des LG Frankenthal vom 27. Juli 2005 zu 2 S 119/05 ). Randnummer 54 (c) Die Regelung in dem Mietvertrag, wonach das Wohnungsunternehmen von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen und nur in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen wird, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, stellt keinen vertraglichen Verzicht auf das Recht zur Eigenbedarfskündigung dar. Insoweit gilt der Grundsatz, dass in Zweifelsfällen gemäß §§ 133, 157 BGB nicht davon auszugehen ist, dass ein Verzicht wollt ist ( vgl. Beschluss des OLG Düsseldorf vom 8. November 1999 zu 20 W 48/99 ). Randnummer 55 Anders als in dem Fall, der dem Urteil des BGH vom 16. Oktober 2013 zu VIII ZR 57/13 zugrunde gelegen hat, wird hier in der Klausel sogar ausdrücklich auf § 573 BGB Bezug genommen. Randnummer 56 Zudem ergibt sich auch aus der Nachtragsregelung vom 6. Dezember 2004, dass bis dahin eine Eigenbedarfskündigung vertraglich nicht ausgeschlossen sein sollte. Randnummer 57 (d) Da hier - anders als in dem Fall, der dem Urteil des BGH vom 16. Oktober 2013 zu VIII ZR 57/13 zugrunde gelegen hat - in der die Klägerin bindenden Bestimmung des § 12 Abs. 3 des Mietvertrages von „ wichtigen berechtigten Interessen des Wohnungsunternehmens gem. § 573 BGB “ die Rede ist, erscheint es fraglich, ob die in § 573 genannten Kündigungsgründe bereits als solche ein wichtiges berechtigtes Interesse des Vermieters im Sinne der Klausel begründen sollen oder ob beim Vorliegen der Voraussetzungen dieser Norm noch eine zusätzliche Einschränkung gewollt ist. Diese Zweifel gehen aber nach § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten der Klägerin, so dass zu Gunsten des Beklagten davon auszugehen ist, dass die Kündigung des Mietverhältnisses nicht bereits dann auf Eigenbedarf gestützt werden kann, wenn der Vermieter ein vernünftiges, billigenswertes Erlangungsinteresse hat, sondern nur dann, wenn die dafür geltend gemachten Gründe die verschärften Voraussetzungen eines wichtigen berechtigten Interesses erfüllen, das die Beendigung des Mietverhältnisses ausnahmsweise notwendig macht, was bedeutet, dass die Beendigung des Mietverhältnisses der einzig zumutbare Weg sein muss, um den berechtigten Interesse des Vermieters Genüge zu tun ( vgl. Rechtsentscheid in Mietsachen des OLG Karlsruhe vom 21. Januar 1985 zu 3 REMiet 8/84 ). Randnummer 58 Dass danach die Anforderungen an eine zulässige Eigenbedarfskündigung so hoch sind, dass schwer vorstellbar ist, unter welchen Umständen ein solcher Ausnahmefall vorliegen sollte, wie das Landgericht Berlin im Urteil vom 13. März 2019 zu 65 S 204/18 ausführt, dürfte hingegen nicht gewollt sein. Sonst hätte man die Befugnis zur Eigenbedarfskündigung ja einfach ausschließen können. Randnummer 59 (e) Die erhöhten Voraussetzungen für eine Kündigung nach der Klausel in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages liegen hier aber nach dem schlüssigen Vortrag der Klägerin vor. Randnummer 60 Sie macht dem Beklagten seine Wohnung keineswegs nur deshalb streitig, weil sie aufgrund der ihr nach § 903 S.1 BGB zustehenden Befugnis, mit ihrem Eigentum nach Belieben zu verfahren, beschlossen hat, es künftig anders zu nutzen. Randnummer 61 Vielmehr hat sie in dem Kündigungsschreiben erklärt, der Bruder bzw. Schwager ihrer Gesellschafter, Herr M. W., werde sich zum 1. Juni 2019 beruflich verändern und seiner Erwerbstätigkeit künftig in B. nachgehen. Um dennoch mit seiner Familie zusammenzuleben, benötige er eine neue, für vier Personen geeignete Wohnung in B.. Den Gesellschaftern der Klägerin stünde keine freie oder demnächst freiwerdende Wohnung zur Verfügung, die sie ihm anbieten könnten. Unter den ausreichend großen Wohnungen im Hause sei die Wohnung des Beklagten die einzige, in der nur eine einzelne Person lebe, weshalb unter sozialen Gesichtspunkten die Wahl darauf gefallen sei. Randnummer 62 Der Eigennutzungswunsch hat hier das in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages vorausgesetzte besondere Gewicht, weil der Zeuge W. andernfalls weiter zwischen ... und B. pendeln müsste und seltener mit seiner Ehefrau und seinen Kindern zusammen sein könnte. Ehe und Familie stehen nach Art. 6 Abs. 1 Grundgesetz unter dem besonderen Schutz der staatlichen Ordnung. Randnummer 63 Ein Weg, wie der Wunsch der Klägerin, dem Zeugen eine der in ihrem Eigentum stehenden Wohnungen für das Zusammenleben mit seiner Familie zur Verfügung zu stellen, verwirklicht werden könnte, ohne die Interessen des Beklagten ( oder anderer - mindestens ebenso schutzwürdiger - Hausbewohner ) zu tangieren, ist nicht ersichtlich. Randnummer 64 Es ist dem Zeugen in seiner aktuellen instabilen beruflichen Umbruchssituation nicht zuzumuten, eine andere geeignete Wohnung in B. zu mieten, um seinen Wohnbedarf zu decken - abgesehen davon, dass das berechtigte Interesse der Gesellschafter der Klägerin und des Zeugen, mit seiner Familie künftig im Haus seiner Schwester und seines Schwagers zu wohnen, so gerade nicht erfüllt würde. Randnummer 65 (4) Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts im Rahmen der ihm nach § 286 Abs.1 S.1 ZPO zustehenden freien Beweiswürdigung fest, dass der Zeuge W. ernsthaft beabsichtigt, die Wohnung des Beklagten mit seiner Familie zu beziehen. Randnummer 66 Der Zeuge hat glaubhaft versichert, er wolle im Raum B. - nach Möglichkeit weiterhin als Selbstständiger - arbeiten. Er nehme im Rahmen seiner Tätigkeit in ganz Europa Orgeln in Augenschein und reise daher viel - als Selbstständiger könne er sich die Arbeit aber einteilen und bei seiner Familie sein, wenn sie ihn brauche. Randnummer 67 Sein Bestreben sei nach wie vor, für den Bund d. O. ein H. in B. zu eröffnen, um hier u. a. Lobbyarbeit zu betreiben, was selbstverständlich nur in B. möglich sei. Infolge der Coronakrise stagniere das Vorhaben zwar derzeit, da die Gremien des Bundes D. O. nicht tragen würden, grundsätzlich bestünde dort aber Interesse, er habe auch bereits für den Bund D. O. an Veranstaltungen, etwa zur Vorbereitung des im Jahre 2021 in B. und X geplanten „ Jahr der Orgel “ teilgenommen. Randnummer 68 Er hat ferner bekundet, seine Ehefrau und seine Söhne seien mit den Umzugsabsichten einverstanden. Randnummer 69 Für B. habe er sich auch deshalb entschieden, weil seine Schwester und zwei Brüder hier leben. Randnummer 70 Der Zeuge hat damit die in dem Kündigungsschreiben genannten wichtigen Gründe für den geplanten Einzug in die Wohnung des Beklagten im Wesentlichen bestätigt und näher beschrieben. Randnummer 71 Hinreichende Anhaltspunkte für Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches haben sich nicht ergeben. Randnummer 72 Wenn der Beklagte moniert, es sei nicht nachvollziehbar, weshalb der Bund d. O. auf einmal ein H. benötige, so heißt dies nicht, dass der Zeuge W. sich nicht ernsthaft oder ohne Aussicht auf Erfolg darum bemühen würde, den Vertretern des Verbandes die Notwendigkeit einer solchen Geschäftsstelle unter seiner Leitung plausibel zu machen. Randnummer 73 Es erscheint auch nicht unglaubwürdig, dass die Familie des Zeugen bereit ist, aus einem Reihenhaus mit 6 Zimmern in eine immerhin ca. 97,53 m² große 3-Zimmerwohnung umzuziehen, wo sich die beiden jüngeren Söhne ein Zimmer teilen müssten, wenn dadurch der Kontakt zu dem Zeugen, dem Ehemann und Vater, intensiviert werden kann, und dass die Ehefrau des Zeugen aus den gleichen Erwägungen bereit ist, ihre berufliche Tätigkeit in ... aufzugeben und sich ggf. in B. ein neues Betätigungsfeld zu suchen. Randnummer 74 Schließlich erscheint es auch nicht fernliegend, dass die Familie erst entscheiden will, wie mit ihrem Reihenhaus in ... verfahren werden soll ( ob es verkauft oder vermietet wird ), wenn der Umzug tatsächlich ansteht, und somit konkrete Angebote eingeholt werden können, von deren Ergebnis es dann möglicherweise auch abhängt, wie die Entscheidung ausfällt. Randnummer 75 Soweit der Beklagte vorträgt, dem Pförtner des I. H. in der F. Straße - wo der Zeuge nach seiner Aussage sein Büro hat und das er auch auf seiner Internetseite als Kontaktadresse nennt - sei weder eine Firma B. noch der Zeuge M. W. als Mieter bekannt, kommt es darauf nicht an. Tatsächlich ist ausweislich der Homepage des I. H. in der F. Straße dort eine Frau K. B. als Mieterin verzeichnet, so dass es durchaus glaubhaft erscheint, dass der Zeuge von ihr für den Anfang einen Büroraum als Untermieter gemietet hat. Randnummer 76 (5) Die Wirksamkeit der Kündigung setzt nicht voraus, dass das Erlangungsinteresses des kündigenden Vermieters das Bestandsinteresse des Mieters überwiegt. Randnummer 77 d) Die Kündigung hat das Mietverhältnis mit dem Beklagten unter Berücksichtigung der Mietzeit mit Ablauf des 30. November 2019 beendet. Randnummer 78 3. Der Beklagte kann nicht von der Klägerin aufgrund seines gem. § 574b BGB form- und fristgemäß erhobenen Widerspruchs vom 19. September 2019 die Fortsetzung des Mietverhältnisses - schon gar nicht unbefristet - verlangen, da er nicht schlüssig dargelegt hat, dass die Kündigung für ihn eine Härte im Sinne von § 574 BGB bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist. Randnummer 79 Unter einer Härte versteht man alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die in Folge der Vertragsbeendigung auftreten können ( vgl. Urteil des LG Berlin vom 7. Mai 2015 zu 67 S 117/14 ). Bei der Interessenabwägung ist das Bestandsinteresse des Mieters einerseits mit dem Erlangungsinteresse des Vermieters andererseits in Beziehung zu setzen. Hierbei sind die Wertentscheidungen des Grundgesetzes zu berücksichtigen. Auf Seiten der Klägerin dürfen nur die Gründe Berücksichtigung finden, die sie in dem Kündigungsschreiben angegeben hat. Andere Gründe werden nur dann ausnahmsweise berücksichtigt, wenn und soweit sie nachträglich entstanden sind, § 574 Abs.3 BGB. Randnummer 80 Die Klägerin hat sich auf ihr durch Art. 14 Abs. 1 S.1 GG gewährleistetes Eigentumsrecht und den Schutz der Familie des Zeugen M. W. berufen. Randnummer 81 Der Beklagte kann sich auf seinen ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG geschützten Besitz an der Wohnung stützen ( vgl. Beschluss des BVerfG vom 26. Mai 1993 zu 1 BvR 208/93 ). Randnummer 82 Die schutzwürdigen Interessen des Beklagten überwiegen die der Klägerin jedoch nicht. Randnummer 83 a) Die mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten stellen keinen Härtegrund im Sinne von § 574 Abs. 1 S. 1 BGB dar. Die Konsequenzen, die für den Mieter voraussichtlich aus dem erzwungenen Umzug folgen, müssen sich von solchen üblichen Beeinträchtigungen und Nachteilen deutlich abheben ( vgl. Urteil des BGH vom 15. März 2017 zu VIII ZR 270/15 ). Randnummer 84 b) Die lange Dauer des Mietverhältnisses des Beklagten ist allein nicht geeignet, eine Härte zu begründen. Denn diesem Umstand hat der Gesetzgeber schon durch die unterschiedliche Länge der Kündigungsfristen in § 573c Abs. 1 BGB Rechnung getragen. Randnummer 85 c) Auch eine durch die lange Mietdauer begründete tiefe Verwurzelung des Mieters im bisherigen Wohnumfeld und eine besondere Bindung an die gekündigte Wohnung stellen für sich allein nicht unbedingt eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 S.1 BGB dar, da diese Umstände sich je nach der Persönlichkeit des Mieters und seiner körperlichen und psychischen Verfassung unterschiedlich auswirken ( vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18 ). Der Beklagte hat keine besonderen Umstände in seinem persönlichen Bereich geschildert, die seiner Verwurzelung in der Umgebung seiner bisherigen Wohnung das erforderliche Gewicht verleihen könnten. Randnummer 86 Dass die ungewisse Wohnsituation ihn psychisch belastet und ängstigt und dass es dadurch zu Schlafstörungen kommt, ist glaubhaft. Dies dürfte nahezu jedem in dieser Situation so ergehen. Derartige Beeinträchtigungen genügen daher nicht. Randnummer 87 d) Der Beklagte ist mit _ Jahren noch nicht in einem Alter, in dem ein Umzug regelmäßig eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 S. 1 BGB darstellt ( vgl. Urteil des LG Berlin vom 12. März 2019 zu 67 S 345/18 ). Randnummer 88 Der Beklagte hat auch keine erheblichen gesundheitlichen Beschwerden vorgetragen, die sich infolge des Auszuges aus der bisherigen Wohnung verschlechtern könnten. Randnummer 89 Seine Hüfterkrankung beeinträchtigt ihn offenbar nicht sehr, da er ohne Fahrstuhl in die im dritten Stock gelegene Wohnung gelangen und ausweislich des Attestes der Fachärztin für Chirurgie, Orthopädie und Unfallchirurgie Dr. med. B. R. vom 29. August 2019 eine Gehstrecke von 2 km bewältigen kann. Randnummer 90 Er ist daher auch nicht auf - im Verhältnis zu der ohnehin relativ guten Infrastruktur in B. - besonders kurze Wege und gute Verkehrsanbindung angewiesen. Randnummer 91 Weshalb er befürchtet, dass sich seine Beschwerden infolge eines Umzugs verschlechtern würden, ist nicht nachvollziehbar. Randnummer 92 e) Dass ein Umzug zwangsläufig die Möglichkeit des Beklagten zur Betreuung seiner Söhne in der Z. Straße beeinträchtigen würde, ist nicht ersichtlich. Randnummer 93 f) Der Beklagte kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass es ihm aufgrund seiner Einkommenssituation und der derzeitigen Lage auf dem B. Wohnungsmarkt nicht möglich sei, Wohnraum mit vergleichbarer Ausstattung und Miethöhe in B. zu finden. Randnummer 94 Die Vorschrift des § 574 Abs.2 BGB führt zwar als Regelbeispiel für eine Härte an, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, wobei ein Ersatzwohnraum als angemessen anzusehen ist, wenn er im Vergleich zu der bisherigen Mietwohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und preislich für ihn tragbar ist. Hinsichtlich der Finanzierbarkeit ist auf das aktuelle Einkommen abzustellen, mögliche staatliche Zuschüsse ( z. B. Wohngeld ) sind zu berücksichtigen. Randnummer 95 Gewisse Veränderungen und zumutbare Verschlechterungen der Wohnverhältnisse muss der Mieter hinnehmen. Randnummer 96 Entscheidend kommt es darauf an, dass der Mieter sich ernsthaft und energisch um die Beschaffung einer Ersatzwohnung bemüht hat, worauf auch die Klägerin mehrfach hingewiesen hat. Randnummer 97 Daran fehlt es hier. Der Beklagte hat nicht ausreichend vorgetragen, geschweige denn unter Beweis gestellt, dass er alle ihm persönlich und wirtschaftlich zumutbaren Schritte unternommen hat, um eine neue Wohnung zu beschaffen. Hierzu hätte er substantiiert vortragen müssen, welche Bemühungen er seit dem Ausspruch der Kündigung unternommen hat, um angemessen Ersatzwohnraum zu finden. Der Mieter ist verpflichtet, sich mithilfe von Verwandten und Bekannten, öffentlichen und privaten Stellen und unter Inanspruchnahme geeigneter Medien Randnummer 98 ( Zeitungsanzeigen, Internet ) ernsthaft und nachhaltig um eine Ersatzwohnung zu bemühen, soweit ihm dies unter Berücksichtigung seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse zuzumuten ist ( vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18 ). Randnummer 99 Der Beklagte hat auch nicht hinreichend dargetan, dass es von vornherein unmöglich sei, angemessenen Ersatzwohnraum - also ausreichend großen, nicht unbedingt qualitativ gleichwertigen - Wohnraum zu zumutbaren, also für ihn preislich tragbaren Bedingungen zu erlangen. Randnummer 100 Insoweit genügt es nicht, auf den angespannten B. Wohnungsmarkt, und die Höhe seiner aktuellen laufenden Einkünfte zu verweisen ( vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18 entgegen dem Urteil des LG Berlin vom 9. Mai 2018 zu 64 S 176/17 ). Randnummer 101 Es ist zwar gerichtsbekannt, dass gerade im Niedrigpreissegment in B. Wohnungsnot herrscht. Schon aus der Kappungsgrenzenverordnung vom 7. Mai 2013, der gemäß § 577a Abs. 2 S.2 BGB ergangenen Verordnung vom 13. August 2013, der Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 und zuletzt dem MietenWoG Bln ergibt sich, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in B. besonders gefährdet ist ( vgl. Urteil des LG Berlin vom 9. Mai 2018 zu 64 S 176/17 ). Das heißt aber nicht, dass der Wohnungsmarkt derart angespannt ist, dass er praktisch nicht mehr existiert. Die - auch von der Klägerin in Anlage zur Klageschrift eingereichten - Angebote auf den entsprechenden Internet-Plattformen zeigen, dass ungeachtet der Mangellage in B. weiterhin Wohnraum zur Vermietung - nicht nur im oberen Preissegment - zur Verfügung steht. Eine Beweislastumkehr dahingehend, dass der Vermieter die Möglichkeit zur Anmietung einer angemessenen Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter nachweisen müsste, ist daher nicht geboten Randnummer 102 ( vgl. Urteil des LG Berlin vom 9. März 2018 zu 63 S 67/16 ). Randnummer 103 g) Die vergleichsweise niedrige Miete für die jetzige Wohnung des Beklagten begründet grundsätzlich kein berechtigtes Interesse an seinem Verbleib in der Wohnung. Anders ist es nur unter ganz besonderen Umständen, etwa wenn die niedrige Miete ein Ausgleich für Investitionen oder Leistungen des Mieters darstellt. Solche Umstände sind hier nicht ersichtlich ( vgl. Beschluss des Verfassungsgerichtshofs des Landes Berlin vom 16. Mai 2002 zu 124 /01; Urteil des LG Berlin vom 18. Dezember 2019 zu 64 S 91/18 ). Randnummer 104 II. Die Klägerin kann ihr Herausgabeverlangen auch auf § 985 BGB stützen. Nach dieser Vorschrift kann der Eigentümer von dem Besitzer die Herausgabe verlangen. Randnummer 105 Dies gilt nach § 986 Abs. 1 S. 1 BGB zwar nicht, wenn der Besitzer dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. Randnummer 106 Das ist hier aber nach der wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses nicht mehr der Fall. Randnummer 107 III. Das Gericht hat dem Beklagten zur Vermeidung von Obdachlosigkeit eine Räumungsfrist im Sinne des § 721 Abs.1 ZPO bis zum 31.Oktober 2020 bewilligt. Randnummer 108 C. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Randnummer 109 D. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001511171 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2020:161220UVIIIZR70.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 70/19 Verkündet am: 16. Dezember 2020 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs.1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 3 a) Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Bestätigung von Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736 unter II 1 a). b) Zu den Anforderungen an eine zu dem vorgenannten Zweck ausgesprochene Kündigung eines Wohnraummietvertrags nach Maßgabe des generalklausel- artigen Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB. BGH, Urteil vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 70/19 - LG Braunschweig AG Braunschweig - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 23. November 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Schneider, Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Braunschweig vom 26. Februar 2019 wird zurückge- wiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat der Kläger zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit mehreren Jahrzehnten Mieter eines ehemaligen Landarbeiterhauses in Braunschweig. Ein schriftlicher Mietvertrag besteht nicht; die Nettomiete beläuft sich auf monatlich 60 €. Das Badezimmer der Beklagten befindet sich nicht im Hauptgebäude, sondern in einem - ansonsten ungenutz- ten - Seitenflügel. Im Haupthaus befindet sich eine weitere vermietete Wohnung. Mit Anwaltsschreiben vom 23. Juni 2017 erklärte der Kläger, der Erbe der Liegenschaft geworden war, die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. 1 2 - 3 - Zur Begründung führte er - unter Hinweis auf ein den Beklagten bereits über- sandtes Privatgutachten vom 3. Juni 2015 - aus, der Seitenflügel müsse aus "wirtschaftlichen und statischen Gründen" abgerissen werden; eine Wiederher- stellung sei "nicht ansatzweise darstellbar". Der Bereich, in dem sich das Bade- zimmer befinde, sei "sehr baufällig" und nur "unter erheblichen Gefahren begeh- bar". Während des Rechtstreits - am 28. März 2018 und erneut am 14. Mai 2018 - wiederholte der Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses und machte - nach zwischenzeitlicher Einholung eines Kostenvoranschlags vom 7. Mai 2018 - geltend, der Anbau eines neuen Badezimmers koste rund 26.000 €; in Anbetracht der geringen Miete trage sich dies wirtschaftlich nicht. Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Räumungsbegeh- ren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die Beklagten seien zur Räumung der Wohnung nicht verpflichtet. Die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) seien nicht gegeben; die (behauptete) Notwendigkeit des Abbruchs erfülle diesen Kün- 3 4 5 6 7 - 4 - digungstatbestand nicht. Auch ein im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB be- rechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses sei nicht gegeben. Nach seinem eigenen Sachvortrag lasse sich nicht feststellen, dass ihm durch die Fortdauer des Mietverhältnisses erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstünden. Diese Voraussetzung sei wie die "erheblichen Nachteile" im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu beurteilen. Obgleich es hier nicht um eine Verwer- tungskündigung gehe, handele es sich um eine auf wirtschaftliche Erwägungen gestützte Kündigung. Mangels erkennbarer alternativer Verwertungsabsicht seien die Voraussetzungen der Erheblichkeit dabei eher strenger, jedenfalls aber nicht großzügiger zu beurteilen. Nach diesem Maßstab erscheine die Erweiterung des Gebäudes zwecks Neuerrichtung eines Badezimmers, welche nach dem Vortrag des Klägers 26.000 € koste, zumutbar. Denn dies ermögliche den - nach dem (insoweit be- strittenen) Klägervortrag gebotenen - Abriss des Seitenflügels, ohne das Mietver- hältnis zu beenden. Gleichzeitig erhöhe sich der Mietwert des verbleibenden Hauptgebäudes. Nicht zu berücksichtigen sei, dass die Beklagten nur eine äußerst geringe Miete zu entrichten hätten. Zwar sei diese auch unter Ausnutzung aller gesetzli- chen Möglichkeiten kurz- und mittelfristig nicht auf ein Niveau erhöhbar, welches den vorgenannten Aufwand längerfristig amortisiere. Bei der Beurteilung der Zu- mutbarkeit sei dies aber nicht zu berücksichtigen, denn sowohl eine Verwertungs- kündigung als auch eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB dürften nicht vorge- nommen werden, um eine Mieterhöhung zu erzielen. Dies beruhe auf dem allge- meinen Rechtsgedanken, dass der Vermieter sich nicht auf eine "zu geringe" 8 9 10 - 5 - Miethöhe stützen könne, sondern die bestehende Miete - unbeschadet der ge- setzlichen Erhöhungsmöglichkeiten - als gegeben akzeptieren müsse. Dies gelte auch für außergewöhnlich mieterbegünstigende Konstellationen. Der für den Anbau eines Bades aufzuwendende Betrag erscheine im Ver- hältnis zu dem Interesse der Beklagten an der Fortsetzung des Mietverhältnisses noch zumutbar. Auf die weiteren streitigen Fragen der technischen und wirt- schaftlichen Möglichkeiten eines teilweisen Abrisses des Seitenflügels komme es daher nicht an, ebenso wenig auf die Frage der Fortsetzung des Mietverhältnis- ses nach §§ 574, 574a BGB. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Im Ergebnis zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Beklagten nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Rückgabe der Mietwohnung ver- pflichtet sind, weil das Mietverhältnis der Parteien durch die vom Kläger erklärten Kündigungen vom 23. Juni 2017, 28. März 2018 und 14. Mai 2018 nicht beendet worden ist. 1. Rechtsfehlerfrei und von der Revision unangegriffen ist das Berufungs- gericht davon ausgegangen, dass die besonderen Voraussetzungen einer Ver- wertungskündigung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht erfüllt sind. Nach dieser Bestimmung liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Been- digung des Mietverhältnisses vor, wenn er durch dessen Fortsetzung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Nach der Rechtsprechung des 11 12 13 14 - 6 - Senats, die das Berufungsgericht nicht verkannt hat, können durch den ersatzlo- sen Abriss eines Gebäudes oder Gebäudeteils zwar Unkosten vermieden wer- den. Er stellt jedoch keine Realisierung des dem Grundstück innewohnenden materiellen Werts und damit keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736 unter II 1 aa; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rn. 12). Danach sind die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung im Streitfall nicht gegeben. Der Kläger hat bereits keinen Sachvortrag dazu gehal- ten, in welcher Weise er nach dem geplanten Abriss mit dem Objekt verfahren will; vielmehr hat er in der mündlichen Berufungsverhandlung erklärt, er wisse nicht, was er mit dem geerbten Grundstück "anfangen" wolle. 2. Somit sind, wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat, die vom Kläger erklärten Kündigungen am Maßstab der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zu messen, wonach der Vermieter das Mietverhältnis kündi- gen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an dessen Beendigung hat. Ein berechtigtes Interesse des Klägers hat das Berufungsgericht unter den hier ge- gebenen Umständen des Einzelfalls rechtsfehlerfrei verneint. a) Da der generalklauselartige Kündigungstatbestand in § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gleichgewichtig mit den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungs- gründen ist (vgl. nur BVerfGE 84, 366, 371 f. [zu § 564a BGB aF]), kommt es für das Vorliegen eines berechtigten Interesses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB darauf an, ob das geltend gemachte Interesse des Vermieters ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungs- gründe (Senatsurteile vom 27. September 2017 - VIII ZR 243/16, NZM 2017, 756 Rn. 34; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, NZM 2017, 559 Rn. 36; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 24; vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 13). 15 16 - 7 - aa) Die Auslegung und die Anwendung des unbestimmten Rechtsbegriffs "berechtigtes Interesse" erfordert dabei eine an den Umständen des Einzelfalls ausgerichtete Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen (BVerfGE 89, 1, 9 ff.; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098; NJW-RR 2004, 440, 441), wobei zu beachten ist, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentums- garantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004, aaO; NZM 2011, 479 Rn. 29; Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 25). In Anbetracht des- sen dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile keinen Umfang anneh- men, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlusts der Wohnung erwachsen (Senatsurteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, BGHZ 179, 289 Rn. 14; vom 8. Juni 2011 - VIII ZR 226/09, NZM 2011, 773 Rn. 11; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 40; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 45). Dies gilt auch für die hier gegebene Fallgestaltung der Kündigung eines Wohnraummietvertrags zum Zwecke des Abbruchs des Mietobjekts (bezie- hungsweise eines Teils davon), mit dem vom Vermieter verfolgten Ziel, den Kos- ten für die Wiederherstellung der Mietsache zu entgehen. So begründet - ebenso wie bei einer Verwertungskündigung (vgl. hierzu BVerfGE 79, 283, 289 f.; 84, 382, 385) - auch bei einer Kündigung zum Zwecke des ersatzlosen Abbruchs einer als Wohnraum vermieteten baulichen Anlage nicht bereits jeder aus dem Fortbestand des Mietraumverhältnisses dem Vermieter erwachsende (wirtschaft- liche) Nachteil einen Anspruch auf Räumung der Mietwohnung. Zwar muss der durch den Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter entstehende Nachteil - je nach den besonderen Umständen der zu beurteilenden Fallgestaltung - nicht unbedingt den Grad von erheblichen 17 18 19 - 8 - Beeinträchtigungen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreichen (vgl. Senats- urteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 47 mwN [zur Absicht des Ver- mieters, eine vermietete Wohnung zu freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken zu nutzen]). Ist das angeführte Interesse jedoch - wie hier - im Fall eines gerin- geren personalen Bezugs (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 39) mit der von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfassten wirtschaftlichen Ver- wertung vergleichbar, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einem Gewicht darstellen, der die von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorausgesetzte Intensität erreicht (vgl. Senatsurteil vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 27, 48 [zur Absicht des Vermieters, das vermietete Anwesen einer Nutzung für einen sozialpolitisch erwünschten Zweck zuzuführen]), jedoch grundsätzlich nicht darüber hinausgehen muss. bb) Hiernach erfordert die Beantwortung der Frage, ob ein im Sinne der vorgenannten Grundsätze berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendi- gung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, eine umfassende Würdigung aller Umstände des Einzelfalls (Senatsurteile vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO Rn. 10; vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, aaO Rn. 12; Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682 Rn. 9). Da die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB eine Vielzahl möglicher Kündigungstatbestände umfasst (vgl. Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08, NJW 2009, 1808 Rn. 16; Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, aaO), entzieht sich die Beurteilung, unter welchen Vorausset- zungen ein in diesem Sinne berechtigtes Interesse des Vermieters gegeben ist, auch im Hinblick auf die Vielgestaltigkeit der Geschehensabläufe und der auf bei- den Seiten zu berücksichtigenden Belange einer verallgemeinerungsfähigen Be- trachtung (vgl. Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, aaO). 20 - 9 - Es obliegt mithin in erster Linie dem Tatrichter, unter Bewertung und Ge- wichtung aller für die jeweilige Beurteilung maßgeblichen Gesichtspunkte dar- über zu befinden, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist. Dessen Bewertungsergebnis kann vom Revisionsgericht nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob es auf einer rechtsfehlerfrei gewonnenen Tatsachengrundlage beruht, alle maßgeblichen Ge- sichtspunkte berücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (Senatsurteile vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 15; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 51). b) Gemessen an diesen Maßstäben hält die Beurteilung des Berufungs- gerichts, bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses entstünden dem Kläger keine erheblichen Nachteile, einer revisionsrechtlichen Überprüfung im Ergebnis stand. Dabei kann dahinstehen, ob im Streitfall ein (gegenwärtiges) berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses unter Umstän- den schon deshalb zu verneinen ist, weil der Kläger nach eigenen Angaben selbst noch nicht weiß, auf welche Weise er die Liegenschaft weiter nutzen will (sogenannte "Vorratskündigung", vgl. etwa Senatsurteil vom 27. September 2017 - VIII ZR 243/16, aaO Rn. 19 [zu § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB]). Jedenfalls hat das Berufungsgericht weder den maßgeblichen rechtlichen Beurteilungsmaßstab (dazu nachfolgend unter aa) noch die Anforderungen an den Sachvortrag des Vermieters zur Erheblichkeit der wirtschaftlichen Nachteile verkannt (dazu nach- folgend unter bb). aa) Zwar hat das Berufungsgericht ausgeführt, die Erheblichkeit der Nach- teile im Rahmen von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB sei "eher strenger, jedenfalls nicht großzügiger" zu beurteilen als unter Geltung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Dies 21 22 23 24 - 10 - lässt entgegen der Ansicht der Revision jedoch nicht besorgen, dass die das Be- rufungsurteil tragenden Erwägungen von einem unzutreffenden Beurteilungs- maßstab an eine zum Zweck des ersatzlosen Abbruchs eines Wohngebäudes erklärte Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB beeinflusst sind. Die vorge- nannte Aussage des Berufungsgerichts beschränkt sich - worauf auch die Revi- sionserwiderung hinweist - letztlich darauf, an die Erheblichkeit der Nachteile im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB seien keine geringeren Anforderungen zu stellen als an eine Verwertungskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Strengere Anforderungen hat das Berufungsgericht - wie nachfolgend ausgeführt - auch nicht gestellt. bb) Insoweit hat es im Ergebnis frei von Rechtsfehlern sein Urteil darauf gestützt, nach dem Sachvortrag des Klägers lasse sich nicht feststellen, dass ihm durch die Fortdauer des Mietverhältnisses mit den Beklagten erhebliche wirt- schaftliche Nachteile entstünden. (1) Im Ansatz zu Recht beanstandet die Revision allerdings, das Beru- fungsgericht habe sich zur Begründung seiner Rechtsansicht auf die Bestimmun- gen des § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB und des § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 2 BGB be- rufen und diese als Ausdruck eines allgemeinen Rechtsgedankens verstanden wissen wollen, welcher jeglicher Berücksichtigung der geringen Miete entgegen- stehe. Dies trifft nicht zu, denn die genannten Bestimmungen unterbinden ledig- lich Kündigungen zum Zwecke der Erhöhung der Miete (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB) beziehungsweise eine Neuvermietung als Wohnraum, um eine höhere Miete zu erzielen (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 2 BGB). Die - auch künftig erwart- bare - geringe Miete kann somit durchaus ein zu berücksichtigender Umstand im Rahmen der hier gebotenen Gesamtwürdigung sein. 25 26 - 11 - (2) Der vorbezeichnete Rechtsfehler hat sich indes auf das angefochtene Urteil nicht ausgewirkt. Denn das Berufungsgericht hat nicht verkannt, dass sich die Kosten der Neuerrichtung des Bades nicht über die Miete amortisieren. Es hat letztlich entscheidend darauf abgestellt, dass der Kläger insoweit lediglich einen Betrag in überschaubarer Höhe und auch diesen nur einmalig aufzubringen hat, wenn er im Interesse des Fortbestands des Mietverhältnisses mit den Be- klagten nach dem Abriss des baufälligen Seitenflügels ein neues Bad anbauen lässt. Soweit der Senat den ersatzlosen Abriss eines nur mit erheblichem Auf- wand zu sanierenden Wohnkomplexes unter besonderen Umständen als Kündi- gungsgrund revisionsrechtlich nicht beanstandet hat (vgl. Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 188/03, aaO unter II 1 b [zum Abriss eines weitgehend leerstehenden Plattenbaus mit 142 Wohneinheiten]), waren dort für den Vermie- ter bei Fortbestand des Mietverhältnisses Nachteile einer ganz anderen Größen- ordnung zu besorgen, nämlich Jahr für Jahr zusätzlich in beträchtlicher Höhe er- wachsende Kosten allein für die Unterhaltung des Gebäudes. Schließlich hat das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang - eben- falls rechtsfehlerfrei - berücksichtigt, dass sich durch den Anbau eines Bades nach erfolgtem Abriss des baufälligen Anbaus jedenfalls der Wert des Grund- stücks erhöht, so dass der vom Kläger geltend gemachte Aufwand für die Neu- errichtung in gewissem Umfang kompensiert wird. (3) Vergeblich beanstandet die Revision ferner, das Berufungsgericht habe den in zweiter Instanz gehaltenen Sachvortrag des Klägers übergangen, über die erforderlichen finanziellen Mittel für die Errichtung des Bades nicht zu verfügen, denn das von der Revision insoweit in Bezug genommene schriftsätz- liche Vorbringen des Klägers ist nicht ansatzweise konkretisiert. Es enthält schon keine Angaben zu seinen finanziellen Verhältnissen (Einkommen, Mieteinnah- 27 28 29 - 12 - men aus der zweiten Wohnung im Haupthaus) und befasst sich mit der Möglich- keit einer Finanzierung des (verhältnismäßig geringen) Betrags für die Errichtung des Bades nicht. Ohne Erfolg rügt die Revision ebenfalls, das Berufungsgericht habe die im Lauf des Rechtsstreits schriftsätzlich am 14. Mai 2018 wiederholte Kündigung nicht mehr ausdrücklich sachlich verbeschieden. Es ist auszuschließen, dass dies zu einer dem Kläger günstigeren Entscheidung hätte führen können, denn der vorinstanzliche Prozessbevollmächtigte des Klägers hat den Inhalt der vor- prozessualen Kündigungserklärung vom 23. Juni 2017 lediglich (in denkbar knapper Form) wiederholt. Dr. Milger Dr. Schneider Kosziol Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Braunschweig, Entscheidung vom 06.09.2018 - 112 C 2770/17 - LG Braunschweig, Entscheidung vom 26.02.2019 - 6 S 324/18 (139) - 30

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 13.04.2021 Aktenzeichen: 67 S 10/21 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Norm: § 573 Abs 2 Nr 2 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Wohnraummiete: Vorliegen einer unzulässigen Vorratskündigung in Form einer Eigenbedarfskündigung Leitsatz Für die Beurteilung, ob es sich bei einer Eigenbedarfskündigung um eine unzulässige Vorratskündigung handelt, ist in den Fällen, in denen der Vermieter den Eigenbedarf nicht für sich selbst, sondern für eine der sonstigen in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Personen geltend macht, auf die Vorstellungen der Bedarfsperson und nicht auf die – in der Regel allerdings identischen – Vorstellungen des Vermieters abzustellen.(Rn.5) Verfahrensgang vorgehend AG Berlin-Mitte, 14. Januar 2021, 9 C 143/20 vorgehend AG Berlin-Mitte, 11. November 2020, 9 C 143/20 Tenor Die Berufung der Kläger gegen das am 11. November 2020 verkündete Teilurteil des Amtsgerichts Mitte - 9 C 143/20 - sowie das Schlussurteil des Amtsgerichts Mitte vom 14. Januar 2021 - 9 C 143/20 - wird auf deren Kosten zurückgewiesen. Dieses und die angefochtenen Urteile sind vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Der Tatbestand entfällt gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO. 67 S 16/18 II. Randnummer 2 Die Berufung ist unbegründet. Das Amtsgericht hat die von dem Kläger erhobene Räumungsklage im Ergebnis zutreffend abgewiesen. Randnummer 3 Den Klägern steht gegenüber den Beklagten kein Anspruch gemäß §§ 985, 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung zu. Die Kündigung hat das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht beendet. Die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung gemäß §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB sind nicht erfüllt. Randnummer 4 Es kann dabei dahinstehen, ob die Kläger den Beweis des von den Beklagten bestrittenen Eigenbedarfs zu führen vermocht hätten oder ob dem Erfolg einer solchen Beweiserhebung nicht bereits ihr in Teilen wahrheitswidriger Sachvortrag zu den Wohnverhältnissen der Bedarfsperson im Schriftsatz vom 8. September 2020 (“In X hat der Zeuge keine Wohnung ... “) entgegen gestanden hätte (vgl. dazu Kammer, Urt. v. 10. September 2019 - 67 S 149/19, WuM 2019, 662, beckonline Tz. 15). Randnummer 5 Die Kündigung ist jedenfalls als sog. Vorratskündigung unwirksam. Bei einer für die Beendigung des Mietverhältnisses unzureichenden Vorratskündigung hat sich die Absicht zur Ausführung einer konkreten Planung zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs noch nicht hinreichend verfestigt (vgl. BGH, Urt. v. 27. September 2017 – VIII ZR 243/16, NZM 2017, 756, juris Tz. 18; Urt. v. 23. September 2015 – VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368, juris Tz. 22; Kammer, Beschl. v. 13. Februar 2014 – 67 S 475/13, WuM 2014, 288, juris Tz. 2). Abzustellen ist dabei in den Fällen, in denen der Vermieter Eigenbedarf nicht unmittelbar für sich, sondern für eine sonstige in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannte Person geltend macht, auf die Vorstellungen dieser Bedarfsperson und nicht die - in der Regel allerdings identischen - Vorstellungen des Vermieters. Randnummer 6 Gemessen daran handelt es sich bei der hier zu beurteilenden Kündigung um eine Vorratskündigung. Denn die Planungen der Bedarfsperson waren bereits ausweislich des Klägervorbringens und der im Gefolge des Kündigungsausspruchs immer wieder geänderten beruflichen Vorstellungen der Bedarfsperson noch nicht hinreichend verfestigt, um tauglicher Gegenstand einer Eigenbedarfskündigung zu sein. Diese Beurteilung hat ihre zusätzliche und eindrückliche Bestätigung in der im Rahmen des Berufungstermins erfolgten informatorischen Parteianhörung der Kläger gefunden. Randnummer 7 Ob das Recht zum Ausspruch der Eigenbedarfskündigung nicht ohnehin vertraglich ausgeschlossen oder der Kündigungsausspruch nicht zumindest rechtsmissbräuchlich war, bedurfte davon ausgehend ebenso wenig einer Entscheidung der Kammer wie die Frage, ob sich die Beklagten für den Fall der - hier fehlenden - Wirksamkeit der Kündigung nicht mit Erfolg auf Widerspruchsgründe i.S.d. § 574 BGB berufen können, die gemäß § 574a Abs. 1 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses gebieten würden. Randnummer 8 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Randnummer 9 Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, § 543 Abs. 2 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001464039 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Tenor 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die im L. Weg, EG rechts, in ... B. gelegene Mietwohnung, bestehend aus 2 ½ Zimmern nebst Küche, Bad mit WC, Diele und Abstellraum mit einer Wohnfläche von 69,32 m² sowie den Kellerraum, der auf dem als Anlage beigefügten Aufteilungsplan mit der Nr. 111 beziffert und gelb umrandet ist, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben. 2. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000,- Euro abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. 4. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Oktober 2020 gewährt. Tatbestand Randnummer 1 Mit schriftlichem Mietvertrag vom 1. August 1985 mietete der Beklagte zu 1. zusammen mit seiner damaligen Ehefrau von der G., G. S. u. W. gesellschaft B. mbH, die seinerzeit Eigentümerin des Grundstücks L. Weg in ... B. war, auf unbestimmte Zeit ab dem 1. September 1985 eine 69,32 m² große ofenbeheizte 2 ½-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad mit WC und Diele im Erdgeschoss rechts des auf diesem Grundstück errichteten Mehrfamilien-Wohnhauses. Randnummer 2 Unter § 4 ist in dem Mietvertrag geregelt, dass das Mietverhältnis nur nach Maßgabe der allgemeinen Vertragsbestimmungen gekündigt werden kann. In den allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10 Abs. 1: „ Das Wohnungsunternehmen wird von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Es kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen.“ Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des Mietvertrages in Kopie in Anlage K 1 zur Klageschrift, Bl. 11ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 3 Im Jahre 1997 wurde das Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt. Randnummer 4 Die G., G. S. u. W. gesellschaft B. mbH, wurde privatisiert. Die neue Eigentümerin, die ... gesellschaft mbH in B. bot der ... GmbH mit notariell beurkundeter Erklärung vom 31. August 2006 den käuflichen Erwerb u.a. der Wohnung der Beklagten als Treuhandeigentum zur Weiterveräußerung an Enderwerber an. Dazu heißt es in dem Kaufvertrag, den die ... GmbH mit notariell beurkundeter Erklärung vom 29. Dezember 2006 annahm, unter V. 5.: „Der Käufer übernimmt gegenüber den heutigen Mietern folgende Verpflichtungen und verpflichtet sich, in den Verträgen mit den Enderwerber die folgenden Verpflichtungen aufzunehmen: … Auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB oder, sollten an die Stelle des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB andere gesetzliche Bestimmungen treten, im Sinne dieser Bestimmungen zu verzichten.“ Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der notariellen Erklärungen in Kopie in Anlage B1 zum Schriftsatz der Beklagten vom 1. April 2020, Bl. 70ff d.A. Bezug genommen. Randnummer 5 Dieser Kaufvertrag wurde den Mietern zur Kenntnis übersandt, um ihnen die Möglichkeit zur Ausübung ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts gemäß § 577 BGB zu geben. Der Beklagte zu 1. und die damalige Mitmieterin machten hiervon keinen Gebrauch. Randnummer 6 Die E. O. R. E. GmbH verkaufte dann den mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss rechts verbundenen Miteigentumsanteil an dem Grundstück L. Weg in ... B. u.a. an Herrn C. J., der am 29. Mai 2008 als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Randnummer 7 Nach der Scheidung der Eheleute trat die Beklagte zu 2. mit Wirkung zum 1. Dezember 2016 anstelle der früheren Ehefrau des Beklagten zu 1. als neue Mitmieterin in das Mietverhältnis ein. Randnummer 8 Die Klägerin wurde am 1. August 2018 als neue Eigentümerin des mit dem Sondereigentum an der den Beklagten vermieteten Wohnung verbundenen Miteigentumsanteils im Grundbuch von Schöneberg eingetragen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Ausdrucks vom 3. August 2018 aus dem Wohnungsgrundbuch von Zehlendorf Blatt 20141 in Anlage K2 zur Klageschrift, Bl. 22 d. A., Bezug genommen. Randnummer 9 Die Miete liegt seither bei 309,44 Euro netto kalt zzgl. 131,- Euro Betriebskostenvorschuss, zusammen 440,44 Euro. Randnummer 10 Mit Schreiben vom 23. Mai 2019 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 28. Februar 2020 wegen Eigenbedarfs. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 3 zur Klageschrift, Bl. 34ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 11 Mit Schreiben ihrer jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 12. Dezember 2019 widersprachen die Beklagten der Kündigung. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 3 zur Klageschrift, Bl. 12f d. A., Bezug genommen. Randnummer 12 Mit Schreiben vom 9. April 2020 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos wegen verschiedener Äußerungen des Beklagten zu 1. gegenüber dem von ihr beauftragten Installateur, Herrn W. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 7 zum Schriftsatz der Klägerin vom 29. April 2020, Bl. 132ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 13 Die Klägerin behauptet, sie beabsichtige, die Wohnung der Beklagten zu sanieren und dann zunächst als Zweitwohnsitz, spätestens mit ihrem Eintritt in den Ruhestand in drei Jahren aber als Altersruhesitz zu nutzen. Randnummer 14 Die Klägerin beantragt, Randnummer 15 die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die im L. Weg, EG rechts, in ... B. gelegene Mietwohnung, bestehend aus 2 ½ Zimmern nebst Küche, Bad mit WC, Diele und Abstellraum mit einer Wohnfläche von 69,32 m² sowie den Kellerraum, der auf dem als Anlage beigefügten Aufteilungsplan mit der Nr. 111 beziffert und gelb umrandet ist, zu räumen und geräumt an sie herauszugeben. Randnummer 16 Die Beklagten beantragen, Randnummer 17 die Klage abzuweisen, Randnummer 18 Sie behaupten, die verlangte Räumung stelle für sie eine Härte dar, die auch unter Würdigung eventueller berechtigter Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen sei: Der Beklagte zu 1. sei in Z. verwurzelt; seine Familie sei dort seit Generationen ansässig; er habe langjährige enge soziale Kontakte im Hause und der näheren Umgebung; es sei ihnen nicht möglich, eine vergleichbare Wohnung zu finden, die sie mit den ihnen monatlich zur Zeit zur Verfügung stehenden Einkünften - erst recht von ihren künftigen Rentenbezügen - bezahlen können. Randnummer 19 Sie sind der Auffassung, die Regelung in dem Kaufvertrag zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH sei, soweit sie zusätzliche Verpflichtungen gegenüber den Mietern begründet hat, unmittelbarer Inhalt und Gegenstand ihres Mietvertrages geworden, weshalb der Verzicht auf das Kündigungsrecht bei Eigenbedarf auch die Klägerin binde - dies hätten sie bei der Frage der Ausübung ihres Vorkaufsrechts berücksichtigt. Entscheidungsgründe Randnummer 20 A. Die Klage ist zulässig. Randnummer 21 Das Amtsgericht Schöneberg ist gemäß § 23 Nr. 2a GVG sachlich und nach § 29a ZPO örtlich zuständig, weil die streitgegenständlichen Miet-Wohnräume im hiesigen Gerichtsbezirk liegen. Randnummer 22 B. Die Klage ist auch begründet. Randnummer 23 Die Klägerin hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner Anspruch auf Räumung und Herausgabe der 2 ½-Zimmerwohnung im Erdgeschoss rechts des Hauses L. Weg in ... B. Berlin gemäß §§ 546 Abs. 1 und 985 BGB. Randnummer 24 I. Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Randnummer 25 Diese Voraussetzung liegt hier vor. 1. Randnummer 26 1. Der Beklagte zu ist unstreitig seit dem September 1985, die Beklagte zu 2. seit dem 1. Dezember 2016 Mieter der im Erdgeschoss rechts des Hauses L. Weg in ... B. gelegenen Wohnung bestehend aus 2 ½ Zimmern nebst Küche, Bad mit WC, Diele und Abstellraum sowie dem Kellerraum Nr. 11 Randnummer 27 Die Klägerin ist unstreitig mit dem Erwerb eines Miteigentumsanteils an dem Grundstück, der mit dem Sondereigentum an der den Beklagten überlassenen Wohnung verbundenen ist, am 1. August 2018 gemäß § 566 BGB für die Dauer ihres Eigentums als Vermieterin in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eingetreten. 1. Randnummer 28 1. Die Kündigung vom 23. Mai 2019 hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet. Randnummer 29 a) Die Kündigung ist formell wirksam. Randnummer 30 1. Die Kündigung ist formgerecht gemäß § 568 Abs. 1 BGB erklärt worden. Randnummer 31 Nach dieser Regelung bedarf die Kündigung eines Mietverhältnisses der schriftlichen Form. Das bedeutet gemäß § 126 Abs. 1 BGB, dass die Urkunde vom Vermieter oder von dessen berechtigtem Vertreter eigenhändig unterschrieben oder mit einem notariell beglaubigten Handzeichen versehen sein muss. Diese Voraussetzung ist hier unstreitig erfüllt. Das Kündigungsschreiben ist von der Klägerin eigenhändig unterzeichnet worden. Randnummer 32 2. Nach § 573 Abs. 3 S. 1 BGB sind in dem Kündigungsschreiben die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses anzugeben. Randnummer 33 Das ist hier geschehen. Der Begründungspflicht des § 573 Abs. 3 BGB ist genügt, wenn der Vermieter darlegt, dass er ein berechtigtes Interesse an der streitgegenständlichen Mietwohnung hat. Der Zweck dieser Vorschrift liegt darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Er muss also durch die Begründung in die Lage versetzt wird, abzuschätzen, ob er die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg in Frage stellen kann oder ob er sie hinnehmen und sich nach einer neuen Wohnung umsehen muss. Diesem Zweck genügt es, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so genau bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (vgl. Urteil des BGH vom 27. Juni 2007 zu VIII ZR 271/06). Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es insofern grundsätzlich aus, wenn die Person, für die die Wohnung benötigt wird, benannt und ihr Interesse an der Erlangung der Wohnung dargelegt wird (vgl. Versäumnisurteil des BGH vom 6. Juli 2011 zu VIII ZR 317/10). Randnummer 34 Die Klägerin hat in ihrem Kündigungsschreiben dargelegt, dass sie die Wohnung abschnittsweise - entsprechend den ihr zur Verfügung stehenden finanziellen Mitteln - sanieren und zunächst bis zum Eintritt in den Ruhestand als Zweitwohnsitz, danach - spätestens ab 2023 - als Altersruhesitz nutzen möchte; sie sei vor rund 20 Jahren aus beruflichen Gründen von ihrer Heimatstadt B. aus nach K. gezogen, dort aber nie heimisch geworden, weshalb sie im Alter wieder nach Berlin zurückkehren wolle; ihre bisherige 1-Zimmer-Wohnung in der R. Straße in K. sei nicht nur zu klein, um dort Familienangehörige und Freunde zu beherbergen, sondern auch erheblich durch Verkehrslärm und zudem seit einiger Zeit auch durch Baulärm beeinträchtigt; seit Januar 2019 habe sie sich wegen mehrfacher krankheitsbedingter Arbeitsunfähigkeit dem Lärm auch tagsüber aussetzen müssen, was ihrer Gesundheit nicht zuträglich sei; sie benötige deshalb eine ruhiger gelegene Wohnung - wie die der Beklagten. Randnummer 35 Diese Ausführungen sind in sich stimmig und zur Erläuterung des Eigenbedarfs völlig ausreichend. Randnummer 36 b) Die Kündigung ist den Beklagten auch unstreitig zugegangen. Randnummer 37 c) Die Klägerin hat aufgrund des geltend gemachten Eigenbedarfs an der streitgegenständlichen Mietwohnung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Randnummer 38 Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. So ist es hier. Randnummer 39 1. Das Merkmal “benötigt” bedeutet nicht, dass der Vermieter sich in einer Not-, Mangel- oder Zwangslage befinden müsste. Randnummer 40 Es schadet auch nicht, wenn der Bedarf gezielt, etwa durch freiwillige Aufgabe der bisherigen Wohnung, herbeigeführt wird (vgl. Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 11. November 1993 zu 1 BvR 696/9). Randnummer 41 Es genügt der ernsthafte, auf vernünftige, der Rechtsordnung nicht widersprechende Erwägungen gestützte Nutzungswunsch (vgl. Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 14. September 1989 zu 1 BvR 674/89; Rechtsentscheid des BGH vom 20. Januar 1988 zu VIII ARZ 4/87). Randnummer 42 Nach der Anhörung der Klägerin steht zur Überzeugung des Gerichts im Rahmen der ihm nach § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO zustehenden freien Beweiswürdigung fest, dass sie ernsthaft beabsichtigt, im Anschluss an die Sanierung der Wohnung der Beklagten diese selbst zu beziehen. Sie hat dafür auch vernünftige Gründe genannt. Sie hat erklärt, dass sie in B. geboren und aufgewachsen und nur aus beruflichen Gründen nach K. gezogen sei, jedoch nach Beendigung ihrer Berufstätigkeit wieder nach B. zurückkehren wolle; ihre bisherige Wohnung in der R. Straße in K. koste mit 367,- Euro monatlich fast genauso viel, wie sie selbst von den Beklagten an Miete erhalte, habe aber nur ein Zimmer und sei damit zu klein, um dort Familienangehörige und Freunde zu beherbergen; darüber hinaus sei sie auch erheblich durch Verkehrs- und Baulärm beeinträchtigt, was ihrer Gesundheit nicht zuträglich sei; in B. gäbe es auch ein breiteres Therapieangebot für ihre Krebs-Erkrankung. Randnummer 43 Anhaltspunkte für Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches der Klägerin haben sich nicht ergeben und werden auch von den Beklagten nicht konkret vorgebracht. Randnummer 44 Wer finanzielle Mittel dazu verwendet, eine Eigentumswohnung zu erwerben, um in dieser selbst zu wohnen, gestaltet sein Leben selbst dann vernünftig und nachvollziehbar, wenn er sich hierzu allein deswegen entschließt, um künftig “ Herr seiner eigenen vier Wände “ zu sein (vgl. Kammerbeschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 11. November 1993 zu 1 BvR 696/93; Urteil des BGH vom 11. Dezember 2019 zu VIII ZR 144/19). Randnummer 45 Das haben die Gerichte zu respektieren. Randnummer 46 2. Es handelt sich auch nicht um eine unzulässige Vorratskündigung. Randnummer 47 Dies wäre der Fall, wenn die Wohnung weder gegenwärtig noch in absehbarer Zeit, sondern allenfalls zu einem noch ungewissen Zeitpunkt in der Zukunft genutzt werden soll (vgl. Urteile des BGH vom 18. Mai 2005 zu VIII ZR 368/03 und vom 23. September 2015 zu VIII ZR 297/14). So ist es hier aber nicht. Der Nutzungswunsch der Klägerin hat sich bereits so weit verdichtet, dass sie ein konkretes Interesse an einer Eigennutzung in absehbarer Zeit hat. Sie hat erklärt, dass sie die Wohnung, sobald sie frei ist, sanieren und nach Abschluss der Sanierungsarbeiten - deren Dauer sie noch nicht absehen könne, aber auf ungefähr ein Jahr veranschlage - für mehr als zwei Wochenenden im Monat als Zweitwohnsitz nutzen wolle; mit ihrem Renteneintritt - spätestens ab 2023 - werde sie dann vollständig nach B. in diese Wohnung umziehen. Randnummer 48 Ihre Pläne sind damit hinreichend konkret, um die Annahme einer Vorratskündigung auszuschließen. Randnummer 49 Dem steht auch nicht entgegen, dass sich die geplanten Sanierungsarbeiten nach Angaben der Klägerin möglicherweise über einen längeren Zeitraum als unbedingt notwendig erstrecken werden, weil sie sie nur abschnittsweise nach Maßgabe der ihr zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel und teilweise auch in Eigenleistung und mit Hilfe von Familienangehörigen durchführen will. Ob der Eigentümer die von ihm für notwendig erachteten Arbeiten zur Anpassung der Wohnung an seine Bedürfnisse beschleunigt durchführt oder sie sich über einen längeren Zeitraum erstrecken, berührt die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung nicht (vgl. Urteil des BGH vom 18. Mai 2005 zu VIII ZR 368/03). Randnummer 50 3. Es schadet auch nicht, wenn die beabsichtigte Nutzung sich bis zum Eintritt der Klägerin in den Ruhestand auf eine Nutzung als Zweitwohnsitz beschränken soll. Randnummer 51 Das Benötigen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt keine relative Mindestnutzungsdauer oder die Begründung eines Lebensmittelpunkts in der Wohnung voraus (vgl. Beschlüsse des BGH vom 22. August 2017 zu VIII ZR 19/17 und vom 21. August 2018 zu VIII ZR 186/17; Nichtannahmebeschluss des BVerfG vom 23. April 2014 zu 1 BvR 2851/13; entgegen dem Urteil des AG Wolfratshausen vom 28. Juni 2012 zu 8 C 51/12). Hier ist schon deshalb keine enge Handhabung der Kündigungsvoraussetzungen geboten, weil die von der Klägerin beabsichtigte Nutzung der Wohnung als Zweitwohnsitz nur vorübergehend erfolgen und in absehbarer Zeit in eine Nutzung als Altersruhesitz übergehen soll. Randnummer 52 4. Die Wirksamkeit der Kündigung setzt nicht voraus, dass das Erlangungsinteresses des kündigenden Vermieters das Bestandsinteresse des Mieters überwiegt. Randnummer 53 c) Die Eigenbedarfskündigung ist - entgegen der Auffassung der Beklagten - nicht ausgeschlossen. Randnummer 54 1. § 577a BGB steht der Kündigung unter Berufung auf berechtigte Interessen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht entgegen. Randnummer 55 Diese Vorschrift greift hier nicht ein, weil der an die Beklagten vermietete Wohnraum bereits vor mehr als zehn Jahren in Wohnungseigentum umgewandelt und erstmals veräußert worden ist. Randnummer 56 2. Die Bestimmung in den allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag unter Nr. 10 Abs. 1, wonach das Wohnungsunternehmen von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen und nur in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen wird, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, stellt keinen vertraglichen Verzicht auf das Recht zur Eigenbedarfskündigung dar. Insoweit gilt der Grundsatz, dass in Zweifelsfällen gemäß §§ 133, 157 BGB nicht davon auszugehen ist, dass ein Verzicht wollt ist (vgl. Beschluss des OLG Düsseldorf vom 8. November 1999 zu 20 W 48/99). Hier handelt es sich schon nach dem Wortlaut lediglich um eine Absichtserklärung, die zudem ersichtlich nur für die damalige Vermieterin, nämlich „ das Wohnungsunternehmen “, gelten sollte, nicht aber für etwaige künftige Vermieter. Randnummer 57 3. Die Klausel unter V. 5. des Kaufvertrages zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH vom 29. Dezember 2006, wonach der Käufer gegenüber den heutigen Mietern die Verpflichtung übernimmt, auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB zu verzichten und sich verpflichtet, in den Verträgen mit den Enderwerber dieselbe Verpflichtung aufzunehmen, ist nicht Bestandteil des Mietvertrages der Beklagten geworden, auch wenn der Kaufvertrag seinerzeit den Mietern zur Kenntnis übersandt worden ist, um ihnen die Möglichkeit zur Ausübung ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts gemäß § 577 BGB zu geben. Randnummer 58 Dies ergibt sich schon daraus, dass die ... GmbH sich verpflichtet hat, den Verzicht auch in die Verträge mit den Enderwerbern, die die vermieteten Wohnungen von ihr erwerben, aufzunehmen. Dies wäre völlig überflüssig, wenn der zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH vereinbarte Verzicht Bestandteil aller Mietverträge mit den damaligen Mietern geworden wäre, denn dann wären automatisch alle Erwerber nach § 566 BGB für die Dauer ihres Eigentums in dieser Verpflichtung eingetreten. So sollte es aber - anders als in dem Fall, der der Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg vom 10. September 2018 zu 211 C 85/18 zugrunde lag - hier offenbar nicht sein. Randnummer 59 Die ... GmbH hat sich auch nur verpflichtet, den Verzicht vertraglich denjenigen aufzuerlegen, die das Wohnungseigentum von ihr kaufen, nicht aber diese ihrerseits zu verpflichten, den Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung im Falle einer Weiterveräußerung auch von ihrem Vertragspartner zu verlangen und diesen ebenso zu verpflichten, den Verzicht seinerseits bei einer Veräußerung der Wohnung zur Bedingung zu machen. Randnummer 60 Entsprechend heißt es auch in den von den Beklagten zitierten Regelungen in dem Privatisierungsvertrag der G. lediglich, dass die Käufer und Investoren auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573  2 Nr. 2 und 3 BGB verzichten und dafür einstehen, „ dass bei Verkäufen an Gemeinschaften und Genossenschaften oder bei en-bloc-Verkäufen an Sonstige “ diese Pflicht vom Erwerber der jeweiligen Wohnung und dessen Rechtsnachfolgern übernommen werden “. Die Klägerin ist aber weder eine Gemeinschaft oder Genossenschaft noch hat sie Wohnungen aus dem Bestand der G., G. S. u. W. gesellschaft B. mbH en-bloc erworben. Sie gehört vielmehr zu der nach Ziffer 5.3 „bevorzugten Erwerbergruppe“ der „hinzuziehenden Eigennutzer“. Randnummer 61 Es mag sein, dass es sich bei der Vereinbarung zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH über den Verzicht der Erwerberin auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573  2 Nr. 2 und 3 BGB und ihrer Verpflichtung, in die Verträge mit den Enderwerber dieselbe Verpflichtung aufzunehmen, um einen Vertrag zugunsten der Mieter der betreffenden Wohnungen handelt. Bei einem Vertrag zugunsten Dritter erwirbt dieser ein eigenes Forderungsrecht gegen den Verpflichteten. Hier hätten die Beklagten also Ansprüche gegen die ... GmbH, falls diese zu ihren Gunsten übernommene Verpflichtungen nicht erfüllt haben sollte und den Beklagten dadurch Nachteile entstanden sind (vgl. Urteil des BGH vom 14. November 2018 zu VIII ZR 109/18). Diese Rechte würden unmittelbar auf dem Kaufvertrag basieren, soweit dieser ein Vertrag zugunsten Dritter ist - nicht aber auf ihrem Mietvertrag. Randnummer 62 Ansprüche gegen die Klägerin, die an dem Kaufvertrag nicht beteiligt gewesen ist, ergeben sich daraus jedoch keinesfalls (vgl. Urteil des AG Schöneberg vom 9. April 2014 zu 12 C 340/12). Randnummer 63 Soweit die Beklagten einwenden, sie seien aufgrund der Übersendung des Kaufvertrages zur Prüfung, ob sie ihr Vorkaufsrecht nach § 577 BGB ausüben wollen, davon ausgegangen, dass die Erklärungen in dem notariellen Kaufvertrag einen mietvertraglichen Verzicht auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs darstellen würden, steht dem schon entgegen, dass ein solcher Verzicht gemäß § 550 S. 1 BGB der Schriftform bedürfte, die allein durch die - in einem ganz anderen Zusammenhang erfolgte - Übersendung des Kaufvertrags, an dem keine der Parteien beteiligt gewesen ist, an die Beklagten keinesfalls gewahrt wird (vgl. Urteil des BGH vom 4. April 2007 zu VIII ZR 223/06). Randnummer 64 d) Die Kündigung hat das Mietverhältnis mit den Beklagten unter Berücksichtigung der Mietzeit mit Ablauf des 28. Februar 2020 beendet. Randnummer 65 3. Die Beklagten können nicht von der Klägerin aufgrund des gem. § 574b BGB form- und fristgemäß erhobenen Widerspruchs vom 12. Dezember 2018 die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, da sie nicht schlüssig dargelegt haben, dass die Kündigung für sie eine Härte im Sinne von § 574 BGB bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist. Randnummer 66 Unter einer Härte versteht man alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die in Folge der Vertragsbeendigung auftreten können (vgl. Urteil des LG Berlin vom 7. Mai 2015 zu 67 S 117/14). Bei der Interessenabwägung ist das Bestandsinteresse des Mieters einerseits mit dem Erlangungsinteresse des Vermieters andererseits in Beziehung zu setzen. Hierbei sind die Wertentscheidungen des Grundgesetzes zu berücksichtigen. Auf Seiten der Klägerin dürfen nur die Gründe Berücksichtigung finden, die sie in dem Kündigungsschreiben angegeben hat. Andere Gründe werden nur dann ausnahmsweise berücksichtigt, wenn und soweit sie nachträglich entstanden sind, § 574  3 BGB. Randnummer 67 a. Die mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten stellen keinen Härtegrund im Sinne von § 574 Abs. 1 S. 1 BGB dar. Die Konsequenzen, die für den Mieter voraussichtlich aus dem erzwungenen Umzug folgen, müssen sich von solchen üblichen Beeinträchtigungen und Nachteilen deutlich abheben (vgl. Urteil des BGH vom 15. März 2017 zu VIII ZR 270/15). Randnummer 68 b. Die lange Dauer des Mietverhältnisses des Beklagten zu 1. ist allein nicht geeignet, eine Härte zu begründen. Denn diesem Umstand hat der Gesetzgeber schon durch die unterschiedliche Länge der Kündigungsfristen in § 573c Abs. 1 BGB Rechnung getragen. Randnummer 69 c. Auch eine durch die lange Mietdauer begründete tiefe Verwurzelung des Mieters im bisherigen Wohnumfeld und eine besondere Bindung an die gekündigte Wohnung stellen für sich allein nicht unbedingt eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 S. 1 BGB dar, da diese Umstände sich je nach der Persönlichkeit des Mieters und seiner körperlichen und psychischen Verfassung unterschiedlich auswirken (vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18). Die Beklagten haben keine besonderen Umstände in ihrem persönlichen Bereich geschildert, die ihrer Verwurzelung in der Umgebung ihrer bisherigen Wohnung das erforderliche Gewicht verleihen könnten. Randnummer 70 Sie tragen zwar vor, dass sie mit den anderen Hausbewohnern teilweise seit Jahrzehnten vertraut sind und sie ein enges freundschaftlich-familiäres Verhältnis verbindet, das sich in gemeinsamen Weihnachtsfeiern und gegenseitiger Hilfeleistung manifestiert. Randnummer 71 Es ist aber nicht ersichtlich, warum diese Freundschaften nicht auch weiter gepflegt werden können, wenn die Beklagten nicht mehr im selben Haus wohnen, zumal die Beklagten unstreitig ein Auto zur Verfügung haben. Randnummer 72 Es ist ja auch keineswegs ausgeschlossen, dass die Beklagten eine neue Wohnung in der näheren Umgebung finden werden. Gerade weil sie nach ihren eigenen Angaben dort vielfältig vernetzt sind, haben sie gute Chancen, frühzeitig von freiwerdenden geeigneten Wohnungen zu erfahren, um die sie sich dann gezielt bewerben können. Randnummer 73 Notfalls dürften die Beklagten mit 53 und 60 Jahren auch noch in der Lage sein, sich an eine neue Wohngegend anzupassen. Randnummer 74 d. Die Beklagten haben auch keine erheblichen gesundheitlichen Beschwerden vorgetragen, die sich infolge des Auszuges aus der bisherigen Wohnung verschlechtern könnten. Randnummer 75 Das Asthma der Beklagten zu 2. beeinträchtigt sie offenbar nicht sehr, da sie trotzdem ihrer Arbeit nachgehen und sich zusätzlich noch um Angehörige und Bekannte kümmern kann. Randnummer 76 Es ist dem Vortrag der Beklagten auch nicht zu entnehmen, dass für das bei dem Beklagten zu 1. diagnostizierte Pfeiffersche Drüsenfieber - eine Viruserkrankung, mit der sich fast jeder Mensch im Laufe seines Lebens ansteckt - etwas anderes gilt. Randnummer 77 Soweit er vorträgt, Existenzängste wegen des Verlustes seines Arbeitsplatzes nach mehrmaliger Krankschreibung und schließlich Insolvenz seines Arbeitgebers und nun auch noch der drohende Verlust der Wohnung hätten bei ihm eine Depression ausgelöst, deren Folgen bis zur Suizidgefährdung reichen würden, ist ihm zwar zuzugestehen, dass sein grundgesetzlich geschütztes Recht auf Leben und Gesundheit gegen das Eigentumsrecht der Klägerin abzuwägen sind. Das heißt aber nicht, dass jede behauptete Suizidgefahr zwangsläufig dazu führen würde, dass die Ansprüche der Klägerin zurücktreten müssen (vgl. Beschlüsse des BVerG vom 3. Oktober 1979 zu 1 BvR 614/79 und des BGH vom 4. Mai 2005 zu I ZB 10/05). Randnummer 78 Eine konkrete gegenwärtige Suizid-Gefahr behaupten die Beklagten selbst nicht. Randnummer 79 Im Falle einer Verschlechterung seines Gesundheitszustands ist es dem Beklagten zu 1. zuzumuten, die psychologische Behandlung, in der er sich bereits seit längerer Zeit befindet, zu intensivieren, notfalls sich in stationäre Behandlung zu begeben. Dass die Gefahr hierdurch nicht abgewendet werden könnte, ist nicht ersichtlich. Randnummer 80 e. Es ist auch nicht anzunehmen, dass durch einen Auszug aus der jetzigen Wohnung die bisherige Unterstützung der Mutter des Beklagten zu 1. - Begleitung zum Arzt oder zum Einkaufen, wöchentliche Versorgung mit vorbereiteten warmen Mahlzeiten, Hilfe bei Unwohlsein - nicht mehr in vergleichbarer Weise möglich wäre und sie nicht bei Bedarf auch in die  neue Wohnung der Beklagten aufgenommen werden könnte. Randnummer 81 f. Auch eine eventuelle Verlängerung der bisher 6,5 km betragenden Entfernung zwischen der Wohnung und der Arbeitsstelle der Beklagten zu 2. in der Residenz D. in der C. Allee stellt keine unzumutbare Härte dar. Randnummer 82 g. Die Beklagten können sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass es ihnen aufgrund ihrer aktuellen Einkommenssituation und der derzeitigen Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt nicht möglich sei, Wohnraum mit vergleichbarer Ausstattung und Miethöhe in der näheren Umgebung zu finden. Randnummer 83 Die Vorschrift des § 574 Abs. 2 BGB führt zwar als Regelbeispiel für eine Härte aus, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, wobei ein Ersatzwohnraum als angemessen anzusehen ist, wenn er im Vergleich zu der bisherigen Mietwohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und preislich für ihn tragbar ist. Hinsichtlich der Finanzierbarkeit ist auf das aktuelle Einkommen abzustellen, mögliche staatliche Zuschüsse (z. B. Wohngeld) sind zu berücksichtigen. Randnummer 84 Gewisse Veränderungen und zumutbare Verschlechterungen der Wohnverhältnisse muss der Mieter hinnehmen. Randnummer 85 Entscheidend kommt es darauf an, dass der Mieter sich ernsthaft und energisch um die Beschaffung einer Ersatzwohnung bemüht hat. Randnummer 86 Daran fehlt es hier, worauf schon die Klägerin im Schriftsatz vom 29. April 2020 hingewiesen hat. Die Beklagten haben nicht ausreichend vorgetragen, geschweige denn unter Beweis gestellt, dass sie alle ihnen persönlich und wirtschaftlich zumutbaren Schritte unternommen haben, um eine neue Wohnung zu beschaffen. Hierzu hätten sie substantiiert vortragen müssen, welche Bemühungen sie seit dem Ausspruch der Kündigung unternommen haben, um angemessen Ersatzwohnraum zu finden. Der Mieter ist verpflichtet, sich mithilfe von Verwandten und Bekannten, öffentlichen und privaten Stellen, unter Inanspruchnahme geeigneter Medien (Zeitungsanzeigen, Internet) ernsthaft und nachhaltig um eine Ersatzwohnung zu bemühen, soweit ihm dies unter Berücksichtigung seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse zuzumuten ist (vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18). Randnummer 87 Die Beklagten haben auch nicht hinreichend dargetan, dass es unmöglich ist, angemessenen Ersatzwohnraum - also ausreichend großen, nicht unbedingt qualitativ gleichwertigen - Wohnraum zu zumutbaren, also für sie preislich tragbaren Bedingungen zu erlangen. Randnummer 88 Insoweit genügt es nicht, auf den angespannten Berliner Wohnungsmarkt, die Höhe ihrer aktuellen laufenden Einkünfte (zusammen über 2.800,- Euro) und ihren in absehbarer Zeit zu erwartenden Ruhestand zu verweisen. Randnummer 89 Es ist zwar gerichtsbekannt, dass gerade im Niedrigpreissegment in B. Wohnungsnot herrscht. Schon aus der Kappungsgrenzenverordnung vom 7. Mai 2013, der gemäß § 577a Abs. 2 S. 2 BGB ergangenen Verordnung vom 13. August 2013, der Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 und zuletzt dem MietenWoG Bln ergibt sich, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin besonders gefährdet ist (vgl. Urteil des LG Berlin vom 9. Mai 2018 zu 64 S 176/17). D. h. aber nicht, dass der Wohnungsmarkt derart angespannt ist, dass er praktisch nicht mehr existiert. Die Angebote auf den entsprechenden Internet-Plattformen zeigen, dass ungeachtet der Mangellage in B. weiterhin Wohnraum zur Vermietung - nicht nur im oberen Preissegment - zur Verfügung steht. Eine Beweislastumkehr dahingehend, dass der Vermieter die Möglichkeit zur Anmietung einer angemessenen Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter nachweisen müsste, ist daher nicht geboten (vgl. Urteil des LG Berlin vom 9. März 2018 zu 63 S 67/16). Randnummer 90 h. Die vergleichsweise niedrige Miete für die jetzige Wohnung der Beklagten begründet grundsätzlich kein berechtigtes Interesse an ihrem Verbleib in der Wohnung. Anders ist es nur unter ganz besonderen Umständen, etwa wenn die niedrige Miete ein Ausgleich für Investitionen oder Leistungen des Mieters darstellt. Solche Umstände sind hier nicht ersichtlich (vgl. Beschluss des Verfassungsgerichtshofs des Landes Berlin vom 16. Mai 2002 zu 124/01; Urteil des LG Berlin vom 18. Dezember 2019 zu 64 S 91/18). Randnummer 91 4. Selbst wenn die Kündigung vom 23. Mai 2019 nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt hätte, wäre dieses jetzt aufgrund der weiteren Kündigung der Klägerin vom 9. April 2020 nach § 543 Abs. 1 BGB beendet. Randnummer 92 Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wobei ein solcher Grund vorliegt, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Randnummer 93 Das ist hier der Fall. Randnummer 94 Unstreitig hat der Beklagte zu 1. die Klägerin gegenüber dem Installateur, Herrn W., als „ Hexe “ bezeichnet bzw. sie mit einer „ bösen Hexe im Märchenland “ verglichen. Randnummer 95 Dies stellt eine Schmähung und eine üble Nachrede dar. Randnummer 96 Das muss sich die Klägerin auch unter Berücksichtigung der durch ihre Kündigung und die Probleme der Beklagten mit der Warmwasserversorgung emotional belasteten Situation nicht gefallen lassen (vgl. Urteil des LG Leipzig vom 11. Januar 2002 zu 14 S 6332/01). Randnummer 97 Eine Abmahnung ist nach § 543 Abs. 3 S. 2 BGB nicht erforderlich gewesen, zumal der Beklagte zu 1. es ersichtlich nicht für notwendig gehalten hat, die Klägerin um Entschuldigung zu bitten oder Reue zu zeigen. Randnummer 98 II. Die Klägerin kann ihr Herausgabeverlangen auch auf § 985 BGB stützen. Nach dieser Vorschrift kann der Eigentümer von dem Besitzer die Herausgabe verlangen. Randnummer 99 Dies gilt nach § 986 Abs. 1 S. 1 BGB zwar nicht, wenn der Besitzer dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. Randnummer 100 Das ist hier aber nach der wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses nicht mehr der Fall. Randnummer 101 III. Das Gericht hat den Beklagten zur Vermeidung von Obdachlosigkeit eine Räumungsfrist im Sinne des § 721 Abs. 1 ZPO bis zum 31. Oktober 2020 bewilligt. Randnummer 102 C. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Randnummer 103 D. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001434950 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2018:210818BVIIIZR186.17.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 186/17 vom 21. August 2018 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 21. August 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision des Beklagten gemäß § 552 Abs. 1 ZPO als unzulässig zu verwerfen, soweit sie die Härte- regelung nach § 574 BGB betrifft, und sie im Übrigen durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung zum Zwecke der Nutzung der Wohnung als Ferien- und Zweitwohnung. Der Kläger ist Nießbrauchsberechtigter eines älteren, aus vier Wohnun- gen in vier Geschossen bestehenden Hauses in sehr bevorzugter Lage der Landeshauptstadt Wiesbaden. Eigentümer des Hauses sind seine drei Kinder, die jeweils verheiratet sind und ihrerseits insgesamt sechs Kinder haben. Eben- so wie der Kläger haben seine Kinder und deren Familien ihren Lebensmittel- punkt in Finnland, wo sie auch über Ferienimmobilien verfügen. Der Kläger und seine Kinder nutzen zwei der vier Wohnungen des streit- gegenständlichen Anwesens für gelegentliche Aufenthalte in Wiesbaden. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts erfolgt die Nutzung etwa zweimal pro 1 2 3 - 3 - Jahr für ein bis zwei Wochen, insbesondere für Familientreffen. Das Anwesen stammt aus Familienbesitz, dem Wiesbadener Zweig der Familie des Klägers, dessen Großmutter väterlicherseits aus Wiesbaden stammte und dessen Vater mehrere Jahre lang in Wiesbaden lebte. Es gelangte schließlich im Wege der Erbfolge an die Kinder des Klägers. Diese haben von Kindheit an eine starke Verbundenheit mit Wiesbaden und verfügen nach den Feststellungen des Beru- fungsgerichts auch über nicht unerhebliche Kenntnisse der deutschen Sprache. Der Beklagte ist seit dem Jahr 1993 Mieter der im zweiten Obergeschoss des Hauses gelegenen streitgegenständlichen Fünfzimmerwohnung. Er verfügt zudem über Wohnimmobilien sowohl in unmittelbarer Nähe des Hauses als auch im nahe gelegen Wiesbaden-B. . Mit Schreiben vom 29. August 2014 erklärte der Kläger gegenüber dem Beklagten die Kündigung des Mietverhältnisses zum 1. September 2015 wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung führte er aus, er benötige eine weitere Wohnung in dem Anwesen für die Familien seiner Kinder, um deren Aufenthalte in Wies- baden sicherzustellen. Die bisher hierzu von seinen Kindern und deren Familien genutzte Dachgeschosswohnung sei für sechs Erwachsene und vier Kinder zu klein; zudem würden nach der Familienplanung für die nächsten Jahre weitere vier (Enkel-)Kinder erwartet. Aufgrund der mehrere Generationen übergreifen- den Beziehung der Familie des Klägers zu Wiesbaden und der über Generatio- nen wiederkehrenden Aufenthalte der Familie in Wiesbaden liege ein zulässiger Eigenbedarf vor, der nach der Rechtsprechung auch bei einer nicht dauerhaften Nutzung bestehen könne und der nach der individuellen Lebensgestaltung des Klägers und seiner Familie auch nicht überhöht sei. Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe der streitgegen- ständlichen Wohnung gerichtete Klage abgewiesen, da die beabsichtigte Nut- zung der Wohnung für wenige Wochen im Jahr keine Nutzung zu Wohnzwe- 4 5 6 - 4 - cken darstelle und es daher an einem Wohnbedarf fehle. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil - nach Vernehmung der drei Kinder des Klägers als Zeugen - abgeändert und der Klage stattgegeben. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts könne allein mit dem Argu- ment, die nur wenige Wochen im Jahr währende Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung sei keine Nutzung zu Wohnzwecken, der berechtigte Eigenbe- darf nicht verneint werden. Nach den vom Bundesgerichtshof und vom Bundes- verfassungsgericht aufgestellten Grundsätzen und dem Ergebnis der Beweis- aufnahme könne hier noch von einem angemessenen Wohnbedarf des Klägers für seine weitere Familie ausgegangen werden. Voraussetzung für die Gel- tendmachung von Eigenbedarf seien dabei ernsthafte, vernünftige und nach- vollziehbare Gründe. Nicht erforderlich sei, dass der Vermieter einen Mangel an Wohnraum habe. Auch komme es nicht entscheidend darauf an, ob er bereits eine andere Wohnung besitze und diese nicht aufgeben wolle. Die Begründung des Lebensmittelpunkts in der streitgegenständlichen Wohnung sei für den Ei- genbedarf gerade nicht erforderlich, auch ein zeitlich begrenzter Bedarf an einer Wohnung könne die Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung erfüllen. Grundsätzlich sei es Sache des Einzelnen, welchen Wohnbedarf er für sich und seine Angehörigen für angemessen halte. Der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf sei daher nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmiss- brauch zu überprüfen. Rechtsmissbräuchlich sei aber allenfalls ein weit über- höhter Wohnbedarf. Die umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls und das Er- gebnis der Beweisaufnahme einschließlich des Lebensentwurfs, der Lebens- planung und der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Bedarfsper- 7 8 9 - 5 - sonen könnten hier gerade nicht einen rechtsmissbräuchlich weit überhöhten Wohnbedarf des Klägers begründen. Das Haus sei für den Kläger und seine Familie nicht irgendein Haus, sondern stamme aus Familienbesitz und sei damit gerade Ausdruck der Verbundenheit des Klägers und seiner Familie mit der Stadt Wiesbaden und dem Wiesbadener Zweig der Familie. Zwar hätten die Kinder des Klägers lediglich bestätigt, eher nur zweimal im Jahr für ein bis zwei Wochen in Wiesbaden zu sein. Dies genüge aber den oben genannten Krite- rien, um einen Rechtsmissbrauch zu verneinen. Denn alle Kinder hätten über- einstimmend ausgesagt, schon aus ihrer eigenen Kindheit herrührend eine starke Verbundenheit mit Wiesbaden zu haben und dies auch ihren Kindern weitergeben zu wollen, wobei gerade der Aufenthalt in Wiesbaden in einem Haus für intensive, enge Zusammenkünfte der Familie geeignet sei. Die Aussa- gen der Zeugen seien auch von der Beklagtenseite letztlich nicht angezweifelt worden. Zudem lasse der "fehlende Eifer" der Darstellung einer zeitlich länge- ren Nutzung zu Familienferienanlässen ernstliche Zweifel an der Wahrheit der Aussagen nicht aufkommen. Vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Verhältnisse und der Größe der Familie sowie der besonderen Verbundenheit mit Wiesbaden und dem streitge- genständlichen Anwesen erscheine der Wunsch des Klägers, das Haus weitge- hend für sich und seine Kinder selbst zu nutzen, aus seiner Sicht als vernünftig und nachvollziehbar. Zwei große Wohnungen erschienen im Übrigen auch zu Ferienzwecken für insgesamt bis zu 12 Personen nicht als weit überhöhter Wohnbedarf. Schließlich habe der Beklagte auch keinen Härtefall nach § 574 BGB gel- tend gemacht. Hier sei es sogar so, dass der Beklagte selbst über eigenes Immobilieneigentum in Wiesbaden verfüge und auch deswegen nicht zwingend auf den Wohnraum angewiesen sei. 10 11 - 6 - Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Be- klagte sein Klageabweisungsbegehren weiter. II. Die Revision ist unzulässig, soweit sie sich gegen die vom Berufungsge- richt vorgenommene Verneinung der Voraussetzungen der Härteregelung nach § 574 BGB wendet. Insoweit ist die Revision nicht statthaft (§ 542 Abs. 1, § 543 Abs. 1 Nr. 1, 2 ZPO), weil sie - entgegen der Auffassung der Revision - vom Berufungsgericht diesbezüglich nicht zugelassen worden ist. Das Berufungsge- richt hat die Zulassung der Revision wirksam auf die Frage beschränkt, ob eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch zum Zwecke der Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung in Betracht komme. 1. Eine solche Beschränkung der Zulassung der Revision muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus den Entschei- dungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutig- keit entnehmen lässt. Hat das Berufungsgericht die Revision wegen einer Rechtsfrage zugelassen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebotene Auslegung der Entschei- dungsgründe ergeben, dass die Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs beschränkt ist (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 4. März 2014 - XI ZR 178/12, BKR 2014, 245 Rn. 18; vom 2. Mai 2017 - VI ZR 262/16, NJW- RR 2017, 1516 Rn. 16; vom 24. Oktober 2017 - II ZR 16/16, NJW-RR 2018, 39 Rn. 9; Beschlüsse vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, WRP 2018, 710 Rn. 10; jeweils mwN; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, unter II 1, zur Veröffentli- chung vorgesehen). So verhält es sich auch hier. Das Berufungsgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) zugelassen, da die Frage der 12 13 14 15 - 7 - Eigenbedarfskündigung zum Zwecke der Nutzung als Ferienwohnung - auch unter Berücksichtigung der im Berufungsurteil genannten Grundsätze des Be- schlusses des Bundesverfassungsgerichts vom 23. April 2014 (NJW 2014, 2417 Rn. 27-30) und des Senatsurteils vom 4. März 2015 (VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 13 ff.) - noch nicht ausdrücklich entschieden worden sei. Damit hat das Berufungsgericht die Zulassung der Revision ausdrücklich und ausschließlich auf das Vorliegen eines Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, namentlich auf die Frage beschränkt, ob auch ein zeitweiser Nutzungs- wunsch des Vermieters - wie insbesondere im Fall einer Ferienwohnung - einen Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB darstellen kann. Hingegen umfasst die Zulassung der Revision nicht die hiervon eindeutig zu trennende - vom Berufungsgericht verneinte - Frage, ob im Streitfall die Voraussetzungen der Härteregelung des § 574 BGB und damit eines Anspruchs des Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses erfüllt sind. 2. Diese Beschränkung der Zulassung der Revision ist auch wirksam. Zwar ist eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder An- spruchselemente unzulässig (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 22. Sep- tember 2016 - VII ZR 298/14, BGHZ 212, 90 Rn. 18; vom 2. Februar 2017 - III ZR 41/16, NVwZ-RR 2017, 579 Rn. 23; vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 13; jeweils mwN; Beschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO unter II 2). Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht jedoch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und recht- lich selbständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 108/15, WM 2016, 1031 Rn. 11; vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, aaO; vom 10. November 2017 - V ZR 184/16, NJW 2018, 1309 Rn. 6; Beschlüsse vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, aaO Rn. 20; jeweils mwN; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). 16 - 8 - Diese Voraussetzung ist vorliegend erfüllt. Denn bei der Härteregelung nach § 574 BGB und dem dort geregelten Anspruch des Mieters auf Fortset- zung des Mietverhältnisses, in deren Rahmen - und nicht in dem des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB - die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individu- elle Härte) auf dessen Widerspruch hin berücksichtigt werden (vgl. Senatsurtei- le vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, NJW 2013, 225 Rn. 18; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, NJW 2017, 2018 Rn. 49 mwN), handelt es sich um einen selbständigen Teil des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tat- sächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Streitstoff - hier namentlich dem Vorliegen von Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB - beurteilt werden (so bereits Senatsbeschluss vom 14. September 2010 - VIII ZR 83/10, WuM 2010, 680 Rn. 1 f.) und auch im Falle einer Zurückverwei- sung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (vgl. Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, aaO Rn. 14; Se- natsbeschlüsse vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, aaO Rn. 21; jeweils mwN; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). III. 1. Soweit das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, fehlt es an einem Zulassungsgrund. Denn die Rechtssache hat weder grundsätzliche Be- deutung noch liegt einer der weiteren in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Revisionszulassungsgründe vor. Das Berufungsgericht hat die Revision mit der Begründung zugelassen, die Frage der Eigenbedarfskündigung zum Zwecke der Nutzung als Ferienwoh- nung sei noch nicht ausdrücklich entschieden worden. Diese Frage vermag die Zulassung der Revision jedoch nicht zu rechtfertigen, da sie sich ohne weiteres anhand der bereits ergangenen Rechtsprechung des Senats und des Bundes- 17 18 19 - 9 - verfassungsgerichts beantworten lässt, die das Berufungsgericht für seine Ent- scheidung auch zutreffend herangezogen hat. a) Durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und des Bundes- verfassungsgerichts sind die wesentlichen Fragen der Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geklärt (so auch BVerfG, NJW 2014, 2417 Rn. 27 ff. mwN). Danach wird der Vermieter durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG in seiner Freiheit geschützt, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen. Dabei haben die Gerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den - eng gezogenen - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Ebenso haben sie grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht. Die Gerichte sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu set- zen. Dem Erlangungswunsch des Vermieters sind allerdings zur Wahrung be- rechtigter Belange des Mieters Grenzen gesetzt. Die Gerichte dürfen den Eigennutzungswunsch des Vermieters daraufhin nachprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermie- ters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann. Ferner wird der Mieter über die sogenannte Sozialklausel des § 574 BGB geschützt, indem er Härtegründe anbringen kann (Senatsurteile vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, aaO Rn. 14 ff. mwN; vom 15. März 2017 20 21 - 10 - - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 18 f.; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, NZM 2018, 388 Rn. 17 f.; Senatsbeschluss vom 23. August 2016 - VIII ZR 178/15, NZM 2016, 715 Rn. 15 ff.; BVerfGE 68, 361, 367 ff.; 79, 292, 302 ff.; 89, 1, 9 ff.; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098; WuM 2002, 21 f. [letzte- re jeweils zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF]). b) Auch ist - wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend erkannt hat - höchstrichterlich bereits entschieden, dass sowohl ein zeitlich begrenzter Be- darf hinsichtlich der Wohnung (vgl. hierzu Senatsurteile vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143 unter II 1; vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, aaO Rn. 31 ff.; BVerfG, NJW 2014, 2417 Rn. 29) als auch ein Wohnbedarf, der zwar nicht von seiner Gesamtdauer her zeitlich begrenzt ist, der aber nicht die ständige, sondern nur eine zeitweise Nutzung der Wohnung umfasst, die Voraussetzungen des "Benötigens" der Räume "als Wohnung" und damit die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfüllen kann. aa) Deshalb kann grundsätzlich auch die vom Vermieter beabsichtigte Nutzung der dem Mieter überlassenen Räume als Zweitwohnung eine Eigen- bedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB rechtfertigen (Senatsbeschluss vom 22. August 2017 - VIII ZR 19/17, NZM 2017, 846 Rn. 3 f.; ebenso BVerfG, aaO Rn. 27 ff.; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 573 Rn. 95; Palandt/ Weidenkaff, BGB, 77. Aufl., § 573 Rn. 28; BeckOK BGB/Hannappel, Stand 1. Mai 2018, § 573 Rn. 36; BeckOGK BGB/Geib, Stand 1. Juli 2018, § 573 Rn. 77; BeckOK Mietrecht/Siegmund, Stand 1. Juni 2018, § 573 Rn. 38; LG München I, ZMR 2018, 334, 335). Der Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wonach die Räume "als Wohnung" benötigt werden müssen, setzt nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung - entgegen einer im Schrifttum teilweise vertretenen Auffassung (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 573 22 23 - 11 - BGB Rn. 104) - nicht voraus, dass der Vermieter oder eine der sonstigen in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten privilegierten Personen in der dem Mieter überlassenen Wohnung den Lebensmittelpunkt begründen wollen (Senatsbe- schluss vom 22. August 2017 - VIII ZR 19/17, aaO Rn. 4; BVerfG, aaO Rn. 29; Jauernig/Teichmann, BGB, 17. Aufl., § 573 Rn. 3). bb) Wie der Senat ebenfalls bereits entschieden hat, ist bei der recht- lichen Beurteilung des möglichen Eigenbedarfs hinsichtlich einer Zweitwohnung eine generalisierende, über den Einzelfall hinausgehende zeitliche Ausfüllung des Tatbestandsmerkmals des "Benötigens" im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB - etwa in Gestalt einer konkreten "Mindestnutzungsdauer" der Zweitwoh- nung - nicht möglich. Vielmehr kommt es für die Beantwortung der Frage, ob der Wunsch des Vermieters, die vermietete Wohnung künftig als Zweitwohnung selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nutzen zu lassen, eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigt, maßgeb- lich auf eine Würdigung der Umstände des Einzelfalls auf der Grundlage der oben (unter III 1 a) bereits genannten Kriterien an, wonach der Eigennutzungs- wunsch ernsthaft verfolgt werden, von vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen getragen sein muss und nicht missbräuchlich sein darf (vgl. Senatsbeschluss vom 22. August 2017 - VIII ZR 19/17, aaO Rn. 3). c) Die vom Berufungsgericht aufgeworfene Rechtsfrage, ob auch eine seitens des Vermieters beabsichtigte Nutzung der Wohnung als (eigengenutzte) Ferienwohnung - oder wie im vorliegenden Fall eine Nutzung sowohl als (eigen- genutzte) Ferienwohnung als auch als Zweitwohnung - Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begründen kann, lässt sich - wie das Berufungsgericht ebenfalls richtig gesehen hat und wovon auch die Revision ausgeht - unter Heranziehung der hierfür ebenfalls geltenden vorbezeichneten Grundsätze oh- ne Weiteres beantworten. Es kommt auch insoweit entscheidend darauf an, ob 24 25 - 12 - nach der Würdigung der Umstände des Einzelfalls der Eigennutzungswunsch des Vermieters ernsthaft verfolgt wird und von vernünftigen und nachvollziehba- ren Gründen getragen ist oder ob er missbräuchlich ist (vgl. BeckOK BGB/ Hannappel, aaO; aA Schmidt-Futterer/Blank, aaO [Eigenbedarf an einer Ferien- wohnung generell verneinend]; BeckOGK BGB/Geib, aaO [Eigenbedarf an ei- ner Ferienwohnung im Regelfall verneinend]; wohl auch Staudinger/Rolfs, aaO). Hiervon ist mit Recht auch das Berufungsgericht ausgegangen. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung anhand der vorstehend genannten Maßstäbe stand. Das Berufungsgericht hat die Eigenbedarfskündigung des Klägers (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) in rechtsfehlerfreier tatrichterlicher Beurteilung auf der Grundlage des Ergebnisses der Beweisaufnahme und einer umfassenden Wür- digung der Gesamtumstände für wirksam erachtet und dementsprechend zu Recht der Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) stattgegeben. Die hiergegen gerichteten Angriffe der Revision blei- ben ohne Erfolg. a) Rechtsfehlerfrei und von der Revision insoweit nicht beanstandet ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Kinder und Enkel des Klä- gers als Familienangehörige im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB anzusehen sind und der Kläger daher die Eigenbedarfskündigung auf die beabsichtigte Nutzung der Wohnung durch diese Personen stützen kann. b) Ebenfalls ohne Rechtsfehler ist das Berufungsgericht davon ausge- gangen, dass nach den oben (unter III 1 b und c) genannten Grundsätzen auch eine vom Vermieter beabsichtigte Nutzung der dem Mieter überlassenen Woh- nung als Zweit- und/oder Ferienwohnung die Voraussetzungen einer Eigenbe- darfskündigung erfüllen kann. 26 27 28 - 13 - c) Auch ist die tatrichterliche Beurteilung des Berufungsgerichts, wonach aufgrund der Gesamtumstände des vorliegenden Falles und des Ergebnisses der Beweisaufnahme davon auszugehen sei, dass der Kläger seinen in der Kündigungserklärung geltend gemachten Eigennutzungswunsch ernsthaft ver- folge und der Eigennutzungswunsch angesichts der hier gegebenen besonde- ren Umstände trotz des relativ geringen Umfangs der beabsichtigten Nutzung von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen sowie nicht rechts- missbräuchlich sei, aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Mit ihrer Rüge, der Eigennutzungswunsch des Klägers sei angesichts der vom Berufungsge- richt festgestellten jährlichen Nutzungsdauer von (nur) zwei bis vier Wochen nicht von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen, jedenfalls aber rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB), versucht die Revision vergeblich, ihre eigene Würdigung an die Stelle der rechtsfehlerfreien tatrichterlichen Würdi- gung des Berufungsgerichts zu setzen, ohne jedoch einen Rechtsfehler der Be- urteilung des Berufungsgerichts aufzuzeigen. aa) Vergeblich versucht die Revision bereits im Ausgangspunkt die vom Berufungsgericht getroffene Feststellung, wonach die Nutzung durch die Kinder des Klägers und deren Familien bisher etwa zweimal pro Jahr für ein bis zwei Wochen erfolge, in Zweifel zu ziehen. Die Revision stützt sich hierbei lediglich auf einzelne Passagen der Aussagen von zwei der drei vernommenen Zeugen, ohne dabei - anders als das Berufungsgericht - den Gesamtinhalt dieser Aus- sagen und die Aussage der weiteren Zeugin vollständig in den Blick zu neh- men. Das Berufungsgericht konnte vielmehr - entgegen der Auffassung der Revision - im Rahmen der von ihm vorgenommenen Gesamtwürdigung des Inhalts aller Zeugenaussagen ohne weiteres und ohne Rechtsfehler zu der Feststellung gelangen, dass (zumindest) von einer Nutzung etwa zweimal pro Jahr für ein bis zwei Wochen auszugehen ist. 29 30 - 14 - bb) Ebenfalls ohne Erfolg versucht die Revision eine geringere Nut- zungsdauer und einen geringeren Wohnbedarf aus dem Umstand herzuleiten, dass der Kläger in seinem Kündigungsschreiben ausgeführt hat, die derzeit für die Aufenthalte seiner Kinder und deren Familien vorhandene Dachgeschoss- wohnung sei zu klein, um alle drei Ehepaare nebst Kindern aufzunehmen, wäh- rend sich aus den Zeugenaussagen der drei Kinder des Klägers ergebe, dass diese und ihre Familie "regelmäßig" nicht alle zur selben Zeit in Wiesbaden an- wesend seien. Die Revision meint, für einen möglichen Bedarf hinsichtlich der Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung komme es alleine auf die Zeit- räume an, zu denen die gesamte Familie in Wiesbaden anwesend sei. Auch diese Rüge der Revision greift nicht durch. Es trifft zwar zu, dass das Berufungsgericht nicht ausdrücklich festgestellt hat, dass sich der von ihm als erwiesen erachtete Nutzungszeitraum von zwei bis vier Wochen im Jahr auf die Anwesenheit der gesamten Familie bezieht. Auch trifft es zu, dass die Zeu- gen ausweislich des Sitzungsprotokolls des Berufungsgerichts (§ 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO) im Rahmen ihrer Vernehmung bekundet haben, dass bei den von ihnen geschilderten Aufenthalten im Familienanwesen nicht ausnahmslos die gesamte Familie anwesend ist, sondern es daneben auch Aufenthalte gibt, bei denen nur Teile der gesamten Familie, insbesondere einzelne der Kinder des Klägers mit deren Kindern nach Wiesbaden in das Familienanwesen kommen. Entgegen der Auffassung der Revision ist den Aussagen der Zeugen, denen das Berufungsgericht mit Recht einen "fehlenden Eifer" der Darstellung einer zeitlich längeren (und intensiveren) Nutzung des Familienanwesens zu- gutegehalten hat, jedoch ohne Weiteres zu entnehmen, dass der Schwerpunkt der Nutzung deutlich in einer solchen für Zusammenkünfte der gesamten Fami- lie liegt und diese Zusammenkünfte eine Dauer aufweisen, die der vom Beru- fungsgericht festgestellten jährlichen Nutzungsdauer entspricht. 31 32 33 - 15 - cc) Vergeblich versucht die Revision schließlich, die vom Berufungsge- richt als gegeben erachtete Vernünftigkeit und Nachvollziehbarkeit des Eigen- nutzungswunschs des Klägers durch einen Verweis auf einen erhöhten und weiter steigenden Wohnungsbedarf in den Ballungszentren und den Groß- städten in Zweifel zu ziehen. Die Revision verkennt hierbei, dass der Vermieter - wie oben (unter III 1 a) dargestellt - durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG in seiner Freiheit geschützt wird, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen, die Gerichte den Eigennut- zungsentschluss des Vermieters grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfin- dung zugrunde zu legen haben und dem Erlangungswunsch des Vermieters lediglich durch die oben ebenfalls genannten, jeweils auf den Einzelfall bezoge- nen Gesichtspunkte Grenzen gesetzt sind. dd) Ebenfalls ohne Erfolg bleibt schließlich auch der Einwand der Revisi- on, der Erlangungswunsch des Klägers sei jedenfalls missbräuchlich, weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht sei. Auch insoweit versucht die Revision vergeblich, ihre eigene Würdigung an die Stelle derjenigen des Beru- fungsgerichts zu setzen. Das Berufungsgericht ist jedoch rechtsfehlerfrei unter Heranziehung der oben genannten Grundsätze der höchstrichterlichen Recht- sprechung sowie auf der Grundlage des Ergebnisses der Beweisaufnahme und einer umfassenden Würdigung der Gesamtumstände zu dem Ergebnis gelangt, dass insbesondere angesichts der besonderen Verbundenheit des Klägers und seiner Familie mit Wiesbaden und mit dem dortigen, schon seit langer Zeit im Eigentum der Familie stehenden streitgegenständlichen Anwesen sowie ange- sichts der Größe der Familie des Klägers und deren wirtschaftlicher Verhältnis- se der Eigennutzungswunsch des Klägers von vernünftigen und nachvollzieh- baren Gründen getragen und nicht missbräuchlich, insbesondere der geltend gemachte Wohnbedarf nicht weit überhöht ist. 34 35 - 16 - Gegen diese tatrichterliche Beurteilung ist, anders als die Revision meint, aus Rechtsgründen nichts zu erinnern. IV. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zu- stellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Wiesbaden, Entscheidung vom 19.05.2016 - 91 C 4027/15 - LG Wiesbaden, Entscheidung vom 12.05.2017 - 3 S 73/16 - 36 37

ECLI:DE:BGH:2017:100517UVIIIZR292.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 292/15 Verkündet am: 10. Mai 2017 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1 Satz 1 a) Aus dem Umstand, dass der generalklauselartige Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig ist, folgt nicht, dass bestimmte - in Absatz 2 nicht aufgezählte - Fallgruppen eines Vermieterbedarfs von vornherein ein berech- tigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses begründeten (im An- schluss an Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, Rn. 24, zur Veröffent- lichung in BGHZ bestimmt). b) Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, erfordert viel- mehr eine Würdigung aller Umstände des Einzelfalls und eine umfassende Abwä- gung der gegenseitigen Belange (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 35). Auch ein von einem Vermieter verfolgtes ge- meinnütziges, vornehmlich ein karitatives, Nutzungsinteresse kann im Einzelfall ein Gewicht erreichen, das es rechtfertigt, trotz der hiermit für den Mieter verbun- denen Nachteile dem Erlangungsinteresse des Vermieters den Vorzug zu geben. - 2 - c) Bei der gebotenen Interessenabwägung ist zu berücksichtigen, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitz- recht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ge- schützt sind (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 25; BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004, 440, 441; NZM 2011, 479 Rn. 29). Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Ab- sicht, sie für andere Vorhaben, insbesondere für eine wirtschaftliche Betätigung, zu verwenden (im Anschluss an BVerfGE 79, 283, 289 ["Grundlage privater und unternehmerischer Initiative"]; BVerfG, NJW 1998, 2662 ["wirtschaftliche Betäti- gung"]). d) Bei der Abwägung der gegenseitigen Interessen im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, sind im Hinblick auf die vom Gesetzgeber eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB auf Seiten des Mieters allerdings - im Gegensatz zu den Vermieterinteressen, die vollständig ein- zufließen haben - (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehen- den Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interes- se, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt. Die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) sind erst auf Widerspruch des Mieters im Rahmen der Beurteilung, ob der Mieter die Fortsetzung des Miet- verhältnisses verlangen kann, zu berücksichtigen (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 49 mwN). e) Auch wenn sich allgemein verbindliche Betrachtungen hinsichtlich der vorzuneh- menden Einzelfallabwägung verbieten, ist zu beachten, dass die typisierten Regel- tatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB einen ersten Anhalt für die er- forderliche Interessenbewertung und -abwägung geben. Die Anforderungen an das Vorliegen eines berechtigten Erlangungsinteresses des Vermieters hängen daher davon ab, ob der geltend gemachte Kündigungsgrund eine größere Nähe zum Eigenbedarfstatbestand oder zum Tatbestand der Verwertungskündigung aufweist (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 38 ff.). BGH, Urteil vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15 - LG Rostock AG Rostock - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. Mai 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Prof. Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Rostock - 1. Zivilkammer - vom 13. November 2015 wird zurück- gewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit dem 1. Juli 1996 Mieter einer in einem Mehrfami- lienhaus gelegenen Wohnung in Rostock, die sie vom Rechtsvorgänger des Klägers angemietet haben. Der klagende Verein erwarb das Hausgrundstück im Jahr 2014. Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus, in dem sich die streitge- genständliche Wohnung befindet, einer Scheune und einem Nebengebäude bebaut, die nach der Darstellung des Klägers sämtlich renovierungs- bezie- hungsweise sanierungsbedürftig sind. Der Kläger ist zugleich Mitgesellschafter der "G. G. P. " (im Folgenden GGP), die Trägerin vielfältiger Einrich- tungen mit umfassender medizinischer, sozialer, pädagogischer und rehabilita- 1 2 - 4 - tiver Betreuung ist. Diese beabsichtigt, die Gebäude ohne finanzielle Belastung für den Kläger im Rahmen des Arbeits- und Lebensprojekts "H. -K. -M. " zu sanieren und umzubauen. Dabei sollen im Wohnhaus insgesamt neun Wohnplätze für eine psychosoziale Wohngruppe (jeweils drei in drei Wohnun- gen) und in der Scheune weitere vierzehn Wohnplätze für eine zweite psycho- soziale Wohngruppe entstehen. Im Nebengebäude sollen eine Tischlerei und Grünholzwerkstatt untergebracht werden. Die Kosten für das Projekt sollen über mit den zuständigen Kostenträgern zu vereinbarende Vergütungen für - in ihrer Höhe von der Anzahl der Wohngruppenplätze abhängige - sozialpsychiatrische Leistungen finanziert werden, zu denen auch ein Investitionsbetrag nach §§ 75 ff. SGB XII pro Tag und Wohnplatz zählt. Der Kläger möchte das Grundstück zur Verwirklichung dieses Projekts an die GGP vermieten. Der Kläger kündigte unter Darlegung des beschriebenen Projekts das - zu diesem Zeitpunkt allein noch bestehende - Mietverhältnis mit den Beklag- ten gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB mit Anwaltsschreiben vom 1. August 2013 zum 30. April 2014. Dabei machte er unter anderem geltend, ohne die Beendigung des allein noch bestehenden Mietverhältnisses mit den Beklagten könne das geplante Arbeits- und Lebensprojekt nicht realisiert werden, denn die Zahlung eines Investitionszuschusses von 2,1 Mio. € sei unabdingbar verbun- den mit den neun Wohnplätzen, die in dem Wohngebäude eingerichtet werden sollten. Die Beklagten widersprachen der Kündigung und machten geltend, ein Kündigungsgrund liege nicht vor. In der Klageschrift kündigte der Kläger das Mietverhältnis vorsorglich erneut gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB zum 30. September 2015. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage des Klägers stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Zum Zeitpunkt der letzten mündlichen 3 4 - 5 - Verhandlung vor dem Berufungsgericht war mit der Umsetzung des Projekts - auch im Wohnhaus - bereits begonnen worden. Es wurden nicht nur das Nebengebäude, sondern auch einzelne Räume des Wohnhauses nach ihrer Sanierung schon genutzt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten angemieteten Wohnung gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht zu. Denn das Mietverhältnis sei durch die ausgesprochenen Kündigungen nicht beendet worden, weil der Kläger weder im Kündigungsschreiben vom 1. August 2013 noch in der Klageschrift ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1, 2 BGB dargelegt habe. Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben sei, erfordere eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls. Dabei könnten neben einem gewerblichen Inte- resse gegebenenfalls auch sogenannte Drittinteressen Berücksichtigung finden. Von Bedeutung könne ferner der Umstand sein, dass es dem Vermieter um die Erfüllung eines gewichtigen öffentlichen Interesses gehe. Ein berechtigtes Inte- 5 6 7 8 - 6 - resse liege aber nur vor, wenn es ebenso schwer wiege wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe. Ausgehend von diesen Grundsätzen sei ein berechtigtes Interesse des klagenden Vereins - dessen Vorbringen als gegeben unterstellt - an der Been- digung des Mietverhältnisses in Abwägung der zu berücksichtigenden Interes- sen nicht zu erkennen. Der Kläger wolle die Räume nicht selbst nutzen, son- dern sie durch die GGP ohne wesentliche Änderung der Nutzungsart erneut zu Wohnzwecken an Personen der Zielgruppe des von dieser betriebenen psy- chosozialen Projekts zur Verfügung stellen lassen. Sein unmittelbares wirtschaftliches Interesse beschränke sich letztlich darauf, unter Ausnutzung einer für die GGP bestehenden Refinanzierungsmög- lichkeit hinsichtlich der Umbau- und Sanierungskosten und damit unter Einspa- rung eigener Aufwendungen eine höhere Miete für das Wohnhaus zu erzielen. Dieses vom Kläger verfolgte wirtschaftliche Interesse sei nach der in § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 2 BGB getroffenen Wertentscheidung des Gesetzgebers aber nicht schutzwürdig; jedenfalls sei es nicht gleichwertig zu einem der in § 573 Abs. 2 BGB aufgeführten Kündigungstatbestände. Der Kläger könne sich auch nicht auf die bei der GGP bestehenden Inte- ressen an der Umsetzung des Arbeits- und Lebensprojekts "H. -K. -M. " als sogenannte Drittinteressen berufen. Zwar habe die Schaffung von möglichst vielen Wohngruppenplätzen - wegen der Abhängigkeit der Fördermittel von der Anzahl der zur Verfügung stehenden Wohngruppenplätze - Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit des Projekts. Dabei handele es sich aber um einen Belang, der allein die GGP als Trägerin des Projekts betreffe. Der Kläger könne sich auf das bei dieser bestehende Interesse an der Umsetzung des Gesamtprojekts "H. -K. -M. " nicht als schutzwürdiges Drittinteresse berufen. Denn die 9 10 11 - 7 - wirtschaftliche Verbindung zwischen dem Kläger und der GGP beruhe allein auf einer gesellschaftsvertraglichen Grundlage. Eine zwingende Verpflichtung, die- ser die Räume zur Verfügung zu stellen, bestehe nicht. Wollte man solchen, allein aufgrund einer gesellschaftsvertraglichen Grundlage bestehende Drittinte- ressen im Rahmen von § 573 Abs. 1 BGB Entscheidungsrelevanz beimessen, würde der Kündigungsschutz im Wohnungsmietrecht an Kontur verlieren. Welche (eigenen) Nachteile ihm drohten, wenn das Projekt unter Aus- sparung der Wohnung der Beklagten umgesetzt würde, habe der Kläger nicht ansatzweise dargelegt. Dass er sich einem wichtigen öffentlichen Interesse verpflichtet fühle und die Kündigung diesem Interesse diene, sei nicht entschei- dungserheblich, weil er die Kündigung des Mietverhältnisses nicht ausgespro- chen habe, um dieses Interesse unmittelbar zu bedienen, sondern nur mittelbar über die GGP. Möglicherweise wäre die Interessenlage anders zu beurteilen, wenn der Kläger selbst Träger und Verantwortlicher für die Umsetzung des Projekts wäre und zudem schlüssig darlegt hätte, dass das Gesamtprojekt ohne die Inan- spruchnahme der Wohnung der Beklagten nicht umgesetzt werden könnte. In- des sei die erstgenannte Anforderung in der Kündigungserklärung nicht darge- legt worden und die zweite Voraussetzung nach dem Vorbringen des Vor- standsvorsitzenden in der mündlichen Berufungsverhandlung ebenfalls nicht erfüllt. Denn zu diesem Zeitpunkt sei mit der (teilweisen) Umsetzung des Pro- jekts durch die GGP auch bezüglich des Wohnhauses, in dem die psychosozia- le Wohngruppe I untergebracht werden solle, bereits begonnen worden. Auch seien zu diesem Zeitpunkt einzelne Räume nach der Sanierung schon genutzt worden. 12 13 - 8 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen. 1. Mit der Revision ist davon auszugehen, dass das Rechtsmittel unbe- schränkt zugelassen ist. Zwar kann sich auch bei einer uneingeschränkten Zulassung der Revisi- on in der Entscheidungsformel des Berufungsurteils aus dessen Entschei- dungsgründen eine wirksame Beschränkung des Rechtsmittels ergeben, sofern sich eine solche mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682 Rn. 5; BGH, Urteil vom 22. September 2016 - VII ZR 298/14, WM 2016, 2023 Rn. 17 mwN). Dies wiederum ist anzunehmen, wenn die Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, nur für einen ein- deutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsbeschluss vom 17. Januar 2012 - VIII ZR 63/11, ZMR 2012, 610 Rn. 4; BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 114/15, BKR 2016, 341 Rn. 11; vom 13. Januar 2017 - V ZR 138/16, juris Rn. 11; jeweils mwN). Die vom Berufungsgericht als grundsätzlich angesehene Frage, ob im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB solche Interessen des Vermieters bedeutsam seien, die er nur mittelbar über eine gesellschaftsvertragliche Verbundenheit verfolge und fördern wolle, betrifft jedoch keinen tatsächlich und rechtlich selb- ständigen Teil des Gesamtstreitstoffs, auf den der Revisionskläger selbst seine Revision hätte beschränken können (BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 114/15, aaO Rn. 10; vom 22. September 2016 - VII ZR 298/14, aaO Rn. 18; jeweils mwN), sondern einen einzelnen rechtlichen Aspekt eines einheitlichen 14 15 16 17 - 9 - Kündigungssachverhalts. Damit unterliegt der geltend gemachte Kündigungs- grund in vollem Umfang der revisionsrechtlichen Überprüfung. 2. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachverhalt steht dem Kläger ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständ- lichen Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht zu. Das mit den Beklagten bestehende Mietverhältnis wurde durch die ausgesprochenen Kündigungen nicht beendet, da weder der im Kündigungsschreiben vom 1. August 2013 und in der Klageschrift geltend gemachte Kündigungsgrund einer Verwertungskün- digung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB noch ein daneben geltend gemachtes be- rechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne des generalklauselartigen Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt. a) Allerdings werden die ausgesprochenen Kündigungen entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung den Begründungsanforderungen des § 573 Abs. 3 BGB gerecht und sind nicht schon aus diesem Grund unwirksam. aa) Der Zweck des Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mie- ter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu ver- schaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderli- che zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird im All- gemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungs- grund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschie- den werden kann (Senatsurteile vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135 Rn. 13 mwN; vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NZM 2014, 466 Rn. 7 mwN; vom 23. September 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 11 f.; vgl. auch BVerfGE 85, 219, 223; BVerfG, NZM 2003, 592, 593 [je- weils zu § 564b Abs. 3 BGB aF]). Denn eine solche Konkretisierung ermöglicht 18 19 20 - 10 - es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt werden soll (Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, juris Rn. 15). bb) Die beschriebenen Anforderungen erfüllt das Kündigungsschreiben des Klägers vom 1. August 2013, auf das auch die in der Klageschrift vorsorg- lich erneut erfolgte Kündigungserklärung unter Beifügung des Kündigungs- schreibens Bezug nimmt (vgl. hierzu Senatsurteil vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10, NJW 2011, 1065 Rn. 14 mwN). Es stellt im Einzelnen das geplante Pro- jekt "H. -K. -M. " einschließlich der damit verbundenen Umbau- und Sanierungsarbeiten und der beabsichtigten Finanzierungsweise dar, beschreibt weiter die gesellschaftsvertraglichen Beziehungen zwischen der Trägerin des Projekts (GGP) und dem Kläger und führt schließlich auch die vom Kläger für die Beendigung des Mietverhältnisses für ausschlaggebend erachteten Gründe an. Damit lässt sich den Kündigungserklärungen sowohl der Sachverhalt ent- nehmen, der Anlass für die Kündigung war, als auch das Interesse des Vermie- ters an der Beendigung des Mietverhältnisses. Soweit die Revisionserwiderung meint, dem acht Seiten umfassenden und aus ihrer Sicht zu umfangreichen Kündigungsschreiben sei nur mit großer Mühe zu entnehmen, dass der Kläger "schlicht die Absicht habe, die Wohnung an einen Dritten gewerblich zu vermie- ten", verkennt sie den beschriebenen Zweck des Begründungserfordernisses. b) Jedoch sind die mit Schreiben vom 1. August 2013 und erneut mit der Klageschrift ausgesprochenen Kündigungen deswegen unwirksam, weil ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB oder nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht besteht. 21 22 - 11 - aa) Die Voraussetzungen einer - im Kündigungsschreiben geltend ge- machten, vom Berufungsgericht aber nicht gesondert erörterten - Verwertungs- kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegen nicht vor. (1) Dieser Kündigungstatbestand setzt zunächst voraus, dass der Ver- mieter durch das bestehende Wohnraummietverhältnis an einer wirtschaftlichen Verwertung "des Grundstücks", also an einer Realisierung des diesem inne- wohnenden materiellen Werts, gehindert ist, die in erster Linie durch Vermie- tung und Veräußerung geschieht (Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736 unter II 1 a aa). Im Streitfall kann offen bleiben, ob eine wirtschaftliche Verwertung unter Umständen auch darin liegen kann, dass das Grundstück beziehungsweise die bisher zu Wohnzwecken genutzte Miet- wohnung zu besseren Konditionen an Gewerbetreibende, an Freiberufler oder an eine Behörde vermietet werden soll (so Staudinger/Rolfs, BGB, Neube- arb. 2014, § 573 Rn. 147; MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 573 Rn. 84 mwN; Emmerich/Sonnenschein/Haug, Miete, 11. Aufl., § 573 BGB Rn. 63). Denn nach dem im Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalt fehlt es be- reits an einer solchen Verwertungsabsicht. (a) Das Berufungsgericht hat zwar die Feststellung getroffen, der Kläger könne bei der Umsetzung des Gesamtprojekts "H. -K. -M. " - aufgrund der Förderungsfähigkeit der Renovierungs- und Sanierungskosten durch der GGP gewährte Drittmittel - "ersichtlich eine wesentlich höhere Miete auch hin- sichtlich der streitgegenständlichen Wohnung generieren als bei der bisher be- stehenden Nutzung des Wohnhauses". Dies hat aber die Revision mit der Ver- fahrensrüge (§ 286 Abs. 1 ZPO) angegriffen, der sich die Revisionserwiderung in vollem Umfang angeschlossen hat. Beide haben ausgeführt, diese Feststel- lung entbehre jeglicher Tatsachengrundlage. Den ausgesprochenen Kündigun- gen lasse sich nicht entnehmen, dass der Kläger durch die Vermietung des 23 24 25 - 12 - Anwesens an die GGP überhaupt höhere Mieten erzielen würde. Auch die Be- klagten hätten Entsprechendes nicht behauptet. (b) Die beiderseitige Verfahrensrüge ist begründet. Das Berufungsge- richt, das in seinem Urteil nicht näher ausgeführt hat, worauf es seine gegentei- lige Feststellung gegründet hat, hat die Angaben im Kündigungsschreiben vom 1. August 2013 und den sich darauf beziehenden Vortrag der Parteien zu den wirtschaftlichen Aspekten des Projekts - bereits im Wortlaut - unzureichend er- fasst und daher verkannt, dass in wirtschaftlicher Hinsicht für den Kläger (allein) ausschlaggebend sein sollte, dass er die für die Realisierung des Projekts an- fallenden Sanierungskosten nicht - auch nicht teilweise - selbst aufzubringen hatte und Mieteinnahmen in der Größenordnung von 1.000 € erzielen würde. Wie Revision und Revisionserwiderung zu Recht geltend machen, ergibt sich weder aus dem Kündigungsschreiben noch aus dem Tatsachenvortrag der Par- teien ein tragfähiger Anhalt dafür, dass die zu entrichtende Miete von der GGP allein für die Überlassung der streitgegenständlichen Wohnung und nicht für das gesamte Grundstück geschuldet sein sollte. (c) Der Senat ist im Hinblick auf die durchgreifenden Verfahrensrügen beider Parteien nicht an die angegriffene Feststellung des Berufungsgerichts gebunden (§ 559 Abs. 2 ZPO). Stattdessen ist im Revisionsverfahren von dem - von beiden Parteien für gegeben erachteten - Umstand auszugehen, dass der Kläger mit der Vermietung des nach Sanierung im Wert gestiegenen Grund- stücks einschließlich der streitgegenständlichen Wohnung an die GGP nicht die Erwartung hegt, höhere Mieteinnahmen als bislang zu erzielen, sondern viel- mehr die Absicht verfolgt, das Anwesen einer Nutzung für einen zur Umsetzung eines sozialpolitisch erwünschten Zwecks zuzuführen. Dann fehlt es aber an der Absicht, das Grundstück im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB wirtschaftlich zu verwerten. 26 27 - 13 - (2) Ferner ist im Hinblick auf den vom Vorstandsvorsitzenden des Klä- gers in der Berufungsverhandlung eingeräumten Umstand, dass trotz des Ver- bleibens der Beklagten in der streitgegenständlichen Wohnung mit der Umset- zung des Projekts - auch im Wohngebäude - bereits begonnen werden konnte und einzelne Räume zu diesem Zeitpunkt auch schon genutzt wurden, nicht zu erkennen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses den Kläger an einer Verwertung des Grundstücks zum Zwecke der Verwirklichung des Projekts "H. -K. -M. " hinderte. Gegen die Feststellung des Berufungsgerichts, es sei nicht davon auszugehen, dass eine Umsetzung des Gesamtprojekts ohne die Inanspruchnahme der Wohnung der Beklagten nicht erfolgen könne, wendet sich die Revision ohne Erfolg mit einer weiteren Verfahrensrüge (§ 286 Abs. 1 ZPO). Sie meint, das Berufungsgericht verharmlose die mit einer Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Beklagten verbundenen wirtschaftlichen Folgen, da es - wie im Kündigungsschreiben und in der Berufungserwiderung ausge- führt - nicht nur um Mindereinnahmen durch den Wegfall von drei Wohngrup- penplätzen gehe, sondern vielmehr die Refinanzierung der gesamten Umbau- und Sanierungskosten auf dem Spiel stehe. Hierbei blendet die Revision aus, dass dieses Vorbringen durch die Be- kundungen des Vorstandsvorsitzenden des Klägers in der Berufungsverhand- lung "überholt" ist, denen gerade nicht die zuvor noch geltend gemachte Ab- hängigkeit der Gesamtfinanzierung von der Schaffung von insgesamt neun Wohngruppenplätzen im Wohnhaus zu entnehmen ist. Denn wenn die Gewäh- rung eines Investitionszuschusses von insgesamt 2,1 Mio. € unabdingbar mit der Schaffung einer solchen Anzahl von Wohngruppenplätzen im Wohngebäu- de verbunden und das geplante Bauvorhaben nur in vollem Umfang wirtschaft- lich sinnvoll umsetzbar gewesen wäre, hätte das Projekt ohne Räumung der Wohnung der Beklagten nicht zum Zeitpunkt der Berufungsverhandlung in dem vom Vorstandsvorsitzenden des Klägers geschilderten Umfang bereits verwirk- 28 29 - 14 - licht werden können. Soweit die Revision in der mündlichen Revisionsverhand- lung geltend gemacht hat, ein Nachteil des Klägers könne sich unter Umstän- den daraus ergeben, dass die GGP möglicherweise gezwungen sei, eine an- derweitige Finanzierung (ohne Fördermittel) in Anspruch zu nehmen, zeigt sie übergangenen Sachvortrag hierzu nicht auf und sind in Anbetracht der vorge- legten Unterlagen für eine solche Fallgestaltung Anhaltspunkte nicht ersichtlich. (3) Aus den genannten Umständen folgt zugleich, dass der Kläger bei Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Beklagten keine erheblichen wirt- schaftlichen Nachteile erleiden würde. (a) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbe- stand eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, erfordert eine Ab- wägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers, die sich einer generalisierenden Betrachtung entzieht und sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen lässt (Senatsurteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, BGHZ 179, 289 Rn. 15; vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135 Rn. 19). Dabei handelt es sich um eine tatrichterliche Frage, die vom Revisionsgericht nur einge- schränkt dahin überprüft werden kann, ob das Berufungsgericht die Wertungs- grenzen erkannt, die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungssätze beachtet hat (Senatsurteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, aaO; vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, aaO; vom 8. Juni 2011 - VIII ZR 226/09, NZM 2011, 773 Rn. 12). (b) Der Senat kann diese Abwägung anhand der bisher getroffenen Feststellungen und des im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Vorbrin- gens der Parteien selbst vornehmen, da das Berufungsgericht sie unterlassen 30 31 32 - 15 - hat, weitere (von dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachver- halt abweichende) Feststellungen aber hinsichtlich des zu bewertenden Nach- teils nicht zu erwarten und daher auch nicht erforderlich sind (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, Rn. 51 mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Danach entstehen dem Kläger keine erheblichen Nachteile im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Denn nach dem im Revisionsverfahren maßgebli- chen Sachverhalt entgehen ihm bei Fortbestand des Mietverhältnisses voraus- sichtlich keine höheren Mieteinnahmen und hat er auch keine Sanierungskos- ten zu tragen. Zudem ist - wie die Bekundungen des Vorstandsvorsitzenden des Klägers in der mündlichen Berufungsverhandlung belegen - weder die Sa- nierung der Gebäude noch deren Finanzierung und damit auch nicht die Ver- wirklichung des Gesamtprojekts in Frage gestellt, sondern nur die Anzahl der im Wohngebäude realisierbaren Wohngruppenplätze. bb) Der Kläger kann die Kündigung des Mietverhältnisses auch nicht auf ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB stützen. (1) Zwar ist die Anwendbarkeit des generalklauselartigen Kündigungstat- bestands des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB - entgegen der Auffassung der Revisi- onserwiderung - nicht schon deswegen ausgeschlossen, weil die Vorausset- zungen einer Verwertungskündigung nicht vorliegen (vgl. Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736 unter II 1 a, b). Auch liegt - wie die Revision zu Recht geltend macht - keine nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 2 BGB unzulässige Kündigung vor. Der Kläger will die Mieträume an die GGP bereits nicht zu Wohnzwecken, sondern zum Betrieb eines psychosozia- len Betreuungsprojekts vermieten. Zudem will er nach dem im Revisionsverfah- ren zugrunde zu legenden Sachverhalt durch die Vermietung der Räumlichkei- ten an die GGP keine höhere Miete erzielen. 33 34 - 16 - Jedoch kommt - und deswegen fehlt letztlich das erforderliche berechtig- te Kündigungsinteresse - den vom Kläger geltend gemachten Interessen an der Verwirklichung des von der GGP betriebenen Projekts "H. -K. -M. " nicht das notwendige, mit den typisierten Kündigungstatbeständen des § 573 Abs. 2 BGB vergleichbare Gewicht zu (vgl. zu dieser Anforderung Senatsurteile vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 13; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 24). (a) Der generalklauselartige Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ist den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten Kündi- gungsgründen gleichgewichtig (st. Rspr.; zuletzt Senatsurteile vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO; vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, NJW 2013, 225 Rn. 13; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO; vgl. auch BVerfGE 84, 366, 371 f. [zu § 564b BGB aF]). Daraus folgt aber nicht, dass bestimmte - in § 573 Abs. 2 BGB nicht aufgezählte - Fallgruppen eines Vermieterbedarfs von vornherein ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses begründeten. Vielmehr ergibt sich daraus nur, dass es für das Vorliegen eines berechtigten Interesses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB allein darauf ankommt, ob das geltend gemachte Interesse ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe (Senatsurteile vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO; jeweils mwN; vgl. auch BT-Drucks. VI/1549, S. 8 [zu Art. 1 § 1 Erstes WKSchG]; 7/2011, S. 8 [zu § 564b BGB aF]; 14/4553, S. 65 [zu § 573 BGB]). Ob dies der Fall ist, hängt - anders als bei den typisierten Kündigungs- tatbeständen des § 573 Abs. 2 BGB - von einer von den Gerichten vorzuneh- menden einzelfallbezogenen Feststellung und Abwägung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ab. Dabei ist zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als 35 36 37 - 17 - auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigen- tumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004, 440, 441; NZM 2011, 479 Rn. 29; Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 25). Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Absicht, sie für andere Vorhaben, insbesondere für eine wirtschaftliche Betätigung, zu verwenden (vgl. BVerfGE 79, 283, 289 ["Grundlage privater und unternehmerischer Initiative"]; BVerfG, NJW 1998, 2662 ["wirtschaftliche Betätigung"]). (aa) Im Falle der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses geraten damit zwei widerstreitende verfassungsrechtliche Eigentumsverbürgungen in Konflikt. Dieser ist unter Beachtung der Vorgaben des Gesetzgebers sowie un- ter Gewichtung und unter Abwägung des betroffenen Erlangungsinteresses des Vermieters und des Bestandsinteresses des Mieters im konkreten Einzelfall zu lösen (Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 35). (aaa) Der Gesetzgeber hat im Rahmen des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Abgrenzung der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumspositionen von Vermieter und Mieter gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 BGB eine Inhalts- und Schrankenbestimmung dahin vorgenommen, dass die Beendigung eines Wohn- raummietverhältnisses das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermie- ters voraussetzt (vgl. BVerfGE 68, 361, 370 f.; 81, 29, 32 [jeweils zu § 564b BGB aF]; Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 36). Dabei hatte er wegen der Sozialbindung des Eigentums von - nicht uneingeschränkt zur Verfügung stehendem - Wohnraum (Art. 14 Abs. 2 GG) zu berücksichtigen, dass große Teile der Bevölkerung aus wirtschaftlichen Gründen auf die Nut- zung fremden Wohnraums angewiesen sind, der für sie den räumlichen Mittel- 38 39 - 18 - punkt freier Entfaltung ihrer Persönlichkeit bildet (vgl. BVerfGE 68, 361, 370; 81, 29, 32; BVerfG, Beschluss vom 15. März 1990 - 1 BvR 83/90, juris Rn. 4). Jeder Umzug ist daher unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt mit Belas- tungen verbunden, die den engeren persönlichen Lebenskreis betreffen (BVerfGE 81, 29, 32; 68, 361, 370). Der Vermieter hat dem Mieter die Räum- lichkeiten zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt und hat damit angemessen auf dessen Belange Rücksicht zu nehmen (vgl. BVerfGE 79, 283, 289 f.). (bbb) Dieses vom Einzelfall unabhängige, abstrakte Interesse des Mie- ters am Fortbestand des Mietverhältnisses ist - entgegen der Auffassung der Revision - bereits im Rahmen der Ermittlung des berechtigten Interesses im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zu berücksichtigen (Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 49 mwN). Lediglich die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) sind im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB nicht bereits bei der Abwägung der beiderseitigen Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, sondern erst auf Widerspruch des Mieters zu berücksichtigen, während die Interessen des Vermieters bei der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse gegeben ist, in vollem Umfang einzustellen sind (Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO mwN). (bb) Bei der Auslegung und Anwendung des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB sind die Gerichte gehalten, die durch die Eigentumsgarantie (jeweils) gezoge- nen Grenzen zu beachten und die im Gesetz aufgrund verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck kommende Interessenabwägung in einer Weise nachzuvollziehen, die den beiderseitigen Eigentumsschutz beachtet und unver- hältnismäßige Eigentumseinschränkungen vermeidet (vgl. BVerfGE 89, 1, 9 [zu § 564b Abs. 1 BGB aF]; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004, 440, 40 41 - 19 - 441; NZM 2011, 479 Rn. 30). Im Hinblick auf die Vielgestaltigkeit der Gesche- hensabläufe und der auf beiden Seiten zu berücksichtigenden Belange entzieht sich dabei die Beurteilung, unter welchen Voraussetzungen ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist, einer allgemein verbindlichen Betrachtung (Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 15, 37). Auch ein von einem Vermieter verfolgtes gemeinnütziges, vornehmlich ein karitatives, Nutzungsinteresse kann im Einzelfall ein Gewicht erreichen, das es rechtfertigt, trotz der hiermit für den Mieter verbundenen, vorstehend be- schriebenen Nachteile dem Erlangungsinteresse des Vermieters den Vorzug zu geben. Denn der Gesetzgeber hat in § 573 Abs. 1 Satz 1 und § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB die Interessen des Vermieters, denen er eine Anerkennung versagen wollte, ausdrücklich aufgeführt. Zu den aufgezählten Ausschlussgründen (Miet- erhöhung, Erzielung höherer Miete durch Neuvermietung als Wohnraum, Ver- äußerung im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder erfolgten Umwand- lung in Wohnungseigentum) gehört eine beabsichtigte Nutzung der Wohnung zu gemeinnützigen, insbesondere karitativen Zwecken nicht. Einen ersten Anhalt für die von den Gerichten jeweils vorzunehmende In- teressenbewertung und -abwägung geben die typisierten Regeltatbestände des Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und der wirtschaftlichen Verwertung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 38 mwN). (aaa) Will der Vermieter die Wohnung (aus nachvollziehbaren und ver- nünftigen Gründen; vgl. hierzu Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Ja- nuar 1988 - VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 100; BVerfG, WuM 2002, 21) selbst zu Wohnzwecken nutzen oder sie hierfür dem im Gesetz genannten Kreis von 42 43 44 - 20 - Angehörigen zur Verfügung stellen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), reicht bereits ein ernsthafter Nutzungsentschluss für ein vorrangiges Erlangungsinteresse des Vermieters aus (vgl. BVerfGE 81, 29, 32 f. [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]). Bei einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist dage- gen auf Seiten des Vermieters ein Interesse mit geringerem personalen Bezug betroffen als bei einer Eigenbedarfskündigung (BVerfGE 79, 283, 289 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB aF]). Das Gesetz gibt dem (von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragenen [vgl. hierzu Senatsurteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, aaO Rn. 12 mwN; vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135 Rn. 17]) wirtschaftlichen Verwertungsinteres- se des Vermieters deshalb nur dann den Vorrang, wenn diesem bei Fortset- zung des Wohnraummietverhältnisses erhebliche Nachteile entstünden (BVerfGE 81, 29, 33), wobei jedoch nicht gefordert werden darf, dass die dem Vermieter entstehenden Einbußen einen Umfang annehmen, welcher die Nach- teile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlusts der Wohnung er- wüchsen (BVerfGE 79, 283, 290; Senatsurteil vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, aaO Rn. 14). Insbesondere darf das Kündigungsrecht des Eigentümers bei einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht auf die Fäl- le andernfalls drohenden Existenzverlusts reduziert oder so restriktiv gehand- habt werden, dass die Verwertung als wirtschaftlich sinnlos erscheint (vgl. hier- zu BVerfGE 79, 283, 290 f.; 84, 382, 385; BVerfG, NJW 1991, 3270, 3271). (bbb) Vor diesem Hintergrund genügt es entgegen der Ansicht der Revi- sion für die Annahme eines berechtigten Interesses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht, dass auf Seiten des Vermieters ein vernünftiger, nachvoll- ziehbarer Grund an der Beendigung des Mietverhältnisses vorhanden ist. Die- ser Aspekt reicht nicht einmal bei der vom Gesetzgeber in besonderem Maße privilegierten Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB aus, denn 45 46 - 21 - hier ist zusätzlich das Vorliegen eines ernsthaften Nutzungswunsches bei den dort genannten Personen zu fordern. Erst recht hat dies zu gelten, wenn der Vermieter - wie hier - die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zur Befriedi- gung des Wunsches anstrebt, die Mietwohnung künftig selbst zu Wohnzwecken nutzen oder durch den Kreis der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB aufgeführten Ange- hörigen nutzen zu lassen, sondern er das Anwesen einer Gesellschaft mietwei- se überlassen will, an der er als Gesellschafter beteiligt ist und die nach Sanie- rung des Anwesens darin ein psychosoziales Wohngruppenkonzept verwirkli- chen will. (ccc) Die für die Anerkennung eines berechtigten Interesses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Gewichtigkeit der geltend gemach- ten Belange ist zunächst davon abhängig, mit welchem Regeltatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB das geltend gemachte Interesse am ehesten vergleichbar ist (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 43). Da die Tatbestandsmerkmale der typisierten Regeltatbestände des Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 nicht vollständig erfüllt sind, das angeführte Interesse jedoch - wie eingangs unter II 2 b bb (1) (a) ausgeführt - ebenso schwer wiegen muss, wie die von den Regeltatbeständen erfassten Vermieterinteressen, ist ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB darüber hinaus nur anzuerkennen, wenn jeweils ein weiterer, für das Erlangungsinteresse des Vermieters sprechender Gesichtspunkt gegeben ist (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 45 mwN). (ddd) Ausgehend von diesen Grundsätzen reicht es in den Fällen, in de- nen das vom Vermieter geltend gemachte Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses eine größere Nähe zum Eigenbedarfstatbestand aufweist, regelmäßig aus, dass die Vorenthaltung der Mieträume für den Vermieter einen beachtenswerten Nachteil begründet (Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 47 48 - 22 - 45/16, aaO). Ist das angeführte Interesse dagegen mehr mit der von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfassten wirtschaftlichen Verwertung vergleichbar, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von deutlich größerem Gewicht darstellen (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 47 mwN [zur Absicht, die vermietete Wohnung zu frei- beruflichen oder gewerblichen Zwecken zu nutzen]), der je nach Fallgestaltung auch die von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorausgesetzte Intensität erfordern kann. Ob das geltend gemachte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses eine größere Nähe zu einem der in § 573 Abs. 2 BGB aufgeführten typisierten Kündigungstatbestände des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung aufweist und ob ihm ein diesen Regeltatbeständen entsprechendes Gewicht zukommt, richtet sich wiederum nach den konkreten Umständen des Einzelfalls; eine allgemein verbindliche Festlegung verbietet sich auch insoweit. (2) Gemessen an den vorstehend angeführten Maßstäben hält die vom Berufungsgericht vorgenommene Abwägung rechtlicher Nachprüfung im Er- gebnis stand. Es obliegt in erster Linie dem Tatrichter, unter Bewertung und Gewich- tung aller für die jeweilige Beurteilung maßgeblichen Gesichtspunkte darüber zu befinden, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist. Dessen Bewertungsergebnis kann vom Revisionsgericht nur ein- geschränkt darauf überprüft werden, ob es auf einer rechtsfehlerfreien Tatsa- chengrundlage beruht, alle maßgeblichen Gesichtspunkte berücksichtigt wor- den sind und der Tatrichter den rechtlich zutreffenden Maßstab angewandt hat (st. Rspr.; vgl. zuletzt Senatsurteile vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, 49 50 51 - 23 - NJW 2013, 225 Rn. 12; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 15; Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682 Rn. 9). Das Berufungsgericht hat zwar - wie oben unter II 2 b aa (1) ausgeführt und sowohl von der Revision als auch der Revisionserwiderung gerügt - das vom Kläger geltend gemachte Interesse rechtsfehlerhaft dahin bewertet, dass dieser bestrebt ist, durch die Vermietung an die GGP "ersichtlich eine wesent- lich höhere Miete auch hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohnung zu ge- nerieren als bei der bisher bestehenden Nutzung des Wohnhauses". Dieser Rechtsfehler wirkt sich aber auf die Gewichtung des geltend gemachten Inte- resses und auf das Abwägungsergebnis nicht aus. Der Senat kann nach Lage des Falles die nicht vollständig erfolgte Interessengewichtung und -abwägung unter Zugrundelegung des für das Revisionsverfahren maßgeblichen Sachver- halts selbst vornehmen, weil davon abweichende Feststellung nicht zu erwarten und letztlich zur Bewertung des Nachteils auch nicht erforderlich sind (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 51 mwN). (a) Nach dem für das Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalt hat sich der Kläger zwar ergänzend zu seinem wirtschaftlichen Interesse, auf Kos- ten der GGP eine - teilweise durch Fördermittel finanzierte - Sanierung der auf dem Grundstück stehenden Gebäude zu erreichen, auf die Gemeinnützigkeit des von der GGP getragenen Projekts und damit auf einen Gesichtspunkt beru- fen, der von den Kündigungstatbeständen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB nicht erfasst ist. Allerdings sind auch unter Berücksichtigung dieses As- pekts die Interessen des Klägers nicht von ausreichendem Gewicht, um eine Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB rechtfertigen zu können. 52 53 - 24 - (b) Dabei kann letztlich offen bleiben, ob sich der Kläger überhaupt auf die Gemeinnützigkeit des von der GGP getragenen Projekts berufen kann. Dies ist - anders als die Revision geltend macht - nicht ohne weiteres zu bejahen. (aa) Nach der Rechtsprechung des Senats kann zwar bei öffentlich- rechtlichen Körperschaften (Gemeinden, Kirchendachverband), die die von ihnen vermieteten Wohnungen zur Umsetzung übertragener Aufgaben benöti- gen, an deren Erfüllung ein gewichtiges öffentliches Interesse besteht, ein be- rechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen und können diese sich unter bestimmten Umständen auch Drittinteressen zu eigen machen (Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 12 ff. mwN). (bb) Ob und unter welchen Voraussetzungen sich ein privater Vermieter auf ein überwiegendes öffentliches oder gar gemeinnütziges Interesse berufen kann, war bislang nicht Gegenstand einer höchstrichterlichen Entscheidung und wird in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum unterschiedlich beurteilt (zum Meinungsstand vgl. etwa Schmidt-Futterer/Blank, 12. Aufl., § 573 Rn. 202b f.; Staudinger/Rolfs, Neubearb. 2014, § 573 Rn. 196; MünchKomm- BGB/Häublein, 7. Aufl. § 573 Rn. 50; Emmerich/Sonnenschein/Haug, Miete, 11. Aufl., § 573 Rn. 81; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraum- miete, 3. Aufl., Kap. IV Rn. 87). Diese Frage bedarf im Streitfall keiner Ent- scheidung. (cc) Denn selbst wenn man dem Kläger im Hinblick auf seine bloße Ge- sellschafterstellung bei der GGP als Trägerin und Verantwortliche des Projekts "H. -K. -M. " uneingeschränkt die Berufung auf die "sozialpolitisch er- wünschte" Zielsetzung des Projekts gestattete oder dieser das Projekt sogar selbst durchgeführt hätte, würde dieser Umstand nicht dazu führen, dass den 54 55 56 57 - 25 - Interessen des Klägers der Vorzug vor dem Bestandsinteresse der Beklagten zu geben wäre. An dieser Bewertung ändert sich nichts, wenn man zusätzlich das beim Kläger bestehende wirtschaftliche Interesse berücksichtigt, ohne ei- gene Kostenbeteiligung eine Sanierung der auf dem Mietgrundstück befindli- chen Gebäude zu gewährleisten. (aaa) Die vom Kläger geltend gemachten Interessen an der Beendigung des Mietverhältnisses sind zwischen den Tatbeständen der Verwertungskündi- gung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) und der Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) anzusiedeln, wobei eine größere Nähe zur Verwertungskündigung besteht. Das Interesse des Klägers ist einerseits darauf gerichtet, der GGP, an der er als Gesellschafter beteiligt ist, zu ermöglichen, psychosoziale Wohn- gruppenplätze einzurichten, also am Ende die Mietwohnung aus Gründen der Gemeinnützigkeit wiederum Wohnzwecken (einschließlich einer umfassenden Betreuung) zuzuführen, wenn auch über den Umweg einer Vermietung an die GGP. Insoweit weist das Nutzungsinteresse einen - allerdings geringen - per- sonalen Einschlag auf, der deutlich hinter dem starken personalen Bezug des Kündigungstatbestands des Eigenbedarfs zurückbleibt. Andererseits verfolgt der Kläger auch (signifikante) wirtschaftliche Interessen. Zwar strebt er nicht die Erzielung höherer Mieten an, er will aber eigene Aufwendungen für die erforder- lichen Sanierungs- und Umbaumaßnahmen ersparen, indem er das Grundstück der GGP zur Verwirklichung des von dieser geplanten - und inzwischen auch teilweise bereits umgesetzten - Projekts zur gewerblichen Nutzung überlässt. (bbb) Ausgehend hiervon kommt dem aus verschiedenen Aspekten zu- sammengesetzten Interesse des Klägers an der Verwirklichung des Projekts "H. -K. -M. " durch die GGP nicht die für eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Gewichtigkeit zu. Da ein wesentlich geringerer personaler Bezug als bei der Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) 58 59 - 26 - gegeben ist und die geltend gemachte Interessenlage letztlich eine größere Nähe zur Verwertungskündigung aufweist, ist für die Annahme eines berechtig- ten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich, dass der Kläger durch die Vorenthaltung der Mieträume einen Nachteil von einigem Ge- wicht erleidet (vgl. auch Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 47 mwN). Diese Schwelle erreichen die vom Kläger angeführten Gründe selbst dann nicht, wenn man ihm als privaten Vermieter die Berufung auf die Gemeinnützigkeit des von der GGP - und damit von einer juristischen Person, mit der er nur gesellschaftsvertraglich verbunden ist - verfolgten Projekts gestat- tete. (ccc) Denn wie bereits oben unter II 2 b aa (2) und (3) ausgeführt, ge- fährdet die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Beklagten die Verwirkli- chung des von der GGP betriebenen gemeinnützigen Projekts "H. -K. - M. " als solches nicht. Nach den Bekundungen des Vorstandsvorsitzenden des Klägers in der Berufungsverhandlung wird das Projekt bereits unabhängig von den für die Wohnung der Beklagten geplanten drei Wohngruppenplätzen für Menschen mit psychosozialen Problemen umgesetzt. Bei Fortbestand die- ses Mietverhältnisses entfallen damit lediglich drei von insgesamt neun im Wohngebäude geplanten Plätzen, wobei weitere vierzehn Plätze in der Scheu- ne zur Verfügung gestellt werden sollen. Bei dieser Sachlage ist mit der Vorent- haltung der von den Beklagten genutzten Mieträume weder eine signifikante Beschneidung der Reichweite des geplanten Projekts verbunden noch ist die GGP hierdurch an der Sanierung und dem Umbau der Gebäude zu dem be- schriebenen Zweck an sich gehindert. Dass das Projekt nur in etwas geringe- rem Umfang realisiert werden kann, begründet für den Kläger - wie das Beru- fungsgericht im Ergebnis zutreffend festgestellt hat - keinen Nachteil von aus- reichendem Gewicht. Sein Interesse an der Kündigung muss damit gegenüber 60 - 27 - dem Bestandsinteresse der Beklagten zurücktreten, sodass ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht gegeben ist. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Rostock, Entscheidung vom 13.03.2015 - 47 C 438/14 - LG Rostock, Entscheidung vom 13.11.2015 - 1 S 64/15 -

ECLI:DE:BGH:2019:091019UVIIIZR21.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 21/19 Verkündet am: 9. Oktober 2019 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559 Abs. 4 Satz 1 a) Der Umstand, dass der Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und seinen Bedürfnissen eine deutlich zu große Wohnung nutzt, ist zwar in die nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der beiderseitigen Inte- ressen zu Lasten des Mieters einzubeziehen. Hierfür darf als Maßstab jedoch nicht die nach den Ausführungsvorschriften zur Gewährung von staatlichen Trans- ferleistungen oder den Vorschriften für die Bemessung von Zuschüssen für den öf- fentlich geförderten Wohnungsbau vorgesehene Wohnfläche zugrunde gelegt werden. b) Zudem ist die einer Berufung auf einen Härtefall nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB im Einzelfall entgegenstehende Unangemessenheit ohnehin nicht isoliert nach einer bestimmten Größe für die jeweilige Anzahl der Bewohner zu beurteilen. Vielmehr kommt es darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls für seine Bedürfnisse deutlich zu groß ist. - 2 - BGB § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2; EnEV § 9 Abs. 1 a) Wenn ein Vermieter die in § 9 Abs. 1 EnEV in Verbindung mit Anlage 3 Nr. 1 bis 6 aufgeführten Arbeiten an Gebäuden aus freiem Entschluss durchführt und damit die in § 9 Abs. 1 EnEV normierte Verpflichtung auslöst, eine Wärmedämmung an- zubringen, die die Einhaltung eines bestimmten Wärmedurchgangskoeffizienten gewährleistet (sogenannte bedingte Anforderungen), sind damit die Vorausset- zungen des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB regelmäßig noch nicht erfüllt. b) Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn die Durchführung der Arbeiten an dem Gebäude für den Vermieter unausweichlich geworden ist (Anschluss an und Fortführung von BVerwG, GE 2013, 1468). BGH, Urteil vom 9. Oktober 2019 - VIII ZR 21/19 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 9. Oktober 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - 64. Zivilkammer - vom 14. November 2018 aufgehoben, soweit darin zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist Mieter einer 85,65 qm großen Dreizimmerwohnung der Beklagten in Berlin und bewohnt diese allein. Der Mietvertrag wurde im Jahre 1962 von den Eltern des Klägers und der Rechtsvorgängerin der Beklagten ab- geschlossen. Der Kläger lebt seit seinem fünften Lebensjahr in der Wohnung. Das Mehrfamilienhaus, in dessen zweitem Obergeschoss die Wohnung gelegen ist, ist 1929 bezugsfertig errichtet worden. Die Bruttokaltmiete des Klä- gers belief sich seit dem 1. Juni 2016 auf 574,34 € monatlich. Hinzu kam ein monatlicher Heizkostenvorschuss in Höhe von 90 €. Der Kläger bezieht Arbeits- losengeld II und erhält dabei zur Deckung der Wohnungsmiete monatlich einen Betrag von 463,10 €. 1 2 - 4 - Die Beklagte ließ in dem Mehrfamilienhaus die Außenfassade dämmen und die vorhandenen Balkone durch größere Balkone mit einer Fläche von je- weils 5,06 qm ersetzen. Zwischen den Parteien steht im Streit, ob der bisherige Balkon des Klägers eine Fläche von 1,85 qm (so der Kläger) oder von nur 0,98 qm (so die Beklagte) aufwies. Weiter ließ die Beklagte den ab Mitte der 1970er Jahre stillgelegten Fahrstuhl wieder in Betrieb nehmen und weitere Maßnahmen durchführen. Mit Schreiben vom 30. März 2016 erklärte die Beklagte gegenüber dem Kläger die Erhöhung der Bruttokaltmiete ab dem 1. Januar 2017 um 240 € mo- natlich. Hiervon entfielen nach der Erläuterung der Beklagten 70 € auf die Dämmungsarbeiten (Fassadendämmung und Dämmung der obersten Ge- schossdecke), 100 € auf den Anbau der neuen Balkone und weitere 70 € auf die Wiederinbetriebnahme des Fahrstuhls. Der Kläger, dem eine Modernisie- rungsankündigung zuvor nicht persönlich zugestellt worden war, machte mit Schreiben vom 7. April 2016 geltend, die Mieterhöhung bedeute für ihn eine finanzielle Härte. Der daraufhin vom Kläger erhobenen Klage auf Feststellung, dass er nicht zur Zahlung der verlangten Mieterhöhung um 240 € monatlich verpflichtet sei, hat das Amtsgericht nur in Höhe von 70 € (Mieterhöhung für die Wiederin- betriebnahme des Fahrstuhls) stattgegeben. Auf die dagegen gerichtete Beru- fung des Klägers hat das Landgericht auf dessen Härteeinwand hin das amts- gerichtliche Urteil abgeändert und festgestellt, dass der Kläger zur Zahlung ei- ner Mieterhöhung ab dem 1. Januar 2017 nicht verpflichtet ist, soweit diese 4,16 € monatlich (Mieterhöhung für Dämmung der obersten Geschossdecke) übersteigt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklag- te ihr Klageabweisungsbegehren weiter, soweit der Feststellungsklage des Klä- 3 4 5 6 - 5 - gers vom Berufungsgericht hinsichtlich der Balkone und der Fassadendäm- mung (insgesamt 170 € abzüglich 4,16 €) stattgegeben worden ist. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die von der Beklagten erklärte Mieterhöhung sei gemäß § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB ausgeschlossen, soweit sie die Arbeiten an den Balkonen und an der Fassadendämmung betreffe. Der Anbau größerer Balkone stelle zwar eine Modernisierungsmaßnah- me nach § 555b Nr. 4 BGB dar, weil eine Wohnung mit einer deutlich vergrö- ßerten Balkonfläche von jetzt 5,06 qm statt 1,85 qm oder 0,98 qm von Mietinte- ressenten eher angemietet werde. Diese Maßnahme sei aber nicht "ortsüblich" im Sinne von § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BGB, so dass der Härteeinwand des Klägers zu berücksichtigen und eine Abwägung der gegenläufigen Interessen gemäß § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB vorzunehmen sei. Die "Ortsüblichkeit" einer Maßnahme bemesse sich danach, ob 2/3 aller vergleichbaren Gebäude gleichen Alters unter vergleichbaren Verhältnissen in der Region den fraglichen Zustand aufwiesen. Das Vorhandensein eines Bal- kons sei in Berlin für Wohnungen der Baualtersklasse 1919 bis 1949, in die die streitgegenständliche Wohnung einzuordnen sei, zwar allgemein üblich. Die vom Kläger angemietete Wohnung habe jedoch bereits über einen Balkon ver- fügt. Der Anbau eines größeren Balkons sei nicht allgemein üblich. Dies ergebe 7 8 9 10 11 - 6 - sich aus dem Berliner Mietspiegel, wonach ein Balkon mit einer Fläche von we- niger als 4 qm als neutral gewertet werde und ein Balkon mit einer Fläche ab 4 qm als wohnwerterhöhendes Merkmal gelte. Die sonach anzustellende Abwägung der widerstreitenden Interessen der Parteien bezüglich der auf den Anbau eines neuen Balkons gestützten Mieter- höhung um 100 € auf eine Bruttokaltmiete von 674,34 € falle zugunsten des Klägers aus. Ein solcher Anstieg der Miete bedeute für den Kläger eine finanzi- elle Härte. Nach Abzug der Miete müsse dem Mieter ein Einkommen verblei- ben, das es ihm ermögliche, im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszu- schnitt festzuhalten. Das wäre hier nicht der Fall, weil der Kläger Arbeitslosen- geld II beziehe und für die Wohnungsmiete monatlich nur einen Betrag von 463,10 € erhalte. Bei diesen Verhältnissen würde eine Mieterhöhung um 100 € für den Kläger mit hoher Wahrscheinlichkeit den Verlust der Wohnung nach sich ziehen. Daran ändere sich auch nichts Wesentliches, wenn man davon ausgehe, dass der Kläger Nebenkosten aufgrund der (Gesamt-)Modernisierung einsparen könne. Entgegen einer im Schrifttum vertretenen Auffassung, der auch das Amtsgericht gefolgt sei, stelle die Angemessenheit der Wohnungsgröße für die Anzahl der darin wohnenden Personen nach Ansicht der Kammer kein Kriteri- um dar, das bei der Abwägung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB zu berücksichti- gen sei. Der Sinn und Zweck des Härteeinwands aus § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB bestehe gerade darin, dass Wohnungen trotz der Durchführung von Moderni- sierungsmaßnahmen auch für Mieter mit geringem Einkommen finanzierbar blieben und so eine Gentrifizierung verhindert werde. Hinzu komme im Streitfall, dass der Kläger seit seinem fünften Lebensjahr in der streitgegenständlichen Wohnung lebe, ihm mithin jedenfalls nicht vorzuwerfen sei, schon seit Beginn des Mietverhältnisses über seinen wirtschaftlichen Verhältnissen zu leben. 12 13 - 7 - Die mieterhöhungsbedingte finanzielle Belastung des Klägers überwiege das Refinanzierungsinteresse der Beklagten. Zwar handele es sich bei ihr um eine Privatvermieterin. Sie werde aber nicht dadurch unangemessen finanziell benachteiligt, dass sie die von ihr begehrte Mieterhöhung gegenüber dem Klä- ger nicht (in vollem Umfang) verlangen könne, denn es bleibe ihr unbenommen, die Miete nach §§ 558 ff. BGB zu erhöhen. Ihre Investition könne sich auch auf diese Weise amortisieren. Die auf die Dämmung der Fassade gestützte Mieterhöhung sei ebenfalls nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB ausgeschlossen. Sie stelle eine energetische Maßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB dar, die - mit Ausnahme der Dämmung der obersten Geschossdecke - nicht gemäß § 555b Nr. 6 BGB aufgrund von Um- ständen durchgeführt worden sei, die die Beklagte als Vermieterin nicht zu ver- treten habe. Die Bestimmung des § 9 Abs. 1 EnEV sei gemäß § 9 Abs. 3 EnEV nicht anzuwenden, weil die Beklagte nicht ausreichend substantiiert dargelegt habe, dass der Instandsetzungsbedarf mehr als 10 Prozent der Fassadenfläche be- tragen habe. Anders als die klagenden Mieter in Parallelverfahren habe der Kläger nicht behauptet, dass der Instandsetzungsbedarf an der Fassade höher als 20 Prozent gewesen sei. Dass die Berufungskammer in diesen Verfahren aufgrund der dortigen Einwände die fiktiven Instandsetzungskosten auf etwa 30 Prozent geschätzt habe, könne den notwendigen Vortrag der Beklagten im vorliegenden Verfahren nicht ersetzen. Die Behauptung der Beklagten, es sei ein neuer Farbanstrich nötig ge- wesen, weswegen allein deswegen ein Instandsetzungsanteil von mehr als 10 Prozent vorgelegen habe, sei rechtlich unerheblich, weil reine Malerarbeiten keine "Änderungen von Außenbauteilen" im Sinne von § 9 Abs. 1, 3 EnEV dar- stellten. Bei den von der Beklagten vorgetragenen Putzarbeiten an den Verbin- 14 15 16 17 - 8 - dungsstellen der neuen Balkone handele es sich um Arbeiten, die allein im Zu- sammenhang mit dem Anbau der Balkone erforderlich geworden seien. Soweit die Beklagte weiter - bestritten - das Vorhandensein schadhafter Putzstellen geltend gemacht habe, habe sie nicht vorgetragen, wo sich diese befunden, welche Größe sie aufgewiesen und welchen Anteil der Gesamtfläche sie aus- gemacht hätten. Die vorgelegten Lichtbilder ließen keine Schätzung zu. Die Er- hebung des angetretenen Zeugenbeweises sei nicht veranlasst gewesen, weil dies auf eine unzulässige Ausforschung des Sachverhalts hinausgelaufen wäre. Die demnach gemäß § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB stattfindende Abwägung der widerstreitenden Interessen der Parteien bezüglich einer Mieterhöhung um rund 70 € von 574,34 € auf 644,34 € falle aus den bereits hinsichtlich der Miet- erhöhung für den Anbau größerer Balkone angestellten Erwägungen ebenfalls zu Gunsten des Klägers aus. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Das Berufungsgericht hat zwar rechtsfehlerfrei angenommen, dass eine aufgrund des - mangels wirksamer Mitteilung einer Modernisierungsankündi- gung rechtzeitig erhobenen (§ 555d Abs. 3, § 555c BGB) - Härteeinwands des Klägers nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB anzustellende Interessenabwägung so- wohl hinsichtlich der Mieterhöhung für die angebauten größeren Balkone (100 € monatlich) als auch bezüglich der Fassadendämmung (65,84 € monatlich = 70 € abzüglich 4,16 € für die Dämmung der obersten Geschossdecke) wegen der damit für den Kläger verbundenen finanziellen Härte zu dessen Gunsten aus- fällt und damit eine Mieterhöhung an sich ausgeschlossen wäre. Jedoch kann mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung in beiden Fällen das Vorliegen der eine solche Abwägung sperrenden Ausschlus- 18 19 20 - 9 - statbestände des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1, 2 BGB nicht verneint werden. Das Berufungsgericht hat seine Annahme, die Mietsache sei durch den Anbau grö- ßerer Balkone nicht lediglich in einen Zustand versetzt worden, der allgemein üblich sei (§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BGB), auf eine nicht tragfähige Tatsachen- grundlage gestützt, weil es hierzu allein den Berliner Mietspiegel herangezogen hat, der dazu keine Aussagen trifft. Soweit die auf die Fassadendämmung ge- stützte Mieterhöhung betroffen ist, hat das Berufungsgericht bei der Beurtei- lung, dass die Modernisierungsmaßnahme nicht aufgrund von Umständen durchgeführt worden sei, die die Beklagte nicht zu vertreten habe (§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB), einen unzutreffenden rechtlichen Maßstab angelegt und da- her Feststellungen zu den maßgeblichen Tatsachen nicht getroffen. 1. Nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Be- triebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdi- gung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Die Beurteilung, ob eine Modernisierungsmaßnahme für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde, obliegt dem Tatrichter, der aufgrund ei- ner umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalles die Interessen der Beteiligten gegeneinander abzuwägen hat (vgl. Senatsurteile vom 24. Septem- ber 2008 - VIII ZR 275/07, NZM 2008, 883 Rn. 30; vom 2. März 2011 - VIII ZR 164/10, NJW 2011, 1220 Rn. 16; Senatsbeschluss vom 10. Dezember 2013 - VIII ZR 174/13, NJW-RR 2014, 396 Rn. 1 [jeweils zu § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB aF]). Das Revisionsgericht kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungs- gericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unter- laufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht voll- ständig gewürdigt hat (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, 21 - 10 - NJW 2019, 2765 Rn. 26, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, und VIII ZR 167/18, NJW-RR 2019, 972 Rn. 30; jeweils mwN und jeweils zu § 574 BGB). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Be- rufungsgerichts stand. a) Nach § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB stehen auf Seiten des Mieters gege- bene wirtschaftliche Härtegründe, insbesondere eine infolge der Modernisie- rung eintretende Mieterhöhung, der Durchführung von Modernisierungsmaß- nahmen nicht entgegen (vgl. auch BT-Drucks. 17/10485, S. 14). Durch diese im Vergleich zur bisherigen Rechtslage (§ 554 Abs. 2 BGB aF) erfolgte Beschnei- dung der Einwendungen des Mieters gegen die Duldungspflicht wird für den Vermieter eine weitgehende Baufreiheit und Planungssicherheit gewährleistet (BT-Drucks. 17/10485, S. 21). Den wirtschaftlichen Interessen des Mieters wird erst im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens dadurch Rechnung getragen, dass gemäß § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB eine für ihn aus der Modernisierung re- sultierende Härte zu berücksichtigen ist (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 21, 24). Dabei ist auf Seiten des Mieters seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit zur Ent- richtung der höheren Miete maßgebend. Weiter ist unabhängig davon auch das objektive Verhältnis zwischen der Mieterhöhung und den durch die Modernisie- rungsmaßnahme erzielten Vorteilen (insbesondere Einsparung von Energiekos- ten) zu beachten (BT-Drucks. 17/10485, S. 24). Hierbei ist aber zu berücksich- tigen, dass nicht alle Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nr. 1 BGB zwingend mit einer finanziellen Ersparnis verbunden sind, sondern unter Um- ständen sogar zu einer Betriebskostensteigerung führen können (BT-Drucks., aaO). b) § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB macht keine Vorgaben, unter welchen Um- ständen die Grenzen der finanziellen Fähigkeit des Mieters zur Erbringung der Mieterhöhung überschritten sind. Die Vorschrift bringt lediglich zum Ausdruck, 22 23 - 11 - dass es entscheidend darauf ankommt, inwieweit die Mieterhöhung dem Mieter in Anbetracht seiner wirtschaftlichen Verhältnisse (und etwa durch die Moderni- sierung eingetretener Vorteile) zuzumuten ist. Sie macht das Vorliegen einer unzumutbaren Härte nicht davon abhängig, dass der Mieter von vorherein eine für seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse angemessene Wohnung angemietet hat. Vor diesem Hintergrund ist es aus Rechtsgründen nicht zu be- anstanden, dass das Berufungsgericht auf Seiten des Klägers das Vorliegen einer finanziellen Härte bejaht hat. Nach den unangefochtenen Feststellungen des Berufungsgerichts bezieht der Kläger Arbeitslosengeld II und erhält zur De- ckung seines Wohnbedarfs einen Betrag in Höhe von 463,10 €. Der Regelbe- darf zur Bestreitung des Lebensunterhalts eines Alleinstehenden betrug im Jahr 2017 409 €. Angesichts dieser wirtschaftlichen Verhältnisse, insbesondere der geringen zur Deckung der Grundbedürfnisse des Klägers zur Verfügung ste- henden Mittel, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen, dass nicht nur die Erhöhung der Bruttokaltmiete um 100 € von bisher 574,34 € auf 674,34 € monatlich für den Anbau größerer Balkone, sondern auch die Erhö- hung der Bruttokaltmiete um 65,84 € im Monat (70 € abzüglich 4,16 €) für die Fassadendämmung für den Kläger eine Härte im Sinne des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB bedeuten, weil jede dieser Mieterhöhungen bereits für sich genommen für den Kläger mit hoher Wahrscheinlichkeit den Verlust der Wohnung nach sich ziehen würde. Dies stellt letztlich auch die Revision nicht in Frage. Sie meint aber, die nach dieser Vorschrift anzustellende Interessenabwägung führe zu einem Überwiegen der Belange der Beklagten. Dies trifft nicht zu. c) Entgegen der Auffassung der Revision musste das Berufungsgericht nicht zum Nachteil des Klägers in die nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB gebotene Interessenabwägung den Umstand einstellen, dass dieser allein eine Dreizim- merwohnung mit einer Fläche von 85,65 qm bewohnt, während nach § 2 Abs. 2 24 - 12 - Satz 1 des Wohnraumgesetzes des Landes Berlin für einen Einpersonenhaus- halt nur eine Wohnfläche von 50 qm angemessen sei. aa) Zwar ist - anders als das Berufungsgericht meint - der Umstand, dass der Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und seinen Be- dürfnissen eine viel zu große Wohnung nutzt, zu seinen Lasten in die Abwä- gung der beiderseitigen Interessen einzubeziehen (so auch LG Berlin, WuM 2016, 424 Rn. 11; LG Berlin, Urteil vom 24. Januar 2017 - 67 S 328/16, juris Rn. 11; ähnlich LG Berlin, Urteil vom 9. Oktober 2018 - 63 S 48/18, juris Rn. 6 [kein Vorliegen einer Härte]; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 559 BGB Rn. 105; vgl. auch Scheff in Klein-Blenkers/Heinemann/Ring, Mie- te/WEG/Nachbarschaft, § 559 BGB Rn. 27; strenger MünchKommBGB/Artz, 7. Aufl., § 559 Rn. 25). Ein solcher Sachverhalt liegt jedoch entgegen der Annah- me der Revision nicht bereits dann vor, wenn der Mieter - wie hier - eine Woh- nung nutzt, die gemessen an den Ausführungsvorschriften zur Gewährung von staatlichen Transferleistungen (etwa zu § 22 SGB II, § 35 f. SGB XII) oder an den Vorschriften für die Bemessung von Zuschüssen für den öffentlich geför- derten Wohnungsbau zu groß ist. Nach diesen Vorschriften bestimmt sich zwar, welche staatlichen Unterstützungen ein Mieter in diesen Fällen zur Deckung seiner Wohnkosten erhalten kann. Daraus lässt sich aber noch nicht ableiten, dass ein - auch deutliches - Überschreiten der dort angesetzten Wohnungsgrö- ßen zum Nachteil des Mieters im Rahmen der Abwägung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB gereicht. Vielmehr gelten hierfür andere Maßstäbe (vgl. auch LG Berlin, WuM 2016, aaO; LG Berlin, Urteil vom 24. Januar 2017 - 67 S 328/16, aaO; aA LG Berlin, Urteil vom 9. Oktober 2018 - 63 S 48/18, aaO). bb) Die genannten Vorschriften sollen sicherstellen, dass sich ein Mieter nicht auf Kosten der Allgemeinheit eine zu große Wohnung leistet. Im Rahmen des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB gilt es dagegen abzuwägen, ob der Mieter, der 25 26 - 13 - sich einer von ihm nicht beeinflussbaren Entscheidung des Vermieters ausge- setzt sieht, Modernisierungsmaßnahmen an der von ihm angemieteten Woh- nung durchzuführen, trotz des Refinanzierungsinteresses des Vermieters sei- nen bisherigen Lebensmittelpunkt beibehalten darf. Schon vor dem Hintergrund ihres unterschiedlichen Regelungszwecks ist es nicht zulässig, die in den Vor- schriften der § 22 SGB II, § 35 f. SGB XII, § 2 Abs. 2 des Wohnraumgesetzes des Landes Berlin oder ähnlicher Bestimmungen festgelegten Wohnungsgrö- ßen als Maßstab für eine den Verhältnissen des Mieters angemessene Woh- nung zu nehmen. cc) Abgesehen davon ist zu berücksichtigen, dass nicht nur das Eigen- tum des Vermieters, sondern auch die Besitzposition des Mieters den Schutz von Art. 14 Abs. 1 GG genießt (vgl. etwa BVerfGE 89, 1,10; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098). Der Mieter kann daher bei der Anwendung des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB und der Auslegung der dort enthaltenen unbestimmten Rechtsbe- griffe, namentlich des Begriffs "Härte" verlangen, dass die Gerichte die Bedeu- tung und die Tragweite seines Bestandsinteresses hinreichend erfassen und berücksichtigen (vgl. BVerfGE 89, 1, 9 f.; Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 62; BerlVerfGH, NZM 2003, 593, 594; jeweils zu § 574 BGB). Die einer Berufung auf einen Härtefall nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB im Einzelfall entgegenstehende Unangemessenheit einer Wohnung kann daher nicht isoliert nach einer bestimmten Größe für die jeweilige Anzahl der Bewoh- ner beurteilt werden. Eine solche allein an der Wohnungsgröße oder ihrem Zu- schnitt ausgerichtete Grenzziehung hat der Senat - wenn auch bezogen auf die grundrechtlich verbürgte Eigentumsgewährleistung des Vermieters - auch bei der Frage, unter welchen Voraussetzungen ein für eine Einzelperson geltend gemachter Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB weit überhöht ist, abgelehnt (Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 16 ff.). 27 - 14 - Vielmehr kommt es darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung un- ter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls für seine Bedürfnisse deut- lich zu groß ist. Dabei können - anders als bei der Bestimmung der Härte selbst, bei der es allein auf die wirtschaftliche Situation ankommt (vgl. § 555d Abs. 1 Satz 2, § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB) - auch die Verwurzelung des Mieters in der Wohnung und seine gesundheitliche Verfassung sowie weitere im Einzel- fall gegebene Gesichtspunkte eine Rolle spielen. Solche abwägungsrelevanten Umstände hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei in seine Bewertung einbe- zogen. Es hat auf Seiten des Klägers als maßgeblichen Gesichtspunkt berück- sichtigt, dass dieser schon seit seinem fünften Lebensjahr und damit seit 1962 in der Wohnung lebt. Dem Kläger sei - anders als dies die Beklagte vorgebracht habe - "mithin jedenfalls nicht vorzuwerfen", "schon seit Beginn des Mietver- hältnisses über seinen wirtschaftlichen Verhältnissen" zu wohnen. dd) In Anbetracht dieser Umstände hat das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht angenommen, dass der Geltendmachung einer finanziellen Härte nicht entgegensteht, dass er als Einzelperson eine Dreizimmerwohnung mit einer Fläche von 85,65 qm nutzt. Dabei kann im Streitfall offenbleiben, ab wel- cher Wohnungsgröße ohne das Hinzutreten weiterer Umstände (hier jahrzehn- telanger Lebensmittelpunkt des Klägers) eine Wohnung für einen Einpersonen- haushalt mit beengten wirtschaftlichen Verhältnissen deutlich zu hoch wäre. Auch hierzu lassen sich starre Grenzen nicht festlegen. Einen ersten Anhalts- punkt können statistische Werte oder Erfahrungswerte bilden, die allerdings mit einem Zuschlag für eine erhebliche Überschreitung zu versehen sind (vgl. etwa Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, aaO Rn. 20 [zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB]; vgl. auch LG Berlin, WuM 2016, aaO; LG Berlin, Urteil vom 24. Januar 2017 - 67 S 328/16, aaO). 28 29 30 - 15 - ee) Eine solche Sichtweise läuft entgegen der Ansicht der Revision nicht auf eine Missachtung des Eigentumsrechts des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG hinaus. Denn zum einen unterliegt dieses der Sozialbindung (Art. 14 Abs. 2 GG) und zum anderen haben die Gerichte die Grundrechte beider Mietver- tragsparteien aus Art. 14 Abs. 1 GG in einen angemessenen Ausgleich zu brin- gen. Der Vermieter wird vor einer unzumutbaren Beschneidung seiner Eigen- tumsbefugnisse dadurch geschützt, dass einerseits § 559 Abs. 4 Satz 2 BGB in bestimmten Fällen die Berufung des Mieters auf das Vorliegen einer wirtschaft- lichen Härte von vornherein ausschließt, und andererseits das Festhalten an einer - gemessen an den finanziellen Verhältnissen des Mieters - deutlich zu großen Wohnung im Einzelfall dazu führen kann, dass der Härteeinwand nicht ins Gewicht fällt oder gänzlich ausgeschlossen ist. ff) Ohne Erfolg rügt die Revision ferner, zu Lasten des Klägers hätte in die Abwägung eingestellt werden müssen, dass dieser in den nächsten Jahren auch ohne die Modernisierungsmieterhöhung allein wegen der steigenden Be- triebskosten seine Wohnung nicht mehr finanzieren könne, weil die Lücke zwi- schen den Mietzuschüssen nach dem Arbeitslosengeld II und den mietvertragli- chen Belastungen für den Kläger unüberbrückbar werde. Dieser Gesichtspunkt ist im Rahmen der Abwägung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB nicht maßgebend. Denn es kommt ausschließlich darauf an, ob dem Kläger in Anbetracht der Mieterhöhung und den voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (hierbei ist das objektive Verhältnis zwischen der Mieterhöhung und den durch die Moder- nisierungsmaßnahme erzielten Vorteilen entscheidend - vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 24) eine wirtschaftliche Härte erwächst, die ihm auch unter Be- rücksichtigung der Interessen der Beklagten nicht zuzumuten ist. Alternative Ursachen, die dazu führen könnten, dass der Mieter die Wohnung aus finanziel- len Gründen nicht mehr halten kann, haben außer Betracht zu bleiben. Zudem legt die Revision nicht dar, woraus die angebliche Erhöhung der Betriebskosten 31 - 16 - resultieren soll. Übergangenen Sachvortrag in den Vorinstanzen zeigt sie inso- weit nicht auf. gg) Die Revision hat in der mündlichen Verhandlung erstmals den Ein- wand erhoben, sowohl bei der Prüfung, ob die Mieterhöhung für den Mieter eine finanzielle Härte im Sinne des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB bedeute, als auch im Rahmen der nach dieser Vorschrift gebotenen Abwägung der beiderseitigen Interessen sei zu berücksichtigen, dass der Kläger im Wege einer Untervermie- tung (§ 553 Abs. 1 BGB) Einnahmen "generieren" und somit seine wirtschaftli- che Situation verbessern könne. Auf diesen Gesichtspunkt hat sich die hierfür darlegungs- und beweisbelastete Vermieterin in den Tatsacheninstanzen aber nicht berufen. Übergangenen Sachvortrag hat die Revision nicht aufgezeigt. Es ist daher offen, ob die Wohnung für eine Untervermietung geeignet ist, ob die Vermieterin einer solchen zu den bisherigen Konditionen zustimmen würde und ob dem Mieter, dessen Lebensvorstellungen im Rahmen seines durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Besitzrechts Rechnung zu tragen ist, überhaupt ein Zu- sammenleben mit einem Untermieter zuzumuten ist. Ungeklärt ist auch, ob eventuelle Einnahmen aus einer Untervermietung überhaupt die finanzielle La- ge des Klägers verbesserten oder ob diese zu entsprechenden Kürzungen beim Arbeitslosengeld II führten. Nach alledem ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht den Aspekt der Untervermietung nicht in seine Abwägung einbezogen hat. Es bedarf daher keiner Vertiefung, unter welchen Voraussetzungen die Möglichkeit einer Untervermietung im Rahmen des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB zu beachten ist. hh) Auf Seiten der Beklagten ist allein deren Refinanzierungsinteresse zu berücksichtigen. Dagegen sind - anders als bei § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB - die Interessen der anderen Mieter, Belange des Klimaschutzes und der Energie- einsparung außer Acht zu lassen (BT-Drucks. 17/10485, S. 24). Rechtsfehler- 32 33 - 17 - frei hat das Berufungsgericht im Rahmen seiner tatrichterlichen Würdigung an- genommen, dass die Beklagte trotz ihrer Eigenschaft als Privatvermieterin durch einen Ausschluss der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB nicht unangemessen finanziell benachteiligt wird, weil es ihr unbenommen bleibt, die Miete gemäß §§ 558 ff. BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete anzugleichen und hierdurch ihre Investition über die Jahre hinweg ganz oder zumindest teil- weise zu amortisieren. Dem Berufungsgericht ist auch nicht zum Vorwurf zu machen, dass es bei dem Anbau der Balkone und bei den Dämmungsarbeiten an der Fassade die gleichen Abwägungsmaßstäbe angelegt hat. Zwar wird vereinzelt unter Be- rufung auf die Gesetzesbegründung angenommen, dass die Mieter eine ener- getische Modernisierungsmaßnahme in größerem Umfang als sonst hinzuneh- men hätten (Erman/Dickersbach, BGB, 15. Aufl., § 559 Rn. 23). Eine derartige Interpretation findet jedoch weder in der Bestimmung des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB noch in den Gesetzesmaterialien eine Stütze (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 559 Rn. 29a). Der in der Gesetzesbegründung aufgeführte Passus "Hinsichtlich des Maßstabs für die Abwägung gilt, dass hohe energeti- sche Standards grundsätzlich erwünscht sind" (BT-Drucks. 17/10485, S. 24), bezieht sich auf die diesem Passus vorangehenden Sätze, in denen ausgeführt wird, dass eine solche Maßnahme nicht zwingend mit einer finanziellen Einspa- rung verbunden sei, sondern auch nur dem Klimaschutz und der Ressourcen- schonung dienen könne. Die letztgenannten Umstände sollen nach der Geset- zesbegründung aber gerade nicht in die Abwägung einfließen (BT-Drucks. 17/10485, aaO). Gleichwohl - und darin erschöpft sich der Aussagegehalt der genannten Textstelle - sollen solche energetischen Maßnahmen im Rahmen der Abwägung nicht als weniger schutzwürdige Modernisierungsmaßnahmen angesehen werden. 34 - 18 - 2. Nicht frei von Rechtsirrtum ist dagegen die Annahme des Berufungs- gerichts, bezüglich des Anbaus der Balkone sei der Härteeinwand des Klägers nicht nach § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen, weil hierdurch nicht lediglich ein allgemein üblicher Zustand hergestellt werde. a) Allerdings hat das Berufungsgericht im Ausgangspunkt noch zutref- fend darauf abgestellt, dass sich die Frage des Vorliegens eines allgemein übli- chen Zustands danach beurteilt, ob mindestens 2/3 aller vergleichbaren Ge- bäude gleichen Alters unter vergleichbaren Verhältnissen in der Region den fraglichen Zustand aufweisen (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 19. Februar 1992 - VIII ARZ 5/91, NJW 1992, 1386 unter III 4 c). Das Vorliegen dieser Vorausset- zungen hat es aber anhand einer nicht tragfähigen Tatsachengrundlage getrof- fen. b) Das Berufungsgericht hat zur Ermittlung des Umstands, ob das Vor- handensein von 5,06 qm großen Balkonen oder zumindest von Balkonen, die eine deutlich größere Fläche als 1,85 qm oder 0,98 qm (die Fläche des bisheri- gen Balkons ist zwischen den Parteien streitig) aufweisen, nach dem vorge- nannten Maßstab allgemein üblich ist, auf den Berliner Mietspiegel zurückge- griffen. Danach gilt ein Balkon mit einer Fläche ab 4 qm als wohnwerterhöhen- des Merkmal, während eine Balkongröße von weniger als 4 qm als neutral ge- wertet wird. Hieraus hat das Berufungsgericht den unzulässigen Schluss gezo- gen, dass das Vorhandensein größerer Balkone nicht allgemein üblich sei. Da- bei hat es verkannt, dass der Mietspiegel keine Aussagen dazu trifft, welche Ausstattung bei welchen Gebäuden in welchem regionalen Bereich allgemein üblich ist. Vielmehr beschränken sich die Angaben im Mietspiegel darauf zu bewerten, ob das Vorhandensein oder Fehlen eines bestimmten Merkmals den Wohnwert positiv oder negativ beeinflusst. Das Berufungsgericht hätte daher - 35 36 37 - 19 - falls sich die aufgeworfene Frage nicht anhand von statistischen Erhebungen (vgl. hierzu Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 19. Februar 1992 - VIII ARZ 5/91, aaO unter III 3 c) zur Üblichkeit entsprechender Balkone beantwor- ten lässt, wozu Feststellungen des Berufungsgerichts fehlen - das von der Be- klagten angebotene Sachverständigengutachten einholen müssen. Die Revisi- on macht zu Recht geltend, dass das Berufungsgericht unter Verletzung von § 286 Abs. 1 ZPO dem im Schriftsatz vom 17. Januar 2018 gestellten Beweisan- trag der Beklagten zur "Ortsüblichkeit" von Balkonen der von ihr modernisierten Größe hätte nachgehen müssen. 3. Auch die Erwägungen des Berufungsgerichts, bezüglich der auf die Fassadendämmung gestützten Mieterhöhung sei der Härteeinwand des Klägers nicht gemäß § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB ausgeschlossen, sind nicht frei von Rechtsfehlern. a) Zwar hat es sich letztlich nicht ausgewirkt, dass das Berufungsgericht übersteigerte Substantiierungsanforderungen an die Darlegung gestellt hat, ob der Instandsetzungsbedarf an der Fassade mehr als zehn Prozent der Fassa- denfläche betragen hat. Denn entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und der Parteien stellt sich im Streitfall nach derzeitigem Erkenntnisstand nicht die Frage, ob die Bagatellklausel des § 9 Abs. 3 EnEV eingreift, die für den Fall, dass bei Änderungen von Außenbauteilen (hier: Erneuerung des Außenputzes - vgl. Anlage 3 Nr. 1 Buchst. b zur EnEV) die Fläche der geänderten Bauteile (hier: Ost- und Nordwand) nicht mehr als zehn vom Hundert der gesamten je- weiligen Bauteilfläche (hier gesamte Außenwand) des Gebäudes betrifft, eine Ausnahme von der Anordnung des § 9 Abs. 1 EnEV macht, bei der Durchfüh- rung entsprechender Änderungen eine den dortigen Vorgaben entsprechende Wärmedämmung vorzunehmen. 38 39 40 - 20 - Aus diesem Grund wirkt sich weder aus, dass das Berufungsgericht den Regelungsgehalt des § 9 Abs. 3 EnEV missverstanden, noch, dass es den Vor- trag der Beklagten zum Umfang der durchgeführten (und für erforderlich gehal- tenen) Außenputzarbeiten nicht für ausreichend gehalten hat. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt es für die Beurteilung, ob die Baga- tellklausel des § 9 Abs. 3 EnEV Anwendung findet, nicht darauf an, ob ein In- standsetzungsbedarf bezüglich nicht mehr als zehn Prozent der Fassadenflä- che bestanden hat. Vielmehr ist allein entscheidend, ob der Umfang der nach der Entscheidung des Vermieters durchzuführenden Arbeiten an den Fassa- denflächen mehr als zehn Prozent der Gebäudeaußenflächen erfasst. Der von der Revision als übergangen gerügte Vortrag der Beklagten zum Umfang der Fassadenschäden war daher aus Rechtsgründen unbeachtlich. b) Das Berufungsgericht hat jedoch - ebenso wie die Parteien - verkannt, dass die von § 9 Abs. 1 EnEV in Verbindung mit Anlage 3 Nr. 1 Buchst. b im Falle der Erneuerung des Außenputzes an Fassadenflächen geforderte Einhal- tung bestimmter Wärmedurchgangskoeffizienten bei den betroffenen Flächen nicht ohne Weiteres dazu führt, dass eine in Übereinstimmung mit diesen Vor- gaben erfolgte Modernisierungsmaßnahme gemäß § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB aufgrund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Vielmehr kann hiervon nur ausgegangen werden, wenn die Au- ßenputzerneuerung für die Beklagte unausweichlich war. Ob diese Vorausset- zungen im Streitfall gegeben sind, hat das Berufungsgericht zu prüfen ver- säumt. aa) Dem Tatbestand des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB unterfallen Mo- dernisierungsmaßnahmen, zu deren Durchführung der Vermieter rechtlich ver- pflichtet ist (BT-Drucks. 17/10485, S. 25). Eine solche rechtliche Verpflichtung besteht etwa bei Modernisierungsmaßnahmen, die der Erfüllung sogenannter 41 42 - 21 - Nachrüstpflichten nach der Energieeinsparverordnung (EnEV), insbesondere nach § 10 EnEV, dienen (BT-Drucks., aaO). Hierbei handelt es sich um durch öffentlich-rechtliche Vorschriften zwingend vorgeschriebene Maßnahmen, de- nen sich der Vermieter nicht entziehen kann (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 6. Dezember 2012 - OVG 5 B 1.12, juris Rn. 26 f.; VG Berlin, Urteil vom 24. November 2011 - 16 K 31.10, juris Rn. 30 [jeweils zu § 6 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970]). bb) In einer solchen Zwangslage befindet sich ein Vermieter, der die in § 9 Abs. 1 EnEV in Verbindung mit Anlage 3 Nr. 1 bis 6 aufgeführten Arbeiten an Gebäuden aus freiem Entschluss durchführt, jedoch in aller Regel nicht. Denn er hat es regelmäßig in der Hand, ob er die Arbeiten in Angriff nimmt und damit die in § 9 Abs. 1 EnEV normierte Verpflichtung auslöst, eine Wärme- dämmung anzubringen, die die Einhaltung eines bestimmten Wärmedurch- gangskoeffizienten gewährleistet (sogenannte bedingte Anforderungen). Diese Unterschiede zu den Nachrüstungspflichten rechtfertigen es, den Ausnahme- tatbestand des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB nicht ohne Weiteres auf Arbeiten an den Außenwänden eines Gebäudes anzuwenden, zu deren Durchführung kein rechtlicher Zwang besteht, die aber im Falle ihrer Vornahme die Verpflich- tung zu Dämmungsmaßnahmen nach sich ziehen (so auch VG Berlin, aaO Rn. 31; wohl auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 6. Dezember 2012 - OVG 5 B 1.12, aaO Rn. 28 ff. [anders nur im Fall einer unausweichlichen Instandsetzung]; jeweils zu § 6 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970). Denn wenn die Durchführung solcher Arbeiten letztlich im freien Ermessen des Vermieters steht, bestimmt allein er, ob und wann er die in § 9 Abs. 1 EnEV vorgesehenen Pflichten zur Einhaltung eines bestimmten Wärmedurchgangskoeffizienten auslöst. Dies erklärt auch, warum in den Gesetzesmaterialien die Verpflichtung nach § 9 Abs. 1 EnEV - anders als die Nachrüstpflichten - nicht als Beispielsfall für das Vorliegen der Vorausset- 43 - 22 - zungen des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB angeführt ist. Es ist daher davon auszugehen, dass eine aus Anlass der Durchführung von Arbeiten an Gebäu- den im Sinne des § 9 Abs. 1 EnEV erfolgte Wärmedämmung regelmäßig nicht aufgrund von Umständen erfolgt ist, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. cc) Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn die Durchführung der Arbeiten an dem Gebäude für den Vermieter unausweichlich geworden ist (so auch BVerwG, GE 2013, 1468; vgl. auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 6. Dezember 2012 - OVG 5 B 1.12, aaO Rn. 32 ff.). Dies ist bei einer Er- neuerung des Außenputzes dann anzunehmen, wenn die Putzfassade aufgrund altersbedingten Verschleißes oder aufgrund von auf sie einwirkenden schädi- genden Ereignissen ersetzt werden muss und zudem der Mieter oder andere Mieter des Anwesens den Vermieter berechtigterweise auf Instandsetzung des Putzes oder auf Mietminderung in Anspruch nehmen beziehungsweise sich der Vermieter einer (bestandskräftigen) behördlichen Anordnung zur Behebung der Schäden ausgesetzt sieht. Entsprechendes hat auch ohne Aufforderung des Mieters oder einer Behörde dann zu gelten, wenn die Beseitigung von Schäden dringend aus Sicherheitsgründen geboten ist. Denn in all diesen Fällen kann sich der Vermieter nicht der Durchführung der Instandsetzungsmaßnahme ent- ziehen, die dann die Vornahme der Wärmeschutzmaßnahme verpflichtend nach sich zieht. Es liegt damit beim Vermieter eine den Nachrüstungspflichten der Energieeinsparverordnung vergleichbare Zwangslage vor. Auf das Kriterium der Unausweichlichkeit hat auch das Bundesverwal- tungsgericht bezüglich der sich bei § 6 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970 in vergleichba- rer Weise stellenden Frage, wann eine Maßnahme vom Vermieter nicht zu ver- treten ist, in seinem Beschluss über die Nichtzulassung der Revision gegen das bereits zitierte Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg abge- stellt. Es hat diese Frage zwar keiner grundsätzlichen Klärung zugeführt, aber 44 45 - 23 - angenommen, dass im Falle der vom Oberverwaltungsgericht bejahten Unaus- weichlichkeit einer Außenputzerneuerung wegen verschleißbedingter Schäden und Bestehens einer fördervertraglichen Instandhaltungspflicht des Vermieters die von § 9 Abs. 1 EnEV dann zusätzlich geforderte Wärmeschutzmaßnahme vom Vermieter nicht zu vertreten ist (BVerwG, aaO). dd) Für den Streitfall bedeutet dies, dass der Ausschlusstatbestand des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB dem Härteeinwand nicht entgegensteht, sofern die Beklagte nicht geltend machen kann, dass die Erneuerung des Außenput- zes (also nicht nur des Fassadenanstrichs) gemessen an dem vorstehend be- schriebenen Maßstab für sie unausweichlich war. Hierzu hat das Berufungsge- richt - von seinem Rechtsstandpunkt aus konsequent - keine Feststellungen getrof- fen. Den Parteien wird Gelegenheit zu geben sein, zu diesem bislang nicht be- rücksichtigten Gesichtspunkt ergänzend vorzutragen. Auf Feststellungen hierzu kann - anders als die Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung im Wege der Gegenrüge geltend gemacht hat - nicht im Hinblick darauf verzichtet werden, dass die Fassadendämmung keine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 oder Nr. 2 BGB darstelle, weil die Beklagte zu der nachhaltigen Einsparung von Endenergie oder erneuerba- rer Primärenergie nichts vorgetragen habe. Die Beklagte hat sich bezüglich der Fassadendämmung auf das Vorliegen einer Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB berufen, der Kläger hat dies in den Tatsacheninstanzen nicht in Frage gestellt. Dementsprechend sind die Vorinstanzen rechtsfehlerfrei vom Vorliegen der Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 BGB ausgegangen. Übergan- genen Sachvortrag des Klägers zeigt die Revisionserwiderung nicht auf. Dar- über hinaus ist nach derzeitigem Erkenntnisstand nicht auszuschließen, dass 46 47 - 24 - (auch oder zumindest) eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 6 BGB gegeben ist. III. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuhe- ben, soweit zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), denn der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif. Das Beru- fungsgericht wird noch die erforderlichen Feststellungen zur Allgemeinüblichkeit der von der Beklagten angebrachten größeren Balkone und zur Frage der Un- ausweichlichkeit der erfolgten Außenputzerneuerung zu treffen haben. Falls sich im erneuten Berufungsverfahren herausstellen sollte, dass die Putzerneue- rung nach dem vom Senat vorgegebenen Maßstab zwingend erforderlich war, wird sich das Berufungsgericht ergänzend mit der bislang nicht geklärten Frage, ob die Beklagte mehr als zehn Prozent der Außenflächen des Gebäudes mit einem neuen Außenputz versehen hat oder nicht (vgl. § 9 Abs. 3 EnEV), zu be- fassen haben. Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 16.08.2017 - 234 C 257/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 14.11.2018 - 64 S 197/17 - 48

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 10.06.2025 Aktenzeichen: 311 S 4/25 ECLI: ECLI:DE:LGHH:2025:0610.311S4.25.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 546 Abs 1 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 573 Abs 3 S 1 BGB, § 574 Abs 2 BGB, § 721 ZPO Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Eigenbedarfskündigung bei beabsichtigter Wohnungsnutzung als Zweitwohnsitz; Härtefallvoraussetzungen bei einer fehlenden Ersatzwohnung Orientierungssatz 1. Mit dem vorgetragenen Wunsch der Vermieter, dass sie künftig die Wohnung für sich selbst als Zweitwohnsitz nutzen wollen, um diese nach Besuchen kultureller Veranstaltungen oder ihrer Familie mehrmals pro Woche als Schlafstätte zu nutzen, haben sie einen hinreichenden und ernsthaften Grund für ihren Eigenbedarf vorgetragen.(Rn.17) 2. Eine Eigenbedarfskündigung ist hinreichend begründet, wenn sich aus dem Kündigungsschreiben ergibt, dass der Vermieter die Räume selbst bewohnen oder diese einer begünstigten Person überlassen will und dass hierfür vernünftige Gründe vorliegen. Die Kündigungserklärung muss dabei nicht alle Details anführen, aus denen sich die Motivation für die Eigenbedarfskündigung ergibt.(Rn.18) 3. Die Voraussetzungen des § 574 Abs. 2 BGB liegen vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Der Mieter muss hierfür substantiiert vortragen, aufgrund welcher konkreten Suchbemühungen davon auszugehen ist, dass angemessener Ersatzwohnraum nicht zur Verfügung steht. Dabei muss er grundsätzlich ab dem Zugang der Kündigung mit seinen Suchbemühungen beginnen.(Rn.23) Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg, 22. November 2024, 21 C 401/23, Urteil Tenor 1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 22. November 2024, Az. 21 C 401/23, wird zurückgewiesen. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.07.2025 gewährt. 3. Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 4. Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Kläger bezüglich der Kosten des Berufungsverfahrens gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leisten. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Kläger bezüglich der Räumung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.620,00 € abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leisten. 5. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 9.240,00 € festgesetzt. Gründe Randnummer 1 Wegen des erstinstanzlichen Sach- und Streitstands wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen. Randnummer 2 Das Amtsgericht hat den Beklagten mit Urteil vom 22. November 2024 zur geräumten Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verurteilt. Das Amtsgericht hat die Auffassung vertreten, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien wirksam mit der Kündigung der Kläger vom 23. Januar 2023 (Anlage K1) wegen Eigenbedarfs der Kläger nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zum 31. Oktober 2023 gekündigt worden sei. Randnummer 3 Das Amtsgericht habe durch Anhörung der Zeugin L. und der Anhörung der Kläger die Überzeugung gewonnen, dass die Kläger ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hätten, die streitgegenständliche Wohnung selbst zu nutzen, wobei das Amtsgericht bei der Prüfung dieser vorgetragenen Gründe von einem eingeschränkten Prüfungsrecht ausgegangen sei, welches den Nutzungswunsch nicht im Hinblick auf Angemessenheit prüfe, sondern nur im Hinblick auf Rechtsmissbrauch. Dabei erfülle auch ein Wohnbedarf, der bei einer Zweitwohnung nur zeitlich begrenzt bestehen würde, die Anforderung für eine Eigenbedarfskündigung. Auch handele es sich bei dem Wunsch, den Kontakt zur Familie zu intensivieren und am städtischen Kulturleben teilzunehmen um vernünftige und nachvollziehbare Gründe für einen Eigenbedarf. Insbesondere müssten sich die Kläger auch nicht darauf verweisen lassen, dass es auch ein Kulturangebot an ihrem Erstwohnsitz B. B. gebe. Auch sei der geltend gemachte Wohnbedarf angesichts der Größe der streitgegenständlichen Wohnung für die geplante Nutzung nicht überhöht. Ob wiederum die klägerseits vorgetragene Sehbeeinträchtigung und Rückenerkrankung bei dem Kläger tatsächlich vorliege, sei mangels Relevanz nicht aufzuklären gewesen. Randnummer 4 Im Hinblick auf den vom Beklagten nach § 574 BGB eingelegten Widerspruch gegen die Kündigung hat das Amtsgericht die Auffassung vertreten, dass der Beklagte nicht substantiiert vorgetragen habe, dass die Voraussetzungen des § 574 Abs. 1 bzw. Abs. 2 BGB vorlägen. Soweit der Beklagte gesundheitliche Probleme angeführt habe, so hätten diese nach dem Vortrag des Beklagten in der Vergangenheit gelegen. Er habe nicht vorgetragen, dass sie auch zum maßgeblichen Zeitpunkt - letzte mündliche Verhandlung - noch vorgelegen hätten. Der Vortrag zu dem fehlenden Ersatzwohnraum sei unsubstantiiert geblieben. Auch im Übrigen habe ein Überwiegen der Mieterinteressen gegenüber den Vermieterinteressen nicht vorgelegen. Randnummer 5 Gegen dieses Urteil, das dem Beklagten am 13. Dezember 2024 zugestellt worden ist, hat die Prozessbevollmächtigte des Beklagten mit am 10. Januar 2025 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt. Die Berufungsbegründung ist am 7. Februar 2025 bei Gericht eingegangen. Randnummer 6 Der Beklagte wiederholt und vertieft sein erstinstanzliches Vorbringen. Randnummer 7 Der Beklagte vertritt die Auffassung, dass das Amtsgericht zu Unrecht bei der Bewertung der zum Eigenbedarf vorgetragenen Gründe auch auf solche abgestellt habe, die zwar im Verlauf des Prozesses vorgetragen wurden, nicht aber in dem Kündigungsschreiben selbst angelegt gewesen seien. Dies beträfe einerseits den Vortrag, dass die Kläger die Zeugin L. in H. regelmäßig treffen wollten als auch den Vortrag, dass sie vermehrt am kulturellen Leben in H. teilhaben und die Wohnung ferner für gemeinsame Treffen in häuslicher Atmosphäre nutzen wollten. Die Kündigung sei dagegen nur darauf gestützt worden, dass die Kläger die Möglichkeit haben wollten, in der Wohnung bei H.-Besuchen zu übernachten. Zudem sei die Beweiswürdigung des Amtsgerichts fehlerhaft, da unberücksichtigt geblieben sei, dass sich die Aussagen der Kläger und der Zeugin L. widersprochen hätten. Randnummer 8 Der Beklagte beantragt, Randnummer 9 1. das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 22.11.2024 GZ 21 C 401/23 aufzuheben und die Klage abzuweisen und Randnummer 10 2. hilfsweise, ihm eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren. Randnummer 11 Die Kläger beantragen, Randnummer 12 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 13 Die Kläger verteidigen das amtsgerichtliche Urteil unter Verweis auf und unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags. I. Randnummer 14 Die zulässige - insbesondere gemäß §§ 517, 519, 520 ZPO form- und fristgerecht eingelegte und begründete - Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Randnummer 15 Zu Recht hat das Amtsgericht den Klägern einen Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung der auf dem Grundstück H. Weg ..., ... H., 1. Obergeschoss links belegenen Wohnung zugesprochen. Randnummer 16 Die Kläger haben gegen den Beklagten nach ordentlicher Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs vom 23. Januar 2023 zum 31. Oktober 2023 einen fälligen und durchsetz- baren Räumungsanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB. Randnummer 17 Mit dem vorgetragenen Wunsch der Kläger, dass sie künftig die Wohnung für sich selbst nutzen wollen, um diese nach Besuchen kultureller Veranstaltungen oder ihrer Familie in H. mehrmals pro Woche als Schlafstätte zu nutzen, haben die Kläger einen hinreichenden, nach- vollziehbaren und ernsthaften Grund für ihren Eigenbedarf vorgetragen. Randnummer 18 Diese klägerseits vorgetragenen Gründe für die Eigenbedarfskündigung waren der Entscheidung auch zugrunde zu legen, da sie gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB in der Kündigungserklärung angeführt bzw. zumindest angelegt waren, womit die Kündigungserklärung auch diesem Formerfordernis genügt. Die Kündigungserklärung muss dabei nicht alle Details anführen, aus denen sich die Motivation für die Eigenbedarfskündigung ergibt. Vielmehr ist eine Eigenbedarfskündigung hinreichend begründet, wenn sich aus dem Kündigungsschreiben ergibt, dass der Vermieter die Räume selbst bewohnen oder diese einer begünstigten Person überlassen will und dass hierfür vernünftige Gründe vorliegen. Der Zweck des Begründungserfordernisses besteht allein darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Denn eine solche Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt werden soll (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Auflage 2024, § 573 Rn. 255). Es ist daher unschädlich, wenn im Rahmen der materiell-rechtlichen Anspruchsbegründung die bereits in der Kündigungserklärung dem Grunde nach angeführten Kerntatsachen weiter ausgeführt und durch weitere Details oder Ausführungen ergänzt werden (Geib in beck.online.GK Stand 01.04.2025, § 573 Rn. 163). Randnummer 19 So ist es hier. In der Kündigungserklärung vom 23. Januar 2023 war als Eigenbedarfsgrund angeführt, dass die Kläger die Wohnung für sich selbst als Zweiwohnsitz benötigen würden, da sie künftig regelmäßig nach H. reisen würden und dann auch in der Wohnung aufhalten bzw. insbesondere dort übernachten wollten. Zudem war in der Kündigungserklärung auch bereits ausgeführt, dass der Anlass für die Besuche in H. sein werde, dass sie ihre Kinder und kulturelle Veranstaltungen besuchen wollen. Dass nicht bereits explizit erwähnt wurde, dass sie die Wohnung auch nutzen wollen, um sich gelegentlich dort mit (einzelnen) Mitgliedern ihrer Familie zu treffen, ist unschädlich, da einerseits auch diese Art der Nutzung, nämlich die Nutzung für eigene private Zwecke in der Kündigungserklärung angelegt war und andererseits ein nachvollziehbarer, vernünftiger Eigennutzungswunsch auch ohne diese familiären Treffen anzunehmen wäre. Randnummer 20 Nicht durchdringen kann die Berufung auch mit dem Argument, dass die Beweiserhebung durch die Vernehmung der Zeugin L. nicht ergeben habe, dass die Kläger ihre Kinder in H. ein bis zweimal pro Woche besuchen würde. Diese Überzeugung hat sich jedoch das Amtsgericht aufgrund der Vernehmung der Zeugin L. verschafft. Randnummer 21 Diese Feststellung war auch vom Berufungsgericht zugrunde zu legen. Das Berufungsgericht hat gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO die vom Gericht des ersten Rechtszugs festgestellten Tatsachen zugrunde zu legen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten. Dabei können sich Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen auch aus der Möglichkeit unterschiedlicher Wertung ergeben, insbesondere daraus, dass das Berufungsgericht das Ergebnis einer erstinstanzlichen Beweisaufnahme anders würdigt als das Gericht der Vorinstanz. Diese Voraussetzungen waren vorliegend nicht gegeben. Aus der Sicht des Berufungsgerichts bestand mit Blick auf die protokollierte Aussage der Zeugin L. kein Anlass, die Würdigung der Aussage der Zeugin L. durch das Amtsgericht in Zweifel zu ziehen. Randnummer 22 Weiter kann die Berufung nicht mit dem Argument durchdringen, dass die Kläger ihre Behauptung, künftig vermehrt nach H. für Theater- und Opernbesuche reisen zu wollen, nicht mit der Vorlage von entsprechenden Kartenabonnements untermauern konnten. Es ist aus der Sicht des Gerichts weder notwendig, für eine nachvollziehbare Darstellung eines solchen Wunsches entsprechende Abonnements vorzulegen, da es genauso plausibel erscheint, dass ein solches Abonnement erst später abgeschlossen wird - wenn feststeht, dass dieses auch hinreichend genutzt werden kann - oder überhaupt nur Einzelkarten erworben werden. Zudem ist bereits durch die Aussage der Zeugin L. hinreichend belegt, dass solche Besuche bereits in der Vergangenheit stattgefunden haben, weswegen es allein dadurch plausibel und nachvollziehbar ist, dass die Kläger auch künftig das Interesse an solchen Besuchen haben. Randnummer 23 Das wirksam gekündigte Mietverhältnis ist auch nicht fortzusetzen. Die Beendigung des Mietverhältnisses bedeutet keine Härte, die unter Würdigung der berechtigten Interessen der Vermieter nicht zu rechtfertigen ist, §§ 574, 574a BGB. Soweit der Beklagte eigene gesundheit- liche Beeinträchtigungen anführt (Kieferentzündung, verfaulter Kiefer, Wurzelbehandlung, Durchbruch Nasenhöhle, damit verbundene erhöhte Entzündungswerte und Bluthochdruck, erforderliche Eingriffe und Implantate), so hat er nicht dargelegt, dass diese ihn auch noch aktuell, also zum maßgeblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung, beeinträchtigten bzw. insoweit beeinträchtigten, dass er deswegen nicht umziehen könne. Soweit er sich auf fehlenden Ersatzwohnraum i.S.d. § 574 Abs. 2 BGB beruft, ist der Vortrag unsubstantiiert geblieben. Die Voraussetzungen des § 574 Abs. 2 BGB liegen vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Der Mieter muss dabei substantiiert vortragen, aufgrund welcher konkreten Suchbemühungen davon auszugehen ist, dass angemessener Ersatzwohnraum nicht zur Verfügung steht. Dabei muss er grundsätzlich ab dem Zugang der Kündigung mit seinen Suchbemühungen beginnen. Der entsprechende Vortrag des Beklagten ist jedoch unsubstantiiert geblieben. Eine substantiierte Darstellung setzt voraus, dass er durchgängig und auf das gesamte Gemeindegebiet bezogen konkrete Suchbemühungen darlegt. Diesem Maßstab genügt der entsprechende Vortrag des Beklagten nicht. Randnummer 24 Dem Beklagten war angesichts der gerichtsbekannt angespannten Wohnungsmarktlage in H. jedoch eine angemessene Räumungsfrist nach § 721 ZPO zu gewähren. Unter Berücksichtigung des langen Zeitraums, in dem der Beklagte bereits Suchbemühungen entfalten konnte, hält die Kammer eine Räumungsfrist bis zum 31. Juli 2025 für angemessen. Randnummer 25 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Randnummer 26 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 27 Die Festsetzung des Streitwerts für die Berufung beruht auf §§ 47 Abs. 1, 41 Abs. 2 GKG. Randnummer 28 Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO. Die Entscheidung beruht auf einer umfassenden Würdigung der Umstände des Einzelfalles. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Charlottenburg Entscheidungsdatum: 05.09.2019 Aktenzeichen: 230 C 45/19 ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2019:0905.213C45.19.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 242 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Wohnraummiete: Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber einer vermieteten Wohnung Orientierungssatz Schließt ein Vermieter mit einem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag in dem Wissen, die Wohnung demnächst wegen Eigenbedarfs zu kündigen, steht der Kündigung der Einwand aus § 242 BGB wegen widersprüchlichen Verhaltens des Vermieters entgegen. Für den Mieter einer später an einen zur Eigennutzung entschlossenen Erwerber veräußerten Eigentumswohnung kann nicht anderes gelten.(Rn.19) Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Randnummer 1 Die Beklagten bewohnen aufgrund Mietvertrages vom 23. August / 1. September 2017 seit dem 1. Oktober 2017 eine ca. 145 Quadratmeter große Eigentumswohnung (Dachgeschoss) im Haus ... Berlin.... Die Miete beträgt EUR 1.750,00 nettokalt monatlich. Randnummer 2 Die Klägerin wohnt mit ihrem Ehemann, dem Zeugen ... (Jahrgang 1942), in einer Wohnung im Haus ... Berlin, Nähe Autobahndreieck Funkturm. Dortiger alleiniger Mieter ist der Zeuge .... Der Mietvertrag ist bis 31. März 2020 befristet. Der Zeuge ... verwirkt aufgrund einer Abrede von Ende 2016, die er persönlich und als Geschäftsführer einer an der Vereinbarung mit Dritten beteiligten GmbH schloss, eine Vertragsstrafe von EUR 50.000,00, wenn er die Wohnung im ... nicht bis 31. März 2020 räumt (Anlage K 8, Bl. 96 ff.). Randnummer 3 Die Klägerin erwarb nach Auflassung vom 10. Januar 2019 aufgrund Grundbucheintragung vom 21. März 2019 die von den Beklagten gemietete Wohnung, um die Wohnung für sich und ihren Ehemann selbst als Wohnung zu nutzen, wobei der Eigennutzungswille bestritten ist. Mit Schreiben vom 26. März 2019, den Beklagten zugegangen am 26. März 2019 (Anlage K 3, Bl. 36 ff. d.A.), und erneut in der Klageschrift vom 14. Mai 2019 sowie im Schriftsatz vom 7. August 2019 erklärte die Klägerin, den Mietvertrag mit den Beklagten wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Randnummer 4 Die Klägerin behauptet, ihr Ehemann sei 2018 mehrfach operiert worden, habe neurologische Beschwerden und benötige eine bessere Umgebung (die Beklagten bestreiten dies mit Nichtwissen), wie sie die von den Beklagten bewohnte Wohnung aufweise. Sie und ihr Mann wollten in die von den Beklagten gemietete Wohnung einziehen (die Beklagten bestreiten auch das mit Nichtwissen). Randnummer 5 Die Klägerin beantragt, Randnummer 6 1) die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Mietwohnung ... ... Berlin, Dachgeschoss – bestehend als drei Zimmern mit offener Küche, Diele, Bad, Gäste-WC mit einer Fläche von ca. 145 Quadratmetern sowie dem dazugehörigen Kellerraum Nr. 2 und den zur Wohnung gehörenden Tiefgaragenstellplätzen Nrn. 8 und 11 – zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben; Randnummer 7 hilfsweise, die Beklagten als Gesamtschuldner entsprechend dem Klageantrag zu 1) zu verurteilen mit der Maßgabe, dass die Räumung und Herausgabe zum 31. August 2019 zu erfolgen hat; Randnummer 8 höchst hilfsweise, die Beklagten als Gesamtschuldner entsprechend dem Klageantrag zu 1) zu verurteilen mit der Maßgabe, dass die Räumung und Herausgabe zum 30. November 2019 zu erfolgen hat. Randnummer 9 Die Beklagten beantragen, Randnummer 10 die Klage abzuweisen. Randnummer 11 Wegen der weiteren, teilweise streitigen Einzelheiten des Sach- und Streitstandes (insbesondere hinsichtlich der Umgebungssituation der Wohnung ... und der Wohnung ......, der Umstände der Übernahme von Voreinbauten des Vormieters durch die Beklagten und der Kosten dafür, der Mitteilungen des Voreigentümers an die Beklagten hinsichtlich des potentiellen Erwerbers (nur Investor/Kapitalanleger), des Widerspruchs gegen die Kündigung gemäß § 574 BGB, der weiteren Eigentumswohnung der Klägerin in ...XX) sei auf die Schriftsätze, das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 15. August 2019 und die weiteren Unterlagen in der Gerichtsakte verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 12 Die in allen Anträgen zulässige Klage ist unbegründet. Der Klägerin steht unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Räumung oder künftige Räumung der von den Beklagten gemieteten Wohnung zu. I. Randnummer 13 Die Voraussetzungen der allein in Betracht kommenden Anspruchsgrundlagen für das Räumungsbegehren der Klägerin, §§ 546 Abs. 1, 985 BGB, sind nicht erfüllt. Randnummer 14 Das Mietverhältnis zwischen den Parteien, in das die Klägerin gemäß § 566 Abs. 1 BGB durch Erwerb der von den Beklagten gemieteten Eigentumswohnung am 21. März 2019 als Vermieterin eintrat und das den Besitz der Beklagten an der Wohnung ..., Dachgeschoss, legitimiert, ist durch die Kündigungserklärungen der Klägerin im Schreiben vom 26. März 2019, in der Klageschrift vom 14. Mai 2019 und im Schriftsatz vom 7. August 2019 nicht beendet worden. Es endet wegen dieser Kündigungserklärungen auch nicht demnächst. Randnummer 15 Es fehlt an einem wirksam geltend gemachten Kündigungsgrund. Als solcher kommt allein ein berechtigtes Interesse der Klägerin aufgrund Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 1 u. Abs. 2 Nr. 2 BGB in Betracht. Der Wirksamkeit der Kündigungen steht § 242 BGB entgegen. Randnummer 16 Es kann offen bleiben, ob die Klägerin und ihr Mann die von den Beklagten gemietete Wohnung zu eigenen Wohnzwecken im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB benötigen. Randnummer 17 Die Kündigungen der Klägerin vom 26. März, 14. Mai und 7. August 2019 sind jedenfalls rechtsmissbräuchlich. Ihnen steht die von Amts wegen zu berücksichtigende Einwendung aus § 242 BGB entgegen. Randnummer 18 Das ergibt sich aus Folgendem: 1. Randnummer 19 Schließt ein Vermieter mit einem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag in dem Wissen, die Wohnung demnächst wegen Eigenbedarfs zu kündigen, steht der Kündigung der Einwand aus § 242 BGB wegen widersprüchlichen Verhaltens des Vermieters entgegen (BVerfG, Urt. v. 14. Februar 1989 – 1 BvR 308/88, 1 BvR 336/88, 1 BvR 356/88, WuM 1989, 114 juris-Rn. 43, 46 BGH, Urt. v. 4. Februar 2015 – VIII ZR 154/14, NJW 2015, 1087, Tz. 37 ff. Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 573 Rn. 137). Baut ein Eigentümer sein Haus in Kenntnis oder Erwartung der sodann geltend gemachten Eigenbedarfssituation um, kann die demgemäß erfolgte Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich sein (BVerfG, Beschl. v. 17. Juli 1992 – 1 BvR 179/92, NJW 1992, 3032, 3033). 2. Randnummer 20 Bezogen auf den hier vorliegenden Fall ergibt sich aus dem Vorstehenden, dass die Kündigungen der Klägerin rechtsmissbräuchlich und deswegen unbeachtlich sind, § 242 BGB. Randnummer 21 Für den Mieter einer später an einen zur Eigennutzung entschlossenen Erwerber veräußerten Eigentumswohnung kann nichts anderes gelten als für den Mieter, der originär einen Mietvertrag mit einem Vermieter schließt, der die Wohnung fest selbst nutzen will. a) Randnummer 22 Zwar kommt hier nicht zum Tragen, dass die Klägerin den Mietvertrag mit den Beklagten originär abgeschlossen hätte in dem Wissen, ihn alsbald wegen Eigenbedarfs kündigen zu wollen. Sie trat indes kraft eigener Entscheidung gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den bestehenden Mietvertrag ein, indem sie die Wohnung erwarb, die der Mietvertrag mit den Beklagten betraf. Zugleich hatten die Beklagten nicht die Chance, sich dergestalt um ihre Belange zu kümmern, dass sie eine Eigenbedarfskündigung durch entsprechende Vereinbarung mit der Klägerin als Vermieterin hätten ausschließen können (vgl. dazu BGH, Urt. v. 4. Februar 2015 – VIII ZR 154/14, NJW 2015, 1087, Tz. 43, 46). Es ist nichts dafür ersichtlich, dass die Beklagten Anlass gehabt hätten, mit dem Voreigentümer eine Eigenbedarfskündigung auszuschließen. Ein Vermieter ist nicht gehalten, seine künftigen Lebensgestaltungs- und -entwicklungsmöglichkeiten durchzuplanen und offen zu legen, um dem späteren Vorwurf widersprüchlichen Verhaltens vorzubeugen. Ebenso wenig ist es aber Sache eines Mieters, im Hinblick auf die für ihn noch weniger ersichtlichen künftigen Lebensgestaltungs- und -entwicklungsmöglichkeiten des jetzigen und gar etwaiger späterer Vermieter Vorsorge zu treffen und eine Eigenbedarfskündigung im Mietvertrag auszuschließen. Randnummer 23 Soweit die Klägerin ihren Eigenbedarf darauf stützt, dass sie und ihr Mann die von ihnen gegenwärtig bewohnte Wohnung ... bis Ende März 2020 räumen müssen und der Zeuge ... bei Nichtauszug EUR 50.000,00 Strafe verwirkt, steht der Berufung auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ein Blick auf die genannte Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 1992 entgegen. Wer die Not im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB selbst schafft, kann sich nicht auf sie berufen, wenn er sie denjenigen treffen lassen will, der – ja zufällig – Mieter derjenigen Wohnung ist, die der Kündigende nach Schaffung der Not aussucht, weil sie ihm für seine Zwecke am besten geeignet erscheint. Randnummer 24 Derselbe Gedanke muss für den Eigenbedarf aufgrund Alters und aufgrund einer streitigen Erkrankung des Zeugen ... gelten. Auch insoweit erscheint es dem Unterzeichner rechtsmissbräuchlich, die Not nach ihrem Offenbarwerden durchs Land zu tragen und sie denjenigen treffen zu lassen, der die beste Wohnung zur Behebung der Not gemietet hat. Randnummer 25 Es hätte der Klägerin freigestanden, eine unvermietete Wohnung zu erwerben. Dass eine solche, den Zwecken der Klägerin und ihres Mannes genügende Wohnung nicht verfügbar sei, ist nicht dargelegt und auch nicht sonst erkennbar. Randnummer 26 Schließlich ergibt sich in einem Fall wie hier die Unzulässigkeit der Eigenbedarfskündigung bei mitgebrachtem Eigenbedarf ergänzend aus einem verständigen Blick auf § 577a Abs. 1 u. 1a BGB. Nach § 577a Abs. 1 BGB dieser Vorschrift kann ein Vermieter u.a. Eigenbedarf erst drei Jahre nach seinem Erwerb der Eigentumswohnung geltend machen, wenn die Wohnung an den Mieter vor der Bildung von Wohnungseigentum überlassen worden war und sie nach dieser Eigentumsbildung veräußert wurde. Regelungsintention des Gesetzgebers war, die Praxis in Großstädten, Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen umzuwandeln und diese an Erwerber zur verkaufen, die sodann Eigenbedarf geltend machten, einzudämmen (s. Jauernig/Teichmann BGB, 17. Aufl. 2018, § 577a Rn. 1). 2013 kam § 577a Abs. 1a BGB hinzu, der den Schutz des Mieters von Eigentumswohnungen weiter ausbauen sollte etwa auf Fälle, die sich zur Umgehung des § 577a Abs. 1 BGB etabliert hatten, in denen etwa eine GbR das Haus erwirbt und die Wohnungsmietverträge zur Nutzung durch ihre Gesellschafter kündigt (vgl. BGH, Urt. v. 21. März 2018 – VIII ZR 104/17 –, BGHZ 218, 162 Tz. 12, 27, 33 ff.). Eine abschließende Regelung zu Lasten von Fällen wie dem hiesigen ist darin nicht zu erkennen. Vielmehr spricht mehr dafür, dass in einem Fall wie hier der Erwerber ebenfalls erst drei Jahre nach Erwerb die Kündigung wegen mitgebrachten Eigenbedarfs mit Aussicht auf Erfolg erklären kann. Das liegt entlang der Regelungsintention des Gesetzgebers der Mieterschutzbestimmungen in § 577a BGB. b) Randnummer 27 aa) Den gegenteiligen Stimmen in Literatur und Rechtsprechung, dass also in einem Fall wie hier eine rechtsmissbräuchliche Kündigung nicht vorliege (s. u.a. BayObLG, Rechtsentscheid v. 14. Juli 1981 – Allg Reg 32/81, NJW 1981, 2197 zu III.; Staudinger/Rolfs BGB (Stand 03.05.2019) § 537 Rn. 113, 136 ff. – dort differenzierend u. m.w.N.) kann sich der Unterzeichner zum einen aus den vorgenannten Gründen nicht anschließen. Randnummer 28 Zum anderen erschließt sich dem Unterzeichner nicht, wie die steuerliche Förderung von Eigentumswohnungen die Kündigung bei „gekauftem“, besser vielleicht: „mitgebrachtem“, Eigenbedarf dahin prägen können sollte, dass sie dem Vorwurf missbräuchlichen Verhaltens nicht ausgesetzt sei, wie es in der von der Klägerin besonders herangezogenen Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichtes von 1981 (s. soeben) heißt. Randnummer 29 Auch Verweisungen darauf, dass der Mieter einer Eigentumswohnung nicht besonders privilegiert sei und sich deswegen nicht gegen mitgebrachten Eigenbedarf unter Berufung auf § 242 BGB solle wehren können, verfangen nicht. Es geht hier vielmehr um eine Schlechterstellung des Wohnungseigentumsmieters, dessen Mietsache an einen neuen Eigentümer veräußert wird, gegenüber dem Mieter, der einen neuen Mietvertrag abschließt. Randnummer 30 bb) Auf den Wertungswiderspruch zwischen der Situation eines einen unbefristeten Mietvertrag mit einem von vornherein eigennutzungswilligen Vermieter abschließenden Mieters, der bei anschließender Eigenbedarfskündigung wegen widersprüchlichen Verhaltens des Vermieters über § 242 BGB geschützt ist, und der abweichenden Behandlung eines Mieters, der die Kündigung des eigennutzungswilligen Erwerbers der Mietwohnung hinzunehmen habe, ist der BGH in der Entscheidung vom 22. Mai 2019 (Urt. zum Geschäftszeichen VIII ZR 180/18, WuM 2019, 385) nicht eingegangen. Dort – anders als hier – scheint sich der Wille des Erwerbers, die fragliche Wohnung zu kündigen, auch erst nach dem Erwerb gefestigt zu haben (vgl. dort Tz. 23; s.a. die Berufungsentscheidung des LG Berlin, Urt. v. 09. Mai 2018 – 64 S 176/17, juris-Rn.19: Eigenbedarf war bei Erwerb der Wohnung absehbar). Soweit der BGH in der Entscheidung vom 22. Mai 2019 (dort zu Tz. 16) darauf verweist, ein Erwerb einer Eigentumswohnung mit Eigennutzungswillen stehe einer Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht entgegen, wie der BGH bereits 1988 entschieden habe (vgl. BGH, Rechtsentscheid vom 20. Januar 1988 – VIII ARZ 4/87 –, BGHZ 103, 91, juris-Rn. 24), ist anzumerken, dass es in dem Fall von 1988 nicht um eine solche Situation ging und es sich lediglich um ein obiter dictum handelte. Im Übrigen erläutert der BGH in der Entscheidung vom 22. Mai 2019 an der genannten Stelle, dass es dem Vermieter freistehe, den Eigenbedarf durch den Erwerb erst herbeizuführen, während im vorliegenden Fall entscheidend ist, dass der Vermieter den Eigenbedarf bei dem Erwerb zielgerichtet mitbrachte. II. Randnummer 31 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. III. Randnummer 32 Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 Sätze 1 u. 2 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001398351 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Freiburg (Breisgau) 3. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 01.07.2021 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 3 S 89/20 ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2021:0701.3S89.20.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 242 BGB, § 546 Abs 1 BGB, § 573 Abs 1 S 1 BGB, § 574 BGB, § 574b BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Ordentliche Kündigung eines Mietverhältnis über eine Genossenschaftswohnung wegen Verstoßes gegen ein Zweitwohnungsverbot Leitsatz Ein in der im Zeitpunkt der Kündigung geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft verankertes Zweitwohnungsverbot in Verbindung mit der genossenschaftlichen Treuepflicht kann die Berechtigung zur Kündigung des Nutzungsverhältnisses wegen überwiegendem berechtigtem Interesse der Genossenschaft gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Nutzung einer Zweitwohnung durch den Genossen begründen.(Rn.30) Orientierungssatz 1. Der Inhalt der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft - und nicht der der im Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrags geltenden Satzung – ist für das Mietverhältnis und insbesondere für die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB relevant (Anschluss OLG Köln, Urteil vom 14. Juni 1991 - 1 S 434/90 und LG Heidelberg, Urteil vom 25. November 2013 - 5 S 33/13).(Rn.21) 2. In die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB sind keine öffentlichen oder Allgemeinwohlinteressen einzustellen. Wird zugunsten öffentlicher Interessen gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, auf Grund welcher Umstände der Vermieter zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen befugt ist (Anschluss LG München I, Urteil vom 3. Juli 1991 - 14 S 142/91).(Rn.29) Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), 24. Juli 2020, 4 C 127/20 Tenor 1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 24.07.2020 – Az.: 4 C 127/20 - wird zurückgewiesen. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 30.09.2021 gewährt. 3. Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. 4. Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 4.611,60 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin macht als private Baugenossenschaft einen Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen ihr Mitglied, den Beklagten, hinsichtlich der diesem zusätzlich zu einer Dreizimmerwohnung überlassenen Zweizimmerwohnung geltend. Randnummer 2 Die Klägerin ist seit den 1990er Jahren weder gemeinnützig noch öffentlich gefördert. Der Beklagte ist nach dem Tod seiner Eltern, mit dem er in einem gemeinsamen Hausstand gelebt hat, 2013 Mitglied der Klägerin geworden und gemäß § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB in die ursprünglich mit den Eltern des Beklagten abgeschlossenen Nutzungsverträge für eine baulich nicht verbundene, aber auf derselben Etage liegende Dreizimmerwohnung vom 02.05.1967 und eine Zweizimmerwohnung vom 01.08.1978 eingetreten. In § 4 des Nutzungsvertrags der Zweizimmerwohnung ist geregelt: Randnummer 3 „Das Mietverhältnis wird zunächst bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet.“ Randnummer 4 Der 1962 geborene Beklagte beendete seine Ausbildung im Jahr 1986. Nach dem Tod des letztversterbenden Vaters des Beklagten im Jahr 2013 teilte die Klägerin dem nunmehr alleine in beiden Wohnungen wohnendem Beklagten mit, dass das Mietverhältnis lediglich mit einer Wohnung fortgeführt werden könne und kündigte mit Schreiben vom 26.11.2013 das Mietverhältnis bezüglich der Dreizimmerwohnung gemäß § 563 Abs. 4 BGB wegen Unter-/oder Fehlbelegung einer Genossenschaftswohnung. Die auf diese Kündigung gestützte Räumungsklage der Klägerin wies das Amtsgericht Freiburg mit Urteil vom 30.07.2014 – 5 C 1088/14 – rechtskräftig ab, da die Unter-/oder Fehlbelegung keinen wichtigen Grund in der Person des Beklagten im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB darstelle. Randnummer 5 In der Folgezeit wurde die Satzung der Klägerin geändert. Eine Anfechtungsklage nach § 51 GenG wurde nicht erhoben. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 28.02.2019 forderte die Klägerin den Beklagten mit Fristsetzung zum 15.03.2019 unter Hinweis auf §§ 2, 14 Abs. 1 ihrer Satzung auf, eine der ihm überlassenen Wohnungen aufgrund seiner genossenschaftlichen Treuepflicht zu kündigen und behielt sich bei fruchtlosem Fristablauf weitere Schritte vor. Mit Schreiben vom 29.03.2019 kündigte die Klägerin das Nutzungsverhältnis über die Zweizimmerwohnung ordentlich gemäß §§ 573 Abs. 1, 573 c Abs. 1 BGB zum 31.12.2019. Zur Begründung berief sich die Klägerin auf §§ 2 Abs. 1 und 14 Abs. 1 der im Kündigungszeitpunkt gültigen Satzung von 2018 und einen Verstoß des Beklagten gegen die genossenschaftliche Treuepflicht. In § 2 Abs. 1 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 7 „Zweck der Genossenschaft ist die Förderung und Betreuung ihrer Mitglieder in der wohnlichen Versorgung sowie der Betrieb einer Spareinrichtung.“ Randnummer 8 In § 14 Abs. 1 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 9 „Die Überlassung einer Genossenschaftswohnung begründet grundsätzlich ein dauerndes Nutzungsrecht des Mitgliedes. Das Mitglied ist jedoch nicht berechtigt, die Wohnung leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnung zu halten, sofern eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht oder die Genossenschaft die Wohnung anderweitig zu Erfüllung ihres satzungsgemäßen Zwecks (§ 2) benötigt. Der Vorstand kann in begründeten Fällen, insbesondere bei Vorliegen eines sachlich nachvollziehbaren Interesses des Mitglieds, Ausnahmen hiervon zulassen.“ Randnummer 10 In § 15 Abs. 3 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 11 „Das Mitglied hat bei Erfüllung von Pflichten und der Wahrnehmung von Rechten auch aus abgeschlossenen Verträgen die Belange der Gesamtheit der Mitglieder im Rahmen der genossenschaftlichen Treuepflicht angemessen zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere auch im Hinblick auf das leer stehen lassen einer Wohnung bzw. deren Nutzung als Zweitwohnung (§ 14 Abs. 1 S. 2).“ Randnummer 12 Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Klägerin durch das angefochtene Urteil vom 24.07.2020 vollumfänglich stattgegeben und dem Beklagten eine Räumungsfrist von drei Monaten gewährt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass überwiegende berechtigte Interessen der Klägerin gemäß § 573 Abs. 1 BGB vorlägen. Die Klägerin beabsichtige mit ihrer Kündigung die Milderung der Wohnraumnot in F. und verfolge damit kein wirtschaftliches Eigeninteresse, sondern ein Interesse des Gemeinwohls, Menschen mit geeignetem Wohnraum zu versorgen. Dem stünden keine nachhaltigen Bestandsinteressen des Beklagten gegenüber, da er durch die Dreizimmerwohnung ausreichend mit Wohnraum versorgt sei. Randnummer 13 Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, der beantragt: Randnummer 14 Unter Abänderung des am 24.7.2020 verkündeten und am 30.7.2020 zugestellten Urteil des Amtsgerichts Freiburg mit dem Az. 4 C ein 27/20 wird die Klage abgewiesen. Randnummer 15 Die Klägerin beantragt, Randnummer 16 die Berufung des Beklagten/Berufungsklägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 24.07.2020 — Aktenzeichen: 4 C 127/20 - kostenpflichtig zurückzuweisen. Randnummer 17 Von einer weiteren Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird nach §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen. II. Randnummer 18 Die Berufung des Beklagten ist zulässig, aber unbegründet. Randnummer 19 Zu Recht hat das Amtsgericht den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Zweizimmerwohnung verurteilt. Der Klägerin steht aus § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Zweizimmerwohnung zu, da die Kündigung der Klägerin vom 29.03.2019 das Mietverhältnis zwischen den Parteien zum 31.12.2019 beendet hat. Es wird daher zunächst auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils, welche sich das Berufungsgericht nach eigener Prüfung zu eigen macht, verwiesen. Der Beklagte hat in der Berufung keine neuen Gesichtspunkte aufgeworfen, welche die getroffene Entscheidung in Frage stellen: Randnummer 20 1.) Es bestehen keine Zweifel an der Wirksamkeit der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung der Klägerin von 2018. Zwar hat der Beklagte in erster Instanz Zweifel an der Wirksamkeit dieser Satzung geltend gemacht, indem er vorgetragen hat, die Klägerin habe das nach dem Genossenschaftsgesetz vorgesehene Verfahren bei Änderung der Satzung nicht eingehalten. Unstreitig wurde die Satzungsänderung jedoch nicht gemäß § 51 GenG innerhalb der dort genannten Frist durch Klage angefochten, weshalb die Satzung der Klägerin von 2018 als wirksam anzusehen ist. Randnummer 21 Entgegen der Ansicht der Berufung ist der Inhalt der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung - und nicht etwa der der im Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrags geltenden Satzung - für das streitgegenständliche Mietverhältnis und insbesondere für die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB relevant (so auch OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 23.12.1983 – 9 ReMiet 4/83 – ‚= NJW  1984, 2584; OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 11.6.1991 - REMiet 1/91 - = NJW-RR 1991, 1226;  OLG Köln, Urteil v. 14.06.1991 - 1 S 434/90; LG Heidelberg, Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13). Gemäß § 18 GenG richtet sich das Rechtsverhältnis der Genossenschaft und ihrer Mitglieder zunächst nach der Satzung. Anders als bei Anmietung einer Wohnung bei einem privaten Vermieter ist der Beklagte mit der Klägerin sowohl als Mieter durch den Nutzungsvertrag für die streitgegenständliche Wohnung als auch als Mitglied der Baugenossenschaft durch die jeweils gültige Satzung rechtlich verbunden. Diese zusätzliche genossenschaftliche Verbindung und insbesondere die Treuepflicht im Rahmen des Genossenschaftsverhältnisses kann bei der Beurteilung der sich erst aus diesem Genossenschaftsverbandes ergebenden Nutzungsberechtigung von Genossenschaftswohnungen nicht außer Betracht bleiben (BGH, Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03, Kündigung einer Genossenschaftswohnung nach Ausschluss des Mitglieds aus der Genossenschaft). Als Genossenschaftsmitglied ist der Beklagte mit den übrigen Genossen im Rahmen der jeweiligen Satzung verbunden, wobei dem Status als Genossenschaftsmitglied immanent ist, dass eventuell ihm nachteilige Satzungsänderungen gemäß § 16 Abs. 1 GenG von der Generalversammlung beschlossen werden können. Im vorliegenden Fall ergibt sich die genossenschaftliche Treuepflicht ausdrücklich aus § 15 Abs. 3 der Satzung der Klägerin auch in Bezug auf bereits abgeschlossene Verträge. Randnummer 22 2.) Entgegen der Ansicht der Berufung ist die Kündigung der Klägerin vom 19.3.2019 weder rechtsmissbräuchlich noch treuwidrig noch wegen Verwirkung unwirksam. Randnummer 23 a) Nach dem Tod des Vaters des Beklagten im Jahr 2013 hat die Klägerin zwar den Beklagten als Mitglied aufgenommen, jedoch hinsichtlich der von ihm parallel genutzten Dreizimmerwohnung im selben Jahr vor dem Amtsgericht Freiburg im Verfahren 5 C 1088/14 Räumungsklage erhoben. Nach Abweisung derselben durch rechtskräftiges Urteil vom 14.8.2014 und Änderung der Satzung hat die Klägerin die vorliegende Kündigung vom 29.3.2019 ausgesprochen. Randnummer 24 Es ist bereits zweifelhaft, ob das für eine Verwirkung erforderliche Zeitmoment vorliegt. Jedenfalls sind keine Anhaltspunkte für das für die Annahme der Verwirkung gemäß § 242 BGB ebenfalls erforderliche Umstandsmoment durch den Beklagten vorgetragen oder sonst ersichtlich.  Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Recht verwirkt, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (Umstandsmoment). Letzteres liegt nur vor, wenn der Verpflichtete bei objektiver Betrachtung aus dem Verhalten des Berechtigten entnehmen durfte, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen werde. Ferner muss sich der Verpflichtete im Vertrauen auf das Verhalten des Berechtigten in seinen Maßnahmen so eingerichtet haben, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde. Allein der Ablauf einer gewissen Zeit nach Entstehung des Anspruchs vermag das notwendige Umstandsmoment nicht zu begründen (BGH, Urteil vom 25. März 2021 – VII ZR 94/20 –, Rn. 32, juris). Diese Voraussetzungen - insbesondere für das Umstandsmoment - hat der Beklagte nicht hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt. Allein der Verlust einer zusätzlichen Lagerungsmöglichkeit reicht dafür nicht aus, zumal der Beklagte alle notwendigen Einrichtungen wie Küche, Bad etc. in der ihm verbleibenden Wohnung hat. Auch irgendwelche erheblichen Umbauarbeiten oder dergleichen seit 2013 werden nicht behauptet. Randnummer 25 b) Es ist entgegen der Ansicht der Berufung unerheblich, dass die Klägerin unstreitig ca. 20 Wohnungen an ein Mitglied, die Stadt F., zur Unterbringung von Nichtmitgliedern (Flüchtlingen) überlassen hat. Zum einen ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Stadt F. nicht um eine natürliche Einzelperson handelt. Zum anderen steht gemäß § 13 der Satzung das Nutzungsrecht einer Genossenschaftswohnung nur „in erster Linie“ Mitgliedern der Genossenschaft zu, was nicht ausschließt, bei dringendem Wohnungsbedarf einer öffentlichen Gebietskörperschaft als Mitglied hiervon abzuweichen. Des Weiteren hat der geschäftsführende Vorstand der Klägerin in der mündlichen Berufungsverhandlung unbestritten vorgetragen, dass die Vermietung der Wohnungen an die Stadt F. als Zwischenvermietung im Rahmen des geplanten Abrisses und größeren Neubaus eines Genossenschaftshauses erfolgte. Nach dem Satzungszweck der Klägerin gemäß § 2 der Satzung, der wohnlichen Versorgung ihrer Mitglieder, entspricht die Modernisierung oder Vergrößerung des Wohnungsbestandes, die eine Zwischenvermietung erforderlich machen können, durchaus dem Genossenschaftszweck. 3.) Randnummer 26 Die Kammer teilt die Ansicht des Amtsgerichts, dass sich die Klägerin für die Kündigung vom 29.3.2019 auf ein überwiegendes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses über die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB berufen kann. Randnummer 27 Der Kündigungstatbestand nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB ist den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig (BGH, st. Rspr, Urteil v. 09.05.2012 - VIII ZR 238/11 -; Urteil v. 10.05.2017 VIII ZR 292/15, Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage § 573 Rn. 11c). Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegt, entzieht sich einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung. Sie erfordert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (BGH Urteil v. 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 - juris-Rn. 16). Zu berücksichtigen ist hier im Rahmen der Interessenabwägung, dass aufgrund des Satzungszwecks der Klägerin das Erlangungsinteresse der Klägerin im Rahmen der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB dem Eigenbedarfsinteresse des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB näher steht als der erhebliche Nachteile erfordernden Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, da durch die streitgegenständliche Kündigung der persönliche Wohnraumbedarf anderer Genossenschaftsmitglieder gedeckt werden soll (BGH Urteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 - juris-Rn. 41; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 573 Rn. 11c). Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB zu beachten, dass die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters im Rahmen des § 574 BGB und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu berücksichtigen sind. Auf Seiten des Mieters sind daher – anders als bei den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben – (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (BGH vom 26.9.2012 – VIII ZR 330/11 – BGH vom 29.3.2017 – VIII ZR 45/16 – juris-Rn. 49). Randnummer 28 Im vorliegenden Fall ergibt sich aus der umfassenden Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB ein überwiegendes berechtigtes Interesse der Klägerin an der Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses: Randnummer 29 a) Zwar weist die Berufung zutreffend darauf hin, dass die Klägerin nach ihrem Genossenschaftszweck keine Allgemeinwohlinteressen oder karitative Zwecke verfolgt, sondern ihr gemäß § 2 der Satzung allein die Versorgung ihrer Mitglieder - und nicht der Allgemeinheit - mit Wohnraum obliegt. In die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB sind daher auch keine öffentlichen oder Allgemeinwohlinteressen einzustellen. Wird zugunsten öffentlicher Interessen gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, auf Grund welcher Umstände der Vermieter zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen befugt ist (Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 186 m.w.N., Rn. 226; LG München I, Urteil vom 03. Juli 1991 – 14 S 142/91 –). Grundsätzlich kann nicht über den Begriff des berechtigten Interesses im Sinne von § 573 BGB in die persönliche Lebensgestaltung des Mieters eingegriffen werden (LG Köln Urteil vom 14.03.1991 - 1 S 434/90 - juris-Rn. 3). Randnummer 30 Die Klägerin verfolgt vorliegend mit ihrer Kündigung jedoch nicht öffentliche Interessen, sondern ihren satzungsgemäßen Zweck: In § 14 Abs. 1 der Satzung ist ausdrücklich geregelt, dass ein Mitglied nicht berechtigt ist, die Wohnung leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnung zu halten, sofern eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht oder die Genossenschaft die Wohnung anderweitig zu Erfüllung ihres satzungsgemäßen Zwecks gemäß § 2 der Satzung benötigt. Unstreitig warten 470 Genossenschaftsmitglieder der Klägerin auf eine Zweizimmerwohnung im streitgegenständlichen Stadtteil F-W, so dass gemäß § 14 der Satzung auch eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht und die Klägerin die Wohnung anderweitig zur Erfüllung ihrer satzungsgemäßen Zwecks benötigt. Die unstreitige und der Kammer als Berufungszivilkammer in Mietsachen gerichtsbekannte und in der mündlichen Verhandlung erörterte Tatsache der erheblichen Wohnungsknappheit in der Stadt F. betrifft nicht nur die Allgemeinheit, sondern auch die Genossenschaftsmitglieder der Klägerin, die noch nicht mit einer Genossenschaftswohnung versorgt werden konnten. Dieses sich aus dem Genossenschaftszweck der Klägerin ergebende berechtigte Interesse ist im Rahmen der Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB zu berücksichtigen (BGH Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03; OLG Karlsruhe Rechtsentscheid vom 23.12.1983 – 9 ReMiet 4/83 – ‚= NJW  1984, 2584; OLG Stuttgart Rechtsentscheid vom 11.6.1991 - REMiet 1/91 - = NJW-RR 1991, 1226; LG Heidelberg Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13 - = DWW 2014, 63; LG München I LG München I, Urteil vom 03. Juli 1991 – 14 S 142/91 – = WuM 1992, 16; LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 23. Juni 1992 – 13 S 9409/91 – = WuM 1993, 280; LG Köln Urteil vom 14.03.1991 - 1 S 434/90 -; AG Dresden Urteil v. 14.01.1994 - 9 C 3450/93 - = ZMR 1994, 518; Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 186). Randnummer 31 b) Entgegen der Ansicht der Berufung handelt es sich bei der streitgegenständlichen Zweizimmerwohnung um eine Zweitwohnung im Sinne der Satzung. Zwar erfolgte die Nutzung der Zweizimmerwohnung zusammen mit der nicht streitgegenständlichen Dreizimmerwohnung durch den Beklagten bereits seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1978 durch seine Eltern im Rahmen eines einheitlichen Hausstandes. Unstreitig sind die Wohnungen jedoch baulich nicht verbunden und verfügen jede über ein Bad und eine Küche, also die für eine Wohnung wesentlichen Nutzräume. Insofern erfüllt die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung den Begriff der Zweitwohnung im Sinne von § 14 Abs. 1 der Satzung der Klägerin. Der Zweitwohnungsgedanke war dem Mietverhältnis auch bereits seit Beginn immanent, wie § 4 des Mietvertrags vom 13.2.1978 zeigt, nach dem das Mietverhältnis zunächst bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet wurde. Randnummer 32 Somit liegt gemäß §§ 14 Abs. 1, 15 Abs. 3 der Satzung der Klägerin ein schuldhafter Verstoß des Beklagten gegen seine genossenschaftliche Treuepflicht vor, indem er die streitgegenständliche Wohnung auf das Aufforderungsschreiben der Klägerin vom 28.2.2019 nicht zurückgegeben hat. Randnummer 33 c) Im Rahmen der Interessenabwägung ist auch zu berücksichtigen, dass dem Beklagten die nicht streitgegenständliche Dreizimmerwohnung verbleibt und er durch die Kündigung der Zweizimmerwohnung seinen Haushalt lediglich verkleinern muss, nicht jedoch - wie sonst bei einer Wohnraumkündigung die Regel -  seinen gesamten Lebensmittelpunkt verliert. Überwiegende Interessen des Beklagten ergeben sich auch nicht aus der Kündigung der ursprünglich zu den beiden Wohnungen gehörenden Mansarden. Die Kündigung der Mansarden erfolgte bereits vor Eintritt des Beklagten in das Mietverhältnis im Jahr 2013 und unter Reduzierung der Miete. Zudem verfügen beide Wohnungen unstreitig über einen Kellerraum. Randnummer 34 d) Der gemäß § 574b BGB fristgerecht erhobene Widerspruch des Beklagten vom Oktober 2019, bei der Klägerin eingegangen am 30.10.2019 (Anlage K 6), führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB. Der Beklagte hat in dem Widerspruchsschreiben geltend gemacht, dass bereits ein berechtigtes Interesse der Klägerin gemäß § 573 BGB nicht gegeben sei und durch die mit der Kündigung einhergehende erhebliche Verringerung des Wohnraums sein Lebensmittelpunkt durchaus beeinträchtigt werde. Eine Begründung des Widerspruchs ist nach § 574b Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich nicht erforderlich (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Auflage, § 574b BGB Rn. 25f.). Im Prozess trifft den Mieter jedoch  die Darlegungs- und Beweislast für einen Härtegrund nach § 574 BGB (Lützenkirchen, a.a.O., § 574 Rn. 10). Die Abwägung der beiderseitigen Interessen ergibt im vorliegenden Fall, dass die Verringerung des Wohnraums von 5 auf 3 Zimmer für den Beklagten keine Härte darstellt, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist, § 574 Abs. 1 BGB: Randnummer 35 Der Beklagte bewohnte die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung zwar seit ihrer Anmietung im Jahr 1978 in einem gemeinsamen Hausstand mit seinen Eltern. Erst seit dem Tod des letztversterbenden Vaters im Jahr 2013 ist der Beklagte jedoch selbst Vertragspartner des Nutzungsvertrags mit der Klägerin und bewohnt seither beide Wohnungen alleine. Angesichts der genossenschaftlichen Treuepflicht des Beklagten gemäß § 15 der Satzung der Klägerin und der Tatsache, dass der Beklagte beide Wohnungen nunmehr nur noch alleine und nicht wie bei der Anmietung zusammen mit seinen Eltern bewohnt, stellt die Beeinträchtigung des Lebensmittelpunktes des Beklagten durch eine Verringerung der Wohnfläche keine Härte dar, die nach Abwägung mit den oben dargestellten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen wäre. III. Randnummer 36 Dem Beklagten war gemäß § 721 Abs. 1, Abs. 5 ZPO eine Räumungsfrist bis 30.09.2021 zu gewähren. Nachdem das Nutzungsverhältnis bereits seit 31.12.2019 durch die wirksame Kündigung der Klägerin beendet ist erscheint diese Frist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO angemessen. Dies insbesondere unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Beklagte durch die Räumung der Zweizimmerwohnung nicht wohnungslos wird, sondern lediglich seinen Hausstand auf die derzeit parallel genutzte Dreizimmerwohnung reduzieren muss. Randnummer 37 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht ersichtlich: Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung im Rahmen der Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB. Die zugrundeliegenden Rechtsfragen sind höchstrichterlich geklärt. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001484187 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Juni 2024 - 14 S 585/24).(Rn.22) Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. 4. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Beschluss: Der Streitwert wird festgesetzt auf 8.340,00 €. Tatbestand Randnummer 1 Mit der Klage begehrt der Kläger die geräumte Herausgabe der an den Beklagten vermieteten Wohnung wegen einer gewerblichen Nutzung. Randnummer 2 Die Parteien verbindet ein Wohnraummietverhältnis über die Wohnung […], 1. Obergeschoss rechts in […] Hamburg. Es handelt sich um eine Ein-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 43 m². Bei Abschluss des Mietvertrages gab der Beklagte an, Stadtführer zu sein, was auch seinen Eingang in den Vertrag fand. Hinsichtlich der mietvertraglichen Vereinbarungen wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 1. Die Netto-Kalt-Miete belief sich zuletzt auf 695,00 €. Randnummer 3 Die Parteien verband in den letzten Jahren der eine oder andere Rechtsstreit über Instandsetzungsansprüche und Minderungen, im Gegenzug gab es letztlich erfolglose Räumungsklagen im Hinblick auf eine Befristung des Mietvertrages sowie einen vom Kläger behaupteten Eigenbedarf. Randnummer 4 Nachdem der Kläger festgestellt hat, dass die Wohnadresse des Beklagten auf der Internetseite […] angegeben ist mit dem Hinweis, dass der Beklagte seit […] selbständiger Reiseführer sei und die Onlinepräsenz von […] betreibe, mahnte dies der Kläger dies als Gewerbetätigkeit ab. Es wird insoweit Bezug genommen auf die Anlage K 2 sowie auf die Abmahnung in Anlage K 3. Randnummer 5 Nachdem der Beklagte über den Mieterverein der Abmahnung widersprochen hatte, kündigte der Kläger das Vertragsverhältnis mit anwaltlichem Schreiben vom 19.08.2024 zum nächstmöglichen Zeitpunkt, spätestens jedoch zum 28.02.2025. Er begründete dies mit der gewerblichen Tätigkeit des Beklagten als Reiseführer in der Wohnung, zumal der Beklagte als Leitung eines kleinen professionellen und unabhängigen Teams von Stadtführern auftrete und sich selbst hierbei auch als erste Anlaufstelle angebe. Ausweislich der Anlage K 2 ist die Wohnanschrift insoweit im Impressum angegeben. Randnummer 6 Einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses wurde in der Folgezeit widersprochen. Es wird insoweit Bezug genommen auf die Anlage K 10. Randnummer 7 Hinsichtlich der weiteren Tätigkeiten von Experience Hamburg Tours wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlagen K 12 ff. Randnummer 8 Hinsichtlich der Gestaltung der Wohnung wird Bezug genommen auf die Fotos Anlage B 2. Randnummer 9 Der Beklagte hat der fristgerechten Kündigung mit Schreiben vom 16.12.2024 gemäß § 574 BGB widersprochen. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage B 1. Randnummer 10 Der Kläger hat den Abschluss des Mietvertrages mit anwaltlichem Schriftsatz vom 22.07.2025 wegen arglistiger Täuschung angefochten. Randnummer 11 Der Kläger behauptet, der Beklagte sei in der Wohnung umfangreich gewerblich tätig. Dies ergebe sich aus den verschiedenen Beratungsoptionen, die das Unternehmen […] anbiete. Nach Auffassung des Klägers ergebe sich eine gewerbliche Tätigkeit aus der Angabe der Wohnanschrift im Internet ebenso wie aus den vielfältigen Tätigkeiten der in der Wohnung stattfindenden digitalen Präsenz des Unternehmens. Auch biete der Beklagte Videoberatungen an. Hiernach handele es sich um eine allumfassende Beratungsagentur vergleichbar einer Event-Agentur. Zudem ist eine solche gewerbliche Tätigkeit in dem Wohnraum auch öffentlich/rechtlich gar nicht zulässig, so dass ein Zwangsgeld drohe. Da der Beklagte von vornherein die gewerbliche Tätigkeit in der Wohnung schon bei Mietvertragsabschluss beabsichtigt habe, sei dieser wegen arglistiger Täuschung anzufechten. Die entsprechenden Voraussetzungen liegen vor. Randnummer 12 Der Kläger stellt den Antrag, Randnummer 13 den Beklagten zu verurteilen, die ihm im 1. Obergeschoss des […], […] Hamburg, rechts, bezeichnet mit Nr.: 1, überlassene Wohnung, bestehend aus: 1 Zimmer/1 Küche/1 Bad/WC/1 Flur und einer Wohnfläche von ca. 43 m² zu räumen und an den Kläger geräumt einschließlich aller Schlüssel zurückzugeben. Randnummer 14 Der Beklagte beantragt, Randnummer 15 die Klage abzuweisen, Randnummer 16 hilfsweise Randnummer 17 Einräumung einer angemessenen Räumungsfrist. Randnummer 18 Der Beklagte ist der Auffassung, dass eine gewerbliche Tätigkeit in der Wohnung nicht vorliege. Um eine solche handele es sich noch nicht, wenn der Beklagte auf dem Sofa Mails beantworte oder vielleicht zweimal im Jahr einen Videocall durchführe. Insoweit werde die Adresse als reine Post- bzw. Rechnungsadresse genutzt, zumal der Treffpunkt für die Stadtrundgänge regelmäßig am Rathausmarktplatz sei. Mitarbeiter habe der Beklagte nicht angestellt. Die selbständigen auf Auftragsbasis tätigen Stadtführer halten sich zu keinem Zeitpunkt in der Mietsache auf, es gäbe auch keine Laufkundschaft. Nach Auffassung des Beklagten spricht für eine gewerbliche Tätigkeit auch das Fehlen eines Bürozimmers in der Wohnung, der Beklagte arbeite insoweit in seinem Wohnzimmer. Die Angabe der Adresse im Impressum des Onlinedienstes beruhe im Übrigen auf einer gesetzlichen Verpflichtung. Randnummer 19 Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen. Entscheidungsgründe Randnummer 20 Die zulässige Klage ist nicht begründet. Randnummer 21 Es fehlt vorliegend an einer rechtlich wirksamen Kündigung und damit einem Räumungsanspruch aus den §§ 546 Abs. 1, 573 Abs. 1 BGB. Randnummer 22 Die vom Kläger monierte Tätigkeit des Beklagten fällt unter den Begriff des Wohnens. Ohne besondere Vereinbarung darf ein Mieter in der Wohnung eine Erwerbstätigkeit ausüben, sofern diese nicht nach außen in Erscheinung tritt (vgl. AG Köln, Urteil v. 15.04.2021 zum Az.: 209 C 421/20 bei juris; Kosmann/Meyer-Abich, Handbuch des Wohnraummietrechtes, 7. Aufl., 2014, § 49 Rn. 1). Dies ist selbst dann der Fall, wenn beispielsweise die Mieterseite einen Geschäftsfreund zum Abendessen einlädt (vgl. BGH NJW-RR 2009, 1311, Rn. 14). Ebenso gilt dies für rein geistige oder künstlerische Tätigkeiten, die weder besonderen räumlichen Aufwand erfordern, noch irgendwelche Störungen verursachen, wie etwa Schriftstellerei, Malerei oder auch eine Erfinder- oder Konstrukteurstätigkeit sowie ähnliche Berufe, bei denen typisch ist, dass die Berufsausübung in der Wohnung erfolge, ohne nach außen in Erscheinung zu treten. Entsprechendes hat der BGH auch in der bereits zitierten Entscheidung angenommen bei der Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers oder der Telearbeit eines Angestellten. Es ist insoweit vorliegend nicht ersichtlich, dass die Tätigkeit des Beklagten darüber hinaus geht. Letztlich ist die Adresse der Mietwohnung angegeben worden im Impressum. Eine derartige Angabe ist in der Tat kaum zu vermeiden. Sie besagt letztlich auch nichts über eine etwaige gewerbliche Tätigkeit, da sämtliche Gewerbetreibenden oder Freiberufler, die ihre Tätigkeit üblicherweise ohne Büro ausüben, nichts anderes übrig bleibt, als gegenüber Ämtern oder auch über ein Impressum einer Internetpräsenz ihre Wohnanschrift anzugeben. So hat das Gericht etwa in der Vergangenheit die Angabe der Wohnadresse einer Würstchenbude auf St. Pauli gegenüber dem Amt nicht als gewerbliche Tätigkeit angesehen, da es unter der Belegenheit des Gewerbetriebes nicht möglich ist, Post zu empfangen, zumal eine Würstchenbude nicht über eine Hausnummer zu verfügen vermag. Entsprechendes gilt auch für den Beklagten, der letztlich als Stadtführer keinen festgelegten Ort in der Leistungserbringung als Freiberufler aufzuweisen vermag. Zudem handelt es sich typischerweise um eine selbständige Tätigkeit, die als solche auch vom Beklagten nicht bei Anmietung verheimlicht worden ist. Insofern ist etwa die telefonische Vereinbarung von Terminen, dazu Schreiben von Rechnungen oder sonstigem Postverkehr keine nach außen in Erscheinung tretende Tätigkeit. Dementsprechend weisen auch die vom Beklagten zur Akte gereichten Fotos des Inneren der Wohnung keine Gestaltung auf, die für eine Berufstätigkeit in der Wohnung spricht. Dementsprechend liegt eine für die Wirksamkeit einer Kündigung wegen nicht genehmigter gewerblicher Nutzung einer Wohnung sprechende Außenwirkung nicht bereits bei einer bloßen Anbringung eines Briefkastens des betreffenden ohne Waren- oder Personalverkehr in der Wohnung betriebenen Unternehmens und einer Adressangabe im Internet, nach der sich der Sitz des betreffenden Unternehmens in der streitgegenständlichen Wohnung befindet, vor (LG München I ZMR 2024, 1040). Randnummer 23 Entgegen der Auffassung des Klägers kommt es insoweit nicht darauf an, dass der Beklagte nachzuweisen hat, dass die nach außen in Erscheinung tretende gewerbliche Tätigkeit unbeachtlich ist. Es fehlt insoweit bereits an der erforderlichen Außenwirkung für die Annahme einer gewerblichen Tätigkeit. Erst diese führt zur Beweislast der Mieterseite für die Unerheblichkeit. Randnummer 24 Im Übrigen würde sich eine solche Unerheblichkeit auch aus den Angaben des Beklagten ergeben, so hier eine Außenwirkung angenommen werden sollte. Hierfür spricht zunächst die Tätigkeit als solche, die auch als Verteilerstelle anderer selbständiger Stadtführer regelmäßig nicht über eine gelegentliche telefonische Vermittlung von Aufträgen hinausgeht und als solche auch keine dauerhafte Besetzung eines Büros erfordert. Der mit der Tätigkeit einhergehende Mailverkehr oder auch Rechnungsversand geht nicht über das hinaus, was etwa Angestellte im Homeoffice bzw. in der Telearbeit hinaus zu leisten haben. Auch Lehrer, die den Unterricht zu Hause vorbereiten, werden regelmäßig von ihren Schülern oder den Eltern derselben angerufen, ohne dass es sich um eine nach außen in Erscheinung tretende gewerbliche Tätigkeit handelt. Auch Mieter, die durch das Malen von Bildern oder Schreiben von Büchern Geld verdienen, sind darauf angewiesen, Post zu empfangen und zu versenden, ohne dass insoweit von einer nach außen in Erscheinung tretenden gewerblichen Tätigkeit auszugehen ist. Randnummer 25 Zwar ist dem Kläger zuzugestehen, dass die Entscheidungsgründe in einigen diesbezüglichen BGH-Entscheidungen sehr restriktiv und möglicherweise etwas unglücklich formuliert sind, nach dem Sinn und Zweck, wie er insbesondere auch in der Entscheidung BGH NZM 2009, 658 zum Ausdruck kommt, vermag die vorliegende Tätigkeit jedoch nicht eine hinreichende Außenwirkung zu beinhalten. Randnummer 26 Eine Anfechtung des Mietvertrages scheidet aus den genannten Gründen aus. Randnummer 27 Ebenso wenig kommt es darauf an, ob der Kläger in der Vergangenheit vergleichbare Tätigkeiten anderer Mietvertragsparteien hingenommen hat. Randnummer 28 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Randnummer 29 Der Streitwert ergibt sich aus der Jahres-Netto-Kalt-Miete. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Freiburg (Breisgau) 3. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 01.07.2021 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 3 S 89/20 ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2021:0701.3S89.20.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 242 BGB, § 546 Abs 1 BGB, § 573 Abs 1 S 1 BGB, § 574 BGB, § 574b BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Ordentliche Kündigung eines Mietverhältnis über eine Genossenschaftswohnung wegen Verstoßes gegen ein Zweitwohnungsverbot Leitsatz Ein in der im Zeitpunkt der Kündigung geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft verankertes Zweitwohnungsverbot in Verbindung mit der genossenschaftlichen Treuepflicht kann die Berechtigung zur Kündigung des Nutzungsverhältnisses wegen überwiegendem berechtigtem Interesse der Genossenschaft gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Nutzung einer Zweitwohnung durch den Genossen begründen.(Rn.30) Orientierungssatz 1. Der Inhalt der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft - und nicht der der im Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrags geltenden Satzung – ist für das Mietverhältnis und insbesondere für die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB relevant (Anschluss OLG Köln, Urteil vom 14. Juni 1991 - 1 S 434/90 und LG Heidelberg, Urteil vom 25. November 2013 - 5 S 33/13).(Rn.21) 2. In die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB sind keine öffentlichen oder Allgemeinwohlinteressen einzustellen. Wird zugunsten öffentlicher Interessen gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, auf Grund welcher Umstände der Vermieter zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen befugt ist (Anschluss LG München I, Urteil vom 3. Juli 1991 - 14 S 142/91).(Rn.29) Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), 24. Juli 2020, 4 C 127/20 Tenor 1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 24.07.2020 – Az.: 4 C 127/20 - wird zurückgewiesen. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 30.09.2021 gewährt. 3. Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. 4. Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 4.611,60 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin macht als private Baugenossenschaft einen Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen ihr Mitglied, den Beklagten, hinsichtlich der diesem zusätzlich zu einer Dreizimmerwohnung überlassenen Zweizimmerwohnung geltend. Randnummer 2 Die Klägerin ist seit den 1990er Jahren weder gemeinnützig noch öffentlich gefördert. Der Beklagte ist nach dem Tod seiner Eltern, mit dem er in einem gemeinsamen Hausstand gelebt hat, 2013 Mitglied der Klägerin geworden und gemäß § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB in die ursprünglich mit den Eltern des Beklagten abgeschlossenen Nutzungsverträge für eine baulich nicht verbundene, aber auf derselben Etage liegende Dreizimmerwohnung vom 02.05.1967 und eine Zweizimmerwohnung vom 01.08.1978 eingetreten. In § 4 des Nutzungsvertrags der Zweizimmerwohnung ist geregelt: Randnummer 3 „Das Mietverhältnis wird zunächst bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet.“ Randnummer 4 Der 1962 geborene Beklagte beendete seine Ausbildung im Jahr 1986. Nach dem Tod des letztversterbenden Vaters des Beklagten im Jahr 2013 teilte die Klägerin dem nunmehr alleine in beiden Wohnungen wohnendem Beklagten mit, dass das Mietverhältnis lediglich mit einer Wohnung fortgeführt werden könne und kündigte mit Schreiben vom 26.11.2013 das Mietverhältnis bezüglich der Dreizimmerwohnung gemäß § 563 Abs. 4 BGB wegen Unter-/oder Fehlbelegung einer Genossenschaftswohnung. Die auf diese Kündigung gestützte Räumungsklage der Klägerin wies das Amtsgericht Freiburg mit Urteil vom 30.07.2014 – 5 C 1088/14 – rechtskräftig ab, da die Unter-/oder Fehlbelegung keinen wichtigen Grund in der Person des Beklagten im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB darstelle. Randnummer 5 In der Folgezeit wurde die Satzung der Klägerin geändert. Eine Anfechtungsklage nach § 51 GenG wurde nicht erhoben. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 28.02.2019 forderte die Klägerin den Beklagten mit Fristsetzung zum 15.03.2019 unter Hinweis auf §§ 2, 14 Abs. 1 ihrer Satzung auf, eine der ihm überlassenen Wohnungen aufgrund seiner genossenschaftlichen Treuepflicht zu kündigen und behielt sich bei fruchtlosem Fristablauf weitere Schritte vor. Mit Schreiben vom 29.03.2019 kündigte die Klägerin das Nutzungsverhältnis über die Zweizimmerwohnung ordentlich gemäß §§ 573 Abs. 1, 573 c Abs. 1 BGB zum 31.12.2019. Zur Begründung berief sich die Klägerin auf §§ 2 Abs. 1 und 14 Abs. 1 der im Kündigungszeitpunkt gültigen Satzung von 2018 und einen Verstoß des Beklagten gegen die genossenschaftliche Treuepflicht. In § 2 Abs. 1 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 7 „Zweck der Genossenschaft ist die Förderung und Betreuung ihrer Mitglieder in der wohnlichen Versorgung sowie der Betrieb einer Spareinrichtung.“ Randnummer 8 In § 14 Abs. 1 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 9 „Die Überlassung einer Genossenschaftswohnung begründet grundsätzlich ein dauerndes Nutzungsrecht des Mitgliedes. Das Mitglied ist jedoch nicht berechtigt, die Wohnung leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnung zu halten, sofern eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht oder die Genossenschaft die Wohnung anderweitig zu Erfüllung ihres satzungsgemäßen Zwecks (§ 2) benötigt. Der Vorstand kann in begründeten Fällen, insbesondere bei Vorliegen eines sachlich nachvollziehbaren Interesses des Mitglieds, Ausnahmen hiervon zulassen.“ Randnummer 10 In § 15 Abs. 3 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 11 „Das Mitglied hat bei Erfüllung von Pflichten und der Wahrnehmung von Rechten auch aus abgeschlossenen Verträgen die Belange der Gesamtheit der Mitglieder im Rahmen der genossenschaftlichen Treuepflicht angemessen zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere auch im Hinblick auf das leer stehen lassen einer Wohnung bzw. deren Nutzung als Zweitwohnung (§ 14 Abs. 1 S. 2).“ Randnummer 12 Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Klägerin durch das angefochtene Urteil vom 24.07.2020 vollumfänglich stattgegeben und dem Beklagten eine Räumungsfrist von drei Monaten gewährt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass überwiegende berechtigte Interessen der Klägerin gemäß § 573 Abs. 1 BGB vorlägen. Die Klägerin beabsichtige mit ihrer Kündigung die Milderung der Wohnraumnot in F. und verfolge damit kein wirtschaftliches Eigeninteresse, sondern ein Interesse des Gemeinwohls, Menschen mit geeignetem Wohnraum zu versorgen. Dem stünden keine nachhaltigen Bestandsinteressen des Beklagten gegenüber, da er durch die Dreizimmerwohnung ausreichend mit Wohnraum versorgt sei. Randnummer 13 Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, der beantragt: Randnummer 14 Unter Abänderung des am 24.7.2020 verkündeten und am 30.7.2020 zugestellten Urteil des Amtsgerichts Freiburg mit dem Az. 4 C ein 27/20 wird die Klage abgewiesen. Randnummer 15 Die Klägerin beantragt, Randnummer 16 die Berufung des Beklagten/Berufungsklägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 24.07.2020 — Aktenzeichen: 4 C 127/20 - kostenpflichtig zurückzuweisen. Randnummer 17 Von einer weiteren Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird nach §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen. II. Randnummer 18 Die Berufung des Beklagten ist zulässig, aber unbegründet. Randnummer 19 Zu Recht hat das Amtsgericht den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Zweizimmerwohnung verurteilt. Der Klägerin steht aus § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Zweizimmerwohnung zu, da die Kündigung der Klägerin vom 29.03.2019 das Mietverhältnis zwischen den Parteien zum 31.12.2019 beendet hat. Es wird daher zunächst auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils, welche sich das Berufungsgericht nach eigener Prüfung zu eigen macht, verwiesen. Der Beklagte hat in der Berufung keine neuen Gesichtspunkte aufgeworfen, welche die getroffene Entscheidung in Frage stellen: Randnummer 20 1.) Es bestehen keine Zweifel an der Wirksamkeit der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung der Klägerin von 2018. Zwar hat der Beklagte in erster Instanz Zweifel an der Wirksamkeit dieser Satzung geltend gemacht, indem er vorgetragen hat, die Klägerin habe das nach dem Genossenschaftsgesetz vorgesehene Verfahren bei Änderung der Satzung nicht eingehalten. Unstreitig wurde die Satzungsänderung jedoch nicht gemäß § 51 GenG innerhalb der dort genannten Frist durch Klage angefochten, weshalb die Satzung der Klägerin von 2018 als wirksam anzusehen ist. Randnummer 21 Entgegen der Ansicht der Berufung ist der Inhalt der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung - und nicht etwa der der im Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrags geltenden Satzung - für das streitgegenständliche Mietverhältnis und insbesondere für die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB relevant (so auch OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 23.12.1983 – 9 ReMiet 4/83 – ‚= NJW  1984, 2584; OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 11.6.1991 - REMiet 1/91 - = NJW-RR 1991, 1226;  OLG Köln, Urteil v. 14.06.1991 - 1 S 434/90; LG Heidelberg, Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13). Gemäß § 18 GenG richtet sich das Rechtsverhältnis der Genossenschaft und ihrer Mitglieder zunächst nach der Satzung. Anders als bei Anmietung einer Wohnung bei einem privaten Vermieter ist der Beklagte mit der Klägerin sowohl als Mieter durch den Nutzungsvertrag für die streitgegenständliche Wohnung als auch als Mitglied der Baugenossenschaft durch die jeweils gültige Satzung rechtlich verbunden. Diese zusätzliche genossenschaftliche Verbindung und insbesondere die Treuepflicht im Rahmen des Genossenschaftsverhältnisses kann bei der Beurteilung der sich erst aus diesem Genossenschaftsverbandes ergebenden Nutzungsberechtigung von Genossenschaftswohnungen nicht außer Betracht bleiben (BGH, Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03, Kündigung einer Genossenschaftswohnung nach Ausschluss des Mitglieds aus der Genossenschaft). Als Genossenschaftsmitglied ist der Beklagte mit den übrigen Genossen im Rahmen der jeweiligen Satzung verbunden, wobei dem Status als Genossenschaftsmitglied immanent ist, dass eventuell ihm nachteilige Satzungsänderungen gemäß § 16 Abs. 1 GenG von der Generalversammlung beschlossen werden können. Im vorliegenden Fall ergibt sich die genossenschaftliche Treuepflicht ausdrücklich aus § 15 Abs. 3 der Satzung der Klägerin auch in Bezug auf bereits abgeschlossene Verträge. Randnummer 22 2.) Entgegen der Ansicht der Berufung ist die Kündigung der Klägerin vom 19.3.2019 weder rechtsmissbräuchlich noch treuwidrig noch wegen Verwirkung unwirksam. Randnummer 23 a) Nach dem Tod des Vaters des Beklagten im Jahr 2013 hat die Klägerin zwar den Beklagten als Mitglied aufgenommen, jedoch hinsichtlich der von ihm parallel genutzten Dreizimmerwohnung im selben Jahr vor dem Amtsgericht Freiburg im Verfahren 5 C 1088/14 Räumungsklage erhoben. Nach Abweisung derselben durch rechtskräftiges Urteil vom 14.8.2014 und Änderung der Satzung hat die Klägerin die vorliegende Kündigung vom 29.3.2019 ausgesprochen. Randnummer 24 Es ist bereits zweifelhaft, ob das für eine Verwirkung erforderliche Zeitmoment vorliegt. Jedenfalls sind keine Anhaltspunkte für das für die Annahme der Verwirkung gemäß § 242 BGB ebenfalls erforderliche Umstandsmoment durch den Beklagten vorgetragen oder sonst ersichtlich.  Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Recht verwirkt, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (Umstandsmoment). Letzteres liegt nur vor, wenn der Verpflichtete bei objektiver Betrachtung aus dem Verhalten des Berechtigten entnehmen durfte, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen werde. Ferner muss sich der Verpflichtete im Vertrauen auf das Verhalten des Berechtigten in seinen Maßnahmen so eingerichtet haben, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde. Allein der Ablauf einer gewissen Zeit nach Entstehung des Anspruchs vermag das notwendige Umstandsmoment nicht zu begründen (BGH, Urteil vom 25. März 2021 – VII ZR 94/20 –, Rn. 32, juris). Diese Voraussetzungen - insbesondere für das Umstandsmoment - hat der Beklagte nicht hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt. Allein der Verlust einer zusätzlichen Lagerungsmöglichkeit reicht dafür nicht aus, zumal der Beklagte alle notwendigen Einrichtungen wie Küche, Bad etc. in der ihm verbleibenden Wohnung hat. Auch irgendwelche erheblichen Umbauarbeiten oder dergleichen seit 2013 werden nicht behauptet. Randnummer 25 b) Es ist entgegen der Ansicht der Berufung unerheblich, dass die Klägerin unstreitig ca. 20 Wohnungen an ein Mitglied, die Stadt F., zur Unterbringung von Nichtmitgliedern (Flüchtlingen) überlassen hat. Zum einen ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Stadt F. nicht um eine natürliche Einzelperson handelt. Zum anderen steht gemäß § 13 der Satzung das Nutzungsrecht einer Genossenschaftswohnung nur „in erster Linie“ Mitgliedern der Genossenschaft zu, was nicht ausschließt, bei dringendem Wohnungsbedarf einer öffentlichen Gebietskörperschaft als Mitglied hiervon abzuweichen. Des Weiteren hat der geschäftsführende Vorstand der Klägerin in der mündlichen Berufungsverhandlung unbestritten vorgetragen, dass die Vermietung der Wohnungen an die Stadt F. als Zwischenvermietung im Rahmen des geplanten Abrisses und größeren Neubaus eines Genossenschaftshauses erfolgte. Nach dem Satzungszweck der Klägerin gemäß § 2 der Satzung, der wohnlichen Versorgung ihrer Mitglieder, entspricht die Modernisierung oder Vergrößerung des Wohnungsbestandes, die eine Zwischenvermietung erforderlich machen können, durchaus dem Genossenschaftszweck. 3.) Randnummer 26 Die Kammer teilt die Ansicht des Amtsgerichts, dass sich die Klägerin für die Kündigung vom 29.3.2019 auf ein überwiegendes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses über die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB berufen kann. Randnummer 27 Der Kündigungstatbestand nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB ist den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig (BGH, st. Rspr, Urteil v. 09.05.2012 - VIII ZR 238/11 -; Urteil v. 10.05.2017 VIII ZR 292/15, Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage § 573 Rn. 11c). Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegt, entzieht sich einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung. Sie erfordert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (BGH Urteil v. 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 - juris-Rn. 16). Zu berücksichtigen ist hier im Rahmen der Interessenabwägung, dass aufgrund des Satzungszwecks der Klägerin das Erlangungsinteresse der Klägerin im Rahmen der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB dem Eigenbedarfsinteresse des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB näher steht als der erhebliche Nachteile erfordernden Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, da durch die streitgegenständliche Kündigung der persönliche Wohnraumbedarf anderer Genossenschaftsmitglieder gedeckt werden soll (BGH Urteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 - juris-Rn. 41; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 573 Rn. 11c). Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB zu beachten, dass die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters im Rahmen des § 574 BGB und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu berücksichtigen sind. Auf Seiten des Mieters sind daher – anders als bei den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben – (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (BGH vom 26.9.2012 – VIII ZR 330/11 – BGH vom 29.3.2017 – VIII ZR 45/16 – juris-Rn. 49). Randnummer 28 Im vorliegenden Fall ergibt sich aus der umfassenden Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB ein überwiegendes berechtigtes Interesse der Klägerin an der Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses: Randnummer 29 a) Zwar weist die Berufung zutreffend darauf hin, dass die Klägerin nach ihrem Genossenschaftszweck keine Allgemeinwohlinteressen oder karitative Zwecke verfolgt, sondern ihr gemäß § 2 der Satzung allein die Versorgung ihrer Mitglieder - und nicht der Allgemeinheit - mit Wohnraum obliegt. In die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB sind daher auch keine öffentlichen oder Allgemeinwohlinteressen einzustellen. Wird zugunsten öffentlicher Interessen gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, auf Grund welcher Umstände der Vermieter zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen befugt ist (Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 186 m.w.N., Rn. 226; LG München I, Urteil vom 03. Juli 1991 – 14 S 142/91 –). Grundsätzlich kann nicht über den Begriff des berechtigten Interesses im Sinne von § 573 BGB in die persönliche Lebensgestaltung des Mieters eingegriffen werden (LG Köln Urteil vom 14.03.1991 - 1 S 434/90 - juris-Rn. 3). Randnummer 30 Die Klägerin verfolgt vorliegend mit ihrer Kündigung jedoch nicht öffentliche Interessen, sondern ihren satzungsgemäßen Zweck: In § 14 Abs. 1 der Satzung ist ausdrücklich geregelt, dass ein Mitglied nicht berechtigt ist, die Wohnung leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnung zu halten, sofern eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht oder die Genossenschaft die Wohnung anderweitig zu Erfüllung ihres satzungsgemäßen Zwecks gemäß § 2 der Satzung benötigt. Unstreitig warten 470 Genossenschaftsmitglieder der Klägerin auf eine Zweizimmerwohnung im streitgegenständlichen Stadtteil F-W, so dass gemäß § 14 der Satzung auch eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht und die Klägerin die Wohnung anderweitig zur Erfüllung ihrer satzungsgemäßen Zwecks benötigt. Die unstreitige und der Kammer als Berufungszivilkammer in Mietsachen gerichtsbekannte und in der mündlichen Verhandlung erörterte Tatsache der erheblichen Wohnungsknappheit in der Stadt F. betrifft nicht nur die Allgemeinheit, sondern auch die Genossenschaftsmitglieder der Klägerin, die noch nicht mit einer Genossenschaftswohnung versorgt werden konnten. Dieses sich aus dem Genossenschaftszweck der Klägerin ergebende berechtigte Interesse ist im Rahmen der Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB zu berücksichtigen (BGH Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03; OLG Karlsruhe Rechtsentscheid vom 23.12.1983 – 9 ReMiet 4/83 – ‚= NJW  1984, 2584; OLG Stuttgart Rechtsentscheid vom 11.6.1991 - REMiet 1/91 - = NJW-RR 1991, 1226; LG Heidelberg Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13 - = DWW 2014, 63; LG München I LG München I, Urteil vom 03. Juli 1991 – 14 S 142/91 – = WuM 1992, 16; LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 23. Juni 1992 – 13 S 9409/91 – = WuM 1993, 280; LG Köln Urteil vom 14.03.1991 - 1 S 434/90 -; AG Dresden Urteil v. 14.01.1994 - 9 C 3450/93 - = ZMR 1994, 518; Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 186). Randnummer 31 b) Entgegen der Ansicht der Berufung handelt es sich bei der streitgegenständlichen Zweizimmerwohnung um eine Zweitwohnung im Sinne der Satzung. Zwar erfolgte die Nutzung der Zweizimmerwohnung zusammen mit der nicht streitgegenständlichen Dreizimmerwohnung durch den Beklagten bereits seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1978 durch seine Eltern im Rahmen eines einheitlichen Hausstandes. Unstreitig sind die Wohnungen jedoch baulich nicht verbunden und verfügen jede über ein Bad und eine Küche, also die für eine Wohnung wesentlichen Nutzräume. Insofern erfüllt die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung den Begriff der Zweitwohnung im Sinne von § 14 Abs. 1 der Satzung der Klägerin. Der Zweitwohnungsgedanke war dem Mietverhältnis auch bereits seit Beginn immanent, wie § 4 des Mietvertrags vom 13.2.1978 zeigt, nach dem das Mietverhältnis zunächst bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet wurde. Randnummer 32 Somit liegt gemäß §§ 14 Abs. 1, 15 Abs. 3 der Satzung der Klägerin ein schuldhafter Verstoß des Beklagten gegen seine genossenschaftliche Treuepflicht vor, indem er die streitgegenständliche Wohnung auf das Aufforderungsschreiben der Klägerin vom 28.2.2019 nicht zurückgegeben hat. Randnummer 33 c) Im Rahmen der Interessenabwägung ist auch zu berücksichtigen, dass dem Beklagten die nicht streitgegenständliche Dreizimmerwohnung verbleibt und er durch die Kündigung der Zweizimmerwohnung seinen Haushalt lediglich verkleinern muss, nicht jedoch - wie sonst bei einer Wohnraumkündigung die Regel -  seinen gesamten Lebensmittelpunkt verliert. Überwiegende Interessen des Beklagten ergeben sich auch nicht aus der Kündigung der ursprünglich zu den beiden Wohnungen gehörenden Mansarden. Die Kündigung der Mansarden erfolgte bereits vor Eintritt des Beklagten in das Mietverhältnis im Jahr 2013 und unter Reduzierung der Miete. Zudem verfügen beide Wohnungen unstreitig über einen Kellerraum. Randnummer 34 d) Der gemäß § 574b BGB fristgerecht erhobene Widerspruch des Beklagten vom Oktober 2019, bei der Klägerin eingegangen am 30.10.2019 (Anlage K 6), führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB. Der Beklagte hat in dem Widerspruchsschreiben geltend gemacht, dass bereits ein berechtigtes Interesse der Klägerin gemäß § 573 BGB nicht gegeben sei und durch die mit der Kündigung einhergehende erhebliche Verringerung des Wohnraums sein Lebensmittelpunkt durchaus beeinträchtigt werde. Eine Begründung des Widerspruchs ist nach § 574b Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich nicht erforderlich (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Auflage, § 574b BGB Rn. 25f.). Im Prozess trifft den Mieter jedoch  die Darlegungs- und Beweislast für einen Härtegrund nach § 574 BGB (Lützenkirchen, a.a.O., § 574 Rn. 10). Die Abwägung der beiderseitigen Interessen ergibt im vorliegenden Fall, dass die Verringerung des Wohnraums von 5 auf 3 Zimmer für den Beklagten keine Härte darstellt, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist, § 574 Abs. 1 BGB: Randnummer 35 Der Beklagte bewohnte die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung zwar seit ihrer Anmietung im Jahr 1978 in einem gemeinsamen Hausstand mit seinen Eltern. Erst seit dem Tod des letztversterbenden Vaters im Jahr 2013 ist der Beklagte jedoch selbst Vertragspartner des Nutzungsvertrags mit der Klägerin und bewohnt seither beide Wohnungen alleine. Angesichts der genossenschaftlichen Treuepflicht des Beklagten gemäß § 15 der Satzung der Klägerin und der Tatsache, dass der Beklagte beide Wohnungen nunmehr nur noch alleine und nicht wie bei der Anmietung zusammen mit seinen Eltern bewohnt, stellt die Beeinträchtigung des Lebensmittelpunktes des Beklagten durch eine Verringerung der Wohnfläche keine Härte dar, die nach Abwägung mit den oben dargestellten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen wäre. III. Randnummer 36 Dem Beklagten war gemäß § 721 Abs. 1, Abs. 5 ZPO eine Räumungsfrist bis 30.09.2021 zu gewähren. Nachdem das Nutzungsverhältnis bereits seit 31.12.2019 durch die wirksame Kündigung der Klägerin beendet ist erscheint diese Frist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO angemessen. Dies insbesondere unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Beklagte durch die Räumung der Zweizimmerwohnung nicht wohnungslos wird, sondern lediglich seinen Hausstand auf die derzeit parallel genutzte Dreizimmerwohnung reduzieren muss. Randnummer 37 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht ersichtlich: Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung im Rahmen der Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB. Die zugrundeliegenden Rechtsfragen sind höchstrichterlich geklärt. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001484187 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2022:150322BVIIIZR81.20.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 81/20 vom 15. März 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 15. März 2022 durch den Richter Dr. Bünger als Vorsitzenden, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Heidelberg - 5. Zivilkammer - vom 27. Februar 2020 wird, soweit sie sich gegen die Wirksamkeit der Kündigung vom 2. März 2018 wen- det, als unzulässig verworfen; im Übrigen wird die Revision zurück- gewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Der Streitwert des Revisionsverfahrens wird auf bis zu 4.000 € fest- gesetzt. Gründe: I. Die Revision des Beklagten ist nach § 552 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 ZPO durch Beschluss als unzulässig zu verwerfen, soweit sie sich gegen die Wirk- samkeit der Kündigung vom 2. März 2018 wendet. Insoweit ist sie mangels Zu- lassung der Revision durch das Berufungsgericht nicht statthaft (§ 542 Abs. 1, § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Wegen des Sachverhalts und zur näheren Begründung wird auf den in dieser Sache ergangenen Hinweisbeschluss vom 30. November 2021 Bezug genommen, in dem sich der Senat bereits mit der von der Revision nunmehr auch in ihren Schriftsätzen vom 8. Februar und vom 16. Februar 2022 1 - 3 - angesprochenen Frage einer vom Berufungsgericht vorgenommenen wirksamen Beschränkung der Revisionszulassung auseinandergesetzt und diese unter Be- rücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bejaht hat. Die dies- bezüglichen Ausführungen der Revision in ihren vorstehend genannten Stellung- nahmen zu dem Hinweisbeschluss des Senats geben keinen Anlass zu einer ab- weichenden Beurteilung. Entgegen der Auffassung der Revision hat der Senat die von ihr als Kern der Argumentation der Revisionsbegründung angeführten Gesichtspunkte umfassend bedacht. 1. Anders als die Revision meint, hat das Berufungsgericht die Zulassung der Revision eindeutig auf das Vorliegen der Voraussetzungen der Härterege- lung nach §§ 574 ff. BGB und damit auf den von dem Beklagten geltend gemach- ten Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses beschränkt. Das Berufungs- gericht sieht höchstrichterlichen Klärungsbedarf allein für die von ihm ausschließ- lich im Rahmen der Voraussetzungen der §§ 574 ff. BGB geprüfte Frage der "Reichweite und Rechtsfolgen von rechtskräftigen Gestaltungsurteilen, die - wenngleich rechtsfehlerhaft - lediglich gegenüber einem von mehreren notwen- digen Streitgenossen ergangen sind". a) Soweit die Revision auf den Wortlaut der vorgenannten Frage verweist und geltend macht, das Berufungsgericht habe nach der von ihm gewählten For- mulierung nicht etwa Fragen bezüglich der Voraussetzungen der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB und damit eines etwaigen Anspruchs des Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses als zulassungsrelevant angesehen, ver- schließt sie sich bereits im Ausgangspunkt den Blick dafür, dass die Auslegung einer Zulassungsentscheidung sich nicht ausschließlich an deren Wortlaut aus- richten darf, sondern die Zulassungsentscheidung im Lichte der Entscheidungs- gründe auszulegen ist (vgl. Senatsbeschluss vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, 2 3 - 4 - NJW 2018, 1880 Rn. 17). Wie bereits in dem Hinweisbeschluss des Senats vom 30. November 2021 ausgeführt, lässt sich nach der Rechtsprechung des Bun- desgerichtshofs eine Beschränkung der Zulassung der Revision den Entschei- dungsgründen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen, wenn die von dem Berufungsgericht als zulassungsrelevant angesehene Rechtsfrage nur für einen abgrenzbaren selbständigen Teil des Streitstoffs erheblich ist, weil dann in der Angabe dieses Zulassungsgrunds regelmäßig die eindeutige Beschränkung der Zulassung hierauf zu sehen ist (vgl. etwa Senatsbeschlüsse vom 17. August 2021 - VIII ZR 378/19, juris Rn. 8; vom 13. Mai 2020 - VIII ZR 222/18, NJW 2020, 3258 Rn. 9; jeweils mwN). So verhält es sich hier. Die von dem Berufungsgericht aufgeworfene Rechtsfrage stellt sich - entgegen der Auffassung der Revision - nicht ʺunter allen Gesichtspunktenʺ und bezieht sich - auch nach den insoweit maßgeblichen Aus- führungen des Berufungsgerichts - nicht auf den gesamten Streitstoff, sondern allein auf die Wirkungen des in dem Vorprozess erlassenen Gestaltungsurteils, mit dem das Amtsgericht auf den Härteeinwand des Beklagten die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit nach § 574a Abs. 2 BGB, § 308a Abs. 1 Satz 1 ZPO gegenüber dem Kläger zu 1 angeordnet hat. Ein solches Urteil führt - was die Revision verkennt - nicht etwa dazu, dass der Vermieter an einer erneuten Kündigung des Mietverhältnisses gehindert wäre, sondern ausweislich der Vorschrift des § 574c Abs. 2 Satz 1 BGB - auch zwischen den am Prozess beteiligten Parteien (hier dem Kläger zu 1 und dem Beklagten) - allein dazu, dass der Mieter (auch) einer späteren Kündigung widersprechen und von dem Vermie- ter verlangen kann, das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Die Wirksamkeit einer nach Rechtskraft des Gestaltungsurteils ausgesprochenen Kündigung - wie im vorliegenden Fall die Eigenbedarfskündigung vom 2. März 2018 - wird entgegen der Auffassung der Revision, die zu Unrecht meint, der 4 - 5 - Kläger zu 1 sei an einer Mitwirkung an dieser Kündigung gehindert gewesen, durch ein solches Urteil nicht in Frage gestellt. Hiervon ist auch das Berufungs- gericht nach seinen Ausführungen in den Entscheidungsgründen rechtsfehlerfrei ausgegangen. Die von dem Berufungsgericht aufgeworfene Rechtsfrage ist da- her nur für den von dem Beklagten geltend gemachten Fortsetzungsanspruch nach §§ 574 ff. BGB von Bedeutung mit der Folge, dass sich die Revisionszulas- sung - eindeutig - auf diesen Teil des Streitstoffs beschränkt. b) Etwas anderes lässt sich - entgegen der Auffassung der Revision - auch den in der Zulassungsbegründung genannten Erwägungen des Berufungsge- richts nicht entnehmen, wonach es ʺjedenfalls denkbarʺ erscheine, dass Gestal- tungsurteile auch die übrigen - nicht (an dem Vorprozess) beteiligten - notwendi- gen Streitgenossen binden könnten, um der Gefahr widerstreitender Entschei- dungen zu begegnen. Diese Erwägungen des Berufungsgerichts, die es im Rah- men der Darstellung mehrerer Lösungsmöglichkeiten der von ihm aufgeworfenen Rechtsfrage angestellt hat, beziehen sich unzweifelhaft auf das im Vorprozess erlassene Gestaltungsurteil (nach § 574a Abs. 2 BGB, § 308a Abs. 1 Satz 1 ZPO) und die dort festgestellten Härtegründe, nicht aber auf die von den Klägern erklärte Kündigung vom 2. März 2018, deren Wirksamkeit das Berufungsgericht im Übrigen auch hinsichtlich des Klägers zu 1 bejaht hat. 2. Entgegen der Ansicht der Revision ist die Beschränkung der Zulassung auf die Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB auch wirksam. Bei dieser Regelung handelt es sich - anders als die Revision meint - nicht um eine einzelne Rechts- frage oder ein bloßes Anspruchselement, sondern - wie bereits im Hinweisbe- schluss vom 30. November 2021 ausgeführt - um einen selbständigen Teil des Streitstoffs, der in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem üb- rigen Streitstoff beurteilt und auf den die Revision daher wirksam beschränkt wer- den kann. 5 6 - 6 - Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerechtfer- tigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietver- hältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Auf die Wirksamkeit der Kündigung hat die Geltendmachung von Härtegründen keinen Einfluss (vgl. etwa Senatsurteile vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NJW-RR 2021, 461 Rn. 22; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 15, 32; Schmidt-Futterer/Hartmann, Mietrecht, 15. Aufl., § 574 BGB Rn. 16 und § 574a BGB Rn. 24; MünchKommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 574 Rn. 8), son- dern führt lediglich dazu, dass der Mieter bei Vorliegen einer nicht mehr zu recht- fertigenden Härte auf der Fortsetzung des Mietverhältnisses bestehen kann und der von dem Vermieter geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch aus diesem Grund abzuweisen ist (vgl. Senatsurteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, NJW-RR 2021, 1312 Rn. 37; Schmidt-Futterer/Hartmann, aaO, § 574a BGB Rn. 24). Die Beschränkung der Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs birgt deshalb nicht die Gefahr einander widersprechender Entscheidungen und ist damit wirksam (vgl. hierzu grundlegend Senatsbeschluss vom 21. August 2018 - VIII ZR 186/17, NJW-RR 2019, 130 Rn. 17 mwN). II. Soweit das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, liegt ein Zulas- sungsgrund nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Zur Begründung wird auch insoweit auf den Hin- weisbeschluss vom 30. November 2021 Bezug genommen, in welchem der Se- nat die von der Revision mit den Schriftsätzen vom 8. Februar und 16. Februar 7 8 - 7 - 2022 (nochmals) vorgebrachten Gesichtspunkte bereits ausführlich behandelt hat. 1. Der Senat hat in dem vorgenannten Hinweisbeschluss im Einzelnen ausgeführt, dass eine Durchbrechung des Grundsatzes, wonach ein Dritter an ein ohne seine Mitwirkung - und damit auch ohne Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) - zustande gekommenes gerichtliches Erkenntnis grund- sätzlich nicht gebunden sein soll, nur in Betracht kommt, wenn dies im Einzelfall vom Gesetz ausdrücklich angeordnet oder zumindest nach dem Sinn einer Ge- setzesvorschrift geboten ist, und dass der Gesetzgeber für die hier in Rede ste- hende Fallgestaltung eine solche Vorschrift nicht geschaffen hat. Das Berufungs- gericht war deshalb durch die im Vorprozess gegenüber dem Kläger zu 1 ange- ordnete Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht an einer (erneuten) Prüfung des Vorliegens von Härtegründen des Beklagten im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegenüber den Klägern zu 2 und 3 gehindert. Da in Bezug auf die Kläger zu 2 und 3 nicht ein Fall des § 574c Abs. 2 BGB, sondern eine erstmalige Kündigung vorlag, musste das Berufungsgericht seine Prüfung - entgegen der Auffassung der Revision - nicht darauf beschrän- ken, ob sich die Umstände, die im Vorprozess für die Anordnung der Fortsetzung des Mietverhältnisses bestimmend waren, verändert haben. Vielmehr hatte das Berufungsgericht im Verhältnis zu den Klägern zu 2 und 3 eine eigenständige und umfassende Prüfung des Vorliegens einer Härte nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmen. Eine solche Prüfung hat das Berufungsgericht rechtsfehler- frei durchgeführt. Soweit die Revision demgegenüber eine Bindung der Kläger zu 2 und 3 an das Ergebnis des Vorprozesses annehmen und diesen deshalb sogar - aus den oben genannten Gründen zu Unrecht - das Kündigungsrecht absprechen 9 10 11 - 8 - will, steht ihre Auffassung nicht nur in Widerspruch zu den vorgenannten Grund- sätzen der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur materiellen Rechtskraft. Sie liefe zudem auf eine Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) und der aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG resultierenden Rechte der am Vorprozess nicht beteiligten Kläger zu 2 und 3 hinaus. Bereits im Ausgangspunkt fehl geht deshalb auch die von der Revision im Schriftsatz vom 16. Februar 2022 angesprochene Erwägung, für eine Bindungs- wirkung spreche, dass ein Mietverhältnis mit drei Vermietern auch dann nicht wirksam gekündigt werden könne, wenn einer der Vermieter nicht kündigen wolle. Die Revision übersieht hierbei zudem, dass anders als in jenem Fall die Kläger zu 2 und 3 nicht einmal die Möglichkeit hätten, ihre Rechte - notfalls durch eine im Klageweg erzwungene Mitwirkung des Klägers zu 1 als weiterem Ver- mieter - gegenüber dem Beklagten geltend zu machen. 2. Ebenfalls ohne Erfolg macht die Revision - erstmals mit Schriftsatz vom 8. Februar 2022 - geltend, der Beklagte habe sich im Zusammenwirken mit einem Immobilienmakler - auf dessen Schreiben vom 31. Januar 2022 die Revision ver- weist - erfolglos seit Januar 2020 darum bemüht, eine Wohnung im "betreuten Wohnen" zu finden; es habe aber weder eine solche noch eine "ganz normale Wohnung im Stadtteil" gefunden werden können. Bei diesem Vorbringen handelt es sich um einen vom Berufungsgericht nicht festgestellten neuen Sachvortrag in der Revisionsinstanz, der nach § 559 ZPO keine Berücksichtigung mehr finden kann. 3. Soweit die Revision schließlich erneut auf die Verwurzelung des Be- klagten in der Wohnung verweist, zeigt sie revisionsrechtlich beachtliche Rechts- fehler nicht auf, sondern wiederholt vielmehr den bereits vom Berufungsgericht ausführlich behandelten Vortrag des Beklagten und setzt lediglich ihre eigene 12 13 14 - 9 - Wertung an die Stelle der rechtsfehlerfreien Würdigung des Berufungsgerichts. Dies ist revisionsrechtlich unbehelflich. 4. Der Revision des Beklagten fehlt es daher, soweit sie von dem Beru- fungsgericht zugelassen worden ist, an der erforderlichen Erfolgsaussicht. Dies würde im Übrigen selbst dann gelten, wenn nicht von einer Beschrän- kung der Revisionszulassung auszugehen wäre. Denn das Berufungsgericht hat die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung vom 2. März 2018 rechtsfehlerfrei bejaht. Wie bereits aufgezeigt, waren weder der Kläger zu 1 noch die Kläger zu 2 und 3 durch das im Vorprozess ergangene Gestaltungsurteil an dieser (erneuten) Kündigung des Mietverhältnisses gehindert. 15 16 - 10 - III. Hinsichtlich der von der Revision hilfsweise begehrten Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1 ZPO wird auf die - von der Revision nicht an- gegriffenen - Ausführungen im Hinweisbeschluss vom 30. November 2021 ver- wiesen. IV. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Heidelberg, Entscheidung vom 12.07.2019 - 26 C 39/19 - LG Heidelberg, Entscheidung vom 27.02.2020 - 5 S 36/19 - 17 18

ECLI:DE:BGH:2021:280421UVIIIZR6.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 6/19 Verkündet am: 28. April 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 573 Abs. 3, § 574 Abs. 1 Satz 1, § 574a Abs. 1 Satz 1; ZPO § 554 a) Auch wenn ein Mieter seine Behauptung, ihm sei ein Umzug wegen einer beste- henden Erkrankung nicht zuzumuten, unter Vorlage bestätigender ärztlicher Atteste geltend macht, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig die Einho- lung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffe- nen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich (Bestätigung von Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 44). b) An der für die Anschlussrevision erforderlichen Beschwer des Anschlussrevisions- klägers fehlt es, wenn das Berufungsgericht von der Wirksamkeit einer diesem ge- genüber ausgesprochenen Kündigung (hier: wegen Eigenbedarfs) ausgegangen ist und dessen Klageabweisungsbegehren allein deshalb entsprochen hat, weil es eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit zu den bisherigen Ver- tragsbedingungen nach §§ 574, 574a BGB bestimmt hat. BGH, Urteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 12. April 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol sowie die Richterin Dr. Liebert für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 64 - vom 24. September 2018 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Die Anschlussrevision des Beklagten wird als unzulässig verworfen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete im Jahr 1986 vom Rechtsvorgänger des Klägers eine 84,88 qm große Dreizimmerwohnung in Berlin an. Im Jahr 2012 erwarb der Kläger das Eigentum an der Wohnung durch Zuschlag in der Zwangsversteige- rung und ist damit als Vermieter in den Mietvertrag eingetreten. Die zuletzt ge- schuldete Nettokaltmiete beträgt 480,82 € monatlich. Mit Anwaltsschreiben vom 29. September 2016 erklärte der Kläger gegen- über dem Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. Juni 2017 wegen Eigenbedarfs für seine Tochter, die dort nach dem Abitur 1 2 - 3 - einen eigenen Hausstand begründen wolle. Der im Jahr 1949 geborene Beklagte widersprach der Kündigung und berief sich auf das Vorliegen von Härtegründen. Das Amtsgericht hat die vom Kläger erhobene Räumungs- und Herausga- beklage mit der Begründung abgewiesen, die Eigenbedarfskündigung sei aus formellen und materiellen Gründen unwirksam. Das Landgericht hat die hierge- gen gerichtete Berufung des Klägers zurückgewiesen. Dabei hat es zwar die Ei- genbedarfskündigung des Klägers durchgreifen lassen, jedoch auf den Härteein- wand des Beklagten angeordnet, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen auf unbestimmte Zeit fort- gesetzt werde. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Räumungs- und Herausgabebegehren weiter. Demgegenüber erstrebt der Be- klagte im Wege der Anschlussrevision eine Abänderung des Berufungsurteils da- hingehend, dass die Klage wegen formeller wie materieller Unwirksamkeit der Kündigung "uneingeschränkt" abgewiesen werde. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe der geltend gemachte Räumungsausspruch aus § 546 Abs. 1 BGB nicht zu. Allerdings sei davon auszugehen, dass die Eigenbedarfs- kündigung vom 29. September 2016 wirksam gewesen sei. Formelle Bedenken gegen die Kündigung (§ 573 Abs. 3 BGB) bestünden nicht, da die Mitteilung der 3 4 5 6 - 4 - Kerntatsache ausreichend sei, dass die Tochter des Klägers die Wohnung zur Gründung eines eigenen Haushalts anlässlich des Beginns ihres Studiums im Wintersemester 2017/2018 in Berlin benötige. Weitere Ergänzungsangaben dazu, weshalb sie den ursprünglichen Nutzungswunsch im Hinblick auf eine an- dere Wohnung aufgegeben habe, weshalb eine 84,88 qm große Wohnung benö- tigt werde und ob diese mit weiteren Personen gemeinsam genutzt werden solle, bräuchten im Kündigungsschreiben nicht dargelegt werden. Auch der zwischen den Parteien - in einem anderen Rechtsstreit - geschlossene Vergleich über die Mieterhöhung stehe der Kündigung nicht entgegen. Der geltend gemachte Kündigungsgrund des Eigenbedarfs sei gegeben, da das Gericht nach Vernehmung der Tochter und der Ehefrau des Klägers als Zeugen davon überzeugt sei, dass die Tochter des Klägers ab Beginn ihres Stu- diums im Oktober 2017 in die von dem Beklagten innegehaltene Wohnung habe einziehen wollen. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass diese die Wohnung zusammen mit einem Freund oder anderen Personen zum Zwecke einer Wohn- gemeinschaft habe nutzen wollen, sei der Wohnbedarf auch nicht unangemes- sen und überhöht. Es könne für die Annahme einer sogenannten Vorratskündi- gung auch nicht ausreichen, dass die Tochter zum Zeitpunkt der Kündigung noch keine konkrete Vorstellung davon gehabt habe, ob sie die Wohnung mit einem Freund oder weiteren Personen zum Zwecke einer Wohngemeinschaft habe nut- zen wollen, wenn sich - wie vorliegend - nach der Beweisaufnahme zweifelsfrei ergebe, dass sich in jedem Falle ein Eigennutzungswunsch in Bezug auf die streitgegenständliche Wohnung verfestigt habe. Schließlich stelle sich die Kündi- gung auch nicht dadurch als rechtsmissbräuchlich dar, dass der Kläger eine an- dere ihm gehörende Wohnung in der straße ab Sommer 2015 unbe- fristet vermietet habe. 7 - 5 - Allerdings könne der Beklagte gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1, § 574a Abs. 1 Satz 1 BGB eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlan- gen, da die Beendigung desselben wegen seines fortgeschrittenen Alters und seiner schlechten gesundheitlichen Verfassung eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde und ungewiss sei, wann die dieser zugrundeliegenden Umstände wegfielen. Außerdem wohne er seit über dreißig Jahren in der Woh- nung und sei daher fest in seinem Wohnumfeld verwurzelt. Es könne bereits die ernsthafte Gefahr einer erheblichen gesundheitlichen Verschlechterung die An- nahme einer unzumutbaren Härte rechtfertigen; dabei könne zur Beurteilung des Gesundheitszustandes auf ärztliche Atteste zurückgegriffen werden. Die Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens erscheine vor- liegend nicht angezeigt. Die Atteste des Facharztes für Nervenheilkunde Dr. M. vom 13. Dezember 2013, 16. Juli 2017 und 10. Mai 2018 sowie das Attest des "MVZ " vom 7. September 2017 bescheinigten dem Beklag- ten eine Räumungsunfähigkeit, weil er zum einen aus medizinisch-orthopädi- scher Sicht außerstande sei, Gegenstände mit einem Gewicht über zehn Kilo- gramm zu heben, und weil zum anderen das gewohnte soziale Umfeld wichtig sei, um einer Verschlechterung der Depression entgegenzuwirken. Bei der De- pression, die - in den 60er und 70er Jahren - bereits zu zwei Suizidversuchen des Beklagten geführt habe, handele es sich um eine mittel- bis schwergradige rezidivierende Erkrankung, die auch Magen-, Herz- und Kreislaufbeschwerden verursache. Auf der anderen Seite komme dem in einem anderen Rechtsstreit vor dem Amtsgericht eingeholten Gerichtsgutachten vom 16. Juni 2015 - nach welchem keine Hinweise für eine klinisch relevante depressive Symptomatik und keine Gefahr der Verschlechterung im Falle eines Umzugs be- stünden - für das hiesige Verfahren keine maßgebende Bedeutung zu, da es sich auf einen Zustand des Beklagten deutlich vor dem Zeitpunkt der beabsichtigten 8 9 - 6 - Beendigung des Mietverhältnisses beziehe und weil die Begutachtung - wenn auch von Seiten des Beklagten - vorzeitig abgebrochen worden sei. Gegenüber diesen somit gewichtigen Härtegründen genüge der vom Klä- ger geltend gemachte Grund für die Nutzung gerade dieser Wohnung - die ge- plante Haushaltsgründung seiner Tochter - nicht, um ein überwiegendes Inte- resse zu begründen. Die Tochter wohne derzeit noch im Haushalt des Klägers und sei damit nicht von Wohnungslosigkeit bedroht. Überdies könne die allein- stehende Tochter ihr Vorhaben, eine Wohngemeinschaft zu gründen, auch wo- anders verwirklichen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Räumungs- und Herausga- beanspruch des Klägers aus § 546 Abs. 1, § 985 BGB gegen den Beklagten nicht verneint werden. Denn das Berufungsgericht hätte die Bewertung, der Beklagte könne aufgrund seines Alters und seiner gesundheitlichen Verfassung die Fort- setzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB verlangen, nicht allein auf Grundlage der vom Beklagten vorgelegten Atteste, sondern erst nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der vom Beklagten behaupteten Erkrankungen vornehmen dürfen. 1. Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht allerdings davon ausge- gangen, dass die am 29. September 2016 ausgesprochene Kündigung des Miet- verhältnisses wegen Eigenbedarfs begründet war und gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB das Vertragsverhältnis beendet hat. 10 11 12 - 7 - a) Entgegen der - im Rahmen ihrer Anschlussrevision ausgeführten - Auf- fassung der Revisionserwiderung genügt das Kündigungsschreiben vom 29. September 2016 den (formellen) Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB. aa) Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Kündi- gungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Ver- mieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Der Zweck dieses Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erfor- derliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drucks. VI/1549, S. 6 f. [zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF]; 14/4553, S. 66). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungs- grund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschie- den werden kann (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 19; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, NZM 2017, 559 Rn. 20; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 15; jeweils mwN). Eine solche Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hin- nehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszu- richten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserforder- nis gerade verwehrt werden soll (Senatsurteile vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO). Zu hohe formale Anfor- derungen sind dabei mit Blick auf diesen Zweck des Begründungserfordernisses aber unangebracht (so ausdrücklich BT-Drucks. 14/4553, S. 66). Bei einer Kün- digung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Per- son an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, aaO; vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NJW 2014, 2102 Rn. 7; vom 17. März 2010 - VIII ZR 70/09, NZM 2010, 400 Rn. 8). 13 14 - 8 - bb) Die beschriebenen Anforderungen erfüllt das Kündigungsschreiben des Klägers vom 29. September 2016, in welchem mitgeteilt wird, dass der Klä- ger den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs geltend macht, weil er diese für seine Tochter benötige, die zum Beginn ihres Studiums im Wintersemester 2017/2018 in Berlin aus dem elterlichen Haushalt ausziehen und dort einen eige- nen Haushalt begründen wolle. Soweit die Revisionserwiderung ihre gegenteilige Auffassung auf die Annahme stützt, dass der Kläger beziehungsweise seine Tochter tatsächlich von vornherein die Absicht verfolgt hätten, die Wohnung "in anderer Art" als im Kündigungsschreiben angegeben - namentlich gemeinsam mit einem Freund oder einer Wohngemeinschaft - zu nutzen und deshalb der im Kündigungsschreiben genannte Kündigungsgrund tatsächlich gar nicht bestan- den habe, verkennt sie bereits den beschriebenen Zweck des Begründungser- fordernisses und vermengt diesen unzulässigerweise mit der Prüfung des Vorlie- gens des angegebenen Kündigungsgrunds. Mit der Angabe, dass die Tochter in der Wohnung einen eigenen Haus- stand begründen wolle, hat der Kläger die Person und deren Interesse an der Erlangung der Wohnung ausreichend identifizierbar angegeben und es dem Be- klagten ermöglicht, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten. Weitere - und nach zutreffender Beurteilung des Berufungsgerichts auch erst im weiteren Verlauf konkretisierte - Überlegungen der Tochter, die Wohnung zusammen mit einem Freund oder anderen Personen in Form einer Wohngemeinschaft nutzen zu wollen, begründen demgegenüber keine unter- schiedliche Eigenbedarfslage sowie erst recht keinen "anderen Kündigungs- grund". Vielmehr handelt es sich dabei um die Angabe zusätzlicher Tatsachen, die der näheren Erläuterung, Ergänzung und Ausfüllung des geltend gemachten Kündigungsgrundes dienen und nach der Rechtsprechung des Senats als solche grundsätzlich auch noch im Prozess nachgeschoben werden können (vgl. 15 16 - 9 - Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, WuM 2007, 515 Rn. 25). Inso- weit übersieht die Revisionserwiderung, dass das in § 573 Abs. 3 BGB ge- schützte Informationsbedürfnis des Mieters von den weitergehenden - vom Be- streiten des beklagten Mieters abhängigen - Anforderungen an die substantiierte Darlegung der tatbestandlichen Kündigungsvoraussetzungen im Prozess zu un- terscheiden ist; erst recht ist die Feststellung des Gerichts, ob die Kündigung gerechtfertigt ist, nicht auf der Grundlage des Kündigungsschreibens, sondern einer umfassenden gerichtlichen Prüfung der Begründetheit der Räumungs- und Herausgabeklage zu treffen (vgl. BVerfG, NJW 1998, 2662 f.; NZM 2003, 592 f. [jeweils zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF]). Dementsprechend ist vorliegend auch die Frage, inwieweit sich bestimmte Einzelheiten der beabsichtigten Nutzung - wie das gemeinsame Wohnen mit wei- teren Personen - bereits im Kündigungszeitpunkt abschließend konkretisiert hat- ten, nicht für die Erfüllung der formellen Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB entscheidend, sondern kann gegebenenfalls (und ist vom Berufungsgericht inso- weit auch berücksichtigt worden) für die Prüfung von Bedeutung sein, ob der Ver- mieter oder einer seiner Angehörigen die betreffende Wohnung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB benötigen, also ob ein auf vernünftige und nachvollzieh- bare Gründe gestützter Eigenbedarfswunsch auch ernsthaft verfolgt wird. cc) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung war es zur Ge- währleistung des von § 573 Abs. 3 BGB gesicherten Informationsbedürfnisses des Mieters schließlich nicht erforderlich, dass das Kündigungsschreiben Anga- ben zu anderen Immobilien des Klägers enthielt, um beurteilen zu können, "wo- raus sich ein Kündigungsgrund ergeben kann" und "ob Rechtsmissbrauch vor- liegt". Das Begründungserfordernis dient auch nicht dazu, eine aus Sicht des Vermieters bestehende Alternativlosigkeit der Kündigung aufzuzeigen oder sonst den Mieter schon im Vorfeld eines etwaigen späteren Kündigungsprozesses auf 17 18 - 10 - rechtliche Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen (vgl. Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 16; vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 19). Insoweit vermischt die Revisionserwiderung erneut das formale Begründungserfordernis nach § 573 Abs. 3 BGB mit Aspekten der Prü- fung der Begründetheit der Kündigung. Überdies wusste der Beklagte, worauf die Revisionserwiderung selbst hinweist, ausweislich seiner Ausführungen in der Klageerwiderung offenbar bereits im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungser- klärung von mindestens zwei weiteren Wohnungen, die im Eigentum des Klägers standen, so dass jedenfalls insoweit ohnehin kein Anlass bestanden hätte, diese Umstände erneut im Kündigungsschreiben anzusprechen (vgl. Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO; vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 317/10, NZM 2011, 706 Rn. 10). b) Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Wunsch des Klägers, die Wohnung seiner Tochter zum Studienbeginn im Oktober 2017 für die Gründung eines eigenen Hausstands zur Verfügung zu stel- len, von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist und insoweit die Anforderungen des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB er- füllt (vgl. hierzu etwa Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 17 ff. mwN). Dabei hat es nach durchgeführter Beweisaufnahme ohne erkennbare Rechtsfehler die Überzeugung gewonnen, dass es sich nicht um eine sogenannte Vorratskündigung (vgl. hierzu etwa Senatsurteile vom 23. Septem- ber 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 22; vom 29. März 2017 - VIII ZR 44/16, WuM 2017, 342 Rn. 22; jeweils mwN) handelte, sondern der Eigennut- zungswunsch bereits im Kündigungszeitpunkt ernsthaft verfolgt worden ist, auch wenn die Tochter zum Zeitpunkt der Kündigung noch keine konkrete Vorstellung davon gehabt hat, ob sie die Wohnung mit einem Freund oder weiteren Personen zum Zwecke einer Wohngemeinschaft werde nutzen wollen. Soweit die Revisi- onserwiderung diesbezüglich vermeintliche "Unstimmigkeiten" zwischen den 19 - 11 - Kündigungsschreiben und den im Laufe des Rechtsstreits getätigten Angaben erkennen möchte, erschließt sich bereits nicht und wird auch nicht näher erläu- tert, weshalb sich hieraus - selbst wenn die Nutzung gemeinsam mit anderen Personen von Anfang an geplant gewesen sein sollte - Zweifel an der Ernsthaf- tigkeit des Nutzungswillens ergeben könnten. Richtigerweise hat das Berufungsgericht auch kein rechtsmissbräuchli- ches Verhalten des Klägers darin erblickt, dass er eine andere in seinem Eigen- tum stehende 1,5-Zimmerwohnung ( straße ) im Sommer 2015 nicht nach § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB befristet vermietet hat, um diese seiner Tochter - statt der vom Beklagten bewohnten Wohnung - ab Herbst 2017 zur Ver- fügung stellen zu können. Wie der Senat bereits entschieden hat, stellt eine Ei- genbedarfskündigung mit Blick auf die in Art. 14 Abs. 1 GG gewährleistete Rechtsstellung des Eigentümers und angesichts der von den Gerichten grund- sätzlich zu achtenden Lebensplanung selbst im Fall vorhandener Alternativwoh- nungen keinen Rechtsmissbrauch dar, wenn der Vermieter vernünftige und nach- vollziehbare Gründe für das Festhalten an der Eigenbedarfskündigung anführen kann (vgl. Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215 Rn. 18; vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 16). Vor diesem Hintergrund konnte vom Kläger erst recht nicht verlangt werden, dass er das Vorhandensein einer möglichen Alternativwohnung überhaupt erst dadurch ermöglichte, dass er bereits im Sommer 2015 - mithin über ein Jahr vor Aus- spruch der Kündigung und über zwei Jahre vor dem beabsichtigten Einzug der Tochter in die vom Beklagten bewohnten Räumlichkeiten - eine andere Wohnung nur befristet vermietete, nur weil es vor längerer Zeit - im Jahr 2013 - Pläne ge- geben hatte, dass seine Tochter nach dem Abitur dort einziehen könnte. 20 - 12 - c) Schließlich begegnet auch die Annahme des Berufungsgerichts, der in einem Mieterhöhungsprozess betreffend die streitgegenständliche Wohnung zwi- schen den Parteien am 26. Oktober 2016 - also nach Zugang der Kündigungser- klärung vom 29. September 2016 - geschlossene Prozessvergleich stehe der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen, keinen revisionsrechtlichen Beden- ken. Das Berufungsgericht hat diesen Vergleich, in welchem der Beklagte einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung von 423,55 € auf 480,42 € mit Wir- kung seit dem 1. Mai 2016 zugestimmt hat, dahingehend ausgelegt, dass die kurz zuvor ausgesprochene Eigenbedarfskündigung von dieser Vereinbarung nicht berührt werden sollte. Bei Individualvereinbarungen und -erklärungen darf deren Auslegung durch den Tatrichter vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denk- gesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Ausle- gungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revi- sion gerügten Verfahrensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteile vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 66/19, juris Rn. 29; vom 20. Februar 2019 - VIII ZR 7/18, BGHZ 221, 145 Rn. 31; vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, BGHZ 212, 248 Rn. 35). Derartige Fehler sind dem Berufungsgericht vorliegend nicht unter- laufen. Soweit die Revisionserwiderung der Auffassung ist, die Weiterverfolgung der von ihm im Vorprozess geforderten Mieterhöhung durch den Kläger könne nur so verstanden werden, dass die Eigenbedarfskündigung vom 29. September 2016 ihrerseits nicht mehr weiterverfolgt werde, und dass es bei wirtschaftlicher Betrachtung außerdem keinen Sinn mache, sich über einen geringfügigen Miet- erhöhungsbetrag zu einigen, wenn auf der anderen Seite der Bestand des ge- samten Mietverhältnisses mit allen nachteiligen Folgen für den Beklagten weiter- hin im Streit stehe, trifft dies nicht zu. Im Gegenteil liegt nahe, dass der Kläger trotz ausgesprochener Eigenbedarfskündigung - die er zudem im Schriftsatz vom 21 22 - 13 - 26. August 2017 wiederholte - das wirtschaftlich nachvollziehbare Interesse (wei- ter-)verfolgte, bis zur (nach wie vor ausstehenden) Entscheidung über die Wirk- samkeit der von ihm ausgesprochenen Kündigung eine Zustimmung des Beklag- ten zur daneben erstrebten Mieterhöhung zu erlangen, und dass die Parteien diesem Interesse mit dem Vergleich vom 26. Oktober 2016 Rechnung getragen haben. 2. Mit Erfolg beanstandet die Revision jedoch, dass die tatrichterliche Wür- digung des Berufungsgerichts, der Beklagte könne gemäß §§ 574, 574a BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen, auf mehreren revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern beruht. Das Berufungsgericht durfte sich nicht allein auf Grundlage der vom Beklagten vorgelegten Atteste die Überzeugung bilden, die Beendigung des Mietverhältnisses bedeute aufgrund seines gesundheitlichen Zustands eine Härte für diesen, welche auch unter Wür- digung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen sei. Vielmehr hätte es der Einholung eines - von beiden Parteien wiederholt als Beweismittel angebotenen - Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Aus- wirkungen der vom Beklagten behaupteten Erkrankung auf dessen Lebensfüh- rung im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung bedurft. a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerecht- fertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietver- hältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfest- stellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der beiderseitigen Inte- ressen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbegriffe der genann- 23 24 - 14 - ten Bestimmung hat das Revisionsgericht zwar den tatrichterlichen Beurteilungs- spielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Beru- fungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maß- stäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinrei- chend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215 Rn. 23; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 26, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 30; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24; vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564 Rn. 21; vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143 unter II 2; jeweils mwN). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurtei- lung des Berufungsgerichts jedoch nicht stand. b) Bereits die Annahme, die Beendigung des Mietverhältnisses bedeute für den Beklagten wegen seines fortgeschrittenen Alters und seiner gesundheit- lichen Verfassung eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB, beruht auf wesentlichen, von der Revision gerügten Verfahrensverstößen, so dass es an einer tragfähigen Tatsachengrundlage für die Überzeugungsbildung des Beru- fungsgerichts fehlt (§ 286 Abs. 1 ZPO). aa) Noch nicht zu beanstanden ist, dass das Berufungsgericht auch das Alter des Beklagten und dessen auf mehr als dreißigjähriger Mietdauer beru- hende Verwurzelung in der Wohnungsumgebung in seine Beurteilung, ob ein Härtegrund vorliegt, miteinbezogen hat. Denn aus seinen Erwägungen wird hin- reichend deutlich, dass es diese Umstände nicht bereits für sich genommen, son- dern nur im Rahmen der Gesamtwürdigung mit den von ihm weiterhin bejahten gesundheitlichen Problemen als Härtegrund anerkannt hat. Damit hat es hinrei- chend berücksichtigt, dass sich die Faktoren Alter und lange Mietdauer mit einer 25 26 - 15 - damit einhergehenden langjährigen Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unter- schiedlich stark auswirken können und deshalb ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen im Falle eines erzwungenen Wohnungs- wechsels grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB rechtfertigen (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 30 mwN). bb) Zu Recht rügt die Revision allerdings, dass das Berufungsgericht allein aufgrund der vom Beklagten vorgelegten Atteste zu der Überzeugung gelangt ist, dieser leide unter den von ihm behaupteten Erkrankungen und sei aufgrund des- sen "räumungsunfähig". (1) Zwar hat der Senat bereits entschieden, dass von einem Mieter, der geltend macht, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung nicht zu- zumuten, als medizinischem Laien über die Vorlage eines (ausführlichen) fach- ärztlichen Attests hinaus nicht verlangt werden könne, noch weitere - meist nur durch einen Gutachter zu liefernde - Angaben zu den gesundheitlichen Folgen, insbesondere zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchtender ge- sundheitlicher Nachteile zu tätigen (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 48, im Anschluss an BVerfG, NJW-RR 1993, 463, 464). Gemes- sen hieran hat der Beklagte seiner Substantiierungslast als derjenige, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen einer für ihn unzumutbaren Härte ver- langt, vorliegend genügt. Verfehlt wäre es insoweit zwar, mit dem Berufungsge- richt diesbezüglich (auch) auf das medizinisch-orthopädische Attest vom 7. Sep- tember 2017 des "MVZ " abzustellen, aus dem sich lediglich ergibt, dass der Beklagte bei einem Umzug Hilfe für die Durchführung (vor allem beim Heben schwerer Gegenstände) in Anspruch nehmen sollte. Aber der Be- 27 28 - 16 - klagte hat im Verlauf des Rechtsstreits mehrere Atteste des Facharztes für Ner- venheilkunde Dr. M. (vom 13. Dezember 2013, vom 16. Juli 2017 und vom 10. Mai 2018) vorgelegt, nach denen sich der Beklagte bei ihm seit Mai 2005 wegen einer rezidivierenden depressiven Erkrankung mit psychosomatischer Be- gleitsymptomatik in Behandlung befinde und ein Umzug aus ärztlicher Sicht un- weigerlich zu einer weiteren Krankheitsverschlimmerung führen würde. (2) Allerdings hat der Kläger die Behauptungen des Beklagten zu diesen attestierten gesundheitlichen Beeinträchtigungen wiederholt in prozessual aus- reichender Weise bestritten und zum Beweis - unter Verweis auf die Beweislast des Beklagten - mehrfach die Einholung eines entsprechenden gerichtlichen Sachverständigengutachtens beantragt. Auch der Beklagte hat die Einholung entsprechender Gutachten angeboten, um seinerseits Beweis für die Erkrankun- gen zu bringen. Mithin hätte das Berufungsgericht mangels eigener Sachkunde nicht allein aufgrund der vom Beklagten vorgelegten Atteste vom Bestehen der behaupteten Erkrankungen ausgehen dürfen, sondern hätte vielmehr ein ent- sprechendes gerichtliches Sachverständigengutachten einholen müssen. (a) Soweit die Revisionserwiderung demgegenüber meint, einer weiteren Beweiserhebung zum Gesundheitszustand des Beklagten habe es schon man- gels ausreichend substantiiertem Bestreiten des Klägers nicht bedurft, verkennt sie, dass sich eine Partei über Tatsachen, die - wie hier Art und Ausmaß der behaupteten Erkrankungen sowie die feststellbaren oder zumindest zu befürch- tenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels - nicht Gegen- stand ihrer eigenen Wahrnehmung gewesen sind, nach § 138 Abs. 4 ZPO mit Nichtwissen erklären darf. Sie ist grundsätzlich nicht verpflichtet, diese Tatsa- chen zu überprüfen, um sich näher zu ihnen äußern zu können, und muss im Rahmen des Bestreitens auch nichts weiter substantiiert darlegen (vgl. etwa Senatsurteile vom 29. Januar 2020 - VIII ZR 385/18, NJW-RR 2020 Rn. 66; vom 29 30 - 17 - 6. April 2016 - VIII ZR 71/10, NJW 2016, 3589 Rn. 31; jeweils mwN). Dessen ungeachtet hat sich der Kläger vorliegend sogar, wie die Revision unter Verweis auf den klägerischen Vortrag in den Tatsacheninstanzen belegt, jeweils konkret und detailliert mit den vom Beklagten behaupteten Erkrankungen und der Frage auseinandergesetzt, inwieweit diese überhaupt einem Umzug entgegenstünden. (b) Hiervon ausgehend hätte sich das Berufungsgericht im Rahmen seiner Überzeugungsbildung nicht allein auf die vom Kläger vorgelegten Atteste stützen dürfen. Vielmehr hat der Senat betreffend die Härtefallprüfung nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB mehrfach ausdrücklich darauf hingewiesen, dass auch dann, wenn ein Mieter durch Vorlage eines fachärztlichen Attests geltend macht, ihm sei ein Umzug wegen einer von ihm näher bezeichneten schweren Erkrankung nicht zu- zumuten, im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig die - beim Fehlen eines entsprechenden Beweisantritts sogar von Amts wegen vorzunehmende (§ 144 ZPO) - Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Um- fang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich ist (siehe Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 44; VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 38; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 29; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 19). Dabei sind nicht nur Feststellungen zu der Art und dem Ausmaß der Erkrankungen sowie den damit konkret einher- gehenden gesundheitlichen Einschränkungen, sondern auch zu den konkret fest- stellbaren oder zumindest zu befürchtenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels zu treffen, wobei im letzteren Fall auch die Schwere und der Grad der Wahrscheinlichkeit der zu befürchtenden gesundheitlichen Einschrän- kungen zu klären ist (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO; VIII ZR 167/17, aaO; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, aaO). Erst dies versetzt den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage, sich einerseits 31 - 18 - von der bestehenden Erkrankung und andererseits von den Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, ein ausreichendes Bild zu ma- chen und diese anschließend im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendi- gen Abwägung sachgerecht zu gewichten. Hiernach bestand auch vorliegend die Verpflichtung zur Einholung eines entsprechenden Sachverständigengutachtens. Die pauschale Begründung des Berufungsgerichts, über die vorgelegten (von ihm teilweise als "Gutachten" be- zeichneten) Atteste hinaus erscheine die Einholung eines "weiteren Sachverstän- digengutachtens […] nicht angezeigt" ist zudem schon deshalb verfehlt, weil im vorliegenden Verfahren erstmalig ein - von beiden Parteien ausdrücklich und mehrfach beantragtes - Sachverständigengutachten zum gesundheitlichen Zu- stand des Beklagten und den aufgrund dessen für ihn mit einem erzwungenen Umzug zu erwartenden Konsequenzen eingeholt werden sollte. Überdies ist die nicht näher hinterfragte Übernahme der Schilderungen aus den Attesten durch das Berufungsgericht auch bereits deshalb nicht nachzuvollziehen und musste sich vielmehr die Notwendigkeit einer gerichtlichen Begutachtung aufdrängen, weil in einem vorherigen Kündigungsrechtsstreit zwischen den Parteien der Ge- richtsgutachter Dr. L. mit psychiatrischem Gutachten vom 16. Juni 2015 - auf welches das Berufungsgericht nach Beiziehung der Akten sogar ausdrücklich Be- zug genommen hat - zu dem Ergebnis gekommen war, es fänden sich keine Hin- weise für eine klinisch relevante depressive Symptomatik des Beklagten und auch keine Hinweise dafür, dass der Verlust der Wohnung zu einer erheblichen Verschlechterung seines gesundheitlichen Zustandes führen würde. c) In der Folge ist auch die vom Berufungsgericht vorgenommene Interes- senabwägung rechtsfehlerhaft, weil das Berufungsgericht - wie ausgeführt - die Abwägung auf unzureichende Tatsachenfestellungen zum Vorliegen von Härte- 32 33 - 19 - gründen auf Seiten des Beklagten gestützt hat und ihm damit auch eine sachge- rechte Gewichtung in der sich anschließenden Abwägung gegenüber den Ver- mieterinteressen nicht möglich war. Dabei wird die nunmehr mit dem Rechtsstreit befasste Kammer weiterhin zu beachten haben, auch dem Erlangungsinteresse des Klägers den mit Blick auf die grundrechtlich verbürgte Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) angezeigten Stellenwert einzuräumen. Denn das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleistete Eigentum, welches den Gerichten ver- bietet, dem Vermieter entgegen seinen auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen basierenden Vorstellungen auf die Nutzung anderer Räume zu verwei- sen, ist nicht nur bei der Auslegung und Anwendung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, sondern auch bei der Interessenabwägung nach § 574 BGB zu beachten (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 56; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, aaO Rn. 34; jeweils mwN). Die vom Berufungsgericht für maßgeblich erachteten Erwägungen, die alleinste- hende Tochter sei als derzeit noch im Haushalt des Klägers wohnhaft "nicht von Wohnungslosigkeit bedroht" und sei zur beabsichtigten Gründung einer Wohn- gemeinschaft nicht auf die streitgegenständliche Wohnung angewiesen, lassen insoweit eine hinreichende Auseinandersetzung indes nicht erkennen. d) Schließlich hat das Berufungsgericht auch seine Prognoseentschei- dung bezüglich eines möglichen Wegfalls der Härtegründe (§ 574a Abs. 2 Satz 2 BGB) bislang nicht mit Tatsachen untermauert. Außerdem lassen seine Ausfüh- rungen besorgen, dass es angenommen hat, die Gerichte hätten im Falle eines ungewissen Wegfalls einer bestehenden Härte zwingend eine unbefristete Fort- setzung des Mietverhältnisses anzuordnen. Dies trifft nicht zu, weil das Gesetz den Gerichten ein - rechtsfehlerfrei auszuübendes - Ermessen einräumt (Senats- urteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 69; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, aaO Rn. 42). Nach den in den Gesetzesmaterialien zum Aus- 34 - 20 - druck gekommenen Vorstellungen, die letztlich auch in die unveränderte Fas- sung der §§ 574 ff. BGB eingeflossen sind (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 68), soll im Regelfall die Fortsetzung des Mietverhältnisses nur auf bestimmte Zeit erfol- gen (BT-Drucks. V/2317, S. 2). III. Die auf eine "uneingeschränkte" Klageabweisung (wegen formeller und materieller Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung vom 29. September 2016) gerichtete Anschlussrevision (§ 554 ZPO) des Beklagten ist bereits unzulässig, da dieser durch das angefochtene Urteil nicht beschwert ist. Der Revisionsbeklagte kann sich dem Rechtsmittel des Gegners nur an- schließen, wenn und soweit ihn das Berufungsurteil beschwert (vgl. BGH, Urteile vom 22. Januar 2021 - V ZR 12/19, juris Rn. 53; vom 28. Januar 2011 - V ZR 147/10, WM 2011, 1950 Rn. 29; vom 17. August 2011 - I ZR 108/09, GRUR 2011, 1043 Rn. 22; vom 31. Mai 1995 - VIII ZR 267/94, NJW 1995, 2563 unter II). Dies setzt voraus, dass das Berufungsurteil zu seinen Gunsten abgeändert werden kann (vgl. Senatsurteil vom 31. Mai 1995 - VIII ZR 267/94, aaO). Unzulässig ist daher die Anschließung mit einem Antrag, der dem bereits in der Vorinstanz zu- erkannten Klageantrag entspricht (BGH, Urteil vom 22. Januar 2021 - V ZR 12/19, aaO). So liegt es aber hier, denn das Berufungsgericht hat die vom Amtsgericht ausgesprochene Klageabweisung - wenn auch aus anderen rechtlichen Grün- den - bestätigt. Das Amtsgericht hat die Klage auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten angemieteten Wohnung mit der Begründung abgewiesen, die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung sei aus formellen und materiellen Gründen unwirksam und das Mietverhältnis damit nicht beendet worden. Das Be- 35 36 37 - 21 - rufungsgericht hat demgegenüber zugunsten des Klägers die Kündigung für be- gründet erachtet. Es hat dann aber auf den von dem Beklagten im Wege des Widerspruchs gegen die Kündigung erhobenen Anspruch auf Vertragsfortset- zung nach §§ 574, 574a BGB - wie nach materiellem Recht (§ 574 Abs. 2 Satz 1 BGB: "durch Urteil bestimmt") und nach der Prozessvorschrift des § 308a ZPO von Amts wegen für den Fall des Bestehens eines Fortsetzungsanspruchs vor- gesehen ("hat es in dem Urteil auch ohne Antrag auszusprechen") - die Fortset- zung des Mietverhältnisses angeordnet. Durch diese Entscheidung ist der Be- klagte, der mit seiner Anschlussrevision eine "uneingeschränkte" Klageabwei- sung im Sinne des amtsgerichtlichen Urteils herbeiführen möchte, indes nicht be- schwert. Denn das Berufungsgericht hat - zwar mit anderem rechtlichen Ansatz, aber im Ergebnis im Einklang mit dem Amtsgericht - das Mietverhältnis ebenfalls als fortbestehend angesehen und demzufolge lediglich die vom Amtsgericht aus- gesprochene Klageabweisung bestätigt (vgl. insbesondere auch das Senatsurteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, aaO Rn. 21 [zu § 528 ZPO]). Selbst wenn die rechtliche Beurteilung der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung durch das Berufungsgericht insoweit rechtsfehlerhaft wäre, könnte der Beklagte daher keine Abänderung des Berufungsurteils zu seinen Gunsten erreichen. Schließlich ergibt sich die Beschwer des Beklagten auch nicht daraus, dass das Berufungsurteil auf die Revision des Klägers aufzuheben ist; denn die Beschwer muss aus dem angefochtenen Urteil, nicht aus der Beseitigung dieses Urteils durch das Revisionsgericht folgen (BGH, Urteile vom 22. Januar 2021 - V ZR 12/19, aaO Rn. 54; vom 31. Mai 1995 - VIII ZR 267/94, aaO). Die im Rahmen der Anschlussrevisionsbegründung vorgebrachten Rügen der Revisionserwiderung hat der Senat allerdings - wie ausgeführt - vollständig im Rahmen der Revision des Berufungsurteils berücksichtigt. - 22 - IV. Nach alledem war das angefochtene Urteil auf die Revision des Klägers und unter Verwerfung der Anschlussrevision des Beklagten aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da sie aus den ausgeführten Gründen nicht zur End- entscheidung reif ist, zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO); dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 13.11.2017 - 237 C 205/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 24.09.2018 - 64 S 2/18 - 38

ECLI:DE:BGH:2019:220519UVIIIZR180.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 180/18 Verkündet am: 22. Mai 2019 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 574 Abs. 1 Satz 1 a) Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses setzt nicht voraus, dass die auf Seiten des Mieters bestehende Härte die Interessen des Vermieters deutlich überwiegt. Maß- gebend ist allein, ob sich ein Übergewicht der Belange der Mieterseite feststellen lässt, also die Interessenabwägung zu einem klaren Ergebnis führt. b) Da sich ein hohes Alter eines Mieters und/oder eine lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden langjährigen Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unter- schiedlich stark auswirken können, rechtfertigen diese Umstände ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen im Falle eines erzwunge- nen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB. Kommen zu diesen Umständen Erkrankungen hinzu (hier Demenz gemischter Genese), aufgrund derer beim Mieter im Falle seines Herauslösens aus seiner näheren Umgebung eine - nach ihrem Grad nicht näher festgestellte - Verschlech- terung seines gesundheitlichen Zustands zu erwarten steht, kann dies in der Ge- samtschau zu einer Härte führen. Wenn der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug nicht zulässt oder im Falle eines Wohnungswechsels zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situa- tion des (schwer) erkrankten Mieters besteht, kann sogar allein dies einen Här- tegrund darstellen (Bestätigung von Senatsurteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Rn. 20). - 2 - c) Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels sub- stantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht, haben sich die Tatsacheninstanzen beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haf- tendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwar- tende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann (Bestätigung von Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24, 29). d) Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Partei- en im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei haben die Gerichte zu berücksichti- gen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel des § 574 BGB ande- rerseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten (im Anschluss an BVerfG, NJW-RR 1999, 1097; NJW-RR 1993, 1358), so dass auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen ist (im Anschluss an BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; 1995, 1480, 1481). Diesen Vorgaben werden die Gerichte nicht gerecht, wenn sie (wie das Beru- fungsgericht) dem Vermieter, der die Mietwohnung zum Zwecke der Selbstnut- zung erworben hat, bei der Gewichtung und Abwägung der gegenläufigen Belan- ge eine geringere Bedeutung zumessen als bei der Beurteilung, ob dieses Vorge- hen einen Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begründet, und ei- nem solchen Nutzungswunsch einen geringeren Stellenwert als einem Eigenbe- darf des ursprünglichen Vermieters zuweisen. e) Im Rahmen der Interessenabwägung haben die Gerichte nicht nur die Lebenspla- nung des Vermieters zu respektieren, sondern dürfen auch bezüglich der Interes- sen des Mieters ihre Vorstellungen über den einzuschlagenden Weg nicht an des- sen Stelle setzen (im Anschluss an BVerfG, Beschluss vom 27. Januar 1994 - 1 BvR 2067/93, juris Rn. 4 f.). Dies gilt insbesondere dann, wenn es um das Schicksal älterer Personen geht. f) Die Abwägung der gegenläufigen Interessen hat sich stets an den konkreten Um- ständen des zu beurteilenden Einzelfalls auszurichten. Dabei kommt weder den Belangen des Vermieters noch den Interessen des Mieters von vornherein ein größeres Gewicht zu als denen der Gegenseite. Aus diesen Gründen ist es (an- ders als das Berufungsgericht annimmt) nicht zulässig, Kategorien zu bilden, in denen generell die Interessen einer Seite überwiegen (hier: Selbstnutzungs- wunsch des Erwerbers einer vermieteten Wohnung einerseits; nach langer Miet- dauer eintretender Eigenbedarf des ursprünglichen Vermieters andererseits). - 3 - BGB § 574 Abs. 2 Der Härtegrund des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Ersatz- wohnraums ist nicht bereits dann gegeben, wenn im Gemeindegebiet gerichtsbe- kannt eine angespannte Wohnlage herrscht, die auch zum Erlass von diesem Um- stand Rechnung tragenden Verordnungen geführt hat. Eine festgestellte und/oder in Verordnungen zugrunde gelegte angespannte Wohnlage kann allenfalls ein gewis- ses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB darstellen, das in Verbindung mit substantiiertem (unstreitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag zu konkret ergriffenen Maßnahmen zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann, dass angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter (und seine Familien- oder Haushaltsangehörigen) nicht zu erlangen ist. BGB § 574a Abs. 2 Wenn auf Seiten des Vermieters dringender Wohnbedarf besteht, haben die Gerichte im Falle eines Überwiegens der Mieterinteressen im Rahmen der von ihnen zu tref- fenden Ermessensentscheidung sorgfältig zu prüfen, ob eine Fortsetzung des Miet- verhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet werden soll. ZPO § 144 a) Macht ein Mieter unter Vorlage eines ärztlichen Attests geltend, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung nicht zuzumuten, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig die - beim Fehlen eines entsprechenden Beweisan- tritts von Amts wegen vorzunehmende - Einholung eines Sachverständigengut- achtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschrie- benen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich (Bestätigung und Fortentwicklung von Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 29). b) Vom Mieter ist als medizinischen Laien über die Vorlage eines solchen (ausführli- chen) fachärztlichen Attests hinaus nicht zu verlangen, noch weitere - meist nur durch einen Gutachter zu liefernde - Angaben zu den gesundheitlichen Folgen, insbesondere zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchtender ge- sundheitlicher Nachteile zu tätigen (im Anschluss an BVerfG, NJW-RR 1993, 463). BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 4 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. April 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin vom 9. Mai 2018 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungs- gericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte zu 1 und ihr inzwischen verstorbener Ehemann mieteten im Jahr 1974 von der Rechtsvorgängerin des Klägers eine in einem Mehrfamilien- haus gelegene Dreizimmerwohnung in Berlin mit einer Grundfläche von 73,03 qm an. Die zuletzt geschuldete monatliche Kaltmiete beträgt 482 €. Au- ßer der im Jahr 1937 geborenen Beklagten zu 1 leben in der Wohnung noch ihre beiden Söhne, die Beklagten zu 2 und zu 3, die beide seit längerem das 50. Lebensjahr überschritten haben. 1 - 5 - Der Kläger ist seit dem 12. August 2015 Eigentümer der Wohnung. Da- neben hat er eine weitere, im selben Anwesen gelegene Dreizimmerwohnung mit einer Wohnfläche von 64,95 qm erworben, die an die von den Beklagten genutzten Mieträume angrenzt und von einem älteren Ehepaar bewohnt wird. Er selbst lebt bislang mit seiner Ehefrau und zwei kleinen Kindern zur Miete in einer 57 qm großen Zweizimmerwohnung. Mit Anwaltsschreiben vom 22. Januar 2016 erklärte der Kläger gegen- über der Beklagten zu 1 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Oktober 2016 wegen Eigenbedarfs und wiederholte die Kündigung in der Klageschrift vom 21. November 2016. Die Beklagte zu 1 widersprach der Kün- digung und berief sich auf das Vorliegen von Härtegründen. Mit Schriftsatz vom 8. Juni 2017 sprach der Kläger zudem die fristlose außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen eines zwischen ihm und dem Beklagten zu 2 stattgefundenen Vorfalls aus. Weiter erklärte er mit Anwaltsschreiben vom 2. März 2017 auch gegen- über den Mietern der Nachbarwohnung wegen Eigenbedarfs die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. November 2017. Der Kläger hat gel- tend gemacht, es sei langfristig geplant, beide Wohnungen zu verbinden und als Einheit zu nutzen. Das Amtsgericht hat der vom Kläger erhobenen Räumungsklage auf- grund der am 22. Januar 2016 ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Be- klagten hat das Landgericht unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils die Klage abgewiesen und angeordnet, dass sich das Mietverhältnis nach §§ 574, 574a BGB infolge einer nicht zu rechtfertigenden Härte für die Beklagte zu 1 auf 2 3 4 5 - 6 - unbestimmte Zeit verlängere. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Re- vision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, WuM 2018, 584) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im We- sentlichen ausgeführt: Dem Kläger stünden Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung gegen die Beklagten nach §§ 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB nicht zu. Die fristlose Kündigung vom 8. Juni 2017 habe nicht zur Beendigung des Miet- verhältnisses geführt. Allerdings habe die am 22. Januar 2016 ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs das Mietverhältnis gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB mit Ablauf des 31. Oktober 2016 beendet. Nach den - auch für das Berufungsgericht maßgeblichen - Feststellungen des Amtsgerichts sei ein Eigenbedarfsinteresse des Klägers gegeben. Der Eigenbedarfswunsch des Klägers habe sich in Bezug auf die streitgegenständliche Wohnung auch nicht später geändert, denn die von den Beklagten genutzte Wohnung solle in jedem Fall, also unabhängig davon, ob auch die später ebenfalls gekündigte Nach- barwohnung frei werde, durch die Familie des Klägers genutzt werden. 6 7 8 - 7 - Gleichwohl könne der Kläger nicht die Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangen. Denn das wirksam gekündigte Mietverhältnis habe sich nach §§ 574, 574a BGB wegen einer nicht zu rechtfertigenden Härte für die Beklagte zu 1 auf unbestimmte Zeit verlängert. Unter einer Härte in diesem Sinne seien alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung eintreten könnten. Dabei genüge es - insbesondere bei gesundheitlichen Nachteilen -, wenn sie mit einiger Sicherheit zu erwarten stünden. Im Streitfall träfen auf Seiten der Beklagten zu 1 eine Reihe von erhebli- chen Nachteilen zusammen. Zu ihrem hohen Alter von derzeit 79 Jahren und ihrer durch ärztliches Attest belegte Demenzerkrankung komme ihre durch die lange Mietdauer von deutlich mehr als 40 Jahren bewirkte Verwurzelung in der bisherigen Umgebung hinzu. Das ärztliche Attest lege nahe, dass eine Ver- schlechterung des gesundheitlichen Zustands der Beklagten zu 1 im Falle eines Herauslösens aus ihrer bisherigen Umgebung ernsthaft zu befürchten stehe. Des Weiteren sei in Anbetracht des angespannten Berliner Wohnungsmarkts und der beengten Vermögens- und Einkommensverhältnisse der Beklagten ein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaf- fen. Dies belegten auch die erfolglosen Bemühungen der Beklagten, eine ande- re Wohnung zu finden. Die Beklagte zu 1 müsse sich insoweit nicht darauf ver- weisen lassen, für sich allein Ersatzwohnraum zu suchen, denn sämtliche Be- klagten könnten als Familienangehörige das Zusammenleben in einer Wohnung beanspruchen. Dementsprechend stelle die Härtefallregelung des § 574 Abs. 1 BGB auch ausdrücklich auf die "Familie" des Mieters ab. Die mit der Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagte zu 1 ver- bundene Härte sei auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Klä- 9 10 11 - 8 - gers nicht zu rechtfertigen. Zwar sei bei der gebotenen Abwägung der beider- seitigen Interessen zu berücksichtigen, dass dem Erlangungsinteresse des Klä- gers ein hohes Gewicht beizumessen sei, zumal er und seine Familie aufgrund ihrer derzeit prekären Wohnsituation, die sich mit dem weiteren Heranwachsen der beiden Kinder voraussichtlich sogar noch verschärfen werde, gewichtigen Bedarf an Wohnraum hätten. Jedoch müsse sich der Kläger in diesem Zusam- menhang entgegenhalten lassen, dass er die Wohnung schon mit dem Ziel ei- ner Eigenbedarfskündigung in vermietetem Zustand gekauft und bereits zum Zeitpunkt des Wohnungserwerbs mit Schwierigkeiten, nämlich dem Bestehen von Härtegründen für den Fall größeren Raumbedarfs infolge Familienzuwach- ses, habe rechnen müssen. Hinzu komme, dass die Maklerin bei der Besichti- gung der Wohnung in Anwesenheit des Klägers den Beklagten bedeutet habe, eine Kündigung des Mietverhältnisses sei nicht beabsichtigt. Der Kläger habe dem nicht widersprochen. Auch dieses widersprüchliche und treuwidrige Ver- halten des Klägers gehe zu seinen Lasten. Bei Abwägung der gegenläufigen Interessen der Parteien habe das Er- langungsinteresse des Klägers zurückzutreten. Für die Beklagte stelle die Be- endigung des Mietverhältnisses aus den dargelegten Gründen eine unzumutba- re Härte dar. Den Interessen eines Eigentümers, der (wie hier der Kläger) eine vermietete - und gerade deswegen auf dem Markt vergleichsweise günstig er- hältliche Wohnung - mit dem Ziel erwerbe, das Mietverhältnis zu beenden und die Wohnung selbst zu nutzen, komme dagegen ein geringeres Gewicht zu als dem - grundsätzlich gegenüber den Mieterinteressen vorrangigen - Rückerlan- gungsinteresse eines Eigentümers in der für ein Dauerschuldverhältnis typi- schen "Standardkonstellation" der Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Eine solche (hier nicht vorliegende) Fallgestaltung zeichne sich na- mentlich dadurch aus, dass sich nicht für einen Dritten, sondern gerade für den 12 - 9 - vom Mieter ausgewählten Vertragspartner geraume Zeit nach Abschluss des Mietvertrags ein Bedarf für eine Eigennutzung ergebe, den dieser so nicht habe vorhersehen müssen und der deswegen besonderen Schutz verdiene. Da ungewiss sei, wann voraussichtlich die Umstände wegfielen, auf- grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagte zu 1 eine Härte darstelle, sei gemäß § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB die Fortführung des Miet- verhältnisses auf unbestimmte Zeit auszusprechen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können Ansprüche des Klägers ge- gen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der von der Beklagten zu 1 und ihrem verstorbenen Ehemann angemieteten und von den drei Beklagten genutzten Wohnung nach § 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB nicht verneint werden. Die Bewertung des Berufungsgerichts, die Beklagte zu 1 könne die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB auf unbestimmte Zeit verlangen, beruht auf revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern. 1. Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die vom Kläger am 22. Januar 2016 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs begründet war und gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 573c BGB das Vertragsverhältnis mit Ablauf des 31. Oktober 2016 be- endet hat. a) Dass der Kläger den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs durch den Erwerb der an die Beklagten zu 1 vermieteten Wohnung selbst verursacht hat, 13 14 15 16 - 10 - schließt eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht aus (so bereits Se- natsbeschluss [RE] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 100). Denn eine Gesetzesauslegung, die dem Eigentümer das Kündigungsrecht al- lein deshalb versagt, weil er den Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt hat, würde die durch Art. 14 Abs. 1 GG garantierte Befugnis des Eigentümers miss- achten, sein Leben unter Nutzung seines Eigentums nach seinen Vorstellungen einzurichten (BVerfGE 79, 292, 305; 81, 29, 34). Wer finanzielle Mittel - oft nach längerer Ansparung und/oder unter Aufnahme von Krediten - dazu verwendet, eine Eigentumswohnung zu erwerben, um in dieser selbst zu wohnen, gestaltet sein Leben selbst dann vernünftig und nachvollziehbar, wenn er sich hierzu al- lein deswegen entschließt, um schlichtweg "Herr seiner eigenen vier Wände" zu sein (BVerfG, NJW 1994, 309, 310). Erst recht hat dies zu gelten, wenn - wie hier - der Ankauf erfolgt, um eine Verbesserung der Wohnverhältnisse zu erreichen. b) Auch im Übrigen hat das Berufungsgericht das Vorliegen einer Eigen- bedarfssituation im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB rechtsfehlerfrei bejaht. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung setzt der Kündigungstatbe- stand des Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht voraus, dass aus Sicht des Vermieters eine "objektive Notwendigkeit" zur Nutzung der vermiete- ten Wohnräume besteht, so dass subjektive "Eigenbedarfswünsche" nicht aus- reichten. Die Revisionserwiderung, die dem Berufungsgericht zum Vorwurf macht, Wünsche und Intentionen des Vermieters unzulässig mit einem "Benöti- gen" der Wohnung gleichgestellt zu haben, setzt sich mit dieser Auffassung in Widerspruch zu der gefestigten Rechtsprechung des Bundesverfassungsge- richts und des Bundesgerichtshofs. 17 - 11 - aa) Das Tatbestandsmerkmal des Benötigens erfordert nicht, dass der Vermieter oder einer der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Angehörigen auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsbeschluss [RE] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, aaO; BVerfGE 68, 361, 374; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; 1994, 994 f.). Vielmehr benötigt ein Vermieter eine Miet- wohnung bereits dann im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn sein (ernst- hafter) Wunsch, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, auf vernünftige und nachvollziehba- re Gründe gestützt wird (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsbeschluss [RE] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, aaO; Senatsurteil vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 14/15, NJW 2015, 2727 Rn. 9 mwN; Senatsbeschluss vom 21. August 2018 - VIII ZR 186/17, NJW-RR 2019, 130 Rn. 24 mwN). Eine solche Auslegung ist im Hinblick auf die sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter zukommende Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geboten. Danach haben die Fachgerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den - eng gezo- genen - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen (st. Rspr.; vgl. nur BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; 1995, 1480, 1481; Se- natsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 14). Zur Wahrung berechtigter Belange des Mieters dürfen die Gerichte allerdings den Eigennutzungswunsch des Vermieters darauf überprüfen, ob er ernsthaft ver- folgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er rechtsmissbräuchlich ist (BVerfG, NJW 1994, 994 f.; WuM 2002, 21 f.; NJW 2014, 2417 Rn. 28; NJW 1993, 1637 f.; NJW 1994, 309 f.; Senatsur- teile vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, aaO Rn. 15; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 19). 18 19 - 12 - bb) Gemessen an diesen Maßstäben hat das Berufungsgericht zu Recht im Einklang mit dem Amtsgericht angenommen, dass der Wunsch des Klägers, die von den Beklagten bewohnten Räume für sich und seine Familie zu nutzen, die Anforderungen des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfüllt. Wie das Amtsgericht und ihm folgend das Berufungsgericht zutreffend angenommen haben, ist der Wunsch, eine erworbene Eigentumswohnung selbst zu Wohnzwecken zu nutzen, von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen (vgl. Senatsbeschluss [RE] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, aaO; BVerfG, NJW 1994, 309, 310). Das Berufungsgericht hat auch in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht frei von Verfahrensfehlern die Überzeugung gewonnen, an dem Wunsch des Klägers, die von den Beklagten genutzte Wohnung zu beziehen, habe sich auf- grund der späteren Kündigung der Nachbarwohnung nichts geändert, denn die von der Beklagten zu 1 angemietete Wohnung solle in jedem Falle, also auch unabhängig von der später ebenfalls freiwerdenden Nachbarwohnung genutzt werden. Anders als die Revisionserwiderung meint, haben die Vorinstanzen bei ihrer Überzeugungsbildung (§ 286 Abs. 1 ZPO) nicht entscheidungserheblichen Vortrag der Beklagten übergegangen. Anders als dies die Beklagten in ihrer Berufungsbegründung den Bekundungen der Zeugin D. entnehmen wollen, hatte der Kläger seinen Eigenbedarf nicht von vornherein auf eine durch die Zusammenlegung der von den Beklagten genutzten Räumlichkeiten und der Nachbarwohnung festgelegt. Ein solcher Plan war nach den Bekundungen der Zeugin D. zwar zunächst ins Auge gefasst, dann jedoch auch aus Kosten- gründen wieder verworfen worden. Erst später - nach der erfolgten Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses - war dann der Entschluss getrof- 20 21 22 - 13 - fen worden, langfristig beide Wohnungen zusammenzulegen. Die Revisionser- widerung stellt letztlich weder die - durch den tatsächlichen Ablauf (Kündigung der etwa 75 qm großen Wohnung der Beklagten am 22. Januar 2016; Kündi- gung der circa 65 qm großen Nachbarwohnung am 3. März 2017) bestätigte - Glaubhaftigkeit dieser Bekundungen noch die persönliche Glaubwürdigkeit der Zeugin in Frage, sondern zieht lediglich die - den Aussagegehalt der Bekun- dungen der Zeugin verkürzende - eigene Bewertung der Beklagten heran. Daher ist aus revisionsrechtlicher Sicht die von den Vorinstanzen gefun- dene Überzeugung nicht zu beanstanden, dass dem Kläger auf jeden Fall - un- abhängig davon, wie sich die Dinge bezüglich der Nachbarwohnung weiter ent- wickeln würden - daran gelegen war, mit seiner Ehefrau und seinen zwei klei- nen Kindern aus der beengten Zweizimmermietwohnung in die von den Beklag- ten genutzte, deutlich geräumigere Dreizimmerwohnung zu ziehen. Zum Zeit- punkt der Kündigung der streitgegenständlichen Wohnung hatte sich der Ei- gennutzungswunsch des Klägers damit auf diese Wohnung verdichtet. Dem- entsprechend hat er im Kündigungsschreiben vom 22. Januar 2016 seinen Ei- genbedarf auch hierauf gestützt und beschränkt. 2. Ebenfalls noch zutreffend hat das Berufungsgericht erkannt, dass im Streitfall zu prüfen ist, ob das Mietverhältnis auf Verlangen der Beklagten zu 1 gemäß §§ 574, 574a BGB fortzusetzen ist. Denn die vom Kläger im Ver- lauf des Räumungsprozesses mit Schriftsatz vom 8. Juni 2017 zusätzlich erklär- te fristlose außerordentliche Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB), bei der eine Be- fugnis des Mieters, ein Fortsetzungsverlangen nach den genannten Vorschrif- ten zu stellen, nicht bestünde, ist - wie das Berufungsgericht in Übereinstim- mung mit dem Amtsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat - unwirksam, weil das dem Beklagten zu 2 zum Vorwurf gemachte Verhalten eine Kündigung 23 24 - 14 - nach § 543 Abs. 1 BGB nicht rechtfertigt. Dies stellt auch die Revision nicht in Frage. 3. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, die Beklagte zu 1 könne nach §§ 574, 574a BGB die Fortsetzung des Mietverhält- nisses auf unbestimmte Zeit verlangen. Zwar ist es im Ergebnis nicht zu bean- standen, dass das Berufungsgericht angenommen hat, die Beendigung des Mietverhältnisses stelle für die Beklagte zu 1 (und ihre erwachsenen Söhne) eine Härte dar. Hiervon geht im Übrigen auch die Revision aus. Seine weitere Annahme, diese Härte sei auch unter Berücksichtigung der berechtigten Inte- ressen des Klägers nicht zu rechtfertigen, beruht jedoch auf mehreren revisi- onsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern. Zum einen hat das Berufungsgericht auf Seiten der Beklagten Umstände in seine Interessenabwägung einbezogen, zu denen es keine ausreichenden tatsächlichen Feststellungen getroffen hat. Zum anderen hat es unzutreffende Maßstäbe an die vorzunehmende Interes- senabwägung angelegt. a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerecht- fertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der bei- derseitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbe- griffe der genannten Bestimmung hat das Revisionsgericht zwar den tatrichterli- chen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprü- fen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende 25 26 - 15 - rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfah- rungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Ver- fahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 24 mwN; vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564 Rn. 21; vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143 unter II 2 mwN). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts jedoch nicht stand. b) Die Annahme des Berufungsgerichts, die Beendigung des Mietver- hältnisses bedeute für die Beklagte zu 1 und für ihre in ihrem Haushalt leben- den Söhne eine Härte, ist allerdings nicht zu beanstanden. aa) Das Berufungsgericht ist trotz seiner etwas missverständlichen Aus- führungen zum Vorliegen einer Härte nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB davon ausgegangen, dass nach ständiger Rechtsprechung des Senats nur solche für die Beklagten mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe in Be- tracht kommen, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (vgl. Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 25; vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Rn. 17; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn. 15). Es ist zwar auf diese Unterscheidung nicht eingegangen, sondern hat nur allgemein ausgeführt, unter einer Härte seien alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten könnten. In seinen wei- teren Erwägungen hat es aber zutreffend nicht jeden solcher Nachteile für eine Härte genügen lassen, sondern auf besondere im Falle der Beklagten zu 1 ge- gebene Umstände abgestellt, vor allem auf deren hohes Alter (79 Jahre zum 27 28 - 16 - Zeitpunkt der Kündigung), auf ihre durch eine Mietdauer von mehr als 40 Jah- ren in besonderem Maße bestehende Verwurzelung in ihrer Umgebung, auf ihren angegriffenen Gesundheitszustand (Demenzerkrankung) und zu befürch- tende "weitere" Verschlechterungen ihrer körperlichen und psychischen Verfas- sung. Damit hat es seiner Entscheidung unausgesprochen zugrunde gelegt, dass die typischerweise bei einem Umzug auf Seiten des Mieters und seiner Familie auftretenden Beschwernisse für die Annahme einer Härte nicht ausrei- chen. bb) Auch das von ihm gefundene Ergebnis, dass aufgrund der genann- ten Umstände (hohes Alter der Mieterin, lange Mietdauer, Verwurzelung in der bisherigen Umgebung; ärztlich attestierte Demenzerkrankung, verbunden mit der Gefahr einer Verschlechterung im Falle eines Umzugs) vom Vorliegen einer Härte für die Beklagte zu 1 im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auszugehen ist, ist - was auch die Revision nicht in Zweifel zieht - nicht zu beanstanden. (1) Das Berufungsgericht hat - vom Ansatz her frei von Rechtsfehlern - das fortgeschrittene Alter der Beklagten zu 1 und deren auf einer mehr als 40jährigen Mietdauer beruhenden Verwurzelung in ihrer Umgebung in seine Beurteilung einbezogen, ob ein Härtegrund vorliegt. Allerdings hat es hierbei nicht hinreichend deutlich gemacht, ob es jeden dieser Umstände bereits für sich genommen oder nur im Rahmen einer Gesamtwürdigung als Härtegrund anerkannt hat. Dies wäre im Hinblick darauf geboten gewesen, dass sich die Faktoren Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden langjähri- gen Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark auswirken können. Daher rechtfertigen sie ohne weitere Feststellungen zu den sich hie- raus ergebenden Folgen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels 29 30 - 17 - grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. etwa LG Berlin, GE 2011, 1553, 1555; MM 1999, 351; aA LG Berlin, Urteil vom 12. März 2019 - 67 S 345/18, juris Rn. 22 ff.). (2) Gleichwohl hält sich die Würdigung des Berufungsgerichts im Rah- men des tatrichterlichen Beurteilungsspielraums, so dass seine Annahme, es liege eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist. Denn das Berufungsgericht hat neben den genannten Umständen auch die fachärztlich bescheinigte Demenzerkrankung der Beklag- ten zu 1 berücksichtigt und seine tatrichterliche Beurteilung weiter auf die Er- wägung gestützt, dass aufgrund dieses Krankheitsbilds bei ihr im Falle des Herauslösens aus ihrer näheren Umgebung eine - nach ihrem Grad nicht näher festgestellte - Verschlechterung ihres gesundheitlichen Zustands zu erwarten steht. Damit hat es rechtsfehlerfrei erkannt, dass Erkrankungen des Mieters in Verbindung mit weiteren Umständen einen Härtegrund im Sinne des § 574 BGB darstellen können (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, aaO iVm dem Tatbestand [Mieter sind beide mehr als 80 Jahre alt; Mie- terin ist zudem schwer krebskrank]; vgl. auch KG, GE 2004, 752 f.). In bestimm- ten Fällen, nämlich wenn der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Um- zug nicht zulässt oder im Falle eines Wohnungswechsels zumindest die ernst- hafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters besteht, kann sogar allein dies einen Här- tegrund darstellen (zu letzterem Gesichtspunkt vgl. Senatsurteil vom 16. Okto- ber 2013 - VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Rn. 20; vgl. ferner BVerfG, NJW- RR 1993, 463, 464). (a) Der Umstand, dass die Beklagten in ihrem Widerspruchsschreiben das Vorliegen einer Demenz bei der Beklagten zu 1 noch nicht geltend ge- 31 32 - 18 - macht, sondern nur auf andere gesundheitliche Einschränkungen verwiesen haben, ist unschädlich, denn maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung, ob das durch eine wirksame Kündigung beendete Mietverhältnis aufgrund einer Anord- nung des Gerichts nach § 574a BGB fortzusetzen ist, ist der Zeitpunkt der letz- ten mündlichen Verhandlung in den Tatsacheninstanzen (MünchKommBGB/ Häublein, 7. Aufl., § 574 Rn. 25; Palandt/Weidenkaff, BGB, 78. Aufl., § 574 Rn. 13; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 574 Rn. 27). (b) Dass die tatrichterliche Beurteilung des Berufungsgerichts zum Vor- liegen einer Härte nach § 574 Abs. 1 BGB auf verfahrensfehlerhaft getroffenen Feststellungen beruhe, macht die Revision nicht geltend. Sie hat sich nicht mit einer Verfahrensrüge dagegen gewandt, dass das Berufungsgericht allein auf- grund des vorlegten fachärztlichen Attests die Überzeugung gewonnen hat, die Beklagte zu 1 leide - was der Kläger in der Berufungsinstanz bestritten hat - unter anderem an einer Demenz gemischter Genese. Im Revisionsverfahren ist daher vom Bestehen einer solchen Erkrankung auszugehen (§ 559 Abs. 2 ZPO). Die Revision greift auch nicht die Feststellung des Berufungsgerichts an, ein Wohnungswechsel könne zu einer "weiteren" Verschlechterung des Ge- sundheitszustands der Beklagten zu 1 führen. (c) Sie macht allerdings in Bezug auf die Interessenabwägung des Beru- fungsgerichts geltend, die Beklagten hätten nicht vorgetragen, die Beklagte zu 1 leide an Gesundheitsbeeinträchtigungen schwerster Art, so dass ein Woh- nungswechsel für sie nicht nur "Beschwernisse" mit sich bringe, sondern sie einen Umzug aus gesundheitlichen Gründen nicht würde "meistern" können. Richtig ist, dass das Berufungsgericht lediglich festgestellt hat, aufgrund der Demenzerkrankung der Beklagten zu 1 stehe im Falle des Herauslösens aus ihrer näheren Umgebung eine "weitere" Verschlechterung ihres Gesundheits- 33 34 - 19 - zustands ernsthaft zu befürchten, wie dies auch das ärztliche Attest nahelege. Ob es sich dabei um gravierende Folgen handelt und welches konkrete Aus- maß die Demenzerkrankung der Beklagten zu 1 angenommen hat, ist den Aus- führungen des Berufungsgerichts, das zu diesen Fragen kein Sachverständi- gengutachten erhoben hat, dagegen nicht zu entnehmen. Auf diesen Aspekt kommt es jedoch für die Frage des Vorliegens einer Härte letztlich nicht an, weil - wovon auch die Revision ausgeht - die Annahme des Berufungsgerichts, die Beendigung des Mietverhältnisses sei für die Be- klagte zu 1 mit einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB verbunden, im Hinblick auf die beschriebenen Gesamtumstände einer revisionsrechtlichen Nachprüfung unabhängig davon standhält, dass solche schwerwiegende ge- sundheitliche Beeinträchtigungen nicht (ausreichend) dargelegt beziehungswei- se festgestellt worden sind. Denn in Anbetracht des hohen Alters der Beklagten zu 1, ihrer durch eine mehr als 40jährige Mietdauer geprägte Verwurzelung in ihrem bisherigen Lebensumfeld und ihrer fachärztlich bescheinigten Demenzer- krankung, die sich im Falle eines Umzugs "weiter" verschlechtern kann, ist die Annahme einer Härte auch dann aus revisionsrechtlicher Sicht nicht zu bean- standen, wenn - wovon mangels entsprechender tatsächlicher Feststellungen des Berufungsgerichts im Revisionsverfahren auszugehen ist - die Demenzer- krankung der Beklagten zu 1 (in Verbindung mit ihren von der Revisionserwide- rung angeführten weiteren altersbedingten Erkrankungen) einen Umzug nicht von vornherein ausschlösse und ein Domizilwechsel auch nicht zu einer erheb- lichen, sondern nur zu einer leichteren Verschlechterung ihres gesundheitlichen Zustands führte. c) Dagegen ist die vom Berufungsgericht vorgenommene Interessenab- wägung aus mehreren Gründen rechtsfehlerhaft. Der vom Berufungsgericht auf 35 36 - 20 - Seiten der Beklagten zu 1 festgestellten Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB (Alter, langjährige Verwurzelung, Demenzerkrankung) kommt auf der Grundla- ge seiner bislang getroffenen Feststellungen nicht das ihr vom Berufungsgericht zugebilligte Gewicht zu. Insbesondere hat es versäumt, tragfähige Feststellun- gen zu dem Umfang und den Auswirkungen der von den Beklagten geltend gemachten Erkrankungen der Beklagten zu 1 zu treffen. Zudem hat es ange- nommen, es liege bezüglich aller Beklagten (zusätzlich) der Härtegrund des § 574 Abs. 2 BGB (angemessene Ersatzwohnung ist zu zumutbaren Bedingun- gen nicht zu beschaffen) vor, ohne die hierfür erforderlichen tatsächlichen Fest- stellungen zu treffen. Weiter hat es dem Erlangungsinteresse des Klägers als Erwerber einer Mietwohnung unter Missachtung der grundrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) einen geringeren Stellenwert beigemes- sen als einem Vermieter, der eine von ihm selbst vermietete Wohnung nach geraumer Zeit wegen nicht vorhersehbaren Eigenbedarfs kündigt. Darüber hin- aus hat es zu Lasten des Klägers rechtsfehlerhaft als treuwidriges Verhalten berücksichtigt, dass der Kläger der von der Maklerin gegenüber den Beklagten bei der Wohnungsbesichtigung getätigten Äußerung, eine Kündigung sei nicht beabsichtigt, nicht unverzüglich widersprochen habe. aa) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für ihn, seine Familie oder seine Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Der Tatrichter ist daher gehalten, sich durch gründliche und sorgfältige Sach- verhaltsfeststellung vom Vorliegen der von dem Mieter geltend gemachten Här- tegründe - insbesondere von im Falle eines Umzugs drohenden schwerwiegen- den Gesundheitsgefahren - und der berechtigten Interessen des Vermieters zu überzeugen (Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 24, 29 37 - 21 - mwN), wobei sich letztere entweder aus dem Kündigungsschreiben ergeben oder nachträglich entstanden sein müssen (§ 574 Abs. 3 BGB). Bei der an- schließenden Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange haben die Tatsacheninstanzen darauf zu achten, sich nicht in Widerspruch zu verfas- sungsrechtlich verbürgten Rechtspositionen der Mietvertragsparteien zu setzen. Weiter haben sie zu berücksichtigen, dass die Abwägung stets auf der Grund- lage der sorgfältig festzustellenden Einzelfallumstände zu erfolgen hat (vgl. auch BT-Drucks. 3/1234 S. 74 [zu § 565a-E, der später als § 556a BGB aF Ge- setz geworden ist]; BT-Drucks. V/1743, S. 3 Nr. 2 [zur geänderten Fassung des § 556a BGB]), weswegen sie sich nicht auf eine - angesichts der Vielgestaltig- keit der Lebensverhältnisse grundsätzlich nicht mögliche - Kategorisierung zu- rückziehen dürfen. Ergibt sich im Rahmen einer nach den vorstehenden Maßstäben vorge- nommenen Abwägung ein Überwiegen der Belange des Mieters, kann er die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen (vgl. Senatsurteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, aaO unter II 2). Dabei kommt es - anders als die Revisi- on meint - nicht auf ein deutliches Überwiegen an. Dies lässt sich sowohl dem Wortlaut als auch dem - sich in den Gesetzesmaterialien zur Vorgängerrege- lung in § 556a BGB aF niedergelegten und für die heutige Vorschrift unverän- dert geltenden (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 68) - Regelungszweck des § 574 BGB entnehmen. Im Jahre 1967 sollte die damals geltende Vorschrift des § 556a Abs. 1 BGB aF zur besseren Verständlichkeit, also ohne inhaltliche Än- derung, dahin umformuliert werden, dass der Mieter im Falle einer Härte die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können solle (Satz 1), dies aber nicht gelte, wenn der Vermieter ein "überwiegendes berechtigtes Interesse" an der vertragsgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses habe (BT-Drucks. V/1743, S. 4). Von diesem Vorschlag wurde aber im Verlauf des Gesetzge- 38 - 22 - bungsverfahrens wieder wegen der Befürchtung Abstand genommen, der Aus- druck "überwiegendes berechtigtes Interesse" könne den unzutreffenden Ein- druck erwecken, nunmehr solle den Interessen der Mieter ein Übergewicht zu- gebilligt werden (BT-Drucks. V/2317, S. 2). Die damals geplante Umformulie- rung, mit der eine inhaltliche Veränderung gegenüber der bisherigen Fassung (vgl. BGBl. I 1960 S. 389) nicht angestrebt wurde, belegt damit, dass der Fort- setzungsanspruch des Mieters nicht erst bei einem deutlichen Überwiegen der Interessen des Vermieters ausgeschlossen sein sollte. Maßgebend ist daher allein, ob sich ein Übergewicht der Belange der Mieterseite feststellen lässt, also die Interessenabwägung zu einem klaren Er- gebnis führt (ähnlich Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 64; BeckOGK- BGB/Emanuel, Stand: 1. Januar 2019, § 574 Rn. 54, die jeweils ein eindeutiges Ergebnis verlangen). bb) Das Berufungsurteil lässt bereits die gebotene sorgfältige und gründ- liche Feststellung der von den Beklagten angeführten Gründe, die für sie einen Umzug als unzumutbare Härte erscheinen lassen, vermissen. Es ist zwar - wie oben ausgeführt - nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht aufgrund des hohen Alters der Beklagten zu 1, der mehr als 40jährigen Mietdauer und der sich daraus ergebenden Verwurzelung in ihrer näheren Umgebung sowie ihrer fachärztlich attestierten Demenzerkrankung vom Vorliegen einer Härte ausgeht. Wie schwer dieser sich aus einer Verbindung von mehreren Umstän- den ergebende Härtegrund aber tatsächlich wiegt, ist von ihm nicht festgestellt worden. (1) Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungs- wechsels substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren 39 40 41 - 23 - geltend gemacht, haben sich die Tatsacheninstanzen beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitli- chen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraus- sichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann (Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 29; vgl. auch Senatsurteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, aaO Rn. 17 ff.). Diese Ver- pflichtung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwerwiegenden Eingriffen in das Recht auf Leben und körperliche Unver- sehrtheit folgt nicht zuletzt aus der grundrechtlichen Verbürgung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG (ggfs. in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip; st. Rspr.; vgl. et- wa BVerfG, NJW-RR 1993, 463, 464 [zum Vorliegen einer Härte nach § 541b BGB aF]; BVerfGE 52, 214, 219 f.; BVerfG, NJW 1992, 1378; NJW-RR 2014, 584, 585 mwN [jeweils zu § 765a ZPO]). Dementsprechend hat es der Senat in der erstgenannten Entscheidung nicht genügen lassen, dass das dortige Berufungsgericht eine im Falle eines Wohnungsverlustes aufgrund einer Demenzerkrankung greifbar drohende de- mentielle Orientierungslosigkeit und die daraus für ihn wie auch für ein weiteres eheliches Zusammenleben mit seiner Ehefrau resultierenden Folgen formal als wahr unterstellt und sich kein in die Tiefe gehendes eigenständiges Bild von den auf ein Erfordernis zur Beibehaltung der bisherigen Wohnung hinweisen- den Interessen des betroffenen Mieters verschafft hat (Urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 27 f.). In dem letztgenannten Urteil hat der Senat dem Berufungsgericht aufgegeben, für die Beurteilung des Vorlie- gens einer unzumutbaren Härte den Inhalt eines dort eingeholten schriftlichen Sachverständigengutachtens nebst mündlicher Erläuterung zu den gravieren- 42 - 24 - den Auswirkungen der Krankheit der dortigen Mieterin umfassend und einge- hend zu würdigen (Urteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, aaO Rn. 17 ff.). Die beschriebenen Aufklärungsanforderungen hat das Berufungsgericht nicht einmal im Ansatz erfüllt. (a) Das Berufungsgericht hat eine eigene Sachkunde nicht aufgezeigt und sich damit letztlich auf den Inhalt des vorgelegten fachärztlichen Attests gestützt. Es hat eine weitere Klärung der Schwere der Demenzerkrankung der Beklagten zu 1 offenbar deswegen nicht für erforderlich gehalten, weil es den durch den Erwerb der streitgegenständlichen Wohnung selbst herbeigeführten Eigenbedarf des Klägers rechtsfehlerhaft (dazu näheres unter II 3 c cc) als ein Erlangungsinteresse minderer Art eingestuft hat. Wohl aus demselben Grund ist es auf die von der Revisionserwiderung unter Verweis auf Tatsachenvortrag der Beklagten aufgeführten weiteren Krankheitsbilder der Beklagten zu 1 (u.a. Ver- engung des Wirbelsäulenkanals, starker Verschleiß der Bandscheiben, Diabe- tes) gar nicht eingegangen. Stattdessen hat sich das Berufungsgericht damit begnügt, aus der ärztlich attestierten Demenzerkrankung abzuleiten, dass im Falle des Herauslösens der Beklagten zu 1 aus ihrem bisherigen Umfeld eine "weitere" Verschlechterung ihres Gesundheitszustands ernsthaft zu befürchten stehe, wie dies auch das ärztliche Attest "nahelege". Damit ist es seiner Ver- pflichtung, sich selbst ein umfassendes und in die Tiefe gehendes Bild über die geltend gemachten Erkrankungen und die hieraus im Falle eines erzwungenen Umzugs resultierenden oder drohenden Gesundheitsbeeinträchtigungen zu verschaffen, nicht nachgekommen. (b) Macht ein Mieter - wie hier - unter Vorlage eines Attests des behan- delnden Facharztes geltend, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkran- kung nicht zuzumuten, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig 43 44 - 25 - die - beim Fehlen eines entsprechenden Beweisantritts von Amts wegen vorzu- nehmende (§ 144 ZPO) - Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkran- kung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich. Dabei sind nicht nur Feststellungen zu der Art und dem Ausmaß der Erkrankungen sowie den damit konkret einhergehenden gesundheitlichen Einschränkungen, sondern auch zu den konkret feststellbaren oder zumindest zu befürchtenden Auswirkungen ei- nes erzwungenen Wohnungswechsels zu treffen, wobei im letzteren Fall auch die Schwere und der Grad der Wahrscheinlichkeit der zu befürchtenden ge- sundheitlichen Einschränkungen zu klären ist (vgl. Senatsurteile vom 16. Okto- ber 2013 - VIII ZR 57/13, aaO Rn. 18, 20; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 29). Erst dies versetzt den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachgerecht zu gewichten (Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO). Das Berufungsgericht wird also zu klären haben, an welchen Erkrankun- gen die Beklagte zu 1 konkret leidet, wie sich diese auf ihre Lebensweise, ins- besondere auf ihre Autonomie und auf ihre psychische und physische Verfas- sung auswirken, und ob ihre Erkrankungen - gegebenenfalls in Zusammenhang mit anderen Faktoren (Alter, Verwurzelung) - einen Wohnungswechsel ausge- schlossen erscheinen oder zumindest ernsthaft befürchten lassen, dass sich die gesundheitliche und/oder persönliche Situation der Beklagten zu 1 erheblich verschlechtert. In diesem Zusammenhang ist auch von Bedeutung, ob und in- wieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen durch die Unterstüt- zung ihres Umfelds beziehungsweise durch begleitende ärztliche und/oder the- rapeutische Behandlungen mindern lassen (zu letzterem vgl. BVerfG, NJW-RR 45 - 26 - 1993, 463, 464). Die Diagnose "Demenz gemischter Genese" beantwortet an- gesichts des breiten Spektrums unterschiedlicher Krankheitsgrade, der sich aus der jeweiligen Persönlichkeit und Lebensweise des Betroffenen (etwa depressi- ve Veranlagung; Verengung des Lebenskreises; Angewiesenheit auf vertraute Abläufe; Rüstigkeit; Lebensmut; kontaktfreudiges Naturell; Aufgeschlossenheit gegenüber neuen Situationen) ergebenden Bandbreite an möglichen Reaktio- nen auf einen erzwungenen Wohnungswechsel sowie der Vielgestaltigkeit ei- nes Krankheitsverlaufs all diese Fragen nicht. Entsprechende Anforderungen haben zu gelten, soweit die weiteren vom Berufungsgericht berücksichtigten Faktoren (Alter, Verwurzelung aufgrund jahr- zehntelanger Mietdauer) betroffen sind. Auch hier kann nicht generell ange- nommen werden, dass solche Umstände einem Umzug entgegenstehen. Viel- mehr kommt es auch hier letztlich darauf an, wie diese Faktoren die Lebens- verhältnisse der Beklagten zu 1 prägen und welche Folgen ein erzwungener Wohnungswechsel nach sich zieht oder ernsthaft befürchten lässt. Die Feststel- lung, dass der Mieter hochbetagt oder stark verwurzelt ist, reicht daher für sich genommen nicht aus, um dem Tatrichter eine angemessene Bewertung seiner Lage und - im Rahmen der Interessenabwägung - eine ordnungsgemäße Ge- wichtung der beiderseitigen Interessen zu ermöglichen (aA LG Berlin, Urteil vom 12. März 2019 - 67 S 345/18, juris Rn. 22 ff.; Nichtzulassungsbeschwerde anhängig unter dem Az. VIII ZR 68/19). Erst die Feststellung der mit einem Um- zug konkret verbundenen Folgen versetzt den Tatrichter in die Lage, das Ge- wicht einer geltend gemachten Härte zuverlässig zu bewerten. (c) Von der Verpflichtung zur Erhebung eines umfassenden Sachver- ständigengutachtens (und gegebenenfalls zur Vernehmung der von den Be- klagten als Zeugen angebotenen behandelnden Ärzte) ist das Berufungsgericht 46 47 - 27 - auch nicht deswegen enthoben, weil die Beklagten im Falle eines Wohnungs- wechsels zu befürchtende schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigungen nicht im Einzelnen dargelegt haben. Die Revision, die geltend macht, ange- sichts der besonderen auf Seiten des Klägers in die Interessenabwägung ein- zustellenden Belange, könnten nur "Gesundheitsbeeinträchtigungen schwerster Art" die Abwägung zu Gunsten der Beklagten ausfallen lassen, vermisst Vortrag der Beklagten zum Vorliegen solcher Beeinträchtigungen. Damit überspannt sie die Anforderungen an eine substantiierte Darlegung der durch einen Umzug drohenden erheblichen gesundheitlichen Nachteile. Die Beklagten haben - zuletzt unter Bezugnahme auf ein ärztliches Attest des behandelnden Facharztes für Neurologie und Psychiatrie - vorgetragen, der Beklagten zu 1 sei ein Umzug aus gesundheitlichen Gründen nicht zumutbar. In diesem Attest beschreibt der behandelnde Facharzt, worauf sich seine Ein- schätzung gründet, dass im Falle eines Umzugs mit einer sich beschleunigen- den Verschlechterung des mit Beeinträchtigungen in der örtlichen und zeitlichen Orientierung, des Kurzzeitgedächtnisses, aller höheren kognitiven Funktionen und der psychischen Verfassung verbundenen Gesundheitszustandes der Be- klagten zu 1 zu rechnen ist und dass Einbußen in ihren Alltagsaktivitäten ein- schließlich der Gefahr von Stürzen und Delirien zu befürchten stehen. Von den Beklagten als medizinischen Laien ist über die Vorlage eines solchen (ausführ- lichen) fachärztlichen Attests hinaus nicht zu verlangen, noch weitere - meist nur durch einen Gutachter zu liefernde - Angaben zu den gesundheitlichen Fol- gen, insbesondere zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchten- der gesundheitlicher Nachteile zu tätigen (vgl. BVerfG, NJW-RR 1993, 463, 464 [zur ausreichenden Substantiierung eines auf ein ausführliches ärztliches Attest gestützten Vortrags]). 48 - 28 - (2) Auch die im Rahmen seiner Interessenabwägung berücksichtigte An- nahme des Berufungsgerichts, für die Beklagten sei angemessener Ersatz- wohnraum nicht zu angemessenen Bedingungen zu beschaffen (§ 574 Abs. 2 BGB), beruht nicht auf tragfähigen Feststellungen. (a) Eine Ersatzwohnung ist angemessen, wenn sie im Vergleich zu der bisherigen Wohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und sie finanziell für ihn tragbar ist (Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 574 Rn. 49). Da- bei sind die Lebensführung des Mieters und seine persönlichen und finanziellen Lebensverhältnisse maßgebend (MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 11). Die Wohnung muss allerdings dem bisherigen Wohnraum weder hinsichtlich ihrer Größe, ihres Zuschnitts oder ihrer Qualität noch nach ihrem Preis vollständig entsprechen (vgl. MünchKommBGB/Häublein, aaO; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 50 f.; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 574 Rn. 9). Gewisse Ein- schnitte sind dem Mieter vielmehr zuzumuten. Leben im Haushalt des Mieters Angehörige mit eigenem Einkommen, ist die Suche nach angemessenem Er- satzwohnraum grundsätzlich auch auf solche Wohnungen zu erstrecken, die mit dem Haushaltseinkommen finanziert werden können (LG Stuttgart, WuM 1990, 20, 21; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 49; Erman/Lützenkirchen, aaO), wobei auch zu berücksichtigen ist, ob der Mieter für eine Ersatzwohnung erstmals oder in höherem Umfang Sozialleistungen (vor allem Wohngeld) erhalten würde (vgl. etwa BeckOGK-BGB/Emanuel, aaO § 574 Rn. 28; Staudinger/Rolfs, aaO; Er- man/Lützenkirchen, aaO; aA Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 35). (b) Gemessen daran hat das Berufungsgericht noch rechtsfehlerfrei an- genommen, dass der angemessene Ersatzwohnraum so beschaffen sein muss, dass die Beklagte zu 1 dort ebenfalls mit ihren erwachsenen Söhnen zusam- menleben kann. Denn ihre Lebensführung ist von dem seit Jahrzehnten andau- 49 50 51 - 29 - ernden Zusammenleben mit ihren erwachsenen Söhnen geprägt. Dass eine solche Wohnung für sie und ihre Söhne aber nicht zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen ist, weil ein solcher Wohnraum in Berlin überhaupt nicht zur Ver- fügung stünde, die Beklagten nicht über die hierfür erforderlichen finanziellen Mittel verfügten oder der gesundheitliche Zustand sämtlicher Beklagten diese an einer Anmietung einer angemessenen Wohnung hinderten, hat das Beru- fungsgericht aber nicht hinreichend festgestellt. Auch insoweit bedarf es einer sorgfältigen Ermittlung des Sachverhalts. Seine Ausführungen, der Berliner Wohnungsmarkt sei gerichtsbekannt und ausweislich der Mietbegrenzungsverordnung des Berliner Senats vom 28. April 2015 (GVBl. 2015, S. 101), der Begründung der nach § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB erlassenen Berliner Kappungsgrenzenverordnung vom 7. Mai 2013 (GVBl. 2013, S. 128) und der gemäß § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB ergangenen Berliner Verordnung vom 13. August 2013 (GVBl. 2013, S. 488) angespannt, wobei insbesondere im Niedrigpreissegment Wohnungsnot herrsche, stützen diese Annahme allein nicht. Feststellungen dazu, ob der Mieter seiner Oblie- genheit nachgekommen ist, sich um angemessenen Ersatzwohnraum zu be- mühen, sind nicht im Hinblick auf eine vom Gericht bejahte Mangellage auf dem Wohnungsmarkt, die auch zum Erlass von diesem Umstand Rechnung tragen- den Verordnungen geführt hat, entbehrlich (vgl. OLG Köln, ZMR 2004, 33, 35; LG Berlin, GE 1990, 491; LG Heidelberg, DWW 1991, 244, 245; LG Karlsruhe, DWW 1992, 22; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 53 mwN; MünchKommBGB/ Häublein, aaO Rn. 14; BeckOK-MietR/Siegmund, Stand 01.03.2019, § 574 BGB Rn. 13; Fleindl, abrufbar unter https://www.mietgerichtstag.de/ mietgerichtstage/download-vorträge/mietgerichtstag-2019/, zur Veröffentlichung in WuM 2019 vorgesehen; vgl. ferner LG Düsseldorf, ZMR 1990, 380, 382). Denn daraus ergibt sich zwar, dass Mietinteressenten generell (deutlich) höhere 52 - 30 - Anstrengungen unternehmen müssen, um einen für sie geeigneten und bezahl- baren Wohnraum zu finden. Damit steht aber noch nicht fest, dass solcher Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den konkret betroffenen Mieter nicht anzumieten ist, zumal von ihm grundsätzlich zu verlangen ist, dass er sich auch um Ersatzwohnraum in einem anderen Gebiet der Gemeinde bemüht (vgl. LG Hamburg, ZMR 2003, 265, 266; LG Dessau-Roßlau, NJW-RR 2017, 585, 586; Palandt/Weidenkaff, BGB, 78. Aufl., § 574 Rn. 9). Aus diesem Grunde kann eine festgestellte und/oder in Verordnungen zugrunde gelegte angespann- te Wohnlage allenfalls ein gewisses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB darstellen, das in Verbindung mit substantiiertem (un- streitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag zu konkret ergriffenen Maß- nahmen zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann, dass angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter (und seine Familien- oder Haushaltsangehörigen) nicht zu erlangen ist (so auch Fleindl, aaO). (c) Die Obliegenheit des Mieters, sich mit Hilfe von Verwandten und Be- kannten, oder öffentlichen und privaten Stellen sowie unter Inanspruchnahme geeigneter Medien (bspw. Zeitungsannoncen, Internet) ernsthaft und nachhaltig um eine angemessene Ersatzwohnung zu bemühen, richtet sich danach, was ihm unter seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen zuzumuten ist (MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 13; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 52 mwN). Hierfür reicht es regelmäßig nicht aus, wenn der Mieter nur gelegentliche Ver- suche unternimmt, anderen Wohnraum zu finden. Das Berufungsgericht hat keine eigenen Feststellungen dazu getroffen, welche Bemühungen die Beklag- ten nach ihrem Vorbringen insoweit konkret entfaltet haben. Es hat seiner Ent- scheidung nur pauschal "die erfolglosen Bemühungen, eine andere Wohnung zu finden" zugrunde gelegt und ist dabei auf den von der Revisionserwiderung in Bezug genommenen Vortrag der Beklagten in den Tatsacheninstanzen zu 53 - 31 - den zum Zwecke einer Wohnungssuche entfalteten Aktivitäten nicht (näher) eingegangen. Vielmehr hat es sich damit begnügt, bezüglich des Sachverhaltes auf das Urteil des Amtsgerichts zu verweisen und hat es versäumt, festzustel- len, welche Anstrengungen bezüglich der Wohnungssuche die Beklagten ins- gesamt - insbesondere nach ihrem zweitinstanzlichen Vorbringen - unternom- men haben. Da das Amtsgericht den erstinstanzlichen Vortrag der Beklagten zu den getätigten Bemühungen um eine Ersatzwohnung nicht für ausreichend er- achtet hat, hätte das Berufungsgericht eine von der Würdigung des Amtsge- richts abweichende Sichtweise nur dann einnehmen dürfen, wenn es konkrete eigene Feststellungen dazu getroffen hätte, dass die Beklagten im Rahmen des ihnen Zumutbaren ausreichende Maßnahmen ergriffen haben, um in der bis- lang verstrichenen Zeit anderen Wohnraum zu finden. cc) Die vom Berufungsgericht vorgenommene Interessenabwägung ist aber nicht nur deswegen fehlerhaft, weil es bezüglich der von ihm angenomme- nen Härtegründe die erforderliche sorgfältige Tatsachenfeststellung unterlassen hat. Vielmehr hat es auch - wie die Revision mit Erfolg geltend macht - die Inte- ressen des Klägers fehlgewichtet. Zum einen hat es - anders als bei der Frage, ob der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs vorliegt - bei der im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Bewertung und Gewichtung der gegenläu- figen Interessen der Parteien die in Art. 14 Abs. 1 GG verbürgte Eigentumsga- rantie des Klägers nicht hinreichend berücksichtigt, indem es dem Kläger als Erwerber einer vermieteten Wohnung ein weniger schutzwürdiges Interesse zubilligt als einem Vermieter, der den Mietvertrag abgeschlossen und mit einer Eigenbedarfskündigung geraume Zeit zugewartet hat, während es im Gegen- zug dem Bestandsinteresse der Beklagten zu 1, ohne Feststellungen über de- ren konkrete Verhältnisse und Bedürfnisse zu treffen, eine hohe Bedeutung beigemessen hat. Zum anderen hat es das Interesse des Klägers auch deswe- 54 - 32 - gen mit einem minderen Gewicht in die Abwägung eingestellt, weil dieser sich bei dem Besichtigungstermin vermeintlich treuwidrig verhalten habe. Darüber hinaus ist die Abwägung des Berufungsgerichts von dem - dem Gesetzeszweck zuwiderlaufenden - Bestreben geleitet, Kategorien aufzustellen, in denen gene- rell die Belange des Mieters beziehungsweise die Interessen des Vermieters überwiegen. (1) Bei der Auslegung und der Anwendung des § 574 BGB haben die Gerichte das Bestandsinteresse des Mieters und das Erlangungsinteresse des Vermieters angemessen zu berücksichtigen, die beiderseitigen Belange gegen- einander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (BVerfGE 89, 1, 9 ff.; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098 [jeweils zu § 556a BGB aF]). Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Parteien ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten (insbesondere Art. 14 Abs. 1 GG, Art. 2 Abs. 2 GG) zum Ausdruck kommen. (a) Dabei ist auf Seiten des Vermieters stets das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleistete Eigentum betroffen, das in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und die gesetzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers über den Eigentumsgegenstand gekennzeichnet ist und auch die Befugnis um- fasst, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen (BVerfGE 81, 29, 32 f.; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098). Die grundrechtlich verbürgte Eigentums- garantie, die - wie bereits ausgeführt (unter II 1 a) - auch dann eingreift, wenn der Vermieter die Eigenbedarfssituation - etwa durch den Erwerb einer vermie- teten Wohnung - willentlich herbeigeführt hat (vgl. BVerfGE 79, 292, 305; 81, 29, 34), ist nicht nur bei der Auslegung und Anwendung des Kündigungstatbe- stands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, sondern auch bei der Interessenabwägung 55 56 - 33 - nach § 574 BGB zu beachten (vgl. BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098 [zu § 556a BGB aF]). Dem Grundrecht auf Schutz von Ehe und Familie (Art. 6 Abs. 1 GG) kommt daneben regelmäßig keine selbständige Bedeutung zu, so dass diese Belange im Falle der Eigenbedarfskündigung einer Mietwohnung von der Eigentumsgarantie mitumfasst werden (BVerfG, NJW 1994, 994). (b) Diesen Anforderungen wird die vom Berufungsgericht vorgenommene Abwägung des Erlangungsinteresses des Klägers nicht gerecht. (aa) Es hat zwar noch zutreffend erkannt, dass nach den vom Amtsge- richt getroffenen und gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auch vom Berufungsge- richt zugrunde zu legenden Feststellungen der Kläger und seine Familie in pre- kären Wohnverhältnissen leben, die sich mit dem weiteren Heranwachsen der beiden kleinen Kinder voraussichtlich sogar noch verschärfen wird. Die damit gegebene Dringlichkeit des Eigenbedarfs hat es auch rechtsfehlerfrei zu Guns- ten des Klägers als einen gewichtigen Umstand gewertet (vgl. auch Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 30 mwN). (bb) Im Anschluss daran hat es jedoch unter Verkennung der Bedeutung der grundrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie im Wege der Heranziehung einer durch die angeführten Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts längst überholten Instanzrechtsprechung (LG Zwickau, WuM 1998, 159; LG München I, WuM 1994, 538; LG Bonn, NJW-RR 1990, 973 f.; vgl. auch LG Düsseldorf, WuM 1991, 36 f.; ebenso Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 65 [anders aber Rn. 67]; wohl auch MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 23) zu Lasten des Klägers berücksichtigt, dass dieser die Wohnung bereits mit dem Ziel der Eigenbedarfskündigung in vermietetem Zustand erworben habe und deswegen 57 58 59 - 34 - schon zu diesem Zeitpunkt mit der Geltendmachung von Härtegründen habe rechnen müssen. Das Berufungsgericht misst damit dem Umstand, dass der Kläger die vermietete Eigentumswohnung zum Zwecke der Selbstnutzung erworben hat, im Rahmen der gebotenen Gewichtung der Interessen des Klägers und der Abwägung der gegenläufigen Belange der Parteien eine geringere Bedeutung zu als bei der Beurteilung, ob dieses Vorgehen einen Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begründet. Hierdurch missachtet es die Rechtspre- chung des Bundesverfassungsgerichts, die bezüglich der Anwendung und Aus- legung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel des § 574 BGB andererseits dieselben verfassungsrechtli- chen Maßstäbe aufgestellt hat (vgl. etwa BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098; vgl. ferner BVerfG, NJW-RR 1993, 1358 [jeweils zu § 556a BGB aF]). Weiter weist das Berufungsgericht dem Eigennutzungswunsch des Erwerbers einer Mietwohnung einen geringeren Stellenwert zu als einem Eigenbedarf des ur- sprünglichen Vermieters. Dies steht in Widerspruch dazu, dass die Gerichte auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und ihrer Rechtsfindung zugrun- de zu legen haben (vgl. zu diesem Gesichtspunkt BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; 1995, 1480, 1481). (c) Auch im Rahmen der Interessenbewertung der Beklagten hat das Berufungsgericht die verfassungsrechtlichen Anforderungen nicht hinreichend berücksichtigt. Auf Seiten der Beklagten zu 1 ist zwar ebenfalls das - insofern den in Art. 6 Abs. 1 GG geregelten Schutzbereich mitumfassende - Grundrecht des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zu beachten. Ob dabei auch in deren Grundrecht auf körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG) eingegriffen wird, hängt 60 61 - 35 - aber von bislang nicht getroffenen Feststellungen zu dem gesundheitlichen Zu- stand der Beklagten zu 1 und etwaig schwerwiegenden Auswirkungen auf ihre körperliche oder psychische Verfassung ab (vgl. etwa BVerfG, NJW-RR 1993, 463 f. [zu § 556a BGB aF]; vgl. ferner BVerfG, Beschluss vom 27. Januar 1994 - 1 BvR 2067/93, juris Rn. 8 f.; BVerfG, NJW 1998, 295, 296 [zu § 765a ZPO]). (aa) Der in § 574 BGB zum Schutz des Mieters vorgesehene Fortset- zungsanspruch konkretisiert zum einen die Sozialbindung des Eigentums an Wohnraum, indem sie der Tatsache Rechnung trägt, dass große Teile der Be- völkerung auf Mietwohnungen unausweichlich angewiesen sind und die Woh- nung Lebensmittelpunkt des Mieters ist (BVerfGE 84, 197, 199 f. [zu § 556a BGB aF]). Zum anderen trägt diese Bestimmung auch dem Umstand Rech- nung, dass neben dem Eigentum des Vermieters auch das (abgeleitete) Besitz- recht des Mieters den Schutz des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG genießt (BVerfGE 89, 1, 10; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098). Der Mieter kann daher bei der Anwendung der Vorschrift des § 574 BGB und der Auslegung der dort enthalte- nen unbestimmten Rechtsbegriffe, namentlich des Begriffs der "Härte" verlan- gen, dass die Gerichte die Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteres- ses hinreichend erfassen und berücksichtigen (BVerfGE 89, 1, 9 f.; BerlVerfGH, NZM 2003, 593, 594). (bb) Dabei haben die Gerichte im Rahmen der Interessenabwägung nicht nur die Lebensplanung des Vermieters zu respektieren, sondern dürfen auch bezüglich der Interessen des Mieters ihre Vorstellungen über den einzuschla- genden Weg nicht an dessen Stelle setzen (BVerfG, Beschluss vom 27. Januar 1994 - 1 BvR 2067/93, juris Rn. 4 f.). Dies gilt insbesondere dann, wenn es um das Schicksal älterer Personen geht, welche die Unterbringung in einem Alten- oder Pflegeheim scheuen (BVerfG, aaO). Bei der Interessenabwägung darf 62 63 - 36 - aber gleichwohl berücksichtigt werden, ob der Wunsch des Mieters, trotz seines schlechten Gesundheitszustands und einer beim Verbleib in der bisherigen Wohnung nicht mehr gewährleisteten notwendigen Pflege, an der Mietwohnung festzuhalten, objektiv unvernünftig ist (BVerfG, aaO). Vor diesem Hintergrund bedarf die Bevorzugung der Lebensplanung einer Partei einer tatrichterlichen Würdigung, die auf einer umfassenden Sachverhaltsfeststellung beruht und die für die Parteien jeweils streitenden Wertentscheidungen des Grundgesetzes in einen angemessenen Ausgleich bringt. (2) Weiter hat das Berufungsgericht zu Lasten des Klägers dessen ver- meintlich widersprüchliches und treuwidriges Verhalten bei der Wohnungsbe- sichtigung in die Interessenabwägung eingestellt, das darin bestehen soll, dass er den beim Besichtigungstermin erfolgten Angaben der Maklerin, eine Kündi- gung sei nicht beabsichtigt, nicht unverzüglich widersprochen hat. Auch hierbei hat das Berufungsgericht übersehen, dass im Rahmen des § 574 BGB letztlich eine Abwägung der damit für beide Seiten verbundenen Folgen vorzunehmen ist. Bei der vorzunehmenden Abwägung sind die Auswir- kungen, die einerseits die Vertragsbeendigung für den Mieter und andererseits die Vertragsfortsetzung für den Vermieter haben würde, zu bewerten und in Beziehung zu setzen (so auch Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 64; LG Mün- chen I, NJW-RR 2014, 1108, 1110). Dass der unterbliebene Widerspruch des Klägers zu nachteiligen Folgen für die Beklagten geführt hätte, weil diese ihr weiteres Verhalten auf eine unterbleibende Kündigung eingerichtet hätten, hat das Berufungsgericht aber nicht festgestellt. Die Revisionserwiderung zeigt übergangenen Sachvortrag hierzu auch nicht auf. 64 65 - 37 - (3) Ferner hat sich das Berufungsgericht - wie seine abschließenden Er- wägungen zeigen - bei der Interessenabwägung nicht - wie geboten - aus- schließlich an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls orien- tiert, sondern hat sich offensichtlich auch von der von ihm vorgenommenen Ka- tegorisierung von Eigenbedarfslagen leiten lassen. Die vom Berufungsgericht eingenommene schematische Betrachtungsweise, die es auch in einem Leit- satz seinem Urteil vorangestellt hat, verbietet sich jedoch. Bei ähnlich gelager- ten Sachverhalten kann bei der Abwägung je nach Einzelfall ein Überwiegen der Interessen des Vermieters oder des Mieters möglich sein (vgl. etwa LG Dresden, Urteil vom 5. August 2003 - 4 S 547/02, nicht veröffentlicht, nachfol- gend Senatsurteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143 unter II 2 [iVm dem Tatbestand] sowie LG München I, NJW-RR 2014, 1108 ff. einer- seits; vgl. LG Frankfurt am Main, NJW 2011, 3526 f. andererseits, das aller- dings ein Sachverständigengutachten nicht eingeholt hat). (a) Das Berufungsgericht meint, der Eigentümer, der das Vertragsver- hältnis mit dem Mieter begründet habe und für den sich geraume Zeit nach Ab- schluss des Mietvertrags ein Bedarf für eine Eigennutzung ergebe, den er so nicht vorhersehen habe müssen (vom Berufungsgericht als "Standardkonstella- tion" bezeichnet), verdiene besonderen Schutz. Dagegen komme den Interes- sen eines Eigentümers, der eine vermietete - und gerade auf dem Markt des- wegen vergleichsweise günstig erhältliche - Wohnung mit dem Ziel erwerbe, das Mietverhältnis zu beenden und die Wohnung selbst zu nutzen, ein geringe- res Gewicht zu. Hierbei verkennt es zunächst, dass die Frage, ob auf Seiten des Mieters eine ihm auch angesichts der Interessen des Vermieters nicht mehr zumutbare Härte im Sinne von § 574 BGB vorliegt, nach dem Willen des Ge- setzgebers stets nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen ist (BT- Drucks. 3/1234, S. 74 [zu § 556a BGB aF]). Dabei soll weder den Belangen des 66 67 - 38 - Vermieters (BT-Drucks. V/1743, S. 3; V/2317, S. 2 [jeweils zu § 556a BGB aF]) noch den Interessen des Mieters (vgl. BT-Drucks. V/2317, S. 2) von vornherein ein größeres Gewicht zukommen als denen der Gegenseite. Diese in den Ge- setzesmaterialien zu der Vorgängerregelung des § 556a BGB aF niedergeleg- ten Grundsätze gelten auch im Rahmen der an deren Stelle getretenen Be- stimmung des § 574 BGB, die den Inhalt des bisherigen § 556a BGB aF zu- gunsten des Mieters unangetastet ließ (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 68). (b) Weiter hat es Konstellationen gebildet, die Umstände in die Kategori- sierung einbeziehen, die aus Rechtsgründen nicht zu berücksichtigen sind. Durch seine Unterscheidung, ob der Vermieter den Eigenbedarf willentlich durch den Erwerb der Mietwohnung herbeigeführt hat oder nicht, lässt es ins- besondere außer Acht, dass der Eigenbedarf unabhängig von der Art seines Entstehens von der Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG erfasst wird. Weiter hat es bei der von ihm als "Standardkonstellation" bezeichneten Kategorie nicht bedacht, dass nach der Rechtsprechung des Senats vom Ver- mieter eine "Bedarfsvorschau" gerade nicht anzustellen ist (Urteil vom 4. Fe- bruar 2015 - VIII ZR 154/14, aaO Rn. 27). dd) Dem Berufungsgericht ist schließlich auch zur Last zu legen, dass es seine Prognoseentscheidung bezüglich eines möglichen Wegfalls der Härte- gründe (§ 574a Satz 2 BGB) nicht mit Tatsachen untermauert hat. Außerdem lassen seine Ausführungen besorgen, dass es angenommen hat, die Gerichte hätten im Falle eines ungewissen Wegfalls einer bestehenden Härte zwingend eine unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses anzuordnen. Dies trifft nicht zu, weil das Gesetz den Gerichten ein - rechtsfehlerfrei auszuübendes - Ermes- sen einräumt (vgl. MünchKommBGB/Häublein, aaO § 574a Rn. 12). Nach den in den Gesetzesmaterialien zum Ausdruck gekommenen Vorstellungen, die 68 69 - 39 - letztlich auch in die unveränderte Fassung der §§ 574 ff. BGB eingeflossen sind (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 68), soll im Regelfall die Fortsetzung des Mietver- hältnisses nur auf bestimmte Zeit erfolgen (BT-Drucks. V/2317, S. 2). Ausge- hend hiervon bedarf es gerade in dem Fall, in dem - wie hier - auf Seiten des Vermieters dringender Wohnbedarf besteht, bei einem etwaigen Überwiegen der Mieterinteressen einer sorgfältigen Prüfung, ob eine Fortsetzung des Miet- verhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet werden soll. III. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht die erforderlichen Feststellungen zum Gewicht des (kombinierten) Härtegrunds Alter, Verwurzelung infolge langer Mietdauer und multiple Erkrankungen nachzuholen und auch Feststellungen dazu zu treffen haben wird, ob zusätzlich der Härtegrund des § 574 Abs. 2 BGB vorliegt. Fest- stellungen zum Vorliegen des Regeltatbestands des § 574 Abs. 2 BGB wären auch dann nicht entbehrlich, wenn sich die von den Beklagten geltend gemach- te Unfähigkeit der Beklagten zu 1, einen Wohnungswechsel ohne erhebliche Verschlechterung ihres gesundheitlichen Zustands und ihrer Lebenssituation zu überstehen, im Rahmen der durchzuführenden Beweisaufnahme bestätigen würde. Denn dann würde zwar hinsichtlich der Beklagten zu 1 der gesetzliche Härtegrund des § 574 Abs. 2 BGB verdrängt, weil dieser letztlich nur für den an sich (wenn auch eingeschränkt) umzugsfähigen Mieter von Bedeutung ist (vgl. hierzu Fleindl, aaO). Bezüglich der Beklagten zu 2 und 3, die ebenfalls in den Schutzbereich des § 574 BGB einbezogen sind ("Härte für den Mieter, sei- ne Familie, …"), käme aber § 574 Abs. 2 BGB als eigenständiger Härtegrund in Betracht. 70 - 40 - Sodann wird das Berufungsgericht unter Beachtung der rechtlichen Vor- gaben des Senats eine neue Interessenabwägung vorzunehmen haben. Gege- benenfalls wird es dann im Rahmen des ihm eingeräumten Ermessens zu prü- fen haben, wie lange das Mietverhältnis fortzusetzen ist. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 17.07.2017 - 231 C 565/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 09.05.2018 - 64 S 176/17 - 71

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 307/08 Verkündet am: 15. Juli 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 307 Abs. 1 (Bb), § 542 Abs. 1, § 557a, § 568 Abs. 1, § 573c, § 575 Abs. 4, § 812 Abs. 1 Zur Frage der Wirksamkeit eines formularmäßig vereinbarten zweijährigen Kündi- gungsverzichts in einem Mietvertrag über ein von einem Studenten an seinem Stu- dienort angemietetes Zimmer. BGH, Urteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 307/08 - LG Nürnberg-Fürth AG Erlangen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Juli 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider und die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 28. Oktober 2008 wird zurück- gewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten, Vater und Sohn, sind nach einem am 21. September 2006 mit der Klägerin geschlossenen Mietvertrag Mieter eines in einem Wohn- heim der Klägerin in E. gelegenen möblierten Zimmers, das der Beklagte zu 2 anlässlich der Aufnahme eines Studiums in E. zum Wintersemester 2006 bezog. Zur Mietzeit enthält der von der Klägerin verwendete Formularver- trag in § 2 folgende Bestimmung, wobei die Datumsangaben in einer dafür vor- gesehenen Textlücke handschriftlich eingetragen sind: 1 "Das Mietverhältnis beginnt am 1. 10. 2006. Der Vertrag läuft auf unbe- stimmte Dauer. Es wird vereinbart, dass das Recht zur ordentlichen Kündigung für beide Parteien bis zum 15.10.2008 ausgeschlossen ist". - 3 - Die Miete ist mit 255 € monatlich vereinbart (205 € zuzüglich 50 € für Wohnungsstrom). Darüber hinaus sieht der Mietvertrag in § 8 die zinsfreie Ent- richtung einer Kaution von 615 € an die Klägerin vor; diese Kaution ist Anfang Oktober 2006 vom Beklagten zu 2 geleistet worden. 2 3 Mit Schreiben vom 26. Juni 2007 kündigte der Beklagte zu 1 unter dem Briefkopf des Beklagten zu 2 und mit dem Unterschriftszusatz "i.A." den Miet- vertrag wegen "der durchweg unzumutbaren gesundheitsgefährdenden unhy- gienischen Zustände im (gemeinschaftlichen) sanitären Bereich, als auch im Eingangsbereich" zum 31. August 2007. Die Zimmerschlüssel wurden Anfang August 2007 vom Beklagten zu 2 zurückgegeben, die Miete ab August 2007 nicht mehr bezahlt. Das Amtsgericht hat zwar die außerordentliche Kündigung nicht als wirk- sam angesehen. Es ist aber von einer Beendigung des Mietverhältnisses durch ordentliche Kündigung zum 31. Oktober 2007 ausgegangen und hat der auf Zahlung der Mieten für die Monate August bis Oktober 2007 gerichteten Klage mit Ausnahme der Mietforderung für August stattgegeben, die es durch Auf- rechnung der Beklagten mit einem Anspruch auf Kautionsrückzahlung als erlo- schen angesehen hat. Zugleich hat das Amtsgericht die Klägerin auf die Wider- klage der Beklagten zur Rückzahlung der überschießenden Kaution verurteilt. Die von der Klägerin eingelegte Berufung hat das Landgericht - ebenso wie die Anschlussberufung der Beklagten - zurückgewiesen. Gegen die Zurückweisung ihrer Berufung wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Landgericht zugelasse- nen Revision. 4 - 4 - Entscheidungsgründe: 5 Die Revision hat keinen Erfolg. I. 6 Das Berufungsgericht hat - soweit hier von Interesse - ausgeführt: 7 Die ausgesprochene Kündigung sei mangels vorheriger Abmahnung zwar nicht als außerordentliche Kündigung wirksam geworden. Sie sei jedoch in eine ordentliche Kündigung umzudeuten und habe das Mietverhältnis zum 31. Oktober 2007 beendet. Bei ihrem Ausspruch habe der Beklagte zu 1 zum einen als Vertreter des Beklagten zu 2 handeln wollen und dies durch Angabe von dessen Namen und den Gebrauch des Vertreterzusatzes "i.A." zum Aus- druck gebracht. Zugleich habe er für sich selbst handeln wollen. Ein juristischer Laie wie der Beklagte zu 1, der als Vertreter unterschreibe, gehe gewöhnlich davon aus, dass damit zugleich seine eigene erforderliche Unterschrift geleistet werde. Nach Lage der Dinge könne deshalb ausgeschlossen werden, dass der Beklagte zu 1 als Vertreter für den Beklagten zu 2 eine Erklärung abgegeben habe, die er sachlich nicht habe mittragen wollen. Unstreitig habe allein der Be- klagte zu 2 in dem angemieteten Zimmer aus Anlass seines Studiums wohnen sollen. Die Aufnahme des Beklagten zu 1 in den Mietvertrag habe lediglich dazu gedient, der Klägerin einen weiteren solventen Schuldner zu verschaffen. Er sei deshalb ebenfalls daran interessiert gewesen, das Mietverhältnis, von dem sein Sohn sich aus sachlichen Gründen habe lösen wollen, rasch zum Ende zu brin- gen, um eine eigene Inanspruchnahme zu vermeiden. Wäre ihm bewusst ge- wesen, dass er den Mietvertrag ebenfalls unterschrieben habe und daher auch eine Kündigung von seiner Seite notwendig gewesen sei, hätte er die Adres- senangabe entsprechend anders formuliert. Auch wenn sich der Kündigungser- klärung selbst nur andeutungsweise ein eigener Kündigungswille des Beklagten - 5 - zu 1 entnehmen lasse, habe für die Klägerin bei der ihr bekannten Interessen- lage kein Zweifel bestehen können, dass der Beklagte zu 1 die Kündigung er- sichtlich auch als eigene habe aussprechen wollen. 8 Der Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung stehe nicht der im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsausschluss entgegen. Hierbei handele es sich nach dem Ergebnis des erhobenen Zeugenbeweises sowie der Anhörung des Beklagten zu 2 nicht um eine individualvertraglich getroffene Abrede, son- dern um einen formularmäßigen Kündigungsausschluss. Dieser sei nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, weil er in seinem Ergebnis einem einfachen Zeitmiet- vertrag gleichkomme, wie ihn der Gesetzgeber im Zuge des Mietrechtsreform- gesetzes wegen einer unerwünschten Beeinträchtigung der Flexibilität und Mo- bilität des Mieters nicht mehr gewollt habe. Diesen Interessen komme hier be- sondere Bedeutung zu, weil gerade Studenten oftmals nach wenigen Monaten feststellten, dass das begonnene Studium für sie nicht das Richtige sei, oder weil sie in späteren Phasen ihr Studium im Ausland fortsetzen wollten oder gar müssten. Dem Interesse des Mieters, sich von einem Vertrag jederzeit inner- halb eines relativ kurzen Zeitraums lösen zu können, habe der Gesetzgeber den Vorrang vor der Vertragsfreiheit jedenfalls dort einräumen wollen, wo aus Gründen der Mietersituation die Flexibilität den Vorrang besitzen müsse. Zu- mindest sei nicht zu erkennen, dass der Gesetzgeber es generell oder für Kon- stellationen, in denen der Mieter erkennbar ein gesteigertes Interesse an einer jederzeitigen Lösungsmöglichkeit habe, erlauben wolle, durch einen Ausschluss des Kündigungsrechts die Wirkungen herbeizuführen, wie sie sonst durch eine nach § 573c BGB gerade nicht zulässige Verlängerung der Kündigungsfrist ein- treten würden. Das gelte hier umso mehr, als allein die klagende Vermieterin durch den Kündigungsausschluss begünstigt werde. Den Gesetzesmaterialien sei jedoch zu entnehmen, dass ein Ausschluss des Kündigungsrechts in ir- gendeiner Weise auch im Interesse des Mieters liegen müsse. Dass der Ver- - 6 - zicht dem Beklagten zu 2 irgendeinen Vorteil gebracht habe, sei nicht ersicht- lich. Insbesondere habe er mit Rücksicht auf den vorliegend anwendbaren § 573 BGB nicht ernstlich eine ordentliche Kündigung befürchten müssen, so dass der Kündigungsverzicht bei genauer Wertung der beiderseitigen Interes- sen ein einseitiger sei, der allein den Interessen der Klägerin diene, die Fluktua- tion in ihren Mietobjekten gering zu halten und eine nahtlose Vermietung si- cherzustellen. Für den Beklagten zu 2 und seine Flexibilität bei der Gestaltung des Studiums sei dagegen der Ausschluss des Kündigungsrechts erheblich nachteilig, ohne dass die Möglichkeit, bei vorzeitigem Auszug einen Nachmieter zu stellen, als hinreichender Ausgleich der Benachteiligung angesehen werden könne. Zudem sei der Kündigungsverzicht als eine nach § 575 Abs. 4 BGB un- zulässige und damit zugleich gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksame Um- gehung des § 575 BGB zu werten, weil der Verzicht hier im Ergebnis darauf hinauslaufe, einem vorzeitigem Auszug des Beklagten zu 2 entgegenzuwirken und ihm eine bestimmte Mietzeit praktisch vorzugeben. Da die Mietzeit hiernach zum 31. Oktober 2007 geendet habe und kein Grund für eine weitere Zurückbehaltung der Kaution ersichtlich sei, insbesonde- re über die Nebenkosten nicht abgerechnet werden müsse und auch sonst nicht erkennbar sei, welche weiteren Forderungen die Klägerin noch gegen die Be- klagten aus dem Mietverhältnis haben könnte, sei die Kaution zur Rückzahlung fällig geworden und auszukehren, so dass sie den Beklagten für eine Aufrech- nung zur Verfügung stehe. 9 II. Diese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass der im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsausschluss die Beklagten unangemessen benachteiligt 10 - 7 - und deshalb gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist. Das Mietverhältnis der Parteien ist deshalb durch ordentliche Kündigung zum 31. Oktober 2007 beendet worden. Da die Klägerin ihrer mit Beendigung des Mietverhältnisses entstandenen Pflicht nicht nachgekommen ist, die geleistete Kaution binnen einer angemessenen Überlegungs- und Prüfungsfrist abzurechnen und die da- nach zur Sicherung ihrer Ansprüche nicht mehr benötigte Kaution an den Mieter auszukehren (vgl. BGHZ 141, 160, 162), hat das Berufungsgericht ebenfalls ohne Rechtsfehler angenommen, dass die geleistete Barkaution zur Rückzah- lung fällig geworden ist (§ 812 Abs. 1 BGB). Die Beklagten können deshalb mit ihrem Rückzahlungsanspruch gegen die Miete für August 2007 aufrechnen (§ 387 BGB) und den überschießenden Betrag ausgezahlt verlangen. 1. Ohne Erfolg beanstandet die Revision, dass das Berufungsgericht die unter dem 26. Juni 2007 ausgesprochene Kündigung des Mietvertrages nicht nur als eine Kündigung des Beklagten zu 2, sondern auch als eine Kündigung des Beklagten zu 1 und deshalb als wirksam angesehen hat. 11 Dem steht nicht entgegen, dass er die Kündigungserklärung nach ihrem Wortlaut im Namen des Beklagten zu 2 abgegeben hat, für den er nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts die er- forderliche Vertretungsmacht hatte. Denn ein Handeln zugleich im fremden und im eigenen Namen ist rechtlich möglich und hat in diesem Fall zur Folge, dass die abgegebene Erklärung neben dem Vertretenen auch dem Erklärenden als eigene zugerechnet wird (BGHZ 104, 95, 100; MünchKommBGB/Schramm, 5. Aufl., § 164 Rdnr. 17; Habermeier in: Bamberger/Roth, BGB, 2. Aufl., § 164 Rdnr. 23 m.w.N.). Um dem Beklagten zu 1 die Kündigung auch als eigene zu- rechnen zu können, ist es jedoch angesichts des bestehenden Schriftformerfor- dernisses notwendig, dass sein dahingehender eigener Kündigungswille in der Kündigungserklärung selbst - wenn auch nur unvollkommen - mit hinreichender 12 - 8 - Deutlichkeit Ausdruck gefunden hat (vgl. BGHZ 125, 175, 178; 176, 301, Tz. 25). Dass dies der Fall ist, hat das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler an- genommen. 13 Die gemäß § 559 Abs. 2 ZPO vom Revisionsgericht nur eingeschränkt nachprüfbare tatrichterliche Feststellung des Berufungsgerichts, in der Kündi- gungserklärung habe ein den Anforderungen des Schriftformerfordernisses ge- nügender eigener Kündigungswille des Beklagten zu 1 seinen Ausdruck gefun- den, weil die Klägerin nach ihrem Empfängerhorizont aufgrund der allen Betei- ligten bekannten Interessenlage habe erkennen müssen, dass der Beklagte zu 1 die Kündigungserklärung als eigene habe mittragen wollen, liegt nach den Umständen nahe und lässt entgegen der Auffassung der Revision keinen Rechtsfehler erkennen. Die (Hilfs-) Überlegung des Berufungsgerichts, der Be- klagte zu 1 hätte die Adressenangabe entsprechend anders formuliert, wenn ihm bewusst gewesen wäre, dass er den Mietvertrag ebenfalls unterschrieben hatte und daher auch eine Kündigung von seiner Seite notwendig war, steht dem nicht entgegen, weil sie den Inhalt der Kündigungserklärung, für den es entscheidend auf den Empfängerhorizont der Klägerin ankommt, nicht in Frage stellt. Sie betrifft vielmehr nur die nicht nach außen in Erscheinung getretene Willensbildung des Beklagten zu 1 in Bezug auf die Abfassung der Kündi- gungserklärung und ist dahin zu verstehen, dass der Beklagte zu 1 die Kündi- gungserklärung deutlicher als geschehen, nämlich unter beiderseitiger Adres- senangabe, formuliert hätte, wenn er sich des Erfordernisses bewusst gewesen wäre, aufgrund seiner Beteiligung am Mietvertrag zum Ausdruck zu bringen, dass er die Kündigungserklärung als eigene mitträgt. 2. Die Revision rügt ebenfalls ohne Erfolg, dass das Berufungsgericht, das der Kündigungserklärung unangegriffen auch den Erklärungsgehalt beige- messen hat, das Mietverhältnis jedenfalls zum nächstmöglichen Zeitpunkt und 14 - 9 - damit hilfsweise ordentlich zum 31. Oktober 2007 beenden zu wollen, den im Mietvertrag vereinbarten Ausschluss des Kündigungsrechts als unwirksam an- gesehen hat. 15 a) Allerdings weist die Revision zutreffend darauf hin, dass der Senat in ständiger Rechtsprechung einen beiderseitigen zeitlich begrenzten Ausschluss des Kündigungsrechts für - wie hier - zwei Jahre grundsätzlich auch dann als wirksam ansieht, wenn ein solcher Ausschluss - wie das Berufungsgericht von der Revision unangegriffen festgestellt hat - formularmäßig vereinbart ist. Ins- besondere gebieten es weder § 573c Abs. 4 BGB noch § 575 Abs. 4 BGB, die Vereinbarung eines formularmäßigen Kündigungsverzichts für sich allein schon als eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 Abs. 2 BGB zu werten (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, WuM 2005, 346, unter II 1 m.w.N.). Anders als das Berufungsgericht meint, steht nament- lich § 573c BGB einem solchen Verzicht nicht entgegen, weil diese Vorschrift lediglich die Kündigungsfrist regelt und somit ein Bestehen des Kündigungs- rechts, das vorliegend im Streit ist, gerade voraussetzt (Senatsurteil vom 6. Ok- tober 2004 - VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672, unter II m.w.N.). b) Gleichwohl kann ein formularmäßiger Kündigungsverzicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sein, wenn er den Mieter nach den Um- ständen entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. 16 aa) Eine solche unangemessene Benachteiligung nimmt der Senat etwa für einen einseitigen Kündigungsausschluss bei Verträgen an, denen keine Staffelmietvereinbarung nach § 557a BGB mit den ihr innewohnenden Vorteilen für den Mieter zugrunde liegt, wenn es an der Gewährung eines sonstigen aus- gleichenden Vorteils für den Mieter fehlt, der den einseitigen Kündigungsver- zicht gleichwohl zu rechtfertigen vermag (Senatsurteil vom 19. November 2008 17 - 10 - - VIII ZR 30/08, WuM 2009, 47, Tz. 11). Ebenso sieht der Senat einen beider- seitigen Kündigungsausschluss von mehr als vier Jahren Dauer wegen unan- gemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel als unwirksam an, weil ungeachtet der damit verbundenen Absicherung des Mieters vor einer ordentli- chen Kündigung des Vermieters über den durch §§ 573, 574 BGB gewährten Kündigungsschutz hinaus jedenfalls bei Fehlen besonderer zusätzlicher Vorteile für den Mieter dessen Dispositionsmöglichkeiten in Bezug auf Mobilität und Fle- xibilität in einem nicht mehr erträglichen Maße einengt (Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO, unter II 2 d). bb) Auch der hier vereinbarte Ausschluss des Kündigungsrechts benach- teiligt die Beklagten unangemessen. Insoweit hat das Berufungsgericht in nicht zu beanstandender tatrichterlicher Würdigung dem Beklagten zu 2 ein schutz- würdiges Bedürfnis nach einem besonderen Maß an Mobilität und Flexibilität zugebilligt, um auf Unwägbarkeiten des Studienverlaufs und ausbildungsbe- dingte Erfordernisse eines Ortswechsels angemessen reagieren zu können, während es ins Gewicht fallende Interessen der Klägerin, die Beklagten für län- gere Zeit als die gesetzliche Kündigungsfrist zu binden, nicht erkennen konnte. Besondere Bedeutung kommt vor allem dem Umstand zu, dass das angemiete- te Zimmer mit dem vom Beklagten zu 2 verfolgten Zweck verknüpft war, in E. studieren zu können. Diese Zweckbeziehung und ein daraus resultie- rendes sachliches Veränderungsbedürfnis des Beklagten zu 1 durfte die Kläge- rin nicht einfach ignorieren, um einseitig und ausnahmslos ihr vom Berufungs- gericht festgestelltes Interesse durchzusetzen, die Fluktuation in ihren Mietob- jekten gering zu halten und durch Vermeidung eines innerhalb des Semesters liegenden Mietendes eine nahtlose Anschlussvermietung sicherzustellen. Es begegnet deshalb keinen rechtlichen Bedenken, wenn das Berufungsgericht darauf abgestellt hat, dass gerade Studenten ausbildungsbedingt ein derartigen Kündigungsbeschränkungen entgegen stehendes gesteigertes Interesse an 18 - 11 - einer Wahrung ihrer Flexibilität haben, weil sie oftmals nach wenigen Monaten feststellen, dass das begonnene Studium nicht das Richtige für sie ist, oder weil in späteren Ausbildungsphasen ein Auslandsaufenthalt sinnvoll ist oder sogar erforderlich wird, und mangels entsprechend gewichtiger Interessen der Kläge- rin an einer bestimmten Kontinuität der Mietbeziehung den vereinbarten Kündi- gungsausschluss als unangemessen verworfen hat. Die Erwägungen des Berufungsgerichts stehen zudem im Einklang mit den Maßstäben, die der Senat bei Schul- und Ausbildungsverträgen an die Be- urteilung von formularmäßigen Beschränkungen eines ordentlichen Kündi- gungsrechts angelegt hat. Auch hierbei hat der Senat den hohen Stellenwert hervorgehoben, der dem Einzelnen an der Wahl des für ihn richtigen Berufs und der dafür geeigneten Ausbildungsstätte sowie daran zuzubilligen ist, etwaige Fehlentscheidungen ohne gravierende, insbesondere ohne wirtschaftlich viel- fach nicht mehr tragbare Belastungen korrigieren zu können. Formularmäßig fest vorgegebene Vertragslaufzeiten benachteiligen die andere Seite deshalb angesichts der besonderen Schutzwürdigkeit dieser Interessen und dem sol- chen Verträgen vertragstypisch anhaftenden Risiko einer geänderten berufli- chen Orientierung unangemessen, wenn der Verwender seine eigenen Interes- sen an einer langfristigen Vertragsdauer einseitig durchsetzt und dem für ihn erkennbaren Interesse des Ausbildungswilligen, ohne gravierende Nachteile sein Berufsziel oder seine Ausbildungsstätte aufgeben zu können, nicht durch angemessene Vertragsgestaltung Rechnung trägt (BGHZ 120, 108, 120 f.; vgl. ferner BGH, Urteil vom 28. Februar 1985 - IX ZR 92/84, WM 1985, 780, unter III 4 c cc, d). 19 cc) Da die Klägerin bei der von ihr vorgegebenen Vertragsgestaltung dem Umstand keine Rechnung getragen hat, dass der Beklagte zu 1, ohne in E. seinen Lebensmittelpunkt begründen zu wollen, das Zimmer lediglich 20 - 12 - vorübergehend nach Maßgabe seiner in Ablauf und Erfolg in aller Regel nicht genau überschaubaren Ausbildungsbedürfnisse benötigte, sondern einseitig ihr Interesse an einer gewissen Kontinuität des Mietverhältnisses und einer Wei- tervermietbarkeit des Zimmers zu einem ihr günstigen Nachfragezeitpunkt durchgesetzt hat, ist der vereinbarte Ausschluss des Kündigungsrechts gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Zu Recht weist das Berufungsgericht dar- auf hin, dass auch die Möglichkeit der Beklagten, bei einem berechtigten Inte- resse an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung einen Nachmieter zu stellen, kein anderes Ergebnis zu rechtfertigen vermag. Diese Möglichkeit beseitigt die nachteiligen Folgen der unangemessenen Benachteiligung schon deshalb nicht, weil es im Einzelfall durchaus fraglich ist, ob es den Beklagten gelingen würde, einen Nachmieter zeitgerecht zu finden. Durch die (unwirksame) Regelung im Mietvertrag der Parteien würde jedoch das grundsätzlich dem Vermieter oblie- gende Risiko, einen Nachmieter zu finden, unzulässig auf den Mieter verlagert (Senatsurteil vom 19. November 2008, aaO, Tz. 13). An die Stelle des unwirksamen Kündigungsausschlusses in § 2 des Mietvertrages der Parteien ist gemäß § 306 Abs. 2 BGB das Recht zur ordentli- chen Kündigung (§ 542 Abs. 1, § 573c Abs. 1 BGB) getreten. Dieses haben die Beklagten wirksam zum 31. Oktober 2007 ausgeübt (dazu vorstehend unter II 1). Dagegen kommt eine Aufrechterhaltung des Kündigungsausschlusses mit einer über den 31. Oktober 2007 hinausreichenden verkürzten Dauer wegen des für Allgemeine Geschäftsbedingungen generell zu beachtenden Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht (vgl. Senatsurteile vom 21 - 13 - 3. Mai 2006 - VIII ZR 243/05, WuM 2006, 385, Tz. 20; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05, WuM 2006, 152, Tz. 20 ff.; vom 6. April 2005, aaO, unter II 3). Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Erlangen, Entscheidung vom 15.05.2008 - 6 C 2114/07 - LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 28.10.2008 - 7 S 5296/08 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 27/04 Verkündet am: 6. April 2005 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja AGBG § 9 Abs. 1 (jetzt BGB § 307 Abs. 1 Satz 1) Bb, Ci BGB § 573c In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein - auch beiderseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. BGH, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04 - LG Braunschweig AG Braunschweig - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 2. Februar 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Braunschweig vom 23. Dezember 2003 wird zu- rückgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger mietete mit schriftlichem Vertrag vom 31. Oktober 2001 ab dem folgenden Tag von dem Beklagten eine Wohnung in dem Haus B. Straße in B. . Die Parteien vereinbarten eine monatliche Miete von 300 € zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung von 100 €. In § 2 des von dem Beklagten gestellten Formularvertrages ist unter der Überschrift "Mietdauer (Zutreffendes ankreuzen)" die Nr. 3 angekreuzt, die wie folgt lautet: "Vertrag auf unbestimmte Zeit mit beiderseitigem Kündigungsver- zicht Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 5 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von 5 Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht der - 3 - Parteien zur Kündigung aus wichtigem Grund und zur außeror- dentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt." In diesem Text ist die Zahl 5 jeweils handschriftlich in eine durch einen Unterstrich gekennzeichnete Leerstelle eingefügt. Mit Schreiben vom 2. November 2001 kündigte der Kläger das Mietverhältnis "zum nächstmögli- chen Zeitpunkt, d.h. bis spätestens 31.01.2002". Am 31. Januar 2002 übergab er dem Beklagten die Wohnungsschlüssel. Dieser vermietete die Wohnung ab Mitte März 2002 an einen neuen Mieter. In dem vorliegenden Rechtsstreit nimmt der Kläger den Beklagten auf Rückzahlung der von ihm geleisteten Mietsicherheit sowie der seither angefal- lenen Zinsen in Anspruch. Insgesamt begehrt er Zahlung von 910,50 € nebst Prozeßzinsen. Der Beklagte rechnet unter anderem in Höhe von 600 € mit der von ihm beanspruchten Miete für den Monat Februar und die erste Hälfte des Monats März 2002 auf. Die Parteien streiten insbesondere darüber, ob der Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages wirksam und dementspre- chend die Kündigung des Klägers unwirksam ist. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten, mit der dieser unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Abweisung der Klage begehrt hat, soweit er zur Zahlung von mehr als 310,50 € verurteilt worden ist, zurückgewiesen. Mit der - vom Berufungsge- richt zugelassenen - Revision verfolgt der Beklagte sein zweitinstanzliches Be- gehren weiter. - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht, dessen Urteil in WuM 2004, 158 abgedruckt ist, hat ausgeführt: In Übereinstimmung mit der Auffassung des Amtsgerichts sei der von den Parteien vereinbarte befristete Kündigungsverzicht unwirksam. § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB erkläre eine Kündigungsfrist von drei Monaten für zulässig und verbiete in Abs. 4 eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinba- rung. Der Wortlaut des Gesetzes sei eindeutig. Soweit in der Begründung zum Mietrechtsreformgesetz eine andere Ansicht geäußert worden sei, beruhe dies auf einem Flüchtigkeitsfehler und sei nicht bindend. Das solle grundsätzlich schon deshalb so sein, damit Gesetze auch von Nichtjuristen verstanden wer- den könnten. II. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand, so daß die Revision zurückzuweisen ist. Zu Recht ist das Berufungsgericht - unausgesprochen - davon ausgegangen, daß der Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der von ihm erbrachten Mietsicher- heit (§ 551 BGB) nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht in Höhe von 600 € durch die Aufrechnung des Beklagten gemäß §§ 387, 389 BGB erloschen ist. Dem Beklagten steht der insoweit zur Aufrechnung gestellte Anspruch aus § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung der Miete für den Monat Februar und die erste Hälfte des Monats März 2002 nicht zu, weil der Mietvertrag der Parteien durch die schriftliche Kündigung des Klägers vom 2. November 2001 gemäß §§ 542 Abs. 1, 573c Abs. 1 BGB mit Ablauf des 31. Januar 2002 beendet worden ist. - 5 - Die Kündigung war dem Kläger nicht durch den Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages verwehrt. 1. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, daß der vorbezeichnete Kündigungsverzicht gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB unwirksam ist. Wie dem Berufungsgericht bei Erlaß des angefochtenen Urteils am 23. Dezember 2003 noch nicht bekannt war, hat der Senat am Tag zuvor ent- schieden, daß die Vereinbarung eines zeitlich begrenzten Ausschlusses des Kündigungsrechts durch eine Individualvereinbarung weder gegen § 573c Abs. 4 BGB noch gegen § 575 Abs. 4 BGB verstößt (Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448). § 573c Abs. 4 BGB ist danach schon deshalb nicht einschlägig, weil die Vorschrift lediglich die Kündigungsfrist regelt und somit ein Bestehen des - hier gerade streitigen - Kündigungsrechts voraus- setzt (Senatsurteil, aaO unter II 1a). Auch die Entstehungsgeschichte des Miet- rechtsreformgesetzes spricht gegen ein Verbot von Kündigungsausschlußve- reinbarungen. Vielmehr geht die Begründung des Regierungsentwurfs zu § 575 BGB davon aus, daß das ordentliche Kündigungsrecht für einen vertraglich festgelegten Zeitraum beiderseits ausgeschlossen werden kann (BT-Drucks. 14/4553 S. 69; Senatsurteil, aaO unter II 1 b). Im Anschluß daran hat der Senat inzwischen mehrfach entschieden, daß auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluß in einem Formularmietvertrag grundsätzlich wirksam ist (Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117; Urteil vom 14. Juli 2004 - VIII ZR 294/03, WuM 2004, 543; Urteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672). Da der Gesetzgeber davon ausgegangen ist, daß nach der Reform des Miet- rechts weiterhin die Möglichkeit besteht, das Recht zur ordentlichen Kündigung - 6 - bei einem unbefristeten Mietvertrag für einen bestimmten, vertraglich festgeleg- ten Zeitraum auszuschließen, liegt eine Abweichung von der gesetzlichen Re- gelung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht vor. § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB greift aus dem gleichen Grund nicht ein. Insbesondere schließt danach der Zweck des § 573c Abs. 4 BGB, die Mobilität und Flexibilität des Mieters zu si- chern, einen Kündigungsverzicht nicht aus (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003, aaO unter II 1 c; Senatsurteil vom 30. Juni 2004, aaO unter II 1). Letztlich hat der Senat in einem formularmäßigen beiderseitigen Ausschluß des Kündi- gungsrechts für ein bis zwei Jahre auch keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB gesehen (Senatsurteile vom 30. Juni, 14. Juli und 6. Oktober 2004, aaO). Mit dieser Rechtsprechung ist die Annahme des Berufungsgerichts, der Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Miet- vertrags der Parteien sei schon gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB un- wirksam, nicht zu vereinbaren. 2. Das Berufungsurteil stellt sich jedoch aus einem anderen Grund im Ergebnis als richtig dar (§ 561 ZPO). § 2 Nr. 3 des Mietvertrages der Parteien ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam, weil die Dauer des formularmäßigen Kündigungsverzichts von fünf Jahren den Kläger entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. a) Nach Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB findet hier noch das AGB-Gesetz Anwendung, weil der Mietvertrag der Parteien am 31. Oktober 2001 und damit vor dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes am 1. Januar 2002 geschlossen worden ist und das Mietverhältnis vor dem 1. Januar 2003 endete. b) Bei der Regelung in § 2 Nr. 3 des formularmäßigen Mietvertrages handelt es sich um eine von dem Beklagten gestellte Allgemeine Geschäftsbe- - 7 - dingung im Sinne von § 1 AGBG (jetzt § 305 BGB). Dem steht nicht entgegen, daß die - hier in Rede stehende - Dauer des Kündigungsverzichts durch hand- schriftliche Ergänzung von zwei Leerstellen des im übrigen vorgedruckten Tex- tes auf fünf Jahre festgelegt worden ist. Die Schriftart ist insoweit nach § 1 Abs. 1 Satz 2 AGBG (jetzt § 305 Abs. 1 Satz 2 BGB) ohne Bedeutung. Eine Formularklausel wäre allerdings hinsichtlich der Dauer des Kündigungsverzichts zu verneinen, wenn die Ergänzung von den Parteien individuell ausgehandelt (§ 1 Abs. 2 AGBG; jetzt § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB) oder gar von dem Kläger selbst nach seiner freien Entscheidung vorgenommen worden wäre (vgl. BGH, Urteil vom 13. November 1997 - X ZR 135/95, WM 1998, 562 unter II 2 b; ferner Senatsurteil BGHZ 141, 108, 110). Das ist jedoch nicht der Fall. Der Beklagte hat insoweit selbst lediglich behauptet, der - von ihm vorbereitete - Mietvertrag sei mit dem Kläger durchgegangen worden; dabei habe dieser Gelegenheit ge- habt, die einzelnen Vertragsbestimmungen zu prüfen. Das reicht für ein Aus- handeln im Sinne des § 1 Abs. 2 AGBG nicht aus (st.Rspr. des BGH, z.B. BGHZ 143, 103, 111 f.). c) Der formularmäßige Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages ist nicht gemäß § 8 AGBG (jetzt § 307 Abs. 3 BGB) der Inhaltskontrolle nach §§ 9 bis 11 AGBG (jetzt §§ 307 bis 309 BGB) entzogen. Die dadurch festgeleg- te Mindestlaufzeit des Mietvertrages gehört nicht zu dem kontrollfreien Kernbe- reich (vgl. BGHZ 127, 35, 41 ff.; BGH, Urteil vom 26. März 1997 - IV ZR 71/96, NJW 1997, 1849 unter 2 a zur Laufzeit von Versicherungsverträgen; so im Er- gebnis auch BGH, Urteil vom 10. Februar 1993 - XII ZR 74/91, WM 1993, 791 unter II zu einem Kabelanschlußvertrag mit mietvertraglichem Charakter). d) Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht von fünf Jahren benachteiligt den Mieter von Wohnraum in der Regel entgegen den Geboten von Treu und - 8 - Glauben unangemessen und ist daher nach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam. Wie in der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreform- gesetz vom 19. Juni 2001 (BT-Drucks. 14/4553 S. 38 f.) hervorgehoben wird, kommt der Mobilität und Flexibilität in der heutigen modernen Gesellschaft zu- nehmende Bedeutung zu. Durch einen Kündigungsverzicht wird der Mieter je- doch in seiner Dispositionsfreiheit erheblich eingeschränkt. Bei beruflichen, fa- miliären, krankheitsbedingten oder sonstigen persönlichen Veränderungen sei- ner Lebensverhältnisse kann er den Mietvertrag über eine hierdurch ungeeignet gewordene Wohnung nicht kündigen, selbst wenn die genannten Veränderun- gen unvorhergesehen oder gar ungewollt eingetreten sind. Da die Miete mit Nebenkosten nicht selten einen beträchtlichen Teil des Einkommens aufzehrt, wird es dem Mieter auch kaum möglich sein, eine zweite Wohnung zu unterhal- ten, die seinen geänderten Bedürfnissen gerecht wird. Die Möglichkeit, gege- benenfalls einen geeigneten Nachmieter zu stellen (vgl. Senatsurteil vom 22. Dezember 2003, aaO unter II 1 c), ist zu unsicher, um die erhebliche Beein- trächtigung der Dispositionsfreiheit des Mieters durch einen formularmäßigen Kündigungsverzicht auszugleichen. Da der beiderseitige Kündigungsverzicht aber insofern auch Vorteile für den Mieter hat, als er diesen über den durch §§ 573, 574 BGB gewährten Kündigungsschutz hinaus vor einer ordentlichen Kündigung des Vermieters absichert, benachteiligt ein formularmäßiger Kündi- gungsverzicht den Mieter im Regelfall dann nicht unangemessen, wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und dadurch für ihn erträglich ist. Angesichts dessen ist es von vorneherein ausgeschlossen, in Anlehnung an § 544 Satz 1 BGB einen Kündigungsverzicht für die Dauer von 30 Jahre zu- zulassen (so aber noch Lützenkirchen, ZMR 2001, 769, 770; Blank, ZMR 2002, 797, 801; anders inzwischen Lützenkirchen, MDR 2004, 926, 927; Blank in: - 9 - Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 575 Rdnr. 76). Auf der anderen Seite kommt es auch nicht in Betracht, die Dauer eines formularmäßigen Kündi- gungsverzichts unter Heranziehung von § 11 Nr. 12 Buchst. a AGBG (jetzt § 309 Nr. 9 Buchst. a BGB) auf lediglich zwei Jahre zu begrenzen. Abgesehen davon, daß diese Laufzeitregelung für bestimmte Dauerschuldverhältnisse nicht für Mietverträge gilt (BGH, Urteil vom 10. Februar 1993 - XII ZR 74/91, WM 1993, 791 unter II 2 a m.w.Nachw.), läßt das Gesetz selbst in § 557a Abs. 3 BGB bei Staffelmietverträgen einen Ausschluß des Kündigungsrechts des Mie- ters für vier Jahre zu. Diese gesetzliche Regelung gibt ungeachtet dessen, daß sie dem Wortlaut nach nur für Staffelmietverträge gilt, einen Hinweis darauf, wo nach Auffassung des Gesetzgebers allgemein die zeitliche Grenze eines Kün- digungsverzichts des Mieters zu ziehen ist. Nach der Gesetzesbegründung zu § 10 Abs. 2 MHG, der Vorgängerregelung des § 557a BGB, erscheint es "unter Berücksichtigung der möglichen Zwangslage der Wohnungssuchenden beim Abschluß eines Mietvertrages … erforderlich, den Ausschluß des Kündigungs- rechts des Mieters auf vier Jahre zu begrenzen" (BT-Drucks. 9/2079 S. 18). Demgemäß ist ein formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemesse- ner Benachteiligung des Mieters von Wohnraum in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. Dies entspricht der überwiegenden Auffassung im Schrifttum, soweit dieses einen formularmäßigen Kündigungs- verzicht für zulässig erachtet (z.B. Blank in: Blank/Börstinghaus, aaO; Pa- landt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 573c Rdnr. 3; Wiek, WuM 2004, 509, 511; Eckert, EWiR 2004, 1167, 1168; vgl. auch Börstinghaus in: Börsting- haus/Eisenschmid, MietPrax-AK, § 573c BGB Nr. 9). Unter besonderen Um- ständen mag etwas anderes gelten. Dafür ist hier jedoch weder etwas vorgetra- gen noch sonst ersichtlich. 3. Der formularmäßige Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages der Parteien ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG insgesamt unwirksam, weil die Dauer - 10 - von fünf Jahren den Kläger entgegen den Geboten von Treu und Glauben un- angemessen benachteiligt. Eine Aufrechterhaltung der Klausel mit einer ver- kürzten Dauer des Kündigungsverzichts kommt wegen des für Allgemeine Ge- schäftsbedingungen generell zu beachtenden Verbots einer geltungserhalten- den Reduktion nicht in Betracht (vgl. BGHZ 143, 103, 118 ff. m.w.Nachw.). Un- ter diesen Umständen bedarf es keiner Entscheidung, ob der Kündigungsver- zicht, wie von dem Kläger in den Vorinstanzen geltend gemacht, als überra- schende Klausel gemäß § 3 AGBG (jetzt § 305c Abs. 1 BGB) nicht Vertragsbe- standteil geworden ist (vgl. hierzu etwa Brock/Lattka, NZM 2004, 729, 731; Häublein, ZMR 2004, 252, 254). Dr. Deppert Ball Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst

ECLI:DE:BGH:2023:080823BVIIIZR20.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 20/23 vom 8. August 2023 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 529 Abs. 1 Nr. 1, § 544 Abs. 9; GG Art. 103 Abs. 1 Die Prüfungskompetenz des Berufungsgerichts hinsichtlich der erstinstanzlichen Tatsachenfeststellung ist nicht auf den Umfang beschränkt, in dem eine zweitin- stanzliche Tatsachenfeststellung der Kontrolle durch das Revisionsgericht unter- liegt. Daher hat das Berufungsgericht die erstinstanzliche Überzeugungsbildung nicht nur auf Rechtsfehler zu überprüfen. Vielmehr können sich Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen im Sinne von § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auch aus der Möglichkeit unterschiedlicher Bewertungen der erstinstanzlichen Beweisaufnahme ergeben (Bestätigung von BGH, Urteile vom 9. März 2005 - VIII ZR 266/03, BGHZ 162, 313, 315 f.; vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 26; Senatsbeschluss vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, WuM 2016, 743 Rn. 23). BGH, Beschluss vom 8. August 2023 - VIII ZR 20/23 - LG München II AG Wolfratshausen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 8. August 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Messing beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts München II - 12. Zivilkammer - vom 13. Dezem- ber 2022 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Der Gegenstandswert für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfah- ren wird auf 85.200 € festgesetzt. Gründe: I. Die Klägerin vermietete mit Wohnraummietvertrag vom 9. November 2018 ein Hausgrundstück am S. an die Beklagten. Bei dem Mietobjekt handelt es sich um ein Haupt- und ein Nebenhaus, die beide miteinander verbun- den sind und eine Gesamtwohnfläche von 410 m² aufweisen. Die Klägerin beabsichtigte zunächst einen Verkauf des Hausgrundstücks. Eine Besichtigung des Objekts durch den Makler wurde ihr im Frühjahr 2021 von den Beklagten, denen die Klägerin ebenfalls ein Verkaufsangebot unterbreitet hatte, verwehrt. 1 2 - 3 - Mit Schreiben vom 31. August 2021 erklärte die Klägerin, die zwei erwach- sene und mit ihren Familien in München lebende Söhne hat, die Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. November 2021 wegen Eigenbedarfs. In der Kündi- gungserklärung heißt es unter anderem, dass die Klägerin nunmehr das Haus selbst mit ihrem Sohn D. und dessen Familie bewohnen und ihr Sohn P. einen Bereich des Hauses als Zweitwohnsitz nutzen wolle. Die Beklagten widersprachen der Kündigung gemäß § 574 BGB. Das Amtsgericht hat der auf Räumung und Herausgabe des Hausgrund- stücks gerichteten Klage nach zeugenschaftlicher Vernehmung der beiden Söhne zum Vorliegen des behaupteten Eigenbedarfs stattgegeben. Das Landge- richt hat die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Die Revision hat es nicht zugelassen. Hiergegen wenden sich die Beklagten mit der Nichtzulassungsbe- schwerde, mit der sie ihr auf Abweisung der Klage, hilfsweise auf Feststellung der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574 f. BGB gerichtetes Begehren weiterverfolgen. II. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass ein Kündigungsgrund gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB vorliege, weil die Klägerin die Räume als Wohnung für sich und ihre Familienangehörigen benötige. Es habe festgestellt, dass die Klägerin beabsichtige, das Nebenhaus zu beziehen und ihren Sohn 3 4 5 6 7 8 - 4 - D. mit seiner Familie das Haupthaus beziehen zu lassen sowie dem Sohn P. einen Raum zur Nutzung als Zweitwohnsitz zur Verfügung zu stellen. Das Berufungsgericht sei grundsätzlich an die Beweiswürdigung des Amtsgerichts gebunden, wenn keine konkreten Anhaltspunkte für die Unrichtig- keit der Beweiswürdigung vorgetragen würden. Solche Anhaltspunkte seien ein unrichtiges Beweismaß, Verstöße gegen Denk- und Naturgesetze oder allge- meine Erfahrungssätze, Widersprüche zwischen einer protokollierten Aussage und den Urteilsgründen sowie Mängel der Darstellung des Meinungsbildungspro- zesses wie Lückenhaftigkeit oder Widersprüche. Konkrete Anhaltspunkte in die- sem Sinn seien die objektivierbaren rechtlichen und tatsächlichen Einwände ge- gen die erstinstanzlichen Feststellungen; bloße subjektive Zweifel, lediglich abstrakte Erwägungen oder Vermutungen der Unrichtigkeit ohne greifbare An- haltspunkte genügten nicht. Die Berufungsbegründung könne derartige konkrete Anhaltspunkte für die Unrichtigkeit der erstinstanzlichen Beweiswürdigung nicht aufzeigen. Das Amts- gericht habe sich in seiner Beweiswürdigung auch mit der Tatsache auseinan- dergesetzt, dass die Klägerin zunächst eine Verkaufsabsicht gehabt und erst in der Folge den Eigennutzungswunsch gefasst habe. Insgesamt setzten die Be- klagten lediglich ihre Beweiswürdigung an die Stelle derjenigen des Amtsge- richts. III. Die zulässige Nichtzulassungsbeschwerde hat in der Sache Erfolg (§ 544 Abs. 9 ZPO), weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Ent- scheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO). Das Berufungsgericht hat den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtli- chen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt. 9 10 11 - 5 - Denn es hat - ausgehend von einem zu engen rechtlichen Überprüfungsmaßstab des Berufungsgerichts gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO - die Ausführungen der Beklagten in der Berufungsbegründung zur Beweiswürdigung des Amtsgerichts nicht in dem gebotenen Maße in seine Erwägungen zur Nachprüfung des ange- fochtenen Urteils gemäß § 513 ZPO einbezogen. 1. Das Gebot rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) verpflichtet das ent- scheidende Gericht, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen (st. Rspr.; vgl. etwa BVerfG, NJW 2022, 3413 Rn. 26; Senatsbeschlüsse vom 5. Oktober 2022 - VIII ZR 88/21, WM 2022, 2242 Rn. 10; vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 298/21, ZIP 2023, 972 Rn. 17; jeweils mwN). Als grundrechtsgleiches Recht soll es sicherstellen, dass die Ent- scheidung frei von Verfahrensfehlern ergeht, die ihren Grund in der unterlasse- nen Kenntnisnahme und der Nichtberücksichtigung des Sachvortrags der Parteien haben (vgl. nur Senatsbeschluss vom 21. Juni 2022 - VIII ZR 285/21, WuM 2022, 551 Rn. 12). Der Anspruch einer Partei auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) ist deshalb verletzt, wenn das Berufungsgericht den Vortrag einer Partei in der Berufungsbegründung aufgrund von rechtlichen Erwä- gungen nur eingeschränkt berücksichtigt, die im Prozessrecht keine Stütze fin- den (vgl. BGH, Beschluss vom 4. September 2019 - VII ZR 69/17, NJW-RR 2019, 1343 Rn. 9). 2. Gemessen hieran ist dem Berufungsgericht eine Verletzung des An- spruchs der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs aus Art. 103 Abs. 1 GG anzulasten. Die Nichtzulassungsbeschwerde beanstandet zu Recht, dass das Berufungsgericht den Prüfungsmaßstab der Vorschrift des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO und seine daraus folgende Prüfungskompetenz und -pflicht grundlegend verkannt und deshalb die nach dem Gesetz erforderliche eigene Beweiswürdi- gung zum Vorliegen einer Eigennutzungsabsicht der Klägerin und ihrer Söhne 12 13 - 6 - hinsichtlich der streitgegenständlichen Immobilie unter Einbeziehung der von den Beklagten in der Berufungsbegründung vorgebrachten Einwendungen unterlas- sen hat. a) Nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO ist das Berufungsgericht zwar grundsätz- lich an die Tatsachenfeststellungen des ersten Rechtszugs gebunden. Diese Bin- dung entfällt aber, wenn konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit entscheidungserheblicher Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 Halbs. 2 ZPO). Konkrete Anhaltspunkte in diesem Sinne sind alle objektivierbaren rechtlichen oder tat- sächlichen Einwände gegen die erstinstanzlichen Feststellungen. Derartige kon- krete Anhaltspunkte können sich unter anderem aus dem Vortrag der Parteien, vorbehaltlich der Anwendung von Präklusionsvorschriften auch aus dem Vortrag der Parteien in der Berufungsinstanz ergeben (vgl. BGH, Beschluss vom 4. Sep- tember 2019 - VII ZR 69/17, NJW-RR 2019, 1343 Rn. 11). Die Prüfungskompetenz des Berufungsgerichts hinsichtlich der erstin- stanzlichen Tatsachenfeststellung ist dabei nicht - wie die revisionsrechtliche Prüfung - auf eine reine Rechtskontrolle beschränkt. Denn bei der Berufungs- instanz handelt es sich auch nach Inkrafttreten des Zivilprozessreformgesetzes um eine zweite - wenn auch eingeschränkte - Tatsacheninstanz, deren Aufgabe in der Gewinnung einer "fehlerfreien und überzeugenden" und damit "richtigen" Entscheidung des Einzelfalles besteht (Senatsurteile vom 14. Juli 2004 - VIII ZR 164/03, BGHZ 160, 83, 86 ff.; vom 9. März 2005 - VIII ZR 266/03, BGHZ 162, 313, 315 f.; vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 26; Senats- beschluss vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, WuM 2016, 743 Rn. 23 mwN). Daher hat das Berufungsgericht die erstinstanzliche Überzeugungsbil- dung nicht nur auf Rechtsfehler zu überprüfen (BGH, Beschlüsse vom 11. Okto- ber 2016 - VIII ZR 300/15, aaO Rn. 24; vom 4. September 2019 - VII ZR 69/17, 14 15 16 - 7 - aaO). Vielmehr sind auch verfahrensfehlerfrei getroffene Tatsachenfeststellun- gen für das Berufungsgericht nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO nicht bindend, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Feststellungen unvollständig oder unrichtig sind. Dabei können sich Zweifel an der Richtigkeit und Vollständig- keit der entscheidungserheblichen Feststellungen auch aus der Möglichkeit un- terschiedlicher Wertung ergeben, insbesondere daraus, dass das Berufungsge- richt das Ergebnis einer erstinstanzlichen Beweisaufnahme anders würdigt als das Gericht der Vorinstanz. Besteht aus der für das Berufungsgericht gebotenen Sicht eine gewisse - nicht notwendig überwiegende - Wahrscheinlichkeit dafür, dass im Fall der Beweiserhebung die erstinstanzliche Feststellung keinen Be- stand haben wird, ist es zu einer erneuten Tatsachenfeststellung verpflichtet (vgl. BGH, Urteile vom 9. März 2005 - VIII ZR 266/03, aaO S. 316 f.; vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 26; vom 14. Februar 2017 - VI ZR 434/15, NJW-RR 2017, 725 Rn. 20; vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, WuM 2021, 38 Rn. 23; vom 25. März 2021 - I ZR 37/20, juris Rn. 28; Beschlüsse vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, aaO; vom 4. September 2019 - VII ZR 69/17, aaO). b) Diesen Prüfungsmaßstab hat das Berufungsgericht grundlegend ver- kannt, denn es hat die mit der Berufungsbegründung vorgebrachten Einwendun- gen der Beklagten gegen die Beweiswürdigung des Amtsgerichts nur unter dem Ansatz geprüft, ob dem Amtsgericht hierbei Rechtsfehler unterlaufen sind. Bereits die im Abschnitt des Berufungsurteils zum allgemeinen rechtlichen Maßstab enthaltene Aufzählung von Umständen, die das Berufungsgericht als Anhaltspunkte für eine Unrichtigkeit der erstinstanzlichen Beweiswürdigung an- sieht, legt die Anwendung eines nur eingeschränkten - auf Rechtsfehler be- schränkten - Prüfungsmaßstabs nahe. Anhand dieses - unzutreffenden - Maß- 17 18 - 8 - stabs hat das Berufungsgericht sodann die in der Berufungsbegründung vorge- brachten Einwände der Beklagten gegen die Beweiswürdigung des Amtsgerichts auch beurteilt, wie sich aus der Formulierung ergibt, dass die Berufungsbegrün- dung "derartige" konkrete Anhaltspunkte für die Unrichtigkeit nicht aufzeigen könne. Soweit das Berufungsgericht sich mit dem von der Berufung gegen die "Richtigkeit" der amtsgerichtlichen Beweiswürdigung angeführten - bedeutsa- men - Umstand befasst hat, dass die Klägerin zunächst eine Verkaufsabsicht ge- habt und erst später den Eigennutzungsentschluss gefasst habe, ist es seiner Prüfungspflicht ebenfalls nicht in dem oben genannten gebotenen Maße nachge- kommen, sondern hat die Prüfung ausschließlich auf die Vollständigkeit - nicht hingegen auf die Richtigkeit - der Beweiswürdigung bezogen. Die im vorgenann- ten Sinne umfassende Prüfung wird nachzuholen sein. Schließlich hat das Berufungsgericht die in der Berufungsbegründung vor- gebrachten Einwendungen der Beklagten "insgesamt" mit der Begründung be- schieden, die Beklagte setze "lediglich ihre Beweiswürdigung anstelle derjenigen des Amtsgerichts". Damit hat es deutlich gemacht, dass es die amtsgerichtliche Beweiswürdigung im Ergebnis allein auf Rechtsfehler geprüft hat, ohne auch nur zu erwägen, ob sich unter Berücksichtigung der Einwendungen der Beklagten Zweifel an den erstinstanzlichen Feststellungen zum Vorliegen einer Eigennut- zungsabsicht der Klägerin und ihrer Söhne hinsichtlich der streitgegenständli- chen Immobilie aus der Möglichkeit einer anderen Würdigung der Angaben der Klägerin und der als Zeugen vernommenen Söhne ergeben könnten. Mit einer solchen Begründung durfte das Berufungsgericht das Vorbringen der Beklagten gegen die erstinstanzliche Überzeugungsbildung nicht als unbeachtlich ansehen (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 14. Februar 2017 - VI ZR 434/15, NJW-RR 2017, 725 Rn. 21; Beschluss vom 22. Dezember 2015 - VI ZR 67/15, NJW 2016, 713 Rn. 7). 19 - 9 - c) Die Gehörsverletzung ist auch entscheidungserheblich (§ 544 Abs. 9 ZPO). Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht bei An- wendung des zutreffenden Prüfungsmaßstabs im Sinne des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO und bei Vornahme einer eigenen Beweiswürdigung unter Einbeziehung der Argumente der Berufungsbegründung zu einem anderen Ergebnis gekommen wäre. Denn die Beklagten haben neben dem vorstehend bereits erwähnten Um- stand einer zunächst bestehenden Verkaufsabsicht der Klägerin - wie die Nicht- zulassungsbeschwerde unter Verweis auf die betreffenden Aktenstellen auf- zeigt - mit der Berufungsbegründung unter anderem darauf hingewiesen, dass die Angaben der Klägerin zur zeitlichen Einordnung des gemeinsamen Ent- schlusses über die künftige Eigennutzung des Mietobjekts im Widerspruch zu den Angaben ihres erstinstanzlich als Zeugen vernommenen Sohnes D. stünden und dessen Angaben wiederum nicht dazu passten, dass die Klägerin noch zu einem späteren Zeitpunkt sogar gerichtlich von den Beklagten die Dul- dung einer Besichtigung des Mietobjekts zum Zwecke des Verkaufs verlangt habe. Ferner haben die Beklagten die einander widersprechenden Angaben der beiden erstinstanzlich als Zeugen vernommenen Söhne der Klägerin über die beabsichtigte räumliche Aufteilung des Mietobjekts angeführt und unter anderem darauf hingewiesen, dass die diesbezügliche Würdigung des Amtsgerichts nicht dazu passe, dass die Klägerin nach den Angaben in der Kündigungserklärung hierüber ausführlich mit ihren Söhnen gesprochen habe. 3. Die weiteren von der Nichtzulassungsbeschwerde erhobenen Rügen hat der Senat geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begrün- dung wird insoweit abgesehen (§ 544 Abs. 6 Satz 2 ZPO). 20 21 22 - 10 - IV. Nach alledem ist das Urteil des Berufungsgerichts aufzuheben und der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 544 Abs. 9 ZPO). Der Senat macht dabei von der Möglich- keit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch, der auch im Beschlussverfahren nach § 544 Abs. 9 ZPO entsprechend herangezogen werden kann (Senatsbe- schluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, NJW-RR 2023, 229 Rn. 29 mwN). Dr. Bünger Kosziol Wiegand Dr. Matussek Messing Vorinstanzen: AG Wolfratshausen, Entscheidung vom 13.06.2022 - 8 C 578/21 - LG München II, Entscheidung vom 13.12.2022 - 12 S 2089/22 - 23

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 103/11 vom 11. Oktober 2011 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 11. Oktober 2011 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision ge- mäß § 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 ZPO ohne nähere Begründung und ohne Be- nennung einer der beiden in dieser Vorschrift genannten Alternativen zugelas- sen. Eine Zulassung der Revision ist jedoch weder zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) noch wegen grundsätz- licher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) erforderlich. a) Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass sich im Rahmen einer Zwangsverwaltung die Wirksamkeit von Vorausverfügungen des Voll- streckungsschuldners allein nach den Vorschriften der §§ 1124, 1125 BGB rich- tet, wenn - wie hier - ein Grundpfandgläubiger die Zwangsvollstreckung betreibt; dies ergibt sich aus § 146 ZVG in Verbindung mit § 20 ZVG (BGH, Urteile vom 23. Juli 2003 - XII ZR 16/00, WuM 2003, 510 unter II 3 a; vom 25. April 2007 1 2 - 3 - - VIII ZR 234/06, NJW 2007, 2919 Rn. 21; vom 8. Dezember 2010 - XII ZR 86/09, NJW-RR 2011, 371 Rn. 15). b) Durch die Rechtsprechung des Senats ist überdies sowohl für den Fall des Erwerbs eines Grundstücks als auch für den Fall der Zwangsverwaltung, wenn ein Grundpfandgläubiger die Zwangsvollstreckung betreibt, geklärt, wel- che rechtlichen Auswirkungen eine gemäß dem Mietvertrag als Einmalbetrag geleistete Mietvorauszahlung hat, je nachdem, ob diese Einmalzahlung auf der Grundlage periodischer Zeitabschnitte bemessen ist oder nicht (Senatsurteile vom 11. Juli 1962 - VIII ZR 98/61, BGHZ 37, 346; vom 5. November 1997 - VIII ZR 55/97, BGHZ 137, 106; vom 25. April 2007 - VIII ZR 234/06, NJW 2007, 2919). Auch hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden, dass die Regelungen in § 1124 Abs. 2 BGB, § 566b BGB, § 56 Satz 2 und § 57b ZVG eine einander entsprechende Handhabung erfordern, da ihnen dieselbe Wer- tung zugrunde liegt (Senatsurteil vom 25. April 2007 - VIII ZR 234/06, aaO Rn. 27; BGH, Urteil vom 9. Juni 2005 - IX ZR 160/04, BGHZ 163, 201, 204 ff.). Hiervon ausgehend ist dem Senatsurteil vom 5. November 1997 (VIII ZR 55/97, aaO S. 115 - zu § 574 BGB aF) insbesondere zu entnehmen, dass die Unan- wendbarkeit (auch) des § 1124 Abs. 2 BGB - zum Zwecke der Missbrauchsver- hinderung - auf Fälle beschränkt ist, in denen die nicht nach periodischen Zeit- abschnitten berechnete Vorauszahlung einer Gesamtmiete bereits im ursprüng- lichen Mietvertrag vereinbart wurde. Der vorliegende Fall weist keine Beson- derheiten auf, die eine weitere höchstrichterliche Leitentscheidung erforderlich machten. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung anhand der oben genannten Rechtsprechung des Senats stand. Das Berufungsgericht ist bei seiner Entscheidung von den durch die Rechtsprechung des Senats aufgezeigten Grundsätzen ausgegangen und 3 4 - 4 - im Wege rechtsfehlerfreier tatrichterlicher Auslegung (vgl. hierzu Senatsurteil vom 5. November 1997 - VIII ZR 55/97, aaO S. 113 f.) der nach den Feststel- lungen zwischen der Beklagten und ihren Eltern, den Zwangsvollstreckungs- schuldnern, am 16. Dezember 2005 (Mietvertrag) und 26. Dezember 2005 (Nachtrag zum Mietvertrag) getroffenen Vereinbarungen zu dem Ergebnis ge- langt, dass der gemäß dem Nachtrag zu zahlende, nicht nach periodischen Zeitabschnitten bemessene Gesamtbetrag von 450.000 € für das lebenslange Nutzungsrecht hier nicht im ursprünglichen Mietvertrag ausgewiesen und ver- einbart worden sei und daher eine gegenüber dem Grundpfandgläubiger und dem Zwangsverwalter unwirksame Vorausverfügung vorliege (vgl. Senatsurteil vom 5. November 1997 - VIII ZR 55/97, aaO S. 115). Gegen diese rechtsfehler- freie tatrichterliche Beurteilung wendet sich die Revision vergeblich. Erfolglos bleibt auch die von der Revision vorsorglich erhobene Rüge, bei der vom Kläger ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung handele es sich um eine unzulässige Teilkündigung. Denn jedenfalls hat der Kläger - aus der maßgeblichen Sicht des Empfängers der Kündigungserklärung - keine Teil- kündigung ausgesprochen. Nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Amtsgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezug genommen hat, sind dem Kläger sowohl der Mietvertrag vom 16. Dezember 2005 als auch der Nachtrag vom 26. Dezember 2005 erst nach dem Ausspruch der Kündigung übersandt worden. Vor diesem Hintergrund betrachtet war die vom Kläger ausgesproche- ne Kündigung (eines "vermeintlichen Mietvertrages") für die Beklagte bei objek- tiver Betrachtung so zu verstehen, dass der Kläger als Zwangsverwalter ein etwaiges Mietverhältnis mit ihr vollständig beenden wollte. Dass der Kläger auch nach Erhalt des Mietvertrages seine Klage lediglich auf die Räumung und Herausgabe der Wohnung und nicht auf weitere Räumlichkeiten und Flächen des unter seiner Zwangsverwaltung stehenden Anwesens gerichtet hat, begeg- 5 - 5 - net angesichts der Dispositionsmaxime keinen rechtlichen Bedenken (vgl. OLG Düsseldorf, WuM 2002, 481, 482). 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss vom 13. Dezember 2011 erledigt worden. Vorinstanzen: AG Osnabrück, Entscheidung vom 05.11.2010 - 7 C 434/09 (4) - LG Osnabrück, Entscheidung vom 04.03.2011 - 12 S 536/10 - 6

ECLI:DE:BGH:2025:160425UVIIIZR270.22.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 270/22 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 574 Abs. 1 Satz 1 a) Der erforderliche hinreichend substantiierte Sachvortrag des Mieters zu ei- ner gesundheitlichen Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann insbesondere - muss aber nicht stets - durch Vorlage eines (ausführlichen) fachärztlichen Attests untermauert werden (Bestätigung von Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, NZM 2019, 527 Rn. 38; Senatsbe- schluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, NZM 2023, 210 Rn. 21). b) Vielmehr kann im Einzelfall auch eine (ausführliche) Stellungnahme eines - bezogen auf das geltend gemachte Beschwerdebild - medizinisch qualifi- zierten Behandlers geeignet sein, den Sachvortrag des Mieters zu unter- mauern, auch wenn diese nicht von einem Facharzt erstellt worden ist. Da- bei kommt es auf die konkreten Umstände, insbesondere den konkreten Inhalt des (ausführlichen) Attests an. BGH, Urteil vom 16. April 2025 - VIII ZR 270/22 - LG Berlin AG Neukölln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. April 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird der Beschluss des Landge- richts Berlin - Zivilkammer 65 - vom 12. Oktober 2022 im Kosten- punkt und insoweit aufgehoben, als die Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB betroffen ist. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte zu 1 ist seit Dezember 2006 Mieter einer Wohnung der Klä- gerin in Berlin. Die Beklagte zu 2 ist seine Untermieterin. Am 30. April 2020 er- klärte die Klägerin die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zum 31. Januar 2021. Der Beklagte zu 1 widersprach der Kündigung unter Vorlage einer "Stel- lungnahme über Psychotherapie" seines - sich als Psychoanalytiker bezeichnen- den - Behandlers vom 20. November 2020. In der Stellungnahme, in deren Brief- kopf die Tätigkeitsfelder des Behandlers unter anderem als "Psychoanalyse" und "Psychotherapie (HPG)" bezeichnet sind, heißt es im Wesentlichen, seit Mitte 1 2 - 3 - Oktober 2020 fänden regelmäßig einmal wöchentlich psychotherapeutische Sit- zungen mit dem Patienten (dem Beklagten zu 1) statt. Er leide an einer akuten Depression und emotionaler Instabilität verbunden mit Existenzängsten, die ihn zeitweise arbeitsunfähig machten. Ein Umzug führe mit hoher Wahrscheinlichkeit zu einer deutlichen Verschlechterung des Krankheitsbildes. Das Amtsgericht hat der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung ge- richteten Klage stattgegeben. Es hat - was in den Rechtsmittelinstanzen nicht im Streit steht - Eigenbedarf der Klägerin an der Wohnung festgestellt. Einen An- spruch des Beklagten zu 1 auf Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Maßgabe des § 574 BGB hat das Amtsgericht verneint. Dazu hat es im Wesentlichen aus- geführt, es sei nicht dargetan, in welchem Umfang und mit welchen Folgen sich die behauptete - und vom Amtsgericht unterstellte - schwere Depression des Be- klagten zu 1 durch einen Umzug verschlechtere. Das Landgericht hat auf die Berufung der Beklagten in einem Hinweisbe- schluss nach § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO im Wesentlichen ausgeführt, eine dem Beklagten zu 1 im Falle des Wohnungswechsels drohende schwerwiegende Ge- sundheitsgefahr sei nicht hinreichend konkret dargelegt. Der Mieter genüge sei- ner Darlegungs- beziehungsweise Substantiierungslast dann, wenn er unter Vor- lage eines (ausführlichen) fachärztlichen Attests geltend mache, ihm sei ein Um- zug wegen einer schweren Erkrankung nicht zuzumuten. Hier fehle es bereits an der Vorlage eines fachärztlichen Attests. Die Beklagten hätten lediglich eine Stel- lungnahme eingereicht, welche nicht von einem (Fach-)Arzt, sondern von einem "Psychoanalytiker" erstellt worden sei. Mangels hinreichend konkreten Vortrags zu der behaupteten Verschlechterung des gesundheitlichen Zustands des Be- klagten zu 1 im Falle eines Wohnungswechsels sei dem Beweisantrag auf Ein- holung eines Sachverständigengutachtens daher nicht nachzugehen. 3 4 - 4 - Die Beklagten haben daraufhin eine "Stellungnahme über Psychothera- pie" des Behandlers des Beklagten zu 1 zu den Gerichtsakten gereicht. Dort heißt es unter anderem, für den Beklagten zu 1 seien Suizidgedanken der einzige Aus- weg in den regelmäßigen Episoden seiner manischen Depression. Die Behand- lung stehe am Beginn eines langen Gesundungsprozesses. Ein Verlust seines Lebensmittelpunkts könne mit hoher Wahrscheinlichkeit zu einer Verzweiflungs- tat führen, die gegebenenfalls in einem Suizid enden könne. Mit dem angefochtenen Beschluss hat das Landgericht die Berufung zu- rückgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgen die Beklag- ten ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat - unter Bezugnahme auf seinen Hinweisbe- schluss - zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ergänzend aus- geführt: Aus dem pauschalen erstinstanzlichen Vortrag, der Beklagte zu 1 leide an einer akuten Depression, ergebe sich nicht, dass er nicht umziehen könne. Die erstinstanzlich eingereichte Stellungnahme des den Beklagten zu 1 behandeln- 5 6 7 8 9 - 5 - den "Psychoanalytikers" sei weder ein fachärztliches Attest noch sei sie - unab- hängig von dessen beruflicher Qualifikation - hinreichend aussagekräftig. Der zweitinstanzlich - gestützt auf die weitere Stellungnahme des "Psychoanalyti- kers" - gehaltene Vortrag, für den Beklagten zu 1 seien Suizidgedanken in seinen regelmäßigen Episoden manischer Depression der einzige Ausweg aus seinem Leid, sei nach Maßgabe der §§ 530, 296 Abs. 1 ZPO als verspätet zurückzuwei- sen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der Klägerin ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten zu 1 gemie- teten und von beiden Beklagten genutzten Wohnung (§ 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB) nicht zuerkannt und ein Anspruch des Beklagten zu 1 auf Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß §§ 574, 574a BGB nicht verneint werden. Die Revision beanstandet mit Recht, dass die Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte zu 1 habe die Fortsetzung des wegen Eigenbedarfs gekündigten Mietverhältnis- ses nicht verlangen können, weil ein Härtegrund im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB in der Person des Beklagten zu 1 bereits mangels Vorlage eines fachärztlichen Attests nicht substantiiert dargelegt sei, von Rechtsfehlern beeinflusst ist. 1. In den Rechtsmittelinstanzen ist nicht im Streit, dass die von der Kläge- rin am 30. April 2020 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs begründet war und gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 573c BGB das Vertragsverhältnis mit Ablauf des 31. Januar 2021 beendet hat. 10 11 12 - 6 - 2. Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Ver- mieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses ver- langen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Das Berufungsgericht durfte das Vorliegen einer solchen Härte nicht verneinen, ohne das - auf die beiden Stellungnahmen des Behandlers des Beklagten zu 1 vom 20. November 2020 und vom 14. September 2022 ge- stützte - Vorbringen zu den gesundheitlichen Auswirkungen eines erzwungenen Umzugs auf das Beschwerdebild des Beklagten zu 1 einer Gesamtwürdigung zu unterziehen. Das Berufungsgericht hat den dahingehenden Sachvortrag des Be- klagten zu 1 zu Unrecht schon deshalb als unbeachtlich angesehen, weil es sich bei den Ausführungen des Behandlers des Beklagten zu 1 nicht um (fach-)ärztliche Atteste handelt (dazu nachfolgend unter a). Zudem durfte das Berufungsgericht den - auf die ergänzende Stellungnahme vom 14. September 2022 gestützten - zweitinstanzlichen Sachvortrag zur Verschlechterung des Be- schwerdebildes des Beklagten zu 1 durch einen erzwungenen Umzug nicht ge- mäß §§ 530, 296 Abs. 1 ZPO als verspätet zurückweisen (dazu nachfolgend un- ter b). a) Die Annahme des Berufungsgerichts, dass der Mieter, der sich auf ei- nen Härtegrund im Sinne von § 574 Abs. 1 BGB beruft, hinreichend substantiier- ten Sachvortrag nur dann halte, wenn er diesen durch Vorlage eines (ausführli- chen) fachärztlichen Attests untermauert, findet in der Rechtsprechung des Se- nats keine Stütze. aa) Macht der Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels durch hinreichend substantiierten Prozessvortrag ihm drohende schwerwie- gende Gesundheitsgefahren geltend, haben sich die Tatsacheninstanzen nach 13 14 15 - 7 - der ständigen Rechtsprechung des Senats - beim Fehlen eigener Sachkunde - regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Ober- fläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schwere- grad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann. Diese Verpflich- tung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwer- wiegenden Eingriffen in das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit folgt nicht zuletzt aus der grundrechtlichen Verbürgung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG (siehe Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 41, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 37; vom 10. April 2024 - VIII ZR 114/22, NZM 2024, 469 Rn. 23; Senatsbeschlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 18; vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, NZM 2022, 831 Rn. 16; vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, NZM 2023, 210 Rn. 19). bb) Nach der Rechtsprechung des Senats genügt der Mieter als medizini- scher Laie seiner Darlegungs- beziehungsweise Substantiierungslast (auf jeden Fall dann), wenn er unter Vorlage eines (ausführlichen) fachärztlichen Attests geltend macht, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung nicht zu- zumuten. Der Senat hat dazu ausgeführt, vom Mieter als medizinischen Laien sei über die Vorlage eines solchen (ausführlichen) fachärztlichen Attests hinaus nicht zu verlangen, noch weitere - meist nur durch einen Gutachter zu liefernde - An- gaben zu den gesundheitlichen Folgen, insbesondere zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchtender gesundheitlicher Nachteile zu tätigen (Se- natsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 48 [unter Hinweis auf BVerfG, NJW-RR 1993, 463, 464]; vom 28. Mai 2021 - VIII ZR 6/19, NZM 2021, 597 Rn. 28; Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, aaO 16 - 8 - Rn. 21). Daraus folgt, dass höhere Anforderungen als die Vorlage eines entspre- chenden Attests - auf dessen Grundlage im Falle des Bestreitens regelmäßig die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich ist (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 44 mwN; vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NZM 2021, 361 Rn. 44 mwN; vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, NZM 2021, 597 Rn. 23) - nicht zu stellen sind. cc) Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts hat der Senat damit jedoch nicht zum Ausdruck gebracht, dass für die Erfüllung der Substantiierungs- pflicht des Mieters stets die Vorlage eines fachärztlichen Attests erforderlich ist. (1) Dazu bestand auch kein Anlass, weil ein solches in den vom Senat entschiedenen Fällen in den Tatsacheninstanzen vom Mieter bereits vorgelegt worden war (siehe Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 31, 33, 35, 40, 43 f., 48 [Facharzt für Neurologie und Psychiatrie], und VIII ZR 167/17, NZM 2019, 527 Rn. 34, 40 [Fachärztin für Psychiatrie und Psychothera- pie]; vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, NZM 2021, 597 Rn. 9, 28 [Facharzt für Nervenheilkunde]; Senatsbeschlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, juris Rn. 3 [Facharzt für Innere Medizin sowie Facharzt für Neurologie]; vom 13. De- zember 2022 - VIII ZR 96/22, juris Rn. 6 [Facharzt für Allgemeinmedizin, psycho- somatische Medizin und Psychotherapie, siehe auch Rn. 22]; siehe auch BVerfG, NJW-RR 1993, 463 [Internist]). Andere Senatsentscheidungen hatten die Anforderungen an die Substan- tiierungspflicht des Mieters bereits nicht zum Gegenstand, etwa weil in den Tat- 17 18 19 - 9 - sacheninstanzen - aufgrund des von den Vorinstanzen als substantiiert angese- henen Vortrags des Mieters - Sachverständigengutachten schon erstattet wor- den waren (siehe etwa Senatsurteil vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NZM 2021, 361 Rn. 36 [neurologisch-psychiatrisches Sachverständigengutachten]; Senatsbeschluss vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, NZM 2022, 831 Rn. 18 [Sachverständigengutachten eines Facharztes für Neurologie und Psychiatrie]). (2) Der Senat hat zudem verdeutlicht, dass der erforderliche hinreichend substantiierte Vortrag des Mieters, ihm, seiner Familie oder einem anderen An- gehörigen seines Haushalts sei ein Umzug wegen einer von ihm näher bezeich- neten schweren Erkrankung nicht zuzumuten, "insbesondere" durch Vorlage ei- nes (ausführlichen) fachärztlichen Attests "untermauert" werden kann (vgl. Se- natsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, NZM 2019, 527 Rn. 38; Senatsbe- schluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, NZM 2023, 210 Rn. 21). Daran ist festzuhalten, weil ein solches Attest die fachliche Qualifikation der Diagnose in besonderer Weise gewährleistet. Anhand der beiden vorgenannten Senats- entscheidungen wird deutlich, dass der Senat eine hinreichende Substantiierung jedoch nicht generell von der Vorlage eines solchen Attests abhängig gemacht hat. dd) Nach dieser Maßgabe kann im Einzelfall auch eine (ausführliche) Stel- lungnahme eines - bezogen auf das geltend gemachte Beschwerdebild - medizi- nisch qualifizierten Behandlers geeignet sein, den Sachvortrag des Mieters zu untermauern, auch wenn diese nicht von einem Facharzt erstellt worden ist. Da- bei kommt es auf die konkreten Umstände, insbesondere den konkreten Inhalt des (ausführlichen) Attests an. 20 21 - 10 - ee) Mit den vorbezeichneten Grundsätzen des Senats werden nicht etwa überhöhte, sondern vielmehr sachgerechte Anforderungen an die Substantiie- rungspflicht des Mieters gestellt. Denn hierbei ist zum einen zu berücksichtigen, dass der Mieter sich mit dem Härteeinwand nach § 574 Abs. 1 BGB gegen einen an sich bestehenden Räumungsanspruch aufgrund wirksamer Kündigung des Mietverhältnisses wendet. Zum anderen kann von dem Mieter in einem solchen Fall - ungeachtet des Schutzes durch Art. 2 Abs. 2 GG - jedes zumutbare Bemü- hen um eine Verringerung des Gesundheitsrisikos verlangt werden (vgl. nur Se- natsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 45; vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, NZM 2023, 35 Rn. 28; vom 10. April 2024 - VIII ZR 114/22, NZM 2024, 469 Rn. 38, siehe auch BVerfG, NZM 2024, 104 Rn. 20 [zu § 765a ZPO]). Ist der Mieter daher ohnehin gehalten, medizinische Hilfe in Anspruch zu nehmen, ist ihm auch die Einholung eines entsprechenden Attests ohne weiteres zumutbar. ff) Nach diesen Grundsätzen durfte das Berufungsgericht von einer inhalt- lichen Würdigung der beiden zur Unterstützung des Sachvortrags des Beklagten zu 1 vorgelegten "Stellungnahmen zur Psychotherapie" nicht deshalb absehen, weil es sich nicht um fachärztliche Atteste handelt. Feststellungen dahingehend, dass der Inhalt der vorbezeichneten Stellungnahmen medizinisch nicht qualifi- ziert sein könnte, hat das Berufungsgericht nicht getroffen. Zwar hat das Beru- fungsgericht nicht festgestellt, auf welcher Grundlage der sich als "Psychoanaly- tiker" bezeichnende - Behandler des Beklagten zu 1 Leistungen der Psychoana- lyse erbringt. Der Briefkopf des Behandlers deutet jedoch - was auch die Revisi- onserwiderung nicht in Zweifel zieht - darauf hin, dass er jedenfalls zulässiger- weise Leistungen der Psychotherapie auf der Grundlage des Heilpraktikergeset- zes (HPG) anbietet. 22 23 - 11 - b) Das Berufungsgericht hat außerdem zu Unrecht den - auf die ergän- zende Stellungnahme des Behandlers des Beklagten zu 1 vom 14. September 2022 gestützten - zweitinstanzlichen Sachvortrag der Beklagten zur Verschlech- terung des Beschwerdebildes des Beklagten zu 1 durch einen erzwungenen Um- zug gemäß §§ 530, 296 Abs. 1 ZPO als verspätet zurückgewiesen und es des- halb unterlassen, eine Gesamtwürdigung des Vortrags der Beklagten anhand des Inhalts sowohl der Stellungnahme des Behandlers vom 20. November 2020 als auch derjenigen vom 14. September 2022 vorzunehmen. Dabei kann auf sich beruhen, ob - wofür entgegen der Auffassung des Be- rufungsgerichts vieles spricht - bereits die erste "Stellungnahme zur Psychothe- rapie" für sich gesehen ausreichend war, den Sachvortrag zu einer Verschlech- terung des Gesundheitszustands des Beklagten zu 1 durch einen erzwungenen Umzug zu substantiieren, und somit durch den diesbezüglichen zweitinstanzli- chen Vortrag der Beklagten in zulässiger Weise ein bereits schlüssiges Vorbrin- gen aus erster Instanz durch weitere Tatsachenbehauptungen lediglich zusätz- lich konkretisiert, verdeutlicht oder erläutert worden ist (st. Rspr.; vgl. BGH, Ur- teile vom 8. Juni 2004 - VI ZR 199/03, BGHZ 159, 245, 251; vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 166/11, NJW-RR 2012, 341 Rn. 15; Beschlüsse vom 23. August 2016 - VIII ZR 178/15, NJW-RR 2017, 72 Rn. 20; vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NZM 2020, 607 Rn. 26; jeweils mwN). Unabhängig davon hat das Berufungsgericht bereits die Voraussetzungen der Bestimmungen der §§ 530, 296 Abs. 1 ZPO nicht festgestellt. Diese sind auch nicht ersichtlich. 24 25 26 - 12 - III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts in dem aus dem Te- nor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuhe- ben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht zur Endentscheidung reife Sache ist im Um- fang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit dieses die auf- grund der gebotenen Gesamtwürdigung des Sachvortrags der Beklagten erfor- derlichen Feststellungen treffen kann. Dr. Bünger Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Neukölln, Entscheidung vom 26.01.2022 - 9 C 45/21 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.10.2022 - 65 S 47/22 - 27 - 13 - Verkündet am: 16. April 2025 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

ECLI:DE:BGH:2022:051022UVIIIZR307.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 307/21 Verkündet am: 5. Oktober 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja GG Art. 20 Abs. 3; BGB § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1, § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1, § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 a) Ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgter Aus- gleich des Mietrückstands beziehungsweise eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle hat lediglich Folgen für die auf § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Miet- rückstands hilfsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kün- digung (Bestätigung von Senatsurteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, NZM 2022, 49 Rn. 29 ff. mwN). b) Diese (beschränkte) Wirkung des Nachholrechts des Mieters entspricht dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers, so dass der an Gesetz und Recht ge- bundene Richter (Art. 20 Abs. 3 GG) diese Entscheidung nicht aufgrund eige- ner rechtspolitischer Vorstellungen verändern und durch eine judikative Lö- sung ersetzen darf, die so im Gesetzgebungsverfahren (bisher) nicht erreich- bar war (im Anschluss an BVerfGE 69, 315, 372; 82, 6, 12 f.; Bestätigung von Senatsurteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, NZM 2022, 49 Rn. 87). BGH, Urteil vom 5. Oktober 2022 - VIII ZR 307/21 - LG Berlin AG Lichtenberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 5. Oktober 2022 durch den Richter Dr. Bünger als Vorsitzenden, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 66 - vom 20. August 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 19. März 1984 von der Rechtsvor- gängerin der Klägerin eine (damalige) Dienstwohnung der N. (N. ) in Berlin. Die monatliche Nettomiete betrug bis Juni 2013 307,20 € und wurde im Wege eines Vergleichs zwischen den Mietvertragsparteien um 55 € ab dem Monat nach Anbringung eines Balkons an der Wohnung erhöht. Der Beklagte zahlte ab dem Monat März 2012 lediglich eine um 20 % (61,44 €) geminderte Miete, da er der Ansicht war, infolge einer Verschattung der Wohnung nach einem Balkonanbau sowie wegen eines entfallenen Spielplatzes 1 2 - 3 - sei die Miete um jeweils 10 % gemindert. Die im Rahmen des vorgenannten Ver- gleichs vereinbarte Mieterhöhung entrichtete er nach dem Anbau des Balkons an seiner Wohnung ab August 2013 nicht. Im Jahr 2017 erhob die Klägerin, die aufgrund ihres Eigentumserwerbs im Jahr 2014 in das Mietverhältnis eingetreten ist, Klage auf Zahlung der Mietrück- stände. Diese hatte in erster Instanz (im Wesentlichen) Erfolg. Der Beklagte zahlte jedoch (auch) hiernach weiterhin eine geminderte Miete. Auf die damalige Berufung des Beklagten hin wurde das vorgenannte Urteil teilweise abgeändert, da er aufgrund des weggefallenen Spielplatzes in der Zeit von April bis Oktober des jeweiligen Jahres nur eine monatlich um 28,81 € geminderte Miete zu zahlen habe. Wegen des bis dahin aufgelaufenen Mietrückstands erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 26. April 2018 die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündi- gung des Mietverhältnisses. Nach Zustellung der vorliegenden auf Räumung und Herausgabe gerichteten Klage - mit welcher die Klägerin erneut eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung wegen des Zahlungsverzugs erklärte - hat der Beklagte die rückständige Miete durch eine in Höhe von 5.421,15 € erfolgte (teil- weise) Freigabe eines zuvor hinterlegten Betrags sowie durch eine am 25. Feb- ruar 2019 vorgenommene Zahlung (1.387,57 €) beglichen. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage aufgrund der hilfsweise ausge- sprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses vom 26. April 2018 stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Räumungsklage ab- gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin insoweit die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 3 4 5 6 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe ein Räumungs- und Herausgabeanspruch aus § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht zu. Das Mietverhältnis sei durch die streitgegenständli- chen Kündigungen nicht beendet worden. Näherer Ausführungen zur formalen Wirksamkeit der Kündigungen be- dürfte es nicht, da diese nach Maßgabe von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden seien. Alle Wirkungen der Kündigungen seien mit der Schonfristzah- lung des Beklagten vom 25. Februar 2019 geheilt worden. Die Kammer verkenne nicht, dass der Bundesgerichtshof seit seiner Ent- scheidung vom 16. Februar 2005 (VIII ZR 6/04) an der gegenteiligen Auffassung festhalte, wonach eine Erstreckung der Wirkung der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB über die Schonfristzahlung auf eine ordentliche Kündigung nicht mög- lich sei. Die Kammer teile diese Einschätzung jedoch nach erneuter eingehender Überprüfung nicht. Bei Anwendung der allgemeinen Auslegungsgrundsätze er- weise sich stattdessen (auch) für die ordentliche Kündigung die unmittelbare An- wendung des in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB enthaltenen Normbefehls als gerecht- fertigt. Die Kammer habe sich mit der seit 2005 veröffentlichten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu den Wirkungen einer Schonfristzahlung bereits sehr 7 8 9 10 11 - 5 - ausführlich in ihrer Entscheidung vom 30. März 2020 (66 S 293/19, WuM 2020, 281) auseinandergesetzt. Die umfassende Wirkung eines nach den Maßstäben von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ordnungsgemäßen und rechtzeitigen Ausgleichs von Zahlungsrückständen auf alle Kündigungen, die mit dem später ausgeglichenen Zahlungsrückstand begründet worden seien, ergebe sich unverändert aus den in der vorgenannten Entscheidung dargelegten Überlegungen zur Auslegung und zu den Grundsätzen der Rechtsanwendung. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein auf die im Schreiben vom 26. April 2018 und in der Klageschrift vom 23. November 2018 hilfsweise erklär- ten ordentlichen Kündigungen gestützter Anspruch der Klägerin gegen den Be- klagten auf Räumung und Herausgabe der von diesem angemieteten Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind diese auf die ausgebliebenen Mietzahlungen des Be- klagten gestützten Kündigungen nicht infolge der Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB) unwirksam geworden. Eine solche Zahlung hat (ledig- lich) Folgen für die fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB); eine auf den zum Kündigungszeitpunkt bestehenden Mietrückstand zugleich gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB - deren Voraussetzungen im Übrigen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 10. Ok- tober 2012 - VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 64 Rn. 18 ff.) zugunsten der Klägerin im Revisionsverfahren mangels entsprechender Feststellungen des Berufungsge- richts zu unterstellen sind - bleibt von der Schonfristzahlung unberührt. Die ent- 12 - 6 - sprechende Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist hierauf nicht unmit- telbar - und (wovon wohl auch das Berufungsgericht ausgeht) auch nicht analog - anwendbar. 1. Die seitens des Berufungsgerichts zur Begründung seiner gegenteiligen Ansicht herangezogenen Gesichtspunkte sind identisch mit denjenigen in dessen Urteil vom 30. März 2020 (LG Berlin [Zivilkammer 66], WuM 2020, 281). Dieses hat der Senat mit Urteil vom 13. Oktober 2021 (VIII ZR 91/20, NZM 2022, 49 Rn. 29 ff. mwN) - nach Erlass des Berufungsurteils - aufgehoben, so dass im vor- liegenden Fall zur näheren Begründung auf diese Ausführungen umfassend Be- zug genommen wird. Dem dortigen (vgl. Senatsurteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, aaO Rn. 82) sowie dem hiesigen Verfahren liegen jeweils Fallgestaltungen zu Grunde, in denen der Mieter nicht aufgrund einer Zahlungsunfähigkeit, sondern unter Berufung auf Mängel der Mietsache die Miete nicht in der geschuldeten Höhe entrichtet hat, so dass insbesondere die Voraussetzungen für ein (recht- zeitiges) Einschreiten der Sozialbehörden nicht vorliegen (vgl. zur diesbezügli- chen Pflicht auch im Falle einer Schonfristzahlung LSG NRW, Beschluss vom 13. Januar 2021 - L 7 AS 1874/20 B ER, juris Rn. 18). 2. Das Berufungsgericht hat in einer - nach Erlass des vorgenannten Se- natsurteils verkündeten - Entscheidung (LG Berlin, Urteil vom 1. Juli 2022 - 66 S 200/21, juris) weiterhin an seiner gegenteiligen Ansicht zur Wirkung einer Schon- fristzahlung festgehalten. Die darin enthaltenen, im Wesentlichen wiederholen- den Ausführungen des Berufungsgerichts geben dem Senat keinen Anlass zu einer anderen Beurteilung. a) Lediglich soweit sich das Berufungsgericht (LG Berlin, Urteil vom 1. Juli 2022 - 66 S 200/21, aaO Rn. 57 ff.) mit der historischen Beurteilung des 13 14 15 16 - 7 - Normverständnisses des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB, insbesondere mit der jüngeren Gesetzgebungsgeschichte befasst (vgl. hierzu im Einzelnen Senatsur- teil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, NZM 2022, 49 Rn. 84 ff.), sieht der Senat Anlass zu ergänzenden Ausführungen. Das Berufungsgericht weist dies- bezüglich zwar im rechtlichen Ausgangspunkt noch zutreffend darauf hin, dass anerkanntermaßen ein Schweigen des Gesetzgebers zur bisherigen Rechtspre- chung der Zivilgerichte nicht ohne Weiteres als ausreichender objektiver Anhalts- punkt für einen Bestätigungswillen angesehen werden kann (vgl. BVerfGE 78, 20, 25; BVerfG, NJW 1998, 3557, 3558; siehe auch BGH, Beschluss vom 15. Juli 2016 - GSSt 1/16, BGHSt 61, 221 Rn. 48 [zu § 252 StPO]). Das Berufungsgericht verkennt jedoch, dass der Senat zur Beurteilung des Willens des Gesetzgebers nicht auf dessen bloßes Schweigen im Rahmen jüngerer Gesetzgebungsvorhaben abgestellt hat. Denn der Gesetzgeber hat die derzeitige Normanwendungspraxis des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB nach der langjährigen und ständigen Senatsrechtsprechung, welcher die weit überwie- gende Zahl der Instanzgerichte (vgl. etwa KG, Urteil vom 24. Juli 2008 - 8 U 26/08, juris Rn. 19; LG Berlin, Urteil vom 27. März 2019 - 65 S 223/18, juris Rn. 27 ff.; LG Kassel, WuM 2018, 435, 436; LG Berlin, Urteil vom 23. März 2010 - 63 S 432/09, juris Rn. 5) sowie die ganz herrschende Meinung in der Literatur folgt (vgl. etwa Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 573 Rn. 51; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 569 Rn. 80; BeckOGK-BGB/ Geib, Stand: 1. Juli 2022, § 573 Rn. 47; BeckOGK-BGB/Mehle, Stand: 1. April 2022, § 543 Rn. 231; BeckOK-BGB/Wiederhold, Stand: 1. August 2022, § 543 Rn. 46; BeckOK-BGB/Wöstmann, Stand: 1. August 2022, § 569 Rn. 18; BeckOK-BGB/Hannappel, Stand: 1. August 2022, § 573 Rn. 29; BeckOK-Miet- recht/Siegmund, Stand: 1. August 2022, § 573 BGB Rn. 23; Schmidt-Futterer/ Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 569 BGB Rn. 74, 93; Blank/Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 573 BGB Rn. 37; Grüneberg/ 17 - 8 - Weidenkaff, BGB, 81. Aufl., § 569 Rn. 16; aA Blank/Börstinghaus in Blank/ Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 569 Rn. 75; MünchKommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 573 Rn. 70 ff. [jeweils für eine analoge Anwendung von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB]), nicht lediglich (passiv) unbeanstandet gelassen. Er hat vielmehr Gesetzesvorhaben, welche der Norm einen weitergehen- den Anwendungsbereich geben und zu einer Erstreckung der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung führen sollten, nicht weiter verfolgt (vgl. Senatsur- teil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, aaO Rn. 85 f.) sowie mehrfach Geset- zesanträge mit diesem Inhalt ausdrücklich abgelehnt (vgl. hierzu Senatsurteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, aaO Rn. 86; vgl. auch BT-Plenarprotokoll 19/236, S. 30739, zur Ablehnung des Gesetzentwurfs BT-Drucks. 19/20589). Diese Umstände sprechen im Ergebnis eindeutig dafür, dass der Gesetzgeber das aufgezeigte Normverständnis als weiterhin geltende Rechtspraxis ansieht (vgl. auch den Koalitionsvertrag der derzeitigen Bundesregierung [Seite 92], wo- nach zur Beseitigung der Ursachen drohender Wohnungslosigkeit die Regierung "insbesondere dort wo Schonfristzahlungen dem Weiterführen des Mietverhält- nisses entgegenstehen, evaluieren und entgegensteuern" will) und - ungeachtet etwaiger Gründe hierfür (vgl. dazu LG Berlin, Urteil vom 1. Juli 2022 - 66 S 200/21, aaO Rn. 65) - an diesem Rechtszustand (jedenfalls derzeit) noch keine Änderungen vornehmen möchte. b) Dieses Verhalten des Gesetzgebers in der jüngeren Vergangenheit ent- spricht dessen durchgehend gleichbleibendem historischen Verständnis zu ei- nem lediglich eingeschränkten Anwendungsbereich der Regelung zur Schonfrist- zahlung (vgl. hierzu im Einzelnen Senatsurteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, aaO Rn. 64 ff.), so dass die Rechtsprechung an diese - mehrfach zum Ausdruck gebrachte - gesetzgeberische Entscheidung gebunden ist (Art. 20 Abs. 3 GG; vgl. Senatsurteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, aaO Rn. 87; 18 19 - 9 - so auch Blank/Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 573 Rn. 37; Artz, Wortprotokoll der 118. Sitzung des Ausschusses für Recht und Ver- braucherschutz am 9. Dezember 2020, Protokoll-Nr. 19/118, S. 9). III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Im Hinblick auf die seitens des Berufungsgerichts in der mündlichen Ver- handlung erteilten Hinweise zu künftigen "umfangreiche(n) Prüfungen und mög- liche(n) Beweisaufnahmen zu den Voraussetzungen von § 574 BGB" weist der Senat vorsorglich darauf hin, dass die fristgerechte Schonfristzahlung nichts da- ran ändert, dass nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Fortsetzungsanspruch bei Vorliegen eines zur fristlosen Kündigung berechtigenden Zahlungsverzugs nicht besteht (vgl. Senatsurteil vom 1. Juli 2020 - VIII ZR 323/18, NJW-RR 2020, 956 Rn. 28 ff.). Das Berufungsgericht wird sich im weiteren Verfahren - falls es das Miet- verhältnis nicht bereits aufgrund der wegen Zahlungsverzugs ausgesprochenen ordentlichen Kündigungen als beendet ansehen sollte - auch mit der im Schrift- satz vom 25. September 2019 weiter ausgesprochenen fristlosen, hilfsweise or- dentlich erklärten Kündigung der Klägerin zu befassen haben, welche diese nicht auf einen Zahlungsverzug, sondern auf einen "zumindest versuchten Prozessbe- trug" (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, 20 21 22 - 10 - NJW-RR 2022, 86 Rn. 40 mwN) des Beklagten gestützt und zu der das Beru- fungsgericht - worauf die Revision zutreffend verweist - bisher noch keine Fest- stellungen getroffen hat. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Lichtenberg, Entscheidung vom 26.02.2020 - 5 C 156/18 - LG Berlin, Entscheidung vom 20.08.2021 - 66 S 98/20 -

ECLI:DE:BGH:2022:100422UVIIIZR114.22.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 114/22 Verkündet am: 10. April 2024 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 574 Abs. 1 Satz 1, § 574a Zu den Anforderungen an die gerichtliche Prüfung des Vorliegens einer nicht zu rechtfertigenden Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB bei der ernsthaften Gefahr eines Suizids des Mieters im Falle einer Verurteilung zur Räumung der Wohnung (im Anschluss an Senatsurteil vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21). BGH, Urteil vom 10. April 2024 - VIII ZR 114/22 - LG Detmold AG Lemgo - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 19. Februar 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol, die Richterin Wiegand sowie die Richter Dr. Reichelt und Messing für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird unter Verwerfung ihres weiter- gehenden Rechtsmittels als unzulässig das Urteil der 3. Zivilkam- mer des Landgerichts Detmold vom 27. April 2022 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB betroffen ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte zu 1 ist seit dem Jahr 1988 Mieter einer im Dachgeschoss gelegenen Zweizimmerwohnung des Klägers in L. . Er bewohnt diese ge- meinsam mit seiner Lebensgefährtin, der Beklagten zu 2. Der Kläger erklärte mit Schreiben vom 24. Oktober 2019 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Juli 2020 wegen Eigenbedarfs. Die Beklagten widersprachen der Kündigung fristgemäß. Zur Begründung führten sie 1 2 - 3 - unter anderem aus, die Kündigung stelle für sie eine besondere Härte dar, weil ein Umzug aufgrund ihrer gesundheitlichen sowie finanziellen Situation "schlicht unmöglich" sei. Mit seiner Klage hat der Kläger die Beklagten auf Räumung und Heraus- gabe der Wohnung in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht nach Einholung eines schriftlichen psychiatrischen Sachverstän- digengutachtens und ergänzender Anhörung des Sachverständigen zurückge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Be- klagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat, soweit sie eröffnet ist, Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger habe einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Woh- nung, weil das mit dem Beklagten zu 1 bestehende Mietverhältnis durch die Kün- digung vom 24. Oktober 2019 wirksam beendet worden sei und die Beklagten eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB nicht verlangen könnten. Die Beklagten hätten Härtegründe nicht dargelegt beziehungsweise be- wiesen. Ihr gesundheitlicher Zustand begründe im Ergebnis keine nicht zu recht- fertigende Härte. 3 4 5 6 7 - 4 - Hinsichtlich der von ihnen dargelegten körperlichen Erkrankungen seien die Beklagten auf die Inanspruchnahme professioneller Hilfe beim Umzug, gege- benenfalls auch im Rahmen des Sozialhilferechts, zu verweisen. Dass die Be- klagten - die im Übrigen ihren Lebensalltag eigenständig bewältigten - auch dann nicht in der Lage wären, einen Umzug zu bewerkstelligen, oder sich ihr physi- scher Gesundheitszustand erheblich verschlechtern würde, hätten sie nicht dar- gelegt und sei auch nicht ersichtlich. Hinsichtlich des psychischen Gesundheitszustands habe der Sachver- ständige bei beiden Beklagten zwar eine leichte bis mittelschwere Depression, eine Angststörung mit Verdacht auf Panikstörung und ein chronisches Schmerzsyndrom diagnostiziert, bei dem Beklagten zu 1 zudem eine chronische Schlafstörung sowie eine Benzodiazepin-Abhängigkeit, bei der Beklagten zu 2 zudem einen Reizmagen sowie -darm und eine Schlafstörung. Auch würde nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen eine Verpflichtung der Beklagten zur Räumung der Wohnung zu einer Verschlechterung ihres psychi- schen Gesundheitszustands führen. Jedoch sei die Erwartung einer massiven Verschlechterung bis hin zu einer krankheitsbedingten Suizidabsicht nicht gege- ben. Die von den Beklagten für den Fall einer Verpflichtung zur Räumung bekun- dete Suizidabsicht bestehe unabhängig von deren psychischer Erkrankung und einer möglichen Verschlechterung des psychischen Zustands und beruhe auf ih- rem uneingeschränkt freien Willen. Die Beklagten seien trotz der Erkrankungen nicht lebensmüde und hätten ihren grundsätzlichen Lebenswillen beteuert. Inso- fern stelle sich die Suizidankündigung als im Rahmen der freien Willensbildung gewählte Reaktionsstrategie auf den möglichen Verlust der Wohnung dar, mit der die Beklagten sich gegen die Räumungsverpflichtung zur Wehr setzten und die sie in appellativer Absicht instrumentell einsetzten. Ferner sei den Beklagten eine Berufung auf die Verschlechterung ihres psychischen Gesundheitszustandes 8 9 - 5 - deshalb verwehrt, weil sie bisher und auch für die Zukunft eine mögliche Behand- lung ihrer Beschwerden ablehnten und dabei eine rigide Haltung einnähmen. Die Verschlechterung einer psychischen Erkrankung, die bei adäquater Behandlung vermeidbar sei, könne jedoch eine Härte im Sinne von § 574 BGB nicht begrün- den. Schließlich sei die übereinstimmend geäußerte Suizidabsicht auch für sich genommen kein Härtegrund im Sinne von § 574 BGB. Zwar habe der Sachver- ständige den von den Beklagten bekundeten Selbsttötungswillen als ernsthaft erachtet, da sie bereits einen konkreten Plan entwickelt und Vorbereitungen in Form der Ansammlung von Medikamenten getroffen hätten. Jedoch beruhe der Entschluss auf ihrer freien Willensbildung. Der frei gebildete und jegliche Hilfe ablehnende Wille der Beklagten zur Selbsttötung sei Ausfluss des allgemeinen Persönlichkeitsrechts aus Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit Art. 1 Abs. 1 GG. Dieses umfasse als Ausdruck persönlicher Autonomie ein Recht auf selbstbe- stimmtes Sterben, das auch die Freiheit einschließe, sich das Leben zu nehmen. Die Entscheidung des Einzelnen, seinem Leben entsprechend seinem Verständ- nis von Lebensqualität und Sinnhaftigkeit der eigenen Existenz ein Ende zu set- zen, sei im Ausgangspunkt als Akt autonomer Selbstbestimmung von Staat und Gesellschaft zu respektieren, wie sich aus dem Urteil des Bundesverfassungs- gerichts vom 26. Februar 2020 (BVerfGE 153, 182) ergebe. Jedenfalls könne ein solcher frei gebildeter und nicht krankheitsbedingt entwickelter Wille bei der vorzunehmenden Abwägung nicht dergestalt zu Lasten des Klägers berücksichtigt werden, dass ein Zugriff auf sein Eigentum trotz des berechtigten Eigenbedarfs auf unabsehbare Zeit ausgeschlossen werde. Das gelte umso mehr, als die Beklagten jegliche Hilfemöglichkeiten bei der Auffindung einer Ersatzwohnung und der Finanzierung eines Umzugs ablehnten. 10 11 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung, soweit sie aufgrund des beschränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist, nicht stand. 1. Die Revision der Beklagten ist unzulässig, soweit sie sich gegen die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung des Klägers vom 24. Oktober 2019 wendet. Insoweit ist sie mangels Zulassung der Revision durch das Berufungs- gericht nicht statthaft (§ 542 Abs. 1, § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) und deshalb als unzulässig zu verwerfen (§ 552 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Anders als die Revision meint, hat das Berufungsgericht die Zulassung der Revision auf das Vorliegen der Voraussetzungen der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB und damit auf den von den Beklagten geltend gemachten Anspruch auf Fortsetzung des Mietver- hältnisses beschränkt. a) Eine solche Beschränkung der Revision muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet werden, sondern kann sich auch aus dessen Entscheidungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt. Hat das Berufungsgericht die Revision wegen einer Rechtsfrage zugelas- sen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebotene Auslegung der Entscheidungsgründe ergeben, dass die Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs beschränkt ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteil vom 29. November 2023 - VIII ZR 211/22, juris Rn. 19 mwN). So liegt der Fall hier. Denn das Berufungsgericht sieht höchstrichterlichen Klärungsbedarf lediglich im Hinblick auf die von ihm ausschließlich im Rahmen der Voraussetzungen der §§ 574 ff. BGB - nicht auch bei der Prüfung des vom Kläger geltend gemachten Eigenbedarfs im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB - erörterte Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zu dem aus dem allge- meinen Persönlichkeitsrecht folgenden Recht auf selbstbestimmtes Sterben und 12 13 14 15 - 7 - die neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Räumungsschutz bei bestehender Suizidalität. b) Diese Beschränkung der Zulassung der Revision ist auch wirksam. Zwar ist eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder An- spruchselemente unzulässig. Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht je- doch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte. Dafür ist es erfor- derlich, dass der von der Zulassungsbeschränkung betroffene Teil des Streit- stoffs in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Pro- zessstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Wider- spruch zu dem unanfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (vgl. nur Se- natsurteil vom 20. Dezember 2023 - VIII ZR 309/21, juris Rn. 28; Senatsbe- schluss vom 21. August 2018 - VIII ZR 186/17, NJW-RR 2019, 130 Rn. 16; je- weils mwN). Diese Voraussetzung ist vorliegend erfüllt. Denn bei der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB und dem dort geregelten Anspruch des Mieters auf Fortset- zung des Mietverhältnisses handelt es sich um einen selbständigen Teil des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Streitstoff - hier namentlich der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB - beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (vgl. nur Senatsbeschlüsse vom 21. August 2018 - VIII ZR 186/17, aaO Rn. 17 mwN; vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, juris Rn. 11; vom 15. März 2022 - VIII ZR 81/20, juris Rn. 6 f.). 16 17 - 8 - 2. Soweit die Revision zulässig ist, ist sie begründet. Mit der vom Beru- fungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Beklagten zu 1 auf Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß §§ 574, 574a BGB nicht verneint und dem Kläger ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten zu 1 angemieteten und von beiden Beklagten genutzten Wohnung (§ 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB) nicht zuerkannt werden. Die Revision beanstandet mit Recht, dass die Würdigung des Berufungsgerichts zu der Frage, ob die Beendigung des Miet- verhältnisses für die Beklagten eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet, von Rechtsfehlern beeinflusst ist. a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerecht- fertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietver- hältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haus- halts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten In- teressen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung vorzunehmenden Ge- wichtung und Würdigung der beiderseitigen Interessen und ihrer Subsumtion un- ter die unbestimmten Rechtsbegriffe der genannten Vorschrift hat das Revisions- gericht den tatrichterlichen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann re- gelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revi- sion gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 26; vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NZM 2021, 361 Rn. 25; vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, NZM 2023, 35 Rn. 23; jeweils mwN). 18 19 - 9 - b) Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts - und zwar sowohl hinsichtlich der Verneinung einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (dazu nachfolgend unter aa) als auch hinsichtlich der nach dieser Vorschrift vorzunehmenden Abwägung der gegen- läufigen Interessen der Mietvertragsparteien (dazu nachfolgend unter bb) - in ent- scheidenden Punkten nicht stand. aa) Das gilt zunächst für die Annahme des Berufungsgerichts, die Been- digung des Mietverhältnisses bedeute für den Beklagten zu 1 und für seine im Haushalt lebende Lebensgefährtin, die Beklagte zu 2, keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB. (1) Als Härtegründe im Sinne dieser Vorschrift kommen nur solche mit ei- nem Umzug verbundenen Nachteile für den durch § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB ge- schützten Personenkreis in Betracht, die sich von den mit einem Wohnungswech- sel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (vgl. Se- natsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 28; vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, NZM 2023, 35 Rn. 24; jeweils mwN). Nach der Senatsrechtsprechung können Erkrankungen in Verbindung mit weiteren Umständen einen Härtegrund in diesem Sinne darstellen. In bestimmten Fällen, nämlich wenn der gesundheitliche Zustand einen Umzug nicht zulässt oder im Falle eines Wohnungswechsels zumindest die ernsthafte Gefahr einer erhebli- chen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters, Familien- oder Haushaltsangehörigen besteht, kann sogar allein dies ein Härtegrund sein (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 31; vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NZM 2021, 361 Rn. 29; Senatsbe- schluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, NZM 2023, 210 Rn. 17). 20 21 22 - 10 - Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswech- sels substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht, haben sich die Tatsacheninstanzen beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Ober- fläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schwere- grad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann. Diese Verpflich- tung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwer- wiegenden Eingriffen in das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit folgt nicht zuletzt aus der grundrechtlichen Verbürgung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 41, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 37; Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, aaO Rn. 19; jeweils mwN). (2) Soweit das Berufungsgericht hinsichtlich der körperlichen Erkrankun- gen zu der Beurteilung gelangt ist, dass deren erhebliche Verschlechterung durch einen Umzug von den Beklagten bereits nicht hinreichend dargelegt und auch sonst nicht ersichtlich sei, ist hiergegen aus revisionsrechtlicher Sicht nichts zu erinnern. Auch die Revision erhebt insoweit keine Einwendungen. (3) Nach dem vorstehend aufgezeigten Maßstab begegnet indessen die vom Berufungsgericht vorgenommene (weitere) Prüfung, ob wegen der von den Beklagten für den Fall des unfreiwilligen Verlusts der Wohnung bekundeten Sui- zidabsicht ein Härtegrund im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist, durchgreifenden revisionsrechtlichen Bedenken. 23 24 25 - 11 - (a) Zwar ist das Berufungsgericht aufgrund verfahrensfehlerfrei getroffe- ner und im Revisionsverfahren nicht angegriffener Feststellungen auf der Grund- lage des eingeholten psychiatrischen Sachverständigengutachtens von der Ge- fahr eines Suizids der Beklagten für den Fall des Verlusts der streitgegenständli- chen Wohnung ausgegangen. Es hat die Suizidankündigung beider Beklagten - in Übereinstimmung mit dem Gutachten - im Hinblick darauf als ernsthaft be- wertet, dass diese bereits einen konkreten Plan entwickelt und Vorbereitungen in Form einer Ansammlung von Medikamenten getroffen hätten. (b) Rechtsfehlerhaft hat es indessen der hieraus resultierenden Gefahr für das Leben und die körperliche Unversehrtheit der Beklagten allein deshalb keine Bedeutung bei der Prüfung des Vorliegens einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB beigemessen, weil der diesbezügliche Wille - wie das Berufungsge- richt formuliert hat - von den Beklagten frei gebildet worden sei und sich als im Rahmen ihrer freien Willensbildung gewählte Reaktionsstrategie auf den mögli- chen Verlust ihrer Wohnung darstelle. Eine solche Sichtweise wird dem in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG enthaltenen Gebot zum Schutz des Lebens und der körperli- chen Unversehrtheit nicht in der erforderlichen Weise gerecht. (aa) Das Grundrecht auf Leben und körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG) gewährt nicht nur ein subjektives Abwehrrecht gegen staatli- che Eingriffe in diese Rechtsgüter. Es stellt zugleich eine objektive Wertentschei- dung der Verfassung dar, die staatliche Schutzpflichten begründet. Danach hat der Staat die Pflicht, sich schützend und fördernd vor das Leben des Einzelnen zu stellen (BVerfGE 142, 313 Rn. 67 ff.; 158, 131 Rn. 64; BGH, Vorlagebeschluss nach Art. 100 Abs. 1 GG vom 8. November 2023 - XII ZB 459/22, FamRZ 2024, 213 Rn. 44). 26 27 28 - 12 - Das gerichtliche Verfahren ist daher so durchzuführen, dass der sich aus dem Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit ergebenden Schutzpflicht staatlicher Organe Genüge getan wird (vgl. BVerfG NJW-RR 2014, 584 Rn. 10; NZM 2024, 104 Rn. 16 mwN; BGH, Beschluss vom 20. Februar 2020 - V ZB 17/19, WuM 2020, 364 Rn. 7; jeweils zu § 765a ZPO). Bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind die Gerichte deshalb verfassungsrechtlich gehalten, ihre Entscheidung auf eine trag- fähige Grundlage zu stellen, Beweisangeboten besonders sorgfältig nachzuge- hen und den hieraus resultierenden Gefahren bei der Abwägung der widerstrei- tenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen (vgl. Senatsurteile vom 9. November 2016 - VIII ZR 73/16, NZM 2017, 26 Rn. 22; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NZM 2017, 286 Rn. 28; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 41, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 37; Senats- beschlüsse vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, NZM 2023, 210 Rn. 19; vom 26. April 2023 - VIII ZR 420/21, NJW-RR 2023, 861 Rn. 20 mwN; vgl. auch BVerfG, NZM 2024, 187 Rn. 8 [zur Handhabung des Verfahrensrechts]). (bb) Im Hinblick auf die sich aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG ergebende Pflicht des Staates zum Schutz des Lebens und der körperlichen Unversehrtheit hat der Senat dementsprechend - nach Erlass des Berufungsurteils - eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB beim Bestehen der (sehr) hohen Gefahr ei- nes Suizids des Mieters für den Fall des Erlasses eines Räumungsurteils ange- nommen (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, NZM 2023, 35 Rn. 24, 30; siehe auch BGH, Beschluss vom 20. Februar 2020 - V ZB 17/19, aaO [zu § 765a ZPO]). Hierbei hat er betont, dass das in Art. 2 Abs. 2 GG enthaltene Gebot un- abhängig davon gilt, ob der Unfähigkeit des Mieters, die Konfliktsituation ange- 29 30 31 - 13 - messen zu bewältigen, Krankheitswert zukommt oder nicht, und dass die Schutz- bedürftigkeit des Mieters nicht allein dadurch entfällt, dass er an der Behandlung seiner psychischen Erkrankung, aus der eine Suizidgefahr resultiert, nicht mit- wirkt. Es bedarf vielmehr auch in einem solchen Fall stets einer umfassenden Würdigung der Gesamtumstände des Einzelfalls (vgl. Senatsurteil vom 26. Okto- ber 2022 - VIII ZR 390/21, aaO Rn. 24, 29 f. mwN). Das steht im Einklang damit, dass die Unfähigkeit, aus eigener Kraft oder mit zumutbarer fremder Hilfe eine Konfliktsituation situationsangemessen zu bewältigen, nach den verfassungs- rechtlichen Vorgaben nicht nur dann Beachtung verdient, wenn sie durch eine bereits festgestellte Krankheit verursacht wird. Vielmehr muss der Umstand, dass der zwangsweise Verlust der Wohnung zum Suizid führen kann, unabhängig da- von beachtet werden, ob die Suizidalität auf einer - psychischen oder sonstigen - Erkrankung oder auf anderen - persönlichkeitsbedingten - Ursachen beruht (vgl. BVerfG, NJW 1994, 1719, 1720; NJW-RR 2001, 1523 f.; jeweils zu § 765a ZPO). (cc) Demgegenüber hat das Berufungsgericht die im Streitfall gegebene Gefahr der Selbsttötung als Folge einer Verurteilung der Beklagten zur Räumung der Wohnung von vornherein von der bei der Prüfung des Vorliegens einer Härte gebotenen wertenden Gesamtbetrachtung (vgl. Senatsurteil vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NZM 2021, 361 Rn. 29) ausgeschlossen, indem es allein auf die dahinterstehende freie Willensbildung der Beklagten abgestellt hat. Hier- durch hat es bei seiner Entscheidung dem Schutz von Leben und Gesundheit der Beklagten nicht die Bedeutung beigemessen, die Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG ihm verleiht. Die vom Berufungsgericht in Anknüpfung an die sachverständige Ein- schätzung vorgenommene Einordnung des seitens der Beklagten angedrohten Suizids als "im Rahmen ihrer freien Willensbildung gewählte Reaktionsstrategie 32 33 - 14 - auf den möglichen Verlust ihrer Wohnung", die sie "in appellativer Absicht instru- mentell einsetzten", ändert nichts daran, dass das Leben der Beklagten bei ei- nem unfreiwilligen Verlust ihrer Wohnung infolge einer Verurteilung zur Räumung konkret in Gefahr ist und diese Gefahr bei der hier vorzunehmenden Prüfung des Vorliegens einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB Berücksichtigung finden muss (vgl. auch BVerfG, NJW-RR 2001, 1523, 1524 [zu § 765a ZPO]). Zudem berücksichtigt die allein an den frei gebildeten Willen der Beklagten anknüpfende Sichtweise des Berufungsgerichts den Umstand nicht hinreichend, dass die ernsthafte Gefahr einer Selbsttötung nach den getroffenen Feststellun- gen ausschließlich durch die aufgrund des gerichtlichen Verfahrens drohende Verurteilung hervorgerufen und ihre Verwirklichung seitens der Beklagten allein von dem gerichtlich angeordneten Verlust der Wohnung abhängig gemacht wird (vgl. für den Fall der Räumungsvollstreckung BGH, Beschluss vom 7. Oktober 2010 - V ZB 82/10, NZM 2010, 915 Rn. 25 [zu § 765a ZPO]). Überdies hat das Berufungsgericht nicht hinreichend in den Blick genom- men, dass die Suizidankündigung nach den Ausführungen des Sachverständi- gen auch Ausdruck der von ihnen empfundenen Hilflosigkeit gegenüber dem dro- henden Verlust ihrer langjährigen Wohnung ist. Gerade hierin zeigt sich aber die Schutzbedürftigkeit der Beklagten, der im Rahmen des § 574 BGB angemessen Rechnung zu tragen ist. Vor diesem Hintergrund kann das Vorliegen einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auch nicht, wie es das Berufungsgericht getan hat, mit einem Verweis auf die - hier nicht einschlägige - verfassungsgerichtliche Recht- sprechung zu einem aus dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht folgenden Recht auf ein selbstbestimmtes Sterben (vgl. hierzu BVerfGE 153, 182) verneint wer- den. 34 35 36 - 15 - (c) Dementsprechend ist (auch) im Streitfall aufgrund einer umfassenden Würdigung aller Einzelfallumstände zu entscheiden, ob wegen der bestehenden - und trotz der freien Willensbildung der Beklagten für die Prüfung nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB maßgeblich zu berücksichtigenden - Gefahr eines Suizids der Beklagten für den Fall des Verlusts ihrer bisherigen Wohnung das Vorliegen einer Härte anzunehmen ist oder ob eine solche im Hinblick auf den Beklagten zugäng- liche und zumutbare, von ihnen aber nicht genutzte Beratungen sowie ärztliche oder therapeutische Behandlungen abzulehnen (oder anderenfalls jedenfalls im Rahmen der anschließend vorzunehmenden Interessenabwägung den Interes- sen des Klägers der Vorrang einzuräumen) ist (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, NZM 2023, 35 Rn. 29). Insoweit beanstandet die Revision mit Recht die vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen zu einer (fehlen- den) Mitwirkungsbereitschaft der Beklagten als rechtsfehlerhaft. (aa) Bei der Feststellung des Vorliegens einer Härte ist ebenso wie bei deren Gewichtung im Rahmen der Interessenabwägung zwischen den berech- tigten Belangen des Mieters und denen des Vermieters zu berücksichtigen, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen durch die Un- terstützung des Umfelds eines Mieters beziehungsweise durch begleitende ärzt- liche oder therapeutische Behandlungen mindern lassen. Dabei kann von dem Mieter - ungeachtet dessen Schutzes durch Art. 2 Abs. 2 GG - auch jedes zumut- bare Bemühen um eine Verringerung des Gesundheitsrisikos verlangt werden (vgl. nur Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 45; vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, NZM 2023, 35 Rn. 28; siehe auch BVerfG, NZM 2024, 104 Rn. 20 [zu § 765a ZPO]). Es kann mithin zu berücksich- tigen sein, ob eine bei Verlust der Wohnung bestehende Suizidgefahr durch eine Therapie beherrschbar ist (Senatsurteil vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, aaO). In diesem Rahmen kann unter besonderen Umständen bereits das Vorlie- 37 38 - 16 - gen einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verneinen sein. Der- artige Umstände sind den bisher getroffenen Feststellungen des Berufungsge- richts nicht zu entnehmen. (bb) Im Streitfall sind nach den insoweit verfahrensfehlerfrei getroffenen und im Revisionsverfahren nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsge- richts die psychischen Beschwerden der Beklagten behandelbar. Insbesondere hat der Sachverständige ausgeführt, im Rahmen einer fachlichen Beratung, etwa durch den sozialpsychiatrischen Dienst, könnten mögliche Lösungen und Hilfen aufgezeigt werden, um die Beklagten zur Änderung des Suizidentschlusses zu bewegen. Zudem könnten die Beklagten motiviert werden, fachärztliche oder psychologische Behandlungsmaßnahmen in Anspruch zu nehmen. Der Sachver- ständige hat dabei auch den Zusammenhang derartiger Hilfen mit den psychi- schen Erkrankungen der Beklagten und der bestehenden Suizidgefahr deutlich gemacht. Denn nach seiner Beurteilung würde sich ohne die Inanspruchnahme solcher Beratungs-, Unterstützungs- und Hilfsmaßnahmen der psychische Ge- sundheitszustand der Beklagten im Falle einer Verurteilung zur Räumung ver- schlechtern und diese Verschlechterung wiederum die Ausführung des angekün- digten Suizidplans der Beklagten begünstigen. Jedoch beruht die vom Berufungsgericht getroffene Annahme, die Beklag- ten lehnten "jegliche Hilfe" sowie eine Behandlung ihrer psychischen Beschwer- den bisher und auch für die Zukunft ("rigide") ab, auf einer unvollständigen Wür- digung des Prozessstoffs und des Ergebnisses der Beweisaufnahme, insbeson- dere der Erklärungen der Beklagten zu 2 sowie der Ausführungen des Sachver- ständigen (§ 286 Abs. 1 ZPO). 39 40 - 17 - Wenngleich der Sachverständige in seinem schriftlichen Gutachten aus- geführt hat, die Beklagten verschlössen sich aktuell anderen Lösungsvorschlä- gen, lehnten mögliche Hilfen ab und nähmen "dabei eine rigide Haltung" ein, hat er jedoch auch - wie die Revision unter Verweis auf das schriftliche Gutachten und dessen mündliche Erläuterung mit Recht rügt - die bereits erwähnte Bera- tung durch den sozialpsychiatrischen Dienst oder andere Einrichtungen für ziel- führend erachtet. Insoweit hat er auch eine Änderung der Einstellung der Beklag- ten, die derartige Hilfestellungen "zunächst" abgelehnt hätten, bei Verfügbarkeit einer anderen Wohnung in vergleichbarer Lage und bei entsprechender Hilfeleis- tung für "durchaus denkbar" gehalten. Zudem hat die Beklagte zu 2, wie die Re- vision unter Bezugnahme auf das Sitzungsprotokoll des Berufungsgerichts gel- tend macht, im Rahmen ihrer persönlichen Anhörung erklärt, sie und ihr Lebens- gefährte hätten sich bislang zwar nicht in eine psychiatrische oder psychologi- sche Behandlung begeben. Sie habe jedoch eine Überweisung an einen Psycho- logen erhalten, einen Termin oder einen bestimmten Psychologen habe sie "bis- lang noch nicht". Ausweislich des schriftlichen Gutachtens hat sie gegenüber dem Sachverständigen ausdrücklich erklärt, dass sie nichts gegen eine Psycho- therapie habe. Mit diesen Erklärungen, die gegen eine "rigide" ablehnende Haltung der Beklagten gegenüber einer Therapie oder sonstigen Hilfestellungen ("jegliche Hilfe") sprechen könnten, hat sich das Berufungsgericht nicht auseinanderge- setzt. Weitergehende Feststellungen, aufgrund derer die Bereitschaft der Beklag- ten, sich um eine Verringerung des Gesundheitsrisikos zu bemühen, abschlie- ßend beurteilt werden könnte, hat das Berufungsgericht nicht getroffen. bb) Auch die - nur hilfsweise angestellte - Erwägung des Berufungsge- richts, die für den Fall der Räumungsverpflichtung erklärte, auf einem frei gebil- 41 42 43 - 18 - deten und nicht krankheitsbedingten Willen der Beklagten beruhende Suizidab- sicht könne jedenfalls bei der Interessenabwägung nicht dergestalt zu Lasten des Klägers berücksichtigt werden, dass der Zugriff auf sein Eigentum trotz des be- rechtigten Eigenbedarfs auf unabsehbare Zeit ausgeschlossen sei, ist nicht frei von Rechtsfehlern. (1) Nach der Senatsrechtsprechung ist bei der - im Falle der Bejahung ei- ner Härte erforderlichen - Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Inte- ressen beider Mietvertragsparteien im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmenden Abwägung den Wertentscheidungen Rechnung zu tra- gen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Die Abwägung der gegenläufigen Interessen hat stets auf der Grundlage der sorgfäl- tig festzustellenden Einzelfallumstände zu erfolgen und sich an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls auszurichten. Dabei ist es ange- sichts der Vielgestaltigkeit der Lebensverhältnisse unzulässig, bestimmten Be- langen des Vermieters oder des Mieters von vornherein - kategorisch - ein grö- ßeres Gewicht beizumessen als denen der Gegenseite (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 36 f.; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NZM 2020, 276 Rn. 33, 39; vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NZM 2021, 361 Rn. 38). (2) Diesen Anforderungen ist das Berufungsgericht nicht gerecht gewor- den. Denn es hat das Bestandsinteresse der Beklagten im Hinblick auf eine von diesen für den Fall des Wohnungsverlusts eigenverantwortlich getroffene Ent- scheidung zum Suizid - im Wege einer generalisierenden Wertung - von vornhe- rein als nachrangig gegenüber dem Interesse des Klägers an der Nutzung seines Eigentums bewertet und sich hierdurch den Weg zu einer an den konkreten Ein- zelfallumständen ausgerichteten Abwägung der widerstreitenden Interessen ver- sperrt. 44 45 - 19 - Zudem hat es sich die Möglichkeit einer sachgerechten Gewichtung des von den Beklagten geltend gemachten Härtegrunds dadurch genommen, dass es für den Fall einer ihnen günstigen Würdigung (offensichtlich) von vornherein allein die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit als Regelungs- folge in Betracht gezogen (und für nicht angemessen befunden) hat. Insoweit hat das Berufungsgericht zum einen in unzulässiger Weise die Interessenabwägung im Rahmen des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB mit der bei einem gegebenen Fortset- zungsanspruch zur Bestimmung der Zeitdauer einer anzuordnenden Verlänge- rung des Mietverhältnisses vorzunehmenden Prognose über die Fortdauer eines Härtegrunds gemäß § 574a Abs. 2 BGB vermengt. Zum anderen hat es dabei entweder rechtsfehlerhaft nicht in den Blick genommen, dass im Falle eines ge- gebenen Fortsetzungsanspruchs des Mieters nach der Senatsrechtsprechung im Regelfall nur die Fortsetzung des Mietverhältnisses für eine bestimmte Zeit an- zuordnen ist und das Gesetz den Gerichten insoweit ein - rechtsfehlerfrei auszu- übendes - Ermessen einräumt (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 69; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NZM 2020, 276 Rn. 42; vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, aaO Rn. 57), oder aber es hat - mangels hinreichender diesbezüglicher Feststellungen - auf unzu- reichender Tatsachengrundlage angenommen, dass im Streitfall auch auf län- gere Sicht nicht mit einem Entfallen des in der Suizidgefahr liegenden Beendi- gungshindernisses zu rechnen sei (vgl. hierzu im Falle von Therapiemöglichkei- ten Senatsurteil vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, aaO Rn. 50 ff.). III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts in dem aus dem Te- nor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuhe- ben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht zur Endentscheidung reife Sache ist im Um- 46 47 - 20 - fang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit dieses die er- forderlichen Feststellungen treffen kann. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf folgende Gesichtspunkte hin: 1. Maßgeblicher Zeitpunkt sowohl für die nach wirksamem Widerspruch des Mieters gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmende Prüfung des Vor- liegens einer Härte und Abwägung der wechselseitigen Interessen von Vermieter und Mieter als auch für die sich anschließende Beurteilung, ob beziehungsweise für welchen Zeitraum das durch die wirksame ordentliche Kündigung nach § 573 BGB beendete Mietverhältnis gemäß § 574a BGB fortzusetzen ist, ist der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz (vgl. Se- natsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 32, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 48; Senatsbeschluss vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, NZM 2022, 831 Rn. 24). Dementsprechend wird das Berufungsgericht nach der Zurückverweisung den Beklagten Gelegenheit zu geben haben, zu ihrer aktuellen gesundheitlichen Situation und zu einer möglicherweise in der Zwischenzeit bereits erfolgten Inan- spruchnahme psychiatrischer oder psychologischer Unterstützung, Beratung oder Behandlung vorzutragen sowie sich verbindlich hinsichtlich ihrer Bereit- schaft zur Inanspruchnahme von Hilfen und Behandlungsmaßnahmen zu erklä- ren, mittels derer sich die mit einer Beendigung des Mietverhältnisses einherge- henden gesundheitlichen Folgen vermindern ließen. Im Weiteren wird das Berufungsgericht zu prüfen haben, ob aus Anlass dieses Vortrags eine ergänzende Stellungnahme des Sachverständigen - gege- benenfalls nach erneuter Untersuchung der Beklagten - einzuholen ist, die im 48 49 50 51 - 21 - Falle der ernsthaften Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheit- lichen Situation der Beklagten auch Ausführungen zu den derzeit bestehenden Behandlungsmöglichkeiten und deren zeitlichem Rahmen sowie zur Beurteilung der Mitwirkungsbereitschaft der Beklagten enthalten sollte. 2. Sofern das Berufungsgericht bei umfassender Abwägung aller Einzel- fallumstände zu der Annahme gelangen sollte, dass die Beendigung des Miet- verhältnisses für die Beklagten eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Klägers nicht zu rechtfertigen ist, wird es im Rah- men des ihm eingeräumten Ermessens zu prüfen haben, für welche Zeit und zu welchen Bedingungen das Mietverhältnis gemäß § 574a Abs. 2 BGB fortzuset- zen ist (vgl. Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NZM 2017, 286 Rn. 32; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 71; vom 11. De- zember 2019 - VIII ZR 144/19, NZM 2020, 276 Rn. 43). Hierbei wird es zu bedenken haben, dass die Fortsetzung nach der ge- setzlichen Bestimmung - im Regelfall - nur auf bestimmte Zeit erfolgen soll (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, NZM 2023, 35 Rn. 57 mwN). Insoweit wird im Rahmen einer mit Tatsachen zu untermauernden Prognose - ab- hängig von der aktuell bei den Beklagten gegebenen Gesundheitsgefährdung und der Einschätzung des Sachverständigen zu deren Schwere und zu den Mög- lichkeiten einer Milderung durch begleitende Maßnahmen - zu beurteilen sein, für welchen Zeitraum im Falle einer entsprechenden Mitwirkung der Beklagten das einer Verurteilung zur Räumung entgegenstehende Hindernis voraussichtlich fortdauern wird (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 69; vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, NZM 2021, 597 Rn. 34). Dabei ist jedes den Beklagten zumutbare Bemühen um eine Verringerung der Suizidgefahr zu berücksichtigen (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, aaO Rn. 51). Zudem genügt es, wenn die mit der Beendigung des Mietverhältnisses 52 53 - 22 - einhergehenden gesundheitlichen Beeinträchtigungen jedenfalls so weit abge- mildert sind, dass sie keine nicht zu rechtfertigende Härte mehr darstellen (vgl. Schmidt-Futterer/Hartmann, Mietrecht, 16. Aufl., § 574a BGB Rn. 12; siehe auch BeckOGK-BGB/Emanuel, Stand: 1. Januar 2024, § 574a Rn. 17). Aber auch dann, wenn ungewiss bleiben sollte, innerhalb welchen zeitli- chen Rahmens der Härtegrund mit Hilfe von begleitenden Maßnahmen voraus- sichtlich wird überwunden werden können, muss das Gericht nicht zwingend die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit anordnen (vgl. Senats- urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 69). Der Gesetzgeber wollte ihm (lediglich) diese Möglichkeit eröffnen (vgl. Bericht des Rechtsausschusses zu BT-Drucks. V/2317, S. 2 [zu § 556a Abs. 3 Satz 2 BGB aF, entspricht § 574a 54 - 23 - Abs. 2 Satz 2 BGB]). Auch insoweit ist dem Gericht durch das Gesetz ein - rechtsfehlerfrei auszuübendes - Ermessen eingeräumt (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO; vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, aaO). Dr. Bünger Kosziol Wiegand Dr. Reichelt Messing Vorinstanzen: AG Lemgo, Entscheidung vom 10.02.2021 - 20 C 255/20 - LG Detmold, Entscheidung vom 27.04.2022 - 3 S 18/21 -

ECLI:DE:BGH:2022:261022UVIIIZR390.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 390/21 Verkündet am: 26. Oktober 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 574; § 574a Abs. 2 a) Zu den Voraussetzungen einer nicht zu rechtfertigenden Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB bei der ernsthaften Gefahr eines Suizids des Mieters im Falle einer Verurteilung zur Räumung. b) Sowohl bei der Feststellung des Vorliegens einer Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 BGB als auch bei deren Gewichtung im Rahmen der Interessenabwägung zwi- schen den berechtigten Belangen des Mieters und denen des Vermieters ist im Einzelfall zu berücksichtigen, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einher- gehenden Folgen durch die Unterstützung des Umfelds des Mieters beziehungs- weise durch begleitende ärztliche und/oder therapeutische Behandlungen min- dern lassen (Anschluss an und Fortführung von Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 45). c) Die Ablehnung einer möglichen Therapie durch den suizidgefährdeten Mieter führt nicht grundsätzlich dazu, dass das Vorliegen einer Härte abzulehnen oder bei der Interessenabwägung den Interessen des Vermieters der Vorrang einzu- räumen wäre. Vielmehr ist dieser Umstand im Rahmen der umfassenden Würdi- gung der Gesamtumstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, bei der auch die Gründe für die Ablehnung, etwa eine krankheitsbedingt fehlende Einsichtsfähig- keit in eine Therapiebedürftigkeit, sowie die Erfolgsaussichten einer Therapie zu bewerten sind. d) Das Angebot einer Ersatzwohnung durch den Vermieter und dessen Ablehnung durch den Mieter sowie die Gründe hierfür sind ebenfalls einzelfallbezogen so- wohl bei der Beurteilung, ob eine Härte vorliegt, als auch bei der Interessenab- wägung zu berücksichtigen. e) Zur Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit nach § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB bei unabsehbar fortbestehender Suizidgefahr. BGH, Urteil vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21 - LG Köln AG Köln - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 7. Oktober 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt, die Richterin Wiegand sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 11. November 2021 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen - 4 - Tatbestand: Die 1942 geborene Beklagte bewohnt seit dem 15. Juli 1977 auf Grund- lage eines am 23. Juni 1977 abgeschlossenen Mietvertrags eine im dritten Ober- geschoss eines Mehrfamilienhauses liegende Zwei-Zimmer-Wohnung in Köln. Seit dem 1. August 2015 beträgt die monatliche Gesamtmiete 388,58 € ein- schließlich einer Betriebskostenvorauszahlung von 69,02 €. Der 1958 geborene Kläger ist nicht nur Eigentümer der von der Beklagten gemieteten Wohnung, sondern einer weiteren, 50 bis 55 qm großen Wohnung auf der gleichen Etage, die anderweitig vermietet ist (im Folgenden: Wohnung Nr. 11). Er selbst bewohnt eine ungefähr 123 qm große Wohnung auf demselben Stockwerk, deren Eigentümer sein Lebenspartner ist. In dessen Eigentum steht eine weitere, im vierten Obergeschoss des Hauses liegende, ungefähr 112 qm große Wohnung, die vermietet ist. Am 3. April 2017 kündigte der Kläger den Mietvertrag mit der Beklagten zum 31. Dezember 2017 wegen Eigenbedarfs. Diesen begründete er damit, dass er die Wohnung für sich und seinen Lebenspartner benötige, um sie mit der von ihnen bereits genutzten Wohnung zusammenzulegen. Hierdurch solle eine Woh- nung mit insgesamt 190 bis 200 qm entstehen. Zu dem bereits im Lichthof des Hauses installierten Aufzug solle ein Durchbruch erfolgen mit der Möglichkeit des direkten Zugangs zu der geplanten Gesamtwohnung. Der 75-jährige Lebensge- fährte habe orthopädische Probleme, weshalb der unmittelbare Zugang aus dem Aufzug ohne Treppen gesundheitlich erforderlich werden würde. Die Beklagte widersprach der Kündigung mit Schreiben vom 30. Oktober 2017 und machte Härtegründe geltend. Sie leide unter anderem an schwerer re- zidivierender Depression bis hin zu Suizidideen. Mit Anwaltsschriftsatz vom 1 2 3 4 - 5 - 16. Februar 2018 bot der Kläger der Beklagten als Alternative die Anmietung der Wohnung Nr. 11 zu einer Kaltmiete von 356,73 € an. Dieses Angebot nahm die Beklagte nicht an. Mit seiner Klage hat der Kläger von der Beklagten die Räumung der an sie vermieteten Wohnung begehrt, hilfsweise die Fortsetzung des Mietverhältnisses befristet für maximal ein Jahr unter Neufestsetzung einer Kaltmiete von nicht un- ter 655,20 € sowie einer Nebenkostenvorauszahlung von nicht unter 80 €. Das Amtsgericht hat den Lebenspartner des Klägers und die behandelnde Ärztin der Beklagten Dr. V. als Zeugen vernommen. Weiter hat es zum Gesundheits- zustand der Beklagten, insbesondere zur Frage einer Suizidgefahr, ein Sachver- ständigengutachten und ein Ergänzungsgutachten hierzu eingeholt sowie den Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung ergänzend angehört. Es hat sodann die Klage abgewiesen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf un- bestimmte Zeit zu den im Mietvertrag vorgesehenen Bedingungen, allerdings un- ter Erhöhung der Nettokaltmiete auf monatlich 367,49 € zuzüglich einer Betriebs- kostenvorauszahlung von 69,02 € ausgesprochen. Auf die Berufung des Klägers hat das Berufungsgericht das erstinstanzli- che Urteil insoweit abgeändert, als es die in dem auf unbestimmte Zeit fortge- setzten Mietverhältnis zu zahlende monatliche Nettokaltmiete auf 518 € festge- setzt hat. Im Übrigen hat das Berufungsgericht die Berufung des Klägers zurück- gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht - beschränkt auf die Fortsetzung des Miet- verhältnisses nach §§ 574 ff. BGB (hierzu unten II 1) - zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. 5 6 7 - 6 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. Sie ist zwar zulässig, aber unbegründet. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Zwar sei die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung wirksam. Das Miet- verhältnis sei allerdings auf den rechtzeitigen Widerspruch der Beklagten gemäß §§ 574, 574a BGB fortzusetzen. Die Voraussetzungen hierfür, nämlich dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu recht- fertigen sei, lägen vor. Zu Recht sei das Amtsgericht nach der erfolgten Beweis- aufnahme auf Grundlage der überzeugenden Begutachtung durch den Sachver- ständigen sowie der dies bestätigenden Aussage der Zeugin Dr. V. davon ausgegangen, dass die Gefahr eines Suizids bei der Beklagten bei einer Verur- teilung zur Räumung sehr stark ausgeprägt sei. Auf Grund der völligen Fixierung auf ihre Wohnung sei es der Beklagten auch nicht möglich gewesen, die ihr an- gebotene Wohnung Nr. 11 anzunehmen. Nach den Ausführungen des Sachver- ständigen sei die Beklagte infolge ihrer psychischen Erkrankung nicht in der Lage, sich ein Leben in dieser Wohnung als mögliche Lösung für ihre als aus- weglos empfundene Situation vorzustellen. Die Ablehnung der Wohnung durch die Beklagte sei damit letztlich krank- heitsbedingt und stehe im konkreten Fall der Annahme einer Härte nicht entge- 8 9 10 11 - 7 - gen. Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte ihre Depression und Suizidalität si- muliere, bestünden nicht. Auf Grundlage des Sachverständigengutachtens und der Aussage der Zeugin Dr. V. sei davon auszugehen, dass es der Beklag- ten nicht möglich gewesen sei, kontinuierlich seit 2010 eine Depression vorzu- täuschen. Die Beklagte könne auch nicht auf § 765a ZPO verwiesen werden. Das Risiko eines Suizids bestehe bereits mit Erlass eines Räumungstitels, da bereits hiermit die von der Beklagten als ausweglos empfundene Situation des Woh- nungsverlusts real werde. Das Mietverhältnis sei gemäß § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Es sei nicht abzusehen, dass sich der Zustand der Beklagten durch eine therapeutische Intervention in absehbarer Zeit verbessern werde oder auch nur verbessern könne. Zum einen sei die Beklagte derart fixiert auf ihre Wohnung, dass sie schon deshalb und damit krankheitsbedingt eine stationäre therapeutische Intervention ablehne. Ohnedies sei die Aussicht auf eine erfolg- reiche Behandlung gering. Nach den plausiblen und nachvollziehbaren Ausfüh- rungen des Sachverständigen, denen sich die Kammer anschließe, seien Thera- piemöglichkeiten wenig erfolgversprechend, da die Beklagte gedanklich extrem fixiert sei und zudem paranoide Vorstellungen im Hinblick auf die Vermieterseite entwickelt habe. Die Beklagte könne jedoch nur verlangen, dass das Mietverhältnis unter einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete von 518 € fortgesetzt werde, weil ein unverändertes Fortbestehen des Mietvertrags mit ei- ner deutlich hierunter liegenden Miete dem Kläger nicht zumutbar sei. 12 13 14 - 8 - II. Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. 1. Die Revision, die sich dagegen wendet, dass das Berufungsgericht ei- nen Härtegrund nach § 574 BGB bejaht und die Fortsetzung des Mietverhältnis- ses auf unbestimmte Zeit ausgesprochen hat (§§ 574, 574a Abs. 2 Satz 2 BGB), ist zulässig, insbesondere auf Grund der Zulassung der Revision durch das Be- rufungsgericht in vollem Umfang statthaft. a) Die Zulassung der Revision durch das Berufungsgericht beschränkt sich im Hinblick darauf, dass die die Zulassung begründende Rechtsfrage allein die Voraussetzungen einer Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB betrifft, auf das mögliche Vorliegen der Voraussetzungen hierfür und den von der Beklagten gel- tend gemachten Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses. Die Wirksam- keit der Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist dagegen von der Zulassung nicht umfasst (vgl. zur diesbezüglichen Beschränkung der Zulas- sung und deren Zulässigkeit Senatsbeschluss vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, juris Rn. 7 ff. mwN). b) Eine weitergehende wirksame Beschränkung der Revisionszulassung allein auf das Vorliegen einer Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 BGB liegt dagegen nicht vor. Die Zulassung umfasst insgesamt die Voraussetzungen eines An- spruchs auf Fortsetzung des Mietverhältnisses einschließlich der Entscheidung über die Modalitäten der Fortsetzung nach § 574a BGB und somit sämtliche von der Revision angegriffenen Umstände, auch wenn die Rechtsfrage, die nach Auf- fassung des Berufungsgerichts die Zulassung begründet, von diesem auf das Vorliegen einer Härte im Sinne von § 574 BGB bezogen wurde. 15 16 17 18 - 9 - aa) Von einer beschränkten Zulassung ist bei fehlender Aufnahme in den Tenor in der Regel nur dann auszugehen, wenn sich diese aus den Gründen des Urteils klar ergibt. Das ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn sich die vom Be- rufungsgericht als zulassungsrelevant angesehene Frage nur für einen eindeutig abgrenzbaren selbständigen Teil des Streitstoffs stellt, der Gegenstand eines Teilurteils oder eines eingeschränkt eingelegten Rechtsmittels sein kann (st. Rspr.; vgl. Senatsurteil vom 15. September 2021 - VIII ZR 76/20, WM 2021, 2046 Rn. 19 mwN). Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist dabei eine Beschränkung der Revisionszulassung auf einzelne Rechtsfragen und An- spruchselemente unwirksam. Sie ist dagegen zulässig, wenn sie sich auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teil des Gesamtstreit- stoffs bezieht, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte (vgl. Senatsurteil vom 15. September 2021 - VIII ZR 76/20, aaO Rn. 20; Senats- beschluss vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, juris Rn. 10; jeweils mwN). bb) Gemessen hieran liegt eine wirksame Beschränkung der Revisionszu- lassung allein auf die Frage, ob eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 BGB zu bejahen ist, nicht vor. Denn hierbei handelt es sich nur um eine einzelne An- spruchsvoraussetzung im Rahmen der Prüfung, ob und mit welchen Modalitäten eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach den §§ 574 ff. BGB verlangt werden kann. Dies führt dazu, dass sämtliche sich im Rahmen der §§ 574 ff. BGB stel- lenden Fragen der revisionsrechtlichen Prüfung unterliegen. cc) Im Hinblick darauf, dass die Revisionszulassung das Vorliegen der Voraussetzungen der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB einschließlich der Re- gelungen zur Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574a BGB umfasst, ist die zugleich eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde, die ausweislich ihrer Be- gründung für den Fall einer auf das Vorliegen einer Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 BGB begrenzten Revisionszulassung eine revisionsrechtliche 19 20 21 - 10 - Überprüfung auch der erfolgten Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574a Abs. 1 und 2 BGB sicherstellen sollte, gegenstandslos. 2. Die Revision ist jedoch unbegründet. Ohne Rechtsfehler hat das Beru- fungsgericht entschieden, dass die Beklagte nach §§ 574, 574a BGB die Fortset- zung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen kann. Sowohl die Annahme einer Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 BGB als auch die Interessen- abwägung nach § 574 BGB und die Bestimmung der Modalitäten der Fortset- zung nach § 574a BGB, insbesondere die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit (§ 574a Abs. 2 Satz 2 BGB), halten revisionsrechtlicher Über- prüfung stand. a) Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerechtfertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortset- zung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnis- ses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdi- gung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststel- lung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der beiderseitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbegriffe der genannten Vor- schrift hat das Revisionsgericht den tatrichterlichen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig ge- würdigt hat (vgl. Senatsurteile vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NJW-RR 2021, 461 Rn. 25; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215 Rn. 23; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 26; vom 15. März 22 23 - 11 - 2017 - VIII ZR 270/15, NZM 2017, 286 Rn. 24). Einer an diesem Maßstab aus- gerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts stand. aa) Die Annahme des Berufungsgerichts, die Beendigung des Mietverhält- nisses bedeute für die Beklagte eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 BGB, ist nicht zu beanstanden. Das Vorliegen einer Härte setzt voraus, dass sich die für die Beklagte drohenden Nachteile von den mit einem Wohnungswechsel typi- scherweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (vgl. Senatsur- teile vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NJW-RR 2021, 461 Rn. 28; vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Rn. 17). Dies ist hier auch unter Berücksichtigung der Ablehnung einer stationären Therapie sowie der vom Kläger angebotenen Ersatzwohnung durch die Beklagte auf Grund der bei ihr bestehenden hohen Suizidgefahr bei Erlass eines Räumungsurteils der Fall. (1) Das Berufungsgericht hat in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht auf Grundlage des eingeholten Sachverständigengutachtens sowie der Vernehmung der Zeugin Dr. V. festgestellt, dass bei der Beklagten für den Fall der Räu- mung die Gefahr eines Suizids besteht. Die Gefahr sei sehr hoch. Das Beru- fungsgericht hat bei dieser Einschätzung berücksichtigt, dass die Beklagte be- reits eine Suizidmethode - Sprung vom Balkon ihrer Wohnung - unter Verwerfung der ebenfalls angedachten Möglichkeit eines Suizids durch Tabletteneinnahme in Aussicht genommen hat. Das Berufungsgericht hat weiter festgestellt, dass die Beklagte auf Grund ihrer völligen Fixierung auf ihre Wohnung krankheitsbedingt nicht in der Lage gewesen sei, die ihr angebotene Ersatzwohnung anzunehmen. Sie könne sich auf Grund ihrer psychischen Erkrankung ein Leben in dieser Al- ternativwohnung nicht als mögliche Lösung für ihre als ausweglos empfundene Situation vorstellen. Die Beklagte sei so fixiert auf ihre Wohnung, dass sie schon deshalb und damit krankheitsbedingt eine stationäre therapeutische Intervention ablehne und demnach bereits auf Grund der Erkrankung die Möglichkeiten the- rapeutischer Intervention eingeschränkt seien. Zudem sei die Aussicht auf eine 24 25 - 12 - erfolgreiche therapeutische - ambulante oder stationäre - Behandlung gering. Therapiemöglichkeiten seien zweifelhaft und wenig erfolgversprechend, weil die Beklagte gedanklich extrem fixiert sei und zudem auch paranoide Vorstellungen im Hinblick auf die Vermieterseite entwickelt habe. (2) Vor dem Hintergrund dieser von der Revision nicht angegriffenen, auf einer umfangreichen Beweisaufnahme beruhenden Feststellungen ist die An- nahme einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB nach dem oben dargestellten revisionsrechtlichen Maßstab nicht zu beanstanden. (a) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht seiner Beurteilung nicht ein unzutreffendes Rechtsverständnis zu Grunde gelegt, indem es das Vorliegen einer Härte nicht deshalb verneint hat, weil die Beklagte eine stationäre Therapie ablehnt. (aa) Zwar ist bei der Feststellung des Vorliegens einer Härte ebenso wie bei deren Gewichtung im Rahmen der Interessenabwägung zwischen den be- rechtigten Belangen des Mieters und denen des Vermieters zu berücksichtigen, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen durch die Unterstützung des Umfelds des Mieters beziehungsweise durch begleitende ärzt- liche und/oder therapeutische Behandlungen mindern lassen (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 45 [zur Berücksichtigung im Rahmen der Interessenabwägung]). Dabei kann von dem Mieter auch jedes zumutbare Bemühen um eine Verringerung des Gesundheitsrisikos verlangt wer- den (vgl. BVerfG, NJW-RR 1993, 463, 464 [zur Berücksichtigung im Rahmen der Interessenabwägung]; siehe auch OLG Köln, NJW 1993, 2248, 2249 [zum Zwangsvollstreckungsverfahren]). Es kann mithin auch zu berücksichtigen sein, ob eine bei Verlust der Wohnung bestehende Suizidgefahr durch eine Therapie beherrschbar ist (vgl. hierzu auch LG Bonn, NJW-RR 2000, 8, 9). 26 27 28 - 13 - (bb) Das Berufungsgericht hat jedoch weder diese Grundsätze noch einen etwa bei der Beurteilung einer Suizidgefahr als Härtegrund geltenden rechtlichen Maßstab verkannt. Die Auffassung der Revision, das Berufungsgericht habe rechtsfehlerhaft nicht beachtet, dass es bei einer Suizidgefahr der Annahme ei- nes Härtefalls entgegenstehe, wenn die Gefahr für den Mieter beherrschbar sei, er jedoch keine Therapiebereitschaft zeige und eine mögliche Behandlung zur Verbesserung seines psychischen Zustands und zur Eindämmung von Suizidab- sichten bewusst ablehne, wobei eine krankheitsbedingte Ablehnung einer The- rapie daran nichts ändere, soweit der Betroffene in der Lage sei, seine Erkran- kung zu erkennen und sich autonom für oder gegen eine Behandlung zu ent- scheiden, trifft nicht zu. Einer derartigen grundsätzlichen Betrachtungsweise steht bereits entgegen, dass die Schutzbedürftigkeit eines Mieters nicht allein dadurch entfällt, dass er an der Behandlung seiner psychischen Erkrankung, aus der eine Suizidgefahr resultiert, nicht mitwirkt. Eine solche Sichtweise würde dem in Art. 2 Abs. 2 GG enthaltenen Gebot zum Schutz des Lebens und der körperli- chen Unversehrtheit nicht gerecht, das auch dann gilt, wenn der Schuldner unfä- hig ist, aus eigener Kraft oder mit zumutbarer fremder Hilfe die Konfliktsituation angemessen zu bewältigen, unabhängig davon, ob dieser Unfähigkeit Krank- heitswert zukommt oder nicht (vgl. BGH, Beschluss vom 20. Februar 2020 - V ZB 17/19, WuM 2020, 364 Rn. 9 mwN [zur Berücksichtigung der Suizidgefahr eines Schuldners im Zwangsversteigerungsverfahren]). Es bedarf deshalb auch bei mangelnder Therapiebereitschaft des Mieters einer umfassenden Würdigung der Gesamtumstände des Einzelfalls zur Beurteilung, ob wegen einer dem betroffe- nen Mieter zugänglichen, von ihm aber nicht genutzten Therapiemöglichkeit das Vorliegen eines Härtefalls abzulehnen oder jedenfalls im Rahmen der Interes- senabwägung den Interessen des Vermieters der Vorrang einzuräumen ist. Dies gilt umso mehr dann, wenn die Ablehnung einer Therapie krankheitsbedingt er- folgt, etwa weil die Einsichtsfähigkeit des Mieters in eine Therapiebedürftigkeit auf Grund der psychischen Erkrankung nicht oder nur eingeschränkt besteht. 29 - 14 - (cc) Es ist nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht bei der dem- nach gebotenen einzelfallbezogenen Betrachtung das Vorliegen einer Härte nicht deshalb abgelehnt hat, weil die Beklagte eine stationäre Therapie verweigert. Entgegen der Auffassung der Revision, die im Übrigen insoweit übergangenes Vorbringen in den Vorinstanzen nicht aufzeigt, war dies nicht deshalb fehlerhaft, weil das Berufungsgericht nicht festgestellt hat, dass die Suizidgefahr für die Be- klagte überhaupt nicht beherrschbar sei und der Beklagten krankheitsbedingt jeg- liche Einsicht darin fehle, dass sie einer Therapie bedürfe. Denn dies ist nicht Voraussetzung für die Annahme einer Härte wegen bestehender Suizidgefahr. Vielmehr genügte die vorliegend vom Berufungsgericht auf Grundlage einer um- fassenden Begutachtung und Zeugenvernehmung getroffene Feststellung, dass eine sehr hohe Suizidgefahr bestand und die Beklagte eine stationäre Therapie krankheitsbedingt wegen ihrer völligen Fixierung auf die Wohnung ablehnt, für die Bejahung einer Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 BGB. (dd) Im Hinblick darauf, dass die Annahme des Vorliegens einer Härte be- reits allein auf Grundlage der genannten Feststellungen rechtsfehlerfrei erfolgte, ist nicht erheblich, ob das Berufungsgericht bei seiner Würdigung - nach Auffas- sung der Revision unter Verkennung des zutreffenden Maßstabs - als zusätzlich für das Vorliegen einer Härte sprechenden Umstand berücksichtigt hat, dass die Erfolgsaussichten für eine Therapie gering waren. Ohnehin wäre nicht allgemein davon auszugehen, dass die Ablehnung einer Therapie, deren Erfolg nicht voll- kommen ausgeschlossen ist, grundsätzlich einen Härtefall ausschließt. Vielmehr wäre auch die Erfolgsaussicht einer möglichen Therapie nur ein im Rahmen der Gesamtwürdigung zu berücksichtigender Aspekt. (b) Das Berufungsgericht hat auch das Angebot des Klägers, der Beklag- ten die Wohnung Nr. 11 zur Verfügung zu stellen, bei seiner Entscheidung über das Vorliegen einer Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 BGB rechtsfehlerfrei be- 30 31 32 - 15 - rücksichtigt und gewürdigt. Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, das Be- rufungsgericht habe zu Unrecht angenommen, dass die Ablehnung der vom Klä- ger angebotenen Ersatzwohnung einer Härte nicht entgegenstehe. (aa) Das Berufungsgericht hat das Angebot und die Ablehnung der Ersatz- wohnung in die einzelfallbezogene Beurteilung, ob eine Härte vorliegt, einbezo- gen. Dabei hat es der Ablehnung hier auf Grund der festgestellten Krankheitsbe- dingtheit keine entscheidende Bedeutung beigemessen. (bb) Dies ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Nach den rechtsfeh- lerfreien auf Grundlage der Beweisaufnahme getroffenen Feststellungen des Be- rufungsgerichts kann die Beklagte krankheitsbedingt in dieser Ersatzwohnung keine Alternative und damit keine Lösung für die aus ihrer Sicht ausweglose Si- tuation, die die Gefahr eines sogenannten Bilanzsuizids herbeiführt, sehen. Da- mit jedoch stellt diese Wohnung keine Möglichkeit zur Abwendung der erhebli- chen Suizidgefahr in Folge der klägerseits angestrebten Räumung der Wohnung der Beklagten dar. Deshalb heben sich die für die Beklagte drohenden Nachteile (in Form einer Lebensgefahr) auch unter Berücksichtigung des Angebots der Wohnung Nr. 11 und dessen Ablehnung deutlich von den mit einem Wohnungs- wechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten ab, was Vorausset- zung für das Vorliegen eines Härtegrunds ist (vgl. Senatsurteile vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NJW-RR 2021, 461 Rn. 28; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 28). Vor diesem Hintergrund ist es auch nicht zutref- fend, dass - wie die Revision vorbringt - eine krankheitsbedingte Ablehnung der Ersatzwohnung zur Verneinung einer Härte führen müsse, solange der be- troffene Mieter noch "Herr seiner Entschlüsse" sei. Ohnehin verbietet sich eine derartige schematische Beurteilung im Hinblick auf die gebotene einzelfallbezo- gene Würdigung auch eines solchen Umstands. Zudem zeigt die Revision hiermit einen revisionsrechtlich erheblichen Rechtsfehler nicht auf, sondern setzt nur die 33 34 - 16 - eigene Würdigung an die Stelle derjenigen des Berufungsgerichts, was revisions- rechtlich unbeachtlich ist. bb) Nicht zu beanstanden ist weiter, dass das Berufungsgericht dem Amts- gericht folgend von einem Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses aus- gegangen ist, weil die festgestellte Härte auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 Abs. 1 BGB). (1) Entgegen dem Vorbringen der Revision ergibt sich aus der Begrün- dung des Berufungsgerichts nicht, dass dieses bei seiner Entscheidung einen unzutreffenden Maßstab angelegt und nicht beachtet hätte, dass § 574 Abs. 1 BGB eine Interessenabwägung unter Berücksichtigung sowohl der Inte- ressen des Mieters als auch des Vermieters erfordert. Ohne Erfolg beruft sich die Revision insoweit auch darauf, dass das Berufungsgericht sich bei der Würdi- gung der beiderseitigen Interessen mit dem Vortrag des Klägers zu seinen be- rechtigten Interessen nicht auseinandergesetzt habe, was nur den Schluss zu- lasse, dass es diesen Klägervortrag unter Verletzung von § 286 ZPO nicht zur Kenntnis genommen und berücksichtigt habe. (a) Das Berufungsgericht hat nicht verkannt, dass im Rahmen der Prüfung eines Fortsetzungsanspruchs (§ 574 BGB) eine umfassende Würdigung und Ge- wichtung der beiderseitigen Belange vorzunehmen ist. Es hat vielmehr zutreffend ausgeführt, dass nach den gesetzlichen Vorschriften eine Fortsetzung des Miet- verhältnisses verlangt werden kann, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berech- tigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Das Berufungsge- richt hat damit ausdrücklich auf die gebotene Interessenabwägung als entschei- denden Maßstab für die Beurteilung, ob eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574 f. BGB verlangt werden kann, abgestellt und hierdurch gezeigt, dass 35 36 37 - 17 - es den zutreffenden rechtlichen Maßstab anwendet und ihm bewusst ist, dass es auch die berechtigten Interessen des Klägers zu beachten hat. (b) Diesen Maßstab hat das Berufungsgericht im Rahmen seiner einzel- fallbezogenen Würdigung auch zu Grunde gelegt. Ein Übergehen des Klägervor- trags zu seinen berechtigten Interessen ist dem Berufungsgericht hierbei nicht vorzuwerfen. Vielmehr ist davon auszugehen, dass sich das Berufungsgericht die Abwägungsentscheidung des Amtsgerichts vollständig zu eigen gemacht und hierbei auch die vom Kläger vorgebrachten und vom Amtsgericht berücksichtig- ten sowie in die Interessenabwägung eingestellten berechtigten Belange des Klä- gers im Blick gehabt hat. (aa) Das Amtsgericht hat die von der Revision als übergangen gerügten berechtigten Belange des Klägers im Tatbestand (zusammengefasst) dargestellt und nach der Feststellung des Vorliegens einer Härte die gebotene umfassende Würdigung der beiderseitigen Interessen unter Berücksichtigung dieser Belange des Klägers vorgenommen. Das Berufungsgericht hat das amtsgerichtliche Urteil und insbesondere auch die Entscheidung über die Fortsetzung des Mietverhält- nisses mit Ausnahme der vom Amtsgericht festgesetzten Höhe der Miete für zu- treffend gehalten und damit die Ausführungen des Amtsgerichts einschließlich dessen Abwägungsentscheidung auch dem eigenen Urteil zu Grunde gelegt. Es hat sich in den weiteren Entscheidungsgründen maßgeblich mit den die An- nahme und Gewichtung der geltend gemachten Härte betreffenden Berufungs- angriffen gegen das von ihm als zutreffend bestätigte Urteil des Amtsgerichts be- fasst. Insbesondere ist es auf die Rügen des Klägers betreffend das Sachver- ständigengutachten und die hierauf beruhende Beweiswürdigung des Amtsge- richts zum Vorliegen einer Härte, auf die nach Auffassung des Klägers vom Amts- gericht unzureichend berücksichtigte Ablehnung der angebotenen Ersatzwoh- nung sowie einer Therapie und auf den Vortrag, dass nicht bereits die Verurtei- lung, sondern erst die Räumung eine Suizidgefahr bewirke, eingegangen. Es hat 38 39 - 18 - hierbei die von dem Amtsgericht vorgenommene Beurteilung und Gewichtung des von der Beklagten geltend gemachten Härtegrunds bestätigt. Nachdem das Berufungsgericht auch hinsichtlich der bereits vom Amtsgericht berücksichtigten berechtigten Interessen des Klägers nicht von Änderungen ausging, ergab sich bezogen auf die vom Berufungsgericht seiner Entscheidung zu Grunde gelegte Abwägungsentscheidung des Amtsgerichts keine Veränderung, weshalb es einer ergänzenden Abwägung nicht bedurfte. Daraus, dass das Berufungsgericht eine erneute Interessenabwägung nicht ausdrücklich vorgenommen hat, lässt sich deshalb nicht darauf schließen, dass es die Belange des Klägers nicht oder nicht hinreichend gesehen hat. (bb) Es ist hierbei - entgegen der Auffassung der Revision - nicht zu bean- standen, dass die Vorinstanzen auch in der Ablehnung der angebotenen Ersatz- wohnung keinen Grund gesehen haben, der im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB erforderlichen Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange entscheidend wäre. Auch und insbesondere im Rahmen der Interessen- abwägung verbietet sich eine schematische Beurteilung dahingehend, dass die Ablehnung einer Ersatzwohnung stets zu Gunsten des Vermieters zu berücksich- tigen ist und dazu führt, dass der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht verlangen kann. Vielmehr ist insoweit eine einzelfallbezogene tatrichterliche Würdigung und Gewichtung der Belange von Mieter und Vermieter geboten, die im Revisionsverfahren nach den oben dargelegten Maßstäben nur eingeschränkt überprüft werden kann. Vor diesem Hintergrund begegnet die - vom Berufungs- gericht durch Inbezugnahme übernommene - Würdigung des Amtsgerichts, dass das Angebot und die Ablehnung der Ersatzwohnung den Härtegrund weder ent- fallen lässt noch dieser dadurch im Rahmen der Interessenabwägung weniger Gewicht erhält, keinen rechtlichen Bedenken. 40 - 19 - (2) Die Revision hätte überdies selbst dann keinen Erfolg, wenn das Be- rufungsgericht - wie die Revision geltend macht - die gebotene Interessenabwä- gung unter Berücksichtigung der Belange des Klägers nicht vorgenommen und den diesbezüglichen Vortrag des Klägers nicht hinreichend zur Kenntnis genom- men hätte. Denn eine umfassende Abwägung der beiderseitigen Interessen führt hier zu dem von den Vorinstanzen gefundenen Ergebnis, dass das Mietverhältnis fortzusetzen ist, was der Senat selbst beurteilen kann, weil die notwendigen Fest- stellungen getroffen und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind. Ange- sichts der festgestellten ernsthaften Suizidgefahr der Beklagten besteht ein deut- liches Übergewicht der Belange der Beklagten gegenüber den zu berücksichti- genden Interessen des Klägers. (a) Zutreffend sind die Vorinstanzen bei der Gewichtung der für die Be- klagte bestehenden Härte davon ausgegangen, dass das Angebot und die Ab- lehnung der Ersatzwohnung die Bedeutung des Härtegrunds Suizidgefahr nicht entscheidend mindern. Denn die Beklagte ist nach den Feststellungen der Vo- rinstanzen auf Grund ihrer krankhaften Fixierung auf die streitgegenständliche Wohnung nicht in der Lage, die angebotene Ersatzwohnung auch nur als mögli- che Alternative zu ihrer derzeitigen Wohnung zu sehen und darin einen Weg aus der von ihr als ausweglos empfundenen Situation zu erkennen, so dass krank- heitsbedingt das Angebot einer Ersatzwohnung an dem Grad der Lebensgefahr und damit der Schwere der Härte nichts ändert. Zugleich kann auf Grund dieser krankheitsbedingten Unfähigkeit, die Ersatzwohnung auch nur gedanklich als Al- ternative einzubeziehen, deren Ablehnung im Rahmen der Interessenabwägung nicht zu ihrem Nachteil gewertet werden, weshalb die Ablehnung auch die Ge- wichtung der ernsthaften Suizidgefahr bei der Abwägung der beiderseitigen Inte- ressen nicht mindert. (b) Entsprechendes gilt für die Ablehnung einer stationären Therapie. Die Klägerin, die bereits seit Jahren unter einer rezidivierenden Depression leidet und 41 42 43 - 20 - der hiergegen von der Zeugin Dr. V. auch ein Medikament verschrieben wurde, ist wegen ihrer krankhaften Fixierung auf die Wohnung nicht in der Lage, diese zum Zwecke einer stationären Therapie zu verlassen. Vor diesem Hinter- grund ist eine stationäre Behandlung schon keine Möglichkeit, die die Suizidge- fahr im Falle einer Verurteilung zur Räumung mindern könnte. Die krankheitsbe- dingte und damit der Beklagten nicht vorwerfbare Ablehnung einer stationären Therapie führt deshalb hier nicht dazu, dass die bestehende Härte im Rahmen der Interessenabwägung geringer zu gewichten wäre. (c) Auf Seiten des Klägers ist das die Kündigung rechtfertigende Interesse zu berücksichtigen, die streitgegenständliche Wohnung mit der von ihm und sei- nem Lebenspartner genutzten, angrenzenden Wohnung zu einer großen als Al- terswohnsitz dienenden Wohnung zu verbinden und dabei einen - nur über die an die Klägerin vermietete Wohnung möglichen - stufenlosen Zugang aus dem Aufzug heraus in die neue Wohnung zu ermöglichen, der wegen orthopädischer Probleme des Lebenspartners realisiert werden soll, wobei der Kläger und sein Lebenspartner nach eigenem Vortrag ihr Kapital weitestgehend für die Wohnun- gen dieses Gebäudes gerade zum Zwecke deren Verbindung und Nutzung als Alterswohnsitz eingesetzt haben. (d) Bei der Anwendung und Auslegung des § 574 BGB sind dieselben ver- fassungsrechtlichen Maßstäbe anzulegen wie bei der Prüfung des Kündigungs- tatbestands. Auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB ist dementspre- chend die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteil vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NJW-RR 2021, 461 Rn. 38 mwN). Deshalb ist der den Ei- genbedarf rechtfertigende Wunsch des Klägers, die streitgegenständliche Woh- nung gemeinsam mit seinem Lebenspartner als Alterswohnsitz zu nutzen und durch einen stufenlosen Zugang mittels des Aufzugs den orthopädischen Prob- lemen des Lebenspartners Rechnung zu tragen, als berechtigter Belang in die 44 45 - 21 - Abwägung einzustellen, ohne dass der Kläger von vornherein auf die Nutzung einer anderen Wohnung, etwa der im 4. Obergeschoss liegenden Wohnung, ver- wiesen werden kann. Indes sind bei der Abwägung der gegenseitigen berechtigten Belange die Auswirkungen, die einerseits die Vertragsbeendigung für den Mieter und ande- rerseits die Vertragsfortführung für den Vermieter haben würde, zu bewerten und in Beziehung zu setzen (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 65). Insoweit ist auch zu berücksichtigen, dass der Kläger bei einer Vertragsfortsetzung zwar die von ihm gewünschte und vom Gericht zu respektierende Nutzung einer vergrößerten Wohung als Alterswohnsitz gemein- sam mit seinem Lebenspartner unter Herstellung eines stufenlosen Zugangs über einen in die Wohnung öffnenden Aufzug nicht realisieren kann und hierdurch erheblich in der Nutzung seines Eigentums eingeschränkt ist, er aber dennoch mit den derzeit genutzten Räumlichkeiten eine Wohnmöglichkeit zur Verfügung hat, die zumindest zumutbar ist und auch - trotz der orthopädischen Probleme des Lebenspartners - eine Nutzung gemeinsam mit seinem Lebenspartner zu- lässt, wenn auch - was der Senat nicht verkennt - gegenüber der beabsichtigten Nutzung nicht uneingeschränkt und mit deutlichen Nachteilen. Die Revison hat insoweit keinen Vortrag aufgezeigt, wonach die auch von den Vorinstanzen zu Grunde gelegte (zumutbare) Nutzungsmöglichkeit der derzeit vom Kläger be- wohnten Wohnung - gemeinsam mit seinem Lebenspartner - unmöglich ist. Ins- besondere ergibt sich aus dem Verweis auf orthopädische Probleme des Lebenspartners und dem nicht weiter konkretisierten Hinweis, der Lebenspartner sei auf den Fahrstuhl angewiesen, nicht, dass deshalb eine Nutzung der derzeit bewohnten Wohnung ohne direkten Zugang zum Fahrstuhl nicht möglich oder zumutbar wäre. Auch der Zeugenaussage des Lebenspartners des Klägers ist entsprechendes nicht zu entnehmen. 46 - 22 - (e) Trotz des gerade auch im Hinblick auf die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG erheblichen Gewichts der den Kläger bei einer Vertragsfortset- zung zugemuteten Nachteile überwiegen hier angesichts der Schwere und Ernst- haftigkeit der Suizidgefahr der Beklagten, die - auch krankheitsbedingt - nicht mit zumutbaren Mitteln abgemildert werden kann, die Interessen der Beklagten an einer Vertragsfortsetzung diejenigen des Klägers an einer Vertragsbeendigung erheblich, so dass die Entscheidung des Berufungsgerichts nicht zu beanstanden ist. b) Die von dem Berufungsgericht dem Amtsgericht folgend ausgespro- chene Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit hält revisions- rechtlicher Nachprüfung ebenfalls stand. Nach § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB kann bestimmt werden, dass das Miet- verhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird, wenn ungewiss ist, wann vo- raussichtlich die Umstände wegfallen, auf Grund derer die Beendigung des Miet- verhältnisses eine Härte bedeutet. Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht das Vorliegen der Voraussetzungen des § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB bejaht und die vom Amtsgericht ausgesprochene Fortsetzung des Mietverhältnisses auf un- bestimmte Zeit bestätigt. aa) Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass unge- wiss sei, ob und wann voraussichtlich die Umstände wegfallen würden, auf Grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet. Zwar weist die Revision zutreffend darauf hin, dass im Rahmen der Prog- nose über die Fortdauer des Härtegrunds zu berücksichtigen ist, ob und gegebe- nenfalls welche Mitwirkung auf Seiten des Mieters zur Überwindung des Här- tegrunds zu verlangen ist und wie lange das Beendigungshindernis bei entspre- chender Mitwirkung voraussichtlich fortdauert, so dass hier bei der zu stellenden 47 48 49 50 51 - 23 - Prognose jedes zumutbare Bemühen um eine Verringerung der Suizidgefahr zu beachten ist. Dies hat das Berufungsgericht jedoch nicht verkannt. (1) Das Berufungsgericht ist in der auch diesbezüglich gebotenen einzel- fallbezogenen Würdigung der konkreten Umstände ohne Rechtsfehler zu dem Ergebnis gekommen, dass hier keine zumutbare Therapiemöglichkeit berück- sichtigt werden kann, die eine Prognose bezüglich eines voraussichtlichen Ent- falls der Suizidgefahr zulässt. Zutreffend hat das Berufungsgericht darauf abge- stellt, dass die Beklagte krankheitsbedingt nicht in der Lage ist, eine stationäre Therapie durchzuführen, was der Beklagten - wegen der Krankheitsbedingtheit - auch nicht vorgeworfen oder nachteilig zu Last gelegt werden kann. Andere dem Grunde nach bei dem Krankheitsbild der Beklagten mögliche Therapien sind nicht ersichtlich. Insoweit übergangenen Vortrag des Klägers zeigt die Revision nicht auf. Eine nach obigen Maßstäben berücksichtigungsfähige zumutbare Thera- piemöglichkeit besteht somit nicht. Bereits dies schließt es aus, von einer voraus- sichtlichen Änderung der Situation in absehbarer Zeit auszugehen. Entgegen der Auffassung der Revision kann bei der Prognoseentscheidung schon deshalb nicht unterstellt werden, dass dem Vortrag des Klägers entsprechend in einem Zeitraum von maximal einem Jahr ein Therapieplatz gefunden und eine (erfolg- reiche) stationäre Behandlung durchgeführt werden kann. (2) Selbst wenn eine Therapie möglich und für die Beklagte durchführbar wäre, wäre der Wegfall der Härte - worauf das Berufungsgericht zutreffend ab- gestellt hat - wegen der geringen Erfolgsaussichten einer Therapie dennoch un- gewiss. (a) Das Vorbringen der Revision, das Berufungsgericht habe seiner dies- bezüglichen tatrichterlichen Würdigung einen falschen Maßstab zu Grunde ge- 52 53 54 55 - 24 - legt, weil es nicht beachtet habe, dass dann, wenn eine - selbst wenig erfolgver- sprechend erscheinende - Therapiemöglichkeit bestehe, der Zeitraum eines er- folgreichen Therapieverlaufs als Fortsetzungszeitraum anzusetzen sei und damit kein ungewisser Zeitpunkt für das Entfallen einer Suizidgefahr angenommen wer- den könne, greift nicht durch. Ein derartiger vom Berufungsgericht missachteter rechtlicher Maßstab besteht nicht. Vielmehr ist es eine Frage des Einzelfalls, ob wegen einer Therapiemöglichkeit eine Prognose über den voraussichtlichen Ent- fall des Härtegrunds abgegeben werden kann. (b) In seine einzelfallbezogene Würdigung hat das Berufungsgericht - ent- gegen der Auffassung der Revision - zu Recht einbezogen, dass die Erfolgsaus- sichten einer etwaigen Therapie nach den auf Grundlage der durchgeführten Be- weisaufnahme getroffenen, rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsge- richts nur gering sind. Deshalb kann der Prognoseentscheidung gerade nicht ein möglicher erfolgreicher Therapieverlauf binnen eines Jahres zu Grunde gelegt werden. Die diesbezügliche in erster Instanz vorgebrachte Behauptung des Klä- gers hat sich in der Beweisaufnahme nicht bestätigt. Rechtsfehler in der Beweis- würdigung sind insoweit von der Revision nicht geltend gemacht. Selbst wenn eine Therapie der Beklagten also zugemutet und von ihr durchgeführt würde, wäre es sehr unwahrscheinlich, dass sich an der Härtesituation etwas ändern würde. Vor diesem Hintergrund wäre auch dann ein Wegfall der Umstände, auf Grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet, unge- wiss und nicht ansatzweise zeitlich prognostizierbar. bb) Der Ausspruch der Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbe- stimmte Zeit ist auch nicht deshalb rechtsfehlerhaft, weil das Berufungsgericht das im Rahmen der Entscheidung nach § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB bestehende Ermessen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215 Rn. 42; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 69) nicht oder fehlerhaft ausgeübt und nicht beachtet hätte, dass im Regelfall 56 57 - 25 - die Fortsetzung des Mietverhältnisses nur auf bestimmte Zeit erfolgen soll (vgl. Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, aaO; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO). (1) Entgegen der Auffassung der Revision ist der Formulierung des Beru- fungsgerichts, dass die Fortsetzung gemäß § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB zu bestim- men "war", nicht zu entnehmen, dass das Berufungsgericht insoweit von einer gebundenen Entscheidung ausgegangen ist und das ihm zukommende Ermes- sen verkannt hat. Vielmehr ist dies als Zusammenfassung der nachfolgenden Würdigung unter Einschluss der Ermessensausübung zu sehen. Denn das Be- rufungsgericht hat in dem nachfolgenden Satz darauf abgestellt, dass die Fort- setzung auf unbestimmte Zeit vom Gericht bestimmt werden "kann", und damit klargestellt, dass es nicht von einer gebundenen, sondern von einer in seinem Ermessen stehenden Entscheidung ausgegangen ist. Soweit die Revision meint, das Berufungsgericht habe zudem verkannt, dass die Verlängerung auf eine be- stimmte Zeit der Regelfall sei, ist auch dies nicht zutreffend. Denn bereits das Amtsgericht hat hierauf hingewiesen und das Berufungsgericht hat die Entschei- dung des Amtsgerichts insoweit uneingeschränkt als zutreffend bestätigt, wes- halb daraus, dass das Berufungsgericht dies nicht wiederholt hat, nicht darauf zu schließen ist, dass es diesen Umstand verkannt hat. (2) Auch im Ergebnis ist die Bejahung des Anspruchs auf Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit nicht ermessensfehlerhaft, sondern auf Grundlage der getroffenen Feststellungen folgerichtig. Denn auch wenn - worauf die Revision zutreffend hinweist - die Dauer der Zeit, während der der Kläger sein Eigentum nicht wie von ihm vorgesehen und gewünscht gemeinsam mit seinem Lebenspartner als Alterswohnsitz und mit Aufzuganschluss nutzen kann, ein ent- scheidender Faktor bei der Gewichtung dieses Umstands ist und die Schwere der Beeinträchtigung mit deren Dauer zunimmt, kann allein wegen des weiteren 58 59 - 26 - Zeitablaufs bei der unabsehbar, unvermindert und unbeherrschbar fortbestehen- den erheblichen Suizidgefährdung der Beklagten im Falle eines Verlusts der Wohnung kein Zeitpunkt abgesehen werden, zu dem eine Interessenabwägung zu Gunsten des Klägers ausgehen würde und eine weitere Fortsetzung des Miet- verhältnisses abzulehnen wäre. Vor diesem Hintergrund stellt es auch unter Be- rücksichtigung der von der Revision vorgebrachten Belange des Klägers eine er- messensfehlerfreie Entscheidung dar, die Fortsetzung auf unbestimmte Zeit aus- zusprechen. Sofern sich die im Rahmen dieser Ermessensentscheidung berücksichtig- ten Umstände, etwa wegen einer unvorhergesehenen Besserung der Situation der Beklagten oder wegen einer Veränderung im Nutzungsbedarf des Klägers beziehungsweise der Dringlichkeit dieses Bedarfs, nachträglich wesentlich än- dern sollten, käme eine erneute Kündigung in Betracht, bei der gemäß § 574c Abs. 2 Satz 2 BGB eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nur nach § 574 BGB unter Berücksichtigung und Würdigung der dann bestehenden, we- sentlich veränderten Umstände zu berücksichtigen wären. Der Umstand, dass der Kläger bei einer Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit auf dieses Vorgehen angewiesen ist, während bei einer Fortsetzung auf eine be- stimmte Zeit das Mietverhältnis mit Ablauf dieser Zeit automatisch enden würde, ist die gesetzliche Folge der Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit und - entgegen der Auffassung der Revision - nicht ein im Rahmen der Ab- wägungsentscheidung zu Gunsten des Klägers zu berücksichtigender Belang. 60 - 27 - Soweit das Berufungsgericht die Höhe der Miete auf 518 € festgesetzt hat, sind Rechtsfehler nicht zu erkennen und von der Revision auch nicht geltend gemacht. Dr. Fetzer Dr. Liebert Dr. Schmidt Wiegand Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 23.06.2020 - 210 C 224/17 - LG Köln, Entscheidung vom 11.11.2021 - 1 S 124/20 - 61

ECLI:DE:BGH:2022:300822BVIIIZR429.21.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 429/21 vom 30. August 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 30. August 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Kosziol, die Richterin Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden vom 26. Novem- ber 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Der Streitwert für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren wird auf 8.400 € festgesetzt. Gründe: I. Die Beklagte ist seit dem Jahr 2002 Mieterin einer Wohnung in Wiesbaden. Der Kläger, der das Anwesen im Jahr 2015 erworben hatte, erklärte mit Schreiben vom 28. April 2018 die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs. Die Beklagte widersprach der Kündigung und berief sich unter Vorlage ei- nes ärztlichen Attests auf das Vorliegen von Härtegründen (§ 574 Abs. 1 Satz 1 1 2 - 3 - BGB) und hat dabei angeführt, sie leide unter anderem an fortschreitender Mul- tipler Sklerose. Diesbezüglich hat sie geltend gemacht, ein Umzug sei ihr nicht zuzumuten, weil er zu einer Verschlimmerung des Krankheitsbilds führe. Das Amtsgericht hat mehrere Zeugen zum Vorliegen des Eigenbedarfs vernommen und ein Gutachten eines Facharzts für Psychiatrie und Psychothe- rapie eingeholt. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten vom 27. Mai 2020 unter anderem ausgeführt, zur konkreten Prognose der Multiplen Sklerose könne er eine ausreichende fachliche Einschätzung nicht treffen. Das Amtsgericht hat der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung ge- richteten Klage unter Gewährung einer Räumungsfrist stattgegeben. Die hierge- gen gerichtete Berufung hat das Landgericht - unter Gewährung einer weiteren Räumungsfrist - zurückgewiesen. Die Revision hat das Landgericht nicht zugelassen. Hiergegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten, mit der sie die Zulassung der Revision mit dem Ziel begehrt, ihren Klageabweisungsantrag weiterzuverfolgen. II. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der in sei- nem Eigentum stehenden Wohnung gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB zu. Das Amtsgericht habe nach umfangreicher Beweisaufnahme die Überzeugung ge- wonnen, dass ein Eigenbedarf des Klägers gegeben sei. 3 4 5 6 7 - 4 - Die Beklagte könne nicht die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen ei- nes Härtegrunds verlangen. Entgegen ihrer Auffassung sei die Einholung eines weiteren medizinischen Gutachtens im Hinblick auf ihre Erkrankung an Multipler Sklerose nicht erforderlich. Die Beklagte habe vorgetragen, dass sie insbeson- dere Beeinträchtigungen beim Gehen habe, so dass sie auf eine barrierefreie Wohnung angewiesen sei. Dies könne als Folge einer Multiplen Sklerose durch- aus angenommen werden; einer weiteren Begutachtung bedürfe es deshalb nicht. Die beschriebene Beeinträchtigung der Gehfähigkeit begründe keinen Här- tefall, der einen Auszug der Beklagten aus der gemieteten Wohnung grundsätz- lich verhindern könnte. Vielmehr könne diesem Umstand im Rahmen der Bemes- sung einer Räumungsfrist Rechnung getragen werden. III. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist zulässig, insbesondere ist der Be- schwerdewert nach § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erreicht. Sie hat auch in der Sache Erfolg, weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO). Das Be- rufungsgericht hat den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Ge- hörs (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt, da es über die behauptete Verschlimmerung ihrer Erkrankung sowie die Auswirkungen einer Räumung auf ihre gesundheitliche Situation den angebotenen Beweis auf Einho- lung eines neurologischen Sachverständigengutachtens nicht erhoben und in diesem Zusammenhang die Grundsätze der Wahrunterstellung missachtet hat. Dies führt gemäß § 544 Abs. 9 ZPO zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 8 9 - 5 - 1. Das Gebot rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) verpflichtet das Ge- richt, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Als Prozessgrundrecht soll es sicherstellen, dass die Ent- scheidung frei von Verfahrensfehlern ergeht, welche ihren Grund in der unterlas- senen Kenntnisnahme und der Nichtberücksichtigung des Sachvortrags der Par- teien haben. In diesem Sinne gebietet Art. 103 Abs. 1 GG in Verbindung mit den Grundsätzen der Zivilprozessordnung die Berücksichtigung erheblicher Beweis- anträge. Die Nichtberücksichtigung eines solchen erheblichen Beweisangebots verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze mehr findet (st. Rspr.; siehe etwa BVerfGE 50, 32, 36; 65, 305, 307; 69, 141, 144; Senatsbeschlüsse vom 28. Januar 2020 - VIII ZR 57/19, WM 2020, 476 Rn. 4; vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 13; vom 12. Oktober 2021- VIII ZR 91/20, NJW-RR 2022, 86 Rn. 16; jeweils mwN). 2. So liegen die Dinge hier. Das Berufungsgericht durfte das Vorliegen einer Härte (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht verneinen, ohne das (angebotene) neurologische Sachver- ständigengutachten zu dem behaupteten Beschwerdebild sowie zu den gesund- heitlichen Auswirkungen eines erzwungenen Umzugs für die Beklagte zu erhe- ben. a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für ihn, seine Familie oder seine Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. aa) Der Tatrichter ist dabei gehalten, sich durch gründliche und sorgfältige Sachverhaltsfeststellung vom Vorliegen der von dem Mieter geltend gemachten 10 11 12 13 14 - 6 - Härtegründe und der berechtigten Interessen des Vermieters zu überzeugen. Ei- nen Härtegrund in diesem Sinne stellen - soweit vorliegend von Relevanz - ein gesundheitlicher Zustand, der für sich genommen einen Umzug nicht zulässt, oder die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitli- chen Situation des (schwer) erkrankten Mieters im Falle eines Wohnungswech- sels dar (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 31; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 16). bb) Bei der anschließenden Würdigung und Gewichtung der beiderseiti- gen Belange haben die Tatsacheninstanzen darauf zu achten, sich nicht in Wi- derspruch zu verfassungsrechtlich verbürgten Rechtspositionen der Mietver- tragsparteien zu setzen. Weiter haben sie zu berücksichtigen, dass die Abwä- gung stets auf der Grundlage sorgfältig festzustellender Einzelfallumstände zu erfolgen hat (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 37; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 17). Macht der Mieter - wie vorliegend - für den Fall eines erzwungenen Woh- nungswechsels substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefah- ren geltend, haben sich die Tatsacheninstanzen daher - beim Fehlen eigener Sachkunde - regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich er- reichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann. Diese Verpflichtung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwerwiegenden Eingriffen in das Recht auf Leben und körperliche Unversehrt- heit folgt nicht zuletzt aus der grundrechtlichen Verbürgung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 15 16 - 7 - GG (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 41, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 37; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 18; siehe auch BVerfG, WM 2022, 1225 Rn. 23; Beschluss vom 29. Juni 2022 - 2 BvR 447/22, juris Rn. 40). Dabei sind nicht nur Feststellungen zu der Art und dem Ausmaß der Er- krankungen sowie den damit konkret einhergehenden gesundheitlichen Ein- schränkungen, sondern auch zu den konkret feststellbaren oder zumindest zu befürchtenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels zu treffen, wobei im letzteren Fall auch die Schwere und der Grad der Wahrscheinlichkeit der zu befürchtenden gesundheitlichen Einschränkungen zu klären ist. Erst dies versetzt den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachgerecht zu gewichten (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 44, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 38; vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, NJW-RR 2021, 1312 Rn. 31; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 19). b) Hiernach durfte es das Berufungsgericht nicht bei dem erstinstanzlich eingeholten Sachverständigengutachten eines Facharzts für Psychiatrie und Psychotherapie bewenden lassen. Denn der Sachverständige hat in seinem Gut- achten ausgeführt, zur konkreten Prognose der Multiplen Sklerose eine ausrei- chende fachliche Einschätzung nicht treffen zu können. Danach verfügt der Sachverständige nicht in jeder Hinsicht über die erforderliche medizinische Fach- kompetenz, auf die es zur Beantwortung der Beweisfrage ankommt. Die Be- schwerde rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht in Anbetracht dessen unter den gegebenen Umständen gehalten war, das von der Beklagten angebotene 17 18 - 8 - neurologische Sachverständigengutachten einzuholen. Insoweit hat sich das Be- rufungsgericht in gehörsverletzender Weise von der Verpflichtung zur weiteren Beweiserhebung entbunden gesehen, indem es darauf abgestellt hat, "insbeson- dere Beeinträchtigungen beim Gehen" könnten "als Folge einer Multiplen Skle- rose durchaus angenommen werden, so dass es diesbezüglich keiner weiteren Begutachtung" bedürfe. Dabei hat das Berufungsgericht verkannt, dass es zu den Voraussetzun- gen einer zulässigen Wahrunterstellung gehört, die Behauptung der Partei so zu übernehmen, wie diese sie aufgestellt hat (BGH, Beschlüsse vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, NZM 2017, 23 Rn. 15; vom 7. November 2018 - IV ZR 189/17, FamRZ 2019, 301 Rn. 10; jeweils mwN). Dies bedingt bei - wie hier - abwägungsrelevanten Umständen, dass sie grundsätzlich mit dem ihnen vom Behauptenden beigelegten Gewicht als wahr unterstellt werden (Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 26; vom 31. Mai 2017 - VIII ZR 224/16, NJW 2017, 2285 Rn. 28). Diesen Anforderungen ist das Berufungsgericht nicht gerecht geworden. Die Feststellungen des Berufungsgerichts zum Krankheitsbild der Beklagten be- schränken sich pauschal auf "Beeinträchtigungen beim Gehen". Das lässt besor- gen, dass das Berufungsgericht sich von dem Tatsachenvortrag der Beklagten zu ihrem Krankheitsbild, welches sich nach ihrer Behauptung nach der Begut- achtung durch den bisher beauftragten Sachverständigen verschlechtert habe, ein allenfalls an der Oberfläche haften gebliebenes Bild verschafft hat. Denn das Berufungsgericht hat den Sachvortrag der Beklagten nur bruchstückhaft und nicht mit dem beigelegten Gewicht berücksichtigt. Insbesondere hat es, wie die Beschwerde mit Recht rügt, die behauptete umzugsbedingte Verschlechterung des Gesundheitszustands der Beklagten übergangen. Dies ist indes für das Ver- fahren von zentraler Bedeutung. 19 20 - 9 - c) Da nach alledem die unterbliebene Beweiserhebung keine Stütze im Prozessrecht findet, hat das Berufungsgericht das rechtliche Gehör der Beklag- ten verletzt. Diese Gehörsverletzung ist auch entscheidungserheblich, da nicht ausgeschlossen werden kann, dass das Berufungsgericht nach Erhebung des angebotenen Sachverständigenbeweises zu einem anderen Ergebnis gelangt wäre. 3. Die weiteren von der Nichtzulassungsbeschwerde erhobenen Rügen hat der Senat geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begrün- dung wird insoweit abgesehen (§ 544 Abs. 6 Satz 2 Halbs. 2 ZPO). IV. Nach alledem ist das angefochtene Urteil aufzuheben und der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 544 Abs. 9 ZPO). Der Senat macht dabei von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch, der auch im Beschlussverfahren nach § 544 Abs. 9 ZPO entsprechend herangezogen werden kann (Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 29 mwN). Für das weitere Berufungsverfahren weist der Senat vorsorglich darauf hin, dass der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsachenin- stanz den maßgeblichen Zeitpunkt sowohl für die nach wirksamem Widerspruch des Mieters gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der wechselseitigen Interessen von Vermieter und Mieter darstellt als auch für die sich anschließende Beurteilung, ob beziehungsweise für welchen Zeitraum das durch wirksame ordentliche Kündigung nach § 573 BGB beendete Mietverhältnis nach § 574a BGB fortzusetzen ist (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 21 22 23 24 - 10 - 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 32, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 48; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 30). Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Wiesbaden, Entscheidung vom 24.03.2021 - 92 C 3366/18 (11) - LG Wiesbaden, Entscheidung vom 26.11.2021 - 3 S 41/21 -

ECLI:DE:BGH:2019:220519UVIIIZR167.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 167/17 Verkündet am: 22. Mai 2019 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 574 Abs. 1 Satz 1 Maßgeblicher Zeitpunkt für die nach wirksamem Widerspruch des Mieters ge- mäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der wechselseitigen Interessen von Vermieter und Mieter sowie der sich anschließenden Beurtei- lung, ob, beziehungsweise für welchen Zeitraum das durch wirksame ordentli- che Kündigung nach § 573 BGB beendete Mietverhältnis nach § 574a BGB fortzusetzen ist, ist der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tat- sacheninstanz. BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17 - LG Halle AG Halle (Saale) - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. April 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 5. Juli 2017 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin zu 1 und ihr früherer Ehemann (der Kläger zu 2), von dem sie seit dem Jahr 2007 geschieden ist, sind Eigentümer einer Doppelhaushälfte in G. . Mit Vertrag vom 10. Oktober 2006 mieteten die Beklagte zu 1 und deren Lebensgefährte, der Beklagte zu 2, das Anwesen. Neben den Beklagten zu 1 und 2 wohnen in dem Haus der volljährige Sohn der Beklagten zu 1, der Beklagte zu 3, und der im Jahr 1960 geborene Bruder des Beklagten zu 2, der Beklagte zu 4. 1 - 3 - Der Beklagte zu 4 leidet ausweislich eines zur Feststellung der Pflege- bedürftigkeit eingeholten Gutachtens vom 19. Mai 2015 an Schizophrenie, so- wie durch Alkoholmissbrauch verursachte Verhaltensstörungen, Inkontinenz und Demenz. Ihm ist die Pflegestufe 2 zuerkannt worden. Seine Alltagskompe- tenz ist in erhöhtem Maße eingeschränkt. Infolgedessen benötigt er Hilfe bei alltäglichen Verrichtungen, wobei eine Abwehrhaltung bei der Grundpflege be- steht und verbal aggressives Verhalten auftritt. Die Pflege wird von dem Beklag- ten zu 2 mit Unterstützung der Beklagten zu 1 durchgeführt. Diese leidet nach dem Feststellungsbescheid des Landesverwaltungsamts Sachsen-Anhalt vom 15. April 2018 unter anderem an einer Parkinsonerkrankung. Die Klägerin zu 1, die nach ihrer Scheidung zunächst weiter in Schw. (bei Nürnberg) wohnte, zog im Juni 2015 zu ihrem damaligen Le- bensgefährten und späteren Ehemann in eine Dreizimmerwohnung, die in der wenige Kilometer von G. entfernten Gemeinde Sch. gelegen ist. Mit Anwaltsschreiben vom 2. September 2015 und vom 30. September 2015 kündigten die Kläger das Mietverhältnis zum 31. Mai 2016 (gegenüber der Beklagten zu 1) beziehungsweise zum 30. Juni 2016 (gegenüber den Beklagten zu 2 - 4), jeweils wegen Eigenbedarfs. Sie führten zur Begründung aus, die Klägerin zu 1 beabsichtige in die Doppelhaushälfte einzuziehen, um künftig täg- lich für die Pflege und die Betreuung ihrer in Sch. lebenden, betagten Großmutter zur Verfügung stehen zu können. Deshalb habe sie auch ihre Ar- beitsstelle in Schw. bereits gekündigt. In der Klageschrift teilte die Klägerin zu 1 mit, dass sie ab November 2015 in einer Steuerkanzlei in L. arbeite. Sie wolle mit ihrem Lebensge- fährten in die Doppelhaushälfte einziehen, weil dessen Dreizimmerwohnung zu 2 3 4 5 - 4 - klein sei. Außerdem wolle sie sich täglich um ihre Großmutter kümmern. Diese sei zwar durch einen Pflegedienst, eine Haushaltshilfe sowie einen Catering- Service versorgt, die Klägerin kümmere sich aber um die Wäschepflege, Bank- geschäfte und Ähnliches; zudem stehe sie für Notfälle zur Verfügung. Die Beklagten widersprachen der Kündigung fristgemäß. Sie bestreiten den Eigenbedarf, den sie als vorgeschoben ansehen; der wahre Grund für die Kündigungen seien Streitigkeiten über Mängel der Wohnung, die ausweislich eines Schreibens der Beklagten zu 1 vom 24. Juni 2015 noch bis in das Jahr 2015 angedauert hätten. Darüber hinaus berufen sich die Beklagten zu 1 und 2 in Bezug auf die Beklagten zu 1 und 4 auf Härtegründe im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB und verlangen die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Den Beklagten zu 1 und 4 sei ein Umzug aus gesundheitlichen Gründen nicht zu- zumuten. Mit ihrer Klage nehmen die Kläger die Beklagten auf Räumung und Her- ausgabe der Doppelhaushälfte in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt. Die hiergegen gerichtete Berufung hat das Landgericht zurückgewiesen. Während des Berufungsverfahrens teilten die Kläger mit, dass die Großmutter der Klägerin zu 1 am 24. Februar 2017 verstorben sei; unge- achtet dessen liege Eigenbedarf vor, denn die Klägerin zu 1 beabsichtige mit ihrem jetzigen Ehemann in das Objekt einzuziehen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 6 7 8 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Doppelhaushälfte nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB zu. Das Miet- verhältnis sei durch die auf Eigenbedarf (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB) gestützten Kündigungen der Kläger vom 2. September 2015 und vom 30. September 2015 zum 30. Juni 2016 gegenüber allen Beklagten beendet worden. Der zum Kün- digungszeitpunkt bestehende Wunsch der Klägerin zu 1, in das Haus einzuzie- hen, um ihre pflegebedürftige Großmutter besser unterstützen zu können, sei ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund, wegen Eigenbedarfs zu kündi- gen. Daran ändere sich auch durch den zwischenzeitlichen Tod der Großmutter nichts, denn ein nachträglicher Wegfall des Kündigungsgrundes sei nur zu be- rücksichtigen, wenn er - wie hier nicht - vor Ablauf der Kündigungsfrist entfalle. Auch sei der Eigenbedarf im Streitfall nicht nur vorgeschoben. Zwar hät- ten die Beklagten vorgetragen, der eigentliche Grund der Kündigung liege in Streitigkeiten zwischen den Parteien über von den Beklagten behauptete Män- gel. Die diesbezüglichen Meinungsverschiedenheiten hätten indes das Jahr 2013 betroffen; eine damals ausgesprochene Kündigung sei von den Klägern nicht weiterverfolgt worden. Die genannten Streitigkeiten seien somit kein hin- 9 10 11 12 - 6 - reichendes Indiz dafür, dass die nun zu beurteilende Eigenbedarfskündigung nur vorgeschoben sei. Zu Recht sei das Amtsgericht nach Abwägung der widerstreitenden Inte- ressen zu dem Ergebnis gelangt, dass die Beklagten zu 1 und 2 nach ihrem Widerspruch nicht nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen einer besonderen Här- te die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen könnten. Der unbestimmte Rechtsbegriff der "Härte" erfasse alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die infolge der Vertragsbeen- digung auftreten könnten. Der Eintritt der Nachteile müsse nicht mit absoluter Sicherheit feststehen; es genüge vielmehr, wenn die Nachteile mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwarten seien. Nicht ausreichend sei hingegen die ledig- lich theoretische Möglichkeit des Eintritts von Nachteilen. Die mit einem Umzug unvermeidbaren Unannehmlichkeiten stellten keine Härtegründe dar. Ausgehend hiervon ließen die von den Beklagten vorgelegten, sich auf den Gesundheits- und Pflegezustand der Beklagten zu 1 und 4 beziehenden Atteste Härten, die das Fortsetzungsverlangen begründen könnten, nicht er- kennen. Hinsichtlich der Beklagten zu 1 werde schon nicht einmal behauptet, dass der Umzug für sie aus medizinischer oder psychologischer Sicht unzu- mutbar sei und zu einer drohenden, schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträch- tigung oder gar Lebensgefahr führe. Auch bezüglich des Beklagten zu 4 ergebe sich aus dem vorgelegten psychiatrischen Attest von Frau Dipl. med. M. vom 18. August 2016 ein bevorstehender Eintritt eines schwerwiegenden Nach- teils, eine drohende schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigung oder Le- bensgefahr nicht. Denn dieses Attest bescheinige lediglich die Ablehnung eines Wohnungswechsels "aus psychiatrisch fachärztlicher Sicht ohne zwingenden Grund". 13 14 - 7 - Soweit die Beklagten zu 1 und 2 nunmehr erstmalig in der Berufungs- instanz Beweis für die Tatsache angeboten hätten, dass der Umzug für die Be- klagten zu 1 und 4 unzumutbar sei und deswegen eine das Fortsetzungsver- langen begründende Härte nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB darstelle, sei dieses Verteidigungsmittel nach § 531 Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen. Entgegen der Ansicht der Beklagten habe das Amtsgericht nicht nach § 139 ZPO darauf hin- weisen müssen, dass sie bezüglich des zu den Härtegründen gehaltenen Vor- trags beweisfällig geblieben seien. Dies gelte auch mit Blick auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15. März 2017 (VIII ZR 270/15), denn mit diesem Ur- teil sei die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 574 BGB nicht geändert worden. Die Beklagten hätten vielmehr bereits in der ersten In- stanz vortragen und unter Sachverständigenbeweis stellen können und müs- sen, dass den Beklagten zu 1 und 4 ein Umzug aus gesundheitlichen Gründen unzumutbar sei; dies gelte insbesondere vor dem Hintergrund des bereits im Schriftsatz vom 1. Juli 2017 erfolgten Hinweises der Kläger, dass solcherlei Härtegründe bei den Beklagten nicht vorlägen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Räumungs- und Herausga- beanspruch der Kläger aus § 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB gegen die Beklagten in mehrfacher Hinsicht nicht bejaht werden. Auf der Grundlage der bisher vom Berufungsgericht getroffenen Feststel- lungen kann weder beurteilt werden, ob das Mietverhältnis der Parteien durch die von den Klägern am 2. September 2015 und am 30. September 2015 aus- gesprochenen, auf Eigenbedarf (§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB) ge- 15 16 17 - 8 - stützten Kündigungen beendet worden ist, noch - falls in der Person der Kläge- rin zu 1 Eigenbedarf vorliegen sollte -, ob die Beklagten zu 1 und 2 der Kündi- gung der Kläger zu Recht widersprochen haben und von diesen die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können, weil die Beendigung des Mietverhält- nisses für den Beklagten zu 4 eine Härte bedeuten würde, die auch unter Wür- digung der berechtigten Interessen der Kläger nicht zu rechtfertigen ist. 1. Die Kündigung ist - was das Berufungsgericht im Ergebnis zutreffend bejaht, aber nicht ausdrücklich erörtert hat - (formell) wirksam, weil die Kündi- gungsschreiben der Kläger vom 2. September 2015 und vom 30. September 2015 den Anforderungen des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB genügen. a) Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Kündi- gungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungs- schreiben angegeben sind. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mie- ter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu ver- schaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderli- che zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drucks. 6/1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so be- zeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann; bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die An- gabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (so schon BayObLG, WuM 1981, 200, 202 f.; Senatsurteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NZM 2007, 679 Rn. 23, sowie vom 17. März 2010 18 19 - 9 - - VIII ZR 70/09, NZM 2010, 400 Rn. 8; vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NJW 2014, 2102 Rn.7). b) Diesen Anforderungen werden die erwähnten Kündigungsschreiben gerecht, denn es ging im (dort jeweils mitgeteilten) Kern darum, dass die Kläge- rin zu 1 von Schw. in die Nähe ihrer in Sch. lebenden, betag- ten Großmutter ziehen wollte, um diese zu unterstützen und sich um sie zu kümmern. Dass die beabsichtigten Unterstützungsleistungen nach Umfang und Qualität von der Klägerin später im Prozess deutlich relativiert worden sind, än- dert nichts daran, dass der Kündigungsgrund identifizierbar angegeben worden ist. 2. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich nur kündigen, wenn er an dessen Beendigung ein berechtigtes Inte- resse hat. Ein solches berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Das Tatbestandsmerkmal des Benötigens erfordert dabei nicht, dass der Vermieter oder einer der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Angehörigen auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist, sondern ist bereits dann erfüllt, wenn der (ernsthaft verfolgte) Eigenbedarfswunsch des Vermieters auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird (st. Rspr.; Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 180/18, unter II 1 b aa, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt; Senatsurteile vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 15; vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 14/15, NJW 2015, 2727 Rn. 9; Senatsbeschluss vom 21. August 2018 - VIII ZR 186/17, NJW-RR 2019, 130 Rn. 24; jeweils mwN). 20 21 - 10 - a) Das Berufungsgericht ist - im Ansatz zutreffend - hiervon ebenfalls ausgegangen und hat - insoweit noch rechtsfehlerfrei - angenommen, dass der Wunsch der Klägerin zu 1, in die Doppelhaushälfte einzuziehen, um ihre in der Nähe wohnende, betagte Großmutter besser unterstützen beziehungsweise pflegen zu können, ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund für die Kündi- gung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB ist. Auch in diesem Zusammenhang ist es unschädlich, dass die Darstellung im Kündigungsschreiben, die Klägerin zu 1 wolle täglich für die Pflege und Be- treuung der Großmutter zu Verfügung stehen und deshalb unter Aufgabe ihrer bisherigen Arbeitsstelle in die Nähe der Großmutter ziehen, später dahin relati- viert worden ist, dass es lediglich um die Übernahme der Wäschepflege und eine Erreichbarkeit für Notfälle gegangen sei. Denn auch die tatsächlich nur in geringerem Umfang als in der Kündigung angestrebte Unterstützung der Groß- mutter stellt einen vernünftigen und nachvollziehbaren Grund für den Umzug der Klägerin zu 1 in die Nähe der Großmutter und die beabsichtigte Nutzung der Doppelhaushälfte dar. b) Von revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern beeinflusst ist hin- gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, der von den Klägern geltend ge- machte Eigenbedarf liege im Streitfall vor. aa) Nach der Rechtsprechung des Senats haben die Gerichte zwar den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung künftig selbst zu nutzen oder durch den - eng gezogenen - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Zur Wah- rung der Belange des Mieters haben die Gerichte jedoch den vom Mieter be- strittenen Eigennutzungswunsch des Vermieters auch darauf zu überprüfen, ob 22 23 24 25 - 11 - er ernsthaft verfolgt wird (Senatsurteil VIII ZR 180/18 vom heutigen Tag aaO, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, aaO; Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, aaO; jeweils mwN). Denn auch ein vernünftiger und nachvoll- ziehbarer Grund, das vermietete Objekt selbst nutzen zu wollen, berechtigt nur dann zur Kündigung wegen Eigenbedarfs, wenn der Nutzungswunsch ernsthaft verfolgt wird, was der Vermieter, wenn der Eigenbedarf - wie hier - vom Mieter bestritten wird, zu beweisen hat. bb) Das Berufungsgericht hat sich diesbezüglich rechtsfehlerhaft mit dem schriftsätzlichen Vorbringen der Kläger begnügt. Es hat sich nicht, wie geboten, durch Erhebung des angebotenen Zeugenbeweises und gegebenenfalls durch Anhörung der Klägerin zu 1 eine tragfähige Überzeugung von den bestrittenen Behauptungen der Kläger verschafft. cc) Soweit das Berufungsgericht darauf abgestellt hat, der Eigennut- zungswunsch der Klägerin sei nicht deswegen vorgeschoben, weil der von den Beklagten als eigentlicher Kündigungsgrund angesehene Streit über Mängel der Wohnung das Jahr 2013 betroffen habe und deshalb ein zeitlicher Zusam- menhang zwischen dem Mangelstreit und den hier in Rede stehenden Kündi- gungen aus dem Monat September 2015 nicht bestehe, hat es zudem, wie die Revision mit Recht rügt, unter Verstoß gegen § 286 Abs.1 ZPO den Sachvor- trag der Beklagten zu dem von ihnen vorgelegten Schreiben vom 24. Juni 2015 übergangen, in dem die Beklagten - in engem zeitlichem Zusammenhang mit den im September 2015 erfolgten Kündigungen - erneut auf diverse Mängel zurückgekommen sind, den Klägern eine Verletzung ihrer Vermieterpflichten vorgeworfen und die Aufrechnung mit behaupteten Ansprüchen gegenüber der Miete angekündigt haben. 26 27 - 12 - c) Der Umstand, dass die Großmutter der Klägerin am 24. Februar 2017 verstorben ist, hindert die Kläger, wie das Berufungsgericht insoweit richtig ge- sehen hat, allerdings nicht daran, einen auf die Eigenbedarfskündigung gestütz- ten Herausgabeanspruch weiter zu verfolgen. Denn der Wegfall des in der Kündigung benannten Kündigungsgrunds (hier die Betreuung der Großmutter) ist nur beachtlich, wenn er vor der Beendigung des Mietverhältnisses, also vor Ablauf der Kündigungsfrist eintritt. Nur in einem solchen Fall ist der Vermieter mit Rücksicht auf das Verbot rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) gehindert, sich angesichts des bei Wegfall des Kündigungsgrundes noch be- stehenden Mietverhältnisses auf die Kündigung zu berufen (Senatsurteil vom 9. November 2006 - VIII ZR 339/04, BGHZ 165, 75 Rn. 19 ff.). Die Kündigungs- frist war hier aber bereits Ende Juni 2016 - mithin lange vor Wegfall des Kündi- gungsgrundes - abgelaufen. 3. Unabhängig davon ist die Beurteilung des Berufungsgerichts, die Be- klagten könnten die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach den §§ 574, 574a BGB nicht verlangen, von Rechtsfehlern beeinflusst. a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerecht- fertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der bei- derseitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbe- griffe der genannten Bestimmung hat das Revisionsgericht zwar den tatrichterli- chen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprü- 28 29 30 - 13 - fen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfah- rungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Ver- fahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 180/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, unter II 3 a; Senatsur- teile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24; vom 25. Ju- ni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564 Rn. 21; vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143 f. unter II 2; jeweils mwN). Einer an diesem (eingeschränkten) Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts indes nicht stand. b) Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats kommen nur solche für den Mieter mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 180/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, unter II 3 b aa; Senatsurteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Rn. 17; jeweils mwN). Von diesem Ansatz ist auch das Berufungsgericht zutreffend ausgegan- gen. Indes hat es - wie die Revision zu Recht rügt - bei seiner Würdigung, eine solche Härte liege hier für die Beklagten nicht vor, wesentlichen Vortrag der Beklagten hierzu unter Verstoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO nicht berücksichtigt und darüber hinaus unbeachtet gelassen, dass das dem Tatrichter in § 144 Abs. 1 Satz 1 ZPO eingeräumte Ermessen, auch in dem vom Beibringungs- grundsatz geprägten Parteienprozess die Begutachtung durch Sachverständige anzuordnen, bei der Frage der Klärung der gesundheitlichen Folgen eines mit 31 32 - 14 - der Beendigung des Mietverhältnisses verbundenen Umzugs im Hinblick auf die Grundrechtsrelevanz seiner Entscheidung bei Vorliegen ausreichender Anknüp- fungstatsachen für eine sachverständige Beurteilung auf null reduziert sein kann (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 180/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, unter II 3 c bb (1) (b)); so auch im Streitfall. c) Das Berufungsgericht hat unter anderem ausgeführt, aus dem von den Beklagten herangezogenen psychiatrischen Attest von Frau Dipl. med. M. für den Beklagten zu 4 vom 18. August 2016 ergebe sich für den Fall eines Umzugs weder der bevorstehende Eintritt eines schwerwiegenden Nachteils, noch eine drohende schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigung oder gar Lebensgefahr. Denn das Attest bescheinige lediglich "die Ablehnung eines Wohnungswechsels aus psychiatrisch-fachärztlicher Sicht ohne zwingenden Grund". Soweit die Beklagten nunmehr erstmalig in der Berufungsinstanz zum Beweis der Unzumutbarkeit eines Umzugs für den Beklagten zu 4 aus gesund- heitlichen Gründen ein Sachverständigengutachten angeboten hätten, sei die- ses Beweisangebot nach § 531 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, da es bereits in erster Instanz hätte vorgebracht werden können. Dafür hätte auch Anlass be- standen, da die Kläger bereits in erster Instanz Härtegründe bestritten hätten. aa) Aus dieser Würdigung wird deutlich, dass das Berufungsgericht den Vortrag der Beklagten zu den den Beklagten zu 4 durch einen Umzug treffen- den, auch in Ansehung des Erlangungsinteresses der Klägerin zu 1 nicht zu rechtfertigenden Härten nicht hinreichend zur Kenntnis genommen hat. Denn in dem vom Berufungsgericht herangezogenen Attest der Fachärztin für Psychiat- rie und Psychotherapie, Frau Dipl. med. M. , vom 18. August 2016 heißt es bezüglich des Beklagten zu 4 (auszugsweise): 33 34 - 15 - "Ein erzwungener Umzug würde unweigerlich zu einer erheblichen Ver- schlechterung des Gesundheitszustands und folgend der Zunahme der Behinderung führen. Die […] im Rahmen der gegebenen Hilfen mögliche Alltagskompetenz des Behinderten […] würde zerstört." Mit dieser Aussage hat Frau Dipl. med. M. ersichtlich nicht - wie das Berufungsgericht, den Kern der Aussage unzutreffend erfassend, irrig meint - zum Ausdruck gebracht, dass aus psychiatrisch-fachärztlicher Sicht lediglich ein Umzug ohne zwingenden Grund abzulehnen sei. Vielmehr ist der durch das Attest belegte Vortrag der Beklagten so zu verstehen, dass aus ärztlicher Sicht ein unfreiwilliger Umzug - wie er etwa nach einer durchgreifenden Eigenbe- darfskündigung des Vermieters anstehen würde - unweigerlich zu einer erhebli- chen Verschlechterung des Gesundheitszustands und folgend zu einer Zunah- me der Behinderung des Beklagten zu 4 führen würde. Dieses Fehlverständnis ist auch entscheidungserheblich, denn es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Abwägung des Beru- fungsgerichts zwischen dem Erhaltungsinteresse des Mieters auf der einen Sei- te und dem Erlangungsinteresse des Vermieters auf der anderen Seite bei ei- nem zutreffenden Verständnis des Attests anders ausgefallen wäre. bb) Soweit das Berufungsgericht des Weiteren angenommen hat, der von den Beklagten für das Vorliegen der behaupteten Härte für den Beklagten zu 4 erstmals in der Berufungsinstanz angebotene Sachverständigenbeweis sei nach § 531 Abs. 2 ZPO als verspätet zurückzuweisen, ist diese Erwägung je- denfalls insofern rechtsirrig, als darin die Auffassung des Berufungsgerichts zum Ausdruck kommt, zu weiterer Sachaufklärung nicht verpflichtet zu sein. Denn das Berufungsgericht hätte sich unter den hier vorliegenden Umständen zur Entscheidung der Frage, ob sich die Beklagten im Hinblick auf den Ge- sundheitszustand des Beklagten zu 4 auf Härten im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB stützen können - auch ohne ordnungsgemäßen Beweisantritt der 35 36 - 16 - Beklagten - gemäß § 144 Abs. 1 Satz 1 ZPO sachverständiger Hilfe bedienen müssen. (1) Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungs- wechsels ihm drohende, schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend ge- macht, haben sich die Tatsacheninstanzen beim Fehlen eigener Sachkunde mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haf- tendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzel- nen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 180/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, unter II 3 c bb (1); vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 29; vgl. auch Senatsurteil vom 16. Ok- tober 2013 - VIII ZR 57/13, aaO Rn. 17 ff.). Diese Verpflichtung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwerwiegenden Eingriffen in das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit folgt nicht zuletzt aus dessen grundrechtlicher Verbürgung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG (ggfs. in Ver- bindung mit dem Rechtsstaatsprinzip; st. Rspr.; vgl. etwa BVerfG, NJW-RR 1993, 463, 464 [zum Vorliegen einer Härte nach § 541b BGB aF]; BVerfGE 52, 214, 219 f.; BVerfG, NJW 1992, 1378; NJW-RR 2014, 584, 585 mwN [zu § 765a ZPO]). (2) Macht ein Mieter daher durch hinreichend substantiierten Prozessvor- trag, insbesondere durch Vorlage eines Attests des behandelnden Facharztes geltend, ihm, seiner Familie oder einem anderen Angehörigen seines Haushalts sei ein Umzug wegen einer von ihm näher bezeichneten schweren Erkrankung nicht zuzumuten, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags aufgrund der Grundrechtsrelevanz des potentiell beeinträchtigten Rechts regelmäßig nach 37 38 - 17 - § 144 Abs. 1 Satz 1 ZPO die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Er- krankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 180/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt unter II 3 c bb (1) (b)). Dabei sind nicht nur Feststellungen zu der Art und dem Aus- maß der Erkrankungen sowie den damit konkret einhergehenden gesundheitli- chen Einschränkungen, sondern auch zu den konkret feststellbaren oder zu- mindest zu befürchtenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswech- sels zu treffen, wobei im letzteren Fall auch die Schwere und der Grad der Wahrscheinlichkeit der zu befürchtenden gesundheitlichen Einschränkungen zu klären ist (vgl. Senatsurteile vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, aaO Rn. 18, 20; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 29). Erst dies versetzt den nicht über eigene Sachkunde verfügenden Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachge- recht zu gewichten (Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO). (3) Die Voraussetzungen der Beauftragung eines Sachverständigen von Amts wegen gemäß § 144 Abs. 1 Satz 1 ZPO lagen im Streitfall hinsichtlich des Beklagten zu 4 vor. Der Beklagte zu 4 leidet ausweislich des vom Berufungsgericht in Bezug genommenen, zur Feststellung der Pflegebedürftigkeit eingeholten Gutachtens vom 19. Mai 2015 an Schizophrenie, sowie durch Alkoholmissbrauch verur- sachte Verhaltensstörungen, Inkontinenz und Demenz. Ihm ist die Pflegestufe 2 zuerkannt worden. Seine Alltagskompetenz ist in erhöhtem Maße einge- schränkt. Infolgedessen benötigt er Hilfe bei alltäglichen Verrichtungen, wobei 39 40 - 18 - eine Abwehrhaltung bei der Grundpflege besteht und verbal aggressives Ver- halten auftritt. Damit ist eine schwere Erkrankung des Beklagten zu 4 hinrei- chend dargelegt. Die Beklagten berufen sich insoweit auf das Attest der Fach- ärztin für Psychiatrie und Psychotherapie, Frau Dipl. med. M. , vom 18. Au- gust 2016. Dort wird ausgeführt, dass ein erzwungener Wohnungswechsel un- weigerlich zu einer erheblichen Verschlechterung des beschriebenen Gesund- heitszustands des Beklagten zu 4 und folgend zu einer Zunahme von dessen Behinderung führen würde. Diese Anknüpfungstatsachen sind ausreichend, um im Streitfall ein Sachverständigengutachten von Amts wegen nach § 144 Abs. 1 Satz 1 ZPO zur Klärung der gesundheitlichen Folgen eines erzwungenen Um- zugs einzuholen. Soweit die Revision rügt, das Berufungsgericht habe bei seiner Interes- senabwägung darüber hinaus rechtsfehlerhaft den Gesundheitszustand der Beklagten zu 1 unberücksichtigt gelassen, trifft dies dagegen nicht zu. Die Be- klagten haben in Bezug auf die Beklagte zu 1 zwar wiederholt ausgeführt, dass diese an Morbus Parkinson erkrankt sei und an Mittelfußermüdungsfrakturen, einer Depression und chronischen Wirbelsäulenbeschwerden leide und hierzu unter anderem einen Arztbericht des SRH Waldklinikums Gera vom 19. August 2016 sowie den anlässlich der Entlassung der Beklagten zu 1 aus der Klinik gefertigten Bericht des Universitätsklinikums Leipzig vom 5. Oktober 2015 vor- gelegt. Dies allein gebietet indes noch nicht die Einholung eines Sachverständi- gengutachtens nach § 144 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Denn es fehlt, wie das Beru- fungsgericht zutreffend erkannt hat, an substantiiertem Vortrag der Beklagten dazu, dass ein erzwungener Wohnungswechsel zu einer erheblichen Ver- schlechterung des Gesundheitszustands der Beklagten zu 1 führen würde. Übergangenen Sachvortrag hierzu zeigt die Revision nicht auf. 41 - 19 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungs- gericht weder zur Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs noch zum Vorliegen einer unzumutbaren Härte in der Person des Beklagten zu 4 die erforderlichen Fest- stellungen getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Ent- scheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Für das weitere Verfahren sieht der Senat Anlass zu folgenden Hinwei- sen: Zum einen wird sich das Berufungsgericht aufgrund einer Beweisauf- nahme eine Überzeugung darüber zu bilden haben, ob der im Kündigungs- schreiben (allein angegebene) Wunsch der Klägerin, in die Doppelhaushälfte einzuziehen, um die betagte Großmutter besser zu unterstützen, zum Kündi- gungszeitpunkt ernsthaft verfolgt wurde. Dabei wird das Berufungsgericht auch die bisher nur unzureichend ge- würdigten Indizien, die die Beklagten gegen die Ernsthaftigkeit des Eigennut- zungswunsches vorgetragen haben, in seine Beurteilung einzubeziehen und gegebenenfalls auch zu erwägen haben, ob sich aus der "dramatisierenden" Darstellung der tatsächlich beabsichtigten Unterstützung der Großmutter in den 42 43 44 45 46 - 20 - Kündigungsschreiben bei der gebotenen Gesamtwürdigung Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches ergeben. Erweisen sich die auf Eigenbedarf gestützten Kündigungen der Kläger danach als wirksam, wird das Berufungsgericht sodann im Rahmen der Prüfung der §§ 574, 574a BGB zur Entscheidung über den Widerspruch der Beklagten ein Gutachten über die Auswirkungen eines unfreiwilligen Umzugs auf den Ge- sundheitszustand des Beklagten zu 4 einzuholen haben, um festzustellen, ob in Bezug auf dessen Person eine unzumutbare Härte vorliegt (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB). Wird eine solche Härte festgestellt, dürften die Voraussetzungen für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses vorliegen und sich lediglich im Rahmen einer Ermessenentscheidung die Frage stellen, für welchen Zeitraum eine solche Fortsetzung anzuordnen wäre. Denn mit Rücksicht darauf, dass der maßgebli- che Zeitpunkt für die Abwägung der Interessen im Rahmen des § 574 BGB die letzte Verhandlung in den Tatsacheninstanzen ist (vgl. Senatsurteil vom heuti- gen Tag - VIII ZR 180/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, unter II 3 b bb (2) (a) mwN), müsste sich das Interesse der Beklagten durchsetzen, weil das in der Kündigung angegebene Nutzungsinteresse der Kläger ange- sichts des Versterbens der Großmutter entfallen ist. Soweit die Klägerin zu 1 im Laufe des Verfahrens geltend gemacht hat, sie wolle mit ihrem jetzigen Ehemann in die Doppelhaushälfte einziehen, weil die bisher genutzte Dreizimmerwohnung zu klein für ihre Bedürfnisse sei, wird das keine Berücksichtigung finden können, weil dieses Interesse in den beiden Kündigungsschreiben nicht angegeben war. Denn nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB können nur die Kündigungsgründe berücksichtigt werden, die in der Kün- 47 48 49 - 21 - digung angegeben sind; andere Gründe sind dagegen nur zu berücksichtigen, wenn sie nachträglich entstanden sind (§ 573 Abs. 3 Satz 2 BGB). Bei dem Wunsch, mit ihrem jetzigen Ehemann wegen der bislang unzureichenden Un- terbringung in einer Dreizimmerwohnung die von den Beklagten bewohnte Doppelhaushälfte zu übernehmen, handelt es sich aber um einen im Kern an- deren Kündigungsgrund als das in dem Kündigungsschreiben angegebene Inte- resse der Klägerin zu 1, zur Unterstützung der betagten Großmutter dort einzu- ziehen. Es dürfte sich zudem auch nicht um einen erst nachträglich entstande- nen Grund handeln. Denn nach den bisherigen Feststellungen hat die Klägerin bereits im Zeitpunkt der Kündigung zusammen mit ihrem jetzigen Ehemann in Sch. in dessen Dreizimmerwohnung gewohnt. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Halle (Saale), Entscheidung vom 11.10.2016 - 95 C 1281/16 - LG Halle, Entscheidung vom 05.07.2017 - 1 S 245/16 -

ECLI:DE:BGH:2017:220817BVIIIZR19.17.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 19/17 vom 22. August 2017 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 22. August 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Prof. Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision des Beklagten durch ein- stimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Es besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der anderen in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Revision vor. Das Berufungsgericht hat die Revision mit der Begründung zugelassen, der Sache komme grundsätzliche Bedeutung zu, weil die Behandlung von Ei- genbedarf an einer Zweitwohnung höchstrichterlich ungeklärt sei. Insbesondere gebe es, wie aus der Kommentierung von Schmidt-Futterer/Blank (Mietrecht, 12. Aufl., § 573 BGB Rn. 104) ersichtlich sei, zur zeitlichen Ausfüllung des Tat- bestandsmerkmals "Benötigen" bei einer Zweitwohnung sehr unterschiedliche Rechtsprechung. Diese Frage rechtfertigt die Zulassung der Revision nicht, insbesondere kommt ihr die vom Berufungsgericht angenommene grundsätzliche Bedeutung nicht zu. Wie das Berufungsgericht unter Bezugnahme auf die grundlegende 1 2 3 - 3 - Entscheidung des Senats (Beschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91; vgl. ferner Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 14-16) und den Beschluss des Bundes- verfassungsgerichts vom 23. April 2014 (NJW 2014, 2417) richtig erkannt hat, ist der Begriff des "Benötigens" (früher § 564b Abs. 2 Nr. 2, jetzt § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) höchstrichterlich dahin geklärt, dass damit ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe des Vermieters vorausgesetzt werden, die Woh- nung künftig selbst oder durch nahe Angehörige zu nutzen. Zu Recht ist das Berufungsgericht ferner davon ausgegangen, dass diese Kriterien auch für die Beantwortung der Frage entscheidend sind, ob der Wunsch des Vermieters, die vermietete Wohnung künftig selbst als Zweitwohnung zu nutzen, eine Eigenbe- darfskündigung rechtfertigt, und dass es auch dabei maßgeblich auf die Würdi- gung der Umstände des Einzelfalls ankommt. Hieraus ergibt sich allerdings gleichzeitig, dass eine vom Berufungsgericht für wünschenswert erachtete (über den Einzelfall hinausgehende) zeitliche Ausfüllung des Tatbestands- merkmals "Benötigen" bei einer Zweitwohnung nicht möglich ist, eben weil die erforderliche einzelfallbezogene tatrichterliche Würdigung allgemeinverbindliche Aussagen - etwa über eine konkrete "Mindestnutzungsdauer" der Zweitwoh- nung - nicht zulässt. Der Hinweis des Berufungsgerichts auf die von ihm zitierte Kommentie- rung von Schmidt-Futterer/Blank (aaO), die eine Eigenbedarfskündigung entge- gen der höchstrichterlichen Rechtsprechung nur zulassen will, wenn der Ver- mieter in der dem Mieter überlassenen Wohnung seinen Lebensmittelpunkt be- gründen will, ist nicht geeignet, ein Bedürfnis für eine nochmalige (beziehungs- weise ausdrückliche) höchstrichterliche Bestätigung zu begründen, dass auch eine beabsichtigte Nutzung als Zweitwohnung eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen kann. Aktuelle Entscheidungen von Berufungsgerichten, die die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung wegen einer beabsichtigten Nutzung 4 - 4 - als Zweitwohnung grundsätzlich verneinen, sind nicht ersichtlich und werden auch in der vom Berufungsgericht herangezogenen Kommentierung nicht ge- nannt; soweit dort auf einzelne, möglicherweise in diese Richtung weisende Urteile einiger Amtsgerichte hingewiesen wird, sind diese erstinstanzlichen Ent- scheidungen nicht geeignet, die Notwendigkeit eines Eingreifens des Revisi- onsgerichts zu begründen. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat die Eigenbedarfskündigung der Kläger in rechtsfehlerfreier tatrichterliche Würdigung für begründet erachtet und deshalb der Räumungsklage zu Recht stattgegeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Die hiergegen gerichteten Angriffe der Revi- sion sind unbegründet. a) Insbesondere ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht den Eigennutzungswunsch der Kläger aufgrund der vor- getragenen Indizien und ihrer persönlichen Anhörung für erwiesen erachtet hat. Der Vortrag der Revision zur Aufbewahrung von Fahrscheinen und steuerlichen Geltendmachung von Werbungskosten läuft lediglich auf eine von der tatrichter- lichen Würdigung des Berufungsgerichts abweichende Beurteilung der Indizien hinaus, zeigt aber einen Rechtsfehler nicht auf. b) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht auch nicht einen nur unbestimmten und noch nicht ausreichend konkreten Nut- zungswunsch (sogenannte Vorratskündigung) für die Kündigung genügen las- sen. Es hat vielmehr den detaillierten Vortrag der Klägerin zu ihrer beruflichen und privaten Situation rechtsfehlerfrei dahin gewürdigt, dass sie die ernsthafte Absicht habe, sich regelmäßig mehrfach im Jahr aus beruflichen Gründen für längere oder kürzere Zeiten in Berlin aufzuhalten und hierfür nicht mehr - wie in der Vergangenheit - auf eine Unterkunft im Hotel oder bei privaten Bekannten 5 6 7 - 5 - zurückzugreifen, sondern einen privaten Wohnbereich vorzuhalten, an dem sie sich zu diesen Zeiten - auch gemeinsam mit ihrem Ehemann - aufhalten könne. c) Zu Unrecht macht die Revision ferner geltend, die Wohnung habe ausschließlich geschäftlichen Interessen der Klägerin dienen sollen und des- halb sei nach den im Senatsurteil vom 29. März 2017 (VIII ZR 45/16, NJW 2017, 2018, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen) aufgestellten Grundsätzen eine Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nur bei - hier nicht ersichtlichen - Nachteilen von einigem Gewicht (etwa: anderenfalls mangelnde Rentabilität der geschäftlichen Aktivitäten) möglich. Denn die Klägerin hat ihre Kündigung - berechtigterweise - auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf) ge- stützt, weil sie die Wohnung selbst zu Wohnzwecken nutzen will. d) Auch die Entscheidung des Berufungsgerichts zum Nichtvorliegen ei- ner unzumutbaren Härte (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) weist keinen Rechtsfehler auf. Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich allein aus dem Umstand, dass der Beklagte nach seinem Vortrag derzeit von Ersparnissen lebt und erst nach deren Verbrauch ein Anspruch auf staatliche Transferleistungen haben könnte, schon nicht der von ihr gezogene Schluss, dass er mangels Nachwei- ses eines regelmäßigen Einkommens von vornherein keinen angemessenen Ersatzwohnraum finden könnte. 8 9 - 6 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 14.10.2015 - 231 C 299/15 - LG Berlin, Entscheidung vom 19.01.2017 - 18 S 325/15 - 10

ECLI:DE:BGH:2017:150317UVIIIZR270.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 270/15 Verkündet am: 15. März 2017 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573, § 574, § 574a a) Dem Zweck des nach § 573 Abs. 3 BGB bestehenden Begründungserforder- nisses wird bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich durch die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ge- nügt (Bestätigung der Senatsrechtsprechung, zuletzt Urteil vom 23. September 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 11 f. mwN). Da- gegen muss die Begründung keine Ausführungen zu Räumlichkeiten enthal- ten, die für den Begünstigten alternativ als Wohnraum in Betracht kommen könnten. b) Zu den Voraussetzungen einer zulässigen Wahrunterstellung gehört es, dass die unter Beweis gestellte Behauptung so übernommen wird, wie die Partei sie aufgestellt hat. Das bedingt bei abwägungsrelevanten Umständen, dass - 2 - diese grundsätzlich auch mit dem ihnen vom Behauptenden beigelegten Gewicht als wahr unterstellt werden (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, NZM 2017, 23 Rn. 15). BGH, Urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15 - LG Baden-Baden AG Bühl - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. März 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Prof. Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Baden-Baden - Zivilkammer II - vom 20. November 2015 aufgeho- ben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 1997 Mieter einer Dreieinhalbzimmerwohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses in S. . Vermieter war der im Juli 2014 verstorbene H. W. , der Ehemann der Klägerin und Vater des Dritt- widerbeklagten. Dieser ist von der Klägerin und einem weiteren Sohn, dessen Erbteil die Klägerin als Testamentsvollstreckerin verwaltet, beerbt worden. Der Drittwiderbeklagte ist seit Januar 2014 Eigentümer des Grundstücks. Er be- wohnt mit seiner vierköpfigen Familie die Wohnung im Obergeschoss des Hau- ses. Im Dachgeschoss befinden sich weitere Räumlichkeiten, die bis in das Jahr 2010 von Dritten als Wohnung genutzt wurden und seither leer stehen. Der verstorbene H. W. kündigte, jeweils gestützt auf Eigenbedarf, das Mietverhältnis mehrfach. Die letzte Kündigung vom 24. Januar 2014 be- gründete er dahin, dass die Erdgeschosswohnung vom Drittwiderbeklagten und 1 2 - 4 - seiner insgesamt vierköpfigen Familie benötigt werde; dieser beabsichtige, die Wohnungen im Obergeschoss und im Erdgeschoss zusammenzulegen, um zur Beseitigung der bislang beengten Wohnverhältnisse mehr Wohnraum für seine Familie zu schaffen. Der weitere Wohnraum werde benötigt, um der zweijähri- gen Tochter, die derzeit in dem nur 7,5 qm großen Ankleideteil des Schlafzim- mers untergebracht sei, ein eigenes größeres Zimmer zur Verfügung zu stellen. Eine andere Aufteilung der Zimmer in der Wohnung sei nicht möglich, da die Eheleute wegen einer Erkrankung des Ehemanns getrennte Schlafzimmer und ein weiteres WC benötigten; außerdem sei das dritte (Schlaf-)Zimmer für den siebenjährigen Sohn vorgesehen. Die Beklagten widersprachen der Kündigung und machten unter ande- rem geltend, der Drittwiderbeklagte könne mit seiner Familie alternativ die leer stehende Dachgeschosswohnung nutzen. Jedenfalls könnten sie die Fortset- zung des Mietverhältnisses aufgrund persönlicher Härte verlangen, da der im Jahre 1930 geborene Beklagte zu 1 zahlreiche gesundheitliche Einschränkun- gen habe und an einer beginnenden Demenz leide, die sich zu verschlimmern drohe, wenn er aus seiner gewohnten Umgebung gerissen würde. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Klägerin, die den Rechts- streit für die Erbengemeinschaft aufgenommen hat, stattgegeben und die gegen den Drittwiderbeklagten erhobene Widerklage der Beklagten, soweit sie auf die Feststellung eines Fortbestehens des Mietverhältnisses gerichtet ist, abgewie- sen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klage- abweisungs- und ihr vorinstanzlich abgewiesenes Feststellungsbegehren wei- ter. 3 4 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt: Der Klägerin stehe der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu. Denn der Mietver- trag mit den Beklagten sei spätestens durch die ordentliche Kündigung vom 24. Januar 2014 beendet worden, so dass auch die von den Beklagten wider- klagend begehrte Feststellung, dass das Mietverhältnis fortbestehe, keinen Er- folg haben könne. Die den formellen Anforderungen des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB genü- gende Eigenbedarfskündigung sei wirksam, weil der Drittwiderbeklagte mit sei- ner Familie die Wohnung der Beklagten zur Deckung seines erweiterten Wohn- bedarfs benötige. An der Ernsthaftigkeit des vom Drittwiderbeklagten verfolgten Wunsches, das Dachgeschoss zurückzubauen und das gesamte Haus zu ei- nem Einfamilienhaus umzubauen, könne nicht gezweifelt werden. Dem Nut- zungswunsch liege daher ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund zu- grunde, der zu respektieren sei. Der Drittwiderbeklagte müsse sich vor diesem Hintergrund auch nicht auf eine Nutzung der Dachgeschosswohnung verweisen lassen, die zudem über Dachschrägen verfüge und deshalb weniger geeignet sei als die im Übrigen auch besser zu erreichende Erdgeschosswohnung. Die Kündigung sei ferner nicht unter dem Gesichtspunkt des Rechts- missbrauchs unwirksam. Eine Verletzung der Anbietpflicht in Bezug auf die Dachgeschosswohnung scheide aus, da diese - was hinzunehmen sei - nicht 5 6 7 8 9 - 6 - mehr vermietet, sondern zurückgebaut werden solle und für die Beklagten zu- dem auf Grund ihrer Lage ungeeignet sei. Die Beklagten könnten auch nicht die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 Abs. 1 BGB beanspruchen. Zwar hätten sie das Vorliegen von Här- tegründen vorgetragen. Danach habe der Beklagte zu 1 eine Vielzahl von ge- sundheitlichen Beschwerden, die zur Folge hätten, dass der Umzug in eine Al- tenpflegeeinrichtung die einzige realistische Alternative zu einem Verbleib in der Wohnung sei. Insoweit lehne es die Beklagte zu 2 aber ab, sich entweder von ihrem Mann zu trennen oder selbst in ein Altenpflegeheim zu ziehen, wo sie, da sie noch rüstig sei, "nichts zu suchen" habe. Zudem würde sich, wenn der Be- klagte zu 1 aus seiner gewohnten Umgebung gerissen würde, seine beginnen- de Demenz verschlimmern. Ein etwa durch Sachverständigengutachten zu erhebender Beweis zu diesen - von der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten bestrittenen - Härte- gründen sei aber nicht geboten. Selbst wenn man das Vorbringen der Beklag- ten zu den Härtegründen als wahr unterstellte und es als vollumfänglich zutref- fend der Entscheidung zugrunde legte, führte es ungeachtet der besonderen Schwere der zu erwartenden Beeinträchtigungen und Nachteile nicht zu einem Vorrang der Interessen der Beklagten gegenüber denjenigen der Vermietersei- te. Denn diesen Interessen stünden diejenigen des Drittwiderbeklagten und seiner Familie an der Deckung ihres zusätzlichen Wohnbedarfs gegenüber. Diese wären andernfalls gezwungen, auf unabsehbare Zeit im eigenen Anwe- sen in beengten, einer Familie mit zwei Kindern nicht angemessenen Wohnver- hältnissen zu leben. Auf eine Nutzung der Dachgeschosswohnung müsse sich der Drittwiderbeklagte ebenfalls nicht verweisen lassen, da ungeachtet der Fra- ge, ob diese Wohnung überhaupt für eine Wohnnutzung geeignet sei, die Nut- zung dieser Räumlichkeiten ihren berechtigten und anerkennenswerten Nut- zungsvorstellungen widerspreche. 10 11 - 7 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein An- spruch der Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses (§§ 574, 574a BGB) nicht verneint und der Klägerin ein Anspruch auf Räumung und Heraus- gabe der von den Beklagten angemieteten Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) nicht zuerkannt werden. Denn die Beurteilung des Berufungsgerichts zum Fort- setzungsverlangen der Beklagten ist in einem entscheidenden Punkt mit Rechtsfehlern behaftet. Entsprechendes gilt für die Beurteilung des widerkla- gend gegen den Drittwiderbeklagten erhobenen Feststellungsbegehrens auf Fortbestand des Mietverhältnisses. 1. Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegan- gen, dass die Eigenbedarfskündigung den Begründungsanforderungen des § 573 Abs. 3 BGB gerecht wird und - entgegen der Auffassung der Revision - nicht schon aus diesem Grunde unwirksam ist. a) Der Zweck des Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaf- fen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird nach der Rechtsprechung des Senats (Urteile vom 23. September 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 11 f.; vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NZM 2014, 466 Rn. 7 mwN) im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Denn eine solche Konkretisierung ermög- licht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt werden soll. 12 13 14 15 - 8 - Dementsprechend sind bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausrei- chend. Diese Angaben enthält das Kündigungsschreiben der Klägerin. b) Entgegen der Auffassung der Revision musste das Kündigungsschrei- ben jedoch keine Ausführungen zu den Räumlichkeiten im Dachgeschoss des Hauses und zu ihrer Nutzbarkeit durch den Drittwiderbeklagten enthalten. Denn das Begründungserfordernis dient nicht dazu, eine aus Sicht des Vermieters bestehende Alternativlosigkeit der Kündigung aufzuzeigen oder sonst den Mie- ter schon im Vorfeld eines etwaigen späteren Kündigungsprozesses auf rechtli- che Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen (vgl. Senatsurteil vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 19). Zudem waren Angaben zu den Räumlichkeiten im Dachgeschoss auch deswegen entbehrlich, weil den Beklag- ten die Raumsituation im Haus ersichtlich bekannt war. Es versteht sich von selbst, dass derartige, einem Mieter längst geläufige Umstände nicht nochmals ausdrücklich im Kündigungsschreiben angesprochen werden müssen (Senats- urteil vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 317/10, NZM 2011, 706 Rn. 10). 2. Ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Vermieter H. W. bei Ausspruch der Kündigung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten hatte, weil mit der Familie des Drittwiderbeklagten Familienangehörige die Räume der Erdge- schosswohnung für sich als Wohnraum benötigten (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Soweit die Revision bereits an dieser Stelle dem so umschriebenen Eigenbe- darf seine Berechtigung dadurch abzusprechen versucht, dass sie den Drittwi- derbeklagten auf eine Nutzung der Dachgeschosswohnung als eine ihm zumut- bare Alternative zur Kündigung verweisen will, kann sie damit nicht durchdrin- gen. 16 17 - 9 - a) Nach der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, NJW 2015, 1590 Rn. 14 ff. mwN) haben die Gerichte den Ent- schluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den - eng gezogenen - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zu Grunde zu legen. Insbe- sondere haben sie zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht, und sind daher auch nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen. aa) Allerdings sind dem Erlangungswunsch des Vermieters schon auf der Ebene des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gewisse äußere Grenzen zur Wahrung berechtigter Belange des Mieters gesetzt. Danach dürfen die Gerichte den Ei- gennutzungswunsch des Vermieters grundsätzlich nur darauf nachprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollzieh- baren Gründen getragen ist oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer an- deren (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann. Letztgenannten Gesichtspunkt macht die Revision - allerdings ohne Erfolg - zugunsten der Beklagten geltend. bb) Die dem Tatrichter vorbehaltene Beurteilung, ob auch die Dachge- schosswohnung geeignet ist, den als solchen von der Revision hingenomme- nen Wohnbedarf des Drittwiderbeklagten ohne wesentliche Abstriche zu befrie- digen, und deshalb als missbräuchlich eingestuft werden muss, kann vom Revi- sionsgericht nur darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht den Sach- verhalt rechtsfehlerfrei festgestellt, alle maßgeblichen Gesichtspunkte berück- sichtigt sowie den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat und ob sei- ne Wertung gegen Denk- oder Erfahrungssätze verstößt (Senatsurteil vom 18 19 20 - 10 - 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14, BGHZ 204, 145 Rn. 16 mwN). Hieran gemes- sen gibt die Wertung des Berufungsgerichts, die Kündigung sei nicht rechts- missbräuchlich, keine Veranlassung zu revisionsrechtlicher Beanstandung. Die Absicht des Drittwiderbeklagten, das seit einiger Zeit leerstehende Dachgeschoss nicht wieder als Wohnraum in Benutzung zu nehmen, sondern zur Deckung des erhöhten Wohnbedarfs die im Obergeschoss gelegene Woh- nung mit der bisher von den Beklagten bewohnten Erdgeschosswohnung zu- sammen zu legen, beruht als solche auf nachvollziehbaren Erwägungen. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht deshalb einen Zugriff auf die Nutzung der Dachgeschosswohnung aufgrund der dort vorhandenen Dachschrägen und des längeren Zugangs zum Außenbereich nicht als der Möglichkeit einer Nut- zung der Erdgeschosswohnung im Wesentlichen gleichwertig erachtet, so dass jedenfalls die strengen Voraussetzungen für die Annahme eines Rechtsmiss- brauchs nicht für gegeben erachtet werden können. b) Ebenso ist das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass die ausgesprochene Kündigung nicht deshalb unwirksam ist, weil die Klä- gerin den Beklagten nicht ersatzweise die Dachgeschosswohnung angeboten hat. Denn ein etwaiger Verstoß gegen die sogenannte Anbietpflicht führte - wie der Senat kürzlich entschieden hat - schon von der Rechtsfolge her nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, sondern hätte allenfalls Schadensersatzansprü- che wegen einer Nebenpflichtverletzung (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB) aus dem Mietverhältnis zur Folge (Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, NJW 2017, 547 Rn. 54 ff. - zur Veröffentlichung in BGHZ vor- gesehen). 3. Mit Erfolg beanstandet die Revision jedoch, dass die Würdigung des Berufungsgerichts zu der Frage, ob die Beklagten die Fortsetzung des Mietver- hältnisses verlangen können, von Rechtsfehlern beeinflusst ist. 21 22 23 - 11 - a) Der Mieter kann nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB einer an sich gerecht- fertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der bei- derseitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbe- griffe der genannten Bestimmung hat das Revisionsgericht zwar den tatrichterli- chen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprü- fen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfah- rungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Ver- fahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (Senatsurteile vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564 Rn. 21; vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, ZMR 2005, 843 unter II 2 mwN; vgl. ferner Senatsurteil vom 9. Novem- ber 2016 - VIII ZR 73/16, WuM 2017, 23 Rn. 16 mwN [zu § 543 Abs. 1 BGB]). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Be- rufungsgerichts nicht stand. b) Das Berufungsgericht ist zwar im Ausgangspunkt zutreffend davon ausgegangen, dass die Konsequenzen, die für die Beklagten mit einem Umzug verbunden wären, sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben müssen, um als tauglicher Härtegrund in Betracht zu kommen (vgl. Senatsurteile vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NZM 2013, 824 Rn. 17; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn. 15). Allerdings hat sich das Berufungsgericht rechtsfeh- lerhaft auf eine lediglich formale Unterstellung der von den Beklagten vorgetra- 24 25 - 12 - genen Härtegründe als wahr beschränkt und es dadurch unterlassen, diese Gründe mit der ihnen nach dem Vorbringen der Beklagten in Wirklichkeit zu- kommenden Bedeutung in die Härtefallabwägung einzustellen und zu gewich- ten. aa) Das Berufungsgericht hat das Vorbringen der Beklagten zu den bei ihnen gegebenen Härtegründen als wahr unterstellen und es als vollumfänglich zutreffend seiner Entscheidung zugrunde legen wollen, um sodann gleichwohl zu dem Ergebnis zu kommen, dass es ungeachtet der besonderen Schwere der zu erwartenden Beeinträchtigungen und Nachteile keinen Vorrang gegenüber den Interessen der Vermieterseite verdiene. Dabei hat das Berufungsgericht verkannt, dass zu den Voraussetzungen einer zulässigen Wahrunterstellung gehört, dass die Behauptung so übernommen wird, wie die Partei sie aufgestellt hat (Senatsbeschluss vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, NZM 2017, 23 Rn. 15 mwN). Dies bedingt bei abwägungsrelevanten Umständen, dass sie grundsätzlich auch mit dem ihnen vom Behauptenden beigelegten Gewicht als wahr unterstellt werden. bb) Die Beklagten haben - worauf die Revision mit Recht hinweist - für ihr Fortsetzungsbegehren entscheidend auf die gesundheitlichen Beeinträchtigun- gen des Beklagten zu 1, namentlich auf eine über die altersbedingte Gebrech- lichkeit hinaus im Falle eines Wohnungsverlusts greifbar drohende demenzielle Orientierungslosigkeit, und die daraus für ihn wie auch für ein weiteres eheli- ches Zusammenleben mit der Beklagten zu 2 resultierenden Folgen abgestellt. Dass das Berufungsgericht die hierin zum Ausdruck gekommene existenzielle Bedeutung der bisherigen Wohnung und die Alternativlosigkeit ihrer Beibehal- tung für die Beklagten bei seiner Wahrunterstellung in der gebotenen Weise erfasst und sich damit über eine eher nur formale Zurkenntnisnahme hinaus auch inhaltlich unter Berücksichtigung des diesem Vorbringen zukommenden 26 27 - 13 - besonderen Gewichts auseinandergesetzt hat, lassen seine Erwägungen nicht erkennen. Die getroffene Wahrunterstellung hat dem Berufungsgericht vielmehr den Blick für das danach im Streitfall unabweisbar bestehende Erfordernis versperrt, sich ein in die Tiefe gehendes eigenständiges Bild von den auf ein Erfordernis zur Beibehaltung der bisherigen Wohnung hinweisenden Interessen der Beklag- ten zu verschaffen. Denn nicht zuletzt auch aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG folgt, dass die Gerichte bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchti- gungen oder Lebensgefahr verfassungsrechtlich gehalten sind, ihre Entschei- dung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen, Beweisangeboten besonders sorgfältig nachzugehen sowie den daraus resultierenden Gefahren bei der Ab- wägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen (Senatsurteil vom 9. November 2016 - VIII ZR 73/16, aaO Rn. 22 mwN). Macht deshalb ein Mieter derart schwerwiegende gesundheitliche Aus- wirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels geltend, wie sie im Streitfall vorgetragen sowie unter Zeugen- und Sachverständigenbeweis gestellt sind, müssen sich die Gerichte bei Fehlen eigener, auch vorliegend nicht aufgezeig- ter Sachkunde mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen für den Mieter mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen erreichen können und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann. Erst dies ver- setzt die Gerichte in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachgerecht zu gewichten. cc) Zudem lassen - worauf die Revision ebenfalls mit Recht hinweist - die Ausführungen des Berufungsgerichts besorgen, dass es dem Erlangungsinte- 28 29 30 - 14 - resse der Vermieterseite ein zu großes Gewicht beigemessen hat. Denn für die Gewichtung des Vermieterinteresses an der Kündigung wegen Eigenbedarfs kann - anders als bei der Prüfung des Eigenbedarfs als solchem - im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB auch die Dringlichkeit des geltend gemachten Wohnbe- darfs Bedeutung erlangen (BayVerfGH, NJW 1993, 517, 520; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 574 Rn. 64). Insoweit drängte sich die Überlegung auf, dass es sich bei dem für die junge Familie geltend gemachten erhöhten Wohn- bedarf eher um eine Erhöhung des "Wohnkomforts" als um eine Beseitigung völlig unzureichender beengter Wohnverhältnisse handeln könnte. Zudem hat das Berufungsgericht verkannt, dass das Vorhandensein von Räumlichkeiten, mit denen für eine Übergangszeit der - im Streitfall gesteigerte - Wohnbedarf des Drittwiderbeklagten ganz oder teilweise befriedigt werden könnte, bei der Abwägung Berücksichtigung finden muss. Zu Recht weist die Revision insoweit darauf hin, dass es bei einem möglicherweise aus Härtegründen gebotenen weiteren Verbleib der Beklagten in der Erdgeschosswohnung angesichts des hohen Alters des Beklagten zu 1 entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts nicht um einen unüberschaubaren Zeitraum ginge. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endent- scheidung reif, weil die im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB erforderlichen weite- ren Feststellungen - voraussichtlich unter sachkundiger Beratung - nachzuholen sind. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Der Senat weist für das weitere Verfahren darauf hin, dass § 574a BGB dem Gericht - gemäß § 308a ZPO auch ohne entsprechenden Antrag - weite Gestaltungsmöglichkeiten einräumt, das Mietverhältnis zu Bedingungen fortzu- 31 32 - 15 - setzen, die den Interessen beider Parteien möglichst nahe kommen. Im Streit- fall könnte daher zu überlegen sein, ob - wie seitens der Beklagten einmal an- geboten - bei Fortbestehen eines dahingehenden Einverständnisses zum Aus- gleich der auf Klägerseite bestehenden Nachteile eine Fortsetzung des Miet- verhältnisses etwa auch unter moderater Erhöhung des Mietzinses oder unter Zahlung einer angemessenen Kostenbeteiligung an der Umgestaltung des Dachgeschosses für die vorübergehende Nutzung durch den Drittwiderbeklag- ten und seine Familie in Betracht kommen könnte. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Bühl, Entscheidung vom 16.02.2015 - 3 C 403/13 - LG Baden-Baden, Entscheidung vom 20.11.2015 - 2 S 12/15 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 297/14 Verkündet am: 23. September 2015 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2 Ein - auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter - Eigennutzungswunsch rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Eine bislang nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht. BGH, Urteil vom 23. September 2015 - VIII ZR 297/14 - LG Bonn AG Bonn - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. September 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 13. Oktober 2014 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses in Bonn mit 15 Wohnungen. Mit Vertrag vom 28. Januar 1987 vermietete sie den Beklagten zu 1 und 2 eine Dreizimmerwohnung im dritten Obergeschoss sowie mit weite- rem Vertrag vom 18. März 1988 zusätzlich eine 21 qm große separate Mansar- denwohnung, in der mittlerweile der erwachsene Sohn der Beklagten zu 1 und 2 wohnt. Die monatliche Miete beläuft sich für beide Wohnungen auf insgesamt 460,62 € zuzüglich Nebenkosten. In § 18 des Mietvertrags über die Mansarde ist vereinbart: 1 - 3 - "Das Mietverhältnis ist seitens der Vermieterin nur gleichzeitig mit dem Mietverhältnis für die Wohnung im 3. OG links kündbar, wobei sich die Kündigungsfrist nach dem älteren Mietverhältnis richtet." Beide Mietverträge wurden im Auftrag der Klägerin mit Schreiben vom 28. März 2012 zum 30. Juni 2013 gekündigt. Zur Begründung ist im Kündi- gungsschreiben ausgeführt, dass die Klägerin in die Wohnung in der dritten Etage selbst einziehen wolle und die Mansarde - nach einem geplanten Umbau - als Teil einer für die Tochter vorgesehenen Maisonettewohnung benötigt wür- de. Da die Beklagten nicht auszogen, wurde die für die Tochter vorgesehene Wohnung zunächst ohne Einbeziehung der Mansarde umgebaut. Die Wohnflä- che der neuen Wohnung, in die die Tochter der Klägerin im August 2013 mit ihrem Ehemann und zwei Kindern eingezogen ist, beträgt 197 qm. Die Tochter möchte die Mansarde nach wie vor mit ihrer Wohnung verbinden und dort ein Gästezimmer kombiniert mit einem weiteren Arbeitszimmer einrichten. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, das Berufungsge- richt hat ihr unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 2 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse - ausgeführt: Nach dem Akteninhalt und dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung stehe für die Kammer fest, dass die Klägerin einen Nutzungs- bzw. Überlas- sungswillen im Hinblick auf beide Wohnungen der Beklagten habe. Aus der in- dividualvertraglichen Verknüpfung, die die Parteien zwischen beiden Mietver- trägen hergestellt hätten, ergebe sich, dass die Kündigung nur wirksam sei, wenn der geltend gemachte Eigenbedarf an allen Räumen beider Wohnungen bestehe. Diese Voraussetzung sei hier erfüllt, die Klägerin habe sowohl den Wunsch, die Mansarde für den Ausbau der Maisonnettewohnung der Tochter zu nutzen als auch ihren Eigenbedarf an der Wohnung der Beklagten im dritten Obergeschoss bewiesen. Das Amtsgericht habe nach der Anhörung der Kläge- rin einen ernsthaften Nutzungswunsch verneint, weil die Klägerin nicht plausibel begründet habe, warum nicht eine andere Wohnung als die von den Beklagten bewohnte in demselben Objekt und mit denselben Eigenschaften in Betracht gekommen sei. Hieraus den Schluss zu ziehen, dass die Klägerin keinen ernst- haften Eigennutzungswunsch habe, halte rechtlicher Prüfung nicht stand. Die Klägerin habe bei ihrer Anhörung nachvollziehbar ausgeführt, dass sie von dem angemieteten Objekt, in dem sie jetzt lebe, zurück in ihr Eigentum ziehen wolle. Es sei auch ohne weiteres plausibel, dass die Klägerin in ihr Haus ziehen wolle, in das jetzt auch die Tochter mit ihrer Familie gezogen sei. Es sei ebenfalls nachvollziehbar, dass die Klägerin behauptet habe, besser auf die 5 6 7 8 - 5 - Enkelkinder aufpassen zu können, wenn sie vor Ort sei. Dass die Klägerin an- gegeben habe, die Wohnung der Beklagten im dritten Obergeschoss deswegen zur Deckung ihres Eigenbedarfs ausgesucht zu haben, weil es die Koppelung mit der Mansarde gebe, stehe der Behauptung der Klägerin, in die Wohnung der Beklagten im dritten Obergeschoss einziehen zu wollen, nicht entgegen. Es handele sich dabei lediglich um ein zusätzliches Motiv, das die Klägerin bewo- gen haben möge, gerade die Wohnung, die die Beklagten gemietet hätten, für die Realisierung ihres Eigenbedarfswunsches auszuwählen. Die Kündigung der Klägerin sei auch nicht unter dem Gesichtspunkt rechtsmissbräuchlich, dass sie eine in Betracht kommende Alternativwohnung etwa einen Monat vor der Kündigung anderweit vermietet habe. Denn es be- stünden keine Anhaltspunkte dafür, dass der Klägerin bereits bei Abschluss des neuen Mietvertrags über die Erdgeschosswohnung am 29. Februar 2012 be- wusst gewesen sei, dass sie den Beklagten kurze Zeit später wegen Eigenbe- darfs kündigen werde. Die von der Kammer vernommenen Zeugen K. und J. hätten bekundet, dass sich das Gespräch mit den Beklagten am 21. Februar 2012 auf die Mansarde beschränkt habe; die Wohnung der Beklag- ten in der dritten Etage oder eine Eigenbedarfskündigung seien nicht Thema des Gesprächs gewesen. Dies hätten auch die Beklagten in ihrer Anhörung be- stätigt. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Räumungsanspruch der Klägerin aus § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht bejaht werden. Das Berufungsge- richt hat bei seiner Würdigung, dass der von der Klägerin geltend gemachte 9 10 - 6 - Eigenbedarf tatsächlich bestehe, einen unzutreffenden Maßstab angelegt und wesentliche Umstände außer Betracht gelassen. 1. Entgegen der Auffassung der Revision ist die Kündigung der Klägerin allerdings nicht schon deshalb unwirksam, weil sie entgegen § 573 Abs. 3 BGB nicht ausreichend begründet worden wäre. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechts- position zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT- Drucks. 6/1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündi- gungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen un- terschieden werden kann. Eine solche Konkretisierung ermöglicht es dem Mie- ter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den ange- gebenen Kündigungsgrund auszurichten, denn eine Auswechselung des Kün- digungsgrundes ist dem Vermieter verwehrt. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die An- gabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (Senatsurteil vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NJW 2014, 2102 Rn. 7 mwN). Diese Angaben enthält das Kündigungsschreiben der Klägerin. Entgegen der Auffassung der Revision bedurfte es keiner Erläuterung, wie viele Arbeitszim- mer die Familie benötigte. 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klägerin nur kündigen durfte, wenn bezüglich beider Wohnungen Eigenbedarf bestand. Denn bei Abschluss des Mietvertrags über die Mansarde haben die Parteien in § 18 eine Kündigung der Beklagten davon abhängig gemacht, dass auch die 11 12 13 - 7 - weitere Wohnung gekündigt wird. Diese Kündigungsbeschränkung ist dahin auszulegen, dass eine Kündigung nur zulässig ist, wenn der Kündigungsgrund (Eigenbedarf) sich auf beide Wohnungen bezieht. 3. Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht einen Eigenbedarf der Klägerin bezüglich der Mansarde bejaht. Denn die Klägerin wollte diese Räume ihrer Tochter zur Verfügung stellen, damit sie mit einer weiteren Woh- nung in der vierten Etage und Räumen im Dachgeschoss zu einer Maisonnet- tewohnung umgebaut werden konnten. Entgegen der Auffassung der Revision ist dieser Eigenbedarf auch nicht innerhalb der Kündigungsfrist dadurch entfal- len, dass der Umbau zunächst ohne die von den Beklagten nicht geräumte Mansarde vorgenommen wurde und die Umbaupläne dahin geändert wurden, dass das Treppenhaus innerhalb der Wohnung anderweit realisiert wurde und die Mansarde nunmehr mittels eines Mauerdurchbruchs für ein Arbeits- und/oder Gästezimmer mit der Maisonnettewohnung verbunden werden soll. 4. Ebenfalls ohne Erfolg rügt die Revision die Würdigung des Berufungs- gerichts zur Frage rechtsmissbräuchlichen Verhaltens. a) Insbesondere hat das Berufungsgericht einen "weit überhöhten" Be- darf (vgl. dazu Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, NJW 2015, 1590 Rn. 15 f., zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt) im Hinblick auf den großzügigen Zuschnitt der Wohnung der Tochter rechtsfehlerfrei verneint. b) Die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung ist auch nicht des- halb unwirksam, weil die Klägerin die Wohnung im Erdgeschoss zum 1. März 2012 neu vermietet hat, ohne sie zuvor den Beklagten anzubieten. Denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hatte die Klägerin im Zeitpunkt der Neuvermietung der Erdgeschosswohnung eine Kündigung des Mietverhältnis- 14 15 16 17 - 8 - ses mit den Beklagten zu 1 und 2 noch nicht in Betracht gezogen, so dass auch kein Anlass bestand, diese Wohnung den Beklagten anzubieten. Die weitere Frage, ob die Verletzung einer etwaigen Anbietpflicht die Ei- genbedarfskündigung als rechtsmissbräuchlich erscheinen lässt, wie der Senat in der Vergangenheit angenommen hat (vgl. Senatsurteil vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775 Rn. 14 f.) oder ob eine derartige Pflichtverlet- zung nur zu Schadensersatzansprüchen führt, bedarf hier deshalb keiner Ent- scheidung. Soweit die Revision geltend macht, das Berufungsgericht hätte die Klä- gerin zur Frage der Kenntnis informatorisch anhören müssen, zeigt sie nicht auf, dass die Beklagten eine entsprechende, vom Berufungsgericht übergange- ne Anregung geäußert hätten. c) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Kündigung der Klägerin auch nicht im Hinblick darauf rechtmissbräuchlich, dass die Beklagten damals ihren todkranken, inzwischen verstorbenen Sohn in der Wohnung betreuten; hierbei handelte es sich vielmehr um Umstände, die ein Verlangen nach einer (ggf. zeitweisen) Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB hätten rechtfertigen können. 5. Nicht zu beanstanden ist ferner die Würdigung des Berufungsgerichts, dass der von der Klägerin angegebene Wunsch, selbst in die Wohnung der Be- klagten im dritten Obergeschoss einzuziehen, um dort - entsprechend dem Wunsch ihrer Tochter - einfacher auf die Enkelkinder aufpassen zu können, auf nachvollziehbaren, vernünftigen Gründen beruht. 6. Das Berufungsgericht hat aber bei der Würdigung der Ernsthaftigkeit des von der Klägerin angegebenen Nutzungswunsches einen unzutreffenden 18 19 20 21 22 - 9 - Maßstab angelegt. Denn für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB reicht ein noch unbestimmtes Interesse einer möglichen spä- teren Nutzung (so genannte Vorratskündigung) nicht aus; vielmehr muss sich der Nutzungswunsch so weit "verdichtet" haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht. Die Umstände, die dies im Steitfall objektiv zweifelhaft erscheinen ließen, hat das Berufungsgericht unter Verstoß gegen § 286 ZPO außer Betracht gelassen. a) Das Amtsgericht hat seine Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Um- zugswunsches der Klägerin damit begründet, dass die Klägerin bei ihrer per- sönlichen Anhörung den Eigenbedarf nur "zaghaft" vorgebracht habe; sie habe auch nicht angeben können, dass sie sich überhaupt Gedanken darüber ge- macht habe, warum sie von mehreren Dreizimmerwohnungen in dem Anwesen die Wohnung der Beklagten als ihre künftige Wohnung gewählt habe. Dies hat das Amtsgericht - in lebensnaher Würdigung - dazu veranlasst, an der Ernsthaf- tigkeit des Nutzungswunsches der Klägerin zu zweifeln. Denn die Annahme, dass sich ein Vermieter, der - wie die Klägerin - Eigentümer eines Hauses mit 15 Wohnungen ist und bisher in einem Einfamilienhaus wohnt, sich vor einem Umzug im Seniorenalter nicht im Einzelnen überlegt, welche Anforderungen er an den neuen Lebensmittelpunkt stellt und welche der ihm gehörenden Woh- nungen nach Größe, Lage und Zuschnitt für seine eigenen Zwecke am besten geeignet ist, ist lebensfremd. Zwar hat das Berufungsgericht richtig gesehen, dass das Motiv, über ei- nen erklärten Eigennutzungswunsch an der Dreizimmerwohnung auch die Mansarde für die Tochter zurück zu erhalten, die Möglichkeit, dass die Klägerin tatsächlich in die Dreizimmerwohnung der Beklagten einziehen will, nicht aus- schließt. Es ist auch denkbar, dass die Klägerin unter mehreren im Wesentli- chen gleich geeigneten Wohnungen im Interesse ihrer Tochter die Wohnung 23 24 - 10 - der Beklagten gerade deshalb ausgewählt hat, weil die Mansarde nur gemein- sam mit der Dreizimmerwohnung gekündigt werden konnte. Dass sich die Klä- gerin aber, wie das Amtsgericht aufgrund der wortkargen Angaben der Klägerin zu ihrem Eigennutzungswunsch nachvollziehbar angenommen hat, über ihre Wünsche und die Eignung der Wohnung der Beklagten für ihre Bedürfnisse keine näheren Gedanken gemacht hat, ist ein Umstand, der die erforderliche Ernsthaftigkeit und Konkretisierung des angegebenen Nutzungswunsches zu- mindest in Frage stellt. Denn ein noch unbestimmter, vager Nutzungswusch kann eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht rechtfertigen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Würdigung des Amtsgerichts, das eine Umzugsabsicht der Klägerin angesichts der von ihm dargelegten Zweifel nicht für erwiesen erachtet hat, auch nicht mit Rechtsfeh- lern behaftet. Das Amtsgericht hat weder einen unzutreffenden Maßstab ange- legt noch ist ihm bei seiner Würdigung sonst ein Rechtsfehler unterlaufen. Vielmehr hat es seine Überzeugung maßgeblich auf den persönlichen Eindruck von der Glaubwürdigkeit der Klägerin und der Glaubhaftigkeit ihrer Schilderung über das Bestehen konkreten und ernsthaften Umzugswillens gestützt. Dass das Berufungsgericht die in der Berufungsverhandlung anwesende Klägerin selbst erneut angehört hat, ist weder dem Verhandlungsprotokoll noch den Urteilsgründen eindeutig zu entnehmen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat das Berufungsgericht einen Zeugen jedoch erneut zu hören, wenn es von der Würdigung des erstinstanzlichen Gerichtes hierzu ab- weichen will (BGH, Urteil vom 8. Dezember 1999 - VIII ZR 340/98, NJW 2000, 1199 unter II 2 a, Beschluss vom 10. November 2010 - IV ZR 122/09, NJW 2011, 1364 Rn. 6, jeweils mwN). Für die Anhörung einer Partei nach § 141 ZPO gilt nichts anderes, insbesondere, wenn es - wie hier - um den Nachweis inne- rer Tatsachen (Umzugsabsicht) geht, für die eine Parteianhörung regelmäßig 25 26 - 11 - geboten ist (vgl. BGH, Urteil vom 6. Juli 1998 - I ZR 32/96, NJW 1999, 363 un- ter II 2 a zur Parteivernehmung nach § 448 ZPO). b) Ferner hat sich das Berufungsgericht nicht hinreichend mit dem Um- stand auseinandergesetzt, dass die Klägerin den von ihr vorgebrachten Ent- schluss, die Wohnung der Beklagten wieder selbst zu nutzen, nach den von ihm getroffenen Feststellungen erst kurz vor der am 28. März 2012 ausgesproche- nen Eigenbedarfskündigung gefasst haben kann. Bei dem Gespräch zwischen der Tochter der Klägerin und den Beklagten am 21. Februar 2012 wurde ausschließlich darüber gesprochen, ob die Beklag- ten zur Aufgabe der Mansarde bereit wären und stand ein Umzug der Klägerin noch nicht im Raum. Weiter hat das Berufungsgericht - wie sich aus seinen Feststelllungen zu einer Anbietpflicht bezüglich der Erdgeschosswohnung ergibt - angenommen, dass die Klägerin sogar noch am 29. Februar 2012, als sie die freigewordene Erdgeschosswohnung erneut vermietete, einen Umzug in eine ihrer Wohnungen in dem Mehrfamilienhaus in Bonn noch nicht ernsthaft in Be- tracht gezogen hat, sondern es allenfalls aufgrund von Gesprächen mit der Tochter "für möglich gehalten haben mag, dass eine Eigenbedarfskündigung künftig hinsichtlich der Mansarde und dann auch hinsichtlich der von der Be- klagten bewohnten Wohnung erforderlich werden würde". Nach der Lebenserfahrung erscheint es aber wenig plausibel, dass die für die persönlichen Lebensumstände der Klägerin weitreichende Entscheidung, das bisher von ihr bewohnte Einfamilienhaus und somit den bisherigen Le- bensmittelpunkt in S. alsbald zugunsten der Dreizimmerwohnung der Beklagten in Bonn aufzugeben, derart kurzfristig gefasst wurde. Auch dies spricht dafür, dass der von der Klägerin vorgebrachte Nutzungswunsch, wenn nicht sogar vorgeschoben, so doch zumindest noch nicht hinreichend bestimmt 27 28 29 - 12 - und konkret gewesen ist, als sie am 28. März 2012 die Eigenbedarfskündigung ausgesprochen hat. Denn dass sich in dem kurzen Zeitraum zwischen der Vermietung der Erdgeschosswohnung und dem Ausspruch der Kündigung an wesentlichen Umständen der Entscheidungsfindung etwas geändert haben könnte, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. 6. Die Verfahrensrüge der Revision bezüglich der unterbliebenen Ver- nehmung der Nachbarin als Zeugin hat der Senat geprüft, aber nicht für durch- greifend erachtet. Von einer näheren Begründung sieht er insoweit ab (§ 564 Satz 2 ZPO). III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht 30 31 - 13 - zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Vorinstanzen: AG Bonn, Entscheidung vom 02.04.2014 - 203 C 154/13 - LG Bonn, Entscheidung vom 13.10.2014 - 6 S 80/14 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 10/14 Verkündet am: 25. Juni 2014 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 545 Abs. 1 Satz 1; ZPO § 167 Die Frist für die Erklärung des Widerspruchs gegen die stillschweigende Ver- längerung des Mietverhältnisses (§ 545 Abs. 1 BGB) wird durch eine vor Frist- ablauf eingereichte und gemäß § 167 ZPO "demnächst" zugestellte Räu- mungsklage gewahrt. BGH, Urteil vom 25. Juni 2014 - VIII ZR 10/14 - LG Kassel AG Kassel - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. Juni 2014 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Kassel vom 12. Dezember 2013 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Beklagte die Räume an den Kläger herauszugeben hat. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der 63-jährige Beklagte ist der Sohn der ursprünglichen Klägerin, die nach der Berufungsverhandlung verstorben ist. Ihr stand ein Nießbrauchsrecht an einem Einfamilienhaus in K. zu, in dem der Beklagte seit seiner Geburt lebt und derzeit zwei Zimmer bewohnt. Eigentümer dieses Einfamilienhauses ist ein Bruder des Beklagten, der den Prozess in der Revisionsinstanz auf Kläger- seite fortführt. Jedenfalls seit Sommer 2011 bestand eine Vereinbarung zwischen dem Beklagten und seiner Mutter, wonach er für die Nutzung der Räume eine mo- natliche Miete von 120 € zu entrichten hatte. Mit Anwaltsschreiben vom 5. Januar 2012 (Donnerstag) kündigte die Mutter des Beklagten das Mietver- 1 2 - 3 - hältnis "zum nächstmöglichen Termin" und wies unter anderem darauf hin, dass sie von der Kündigungsmöglichkeit gemäß § 573a BGB Gebrauch mache, weil es sich um Räumlichkeiten innerhalb ihrer eigenen Wohnung handele. Der Be- klagte zog aus den Räumlichkeiten nicht aus. Die am 7. August 2012 eingereichte und dem Beklagten am 22. Septem- ber 2012 zugestellte Räumungsklage hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klage- abweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Das zwischen den Parteien unstreitig jedenfalls ab August 2011 beste- hende Mietverhältnis sei durch die Kündigung vom 5. Januar 2012 beendet worden. Die auf § 573a BGB gestützte Kündigung sei begründet. Die Kündigungsfrist gemäß § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 573c Abs. 1 BGB sei zwischenzeitlich in jedem Fall verstrichen. Bei einem Mietbeginn im August 2011 hätte die Kündigungsfrist sechs Monate betragen, so dass das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 5. Januar 2012 mit Ablauf des Monats Juli 2012 beendet worden wäre. Bei einem Beginn des Mietverhält- nisses bereits im Jahr 2001 (entsprechend der Behauptung des Beklagten) hät- 3 4 5 6 7 - 4 - te die Kündigungsfrist zwölf Monate betragen, so dass das Mietverhältnis Ende Januar 2013 beendet gewesen wäre. Das Mietverhältnis sei nicht durch Fortsetzung gemäß § 545 BGB ver- längert worden. Zwar enthalte weder das Kündigungsschreiben vom 5. Januar 2012 einen derartigen Widerspruch noch habe die Vermieterin einen Wider- spruch in dem Zeitraum zwischen Ausspruch der Kündigung und Zustellung der Räumungsklage in sonstiger Weise erklärt. Die Zustellung der Räumungsklage stehe jedoch dem nach § 545 Abs. 1 BGB erforderlichen Widerspruch des Vermieters gleich. Der Widerspruch sei auch rechtzeitig erfolgt, selbst wenn man von dem (insoweit für den Beklagten günstigeren) Ablauf der Mietzeit zum 31. Juli 2012 ausgehe. Die zweiwöchige Widerspruchsfrist nach § 545 Abs. 1 Satz 1 BGB sei in diesem Fall gemäß § 167 ZPO dadurch gewahrt, dass die Klägerin am 7. August 2012 Räumungsklage eingereicht habe; die (erst) am 22. September 2012 erfolgte Zustellung der Klage beruhe nicht auf Versäumnissen der Kläge- rin, sondern auf gerichtsinternen Umständen. Die Vorschrift des § 167 ZPO sei vorliegend anwendbar. Sie sei nicht auf die Fälle beschränkt, in denen die Einschaltung des Gerichts zur Wahrung der Frist unumgänglich sei. Nach der - geänderten - Rechtsprechung des Bundes- gerichtshofs sei § 167 ZPO vielmehr grundsätzlich auch in Fällen anwendbar, in denen die Zustellung eines Schriftsatzes die gleichfalls mögliche außergerichtli- che Übermittlung einer Erklärung ersetzen solle. Soweit für Erklärungen, die kraft Gesetzes "unverzüglich" abzugeben seien, etwas anderes gelten möge, führe das hier zu keiner abweichenden Beurteilung. Der Regelungszweck von § 545 BGB gebiete es nicht, von der generellen Anwendbarkeit des § 167 ZPO eine Ausnahme zu machen. Das grundsätzlich schützenswerte Vertrauen des 8 9 10 - 5 - Erklärenden, mit der Veranlassung einer Zustellung alles für einen fristgerech- ten Zugang Erforderliche veranlasst zu haben, verdiene Vorrang vor dem Inte- resse des Mieters an Klarheit über den Fristablauf. Die Kündigung sei auch im Hinblick auf § 574 BGB wirksam. Das vom Beklagten mit Schriftsatz vom 5. November 2012 in der Berufungsinstanz ge- stellte Fortsetzungsverlangen sei gemäß § 574b Abs. 2 Satz 2 BGB verspätet, weil die Mietzeit bereits am 31. Juli 2012 geendet habe. Zwar wäre das Fortset- zungsverlangen noch rechtzeitig erhoben, wenn das Mietverhältnis, wie der Be- klagte behaupte, schon seit 2001 bestanden und - aufgrund der dann einzuhal- tenden Kündigungsfrist von zwölf Monaten - erst mit Ablauf des Januar 2013 geendet hätte; der insoweit beweispflichtige Beklagte habe jedoch für seinen Vortrag keinen geeigneten Beweis angetreten. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Der Kläger ist als Eigentümer des Grundstücks und Sonderrechts- nachfolger seiner Mutter (§ 1056 Abs. 1, § 566 Abs. 1 BGB) befugt, den Räu- mungsanspruch aus § 546 BGB weiterzuverfolgen. Nach dieser Vorschrift ist der Beklagte zur Räumung und Herausgabe der beiden von ihm bewohnten Zimmer an den Kläger verpflichtet. 1. Die mit Schreiben vom 5. Januar 2012 gemäß § 573a BGB erklärte Kündigung hat das Mietverhältnis über die vom Beklagten bewohnten Räume beendet. 11 12 13 14 - 6 - Gemäß § 573a Abs. 1 und 2 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum innerhalb der von ihm selbst bewohnten Wohnung kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedarf. Diese Voraussetzungen liegen hier vor, da der Beklagte zwei Zimmer in dem Einfamilienhaus bewohnt, in dem auch seine Mutter (Vermieterin) lebte. 2. Das Mietverhältnis ist nicht gemäß § 545 BGB fortgesetzt worden. a) Nach § 545 Satz 1 BGB verlängert sich das Mietverhältnis auf unbe- stimmte Zeit, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietsache fortsetzt und keine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen der anderen Partei binnen zwei Wochen mitteilt. Das Mietverhältnis endete hier mit Rücksicht darauf, dass das Mietverhältnis erst seit August 2011 bestand und deshalb gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1, § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB eine Kün- digungsfrist von sechs Monaten einzuhalten war, mit Ablauf des 31. Juli 2013. b) Die Kündigungsfrist betrug nicht zwölf Monate. Das Berufungsgericht hat den vom Beklagten nicht unter Beweis gestellten Vortrag, das Mietverhältnis habe schon 2001 begonnen, seiner Entscheidung zu Recht nicht zugrunde ge- legt, weil er für diese ihm günstige Behauptung die Beweislast trägt. Die Revi- sionserwiderung des Klägers meint allerdings, die Kündigungsfrist betrage hier unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses zwölf Monate, weil es für die Berechnung der Frist nicht auf den Abschluss des Mietvertrages, sondern auf die tatsächliche Gebrauchsüberlassung an den Beklagten ankomme, die hier weit mehr als acht Jahre zurückliege. Dies trifft nicht zu. aa) In Rechtsprechung und Literatur ist allerdings umstritten, ob zu der für die Länge der Kündigungsfrist gemäß § 573c Abs. 1 BGB maßgeblichen Zeit der Überlassung der Mietsache auch ein solcher Zeitraum hinzuzurechnen ist, 15 16 17 18 19 - 7 - in welchem der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache aus einem anderen Rechtsgrund als dem später gekündigten Mietvertrag gewährt hat. (1) Überwiegend gehen die Instanzrechtsprechung und die Literatur da- von aus, es spiele für die nach § 573c Abs. 1 BGB maßgebliche Zeit der Über- lassung keine Rolle, aus welchem Rechtsgrund der Vermieter den Gebrauch gewährt habe (OLG Stuttgart, NJW 1984, 875 - zur Anrechnung der Wohndauer als Ehegatte des früheren Mieters; AG Kaiserslautern, ZMR 1967, 301 f. - zur Anrechnung der Wohndauer aufgrund eines vorangegangenen dinglichen Wohnrechts; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2011, § 573c Rn. 20; Erman/ Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 573c Rn. 6; MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., Rn. 8; BeckOK BGB/Hannappel, Stand Februar 2014, § 573 Rn. 12; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573c Rn. 12; NK-BGB/Hinz, 2. Aufl., § 573c Rn. 9; Spielbauer/Schneider/Krenek, Mietrecht, 2013, § 573c Rn. 15; Schmid/Harz/Gahn, Fachanwaltskommentar Mietrecht, 4. Aufl., § 573c Rn. 6; Emmerich/Sonnenschein/Haug, Miete, 10. Aufl., § 573c Rn. 10; jurisPK- BGB/Mössner, 6. Aufl., § 573c Rn. 18). Aus diesem Grund sei etwa auch eine vorherige Überlassung aufgrund eines Nießbrauchsrechts bei der Berechnung der Frist des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB einzubeziehen (Schmidt-Futterer/Blank, aaO; MünchKommBGB/Häublein, aaO; Spielbauer/Schneider/Krenek, aaO). Begründet wird diese Ansicht damit, § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB stelle mit der Überlassung allein auf die tatsächlichen Besitzverhältnisse ab (Schmid/Harz/Gahn, aaO; NK-BGB/Hinz, aaO). Insbesondere ergebe sich dies aber aus dem Zweck des § 573c Abs. 1 BGB (MünchKommBGB/Häublein, aaO; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. IV Rn. 97). Die Norm trage dem bei längerer Mietdauer zuneh- mend schützenswerten Interesse des Mieters Rechnung, nicht kurzfristig aus- ziehen zu müssen und genügend Zeit zu haben, seine sozialen Wurzeln durch 20 21 - 8 - Suche einer nahegelegenen Ersatzwohnung zu wahren (Münch- KommBGB/Häublein, aaO Rn. 1). (2) Demgegenüber vertritt ein anderer Teil der Literatur die Auffassung, die Frist des § 573c Abs. 1 BGB beginne erst mit einer Überlassung der Miet- sache zur Mietnutzung (Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 573c Rn. 25), so dass beispielsweise eine vorherige Übergabe der Mietsache für eine Reno- vierung oder einen vorzeitigen Einzug nicht mit einzubeziehen sei (Lammel, aaO; Soergel/Heinzmann, Bürgerliches Gesetzbuch, 13. Aufl., § 573c Rn. 4). Eine solche Überlassung bereite die Nutzung als Mietsache lediglich vor (Lammel, aaO). bb) Einer generellen Entscheidung, ob und unter welchen Voraussetzun- gen mit Rücksicht auf die Verwurzelung des Mieters in der streitigen Wohnung für die Berechnung der Kündigungsfrist des § 573c BGB gleichwohl auch der Zeitraum anzurechnen ist, in dem die Wohnung dem (späteren) Mieter auf- grund eines anderen Rechtsverhältnisses überlassen war, bedarf es im Streitfall nicht. Jedenfalls in der hier vorliegenden Konstellation, dass der spätere Mieter zunächst als Familienangehöriger des Vermieters in dessen Wohnung gelebt hat, kommt eine Anrechnung dieser Zeit nicht in Betracht. Ein derartiges unent- geltliches Nutzungsverhältnis, das keinen Kündigungsschutz genießt und vom "Vermieter" jederzeit beendet werden kann, begründet keinen Vertrauenstatbe- stand, der Grundlage für eine Berücksichtigung dieses Überlassungszeitraums im Wege analoger Anwendung des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB sein könnte. c) Da das Mietverhältnis - wie ausgeführt - somit bereits mit Ablauf des 31. Juli 2012 endete, kommt es, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, entscheidend darauf an, ob die (frühere) Klägerin der Fortsetzung des Mietver- hältnisses binnen zwei Wochen ab diesem Zeitpunkt widersprochen hat. Ein 22 23 24 - 9 - solcher Widerspruch liegt in der am 7. August 2012 eingereichten und am 22. September 2012 dem Beklagten zugestellten Räumungsklage. Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei festgestellt hat, ist die Klage- schrift dem Beklagten ohne der Klägerin zuzurechnende Verzögerungen und deshalb "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO zugestellt worden. Dem Beru- fungsgericht ist insbesondere darin beizupflichten, dass die in § 167 ZPO ange- ordnete Rückwirkung der Zustellung auf den Zeitpunkt der Einreichung der Kla- ge auch für die Widerspruchsfrist des § 545 BGB gilt. aa) Allerdings wird in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur unter Bezugnahme auf eine ältere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Senatsurteile vom 21. Oktober 1981 - VIII ZR 212/80, NJW 1982, 172 unter II 3 b [zur befristeten Bürgschaft]; vom 10. Februar 1971 - VIII ZR 208/69, WM 1971, 383 unter II 3 b [zur Mieterhöhungserklärung]) überwiegend die Auffassung vertreten, dass die Vorschrift des § 167 ZPO auf die Frist des § 545 BGB [früher § 568 BGB aF] keine Anwendung finde (OLG Stuttgart WuM 1987, 114; LG Berlin, NZM 2001, 40; LG Berlin, MM 1997, 40; Palandt/Weidenkaff, Bürgerliches Gesetzbuch, 73. Aufl., § 545 Rn. 9; Staudinger/Emmerich, aaO, § 545 Rn. 13; MünchKommBGB/Bieber, aaO, § 545 Rn. 13; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 545 Rn. 9; Soergel/ Heintzmann, aaO, § 545 Rn. 9; Feldhahn in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 9. Aufl., § 545 Rn. 9; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 545 Rn. 22; BeckOK BGB/Herrmann, aaO, § 545 Rn. 5; Musielak/Wittschier, ZPO, 11. Aufl. § 167 Rn. 2a; Stein/Jonas/Roth, ZPO, 22. Aufl., § 167 Rn. 3). Zur Begründung wird vor allem angeführt, dass die Vorschrift des § 167 ZPO restriktiv auszulegen sei und deshalb nur für Fristen gelte, die nicht durch außergerichtliche Geltendmachung, sondern nur durch Inanspruchnahme der 25 26 27 - 10 - Gerichte gewahrt werden könnten, wie etwa die Hemmung der Verjährung (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Auch stehe der Zweck des § 545 BGB, alsbald Klar- heit über die Beendigung des Mietverhältnisses zu erlangen, einer Anwendung des § 167 ZPO entgegen. bb) In der auch vom Berufungsgericht herangezogenen, grundlegenden Entscheidung vom 17. Juli 2008 (I ZR 109/05, BGHZ 177, 319) hat der Bun- desgerichtshof allerdings seine ältere, restriktive Rechtsprechung aufgegeben und entschieden, dass § 167 ZPO regelmäßig auch auf Fristen anzuwenden ist, die auch durch außergerichtliche Geltendmachung gewahrt werden können. Er hat dabei vor allem auf Gesichtspunkte der Rechtssicherheit und des Vertrau- ensschutzes abgestellt. Der Wortlaut des § 167 ZPO bietet keine Anhaltspunkte dafür, dass die Zustellung davon abhängt, ob mit der Zustellung eine nur ge- richtlich oder auch eine außergerichtlich geltend zu machende Frist gewahrt werden soll und ob die Zustellung durch Vermittlung des Gerichts oder eines Gerichtsvollziehers (§ 132 BGB) erfolgt. Wer mit der Klage die stärkste Form der Geltendmachung von Ansprüchen wählt, muss sich darauf verlassen kön- nen, dass die Einreichung der Klageschrift die Frist wahre (BGH, Urteil vom 17. Juli 2008 - I ZR 109/05, aaO Rn. 24 f.). Für die Wahrung der in § 545 BGB bestimmten Frist gilt nichts anderes, auch insoweit findet § 167 ZPO Anwendung. Eindeutiger als durch die Einrei- chung einer Räumungsklage kann der Vermieter seinen Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB nicht zum Ausdruck brin- gen. Derjenige, der mit der Klage die stärkste Form der Geltendmachung von Ansprüchen wählt, muss sich aber darauf verlassen können, dass die Einrei- chung der Klageschrift die Frist wahrt (vgl. BGH, Urteil vom 17. Juli 2008 - I ZR 109/05, aaO Rn. 25). Ein rechtzeitiger Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses kann mithin auch dadurch erfolgen, dass innerhalb der 28 29 - 11 - Widerspruchsfrist eine Räumungsklage eingereicht wird, deren Zustellung "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO erfolgt (so auch Spielbauer/Schneider/ Krenek, aaO, § 545 Rn. 17; Franke in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Juni 2004, § 545 BGB Anm. 6.6). cc) Entgegen der Auffassung der Revision ist der Widerspruch nach § 545 BGB nicht mit der Anfechtung nach §§ 119 f. BGB vergleichbar. Für diese Anfechtung wird eine Ausnahme anerkannt, weil die Anfechtung "unverzüglich" zu erklären ist (§ 121 Abs. 1 Satz 1 BGB) und das Interesse des Anfechtungs- gegners im Vordergrund steht, alsbald darüber Klarheit zu erlangen, ob der An- fechtungsberechtigte von seinem Gestaltungsrecht Gebrauch macht (vgl. BGH, Urteil vom 17. Juli 2008 - I ZR 109/05, aaO Rn. 26 unter Verweis auf BGH, Ur- teil vom 11. Oktober 1974 - V ZR 25/73, NJW 1975, 39 f.). Demgegenüber bezweckt § 545 BGB, einen vertragslosen Zustand zu vermeiden, der ohne diese Vorschrift - von den Parteien unbemerkt - auch für einen längeren Zeitraum eintreten und zu erheblichen rechtlichen und tatsächli- chen Schwierigkeiten bei der in diesem Fall erforderlichen Abwicklung nach den Vorschriften des Bereicherungsrechts oder des Eigentümer-Besitzer- Verhältnisses führen könnte (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 44, 98). Diesem Ge- setzeszweck steht es nicht entgegen, die innerhalb der zweiwöchigen Frist ein- gereichte und "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO zugestellte Räumungskla- ge für die rechtzeitige Erhebung des Widerspruchs ausreichen zu lassen. Denn auch durch die Einreichung einer Räumungsklage ist sichergestellt, dass bin- nen einer Frist von zwei Wochen ab Ende des Mietverhältnisses die alsbaldige Abwicklung des Mietverhältnisses in die Wege geleitet wird. 3. Das Berufungsgericht ist ferner zu Recht davon ausgegangen, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB mangels rechtzeitigen 30 31 32 - 12 - Widerspruchs durch den Beklagten nicht in Betracht kommt. Dies wird von der Revision auch nicht angegriffen. Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Kosziol Vorinstanzen: AG Kassel, Entscheidung vom 21.02.2013 - 452 C 3900/12 - LG Kassel, Entscheidung vom 12.12.2013 - 1 S 77/13 -

ECLI:DE:BGH:2022:131222BVIIIZR96.22.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 96/22 vom 13. Dezember 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 13. Dezember 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts München II - 12. Zivilkammer - vom 12. April 2022 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich der Här- teregelung nach §§ 574 ff. BGB zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist. Im Übrigen wird die Beschwerde der Beklagten gegen die Nichtzu- lassung der Revision in dem vorstehend genannten Urteil zurück- gewiesen. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Nichtzulassungsbe- schwerdeverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsge- richts zurückverwiesen. Gerichtskosten für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren wer- den nicht erhoben. Der Gegenstandswert des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens wird auf 6.702,96 € festgesetzt. - 3 - Gründe: I. Die Beklagte ist seit dem Jahr 1999 Mieterin einer Zweizimmerwohnung in G. . Die klagenden Vermieter beziehungsweise deren Rechtsvorgänger (im Folgenden: Kläger) verlangen von ihr nach einer mit Schreiben vom 20. März 2020 erklärten ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbe- darfs in der Person des Klägers zu 3 die Räumung und Herausgabe der Woh- nung. Mit Schreiben des Mietervereins München vom 30. Oktober 2020 ließ die Beklagte der Kündigung widersprechen. Zur Begründung wurde in diesem Schreiben unter anderem angeführt, bei der Beklagten liege eine seelische Be- lastung durch den Verlust eines Babys während der Schwangerschaft im Jahr 2020 vor; sie sei sehr angeschlagen und leide an Angststörungen und Mutlosig- keit. Mit der vorliegenden Klage haben die Kläger die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch genommen. Die Beklagte hat im Wege der Hilfswiderklage begehrt, die Kläger zu verurteilen, den Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Vor dem Amtsgericht hat die Beklagte - soweit für das Nichtzulassungs- beschwerdeverfahren von Bedeutung - vorgetragen, sie leide an einer Depres- sion und einem posttraumatischen Belastungssyndrom sowie unter Angstzustän- den. Durch den Verlust eines Kindes im vierten Schwangerschaftsmonat sei ihre bereits zuvor vorhandene depressive Grundeinstellung erheblich belastet wor- den. Aufgrund ihrer Erkrankungen sei die Wohnung ein Rückzugsort, der ihr letzte Sicherheit gebe. Sollte sie diesen verlieren, verlöre sie auch den letzten 1 2 3 4 - 4 - psychischen Halt und würde sich die Depression derart verstärken, dass sie Ge- fahr laufe, ein eigenständiges Leben nicht mehr führen zu können. Das Amtsgericht hat der Klage ohne Beweisaufnahme unter Gewährung einer Räumungsfrist stattgegeben und die Hilfswiderklage abgewiesen. In der Berufungsbegründung hat die Beklagte vorgetragen, sie sei krank- heitsbedingt nicht in der Lage, sich in fachärztliche Behandlung zu begeben. Sie leide seit Jahren an einer psychischen Erkrankung mit Angstzuständen und Ver- lustängsten. Mit weiterem Schriftsatz hat die Beklagte im Berufungsverfahren un- ter Vorlage eines Befundberichts eines Facharztes für Allgemeinmedizin, psy- chosomatische Medizin und Psychotherapie zudem vorgetragen, sie leide an ei- ner langjährigen und wiederkehrenden rezidivierenden depressiven Störung in derzeit schwergradiger depressiver Episode. In dem vorgelegten "Fachärztlichen Befundbericht" (im Folgenden auch: Attest) heißt es insbesondere, es bestehe bei der Beklagten eine langjährige und wiederkehrende depressive Störung mit deutlich gedrückter Stimmung, ausgeprägter Antriebsminderung, formalgedank- lichen Einschränkungen, Angstzuständen und vegetativer Begleitsymptomatik. Die derzeitige Nichtinanspruchnahme von psychiatrischen oder psychotherapeu- tischen Behandlungsmöglichkeiten sei dem Schweregrad ihrer Störung geschul- det. Die im Raum stehende Zwangsräumung ihrer Wohnung könnte die über Jahre chronifizierte schwergradige depressive Störung der Beklagten erheblich vertiefen, selbstgefährdende Tendenzen seien dabei nicht sicher auszu- schließen. Auf sich allein gestellt sei die Beklagte mit der Organisation und den Veränderungen, die mit einem Wohnungswechsel verbunden seien, durch An- triebsreduktion und die damit verminderte Veränderungsflexibilität überfordert. Die Kläger haben die von der Beklagten vorgetragenen gesundheitlichen Einschränkungen in Abrede gestellt. 5 6 7 - 5 - Das Landgericht hat die Beklagte persönlich angehört und ihre Berufung ohne Beweiserhebung unter Gewährung einer weiteren Räumungsfrist zurück- gewiesen. Die Revision hat das Landgericht nicht zugelassen. Hiergegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten, mit der sie die Zulassung der Revision mit dem Ziel begehrt, ihre aufgrund des Widerspruchs gegen die Kün- digung erhobene Hilfswiderklage unter gleichzeitiger Abweisung des auf Räu- mung gerichteten Begehrens der Kläger weiterzuverfolgen. II. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu, weil die ordentliche Kündigung vom 20. März 2020 das Mietverhältnis gegenüber der Beklagten beendet habe. Die Hilfswiderklage der Beklagten, die auf unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses abziele, sei zwar zulässig, aber unbegründet, weil die Voraussetzungen des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB von der Beklagten nicht schlüssig vorgebracht worden seien. Dies gelte unter anderem für die Behauptung der Beklagten, ihr sei ein Umzug wegen einer bestehenden Erkrankung nicht zuzumuten. Die Beklagte habe weder sub- stantiiert zu ihren gesundheitlichen Beeinträchtigungen vorgetragen noch aussa- gekräftige fachärztliche Atteste vorgelegt. Der von ihr eingereichte ärztliche Be- fundbericht sei unverständlich und unschlüssig und stelle kein aussagekräftiges fachärztliches Attest im Sinn der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dar. Die in dem Befundbericht dargestellte Anamnese sei "bestenfalls lückenhaft". 8 9 10 11 - 6 - Der Befundbericht entspreche nicht den Anforderungen, die an ein aussagekräf- tiges fachärztliches Attest zu stellen seien, er habe "gerade keine Aussagekraft". Unter Berücksichtigung der Angaben der Beklagten in ihrer Anhörung erschließe sich die Anamnese in dem fachärztlichen Befundbericht nur unzureichend, was insbesondere für die festgehaltene Diagnose der rezidivierenden depressiven Störung gelte. Weder aus der Anamnese in dem Befundbericht noch aus den Angaben der Beklagten vor dem Berufungsgericht ergäben sich Anhaltspunkte für rezidivierende depressive Störungen der Beklagten in der Vergangenheit. Diese Schlussfolgerung sei aus den Angaben des Befundberichts nicht nachzu- vollziehen. Im Übrigen sei darauf hinzuweisen, dass der Befundbericht einerseits Suizidgedanken der Beklagten verneine, andererseits selbstgefährdende Ten- denzen nicht sicher ausschließen wolle. Insgesamt fehle es an den von der höchstrichterlichen Rechtsprechung aufgestellten tatsächlichen Voraussetzun- gen für die notwendige Einholung eines Sachverständigengutachtens. III. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist zulässig, insbesondere ist der Be- schwerdewert nach § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erreicht. Sie hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang auch in der Sache Erfolg, weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO). Das Berufungsgericht hat den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) in ent- scheidungserheblicher Weise verletzt, da über ihre Behauptungen zum Vorliegen einer schwerwiegenden psychischen Erkrankung sowie zu den Auswirkungen ei- ner Räumung auf ihre gesundheitliche Situation der (angebotene) Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht erhoben wurde. Dies führt 12 - 7 - gemäß § 544 Abs. 9 ZPO zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zu- rückverweisung der Sache an das Berufungsgericht, soweit hinsichtlich der Här- teregelung nach §§ 574 ff. BGB zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist. 1. Das Gebot rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) verpflichtet das Ge- richt, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Als Prozessgrundrecht soll es sicherstellen, dass die Ent- scheidung frei von Verfahrensfehlern ergeht, welche ihren Grund in der unterlas- senen Kenntnisnahme und der Nichtberücksichtigung des Sachvortrags der Par- teien haben. In diesem Sinne gebietet Art. 103 Abs. 1 GG in Verbindung mit den Grundsätzen der Zivilprozessordnung die Berücksichtigung erheblicher Beweis- anträge. Die Nichtberücksichtigung eines solchen erheblichen Beweisangebots verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze mehr findet (st. Rspr.; siehe etwa BVerfGE 65, 305, 307; 69, 141, 143 f.; Senatsbe- schlüsse vom 28. Januar 2020 - VIII ZR 57/19, NJW 2020, 1740 Rn. 4; vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 13; vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, NJW-RR 2022, 86 Rn. 16 f.; jeweils mwN). 2. So liegen die Dinge hier. a) Das Berufungsgericht durfte das Vorliegen einer Härte (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) - die im Übrigen bereits im Rahmen der Prüfung des Bestehens des Räumungs- und Herausgabeanspruchs gemäß § 546 Abs. 1 BGB im Anschluss an die Bejahung der Wirksamkeit der (Eigenbedarfs-)Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und nicht erst im Rahmen der (Hilfs-)Widerklage zu prüfen ge- wesen wäre (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 15 ff., 24 ff.) - nicht verneinen, ohne den (angebotenen) Sachverständi- genbeweis zu dem behaupteten Beschwerdebild sowie zu den gesundheitlichen Auswirkungen eines erzwungenen Umzugs für die Beklagte zu erheben. 13 14 15 - 8 - aa) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für ihn, seine Familie oder seine Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. (1) Der Tatrichter ist dabei gehalten, sich durch gründliche und sorgfältige Sachverhaltsfeststellung vom Vorliegen der von dem Mieter geltend gemachten Härtegründe und der berechtigten Interessen des Vermieters zu überzeugen. Einen Härtegrund in diesem Sinn stellt - soweit vorliegend von Relevanz - die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situ- ation eines (schwer) erkrankten Mieters im Falle eines Wohnungswechsels dar (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 31, 37; Senatsbe- schlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 16; vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, NJW-RR 2022, 1453 Rn. 14). (2) Bei der anschließenden Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange haben die Tatsacheninstanzen darauf zu achten, sich nicht in Wider- spruch zu verfassungsrechtlich verbürgten Rechtspositionen der Mietvertrags- parteien zu setzen. Weiter haben sie zu berücksichtigen, dass die Abwägung stets auf der Grundlage der sorgfältig festzustellenden Einzelfallumstände zu er- folgen hat (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 37; Senats- beschlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, aaO Rn. 17; vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, aaO Rn. 15; siehe auch Senatsurteil vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NJW-RR 2021, 461 Rn. 25, 38 mwN). Macht der Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels durch hinreichend substantiierten Prozessvortrag ihm drohende schwerwie- gende Gesundheitsgefahren geltend, haben sich die Tatsacheninstanzen daher - beim Fehlen eigener Sachkunde - regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, 16 17 18 19 - 9 - welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchti- gungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann. Diese Verpflichtung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwerwiegenden Eingriffen in das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit folgt nicht zuletzt aus der grundrechtlichen Ver- bürgung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 41, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 37; Senatsbe- schlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, aaO Rn. 18; vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, aaO Rn. 16; siehe auch BVerfG, NJW 2022, 2537 Rn. 23; WM 2022, 1540 Rn. 40 [jeweils zu § 765a ZPO]). Dabei sind nicht nur Feststellungen zu der Art und dem Ausmaß der Er- krankungen sowie den damit konkret einhergehenden gesundheitlichen Ein- schränkungen, sondern auch zu den konkret feststellbaren oder zumindest zu befürchtenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels zu treffen, wobei im letzteren Fall auch die Schwere und der Grad der Wahrscheinlichkeit der zu befürchtenden gesundheitlichen Einschränkungen zu klären ist. Erst dies versetzt den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachgerecht zu gewichten (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 44, und VIII ZR 167/17, aaO Rn. 38; jeweils mwN; vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, NJW-RR 2021, 1312 Rn. 31; Senatsbeschlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, aaO Rn. 19; vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, aaO Rn. 17). (3) Der erforderliche hinreichend substantiierte Vortrag des Mieters kann insbesondere durch Vorlage eines (ausführlichen) fachärztlichen Attests unter- mauert werden (vgl. Senatsurteile vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, aaO Rn. 28; 20 21 - 10 - vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 44, 48, und VIII ZR 167/17, aaO Rn. 38; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, aaO Rn. 19 ff.). Von einem Mieter als medizinischen Laien ist - wie im Ausgangspunkt noch rechts- fehlerfrei auch das Berufungsgericht angenommen hat - über die Vorlage eines solchen fachärztlichen Attests hinaus nicht zu verlangen, noch weitere - meist nur durch einen Gutachter zu liefernde - Angaben zu den gesundheitlichen Fol- gen, insbesondere zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchtender Nachteile, zu tätigen (vgl. Senatsurteile vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, aaO; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO; BVerfG, NJW-RR 1993, 463, 464 [zur ausreichenden Substantiierung eines auf ein ausführliches ärztliches Attest ge- stützten Vortrags]; siehe auch Senatsurteil vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NJW-RR 2021, 461 Rn. 44 mwN). bb) Hiernach durfte das Berufungsgericht nicht von der Einholung eines Sachverständigengutachtens zu den nach der Darlegung der Beklagten bei ei- nem erzwungenen Umzug drohenden schwerwiegenden Gesundheitsgefahren absehen. Denn in dem von der Beklagten vorgelegten Attest stellt ein Facharzt für psychosomatische Medizin und Psychotherapie die Diagnose, bei der Beklag- ten bestehe eine rezidivierende depressive Störung bei derzeit schwergradiger depressiver Episode, und führt aus, dass die im Raum stehende Zwangsräu- mung ihrer Wohnung die über Jahre chronifizierte schwergradige depressive Stö- rung der Beklagten erheblich vertiefen könnte, wobei selbstgefährdende Tenden- zen nicht sicher auszuschließen seien. (1) Der Umstand, dass die Beklagte in ihrem Widerspruchsschreiben das Vorliegen einer Depression - neben der dort angeführten seelischen Belastung durch den Verlust eines Babys, den Angststörungen und der Mutlosigkeit - noch nicht (ausdrücklich) geltend gemacht hat, ist - wie das Berufungsgericht insoweit 22 23 - 11 - nicht verkannt hat - unschädlich, denn maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurtei- lung, ob das durch eine wirksame Kündigung beendete Mietverhältnis aufgrund einer Anordnung des Gerichts gemäß § 574a BGB fortzusetzen ist, ist der Zeit- punkt der letzten mündlichen Verhandlung (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 32; Senatsbeschluss vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, NJW-RR 2022, 1453 Rn. 24; jeweils mwN). (2) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch - ersichtlich ohne ei- gene, von ihm auch nicht aufgezeigte (vgl. hierzu Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 29; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 43) Sachkunde - das vorgelegte fachärztliche Attest als "unver- ständlich und unschlüssig" beurteilt und angenommen, dieses habe "keine Aus- sagekraft". Soweit das Berufungsgericht hierbei gemeint hat, die in dem Attest dargestellte Anamnese sei nicht ausreichend für die darin erfolgte fachärztliche Diagnose und Beurteilung der für die Beklagte aus einem erzwungenen Umzug drohenden Folgen, fehlt dem Berufungsgericht dafür - offensichtlich - die erfor- derliche medizinische Sachkunde. Insbesondere verfügt das Berufungsgericht für seine Einschätzung, wonach der Umstand, dass sich die Beklagte nach dem Jahr 2000 nicht mehr in "psychische/psychiatrische Behandlung" begeben habe, gegen eine weitere psychische Belastung der Beklagten und auch gegen ihre Prozessbehauptung spreche, ihr Krankheitsbild stehe der Aufnahme einer Be- handlung entgegen, ersichtlich nicht selbst über die erforderliche medizinische Sachkunde. In dem von der Beklagten vorgelegten fachärztlichen Attest heißt es demgegenüber - wozu sich das Berufungsgericht in Widerspruch gesetzt, womit es sich aber gleichwohl nicht ausdrücklich auseinandergesetzt hat -, die Nichtin- anspruchnahme von Behandlungsmöglichkeiten durch die Beklagte sei dem Schweregrad ihrer Störung geschuldet. 24 - 12 - Wenn das Berufungsgericht im Weiteren angenommen hat, unter Berück- sichtigung der Angaben der Beklagten im Rahmen ihrer Anhörung vor der Kam- mer erschließe sich die Anamnese in dem vorgelegten Attest nur unzureichend, was insbesondere auch für die festgehaltene Diagnose der rezidivierenden de- pressiven Störung gelte, dann fehlt ihm auch hierfür - offensichtlich - die notwen- dige Sachkunde. Soweit das Berufungsgericht darüber hinaus einen Wider- spruch in dem vorgelegten Attest darin zu erkennen meint, dass der Arzt Sui- zidgedanken der Beklagten verneint und gleichzeitig selbstgefährdende Tenden- zen nicht sicher ausschließen kann, ist auch dies rechtlich zu beanstanden, da das Berufungsgericht die entsprechenden Ausführungen aus ihrem inhaltlichen Zusammenhang reißt. Denn der Facharzt verneint in dem Attest - bezogen auf den Zeitpunkt seiner Beurteilung - gegenwärtige Suizidgedanken der Beklagten, während er für die im Raum stehende Zwangsräumung - also auf die Zukunft bezogen - selbstgefährdende Tendenzen der Beklagten nicht auszuschließen vermag. b) Die dem Berufungsgericht unterlaufene Gehörsverletzung ist entschei- dungserheblich (§ 544 Abs. 9 ZPO). Dies gilt zunächst bei richtiger Sachbehand- lung, wonach der Härteeinwand gemäß §§ 574 ff. BGB bereits im Rahmen der Klage von Amts wegen (§ 308a ZPO) zu prüfen gewesen wäre. Entsprechendes gilt aber auch, wenn das Gericht - wie hier - die nach § 308a ZPO im Rahmen der Klage gebotene Prüfung unterlassen hat, für die erhobene (Hilfs-)Widerklage. Denn die Bestimmung des § 308a ZPO schließt die Erhebung einer (Hilfs-) Widerklage des Mieters nicht aus (vgl. Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 574a Rn. 10; MünchKommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 574a Rn. 9; BeckOK- MietR/Siegmund, Stand: 1. August 2022, § 574a BGB Rn. 11; BeckOGK- BGB/Emanuel, Stand: 1. Oktober 2022, § 574a Rn. 24). Im Streitfall kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht nach Einholung eines Sach- verständigengutachtens vom Vorliegen eines Härtegrundes im Sinne des § 574 25 26 - 13 - Abs. 1 Satz 1 BGB ausgegangen wäre (vgl. Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 27 mwN). Zudem kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht - im Fall der Bejahung einer Härte in vorstehendem Sinne - bei der anschließenden Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange der Parteien die gesund- heitlichen Beeinträchtigungen der Beklagten sowie deren etwaige - wie ausge- führt hinsichtlich Art, Umfang sowie den konkreten Auswirkungen im Einzelnen durch Sachverständigengutachten zu klärende - Verschlechterungen im Falle ei- nes erzwungenen Wohnungswechsels mit ihrem entsprechenden Gewicht in die gebotene Abwägung mit den Interessen der Kläger eingestellt hätte und damit im Ergebnis zu einer abweichenden Beurteilung des Fortsetzungsverlangens der Beklagten (§§ 574, 574a BGB) gelangt wäre (vgl. Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, aaO Rn. 28; vgl. ferner Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/19, NJW-RR 2019, 972 Rn. 35; zur Interessenabwägung Senatsur- teil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 36 ff.). 3. Die weiteren von der Nichtzulassungsbeschwerde erhobenen Rügen hat der Senat geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begründung wird insoweit abgesehen (§ 544 Abs. 6 Satz 2 Halbs. 2 ZPO). IV. Nach alledem ist das angefochtene Urteil in dem aus dem Tenor ersichtli- chen Umfang aufzuheben und der Rechtsstreit insoweit zur neuen Verhandlung und Entscheidung - unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats (§ 563 Abs. 2 ZPO) - an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 544 Abs. 9 ZPO). Der Senat macht dabei von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Ge- brauch, der auch im Beschlussverfahren nach § 544 Abs. 9 ZPO entsprechend herangezogen werden kann (Senatsbeschlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 27 28 29 - 14 - 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 29 mwN; vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, NJW-RR 2022, 1453 Rn. 23). Gerichtskosten für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren werden ge- mäß § 21 Abs. 1 Satz 1 GKG nicht erhoben. Für das weitere Berufungsverfahren weist der Senat vorsorglich darauf hin, dass der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz den maßgeblichen Zeitpunkt sowohl für die nach wirksamem Widerspruch des Mieters gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der wech- selseitigen Interessen von Vermieter und Mieter (siehe hierzu bereits oben unter III 2 a aa) darstellt als auch für die sich anschließende Beurteilung, ob bezie- hungsweise für welchen Zeitraum das durch wirksame ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB beendete Mietverhältnis nach § 574a BGB fortzusetzen ist (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 32; vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, NJW-RR 2022, 1453 Rn. 24; jeweils mwN). 30 31 - 15 - Der Senat weist für das weitere Verfahren außerdem darauf hin, dass § 574a BGB dem Gericht - gemäß § 308a ZPO auch ohne entsprechenden An- trag - weite Gestaltungsmöglichkeiten einräumt, das Mietverhältnis zu Bedingun- gen fortzusetzen, die den Interessen beider Parteien möglichst nahe kommen (vgl. Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 32). Dr. Fetzer Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Fürstenfeldbruck, Entscheidung vom 10.09.2021 - 6 C 1206/20 - LG München II, Entscheidung vom 12.04.2022 - 12 S 3526/21 - 32

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 330/11 Verkündet am: 26. September 2012 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1 Satz 1 Auch wenn der Vermieter, der eine andere Wohnung in demselben Haus bewohnt, die vermietete Wohnung nicht nur überwiegend, sondern ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit nutzen will, ist das hierdurch begründete Interesse gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten gesetzlichen Kündigungsgründen gleichwertig (Fort- führung von BGH, Beschluss vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, NZM 2005, 943). BGH, Versäumnisurteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. September 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 8. November 2011 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit dem Jahr 2002 Mieter der streitgegenständlichen Wohnung in B. . Der Kläger trat durch Erwerb des Hausgrundstücks in den Mietvertrag ein. Mit Schreiben vom 2. November 2009 kündigte der Kläger das Mietver- hältnis zum 30. April 2010 wegen Eigenbedarfs für seine Ehefrau, die beabsich- 1 2 - 3 - tige, ihre Anwaltskanzlei nach B. in die Wohnung der Beklagten zu verlegen. Die Beklagten widersprachen der Kündigung und machen Härtegründe geltend. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage des Klägers abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers hat das Landgericht zurückgewie- sen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klage- begehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da die Beklagten in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ord- nungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern auf einer Sach- prüfung (vgl. BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 f.). I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Kläger habe gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung der von ihnen innegehaltenen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB. Das Mietverhältnis der Parteien sei durch die Kündigung vom 2. November 2009 nicht beendet worden. Die Voraussetzungen von § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB seien nicht gegeben. 3 4 5 6 7 - 4 - Der Anwendungsbereich des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sei schon deshalb nicht eröffnet, weil der vom Kläger geltend gemachte Bedarf nicht auf die we- nigstens teilweise Nutzung der Wohnung zu Wohnzwecken, sondern auf die ausschließliche Nutzung zu beruflichen Zwecken gerichtet sei. Auch eine ent- sprechende Anwendung der Vorschrift komme mangels Regelungslücke nicht in Betracht. Zwar könne sich die Wirksamkeit einer Kündigung des Vermieters wegen der beabsichtigten Nutzung der Wohnung zu beruflichen Zwecken naher Ange- höriger aus § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ergeben. Die Kündigung habe hier jedoch keinen Erfolg, weil der Kläger ein das Bestandsinteresse der Beklagten als Mie- ter überwiegendes berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht hinreichend dargelegt habe. Zugunsten des Kläger könne als zutreffend unterstellt werde, dass der (Haupt-)Wohnsitz des Klägers und seiner Ehefrau nach B. (in das streitge- genständliche Haus) verlegt werde und seine Ehefrau beabsichtige, ihre An- waltstätigkeit in B. auszuüben. Diese Gründe seien auch durchaus nach- vollziehbar und vernünftig. Gleichwohl ergebe sich daraus kein Nutzungsinte- resse von so hinreichendem Gewicht, dass es geeignet sei, den Beklagten ge- genüber den Verlust der Wohnung und damit des Lebensmittelpunkts einer dreiköpfigen Familie zu rechtfertigen. II. Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält revisionsrechtlicher Nachprü- fung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der Kündigung vom 2. November 2009 nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat der Kläger ein berechtigtes 8 9 10 11 - 5 - Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Beendigung des Miet- verhältnisses über die von den Beklagten gemietete Wohnung dargelegt. 1. Die Beantwortung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist, erfordert eine umfassende Würdi- gung der Umstände des Einzelfalls. Sie obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob sie auf einer rechtsfehlerfrei gewonnen Tatsachengrundlage beruht, alle maßgeblichen Ge- sichtspunkte berücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (Senatsurteile vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, WuM 2012, 388 Rn. 10; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NJW-RR 2007, 1460 Rn. 11 und VIII ZR 113/06, WuM 2007, 459 Rn. 11). Der Prüfung anhand dieses Maßstabs halten die Ausführungen des Berufungsgerichts indes nicht stand. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Miet- verhältnisses setzt zum einen voraus, dass der Vermieter vernünftige Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung hat, die den Nutzungswunsch nachvoll- ziehbar erscheinen lassen (vgl. Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, aaO Rn. 12). Zum anderen ist zu beachten, dass der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungs- gründen gleichgewichtig ist, da sonst der Schutzzweck des Gesetzes vereitelt würde (vgl. BVerfGE 84, 366, 371 f. zu § 564a BGB aF; Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO Rn. 13 mwN; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2011, § 573 Rn. 176). Für die Frage, ob ein Interesse als berechtigt nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen ist, kommt es daher auch darauf an, ob es ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe (Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO). 12 13 - 6 - 2. Beides ist hier der Fall. Nach dem vom Berufungsgericht als wahr un- terstellten Vortrag des Klägers, den das Revisionsgericht seiner Beurteilung zugrunde zu legen hat, beabsichtigt der Kläger, der mit seiner Ehefrau eine an- dere Wohnung desselben Hauses bewohnt, die von den Beklagten innegehal- tene Wohnung seiner Ehefrau zur Ausübung ihrer Tätigkeit als Rechtsanwältin zu überlassen. Wie das Berufungsgericht insoweit zutreffend beurteilt hat, ist dieser Nutzungswunsch nachvollziehbar und vernünftig. Das vom Kläger gel- tend gemachte Interesse ist auch den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufge- führten gesetzlichen Kündigungsgründen gleichwertig. a) Zwar wird in Rechtsprechung und Schrifttum teilweise die Ansicht ver- treten, dass ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung nicht vorliege, wenn die zu kündigende Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken genutzt werden solle (AG Hamburg, WuM 2007, 710; Staudin- ger/Rolfs, aaO Rn. 95; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 573 BGB Rn. 54). Aus dem Umkehrschluss aus § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wonach der Vermieter die Räume "als Wohnung benötigen" müsse, folge, dass der Gesetzgeber ei- nen derartigen Bedarf des Vermieters ausschließlich zu geschäftlichen Zwe- cken gerade nicht anerkennen wolle. Dies könne nicht durch einen Rückgriff auf den Auffangtatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB umgangen werden. b) Dem ist jedoch nicht zu folgen. Wie der Senat bereits entschieden hat, ist, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung überwiegend für eigene gewerbliche Zwecke und nur teilweise für eigene Wohnzwecke nutzen will, das hierdurch begründete Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Grund der verfassungsrechtlich geschützten Be- rufsfreiheit (Art. 12 Abs. 1 GG) nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohn- 14 15 16 - 7 - zwecken (Senatsbeschluss vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, NZM 2005, 943). An dieser Wertung ändert sich nichts dadurch, dass der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder - wie hier - für die berufliche Tätigkeit eines Familienangehörigen nutzen will. Denn auch insofern ist ein dem Kündigungsgrund des Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB "artverwandtes" Interesse vorhanden (vgl. Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO Rn. 14). Dies gilt umso mehr, wenn sich - wie hier nach dem Vortrag des Klägers zu unterstellen ist - die selbst genutzte Wohnung des Vermieters und die an die Mieter vermietete Wohnung in dem- selben Haus befinden. Die Entscheidung des Vermieters, ob die berufliche Tä- tigkeit innerhalb seiner Wohnung oder in einer von seiner Wohnung getrennten, in demselben Haus gelegenen anderen Wohnung ausgeübt werden soll, ist zu respektieren, sofern der Nutzungswunsch nachvollziehbar und vernünftig be- gründet ist. III. Hiernach kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 2 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endent- scheidung reif, weil das Berufungsgericht zu den für die Beurteilung der Wirk- samkeit der Kündigung maßgeblichen Umständen keine Feststellungen getrof- fen hat. Zudem hat das Berufungsgericht verkannt, dass die Interessen des Mieters nicht im Rahmen der Wirksamkeit der Kündigung gegen die Interessen des Vermieters abzuwägen sind; vielmehr sind die Belange des Mieters, wenn ein Erlangungsinteresse des Vermieters besteht, im Rahmen der Prüfung des Widerspruchs des Mieters gegen die Kündigung zu berücksichtigen (§§ 574, 574a BGB - sogenannte Sozialklausel). Die Sache ist daher zur neuen Ver- 17 18 - 8 - handlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 08.12.2010 - 212 C 72/10 - LG Berlin, Entscheidung vom 08.11.2011 - 65 S 475/10 -

ECLI:DE:BGH:2021:150921UVIIIZR76.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 76/20 Verkündet am: 15. September 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573d, § 573 Abs. 2 Nr. 2; ZVG § 57a Der Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nach § 57a ZVG stehen, wenn die Zuschlagserteilung zu den gesetzlichen Versteigerungsbedin- gungen erfolgt, Kündigungsbeschränkungen - hier: Ausschluss der Eigenbe- darfskündigung -, die zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigentümer (Vermieter) vereinbart worden sind, nicht entgegen. BGH, Urteil vom 15. September 2021 - VIII ZR 76/20 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 18. August 2021 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richter Dr. Bünger und Kosziol, die Richterin Dr. Liebert sowie den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts München I - 14. Zivilkammer - vom 28. Februar 2020 wird zurück- gewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit Mai 2005 Mieter einer Eigentumswohnung in Mün- chen. In § 15.5 des mit dem damaligen Eigentümer abgeschlossenen Mietvertrag ist unter anderem folgende Vereinbarung enthalten: "Eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ist ausgeschlossen." Die Kläger erwarben die Wohnung nach Durchführung eines Zwangsver- steigerungsverfahrens gegen den vormaligen Eigentümer mit Zuschlagsbe- schluss vom 16. Oktober 2018. Mit Schreiben vom 20. Oktober 2018 erklärten sie gegenüber dem Beklagten die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Ei- genbedarfs, da die Wohnung für den volljährigen Sohn benötigt werde. 1 2 3 - 3 - Das Amtsgericht hat der auf Räumung und Herausgabe gerichteten Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten, mit welcher er die Bindung der Kläger an den vertraglichen Ausschluss der Eigenbedarfskündi- gung sowie die unzureichende Begründung der Kündigungserklärung geltend ge- macht hat, hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Be- klagte sein Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG München I, ZMR 2020, 585) hat zur Begrün- dung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs habe das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet. Die Kläger seien nicht an den im Mietvertrag zwischen dem Beklagten und dem Voreigentümer vereinbarten Ausschluss der Eigenbedarfskündigung gebunden, da sie fristgerecht das ihnen als Ersteher der Eigentumswohnung zustehende Sonderkündigungsrecht gemäß § 57a ZVG aus- geübt hätten. Die Kündigung genüge auch dem Begründungserfordernis nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB. Der Ersteher trete gemäß § 57 ZVG, § 566 BGB in das bestehende Miet- verhältnis ein. Dies werde jedoch nach Maßgabe des § 57a ZVG eingeschränkt, 4 5 6 7 8 9 - 4 - wonach der Ersteher berechtigt sei, das Mietverhältnis zum ersten zulässigen Termin unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Diese Norm beziehe sich nicht nur auf Kündigungsfristen, sondern führe auch dazu, dass der Ersteher an einen etwaigen vertraglichen Kündigungsausschluss nicht gebunden sei. Aus der Bestimmung des § 573d Abs. 1 BGB, der für diesen Fall der außerordentli- chen Kündigung mit gesetzlicher Frist die Vorschriften der §§ 573, 573a BGB für entsprechend anwendbar erkläre, ergebe sich lediglich, dass der Mieter bei Aus- übung des Sonderkündigungsrechts nach § 57a ZVG den gesetzlichen, nicht je- doch einen überschießenden vertraglichen Mieterschutz für sich in Anspruch nehmen könne. Zutreffend habe das Amtsgericht auf einen Vergleich mit dem nahezu wortgleichen § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB abgestellt. Hiernach sei der Eigentümer, der nach dem Ende eines Nießbrauchs gemäß § 1056 Abs. 1, § 566 BGB in das Mietverhältnis eintrete, berechtigt, dieses unter Einhaltung der gesetzlichen Kün- digungsfrist zu kündigen. In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei an- erkannt, dass das Sonderkündigungsrecht des Eintretenden ohne Beschränkun- gen, welche der Nießbraucher beziehungsweise der Vorerbe (§ 2135 BGB) mit dem Mieter vereinbart habe, ausgeübt werden könne. Der Sinn und Zweck von § 57a ZVG einerseits sowie von § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB andererseits stimme überein. Der Nießbraucher und der Vorerbe hätten nicht die Rechtsmacht, den Eigentümer und Nacherben über ihr eigenes Recht hinaus zu benachteiligen. Dem Eigentümer und Vermieter, der sein Eigentum durch Zwangsversteigerung verliere, gewähre das Recht ebenfalls nicht die Macht, Bindungen, die er einge- gangen sei, fortbestehen zu lassen. Die Vorschrift des § 57a ZVG schütze den Realkredit und erleichtere es Grundstückseigentümern, Darlehen zu erhalten. Aufgrund des dem Ersteher zu- stehenden Sonderkündigungsrechts habe der Gläubiger die Gewähr, dass der 10 11 - 5 - Eigentümer durch einen Mietvertrag die Verwertungsmöglichkeit des als Sicher- heit dienenden Grundstücks in der Zwangsvollstreckung nicht über das gesetzli- che Maß hinaus beeinträchtige, indem er dessen Wert durch den Abschluss un- günstiger Mietverträge mindere. Ein Gläubiger sei daher eher bereit, dem Eigen- tümer einen Kredit zu gewähren, als dies ohne die Vorschrift des § 57a ZVG der Fall wäre. Auch die auf den Gesetzesmaterialien basierende historische Auslegung des § 57a ZVG ergebe, dass das Sonderkündigungsrecht des Erstehers nicht durch vertragliche Vereinbarungen, welche dazu führten, dass die Immobilie noch Jahrzehnte im Besitz des Mieters bleibe, eingeschränkt werden könne. Schließlich ergebe sich aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21. April 1982 (VIII ARZ 16/81), in welcher ausgeführt sei, die Wirkung des Sonderkündigungsrechts aus § 57a ZVG erschöpfe sich in der Gewährung eines zeitlichen Vorteils in Form einer, von der Dauer des Mietverhältnisses unabhän- gigen, kurzen Kündigungsfrist, nicht eine Bindung an vertragliche Kündigungsbe- schränkungen. Denn diese besage nichts anderes, als dass auch im Rahmen des § 57a ZVG der gesetzliche Kündigungsschutz zugunsten des Mieters greife; zudem habe ihr ein anderer Sachverhalt zu Grunde gelegen. Die Kündigung der Kläger vom 20. Oktober 2018 sei auch hinreichend be- gründet und damit formell wirksam. Ausreichend sei die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt werde, sowie die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung habe. Diesen Anforderungen werde die Kündigungserklärung gerecht. In ihr sei ausgeführt, das von den Klägern bewohnte Haus sei "zu eng für vier Kinder"; die "kleine Tochter und wir" müssten dort "derzeit zusammen im Wohnzimmer" wohnen. Auch wenn genaue Angaben zu der Größe der bisher 12 13 14 15 - 6 - bewohnten Räumlichkeiten sowie zu den Familienverhältnissen fehlten, lasse sich der Kündigung hinreichend konkret entnehmen, dass insgesamt sechs Per- sonen - die Kläger und vier Kinder - in beengten Verhältnissen in einem Haus zusammenlebten. Ferner sei dargelegt worden, dass eines der Kinder - "mein Sohn" - in die Mietwohnung umziehen und eines der anderen Kinder - "meine Tochter" - in das infolge des Umzugs des Sohnes freiwerdende Zimmer "ziehen" solle. Auch wenn der Name des "20 Jahre alt(en)" Sohnes nicht genannt und nicht angegeben werde, dass es sich (allein) um den Sohn der Klägerin zu 2 aus erster Ehe handele, genüge dies zur Individualisierung der Bedarfsperson. Schließlich gehöre die Angabe zur genauen Größe des Hauses und zum Alter der übrigen (drei) Kinder nicht zu den in der Eigenbedarfskündigung - aus formellen Gründen - anzugebenden Kerntatsachen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist da- her zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs (§ 57a ZVG, § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) wirksam ist und diesen daher gegen den Beklagten ein An- spruch auf Räumung und Herausgabe der Eigentumswohnung zusteht (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB). Der im Mietvertrag zwischen dem Beklagten und dem vor- maligen Eigentümer vereinbarte Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung steht dem vorliegend nicht entgegen, da das den Klägern als Ersteher zustehende Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG hierdurch nicht eingeschränkt ist. Die Kündigungserklärung wird auch den Begründungsanforderungen des gemäß § 573d Abs. 1 BGB für den vorliegenden Fall einer außerordentlichen fristgebun- denen Kündigung anwendbaren § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB gerecht. 16 17 - 7 - 1. Die Revision ist zulässig, insbesondere in vollem Umfang statthaft (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision - anders als die Revisionserwiderung meint - unbeschränkt, mithin nicht nur bezüglich der Frage, ob der vertraglich vereinbarte Kündigungsausschluss vorliegend einer Eigenbe- darfskündigung entgegensteht, zugelassen. a) Der Tenor des Berufungsurteils enthält keine Beschränkung der Zulas- sung. Allerdings kann sich eine Beschränkung der Revisionszulassung, die nicht schon in der Entscheidungsformel des Berufungsurteils enthalten ist, auch aus den Entscheidungsgründen ergeben. Es entspricht der ständigen Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs, dass die Entscheidungsformel im Lichte der Ur- teilsgründe auszulegen und deshalb von einer beschränkten Revisionszulassung auszugehen ist, wenn sich dies aus den Gründen des Urteils klar ergibt. Das ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn sich die vom Berufungsgericht als zulas- sungsrelevant angesehene Frage nur für einen eindeutig abgrenzbaren selbstän- digen Teil des Streitstoffs stellt, der Gegenstand eines Teilurteils oder eines ein- geschränkt eingelegten Rechtsmittels sein kann (vgl. BGH, Urteile vom 24. Ok- tober 2017 - II ZR 16/16, NJW-RR 2018, 39 Rn. 9; vom 19. September 2018 - VIII ZR 261/17, WuM 2018, 758 Rn. 14; vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 67/18, juris Rn. 17; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 361/18, WM 2020, 469 Rn. 24; vom 29. September 2020 - VI ZR 445/19, juris Rn. 11). Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Be- schränkung der Revisionszulassung nur wirksam, wenn sie sich auf einen tat- sächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teil des Gesamtstreit- stoffs bezieht, auf den auch die Partei selbst ihre Revision beschränken könnte. Unwirksam ist die Beschränkung der Zulassung der Revision dagegen, wenn sie 18 19 20 - 8 - lediglich einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente betrifft (vgl. Senatsur- teil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 27; BGH, Beschluss vom 25. Juni 2019 - I ZR 91/18, juris Rn. 7; jeweils mwN). b) Gemessen hieran liegt eine (wirksame) Beschränkung der Revisions- zulassung nicht vor. Die Beantwortung der Frage, ob die Kläger ihr Sonderkün- digungsrecht aus § 57a ZVG gestützt auf den Eigenbedarf ausüben konnten, ob- wohl zwischen dem Beklagten und dem vormaligen Eigentümer der Ausschluss einer solchen Kündigung vereinbart worden war, kann nicht Gegenstand eines selbständigen Teils des Gesamtstreitstoffs sein (vgl. auch Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08, WuM 2009, 367 Rn. 13). Denn hierbei handelt es sich um eine einzelne Rechtsfrage im Rahmen der Prüfung eines Räumungs- und Herausgabeanspruchs der Kläger infolge einer Eigenbedarfskündigung nach § 57a ZVG, § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. 2. Das Berufungsgericht ist im Ergebnis zu Recht davon ausgegangen, dass der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung der zwischen dem Beklagten und dem vormaligen Eigentümer in § 15.5 des Mietvertrags vereinbarte Aus- schluss einer solchen Kündigung - was schriftlich erfolgte und damit für eine län- gere Zeit als ein Jahr gilt (vgl. hierzu Senatsurteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742 Rn. 13) - nicht entgegensteht. Denn das den Klägern als Ersteher der Eigentumswohnung zustehende - und von ihnen fristge- recht ausgeübte - Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG ist durch eine solche (schuldrechtliche) Vereinbarung nicht ausgeschlossen. Das Berufungsgericht hat zutreffend erkannt, dass der Mieter in einem Fall wie dem vorliegenden (lediglich) den gesetzlichen Kündigungsschutz, nicht jedoch einen darüber hinausgehen- den "vertraglichen Mieterschutz" für sich in Anspruch nehmen kann. 21 22 - 9 - a) Im Rahmen der Zwangsversteigerung tritt der Ersteher nach der gemäß § 57 ZVG entsprechend anwendbaren Vorschrift des § 566 BGB - wenn der Miet- gegenstand an den Mieter überlassen wurde - in ein zwischen dem Voreigentü- mer und dem Mieter bestehendes Mietverhältnis ein. Der Ersteher ist allerdings gemäß § 57a ZVG berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzli- chen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist aber ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist. Nach § 573d Abs. 1 BGB finden auf diesen Fall der außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist - von dem hier nicht gegebenen Fall der Kündigung gegenüber Erben des Mie- ters abgesehen - zudem die Vorschriften der §§ 573, 573a BGB entsprechende Anwendung. b) Der Eintritt des Erstehers in das Mietverhältnis bewirkt - wie das Beru- fungsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt hat - grundsätzlich nicht, dass das gesetzlich vorgesehene Sonderkündigungsrecht aufgrund von mietvertraglichen Kündigungsausschlüssen oder -beschränkungen entfiele. aa) Dies ergibt sich - anders als das Berufungsgericht meint - jedoch nicht aus einem Vergleich mit der Vorschrift des § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB. Hiernach ist der Eigentümer, der nach dem Ende des Nießbrauchs in ein zwischen dem Nießbraucher und dem Mieter geschlossenen Vertrag eintritt, be- rechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Über den in § 2135 BGB angeordneten Verweis auf die Bestimmung des § 1056 BGB gilt Entsprechendes beim Eintritt des Nacherben in ein zwischen dem Vor- erben und dem Mieter abgeschlossenes Mietverhältnis. Zwar ist der Wortlaut des § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB nahezu mit demjenigen des § 57a ZVG identisch und ist - worauf das Berufungsgericht zutreffend verweist - anerkannt, dass der nach § 1056 Abs. 1, § 2135 BGB eintretende Eigentümer beziehungsweise Nacherbe 23 24 25 26 - 10 - an vertragliche Kündigungsbeschränkungen, die der Nießbraucher beziehungs- weise der Vorerbe mit dem Mieter vereinbart hat, nicht gebunden ist (vgl. Senats- urteile vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 50/11, WuM 2011, 690 Rn. 12; vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 24). Jedoch liegen den beiden Sonderkündigungsrechten in § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB einerseits und in § 57a ZVG andererseits unterschiedliche Eintritts- beziehungsweise Erwerbsvorgänge zu Grunde. Denn im Falle der Zwangsversteigerung erwirbt der Ersteher das Eigen- tum nicht rechtsgeschäftlich, sondern kraft staatlichen Hoheitsakts durch den Zu- schlag (§ 90 Abs. 1 ZVG; vgl. BGH, Urteil vom 4. Juli 1990 - IV ZR 174/89, BGHZ 112, 59, 61; Beschluss vom 18. Oktober 2007 - V ZB 44/07, NJW-RR 2008, 222 Rn. 11). Es kommt somit entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht da- rauf an, ob der Vollstreckungsschuldner dem Nießbraucher beziehungsweise dem Vorerben gleichzustellen sei, da diesen Personen die "Rechtsmacht" fehle, über ihre Besitz- beziehungsweise Eigentumszeit hinausgehende Bindungen zu Lasten Dritter einzugehen. bb) Vielmehr ergibt sich das unbeschränkte Bestehen des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts daraus, dass im Falle der Zwangsversteigerung allein der Zuschlag Inhalt und Umfang des Eigentumserwerbs des Erstehers festlegt. Als privatrechtsgestaltender Hoheitsakt bestimmt der Zuschlagsbeschluss die Rechtsstellung des Erstehers und die Änderungen, die durch den Zuschlag an den Rechten der Beteiligten eintreten (vgl. BGH, Urteil vom 8. November 2013 - V ZR 155/12, BGHZ 199, 31 Rn. 8 mwN). Davon ist auch das Verhältnis des Erstehers zum Mieter erfasst. (1) Der Ersteher tritt zwar nach § 57 ZVG, § 566 BGB in das Mietverhältnis ein. Dieser Eintritt wird jedoch dergestalt modifiziert, dass er "nach Maßgabe" 27 28 29 - 11 - (unter anderem) des § 57a ZVG erfolgt. Während der nach § 566 BGB infolge einer Veräußerung in das Mietverhältnis eintretende Erwerber kündigungsein- schränkende Vereinbarungen zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigen- tümer grundsätzlich gegen sich gelten lassen muss (vgl. Senatsurteile vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742 Rn. 12 ff.; vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Rn. 13), gilt dies somit für den Ersteher, des- sen Eintritt in das Mietverhältnis mit der Zubilligung eines gesetzlichen Sonder- kündigungsrechts einhergeht, nicht. (2) Denn das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG zählt zu den - ge- mäß § 82 ZVG in den Zuschlagsbeschluss aufzunehmenden - gesetzlichen Ver- steigerungsbedingungen (vgl. BGH, Urteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08, WuM 2009, 367 Rn. 16 f. [zu § 57c ZVG aF]; vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, BGHZ 198, 337 Rn. 14; ebenso bereits RGZ 124, 195, 199 f.; siehe ferner KG, NZM 2012, 304, 305 [jeweils zu § 57a ZVG]). Die staatliche Eigentumsver- leihung erfolgt grundsätzlich zu diesen im Zwangsversteigerungsgesetz geregel- ten Bedingungen. Sie liegen der Zuschlagserteilung zu Grunde und sind daher für die Bestimmung von Inhalt und Umfang des Eigentumserwerbs des Erstehers maßgebend. Das (quasi dingliche) Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG ist somit grundsätzlich Bestandteil des Eigentumserwerbs. Der Zuschlag zu den gesetzli- chen Versteigerungsbedingungen gibt dem Ersteher die öffentliche Gewähr, dass er dieses Sonderkündigungsrecht ausüben darf, und zwar mit der im Gesetz geregelten Wirkung, dass das Grundstück beziehungsweise das Wohnungsei- gentum ohne Rücksicht auf besondere schuldrechtliche Gestaltungen "von der Mietlast frei wird" (vgl. RGZ 124, 195, 200). Die öffentlich-rechtlichen Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes überlagern insoweit das Zivilrecht (vgl. BGH, Urteil vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, aaO). Das außerordentliche 30 31 - 12 - Kündigungsrecht - als gesetzliche Versteigerungsbedingung und damit als not- wendiger Bestandteil des Zuschlagsbeschlusses (vgl. Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08, aaO Rn. 16 mwN) - kann folglich nicht durch eine - wie hier - vertragliche Vereinbarung zwischen dem Vollstreckungsschuldner und dem Mieter ausgeschlossen oder eingeschränkt werden (vgl. Stöber/Gojow- czyk, ZVG, 22. Aufl., § 57a Rn. 34). (3) Aus diesem Grund kann sich die Revision zur Begründung ihrer ge- genteiligen Ansicht nicht mit Erfolg auf einen Umkehrschluss von § 573d Abs. 3, § 573 Abs. 4 BGB berufen. Nach diesen Bestimmungen sind von den gesetzli- chen Kündigungsschutzvorschriften zum Nachteil des Mieters abweichende Ver- einbarungen unwirksam. Aufgrund der beschriebenen privatrechtsgestaltenden Wirkung des Zuschlags folgt hieraus aber nicht im Wege eines Umkehrschlus- ses, dass zu Gunsten des Mieters getroffene Vereinbarungen - wie vorliegend der Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung - in der Zwangsversteigerung zu Lasten des Erstehers Geltung beanspruchen könnten. (4) Überdies spricht der Sinn und Zweck der Regelung des § 57a ZVG dafür, dass das Sonderkündigungsrecht nicht durch Vereinbarungen zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigentümer eingeschränkt werden kann. Denn, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, schützt § 57a ZVG vorrangig die Gläubiger des Vollstreckungsschuldners. Die Realgläubiger, mithin die grundpfandrechtlich gesicherten Gläubiger des Vollstreckungsschuldners, haben ein Interesse daran, im Zwangsversteige- rungsverfahren einen möglichst hohen Erlös zu erzielen, was wiederum voraus- setzt, dass der Ersteher sich von der schuldrechtlichen Last eines Mietvertrags befreien kann (vgl. Senatsurteil vom 17. Mai 1978 - VIII ZR 48/77, WuM 1978, 164 unter 2 a; KG, NZM 2012, 304, 305). Denn das Mietverhältnis stellt einen 32 33 34 - 13 - wertmindernden Faktor dar und insbesondere dessen längeres Bestehen, wel- ches auch durch sonstige Beschränkungen dem neuen Eigentümer hinderlich ist, kann der Erzielung eines angemessenen Erlöses entgegenstehen, da in einem solchen Fall geringere Gebote abgegeben werden (vgl. Hahn/Mugdan, Die ge- samten Materialien zu den Reichs-Justizgesetzen, Band 5, S. 48, 118). Von Mie- tern genutzte Grundstücke werden sich vor diesem Hintergrund ohne das Son- derkündigungsrecht in der Regel schlechter versteigern lassen und darum weni- ger gern beliehen (vgl. BGH, Urteil vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, aaO Rn. 13). Durch die Zuerkennung eines Sonderkündigungsrechts zugunsten des Er- stehers sind im Ergebnis somit die Interessen des Mieters grundsätzlich denen des Realkredits untergeordnet (vgl. BGH, Urteil vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, aaO; Stöber/Gojowczyk, aaO Rn. 4) mit der Folge, dass der Ersteher das Sonderkündigungsrecht aus § 57a ZVG ungeachtet schuldrechtlicher Vereinba- rungen zwischen dem Voreigentümer und dem Mieter ausüben kann. c) Nach diesen Grundsätzen steht den Klägern hier ein uneingeschränktes Sonderkündigungsrecht zu. Denn der Zuschlag an sie erfolgte auf Grundlage der gesetzlichen Verstei- gerungsbedingungen. Zwar hat der Beklagte im Zwangsversteigerungsverfahren sein Mietrecht angemeldet und versucht, - abweichend von den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen - einen Ausschluss des Sonderkündigungsrechts zu erreichen. Dies hatte jedoch keinen Erfolg. aa) Wie ausgeführt, kann das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG als eine gesetzliche Versteigerungsbedingung nicht durch eine vertragliche Verein- barung zwischen dem Vollstreckungsschuldner und dem Mieter ausgeschlossen beziehungsweise - wie vorliegend - eingeschränkt werden. Eine Änderung der 35 36 37 38 - 14 - gesetzlichen Versteigerungsbedingungen kann nur im Zwangsversteigerungs- verfahren selbst erfolgen. Allein dort hat der Mieter die Möglichkeit, einen Aus- schluss des Sonderkündigungsrechts zu erreichen. Dazu hat der Mieter seine vertraglichen Rechte im Zwangsversteigerungs- verfahren geltend zu machen. Er muss darauf hinwirken, dass der Zuschlag auf ein Gebot erteilt wird, dem als Versteigerungsbedingung - abweichend von den gesetzlichen Bedingungen - der Ausschluss des Sonderkündigungsrechts des Erstehers zu Grunde liegt. bb) Hierzu kann gemäß § 59 Abs. 1 ZVG jeder Beteiligte spätestens im Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten eine von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Feststellung des geringsten Gebots und der Versteigerungsbedingungen verlangen. Zu den am Zwangsversteige- rungsverfahren Beteiligten zählt nach § 9 Nr. 2 ZVG auch der sein Recht anmel- dende Mieter. Damit kann ein Mieter zur Verbesserung seiner Rechtsposition dem Ersteher gegenüber Abweichungen von den §§ 57 ff. ZVG verlangen, um beispielsweise - wie hier - eine von § 57a ZVG abweichende Kündigungsrege- lung durchzusetzen (vgl. Stöber/Gojowczyk, ZVG, 22. Aufl. § 59 Rn. 35; Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 16. Aufl., § 59 Rn. 9, 35; Depré/Bachmann, ZVG, 2. Aufl., § 59 Rn. 44). Stellt der Mieter einen solchen Antrag auf Abänderung der Versteige- rungsbedingungen, erfolgt - wenn nicht sämtliche Beteiligte der Abweichung zu- stimmen - gemäß § 59 Abs. 2 ZVG ein Doppelausgebot in der Weise, dass auf die gesetzliche Ausgebotsform mit dem außerordentlichen Kündigungsrecht des Erstehers und auf die abweichende Form, wonach das Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen ist, geboten werden kann (vgl. Stöber/Gojowczyk, aaO, § 57a Rn. 34; Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, aaO Rn. 36; 39 40 41 - 15 - Depré/Bachmann, aaO). Liegen Gebote sowohl auf das gesetzliche als auch auf das abweichende Ausgebot vor, sind diese in ihrem wirtschaftlichen Wert zu ver- gleichen (vgl. Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, aaO Rn. 64). Lediglich wenn hiernach der Zuschlag auf das Gebot unter Ausschluss des Sonderkündigungsrechts erteilt wird, erwirbt der Ersteher nur mit diesem In- halt das Eigentum und ist an der Ausübung dieses außerordentlichen Kündi- gungsrechts gehindert. cc) So liegt der Fall hier aber nicht. Zwar ist der Beklagte ausweislich des Zuschlagsbeschlusses vom 16. Ok- tober 2018 - dessen Inhalt vom Berufungsgericht in Bezug genommen worden ist - vorliegend nach § 9 Nr. 2, § 59 ZVG vorgegangen, indem er sein Mietrecht angemeldet hat. Es erfolgte die Versteigerung im Doppelausgebot. Auf das Aus- gebot unter Ausschluss des Sonderkündigungsrechts des Erstehers wurde je- doch nur ein Betrag in Höhe von 100.000 € geboten. Da durch einen Zuschlag zu diesem (geringen) Gebot die Rechte der übrigen Beteiligten, insbesondere der Gläubiger, beeinträchtigt würden und diese nicht zugestimmt hatten, erfolgte der Zuschlag auf das Gebot in Höhe von 447.000 € zu den gesetzlichen Versteige- rungsbedingungen. Dies hat - wie ausgeführt - das Bestehen des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts ohne Beschränkungen zur Folge. dd) Somit mussten die Kläger als Ersteher die schuldrechtliche Vereinba- rung zwischen dem Beklagten und dem vormaligen Eigentümer nicht gegen sich gelten lassen, da sie nicht Inhalt des Zuschlags war. Sie konnten demnach das Mietverhältnis ungeachtet der entgegenstehenden Vereinbarung im Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gemäß § 57a ZVG, § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen. 42 43 44 - 16 - d) Den schutzwürdigen Belangen des Beklagten als Mieter steht dieses Ergebnis nicht entgegen. Diesen Belangen wird durch die gesetzlichen Kündi- gungsschutzvorschriften hinreichend Rechnung getragen. So benötigen die Kläger, die von ihrem außerordentlichen Kündigungs- recht nach § 57a ZVG Gebrauch machen, gemäß § 573d Abs. 1 BGB einen Kün- digungsgrund, hier einen Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Zudem kann der Mieter - worauf sich der Beklagte vorliegend allerdings nicht berufen hat - den, aufgrund der systematischen Stellung des § 573d BGB vor den Vorschriften der §§ 574 ff. BGB ebenfalls anwendbaren Härteeinwand aus § 574 BGB geltend machen (vgl. hierzu BT-Drucks. 14/4553, S. 68; Staudinger/Rolfs, BGB, Neube- arb. 2021, § 573d Rn. 9; Stöber/Gojowczyk, aaO, § 57a Rn. 24; Engels in Dass- ler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, aaO, § 57a Rn. 19). e) Das Berufungsgericht geht schließlich zutreffend davon aus, dass der Bejahung eines nicht durch Vereinbarungen zwischen dem Mieter und dem Vor- eigentümer eingeschränkten gesetzlichen Sonderkündigungsrechts die Ent- scheidung des Senats vom 21. April 1982 (VIII ARZ 16/81, BGHZ 84, 90, 100 f.) nicht entgegensteht. Zwar hat der Senat in dieser Entscheidung ausgeführt, dass sich die Wir- kung des Sonderkündigungsrechts aus § 57a ZVG in der Gewährung eines "zeit- lichen Vorteils" erschöpfe. Jedoch bezieht sich die dort getroffene Aussage aus- schließlich auf den Umfang des gesetzlichen Kündigungsschutzes des Mieters. Der genannte Rechtsentscheid betraf die - mit dem Inkrafttreten von § 549a BGB aF (jetzt § 565 BGB) am 1. September 1993 gesetzlich geregelte (vgl. hierzu BT-Drucks. 12/3254, S. 36 f., 47; BVerfGE 84, 197, 199 ff.; Senats- urteil vom 17. Januar 2018 - VIII ZR 241/16, NJW-RR 2018, 459 Rn. 22) - Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen sich der Eigentümer - auch derjenige, 45 46 47 48 49 - 17 - der nach § 57 ZVG, § 566 BGB in das Mietverhältnis eintritt - die gesetzlichen Kündigungsbeschränkungen des Wohnraummietrechts (§§ 556a, 564b BGB aF) entgegenhalten lassen muss, wenn er den Wohnraum an einen gewerblichen Zwischenmieter vermietet hatte und den Untermieter nach Beendigung des Zwi- schenmietverhältnisses gemäß § 556 Abs. 3 BGB aF (jetzt § 546 Abs. 2 BGB) auf Räumung in Anspruch nimmt. Zu der im vorliegenden Fall maßgeblichen Frage der Auswirkungen vertraglich vereinbarter Kündigungseinschränkungen zwischen dem Voreigentümer und dem Mieter zu Lasten des Erstehers trifft die Entscheidung hingegen keine Aussage. 3. Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht weiter davon ausgegangen, dass die Eigenbedarfskündigung den Begründungsanforderungen der § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 3 BGB gerecht wird. a) Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Kündi- gungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Ver- mieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frü- hestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drucks. 6/1549, S. 6 f. [zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF]). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann; bei einer Kün- digung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Per- son an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (vgl. Senatsurteile vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NZM 2014, 466 Rn. 7; vom 23. September 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 11 f.; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, 50 51 - 18 - NJW 2017, 1474 Rn. 15; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 19; Senatsbeschluss vom 9. Februar 2021 - VIII ZR 346/19, WuM 2021, 314 Rn. 6). b) Diese Angaben enthält das Kündigungsschreiben der Kläger. Hierin ist als Grund für den Eigenbedarf ausgeführt: "Unser Haus ist jetzt zu eng für 4 Kinder, mein Sohn ist 20 Jahre alt, er sollte in die Wohnung ziehen, damit meine Tochter in sein Zimmer ziehen kann, die kleine Tochter und wir wohnen derzeit zusammen im Wohnzimmer." Hiernach ist die Eigenbedarfsperson - "mein Sohn" - angegeben. Entge- gen der Ansicht der Revision musste dieser nicht namentlich bezeichnet werden. Der Umstand, dass aus der Formulierung "mein Sohn" in der von beiden Klägern abgegebenen Kündigung nicht hervorgeht, dass es sich lediglich um den Sohn der Klägerin zu 2 (aus erster Ehe) handelt, führt nicht dazu, dass die Kündigung nicht formell ordnungsgemäß wäre. Anders als die Revision meint, ist auch die Eigenbedarfssituation hinrei- chend beschrieben. Dass die Kläger derzeit in beengten Wohnverhältnissen le- ben und durch den Auszug des Sohnes der Klägerin zu 2 Abhilfe geschaffen werden soll, geht aus ihrer Kündigungserklärung ausreichend individualisierbar hervor. Der Angabe genauer Wohnflächen bedurfte es nicht, denn das Begrün- dungserfordernis dient nicht dazu, dem Mieter durch Angabe von Details eine Überprüfung des vom Vermieter geltend gemachten Bedarfs zu ermöglichen oder ihn schon im Vorfeld eines etwaigen späteren Kündigungsprozesses auf rechtliche Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen (Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 16; vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 19; Senatsbeschluss vom 9. Februar 2021 - VIII ZR 346/19, 52 53 54 - 19 - aaO Rn. 8). Vielmehr ist die Frage, ob der - identifizierbar angegebene - Kündi- gungsgrund tatsächlich besteht, eine Frage der materiellen Begründetheit der Kündigung, die - wie vorliegend erstinstanzlich geschehen - im Falle eines Be- streitens durch den Mieter im Prozess im Rahmen einer Beweisaufnahme zu klä- ren ist. Schließlich bedurfte es entgegen der Ansicht der Revision aus diesem Grund nicht der Angabe des Alters der Töchter, da ohne diese das Kündigungs- schreiben die Auslegung zuließe, dass zwei der Töchter der Kläger älter als der Sohn seien und damit wirtschaftlich selbständig, so dass deren Auszug aus der elterlichen Wohnung absehbar sei. Der (gemutmaßte) Umstand, dass andere Fa- milienmitglieder als die in der Kündigung benannte Eigenbedarfsperson die Woh- nung verlassen werden und sich damit die beengte Wohnsituation entspannt, kann allenfalls bei der Prüfung der Begründetheit der Eigenbedarfskündigung von Relevanz sein. 55 - 20 - 4. Das Vorliegen einer Eigenbedarfssituation (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei mit dem Amtsgericht bejaht. Hiergegen wendet sich die Revision nicht. Die nach Vorstehendem wirksame Eigenbedarfs- kündigung der Kläger vom 20. August 2018 hat das Mietverhältnis somit beendet (§ 542 Abs. 1 BGB). Dr. Fetzer Dr. Bünger RiBGH Kosziol ist wegen Urlaubs an der Unterschrifts- leistung gehindert. Dr. Fetzer Dr. Liebert Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 02.08.2019 - 461 C 1123/19 - LG München I, Entscheidung vom 28.02.2020 - 14 S 12060/19 - 56

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 9/08 Verkündet am: 28. Januar 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Heidelberg vom 30. November 2007 wird zu- rückgewiesen. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Mai 2009 ein- geräumt. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist seit dem 1. Februar 1998 Mieterin einer Wohnung in ei- nem 1914 errichteten Gebäude in H. , das nach Vornahme von Umbau- ten seit Jahrzehnten als Mehrfamilienhaus (sechs Wohneinheiten mit einer Ge- samtwohnfläche von 280 qm) genutzt wird und sich auf einem rund 600 qm gro- ßen Grundstück in innenstadtnaher Wohnlage befindet. Die Klägerin hat das Objekt Anfang 2005 für 653.500 € erworben und danach sämtlichen Mietern mit Schreiben vom 22. April 2005 zum 31. Januar 2006 gekündigt. Sie plant den Abriss des bestehenden sanierungsbedürftigen Gebäudes und die Neuerrich- tung einer Wohnanlage mit sechs Eigentumswohnungen (Gesamtwohnfläche 1 - 3 - 610 qm). Sowohl der geplante Abriss als auch der Neubau sind baurechtlich genehmigt. Die Klägerin bietet die projektierten Eigentumswohnungen bereits zum Kauf an. 2 Das Amtsgericht hat die von der Klägerin erhobene Räumungsklage ab- gewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht die Beklagte unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils zur Räumung verurteilt. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten, mit der sie die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erstrebt. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 4 Die Beklagte sei zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflich- tet, weil die Kündigung der Klägerin vom 22. April 2005 das Mietverhältnis der Parteien zum 31. Januar 2006 beendet habe. Die Klägerin sei gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt gewesen, denn sie würde durch den Fortbestand des Mietverhältnisses an einer angemesse- nen wirtschaftlichen Verwertung des Gebäudes gehindert und dadurch erhebli- che Nachteile erleiden. Die Klägerin könne mit dem von ihr beabsichtigten Ver- kauf der neu zu errichtenden Wohnungen einen Erlös erzielen, der ihre Auf- wendungen um 831.000 € übersteige. Wenn dieser Betrag in Relation zu dem von der Sachverständigen errechneten Reinertrag bei einer Vermietung der neu 5 - 4 - errichteten Wohnungen für die Dauer von 90 Jahren gesetzt werden solle, müs- se eine angemessene Verzinsung des Verkaufserlöses über den gleichen Zeit- raum angesetzt werden. Bei Zugrundelegung eines Zinssatzes von 4 % errech- ne sich daraus eine Rendite des eingesetzten Kapitals in Höhe von 16 %. 6 Der von der Klägerin beabsichtigte Abriss und anschließende Neubau sei angesichts der Sanierungsbedürftigkeit des Gebäudes wirtschaftlich vernünftig und nach den Gesamtumständen angemessen. Der Grundstückseigentümer dürfe nicht darauf verwiesen werden, sich auf Sanierungsmaßnahmen zu be- schränken, die nur zu einer Behebung des Instandhaltungsstaus und einer Restnutzungsdauer des Gebäudes von 15 bis 20 Jahren führen würden. Viel- mehr stelle sich in einem solchen Fall die Entscheidung des Eigentümers für eine nachhaltige Sanierung oder einen Abriss und anschließenden Neubau als angemessene wirtschaftliche Verwertung dar; auch die Entscheidung für den gegenüber der Vollsanierung wirtschaftlich günstigeren Abriss und anschlie- ßenden Neubau sei nicht zu beanstanden. Die Klägerin würde bei Fortbestand des Mietverhältnisses auch erhebli- che Nachteile erleiden. Nicht erforderlich sei, dass der Vermieter bei einer Fort- setzung des Mietverhältnisses keine Rendite mehr erwirtschafte oder gar Ver- luste erleide. Es genüge vielmehr, dass der Vermieter seine Rendite mit der von ihm beabsichtigten Verwertung erheblich verbessern könne. Dies sei hier der Fall, weil die Klägerin mit der von ihr geplanten Verwertung eine Rendite von 16 % erzielen könne, während sowohl bei einer Minimal- als auch bei einer Voll- sanierung nur eine Rendite von 2,5 % erzielbar sei, die deutlich unter der in H. für Mehrfamilienhäuser mit mehr als 4 Wohnungen er- zielbaren Rendite von 3,5 % bis 4,5 % liege. 7 - 5 - Die Ausübung des Kündigungsrechtes durch die Klägerin sei auch nicht deswegen rechtsmissbräuchlich, weil sie das Grundstück in Kenntnis der Sanie- rungsbedürftigkeit und Unrentabilität des Gebäudes gekauft habe. Da der Ab riss und anschließende Neubau wirtschaftlicher Vernunft entspreche, sei es unerheblich, ob die gebotenen Maßnahmen durch den bisherigen Eigentümer oder einen Erwerber durchgeführt würden. 8 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Die Beklagte ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe ihrer Mietwohnung verpflichtet, denn die Kündigung der Klägerin vom 22. April 2005 hat das Mietverhältnis zu dem in der Kündigungserklärung angegebenen Zeitpunkt (31. Januar 2006) beendet. Die Klägerin war gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Kündigung berechtigt. 9 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klägerin durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaft- lichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde. 10 a) Der von der Klägerin geplante Abriss des vorhandenen Gebäudes und seine Ersetzung durch einen Neubau stellt eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar (Senatsurteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736, unter II 1 a aa). 11 b) Angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine wirtschaft- liche Verwertung dann, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwä- gungen getragen wird (MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 88; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 573 Rdnr. 131; Erman/Jendrek, BGB, 12. Aufl., § 573 Rdnr. 24; Schach in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietpro- 12 - 6 - zessrecht, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 44; AnwK/Hinz, BGB, § 573 Rdnr. 58). Dies hat das Berufungsgericht für die von der Klägerin geplanten Baumaßnahmen rechtsfehlerfrei bejaht. Denn gegen Investitionen in das vorhandene sanie- rungsbedürftige Gebäude sprechen die verhältnismäßig geringe Restnutzungs- dauer von 15 bis 20 Jahren und der allein für eine "Minimalsanierung" erforder- liche Kostenaufwand von 70.000 €. Da dem Abriss des sanierungsbedürftigen Gebäudes städtebauliche Gründe (Denkmalschutz) nicht entgegenstehen und eine Abrissgenehmigung bereits vorliegt, entspricht die Errichtung des von der Klägerin geplanten und baurechtlich ebenfalls bereits genehmigten Neubaus, mit dem zudem in erheblichem Umfang zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, vernünftigen wirtschaftlichen Überlegungen. 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass der Klägerin erhebliche Nachteile entstehen würden, wenn sie infolge des fortbestehenden Mietverhältnisses an der von ihr beabsichtigten wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde. 13 a) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grund- sätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als sei- nem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimie- rung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größt- möglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (vgl. BVerfGE 84, 382, 385 = NJW 1992, 361, 362). Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt (BVerfGE 89, 1, 6 ff. = NJW 1993, 2035, 2036). Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch 14 - 7 - keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mie- ter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (BVerfGE 79, 283, 290 = NJW 1989, 972, 973). 15 Die im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Ver- wertungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Be- trachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen (LG Berlin, NJW-RR 1988, 527, 528; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 156; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 Rdnr. 168; MünchKomm/ Häublein, aaO Rdnr. 90; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV 1 Rdnr. 82). Dabei handelt es sich um eine tatrich- terliche Frage, die vom Revisionsgericht nur eingeschränkt dahin überprüft werden kann, ob das Berufungsgericht die Wertungsgrenzen erkannt, die tat- sächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungssätze beachtet hat. Einen dem Berufungsgericht in dieser Hinsicht unterlaufenen Feh- ler zeigt die Revision nicht auf. b) Das Berufungsgericht hat seine Beurteilung, dass der Klägerin im Fal- le des Fortbestands der Mietverhältnisse erhebliche Nachteile entstünden, nicht isoliert darauf gestützt, dass die Klägerin dann den geplanten Neubau nicht er- richten und den damit erstrebten Gewinn nicht erzielen könnte, sondern maß- geblich auch darauf abgestellt, dass der schlechte Zustand des Gebäudes eine umfassende und nachhaltige Sanierung oder einen Abriss mit anschließendem Neubau gebiete und die Klägerin nicht auf eine bloße "Minimalsanierung", mit der eine Verlängerung der Nutzungsdauer des Objektes nicht erzielt werde, verwiesen werden könne. 16 - 8 - aa) Diese Beurteilung ist angesichts der zum Zustand des Gebäudes vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Denn nach dem Gutachten der Sachverständigen B. , auf das das Berufungsgericht Bezug nimmt, sind schon für eine "Minimalsanierung" des Gebäudes, die nur die dringendsten Maßnahmen – vor allem die Beseitigung der Feuchtigkeit im Keller und eine Hausschwammbehandlung – umfasst und nicht zu einer Verlängerung der mit 15 bis 20 Jahren geschätzten Restlebens- dauer des Gebäudes führt, Kosten von rund 70.000 € zu veranschlagen, worin der Aufwand für – inzwischen nach der Energieeinsparverordnung vorgeschrie- bene – Nachrüstungsmaßnahmen (Dämmung zugänglicher oberster Geschoß- decken beheizter Räume sowie zugänglicher Heizungs- und Wasserleitungen in unbeheizten Räumen) noch nicht enthalten ist. Um eine Grundrissgestaltung nach heutigen Bedürfnissen und eine Ausstattung nach heutigen Anforderun- gen zu erreichen, ist nach dem Gutachten eine "Vollsanierung" erforderlich. Dazu müssten das Gebäude mit einem Investitionsaufwand von 580.000 € ent- kernt sowie Teile des Rohbaus und der gesamte Innenausbau erneuert und die Wohnungsgrundrisse neu gestaltet werden. 17 bb) Bei einer Fortsetzung der Mietverhältnisse könnte die Klägerin weder die von der Sachverständigen beschriebene, gemessen an üblichen Wohnver- hältnissen gebotene "Vollsanierung" noch den von ihr vorgesehenen Abriss des Gebäudes mit anschließendem (größeren) Neubau verwirklichen; sie wäre stattdessen auf eine "Minimalsanierung" des vorhandenen Gebäudes verwie- sen, die nach allgemeiner Lebenserfahrung mit dem – kaum kalkulierbaren – Risiko verbunden wäre, dass alsbald die Notwendigkeit weiterer in keinem an- gemessenen Verhältnis zur Restnutzungsdauer des Gebäudes stehender In- standsetzungsmaßnahmen zu Tage tritt. Im Übrigen ist dem Eigentümer auch allgemein ein anerkennenswertes Interesse daran nicht abzusprechen, eine angesichts des sanierungsbedürftigen Gebäudezustands – wie hier – bereits 18 - 9 - gebotene nachhaltige Verbesserung oder dauerhafte Erneuerung seines Eigen- tums alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der bisherigen Bau- substanz zu realisieren. Schließlich wird auch in den Gesetzesmaterialien der Abbruch des Gebäudes zum Zweck der Sanierung mit anschließendem Wie- deraufbau ausdrücklich als Beispielsfall für eine Verwertungskündigung des Vermieters genannt (vgl. BT-Drs. 6/1549, S. 8 zu Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 3 des 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes, dessen Regelungen durch das 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz im wesentlichen inhaltsgleich in § 564b BGB aF und später durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 [BGBl. I S. 1149] in § 573 BGB übernommen wurden). c) Das Berufungsgericht hat deshalb ein berechtigtes Interesse der Klä- gerin an der Beendigung des Mietverhältnisses mit der Beklagten rechtsfehler- frei bejaht. Für das Vorliegen von Härtegründen in der Person der Beklagten, aus denen sie nach §§ 574, 574a BGB einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses herleiten könnte, bieten die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts keinen Anhaltspunkt; übergangenen Sachvortrag hierzu zeigt die Revision nicht auf. 19 d) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, es handele sich bei dem Vorhaben der Klägerin um ein rein spekulatives, von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG nicht geschütztes Geschäft. Die der Klägerin bei Fortbestand der Mietverhältnisse entstehenden Nachteile, die sie zur Kündigung des Miet- verhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigen, bestehen – wie oben dargelegt – vor allem darin, dass die in diesem Fall erforderliche weitere Be- wirtschaftung des sanierungsbedürftigen Objekts in Form einer "Minimalsanie- rung" mit schwer kalkulierbaren Risiken verbunden ist und keine nachhaltige Verbesserung der Bausubstanz sicherstellt. Entgegen der Auffassung der Revi- sion handelt es sich bei dem von der Klägerin verfolgten Projekt nicht deshalb 20 - 10 - um ein von der Rechtsordnung missbilligtes oder außerhalb der Eigentumsga- rantie liegendes Geschäft, weil die Klägerin das Grundstück angesichts der ob- jektiv bestehenden Sanierungsbedürftigkeit des vorhandenen Gebäudes von vornherein zum Zweck eines Neubaus erworben und für das Grundstück einen Preis gezahlt hat, der durch die Erwartung beeinflusst worden ist, dass die Klä- gerin mit dem Neubau und anschließendem Verkauf – auch wegen der besse- ren Ausnutzung der bebaubaren Fläche – voraussichtlich einen erheblichen Gewinn realisieren kann. e) Entgegen der Auffassung der Revision muss sich die Klägerin auch nicht auf einen Anbau an das vorhandene Gebäude verweisen lassen; denn selbst wenn eine solche Maßnahme technisch und bauordnungsrechtlich reali- siert werden könnte, ließen sich damit die mit einer weiteren Bewirtschaftung des sanierungsbedürftigen Gebäudes verbundenen Nachteile nicht vermeiden. 21 3. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Kündi- gung der Klägerin nicht deshalb als rechtsmissbräuchlich anzusehen ist, weil die Voreigentümer über viele Jahre keine Investitionen in das Grundstück getä- tigt haben und die Klägerin das Objekt in Kenntnis dieses Umstands erworben hat. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Beru- fungsgerichts bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Voreigentümer das Gebäude bewusst herunter gewirtschaftet hätten, um den Abriss des Gebäudes leichter durchsetzen zu können. Allein der Umstand, dass der jetzige sanie- rungsbedürftige Zustand des Gebäudes bei nachhaltigen Investitionen der Vor- eigentümer hätte vermieden werden können, lässt die von der Klägerin wegen der nunmehr erforderlichen baulichen Maßnahmen erklärte Kündigung des Mietverhältnisses mit der Beklagten noch nicht als treuwidrig erscheinen. 22 - 11 - 4. Auch die Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 3 BGB steht der Kündigung der Klägerin nicht entgegen. Wie auch die Revision nicht verkennt, ist diese Vorschrift, nach der sich der Vermieter nicht darauf berufen kann, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit der beabsichtigten oder nach der Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum ver- äußern will, auf den vorliegenden Sachverhalt nicht direkt anwendbar. Denn die Klägerin will die Wohnung der Beklagten nicht im Zusammenhang mit der Be- gründung von Wohnungseigentum veräußern, sondern das Gebäude ein- schließlich der bisher von der Beklagten bewohnten Räume abreißen. 23 Eine analoge Anwendung dieser Bestimmung kommt gleichfalls nicht in Betracht, denn eine planwidrige Regelungslücke liegt nicht vor. Der in § 573 BGB geregelte Kündigungsschutz dient dem Bestandsschutz des einzelnen Mietverhältnisses, das heißt dem Interesse des Mieters, die gemietete Woh- nung als seinen Lebensmittelpunkt beizubehalten und diese nur bei einem be- rechtigten Interesse des Vermieters aufgeben zu müssen. Ein solches berech- tigtes Interesse der Klägerin liegt hier – wie ausgeführt – darin, dass wegen des sanierungsbedürftigen Zustands des Gebäudes umfassende bauliche Maß- nahmen erforderlich sind, die zum Wegfall der bisherigen Mietwohnungen füh- ren. Entgegen der Auffassung der Revision geht der Zweck des in § 573 BGB geregelten Kündigungsschutzes des Mieters nicht – wie etwa das Instrument des Zweckentfremdungsverbots in Gemeinden mit Wohnraummangel – dahin, allgemein einen Bestand von Mietwohnungen oder von Altbauwohnungen mit günstigem Mietzins zu erhalten. 24 - 12 - 5. Der Beklagten war eine den Umständen nach angemessene Räu- mungsfrist gemäß § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO zu gewähren. 25 Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Heidelberg, Entscheidung vom 03.07.2007 - 61 C 582/05 - LG Heidelberg, Entscheidung vom 30.11.2007 - 5 S 87/07 -

ECLI:DE:BGH:2022:080222BVIIIZR182.21.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 182/21 vom 8. Februar 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 8. Februar 2022 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richter Dr. Bünger und Kosziol, die Richterin Wiegand sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Der Antrag der Beklagten zu 2 auf Bewilligung von Prozesskos- tenhilfe für die Durchführung der von ihr eingelegten Revision und Nichtzulassungsbeschwerde gegen das Urteil des Landgerichts Bamberg - 3. Zivilkammer - vom 21. Mai 2021 wird zurückgewie- sen. Gründe: I. Die Beklagten sind seit dem Jahr 2008 Mieter eines Einfamilienhauses. Sie bewohnen das Haus gemeinsam mit ihrer im Jahr 1999 geborenen, geistig und körperlich schwerstbehinderten und stark pflegebedürftigen Tochter. Der Kläger erhielt für dieses Haus im Jahr 2017 den Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren. Mit Anwaltsschreiben vom 31. Januar 2018 erklärte er die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. November 2018 wegen Eigenbedarfs. Diesen begründete er im Wesentlichen damit, dass er gegenwärtig in sehr beengten Verhältnissen wohne und nunmehr beabsichti- ge, zusammen mit seiner Ehefrau und den beiden gemeinsamen, 2009 und 2014 geborenen Töchtern, die noch bei den Großeltern in Moldawien lebten, in das von den Beklagten bewohnte Haus zu ziehen. Die Beklagten widerspra- 1 2 - 3 - chen der Kündigung, stellten den Eigenbedarf in Abrede und verlangten die un- befristete Fortsetzung des Mietverhältnisses, da dessen Beendigung im Hin- blick auf ihre schwerstkranke Tochter eine unzumutbare Härte bedeutete und zudem geeigneter Ersatzwohnraum, insbesondere im Hinblick auf ihre einge- schränkten finanziellen Verhältnisse, bislang nicht zu finden gewesen sei. Die von dem Kläger daraufhin gegen die Beklagten erhobene Klage auf Räumung und Herausgabe des Hauses hat das Amtsgericht abgewiesen, da es sich vom Vorliegen des geltend gemachten Eigenbedarfs nicht zu überzeugen vermocht hat. Hiergegen hat der Kläger Berufung eingelegt. Die Beklagten haben im Berufungsverfahren als zusätzlichen Härtegrund nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB geltend gemacht, dass der Gesundheitszustand des Beklagten zu 1 zwischenzeitlich in physischer und in psychischer Hinsicht sehr schlecht geworden sei. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht - nach Beweiserhe- bung zur Frage des Eigenbedarfs sowie Einholung eines Sachverständigengut- achtens zu dem Gesundheitszustand der Tochter der Beklagten, zu den ge- sundheitlichen Auswirkungen eines Umzugs für diese und zu den medizini- schen Anforderungen an eine Ersatzwohnung - das erstinstanzliche Urteil ab- geändert, der Klage stattgegeben und den Beklagten eine Räumungsfrist von neun Monaten (bis zum 21. Februar 2022) gewährt. Es hat die Eigenbedarfs- kündigung für wirksam erachtet. Einen Anspruch der Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB hat es verneint, da nach der überzeugenden Beurtei- lung des Sachverständigen bei einem Umzug in eine geeignete Ersatzwohnung eine Verschlechterung des Gesundheitszustands der Tochter der Beklagten nicht zu erwarten sei und hinsichtlich des Gesundheitszustands des Beklagten zu 1 bereits dem eigenen Vortrag - trotz Hinweises des Berufungsgerichts - 3 4 5 - 4 - nicht zu entnehmen sei, dass für ihn im Falle eines Wohnungswechsels zumin- dest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung seiner gesund- heitlichen Situation bestünde. Hinsichtlich des von den Beklagten weiter geltend gemachten Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB hätten sie - trotz entsprechen- den Hinweises - nicht, wie von der höchstrichterlichen Rechtsprechung verlangt, substantiiert - unter Angabe der konkret ergriffenen Maßnahmen - dargelegt, dass sie ihrer Obliegenheit, sich ernsthaft und nachhaltig um ange- messenen Ersatzwohnraum zu bemühen, nachgekommen seien. Vor diesem Hintergrund betrachtet ergebe schließlich auch die im Rahmen des § 574 BGB vorzunehmende umfassende Interessenabwägung vorliegend nicht, dass die Belange der Beklagten gegenüber denjenigen des Klägers überwiegend seien. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision und der vorsorglich für den Fall einer nur beschränkten Zulassung der Revision eingelegten Nicht- zulassungsbeschwerde erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des erst- instanzlichen Urteils. Die Beklagte zu 2 hat durch ihren zweitinstanzlichen Pro- zessbevollmächtigten innerhalb der Frist zur Begründung der vorbezeichneten Rechtsmittel die Bewilligung von Prozesskostenhilfe unter Beiordnung eines bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalts beantragt. II. Die beantragte Prozesskostenhilfe kann nicht bewilligt werden. Zwar liegen bei der Beklagten zu 2 - unter Zugrundelegung der von ihr eingereichten Erklärung samt Belegen (§ 117 Abs. 2 Satz 1, Abs. 4 ZPO) - die persönlichen und wirtschaftlichen Voraussetzungen für eine Bewilligung von Prozesskosten- hilfe - mit monatlicher Ratenzahlung - vor. Die beabsichtigte Rechtsverfolgung bietet jedoch keine hinreichende Aussicht auf Erfolg (§ 114 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 6 7 - 5 - 1. Die Revision ist unzulässig, soweit sie sich gegen die Bejahung der Wirksamkeit der Kündigung vom 31. Januar 2018 wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB durch das Berufungsgericht wendet. Insoweit ist die Revision nicht statthaft (§ 542 Abs. 1, § 543 Abs. 1 Nr. 1, 2 ZPO), weil sie vom Berufungsgericht diesbezüglich nicht zugelassen worden ist. Das Berufungsge- richt hat die - wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) und zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) erfolgte - Zulassung der Revision, wie sich aus den Gründen des angegriffenen Urteils, insbesondere den vom Berufungsgericht formulierten Zu- lassungsfragen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt, auf das mögliche Vorliegen der Voraussetzungen der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB und damit auf den von den Beklagten geltend gemachten Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses beschränkt. Diese Beschränkung der Zulas- sung ist auch wirksam (vgl. Senatsbeschlüsse vom 21. August 2018 - VIII ZR 186/17, NJW-RR 2019, 130 Rn. 14, 16 f.; vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, unter II 1 und 2, zur Veröffentlichung bestimmt; jeweils mwN; vgl. auch Senatsbeschluss vom 14. September 2010 - VIII ZR 83/10, WuM 2010, 680 Rn. 1 f.). 2. Die von der Beklagten zu 2 vorsorglich eingelegte Nichtzulassungs- beschwerde bietet ebenfalls keine hinreichende Aussicht auf Erfolg (§ 114 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Denn hinsichtlich der - von dem Berufungsgericht auf der Grundlage einer umfassenden Würdigung des Vortrags der Parteien und des Ergebnisses der Beweisaufnahme angenommenen - Begründetheit der Kündi- gung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs des Klägers nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, gegen die sich die Nichtzulassungsbeschwerde wendet, liegt ein Revisionszulassungsgrund nicht vor. Die Rechtssache hat insoweit weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die 8 9 - 6 - Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung eine Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und 2 ZPO). 3. Soweit das Berufungsgericht - hinsichtlich der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB - die Revision zugelassen hat, bietet die von der Beklagten zu 2 beabsichtigte Rechtsverfolgung gleichfalls keine Aussicht auf Erfolg (§ 114 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Revision wird insoweit vielmehr durch Beschluss nach § 552a Satz 1 ZPO zurückzuweisen sein. a) Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, liegt ein Revisions- zulassungsgrund (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) insoweit nicht vor. aa) Die Fragen, die das Berufungsgericht als Grund für die Zulassung der Revision angegeben hat, sind bereits nicht entscheidungserheblich, weil das Berufungsgericht das Vorliegen der Voraussetzungen des - von diesen Fragen allein betroffenen - Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB rechtsfehlerfrei auch aus anderen - selbständig tragenden - Gründen verneint hat. Das Beru- fungsgericht hat diesen Härtegrund, ohne insoweit überhöhte Substantiierungs- anforderungen an den Vortrag der Beklagten zu stellen (vgl. hierzu Senatsurtei- le vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 52 f.; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215 Rn. 30 f.; vom 3. Febru- ar 2021 - VIII ZR 68/19, NJW-RR 2021, 461 Rn. 45; Senatsbeschluss vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, unter III 2 b cc (2), zur Veröffentlichung bestimmt; siehe auch Schmidt-Futterer/Hartmann, Mietrecht, 15. Aufl., § 574 BGB Rn. 30; MünchKommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 574 Rn. 14; BeckOGK- BGB/Emanuel, Stand: 1. Oktober 2021, § 574 Rn. 34; BeckOK-Mietrecht/ Siegmund, Stand: 1. November 2021, § 574 Rn. 13 f.; Fleindl, WuM 2019, 165, 176), (auch) bereits deshalb als nicht gegeben angesehen, weil die Beklagten - trotz Hinweises des Berufungsgerichts - namentlich für den Zeitraum seit November 2019 schon nicht substantiiert vorgetragen hätten, dass sie über- 10 11 12 - 7 - haupt der sie fortwährend treffenden Obliegenheit zur ernsthaften und nachhal- tigen Suche nach Ersatzwohnraum in hinreichendem Maße nachgekommen seien. bb) Im Übrigen lassen sich die vom Berufungsgericht aufgeworfenen Zulassungsfragen - soweit es ihnen nicht auch aus weiteren als den vorgenann- ten Gründen an der Entscheidungserheblichkeit fehlt - anhand der vom Senat zu der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB entwickelten Maßstäbe (vgl. nur Se- natsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 50, 52 f.; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, aaO Rn. 26, 30 f.; vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, aaO; Senatsbeschluss vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, aaO) ohne weiteres beantworten. Weitere Leitlinien des Senats sind deshalb nicht erforderlich, zumal auch ein Meinungsstreit insoweit weder vom Beru- fungsgericht aufgezeigt wird noch sonst ersichtlich ist (siehe nur Schmidt- Futterer/Hartmann, aaO; MünchKommBGB/Häublein, aaO; BeckOGK-BGB/ Emanuel, aaO; BeckOK-Mietrecht/Siegmund, aaO; Fleindl, aaO). Unter diesen Umständen ist der Beklagten zu 2 Prozesskostenhilfe für die Revision auch nicht deswegen zu bewilligen, weil das Berufungsgericht die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache und wegen Rechtsfortbildungsbedarfs zugelassen hat (vgl. BGH, Beschlüsse vom 19. Sep- tember 2006 - VIII ZR 336/04, WuM 2006, 620 Rn. 3; vom 3. April 2014 - IX ZA 5/14, NJW-RR 2014, 1515 Rn. 7; vom 8. Dezember 2020 - VIII ZR 71/20, juris Rn. 3; jeweils mwN; vgl. auch BGH, Beschluss vom 1. Oktober 2020 - IX ZA 3/20, WM 2020, 2086 Rn. 6). Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundes- verfassungsgerichts und des Bundesgerichtshofs braucht selbst bei einer zugelassenen Revision Prozesskostenhilfe nicht bewilligt zu werden, wenn die entscheidungserhebliche Rechtsfrage zwar noch nicht höchstrichter- lich geklärt ist, ihre Beantwortung aber im Hinblick auf die einschlägige gesetzli- 13 14 - 8 - che Regelung oder durch die in der Rechtsprechung gewährten Auslegungshil- fen nicht als schwierig erscheint (vgl. BVerfGE 81, 347, 358 f.; Senatsbeschlüs- se vom 11. September 2002 - VIII ZR 235/02, NJW-RR 2003, 130 unter 1; vom 19. September 2006 - VIII ZR 336/04, aaO Rn. 4; jeweils mwN). So verhält es sich hier. cc) Ein Revisionszulassungsgrund ist auch sonst nicht ersichtlich. Dies gilt auch bezüglich der in der Rechtsmittelbegründungsschrift des Beklagten zu 1 als klärungsbedürftig im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO angesehenen Frage, ob im Falle der Einholung eines gerichtlichen Sachver- ständigengutachtens zu einer von dem Mieter geltend gemachten gesundheits- bedingten Räumungsunfähigkeit stets, jedenfalls aber auf Antrag des Mieters, ein Gutachten mit persönlicher Exploration geboten ist. Diese Frage entzieht sich einer generellen Beantwortung und ist nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls zu beurteilen. b) Die Revision hat, soweit sie aufgrund des beschränkten Umfangs der Zulassung eröffnet ist, auch keine Aussicht auf Erfolg (§ 552a Satz 1 ZPO). Bei der vom Tatrichter im Rahmen der Härteregelung gemäß §§ 574 ff. BGB nach - hier durch das Berufungsgericht erfolgter - gründlicher und sorgfältiger Sach- verhaltsfeststellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der beider- seitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbegrif- fe der genannten Bestimmungen hat das Revisionsgericht den tatrichterlichen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtli- che Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssät- ze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrens- verstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 15 16 - 9 - - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 26; vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NJW-RR 2021, 461 Rn. 25; vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, NJW-RR 2021, 1312 Rn. 24; jeweils mwN; Senatsbeschluss vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, unter III 2 b aa, zur Veröffentlichung bestimmt). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die - umfassend begründete, auf die Situ- ation der Beklagten detailliert eingehende und unter Wahrung des Anspruchs der Beklagten auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) erfolgte - Beurteilung des Berufungsgerichts stand. Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Wiegand Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Bamberg, Entscheidung vom 17.12.2018 - 102 C 403/18 - LG Bamberg, Entscheidung vom 21.05.2021 - 3 S 9/19 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 307/07 Verkündet am: 25. Juni 2008 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573a Das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB wird nicht dadurch ausge- schlossen, dass in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen weitere Räume vorhanden sind, die sich für eine Nutzung als (dritte) Wohnung eignen und früher auch als Wohnung genutzt wurden, wenn diese weiteren Räume schon bei Abschluss des Mietvertrages, für dessen Kündigung der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche Räume genutzt worden sind. BGH, Urteil vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07 - LG Waldshut-Tiengen AG Waldshut-Tiengen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. Juni 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Waldshut-Tiengen vom 8. November 2007 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der von der Klägerin erklärten Kündigung des mit der Beklagten zu 1 (künftig: die Beklagte) am 1. August 2005 geschlossenen Mietvertrages über eine Fünfzimmerwohnung im Anwesen M. straße 1 in W. . 1 Die Beklagte bewohnt die Mieträume seitdem mit ihrer im Oktober 2001 geborenen Tochter. Die Eltern der Beklagten, die Beklagten zu 2 und zu 3, hal- ten sich über weite Teile des Jahres ebenfalls in der Wohnung auf; zumindest ein Schlaf- und ein Badezimmer der knapp 180 Quadratmeter großen Wohnung stehen ihnen weitgehend zur alleinigen Nutzung zur Verfügung. Sie verfügen über eine eigene Wohnung in einem anderen Ort und ermöglichen es durch ihren Aufenthalt in der Wohnung in der M. straße in W. ihrer 2 - 3 - Tochter, einer Vollzeitbeschäftigung nachzugehen. Sie beaufsichtigen während der Abwesenheit der Beklagten deren Kind. Im Mietvertrag wurde deshalb die Gesamtzahl der Personen, die die Wohnung beziehen würden, mit "vier" ange- geben. 3 Die Wohnung der Beklagten liegt in einem Haus, welches teils zu Wohn-, teils zu Gewerbezwecken genutzt wird. Über das gesamte Erdgeschoss erstre- cken sich die Betriebsräume einer Wäscherei, die - in der Rechtsform einer GmbH - von der Klägerin und deren Ehemann betrieben wird. Die Wohnung der Beklagten, zu der eine an der Außenfassade verlaufende Treppe führt, liegt oberhalb der Wäscherei im ersten Obergeschoss in der nördlichen Haushälfte. Die Klägerin bewohnt mit ihrem Ehemann andere Räume im ersten Oberge- schoss sowie das gesamte Dachgeschoss. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis unter Berufung auf § 573a Abs. 1 BGB zum 31. März 2007. 4 Da die Beklagten zu 1 bis 3 die Wohnung nicht räumten, hat die Klägerin Klage auf Räumung und Herausgabe erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht antragsgemäß erkannt. Dagegen wenden sich die Beklagten mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision. 5 - 4 - Entscheidungsgründe: 6 Die Revision hat keinen Erfolg. I. 7 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 8 Die Kündigung des Mietverhältnisses durch die Klägerin sei wirksam, ohne dass es eines berechtigten Interesses der Klägerin nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 BGB bedürfe. Denn die Voraussetzungen einer wirksamen Kündigung nach § 573a BGB seien erfüllt. Die Wohnung der Beklagten liege in einem Gebäude, in welchem sich nur noch eine weitere Wohnung befinde, die von der Klägerin bewohnt werde. Die Existenz der Gewerberäume schließe das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB nicht aus. Die an zwei Auszubildende des Betriebs vermie- teten Zimmer stellten keine Wohnung, sondern nur unselbständige Wohnräume dar, die bei der Berechnung der Gesamtzahl der Wohnungen nicht zu berück- sichtigen seien. Unerheblich sei, dass sich früher noch eine dritte abgeschlos- sene Wohnung im Haus befunden habe, da diese Räume bereits vor Begrün- dung des Mietverhältnisses der Parteien umgewidmet worden seien und ihre ursprüngliche Zweckbestimmung damit verloren hätten. Die Wohnungen der Parteien lägen in einem (einzigen) Gebäude. Zwar verfüge die Wohnung der Beklagten im ersten Obergeschoss über einen separaten Eingang, der Sozial- kontakte der Beklagten mit den Nutzern der anderen Gebäudehälfte deutlich reduziere. Durch den sich über das gesamte Erdgeschoss hinziehenden Wä- schereibetrieb, aber auch durch die sich über die gedachte Mitte des Baukör- pers ausdehnenden Dachgeschossräume seien die beiden, nach Fassadenges- 9 - 5 - taltung ohnehin nicht voneinander abgesetzten Hälften des Hauses jedoch so miteinander verzahnt, dass sie sich dem Betrachter als bauliche Einheit präsen- tierten. Die gegeneinander verschobenen Wohnebenen und die unmittelbare bauliche Verbindung der Wohnung der Beklagten mit dem darunter liegenden Wäschereibetrieb begründeten eine funktionale Einheit, die durch den separa- ten Zugang zur Wohnung der Beklagten nicht aufgehoben werde. Eine dritte Wohnung befinde sich nicht im Haus. Die von der Klägerin zu Wohnzwecken genutzten Räume im ersten Obergeschoss und im Dachge- schoss bildeten eine zusammengehörende Einheit, auch wenn sie durch das Treppenhaus getrennt seien. Im ersten Obergeschoss befänden sich zwar in der südlichen Gebäudehälfte neben der Wohnung der Klägerin weitere Räume, die von ihrer baulichen Ausstattung und ihrer funktionalen Zuordnung zueinan- der unschwer als Wohnung genutzt werden könnten. Die frühere Wohnungs- nutzung durch die Mutter der Klägerin sei jedoch aufgehoben. Die ehemalige Küche sei vor Beginn des Mietverhältnisses der Parteien zum Sozialraum der Arbeitnehmer der Wäscherei und ein angrenzender Wohnraum zum Büro des Gewerbebetriebes umfunktioniert worden. 10 Die Beklagte könne sich auch nicht darauf berufen, die Beendigung des Mietverhältnisses sei für sie und ihre Tochter eine besondere Härte. Insoweit fehle jeder Vortrag dazu, dass der Beklagten das Beschaffen einer angemes- senen Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen nicht möglich sei. 11 Die Räumungsklage sei auch gegenüber den Beklagten zu 2 und zu 3 zulässig, weil die Beklagte zu 1 ihnen mit Zustimmung der Klägerin den Mit- gebrauch der Wohnung eingeräumt habe. 12 - 6 - II. 13 Diese Beurteilung hält einer rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. 14 1. Zutreffend hat das Landgericht die Zulässigkeit der Klage auch ge- genüber den Beklagten zu 2 und zu 3 bejaht, obwohl diese im Mietvertrag nicht als Mieter aufgeführt sind. Zwar meint die Revision, der Klägerin fehle deshalb ein Rechtsschutzbedürfnis. Dem kann nicht zugestimmt werden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist zwar für die Räumung einer Woh- nung gegenüber einem Besitzdiener kein gegen ihn gerichteter Titel erforder- lich, wohl aber gegenüber dem Mitbesitzer (Beschluss vom 19. März 2008 - I ZB 56/07, NZM 2008, 400, Tz. 9 ff.). Die Beklagten zu 2 und 3 sind hinsicht- lich eines Teiles der Mietwohnung jedenfalls Mitbesitzer und nicht lediglich Be- sitzdiener. Ihnen stehen nach den von der Revision nicht angegriffenen Fest- stellungen des Berufungsgerichts zumindest zwei Zimmer (ein Schlaf- und ein Badezimmer) zur weitgehend alleinigen Nutzung zur Verfügung. Dabei ist es unerheblich, dass sie diese Räume nicht ständig, sondern nur über "weite Teile des Jahres" nutzen. Die Beklagten zu 2 und zu 3 haben in Bezug auf diese Zimmer auch nicht den Weisungen ihrer Tochter Folge zu leisten; dieses wäre ein Merkmal für bloße Besitzdienerschaft (§ 855 BGB). Das Rechtsschutzinteresse der Klägerin gegenüber den Beklagten zu 2 und zu 3 ist auch nicht deshalb zu verneinen, weil diese Beklagten über ihre Prozessbevollmächtigten der Klägerin ausdrücklich haben erklären lassen, sie hätten keinen selbständigen Gebrauch an der Mietsache und würden auszie- hen, wenn ihre Tochter zum Auszug verpflichtet sei. Diese Erklärung verleiht der Klägerin nicht die erforderliche Sicherheit, dass sich die Beklagten zu 2 und 15 - 7 - zu 3 einer möglichen Zwangsvollstreckung eines allein gegen die Beklagte zu 1 gerichteten Titels nicht doch widersetzen werden. 16 2. Zu Unrecht meint die Revision, im Streitfall seien die Voraussetzungen für eine „erleichterte Kündigung“ nach § 573a BGB nicht gegeben. 17 a) Die Revision ist der Ansicht, die Vorschrift sei nur anzuwenden, wenn es aufgrund der Beschaffenheit des Gebäudes Berührungspunkte für die Le- bensräume der Parteien gebe und dadurch ein erhöhtes Konfliktpotenzial zwi- schen den Parteien bestehe. Wenn dagegen ein Gebäude - wie hier - verschie- dene Eingänge und Flure aufweise und nach außen der Eindruck von zwei ge- trennten Gebäuden entstehe, wie dies insbesondere bei Doppel- und Reihen- häusern der Fall sei, finde § 573a BGB keine Anwendung. Das ist nicht richtig. Für diese Ansicht spricht zwar der Zweck der Vorschrift, dem Vermieter dann eine erleichterte Möglichkeit zur Beendigung eines Mietverhältnisses ein- zuräumen, wenn aufgrund der vorhandenen räumlichen Enge die erforderliche Harmonie der Parteien nicht mehr gewährleistet ist. Diese gesetzgeberische Intention hat im Wortlaut der Vorschrift allerdings keinen Niederschlag gefun- den. Deshalb ist aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit das Sonderkündigungsrecht auch dann gegeben, wenn Vermieter und Mieter in dem gemeinsam bewohnten Gebäude keine Gelegenheit zum Zusammentref- fen haben, wenn es insbesondere - wie hier - an einem gemeinsamen Trep- penhaus und an einem gemeinsamen Hauseingang fehlt und auch sonstige gemeinschaftlich zu nutzende Räume oder Flächen nicht vorhanden sind (OLG Saarbrücken, NJW-RR 1993, 20 ff.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573a BGB Rdnr. 12, jeweils auch mit Nachweisen zur abweichenden Mei- nung). Ohne Erfolg vergleicht die Beklagte das von ihr bewohnte Haus mit ei- nem Reihen- oder Doppelhaus. Solche Häuser werden als "selbständig" ange- 18 - 8 - sehen. Doch ist hier das bewohnte Haus weder nach seiner Bautechnik (keine Trennung etwa durch eine Brandschutzmauer) noch durch seine äußere Er- scheinung einem Reihen- oder Doppelhaus vergleichbar. 19 b) Die Revision bringt vor, das Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB sei deshalb nicht gegeben, weil das Gebäude mehr als zwei Wohnungen auf- weise. Es gebe außer dem Wäschereibetrieb und den Wohnungen der Parteien noch Räume, die von ihrer baulichen Ausstattung und ihrer funktionalen Zuord- nung unschwer als Wohnung genutzt werden könnten. Das verhilft der Revision nicht zum Erfolg. Nach dem Gesetzeswortlaut kommt es darauf an, ob sich im Gebäude mehr als zwei Wohnungen befinden. Durch den Umstand, dass sich abgesehen von zwei Wohnungen noch Gewerbe- und andere Räume im Haus befinden, wird die Anwendbarkeit der Vorschrift nicht ausgeschlossen. Die Vor- gängerregelung zu § 573a BGB betraf zwar ausschließlich "Wohngebäude" (§ 564b Abs. 4 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung). Da- nach schied die Anwendung der Vorschrift bei Gebäuden aus, die sowohl zu Wohn- als auch zu Gewerbezwecken genutzt wurden. Diese Beschränkung auf reine Wohngebäude hat der Gesetzgeber mit der Neuregelung durch das Miet- rechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I, S. 1149) aber bewusst nicht beibehalten (Haas, Das neue Mietrecht - Mietrechtsreformgesetz, Bundesan- zeiger 2001, S. 242). In diesem Zusammenhang ist nicht von Bedeutung, dass im Gebäude Räume vorhanden sind, die sich für eine Nutzung als (dritte) Woh- nung eignen und in der Vergangenheit als Wohnung für die Mutter der Klägerin genutzt wurden. Entscheidend ist vielmehr, dass diese weiteren Räume schon vor Abschluss des hier zugrunde liegenden Mietvertrages nicht mehr als Woh- nung, sondern als gewerbliche Räume für den Wäschereibetrieb genutzt wur- den. - 9 - Zutreffend hat das Landgericht auch die von der Klägerin und ihrem Ehemann bewohnten Räume als eine Wohnung gewertet, obwohl sie auf zwei Stockwerke verteilt sind. Eine solche Aufteilung einander ergänzender Räume hindert nicht die Annahme einer (einzigen) Wohnung. 20 21 3. Letztlich meint die Revision, das Landgericht habe die nach § 574 Abs. 1 BGB erforderliche Abwägung der beiderseitigen Interessen fehlerhaft vorgenommen. Einen revisionsrechtlich bedeutsamen Fehler zeigt sie jedoch nicht auf. Das Revisionsgericht hat den tatrichterlichen Beurteilungsspielraum der Instanzgerichte zu respektieren. Es kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder etwa wesentliche Tatum- stände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt oder Erfahrungssätze nicht verletzt hat (Senatsurteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143, unter II 2). Einen solchen Rechtsfehler zeigt die Revision nicht auf. Ball Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Waldshut-Tiengen, Entscheidung vom 20.04.2007 - 7 C 254/06 - LG Waldshut-Tiengen, Entscheidung vom 08.11.2007 - 2 S 32/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 339/04 Verkündet am: 9. November 2005 Kirchgeßner Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2 Hat der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum wegen Eigenbedarfs wirksam gekündigt und fällt der geltend gemachte Grund nachträglich weg, so ist dies nur dann zu berücksichtigen, wenn der Grund vor dem Ablauf der Kündigungsfrist entfal- len ist; in diesem Fall ist der Vermieter zu einer entsprechenden Mitteilung an den Mieter verpflichtet. BGH, Urteil vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04 - LG Hamburg AG Hamburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. September 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Frellesen für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Grundurteil der Zivil- kammer 34 des Landgerichts Hamburg vom 2. Dezember 2004 aufgehoben. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 15. Juli 2004 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten beider Rechtsmittelzüge zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um Schadensersatz nach einer Eigenbedarfskündi- gung des Beklagten. Die Klägerin hatte vom Beklagten eine Wohnung in dem Anwesen O. Straße in H. gemietet. Mit Schreiben vom 23. November 1999 kündigte der Beklagte wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung gab er an, er be- nötige die Wohnung für seine Schwiegermutter. Die Klägerin widersprach der Kündigung. In dem anschließenden Räumungsprozess wurde sie durch Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 3. November 2000 zur Herausgabe der Woh- nung verurteilt. Das Landgericht Hamburg wies mit Urteil vom 5. April 2001 die 1 2 - 3 - Berufung der Klägerin zurück, gewährte der Klägerin jedoch eine Räumungsfrist bis zum 31. Juli 2001. Am 25. Juni 2001 verstarb die Schwiegermutter des Beklagten. Ende September 2001 räumte die Klägerin die Wohnung und zog in die H. um. Erst danach erfuhr sie von dem Tod der Schwiegermutter des Beklagten und dem dadurch bedingten Wegfall des Eigenbedarfs des Beklagten. Die Klägerin meint, der Beklagte sei verpflichtet gewesen, ihr den Weg- fall des Eigenbedarfs mitzuteilen. Da er dieser Verpflichtung nicht nachgekom- men sei, sei er ihr zum Ersatz des durch die Räumung der Wohnung entstan- denen Schadens verpflichtet. Dieser bestehe in den Aufwendungen für den Umzug und für die Anmietung von Lagerflächen sowie für die höhere Miete für die neue Wohnung. Insgesamt belaufe sich ihr Schaden auf 13.407,75 €. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläge- rin hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und den Klage- anspruch dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Mit der vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsan- trag weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht, dessen Urteil in ZMR 2005, 127 (= WuM 2005, 134) veröffentlicht ist, ist der Auffassung, der Beklagte sei der Klägerin dem Grunde nach zum Schadensersatz verpflichtet, weil er durch das Unterlassen einer Mitteilung über den Wegfall des Eigenbedarfs nach dem Tod seiner 3 4 5 6 - 4 - Schwiegermutter eine nachvertragliche Treuepflicht gegenüber der Klägerin schuldhaft verletzt habe. Es hat ausgeführt, die Verpflichtung des Vermieters, den Mieter auf den Wegfall des Eigenbedarfs hinzuweisen, ende bei Gewäh- rung einer gerichtlichen Räumungsfrist erst mit dem Auszug des Mieters aus der Wohnung. Mit der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 9. Juli 2003 (VIII ZR 311/02, NJW 2003, 2604 = WuM 2003, 463) über die Pflicht des Ver- mieters, bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine verfügbare Alternativwohnung anzubieten, sei die vor- liegende Fallkonstellation nicht zu vergleichen. Während dort nur der Vermieter durch Art. 14 GG geschützte Grundrechte geltend machen könne, erfordere hier die verfassungsrechtliche Situation eine Abwägung zwischen dem Be- standsinteresse des Mieters, dessen Besitzrecht an der Wohnung ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützt sei, und dem Eigentumsinteresse des Ver- mieters. Bei Beachtung des beiderseitigen Eigentumsschutzes sei für die Mittei- lungspflicht an den Zeitpunkt der Räumung durch den Mieter anzuknüpfen. Im Unterschied zu anderen Kündigungsgründen, die sich regelmäßig aus einem in der Vergangenheit liegenden Verhalten oder Ereignis ergäben, setze die Kün- digung wegen Eigenbedarfs eine längere Fortdauer voraus, nämlich das Beste- hen des Eigenbedarfs noch nach Beendigung des Mietverhältnisses und die tatsächliche Inanspruchnahme der Wohnung durch den Vermieter. Durch den Eigentumsschutz und die Härtefallregelung des § 574 BGB solle der vertrags- treue Mieter umfassend vor einem objektiv nicht gerechtfertigten Verlust der Wohnung geschützt werden. Entfalle der vorübergehend vorhanden gewesene Eigenbedarf noch vor der kündigungsbedingten Räumung, dann fehle es auch an einem Grund, dem Mieter den Wohnungswechsel zuzumuten. Es könne auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Rechtsver- folgung des wegen Eigenbedarfs gekündigten Mieters regelmäßig zum Zwecke der Verzögerung und in der Hoffnung erfolge, im Laufe des Verfahrens könne 7 - 5 - der Eigenbedarf entfallen oder im selben Haus eine andere Wohnung frei wer- den. Der Kammer seien aus langjähriger Erfahrung zahlreiche Fälle vorge- täuschten Eigenbedarfs bekannt; eine vom Mieter eingeleitete gerichtliche Überprüfung der Eigenbedarfskündigung könne daher nicht als "Verzögerungs- taktik" angesehen werden. Im Hinblick auf den häufig vorgetäuschten Eigenbe- darf würde eine Begrenzung der Mitteilungspflichten auf die Zeit bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist die Möglichkeit eines verfassungsrechtlich ge- botenen effektiven Rechtsschutzes für den Mieter über die Maßen erschweren. Einziges objektives Beweisanzeichen für den behaupteten Eigenbedarf sei der Umstand, ob die Bedarfsperson tatsächlich die Wohnung beziehe oder nicht. Bei einer Begrenzung der Mitteilungspflicht auf die Zeit bis zum Ablauf der Kün- digungsfrist entfiele dieser Kontrollmechanismus. Der Beklagte hätte – notfalls durch Einholung von Rechtsrat – auch erkennen können, dass er die Klägerin über den Wegfall des Eigenbedarfsgrundes hätte unterrichten müssen. II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand. Ent- gegen der Auffassung des Landgerichts war der Beklagte nicht verpflichtet, die Klägerin über den Tod der Schwiegermutter und den dadurch bedingten Weg- fall des Eigenbedarfs nach Ablauf der Kündigungsfrist zu unterrichten. Damit fehlt es an einer Grundlage für einen Schadensersatzanspruch der Klägerin. 1. Die Frage, ob und in welchen zeitlichen Grenzen der Wegfall des ur- sprünglich gegebenen Kündigungsgrundes des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) sich auf den Räumungsanspruch des Vermieters auswirkt, ist in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten und höchstrichterlich bislang nicht geklärt. 8 9 - 6 - Der Wegfall des zunächst vorhandenen Eigenbedarfs soll nach einer An- sicht nur dann berücksichtigt werden, wenn er bis zum Ablauf der Kündigungs- frist eingetreten ist (OLG Düsseldorf, NJW-RR 1992, 1489; OLG Karlsruhe, NJW 1982, 54; LG Berlin, Grundeigentum 2004, 1527; Bamberger/Roth/Reick, BGB, § 573 Rdnr. 57, 58; Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 573 Rdnr. 29; MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 573 Rdnr. 74; von Stebut, NJW 1985, 289, 295). Eine andere Auffassung stellt auf den Zeitpunkt der Rechtskraft ei- nes Räumungsurteils oder den Ablauf einer rechtskräftig ausgesprochenen Räumungsfrist ab (OLG Karlsruhe, NJW-RR 1994, 80 = ZMR 1993, 335; LG Köln, WuM 1994, 212; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 573 Rdnrn. 98, 99; unklar, aber ebenso wohl Staudinger/Rolfs, BGB (2003), § 573 Rdnrn. 87, 88 und Emmerich/Sonnenschein/Haug, Miete, 8. Aufl., § 573 Rdnr. 55). Eine dritte Meinung bejaht schließlich die Berücksichtigung des Wegfalls des Eigen- bedarfs sowie eine entsprechende Mitteilungspflicht des Vermieters bis zum Auszug des Mieters aus der Wohnung, wobei teilweise auf die Möglichkeit der Vollstreckungsgegenklage (§ 767 ZPO) verwiesen wird (so BayObLGSt 1987, 8 = NJW 1987, 626; OLG Karlsruhe, NJW-RR 1994, 80 = WuM 1993, 405; LG Heidelberg, WuM 1992, 30; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 573 Rdnrn. 61, 62; Müller/Walther/Krenek, Miet- und Pachtrecht, Teil C (BGB) § 573 Rdnr. 33; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 573 71 – 74; unklar Er- man/P. Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 573 Rdnr. 16). 2. Der Senat teilt die erstgenannte Auffassung. Sie bringt die berechtig- ten Interessen von Mieter und Vermieter zu einem angemessenen Ausgleich und sorgt für Rechtsklarheit. a) Auszugehen ist zunächst von dem Grundsatz, dass der Vermieter ver- pflichtet ist, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mie- ter so gering wie möglich zu halten. Diese gesteigerte Pflicht zur Rücksicht- 10 11 12 - 7 - nahme beruht auf der besonderen Bedeutung, die der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen zukommt und dem Besitzrecht des Mieters einen eigentumsgleichen Rang im Sinne des Art. 14 Abs. 1 GG verleiht (st. Rspr. seit BVerfGE 89, 1). Aus dem Gebot der Rücksichtnahme hat der Se- nat den weiteren Grundsatz abgeleitet, dass der Vermieter, der ein Mietverhält- nis wegen Eigenbedarfs kündigt, dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungs- frist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindli- che und verfügbare Wohnung zur Anmietung anzubieten hat. Kommt der Ver- mieter dieser Anbietpflicht nicht nach, so ist die Kündigung wegen Rechtsmiss- brauchs unwirksam (Urteil vom 9. Juli 2003 aaO). b) Dieser Grundgedanke ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts auch für die vorliegende Fallgestaltung heranzuziehen, in der es nicht um das Anbieten einer Alternativwohnung bei fortbestehendem Eigenbedarf des Ver- mieters, sondern um die Frage geht, welche rechtlichen Folgen sich daraus er- geben, dass der ursprünglich vorhandene Eigenbedarf des Vermieters an der vermieteten Wohnung nach der Erklärung der Kündigung entfallen ist. Die tat- sächlichen und rechtlichen Unterschiede der beiden Sachverhalte rechtfertigen es nicht, den Schutz des Mieters in zeitlicher Hinsicht über die Grenze der Kün- digungsfrist hinaus auszudehnen. Insbesondere lässt sich eine solche Auswei- tung des Mieterschutzes nicht mit verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten be- gründen. aa) In dem Beschluss vom 26. Mai 1993 (BVerfGE 89, 1) hat das Bun- desverfassungsgericht eingehende Richtlinien für den Schutz der Grundrechts- positionen des Wohnungsmieters aufgestellt. Es hat zunächst darauf hingewie- sen, dass es in erster Linie Aufgabe des Gesetzgebers ist, die schutzwürdigen Interessen beider Seiten – des Mieters und des Vermieters – zu berücksichti- gen und in ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen. Dabei hat er dem eigen- 13 14 - 8 - tumsgleichen Bestandsinteresse des Mieters Rechnung zu tragen; das bedeu- tet aber nicht, dass im Konflikt der beiderseitigen, durch die Verfassung ge- schützten Eigentumspositionen das Bestandsinteresse des Mieters in jedem Fall vorgeht. Für die Regelfälle ordentlicher Kündigungen hat der Gesetzgeber, wie das Bundesverfassungsgericht ausdrücklich klargestellt hat (aaO S. 9), mit § 564 b BGB (a.F., jetzt insbesondere § 573 Abs. 1 und 2 BGB) und § 556 a BGB (a.F., jetzt: §§ 574 – 574 b BGB) die notwendige Interessenabwägung in angemessener Weise vorgenommen. Den Fachgerichten kommt die Aufgabe zu, bei der Auslegung und Anwendung der Bestimmung über die Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 564 b Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB a.F., jetzt: § 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 BGB) ebenfalls die durch die Eigentumsgarantie gezogenen Grenzen zu beachten und die im Gesetz zum Ausdruck kommende Interessen- abwägung in einer Weise nachzuvollziehen, die den beiderseitigen Eigentums- schutz beachtet und unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkungen vermeidet (BVerfG aaO S. 9). bb) In der vom Bundesverfassungsgericht in den Mittelpunkt seiner ver- fassungsrechtlichen Erwägungen gestellten gesetzlichen Regelung der Kündi- gung wegen Eigenbedarfs und der Sozialklausel erschöpft sich der Schutz des Mieters jedoch nicht. Vergleichbare Schutzgedanken liegen ebenso den Be- stimmungen über die Kündigungsfristen (§ 573 c Abs. 1 BGB) sowie über die Gewährung einer Räumungsfrist (§ 721 ZPO) zugrunde. Darüber hinaus ist die Durchsetzbarkeit der materiellrechtlichen Mieterschutzvorschriften in der Rechtswirklichkeit durch das Verbot einer zum Nachteil des Mieters abwei- chenden Vereinbarung (§§ 573 Abs. 4, 573 c Abs. 4, 574 Abs. 4, 574 a Abs. 3 BGB) zusätzlich abgesichert. cc) Ist durch dieses System von Bestimmungen des materiellen und des Prozessrechts aber bereits ein umfassender, den verfassungsrechtlichen Ga- 15 16 - 9 - rantien des Art. 14 GG und des effektiven Rechtsschutzes (Art. 2, 19 Abs. 4 GG) entsprechender Schutz des Mieters gewährleistet, so ist bei der Ausdeh- nung dieses Schutzes über den normierten Bereich hinaus Zurückhaltung gebo- ten. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass jede Ausweitung des Mieterschut- zes zwangsläufig eine Einschränkung der gleichwertigen Rechtspositionen des Vermieters zur Folge hat. c) Das Bundesverfassungsgericht hat die Frage, ob die materiellen Vor- aussetzungen des Eigenbedarfs, der herrschenden Ansicht folgend, nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist vorliegen müssen oder ob der Wegfall des Ei- genbedarfs noch zu berücksichtigen ist, wenn er bis zum Schluss der letzten mündlichen Verhandlung eingetreten ist, in seinem Beschluss vom 3. Februar 2003 (1 BvR 619/02, NJW-RR 2003, 1164 = NZM 2003, 692) erörtert, die Aus- einandersetzung hiermit aber dem mit der Verfassungsbeschwerde angegriffe- nen Urteil des Landgerichts und damit den Fachgerichten überlassen. Bei die- ser Entscheidung dürfen schon aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechts- klarheit die allgemeinen Prinzipien des Privatrechts nicht außer Betracht blei- ben. Hierzu zählt im vorliegenden Zusammenhang vornehmlich die Rechtswir- kung einseitiger Gestaltungserklärungen. aa) Einseitige Gestaltungserklärungen, wie insbesondere die Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses, führen – sofern ihre tatbestandlichen Voraus- setzungen erfüllt sind – die gewollten Rechtswirkungen zu dem gesetzlich vor- gesehenen oder individuell bestimmten Zeitpunkt herbei. Eine wirksame Kündi- gung beendet das Mietverhältnis mit dem Ablauf der Kündigungsfrist; deshalb ist der Mieter zur Rückgabe der Mietsache an den Vermieter zu diesem Zeit- punkt verpflichtet (§ 546 BGB). Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, so schuldet er dem Vermieter die vereinbarte Miete nicht mehr als die ihm oblie- 17 18 - 10 - gende vertragliche Leistung, sondern kraft Gesetzes als Entschädigung für die Dauer der Vorenthaltung (§ 546 a Abs. 1 BGB). bb) Solange die Rechtswirkungen der Kündigung noch nicht eingetreten sind, sprechen keine zwingenden Gründe dagegen, vielmehr erfordert es der Schutz des Mieters, einer zunächst wirksamen Kündigung nachträglich ihre Wirksamkeit abzusprechen, wenn dies aus überwiegenden Gesichtspunkten, etwa dem Verbot des rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB), geboten erscheint. Ein derartiger Rechtsmissbrauch läge insbesondere dann vor, wenn der geltend gemachte Eigenbedarf des Vermieters vor dem Ablauf der Kündi- gungsfrist und der erst hierdurch bewirkten rechtlichen Beendigung des Miet- verhältnisses entfallen ist und der Vermieter dennoch aus formalen Gründen an der im Zeitpunkt der Erklärung berechtigten Kündigung festhalten würde. cc) Mit dem (rechtlichen) Ende des Mietverhältnisses erlischt – was das Landgericht nicht hinreichend berücksichtigt – das Besitzrecht des Mieters, der keine originäre, sondern nur eine abgeleitete Beziehung zu der von einem an- deren geschaffenen Wohnung hat (BVerfGE 89, 1, 7 f.); die Verfügungsbefug- nis des Vermieters, in aller Regel des Eigentümers der betreffenden Wohnung, erlangt wieder ihren vollen, von der Verfassung in Art. 14 GG anerkannten und garantierten Umfang. Verweigert der Mieter die Herausgabe der Wohnung, ob- wohl die Kündigung wirksam ist und ein gesetzlicher Grund für die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach der Sozialklausel der §§ 574 ff. BGB nicht vorliegt, so verletzt er seine Pflicht zur Rückgabe der Mietsache (§ 546 Abs. 1 BGB) und verhält sich damit rechtswidrig; auf den eigentumsgleichen Rang seines auf dem Mietvertrag beruhenden Rechts zum Besitz der Wohnung (BVerfGE 89, 1, 6 ff) kann er sich nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr beru- fen. Aus diesen Gründen versagt hier auch das Gebot der Schonung des ver- tragstreuen Mieters. Ein Mieter, der die gemietete Sache nach der durch die 19 20 - 11 - wirksame Kündigung herbeigeführten Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter nicht zurückgibt, verhält sich von da an nicht mehr vertragstreu; auf ein Verschulden kommt es insoweit nicht an. dd) Nachvertragliche Treuepflichten, die einen Vorrang des Bestandsin- teresses des Mieters gegenüber dem Rückgabeanspruch des Vermieters ge- bieten würden, sind nicht anzuerkennen. Dies hat der Senat in seinem Urteil vom 9. Juli 2003 (aaO unter II 2) in ähnlicher Weise für den Fall einer freiwer- denden Wohnung des Vermieters bei fortbestehendem Eigenbedarf an der ge- kündigten Wohnung ausgesprochen; für die vorliegende Fallgestaltung kann nichts anderes gelten. Die Annahme einer nachvertraglichen Pflicht des Ver- mieters, den Mieter über den nach Beendigung des Mietverhältnisses eingetre- tenen Wegfall des Kündigungsgrundes zu unterrichten, würde zu einer system- widrigen Durchbrechung der Grundsätze über die rechtsgestaltende Wirkung von Kündigungserklärungen führen. Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber den Mieter auf materiell-rechtlicher Ebene vor einem derartigen nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfs hat schützen wollen, bestehen nicht. Dass der Ge- setzgeber das Problem des nachträglichen Eintritts neuer Umstände gesehen hat, ergibt sich aus der Regelung über das Unwirksamwerden einer auf Zah- lungsverzug gestützten außerordentlichen Kündigung des Vermieters bei nach- träglicher Tilgung des Mietrückstandes (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Dem Interes- se des Mieters am Erhalt der Wohnung könnte daher nur durch eine nachver- tragliche Pflicht des Vermieters, dem Mieter den Neuabschluss eines Mietver- trages über dieselbe Wohnung anzubieten, Rechnung getragen werden. Dass der Gesetzgeber einen solchen Kontrahierungszwang des Vermieters gewollt hat, ist nicht ersichtlich und lässt sich insbesondere auch nicht den Materialien des Mietrechtsreformgesetzes entnehmen. 21 - 12 - ee) Soweit die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter auch bei Abwägung mit den berechtigten Interessen des Vermieters eine unzumutbare Härte darstellen würde, kann er trotz Vorliegens eines Kündigungsgrundes die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach den §§ 574 ff. BGB verlangen. Dabei hat er die Härtegründe grundsätzlich spätestens zwei Monate vor der Beendi- gung des Mietverhältnisses gegenüber dem Vermieter geltend zu machen (§ 574 b Abs. 2 Satz 1 BGB); andernfalls endet das Mietverhältnis mit dem Ab- lauf der Kündigungsfrist. Ein schutzwürdiges Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses ist von da an nicht mehr anzuerkennen (ebenso Münch- KommBGB/Häublein aaO Rdnr. 74) d) Die Berücksichtigung eines nach dem Wirksamwerden der Kündigung eingetretenen Wegfalls des Eigenbedarfs des Vermieters hätte schließlich eine nicht mehr hinnehmbare Beeinträchtigung der Rechte des Vermieters und eine ungerechtfertigte Besserstellung des vertragsuntreuen gegenüber dem ver- tragstreuen Mieter zur Folge. Dürfte der Mieter damit rechnen, dass derartige nachträgliche Ereignisse zu seinen Gunsten zu berücksichtigen wären, so könnte er dazu verleitet wer- den, die Räumung der Wohnung mit allen Mitteln zu verzögern. Der Vermieter wäre für einen unbestimmten Zeitraum an der Wahrnehmung seiner Rechte gehindert; er müsste einen möglicherweise langwierigen Räumungsprozess auch in den Fällen führen, in denen die Rechtsverteidigung des Mieters keiner- lei Aussicht auf Erfolg hat. Dadurch würde sich in ungerechtfertigter Weise die Chance des Mieters erhöhen, infolge einer anderweitigen, gerade durch die Verzögerung verursachten Disposition des Vermieters oder durch sonstige Er- eignisse einen Wegfall des Eigenbedarfs zu erreichen (vgl. dazu von Stebut, NJW 1985, 289, 292). Zugleich würde das berechtigte Interesse des Vermie- ters, auf die Rechtsfolgen einer wirksamen Kündigung vertrauen und seine Pla- 22 23 24 - 13 - nungen danach ausrichten zu können, erheblich eingeschränkt; bei langwieri- gen Räumungsstreitigkeiten bliebe es oft dem Zufall überlassen, ob der Vermie- ter seine Wohnung zurückerhält oder ob nicht vorhersehbare nachträgliche Umstände sogar nach Jahren noch der Kündigung ihre rechtliche Grundlage entziehen könnten. Das ist mit den Grundsätzen der Rechtssicherheit und eines effektiven Rechtsschutzes, den auch der Vermieter für sich in Anspruch neh- men kann, nicht zu vereinbaren. Eben dies wäre aber die Folge, wenn nach- träglich eingetretene Umstände noch bis zum rechtskräftigen Abschluss eines Räumungsverfahrens, bis zum Ablauf einer nach § 721 ZPO bewilligten Räu- mungsfrist oder sogar bis zu einem noch späteren Auszug des Mieters berück- sichtigt werden müssten. Erst recht gilt dies für Zulassung eines derartigen Einwandes in der Zwangsvollstreckung (§ 767 ZPO). e) Die Ansicht des Berufungsgerichts, angesichts der Häufigkeit der Fälle vorgetäuschten Eigenbedarfs könne nicht davon ausgegangen werden, die Rechtsverfolgung seitens des gekündigten Mieters erfolge regelmäßig zum Zwecke der Verzögerung und in der Hoffnung, im Laufe des Verfahrens könnte der Eigenbedarf entfallen oder im selben Haus eine andere Wohnung frei wer- den, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Den Bedenken, die das Landgericht auf die seiner Meinung nach häufige Vortäuschung von Eigenbedarf gestützt hat, kann durch eine besonders sorgfältige Prüfung der Ernsthaftigkeit des ur- sprünglich geltend gemachten Nutzungswunsches in Fällen der vorliegenden Art begegnet werden (vgl. Senatsurteil vom 18. Mai 2005 – VIII ZR 368/03, NJW 2005, 2395 = BGHReport 2005, 1161 unter II 3 b cc für einen Fall des nicht verwirklichten Eigenbedarfs). 3. Nach alledem endete die Pflicht des Beklagten zur Mitteilung eines etwaigen Wegfalls des Eigenbedarfsgrundes an die Klägerin mit dem Ablauf der Kündigungsfrist. Zu diesem Zeitpunkt bestand der mit der Kündigung geltend 25 26 - 14 - gemachte Wohnbedarf jedoch noch. Dass der Bedarf mit dem Tod der Schwie- germutter des Beklagten nach dem rechtskräftigen Abschluss des Räumungs- prozesses, der in zwei Instanzen die Berechtigung der Eigenbedarfskündigung erwiesen hatte, und kurz vor Ablauf der gerichtlich bewilligten Räumungsfrist entfallen war, brauchte der Beklagte der Klägerin nicht mehr mitzuteilen. Man- gels einer entsprechenden Informationspflicht scheiden auch eine Pflichtverlet- zung und ein hierauf gestützter Schadensersatzanspruch der Klägerin schon dem Grunde nach aus. III. Auf die Revision des Beklagten ist daher das Berufungsurteil aufzuhe- ben; da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind und die Sache zur End- entscheidung reif ist, ist die Klage abzuweisen (§§ 562, 563 Abs. 3 ZPO). Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Leimert Dr. Frellesen Vorinstanzen: AG Hamburg, Entscheidung vom 15.07.2004 - 40a C 610/03 - LG Hamburg, Entscheidung vom 02.12.2004 - 334 S 50/04 - 27

ECLI:DE:BGH:2020:260520BVIIIZR64.19.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 64/19 vom 26. Mai 2020 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja GG Art. 103 Abs. 1; BGB § 574 Abs. 1, § 574a Abs. 2 Beruft sich der Mieter im Räumungsprozess darauf, die Beendigung des Miet- verhältnisses stelle für ihn eine unzumutbare Härte dar (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) und trägt er zu seinen diesbezüglich geltend gemachten gesundheitlichen Beeinträchtigungen substantiiert sowie unter Vorlage aussagekräftiger fachärzt- licher Atteste vor, verstößt die Nichteinholung eines Sachverständigengutach- tens zum Gesundheitszustand des Mieters sowie zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen seiner - behaupteten - Erkrankungen auf die Le- bensführung im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umge- bung regelmäßig gegen das Gebot rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG; im Anschluss an Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133, Rn. 31, 44 und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 38). BGH, Beschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19 - LG Würzburg AG Würzburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 26. Mai 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Schneider, Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird der Be- schluss des Landgerichts Würzburg - 4. Zivilkammer - vom 19. Februar 2019 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 28. Februar 2019 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Gerichtskosten für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren werden nicht erhoben. Der Streitwert für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren wird auf 7.000,32 € festgesetzt. Gründe: I. Die Beklagten sind seit dem Jahr 2009 Mieter einer Fünf-Zimmer- Wohnung des Klägers in K. . 1 - 3 - Im April 2017 kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbe- darfs, da sein 1997 geborener Sohn nach inzwischen abgeschlossener Berufs- ausbildung einen eigenen Hausstand begründen und in die Wohnung einziehen wolle. Die Beklagten widersprachen der Kündigung und beriefen sich auf das Vorliegen von Härtegründen (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ein Umzug sei ihnen aus gesundheitlichen Gründen nicht zuzumuten. Diesbezüglich legten die Beklagten mit der Klageerwiderung zahlreiche Atteste über ihre gesundheitlichen Beeinträchtigungen sowie amtliche Beschei- nigungen über einen Behinderungsgrad des Ehemanns (GdB) von 70 und der Ehefrau von 40 vor. Ausweislich der Atteste leidet der 1944 geborene Beklagte zu 1 unter diversen gesundheitlichen Beeinträchtigungen, unter anderem an einer fortgeschrittenen COPD (chronic obstructive pulmonary desease; Chroni- sche obstruktive Lungenerkrankung) mit rezidivierenden Infektacerbationen und Lungenentzündungen, einer arteriellen Hypotonie, Diabetes sowie einem Zu- stand nach Aortenklappenprothese. Die Atteste des Facharztes für innere Me- dizin Dr. L. vom 17. Juli 2017, vom 5. und 15. März 2018 führen aus, dass dem Beklagten zu 1 ein Umzug aus gesundheitlichen Gründen nicht zumutbar und für diesen Fall eine weitere Verschlechterung des Gesundheitszustandes zu befürchten sei. Im Laufe des erstinstanzlichen Verfahrens legten die Beklag- ten ein Attest des Facharztes für Neurologie S. vom 16. April 2018 vor. Darin ist ausgeführt, dass sich der Beklagte zu 1 seit dem Jahr 2014 in der am- bulanten nervenärztlichen Behandlung befinde. Der Patient sei aufgrund seiner multiplen Erkrankungen in seiner Belastbarkeit erheblich eingeschränkt. Insbe- sondere aufgrund einer stark reduzierten kognitiven Anpassungsmöglichkeit könne er sich an Veränderungen in seinem unmittelbaren Lebensumfeld schwer gewöhnen. Eine Veränderung der Wohnsituation hätte eine Verschlimmerung der Anpassungsminderung zur Folge. 2 3 - 4 - Das Amtsgericht hat von der zunächst beabsichtigten Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Frage, ob den Beklagten aufgrund der von diesen behaupteten Erkrankungen ein Umzug unzumutbar sei, abgesehen und nach Vernehmung von Zeugen der Räumungsklage - ohne Gewährung einer Räumungsfrist - stattgegeben. Im Berufungsverfahren haben die Beklagten weitere (aktuelle) Atteste, unter anderem ein Attest des behandelnden Neurologen vorgelegt, worin dem Beklagten zu 1 (unter anderem) ein dementielles Syndrom mit organischer Hirnstörung und Verhaltensstörung bescheinigt wird, aufgrund dessen der Pati- ent in seiner Anpassungsbreite massiv beeinträchtigt sei. Er könne Verände- rungen seiner Umgebung nicht mehr adäquat verarbeiten und reagiere darauf mit vermehrter Ratlosigkeit. In fremder, neuer Umgebung infolge eines Wohnor- twechsels würde sich die Symptomatik verschlechtern. Das Landgericht hat die Berufung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO - ebenfalls ohne Gewäh- rung einer Räumungsfrist - zurückgewiesen. Die Revision hat das Landgericht nicht zugelassen. Hiergegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten, mit der sie die Zulassung der Revision mit dem Ziel begehren, ihren Klageabweisungsantrag weiterzuver- folgen. II. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde von Interesse, im Wesentli- chen ausgeführt: 4 5 6 7 - 5 - Es sei an die Tatsachenfeststellungen in erster Instanz gebunden, da weder bei der Beweiserhebung noch bei der Beweiswürdigung Rechtsfehler erkennbar seien. Die Berufungsbegründung erschöpfe sich, soweit nicht neuer, jedoch in zweiter Instanz von vornherein grundsätzlich präkludierter und auch in vorliegendem Fall zurückzuweisender Vortrag erfolge, darin, dem Erstgericht eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör vorzuwerfen. Zwar habe das Amtsgericht im Widerspruch zu seinem Beweisbeschluss von einer weiteren Beweisaufnahme in Form der - zuvor noch für notwendig angesehenen - Einholung eines Sachverständigengutachtens abgesehen. Dies sei jedoch unter den vorliegenden Verhältnissen nicht zu beanstanden. Denn das Amtsgericht habe auf der Grundlage der durchgeführten Be- weisaufnahme - der Vernehmung von Zeugen - sowie im Rahmen seiner tat- richterlichen freien Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) auch ohne Abwarten eines Gutachtens bereits zu dem Ergebnis kommen dürfen, die "unzweifelhaft bedauerlichen" gesundheitlichen Beeinträchtigungen der Beklagten könnten zumindest im Rahmen des (Sozial-)Widerspruchs des § 574 BGB der Wirksam- keit der Eigenbedarfskündigung nicht entgegengehalten werden. Es ergebe sich kein Anhaltspunkt dafür, dass die Beklagten an derartig schweren Erkrankungen litten, dass für sie praktisch jede Form eines längeren Ortswechsels unzumutbar wäre oder sie gerade auf die örtlichen Verhältnisse der von ihnen genutzten Wohnung besonders angewiesen seien. Die altersbe- dingten Beschwerden der Beklagten begründeten keine besonderen Härten, welche ausnahmsweise zu Lasten des in seinem Eigentumsrecht geschützten Vermieters zu berücksichtigen wären. Ein schlichtes Unbehagen vor einem Umzug, wie es im Kern aus dem ohnehin präkludierten Vortrag in der Beru- fungsbegründung nur abgeleitet werden könne, stelle keinen tauglichen Wider- spruchsgrund dar. 8 9 10 11 - 6 - III. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist zulässig, insbesondere ist der Be- schwerdewert nach § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erreicht. Sie hat auch in der Sache Erfolg, weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entschei- dung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO). Das Berufungsgericht hat den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtli- chen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt, da über das Vorliegen ihrer behaupteten Erkrankungen sowie die Auswirkungen einer Räumung auf ihre gesundheitliche Situation der angebotene Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht erhoben wurde. Dies führt gemäß § 544 Abs. 9 ZPO zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 1. Das Gebot rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Als Prozessgrundrecht soll es sicherstellen, dass die Entscheidung frei von Verfahrensfehlern ergeht, welche ihren Grund in der un- terlassenen Kenntnisnahme und der Nichtberücksichtigung des Sachvortrags der Parteien haben. In diesem Sinne gebietet Art. 103 Abs. 1 GG in Verbindung mit den Grundsätzen der Zivilprozessordnung die Berücksichtigung erheblicher Beweisanträge. Die Nichtberücksichtigung eines solchen erheblichen Beweis- angebots verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze mehr findet (st. Rspr.; siehe etwa BVerfGE 50, 32, 36; 65, 305, 307; 69, 141, 144; BGH, Beschlüsse vom 21. Oktober 2014 - VIII ZR 34/14, NJW-RR 2015, 910 Rn. 13; vom 16. Juni 2016 - V ZR 232/15, juris Rn. 5; vom 11. Okto- ber 2016 - VIII ZR 300/15, NJW-RR 2017, 75 Rn. 10; vom 28. Januar 2020 - VIII ZR 57/19, WM 2020, 476 Rn. 4; jeweils mwN). 12 13 - 7 - 2. So liegen die Dinge hier. Das Berufungsgericht durfte das Vorliegen einer Härte (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht verneinen, ohne den (angebotenen) Sachverständigenbeweis zu den behaupteten Erkrankungen sowie den gesundheitlichen Auswirkungen eines erzwungenen Umzugs für die Beklagten zu erheben. a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für ihn, seine Familie oder seine Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. aa) Der Tatrichter ist dabei gehalten, sich durch gründliche und sorgfältige Sachverhaltsfeststellung vom Vorliegen der von dem Mieter geltend gemachten Härtegründe und der berechtigten Interessen des Vermieters zu überzeugen. Einen Härtegrund in diesem Sinne stellen - soweit vorliegend von Relevanz - etwa leichtere Erkrankungen des Mieters in Verbindung mit weiteren Umständen (Alter, durch eine lange Mietdauer geprägte Verwurzelung im bisherigen Lebensumfeld), weiter ein gesundheitlicher Zustand, der für sich genommen einen Umzug nicht zulässt oder schließlich die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters im Falle eines Wohnungswechsels dar (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 31). bb) Bei der anschließenden Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange haben die Tatsacheninstanzen darauf zu achten, sich nicht in Widerspruch zu verfassungsrechtlich verbürgten Rechtspositionen der Mietvertragsparteien zu setzen. Weiter haben sie zu berücksichtigen, dass die Abwägung stets auf der Grundlage der sorgfältig festzustellenden Einzelfallumstände zu erfolgen hat (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 37). 14 15 16 17 - 8 - Macht der Mieter - wie vorliegend - für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheits- gefahren geltend, haben sich die Tatsacheninstanzen daher - beim Fehlen ei- gener Sachkunde - regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche ge- sundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbe- sondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies ein- treten kann. Diese Verpflichtung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwerwiegenden Eingriffen in das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit folgt nicht zuletzt aus der grundrechtlichen Verbür- gung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 41 und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 37; jeweils mwN). Trägt der Mieter unter Vorlage eines (aussagekräftigen) Attests des be- handelnden Facharztes - vorliegend sogar mehrerer - vor, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung nicht zuzumuten, ist im Falle des Bestrei- tens dieses Vortrags regelmäßig die - beim Fehlen eines entsprechenden Be- weisantritts von Amts wegen vorzunehmende (§ 144 ZPO) - Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Aus- wirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffe- nen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umge- bung erforderlich. Dabei sind nicht nur Feststellungen zu der Art und dem Aus- maß der Erkrankungen sowie den damit konkret einhergehenden gesundheitli- chen Einschränkungen, sondern auch zu den konkret feststellbaren oder zu- mindest zu befürchtenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswech- sels zu treffen, wobei im letzteren Fall auch die Schwere und der Grad der Wahrscheinlichkeit der zu befürchtenden gesundheitlichen Einschränkungen zu 18 19 - 9 - klären ist. Erst dies versetzt den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachgerecht zu gewichten (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 44 und VIII ZR 167/17 aaO Rn. 38; jeweils mwN). b) Hiernach bestand vorliegend die Verpflichtung zur Einholung eines Sachverständigengutachtens. aa) Die Frage, ob die behaupteten Erkrankungen der Beklagten einen Umzug nicht zulassen oder im Falle eines Umzugs eine erhebliche Verschlechterung ihres Gesundheitszustandes droht, hatte das Berufungsgericht nur mit Hilfe eines oder mehrerer Sachverständigen zu klären und durfte es nicht allein aufgrund der erstinstanzlich gemachten Angaben zweier Zeugen beurteilen. Diese Beweisaufnahme bezog sich - worauf die Nichtzulassungsbe- schwerde zutreffend verweist - nur auf den Beklagten zu 1. Zudem konnten aus ihr die nach Vorstehendem gebotenen Erkenntnisse zum Gesundheitszustand der Beklagten nicht ansatzweise gewonnen werden. Die Zeugen machten lediglich Angaben dazu, welchen Verrichtungen der Beklagte zu 1 im Rahmen einer Arbeitstätigkeit noch nachgehen kann beziehungsweise inwiefern er auf die Hilfestellung Dritter angewiesen ist und er im Stande sei, noch Fußballspiele zu besuchen. Hinsichtlich des Gesundheitszustands der Beklagten zu 2 wurde ein Beweis nicht erhoben, sondern stellte das Amtsgericht lediglich fest, diese sei dem Gericht als "muntere Person" bekannt. bb) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts haben die Beklagten - was nach Vorstehendem geboten ist - konkret zu ihren gesundheitlichen Beein- trächtigungen vorgetragen und zahlreiche ausführliche fachärztliche Atteste 20 21 22 23 - 10 - sowie die jeweiligen Bescheide zur Feststellung eines Grades der Behinderung - beim Beklagten zu 1 besteht ein GdB von 70, bei der Beklagten zu 2 ein GdB von 40 - vorgelegt. Hiernach behauptet der Beklagte zu 1 unter anderem auf- grund einer fortgeschrittenen COPD, einer deutlichen Beschränkung der körper- lichen Belastbarkeit und einem Zustand nach Aortenklappenersatz bei Aorten- klappenstenose sei ihm ein Umzug ohne gesundheitliche Schäden nicht mög- lich. Zudem hat er - was das Berufungsgericht völlig unbeachtet gelassen hat - das aussagekräftige Attest eines Neurologen vorgelegt, wonach seine kogniti- ven Anpassungsmöglichkeiten stark reduziert seien und er in seiner Anpas- sungsbreite so weit beeinträchtigt sei, dass eine Veränderung der Wohnsituati- on zu einer Verschlimmerung seiner krankheitsbedingten Anpassungsminde- rung führen würde. Mit der Berufungsbegründung haben die Beklagten ein ak- tualisiertes Attest dieses behandelnden Neurologen vorgelegt, wonach der Be- klagte zu 1 aufgrund eines dementiellen Syndroms mit organischer Hirnstörung und Verhaltensstörung in seiner Anpassungsbreite massiv beeinträchtigt sei und daher Veränderungen seiner Umgebung nicht mehr adäquat verarbeiten könne. Es sei davon auszugehen, dass sich die Symptomatik in fremder, neuer Umgebung verschlechtern würde. Damit haben die Beklagten entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht lediglich ein "schlichtes Unbehagen vor einem Umzug", sondern hinrei- chend substantiiert physische sowie (bezüglich des Beklagten zu 1) psychische Erkrankungen dargelegt, die allein oder in Verbindung mit weiteren Umständen einen Härtegrund im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB begründen können. Sofern das Berufungsgericht demgegenüber die Erkrankungen als lediglich "al- tersbedingte Beschwerden" bagatellisiert sowie die gesundheitlichen Auswir- kungen des erzwungenen Wohnungswechsels selbst beurteilt hat, hat es sich eine Sachkunde angemaßt, über die es - offensichtlich - nicht verfügt. 24 - 11 - c) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht das Unterlassen der Einho- lung eines Sachverständigengutachtens auch darauf gestützt, der zweitinstanz- liche Vortrag der Beklagten sei "präkludiert" und damit nach § 531 Abs. 2, § 529 Abs. 1 ZPO nicht berücksichtigungsfähig. Zum einen verpflichteten - wie ausgeführt - bereits die substantiierten Ausführungen zum Gesundheitszustand der Beklagten in erster Instanz dazu, den angebotenen Sachverständigenbeweis zu erheben. Zum anderen ist der Vortrag - entgegen der nicht näher begründeten Ansicht des Berufungsgerichts - nicht neu im Sinne des § 531 Abs. 2 ZPO und damit ohne weiteres gemäß § 529 Abs. 1 ZPO berücksichtigungsfähig. Denn ein Vortrag in zweiter Instanz ist dann nicht neu, wenn ein bereits schlüssiges Vorbringen aus erster Instanz durch weitere Tatsachenbehauptungen zusätzlich konkretisiert, verdeutlicht o- der erläutert wird (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 8. Juni 2004 - VI ZR 199/03, BGHZ 159, 245, 251; vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 166/11, NJW-RR 2012, 341 Rn. 15; vom 19. Februar 2016 - V ZR 216/14, NJW 2016, 2315 Rn. 27; Be- schluss vom 23. August 2016 - VIII ZR 178/15, NJW-RR 2017, 72 Rn. 20; je- weils mwN). Dies ist vorliegend der Fall, da die Beklagten in der Berufungsbe- gründung sowie in ihrer Stellungnahme zum Hinweisbeschluss nach § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO lediglich näher zu ihren bereits erstinstanzlich detailliert vorge- brachten Erkrankungen vorgetragen und zwischenzeitlich ausgestellte Atteste vorgelegt haben. d) Diese dem Berufungsgericht unterlaufene Gehörsverletzung ist auch entscheidungserheblich (§ 544 Abs. 9 ZPO). Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht nach Einholung eines Sachverständigen- gutachtens vom Vorliegen eines Härtegrundes im Sinne des § 574 Abs. 1 25 26 27 - 12 - Satz 1 BGB ausgegangen wäre (vgl. hierzu Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 31, mwN). Zudem kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht - im Fall der Bejahung einer Härte in vorstehendem Sinne - bei der anschließen- den Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange von Vermieter und Mieter die gesundheitlichen Beeinträchtigungen der Mieter sowie deren etwaige - wie ausgeführt hinsichtlich Art, Umfang sowie den konkreten Auswirkungen im Einzelnen durch Sachverständigengutachten zu klärende - Verschlechterungen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels mit ihrem entsprechenden Gewicht in die gebotene Abwägung mit den Interessen des Vermieters einge- stellt hätte und damit im Ergebnis zu einer abweichenden Beurteilung des Här- teeinwands der Beklagten (§§ 574, 574a BGB) gelangt wäre (vgl. zur Interes- senabwägung Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 36 ff.). IV. Nach alledem ist das Urteil des Berufungsgerichts aufzuheben und der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 544 Abs. 9 ZPO). Der Senat macht dabei von der Mög- lichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch, der auch im Beschlussverfah- ren nach § 544 Abs. 9 ZPO entsprechend herangezogen werden kann (vgl. BGH, Beschlüsse vom 1. Februar 2007 - V ZR 200/06, NJW-RR 2007, 1221 Rn. 12; vom 23. August 2016 - VIII ZR 178/15, aaO Rn. 29; vom 5. März 2019 - VIII ZR 190/18, NJW 2019, 1950 Rn. 23 [jeweils zu § 544 Abs. 7 ZPO aF]). Ge- 28 29 - 13 - richtskosten für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren werden gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 GKG nicht erhoben. Für das weitere Berufungsverfahren weist der Senat vorsorglich darauf hin, dass der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsachenin- stanz der maßgebliche Zeitpunkt sowohl für die nach wirksamen Widerspruch des Mieters gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der wechselseitigen Interessen von Vermieter und Mieter ist, als auch für die sich anschließende Beurteilung, ob, beziehungsweise für welchen Zeitraum das durch wirksame ordentliche Kündigung nach § 573 BGB beendete Mietverhält- nis nach § 574a BGB fortzusetzen ist (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 32 und VIII ZR 167/17, aaO Rn. 48). Im Übrigen sieht der Senat Anlass zu folgenden Hinweisen im Hinblick auf die Prüfungskompetenz des Berufungsgerichts: Die bisherigen Ausführungen des Berufungsgerichts zum Umfang seiner Prüfungskompetenz lassen besorgen, dass es verkannt hat, dass diese nicht - wie die revisionsrechtliche Prüfung - auf eine reine Rechtskontrolle beschränkt ist. Bei der Berufungsinstanz handelt es sich auch nach Inkrafttreten des Zivil- prozessreformgesetzes um eine zweite - wenn auch eingeschränkte - Tatsa- cheninstanz, deren Aufgabe in der Gewinnung einer "fehlerfreien und überzeu- genden" und damit "richtigen" Entscheidung des Einzelfalles besteht. Daher hat das Berufungsgericht die erstinstanzliche Überzeugungsbildung nicht nur auf Rechts- 30 31 32 - 14 - fehler zu überprüfen (vgl. Senatsbeschlüsse vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, NJW-RR 2017, 75 Rn. 23 f. vom 12. Mai 2020 - VIII ZR 171/19 unter II 2 a bb, zur Veröffentlichung bestimmt; jeweils mwN). Dr. Milger Dr. Schneider Kosziol Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Würzburg, Entscheidung vom 02.10.2018 - 13 C 373/18 - LG Würzburg, Entscheidung vom 28.02.2019 - 42 S 2113/18 -

ECLI:DE:BGH:2021:030221UVIIIZR68.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 68/19 Verkündet am: 3. Februar 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 574 Abs. 1 Satz 1, § 574a a) Zu den Voraussetzungen einer nicht zu rechtfertigenden Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133). b) Das hohe Alter eines Mieters begründet ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen für den betroffenen Mieter im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 30). c) Der Annahme, das hohe Lebensalter des Mieters gebiete auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters in der Regel die Fortsetzung des Mietver- hältnisses, liegt eine unzulässige Kategorisierung der nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB abzuwägenden Interessen zugrunde (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 36 f.). d) Eine langjährige Mietdauer lässt für sich genommen noch nicht auf eine tiefe Ver- wurzelung des Mieters am Ort der Mietsache schließen. Vielmehr hängt deren Ent- stehung maßgeblich von der individuellen Lebensführung des jeweiligen Mieters (Pflegen sozialer Kontakte in der Nachbarschaft etc.) ab (im Anschluss an Senats- urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 30). BGH, Urteil vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 31. Dezember 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Kosziol sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Ber- lin - Zivilkammer 67 - vom 12. März 2019 im Kostenpunkt und inso- weit aufgehoben, als bezüglich des auf die Kündigungen wegen Ei- genbedarfs vom 3. August 2015, vom 26. September 2016 und vom 5. Dezember 2016 gestützten Räumungs- und Herausgabeverlan- gens der Klägerin zu ihrem Nachteil erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Nichtzulassungsbe- schwerde- und des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die 1932 geborene Beklagte und ihr 1934 geborener, inzwischen verstor- bener Ehemann, der ehemalige Beklagte zu 2, mieteten im Jahr 1997 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine im vierten Obergeschoss gelegene Zwei- zimmerwohnung in Berlin. 1 - 3 - Die Klägerin ist seit dem 17. Juli 2015 Eigentümerin dieser Wohnung. Mit Schreiben vom 3. August 2015 erklärte sie die ordentliche Kündigung des Miet- verhältnisses zum 31. Juli 2016 wegen Eigenbedarfs und wiederholte diese Er- klärung vorsorglich in der Klageschrift vom 26. September 2016 sowie in einem weiteren Schriftsatz vom 5. Dezember 2016. Zur Begründung führte sie an, sie wolle während ihrer Aufenthalte in Berlin künftig nicht mehr - wie bisher - zusam- men mit ihrem erwachsenen Sohn zur Miete, sondern stattdessen allein in der in ihrem Eigentum stehenden Wohnung leben. Die Beklagte und ihr zwischenzeitlich verstorbener Ehemann widerspra- chen dieser Kündigung unter Verweis auf ihr hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand, ihre langjährige Verwurzelung am Ort der Mietsache und ihre für die Beschaffung von Ersatzwohnraum zu beschränkten finanziellen Mit- tel. In der Folgezeit sprach die Klägerin weitere - nunmehr fristlose, hilfsweise ordentliche - Kündigungen des Mietverhältnisses gestützt auf verschiedene Ver- haltensweisen der Beklagten und ihres mittlerweile verstorbenen Ehemanns aus. Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage - nach Einholung eines neurologisch-psychiatrischen Sachverständigengutach- tens über die für die Beklagten zu besorgenden Kündigungsfolgen - abgewiesen und angeordnet (§ 308a Abs. 1 ZPO), dass das Mietverhältnis der Parteien über die betreffende Wohnung auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werde. Über die hilfs- weise erhobene - auf Feststellung der unbefristeten Fortsetzung des Mietverhält- nisses zu den bisherigen Bedingungen gerichtete - Widerklage der Beklagten und ihres mittlerweile verstorbenen Ehemanns hat es mangels Eintritts der Be- dingung (Erfolglosigkeit des Klageabweisungsantrags) eine Entscheidung nicht getroffen. Die Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg gehabt. 2 3 4 5 - 4 - Nachdem der Ehemann der Beklagten am 30. April 2019 - im Laufe des dem Revisionsverfahren vorausgegangenen Verfahrens der Nichtzulassungsbe- schwerde - verstorben ist, haben die Parteien den Rechtsstreit, soweit er den (ehemaligen) Beklagten zu 2 betroffen hat, in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Mit der vom Senat - hinsichtlich der Klage beschränkt auf das auf die Kün- digungen wegen Eigenbedarfs gestützte Räumungs- und Herausgabeverlan- gen - zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren sowie ihr auf Abweisung der Hilfswiderklage gerichtetes Begehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat - soweit sie eröffnet ist - Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die auf Eigenbedarf gestützten Kündigungen der Klägerin hätten nicht zur Beendigung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses geführt. Das Amtsgericht habe insoweit zu Recht die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet. Die Beklagten hätten den Kündigungen form- und fristgerecht nach § 574b BGB widersprochen. Das Amtsgericht habe im Ergebnis auch zu Recht eine nicht zu rechtfertigende Härte für die Beklagten im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB bejaht. 6 7 8 9 10 11 - 5 - Dabei könne dahinstehen, ob die vom Amtsgericht - auf der Grundlage des seinerseits eingeholten Sachverständigengutachtens - festgestellten Ge- sundheitsbeeinträchtigungen der Beklagten eine Härte rechtfertigten und ob die gegen die erstinstanzliche Beweiserhebung erhobenen verfahrensrechtlichen Einwände eine neuerliche Beweisaufnahme erforderten oder der Beweis des von der Klägerin in Abrede gestellten schlechten Gesundheitszustands der Beklagten aufgrund der vorgelegten ärztlichen Atteste prima facie geführt sei. Ebenso könne offenbleiben, ob die Beklagten sich mit Erfolg auf den Härtegrund des feh- lenden Ersatzwohnraums (§ 574 Abs. 2 BGB) berufen könnten und ihnen dabei mit Blick auf die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin Darlegungs- und Beweiserleichterungen zugute kämen. Denn bereits das hohe Lebensalter der Beklagten (von bereits über 80 Jahren zum Zeitpunkt der ersten Eigenbe- darfskündigung) führe dazu, dass die kündigungsbedingte Beendigung des Miet- verhältnisses für diese eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB dar- stelle. Der - in Rechtsprechung und Literatur umstrittenen - Auffassung, das hohe Alter des Mieters reiche aus, um eine nicht zu rechtfertigende Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB zu begründen, gebühre - jedenfalls im Grundsatz - der Vorzug. Von den nachteiligen Folgen des unfreiwilligen Verlusts der eigenen Wohnung seien alte Menschen aufgrund der vielfältigen Beeinträchtigungen, die naturgemäß mit dem Altern einhergingen, besonders hart betroffen. Die biologi- schen sowie psychosozialen altersbedingten Veränderungen machten es alten Menschen nämlich außerordentlich schwer oder gar unmöglich, erfolgreich einen neuen auf Dauer angelegten Lebensmittelpunkt zu begründen. Diese Wertung stehe im Einklang mit dem in Art. 25 der Charta der Grund- rechte der Europäischen Union (im Folgenden: EUGrdRCh) verbrieften Schutz 12 13 14 - 6 - älterer Menschen. Sollte der Anwendungsbereich dieser Bestimmung nicht eröff- net sein, wäre jedenfalls die Ausstrahlungswirkung der in der nationalen Verfas- sung verankerten Grundrechte, mithin auch der Wesensgehalt der in Art. 1 Abs. 1 GG und dem Sozialstaatsprinzip verkörperten Menschenwürde, bei der Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs "Härte" zu beachten. Auch dies führe zu dem genannten Ergebnis. Hinzu komme, dass die bei alten Menschen häufig - wie auch hier - über Jahrzehnte gewachsene soziale Verwurzelung am Ort der Mietsache den Erhalt oder gleichwertigen Neuaufbau sozialer Strukturen andernorts behindere oder sogar ausschließe. Ein gegenteiliges Auslegungsergebnis hätte zur Folge, dass der letzte Le- bensabschnitt eines alten Menschen von den Belastungen eines möglicherweise jahrelang dauernden Gerichtsverfahrens geprägt würde, in dem er zwecks Nach- weises seiner Räumungsunfähigkeit die sachverständige Examination der eige- nen Person unter Offenlegung sämtlicher höchstpersönlicher medizinischer und psychologischer Anknüpfungstatsachen zu erdulden hätte. Dem Bestandsinteresse eines Mieters in (solch) hohem Alter komme des- halb - von hier nicht vorliegenden Ausnahmekonstellationen abgesehen - ein so erhebliches Gewicht zu, dass es das im Rahmen der Abwägung zu berücksichti- gende Erlangungsinteresse des Vermieters regelmäßig - so auch hier - über- steige. Zwar sei auch dem Erlangungsinteresse der Klägerin ein beträchtliches Gewicht nicht abzusprechen. Insbesondere sei die Lebensplanung der Klägerin dahingehend, während ihrer Aufenthalte in Berlin künftig nicht mehr wie bislang gemeinsam mit ihrem erwachsenen Sohn in einer Mietwohnung, sondern statt- dessen alleine in der streitgegenständlichen in ihrem Eigentum stehenden Woh- 15 16 17 - 7 - nung zu wohnen, zu respektieren. Allerdings sei die Dringlichkeit des geltend ge- machten Eigenbedarfs als vergleichsweise gering anzusehen, weil der Eigennut- zungswunsch zum einen nicht auf eine ganzjährige Nutzung und zum anderen auf bloßen Komfortzuwachs sowie die Vermeidung etwaiger wirtschaftlicher Nachteile durch die Anmietung einer weiteren Wohnung gerichtet sei. Auch die auf verschiedene Verhaltensweisen der Beklagten gestützten Kündigungen begründeten, da sie jeweils unwirksam seien, den Räumungsan- spruch der Klägerin nicht. Die Hilfswiderklage habe das Amtsgericht mangels Eintritts der innerpro- zessualen Bedingung zu Recht nicht verbeschieden. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung, soweit sie aufgrund des beschränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist, nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der von der Beklagten und ihrem verstorbenen Ehemann angemieteten Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden. Die Bewertung des Berufungsgerichts, die Beklagte könne die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB auf unbestimmte Zeit verlangen, beruht auf revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern. Das Be- rufungsgericht hat unzutreffende rechtliche Maßstäbe sowohl bei der Beurteilung des Härtebegriffs des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB als auch bei der nach dieser Vorschrift vorzunehmenden Abwägung der gegenläufigen Interessen der Miet- vertragsparteien angesetzt, indem es angenommen hat, allein das hohe Alter ei- nes Mieters rechtfertige die Bejahung einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 18 19 20 21 - 8 - Satz 1 BGB und gebiete im Rahmen der Interessenabwägung regelmäßig die Bejahung eines Anspruchs des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses. 1. Noch rechtsfehlerfrei und von beiden Parteien unbeanstandet ist das Berufungsgericht in Übereinstimmung mit dem Erstgericht - ohne dies allerdings eigens näher zu erörtern - davon ausgegangen, dass die Eigenbedarfskündigun- gen der Klägerin vom 3. August 2015, vom 26. September 2016 und vom 5. De- zember 2016 gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 BGB begründet sind. Die Beja- hung einer Eigenbedarfssituation aus den bereits im ersten Kündigungsschrei- ben der Klägerin vom 3. August 2015 aufgeführten Gründen, namentlich der Wunsch, während ihrer Aufenthalte in Berlin künftig nicht mehr gemeinsam mit ihrem erwachsenen Sohn zur Miete, sondern stattdessen alleine in der in ihrem Eigentum stehenden, von der Beklagten innegehaltenen Wohnung zu leben, be- gegnet aus revisionsrechtlicher Sicht keinen Bedenken. Somit hat die Kündigung vom 3. August 2015 das Mietverhältnis nach den revisionsrechtlich nicht zu be- anstandenden (vgl. § 573c Abs.1, 4 BGB iVm Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB) und auch von den Parteien nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsge- richts mit Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zum 31. Juli 2016 beendet. 2. Das Bestehen des geltend gemachten Räumungs- und Herausgabean- spruchs der Klägerin hängt danach - wie das Berufungsgericht ebenfalls noch zutreffend erkannt hat - davon ab, ob die Beklagte nach §§ 574, 574a BGB ver- langen kann, das Mietverhältnis fortzusetzen. Denn nach den - wegen der Be- schränkung der Revisionszulassung nicht der revisionsrechtlichen Nachprüfung unterliegenden - Feststellungen des Berufungsgerichts steht fest, dass die später zusätzlich erklärten außerordentlichen fristlosen Kündigungen (§ 543 Abs. 1 BGB) - bei denen eine Befugnis des Mieters, die Fortsetzung des Mietverhältnis- ses zu verlangen, nicht bestünde (§ 574 Abs.1 Satz 2 BGB) - unwirksam sind. 22 23 - 9 - 3. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, die Voraussetzungen für einen Anspruch der Beklagten auf Fortsetzung des Miet- verhältnisses nach § 574 Abs. 1 Satz 1, § 574a BGB lägen allein wegen des fortgeschrittenen Alters der Beklagten vor. a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerecht- fertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietver- hältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfest- stellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der beiderseitigen Inte- ressen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbegriffe der genann- ten Bestimmung hat das Revisionsgericht den tatrichterlichen Beurteilungsspiel- raum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsge- richt Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe an- gelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend be- achtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 26, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 30; jeweils mwN). b) Einer an diesem (eingeschränkten) Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts - und zwar sowohl hinsichtlich der Be- jahung einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (dazu nachfolgend aa) als auch hinsichtlich der nach dieser Vorschrift vorzunehmenden Abwägung der gegenläufigen Interessen der Mietvertragsparteien (dazu unter bb) - nicht stand. 24 25 26 - 10 - aa) Auf der Grundlage der vom Berufungsgericht bislang getroffenen Fest- stellungen kann eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht bejaht werden. Zwar ist das Berufungsgericht im Ansatz noch zutreffend davon ausge- gangen, dass nur solche für den Mieter mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht kommen, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unan- nehmlichkeiten deutlich abheben (st. Rspr.; siehe etwa Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 28, und VIII ZR 167/17, aaO Rn. 31; jeweils mwN). Rechtsfehlerhaft hat es jedoch angenommen, allein das hohe Alter eines Mieters rechtfertige nach diesem Maßstab die Bejahung einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB. Es hat insoweit außer Acht gelassen, dass sich das hohe Alter eines Menschen je nach Persönlichkeit und körperlicher so- wie psychischer Verfassung unterschiedlich auswirkt und dieser Umstand des- halb - wie der Senat mit seinem nach der Verkündung der angegriffenen Ent- scheidung ergangenem Urteil vom 22. Mai 2019 (VIII ZR 180/18, aaO Rn. 30) entschieden hat - ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen für den betroffenen Mieter im Falle eines erzwungenen Wohnungswech- sels grundsätzlich noch nicht eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB begründet. (1) Das hohe Lebensalter eines Mieters kann in Verbindung mit weiteren Umständen - im Einzelfall auch der auf einer langen Mietdauer beruhenden tiefen Verwurzelung des Mieters in seiner Umgebung - bei der gebotenen wertenden Gesamtbetrachtung, mithin unter Berücksichtigung der sich aus diesen Faktoren konkret für den betroffenen Mieter ergebenden Folgen eines erzwungenen Woh- nungswechsels, eine Härte begründen (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO). Insbesondere kann eine Härte zu bejahen sein, wenn zu 27 28 29 - 11 - den genannten Umständen (hohes Lebensalter, Verwurzelung aufgrund langer Mietdauer) Erkrankungen des Mieters hinzukommen, aufgrund derer im Falle sei- nes Herauslösens aus der Wohnumgebung eine Verschlechterung seines ge- sundheitlichen Zustands zu erwarten steht. Lässt der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug nicht zu oder besteht im Falle eines Wohnungswech- sels zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der ge- sundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters, kann sogar allein dies einen Härtegrund darstellen (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 31 mwN). (2) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist es jedoch weder mit Blick auf den in Art. 25 EUGrdRCh verbrieften Schutz älterer Menschen noch unter Berücksichtigung des in Art. 1 Abs. 1 GG sowie dem Sozialstaatsprinzip (Art. 20 Abs.1 GG) verankerten Schutzes der Menschenwürde geboten, nach der Lehre der "mittelbaren Drittwirkung" der Grundrechte eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB allein aufgrund des hohen Lebensalters eines Mieters zu bejahen. (a) Art. 25 EUGrdRCh entfaltet schon deshalb keine (mittelbaren) Auswir- kungen auf die Auslegung des Härtebegriffs in § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil diese Regelung gemäß Art. 51 Abs. 1 Satz 1 EUGrdRCh ausschließlich bei der - hier zweifelsfrei nicht betroffenen - Durchführung des Rechts der Union gilt und die in der Unionsrechtsordnung gewährleisteten Grundrechte nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung demnach in allen unionsrechtlich geregelten Fallgestaltungen, aber nicht außerhalb derselben - sei es auch (nur) in Form der "mittelbaren Drittwirkung" - Anwendung finden (vgl. etwa EuGH, NJW 2020, 35 Rn. 42 f.; NJW 2013, 1415 Rn. 19; BVerfGE 152, 152 Rn. 43; BVerfG, NJW 2013, 1499 Rn. 90 f.; BGH, Urteile vom 27. Juli 2020 - VI ZR 405/18, NJW 2020, 3436 30 31 - 12 - Rn. 25; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 401/18, ZIP 2020, 1967 Rn. 56, zur Veröf- fentlichung in BGHZ vorgesehen; vom 26. November 2015 - I ZR 3/14, juris Rn. 30 ff.). (b) Auch unter dem Blickwinkel der Ausstrahlungswirkung der nach Art. 1 Abs. 1 GG geschützten Menschenwürde sowie des Sozialstaatsprinzips ist es nicht angezeigt, das hohe Alter eines Mieters in Verbindung mit einer langen Mietdauer unabhängig von den sich aus einem erzwungenen Wohnungswechsel konkret ergebenden Folgen als Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen. Ob eine Verletzung der Menschenwürde zu befürchten steht, lässt sich nämlich ebenfalls erst beurteilen, wenn die Auswirkungen feststehen, die ein Umzug für den betroffenen Mieter aufgrund seiner individuellen Lebenssituation - insbesondere seines gesundheitlichen Zustands - hätte. (3) Die demnach erforderlichen Feststellungen hat das Berufungsgericht nicht getroffen. (a) Soweit es - eher beiläufig - eine jahrzehntelange soziale Verwurzelung der Beklagten am Ort der Mietsache angenommen hat, lässt die angefochtene Entscheidung Ausführungen dazu, auf welchen Umständen diese Annahme be- ruht, vollständig vermissen. Denn eine langjährige Mietdauer (hier zum Zeitpunkt der ersten Eigenbedarfskündigung rund 18 Jahre) lässt für sich genommen noch nicht auf eine tiefe soziale Verwurzelung des Mieters am Ort der Mietsache schließen. Vielmehr hängt deren Entstehung maßgeblich von der individuellen Lebensführung des jeweiligen Mieters ab, namentlich davon, ob er beispiels- weise soziale Kontakte in der Nachbarschaft pflegt, Einkäufe für den täglichen Lebensbedarf in der näheren Umgebung erledigt, an kulturellen, sportlichen oder 32 33 34 - 13 - religiösen Veranstaltungen in der Nähe seiner Wohnung teilnimmt und/oder me- dizinische oder andere Dienstleistungen in seiner Wohnumgebung in Anspruch nimmt. Solche Gegebenheiten hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Unabhängig davon fehlt es ferner an Feststellungen des Berufungsge- richts zu den konkreten Folgen, die sich aus dem hohen Lebensalter der Beklag- ten und ihrer etwaigen sozialen Verwurzelung am bisherigen Wohnort im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels für sie ergeben. (b) Auch dazu, ob die Beklagte daneben - wie vom Amtsgericht auf der Grundlage der hierzu erhobenen Beweise angenommen - an Erkrankungen lei- det, die im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels eine Verschlechterung ihres gesundheitlichen Zustands befürchten lassen oder für sich genommen so schwer sind, dass der gesundheitliche Zustand der Beklagten einen Umzug nicht zulässt beziehungsweise im Falle des Herauslösens aus ihrer näheren Umge- bung die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung ihrer gesundheit- lichen Situation besteht, hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen. Vielmehr hat es - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - ausdrücklich dahinstehen lassen, ob der vom Amtsgericht nach Einholung eines neurologisch- psychiatrischen Sachverständigengutachtens festgestellte gesundheitliche Zu- stand der Beklagten die Annahme einer Härte rechtfertigt und ob die gegen die erstinstanzliche Beweiserhebung vorgebrachten verfahrensrechtlichen Ein- wände eine neuerliche Beweisaufnahme erfordern oder der Beweis des von der Klägerin in Abrede gestellten schlechten Gesundheitszustands der Beklagten aufgrund der vorgelegten ärztlichen Atteste prima facie geführt ist. bb) Überdies hat das Berufungsgericht bei der nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung einen unzutreffenden rechtlichen 35 36 37 - 14 - Maßstab angelegt und deshalb auch insoweit die für die Beurteilung des Streit- falls notwendigen Feststellungen nicht getroffen. (1) Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Mietvertragsparteien im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vor- zunehmenden Abwägung ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei ist zu be- rücksichtigen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungs- tatbestandes des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel des § 574 BGB andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten (Se- natsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 60; vgl. BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098; NJW-RR 1993, 1358), so dass auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen ist (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO; vgl. BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; NJW 1995, 1480, 1481). Die Abwägung der ge- genläufigen Interessen hat sich stets an den konkreten Umständen des zu beur- teilenden Einzelfalls auszurichten. Dabei ist es angesichts der Vielgestaltigkeit der Lebensverhältnisse unzulässig, bestimmten Belangen des Vermieters und/ oder des Mieters von vornherein - kategorisch - ein größeres Gewicht beizumes- sen als denen der Gegenseite (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 36 f.). (2) Diesen Anforderungen wird die vom Berufungsgericht vorgenommene Interessenabwägung nicht gerecht. Mit der Annahme, das hohe Alter des Mieters gebiete gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters 38 39 40 - 15 - in der Regel die Fortsetzung des Mietverhältnisses, hat sich das Berufungsge- richt - unzulässigerweise - auf eine (wertende) Kategorisierung der widerstreiten- den Interessen zurückgezogen, nämlich dem Bestandsinteresse eines Mieters in hohem Lebensalter - im Wege einer generalisierenden Wertung - den Vorrang gegenüber dem berechtigten Erlangungsinteresse des Vermieters eingeräumt. Zwar ist das Berufungsgericht im Ansatz noch zutreffend davon ausge- gangen, die Lebensplanung der Klägerin dahingehend, dass sie während ihrer Aufenthalte in Berlin künftig nicht mehr wie bislang gemeinsam mit ihrem erwach- senen Sohn in einer Mietwohnung, sondern stattdessen alleine in der in ihrem Eigentum stehenden Wohnung leben möchte, sei zu respektieren. Auch hat es das mit dieser Lebensplanung begründete Erlangungsinteresse der Klägerin der gebotenen einzelfallbezogenen Bewertung unterzogen, indem es die Dringlich- keit des geltend gemachten Eigenbedarfs im Hinblick darauf, dass der Eigennut- zungswunsch zum einen nicht auf eine ganzjährige Nutzung und zum anderen auf bloßen Komfortzuwachs sowie die Vermeidung etwaiger wirtschaftlicher Nachteile durch die Anmietung einer weiteren Wohnung gerichtet sei, als eher gering eingeschätzt hat. Da es aber infolge der aufgezeigten Kategorisierung der Belange eines älteren Mieters weder zu den von der Beklagten neben ihrem Lebensalter geltend gemachten Härtegründen im Sinne von § 574 Abs.1 Satz 1 BGB (soziale Ver- wurzelung am bisherigen Wohnort, zahlreiche Erkrankungen) noch zu den mit einem Umzug konkret für diese verbundenen Folgen (ausreichende) Feststellun- gen getroffen hat, hat es sich den Weg zu einer zuverlässigen Gewichtung der etwa zu bejahenden Härte (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 46) und damit zu einer den oben genannten Anforderungen genügenden Interessenabwägung versperrt. 41 42 - 16 - III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts in dem aus dem Te- nor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht entscheidungsreif und daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung - unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats (§ 563 Abs. 2 ZPO) - an das Berufungsgericht zu- rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Für das weitere Verfahren wird vorsorglich darauf hingewiesen, dass re- gelmäßig die Einholung eines - oder, wie hier, die Heranziehung des vom Amts- gericht bereits eingeholten - Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Um- fang und den konkreten Auswirkungen auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung er- forderlich ist, wenn der Mieter - wie hier - unter Vorlage von Attesten der behan- delnden Fachärzte geltend macht, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Er- krankung nicht zuzumuten, und der Vermieter dieses Vorbringen bestreitet (Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 29; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 44). Die vom Mieter als Beleg für sein Vorbringen eingereichten ärztlichen Atteste reichen deshalb in der Regel - anders als vom Berufungsgericht unter Bezugnahme auf die Grundsätze des Anscheins- beweises in Betracht gezogen - nicht aus, um den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage zu versetzen, das Vorliegen eines Härtegrunds im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB zu beurteilen und diesen gegebenenfalls im Rahmen der erforderlichen Interessenabwägung sachgerecht zu gewichten (vgl. Senats- urteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO). 43 44 - 17 - Weiter wird für den Fall, dass es nach den noch zu treffenden Feststellun- gen des Berufungsgerichts darauf ankommen sollte, ob der Härtegrund des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Ersatzwohnraums (§ 574 Abs. 2 BGB) gegeben ist, vorsorglich darauf hingewiesen, dass der - durch eine entsprechend angespannte Wohnlage veranlasste - Erlass der Mietenbegren- zungsverordnung des Landes Berlin vom 28. April 2015 - anders als vom Beru- fungsgericht etwa erwogen - allenfalls ein gewisses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB darstellt, das lediglich in Verbindung mit substantiiertem (unstreitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag zu konkret vom Mieter ergriffenen Maßnahmen zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann, angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen sei für den Mieter nicht zu erlangen (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 51 f.). Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Wiegand Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 26.10.2018 - 20 C 221/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.03.2019 - 67 S 345/18 - 45

ECLI:DE:BGH:2019:111219UVIIIZR144.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 144/19 Verkündet am: 11. Dezember 2019 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 574 Abs. 2 Der Härtegrund des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Er- satzwohnraums setzt konkrete tatrichterliche Feststellungen voraus, welcher Ersatzwohnraum für den Mieter nach seinen finanziellen und persönlichen Ver- hältnissen angemessen ist, welche Bemühungen von dem Mieter nach diesen Verhältnissen anzustellen sind und ob er diesen Anstrengungen genügt hat (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765 Rn. 50, 53, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). BGB § 574 Abs. 1 Satz 1 Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Par- teien im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenab- wägung ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei haben die Gerichte zu berücksichtigen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündi- gungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten. Auch im Rah- men des § 574 Abs. 1 BGB ist daher die vom Vermieter beabsichtigte Lebens- - 2 - planung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu le- gen (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 60 mwN). Zugleich haben die Gerichte aber auch die volle Bedeutung und Tragweite des Bestandsinteresses des Mieters zu erfassen und zu berücksich- tigen (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 62 mwN). BGH, Urteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19 - LG Frankfurt am Main AG Bad Homburg v.d.H. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Dezember 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 17. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 29. April 2019 aufgeho- ben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit dem 29. Juni 2010 Mieter einer im ersten Ober- geschoss eines Mehrfamilienhauses gelegenen Vierzimmer-Wohnung in H. . Die zuletzt von den Beklagten geschuldete monatliche Nettokaltmiete 1 - 3 - beträgt 900 € inklusive Stellplatzmiete. Die Beklagten bewohnen die Wohnung mit ihren fünf Kindern, von denen einige noch minderjährig sind. Die Kläger sind seit dem 1. Juni 2016 Eigentümer der Liegenschaft. Über der von den Beklagten und ihrer Familie genutzten Wohnung liegt eine Dach- geschosswohnung, die über drei Wohnräume und über zwei weitere unter den Dachschrägen gelegene Räume mit einer maximalen Höhe von 1,70 m verfügt. Mit Anwaltsschreiben vom 30. April 2017 erklärten die Kläger gegenüber den Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Okto- ber 2017 wegen Eigenbedarfs. Sie begründeten diesen damit, dass sie die Wohnung für sich, ihre drei Kinder und die Mutter der Klägerin benötigten und planten, die Wohnungen im ersten Obergeschoss und im Dachgeschoss zu einer Einheit zu verbinden. Die Kläger bewohnten seit dem 15. September 2015 eine Mietwohnung, für die sie monatlich 1.800 € Nettokaltmiete zahlten und die sie zum 31. Mai 2017 gekündigt hatten. Sie bezogen dann die über der Woh- nung der Beklagten liegende, leerstehende Dachgeschosswohnung. Die Beklagten widersprachen mit Anwaltsschreiben vom 31. August 2017 der Kündigung und beriefen sich auf das Vorliegen von Härtegründen. Das Amtsgericht hat die von den Klägern erhobenen Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung im ersten Obergeschoss mit der Begründung abgewiesen, die Eigenbedarfskündigung erweise sich als rechtsmissbräuchlich, weil die Kläger den Eigenbedarf durch den Ankauf der Liegenschaft selbst her- beigeführt hätten und sie ihren Wohnbedarf durch die Dachgeschosswohnung und unter Nutzung einer von mehreren in dem erworbenen Anwesen befindli- chen Ferienwohnungen ohne wesentliche Abstriche decken könnten. Die hier- gegen gerichtete Berufung der Kläger hat das Landgericht zurückgewiesen. Es 2 3 4 5 - 4 - hat zwar die Eigenbedarfskündigung der Kläger durchgreifen lassen, jedoch auf den Härteeinwand der Beklagten angeordnet, dass das Mietverhältnis auf un- bestimmte Zeit fortgesetzt wird. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Räumungs- und Herausgabebegehren weiter. - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe die Klage auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten genutzten Wohnung im Ergebnis zu Recht abgewiesen. Aller- dings sei die von den Klägern angestrebte Wohnbedarfsdeckung durch die Zu- sammenlegung der Wohnungen im ersten Obergeschoss und im Dachge- schoss nicht rechtsmissbräuchlich. Einem Vermieter, der nachvollziehbar einen höheren Raumbedarf habe, bleibe grundsätzlich die Entscheidung überlassen, durch welche der ihm zur Verfügung stehenden Wohnungen er diesen decken wolle. Eine Eigenbedarfskündigung sei nicht bereits dann missbräuchlich, wenn dem Eigentümer eine oder mehrere andere frei gewordene Wohnungen zur Verfügung stünden. Ein weit überhöhter Wohnbedarf, der als rechtsmissbräuch- lich zu werten wäre, werde vorliegend nicht geltend gemacht. Die beiden Räu- me unter dem Dach könnten wegen ihrer geringen Höhe nicht als vollwertiger Wohnraum angesehen werden, so dass den Klägern und ihrer Familie nach der Zusammenlegung der beiden Wohnungen sieben Zimmer, zwei Küchen sowie zwei Badezimmer und eine Toilette zur Verfügung stünden. Es sei auch nicht rechtsmissbräuchlich, dass die Kläger ihren Eigenbe- darf erst dadurch geschaffen hätten, dass sie in Kenntnis der beschränkten räumlichen Gegebenheiten in der freien Dachgeschosswohnung des von ihnen erworbenen Anwesens dieses gekauft und ihre ausreichend große Mietwoh- nung gekündigt hätten. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts dürfe das Recht zu einer Kündigung des Mietverhältnisses we- 6 7 8 9 - 6 - gen Selbstnutzungsbedarfs nicht allein deshalb versagt werden, weil der Ver- mieter diesen willentlich herbeigeführt habe. Die Entscheidung, Wohneigentum zu erwerben, um darin mit der eigenen Familie als Eigentümer zu leben, sei ein grundsätzlich schutzwürdiger und nachvollziehbarer Entschluss. Der Umstand der willentlichen Herbeiführung des Eigenbedarfs und die Auswahlmöglichkeiten zwischen verschiedenen Wohnungen seien jedoch im Rahmen der Interessenabwägung nach § 574 BGB zu berücksichtigen. Die Be- klagten hätten der Kündigung form- und fristgerecht widersprochen. Sie hätten vorgebracht, trotz Lektüre von Inseraten in Tageszeitungen und im Internet kei- ne vergleichbare geeignete Ersatzwohnung gefunden zu haben. Potentielle Vermieter würden durch ihre ausländische Abstammung und durch ihre fünf Kinder von einer Vermietung an die Beklagten abgeschreckt. Damit liege letzt- lich eine unbillige Härte für die Beklagten vor. Dies sei anzunehmen, wenn an- gemessener Ersatzwohnraum, also ein etwa gleich großer, wenn auch nicht qualitativ gleichwertiger Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen, das heißt für den Mieter preislich tragbar, nicht beschafft werden könne (§ 574 Abs. 2 BGB). Kinderreichtum sei eine im Sinne des § 574 BGB anerkennenswerte Härte, so- weit dies zu besonderen Schwierigkeiten bei der Beschaffung von Ersatzwohn- raum führe. Solche Schwierigkeiten hätten die Beklagten hinreichend substanti- iert durch die Schilderung ihrer bislang erfolgten Bemühungen um Ersatzwohn- raum und durch die Ausdrucke aus ihren Anfragen bei einem online- Wohnungsportal mit jeweiligen Absagen dargelegt. Soweit sie eine Zusage für eine Dreizimmer-Wohnung erhalten hätten, handele es sich hierbei nicht um einen "vergleichbaren Wohnraum" im Sinne des § 574 BGB. Bei der danach gebotenen Abwägung der beiderseitigen Interessen habe das Berufungsgericht berücksichtigt, dass die fünfköpfige Familie der Kläger im Kündigungszeitpunkt aus zwei Erwachsenen und drei Minderjährigen bestan- den habe, während sich die siebenköpfige Familie der Beklagten aus vier Er- 10 11 - 7 - wachsenen und drei Minderjährigen zusammengesetzt habe. Insofern habe es bezüglich der Anzahl der minderjährigen Kinder einen "Gleichstand" gegeben. Zwar komme bei Gleichwertigkeit der beiderseitigen Belange dem Vermieterin- teresse Vorrang zu. Es sei jedoch zu berücksichtigen, dass in dem Fall, dass die Beklagten nicht mehr mit ihren beiden erwachsenen Kindern zusammenle- ben würden, für diese Familie erhöhte Wohnkosten entstünden, so dass in der Gesamtbetrachtung der Härtegrund des Kinderreichtums auf Seiten der Beklag- ten überwiege. Mache der Mieter - wie hier wegen des Kinderreichtums - berechtigte Härtegründe geltend, komme im Rahmen der nach §§ 574 ff. BGB vorzuneh- menden Abwägung den Interessen des Eigentümers, der eine vermietete - und gerade deswegen auf dem Markt vergleichsweise günstig erhältliche - Woh- nung mit dem Ziel erwerbe, das Mietverhältnis zu beenden und die Wohnung selbst zu nutzen, ein geringeres Gewicht zu als den Interessen des Eigentü- mers in der für ein Dauerschuldverhältnis typischen "Standardkonstellation" der Eigenbedarfskündigung, bei welcher zum einen der Mieter den Vermieter "aus- gewählt" habe und zum anderen sich für diesen Vermieter geraume Zeit nach Abschluss des Mietvertrags ein Bedarf für eine Eigennutzung ergebe, den er so nicht habe vorhersehen müssen und der deswegen besonderen Schutz verdie- ne. Eine solche besondere Schutzbedürftigkeit sei auf Seiten der Kläger nicht gegeben, weil sie bei Erwerb der Liegenschaft damit hätten rechnen müssen, dass eine Eigenbedarfskündigung für die kinderreichen Beklagten eine beson- dere Härte bedeute. Vorliegend sei bei der Abwägung der beiderseitigen Interessen zudem zu berücksichtigen, dass die Kläger ihren Wohnbedarf, soweit er in Gäste- und Arbeitszimmer bestehe, auch dadurch hätten decken können, dass sie im Erd- geschoss des erworbenen Anwesens statt eines Ausbaus zur Ferienwohnung 12 13 - 8 - dort Gäste- und Arbeitszimmer einrichteten. Auch der Wohnbedarf für die Mut- ter der Klägerin könne in diesen Räumlichkeiten befriedigt werden. Gemäß § 308a ZPO sei auch ohne Antrag auszusprechen gewesen, für welche Dauer das Mietverhältnis fortgesetzt werde. Dies führe zu dem Aus- spruch der Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit wie bisher. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können Ansprüche der Kläger gegen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten und ihren Kindern genutzten Vierzimmer-Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden. Die Bewertung des Berufungsgerichts, die Beklagten könnten die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB auf unbestimmte Zeit verlangen, beruht auf revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern. 1. Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die von den Klägern am 30. April 2017 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs begründet war und gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 573c BGB das Vertragsverhältnis mit Ablauf des 31. Oktober 2017 be- endet hat. a) Dass die Kläger den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs durch den Erwerb der an die Beklagten vermieteten Wohnung selbst verursacht haben, schließt - wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat - eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht aus (st. Rspr.; vgl. Senatsbeschluss [RE] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 100; Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765 Rn. 16, zur Veröffentlichung in 14 15 16 17 - 9 - BGHZ bestimmt). Denn eine Gesetzesauslegung, die dem Eigentümer das Kündigungsrecht allein deshalb versagt, weil er den Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt hat, würde die durch Art. 14 Abs. 1 GG garantierte Befugnis des Eigentümers missachten, sein Leben unter Nutzung seines Eigentums nach seinen Vorstellungen einzurichten (BVerfGE 79, 292, 305; 81, 29, 34). Wer fi- nanzielle Mittel - oft nach längerer Ansparung und/oder unter Aufnahme von Krediten - dazu verwendet, eine Eigentumswohnung zu erwerben, um in dieser selbst zu wohnen, gestaltet sein Leben selbst dann vernünftig und nachvoll- ziehbar, wenn er sich hierzu allein deswegen entschließt, um schlichtweg "Herr seiner eigenen vier Wände" zu sein (BVerfG, NJW 1994, 309, 310). Vor diesem Hintergrund hat das Berufungsgericht zutreffend eine rechtsmissbräuchliche Geltendmachung von Eigenbedarf bezüglich der von den Beklagten angemiete- ten Wohnung verneint. b) Dass das Berufungsgericht - in Abweichung von der Einschätzung des Amtsgerichts - unausgesprochen davon ausgegangen ist, die Eigenbedarfs- kündigung sei nicht deswegen rechtsmissbräuchlich, weil die Kläger ihren durch die Dachgeschosswohnung nicht gedeckten Wohnbedarf ohne wesentliche Ab- striche unter Inanspruchnahme einer oder mehrerer der im Erdgeschoss des Anwesens beziehungsweise in einem Nebengebäude liegenden insgesamt drei Ferienwohnungen befriedigen könnten (vgl. zu diesem Kriterium BVerfGE 79, 292, 307; BVerfG, NJW 1994, 995 f.; NJW 1994, 2605; NJW 1995, 1480, 1481), ist aus revisionsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden. Denn auch bei Vorhan- densein von weiteren nutzbaren Räumlichkeiten müssen die Gerichte beden- ken, dass der Nutzungswunsch des Eigentümers einschließlich der Bestim- mung seines Wohnbedarfs grundsätzlich zu achten ist. Sie sind nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Eigentümers zu setzen (BVerfGE 79, 292, 307; BVerfG, NJW 1994, 995 f.; NJW 1994, 2605; NJW 1995, 1480, 1481). Trotz vorhande- 18 - 10 - ner Alternativwohnungen ist es daher nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für das Festhalten an der Eigenbedarfskündigung anführen kann. Dabei hat das Bundesverfassungsgericht als vernünftigen und nachvoll- ziehbaren Nutzungswunsch, der von den Gerichten grundsätzlich zu respektie- ren ist, die Absicht des Vermieters ausreichen lassen, zwei Wohnungen zu- sammenzulegen und diese als Einheit zu nutzen (BVerfGE 79, 292, 307). An- gesichts der von den Gerichten grundsätzlich zu achtenden Lebensplanung des Vermieters hat es eine Verletzung der Eigentumsgewährleistung des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG angenommen, wenn ein Gericht den Vermieter auf die Ei- gennutzung einer Ferienwohnung verweist und ihm damit eine qualitativ an- dersgeartete Nutzung vorschreiben will, obwohl dieser die Ferienwohnung wei- terhin gewerblich nutzen will (BVerfGE 81, 29, 34). Gemessen an diesen recht- lichen Maßstäben ist die Ausübung der Eigenbedarfskündigung nicht als rechtsmissbräuchlich einzustufen. 2. Das Berufungsurteil unterliegt entgegen der Auffassung der Revision nicht bereits deswegen der Aufhebung, weil das Berufungsgericht gemäß § 574a BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Missachtung des § 528 ZPO angeordnet hätte. Die Vorschrift des § 528 ZPO verbietet es dem Berufungsgericht, das erstinstanzliche Urteil zum Nachteil des Rechtsmittelfüh- rers - hier der Kläger - abzuändern. Der Berufungsführer ist davor geschützt, dass er auf sein eigenes Rechtsmittel hin über die mit der angegriffenen Ent- scheidung vorhandene Beschwer hinaus weiter beeinträchtigt wird (BGH, Be- schluss vom 27. Oktober 1982 - IVb ZB 719/81, BGHZ 85, 180, 185 f.). Eine solche Verschlechterung hat das Berufungsgericht aber nicht vor- genommen. Es hat vielmehr die vom Amtsgericht ausgesprochene Klageabwei- sung - wenn auch aus anderen rechtlichen Gründen - bestätigt. Das Amtsge- 19 20 21 - 11 - richt hat die Klage auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten an- gemieteten Wohnung mit der Begründung abgewiesen, die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung sei wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam und das Mietverhältnis sei damit nicht beendet worden. Das Berufungsgericht hat dem- gegenüber zugunsten der Kläger die Kündigung für begründet erachtet. Es hat dann aber auf den von den Beklagten im Wege des Widerspruchs gegen die Kündigung erhobenen Anspruch auf Vertragsfortsetzung nach §§ 574, 574a BGB - wie nach materiellem Recht (§ 574 Abs. 2 Satz 1 BGB: "durch Urteil be- stimmt") und nach der Prozessvorschrift des § 308a ZPO von Amts wegen für den Fall des Bestehens eines Fortsetzungsanspruchs vorgesehen ("hat es in dem Urteil auch ohne Antrag auszusprechen") - die Fortsetzung des Mietver- hältnisses angeordnet. Damit hat es die durch das amtsgerichtliche Urteil ge- schaffene Beschwer der Kläger nicht erweitert. Denn es hat letztlich - zwar mit anderem rechtlichen Ansatz, aber im Ergebnis im Einklang mit dem Amtsgericht - das Mietverhältnis ebenfalls als fortbestehend angesehen und demzufolge lediglich die vom Amtsgericht ausgesprochene Klageabweisung bestätigt. 3. Mit Erfolg beanstandet die Revision jedoch, dass die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, die Beklagten könnten gemäß §§ 574, 574a BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen, von Rechtsfehlern beeinflusst ist. a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerecht- fertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der bei- derseitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbe- 22 23 - 12 - griffe der genannten Bestimmung hat das Revisionsgericht zwar den tatrichterli- chen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprü- fen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfah- rungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Ver- fahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 26, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 30; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24 mwN; vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564 Rn. 21; vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143 unter II 2 mwN). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts jedoch nicht stand. b) Die Annahme des Berufungsgerichts, die Beendigung des Mietver- hältnisses bedeute für die Beklagten und für ihre in ihrem Haushalt lebenden fünf Kinder eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 2 BGB, beruht - wie die Revisi- on zu Recht geltend macht - auf nicht tragfähigen Tatsachenfeststellungen. Dieses hat die gebotene gründliche und sorgfältige Sachverhaltsfeststellung unterlassen. aa) Das Berufungsgericht hat - wie die Revisionserwiderung zu Recht geltend macht - nicht sämtliche von den Beklagten vorgebrachten Umstände in seine Beurteilung einbezogen, ob ein erzwungener Wohnungswechsel für diese eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB bedeutet. Es hat eine solche Prüfung deswegen nicht für erforderlich gehalten, weil es das Vorliegen des Härtegrundes des § 574 Abs. 2 BGB bejaht hat, indem es angenommen hat, für die Beklagten sei angemessener Ersatzwohnraum nicht zu angemessenen Be- dingungen zu beschaffen. Hierbei hat es nicht alle für das Eingreifen des Tat- bestands des § 574 Abs. 2 BGB erforderlichen Voraussetzungen in den Blick 24 25 - 13 - genommen und infolgedessen nicht die hierfür erforderlichen tatsächlichen Feststellungen getroffen. Weiter hat es übersehen, dass eine ordnungsgemäße Interessenabwägung nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB - von eindeutigen Fällen des Überwiegens der Belange der einen Seite abgesehen - voraussetzt, dass im Rahmen einer sorgfältigen Tatsachenfeststellung alle für die Abwägung maßgeblichen Interessen beider Seiten erfasst werden. bb) Eine Ersatzwohnung ist angemessen, wenn sie im Vergleich zu der bisherigen Wohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und sie finanziell für ihn tragbar ist. Dabei sind die Lebensführung des Mieters und seine persön- lichen und finanziellen Lebensverhältnisse maßgebend. Die Wohnung muss allerdings dem bisherigen Wohnraum weder hinsichtlich ihrer Größe, ihres Zu- schnitts oder ihrer Qualität noch nach ihrem Preis vollständig entsprechen (Se- natsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 50 mwN). Gewisse Ein- schnitte sind dem Mieter vielmehr zuzumuten. Leben im Haushalt des Mieters Angehörige mit eigenem Einkommen, ist die Suche nach angemessenen Er- satzwohnraum grundsätzlich auch auf solche Wohnungen zu erstrecken, die mit dem Haushaltseinkommen finanziert werden können, wobei auch zu berück- sichtigen ist, ob der Mieter für eine Ersatzwohnung erstmals oder in höherem Umfang Sozialleistungen (vor allem Wohngeld) erhalten würde (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO mwN). cc) Gemessen daran hat das Berufungsgericht noch rechtsfehlerfrei an- genommen, dass der angemessene Ersatzwohnraum so beschaffen sein muss, dass die Beklagten auch dort mit ihren fünf Kindern zusammenleben können. Denn ihre Lebensführung ist vom Zusammenleben mit ihren minderjährigen und erwachsenen Kindern geprägt. Dass eine solche Wohnung für die siebenköpfi- ge Familie aber nicht zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen ist, weil ein solcher Wohnraum in H. und eventuell in der näheren Umgebung überhaupt nicht zur Verfügung stünde, die Beklagten nicht über die hierfür er- 26 27 - 14 - forderlichen finanziellen Mittel verfügten oder sonstige beachtliche Gründe sie an einer Anmietung einer angemessenen Wohnung hinderten, hat das Beru- fungsgericht aber nicht hinreichend festgestellt. (1) Insbesondere hat es - wie die Revision mit Recht rügt - unterlassen, Feststellungen zu den - von den Klägern bestrittenen - wirtschaftlichen Verhält- nissen der Beklagten und ihrer Familie zu treffen. Die finanzielle Lage der Be- klagten ist - neben ihren persönlichen Verhältnissen - sowohl für die Frage, welcher Ersatzwohnraum für die Großfamilie angemessen ist, als auch für den Umfang der von den Beklagten bei der Suche nach einer Ersatzwohnung anzu- stellenden Bemühungen von Bedeutung (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 50, 53). Auch zu den persönlichen (insbesondere den gesundheitlichen) Verhältnissen der Familie der Beklagten fehlt es - abgesehen von dem Vorhandensein eines "Kinderreichtums" - an einer ausreichenden Tat- sachenfeststellung, obwohl die Beklagten hierzu Umstände vorgetragen haben. Das Berufungsgericht hat sich sowohl bezüglich der finanziellen Situation der Beklagten als auch hinsichtlich der Lebensverhältnisse der Familie und Bedürf- nisse der einzelnen Familienmitglieder darauf beschränkt, die Schilderung der Beklagten im Kündigungserwiderungsschreiben in indirekter Rede wiederzuge- ben. Dies genügt nicht den Anforderungen an die tatrichterliche Feststellung der maßgeblichen Tatsachen. Anders als die Revision meint, folgt daraus, dass das Berufungsurteil bis- lang eine ausreichende Tatsachengrundlage zu den wirtschaftlichen (und auch persönlichen) Verhältnissen der Beklagten vermissen lässt, aber nicht, dass der Klage auf Herausgabe und Räumung der Wohnung stattzugeben wäre. Die Re- vision macht zwar geltend, dass die hierfür beweisbelasteten Beklagten trotz Bestreitens der Kläger keinen Beweis für die von ihnen behauptete angespann- te wirtschaftliche Situation angetreten hätten. Da jedoch weder das Amtsgericht noch das Berufungsgericht diesen Gesichtspunkt als entscheidungserheblich 28 29 - 15 - angesehen haben, wird den Beklagten vor einer abschließenden Entscheidung gemäß § 139 ZPO Gelegenheit zu ergänzendem Vorbringen und zum Beweis- antritt zu geben sein. (2) Weiter hat das Berufungsgericht keine hinreichenden tatsächlichen Feststellungen dazu getroffen, welche konkreten Anstrengungen die Beklagten unternommen haben, um angemessenen Ersatzwohnraum zu finden. Das Be- rufungsgericht hat sich letztlich auf die wenig aussagekräftige Feststellung be- schränkt, die Beklagten hätten hinreichend substantiiert durch Vortrag ihrer bis- lang erfolgten Bemühungen um Ersatzwohnraum und Ausdrucke aus ihren An- fragen bei einem online-Portal mit jeweiligen Absagen ihre besonderen Schwie- rigkeiten bei der Beschaffung einer anderen für ihre kinderreiche Familie geeig- neten Ersatzwohnung dargelegt. Mangels Feststellungen zu den konkret erfolg- ten Bemühungen der Beklagten und zu der Wohnraumsituation in H. und eventuell der näheren Umgebung (Vorhandensein von Wohnungen für eine siebenköpfige Familie in dem von den Beklagten finanzierbaren Preissegment; vgl. hierzu auch AG Stuttgart, Urteil vom 11. Juli 2003 - 30 C 600/03, juris) kann der Senat nicht beurteilen, ob die Beklagten in der bislang verstrichenen Zeit erfolglos hinreichende Anstrengungen unternommen haben, um angemessenen Ersatzwohnraum zu finden. Anders als die Revision offenbar meint, lässt sich dies nicht allein an- hand der Anzahl der getätigten Anfragen beurteilen. Die Obliegenheit des Mie- ters, sich mit Hilfe von Verwandten und Bekannten, oder öffentlichen und priva- ten Stellen sowie unter Inanspruchnahme geeigneter Medien (bspw. Zeitungs- annoncen, Internet) ernsthaft und nachhaltig um eine angemessene Ersatz- wohnung zu bemühen, richtet sich vielmehr danach, was dem Mieter unter sei- nen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen zuzumuten ist (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 53 mwN). Allerdings reicht es re- gelmäßig nicht aus, wenn der Mieter nur gelegentliche Versuche unternimmt, 30 31 - 16 - anderen Wohnraum zu finden (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO). Das Berufungsgericht wird die von den Beklagten behaupteten Anfragen - einschließlich des ergänzenden Vortrags und Beweisantritts durch die Revisi- onserwiderung - dahin zu würdigen haben, ob die beschriebenen erfolglosen Anstrengungen angesichts der Wohnraumsituation in H. ausreichen, um zu belegen, dass für die Beklagten und ihre Familie angemessener Ersatz- wohnraum nicht zu angemessenen Bedingungen zu erhalten ist. c) Auch die vom Berufungsgericht vorgenommene Interessenabwägung ist rechtsfehlerhaft. Dies gilt zum einen, weil das Berufungsgericht die Abwä- gung auf unzureichende Tatsachenfeststellungen zum Vorliegen von Härte- gründen auf Seiten der Beklagten gestützt hat. Zum anderen hat es unter Miss- achtung der grundrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) dem Erlangungsinteresse der Kläger als Erwerber einer Mietwohnung von vornherein einen geringeren Stellenwert beigemessen als einem Vermieter, der eine von ihm selbst vermietete Wohnung nach geraumer Zeit wegen nicht vor- hersehbaren Eigenbedarfs kündigt, und hat diesem zudem durch den Verweis auf eine Mitnutzung einer in dem Anwesen gelegenen Ferienwohnung eine ih- ren Vorstellungen widersprechende Lebensplanung vorgeschrieben. aa) Bei der Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange ha- ben die Tatsacheninstanzen darauf zu achten, sich nicht in Widerspruch zu ver- fassungsrechtlich verbürgten Rechtspositionen der Mietvertragsparteien (insbe- sondere Art. 14 Abs. 1 Satz 1, Art. 2 Abs. 2 GG) zu setzen (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 55). Weiter haben sie zu berücksichti- gen, dass die Abwägung stets auf der Grundlage der sorgfältig festzustellenden Einzelfallumstände zu erfolgen hat (vgl. auch BT-Drucks. 3/1234, S. 74 [zu § 565a-E, der später als § 556a BGB aF Gesetz geworden ist]; BT-Drucks. V/1743, S. 3 Nr. 2 [zur geänderten Fassung des § 556a BGB]), weswegen sie sich nicht auf eine - aufgrund der Vielgestaltigkeit der Lebensverhältnisse 32 33 - 17 - grundsätzlich nicht mögliche - Kategorisierung zurückziehen dürfen (Senatsur- teil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 37). bb) Auf Seiten des Vermieters ist stets das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleistete Eigentum betroffen, das in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und die gesetzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers über den Eigentumsgegenstand gekennzeichnet ist und auch die Befugnis umfasst, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen (BVerfGE 81, 29, 32 f.; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097,1098). Die grundrechtlich verbürgte Eigentumsgarantie, die - wie bereits ausgeführt (unter II 1 a) - auch dann eingreift, wenn der Ver- mieter die Eigenbedarfssituation, etwa durch den Erwerb einer vermieteten Wohnung, willentlich herbeigeführt hat (vgl. BVerfGE 79, 292, 305; 81, 29, 34), und die es - wie ebenfalls oben ausgeführt (unter II 1 b) - den Gerichten verbie- tet, dem Vermieter entgegen seinen auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen basierenden Vorstellungen auf die (Mit-)Nutzung anderer Räume zu verweisen, ist nicht nur bei der Auslegung und Anwendung des Kündigungstat- bestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, sondern auch bei der Interessenabwä- gung nach § 574 BGB zu beachten (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 56; vgl. auch BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098 [zu § 556a BGB aF]). Dem Grundrecht auf Schutz von Ehe und Familie (Art. 6 Abs. 1 GG) kommt daneben regelmäßig keine selbständige Bedeutung zu, so dass diese Belange im Falle der Eigenbedarfskündigung einer Mietwohnung von der Eigentumsgarantie mitumfasst werden (BVerfG, NJW 1994, 994). cc) Diesen Anforderungen wird die vom Berufungsgericht vorgenomme- ne Abwägung des Erlangungsinteresses der Kläger nicht gerecht. (1) Es hat - der vom Senat nach Erlass des Berufungsurteils aufgehobe- nen Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 9. Mai 2018 (64 S 176/17, WuM 2018, 584) folgend - unter Verkennung der Bedeutung der grundrechtlich ver- 34 35 36 - 18 - bürgten Eigentumsgarantie zu Lasten der Kläger berücksichtigt, dass diese die Wohnung bereits mit dem Ziel der Eigenbedarfskündigung in vermietetem Zu- stand erworben haben und deswegen schon zu diesem Zeitpunkt hätten damit rechnen müssen, dass eine Eigenbedarfskündigung für die kinderreichen Be- klagten eine besondere Härte bedeutete. Das Berufungsgericht hat damit dem Umstand, dass die Kläger die ver- mietete Eigentumswohnung zum Zwecke der Selbstnutzung erworben haben, im Rahmen der gebotenen Gewichtung der Interessen der Kläger und der Ab- wägung der gegenläufigen Belange der Parteien einen geringeren Stellenwert zugemessen als bei der Beurteilung, ob dieses Vorgehen einen Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begründet. Weiter hat es die Kläger zwar nicht bei der Beurteilung der Begründetheit der Eigenbedarfskündigung, wohl aber im Rahmen der Interessenabwägung nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auf die (Mit-) Nutzung von im Haus gelegenen Ferienwohnungen verwiesen. (2) Bei beiden Erwägungen hat es die Rechtsprechung des Bundesver- fassungsgerichts missachtet, die bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozial- klausel des § 574 BGB andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstä- be aufgestellt hat (vgl. etwa BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098; vgl. ferner BVerfG, NJW-RR 1993, 1358 [jeweils zu § 556a BGB aF]; Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 60). Die von ihm angestellte Gewichtung der Interessen der Kläger steht in Widerspruch dazu, dass die Gerichte auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB die vom Vermieter beabsichtigte Le- bensplanung grundsätzlich zu respektieren und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen haben (vgl. zu diesem Gesichtspunkt BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; 1995, 1480, 1481). Anders als die Revisionserwiderung meint, dürfen die Belange der Kläger daher nicht deswe- gen mindergewichtet werden, weil im Erdgeschoss Ferienwohnungen zur Ver- 37 38 - 19 - fügung gestanden hätten, durch die ein Teil ihres Wohnbedarfs hätte gedeckt werden können, oder weil - wie von der Revisionserwiderung im Wege der Ge- genrüge geltend gemacht - die Beklagten zum Tausch der Dach- und der Ober- geschosswohnung bereit wären. (3) Außerdem hat sich das Berufungsgericht nicht - wie geboten - aus- schließlich an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls orien- tiert (vgl. hierzu BT-Drucks. 3/1234, S. 74 [zu § 556a BGB aF]; Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 66 ff.), sondern hat sich offensichtlich auch von der von ihm vorgenommenen Kategorisierung von Eigenbedarfslagen leiten lassen. Die vom Berufungsgericht eingenommene schematische Betrach- tungsweise verbietet sich jedoch von vornherein. Bei ähnlich gelagerten Sach- verhalten kann bei der Abwägung je nach Einzelfall mal ein Überwiegen der Interessen des Vermieters, mal des Mieters möglich sein (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 66). dd) Auch im Rahmen der Interessenbewertung der Beklagten hat das Berufungsgericht die verfassungsrechtlichen Anforderungen nicht hinreichend berücksichtigt. Auf Seiten der Beklagten ist nicht nur das - den in Art. 6 Abs. 1 GG geregelten Schutzbereich mitumfassende - Grundrecht des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zu beachten, das zur Folge hat, dass der Mieter bei der Anwendung der Vorschrift des § 574 BGB und der Auslegung der dort enthaltenen unbe- stimmten Rechtsbegriffe, namentlich des Begriffs der "Härte" verlangen kann, dass die Gerichte die Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses hin- reichend erfassen und berücksichtigen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 62 mwN; BVerfGE 89, 1, 9 f.). Vielmehr hätte das Berufungsgericht im Hinblick auf den von ihm wiedergegebenen Vortrag der Beklagten zum gesundheitlichen Zustand des Beklagten zu 1 und der Toch- ter M. prüfen müssen, ob dieses Vorbringen zutrifft und damit auch und ge- gebenenfalls in welchem Ausmaß das Grundrecht auf körperliche Unversehrt- 39 40 - 20 - heit (Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG) betroffen ist (zum Prüfungsmaßstab vgl. Senats- urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 31 ff., 61). Je nach dem Er- gebnis seiner Prüfung hätte es diese Umstände dann in die Abwägung der bei- derseitigen Belange einstellen müssen. Ferner macht die Revisionserwiderung im Wege der Gegenrüge mit Recht geltend, dass die Beklagten bereits erstin- stanzlich vorgetragen haben, die Beklagte zu 2 habe besondere Pflegeleistun- gen für die in der Nähe wohnende Mutter des Beklagten zu 1 zu erbringen. Hierzu hat das Berufungsgericht ebenfalls Feststellungen nicht getroffen. ee) Weiter ist - wie die Revision mit Recht rügt - dem Berufungsgericht zum Vorwurf zu machen, dass es den für die Interessenabwägung maßgebli- chen Zeitpunkt nicht richtig erfasst hat. Das Berufungsgericht hat bezüglich der Familiensituation der Kläger und der Beklagten auf den Zeitpunkt der Kündi- gung abgestellt. Maßgebend für die Abwägung der beiderseitigen Interessen im Rahmen des § 574 BGB ist aber der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhand- lung in den Tatsacheninstanzen (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 32, und VIII ZR 167/17, aaO Rn. 48). ff) Dem Berufungsgericht ist schließlich - wie die Revision zutreffend gel- tend macht - auch zur Last zu legen, dass es seine Prognoseentscheidung be- züglich eines möglichen Wegfalls der Härtegründe (§ 574a Abs. 2 Satz 2 BGB) nicht mit Tatsachen untermauert hat. Außerdem lassen seine Ausführungen besorgen, dass es angenommen hat, die Gerichte hätten im Falle eines unge- wissen Wegfalls einer bestehenden Härte zwingend eine unbefristete Fortset- zung des Mietverhältnisses anzuordnen. Dies trifft nicht zu, weil das Gesetz den Gerichten ein - rechtsfehlerfrei auszuübendes - Ermessen einräumt (Senatsur- teil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 69 mwN). Nach den in den Ge- setzesmaterialien zum Ausdruck gekommenen Vorstellungen, die letztlich auch in die unveränderte Fassung der §§ 574 ff. BGB eingeflossen sind (vgl. BT- 41 42 - 21 - Drucks. 14/4553, S. 68), soll im Regelfall die Fortsetzung des Mietverhältnisses nur auf bestimmte Zeit erfolgen (BT-Drucks. V/2317, S. 2). III. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht die erforderlichen Feststellungen zum Vorliegen von Härtegründen nachzuholen und - nach erfolgter Feststellung einer Härte - unter Beachtung der rechtlichen Vorgaben des Senats eine neue Interessenabwä- gung vorzunehmen haben wird. Dabei wird es auch dem im Revisionsverfahren erfolgten ergänzenden Vortrag der Beklagten zu den persönlichen (auch ge- sundheitlichen) und wirtschaftlichen Verhältnissen der Beklagten und ihrer Fa- milie sowie zu den angestellten Bemühungen zur Beschaffung angemessenen Ersatzwohnraums nachzugehen haben, zu dem allerdings zuvor der Gegensei- te Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben ist. Gegebenenfalls wird es dann im Rahmen des ihm eingeräumten Ermessens zu prüfen haben, wie lange das Mietverhältnis fort- 43 - 22 - zusetzen ist. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Bad Homburg v.d.H., Entscheidung vom 21.11.2018 - 2 C 109/18 (29) - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 29.04.2019 - 2-17 S 62/18 -

ECLI:DE:BGH:2017:290317UVIIIZR45.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 45/16 Verkündet am: 29. März 2017 Vorusso Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1 Satz 1 a) Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, ent- zieht sich einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung (Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682 Rn. 9). Sie erfordert vielmehr eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (Bestäti- gung von Senatsurteile vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 10; vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, NJW 2013, 225 Rn. 12; Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, aaO). b) Dies gilt auch für die Geltendmachung eines Berufs- oder Geschäftsbedarfs. Es ist nicht zulässig, eine solche Fallgestaltung als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu behandeln und von einer an den Einzelfallumständen ausgerichteten Abwägung der beiderseiti- gen Belange abzusehen. - 2 - c) Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härtere- gelung des § 574 BGB zu beachten, dass die besonderen Belange des Mie- ters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu be- rücksichtigen sind. Auf Seiten des Mieters sind daher - anders als bei den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben - (nur) die unabhän- gig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und da- mit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtli- chen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu wer- den, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (Bestätigung und Fortführung von Senatsurteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, aaO Rn. 18). d) Für die Bestimmung des berechtigten Interesses haben die Gerichte weiter zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgaran- tie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004, 440, 441; NZM 2011, 479 Rn. 29). Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentums- garantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Woh- nung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Absicht, sie für eine wirtschaftliche Betätigung zu verwenden (im Anschluss an BVerfGE 79, 283, 289 ["Grundlage privater und unternehmerischer Initiative"]; BVerfG, NJW 1998, 2662 ["wirtschaftliche Betätigung"]). - 3 - e) Neben der Eigentumsgarantie kommt den Grundrechten der Berufsfreiheit (Art. 12 Abs. 1 GG), der allgemeinen Handlungsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG) und des Grundrechts auf Schutz von Ehe und Familie (Art. 6 Abs. 1 GG) re- gelmäßig keine selbständige Bedeutung zu (insoweit Aufgabe von Senatsbe- schluss vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, NZM 2005, 943, 944, und Se- natsurteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, aaO Rn. 16). f) Auch wenn sich allgemein verbindliche Betrachtungen hinsichtlich der vorzu- nehmenden Einzelfallabwägung verbieten, ist zu beachten, dass die typisier- ten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenbewertung und -abwägung geben. Das Interesse des Vermieters, die betreffende Wohnung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken selbst zu nutzen, ist von der Interessenlage her re- gelmäßig zwischen den typisierten Regeltatbeständen des Eigenbedarfs und der wirtschaftlichen Verwertung anzusiedeln. Auch insoweit verbietet sich zwar eine Festlegung allgemein verbindlicher Grundsätze. Es lassen sich je- doch anhand bestimmter Fallgruppen grobe Leitlinien bilden. g) So weist der Entschluss eines Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer ge- schäftlichen Tätigkeit nachzugehen (sog. Mischnutzung), eine größere Nähe zum Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf, da er in solchen Fallge- staltungen in der Wohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt be- gründen will. In diesen Fällen wird es regelmäßig ausreichen, dass dem Vermieter bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter Nachteil entstün- de, was bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen der Lebens- und Berufsplanung des Vermieters häufig der Fall sein dürfte. Ent- sprechendes gilt, wenn die Mischnutzung durch den Ehegatten oder Lebens- partner des Vermieters erfolgen soll. h) Dagegen weisen Fälle, in denen der Vermieter oder sein Ehegat- te/Lebenspartner die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte, eine größere Nähe zur Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf. Angesichts des Umstands, dass der Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnis- ses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, was etwa dann anzunehmen sein kann, wenn die geschäftliche Tätigkeit andern- falls nicht rentabel durchgeführt werden könnte oder die konkrete Lebensge- staltung die Nutzung der Mietwohnung erfordert (z.B. gesundheitliche Ein- schränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen). BGH, Urteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 4 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 29. März 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 18 des Landgerichts Berlin vom 13. Januar 2016 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit dem 1. Juli 1977 Mieter einer 27 qm großen, im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses (Gartenhaus) gelegenen Zweizimmer- wohnung in B. . Die Klägerin hat die Wohnung im Jahr 2008 durch Zuschlag im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben und ist als Vermieterin in den Mietvertrag eingetreten. Der Ehemann der Klägerin betreibt nach ihrer Darstel- lung im ersten Geschoss des Vorderhauses des Anwesens, in dem sich die vom Beklagten genutzte Wohnung befindet, ein Beratungsunternehmen. Mit Schreiben vom 24. Juni 2013 kündigte die Klägerin das Mietverhält- nis zum 1. März 2014. Zur Begründung führte sie aus, ihr Ehemann benötige die Wohnung zur Erweiterung seines seit 14 Jahren ausgeübten Gewerbes, da die räumliche Kapazität der zum Betrieb des Gewerbes angemieteten Räume 1 2 - 5 - im ersten Obergeschoss des Anwesens ausgeschöpft sei. Die auch als Bera- tungsräume genutzten Büroräume seien überfrachtet mit bis an die Decke rei- chenden, überfüllten Aktenregalen. Ihr Ehemann beabsichtige daher, in der Wohnung des Beklagten einen weiteren Arbeitsplatz samt Archiv einzurichten. Zur Verwirklichung dieses Vorhabens wolle sie ihm die vom Beklagten genutzte Mietwohnung zur Verfügung stellen. Der Beklagte hat der Kündigung wider- sprochen. Er hat geltend gemacht, der Verlust der Wohnung begründe für ihn eine nicht zu rechtfertigende Härte. Außerdem stelle die beabsichtigte gewerbli- che Nutzung eine Zweckentfremdung von Wohnraum dar. Die Vorinstanzen haben zwar das Vorliegen eines Kündigungsgrunds be- jaht, jedoch die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage im Hinblick auf die nach dem Ausspruch der Kündigung in B. in Kraft getretenen Regelun- gen des Zweckentfremdungsverbots-Gesetzes und der Zweckentfremdungs- verbots-Verordnung abgewiesen, die einer beabsichtigten gewerblichen Nut- zung der Wohnung des Beklagten derzeit entgegenstünden. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 3 4 5 - 6 - Zwar stelle der von der Klägerin geltend gemachte Bedarf an der vermie- teten Wohnung für die berufliche Tätigkeit ihres Ehemannes ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, welches den beispielhaft in § 573 Abs. 2 BGB aufgeführten Kündigungsgründen und damit auch dem Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gleichstehe. Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung stehe ihr jedoch nicht zu, da das berechtigte Interesse an der Been- digung des Mietverhältnisses noch vor Ablauf der Kündigungsfrist entfallen sei. Nach den im Mietvertrag enthaltenen Regelungen habe die Klägerin das Miet- verhältnis mit der am 24. Juni 2013 ausgesprochenen Kündigung nicht vor dem 30. Juni 2014 beenden können. Bereits am 1. Mai 2014 sei aber die auf Grund- lage des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes vom 29. November 2013 (im Folgenden: ZwVbG) durch den B. Senat erlassene Zweckentfremdungs- verbot-Verordnung in Kraft getreten. Von diesem Zeitpunkt an sei eine von der Klägerin bislang nicht erwirkte Zweckentfremdungsgenehmigung Vorausset- zung für die beabsichtigte Umnutzung der Wohnung zu gewerblichen Zwecken. Abgesehen davon, dass völlig unklar sei, ob die Voraussetzungen für eine sol- che Genehmigung überhaupt gegeben seien, sei das Vorliegen einer solchen Genehmigung nunmehr auch Wirksamkeitsvoraussetzung einer Kündigung. Gegen die in § 1 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG enthaltene Ermächtigungsgrundlage, nach welcher der B. Senat durch Rechtsverordnung feststellen dürfe, ob im Land oder in einzelnen Bezirken die Voraussetzungen für ein Zweckent- fremdungsverbot vorliegen, bestünden keine verfassungsrechtlichen Bedenken. Der Verordnungsgeber habe auch die vom Gesetz gezogenen Grenzen einge- halten und insbesondere nicht den ihm eingeräumten Spielraum überschritten. 6 7 - 7 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung - wenn auch nur im Er- gebnis - stand. Die Revision der Klägerin ist daher zurückzuweisen. Der Klägerin steht nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten genutzten Wohnung zu. Denn entgegen der Annahme des Berufungsgerichts ist ein berechtigtes Inte- resse an der Beendigung des Wohnraummietverhältnisses (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht gegeben. Die vom Berufungsgericht und auch von der Revision in den Mittelpunkt ihrer Überlegungen gestellte Frage, ob durch das Inkrafttreten des Berliner Zweckentfremdungsverbots-Gesetzes und der darauf beruhenden Zweckentfremdungsverbots-Verordnung ein bestehender Kündigungsgrund nachträglich vor Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist, stellt sich daher nicht. 1. Da die Klägerin die Wohnung nicht zu Wohnzwecken benötigt, son- dern sie einer gewerblichen Nutzung (Einrichtung eines weiteren Arbeitsplatzes und Verwendung als Aktenaufbewahrungsraum) zuführen will, ist der Kündi- gungstatbestand des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) nicht erfüllt (vgl. Senatsbeschluss vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, NZM 2005, 943, 944; Senatsurteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, NJW 2013, 225 Rn. 14). 2. Auch die Voraussetzungen einer - von einzelnen Stimmen in der früheren Instanzrechtsprechung und im Schrifttum in solchen Fällen herange- zogenen (vgl. etwa LG Berlin, NJW-RR 1992, 1231 und die Nachweise unten unter II 3 c cc (3) (b) (aa) (aaa)) - Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegen nicht vor. Dieser Kündigungstatbestand setzt zunächst voraus, dass der Vermieter durch das bestehende Wohnraummietverhältnis an einer wirtschaftlichen Ver- wertung "des Grundstücks", also an einer Realisierung des diesem innewoh- 8 9 10 11 12 - 8 - nenden materiellen Werts gehindert ist (Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736 unter II 1 a aa). Es kann offen bleiben, ob sich ein solcher Hinderungsgrund unter Umständen auch daraus ergeben kann, dass dem Vermieter bei Fortbestehen des Wohnraummietverhältnisses die Möglichkeit genommen ist, die Mietwohnung zu besseren Konditionen an Ge- werbetreibende, an Freiberufler oder an eine Behörde zu vermieten (so Stau- dinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 573 Rn. 147; MünchKommBGB/ Häublein, 7. Aufl., § 573 Rn. 84 mwN; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 BGB Rn. 63). Denn die Klägerin, die ihre Kündigung al- lein auf § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gestützt hat, hat bereits dies nicht geltend gemacht. Sie hat sich nicht darauf berufen, die bisher vom Beklagten genutzten Räume ihrem Ehemann mietweise überlassen zu wollen und hierdurch höhere Mieteinnahmen als bisher zu erzielen. Ausweislich ihrer Darstellung geht es ihr nicht um eigene wirtschaftliche Interessen, sondern allein darum, ihrem Ehe- mann für dessen Beratungsunternehmen weitere Räumlichkeiten zu Aktenein- lagerungszwecken und zur Einrichtung eines weiteren Arbeitsplatzes zur Verfü- gung zu stellen. Schon aus diesem Grunde scheidet eine Verwertungskündi- gung aus. Die Frage, ob eine solche wirtschaftliche Verwertung "angemessen", also von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wäre (Senats- urteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, BGHZ 179, 289 Rn. 12; vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135 Rn. 17), stellt sich damit ebenso wenig wie die weitere Frage, ob die Klägerin dadurch erhebliche (wirt- schaftliche) Nachteile erleidete, dass ihr Ehemann nicht zusätzlich die Woh- nung des Beklagten zu Archivzwecken und zur Einrichtung eines weiteren Arbeitsplatzes nutzen könnte. 3. Die Klägerin kann die ausgesprochene Kündigung auch nicht mit Er- folg auf § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB stützen. Soweit das Berufungsgericht dem Amtsgericht folgend meint, der Bedarf an einer vermieteten Wohnung aus- 13 - 9 - schließlich für eine berufliche Tätigkeit begründe nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ohne Weiteres ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift, das den beispielhaft in § 573 Abs. 2 BGB aufgeführten Kündigungs- gründen gleichstehe, hat es die Rechtsprechung des Senats missverstanden. a) Mit den typisierten Regeltatbeständen des § 573 Abs. 2 BGB hat der Gesetzgeber für die praktisch bedeutsamsten Fallgruppen selbst geregelt, unter welchen Umständen der Erlangungswunsch des Vermieters Vorrang vor dem Bestandsinteresse des Mieters hat, und hat damit zugleich bestimmt, welches Gewicht den gegenläufigen Belangen jeweils zukommen soll (BVerfGE 81, 29, 32). Die dabei vom Gesetzgeber gemachten Vorgaben und getroffenen Interes- senabwägungen haben die Gerichte zu respektieren (BVerfGE aaO, S. 33). Bei der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ist es dagegen Aufgabe der Gerichte, festzustellen, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht. b) Die Beantwortung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Be- endigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, erfordert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (Senatsur- teile vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 10; vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, aaO Rn. 12; Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682 Rn. 9). Hierbei ist zu berücksich- tigen, dass die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB eine Vielzahl mög- licher Kündigungstatbestände umfasst (vgl. Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08, NJW 2009, 1808 Rn. 16; Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, aaO). Im Hinblick auf die Vielgestaltigkeit der Geschehensab- läufe und der auf beiden Seiten zu berücksichtigenden Belange entzieht sich die Beurteilung, unter welchen Voraussetzungen ein berechtigtes Interesse in diesem Sinne gegeben ist, einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung (Se- natsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, aaO). Es obliegt daher in 14 15 - 10 - erster Linie dem Tatrichter, unter Bewertung und Gewichtung aller für die jewei- lige Beurteilung maßgeblichen Gesichtspunkte darüber zu befinden, ob ein be- rechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist. Des- sen Bewertungsergebnis kann vom Revisionsgericht nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob es auf einer rechtsfehlerfrei gewonnenen Tatsachen- grundlage beruht, alle maßgeblichen Gesichtspunkte berücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, WuM 2007, 457 Rn. 11 mwN; vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO; vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, aaO; Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, aaO). c) Diese Anforderungen hat das Berufungsgericht - was auch ohne die in der mündlichen Revisionsverhandlung von der Revisionserwiderung erhobene Gegenrüge zu beachten gewesen wäre - nicht hinreichend beachtet, weil es von einen unzutreffenden materiell-rechtlichen Maßstab ausgegangen ist. Es hat - dem Amtsgericht folgend - der Entscheidung des Senats vom 26. Septem- ber 2012 (VIII ZR 330/11, aaO Rn. 14 ff.) entnommen, dass ein Nutzungsbedarf für (frei-)berufliche oder gewerbliche Zwecke den in § 573 Abs. 2 BGB aufge- führten Kündigungsgründen generell gleichzusetzen ist. aa) Eine solche Aussage war mit dem genannten Senatsurteil - wie der in Randnummer 12 dieser Entscheidung enthaltene Hinweis auf eine stets er- forderliche umfassende Würdigung aller Einzelfallumstände zeigt - aber nicht beabsichtigt. Die sich daran anschließenden - in missverständlicher Weise ver- allgemeinerungsfähig klingenden - Ausführungen dazu, ob die Absicht eines mit seiner Ehefrau im selben Anwesen wie der Mieter wohnenden Vermieters, die vermietete Wohnung seiner Ehefrau zum Betrieb einer Rechtsanwaltskanzlei zur Verfügung zu stellen, ein berechtigtes Interesse an einer Beendigung des Wohnraummietverhältnisses begründet, waren der Sache nach ausschließlich auf die konkret zu beurteilende Fallgestaltung bezogen. Die verallgemeine- 16 17 - 11 - rungsfähig gefasste Begründung des genannten Senatsurteils war letztlich dem Umstand geschuldet, dass das Berufungsgericht in jenem Fall nur dem Mieter, nicht aber auch dem Vermieter eine verfassungsrechtlich geschützte Position zugebilligt (LG Berlin, Urteil vom 8. November 2011 - 65 S 475/10, Seite 7, nicht veröffentlicht) und das Amtsgericht sogar aus dem Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) eine Sperrwirkung für eine auf einen Berufsbedarf gestützte Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB abgeleitet hatte (AG Charlottenburg, Urteil vom 8. Dezember 2010 - 212 C 72/10, S. 5, nicht veröffentlicht). bb) Ob ein (frei-)beruflicher oder gewerblicher Bedarf eine Kündigung ei- nes Wohnraummietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB rechtfertigt, lässt sich nicht allgemein beantworten. (1) Entgegen der oben angeführten Auffassung des Amtsgerichts Charlottenburg, die auch vereinzelt in der Literatur vertreten wird (Staudinger/ Rolfs, BGB, aaO Rn. 177), ist dem typisierten Regeltatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht im Wege des Umkehrschlusses zu entnehmen, dass der Gesetzgeber einen (frei-)beruflichen oder gewerblichen Bedarf gerade nicht als Kündigungsgrund anerkennen wollte, so dass insoweit ein Rückgriff auf die Ge- neralklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgeschlossen wäre (so auch LG Braunschweig, Beschluss vom 28. August 2009 - 6 S 301/09, juris Rn. 6; Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl., § 573 Rn. 40a; MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 34 mwN; Herrlein in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl., § 573 BGB Rn. 8). Der Gesetzgeber hat in § 573 Abs. 1 Satz 1 und § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB die Interessen des Vermieters, denen er eine Anerkennung versagen woll- te, ausdrücklich aufgeführt. Zu den aufgezählten Ausschlussgründen (Mieter- höhung, Erzielung höherer Miete durch Neuvermietung als Wohnraum, Veräu- ßerung im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder erfolgten Umwandlung in Wohnungseigentum) gehört eine beabsichtigte Nutzung der Wohnung zu 18 19 - 12 - (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken aber gerade nicht. Auch die Ge- setzesmaterialien zu § 573 BGB und seinen Vorgängerbestimmungen geben keinen Anhalt dafür, dass (frei-)berufliche oder gewerbliche Nutzungsabsichten von vornherein als Kündigungsgründe ausgenommen sein sollten. Die Vorschrift des § 573 BGB geht ebenso wie die Vorgängerregelung des § 564b BGB aF zurück auf Art. 1 § 1 des Gesetzes vom 25. November 1971 über den Kündigungsschutz von Mietverhältnissen von Wohnraum (BGBl. I S. 1839 - Erstes WKSchG; vgl. hierzu BT-Drucks. 7/2011, S. 8 [zu § 564b BGB aF] und BT-Drucks. 14/4553, S. 65 [zu § 573 BGB]; vgl. auch Se- natsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, ZIP 2017, 122 Rn. 25). Ausweislich der dazu vorliegenden Gesetzesmaterialien sollten die in Art. 1 § 1 Absatz 2 des Ersten WKSchG aufgeführten drei Kündigungstatbestände eine - nicht abschließende - beispielhafte Aufzählung der Umstände enthalten, die als berechtigte Interessen des Vermieters anzuerkennen sind (BT-Drucks. VI/1549, S. 8; vgl. auch BT-Drucks. 14/4553, S. 65 [zu § 564b BGB aF]). Diese Absicht hat in Absatz 2 der genannten Vorschrift durch die Verwendung des - sich auch in den Nachfolgebestimmungen des § 564b Abs. 2 BGB aF und des § 573 Abs. 2 BGB findenden - Begriffs "insbesondere" ihren Niederschlag ge- funden. Nach der Gesetzesbegründung sollen allerdings nur solche Interessen in Betracht zu ziehen sein, die ein den aufgeführten Gründen ähnliches Gewicht aufweisen (BT-Drucks. aaO). Bei den Beratungen zur Einführung der - mit Art. 1 § 1 des Ersten WKSchG im wesentlichen inhaltsgleichen - Nachfolgeregelung des § 564b BGB aF hat der Rechtsausschuss des Bundesrats in seiner Sitzung am 20. März 1974 zwar einerseits von einer Empfehlung abgesehen, eine Erweiterung des Katalogs der Fälle in § 564b Abs. 2 BGB vorzuschlagen, in denen der Vermieter anerkanntermaßen ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietver- hältnisses hat. Gleichzeitig hat er in seiner Entschließung jedoch ausgespro- 20 21 - 13 - chen, er gehe "aber davon aus, dass der Vermieter in der Regel auch ein be- rechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses zum Beispiel auch in den Fällen des sogenannten Betriebsbedarfs hat […]" (Niederschrift über die 405. Sitzung des Rechtsausschusses des Bundesrats, 0055 - Nr. R 33/74, S. 55). Dieser Ansicht hat sich später auch der Rechtsausschuss des Bundestags angeschlossen (BT-Drucks. 7/2638, S. 2). An dieser Ausgestaltung des Kündigungstatbestands bei Wohnraum- mietverhältnissen hat sich im Zuge der Reform des Mietrechts im Jahr 2001 nichts geändert. Die an die Stelle des § 564b BGB aF getretene Vorschrift des § 573 BGB führt - wie bisher - in Absatz 2 einzelne Kündigungsgründe beispiel- haft auf, wobei die Aufzählung mit geringen sprachlichen Änderungen inhaltlich der Vorgängerregelung des § 564b Abs. 2 Nr. 1 bis Nr. 3 BGB aF entspricht (BT-Drucks. 14/4553, S. 65; vgl. auch Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO Rn. 25, 39). Auch der Gesetzgeber des Mietrechtsre- formgesetzes sah keinen Anlass, gewerblichen oder (frei-)beruflichen Bedarf als Kündigungsgrund im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB auszunehmen. Im Gegenteil findet sich in der Begründung zum Gesetzesentwurf der Bundesre- gierung der Hinweis, die Rechtsprechung stelle zuweilen im Einzelfall überhöh- te Anforderungen an das Vorliegen eines berechtigten Interesses (BT-Drucks. 14/4553 aaO). Aus der Konzeption des § 573 BGB und seiner Vorgängerregelungen lässt sich damit gerade nicht ableiten, dass eine auf einen (frei-)beruflichen oder gewerblichen Bedarf gestützte Kündigung eines Wohnraummietverhältnis- ses von vornherein ausgeschlossen wäre. (2) Umgekehrt ist es aber auch nicht zulässig, den Berufs- oder Ge- schäftsbedarf als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise an- zuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummiet- 22 23 24 - 14 - verhältnisses zu behandeln. Denn der Gesetzgeber hat eine solche Fallgestal- tung gerade nicht als typisierten Regelfall eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses aufgeführt, sondern verlangt eine - von den Gerichten vorzunehmende - einzelfallbezogene Feststellung und Abwägung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB. Zwar ist der generalklauselartige Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig (BVerfE 84, 366, 371 f. [zu § 564b BGB aF]; Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, aaO Rn.13 und VIII ZR 113/06, WuM 2007, 459 Rn. 13; vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO Rn. 13; vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, aaO Rn. 13). Daraus folgt aber nicht, dass bestimmte - in § 573 Abs. 2 BGB nicht aufgezählte - Fallgruppen eines Vermieterbedarfs von vornherein ein berechtigtes Interesse an der Kün- digung des Mietverhältnisses begründeten. Vielmehr ergibt sich daraus nur, dass es für das Vorliegen eines berechtigten Interesses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB allein darauf ankommt, ob das geltend gemachte Interesse ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe (Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO mwN). cc) Die Auslegung und die Anwendung des unbestimmten Rechtsbegriffs "berechtigtes Interesse" erfordert damit eine an den Umständen des Einzelfalls ausgerichtete Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen (BVerfGE 89, 1, 9 ff.; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098; NJW-RR 2004, 440, 441; vgl. ferner BVerfG, NJW-RR 2005, 454, 455 [zur Wohnungseigentümer- gemeinschaft]). Dabei ist zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004, aaO; NZM 2011, 479 Rn. 29). 25 - 15 - (1) Auf Seiten des Vermieters ist zu beachten, dass nicht nur dessen Wunsch, die Mietwohnung zu Wohnzwecken zu nutzen, vom Schutzbereich der verfassungsrechtlichen Eigentumsgewährleistung erfasst ist, sondern auch dessen Absicht, die Wohnung für (frei-)berufliche oder gewerbliche Tätigkeiten zu verwenden. (a) Das grundgesetzlich geschützte Eigentum ist durch Privatnützigkeit und grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand ge- kennzeichnet (st. Rspr.; vgl. etwa BVerfGE 79, 292, 303 f.; 100, 226, 241; 102, 1, 15; jeweils mwN). Seine Nutzung soll es dem Eigentümer ermöglichen, sein Leben nach eigenen, selbstverantwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestal- ten (BVerfGE 46, 325, 334; 79, 292, 303, BVerfG, NJW 1998, 2662). Das gilt nicht nur für den privaten Bereich des Einzelnen, sondern auch für seine wirt- schaftliche Betätigung (BVerfGE 79, 283, 289 ["Grundlage privater und unter- nehmerischer Initiative"]; BVerfG, NJW 1998, aaO ["wirtschaftliche Betäti- gung"]). Dieses Schutzes begibt sich der Vermieter nicht dadurch, dass er die Wohnung vermietet hat (vgl. BVerfGE 79, 283, 289). (b) Da damit auch eine (frei-)berufliche oder gewerbliche Betätigung in den vermieteten Räumlichkeiten unter den Schutzbereich des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG fällt, stellt sich die Frage, ob die verfassungsrechtliche Eigentums- verbürgung alleiniger Prüfungsmaßstab für die Grundrechtsposition des Ver- mieters ist oder ob daneben auch die von Art. 12 Abs. 1 GG erfasste Berufs- freiheit oder jedenfalls das Grundrecht der allgemeinen Handlungsfreiheit nach Art. 2 Abs. 1 GG berührt sind. (aa) Art. 12 Abs. 1 GG schützt auch die Freiheit der Berufsausübung (BVerfGE 138, 261, Rn. 52; BVerfG, NJW-RR 2016, 1349 Rn. 49). Dazu zählt die gesamte berufliche Tätigkeit, namentlich deren Form, Mittel, Umfang und Inhalt (Gaier in Gaier/Wolf/Göcken, Anwaltliches Berufsrecht, 2. Aufl., Art. 12 26 27 28 29 - 16 - GG Rn. 21 mwN; Jarass/Pieroth, GG, 14. Aufl., Art. 12 Rn. 10 mwN; Hergenröder in Henssler/Willemsen/Kalb, Arbeitsrecht, 7. Aufl., Art. 12 GG Rn. 14). Auch die regelmäßig nur von Art. 2 Abs. 1 GG erfasste Freiheit zu wirt- schaftlicher beziehungsweise unternehmerischer Betätigung (vgl. BVerfGE 95, 267, 303 f.; 97, 169, 176; BVerfGK 12, 308, 327; BVerfG, GRUR 2001, 266; jeweils mwN) kann dem Schutz von Art. 12 Abs. 1 GG unterfallen (BVerfGK 12, 308, 327 f. mwN; BVerfG, GRUR 2011, aaO; vgl. auch BVerfGE 97, 228, 254). Ein Eingriff in den Schutzbereich des Art. 12 Abs. 1 GG liegt aber in sämtlich genannten Fällen nur dann vor, wenn die in Frage stehende gesetzliche Rege- lung sich unmittelbar auf die Berufsausübung bezieht oder zumindest eine ob- jektiv berufsregelnde Tendenz aufweist (BVerfGE 95, 267, 302; 97, 228, 253 f.; 113, 29, 48; BVerfG, NJW-RR 2012, 1071, 1072). Deswegen kann Art. 12 Abs. 1 Satz 2 GG grundsätzlich auch dann berührt sein, wenn eine nicht unmit- telbar auf die Berufsfreiheit abzielende Vorschrift oder Maßnahme in ihren tat- sächlichen Auswirkungen geeignet ist, diese zu beeinträchtigen (BVerfGE 81, 108, 121 f.; 110, 226, 254 mwN; 110, 370, 393). Erforderlich ist dabei jedoch, dass die Berufstätigkeit zumindest nennenswert erschwert wird (BVerfGE 81, 108, 122; 110, 370, 393 f.; Gaier, aaO Rn. 29). Letzteres ist bei § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB, der die Kündigung von vermieteten Wohnräumen, die der Vermie- ter für seine (frei-)berufliche oder gewerbliche Tätigkeit beansprucht, vom Vor- liegen eines berechtigten Interesses und damit von einer Einzelfallabwägung abhängig macht, nicht von vornherein auszuschließen (so aber im Ergebnis Schmidt, NZM 2014, 609, 614; NK-BGB/Hinz, 3. Aufl. § 573 Rn. 94). Denn die darin liegende Einschränkung der freien Verwendungsfähigkeit der vermieteten Räumlichkeiten kann die (frei-)berufliche oder wirtschaftliche Betätigung von Vermietern, die - etwa im Existenzgründerstadium oder wegen mangelnder Fi- nanzkraft - auf die Nutzung dieser Räume angewiesen sind, deutlich erschwe- ren. Falls man § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gleichwohl eine objektiv berufsregeln- de Tendenz absprechen wollte, wäre jedenfalls der Schutzbereich des Art. 2 - 17 - Abs. 1 GG in seiner Ausgestaltung als wirtschaftliche Betätigungsfreiheit eröff- net (vgl. BVerfGE 37, 1, 18; 113, 29, 49; 125, 104, 133). (bb) Daraus folgt aber - anders als dies in den bereits angeführten Se- natsentscheidungen vom 5. Oktober 2005 (VIII ZR 127/05, aaO) und vom 26. September 2012 (VIII ZR 330/11, aaO Rn. 16) zum Ausdruck kommt - nicht, dass eine dem Vermieter verwehrte Befugnis, eine zu Wohnzwecken vermiete- te Wohnung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken zu nutzen, neben dem Maßstab von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG grundsätzlich auch an den Grund- rechtsverbürgungen des Art. 12 Abs. 1 GG oder des Art. 2 Abs. 1 GG zu mes- sen wäre. (aaa) Die Gewährleistungen nach Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und nach Art. 12 Abs. 1 GG schließen sich regelmäßig gegenseitig aus. Während die Ei- gentumsgarantie das Erworbene schützt, stellt die Berufsfreiheit den Erwerb, mithin die Betätigung an sich, unter Schutz (BVerfGE 30, 292, 334 f.; 84, 133, 157; 85, 360, 383; 126, 112, 135). Daher ist Art. 14 Abs. 1 GG als verfassungs- rechtlicher Prüfungsmaßstab heranzuziehen, wenn es um eine Begrenzung der Innehabung und Verwendung vorhandener Vermögensgüter geht, während ein Eingriff in die Freiheit der individuellen Erwerbs- und Leistungstätigkeit an Art. 12 Abs. 1 GG zu messen ist (BVerfGE 30, 292, 335; 84, 133, 157; 85, 360, 383; jeweils mwN; BVerfGE 126, 112, 135). Gibt es gleichwohl Überschneidun- gen, verdrängt das jeweils sachnähere Grundrecht regelmäßig das nur mittelbar betroffene weitere Grundrecht (BVerfGE 84, 133, 157; 102, 26, 40; 126, 112, 136; vgl. auch BVerfG, NJW 1994, 994). Soweit in den Senatsentscheidungen vom 5. Oktober 2005 (VIII ZR 127/05, aaO) und vom 26. September 2012 (VIII ZR 330/11, aaO) demgegen- über Art. 12 Abs. 1 GG als (allein) maßgeblicher Prüfungsmaßstab herangezo- gen wurde, hält der Senat hieran im Hinblick auf die vorstehenden Ausführun- 30 31 32 - 18 - gen nicht fest. In der letztgenannten Entscheidung blieb auch unberücksichtigt, dass in den Fällen, in denen eine Mietwohnung nicht für eigene Berufszwecke des Vermieters, sondern für eine (frei-)berufliche oder gewerbliche Tätigkeit eines Ehegatten genutzt werden soll, neben dem hierbei grundsätzlich in Be- tracht kommenden Schutz der Eigentumsgarantie des Vermieters nicht auch dessen Berufsfreiheit betroffen sein kann (siehe auch Häublein, WuM 2014, 635, 639), sondern allenfalls das Grundrecht auf Schutz von Ehe und Familie (Art. 6 Abs. 1 GG). Auch diesem Grundrecht kommt aber neben der Eigen- tumsgarantie regelmäßig keine selbständige Bedeutung zu (vgl. BVerfG, NJW 1994, 994 [zum Fall der Eigenbedarfskündigung]). (bbb) Die Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 GG verdrängt als spe- ziellere Regelung in der Regel auch das Grundrecht aus Art. 2 Abs. 1 GG (BVerfGE 79, 292, 304). Denn die grundrechtliche Eigentumsverbürgung ent- hält bereits Elemente der allgemeinen Handlungsfreiheit und des allgemeinen Persönlichkeitsrechts, weil sie es dem Eigentümer ermöglichen soll, sein Leben unter Nutzung des Eigentumsgegenstands nach eigenen, selbstverantwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestalten (BVerfGE 79, 292, 303 f.). (2) Auf Seiten des Mieters ist zu beachten, dass auch dessen Besitzrecht an der vermieteten Wohnung Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ist (BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098; NJW 2000, 2658, 2659; WuM 2001, 330; NJW-RR 2004, 440, 441; NJW 2006, 2033; NZM 2011, 479 Rn. 29). Die Wohnung ist für jedermann Mittelpunkt seiner privaten Exis- tenz. Der Einzelne ist auf ihren Gebrauch zur Befriedigung elementarer Le- bensbedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persön- lichkeit angewiesen (BVerfGE 89, 1, 6). Ein Großteil der Bevölkerung kann zur Deckung seines Wohnbedarfs jedoch nicht auf Eigentum zurückgreifen, son- dern ist gezwungen, Wohnraum anzumieten. Das vom Vermieter abgeleitete 33 34 - 19 - Besitzrecht des Mieters erfüllt unter diesen Umständen Funktionen, wie sie ty- pischerweise dem Sacheigentum zukommen (BVerfGE 89, 1, 6, 8). (3) Im Falle der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses geraten damit zwei widerstreitende verfassungsrechtliche Eigentumsverbürgungen in Konflikt. Dieser ist unter Beachtung der Vorgaben des Gesetzgebers sowie un- ter Gewichtung und unter Abwägung des betroffenen Erlangungsinteresses des Vermieters und des Bestandsinteresses des Mieters im konkreten Einzelfall zu lösen. (a) Der Gesetzgeber hat im Rahmen des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Abgrenzung der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumspositionen von Vermieter und Mieter gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG eine Inhalts- und Schrankenbestimmung dahin vorgenommen, dass die Beendigung eines Wohn- raummietverhältnisses das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermie- ters voraussetzt (vgl. BVerfGE 68, 361, 370 f.; 81, 29, 32 [jeweils zu § 564b BGB aF]). Dabei hatte er wegen der Sozialbindung des Eigentums von - nicht uneingeschränkt zur Verfügung stehendem - Wohnraum (Art. 14 Abs. 2 GG) zu berücksichtigen, dass große Teile der Bevölkerung aus wirtschaftlichen Grün- den auf die Nutzung fremden Wohnraums angewiesen sind, der für sie den räumlichen Mittelpunkt freier Entfaltung ihrer Persönlichkeit bildet (BVerfGE 68, 361, 370; 81, 29, 32; BVerfG, Beschluss vom 15. März 1990 - 1 BvR 83/90, juris Rn. 4). Jeder Umzug ist daher unabhängig von der Lage auf dem Woh- nungsmarkt mit Belastungen verbunden, die den engeren persönlichen Le- benskreis betreffen (BVerfGE 81, 29, 32; 68, 361, 370). Der Vermieter hat dem Mieter die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt und hat damit angemessen auf dessen Belange Rücksicht zu nehmen (BVerfGE 79, 283, 289). 35 36 - 20 - (b) Bei der Auslegung und Anwendung des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB sind die Gerichte gehalten, die durch die Eigentumsgarantie (jeweils) gezoge- nen Grenzen zu beachten und die im Gesetz aufgrund verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck kommende Interessenabwägung in einer Weise nachzuvollziehen, die den beiderseitigen Eigentumsschutz beachtet und unver- hältnismäßige Eigentumseinschränkungen vermeidet (vgl. BVerfGE 89, 1, 9 [zu § 564b Abs. 1 BGB aF]; BVerfG, NJW 2000, aaO; NJW-RR 2004, aaO; NZM 2011, aaO Rn. 30). Allgemein verbindliche Betrachtungen verbieten sich dabei. (aa) Allerdings geben die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf) und Nr. 3 BGB (wirtschaftliche Verwertung) einen ers- ten Anhalt für eine Interessenbewertung und -abwägung (im Ansatz ähnlich Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 573 BGB Rn. 188 aE). Will der Vermieter die Wohnung (aus nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen; vgl. hierzu Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 100; BVerfG, WuM 2002, 21) selbst zu Wohn- zwecken nutzen oder sie hierfür dem im Gesetz genannten Kreis von Angehöri- gen zur Verfügung stellen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), reicht bereits ein ernsthaf- ter Nutzungsentschluss für ein vorrangiges Erlangungsinteresse des Vermieters aus (vgl. BVerfGE 81, 29, 32 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]). Bei einer Ver- wertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist dagegen auf Seiten des Vermieters ein Interesse mit geringerem personalen Bezug betroffen als bei einer Eigenbedarfskündigung (BVerfGE 79, 283, 289 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB aF]). Das Gesetz gibt dem (von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägun- gen getragenen [vgl. hierzu Senatsurteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, BGHZ 179, 289, 293 mwN; vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135 Rn. 17]) wirtschaftlichen Verwertungsinteresse des Vermieters deshalb 37 38 39 40 - 21 - nur dann den Vorrang, wenn diesem bei Fortsetzung des Wohnraummietver- hältnisses erhebliche Nachtteile entstünden (BVerfGE 81, 29, 33), wobei je- doch nicht gefordert werden darf, dass die dem Vermieter entstehenden Einbu- ßen einen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlusts der Wohnung erwüchsen (BVerfGE 79, 283, 290; Senatsurteil vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, aaO Rn. 14). Insbesondere darf das Kündigungsrecht des Eigentümers bei einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht auf die Fälle andernfalls drohenden Exis- tenzverlusts reduziert oder so restriktiv gehandhabt werden, dass die Verwer- tung als wirtschaftlich sinnlos erscheint (vgl. hierzu BVerfGE 79, 283, 290; 84, 382, 385; BVerfG, NJW 1991, 3270, 3271). (aaa) Das Interesse des Vermieters, die vermietete Wohnung zu (frei-) beruflichen oder gewerblichen Zwecken selbst zu nutzen, ist von der Interes- senlage her zwischen den genannten typisierten Regeltatbeständen anzusie- deln. Anders als bei einer Verwertungskündigung soll die Wohnung bezie- hungsweise das Grundstück, auf dem die Wohnung gelegen ist, nicht veräu- ßert, für einen Neubau abgerissen oder auf sonstige Weise wirtschaftlich ver- wertet werden. Entgegen einer in der früheren Instanzrechtsprechung (vgl. etwa LG Berlin, NJW-RR 1992, 1231) und von einzelnen Stimmen im Schrifttum ver- tretenen Ansicht (Wiek, WuM 2013, 271, 273; Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 204) stellt die Eigennutzung der vermieteten Wohnräume zu (frei-) beruflichen oder gewerblichen Zwecken keine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks oder der Wohnung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar, denn es geht dabei nicht um die Ertragskraft der Mieträume oder des Grund- stücks, sondern um die Ermöglichung einer unter Einsatz dieses "Sachmittels" ausgeübten (frei-)beruflichen oder gewerblichen Betätigung. (bbb) In Anbetracht dessen, dass der Vermieter die vermieteten Räume nicht auf ihre wirtschaftliche Ertragskraft (Realisierung des ihnen innewohnen- 41 42 - 22 - den Werts) reduzieren, sondern sie zur Eigennutzung verwenden will, ist in sol- chen Fällen ein etwas größerer personaler Bezug als bei der Verwertungskün- digung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gegeben. Der persönliche Bezug bleibt aber, da die Wohnräume nicht (überwiegend) zu Wohnzwecken, sondern für eine gewerbliche oder (frei-)berufliche Tätigkeit genutzt werden sollen, hinter dem personalen Bezug des Kündigungstatbestands des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) zurück (vgl. auch LG Braunschweig, Beschluss vom 28. August 2009 - 6 S 301/09, aaO). Daraus lässt sich ableiten, dass einerseits dem ernsthaften, von nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen getragenen Nutzungswunsch des Vermieters - anders als bei der Kündigung wegen Eigen- bedarfs - nicht schon von vornherein der Vorzug zu geben ist, dass aber ande- rerseits für eine berechtigte Kündigung des Vermieters wegen einer geplanten (frei-)beruflichen oder gewerblichen Eigennutzung keine höheren, vielmehr so- gar eher etwas geringere Anforderungen als bei einer Verwertungskündigung zu stellen sind. (bb) Letztlich hängt es von den konkreten Einzelfallumständen ab, ob ei- ne Nutzung der Wohnräume durch den Vermieter zu (frei-)beruflichen oder ge- werblichen Zwecken eher in die Nähe des Tatbestands der Eigenbedarfskündi- gung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) zu rücken ist oder mehr Gemeinsamkeiten mit der Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) aufweist. Auch insoweit verbietet sich eine Festlegung allgemein verbindlicher Grundsätze. Es lassen sich lediglich anhand bestimmter Fallgruppen grobe Leitlinien bilden. (aaa) So weist etwa der ernsthafte, auf nachvollziehbare und vernünftige Gründe gestützte Entschluss des Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend (im Falle einer untergeordneten geschäftlichen Mitnutzung dürfte bereits der Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB greifen - vgl. LG Berlin, GE 1991, 683; Staudinger/ Rolfs, aaO Rn. 96 mwN; NK-BGB/Hinz, aaO; Emmerich in Emmerich/ 43 44 - 23 - Sonnenschein, aaO Rn. 44 mwN; Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 59 unter ee) einer (frei-)beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit nachzugehen, eine größere Nähe zum Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB als zum Tatbestand der Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf (so auch Sternel, Miet- recht aktuell, 4. Aufl., Rn. XI 289). Denn in solchen Fallgestaltungen macht der Vermieter nicht nur von seiner durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ebenfalls ge- schützten Rechtsposition Gebrauch, sein Wohnungseigentum zu eigenen ge- schäftlichen Zwecken zu nutzen (vgl. BVerfGE 79, 283, 289), sondern er will in der Mietwohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt begründen. Da allerdings ein Tatbestandsmerkmal des typisierten Regeltatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB fehlt, nämlich eine alleinige oder zumindest über- wiegende Nutzung zu Wohnzwecken, ist zusätzlich zu den für eine Eigenbe- darfskündigung genügenden Voraussetzungen ein weiterer Gesichtspunkt zu fordern, der für das Erlangungsinteresse des Vermieters spricht (Lützenkirchen, aaO; MünchKommBGB/Häublein, aaO § 573 Rn. 34; aaO Rn. XI 288; Häublein, WuM 2014, 635, 636 mwN; Wiek, aaO S. 274; Schmidt, NZM 2014, 609, 617). Im Hinblick auf die bei der beschriebenen Fallgestaltung gegebene deutliche Nähe zum Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist es jedoch nicht erforder- lich, dass die Vorenthaltung der Mieträume für den Vermieter einen gewichtigen Nachteil begründet; vielmehr genügt bereits ein beachtenswerter Nachteil. Da- her ist dem Erlangungsinteresse des Vermieters in solchen Fällen regelmäßig der Vorzug vor dem Bestandsinteresse des Mieters zu geben, wenn der ernst- haft verfolgte Nutzungswunsch von vernünftigen und nachvollziehbaren Grün- den getragen ist (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, aaO sowie vorgehend LG Stralsund, WuM 2005, 779 ff.) und dem Ver- mieter bei einem ihm verwehrten Bezug der Mieträume ein nach den Umstän- den des Falles anerkennenswerter Nachteil entstünde, was bei einer auf nach- vollziehbaren und vernünftigen Erwägungen beruhenden Lebens- und Berufs- 45 - 24 - planung des Vermieters aufgrund lebensnaher Betrachtung häufig der Fall sein dürfte. Höhere Anforderungen werden allerdings dann zu stellen sein, wenn die Nutzung zu Wohnzwecken einen völlig untergeordneten Raum einnimmt, was wiederum von den Umständen des Einzelfalls abhängt. (bbb) Der oben beschriebenen Fallgruppe vergleichbar sind die Fälle, in denen eine gemischte Nutzung überwiegend zur Ausübung einer geschäftlichen Tätigkeit und daneben auch zu Wohnzwecken nicht durch den Vermieter selbst, sondern durch seinen Ehegatten oder seinen Lebenspartner erfolgen soll. Denn die verfassungsrechtlich verbürgte Privatnützigkeit des Eigentums, wonach es dem Eigentümer ermöglicht werden soll, sein Leben nach eigenen, selbstver- antwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestalten (BVerfGE 46, 325, 334; 79, 292, 303 f.), ist - wie der Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zeigt - nicht auf die Person des Vermieters beschränkt, sondern umfasst auch nahe Ange- hörige. In den Fällen, in denen keine reine Wohnnutzung, sondern vorrangig eine (frei-)berufliche oder gewerbliche Nutzung angestrebt ist, ist zwar eine Ausdehnung der Nutzungsberechtigten auf den in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB be- schriebenen Kreis privilegierten Dritter im Hinblick auf die Bedeutung des Wohnraums für den Mieter nicht gerechtfertigt. Jedoch hat zumindest im Falle einer ehelichen Lebensgemeinschaft oder einer (eingetragenen) Lebenspart- nerschaft eine Ausnahme zu gelten. Denn Ehegatten und Lebenspartner sind einander zur gegenseitigen Unterstützung, auch bei der Wahl und Ausübung einer Erwerbstätigkeit (vgl. § 1353 Abs. 1 Satz 2, § 1356 Abs. 2 BGB; § 2 LPartG), sowie dazu verpflichtet, durch ihre Arbeit und mit ihrem Vermögen die eheliche oder partnerschaftliche Lebensgemeinschaft angemessen zu unterhal- ten (§ 1360 BGB; § 5 LPartG). (ccc) Dagegen weisen die Fälle, in denen eine vermietete Wohnung aus- schließlich zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken genutzt werden soll, eine größere Nähe zu dem Tatbestand der Verwertungskündigung (§ 573 46 47 - 25 - Abs. 2 Nr. 3 BGB) auf, weswegen es angesichts des Umstands, dass der Mie- ter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Le- bensmittelpunkt verdrängt werden soll, weitere Umstände hinzutreten müssen, um den Vermieterinteressen den Vorzug geben zu können (anders noch Se- natsurteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, aaO Rn. 14 ff.). Dabei be- gründet - ebenso wenig wie bei der Verwertungskündigung (vgl. hierzu BVerfGE 79, 283, 289 f.; 84, 382, 385) - nicht bereits jeder aus dem Fortbe- stand des Mietverhältnis dem Vermieter erwachsende wirtschaftliche Nachteil einen Anspruch des Vermieters auf Räumung der Mietwohnung. Vielmehr muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, der allerdings nicht unbedingt den Grad von erheblichen Beeinträchtigungen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreichen muss. Solche, vom Vermieter konkret und nachvollziehbar darzulegende (und im Streitfall zu beweisende) Gründe können je nach Fallgestaltung etwa darin bestehen, dass eine Ausübung der geschäftlichen Tätigkeit durch den Vermie- ter oder seinen Ehegatten/Lebenspartner in anderen (angemieteten oder eige- nen) Räumen aufgrund dort zu zahlender hoher Gewerberaummieten oder dort zu tätigender größerer Aufwendungen (etwa Umbaumaßnahmen) nicht rentabel erscheint. Aber auch der auf der konkreten Lebensgestaltung des Vermieters und/oder seines Ehegatten/Lebenspartner beruhende Wunsch, die (frei-)beruf- liche oder gewerbliche Tätigkeit eng mit dem privaten Lebensbereich zu verbin- den und daher eine (frei-)berufliche oder gewerbliche Tätigkeit in Räumlichkei- ten auszuüben, die im selben (oder gegebenenfalls auch in einem nahegelege- nen) Anwesen wie die von ihm/ihnen genutzte Wohnung gelegen sind (etwa, weil Kinder oder pflegebedürftige Personen zu betreuen sind [vgl. auch Häublein, aaO S. 639], weil gesundheitliche Einschränkungen bestehen [ähn- lich Wiek, WuM aaO S. 276] oder weil nach dem persönlichen Lebenszuschnitt 48 - 26 - des Vermieters und seines Ehegatten/Lebenspartners aus sonstigen Gründen nur ein eng bemessenes Zeitfenster für eine geschäftliche Tätigkeit zur Verfü- gung steht), kann gegebenenfalls dazu führen, dass dem Erlangungsinteresse des Vermieters der Vorrang vor dem Bestandsinteresse des Mieters gebührt (vgl. auch Blank, WuM 2013, 47, 49). (cc) Im Rahmen der Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härterege- lung des § 574 BGB (früher § 556a BGB aF) zu beachten, dass die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Rah- men der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu berücksichtigen sind. Dies gilt nicht nur für die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 BGB (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, aaO S. 100 f. [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]), sondern auch für den generalklauselartigen Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. Begründung des Regierungsentwurfs zum Ersten WKSchG, BT-Drucks. VI/1549, S. 8; BVerfGE 79, 292, 303 [zu § 564b Abs. 1 BGB aF]; Senatsurteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, aaO Rn. 18). Bei der nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gebotenen Interessenabwägung der widerstrei- tenden Belange sind daher auf Seiten des Mieters - anders als bei den Vermie- terinteressen, die vollständig einzufließen haben (vgl. Häublein, aaO S. 638) - (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Woh- nung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den un- beträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 7; BVerfGE 68, 361, 370). Im Falle eines Widerspruchs des Mieters gegen die Kündigung hat daran anschließend eine weitere, nun auch die indivi- 49 - 27 - duelle Situation des Mieters einbeziehende, umfassende Abwägung der im Ein- zelfall gegebenen beiderseitigen Interessen stattzufinden. dd) Gemessen an den vorstehend aufgeführten Maßstäben ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ein berechtigtes Interesse der Klägerin im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Beendigung des mit dem Beklag- ten bestehenden Wohnraummietverhältnisses nicht anzuerkennen. Zwar obliegt es - wie eingangs unter II 3 b ausgeführt - in erster Linie dem Tatrichter, unter Bewertung und Gewichtung aller für die jeweilige Beurtei- lung maßgeblichen Gesichtspunkte darüber zu befinden, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht. Es ist jedoch un- schädlich, dass das Berufungsurteil eine solche Abwägung vermissen lässt. Denn der Senat kann nach Lage des Falles die Interessenabwägung selbst vornehmen, weil weitere Feststellungen nicht zu erwarten und auch nicht erfor- derlich sind (vgl. BGH, Urteile vom 16. Januar 2008 - VIII ZR 222/06, NJW 2008, 1216 Rn. 15; vom 11. März 2008 - VI ZR 189/06, NJW-RR 2008, 913 Rn. 17; vom 17. November 2009 - VI ZR 226/08, NJW 2010, 760 Rn. 21). Der im Kündigungsschreiben aufgeführte Wunsch der Klägerin, die ver- mietete Zweizimmerwohnung ihrem Ehemann, der im Vorderhaus desselben Gesamtareals ein Beratungsunternehmen betreibe, zur Einrichtung eines weite- ren Arbeitsplatzes und eines Aktenarchivs zu überlassen, ist nicht der Vorzug vor dem Bestandsinteresse des Beklagten zu geben. Die Mietwohnung soll al- lein für gewerbliche Zwecke genutzt werden und nicht auch zu Wohnzwecken dienen, so dass der Nutzungswunsch eine größere Nähe zur Verwertungskün- digung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB als zur Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB aufweist. Daher ist für ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich, dass die Fortsetzung des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Ge- 50 51 52 - 28 - wicht darstellt, auch wenn dieser nicht unbedingt den Grad von erheblichen Einbußen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreichen muss. Ein solcher Nachteil von einigem Gewicht ist vorliegend nicht einmal im Ansatz zu erkennen. Die Mieträume werden nach der Darstellung der Klägerin nicht zur Aufnahme oder Fortsetzung einer (frei-)beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit benötigt, sondern allein zur räumlichen Erweiterung eines Beratungs- unternehmens. Diese Fallgestaltung kann von vornherein nicht ohne Weiteres mit den erstgenannten Sachverhalten gleichgesetzt werden (ähnlich NK-BGB/ Hinz, aaO Rn. 95). Nachteile von einigem Gewicht kommen bei einer geplanten Betriebserweiterung grundsätzlich nur dann in Betracht, wenn der Vermieter oder sein Ehegatte/Lebenspartner hierauf - wenn auch nicht unbedingt drin- gend - angewiesen ist. Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Das Erfordernis einer räumlichen Ausdehnung des Beratungsunternehmens wird damit begründet, die bisher genutzten Räume seien mit an bis an die De- cke reichenden, überfüllten Aktenregalen überfrachtet. Es ist nach Aktenlage nicht ersichtlich, dass der Klägerin oder ihrem Ehemann durch eine Auslage- rung eines größeren Teils des Aktenbestands in andere, etwas entfernter gele- gene Räumlichkeiten eine wirtschaftliche Einbuße von einigem Gewicht oder ein die Organisation des Unternehmers nicht unerheblich beeinträchtigender Nachteil entstehen würde und sie deswegen auf die beabsichtigte Nutzung der Mietwohnung angewiesen wären. Dies gilt selbst unter Berücksichtigung der vom Ehemann der Klägerin in seiner - im angefochtenen Urteil mit in Bezug genommenen - Zeugenvernehmung angegebenen zusätzlichen Einzelheiten. Ausweislich seiner Bekundungen soll die an den Beklagten vermietete Zwei- zimmerwohnung zu Aktenlagerungszwecken und zur Schaffung eines Platzes zur Akteneinsicht verwendet werden mit der Folge, dass in den bisherigen Bü- roräumen ein weiterer Arbeitsplatz für die dort betriebenen zwei Beratungsun- ternehmen, von denen er eines allein und das zweite gemeinsam mit zwei Part- 53 - 29 - nern leite, geschaffen werden könne. Die Notwendigkeit dieser Maßnahmen hat er damit begründet, die Akten könnten deswegen nicht in weiter entfernt gele- gene Räume ausgelagert werden, weil immer wieder auf die Akten zugegriffen werden müsse, auch wenn sie bereits 30 Jahre alt seien. Die von der Klägerin und ihrem Ehemann angeführten Gründe rechtfertigen es nicht, den Beklagten aus seinem persönlichen Lebensmittelpunkt zu verdrängen. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger ist wegen Urlaubs verhindert, seine Unterschrift beizufügen. Dr. Milger Karlsruhe, 3. April 2017 Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 19.01.2015 - 211 C 381/13 - LG Berlin, Entscheidung vom 13.01.2016 - 18 S 74/15 -

ECLI:DE:BGH:2020:010720UVIIIZR323.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 323/18 Verkündet am: 1. Juli 2020 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 301; BGB § 574 Abs. 1 Satz 1, 2; § 569 Abs. 3 Nr. 2 a) Ein Teilurteil über die Klage gegen einen von mehreren einfachen Streitgenossen ist in der Regel unzulässig, wenn die Möglichkeit besteht, dass es in demselben Rechtsstreit, auch im Instanzenzug, zu einander widersprechenden Entscheidun- gen kommt (Bestätigung von BGH, Urteile vom 21. November 2017 - VI ZR 436/16, NJW 2018, 623 Rn. 7; vom 24. Februar 2015 - VI ZR 279/14, NJW 2015, 2429 Rn. 7; vom 25. November 2003 - VI ZR 8/03, NJW 2004, 1452 unter II 1 a; vom 12. Januar 1999 - VI ZR 77/98, NJW 1999, 1035 unter II 2). b) Der nach Widerspruch gegen eine ordentliche Kündigung unter den Vorausset- zungen des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegebene Anspruch des Mieters auf Fort- setzung des Mietverhältnisses ist nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter die au- ßerordentliche Kündigung erklärt hat; es genügt, wenn dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung (auch) ein Recht zur fristlosen Kündigung zusteht. - 2 - Eine fristgerechte Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ändert an dem Ausschluss des Fortsetzungsanspruchs des Mieters nichts, da sie einer ausge- sprochenen außerordentlichen Kündigung im Wege der gesetzlichen Fiktion ledig- lich rückwirkend deren Gestaltungswirkung nimmt (vgl. hierzu Senatsurteile vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17, BGHZ 220, 1 Rn. 21 ff., und VIII ZR 261/17, WuM 2018, 758 Rn. 29 ff.), nicht aber dazu führt, dass ein Grund für die fristlose Kündigung von vornherein nicht bestand (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 d bb). Für eine teleologische Reduk- tion von § 574 Abs. 1 BGB dahin, dass das Widerspruchsrecht des Mieters mit fristgerechter Schonfristzahlung neu entsteht oder wiederauflebt, ist kein Raum, da es an einer hierfür notwendigen planwidrigen Unvollständigkeit des Gesetzes - verdeckten Regelungslücke - fehlt. BGH, Urteil vom 1. Juli 2020 - VIII ZR 323/18 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 22. Mai 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Teilurteil der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin vom 12. September 2018 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der (inzwischen verstorbene) Ehemann der Beklagten zu 1 mietete im Jahr 1987 von der Rechtsvorgängerin der Kläger eine Zweieinhalbzimmerwoh- nung in Berlin an. Die Beklagte zu 1 lebt seit 1989 in der Wohnung und ist nach dem Tod ihres Ehemannes im Jahr 2004 in das Mietverhältnis eingetreten. Im Jahr 2007 zog auch ihr Lebensgefährte, der Beklagte zu 2, in die Wohnung ein, in der sie nunmehr mit ihren gemeinsamen minderjährigen Kindern (geboren in den Jahren 2011 und 2014) leben. Die Miete betrug zuletzt einschließlich Betriebs- und Heizkostenvoraus- zahlung 563,92 €. Nachdem ein Zahlungsrückstand von 1.629,16 € (1.303,85 € Grundmiete und 325,31 € Betriebskostennachzahlung) aufgelaufen war, kün- 1 2 - 4 - digten die Kläger mit Schreiben vom 24. Februar 2016 das Mietverhältnis au- ßerordentlich, hilfsweise ordentlich. Wegen des vorgenannten Rückstands er- hoben die Kläger in einem Vorprozess Klage auf Zahlung rückständiger Miete gegen die Beklagte zu 1, die daraufhin mit Urteil vom 21. Juni 2017 antragsge- mäß zur Zahlung verurteilt wurde. Ende Juli 2017 summierte sich der Mietrück- stand auf nunmehr 2.757 €. Mit der vorliegenden Klage haben die Kläger zunächst die Beklagte zu 1 und durch Klagerweiterung in der Berufungsinstanz auch den Beklagten zu 2 auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch genommen, wobei sie wegen des Rückstands per Ende Juli 2017 in der Klagschrift erneut die frist- lose, hilfsweise ordentliche Kündigung ausgesprochen haben. Die Mietrück- stände sind innerhalb der Schonfrist vom Jobcenter vollständig beglichen wor- den. Die Beklagte zu 1 hat geltend gemacht, die Beendigung des Mietverhält- nisses stelle für sie angesichts der langen Wohndauer und der damit einherge- henden Verwurzelung, wegen fehlenden Ersatzwohnraums sowie mit Rücksicht auf die bei beiden Kindern bestehenden Entwicklungsauffälligkeiten eine unzu- mutbare Härte dar. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage gegen die Beklagte zu 1 statt- gegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten zu 1 hat das Landgericht durch Teilurteil bezüglich der Beklagten zu 1 das erstinstanzliche Urteil abgeändert, die Räumungsklage insoweit abgewiesen und ausgespro- chen, dass sich das Mietverhältnis nach §§ 574, 574a BGB infolge einer nicht zu rechtfertigenden Härte auf unbestimmte Zeit verlängere. Im Hinblick auf die gegen den Beklagten zu 2 gerichtete Räumungsklage hat das Berufungsgericht das Ruhen des Verfahrens angeordnet. Mit der vom Berufungsgericht zugelas- 3 4 5 - 5 - senen Revision begehren die Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtli- chen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2019, 966) hat, soweit für das Re- visionsverfahren von Interesse, zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Rechtsstreit sei im Hinblick auf den von den Klägern geltend ge- machten Räumungsanspruch zur Endentscheidung reif im Sinne von § 301 Abs. 1 ZPO. Da es sich bei dem Beklagten zu 2 um einen Dritten handele, zu dem seitens der Kläger mietvertragliche Beziehungen nicht bestünden, sei die Gefahr widersprüchlicher Entscheidungen nicht gegeben. Den Klägern stehe ein Räumungsanspruch gegen die Beklagte zu 1 nicht zu. Zwar habe das Amtsgericht zu Recht angenommen, die hilfsweise er- klärte ordentliche Kündigung sei wirksam, da die Beklagte zu 1 ihre Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht unerheblich verletzt habe (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Der geltend gemachte Räumungsanspruch sei aber dennoch unbegrün- det, weil sich das Mietverhältnis nach den §§ 574, 574a BGB infolge einer für die Beklagte zu 1 nicht zu rechtfertigenden Härte auf unbestimmte Zeit verlän- gert habe. Die Beklagte zu 1 habe schon im ersten Termin des Räumungs- rechtsstreits (§ 574b Abs. 2 Satz 2 BGB) erklärt, aufgrund der besonderen fami- 6 7 8 9 10 - 6 - liären Situation nicht einfach aus der Wohnung ausziehen zu können. Dieses angesichts ihrer beengten finanziellen Verhältnisse nachvollziehbare Vorbrin- gen sei nach § 574 Abs. 2 BGB grundsätzlich als Härteeinwand zu berücksich- tigen und als Widerspruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses auszu- legen; es führe gemäß § 574a BGB, § 308a ZPO zur Anordnung der Fortset- zung des Mietverhältnisses. Der Widerspruch der Beklagten zu 1 sei nicht etwa deswegen nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen, weil die ordentliche Kündigung auf Gründen beruhte, die die Kläger auch zur außerordentlichen fristlosen Kündi- gung berechtigten. Seien dem Mieter verhaltensbedingte Vertragsverletzungen vorzuwerfen, die eine fristlose Beendigung des Mietverhältnisses tragen könn- ten, solle der Widerspruch des Mieters nach der Ratio des Gesetzes deshalb ausgeschlossen sein, weil er in solchen Fällen keinen Schutz verdiene. Diese Erwägung treffe aber auf Fälle wie den Vorliegenden nicht zu, da die fristlose Kündigung mit der Schonfristzahlung unwirksam geworden sei mit der Folge, dass die ursprünglich bestehenden und auch hinreichenden Kündigungsgründe nach Anordnung des diesen Ausnahmefall regelnden § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eine fristlose Kündigung - rückwirkend - nicht (mehr) tragen könnten. Der Bundesgerichtshof habe zwar in seinem Urteil vom 16. Februar 2005 (VIII ZR 6/04, JR 2006, 28) angenommen, § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB stehe auch nach einer wirksamen Schonfristzahlung einem Widerspruch des Mieters und einer Fortsetzung des Mietverhältnisses entgegen. Die Kammer halte es jedoch für sachgerecht, den Anwendungsbereich des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB im We- ge der teleologischen Reduktion dahin einzuschränken, dass das Wider- spruchsrecht mit einer wirksamen Schonfristzahlung entstehe oder wiederauf- lebe. Nach den Beobachtungen der Kammer habe sich die Befürchtung, Ver- mieter könnten angesichts sich verengender Mietmärkte und erhöhter Ertrags- 11 12 - 7 - chancen bei Neuvermietung vermehrt versuchen, die Schonfrist durch eine "kombinierte Kündigung" zu unterlaufen, jedenfalls für ihren Zuständigkeitsbe- reich bestätigt. Im Übrigen erscheine die Annahme eines Widerspruchsrechts nach wirksamer Schonfristzahlung nicht nur für Gemeinden mit einer Woh- nungsmangellage, sondern generell sachgerecht, denn ein Widerspruch könne sich auch auf Härtegründe beziehen, die hiervon unabhängig bestünden. Auch der Härtegrund des fehlenden Ersatzwohnraums werde nicht nur durch die ört- lichen Gegebenheiten, sondern maßgeblich auch durch die persönlichen Um- stände des Mieters bestimmt. Aufgrund der Anwendbarkeit der §§ 574, 574a BGB habe sich das Miet- verhältnis infolge einer nicht zu rechtfertigenden Härte auf unbestimmte Zeit verlängert. Vorliegend sei die Härte in der besonderen Familiensituation der Beklagten, dem langandauernden Mietverhältnis und dem Fehlen von ange- messenem Ersatzwohnraum begründet mit der Folge, dass das Interesse der Beklagten am Erhalt der Wohnung das Interesse der Kläger an der Erlangung der Wohnung überwiege. Die der Beklagten zu 1 und ihrer Familie im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses drohende Härte sei auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Kläger nicht zu rechtfertigen. Bei einer Abwägung der Interessen der Beklagten zu 1 an dem Fortbestand des Mietverhältnisses und dem Inte- resse der Kläger an der Erlangung der Wohnung überwögen die Interessen der Beklagten zu 1, so dass das Erlangungsinteresse der Kläger zurücktreten müs- se. Dem Interesse der Kläger komme ein geringeres Gewicht zu. Sie selbst hät- ten weder ein Eigennutzungsinteresse noch seien sie aus persönlichen Grün- den auf die Nutzung der Wohnung angewiesen. Die Mietrückstände, aufgrund derer die Kündigungen erklärt worden seien, beliefen sich auf 1.629,16 € am 24. Februar 2016 und auf 2.157 € am 6. Juli 2017. Auch vor dem Hintergrund 13 14 - 8 - der jahrzehntelangen Dauer des Mietverhältnisses erschienen diese Beträge zu gering, um eine nachhaltige Gefährdung der Interessen der Kläger zu begrün- den, zumal der Mietrückstand innerhalb der Schonfrist beglichen worden und seither auch keine neuen Rückstände aufgetreten seien. Die Kammer übersehe dabei nicht, dass die Beklagte zu 1 über einen Zeitraum mehrerer Jahre im Zahlungsverzug gewesen sei und ihr Verschulden zudem mit unberechtigten Minderungseinwänden zu rechtfertigen gesucht habe. Sie meine aber, dass das Verhalten der Beklagten zu 1 nach Klageerhebung, namentlich die Schonfrist- zahlungen und die vollständige Tilgung der seither fällig gewordenen Forderun- gen der Kläger, geeignet sei, den eingetretenen Vertrauensverlust der Kläger zu einem wesentlichen Teil auszugleichen, so dass ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses zuzumuten sei, um die der Beklagten zu 1 und ihrer Familie andernfalls drohende Härte abzuwenden. Gemäß § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB sei die Fortführung des Mietverhält- nisses auf unbestimmte Zeit auszusprechen. Denn es sei ungewiss, wann vo- raussichtlich die Umstände wegfielen, aufgrund derer die Beendigung des Miet- verhältnisses für die Beklagte zu 1 eine Härte darstelle. Ein bestimmter Zeit- raum, innerhalb dessen die Räumungsfähigkeit der Beklagten wiederhergestellt werden könne, sei nicht festzustellen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in mehrfacher Hinsicht nicht stand. Das Berufungsgericht hat ein unzulässiges Teilurteil erlassen, das bereits aus diesem Grund der Aufhebung unterliegt. Zudem hat das Berufungs- gericht verkannt, dass das Widerspruchsrecht der Beklagten zu 1 gemäß § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen ist. Die - vom Berufungsgericht nicht im 15 16 - 9 - Einzelnen geprüften - Voraussetzungen einer richterlichen Rechtsfortbildung im Wege einer teleologischen Reduktion liegen nicht vor. 1. Wie die Revision zu Recht rügt, ist das Berufungsurteil schon deshalb aufzuheben, weil es in verfahrensrechtlich unzulässiger Weise in Form eines Teilurteils nur bezüglich der Beklagten zu 1 ergangen ist. a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf auch bei grundsätzlicher Teilbarkeit des Streitgegenstandes ein Teilurteil (§ 301 ZPO) nur ergehen, wenn die Gefahr einander widersprechender Entscheidun- gen - auch infolge abweichender Beurteilung durch das Rechtsmittelgericht - ausgeschlossen ist. Eine Gefahr sich widersprechender Entscheidungen ist namentlich dann gegeben, wenn in einem Teilurteil eine Frage entschieden wird, die sich dem Gericht im weiteren Verfahren über andere Ansprüche oder Anspruchsteile noch einmal stellt oder stellen kann. Das gilt auch insoweit, als es um die Möglichkeit einer unterschiedlichen Beurteilung von bloßen Urteil- selementen geht, die weder in Rechtskraft erwachsen noch das Gericht nach § 318 ZPO für das weitere Verfahren binden (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 26. April 1989 - IVb ZR 48/88, BGHZ 107, 236, 242; vom 10. Oktober 1991 - III ZR 93/90, NJW 1992, 511 unter III 1; vom 4. Februar 1997 - VI ZR 69/96, NJW 1997, 1709 unter II 1; vom 4. Oktober 2000 - VIII ZR 109/99, NJW 2001, 155 unter II 1 b; vom 25. November 2003 - VI ZR 8/03, NJW 2004, 1452 unter II 1 a; vom 7. November 2006 - X ZR 149/04, NJW 2007, 156 Rn. 12; vom 19. No- vember 2008 - VIII ZR 47/07, NJW-RR 2009, 494 Rn. 14 f.; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 62/09, NJW-RR 2011, 189 Rn. 21; vom 11. Mai 2011 - VIII ZR 42/10, BGHZ 189, 356 Rn. 13). 17 18 - 10 - Eine solche Gefahr besteht bei einer Mehrheit selbständiger prozessua- ler Ansprüche etwa dann, wenn zwischen den prozessual selbständigen An- sprüchen eine materiell-rechtliche Verzahnung besteht (BGH, Urteile vom 28. November 2003 - V ZR 123/03, BGHZ 157, 133, 142 f.; vom 7. November 2006 - X ZR 149/04, aaO; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 62/09, aaO Rn. 22; vom 11. Mai 2011 - VIII ZR 42/10, aaO Rn. 14). Hierzu kann es auch bei Klagen ge- gen mehrere Personen (subjektive Klagehäufung) kommen (BGH, Urteile vom 28. November 2003 - V ZR 123/03, aaO S. 143; vom 21. November 2017 - VI ZR 436/16, NJW 2018, 623 Rn. 7). Ein Teilurteil über die Klage gegen einen von mehreren einfachen Streit- genossen ist daher in der Regel unzulässig, wenn die Möglichkeit besteht, dass es in demselben Rechtsstreit, auch im Instanzenzug, zu einander widerspre- chenden Entscheidungen kommt (BGH, Urteile vom 21. November 2017 - VI ZR 436/16, aaO; vom 24. Februar 2015 - VI ZR 279/14, NJW 2015, 2429 Rn. 7; vom 25. November 2003 - VI ZR 8/03, aaO; vom 12. Januar 1999 - VI ZR 77/98, NJW 1999, 1035 unter II 2). Zwar muss gegenüber einfachen Streitge- nossen grundsätzlich keine einheitliche Entscheidung getroffen werden. Eine Teilentscheidung ist aber nur zulässig, wenn sie unabhängig von der Entschei- dung über den restlichen Verfahrensgegenstand ist (BGH, Urteile vom 21. No- vember 2017 - VI ZR 436/16, aaO; vom 24. Februar 2015 - VI ZR 279/14, aaO; vom 13. Oktober 2008 - II ZR 112/07, NJW 2009, 230 Rn. 8). Dies ist etwa dann der Fall, wenn das Teilurteil nur auf Gründen beruht, die ausschließlich einen der Streitgenossen berühren (BGH, Urteile vom 20. Dezember 2016 - VI ZR 395/15, NJW 2017, 1745 Rn. 7, und vom 21. November 2017 - VI ZR 436/16, aaO). b) Nach diesen Maßstäben durfte das Berufungsgericht ein klageabwei- sendes Teilurteil gegen die Beklagte zu 1 nicht mit der Begründung erlassen, 19 20 21 - 11 - sie habe der ordentlichen Kündigung der Kläger wirksam widersprochen, weil diese für sie eine unbillige Härte bedeute, so dass das Mietverhältnis auf unbe- stimmte Zeit fortzusetzen sei. Diese Begründung berührt, entgegen der rechtsir- rigen Annahme des Berufungsgerichts, nicht allein das Rechtsverhältnis der Kläger zur Beklagten zu 1, sondern auch das Rechtsverhältnis zum Beklagten zu 2. Denn bestünde ein Herausgabeanspruch der Kläger gegen die Beklagte zu 1 nicht, wären die Anspruchsvoraussetzungen des § 546 Abs. 2 BGB, der einen Herausgabeanspruch des Vermieters nach Beendigung des Mietverhält- nisses gegen den mitbesitzenden Dritten - hier den Beklagten zu 2 - regelt, nicht erfüllt. Allein dies führt zu einer materiell-rechtlichen Verzahnung der Räumungsansprüche der Kläger gegen die Beklagten zu 1 und 2. Aufgrund dessen besteht auch die Gefahr divergierender Entscheidun- gen. Denn die Rechtskraft der gegen den Mieter ergangenen Entscheidung über den Rückgabeanspruch des Vermieters aus § 546 Abs. 1 BGB bewirkt, wie der Senat bereits entschieden hat, hinsichtlich der Frage der Beendigung des Mietverhältnisses keine Bindung für eine nachfolgende Entscheidung über den gegen den Dritten gerichteten Rückgabeanspruch aus § 546 Abs. 2 BGB (Senatsurteil vom 21. April 2010 - VIII ZR 6/09, NJW 2010, 2208 Rn. 9; ebenso BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 - XII ZR 178/03, NJW-RR 2006, 1385 Rn. 26 ff.; jeweils mwN). Im Falle des rechtskräftigen Abschlusses des Verfahrens im Ver- hältnis zur Beklagten zu 1 wären weder der Beklagte zu 2 noch die Kläger da- ran gehindert, in dem gegen den Beklagten zu 2 fortzuführenden Räumungs- verfahren geltend zu machen, der Rechtsstreit sei im Verhältnis zu der Beklag- ten zu 1 unrichtig entschieden. Sowohl den Klägern als auch dem Beklagten zu 2 wäre es in dem Verfahren nicht verwehrt, geltend zu machen, das Mietver- hältnis sei, abweichend von der Entscheidung gegen die Beklagte zu 1, been- det beziehungsweise nicht beendet oder, soweit man auf das vom Berufungs- gericht angenommene Widerspruchsrecht der Beklagten zu 1 abstellte, aus 22 - 12 - Sicht des Beklagten zu 2 fortzusetzen - etwa weil das Berufungsgericht mögli- che und in seiner Person als Angehöriger begründete Härtegründe bei der vor- genommenen Härteabwägung unberücksichtigt gelassen habe - oder aus Sicht der Kläger nicht fortzusetzen, weil der Beklagten zu 1 bereits dem Grunde nach kein Widerspruchsrecht zustehe. Daran ändert der Umstand nichts, dass das Berufungsgericht das Ruhen des gegen den Beklagten zu 2 gerichteten Verfah- rens angeordnet hat (vgl. Senatsurteil vom 11. Mai 2011 - VIII ZR 42/10, aaO Rn. 16 ff.). 2. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung, das aufgrund der Kündigungen der Kläger beendete Mietverhältnis mit der Beklagten zu 1 sei auf deren Widerspruch gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB fortzusetzen, kann ein Räumungsanspruch der Kläger gegen die Beklagte zu 1 nach § 546 Abs. 1 BGB nicht verneint werden. Denn die Anwendung der Vorschrift des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB ist nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen, weil ein Grund vorliegt, der die Kläger zur außerordentlichen Kündigung berechtigt. a) Zwischen den Parteien steht allerdings nicht mehr im Streit, dass bei Erklärung der beiden fristlos, hilfsweise ordentlich ausgesprochenen Kündigun- gen des Mietverhältnisses vom 24. Februar 2016 und 6. Juli 2017 ein Zah- lungsverzug von (deutlich) mehr als zwei Monatsmieten bestand (bei der zwei- ten Kündigung ein sich auf mehr als vier Monatsmieten belaufender, in der Zeit ab 2013 aufgebauter Rückstand) und damit sowohl die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB als auch für eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorlagen. Im Ausgangspunkt noch zutreffend hat das Berufungsgericht auch ange- nommen, dass die Schonfristzahlung lediglich dazu führt, dass die fristlose Kündigung unwirksam wird (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB), die Wirksamkeit der 23 24 25 - 13 - hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung davon aber nicht berührt wird (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 94 Rn. 28; vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 22; vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 a-d mwN). b) Von Rechtsirrtum beeinflusst ist hingegen die Auffassung des Beru- fungsgerichts, die Zahlung des Sozialhilfeträgers innerhalb der Schonfrist führe dazu, dass für den Mieter gegenüber der vom Vermieter hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung nunmehr die Möglichkeit des Widerspruchs gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen einer von ihm geltend gemachten unzumutba- ren Härte eröffnet sei, weil der Ausnahmetatbestand des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB dann nicht eingreife. aa) Nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ist das dem Mieter gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegen eine ordentliche Kündigung im Fall einer nicht zu rechtfertigenden Härte grundsätzlich zustehende Widerspruchsrecht ausge- schlossen, wenn ein Grund zur außerordentlichen Kündigung vorliegt. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter die außerordentliche Kündigung erklärt hat; vielmehr genügt es, wenn dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung auch ein Recht zur fristlosen Kündigung zusteht (BT-Drucks. 3/1234, S. 74 zu § 565a Abs. 2 BGB-E, der durch das Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht vom 23. Juni 1960 [BGBl. I S. 389] als § 556a BGB in das Mietrecht des Bür- gerlichen Gesetzbuchs als Vorgängerregelung des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB Eingang gefunden hat; siehe dazu auch Staudinger/Rohlfs, BGB, Neubearb. 2018, § 574 Rn. 20; vgl. auch Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl., § 574 BGB Rn.12; MünchKommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 574 Rn. 30; BeckOK- BGB/Hannappel, Stand: 1. Februar 2020, § 574 Rn. 32). 26 27 - 14 - Diese Voraussetzung ist hier aber zweifellos gegeben, denn bei Erklä- rung (beider) Kündigungen, die jeweils fristlos und hilfsweise fristgemäß erfolg- ten, lag ein Zahlungsverzug in einer die fristlose Kündigung rechtfertigenden beziehungsweise sogar deutlich übersteigenden Höhe vor. Die spätere Schon- fristzahlung des Sozialhilfeträgers ändert daran nichts, denn diese beseitigt le- diglich rückwirkend die Gestaltungswirkung der außerordentlichen Kündigung im Wege der gesetzlichen Fiktion (vgl. zum Letzteren: Senatsurteile vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17, BGHZ 220, 1 Rn. 21 ff., und VIII ZR 261/17, WuM 2018, 758 Rn. 29 ff.), führt aber nicht dazu, dass ein Grund für die fristlo- se Kündigung von vornherein nicht bestand (vgl. auch Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, aaO unter II 2 d bb). Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung setzt das Eingreifen des Ausschlusstatbestands des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht zwingend vo- raus, dass ein Grund für die fristlose Kündigung in dem für die eigentliche Här- tefallabwägung maßgebenden Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz (dazu Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215 Rn. 41; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 32, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 48) besteht. Zwar wird eine Anwendung der Härtefallregelung regelmäßig auch dann ausge- schlossen sein, wenn ein Grund für die fristlose Kündigung des Vermieters erst nach der ordentlichen Kündigung entsteht, beispielsweise erst im Laufe des Räumungsprozesses (vgl. Bub/Treier/Fleindl, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., IV Rn. 238; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Staudin- ger/Rohlfs, aaO; MünchKommBGB/Häublein, aaO; BeckOK-BGB/Hannappel, 28 29 - 15 - aaO). Denn auch in diesem Fall liegt eine schwere Vertragsstörung vor, die ei- ner Anwendung der Härtefallregelung von vornherein entgegensteht. Es genügt aber auch, wenn für den Vermieter im Zeitpunkt der ordentlichen Kündigung ein Grund zur fristlosen Kündigung besteht, wie hier angesichts des zwei Monats- mieten weit übersteigenden Zahlungsverzugs. Auch dann liegt, wie sich aus der Möglichkeit der fristlosen Kündigung ergibt, eine schwere Vertragsstörung vor, die eine Anwendung der Härtefallregelung nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB von vornherein ausschließt. bb) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts besteht kein Grund zu der Annahme, dass das Widerspruchsrecht des Mieters nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB mit der Schonfristzahlung "neu entstehen" oder "wiederaufleben" könnte, etwa im Wege einer vom Berufungsgericht (ohne weiteres) angenom- menen teleologischen Reduktion des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB (vgl. Hinz in Klein-Blenkers/Heinemann/Ring, Miete/WEG/Nachbarschaft, 2. Aufl., § 574 BGB Rn. 26; Bub/Treier/Fleindl, aaO). (1) Eine richterliche Rechtsfortbildung im Wege der teleologischen Re- duktion setzt eine verdeckte Regelungslücke im Sinne einer planwidrigen Un- vollständigkeit des Gesetzes voraus (BGH, Urteile vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 70/08, BGHZ 192, 148 Rn. 31; vom 26. November 2008 - VIII ZR 200/05, BGHZ 179, 27 Rn. 22; vom 13. November 2001 - X ZR 134/00, BGHZ 149, 165, 174, und vom 7. Dezember 2011 - IV ZR 105/11, BGHZ 192, 148 Rn. 16). Ob eine derartige Lücke besteht, ist vom Standpunkt des Gesetzes und der ihm zugrundeliegenden Regelungsabsicht zu beurteilen. Das Gesetz muss, gemessen an seiner eigenen Regelungsabsicht, unvollständig sein (BGH, Urtei- le vom 7. Dezember 2011 - IV ZR 105/11, aaO; vom 30. September 2014 - XI ZR 168/13, BGHZ 202, 302 Rn. 13). 30 31 - 16 - (2) An einer solchen planwidrigen Unvollständigkeit der Regelung zum Widerspruchsrecht fehlt es. Mit dem Widerspruchsrecht des Mieters in § 574 BGB, das auf eine entsprechende Regelung im früheren § 556a BGB aF ("So- zialklausel") zurückgeht, sollte zugunsten des Mieters aus sozialen Gründen unter bestimmten Voraussetzungen (in Abwägung der beiderseitigen Interessen der Vertragsparteien) die Möglichkeit geschaffen werden, nach einer an sich berechtigten Kündigung des Vermieters die Fortsetzung des Mietverhältnisses - gegebenenfalls auch auf unbestimmte Zeit - beanspruchen zu können (vgl. BT- Drucks. 3/1234, S. 74; BT-Drucks. 14/4553, S. 68). Ein Anspruch auf Fortset- zung des Mietverhältnisses sollte dem Mieter indes nicht eingeräumt werden, wenn gravierende (den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigende) Ver- tragsstörungen eingetreten waren (vgl. § 556a Abs. 4 Nr. 2 BGB in der Fassung des Gesetzes über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht vom 23. Juni 1960, BGBl. I S. 389 [im Folgenden: AbbauG], in Kraft getreten am 1. Januar 1966 [vgl. Art. X § 12 AbbauG], außer Kraft getreten mit Ablauf des 31. August 2001 mit Inkrafttreten des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Regelung der Schonfristzahlung war aber schon durch das Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 29. Juli 1963 (BGBl. I S. 505) - mit dem ein früher bereits in § 3 Abs. 3 des Mieterschutzgesetzes vom 1. Juni 1923 (RGBl. I S. 353) verankertes Nachholrecht des Mieters wieder aufgegrif- fen wurde - in § 554 BGB aF und später in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB vorgesehen. Es wäre daher eine ausdrückliche Regelung zu erwarten gewesen, wenn der Gesetzgeber für den Fall der Schonfristzahlung den Schutz des Mieters über die - der Vermeidung von Obdachlosigkeit des Mieters (vgl. Senatsurteile vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, aaO unter II 2 d aa; vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, BGHZ 204, 134 Rn. 23; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3020 Rn. 21; vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 64 Rn. 32 33 - 17 - 28) dienenden - Unwirksamkeit einer ausgesprochenen fristlosen Kündigung hinaus noch weiter ausdehnen und dem Mieter auch für diesen Fall die Mög- lichkeit des Widerspruchs nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB und damit gegebe- nenfalls einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses hätte eröffnen wollen. Auch sonst bestehen keine greifbaren Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber einer gravierenden Vertragsstörung, die durch einen zur fristlosen Kündigung berechtigenden Zahlungsverzug entstanden ist, wegen einer nach- träglich erfolgten Schonfristzahlung nur noch ein geringes, der Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht entgegenstehendes Gewicht beimessen wollte und den Ausschlusstatbestand des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB deshalb versehentlich zu weit gefasst hat. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 28.11.2017 - 206 C 310/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.09.2018 - 64 S 4/18 - 34

ECLI:DE:BGH:2018:210318UVIIIZR104.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 104/17 Verkündet am: 21. März 2018 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 577a Abs. 1a; GG Art. 3 Abs. 1, Art. 14 A, Ba a) Die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB erfordert nicht, dass zusätzlich zu den im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen - hier die nach der Überlassung an den Mieter erfolgte Veräuße- rung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 BGB) - an dem vermieteten Wohnraum Wohnungseigentum be- gründet worden ist oder der Erwerber zumindest die Absicht hat, eine solche Wohnungsumwandlung vorzunehmen. b) Diese Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB verstößt weder gegen die ver- fassungsrechtlich geschützten Rechte des Vermieters gemäß Art. 3 Abs. 1 GG und Art. 14 GG noch gegen den verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeits- grundsatz. BGH, Urteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17 - LG Frankfurt am Main AG Frankfurt am Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. März 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 11. April 2017 wird zu- rückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte zu 1 mietete mit Vertrag vom 11. August 1981 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine circa 160 m2 große Vierzimmer-Altbau- wohnung in einem Mehrparteienhaus in Frankfurt am Main. Er bewohnt die Wohnung gemeinsam mit seiner Ehefrau, der Beklagten zu 2, und seiner Tochter, der Beklagten zu 3. Die Nettomiete beläuft sich zwischenzeitlich auf 856,25 € monatlich. Die Klägerin, derzeitige Vermieterin der Wohnung, ist eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, die aus den Gesellschaftern S. F. , V. F. und Vi. GmbH besteht. Seit dem 14. Januar 2015 ist die Klägerin Eigentümerin des Anwesens und als Vermiete- rin in den Mietvertrag eingetreten. 1 - 3 - Mit Schreiben vom 9. Mai 2015 erklärte sie gegenüber dem Beklagten zu 1 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Januar 2016 mit der Begründung, ihr Gesellschafter V. F. benötige die Wohnung für sich, da er sich von seiner Ehefrau getrennt habe und als erfolgreicher Im- mobilienunternehmer repräsentative Wohnräume in einer entsprechenden Wohnlage in der Nähe eines seiner Büros benötige. Die in dem vorgenannten Kündigungsschreiben im Einzelnen beschriebenen leerstehenden Wohnungen in den zahlreichen (rund 900 Wohnungen umfassenden) Liegenschaften in Frankfurt am Main und Umgebung, an denen V. F. als Gesell- schafter beteiligt sei, entsprächen nicht dessen gehobenem Lebensstil und re- präsentativen Anforderungen. Der Beklagte zu 1 widersprach der Kündigung, verlangte die Fortsetzung des Mietverhältnisses, machte Härtegründe für sich und seine Familie geltend und zog den von der Klägerin geltend gemachten Eigenbedarf ihres Gesell- schafters in Zweifel. Mit der vorliegenden Klage verlangt die Klägerin von den Beklagten die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Sie macht geltend, die Sperrfrist nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB stehe der Wirksamkeit der von ihr ausgespro- chenen Eigenbedarfskündigung nicht entgegen, da die Liegenschaft weder in Wohnungseigentum aufgeteilt worden sei noch - was die vorstehend genannte Vorschrift zumindest erfordere - die Absicht einer solchen Wohnungsumwand- lung und einer Veräußerung einzelner Wohnungen bestehe. Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zuge- lassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. 2 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1, 2 BGB), da das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung vom 9. Mai 2015 nicht beendet worden sei. Die von der Klägerin ausgesprochene Eigenbedarfskündigung sei gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zwar "dem Grunde nach berechtigt", doch sei die Kündigung verfrüht erfolgt. Denn die Klägerin habe die sich aus § 577a Abs. 1 in Verbin- dung mit § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB ergebende Sperrfrist nicht eingehal- ten. Nach § 577a Abs. 1a BGB gelte die Sperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB, die für die Stadt Frankfurt am Main durch die Hessische Verordnung zur Be- stimmung von Gebieten mit verlängerter Kündigungsbeschränkung von drei auf fünf Jahre verlängert worden sei, entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden sei. Da die Gesellschafter der Klägerin nicht ausschließlich Familienangehörige seien, greife § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB, der die Sperrfrist für diesen Fall ausschließe, nicht ein. Streitig sei vorliegend, ob die Sperrfrist des § 577a Abs. 1a BGB auch auf den - hier gegebenen - Fall Anwendung finde, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein Mietobjekt gekauft und noch kein Wohnungseigentum begründet habe und nicht feststehe, ob überhaupt Wohnungseigentum begrün- 5 6 7 8 9 - 5 - det werden solle, ob also überhaupt eine solche Absicht bestehe. In Überein- stimmung mit dem Amtsgericht sei § 577a Abs. 1a BGB auf den vorliegenden Fall anwendbar, da die Begründung beziehungsweise die Absicht der Begrün- dung von Wohnungseigentum nicht Voraussetzung für die Anwendung der Sperrfrist sei. Die Sperrfrist gelte somit für alle Gesellschaften bürgerlichen Rechts nach Erwerb von vermietetem Wohnraum, unabhängig von der Begrün- dung beziehungsweise Absicht der Begründung von Wohnungseigentum. Aus dem Wortlaut des § 577a Abs. 1a BGB folge, dass die Absicht zur Begründung von Wohnungseigentum keine Voraussetzung für die Anwendung der vorge- nannten Sperrfrist sei, da dort eine Umwandlungsabsicht nicht erwähnt werde. Aus der amtlichen Überschrift der Vorschrift folge nichts anderes, da diese sich auf deren ursprüngliche Fassung beziehe und daher für eine Auslegung nicht herangezogen werden könne. Aus der Tatsache, dass die Überschrift im Rah- men der Mietrechtsreform nicht abgeändert worden sei, könne nicht der Schluss gezogen werden, dass die Umwandlung beziehungsweise die Absicht der Umwandlung in Wohnungseigentum ein ungeschriebenes Tatbestands- merkmal sein solle. Schließlich bedeute der Umstand, dass die Umgehung der Sperrfrist durch das "Münchener Modell" Anlass für die Schaffung des § 577a Abs. 1a BGB gewesen sei, nicht, dass der Gesetzgeber mit der Einführung der neuen Vorschrift nur diesen Fall habe regeln wollen. Vielmehr diene § 577a Abs. 1a BGB dem Zweck, einen umfassenden, nicht auf die Fälle des Bestehens einer Umwandlungsabsicht beschränkten Schutz vor einer Umgehung der Zielrich- tung des § 577a Abs. 1 BGB zu gewähren. 10 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat richtig entschieden, dass der Klägerin ein An- spruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung (§ 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB) aufgrund der von der Klägerin am 9. Mai 2015 ausgesprochenen Kündigung des Mietverhältnisses bereits deshalb nicht zu- steht, weil die Kündigung vor Ablauf der Sperrfrist des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB erfolgt ist. Die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB erfordert - wie das Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Revisi- on zutreffend erkannt hat - nicht, dass zusätzlich zu den im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen - hier die nach der Überlassung an den Mieter erfolgte Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personenge- sellschaft (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 BGB) - an den vermieteten Wohn- räumen Wohnungseigentum begründet worden ist oder der Erwerber zumindest die Absicht hat, eine solche Wohnungsumwandlung vorzunehmen. Entgegen der Auffassung der Revision verstößt diese Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB auch weder gegen Art. 3 Abs. 1 GG noch gegen Art. 14 GG oder den verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz. 1. Das Berufungsgericht ist ohne Rechtsfehler und von den Parteien im Revisionsverfahren unbeanstandet davon ausgegangen, dass die Klägerin durch den Erwerb des Anwesens als Vermieterin in den Mietvertrag mit dem Beklagten zu 1 eingetreten ist (§ 566 Abs. 1 BGB). 2. Weiter hat das Berufungsgericht zutreffend angenommen, dass eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts als Vermieterin sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf einen Ei- 11 12 13 14 - 7 - genbedarf eines oder mehrerer ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen kann (vgl. Senatsurteile vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 15 ff. mwN sowie zu den Einschränkungen Rn. 50 mwN; vom 15. März 2017 - VIII ZR 92/16, NZM 2017, 285 Rn. 13). Hiergegen erhebt auch die Revisionserwiderung keine Einwendungen. 3. Ob ein solcher Eigenbedarf, den die Klägerin hinsichtlich ihres Gesell- schafters V. F. im Streitfall geltend macht, der von den Beklagten aber nachdrücklich in Abrede gestellt wird, hier gegeben ist, hat das Berufungs- gericht nicht festgestellt. Es hat vielmehr die Klage bereits wegen Nichteinhal- tung der Sperrfrist des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB als unbegründet ange- sehen. a) Das Berufungsgericht hat zwar, wie zuvor bereits das Amtsgericht, in einem Satz des angegriffenen Urteils erwähnt, die durch die Klägerin ausge- sprochene Eigenbedarfskündigung sei "dem Grunde nach" gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berechtigt, aber verfrüht erfolgt. Diese nicht näher begründete Be- merkung des Berufungsgerichts ist indes nicht etwa dahin zu verstehen, dass damit das Bestehen des von der Klägerin geltend gemachten Eigenbedarfs be- reits festgestellt werden sollte. Das Berufungsgericht hat dementsprechend auch keine Feststellungen zu den von den Beklagten geltend gemachten Här- tegründen getroffen (§ 574 BGB). b) Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Senats - die auch auf den hier gegebenen Fall der Kündigung durch eine Ge- sellschaft bürgerlichen Rechts wegen Eigenbedarfs eines oder mehrerer ihrer Mitglieder oder deren Angehöriger entsprechende Anwendung findet - wird der Vermieter durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG in seiner Freiheit geschützt, die Woh- nung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nut- 15 16 17 - 8 - zen zu lassen. Dabei haben die Fachgerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den - eng gezo- genen - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Ebenso haben sie grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehöri- gen als angemessen ansieht. Die Gerichte sind daher nicht berechtigt, ihre Vor- stellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebens- planung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen. Dem Erlangungswunsch des Vermieters sind allerdings zur Wahrung be- rechtigter Belange des Mieters Grenzen gesetzt. Die Gerichte dürfen den Ei- gennutzungswunsch des Vermieters daraufhin nachprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermie- ters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann. Ferner wird der Mieter über die sogenannte Sozialklausel des § 574 BGB geschützt, indem er Härtegründe anbringen kann. Dabei hat der Mieter im Hinblick darauf, dass das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt ist, Anspruch da- rauf, dass die Gerichte seinen gegen den Eigennutzungswunsch und den gel- tend gemachten Wohnbedarf vorgebrachten Einwänden in einer Weise nach- gehen, die der Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses gerecht wird (grundlegend: Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 14 ff. mwN; siehe auch Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 18 f.; Senatsbeschluss vom 23. August 2016 - VIII ZR 178/15, NZM 2016, 715 Rn. 15 ff.). 18 - 9 - c) Vor dem Hintergrund dieser Prüfungsanforderungen kann der oben genannte, nicht näher begründete und unter Zugrundelegung der Rechtsauffas- sung des Berufungsgerichts auch nicht entscheidungserhebliche Satz des Be- rufungsurteils nur so verstanden werden, dass das Berufungsgericht damit le- diglich zum Ausdruck bringen wollte, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach der oben (unter II 2) genannten Rechtsprechung des Senats in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB grundsätzlich einen Eigenbedarf ihrer Mitglieder oder deren Angehörigen gegenüber dem Mieter geltend machen kann. d) Da das Berufungsgericht mithin Feststellungen zu dem von der Kläge- rin geltend gemachten Eigenbedarf nicht getroffen hat, ist dessen Vorliegen im Revisionsverfahren zu unterstellen. 4. Auch hiervon ausgehend steht der Klägerin aber der mit der Klage gel- tend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständli- chen Wohnung (§ 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB) nicht zu. Denn die Kündigung vom 9. Mai 2015 wegen Eigenbedarfs ist schon deshalb unwirksam, weil sich die Klägerin vor dem Ablauf der - mit ihrer Eintragung als Eigentümerin des Anwe- sens im Grundbuch am 14. Januar 2015 beginnenden (vgl. nur BT-Drucks. 17/10485, S. 26; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 577a Rn. 19 mwN) - Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB nicht auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen kann. a) Dabei braucht der Senat nicht zu prüfen, ob die dreijährige Kündi- gungssperrfrist des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB hier, wie das Berufungsgericht angenommen hat, gemäß § 577a Abs. 2 in Verbindung mit § 1 Abs. 1 der Hes- sischen Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit verlängerter Kündi- gungsbeschränkung vom 21. Juli 2004 (GVBl. I S. 262; zuletzt geändert durch 19 20 21 22 - 10 - Verordnung vom 2. Dezember 2014, GVBl. S. 339) wirksam auf fünf Jahre ver- längert worden ist (vgl. hierzu eingehend: AG Frankfurt am Main, WuM 2014, 43 f.; vgl. zur Prüfungskompetenz der Zivilgerichte in Bezug auf Rechtsverord- nungen: Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 20 ff. [zu § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB]; vgl. auch VGH Mannheim, Urteil vom 25. Juni 2003 - 4 S 1999/02, juris Rn. 14 ff.). Denn die Klägerin hat die streitge- genständliche Kündigung bereits knapp vier Monate nach der am 14. Januar 2015 erfolgten Veräußerung des Anwesens an sie - und damit jedenfalls ver- früht - vorgenommen. b) Das Berufungsgericht hat - entgegen der Auffassung der Revision - zutreffend angenommen, dass die Anwendung der Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erfordert, dass über die im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen - hier die Veräußerung des ver- mieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft nach der Überlassung an den Mieter (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB) - hinaus zumindest die Absicht des Erwerbers besteht, den vermieteten Wohnraum in Wohnungseigentum um- zuwandeln. aa) Nach § 577a Abs. 1 BGB, der zum Zwecke des Schutzes des Mie- ters bei einer Umwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (BT- Drucks. 14/4553, S. 38) durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) - unter Zusammenfassung der im Wesentlichen inhaltsgleichen Vor- gängerregelungen des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 bis 4 und Nr. 3 Satz 4 BGB aF sowie des Sozialklauselgesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466, 487; vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 72 f.; vgl. zu diesen und weiteren Vorgänger- regelungen Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 3 ff.; BeckOK-Mietrecht/Bruns, Stand 1. Dezember 2017, § 577a Rn. 3) - eingeführt worden ist, kann sich ein Erwer- 23 24 - 11 - ber, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder Nr. 3 BGB (Tatbestände des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung) erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. Durch diese Zusammenfassung der bisherigen Regelungen in einer Vor- schrift sowie die Harmonisierung der bisherigen Kündigungssperrfristen für die Eigenbedarfskündigung und die Verwertungskündigung wollte der Gesetzgeber - unter Beibehaltung des oben genannten Schutzzwecks - eine erhebliche Rechtsvereinheitlichung und -vereinfachung erreichen (BT-Drucks. 14/4553, S. 73). Mit der - von der Revision angeführten, aus den oben (unter II 4 a) ge- nannten Gründen hier jedoch nicht maßgeblichen - Regelung in § 577a Abs. 2 BGB über die Möglichkeit einer Verlängerung der Kündigungssperrfrist durch Rechtsverordnung auf bis zu höchstens zehn Jahre sollten zudem die Landes- regierungen dazu angehalten werden, die Dauer der (verlängerten) Kündi- gungssperrfrist wegen des damit verbundenen erheblichen Eingriffs in die Ei- gentumsrechte des Vermieters auf das nach dem unveränderten Schutzzweck der Norm - Schutz des Mieters bei der Umwandlung von Miet- in Eigentums- wohnungen in Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung - zwingend erforderliche Maß zu beschränken (BT-Drucks., aaO). bb) In der Folgezeit hat der Gesetzgeber die genannte Vorschrift des § 577a BGB durch das Gesetz über die energetische Modernisierung von ver- mietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungsti- teln (Mietrechtsänderungsgesetz) vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434) um den hier in Rede stehenden Absatz 1a ergänzt. 25 26 - 12 - (1) Ziel dieser Ergänzung war es, die Umgehung des Kündigungsschut- zes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, insbesondere nach dem sogenannten "Münchener Modell", zu unterbinden (BT-Drucks. 17/10485, S. 2, 3, 16; BR-Plenarprotokoll 899, S. 350 A und B; BT-Plenar- protokoll 17/195, S. 23337 D; siehe hierzu auch Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO Rn. 40; vgl. auch Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 8; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 577a Rn. 8 f.). Bei dem "Münche- ner Modell" verzichtet eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder eine Mit- eigentümergemeinschaft nach dem Erwerb des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst auf die Begründung von Wohnungseigentum und den anschließenden Verkauf von Eigentumswohnungen an Interessenten, kündigt stattdessen wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter oder der Miteigentümer und umgeht so die Anwendung der Kündigungssperre des § 577a Abs. 1, 2 BGB (BT-Drucks. 17/10485, S. 16; Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO), da die mieterschützende Bestimmung des § 577a Abs. 1 BGB hierauf weder unmittelbar noch analog anwendbar ist (vgl. BT- Drucks. 17/10485, aaO; Senatsurteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 16 ff.). (2) Der Gesetzgeber hat deshalb zur Vermeidung derartiger Umgehun- gen des Kündigungsschutzes die in § 577a Abs. 1, 2 BGB für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB vorgese- hene zeitliche Kündigungssperre auch auf die Fälle der Veräußerung an eine Erwerbermehrheit erstreckt (vgl. BGH, Urteile vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 29; vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO). Gemäß § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB gilt die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1 BGB entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter entweder an eine Personengesellschaft oder an 27 28 29 - 13 - mehrere Erwerber veräußert (Nr. 1) oder zu Gunsten einer Personengesell- schaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch des- sen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird (Nr. 2). cc) Nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts ist der Tatbestand der Kündigungsbeschränkung gemäß § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB hier erfüllt. Die Anwendung dieser Kündigungsbeschränkung erfor- dert - wie das Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Revision mit Recht angenommen hat - nicht, dass über die im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen hinaus - hier mithin zusätzlich zu der Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft nach der Überlas- sung an den Mieter (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB) - zumindest die Absicht des Erwerbers besteht, den vermieteten Wohnraum in Wohnungseigentum um- zuwandeln. (1) Der Senat hat diese Frage bisher nicht zu entscheiden gehabt. Er hat sich zwar in seinem bereits erwähnten Urteil vom 14. Dezember 2016 (VIII ZR 232/15, aaO Rn. 40 f.) zur Eigenbedarfskündigung einer Gesellschaft bürgerli- chen Rechts auch mit der hier in Rede stehenden Vorschrift des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB befasst. Dabei kam es jedoch auf die im vorliegenden Fall zu ent- scheidende Frage, ob diese Kündigungsbeschränkung das Vorliegen einer Umwandlungsabsicht in dem vorbezeichneten Sinne erfordert, nicht an. In der Literatur wird zu dieser Frage einhellig die - vom Berufungsgericht geteilte - Auffassung vertreten, dass der Gesetzgeber mit § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB die Verknüpfung der Kündigungssperrfrist mit der vorherigen oder beabsichtigten Umwandlung des vermieteten Wohnraums in Wohnungseigen- tum aufgegeben und stattdessen tatbestandlich allein auf den Erwerb durch 30 31 32 - 14 - eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber abgestellt hat, so dass für die Auslösung der Sperrfrist nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB jede Veräuße- rung von vermietetem Wohnraum an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber genügt (vgl. nur Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 23; Emmerich/ Sonnenschein, aaO Rn. 9; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 577a BGB Rn. 18b; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 577a Rn. 15; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 577a Rn. 6c; jurisPK-BGB/Mössner, Stand 13. November 2017, § 577a Rn. 31 mwN und Rn. 72; BeckOGK- BGB/Klühs, Stand 1. Januar 2018, § 577a Rn. 47, 50; Klühs, RNotZ 2012, 555, 560; BeckOK-Mietrecht/Bruns, aaO vor Rn. 1 und Rn. 15; Fleindl, NZM 2012, 57, 62 f.; wohl auch MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 577a Rn. 1 f., 8; Palandt/Weidenkaff, BGB, 77. Aufl., § 577a Rn. 3a). (2) Diese Auffassung trifft zu. Die im Streitfall vorzunehmende Ausle- gung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB führt zu dem von der vorbezeichneten Auffassung gefundenen Ergebnis. (a) Für die Auslegung von Gesetzen ist nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Bundesgerichtshofs der in der Norm zum Ausdruck kommende objektivierte Wille des Gesetzgebers maßgebend, wie er sich aus dem Wortlaut der Vorschrift und dem Sinnzusammenhang ergibt, in den sie hineingestellt ist. Der Erfassung des objektiven Willens des Gesetzge- bers dienen die anerkannten Methoden der Gesetzesauslegung aus dem Wort- laut der Norm, der Systematik, ihrem Sinn und Zweck sowie aus den Geset- zesmaterialien und der Entstehungsgeschichte, die einander nicht ausschlie- ßen, sondern sich gegenseitig ergänzen. Unter ihnen hat keine einen unbeding- ten Vorrang vor einer anderen, wobei Ausgangspunkt der Auslegung der Wort- laut der Vorschrift ist. Die im Wortlaut ausgedrückte, vom Gesetzgeber verfolgte Regelungskonzeption ist durch das Gericht bezogen auf den konkreten Fall 33 34 - 15 - möglichst zuverlässig zur Geltung zu bringen (vgl. nur BVerfGE 133, 168 Rn. 66 mwN; BVerfG, NJW 2014, 3504 Rn. 15; BGH, Urteil vom 20. März 2017 - AnwZ (Brfg) 33/16, NJW 2017, 1681 Rn. 19 - zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen; Beschluss vom 16. Mai 2013 - II ZB 7/11, NJW 2013, 2674 Rn. 27). Nach diesen Maßstäben ist § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB nicht, wie von der Revision erstrebt, dahin auszulegen, dass der Tatbestand dieser Vorschrift das weitere - ungeschriebene - Tatbestandsmerkmal einer Umwandlungsab- sicht in dem oben genannten Sinne enthielte. (b) Dem Wortlaut des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB ist nicht zu entneh- men, dass seitens der den vermieteten Wohnraum erwerbenden Personen- mehrheit die Absicht bestehen müsste, diesen in Wohnungseigentum umzu- wandeln. Mit der Formulierung in § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB, wonach die Kün- digungsbeschränkung des § 577a Abs. 1 BGB entsprechend gilt, wird - wie die Revisionserwiderung zutreffend ausführt - allein auf die Rechtsfolge dieser Vor- schrift, nicht hingegen auf deren Tatbestandsvoraussetzungen Bezug genom- men. Vergeblich beruft sich die Revision für die von ihr befürwortete gegentei- lige Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB auf den Inhalt der Gesetzes- überschrift des § 577a BGB ("Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsum- wandlung"). Nicht frei von Rechtsfehlern, jedenfalls aber missverständlich, ist allerdings - worauf die Revision mit Recht hinweist - die Annahme des Beru- fungsgerichts, die amtliche Gesetzesüberschrift des § 577a BGB könne "zur Auslegung nicht herangezogen werden". Denn nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist bei der Auslegung einer Vorschrift grundsätzlich auch die durch den Gesetzgeber formulierte amtliche Gesetzesüberschrift zu 35 36 37 - 16 - berücksichtigen (vgl. nur BGH, Urteile vom 20. März 1967 - III ZR 29/65, NJW 1967, 1325 unter II 2; vom 23. Oktober 1986 - III ZR 144/85, BGHZ 99, 44, 48; vom 20. Oktober 1993 - 5 StR 473/93, BGHSt 39, 353, 356 f.; vom 10. Dezem- ber 2014 - 5 StR 136/14, PharmR 2015, 127 unter II 2 c cc; Beschluss vom 10. Dezember 1998 - I ZB 20/96, BGHZ 140, 193, 198; ebenso BVerfGE 15, 1, 23; BVerfG, NJW 2009, 2588, 2589; vgl. auch Senatsurteil vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 337/11, BGHZ 194, 121 Rn. 43; siehe ferner BFHE 221, 383, 385; 238, 362 Rn. 22). Auf die Entscheidung wirkt sich dies indes nicht aus, da auch eine Be- rücksichtigung der amtlichen Gesetzesüberschrift des § 577a BGB bei der Aus- legung dieser Vorschrift nicht zu einem für die Revisionsklägerin günstigeren Ergebnis führt (vgl. Senatsurteil vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 70/07, NJW-RR 2010, 1289 Rn. 31 mwN). Die amtliche Gesetzesüberschrift gibt, wie die Revi- sionserwiderung zutreffend ausführt, lediglich schlagwortartig wieder, welche Materie die Vorschrift betrifft, ohne den Regelungsbereich in allen Einzelheiten zu umfassen (BFHE 221, aaO; 238, aaO). Maßgebend ist daher grundsätzlich, jedenfalls bei dessen - hier gegebener - Eindeutigkeit, der Wortlaut des Geset- zes. Daran vermag auch der von der Revision angeführte Umstand nichts zu ändern, dass der Gesetzgeber den Regelungsgehalt der hier in Rede stehen- den Kündigungsbeschränkung nicht in eine gesonderte Norm, sondern - aus nachvollziehbaren Gründen des engen Sachzusammenhangs - als zusätzlichen Absatz in die Vorschrift des § 577a BGB eingefügt hat. Gegen die Sichtweise der Revision, aufgrund des Inhalts der Gesetzes- überschrift sei in § 577a Abs. 1a BGB als ungeschriebenes Tatbestandsmerk- mal die Absicht hineinzulesen, den vermieteten Wohnraum im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB in Wohnungseigentum umzuwandeln, spricht zudem, dass sich auch den Gesetzesmaterialien zu § 577a Abs. 1a BGB (siehe hierzu nach- 38 39 - 17 - folgend unter (c)) kein Anhaltspunkt für die Annahme entnehmen lässt, der Ge- setzgeber habe bei dieser Kündigungsbeschränkung eine Absicht der Umwand- lung des Wohnraums in Wohnungseigentum vorausgesetzt. Die unterbliebene Angleichung der Gesetzesüberschrift des § 577a BGB erscheint deshalb allen- falls als ein Redaktionsversehen bei der Ergänzung dieser Vorschrift (vgl. BVerfG, NJW 2009, 2588, 2589). (c) Nach den Gesetzesmaterialien wollte der Gesetzgeber mit der Einfü- gung des § 577a Abs.1a BGB nichts an der Berechtigung einer (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ändern, sich entsprechend § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters zu berufen (vgl. Senats- urteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO Rn. 40). Er verfolgte viel- mehr das Ziel, die faktische Umgehung des Kündigungsschutzes des Mieters bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, insbesondere nach dem oben genannten sogenannten "Münchener Modell", zu unterbinden und die zuvor bestehende Schutzlücke zu schließen (BT-Drucks. 17/10485, S. 2, 3, 16). Dabei ist er davon ausgegangen, das Verdrängungsrisiko für den Mieter werde durch die Veräußerung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Miteigentümergemeinschaft nach dem Konzept des "Münchener Modells" in gleicher Weise erhöht wie bei einer unmittelbaren Umwandlung in Woh- nungseigentum (BT-Drucks. 17/10485, S. 16). Der Sinn und Zweck der in die Vorschrift des § 577a BGB eingefügten Neuregelungen besteht indes nicht allein darin, der vorbezeichneten Umgehung nach dem "Münchener Modell" entgegenzuwirken. Vielmehr wollte der Gesetz- geber, wie insbesondere den Ausführungen im Zusammenhang mit der Neure- gelung in § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB zu entnehmen ist, "auch etwaigen neuen Umgehungstatbeständen" vorbeugen (BT-Drucks., aaO) und eine Um- 40 41 - 18 - gehung der mieterschützenden Bestimmungen des § 577a BGB über andere rechtliche Konstruktionen verhindern (BT-Drucks., aaO S. 26). Schon dies spricht dafür, dass der Gesetzgeber die zusätzliche Kündi- gungsbeschränkung in § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB weder an die in § 577a Abs. 1 BGB vorgesehene Umwandlung des vermieteten Wohnraums in Woh- nungseigentum noch an das Vorliegen einer hierauf gerichteten Absicht des Erwerbers - wie bei dem "Münchener Modell" - knüpfen wollte. Entscheidende Bedeutung hat er vielmehr dem Umstand beigemessen, dass der vermietete Wohnraum an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert (Nr. 1) beziehungsweise zu Gunsten einer solchen Personenmehrheit in einer den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters entziehenden Weise belastet wird (Nr. 2), da sich bereits hierdurch nach der Einschätzung des Gesetzgebers das Verdrängungsrisiko für den Mieter erhöht und dieser deshalb insoweit eines Schutzes bedarf (vgl. BT-Drucks., aaO). Dementsprechend hat der Gesetzgeber in der Einzelbegründung zu § 577a BGB betont, dass "jede Veräußerung eines mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder an mehrere Erwer- ber die Sperrfrist nach Absatz 1 aus[löst]" (BT-Drucks. 17/10485, aaO). An die- sem Verständnis des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB, welches eindeutig gegen das von der Revision geforderte zusätzliche Erfordernis einer Absicht, den Wohn- raum in Wohnungseigentum umzuwandeln, spricht, hat sich im weiteren Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens nichts geändert (vgl. nur BT-Drucks. 17/10485, S. 41; 17/11894, S. 12, 22 ff.). (d) Schließlich spricht auch die Gesetzessystematik eindeutig für die vor- stehend genannte Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB. Dies folgt, wie auch die Revision im Ansatz nicht verkennt, aus dem Inhalt der ebenfalls durch 42 43 44 - 19 - das Mietrechtsänderungsgesetz eingefügten Vorschrift des § 577a Abs. 2a BGB. Hiernach beginnt, wenn nach einer Veräußerung oder Belastung im Sinne des § 577a Abs. 1a BGB Wohnungseigentum begründet wird, die Frist, inner- halb der eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB ausgeschlossen ist, bereits mit der Veräußerung oder Belastung nach § 577a Abs. 1a BGB. Die- ser Regelung hätte es, wie auch die Revision erkennt, nicht bedurft, wenn die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB von den Tatbe- standsvoraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB abhinge. Die Einfügung des § 577a Abs. 2a BGB unterstreicht vielmehr, dass der Gesetzgeber das Eingrei- fen der Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB nicht an die Begründung von Wohnungseigentum oder eine darauf gerichtete Absicht, son- dern alleine an das Tatbestandsmerkmal der Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber bezie- hungsweise an eine zu deren Gunsten erfolgte Belastung geknüpft hat. Die Gesetzesmaterialien bestätigen diese Sichtweise. Der Gesetzgeber hat dort zu der Vorschrift des § 577a Abs. 2a BGB ausgeführt (BT-Drucks. 17/10485, S. 26): "Absatz 2a regelt den Fristenlauf, wenn nach einem Erwerb gemäß Absatz 1a das Objekt in Wohneigentum umgewandelt wird. Der Anwen- dungsbereich der Kündigungssperrfrist nach § 577a wird durch Absatz 1a auf die Veräußerung von vermietetem Wohnraum an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder mehrere Erwerber oder die Belastung zu Guns- ten dieser ausgedehnt. Betreiben diese nachfolgend die Umwandlung in Wohneigentum, könnte es dazu kommen, dass erneut eine Sperrfrist zu laufen beginnt. Ein zweifacher Fristlauf wäre in den Fällen der einem Erwerb gemäß Absatz 1a nachfolgenden Begründung von Wohneigentum jedoch nicht angemessen. Der Mieter soll vor dem erhöhten Verdrängungsrisiko bei einer Veräuße- rung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder mehrere Erwerber geschützt werden. Dieses Risiko hat sich mit dem Erwerb der mit Miet- wohnraum bebauten Liegenschaft oder der Belastung des Wohnraums 45 - 20 - nach § 567 Absatz 1 bereits verwirklicht und wird durch eine nach- folgende Begründung von Wohneigentum nicht erhöht." Vor diesem Hintergrund betrachtet ist für die von der Revision befürwor- tete Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB auch unter gesetzessystemati- schen Gesichtspunkten kein Raum. c) Wie das Berufungsgericht ebenfalls ohne Rechtsfehler und insoweit von der Revision nicht angegriffen festgestellt hat, liegen die Voraussetzungen der in § 577a Abs. 1a Satz 2 Alt. 1 BGB genannten Ausnahme, wonach die Kündigungssperre des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB nicht anzuwenden ist, wenn die Gesellschafter oder Erwerber des vermieteten Wohnraums derselben Fami- lie oder demselben Haushalt angehören, hier nicht vor. 5. Entgegen der Auffassung der Revision verstößt die oben (unter II 4 b cc) im Einzelnen dargestellte Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB weder gegen Art. 3 Abs. 1 GG noch gegen Art. 14 GG oder den verfassungsrechtli- chen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz (vgl. zur verfassungsrechtlichen Prüfungs- kompetenz der Fachgerichte: Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 21 mwN). Der in der Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB liegende Eingriff in das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützte Eigentumsrecht des Vermieters stellt vielmehr eine zu- lässige Inhalts- und Schrankenbestimmung gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG dar, der - entgegen der Auffassung der Revision - auch keine gleichheitswidrige Ausgestaltung (Art. 3 Abs. 1 GG) anhaftet. a) Der demgegenüber erhobene Einwand der Revision, die Regelung in § 577a Abs. 1a BGB lasse einen Grund nicht erkennen, der es bei der vorzu- nehmenden Abwägung der grundrechtlich geschützten Rechtspositionen des Vermieters und des Mieters rechtfertige, dem Mieter mittels der Sperrfrist ein 46 47 48 49 - 21 - höheres Interesse an der Erhaltung des Mietverhältnisses als dem Erwerber an der Eigennutzung zuzubilligen, geht in mehrfacher Hinsicht fehl. aa) Zwar trifft der Ausgangspunkt der Revision zu, dass der Gesetzgeber bei der Begrenzung von Eigentümerbefugnissen der verfassungsrechtlichen Anerkennung des Privateigentums sowie dem Gebot einer sozialgerechten Ei- gentumsordnung gleichermaßen Rechnung tragen und hierbei den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beachten muss (vgl. nur BVerfGE 55, 249, 258 mwN). Auch trifft es zu, dass sowohl bei der gesetzlichen Ausgestaltung des Miet- rechts als auch bei den auf diesem Gebiet zu treffenden gerichtlichen Entschei- dungen die grundrechtliche Konfliktlage des sowohl für Vermieter als auch für Mieter garantierten Eigentumsgrundrechts aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zu lö- sen ist, indem die beiderseitigen Interessen in einen Ausgleich gebracht wer- den, der dem Schutz des Privateigentums durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und der verbindlichen Richtschnur des Art. 14 Abs. 2 GG gleichermaßen Rechnung trägt (vgl. nur BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 35; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 35 ff.; jeweils mwN). Dies gilt insbesondere auch für den Eigenbedarf des Vermieters (siehe hierzu oben unter II 3 b). bb) Gemessen an diesen Maßstäben erweist sich § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB jedoch als eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Mit ihrer gegenteiligen Auffassung verkennt die Revision be- reits im Ausgangspunkt, dass bei Regelungen, die die Fremdnutzung von Wohnraum betreffen, dem Gesetzgeber wegen des sozialen Bezugs und der sozialen Funktion des Eigentumsobjekts und auch wegen des Umstands, dass sich auf beiden Seiten grundrechtliche Positionen gegenüberstehen - auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG - ein weiter Gestaltungsspielraum zukommt (Senatsur- teil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 36 mwN). 50 51 - 22 - Innerhalb dieses Gestaltungsspielraums hat sich der Gesetzgeber mit der Vorschrift des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB gehalten. Dementsprechend werden - worauf die Revisionserwiderung zutreffend hinweist - gegen diese Be- stimmung, soweit ersichtlich, verfassungsrechtliche Bedenken weder in der Rechtsprechung der Instanzgerichte noch in der Literatur geltend gemacht. Der Gesetzgeber war sich, wie den Gesetzesmaterialien des Mietrechts- reformgesetzes (siehe hierzu oben unter II 4 b aa) zu entnehmen ist, bereits bei der Einführung des § 577a BGB bewusst, dass mit der Kündigungssperrfrist ein - zum Schutz des Mieters allerdings erforderlicher - erheblicher Eingriff in die Eigentumsrechte des Vermieters verbunden ist und dieser Eingriff daher auf das zwingend erforderliche Maß zu beschränken ist (BT-Drucks. 14/4553, S. 73). Von diesen Maßstäben hat sich der Gesetzgeber ersichtlich auch bei der Einfügung des Absatzes 1a in § 577a BGB leiten lassen. Er hat mit dieser Vorschrift das legitime Regelungsziel (vgl. hierzu Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 39) verfolgt, einer insbesondere mit dem soge- nannten "Münchener Modell" verbundenen Umgehung der Kündigungsbe- schränkung des § 577a Abs. 1 BGB entgegenzuwirken. Hierzu hat er nicht etwa die Berechtigung einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, sich ent- sprechend § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters zu berufen, grundsätzlich in Frage gestellt. Vielmehr hat er sich für den weniger einschneidenden Weg entschieden, der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder einer Miteigentümergemeinschaft lediglich in bestimmten Fallgestaltungen für einen Zeitraum von drei Jahren ab der Veräußerung (beziehungsweise in den Fällen des § 577a Abs. 2 BGB für eine Zeitspanne von bis zu zehn Jahren) die Möglichkeit zu verwehren, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder eines Miteigentümers zu kündigen (vgl. Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO). Diese in § 577a Abs. 1a BGB ge- fundene - ersichtlich geeignete - Regelung dient einem angemessenen, auch 52 53 - 23 - die Belange der Vermieter hinreichend berücksichtigenden und damit dem Ver- hältnismäßigkeitsgrundsatz genügenden Interessenausgleich. b) Dieser Interessenausgleich verstößt - entgegen der Auffassung der Revision - auch nicht gegen das Gleichbehandlungsgebot aus Art. 3 Abs. 1 GG. aa) Vergeblich bringt die Revision in diesem Zusammenhang vor, die Be- troffenheit des einzelnen Mieters sei beim Erwerb durch eine Personengesell- schaft nicht anders als beim Erwerb durch eine einzelne Person, denn im Hin- blick auf die einzelne vermietete Wohnung könne der Eigenbedarf nur durch einen einzigen Gesellschafter der Personengesellschaft geltend gemacht wer- den. Der erhöhte Kündigungsdruck, vor dem der Gesetzgeber den Mieter schützen wolle, könne mithin nur dahin verstanden werden, dass mit dem Er- werb durch eine Personengesellschaft alle oder mehrere Mieter vom Eigenbe- darf der Gesellschafter betroffen seien. Dies sei jedoch kein Grund, der das Gebot der Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters beeinflus- sen dürfe. Diese Erwägungen der Revision treffen nicht zu. Der Gesetzgeber ist vielmehr zu Recht davon ausgegangen, dass in einem Anwesen mit mehreren vermieteten Wohnungen (auch) für jeden einzelnen Mieter das Risiko, im Wege der Eigenbedarfskündigung aus der Wohnung verdrängt zu werden, bei einem Erwerb durch eine Personengesellschaft oder durch mehrere Erwerber steigt (BT-Drucks. 17/10485, S. 16, 26). Denn es liegt auf der Hand, dass sich mit jeder weiteren Person, deren Eigenbedarf dem Mieter gegenüber geltend ge- macht werden kann, die Wahrscheinlichkeit für den Mieter erhöht, auch tatsäch- lich wegen Eigenbedarfs in Anspruch genommen zu werden. bb) Ebenfalls ohne Erfolg versucht die Revision, eine gleichheitswidrige Benachteiligung einer Personengesellschaft - wie hier der Klägerin - aus der 54 55 56 57 - 24 - Regelung in § 577a Abs. 1a Satz 2 Alt. 1 BGB herzuleiten, wonach die Kündi- gungsbeschränkung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB nicht anzuwenden ist, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören. Die Revision meint, der Kündigungsdruck, der beim Er- werb des Grundstücks beispielsweise durch die volljährigen Mitglieder einer fünfköpfigen Familie auf die Bewohner des vermieteten Wohnraums ausgehe, sei nicht kleiner als in dem hier gegebenen Fall einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, der neben einer juristischen Person, die keinen Eigenbedarf geltend machen könne, nur zwei natürliche Personen angehörten. Damit gelingt es der Revision nicht, einen Verstoß des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB gegen Art. 3 Abs. 1 GG aufzuzeigen. (1) Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts gebietet der allgemeine Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG dem Gesetzgeber, wesent- lich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln. Art. 3 Abs. 1 GG ist jedenfalls verletzt, wenn sich ein vernünftiger, sich aus der Natur der Sache ergebender oder sonstwie einleuchtender Grund für die gesetzliche Differenzierung oder Gleichbehandlung nicht finden lässt. Weiterhin ist der all- gemeine Gleichheitssatz dann verletzt, wenn eine Gruppe von Normadressaten oder Normbetroffenen im Vergleich zu einer anderen anders behandelt wird, obwohl zwischen beiden Gruppen keine Unterschiede von solcher Art und sol- chem Gewicht bestehen, dass sie die unterschiedliche Behandlung rechtferti- gen können. Führt eine Norm zur Ungleichbehandlung mehrerer Vergleichs- gruppen, muss die Ungleichbehandlung bezogen auf die jeweilige Vergleichs- gruppe durch einen hinreichenden sachlichen Grund gerechtfertigt werden (vgl. nur Senatsurteil vom 1. Dezember 2010 - VIII ZR 241/07, WM 2011, 514 Rn. 15 ff. mwN). 58 - 25 - Dabei ist zu berücksichtigen, dass dem Gesetzgeber von Verfassungs wegen ein weiter Einschätzungs-, Wertungs- und Gestaltungsspielraum zusteht (vgl. BVerfGE 93, 386, 397; BVerfG, GewArch 2009, 450, 451; jeweils mwN; Senatsurteil vom 1. Dezember 2010 - VIII ZR 241/07, aaO Rn. 18). Bei der Überprüfung eines Gesetzes auf Übereinstimmung mit dem allgemeinen Gleichheitssatz ist nicht zu untersuchen, ob der Gesetzgeber die zweckmäßigs- te oder gerechteste Lösung gefunden hat, sondern nur, ob er die verfassungs- rechtlichen Grenzen seiner Gestaltungsfreiheit eingehalten hat (BVerfGE 84, 348, 359 mwN; 110, 412, 436; Senatsurteil vom 1. Dezember 2010 - VIII ZR 241/07, aaO; st. Rspr.). (2) Dies ist hier der Fall. Der Gesetzgeber hat sich bei der Schaffung der Ausnahmeregelung des § 577a Abs. 1a Satz 2 Alt. 1 BGB an der - durch das Bundesverfassungsgericht gebilligten (vgl. BVerfGE 68, 361, 369 ff. [zur Vor- gängerregelung in § 564b BGB aF]; Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 14 ff.; jeweils mwN) - Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB über die Eigenbedarfskündigung und insbesondere an dem in dieser Vorschrift genannten privilegierten Personenkreis der Familien- und Haushalts- angehörigen orientiert (BT-Drucks. 17/10485, S. 26). Er hat bei dieser Gruppe aufgrund der engen personalen Bindung ein legitimes Interesse an der zeitna- hen, nicht an die Einhaltung einer Sperrfrist geknüpften Geltendmachung des Eigenbedarfs gesehen (BT-Drucks., aaO). Hierin ist - zumal anderenfalls die Kündigungssperre des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB etwa auch im Fall des ge- meinsamen Erwerbs von vermietetem Wohnraum durch Ehegatten zum Zwecke der Eigennutzung eingreifen würde - ein hinreichender sachlicher Grund zu sehen, die in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB genannten Erwerber von der Kündigungsbeschränkung des Satzes 1 auszunehmen. 59 60 - 26 - c) Schließlich vermag die Revision auch nicht mit der Rüge durchzudrin- gen, die Vorschrift des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB verknüpfe in sachfremder, unzulässiger und damit das Eigentumsgrundrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verletzender Weise die Eigenbedarfskündigung mit dem Ge- danken des Milieuschutzes. Die Revision meint, Zielsetzung der Kündigungs- sperrfrist des § 577a Abs. 1a BGB sei es gewesen, der mit dem "Münchener Modell" einhergehenden Verdrängung von Mietern aus attraktiven Altbau- Wohnlagen entgegenzuwirken und damit den sogenannten Milieuschutz zu ver- stärken. Dies sei auch bereits Ziel des Mietrechtsreformgesetzes bei der Schaf- fung des § 577a BGB gewesen, wie sich aus der nach den Gesetzesmaterialien in dieser Norm vorgenommenen Verknüpfung der vorhandenen Regelungen der Eigenbedarfs- und der Verwertungskündigung sowie des Sozialklauselge- setzes (siehe hierzu oben unter II 4 b aa) ergebe. Diese Sichtweise findet - wie die Revisionserwiderung mit Recht ausführt - weder in der Vorschrift des § 577a BGB noch in den hierauf bezoge- nen Gesetzesmaterialien des Mietrechtsreformgesetzes und des Mietrechtsän- derungsgesetzes eine Stütze. Ein Milieuschutz wird in den Gesetzesmaterialien weder ausdrücklich noch sinngemäß erwähnt. Die Bestimmung des § 577a BGB dient, was die Revision verkennt, allein dem - zeitlich begrenzt wirkenden - Schutz des Mieters sowohl bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswoh- nungen (Abs. 1) als auch bei der Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personenmehrheit (Abs. 1a), nicht hingegen einem - dem Bereich des öffentli- chen Rechts zuzuordnenden und über das einzelne Mietverhältnis hinausge- henden - sogenannten Milieuschutz. 61 62 - 27 - d) Das Berufungsgericht hat nach alledem bei der Auslegung und An- wendung des § 577a Abs. 1a BGB die oben (unter II 5 a und b) genannten ver- fassungsrechtlich geschützten Rechte der Klägerin nicht verletzt. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 08.09.2016 - 33 C 1201/16 (57) - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 11.04.2017 - 2-11 S 292/16 - 63

ECLI:DE:BGH:2025:260825BVIIIZR262.24.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 262/24 vom 26. August 2025 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 574 Abs. 1 Satz 1; GG Art. 103 Abs. 1; ZPO § 286 A, E Das Gericht verletzt den Anspruch des auf Räumung verklagten Mieters auf Ge- währung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG), wenn es das Vorliegen der geltend gemachten unzumutbaren Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auf der Grundlage unvollständiger, unzureichender und in sich widersprüchlicher - teils für den Mieter günstiger - Ausführungen des gerichtlich bestellten Sachver- ständigen ohne die gebotene weitere Beweiserhebung und zudem unter Inan- spruchnahme nicht gegebener eigener Sachkunde verneint. BGH, Beschluss vom 26. August 2025 - VIII ZR 262/24 - LG Berlin II AG Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 26. August 2025 durch den Richter Kosziol als Vorsitzenden, den Richter Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek, den Richter Dr. Reichelt und die Richterin Dr. Böhm beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin II - Zivilkammer 64 - vom 23. Oktober 2024 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB zum Nachteil des Beklagten erkannt worden ist. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Nichtzulassungsbe- schwerdeverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsge- richts zurückverwiesen. Der Gegenstandswert für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfah- ren wird auf bis zu 9.000 € festgesetzt. Gründe: I. Der im Jahr 1939 geborene Beklagte bewohnt aufgrund eines mit der Vor- eigentümerin geschlossenen Mietvertrags seit dem Jahr 1982 eine Dreizimmer- wohnung in Berlin. Er hält sich zudem häufig für einige Tage in seinem Einfami- lienhaus in Travemünde auf, wohin er jeweils mit der Bahn reist. 1 - 3 - Die Kläger erwarben das Grundstück im Juli 2021. Mit Schreiben vom 1. November 2021 erklärten sie die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs. Der Beklagte widersprach der Kündigung und wies darauf hin, dass ein Umzug zu einer erheblichen psychischen Beeinträchtigung führen würde. Mit der vorliegenden Klage haben die Kläger den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch genommen. Der Beklagte hat im Rechtsstreit unter anderem geltend gemacht, für einen betagten Mieter wie ihn sei unabhängig von den sonstigen Folgen bereits der Wohnungsverlust für sich genommen eine Härte; er sei aufgrund der langjährigen Mietdauer stark in das soziale Gefüge der Nachbarschaft eingebunden und habe die Wohnung mit gro- ßem persönlichen und finanziellen Aufwand seinen Bedürfnissen angepasst, auf eigene Kosten renoviert und liebevoll eingerichtet. Unter Vorlage fachärztlicher Stellungnahmen hat er zudem behauptet, er sei gesundheitlich stark beeinträch- tigt. Ein erzwungener Umzug führte zu einer erheblichen psychischen Beein- trächtigung verbunden mit starken, möglicherweise lebensbedrohlichen Depres- sionen; es drohe eine suizidale Krise. Es bestehe ein hohes Herzinfarkt- und Schlaganfallrisiko; unter Belastung komme es wahrscheinlich im Zusammenhang mit einem Herzklappenfehler an der Mitralklappe zu ausgeprägten Herzrhyth- musstörungen. Im Juni 2024 sei eine Zerreißung der Herzklappe aufgetreten; in Folge der Herzklappenoperation sei er schon körperlich nicht in der Lage, die Wohnung zu räumen. Die Kläger haben die von dem Beklagten vorgetragenen gesundheitlichen Einschränkungen in Abrede gestellt. 2 3 4 - 4 - Das Amtsgericht hat der Klage nach Einholung eines neurologisch- psychiatrischen Sachverständigengutachtens stattgegeben. Die hiergegen ge- richtete Berufung, mit der sich der Beklagte allein noch gegen die Ablehnung eines Härtefalls gewandt hat, hat das Landgericht nach dessen persönlicher An- hörung zurückgewiesen. Die Revision hat es nicht zugelassen. Hiergegen wendet sich der Beklagte mit der Nichtzulassungsbeschwerde, mit der er sein auf Abweisung der Klage gerichtetes Begehren weiterverfolgt. II. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht und mit zutreffender Begründung einen Anspruch des Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 Abs. 1 BGB zur Abwendung einer unzumutbaren Härte verneint. Auf der Grund- lage der Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen lasse sich eine Härte nicht feststellen. Zu folgen sei insbesondere der überzeugend begründeten - und mit dem vom Beklagten gewonnenen persönlichen Eindruck zu vereinbarenden - Einschätzung des Sachverständigen, wonach der Räumungsrechtsstreit bei dem Beklagten entgegen der eingereichten fachärztlichen Atteste keine schwere de- pressive Episode ausgelöst habe, sondern insoweit lediglich eine leichte depres- sive Störung feststellbar sei. Soweit der Sachverständige daneben im Bereich der kognitiven Leistungen eine Kurzzeitgedächtnisstörung und Verlangsamung festgestellt habe, hätten sich bei der Anhörung des Beklagten in der Verhandlung 5 6 7 8 - 5 - keine spürbaren Auswirkungen dieser Beeinträchtigung gezeigt beziehungs- weise sei nur eine gering ausgeprägte Beeinträchtigung feststellbar. Dem Amtsgericht sei uneingeschränkt darin zuzustimmen, dass der Sach- verständige die zunächst im schriftlichen Gutachten in den Raum gestellten durch einen Umzug drohenden drastischen Gesundheitsgefahren bis hin zu ei- nem möglichen Suizid zunehmend relativiert und abgeschwächt habe. Er habe im Rahmen seiner Anhörung klargestellt, dass die organischen Hirnveränderun- gen beim Beklagten ausweislich der Tests zwar zu altersunüblich vermehrten Störungen führten, jedoch "diskret vermehrt, aber nicht viel". Vor dem Hinter- grund dieser Klarstellung sei mit dem Amtsgericht davon auszugehen, dass das vom Sachverständigen zuvor genannte Beispiel älterer Personen, die durch eine Umfeldveränderung jegliche Orientierung verlören, keinen konkreten Bezug zum Beklagten und dem Grad der Ausprägung seiner Beeinträchtigung habe. Dies belegten auch die häufigen selbständigen Reisen des Beklagten mit öffentlichen Verkehrsmitteln, die sich mit einer schwerwiegenden dementiellen Erkrankung nicht in Übereinstimmung bringen ließen. Hätte der Beklagte wegen einer hirnorganischen Beeinträchtigung tatsächlich die plötzliche Einbuße seiner Orientierungsfähigkeit infolge abrupter Umfeldveränderungen konkret zu be- fürchten, erschlösse sich nicht, weshalb er sich zu Bahnfahrten zwischen Berlin und Travemünde mehrmals im Monat sowie zu unbegleiteten Fernflugreisen auf die Seychellen in der Lage sehe. Im Lichte der mündlichen Wertung des Sach- verständigen - es sei nicht medizinisch belegbar, aber sehr naheliegend, dass Änderungen der Lebenssituation des Beklagten "nicht so gut wären" - sei seine schriftliche Begutachtung - es sei eine irreparable Dekompensation des jetzigen Zustands zu erwarten, wobei es dann in einem kurzzeitigen luziden Zustand im Rahmen einer willentlichen Entscheidungssituation auch zu einer Selbsttötung kommen könne - überholt. Der Sachverständige habe im Rahmen der Anhörung 9 10 - 6 - auch im Übrigen nicht bestätigt, dass die Beendigung des Mietverhältnisses voraussichtlich schwerwiegende gesundheitliche Folgen für den Beklagten ha- ben würde, sondern sich auf die Aussage beschränkt, dass Umfeldveränderun- gen wahrscheinlich "nicht so gut wären", und im Übrigen jegliche Prognose künf- tiger Entwicklungen abgelehnt. Es sei nicht erforderlich, gemäß § 412 ZPO einen weiteren Sachverstän- digen zu bemühen oder ein weiteres Gutachten einzuholen. Die Ausführungen des Sachverständigen seien jedenfalls insoweit verwertbar und belastbar, als dieser keine schwere, sondern bloß eine leichte depressive Störung diagnosti- ziert habe. Eine in den ärztlichen Attesten angegebene Gefahr der Selbsttötung für den Fall der Räumungsverurteilung sei auf dieser Grundlage nicht festzustel- len. Eine solche Feststellung könne auch nicht unter Berücksichtigung der per- sönlichen Anhörung des Beklagten getroffen werden. Zwar habe dieser überzeu- gend dargetan, dass die von ihm über viele Jahre hinweg mit hohem Aufwand eingerichtete und gepflegte Wohnung für ihn von zentraler Bedeutung sei und er eine Verurteilung zur Räumung als untragbaren Verlust empfinden würde. Dies stelle indessen - für sich genommen - keinen berücksichtigungsfähigen Här- tegrund dar. Soweit der Beklagte mitgeteilt habe, er werde, falls er künftig in "irgendeiner Unterkunft" wohnen müsse, keinen Sinn mehr in seinem Leben er- kennen, sondern dieses nur noch als "Warten auf den Tod" empfinden können, sei zwar die tatsächliche Entwicklung und Umsetzung von Suizidgedanken im Falle einer Zwangsräumung nicht auszuschließen. Eine greifbar erhöhte Wahr- scheinlichkeit dafür sei aber angesichts des im Übrigen durchaus lebensbejahen- den Eindrucks, den der Beklagte bei seiner Anhörung und durch seine aktive Lebensgestaltung hinterlassen habe, nicht festzustellen. Die Ausführungen des 11 12 - 7 - Beklagten seien eher als Appell anzusehen, um eine Klageabweisung zu errei- chen. Schließlich ergebe sich eine unzumutbare Härte unter Berücksichtigung der insoweit vorrangigen Interessen der Kläger auch nicht aus der Herzklappen- operation des Beklagten im Juni 2024 und den fortwirkenden Beeinträchtigungen seiner Gesundheit. Angesichts der fortgesetzten regelmäßigen Reisen zwischen Berlin und Travemünde, die er ohne Begleitung mittels öffentlicher Verkehrsmittel bewältigen könne, liege eine Räumungsunfähigkeit aus Gründen physischer Er- krankungen offensichtlich nicht vor. Ein Wohnungsumzug lasse sich unter Zuhil- fenahme von Dienstleistern und Vertrauten so gestalten, dass es aktiver körper- licher Arbeit der Bewohner nicht bedürfe; auch eine verminderte Belastbarkeit und Leistungsfähigkeit des Beklagten könne durch schonende Organisation des Umzugsgeschehens berücksichtigt werden. III. Die zulässige Nichtzulassungsbeschwerde hat in der Sache Erfolg (§ 544 Abs. 9 ZPO), weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Ent- scheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO). Das Berufungsgericht hat, indem es hinsichtlich der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB und des dort geregelten Anspruchs des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses zum Nachteil des Beklagten erkannt hat, dessen Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheb- licher Weise verletzt. 13 14 - 8 - Denn es hat bei seiner Prüfung zum Vorliegen einer unzumutbaren Härte (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) hinsichtlich der vom Beklagten behaupteten psychi- schen Beeinträchtigungen und der im Falle eines erzwungenen Wohnungswech- sels insoweit drohenden Verschlechterung der gesundheitlichen Situation (teil- weise) Ausführungen in dem gerichtlichen (neurologisch-psychiatrischen) Sach- verständigengutachten zugrunde gelegt, obgleich diese unvollständig, unzu- reichend und zum Teil in sich widersprüchlich sind. Insoweit hat es zum Nachteil des Beklagten von der gebotenen weiteren Aufklärung des Sachverhalts in ge- hörswidriger Weise abgesehen (hierzu nachfolgend unter 2 a). Ferner hat das Berufungsgericht von der Erhebung des angebotenen (kardiologischen) Sach- verständigenbeweises zu der vom Beklagten zudem behaupteten Herzerkran- kung und den sich (auch) hieraus ergebenden gesundheitlichen Auswirkungen einer Räumungsverurteilung abgesehen, ohne dass dies im Prozessrecht eine Stütze findet (hierzu nachfolgend unter 2 b). Dies führt gemäß § 544 Abs. 9 ZPO zur Aufhebung des auf die Härtere- gelung nach §§ 574 ff. BGB und den dort geregelten Anspruch des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses beschränkten Berufungsurteils (vgl. zur wirk- samen Beschränkung des Rechtsmittels in diesen Fällen nur Senatsurteil vom 10. April 2024 - VIII ZR 114/22, NZM 2024, 469 Rn. 17 mwN). 1. Das Gebot rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) verpflichtet das Ge- richt, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen (st. Rspr.; vgl. etwa BVerfG, NJW 2022, 3413 Rn. 26; Senatsbeschluss vom 20. Mai 2025 - VIII ZR 137/24, juris Rn. 16; jeweils mwN). Als grundrechtsgleiches Recht soll es sicherstellen, dass die Entscheidung frei von Verfahrensfehlern ergeht, die ihren Grund in der unterlassenen Kenntnis- nahme und der Nichtberücksichtigung des Sachvortrags der Parteien haben (vgl. nur Senatsbeschlüsse vom 8. August 2023 - VIII ZR 20/23, NJW 2023, 3496 15 16 17 - 9 - Rn. 12; vom 23. April 2024 - VIII ZR 35/23, NJW 2024, 2393 Rn. 11; vom 20. Mai 2025 - VIII ZR 137/24, aaO). In diesem Sinne gebietet Art. 103 Abs. 1 GG in Verbindung mit den Grundsätzen der Zivilprozessordnung die Berücksichtigung erheblicher Beweis- anträge. Die Nichtberücksichtigung eines solchen erheblichen Beweisangebots verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze mehr findet (st. Rspr.; siehe hierzu etwa BVerfG, Beschluss vom 16. Januar 2024 - 2 BvR 1114/23, juris Rn. 30; Senatsbeschlüsse vom 5. Oktober 2022 - VIII ZR 88/21, WM 2022, 2242 Rn. 10; vom 26. März 2024 - VIII ZR 89/23, NJW-RR 2024, 738 Rn. 16; vom 14. Januar 2025 - VIII ZR 100/24, juris Rn. 18). Der Tatrichter darf, wenn es um die Beurteilung einer Fachwissen voraussetzenden Frage geht, auf die Einholung eines Sachverständigengutach- tens nur verzichten, wenn er entsprechende eigene besondere Sachkunde aus- zuweisen vermag (vgl. BGH, Beschlüsse vom 12. März 2024 - VI ZR 283/21, NJW-RR 2024, 547 Rn. 10; vom 26. März 2024 - VIII ZR 89/23, juris Rn. 19; vom 23. Juli 2024 - VI ZR 41/22, NJW-RR 2024, 1187 Rn. 11; jeweils mwN; siehe auch Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, NZM 2023, 210 Rn. 24 f.). Zudem muss er, wenn er bei seiner Entscheidung eigene Sachkunde in Anspruch nehmen will, den Parteien zuvor einen entsprechenden Hinweis er- teilen und ihnen Gelegenheit geben, auf den Hinweis zu reagieren und ihren Tat- sachenvortrag zu ergänzen (vgl. BGH, Beschlüsse vom 26. März 2024 - VIII ZR 89/23, aaO; vom 23. Juli 2024 - VI ZR 41/22, aaO Rn. 13; jeweils mwN). Äußerungen medizinischer Sachverständiger muss der Tatrichter kritisch auf ihre Vollständigkeit und Widerspruchsfreiheit prüfen und insbesondere auf die Aufklärung von Widersprüchen hinwirken, die sich innerhalb der Begutach- 18 19 20 - 10 - tung eines Sachverständigen - etwa zwischen den im Einklang mit Behandlungs- unterlagen stehenden Ausführungen des Sachverständigen im schriftlichen Gut- achten und seinen Angaben in der mündlichen Verhandlung (vgl. hierzu BGH, Beschluss vom 16. Juni 2015 - VI ZR 332/14, VersR 2015, 1293 Rn. 6) - ergeben (vgl. BGH, Urteile vom 4. März 1997 - VI ZR 354/95, NJW 1997, 1638 unter II 1 b mwN; vom 19. Juli 2017 - IV ZR 535/15, NJW-RR 2017, 1066 Rn. 25). Erkennbar widersprüchliche Gutachten sind keine ausreichende Grundlage für die Überzeu- gungsbildung des Gerichts (vgl. BGH, Urteil vom 16. November 2021 - VI ZR 100/20, NJW 2022, 539 Rn. 16; Beschlüsse vom 2. Juli 2013 - VI ZR 110/13, NJW 2014, 74 Rn. 7; vom 5. November 2019 - VIII ZR 344/18, NJW-RR 2020, 186 Rn. 13). Da Art. 103 Abs. 1 GG als Prozessgrundrecht sichern soll, dass die Ent- scheidung frei von Verfahrensfehlern ergeht (vgl. BVerfGE 21, 191, 194), hat das Gericht die einander widersprechenden Ausführungen sorgfältig und kritisch zu würdigen sowie den Sachverhalt weiter aufzuklären (vgl. Senatsbeschluss vom 5. November 2019 - VIII ZR 344/18, aaO [für Widersprüche zwischen dem ge- richtlichen Sachverständigengutachten und einem Privatgutachten]). Vermag der gerichtlich bestellte Sachverständige Unklarheiten, Zweifel oder Widersprüche weder durch schriftliche Ergänzung seines Gutachtens noch im Rahmen seiner Anhörung auszuräumen, muss der Tatrichter im Rahmen seiner Verpflichtung zur Sachaufklärung gemäß § 412 ZPO ein weiteres Gutachten einholen (vgl. BGH, Beschlüsse vom 5. November 2019 - VIII ZR 344/18, aaO Rn. 14; vom 26. Fe- bruar 2020 - IV ZR 220/19, VersR 2020, 639 Rn. 12 [jeweils für den Fall von Wi- dersprüchen zwischen dem gerichtlichen Gutachten und einem Privatgutach- ten]). Auch darf der Tatrichter nicht ohne Darlegung eigener Sachkunde und ohne Beratung durch einen - gegebenenfalls anderen - Sachverständigen von den fachkundigen Feststellungen und Einschätzungen des von ihm gerade wegen 21 - 11 - fehlender eigener Sachkunde beauftragten Gutachters abweichen. Gegebenen- falls muss es (auch insoweit) die Beauftragung eines anderen Sachverständigen in Erwägung ziehen (vgl. hierzu BVerfG, NJW 2019, 2012 Rn. 26; BGH, Be- schluss vom 23. Juli 2024 - VI ZR 41/22, NJW-RR 2024, 1187 Rn. 12 mwN). Sieht das Gericht demgegenüber von der - nach den vorstehenden Aus- führungen gebotenen - weiteren Beweiserhebung ab und entspricht damit dem Beweisantrag der Partei nur unvollkommen, findet dies - wie ausgeführt - im Pro- zessrecht keine Stütze mehr und verletzt damit das rechtliche Gehör der Partei (vgl. BVerfG, Beschluss vom 20. Februar 2008 - 1 BvR 2389/06, juris Rn. 29). Da sich eine Partei die bei einer Beweisaufnahme zutage tretenden, ihr günstigen Umstände - und damit auch die mit dem eigenen Vortrag korrespon- dierenden Ausführungen eines gerichtlich bestellten Sachverständigen - regel- mäßig zumindest hilfsweise zu eigen macht (vgl. BGH, Beschlüsse vom 5. No- vember 2019 - VIII ZR 344/18, aaO Rn. 12; vom 6. September 2022 - VIII ZR 352/21, MDR 2022, 1364 Rn. 15; vom 29. Mai 2024 - IV ZR 189/23, juris Rn. 13; jeweils mwN), ist der Anspruch der betreffenden Partei auf Gewährung rechtli- chen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) auch dann verletzt, wenn das Gericht Unklar- heiten oder Widersprüche im Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen nicht (hinreichend) aufklärt, sondern diese Ausführungen des Sachverständigen nicht beziehungsweise nicht hinreichend berücksichtigt (vgl. hierzu auch Senats- beschluss vom 5. November 2019 - VIII ZR 344/18, aaO Leitsatz und Rn. 17 f.). 2. Gemessen hieran rügt die Nichtzulassungsbeschwerde mit Erfolg, dass dem Berufungsgericht, indem es hinsichtlich der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB zum Nachteil des Beklagten erkannt hat, in mehrfacher Hinsicht eine Ver- letzung von dessen Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) anzulasten ist. 22 23 24 - 12 - a) Dies gilt zunächst für die Würdigung des Berufungsgerichts zum Vor- handensein psychischer Beeinträchtigungen beim Beklagten und zu den insoweit zu erwartenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels. Das Be- rufungsgericht hat insoweit Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen zugrunde gelegt, obwohl diese unvollständig, unzureichend und zum Teil in sich widersprüchlich sind, und zum Nachteil des Beklagten von der gebotenen weite- ren Aufklärung des Sachverhalts in gehörswidriger Weise abgesehen. aa) Nach der Senatsrechtsprechung können Erkrankungen des Mieters in Verbindung mit weiteren Umständen einen Härtegrund im Sinne des § 574 BGB darstellen. In bestimmten Fällen, nämlich wenn der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug nicht zulässt oder im Falle eines Wohnungswechsels zu- mindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesund- heitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters besteht, kann sogar allein dies einen Härtegrund darstellen (vgl. nur Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 31; vom 10. April 2024 - VIII ZR 114/22, NZM 2024, 469 Rn. 22; jeweils mwN). Insoweit haben sich die Tatsacheninstanzen - beim Fehlen eigener Sach- kunde - regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich er- reichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann, wenn der Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels durch hinrei- chend substantiierten Prozessvortrag ihm drohende schwerwiegende Gesund- heitsgefahren geltend macht. Diese Verpflichtung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwerwiegenden Eingriffen in das Recht 25 26 27 - 13 - auf Leben und körperliche Unversehrtheit folgt nicht zuletzt aus der grundrechtli- chen Verbürgung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG (vgl. nur Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII 180/18, aaO Rn. 41; vom 10. April 2024 - VIII ZR 114/22, aaO Rn. 23; vom 16. April 2025 - VIII ZR 270/22, NZM 2025, 470 Rn. 15; Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, NZM 2023, 210 Rn. 19; jeweils mwN). Im Falle des Bestreitens ist regelmäßig die - beim Fehlen eines entspre- chenden Beweisantritts von Amts wegen vorzunehmende (§ 144 ZPO) - Einho- lung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den kon- kreten Auswirkungen der Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung er- forderlich (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 44; vom 16. April 2025 - VIII ZR 270/22, aaO Rn. 16; Senatsbeschluss vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NZM 2021, 361 Rn. 44). Dabei sind nicht nur Feststellun- gen zu der Art und dem Ausmaß der Erkrankungen sowie den damit konkret ein- hergehenden gesundheitlichen Einschränkungen, sondern auch zu den konkret feststellbaren oder zumindest zu befürchtenden Auswirkungen eines erzwunge- nen Wohnungswechsels zu treffen, wobei im letzteren Fall auch die Schwere und der Grad der Wahrscheinlichkeit der zu befürchtenden gesundheitlichen Ein- schränkungen zu klären ist. Erst dies versetzt den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachge- recht zu gewichten (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO; vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, NJW-RR 2021, 1312 Rn. 31; Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, aaO Rn. 20 mwN). bb) Gemessen hieran sind die Ausführungen des gerichtlichen Sachver- ständigen im Streitfall keine ausreichende Grundlage für die Überzeugungsbil- 28 29 - 14 - dung des Gerichts hinsichtlich des Vorliegens der von dem Beklagten behaupte- ten psychischen Beeinträchtigungen und der im Falle eines erzwungenen Woh- nungswechsels insoweit drohenden Verschlechterung seiner gesundheitlichen Situation. Denn sie sind unzureichend, unvollständig und zum Teil in sich wider- sprüchlich. (1) Der gerichtliche Sachverständige ist in seinem erstinstanzlich erstatte- ten neurologisch-psychiatrischen Gutachten zu dem Ergebnis gelangt, dass bei dem Beklagten neurologisch "Hinweise auf eine Polyneuropathie und eine cere- bral verursachte Ataxie" bestünden. Psychopathologisch seien eine "leichte de- pressive Störung gesamthaft" sowie im Wesentlichen im Bereich der kognitiven Leistungen eine Kurzzeitgedächtnisstörung und eine Verlangsamung festzustel- len. Es gebe Hinweise auf eine affektiv-kognitive Leistungsstörung, die Ausdruck einer arteriosklerotischen Encephalopathie - einer durch im Alter entstandene Gefäßveränderungen eingetretene, vorliegend nicht altersgerechte, organische Veränderung des Hirngewebes - sei. (2) Bezogen auf die - nach der Senatsrechtsprechung maßgebliche (vgl. nur Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 44 f.) - Beurteilung, wie sich diese Erkrankung auf die Lebensweise, insbesondere auf die Autonomie und die psychische und physische Verfassung des Beklagten aus- wirkt und ob sie - gegebenenfalls in Zusammenhang mit anderen Faktoren (etwa dem Alter des Beklagten, der von diesem geltend gemachten Verwurzelung in der Wohngegend) - zumindest ernsthaft eine erhebliche Verschlechterung von dessen gesundheitlicher oder persönlicher Situation befürchten lässt, hat der ge- richtliche Sachverständige lediglich einige wenige abstrakte Ausführungen ge- macht. 30 31 - 15 - So hat er in seinem schriftlichen Gutachten angegeben, die krankhaften Zustände seien "in der Gesamtheit … im Durchschnitt … noch in einem teilkom- pensierten Bereich, wobei diese sich nur als wesentliche Beeinträchtigung fest- stellen" ließen. Der Beklagte sei "in seiner aktuellen Bereichssituation kompen- siert und orientiert lebensfähig". Bei einer Änderung der (Umfeld-)Bedingungen sei jedoch eine "nicht mehr kompensierbare und damit rückbildungsfähige cere- brale Störung im Sinne eines arteriosklerotischen Demenzzustands" zu erwarten, der nicht therapeutisch beeinflusst werden könne. Zu der vom Beklagten vorge- brachten drohenden "suizidalen Krise" hat der Sachverständige im schriftlichen Gutachten ausgeführt, ein Suizid sei (im Falle der Dekompensation) "möglich", und dies dahingehend erklärt, dass dies eine "willentliche Entscheidungssituation beinhalten" würde und sich "dann allenfalls in einem kurzzeitigen luziden Zustand … ergeben könnte". Diese Ausführungen reichen nicht aus, um dem Gericht eine angemes- sene Beurteilung des geltend gemachten Härtegrundes und - im Rahmen der In- teressenabwägung - eine ordnungsgemäße Gewichtung der beiderseitigen In- teressen zu ermöglichen. Denn auf ihrer Grundlage vermag sich der Tatrichter kein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaf- fen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem erzwungenen Um- zug des Beklagten verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu er- wartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann (vgl. hierzu Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 41; vom 10. April 2024 - VIII ZR 114/22, NZM 2024, 469 Rn. 23; vom 16. April 2025 - VIII ZR 270/22, NZM 2025, 470 Rn. 15; Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, NZM 2023, 210 Rn. 19). 32 33 - 16 - (3) Zudem sind die Ausführungen des Sachverständigen zu Art, Ausmaß und Wahrscheinlichkeit der durch einen erzwungenen Umzug drohenden erheb- lichen gesundheitlichen Nachteile für den Beklagten zum Teil in sich wider- sprüchlich. In seinem schriftlichen Gutachten hat der Sachverständige den Eintritt ei- ner Verschlechterung der gesundheitlichen und persönlichen Situation des Be- klagten einschließlich der Möglichkeit eines Suizids noch als sichere Folge einer Umfeldveränderung dargestellt. Ferner hat er ausgeführt, eine therapeutische Beeinflussung des zu erwartenden Zustands sei "kausal nicht möglich". In der ergänzenden schriftlichen Stellungnahme hat er eine abrupte Änderung des Um- felds sogar als "schwerwiegend traumatisierendes Ereignis" bezeichnet. Demgegenüber hat der Sachverständige im Rahmen der Anhörung vor dem Amtsgericht ausgeführt, dass "[i]m Grunde … jede Veränderung dieses ge- lebten Lebensraums zu einer Störung führen" könne. Beispielhaft hat er Orien- tierungsprobleme älterer Menschen im Krankenhaus genannt und hinzugefügt, es handele sich um "eine Vermutung, … die nicht medizinisch abgesichert ist". Er halte es für "sehr naheliegend", dass Änderungen in der Lebenssituation des Beklagten "nicht so gut wären". Im Zusammenhang mit diesen Ausführungen hat der Sachverständige erklärt, "dies [sei] für die Zukunft auch nicht beurteilbar". Die Antwort auf die Frage, inwieweit ein erzwungener Umzug die Lebensweise des Beklagten beeinflussen würde, sei "keine medizinische Einschätzung", weswe- gen er "dazu nichts konkret sagen" könne. Ob therapeutische Maßnahmen die Beeinträchtigungen auffangen könnten in einem Fall, in dem der Patient "nicht allein effektiv gefühlsmäßig beeinträchtigt" sei, sondern zudem organische Stö- rungen wie eine Enzephalopathie hinzukämen, sei "nicht vorauszusehen". Aus- sagen hierzu könne er als Gutachter nicht treffen. 34 35 36 - 17 - Eine Begründung für diese unterschiedlichen Beurteilungen - die zudem im Widerspruch zu den von dem Beklagten eingereichten fachpsychiatrischen Stellungnahmen stehen, nach welchen bei dem Beklagten eine schwere depres- sive Episode sowie eine schwere ängstlich-depressive Belastungsreaktion diagnostiziert worden sei, aufgrund derer eine räumliche Veränderung mit Sicher- heit erhebliche Gesundheitsgefährdungen bis hin zu einer suizidalen Krise her- beiführe - hat der gerichtliche Sachverständige nicht gegeben. (4) Das Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen ist auch insoweit unvollständig, wie die von den Parteien im Rechtsstreit angesprochenen und in ihrer Bedeutung für die in Rede stehenden Härteregelung unterschiedlich einge- schätzten besonderen Umstände in der bisherigen persönlichen Lebensgestal- tung des Beklagten - insbesondere das zwischen Berlin und Travemünde aufge- teilte Wohnen mit der hiermit verbundenen selbständigen Führung von zwei Haushalten und Vornahme regelmäßiger Bahnfahrten zwischen beiden Orten - offenkundig nur unzureichend in die Bewertung einbezogen wurden. Der Sach- verständige hat in der ergänzenden schriftlichen Stellungnahme zu der diesbe- züglichen Fragestellung erklärt, sie sei als "Forderung an den Gutachter nicht weiterführend". Für seine daran anknüpfende Schlussfolgerung, gerade aus dem Führen eines vollständig selbständigen und geordneten Lebens im Alter von (da- mals) 82 Jahren folge, dass eine abrupte Änderung dieses Lebensbereiches ein schwerwiegend traumatisierendes Ereignis sei, fehlt jede Begründung. Überdies war bereits die im schriftlichen Gutachten dargestellte Befunderhebung und diagnostische Bewertung von den Klägern unter Bezugnahme auf ausführliche privatgutachterliche Stellungnahmen als unvollständig und nicht nachvollziehbar gerügt worden, womit sich weder der Sachverständige noch das Amtsgericht im Einzelnen befasst haben. 37 38 - 18 - cc) Vor diesem Hintergrund war das Berufungsgericht verpflichtet, diese offenkundigen Unklarheiten, Unvollständigkeiten und Widersprüche der gut- achterlichen Ausführungen aufzuklären und auf vollständige und widerspruchs- freie Feststellungen hinzuwirken. Hiervon hat es in gehörswidriger Weise zum Nachteil des Beklagten abgesehen, indem es Teile der gutachterlichen Ausfüh- rungen, nämlich die von ihm gleichwohl als "überzeugend begründet" und "inso- weit verwertbar und belastbar" bezeichnete Einschätzung des Sachverständigen zum Vorhandensein lediglich einer leichten depressiven Störung für seine Ent- scheidung herangezogen und auf dieser Grundlage eine unzumutbare Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB verneint hat, während es die - für den Be- klagten günstigen - Feststellungen des schriftlichen Gutachtens - ohne den ge- richtlich bestellten Sachverständigen im Berufungsverfahren ergänzend zu be- fragen und ersichtlich ohne selbst über die hierfür erforderliche medizinische Sachkunde zu verfügen und aufzuzeigen - als im Zeitpunkt der gerichtlichen Ent- scheidung nicht (mehr) maßgeblich bewertet ("relativiert", "überholt", "klarge- stellt", "erschlösse sich nicht", "nicht in Übereinstimmung zu bringen") und deshalb unberücksichtigt gelassen hat. b) Des Weiteren rügt die Nichtzulassungsbeschwerde mit Erfolg, dass das Berufungsgericht nicht von der Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der behaupteten Herzerkrankung des Beklagten und den damit verbundenen drohenden gesundheitlichen Folgen eines erzwungenen Umzugs absehen durfte. aa) Das vom Beklagten im Berufungsrechtszug eingereichte "kardiologi- sche Gutachten" eines Facharztes für Innere Medizin mit Schwerpunkt Kardiolo- gie berichtet von einer Anfang Juni 2024 eingetretenen Zerreißung einer Herz- klappe, die nach intensivmedizinischer Stabilisierung des Beklagten einen ope- rativen Eingriff erfordert habe. Zudem heißt es dort weiter, dass die postoperative 39 40 41 - 19 - Erholung aufgrund des Alters des Beklagten und der sehr schweren Herzerkran- kung nur schleppend und beschwerlich verlaufen und im Weiteren erhebliche Komplikationen eingetreten seien. Der Beklagte sei infolge der Operation noch deutlich angegriffen und eine valide Aussage über die benötigte Genesungszeit im Augenblick nicht möglich; der drohende Wohnungsverlust komme deshalb zur Unzeit und solle auch unter diesen medizinischen Gesichtspunkten überdacht werden. Dementsprechend hat der Beklagte vorgetragen, aufgrund dessen schon körperlich nicht zur Räumung der Wohnung in der Lage zu sein. Diese Ausfüh- rungen stehen im Einklang mit dem von ihm bereits erstinstanzlich eingereichten Arztbericht desselben Kardiologen vom Mai 2022, wonach aufgrund der ausge- prägten Atherosklerose der Aorta ein hohes Herzinfarkt- und Schlaganfallrisiko bestehe und es - wahrscheinlich in Zusammenschau mit dem Herzklappenfehler an der Mitralklappe - unter Belastung zu ausgeprägten Herzrhythmusstörungen komme. bb) Zu diesem - für die Beurteilung des Vorliegens einer Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB erheblichen - Vortrag hat das Berufungsgericht - wiederum ersichtlich ohne eigene, von ihm auch nicht aufgezeigte medizinische Sachkunde (vgl. Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, NZM 2023, 210 Rn. 24 mwN) - ausgeführt, angesichts der fortgesetzten regelmäßigen Reisen des Beklagten mittels öffentlicher Verkehrsmittel und ohne Begleitung zwischen Berlin und Travemünde liege "eine Räumungsunfähigkeit des Beklag- ten aus Gründen physischer Erkrankungen offensichtlich nicht vor". Ob ein sol- cher Rückschluss aus den (unstreitigen) Bahnfahrten des Beklagten zu seinem Haus in Travemünde zum Zwecke eines jeweils mehrtägigen Aufenthalts im All- gemeinen und auch im konkreten Fall möglich ist, ist indessen eine Sachfrage, 42 43 - 20 - die nur mit der erforderlichen medizinischen Sachkunde - und zudem nur auf- grund weiterer Informationen über die Modalitäten der Reisen und des jeweiligen Aufenthalts - beantwortet werden kann. 3. Die Gehörsverletzungen sind auch entscheidungserheblich (§ 544 Abs. 9 ZPO). Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht nach ergänzender Beweisaufnahme beziehungsweise - vorliegend nach den Gesamt- umständen sogar naheliegender - Einholung eines neuen Gutachtens (§ 412 ZPO) zu der behaupteten psychischen Erkrankung sowie nach (erstmaliger) Ein- holung eines Sachverständigengutachtens zu der behaupteten Herzerkrankung des Beklagten und den jeweils drohenden gesundheitlichen Folgen eines er- zwungenen Umzugs vom Vorliegen eines Härtegrundes im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgegangen wäre (vgl. Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, aaO Rn. 26 mwN). Der Beklagte hat insoweit ausreichen- den und rechtzeitigen Vortrag gehalten und diesen durch Vorlage mehrerer aus- führlicher fachärztlicher Atteste und Berichte untermauert (vgl. hierzu Senatsur- teil vom 16. April 2025 - VIII ZR 270/22, NZM 2025, 470 Rn. 16 mwN). Dass er die Herzbeschwerden in seinem Widerspruch vom 28. April 2022 nicht (aus- drücklich) angegeben hat, ist dabei unschädlich (vgl. Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, aaO Rn. 23 mwN). Zudem kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht - im Fall der Bejahung einer Härte in vorstehendem Sinne - bei der anschließen- den Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange der Parteien die ge- sundheitlichen Beeinträchtigungen des Beklagten sowie deren etwaige - hinsicht- lich Art, Umfang sowie den konkreten Auswirkungen im Einzelnen durch Sach- 44 45 46 - 21 - verständigengutachten zu klärende - Verschlechterungen im Falle eines erzwun- genen Wohnungswechsels mit ihrem entsprechenden Gewicht in die gebotene Abwägung mit den Interessen der Kläger eingestellt hätte und damit im Ergebnis zu einer abweichenden Beurteilung des Fortsetzungsverlangens des Beklagten (§§ 574, 574a BGB) gelangt wäre (vgl. Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, aaO Rn. 27 mwN). 4. Die weiteren von der Nichtzulassungsbeschwerde erhobenen Rügen hat der Senat geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begrün- dung wird insoweit abgesehen (§ 544 Abs. 6 Satz 2 ZPO). IV. Nach alledem ist das angefochtene Urteil in dem aus dem Tenor ersichtli- chen Umfang aufzuheben und der Rechtsstreit insoweit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 544 Abs. 9 ZPO). Der Senat macht dabei von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO 47 48 - 22 - Gebrauch, der auch im Beschlussverfahren nach § 544 Abs. 9 ZPO entspre- chend herangezogen werden kann (Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, aaO Rn. 29 mwN). Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt RinBGH Dr. Böhm ist wegen Erkrankung an der Unterschrift gehindert. Kosziol Vorinstanzen: AG Charlottenburg, Entscheidung vom 12.03.2024 - 203 C 90/22 - LG Berlin II, Entscheidung vom 23.10.2024 - 64 S 71/24 -

ECLI:DE:BGH:2017:150317UVIIIZR92.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 92/16 Verkündet am: 15. März 2017 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. März 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Prof. Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts München I - 14. Zivilkammer - vom 13. April 2016 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte zu 1 mietete mit Vertrag vom 27. Juni 2003 von den Rechtsvorgängern der Klägerin eine in dem freistehenden Wohnhaus K. , M. , befindliche ca. 459 m2 große Neunzimmerwohnung, die er zusammen mit seiner Ehefrau und vier Kindern nutzt. Die Nettomiete beträgt 5.926,75 € monatlich. Bereits im Jahr 1995 war das Wohnhaus nach § 8 WEG in drei Ei- gentumswohnungen, bestehend aus dem Erdgeschoss und dem 1. Obergeschoss (Wohnung 1), dem 2. Obergeschoss (Wohnung 2) sowie dem Dachgeschoss (Wohnung 3) aufgeteilt worden. Die im Jahr 2003 an den Be- 1 - 3 - klagten zu 1 vermieteten Räume bestehen im Wesentlichen aus der Wohnung 1 und Teilen der Wohnung 2. Mit Gesellschaftsvertrag vom 13. August 2012 wurde die Klägerin ge- gründet. Gesellschafter sind J. T. (im Folgenden: Gesellschafterin zu 1), deren geschiedener Ehemann, S. T. (Gesellschafter zu 2) sowie deren gemeinsamer Sohn, J. T. (Gesellschafter zu 3). Zweck der Gesellschaft ist nach § 1 Nr. 2 des Gesellschaftsvertrags "der Erwerb, die Verwaltung und Nutzung der nach WEG in Wohnungs- und Teileigentum aufge- teilten Immobilie K. , M. , so auch die Eigennutzung durch die Gesellschafter". Weiter sieht der Gesellschaftsvertrag in § 1 Nr. 2 die Aufteilung der Immobilie unter den Gesellschaftern in der Weise vor, dass der Gesell- schafterin zu 1 die Wohnung 1, dem Gesellschafter zu 2 die Wohnung 2 und dem Gesellschafter zu 3 die Wohnung 3 zur Nutzung überlassen werden sollen. Mit notariellem Kaufvertrag vom 14. August 2012 erwarb die Klägerin das Wohnhaus in der K. zu einem Kaufpreis von rund 9,2 Millionen Euro. Mit Schreiben vom 24. März 2014 kündigte die Klägerin das Mietverhält- nis mit den Beklagten zum 31. Dezember 2014 wegen Eigenbedarfs mit der Begründung, die Gesellschafterin zu 1 wolle mit ihrem weiteren Sohn, T. T. , sowie ihren Eltern die Wohnung 1 beziehen; der Gesellschafter zu 2 wol- le in die Wohnung 2 einziehen, während der Gesellschafter zu 3 in der Woh- nung 3, die er bereits seit einiger Zeit nutze, verbleiben werde. Die Eltern der Gesellschafterin zu 1 seien alt und pflegebedürftig; die streitgegenständliche Wohnung biete für die Familie sowie das Pflegepersonal genügend Platz, der am jetzigen Wohnsitz der Gesellschafterin zu 1 in G. nicht vorhanden sei. Die Beklagten haben der Kündigung widersprochen. 2 3 4 - 4 - Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe der Neunzim- merwohnung gerichtete Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist vor dem Landgericht ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelas- senen Revision verfolgt die Klägerin ihr Räumungs- und Herausgabebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe ein Räumungsanspruch nach § 546 Abs. 1 BGB nicht zu, da die Kündigung vom 24. März 2014 das Mietverhältnis nicht beendet ha- be. Zwar scheitere die Kündigung nicht, wie es das Amtsgericht angenom- men habe, an formellen Anforderungen; denn in dem Kündigungsschreiben sei der Kündigungsgrund klar und eindeutig identifizierbar bezeichnet worden. Die Kündigung sei schlüssig erläutert worden und ermögliche den Beklagten eine sachgerechte Rechtsverteidigung. Einer weiteren Begründung, insbesondere zu den bisherigen Wohnverhältnissen, habe es nicht bedurft. Die Kündigung sei jedoch aus Rechtsgründen unwirksam, denn die Klä- gerin könne als Gesellschaft bürgerlichen Rechts die Kündigung nicht gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen stützen. Eine solche "Zurechnung" des Eigenbedarfs der Gesell- schafter sei mit dem Schutzzweck, der dieser Vorschrift und auch der Kündi- 5 6 7 8 9 - 5 - gungssperre nach § 577a Abs. 1a BGB zugrunde liege, nicht vereinbar, den Mieter vor einem unkalkulierbaren Risiko von Eigenbedarfskündigungen durch einen nicht überschaubaren Personenkreis zu bewahren. Aus Gründen der Rechtssicherheit sei es nicht möglich, für Gesellschaften mit personalistischem Einschlag eine Ausnahme zuzulassen, da eine trennscharfe Differenzierung insoweit nicht erfolgen könne. Deshalb berufe sich die Klägerin im Streitfall ohne Erfolg darauf, das streitgegenständliche Objekt nicht als Investitionsob- jekt, sondern lediglich zur Bewohnung durch ihre Gesellschafter im Sinne einer Familienzusammenführung erworben zu haben. Der vorliegende Fall veran- schauliche, zu welch erheblichen Abgrenzungsschwierigkeiten eine Unterschei- dung zwischen familiengeführten, einer einfachen Vermietermehrheit angenä- herten Gesellschaften einerseits und am Immobilienmarkt wirtschaftlich tätigen Gesellschaften andererseits führen würde. Um Missbrauch vorzubeugen, kom- me daher ein Abstellen auf den Gesellschaftszweck nicht in Betracht. Von einer weiteren Wiedergabe der Gründe des Berufungsurteils sieht der Senat im Hinblick darauf ab, dass es sich um eine - fast wortgleich begrün- dete - Parallelentscheidung der 14. Zivilkammer des Landgerichts München I zu deren Urteil vom 7. Oktober 2015 (Az.: 14 S 2969/15) handelt, die Gegenstand des Revisionsurteils des Senats vom 14. Dezember 2016 (VIII ZR 232/15, NJW 2017, 111, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen) gewesen ist. II. Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung vom 24. März 2014 nicht ihre Wirksamkeit abgesprochen und ein Anspruch der Klägerin gegen die Be- 10 11 - 6 - klagten auf Räumung und Herausgabe (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) nicht verneint werden. 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass das Schreiben der Klägerin vom 24. März 2014, in dem sie - neben dem Kündi- gungsausspruch - das Wohnkonzept beschrieben hat, das ihre Gesellschafter in dem Anwesen K. verwirklichen wollten, den an eine Kündigung zu stellenden formellen Anforderungen genügt. Entgegen der Rüge der Revisi- onserwiderung hat das Berufungsgericht zutreffend darauf abgestellt, dass die Klägerin den Kündigungsgrund in dem Schreiben vom 24. März 2014 so konk- ret bezeichnet hat, dass er identifiziert und von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann. Hierzu war es nicht erforderlich, nähere Angaben zur Größe der Wohnung zu machen, die bisher von der Gesellschafterin zu 2 bewohnt wird. 2. Soweit das Berufungsgericht indes der Klägerin die Befugnis ab- spricht, eine ordentliche Kündigung auf den Eigenbedarf ihrer Gesellschafter stützen zu können, ist seine Auffassung von Rechtsirrtum beeinflusst. Denn wie der Senat jüngst in seinem Urteil vom 14. Dezember 2016 (VIII ZR 232/15, aaO) in Fortführung seiner bisherigen Rechtsprechung (Senatsurteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 15; vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 13 f.; vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NJW-RR 2012, 237 Rn. 23) bekräftigt hat, kann sich eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines oder mehrerer ihrer Ge- sellschafter oder deren Angehörigen berufen. Zu den dafür maßgeblichen Er- wägungen verweist der Senat auf sein Urteil vom 14. Dezember 2016 (VIII ZR 232/15, aaO, dort insbesondere Rn. 15 ff.), in dem er sich im Einzelnen mit der weitgehend wortidentischen gegenteiligen Argumentation des Berufungsge- 12 13 - 7 - richts auseinandergesetzt hat, ohne sie zu billigen. Daran hält der Senat auch in Ansehung der in der mündlichen Verhandlung geäußerten Kritik durch die Revi- sionserwiderung fest. Im Hinblick auf die dort vorgetragenen gesellschaftsrecht- lichen Argumente verweist der Senat insbesondere auf die Rn. 18 ff. seines Urteils vom 14. Dezember 2016 (VIII ZR 232/15, aaO). 3. Demgemäß kann sich die Klägerin im Streitfall gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB analog auf einen Eigenbedarf ihrer (Gründungs-)Gesellschafter zu 1 und 2 berufen, dessen Vorliegen im Revisionsverfahren zu unterstellen ist. Da- bei kommt es nicht darauf an, dass es sich im Streitfall bei der Klägerin um eine sehr einfach strukturierte (Familien-)Gesellschaft mit überschaubarem Bestand handelt, deren Zweck im Gesellschaftsvertrag mit dem Erwerb des Anwesens K. und der Aufteilung der Nutzung der dort befindlichen Wohnungen unter den drei Gesellschaftern beschrieben ist. Dieser Umstand macht es nur besonders deutlich, dass es nicht gerechtfertigt ist, die Klägerin anders als eine Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft zu behandeln. III. Das angefochtene Urteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht bislang keine Feststellungen zum Vorliegen des geltend ge- machten Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB analog) und zu möglichen Här- 14 15 - 8 - tegründen nach § 574 BGB getroffen hat; sie ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 21.07.2015 - 473 C 5417/15 - LG München I, Entscheidung vom 13.04.2016 - 14 S 13889/15 -

ECLI:DE:BGH:2016:141216UVIIIZR232.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 232/15 Verkündet am: 14. Dezember 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2 Eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in ent- sprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen (Fortführung von Senat, Urteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 15; vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 13 f.; vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NJW-RR 2012, 237 Rn. 23). BGB § 241 Abs. 1, § 242 a) Der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter hat im Rahmen seiner vertraglichen Rücksichtnahmepflicht dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern sich diese im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet (Bestätigung von Senat, Urteile vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604 unter II 2, sowie VIII ZR 311/02, WuM 2003, 463 unter II 1; vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, BGHZ 165, 75, 79; vom 4. Juni 2008 - VIII ZR 292/07, NJW 2009, 1141 Rn. 12; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775 Rn. 14; vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 166/11, NJW-RR 2012, 341 Rn. 24). b) Die Verletzung dieser Anbietpflicht hat jedoch nicht zur Folge, dass die berechtigt ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nachträglich rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam wird. Sie zieht lediglich einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld nach sich (insoweit Aufgabe der bisherigen Senatsrechtsprechung; zuletzt Ur- teil vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 166/11, aaO mwN). BGH, Urteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. Dezember 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts München I vom 7. Oktober 2015 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 24. Februar 1985 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine 166 m2 große Fünfzimmerwohnung in ei- nem Mehrfamilienhaus in München. Die Miete beläuft sich zwischenzeitlich auf 1.374,12 € monatlich. Die Klägerin, derzeitige Vermieterin der Wohnung, ist eine im Jahr 1991 gegründete, aus vier Mitgliedern bestehende Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR), die das Anwesen noch im selben Jahr erwor- ben hat. Zweck der Gesellschaft sind nach § 2 des Gesellschaftsvertrags einer- seits die Instandsetzung, die Modernisierung und der Ausbau des Anwesens und zum anderen seine Vermietung sowie nach Möglichkeit die Aufteilung in 1 2 - 3 - Wohnungseigentum. Ab dem Jahr 1994 begann die Klägerin mit der Sanierung des Anwesens. Dieses wurde in Wohnungseigentum aufgeteilt. Ein Teil der Wohnungen wurde verkauft, der Rest verblieb im Eigentum der Klägerin. Die Wohnung der Beklagten ist als einzige noch nicht saniert. Ebenfalls im Jahr 1994 schied einer der vier Gründungsgesellschafter aus; an seine Stelle trat ein neuer Gesellschafter. Seitdem ist der Gesellschaf- terbestand unverändert geblieben. Verwandtschaftliche Beziehungen bestehen zwischen den Gesellschaftern nicht. Mit Schreiben vom 30. September 2013 kündigte die Klägerin das Miet- verhältnis mit den Beklagten zum 3. Juni 2014 mit der Begründung, die Tochter eines ihrer (Gründungs-)Gesellschafter benötige die Wohnung für sich und ihre Familie. Die Beklagten haben der Kündigung widersprochen. Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe der Fünfzim- merwohnung gerichtete Klage mit der Begründung abgewiesen, die ausgespro- chene Eigenbedarfskündigung sei im Hinblick darauf rechtsmissbräuchlich, dass es die Klägerin unterlassen habe, den Beklagten die Anmietung einer im Erdgeschoss desselben Anwesens gelegenen, seit April 2014 leerstehenden Zweizimmerwohnung mit einer Fläche von 76 m2 anzubieten. Die Berufung der Klägerin ist vor dem Landgericht ohne Erfolg geblieben. Das Landgericht hat die Auffassung vertreten, der Eigenbedarf eines Gesellschafters berechtige ei- ne Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht zu einer Kündigung eines Wohn- raummietverhältnisses. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Räumungs- und Herausgabebegehren weiter. 3 4 5 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (Landgericht München I, ZMR 2016, 39) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Die auf den Eigenbedarf der Tochter eines Gesellschafters der Klägerin gestützte Kündigung des Mietverhältnisses sei unwirksam. Die Klägerin als Ge- sellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) könne zugunsten ihrer Gesellschafter und deren Angehörigen keinen Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend machen. Eine solche "Zurechnung" des Eigenbedarfs der Gesellschafter sei mit dem Schutzzweck, der dieser Vorschrift und auch der Kündigungssperre nach § 577a Abs. 1a BGB zugrunde liege, nicht vereinbar, den Mieter vor einem unkalkulierbaren Risiko von Eigenbedarfskündigungen durch einen nicht überschaubaren Personenkreis zu bewahren. Mit dieser rechtlichen Beurteilung weiche die Berufungskammer von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ab. Dieser billige einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts im Hinblick darauf, dass es häufig nur vom Zufall ab- hänge, ob eine Personenmehrheit - etwa ein Ehepaar - dem Mieter die Woh- nung als Miteigentümergemeinschaft oder als Gesellschaft des bürgerlichen Rechts zur Nutzung anbiete, aus Gründen der Gleichstellung der beiden For- men von Vermietermehrheiten die Befugnis zu, ein Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter zu kündigen. Die der höchstrichterlichen Rechtsprechung zugrunde liegende Prämisse der Vergleichbarkeit einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts und einer ein- fachen Vermietermehrheit überzeuge schon im Hinblick auf die in der Rechts- 6 7 8 9 10 - 5 - wissenschaft und -praxis vollzogene rechtliche Verselbständigung der Gesell- schaft des bürgerlichen Rechts gegenüber ihren Gesellschaftern nicht. Zudem gehe sie - insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten - an der Rechts- wirklichkeit vorbei. Die beiden Gestaltungsformen seien mit Blick auf den durch § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vermittelten Bestands- und Kündigungsschutz nicht vergleichbar. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten bleibe es nicht dem Zufall überlassen, ob mehrere Personen ein Objekt als Miteigentümer oder als Gesellschaft des bürgerlichen Rechts erwürben. Persönlich verbundene Vermieter erwürben und verwalteten ein Objekt regelmäßig als einfache Vermietermehrheit, während sich auf geschäftliche Kontakte gründende Ver- mietermehrheiten aufgrund organisatorischer und steuerlicher Vorteile bewusst für die Rechtsform der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts entschieden. Gesellschaften des bürgerlichen Rechts seien von einer höheren organi- satorischen und personellen Flexibilität gekennzeichnet, in der Regel klar auf Amortisation und Vermehrung der getätigten Investitionen ausgerichtet und ent- falteten daher gegenüber dem Mieter ein erhöhtes, schwer überschaubares Risiko von Eigenbedarfskündigungen, das sich im Streitfall auch realisiert habe. Für eine Änderung des Gesellschafterbestands genüge in der Regel ein Be- schluss; Publizitätserfordernisse bestünden nur im eingeschränkten Maß (§ 47 Abs. 2 GBO). Nur bei gewissenhafter Beachtung dieser Vorschrift sei für den Mieter erkennbar, wer hinter der Gesellschaft stehe. Demgegenüber seien ein- fache Vermietermehrheiten für den Mieter überschaubar und berechenbar, da Änderungen der Eintragung im Grundbuch bedürften. Zudem seien sie mit Blick auf die in der Regel bestehende persönliche Verbundenheit der Miteigentümer und den bei etwaigen Veränderungen anfallenden erheblichen bürokratischen Aufwand in ihrem Bestand "statischer". 11 - 6 - Die Rechtsform der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts werde von In- vestoren insbesondere bei dem als Münchener Modell bezeichneten Vorgehen (Erwerb eines Mietshauses, Eintritt in die Mietverträge, Sanierung, Kündigung wegen Eigenbedarfs der Gesellschafter vor oder nach der Sanierung, Aus- einandersetzung der Gesellschaft durch Zuweisung von Miteigentumsanteilen, Begründung von Wohnungseigentum, gewinnbringende Veräußerung der Woh- nungen) gewählt. Auch im vorliegenden Fall bestätige sich der mit einer auf Vermieterseite bestehenden Gesellschaft des bürgerlichen Rechts einherge- hende Verdrängungsprozess zu Lasten der Bestandsmieter. Zwar sei der Ge- sellschafterbestand mit nur vier Mitgliedern überschaubar und seit Gründung der Gesellschaft - bei nur einem Gesellschafterwechsel - nahezu unverändert geblieben. Jedoch sei der Gesellschaftszweck der nicht personalistisch gepräg- ten Klägerin hier ebenfalls auf eine Sanierung des Grundstücks, auf eine Auftei- lung in Wohnungseigentum und auf einen schrittweisen Verkauf der Wohnun- gen mit größtmöglicher Gewinnspanne gerichtet. Im Hinblick auf das bei einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts be- stehende erhöhte Verdrängungsrisiko zu Lasten der Bestandsmieter und den Wortlaut des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sei nicht nur juristischen Personen, son- dern auch Personengesellschaften im Einklang mit der überwiegenden Meinung im Schrifttum generell die Möglichkeit zu versagen, sich zugunsten ihrer Gesell- schafter auf Eigenbedarf zu berufen. Aus Gründen der Rechtssicherheit sei es nicht möglich, für Gesellschaften mit personalistischem Einschlag eine Aus- nahme zuzulassen, da eine trennscharfe Differenzierung insoweit nicht erfolgen könne. 12 13 - 7 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können der von der Klägerin ausge- sprochenen Eigenbedarfskündigung vom 30. September 2013 nicht ihre Wirk- samkeit abgesprochen und ein Anspruch der Klägerin auf Räumung und Her- ausgabe der von den Beklagten angemieteten Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) nicht verneint werden. Anders als das Berufungsgericht meint, findet die Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB entsprechende Anwendung, wenn auf Vermieterseite eine (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts beteiligt ist. 1. Der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist nach sei- nem Wortlaut auf natürliche Personen zugeschnitten. Um eine solche handelt es sich bei einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht, so dass die Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht direkt anwendbar ist (Senatsur- teil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 18; vgl. auch MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 573 Rn. 67; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 573 BGB Rn. 48; Herrlein in Festschrift 10 Jahre Miet- rechtsrefomgesetz, 2011, S. 752, 755). 2. Entgegen einer im Schrifttum verbreiteten Auffassung, der auch das Berufungsgericht folgt, ist dieser Kündigungstatbestand jedoch in den Fällen entsprechend anzuwenden, in denen als Vermieterin eine (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auftritt. a) Zwar kann sich eine juristische Person nicht darauf berufen, eine von ihr vermietete Wohnung für sich selbst oder für Familien- oder Haushaltsange- hörige zu benötigen (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 12; vom 10. September 2003 - VIII ZR 22/03, NJW-RR 2004, 12 unter II 1). Eine (Außen-)Gesellschaft des bürgerli- 14 15 16 17 - 8 - chen Rechts ist aber nicht als juristische Person zu qualifizieren (BGH, Urteile vom 29. Januar 2001 - II ZR 331/00, BGHZ 146, 341, 343, 347; vom 23. Oktober 2001 - XI ZR 63/01, BGHZ 149, 80, 84; vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO Rn. 14; vom 27. November 2009 - LwZR 17/09, juris Rn. 15; vom 19. November 2013 - II ZR 149/12, juris Rn. 25), sondern stellt (lediglich) eine teilrechtsfähige Personengesellschaft dar (vgl. auch § 14 Abs. 2 BGB). aa) Ihr kommt nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung eine nach außen hin bestehende beschränkte Rechtsfähigkeit zu, so dass bei einer Teilnahme im Rechtsverkehr nicht mehr die gesamthänderisch verbundenen Gesellschafter, sondern die Gesamthand selbst als ein von den Gesellschaftern verschiedenes Rechtssubjekt Träger der die Gesellschaft betreffenden Rechte und Pflichten ist (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 29. Januar 2001 - II ZR 331/00, aaO, S. 347; vom 5. März 2008 - IV ZR 89/07, BGHZ 175, 374, 379; vom 19. November 2013 - II ZR 149/12, aaO). bb) Diese Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerli- chen Rechts macht sie, anders als dies bei juristischen Personen der Fall ist, aber nicht zu einem gegenüber ihren Gesellschaftern völlig verselbständigten Rechtssubjekt (BGH, Urteil vom 19. November 2013 - II ZR 149/12, aaO Rn. 26). Diesem grundlegenden Unterschied messen diejenigen Stimmen in der Literatur, die aus der Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürger- lichen Rechts eine Gleichstellung mit einer juristischen Person ableiten wollen (BeckOK-MietR/Siegmund, Stand August 2016, § 573 Rn. 44; Grunewald in Festschrift Karsten Schmidt, 2009, S. 485, 487 f.; Schumacher, WuM 2003, 554, 555; Wedemann, NZG 2011, 533, 535; Schmidt, NZM 2014, 609, 620; ähnlich Erman/Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 573 Rn. 34; Fleindl, NZM 2016, 289, 298), nicht die ihm zukommende Bedeutung zu. Denn der Umstand, dass die Gesellschaft selbst nun Teilrechtsfähigkeit besitzt, zwingt im Hinblick darauf, 18 19 - 9 - dass hierdurch - anders als bei einer juristischen Person - eine vollständige Abkopplung von ihren Mitgliedern nicht vollzogen worden ist, nicht zu dem Schluss, die Interessen der Personenmehrheit, die diese Gesellschaft bildet, seien im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung des Mietverhältnisses rechtlich völlig unbeachtlich (so auch Jacoby, ZMR 2001, 409, 412; Kraemer, NZM 2002, 465, 468; Börstinghaus, MDR 2002, 929, 930; Weitemeyer, ZMR 2004, 153, 165 f.; Häublein, NJW 2007, 2847; Schürnbrand in Festschrift 10 Jahre Miet- rechtsreformgesetz, 2011, S. 792, 798 f.; ähnlich auch Emmerich/ Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 BGB Rn. 37; offen gelassen in Senatsur- teil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO). b) Umgekehrt reicht der Umstand, dass die (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht die Rechtsstellung einer juristischen Person aufweist, für sich genommen noch nicht aus, sie im Rahmen des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einer auf Vermieterseite auftretenden Mehrheit na- türlicher Personen gleichzustellen (vgl. auch Milger, NZM 2014, 769, 771). Wei- ter zu berücksichtigen ist jedoch, dass die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht zum Ziel hatte, die bis dahin einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts zukommende Rechtsposition zu beschneiden. Vielmehr hat die höchstrichterliche Rechtsprechung der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts deswegen Teilrechtsfähigkeit zugesprochen, um ein "praktikables und weitgehend widerspruchsfreies Modell für die vom Gesetz (§§ 718 - 720 BGB) gewollte rechtliche Absonderung des Gesellschaftsvermögens vom Privatvermögen der Gesellschafter" zu schaffen (BGH, Urteil vom 29. Januar 2001 - II ZR 331/00, aaO, S. 344). Es sollte also lediglich die Zuordnung des Gesellschaftsvermögens verändert werden (vgl. BGH, Beschluss vom 16. Mai 2013 - V ZB 198/12, BGHZ 197, 262 Rn. 8). 20 - 10 - Vor diesem Hintergrund hat die Teilrechtsfähigkeit der (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts zwar zur Konsequenz, dass anstelle ihrer Mitglieder nunmehr die Gesellschaft selbst Vertragspartnerin und damit Vermie- terin ist (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO Rn. 11; vgl. auch BGH, Urteile vom 23. Oktober 2001 - XI ZR 63/01, aaO; vom 27. November 2009 - LwZR 17/09, aaO), so dass der - auf natürliche Personen zugeschnitte- ne - Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht direkt Anwendung findet. Dagegen gibt die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Anerken- nung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nichts dafür her, dass nunmehr bezüglich der Frage, ob eine (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts Eigenbedarf ihrer Mitglieder (oder deren Angehörigen) geltend machen kann, eine von der früheren Rechtslage abwei- chende Bewertung angezeigt ist, so dass auch eine entsprechende Anwendung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeschlossen wäre. Auch der Regelungszweck der genannten Kündigungsvorschrift steht einer sol- chen Analogie nicht entgegen. aa) Vor der mit Urteil vom 29. Januar 2001 (II ZR 331/00, BGHZ 146, 341) erfolgten Einführung der Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts stand nicht ernsthaft in Frage, dass sich die gesamt- händerisch verbundenen Gesellschafter, die mangels eigener Rechtsfähigkeit der Gesellschaft die Vermieterstellung einnahmen, gemäß dem damals noch geltenden § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF auf den Eigenbedarf eines Ge- sellschafters berufen konnten (OLG Karlsruhe, NJW 1990, 3278; LG Berlin, GE 1997, 240; GE 1988, 201 ff.; Palandt/Putzo, BGB, 59. Aufl., § 564b Rn. 44; Palandt/Weidenkaff, BGB, 60. Aufl., § 564b BGB Rn. 44; Staudinger/ Sonnenschein, BGB, Neubearb. 1997, § 564b Rn. 66; Emmerich/ Sonnenschein/Weitemeyer, Miete, 7. Aufl., § 564b Rn. 39; Schmidt-Futterer/ Blank, Mietrecht, 7. Aufl., § 564b BGB Rn. 47; Blank/Börstinghaus, Miete, 21 22 - 11 - 1. Aufl., § 564b BGB Rn. 35; Soergel/Heintzmann, BGB, Stand: Frühjahr 1997, § 564b Rn. 46; Lammel, Wohnraummietrecht, 1. Aufl., § 564b BGB Rn. 59; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Rn. IV 67 [für die Personenhandelsgesellschaft]; wohl auch Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., RN. IV 133 [aA nur für Personenhandelsgesellschaften]). Der Kündi- gungstatbestand des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF ist durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsre- formgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) mit rein redaktionellen Ände- rungen in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB übernommen worden (BT-Drucks. 14/4553, S. 65). Inhalt und Regelungszweck der beiden Vorschriften entsprechen sich damit. bb) Die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts hat zwar - wie bereits ausgeführt - zur Folge, dass an die Stelle einer Mehrheit von natürlichen Personen nun die Gesellschaft selbst als Vermieterin tritt (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO), so dass § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (bzw. die Vorgängerregelung des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF) nicht mehr direkt Anwendung findet. Dagegen lässt sich aus der allein auf gesellschaftsrechtliche, nicht aber auf mietrechtliche Erwä- gungen gestützten Rechtsprechungsänderung nicht entnehmen, dass nunmehr eine (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts unter keinem rechtlich denkbaren Gesichtspunkt mehr zur Geltendmachung eines Eigenbedarfs der Gesellschafter berechtigt sein sollte, also für eine analoge Anwendung des - der Vorgängerregelung in § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF inhaltlich entspre- chenden - § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kein Raum wäre. cc) Ebenso wenig sprechen die vom Berufungsgericht angestellten Schutzzwecküberlegungen (vgl. auch Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO Rn. 17 unter Hinweis auf MünchKommBGB/Häublein, 23 24 - 12 - 4. Aufl., § 573 Rn. 67) gegen eine entsprechende Anwendung dieser Kündi- gungsvorschrift. Das Berufungsgericht vermengt den Regelungszweck des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (früher: § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF) mit der Zielsetzung der Kündigungssperre in § 577a BGB (früher: § 564b Abs. 2 Nr. 2 Sätze 2 - 4 BGB aF). Soweit es weiter unter Beru- fung auf die "überwiegende Auffassung im Schrifttum" anführt, einer Gesell- schaft des bürgerlichen Rechts sei eine Geltendmachung eines Eigenbedarfs eines Gesellschafters generell zu versagen, vermag es keine sachlich überzeu- genden Gründe dafür anzuführen, weshalb zwar - vor der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts - von der vorherrschenden Literaturmeinung auch bei größeren Gesellschaften des bür- gerlichen Rechts sämtlichen Mitgliedern eine Eigenbedarfskündigung uneinge- schränkt zugebilligt wurde, nun jedoch der neuerdings teilrechtsfähigen (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts die Berufung auf einen Eigenbe- darf ihrer Gesellschafter verwehrt sein soll. (1) Die vom Berufungsgericht als Ausgangspunkt seiner Überlegungen gewählte Prämisse, der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sol- le den Mieter vor einem Verdrängungsrisiko durch eine unüberschaubare An- zahl von Personen auf Vermieterseite schützen (vgl. auch Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO unter Hinweis auf MünchKommBGB/ Häublein, 4. Aufl., § 573 Rn. 67; Fleindl, aaO), findet bereits keine Stütze in den Gesetzesmaterialien. Die Kündigungsregelung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hat mit rein redaktionellen Änderungen den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs aus § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF (BT-Drucks. 14/4553, S. 65) übernom- men, der durch das Zweite Wohnraumkündigungsschutzgesetz vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I S. 3603) in das Bürgerliche Gesetzbuch eingeführt worden ist. Die Vorschrift des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF geht ihrerseits auf die inhaltlich identische Regelung des Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 2 des Gesetzes 25 - 13 - über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum vom 25. November 1971 (WKSchG, BGBl. I S. 1839) zurück (BT-Drucks. 7/2011, S. 8; vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 - ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 98). (a) Die Vorschriften des Art. 1 § 1 Abs. 2 WKSchG, des § 564b BGB aF und des § 573 BGB machen das Recht des Vermieters zur Kündigung des Mietverhältnisses vom Vorliegen eines berechtigten Interesses abhängig und führen jeweils in Absatz 2 Regeltatbestände auf, bei denen ein solches Interes- se anzunehmen ist. Der Zweck der genannten Kündigungsregelungen besteht darin, einerseits den vertragstreuen Mieter, für den die Wohnung einen Le- bensmittelpunkt darstellt, vor willkürlichen Kündigungen zu schützen (Begrün- dung der Regierungsvorlage, BT-Drucks. 7/2011, S. 1; Bericht des Rechtsaus- schusses, BT-Drucks. 7/2638 S. 1; BVerfGE 68, 361, 371; 79, 292, 302; Se- natsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 - ARZ 4/87, aaO, S. 96, 98 [jeweils zu § 564b BGB aF]; Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO Rn. 20 [zu § 573 BGB]), andererseits aber dem Vermieter die Befugnis einzuräumen, sich bei Vorliegen eines triftigen Grundes aus dem Mietverhältnis lösen zu können (Bericht über die 90. Sitzung des Deutschen Bundestags vom 20. Januar 1971, S. 4933 der Sammlung der Sitzungsberichte [zum WKSchG]; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 - ARZ 4/87, aaO, S. 98 f. [zu § 564b BGB aF]). Die Vorschriften des Art. 1 § 1 Abs. 2 WKSchG, des § 564b BGB aF und die ihnen inhaltlich entsprechende aktuell geltende Regelung des § 573 BGB sollen letztlich der Herstellung eines gerechten Inte- ressensausgleichs zwischen den Mietvertragsparteien dienen (Bericht über die 90. Sitzung des Deutschen Bundestags vom 20. Januar 1971, S. 4933 der Sammlung der Sitzungsberichte; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 - ARZ 4/87, aaO) und bringen damit die beiderseitigen Interes- sen in einen mit der Verfassung in Einklang stehenden Ausgleich (BVerfGE 68, 26 - 14 - 361, 371; 79, 292, 303 [jeweils zu § 564b BGB aF]; vgl. auch BT-Drucks. 14/4553, S. 64 [zu § 573 BGB]). (b) Die Gesetzesmaterialien geben über diesen allgemein mit den ge- nannten Kündigungsvorschriften im sozialen Mietrecht verfolgten Sinn und Zweck hinaus keinen Aufschluss über den mit dem Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs (Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 2 WKSchG; § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF; § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) verbundenen Regelungszweck. So begnügen sich die Gesetzesbegründung zum WKSchG und die dazu abgegebene Stellung- nahme des Rechtsausschusses mit dem knappen Hinweis "Gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 2 wird als berechtigtes Interesse weiter ein Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Familienangehörigen anerkannt" (BT-Drucks. VI/1549, S. 8), wobei der ebenfalls in Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 2 WKSchG berücksichtigte Eigenbedarf der zum Hausstand des Vermieters gehörenden Personen in diesem Hinweis noch nicht einmal erwähnt wird. Die Gesetzesbegründungen zu den nachfolgenden Gesetzesvorhaben beschränken sich auf eine Verweisung auf die jeweilige Vorgängerregelung (BT-Drucks. 7/2011, S. 8; 14/5443, S. 65). Aus den Geset- zesmaterialien zu den genannten Regelungen lässt sich daher nicht entneh- men, dass der privilegierte Personenkreis, für den Eigenbedarf geltend gemacht werden kann, für den Mieter zahlenmäßig überschaubar sein muss. Auch im Wortlaut dieser Vorschriften ist eine entsprechende Einschränkung nicht enthal- ten. (c) Soweit das Berufungsgericht gleichwohl die Auffassung vertritt, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liege der Schutzzweck zugrunde, den Mieter vor einem un- kalkulierbaren Risiko von Eigenbedarfskündigungen durch einen nicht über- schaubaren Personenkreis zu bewahren, übersieht es, dass ausweislich der Gesetzesmaterialien dieser Regelungszweck nicht dem Kündigungstatbestand selbst anhaftet, sondern lediglich der im Falle des Erwerbs von nachträglich in 27 28 - 15 - Wohnungseigentum umgewandelter Mietwohnungen eingreifenden Kündi- gungssperre des § 577a BGB, die zunächst in Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 WkSchG und später in § 564b Abs. 2 Nr. 2 Sätze 2 bis 4 BGB aF enthalten war (BT-Drucks. 7/2011, S. 8; BT-Drucks. 14/4553, S. 65; vgl. auch Senatsbe- schluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357, 364). Diesen - einen bestimmten Sonderfall betreffenden - Bestimmungen liegt die Erwägung zugrunde, dass gerade der Erwerb von Mietwohnungen, die in Wohnungseigentum umgewandelt worden sind, regelmäßig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erfolgt und der erstrebte Bestandsschutz für den Mieter hier besonders gefährdet ist (Schriftlicher Bericht des Rechtsausschusses, BT- Drucks. VI/2421, S. 3; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, aaO, S. 365 mwN [jeweils zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF]; vgl. auch BT-Drucks. 17/10485, S. 16, 26 [zu § 577a BGB]). Aus diesen Regelungen über die Kündigungssperre lässt sich aber nicht ableiten, dass der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nur einem (konkret) über- schaubaren Personenkreis offen stehen soll. Denn sie sind nach ihrem Norm- zweck auf den Schutz des Mieters vor einer unabhängig von der Umwandlung in Wohnungseigentum bestehenden Eigenbedarfslage gerade nicht zugeschnit- ten (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, aaO mwN [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF]; Urteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 19 [zu § 577a BGB]). Soweit in dem Se- natsurteil vom 27. Juni 2007 (VIII ZR 271/06, aaO Rn. 17) etwas anderes an- klingt, hält der Senat hieran nicht fest. (2) Unabhängig davon lässt das Berufungsgericht außer Acht, dass sich durch die Befugnis einer teilrechtsfähigen (Außen-)Gesellschaft des bürgerli- chen Rechts, sich auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters zu berufen, für den Mieter keine im Vergleich zum Rechtszustand vor der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit eines solchen Gesamthandverbunds weniger überschaubare 29 - 16 - Lage ergibt. Denn der Gesellschafterbestand und damit die Anzahl und die Identität der Personen, die eine Eigenbedarfssituation auslösen können, bleiben durch die Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts unberührt. Geändert hat sich allein die Vermieterstellung. Während vor der An- erkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft alle Gesellschafter in ihrer Eigenschaft als Vermieter den Eigenbedarf eines von ihnen geltend ma- chen konnten, ist es nun die Gesellschaft selbst, die sich auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters beruft. Ein solcher Eigenbedarf lässt sich zwar nicht mehr unmittelbar auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB stützen, weil eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts keinen Wohnbedarf und auch keine Angehörigen hat (vgl. Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO Rn. 18). Da sich durch eine Berufung der Gesellschaft auf einen Eigenbedarf ihrer Gesellschafter oder derer Angehörigen jedoch die bisherige Rechtslage, insbesondere das Ver- drängungsrisiko, nicht zu Lasten des Mieters geändert hat, liegt eine analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nahe. Diesen Weg hat der Senat letzt- lich mit Urteil vom 27. Juni 2007 (VIII ZR 271/06, aaO Rn. 15 ff., 18) beschrit- ten, indem er der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts einen Eigen- bedarf ihrer Gesellschafter als natürliche Personen "zurechnet" (Münch- KommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 573 Rn. 67; Schürnbrand in Festschrift 10 Jah- re Mietrechtsreformgesetz, 2011, S. 792, 799; vgl. auch Herrlein, aaO; soweit vereinzelt eine Zurechnungsnorm vermisst wird [Schmidt, NZM 2014, 609, 615 mwN], wird verkannt, dass der Begriff "Zurechnung" hierbei in dem schon zuvor von Jacoby, ZMR 2001, 409, 412 zugrunde gelegten wertenden Verständnis und nicht im rechtstechnischen Sinne verwendet wurde). Auch die überwiegende Meinung im Schrifttum hat zum damaligen Zeit- punkt - was in Anbetracht der an sich unverändert gebliebenen Interessenlage 30 31 - 17 - nahe liegt - die Auffassung vertreten, dass eine (Außen-)Gesellschaft des bür- gerlichen Rechts ein Mietverhältnis wegen eines auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützten Eigenbedarfs eines Gesellschafters kündigen könne (vgl. etwa Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 573 Rn. 26; Staudinger/Rolfs, BGB, Neu- bearb. 2003, § 573 Rn. 57; Neubearb. 2006, § 573 Rn. 70; Emmerich/ Sonnenschein/Haug, Miete, 8. Aufl., § 573 Rn. 37; MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 573 Rn. 67 [Ausnahme Publikumsgesellschaft]; Lammel, Wohn- raummietrecht, 3. Aufl., § 573 Rn. 65; Hinz in Dauner-Lieb/Heidel/Ring, BGB, 1. Aufl., § 573 Rn. 27; BeckOK-BGB/Reick, Stand März 2006, § 573 Rn. 39; Schmid/Gahn, Mietrecht, 2006, § 573 Rn. 27; Schmidt-Futterer/Blank, Miet- recht, 8. Aufl., § 573 Rn. 47 [aA 9. Aufl., § 573 BGB Rn. 46]; Jacoby, aaO; Kraemer, NZM 2002, 465, 468; Weitemeyer, ZMR 2004, 153, 165 f.; vgl. auch OLG Köln WuM 2003, 465, 466; differenzierend Harke, ZMR 2002, 405, 407 f.). c) Die Voraussetzungen für eine danach nicht grundsätzlich ausge- schlossene analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sind erfüllt. aa) Eine Analogie ist zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Rege- lungslücke aufweist und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht soweit mit dem Tatbestand, den der Gesetzgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessen- abwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Ab- wägungsergebnis gekommen (st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteile vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 274/02, BGHZ 155, 380, 389 f.; vom 17. November 2009 - XI ZR 36/09, BGHZ 183, 169 Rn. 23; vom 21. Januar 2010 - IX ZR 65/09, BGHZ 184, 101 Rn. 32; jeweils mwN; vom 4. Dezember 2014 - III ZR 61/14, NJW 2015, 1176 Rn. 9; vom 20. Juni 2016 - AnwZ (Brfg) 56/15, juris Rn. 18; Beschlüsse vom 25. August 2015 - X ZB 5/14, GRUR 2015, 1253 Rn. 19; vom 32 33 - 18 - 14. Juni 2016 - VIII ZR 43/15, WuM 2016, 514 Rn. 10; jeweils mwN). Die Lücke muss sich also aus einem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem - dem konkreten Gesetzgebungsvorhaben zugrundeliegenden - Rege- lungsplan ergeben (BGH, Urteile vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 274/02, aaO S. 390; vom 17. November 2009 - XI ZR 36/09, aaO; vom 21. Januar 2010 - IX ZR 65/09, aaO; vom 20. Juni 2016 - AnwZ (Brfg) 56/15, aaO; Beschluss vom 14. Juni 2016 - VIII ZR 43/15, aaO). bb) So liegen die Dinge bei genauer Betrachtung im Falle des Eigenbe- darfs eines Mitglieds einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder seiner Angehörigen. (1) Infolge der durch die höchstrichterliche Rechtsprechung mit Urteil vom 29. Januar 2001 (II ZR 331/00, BGHZ 146, 341) vollzogenen Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ist eine bislang nicht vorhandene Regelungslücke entstanden. Denn bis zu diesem Zeitpunkt waren sämtliche Mitglieder einer solchen Gesellschaft als natürliche Personen Vermieter, so dass die zu diesem Zeitpunkt noch maßgebliche Vor- schrift des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF direkt Anwendung fand. Mit der Nachfolgeregelung in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sollte ausweislich der Begrün- dung zum Mietrechtsreformgesetz keine inhaltliche Änderung verbunden sein (BT-Drucks. 14/4553, S. 65). Die vom 9. November 2000 datierende Gesetzes- begründung konnte dabei noch nicht berücksichtigen, dass die bislang als Mehrheit natürlicher Personen von dem Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfassten Mitglieder einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts aufgrund der kurze Zeit später erfolgten Änderung der höchstrichterli- chen Rechtsprechung nicht mehr Träger der Rechte und Pflichten der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts sein würden, sondern nunmehr diese selbst Zuordnungssubjekt sein sollte. Auch im Verlauf des weiteren Ge- 34 35 - 19 - setzgebungsverfahrens - das Gesetz trat zum 1. September 2001 in Kraft - hat dieser Umstand keine Beachtung erfahren. Da die rechtlichen Entwicklungen bezüglich der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts im Verlauf des auf die Reform des Mietrechts fokussierten Gesetzge- bungsverfahrens außer Betracht geblieben sind, ist unbemerkt eine Regelungs- lücke entstanden. Dem Gesetzesentwurf und den anschließenden Beratungen der beteilig- ten Gremien lag die Vorstellung zugrunde, dass sich bei der Anwendung des Tatbestands der Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) im Vergleich zu der Vorgängerregelung nichts ändern würde (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 65). Diese Einschätzung traf aber nicht mehr zu, weil infolge der Anerken- nung ihrer Teilrechtsfähigkeit nunmehr die (Außen-)Gesellschaft des bürgerli- chen Rechts selbst die Vermieterstellung einnimmt, diese aber - anders als ihre Gesellschafter - keine natürliche Person ist und daher weder einen Wohnbedarf hat noch über Familien- oder Haushaltsangehörige verfügt (vgl. auch BGH, Ur- teil vom 4. Dezember 2008 - V ZR 74/08, BGHZ 179, 102 Rn. 17 [zu einer durch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gesellschaft des bürgerli- chen Rechts im Grundbuchrecht entstandenen Regelungslücke]). (2) Eine Regelungslücke ist auch nicht deswegen zu verneinen, weil es sich bei dem auf den Wohnbedarf von natürlichen Personen zugeschnittenen Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB lediglich um gesetzlich be- stimmte Fälle des Vorliegens eines berechtigten Interesses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt und dem Vermieter daher an sich die Möglichkeit verbliebe, die Kündigung eines Mietverhältnisses unter Berufung auf einen Ei- genbedarf eines Mitglieds einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auf die Generalklausel in § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zu stützen. Denn der gene- ralklauselartige Kündigungstatbestand ist zwar gleichgewichtig mit den in § 573 36 37 - 20 - Abs. 2 BGB genannten Kündigungsgründen (vgl. BVerfGE 84, 366, 371 f. [zu § 564b BGB aF]; Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NJW-RR 2007, 1460, und VIII ZR 113/06, WuM 2007, 459, jeweils Rn. 13; vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 13; vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, NJW 2013, 225 Rn. 13). Jedoch erfordert die Beantwortung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift gegeben ist, eine umfassende Würdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls (Senats- urteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO Rn. 10). Bei den in § 573 Abs. 2 BGB aufgeführten Kündigungstatbeständen handelt es sich dagegen um ge- setzlich typisierte Fälle des Vorliegens eines die Belange des Mieters überwie- genden berechtigten Interesses des Vermieters (MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 573 Rn. 34 mwN; vgl. auch Senatsurteil vom 29. April 2009 - VIII ZR 142/08, NJW 2009, 2297 Rn. 16 [für die Fälle des § 543 Abs. 2 BGB]). Soweit deren tatbestandlichen Voraussetzungen erfüllt sind, ist ohne weitere Abwägung ein berechtigtes Interesse zur Kündigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben. Die entstandene Regelungslücke lässt sich daher nicht vollständig durch einen Verweis auf die Generalklausel schließen. (3) Die aufgetretene Lücke widerspricht auch dem Regelungsplan des Gesetzgebers. (a) Der Gesetzesbegründung ist zu entnehmen, dass eine Einschrän- kung der Reichweite der bisher in § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF geregel- ten Eigenbedarfskündigung nicht beabsichtigt war. Vielmehr klingt dort sogar die Besorgnis an, dass die Rechtsprechung teilweise zu strenge Maßstäbe an das Vorliegen der typisierten Kündigungstatbestände stelle. So heißt es in der Gesetzesbegründung ausdrücklich: "Absatz 2 zählt wie bisher einzelne Kündi- gungsgründe beispielhaft auf. Die Aufzählung entspricht mit geringen sprachli- 38 39 - 21 - chen Änderungen inhaltlich dem § 564b Abs. 2 Nr. 1 bis 3 BGB. Wenngleich die Rechtsprechung zuweilen im Einzelfall überhöhte Anforderungen an das Vorlie- gen eines berechtigten Interesses stellt, so besteht an der gesetzlichen Rege- lung selbst jedoch zum Schutz des Mieters im Grundsatz kein Änderungsbe- darf" (BT-Drucks. 14/4553, S. 65). Auch im weiteren Verlauf des Gesetzge- bungsverfahrens wurde ein Bedürfnis zur Beschneidung des Kündigungsrechts im Falle des Eigenbedarfs eines Vermieters oder einer Vermietermehrheit nicht gesehen. Ausweislich der veröffentlichten Gesetzesmaterialien erfolgte bei kei- ner der Plenar- oder Ausschusserörterungen eine entsprechende Anregung. Es entsprach daher nicht dem Regelungsplan des Gesetzgebers des Mietrechtsre- formgesetzes, den Eigenbedarf eines Gesellschafters einer (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht mehr als typisierten Kündigungs- grund (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) zuzulassen. (b) An diesem Umstand hat sich auch in der Folgezeit nichts geändert. Dies hat der Gesetzgeber mit dem Gesetz über die energetische Modernisie- rung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434 - Mietrechtsänderungsge- setz) deutlich gemacht. Wie die Revision zu Recht geltend macht, hat er dadurch die Berechtigung einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, sich entsprechend § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Gesell- schafters zu berufen, nicht grundsätzlich in Frage gestellt. Vielmehr hat er sich für einen weniger einschneidenden Weg entschieden. Er verwehrt nun einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder einer Miteigentümergemeinschaft lediglich in bestimmten Fallgestaltungen für einen Zeitraum von drei Jahren ab Veräußerung (beziehungsweise in den Fällen des § 577a Abs. 2 BGB für eine Zeitspanne von bis zu zehn Jahren) die Möglichkeit, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder eines Miteigentümers zu kündigen. Zu diesem Zweck hat er die Vorschrift des § 577a BGB über die Kündigungsbe- 40 - 22 - schränkung bei Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungsei- gentum um einen Absatz 1a ergänzt. Er hat die in § 577a Abs. 1, 2 BGB für Ei- genbedarfs- und Verwertungskündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB vorgesehene zeitliche Kündigungssperre auch auf die Fälle erstreckt, in denen im Rahmen des sogenannten "Münchener Modells" eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder eine Miteigentümergemeinschaft nach dem Er- werb des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst auf die Begrün- dung von Wohnungseigentum und den anschließenden Verkauf von Eigen- tumswohnungen an Interessenten verzichtet, stattdessen wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter oder der Miteigentümer kündigt und so die Anwendung der Kündigungssperre des § 577a Abs. 1, 2 BGB umgeht (BT-Drucks. 17/10485, S. 16). Die Kündigungssperre des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB greift ein, wenn vermieteter Wohnraum entweder nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist (Nr. 1) oder zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsge- mäße Gebrauch entzogen wird (Nr. 2). Dass der Gesetzgeber hierdurch implizit die Befugnis einer teilrechtsfä- higen (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, sich auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters als Kündigungsgrund entsprechend § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu berufen, anerkannt hat, ergibt sich in aller Deutlichkeit aus der Einzel- begründung zu § 577a Abs. 1a BGB. Ausweislich der dort erfolgten Ausführun- gen baut die zur Beseitigung der Missstände beim "Münchener Modell" vorge- sehene Erstreckung der Kündigungssperre des § 577a Abs. 1, 2 BGB auf der vom Senat mit Urteil vom 27. Juni 2007 (VIII ZR 271/06, aaO Rn. 15 ff.) aner- kannten Befugnis der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auf, sich als Vermieterin gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Ge- sellschafters zu berufen (BT-Drucks. 17/10485, S. 26). Dementsprechend heißt 41 - 23 - es in der Gesetzesbegründung weiter, die Einführung des § 577a Abs. 1a BGB ändere weder etwas daran, dass nach der Rechtsprechung der Eigenbedarf eines Gesellschafters der Gesellschaft bürgerlichen Rechts deshalb zuzurech- nen sei, weil es im Ergebnis nicht gerechtfertigt sei, ihre Gesellschafter insoweit schlechter zu stellen als die Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit, noch daran, dass mehrere Personen als Vermieter berechtigt seien, bei Eigenbedarf eines von ihnen den Mietvertrag zu kündigen (BT-Drucks. 17/10485, aaO; vgl. auch Klühs, RNotZ 2012, 555, 560). Der oder die Erwerber seien jedoch nun nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB gehindert, dieses berechtigte Interesse eines Gesellschafters oder eines Miteigentümers an einer Kündigung innerhalb der Frist des § 577a Abs. 1 BGB geltend zu machen (BT-Drucks. 17/10485, aaO). (4) Die Geltendmachung des Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Familien- oder Haushaltsangehörigen durch die vermietende Gesell- schaft ist auch in allen wesentlichen Punkten mit den unmittelbar von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfassten Kündigungen einer Miteigentümer- oder Erbenge- meinschaft (sogenannte einfache Vermietermehrheit) wegen Eigenbedarfs ei- nes Mitglieds der Gemeinschaft oder dessen Angehörigen vergleichbar. Die im Schrifttum zwischenzeitlich im Vordringen befindliche Auffassung, die der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts infolge ihrer Teilrechtsfähigkeit eine Kündigung wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen verwehrt (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 573 Rn. 49; Erman/Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 573 Rn. 34; BeckOK-MietR/ Siegmund, Stand August 2016, § 573 Rn. 44; BeckOGK-BGB/Geib, Stand Oktober 2016, § 573 Rn. 58; Grunewald in Festschrift Carsten Schmidt, 2009, S. 485, 487 f.; Schumacher, WuM 2003, 555, 556; Wiek, WuM 2011, 146, 147; Herrlein in Festschrift 10 Jahre Mietrechtsreformgesetz, 2011, S. 752, 755; Wedemann, NZG 2011, 533, 534 f.; differenzierend MünchKommBGB/ 42 - 24 - Häublein, 7. Aufl., § 573 BGB Rn. 67 und Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Rn. IV 121 [nicht wenn personaler Bezug fehlt]; Schürnbrand in Festschrift 10 Jahre Mietrechtsreformgesetz, 2011, S. 792, 799 [nur für Gesellschafter, nicht für deren Angehörige]; aA Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl., § 573 Rn. 26; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 BGB Rn. 37; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 573 Rn. 76a; BeckOK-BGB/Hannappel, Stand Mai 2016, § 573 Rn. 39), nimmt nicht die Gemeinsamkeiten der genannten Formen von Vermietermehr- heiten, sondern nur deren Unterschiede in den Blick. (a) Miteigentümergemeinschaften (§§ 741 ff. BGB) oder Erbengemein- schaften (§§ 2038 ff. BGB) sind als rechtlich nicht verselbständigte Zusammen- schlüsse natürlicher Personen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB unmittelbar be- rechtigt, sich auf den Eigenbedarf eines ihrer Mitglieder oder deren Angehöri- gen zu berufen. Denn jedes Mitglied einer solchen Gemeinschaft ist Vermieter und kann als natürliche Person über Familien- oder Haushaltsangehörige ver- fügen. Daraus folgt, dass der Eigenbedarf nicht bei sämtlichen Mitgliedern vor- liegen muss, sondern es ausreicht, wenn er bei einem Miteigentümer oder Mit- erben gegeben ist (hM; vgl. Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO Rn. 19 mwN; Staudinger/Rolfs, aaO, § 573 Rn. 75 mwN; Palandt/ Weidenkaff, aaO, § 573 Rn. 26; MünchKommBGB/Häublein, aaO; Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 573 BGB Rn. 45; Weitemeyer, ZMR 2004, 153, 165; Schmidt, NZM 2014, 609, 615; Erman/Lützenkirchen, aaO, § 573 Rn. 34; aA Harke, ZMR 2002, 405, 407). Vor der Anerkennung der Teilrechts- fähigkeit der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts galt entsprechen- des auch für eine solche Vermietermehrheit (vgl. etwa OLG Karlsruhe, NJW 1990, 3278; Palandt/Putzo, BGB, 59. Aufl., § 564b Rn. 44; Palandt/Weidenkaff, BGB, 60. Aufl., § 564b Rn. 44; Soergel/Heintzmann, BGB, Frühjahr 1997, § 564b Rn. 46; Staudinger/Sonnenschein, BGB, Bearb. 1997, § 564b Rn. 66; 43 - 25 - Staudinger/Rolfs, Neubearb. 2003, § 573 Rn. 56; Hinz in Dauner-Lieb/ Heidel/Ring, BGB, 1. Aufl., § 573 Rn. 27; Schmid/Gahn, Mietrecht, 2006, § 573 Rn. 27 mwN; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. § 573 Rn. 65; Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 573 BGB Rn. 44; jeweils mwN; Jacoby, ZMR 2001, 409, 412). Eine Unterscheidung danach, ob die jeweiligen Gemeinschaften oder Gesellschaften eine überschaubare Struktur aufweisen oder nicht, wird dabei grundsätzlich nicht vorgenommen. Dabei gibt es bei allen eine große Bandbrei- te von unterschiedlichen Strukturen. Neben kleinen und kompakten Miteigen- tümer- oder Erbengemeinschaften gibt es auch solche, die eine große Anzahl von Mitgliedern oder verflochtene Strukturen aufweisen. Das ist insbesondere bei über mehrere Generationen hinweg fortgesetzten Erbengemeinschaften der Fall, bei denen einzelne Miterben zwischenzeitlich verstorben und von (weite- ren) Miterbengemeinschaften beerbt worden sind und bei denen der aktuelle Mitgliederbestand nicht immer dem Grundbuch zu entnehmen ist. Aber auch Miteigentümergemeinschaften sind in ihrem Bestand nicht immer überschaubar. Dies gilt insbesondere bei Investorengemeinschaften, die sich bei umfangrei- chen oder großangelegten Sanierungsvorhaben zusammenfinden. Auch bei der - damals noch nicht als teilrechtsfähig anerkannten - (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts waren sehr unterschiedliche Strukturen anzutreffen. Das Spektrum reichte von kleinen Ehegattengesellschaften über Gesellschaften, bei denen wiederum andere Gesellschaften des bürgerlichen Rechts Mitglied wa- ren (vgl. BGH, Urteil vom 2. Oktober 1997 - II ZR 249/96, NJW 1998, 376 unter A I 1 a mwN), bis hin zu Publikumsgesellschaften. Außerdem lässt sich selbst bei einer natürlichen Person als Einzelvermieter in manchen Fällen (etwa große Familie mit mehreren Zweigen) der Kreis der Eigenbedarfspersonen nicht ohne Weiteres überschauen. 44 - 26 - (b) Bereits der Umstand, dass auch die unmittelbar von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfassten Miteigentümer- und Erbengemeinschaften in bestimmten Fällen nur schwer durchschaubare Strukturen aufweisen können, zeigt, dass die vom Berufungsgericht angeführte Unüberschaubarkeit des Gesellschafter- bestands bestimmter (Außen-)Gesellschaften des bürgerlichen Rechts kein taugliches Kriterium ist, eine Analogie zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bei einer sol- chen Gesellschaft abzulehnen. Hinzu kommt, dass dieser Gesichtspunkt vor der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft des bürgerli- chen Rechts auch bei dieser Form der Vermietermehrheit keinen Hinderungs- grund darstellte, den sämtlich als Vermieter geltenden Mitgliedern der (Außen-) Gesellschaften des bürgerlichen Rechts die Berufung auf einen Eigenbedarf eines ihrer Mitglieder im Rahmen des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF zu erlauben. Die Bandbreite der Strukturen bei einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts hat sich seitdem aber nicht verändert. Dass bei bestimm- ten (Außen-)Gesellschaften des bürgerlichen Rechts wegen ihrer großen Mit- gliederzahl oder ihrer verflochtenen Strukturen der Kreis der Eigenbedarfsper- sonen für den Mieter nicht überschaubar ist, ist keine Folge der Teilrechtsfähig- keit, sondern war auch bereits davor ein Problem, dem sich der Mieter bei Ab- schluss eines Mietvertrages mit (Außen-)Gesellschaften des bürgerlichen Rechts, deren Mitgliederbestand er nicht kannte und der auch wechseln konnte, ausgesetzt sehen konnte. Soweit das Berufungsgericht anführt, Gesellschaften des bürgerlichen Rechts seien im Vergleich zu Miteigentümergemeinschaften von einer höheren organisatorischen und personellen Flexibilität gekennzeichnet und entfalteten daher gegenüber dem Mieter ein erhöhtes, schwer überschaubares Risiko von Eigenbedarfskündigungen, mag dies zwar in manchen Fällen zutreffen. Das Berufungsgericht schreibt aber mit dieser Sichtweise - wie bereits an anderer Stelle ausgeführt - § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einen Schutzzweck zu, der nicht 45 46 - 27 - ihm, sondern allein der Kündigungssperre nach § 577a BGB zukommt (vgl. die Ausführungen oben unter II 2 b cc (1) (c)). Das Vorhandensein einer unüber- schaubaren Struktur auf Vermieterseite rechtfertigt es daher nicht, eine analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bei einem Eigenbedarf der Gesell- schafter (oder deren Angehörigen) einer teilrechtsfähigen (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auszuschließen. Missbrauchsfällen kann mit der An- wendung der Vorschrift des § 242 BGB begegnet werden (BeckOK- BGB/Hannappel, BGB, Stand Mai 2016, § 573 Rn. 39). (c) An der erforderlichen Vergleichbarkeit einer Kündigung durch eine (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts wegen Eigenbedarfs mit einer entsprechenden Kündigung einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft fehlt es auch nicht aus sonstigen Gründen. Die Teilrechtsfähigkeit der (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts wurde nicht deswegen entwickelt, um die Kündigungsmöglichkeiten der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts zu beschneiden, sondern - wie oben unter II 2 b ausgeführt - allein deswegen, um ein "praktikables und weitgehend widerspruchsfreies Modell für die vom Gesetz (§§ 718 - 720 BGB) gewollte rechtliche Absonderung des Gesellschaftsvermö- gens vom Privatvermögen der Gesellschafter" zu schaffen (BGH, Urteil vom 29. Januar 2001 - II ZR 331/00, aaO, S. 344). Mit der Anerkennung der Teil- rechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts war damit eine Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters nicht beabsichtigt und vom Gesetzgeber auch später nicht gefordert worden. Insofern hat es seine Berechtigung, dass der Senat in seiner bisherigen Rechtsprechung eine Gleichbehandlung der (Außen-)Gesellschaft des bürgerli- chen Rechts mit den Fällen der Miteigentümer- und Erbengemeinschaften vor- genommen hat (Senatsurteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 15; vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 13 f.; 47 48 - 28 - vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NJW-RR 2012, 237 Rn. 23). Soweit der Senat diese Gleichbehandlung entscheidend darauf gestützt hat, es hinge oft vom Zufall ab, ob eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerli- chen Rechts oder lediglich eine Miteigentümergemeinschaft auf Vermieterseite gegründet werde (Senatsurteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO), hält er an diesem Kriterium, das vom Berufungsgericht und in der Literatur zu Recht Kritik erfahren hat (siehe Schmidt, NZM 2014, 609, 615; Milger, NZM 2014, 769, 771 f.; zu den Ausnahmen vgl. Häublein, WuM 2010, 391, 400; Münch- KommBGB/Häublein, aaO; Wiek, aaO; Wedemann, aaO; Armbrüster, ZGR 2013, 366, 375; Fleindl, NZM 2016, 289, 297), nicht mehr fest. Dieses Argu- ment ist weder geeignet noch erforderlich, um die Vergleichbarkeit der Situation eines Eigenbedarfs bei einem Gesellschafter einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts und einem Mitglied einer Miteigentümer- oder Erbenge- meinschaft aufzuzeigen. Maßgeblich ist letztlich, dass die angeführten Unter- schiede zwischen diesen Arten der Vermietermehrheit nach dem Normzweck des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB unbeachtlich sind und durch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts eine Be- schneidung der Kündigungsmöglichkeiten dieser Vermietermehrheit nicht beab- sichtigt war. (d) Vor diesem Hintergrund ist es nicht gerechtfertigt, eine analoge An- wendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB im Falle des Eigenbedarfs eines Gesell- schafters einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auf kleine Ge- sellschaften zu begrenzen, bei denen die Gesellschafter sich persönlich ver- bunden sind und bei denen es häufig vom Zufall abhängt, ob nur eine Miteigen- tumsgemeinschaft besteht oder eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ge- gründet wurde (so aber MünchKommBGB/Häublein, aaO; ähnlich Grunewald, NJW 2009, 3486). Diese Betrachtungsweise lässt bereits außer Acht, dass auch bei einer unmittelbar von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfassten Miteigentü- 49 - 29 - mer- oder Erbengemeinschaft die Berechtigung der Gemeinschaft, sich auf ei- nen Eigenbedarf an der Wohnung zu berufen, nicht von der Zahl der Vermieter abhängt (vgl. Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO Rn. 16). Außerdem wäre eine solche Differenzierung der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit abträglich (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO; vgl. auch Weitemeyer, Gedächtnisschrift für Sonnenschein, 2003, S. 431, 461). Lediglich in den Fällen, in denen der Gesellschaftszweck einer (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts derart prägend ist, dass der personale Bezug der Gesellschafter zu der Gesellschaft und damit auch deren persönli- ches Nutzungsbedürfnis vollständig in den Hintergrund tritt und ein Mieter schon aufgrund dieses Gesellschaftszwecks redlicherweise nicht mit einem möglichen Eigenbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen rech- nen muss (so bei Publikumsgesellschaften, insbesondere Fondsgesellschaf- ten), ist eine analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu verneinen (ähnlich MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 573 Rn. 67; Häublein NJW 2007, 2847; Weitemeyer, ZMR 2004, 153, 166; Gedächtnisschrift für Sonnen- schein, aaO; Bub/Treier/Grapentin, aaO Rn. IV 121). Dies folgt aber nicht aus der Unüberschaubarkeit des Gesellschafterbestands, sondern daraus, dass die Gesellschaft durch ihren Gesellschaftszweck zum Ausdruck gebracht hat, dass persönliche Bedürfnisse der Gesellschafter zurückzutreten haben (vgl. auch, wenngleich mit anderer Begründung [fehlende persönliche Verbundenheit] Armbrüster, aaO, S. 374 mwN). (e) Soweit von einzelnen Stimmen in der Instanzrechtsprechung und im Schrifftum schließlich die Auffassung vertreten wird, (Außen-)Gesellschaften des bürgerlichen Rechts könnten sich zwar analog § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters, jedoch nicht auf den Bedarf der Ange- hörigen eines Gesellschafters berufen (AG Rendsburg, WuM 1996, 544 [zum 50 51 - 30 - alten Recht]; Schürnbrand in Festschrift 10 Jahre Mietrechtsreformgesetz, 2011, S. 792, 799 f.), verkennen diese, dass es bei der hier in Rede stehenden analogen Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht darum geht, die Ge- sellschafter als Familienangehörige der Gesellschaft zu behandeln. Vielmehr dient die Analogie dazu, (weitgehend) die Rechtslage herzustellen, die vor der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft bestand und an der die Entscheidung des II. Zivilsenats vom 29. Januar 2001 (II ZR 331/00, BGHZ 146, 341 ff.) nichts ändern wollte. (f) Schließlich führt die beschriebene analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bei einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auch nicht zu einem unauflösbaren Wertungswiderspruch zu der Rechtslage bei Per- sonenhandelsgesellschaften (OHG, KG). Bei solchen Gesellschaften lehnt der Senat eine Gleichstellung mit den von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfassten Fallge- staltungen mit der Begründung ab, die Gründung einer Kommanditgesellschaft oder einer Offenen Handelsgesellschaft setze regelmäßig eine umfangreiche organisatorische und rechtsgeschäftliche Tätigkeit bis hin zur Eintragung in das Handelsregister voraus; auch erfolge die Vermietung einer Wohnung durch eine solche Personenhandelsgesellschaft nicht zufällig, sondern beruhe auf einer bewussten Entscheidung auf Grund wirtschaftlicher, steuerrechtlicher und/oder haftungsrechtlicher Überlegungen (Senatsurteil vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 210/10, NJW 2011, 993 Rn. 11). Daran ist im Ergebnis, wenn auch nicht in der Begründung festzuhalten. Entscheidend ist letztlich, dass die Ge- sellschaft - ähnlich wie eine Publikumsgesellschaft des bürgerlichen Rechts - durch den gewählten Geschäftszweck (Handelsgewerbe) deutlich macht, dass der persönliche Nutzungsbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehöri- gen so sehr in den Hintergrund tritt, dass ein Mieter mit einem solchen Bedarf redlicherweise nicht rechnen muss. 52 - 31 - d) Nach alledem kann sich die Klägerin im Streitfall gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB analog auf einen Eigenbedarf der Tochter ihres (Gründungs-) Gesellschafters berufen, dessen Vorliegen im Revisionsverfahren zu unterstel- len ist. Dabei kommt es in Anbetracht der vorstehenden Ausführungen nicht darauf an, dass es sich hierbei um eine einfach strukturierte Gesellschaft mit überschaubarems Bestand bei nur einem Gesellschafterwechsel seit der Grün- dung im Jahr 1991 handelt. Die beschriebenen Umstände machen lediglich be- sonders deutlich, dass es nicht gerechtfertigt ist, die Klägerin anders als eine Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft zu behandeln. Die Geltendmachung eines Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen ist auch nicht im Hinblick auf den Gesellschaftszweck der Klägerin ausgeschlossen. Die Gesellschafter haben in ihrem Gesellschaftsvertrag die Möglichkeit einer Selbstnutzung nicht ausgeschlossen. 3. Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Denn auch ein Verstoß gegen eine vom Berufungsge- richt bislang offen gelassene Verpflichtung der Klägerin, den Beklagten die we- sentlich kleinere Zweizimmerwohnung im Erdgeschoss zur Anmietung anzubie- ten, hätte - entgegen der bisherigen Senatsrechtsprechung - nicht die Unwirk- samkeit der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmiss- brauchs (§ 242 BGB), sondern allenfalls Schadensersatzansprüche wegen ei- ner Nebenpflichtverletzung (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB) aus dem Mietver- hältnis zur Folge. a) Nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats hat der wegen Ei- genbedarfs kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet und er sie erneut vermieten will (Senatsurteile vom 9. Juli 2003 53 54 55 - 32 - - VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604 unter II 2, sowie VIII ZR 311/02, WuM 2003, 463 unter II 1; vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, BGHZ 165, 75, 79; vom 4. Juni 2008 - VIII ZR 292/07, NJW 2009, 1141 Rn. 12; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775 Rn. 14; vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 166/11, NJW-RR 2012, 341 Rn. 24). Diese - auch weiterhin zu beja- hende - Anbietpflicht beruht auf der Erwägung, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten (Senatsurteile vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, aaO; vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, aaO). Zwar wird der Vermieter durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG in seiner Freiheit geschützt, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen, weshalb eine entspre- chende Entscheidung des Vermieters grundsätzlich zu respektieren ist (BVer- fGE 89, 1, 9; Senatsurteile vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 14; vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, aaO; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, aaO; vgl. auch Senatsbeschluss vom 23. August 2016 - VIII ZR 178/15, WuM 2016, 628 Rn. 17). Dennoch ergibt sich aus der besonderen Bedeutung, die der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen zukommt und dem Besitzrecht des Mieters einen eigentumsgleichen Rang im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verleiht (st. Rspr.; BVerfGE 89, 1, 5 f.; BVerfG, NZM 2011, 479, 480), eine gesteigerte Pflicht zur Rücksichtnahme für den Vermieter (Senatsurteile vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, aaO). b) Der Senat hat bei einer Verletzung der beschriebenen Anbietpflicht in der Vergangenheit mehrfach eine ausgesprochene Eigenbedarfskündigung - einer verbreiteten Auffassung in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum folgend (vgl. die Nachweise im Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, 56 - 33 - aaO) - als rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB) und damit als unwirksam bewertet (vgl. zuletzt Urteil vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 166/11, aaO mwN). An dieser Beurteilung hält er allerdings, wie bereits im Senatsurteil vom 23. Sep- tember 2015 (VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 18) angedeutet, nicht mehr fest. aa) Das Entstehen der Anbietpflicht in der Ausprägung, welche sie in der Senatsrechtsprechung gefunden hat, ist stets vom Ausspruch einer an sich be- rechtigten Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs abhängig. Denn nur eine berechtigte Eigenbedarfskündigung löst die Nebenpflicht aus, dem Mieter unter bestimmten Umständen zur Abmilderung der hierdurch eintre- tenden Auswirkungen eine verfügbare Alternativwohnung anzubieten. In Anbe- tracht dessen ist es bei zutreffender Betrachtung aber ausgeschlossen, eine rechtmäßig ausgesprochene Eigenbedarfskündigung deswegen (rückwirkend) als unzulässige Rechtsausübung (§ 242 BGB) zu bewerten, weil der Vermieter seine Anbietpflicht bezüglich einer anderen Wohnung verletzt hat. Denn der Vermieter verstößt nicht durch den Ausspruch der Eigenbedarfskündigung ge- gen die Rechtsordnung, sondern erst dadurch, dass er eine ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende geeignete Alternativwohnung nicht dem Mieter anbietet. Folglich haben auch die sich hieraus abzuleitenden Rechtsfolgen nicht an der - insoweit nicht zu beanstandenden - Kündigung, sondern an der pflichtwidrig unterlassenen Zurverfügungstellung einer Alterna- tivwohnung anzusetzen (so auch MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 573 Rn. 78). bb) Die beschriebene Fallgestaltung unterscheidet sich in einem wesent- lichen Punkt von sonstigen vom Senat als rechtsmissbräuchlich bewerteten Konstellationen einer Eigenbedarfskündigung. Denn dort haftet die Rechts- 57 58 - 34 - missbräuchlichkeit dem Ausspruch der Eigenbedarfskündigung selbst an, so dass diese nach § 242 BGB als unwirksam zu beurteilen ist, weil es an einem schutzwürdigen Eigeninteresse des Vermieters fehlt oder sich dieser mit der Kündigung in Widerspruch zu seinem früheren Verhalten setzt. So hat der Vermieter in den Fällen, in denen der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung seine Nutzungswünsche überhaupt nicht erfüllen kann oder sein Wohnbedarf in einer anderen, ihm gehörenden und frei gewordenen Wohnung ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann (vgl. Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, aaO Rn. 15 mwN), kein anerkennenswertes Interesse an der Verdrängung des Mieters, so dass sich bereits der Ausspruch der Kündigung selbst als unzulässige Rechtsaus- übung darstellt. Vermietet ein Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit, ob- wohl er entweder entschlossen ist oder erwägt, ihn alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen und den Mieter hierüber nicht aufklärt, setzt er sich mit einer gleich- wohl kurze Zeit später ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung in Wider- spruch zu seinem Verhalten bei Vertragsschluss (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14, BGHZ 204, 145 Rn. 17; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn. 12; vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, NJW 2009, 1139 Rn. 17). Auch hier ergibt sich die Rechtsmissbräuch- lichkeit aus der Eigenbedarfskündigung selbst. cc) Anders liegen die Dinge dagegen, wenn ein Vermieter es unterlässt, dem Mieter im Zusammenhang mit einer Eigenbedarfskündigung eine frei ge- wordene Alternativwohnung anzubieten. In diesen Fällen löst die Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der besonderen Bedeutung, die der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen zukommt (vgl. Se- natsurteil vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO), zwar vertragliche 59 60 - 35 - Rücksichtnahmepflichten gemäß § 241 Abs. 2 BGB gegenüber dem betroffenen Mieter (vgl. bereits Senatsurteile vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO S. 79; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, aaO Rn. 9, 14; ähnlich Staudinger/Rolfs, aaO, § 573 Rn. 135; MünchKommBGB/Häublein, aaO) aus, die bis zum Vertragsende fortwirken (vgl. Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 311/02, aaO unter II 2). Zu diesen Rücksichtnahmepflichten gehört auch die Verpflichtung des Vermieters, eine zwar für seine Zwecke nicht geeignete, aber den Bedürfnissen des Mieters genügende frei gewordene Alternativwohnung im selben Anwesen oder in derselben Wohnanlage dem Mieter anzubieten. Denn der kündigende Vermieter ist, um die mit dem Verlust der angestammten Woh- nung für den Mieter verbundenen Nachteile im Rahmen des Möglichen zu min- dern und so die sozial unerwünschten Folgen der aus der Sphäre des Vermie- ters herrührenden Lösung des Vertrages gering zu halten, zur besonderen Rücksichtnahme auf die betroffenen Mieterinteressen verpflichtet (vgl. Senats- urteil vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO; OLG Karlsruhe, NJW-RR 1993, 660, 661). Die Verletzung einer solchen Rücksichtnahmepflicht zieht jedoch eigen- ständige Rechtsfolgen nach sich und lässt die Wirksamkeit einer berechtigt ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung unberührt. Dies ergibt sich daraus, dass allein die vom Ausspruch der Eigenbedarfskündigung zu unterscheidende und nicht auf den Gegenstand des gekündigten Mietverhältnisses bezogene Pflichtverletzung das rechtlich zu beanstandende Verhalten des Vermieters darstellt. Es ist unter diesen Umständen weder gerechtfertigt noch in dogmati- scher Hinsicht überzeugend begründbar, den rechtmäßig erfolgten Ausspruch der Eigenbedarfskündigung mit dem Verdikt der Rechtsmissbräuchlichkeit zu versehen und die Kündigung nachträglich als unwirksam zu bewerten (vgl. auch MünchKommBGB/Häublein, aaO). 61 - 36 - Der Vermieter verhält sich schließlich auch nicht deswegen rechtsmiss- bräuchlich, weil er trotz einer Verletzung der Anbietpflicht an der Eigenbedarfs- kündigung festhält. Zwar hat der Senat entschieden, dass in den Fällen, in de- nen der Eigenbedarf des Vermieters vor Ablauf der Kündigungsfrist entfällt, ein Festhalten an der rechtmäßig ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich ist (Urteil vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO S. 81 f.). Diese Erwägungen sind jedoch auf die Fälle der Verletzung einer An- bietpflicht nicht übertragbar, weil sich die Fallgestaltungen grundlegend unter- scheiden. Hält der Vermieter trotz Wegfalls des Eigenbedarfsgrunds vor Ablauf der Kündigung an der rechtmäßig ausgesprochenen Kündigung fest, macht er letztlich nur eine formale Rechtsposition geltend, weil er die Mietwohnung nicht mehr für seine Zwecke benötigt (Senatsurteil vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO S. 82). Anders liegen die Dinge bei einer Verletzung der Anbiet- pflicht bezüglich einer Alternativwohnung. Hier besteht der Eigenbedarf des Vermieters unverändert fort. Dieser hat es lediglich versäumt, die sich hieraus für den Mieter ergebenden nachteiligen Folgen (Wegzug aus dem gewohnten Umfeld) abzumildern. c) Die Verletzung der Anbietpflicht als vertragliche Rücksichtnahmepflicht im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB kann daher - wie auch ein Verstoß gegen sons- tige Nebenpflichten - nur Schadensersatzansprüche des Mieters nach § 280 Abs. 1 BGB begründen. Diese Ansprüche sind allerdings nur auf Geldersatz gerichtet. Entgegen einer vereinzelt in der Literatur vertretenen Auffassung (Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 573 Rn. 120) kommt ein Anspruch des Mieters auf "Fortsetzung" des bisherigen Mietverhältnisses nicht als Naturalrestitution nach § 249 Abs. 1 BGB in Betracht (ablehnend auch MünchKommBGB/Häublein, aaO; BeckOGK/Geib, 62 63 64 - 37 - BGB, Stand: Oktober 2016, § 573 Rn. 90). Denn die Anbietpflicht, deren Verlet- zung Schadensersatzansprüche auslösen kann, bezieht sich nicht auf das ge- kündigte Vertragsverhältnis, sondern auf die Zurverfügungstellung einer ande- ren Wohnung. Dementsprechend stellte ein Anspruch auf "Fortsetzung" des alten Mietverhältnisses oder gar auf Abschluss eines neuen Mietvertrags über die gekündigte Wohnung keine zum Ausgleich dieser Pflichtverletzung geschul- dete Naturalrestitution im Sinne von § 249 Abs. 1 BGB dar. Es würde gerade nicht der Zustand hergestellt, der bestünde, wenn der Vermieter pflichtgemäß die Alternativwohnung angeboten hätte. d) Da nach alledem aus rechtlichen Gründen eine Unwirksamkeit der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung aufgrund einer - im Revisionsverfah- ren zu unterstellenden - Verletzung der Anbietpflicht der Klägerin von vornhe- rein nicht in Betracht kommt, erübrigt sich die vom Berufungsgericht für erfor- derlich erachtete Beweisaufnahme zu der zwischen den Parteien streitigen Fra- ge, ob die Klägerin die Absicht hatte, die in Betracht kommende Alternativwoh- nung im Erdgeschoss des Anwesens nicht als Wohnung, sondern zu gewerbli- chen Zwecken zu vermieten. Aus denselben Gründen kann auch dahinstehen, ob angesichts der stark abweichenden Größe der beiden Wohnungen vom Grundsatz her überhaupt eine Anbietpflicht der Klägerin bestand. 65 - 38 - III. Nach alledem hat das angefochtene Urteil keinen Bestand; es ist aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht bislang keine Feststellungen zum Vorliegen des geltend ge- machten Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB analog) und zu möglichen Här- tegründen nach § 574 BGB getroffen hat. Sie ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 28.01.2015 - 415 C 16849/14 - LG München I, Entscheidung vom 07.10.2015 - 14 S 2969/15 - 66

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 166/14 Verkündet am: 4. März 2015 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 242 Cd a) Die Gerichte haben grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen sieht. Sie sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen ver- bindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Ange- hörigen) zu setzen (im Anschluss an BVerfGE 79, 292, 304 f.; 89, 1, 9; NJW 1994, 995; NJW 1995, 1480, 1481; NJW-RR 1999, 1097, 1098). b) Der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf ist nicht auf Angemes- senheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen. Rechtsmiss- bräuchlich ist nicht schon der überhöhte, sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf. Die Wertung, ob der geltend gemachte Wohnbedarf weit über- höht ist, haben die Gerichte unter Abwägung der beiderseitigen Interessen anhand objektiver Kriterien unter konkreter Würdigung der Einzelfallumstän- de zu treffen (im Anschluss an BVerfGE 68, 361, 373 f.; BVerfG, NJW 1993, - 2 - 1637, 1638; WuM 1993, 380, 384; NJW 1994, 995, 996; NJW 1994, 2605, 2606; NJW 1995, 1480 f.). c) Es lassen sich keine Richtwerte (etwa Wohnfläche) aufstellen, ab welcher Grenze bei einem Alleinstehenden von einem weit überhöhten Wohnbedarf auszugehen ist. Denn diese Beurteilung hängt nicht allein von der in An- spruch genommenen Wohnfläche oder der Anzahl der Räume ab, sondern von einer umfassenden Würdigung der gesamten Umstände des Einzelfalls. d) Macht sich der Vermieter den (ernsthaften) Wunsch eines alleinstehenden volljährigen Familienangehörigen zu eigen, einen eigenen Hausstand zu gründen und mit einem (langjährigen) Freund eine Wohngemeinschaft (keine Lebensgemeinschaft) zu bilden, und bemisst er auf dieser Grundlage den aus seiner Sicht angemessenen Wohnbedarf, ist diese Entscheidung von den Gerichten grundsätzlich anzuerkennen. BGH, Urteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14 - LG Karlsruhe AG Karlsruhe - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. März 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Karlsruhe vom 9. Mai 2014 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit dem 1. September 2000 Mieter einer Vierzim- merwohnung des Klägers in Karlsruhe mit einer zwischen den Parteien streiti- gen Wohnfläche von mindestens 125 qm und höchstens 136 qm. Der Mietver- trag wurde mit der im Jahr 2010 verstorbenen Mutter des Klägers abgeschlos- sen; der Kläger ist als ihr Alleinerbe in den Mietvertrag eingetreten. Mit Schreiben vom 25. Oktober 2012 kündigte der Kläger das Mietver- hältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. Juni 2013. Als Grund für die Kündigung führte er den Bezugswunsch seines damals 22 Jahre alten Sohnes an. Dieser hatte ein Studium (Elektrotechnik) an der Dualen Hochschule in Karlsruhe auf- genommen, bis September 2012 ein dreimonatiges Auslandspraktikum in China 1 2 - 4 - absolviert und wollte nach seiner Rückkehr nach Deutschland einen eigenen Hausstand gründen. Zur weiteren Begründung des geltend gemachten Eigenbedarfs führte der Kläger im Kündigungsschreiben aus, sein Sohn werde das Studium voraus- sichtlich Ende 2013 mit dem akademischen Grad Bachelor abschließen und im Anschluss daran ein zweijähriges Masterstudium an der Fachhochschule Karls- ruhe belegen. Im Rahmen des Studiums der Elektrotechnik komme es vor, dass praktische Arbeiten auch außerhalb der Hochschule und des Partnerunterneh- mens zu Hause erledigt werden müssten. Da dem Sohn des Klägers im elterli- chen Heim nur sein Kinderzimmer zur Verfügung stehe, dieses für solche Arbei- ten aber nicht ausreiche, habe er weitere Räume im Haus belegt, was zu Span- nungen zwischen Eltern und Sohn geführt habe. Durch den Bezug der Miet- wohnung werde sich für seinen Sohn auch der Weg zur Dualen Hochschule und zur Fachhochschule wesentlich verkürzen. Es sei geplant, dass sein Sohn die Mietwohnung mit mindestens einem Mitbewohner nutzen werde. Die Beklagten akzeptierten die Kündigung nicht. Daraufhin hat der Kläger Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung erhoben und ergänzend angeführt, sein Sohn wolle die Wohnung mit einem langjährigen Freund bezie- hen, der ein ähnliches Studium absolviere. Das Amtsgericht hat der Räu- mungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie auf die Berufung der Beklag- ten abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 3 4 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger habe gegen die Beklagten keinen Räumungs- und Herausga- beanspruch. Die am 25. Oktober 2012 ausgesprochene Kündigung sei unwirk- sam, weil kein Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bestehe. Zwar stehe dem Vermieter und Eigentümer als Ausfluss des Eigentumsrechts nach Art. 14 Abs. 1 GG die gerichtlich nur beschränkt nachprüfbare Befugnis zu, ihm gehörenden Wohnraum selbst zu nutzen oder durch seine Angehörigen nutzen zu lassen. Diese Dispositionsbefugnis stehe jedoch unter dem Vorbehalt der Sozialpflichtigkeit des Eigentums nach Art. 14 Abs. 2 GG und sei daher mit den geschützten Interessen des Mieters in einen angemessenen Ausgleich zu brin- gen. Es sei deshalb anerkannt, dass der Vermieter nicht in missbräuchlicher Weise einen weit überhöhten Eigenbedarf geltend mache dürfe, dass eine Ei- genbedarfskündigung nur zu Gunsten des Mieters selbst und seiner Angehöri- gen zulässig sei (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) und dass eine Kündigung unzulässig sei, wenn der Bedarf nur kurzzeitig bestehe. Nach diesen Maßstäben sei die ausgesprochene Kündigung aus mehre- ren Gründen unwirksam. Für seinen Sohn allein könne der Kläger keinen Wohnbedarf für die gesamte, mindestens 125 qm große Wohnung geltend ma- chen. In der Rechtsprechung sei wiederholt entschieden worden, welcher Wohnbedarf für einen alleinstehenden Studenten als angemessen zu erachten sei. Dabei seien Wohnungsgrößen ab 100 qm regelmäßig als unangemessen 5 6 7 8 - 6 - angesehen worden, wenn keine besonderen Gründe die Nutzung einer derart großen Wohnung durch eine alleinstehende Person ohne erhebliche Einkünfte rechtfertigten. Besondere Gründe, die in der Person seines Sohnes lägen und einen höheren Bedarf rechtfertigten, habe der Kläger aber nicht geltend ge- macht. Insbesondere begründe die Absicht seines Sohnes, in der Wohnung eine Wohngemeinschaft mit einem langjährigen Freund zu begründen, keinen höhe- ren Wohnbedarf, da dieser Wunsch im Rahmen der Interessenabwägung ge- genüber dem Interesse der Beklagten am Fortbestehen des Mietverhältnisses zurücktreten müsse. Zwar schließe es § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht aus, auch den Wunsch des Angehörigen zu berücksichtigen, die Wohnung mit einem Drit- ten zu nutzen. Dabei sei jedoch zu beachten, dass der Wunsch des Angehöri- gen, mit einem Dritten zusammenzuleben, nur mittelbar geschützt sei. Erforder- lich sei, dass der Vermieter selbst ein berechtigtes Interesse an dem beabsich- tigten Zusammenleben habe. Deshalb und mit Blick auf den von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geschützten Personenkreis erkenne die Rechtsprechung einen er- höhten Eigenbedarf nur an, wenn zu dem Dritten eine stabile und auf dauerhaf- tes Zusammenleben ausgelegte Lebensbeziehung bestehe. Wenn dagegen keine so substantielle menschliche Verbindung bestehe, dass von ihr eine ge- wisse Beständigkeit erwartet werden könne, rechtfertige der Wunsch, mit dem Lebensgefährten zusammenzuleben, die Eigenbedarfskündigung einer über- großen Wohnung nicht. Die Interessen der Beklagten würden aber selbst dann überwiegen, wenn der Wunsch des Sohnes des Klägers, eine Wohngemeinschaft mit einem langjährigen Freund einzugehen, grundsätzlich geeignet wäre, einen höheren Wohnbedarf zu rechtfertigen. Denn weder die geplante Wohngemeinschaft noch der Nutzungswunsch des Sohnes selbst seien auf Dauer angelegt. Zwar 9 10 - 7 - könne auch ein befristeter Bedarf eine Eigenbedarfskündigung auslösen. Bei einer angestrebten Nutzungsdauer von weniger als drei Jahren seien jedoch strenge Anforderungen an die Bedarfssituation und an die Unzumutbarkeit von Belastungen des Vermieters zu stellen. Eine Wohngemeinschaft unter Studen- ten sei - anders als Wohngemeinschaften unter Lebenspartnern - gerade nicht auf ein stabiles und dauerhaftes, sondern nur auf ein vorübergehendes und lo- ses Zusammenleben ausgerichtet. Nach den Angaben des vom Amtsgericht als Zeugen vernommenen Sohnes des Klägers werde dessen Studium voraussicht- lich im September 2015 abgeschlossen sein, so dass der Bedarf aus den der- zeit geltend gemachten Gründen nur noch für rund eineinhalb Jahre bestehen werde. Ob der Sohn des Klägers nach Abschluss des Studiums die Arbeitsstel- le in seinem Ausbildungsbetrieb in O. behalten könne, sei derzeit noch offen. Zudem sei nicht ohne weiteres davon auszugehen, dass der Sohn des Klägers bei einer dauerhaften Weiterbeschäftigung in O. den Wohnsitz in Karlsruhe beibehalten werde. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann eine Unwirksamkeit der vom Kläger ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung nicht bejaht werden. Das Be- rufungsgericht hat bei seiner Bewertung, der vom Kläger geltend gemachte Ei- genbedarf sei aus mehreren Gründen nicht anzuerkennen, sowohl die nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts bei der Anwendung und der Auslegung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu beachtenden verfassungsrechtlichen Vorgaben missachtet als auch den einfachrechtlichen Gehalt dieser Regelung unzureichend erfasst. 11 - 8 - 1. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht die Eigenbedarfskündigung wegen Geltendmachung eines weit überhöhten Wohnbedarfs als rechtsmiss- bräuchlich (§ 242 BGB) bewertet. Dabei hat es die verfassungsrechtlichen Vor- gaben nicht hinreichend beachtet. a) Bei der Auslegung und Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ha- ben die Gerichte die in § 573 Abs. 2 Nr. 2, §§ 574 ff. BGB zum Ausdruck kom- mende Interessenabwägung des Gesetzgebers zwischen dem Erlangungsinte- resse des Vermieters und dem Bestandsinteresse des Mieters in einer Weise nachzuvollziehen, die dem beiderseitigen Eigentumsschutz Rechnung trägt und die beiderseitigen Belange in einen verhältnismäßigen Ausgleich bringt (BVerfGE 89, 1, 8 ff.; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098 [jeweils zu § 564b, § 556a BGB aF]). aa) Der Vermieter wird durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG in seiner Freiheit geschützt, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privile- gierte Angehörige nutzen zu lassen (BVerfGE 89, 1, 9). Dabei haben die Fach- gerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den - eng gezogenen - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen (BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; BVerfG, NJW 1991, 158; NJW 1994, 309, 310; NJW 1995, 1480, 1481). Ebenso haben sie grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehöri- gen als angemessen ansieht (BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; 89, 1, 9; BVerfG, NJW 1993, 1637; NJW-RR 1994, 333; NJW 1994, 995; NJW 1995, aaO; NJW-RR 1999, 1097, 1098; WuM 2002, 21 f.). Die Gerichte sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu set- 12 13 14 - 9 - zen (BVerfGE 79, 292, 305 f.; 89, 1, 9; BVerfG, NJW-RR 1994, 333 f.; NJW 1994, 995 f.; NJW 1994, 2605; NJW 1995, 1480; NJW-RR 1999, 1097, 1098). bb) Dem Erlangungswunsch des Vermieters sind allerdings zur Wahrung berechtigter Belange des Mieters Grenzen gesetzt. Die Gerichte dürfen den Eigennutzungswunsch des Vermieters daraufhin nachprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 100; BVerfG, WuM 2002, 21 f. mwN) oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit über- höht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Woh- nung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann (BVerfG, NJW 1994, 309, 310; NJW 1993, 1637, 1638; NJW 1994, 994 f.; NJW 1995, 1480, 1481). Ferner wird der Mieter über die sogenannte Sozialklausel des § 574 BGB geschützt (vgl. BVerfG, NJW 1994, 309, 310 mwN [zu § 556a BGB aF]; zum Verhältnis von § 573 Abs. 2 Nr. 2 und § 574 BGB vgl. Senatsbe- schluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 100 f.; BVerfGE 79, 292, 302 f. [jeweils zu § 564b Abs. 2 Nr. 2, § 556a BGB aF]), indem er Härtegründe anbringen kann. Dabei hat der Mieter im Hinblick darauf, dass das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützt ist, Anspruch darauf, dass die Gerichte sei- nen gegen den Eigennutzungswunsch und den geltend gemachten Wohnbedarf vorgebrachten Einwänden in einer Weise nachgehen, die der Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses gerecht wird (BVerfGE 89, 1, 9 f.). cc) Bei der Prüfung, ob mit dem Erlangungswunsch ein weit überhöhter und damit rechtsmissbräuchlicher Wohnbedarf geltend gemacht wird (BVerfGE 79, 292, 305 f.; BVerfG, NJW 1993, 1637 f.; NJW 1994, 2605; NJW 1995, 15 16 - 10 - 1480 f.), haben die Gerichte, die - wie oben unter II 1 a aa aufgezeigt - die Ent- scheidung des Vermieters über den für sich und seine Angehörigen angemes- senen Wohnbedarf grundsätzlich zu achten haben, ihre Wertung unter Abwä- gung der beiderseitigen Interessen anhand objektiver Kriterien unter konkreter Würdigung der Einzelfallumstände zu treffen (BVerfGE 68, 361, 373 f.; BVerfG, NJW 1993, 1637, 1638; WuM 1993, 380, 384; NJW 1994, 995, 996; NJW 1994, 2605, 2606; NJW 1995, 1480 f.). Pauschale oder formelhafte Wendungen, wie etwa Wohnungen einer bestimmten Größenordnung seien generell für eine be- stimmte Personenzahl "ausreichend", erfüllen diese Anforderungen nicht (BVerfG, NJW 1994, 2605, 2606; NJW 1993, 1637, 1638; NJW 1994, 995, 996; NJW 1988, 1075, 1076). b) Diesen Vorgaben genügt das Berufungsurteil nicht. Zum einen hat sich das Berufungsgericht unter Missachtung der vom Bundesverfassungsge- richt geforderten, an objektiven Kriterien auszurichtenden Einzelfallbetrachtung von der Erwägung leiten lassen, die Nutzung einer Wohnung mit einer Fläche von 100 qm oder mehr durch eine alleinstehende Person ohne erhebliche Ein- künfte sei regelmäßig als unangemessen anzusehen, wenn keine besonderen Gründe eine solche Nutzung rechtfertigten. Zum anderen hat es dadurch in un- zulässiger Weise in die aus dem Eigentumsrecht abzuleitende Entscheidungs- freiheit des Klägers eingegriffen, dass es den vom Kläger akzeptierten Wunsch seines Sohnes, mit einem langjährigen Freund und Studienkollegen zusam- menzuziehen, als unbeachtlich bewertet hat. aa) Die in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum teilweise vertre- tene und vom Landgericht geteilte Auffassung, ein von einer alleinstehenden Person mit geringen Einkünften, insbesondere einem Studenten oder Auszubil- denden, beanspruchter Wohnbedarf von etwa 100 qm sei unangemessen, so- fern nicht besondere Gründe einen erhöhten Bedarf rechtfertigten (vgl. LG 17 18 - 11 - Frankfurt am Main, NJW 1990, 3277 f. [107 qm]; LG München I, WuM 1990, 352, 353 [117 qm]; LG Köln, WuM 1990, 119, 120 [134 qm]; LG Kiel, WuM 1991, 492 [110 qm]; LG Bremen, WuM 1992, 20 [105 qm]; LG Münster, WuM 1992, 372 [100 qm]; LG Bremen, WuM 1994, 541 [84 qm]; AG Schöneberg, MM 1991, 229 [126 qm]; AG Charlottenburg, GE 1992, 1155 [95 qm]; AG Burgdorf, WuM 1993, 403 [ca. 97 qm]; AG Köpenick, WuM 2013, 678 f. [102 qm]; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 573 Rn. 29; vgl. auch LG Gießen, ZMR 1994, 565, 567 [100 qm]; LG Köln, WuM 1995, 110 [100 qm]), ist aus mehreren Gründen rechtsfehlerhaft. (1) Sie verkehrt das vom Bundesverfassungsgericht entwickelte Verhält- nis zwischen dem grundsätzlich zu respektierenden Entschluss des Vermieters über einen angemessen Wohnbedarf und den bei objektiver Betrachtung nicht mehr hinzunehmenden Fällen eines Rechtsmissbrauchs in sein Gegenteil. Denn sie nimmt ab einem bestimmten Richtwert einen weit überhöhten Wohn- bedarf an und macht dessen Ausräumung von der Darlegung besonderer Gründe abhängig. Damit macht sie in diesen Fallgestaltungen den an sich auf Ausnahmefälle beschränkten Rechtsmissbrauch (vgl. MünchKommBGB/ Häublein, 6. Aufl., § 573 Rn. 79; Lützenkirchen, Mietrecht, 2013, § 573 Rn. 251, 254) faktisch zum Regelfall und die grundsätzlich zu achtende Entscheidung des Vermieters über den für seine Zwecke angemessenen Wohnbedarf zur Ausnahme. Hierbei berücksichtigt sie nicht hinreichend, dass dem Vermieter im Hinblick auf die grundrechtlich verbürgte Eigentumsgewährleistung ein weiter Ermessensspielraum bei der Bedarfsbemessung eingeräumt ist (vgl. Barthel- mess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 5. Aufl., § 564b BGB Rn. 73). Der von ihm angemeldete Wohnbedarf ist daher nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen. Rechtsmissbräuchlich ist aber nicht schon der überhöhte, sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf. 19 - 12 - (2) Gleichzeitig lässt diese Auffassung eine Begründung dafür vermis- sen, aufgrund welcher objektiven Kriterien sie einen Wohnbedarf von mehr als 100 qm für eine alleinstehende Person mit geringen Einkünften - von besonde- ren Fällen abgesehen - als weit überhöht bewertet. Es werden etwa weder sta- tistische Erkenntnisse noch sonstige Erfahrungswerte zu durchschnittlichen oder "üblichen" Wohnflächen bei Singlehaushalten angeführt, noch wird darge- legt, ab welcher (gravierenden) Überschreitung der durchschnittlichen oder "üb- lichen" Wohnfläche von einem weit überhöhten Wohnbedarf auszugehen sein könnte. (3) Weiter lässt die genannte Auffassung außer Acht, dass es letztlich nicht allein von der in Anspruch genommenen Wohnfläche oder der Anzahl der Räume abhängt, ob ein weit überhöhter Wohnbedarf gegeben ist, sondern von einer umfassenden Würdigung der vom Tatrichter festzustellenden Gesamtum- stände des Einzelfalls (so zutreffend LG Gießen, NJW-RR 1994, 910, 912). Hierbei können neben der Wohnfläche und der Anzahl der Zimmer viele weitere Faktoren eine Rolle spielen, wie etwa der Zuschnitt und die Ausstattung der Wohnung, die Bedürfnisse der Bedarfsperson, ihr Lebensentwurf und ihre Le- bensplanungen, die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Bedarfs- person und des (ggfs. unterhaltspflichtigen) Vermieters, die Lage auf dem Wohnungsmarkt, die Höhe der von der Bedarfsperson zu zahlenden oder vom Vermieter erlassenen Miete sowie die Frage, ob die gekündigte Wohnung nur sporadisch genutzt werden soll. Von Bedeutung sein kann schließlich, ob auch der Mieter für seine eigene Nutzung einen großzügigen Maßstab angelegt hat (vgl. BVerfG, NJW 1994, 2605, 2606; OLG Düsseldorf, WuM 1993, 49, 50). (4) Das Berufungsgericht hat die Richtigkeit der von ihm zugrunde geleg- ten Rechtsauffassung nicht hinterfragt. Es hat daher ausschließlich den von manchen Instanzgerichten zugrunde gelegten "Richtwert" von 100 qm für maß- 20 21 22 - 13 - geblich erachtet und es dementsprechend für entbehrlich gehalten, eine an ob- jektive Kriterien anknüpfende und aufgrund der konkret festgestellten Umstände des Einzelfalls aufbauende Würdigung vorzunehmen. Daher hat es keine Fest- stellungen zu den übrigen für die Beurteilung eines weit überhöhten Wohnbe- darfs maßgeblichen Umständen getroffen. Insbesondere hat es sich nicht mit dem vom Kläger dargelegten Erfordernis eines gesonderten Arbeitszimmers für praktische Arbeiten (etwa Lötarbeiten) befasst (vgl. zu diesem Aspekt LG Berlin, NJW-RR 1994, 850; AG Hamburg, ZMR 2010, 453, 454). bb) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht weiter den der Entschei- dung des Klägers zugrunde gelegten Wunsch seines Sohnes, mit einem lang- jährigen - und ebenfalls studierenden - Freund eine Wohngemeinschaft zu gründen, für unbeachtlich gehalten. (1) Das Berufungsgericht folgert zu Unrecht aus der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorgesehenen Beschränkung auf einen eng gezogenen Personen- kreis und dem Umstand, dass im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB allein der Nutzungswille des Vermieters und nicht der des Angehörigen maßgebend ist (vgl. hierzu Senatsurteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14, unter II 2 b cc 2 (bb), zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt; BayObLG, WuM 1986, 271, 272), dass bei einem geplanten Zusammenleben eines Angehörigen des Mie- ters mit einem Dritten ein erhöhter Wohnbedarf nur dann anzuerkennen sei, wenn zu dem Dritten eine stabile und auf dauerhaftes Zusammenleben ausge- legte Lebensbeziehung bestehe, wie dies bei Familienangehörigen, aber auch bei nichtehelichen Lebenspartnern der Fall sei. Damit folgt das Berufungsge- richt einer in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum vereinzelt anzutref- fenden Auffassung (vgl. LG Frankfurt am Main, NJW 1990, 3277; Staudinger/ Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 573 Rn. 102; BeckOGK-BGB/Geib, Stand: 1. Oktober 2014, § 573 Rn. 70). 23 24 - 14 - (2) Mit diesen einschränkenden Anforderungen verkennt das Berufungs- gericht die Reichweite des in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB konkretisierten berechtig- ten Interesses des Vermieters an einer Beendigung des Mietverhältnisses und setzt sich zugleich in Widerspruch zu der verfassungsrechtlich verbürgten und von den Gerichten grundsätzlich zu achtenden Befugnis des Vermieters, seine Wohnung durch einen Angehörigen nutzen zu lassen und den hierfür angemes- senen Wohnraum eigenverantwortlich zu bestimmen. (a) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist daraus, dass § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf das Interesse des Vermieters abstellt ("Vermieter […] be- nötigt") und nur den Nutzungsbedarf eines eng gezogenen, dem Vermieter na- hestehenden Personenkreises anerkennt, nicht zu folgern, eine Eigenbedarfs- kündigung komme nur dann in Betracht, wenn der Vermieter selbst an dem Zu- sammenleben seines (Familien-)Angehörigen mit einem Dritten ein (eigenstän- diges) berechtigtes Interesse habe, was nur dann anzunehmen sei, wenn die in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Personen mit ihren Familienangehörigen oder Lebensgefährten zusammenziehen wollten. Denn der Vermieter, der den vermieteten Wohnraum einem (Familien-)Angehörigen überlassen will, macht sich - was das Berufungsgericht übersieht - regelmäßig die Bedarfssituation des Angehörigen und damit dessen Nutzungsvorstellungen zu eigen (BayObLG, WuM 1986, 271, 272; Barthelmess, aaO; BeckOGK-BGB/Geib, aaO). Das be- rechtigte Interesse des Vermieters an einer Beendigung des Mietverhältnisses liegt in diesen Fällen darin, den Angehörigen zur Verwirklichung der von diesem verfolgten Lebensvorstellungen mit Wohnraum zu versorgen (vgl. Barthelmess, aaO Rn. 76). (b) Die Entscheidung des Vermieters, die Nutzungsvorstellungen seines (Familien-)Angehörigen zu achten, haben die Gerichte - wie bereits oben aus- geführt - grundsätzlich zu respektieren. Ihnen ist es verwehrt, ihre Vorstellungen 25 26 27 - 15 - von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Eigentümers oder seiner Angehörigen zu setzen (BVerfGE 79, 292, 305 f.; 89, 1, 8 f.; BVerfG, NJW-RR 1994, 333; NJW 1994, 995 f.; NJW 1994, 2605; NJW 1995, 1480 f.; NJW-RR 1999, 1097, 1098 f.). Macht sich der Vermieter - wie hier der Kläger - den Wunsch seines alleinstehenden volljährigen Sohnes zu eigen, einen eigenen Hausstand zu gründen, jedoch nicht alleine zu wohnen, sondern mit einem langjährigen Freund und Studienkollegen eine Wohnge- meinschaft zu bilden, und bemisst er auf dieser Grundlage den aus seiner Sicht angemessenen Wohnbedarf, so ist diese Entscheidung grundsätzlich anzuer- kennen. Der Wunsch, mit einem Freund in einer Wohngemeinschaft zu leben, ist in der pluralistisch und liberal geprägten Gesellschaft der Bundesrepublik Deutschland ebenso anerkennenswert wie der Entschluss, eine Lebensge- meinschaft zu bilden. Bei einer Wohngemeinschaft handelt es sich um eine in der heutigen Gesellschaft häufiger anzutreffende und vor allem unter Studenten weit verbreitete Lebensform. Ließe man den vom Kläger mitgetragenen Wunsch seines Sohnes, mit dessen langjährigen Freund und Studienkollegen eine Wohngemeinschaft einzugehen, bei der Bemessung seines Wohnbedarfs außer Acht, liefe dies darauf hinaus, seinem Wohnkonzept und seinen Lebens- vorstellungen weniger Gewicht einzuräumen als einer Bedarfsperson, die in der vermieteten Wohnung eine nichteheliche Lebensgemeinschaft begründen woll- te. Dafür gibt es aber keine sachlich einleuchtenden Gründe. Der Entschluss eines Alleinstehenden, eine kameradschaftliche Wohngemeinschaft zu bilden, ist ebenso schützenswert wie der von Lebensgefährten gefasste Entschluss, gemeinsam eine Wohnung zu beziehen. In Anbetracht dessen haben manche Instanzgerichte eine Wohngemeinschaft mit einer Lebensgemeinschaft gleich- gesetzt (LG Kassel, WuM 1989, 416 f.; vgl. auch LG Berlin, MM 1993, 182; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 73 [beliebige Dritte]). 28 - 16 - Ob dies auch dann zu gelten hat, wenn die Wohngemeinschaft allein aus wirtschaftlichen Gründen gebildet werden soll und von vornherein auf Aus- wechslung ihrer Mitglieder angelegt ist (sogenannte Zweck- Wohngemeinschaft), kann offenbleiben. Ein solcher Fall ist hier nicht gegeben. Für die Beurteilung der Frage, ob der Kläger mit seinem Überlassungswunsch einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht, ist daher von einer Belegung der - mindestens 125 qm, höchstens 136 qm großen - Vierzimmerwohnung mit zwei Personen auszugehen. 2. Nicht frei von Rechtsfehlern ist schließlich die Auffassung des Beru- fungsgerichts, die Eigenbedarfskündigung sei auch deswegen unzulässig, weil mit ihr nur ein vorübergehender Bedarf geltend gemacht werde. a) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Erlangung der ver- mieteten Wohnung kann - was das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend er- kannt hat - nicht schon deswegen verneint werden, weil von vornherein abseh- bar ist, dass er (oder sein Angehöriger) die Wohnung nach einer gewissen Zeit wieder räumen wird (BayObLG, WuM 1993, 252, 254). Vielmehr kann auch ein zeitlich begrenzter Bedarf eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen (vgl. BVerfG, NJW 2014, 2417 Rn. 29; Senatsurteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143 unter II 1). Dabei lässt sich keine feste zeitliche Grenze ziehen. aa) Die Dauer des Eigenbedarfs ist für die Frage, ob der Nutzungs- wunsch anerkennenswert ist, also auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruht, nicht allein maßgeblich. Entscheidend sind vielmehr die Ge- samtumstände des Einzelfalls (BayObLG, aaO). Hierbei können neben der Dauer der geplanten Nutzung viele weitere Faktoren Bedeutung gewinnen. Eine Rolle spielen kann etwa, ob der genaue Zeitpunkt, zu dem der Vermieter die 29 30 31 32 - 17 - Wohnung wieder freigeben kann, endgültig feststeht oder nur in Aussicht ge- nommen ist, ob der Vermieter ein besonderes Interesse gerade an der Erlan- gung der vermieteten Wohnung hat oder ob ihn finanzielle Gründe zur Gel- tendmachung des Eigenbedarfs veranlasst haben (BayObLG, aaO). bb) Darüber hinaus dürfen angesichts des von den Gerichten grundsätz- lich zu respektierenden Entschlusses des Vermieters, die vermietete Wohnung selbst zu nutzen oder durch den - eng gezogenen - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, und im Hinblick auf die Mobilität in der heutigen Gesellschaft auch an die Dauer des geltend gemachten Eigenbedarfs keine allzu strengen Anforderungen gestellt werden. Häufig wird einem Eigenbedarfswunsch, der auf etwa ein Jahr ausgerichtet ist, nicht abgesprochen werden können, dass er auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruht (so auch LG Landau, NJW-RR 1993, 81; AG Bonn, WuM 1980, 53; vgl. auch AG Neumarkt, WuM 1990, 510; aA BayObLG, aaO [auf mehrere Jahre angelegt]; LG München I, WuM 1993, 677 f. [mindestens drei Jahre]; AG Köln, WuM 1992, 250, 251 [auf mehrere Jahre ausgerichtete Nutzung]). Je nach den Umständen des Einzel- falls kann aber auch ausnahmsweise ein kürzerer Zeitraum eine Eigenbedarfs- kündigung rechtfertigen oder umgekehrt eine Eigenbedarfskündigung trotz einer in Aussicht genommenen Nutzung von einem Jahr ausgeschlossen sein. b) Gemessen an diesen Maßstäben hat das Berufungsgericht dem Über- lassungswunsch des Klägers zu Unrecht die Anerkennung mit der Begründung versagt, weder die geplante Wohngemeinschaft noch der Nutzungswunsch des Sohnes seien auf Dauer angelegt. Das Berufungsgericht hat sich von der Er- wägung leiten lassen, bei einer angestrebten Nutzungsdauer von weniger als drei Jahren seien strenge Anforderungen an die Bedarfssituation des Vermie- ters zu stellen. Diese seien nicht erfüllt, weil nach den Angaben des Sohnes des Klägers vor dem Amtsgericht dessen Studium voraussichtlich im Septem- 33 34 - 18 - ber 2015 abgeschlossen sei, so dass - gerechnet ab diesem Zeitpunkt - der Bedarf aus den geltend gemachten Gründen nur noch für rund eineinhalb Jahre bestehen werde. Dies ist aus mehreren Gründen rechtsfehlerhaft. Zum einen hat das Be- rufungsgericht einen zu strengen Maßstab an das Vorliegen eines berechtigten Interesses angelegt. Zum anderen hat es die Länge der von ihm angenomme- nen Nutzungsdauer falsch berechnet, denn es kommt auf die zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung absehbare Dauer des Eigenbedarfs (hier beginnend ab dem 1. August 2013 [Ende des Mietverhältnisses]) und nicht auf den Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht oder dem Berufungsgericht an. Zudem steht nicht einmal fest, dass der Nutzungsbedarf ab Oktober 2015 entfällt. Ein Studium und ein sich daran anschließender Einstieg in das Berufs- leben sind Lebensphasen, deren Verlauf sich nicht zuverlässig planen lässt. So könnte sich etwa der Studienabschluss verzögern, der Sohn des Klägers nach Abschluss seines Studiums ein Aufbaustudium absolvieren oder promovieren, eine Arbeitsstelle in Karlsruhe finden oder in seinem Ausbildungsbetrieb unter Beibehaltung der Wohnung eine Festanstellung erlangen. III. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht weder hinreichende Feststellungen getroffen hat, die eine abschließende - in erster Linie dem Tatrichter obliegende - Beurteilung zulas- sen, ob ein weit überhöhter Eigenbedarf vorliegt, noch Feststellungen dazu, ob der geltend gemachte Nutzungswunsch ernsthaft verfolgt wird und ob für die Befriedigung des geltend gemachten Eigenbedarfs eine zum 1. Mai 2012 frei- 35 36 - 19 - werdende gleichwertige Alternativwohnung zur Verfügung stand. Der Rechts- streit ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsge- richt zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Der Senat macht dabei von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Karlsruhe, Entscheidung vom 17.01.2014 - 4 C 371/13 - LG Karlsruhe, Entscheidung vom 09.05.2014 - 9 S 39/14 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 159/09 Verkündet am: 27. Januar 2010 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2 Leibliche Nichten und Neffen des Vermieters sind kraft ihres nahen Verwandtschafts- verhältnisses zum Vermieter Familienangehörige im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604). BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 - VIII ZR 159/09 - LG Baden-Baden AG Baden-Baden - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 27. Januar 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Baden-Baden vom 26. Mai 2009 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht hinsichtlich der Eigenbedarfskündigung vom 14. März 2008 zum Nachteil der Klägerin entschieden hat. Im Übrigen wird die Revision als unzu- lässig verworfen. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Baden-Baden vom 1. Juli 2008 - unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen - teilweise abgeändert. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die von ih- nen bewohnte Wohnung in B. , H. Straße , 2. Obergeschoss, sowie die zur Wohnung gehörende Garage nebst Fernbedienung an die Klägerin herauszugeben. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Mai 2010 ein- geräumt. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 1/13 und die Beklagten 12/13 zu tragen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Klägerin begehrt die Rückgabe einer von den Beklagten gemieteten Wohnung in B. sowie Erstattung vorgerichtlich entstandener Rechtsanwaltskosten. 2 Im Sommer 2004 zog die damals 85-jährige Klägerin aus ihrer Eigen- tumswohnung in B. aus und übersiedelte in die nahe gelegene Se- niorenresidenz "Be. ". Sie vermietete die Wohnung ab dem 1. September 2004 an die Beklagten zu einer monatlichen Miete von 1.050 €; ab Oktober 2006 mieteten die Beklagten zusätzlich eine zu der Wohnung gehörende Gara- ge für 50 € monatlich. Mit notariellem Vertrag vom 17. August 2007 übertrug die verwitwete und kinderlose Klägerin das Eigentum an der Wohnung schenkungsweise im Wege vorweggenommener Erbfolge auf ihre in W. wohnende Nichte; dabei be- hielt sich die Klägerin den Nießbrauch an der Wohnung vor. In § 4 des Vertra- ges verpflichtete sich die Nichte als Gegenleistung gegenüber der Klägerin, auf Lebenszeit deren Haushalt in der Seniorenresidenz zu versorgen und die häus- liche Grundpflege der Klägerin zu übernehmen. Die Vertragschließenden ver- einbarten zur Sicherung dieser Verpflichtung die Eintragung einer Reallast im Grundbuch und erklärten, dass die Nichte "beabsichtigt, in nächster Zukunft in die hier übertragene Eigentumswohnung zu ziehen, so dass es ihr räumlich möglich wird, die vorstehende Pflegeverpflichtung persönlich zu erfüllen". Der Vertrag wurde im Grundbuch vollzogen. 3 Durch Anwaltsschreiben ihres erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten ließ die Klägerin seit August 2007 mehrfach sowohl fristlose als auch ordentli- che Kündigungen des mit den Beklagten bestehenden Mietverhältnisses aus- sprechen. Als Kündigungsgründe wurden zunächst nur verspätete Mietzahlun- 4 - 4 - gen geltend gemacht, später auch Eigenbedarf aufgrund der Pflegevereinba- rung im Vertrag vom 17. August 2007 und schließlich noch der Höhe nach un- streitige Teilbeträge der Miete, die die Beklagten wegen behaupteter Mängel der Mietwohnung einbehalten haben. 5 Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Rückgabe der Wohnung nebst Gara- ge verlangt und einen Zahlungsanspruch auf Erstattung vorgerichtlicher An- waltskosten in Höhe von 1.101,46 € nebst Zinsen gemäß der Gebührenrech- nung ihres erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten vom 14. März 2008 gel- tend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und hat im Hinblick darauf, dass es die auf Eigenbedarf gestützte ordentliche Kündigung vom 14. März 2008 für gerechtfertigt gehalten hat, gemäß § 308a ZPO die Anord- nung getroffen, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien zu denselben Konditionen wie bisher auf unbestimmte Zeit, mindestens jedoch bis zum 31. August 2009, fortgesetzt wird. Das Landgericht hat die Berufung der Kläge- rin mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die im Urteil des Amtsgerichts ge- troffene Anordnung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses ersatzlos in Wegfall gerät. Dagegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Re- vision der Klägerin, mit der diese ihr Rückgabe- und Zahlungsbegehren im Hin- blick auf die ordentliche Kündigung vom 14. März 2008 wegen Eigenbedarfs und die fristlose Kündigung vom 20. November 2008 wegen Zahlungsrückstän- den weiterverfolgt. - 5 - Entscheidungsgründe: 6 Die Revision hat im Wesentlichen Erfolg. I. 7 Das Berufungsgericht hat, soweit im Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt: 8 Der Klägerin stehe gegen die Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung nach § 546 BGB nicht zu. Das Mietverhältnis sei durch die auf Eigenbedarf gestützte ordentliche Kündigung vom 14. März 2008 nicht beendet worden. Die Kammer sei durch das Verbot der reformatio in peius nicht daran gehindert, die vom Amtsgericht befürwortete Wirksamkeit der Ei- genbedarfskündigung vom 14. März 2008 zu verneinen, obwohl seitens der durch das erstinstanzliche Urteil gleichfalls beschwerten Beklagten eine (An- schluss-)Berufung hiergegen nicht eingelegt worden sei. Denn die Klägerin ha- be insoweit durch das erstinstanzliche Urteil keine Rechtsstellung erlangt, deren Aufrechterhaltung schutzwürdig wäre. Die auf Eigenbedarf gestützte Kündigung vom 14. März 2008 erweise sich als unwirksam, da die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB weder im Bezug auf die Klägerin selbst noch hinsichtlich deren Nichte erfüllt seien. Die betagte, seit mehreren Jahren in einem Seniorenstift lebende Klägerin sei nicht darauf angewiesen, gerade durch ihre Nichte (ergänzend) gepflegt zu werden, weshalb eine Nutzung der Wohnung durch die Nichte geboten wäre. In der Se- niorenresidenz "Be. " werde der Klägerin die erforderliche Betreuungspfle- ge in überdurchschnittlichem Maße zuteil. Dass diese Einrichtung in ausrei- chendem Maße über ausgebildetes Fachpersonal selbst für schwerstpflegebe- dürftige Senioren verfüge, sei gerichtsbekannt. Eine Notwendigkeit für eine "zu- 9 - 6 - sätzliche Pflege" bestehe eingedenk dessen ersichtlich nicht. Überdies könne die Klägerin von ihrer Nichte eine Erfüllung der vertraglich vereinbarten "Pflege- verpflichtung" ohnehin nicht fordern. Spätestens seitdem sie nach Erhebung der Räumungsklage am 22. Mai 2008 einen Schlaganfall erlitten habe und deshalb dauerhaft pflegebedürftig sei, ruhe diese Verpflichtung gemäß § 4 des notariel- len Übergabevertrags. Ebenso wenig seien beachtenswerte Gründe für die gewünschte Nut- zung der Wohnung durch die Nichte vorgetragen. Auf einen von der Klägerin abgeleiteten Eigenbedarf könne sich die Nichte nicht berufen. Zu dem uneinge- schränkt privilegierten Personenkreis im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zäh- le die Nichte trotz ihrer Verwandtschaft mit der Klägerin nicht. Der Begriff des Familienangehörigen sei im Hinblick auf den Schutzzweck der Bestimmung ein- schränkend auszulegen. Es sei zwischen engen Familienangehörigen und den- jenigen, die mit dem Vermieter nur weitläufig verwandt oder verschwägert sei- en, zu unterscheiden. Nur bei der ersten Gruppe genüge die bloße Tatsache der Verwandtschaft, während bezüglich der entfernten Angehörigen darüber hinaus erforderlich sei, dass der Vermieter jenen gegenüber rechtlich oder mo- ralisch aufgrund einer besonderen persönlichen Nähe zu Unterhaltsgewährung oder sonstiger Fürsorge verpflichtet sei. Gemessen an diesen Kriterien bleibe für die Annahme eines abgeleiteten Eigenbedarfs kein Raum. Bei einer Nichte handele es sich nicht um eine enge Familienangehörige des Vermieters. An- haltspunkte, die auf das Bestehen einer - wie auch immer gearteten - Fürsorge- pflicht der Klägerin gegenüber ihrer Nichte hindeuten könnten, seien nicht er- sichtlich. 10 Die vom Amtsgericht gemäß § 308a ZPO, § 574a Abs. 2 BGB getroffene Anordnung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses könne nicht aufrechter- halten werden, da die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung bereits unwirk- 11 - 7 - sam gewesen sei. Da sich das Räumungsbegehren als von Anfang an unbe- gründet erweise, könne die Klägerin von den Beklagten auch nicht die Erstat- tung vorgerichtlicher Anwaltskosten verlangen. II. 12 Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. 13 A. Die Revision ist entgegen der Auffassung der Klägerin nur insoweit zulässig, als sich das Rechtsmittel gegen die Entscheidung des Berufungsge- richts über die Kündigung wegen Eigenbedarfs vom 14. März 2008 wendet. Denn das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision wirksam auf die Frage der Beendigung des Mietverhältnisses durch diese ordentliche Kündi- gung beschränkt. Soweit die Revision das Berufungsurteil auch hinsichtlich der Entscheidung über die fristlose Kündigung vom 20. November 2008 angreift, ist das Rechtsmittel dagegen mangels Zulassung durch das Berufungsgericht als unzulässig zu verwerfen. 1. Das Berufungsgericht kann die Zulassung der Revision auf Teile des Streitgegenstandes beschränken. Die Beschränkung muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern sie kann sich auch aus den Entscheidungs- gründen ergeben (st. Rspr.; BGHZ 153, 358, 360 f.; Senatsurteil vom 28. Okto- ber 2009 - VIII ZR 164/08, WuM 2009, 733, Tz. 11; BGH, Urteil vom 12. November 2004 - V ZR 42/04, NJW 2005, 894, unter B I 1 a; Urteil vom 17. Juni 2004 - VII ZR 226/03, NJW 2004, 3264, unter II 2; Urteil vom 9. März 2000 - III ZR 356/98, NJW 2000, 1794, unter II 1). Allerdings muss sich die Be- schränkung eindeutig aus den Entscheidungsgründen entnehmen lassen (Se- natsurteil vom 4. Juni 2003 - VIII ZR 91/02, WM 2003, 2139, unter II). Dies ist anzunehmen, wenn die Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, bei mehreren teilbaren Streitgegenständen nur für 14 - 8 - einen von ihnen erheblich ist, weil dann in der Angabe dieses Zulassungsgrun- des regelmäßig die eindeutige Beschränkung der Zulassung der Revision auf diesen Anspruch zu sehen ist (BGHZ aaO, 361 f.; Senatsurteil vom 28. Oktober 2009, aaO). So verhält es sich hier. 15 Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, weil es für klärungs- bedürftig hält, ob das Berufungsgericht aufgrund des Verbotes der reformatio in peius daran gehindert ist, abweichend von der Einschätzung des erstinstanzli- chen Gerichts die Berechtigung einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung zu verneinen, wenn das mit einer Fortsetzungsanordnung nach § 574a Abs. 2 BGB zu unveränderten Bedingungen versehene Urteil allein von dem auf Räu- mung und Herausgabe der Mietsache klagenden Vermieter angefochten wurde. Damit hat es die Revision allein auf die Frage der Beendigung des Mietverhält- nisses aufgrund der Eigenbedarfskündigung vom 14. März 2008 beschränkt. Die Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der späteren fristlosen Kündi- gung wegen Zahlungsverzugs vom 20. November 2008 und der Zahlungsan- spruch wegen vorgerichtlicher Anwaltskosten stellen davon unabhängige Teile des Streitstoffs dar, die von der Zulassungsfrage nicht berührt werden. 2. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung ist auch wirksam. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann die Zulas- sung der Revision auf einen tatsächlich und rechtlich selbstständigen Teil des Streitstoffs beschränkt werden, der Gegenstand eines Teilurteils sein oder auf den der Revisionskläger seine Revision beschränken könnte (st. Rspr.; Senats- urteil vom 28. Oktober 2009, aaO, Tz. 13; BGH, Urteil vom 9. März 2000, aaO; BGH, Beschluss vom 14. Mai 2008 - XII ZB 78/07, NJW 2008, 2351, Tz. 21). Letzteres trifft hier zu. Die Frage, ob das Mietverhältnis durch die Eigenbedarfs- kündigung vom 14. März 2008 beendet worden ist, stellt, wie ausgeführt, einen abgrenzbaren, rechtlich selbständigen Teil des Streitstoffs dar, der in tatsächli- 16 - 9 - cher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von der Frage, ob die spätere fristlose Kündigung vom 20. November 2008 das Mietverhältnis beendet hat, beurteilt werden kann und auf den die Klägerin ihre Revision hätte beschränken können (vgl. Senatsurteil vom 28. Oktober 2009, aaO). 17 B. Soweit die Revision zulässig ist, hält die Beurteilung des Berufungsge- richts der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Ein Anspruch der Klägerin aus § 546 Abs. 1 BGB auf Rückgabe der von den Beklagten gemieteten Wohnung kann nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung verneint wer- den. Die Kündigung vom 14. März 2008, mit der die Klägerin das Mietverhältnis hilfsweise wegen Eigenbedarfs zum 30. Juni 2008 ordentlich gekündigt hat, ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2, § 573c Abs. 1 BGB wirksam. Auf die Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, kommt es nicht an, weil das Amtsgericht die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung mit Recht bejaht hatte und das Berufungsgericht davon nicht hätte abweichen dürfen. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Ver- mieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige sei- nes Haushalts benötigt. Die Revision beanstandet mit Recht, dass das Beru- fungsgericht die Nichte der Klägerin nicht als Familienangehörige im Sinne die- ser Bestimmung angesehen und aus diesem Grund die Kündigung für nicht wirksam gehalten hat. 18 1. Der Senat hat entschieden, dass Geschwister des Vermieters kraft ih- res nahen Verwandtschaftsverhältnisses privilegierte Familienangehörige im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sind; zwischen Geschwistern besteht ein so enges Verwandtschaftsverhältnis, dass es eines zusätzlichen einschränkenden 19 - 10 - Tatbestandsmerkmals, wie etwa einer engen sozialen Bindung zum Vermieter, nicht bedarf (Urteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604, Ls. und unter II 1, zu § 564b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB aF). 20 Damit hat der Senat zum Ausdruck gebracht, dass für die Bestimmung des Kreises der durch § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegierten Familienangehöri- gen bei entfernten Verwandten ein zusätzliches Kriterium heranzuziehen ist, das auf die konkrete persönliche oder soziale Bindung zwischen dem Vermieter und seinem Angehörigen im Einzelfall abstellt. Dass eine solche Einschränkung bei entfernten Verwandten aufgrund des Gesetzeszwecks - Kündigungsschutz des Mieters - geboten ist, entspricht auch der einhelligen Auffassung in Recht- sprechung und Literatur (vgl. den Überblick bei Schmidt-Futterer/Blank, Miet- recht, 9. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 51 ff. m.w.N.; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 74 ff. m.w.N.). Je weitläufiger der Grad der Verwandtschaft oder Schwägerschaft ist, umso enger muss die über die bloße Tatsache der Ver- wandtschaft oder Schwägerschaft hinausgehende persönliche oder soziale Bindung zwischen dem Vermieter und dem Angehörigen im konkreten Einzelfall sein, um eine Kündigung wegen des Wohnbedarfs eines Angehörigen zu recht- fertigen (OLG Braunschweig, WuM 1993, 731, 732; Staudinger/Rolfs, aaO, Rdnr. 79). 2. Nichten und Neffen des Vermieters gehören zwar nicht mehr zu des- sen engsten Angehörigen wie Eltern, Kinder oder Geschwister, sie sind aber als Kinder der Geschwister entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts immer noch eng verwandt mit dem Vermieter und gehören nicht, wie das Berufungsge- richt gemeint hat, zu den entfernten, nur weitläufig Verwandten. Das Gesetz erlaubt die Kündigung von Mietverhältnissen wegen des Wohnbedarfs von Fa- milienangehörigen, weil es davon ausgeht, dass innerhalb der Familie aufgrund enger Verwandtschaft ein Verhältnis persönlicher Verbundenheit und gegensei- 21 - 11 - tiger Solidarität besteht, das die Privilegierung einer Kündigung zugunsten von Familienangehörigen rechtfertigt. Vom Bestehen einer solchen familiären Ver- bundenheit und Solidarität, die nicht im Einzelfall nachgewiesen sein muss, ist nicht nur bei Geschwistern auszugehen (Senatsurteil vom 9. Juli 2003, aaO), sondern auch bei deren Kindern, das heißt den leiblichen Nichten und Neffen des Vermieters. Diese Wertung ergibt sich zwar nicht aus dem Wortlaut der Vorschrift. Denn der Gesetzgeber hat den Begriff der Familienangehörigen in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht näher bestimmt; auch aus den Gesetzesmaterialien ist für dessen Auslegung nichts zu entnehmen. Die generelle Einbeziehung von Nich- ten und Neffen in den Kreis der privilegierten Familienangehörigen ist aber vor dem Hintergrund anderer Regelungen der Rechtsordnung gerechtfertigt, in de- nen ebenfalls Familienangehörige allein aufgrund ihrer engen verwandtschaftli- chen Beziehung privilegiert werden, ohne dass eine tatsächlich bestehende persönliche Verbundenheit im Einzelfall nachgewiesen werden muss. Einen Anknüpfungspunkt dafür, wie weit der Kreis der Familienangehörigen in diesem Sinn zu ziehen ist, bieten die Regelungen über das Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen (§ 383 ZPO, § 52 StPO), in denen der Kreis der pri- vilegierten Familienangehörigen - unabhängig vom tatsächlichen Bestehen per- sönlicher Bindungen - konkretisiert wird. Gemäß § 383 Abs. 1 Nr. 3 ZPO und § 52 Abs. 1 Nr. 3 StPO steht ein Zeugnisverweigerungsrecht - neben Verlobten, Ehegatten und Lebenspartnern (§ 383 Abs. 1 Nr. 1, 2 und 2a ZPO, § 52 Abs. 1 Nr. 1, 2 und 2a StPO) - auch denjenigen zu, die mit einer Partei in gerader Linie verwandt oder verschwägert sind, sowie denjenigen, die in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt oder bis zum zweiten Grad verschwägert sind oder waren. Damit gehören auch Nichten und Neffen noch zu dem Personenkreis, dem allein aufgrund enger verwandtschaftlicher Beziehung zur Partei ein Zeug- nisverweigerungsrecht zusteht. In dieser Regelung kommt zum Ausdruck, dass 22 - 12 - der Gesetzgeber Nichten und Neffen ohne Weiteres noch als enge Familienan- gehörige ansieht. Diese gesetzgeberische Wertung ist bei der Auslegung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu berücksichtigen und rechtfertigt es, Nichten und Nef- fen auch hier in den Kreis der privilegierten Familienangehörigen einzubezie- hen. Bei ihnen bedarf es deshalb - ebenso wie bei Geschwistern des Vermie- ters (Senatsurteil vom 9. Juli 2003, aaO) - über die Tatsache der Verwandt- schaft hinaus nicht eines zusätzlichen einschränkenden Tatbestandsmerkmals wie etwa einer tatsächlich bestehenden engen sozialen Bindung zum Vermie- ter. Es kommt deshalb im vorliegenden Fall nicht darauf an, dass nach den Feststellungen des Berufungsgerichts eine enge persönliche Beziehung zwi- schen der Klägerin und ihrer Nichte als ihrer einzigen noch lebenden Verwand- ten tatsächlich besteht. III. Da die Revision, soweit sie zulässig ist, Erfolg hat, ist das Berufungsurteil insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer tatrichterlicher Feststellungen nicht bedarf und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 1 ZPO). Auf die Berufung der Klägerin ist das Urteil des Amtsgerichts, wie im Tenor ausgesprochen, teilweise abzuändern. 23 Hinsichtlich des auf die Eigenbedarfskündigung vom 14. März 2008 ge- stützten Räumungsbegehrens hat die Berufung Erfolg. Die Beklagten sind zur Rückgabe der Wohnung verpflichtet, weil die ordentliche Kündigung vom 14. März 2008, wie ausgeführt, wirksam ist. Die Kündigung hat das Mietverhält- nis mit Ablauf des 30. Juni 2008 beendet (§ 573c Abs. 1 BGB). Für die vom Amtsgericht nach § 308a ZPO i.V.m. §§ 574 ff. BGB getroffene Anordnung über eine unbefristete, mindestens bis zum 30. September 2009 dauernde Fortset- 24 - 13 - zung des Mietverhältnisses ist kein Raum mehr. Der Senat kann den Sachver- halt zu der für eine Anordnung nach § 308a ZPO maßgeblichen Frage, ob die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB), selbst würdigen, weil das Berufungsgericht hierzu - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen getroffen hat und weitere Feststellungen auch nicht zu erwarten sind. Es kann dahingestellt bleiben, ob es für die Beklagten im Anschluss an die Kündigung vom 14. März 2008 zumutbar war, die im September 2004 an- gemietete Wohnung bereits mit Ablauf des 30. Juni 2008 wieder zu verlassen. Denn inzwischen sind mehr als eineinhalb Jahre vergangenen, in denen die Beklagten in der Wohnung weiter gelebt haben. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt bedeutet die Räumung der Wohnung für die Beklagten in Anbetracht des be- rechtigten Interesses der hochbetagten Klägerin, ihre Nichte in ihrer Nähe zu haben und von ihr betreut zu werden, jedenfalls keine unzumutbare Härte mehr. Gründe für eine solche Härte sind von den Beklagten weder dargelegt worden noch ersichtlich. Die Beklagten haben insbesondere nicht geltend gemacht, dass sie angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschaffen könnten (§ 574 Abs. 2 BGB). Sie haben sich in der mündlichen Ver- handlung vor dem Amtsgericht am 1. Juli 2008 lediglich darauf berufen, es sei ihnen unzumutbar, nach so kurzer Zeit schon wieder auszuziehen, sie seien schließlich keine "Nomaden". Eine unzumutbar kurze Mietzeit liegt aber nicht mehr vor, nachdem das Mietverhältnis mittlerweile mehr als fünf Jahre bestan- den hat. Auch das Amtsgericht ist bei seiner Anordnung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses davon ausgegangen, dass sich die Interessenabwägung nach Ablauf von fünf Jahren zu Gunsten der Klägerin anders darstellen kann, 25 - 14 - als es das Amtsgericht für den Zeitpunkt seiner Entscheidung angenommen hat. Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Baden-Baden, Entscheidung vom 01.07.2008 - 7 C 150/08 - LG Baden-Baden, Entscheidung vom 26.05.2009 - 2 S 9/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 154/14 Verkündet am: 4. Februar 2015 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 242 Cd a) Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Ver- halten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsschluss nicht über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufklärt. Die ausge- sprochene Eigenbedarfskündigung ist in diesen Fällen wegen Rechtsmissbrauchs unwirk- sam (Bestätigung von BGH, Urteil vom 21. Januar 2009, VIII ZR 62/08, NJW 2009, 1139; Beschluss vom 6. Juli 2010 - VIII ZR 180/09, WuM 2010, 512). b) Der Vermieter ist weder verpflichtet, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Miet- vertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzu- stellen (sogenannte “Bedarfsvorschau“) noch den Mieter ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten (Fortführung von BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596). c) Daher liegt kein Rechtsmissbrauch vor, wenn der Vermieter einen unbefristeten Mietver- trag wegen eines nach Vertragsschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt und das Ent- stehen dieses Eigenbedarfs für ihn zwar im Rahmen einer “Bedarfsvorschau“ erkennbar gewesen wäre, er jedoch bei Vertragsabschluss eine solche Kündigung nicht zumindest erwogen hat. d) Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn der Vermieter anlässlich des Ver- tragsabschlusses von sich aus oder auf Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Anga- ben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssi- tuation maßgebender Tatsachen gemacht hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596). BGH, Urteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14 - LG Mannheim AG Mannheim - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Februar 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin- nen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Mannheim vom 17. April 2014 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte bewohnt aufgrund eines mit dem Kläger am 14. April 2011 abgeschlossenen Mietvertrags eine Zweizimmerwohnung in M. . Das zum 1. Mai 2011 begründete Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. Mit Schreiben vom 28. Februar 2013 kündigte der Kläger das Mietver- hältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. Mai 2013. Als Grund für die Kündigung führte er an, seine 20 Jahre alte Tochter, die nach ihrem Abitur einen Aus- landsaufenthalt angestrebt habe und sich derzeit in Australien befinde, werde am 18. Juli 2013 nach Deutschland zurückkehren und danach eine Arbeitsstelle bei dem Unternehmen W. in F. antreten sowie ein berufs- 1 2 - 3 - begleitendes Studium an der Berufsakademie in M. aufnehmen. Sie sei deswegen an den Kläger mit dem Wunsch herangetreten, eine eigene abge- schlossene Wohnung zu beziehen. Vor ihrem Auslandsaufenthalt habe sie ein Zimmer bei ihren Eltern bewohnt. Die Tochter des Klägers hatte im Juni 2012 ihr Abitur abgelegt und ab Ende August 2012 einen einjährigen Auslandsaufenthalt angetreten. Die Beklagte widersprach der Kündigung mit - dem Kläger am selben Tag zugegangenem - Schreiben vom 27. März 2013. Sie hat unter anderem geltend gemacht, die ausgesprochene Kündigung sei deswegen rechtsmiss- bräuchlich, weil der Eigenbedarf für den Kläger bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar gewesen sei. Der daraufhin vom Kläger erhobenen Klage auf Räumung und Heraus- gabe der Wohnung hat das Amtsgericht stattgegeben und der Beklagten eine Räumungsfrist bis 31. Januar 2014 bewilligt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Räumungs- und Herausgabe- begehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: 3 4 5 6 7 - 4 - Der Kläger habe gegen die Beklagte keinen Räumungs- und Herausga- beanspruch nach §§ 546, 985 BGB. Seine Eigenbedarfskündigung vom 28. Februar 2013 sei rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam. Ein Vermieter setze sich zu seinem eigenen Verhalten dann in Wider- spruch, wenn er eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermiete, obwohl er ent- weder entschlossen sei oder zumindest erwäge, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er dürfe dem Mieter, der mit einer längeren Wohndauer rechne, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Nutzungsdauer nicht auf- kläre. Vorliegend sei zwar weder vorgetragen noch ersichtlich, dass der Kläger bei Abschluss des Mietvertrags erwogen habe, die Wohnung seiner Tochter zu überlassen. Für die Annahme rechtsmissbräuchlichen Verhaltens reiche es je- doch bereits aus, wenn bei Vertragsschluss hinreichend konkrete Anhaltspunk- te dafür vorlägen, dass das Mietverhältnis nur von kurzer Dauer sein werde. Ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen der Vermieter den Mieter bei Abschluss des Mietvertrags auch auf einen nur möglichen Eigenbedarf - beispielsweise im Hinblick auf heranwachsende Kinder - hinweisen müsse, habe der Bundesgerichtshof bislang offen gelassen. Die Berufungskammer ge- he aber mit der herrschenden Meinung davon aus, dass ein Verstoß gegen das Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bereits dann anzunehmen sei, wenn der Vermieter den künftigen Eigenbedarf bei vorausschauender Planung hätte in Erwägung ziehen müssen. Auch der Bundesgerichtshof habe zuletzt das Kri- terium der Absehbarkeit herangezogen. Aus den Bekundungen der Tochter des Klägers und dessen ergänzen- den Angaben ergäben sich für den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses erhebli- 8 9 10 11 - 5 - che Anhaltspunkte für einen zu erwartenden Eigenbedarf. Für den Kläger habe klar sein müssen, dass seine Tochter nach einem einjährigen Auslandsaufent- halt eine Ausbildung in der Region beginne werde. Diese habe nur Ausbil- dungsstellen in M. , H. , F. und Ma. in Erwä- gung gezogen. Wenngleich sie sich bei Abschluss des Mietvertrags noch keine konkreten Vorstellungen über einen Auszug aus dem elterlichen Heim gemacht haben möge, hätte der Kläger bei verständiger Würdigung dieser Umstände den Eigenbedarf voraussehen können und müssen. Es entspreche durchaus der Lebenswahrscheinlichkeit, dass eine 20jährige Tochter nach einem im Aus- land verbrachten Jahr nicht mehr in das elterliche Haus einziehen, sondern vielmehr alleine wohnen wolle. Denn es liege nahe, dass Kinder die einmal er- fahrene Unabhängigkeit nicht wieder aufgeben wollten. Zudem sei nach den Bekundungen der Tochter des Klägers mit diesem darüber gesprochen worden, dass sie nach einem etwaigen Auszug aus dem elterlichen Anwesen in eine der Wohnungen des Klägers ziehen könne. Bei umsichtiger Vorausschau wäre dem Kläger im April 2011 auch klar geworden, dass ein Eigenbedarf hinsichtlich der konkret betroffenen Wohnung in Betracht gekommen sei. Denn der Kläger habe trotz seines erheblichen Im- mobilienbesitzes nur über wenige Wohnungen verfügt, die als erste Wohnung für seine Tochter hätten dienen können. Andere Zwei-Zimmer-Wohnungen sei- en nicht frei geworden; die größeren Wohnungen hätten als Renditeobjekte ge- nutzt werden sollen. Die aufgeführten Erwägungen hätten den Kläger veranlassen müssen, die Beklagte vor dem Abschluss des Mietvertrags auf einen möglichen Eigen- bedarf hinzuweisen. Da er den gebotenen Hinweis unterlassen habe, könne er sich auf den geltend gemachten Eigenbedarf nicht berufen. 12 13 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Beru- fungsgericht hat die auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützte Kündigung des Klä- gers rechtsfehlerhaft wegen Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) für unwirksam gehalten. Dabei hat es unzutreffende Maßstäbe angelegt. 1. Das Berufungsgericht hat - im Hinblick auf die von ihm angenommene Rechtsmissbräuchlichkeit der Kündigung - keine Feststellungen dazu getroffen, ob der vom Kläger geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich besteht. Die Be- klagte hat in der Berufungsinstanz unter Beweisantritt vorgebracht, der Eigen- bedarf (Benötigen der Wohnung für die Tochter des Klägers) sei nur vorge- schoben, denn der Kläger habe auf eine von ihr gegen eine Betriebskostenab- rechnung erhobene Beanstandung erklärt, "[…] jetzt folge eine Kündigung". Der Kläger hat diese Behauptung bestritten, weswegen das Berufungsgericht die Vernehmung der hierfür angebotenen Zeugen angeordnet hat. Hiervon hat es später jedoch im Hinblick auf seine zwischenzeitlich gewonnene Überzeu- gung abgesehen, die Geltendmachung des Eigenbedarfs sei rechtsmissbräuch- lich. Für das Revisionsverfahren ist daher zu unterstellen, dass die Kündigung vom 28. Februar 2013 auf einen tatsächlich bestehenden Eigenbedarf gestützt wurde. 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die vom Kläger am 28. Februar 2013 ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nicht wegen Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) unwirksam. Die Frage, ob ein rechtsmiss- bräuchliches Verhalten vorliegt, unterliegt zwar der tatrichterlichen Würdigung (Senatsurteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn. 11). Revisionsrechtlich kann aber überprüft werden, ob der Tatrichter den Sachver- halt zutreffend festgestellt hat, ob er den Rechtsbegriff der unzulässigen 14 15 16 - 7 - Rechtsausübung richtig erfasst hat und ob seine Wertung gegen Denk- oder Erfahrungssätze verstößt (BGH, Beschluss vom 9. Juli 2007 - II ZR 95/06, NJW-RR 2007, 1676 Rn. 9). Einer Prüfung an diesem Maßstab hält das Beru- fungsurteil nicht stand. a) Beizupflichten ist dem Berufungsgericht allerdings im Ausgangspunkt darin, dass eine Eigenbedarfskündigung dann wegen Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) unwirksam ist, wenn sich der Vermieter mit ihrem Ausspruch zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch setzt (vgl. Senatsurteile vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, NJW 2009, 1139, Rn. 16 f.; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO Rn. 12). Wie der Senat im Anschluss an die Recht- sprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfGE 79, 292, 308 ff.; NJW-RR 1993, 1357) entschieden hat, liegt ein rechtsmissbräuchliches Verhalten in die- sem Sinne dann vor, wenn der Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, ihn als- bald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er darf in diesen Fällen dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Be- lastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt (Senatsurteile vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, aaO Rn. 17; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO Rn. 12; Senatsbeschlüsse vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, WuM 2010, 575 Rn. 2 [Hinweisbeschluss], und vom 6. Juli 2010 - VIII ZR 180/09, WuM 2010, 512 Rn. 3 [Zurückweisungsbeschluss]). Für den Mieter ist ein sich abzeichnen- der Eigenbedarf des Vermieters vor allem für die Entscheidung von Bedeutung, ob er eine Wohnung überhaupt anmieten und damit das Risiko eines Umzugs nach verhältnismäßig kurzer Mietzeit eingehen will (Senatsurteile vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, aaO Rn. 19; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO; Senatsbeschluss vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, aaO). 17 - 8 - b) Rechtsfehlerhaft lässt das Berufungsgericht es jedoch für die Annah- me eines rechtsmissbräuchlichen Verhaltens des Vermieters genügen, dass dieser einen künftigen Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrags zwar nicht konkret erwägt, aber bei vorausschauender Planung aufgrund hinreichend kon- kreter Anhaltspunkte hätte in Erwägung ziehen müssen und den mit einer län- geren Mietdauer rechnenden Mieter nicht ungefragt über einen solchen mögli- chen Eigenbedarf unterrichtet. Eine solche Fallgestaltung erfüllt - was der Senat bislang offen lassen konnte (Senatsurteil vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, aaO Rn. 19; Senatsbeschluss vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, aaO) - nicht die rechtlichen Voraussetzungen eines Rechtsmissbrauchs. aa) Die vom Berufungsgericht vertretene Auffassung entspricht zwar ei- ner in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum weit verbreiteten Meinung, die vom Vermieter, der einen unbefristeten Mietvertrag abschließen will, ver- langt, eine vorausschauende Prüfung über das künftige Entstehen eines Eigen- bedarfs anzustellen (so genannte "Bedarfsvorschau"), wobei meist in Anleh- nung an die nach altem Recht bei Zeitmietverträgen geltende Höchstfrist (§ 564c Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF) auf einen Bedarfszeitraum von fünf Jahren abgestellt wird. Dabei soll nach einer - vorwiegend in der Instanzrechtsprechung vertre- tenen - Auffassung ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Vermieters schon dann vorliegen, wenn der bei Abschluss des Mietvertrags nicht offenbarte (künf- tige) Eigenbedarf lediglich eine bloße Möglichkeit darstellte, die der Vermieter angesichts seiner familiären Umstände bei vorausschauender Planung hätte in Betracht ziehen müssen (LG Wuppertal, WuM 1991, 691 f.; LG Hamburg, NJW- RR 1993, 80; NJW-RR 1994, 465, 466; LG Paderborn, WuM 1994, 331 f.; LG Gießen, WuM 1996, 416 f.; LG Berlin, NZM 1998, 433, 434; LG Ulm, DWW 2008, 387, 388; LG Göttingen, Urteil vom 8. Juli 2009 - 5 S 54/08, BeckRS 18 19 20 - 9 - 2010, 18173; LG Lüneburg, ZMR 2012, 357; OLG München, WuM 2009, 359 unter Bezugnahme auf AG Erding, WuM 2009, 358, 359; AG Winsen, WuM 2006, 622, 623; wohl auch BeckOK-BGB/Hannappel, Stand Mai 2014, § 573 Rn. 67). Andere, überwiegend im Schrifttum anzutreffende Stimmen nehmen ei- nen etwas restriktiveren Standpunkt ein und bejahen mit unterschiedlichen Nu- ancen einen Rechtsmissbrauch nur dann, wenn bei Abschluss des Mietvertrags konkrete (greifbare) Anhaltspunkte für einen künftigen Eintritt eines Eigenbe- darfs vorlagen, aufgrund derer der Vermieter einen solchen bei vorausschau- ender Planung hätte in Erwägung ziehen müssen (LG Ravensburg, WuM 2003, 332; AG Bremen, Urteil vom 4. Februar 2004 - 23 C 0363/03, juris Rn. 16; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. IV Rn. 145 f.; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XI 159 und Rn. 162; Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 5. Aufl., § 564b BGB aF Rn. 72; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573 BGB Rn. 138; MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 573 Rn. 79; Lützenkirchen/ Lützenkirchen, Mietrecht, 2013, § 573 BGB Rn. 81, 85; Köhler/ Kossmann/Meyer-Abich, Handbuch der Wohnraummiete, 7. Aufl., § 117 Rn. 21; Benedicter, GE 2014, 976, 978; ähnlich auch LG Frankfurt am Main, WuM 2007, 635, 637). Beiden Auffassungen ist gemein, dass letztlich bereits eine fahrlässige Fehleinschätzung den Vorwurf des Rechtsmissbrauchs rechtfertigen soll; es sei nicht erforderlich, dass der Vermieter den vorhersehbaren Eigenbe- darf tatsächlich in Erwägung gezogen habe (LG Berlin, NZM 1998, 433, 434; LG Hamburg, NJW-RR 1994, 465, 466; LG Gießen, aaO S. 417; LG Ravens- burg, aaO; LG Göttingen, aaO; LG Lüneburg, aaO; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Barthelmess, aaO; BeckOK-BGB/Hannappel, aaO). 21 - 10 - bb) Eine andere Auffassung nimmt demgegenüber ein widersprüchliches Verhalten des Vermieters nicht bereits dann an, wenn der Vermieter das Ent- stehen eines künftigen Eigenbedarfs (als bloße Möglichkeit oder aufgrund kon- kreter Anhaltspunkte) hätte vorhersehen können oder müssen, sondern ver- langt hierfür das Vorliegen eines über die Fahrlässigkeit hinausgehenden sub- jektiven Elements, nämlich die "Absicht" (das "Entschlossensein"), den Wohn- raum einer baldigen Eigennutzung zuzuführen, oder zumindest das (ernsthafte) "Erwägen" einer solchen Nutzung (LG Oldenburg, WuM 1998, 316; LG Müns- ter, NJW-RR 1990, 1354, 1355; LG Mannheim, DWW 1990, 309; LG Köln, WuM 1992, 542, 543; LG Berlin, GE 1990, 255 und 493; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 573 Rn. 37; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Woh- nungsbaurecht, § 573 BGB Anm. 21; wohl auch Sonnenschein, NJW 1993, 161, 168; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 573 Rn. 116; Emmerich/Sonnenschein/Haug, Miete, 11. Aufl., § 573 Rn. 53). cc) Der letztgenannten Auffassung gebührt der Vorzug, weil nur sie mit den von der höchstrichterlichen Rechtsprechung aufgestellten Kriterien für das Vorliegen eines Rechtsmissbrauchs in Gestalt eines widersprüchlichen Verhal- tens in Einklang steht. Die Stimmen in der Instanzrechtsprechung und in der Literatur, die dem Vermieter in unterschiedlichen Ausprägungen die Verpflich- tung auferlegen, eine "Bedarfsvorschau" anzustellen, und ihm ein rechtsmiss- bräuchliches Verhalten schon dann anlasten, wenn er einen sich mehr oder minder abzeichnenden künftigen Eigenbedarf nicht in Betracht zieht, verkennen den auf Missbrauchsfälle beschränkten Charakter des widersprüchlichen Ver- haltens und ersetzen diesen von der höchstrichterlichen Rechtsprechung seit langem ausgeformten Tatbestand durch allgemeine Billigkeitserwägungen. Da- bei berücksichtigen sie zum einen nicht hinreichend die von Art. 14 Abs. 1 GG geprägte Rechtsstellung des Vermieters bei der Festlegung eines Eigenbedarfs 22 23 - 11 - und wählen zum anderen einen unzutreffenden Ausgangspunkt für die im Rah- men des § 242 BGB anzustellende Beurteilung, ob sich der Vermieter mit sei- nem späteren Vorgehen in Widerspruch zu seinem früheren Verhalten setzt und ob dieses einen Vertrauenstatbestand geschaffen hat. (1) Ein widersprüchliches Verhalten liegt vor, wenn sich eine Partei zu ih- rem früheren Verhalten inhaltlich in Widerspruch setzt (BGH, Urteil vom 5. Juni 1997 - X ZR 73/95, NJW 1997, 3377 unter II 4 b). Nicht jeder Widerspruch zwi- schen zwei Verhaltensweisen ist jedoch als unzulässige Rechtsausübung zu werten. Vielmehr ist widersprüchliches Verhalten (venire contra factum propri- um) erst dann rechtsmissbräuchlich, wenn für den anderen Teil ein Vertrauens- tatbestand geschaffen worden ist oder wenn andere besondere Umstände die Rechtsausübung als treuwidrig erscheinen lassen (BGH, Urteile vom 5. Juni 1997 - X ZR 73/95, aaO; vom 17. Februar 2005 - III ZR 172/04, BGHZ 162, 175, 181; vom 15. November 2012 - IX ZR 103/11, NJW-RR 2013, 757 Rn. 12; vom 16. Juli 2014 - IV ZR 73/13, NJW 2014, 2723 Rn. 33). Entscheidend sind letztlich die Umstände des jeweiligen Einzelfalls. Für die Bewertung, ob ein Rechtsmissbrauch vorliegt, fallen auch ein etwaiges Ver- schulden und dessen Grad ins Gewicht (Senatsurteil vom 12. Juni 2002 - VIII ZR 187/01, NJW 2002, 3110 unter II 3). Ein Verschulden ist für den Vor- wurf des Rechtsmissbrauchs, der aus widersprüchlichem Verhalten hergeleitet werden soll, aber nicht zwingend erforderlich (BGH, Urteile vom 20. März 1968 - VIII ZR 127/67, WM 1968, 876 unter 3 c; vom 31. Januar 1975 - IV ZR 18/74, BGHZ 64, 5, 9; vom 12. November 2008 - XII ZR 134/04, NJW 2009, 1343 Rn. 41). Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann daher eine Rechtsausübung unzulässig sein, wenn sich objektiv das Gesamtbild eines widersprüchlichen Verhaltens ergibt, weil das frühere Verhalten mit dem späte- 24 25 - 12 - ren sachlich unvereinbar ist und die Interessen der Gegenpartei im Hinblick da- rauf vorrangig schutzwürdig erscheinen (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 12. November 2008 - XII ZR 134/04, aaO; vom 15. November 2012 - IX ZR 103/11, aaO; vom 9. Mai 2014 - V ZR 305/12, NJW 2014, 2790 Rn. 41; vom 16. Juli 2014 - IV ZR 73/13, aaO; jeweils mwN). Hierbei handelt es sich aller- dings um einen engen Ausnahmetatbestand (BGH, Urteil vom 15. November 2012 - IX ZR 103/11, aaO Rn. 13). Ist durch das frühere Verhalten der Partei kein schutzwürdiges Vertrauen der Gegenseite begründet worden, ist ein rechtsmissbräuchliches Verhalten nur in besonders gelagerten Einzelfällen in Betracht zu ziehen, etwa bei einem un- lösbaren Widerspruch zwischen früherer und späterer Rechtsausübung (BGH, Urteile vom 20. September 1995 - VIII ZR 52/94, WM 1995, 2073 unter II 2; vom 1. Juli 2014 - VI ZR 391/13, VersR 2014, 1226 Rn. 42; jeweils mwN). (2) Gemessen an diesen Maßstäben liegt in den Fällen, in denen ein Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag wegen eines nach Vertragsabschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt, kein Rechtsmissbrauch vor, wenn das künftige Entstehen des Eigenbedarfs zwar im Rahmen einer "Bedarfsvorschau" zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses erkennbar gewesen wäre, der Vermie- ter aber zu diesem Zeitpunkt weder entschlossen war, alsbald Eigenbedarf gel- tend zu machen, noch ein solches Vorgehen erwogen, also ernsthaft in Be- tracht gezogen, hat. In diesen Fällen ist dem Vermieter schon ein widersprüch- liches Verhalten nicht anzulasten. Zudem wird durch den Abschluss des unbe- fristeten Mietvertrags kein schutzwürdiges Vertrauen des Mieters dahin begrün- det, dass eine spätere Eigenbedarfskündigung nicht auf solche Umstände ge- stützt wird, deren Eintritt für den Vermieter im Rahmen einer vorausschauender 26 27 - 13 - Lebensplanung allgemein oder jedenfalls aufgrund konkreter Anhaltspunkte vorhersehbar gewesen wäre, von ihm aber nicht zumindest erwogen worden ist. (a) Ein Vermieter, der eine Eigenbedarfskündigung auf nach Abschluss des Mietvertrags entstandene Umstände stützt, deren Eintritt möglich oder so- gar konkret vorhersehbar, von ihm aber bei Vertragsschluss nicht erwogen worden war, setzt sich hierdurch mit seinem früheren Verhalten regelmäßig schon nicht inhaltlich in Widerspruch. (aa) Anders als die überwiegende Auffassung in der Rechtsprechung und im Schrifttum meint, kommt es für die Bewertung, ob sich ein Vermieter mit einer Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten bei Abschluss ei- nes unbefristeten Mietvertrags sachlich in Widerspruch setzt, nicht darauf an, ob das Entstehen einer Eigenbedarfssituation für ihn erkennbar war, sondern allein darauf, welcher Aussagegehalt seinem Verhalten bei Vertragsabschluss zukommt. Bei verständiger und objektiver Betrachtung bringt aber ein Vermieter dadurch, dass er dem Mieter ein Angebot auf Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unterbreitet und diesem nicht von sich aus Angaben über den Stand und die mögliche Entwicklung seiner familiären und persönlichen Ver- hältnisse (etwa Heranwachsen von Kindern, drohende Trennung von Familien- angehörigen, Erkrankung, berufliche Veränderungen) macht, nicht zum Aus- druck, dass er die Möglichkeit eines alsbaldigen Entstehens einer Eigenbe- darfssituation unaufgefordert geprüft hat und nach derzeitigem Erkenntnisstand ausschließen kann. (bb) Wer in solchen Fällen dem Schweigen des Vermieters in Verbin- dung mit dem Angebot auf Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags einen solchen Inhalt beimessen will, verkennt bereits, dass nicht allein das Vorliegen objektiver Umstände zum Entstehen von Eigenbedarf führt; entscheidend ist 28 29 30 - 14 - vielmehr, ob diese beim Vermieter einen (ernsthaften) Selbstnutzungswunsch auslösen (vgl. LG Köln, WuM 1992, 542, 543). Ob ein Eigenbedarf eintritt, hängt damit letztlich vom Verlauf des Entscheidungsprozesses beim Vermieter ab. Weiter übersehen diese Stimmen, dass der Entschluss des Vermieters, sein Eigentum selbst oder für seine Familien- oder Haushaltsangehörigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) zu nutzen, Teil der durch Art. 14 Abs. 1 GG garantier- ten Verfügungsbefugnis ist und infolgedessen nur eingeschränkt der gerichtli- chen Überprüfung unterworfen ist (BVerfGE 79, 292, 305). Zu der sich aus dem Eigentumsgrundrecht ergebenden Befugnis des Vermieters gehört auch die Entscheidung darüber, von welchem Zeitpunkt an ein Wohnbedarf Anlass für eine Eigenbedarfskündigung sein soll (BVerfG, NZM 1999, 659, 660). Dabei ist zu beachten, dass der Wunsch, eine bestimmte Wohnung zu nutzen, sich nicht ausschließen oder in erster Linie an objektiven Kriterien messen lässt (BVerfGE 79, 292, 305; BVerfG, NJW 1994, 309, 310). Die Gerichte dürfen dem Vermieter daher keine mit rechtlichen Risiken behaftete Lebensplanung ansinnen, die er im Rahmen seines Rechts, sein Ei- gentum nach seinen Vorstellungen zu nutzen, nicht anzustellen brauchte (BVerfG, NJW-RR 1993, 1357, 1358; NJW 1993, 2166, 2167). Würde vom Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags eine sich auf bis zu fünf Jahren er- streckende Lebensplanung verlangt werden, würde dessen verfassungsrecht- lich garantierte Freiheit missachtet, über die Verwendung seines Eigentums innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei zu bestimmen (Soergel/Heintzmann, aaO Rn. 37). (cc) Davon ausgehend kann das Verhalten eines Vermieters, der ein An- gebot auf Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unterbreitet und dabei 31 32 33 - 15 - - ungefragt - keine Angaben zu einer künftigen Eigenbedarfssituation macht, bei objektiver und verständiger Betrachtung regelmäßig nicht dahin gedeutet wer- den, er habe auf der Grundlage seiner Lebensumstände und der seiner Fami- lienangehörigen unter Einbeziehung möglicher oder sich konkret abzeichnender Lebens- oder Berufsplanungen eine "Bedarfsvorschau" angestellt und könne daher für absehbare Zeit das mögliche Entstehen eines Eigenbedarfs aus- schließen. Vielmehr kann einem solchen Verhalten objektiv betrachtet und redli- cherweise nur entnommen werden, dass der Vermieter bislang weder den Ent- schluss gefasst hat, in nächster Zeit den Wohnraum für sich oder den nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegierten Kreis Dritter in Anspruch zu nehmen, noch einen solchen Schritt erwägt, also ernsthaft in Betracht zieht. Denn in die- sen Fällen hat der für das Entstehen eines Eigenbedarfs notwendige Entschei- dungsprozess des Vermieters entweder schon stattgefunden oder zumindest begonnen, so dass das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs feststeht oder sich zumindest "abzeichnet" und dieser rechtlich in der Lage wäre, dem Mieter eine Alternative, nämlich den Abschluss eines befristeten Mietvertrags (§ 564c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Buchst. a BGB aF; § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB) anzubie- ten (BVerfGE 79, 292, 308 ff.; BVerfG, NJW-RR 1993, 1357, 1358; NJW 1993, 2166 f.). Ein befristeter Mietvertrag kann gemäß § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB abge- schlossen werden, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit für sich, seine Familien- oder Haushaltsangehörigen nutzen will. Die Entscheidung hierfür muss noch nicht endgültig gefallen sein; es genügt vielmehr eine ernst- hafte Absicht (Senatsurteil vom 18. April 2007 - VIII ZR 182/06, NJW 2007, 2177 Rn. 24) beziehungsweise - falls sich der Vermieter über seine Eigenbe- darfsabsichten noch nicht endgültig schlüssig geworden ist - auch ein (ernsthaf- 34 35 - 16 - tes) Erwägen (BVerfGE 79, 292, 308). Wenn der Vermieter in solchen Fällen einen unbefristeten Mietvertrag abschließt, ohne dem Mieter - wozu er bei Ab- schluss eines befristeten Mietvertrags sogar gesetzlich verpflichtet wäre (§ 575 Abs. 1 Satz 1 2. Halbs. BGB) - auf eine beabsichtigte oder zumindest (ernst- haft) erwogene künftige Nutzung durch sich oder einen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegierten Familien- oder Haushaltsangehörigen hinzuweisen, gibt er damit objektiv betrachtet zu verstehen, dass er einen solchen Schritt weder be- absichtigt noch erwägt. (dd) In diesem Sinne ist auch die Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts zu verstehen. Ein Rechtsmissbrauch in der Erscheinungsform des widersprüchlichen Verhaltens wird dort nur für die Fälle angenommen, in denen der Vermieter in Kenntnis oder in Erwartung der bei Vertragsabschluss nicht offenbarten, später aber geltend gemachten Eigenbedarfssituation einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen hat, obwohl er einen befristeten Miet- vertrag hätte abschließen können (BVerfGE 79, 292, 308 ff.; BVerfG, NJW-RR 1993, 1357, 1358; vgl. auch BVerfG, NJW 1992, 3032, 3033). Soweit das Bun- desverfassungsgericht dabei verschiedentlich ausgesprochen hat, eine Kündi- gung wegen Eigenbedarfs dürfe nicht aus Gründen erfolgen, die bereits bei Ab- schluss des Mietvertrags vorgelegen hätten (BVerfGE 79, 292, 308 f.; BVerfG, NJW-RR 1993, aaO), sind damit ausschließlich - wie die sich daran anschlie- ßenden Ausführungen jeweils zeigen - die Fälle der beabsichtigten oder zumin- dest erwogenen Eigennutzung gemeint. (ee) Ein Vermieter setzt sich also grundsätzlich nur dann in Widerspruch zu seinem früheren Verhalten, wenn er die Eigenbedarfskündigung auf Gründe stützt, die ihn zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses schon den Entschluss ha- ben fassen lassen, die Wohnung für sich selbst oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen in Gebrauch zu nehmen, oder aufgrund derer er eine 36 37 - 17 - solche Nutzung zum damaligen Zeitpunkt (ernsthaft) erwogen hat. Um einen solchen Widerspruch aufzulösen, muss er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet und rechnen darf, ungefragt über die beabsichtigte oder zu- mindest in Absicht genommene Begrenzung der Mietdauer aufklären (BVerfGE 79, aaO; BVerfG, NJW-RR 1993, aaO). Abgesehen von diesen Fallgestaltungen kommt ein widersprüchliches Verhalten des Vermieters dann in Betracht, wenn er anlässlich des Vertrags- schlusses von sich aus oder auf konkrete Fragen des Mieters vorsätzlich un- richtige Angaben ("Wissenserklärung") über den derzeitigen Stand ihm bekann- ter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen macht (vgl. Senatsurteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO Rn. 14). Da- bei kommt es entscheidend auf die Umstände des Einzelfalls, insbesondere den Inhalt der vom Mieter gestellten Fragen an. Fahrlässige Falschangaben zu solchen Tatsachen oder gar (schuldhafte oder schuldlose) Fehleinschätzungen über die Entwicklung der Eigenbedarfssituation können dagegen nicht die Grundlage für ein widersprüchliches Verhalten bilden, denn vom Vermieter kann nicht verlangt werden, dass er bei dem nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privi- legierten Personenkreis Erkundigungen darüber einzieht, wie deren Lebenspla- nung in den nächsten Jahren (wohl) aussehen wird, und sich darüber schlüssig wird, wie sich sein eigenes Leben in den nächsten Jahren (wohl) entwickeln wird (vgl. LG Köln, aaO; LG Münster, aaO; Soergel/Heintzmann, aaO). Soweit im Berufungsurteil anklingt, dem Senatsurteil vom 20. März 2013 (VIII ZR 233/12) könne angesichts der Verwendung des Begriffes "absehbar" entnom- men werden, der Senat sehe den Vermieter zu einer vorausschauenden Pla- nung verpflichtet, übersieht das Berufungsgericht hierbei, dass dieser Begriff nicht vom Senat geprägt, sondern von den damaligen Parteien gebraucht wor- den war. Der Senat hat aus den Erklärungen der Vermieterseite zur "Absehbar- keit" eines Eigenbedarfs gerade keine Verpflichtung des Vermieters zur Ermitt- 38 - 18 - lung der künftigen Lebensplanung seiner Angehörigen und zur Beurteilung sei- ner eigenen Lebensplanung abgeleitet, sondern im Gegenteil ausgeführt, die Angaben des Vertreters der Vermieterin bezüglich der "Absehbarkeit" eines Eigenbedarfs hätten sich auf den damaligen Stand bezogen; ein auf künftige Entwicklungen bezogener Vertrauenstatbestand sei dadurch nicht erweckt wor- den, denn die persönlichen Verhältnisse eines Vermieters und seiner Familien- angehörigen könnten sich ändern (Senatsurteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO). (b) Das Verhalten des Vermieters, der nach Abschluss des Mietvertrags Eigenbedarf geltend macht, hierzu aber bei Vertragsabschluss weder ent- schlossen war noch dies erwogen hatte und der auch über ihm bekannte, für das Entstehen von Eigenbedarf bedeutsame Tatsachen nicht vorsätzlich unrich- tige Wissenserklärungen abgegeben hatte, rechtfertigt auch nicht den Vorwurf des Rechtsmissbrauchs. (aa) Anders als manche Stimmen in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum meinen (vgl. etwa LG Heidelberg, WuM 1991, 270; LG Gießen, aaO; Barthelmess, aaO), lässt sich allein aus dem Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags kein Vertrauenstatbestand dahin ableiten, dass das Mietverhältnis von längerer Dauer sein werde (Staudinger/Rolfs, aaO § 573 Rn. 116; Emmerich/Sonnenschein/Haug, aaO § 573 Rn. 53). Dagegen spricht schon die gesetzliche Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB, die - wenn das Mietverhältnis nicht länger als fünf Jahre gedauert hat - nur drei Monate beträgt (Staudinger/Rolfs, aaO; Emmerich/Sonnenschein/Haug, aaO). Der Mieter be- findet sich damit in einer ähnlichen Situation wie der Vermieter, der bei Ab- schluss eines unbefristeten Mietvertrags ebenfalls damit rechnen muss, dass der Mieter gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigt. 39 40 - 19 - (bb) Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Senats. Soweit dort ausgeführt wird, der Vermieter dürfe dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt, be- zieht sich dies ausschließlich auf die Fälle, in denen der Vermieter bei Ver- tragsabschluss entweder schon entschlossen ist, Eigenbedarf an dem Wohn- raum geltend zu machen, oder dies zumindest erwägt (BVerfGE 79, 292, 308 ff.; BVerfG, NJW-RR 1993, 1357, 1358; Senatsurteile vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, aaO; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO; Senatsbe- schlüsse vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, aaO [Hinweisbeschluss], und vom 6. Juli 2010 - VIII ZR 180/09, aaO [Zurückweisungsbeschluss]; so auch LG Oldenburg, aaO; LG Münster, aaO). Dies verkennen manche Stimmen im Schrifttum und in der Instanzrechtsprechung, die aus der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts das Bestehen einer allgemeinen Aufklärungspflicht ableiten wollen (vgl. etwa Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 137 ff.; LG Heidel- berg, aaO). Das Bundesverfassungsgericht und ihm folgend der Bundesgerichtshof legen einem Vermieter allein zur Vermeidung eines in den genannten Fällen auftretenden Widerspruchs zwischen früherem und späterem Verhalten eine Obliegenheit zur Aufklärung des Mieters auf (so zutreffend LG Münster, aaO). Eine allgemeine Aufklärungspflicht über mögliche oder konkret vorhersehbare Entwicklungen ("Bedarfsvorschau") wäre bereits mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht in Einklang zu bringen (vgl. Soergel/ Heintzmann, aaO), wonach dem Eigentümer die durch Art. 14 Abs. 1 GG ga- rantierte Freiheit zuzubilligen ist, seine Lebensplanung weitgehend frei zu ge- stalten (vgl. BVerfG, NJW-RR 1993, 1357, 1358; NJW 1993, 2166, 2167; vgl. auch BVerfG, NZM 1999, 659, 660). 41 42 - 20 - (cc) Unabhängig von ihrer Unvereinbarkeit mit dem verfassungsrechtlich garantierten Eigentumsschutz ließe sich eine allgemeine Aufklärungsverpflich- tung auch nicht den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches entneh- men. Es ist grundsätzlich Sache jeder Partei, ihre Interessen selbst wahrzu- nehmen (BGH, Urteil vom 11. August 2010 - XII ZR 192/08, NJW 2010, 3362 Rn. 21 ff. mwN). Eine aus § 241 Abs. 2 BGB oder aus § 242 BGB ableitbare allgemeine Offenbarungspflicht ist schon deswegen auszuschließen, weil der Mieter im Hinblick auf die Veränderlichkeit der Lebensumstände und Lebens- planungen des Vermieters und seiner Familien- und Haushaltsangehörigen (beispielsweise Eheschließung, Geburt, Heranwachsen und Ausbildung von Kindern, Veränderungen im Berufsleben, insbesondere Wechsel oder Verlust des Arbeitsplatzes, Erkrankung, Trennung des Vermieters vom Ehe- oder Le- benspartner, Trennung der Kinder von deren Partnern, Pflegebedürftigkeit der Eltern, des Ehegatten oder der Kinder, Veränderungen in den Einkommens- und Vermögensverhältnissen etc.) nicht redlicherweise (§ 242 BGB) damit rechnen darf, dass solche durch vielfältige Faktoren beeinflussbaren Umstände für den Vermieter berechenbar sind. In Anbetracht der beschriebenen Unwäg- barkeiten ist ein Vermieter daher nicht aus Gründen besonderer Rücksichtnah- me gehalten, den Mieter allgemein über mögliche Entwicklungen aufzuklären (aA etwa Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 138 f.), zumal mit der Unterrichtung über mehr oder minder konkrete Möglichkeiten einer künftigen Eigennutzung für den Mieter in aller Regel kaum eine (spürbare) Planungssicherheit verbunden wäre. Der Mieter darf folglich - von den oben beschriebenen Fällen abgesehen - aufgrund eines Schweigens des Vermieters bei Vertragsschluss regelmäßig nicht darauf vertrauen, das Mietverhältnis werde länger andauern. (c) Besteht damit keine rechtliche Basis für eine allgemeine Aufklärungs- pflicht des Vermieters bei lediglich vorhersehbarem Eigenbedarf, kann - von den oben beschriebenen Fällen abgesehen - aus einer unterlassenen Unter- 43 44 - 21 - richtung des Mieters weder eine Widersprüchlichkeit noch ein Rechtsmiss- brauch abgeleitet werden. Zugleich scheidet auch der von manchen Stimmen im Schrifttum (Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 139; vgl. auch BeckOK- BGB/Hannappel, aaO, § 573 Rn. 66 f.) gewählte Weg einer Schadensersatz- verpflichtung des Vermieters wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungs- pflichten (§§ 242, 241 Abs. 2; § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 BGB) aus, die zu der Unwirksamkeit einer gleichwohl ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung füh- ren solle (vgl. hierzu auch AG Hamburg, aaO Rn. 43). Abgesehen davon, dass das Gesetz - wie bereits ausgeführt - eine sol- che allgemeine Aufklärungspflicht nicht kennt, übersieht diese Auffassung, dass ein auf einen unterlassenen Hinweis einer möglicherweise eintretenden Eigen- bedarfssituation gestützter Schadensersatzanspruch grundsätzlich nur auf den Ersatz des Vertrauensinteresses gerichtet wäre (vgl. etwa BGH, Urteile vom 6. April 2001 - V ZR 394/99, NJW 2001, 2875 unter II 2 b aa; vom 19. Mai 2006 - V ZR 264/05, BB 2006, 1650 Rn. 21; jeweils mwN). Danach wäre der gekün- digte Mieter (allenfalls) so zu stellen wie er bei Offenbarung der für seinen Ver- tragsentschluss maßgeblichen Umstände stünde (BGH, Urteil vom 19. Mai 2006 - V ZR 264/05, aaO Rn. 21 mwN). Er wäre grundsätzlich also so zu be- handeln, als hätte er den für ihn nachteiligen Vertrag nicht geschlossen, so dass die ihm infolge eines "verfrühten" Umzugs entstandenen Mehrkosten und vergeblich getätigten Aufwendungen zu erstatten wären (vgl. BGH, Urteil vom 13. November 2012 - XI ZR 334/11, NJW 2013, 450 Rn. 16 [zur Kapitalanlage]). Das Erfüllungsinteresse (Abschluss eines über längere Zeit nicht wegen Eigen- bedarfs kündbaren Mietvertrags) wäre dagegen nicht zu ersetzen (vgl. BGH, Urteil vom 19. Mai 2006 - V ZR 264/05, aaO Rn. 20; zu den Anforderungen hierfür vgl. BGH, Urteil vom 29. Juni 2006 - I ZR 176/03, NJW-RR 2007, 32 Rn. 29 f.), denn die Zielsetzung einer aus dem Rücksichtnahmegebot abgeleite- ten allgemeinen Aufklärungspflicht über vorhersehbare Eigenbedarfssituationen 45 - 22 - ginge - so sie denn bestünde - nur dahin, den Mieter in die Lage zu versetzen, aufgrund umfassender Informationen zu entscheiden, ob er den Wohnraum überhaupt anmieten und damit das Risiko eines Umzugs nach verhältnismäßig kurzer Zeit überhaupt eingehen will (vgl. hierzu auch Senatsurteile vom 21. Ja- nuar 2009 - VIII ZR 62/08, aaO Rn. 19; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO Rn. 12; Senatsbeschluss vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, aaO). (d) Dass den Vermieter keine Verpflichtung zu einer "Bedarfsvorschau" trifft, stellt den Mieter nicht schutzlos. Will er das Risiko künftiger Entwicklungen nicht auf sich nehmen, kann er vielmehr mit dem Vermieter für einen gewissen Zeitraum einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder ei- nen einseitigen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbaren (vgl. auch Senatsurteile vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, aaO; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO; vom 11. Dezember 2013 - VIII ZR 235/12, NZM 2014, 235 Rn. 12; vom 13. Juli 2013 - VIII ZR 388/12, NJW 2013, 2820 Rn. 17 [zur Zulässigkeit eines längerfristigen Kündigungsausschluss durch Individualver- einbarung]; AG Hamburg, Urteil vom 5. Juni 2009 - 46 C 21/09, juris Rn. 43). Damit würde letztlich der Rechtszustand herbeigeführt, den eine in der Instanz- rechtsprechung und im Schrifttum verbreitete Auffassung (zum Meinungsstand vgl. etwa Senatsurteil vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, aaO Rn. 18; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 115; MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 77) durch eine temporäre Treuwidrigkeit der Eigenbedarfskündigung zu erreichen ver- sucht, indem sie dem Vermieter bei nicht offen gelegter "Vorhersehbarkeit" ei- nes Eigenbedarfs in Anlehnung an die Bestimmung des § 564c Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF für die Dauer von fünf Jahren eine Eigenbedarfskündigung ver- sagt. (e) Kommt eine solche Vereinbarung nicht zustande, ist der Vermieter grundsätzlich nicht gehindert, den Wohnraum später wegen Eigenbedarfs zu 46 47 - 23 - kündigen. Etwas anderes gilt - wie bereits ausgeführt - unter dem Gesichts- punkt des widersprüchlichen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens, wenn der Vermieter einen Eigenbedarf, zu dessen Geltendmachung er bereits entschlos- sen ist oder den er zumindest erwägt, bei Vertragsabschluss nicht offenbart, oder wenn er vorsätzlich unrichtige Angaben über die für den späteren Eigen- bedarf bedeutsamen Tatsachen macht. All diesen Fallgestaltungen ist gemein, dass es letztlich auf die Kenntnis des Vermieters von der Eigenbedarfssituation beziehungsweise der sie begründenden Umstände ankommt. (aa) Für die Ermittlung solcher innerer Tatsachen darf allerdings nicht al- lein auf die Darstellung des Vermieters abgestellt werden. Vielmehr kommt es auf eine Würdigung der Gesamtumstände an (Senatsbeschlüsse vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, aaO; vom 6. Juli 2010 - VIII ZR 180/09, aaO). Dabei kann auch auf objektive (äußerliche) Umstände zurückgegriffen werden, sofern diese tragfähige Anhaltspunkte für den Kenntnisstand des Vermieters bilden (vgl. Senatsurteil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, NJW 2014, 2864 Rn. 37 [zur Einordnung eines Mischmietverhältnisses]). Ergeben die Gesamtumstände, dass der Grund für den Eigenbedarf bei Mietvertragsabschluss schon nach Zeit und Umständen konkret vorgelegen hat (vgl. Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 116, und Emmerich/Sonnenschein/Haug, aaO), kann dies - sofern nicht die konkre- ten Umstände des Einzelfalls dagegen sprechen - den Schluss rechtfertigen, dass der Vermieter den Eigenbedarf schon bei Vertragsabschluss (zumindest) erwogen hat. (bb) Indizwirkung kann auch - gegebenenfalls mit weiteren Umständen - den zeitlichen Abläufen zukommen (vgl. auch Barthelmess, aaO; Bub/Treier/Grapentin, aaO Rn. 145). So kann die Tatsache, dass der Vermieter das Mietverhältnis kurze Zeit nach Abschluss des unbefristeten Mietvertrags kündigt, nahe legen, dass er eine Eigennutzung schon bei Vertragsabschluss 48 49 - 24 - beabsichtigt oder zumindest erwogen hat (Senatsbeschlüsse vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, aaO, und vom 6. Juli 2010 - VIII ZR 180/09, aaO [Kün- digung erfolgte knapp drei Monate nach Vertragsabschluss]). Umgekehrt kann das Verstreichen einer mehrjährigen Zeitspanne zwischen Vertragsabschluss und Eigenbedarfskündigung - je nach Fallgestaltung - den Schluss zulassen, dass der Eigenbedarf vom Vermieter bei Zustandekommen des Mietvertrags noch nicht erwogen worden ist (vgl. Barthelmess, aaO; Bub/Treier/Grapentin, aaO). Dabei lassen sich aber keine festen Fristen festlegen. Insbesondere ist die in § 564c Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF vorgesehene fünfjährige Höchstfrist für den Abschluss eines Zeitmietvertrags kein geeigneter Anknüpfungspunkt. Das Bundesverfassungsgericht hat zwar in seinen Ende der 1980er und Anfang der 1990er Jahre ergangenen Entscheidungen an die nach damaligem Recht für einen befristeten Mietvertrag geltende Höchstfrist von fünf Jahren ange- knüpft (BVerfGE 79, 292, 310). Dabei hat es aber ausschließlich eine verfas- sungsrechtliche Betrachtung angestellt, was in folgenden Ausführungen deut- lich wird: "Liegt zwischen dem Zeitpunkt, zu dem der für den Eigentümer nun- mehr maßgebliche Sachverhalt eingetreten ist, und der Kündigungserklärung ein Zeitraum von mehr als fünf Jahren, so fehlt es […] an einem verfassungs- rechtlich zureichenden Grund, dem Vermieter die Berufung auf die Kündigungs- folgen zu versagen" (BVerfGE 79, 292, 310). Die nunmehr geltende Bestimmung des § 575 BGB sieht eine solche Höchstfrist aber nicht mehr vor (vgl. auch BT-Drucks. 14/4553, S. 70). Zudem haben die Fachgerichte einen anderen Maßstab als das Bundesverfassungsge- richt anzulegen. Der Tatrichter hat unter Würdigung der Umstände des jeweili- gen Einzelfalles die Überzeugung zu gewinnen, ob der Ausspruch der Eigenbe- darfskündigung rechtsmissbräuchlich ist oder nicht. Eine schematische Betrach- 50 51 - 25 - tung verbietet sich daher. Danach kann eine Eigenbedarfskündigung, die der Vermieter schon bei Vertragsabschluss beabsichtigt oder erwogen hat, ohne dies dem Mieter zu offenbaren, oder die er auf Gründe stützt, zu denen er bei Vertragsschluss vorsätzlich unrichtige Angaben gemacht hat, auch dann, wenn noch keine fünf Jahre seit Vertragsschluss verstrichen sind, ihre Rechtsmiss- bräuchlichkeit "eingebüßt" haben. Umgekehrt kann eine Eigenbedarfskündi- gung in bestimmten Einzelfällen auch dann noch rechtsmissbräuchlich sein, wenn zwischen dem Abschluss des Mietvertrags und der Kündigung mehr als fünf Jahre liegen, so etwa wenn der Vermieter weiß, dass er die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt definitiv benötigen wird. c) Gemessen an den aufgezeigten rechtlichen Maßstäben ist die vom Kläger ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nicht wegen Rechtsmiss- brauchs unwirksam. Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen, im Revisionsverfah- ren nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Kläger zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags mit der Beklagten weder er- wogen, die Mietwohnung seiner Tochter zu überlassen, noch war er hierzu ent- schlossen. Auf die vom Berufungsgericht in den Mittelpunkt seiner Überlegun- gen gerückte Prüfung, ob der später von der Tochter des Klägers gefasste Wunsch, nach Rückkehr von ihrem einjährigen Auslandsaufenthalt eine eigene Wohnung zu beziehen, für ihn vorhersehbar gewesen war, kommt es aus Rechtsgründen nicht an. Denn der Kläger war nicht verpflichtet, bei oder vor Vertragsschluss eine "Bedarfsvorschau" anzustellen und die Beklagte darauf hinzuweisen, dass seine Tochter möglicherweise in naher Zukunft die vermiete- te Wohnung benötigen könne. Es spielt daher für die Entscheidung des Rechtsstreits keine Rolle, dass dem Berufungsgericht bei der Umsetzung seines Rechtsstandpunkts ein weite- rer Rechtsfehler unterlaufen ist, indem es zwei sich einander widersprechende 52 53 - 26 - Bewertungsmaßstäbe angelegt hat. Im Ausgangspunkt hat das Berufungsge- richt für das Vorliegen eines Rechtsmissbrauchs noch "hinreichend konkrete Anhaltspunkte" dafür verlangt, dass das Mietverhältnis nur von kurzer Dauer sein werde, im Ergebnis dann aber doch eine bei "umsichtiger Vorausschau" erkennbare Möglichkeit einer künftigen Eigenbedarfssituation genügen lassen. Denn es hat eine Vorhersehbarkeit des Eigenbedarfs bejaht, obwohl es ange- nommen hat, dass sich noch nicht einmal die Tochter des Klägers zum Zeit- punkt des Vertragsabschlusses konkrete Vorstellungen über einen Auszug aus dem elterlichen Heim gemacht haben möge. Es hat dem Kläger schon allein deswegen ein rechtsmissbräuchliches Verhalten angelastet, weil er habe voraussehen müssen, dass seine Tochter, deren Abitur rund ein Jahr nach Ver- tragsabschluss anstand, nach einem sich daran anschließenden einjährigen Auslandsaufenthalt in der Region H. /M. /Ma. /F. einen Ausbildungsplatz annehmen würde und eine eigene Wohnung wür- de beziehen wollen. Auch auf die von der Revision in diesem Zusammenhang zu Recht erho- bene Rüge, das Berufungsgericht habe bei seiner Würdigung den Teil der Be- kundungen der in beiden Tatsacheninstanzen als Zeugin vernommenen Toch- ter des Klägers, die den noch nicht ausgereiften Stand ihrer Lebensplanung bei Abschluss des Mietvertrages beschrieben hätten, nicht ausreichend berücksich- tigt, kommt es nicht an. Wie bereits mehrfach ausgeführt, trifft den Vermieter unabhängig vom Grad der Vorhersehbarkeit oder der Wahrscheinlichkeit des Eintritts eines künftigen Eigenbedarfs (vorhersehbare Möglichkeit eines künfti- gen Eigenbedarfs oder konkrete Anhaltspunkte hierfür) keine Verpflichtung zu einer "Bedarfsvorschau" und einer Unterrichtung des Mieters über das Ergebnis einer solchen Ermittlung. 54 - 27 - III. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen zum Vorliegen eines Eigenbedarfs oder zu Härtegründen im Sinne von § 574 BGB getroffen hat. Er ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Der Senat macht dabei von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Im Verlauf des weiteren Verfahrens wird das Berufungsgericht in eigener Zuständigkeit zu entscheiden haben, ob die Voraussetzungen für die Erhebung der von der Beklagten in zweiter Instanz angetretenen Beweise zu den von ihr behaupteten Äußerungen des Klägers anlässlich der Beanstandung einer Betriebskostenabrechnung zu erheben sind. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Mannheim, Entscheidung vom 24.07.2013 - 10 C 213/13 - LG Mannheim, Entscheidung vom 17.04.2014 - 4 S 93/13 - 55

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Eigenbedarf Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Tempelhof-Kreuzberg Entscheidungsdatum: 29.04.2021 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 5 C 245/20 ECLI: ECLI:DE:AGBETK:2021:0429.5C245.20.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 91a Abs 1 S 1 ZPO, § 138 Abs 4 ZPO Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Beweisbedürftiger Eigenbedarf bei Kostenentscheidung Leitsatz 1. Kann die Beweisbedürftigkeit des geltend gemachten Eigenbedarfs nur im Rahmen einer Beweisaufnahme geklärt werden, darf ein hypothetischer Ausgang des Rechtsstreits nicht im Wege einer Beweisantizipation vorausgesagt werden. Der Mieter darf den durch den Vermieter vorgetragenen Eigenbedarf in zulässiger Weise mit Nichtwissen bestreiten.(Rn.5) 2. Bleibt der Rechtsstreit mangels Beweisaufnahme in der Hauptsache offen, sind die Kosten des Rechtsstreits ohne Berücksichtigung eines hypothetischen Ausgangs gegeneinander aufzuheben. Bei der summarischen Betrachtung ist zu berücksichtigen, ob der Mieter seine Härtegründe erfolgreich vorbringen konnte.(Rn.4) Tenor 1. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben. 2. Der Streitwert wird auf 4.612,08 € festgesetzt. Gründe Randnummer 1 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91a Abs. 1 ZPO. Randnummer 2 Die Beklagtenpartei hat der Erledigterklärung der Klagepartei nicht widersprochen. Randnummer 3 Das Gericht hat deshalb unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen darüber zu entscheiden, wie die Kosten des Rechtsstreits zu verteilen sind. Ausschlaggebend ist hierbei insbesondere der ohne die Erledigterklärung zu erwartende Verfahrensausgang, wobei lediglich eine summarische Prüfung der jeweiligen Erfolgsaussichten erfolgen kann. Randnummer 4 Die Kosten sind danach gegeneinander aufzuheben, da der Ausgang des Rechtsstreits im maßgeblichen Zeitpunkt des Vorliegens übereinstimmender Erklärungen (hier: jedenfalls mit Ablauf des Jahres 2020) als offen zu bewerten ist. Die ab Januar 2021 noch bei Gericht eingegangenen Schriftsätze waren demgemäß noch vollständig zur Kenntnis zu nehmen, in die hiesige Entscheidung nach § 91a Abs. 1 ZPO jedoch - soweit sie über die Äußerungen von Rechtsansichten hinausgehen - nicht mehr einzustellen (vgl. BeckOK ZPO/Jaspersen, Stand: 01. März 2021, § 91a Rn. 29, mit div. w. N.). Randnummer 5 Die offenen Erfolgsaussichten der Klage in dem vorgenannten maßgeblichen Zeitpunkt beruhen tragend darauf, dass der klägerische Eigenbedarf zwar - fraglos - substantiiert dargelegt, durch den Beklagten jedoch in entscheidungserheblicher Hinsicht (zulässig) mit Nichtwissen bestritten und damit einer Beweisaufnahme bedürfend gestellt wurde, deren hypothetischer Ausgang nicht vorausgesagt werden kann (keine Beweisantizipation). Randnummer 6 Selbst wenn, wofür das Gericht indes im Ergebnis nicht hält, man in diesem Einzelfall wegen des besonders umfangreichen - und lebensnahen - auch bereits vorgerichtlichen Vorbringens des Klägers zu seinem Eigenbedarf ausnahmsweise von fehlender Beweisbedürftigkeit des behaupteten Eigenbedarfs mangels hinreichend substantiierten Entgegentretens ausgehen wollte, unterläge der klägerische Hauptantrag noch Bedenken dahingehend, dass auf Aktenlage keine der Form des § 568 BGB entsprechende vorgerichtliche Kündigung gegeben ist (Fehlen der eigenhändigen Unterschrift in Anlage K 4, die indes als „Kopie“ des Kündigungsschreibens vom 03. Dezember 2019 bezeichnet wird). Randnummer 7 Somit - ob es gelänge, die Schriftformwahrung in Bezug auf die Kündigung vom 03. Dezember 2019 noch nachzuweisen, kann im Verfahren nach § 91a ZPO ebenfalls nicht antizipiert werden (vgl. BeckOK ZPO, a.a.O.) - könnte es auf die in dieser Hinsicht unbedenklich wirksame, im Oktober 2020 zugestellte, Schriftsatzkündigung vom 15. September 2020 ankommen, die eine Kündigungsfrist bis zum 30. Juni 2021 ausgelöst hätte. Randnummer 8 Darauf wiederum hätte der Kläger - nach einem gebotenen und im Rahmen von § 91a ZPO zu unterstellenden gerichtlichen Hinweis (vgl. BeckOK ZPO, a.a.O.) - in Gestalt zusätzlicher Antragstellung gemäß § 259 ZPO reagieren können. Die Aufhebung der Kosten gegeneinander hätte den auch insofern bei summarischer Prüfung abzusehenden Ausgangs des Rechtsstreits dargestellt. Randnummer 9 § 574 BGB hätte - wie nach dem zuvor gesagten ersichtlich - bei Einnahme keiner der aufgezeigten rechtlichen Betrachtungsweisen des Streitfalls Platz gegriffen. Eine Härte für den Beklagten nach Abs. 1 S. 1 dieser Norm wurde nicht durchgreifend aufgezeigt. Randnummer 10 Die Streitwertfestsetzung fußt unter Beachtung von § 41 Abs. 2 S. 1 GKG auf den Informationen gemäß Anlagen B 1 und B 2. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001476148 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 57/13 Verkündet am: 16. Oktober 2013 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Durch eine mietvertragliche Bestimmung, der zu Folge der Vermieter das Mietver- hältnis "nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendi- gung des Mietverhältnisses notwendig machen", wird dem Mieter ein gegenüber den gesetzlichen Vorschriften erhöhter Bestandsschutz eingeräumt. Für eine Kündigung genügt dann das in § 573 Abs. 2 BGB genannte berechtigte Interesse des Vermie- ters nicht. BGH, Urteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13 - LG Berlin AG Berlin-Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. Oktober 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 19. Februar 2013 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte mietete mit Vertrag vom 12. März 1998 von der D. Aktiengesellschaft (im Folgenden: D. ) eine Wohnung im 2. Obergeschoß eines Anwesens in Berlin. Bei Vertragsschluss befanden sich in dem Gebäude drei jeweils abgeschlossene, einzeln vermietete Wohnungen. § 4 des Mietvertrags enthält zur Mietdauer und zur Kündigung folgende Bestimmungen: 1 2 - 3 - "(1) Das Mietverhältnis wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. […] (3) Die D. wird das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der D. eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Die fristlose Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften (siehe Nr. 9 AVB)." Am 1. Juli 2006 verkaufte die D. das Gebäude an die K. GmbH. Der notarielle Kaufvertrag enthielt eine an spätere Erwerber weiterzugebende Mieterschutzbestimmung, mit der die Kündigung wegen Eigenbedarfs und die Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB) ausgeschlossen wurden. Die D. bestätigte gegenüber der Be- klagten mit einem Schreiben vom 8. September 2006, dass der Kaufvertrag eine entsprechende Mieterschutzklausel enthalte. Am 30. März 2009 veräußerte die K. GmbH das Gebäude an die Kläger, ohne die Mieterschutzklausel in den notariellen Kaufvertrag aufzunehmen. Die Kläger legten die beiden Wohnungen im Erdge- schoss und ersten Obergeschoss zusammen und bewohnen sie seitdem. Mit Schreiben vom 2. November 2009 kündigten die Kläger das Mietver- hältnis unter Hinweis darauf, dass sie die Wohnung der Schwester der Klägerin und deren Familie überlassen wollten, zum 31. Juli 2010. Mit der Klageschrift vom 30. Juni 2010 kündigten die Kläger vorsorglich nochmals wegen Eigenbe- darfs und stützten die Kündigung hilfsweise auf § 573a BGB. Die Beklagte wi- dersprach beiden Kündigungen unter Berufung auf Härtegründe. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, das Landgericht hat ihr unter Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Beklagte die Wieder- herstellung des erstinstanzlichen Urteils. 3 4 5 6 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die Kündigung der Kläger in der Klageschrift vom 30. Juni 2010 sei ge- mäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB begründet. Das streitgegenständliche Haus werde von den Klägern bewohnt und habe nicht mehr als zwei Wohnungen. Für die Frage, ob die Voraussetzungen für eine Kündigung vorlägen, komme es auf den Zeitpunkt ihres Zugangs an. Falls der Vermieter im Einzelfall die gegebe- nen Möglichkeiten rechtsmissbräuchlich ausnutze oder der Mieter aufgrund be- sonderer Umstände darauf vertrauen dürfe, dass sich die bei Vertragsbeginn erkennbaren Kündigungsmöglichkeiten nicht ausweiteten, sei dies im Rahmen der Grundsätze von Treu und Glauben zu berücksichtigen. Für einen Verstoß gegen diese Grundsätze lägen keine Anhaltspunkte vor. Der Räumungsverpflichtung der Beklagten stünden auch keine Härte- gründe gemäß § 574 BGB entgegen. Nach den gutachterlichen Feststellungen sei eine Aufgabe der Wohnung durch die Beklagte trotz der Erkrankung an Mul- tipler Sklerose nicht schlechterdings ausgeschlossen. Ein Umzug stelle zwar eine erhebliche Belastung für die Beklagte dar. Bei der vorliegend schleichend verlaufenden Krankheit sei ein Zusammenhang zwischen belastenden Situatio- nen und einer Krankheitsverschlechterung unklar, aber letztlich nicht auszu- schließen. Letzteres sei aber auch aufgrund anderer äußerer Umstände mög- lich, etwa einer Virusinfektion. Die geäußerten Suizidgedanken könnten nie si- 7 8 9 10 - 5 - cher vermieden werden. Für eine begleitende Psychotherapie sei die Bereit- schaft der Beklagten nötig, sich hierauf einzulassen. Unter diesen Umständen gehe die Kammer davon aus, dass die Beklagte trotz der nicht zu verkennen- den Schwierigkeiten aufgrund ihrer gesundheitlichen Einschränkungen einen Umzug grundsätzlich bewerkstelligen könne, erforderlichenfalls unter therapeu- tischer Begleitung; hieran mitzuwirken, sei die Beklagte grundsätzlich verpflich- tet. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger auf Räumung der von der Beklagten bewohnten Wohnung nicht bejaht werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass eine Kündigung der Kläger nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB durch die in § 4 des Mietvertrages enthaltene Kündigungs- beschränkung ausgeschlossen ist. Auch die Annahme des Berufungsgerichts, die Räumung stelle für die Beklagte keine unzumutbare Härte dar, ist von Rechtsfehlern beeinflusst. 1. Gemäß § 4 Abs. 3 des Mietvertrags kann der Vermieter das Mietver- hältnis nur in besonderen Ausnahmefällen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Eine solche Bestimmung schließt nach dem Wortlaut sowie ihrem Sinn und Zweck die erleichterte Kündigung gemäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB, die kein berech- tigtes Interesse des Vermieters im Sinne des § 573 BGB voraussetzt, aus (vgl. OLG Karlsruhe, NJW-RR 1986, 89 f.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573a BGB Rn. 6). Diesem Verständnis der Kündigungsbeschrän- kung steht nicht entgegen, dass in dem Gebäude zum Zeitpunkt des Vertrags- 11 12 - 6 - schlusses drei Wohnungen vorhanden waren und eine erleichterte Kündigung nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB damals schon tatbestandlich nicht in Betracht kam. Denn dieser Umstand ändert nichts daran, dass die Kündigung des Ver- mieters im Mietvertrag auf besondere Ausnahmefälle beschränkt worden ist, in denen wichtige berechtigte Interessen des Vermieters die Beendigung des Mietvertrages erforderlich machen. b) Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber vermieteten Wohnraums anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Das gilt auch für eine wirksam vereinbarte Kündigungsbeschränkung (Staudin- ger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2011, § 573 Rn. 241; OLG Karlsruhe, aaO S. 90). Zwar bezieht sich die Kündigungsbeschränkung ihrem Wortlaut nach auf "wich- tige berechtigte Interessen der D. ". Dies erklärt sich jedoch daraus, dass es hinsichtlich des berechtigten Interesses grundsätzlich auf die Person des Vermieters – damals der D. – ankommt. Es bestehen keine An- haltspunkte, dass die damaligen Parteien des Mietvertrages die Kündigungsbe- schränkung konkludent nur für den Zeitraum hätten vereinbaren wollen, in dem die Wohnung im Eigentum der D. stand. 2. Feststellungen zu dem von den Klägern mit den streitgegenständli- chen Kündigungen geltend gemachten Eigenbedarf hat das Berufungsgericht – aus seiner Sicht folgerichtig – nicht getroffen. Entgegen der Auffassung der Revision ist den Klägern allerdings eine Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) nicht grundsätzlich verwehrt. Die Kündigungsbeschränkung in § 4 Abs. 3 des Mietvertrags schließt ei- ne Eigenbedarfskündigung nicht generell aus. Sie verschärft lediglich die ge- setzlichen Voraussetzungen, so dass das in § 573 Abs. 2 BGB genannte "be- rechtigte Interesse" nicht ausreicht, sondern darüber hinaus ein besonderer 13 14 15 - 7 - Ausnahmefall vorliegen muss, in dem wichtige Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Mit einer solchen Klau- sel wird dem Mieter ein gegenüber üblichen Mietverhältnissen erhöhter Be- standsschutz zugebilligt (Senatsurteil vom 9. Mai 2012 – VIII ZR 327/11, NJW 2012, 2270 Rn. 27; OLG Karlsruhe, aaO S. 90). 3. Zu Recht beanstandet die Revision ferner, dass die Würdigung des Berufungsgerichts zu der Frage, ob die Beklagte nach § 574 Abs. 1 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, von Rechtsfehlern beein- flusst ist. a) Noch zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Be- klagte sich krankheitsbedingt besonderen Schwierigkeiten ausgesetzt sieht, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unan- nehmlichkeiten deutlich abheben und deshalb als Härtegrund in Betracht kom- men (vgl. Senatsurteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn. 15). Die eingehende Darstellung des gerichtlichen Sachverständigen zu den schwerwiegenden Krankheitssymptomen und deren Auswirkungen auf die Belastbarkeit und Umstellfähigkeit der Beklagten hat das Berufungsgericht in seinem wesentlichen Kern indes nicht zur Kenntnis genommen, wie sich aus seiner pauschalen und bagatellisierenden Würdigung ergibt, ein Umzug der Beklagten sei nicht „schlechterdings ausgeschlossen“ und könne von dieser mit entsprechender therapeutischer Begleitung bewerkstelligt werden. Nach dem schriftlichen Gutachten und den Erläuterungen des Sachver- ständigen in der mündlichen Verhandlung wirkt sich die Krankheit der Beklagten auf alle Aspekte der Lebensführung in erheblichem Umfang negativ aus. Die bestehenden schwerwiegenden Defizite in der Motorik könnten nur unter Auf- bietung maximaler mentaler Ressourcen und auch nur partiell kompensiert 16 17 18 - 8 - werden. Das Erlernen von neuen motorischen Abläufen, Handlungsfolgen und Tagesabläufen stelle einen zusätzlichen Stressfaktor dar. Die Beklagte sei we- gen der reduzierten kognitiven Umstellfähigkeit auf langfristige und stabile sozi- ale Beziehungen angewiesen. Eine komplette geographische Umorganisation der Routen zu den Therapeuten sei ebenfalls ein Stressfaktor. Ein erzwungener Wohnungswechsel würde - vor dem Hintergrund sowohl der zuvor beschriebe- nen konkreten krankheitsbedingten Einschränkungen als auch der Gefahr einer Verschlechterung der Grunderkrankung - im Alltag eine Überforderung ("unge- heure Belastung") bedeuten und wäre mit physischen und psychischen Konse- quenzen verbunden, die mindestens den Verlust der selbständigen Lebensfüh- rung bedeuten würden. Mit diesen zentralen Feststellungen des Sachverständi- gen hat sich das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft nicht auseinandergesetzt. Soweit es darauf abstellt, dass die Beklagte zur Mitwirkung an einer therapeuti- schen Begleitung des Umzugs verpflichtet wäre, hat es, wie die Revision mit Recht rügt, nicht zur Kenntnis genommen, dass der Sachverständige bei seiner Anhörung vor dem Amtsgericht erläutert hat, dass eine solche Begleitung nicht den gewünschten Erfolg hätte, weil es der Beklagten (krankheitsbedingt) an der dazu erforderlichen Grundvoraussetzung, dem Vertrauen zu einem solchen Therapeuten, fehlen würde. b) Zu Recht beanstandet die Revision ferner, dass das Berufungsgericht eine konkrete Abwägung der von ihm jedenfalls im Ansatz anerkannten krank- heitsbedingten Schwierigkeiten der Beklagten beim Umzug sowie der Gefahr einer Krankheitsverschlechterung mit dem Erlangungsinteresse der Kläger, auf das es in keiner Weise eingegangen ist, unterlassen hat. c) Schließlich lassen die Ausführungen des Berufungsgerichts, das da- rauf abstellt, der Umzug sei für die Beklagte zwar mit erheblichen Belastungen verbunden, aber nicht unmöglich oder schlechterdings ausgeschlossen, besor- 19 20 - 9 - gen, dass es unangemessen hohe Anforderungen an das Vorliegen einer un- zumutbaren Härte stellt und verkennt, dass nicht nur sichere Folgen einer Räumung zu berücksichtigen sind, sondern bereits die ernsthafte Gefahr einer erheblichen gesundheitlichen Verschlechterung die Annahme einer unzumutba- ren Härte rechtfertigen kann. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endent- scheidung reif, weil das Berufungsgericht – vor dem Hintergrund der von ihm vertretenen Rechtsauffassung folgerichtig – nur über die hilfsweise erklärte, auf § 573a BGB gestützte Kündigung der Kläger entschieden und deshalb zur Wirksamkeit der weiteren, auf Eigenbedarf (bezüglich der Schwester) gestütz- ten Kündigung keine Feststellungen getroffen hat. Die Sache ist daher zur neu- en Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit der 21 - 10 - Verweisung an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts Gebrauch (§ 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 24.05.2012 - 18 C 200/10 - LG Berlin, Entscheidung vom 19.02.2013 - 63 S 232/12 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 233/12 Verkündet am: 20. März 2013 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 573 Abs. 2 Nr. 2, 242 Cd Eine Kündigung von Wohnraum wegen Eigenbedarfs für einen Familienangehörigen ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Eigenbedarf zwar nur kurze Zeit nach Ab- schluss des Mietvertrages entstanden ist, bei Abschluss des Mietvertrages aber noch nicht absehbar war. BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12 - LG Braunschweig AG Wolfenbüttel - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. März 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel, den Richter Dr. Achilles, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Braunschweig vom 3. Juli 2012 wird zurückge- wiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Räumung des von ihnen gemiete- ten Einfamilienhauses wegen Eigenbedarfs in Anspruch. Die Beklagten sind seit Februar 2008 Mieter des Einfamilienhauses der Klägerin in W. . Mit Schreiben vom 29. März 2011 kündigte die Kläge- rin das Mietverhältnis zum 30. Juli 2011 mit der Begründung, das Haus werde für ihren Enkel S. S. und dessen Ehefrau und Tochter benötigt. Die Klägerin behauptet, bei Abschluss des Mietvertrags sei nicht abseh- bar gewesen, dass ihr Enkel mit seiner Familie in dem Haus würde wohnen 1 2 3 - 3 - wollen. Er habe zu dem Zeitpunkt in H. gearbeitet und es sei geplant gewesen, dass er nach S. versetzt werden würde, weshalb das Haus in W. für ihn nicht in Frage gekommen sei. Seine spätere Frau sei im April 2008 schwanger geworden. Erst nach der Geburt der gemeinsamen Toch- ter habe ein Umdenken über die zukünftige Lebensplanung stattgefunden und der Enkel habe sich entschieden, seine Karrierepläne zurückzustellen und mit seiner Familie in der Umgebung zu bleiben. Die Beklagten haben der Kündigung widersprochen und Härtegründe un- ter anderem wegen nicht abgewohnter Investitionen geltend gemacht. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung seien erfüllt. Es stehe fest, dass die Klägerin die Wohnung ihrem Enkel und dessen Ehefrau und Tochter überlassen wolle. Die Kündigung sei auch nicht rechtsmissbräuchlich, obwohl sie schon rund drei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses erfolgt sei. Zwar käme eine Treuwidrigkeit in Betracht, wenn die Klägerin bei absehbarem 4 5 6 7 8 - 4 - Eigenbedarf die Möglichkeit des Abschlusses eines befristeten Mietvertrags nach § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB gehabt und nicht wahrgenommen hätte. Der Ei- genbedarf sei jedoch bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht absehbar ge- wesen. Im Gegenteil habe es der Enkel der Klägerin auf entsprechende Nach- frage stets abgelehnt, in das Haus der Klägerin zu ziehen. Erst nachdem zwei Monate nach Abschluss des Mietvertrags seine spätere Ehefrau schwanger geworden, die gemeinsame Tochter geboren worden und der Enkel seine be- rufliche und private Lebensplanung auf seine neu gegründete Familie umge- stellt und den der beruflichen Karriere wegen geplanten Umzug nach Süd- deutschland aufgegeben habe, habe sich die Eigenbedarfssituation ergeben. Auch hätten die Beklagten keinen Anspruch auf Verlängerung des Mietverhält- nisses nach §§ 574 f. BGB ("Sozialklausel"). Sämtliche geltend gemachten Här- tegründe stellten letztlich nur die mit einem Umzug unvermeidlich verbundenen Unannehmlichkeiten dar. Dies gelte auch in Anbetracht der Aufwendungen zur Ausgestaltung der Wohnung. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Die Beklagten sind gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Heraus- gabe des Einfamilienhauses verpflichtet. Die Eigenbedarfskündigung der Kläge- rin hat das Mietverhältnis beendet. Die Klägerin ist gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zur Kündigung berechtigt, weil nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts Eigenbedarf besteht und dessen Geltendmachung auch nicht rechtsmissbräuchlich ist. Die von den Beklagten vorgebrachten Härte- gründe gebieten auch keine Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB. 9 10 - 5 - 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht die Eigenbedarfskündigung der Klägerin zum 30. Juli 2011 als wirksam angesehen. Entgegen der Auffassung der Beklagten steht der Kündigung nicht der Einwand des rechtsmissbräuchli- chen Verhaltens der Klägerin gemäß § 242 BGB entgegen. Zwar ist die Kündi- gung hier schon etwa drei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses erfolgt - und dies, obgleich den Beklagten durch den Schwiegersohn der Klägerin vor Mietvertragsabschluss versichert worden war, ein Eigenbedarf für ein Famili- enmitglied komme nicht in Betracht; das einzige, was passieren könne, sei, dass das Haus verkauft werden könnte. Angesichts der Gesamtumstände be- gegnet die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass die Eigenbe- darfskündigung der Klägerin nicht rechtsmissbräuchlich ist, jedoch keinen revi- sionsrechtlichen Bedenken. a) Wie der Senat im Anschluss an die Rechtsprechung des Bundesver- fassungsgerichts bereits entschieden hat (BVerfGE 79, 292, 308 f.; BVerfG, NJW-RR 1993, 1357; Senatsurteil vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, NJW 2009, 1139; Senatsbeschlüsse vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, WuM 2010, 575 [Hinweisbeschluss], und vom 6. Juli 2010 - VIII ZR 180/09, WuM 2010, 512 [Zurückweisungsbeschluss] jeweils mwN), setzt sich ein Vermieter zu seinem eigenen Verhalten dann in Widerspruch, wenn er eine Wohnung auf unbe- stimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er darf dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belas- tungen nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aus- sicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt. Denn für den Mieter ist ein sich ab- zeichnender Eigenbedarf des Vermieters vor allem für die Entscheidung von Bedeutung, ob er eine Wohnung überhaupt anmieten und damit das Risiko ei- nes Umzugs nach verhältnismäßig kurzer Mietzeit eingehen will (Senatsurteil 11 12 - 6 - vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, aaO Rn. 17, 19; Senatsbeschluss vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, aaO Rn. 2). b) Diese Fallgestaltung liegt hier indes nicht vor. Nach den rechtsfehler- freien Feststellungen des Berufungsgerichts war es zum Zeitpunkt des Ab- schlusses des Mietvertrags für keinen der Beteiligten absehbar, dass ein Ei- genbedarf an dem Einfamilienhaus für den Enkel der Klägerin durch die Geburt seiner Tochter und die daraufhin geänderte Lebensplanung der Familie entste- hen würde. Der Eigenbedarf ist vielmehr aufgrund einer erst nach der Vermie- tung eingetretenen Änderung der persönlichen Verhältnisse des Enkels der Klägerin entstanden. Durch die Erklärung des Schwiegersohns der Klägerin anlässlich der Hausbesichtigung, ein Eigenbedarf komme nicht in Betracht, höchstens ein Hausverkauf, ist kein der Klägerin zuzurechnender besonderer Vertrauenstat- bestand geschaffen worden, der ihre Kündigung wegen Eigenbedarfs rechts- missbräuchlich erscheinen ließe. Die Äußerung, die im Übrigen eine reine Wis- senserklärung darstellt und der kein rechtsgeschäftlicher Erklärungsgehalt zu- kommt, entsprach nach den vom Berufungsgericht rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen den Tatsachen. Sie bezog sich auf den damaligen Stand, bei dem eine Änderung nicht absehbar war. Durch sie ist auch kein auf künftige Entwicklungen bezogener Vertrauenstatbestand erweckt worden, denn die per- sönlichen Verhältnisse eines Vermieters und seiner Familienangehörigen kön- nen sich ändern. Will ein Mieter für solche Fälle eine Kündigung wegen Eigen- bedarfs ausschließen, bedarf es einer dahin gehenden Vereinbarung. 2. Soweit die Revision geltend macht, das Mietverhältnis sei jedenfalls gemäß §§ 574 f. BGB ("Sozialklausel") einstweilen fortzusetzen, kann dem nicht gefolgt werden. Zu Recht stellt das Berufungsgericht darauf ab, dass 13 14 15 - 7 - sämtliche beklagtenseits geltend gemachten Härtegründe letztlich nur die mit einem Umzug unvermeidlich verbundenen Unannehmlichkeiten darstellen. Dass die Beklagten davon absahen, im Mietvertrag einen (beiderseitigen) be- fristeten Kündigungsausschluss mit der Klägerin zu vereinbaren, um ihrerseits aus beruflichen Gründen in örtlicher Hinsicht flexibel zu bleiben, kann nicht zu Lasten der Klägerin gewertet werden. Insbesondere beruht die angefochtene Entscheidung des Berufungsgerichts - entgegen der Auffassung der Revision - nicht darauf, dass das Berufungsgericht den Vortrag, angemessener Ersatz- wohnraum zu zumutbaren Bedingungen sei nicht zu beschaffen, übergangen hätte. Abgesehen davon, dass das erstinstanzliche Urteil, auf dessen Gründe das Berufungsurteil Bezug nimmt, diesen Vortrag ausdrücklich gewürdigt hat, bedarf nicht jedes Vorbringen der Parteien der Erwähnung in den schriftlichen Entscheidungsgründen. Eine Härte im Sinne von § 574 BGB ergibt sich entgegen der Auffassung der Revision auch nicht aus den finanziellen Aufwendungen der Beklagten, ins- besondere für die speziell den räumlichen Gegebenheiten angepasste Einbau- küche. Die Beklagten haben nach eigenem Vorbringen bewusst davon abgese- hen, sich die Möglichkeit einer längerfristigen Nutzung des Mietobjekts durch Vereinbarung eines (beiderseitigen) befristeten Kündigungsausschlusses zu sichern, weil sie aus beruflichen Gründen örtlich flexibel bleiben wollten. Sie sind daher sehenden Auges das Risiko eingegangen, dass finanzielle Investiti- onen in die Wohnung sich im Falle einer nur kurzen Mietdauer nicht angemes- sen amortisieren werden. Die Inkaufnahme dieses Risikos muss bei der Inte- 16 - 8 - ressenabwägung nach § 574 Abs. 1 BGB zum Nachteil der Beklagten aus- schlagen. Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Wolfenbüttel, Entscheidung vom 17.11.2011 - 19 C 177/11 - LG Braunschweig, Entscheidung vom 03.07.2012 - 6 S 547/11 (190) -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 62/08 Verkündet am: 21. Januar 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 573 Abs. 2 Nr. 2, 242 Bc a) Die Rechtskraft eines Urteils, mit dem eine auf Eigenbedarf gestützte Kündi- gung des Vermieters mit der Begründung abgewiesen wird, die Kündigung sei im Hinblick darauf, dass der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht auf den bereits absehbaren Eigenbedarf hingewiesen worden sei, "jedenfalls zum fraglichen Zeitpunkt rechtsmissbräuchlich", steht einer erneuten Eigen- bedarfskündigung nicht entgegen. b) Weist der Vermieter anlässlich der Novation eines langjährigen Mietvertrags nicht auf einen möglichen Eigenbedarf für seine heranwachsende Tochter hin, steht einer Kündigung des Vermieters, mit der das Mietverhältnis zum Ablauf von rund vier Jahren nach der Erneuerung des Mietvertrags beendet werden soll, nicht der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens entgegen. BGH, Urteil vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08 - LG Berlin AG Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. Dezember 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 15. Januar 2008 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist seit August 1994 Mieterin einer Wohnung des Klägers in B. . Der ursprünglich abgeschlossene Mietvertrag vom 17. August 1994 wur- de von den Parteien zunächst durch einen Zeitmietvertrag vom 1. September 1999 ersetzt; danach sollte die Mietzeit im August 2004 enden. Am 24. November 2003 vereinbarten die Parteien in einem außergerichtlichen Ver- gleich einen neuen, unbefristeten Mietvertrag. 1 Mit anwaltlichem Schreiben vom 26. November 2004 kündigte der Kläger das Mietverhältnis zum 31. August 2005. Der Kläger machte mit dieser Kündi- gung Eigenbedarf geltend; er berief sich darauf, seine damals in N. woh- nende Tochter werde mit Ende des Sommersemesters 2005 ihr Studium been- 2 - 3 - den und ihren Lebensmittelpunkt nach B. zurückverlegen. Die Beklagte wi- dersprach der Kündigung. 3 Die vom Kläger erhobene Räumungsklage wurde durch rechtskräftiges Urteil vom 2. November 2005 mit der Begründung abgewiesen, die Kündigung des Klägers vom 26. November 2004 sei "... jedenfalls zum fraglichen Zeitpunkt ..." rechtsmissbräuchlich im Sinne von § 242 BGB. Mit Schreiben vom 6. Dezember 2006 kündigte der Kläger erneut das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs, diesmal zum 30. September 2007. Er machte geltend, er benötige die Wohnung für seine Tochter, die nach Beendi- gung ihres Studiums mit in der Wohnung der Eltern lebe. Die Tochter wolle und solle in einer eigenen Wohnung leben; die jetzigen Wohnverhältnisse in der 2 ½ Zimmer-Wohnung seien für ein gemeinsames Leben zu dritt zu beengt. Da die Beklagte die Wohnung nicht räumte, hat der Kläger Räumungsklage erhoben. 4 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; das Landgericht hat die Be- rufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelasse- nen Revision verfolgt der Kläger sein Räumungsbegehren weiter. 5 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 6 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 7 - 4 - 8 Der Kläger habe keinen Anspruch auf Räumung der Wohnung. Seine Kündigung vom 6. Dezember 2006 habe nicht zur Beendigung des Mietverhält- nisses geführt. Der Kläger sei mit der auf Eigenbedarf für seine Tochter gestütz- ten Kündigung ausgeschlossen. Denn seine auf denselben Eigenbedarfsgrund gestützte vorausgegangene Kündigung sei im Vorprozess als unwirksam ange- sehen worden, und seitdem seien keine erheblichen Änderungen eingetreten. Der zeitlich enge Zusammenhang zwischen der Novation des Mietver- hältnisses im Jahr 2003 und der Geltendmachung des Eigenbedarfs mit der Kündigung vom 6. Dezember 2006 bestehe fort. Dieser auf dem Vertrauens- grundsatz beruhende zeitweilige Ausschluss des Kündigungsrechts des Ver- mieters beruhe darauf, dass er sich zu seinem eigenen Verhalten in Wider- spruch setze, wenn er die Wohnung, nachdem sie zuvor befristet vermietet war, unbefristet vermiete, obwohl er bereits entschlossen sei oder erwäge, die Woh- nung alsbald seiner Tochter zur Verfügung zu stellen. Das beurteile die Kam- mer auch für den Zeitraum von wenig mehr als drei Jahren nicht anders. 9 II. Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Räumungsklage nicht abgewiesen werden. 10 1. Zutreffend haben die Vordergerichte die Räumungsklage für zulässig gehalten. Die Rechtskraft des im Vorprozess ergangenen klageabweisenden Urteils steht der neuen Klage nicht entgegen (§ 322 Abs. 1 ZPO). 11 Die Rechtskraft eines klageabweisenden Urteils hindert eine neue Klage nicht, wenn die Klage im Vorprozess nicht als (schlechthin) unbegründet, son- dern nur als derzeit unbegründet abgewiesen worden ist, wobei es unschädlich 12 - 5 - ist, wenn dies im Tenor der Entscheidung nicht zum Ausdruck kommt (BVerfG, NJW 2003, 3759, unter II 1 b; aA LG Hamburg, MDR 1978, 847, vgl. auch Schopp, MDR 1979, 57 f.; Stadie, MDR 1978, 798 ff.). So liegt es hier. Das Amtsgericht hat im Vorprozess die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Kündigung vom 26. November 2004 sei "... jeden- falls zum fraglichen Zeitpunkt rechtsmissbräuchlich" gewesen; der Kläger werde aber "…durch die hier entscheidungserheblichen Umstände nicht auf Dauer an der Selbstnutzung seines Eigentums gehindert", die Durchsetzung dieses Wun- sches werde ihm lediglich vorübergehend versagt. 13 2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht der Klage den Erfolg versagt, weil der geltend gemachte Eigenbedarf - Nutzung der Wohnung durch die Tochter - aufgrund des Vorprozesses "verbraucht" sei. Dem kann nicht gefolgt werden. 14 a) Mit der Behauptung, er benötige die Wohnung für seine Tochter, macht der Kläger ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend. 15 b) Er ist mit seiner darauf gestützten Kündigung nicht deshalb ausge- schlossen, weil seine auf denselben Eigenbedarfsgrund gestützte vorangegan- gene Kündigung im Vorprozess als unwirksam angesehen wurde. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, dass der im Arbeitsrecht allgemein anerkannte Grundsatz, wonach eine erneute Kündigung aus demselben Grun- de unwirksam ist, auch im vorliegenden Fall gilt. Für Kündigungen im Arbeits- recht entspricht es ständiger Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts, dass ein Arbeitgeber eine erneute Kündigung nicht erfolgreich auf Kündigungsgründe stützen kann, die er schon zur Begründung einer vorherigen Kündigung erfolg- los vorgebracht hat (BAGE 74, 143, 149 ff.). Diese mit prozessualen Besonder- 16 - 6 - heiten des Kündigungsschutzprozesses begründete Rechtsprechung des Bun- desarbeitsgerichts ist aber auf die vorliegende Fallgestaltung nicht übertragbar. Denn es geht hier nicht - erneut - um das Vorliegen des bereits früher geltend gemachten Kündigungsgrundes, sondern um die Frage, ob (auch) der vom Klä- ger mit Schreiben vom 6. Dezember 2006 zum 30. September 2007 erklärten erneuten Kündigung deshalb der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) entgegensteht, weil der Kläger die Beklagte bei Abschluss des unbefristeten Mietvertrages vom 24. November 2003 nicht darauf hingewiesen hat, dass er die Wohnung alsbald für seine erwachsene Tochter benötigen könnte. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachverhalt ist dies zu verneinen. aa) Der Vermieter setzt sich allerdings zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch, wenn er eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er darf dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt (BVerfGE 79, 292, 308 f.; BVerfG, NJW-RR 1993, 1357; LG Münster, NJW-RR 1990, 1354; LG Berlin, NZM 1998, 433 f.; Palandt/Heinrichs, BGB, 68. Aufl., § 242 Rdnr. 56; MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 72 f.; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraum- miete, 3. Aufl., IV Rdnr. 75; Emmerich/Sonnenschein/Haug, Miete, 9. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 52 f.; in der Begründung teilweise abweichend Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 134). 17 In der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird dabei - im Anschluss an einen in der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 14. Februar 1989 (BVerfGE 79, 292, 309 f.) enthaltenen Hinweis auf die nach damaliger 18 - 7 - Rechtslage für Zeitmietverträge in § 564c Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF vorgese- hene Höchstfrist - meist auf eine Frist von fünf Jahren abgestellt, innerhalb de- rer der Vermieter das Mietverhältnis mit Rücksicht auf Treu und Glauben nicht wegen Eigenbedarfs kündigen könne (LG Berlin, NZM 1998, 433 f.; LG Ham- burg, NJW-RR 1994, 465 f. und WuM 1993, 50). Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Vermieters wird teilweise schon dann bejaht, wenn der bei Ab- schluss des Mietvertrages nicht offenbarte (künftige) Eigenbedarf nur eine Mög- lichkeit darstellte, die der Vermieter angesichts seiner familiären Umstände hät- te in Betracht ziehen können (LG Hamburg, NJW-RR 1994, 465 f.; LG Karlsru- he, WuM 1988, 276; LG Paderborn, WuM 1994, 331; vgl. aber LG Düsseldorf, WuM 1989, 414; auch nach MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 573 Rdnr. 73 genügt eine "gewisse Wahrscheinlichkeit des künftigen Eigenbedarfs" nicht; ähnlich Sonnenschein, NJW 1993, 161, 168). bb) Ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen der Vermie- ter den Mieter bei Abschluss des Mietvertrags auch auf einen nur möglichen Eigenbedarf - beispielsweise im Hinblick auf heranwachsende Kinder - hinwei- sen muss, bedarf hier keiner abschließenden Entscheidung. Für den Mieter ist ein sich abzeichnender Eigenbedarf des Vermieters vor allem für die Entschei- dung von Bedeutung, ob er eine Wohnung überhaupt anmieten und damit das Risiko eines Umzugs nach verhältnismäßig kurzer Mietzeit eingehen will. Eine vergleichbare Interessenlage, die anlässlich des (dritten) Mietvertrags zwischen den Parteien vom 24. November 2003 einen Hinweis des Klägers auf einen künftigen Eigenbedarf für seine Tochter geboten hätte, bestand hier aber gera- de nicht, denn die Beklagte wohnte zu diesem Zeitpunkt bereits - seit neun Jah- ren - in der Wohnung. Überdies wusste die Beklagte, wie die Revision zutref- fend geltend macht, dass der Kläger eine Tochter hat, für die er die Wohnung gegebenenfalls einmal benötigen könnte. Es hätte deshalb nahe gelegen, dass sich die Klägerin ihrerseits anlässlich der Novation des Mietvertrags nach einem 19 - 8 - noch zu erwartenden Eigenbedarf erkundigte oder gegebenenfalls auf einen vertraglichen Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung im neuen Mietvertrag hinwirkte. Jedenfalls kann unter den hier gegebenen Umständen nicht ange- nommen werden, dass der Kläger mit der streitgegenständlichen Kündigung, die das Mietverhältnis erst zum 30. September 2007 - nach rund 13-jähriger Mietdauer und nach Ablauf von fast vier Jahren seit der Novation des Mietver- trags - beenden sollte, rechtsmissbräuchlich handelte. III. Aus den dargelegten Gründen kann die Entscheidung des Berufungsge- richts mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben. Das Berufungsur- teil ist daher auf die Revision des Klägers aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund seiner Auffassung folgerichtig - keine Feststellungen zu dem vom Kläger behaupteten Eigenbedarf und zu der von der Beklagten geltend ge- machten, durch die Beendigung des Mietverhältnisses für sie eintretenden Här- te (§ 574 Abs. 1 BGB) getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Ver- 20 - 9 - handlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 18.07.2007 - 203 C 82/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 15.01.2008 - 65 S 338/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 8/08 Verkündet am: 28. Januar 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 3 a) Eine wirtschaftliche Verwertung ist angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird. b) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Miet- vertrages erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Miet- verhältnisses berechtigt ist, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Ei- gentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verblei- ben, vorzunehmen. Die hierzu erforderliche Abwägung entzieht sich einer genera- lisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung al- ler Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen. c) Ist wegen des Alters und schlechten baulichen Zustands eines Gebäudes gemes- sen an üblichen Wohnverhältnissen eine "Vollsanierung" oder ein Abriss mit an- schließender Errichtung eines Neubaus geboten, kann ein erheblicher Nachteil des Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darin liegen, dass er ande- renfalls auf notdürftige Maßnahmen ("Minimalsanierung") verwiesen ist, die weder zu einer nachhaltigen Verbesserung noch zur Verlängerung einer verhältnismäßig geringen Restlebensdauer des Gebäudes (hier 15 bis 20 Jahre) führen. BGH, Urteil vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08 - LG Heidelberg AG Heidelberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Heidelberg vom 30. November 2007 wird zu- rückgewiesen. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Mai 2009 eingeräumt. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit 1981 Mieter einer Wohnung in einem 1914 errichte- ten Gebäude in H. , das nach Vornahme von Umbauten seit Jahrzehn- ten als Mehrfamilienhaus (sechs Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von 280 qm) genutzt wird und sich auf einem rund 600 qm großen Grundstück in innenstadtnaher Wohnlage befindet. Die Klägerin hat das Objekt Anfang 2005 für 653.500 € erworben und danach sämtlichen Mietern mit Schreiben vom 22. April 2005 zum 31. Januar 2006 gekündigt. Sie plant den Abriss des 1 - 3 - bestehenden sanierungsbedürftigen Gebäudes und die Neuerrichtung einer Wohnanlage mit sechs Eigentumswohnungen (Gesamtwohnfläche 610 qm). Sowohl der geplante Abriss als auch der Neubau sind baurechtlich genehmigt. Die Klägerin bietet die projektierten Eigentumswohnungen bereits zum Kauf an. 2 Das Amtsgericht hat die von der Klägerin erhobene Räumungsklage ab- gewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht den Beklagten unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils zur Räumung verurteilt. Hierge- gen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten, mit der er die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erstrebt. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 4 Der Beklagte sei zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflich- tet, weil die Kündigung der Klägerin vom 22. April 2005 das Mietverhältnis der Parteien zum 31. Januar 2006 beendet habe. Die Klägerin sei gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt gewesen, denn sie würde durch den Fortbestand des Mietverhältnisses an einer angemesse- nen wirtschaftlichen Verwertung des Gebäudes gehindert und dadurch erhebli- che Nachteile erleiden. Die Klägerin könne mit dem von ihr beabsichtigten Ver- kauf der neu zu errichtenden Wohnungen einen Erlös erzielen, der ihre Auf- wendungen um 831.000 € übersteige. Wenn dieser Betrag in Relation zu dem 5 - 4 - von der Sachverständigen errechneten Reinertrag bei einer Vermietung der neu errichteten Wohnungen für die Dauer von 90 Jahren gesetzt werden solle, müs- se eine angemessene Verzinsung des Verkaufserlöses über den gleichen Zeit- raum angesetzt werden. Bei Zugrundelegung eines Zinssatzes von 4 % errech- ne sich daraus eine Rendite des eingesetzten Kapitals in Höhe von 16 %. 6 Der von der Klägerin beabsichtigte Abriss und anschließende Neubau sei angesichts der Sanierungsbedürftigkeit des Gebäudes wirtschaftlich vernünftig und nach den Gesamtumständen angemessen. Der Grundstückseigentümer dürfe nicht darauf verwiesen werden, sich auf Sanierungsmaßnahmen zu be- schränken, die nur zu einer Behebung des Instandhaltungsstaus und einer Restnutzungsdauer des Gebäudes von 15 bis 20 Jahren führen würden. Viel- mehr stelle sich in einem solchen Fall die Entscheidung des Eigentümers für eine nachhaltige Sanierung oder einen Abriss und anschließenden Neubau als angemessene wirtschaftliche Verwertung dar; auch die Entscheidung für den gegenüber der Vollsanierung wirtschaftlich günstigeren Abriss und anschlie- ßenden Neubau sei nicht zu beanstanden. Die Klägerin würde bei Fortbestand des Mietverhältnisses auch erhebli- che Nachteile erleiden. Nicht erforderlich sei, dass der Vermieter bei einer Fort- setzung des Mietverhältnisses keine Rendite mehr erwirtschafte oder gar Ver- luste erleide. Es genüge vielmehr, dass der Vermieter seine Rendite mit der von ihm beabsichtigten Verwertung erheblich verbessern könne. Dies sei hier der Fall, weil die Klägerin mit der von ihr geplanten Verwertung eine Rendite von 16 % erzielen könne, während sowohl bei einer Minimal- als auch bei einer Vollsanierung nur eine Rendite von 2,5 % erzielbar sei, die deutlich unter der in H. für Mehrfamilienhäuser mit mehr als 4 Wohnungen er- zielbaren Rendite von 3,5 % bis 4,5 % liege. 7 - 5 - Die Ausübung des Kündigungsrechtes durch die Klägerin sei auch nicht deswegen rechtsmissbräuchlich, weil sie das Grundstück in Kenntnis der Sanie- rungsbedürftigkeit und Unrentabilität des Gebäudes gekauft habe. Da der Ab- riss und anschließende Neubau wirtschaftlicher Vernunft entspreche, sei es unerheblich, ob die gebotenen Maßnahmen durch den bisherigen Eigentümer oder einen Erwerber durchgeführt würden. 8 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Der Beklagte ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe seiner Mietwohnung verpflichtet, denn die Kündigung der Klägerin vom 22. April 2005 hat das Mietverhältnis zu dem in der Kündigungserklärung angegebenen Zeitpunkt (31. Januar 2006) beendet. Die Klägerin war gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Kündigung berechtigt. 9 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klägerin durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaft- lichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde. 10 a) Der von der Klägerin geplante Abriss des vorhandenen Gebäudes und seine Ersetzung durch einen Neubau stellt eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar (Senatsurteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736, unter II 1 a aa). 11 b) Angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine wirtschaft- liche Verwertung dann, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwä- gungen getragen wird (MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 88; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 573 Rdnr. 131; Erman/Jendrek, BGB, 12. Aufl., § 573 Rdnr. 24; Schach in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietpro- 12 - 6 - zessrecht, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 44; AnwK/Hinz, BGB, § 573 Rdnr. 58). Dies hat das Berufungsgericht für die von der Klägerin geplanten Baumaßnahmen rechtsfehlerfrei bejaht. Denn gegen Investitionen in das vorhandene sanie- rungsbedürftige Gebäude sprechen die verhältnismäßig geringe Restnutzungs- dauer von 15 bis 20 Jahren und der allein für eine "Minimalsanierung" erforder- liche Kostenaufwand von 70.000 €. Da dem Abriss des sanierungsbedürftigen Gebäudes städtebauliche Gründe (Denkmalschutz) nicht entgegenstehen und eine Abrissgenehmigung bereits vorliegt, entspricht die Errichtung des von der Klägerin geplanten und baurechtlich ebenfalls bereits genehmigten Neubaus, mit dem zudem in erheblichem Umfang zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, vernünftigen wirtschaftlichen Überlegungen. 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass der Klägerin erhebliche Nachteile entstehen würden, wenn sie infolge des fortbestehenden Mietverhältnisses an der von ihr beabsichtigten wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde. 13 a) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grund- sätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als sei- nem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimie- rung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größt- möglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (vgl. BVerfGE 84, 382, 385 = NJW 1992, 361, 362). Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt (BVerfGE 89, 1, 6 ff. = NJW 1993, 2035, 2036). Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch 14 - 7 - keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mie- ter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (BVerfGE 79, 283, 290 = NJW 1989, 972, 973). 15 Die im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Ver- wertungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Be- trachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen (LG Berlin, NJW-RR 1988, 527, 528; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 156; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 Rdnr. 168; MünchKomm/ Häublein, aaO Rdnr. 90; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV 1 Rdnr. 82). Dabei handelt es sich um eine tatrich- terliche Frage, die vom Revisionsgericht nur eingeschränkt dahin überprüft werden kann, ob das Berufungsgericht die Wertungsgrenzen erkannt, die tat- sächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungssätze beachtet hat. Einen dem Berufungsgericht in dieser Hinsicht unterlaufenen Feh- ler zeigt die Revision nicht auf. b) Das Berufungsgericht hat seine Beurteilung, dass der Klägerin im Fal- le des Fortbestands der Mietverhältnisse erhebliche Nachteile entstünden, nicht isoliert darauf gestützt, dass die Klägerin dann den geplanten Neubau nicht er- richten und den damit erstrebten Gewinn nicht erzielen könnte, sondern maß- geblich auch darauf abgestellt, dass der schlechte Zustand des Gebäudes eine umfassende und nachhaltige Sanierung oder einen Abriss mit anschließendem Neubau gebiete und die Klägerin nicht auf eine bloße "Minimalsanierung", mit der eine Verlängerung der Nutzungsdauer des Objektes nicht erzielt werde, verwiesen werden könne. 16 - 8 - aa) Diese Beurteilung ist angesichts der zum Zustand des Gebäudes vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Denn nach dem Gutachten der Sachverständigen B. , auf das das Berufungsgericht Bezug nimmt, sind schon für eine "Minimalsanierung" des Gebäudes, die nur die dringendsten Maßnahmen – vor allem die Beseitigung der Feuchtigkeit im Keller und eine Hausschwammbehandlung – umfasst und nicht zu einer Verlängerung der mit 15 bis 20 Jahren geschätzten Restlebens- dauer des Gebäudes führt, Kosten von rund 70.000 € zu veranschlagen, worin der Aufwand für – inzwischen nach der Energieeinsparverordnung vorgeschrie- bene – Nachrüstungsmaßnahmen (Dämmung zugänglicher oberster Geschoß- decken beheizter Räume sowie zugänglicher Heizungs- und Wasserleitungen in unbeheizten Räumen) noch nicht enthalten ist. Um eine Grundrissgestaltung nach heutigen Bedürfnissen und eine Ausstattung nach heutigen Anforderun- gen zu erreichen, ist nach dem Gutachten eine "Vollsanierung" erforderlich. Dazu müssten das Gebäude mit einem Investitionsaufwand von 580.000 € ent- kernt sowie Teile des Rohbaus und der gesamte Innenausbau erneuert und die Wohnungsgrundrisse neu gestaltet werden. 17 bb) Bei einer Fortsetzung der Mietverhältnisse könnte die Klägerin weder die von der Sachverständigen beschriebene, gemessen an üblichen Wohnver- hältnissen gebotene "Vollsanierung" noch den von ihr vorgesehenen Abriss des Gebäudes mit anschließendem (größeren) Neubau verwirklichen; sie wäre stattdessen auf eine "Minimalsanierung" des vorhandenen Gebäudes verwie- sen, die nach allgemeiner Lebenserfahrung mit dem – kaum kalkulierbaren – Risiko verbunden wäre, dass alsbald die Notwendigkeit weiterer in keinem an- gemessenen Verhältnis zur Restnutzungsdauer des Gebäudes stehender In- standsetzungsmaßnahmen zu Tage tritt. Im Übrigen ist dem Eigentümer auch allgemein ein anerkennenswertes Interesse daran nicht abzusprechen, eine angesichts des sanierungsbedürftigen Gebäudezustands – wie hier – bereits 18 - 9 - gebotene nachhaltige Verbesserung oder dauerhafte Erneuerung seines Eigen- tums alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der bisherigen Bau- substanz zu realisieren. Schließlich wird auch in den Gesetzesmaterialien der Abbruch des Gebäudes zum Zweck der Sanierung mit anschließendem Wie- deraufbau ausdrücklich als Beispielsfall für eine Verwertungskündigung des Vermieters genannt (vgl. BT-Drs. 6/1549, S. 8 zu Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 3 des 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes, dessen Regelungen durch das 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz im wesentlichen inhaltsgleich in § 564b BGB aF und später durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 [BGBl. I S. 1149] in § 573 BGB übernommen wurden). c) Das Berufungsgericht hat deshalb ein berechtigtes Interesse der Klä- gerin an der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten rechtsfehler- frei bejaht. Für das Vorliegen von Härtegründen in der Person des Beklagten, aus denen er nach §§ 574, 574a BGB einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses herleiten könnte, bieten die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts keinen Anhaltspunkt; übergangenen Sachvortrag hierzu zeigt die Revision nicht auf. 19 d) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, es handele sich bei dem Vorhaben der Klägerin um ein rein spekulatives, von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG nicht geschütztes Geschäft. Die der Klägerin bei Fortbestand der Mietverhältnisse entstehenden Nachteile, die sie zur Kündigung des Miet- verhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigen, bestehen – wie oben dargelegt – vor allem darin, dass die in diesem Fall erforderliche weitere Bewirtschaftung des sanierungsbedürftigen Objekts in Form einer "Minimalsa- nierung" mit schwer kalkulierbaren Risiken verbunden ist und keine nachhaltige Verbesserung der Bausubstanz sicherstellt. Entgegen der Auffassung der Revi- sion handelt es sich bei dem von der Klägerin verfolgten Projekt nicht deshalb 20 - 10 - um ein von der Rechtsordnung missbilligtes oder außerhalb der Eigentumsga- rantie liegendes Geschäft, weil die Klägerin das Grundstück angesichts der ob- jektiv bestehenden Sanierungsbedürftigkeit des vorhandenen Gebäudes von vornherein zum Zweck eines Neubaus erworben und für das Grundstück einen Preis gezahlt hat, der durch die Erwartung beeinflusst worden ist, dass die Klä- gerin mit dem Neubau und anschließendem Verkauf – auch wegen der besse- ren Ausnutzung der bebaubaren Fläche – voraussichtlich einen erheblichen Gewinn realisieren kann. e) Entgegen der Auffassung der Revision muss sich die Klägerin auch nicht auf einen Anbau an das vorhandene Gebäude verweisen lassen; denn selbst wenn eine solche Maßnahme technisch und bauordnungsrechtlich reali- siert werden könnte, ließen sich damit die mit einer weiteren Bewirtschaftung des sanierungsbedürftigen Gebäudes verbundenen Nachteile nicht vermeiden. 21 3. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Kündi- gung der Klägerin nicht deshalb als rechtsmissbräuchlich anzusehen ist, weil die Voreigentümer über viele Jahre keine Investitionen in das Grundstück getä- tigt haben und die Klägerin das Objekt in Kenntnis dieses Umstands erworben hat. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Beru- fungsgerichts bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Voreigentümer das Gebäude bewusst herunter gewirtschaftet hätten, um den Abriss des Gebäudes leichter durchsetzen zu können. Allein der Umstand, dass der jetzige sanie- rungsbedürftige Zustand des Gebäudes bei nachhaltigen Investitionen der Vor- eigentümer hätte vermieden werden können, lässt die von der Klägerin wegen der nunmehr erforderlichen baulichen Maßnahmen erklärte Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten noch nicht als treuwidrig erscheinen. 22 - 11 - 4. Auch die Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 3 BGB steht der Kündigung der Klägerin nicht entgegen. Wie auch die Revision nicht verkennt, ist diese Vorschrift, nach der sich der Vermieter nicht darauf berufen kann, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit der beabsichtigten oder nach der Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum ver- äußern will, auf den vorliegenden Sachverhalt nicht direkt anwendbar. Denn die Klägerin will die Wohnung des Beklagten nicht im Zusammenhang mit der Be- gründung von Wohnungseigentum veräußern, sondern das Gebäude ein- schließlich der bisher vom Beklagten bewohnten Räume abreißen. 23 Eine analoge Anwendung dieser Bestimmung kommt gleichfalls nicht in Betracht, denn eine planwidrige Regelungslücke liegt nicht vor. Der in § 573 BGB geregelte Kündigungsschutz dient dem Bestandsschutz des einzelnen Mietverhältnisses, das heißt dem Interesse des Mieters, die gemietete Woh- nung als seinen Lebensmittelpunkt beizubehalten und diese nur bei einem be- rechtigten Interesse des Vermieters aufgeben zu müssen. Ein solches berech- tigtes Interesse der Klägerin liegt hier – wie ausgeführt – darin, dass wegen des sanierungsbedürftigen Zustands des Gebäudes umfassende bauliche Maß- nahmen erforderlich sind, die zum Wegfall der bisherigen Mietwohnungen füh- ren. Entgegen der Auffassung der Revision geht der Zweck des in § 573 BGB geregelten Kündigungsschutzes des Mieters nicht – wie etwa das Instrument des Zweckentfremdungsverbots in Gemeinden mit Wohnraummangel – dahin, allgemein einen Bestand von Mietwohnungen oder von Altbauwohnungen mit günstigem Mietzins zu erhalten. 24 - 12 - 5. Dem Beklagten war eine den Umständen nach angemessene Räu- mungsfrist gemäß § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO zu gewähren. 25 Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Heidelberg, Entscheidung vom 03.07.2007 - 61 C 584/05 - LG Heidelberg, Entscheidung vom 30.11.2007 - 5 S 89/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 7/08 Verkündet am: 28. Januar 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Heidelberg vom 30. November 2007 wird zu- rückgewiesen. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Mai 2009 eingeräumt. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit dem 1. Februar 1998 Mieter einer Wohnung in ei- nem 1914 errichteten Gebäude in H. , das nach Vornahme von Umbau- ten seit Jahrzehnten als Mehrfamilienhaus (sechs Wohneinheiten mit einer Ge- samtwohnfläche von 280 qm) genutzt wird und sich auf einem rund 600 qm gro- ßen Grundstück in innenstadtnaher Wohnlage befindet. Die Klägerin hat das Objekt Anfang 2005 für 653.500 € erworben und danach sämtlichen Mietern mit Schreiben vom 22. April 2005 zum 31. Januar 2006 gekündigt. Sie plant den 1 - 3 - Abriss des bestehenden sanierungsbedürftigen Gebäudes und die Neuerrich- tung einer Wohnanlage mit sechs Eigentumswohnungen (Gesamtwohnfläche 610 qm). Sowohl der geplante Abriss als auch der Neubau sind baurechtlich genehmigt. Die Klägerin bietet die projektierten Eigentumswohnungen bereits zum Kauf an. 2 Das Amtsgericht hat die von der Klägerin erhobene Räumungsklage ab- gewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht den Beklagten unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils zur Räumung verurteilt. Hierge- gen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten, mit der er die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erstrebt. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 4 Der Beklagte sei zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflich- tet, weil die Kündigung der Klägerin vom 22. April 2005 das Mietverhältnis der Parteien zum 31. Januar 2006 beendet habe. Die Klägerin sei gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt gewesen, denn sie würde durch den Fortbestand des Mietverhältnisses an einer angemesse- nen wirtschaftlichen Verwertung des Gebäudes gehindert und dadurch erhebli- che Nachteile erleiden. Die Klägerin könne mit dem von ihr beabsichtigten Ver- kauf der neu zu errichtenden Wohnungen einen Erlös erzielen, der ihre Auf- 5 - 4 - wendungen um 831.000 € übersteige. Wenn dieser Betrag in Relation zu dem von der Sachverständigen errechneten Reinertrag bei einer Vermietung der neu errichteten Wohnungen für die Dauer von 90 Jahren gesetzt werden solle, müs- se eine angemessene Verzinsung des Verkaufserlöses über den gleichen Zeit- raum angesetzt werden. Bei Zugrundelegung eines Zinssatzes von 4 % errech- ne sich daraus eine Rendite des eingesetzten Kapitals in Höhe von 16 %. Der von der Klägerin beabsichtigte Abriss und anschließende Neubau sei angesichts der Sanierungsbedürftigkeit des Gebäudes wirtschaftlich vernünftig und nach den Gesamtumständen angemessen. Der Grundstückseigentümer dürfe nicht darauf verwiesen werden, sich auf Sanierungsmaßnahmen zu be- schränken, die nur zu einer Behebung des Instandhaltungsstaus und einer Restnutzungsdauer des Gebäudes von 15 bis 20 Jahren führen würden. Viel- mehr stelle sich in einem solchen Fall die Entscheidung des Eigentümers für eine nachhaltige Sanierung oder einen Abriss und anschließenden Neubau als angemessene wirtschaftliche Verwertung dar; auch die Entscheidung für den gegenüber der Vollsanierung wirtschaftlich günstigeren Abriss und anschlie- ßenden Neubau sei nicht zu beanstanden. 6 Die Klägerin würde bei Fortbestand des Mietverhältnisses auch erhebli- che Nachteile erleiden. Nicht erforderlich sei, dass der Vermieter bei einer Fort- setzung des Mietverhältnisses keine Rendite mehr erwirtschafte oder gar Ver- luste erleide. Es genüge vielmehr, dass der Vermieter seine Rendite mit der von ihm beabsichtigten Verwertung erheblich verbessern könne. Dies sei hier der Fall, weil die Klägerin mit der von ihr geplanten Verwertung eine Rendite von 16 % erzielen könne, während sowohl bei einer Minimal- als auch bei einer Voll- sanierung nur eine Rendite von 2,5 % erzielbar sei, die deutlich unter der in H. für Mehrfamilienhäuser mit mehr als 4 Wohnungen er- zielbaren Rendite von 3,5 % bis 4,5 % liege. 7 - 5 - Die Ausübung des Kündigungsrechtes durch die Klägerin sei auch nicht deswegen rechtsmissbräuchlich, weil sie das Grundstück in Kenntnis der Sanie- rungsbedürftigkeit und Unrentabilität des Gebäudes gekauft habe. Da der Ab- riss und anschließende Neubau wirtschaftlicher Vernunft entspreche, sei es unerheblich, ob die gebotenen Maßnahmen durch den bisherigen Eigentümer oder einen Erwerber durchgeführt würden. 8 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Der Beklagte ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe seiner Mietwohnung verpflichtet, denn die Kündigung der Klägerin vom 22. April 2005 hat das Mietverhältnis zu dem in der Kündigungserklärung angegebenen Zeitpunkt (31. Januar 2006) beendet. Die Klägerin war gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Kündigung berechtigt. 9 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klägerin durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaft- lichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde. 10 a) Der von der Klägerin geplante Abriss des vorhandenen Gebäudes und seine Ersetzung durch einen Neubau stellt eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar (Senatsurteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736, unter II 1 a aa). 11 b) Angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine wirtschaft- liche Verwertung dann, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwä- gungen getragen wird (MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 88; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 573 Rdnr. 131; Erman/Jendrek, BGB, 12. Aufl., § 573 Rdnr. 24; Schach in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietpro- 12 - 6 - zessrecht, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 44; AnwK/Hinz, BGB, § 573 Rdnr. 58). Dies hat das Berufungsgericht für die von der Klägerin geplanten Baumaßnahmen rechtsfehlerfrei bejaht. Denn gegen Investitionen in das vorhandene sanie- rungsbedürftige Gebäude sprechen die verhältnismäßig geringe Restnutzungs- dauer von 15 bis 20 Jahren und der allein für eine "Minimalsanierung" erforder- liche Kostenaufwand von 70.000 €. Da dem Abriss des sanierungsbedürftigen Gebäudes städtebauliche Gründe (Denkmalschutz) nicht entgegenstehen und eine Abrissgenehmigung bereits vorliegt, entspricht die Errichtung des von der Klägerin geplanten und baurechtlich ebenfalls bereits genehmigten Neubaus, mit dem zudem in erheblichem Umfang zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, vernünftigen wirtschaftlichen Überlegungen. 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass der Klägerin erhebliche Nachteile entstehen würden, wenn sie infolge des fortbestehenden Mietverhältnisses an der von ihr beabsichtigten wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde. 13 a) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grund- sätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als sei- nem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimie- rung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größt- möglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (vgl. BVerfGE 84, 382, 385 = NJW 1992, 361, 362). Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt (BVerfGE 89, 1, 6 ff. = NJW 1993, 2035, 2036). Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch 14 - 7 - keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mie- ter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (BVerfGE 79, 283, 290 = NJW 1989, 972, 973). 15 Die im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung zwi- schen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwer- tungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Be- trachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen (LG Berlin, NJW-RR 1988, 527, 528; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 156; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 Rdnr. 168; MünchKomm/ Häublein, aaO Rdnr. 90; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV 1 Rdnr. 82). Dabei handelt es sich um eine tatrich- terliche Frage, die vom Revisionsgericht nur eingeschränkt dahin überprüft wer- den kann, ob das Berufungsgericht die Wertungsgrenzen erkannt, die tat- sächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungssätze beachtet hat. Einen dem Berufungsgericht in dieser Hinsicht unterlaufenen Feh- ler zeigt die Revision nicht auf. b) Das Berufungsgericht hat seine Beurteilung, dass der Klägerin im Fal- le des Fortbestands der Mietverhältnisse erhebliche Nachteile entstünden, nicht isoliert darauf gestützt, dass die Klägerin dann den geplanten Neubau nicht er- richten und den damit erstrebten Gewinn nicht erzielen könnte, sondern maß- geblich auch darauf abgestellt, dass der schlechte Zustand des Gebäudes eine umfassende und nachhaltige Sanierung oder einen Abriss mit anschließendem Neubau gebiete und die Klägerin nicht auf eine bloße "Minimalsanierung", mit der eine Verlängerung der Nutzungsdauer des Objektes nicht erzielt werde, verwiesen werden könne. 16 - 8 - aa) Diese Beurteilung ist angesichts der zum Zustand des Gebäudes vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Denn nach dem Gutachten der Sachverständigen B. , auf das das Berufungsgericht Bezug nimmt, sind schon für eine "Minimalsanierung" des Gebäudes, die nur die dringendsten Maßnahmen – vor allem die Beseitigung der Feuchtigkeit im Keller und eine Hausschwammbehandlung – umfasst und nicht zu einer Verlängerung der mit 15 bis 20 Jahren geschätzten Restlebens- dauer des Gebäudes führt, Kosten von rund 70.000 € zu veranschlagen, worin der Aufwand für – inzwischen nach der Energieeinsparverordnung vorgeschrie- bene – Nachrüstungsmaßnahmen (Dämmung zugänglicher oberster Geschoß- decken beheizter Räume sowie zugänglicher Heizungs- und Wasserleitungen in unbeheizten Räumen) noch nicht enthalten ist. Um eine Grundrissgestaltung nach heutigen Bedürfnissen und eine Ausstattung nach heutigen Anforderun- gen zu erreichen, ist nach dem Gutachten eine "Vollsanierung" erforderlich. Da- zu müssten das Gebäude mit einem Investitionsaufwand von 580.000 € ent- kernt sowie Teile des Rohbaus und der gesamte Innenausbau erneuert und die Wohnungsgrundrisse neu gestaltet werden. 17 bb) Bei einer Fortsetzung der Mietverhältnisse könnte die Klägerin weder die von der Sachverständigen beschriebene, gemessen an üblichen Wohnver- hältnissen gebotene "Vollsanierung" noch den von ihr vorgesehenen Abriss des Gebäudes mit anschließendem (größeren) Neubau verwirklichen; sie wäre stattdessen auf eine "Minimalsanierung" des vorhandenen Gebäudes verwie- sen, die nach allgemeiner Lebenserfahrung mit dem – kaum kalkulierbaren – Risiko verbunden wäre, dass alsbald die Notwendigkeit weiterer in keinem an- gemessenen Verhältnis zur Restnutzungsdauer des Gebäudes stehender In- standsetzungsmaßnahmen zu Tage tritt. Im Übrigen ist dem Eigentümer auch allgemein ein anerkennenswertes Interesse daran nicht abzusprechen, eine angesichts des sanierungsbedürftigen Gebäudezustands – wie hier – bereits 18 - 9 - gebotene nachhaltige Verbesserung oder dauerhafte Erneuerung seines Eigen- tums alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der bisherigen Bau- substanz zu realisieren. Schließlich wird auch in den Gesetzesmaterialien der Abbruch des Gebäudes zum Zweck der Sanierung mit anschließendem Wie- deraufbau ausdrücklich als Beispielsfall für eine Verwertungskündigung des Vermieters genannt (vgl. BT-Drs. 6/1549, S. 8 zu Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 3 des 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes, dessen Regelungen durch das 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz im wesentlichen inhaltsgleich in § 564b BGB aF und später durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 [BGBl. I S. 1149] in § 573 BGB übernommen wurden). c) Das Berufungsgericht hat deshalb ein berechtigtes Interesse der Klä- gerin an der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten rechtsfehler- frei bejaht. Für das Vorliegen von Härtegründen in der Person des Beklagten, aus denen er nach §§ 574, 574a BGB einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses herleiten könnte, bieten die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts keinen Anhaltspunkt; übergangenen Sachvortrag hierzu zeigt die Revision nicht auf. 19 d) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, es handele sich bei dem Vorhaben der Klägerin um ein rein spekulatives, von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG nicht geschütztes Geschäft. Die der Klägerin bei Fortbestand der Mietverhältnisse entstehenden Nachteile, die sie zur Kündigung des Miet- verhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigen, bestehen – wie oben dargelegt – vor allem darin, dass die in diesem Fall erforderliche weitere Be- wirtschaftung des sanierungsbedürftigen Objekts in Form einer "Minimalsanie- rung" mit schwer kalkulierbaren Risiken verbunden ist und keine nachhaltige Verbesserung der Bausubstanz sicherstellt. Entgegen der Auffassung der Revi- sion handelt es sich bei dem von der Klägerin verfolgten Projekt nicht deshalb 20 - 10 - um ein von der Rechtsordnung missbilligtes oder außerhalb der Eigentumsga- rantie liegendes Geschäft, weil die Klägerin das Grundstück angesichts der ob- jektiv bestehenden Sanierungsbedürftigkeit des vorhandenen Gebäudes von vornherein zum Zweck eines Neubaus erworben und für das Grundstück einen Preis gezahlt hat, der durch die Erwartung beeinflusst worden ist, dass die Klä- gerin mit dem Neubau und anschließendem Verkauf – auch wegen der besse- ren Ausnutzung der bebaubaren Fläche – voraussichtlich einen erheblichen Gewinn realisieren kann. e) Entgegen der Auffassung der Revision muss sich die Klägerin auch nicht auf einen Anbau an das vorhandene Gebäude verweisen lassen; denn selbst wenn eine solche Maßnahme technisch und bauordnungsrechtlich reali- siert werden könnte, ließen sich damit die mit einer weiteren Bewirtschaftung des sanierungsbedürftigen Gebäudes verbundenen Nachteile nicht vermeiden. 21 3. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Kündi- gung der Klägerin nicht deshalb als rechtsmissbräuchlich anzusehen ist, weil die Voreigentümer über viele Jahre keine Investitionen in das Grundstück getä- tigt haben und die Klägerin das Objekt in Kenntnis dieses Umstands erworben hat. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Beru- fungsgerichts bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Voreigentümer das Gebäude bewusst herunter gewirtschaftet hätten, um den Abriss des Gebäudes leichter durchsetzen zu können. Allein der Umstand, dass der jetzige sanie- rungsbedürftige Zustand des Gebäudes bei nachhaltigen Investitionen der Vor- eigentümer hätte vermieden werden können, lässt die von der Klägerin wegen der nunmehr erforderlichen baulichen Maßnahmen erklärte Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten noch nicht als treuwidrig erscheinen. 22 - 11 - 4. Auch die Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 3 BGB steht der Kündigung der Klägerin nicht entgegen. Wie auch die Revision nicht verkennt, ist diese Vorschrift, nach der sich der Vermieter nicht darauf berufen kann, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit der beabsichtigten oder nach der Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum ver- äußern will, auf den vorliegenden Sachverhalt nicht direkt anwendbar. Denn die Klägerin will die Wohnung des Beklagten nicht im Zusammenhang mit der Be- gründung von Wohnungseigentum veräußern, sondern das Gebäude ein- schließlich der bisher vom Beklagten bewohnten Räume abreißen. 23 Eine analoge Anwendung dieser Bestimmung kommt gleichfalls nicht in Betracht, denn eine planwidrige Regelungslücke liegt nicht vor. Der in § 573 BGB geregelte Kündigungsschutz dient dem Bestandsschutz des einzelnen Mietverhältnisses, das heißt dem Interesse des Mieters, die gemietete Woh- nung als seinen Lebensmittelpunkt beizubehalten und diese nur bei einem be- rechtigten Interesse des Vermieters aufgeben zu müssen. Ein solches berech- tigtes Interesse der Klägerin liegt hier – wie ausgeführt – darin, dass wegen des sanierungsbedürftigen Zustands des Gebäudes umfassende bauliche Maß- nahmen erforderlich sind, die zum Wegfall der bisherigen Mietwohnungen füh- ren. Entgegen der Auffassung der Revision geht der Zweck des in § 573 BGB geregelten Kündigungsschutzes des Mieters nicht – wie etwa das Instrument des Zweckentfremdungsverbots in Gemeinden mit Wohnraummangel – dahin, allgemein einen Bestand von Mietwohnungen oder von Altbauwohnungen mit günstigem Mietzins zu erhalten. 24 - 12 - 5. Dem Beklagten war eine den Umständen nach angemessene Räu- mungsfrist gemäß § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO zu gewähren. 25 Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Heidelberg, Entscheidung vom 03.07.2007 - 61 C 581/05 - LG Heidelberg, Entscheidung vom 30.11.2007 - 5 S 86/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 6/04 Verkündet am: 16. Februar 2005 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1, 573 Abs. 2 Nr. 1 Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, läßt der nachträgliche Ausgleich der Rück- stände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen auch ohne weiteres die fristgemäße Kündigung. Die nachträgliche Zahlung ist jedoch bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertragli- chen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), zu berücksichtigen. BGH, Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04 - LG Berlin AG Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. Januar 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Dr. Leimert, Dr. Wolst und Dr. Frellesen für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 28. November 2003 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte mietete von der Klägerin ab dem 1. Januar 1991 eine Zwei- Zimmer-Wohnung in B. , K. straße . Die monatliche Miete betrug zuletzt einschließlich eines Heizkostenvorschusses 580,88 €. Die Beklagte blieb die Mieten für die Monate Juli 2002 in Höhe von 580,29 €, für Oktober 2002 in Höhe von 580,88 € und für November 2002 in Höhe von 0,88 € schuldig. Daraufhin kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 13. November 2002 unter Berufung auf die Zahlungsrück- stände in Höhe von 1.162,05 € fristlos, vorsorglich fristgemäß. - 3 - Nach Zugang des Kündigungsschreibens zahlte die Beklagte ohne Zweckbestimmung am 19. November 2002 Beträge von 580,88 € und von 50 €. Die Miete für Dezember 2002 zahlte die Beklagte nicht. Mit der Klage hat die Klägerin zunächst Zahlung eines Betrages in Höhe von 1.112,05 € sowie Räumung und Herausgabe der Mietwohnung verlangt und die fristlose, hilfsweise die fristgemäße Kündigung wiederholt. Nach Beglei- chung der Mietrückstände durch das für die Beklagte zuständige Sozialamt ha- ben die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich des Zahlungsantrags überein- stimmend für erledigt erklärt. Im übrigen hat die Klägerin ihren Antrag dahinge- hend abgeändert, daß Räumung und Herausgabe der Mietwohnung zum 31. Dezember 2003 verlangt werde. Das Amtsgericht und das Landgericht haben die Klage insoweit abge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision hat die Klägerin zunächst ihr auf Räumung und Herausgabe gerichtetes Begehren weiterver- folgt. Nachdem die Beklagte aus der Wohnung ausgezogen ist, hat die Klägerin den Rechtsstreit für erledigt erklärt. Dem hat die Beklagte widersprochen. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht, dessen Urteil in GE 2004, 237 veröffentlicht ist, hat zur Begründung ausgeführt: Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nicht zu. Zwar seien die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vom 13. November 2002 erfüllt gewesen. Die fristlose Kündigung sei jedoch durch die Zahlung des Sozialamtes innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 - 4 - BGB unwirksam geworden. Auch im Rahmen der ordentlichen Kündigung kön- ne sich die Beklagte auf diese Zahlung berufen. Es wäre rechtsmißbräuchlich, wenn die Klägerin trotz der Schonfristzahlung aus der hilfsweise fristgemäß er- klärten Kündigung vorgehen könnte. Nicht nachzuvollziehen sei, warum der Mieter in derartigen Fällen gegenüber einer ordentlichen Kündigung weniger geschützt werden sollte als gegenüber einer fristlosen Kündigung. Die Rege- lung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB diene nicht nur dazu, dem Mieter im Rahmen einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung eine längere Kündigungsfrist zu geben, sondern beseitige die Wirksamkeit der Kündigung selbst. Insofern bedeute es einen Wertungswiderspruch, wenn eine nachträgliche vollständige Zahlung der Mietzinsrückstände eine Kündigung nicht insgesamt unwirksam machen würde. II. Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zu- rückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 1. Die von der Klägerin abgegebene Erledigungserklärung ist, auch wenn die Beklagte dieser nicht zugestimmt hat, in der Revisionsinstanz jedenfalls dann zu berücksichtigen, wenn das erledigende Ereignis - wie hier - außer Streit steht (BGH, Urteil vom 28. Juni 1993 - II ZR 119/92, NJW-RR 1993, 1123 unter I; Musielak/Wolst, ZPO, 4. Aufl., § 91 a Rdnr. 7; Zöller/Vollkommer, ZPO, 25. Aufl., § 91a Rdnr. 39). 2. Da die Beklagte der Erledigungserklärung der Klägerin widersprochen hat, ist nunmehr darüber zu entscheiden, ob der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist. Dies setzt voraus, daß der Räumungsantrag, den die Klägerin in der Revisionsinstanz weiterverfolgt hat, vor dem Auszug der Beklagten zulässig und begründet war (BGHZ 106, 359, 366 f.). Entgegen der Ansicht des Beru- - 5 - fungsgerichts war der Räumungsantrag unter Zugrundelegung der bisherigen Feststellungen nicht unbegründet. Zwar ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, daß die von der Klägerin erklärte fristlose Kündigung vom 13. November 2002 mit der Zahlung der Mietrückstände durch das Sozialamt nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden ist. Dies führt jedoch entgegen der Auffassung des Beru- fungsgerichts nicht ohne weiteres dazu, daß die Beklagte die Zahlungen inner- halb der Schonfrist auch der wegen der Zahlungsrückstände hilfsweise erklär- ten ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB entgegenhalten kann. Hat der Vermieter dem Mieter wegen Zahlungsverzugs sowohl fristlos nach §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB als auch hilfs- weise ordentlich nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gekündigt, ist streitig, ob eine Zahlung der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ohne weiteres auch der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung entgegensteht (dafür: Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 573 Rdnr. 32; Sternel, Miet- recht Aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 1130; Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 573 Rdnr. 19; Franke, ZMR 1992, 81; Scholl, WuM 1993, 99; Asper, WuM 1996, 315; dagegen: OLG Stuttgart, WuM 1991, 526; OLG Karlsruhe, WuM 1992, 517; Staudinger/Rolfs, BGB (2003), § 573 Rdnr. 38; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 564 b a.F. Rdnr. 32; Reick in Bamberger/Roth, BGB, § 573 Rdnr. 29; Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraum- miete, 3. Aufl., IV Rdnr. 64; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 573 Rdnr. 52; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 6. Aufl., § 78 Rdnr. 6). Diese Frage ist zu verneinen. Dies folgt aus dem Wortlaut (a), der histo- rischen Auslegung (b), der systematischen Stellung (c) und dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung (d). - 6 - a) Nach § 543 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB ist die Kündigung ausgeschlos- sen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird, beziehungsweise wird unwirk- sam, wenn der Mieter unverzüglich die Aufrechnung erklärt. Die Vorschrift des § 543 BGB bezieht sich lediglich auf die außerordentliche Kündigung aus wich- tigem Grund. § 569 BGB konkretisiert dies für Mietverhältnisse über Wohnraum und schützt den Mieter auch dann, wenn der Vermieter innerhalb von zwei Mo- naten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Dem Wortlaut nach bezieht sich diese Privilegie- rung nur auf eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Eine entspre- chende Regelung oder Verweisung fehlt dagegen bei den Bestimmungen über die ordentliche Kündigung in §§ 573 f. BGB. Eine Erweiterung des Anwen- dungsbereichs des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf die ordentliche Kündigung, so- weit diese auf eine schuldhafte nicht unerhebliche vertragliche Pflichtverletzung des Mieters in Gestalt von Zahlungsrückständen gestützt wird, ist aus dem Ge- setzeswortlaut deshalb nicht herzuleiten. b) Die historische Auslegung spricht gegen eine erweiternde Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Ein Nachholrecht des Mieters bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs wurde bereits in § 3 Abs. 3 des Mieter- schutzgesetzes vom 1. Juni 1923 (RGBl. S. 353) verankert und durch das Erste Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 29. Juli 1963 (BGBl. I, 505) in § 554 BGB a.F. wieder aufgegriffen. Demgegenüber war die ordentliche Kündigung des Vermieters mit Aufhebung des Mieterschutzgesetzes zum 31. Dezember 1965 an keine Kündigungsgründe mehr gebunden, der Mieter konnte sich lediglich auf die sogenannte Sozialklausel des § 556 BGB a.F. be- rufen. Erst mit dem 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetz vom 25. November 1971 (BGBl. I 1839) wurde die ordentliche Kündigung des Vermieters an be- stimmte Voraussetzungen - unter anderem die nicht unerhebliche schuldhafte Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Mieter - geknüpft. Zielsetzung - 7 - dieser Regelung war es, den Mieter auch gegen eine ordentliche fristgemäße Kündigung durch den Vermieter in gewissem Rahmen zu schützen, nicht dage- gen, eine Angleichung an die Vorschriften über die fristlose Kündigung zu errei- chen. Eine Bezugnahme auf § 554 BGB a.F. fehlt; dies gilt auch für das 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I, 3603). Selbst wenn dem Gesetzgeber dabei unterstellt werden könnte, er habe es übersehen, die Schonfristzahlung auch für die ordentliche Kündigung zu regeln (so Scholl, WuM 1993, 99, 100; Franke, ZMR 1992, 81, 82), trägt dieser Ge- danke heute nicht mehr. Auch im Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I, 1149) hat der Gesetzgeber keine anderweitige Regelung getroffen. Da zwischenzeitlich die Rechtsentscheide des OLG Stuttgart (WuM 1991, 526) und des OLG Karlsruhe (WuM 1992, 517) ergangen waren, die eine Heilungswir- kung einer nachträglichen Zahlung gegenüber einer fristgemäßen Kündigung verneint haben, kann nicht mehr von einem erneuten gesetzgeberischen Ver- sehen ausgegangen werden. Vielmehr spricht die insofern unveränderte Neu- fassung dafür, daß der Gesetzgeber angesichts der eindeutigen Rechtsent- scheide keinen davon abweichenden Regelungsbedarf gesehen hat. c) Die systematische Stellung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB spricht eben- falls gegen eine erweiternde Auslegung. Die Vorschrift enthält eine Ausnahme von dem in §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB geregelten Grundsatz, daß eine auf einen Zahlungsrückstand des Mieters in bestimmter Höhe gestützte fristlose Kündigung des Vermieters wirksam ist. Die Stellung der Norm als Ausnahme von dem gesetzlichen Grundsatz spricht für eine restriktive Handhabung der Vorschrift und damit gegen eine Erweiterung auch auf die fristgemäße Kündigung. Zudem enthält § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB keinen etwa den §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB nachgebildeten Tatbe- stand, nach dem eine Kündigung mit Zahlungsrückständen des Mieters be- gründet werden kann. Vielmehr knüpft § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB abweichend da- - 8 - von an eine schuldhafte und nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters an, die nach allgemeiner Ansicht auch bei ausbleibenden Mietzahlungen bejaht werden kann. d) Auch der Zweck der gesetzlichen Regelung legt nahe, die Wirkungen der Schonfristzahlung auf die fristlose Kündigung zu beschränken. aa) Die Schonfristzahlung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB dient der im all- gemeinen Interesse liegenden Vermeidung von Obdachlosigkeit (vgl. die Ge- setzesbegründung im Entwurf zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Diese Gefahr besteht bei einer ordentlichen Kündigung, die an die Fristen des § 573 c Abs. 1 BGB von drei bis neun Monaten gebunden ist, in geringerem Maße. Der Mieter hat je nach Dauer des Mietverhältnisses einen wesentlich längeren Zeitraum zur Verfügung, um sich angemessenen Ersatz- wohnraum zu beschaffen. bb) § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB knüpft zudem schon rein begrifflich an ande- re Kriterien an als die Vorschriften der §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 bis 3 BGB. Eine fristgemäße Kündigung wegen schuldhaft begründeter Zahlungsrückstände ist zulässig, weil der Mieter damit in nicht unerheblicher Weise vertragliche Pflichten, hier sogar seine Hauptleistungspflicht nach § 535 Abs. 2 BGB, verletzt hat. Die einmal eingetretene Pflichtverletzung kann nicht durch die bloße nachträgliche Zahlung wieder geheilt werden (Senat, Urteil vom 23. September 1987 - VIII ZR 265/86, WuM 1988, 125 unter II 2 a). cc) Ferner setzt § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Gegensatz zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges ein Verschulden des Mieters voraus, wor- auf die Revision zu Recht hinweist. Während der Mieter beim Zahlungsverzug für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen hat und sich nicht deswegen auf § 286 Abs. 4 BGB bzw. § 285 BGB a.F. berufen kann (Staudinger/ - 9 - Emmerich (2003), § 543 Rdnr. 56; Palandt/Heinrichs, BGB, 64. Aufl., § 286 Rdnr. 39; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 543 Rdnr. 90), entlastet ihn im Rah- men des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit (Soergel/Heintzmann, aaO, § 564 b a.F. Rdnr. 32; Grapentin in Bub/Treier, aaO, IV Rdnr. 64; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 573 Rdnr. 16; Reick in Bamber- ger/Roth, aaO, § 573 Rdnr. 28). Damit begünstigt § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB den Mieter bei einer ordentlichen Kündigung und eröffnet ihm im Gegensatz zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs die Möglichkeit, sich auf unvor- hersehbare wirtschaftliche Engpässe zu berufen. Im Rahmen des Verschuldens kann zudem eine nachträgliche Zahlung des Mieters zu seinen Gunsten be- rücksichtigt werden, weil sie ein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen läßt (OLG Stuttgart, WuM 1991, 526; OLG Karlsruhe, WuM 1992, 517; Soergel/Heintzmann, aaO, § 564 b a.F. Rdnr. 32; Krenek in Müller/ Walther, Miet- und Pachtrecht (August 2004), § 573 Rdnr. 21; vgl. auch Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr. 49; a.A. Scholl, WuM 1993, 99 m.Nachw.). Auch wenn der Mieter wegen der Regelung des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht die Möglichkeit hat, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574 Abs. 1 Satz 1, 574 a BGB zu verlangen, so sind seine Interessen aufgrund der obigen Erwägungen hinreichend geschützt, ohne daß es eines Rückgriffs auf die Schonfristklausel des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB oder des vom Berufungsgericht für diese Fälle zusätzlich herangezogenen Gesichtspunktes von Treu und Glauben bedarf. e) Soweit schließlich angenommen wird, die hilfsweise erklärte ordentli- che Kündigung sei ohnehin unwirksam, da sie unter einer Bedingung - nämlich der Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung - erklärt worden sei (LG Wiesba- den, WuM 1998, 284; Buchmann, WuM 1996, 78; Beuermann, WuM 1997, 151), überzeugt dies nicht. Zwar ist eine Kündigung grundsätzlich bedingungs- feindlich, solange die Wirkung der Kündigung nicht an das bloße Verhalten der - 10 - Gegenpartei geknüpft wird (Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 542 BGB Rdnr. 16). Wird dagegen der Zahlungsrückstand des Mieters zum Anlaß genommen, frist- los und hilfsweise fristgemäß zu kündigen, so ist auch die ordentliche Kündi- gung unbedingt erklärt mit der Einschränkung, daß die Wirksamkeit dieser Kün- digung erst nachrangig zu prüfen ist (Schmidt-Futterer/Blank, aaO; offengelas- sen in: BVerfG, Beschluß vom 15. August 1996, NJW-RR 1996, 1479). III. Auf die Revision der Klägerin ist daher das Berufungsurteil aufzuheben. Die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen, da der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO). Das Berufungsgericht hat, von seinem Standpunkt aus folgerichtig, bisher keine Feststellungen dazu getroffen, aus welchen Gründen die Beklagte ein Verschulden an den eingetretenen Zah- lungsrückständen trifft. Dr. Deppert Ball Dr. Leimert Dr. Wolst Dr. Frellesen

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 246/03 Verkündet am: 20. Oktober 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Oktober 2004 durch die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert, Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Dresden vom 5. August 2003 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist seit 1992 Eigentümerin des mit einem Wohnhaus bebau- ten Grundstücks U. straße in D. . Die Beklagten haben seit 1959 im Erdgeschoß (Hochparterre) des Hauses eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit Küche und Bad mit einer Größe von ca. 70 m2 gemietet. Die Klägerin bewohnt zwei weitere Zimmer im Erdgeschoß nebst Küche mit einer Wohnfläche von ca. 90 m2. Die Toilette der Klägerin ist nur über den Flur des Erdgeschosses zu erreichen, der den Eingangsbereich für beide Wohnungen bildet. Über ein Bad verfügt die Wohnung der Klägerin, die seit 1996 an Lungenkrebs erkrankt und darüber hinaus stark sehbehindert ist, nicht. Die Klägerin benutzt das Bad im Untergeschoß (Hangwohnung), welches innerhalb des Hauses über eine stei- nerne Wendeltreppe oder von außen über einen abschüssigen, schlecht befe- stigten Weg um das Haus herum erreichbar ist. Die Wohnung im ersten Stock, die ebenfalls über ein Bad verfügt, steht leer. - 3 - Die Klägerin hat gegenüber den jetzt 81 und 82 Jahre alten Beklagten mit Schreiben vom 6. April 2000 eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen. Sie hat geltend gemacht, sie wolle die Erdgeschoßwohnung des Anwesens zu einer Fünf-Zimmer-Wohnung umbauen, damit ihre in Köln lebenden Eltern dort zumindest zeitweise mit ihr zusammen wohnen und sie pflegen könnten, wenn ihr Gesundheitszustand dies erfordere. Es sei ihren betagten Eltern nicht mög- lich, die Wohnung im Obergeschoß zu nutzen. Die Beklagten haben der Kündi- gung widersprochen. Sie bestreiten den Eigenbedarf der Klägerin und machen darüber hinaus geltend, aufgrund ihres Gesundheitszustandes - die Beklagte zu 1 ist an Krebs erkrankt - sei es ihnen nicht zumutbar, in eine andere Woh- nung umzuziehen. Die Klägerin begehrt die Räumung der von den Beklagten bewohnten Wohnung im Erdgeschoß. Das Amtsgericht hat nach Einnahme eines Augen- scheins im Anwesen U. straße die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Räu- mungsantrag weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Kündigung der Klägerin rechtfertige einen Räumungsanspruch ge- gen die Beklagten nicht. Ein Vermieter könne ein Mietverhältnis über Wohn- raum grundsätzlich nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung habe. Dieses sei insbesondere dann gegeben, wenn er die - 4 - Räume als Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen benötige. Das sei dann der Fall, wenn vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inan- spruchnahme des Wohnraumes sprächen, wobei nur auf die Interessen des Vermieters abzustellen sei. Die besonderen Belange des Mieters seien bei ei- ner Abwägung im Rahmen der Härteklausel des § 574 BGB (vorher § 556 a BGB a.F.) zu beachten. Nach diesen Grundsätzen sei Eigenbedarf zu bejahen. Vor dem Hinter- grund von stationären Krankenhausaufenthalten und einer begleitenden Che- motherapie der Klägerin sei offensichtlich, daß sie der Pflege und Unterstützung durch ihre Eltern bedürfe. Zur Überzeugung der Kammer stehe fest, daß sich die Eltern der Klägerin aufgrund der Krebserkrankung ihrer Tochter ernsthaft entschlossen hätten, nach D. zu ziehen, um ihr beizustehen und sie zu unterstützen. Selbst wenn sie die von ihnen derzeit bewohnten Räumlichkeiten in K. beibehalten und die Wohnung der Beklagten vor allem in den Zeiten nutzen wollten, in denen ihre Tochter aufgrund ihrer Erkrankung der Hilfe und Pflege bedürfe, stehe dies einem berechtigten Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten nicht entgegen. Eine Beendigung des Mietverhältnisses komme jedoch deshalb nicht in Betracht, weil die Kündigung für die Beklagten eine Härte bedeute, die auch unter Würdigung der aufgezeigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen sei. Die Beklagte zu 1 sei schwer krebskrank. Das durch das Attest vermittelte Gesamtbild mache es auch angesichts des Alters der Beklagten nachvollzieh- bar, daß die mit einem Umzug einhergehenden physischen und psychischen Belastungen erheblichen negativen Einfluß haben würden. Hinzu komme, daß der Umzug in eine andere Umgebung bereits für sich eine Härte bedeute, weil Menschen im Alter der Beklagten an ihre Umgebung gewöhnt und dort verwur- zelt seien, so daß sie sich in einem neuen Umfeld nicht mehr eingewöhnen und - 5 - zurechtfinden könnten. Allerdings konkurriere mit den gesundheitlichen und persönlichen Belangen der Beklagten in gleicher Weise der Wunsch der Kläge- rin nach gegenseitiger Unterstützung und Hilfe innerhalb der Familie. In dieser schwierigen Konfliktsituation gingen die Belange der Beklagten vor, da es der Klägerin immerhin in begrenztem Umfang möglich sei, ihre Eltern während de- ren zeitweiligen Aufenthaltes in D. im Hause selbst anderweitig unterzu- bringen, da jedenfalls im Dachgeschoß ausreichender Wohnraum zur Verfü- gung stehe. Zwar sei für die Mutter der Klägerin das Treppensteigen mit Be- schwerlichkeiten verbunden. Es erscheine jedoch zumutbar, daß die Klägerin mechanische Hilfsvorrichtungen zur Überwindung der Stockwerke (Treppenlift oder ähnliches) anbringe, um auf diese Art den mit der Nutzung einer Treppe einhergehenden Schwierigkeiten zu begegnen. II. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer rechtlichen Über- prüfung stand. 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht das Vorliegen von Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) auf seiten der Klägerin in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (z.B. Beschluß vom 3. Oktober 1989, NJW 1990, 309 ff.) bejaht. Diese Würdigung wird von der Klä- gerin als ihr günstig nicht angegriffen. 2. Rechtsfehlerfrei ist das Landgericht ferner zu dem Ergebnis gelangt, daß die Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagten eine Härte bedeu- ten würde, die auch unter Würdigung der aufgezeigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist. - 6 - Das Berufungsgericht hat bei der Würdigung der beiderseitigen Interes- sen im Rahmen des § 574 BGB nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhalts- feststellung, unter anderem auf der Grundlage eines Augenscheins im Wohn- anwesen durch das Gericht erster Instanz, den Belangen der Beklagten ein größeres Gewicht beigemessen. Dies beruht auf einer Subsumtion des festge- stellten Sachverhalts durch das Berufungsgericht unter die unbestimmten Rechtsbegriffe des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB. Insoweit hat das Revisionsgericht den tatrichterlichen Beurteilungsspielraum der Instanzgerichte zu respektieren. Es kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt hat und ob dem Tatgericht von der Revision gerügte Verfahrensver- stöße unterlaufen sind, es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt oder Erfahrungssätze verletzt hat (z.B. BGH, Urteil vom 29. März 1990 - I ZR 2/89, NJW 1990, 2889 unter I 2 b). Hiernach zu berück- sichtigende Rechtsfehler vermag die Revision nicht aufzuzeigen. III. Danach war die Revision zurückzuweisen. Dr. Beyer Ball Dr. Leimert Dr. Wolst Hermanns

ECLI:DE:BGH:2016:091116UVIIIZR73.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 73/16 Verkündet am: 9. November 2016 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 1 Satz 2 a) § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangt eine Abwägung der beiderseitigen Interes- sen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles; hierzu gehören auch etwaige Härtegründe auf Seiten des Mie- ters (Bestätigung des Senatsurteils vom 8. Dezember 2004 - VIII ZR 218/03, NZM 2005, 300 unter II 3; hier: Besorgnis einer ernsthaften Verschlechterung des Gesundheitszustands einer 97-jährigen, bettlägerigen Mieterin infolge eines erzwungenen Wechsels der bisherigen häuslichen Umgebung und Pflegesituation). b) Bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Le- bensgefahr sind die Gerichte im Hinblick auf Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG gehal- ten, ihre Entscheidung auch verfassungsrechtlich auf eine tragfähige Grund- lage zu stellen und diesen Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen. Das kann bei der Gesamtabwä- gung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Folge haben - was vom Gericht im Einzelfall zu prüfen ist -, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten des Mieters trotz seiner erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliegt (im Anschluss an Senatsurteil vom 8. Dezember 2004 - VIII ZR 218/03, NZM 2005, 300 unter II 4). BGH, Urteil vom 9. November 2016 - VIII ZR 73/16 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. November 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Prof. Dr. Achilles, Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts München I - 14. Zivilkammer - vom 20. Januar 2016 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die im Jahr 1919 geborene Beklagte zu 1 hat zusammen mit ihrem zwi- schenzeitlich verstorbenen Ehemann von den Eltern (Rechtsvorgängern) der Klägerin im Jahr 1955 eine Dreizimmerwohnung in München S. und im Jahr 1963 zusätzlich eine in demselben Gebäude und Stockwerk gelegene Ein- zimmerwohnung angemietet. Die Klägerin selbst wohnt in W. . Die (bettlägerige) Beklagte zu 1, für die wegen einer Demenzerkrankung eine Betreuung angeordnet ist, bewohnt die Dreizimmerwohnung. Der Beklagte zu 2 bewohnt seit dem Jahr 2000 die Einzimmerwohnung und pflegt die Beklag- te zu 1 ganztägig. Er ist außerdem seit dem Jahr 2007 ihr Betreuer mit dem Aufgabenkreis Gesundheitsfürsorge, Aufenthaltsbestimmung und Vertretung gegenüber Behörden. Als weiterer Betreuer der Beklagten zu 1 ist ein Rechts- 1 2 - 3 - anwalt mit den Aufgabenkreisen Vermögenssorge, Wohnungsangelegenheiten und Kontrolle des zwischen den Beklagten abgeschlossenen Pflegevertrages bestellt. Im Jahr 2007 äußerte die Klägerin gegenüber dem Betreuungsgericht Bedenken hinsichtlich der Person des Beklagten zu 2 als Betreuer. Im Jahr 2010 versuchte die Klägerin, bei dem Betreuungsgericht auf die Entbindung des Beklagten zu 2 hinzuwirken. Das Betreuungsgericht und die Landeshauptstadt München sprachen sich jedoch mit Rücksicht auf die als uneingeschränkt posi- tiv beurteilte Pflege für eine Fortdauer der Betreuung und Pflege aus. Im Zeit- raum 2010/2011 schrieb der Beklagte zu 2 wiederholt Briefe und E-Mails mit beleidigendem Inhalt an Nachbarn und die Klägerin. In der Folgezeit gab die Klägerin die Hausverwaltung an ihren geschiedenen Ehemann ab. Dieser wandte sich mit Schreiben vom 31. März 2015 an die Beklagten mit der Bitte, ein Fahrrad aus dem Hausflur zu entfernen. Dies lehnte der Beklagte zu 2 mit einer beleidigenden E-Mail an den Verwalter ab, unter anderem mit den Worten "eure beschissene/verschissene Anfeindungscharakter". Die Klägerin erklärte daraufhin mit Anwaltsschreiben vom 21. April 2015, das an den als Betreuer der Beklagten zu 1 bestellten Rechtsanwalt als deren gesetzlichen Vertreter adressiert war, die fristlose Kündigung der Mietverhält- nisse. Dies veranlasste den Beklagten zu 2 zu einer E-Mail vom 24. April 2015, in der er der Klägerin "Hausverbot" erteilte, "perverse Anfeindungstendenzen" beklagte und die Klägerin unter anderem als "feige Lästerin" bezeichnete. Die Klägerin kündigte daraufhin mit weiterem Anwaltsschreiben vom 27. April 2015 erneut fristlos und - nach einer weiteren grob beleidigenden E-Mail des Beklag- ten zu 2 an den Verwalter - nochmals mit Schreiben vom 6. Mai 2015. Das Betreuungsgericht hat die Bestellung des Beklagten zu 2 als Be- treuer der Beklagten zu 1 in Kenntnis seines Verhaltens aufrechterhalten. 3 4 5 - 4 - Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe beider Wohnun- gen (gegen beide Beklagte) sowie auf Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten (insoweit nur gegen die Beklagte zu 1) gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat der Klage unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils statt- gegeben. Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehren die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabe- anspruch zu, weil jedenfalls die fristlose Kündigung vom 6. Mai 2015 nach § 543 Abs. 1 BGB begründet sei und die Mietverhältnisse mit der Beklagten zu 1 beendet habe. Der Beklagte zu 2 habe die Klägerin und ihre Hausverwal- tung unter anderem als "Terroristen" und "naziähnlichen braunen Misthaufen" bezeichnet, die er "in den Knast schicken" und dazu veranlassen werde, "seine Stiefel und die benutzte Windel der Beklagten zu 1 zu lecken". Bei derart gro- ben Beleidigungen liege die Unzumutbarkeit einer weiteren Vertragsfortsetzung auf der Hand. Es habe seitens der Klägerin auch keine Provokation vorgelegen, die das Verhalten des Beklagten zu 2 in einem milderen Licht erscheinen lasse. Vielmehr habe die Klägerin, soweit aus den Akten ersichtlich, stets einen sach- lichen Ton bewahrt. 6 7 8 9 - 5 - Die Beklagte zu 1 als Mieterin habe die Beleidigungen zwar weder selbst ausgesprochen noch gutgeheißen. Sie müsse sich aber das schuldhafte Ver- halten des Beklagten zu 2 zurechnen lassen, weil sie diesem die Einzimmer- wohnung zum selbständigen Gebrauch überlassen habe. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts führe es zu keiner anderen Beurteilung, dass die Beklagte zu 1 schuldunfähig und dem Verhalten des Be- klagten zu 2 gegenüber der Klägerin schutzlos ausgeliefert sei. Zwar habe der Beklagte zu 2 die hilflose Beklagte zu 1 in den streitgegenständlichen Konflikt geführt. Für eine "Billigkeitskorrektur" bleibe indes auf der Tatbestandsebene des § 543 Abs. 1 BGB kein Raum. Eine "Verschiebung der Zumutbarkeitsgren- ze", wie sie das Amtsgericht in Betracht gezogen habe, komme nur in Betracht, wenn der schuldlos handelnde Mieter selbst "aufgrund seines natürlichen Hand- lungswillens" Rechte des Vermieters verletzt habe. In derartigen Fällen könne es angesichts der Schuldlosigkeit des Mieters geboten sein, dem Vermieter ein gesteigertes Maß an Toleranz abzuverlangen. Hier habe sich die Klägerin aber nicht einer schuldlosen Person gegenüber gesehen, sondern einem mit Be- dacht und offen zur Schau getragener Verachtung handelnden Betreuer. Die Beklagte zu 1 habe zwar angesichts der langen Dauer des Mietver- hältnisses ein erhebliches Bestandsinteresse. Die Abwägung der Interessen der Mietvertragsparteien ergebe jedoch, dass der Klägerin angesichts der Schwere der Beleidigungen ein Festhalten am Mietvertrag nicht mehr zuzumuten sei. Die in der Person der Beklagten zu 1 liegenden Härtegründe könnten nur im Rahmen der Sozialklausel (§§ 574, 574a BGB) berücksichtigt werden, die im Rahmen einer fristlosen Kündigung indes nach allgemeiner Auffassung keine Anwendung finde. 10 11 12 13 - 6 - Die Kammer verkenne nicht, dass die Beklagte aufgrund ihrer geistigen und körperlichen Verfassung und ihrer Abhängigkeit vom Verhalten des Beklag- ten zu 2 in hohem Maße schutzwürdig sei. Billigkeitserwägungen und die Be- rücksichtigung von Härtegründen dürften jedoch auf der Tatbestandsebene bei der Frage, ob das streitige Mietverhältnis beendet worden sei, nach der Geset- zessystematik keine Rolle spielen. Für den schutzbedürftigen Mieter halte die Rechtsordnung andere Instrumente bereit, die auch nach Beendigung des Mietverhältnisses unerträgliche Härten abfedern könnten. So bleibe es der Be- klagten zu 1 unbenommen, mit einem Vollstreckungsschutzantrag nach § 765a ZPO die Zwangsräumung auf ihre Vereinbarkeit mit den guten Sitten überprü- fen zu lassen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können ein Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der streitigen Wohnungen und die insoweit gel- tend gemachte Nebenforderung nicht bejaht werden. Das Berufungsgericht hat die zur Beurteilung einer fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB gebotene Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls rechtsfehlerhaft un- terlassen, indem es die in der Person der Beklagten zu 1 liegenden Härtegrün- de außer Betracht gelassen und diese - in Verkennung der gesetzlichen Syste- matik und der sich mit Rücksicht auf drohende gesundheitliche Beeinträchti- gungen stellenden verfassungsrechtlichen Anforderungen - darauf verwiesen hat, bereits vorliegende Härtegründe erst bei drohender Zwangsräumung im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens nach § 765a ZPO vorzubringen. 14 15 - 7 - 1. Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund zur Kündi- gung vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Diese Würdigung obliegt zwar in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob sie auf einer rechtsfehlerfrei gewonnenen Tatsachen- grundlage beruht, alle relevanten Gesichtspunkte berücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (Se- natsurteile vom 8. Dezember 2004 - VIII ZR 218/03, NZM 2005, 300 unter II 4; vom 9. März 2005 - VIII ZR 394/03, NJW 2005, 2552 unter II 3; vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Rn. 12). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts jedoch nicht stand. Das Berufungsgericht hat mit den in der Person der Beklagten zu 1 lie- genden Härtegründen wesentliche Umstände unberücksichtigt gelassen und dabei auch die verfassungsrechtlichen Anforderungen verkannt, die im vorlie- genden Fall an die Gesamtabwägung nach § 543 Abs. 1 BGB zu stellen sind. 2. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass es sich bei den wiederholten und ungewöhnlich groben Beleidigungen, die der Be- klagte zu 2 im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis vielfach in E-Mails oder Schreiben an die Klägerin beziehungsweise ihren Verwalter geäußert hat, um schwerwiegende Vertragsverletzungen handelt, die sich die Beklagte zu 1 schon deshalb zurechnen lassen muss, weil sie dem Beklagten zu 2 die Ein- zimmerwohnung zum selbständigen Gebrauch überlassen hat (§ 540 Abs. 2 BGB). Im Übrigen sind auch Besucher, die sich im Einverständnis mit dem Mie- ter in der Wohnung aufhalten, im Hinblick auf die Einhaltung des Hausfriedens als Erfüllungsgehilfen des Mieters anzusehen, deren Verhalten sich dieser mit- 16 17 - 8 - hin nach § 278 BGB zurechnen lassen muss (vgl. Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 540 Rn. 42). Nach den Gesamtumständen liegt es zudem auf der Hand, dass der zum gesetzlichen Vertreter (Betreuer) mit dem Aufgaben- kreis Wohnungsangelegenheiten, Vermögenssorge und Kontrolle des zwischen den beiden Beklagten abgeschlossenen Pflegevertrages bestellte Rechtsan- walt, der die Beklagte zu 1 in den Vorinstanzen auch gerichtlich vertreten hat, den Aufenthalt des Beklagten zu 2 in den streitigen Wohnungen, der schon zur Durchführung der Pflege erforderlich ist, billigt. Ungeachtet der persönlichen Schuldlosigkeit der Beklagten zu 1 liegen deshalb schwerwiegende (schuldhaf- te) Verletzungen des Mietvertrages vor. 3. Vergeblich macht die Revision allerdings geltend, das Berufungsge- richt habe verkannt, dass die Äußerungen des Beklagten zu 2 mit Rücksicht auf sein "Temperament" und das Verhalten der Klägerin, unter anderem die von ihr im Jahr 2010 unternommenen Versuche, auf eine Ablösung des Beklagten zu 2 als Betreuer hinzuwirken, nicht als schwerwiegende Vertragsverletzung oder zumindest in einem milderen Licht zu sehen seien. Damit setzt die Revision lediglich ihre eigene Wertung an die Stelle der tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts, zeigt aber einen Rechtsfehler nicht auf. Es liegt im Übrigen auf der Hand, dass die im Jahr 2015 vom Beklagten zu 2 gegenüber der Kläge- rin geäußerten groben Formalbeleidigungen weder dadurch zu entschuldigen sind, dass sie im Jahr 2010 zur Überprüfung der Situation der Beklagten zu 1 die Betreuungsbehörde eingeschaltet hat, noch dadurch, dass sie den Beklag- ten zu 2 in jüngerer Zeit aufgefordert hat, sein Fahrrad und andere Gegenstän- de aus dem Hausflur zu entfernen. Nach den Feststellungen des Berufungsge- richts hat die Klägerin gegenüber dem Beklagten zu 2 stets einen sachlichen Ton bewahrt; übergangenen Sachvortrag, aus dem sich Anhaltspunkte dafür ergäben, dass das Verhalten der Klägerin als "schikanös" oder "provozierend" einzuordnen sein könnte, zeigt die Revision nicht auf. 18 - 9 - 4. Das Berufungsgericht hat indes verkannt, dass zu den bei der Abwä- gung zu berücksichtigenden Umständen des Einzelfalls (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB) auch die im Hinblick auf die Situation der Beklagten zu 1 vorgebrachten schwerwiegenden persönlichen Härtegründe gehören. Zwar findet die soge- nannte Sozialklausel (§§ 574, 574a BGB), die in Härtefällen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses - gegebenenfalls auch zu im Urteil festzusetzenden Be- dingungen (§ 574a Abs. 2 BGB) - ermöglicht, gegenüber einer fristlosen Kündi- gung keine Anwendung (§ 574 Abs. 1 Satz 2 BGB), wie das Berufungsgericht zumindest im Ansatz richtig gesehen hat. Das heißt aber - selbstverständlich - nicht, dass Härtegründe bei der Gesamtabwägung einer nach der Generalklau- sel des § 543 Abs. 1 BGB erklärten Kündigung außer Betracht zu bleiben hät- ten oder - wie das Berufungsgericht gemeint hat - ausschließlich im Vollstre- ckungsverfahren zu berücksichtigen wären. a) § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB schreibt - im Gegensatz zu den in § 543 Abs. 2 BGB geregelten Kündigungsgründen, die eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht zulassen (vgl. dazu Senatsurteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, BGHZ 204, 134 Rn. 21) - ausdrücklich eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzel- falles bei der Beurteilung der Frage der Unzumutbarkeit einer weiteren Ver- tragsfortsetzung vor. Die Abwägung auf bestimmte Gesichtspunkte zu be- schränken und deren Berücksichtigung ausschließlich in das Vollstreckungsver- fahren zu verschieben, verbietet sich mithin bereits aufgrund der eindeutigen gesetzlichen Regelung (Senatsurteil vom 8. Dezember 2004 - VIII ZR 218/03, aaO unter II 3). 19 20 - 10 - b) Die Einbeziehung der schwerwiegenden persönlichen Härtegründe ist zudem auch verfassungsrechtlich aufgrund der Ausstrahlungswirkung der Grundrechte geboten. Aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG folgt, dass die Gerichte bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr verfas- sungsrechtlich gehalten sind, ihre Entscheidung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen, Beweisangeboten besonders sorgfältig nachzugehen (BVerfG WM 2016, 1449, 1450; NJW-RR 2014, 584, 585; NZM 2005, 657, 658 f.; NJW 1991, 3207) und diesen Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen (BVerfG NJW 1998, 295, 296; vgl. auch BVerfG NJW-RR 2001, 1523 f.; BGH, Beschluss vom 28. Januar 2016 - V ZB 115/15, NJW-RR 2016, 336 Rn. 6, 10 ff.). Im Zusammenhang mit § 765a ZPO entspricht es daher ständiger Recht- sprechung des Bundesgerichtshofs, dass bei der Beurteilung, ob die Zwangs- räumung für den Schuldner und ehemaligen Mieter eine sittenwidrige Härte darstellt, das Grundrecht auf Leben und körperliche Unversehrtheit maßgeblich berücksichtigt werden muss (BGH, Beschlüsse vom 16. Juni 2016 - I ZB 109/15, WM 2016, 1606 Rn. 12; vom 4. Mai 2005 - I ZB 10/05, BGHZ 163, 66, 72; jeweils mwN). In besonders gelagerten Einzelfällen kann in diesen Fallge- staltungen daher die Vollstreckung sogar für einen längeren Zeitraum und - in absoluten Ausnahmefällen - auf unbestimmte Zeit einzustellen sein (st. Rspr.; zuletzt BVerfG WM 2016, 1449, 1450; BGH, Beschluss vom 4. Mai 2005 - I ZB 10/05 aaO S. 72 f.; jeweils mwN). Ebenso müssen die Grundrechte des Mieters und insbesondere das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit bei der Gesamtabwägung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB berücksichtigt werden. Das kann zur Folge haben - was vom Gericht im Einzelfall zu prüfen ist -, dass ein wichtiger Grund für eine 21 22 23 24 - 11 - außerordentliche Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten des Mieters trotz seiner erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliegt (vgl. Senatsurteil vom 8. Dezember 2004 - VIII ZR 218/03, aaO unter II 4). c) Die Beklagten haben insoweit, wie die Revision unter Bezugnahme auf deren Sachvortrag in den Tatsacheninstanzen zutreffend rügt, geltend gemacht, dass die Beklagte zu 1 auf die Betreuung durch den Beklagten zu 2 in ihrer bis- herigen häuslichen Umgebung angewiesen sei und bei einem Wechsel der Be- treuungsperson oder einem Umzug schwerwiegendste Gesundheitsschäden zu besorgen seien. Hierzu hat das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund der von ihm vertretenen Rechtsauffassung folgerichtig - keine konkreten Feststellungen getroffen. Es ist aber jedenfalls nicht ausgeschlossen, dass der Klägerin eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der hochbetagten Beklagten zu 1 - die ihr Leben weitgehend in den streitgegenständlichen, schon von den Eltern der Klägerin angemieteten Wohnungen verbracht hat - trotz der (fast "zwang- haft" anmutenden) Beleidigungen gröbster Natur, zu denen sich der Beklagte zu 2 - offenbar ohne den geringsten nachvollziehbaren Anlass - immer wieder in Schreiben und E-Mails hinreißen lässt, nicht unzumutbar ist, wenn bei der Be- klagten zu 1 für den Fall eines erzwungenen Wechsels der bisherigen häusli- chen Umgebung und Pflegesituation schwerwiegende gesundheitliche Beein- trächtigungen zu besorgen sind. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endent- scheidung reif, weil die erforderlichen weiteren Feststellungen - unter sachkun- 25 26 - 12 - diger Beratung - sowie die erforderliche Gesamtabwägung nachzuholen sind. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 14.08.2015 - 417 C 11029/15 - LG München I, Entscheidung vom 20.01.2016 - 14 S 16950/15 -

ECLI:DE:BGH:2024:090124BVIIIZB8.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 8/23 vom 9. Januar 2024 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 9. Januar 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek beschlossen: Die Rechtsbeschwerde der Beklagten gegen den Beschluss der 4. Zivilkammer des Landgerichts Dresden vom 18. Januar 2023 wird zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen. Der Gegenstandswert der Rechtsbeschwerde wird auf 222,53 € festgesetzt. Gründe: I. Die Klägerin, eine Wohnungsbaugesellschaft mit Sitz in Dresden, nahm die beklagte Mieterin nach der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Miet- verhältnisses wegen Zahlungsverzugs auf Räumung und Herausgabe der eben- falls in Dresden gelegenen Mietwohnung in Anspruch. Mit ihrer Vertretung vor dem Amtsgericht Dresden beauftragte sie eine in Essen ansässige Rechtsan- waltskanzlei. 1 - 3 - Nachdem die Beklagte wiederholt Zahlungen auf die bestehenden Miet- rückstände geleistet hatte, zeigte ein von der Klägerin beauftragter Unterbevoll- mächtigter mit Sitz in Dresden beim Amtsgericht an, diese in einem dort anbe- raumten Verhandlungstermin zu vertreten. Vor der Durchführung dieses Termins erklärte die Klägerin den Rechts- streit in der Hauptsache für erledigt. Die Beklagte stimmte dieser Erklärung unter Übernahme der Kosten des Rechtsstreits zu. Das Amtsgericht hat daraufhin diese Kosten der Beklagten auferlegt. Es hat mit Kostenfestsetzungsbeschluss vom 10. Mai 2022 antragsgemäß neben den Gerichtskosten und den Kosten des Hauptbevollmächtigten der Klägerin auch die Kosten des Unterbevollmächtigten in Höhe von insgesamt 222,53 €, bestehend aus einer 0,5-fachen Verfahrensgebühr gemäß Nr. 3405 VV RVG in Höhe von 167 € und der Auslagenpauschale in Höhe von 20 €, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer, festgesetzt. Die gegen die Festsetzung der durch die Beauftragung des "auswärtigen" Bevollmächtigten entstandenen Mehrkosten gerichtete und sowohl vom Amtsge- richt als auch vom Landgericht als sofortige Beschwerde behandelte "Erinne- rung" der Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Beschwerdegericht zugelassenen Rechtsbeschwerde be- gehrt die Beklagte die Zurückweisung des auf die Festsetzung der "Kosten des Unterbevollmächtigten" gerichteten Antrags der Klägerin. II. 1. Die Rechtsbeschwerde ist statthaft und auch im Übrigen zulässig (§ 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, § 575 ZPO). Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. 2 3 4 5 6 7 - 4 - a) Das Beschwerdegericht hat seine Entscheidung - soweit für das Rechtsbeschwerdeverfahren von Interesse - im Wesentlichen damit begründet, dass eine bundesweit tätige Verwalterin mit Sitz in Bochum nahezu die gesamte Verwaltung für die Klägerin wahrnehme. Diese Verwalterin beauftrage regelmä- ßig den Hauptbevollmächtigten in Essen als spezialisierten Rechtsanwalt, der nicht nur im Gerichtsbezirk des Beschwerdegerichts für die Klägerin, sondern auch in anderen Gerichtsbezirken für weitere von der Verwalterin betreute Unter- nehmen als Prozessbevollmächtigter auftrete. Als verständige und wirtschaftlich vernünftige Partei habe die Klägerin die Beauftragung des Hauptbevollmächtig- ten aus der Sicht ex ante deshalb auch im vorliegenden Fall als sachdienlich ansehen dürfen. Die Klägerin sei nicht gehalten gewesen, für die Vielzahl von im gesamten Bundesgebiet zu führenden ähnlich gelagerten Prozessen jeweils ge- sondert einen Prozessbevollmächtigten am Prozessort zu beauftragen und zu instruieren. b) Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Das Beschwer- degericht hat frei von Rechtsfehlern einen Anspruch der Klägerin auf Erstattung der durch die Beauftragung des Unterbevollmächtigten angefallenen Kosten ge- mäß § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO bejaht. aa) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellen die Kosten eines Unterbevollmächtigten dann notwendige Kosten der Rechtsver- folgung oder Rechtsverteidigung im Sinne von § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO dar, wenn durch die Tätigkeit des Unterbevollmächtigten erstattungsfähige Reisekosten des Hauptbevollmächtigten in vergleichbarer Höhe erspart werden, die ansonsten bei der Wahrnehmung des Termins durch den Hauptbevollmächtigten entstanden wären (vgl. Senatsbeschlüsse vom 30. August 2022 - VIII ZB 87/20, NJW-RR 2023, 205 Rn. 12; vom 9. Mai 2023 - VIII ZB 53/21, NJW 2023, 2126 Rn. 12; vom 7. November 2023 - VIII ZB 9/23, juris Rn. 10; jeweils mwN). 8 9 10 - 5 - bb) Nach § 91 Abs. 2 Satz 1 ZPO sind Reisekosten eines Rechtsanwalts der obsiegenden Partei, der - wie im vorliegenden Fall - nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit zu erstatten, als dessen Zuziehung zur zweckentspre- chenden Rechtsverfolgung oder -verteidigung notwendig war. Bei der Beurtei- lung der Frage, ob aufgewendete Prozesskosten zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder -verteidigung notwendig waren, kommt es darauf an, ob eine verständige und wirtschaftlich vernünftig handelnde Partei die kostenauslö- sende Maßnahme aus der Sicht ex ante als sachdienlich ansehen durfte (vgl. BGH, Beschlüsse vom 27. Februar 2018 - II ZB 23/16, NJW 2018, 1693 Rn. 10; vom 14. September 2021 - VIII ZB 85/20, NJW 2021, 3663 Rn. 10; vom 5. Juli 2022 - VIII ZB 33/21, NJW-RR 2022, 1436 Rn. 12; vom 7. November 2023 - VIII ZB 9/23, juris Rn. 11). Dabei darf die Partei ihr berechtigtes Interesse ver- folgen und die zur vollen Wahrnehmung ihrer Belange erforderlichen Schritte er- greifen. Sie ist lediglich gehalten, unter mehreren gleichartigen Maßnahmen die kostengünstigste auszuwählen (vgl. BGH, Beschlüsse vom 27. Februar 2018 - II ZB 23/16, aaO; vom 5. Juli 2022 - VIII ZB 33/21, aaO; vom 7. November 2023 - VIII ZB 9/23, aaO). Unter diesen Voraussetzungen kann unter Umständen auch die Beauftragung eines auswärtigen Anwalts als notwendig anzusehen sein (vgl. Senatsbeschlüsse vom 5. Juli 2022 - VIII ZB 33/21, aaO; vom 7. November 2023 - VIII ZB 9/23, aaO). Eine solche Notwendigkeit hat das Beschwerdegericht im Streitfall rechts- fehlerfrei bejaht (siehe zu einer vergleichbaren Fallgestaltung bereits Senatsbe- schluss vom 7. November 2023 - VIII ZB 9/23, aaO Rn. 12 ff.). (1) Es hat im vorliegenden Fall zu Recht hinsichtlich der Erstattungsfähig- keit (fiktiver) Reisekosten des Hauptbevollmächtigten auf die Verwalterin abge- 11 12 13 - 6 - stellt, weil die Klägerin die in Bochum ansässige Verwalterin nach den rechtsfeh- lerfreien Feststellungen des Beschwerdegerichts mit der Bearbeitung der streit- gegenständlichen Sache beauftragt hat. Denn bei einer Sache, deren - unterneh- mensintern oder -extern in Auftrag gegebene - Bearbeitung an einem Ort statt- gefunden hat, an dem das Unternehmen weder seinen Hauptsitz noch eine Zweigniederlassung unterhält, sind die Reisekosten, die dem Unternehmen durch die Beauftragung eines am Bearbeitungsort ansässigen Rechtsanwalts entstanden sind, nach denselben Grundsätzen zu erstatten wie sonst im Fall der Beauftragung eines am Sitz des Unternehmens ansässigen Rechtsanwalts (vgl. BGH, Beschlüsse vom 7. Juni 2011 - VIII ZB 102/08, NJW-RR 2011, 1430 Rn. 10; vom 13. September 2011 - VI ZB 42/10, NJW 2011, 3521 Rn. 8; vom 7. Novem- ber 2023 - VIII ZB 9/23, aaO Rn. 13). Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die diesbezüglichen Ausführungen in dem einen Parallelfall betreffenden Se- natsbeschluss vom 7. November 2023 (VIII ZB 9/23, aaO Rn. 13 f.) verwiesen. (a) Das Beschwerdegericht hat - anders als die Rechtsbeschwerde meint - insoweit auch nicht lediglich die Feststellungen der 6. Zivilkammer des Landge- richts Dresden wiedergegeben, sondern eigene Feststellungen dahingehend ge- troffen, dass die Klägerin "praktisch" ihre gesamte Verwaltung durch die bundes- weit tätige Verwalterin in Bochum wahrnehme. Das Beschwerdegericht hat ent- gegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde diesbezüglich auch weder den Bei- bringungsgrundsatz verletzt noch in gehörsverletzender Weise entscheidungser- heblichen Vortrag der Beklagten nicht berücksichtigt. (b) Soweit die Rechtsbeschwerde rügt, es fehle bereits an Vortrag der Klä- gerin, dass der Wohnungsbestand (vollständig) von der Verwalterin betreut werde, übergeht sie, dass die Klägerin im Beschwerdeverfahren ausdrücklich 14 15 - 7 - vorgetragen hat, sie und die weiteren Vermietungsgesellschaften, die zum Kon- zernverbund der V. gehörten, seien so organisiert, dass sie für das ge- samte operative Geschäft die Verwalterin beauftragten. (c) Das Berufungsgericht hat - anders als die Rechtsbeschwerde meint - das rechtliche Gehör der Beklagten nicht dadurch verletzt, dass es von dem Er- fordernis einer Glaubhaftmachung dieses Vorbringens der Klägerin abgesehen hat. Die Beklagte hat zwar bestritten, dass die Klägerin keinerlei operative Ge- schäfte mehr ausführe, und geltend gemacht, die Klägerin und ihre in Dresden tätigen Schwestergesellschaften seien noch im Rahmen der Parkraumbewirt- schaftung aktiv. Sie hat jedoch nicht in Abrede gestellt, dass die Betreuung des zwischen ihr und der Klägerin bestehenden Mietverhältnisses - was gemäß den oben aufgezeigten Grundsätzen ausreichend ist - nach den konzerninternen Strukturen der Verwalterin obliegt. (2) Anders als die Rechtsbeschwerde meint, hat das Beschwerdegericht auch rechtsfehlerfrei die Zuziehung des in Essen ansässigen Prozessbevoll- mächtigten als notwendig im Sinne von § 91 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 2 ZPO beurteilt. Denn es handelt sich nach den rechtsfehlerfreien und von der Rechtsbeschwerde insoweit auch nicht angegriffenen Feststellungen des Beschwerdegerichts bei dieser Rechtsanwaltskanzlei um eine Kanzlei, die die Verwalterin für eine Viel- zahl im ganzen Bundesgebiet zu führender, ähnlich gelagerter rechtlicher Strei- tigkeiten beauftragt und die deshalb insoweit auf diese Fälle spezialisiert ist. Der Senat hat bereits mit Beschluss vom 7. November 2023 (VIII ZB 9/23, juris Rn. 18 ff.) entschieden, dass es aus der ex-ante-Sicht einer Wohnungsbauge- sellschaft als vernünftiger und wirtschaftlich handelnder Partei, die sich - wie vor- liegend die Klägerin - für eine Übertragung jedenfalls eines Teils der ihren Woh- nungsbestand betreffenden Verwaltung und Abwicklung - insbesondere auch der 16 17 - 8 - hier streitgegenständlichen Angelegenheit - auf eine bundesweit tätige Verwalte- rin entschieden hat, als sachdienlich anzusehen ist, dass die von ihr beauftragte Verwalterin nicht eine Vielzahl von am jeweiligen Gerichtsort ansässigen Rechts- anwälten in den von ihr bundesweit geführten Verfahren - verbunden mit einem entsprechenden Mehraufwand - einsetzt. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird umfassend auf die dortigen Ausführungen Bezug genommen. (3) Ohne Erfolg macht die Rechtsbeschwerde ferner geltend, die Klägerin hätte den Rechtsstreit in der Hauptsache lange vor der Beauftragung des Unter- bevollmächtigten für erledigt erklären können; dessen Beauftragung sei deshalb als rechtsmissbräuchlich anzusehen und die hierdurch entstandenen (Mehr-)Kosten von der Klägerin selbst zu tragen. Hierauf kann sich die Rechts- beschwerde schon deshalb nicht berufen, weil vorliegend die Frage eines rechts- missbräuchlichen Hervorrufens von Mehrkosten durch die Beauftragung des Un- terbevollmächtigten - worauf die Rechtsbeschwerdeerwiderung zutreffend ver- weist - nicht ohne eine Prüfung des frühestmöglichen Zeitpunkts der Abgabe ei- ner Erledigungserklärung durch die Klägerin und damit nicht ohne die (vorgela- gerte) Prüfung, ob und gegebenenfalls wann eine sogenannte Schonfristzahlung im Sinne von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB durch die Beklagte erfolgt ist, geklärt werden kann. Es ist aber grundsätzlich - und so auch hier - nicht Aufgabe des Kosten- festsetzungsverfahrens, derart umfassende materiell-rechtliche Fragen zu klären (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Beschlüsse vom 28. März 2006 - VIII ZB 29/05, NJW 2006, 1523 Rn. 11; vom 8. April 2021 - VII ZB 21/20, NJW-RR 2021, 1003 Rn. 12; vom 23. Mai 2022 - V ZB 9/21, BGHZ 233, 325 Rn. 16; jeweils mwN). cc) Das Beschwerdegericht hat auch zu Recht angenommen, dass die Kosten, die durch die Beauftragung des Unterbevollmächtigten entstanden sind, die erstattungsfähigen (fiktiven) Reisekosten des Hauptbevollmächtigten nicht übersteigen und deshalb als notwendige Kosten im Sinne von § 91 Abs. 1 Satz 1 18 19 - 9 - ZPO anzusehen sind (vgl. zu den Voraussetzungen für die Annahme einer we- sentlichen Überschreitung Senatsbeschlüsse vom 30. August 2022 - VIII ZB 87/20, NJW-RR 2023, 205 Rn. 19; vom 9. Mai 2023 - VIII ZB 53/21, NJW 2023, 2126 Rn. 12; vom 7. November 2023 - VIII ZB 9/23, juris Rn. 24; jeweils mwN). Für die Beauftragung des Unterbevollmächtigten sind Kosten in Höhe von insge- samt 222,53 € angefallen, welche den (fiktiven) Reisekosten des Hauptbevoll- mächtigten gegenüber zu stellen sind. Letztere hat das Beschwerdegericht rechtsfehlerfrei mit 702 € bemessen. Insbesondere hat es - anders als die Rechtsbeschwerde meint - ohne Rechtsfehler davon abgesehen, die fiktiven Rei- sekosten anteilig gemäß der Vorbemerkung 7 Absatz 3 VV RVG zu reduzieren, weil nach dem Vorbringen der Beklagten an fast jedem Tag der Woche mehrere Fälle der Unternehmen des V. -Konzerns vor dem Amtsgericht Dresden verhandelt würden. Die insofern mit der Darlegung und Glaubhaftmachung (vgl. hierzu BeckOK-ZPO/Jaspersen, Stand: 1. Dezember 2023, § 104 Rn. 4) belas- tete Beklagte hat - wie die Rechtsbeschwerdeerwiderung zutreffend geltend macht - bereits nicht dargelegt, dass an dem Sitzungstag, an dem die hier streit- gegenständliche Sache hätte verhandelt werden sollen, weitere Termine der Klä- gerin vor dem Amtsgericht anberaumt worden sind, die von einem Prozessbe- vollmächtigten der Essener Kanzlei hätten wahrgenommen werden können. - 10 - 2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Dresden, Entscheidung vom 10.05.2022 - 142 C 3520/20 - LG Dresden, Entscheidung vom 18.01.2023 - 4 T 308/22 - 20

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 81/11 vom 22. November 2011 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO §§ 114, 568, 574 Abs. 1 Nr. 2; GG Art. 101 Abs. 1 Satz 2 a) Misst ein Einzelrichter in einem Beschwerdeverfahren einer Sache rechts- grundsätzliche Bedeutung zu und lässt deswegen die Rechtsbeschwerde zu, ist die Zulassung zwar wirksam, seine Entscheidung unterliegt jedoch auf Rechtsbeschwerde im Hinblick auf die von Amts wegen zu berücksichtigende fehlerhafte Besetzung des Beschwerdegerichts der Aufhebung (Bestätigung von BGH, Beschluss vom 13. März 2003 - IX ZB 134/02, BGHZ 154, 200; Senatsbeschlüsse vom 27. April 2010 - VIII ZB 81/09, WuM 2010, 385; vom 21. September 2010 - VIII ZB 73/09, WuM 2011, 61; vom 8. März 2011 - VIII ZB 65/10, WuM 2011, 242). b) Die Rechtsbeschwerde kann im Verfahren über die Bewilligung von Prozess- kostenhilfe nur wegen solcher Fragen zugelassen werden, die das Verfahren oder die persönlichen Voraussetzungen betreffen (Bestätigung von BGH, Beschlüsse vom 21. November 2002 - V ZB 40/02, NJW 2003, 1126; vom 4. August 2004 - XII ZA 6/04, FamRZ 2004, 1633; vom 18. Juli 2007 - XII ZA 11/07, NJW-RR 2008, 144). BGH, Beschluss vom 22. November 2011 - VIII ZB 81/11 - LG Wiesbaden AG Wiesbaden - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 22. November 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger beschlossen: Der Beklagten wird Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gegen die Versäumung der Frist zur Einlegung und Begründung der Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss der 3. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden vom 8. April 2011 gewährt. Auf die Rechtsbeschwerde der Beklagten wird der vorbezeichnete Beschluss der 3. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden auf- gehoben. Die Sache wird zur erneuten Entscheidung an das Beschwerdege- richt zurückverwiesen. Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei. Die im Rechtsbe- schwerdeverfahren entstandenen außergerichtlichen Auslagen hat die Klägerin zu tragen. Gegenstandswert der Rechtsbeschwerde: bis 3.500 € - 3 - Gründe: I. Das Amtsgericht hat die Beklagte mit Versäumnisurteil vom 11. Januar 2011 verurteilt, die von ihr bewohnte Mietwohnung geräumt an die Klägerin herauszugeben. Die Beklagte hat ihren hiergegen rechtzeitig mit Anwaltsschrift- satz vom 19. Januar 2011 eingelegten Einspruch damit begründet, dass das Sozialamt innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die angelaufe- nen Mietrückstände begleichen werde. Zugleich hat sie die Bewilligung von Prozesskostenhilfe beantragt. Das Amtsgericht hat den Prozesskostenhilfean- trag mit Beschluss vom 24. Januar 2011 wegen fehlender Erfolgsaussicht ab- gewiesen. Mit Anwaltsschreiben vom 4. Februar 2011 hat die Beklagte unter Vorla- ge eines Schreibens der Landeshauptstadt W. , in dem die Bereitschaft zur Übernahme eines zum 24. Januar 2011 bestehenden Mietrückstands von 697,74 € erklärt und die Begleichung dieser Summe zum 10. Februar 2011 an- gekündigt worden ist, erneut die Bewilligung von Prozesskostenhilfe beantragt. Die Klägerin hat daraufhin den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt er- klärt. Dieser Erklärung hat sich die Beklagte unter Anerkennung ihrer Kosten- tragungspflicht angeschlossen. Mit Beschlüssen vom 4. März 2011 hat das Amtsgericht der Beklagten gemäß § 91a ZPO die Kosten des Rechtsstreits auf- erlegt und den erneuten Prozesskostenhilfeantrag der Beklagten mangels Er- folgsaussicht abgewiesen. Die gegen die Ablehnung der Prozesskostenhilfe gerichtete sofortige Be- schwerde der Beklagten hat das Landgericht mit Beschluss des Einzelrichters vom 8. April 2011 unter Zulassung der Rechtsbeschwerde zurückgewiesen. 1 2 3 - 4 - Nach Erhalt des ihr nur formlos übermittelten Beschlusses hat die Beklagte mit am 11. Mai 2011 beim Bundesgerichtshof eingegangenem Schriftsatz die Be- willigung von Prozesskostenhilfe für eine hiergegen beabsichtigte Rechtsbe- schwerde beantragt. Nach der am 19. September 2011 erfolgten Zustellung des Bewilligungsbeschlusses hat sie mit am 26. September 2011 beim Bundesge- richtshof eingegangenem Anwaltsschriftsatz Rechtsbeschwerde eingelegt und Antrag auf Wiedereinsetzung gegen die Versäumung der Frist für die Einlegung der Rechtsbeschwerde gestellt. Mit am 12. Oktober 2011 beim Bundesgerichts- hof eingegangenem Schriftsatz hat sie die Rechtsbeschwerde begründet und zudem Wiedereinsetzung gegen die Versäumung der Frist zur Begründung der Rechtsbeschwerde beantragt. II. Die Voraussetzungen für eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen Versäumung der Fristen zur Einlegung und zur Begründung einer Rechtsbeschwerde gegen den angefochtenen Beschluss des Landgerichts sind vorliegend erfüllt. 1. Einer bedürftigen Partei, die ein Rechtsmittel einlegen will, ist grund- sätzlich Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen schuldloser Fristver- säumung (§§ 233 ff. ZPO) zu gewähren, wenn sie bis zum Ablauf der Rechts- mittelfrist ein Prozesskostenhilfegesuch eingereicht hat und sie vernünftiger- weise nicht mit der Verweigerung der Prozesskostenhilfe wegen fehlender Be- dürftigkeit rechnen musste (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsbeschluss vom 16. No- vember 2010 - VIII ZB 55/10, NJW 2011, 230 Rn. 7 mwN). Dies setzt allerdings voraus, dass dem Antrag auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe eine ord- nungsgemäß ausgefüllte Erklärung über die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse nebst den erforderlichen Belegen beigefügt worden ist (vgl. Se- 4 5 - 5 - natsbeschluss vom 16. November 2010 - VIII ZB 55/10, aaO mwN). Diesen An- forderungen ist die Beklagte im Rechtsbeschwerdeverfahren gerecht geworden. Da der Beschluss des Landgerichts vom 8. April 2011 dem Beklagtenvertreter nur formlos übermittelt worden ist, ist davon auszugehen, dass dieser von der Entscheidung nicht vor dem 11. April 2011 Kenntnis erlangt hat (§ 189 ZPO), so dass der beim Bundesgerichtshof am 11. Mai 2011 eingegangene Antrag und die diesem beigefügten Unterlagen innerhalb der Monatsfrist des § 575 Abs. 1 ZPO eingereicht worden sind. Die Beklagte war damit ohne Verschulden an der rechtzeitigen Einlegung und Begründung der von ihr beabsichtigten Rechtsbe- schwerde gehindert. 2. Nach Bewilligung der beantragten Prozesskostenhilfe hat die Beklagte fristgerecht (vgl. § 234 Abs. 1 Satz 1, 2 ZPO) Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen Versäumung der Fristen zur Einlegung und Begründung der Rechtsbeschwerde (§ 575 Abs. 1, 2 ZPO) beantragt. Zudem hat sie die ver- säumten Rechtshandlungen binnen der in § 236 Abs. 2 Satz 2, § 234 Abs. 1 ZPO geregelten Fristen nachgeholt. III. Die Rechtsbeschwerde hat auch Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des an- gefochtenen Beschlusses und zur Zurückverweisung der Sache an das Be- schwerdegericht. 1. Das Rechtsmittel ist statthaft. Die Entscheidung des Landgerichts, die Rechtsbeschwerde zuzulassen, ist für den Senat bindend (§ 574 Abs. 3 Satz 2 ZPO). Darauf, ob das Beschwerdegericht die Voraussetzungen des § 574 Abs. 2 ZPO zutreffend beurteilt hat, kommt es hierbei nicht an (vgl. etwa BGH, Beschluss vom 21. November 2002 - V ZB 40/02, NJW 2003, 1126 unter II 1). Auch der Umstand, dass die Zulassungsentscheidung durch den Einzelrichter 6 7 8 - 6 - unter Missachtung des Verfahrens nach § 568 Satz 2 ZPO (Übertragung auf die mit drei Mitgliedern besetzte Kammer) erfolgt ist, ändert an der Wirksamkeit der Zulassung nichts (vgl. Senatsbeschlüsse vom 8. März 2011 - VIII ZB 65/10, WuM 2011, 242 Rn. 3 mwN; vom 21. September 2010 - VIII ZB 73/09, WuM 2011, 61 Rn. 4; vom 27. April 2010 - VIII ZB 81/09, WuM 2010, 385 Rn. 5; BGH, Beschluss vom 14. September 2009 - V ZB 108/09, GE 2009, 1311). 2. Die Rechtsbeschwerde ist auch begründet. Der Beschluss des Land- gerichts unterliegt - wie die Beklagte zu Recht geltend macht - bereits deswe- gen der Aufhebung, weil er unter Verletzung des verfassungsrechtlichen Ge- bots des gesetzlichen Richters (Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG) ergangen ist. Der Einzelrichter hat bei Rechtssachen, in denen er einen Zulassungsgrund bejaht, zwingend das Verfahren dem Kollegium zu übertragen (§ 568 Satz 2 ZPO). Be- jaht er mit der Zulassungsentscheidung zugleich die - im Sinne aller in § 574 Abs. 2 ZPO genannten Zulassungsgründe zu verstehende (Senatsbeschluss vom 8. März 2011 - VIII ZB 65/10, aaO; BGH, Beschlüsse vom 13. März 2003 - IX ZB 134/02, BGHZ 154, 200, 202; vom 9. März 2006 - V ZB 178/05, FamRZ 2006, 697 unter III [2] a; vom 22. Januar 2008 - X ZB 27/07, WuM 2008, 159 Rn. 5) - grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache, ist seine Entscheidung objektiv willkürlich und verstößt gegen das Verfassungsgebot des gesetzlichen Richters. Dieser Verstoß ist vom Rechtsbeschwerdegericht von Amts wegen zu berücksichtigen (st. Rspr.; BGH, Beschluss vom 13. März 2003 - IX ZB 134/02, aaO S. 202 ff.; Senatsbeschlüsse vom 27. April 2010 - VIII ZB 81/09, aaO Rn. 6; vom 21. September 2010 - VIII ZB 73/09, aaO Rn. 5; vom 8. März 2011 - VIII ZB 65/10, aaO). 3. Die Sache ist deshalb unter Aufhebung des angefochtenen Beschlus- ses an das Beschwerdegericht - Einzelrichter - zurückzuverweisen. Für das weitere Verfahren weist der Senat darauf hin, dass die Rechtsbeschwerde im 9 10 - 7 - Verfahren über die Bewilligung von Prozesskostenhilfe nur wegen solcher Fra- gen zugelassen werden kann, die das Verfahren oder die persönlichen Voraus- setzungen betreffen (vgl. BGH, Beschlüsse vom 21. November 2002 - V ZB 40/02, aaO; vom 4. August 2004 - XII ZA 6/04, FamRZ 2004, 1633 unter II 1, 2; vom 18. Juli 2007 - XII ZA 11/07, NJW-RR 2008, 144 Rn. 6). Eine Zulassung kommt daher nicht in Betracht, wenn die Bewilligung von Prozesskostenhilfe - wie hier - allein von der Frage abhängt, ob die beabsichtigte Rechtsverfolgung oder -verteidigung Aussicht auf Erfolg hat (vgl. BGH, Beschluss vom 21. No- vember 2002 - V ZB 40/02, aaO). Da das Prozesskostenhilfeverfahren nicht dazu dient, zweifelhafte Rechtsfragen vorab zu entscheiden, ist in den Fällen, in denen die aufgeworfenen Rechtsfragen der höchstrichterlichen Klärung bedür- fen, die Erfolgsaussicht der beabsichtigen Rechtsverfolgung oder -vertei- digung zu bejahen und der bedürftigen Partei Prozesskostenhilfe zu bewilligen, - 8 - nicht aber von einer Bewilligung abzusehen und hiergegen die Rechtsbe- schwerde zuzulassen (vgl. BGH, Beschluss vom 21. November 2002 - V ZB 40/02, aaO). Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Wiesbaden, Entscheidung vom 04.03.2011 - 93 C 6798/10 (31) - LG Wiesbaden, Entscheidung vom 08.04.2011 - 3 T 12/11 -

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 49/14 vom 14. April 2015 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 14. April 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Kosziol beschlossen: Die Rechtsbeschwerde der Kläger gegen den Beschluss der 10. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 5. Juni 2014 wird als unzulässig verworfen. Die Kläger haben die Kosten der Rechtsbeschwerde zu tragen. Beschwerdewert: 2.010,88 €. Gründe: I. Die Kläger waren von März 2008 bis April 2013 Mieter einer Wohnung des Beklagten in Köln. Im vorliegenden Verfahren nehmen die Kläger den Be- klagten auf Rückzahlung der Mietkaution und auf Freistellung von vorgerichtlich entstandenen Rechtsanwaltsgebühren in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Prozessbevollmächtigte der Kläger hat mit Schriftsatz vom 22. April 2014 (Dienstag nach Ostern), beim Landgericht Köln per Fax eingegangen am 23. April 2014, 9.39 Uhr, für die Klä- ger Berufung gegen das ihr am 21. März 2014 zugestellte Urteil eingelegt. Mit Verfügung vom 2. Mai 2014 teilte der Vorsitzende der Berufungs- kammer der Prozessbevollmächtigten der Kläger mit, dass beabsichtigt sei, die 1 2 3 - 3 - Berufung wegen Versäumung der Frist zur Einlegung des Rechtsmittels zu verwerfen. Mit am 7. Mai 2014 beim Berufungsgericht eingegangenen Schriftsatz ih- rer Prozessbevollmächtigten haben die Kläger Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen Versäumung der Berufungseinlegungsfrist beantragt und zugleich erneut Berufung eingelegt. Zur Begründung des Wiedereinsetzungsgesuchs tragen sie vor, ihrer Prozessbevollmächtigten sei am 22. April 2014 vormittags die Handakte in dieser Sache vorgelegt worden. Dort seien der Ablauf der Beru- fungseinlegungsfrist für den 22. April 2014 und der Ablauf der Berufungsbe- gründungsfrist für den 22. Mai 2014 notiert gewesen. Da zunächst nur fristwah- rend Berufung habe eingelegt werden sollen, habe die Prozessbevollmächtigte bereits am Nachmittag des 21. April 2014 ihre Bürovorsteherin, Frau R. T. , angewiesen, eine an das Landgericht Köln zu adressierende Berufungs- schrift zu fertigen und zur Unterschrift vorzulegen. Am 22. April 2014 habe sich die Berufungsschrift auch in der am Vormittag vorgelegten Unterschriftenmappe befunden. Die Prozessbevollmächtigte habe allerdings erst "kurz nach Unterzeich- nung" des Schriftsatzes bemerkt, dass diese irrtümlich an das unzuständige Oberlandesgericht Köln adressiert worden sei. Sie habe nach Bemerken des Fehlers Frau T. mündlich die Weisung erteilt, den an das Oberlandesgericht gerichteten Schriftsatz "zu schreddern" und einen neu zu erstellenden, an das Landgericht Köln gerichteten Schriftsatz zur Unterschrift vorzulegen und sodann an das Landgericht per Fax zu übermitteln. Es sei auch ein neuer, zutreffend an das Landgericht gerichteter Schriftsatz erstellt und unterschrieben worden. Von der ansonsten zuverlässigen Frau T. sei jedoch versehentlich der an das Oberlandesgericht Köln adressierte Schriftsatz an das Oberlandesgericht gefaxt worden, was sich aus dem beigefügten Sendebericht vom 22. April 2014, 4 5 - 4 - 15.26 Uhr, ergebe. Den korrekt an das Landgericht adressierten und am 22. April 2014 unterschriebenen Berufungsschriftsatz habe Frau T. - eben- falls versehentlich - vernichtet. Mit Beschluss vom 5. Juni 2014 hat das Berufungsgericht den Wieder- einsetzungsantrag zurückgewiesen und die Berufung der Kläger wegen Ver- säumung der Einlegungsfrist als unzulässig verworfen. Dagegen wenden sich die Kläger mit ihrer Rechtsbeschwerde. II. Die form- und fristgerecht eingelegte Rechtsbeschwerde ist nach § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 522 Abs. 1 Satz 4, § 238 Abs. 2, Satz 1 ZPO statthaft. Sie ist aber nicht zulässig, weil weder die Sache grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Recht- sprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordern (§ 574 Abs. 2 ZPO). Zwar trägt die vom Landgericht gegebene Begründung eine Zurückwei- sung des von den Klägern gestellten Wiedereinsetzungsantrags nicht; die Ent- scheidung des Landgerichts stellt sich jedoch aus anderen Gründen als richtig dar, so dass die Rechtsbeschwerde keinen Erfolg hat (§ 577 Abs. 3 ZPO). 1. Zutreffend hat das Landgericht angenommen, dass die am 23. April 2014 bei ihm per Telefax eingegangene Berufungsschrift der Kläger vom 22. April 2014 die Frist zur Einlegung der Berufung nicht gewahrt hat. Da das Urteil des Amtsgerichts, das mit der Berufung angefochten werden sollte, der Prozessbevollmächtigten der Kläger am Montag, den 21. März 2014, zugestellt worden war, endete die Berufungseinlegungsfrist des § 517 ZPO gemäß § 222 6 7 8 9 - 5 - Abs. 2 BGB am Dienstag, dem 22. April 2014, da der Tag zuvor ein Feiertag (Ostermontag) war. Diese Wertung nimmt auch die Rechtsbeschwerde hin. 2. Das am 7. Mai 2014 beim Landgericht eingegangene Wiedereinset- zungsgesuch der Kläger hat das Landgericht allerdings lediglich im Ergebnis zu Recht zurückgewiesen. a) Das Landgericht hat seine Entscheidung damit begründet, dass das nach § 85 Abs. 2 ZPO den Klägern zurechenbare Verschulden (§ 233 Satz 1 ZPO) ihrer Prozessbevollmächtigten bezüglich der Versäumung der Berufungs- einlegungsfrist darin zu sehen sei, dass in der Anwaltskanzlei keine wirksame Ausgangskontrolle fristwahrender Schriftsätze eingerichtet gewesen sei. In dem Wiedereinsetzungsgesuch sei nicht dargelegt worden, dass in der Kanzlei eine Anweisung an die Angestellten bestehe, eine notierte Frist im Fristenkalender erst dann zu streichen, wenn nach einer Übermittlung per Telefax anhand des Sendeprotokolls überprüft worden sei, ob die Übermittlung vollständig und an den richtigen Empfänger erfolgt sei. Auf diese Begründung kann - was die Rechtsbeschwerde zurecht gel- tend macht - die Zurückweisung des Wiedereinsetzungsgesuchs bereits des- halb nicht gestützt werden, weil weder dargetan noch ersichtlich ist, warum eine funktionierende Ausgangskontrolle im vorliegenden Fall die irrtümliche Versen- dung der Berufungsschrift an das unzuständige Oberlandesgericht Köln verhin- dert und eine fristwahrende Übermittlung an das zuständige Landgericht ge- währleistet hätte. Eine Ausgangskontrolle der versehentlich an das für die Beru- fung unzuständige Oberlandesgericht gerichteten Berufungsschrift hätte vorlie- gend nur erbracht, dass der Schriftsatz innerhalb offener Frist am 22. April 2014, 15.26 Uhr, an eben das Gericht (Oberlandesgericht Köln) gefaxt worden ist, an das es nach der Adressierung auch übermittelt werden sollte. 10 11 12 - 6 - b) Die Zurückweisung des Wiedereinsetzungsgesuchs erweist sich indes aus anderen Gründen als richtig (§ 577 Abs. 3 ZPO). Nach dem Vortrag in dem Wiedereinsetzungsgesuch, das durch die ei- desstattliche Versicherung der Bürovorsteherin in der Kanzlei der Prozessbe- vollmächtigten der Kläger, Frau R. T. , unterlegt ist, hat die Prozessbe- vollmächtigte der Kläger, kurz nachdem sie bemerkt hatte, dass sie den fälsch- lich an das Oberlandesgericht adressierten Schriftsatz unterschrieben hatte, Frau T. am Vormittag des 22. April 2014 mündlich angewiesen, den an das Oberlandesgericht gerichteten Schriftsatz "zu schreddern" und eine neue an das zuständige Landgericht adressierte Berufungsschrift zu fertigen, zur Unter- schrift vorzulegen und an das Landgericht per Fax zu versenden. Zwar sei ein korrekt an das Landgericht adressierter Schriftsatz vorgelegt und auch unter- schrieben worden; allerdings habe Frau T. sodann versehentlich diesen Schriftsatz vernichtet und den an das Oberlandesgericht adressierten Schrift- satz am Nachmittag des 22. April 2014 dorthin gefaxt. Bei diesem geschilderten Geschehen trifft die Prozessbevollmächtigte der Kläger ein diesen über § 85 Abs. 2 ZPO zuzurechnendes Verschulden an der Versäumung der Frist zur Einlegung der Berufung. Zwar war die Einzelan- weisung der Prozessbevollmächtigten an sich geeignet, eine fristgerechte Ver- sendung an das zuständige Landgericht zu gewährleisten. Wird die Einzelan- weisung eines Rechtsanwalts aber - wie hier - nur mündlich erteilt, müssen aus- reichende Vorkehrungen dagegen getroffen werden, dass die Erledigung nicht in Vergessenheit gerät. Hierzu genügt meist die klare und präzise Anweisung, die Erledigung sofort vorzunehmen (BGH, Beschlüsse vom 5. Juni 2013 - XII ZB 47/10, NJW-RR 2013, 1393 Rn. 12; vom 8. Februar 2012 - XII ZB 165/11 - FamRZ 2012, 623 Rn. 31; jeweils mwN). Daran fehlt es hier. 13 14 15 - 7 - Die Kläger haben mit dem Wiedereinsetzungsgesuch weder vorgetragen, noch glaubhaft gemacht, dass ihre Prozessbevollmächtigte Frau T. ange- wiesen habe, den an das Oberlandesgericht gerichteten Schriftsatz sofort zu vernichten und den an das Landgericht gerichteten Schriftsatz nach Unterschrift sofort dorthin zu übermitteln. Die Ausführungen im Wiedereinsetzungsgesuch beschränken sich vielmehr auf die Schilderung, Frau T. sei am Vormittag des 22. April 2014 angewiesen worden, den an das Oberlandesgericht gerichte- ten Schriftsatz "zu schreddern" und den an das Landgericht gerichteten Schrift- satz zu versenden. Gerade weil eine an das unzuständige Gericht adressierte und unterschriebene Berufungsschrift vorlag und damit die Gefahr einer (späte- ren) Verwechslung der Schriftstücke gegeben war, hätte die Anweisung mit dem Zusatz versehen werden müssen, den Auftrag sofort auszuführen. 16 - 8 - Die Fristversäumung beruht auch auf dem Verschulden der Prozessbe- vollmächtigten der Kläger; denn es kann nicht ausgeschlossen werden, dass Frau T. , die erst um 15.26 Uhr tätig geworden ist, bei ordnungsgemäßer Anweisung noch im Gedächtnis geblieben wäre, welchen Schriftsatz sie ver- nichten und welchen Schriftsatz sie versenden sollte. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 12.03.2014 - 214 C 280/13 - LG Köln, Entscheidung vom 05.06.2014 - 10 S 80/14 - 17

ECLI:DE:BGH:2022:251022BVIIIZB58.21.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 58/21 vom 25. Oktober 2022 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 91a Abs. 1 Satz 1, § 259; BGB § 546, § 574b, § 985 Die Besorgnis, der Mieter werde sich der Verpflichtung zur Räumung und Her- ausgabe von Wohnräumen im Sinne des § 259 ZPO entziehen, kann nach den Umständen des Einzelfalls auch dann gerechtfertigt sein, wenn er seinen Wider- spruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses gemäß §§ 574 ff. BGB damit begründet, die von ihm seit der Kündigung unternommene Suche nach Ersatz- wohnraum sei bislang erfolglos geblieben, weshalb eine Räumung und Heraus- gabe der Wohnräume bei Beendigung des Mietverhältnisses für ihn wegen dro- hender Obdachlosigkeit eine nicht zu rechtfertigende Härte im Sinne von § 574 Abs. 2 BGB darstelle. BGH, Beschluss vom 25. Oktober 2022 - VIII ZB 58/21 - LG Lübeck AG Lübeck - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 25. Oktober 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger, Kosziol, Dr. Schmidt und Dr. Reichelt beschlossen: Auf die Rechtsbeschwerde der Kläger wird der Beschluss der 14. Zivilkammer des Landgerichts Lübeck vom 23. Septem- ber 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Beschwerdegericht zu- rückverwiesen. Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird auf bis zu 3.000 € festgesetzt. Gründe: I. Die Parteien streiten nach übereinstimmender Erledigungserklärung um die Kosten eines Räumungsrechtsstreits. Die Kläger kündigten mit Schreiben vom 23. Juni 2020 als Vermieter das mit dem Beklagten bestehende Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. März 2021. Der Beklagte widersprach der Kündigung mit anwaltlichem Schreiben vom 29. Januar 2021. Hierbei teilte er mit, dass er zwar seit Erhalt der 1 2 - 3 - Kündigung auf Wohnungssuche sei, eine Ersatzwohnung jedoch noch nicht ge- funden habe. Sollte sich hieran etwas ändern, werde er dies mitteilen. Zum jetzi- gen Zeitpunkt wäre er hingegen mit Ablauf des 31. März 2021 obdachlos, so dass eine nicht zu rechtfertigende Härte im Sinne von § 574 Abs. 2 BGB vorliege. Mit am 22. Februar 2021 beim Amtsgericht eingegangenem und dem Be- klagten am 16. März 2021 zugestelltem Schriftsatz erhoben die Kläger eine auf Verurteilung des Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung "spä- testens am 31. März 2021" gerichtete Klage. Der Beklagte zeigte mit Schriftsatz vom 30. März 2021 seine Verteidigungsbereitschaft an und teilte zugleich mit, dass er zwischenzeitlich eine geeignete Wohnung gefunden habe und die Par- teien deshalb eine Rückgabe der Wohnung für den 31. März 2021 vereinbart hät- ten. Die Übergabe der Wohnung an die Kläger erfolgte sodann an diesem Tag. Die Parteien haben daraufhin den Rechtsstreit in der Hauptsache überein- stimmend für erledigt erklärt und widerstreitende Kostenanträge gestellt. Die zweite Erledigungserklärung ist am 13. April 2021 bei Gericht eingegangen. Das Amtsgericht hat dem Beklagten die Kosten des Rechtsstreits aufer- legt. Auf dessen sofortige Beschwerde hat das Landgericht die Entscheidung ab- geändert und die Kläger mit den Kosten des Rechtsstreits belastet. Mit der vom Beschwerdegericht im Hinblick auf divergierende Entscheidungen der Instanzge- richte zur Anwendbarkeit von § 259 ZPO im Falle eines Widerspruchs des Mie- ters gemäß § 574 Abs. 2 BGB zugelassenen Rechtsbeschwerde begehren die Kläger die Wiederherstellung der amtsgerichtlichen Entscheidung. 3 4 5 - 4 - II. Die Rechtsbeschwerde ist aufgrund ihrer Zulassung durch das Beschwer- degericht statthaft und auch im Übrigen zulässig. Zwar ist es - auch im Rechts- beschwerdeverfahren - nicht Zweck einer Kostenentscheidung nach § 91a ZPO, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubil- den. Die Zulassung der Rechtsbeschwerde kommt in solchen Fällen nur in Be- tracht, soweit es um die Klärung prozessualer Fragen zu § 91a ZPO geht (BGH, Beschluss vom 10. April 2018 - KVZ 37/17, NZKart 2018, 320 Rn. 12 mwN; vgl. auch BGH, Beschluss vom 28. Oktober 2008 - VIII ZB 28/08, NJW-RR 2009, 422 Rn. 5 [keine Klärung von Fragen des Zwangsvollstreckungsrechts]; Urteile vom 21. Dezember 2006 - IX ZR 66/05, NJW 2007, 1591 Rn. 23 f.; vom 12. Mai 2011 - I ZR 20/10, GRUR 2011, 1140 Rn. 30 [jeweils zur revisionsrechtlichen Überprü- fung gemischter Kostenentscheidungen]). Die gleichwohl erfolgte Zulassung bin- det den Senat aber gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO. Die Rechtsbeschwerde hat auch in der Sache Erfolg und führt zur Aufhe- bung des angefochtenen Beschlusses sowie zur Zurückverweisung der Sache an das Beschwerdegericht. 1. Das Beschwerdegericht hat gemeint, die Kosten des Räumungsrechts- streits seien den Klägern gemäß § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO aufzuerlegen, weil de- ren Räumungsklage in dem nach seiner Ansicht für die Prüfung der Erfolgsaus- sichten maßgeblichen Zeitpunkt vor Eintritt des erledigenden Ereignisses - hier vor der am 31. März 2021 erfolgten Rückgabe der Wohnung - unzulässig gewe- sen sei. Der geltend gemachte Räumungsanspruch sei vor dem Ablauf des be- treffenden Tages nicht fällig gewesen. Auf die Ausnahmebestimmung des § 259 ZPO, die eine Klage auf künftige Leistung ermögliche, könnten sich die Kläger nicht berufen. 6 7 8 - 5 - Bei Räumungsklagen lägen deren Voraussetzungen nur vor, wenn der Mieter seine Verpflichtung zur Räumung und Herausgabe bestreite, nicht hinge- gen, wenn er sich - wie hier - zwar grundsätzlich dazu bereit erkläre, zugleich aber darauf hinweise, dass ihm die entsprechende Leistung aufgrund fehlenden Ersatzwohnraums rein tatsächlich nicht möglich sein könnte. Auch der Wider- spruch gegen die Kündigung gemäß §§ 574 ff. BGB rechtfertige für sich genom- men nicht die Besorgnis, der Mieter werde sich der Räumungspflicht entziehen. Vielmehr komme es auf die Einzelfallumstände, insbesondere auf die Begrün- dung des Widerspruchs, an. Vorliegend sei der Widerspruch nur vor dem Hinter- grund der laufenden und auch nach dem Widerspruch fortgeführten Suche des Beklagten nach Ersatzwohnraum und der damit verbundenen Ungewissheit er- folgt. Es lasse sich deshalb nicht feststellen, dass sich der Beklagte der Pflicht zur fristgerechten Räumung und Herausgabe habe entziehen wollen. 2. Diese Erwägungen tragen eine Kostenentscheidung gemäß § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO allein zu Lasten der Kläger nicht. Das Beschwerdegericht ist bei seiner Billigkeitsentscheidung von einem unzutreffenden rechtlichen Maßstab ausgegangen. Dabei kann dahinstehen, ob für die Zulässigkeit der Klage auf den Zeit- punkt des erledigenden Ereignisses (vgl. BGH, Beschlüsse vom 8. März 2022 - XI ZR 571/21, ZInsO 2022, 935 Rn. 10; vom 24. September 2020 - IX ZB 71/19, NJW-RR 2020, 1440 Rn. 15 [zur Erledigungserklärung des Insolvenzantrags]; vom 9. Juni 2010 - XII ZR 183/08, juris Rn. 3; vom 11. Dezember 2003 - I ZR 68/01, juris Rn. 9 f. [bei Änderung der Rechtslage]) oder auf den Zeitpunkt der zustimmenden Erklärung des Prozessgegners (vgl. Zöller/Althammer, ZPO, 34. Aufl., § 91a Rn. 26; BeckOK-ZPO/Jaspersen, Stand: 1. September 2022, § 91a Rn. 29; unklar Prütting/Gehrlein/Hausherr, ZPO, 14. Aufl., § 91a Rn. 23, 9 10 11 - 6 - 29 f.) abzustellen ist. Denn in beiden Fällen wäre die Zulässigkeit der Klage zu bejahen. Bei der zweiten Fallgestaltung wäre der Räumungsanspruch bereits fällig gewesen, so dass die ursprünglich nach § 259 ZPO erhobene Klage nun nicht mehr auf eine künftige Leistung gerichtet, sondern als allgemeine Leistungsklage statthaft wäre (vgl. Senatsurteil vom 4. Mai 2005 - VIII ZR 5/04, NZM 2005, 582 unter II 1; BAG, NJW 2015, 1773 Rn. 14 f.; Zöller/Greger, aaO, § 257 Rn. 6; BeckOK-ZPO/Bacher, Stand: 1. September 2022, § 257 Rn. 5). Auf die Voraus- setzungen des § 259 ZPO käme es damit nicht mehr an. Geht man demgegenüber - abstellend auf den erstgenannten Zeitpunkt - von einer Klage auf künftige Leistung (§ 259 ZPO) aus, gilt für die Besorgnis der nicht rechtzeitigen Leistung des Schuldners im Sinne des § 259 ZPO - anders als das Beschwerdegericht gemeint hat - kein besonderer, von anderen Fallgestal- tungen dieser Vorschrift abweichender Maßstab, wenn es sich bei dem Schuld- ner um einen Wohnraummieter handelt, der unter Verweis auf die bislang erfolg- lose Suche nach Ersatzwohnraum den weiteren Verbleib in den Mieträumen auch für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses ankündigt. a) Soweit § 259 ZPO voraussetzt, dass "den Umständen nach" die Be- sorgnis gerechtfertigt sei, der Schuldner werde sich der rechtzeitigen Leistung entziehen, hat das Beschwerdegericht zu Recht (allein) auf das anwaltliche Wi- derspruchsschreiben des Beklagten vom 29. Januar 2021 und die sich hieraus für die Bereitschaft des Beklagten zur Erfüllung des geltend gemachten Räu- mungs- und Herausgabeanspruchs ergebenden Gesichtspunkte abgestellt. Denn nach den rechtsfehlerfreien und von der Rechtsbeschwerde nicht angegrif- fenen Feststellungen des Beschwerdegerichts hat sich der Beklagte gegenüber 12 13 14 - 7 - den Klägern lediglich auf diesem Wege zeitlich nachfolgend zu deren Kündi- gungserklärung vom 23. Juni 2020 geäußert. b) Rechtsfehlerhaft ist jedoch die hierauf gestützte Annahme des Be- schwerdegerichts, es sei nicht festzustellen, dass sich der Beklagte seiner Ver- pflichtung zur fristgerechten Räumung und Herausgabe im Sinne des § 259 ZPO habe entziehen wollen, da er lediglich auf die bislang erfolglose Wohnungssuche verwiesen, nicht aber seine Verpflichtung zur Räumung und Herausgabe der Wohnung - gemeint: die Wirksamkeit der Kündigungserklärung der Kläger - grundsätzlich angezweifelt habe. Denn der Beklagte hat mit dem Widerspruchs- schreiben - was für § 259 ZPO ausreicht - eindeutig zu erkennen gegeben, dass er gegenwärtig und bei unverändert bleibender Situation, nämlich der weiteren Erfolglosigkeit seiner Suche nach einer neuen Wohnung, auch im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu einem Auszug aus der Wohnung der Kläger bereit ist. aa) Allerdings ist die vom Beschwerdegericht vorgenommene Auslegung des § 259 ZPO bei Klagen auf Verurteilung zur künftigen Räumung von Wohn- raum - mit verschiedenen Differenzierungen - auch in der Instanzrechtsprechung und Literatur anzutreffen. Nach dieser Ansicht sollen die Voraussetzungen dieser Vorschrift nur dann gegeben sein, wenn der Mieter durch ein ernstliches Bestrei- ten des Kündigungsgrunds eindeutig zu erkennen gebe, dass er zu einer fristge- rechten Räumung nicht gewillt sei. Hingegen genüge es für die Annahme einer Besorgnis im Sinne der Vorschrift nicht, wenn der Mieter den Vermieter - im Rah- men eines Widerspruchs gegen die Kündigung oder auf andere Weise - auf Schwierigkeiten bei der Suche nach Ersatzwohnraum hinweise (vgl. für den pau- schalen oder vorsorglichen Hinweis OLG Karlsruhe, WuM 1983, 253, 254; LG Köln, WuM 1993, 542; NJW-RR 1996, 778; AG Ulm, Beschluss vom 7. Au- gust 2006 - 3 C 329/06, juris Rn. 4 [obiter dictum]; AG Köln, Urteil vom 12. März 15 16 - 8 - 2008 - 203 C 515/07, juris Rn. 18; AG Pforzheim, Urteil vom 9. November 2016 - 3 C 129/16, juris Rn. 19; LG Kempten, NJW-RR 1993, 1101; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 574b Rn. 16; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 546 BGB Rn. 128; für Vortrag zu konkreten Schwierigkeiten AG Waiblingen, WuM 1989, 428; differenzierend danach, ob Hinweis im Rahmen eines Widerspruchs Binder, AnwZert MietR 20/2017 Anm. 2; Lützenkirchen/ Monschau, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 6. Aufl., Abschnitt M Rn. 196 f.; LG Wiesbaden, WuM 1989, 428; für durch Hinweis auf Suche begründete Aussicht auf rechtzeitige Räumung AG Fritzlar, WuM 1998, 606). bb) Eine solche, die gesetzliche Klagemöglichkeit des Vermieters von Wohnraum einschränkende Auslegung des § 259 ZPO, ist abzulehnen. Auch in den Fällen des Widerspruchs eines Wohnraummieters gegen die Kündigung des Mietverhältnisses (§§ 574 ff. BGB) kommt es grundsätzlich darauf an, ob der Ver- mieter aufgrund der Erklärung oder des sonstigen Verhaltens des Mieters davon ausgehen musste, dieser werde zu einer Räumung und Herausgabe der Mieträume im Zeitpunkt der (vom Vermieter geltend gemachten) Beendigung des Mietverhältnisses nicht bereit sein. (1) Das nach dem Wortlaut des § 259 ZPO erforderliche "Sich-Entziehen" des Schuldners hinsichtlich seiner Leistungspflicht ist auch dann zu besorgen, wenn der Mieter deutlich gemacht hat, er werde mangels Verfügbarkeit von Er- satzwohnraum über den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses hinaus in der Wohnung des Vermieters verbleiben. Auch in diesem Fall hat er - entgegen der Ansicht der Beschwerdeerwiderung - die Nichterfüllung der Leistungspflicht in seinen Willen aufgenommen. (a) Ein das zukünftige Verhalten des Schuldners bewertendes Element ist - wie das Beschwerdegericht noch richtig gesehen hat - mit der Formulierung des 17 18 19 - 9 - "Sich-Entziehens" nicht verbunden. Insbesondere verlangt § 259 ZPO nicht die Böswilligkeit des Schuldners hinsichtlich der geltend gemachten Leistungspflicht im Sinne eines Erschwerens oder Hintertreibens der Befriedigung des Gläubigers (grundlegend bereits RGZ 132, 338, 339 f. mwN; siehe auch Wieczorek/Schütze/ Assmann, ZPO, 4. Aufl., § 259 Rn. 18; MünchKomm-BGB/Becker-Eberhard, 6. Aufl., § 259 Rn. 13). Maßgeblich ist allein die mangelnde Bereitschaft des Schuldners zur rechtzeitigen Leistung (vgl. BGH, Urteile vom 14. Dezember 1998 - II ZR 330/97, NJW 1999, 954 unter II 2; vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 146/10, NZM 2011, 882 Rn. 15; vom 20. Dezember 2018 - VII ZR 69/18, NJW 2019, 1674 Rn. 14). Erklärt der Schuldner ernsthaft, er brauche nicht zu leisten oder er wolle den gegen ihn erhobenen Anspruch nicht erfüllen, ist in der Regel die Besorgnis gerechtfertigt, er werde die erklärte Absicht - die fehlende Bereitschaft zur Erfül- lung - beim Fälligwerden der Leistung auch in die Tat umsetzen (vgl. RG, aaO; BGH, Urteile vom 17. April 1952 - III ZR 109/50, BGHZ 5, 342, 344; vom 14. De- zember 1998 - II ZR 330/97, aaO; vom 5. April 2001 - IX ZR 441/99, BGHZ 147, 225, 231; vom 20. Juni 2005 - II ZR 366/03, NJW-RR 2005, 1518 unter II 2; Beschluss vom 20. November 2002 - VIII ZB 66/02, NJW 2003, 1395 unter II 2 b bb; jeweils mwN). (b) Die für ein "Sich-Entziehen" erforderliche Ursächlichkeit des Willens des Schuldners für das Ausbleiben der rechtzeitigen Leistung (vgl. nur Wieczo- rek/Schütze/Assmann, aaO Rn. 2, 17 f.; Stein/Jonas/Roth, ZPO, 23. Aufl., § 259 Rn. 14; Rosenberg/Schwab/Gottwald, Zivilprozessrecht, 18. Aufl., § 90 Rn. 18; Prütting/Gehrlein/Geisler, ZPO, 14. Aufl., § 259 Rn. 3) ist - entgegen der Ansicht des Beschwerdegerichts - auch dann gegeben, wenn ein Mieter seinen Verbleib in den Mieträumen trotz der Beendigung des Mietverhältnisses ankündigt, weil ihm Ersatzwohnraum nicht zur Verfügung steht. 20 - 10 - Unerheblich ist es zudem, ob sich der Mieter zu dem angekündigten Ver- halten berechtigt halten durfte (vgl. RGZ 132, 338, 340). Seine Motive für die fehlende Bereitschaft zur Leistung bei Fälligkeit sind allenfalls insoweit von Be- deutung, als sie dem Vermieter einen Rückschluss auf die Absicht des Schuld- ners und deren Ernsthaftigkeit erlauben. Da nach dem Wortlaut die Besorgnis einer nicht rechtzeitigen Leistung genügt, muss der Vermieter aus den ihm er- kennbaren Umständen allerdings auch keine Gewissheit über den Willen des Mieters erlangt haben. (2) Ein anderes Verständnis des § 259 ZPO in der hier vorliegenden Sach- verhaltskonstellation ist auch nicht aufgrund des vom Gesetzgeber mit der Vor- schrift verfolgten Regelungszwecks geboten, wie er sich unter Berücksichtigung der Gesetzgebungsgeschichte ergibt. (a) Die nachträgliche Einfügung der Befugnis des Gläubigers zur Erhe- bung einer auf Verurteilung zu künftiger Leistung gerichteten Klage (§§ 231a-c CPO, heute §§ 257-259 ZPO) beruhte nicht etwa darauf, dass hiermit eine gegen die Erfüllung des (künftigen) Anspruchs gerichtete Motivlage beim Schuldner sanktioniert werden sollte. Vielmehr erkannte der historische Gesetzgeber das praktische Bedürfnis des Verkehrs an, Gläubigern in bestimmten Fällen die Wahrnehmung ihrer Rechte so zeitig zu ermöglichen, dass sie schon bei Eintritt der Fälligkeit des Anspruchs über ein die Zwangsvollstreckung gestattendes Ur- teil verfügen und mit der Zwangsvollstreckung beginnen können (vgl. Hahn/ Mugdan, Die gesamten Materialien zu den Reichs-Justizgesetzen, 1898, Band VIII, S. 99 ff.; vgl. auch BGH, Urteil vom 20. Juni 1996 - III ZR 116/94, juris Rn. 15; Rosenberg/Schwab/Gottwald, Zivilprozessrecht, 18. Aufl., § 90 Rn. 15; Wieczorek/Schütze/Assmann, ZPO, 4. Aufl., § 259 Rn. 2; Prütting/Gehrlein/ Geisler, ZPO, 14. Aufl., § 257 Rn. 1, § 259 Rn. 1). 21 22 23 - 11 - § 259 ZPO bezweckt damit den Schutz des Gläubigers, der bei Gefähr- dung seines Anspruchs nicht, wie ansonsten erforderlich, mit der Erhebung der Klage zuwarten muss, bis der Anspruch fällig ist, sondern diesen bereits geltend machen darf, wenn er noch nicht fällig ist (Senatsurteil vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 235/04, NJW-RR 2006, 1485 Rn. 11; siehe auch Senatsbeschluss vom 20. No- vember 2002 - VIII ZB 66/02, NJW 2003, 1395 unter II b bb). Die Belange des Schuldners im Hinblick auf die nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung und dem Eintritt der Fälligkeit entstandenen Einwendungen sind nach den Vor- stellungen des Gesetzgebers über die Möglichkeit einer Vollstreckungsgegen- klage gemäß § 767 ZPO und einer einstweiligen Einstellung der Zwangsvollstre- ckung gemäß § 769 ZPO hinreichend gewahrt (vgl. Hahn/Mugdan, aaO, S. 100; für Klagen auf künftige Räumung OLG Karlsruhe, WuM 1983, 253, 254; Henssler, NJW 1989, 138, 144; MünchKomm-ZPO/Becker-Eberhard, 6. Aufl., § 259 Rn. 10; Musielak/Voit/Foerste, ZPO, 19. Aufl., § 259 Rn. 4; Stein/Jonas/ Roth, ZPO, 23. Aufl., § 259 Rn. 13). Ein solches Bedürfnis des Gläubigers für eine gerichtliche Geltendma- chung seines Anspruchs bereits vor Fälligkeit bestand aus Sicht des historischen Gesetzgebers insbesondere im Falle einer Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter wegen des damit erfahrungsgemäß auftretenden Streits mit dem Mieter über die behauptete Fälligkeit des Räumungsanspruchs und der mit einer daraus folgenden Verzögerung verbundenen Gefahr für die Interessen des Vermieters (vgl. Hahn/Mugdan, aaO S. 99). Deshalb sollte nach der ursprüngli- chen Fassung des § 257 ZPO (§ 231a CPO) (auch) für die Klage auf künftige Räumung von Wohnraum die (bloße) Abhängigkeit der Fälligkeit des Räumungs- anspruchs vom Eintritt eines bestimmten Kalendertags genügen. Soweit für Klagen des Gläubigers auf Verurteilung zu einer künftigen Leis- tung in anderen Fällen die Besorgnis der nicht rechtzeitigen Leistung erforderlich 24 25 26 - 12 - sein sollte (§ 231c CPO, § 259 ZPO), reichte hierfür nach den Vorstellungen des Gesetzgebers das als Hauptanwendungsfall angesehene ausdrückliche Bestrei- ten der Verbindlichkeit durch den Schuldner bereits vor deren Fälligkeit aus (vgl. Hahn/Mugdan, aaO S. 100). Dass es weitergehend auf die hierfür vom Schuldner angeführten Gründe ankommen sollte, lässt sich den Gesetzesmaterialien hin- gegen nicht entnehmen. (b) Mit der Herausnahme der Klage auf künftige Räumung von Wohnraum aus dem Anwendungsbereich des § 257 ZPO durch das Zweite Gesetz zur Än- derung mietrechtlicher Vorschriften vom 14. Juli 1964 (BGBl. I S. 457) hat der Gesetzgeber nicht zugleich veränderte Anforderungen an das im Rahmen des § 259 ZPO maßgebliche Verhalten des Mieters als Schuldner der Leistung ge- stellt. Als Folge der Änderung genügt es für die Zulässigkeit einer solchen Klage lediglich nicht mehr, dass der Räumungsanspruch des Vermieters an den Eintritt des für die Fälligkeit bestimmten Kalendertags geknüpft ist, sondern es müssen stets die besonderen Anforderungen des § 259 ZPO vorliegen (vgl. BT- Drucks. IV/806, S. 7 und 12). Aus Sicht des Gesetzgebers war mit dieser Ände- rung dem Grundgedanken des sozialen Mietrechts gerade bei Kündigungen ei- nes auf unbestimmte Zeit eingegangenen Mietverhältnisses durch den Vermieter ausreichend Rechnung getragen (vgl. BT-Drucks., aaO S. 12). Dafür, dass es - anders als zuvor - nunmehr auf die vom Mieter gegen die (künftige) Fälligkeit der Räumungsverpflichtung angeführten Gründe ankommen sollte, gibt es im Gesetzgebungsverfahren keinen Anhaltspunkt. (3) Auch im Hinblick auf die gesetzliche Systematik, insbesondere auf die dem Schutz des Mieters dienenden Vorschriften, ist die vom Beschwerdegericht vertretene Einschränkung des Anwendungsbereichs von § 259 ZPO bei Räu- mungsklagen im Wohnraummietverhältnis nicht geboten. 27 28 - 13 - (a) Im Falle der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses ist der Mie- ter bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist in seinem Besitz an den Mieträumen geschützt. Die Kündigungsfristen sind zugunsten des Mieters Min- destfristen; sie sollen ihm ausreichend Zeit lassen, eine andere Wohnung zu fin- den (BT-Drucks. IV/806, S. 7). Diese Rechtsposition wird durch eine bereits zu- vor ausgesprochene Verurteilung zur Räumung nicht berührt, da der Mieter durch die Aufnahme der Bedingung - den Ablauf des letzten Tags der Frist - in das Ur- teil hinreichend geschützt wird (vgl. allgemein hierzu BGH, Urteil vom 9. November 2017 - IX ZR 305/16, NJW 2018, 786 Rn. 14) und eine Vollstre- ckung des Räumungsanspruchs erst nach diesem Zeitpunkt zulässig ist (vgl. § 751 Abs. 1 ZPO). (b) Unberührt von einer bereits vor Fälligkeit erhobenen Räumungsklage des Vermieters bleibt auch das Recht des Mieters, der ordentlichen Kündigung des Vermieters in Fällen einer unzumutbaren Härte gemäß §§ 574 ff. BGB zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf eine angemessene Zeit zu verlangen. Insbesondere wird kein unzulässiger Zwang im Hinblick auf die dem Mieter bis spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhält- nisses (§ 574b Abs. 2 Satz 1 BGB) beziehungsweise - bei unterbliebenem Hin- weis des Vermieters auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist - noch bis zum ersten Termin des Räumungsrechtsstreits (§ 574b Abs. 2 Satz 2 BGB) mögliche Entscheidung darüber ausgeübt, ob er der Kündi- gung widerspricht oder diese akzeptiert. (aa) Hat der Vermieter Räumungsklage erhoben, obwohl der Mieter bis dahin weder der Kündigung ausdrücklich widersprochen noch in anderer Weise zu erkennen gegeben hatte, dass er dessen Räumungsbegehren bei Ablauf der Kündigungsfrist nicht nachzukommen bereit sei, ist die Besorgnis einer bei Fäl- 29 30 31 - 14 - ligkeit nicht rechtzeitigen Räumung der Wohnung durch den Mieter nicht gerecht- fertigt und die Räumungsklage des Vermieters schon mangels Vorliegens der besonderen Voraussetzungen des § 259 ZPO unzulässig. (bb) Hat der Mieter - wie hier der Beklagte - im Zeitpunkt der Klageerhe- bung der Kündigung bereits widersprochen und die Fortsetzung des Mietverhält- nisses verlangt, sind seine Interessen auch bei Annahme einer hieraus folgenden Zulässigkeit der Räumungsklage nach § 259 ZPO dadurch gewahrt, dass das mit der Räumungsklage befasste Gericht nicht nur die Wirksamkeit der Kündigung durch den Vermieter zu prüfen hat, sondern auch die vom Mieter für dessen Fort- setzungsbegehren geltend gemachten Härtegründe. Der - hier vom Beklagten allein vorgebrachte - Umstand, dass vom Mieter angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen (möglicherweise) bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht beschafft werden kann, hat als materiell- rechtlicher Gesichtspunkt bei der Abwägung zu den Folgen einer ordentlichen Kündigung von Wohnraum Bedeutung (vgl. § 574 Abs. 2 BGB). Zudem kann Ver- zögerungen bei der Wohnungssuche durch ein Vorgehen nach § 93b Abs. 3 ZPO (sofortiges Anerkenntnis des Räumungsanspruchs bei Bewilligung einer Räu- mungsfrist) sowie durch die Gewährung einer Räumungsfrist gemäß § 721 Abs. 1 und 2 ZPO Rechnung getragen werden (vgl. Lützenkirchen, GE 2017, 1384, 1386). Die Geltendmachung einer unzumutbaren Härte des im Übrigen die Kün- digung hinnehmenden Mieters noch vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist hat nach der gesetzlichen Regelungssystematik hingegen nicht zur Folge, dass dem Vermieter die durch das Verfahrensrecht eröffnete Möglichkeit einer gericht- lichen Klärung des Bestehens seines Räumungsanspruchs bis zum Zeitpunkt der Fälligkeit versperrt wäre. Weder soll durch die §§ 574 ff. BGB die gerichtliche 32 33 34 - 15 - Prüfung auf einen Zeitpunkt erst nach Ablauf der Widerspruchsfrist gemäß § 574b Abs. 2 Satz 1 BGB oder gar der gesetzlichen Kündigungsfrist hinausge- schoben werden noch wäre ein dahingehendes Interesse des Mieters schützens- wert. Eine solche Verzögerung zu Lasten des Vermieters käme einem vom Ge- setzgeber nicht vorgesehenen zusätzlichen Kündigungsschutz gleich (so auch OLG Karlsruhe, WuM 1983, 253, 254 [zur Zulässigkeit der Klage nach § 259 ZPO vor Ablauf der Widerspruchsfrist]; Henssler, NJW 1989, 138, 142; Lützenkirchen, aaO S. 1387). Das Fristerfordernis des § 574b Abs. 2 Satz 1 BGB würde in sein Gegenteil verkehrt (siehe Henssler, NJW 1989, 138, 144). Denn dieses sichert die Dispositionsfreiheit des Vermieters, der rechtzeitig vor Ablauf der Kündi- gungsfrist Klarheit über die Vertragsbeendigung erlangen soll (vgl. nur BeckOGK-BGB/Emanuel, Stand: 1. Oktober 2022, § 574b Rn. 3; Staudinger/ Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 574b Rn. 3, 10). cc) Unter Zugrundelegung dieses Maßstabs mussten die Kläger aufgrund des Widerspruchsschreibens des Beklagten besorgen, dieser werde bei Beendi- gung des Mietverhältnisses zum 31. März 2021 nicht zu einem Auszug aus der Wohnung bereit sein. Zwar waren vom Beklagten gegen die Kündigung als solche keine Ein- wendungen vorgebracht worden. Er hatte aber seine Bereitschaft zu einem frist- gerechten Auszug davon abhängig gemacht, dass er in der verbleibenden Zeit bis zur Beendigung des Mietverhältnisses einen Ersatzwohnraum findet, und dementsprechend mit dem Widerspruch gegen die Kündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses für einen nicht näher bestimmten Zeitraum - bis zum Ab- schluss eines Mietvertrags über einen Ersatzwohnraum - verlangt. Damit ist er der Berechtigung der Kläger, von ihm zwei Monate später die Räumung und Herausgabe verlangen zu können, ausdrücklich entgegengetreten. 35 36 - 16 - Ob der Beklagte noch rechtzeitig eine Ersatzwohnung finden würde, nach- dem seine bereits mehr als sieben Monate seit der Kündigung andauernde Woh- nungssuche bis dahin erfolglos geblieben war, war ungewiss. Der Beklagte hatte in seinem Schreiben auch nur in Aussicht gestellt, die Kläger bei etwaigen Ände- rungen der aktuellen Situation zu informieren. Unter diesen Umständen war es den Klägern nicht zuzumuten, mit der Anrufung des Gerichts bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist abzuwarten, nur um nach Eintritt der Fälligkeit des Räumungsanspruchs, falls der Beklagte - wie von ihm angekündigt - mangels ei- ner neuen Wohnung in den Mieträumen verblieb, doch noch zu einer gerichtli- chen Geltendmachung gezwungen zu sein. Die Kläger befanden sich damit in der Lage, in der nach dem Willen des Gesetzgebers einem Gläubiger wegen der Gefährdung seines Anspruchs die Klage auf Verurteilung des Schuldners zu künftiger Leistung eröffnet sein sollte. Die Zulässigkeit der von den Klägern erhobenen Räumungsklage konnte deshalb nicht mangels Vorliegens der Voraussetzungen des § 259 ZPO verneint werden. 37 38 - 17 - III. Nach alledem ist der angefochtene Beschluss aufzuheben. Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, denn das Beschwerdegericht hat bei seiner Er- messensentscheidung nach § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO lediglich auf die - rechts- fehlerhaft angenommene - Unzulässigkeit der Räumungsklage abgestellt und dementsprechend eine weitergehende summarische Prüfung nicht vorgenom- men. Die Sache ist deshalb zur erneuten Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Beschwerdegericht zurückzuverwei- sen (§ 577 Abs. 4 Satz 1 ZPO). Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Lübeck, Entscheidung vom 05.05.2021 - 27 C 398/21 - LG Lübeck, Entscheidung vom 23.09.2021 - 14 T 25/21 - 39

ECLI:DE:BGH:2021:161121BVIIIZB21.21.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 21/21 vom 16. November 2021 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 16. November 2021 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richter Dr. Bünger und Kosziol, die Richterin Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Auf die Rechtsbeschwerde der Beklagten wird der Beschluss des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 20. April 2021 aufgeho- ben. Die Sache wird zur erneuten Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Berufungsgericht zu- rückverwiesen. Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird auf 7.544,64 € festgesetzt. Gründe: I. Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung in Anspruch, für welche von den Beklagten eine monatliche Grund- miete in Höhe von 628,72 € zuzüglich der Betriebskostenvorauszahlungen, mit- hin insgesamt ein Betrag von monatlich 937,72 € zu zahlen war. Am 20. Dezember 2019 erklärte die Klägerin wegen der nicht gezahlten Mieten für die Monate November und Dezember 2019 die außerordentliche frist- lose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Den Mietrück- stand glichen die Beklagten innerhalb der Schonfrist aus. 1 2 - 3 - In dem anschließend geführten Räumungsrechtsstreit vor dem Amtsge- richt erklärte die Klägerin zudem mit Schriftsatz ihres Rechtsanwalts vom 27. Juli 2020 die außerordentliche fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung wegen der nicht gezahlten Mieten für die Monate Mai bis Juli 2020. Diesen Rückstand glichen die Beklagten, denen der Schriftsatz am 5. August 2020 zugestellt wor- den ist, spätestens Ende September 2020 aus. Ob die Klägerin bereits vor den genannten Kündigungen, nämlich am 29. Oktober 2019 wegen eines Zahlungsrückstands von 1.348,39 € und am 21. Juli 2020 wegen der offenen Mieten für Mai bis Juli 2020, weitere fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigungen erklärt hatte, ist zwischen den Parteien strei- tig. Das Amtsgericht hat die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt. Es hat gemeint, das Mietverhältnis sei jedenfalls aufgrund der am 27. Juli 2020 erklärten fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a und b BGB mit sofortiger Wirkung beendet worden. Die dagegen gerichtete, form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Beklagten hat das Landgericht durch Beschluss als unzulässig verworfen. Es hat zur Begründung - soweit für das Rechtsbeschwerdeverfahren von Bedeutung - im Wesentlichen ausgeführt: Die Berufung der Beklagten sei innerhalb der Berufungsbegründungsfrist nicht ordnungsgemäß begründet worden, da sie den Anforderungen gemäß § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO nicht genüge. Sie enthalte Ausführungen zu der streitigen Kündigung vom 29. Oktober 2019, die für die angefochtene Entschei- dung unerheblich gewesen sei, und zu einer Minderung der Miete, ohne sich mit den Gründen der angefochtenen Entscheidung auseinanderzusetzen, nach de- 3 4 5 6 7 - 4 - nen der diesbezügliche Vortrag der Beklagten gemäß § 296a ZPO ausgeschlos- sen sei. Die Berufungsbegründung setze sich zudem nicht mit der Annahme des Amtsgerichts auseinander, die Voraussetzungen von Art. 240 § 2 EGBGB (COVID-19-Pandemie) seien weder unter Beweis gestellt noch glaubhaft ge- macht worden. Gegen diesen Beschluss wenden sich die Beklagten mit der Rechtsbe- schwerde. II. Die Rechtsbeschwerde hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des angefoch- tenen Beschlusses und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsge- richt, das über die Begründetheit der Berufung zu entscheiden haben wird. 1. Die gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 522 Abs. 1 Satz 4 ZPO statt- hafte und den Form- und Fristerfordernissen genügende Rechtsbeschwerde der Beklagten ist zulässig, weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert (§ 574 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Die angefochtene Entscheidung verletzt die Beklagten in entscheidungs- erheblicher Weise in ihren Verfahrensgrundrechten auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) und wirkungsvollen Rechtsschutzes (Art. 2 Abs. 1 GG iVm dem Rechtsstaatsprinzip). Denn das Berufungsgericht hat die Anforde- rungen an die Darlegung der Berufungsgründe gemäß § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO überspannt und dadurch zugleich den Beklagten den Zugang zu einer in der Verfahrensordnung eingeräumten Instanz in unzumutbarer, aus Sachgründen nicht mehr zu rechtfertigender Weise erschwert (vgl. Senatsbeschluss vom 14. September 2021 - VIII ZB 1/20, juris Rn. 8 mwN). 8 9 10 - 5 - 2. Die Rechtsbeschwerde ist auch begründet. Das Berufungsgericht durfte die Berufung der Beklagten nicht wegen unzureichender Begründung als unzu- lässig verwerfen. a) Das Berufungsgericht hat zwar im Ausgangspunkt zutreffend die vom Gesetz und vom Bundesgerichtshof aufgestellten Anforderungen an eine Beru- fungsbegründung erkannt. Nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO muss die Berufungsbegründung die Umstände bezeichnen, aus denen sich nach Ansicht des Berufungsklägers die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergibt. Diese Anforderungen sind gewahrt, wenn die Berufungsbegründung er- kennen lässt, aus welchen tatsächlichen und rechtlichen Gründen der Berufungs- kläger das angefochtene Urteil für unrichtig hält, und zur Darlegung der Fehler- haftigkeit die Umstände mitteilt, die das Urteil aus seiner Sicht in Frage stellen (Senatsbeschlüsse vom 13. Juni 2017 - VIII ZB 7/16, juris Rn. 12; vom 11. Mai 2021 - VIII ZB 50/20, NJW-RR 2021, 935 Rn. 9; jeweils mwN). Besondere formale Anforderungen an diesbezügliche Darlegungen des Berufungsklägers bestehen nicht; für die Zulässigkeit der Berufung ist es insbe- sondere ohne Bedeutung, ob die Ausführungen in sich schlüssig oder rechtlich haltbar sind (Senatsbeschlüsse vom 13. Juni 2017 - VIII ZB 7/16, aaO; vom 11. Mai 2021 - VIII ZB 50/20, aaO; vom 14. September 2021 - VIII ZB 1/20, juris Rn. 11). Die Berufungsbegründung muss aber auf den konkreten Streitfall zuge- schnitten sein. Es reicht nicht aus, die Auffassung des Erstgerichts mit formular- mäßigen Sätzen oder allgemeinen Redewendungen zu rügen oder lediglich auf das Vorbringen in erster Instanz zu verweisen (Senatsbeschlüsse vom 11. Mai 2021 - VIII ZB 50/20, aaO; vom 14. September 2021 - VIII ZB 1/20, aaO). 11 12 13 14 - 6 - Dabei ist stets zu beachten, dass formelle Anforderungen an die Einlegung eines Rechtsmittels im Zivilprozess nicht weitergehen dürfen, als es durch ihren Zweck geboten ist (BGH, Beschlüsse vom 27. Oktober 2020 - VI ZB 81/19, juris Rn. 7; vom 8. Juni 2021 - VI ZB 22/20, NJW-RR 2021, 1075 Rn. 6; vom 14. Sep- tember 2021 - VIII ZB 1/20, aaO). Die Vorschrift des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO soll den Berufungsführer dazu anhalten, die angegriffene Entscheidung nicht nur im Ergebnis, sondern in der konkreten Begründung zu überprüfen und im Einzelnen darauf hinzuweisen, in welchen Punkten und mit welchen Gründen das angefochtene Urteil für unrichtig gehalten wird (BGH, Beschluss vom 23. Ok- tober 2012 - XI ZB 25/11, NJW 2013, 174 Rn. 18; vgl. ferner [zu § 519 Abs. 3 Nr. 2 ZPO aF] BGH, Urteile vom 6. Mai 1999 - III ZR 265/98, NJW 1999, 3126 unter II 1; vom 27. November 2003 - IX ZR 250/00, NJW-RR 2004, 641 unter II 1). Damit dient das Begründungserfordernis der Verfahrenskonzentration (BGH, Beschluss vom 23. Oktober 2012 - XI ZB 25/11, aaO). b) Das Berufungsgericht hat jedoch diese richtig erkannten Grundsätze im Streitfall fehlerhaft angewandt, indem es die für die Zulässigkeit der Berufungs- begründung zu beachtenden Erfordernisse mit der Frage der Schlüssigkeit der Berufungsangriffe vermengt hat. aa) Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings noch angenommen, dass die im ersten Abschnitt der Berufungsbegründung enthaltenen Ausführun- gen, welche die von der Klägerin erstinstanzlich behauptete Kündigungserklä- rung vom 29. Oktober 2019 sowie die weitere Kündigungserklärung vom 20. De- zember 2019 betreffen, keine Auseinandersetzung mit dem angefochtenen Urteil darstellen. Denn die Beklagten übersehen dabei, dass das Amtsgericht die aus- gesprochene Verurteilung zur Räumung allein auf die Kündigungserklärung der Klägerin im anwaltlichen Schriftsatz vom 27. Juli 2020 gestützt hat. Deshalb sind 15 16 17 - 7 - tatsächliche und rechtliche Ausführungen zu weiteren Kündigungserklärungen nicht geeignet, das angefochtene Urteil in Frage zu stellen. Nicht zu beanstanden ist es auch, dass das Berufungsgericht die knappen Ausführungen in der Berufungsbegründung zu einer Mietminderung als nicht ausreichend und vor allem nicht als Auseinandersetzung mit der tragenden Er- wägung des Amtsgerichts angesehen hat, das entsprechende Vorbringen der Beklagten sei gemäß § 296a ZPO nicht zu berücksichtigen. bb) Indes hat das Berufungsgericht - wie die Rechtsbeschwerde zu Recht rügt - verkannt, dass die Berufungsbegründung den Anforderungen gemäß § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO (gerade noch) gerecht wird, soweit sich die Ausführun- gen auf die Begründung des Amtsgerichts zur Beschränkung der Zahlungsver- zugskündigung nach Art. 240 § 2 Abs. 1 Satz 1 und 2 EGBGB (COVID-19-Pan- demie) beziehen. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19- Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Der Berufungsbegründung lässt sich noch hinreichend entnehmen, mit welchen tatsächlichen und rechtlichen Erwägungen die Beklagten die Ansicht des Amtsgerichts, die Regelung des Art. 240 § 2 Abs. 1 Satz 1 EGBGB stehe der fristlosen Kündigung vom 27. Juli 2020 nicht entgegen, angreifen und zur Über- prüfung des Berufungsgerichts stellen wollen. (1) Das Amtsgericht hat ausgeführt, vorliegend könne nicht angenommen werden, dass zwischen der Entstehung der - der fristlosen Kündigung vom 27. Juli 2020 zugrunde liegenden - Mietrückstände und der COVID-19-Pandemie 18 19 20 21 - 8 - ein Kausalzusammenhang bestehe. Denn die Beklagten hätten den von der Klä- gerin bestrittenen Sachvortrag zu den Ursachen für das Entstehen der Mietrück- stände betreffend die Monate Mai bis Juli 2020 weder unter Beweis gestellt noch im Sinne von Art. 240 § 2 Abs. 1 Satz 2 EGBGB glaubhaft gemacht. (2) Die Beklagten haben demgegenüber in der Berufungsbegründung zu- nächst ihren erstinstanzlichen Vortrag wiederholt. Danach erziele der gastrono- mische Betrieb des Beklagten zu 2 wegen der angeordneten Einschränkungen an guten Tagen noch nicht einmal Erlöse in Höhe der Mieten. Seit der Anordnung der Schließung des Betriebs übernehme die Stadt Berlin zwar die Nettolöhne und Sozialabgaben der Mitarbeiter, nicht aber die Mieten und Versicherungen. Zu- dem hätten die Beklagten die nach Maßgabe ihrer früheren Einkünfte festgesetz- ten Steuervorauszahlungen nicht mehr aufbringen können, weshalb das Finanz- amt bereits einen Insolvenzantrag gegen den Beklagten zu 2 gestellt habe. Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens habe ihr Prozessbevollmächtigter unter Hin- weis darauf, dass aktuell die Erträge der Vergangenheit nicht erreicht würden, verhindern können. Bis zur Erledigung des Insolvenzverfahrens habe nicht ein- mal die Möglichkeit einer Kreditaufnahme bestanden. Erst mit Bescheid des Fi- nanzamts vom 15. Juli 2020 habe sich nach einer konkreten Berechnung heraus- gestellt, dass den Beklagten sogar ein Steuerguthaben zustehe. (3) Zudem haben die Beklagten mit der Berufungsbegründung geltend ge- macht, dass die faktischen Veränderungen im Bereich der gastronomischen Be- triebe seit Beginn der Pandemie (Beschränkungen der Gästeanzahl; Betriebsein- stellung) wegen der regelmäßigen Veröffentlichung in der Presse allgemein be- kannt seien, so dass "der Umfang einer Glaubhaftmachung angepasst bleiben" solle. Eine Glaubhaftmachung "allseits bekannter Dinge" solle nicht mit der Of- fenlegung von Vertrags- und Steuerunterlagen und damit nicht mit überhöhten Anforderungen verbunden werden. Bei der Bestimmung der Anforderungen solle 22 23 - 9 - nicht übersehen werden, dass Unterlagen der Besteuerung und des Insolvenz- verfahrens einer besonderen Vertraulichkeit und Verschwiegenheitsverpflichtung unterlägen. Zudem habe ihr Prozessbevollmächtigter die vorstehenden Um- stände aus eigener Kenntnis als anwaltlicher Beistand des Beklagten zu 2 vor- getragen, weshalb davon ausgegangen werden müsse, dass der Vortrag richtig sei. (4) Aus diesem Vorbringen geht für das Gericht und für den Gegner hin- reichend deutlich hervor, dass die Beklagten wegen einer Offenkundigkeit der zur Begründung für die unterbliebene Zahlung vorgetragenen tatsächlichen Um- stände ihrer Einkommenssituation eine Glaubhaftmachung für nicht erforderlich halten, jedenfalls aber die vom Amtsgericht gestellten Anforderungen an die Glaubhaftmachung eines Zusammenhangs mit der COVID-19-Pandemie als zu hoch angesetzt bewerten. 24 - 10 - 3. Da das Berufungsgericht die Berufung somit rechtsfehlerhaft als unzu- lässig verworfen hat, ist die Sache zur Entscheidung über die - allein in seinem Hinweisbeschluss erörterte - Begründetheit des Rechtsmittels an das Berufungs- gericht zurückzuverweisen (§ 577 Abs. 4 Satz 1 ZPO). Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 24.11.2020 - 5 C 150/20 - LG Berlin, Entscheidung vom 20.04.2021 - 67 S 3/21 - 25

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 83/10 vom 14. September 2010 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 14. September 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Soweit sich das Rechtsmittel gegen die Zurückweisung des Verlangens der Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses richtet, beabsichtigt der Senat, die Revision als unzulässig zu verwerfen. Gründe: 1. Soweit sich die Revision gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts wendet, der Beklagte zu 1 könne nicht wegen eines Härtefalls nach § 574 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, ist die Revision nicht zugelas- sen worden (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Sie ist daher insoweit als unzulässig zu verwerfen (§ 552 Abs. 1, 2 ZPO). 1 Das Berufungsgericht hat die Revision wirksam auf die Frage beschränkt zugelassen, ob ein Verstoß gegen das Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) anzunehmen ist, wenn die Kündigung eines Mietverhältnisses nur gegen- über einem in der Wohnung verbliebenen Mieter erklärt worden ist, nicht aber auch gegenüber einer bereits zehn Jahre zuvor eigenmächtig aus der Mietwoh- nung ausgezogenen Mitmieterin, und sich der gekündigte Mieter darauf beruft, das Mietverhältnis sei aus diesem Grunde nicht wirksam beendet worden. Die 2 - 3 - Beschränkung der Zulassung ergibt sich zwar nicht aus dem Tenor des Beru- fungsurteils, wohl aber - was nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ausreicht (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteil vom 29. Januar 2003 - XII ZR 92/01, BGHZ 153, 358, 360 f.) - aus dessen Gründen. Eine beschränkte Revisionszu- lassung liegt bereits dann vor, wenn die Rechtsfrage, zu deren Klärung das Be- rufungsgericht die Revision zugelassen hat, nur für einen selbständig anfecht- baren Teil des Streitgegenstands erheblich ist, weil dann in der Angabe dieses Zulassungsgrundes regelmäßig die eindeutige Beschränkung der Zulassung der Revision auf diesen Anspruch zu sehen ist (vgl. BGH, Urteil vom 29. Januar 2003 - XII ZR 92/01, aaO, S. 361 f.). So liegen die Dinge hier. Die vom Beru- fungsgericht für klärungsbedürftig erachtete Rechtsfrage stellt sich bei der vom Beklagten zu 1 verlangten Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB nicht und bildet zudem einen abgrenzbaren, rechtlich selbständigen Teil des Streitstoffs, der in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden kann und auf den die Beklagten ihre Re- vision hätten beschränken können (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 9. März 2000 - III ZR 356/98, NJW 2000, 1794 unter II 1, insoweit nicht in BGHZ 144, 59 ab- gedruckt; BGH, Beschluss vom 14. Mai 2008 - XII ZB 78/07, NJW 2008, 2351 Rn. 21). 2. Soweit die Revision die Wirksamkeit der Kündigung des Mietverhält- nisses in Frage stellt, liegen die Voraussetzungen für eine Zurückweisung des Rechtsmittels durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO vor. 3 a) Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht. Das Beru- fungsgericht hat die Zulassung der Revision hinsichtlich der Anwendbarkeit des § 242 BGB damit begründet, "Fälle in der hier vorliegenden Gestaltung kommen nach Erfahrung der Kammer zwar nicht häufig, aber immer wieder vor und müssen gleich behandelt werden." Diese Erwägung trägt jedoch keinen der im 4 - 4 - Gesetz genannten Zulassungsgründe (§ 543 Abs. 2 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsge- richts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Recht- sprechung gefordert. Ob ein Verhalten als treuwidrig oder rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB) zu bewerten ist, hängt von den besonderen Umständen des jewei- ligen Einzelfalls ab und entzieht sich einer allgemeinen Betrachtung. Der vorlie- gende Fall bietet auch keine Veranlassung, die umfangreiche höchstrichterliche Rechtsprechung zu § 242 BGB um eine weitere Fallgruppe zu ergänzen. Für die Entwicklung höchstrichterlicher Leitsätze zur Fortbildung des Rechts besteht nur dann ein Bedürfnis, wenn es für die rechtliche Beurteilung typischer oder verallgemeinerungsfähiger Lebenssachverhalte an einer richtungweisenden Orientierungshilfe ganz oder teilweise fehlt (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Beschluss vom 27. März 2003 - V ZR 291/02, BGHZ 154, 288, 292 mwN). Die Beantwor- tung der im Streitfall aufgeworfenen Rechtsfrage hängt aber weitgehend von der dem Tatrichter übertragenen Würdigung der betreffenden Einzelfallumstän- de ab und lässt sich im Übrigen auf der Grundlage der vom Senat in seinen Entscheidungen vom 16. März 2005 (VIII ZR 14/04, NJW 2005, 1715 unter [II] 1 f.) und vom 3. März 2004 (VIII ZR 124/03, NJW 2004, 1797 unter II 2 b) entwi- ckelten Grundsätze abschließend beantworten (vgl. hierzu auch Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 542 BGB Rn. 30). b) Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat die Beklagten rechtsfehlerfrei zur Räumung und Herausgabe der Mietwoh- nung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB für verpflichtet gehalten. Die von der Revi- sion angegriffene Einschätzung des Berufungsgerichts, der Beklagte zu 1 beru- fe sich rechtsmissbräuchlich auf eine nur auf dem Papier bestehende, seit etwa zehn Jahren nicht mehr gelebte und keine schutzwürdigen Interessen tangie- rende, formale Rechtsposition, hält sich im Rahmen zulässiger tatrichterlicher Würdigung und lässt Rechtsfehler nicht erkennen. 5 - 5 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. 6 Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Mannheim, Entscheidung vom 14.08.2009 - 14 C 29/09 - LG Mannheim, Entscheidung vom 03.03.2010 - 4 S 96/09 -

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 13/10 vom 31. August 2010 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 31. August 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel und die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider beschlossen: Auf die Rechtsbeschwerde der Klägerin wird der Beschluss der 2. Zivilkammer des Landgerichts Schweinfurt vom 17. Dezember 2009 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Berufungsgericht zu- rückverwiesen. Gerichtskosten für das Rechtsbeschwerdeverfahren werden nicht erhoben. Beschwerdewert: 2.150,57 €. Gründe: I. Die Beklagten waren von April 2004 bis Juni 2007 Mieter einer Wohnung der Klägerin in M. . Aus den von ihr erstellten Nebenkostenabrech- nungen für die Jahre 2005 bis 2007 beansprucht die Klägerin von den Beklag- ten unter Berücksichtigung der von diesen geleisteten Vorauszahlungen eine Nachzahlung in Höhe von insgesamt 2.150,57 € nebst Zinsen. Die Beklagten haben zum einen die in diesen Abrechnungen enthaltenen Kosten für "Hei- zung/Wasser" wegen der darin nach ihrer Auffassung unzulässig abgerechne- 1 - 3 - ten Kosten eines Wärmecontracting und zum anderen die darin angesetzten Hausmeisterkosten beanstandet. Das Amtsgericht hat nach Beweiserhebung zum Anfall der Hausmeisterkosten, obwohl es diese danach als an sich berech- tigt angesehen hat, die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, dass es hinsichtlich der geltend gemachten Wärmelieferungskosten an der er- forderlichen mietvertraglichen Vereinbarung zu einer Umlagefähigkeit der für das Wärmecontracting angesetzten Kosten fehle. Damit sei zugleich unklar, welche umlegbaren Heizkosten die Klägerin überhaupt von den Beklagten ver- langen könne. Dass demgegenüber der Anfall der geltend gemachten Haus- meisterkosten bewiesen sei, könne die Klageforderung nicht rechtfertigen, weil die Heizkosten mangels Ausgrenzbarkeit der darin enthaltenen Kosten des Wärmecontractings insgesamt abzusetzen seien. Da die geleisteten Voraus- zahlungen die geschuldeten Hausmeisterkosten um ein Vielfaches überstiegen und die Heizkosten gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB nicht mehr nachbe- rechnet werden könnten, sei die Klage bereits endgültig unbegründet. Ihre hiergegen eingelegte Berufung hat die Klägerin damit begründet, dass das Amtsgericht in dem Mietvertrag der Parteien zu Unrecht keine Grund- lage für die Umlage der Kosten des Wärmecontractings gesehen habe. Die Um- lagefähigkeit dieser Kosten lasse sich vielmehr auf zwei im Einzelnen näher bezeichnete Bestimmungen des Mietvertrages stützen. Zudem habe das Amts- gericht einen von ihr angetretenen Zeugenbeweis übergangen, wonach sie den Beklagten bei Abschluss des Mietvertrages im Zusammenhang mit den umzu- legenden Kosten ausdrücklich mitgeteilt habe, dass ihre Wohnung hinsichtlich der Wärmelieferung und der Warmwasserversorgung über einen Wärme- contractor versorgt werde. 2 Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin als unzulässig verworfen, weil ihr Berufungsantrag unschlüssig sei. Zwar hätten die Beklagten die betref- fenden Nebenkostenabrechnungen nur hinsichtlich der Positionen "Versorgung 3 - 4 - mit Warmwasser und Wärme" und "Hausmeisterkosten" angegriffen. Die gel- tend gemachte Klageforderung werde demgegenüber auf Nebenkostenabrech- nungen gestützt, die nicht nur die genannten Kosten, sondern darüber hinaus auch weitere Hausnebenkosten erfassten. Das Amtsgericht habe die Klage in vollem Umfang und damit auch hinsichtlich der unstreitigen Nebenkostenpositi- onen abgewiesen. Insoweit habe die Klägerin sich in ihrer Berufungsbegrün- dung mit diesen Nebenkosten jedoch nicht befasst und die Abweisung der Kla- ge insoweit nicht gerügt. Die Berufung sei daher allenfalls insoweit erfolgver- sprechend, als Wärmelieferungskosten den Beklagten aufzuerlegen wären. Der Berufungsantrag beziffere jedoch nicht im Einzelnen die nachzuzahlenden Wärmelieferungskosten für die in Rede stehenden Jahre und genüge daher nicht den Bestimmtheitsanforderungen, die erforderlich seien, um dem Gericht unter Berücksichtigung der Anfechtungsgründe eine Entscheidung in der Sache möglich zu machen. II. Die Rechtsbeschwerde hat Erfolg. 4 1. Die Rechtsbeschwerde ist gemäß § 574 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1, § 522 Abs. 1 Satz 4 ZPO statthaft. Sie ist auch gemäß § 574 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 2 ZPO zulässig. Zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ist eine Entschei- dung des Rechtsbeschwerdegerichts erforderlich, weil die angefochtene Ent- scheidung gemäß den nachstehenden Ausführungen das Verfahrensgrundrecht der Klägerin auf wirkungsvollen Rechtsschutz (Art. 2 GG i.V.m. dem Rechts- staatsprinzip) verletzt und darauf beruht. 5 2. Die Rechtsbeschwerde ist begründet. 6 a) Die Berufungsbegründung muss nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 ZPO die Erklärung enthalten, inwieweit das erstinstanzliche Urteil angefochten wird 7 - 5 - und welche Abänderungen beantragt werden. Außerdem muss die Berufungs- begründung nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO die Umstände bezeichnen, aus denen sich nach Ansicht des Berufungsklägers die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergibt. Den in Nr. 1 die- ser Bestimmung bezeichneten Anforderungen ist genügt, wenn die Begrün- dungsschrift ihrem gesamten Inhalt nach eindeutig erkennen lässt, in welchem Umfang das Urteil der ersten Instanz angefochten werden soll (BGH, Beschluss vom 15. Dezember 2009 - XI ZB 36/09, WM 2010, 434 Rn. 9 mwN). Die in Nr. 2 dieser Bestimmung bezeichneten Anforderungen sind gewahrt, wenn die Beru- fungsbegründung erkennen lässt, aus welchen tatsächlichen und rechtlichen Gründen der Berufungskläger das angefochtene Urteil für unrichtig hält und zur Darlegung der Fehlerhaftigkeit die Umstände mitteilt, die das Urteil aus Sicht des Rechtsmittelführers in Frage stellen. Ob die von ihm erhobenen Rügen schlüssig oder auch nur vertretbar sind, ist ohne Belang (Senatsbeschluss vom 21. Mai 2003 - VIII ZB 133/02, NJW-RR 2003, 1580 unter II 3 b aa mwN; BGH, Beschluss vom 1. Oktober 2009 - VII ZB 43/09, BauR 2010, 248 Rn. 5). b) Diese Anforderungen hat das Berufungsgericht grundlegend verkannt und dadurch der Klägerin den Zugang zur Rechtsmittelinstanz in unzumutbarer, aus Sachgründen nicht zu rechtfertigender Weise erschwert. Es hat bereits nicht gesehen, dass das Amtsgericht, nachdem dieses die Abrechnungsposition "Heizung/Wasser" wegen der darin in nicht abgrenzbarer Form enthaltenen Kosten des nach seiner Auffassung nicht umlagefähigen Wärmecontractings für nicht begründet erachtet hat, die Klage allein deshalb abgewiesen hat, weil die verbleibende Abrechnungsposition der Hausmeisterkosten - mit den weiteren unstreitigen Abrechnungspositionen hat sich das Amtsgericht nicht befasst - die Höhe der geleisteten Vorauszahlungen nicht erreiche. Bei dieser Sachlage be- stand für die Klägerin kein Anlass, auf die vom Amtsgericht für begründet er- achteten Abrechnungsposition der Hausmeisterkosten oder die weiteren, in der 8 - 6 - Abrechnung ebenfalls enthaltenen Abrechnungspositionen Feuer-, Leitungs- wasser-, Sturm- und Haftpflichtversicherungen, Miete Sat-Anschluss, Grund- steuer, Müllabfuhr und Allgemeinstrom, die das Amtsgericht überhaupt nicht behandelt hat, einzugehen, zumal angesichts des Umfangs der Abrechnungs- position "Heizung/Wasser" auch deren Einrechnung zu keinem anderen Ergeb- nis geführt hätte. Denn es ist selbstverständlich, dass der Berufungskläger we- der ihm günstige Teile des Urteils noch weitere, die abweisende Entscheidung möglicherweise auch stützende, zur Begründung der angefochtenen Entschei- dung aber nicht angeführte Umstände angreifen muss (BGH, Urteil vom 14. November 2005 - II ZR 16/04, NJW-RR 2006, 499 Rn. 9). Die Klägerin brauchte deshalb, um den Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 und 2 ZPO zu genügen, nur die ihr nachteilige Auffassung des Amtsgerichts anzugreifen, aus dem Mietvertrag sei eine Erstattungsfähigkeit der Kosten für das Wärmecontracting nicht herleitbar. Denn auf diese Weise wäre die einzig bestehende Unklarheit hinsichtlich der Abrechnungsposition "Heizung/Wasser" ausgeräumt worden und die Klägerin wäre angesichts des Umstandes, dass die Berechtigung aller anderen Positionen unstreitig oder nach Auffassung des Amtsgerichts erwiesen war, aus ihrer Sicht über die von ihr erstrebte Erstattungsfähigkeit der Position "Heizung/Wasser" nach Abzug der geleisteten Vorauszahlungen zu einer Begründetheit der geltend gemach- ten Nachzahlungsbeträge insgesamt gelangt. 9 - 7 - 3. Der angefochtene Beschluss ist daher aufzuheben, und die Sache ist zur erneuten Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 577 Abs. 4 Satz 1 ZPO). Dabei hat der Senat von § 21 Abs. 1 Satz 1 GKG Gebrauch gemacht. 10 Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Bad Neustadt, Entscheidung vom 28.07.2009 - 1 C 140/08 - LG Schweinfurt, Entscheidung vom 17.12.2009 - 24 S 61/09 -

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 94/05 vom 17. Oktober 2006 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 2032; GVG § 119 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b Die Erbengemeinschaft ist weder rechtsfähig noch parteifähig. Die Grundsätze zur Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (BGHZ 146, 341) und zur Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (BGHZ 163, 154) sind nicht auf die Erbengemeinschaft zu übertragen. BGH, Beschluss vom 17. Oktober 2006 - VIII ZB 94/05 - AG München LG München I - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 17. Oktober 2006 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst, die Richterinnen Her- manns und Dr. Milger und den Richter Dr. Koch beschlossen: Die Rechtsbeschwerde der Beklagten gegen den Beschluss des Landgerichts München I, 14. Zivilkammer, vom 12. September 2005 wird zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens haben die Beklag- ten zu tragen. Beschwerdewert: 1.555,32 Euro Gründe: I. Die Kläger verlangen von den Beklagten die Zustimmung zur Mieterhö- hung für eine Wohnung. Den Mietvertrag haben die Kläger, die Mitglieder einer Erbengemeinschaft sind, auf den Namen "F. S. 's Erben" geschlos- sen. Im Zeitpunkt der Klagezustellung hatte die Klägerin zu 5 ihren Wohnsitz in den Vereinigten Staaten von Amerika. Das Amtsgericht hat die Beklagten an- tragsgemäß verurteilt. Dagegen haben die Beklagten Berufung zum Landge- richt eingelegt. Das Landgericht hat die Berufung durch Beschluss als unzuläs- sig verworfen. Hiergegen wenden die Beklagten sich mit der Rechtsbeschwer- de. 1 - 3 - II. 2 Die Rechtsbeschwerde ist zulässig, aber nicht begründet. 3 1. Die Rechtsbeschwerde ist gemäß § 522 Abs. 1 Satz 4, § 574 Abs. 1 Nr. 1 ZPO statthaft. Sie ist nach § 574 Abs. 2 Nr. 1 ZPO wegen grundsätzlicher Bedeutung zulässig, weil sich die Frage stellt, ob die Erbengemeinschaft in ent- sprechender Anwendung der Grundsätze zur Teilrechtsfähigkeit der Woh- nungseigentümergemeinschaft (BGHZ 163, 154) als rechtsfähig und damit par- teifähig anzusehen ist. Die Rechtsbeschwerde ist gemäß § 575 ZPO form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. 2. Die Rechtsbeschwerde ist nicht begründet. Zu Recht hat das Beru- fungsgericht die Berufung der Beklagten gemäß § 522 Abs. 1 Satz 2 ZPO als unzulässig verworfen, weil für die Entscheidung über das Rechtsmittel nicht das Landgericht, sondern das Oberlandesgericht zuständig ist. Die Oberlandesge- richte sind nach § 119 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b GVG zuständig für die Verhand- lung und Entscheidung über die Rechtsmittel der Berufung und der Beschwerde gegen Entscheidungen der Amtsgerichte in Streitigkeiten über Ansprüche, die von einer oder gegen eine Partei erhoben werden, die ihren allgemeinen Ge- richtsstand im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit in erster Instanz außerhalb des Geltungsbereichs des Gerichtsverfassungsgesetzes hatte. Diese Vorausset- zungen für die Berufungszuständigkeit des Oberlandesgerichts sind hier erfüllt. 4 a) Die Klägerin zu 5 hatte im Zeitpunkt der Zustellung der vor dem Amts- gericht erhobenen Klage ihren Wohnsitz und damit gemäß § 13 ZPO ihren all- gemeinen Gerichtsstand im Ausland. Die Klägerin zu 5 ist - wie das Berufungs- gericht im Ergebnis zutreffend angenommen hat - auch Partei. 5 - 4 - Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ergibt sich dies allerdings nicht schon daraus, dass die Kläger zu 1 bis 8 in der Klageschrift als "Kläger" bezeichnet sind. Denn es ist unklar, ob damit die Kläger zu 1 bis 8 als Einzel- personen oder als Gemeinschaft gemeint sind. Da die Kläger die Zustimmung zur Mieterhöhung aufgrund eines Mietvertrages verlangen, den sie als Mitglie- der einer Erbengemeinschaft auf den Namen "F. S. ’s Erben" ge- schlossen haben, kommen als Partei sowohl die einzelnen Erben als auch die Erbengemeinschaft in Betracht. Ist eine Parteibezeichnung - wie hier - mehr- deutig, ist durch Auslegung zu ermitteln, welche Partei mit der Bezeichnung gemeint ist (vgl. BGH, Urteil vom 12. Oktober 1987 - II ZR 21/87, WM 1988, 635 = NJW 1988, 1585 unter II 3 a m.w.Nachw.). Dabei ist maßgeblich auf die Sicht des Empfängers der prozessualen Erklärung abzustellen. Ist nur eine der als Partei in Frage kommenden Personen oder Personenmehrheiten parteifähig, ist die Parteibezeichnung im Zweifel dahin auszulegen, dass damit die parteifähige Person oder Personenmehrheit gemeint ist. Denn der Empfänger der prozes- sualen Erklärung kann bei der gebotenen objektiven Betrachtungsweise nicht annehmen, dass eine nicht parteifähige Partei am Prozess beteiligt sein soll. 6 Im Streitfall kommt es demnach entgegen der Ansicht des Berufungsge- richts darauf an, ob die Erbengemeinschaft rechtsfähig ist. Nur wenn und soweit die Erbengemeinschaft rechtsfähig und damit parteifähig ist, kann sie selbst am Prozess als Kläger beteiligt sein; andernfalls sind die einzelnen Erben als Klä- ger anzusehen. Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden (Urteil vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00, NJW 2002, 3389 unter II 1; Beschluss vom 16. März 2004 - VIII ZB 114/03, NJW-RR 2004, 1006 unter 3 a), dass die Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft sich nicht aus der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (BGHZ 146, 341) herlei- ten lässt. Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde sind auch die Grundsät- ze zur Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (BGHZ 163, 7 - 5 - 154) nicht auf die Erbengemeinschaft zu übertragen. Die Rechtsstellung der Erbengemeinschaft ist nicht mit der Rechtsstellung der Wohnungseigentümer- gemeinschaft vergleichbar. Insbesondere ist sie - anders als diese - nicht zur dauerhaften Teilnahme am Rechtsverkehr bestimmt oder geeignet. Sie ist nicht auf Dauer angelegt, sondern auf Auseinandersetzung gerichtet. Sie verfügt nicht über eigene Organe, durch die sie im Rechtsverkehr handeln könnte. Die Erbengemeinschaft ist daher kein eigenständiges, handlungsfähiges Rechts- subjekt, sondern lediglich eine gesamthänderisch verbundene Personenmehr- heit, der mit dem Nachlass ein Sondervermögen zugeordnet ist (vgl. BGH, Ur- teil vom 11. September 2002 aaO m.w.Nachw. auch zur Gegenansicht). Im Streitfall sind daher die einzelnen Erben, darunter die Klägerin zu 5, als Kläger anzusehen. b) Das Oberlandesgericht ist auch dann nach § 119 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b GVG einheitlich zuständig, wenn nur einer von mehreren Streitgenos- sen - wie hier die Klägerin zu 5 - seinen allgemeinen Gerichtsstand im Ausland hat. Das gilt - entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde - grundsätzlich un- abhängig davon, ob es sich um eine einfache oder um eine notwendige Streit- genossenschaft handelt. Für diese Auslegung spricht, wie der Senat bereits ausgeführt hat, sowohl die Vereinfachungstendenz des Gesetzes als auch sein Zweck, in Fällen mit Auslandsberührung die Rechtssicherheit durch eine ober- gerichtliche Rechtsprechung zu verstärken (Senat, Beschluss vom 15. Juli 2003 - VIII ZB 30/03, NJW 2003, 3278 unter II 2 b; BGHZ 155, 46, 48 f. m.w.Nachw.). 8 - 6 - III. 9 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Ball Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Dr. Koch Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 09.06.2005 - 434 C 5602/05 - LG München I, Entscheidung vom 12.09.2005 - 14 S 13936/05 -

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 52/04 vom 5. Oktober 2005 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BRAGO § 6 Abs. 1 Vertritt ein Rechtsanwalt mehrere Mieter gegen eine Klage auf Räumung und Her- ausgabe einer Mietwohnung, ist der Gegenstand der anwaltlichen Tätigkeit derselbe im Sinne des § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO. In diesem Fall erhöht sich die Prozessge- bühr des Rechtsanwalts für jeden Mitmieter um 3/10. BGH, Beschluss vom 5. Oktober 2005 - VIII ZB 52/04 - LG Hagen AG Hagen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 5. Oktober 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers, Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns beschlossen: Auf die Rechtsmittel der Beklagten zu 2) als Erbin des Beklagten zu 1) werden der Beschluss der 3. Zivilkammer des Landgerichts Hagen vom 29. April 2004 insgesamt und der Kostenfestset- zungsbeschluss des Amtsgerichts Hagen vom 5. Mai 2003 inso- weit aufgehoben, als der Antrag auf Festsetzung von erhöhten Prozessgebühren gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO abgelehnt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache an das Amtsgericht Ha- gen zurückverwiesen. Der Rechtspfleger wird angewiesen, einen Kostenfestsetzungsbeschluss unter Berücksichtigung der bean- tragten Gebühren zu erlassen. Die Kosten der Beschwerdeverfahren hat die Klägerin zu tragen. Beschwerdewert: 329,65 €. - 3 - Gründe: I. Der Beklagte zu 1 und seine Ehefrau, die Beklagte zu 2, mieteten mit schriftlichem Mietvertrag vom 15. Juli 1976 eine Wohnung in H. . Die Kläge- rin erwarb das Hausgrundstück und kündigte das Mietverhältnis mit den Beklag- ten. Ihre auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage hat das Amtsgericht Hagen abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht Hagen die Klage unter Aufhebung des angefochtenen Urteils mangels Nachweises der Prozessfähigkeit des Beklagten zu 1 insgesamt als unzulässig abgewiesen und der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Das Amtsgericht Hagen hat durch Kostenfestsetzungsbeschluss die von der Klägerin der Beklagten zu 2 zu erstattenden Kosten auf 3.314,69 € nebst Zinsen festgesetzt und dabei die für beide Instanzen nach § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO beantragte Erhöhung der Prozessgebühr um 3/10 (160,70 € und 123,48 € nebst Umsatzsteuer, insgesamt 329,65 €) unberücksichtigt gelassen. Hiergegen hat der Beklagte zu 1 sofortige Beschwerde eingelegt, die das Land- gericht zurückgewiesen hat. Gegen diese Entscheidung hat sich der Beklagte zu 1 mit der vom Beschwerdegericht als "weitere Beschwerde" zugelassenen Rechtsbeschwerde gewandt. Während des Rechtsbeschwerdeverfahrens ist der Beklagte zu 1 verstorben und von seiner Ehefrau, der Beklagten zu 2, be- erbt worden. II. 1. Die Rechtsbeschwerde ist nach § 574 Abs. 1 Nr. 2 ZPO statthaft und im Übrigen nach § 575 ZPO zulässig. Soweit das Landgericht in dem angefoch- tenen Beschluss die "weitere" Beschwerde zugelassen hat, meint es ersichtlich 1 2 3 - 4 - die Rechtsbeschwerde nach § 574 ZPO, die an die Stelle der weiteren Be- schwerde nach § 568 ZPO in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fas- sung der Zivilprozessordnung getreten ist. 2. Die Rechtsbeschwerde hat in der Sache Erfolg. a) Das Landgericht hat ausgeführt, eine Mehrvertretungsgebühr nach § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO sei weder in erster noch in zweiter Instanz entstanden. Zwar stehe auch einem Rechtsanwalt, der einen geschäftsunfähigen Beklagten vertrete, nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag und der ungerechtfertigten Bereicherung die übliche Vergütung nach der Bundesrechts- anwaltsgebührenordnung zu, wenn die Vertretung wie hier dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Beklagten entsprochen habe. Die zur Abwehr der Räumungs- und Herausgabeklage entfaltete Tätigkeit des Prozessbevollmäch- tigten beider Beklagten habe sich jedoch nicht auf denselben Gegenstand im Sinne des § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO bezogen. Daran fehle es, wenn ein gegen mehrere Personen gerichtetes Rechtsschutzbegehren jeden Streitgenossen selbständig betreffende - wenn auch inhaltsgleiche - Leistungen zum Gegen- stand habe, die jeder der in Anspruch genommenen Streitgenossen nur für sich selbst erbringen könne. So verhalte es sich auch bei der den Gegenstand der Klage bildenden Räumungs- und Herausgabeverpflichtung. Träfe diese Ver- pflichtung jeden Mitmieter als von der des anderen unabhängige, eigenständige Verpflichtung, sei der Gegenstand der Tätigkeit des Anwalts für mehrere Be- klagte eines Räumungsprozesses nicht "derselbe" im Sinne des § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO. b) Diese Ausführungen halten in dem entscheidenden Punkt einer recht- lichen Überprüfung nicht stand. Entgegen der Ansicht des Landgerichts steht 4 5 6 - 5 - dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten eine Erhöhungsgebühr gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO zu. aa) Nach § 6 Abs. 1 Satz 1 BRAGO, der nach § 61 Abs. 1 Satz 1 RVG hier noch anzuwenden ist, erhält der Rechtsanwalt, der in derselben Angele- genheit für mehrere Auftraggeber tätig ist, die Gebühren nur einmal. Ist der Ge- genstand der anwaltlichen Tätigkeit derselbe, so erhöht sich nach § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO die Prozessgebühr durch jeden weiteren Auftraggeber um 3/10. So verhält es sich hier. bb) Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass Eheleute - wie hier der verstorbene Beklagte zu 1 und die Beklagte zu 2 - als mehrere Auftraggeber im Sinne des § 6 Abs. 1 Satz 1 BRAGO anzusehen sind (BVerwG, Urteil vom 10. April 2000 - 6 C 3/99, NJW 2000, 2288 unter II; OLG Celle, JurBüro 1979, 1005). Ohne Bedeutung für den Gebührenanspruch des Prozessbevollmächtigten ist, wie das Beschwerdegericht zu Recht ausgeführt hat, ferner der Umstand, dass der Beklagte zu 1 bei der Erteilung des Auftrags an seinen Rechtsanwalt möglicherweise schon geschäftsunfähig gewesen ist. In diesem Fall stehen dem Prozessbevollmächtigten die üblichen Gebühren aus dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag und der ungerechtferti- gen Bereicherung zu (HansOLG Hamburg, MDR 1998, 1123; Zöller/Herget, ZPO, 25. Aufl., §§ 103, 104 Rdnr. 21 "Prozessfähigkeit"; Ge- rold/Schmidt/Madert, BRAGO, 15. Aufl., § 1 Rdnrn. 13, 14). cc) Das Landgericht hat jedoch zu Unrecht die beantragte Erhöhung der Prozessgebühr um 3/10 mit der Begründung abgelehnt, die zur Abwehr des Räumungs- und Herausgabeverlangens entfaltete Tätigkeit des Prozessbevoll- mächtigten der Beklagten habe sich nicht auf denselben Gegenstand im Sinne des § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO bezogen. 7 8 9 - 6 - Nach herrschender Meinung in Rechtsprechung und Literatur ist der Ge- genstand der anwaltlichen Tätigkeit derselbe, wenn der Rechtsanwalt mehrere Mieter gegen eine Klage des Vermieters auf Räumung und Herausgabe der gemieteten Wohnung vertritt. Danach steht dem Rechtsanwalt ein Mehrvertre- tungszuschlag nach § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO zu (OLG Hamm, Rpfleger 2000, 40; OLG Düsseldorf, Rpfleger 1998, 372; Schnapp in Gebauer/Schneider, BRAGO, § 6 Rdnr. 33). Das Oberlandesgericht Köln lehnt dagegen eine Erhö- hung der Prozessgebühr mit der Begründung ab, in einem solchen Fall sei der Gegenstand der anwaltlichen Tätigkeit nicht derselbe (AnwBl. 2000, 375; Jur- Büro 1992, 318). Die erstgenannte Ansicht ist richtig. Der Gegenstand der anwaltlichen Tätigkeit ist dann derselbe im Sinne des § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO, wenn der Rechtsanwalt für mehrere Auftragge- ber wegen desselben Rechts oder Rechtsverhältnisses tätig wird (Gerold/ Schmidt/von Eicken, BRAGO, 15. Aufl., § 6 Rdnr. 25). Ob dasselbe Recht oder Rechtsverhältnis betroffen ist, bestimmt sich auch dann nach dem klägerischen Begehren, wenn der Rechtsanwalt für die Beklagten tätig wird (Gerold/ Schmidt/Madert aaO). In dem hier zugrunde liegenden Rechtsstreit hatte die Klägerin beantragt, die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Mietsache nach § 546 Abs. 1 BGB zu verurteilen. Dieser Anspruch auf Rückgabe der Mietsache ist auf Einräumung des unmittelbaren Besitzes an den Vermieter gerichtet. Mehrere Mieter schulden die Rückgabe als gleiche unteilbare Leis- tung und haften dafür gemäß § 431 BGB als Gesamtschuldner (Senat, BGHZ 131, 176, 183; 65, 226, 227). Durch bloße Besitzaufgabe eines der Mieter tritt keine Erfüllung des Rückgabeanspruchs im Sinne von § 362 Abs. 1 BGB ein (Senat, BGHZ 131, aaO). Vielmehr müssen alle Mieter diese Leistung erbrin- gen. Deshalb hat jeder Mitmieter im Innenverhältnis einen Anspruch aus § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB darauf, dass seine Mitschuldner ihrem Anteil entsprechend zur Befriedigung des Gläubigers mitwirken (Senat, BGHZ 131, aaO). Die enge 10 11 - 7 - Verknüpfung dieser zwar selbständigen, aber unteilbaren und inhaltsgleichen Verpflichtungen eines jeden Mitmieters gegenüber dem Vermieter zeigt sich ferner daran, dass sämtliche Mitmieter bereits dann nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortset- zung des Mietverhältnisses verlangen können, wenn die Beendigung des Miet- verhältnisses lediglich für einen der Mitmieter eine nicht zu rechtfertigende Här- te bedeuten würde (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 574 Rdnr. 19). Diese unmittelbare Verbindung der Haftung mehrerer Mitmieter für die Rückga- be der Mietsache rechtfertigt es, denselben Gegenstand der anwaltlichen Tätig- keit im Sinne des § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO anzunehmen, wenn der Anwalt mehrere Mitmieter in einem gegen sie gerichteten Prozess auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung vertritt. Soweit das Berufungsgericht seine abweichende Auffassung in Anleh- nung an das Oberlandesgericht Köln (aaO) damit begründet hat, es handele sich bei den Verpflichtungen der Mitmieter um eigenständige, wenn auch in- haltsgleiche Leistungen, kann dies nicht zu einer Versagung des Mehrvertre- tungszuschlags nach § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO führen. Die oben aufgezeigten engen Zusammenhänge im Rahmen der gesamtschuldnerischen Haftung meh- rerer Mitmieter für die Erfüllung der Rückgabeverpflichtung aus § 546 Abs. 1 BGB prägen deren Verpflichtung ungleich stärker als der Umstand, dass jeder Mieter eine ihn selbständig betreffende Leistung zu erbringen hat. III. Der angefochtene Beschluss kann somit keinen Bestand haben. Der Ko- stenfestsetzungsbeschluss des Amtsgerichts ist insoweit aufzuheben, als die Festsetzung von erhöhten Prozessgebühren gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO abgelehnt worden ist. Im Umfang der Aufhebung ist die Sache an das Amtsge- 12 13 - 8 - richt zurückzuweisen; der Rechtspfleger ist anzuweisen, einen Kostenfestset- zungsbeschluss unter Berücksichtigung der beantragten Gebühren zu erlassen. Dr. Deppert Dr. Beyer Wiechers Dr. Wolst Hermanns Vorinstanzen: AG Hagen, Entscheidung vom 05.05.2003 - 10 C 402/01 - LG Hagen, Entscheidung vom 29.04.2004 - 3 T 373/03 -

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 35/04 vom 21. September 2005 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 21. September 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Dr. Leimert, Wie- chers und Dr. Wolst beschlossen: Auf die Rechtsbeschwerde der Klägerin wird der Beschluss der Zivilkammer 82 des Landgerichts Berlin vom 1. März 2004 aufge- hoben. Die sofortige Beschwerde der Beklagten vom 14. August 2003 ge- gen den Kostenfestsetzungsbeschluss der Rechtspflegerin des Amtsgerichts Schöneberg vom 19. Februar 2003 wird insgesamt zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra- gen. Beschwerdewert: 1.500 €. Gründe: I. Die Gesellschafter der Klägerin haben Anfang 2000 die Beklagten im Klagewege auf Räumung sowie auf Zahlung rückständiger Miete in Anspruch genommen. Durch Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 11. Juli 2000 ist der Klage im Wesentlichen stattgegeben worden. Die Beklagten haben dage- - 3 - gen Berufung eingelegt. Vor dem Berufungsgericht ist am 20. November 2001 das Rubrum auf der Klägerseite dahingehend berichtigt worden, dass die Ge- sellschaft bürgerlichen Rechts Klägerin sei. Im Rahmen des Kostenfestset- zungsverfahrens hat die Klägerin für die erste Instanz unter anderem die Fest- setzung einer 20/10 Erhöhungsgebühr gemäß § 6 BRAGO beantragt. Mit Kos- tenfestsetzungsbeschluss vom 19. Februar 2003 hat das Amtsgericht diesem Antrag stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Beklagten hat das Landgericht durch Beschluss vom 1. März 2004 den Kosten- festsetzungsbeschluss aufgehoben, soweit dem Antrag auf Festsetzung einer erhöhten Gebühr gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO stattgegeben worden ist. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der vom Landgericht zugelassenen Rechtsbeschwerde. II. Die zulässige Rechtsbeschwerde (§ 574 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 3 ZPO) ist begründet. Zutreffend geht das Amtsgericht davon aus, dass die erhöhte Gebühr gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO entstanden ist, da der Prozessbevollmächtig- te für sämtliche Gesellschafter aufgetreten ist, die in der Klageschrift vom 3. Januar 2000 namentlich aufgezählt worden sind. Wie der Senat bereits entschieden hat, ist selbst in einem Fall, in dem wenige Monate nach Veröffentlichung des Urteils des Bundesgerichtshofs vom 29. Januar 2001 (BGHZ 146, 341), in dem der Außengesellschaft des bürgerli- chen Rechts Rechts- und Parteifähigkeit zugebilligt wurde, Klage erhoben wor- den ist, die Gewährung der Erhöhungsgebühr gerechtfertigt (Beschluss vom - 4 - 18. Juni 2002 - VIII ZB 6/02, NJW 2002, 2958). Dies gilt erst recht, wenn die Kläger ihren Prozessbevollmächtigten noch vor diesem Zeitpunkt - wie im vor- liegenden Fall - mit der Klageerhebung beauftragt haben. Die dadurch entstan- denen Kosten sind in vollem Umfang als zur zweckentsprechenden Rechtsver- folgung notwendig (§ 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO) anzusehen (vgl. auch Senat, Be- schluss vom 26. Februar 2003 - VIII ZB 69/02, JurBüro 2004, 145). Soweit das Berufungsgericht meint, aufgrund der Rubrumsberichtigung in zweiter Instanz dahingehend, dass Klägerin die Gesellschaft bürgerlichen Rechts sei, stelle die Kostenentscheidung des Berufungsgerichts für die BGB-Gesellschafter keinen zur Zwangsvollstreckung geeigneten Titel im Sinne des § 103 Abs. 1 ZPO dar, da die BGB-Gesellschafter von der Gesellschaft bürgerlichen Rechts verschiedene Rechtspersönlichkeiten seien, verkennt das Berufungsgericht, dass die Kläger in erster Instanz die Ansprüche in ihrer ge- samthänderischen Verbundenheit geltend gemacht haben. Die Gesellschafter in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit sind aber nichts anderes als die Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Der angefochtene Beschluss war somit aufzuheben und die sofortige Beschwerde zurückzuweisen. Dr. Deppert Ball Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst

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Ein Mieter ist noch nicht wegen einer allgemeinen Wohnungsmangellage zum Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung berechtigt. Diese erhöht nur die Anforderungen an die Bemühungen des Mieters zur Wohnungssuche.(Rn.33) 2. Dem Mieter ist es bei Wohnungsmangellagen zumutbar, einen Makler zu beauftragen, eine Wohnung in den Außenbezirken zu suchen, einen befristeten Mietvertrag abzuschließen und eine Wohnung mit einem schlechten Schnitt anzumieten.(Rn.41) Tenor 1. Die Beklagten werden verurteilt, die Wohnung F. Allee,...B geräumt an die Klägerin herauszugeben. 2. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 8.533,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. 4. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.08.2023 gewährt. Beschluss Der Streitwert wird auf 6.968,88 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe von Wohnraum aus Anlass einer Eigenbedarfskündigung. Randnummer 2 Die Parteien sind über einen am 07.10.2010 geschlossenen Mietvertrag über eine Wohnung in der F. Allee,...B., Quergebäude II, Geschoss rechts, verbunden. Die Nettokaltmiete beträgt derzeit 500,96 €, die Gesamtmiete beträgt 778,24 €. Die Klägerin ist Vermieterin und die Beklagten Mieter der Wohnung. Zum 15.11.2016 übertrug die Klägerin ihr Eigentum an der Wohnung auf ihren Sohn, den Zeugen A. E. u. R. v. D.. Im Grundbuch wurde zugleich ein unbefristeter Nießbrauch an der streitgegenständlichen Wohnung für die Klägerin eingetragen, die die Verwaltung der Wohnung übernahm. Randnummer 3 Die Klägerin macht Eigenbedarf an der Wohnung in der Person ihres Sohnes, den Zeugen A. E. u. R. v. D., geltend. Mit zwei gleichlautenden Schreiben vom 18.11.2021 kündigte die Klägerin das bestehende Mietverhältnis jeweils ordentlich wegen Eigenbedarfs zum 31.08.2022, hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Diese Schreiben wurden den Beklagten am 02.12.2021 zugestellt. Die Klägerin begründete die Kündigung im Wesentlichen mit der Behauptung, dass ihr 45-jähriger Sohn, der in einer WG in einem Zimmer lebe, in die Wohnung der Beklagten einziehen möchte. Die Klägerin habe keinen alternativen Wohnraum. Hinsichtlich der Einzelheiten dieser Schreiben wird auf die Anlagen K 3 und K 4 (Bl. 14-17 d.A.) Bezug genommen. Randnummer 4 Die Beklagten widersprachen der Kündigung mit Schriftsatz vom 08.08.2022 und räumten die streitgegenständliche Wohnung nicht. Sie verlangen die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ein bis zwei Jahre. Randnummer 5 Mit ihrer am 16.06.2022 erhobenen und am 16.07.2022 zugestellten Klage begehrt die Klägerin die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung und kündigte vorsorglich das streitgegenständliche Mietverhältnis erneut wegen Eigenbedarfs in der Person des Zeugen A. E. u. R. v. D., wegen dessen Begründung die Klägerin auf ihren Sachvortrag Bezug nimmt. Randnummer 6 Sie behauptet, ihr nunmehr 46 Jahre alter Sohn lebe gegenwärtig in einer Wohngemeinschaft in einem Zimmer. Er habe am 23.07.2022 seine Lebensgefährtin geheiratet und möchte mit dieser in eine eigene Wohnung ziehen. Die Klägerin verfüge über keinen anderen Wohnraum, den sie ihrem Sohn zur Verfügung stellen könne. Randnummer 7 Die Klägerin beantragt, Randnummer 8 die Beklagten zu verurteilen, die Wohnung F. Allee,...B., Quergebäude, II. Geschoss rechts, bestehend aus 3 Zimmern, nebst Küche, Balkon und Kellerraum (5. Kellerabteil im Gemeinschaftskeller, rechts vom Hauseingang F. Allee) geräumt an die Klägerin herauszugeben, nicht jedoch vor dem 31.08.2022. Randnummer 9 Die Beklagten beantragen, Randnummer 10 1. Die Klage abzuweisen. Randnummer 11 2. Hilfsweise eine Räumungsfrist von zwei Jahren zu gewähren. Randnummer 12 Sie sind der Auffassung, dass die Klägerin als Nießbraucherin gemäß § 1030 BGB nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sei. Randnummer 13 Sie behaupten, sie hätten trotz intensiver Bemühungen keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen finden können. Nach Erhalt der Kündigung im Dezember 2021 hätten sie sich intensiv bei mehreren Hausverwaltungen per E-Mail beworben, auch hätten sie verschiedene Onlineportale (...) genutzt, um eine freie Wohnung zu finden. Bei dem Anbieter I. hätten sie zudem die Plus Mitgliedschaft abgeschlossen, um die Erfolgswahrscheinlichkeit ihrer Bemühungen zu erhöhen. Sie hätten zudem ihre Wohnungssuche auch über B. hinaus ausgeweitet (P., BB. und B. a. d. H.), ihren Schwerpunkt aber nach der Erreichbarkeit der unterstützungsbedürftigen Eltern des Beklagten zu 1 und der Arbeitsstelle der Beklagten zu 2 in F. ausgerichtet. Im Januar 2022 hätten sie zudem Aufrufe auch über Freunde und Bekannte, eine F. Gruppe sowie durch einen Aushang in der Grundschule, in der die Beklagte zu 2 arbeitet, gestartet. Sie hätten sich zudem bei zwei genossenschaftlichen Wohnprojekten beworben. Sie hätten im Zeitpunkt der Klageerwiderung schon insgesamt über 100 Bewerbungen geschrieben. Die Eltern des Beklagten zu 1 würden derzeit in der Nähe wohnten, sie seien 72 und 80 Jahre alt und seien regelmäßig zu betreuen. Auch im laufenden Verfahren hätten sich die Beklagten fortwährend um alternativen Wohnraum bemüht. Sie hätten auch im Urlaub und als es in der Familie zwei Todesfälle gab, nach weiteren Wohnungen gesucht. Sie benötigten mindestens eine 2,5-3 Zimmerwohnung, da die Beklagte zu 2 auf ein Arbeitszimmer angewiesen sei, da ihre Schule in Corona-Zeiten keinen Arbeitsplatz zur Verfügung stelle. Sie seien im Mai 2022 in eine Baugenossenschaft aufgenommen worden. Die Fertigstellung der Wohnung, in welche die Beklagten einziehen können, ist für den 31.08.2024 geplant. Hinsichtlich der Miethöhe hätten die Beklagten auch höherpreisige Wohnungen gesucht, lediglich die Beklagte zu 2 verfüge als Lehrerin über ein festes Einkommen. Der Beklagte zu 1 habe als freiberuflicher Journalist ein wechselndes Einkommen. Die Beauftragung eines Maklers wäre nicht zielführend gewesen, da ihre eigene Suche schon weit über das hinausginge, was ein Makler leisten könne. Zudem würde nur ein sehr geringer Anteil von Wohnungen - auch wegen der Maklerkosten - über solche vermittelt. Randnummer 14 Hinsichtlich der Einzelheiten der Wohnungsbemühungen der Beklagten wird auf die Aufstellung aus dem Schriftsatz vom 21.09.2022 (Bl. 111- 116 d.A.) und die vorgelegten exemplarischen Bewerbungen (Bl. 83-87 d.A.) Bezug genommen. Randnummer 15 Die Klägerin tritt diesem Vortrag insoweit entgegen, dass ausreichende, ernsthafte Versuche alternativ Wohnraum zu finden nicht hinreichend dargelegt worden sein. Die Beklagten hätten nicht vorgetragen, um welche Wohnungen es sich handele, zu welchem Mietzins diese angeboten wurden und warum Absagen erfolgt sein. Die Bemühungen hätten erst Ende März 2022 begonnen und seien zudem auf die Gegenden S., W., Z. beschränkt, wo der Wohnungsmarkt besonders angespannt sei. Es fehlten Suchbemühungen in M., H. und L.. Die Beklagten hätten zudem einen Makler mit der Wohnungssuche beauftragen müssen. Randnummer 16 Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen A. E. u. R. v. D. und durch stichprobenartige Inaugenscheinnahme der Bewerbungsunterlagen der Beklagten. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Sitzungsprotokoll vom 26.09.2022. Entscheidungsgründe Randnummer 17 Die zulässige Klage ist begründet, da die Kündigung vom 18.11.2021 das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB beendet hat. Die Klägerin hat daher einen Herausgabeanspruch gegen die Beklagten aus § 546 Abs. 1 BGB. Randnummer 18 Demnach liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Randnummer 19 Die Gerichte dürfen den Eigennutzungswunsch des Vermieters daraufhin nachprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist (BGHZ 103, 91 [100] = NJW 1988, 904; BVerfG, WuM 2002, 21 = BeckRS 2001, 30421906 mwN) oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann (BVerfG, NJW 1994, 309 [310]; NJW 1993, 1637 [1638]; NJW 1994, 994; NJW 1995, 1480 [1481]). Randnummer 20 Der Bundesgerichtshof setzt eine umfassende Abwägung aller Umstände voraus und verlangt vom Tatrichter, etwaige Widersprüche und Zweifel an dem tatsächlichen Vorliegen eines Eigenbedarfs zu prüfen. Maßgeblich ist eine Beurteilung der Glaubhaftigkeit der klägerischen Schilderungen sowie die Glaubhaftigkeit eines tatsächlich bestehenden und konkreten Umzugswillens (BGH NZM 2015, 812, 814). Randnummer 21 Das Gericht hat im Rahmen der freien Beweiswürdigung nach § 286 Abs. 1 ZPO unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses der Beweisaufnahme zu entscheiden, ob der geltend gemachte Eigennutzungswunsch tatsächlich besteht oder nicht. Das Gericht muss sich mit einer persönlichen Gewissheit begnügen, die den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (BGHZ 53, 245 = NJW 1970, 946). Es ist hierbei lediglich an Denk-, Natur- oder Erfahrungssätze gebunden und darf ansonsten die im Prozess gewonnenen Erkenntnisse grundsätzlich ohne Bindung an gesetzliche Beweisregeln nach seiner individuellen Einschätzung bewerten (Zöller/Greger, ZPO, 30. Aufl., § 286 Rn. 13). Kann sich das Gericht nach durchgeführter Beweiserhebung nicht von der Richtigkeit des geltend gemachten Eigenbedarfs überzeugen, hat es die Klage abzuweisen (LG Berlin, NZM 2016, 46). I. Randnummer 22 Die ordentliche Kündigung vom 18.11.2021 ist wirksam. Die Klägerin war als dingliche Nießbraucherin der streitgegenständlichen Wohnung auch zum Ausspruch der Kündigung berechtigt. Diese ist gemäß § 567 BGB mit Eintragung des Nießbrauchs in alle Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses eingetreten. Es kommt daher nicht darauf an, dass die Klägerin ihr Eigentum zuvor an den Zeugen übertragen hat (MüKoBGB/Häublein BGB § 567 Rn. 6-7). II. Randnummer 23 Es liegt der Kündigungsgrund des berechtigten Eigenbedarfs an der streitgegenständlichen Wohnung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor. Als Sohn der Klägerin fällt der Zeuge A. E. u. R. v. D. in den privilegierten Personenkreis der Vorschrift. Randnummer 24 Das Gericht hat keine durchgreifenden Zweifel an dem Eigennutzungswunsch des Zeugen an der streitgegenständlichen Wohnung. So schilderte dieser zunächst, dass er sich in der Wohngemeinschaft, in der er zurzeit in F. lebt, nicht mehr wohlfühlt. Eine Wohngemeinschaft sei in seinem Alter nicht mehr zeitgemäß. Er fühle sich auch deshalb nicht wohl, weil dort sehr viel gefeiert wird, es laut sei und sich teilweise Leute in seinen Eingang erbrechen würden. Glaubhaft hierbei ist insbesondere seine Gefühlsschilderung, dass es sich gar nicht so anfühlen würde, dass er verheiratet sei, weil er nicht mit seiner Ehefrau zusammen wohnt. Der Anlass des Eigennutzungswunsches ist zudem glaubhaft, da der Zeuge erst kürzlich geheiratet hat. Daher erscheint es nachvollziehbar, nunmehr einen eigenen Hausstand gründen zu wollen. Seine Angabe, dass er im letzten Jahr die Idee gehabt hat, in die streitgegenständliche Wohnung einzuziehen, korrespondiert mit dem Datum des Ausspruchs der Eigenbedarfskündigung. Hierbei ist es ebenfalls glaubhaft, dass der Kläger einen solchen Hausstand nicht in seiner Wohngemeinschaft gründen kann. Auch gibt es keine Anhaltspunkte dafür, dass der Zeuge in die Wohnung seiner Ehefrau einziehen will, zumal dieser angibt, dass die Wohnung ebenfalls klein sei und sie dort auch nicht zusammen wohnen können. Der Zeuge gibt zu dem glaubhaft und aus eigenem Vortrag an, dass er sich auch schon überlegt habe, ob ein anderes Zimmer in der Wohngemeinschaft anmietbar wäre, hierbei schildert er doch, dass dies vermieterseits nicht erlaubt ist. Hieraus wird deutlich, dass sich der Zeuge auch um alternative Lösungsmöglichkeiten Gedanken gemacht hat, sich dann jedoch entschlossen hat, in die Wohnung der Beklagten einzuziehen. Randnummer 25 Anhaltspunkte, die an der Glaubwürdigkeit des Zeugen zweifeln lassen, sind nicht erkennbar. Randnummer 26 Dass der Zeuge teilweise keine klaren bzw. wenig überzeugende Angaben über die Eigentumsverhältnisse seiner Mutter und seines eigenen Teileigentums an einer Wohnung zusammen mit seiner Schwester machen konnte, steht nicht unmittelbar mit dem Wunsch des Zeugen, in die Wohnung der Beklagten einzuziehen, im Zusammenhang. Randnummer 27 Der Eigennutzungswunsch hat sich auch auf die streitgegenständlichen Wohnung konkretisiert. Der Zeuge konnte die Adresse der Wohnung benennen und diese räumlich anschaulich verorten. So schilderte er den Straßenverlauf, gab an, dass sich direkt gegenüber der Wohnung das Hotel M. befindet. Das Gericht geht daher davon aus, dass sich der Zeuge über die Wohnung und die Umgebung Gedanken gemacht hat. Er hat zudem die Anzahl der Zimmer korrekt angegeben. Randnummer 28 Unschädlich ist, dass der Zeuge mit seiner Mutter noch nicht über eine etwaige Finanzierung der Wohnung gesprochen hat. Zwar kann dieses im Grundsatz ein Indiz sein, dass sich der Eigennutzungswunsch noch nicht hinreichend konkretisiert hat. Dieses ist allein jedoch nicht geeignet, um durchgreifende Zweifel an dem Eigennutzungswunsch zu begründen. Da der Zeuge nach eigenen Angaben zurzeit Arbeitslosengeld 1 bezieht, ist für die Klägerin auch keine substantielle Mietzahlung zu erwarten, weshalb diese Frage nicht zwingend zu klären wäre. Der Zeuge befindet sich auf Grund dieses Umstands zudem in einer schlechten Konkurrenzsituation auf dem B. Wohnungsmarkt. Hieraus lässt sich der Schluss ableiten, dass der Zeuge nur schlecht alternativen Wohnraum finden kann. Da es keinen vernünftigen Zweifel daran gibt, dass der Zeuge zusammen seiner Ehefrau einen eigenen Hausstand gründen möchte, kann der Zeuge sein Eigennutzungswunsch faktisch gegenwärtig nur in der streitgegenständlichen Wohnung mittels einer Eigenbedarfskündigung realisieren. Randnummer 29 Sofern der Zeuge tatsächlich Teileigentum an einer anderen Wohnung hat, und auch deshalb Vermieter dieser Wohnung sein könnte, wäre dieser nicht gehalten gewesen das dortige Mietverhältnis zu kündigen. Das Gericht ist nicht befugt, in die Lebensplanung der Klägerin und des Zeugen insoweit Einfluss zu nehmen. III. Randnummer 30 Der Widerspruch der Beklagten aus der Klageerwiderung vom 08.08.2022 gegen die Kündigung führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses, da jedenfalls keine hinreichenden Härtegründe im Sinne des § 574 BGB dargetan sind. Randnummer 31 Der Widerspruch ist zu berücksichtigen, weil die Klägerin keine Einrede i.S.d. § 574b Abs. 2 Satz 1 BGB erhoben hat. Randnummer 32 Unter einer „Härte“ i.S.d. § 574 BGB sind alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können (Schmidt-Futterer/Blank, BGB, § 574, Rn. 20, beckonline). Randnummer 33 Eine Härte gemäß § 574 Abs. 2 BGB wegen fehlender Möglichkeit zur Beschaffung von angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen liegt nicht bereits dann vor, wenn eine allgemeine Wohnungsmangellage besteht. Erforderlich ist vielmehr, dass der konkrete Mieter außerstande ist, sich bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine Ersatzwohnung zu beschaffen. Dem Mieter obliegt es dabei, alle erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen zur Erlangung einer Ersatzwohnung zu ergreifen, wobei im Rahmen der Angemessenheit individuelle Bedürfnisse zu berücksichtigen sein können. Die Nachteile für den Mieter sind im Hinblick auf eine nicht zu rechtfertigenden Härte im Zusammenhang mit einem Vergleich der wechselseitigen Interessen zu sehen. Erforderlich ist eine auf den Einzelfall bezogene Interessenbewertung, die unter Berücksichtigung der persönlichen Verhältnisse der Vertragsparteien vorzunehmen ist (LG Berlin Urt. v. 9.3.2018 – 63 S 67/16, BeckRS 2018, 20083 Rn. 40-42, beck-online). Randnummer 34 Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Parteien im Rahmen der nach § 574 I BGB vorzunehmenden Interessenabwägung ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei haben die Gerichte zu berücksichtigen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel des § 574 BGB andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten (im Anschluss an BVerfG, NJW-RR 1999, 1097; NJW-RR 1993, 1358), so dass auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen ist (im Anschluss an BVerfGE 68, 361 [373 f.] = NJW 1985, 2633; BVerfGE 79, 292 [304 f.] = NJW 1989, 970; BVerfG, NJW 1994, 309 [310]; NJW 1995, 1480 [1481]). Im Rahmen der Interessenabwägung haben die Gerichte nicht nur die Lebensplanung des Vermieters zu respektieren, sondern dürfen auch bezüglich der Interessen des Mieters ihre Vorstellungen über den einzuschlagenden Weg nicht an dessen Stelle setzen (im Anschluss an BVerfG, Beschluss vom 27.1.1994 – 1 BvR 2067/93, BeckRS 1994, 12854). Dabei kommt weder den Belangen des Vermieters noch den Interessen des Mieters von vornherein ein größeres Gewicht zu als denen der Gegenseite (BGH NJW 2019, 2765, beck-online). Randnummer 35 Entsprechend dieser Maßstäbe sind die vorgetragenen Bemühungen der Beklagten zwar sehr umfassend, in Abwägung mit den Interessen der Klägerin jedoch nicht ausreichend. Dies beruht auf den folgenden Erwägungen: 1. Randnummer 36 Das Gericht konnte sich zunächst die gemäß § 286 ZPO erforderliche Überzeugung davon bilden, dass die Beklagten die mit Schriftsatz vom 21.09.2022 (Bl. 111-115 d.A) vorgetragenen Bemühungen zur Wohnungssuche vorgenommen haben. Das Gericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 26.09.2022 stichprobenartig die dort ausgewiesenen Daten abgefragt (etwa 10 Einträge). Die Beklagte zu 2 konnte sodann auf ihrem Mobiltelefon bzw. ihrem Laptop den entsprechenden Eintrag präsentieren, das Gericht nahm unmittelbar Einsicht in die Dateien und bediente das Mobiltelefon der Beklagten zu 2 auch selbst. Das Gericht überprüfte zudem, ob in der I. - App sich die vorgetragenen Einträge in der Bewerbungsübersicht der App wiederfinden lassen. Die jeweiligen Daten konnten dort bestätigt werden. Dies gilt sowohl für die Lage, aber auch die Größe der Wohnung und die ausgewiesene Miethöhe. Auch konnte die Beklagte zu 2 auf Anforderung des Gerichts eine dort ausgewiesene Einladung zur Wohnungsbesichtigung als E-Mail vorweisen und die korrespondierende Absage per E-Mail dem Gericht ebenfalls zeigen. Da der jeweilige Nachweis stets gelang und demnach keine falsche Angabe entdeckt werden konnte, sah das Gericht davon ab, weitere Stichproben zu nehmen und insbesondere sämtliche Einträge der Tabelle jeweils nachweisen zu lassen. Die Beklagten schilderten in ihrer persönlichen Anhörung zudem stets nachdrücklich, dass sie die entsprechenden Bemühungen vorgenommen haben. Das Gericht hat demnach keine vernünftigen Zweifel daran, dass die Beklagten tatsächlich die vorgetragenen Bemühungen aufgenommen haben. 2. Randnummer 37 Die Bemühungen der Beklagten waren zwar umfassend, erreichen in der Abwägung mit den Belangen der Klägerin und des sich auf den Eigenbedarf berufenden Zeugen nicht das Gewicht, um einen Härtefall i.S.d. § 574 Abs. 2 BGB zu begründen. Die den Mietern zuzumutenden Bemühungen steigen, je angespannter der Wohnungsmarkt ist. Es ist gerichtsbekannt, dass der B. Wohnungsmarkt außerordentlich angespannt ist und eine substantielle Wohnungsmangellage aufweist. Dies kann jedoch nicht dazu führen, dass über § 574 Abs. 2 BGB eine generelle Kündigungssperre angenommen werden kann. Mietern ist entsprechend hinsichtlich verfügbaren alternativen Wohnraums eine gewisse Kompromissbereitschaft abzuverlangen, die sich auf die Lage, Ausstattung und den Mietpreis freier Wohnungen bezieht. Randnummer 38 Ausweislich der vorliegenden Tabelle haben die Beklagten am 05.12.2021 mit der Wohnungssuche begonnen. Dies ist nur drei Tage nach Zustellung der Eigenbedarfskündigung gewesen und damit rechtzeitig. Sie haben dann eine Wohnung auf e. angeschrieben und sich mit sieben Hausverwaltungen in Verbindung gesetzt. Diese Bemühungen waren zunächst ausreichend, da die ordentliche Kündigung erst zum Ablauf des 31.08.2022 wirksam wurde und freie Wohnungen in B. tendenziell kurzfristig vermietet werden. Im Januar 2022 erfolgten zwei F.-Aufrufe und die Anfrage bei Wohnungsgenossenschaften. Bei letzteren kam zunächst eine positive Rückmeldung bzgl. eines Kennenlernens. Randnummer 39 Im Februar 2022 erfolgen lediglich zwei Bemühungen, wobei eine Wohnungsbesichtigung erfolgte. Die Wohnung wurde entsprechend der Angaben in der Tabelle nicht genommen, da diese über einen schlechten Schnitt verfügte und über ein offenes Badezimmer im Schlafzimmer. Hierzu ist festzustellen, dass zwei Wohnungsbemühungen pro Monat nicht ausreichend sind. Zudem haben die Beklagten die Wohnung offenbar wegen persönlicher Vorstellungen hinsichtlich des Zuschnitts der Wohnung nicht genommen. Randnummer 40 Ähnlich verhält es sich hinsichtlich einer Bewerbung vom 22.03.2022. Die Wohnung wurde zwar besichtigt, sie sei jedoch zu klein und sehr renovierungsbedürftig. Mietern ist grundsätzlich zuzumuten, sich im Rahmen ihrer Bemühungen zur Auffindung alternativen Wohnraums auch räumlich und hinsichtlich der Qualität der Wohnung einzuschränken. Maßstab ist hier ein zeitgemäßer Mindeststandard, die Wohnung muss hingegen nicht gleichwertig sein (BeckOK MietR/Siegmund, 29. Ed. 1.8.2022, BGB § 574 Rn. 12). Die Beklagten vergrößerten die Bemühungen quantitativ hingegen auf 34 Anfragen im März 2022 und auf 22 Anfragen im April 2022. Es erfolgten 45 Anfragen im Mai 2022 und elf im Juni 2022. Die Wohnung hinsichtlich einer Anfrage vom 23.05.2022 scheiterte, weil das Mietverhältnis dort nur auf ein Jahr befristet gewesen wäre. Eine Wohnung in B. war zu klein, weil der Weg zur Regionalbahn zu weit war. Eine Wohnung in F. wäre nur bis zum 31.03.2023 befristet gewesen (Eintrag 26.06.2022). Hinsichtlich eines Eintrags am 05.07.2022 wurde eine Wohnung wiederum wegen schlechten Schnitts nicht genommen, im Übrigen erfolgten im Juli 2022 26 Anfragen. Randnummer 41 Das Gericht hat nach vorgenannter Rechtsprechung die berechtigten Belange beider Parteien abzuwägen. So plant der Zeuge mit seiner Ehefrau erstmals einen gemeinsamen Hausstand zu gründen und sich mit dieser ein eigenes Leben aufzubauen. Da der Zeuge zur Zeit über kein eigenes Einkommen verfügt, ist er auf den Eigenbedarf angewiesen. Seine Belange sind daher als gewichtig zu bewerten. Den Beklagten wäre es nach vorgenannten Ausführungen zuzumuten gewesen, eine Wohnung auch mit einem aus ihrer Sicht schlechten Schnitt zu nehmen oder zunächst eine befristete Wohnung zu beziehen, was sie ausweislich der vorliegenden Tabelle ablehnten. Problematisch ist auch die Fixierung der Wohnungssuche auf die Erreichbarkeit der Eltern, die - so tragen sie vor - unterstützungsbedürftig seien. Selbst wenn unterstellt wird, dass die Eltern des Beklagten zu 1 Unterstützung von diesem benötigen, ist festzustellen, dass die etwa im August 2024 bezugsfertige Wohnung, die die Beklagten im Rahmen ihrer Genossenschaftsbeteiligung beziehen werden können, in B. B. liegt und damit weit entfernt. Hierdurch wird deutlich, dass den Beklagten scheinbar doch zuzumuten ist, auch eine gewisse Distanz zu den Eltern und der Schule der Beklagten zu 2 aufzunehmen. Trotz der mitunter schwierigen Anbindung innerhalb B. wäre es den Beklagten daher auch zuzumuten, innerhalb B., z.B. auch in M., H. und L. Wohnungsbemühungen anzustellen. Randnummer 42 Des Weiteren wären die Beklagten gehalten gewesen, einen Makler mit der Wohnungssuche zu betrauen. Es ist gerichtsbekannt nicht so, dass der Wohnungsmarkt sich ausschließlich über bekannte Online-Portale erstreckt. Wegen der allgemein bekannten Anfrageflut auf entsprechenden Plattformen können erfolgsversprechende Bemühungen auch über Makler erfolgen, die Zugriff auf Wohnungen bekommen, die nicht in den Portalen inseriert werden. Ausweislich der vorgetragenen Einkommenssituation wäre es den Beklagten auch finanziell zuzumuten gewesen, einen Makler zu beauftragen. Randnummer 43 Obwohl das Gericht nicht gehalten ist, den Beklagten vorzuschreiben, welche Wohnung sie hätten mieten können oder müssen, so wird deutlich, dass die Beklagten spezifische Vorstellungen und Anforderungen an einen alternativen Wohnraum stellen, der in Abwägung mit den Belangen des Zeugen und der Klägerin nicht geeignet ist, einen Härtefallgrund anzunehmen. IV. Randnummer 44 Den Beklagten war auf ihren Antrag eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren. Gesetzlich ist diese gemäß § 721 Abs. 5 Satz 1 ZPO auf ein Jahr beschränkt. Das Gericht hat nach pflichtgemäßen Ermessen darüber zu entscheiden, ob den Beklagten trotz bestehender Räumungspflicht zur Vermeidung von Obdachlosigkeit eine Räumungsfrist zuzusprechen ist. Randnummer 45 Die Beklagten können ein schutzwürdiges Interesse geltend machen. Ein schutzwürdiges Interesse des Schuldners besteht nur, soweit er seiner Obliegenheit, sich in jeder ihm zumutbaren Weise um eine Ersatzwohnung zu bemühen (BayObLG ZMR 1975, 219 (220); KG ZMR 2009, 200; LG Berlin BeckRS 2021, 23946 Rn. 4; BeckRS 2019, 54333 Rn. 10, IBRRS 2019, 1885; v. 17.7.2017 – 65 S 149/17, juris Rn. 18, LSK 2017, 123200; LG Tübingen BeckRS 2015, 15633),  entsprochen hat und gleichwohl noch keine seinen Bedürfnissen entsprechende Ersatzwohnung finden konnte (BeckOK ZPO/Ulrici, 46. Ed. 1.7.2022, ZPO § 721 Rn. 6). Randnummer 46 Nach den vorgenannten Ausführungen haben sich die Beklagten intensiv und nachhaltig um Ersatzwohnraum bemüht, in Abwägung der Interessen der Parteien konnte der Härteeinwand des § 574 Abs. 2 BGB jedoch nicht anerkannt werden. In diesem Fall ist wenigstens die zeitlich befristete Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO möglich (AG Hamburg BeckRS 2007, 31397). Randnummer 47 Die Beklagten können voraussichtlich zum 31.08.2024 in die Wohnung der Genossenschaft einziehen. Die ordentliche Kündigung ist zum 31.08.2022 wirksam geworden. Das Gericht übt sein Ermessen auch vor dem Hintergrund des zeitnahen Verfahrensabschlusses dahingehend aus, dass die Interessen der Beklagten und der Klägerin gleichsam noch gewahrt sind, wenn den Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 31.08.2023 gewährt wird. Dies ermöglicht den Beklagten ihre Wohnungssuchbemühungen auf weitere Bereiche auszudehnen und ggf. einen Makler mit der Wohnungsvermittlung zu beauftragen. Die dann noch verbleibende Zeit ist zudem für ein befristetes Mietverhältnis geeignet. Dem Zeugen ist, da er zur Zeit über Wohnraum verfügt, wegen der angespannten Wohnungslage zuzumuten die Begründung des von ihm geplanten Hausstands noch bis zum 31.08.2023 aufzuschieben. V. Randnummer 48 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001529919 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 114/03 vom 16. März 2004 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BRAGO § 6 Abs. 1 Satz 2 Zur Gebührenerhöhung bei Vertretung einer Erbengemeinschaft. BGH, Beschluß vom 16. März 2004 - VIII ZB 114/03 - LG Berlin AG Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 16. März 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst beschlossen: Auf die Rechtsmittel der Kläger werden der Kostenfestsetzungs- beschluß des Amtsgerichts Charlottenburg vom 27. Mai 2003 und der Beschluß der Zivilkammer 82 des Landgerichts Berlin vom 14. Juli 2003 insoweit aufgehoben, als der Antrag auf Festsetzung einer erhöhten Gebühr gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO abge- lehnt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache an das Amtsgericht Charlottenburg zurückverwiesen. Der Rechtspfleger wird ange- wiesen, einen Kostenfestsetzungsbeschluß unter Berücksichti- gung der beantragten Gebühr zu erlassen. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens hat der Beklagte zu tra- gen. Beschwerdewert: 302,06 € Gründe: I. Die Kläger sind eine Erbengemeinschaft. Sie haben, vertreten durch ei- nen Miterben, den Beklagten auf Herausgabe und Räumung einer Wohnung verklagt, die von der Erbengemeinschaft an ihn vermietet worden war. Hierüber - 3 - haben sie vor dem Amtsgericht ein Anerkenntnisurteil zu ihren Gunsten erwirkt. Im Rahmen des Kostenfestsetzungsverfahrens haben die Kläger unter anderem beantragt, die Erstattung einer 12/10 Erhöhungsgebühr gemäß § 6 Abs. 1 BRAGO festzusetzen, da ihr Prozeßbevollmächtigter für mehrere Auftraggeber tätig gewesen sei. Mit Kostenfestsetzungsbeschluß vom 27. Mai 2003 hat das Amtsgericht diesem Antrag nicht entsprochen. Hiergegen haben die Kläger so- fortige Beschwerde eingelegt, die das Landgericht zurückgewiesen hat. Gegen diese Entscheidung wenden sich die Kläger mit der vom Landgericht zugelas- senen Rechtsbeschwerde. II. Die Rechtsbeschwerde ist zulässig und begründet. 1. Die Zulässigkeit der Rechtsbeschwerde ergibt sich aus § 574 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 3 ZPO, da das Beschwerdegericht die Rechtsbeschwerde zuge- lassen hat und das Rechtsbeschwerdegericht an diese Zulassung gebunden ist. 2. Die Rechtsbeschwerde hat auch in der Sache Erfolg. Das Landgericht hat ausgeführt, die Rechtsprechung zur BGB- Gesellschaft, wonach diese aktiv und passiv rechtsfähig sein kann, sei auf die Erbengemeinschaft nicht anzuwenden, weil diese keine BGB-Gesellschaft und ihr auch nicht vergleichbar sei. Deshalb stehe dem Rechtsanwalt, der die Mit- glieder einer Erbengemeinschaft vertrete, regelmäßig die Gebührenerhöhung gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO zu. Einer Erstattungsfähigkeit stehe hier aber entgegen, daß in dem Anerkenntnisurteil als Klägerpartei lediglich eine Kläge- rin, nämlich die Erbengemeinschaft, aufgeführt sei, die für den Prozeßbevoll- mächtigten lediglich einen Auftraggeber darstelle. Damit sei das Anerkenntnis- - 4 - urteil für die namentlich nicht benannten Mitglieder der Erbengemeinschaft kein zur Zwangsvollstreckung geeigneter Titel im Sinne von § 103 Abs. 1 ZPO. 3. Die Ausführungen des Landgerichts halten einer rechtlichen Überprü- fung nicht stand. Dem Prozeßbevollmächtigten der Kläger steht eine Erhö- hungsgebühr gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO zu. a) Die Erbengemeinschaft besitzt keine eigene Rechtspersönlichkeit und ist auch sonst nicht rechtsfähig. Der Mietvertrag ist deshalb nicht mit der Erben- gemeinschaft, sondern mit den Miterben zustande gekommen (vgl. BGH, Urteil vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00, NJW 2002, 3389 unter II 1). Der An- spruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung konnte daher nur von allen Miterben geltend gemacht werden. Wenn sich diese, wie es hier im Vorprozeß der Fall war, durch ein Mitglied vertreten lassen, sind Auftraggeber des Rechts- anwalts alle Mitglieder der Erbengemeinschaft. Berechtigt und verpflichtet wird nicht das vertretende Mitglied der Erbengemeinschaft, sondern die Gesamtheit der Miterben. Für diese und nicht für den Vertreter wird der Rechtsanwalt tätig (vgl. zur vergleichbaren Tätigkeit eines Rechtsanwalts für eine Mehrheit von Wohnungseigentümern BGH, Urteil vom 12. Februar 1987 - III ZR 255/85, NJW 1987, 2240 unter III). b) Für die Frage der Gebührenerhöhung nach § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO ist auch nicht entscheidend, ob die mehreren Auftraggeber an den Rechtsan- walt aufgrund einheitlicher Willensbildung herantreten oder im Prozeß als Ein- heit auftreten. Angesichts der typisierenden und generalisierenden gesetzlichen Regelung kommt es allein darauf an, ob an der betreffenden Angelegenheit, in der der Rechtsanwalt tätig wird, mehrere rechtsfähige oder doch im Rechtsver- kehr so behandelte natürliche oder juristische Personen beteiligt sind (BGH, Urteil vom 12. Februar 1987 aaO). Das ist bei einer Klage von Miterben auch - 5 - dann der Fall, wenn nur ein Vertreter mitwirkt und im Prozeß der Begriff der Er- bengemeinschaft - fehlerhaft, aber durch Ergänzung des Rubrums behebbar - als Kurzbezeichnung für die Erben als handelnde Rechtssubjekte benutzt wird (vgl. BGH, Urteil vom 11. September 2002 aaO). c) Rechtsirrig ist die Ansicht des Landgerichts, es liege kein zur Zwangs- vollstreckung geeigneter Titel im Sinne von § 103 Abs. 1 ZPO vor. Daß es sich bei dem Anerkenntnisurteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 24. Februar 2003 um ein rechtskräftiges Endurteil im Sinne des § 704 Abs. 1 ZPO handelt, ist nicht zweifelhaft. Die Mitglieder der Erbengemeinschaft waren auch be- stimmbar, weil sie durch Ermittlungen - etwa durch Anfrage bei dem Nachlaß- gericht - ausfindig gemacht werden konnten (vgl. BGH, Urteil vom 11. September 2002 aaO). Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 218/03 Verkündet am: 8. Dezember 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 8. Dezember 2004 durch die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert, Dr. Frel- lesen und die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des Einzelrichters der 3. Zivilkammer des Landgerichts Freiburg vom 27. Juni 2003 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung. Die Klägerin, eine städtische Wohnungsbaugesellschaft, hat mit Mietver- trag vom 1. November 1980 an die Beklagte eine 2-Zimmerwohnung im zweiten Obergeschoß eines Mehrfamilienhauses in F. , H. straße 6 vermietet. Seit längerer Zeit verursacht die Beklagte, insbesondere zur Nachtzeit, ruhestö- renden Lärm, indem sie auf dem Boden herumtrampelt und mit Gegenständen gegen Heizrohre und Heizkörper schlägt. Durch dieses Verhalten stört die Be- klagte das Zusammenleben der Hausbewohner empfindlich; am stärksten be- troffen ist der Mieter N. , der die unter der Wohnung der Beklagten liegenden Wohnung innehat, und für den nach den tatrichterlichen Feststellungen die Si- tuation "unerträglich" geworden ist. - 3 - Das Verhalten der jetzt 77 Jahre alten, alleinstehenden Beklagten beruht auf einer schweren psychischen Erkrankung. Nach einem vom Berufungsge- richt eingeholten Sachverständigengutachten leidet sie unter Verfolgungswahn. Sie hört ständig Stimmen und versucht, sich der vermeintlichen Angriffe durch den geschilderten Lärm zu erwehren. Wegen der Erkrankung ist für die Beklag- te eine Betreuerin bestellt worden. Nach mehrfacher erfolgloser Abmahnung hat die Klägerin mit Schreiben vom 25. Juni 2001 den Mietvertrag wegen nachhaltiger Störung des Hausfrie- dens fristlos gekündigt. Die Beklagte hält die Kündigung für unwirksam und weigert sich, die Wohnung zu räumen. Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit ihrer vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Klageantrag weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt: Prüfungsmaßstab für die Frage, ob die von der Klägerin ausgesprochene fristlose Kündigung begründet sei, seien nach Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB die §§ 543, 569 BGB. Danach sei die Klägerin, wäre die Beklagte nicht psy- chisch krank, berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, weil die vom Amtsgericht festgestellten Ruhestörungen den Hausfrieden schwer beeinträch- - 4 - tigten und die Beklagte erfolglos abgemahnt worden sei. Nach den genannten Bestimmungen seien jedoch die Interessen des Vermieters und des Mieters abzuwägen. Dabei wirkten sich zu Gunsten der Beklagten vor allem ihre psy- chische Erkrankung sowie die Tatsache aus, daß sie bereits seit 21 Jahren in der innegehabten Wohnung lebe. Ein Räumungsurteil und ebenso die Voll- streckung eines solchen Urteils empfinde sie, wie der Sachverständige ausge- führt habe, als Angriff gegen ihre Person. Es sei daher mit psychischen Reak- tionen zu rechnen, wobei die Möglichkeit einer Selbsttötung oder eines sog. "Totstellreflexes" mit apathischem Verhalten und Verweigerung der Nahrungs- aufnahme im Vordergrund stünden. Unter diesen Umständen könne die Beklag- te derzeit nicht zur Räumung der Wohnung verurteilt werden, wobei insbeson- dere auch die vom Bundesverfassungsgericht entwickelten Grundsätze zum Vollstreckungsschutz in Räumungsverfahren zu berücksichtigen seien. II. Diese Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung stand. 1. Ob der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, Prüfungs- maßstab für die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung seien die §§ 543, 569 BGB in der Fassung des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001, unein- geschränkt zutrifft, erscheint allerdings fraglich; denn die von der Klägerin aus- gesprochene fristlose Kündigung ist der Beklagten vor dem 1. September 2001 - dem Datum des Inkrafttretens des Mietrechtsreformgesetzes - zugegangen. Für diese Fälle schreibt die Übergangsbestimmung des Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB, abweichend von dem Grundsatz der sofortigen Anwendbarkeit der neuen Regelungen, die Weitergeltung einer Reihe von Normen in der alten Fassung vor. Daß die Vorschrift des § 554a BGB (a.F.) dort nicht aufgeführt ist, beruht möglicherweise auf einem durch den Verlauf des Gesetzgebungsverfah- - 5 - rens (vgl. dazu Haas, Das neue Mietrecht - Mietrechtsreformgesetz, S. 232 ff.) bedingten Redaktionsversehen; immerhin setzt der an ihre Stelle getretene § 569 Abs. 2 BGB das schuldhafte Verhalten einer Vertragspartei nicht mehr als zwingendes Erfordernis voraus. Im Hinblick auf diese inhaltliche Änderung der Bestimmung hätte es nach der Systematik der Übergangsregelung des Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB (vgl. dazu die Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553, S. 75 f.; Jansen, NJW 2001, 3151, 3152 unter II 1) nahe gelegen, § 554a BGB ebenfalls dort aufzuführen und seine Weitergeltung für Fälle der vorliegenden Art vorzuschreiben. Die Frage kann jedoch dahingestellt bleiben. Denn auch nach dem Rechtszustand, wie er vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes be- stand, war die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund bei schuldlosem Verhalten des Kündigungsgegners anerkannt (vgl. z.B. Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl., § 553 Rdnr. 2 und 46; Emmerich/ Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 553 Rdnr. 14; Haas, aaO, § 569 Rdnr. 2); sie war insbesondere nicht durch die Spezialvorschrift des § 554a BGB a.F. ausge- schlossen (Senatsurteil vom 7. Juli 1971 - VIII ZR 10/70, WM 1971, 1300 unter 3). 2. Dieser vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes bestehen- de Rechtszustand hinsichtlich der fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund ist nunmehr durch die für das gesamte Mietrecht geltende allgemeine Kündi- gungsvorschrift des § 543 BGB kodifiziert worden. Sie setzt - wie § 553 BGB a.F. - zwar kein Verschulden, wohl aber, soweit der Kündigungsgrund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht, im Regelfall eine erfolglo- se Abmahnung, die hier gegeben ist, voraus (§ 543 Abs. 3 BGB). Jedenfalls für die vorliegende Fallgestaltung, bei der der schuldlos handelnde Mieter durch sein Verhalten den Hausfrieden nachhaltig stört und dadurch seine mietvertrag- - 6 - liche Pflicht zur Wahrung des Hausfriedens in erheblicher Weise verletzt, ent- hält die neue Bestimmung des § 543 BGB keine inhaltliche Änderung gegen- über dem bisherigen Rechtszustand. Gegen ihre Anwendung auch auf eine vor dem 1. September 2001 zugegangene Kündigung bestehen deshalb - anders als bei § 569 BGB n.F. - keine Bedenken. 3. Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbeson- dere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der bei- derseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (Satz 2 aaO). Danach begegnet die vom Berufungsgericht - auch unter dem Gesichts- punkt des Rechts auf Leben und körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 GG) sowie des allgemeinen Persönlichkeitsrechts (Art. 2 Abs. 1 GG) und des Rechtsstaatsprinzips - vorgenommene Abwägung zwischen den Belangen der Beklagten einerseits und der Klägerin sowie der übrigen Mieter andererseits aus Rechtsgründen keinen durchgreifenden Bedenken. Soweit die Revision meint, diese Abwägung sei erst im Rahmen der Härteklausel des § 574 BGB vorzunehmen, verkennt sie, daß bereits § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB eine solche Abwägung ausdrücklich vorschreibt. Im übrigen ist die Härteklausel (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ohnehin nicht anzuwenden, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. 4. Die Abwägung der Umstände des Einzelfalles obliegt in erster Linie dem Tatrichter. Vom Revisionsgericht kann sie nur daraufhin überprüft werden, - 7 - ob sie auf einer rechtsfehlerfrei gewonnenen Tatsachengrundlage beruht, alle relevanten Gesichtspunkte berücksichtigt worden sind und ob der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (st. Rspr., z.B. Senatsurteile vom 12. März 2003 - VIII ZR 197/02, WM 2003, 2103 = NJW-RR 2003, 981 un- ter III, und vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03 unter II 2). Der Prüfung an diesem Maßstab hält das Berufungsurteil stand. Das Landgericht hat auf der Grundlage eines psychiatrischen Sachverständigengutachtens fehlerfrei festge- stellt, bei der Beklagten bestehe schon bei Erlaß eines Räumungsurteils - also nicht erst bei dessen Vollstreckung - die ernsthafte Gefahr eines Suizids oder jedenfalls eines sog. "Totstellreflexes" mit völliger Apathie, Verweigerung der Nahrungsaufnahme und ähnlichen schwerwiegenden Folgen. Wenn das Beru- fungsgericht bei der Abwägung der berechtigten und gewichtigen Belange der Klägerin und des Mitmieters N. , dessen Interessen die Klägerin als Vermiete- rin ebenfalls wahrzunehmen hat, mit den Belangen der Beklagten letzteren den Vorrang eingeräumt hat, so ist dies aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts hat das Landgericht auf die auch im Erkenntnisverfahren, insbesondere im Rahmen einer vom Gesetz (hier: § 543 Abs. 1 BGB) ausdrücklich vorgeschrie- benen umfassenden Abwägung zu berücksichtigenden Wertentscheidungen des Grundgesetzes abgestellt. Unter diesem Blickwinkel ist die Entscheidung des Berufungsgerichts bedenkenfrei. - 8 - III. Nach alledem erweist sich die Revision der Klägerin als unbegründet. Sie war daher zurückzuweisen. Dr. Beyer Ball Dr. Leimert Dr. Frellesen Hermanns

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 69/02 vom 26. Februar 2003 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 26. Februar 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Wolst und Dr. Frellesen beschlossen: Auf die Rechtsmittel der Kläger werden der Kostenfestsetzungs- beschluß des Amtsgerichts Neukölln vom 22. Januar 2002 und der Beschluß der Zivilkammer 82 des Landgerichts Berlin vom 5. Juni 2002 insoweit aufgehoben, als der Antrag auf Festsetzung einer erhöhten Gebühr gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO abgelehnt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache an das Amtsgericht Neukölln zurückverwiesen. Der Rechtspfleger wird angewiesen, einen Kostenfestsetzungsbeschluß unter Berücksichtigung der beantragten Gebühr zu erlassen. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens haben die Beklagten zu tragen. Der Wert des Beschwerdegegenstandes wird auf bis zu 300 festgesetzt. - 3 - Gründe: I. Die Kläger, die in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts einen Immobilienfonds bilden, haben die Beklagten im Klagewege auf Räumung so- wie auf Zahlung rückständiger Miete in Anspruch genommen. Durch Versäum- nisurteil vom 28. Oktober 2001 ist der Klage unter Bewilligung einer Räu- mungsfrist stattgegeben worden, wobei die Kosten des Rechtsstreits den Be- klagten als Gesamtschuldnern auferlegt worden sind. Im Rahmen des Kostenfestsetzungsverfahrens haben die Kläger unter anderem die Festsetzung einer 20/10 Erhöhungsgebühr gemäß § 6 BRAGO beantragt. Mit Kostenfestsetzungsbeschluß vom 22. Januar 2002 hat das Amtsgericht diesem Antrag nicht stattgegeben. Die hiergegen gerichtete sofor- tige Beschwerde der Kläger hat das Landgericht durch Beschluß vom 5. Juni 2002 zurückgewiesen. Hiergegen wenden sich die Kläger mit der vom Landge- richt zugelassenen Rechtsbeschwerde. II. Die zulässige Rechtsbeschwerde (§ 574 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 3 ZPO, § 26 Nr. 10 EGZPO) ist begründet. 1. Zutreffend geht das Landgericht davon aus, daß die erhöhte Gebühr gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO entstanden ist, da der Prozeßbevollmächtigte für sämtliche Gesellschafter der "I. GbR" aufgetreten ist, die in der Klageschrift vom 17. September 2001 namentlich aufgezählt wor- den sind. - 4 - 2. Zu Unrecht hat das Landgericht jedoch diese Gebühr mit der Begrün- dung als nicht erstattungsfähig angesehen, den Klägern hätte im Zeitpunkt der Auftragserteilung das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 29. Januar 2001 (Az.: II ZR 331/00, BGHZ 146, 341 ff. = NJW 2001, 1056 ff.) bekannt sein müssen, wonach eine Außengesellschaft bürgerlichen Rechts Rechtsfähigkeit besitze, soweit sie durch Teilnahme am Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten be- gründe; die Kläger wären deshalb gehalten gewesen, den Prozeßauftrag durch die BGB-Gesellschaft selbst zu erteilen, um den Anfall der Gebührenerhöhung zu vermeiden. Wie der Senat durch - nach Erlaß der angefochtenen Entscheidung des Landgerichts ergangenen - Beschluß vom 18. Juni 2002 (VIII ZB 6/02, NJW 2002, 2958 f. = MDR 2002, 1216 f.) entschieden hat, ist in einem Fall, in dem erst wenige Monate nach Veröffentlichung des Urteils des Bundesgerichtshofs vom 29. Januar 2001 Klage erhoben worden ist, die Gewährung der Erhö- hungsgebühr gerechtfertigt. Da die Gesellschaft bürgerlichen Rechts bis zur Änderung der Rechtsprechung als nicht rechtsfähig und damit auch als nicht parteifähig angesehen wurde, waren die Gesellschafter bis dahin gezwungen, selbst zu klagen. Im Zeitpunkt der am 17. September 2001 beim Amtsgericht eingegangenen Klage lag auch eine gesicherte Rechtsprechungsänderung noch nicht vor. Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 29. Januar 2001 (aaO) war lediglich ein Versäumnisurteil, gegen das in der Folgezeit noch Einspruch eingelegt wurde; ihm standen seinerzeit noch die Entscheidungen anderer Zivil- senate des Bundesgerichtshofs (BGHZ 80, 222, 227 und BGHZ 109, 15, 17 f.) entgegen. Erst seit dem in der gleichen Sache ergangenen Beschluß des II. Zivilsenats vom 18. Februar 2002 - II ZR 331/00, NJW 2002, 1207 f. - ist als hinreichend geklärt anzusehen, daß eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Zivilprozeß parteifähig ist. - 5 - Da die Kläger ihren Prozeßbevollmächtigten noch vor diesem Zeitpunkt mit der Klageerhebung beauftragt haben und die Klageschrift am 17. September 2001 bei Gericht eingegangen ist, sind die dadurch entstande- nen Kosten in vollem Umfang als zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendig (§ 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO) anzusehen. 3. Die angefochtenen Beschlüsse waren somit insoweit aufzuheben und die Sache zur erneuten Kostenfestsetzung unter Berücksichtigung der Gebühr gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO an das Amtsgericht zurückzuverweisen. Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. Beyer Dr. Wolst Dr. Frellesen

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Eigenbedarf Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Berlin 64. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 18.12.2019 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 64 S 91/18 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 242 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 574 BGB, § 574a BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarf Ausschluss von Härtegründen nach grundloser Ablehnung des Vermieterangebots auf Anmietung einer zumutbaren Alternativwohnung; Eigenbedarfs- und Härtefallprüfung bei einer Vermieterkündigung Leitsatz 1. Wird die Abweisung einer Räumungsklage darauf gestützt, dass der Vermieter die Ernsthaftigkeit und hinreichende Verfestigung des Eigennutzungswunsches nicht habe beweisen können, erwächst damit nicht in Rechtskraft, dass der im Kündigungsschreiben beschriebene Eigenbedarf die Beendung des Mietverhältnisses nicht rechtfertigen könne. Kündigt der Vermieter in so einem Fall erneut und strengt eine weitere Räumungsklage an, liegt keine unzulässige „Wiederholungskündigung“ im Sinne einer Kündigung vor, die auf eben jene Gründe gestützt wird, die bereits in einem früheren Verfahren rechtskräftig als materiell unzureichend beurteilt wurden (Anschluss BAG, Urt. v. 20. Dezember 2012 - 2 AZR 867/11,  NZA 2013, 1003 ff.).(Rn.17) 2. Mit dem Argument, der Vermieter hätte für die Befriedigung seines Eigenbedarfs eine andere vermietete Wohnung aussuchen und das Mietverhältnis eines anderen Mieters kündigen müssen, kann die Abwehr einer Eigenbedarfskündigung nicht gelingen; weder muss der Vermieter eine „Sozialauswahl“ vornehmen, noch handelt er deshalb treuwidrig, wenn seine Wahl unter mehreren vergleichbaren Wohnungen auf diejenige mit dem ältesten Mietverhältnis und der niedrigsten Quadratmetermiete fällt. Eine besondere Schutzbedürftigkeit des Mieters ist vielmehr erst auf seinen Widerspruch im Rahmen der Härteprüfung nach Maßgabe der §§ 574 ff. BGB zu berücksichtigen.(Rn.21) 3. Da die grundrechtlich geschützte Eigentumsposition des Mieters nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch einen eingeschränkten Bestandsschutz gerade auch für die Absprachen über die Höhe der Miete umfasst, kann der Verlust besonders günstiger Mietkonditionen sich für den Mieter als Härte im Sinne der §§ 574 ff. BGB darstellen. Bietet der Vermieter dem Mieter eine Alternativwohnung im selben Haus zu im Wesentlichen den bisherigen entsprechenden Mietkonditionen an und weist der Mieter dieses Angebot ohne triftige Begründung zurück, kann er sich im Rahmen der Härtefallprüfung aber nicht mehr darauf berufen, dass er keinen ihm nach Lage, Ausstattung und Preis zumutbaren Ersatzwohnraum anmieten könne.(Rn.26) 4. Das Gericht ist zur Aufklärung einer behaupteten Räumungsunfähigkeit aus gesundheitlichen Gründen nur dann zur Einholung eines Sachverständigengutachtens verpflichtet, wenn der Zusammenhang zwischen einem erzwungenen Wohnungswechsel und schwerwiegenden Gesundheitsgefahren hinreichend substantiiert und schlüssig vorgetragen wird. Beschränken sich die vorgelegten ärztliche Atteste auf eine Auflistung der aktuellen, überwiegend chronischen Gesundheitsbeeinträchtigungen des Mieters und die Mitteilung, ihm sei ein Umzug nicht möglich oder nicht zuzumuten, ist damit noch nicht schlüssig dargetan, dass dem Mieter selbst ein Umzug um eine Etage innerhalb ein und des selben Miethauses nicht möglich oder zuzumuten sei (Abgrenzung BGH, Urt. v. 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17,  GE 2019, 913 ff. und BGH, Urt. v. 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18,  GE 2019, 905 ff., Leitsatz 1c. und Rn. 45 ff.).(Rn.31) Verfahrensgang vorgehend AG Charlottenburg, 11. April 2018, 215 C 253/17 nachgehend BGH, 9. Februar 2021, VIII ZR 11/20, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen Tenor Auf die Berufung der Klägerin wird das am 11. April 2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg - 215 C 253/17 - geändert und wie folgt neu gefasst: Die Beklagte wird verurteilt, die 137,45m² große Wohnung in der, in 1... Berlin, ..., bestehend aus vier Zimmern, 1 Kammer, Küche, 2 Korridoren, Diele, Bad und Toilette nebst 1 Kellerraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen hat die Beklagte zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 8.000,00 € abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. März 2020 gewährt. Der Streitwert wird auch für den zweiten Rechtszug auf 7.461,96 € (12 x 621,83 € Räumung) festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Räumung der ihr seit ... 1970 vermieteten Wohnung in Anspruch. Ebenso wie im Rahmen des früheren Verfahrens AG Charlottenburg 233 C 206/15 = LG Berlin 18 S 40/16 stützt sie sich auf Eigenbedarf ihres Gesellschafters ..., der die Wohnung gemeinsam mit seinem langjährigen Lebensgefährten ... künftig zu Wohnzwecken nutzen wolle. Randnummer 2 Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes einschließlich der im ersten Rechtszug zur Verhandlung gestellten Sachanträge wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angegriffenen Urteils Bezug genommen, das der Klägerin am 18. April 2018 zugestellt worden ist. Das Amtsgericht hat die Kündigung vom 1. Dezember 2016 als unwirksam angesehen; wie schon im Vorverfahren habe es sich auf Grund der Beweisaufnahme nicht die Überzeugung verschaffen können, dass der Eigennutzungswunsch hinreichend konkretisiert und verfestigt sei, um das Räumungsbegehren tragen zu können. Randnummer 3 Mit der am 16. April 2018 eingelegten und nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 6. Juli 2018 an diesem Tag begründeten Berufung greift die Klägerin das Urteil in vollem Umfang an und will weiterhin Räumung sowie Herausgabe der Wohnung erreichen. Randnummer 4 Im Verlaufe des Berufungsverfahrens hat das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und der Mieterin ..., die eine Wohnung im Gebäude ... im 3. OG rechts bewohnte, geendet; diese stand seit dem 31. Juli 2018 leer und wird jedenfalls seit November 2019 durch den Gesellschafter ...der Klägerin genutzt. Randnummer 5 Die Klägerin trägt vor, die Beweiswürdigung des Amtsgerichts sei fehlerhaft und sein Schluss, der Klage liege eine bloße Vorratskündigung zu Grunde, sei zu korrigieren. Die Kündigung sei auch nicht missbräuchlich erfolgt, denn die Klägerin sei darin frei, welche Wohnung aus ihrem Bestand sie ihrem Gesellschafter zur Verfügung stellen wolle. Die Wohnungsauswahl beruhe auf vernünftigen Erwägungen, insbesondere seien die Wohnungen im Hause ... im 3. OG rechts und die Ende Juli 2018 frei gewordene Wohnung im Gebäude ... im 3. OG rechts nach Schnitt, Ausstattung und Lage für die Zwecke ihres Gesellschafters ... und seines Lebensgefährten nicht vergleichbar gut geeignet wie die streitgegenständliche Wohnung. Erstmals im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 20. November 2019 hat die Klägerin geltend gemacht, dass eine Wohnung oberhalb des zweiten Obergeschosses für ihren Gesellschafter ...auch deswegen nicht geeignet sei, weil dieser leidenschaftlicher Rennrad- und Radfahrer sei. Er nehme sein Fahrrad stets mit in die Wohnung, wozu er die Treppe benutzen müsse, da der Fahrstuhl zu klein sei. Dem Räumungsverlangen stünden Härtegründe nicht entgegen. Den von der Beklagten vorgelegten Attesten sei nicht zu entnehmen, dass in Folge eines Umzuges eine Gesundheitsverschlechterung eintreten könne. Die Beklagte habe im Übrigen nicht dargetan, dass sie sich überhaupt auf Wohnungssuche begeben und sich um eine Ersatzwohnung bemüht habe, könne sich mithin nicht darauf berufen, dass es an angemessenen Ersatzwohnraum fehle. Das Angebot der Klägerin, die Wohnung im Gebäude ... im 3. OG rechts zu den für die aktuelle Wohnung vereinbarten Mietkonditionen anzumieten habe sie nicht wahrgenommen, sondern gegenüber ihrem Gesellschafter ...geäußert, sie sei zu alt und wolle nicht mehr umziehen. Hilfsweise, müsse das Mietverhältnis auf den Härteeinwand der Beklagten auch nur befristet fortgesetzt werden, sei dies der Klägerin jedenfalls nur dann zuzumuten, wenn die Miete angemessen erhöht werde, sodass sie sich der ortsüblichen Vergleichsmiete zumindest annähere. Randnummer 6 Die Klägerin beantragt, Randnummer 7 wie erkannt. Randnummer 8 Die Beklagte beantragt, Randnummer 9 die Berufung zurückzuweisen, Randnummer 10 hilfsweise, der Beklagten eine großzügige Räumungsfrist zu gewähren. Randnummer 11 Sie verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag. Die Begründung der Eigenbedarfskündigung vom 1. Dezember 2016 decke sich mit derjenigen im Vorprozess; die Kündigung sei schon deswegen rechtswidrig und missbräuchlich. Die Angaben des Zeugen ..., er habe sich gemeinsam mit dem Geschäftsführer ... der Klägerin für die von der Beklagten gemietete Wohnung entschieden, sei daher unglaubhaft und widerspreche den Angaben im Vorprozess, wonach Herr ...die Wohnung allein ausgesucht habe; der Zeuge ... habe die Wohnung nach wie vor nicht besichtigt und wisse nicht mal, ob zur Wohnung ein Keller gehöre oder nicht. Tatsächlich habe der Zeuge gar kein Interesse daran, mit Herrn ... zusammen in eine gemeinsame Wohnung zu ziehen. Er wohne in Wahrheit weiterhin in der Wohnung ... in 1... Berlin, die er auch weiterhin als Geschäftssitz nutze. Dass er tatsächlich weiterhin alleine wohnen wolle, habe er durch seine Angabe offenbart, er hoffe, seine Mutter nur vorübergehend unterstützen zu müssen und bald wieder „selbstständig“ wohnen zu können. Auch die Gründe für die Auswahl der von der Beklagten gemieteten Wohnung seien offensichtlich vorgeschoben; tatsächlich gehe es der Klägerin nur darum, das älteste aller von ihr geführten Mietverhältnisse mit der niedrigsten Quadratmetermiete zu beenden, um wirtschaftlich zu profitieren. Die Angabe, Herr ... und sein Partner wollten aus persönlichen Gründen nicht höher als im zweiten Obergeschoss wohnen, könne darüber nicht hinwegtäuschen; die erst im Termin vom 20. November 2019 verspätet vorgeschobene Begründung, für den Geschäftsführer der Klägerin sei es zu unbequem, sein Fahrrad regelmäßig bis in die dritte Etage oder noch höher zu tragen, entbehre nicht einer gewissen Pikanterie, nachdem das Haus ... über einen selbstverständlich auch für Fahrräder geeigneten Fahrstuhl verfüge und zudem auch Wohnungen im 3. OG mit Kellerraum vermietet seien. Tatsächlich seien sowohl die Dreizimmerwohnung im 3. OG rechts im Aufgang ... als auch die Vierzimmerwohnung im 3. OG rechts im Aufgang ... ohne Einschränkungen geeignet, den von der Klägerin behaupteten Eigennutzungswunsch zu befriedigen, sodass das Räumungsverlangen rechtsmissbräuchlich sei. In Wahrheit habe der Geschäftsführer ... der Klägerin die Wohnung in der ... jedenfalls für geschäftliche Gründe genutzt, was der Geschäftsführer der ... GmbH gegenüber dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten telefonisch bestätigt habe. Unstreitig wohne er nunmehr in der Vierzimmerwohnung in der .... Die Behauptung, der Eigenbedarf sei nur in der von der Beklagten genutzten Wohnung im zweiten Obergeschoss zu verwirklichen, stütze die Klägerin auf die abstrusen Begründungen, man könne in Wohnungen im ersten Obergeschoss von der Straße aus hineinsehen und es sei unzumutbar, ein Fahrrad höher als in das zweite Obergeschoss zu tragen; das Vorbringen sei nicht nur widersprüchlich und gegenläufig, sondern bestätige im Ergebnis, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben sei. Das Mietverhältnis müsse jedenfalls deswegen fortgeführt werden, weil der Verlust der Wohnung für die Beklagte eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Der Hinweis der Kammer vom 10. Juli 2019, die vorgelegten Atteste der Ärzte Dr. ... vom 29. November 2017 (vgl. Anlage B11, Bl. I/104 d. A.), vom 20. Mai 2019 (vgl. Bl. II/121 d. A.) und vom 20. August 2019 (vgl. Bl. II/218 d. A.) sowie Dr. ...vom 20. November 2017 (vgl. Anlage B10, Bl. I/103 d. A.), vom 19. August 2019 (vgl. Anlage B14, Bl. II/217 d. A.) und vom 18. November 2019 (vgl. Bl. III/37 d. A.) reichten nicht aus, sei unverständlich. Die Ärzte hätten deutlich zum Ausdruck gebracht, dass die Beklagte weder physisch noch psychisch in der Lage sei, einen Umzug durchzuführen; ein erzwungener Wohnungswechsel würde zu erheblichen Aufregungen führen, denen die Beklagte körperlich nicht mehr gewachsen sei. Dem müsse die Kammer nachgehen und die benannten Ärzte als Zeugen hören sowie ein Sachverständigengutachten einholen. Der Bundesgerichtshof habe wiederholt ausgeführt, dass immer dann, wenn von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht würden, das Gericht sich mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche kratzendes Bild davon zu verschaffen habe, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden seien. Ein Umzug in die von der Klägerin angebotene Ausweichwohnung im 3. OG rechts im Hause ...komme mithin von vorne herein nicht in Betracht. Die Annahme der Kammer, der Beklagten sei es zuzumuten, diese Wohnung zu den angebotenen Konditionen anzumieten, sei aber ohnehin unverständlich. Wenn die Wohnung wegen ihres ungünstigen Schnitts für den Gesellschafter der Klägerin keine zumutbare Alternative darstelle, müsse dies auch für die Beklagte gelten. Eine Alternativwohnung müsse schließlich auch die Möbel der Beklagten aufnehmen können, was aber im Hinblick auf ihre große Einbauküche und mehrere größere Einbauschränke angesichts der kleinen Zimmer und der kleinen Küche für die angebotene Wohnung nicht zutreffe. Die 82jährige Beklagte sei Vertriebene und solle nun nach über fünf Jahrzehnte währender Verwurzelung in ihrer ersten und einzigen Wohnung erneut vertrieben werden. Die Klägerin habe zudem mit Schreiben vom 27. Mai 2019 eine „Mieterhöhung“ erklärt, um zusätzlichen Druck auf ihre schwer kranke Mieterin auszuüben, damit aber zugleich offenbart, dass sie natürlich auch selber vom Fortbestand des Mietverhältnisses ausgehe. Randnummer 12 Die Kammer hat die Akten AG Charlottenburg 233 C 206/15 = LG Berlin 18 S 40/16 sowie AG Charlottenburg 216 C 289/15 = LG Berlin 18 S 49/16 beigezogen. Mit Beschluss vom 5. März 2019 (vgl. Bl. II/60 f. d. A.) hat sie darauf hingewiesen, dass sie die Bedenken des Amtsgerichts gegen die Ernsthaftigkeit und Verfestigung des behaupteten Eigennutzungswunsches an Hand der protokollierten Angaben des Zeugen ...nicht teile, jedoch den Härteeinwand der Beklagten für schlüssig halte. Die Beklagte werde eine vergleichbar großzügige Alternativwohnung zu annähernd vergleichbar günstigen Mietbedingungen wohl nicht finden können, während sich der Eigennutzungswunsch des Gesellschafters der Klägerin ohne wesentliche Einschränkungen auch in einer anderen Wohnung der Klägerin verwirklichen lasse. Gleichzeitig hat die Kammer die Sache dem Vorsitzenden als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen. Randnummer 13 Die Klägerin hat der Beklagten mit Schriftsatz vom 19. Juni 2019 „vorsorglich und äußerst hilfsweise“ angeboten, die Wohnung im 3. OG rechts im Hause ...zur gleichen Bruttokaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche anzumieten, die die Beklagte für die aktuelle Wohnung bezahlt (vgl. Bl. II/163 f. d. A.). Die Beklagte hat daraufhin angekündigt, sie wolle sich dem Angebot nicht grundsätzlich verschließen und die Alternativwohnung „Ende August / Anfang September“ einmal besichtigen. Am 8. August 2019 hat der Gesellschafter ... der Klägerin die Beklagte sodann ohne vorherige Terminansprache persönlich aufgesucht, an der Wohnungstür geklingelt, eine sofortige Besichtigung der Wohnung im dritten Obergeschoss angeboten und die Beklagte aufgefordert, sich die Wohnung anzusehen. Die Beklagte hat dies abgelehnt. Sie trägt vor, sie sei auf Grund des Verhaltens des Gesellschafters der Klägerin verängstigt; dieser habe sich nicht vorgestellt, sondern sie bedrängt. Sie leide deswegen, wegen der Kündigungen und wegen modernisierungsbedingter Lärmbeeinträchtigungen im Haus unter Angstzuständen und habe sich in psychiatrische Behandlung begeben müssen; ihr sei daher kurzfristig ohnehin kein Umzug möglich. Randnummer 14 Die Kammer hat mit Beschluss vom 10. Juli 2019 (vgl. Bl. II/173 ff. d. A.) weitere Hinweis erteilt. Sie hat sodann Beweis erhoben über die von der Klägerin behaupteten Eigenbedarfsgründe durch Parteivernehmung ihres Gesellschafters ...und durch Vernehmung des Zeugen .... Wegen der Einzelheiten und des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 20. November 2019 (vgl. Bl. III/39 ff. d. A.) Bezug genommen. II. Randnummer 15 1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO. Randnummer 16 2. Die Berufung hat auch Erfolg, denn die Klage ist zulässig und begründet. Der vorangegangene Räumungsrechtsstreit steht der Zulässigkeit der Klage nicht entgegen. Die Kammer ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass die Klägerin die von der Beklagten genutzte Wohnung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB für ihren Gesellschafter ... benötigt; die Kündigung vom 1. Dezember 2016 führte folglich zur Beendung des Mietverhältnisses. Das beendete Mietverhältnis ist auf den Widerspruch der Beklagten nicht gemäß §§ 308a ZPO, 574, 574a BGB befristet oder unbefristet fortzusetzen, denn die Härteeinwände der Beklagten greifen nicht durch. Die Beklagte hat nicht schlüssig dargetan, dass ihr ein Umzug in eine andere Wohnung aus gesundheitlichen Gründen von vorne herein unzumutbar sei. Die Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, dass kein Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen verfügbar sei. Sie hat nicht dargetan, dass sie sich überhaupt um eine Ausweichwohnung bemüht hätte; die ihr von der Klägerin zu jedenfalls akzeptablen Mietkonditionen angebotene Alternativwohnung hat sie ohne triftige Begründung abgelehnt. Randnummer 17 a) Zu Recht hat das Amtsgericht die Klage als zulässig angesehen, obwohl das in dem vorangegangenen Verfahren rechtskräftig zurückgewiesene Räumungsbegehren auf die auch vorliegend geltend gemachten Eigenbedarfsgründe gestützt war. Eine unzulässige „Wiederholungskündigung“ im Sinne einer Kündigung, die auf eben jene Gründe gestützt wird, die bereits in einem früheren Verfahren rechtskräftig als materiell unzureichend beurteilt wurden (vgl. BAG - 2 AZR 867/11 -, Urt. v. 20.12.2012, NZA 2013, 1003 ff., zitiert nach juris), liegt hier nicht vor. Das gilt schon deswegen, weil die Klage im vorangegangenen Prozess gerade nicht mit der Begründung abgewiesen wurde, der im Kündigungsschreiben bezeichnete Eigenbedarf könne die Beendung des Mietverhältnisses nicht tragen. Die Klageabweisung wurde vielmehr darauf gestützt, dass die Klägerin die Ernsthaftigkeit und hinreichende Verfestigung des Eigennutzungswunsches nicht beweisen konnte. Es liegt auf der Hand, dass sich ein (noch) nicht hinreichend verfestigter Eigenbedarf weiter ausbilden und dann womöglich eine Kündigung tragen kann. Randnummer 18 b) So liegt es hier; die neuerliche Eigenbedarfskündigung ist wirksam. Die Kammer ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass der im Kündigungsschreiben vom 1. Dezember 2016 beschriebene Eigenbedarf vorliegt und die Klägerin die von der Beklagten genutzte Wohnung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB benötigt, um sie ihrem Gesellschafter ... zu Wohnzwecken zu überlassen. Entgegen der Ansicht der Beklagten ist die neuerliche Eigenbedarfskündigung der Klägerin weder widersprüchlich, noch offensichtlich vorgeschoben oder rechtsmissbräuchlich. Die Kammer hat bereits mit Beschluss vom 5. März 2019 (vgl. Bl. II/60 f. d. A.) darauf hingewiesen, dass der zweite Rechtsstreit mit im Wesentlichen gleichen, lediglich an Verlauf und Ausgang des ersten Verfahrens angepassten und konkretisierten Vortrag nicht zwingend auf einen Missbrauch des Kündigungsrechts hindeutet, sondern ebenso gut den Schluss zulässt, dass es dem Gesellschafter der Klägerin und seinem Lebenspartner wirklich ernst damit sei, die Wohnung für sich zu nutzen. Randnummer 19 Der Zeuge ... hat den Eigennutzungswunsch des Gesellschafters ... der Klägerin schon im Rahmen seiner erstinstanzlichen Vernehmung bestätigt. Die Bedenken des Amtsgerichts gegen dessen Verfestigung hält die Kammer, wie im Beschluss vom 5. März 2019 ausgeführt, nicht für durchgreifend und hat deswegen gemäß § 448 ZPO von Amts wegen angeordnet, den Gesellschafter ... der Klägerin ergänzend als Partei zu hören. Dieser sowie der nochmals gehörte Zeuge ... haben einen glaubwürdigen Eindruck gemacht. Sie haben jeder für sich und ohne einander zu widersprechen glaubhaft geschildert, dass sie schon seit mehreren Jahren beabsichtigten, zusammen eine Wohnung zu beziehen, Herr ... großen Wert darauf lege, nicht mehr zur Miete, sondern in dem Familienanwesen zu wohnen und dies maßgebliche Motivation für die erste Kündigung und den ersten Räumungsrechtsstreit gewesen sei. Auch die weitere Schilderung, dass beide gemeinsam die Auswahl ihrer Wunsch-Wohnung unter dem Eindruck des ersten Rechtsstreits überprüft und an Hand der im einzelnen genannten Kriterien zusammen nachvollzogen hätten, bevor die neuerliche Kündigungserklärung ausgebracht worden sei, hält die Kammer für nachvollziehbar und glaubhaft. Randnummer 20 Der streitige Eigenbedarf liegt damit tatsächlich vor. Denn die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sind schon dann erfüllt, wenn der Eigennutzungswunsch tatsächlich besteht und auf vernünftigen, der Rechtsordnung nicht widersprechenden Erwägungen beruht (vgl. BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87 -, BGHZ 103, 91 ff.; BVerfG, Urteil vom 14. Februar 1989 - 1 BvR 308/88 -, BVerfGE 79, 292 ff.). Daran bestehen hier keine Zweifel. Die Kammer hält nach deren zeugenschaftlichen Vernehmung für ausgeschlossen, dass der Gesellschafter ... der Klägerin und der Zeuge ... tatsächlich kein Paar seien, in Wirklichkeit nicht zusammen wohnen wollten, dafür in Wahrheit nicht die an die Beklagte vermietete Wohnung ausgewählt oder diese Wahl nur getroffen hätten, um der Beklagten zu schaden und ein ertragsarmes Mietverhältnis zu beenden; für ihre Behauptung, der Zeuge ... bewohne entgegen seinen Angaben vom 20. November 2019 weiterhin die Wohnung in der ... und wolle gar nicht mit Herrn ... zusammen ziehen, hat die Beklagte keine nachvollziehbare Grundlage. Dass die beiden Herren bis heute nicht zusammen wohnen, obwohl sie nach ihren Angaben bereits seit Weihnachten 2013 den Wunsch dazu hegen, haben sie glaubhaft erläutert; der Zeuge ... hat dazu nachvollziehbar auf die für sie unerwartete Entwicklung des ersten Räumungsrechtsstreits und die ebenfalls überraschenden weiteren Verzögerungen im Zuge der gerichtlichen Durchsetzung des Eigenbedarfs verwiesen. Zur Überzeugung der Kammer beigetragen hat auch die verhaltene Empörung des Zeugen ... über die Gründe für die Abweisung der Klage im ersten Räumungsrechtsstreit, die nach Wahrnehmung der Kammer echt und nicht gespielt gewesen ist. Randnummer 21 Die Kammer vermag bei alledem ungeachtet der entgegen stehenden Beteuerung des Gesellschafters ... der Klägerin nicht mit letzter Sicherheit auszuschließen, dass die von der Beklagten gezahlte niedrige Miete bei der Auswahl unter den übereinander befindlichen postalisch „links“ gelegen Wohnungen im Hause ..., die identische Grundrisse aufweisen dürften, nicht doch eine Rolle gespielt haben könnte. Ebenso wie die Beklagte hält auch die Kammer die Darstellung, der Eigenbedarf könne ausschließlich im zweiten Obergeschoss verwirklicht werden, nicht für überzeugend; weder eine nicht stichhaltig begründete Abneigung gegen höher gelegene Wohnungen noch ein Unwille, Fahrräder mit dem Fahrstuhl zu transportieren, könnten für sich genommen eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen. Darauf kommt es jedoch nicht an, da auch die anderen postalisch „links“ gelegenen Wohnung vermietet waren und weiterhin vermietet sind. Mit dem Argument, der Vermieter hätte für die Befriedigung seines Eigenbedarfs eine andere vermietete Wohnung aussuchen und das Mietverhältnis eines anderen Mieters kündigen müssen, kann die Abwehr einer Eigenbedarfskündigung nicht gelingen; weder muss der Vermieter eine „Sozialauswahl“ vornehmen (vgl. BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94 -, BGHZ 126, 357 ff., Rn. 29, zitiert nach juris), noch handelt er deshalb treuwidrig, wenn seine Wahl unter mehreren vergleichbaren Wohnungen auf diejenige mit dem ältesten Mietverhältnis und der niedrigsten Quadratmetermiete fällt. Eine besondere Schutzbedürftigkeit des Mieters ist vielmehr erst auf seinen Widerspruch im Rahmen der Härteprüfung nach Maßgabe der §§ 574 ff. BGB zu berücksichtigen (vgl. BGHZ 103, 91 ff., zitiert nach juris). Randnummer 22 Die Eigenbedarfskündigung oder die Durchsetzung des Eigenbedarfs sind schließlich auch nicht deswegen im Sinne des § 242 BGB rechtsmissbräuchlich, weil vor ihrem Ausspruch, im Verlauf der Kündigungsfrist oder danach im weiteren Verlauf des Rechtsstreits andere objektiv für ein gut situiertes Paar geeignete Wohnungen der Klägerin frei geworden sind, die Klägerin aber gleichwohl weiterhin die Beklagte auf Räumung in Anspruch nimmt. Der Vermieter kann nur dann auf eine unvermietete oder nachträglich frei gewordene Wohnung in seinem Bestand verwiesen werden, wenn er den von ihm bestimmten „Wohnbedarf in den Alternativobjekten ohne wesentliche Abstriche“ befriedigen kann (vgl. BVerfG, Urteil vom 14. Februar 1989 - 1 BvR 308/88 -, BVerfGE 79, 292 ff., Rn. 39, zitiert nach juris). Diese Voraussetzungen sind hier weder in Bezug auf die Dreizimmerwohnung im 3. OG rechts im Aufgang ... noch hinsichtlich der Vierzimmerwohnung im 3. OG rechts im Aufgang ... gegeben, worauf die Kammer bereits mit ihrem Beschluss vom 10. Juli 2019 (vgl. Bl. II/173 ff. d. A.) hingewiesen hat. Die Wohnungen sind nach Ausstattung und Schnitt schon objektiv nicht mit der von der Beklagten genutzten Wohnung vergleichbar. Die von der Beklagten genutzte Wohnung ist namentlich besser zur Einrichtung einer Wohnküche geeignet als die Vierzimmerwohnung im 3. OG rechts im gleichen Gebäude. Daran, dass sie dies beabsichtigen, hat die Kammer auf Grund der übereinstimmenden und näher erläuterten Angaben des als Partei vernommenen Gesellschafters ... und des Zeugen ... keinen Zweifel. Randnummer 23 c) Das mithin inzwischen beendete Mietverhältnis ist auch nicht auf den Widerspruch der Beklagten gemäß §§ 574, 574a BGB befristet oder unbefristet fortzusetzen. Die Beklagte kann sich nicht wirksam darauf berufen, dass der Verlust der Wohnung für sie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der Interessen der Klägerin nicht gerechtfertigt werden könne. Randnummer 24 Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Unter einer Härte sind alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Der Eintritt solcher Nachteile muss nicht mit Sicherheit feststehen. Es genügt, wenn solche Nachteile mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 574 Rn. 20 m. w. N.). Sind gesundheitliche Nachteile zu befürchten, so genügt bereits die ernsthafte Gefahr ihres Eintritts (BGH NZM 2013, 824). Randnummer 25 aa) Nach diesen Maßstäben dürfte sich die Beendung des Mietverhältnisses im vorliegenden Fall insofern als Härte darstellen, als die Beklagte sich im Sinne des § 574 Abs. 2 BGB angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen auf dem Berliner Mietmarkt wohl nicht wird beschaffen können. Die Kammer hat bereits in ihrem Beschluss vom 10. Juli 2019 (vgl. Bl. II/173 ff. d. A.) darauf hingewiesen, dass die grundrechtlich geschützte Eigentumsposition des Mieters nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch einen eingeschränkten Bestandsschutz gerade auch für die Absprachen über die Höhe der Miete umfasst, sodass der Verlust besonders günstiger Mietkonditionen sich für den Mieter als Härte darstellen kann. Das durch die Eigenbedarfskündigung beendete Mietverhältnis der Beklagten zeichnet sich nicht nur durch die vereinbarte Bruttokaltmiete aus, die derzeit mit 5,00 €/m² (686,69 € / 137,45 m²) deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete für große voll ausgestattete Altbauwohnungen in guter Wohnlage liegt; nach dem Berliner Mietspiegel 2019 ergibt sich schon für die ortsübliche Nettokaltmiete ohne Nebenkosten eine Spanne von 5,48 €/m² bis 10,48 €/m² bei einem Mittelwert von 7,33 €/m². Hinzu kommt, dass die Parteien ausweislich der Beiakte AG Charlottenburg 216 C 289/15 = LG Berlin 18 S 49/16 die Wohnung bisher im Rahmen von Mieterhöhungsverlangen als solche ohne Sammelheizung behandelten, weil die vorhandene Heizung nicht von Vermieter-, sondern von Mieterseite eingebaut wurde. Es erscheint ausgeschlossen, dass die Beklagte anderweitig einen Mietvertrag zu auch nur annähernd vergleichbar günstigen Konditionen abschließen kann. Randnummer 26 Nachdem die Klägerin der Beklagten vergeblich angeboten hat, die Vierzimmerwohnung im 3. OG rechts im Hause ... zu vergleichbaren Mietkonditionen, namentlich zur gleichen Bruttokaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche, anzumieten, kann die Beklagte sich auf das Vorliegen eines solchen Härtefalls aber nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB nicht berufen. Die Beklagte ist wegen des erstmals mit Schriftsatz vom 19. Juni 2019 unterbreiteten Angebots noch nicht einmal in ernsthafte Verhandlungen mit der Klägerin eingetreten, sondern hat zunächst lediglich in Aussicht gestellt, die Wohnung „Ende August / Anfang September 2019“ zusammen mit ihrem Sohn zu besichtigen. Eine Besichtigung ist dann tatsächlich erst auf Aufforderung der Klägerin am 24. Oktober 2019 durch den Sohn der Beklagten erfolgt, ohne dass die Beklagte Interesse an der Anmietung der Wohnung geäußert hätte. Im Ergebnis hat die Beklagte sich dem Angebot der Klägerin ohne triftigen Grund verschlossen, obwohl die angebotenen Mietkonditionen objektiv geeignet waren, die der Beklagten drohende Härte abzuwenden. Nachdem die Klägerin sich geweigert hat, an dieser ihr zumutbaren Lösung des Streits mitzuwirken, hat sie sich den nunmehr drohenden Eintritt des Härtefalls selbst zuzuschreiben und kann ihn nicht mehr zum Anlass nehmen, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen. Randnummer 27 Soweit die Beklagte darauf verweist, dass die von der Klägerin angebotene Alternativwohnung ungünstiger als ihre aktuelle Wohnung geschnitten sei und sie ihre große Einbauküche sowie mehrere große Einbauschränke womöglich nicht in der Alternativwohnung hätte unterbringen können, begründete dies noch keine Härte, sodass sie das Angebot der Klägerin mit dieser Begründung nicht hätte ablehnen dürfen. Die Beklagte steht zu Unrecht auf den Standpunkt, dass im Hinblick auf eine Ausweichwohnung für den Gesellschafter der Klägerin und für sie der gleiche Maßstab gelten müsse; es ist gerade nicht so, dass sie sich ebenfalls nicht auf die Ausweichwohnung verweisen lassen müsse, wenn diese wegen ihres ungünstigen Schnitts für den Gesellschafter der Klägerin keine zumutbare Alternative darstelle. Die Beklagte übersieht, dass ihr Mietverhältnis durch die Eigenbedarfskündigung beendet worden ist und das Gesetz einen Wohnungsmieter unter solchen Umständen nicht davor schützt, die mit der Suche und Anmietung einer neuen Wohnung sowie einem Umzug verbundenen Nachteile und Einschränkungen zu erdulden. Die Vorschriften der §§ 574 ff. BGB dienen nur dazu, unzumutbare Härten zu vermeiden. Die von der Beklagten geschilderten Nachteile der ihr angebotenen Alternativwohnung einschließlich der Unannehmlichkeiten eines Umzugs stellen aber keine Härte dar, sondern halten sich im üblichen Rahmen der mit einem Wohnungswechsel einhergehenden Nachteile. Randnummer 28 bb) Die Weigerung der Beklagten, das Angebot der Klägerin auch nur ernsthaft in Erwägung zu ziehen, wäre nur dann abweichend zu würdigen, wenn der Beklagten, wie sie behauptet, ein Umzug in eine andere Wohnung schon ganz grundsätzlich nicht zugemutet werden könnte, also selbst der Umzug in die angebotene Alternativwohnung im selben Haus schon für sich genommen eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Randnummer 29 In der Rechtsprechung wird vertreten, dass schon das hohe Alter eines Mieters eine Härte begründen kann, wenn der Mieter auf ein langjähriges Mietverhältnis zurückblickt und deshalb fest in seinem Umfeld einschließlich der Wohnung verwurzelt ist (vgl. LG Berlin - 67 S 345/18 -, Urt. v. 12.03.2019, WuM 2019, 209 ff., zitiert nach juris). Diesem Ansatz hat jedoch der Bundesgerichtshof jüngst eine klare Absage erteilt und entschieden, dass Alter und Verwurzelung für sich genommen noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB begründen können, wenn sie für den Mieter nicht im Einzelfall zu schwerwiegenden Folgen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels führen (vgl. BGH - VIII ZR 180/18 -, Urt. v. 22.05.2019, GE 2019, 905 ff., Leitsatz 1.b) und Rn. 30, zitiert nach juris). Randnummer 30 Die Beklagte macht insoweit unter Bezugnahme auf die vorgelegten ärztlichen Atteste geltend, ihr sei ein Umzug aus gesundheitlichen Gründen nicht zuzumuten; sie leide außerdem unter Angstzuständen und habe sich in psychologische Behandlung begeben müssen, sodass ein kurzfristiger Umzug außer Frage stehe. Sie meint, die Kammer müsse dem nachgehen und aufklären, welche gesundheitlichen Folgen ihr im Falle eines Umzuges drohten. Der Bundesgerichtshof habe wiederholt ausgeführt, dass immer dann, wenn von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht würden, das Gericht sich mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild der drohenden Gesundheitsbeeinträchtigungen zu verschaffen habe. Randnummer 31 Die Beklagte übersieht dabei, dass nach der von ihr in Bezug genommenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs das Gericht nur dann zur weiteren Sachaufklärung und Einholung eines Sachverständigengutachtens verpflichtet ist, wenn der Zusammenhang zwischen dem erzwungenen Wohnungswechsel und den schwerwiegenden Gesundheitsgefahren hinreichend substantiiert und schlüssig vorgetragen wird (vgl. BGH - VIII ZR 180/18 -, Urt. v. 22.05.2019, GE 2019, 905 ff., Leitsatz 1.c) und Rn. 45 ff., zitiert nach juris). Im Fall des BGH hatte die Mieterin ein Attest vorgelegt, wonach „im Falle eines Umzugs mit einer sich beschleunigenden Verschlechterung des mit Beeinträchtigungen in der örtlichen und zeitlichen Orientierung, des Kurzzeitgedächtnisses, aller höheren kognitiven Funktionen und der psychischen Verfassung verbundenen Gesundheitszustandes der Beklagten zu 1 zu rechnen ist und dass Einbußen in ihren Alltagsaktivitäten einschließlich der Gefahr von Stürzen und Delirien zu befürchten stehen“ (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 48). Im Fall der am gleichen Tag verkündeten Sache VIII ZR 167/17 litt die Schutzperson an Schizophrenie und durch Alkoholmissbrauch verursachten Verhaltensstörungen, Inkontinenz und Demenz; gleichzeitig lag ein Attest vor, wonach ein erzwungener Wohnungswechsel unweigerlich zu einer erheblichen Verschlechterung dieser Gesundheitsbeeinträchtigungen und zu einer Zunahme der Behinderung führen werde (vgl. BGH - VIII ZR 167/17 -, Urt. v. 22.05.2019, GE 2019, 913 ff. Rn. 40, zitiert nach juris). Auch nur annähernd vergleichbar konkrete Angaben über den Einfluss eines Wohnungswechsels auf die Erkrankungen der Beklagten und ihren Gesundheitszustand sind aber den hier von der Beklagten vorgelegten Attesten nicht zu entnehmen, worauf die Kammer bereits mit Beschluss vom 10. Juli 2019 (vgl. Bl. II/173 ff. d. A.) hingewiesen hat; erst recht lassen die Atteste keinen Rückschluss darauf zu, dass ein Umzug von der im 2. OG links gelegenen Wohnung in die im gleichen Gebäude im 3. OG rechts gelegene angebotene Alternativwohnung sich nachteilig auf den Gesundheitszustand der Beklagten hätte auswirken können. Die Atteste beschränken sich vielmehr auf die Auflistung der aktuellen, überwiegend chronischen Gesundheitsbeeinträchtigungen der Beklagten und die Mitteilung, dass ihr ein Umzug nicht möglich oder nicht zuzumuten sei. Es ist aber schlicht nicht nachvollziehbar, dass Erkrankungen wie Bluthochdruck, Hepatitis C und Arthrose eine Räumungsunfähigkeit bedeuten sollen oder sich durch einen Wohnungswechsel erheblich zu verschlimmern drohen. Randnummer 32 3. Die Kostenentscheidung folgt § 91 Abs. 1 ZPO. Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 33 Die mit etwas mehr als drei Monaten bemessene Räumungsfrist beruht auf § 721 ZPO und erscheint den Umständen nach angemessen. Die Kammer hat berücksichtigt, dass die Kündigungsfrist schon lange abgelaufen ist und die Beklagte nicht substantiiert vorgetragen hat, sich überhaupt um eine andere Wohnung bemüht zu haben. Der Klägerin ist es gleichwohl zuzumuten, die Räumung der Wohnung noch für einen überschaubaren Zeitraum zurückzustellen, um der Gefahr einer Obdachlosigkeit der Beklagten vorzubeugen und es ihr zu ermöglichen, eine andere Wohnung anzumieten und umzuziehen. Randnummer 34 4. Anlass, gemäß § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen, besteht nicht. Grundsätzliche, ihrer Bedeutung nach über den Einzelfall hinausgehende Rechtsfragen sind nicht betroffen. Eine Revisionszulassung zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung ist ebenfalls nicht geboten; obergerichtliche Entscheidungen, von deren Rechtssätzen die Kammer mit dem vorliegenden Urteil abweicht, hat die Klägerin nicht aufgezeigt und sind der Kammer auch nicht bekannt. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001418148 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Ein Mieter ist noch nicht wegen einer allgemeinen Wohnungsmangellage zum Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung berechtigt. Diese erhöht nur die Anforderungen an die Bemühungen des Mieters zur Wohnungssuche.(Rn.33) 2. Dem Mieter ist es bei Wohnungsmangellagen zumutbar, einen Makler zu beauftragen, eine Wohnung in den Außenbezirken zu suchen, einen befristeten Mietvertrag abzuschließen und eine Wohnung mit einem schlechten Schnitt anzumieten.(Rn.41) Tenor 1. Die Beklagten werden verurteilt, die Wohnung F. Allee,...B geräumt an die Klägerin herauszugeben. 2. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 8.533,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. 4. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.08.2023 gewährt. Beschluss Der Streitwert wird auf 6.968,88 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe von Wohnraum aus Anlass einer Eigenbedarfskündigung. Randnummer 2 Die Parteien sind über einen am 07.10.2010 geschlossenen Mietvertrag über eine Wohnung in der F. Allee,...B., Quergebäude II, Geschoss rechts, verbunden. Die Nettokaltmiete beträgt derzeit 500,96 €, die Gesamtmiete beträgt 778,24 €. Die Klägerin ist Vermieterin und die Beklagten Mieter der Wohnung. Zum 15.11.2016 übertrug die Klägerin ihr Eigentum an der Wohnung auf ihren Sohn, den Zeugen A. E. u. R. v. D.. Im Grundbuch wurde zugleich ein unbefristeter Nießbrauch an der streitgegenständlichen Wohnung für die Klägerin eingetragen, die die Verwaltung der Wohnung übernahm. Randnummer 3 Die Klägerin macht Eigenbedarf an der Wohnung in der Person ihres Sohnes, den Zeugen A. E. u. R. v. D., geltend. Mit zwei gleichlautenden Schreiben vom 18.11.2021 kündigte die Klägerin das bestehende Mietverhältnis jeweils ordentlich wegen Eigenbedarfs zum 31.08.2022, hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Diese Schreiben wurden den Beklagten am 02.12.2021 zugestellt. Die Klägerin begründete die Kündigung im Wesentlichen mit der Behauptung, dass ihr 45-jähriger Sohn, der in einer WG in einem Zimmer lebe, in die Wohnung der Beklagten einziehen möchte. Die Klägerin habe keinen alternativen Wohnraum. Hinsichtlich der Einzelheiten dieser Schreiben wird auf die Anlagen K 3 und K 4 (Bl. 14-17 d.A.) Bezug genommen. Randnummer 4 Die Beklagten widersprachen der Kündigung mit Schriftsatz vom 08.08.2022 und räumten die streitgegenständliche Wohnung nicht. Sie verlangen die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ein bis zwei Jahre. Randnummer 5 Mit ihrer am 16.06.2022 erhobenen und am 16.07.2022 zugestellten Klage begehrt die Klägerin die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung und kündigte vorsorglich das streitgegenständliche Mietverhältnis erneut wegen Eigenbedarfs in der Person des Zeugen A. E. u. R. v. D., wegen dessen Begründung die Klägerin auf ihren Sachvortrag Bezug nimmt. Randnummer 6 Sie behauptet, ihr nunmehr 46 Jahre alter Sohn lebe gegenwärtig in einer Wohngemeinschaft in einem Zimmer. Er habe am 23.07.2022 seine Lebensgefährtin geheiratet und möchte mit dieser in eine eigene Wohnung ziehen. Die Klägerin verfüge über keinen anderen Wohnraum, den sie ihrem Sohn zur Verfügung stellen könne. Randnummer 7 Die Klägerin beantragt, Randnummer 8 die Beklagten zu verurteilen, die Wohnung F. Allee,...B., Quergebäude, II. Geschoss rechts, bestehend aus 3 Zimmern, nebst Küche, Balkon und Kellerraum (5. Kellerabteil im Gemeinschaftskeller, rechts vom Hauseingang F. Allee) geräumt an die Klägerin herauszugeben, nicht jedoch vor dem 31.08.2022. Randnummer 9 Die Beklagten beantragen, Randnummer 10 1. Die Klage abzuweisen. Randnummer 11 2. Hilfsweise eine Räumungsfrist von zwei Jahren zu gewähren. Randnummer 12 Sie sind der Auffassung, dass die Klägerin als Nießbraucherin gemäß § 1030 BGB nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sei. Randnummer 13 Sie behaupten, sie hätten trotz intensiver Bemühungen keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen finden können. Nach Erhalt der Kündigung im Dezember 2021 hätten sie sich intensiv bei mehreren Hausverwaltungen per E-Mail beworben, auch hätten sie verschiedene Onlineportale (...) genutzt, um eine freie Wohnung zu finden. Bei dem Anbieter I. hätten sie zudem die Plus Mitgliedschaft abgeschlossen, um die Erfolgswahrscheinlichkeit ihrer Bemühungen zu erhöhen. Sie hätten zudem ihre Wohnungssuche auch über B. hinaus ausgeweitet (P., BB. und B. a. d. H.), ihren Schwerpunkt aber nach der Erreichbarkeit der unterstützungsbedürftigen Eltern des Beklagten zu 1 und der Arbeitsstelle der Beklagten zu 2 in F. ausgerichtet. Im Januar 2022 hätten sie zudem Aufrufe auch über Freunde und Bekannte, eine F. Gruppe sowie durch einen Aushang in der Grundschule, in der die Beklagte zu 2 arbeitet, gestartet. Sie hätten sich zudem bei zwei genossenschaftlichen Wohnprojekten beworben. Sie hätten im Zeitpunkt der Klageerwiderung schon insgesamt über 100 Bewerbungen geschrieben. Die Eltern des Beklagten zu 1 würden derzeit in der Nähe wohnten, sie seien 72 und 80 Jahre alt und seien regelmäßig zu betreuen. Auch im laufenden Verfahren hätten sich die Beklagten fortwährend um alternativen Wohnraum bemüht. Sie hätten auch im Urlaub und als es in der Familie zwei Todesfälle gab, nach weiteren Wohnungen gesucht. Sie benötigten mindestens eine 2,5-3 Zimmerwohnung, da die Beklagte zu 2 auf ein Arbeitszimmer angewiesen sei, da ihre Schule in Corona-Zeiten keinen Arbeitsplatz zur Verfügung stelle. Sie seien im Mai 2022 in eine Baugenossenschaft aufgenommen worden. Die Fertigstellung der Wohnung, in welche die Beklagten einziehen können, ist für den 31.08.2024 geplant. Hinsichtlich der Miethöhe hätten die Beklagten auch höherpreisige Wohnungen gesucht, lediglich die Beklagte zu 2 verfüge als Lehrerin über ein festes Einkommen. Der Beklagte zu 1 habe als freiberuflicher Journalist ein wechselndes Einkommen. Die Beauftragung eines Maklers wäre nicht zielführend gewesen, da ihre eigene Suche schon weit über das hinausginge, was ein Makler leisten könne. Zudem würde nur ein sehr geringer Anteil von Wohnungen - auch wegen der Maklerkosten - über solche vermittelt. Randnummer 14 Hinsichtlich der Einzelheiten der Wohnungsbemühungen der Beklagten wird auf die Aufstellung aus dem Schriftsatz vom 21.09.2022 (Bl. 111- 116 d.A.) und die vorgelegten exemplarischen Bewerbungen (Bl. 83-87 d.A.) Bezug genommen. Randnummer 15 Die Klägerin tritt diesem Vortrag insoweit entgegen, dass ausreichende, ernsthafte Versuche alternativ Wohnraum zu finden nicht hinreichend dargelegt worden sein. Die Beklagten hätten nicht vorgetragen, um welche Wohnungen es sich handele, zu welchem Mietzins diese angeboten wurden und warum Absagen erfolgt sein. Die Bemühungen hätten erst Ende März 2022 begonnen und seien zudem auf die Gegenden S., W., Z. beschränkt, wo der Wohnungsmarkt besonders angespannt sei. Es fehlten Suchbemühungen in M., H. und L.. Die Beklagten hätten zudem einen Makler mit der Wohnungssuche beauftragen müssen. Randnummer 16 Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen A. E. u. R. v. D. und durch stichprobenartige Inaugenscheinnahme der Bewerbungsunterlagen der Beklagten. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Sitzungsprotokoll vom 26.09.2022. Entscheidungsgründe Randnummer 17 Die zulässige Klage ist begründet, da die Kündigung vom 18.11.2021 das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB beendet hat. Die Klägerin hat daher einen Herausgabeanspruch gegen die Beklagten aus § 546 Abs. 1 BGB. Randnummer 18 Demnach liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Randnummer 19 Die Gerichte dürfen den Eigennutzungswunsch des Vermieters daraufhin nachprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist (BGHZ 103, 91 [100] = NJW 1988, 904; BVerfG, WuM 2002, 21 = BeckRS 2001, 30421906 mwN) oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann (BVerfG, NJW 1994, 309 [310]; NJW 1993, 1637 [1638]; NJW 1994, 994; NJW 1995, 1480 [1481]). Randnummer 20 Der Bundesgerichtshof setzt eine umfassende Abwägung aller Umstände voraus und verlangt vom Tatrichter, etwaige Widersprüche und Zweifel an dem tatsächlichen Vorliegen eines Eigenbedarfs zu prüfen. Maßgeblich ist eine Beurteilung der Glaubhaftigkeit der klägerischen Schilderungen sowie die Glaubhaftigkeit eines tatsächlich bestehenden und konkreten Umzugswillens (BGH NZM 2015, 812, 814). Randnummer 21 Das Gericht hat im Rahmen der freien Beweiswürdigung nach § 286 Abs. 1 ZPO unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses der Beweisaufnahme zu entscheiden, ob der geltend gemachte Eigennutzungswunsch tatsächlich besteht oder nicht. Das Gericht muss sich mit einer persönlichen Gewissheit begnügen, die den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (BGHZ 53, 245 = NJW 1970, 946). Es ist hierbei lediglich an Denk-, Natur- oder Erfahrungssätze gebunden und darf ansonsten die im Prozess gewonnenen Erkenntnisse grundsätzlich ohne Bindung an gesetzliche Beweisregeln nach seiner individuellen Einschätzung bewerten (Zöller/Greger, ZPO, 30. Aufl., § 286 Rn. 13). Kann sich das Gericht nach durchgeführter Beweiserhebung nicht von der Richtigkeit des geltend gemachten Eigenbedarfs überzeugen, hat es die Klage abzuweisen (LG Berlin, NZM 2016, 46). I. Randnummer 22 Die ordentliche Kündigung vom 18.11.2021 ist wirksam. Die Klägerin war als dingliche Nießbraucherin der streitgegenständlichen Wohnung auch zum Ausspruch der Kündigung berechtigt. Diese ist gemäß § 567 BGB mit Eintragung des Nießbrauchs in alle Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses eingetreten. Es kommt daher nicht darauf an, dass die Klägerin ihr Eigentum zuvor an den Zeugen übertragen hat (MüKoBGB/Häublein BGB § 567 Rn. 6-7). II. Randnummer 23 Es liegt der Kündigungsgrund des berechtigten Eigenbedarfs an der streitgegenständlichen Wohnung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor. Als Sohn der Klägerin fällt der Zeuge A. E. u. R. v. D. in den privilegierten Personenkreis der Vorschrift. Randnummer 24 Das Gericht hat keine durchgreifenden Zweifel an dem Eigennutzungswunsch des Zeugen an der streitgegenständlichen Wohnung. So schilderte dieser zunächst, dass er sich in der Wohngemeinschaft, in der er zurzeit in F. lebt, nicht mehr wohlfühlt. Eine Wohngemeinschaft sei in seinem Alter nicht mehr zeitgemäß. Er fühle sich auch deshalb nicht wohl, weil dort sehr viel gefeiert wird, es laut sei und sich teilweise Leute in seinen Eingang erbrechen würden. Glaubhaft hierbei ist insbesondere seine Gefühlsschilderung, dass es sich gar nicht so anfühlen würde, dass er verheiratet sei, weil er nicht mit seiner Ehefrau zusammen wohnt. Der Anlass des Eigennutzungswunsches ist zudem glaubhaft, da der Zeuge erst kürzlich geheiratet hat. Daher erscheint es nachvollziehbar, nunmehr einen eigenen Hausstand gründen zu wollen. Seine Angabe, dass er im letzten Jahr die Idee gehabt hat, in die streitgegenständliche Wohnung einzuziehen, korrespondiert mit dem Datum des Ausspruchs der Eigenbedarfskündigung. Hierbei ist es ebenfalls glaubhaft, dass der Kläger einen solchen Hausstand nicht in seiner Wohngemeinschaft gründen kann. Auch gibt es keine Anhaltspunkte dafür, dass der Zeuge in die Wohnung seiner Ehefrau einziehen will, zumal dieser angibt, dass die Wohnung ebenfalls klein sei und sie dort auch nicht zusammen wohnen können. Der Zeuge gibt zu dem glaubhaft und aus eigenem Vortrag an, dass er sich auch schon überlegt habe, ob ein anderes Zimmer in der Wohngemeinschaft anmietbar wäre, hierbei schildert er doch, dass dies vermieterseits nicht erlaubt ist. Hieraus wird deutlich, dass sich der Zeuge auch um alternative Lösungsmöglichkeiten Gedanken gemacht hat, sich dann jedoch entschlossen hat, in die Wohnung der Beklagten einzuziehen. Randnummer 25 Anhaltspunkte, die an der Glaubwürdigkeit des Zeugen zweifeln lassen, sind nicht erkennbar. Randnummer 26 Dass der Zeuge teilweise keine klaren bzw. wenig überzeugende Angaben über die Eigentumsverhältnisse seiner Mutter und seines eigenen Teileigentums an einer Wohnung zusammen mit seiner Schwester machen konnte, steht nicht unmittelbar mit dem Wunsch des Zeugen, in die Wohnung der Beklagten einzuziehen, im Zusammenhang. Randnummer 27 Der Eigennutzungswunsch hat sich auch auf die streitgegenständlichen Wohnung konkretisiert. Der Zeuge konnte die Adresse der Wohnung benennen und diese räumlich anschaulich verorten. So schilderte er den Straßenverlauf, gab an, dass sich direkt gegenüber der Wohnung das Hotel M. befindet. Das Gericht geht daher davon aus, dass sich der Zeuge über die Wohnung und die Umgebung Gedanken gemacht hat. Er hat zudem die Anzahl der Zimmer korrekt angegeben. Randnummer 28 Unschädlich ist, dass der Zeuge mit seiner Mutter noch nicht über eine etwaige Finanzierung der Wohnung gesprochen hat. Zwar kann dieses im Grundsatz ein Indiz sein, dass sich der Eigennutzungswunsch noch nicht hinreichend konkretisiert hat. Dieses ist allein jedoch nicht geeignet, um durchgreifende Zweifel an dem Eigennutzungswunsch zu begründen. Da der Zeuge nach eigenen Angaben zurzeit Arbeitslosengeld 1 bezieht, ist für die Klägerin auch keine substantielle Mietzahlung zu erwarten, weshalb diese Frage nicht zwingend zu klären wäre. Der Zeuge befindet sich auf Grund dieses Umstands zudem in einer schlechten Konkurrenzsituation auf dem B. Wohnungsmarkt. Hieraus lässt sich der Schluss ableiten, dass der Zeuge nur schlecht alternativen Wohnraum finden kann. Da es keinen vernünftigen Zweifel daran gibt, dass der Zeuge zusammen seiner Ehefrau einen eigenen Hausstand gründen möchte, kann der Zeuge sein Eigennutzungswunsch faktisch gegenwärtig nur in der streitgegenständlichen Wohnung mittels einer Eigenbedarfskündigung realisieren. Randnummer 29 Sofern der Zeuge tatsächlich Teileigentum an einer anderen Wohnung hat, und auch deshalb Vermieter dieser Wohnung sein könnte, wäre dieser nicht gehalten gewesen das dortige Mietverhältnis zu kündigen. Das Gericht ist nicht befugt, in die Lebensplanung der Klägerin und des Zeugen insoweit Einfluss zu nehmen. III. Randnummer 30 Der Widerspruch der Beklagten aus der Klageerwiderung vom 08.08.2022 gegen die Kündigung führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses, da jedenfalls keine hinreichenden Härtegründe im Sinne des § 574 BGB dargetan sind. Randnummer 31 Der Widerspruch ist zu berücksichtigen, weil die Klägerin keine Einrede i.S.d. § 574b Abs. 2 Satz 1 BGB erhoben hat. Randnummer 32 Unter einer „Härte“ i.S.d. § 574 BGB sind alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können (Schmidt-Futterer/Blank, BGB, § 574, Rn. 20, beckonline). Randnummer 33 Eine Härte gemäß § 574 Abs. 2 BGB wegen fehlender Möglichkeit zur Beschaffung von angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen liegt nicht bereits dann vor, wenn eine allgemeine Wohnungsmangellage besteht. Erforderlich ist vielmehr, dass der konkrete Mieter außerstande ist, sich bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine Ersatzwohnung zu beschaffen. Dem Mieter obliegt es dabei, alle erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen zur Erlangung einer Ersatzwohnung zu ergreifen, wobei im Rahmen der Angemessenheit individuelle Bedürfnisse zu berücksichtigen sein können. Die Nachteile für den Mieter sind im Hinblick auf eine nicht zu rechtfertigenden Härte im Zusammenhang mit einem Vergleich der wechselseitigen Interessen zu sehen. Erforderlich ist eine auf den Einzelfall bezogene Interessenbewertung, die unter Berücksichtigung der persönlichen Verhältnisse der Vertragsparteien vorzunehmen ist (LG Berlin Urt. v. 9.3.2018 – 63 S 67/16, BeckRS 2018, 20083 Rn. 40-42, beck-online). Randnummer 34 Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Parteien im Rahmen der nach § 574 I BGB vorzunehmenden Interessenabwägung ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei haben die Gerichte zu berücksichtigen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel des § 574 BGB andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten (im Anschluss an BVerfG, NJW-RR 1999, 1097; NJW-RR 1993, 1358), so dass auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen ist (im Anschluss an BVerfGE 68, 361 [373 f.] = NJW 1985, 2633; BVerfGE 79, 292 [304 f.] = NJW 1989, 970; BVerfG, NJW 1994, 309 [310]; NJW 1995, 1480 [1481]). Im Rahmen der Interessenabwägung haben die Gerichte nicht nur die Lebensplanung des Vermieters zu respektieren, sondern dürfen auch bezüglich der Interessen des Mieters ihre Vorstellungen über den einzuschlagenden Weg nicht an dessen Stelle setzen (im Anschluss an BVerfG, Beschluss vom 27.1.1994 – 1 BvR 2067/93, BeckRS 1994, 12854). Dabei kommt weder den Belangen des Vermieters noch den Interessen des Mieters von vornherein ein größeres Gewicht zu als denen der Gegenseite (BGH NJW 2019, 2765, beck-online). Randnummer 35 Entsprechend dieser Maßstäbe sind die vorgetragenen Bemühungen der Beklagten zwar sehr umfassend, in Abwägung mit den Interessen der Klägerin jedoch nicht ausreichend. Dies beruht auf den folgenden Erwägungen: 1. Randnummer 36 Das Gericht konnte sich zunächst die gemäß § 286 ZPO erforderliche Überzeugung davon bilden, dass die Beklagten die mit Schriftsatz vom 21.09.2022 (Bl. 111-115 d.A) vorgetragenen Bemühungen zur Wohnungssuche vorgenommen haben. Das Gericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 26.09.2022 stichprobenartig die dort ausgewiesenen Daten abgefragt (etwa 10 Einträge). Die Beklagte zu 2 konnte sodann auf ihrem Mobiltelefon bzw. ihrem Laptop den entsprechenden Eintrag präsentieren, das Gericht nahm unmittelbar Einsicht in die Dateien und bediente das Mobiltelefon der Beklagten zu 2 auch selbst. Das Gericht überprüfte zudem, ob in der I. - App sich die vorgetragenen Einträge in der Bewerbungsübersicht der App wiederfinden lassen. Die jeweiligen Daten konnten dort bestätigt werden. Dies gilt sowohl für die Lage, aber auch die Größe der Wohnung und die ausgewiesene Miethöhe. Auch konnte die Beklagte zu 2 auf Anforderung des Gerichts eine dort ausgewiesene Einladung zur Wohnungsbesichtigung als E-Mail vorweisen und die korrespondierende Absage per E-Mail dem Gericht ebenfalls zeigen. Da der jeweilige Nachweis stets gelang und demnach keine falsche Angabe entdeckt werden konnte, sah das Gericht davon ab, weitere Stichproben zu nehmen und insbesondere sämtliche Einträge der Tabelle jeweils nachweisen zu lassen. Die Beklagten schilderten in ihrer persönlichen Anhörung zudem stets nachdrücklich, dass sie die entsprechenden Bemühungen vorgenommen haben. Das Gericht hat demnach keine vernünftigen Zweifel daran, dass die Beklagten tatsächlich die vorgetragenen Bemühungen aufgenommen haben. 2. Randnummer 37 Die Bemühungen der Beklagten waren zwar umfassend, erreichen in der Abwägung mit den Belangen der Klägerin und des sich auf den Eigenbedarf berufenden Zeugen nicht das Gewicht, um einen Härtefall i.S.d. § 574 Abs. 2 BGB zu begründen. Die den Mietern zuzumutenden Bemühungen steigen, je angespannter der Wohnungsmarkt ist. Es ist gerichtsbekannt, dass der B. Wohnungsmarkt außerordentlich angespannt ist und eine substantielle Wohnungsmangellage aufweist. Dies kann jedoch nicht dazu führen, dass über § 574 Abs. 2 BGB eine generelle Kündigungssperre angenommen werden kann. Mietern ist entsprechend hinsichtlich verfügbaren alternativen Wohnraums eine gewisse Kompromissbereitschaft abzuverlangen, die sich auf die Lage, Ausstattung und den Mietpreis freier Wohnungen bezieht. Randnummer 38 Ausweislich der vorliegenden Tabelle haben die Beklagten am 05.12.2021 mit der Wohnungssuche begonnen. Dies ist nur drei Tage nach Zustellung der Eigenbedarfskündigung gewesen und damit rechtzeitig. Sie haben dann eine Wohnung auf e. angeschrieben und sich mit sieben Hausverwaltungen in Verbindung gesetzt. Diese Bemühungen waren zunächst ausreichend, da die ordentliche Kündigung erst zum Ablauf des 31.08.2022 wirksam wurde und freie Wohnungen in B. tendenziell kurzfristig vermietet werden. Im Januar 2022 erfolgten zwei F.-Aufrufe und die Anfrage bei Wohnungsgenossenschaften. Bei letzteren kam zunächst eine positive Rückmeldung bzgl. eines Kennenlernens. Randnummer 39 Im Februar 2022 erfolgen lediglich zwei Bemühungen, wobei eine Wohnungsbesichtigung erfolgte. Die Wohnung wurde entsprechend der Angaben in der Tabelle nicht genommen, da diese über einen schlechten Schnitt verfügte und über ein offenes Badezimmer im Schlafzimmer. Hierzu ist festzustellen, dass zwei Wohnungsbemühungen pro Monat nicht ausreichend sind. Zudem haben die Beklagten die Wohnung offenbar wegen persönlicher Vorstellungen hinsichtlich des Zuschnitts der Wohnung nicht genommen. Randnummer 40 Ähnlich verhält es sich hinsichtlich einer Bewerbung vom 22.03.2022. Die Wohnung wurde zwar besichtigt, sie sei jedoch zu klein und sehr renovierungsbedürftig. Mietern ist grundsätzlich zuzumuten, sich im Rahmen ihrer Bemühungen zur Auffindung alternativen Wohnraums auch räumlich und hinsichtlich der Qualität der Wohnung einzuschränken. Maßstab ist hier ein zeitgemäßer Mindeststandard, die Wohnung muss hingegen nicht gleichwertig sein (BeckOK MietR/Siegmund, 29. Ed. 1.8.2022, BGB § 574 Rn. 12). Die Beklagten vergrößerten die Bemühungen quantitativ hingegen auf 34 Anfragen im März 2022 und auf 22 Anfragen im April 2022. Es erfolgten 45 Anfragen im Mai 2022 und elf im Juni 2022. Die Wohnung hinsichtlich einer Anfrage vom 23.05.2022 scheiterte, weil das Mietverhältnis dort nur auf ein Jahr befristet gewesen wäre. Eine Wohnung in B. war zu klein, weil der Weg zur Regionalbahn zu weit war. Eine Wohnung in F. wäre nur bis zum 31.03.2023 befristet gewesen (Eintrag 26.06.2022). Hinsichtlich eines Eintrags am 05.07.2022 wurde eine Wohnung wiederum wegen schlechten Schnitts nicht genommen, im Übrigen erfolgten im Juli 2022 26 Anfragen. Randnummer 41 Das Gericht hat nach vorgenannter Rechtsprechung die berechtigten Belange beider Parteien abzuwägen. So plant der Zeuge mit seiner Ehefrau erstmals einen gemeinsamen Hausstand zu gründen und sich mit dieser ein eigenes Leben aufzubauen. Da der Zeuge zur Zeit über kein eigenes Einkommen verfügt, ist er auf den Eigenbedarf angewiesen. Seine Belange sind daher als gewichtig zu bewerten. Den Beklagten wäre es nach vorgenannten Ausführungen zuzumuten gewesen, eine Wohnung auch mit einem aus ihrer Sicht schlechten Schnitt zu nehmen oder zunächst eine befristete Wohnung zu beziehen, was sie ausweislich der vorliegenden Tabelle ablehnten. Problematisch ist auch die Fixierung der Wohnungssuche auf die Erreichbarkeit der Eltern, die - so tragen sie vor - unterstützungsbedürftig seien. Selbst wenn unterstellt wird, dass die Eltern des Beklagten zu 1 Unterstützung von diesem benötigen, ist festzustellen, dass die etwa im August 2024 bezugsfertige Wohnung, die die Beklagten im Rahmen ihrer Genossenschaftsbeteiligung beziehen werden können, in B. B. liegt und damit weit entfernt. Hierdurch wird deutlich, dass den Beklagten scheinbar doch zuzumuten ist, auch eine gewisse Distanz zu den Eltern und der Schule der Beklagten zu 2 aufzunehmen. Trotz der mitunter schwierigen Anbindung innerhalb B. wäre es den Beklagten daher auch zuzumuten, innerhalb B., z.B. auch in M., H. und L. Wohnungsbemühungen anzustellen. Randnummer 42 Des Weiteren wären die Beklagten gehalten gewesen, einen Makler mit der Wohnungssuche zu betrauen. Es ist gerichtsbekannt nicht so, dass der Wohnungsmarkt sich ausschließlich über bekannte Online-Portale erstreckt. Wegen der allgemein bekannten Anfrageflut auf entsprechenden Plattformen können erfolgsversprechende Bemühungen auch über Makler erfolgen, die Zugriff auf Wohnungen bekommen, die nicht in den Portalen inseriert werden. Ausweislich der vorgetragenen Einkommenssituation wäre es den Beklagten auch finanziell zuzumuten gewesen, einen Makler zu beauftragen. Randnummer 43 Obwohl das Gericht nicht gehalten ist, den Beklagten vorzuschreiben, welche Wohnung sie hätten mieten können oder müssen, so wird deutlich, dass die Beklagten spezifische Vorstellungen und Anforderungen an einen alternativen Wohnraum stellen, der in Abwägung mit den Belangen des Zeugen und der Klägerin nicht geeignet ist, einen Härtefallgrund anzunehmen. IV. Randnummer 44 Den Beklagten war auf ihren Antrag eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren. Gesetzlich ist diese gemäß § 721 Abs. 5 Satz 1 ZPO auf ein Jahr beschränkt. Das Gericht hat nach pflichtgemäßen Ermessen darüber zu entscheiden, ob den Beklagten trotz bestehender Räumungspflicht zur Vermeidung von Obdachlosigkeit eine Räumungsfrist zuzusprechen ist. Randnummer 45 Die Beklagten können ein schutzwürdiges Interesse geltend machen. Ein schutzwürdiges Interesse des Schuldners besteht nur, soweit er seiner Obliegenheit, sich in jeder ihm zumutbaren Weise um eine Ersatzwohnung zu bemühen (BayObLG ZMR 1975, 219 (220); KG ZMR 2009, 200; LG Berlin BeckRS 2021, 23946 Rn. 4; BeckRS 2019, 54333 Rn. 10, IBRRS 2019, 1885; v. 17.7.2017 – 65 S 149/17, juris Rn. 18, LSK 2017, 123200; LG Tübingen BeckRS 2015, 15633),  entsprochen hat und gleichwohl noch keine seinen Bedürfnissen entsprechende Ersatzwohnung finden konnte (BeckOK ZPO/Ulrici, 46. Ed. 1.7.2022, ZPO § 721 Rn. 6). Randnummer 46 Nach den vorgenannten Ausführungen haben sich die Beklagten intensiv und nachhaltig um Ersatzwohnraum bemüht, in Abwägung der Interessen der Parteien konnte der Härteeinwand des § 574 Abs. 2 BGB jedoch nicht anerkannt werden. In diesem Fall ist wenigstens die zeitlich befristete Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO möglich (AG Hamburg BeckRS 2007, 31397). Randnummer 47 Die Beklagten können voraussichtlich zum 31.08.2024 in die Wohnung der Genossenschaft einziehen. Die ordentliche Kündigung ist zum 31.08.2022 wirksam geworden. Das Gericht übt sein Ermessen auch vor dem Hintergrund des zeitnahen Verfahrensabschlusses dahingehend aus, dass die Interessen der Beklagten und der Klägerin gleichsam noch gewahrt sind, wenn den Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 31.08.2023 gewährt wird. Dies ermöglicht den Beklagten ihre Wohnungssuchbemühungen auf weitere Bereiche auszudehnen und ggf. einen Makler mit der Wohnungsvermittlung zu beauftragen. Die dann noch verbleibende Zeit ist zudem für ein befristetes Mietverhältnis geeignet. Dem Zeugen ist, da er zur Zeit über Wohnraum verfügt, wegen der angespannten Wohnungslage zuzumuten die Begründung des von ihm geplanten Hausstands noch bis zum 31.08.2023 aufzuschieben. V. Randnummer 48 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001529919 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Eine Eigenbedarfskündigung verstößt nicht schon deswegen gegen § 573 Abs. 3 BGB, weil sie keine detaillierten Angaben über die bisherigen Wohnverhältnisse der Bedarfspersonen enthält. Entscheidend ist, dass der Eigenbedarf im Kern unverändert durch die Beweisaufnahme bestätigt wird und, da von den in der Kündigung benannten vernünftigen Gründen getragen, unabhängig von den bisherigen Wohnverhältnissen der Bedarfspersonen nachvollziehbar bleibt (Anschluss BGH, Urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 92/16)(Rn.6) 2. Eine Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB steht der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen, wenn der kündigende Wohnungseigentümer auch schon vor seinem Eigentumserwerb Vermieter war. So kann es liegen, wenn der Kläger, der die Wohnung ursprünglich als Hauptmieter angemietet hatte, um sie dem Beklagten als Untermieter zu überlassen, später Wohnungseigentümer wird (Anschluss BGH, Beschluss vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94).(Rn.9) 3. Bleibt unklar, welche Verabredungen der ursprünglichen Anmietung der Wohnung zum Zwecke der Untervermietung an den Beklagten zu Grunde lagen(Rn.11) und mit welchem Ergebnis in diesem Zusammenhang geführte Verhandlungen über eine Treuhandvereinbarung endeten, so ist die Eigenbedarfskündigung auch nicht gemäß § 242 BGB wegen widersprüchlichen Verhaltens ausgeschlossen.(Rn.12) Verfahrensgang vorgehend AG Charlottenburg, 15. April 2019, 213 C 141/18, Urteil Tenor Die Kammer beabsichtigt, die Berufung des Beklagten gegen das am 15. April 2019 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 213 C 141/18 – durch einstimmigen Beschluss nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen. Der Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung wird gemäß §§ 719, 707 ZPO mangels hinreichender Erfolgsaussichten der Berufung zurückgewiesen. Die dem Beklagten gewährte Räumungsfrist wird bis zum 31. Dezember 2019 verlängert. Gründe I. Randnummer 1 Der Beschluss beruht auf § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO. Die Kammer ist davon überzeugt, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil nicht erfordern und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist. Randnummer 2 Zu Recht hat das Amtsgericht der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichteten Klage stattgegeben. Die Einwände der Berufung greifen nicht durch. Zweifel an der Tatsachenfeststellung des Amtsgerichts bestehen nicht, so dass das Berufungsgericht gemäß § 529 ZPO an diese gebunden ist. Randnummer 3 Das Amtsgericht hat richtig erkannt, dass das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung vom 26. Februar 2018 beendet wurde. Der Kläger gab in dem Kündigungsschreiben an, er wolle die Wohnung zukünftig „zur Wahrung und Pflege der familiären Bindung“ zusammen mit seiner Tochter bewohnen; seine derzeit angemietete Wohnung mit nur 70 m² sei ihm dafür zu klein und zu teuer. Er beschrieb damit ein im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berechtigtes Interesse an der Beendung des Mietverhältnisses, nämlich einen von vernünftigen Gründen getragenen Eigenbedarf. Randnummer 4 1. Eben diesen in der Kündigung beschriebenen Eigenbedarf hat der Kläger auch bewiesen. Die Kammer teilt die Bedenken des Beklagten gegen die Beweiswürdigung des Amtsgerichts nicht; der Amtsrichter hat § 286 ZPO fehlerfrei angewandt. Randnummer 5 a) Dabei ist zunächst nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht im streitigen Tatbestand des Urteils ausgeführt hat, der Kläger bewohne „zur Wahrung und Pflege der Familienbindung und aus finanziellen Gründen“ auch schon die gegenwärtig genutzte Mietwohnung von 70 m² gemeinsam mit seiner Tochter, denn eben dies hat der Kläger auf Seite 4 der Klageschrift vorgetragen. Die Zeugin hat auch bestätigt, dass sie die aktuelle Mietwohnung in der ...strasse zusammen mit ihrem Vater bewohne, der sich dort drei bis vier Tage je Monat aufhalte. Randnummer 6 Der Umstand, dass der Kläger nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme auch die Mietwohnung in der ...straße schon gemeinsam mit seiner Tochter nutzt, dies aber im Kündigungsschreiben nicht offen legte, steht seinem Räumungsbegehren nicht entgegen. Angesichts der geringeren Wohnfläche der aktuellen Mietwohnung und ihres hohen Mietpreises bedeuten die erst im Rechtsstreit bekannt gewordenen Wohnverhältnisse der Zeugin keine Abweichung von dem mit dem Kündigungsschreiben geltend gemachten Eigenbedarf, der vielmehr im Kern unverändert durch die Beweisaufnahme bestätigt worden und, da von den in der Kündigung benannten vernünftigen Gründen getragen, unabhängig von den bisherigen Wohnverhältnissen der Zeugin nachvollziehbar geblieben ist. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Kläger selbst die Wohnung offenbar als regelmäßigen Zweitwohnsitz nutzen will, während seine Tochter dort ihren Lebensmittelpunkt zu begründen beabsichtigt. Entscheiden ist, dass der Kläger und seine Tochter die Wohnung nicht etwa nur für gelegentliche Ferienaufenthalte oder vorübergehend für einen fixen Zeitraum, sondern regelmäßig und nachhaltig zu Wohnzwecken nutzen wollen. Die Bestimmung des § 573 Abs. 3 BGB, wonach das Räumungsbegehren nur an Hand der im Kündigungsschreiben angegebenen Gründe zu beurteilen ist, steht dem Erfolg der Klage daher nicht entgegen; eine Eigenbedarfskündigung ist nicht grundsätzlich schon deswegen unwirksam, weil sie keine detaillierten Angaben über die bisherigen Wohnverhältnisse der Bedarfspersonen enthält (vgl. BGH - VIII ZR 92/16 -, Urt. v. 15.03.2017, WuM 2017, 288 ff., Rn. 12, zitiert nach juris). Randnummer 7 b) Entgegen der Ansicht des Beklagten sind die Angaben der Zeugin auch nicht deswegen als unglaubhaft zu disqualifizieren, weil ihr die Anschrift der Wohnung im Zeitpunkt ihrer Vernehmung nicht präsent gewesen ist. Die Zeugin hat jedenfalls um die wesentlichen Eigenschaften der Wohnung gewusst, die aktuell und zukünftig von ihr zu zahlende Miete angeben können und auch die Lage der Wohnung nahe der S-Bahn Station ... zutreffend beschrieben. Die Kammer hält mit dem Amtsgericht für nachvollziehbar, dass der Zeugin diese Informationen über die Wohnung ausreichen, um sie gemeinsam mit ihrem Vater beziehen zu wollen. Randnummer 8 Die Würdigung des Amtsgerichts, das eingeräumte fehlende Wissen um die genaue Anschrift der Wohnung spreche für die Glaubwürdigkeit der Zeugin, ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Die Annahme, dass einer zum Zwecke der Falschaussage präparierten Zeugin die genaue Anschrift der Wohnung - womöglich aber nicht deren Lage relativ zu einer S-Bahn Station - präsent gewesen wäre, liegt jedenfalls nicht fern. Randnummer 9 2. Eine Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB steht der Wirksamkeit der Kündigung schon deswegen nicht entgegen, weil der Kläger nicht „Erwerber“ im Sinne dieser Vorschrift ist. Der Schutz des § 577a BGB greift - unabhängig von den Zeitpunkten der Begründung des Mietverhältnisses, der Überlassung der Wohnung und der Bildung von Wohnungseigentum - jedenfalls nicht für Kündigungen gerade des ursprünglichen Vermieters. Die Norm soll Mieter nur gegen Kündigungen Dritter schützen, die nach der Bildung von Wohnungseigentum (Abs. 1) oder durch wirkungsgleiche Modelle (Abs. 2) neu als „Erwerber“ in das Mietverhältnis eintreten (vgl. BGH - VIII ARZ 2/94 -, Rechtsentscheid v. 06.07.1994, GE 1994, 1045 ff., Rn. 23, zitiert nach juris). Die Sperrfrist des § 577a BGB gilt nicht, wenn die Eigenbedarfskündigung durch den selben Vermieter erklärt wird, der auch schon vor der Umwandlung in Wohnungseigentum wegen Eigenbedarfs hätte kündigen können, weil sich in einem solchen Fall das „nach dem Schutzzweck der Norm vorausgesetzte erhöhte Risiko einer erst durch die Begründung und Veräußerung des Wohnraumes geschaffenen Eigenbedarfslage“ gerade nicht verwirklicht (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 27). Randnummer 10 So liegt es hier, denn der Beklagte trägt selbst vor, dass ihm die Wohnung ursprünglich auf Grund eines mit dem Kläger abgeschlossenen Untermietvertrages überlassen wurde. Unabhängig von der Frage, ob der Kläger das Untermietverhältnis nach §§ 549 Abs. 2, 573a Abs. 2 BGB sogar ohne berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB hätte kündigen können, war der Beklagte jedenfalls auch schon vor der Bildung von Wohnungseigentum und dem Eigentumserwerb des Klägers dem Risiko ausgesetzt, dass der Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen könnte. Dieses Risiko hat sich weder durch die Bildung von Wohnungseigentum, noch durch den Erwerb der Wohnung seitens des Klägers, noch durch die etwaige Novation des Mietverhältnisses im Mai 2016 geändert, sodass der Schutzzweck des § 577a BGB vorliegend nicht betroffen ist. Dabei kann dahinstehen, ob der Beklagte schon auf Grund schlüssigen Verhaltens nach Maßgabe des Vertragsentwurfs vom 1. Mai 2016 Hauptmieter des Klägers wurde oder erst mit der Eintragung des Klägers als Wohnungseigentümer im Wohnungsgrundbuch, die gemäß § 566 BGB in Folge Konfusion spätestens zum Erlöschen des Hauptmietvertrages zwischen dem Kläger und dem vormaligen Eigentümer führte. Entscheidend ist allein, dass der Kläger nicht erst auf Grund seines Eigentumserwerbs nach § 566 BGB in das Mietverhältnis eintrat, sondern seit Überlassung der Wohnung an den Beklagten ununterbrochen dessen Vermieter war. Randnummer 11 3. Die Kündigung ist ferner auch nicht nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB deswegen als rechtsmissbräuchlich zurückzuweisen, weil der Kläger die Wohnung im Jahre 1992 mit dem Ziel angemietet hatte, sie dem Beklagten als Untermieter zu überlassen. Der Beklagte trägt nicht vor, welche Motive die Parteien für das einer Zwischenvermietung entsprechende Nutzungsmodell hatten oder welche informellen Verabredungen den abgeschlossen Verträgen zu Grunde gelegen haben mögen. Es ist jedenfalls nicht ersichtlich, dass die Parteien damals rechtsverbindlich und in der nach § 550 BGB gebotenen Schriftform Beschränkungen der einem Untervermieter nach dem Gesetz eröffneten Kündigungsmöglichkeiten vereinbart hätten. Auch der Mietvertragsentwurf vom 1. Mai 2016 sieht keine derartigen Beschränkungen vor, sondern verweist ausdrücklich auf die gesetzlichen Regelungen. Randnummer 12 Aus den letztlich gescheiterten Verhandlungen der Parteien über den Abschluss einer Treuhandvereinbarung folgt Abweichendes nicht. Der Beklagte legt nicht dar, dass und welche Vereinbarungen die Parteien in diesem Zusammenhang getroffen haben sollen, die im Sinne des § 139 BGB unabhängig von der in Aussicht genommenen Treuhandabrede Geltung beanspruchen und der Ausübung des Kündigungsrechts entgegen stehen könnten. Der Darlehensvertrag - dessen als Anlage B3 angekündigte Kopie der Berufungsbegründung nicht beigefügt gewesen und nicht zu den Akten gelangt ist - mag zwar im Hinblick auf die in Aussicht genommene Treuhandvereinbarung abgeschlossen worden sein, indiziert aber für sich genommen nicht, dass der Kläger das Mietverhältnis nicht kündigen dürfte. Gleiches gilt für den Umstand, dass der Beklagte neben der Nettokaltmiete Wohngeldzahlungen an die Eigentümergemeinschaft geleistet haben mag; denn es entspricht der Üblichkeit, dass Mieter neben der Nettokaltmiete auch anfallende Nebenkosten tragen. So war es auch im Mietvertragsentwurf vom 1. Mai 2016 vorgesehen. Randnummer 13 4. Die Berufung hat schließlich nicht deswegen Aussicht auf Erfolg, weil die Räumung der Wohnung für den Beklagten und seine Kinder eine besondere Härte im Sinne des § 574 BGB bedeuten würde, die unter Berücksichtigung der Belange des Klägers Veranlassung gäbe, eine auch nur befristete Fortsetzung des Mietverhältnisses anzuordnen. Die Kammer nimmt auch insoweit auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung Bezug und macht sich diese zu eigen. Allein der gerichtsbekannte Umstand, dass in Berlin eine Wohnungsmangellage besteht, rechtfertigt es nicht, ein Bemühen um Ersatzwohnraum von Anfang an als aussichtslos oder unzumutbar schwierig zu qualifizieren. Der Beklagte legt aber gar nicht dar, dass er sich überhaupt einen Überblick über die seinen Bedürfnissen entsprechenden Wohnungsangebote verschafft und zumutbare Anstrengungen unternommen hätte, eine Ersatzwohnung zu finden. Randnummer 14 Die Kammer regt deshalb an, die Berufung zurückzunehmen und weist vorsorglich darauf hin, dass sich die Gerichtsgebühren für das Berufungsverfahren in diesem Falle halbieren würden (vgl. Nr. 1220, 1222 Kostenverzeichnis zum Gerichtskostengesetz). Randnummer 15 Die Parteien erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen. II. Randnummer 16 Die Verlängerung der Räumungsfrist beruht auf § 721 Abs. 3 und Abs. 4 ZPO; der Schriftsatz vom 16. Juli 2019 ist am selben Tag bei Gericht eingegangen und wahrt damit die in § 721 Abs. 3 Satz 2 ZPO bestimmte Frist. Randnummer 17 Die Verlängerung der Räumungsfrist erscheint der Kammer unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen; dem Kläger und seiner Tochter ist es zur Vermeidung einer denkbaren, wenn auch durch unzureichende Ersatzwohnraumsuche zumindest mitverursachten Obdachlosigkeit des Beklagten und seiner Kinder zuzumuten, ihr Interesse an der baldigen Inbesitznahme der Wohnung auch noch für den überschaubaren Zeitraum von etwas mehr als drei Monaten zurückzustellen. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001543961 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 6/02 vom 18. Juni 2002 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BRAGO § 6 Zur Erstattungsfähigkeit der Erhöhungsgebühr gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO beim Aktivprozeß der Gesellschafter einer BGB-Gesellschaft. BGH, Beschluß vom 18. Juni 2002 - VIII ZB 6/02 - LG Stuttgart AG Stuttgart - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 18. Juni 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Leimert und Dr. Frellesen beschlossen: Auf die Rechtsmittel der Kläger werden der Kostenfestsetzungs- beschluß des Amtsgerichts Stuttgart vom 29. Oktober 2001 und der Beschluß der 10. Zivilkammer des Landgerichts Stuttgart vom 7. Januar 2002 insoweit aufgehoben, als der Antrag auf Festset- zung einer erhöhten Gebühr gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO abgelehnt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache an das Amtsgericht Stuttgart zurückverwiesen. Der Rechtspfleger wird angewiesen, einen Kostenfestsetzungsbeschluß unter Berücksichtigung der beantragten Gebühr zu erlassen. Die Kosten der Beschwerdeverfahren hat der Beklagte zu tragen. Beschwerdewert: 788,32 € Gründe: I. Die Kläger bilden in der Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ei- nen sogenannten geschlossenen Immobilienfonds. Sie haben den Beklagten auf Herausgabe und Räumung einer Wohnung verklagt, die von der Gesell- - 3 - schaft an ihn vermietet worden war. Hierüber haben sie vor dem Amtsgericht ein der Klage stattgegebenes Versäumnisurteil erwirkt. Im Rahmen des Kostenfestsetzungsverfahrens haben die Kläger unter anderem beantragt, die Erstattung einer 20/10 Erhöhungsgebühr gemäß § 6 Abs. 1 BRAGO festzusetzen, da ihr Prozeßbevollmächtigter für mehrere Auf- traggeber tätig gewesen sei. Mit Kostenfestsetzungsbeschluß vom 29. Oktober 2001 hat das Amtsgericht diesem Antrag nicht entsprochen. Daraufhin haben die Kläger Erinnerung eingelegt, die das Landgericht nach Nichtabhilfe durch die Rechtspflegerin durch Beschluß vom 7. Januar 2002 zurückgewiesen hat. Gegen diese Entscheidung wenden sich die Kläger mit der vom Landgericht zugelassenen Rechtsbeschwerde. II. Die Rechtsbeschwerde ist zulässig und begründet. 1. Die Zulässigkeit der Rechtsbeschwerde ergibt sich aus § 574 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 3 ZPO in Verbindung mit § 26 Nr. 10 EGZPO. Das Landgericht hat den angefochtenen Beschluß am 7. Januar 2002 erlassen, so daß gemäß § 26 Nr. 10 EGZPO das neue Rechtsbeschwerderecht Anwendung findet. In dessen Rahmen ist die Rechtsbeschwerde entsprechend dem eindeutigen Wortlaut des § 574 Abs. 1 Nr. 2 ZPO auch gegen Entscheidungen der Landge- richte statthaft (vgl. Hannich/Meyer-Seitz/Engers, ZPO-Reform, § 574, S. 410 und Schütt MDR 2001, 1278 [1280]). Danach ist die vorliegende Rechtsbeschwerde zulässig, da das Be- schwerdegericht sie zugelassen hat (§ 574 Abs. 1 Nr. 2 ZPO). Das Rechtsbe- schwerdegericht ist an diese Zulassung gebunden (§ 574 Abs. 3 ZPO). - 4 - 2. Die Rechtsbeschwerde hat auch in der Sache Erfolg. Das Landgericht hat ausgeführt, nach der Entscheidung des Bundesge- richtshofs vom 29. Januar 2001 (BGHZ 146, 341 ff) sei eine Gesellschaft bür- gerlichen Rechts parteifähig und somit auch selbst zur Führung eines Räu- mungsprozesses aktivlegitimiert. Gebührenrechtlich sei es daher eindeutig, daß der so beauftragte Rechtsanwalt nur einen Auftraggeber, nämlich die Gesell- schaft, habe. Die von den Klägern gebildete Grundstücksverwaltungsgesell- schaft bürgerlichen Rechts begründe durch Teilnahme am Rechtsverkehr eige- ne Rechte und Pflichten, weil sie gegenüber den Mietern als Vermieterin auf- trete; dies ergebe sich auch aus dem mit dem Beklagten geschlossenen Miet- vertrag. Die Annahme eines Mietverhältnisses mit jedem einzelnen Gesell- schafter sei unpraktikabel. Gerade für solche Fälle habe der Bundesgerichtshof in seiner noch vor Erteilung des Klageauftrags ergangenen Entscheidung die (teilweise) Rechts- und Parteifähigkeit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts bejaht. Den vorliegenden Aktivprozeß könne die Gesellschaft alleine führen. Auch unter dem Gesichtspunkt der Erforderlichkeit der Rechtsverfolgung im Sinne von § 91 Abs. 2 ZPO bestehe kein Anspruch auf Festsetzung der Er- höhungsgebühr nach § 6 BRAGO. Ein Kläger habe die Prozeßkosten so niedrig wie möglich zu halten. Das mit der Änderung der Rechtsprechung einherge- hende Risiko dürfe nicht im Rahmen einer "vorsorglichen" Klageerhebung im Namen aller Gesellschafter auf den Beklagten abgewälzt werden. 3. Die Ausführungen des Landgerichts halten einer rechtlichen Überprü- fung letztlich nicht stand. Dem Prozeßbevollmächtigten der Kläger steht eine Erhöhungsgebühr gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO zu. a) Die Frage, ob die Prozeßvertretung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts die Erhöhungsgebühr des § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO auslöst, ist in der - 5 - obergerichtlichen Rechtsprechung und in der Literatur seit langem umstritten (für Gewährung einer Erhöhungsgebühr u.a. BGH, Urteil vom 6. Oktober 1983 - III ZR 109/82, RPfl 1984, 202; OLG Köln VersR 1993, 1034; OLG München RPfl 1993, 85; OLG Nürnberg RPfl 1993, 215; OLG Düsseldorf DB 1996, 721; OLG Koblenz RPfl 1997, 453 für Wohnungseigentümer- und Erbengemein- schaften; OLG Stuttgart RPfl 2000, 427; OLG Nürnberg MDR 2001, 1378; siehe auch von Eicken in Gerold/Schmidt/von Eicken/Madert, BRAGO, 14. Aufl., § 6 Rdnr. 10 f; Fraunholz in Riedel/Sußbauer, BRAGO, 8. Aufl., § 6 Rdnr. 12 f; Hartmann, Kostengesetze, 30. Aufl., § 6 BRAGO, Rdnr. 7; a.A.: OLG Nürnberg MDR 1997, 689; OLG Frankfurt MDR 1999, 766; s. jetzt OLG Karlsruhe NJW 2001, 1072; LG Frankfurt a.M. NJW-aktuell NJW 2002 XII; LG Koblenz, NJW 2001, 2727). Dabei wird seitens der Befürworter einer Erhöhungsgebühr darauf abgestellt, daß die Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht rechtsfähig und damit auch nicht parteifähig sei. Da somit alle Gesellschafter klagen oder verklagt werden müßten, handele es sich bei ihnen auch um mehrere Auftraggeber im Sinne von § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO. Dagegen verweisen die Gegner einer Er- höhungsgebühr nunmehr auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 29. Januar 2001 aaO wonach die Gesellschaft bürgerlichen Rechts jedenfalls insoweit rechtsfähig sei, als sie im Rahmen ihrer Teilnahme am Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begründe (BGHZ aaO). b) Der Senat ist der Auffassung, daß jedenfalls im vorliegenden Fall, in dem nicht die Gesellschaft selbst, sondern die Gesellschafter Klage erhoben haben, für die wenige Monate nach der Veröffentlichung des Urteils des Bun- desgerichtshofs vom 29. Januar 2001 erfolgte Klageerhebung die Gewährung der Erhöhungsgebühr gerechtfertigt ist. Da die Gesellschaft bürgerlichen Rechts bis zur Änderung der Rechtsprechung als nicht rechtsfähig und damit auch nicht parteifähig angesehen wurde, waren die Gesellschafter bis dahin gezwungen, selbst zu klagen. Die damit regelmäßig verbundene Mehrarbeit für - 6 - den Rechtsanwalt - im vorliegenden Fall ist sie bei über 400 Klägern, die stän- digem Wechsel unterworfen sind, offensichtlich - rechtfertigte die Gewährung der Erhöhung der Gebühr nach § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO. Zu Recht hat auch das OLG Köln darauf hingewiesen, daß die Gesellschafter nicht verpflichtet sind, zur Verringerung der Kosten einen Mitgesellschafter zu bevollmächtigen und das Verfahren als Prozeßstandschafter führen zu lassen. Nur ausnahms- weise kann es einem Gläubiger zugemutet werden, aus Kostengründen einen Prozeß nicht selbst zu führen (vgl. OLG Köln, VersR 1993, 1034). Ob für künftige Fälle etwas anderes zu gelten hat, weil der Bundesge- richtshof in den Entscheidungen vom 29. Januar 2001 aaO und 18. Februar 2002 - II ZR 331/00, ZIP 2002, 614 - der Gesellschaft bürgerlichen Rechts eine teilweise Rechts- und Parteifähigkeit zugestanden hat, braucht für den vorlie- genden Fall nicht entschieden zu werden. Auch wenn im Versäumnisurteil vom 17. August 2001 die Grundstücks-, Vermögens- und Verwaltungs GbR als Klä- gerin bezeichnet worden ist, wurde die Klage nicht von der Gesellschaft, son- dern von den Gesellschaftern erhoben. Dies ist auch nach den vorgenannten Entscheidungen des II. Zivilsenates des Bundesgerichtshofs zulässig geblie- ben. c) Die Kläger können auch die mit der Klageerhebung der Gesellschafter verbundene erhöhte Gebühr nach § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO von dem Beklag- ten ersetzt verlangen (§ 91 ZPO). Entgegen der Auffassung des Landgerichts sind sie daran nicht aufgrund der Pflicht zur Kostenminderung gehindert; denn zum Zeitpunkt der am 6. Juli 2001 beim Amtsgericht Stuttgart eingegangenen Klage lag eine gesicherte Rechtsprechungsänderung noch nicht vor. Wie die Rechtsbeschwerde zu Recht geltend macht, war das Urteil des II. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 29. Januar 2001, auf dem die Änderung der Rechtsprechung zur Rechts- und Parteifähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen - 7 - Rechts beruht, lediglich ein Versäumnisurteil, gegen das in der Folgezeit auch Einspruch eingelegt worden ist; ihm standen seinerzeit noch die Entscheidun- gen des VII. und des V. Zivilsenates (BGHZ 80, 222, 227 und BGHZ 109, 15,17 f) entgegen. Bei Klageerhebung lagen somit einander widersprechende Ent- scheidungen verschiedener Senate des Bundesgerichtshofs vor. Wenn die Klä- ger angesichts dieser Unsicherheit den damals sicheren Weg einer Klage aller Gesellschafter gewählt haben, wie er einer langjährigen Rechtsprechung ent- sprach, so kann ihnen nicht vorgehalten werden, sie hätten zur Rechtsverfol- gung nicht notwendige Kosten verursacht. Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. Beyer Dr. Leimert Dr. Frellesen

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Kann die Beweisbedürftigkeit des geltend gemachten Eigenbedarfs nur im Rahmen einer Beweisaufnahme geklärt werden, darf ein hypothetischer Ausgang des Rechtsstreits nicht im Wege einer Beweisantizipation vorausgesagt werden. Der Mieter darf den durch den Vermieter vorgetragenen Eigenbedarf in zulässiger Weise mit Nichtwissen bestreiten.(Rn.5) 2. Bleibt der Rechtsstreit mangels Beweisaufnahme in der Hauptsache offen, sind die Kosten des Rechtsstreits ohne Berücksichtigung eines hypothetischen Ausgangs gegeneinander aufzuheben. Bei der summarischen Betrachtung ist zu berücksichtigen, ob der Mieter seine Härtegründe erfolgreich vorbringen konnte.(Rn.4) Tenor 1. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben. 2. Der Streitwert wird auf 4.612,08 € festgesetzt. Gründe Randnummer 1 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91a Abs. 1 ZPO. Randnummer 2 Die Beklagtenpartei hat der Erledigterklärung der Klagepartei nicht widersprochen. Randnummer 3 Das Gericht hat deshalb unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen darüber zu entscheiden, wie die Kosten des Rechtsstreits zu verteilen sind. Ausschlaggebend ist hierbei insbesondere der ohne die Erledigterklärung zu erwartende Verfahrensausgang, wobei lediglich eine summarische Prüfung der jeweiligen Erfolgsaussichten erfolgen kann. Randnummer 4 Die Kosten sind danach gegeneinander aufzuheben, da der Ausgang des Rechtsstreits im maßgeblichen Zeitpunkt des Vorliegens übereinstimmender Erklärungen (hier: jedenfalls mit Ablauf des Jahres 2020) als offen zu bewerten ist. Die ab Januar 2021 noch bei Gericht eingegangenen Schriftsätze waren demgemäß noch vollständig zur Kenntnis zu nehmen, in die hiesige Entscheidung nach § 91a Abs. 1 ZPO jedoch - soweit sie über die Äußerungen von Rechtsansichten hinausgehen - nicht mehr einzustellen (vgl. BeckOK ZPO/Jaspersen, Stand: 01. März 2021, § 91a Rn. 29, mit div. w. N.). Randnummer 5 Die offenen Erfolgsaussichten der Klage in dem vorgenannten maßgeblichen Zeitpunkt beruhen tragend darauf, dass der klägerische Eigenbedarf zwar - fraglos - substantiiert dargelegt, durch den Beklagten jedoch in entscheidungserheblicher Hinsicht (zulässig) mit Nichtwissen bestritten und damit einer Beweisaufnahme bedürfend gestellt wurde, deren hypothetischer Ausgang nicht vorausgesagt werden kann (keine Beweisantizipation). Randnummer 6 Selbst wenn, wofür das Gericht indes im Ergebnis nicht hält, man in diesem Einzelfall wegen des besonders umfangreichen - und lebensnahen - auch bereits vorgerichtlichen Vorbringens des Klägers zu seinem Eigenbedarf ausnahmsweise von fehlender Beweisbedürftigkeit des behaupteten Eigenbedarfs mangels hinreichend substantiierten Entgegentretens ausgehen wollte, unterläge der klägerische Hauptantrag noch Bedenken dahingehend, dass auf Aktenlage keine der Form des § 568 BGB entsprechende vorgerichtliche Kündigung gegeben ist (Fehlen der eigenhändigen Unterschrift in Anlage K 4, die indes als „Kopie“ des Kündigungsschreibens vom 03. Dezember 2019 bezeichnet wird). Randnummer 7 Somit - ob es gelänge, die Schriftformwahrung in Bezug auf die Kündigung vom 03. Dezember 2019 noch nachzuweisen, kann im Verfahren nach § 91a ZPO ebenfalls nicht antizipiert werden (vgl. BeckOK ZPO, a.a.O.) - könnte es auf die in dieser Hinsicht unbedenklich wirksame, im Oktober 2020 zugestellte, Schriftsatzkündigung vom 15. September 2020 ankommen, die eine Kündigungsfrist bis zum 30. Juni 2021 ausgelöst hätte. Randnummer 8 Darauf wiederum hätte der Kläger - nach einem gebotenen und im Rahmen von § 91a ZPO zu unterstellenden gerichtlichen Hinweis (vgl. BeckOK ZPO, a.a.O.) - in Gestalt zusätzlicher Antragstellung gemäß § 259 ZPO reagieren können. Die Aufhebung der Kosten gegeneinander hätte den auch insofern bei summarischer Prüfung abzusehenden Ausgangs des Rechtsstreits dargestellt. Randnummer 9 § 574 BGB hätte - wie nach dem zuvor gesagten ersichtlich - bei Einnahme keiner der aufgezeigten rechtlichen Betrachtungsweisen des Streitfalls Platz gegriffen. Eine Härte für den Beklagten nach Abs. 1 S. 1 dieser Norm wurde nicht durchgreifend aufgezeigt. Randnummer 10 Die Streitwertfestsetzung fußt unter Beachtung von § 41 Abs. 2 S. 1 GKG auf den Informationen gemäß Anlagen B 1 und B 2. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001476148 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Ein DDR-Formularmietvertrag mit der Regelung „das Mietverhältnis endet durch: a) Vereinbarung der Vertragspartner, b) Kündigung durch den Mieter, c) gerichtliche Aufhebung“, ist nur dann wegen Eigenbedarfs des Vermieters kündbar, wenn dieser nach dem allgemeinen Gesetzesverständnis des § 122 Abs. 1 Satz 1 ZGB-DDR „dringend“ ist. Die Anwendung der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB kann insoweit dahinstehen.(Rn.16) (Rn.22) 2. § 544 Satz 1 BGB ist jedenfalls nicht auf für unbestimmte Zeit geschlossene Wohnraummietverträge anwendbar, wenn das Recht zur Kündigung für den Vermieter darin nicht vollständig ausgeschlossen, sondern lediglich hinsichtlich einzelner Kündigungsgründe beschränkt ist.(Rn.34) Orientierungssatz Als „dringend“ i.S.d. § 122 Abs. 1 Satz 1 ZGB-DDR wurde der Eigenbedarf vor allem dann angesehen, wenn die Wohnverhältnisse des Vermieters den gesellschaftlich anerkannten Wohnansprüchen nicht genügten, insbesondere in ihrer Größe unzureichend waren, und wenn diese Bedürfnisse durch Inanspruchnahme der Wohnung des Mieters oder einzelner Räume befriedigt werden konnten.(Rn.27) Verfahrensgang vorgehend AG Berlin-Mitte, 19. August 2022, 12 C 32/21 nachgehend BGH, 13. November 2024, VIII ZR 15/23, Urteil Tenor 1. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 19. August 2022 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 12 C 32/21 - abgeändert und die Klage abgewiesen. 2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % leisten. 4. Die Revision wird zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Der klagende Vermieter begehrt von den Beklagten die Räumung und Herausgabe einer Wohnung in Berlin, die derzeit allein von dem Beklagten zu 1) bewohnt wird. Randnummer 2 In dem Mietvertrag vom 10.07.1990, der zwischen den Beklagten und dem Volkseigenen Betrieb (VEB) Y geschlossen wurde, heißt es in Ziffer IX.: „Das Mietverhältnis endet durch: a) Vereinbarung der Vertragspartner, b) Kündigung durch den Mieter, c) gerichtliche Aufhebung“. Randnummer 3 Unter dem 31.07.2020 sprach der Kläger gegenüber den Beklagten eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zum 30.04.2021 aus, die er im Wesentlichen damit begründete, dass er seine Lebenshaltungskosten reduzieren und zu diesem Zweck in seine Wohnung einziehen wolle. Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 05.04.2022 sprach der Kläger erneut eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aus und führte zur Begründung an, dass er auch unabhängig von seinen finanziellen Rahmenbedingungen nicht mehr zur Miete wohnen wolle, sondern in der in seinem Eigentum stehenden Wohnung. Randnummer 4 Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verurteilt. Zur Begründung hat es ausgeführt, Ziffer IX. des Mietvertrages stünde der Kündigung durch den Kläger nicht entgegen. Der von dem Kläger geltend gemachte Eigenbedarf stünde zur Überzeugung des Gerichts fest. Schließlich liege auch keine besondere Härte i.S.v. § 574 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB vor, da sich die Wohnungssuche des Beklagten zu 1) nicht auf alle Stadtbezirke erstreckt habe. Der Ausdruck standardisierter Auskünfte über seine angeblichen Wohnungsbewerbungen sei nur wenig aussagekräftig und könne nicht überprüft werden. Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird aus das amtsgerichtliche Urteil (Bl. I/166-178 d.A.) Bezug genommen. Randnummer 5 Die Beklagten haben gegen das ihnen am 22.08.2022 zugestellte Urteil am 19.09.2022 Berufung eingelegt, die sie mit bei Gericht am 20.10.2022 eingegangenem Schriftsatz begründet haben. Randnummer 6 Die Berufung rügt, das Amtsgericht habe zu Unrecht angenommen, dass Ziffer IX. des Mietvertrags der Kündigung nicht entgegenstehe. Art. 232 § 2 EGBGB führe nicht dazu, dass rechtsgeschäftliche Vereinbarungen der Parteien keine Wirkung mehr hätten. Vielmehr stelle eine Abrede wie in Ziffer IX. des Mietvertrags einen Ausschluss der Kündigung durch die Vermieterseite dar, die selbst unter Geltung des BGB wirksam vereinbart werden könne. Zudem sei die Kündigung auch deshalb unwirksam, weil der in der ursprünglichen Kündigungserklärung angegebene Grund nachweislich nicht vorgelegen habe. Schließlich habe das Amtsgericht bei der Prüfung des § 574 BGB nicht ausreichend zur Kenntnis genommen, dass sich der Beklagte zu 1) sehr intensiv um Ersatzwohnraum bemüht habe, diese Bemühungen jedoch ohne Erfolg geblieben seien. Randnummer 7 Die Beklagten beantragen, Randnummer 8 das Urteil des Amtsgerichts Mitte vom 19. August 2022 zum Aktenzeichen 12 C 32/21 abzuändern und die Klage abzuweisen. Randnummer 9 Der Kläger beantragt, Randnummer 10 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 11 Er verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft sein erstinstanzliches Vorbringen. Der Kläger ist der Auffassung, dass jedenfalls gemäß § 544 BGB auch bei einer vertraglichen Kündigungsbeschränkung die Möglichkeit bestehe, nach Ablauf von 30 Jahren nach der Überlassung der Mietsache das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen. Dies gelte auch dann, wenn die Kündigungsbeschränkung nur für eine Partei vereinbart sei. Randnummer 12 Wegen der Einzelheiten des Parteivortrags wird auf die erst- und zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. II. Randnummer 13 Die Berufung ist begründet. Dem Kläger steht gegen die Beklagten der erstinstanzliche zuerkannte Räumungs- und Herausgabeanspruch aus §§ 985, 546 Abs. 1 BGB nicht zu. Das Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung besteht ungekündigt fort. Randnummer 14 1. Die Eigenbedarfskündigungen des Klägers vom 31.07.2020 sowie 05.04.2022 haben das Mietverhältnis nicht beendet. Randnummer 15 Einer abschließenden Entscheidung der Kammer, ob der von dem Kläger behauptete Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB überhaupt besteht, bedarf es insoweit nicht. Denn die streitgegenständlichen Kündigungen rechtfertigen schon wegen der in Ziffer IX. des Mietvertrags enthaltenen Regelung nicht die Kündigung des Mietverhältnisses. Randnummer 16 Bei der Regelung in Ziffer IX. des Mietvertrags handelt es sich zwar nicht um eine vertragliche Regelung, nach der die Geltendmachung von Eigenbedarf durch den Vermieter vollständig ausgeschlossen wird. Allerdings wird die Geltendmachung von Eigenbedarf durch die konkludente Inbezugnahme der §§ 120 ff. ZGB-DDR („Das Mietverhältnis endet durch: … c) gerichtliche Aufhebung“) unter die durch § 122 Abs. 1 ZGB-DDR angeordnete weitere Wirksamkeitsvoraussetzung für die Eigenbedarfskündigung gestellt, dass die Wohnung vom Vermieter „dringend“ benötigt wird. Es handelt sich um eine den Kläger gemäß § 566 Abs. 1 BGB bindende Klausel, die in ihrer Wirkung der einer gesetzesverstärkenden Bestandsschutzklausel entspricht (vgl. zu Letzterer BGH, Urt. v. 16. Oktober 2013 – VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78, juris Tz. 15 m.w.N.; Kammer, Urt. v. 22. August 2019 – 67 S 51/19, WuM 2019, 581, beck-online Tz. 21 m.w.N.; Beschl. v. 2. November 2021 – 67 S 237/21, ZMR 2022, 125, juris Tz. 3 juris; LG Berlin, Urt. v. 28. Juli 2015 – 63 S 86/14, GE 2015, 1405, juris Tz. 17). Deren Voraussetzungen sind hier allerdings nicht erfüllt: Randnummer 17 Gemäß Art. 232 § 2 EGBGB in seiner seit dem 01.05.2004 geltenden Fassung richten sich Mietverhältnisse aufgrund von Verträgen, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts geschlossen worden sind, von diesem Zeitpunkt an nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Welche Rechtsfolgen sich hieraus für die vorliegende Fallgestaltung ergeben, ist umstritten. Randnummer 18 Einerseits wird vertreten, Art. 232 § 2 EGBGB knüpfe an die bestehenden und unter der Geltung des Zivilgesetzbuchs der DDR geschlossenen Mietverträge an und stelle sie den unter der Geltung des BGB geschlossenen Verträgen gleich. In der Folge sollen vertragliche Regelungen, die unter der Geltung des ZGB-DDR wirksam vereinbart wurden, den Vorschriften des BGB vorgehen, soweit sie nicht gegen zwingendes (Miet-)Recht verstoßen (vgl. KG, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 22. Januar 1998 – 8 RE-Miet 6765/97, juris Tz. 30; OLG Naumburg, Beschl. v. 7. Mai 2007 – 9 U 52/07, BeckRS 2008, 2899, Tz. 10). Randnummer 19 Andererseits wird angenommen, dass für die Beendigung von vor dem 03.10.1990 abgeschlossenen Mietverträgen allein das Mietrecht des BGB maßgeblich sei. Dies gelte selbst dann, wenn die Vertragspartner bei Vertragsschluss einen Formularmietvertrag verwendet hätten, bei dem die in den §§ 120 ff. ZGB-DDR vorgesehenen Möglichkeiten zur Vertragsbeendigung in den Vertragstext übernommen worden seien (vgl. KG, Urt. v. 27. Januar 2003 – 8 U 216/01, juris Tz. 17). Randnummer 20 Zutreffend ist die erstgenannte Auffassung. Art. 232 § 2 EGBGB steht der Fortgeltung einer unter Geltung des ZGB-DDR getroffenen vertraglichen Regelung über die Beendigung des Mietverhältnisses nicht entgegen, sofern diese Regelung nicht gegen zwingendes Recht – entweder bereits im Zeitpunkt ihrer Vereinbarung gegen geltendes Recht nach ZGB-DDR oder nach dem 03.10.1990 gegen zwingende Vorschriften des BGB – verstößt. Diese Wertung entspricht der von der Kammer geteilten Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH zu in Altverträgen geregelten Kündigungsfristen und ihrem Verhältnis zu § 573c BGB (vgl. dazu etwa BGH, Urt. v. 6. April 2005 – VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572, juris Tz. 16 ff.; BGH, Urt. v. 7. Februar 2007 – VIII ZR 145/06, NZM 2007, 327, beck-online Tz. 10 ff.; Häublein, in: MüKoBGB, 9. Aufl. 2023, § 573c Rn. 18-21 m.w.N.). Diese lässt sich jedenfalls im Ergebnis auf den hier zu beurteilenden Klauseltypus übertragen. Denn es ist nicht gerechtfertigt, vertragliche Vereinbarungen zu Kündigungsfristen in Altverträgen über Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB weiterhin Geltung beanspruchen zu lassen, mietvertraglichen Vereinbarungen zu den Voraussetzungen einer Vertragsbeendigung gemäß Art. 232 § 2 EGBGB hingegen die Wirksamkeit zu versagen. In beiden Fällen geht es um die Frage, ob, gegebenenfalls in welchem Umfang unter Geltung des ZGB-DDR wirksam vereinbarte Vertragsklauseln auch unter Geltung des BGB weiterhin Anwendung finden können. Randnummer 21 Einer Übertragung der zur Frage der Fortgeltung vertraglicher Regelungen zu Kündigungsfristen ergangenen Rechtsprechung auf die vorliegende Konstellation steht es auch nicht entgegen, dass nach dem Regelungsregime des ZGB-DDR eine vermieterseitige Kündigung nicht ausdrücklich vorgesehen war. Denn jedenfalls im Ergebnis war auch nach dem ZGB-DDR die Beendigung eines Mietverhältnisses gegen den Willen des Mieters gemäß § 120 Abs. 1 Satz 2 ZGB-DDR durch das Gericht auf Verlangen des Vermieters möglich. Als möglicher Grund für die Aufhebung eines Mietverhältnisses war nach § 122 Abs. 1 Satz 1 ZGB-DDR der Eigenbedarf des Vermieters anerkannt. Auch wenn sich die jeweiligen Verfahren zur Vertragsbeendigung unterscheiden – Kündigung unmittelbar durch den Vermieter und gegebenenfalls gerichtliche Überprüfung dieser Kündigung einerseits und gerichtliche Aufhebung nach entsprechendem Verlangen des Vermieters andererseits –, ändert das nichts daran, dass nach der Regelung in Ziffer IX. des Mietvertrags eine Beendigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs des Vermieters nur möglich sein sollte, wenn der Vermieter die Wohnung „dringend“ benötigt. Randnummer 22 Bei Ziffer IX. des Mietvertrags handelt es sich auch um eine vertragliche Vereinbarung, die Vorrang vor den Vorschriften des BGB und hier insbesondere vor § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB hat. Dabei kann dahinstehen, ob die in der DDR staatlicherseits – und hier von dem jeweiligen VEB – verwandten Formulare alle identisch gewesen sind und lediglich die Gesetzeslage wiedergegeben haben. Denn die wörtliche oder sinngemäße Wiederholung von gesetzlich verbindlich geregelten Rechten und Pflichten in Formularverträgen in der DDR hatte sowohl eine rechtserläuternde als auch eine vertragsgestaltende Funktion. Es handelte sich demnach auch nach dem Recht der DDR bei der im Ziffer IX. des Mietvertrags genannten Regelung zur Beendigung des Mietverhältnisses – auch wenn sie insofern sinngemäß dem Gesetzesinhalt der §§ 120 ff. ZGB-DDR entsprach – um eine eigenständige und wirksame Vereinbarung. Die Qualität einer vertraglichen Vereinbarung wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass die Vertragsfreiheit durch die Verwendung der „empfohlenen“ Mustermietverträge beim Vertragsabschluss mit Betrieben der kommunalen Wohnungsverwaltungen oder den Arbeiterwohnungsbaugenossenschaften stark eingeschränkt war (vgl. KG, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 22. Januar 1998 – 8 RE-Miet 6765/97, juris Tz. 35 f.). Randnummer 23 Vor diesem Hintergrund scheidet auch eine ergänzende Auslegung des Mietvertrags dahingehend aus, dass wegen der Änderung der gesellschaftlichen Verhältnisse nach Abschluss des Mietvertrags auch die hier streitgegenständliche Klausel ihre Wirksamkeit verlieren und sich die Durchführung und Beendigung des Mietverhältnisses nunmehr ausschließlich nach den Vorschriften des BGB richten sollte. Es fehlt hier schon an der für eine ergänzende Vertragsauslegung erforderlichen Voraussetzung, dass der (Miet-)Vertrag keine für die gesamte Vertragslaufzeit maßgebliche Regelung zur Beendigung des Mietverhältnisses beinhalten würde (vgl. zum Bestehen einer planwidrigen Regelungslücke als Voraussetzung für eine ergänzende Vertragsauslegung BGH, Beschl. v. 22. Februar 2022 – VIII ZR 38/20, NZM 2022, 608, beck-online Tz. 19 m.w.N.). Der Mietvertrag regelt jedoch in Ziffer IX. ausdrücklich und für die gesamte Vertragslaufzeit die Möglichkeiten zur Beendigung des Mietverhältnisses. Randnummer 24 Schließlich stehen der fortdauernden Geltung und Anwendung von Ziffer IX. des Mietvertrages auch nicht die Grundsätze der Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB entgegen (vgl. dazu BGH, Urt. v. 22. Dezember 2004 – BGH VIII ZR 41/04, NZM 2005, 144, juris Tz. 16 ff.). Es erscheint schon als äußerst zweifelhaft, dass angesichts der sich zu diesem Zeitpunkt immer weiter wandelnden politischen und gesellschaftlichen Verhältnisse von den Vertragsparteien bei einem Vertragsschluss im Juli 1990 überhaupt noch davon ausgegangen werden konnte, dass es auch zukünftig und für die gesamte Vertragslaufzeit bei den zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorherrschenden gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen bleiben würde. Jedenfalls aber scheitert die Anwendbarkeit von § 313 Abs. 1 BGB daran, dass es für den Kläger unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, nicht unzumutbar ist, an dem unveränderten Vertrag festzuhalten. Diese Voraussetzungen wären allenfalls bei einem vollständigen Kündigungsausschluss zu Lasten des Vermieters erfüllt. Hier aber hat der Kläger lediglich die Nachteile einer teilweisen Kündigungsbeschränkung zu tragen. Randnummer 25 Wegen des im Ergebnis eindeutigen Auslegungsergebnisses bedarf es keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob es sich bei der Regelung in Ziffer IX. des Mietvertrags um eine vom Rechtsvorgänger des Klägers gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung i.S.v. §§ 305 ff. BGB handelt, die jedenfalls im Lichte der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB dahingehend auszulegen ist, dass lediglich ein besondere „Dringlichkeit“ des vermieterseitigen Erlangungsinteresses den Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung rechtfertigt. Randnummer 26 Ausgehend davon sind Maßstab für die Eigenbedarfskündigungen des Klägers die §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB i.V.m. der in Ziffer IX des Mietvertrags getroffenen Regelung. Die Beendigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs des Klägers steht damit unter der verschärften Kündigungsvoraussetzung, dass der Kläger die Wohnung – aus gesellschaftlich gerechtfertigten Gründen – „dringend“ benötigt. An dieser Dringlichkeit fehlt es. Randnummer 27 Zur Bestimmung, was die Vertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages als „dringendes“ Benötigen angesehen haben, ist das zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorherrschende allgemeine Gesetzesverständnis des in Ziffer IX. des Mietvertrags konkludent in Bezug genommenen § 122 Abs. 1 Satz 1 ZGB-DDR maßgebend. Als „dringend“ nach dieser Vorschrift wurde der Eigenbedarf vor allem dann angesehen, wenn die derzeitigen Wohnverhältnisse des Vermieters den „gesellschaftlich anerkannten Wohnansprüchen nicht genügen, insbesondere in ihrer Größe unzureichend sind, und wenn diese Bedürfnisse durch Inanspruchnahme der Wohnung des Mieters oder einzelner Räume davon befriedigt werden können“ (vgl. Kommentar zum Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik vom 19. Juni 1975, 1. Aufl. 1983, § 122 ZGB Ziffer 1.1). Randnummer 28 Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt, da der allein lebende Kläger zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs und auch noch heute eine 3-Zimmer-Wohnung mit einer Größe von 70,30 qm innehält und weder vorgetragen noch – insbesondere angesichts des Umstands, dass der Kläger seine Wohnung von einer Bundesanstalt angemietet hat – ersichtlich ist, dass der Bestand dieses Mietverhältnisses gefährdet wäre. Randnummer 29 Auch im Übrigen sind berechtigte Interessen des Klägers, wegen derer er die Wohnung dringend benötigt und die eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machten, durch den geltend gemachten Eigenbedarf nicht berührt. Der Kläger macht geltend, in die streitgegenständliche Wohnung einziehen zu wollen, da diese im Vergleich zu der derzeit von ihm bewohnten Mietwohnung wesentlich komfortabler sei, über zwei Balkone sowie einen Aufzug verfüge und das Wohnumfeld deutlich grüner und ruhiger sei. Zudem leide er aufgrund einer psychischen Erkrankung unter Zukunfts- und Existenzängsten und wolle durch das Wohnen in seiner eigenen Wohnung die Sicherheit erlangen, in Zukunft keine Miete mehr zahlen zu müssen. Randnummer 30 Die dargelegten Belange sind zwar grundsätzlich geeignet, einen berechtigten Eigenbedarf des Klägers zu begründen. Ein besonderer Ausnahmefall, in dem der Kläger als Vermieter die Wohnung dringend benötigt und die Interessen der Beklagten zurückstehen müssten, liegt jedoch nicht vor. Die Hoffnung des Klägers, dass sich seine psychische Verfassung durch ein Bewohnen der eigenen Wohnung verbessern und seine Existenzängste auf diese Weise vermindern könnten, ist zwar nicht unplausibel und auch – gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB – grundsätzlich schützenswert. Allerdings ist allein das subjektive Empfinden des Klägers, seine psychische Situation könne sich durch das Bewohnen der in seinem Eigentum stehenden Wohnung verbessern, nicht geeignet, den Umzug in die streitgegenständliche Wohnung als „dringend“ oder „notwendig“ erscheinen zu lassen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn und solange nicht stichhaltige medizinische Befunde vorliegen, aus denen sich ergibt, dass der Kläger im Falle des unterbleibenden Einzugs in die streitgegenständliche Wohnung nachteilige gesundheitliche Auswirkungen zu gegenwärtigen hätte und oder bei Einzug in die von den Beklagten innegehalte Wohnung eine deutliche Verbesserung seiner gesundheitlichen Situation zu erwarten wäre. Randnummer 31 Gleiches gilt im Ergebnis für die weitere Begründung des Klägers, in einer Wohnung mit Aufzug wohnen zu wollen. Es kann dahinstehen, ob dieser Gesichtspunkt geeignet wäre, die Annahme einer besonderen Dringlichkeit zu rechtfertigen, sofern der Kläger die derzeit von ihm bewohnte und nicht über einen Aufzug verfügende Wohnung aufgrund von körperlichen oder sonstigen Beeinträchtigungen nicht oder nur unter erheblich erschwerten Bedingungen betreten und verlassen könnte. Entsprechende Beeinträchtigungen sind weder dargetan noch sonstwie ersichtlich. Die vom Kläger weiterhin ins Feld geführten wirtschaftlichen Erwägungen sind bereits grundsätzlich, erst recht aber in der hier gegebenen Lage, nicht geeignet, einen besondere Dringlichkeit des von ihm behaupteten Eigenbedarfs zu begründen. Denn das Erlangungsinteresse des Klägers ist dadurch gekennzeichnet, dass der von ihm für den Fall der Vertragsbeendigung behaupteten eigenen Mietersparnis der Wegfall von Mieteinnahmen aus dem streitgegenständlichen Mietverhältnis entgegenstünde. Damit ist das von ihm verfolgte wirtschaftliche Interesse allenfalls gewöhnlich, nicht aber dringend ausgeprägt (vgl. Kammer, Beschl. v. 23.3.2021 – 67 S 11/21, WuM 2021, 457, beck-online Tz. 11). Randnummer 32 2. Das streitgegenständliche Mietverhältnis hat auch nicht nach § 544 BGB seine Beendigung gefunden. Randnummer 33 Gemäß § 544 Satz 1 BGB kann, wenn ein Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen wird, jede Vertragspartei nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Randnummer 34 Auch wenn die Reichweite des § 544 BGB höchstrichterlich noch nicht vollständig geklärt ist (vgl. BGH, Beschl. v. 8.5.2018 – VIII ZR 200/17, NJW-RR 2018, 843, beck-online Tz. 16), ist der Anwendungsbereich der Norm hier nicht eröffnet. Zwar kann auch ein Mietvertrag, der – wie hier – auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde, in den Anwendungsbereich von § 544 BGB fallen (vgl. Bieber, in: MüKoBGB, 9. Aufl. 2023, § 544 Rn. 5 m.w.N.). Dies gilt jedoch nach dem Wortlaut sowie dem Sinn und Zweck des § 544 BGB, bei dem es sich um eine eng auszulegende Ausnahmevorschrift handelt, nur in Fällen des vollständigen Ausschlusses des Rechts zur Kündigung für eine Partei (vgl. LG Nürnberg-Fürth, Beschl. v. 6. Juni 2019 – 7 S 2165/19, WuM 2019, 623, 624 m.w.N., juris). Denn Telos des § 544 BGB ist es, eine „Erbmiete“ zu verhindern, also eine eigentümerähnliche dingliche Stellung des Mieters, die das Mietobjekt letztlich dem Rechtsverkehr entzieht (vgl. Lammel, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 544 BGB Rn. 1 m.w.N.). Randnummer 35 Die Gefahr, dass die hier streitgegenständliche Mietsache dem Rechtsverkehr vollständig entzogen wird, besteht nicht, da das Recht zur Kündigung für den Kläger aus den vorstehenden Gründen nicht vollständig ausgeschlossen, sondern lediglich hinsichtlich einzelner Kündigungsgründe beschränkt und erschwert worden ist. Randnummer 36 3. Vor diesem Hintergrund kann dahinstehen, ob sich der Beklagte zu 1) zu Recht auf den Härteeinwand des §§ 574 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB berufen hat, wonach der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses auch dann verlangen kann, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Randnummer 37 4. Die Entscheidung über die Kosten und die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 708 Nr. 7, 711 ZPO. Randnummer 38 5. Die Revision war gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO wegen grundsätzlicher Bedeutung zuzulassen, um eine höchstrichterliche Klärung der Auswirkungen vertraglicher Kündigungsregelungen auf die heutige Befugnis des Vermieters zur Kündigung eines auf einem DDR-Altmietvertrag beruhenden Wohnraummietverhältnisses sowie eine Klärung der tatbestandlichen Reichweite des § 544 Satz 1 BGB zu ermöglichen. 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Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Hamburg 7. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 22.12.2016 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 307 S 53/16 ECLI: ECLI:DE:LGHH:2016:1222.307S53.16.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 574 BGB, § 574a Abs 2 BGB, § 574c Abs 1 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Eigenbedarfskündigung bei Wohnraummiete: Erneute Kündigungserklärung bei Ausspruch einer befristeten Vertragsfortsetzung im Vorprozess; Begründetheit eines weiteren Fortsetzungsverlangens; Suizidalität als Härtegrund Leitsatz 1. Wenn in dem auf eine Eigenbedarfskündigung gestützten Vorprozess die Räumungsklage kostenpflichtig abgewiesen und eine befristete Fortsetzung des Mietvertrags festgestellt wurde, dann bedarf es nach Ablauf der Fortsetzungsfrist keiner erneuten Eigenbedarfskündigung.(Rn.22) 2. Ein Anspruch auf eine weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses besteht nur, wenn auf Seiten des Mieters neue Härtegründe vorliegen. Der Mieter muss eine solche negative wesentliche Veränderung der Umstände darlegen und beweisen.(Rn.32) 3. Suizidale Gedanken eines Räumungsschuldners sind nur von Bedeutung, wenn sie mit dem künftigen Umzug in Zusammenhang stehen.(Rn.34) Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg-Blankenese, 15. Juni 2016, 533 C 79/15 Tenor 1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 15.06.2016, Gz. 533 C 79/15, wird zurückgewiesen. 2. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 28.02.2017 eingeräumt. 3. Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Beklagten als Gesamtschuldner. 4. Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung der Hauptsache (Räumung) durch Sicherheitsleistung in Höhe von € 10.500,00 abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Beklagten können die Vollstreckung hinsichtlich der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet. Gründe I. Randnummer 1 Die Beklagte zu 1) ist Mieterin der streitgegenständlichen Wohnung R. Weg..., ... H., 1. OG rechts, der Beklagte zu 2) ist ihr 19jähriger Sohn. Außerdem leben in der Wohnung noch die beiden weiteren, am ...1999 geborenen Kinder der Beklagten zu 1), C. und V.. Der Kläger ist als Rechtsnachfolger seiner Eltern Vermieter der Wohnung. Randnummer 2 Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil und die dort wiedergegebenen erstinstanzlichen Anträge wird vollen Umfangs Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Randnummer 3 Das Amtsgericht hat die Beklagten mit dem von ihnen angefochtenen Urteil vom 15.06.2016, Gz. 533 C 79/15, zur geräumten Herausgabe der Wohnung an den Kläger verurteilt. Die Beendigung des Mietverhältnisses durch die Eigenbedarfskündigung vom 11.01.2011 sei durch das Urteil vom 16.11.2012 im Vorprozess (Amtsgericht Hamburg-Blankenese, Az. 532 C 101/11) rechtskräftig bestätigt worden, weil gegen dieses Urteil nur von Vermieterseite Berufung gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses eingelegt wurde. Mit Ablauf der vom Landgericht Hamburg im damaligen Berufungsverfahren 307 S 141/12 bis zum 31.07.2015 begrenzten Fortsetzung des Mietverhältnisses habe die Mieterin die Mietsache an den Vermieter herauszugeben, ohne dass es einer erneuten Kündigung bedürfe. Ein etwaiger zwischenzeitlicher Wegfall des Eigenbedarfs sei unerheblich und könne nur mit der Vollstreckungsgegenklage geltend gemacht werden, rechtfertige aber keine Vertragsfortsetzung. Die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses könne nicht aus Gründen der Härte verlangt werden. Nach der durchgeführten Beweisaufnahme sei das Gericht nicht davon überzeugt, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagte zu 1) und ihre Kinder eine besondere Härte gem. § 574 BGB darstelle sowie das besondere Fortsetzungsinteresse nach § 574c Abs. 1 vorliege. Randnummer 4 Der Sachverständige Dr. H. habe in seinem Gutachten, dem Nachtrag und der erläuternden Anhörung nachvollziehbar erklärt, dass die Beklagte zu 1) zwar psychisch erkrankt sei, ihr ein Umzug aber zugemutet werden könne. Randnummer 5 An der Fachkompetenz des Sachverständigen habe das Gericht keinen Zweifel. Randnummer 6 Ein neues Gutachten sei nicht einzuholen, da das Gutachten nicht ungenügend sei und keine Anhaltspunkte für eine Befangenheit des Sachverständigen vorlägen. Randnummer 7 Die Dauer der Exploration von einer Stunde sei nicht zu beanstanden. Die vom Sachverständigen gestellte, von vorangegangenen Gutachten bzw. ärztlichen Attesten abweichende Diagnose Dysthymia sei nachvollziehbar in Abgrenzung zu den Diagnosen der anderen Gutachten und ärztlichen Stellungnahmen erläutert, auch passe die aktuelle Medikation zur Dysthymia. Randnummer 8 Entscheidend sei nicht die genaue Diagnose - sowohl der gerichtliche Sachverständige als auch die vorherigen Gutachten würden von einer Diagnose im Bereich depressiver Erkrankungen ausgehen - , sondern wie sich die Erkrankung auf ihre Belastbarkeit und ihre Fähigkeit, einen Umzug zu bewältigen, auswirke; diese Fähigkeit habe der Sachverständige ausgehend von den Schilderungen des Beklagten zu 1) über ihre persönliche Situation sowie ihrer üblichen alltäglichen Belastungen nachvollziehbar bejaht auch unter Vorhalt der Atteste von Herrn Z. vom 16.04.2016 (abnorm lange Problemlösungszeit) und Frau Dr. F. vom 02.05.2016 (nicht in der Lage, kleinsten Anforderungen nachzukommen und Umzug unter Druck zu bewältigen). Deren Angaben könnten als wahr unterstellt werden, aber die Sicht dieser Behandler sei nicht gegenüber den Ausführungen des Sachverständigen vorzugswürdig. Entscheidend sei, ob die Beklagte zu 1) psychisch derart dekompensieren würde, dass ein Umzug nicht zumutbar sei, das habe der Sachverständige überzeugend und nachvollziehbar verneint. Einer Begutachtung der Kinder habe es nicht bedurft, weil sich die Beklagten nicht auf in der eigenen Person der Kinder liegende Umstände sondern auf die durch einen Umzug ausgelöste Destabilisierung der Beklagten zu 1) beriefen. Randnummer 9 Unter Berücksichtigung der Krankheit sei eine Räumungsfrist von sechs Monaten zu gewähren, dieser Zeitraum solle der Beklagten zu 1) die Möglichkeit eröffnen, sich Unterstützung bei der Wohnungssuche durch Dritte zu suchen, insbesondere eine Betreuung zu beantragen. Randnummer 10 Hiergegen wenden sich die Beklagten mit der vorliegenden Berufung, die sie unter Wiederholung ihres Vorbringens aus der ersten Instanz damit begründen, dass das angefochtene Urteil sie in ihren Rechten verletzte, weil weiterhin Härtegründe vorlägen, aus denen sich nach § 574 c BGB ein Anspruch auf weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses ergebe. Das habe die angefochtene Entscheidung verkannt, weil sie sich auf ein ungenügendes Gutachten eines Sachverständigen stütze; der gegen den Sachverständigen gerichtete Befangenheitsantrag sei unzutreffend zurückgewiesen worden. Randnummer 11 Das nur einstündige Explorationsgespräch sei nicht ausreichend gewesen (Beweis: Sachverständigengutachten, Bl. 256 d. A.), die Befragung habe weder ihre Wahrnehmung traumatischer Ereignisse aus dem Sorgerechtsstreit noch Nachfragen zum Bereich ihrer Kinder oder der Belastung durch die Sorge für die Mutter der Beklagten zu 1) umfasst. Das Gutachten enthalte entgegen der Beweisfrage keine Aussagen zu den Kindern. Der Rückschluss des Sachverständigen, dass Bemühungen der Beklagte zu 1) um Alternativwohnraum zeigten, dass sie den Umzug nicht als unzumutbare Belastung sehe, sei unzulässig; die Beklagte zu 1) fühle sich mit einem Umzug völlig überfordert und sorge sich wegen einer anderweitigen Belegenheit einer Ersatzwohnung im Hinblick auf Orientierungsschwierigkeiten ihres Sohnes V. und die Versorgung ihrer Mutter. Auch könne aus der Einnahme des Johanniskrautpräparats L. ... nicht auf das Nichtvorhandensein einer Depression geschlossen werden, früher seien ihr schwerere Antidepressiva verschrieben worden (Beweis: Zeugnis Z.). Die Diagnose des Sachverständigen widerspreche den vorangegangenen Diagnosen, insbesondere der des Sachverständigen Dr. med. S. aus dem Jahr 2012 im Vorprozess, und der von der Sachverständigen Dr. M. 2012 im familiengerichtlichen Verfahren gestellten Diagnose, die auf einer 6-stündigen Exploration beruht habe. Es liege eine chronische depressive Störung erheblichen Ausmaßes und adulte ADHS vor (Anlage B 2; Beweis: Zeugnis Z.), das Gutachten des Sachverständigen Dr. H. erfasse die Problematik der Entscheidungserschwernis und umständlichen Problemlösungsform der Beklagte zu 1) nicht (Attest Z. vom 09.08.2016, Anlage BK 1), der jahrelang behandelnde Neurologe sei zu einer viel fundierteren Einschätzung in der Lage als der Sachverständige. Diese Widersprüche habe der Sachverständige auch in der mündlichen Anhörung nicht aufzulösen vermocht, sondern den Eindruck einer vorgefassten Meinung vermittelt. Die Beklagte zu 1) befinde sich bereits mit ihren gegenwärtig getragenen Aufgaben in permanentem Überlastungszustand, komme die Wohnungssuche hinzu, drohe ein Zusammenbruch (Beweis: Zeugnis Z., Dr. F.; weiteres Sachverständigengutachten). Aus den bereits unternommenen Aktivitäten zur Wohnungssuche könne nicht darauf geschlossen werden, dass sie dazu in der Lage sei, die Beklagte zu 1) sei nur in Zeiten relativer Entspannung handlungs- und kommunikationsfähiger. Unter Druck dekompensiere die Beklagte zu 1) völlig, sie sei nicht in der Lage eigenständig einen Wohnungswechsel vorzunehmen, eine Zwangsräumung dürfe die Traumata der Kinder wieder aktivieren (Beweis: Zeugnis Dr. F. und deren Stellungnahme vom 26.07.2016, Anlage BK 2, ). Das nähme den Kindern ein von ihnen dringend benötigtes Maß an Sicherheit (Beweis: Zeugnis B.). Die psychische Verfassung des 17-jährigen Sohnes V. verschlechtere sich seit Dezember 2015 sichtbar, er nehme die sich verschlechternde Verfassung seiner Mutter sensibel auf und reagiere ebenfalls mit verstärkter Problematik, er habe in den letzten Monaten lebensmüde Gedanken geäußert; bei Verlust der Wohnung sei ein psychischer Zusammenbruch der Beklagten zu 1) wahrscheinlich (Beweis: Zeugnis der behandelnden Kinder- und Jugendpsychiatriefachärztin B. und deren Stellungnahme vom 19.07.2016 Anlage BK 3). Randnummer 12 Das Gericht hätte ein weiteres Gutachten auch deshalb einholen müssen, weil die Besorgnis der Befangenheit des Sachverständigen begründet gewesen sei. Randnummer 13 Die Beklagten beantragen, Randnummer 14 das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 15.06.2016 zum Aktenzeichen 433 C 79/15 aufzuheben und die Klage unter Verlängerung des Mietverhältnisses über die Wohnung R. ... in ... H. auf unbestimmte Zeit, hilfsweise um eine im Ermessen des Gerichts stehende Frist, abzuweisen (gemeint wohl: fortzusetzen), Randnummer 15 hilfsweise, Randnummer 16 den Beklagten eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren. Randnummer 17 Der Kläger beantragt, Randnummer 18 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 19 Er verteidigt das erstinstanzliche Urteil und das darin verwertete Gutachten des Sachverständigen Dr. H.. Randnummer 20 Ergänzend wird auf die im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze verwiesen. II. Randnummer 21 Die zulässige Berufung bleibt ohne Erfolg. Dem Kläger steht der geltend gemachte Herausgabeanspruch nach § 546 BGB zu. Randnummer 22 1. Der Mietvertrag der Beklagten zu 1) über die streitgegenständliche Wohnung ist beendet durch die rechtskräftige Feststellung des Eigenbedarfs der Vermieterseite durch – insoweit nicht angegriffenes - Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 11.01.2011, Gz. 532 C 101/11, und den Ablauf der durch das Berufungsurteil der Kammer vom 05.12.2013, Gz. 307 S 141/12, nach § 574a Abs. 2 BGB bis zum 31.07.2015 bestimmten Zeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses. Randnummer 23 2. Zutreffend ist das Amtsgericht zu dem Ergebnis gekommen, dass ein Anspruch auf weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574c Abs. 1 BGB nicht besteht. Nach dieser Vorschrift kann der Mieter die Fortsetzung eines aus Härtegründen für eine bestimmte Zeit fortgesetzten Mieterverhältnisses nur verlangen, wenn dies durch eine wesentliche Änderung der Umstände gerechtfertigt ist oder wenn Umstände nicht eingetreten sind, deren vorgesehener Eintritt für die Zeitdauer der Fortsetzung bestimmend gewesen war. Darlegungs- und beweispflichtig für das Vorliegen eines solchen besonderen Fortsetzungsinteresses sind die Beklagten. Sie haben das Vorliegen einer der beiden Alternativen des besonderen Fortsetzungsinteresses jedoch nicht bewiesen. Randnummer 24 a) Bestimmend für die Zeitdauer der Fortsetzung war nach den Gründen des Berufungsurteils der Kammer vom 05.12.2013 das zunehmende Erwachsenwerden der bereits damals bei der Beklagten zu 1) lebenden Kinder V. – jetziger Beklagter zu 2) – und C.. Ob die psychische Situation der Beklagten zu 1) für sich allein genommen eine Härte begründen würde, hatte die Kammer offen gelassen. Als Härtegrund hatte das Berufungsgericht auf der Basis des schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen S. und seiner mündlichen Anhörung die negativen psychischen Auswirkungen gewertet, die sich zum damaligen Zeitpunkt aus dieser psychischen Belastung der Beklagten zu 1) durch einen Umzug für die Kinder V. und C. ergeben hätten. Dabei war das Ergebnis der damaligen Begutachtung zugrunde gelegt worden: Der Sachverständige S. ging davon aus, dass die Beklagte zu 1) damals wegen eines Überlastungssyndroms mit emotionaler Erschöpfung und Antriebsarmut bereits überfordert war und deshalb die Organisation von Wohnungssuche und Umzug zu ihrem Zusammenbruch zu führen drohe. Diese – sekundäre - Belastung der Kinder sah das Gericht als mit zunehmendem Alter weniger werdend an. Bei Eintritt der Volljährigkeit des Beklagten zu 2) im Juli 2015 werde auch der Erziehungs- und Betreuungsbedarf der dann 16-jährigen C. erheblich verringert sein, außerdem stehe bis dahin der Beklagten zu 1) ausreichend Zeit zur Verfügung, um an der Behandlung ihrer psychischen Situation mitzuwirken und Hilfe von außen bei der Wohnungssuche zu erlangen, so dass mit überwiegender Wahrscheinlichkeit bis zum 31.07.2015 die Härte entfalle. Randnummer 25 aa) Dass die für die Fortsetzungsdauer bestimmenden Umstände nicht eingetreten sind, ist nicht ersichtlich oder bewiesen. Der Beklagte zu 2) ist mittlerweile volljährig, seine Schwester C. wird in gut zwei Monaten volljährig. Selbst wenn man den Vortrag der Beklagten als wahr zugrunde legt, dass C. und der Beklagte zu 2) sich in psychotherapeutischer Behandlung befinden und schulische Probleme haben, und dass die Beklagte zu 1) für V. Nachhilfe und Praktikumsplatz organisiert und mit ihm Konflikte wegen exzessiven Computerspielens hat, ergibt sich daraus nicht, dass die Beklagte zu 1) für diese Kinder noch umfängliche Erziehungs- und Betreuungsleistungen zu erbringen hat. Ihren Tagesablauf organisieren Jugendliche erfahrungsgemäß selbst, tagsüber sind sie in der Schule, logistische Leistungen für Nachmittags- oder Abendtermine sind nicht mehr erforderlich. Organisation von Nachhilfe und Praktikumsplatz fällt nur einmal pro Halb- bzw. Schuljahr an. Auch steht nicht fest, dass die Belastung und psychische Verfassung ihrer Mutter, der Beklagten zu 1), für diese fast erwachsenen Kinder noch eine maßgebliche eigene psychische Belastung bedeutet. Randnummer 26 Das im vorliegenden Rechtsstreit eingeholte Gutachten des Sachverständigen Dr. H. hat nicht ergeben, dass die Beklagte zu 1) krankheitsbedingt nicht in der Lage ist eine Wohnungssuche und einen Umzug zu bewältigen und die Aussicht der Organisation eines Wohnungswechsels zu einer Destabilisierung führt; dementsprechend hat das Gutachten auch Auswirkungen auf ihre Kinder nicht bestätigt. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht dieses Gutachten zur Grundlage seiner Entscheidung gemacht und das weitere Bestehen eines Härtegrundes abgelehnt. Die Würdigung dieses Gutachtens durch das Amtsgerichts ist nicht fehlerhaft im Sinne des § 546 ZPO, denn sie ist weder in sich widersprüchlich noch läuft sie Denkgesetzen oder allgemeinen Erfahrungswerten zuwider. Randnummer 27 bb) Die Einholung eines neuen Gutachtens ist nicht geboten, denn die Voraussetzungen des § 412 ZPO sind nicht erfüllt. Der Sachverständige ist nicht erfolgreich als befangen abgelehnt worden. Das Amtsgericht hat das Befangenheitsgesuch der Beklagten mit Beschluss vom 19.04.2016 als unbegründet zurückgewiesen. Dagegen haben die Beklagten keine Beschwerde eingereicht. Das Gutachten ist auch nicht ungenügend. Randnummer 28 (1) An der Sachkunde des Sachverständigen bestehen keine Zweifel. Der Umstand, dass der Sachverständige zu einer anderen Diagnose gelangt ist, als die langjährigen Behandler der Beklagten zu 1) und andere Sachverständige, die sie in verschiedenen Verfahren exploriert haben, führt nicht zur Unverwertbarkeit seiner Erkenntnisse. Vielmehr hat der Sachverständige nachvollziehbar und plausibel erläutert, worauf seine Einordnung als Dysthymia - die letztlich wie alle anderen Diagnosen auch eine Störung aus dem Bereich der depressiven Erkrankungen darstellt - beruht, so dass sein Ergebnis letztlich nicht unvereinbar mit den anderen Diagnosen erscheint, die in sich auch kein völlig einheitliches Bild abgeben. Ebenso nachvollziehbar hat er dargestellt, dass die von der Sachverständigen Dr. M. 2012 diagnostizierte Anpassungsstörung (die wohl auch von der Behandlerin Dr. F. angenommen wird, Anlage BK 2, Bl. 267 d.A.) auf ca. 6 Monate begrenzt sei, die bei der Begutachtung in 2012 längst vergangen waren. Eine chronische Depression, wie sie Dr. M. 2012 und der Behandler Z. im November 2015 angenommen haben, sei nach den in seiner aktuellen Exploration erhaltenen Informationen zu Aktivitätsniveau, Alltagsgestaltung und Erwartungen an das Leben nicht zu bestätigen, gegenüber der Exploration von Dr. S. vier Jahre zuvor sei jetzt ein deutlich besseres Niveau in Antrieb, Organisation und Handlungskompetenz gegeben. Das passt damit zusammen, dass im Jahre 2012 für die Beklagten zu 1) noch der Sorgerechtsstreit bezüglich des Sohnes V. im Vordergrund stand, der mittlerweile für sie erfolgreich beendet ist: V. lebt seit Sommer 2014 bei der Beklagten zu 1). Zutreffend hat der Sachverständige Dr. H. darauf hingewiesen, dass sich aus dem Gutachten Dr. M. im Übrigen nicht ergibt, woraus die Erfüllung der ADHS-Kriterien hergeleitet wird. Für ADHS habe er in der Exploration keine hinreichenden Anhaltspunkte gefunden; er hat sie allerdings auch nicht vollends ausgeschlossen (siehe Seite 8 des Gutachtens). Dr. H. hat durchaus die Weitschweifigkeit der Beklagten zu 1) erkannt und eine krankheits- und psychomental bedingte Einschränkung ihrer Belastbarkeit angenommen - dabei aber eine erhebliche Dekompensation mit Auswirkungen auf die Kinder als unwahrscheinlich angesehen. Insgesamt ist festzuhalten, dass sich der Sachverständige in Nachtrag und Anhörung eingehend und überzeugend mit den Fremddiagnosen auseinandergesetzt hat, ohne dass sein eigener Ansatz dabei zweifelhaft erscheint. Zutreffend hat der Sachverständige in der Anhörung aber auch darauf hingewiesen, dass es für die Beweisfrage letztlich nicht auf die genaue Diagnose ankommt, sondern um die tatsächliche Beeinträchtigung der Beklagten zu 1). Randnummer 29 (2) Der Umstand, dass die Exploration der Beklagten zu 1) beim Sachverständigen Dr. H. sich nur über eine Stunde erstreckt hat, macht das Gutachten ebenfalls nicht ungenügend. Der Sachverständige hat diese Zeit als ausreichend für die Befragung zu dem von ihm zu bearbeitenden Beweisthema angesehen. Welche Maßnahmen und Untersuchungsmethoden ein Sachverständiger anwendet, hat er selbst auf der Grundlage seiner Fachkunde zu entscheiden. Dass für andere Gutachten über die Beklagte zu 1) längere Explorationsgespräche durchgeführt wurden, entwertet nicht die Vorgehensweise des gerichtlichen Sachverständigen, zumal den Aufträgen jeweils unterschiedliche Beweisthemen zugrunde lagen. Soweit die Beklagte zu 1) bemängelt, die Befragung habe weder ihre Wahrnehmung traumatischer Ereignisse aus dem Sorgerechtsstreit noch Nachfragen zum Bereich ihrer Kinder oder der Belastung durch die Sorge für die Mutter der Beklagten zu 1) umfasst, ist zu entgegenzuhalten, dass es um gegenwärtige Belastungen ging, der Sorgerechtsstreit aber bereits erledigt war; die Sorge um die Mutter und ihre Kinder sind in der Exploration, wie auf Seite 5 des Gutachtens ausgeführt, thematisiert worden. Randnummer 30 (3) Auch der Einwand der Beklagten, das Gutachten enthalte entgegen der Beweisfrage keine Aussagen zu den Kindern, trifft nicht zu: Gefragt war nach einer Destabilisierung der Beklagten zu 1) und ob sich diese auf die Kinder auswirke; diese Frage hat der Sachverständige im letzten Satz des Gutachtens dahingehend beantwortet, dass er eine erhebliche Dekompensation mit Auswirkungen auf die Kinder als unwahrscheinlich ansieht. Randnummer 31 (4) Der Umstand, dass die Behandler der Beklagten zu 1), Herr Z. und Frau Dr. F., mit den Ergebnissen des Sachverständigen nicht übereinstimmen, entwertet sein Gutachten nicht. Insoweit kann unterstellt werden, dass diese als Zeugen das wiederholen würden, was sie in den Anlage B2, BK1 und BK 2 bereits attestiert haben: Dass aus ihrer Sicht die Beklagte unter Druck nicht handlungsfähig sei und bei Wohnungsverlust dekompensieren würde. Eine Vernehmung als Zeugen ist nicht angezeigt, weil es den Beklagten nicht um die Schilderung erlebten Geschehens geht, sondern um fachliche Bewertung psychischer Vorgänge. Das aber ist die Aufgabe eines Sachverständigengutachtens. Der eigenen fachlichen Einschätzung des Behandlers ist aber wegen der besonderen Nähe im Patientenverhältnis kein Vorrang gegenüber einem gerichtlichen Gutachten einzuräumen. Ganz besonders deutlich zeigt sich die Gefahr, dass der Behandler die für eine Bewertung für gerichtliche Zwecke nötige fachliche Distanz verlieren kann, an den Ausführungen der Frau Dr. F. in Anlage BK 2 (Bl. 267 f. d.A.) unter Frage 3 und Frage 5 jeweils im letzten Absatz. Randnummer 32 b) Auch ein besonderes Fortsetzungsinteresse nach § 574c Abs. 1 1. Alternative BGB ist nicht gegeben. Eine wesentliche Änderung der Umstände im Sinne dieser Vorschrift liegt vor, wenn in der Verlängerungszeit neue Härtegründe auftreten, die ursprünglich nicht vorhanden gewesen sind oder wenn sich ein ursprünglich vorhandener Härtegrund (z. B. eine Krankheit) in der Verlängerungszeit wesentlich verschärft oder zum Nachteil des Mieters anders entwickelt haben, als erwartet wurde. Auch das ist zu verneinen. Randnummer 33 aa) Eine Veränderung in den Lebensumständen der Familie ist zwar insoweit eingetreten, als im Anschluss an den langjährigen Sorgerechtsstreit der Sohn V. im Sommer 2014 zu der Beklagten zu 1) und seinen Geschwistern in die Wohnung gezogen ist. Auch unter Zugrundelegung des streitigen Vortrages, V. sei ein Grad der Behinderung von 70 % zuerkannt worden ist, er sei lernbehindert, besuche eine Förderschule, habe ein eingeschränktes Orientierungsvermögen und einen erhöhten Betreuungsbedarf und sei in jugendpsychiatrischer Behandlung, ergibt sich daraus kein Anhaltspunkt dafür, dass ein Wegzug aus der streitgegenständlichen Wohnung eine nicht zu rechtfertigende Härte für ihn bedeutet, so dass eine Vernehmung seiner behandelnden Psychiaterin B. als Zeugin unterbleiben kann. Ein Umzug erfordert insbesondere bei einem fast volljährigen Kind nicht automatisch einen Schulwechsel, denn Jugendlichen sind auch längere Wege zumutbar. Daran ändern auch Orientierungsschwierigkeiten nichts. Trotz der geltend gemachten Orientierungsprobleme konnte V. einen mit Schul- und vollständigem Umfeldwechsel verbundenen Umzug vom in Schleswig-Holstein lebenden Vater zur Mutter in die streitgegenständliche Wohnung verkraften. Von hier aus besuchte er zunächst die B. Schule in B., die die Anfahrt mit öffentlichen Verkehrsmitteln erforderte. Der Wechsel von der B. Schule zur jetzt besuchten noch weiter entfernten R.-Schule in F. war ebenfalls trotz seiner Orientierungsschwäche möglich. Das begleitete Einüben neuer Wege zur Schule und zu Ergo- und Psychotherapie nach einem Umzug erscheint vor diesem Hintergrund nicht als Härte. Randnummer 34 bb) Soweit mit der Berufung erstmalig vorgetragen wird, seit Dezember 2015 habe sich V.s psychische Verfassung augenscheinlich verschlechtert und er habe lebensmüde Gedanken geäußert, kann offen bleiben, ob dieser Vortrag nach § 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO überhaupt berücksichtigt werden darf, denn auch wenn dieser Vortrag zugrunde gelegt wird, führt er nicht zu der Bewertung, die Beendigung des Mietverhältnisses bedeute eine nicht gerechtfertigte Härte, so dass die Vernehmung der Zeugin B. – die nur zu ihren Beobachtungen, nicht aber zu ihrer fachlichen Schlussfolgerungen zu befragen wäre – nicht angezeigt ist. Denn ist es ist weder dargelegt noch unter Beweis gestellt, dass diese Verschlechterung seiner Verfassung und die suizidalen Gedanken mit einem anstehenden Wohnungswechsel im Zusammenhang stehen. Das Attest der Kinder- und Jugendpsychiaterin lässt vielmehr Auswirkungen der jahrelangen innerfamiliären Konflikte als Ursache vermuten, die unabhängig von einem Umzug bestehen. Soweit geltend gemacht wird, der Zustand von V. verschlechtere sich durch die Verschlechterung der Verfassung seiner Mutter, hat das vom Amtsgericht eingeholte, auch für das Berufungsgericht nachvollziehbare und plausible Sachverständigengutachten gerade keine maßgebliche Destabilisierung der Beklagten zu 1) ergeben. Randnummer 35 cc) Schließlich ergeben sich auch in der Person der Beklagten zu 1) selbst keine neuen oder eine Verschärfung der ursprünglichen Härtegründe. Auch wenn jetzt mit ihrem Sohn V. eine weitere Person im Haushalt lebt, die nach ihrem Vortrag trotz des Alters von fast 18 Jahren gesteigerten Betreuungsbedarf hat, hat sich auf der anderen Seite ihre Lage durch den Wegfall des Sorgerechtsstreits, der sie während des Vorprozesses noch in ganz starkem Maße in Anspruch genommen hatte, entspannt. Auch sind die beiden anderen Kinder altersbedingt nur noch in verringertem Maße betreuungsbedürftig. Dass im Falle eines Umzuges sie den Sohn V. in einer Umstellungsphase auf dem Weg zu Schule und Therapeuten begleiten müsste, stellt keine Härte dar, sondern ist noch zu den gewöhnlichen Nachteilen eines Umzuges zu rechnen. Auch, dass die Beklagte zu 1) Betreuungsleistungen für ihre in der Nähe lebende Mutter erbringt, führt nicht zu einem neuen Härtegrund. Es steht ihr frei, diese Leistungen auch von einer anderen Unterkunft – möglicherweise mit größerem Aufwand wegen längerer Wege – fortzuführen. Dass diese Leistungen zusammen mit der Sorge für die Kinder sie psychisch und physisch derart in Anspruch nehmen würden, dass sie zur Wohnungssuche nicht in der Lage wäre, hat das auch für das Berufungsgericht nachvollziehbare und plausible Gutachten ebenso wenig ergeben, wie eine drohende Dekompensation, und dementsprechend keine sekundäre Auswirkung auf die Kinder. Insoweit kann auf die vorstehenden Ausführungen Bezug genommen werden. Vielmehr hat das Gutachten ergeben, dass die Beklagte zu 1) zwar sehr belastet, aber imstande ist, eine Wohnungssuche und den anschließenden Umzug zu bewältigen. Nach dem Verständnis der Kammer wäre dies erst recht leistbar, wenn sich die Beklagten zu 1) für diese vorübergehende Phase im Wesentlichen dieser Aufgabe widmete. Insoweit könnte die Beklagte zu 1) jedenfalls ihren Aufwand für die Betreuung ihrer Mutter reduzieren durch Inanspruchnahme der für ältere oder pflegebedürftige Mitbürger zur Verfügung stehenden ambulanten Hilfsmaßnahmen von Sozialstationen oder Pflegediensten (z.B. für Haushaltstätigkeiten, Einkäufe, Ankleidehilfe). Wenn sie diese Angebote nicht wenigstens vorübergehend für die Zeit der Wohnungssuche und des Umzugs nutzt, kann das nicht zu Lasten des Klägers und seines festgestellten Eigenbedarfs gehen, denn der Mieter ist zur Mitwirkung an der Beseitigung von Härtegründen verpflichtet (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 12. Aufl., § 574c Rn 7). Randnummer 36 3. Die Entscheidung über die Räumungsfrist folgt aus § 721 ZPO. Das Berufungsgericht hält unter Berücksichtigung der psychischen Erkrankung der Beklagten zu 1) und der sich daraus ergebenden Einschränkungen eine weitere Räumungsfrist bis zum 28.02.2017 für angemessen. Diese Zeit wird sie benötigen, um ggfs. unter Einschaltung der Fachstelle für Wohnungsnotfälle und sonstiger Dritter eine neue Unterkunft zu finden. Randnummer 37 4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Hamburg Entscheidungsdatum: 19.12.2018 Aktenzeichen: 49 C 414/18 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 574 BGB, §§ 574ff BGB, § 91a ZPO ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Räumungsklage nach Eigenbedarfskündigung: Klageveranlassung durch vorgerichtliche Geltendmachung des Sozialwiderspruchs und Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten; Klageeinreichung trotz mieterseits angekündigten Räumungstermins; Kostenentscheidung bei Gewährung einer vermieterseits abgelehnten Räumungsfrist durch das Gericht Orientierungssatz 1. Die Geltendmachung eines Sozialwiderspruchs nach den §§ 574 ff. BGB begründet keine Vertragspflichtverletzung, die zur Tragung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten verpflichtet. Teilt der Mieter auf eine Eigenbedarfskündigung hin mit, dass es sich um eine Vorratskündigung handeln könnte, er aber den Räumungsanspruch letztlich nicht in Abrede stelle, gibt er keine Veranlassung zur Klage.(Rn.3) 2. Für die Erhebung einer Räumungsklage besteht subjektiv dann keine Veranlassung, wenn der Mieter vor deren Erhebung angekündigt hat, zu einem Termin räumen zu wollen, welcher derart kurz hinter dem Zeitpunkt der Einreichung der Räumungsklage liegt, dass der Vermieter vernünftigerweise nicht davon ausgehen kann, dass die sofortige Einleitung eines gerichtlichen Räumungsverfahrens ihn seinem Ziel der tatsächlichen Räumung näher bringt. In diesem Sonderfall ist es dem Vermieter zuzumuten, den angekündigten Räumungstermin abzuwarten (Anschluss OLG Frankfurt, 21. Dezember 2005, 2 W 84/05, NZM 2007, 340).(Rn.5) 3. § 93b Abs. 3 ZPO ist Ausdruck des Veranlassungsprinzipes. Versagt der Vermieter dem Mieter die Einräumung einer Räumungsfrist, die ihm später das Gericht doch gewährt, wird dieser Fall dem der unnötigen Klagerhebung gleichgesetzt.(Rn.6) Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Randnummer 1 (ohne Tatbestand gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO) Entscheidungsgründe Randnummer 2 Die zulässige Klage ist nicht begründet. Randnummer 3 Ein Anspruch des Klägers auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten folgt nicht aus den §§ 280 Abs. 1, 286 BGB. Es fehlt insoweit an einer Anspruchsgrundlage. Von Seiten des Mietervereines ist mit Schreiben vom 18.05.2018 (Anlage K 3) gegenüber dem Kläger dargelegt worden, dass zwar Zweifel bestünden, ob es sich nicht möglicherweise um eine bloße Vorratskündigung handeln könnte, jedoch eine gerichtliche Auseinandersetzung wegen des Eigenbedarfes von der Beklagten nicht angestrebt werde, diese allerdings aufgrund der langjährigen Mietdauer von 30 Jahren und dem Alter der Beklagten sowie beengter finanzieller Verhältnisse Schwierigkeiten hat, eine anderweitige Wohnung anmieten zu können. Dieses Schreiben beinhaltet keine Vertragspflichtverletzung, sondern umfasst insbesondere die Geltendmachung von Rechten im Sinne eines etwaigen Widerspruches nach § 574 BGB oder aber auch der Hinweis, dass es aus Sicht der Beklagten ggf. einer Räumungsfrist bedarf. Das Schreiben des Klägervertreters vom 30.05.2018 (Anlage K 4) vermag daher keine Kosten auszulösen, die der Beklagten aufgrund einer Vertragspflichtverletzung aufzuerlegen sein könnten. Randnummer 4 Hinsichtlich der erledigten Räumungsklage sind die Kosten ebenfalls nach den §§ 93 b, 93 ZPO dem Kläger aufzuerlegen. Randnummer 5 Von der Beklagten ist entsprechend ihrer vorgerichtlichen Ankündigung der Räumungsanspruch als solcher nicht in Zweifel, sondern, wenn auch gegen die Verwahrung gegen die Kosten, anerkannt worden. Dabei setzt eine Kostentragungspflicht des Vermieters voraus, dass der Mieter keinen Anlass zur Klagerhebung gegeben hat. Der Vermieter hat insoweit hinreichend Anlass, wenn er nach dem Verhalten des Mieters nicht damit rechnen durfte, dass dieser sich vertragsgemäß verhält und die Wohnung räumt (vgl. BGH WuM 2006, 454; OLG Hamm ZMR 1996, 499; LG Berlin GuT 2010, 247). Für die Erhebung einer Räumungsklage besteht aber subjektiv dann keine Veranlassung, wenn der Mieter vor deren Erhebung angekündigt hat, zu einem Termin räumen zu wollen, welcher derart kurz hinter dem Zeitpunkt der Einreichung der Räumungsklage liegt, dass der Vermieter vernünftigerweise nicht davon ausgehen kann, dass die sofortige Einleitung eines gerichtlichen Räumungsverfahrens ihn seinem Ziel der tatsächlichen Räumung näher bringt. In diesem Sonderfall ist es dem Vermieter zuzumuten, den angekündigten Räumungstermin abzuwarten (OLG Frankfurt/Main NZM 2007, 340). Dies gilt nur dann nicht, wenn der Vermieter konkrete Anhaltspunkte dafür hat, dass der Mieter die angekündigte Räumung nicht durchführen wird (vgl. OLG Dresden NJW 2015, 497). Derartige konkrete Anhaltspunkte sind vorliegend jedoch nicht gegeben. Vielmehr ist von der Beklagten über den Mieterverein mit Schreiben vom 17.08.2018 und damit gut einen Monat vor Anhängigkeit der Klage mitgeteilt worden, dass sie eine Wohnung zum 01.10.2018 gefunden habe. Dieser Rückgabetermin liegt gerade einmal 2 Wochen nach Anhängigkeit der Klage. Randnummer 6 Darüber hinaus entspricht einer Kostentragungspflicht des Klägers auch § 93 b Abs. 3 ZPO. Diese Regelung ist Ausdruck des Veranlassungsprinzipes. Versagt der Vermieter dem Mieter die Einräumung einer Räumungsfrist, die ihm später das Gericht doch gewährt, wird dieser Fall dem der unnötigen Klagerhebung gleichgesetzt (vgl. LG Baden-Baden WuM 2007, 75; LG Köln WoM 1993, 542; LG Aurich GE 2017, 833). Auch die weitere Voraussetzung dieser Regelung, dass der Mieter seine Räumungsverpflichtung als solche anerkannt und dem Vermieter vorgerichtlich diejenigen Gründe für die Gewährung einer Räumungsfrist jedenfalls im Kern mitgeteilt hat, ist vorliegend gegeben gewesen. Von der Beklagten ist wiederholt dargelegt worden, dass sie noch keine neue Wohnung gefunden habe und insoweit auf mehr Zeit für die Herausgabe der Wohnung angewiesen sei. Letztlich hätte dies das Gericht auch dazu bewogen, der Beklagten eine Räumungsfrist zu bewilligen, wenn sich die Räumungsklage nicht zuvor in der Hauptsache erledigt hätte. Randnummer 7 Im Übrigen beruht die Kostenentscheidung auf § 91 Abs. 1 ZPO. Randnummer 8 Die Vollstreckbarkeitsentscheidung beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO. Randnummer 9 Die Berufung wird nicht zugelassen, da die hierfür erforderlichen Voraussetzungen nicht vorliegen. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Hamburg Entscheidungsdatum: 22.11.2024 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 21 C 401/23 ECLI: ECLI:DE:AGHH:2024:1122.21C401.23.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 546 Abs 1 BGB, § 549 Abs 1 BGB, § 568 Abs 1 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 573 Abs 3 S 2 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Eigenbedarfskündigung zur Familienbindung; Anforderungen an ärztlich belegten Härteeinwand Orientierungssatz 1. Der hinreichend konkretisierte Wille des Vermieters, durch Nutzung der Wohnung als Zweitwohnung familiäre Bindungen zu pflegen und am städtischen Kulturleben teilzuhaben, kann ein berechtigtes Kündigungsinteresse begründen.(Rn.47) 2. Beruft sich der Mieter auf eine Erkrankung und legt hierfür ein ärztliches Attest vor, prüft das Gericht regelmäßig die Notwendigkeit eines medizinischen Sachverständigengutachtens, wenn der Vortrag bestritten wird und die gesundheitlichen Umstände für die Entscheidung von Bedeutung sind (Anschluss BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18).(Rn.58) 3. Für die Beurteilung der sozialen Härte ist allein der Gesundheitszustand zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung maßgeblich; zwischenzeitlich entfallene Härtegründe finden keine Berücksichtigung (Anschluss LG Oldenburg (Oldenburg), Urteil vom 17. Oktober 1990 - 9 S 1307/89).(Rn.58) 4. Die Behauptung, Ersatzwohnraum sei nicht auffindbar, entfaltet nur Relevanz, wenn sich der Mieter nachweislich intensiv um angemessene Alternativen bemüht und die örtliche Wohnraumsituation nachvollziehbar dargestellt hat.(Rn.68) 5. Eine langjährige Mietdauer - etwa über zwei Jahrzehnte - begründet keine Fortsetzungsverpflichtung, wenn dem tragfähige und nachvollziehbar dargelegte Interessen des Vermieters entgegenstehen.(Rn.80) Verfahrensgang nachgehend LG Hamburg, 16. Mai 2025, 311 S 4/25 nachgehend LG Hamburg 11. Zivilkammer, 10. Juni 2025, 311 S 4/25, Urteil Tenor 1. Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm genutzte ca. 44 m² große 2-Zimmer-Wohnung im Haus [...], [...] Hamburg, 1. OG links nebst Kellerraum geräumt mit allen Schlüsseln an die Kläger herauszugeben. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 28.02.2025 gewährt. Im Übrigen wird der Antrag auf Bewilligung einer Räumungsfrist zurückgewiesen. 3. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.620,00 € abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 9.240,00 € leisten. Beschluss Der Streitwert wird auf 9.240,00 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Kläger begehren die Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten bewohnten Wohnung infolge einer von den Klägern erklärten Eigenbedarfskündigung. Randnummer 2 Die Klägerin zu 1) ist über 67 Jahre, der Kläger zu 2) über 84 Jahre alt. Sie sind nicht mehr berufstätig. Beide wohnen gemeinsam in einem Einfamilienhaus in Bad Bramstedt, in dem sie ihre drei mittlerweile erwachsenen Kinder, [...] (wohnhaft in Berlin), Zeugin [...] (wohnhaft in Hamburg) und [...] (wohnhaft in Hamburg bis Anfang 2024, aktuell wohnhaft in Rheine) großgezogen haben. Randnummer 3 Die Kläger sind die im Wohnungsgrundbuch eingetragenen Nießbrauchberechtigten und Vermieter der im Tenor näher bezeichneten Wohnung im [...] in Hamburg. Ihnen gehört auch eine weitere Wohnung (von den Parteien als „Gartenwohnung“ bezeichnet; im Folgenden deshalb: Gartenwohnung) innerhalb des gleichen Hauses wie die streitgegenständliche Wohnung. Die Gartenwohnung wurde von dem jüngeren Sohn der Kläger und dessen Ehefrau im Februar 2023 bezogen, die etwa 10 Monate - auch zum Zeitpunkt Ende Oktober 2023 - darin wohnten, Anfang Januar 2024 auszogen und aktuell nicht in Hamburg leben. Die Kläger sind darüber hinaus Eigentümer einer 2-Zimmer-Wohnung in der …straße in Hamburg (Anlage K 6), in der die Tochter der Kläger mit ihrem Freund lebt. Die Kläger haben darüber hinaus ein Nießbrauchrecht an einem ihren drei Kindern gehörenden Ferienhaus auf Föhr, wobei der Beklagte mit Nichtwissen bestreitet, dass die Kläger über diese Aufzählung hinaus über keine weiteren Immobilien verfügten. Randnummer 4 Der Beklagte (geb. [...]) ist der Mieter der streitgegenständlichen Wohnung, als freier Dozent auf Honorarbasis an einer Hamburger Hochschule und bei einer Sicherheitsfirma tätig. Randnummer 5 Die Parteien verbindet ein Wohnraummietvertrag vom 23.06.2003 (Anlage K 1). Zum damaligen Zeitpunkt im Jahr 2003 waren die Kläger Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnung. Im Jahr 2019 übertrugen die Kläger ihr Eigentum zu gleichen Anteilen auf ihre drei Kinder unter gleichzeitiger Einräumung eines lebenslangen Nießbrauchrechts zugunsten der Kläger (Anlage B 10). Die Nettokaltmiete der streitgegenständlichen Wohnung beträgt mindestens 700,00 €. Randnummer 6 Mit unterschriebenem Schreiben vom 23.01.2023 (Anlage K 2) erklärten die Kläger gegenüber dem Beklagten die ordentliche Kündigung zum 31.10.2023, hilfsweise zum nächstmöglichen Termin, gestützt auf den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs, dessen Vorliegen im Einzelnen zwischen den Parteien streitig ist. In dem Schreiben gaben die Kläger an, ihre in Hamburg lebenden Kinder ein- oder zweimal pro Woche zu besuchen, zunehmend Fahrten bei Dunkelheit mit dem Auto zu vermeiden und stattdessen die Möglichkeit der Übernachtung in der streitgegenständlichen Wohnung nutzen wollten. Die Kläger erklärten weiter, dass sie gerne für Theaterbesuche oder Besuche in der Oper nach Hamburg führen. Auch bei diesen Besuchen wollten die Kläger in Zukunft eine Rückfahrt nach Bad Bramstedt vermeiden und die Wohnung nutzen. Die Kläger schilderten im Schreiben, dass die Wohnung für ihre Bedürfnisse ideal gelegen sei. Die Wohnung der Tochter in Eppendorf sei schnell erreichbar. Der Sohn mit seiner Ehefrau - der im Zeitpunkt des Schreibens noch nicht in die Gartenwohnung gezogen war - werde ebenfalls in das streitgegenständliche Haus in eine andere Wohnung ziehen, sodass die Lage auch aus diesem Grund ideal sei. Die Theaterhäuser und Oper seien schnell mit dem Taxi erreichbar. Die Kläger erklärten in ihrem Schreiben, dass in den Wohnungen der Kinder keine Übernachtungsmöglichkeiten bestünden und die Besuche zu häufig stattfänden, um jedes Mal eine Unterkunft anzumieten. Zudem sei der Kläger zu 2) wegen einer Rückenerkrankung im Bereich der Lendenwirbelsäule auf eine spezielle Matratze angewiesen, die in fremden Unterkünften kaum auffindbar sei. Abschließend formulierten die Kläger, dass sie die streitgegenständliche Wohnung des Beklagten für sich herrichten und sich in dem kleinen Zimmer ein Schlafzimmer einrichten und das große Zimmer als Wohn- und Esszimmer für sich und Familientreffen nutzen wollten. Die Kläger widersprachen in diesem Schreiben einer Fortsetzung des Mietverhältnisses und wiesen auf das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB hin. Randnummer 7 Mit Schreiben der Prozessbevollmächtigten vom 23.08.2023 (Anlage K 3) erklärte der Beklagte den Widerspruch gegen die Kündigung gestützt auf soziale Härtegründe, deren Vorliegen im Einzelnen zwischen den Parteien streitig sind. Randnummer 8 Die Kläger behaupten in der Klageschrift vom 02.10.2023, dass die streitgegenständliche Wohnung auch als Übernachtungsmöglichkeit für den ältesten Sohn und seine Familie genutzt werden solle. In der Klageschrift erklärten die Kläger weiter, dass sie am kulturellen Leben in Hamburg teilnähmen und häufig abends Theater oder die Staatsoper besuchten. In Bezug auf die Vermeidung von Autofahrten in der Dunkelheit - angesprochen im Schreiben vom 23.01.2023 - konkretisierten die Kläger in der Klageschrift, dass sie beide altersbedingt an einer Beeinträchtigung der Sehfähigkeit, die insbesondere in der Dunkelheit zum Tragen komme, litten (dazu Anlage K 4, K 5). Zunehmend hätten sie deshalb auf Vorstellungen in Theater und Staatsoper zu verzichten. Schon jetzt besuchten die Kläger zunehmend Tagesvorstellungen oder Matinees, um nicht im dunklen nach Hause fahren zu müssen. Die Kläger träfen sich regelmäßig, mindestens 4-5 Mal im Monat in Hamburg. Diese Treffen würden häufig auch außerhalb der Wohnungen ihrer Kinder stattfinden. Die Fahrt von Bad Bramstedt nach Hamburg mit öffentlichen Verkehrsmitteln dauere zwischen 90 und 110 Minuten und erfordere je nach Abfahrtzeit mehrfaches Umsteigen, was für die Kläger sehr beschwerlich sei. Für die Zwecke der Kläger sei nur die streitgegenständliche Wohnung geeignet. Es handle sich dabei im Übrigen um eine vergleichsweise kleine Wohnung mit wenig Unterhaltsaufwand. Die Kläger gaben an, auf die Mieteinnahmen durch die anderen größeren Wohnungen nicht verzichten zu können. Randnummer 9 Mit Schriftsatz vom 14.01.2024 behaupten die Kläger ihren Eigenbedarfswunsch - nachdem der Sohn [...] und seine Ehefrau vorübergehend geplant für 2 Jahre zur Facharztausbildung nach Rheine gezogen seien und die Gartenwohnung befristet untervermietet sei - auch damit, dass die streitgegenständliche Wohnung nun auch für Besuche des Sohnes genutzt werden könne, wenn dieser Hamburg und die Familie während der zweijährigen Facharztausbildung besuche. Das Angebot für die Facharztausbildung hätten die beiden im Oktober 2023 erhalten. Das jeweilige Arbeitsverhältnis bestehe mit der [...] GbR und sei vom 01.02.2024 bis zum 31.01.2026 befristet. [...] und [...] beabsichtigten, so die Kläger, nach der Facharztausbildung zu Augenärzten in Rheine nach Hamburg in die Gartenwohnung zurückzukehren. Randnummer 10 Die Kläger behaupten unter Verweis auf die in der Kündigungserklärung (1.), der Klageschrift (2.) und dem weiteren Schriftsatz vom 14.01.2024 (3.) angegebenen Gründe, dass die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung vorlägen. Randnummer 11 Die Kläger meinen, dass der Beklagte zur Herausgabe und Räumung verpflichtet sei und sämtliche vorgebrachte Gründe bei der Beurteilung des Eigenbedarfes zu berücksichtigen seien. In Bezug auf Bemühungen zur Ersatzwohnraumbeschaffung führen sie an, dass der Beklagte die Kläger um eine Vermieterbestätigung oder eine ähnliche Referenz zur Vorlage bei der Wohnungssuche hätte bitten können, dies aber nicht getan hat. Randnummer 12 Die Kläger beantragen, Randnummer 13 den Beklagten zu verurteilen, die von ihm genutzte ca. 44 m² große 2-Zimmer-Wohnung im Haus [...], [...] Hamburg, 1. OG links nebst Kellerraum ab dem 31.10.2023 geräumt mit allen Schlüsseln an die Kläger herauszugeben. Randnummer 14 Der Beklagte beantragt, Randnummer 15 die Klage abzuweisen, hilfsweise für den Fall eines klagestattgebenden Urteils eine großzügige Räumungsfrist von mindestens 6 Monaten zu bewilligen. Randnummer 16 Der Beklagte behauptet, seit Juli 2022 bis August 2023 aufgrund eines verfaulten Kiefers dem damit im Zusammenhang stehenden Durchbruch in die Nasenhöhle und fünf aufeinanderfolgenden Wurzelbehandlungen, Entzündungen im ganzen Körper, erhöhtem Blutdruck, ausgeschnittenem Kiefer, der Rekonstruktion des Kiefers, der notwendigen Heilung der Implantate und monatlich ein bis zwei Eingriffen nicht in der Lage gewesen zu sein, Wohnungen zu suchen (Anlage B 2, 3). Auch im Dezember 2023 sei ein weiterer invasiver chirurgischer Eingriff mit fokussiertem Gebiet durchgeführt worden (Anlage B 4). Es stünden auch in der Zukunft weitere medizinisch notwendige und schwierige Behandlungen in unterschiedlichen Bereichen an. Randnummer 17 Trotzdem habe er selbst und durch Mithilfe von Freunden und Bekannten nach Wohnraum gesucht. Randnummer 18 Der Beklagte behauptet, er habe sich ausreichend um Ersatzwohnraum bemüht. Aufgrund seiner „unkonventionellen Einkommensverhältnisse“ (Bl. 15 d.A.) sei es schwer bis unmöglich, Ersatzwohnraum zu finden. Er habe seine Suche auf das gesamte Stadtgebiet bezogen und auch höhere Mieten bis zu 1000,00 € bei einem möglichen Gehaltsnachweis von 1.179,00 € in Suchanfragen aufgenommen. Nachdem er im Januar 2023 die Kündigung im Briefkasten vorgefunden hatte, habe er im Februar 2023 über ... einen Privatanbieter im Stadtteil Rotherbaum kontaktiert, um eine Wohnung in Uninähe zu finden. Die Wohnung sei jedoch zu teuer gewesen und es sei ihm mitgeteilt worden, dass ein Selbständiger als Mieter nicht in Betracht komme (Bl. 52 f. d.A.). Im März 2023 habe er über das Portal Xxx Management ein Profil angelegt, mit der Bitte um Mietangebote. Darauf sei bis heute keine Antwort außer einer Bestätigung des Eintrags gekommen. Ihm sei auch kein einziges Angebot zugesandt worden, obwohl hier keine Gehaltsauskunft erforderlich gewesen sei. Ebenfalls im März 2023 sei eine Kontaktaufnahme über Engel & Völkers erfolgt. Auch hier liege bis heute keine Antwort außer einer Bestätigung per E-Mail, dass die Kontaktaufnahme eingegangen sei, vor. Er habe sich ferner an das Maklerbüro ... & CO Immobilien GmbH & Co. KG gewendet. Auch hier sei nur eine Zustimmung zur Speicherung seiner Daten erfolgt. Eine Antwort stehe bis heute aus. Ferner habe er ein Profil angelegt über die ... Immobilien und hier einen Referenzwert von 12,80 € für Kaltmiete in einem gut in Stand gehaltenen Nachbarhaus mit vielen kleinen Wohnungen von 30 bis 75 qm gesucht, bislang ohne jede Antwort und ohne Angebot. Im April 2023 habe er sich telefonisch direkt bei Mietimmobilienunternehmen nach Mietobjekten bis 1.000 € für 10 bis 50 Quadratmeter erkundigt. Ihm sei hier mitgeteilt worden, dass es hier keine Angebote gäbe. Der Wohnungsmarkt sei sehr angespannt. Ferner habe er sich bei der … über ..., ..., ... und ... nach Wohnungen erkundigt. Hier habe er die Pauschalaussage erhalten: „Schauen Sie immer einfach mal auf die Seite. Immer mal wieder und rufen Sie dann direkt an.“ Bis zum heutigen Tag ohne Ergebnis, so der Beklagte. Im Mai 2023 habe er eine erneute Gesuchsanfrage bei der Firma Xxx Management GmbH & Co. KG gestellt. Hier sei ihm mitgeteilt worden, dass er als Interessent vorgemerkt sei. Bis heute sei ihm allerdings keine Wohnung angeboten oder in Aussicht gestellt worden. Im Juli 2023 habe er bei der YYY über einen Bekannten nachfragen lassen. Im Juli 2023 habe er einen Immobiliensachgutachter, Herrn [...], kontaktiert, der sehr vernetzt und mit einigen Immobilienfirmen und Maklern gut bekannt sei; auch hier bislang ohne Erfolg. Ihm sei mitgeteilt worden, dass aufgrund der unterschiedlichen Lehraufträge und keiner vorhandenen Bonität wenig Aussicht bestünde, da unbefristete Festangestellte bevorzugt würden. Im August 2023 habe er versucht, über einen Freund ein Zimmer innerhalb einer Wohnung anzumieten. Der Freund habe die Wohnung dann aber insgesamt aufgegeben, weshalb ein Untermietverhältnis nicht begründet werden habe könne. Im September 2023 sei von einem Bekannten alle zwei Monate nachgefragt worden, ob ein WG-Zimmer im Rothenbaum zu finden sei; auch hier bis heute ohne Erfolg. Im Oktober 2023 habe der Beklagte einen befreundeten Immobilienmakler, Herrn [...], kontaktiert, der ihn bis heute unterstütze und der versuche den Beklagten bei mehreren Immobiliengesellschaften zu platzieren, auch hier ohne Erfolg. Hinzu sei Ende Oktober der Tod des Vaters des Beklagten gekommen und zusätzliche gesundheitliche Beschwerden mit Folgebehandlungen bis Februar 2024. Die Ablehnungen seien immer damit begründet, dass er als freier Dozent kein gesichertes Einkommen nachweisen könne. Im November 2023 habe der Beklagte erneut auf eine Suchanzeige bei ... und ... die zuständigen Makler kontaktiert. Auch bei Zzz Immobilien Hamburg, die viele Wohnungen auch in den Außenbezirken von Hamburg anböten, habe er persönlich nach einer freien Wohnung gefragt. In dieser Zeit habe er als Urlaubsvertretung eine Empfangstätigkeit im Angestelltenverhältnis übernommen. Hier sei ihm mitgeteilt worden, dass keine Wohnung frei sei, die Personen hätten im Gespräch allerdings ebenfalls den fehlenden Bonitätsnachweis angemerkt. Im Januar 2024 habe ein weiterer Bekannte für ihn Wohnungen auf ... gesucht. Bei der Zzz Immobilien Hamburg hätten die potentiellen Vermieter immer ein festes Angestelltenverhältnis gefordert. Auch die Nebenkosten der Wohnungen seien immer zu hoch. Ein privater Vermieter in Rahlstedt habe sich drei Gehaltsnachweise mit Arbeitsvertrag vorlegen lassen wollen, was nicht möglich gewesen sei. Bei einer Wohnung der ... Immobilien in Hamburg Horn sei er wegen seiner freiberuflichen Tätigkeit ebenfalls nicht in die engere Wahl gekommen. Im Januar 2024 habe sein Bekannter [...] eine Alsterdorfer Wohnung gefunden, die allerdings mit drei Zimmern zu groß und mit vierhundert Bewerbern für ihn nicht in Reichweite gewesen sei. Die Interessenten seien nach ihrer Bonität ausgewählt worden. Eine Anmietung über die YYY komme mangels Wohnberechtigungsschein nicht in Betracht. Ferner habe der Beklagte im März 2024 die ... ohne Erfolg kontaktiert. Das Gericht nimmt darüber hinaus Bezug auf den Härtegrundvortrag des Beklagten im Schriftsatz vom 25.03.2024, 11.07.2024, 21.08.2024, 20.09.2024 und 23.09.2024. Randnummer 19 Der Beklagte meint, der von den Klägern behauptete Eigenbedarf sei vorgetäuscht, missbräuchlich, jedenfalls im Rahmen einer Abwägung wegen sozialer Härte nicht interessensgerecht, da die Kläger andere Immobilien besäßen und die vorgetragenen Gründe dem Verlust der seit 20 Jahren von dem Beklagten angemieteten Wohnung und einer dortigen sozialen Verwurzelung gegenüber stünden. Warum eine Übernachtungsmöglichkeit im Hotel oder bei den Kindern nur wegen einer fehlenden Matratze nicht möglich sei, erschließe sich nach Ansicht des Beklagten nicht. Der Beklagte verweist auf die notwendigen Tatbestandsmerkmale des „Benötigens“ der Räume „als Wohnung“ als Voraussetzung für die Eigenbedarfskündigung, die nicht vorlägen. Die Wohnung sei aufgrund ihres Zuschnitts und Größe auch ansonsten keinesfalls geeignet für die behaupteten Zwecke der Kläger. Die Kläger könnten ihren kulturellen Bedürfnissen auch in Bad Bramstedt nachgehen. Der Verlust der Mietsache für den Beklagten einerseits gegen eine lediglich bestehende komfortablere Lösung für die Kläger bei der Organisation ihrer kulturellen Besuche könne „auf keinen Fall dazu führen, dass ein überwiegendes berechtigtes Interesse vorliegen soll“ (Bl. 15 d.A.). Randnummer 20 Der Beklagte meint, dass die Nutzung durch den ältesten Sohn der Kläger nicht heranzuziehen sei, weil dies nicht Gegenstand des Kündigungsschreibens gewesen sei. Auch die Beeinträchtigungen der Kläger und Fahrtdauern seien - weil nicht im Kündigungsschreiben enthalten - nicht zu berücksichtigen bei der rechtlichen Bewertung. Die Kläger hätten dem Beklagten die Gartenwohnung anbieten müssen, wobei der Beklagte insoweit vorträgt, dass die Gartenwohnung an seinen Nachbarn Herr [...] für 1.560,00 € nettokalt untervermietet sei. Randnummer 21 In der mündlichen Verhandlung vom 18.07.2024 hat das Gericht die Kläger persönlich angehört und Beweis zum behaupteten Eigenbedarf durch Vernehmung der Zeugin [...] erhoben. Auf den Inhalt des Terminprotokolls vom 07.03.2024 und 18.07.2024 wird Bezug genommen. Ergänzend wird auf den Inhalt der eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen und die erteilten Hinweise, insbesondere in der Verfügung vom 03.05.2024 und den Terminsprotokollen verwiesen. Randnummer 22 Die Parteien haben ihr Einverständnis mit Schriftsatz des Beklagten vom 11.10.2024 (Bl. 145 d.A.) und Schriftsatz der Kläger vom 17.10.2024 (Bl. 146 d.A.) zu einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren erteilt mit Stellungnahmefrist bis zum 08.11.2024 (Bl. 147 d.A.), die dem Schluss der mündlichen Verhandlung entspricht. Entscheidungsgründe Randnummer 23 Die zulässige Klage ist begründet. I. Randnummer 24 Den Klägern steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß §§ 546 Abs. 1, 549 Abs. 1 BGB zu, da das Mietverhältnis durch die Eigenbedarfskündigung vom 23.01.2023 gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wirksam zum 31.10.2023 beendet worden ist. 1. Randnummer 25 Die Kündigung wurde formwirksam von den Klägern als Vermieter gegenüber dem Beklagten als Mieter erklärt, § 568 Abs. 1 BGB. Randnummer 26 Die Kläger sind Vermieter der streitgegenständlichen Wohnung. Die Eigentumsübertragung unter gleichzeitiger Einräumung eines Nießbrauchrechts zugunsten der Kläger sorgt dafür, dass die Kläger Mietvertragspartei sind, §§ 566, 567 S. 1 BGB. 2. Randnummer 27 Die Kündigungserklärung genügt dem Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 S. 1 BGB. Randnummer 28 Als maßgebliche Gründe sind die im Schreiben vom 23.01.2023 angeführten Gründe heranzuziehen. Dass die dort angegebenen Gründe in Bezug auf die Ausführungstiefe mit der Klageschrift ergänzt werden, ist zulässig. Denn detaillierte Ausführungen zu einem im Schreiben angelegten Punkt führen nicht dazu, dass diese als neue oder nachgeschobene Gründe zu klassifizieren sind. Randnummer 29 Denn die Angabe von Gründen in dem Kündigungsschreiben soll den Mieter zunächst grundlegend in die Lage versetzen, überprüfen zu können, worauf sich der Vermieter bei seiner Kündigung stützt und ob sich der Mieter gegen diese Gründe zu Wehr setzen kann und möchte. 3. Randnummer 30 Die ordentliche Kündigungsfrist lief bis zum 31.10.2023, § 573c Abs. 1 S. 1, 2 BGB. 4. Randnummer 31 Als für die Eigenbedarfskündigung maßgebliche Gründe legt das Gericht die in dem Kündigungsschreiben vom 23.01.2023 angelegten Gründe zugrunde. Andere Gründe werden gemäß § 573 Abs. 3 S. 2 BGB nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. Randnummer 32 Insoweit hat das Gericht zwischen dem eigenen Nutzungswillen der Kläger, dem zeitweisen Überlassungswillen der Kläger an ihre Kinder und dem eigenen Nutzungswillen der Kinder selbst zu differenzieren. Während der Wille der Kläger zur eigenen alsbaldigen Nutzung für sich zum Wohnen und Empfangen von Familienmitgliedern substantiiert vorgetragen wurde, ist dies in Bezug auf einen Überlassungswillen zur alsbaldigen Nutzung als Wohnung an die Kinder und dem eigenen Willen der Kinder zur alsbaldigen Nutzung nicht der Fall. a) Randnummer 33 Die Kläger selbst sind die maßgeblichen Bedarfspersonen, deren Nutzungswille zu berücksichtigen ist. Randnummer 34 Als maßgebliche Gründe ist auf erster Ebene der behauptete Nutzungswille der Kläger zu eigenen Aufenthalts- und Übernachtungszwecken in der streitgegenständlichen Wohnung zu berücksichtigen. Dieser behauptete Nutzungswille geht nach Angaben der Kläger zurück auf die Begründung, die in Hamburg lebende Tochter und Zeugin [...] (ursprünglich auch noch den damals in Hamburg lebenden Sohn [...]) regelmäßig zu besuchen und zu treffen, am kulturellen Leben durch den regelmäßigen Besuch von Theatern und der Oper in Hamburg wieder vermehrt teilzunehmen, Autofahrten bei Dunkelheit zu vermeiden und das Schlafzimmer der streitgegenständlichen Wohnung mit einer bestimmten Matratze auszustatten. Die Vermeidung von Autofahrten in der Dunkelheit stützen die Kläger wiederum auf behauptete Beeinträchtigungen der Sehfähigkeit, die Ausstattung mit einer bestimmten Matratze auf eine Rückenerkrankung des Klägers zu 2). Darüber hinaus ist der Nutzungswille der Kläger zu berücksichtigen, die Wohnung als Ort für gemeinsame Treffen mit (einzelnen) Familienmitgliedern zu nutzen und Treffen nicht ständig außerhalb, sondern in einer eigenen häuslichen Atmosphäre stattfinden zu lassen. b) Randnummer 35 Eine Wohnnutzung durch den ältesten Sohn der Kläger, [...], und dessen Familie ist nicht zu berücksichtigen, da dieser Nutzungswille im Kündigungsschreiben nicht angelegt ist und auch nicht ersichtlich ist, dass dieser - anders als im Fall des jüngeren Sohnes der Kläger - erst nachträglich entstanden sein mag. Im Übrigen ist insoweit kein hinreichend konkreter Wille an der alsbaldigen Nutzung aus dem Klägervortrag erkennbar, worauf das Gericht mit Verfügung vom 03.05.2024 hingewiesen hat. c) Randnummer 36 Der Nutzungswunsch durch den jüngeren Sohn der Kläger, [...], und seine Ehefrau ist zwar einer nachträglichen Berücksichtigung grundsätzlich zugänglich, da im Kündigungszeitpunkt die Kläger nachvollziehbarerweise davon ausgingen, dass die Familie [...] die streitgegenständliche Wohnung aufgrund einer eigenen Wohnung in der Hausgemeinschaft nicht als eigene Bedarfspersonen benötigen würden. Der Umstand ist in concreto jedoch nicht berücksichtigungsfähig, da insoweit ein hinreichend konkreter Nutzungswillen der Familie [...] an der alsbaldigen Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung nicht substantiiert vorgetragen wurde. Auch hierauf hat das Gericht mit Verfügung vom 03.05.2024 ausdrücklich hingewiesen. 5. Randnummer 37 Die Kläger haben - soweit die Gründe zu berücksichtigen waren (dazu bereits oben) - ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe vorgetragen, aus denen sich ein hinreichend konkreter Wille an der alsbaldigen Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung durch die Kläger ergibt, der nicht rechtsmissbräuchlich ist. a) Randnummer 38 Zu der sich aus dem Eigentumsgrundrecht ergebenden Befugnis des Vermieters gehört auch die Entscheidung darüber, von welchem Zeitpunkt an ein Wohnbedarf Anlass für eine Eigenbedarfskündigung sein soll. Dabei ist zu beachten, dass der Wunsch, eine bestimmte Wohnung zu nutzen, sich nicht ausschließlich oder in erster Linie an objektiven Kriterien messen lässt, sondern vielmehr eng mit dem bisherigen Lebensweg eines Menschen, seinen Zukunftsplänen und seinen persönlichen Vorstellungen und Bedürfnissen zusammenhängt (vgl. BVerfG, Beschluss vom 11.11.1993, NJW 1994, 309, 310; Beschluss vom 20.05.1999, NZM 1999, 659, 660; BGH, Urteil vom 4.2.2005 - VIII ZR 154/14, BGHZ 204, 145 Rn. 31; Urteil vom 23.08.2014 - VIII ZR 178/15, NJW-RR 2017, 72 Rn. 15; Beschluss vom 23.10.2018 - VIII ZR 61/18 - juris Rn. 15). Randnummer 39 Es kommt also nicht darauf an, ob der Beklagte oder das Gericht die Entscheidung der Kläger zur Eigennutzung der Wohnung billigen oder andere Lösungen für vorzugswürdig halten. Die Nachprüfung des Selbstnutzungsentschlusses ist nur beschränkt zulässig. Das Gericht hat die Zweckbestimmung des Vermieters zu respektieren und darf sich nicht in den Entscheidungsprozess hineinbegeben (BVerfG, Beschluss vom 03.10.1989 - 1 BvR 558/89, NJW 1990, 309). Der Nutzungswunsch des Vermieters ist zudem nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen, der erst bei weit überhöhtem Wohnbedarf vorliegt. Grundsätzlich ist es Sache des Vermieters, zu bestimmen, welchen Wohnbedarf er für sich oder seine Angehörigen für angemessen erachtet (BGH, Urteil vom 04.03.2015 - VIII ZR 166/14, NZM 2015, 378). Randnummer 40 Auch ein Wohnbedarf, der zwar nicht von seiner Gesamtdauer her zeitlich begrenzt ist, der aber nicht die ständige, sondern nur eine zeitweise Nutzung der Wohnung umfasst, erfüllt die Voraussetzungen des „Benötigens“ der Räume „als Wohnung“ und damit die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Deshalb berechtigt auch das Interesse des Vermieters die Räume aus vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen als Zweitwohnung nutzen zu wollen zur Kündigung (BGH, Hinweisbeschluss vom 21.8.2018 - VIII ZR 186/17, NZM 2018, 983 Rn. 23 ff.). Randnummer 41 Auch die Motivation, den Kontakt zur Familie zu intensivieren und am städtischen Kulturleben teilzunehmen, sind vernünftige und nachvollziehbare Gründe für einen Eigenbedarf (BGH, Beschluss vom 23.10.2018 - VIII ZR 61/18, NZM 2018, 988). b) Randnummer 42 Nach diesen Maßstäben stellen die berücksichtigungsfähigen Gründe eine ausreichende Begründung für die Eigenbedarfskündigung dar. Randnummer 43 Angesichts der überschaubaren Größe der streitgegenständlichen Wohnung unter 45 Quadratmeter (der Beklagte trägt 30 Quadratmeter vor, die Klägerseite 44 Quadratmeter, worauf es im Ergebnis im Einzelnen nicht ankam) ist der Wohnbedarf in Anbetracht des zeitlichen Nutzungsumfangs für die Wohnnutzung der Kläger nicht überhöht. Randnummer 44 Den Einwand der Beklagtenseite, dass in einer derart kleinen Wohnung keine Familientreffen stattfinden könnten, hält das Gericht für nicht durchgreifen und respektiert die Zweckbestimmung der Kläger. Insbesondere versteht es die Kläger dahingehend, dass ihr Nutzungswille nicht umfasst, Familienfeste mit sämtlichen Mitgliedern in der Wohnung zu veranstalten, sondern einen häuslichen Rückzugsort für sich und für Treffen mit einzelnen Familienmitgliedern zu schaffen, wie es zu einer normalen Wohnnutzung gehört. Randnummer 45 Entgegen der Rechtsauffassung des Beklagten müssen sich die Kläger auch nicht ein mögliches kulturelles Angebot am Wohnsitz in Bad Bramstedt entgegenhalten lassen, auch wenn es nach Auffassung des Beklagten vorzugswürdiger erscheint beispielsweise Kinos im dortigen Umkreis zu nutzen. Randnummer 46 Es kam darüber hinaus auch nicht darauf an, auf dritter Begründungsstufe einer Beeinträchtigung des Sehvermögens der Kläger und der Rückenerkrankung, die jeweils von der Beklagtenseite zulässigerweise bestritten wurde, nachzugehen, da die Wohnnutzung bereits ohne Rückenerkrankung und eine Vermeidung von Fahrten in der Dunkelheit ohne festgestellte Nachtblindheit nachvollziehbar und plausibel sind. Es wäre anmaßend und rechtsdogmatisch unter Berücksichtigung von Art. 14 Abs. 1 GG fehlerhaft, über einen Wohnbedarf hinaus einen besonderen Bedarf an dem Wohnbedarf zu fordern. Eine Beweisaufnahme zu diesem Umstand war aus diesem Grund weder angezeigt noch erforderlich. Im Übrigen sind die Rückenerkrankung durch Anlage K 4 und die Einschränkung in der Sehfähigkeit durch Anlage K 5 belegt. Darüber hinaus wird insoweit auch auf den Inhalt der Vernehmung der Zeugin und ihre Angaben verwiesen, die an dieser Stelle nicht weiter zu würdigen sind aufgrund der obigen Begründung. c) Randnummer 47 Das tatsächliche Bestehen der berücksichtigungsfähigen Gründe steht zur Überzeugung des Gerichts fest. Die Kläger haben einen konkreten Willen, die Wohnung alsbald zu nutzen. Sie haben den konkreten Willen, in Zukunft regelmäßig - mehrmals monatlich bis zu maximal 1-2 mal wöchentlich - in Hamburg zu übernachten und sich in häuslicher Atmosphäre in der streitgegenständlichen Wohnung aufzuhalten, die kulturellen Angebote - auch abends - , vor allem durch Theater-, Kino- und Opernbesuche in Hamburg wahrzunehmen, ihre Tochter regelmäßig in Hamburg zu besuchen, sich regelmäßig mit Familienmitgliedern in und außerhalb der Wohnung zu treffen. aa) Randnummer 48 Die Vernehmung der Zeugin [...] war ergiebig und zusammen mit der glaubhaften persönlichen Anhörung der Kläger, die kein Beweismittel darstellt aber nach § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO im Rahmen einer Verfahrenswürdigung zu berücksichtigen ist, überzeugend. (1) Randnummer 49 Die Zeugin [...] gab an, dass ihre Eltern die Wohnung zu Übernachtungs- und Aufenthaltszwecken benutzen wollten, um Zeit in Hamburg zu verbringen und dabei insbesondere kulturelle Angebote wie in der ..., der Oper oder im Kino wahrzunehmen, die Familie häufiger zu sehen, gemeinsame Treffen innerhalb der Wohnung oder beispielsweise zum Frühstücken außerhalb der Wohnung anzuberaumen. Sie gab an, dass ihr Vater besonders gerne in die ... ginge und zunehmend - wie auch die Kläger erklärten - auf Vorstellungen tagsüber auswichen, da Autofahrten in der Dunkelheit ein Risiko darstellten und ihr Vater eine besondere Matratze benötige. Die Zeugin erklärte, dass sie ihre Eltern - je nach Schichtplan - ein bis zweimal die Woche zum Beispiel vor dem Dienst oder zum Frühstück sehe. (2) Randnummer 50 Das ist überzeugend. Nach § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO muss das Gericht grundsätzlich von der Wahrheit einer tatsächlichen Behauptung überzeugt sein (sog Vollbeweis), um sie seiner Entscheidung zugrunde legen zu dürfen. Nicht zu erlangen und deshalb auch nicht erforderlich ist eine unumstößliche Gewissheit, ebenso kein naturwissenschaftlicher Kausalitätsnachweis oder eine an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit. Vielmehr muss sich das Gericht in tatsächlich zweifelhaften Fällen mit einem für das praktische Leben brauchbaren Grad an Gewissheit begnügen, der verbleibenden Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (st. Rspr. BGH, Urteil vom 1.10.2019 - VI ZR 164/18, NJW 2020, 1072, 1073; Urteil vom 17.2.1970 - III ZR 139/67, NJW 1970, 946, 948) Randnummer 51 Nach diesen Maßstäben konnte das Gericht in der mündlichen Verhandlung den überzeugenden Eindruck gewinnen, dass die Kläger, die nunmehr gemeinsam in Rente sind, einen konkreten Nutzungswillen getragen durch ein ernsthaftes Verlangen haben, mehr Zeit in Hamburg und mit ihrer Familie zu verbringen und in der streitgegenständlichen Wohnung einen Anker implementieren wollen, einen eigenen Rückzugsort für Aktivitäten familiärer und kultureller Natur zu erschaffen aber auch in erleichterter Weise Treffen mit Familienmitgliedern zu initiieren. Dabei haben die Kläger den konkreten Willen, mit einem Standbein in Hamburg näher an ihre Kinder zu rücken, insbesondere um in Bezug auf die Ortsabwesenden eine erleichtere Zusammenkunft auch für kurzfristige Treffen zu haben (wobei dieser Wille wiederum nicht mit dem Willen der Überlassung durch die Kläger an die Kinder und die Nutzung durch die Kinder zu vermischen ist, dazu bereits oben) und um in Bezug auf ihre ortsansässige Tochter alltäglicheren persönlichen Kontakt als derzeit möglich zu pflegen. Dass die Zeugin auf Nachfrage keine konkreten Vorstellungs- oder Tagesdaten nennen konnte und es auch gar nicht versucht hat, spricht für die Glaubhaftigkeit der Aussage. Anhaltspunkte dafür, dass die Aussage der Zeugin von der familiären Beziehung zu den Klägern oder einem eigenen wirtschaftlichen Interesse angetrieben war, gab es für das Gericht aus dem persönlichen Eindruck aus der Verhandlung nicht. Auch die Beklagtenseite erklärte nach der Beweisaufnahme (Terminsprotokoll vom 18.07.2024), dass sie eine funktionierende Familie sehe. Darin sieht das Gericht keine Form des Anerkenntnisses oder einer sonstigen Erklärung. Es greift letztlich im Kern aber genau das auf, wovon sich das Gericht überzeugen konnte - zwei berentete Personen, die in einer kleinen Zweitwohnung ihren Lebensabend in Hamburg jedenfalls mehrmals monatlich verleben wollen und die ernsthafte Absicht haben, am kulturellen Geschehen und am Leben ihrer Kinder durch eine erhebliche Erleichterung in Form eines eigenen Rückzugsortes teilzunehmen. Dass die Kläger keine Daten oder konkreten Vorstellungen in der Zukunft nennen konnten, an denen sie ins Theater oder die Oper wollten, schmälert im Übrigen den Eindruck des Gerichts nicht. Zum einen konnten die Kläger dies mit einer bevorstehenden Operation der Klägerin zu 1) glaubhaft erklären. Zum anderen wurde damit glaubhaft deutlich, dass die Kläger schnellstmöglich - auch unter Verweis vor allem auf das Alter des Klägers zu 2) - die streitgegenständliche Wohnung nutzen wollen bei gleichzeitig verständlichem Blick auf die Situation, nichts konkreter planen zu können, was sie sich aber sehr erhoffen und umsetzen wollen. bb) Randnummer 52 Der Eigenbedarf ist auch umsetzbar. Auf randseitige Auseinandersetzung zwischen den Parteien über die allgemeine Fitness des Klägers zu 2) kam es nicht an. Insoweit konnte sich das Gericht aber auch im Übrigen einen persönlichen Eindruck in der mündlichen Verhandlung verschaffen und hat keine Zweifel, dass der Beklagte zu 2) in der Lage ist, das 1. OG über eine Treppe zu erreichen. 6. Randnummer 53 Eine Anbietepflicht der Gartenwohnung gegenüber dem Beklagten bestand nicht. Die Gartenwohnung war zum Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist unstreitig nicht frei. Dies ist aber Voraussetzung der Anbietpflicht, da ansonsten der trotz Kündigung nicht ausziehende Mieter gegenüber dem vertragstreuen Mieter bevorzugt würde (BGH, Urteil vom 09.07.2003, VIII ZR 311/02; Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn.137). Im Übrigen trägt der Beklagte selbst vor, dass die Nettokaltmiete der Gartenwohnung (jedenfalls aktuell) bei 1.560,00 € liege. Es ist für das Gericht bereits nicht erkennbar, wie die mehr als doppelt so teure Wohnung „bei einem möglichen Gehaltsnachweis von 1.179,00 €“ (Bl. 134 d.A.) als finanziell zumutbar betrachtet werden soll. 7. Randnummer 54 Einer weiteren Abwägung der Interessen bedarf es im Rahmen des Kündigungstatbestandes nicht (zu den besonderen Härtegründen sogleich). Das allgemeine Bestandsinteresse des Beklagten am Erhalt der Wohnung ist im Rahmen des Kündigungstatbestandes wegen Eigenbedarfs nicht zu berücksichtigen (Schmidt-Futterer/Hartmann, 16. Aufl. 2024, BGB § 574 Rn. 19a). 8. Randnummer 55 Das wirksam gekündigte Mietverhältnis ist nicht fortzusetzen. Denn der Beklagte hat keinen Anspruch auf eine Vertragsverlängerung auf unbestimmte oder bestimmte Zeit. Die Beendigung des Mietverhältnisses bedeutet keine Härte, die unter Würdigung der berechtigten Interessen der Vermieter nicht zu rechtfertigen ist, §§ 574, 574a BGB. a) Randnummer 56 Gemäß § 574 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Die Nachteile müssen dergestalt sein, dass sie „nicht zu rechtfertigen“ sind. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kommen nur solche für den Mieter mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe i.S.d. § 574 Abs. 1 S. 1 BGB in Betracht, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (BGH, Urteil vom 22.5.2019 - VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 31). Gemäß § 574 Abs. 2 BGB liegt eine Härte auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Das ist hier nicht der Fall. b) Randnummer 57 Die Einholung eines Sachverständigengutachtens war nicht erforderlich, § 144 Abs. 1 ZPO. Die vorgetragenen gesundheitlichen Probleme des Beklagten begründen keine im maßgeblichen Entscheidungszeitpunkt vorliegende Härte. aa) Randnummer 58 Macht ein Mieter unter Vorlage eines ärztlichen Attests geltend, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung nicht zuzumuten, ist im Fall des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig die - bei Fehlen eines entsprechenden Beweisantritts von Amts wegen vorzunehmende - Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Fall des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich (BGH, Urteil vom 22.5.2019 - VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765 9. Leitsatz). Dies gilt aber nur dann, wenn der Umstand zu einer schweren Erkrankung überhaupt entscheidungserheblich ist. Das ist hier nicht der Fall. Randnummer 59 Maßgeblicher Beurteilungszeitpunkt ist der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz (BGH, Urteil vom 22.5.2019 - VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972). Ist ein bis zu diesem Zeitpunkt vorhandener Härtegrund entfallen, so kann er nicht mehr berücksichtigt werden (LG Oldenburg, Urteil vom 17.10.1990 - 9 S 1307/89, NJW-RR 1991, 650; Schmidt-Futterer/Hartmann, 16. Aufl. 2024, BGB § 574 Rn. 27). bb) Randnummer 60 Offenbleiben kann, ob der vorgetragene damalige Gesundheitszustand (Kieferentzündung, verfaulter Kiefer, Wurzelbehandlung, Durchbruch Nasenhöhle, damit verbundene erhöhte Entzündungswerte und Bluthochdruck, erforderliche Eingriffe und Implantate) eine schwere Erkrankung in diesem Sinne darstellt oder ob es angesichts der sich grundrechtlich gegenüberstehenden Positionen nicht bereits an einer - wenngleich zeitlich nicht unbegrenzt erforderlichen - kontinuierlichen Erheblichkeit des Gesundheitszustandes fehlt. cc) Randnummer 61 Für den maßgeblichen Beurteilungszeitpunkt ist jedenfalls keine schwere Erkrankung des Beklagten vorgetragen. Abstrakter Vortrag, dass sich der Beklagte „weiterhin in mehreren Bereichen der MKG-Chirurgie und Zahlheilkunde in Behandlung befindet“ (Bl. 82 d.A.), ist unsubstantiiert. Randnummer 62 Im Übrigen ist in Bezug auf den gesundheitlichen Zustand eine erhebliche Gefahr eine Gesundheitsverschlechterung durch Umzug nicht vorgetragen. Vielmehr begründet der Beklagte mit seinem behaupteten Gesundheitszustand selbst (nur), dass er nicht bzw. nur sehr eingeschränkt in der Lage zu körperlich oder psychisch anstrengenden oder anspruchsvollen Tätigkeiten sei, weshalb der Beklagte nicht den Anforderungen an eine kontinuierliche Wohnungssuche (Bl. 83 d.A.) gewachsen sei. c) Randnummer 63 Der Beklagte kann sich auch nicht auf fehlenden Ersatzwohnraum im Sinne des § 574 Abs. 2 BGB berufen. Randnummer 64 Der Vortrag des Beklagten zur Ersatzwohnraumsuche ist unsubstantiiert, worauf das Gericht im Termin der mündlichen Verhandlung hingewiesen hat. Randnummer 65 Auch hier gilt, dass angesichts der sich grundrechtlich gegenüberstehenden Positionen und der klaren Entscheidung des Gesetzgebers - die Nachteile müssen dergestalt sein, dass sie „nicht zu rechtfertigen“ sind - bereits an den Vortrag zu § 574 Abs. 2 BGB erhöhte Anforderungen zu stellen sind, da andernfalls § 574 Abs. 2 BGB unter Berücksichtigung von Art. 14 GG Eigenbedarf unverhältnismäßig einschränken kann. aa) Randnummer 66 Nach § 574 Abs. 2 BGB liegt Härte vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Eine Ersatzwohnung ist angemessen, wenn sie im Vergleich zu der bisherigen Wohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und sie finanziell für ihn tragbar ist. Dabei sind die Lebensführung des Mieters und seine persönlichen und finanziellen Lebensverhältnisse maßgebend. Die Wohnung muss allerdings dem bisherigen Wohnraum weder hinsichtlich ihrer Größe, ihres Zuschnitts oder ihrer Qualität noch nach ihrem Preis vollständig entsprechen. Gewisse Einschnitte sind dem Mieter vielmehr zuzumuten (BGH, Urteil vom 11.12.2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215 Rn. 26). Der Härtegrund des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Ersatzwohnraums ist nicht bereits dann gegeben, wenn im Gemeindegebiet gerichtsbekannt eine angespannte Wohnlage herrscht, die auch zum Erlass von diesem Umstand Rechnung tragenden Verordnungen geführt hat (BGH, Urteil vom 22.5.2019 - VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765). Randnummer 67 Die Obliegenheit zur Suche nach Ersatzraum beginnt grundsätzlich mit dem Zugang der Kündigung (LG Berlin, Urteil vom 29.08.2011 - 67 S 15/09, BeckRS 2011, 26874; AG Ansbach, Urteil vom 23. Mai 2006 - 3 C 798/05 -, juris; LG Karlsruhe, Urteil vom 09.02.1990 - 9 S 306/89, BeckRS 1990, 7761). Randnummer 68 Der Mieter muss substantiiert vortragen, welche Maßnahmen er ergriffen hat, um Ersatzwohnraum, der seinen finanziellen und persönlichen Verhältnissen angemessen ist, zu finden (Fleindl, WuM 2019, 165). Die Obliegenheit des Mieters, sich mit Hilfe von Verwandten und Bekannten oder öffentlichen und privaten Stellen sowie unter Inanspruchnahme geeigneter Medien (bspw. Zeitungsannoncen, Internet) ernsthaft und nachhaltig um eine angemessene Ersatzwohnung zu bemühen, richtet sich danach, was dem Mieter unter seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen zuzumuten ist. Es reicht regelmäßig nicht aus, wenn der Mieter nur gelegentliche Versuche unternimmt, anderen Wohnraum zu finden. Soweit der Mieter sich auf das Fehlen von angemessenem Ersatzwohnraum beruft, muss er vor allem nachweisen, dass er sich kontinuierlich auf Wohnungsanzeigen und Internetangebote beworben hat (BGH, Urteil vom 11.12.2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215; Urteil vom 22.5.2019 - VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765). Randnummer 69 Die Ersatzraumsuche muss sich grundsätzlich auf das gesamte Gemeindegebiet erstrecken. Unter den „Bedingungen“ im Sinne der Vorschrift sind die Mietbedingungen zu verstehen. Hierzu gehört in erster Linie die Höhe der Miete. Ein Mietpreis ist zumutbar, wenn er dem Wert der Wohnung entspricht und der Mieter auf Grund seiner finanziellen Verhältnisse in der Lage ist, den geforderten Preis zu bezahlen. Für die Angemessenheit des Verhältnisses zwischen dem Mietpreis und dem Wert der Wohnung ist die Höhe der ortsüblichen Miete ein wichtiger Anhaltspunkt. Jedoch ist zu bedenken, dass der Neuvermietungspreis (die Marktmiete) regelmäßig höher ist, als die ortsübliche Miete. Den üblichen Neuvermietungspreis muss der Mieter akzeptieren. Überhöhte Angebote kann der Mieter ablehnen. Für die Angemessenheit kommt es auf das Verhältnis zwischen Mietpreis und finanzielle Leistungsfähigkeit des Mieters an, welche nicht starr prozentual, sondern einzelfallbezogen zu bestimmen ist. Auf bescheidene Vermögenswerte muss der Mieter nicht zurückgreifen (Schmidt-Futterer/Hartmann, 16. Aufl. 2024, BGB § 574 Rn. 35). bb) Randnummer 70 Abstrakter Vortrag, dass der Beklagte in der Vergangenheit aufgrund der vorgetragenen operativen Eingriffe und Behandlungen nur sehr eingeschränkt in der Lage war, Wohnungen zu suchen und dass sich der Beklagte weiterhin in mehreren Bereichen der MKG-Chirurgie und Zahlheilkunde in Behandlung befinde (Bl. 82 d.A.), ist unsubstantiiert. Darüber hinaus ist die Suche des Beklagten und seiner Freunde und Bekannte nur gelegentlicher Natur. cc) Randnummer 71 Im Übrigen ist die Schwelle der Erheblichkeit nicht erreicht und der Zusammenhang zur Wohnungssuche bei dem vorgetragenen Gesundheitszustand nicht dargelegt. Randnummer 72 Soweit die Wohnungssuche unter körperlich oder psychisch anstrengende oder anspruchsvolle Tätigkeiten subsumiert wird, liegt darin eine rechtliche Beurteilung. Eine tatsächlich logische Grundlage kann das Gericht nicht erkennen. Selbst wenn operative Eingriffe oder Behandlungen die Anforderungen an die Wohnungssuche dauerhaft oder zeitweise einschränken können, muss eine gewisse Erheblichkeit und ein Zusammenhang zur Wohnungssuche bestehen. Zeitliche Komponenten und der Umfang der Eingriffe sind nicht mitgeteilt worden, ebenso wenig Behandlungsperioden und konkrete Einschränkungen („nur sehr eingeschränkt in der Lage“). dd) Randnummer 73 Selbst wenn hier zugunsten des Beklagten für den Zeitraum des Zugangs der Kündigungserklärung bis August 2023 sowie erneut im Dezember 2023 aufgrund von Eingriffen unterstellt wird, dass er zur Wohnungssuche nicht bzw nur sehr eingeschränkt in der Lage gewesen sein mag (nach dem Attest in Anlage B 2 sei er „nur sehr eingeschränkt“ in der Lage gewesen, körperlich oder psychisch anstrengende oder anspruchsvolle Tätigkeiten auszuführen“, siehe auch in Anlage B 4, worunter der attestierende Facharzt eine Wohnungssuche subsumiert) und dieser Zeitraum bei der Bewertung gänzlich außer Betracht bleiben würde, sind die kontinuierlichen Anforderungen von § 574 Abs. 2 BGB auch im Übrigen nicht erfüllt. Randnummer 74 Eine in sich schlüssige und lückenlose Suchhistorie durch den Beklagten oder - sofern er seine Obliegenheit auf Dritte in rechtsverbindlicher Weise überträgt - durch Dritte liegt nicht vor. Der Beklagtenvortrag lässt bereits nicht im erforderlichen Maße - für die Zeiten ohne Behandlungsvortrag - erkennen, dass sich der Beklagte oder ein Dritter für ihn (1) kontinuierlich - d.h. täglich, jedenfalls im Abstand weniger Tage - (2) im gesamten Stadtgebiet, unabhängig von einer räumlichen Nähe zu Rothenbaum und Nachbarumgebung (3) unter Ausschöpfung der zumutbaren Möglichkeiten (4) auf geeignete Angebote beworben hat sowie (5) vorgelagerten Bewerbungsschritten stringent und nicht nur gelegentlich nachgegangen ist. Insbesondere ist das Einrichten eines Profils alleine nicht ausreichend. Randnummer 75 Dabei meint unter Ausschöpfung der zumutbaren Möglichkeiten auch, dass der Beklagte eigene, ihm aufgrund seiner (nach Auffassung des Beklagten) „unkonventionellen“ Einkommenssituation bekannte Wettbewerbsnachteile auf dem Wohnungsmarkt durch die Vorlage geeigneter Dokumente bei der Bewerbung in geeigneter Weise minimieren muss. Dabei drängt sich die Anfrage einer Vermieterbestätigung auf. Zu Bemühungen, fehlende Bonitätsnachweise aufgrund der Einkommenssituation durch geeignete Unterlagen zu widerlegen oder abzufedern aus Vermieterperspektive, ist nichts vorgetragen. Die Kläger haben ausdrücklich im Rahmen der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen, dass der Beklagte sie zu keinem Zeitpunkt um eine Vermieterbestätigung gebeten hat, die sie erteilen könnten. Randnummer 76 Zwar vertritt der Beklagte die Rechtsauffassung, dass er im gesamten Gebiet gesucht und kontinuierlich Anfragen gestellt und Absagen erhalten hat. Konkreten Tatsachenvortrag, aus dem das Gericht erkennen kann, wann sich der Beklagte für welche Wohnung und mit welchen Absagegründen beworben hat, ist nicht ersichtlich. Setzt der Beklagte „Freunde und Bekannte“ bei der Wohnungssuche ein, befreit dies nicht davon, dem Gericht die kontinuierlichen Anforderungen auch insoweit darzulegen. ee) Randnummer 77 Im Übrigen liegt auch ein Überwiegen der Belange der Mieterseite nicht vor, § 574 Abs. 3 BGB. Entgegen der Rechtsauffassung des Beklagten (Bl. 15 d.A.) kommt es dogmatisch nicht darauf an, ein Überwiegen der Vermieterbelange festzustellen. Randnummer 78 Maßgeblich ist eine Gesamtbewertung aller in der Person des Mieters liegenden Härtegründe. In diese Bewertung sind auch diejenigen Gründe einzubeziehen, die bei isolierter Betrachtung keine Härte darstellen. Davon abgesehen, kann der Begriff der nicht zu rechtfertigenden Härte nicht allgemein formuliert werden, weil er sich erst aus einem Vergleich der wechselseitigen Interessen ergibt. Erforderlich ist eine auf den Einzelfall bezogene Interessenbewertung, die unter Berücksichtigung der persönlichen Verhältnisse der Vertragsparteien vorzunehmen ist (Schmidt-Futterer/Hartmann, 16. Aufl. 2024, BGB § 574 Rn. 26). Randnummer 79 Entscheidend ist dabei, ob sich ein Überwiegen der Belange der Mieterseite feststellen lässt, d.h. die Interessensabwägung zu einem klaren Ergebnis zugunsten der Mieterseite führt (BGH, Urteil vom 22.5.2019 - VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765 Rn. 38 [„überwiegendes berechtigtes Interesse“ maßgeblich, obgleich dies nicht deutlich überwiegend sein müsse]; Schmidt-Futterer/Hartmann, 16. Aufl. 2024, BGB § 574 Rn. 64). Randnummer 80 Das ist hier nicht der Fall. Insbesondere führt der Umstand, dass der Beklagte seit rund 20 Jahren seinen Lebensmittelpunkt in der streitgegenständlichen Wohnung hat, nicht zu einem anderen Ergebnis. Zwar geht mit dieser Zeit natürlicherweise eine soziale Verflechtung einher. Dies sorgt aber nicht für ein Überwiegen seiner Belange, insbesondere in der Abwägung mit dem betagten Alter der Kläger. Dass für die Tätigkeit des Beklagten eine räumliche Nähe und deshalb ein Verbleiben in der Wohnung erforderlich ist, ist nicht ersichtlich. Zum einen trägt der Beklagte selbst vor, dass er viel von zuhause arbeitet. Zum anderen ist es der Großstadt und dem urbanen Gepräge Hamburgs immanent, dass zur Arbeitsstätte Wege innerhalb des Stadtgebietes mit (öffentlichen) Verkehrsmitteln zurückzulegen sind. II. Randnummer 81 Nach § 721 Abs. 1 ZPO ist dem Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 28.02.2025 zu bewilligen. 1. Randnummer 82 Über den Hilfsantrag des Beklagten war zu entscheiden, da die innerprozessuale Bedingung - die Stattgabe der Räumungsklage - eingetreten ist. 2. Randnummer 83 Voraussetzung für eine Räumungsfristbewilligung ist, dass das Interesse des Schuldners an einem Räumungsaufschub höher zu bewerten ist, als das Interesse des Gläubigers an der sofortigen Räumung. Ein allgemein anerkannter Grundsatz, demzufolge das befristete Bestandsinteresse des Mieters generell höher zu bewerten ist als das Erlangungsinteresse des Gläubigers, besteht nicht (vgl. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, Rn. 19 zu § 721 ZPO m.w.N.). Es gibt auch keinen Grundsatz, nach dem - aus welchen Gründen auch immer - stets und ohne Ansehung der Umstände des Einzelfalles eine bestimmte Mindesträumungsfrist zu gewähren ist. Randnummer 84 Das Gericht hat für die Entscheidung über die Gewährung und die Dauer der Räumungsfrist die Interessen der beiden Parteien gegeneinander abgewogen. Nach alledem ist es angemessen, das Räumungsinteresse der Kläger vorübergehend hinter dem befristeten Bestandsinteresse des Beklagten zurücktreten zu lassen. Dabei ist insbesondere neben dem angespannten Hamburger Wohnungsmarkt zu berücksichtigen, dass die Zahlung der Miete als gesichert anzusehen ist. Auf der anderen Seite ist insbesondere auch das fortschreitende Alter der Kläger zu berücksichtigen. Eine den Umständen zutreffende Vermieterbestätigung sollte zur Unterstützung der Wohnraumsuche ausgestellt werden. III. Randnummer 85 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7, 711 S. 1 ZPO unter Berücksichtigung von § 717 Abs. 2 ZPO. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

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Ein Eigenbedarfswunsch ist nachvollziehbar dargelegt, wenn die Eigentümer eine Erdgeschosswohnung mit ihren Kindern nutzen wollen, weil sie etwas größer ist, sie die Kinder dann im Garten besser beaufsichtigen können und sie außerdem ihre derzeit bewohnte Wohnung den Eltern überlassen wollen.(Rn.22) 2. Für die Annahme eines Härtegrundes genügt es nicht, dass in der Gemeinde eine allgemeine Wohnungsmangellage besteht. Der Mieter hat vielmehr konkret darzulegen und zu beweisen, dass er sich um Ersatzwohnraum bemüht hat.(Rn.44) 3. Bei der im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung sind auch die Härtegründe zu berücksichtigen, die von dem Mieter erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz und im Berufungsrechtszug vorgetragen wurden. Die berechtigten Interessen des Vermieters hingegen müssen sich entweder bereits aus dem Kündigungsschreiben ergeben oder nachträglich entstanden sein (Anschluss BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18).(Rn.29) 4. Der Wunsch eines Zusammenlebens von Generationen ist schützenswert, auch im Hinblick auf eine spätere Mithilfe und Pflege im Alter, speziell bei bereits vorliegenden Erkrankungen der Großeltern (Anschluss LG München, Urteil vom 13. Juli 2016 - 16 S 1848/16).(Rn.49) 5. Dies kann Vorrang haben auch vor einer (seh-) behinderungsbedingten Hilfebedürftigkeit eines bereits Jahrzehnte in der Wohnung lebenden Mieters, der in besonderem Maße auf sein vertrautes Wohnumfeld angewiesen ist. Dies gilt jedenfalls, wenn der Mieter noch recht selbstständig ist und mit einer Wohnung in der Nähe auch zurechtkäme.(Rn.50) 6. Bei der Abwägung zu berücksichtigen ist es auch, wenn der Mieter nicht substantiiert darlegt, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen für ihn nicht zu beschaffen ist. Dies gilt auch in einem angespannten Mietwohnungsmarkt, wenn der Mieter bei seiner persönlichen Anhörung selbst ausführt, dass er immer wieder von Wohnungen höre, die "unter der Hand" vergeben würden.(Rn.51) Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), 25. Oktober 2022, 5 C 158/22 nachgehend BGH, 11. Juni 2024, VIII ZR 104/23, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen nachgehend BGH, 24. September 2024, VIII ZR 104/23, Beschluss Tenor 1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg im Breisgau vom 25.10.2022, Az. 5 C 158/22, wird zurückgewiesen. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.03.2024 gewährt. 3. Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Freiburg im Breisgau ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 7.200 € abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 7.200,00 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Kläger machen als Vermieter gegen den Beklagten als Mieter einen Räumungs- und Herausgabeanspruch bezüglich einer Mietwohnung auf Grund einer Kündigung wegen Eigenbedarfs geltend. Randnummer 2 Der Beklagte bewohnt die im Erdgeschoss gelegene Dreizimmerwohnung des Dreifamilienhauses in der xxx, xxx aufgrund Mietvertrags vom 24.01.1987 (Anlage K 1 As. I 1 Anlagenheft K) als Mieter und bezahlt hierfür Miete i.H.v. netto 600 € monatlich. Die Kläger sind aufgrund notariellen Kaufvertrags vom 17.04.2018 seit dem 02.08.2018 Eigentümer des gesamten Anwesens. Sie bewohnen die Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss des Anwesens, die über das unbeheizte zentrale Treppenhaus verbunden sind. Randnummer 3 Die Kläger kündigten (nach einer vorangegangenen und im Berufungsverfahren abgewiesenen Räumungsklage, vgl. Beiakten Amtsgericht Freiburg 10 C 1286/19 und Landgericht Freiburg 3 S 97/20) das Mietverhältnis mit Anwaltsschreiben vom 26.02.2021 erneut ordentlich wegen Eigenbedarfs und forderten den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung bis spätestens 28.02.2022 auf. In dem Kündigungsschreiben führten die Kläger aus, dass sie die von ihnen derzeit bewohnten Wohnungen im Obergeschoss und im Dachgeschoss des Anwesens nach Erwerb umfangreich und energetisch saniert hätten. Sie beabsichtigten, gemeinsam mit ihren Kindern statt der bisher mitbewohnten Wohnung im Dachgeschoss mit ca. 66 m² die ca. 77 m² große Wohnung des Beklagten im Erdgeschoss zu beziehen und diese Wohnung durch eine innenliegende Treppe mit der darüber liegenden, ebenfalls ca. 77 m² großen Wohnung im Obergeschoss zu einer einheitlichen Wohnung verbinden. Im Rahmen der Sanierung sei der Einbau dieser Verbindungstreppe bereits vorgesehen worden. Eine Verbindung der bisher von den Klägern bewohnten Wohnungen im Obergeschoss und im Dachgeschoss sei hingegen aus baulichen und praktischen Gründen nur schwer möglich, da eine Verbindungstreppe mitten im Raum enden würde, wodurch man zwei Räume zur Nutzung verlieren würde. Zudem würde eine solche Treppe zu einer größeren Baustelle in den bereits fertig sanierten Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss führen, und die Raumaufteilung im Dachgeschoss müsste mit unverhältnismäßigem Aufwand neugestaltet werden, während die Wohnung im Erdgeschoss ohnehin von Grunde auf saniert und modernisiert werden müsse. Zudem wollten die Kläger künftig angesichts des jungen Alters ihrer Kinder die Erdgeschosswohnung mit ebenerdigem Gartenzugang auch deshalb selbst nutzen, da die Wege in den Garten kürzer seien und die Kläger von dort aus einen besseren Blick auf ihre im Garten spielenden Kinder hätten, als dies derzeit der Fall sei. Die durch die Eigennutzung des Erdgeschosses freiwerdende Wohnung im Dachgeschoss werde für die Eltern des Klägers, die Eheleute xxx (61 Jahre) und xxx (65 Jahre), die derzeit noch eine ca. 93 m² große Eigentumswohnung in xxx, xxx bewohnten, benötigt. Die Eltern des Klägers wollten näher bei ihrem Sohn und ihrer Schwiegertochter, der Klägerin, und den gemeinsamen Enkeln leben, insbesondere auch im Hinblick auf eine spätere Mithilfe und Pflege im Alter. Die Mutter des Klägers sei an multipler Sklerose erkrankt und zu 50 % schwerbehindert, daher werde sie künftig noch stärker auf Hilfe angewiesen sein. Auf das Kündigungsschreiben der Kläger vom 26.02.2021 (Anlage K 3, As. I 19 Anlagenheft Kl.), das eine Belehrung über Frist und Form des Widerspruchs gemäß § 574b BGB enthält, wird wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen. Randnummer 4 Der Beklagte erhob mit Anwaltsschreiben vom 16.12.2021 (Anlage K 4, As. I 23 Anlagenheft Kl.), auf das Bezug genommen wird, Widerspruch gemäß § 574 BGB gegen die Kündigung vom 26.02.2021. Hierin führte der Beklagte aus, er sei seit dem 01.03.1987, also seit mehr als 34 Jahren Mieter der streitgegenständlichen Wohnung und 66 Jahre alt. Er verfüge nur noch über eine Sehkraft von weniger als 10 %, was zu ganz erheblichen Einschränkungen im Alltag führe. Schriftstücke seien für ihn gar nicht oder nur mit höchstem Aufwand über den PC oder mittels einer Lupe lesbar. Ohne sein im Laufe der Jahre aufgebautes Helfersystem könne er seinen Alltag nur sehr viel schwieriger bewältigen. Er benötige regelmäßige Hilfestellung bei der Kenntnisnahme von handschriftlichen Aufzeichnungen, die er selbst nicht lesen könne. Verschiedene Bezugspersonen kümmerten sich um kleinere Reparaturen, die Aus- und Aufrüstung des PCs, die Mitnahme zum Baumarkt oder notwendige Fahrten zum Recyclinghof. Unterstützung erhalte er auch beim wöchentlichen Einkauf, indem er sich die Preisschilder und Beschriftungen der Einkaufsgegenstände vorlesen und schwere Sachen nach Hause fahren lasse. Im Gegenzug trage er der Helferin, die nicht schwer tragen könne, deren Einkauf in ihre Wohnung. In seinem vertrauten Wohnumfeld könne er derzeit noch einige wenige Fahrradstrecken, die er gut kenne, gefahrlos mit dem Fahrrad befahren. Zahnarzt, Arzt und Apotheker seien fußläufig erreichbar. Im Übrigen sei er auf die Nutzung des öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV) oder die Mitnahme durch seine Bezugspersonen angewiesen. Die Busverbindung zu seiner derzeitigen Wohnung sei einfach und ihm vertraut. Wenn ihm der Ablauf nicht vertraut sei, bestehe bei der Nutzung des ÖPNV regelmäßig die Gefahr, dass er aus Versehen in einen falschen Bus oder eine falsche Straßenbahn einsteige. Bei einem Umzug aus dem vertrauten Umfeld würde er auch sein soziales Umfeld verlieren, was zu einer sozialen Vereinsamung und dem verstärkten Angewiesensein auf Hilfestellung führen würde. Er habe auch keine Möglichkeit, Helfer zu bezahlen, da er von einer Altersrente von monatlich 589,11 € sowie 60 € aus einer Garagenuntervermietung lebe. Darüber hinaus stehe ihm seit Ende 2020 ein kleines Erbe zur Verfügung, welches aber selbst bei sparsamer Verwendung in den nächsten Jahren aufgebraucht sein werde. Die Erkundigung bei der Gemeinde habe ergeben, dass es für ihn keinen Wohnraum gebe, welcher auf der einen Seite finanzierbar sei und es ihm auf der anderen Seite ermögliche, auf sein bisheriges Helfersystem weiter zurückzugreifen und die vorhandenen sozialen Kontakte weiter zu pflegen. Randnummer 5 Die Kläger haben erstinstanzlich bis auf die unstreitige Sehschärfe des Beklagten von nur noch 10 % und der Tatsache, dass der Beklagte noch Fahrrad fährt, die im Rahmen des Widerspruchs des Beklagten vorgetragenen Tatsachen mit Nichtwissen bestritten. Randnummer 6 Das Amtsgericht Freiburg hat der Klage nach Zeugenvernehmung zum Eigenbedarf und Einholung eines Sachverständigengutachtens zu den sozialen Härtegründen und der Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem angefochtenen Urteil vom 25.10.2022 vollumfänglich stattgegeben und dem Beklagten eine Räumungsfrist von einem Jahr gewährt. Auf die tatsächlichen Feststellungen dieses Urteils wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Randnummer 7 Das Amtsgericht hat zur Begründung ausgeführt, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die ordentliche Kündigung der Kläger vom 26.02.2021, die dem Beklagten am 02.03.2021 zugegangen sei, wirksam beendet worden und die Kündigungsfrist von einem Jahr abgelaufen sei. Der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liege vor: Der im Kündigungsschreiben vom 26.02.2021 angegebene Nutzungswille der Kläger hinsichtlich der Erdgeschosswohnung und der Überlassungswille der derzeit noch von ihnen bewohnten Dachgeschosswohnung an die Eltern des Klägers sei von den vernommenen Zeugen xxx und xxx plausibel bestätigt und begründet worden. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils und das erstinstanzliche Verhandlungsprotokoll vom 13.05.2022, Aktenseite I 45 ff., 47 ff. Bezug genommen. Nach dem schriftlichen Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen, des Facharztes für Psychiatrie und Psychotherapie beim Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald xxx, seien die Voraussetzungen für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte oder unbestimmte Zeit gemäß § 574a BGB nicht gegeben. Auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils, den Beweisbeschluss vom 27.05.2022 (Aktenseite I 50 ff.) sowie das schriftliche Sachverständigengutachten des xxx (Aktenseite I 63 ff.), wird wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen. Randnummer 8 Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, der geltend macht, ein Eigenbedarf der Kläger sei nicht nachgewiesen. Jedenfalls überwiege das Interesse der Kläger im Rahmen der Interessenabwägung gemäß § 574 Abs. 1 S. 1 BGB nicht. In der Berufungsbegründung hat der Beklagte vorgetragen, er lebe von einer Altersrente von monatlich 621,22 € sowie 60 € aus einer Garagenuntervermietung. Ihm stehe seit Ende 2021 ein kleines Erbe zur Verfügung, welches aber selbst bei sparsamer Verwendung in den nächsten Jahren aufgebraucht sein werde. Er könne deshalb seine Helfer nicht bezahlen. Randnummer 9 Der Beklagte beantragt, Randnummer 10 das angefochtene Urteil abzuändern, die Klage abzuweisen und das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Randnummer 11 Die Kläger beantragen Randnummer 12 Die Berufung wird zurückgewiesen. Randnummer 13 Die Kläger verteidigen das amtsgerichtliche Urteil und führen aus, der Eigenbedarf der Kläger sei durch die glaubhaften Aussagen der Zeugen plausibel begründet und bestätigt worden, die amtsgerichtlichen Feststellungen seien zutreffend. Der Beklagte habe weder dargelegt noch unter Beweis gestellt, dass ein Umzug für ihn mit schwerwiegenden gesundheitlichen Auswirkungen verbunden wäre. Die finanziellen Möglichkeiten des Beklagten würden weiter mit Nichtwissen bestritten. Randnummer 14 Das Berufungsgericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 16.02.2023 die Parteien gemäß § 141 ZPO ergänzend persönlich angehört und ein ergänzendes mündliches Gutachten des Sachverständigen xxx eingeholt. Auf das Verhandlungsprotokoll vom 16.02.2023 (Aktenseite II 48 ff.) wird verwiesen. Randnummer 15 Die Akten Amtsgericht Freiburg, Az.: 10 C 1286/19 und Landgericht Freiburg Az.: 3 S 97/20 waren beigezogen und Gegenstand der mündlichen Berufungsverhandlung. Randnummer 16 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien in beiden Rechtszügen samt Anlagen Bezug genommen. II. Randnummer 17 Die Berufung des Beklagten ist zulässig, aber unbegründet. Randnummer 18 Zu Recht hat das Amtsgericht den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der verfahrensgegenständlichen Wohnung verurteilt. Es wird daher zunächst auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils, welches sich das Berufungsgericht nach eigener Prüfung zu eigen macht, verwiesen. Der Beklagte hat in der Berufung keine neuen Gesichtspunkte aufgeworfen, welche die getroffene Entscheidung in Frage stellen. Randnummer 19 Die Kläger haben aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB Anspruch auf Herausgabe und Räumung der von dem Beklagten angemieteten Wohnung. Die ordentliche Kündigung vom 26.02.2021 hat das Mietverhältnis beendet (dazu unter 1.). Der Sozialwiderspruch des Beklagten führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses, und zwar weder auf unbestimmte noch auf bestimmte Zeit (dazu unter 2.). Randnummer 20 1.) Die ordentliche Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs vom 26.02.2021 hat das Mietverhältnis nach § 573 Abs. 1, Abs. 2. Nr. 2 BGB wirksam zum 28.02.2022 beendet. Randnummer 21 a) Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung haben die Gerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den – enggezogenen – Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Insbesondere haben sie zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht und sind daher auch nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters oder seiner Angehörigen zu setzen. Danach dürfen die Gerichte den Eigennutzungswunsch des Vermieters im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB grundsätzlich nur darauf überprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen verfügbaren Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann (BGH, Urteil vom 15.3.2017 – VIII ZR 270/15 – = NJW 2017,1474 Rn. 18f.; BGH, Beschluss v. 21.08.2018 – VIII ZR 186/17 –, Rn. 20f., juris). Randnummer 22 b) Das Amtsgericht hat aufgrund der erstinstanzlichen Beweisaufnahme nach ausführlicher Würdigung der Zeugenaussagen festgestellt, dass die Kündigung durch die Kläger erfolgte, weil sie die von dem Beklagten bewohnte Erdgeschosswohnung künftig selbst mit ihren Kindern nutzen und die derzeit von ihnen mitbewohnte Wohnung im Dachgeschoss den Eltern des Klägers überlassen wollen und sich vom Vorliegen des Eigenbedarfs überzeugt. Randnummer 23 An diese vom Amtsgericht festgestellten Tatsachen ist die Kammer gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1, 1. Hs. ZPO gebunden. Konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Vollständigkeit und Richtigkeit der getroffenen Feststellungen im Sinne von § 529 Abs. 1 Nr. 1, 2. Hs. ZPO zeigt die Berufung nicht auf und sie sind auch nach Prüfung des Akteninhalts nicht ersichtlich. Es besteht keine gewisse Wahrscheinlichkeit dafür, dass die getroffenen Feststellungen im Falle der Wiederholung der Beweisaufnahme keinen Bestand haben werden und sich ihre Unrichtigkeit herausstellen könnte (BGH, Beschluss vom 03.09.2020 – I ZR 186/19 –, Rn. 16, juris). Solche Anhaltspunkte für Zweifel ergeben sich insbesondere nicht aus der von der Berufung vorgetragenen Tatsache, dass es keinen ebenerdigen Gartenzugang gebe, wie in der Kündigung behauptet, und aus dem Erdgeschoss auch kein besserer Blick auf den Garten bestehe. Ebenso ist unerheblich, ob aus Sicht des Beklagten eine Verbindung der Wohnungen im Obergeschoss und Dachgeschoss durch einen kostengünstigeren Umbau des bestehenden Treppenhauses naheliegender wäre. Konkrete Anhaltspunkte für Zweifel ergeben sich auch nicht aus der Tatsache, dass der Überlassungswunsch der Wohnung im Dachgeschoss an die Eltern des Klägers in der dem früheren Räumungsverfahren zugrundeliegenden Kündigung vom 30.06.2018 nicht genannt worden war. Dasselbe gilt für den seitens der Kläger angesichts der vom Zeugen xxx geschilderten Gehprobleme aufgrund seines Bandscheibenvorfalls zwar angekündigten, aber noch nicht konkret geplanten Einbau eines Treppenlifts zur Dachgeschosswohnung in das bestehende Treppenhaus. Randnummer 24 Aus den den Parteien anlässlich ihrer persönlichen Anhörung in der Berufungsverhandlung gemäß § 141 ZPO vorgehaltenen Fotos (Anlage zum Protokoll vom 04.02.2021 im Verfahren Landgericht Freiburg 3 S 97/20, Aktenseiten 149-150) ergibt sich, dass die Wohnung des Beklagten im sogenannten Hochparterre, also nicht ebenerdig zum davorliegenden Garten liegt und ein direkter Zugang von der Terrasse des Beklagten zum Garten durch die Kläger noch geschaffen werden müsste. Angesichts der aus den Lichtbildern ersichtlichen örtlichen Verhältnisse ist es jedoch ohne weiteres nachvollziehbar, dass die Wege in den Garten von der Erdgeschosswohnung deutlich kürzer und die Aufsicht von Eltern über im Garten spielende Kinder deutlich vereinfacht wird. Die Zeugen xxx und xxx haben bei ihrer erstinstanzlichen Vernehmung am 13.05.2022 ausweislich des amtsgerichtlichen Verhandlungsprotokolls (As. I 44ff.) bestätigt, dass sie beabsichtigen, nach dem Umzug der Kläger in die dann verbundene Erd- und Obergeschosswohnung in die freiwerdende Dachgeschosswohnung des streitgegenständlichen Anwesens einzuziehen und ihre derzeit bewohnte Eigentumswohnung zu vermieten. Die Zeugin xxx hat bestätigt, dass sie ihren Sohn und seine Familie sehr häufig, sicherlich drei- bis viermal in der Woche besuche oder die Kläger mit Kindern sie zu Hause aufsuche. Auch wenn die Wohnung im Dachgeschoss separat sei, sei die Familie dann näher beieinander. 2015 sei bei ihr Multiple Sklerose diagnostiziert worden mit begleitenden depressiven Umständen. Derzeit gelte sie als 50 % schwerbehindert und sei noch nicht auf eine Pflegekraft angewiesen, bei größeren Arbeiten im Haushalt unterstützte sie die Klägerin. Auch in ihrer derzeitigen Wohnung, die im 4. Stock liege, gebe es keinen Aufzug. Sie gehe aber davon aus, dass ihr Sohn nach ihrem Einzug in die Dachgeschosswohnung, soweit es gesundheitlich erforderlich sein sollte, sich um ein Treppenlift bemühen werde. Der Zeuge xxx hat bestätigt, dass er mit dem Kläger bereits über die Frage des Einbaus eines Treppenlifts, der derzeit noch nicht benötigt werde, gesprochen habe und der Kläger mit dem Einbau eines solchen Treppenlifts bei entsprechendem Bedarf einverstanden gewesen sei. Der Zeuge xxx hat weiter bestätigt, dass die Kläger nach Auszug des Beklagten aus der Erdgeschosswohnung die Erdgeschoss- mit der Obergeschosswohnung verbinden und in der dann neu geschaffenen Wohnung über zwei Stockwerke wohnen möchten. Dies steht auch in Übereinklang mit dem mit der Replik vom 19.04.2022 (As. I 29) vorgelegten Foto von der bei der Sanierung der Obergeschosswohnung bereits geschaffenen Aussparung für die geplante Verbindungstreppe zur Erdgeschosswohnung. Randnummer 25 Nach den erstinstanzlichen Feststellungen hat die Kammer daher keinen Zweifel daran, dass die Kläger die Wohnung des Beklagten für die eigene Nutzung mit ihren Kindern benötigen und auch ein entsprechender Eigennutzungswille der Kläger vorliegt. Randnummer 26 c) Die Kläger waren auch nicht verpflichtet, dem Beklagten die Wohnung im Dachgeschoss des Anwesens anzubieten. Zum einen besteht die Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter eine freigewordene Alternativwohnung anzubieten, nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Anderenfalls würde derjenige Mieter privilegiert, der sich bei wirksamer Kündigung trotz Ablaufs der Kündigungsfrist zu Unrecht nach wie vor in der gekündigten Wohnung aufhält (BGH, Urteil v. 09.07.2003 – VIII ZR 311/02 – = NJW 2003, 2604; BGH, Urteil vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04 = NJW 2006, 220 (221)). Im vorliegenden Fall wird die Alternativwohnung jedoch erst nach Sanierung der Erdgeschosswohnung und Herstellung einer Verbindung zur Obergeschosswohnung zur Verfügung stehen. Zum anderen besteht hinsichtlich dieser Wohnung nach den gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1, 1. Hs. ZPO bindenden Feststellungen des Amtsgerichts ebenfalls Eigenbedarf der Kläger im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB durch ernsthaften Überlassungswillen der Dachgeschosswohnung an die Eltern des Klägers. Auf die obigen Ausführungen unter 1.) b) wird Bezug genommen. Im Übrigen würde ein – hier nicht gegebener – Verstoß gegen die Anbietpflicht nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, sondern allenfalls zu Schadensersatzansprüchen wegen einer Nebenpflichtverletzung aus dem Mietverhältnis führen (BGH, Urteil vom 15.3.2017 – VIII ZR 270/15 – Rn. 22, beck-online). Randnummer 27 2.) Der von dem Beklagten form- und fristgerecht erhobene Widerspruch führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574a BGB. Randnummer 28 a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerechtfertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Hierzu ist eine gründliche und sorgfältige Sachverhaltsfeststellung vorzunehmen, aufgrund derer die beiderseitigen Interessen gewichtet, gewürdigt und unter die unbestimmten Rechtsbegriffe des § 574 Abs. 1 BGB subsumiert werden müssen (BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 23, juris). Dabei kommen nur solche für den Mieter mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (BGH, Urteil vom 20.05.2019 – VIII ZR 167/17 – Rn. 31, juris, st. Rspr.). Randnummer 29 Bei der im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung sind auch die von dem Beklagten erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz und im Berufungsrechtszug bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung der Berufungsinstanz vorgetragenen Härtegründe zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 30.08.2022 – VIII ZR 429/21 –, Rn. 24, juris; MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020 Rn. 6, BGB § 574b Rn. 6; Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 574b Rn. 27).Die berechtigten Interessen des Vermieters hingegen müssen sich entweder aus dem Kündigungsschreiben ergeben oder nachträglich entstanden sein, § 574 Abs. 3 BGB (BGH, Urteil vom 20.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 37, juris). Randnummer 30 Der Beklagte ist als Mieter für die Umstände der nicht zu rechtfertigenden Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB darlegungs- und beweisbelastet (BeckOK MietR/Siegmund, 24. Ed. 1.5.2021, BGB § 574 Rn. 39). Eine Vertragsfortsetzung gemäß § 574 BGB scheidet aus, wenn die Interessenabwägung zu keinem eindeutigen Ergebnis führt oder die Interessen der Parteien gleich schwer wiegen (BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 38, juris; Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 574 Rn. 64). Der Eintritt der Nachteile muss nicht mit absoluter Sicherheit feststehen, es genügt, wenn solche Nachteile mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind. Die lediglich theoretische Möglichkeit des Eintritts von Nachteilen reicht aber nicht aus (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019 Rn. 20, BGB § 574 Rn. 20). Ergibt sich im Rahmen einer nach den vorstehenden Maßstäben vorgenommenen Abwägung ein Überwiegen der Belange des Mieters, kann er die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, auch wenn kein deutliches Überwiegen seiner Belange vorliegt (BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 38, juris unter Verweis auf die Gesetzesbegründung). Randnummer 31 b) Nach diesen Maßstäben sind zunächst in die Interessenabwägung auf Seiten des Beklagten verschiedene gesundheitliche Beeinträchtigungen einzustellen (dazu unter aa), nicht jedoch der Härtegrund nach § 574 Abs. 2 BGB (dazu unter bb). Die Interessenabwägung führt im Ergebnis nicht zu einem Überwiegen der Belange des Beklagten (dazu unter cc). Randnummer 32 aa) Unstreitig verfügt der Beklagte nur noch über eine Sehschärfe von 10 %. Die übrigen gesundheitlichen Beeinträchtigungen des Beklagten sind streitig. Randnummer 33 Aus dem schriftlichen Gutachten des Sachverständigen xxx ergibt sich zur hinreichenden Überzeugung der Kammer gemäß § 286 ZPO, dass der am 29.09.1955 geborene Beklagte schwerbehindert ist mit einem anerkannten Grad der Behinderung von 100 % und den Merkzeichen G (erhebliche Beeinträchtigung der Bewegungsfähigkeit im Straßenverkehr), H (Hilflosigkeit) und RF (Ermäßigung des Rundfunkbeitrags und Befreiung von der Rundfunkbeitragspflicht). Des Weiteren ergibt sich hieraus, dass der Beklagte an körperlichen gesundheitlichen Beeinträchtigungen in Form von Adipositas, Polyneuropathie, Sehstörungen, arterieller Hypertonie und nicht insulinpflichtigem Diabetes mellitus Typ II.a. leidet, während der psychische Befund unauffällig ist. Randnummer 34 Nach dem ergänzenden mündlichen Gutachten des Sachverständigen xxx in der Berufungsverhandlung vom 16.02.2023 und den ärztlichen Attesten der Augenärztin Dr. med. xxx vom 27.02.2008, des Augenarztes Dr. xxx vom 05.02.2020 und der Hausärztin xxx vom 18.01.2020 (Anlagenheft Bekl. As. I 1ff.) und vom vom 22.06.2020 (Beiakte Amtsgericht Freiburg 10 C 1286/19 As. 569) sowie dem dortigen Gerichtsgutachten des Dr. xxx vom 19.03.2020 (Beiakte Amtsgericht Freiburg 10 C1286/19 As. 523ff.) steht zur Überzeugung der Kammer gemäß § 286 ZPO fest, dass der Beklagte ca. seit dem Jahr 1993 an einer erblich bedingten Makulaerkrankung mit unumkehrbarem Verlust der Sinneszellen in der zentralen Netzhaut ohne Therapieoption leidet, wegen der er sich – neben der laufenden hausärztlichen Behandlung – im Jahr 2008 von der Augenärztin Dr. xxx behandeln ließ sowie sich im Jahr 2013 bei Augenarzt Dr. xxx wegen eines ärztlichen Attestes zur Berentung vorstellte. Aus dem Attest des Augenarztes Dr. xxx vom 05.02.2020, das dieser zur Vorlage im vorangegangenen Räumungsverfahren Amtsgericht Freiburg Az. 10 C 1286/19 erstellt hat, ergibt sich, dass der Visus des Beklagten im Vergleich zu 2013 unverändert war und eine Sehleistung von 4 % je Auge, also eine beidseits höchstgradige Sehbehinderung dicht an der Grenze zur "Blindheit im Sinne des Gesetzes" (ab 2 % je Auge) bestand. Nach dem Attest des Dr. xxx vom 05.02.2020 spielt sich die krankheitsbedingte Netzhautveränderung im Wesentlichen im zentralen Teil der Netzhaut ab, während das periphere Gesichtsfeld üblicherweise intakt bleibt, was auch bei dem Befund 2013 so festgestellt wurde. Die Orientierung in vertrauter Umgebung sei damit gut möglich, in unbekannter Umgebung sei sie massiv reduziert, aber nicht vollends unmöglich. Aus dem Attest der Hausärztin xxx vom 18.01.2020 ergibt sich, dass der Beklagte aufgrund seiner Visusminderung weder lesen noch Gesichter oder räumliche Silhouetten sicher erkennen kann und sich mittels Lupe und Fernrohr orientiert. Randnummer 35 Der Beklagte hat bei seiner persönlichen Anhörung gemäß § 141 ZPO in der Berufungsverhandlung vom 16.02.2023 angegeben, dass sich der Zustand seiner Augenerkrankung seit Erstellung der genannten ärztlichen Atteste nicht geändert oder verschlechtert habe. Seit dem letzten Besuch 2020 habe er den Augenarzt Dr. xxx nicht mehr aufgesucht, die weitere Entwicklung sei nicht sicher vorhersehbar. Diese für die Kammer glaubhaften Angaben des Beklagten stehen in Übereinstimmung mit den Ausführungen des Sachverständigen François Ehinger in seinem mündlichen Gutachten vom 16.02.2023, dass die Augenerkrankung des Beklagten nicht zwingend progredient verlaufe, d. h. nicht unbedingt weiter fortschreiten müsse, sondern es auch sein könne, dass sie stabil bleibe. Eine belastbare prognostische Einschätzung sei aus ärztlicher Sicht jedoch nicht möglich. Randnummer 36 Der Beklagte hat bei seiner persönlichen Anhörung in der Berufungsverhandlung weiter angegeben, dass er seine Hausärztin xxx vierteljährlich wegen seines Bluthochdrucks und des Diabetes konsultiere. In eine Pflegestufe sei er nicht eingestuft und sehe hierfür derzeit auch keine Notwendigkeit. In Holzhausen und von dort in Richtung Reute, Nimburg und Hugstetten fahre er mit dem Fahrrad. Wenn er nach Freiburg wie z.B. zu Dr. xxx müsse, nutze er den ÖPNV, hier müsse er von Holzhausen aus jedoch nur einen Bus und eine Straßenbahnlinie nehmen und keine großen Entscheidungen treffen. Wenn der Bus halte, könne er die Nummer erkennen. In einer fremden Umgebung sehe er zwar die Nummer, wisse aber nicht, was sie bedeute und müsse dies dann vorher am PC recherchieren, bei unvorhergesehenen Ereignissen wie etwa Schienenersatzverkehr müsse er jemanden fragen. Der Diabetes habe sich verschlechtert, er sei aber nach wie vor nicht insulinpflichtig. Die Polyneuropathie sei unverändert. Diese in Übereinstimmung mit den oben genannten ärztlichen Attesten stehenden Angaben des Beklagten hält die Kammer ohne Weiteres für glaubhaft. Erstmals in der Berufungsverhandlung, jedoch von den Klägern nicht bestritten, hat der Beklagte vorgetragen, er leide zudem an Psoriasis (Schuppenflechte), das bedeute einerseits, dass er Sonneneinstrahlung brauche und für seine Lupe auch helles elektrisches Licht. Andererseits sei er wegen seiner blendempfindlichen Augen auf gedämpftes Licht angewiesen. Randnummer 37 Der Sachverständige xxx hat in seinem schriftlichen Gutachten vom 22.07.2022 ausgeführt, dass sich der Beklagte in der vertrauten jetzigen Umgebung weitgehend ohne fremde Hilfe zurechtfindet und ein Umzug für den Beklagten zu deutlichen Einbußen an Lebensqualität führen würde, da er in einer nicht vertrauten Umgebung seine Restselbständigkeit weitgehend verlieren würde und dann auf professionelle Hilfe angewiesen wäre. Im Rahmen seines ergänzenden mündlichen Sachverständigengutachtens in der Berufungsverhandlung vom 16.02.2023 hat der Sachverständige dies aufgrund der genannten ärztlichen Atteste für die Kammer nachvollziehbar und widerspruchsfrei dahingehend konkretisiert, dass in seiner jetzigen Wohnung jeder Handgriff des Beklagten sitze und er über einen besonderen Computer und eine digitale Lupe verfüge. Ohne diese Hilfsmittel, die er nicht selbst einrichten könne, würde er die im schriftlichen Gutachten genannten Einbußen an Lebensqualität und Restselbständigkeit erleiden. Aufgrund seiner Neuropathie könne er auch nur eine normale Tastatur, jedoch nicht einen Touchbildschirm oder ein Smartphone bedienen. Randnummer 38 Ein Recht des Beklagten auf finanzielle Unterstützung im Rahmen der Pflegeversicherung sei eher fraglich, da er sich in seiner Wohnung gut auskenne und die täglichen Verrichtungen und die Körperpflege selbstständig erledige. Die gesundheitlichen Folgen eines Umzugs seien aus ärztlicher Sicht spekulativ, denn es komme entscheidend darauf an, wohin der Beklagte umziehe, es bestünden ja aber keine konkreten Umzugspläne. Ein Umzug könne prinzipiell auch zu einer Verbesserung führen und ein Umzug in die nähere Umgebung sei vielleicht gar kein Problem bzw. der Beklagte habe sich schnell eingewöhnt. Wenn der Beklagte in eine weit entfernte Wohnung ziehen müsse, dann könnte es deshalb auch zu gesundheitlichen Problemen mit einer depressiven Reaktion kommen. Ein Hinweis dafür könnte sein, dass der Beklagte – ausweislich der ärztlichen Stellungnahme der Hausärztin xxx vom 22.06.2020 – nach einer Krebsdiagnose im April 2012 bereits einmal eine depressive Episode gehabt habe. Durch seine Augenerkrankung habe er es schwerer, sich einzuleben, als ein gesunder Mensch, was sich auch negativ auf den Aufbau von neuen sozialen Beziehungen auswirke. Ohne soziale Beziehungen halte er die Wahrscheinlichkeit für eine depressive Episode bei dem Beklagten für hoch. Zwar sei der Beklagte in seinem Leben schon oft umgezogen und habe sich jeweils zurechtgefunden. Nun lebe er aber seit 35 Jahren hier, habe hier auch noch frühere Arbeitskollegen und sei ein Rentner Ende 60 mit einer Sehstörung, so dass sich für ihn ein Zurechtfinden in einer völlig neuen, fremden Umgebung ohne jede Hilfe (also im "Worst-Case-Szenario") sehr schwer gestalten würde. Randnummer 39 Angesichts dieser für die Kammer aufgrund der sachverständigen Ausführungen sowie der genannten ärztlichen Atteste feststehenden gesundheitlichen Beeinträchtigungen des Beklagten, hält die Kammer die Angabe des Beklagten in seiner persönlichen Anhörung gemäß § 141 ZPO und in der Berufungsbegründung vom 16.02.2022, dass er seinen Alltag mithilfe eines unentgeltlichen Helferkreises bewältigt, der ihm z.B. beim Einkauf, beim Lesen von Schriftstücken, beim Entsorgen schwerer Sachen, bei der Reparatur von Kleidung oder bei Fragen der Elektrik und Elektronik hilft, ohne Weiteres für glaubhaft. Randnummer 40 Insoweit besteht für die Kammer kein Zweifel, dass ein Umzug in eine Wohnung außerhalb des vertrauten Radius des Beklagten für diesen aufgrund seiner gesundheitlichen Beeinträchtigungen und der damit verbundenen Hilfebedürftigkeit mit besonderen und über die mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten hinausgehenden Nachteilen verbunden wäre (vgl. BGH, Urteil vom 26.10.2022 – VIII ZR 390/21 –, Rn. 24, juris; BGH, Urteil vom 03.02.2021 – VIII ZR 68/19 –, Rn. 28, juris; BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 167/17 –, Rn. 31, juris). Randnummer 41 bb) Hingegen steht für die Kammer nicht fest, dass angemessener Ersatzwohnraum vom Beklagten zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, § 574 Abs. 2 BGB. Eine Ersatzwohnung ist angemessen, wenn sie im Vergleich zu der bisherigen Wohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und sie finanziell für ihn tragbar ist (BGH, Urteil vom 20.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 50, juris). Die Kläger haben die Angaben des Beklagten zu seinen finanziellen Verhältnissen und Bemühungen des Beklagten um Ersatzwohnraum bestritten. Der Beklagte hat erstinstanzlich auch lediglich vorgetragen, sich bei der Gemeinde nach Wohnraum erkundigt zu haben. Randnummer 42 Anlässlich seiner persönlichen Anhörung gemäß § 141 ZPO in der Berufungsverhandlung vom 16.02.2023 hat der Beklagte angegeben, das Erbe zur Aufstockung seines Lebensunterhalts zu verwenden. Im Übrigen hat er weitere Angaben zur Höhe des Erbes in der Berufungsverhandlung ausdrücklich verweigert. Randnummer 43 Der Beklagte hat weiter angegeben, vor zwei bis zweieinhalb Jahren nach dem ersten amtsgerichtlichen Urteil im Verfahren Amtsgericht Freiburg 10 C 1286/19 vom 31.07.2020 habe er mal in der Zeitung nach Ersatzwohnungen geschaut. Es sei aber sinnlos, bei seinen finanziellen Verhältnissen eine Wohnung finden zu wollen. Es gebe keine Wohnungen und die Preise seien hoch. March gehöre auch zum Gebiet der Mietpreisbremse und der Zuzug ukrainischer Flüchtlinge habe die Situation weiter verschärft. Wenn sich in der Nachbarschaft etwas tue, seien schon Verwandte und Bekannte interessiert. Natürlich höre man dieses oder jenes, was unter der Hand gehandelt werde. Das Problem sei auch, dass nicht jede Wohnung für ihn geeignet sei, z.B. was die Lichtverhältnisse angehe. Randnummer 44 Für die Annahme eines Härtegrundes nach § 574 BGB reicht es nicht aus, dass in der Gemeinde eine allgemeine Wohnungsmangellage besteht. Der Mieter hat vielmehr konkret darzulegen und zu beweisen, dass er sich um Ersatzwohnraum bemüht hat. Hierfür muss er im Einzelnen darlegen, welche Wohnungen er wann und mit welchem Ergebnis besichtigt hat und woran die Anmietung gescheitert ist, soweit ihm dies persönlich und situationsbedingt zuzumuten ist (Schmidt-Futterer/Hartmann, 15. Aufl. 2021, BGB § 574 Rn. 30). Eine festgestellte und/oder in Verordnungen zugrunde gelegte angespannte Wohnlage kann allenfalls ein gewisses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB darstellen, das in Verbindung mit substantiiertem (unstreitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag zu konkret ergriffenen Maßnahmen zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann, dass angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter nicht zu erlangen ist (Schmidt-Futterer/Hartmann, 15. Aufl. 2021, BGB § 574 Rn. 30). Randnummer 45 Vorliegend hat der darlegungs- und beweisbelastete Beklagte weder substantiiert zu seinen Bemühungen um Ersatzwohnraum noch zu seinen finanziellen Verhältnissen vorgetragen und auch keinen Beweis angeboten. Insofern kann die Kammer weder feststellen, was dem Beklagten zumutbare Bedingungen für Ersatzwohnraum darstellen, noch, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Beklagten nicht beschafft werden kann (BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 28, juris). Randnummer 46 cc) Die von der Kammer festgestellten mit einem Umzug für den Beklagten verbundenen Beeinträchtigungen führen nach Abwägung und Würdigung der berechtigten Interessen der Kläger nicht zu einer nicht zu rechtfertigenden Härte für den Beklagten im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB. Die Interessen des Beklagten überwiegen die der Kläger nicht (BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 26, juris): Randnummer 47 Bei der Interessenabwägung sind die Bestandsinteressen des Mieters mit den Erlangungsinteressen des Vermieters in Beziehung zu setzen und den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen (BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 33, juris). Es ist festzustellen und abzuwägen, welche Auswirkungen eine Vertragsbeendigung für den Mieter haben würde und wie sich eine Vertragsfortsetzung auf den Vermieter auswirkt. Dabei haben die Gerichte nicht nur die Lebensplanung des Vermieters zu respektieren, sondern dürfen auch bzgl. der Interessen des Mieters ihre Vorstellungen über den einzuschlagenden Weg nicht an dessen Stelle setzen (BGH, Urteil vom 03.02.2021 – VIII ZR 68/19 –, Rn. 38, juris; BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 33, juris; BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 63, juris). Die Abwägung der gegenläufigen Interessen hat sich stets an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls auszurichten (BGH, Urteil vom 30.08.2022 – VIII ZR 429/21 –, Rn. 15, juris; BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 39, juris; BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 26, juris). Dabei kommt weder den Belangen des Vermieters noch den Interessen des Mieters von vornherein ein größeres Gewicht zu als denen der Gegenseite. Es ist nicht erforderlich, dass die auf Seiten des Mieters bestehende Härte die Interessen des Vermieters deutlich überwiegt. Maßgebend ist allein, ob sich ein Übergewicht der Belange der Mieterseite feststellen lässt, also die Interessenabwägung zu einem klaren Ergebnis führt. Wiegen die Interessen der Parteien gleich schwer, so gebührt dem Erlangungsinteresse des Vermieters der Vorrang (BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 Rn. 26; Schmidt-Futterer/Hartmann, 15. Aufl. 2021, BGB § 574 Rn. 64). Randnummer 48 Für die Kammer ist der Wunsch der Kläger auf Sanierung der Erdgeschosswohnung und Zusammenlegung mit der Obergeschosswohnung mit der Folge eines direkteren Zugangs zum Garten für ihre jetzt 5, 8 und 10 Jahre alten Kinder und eine leichtere Beaufsichtigung der Kinder durch die Eltern ohne Weiteres vernünftig und nachvollziehbar. Zu sehen ist auch, dass im Zeitpunkt der Kündigung vom 26.02.2021 die Wohnungen im Obergeschoss und Dachgeschoss des Anwesens bereits vollständig saniert und das Obergeschoss für den Durchbruch in die Erdgeschoßwohnung vorbereitet war. Bei einer Verbindung der Obergeschosswohnung mit der Dachgeschosswohnung entstünde für die Kläger somit nicht nur eine erhebliche Belastung durch die erforderlichen Bauarbeiten, sondern es käme auch zu erheblichen Mehrkosten durch den erforderlichen Einbau einer bisher nicht geplanten Innentreppe und Einschränkungen durch die damit einhergehende Änderung und Verkleinerung des Wohnungszuschnitts. Allerdings verkennt die Kammer nicht, dass die Wohnung der Kläger nach Verbindung der Erdgeschoss- mit der Obergeschosswohnung nur geringfügig größer als die derzeit von den Klägern bewohnten Wohnungen im Obergeschoss und im Dachgeschoss ist und sich der Vorteil für die Kläger auf einen kürzeren Gartenzugang, die erleichterte Beaufsichtigung ihrer Kinder im Garten und die Verbindung durch eine im beheizten Innenbereich liegende private Treppe, d. h. eine nachvollziehbare und vernünftige Erhöhung des Wohnkomforts beschränkt, jedoch nicht der Stillung eines dringenden Wohnbedürfnisses dient (BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15 –, Rn.30, juris). Randnummer 49 Allerdings haben die Kläger ihre Kündigung nicht nur mit der Zusammenlegung der beiden Wohnungen, sondern auch mit dem Einzug der Eltern des Klägers in die Dachgeschosswohnung im Hinblick auf eine spätere Mithilfe und Pflege im Alter und ein näheres Zusammenleben zwischen Großeltern, Sohn, Enkeln und Schwiegertochter begründet. Dieser Wunsch des Zusammenlebens der Generationen ist auch aufgrund der Wertungen des Art. 6 GG ohne Weiteres schützenswert (LG München Urteil vom 13.07.2016 Az. 14 S 1848/16 LS 1, juris) und nachvollziehbar, und ihm kommt im vorliegenden Fall aufgrund der festgestellten Multiplen-Sklerose-Erkrankung der Mutter des Klägers und der Gehbehinderung des Vaters des Klägers noch ein deutlich erhöhtes Gewicht zu. Randnummer 50 Zwar bestehen auch auf Seite des Beklagten die festgestellten und oben dargelegten erheblichen gesundheitlichen Beeinträchtigungen, v.a. in Form seiner Sehbehinderung sowie eine 35-jährige Verwurzelung am bisherigen Wohnort mit besonderem Angewiesensein auf soziale Kontakte aufgrund seiner behinderungsbedingten Hilfebedürftigkeit. In welchem Ausmaß und mit welcher Sicherheit hierdurch für den Beklagten durch eine Beendigung des Mietverhältnisses über die typischerweise mit einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten hinausgehende Nachteile entstehen, hängt jedoch entscheidend davon ab, ob der Beklagte in xxx selbst oder in dem dem Beklagten noch vertrauten räumlichen Umfeld von Holzhausen eine Ersatzwohnung findet oder sich die Ersatzwohnung in einer derart großen Entfernung zur bisherigen Wohnung befindet, dass der Beklagte sich in die Umgebung der Wohnung vollständig neu eingewöhnen müsste und seine bisherigen sozialen Bindungen nicht aufrechterhalten könnte. Denn der Beklagte bewegt sich unstreitig mit dem Fahrrad selbstständig trotz seiner Sehbehinderung in einem Radius, der sich auf die Nachbargemeinden von Holzhausen erstreckt. Randnummer 51 Wie oben ausgeführt hat der Beklagte weder substantiiert dargelegt noch nachgewiesen, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen für ihn nicht zu beschaffen ist. Zwar ist der angespannte Mietwohnungsmarkt in Freiburg und Umgebung der überwiegend mit Mietsachen befassten Kammer durchaus bekannt. Allerdings verfügt der seit 35 Jahren in Holzhausen wohnende Beklagte durch sein soziales Umfeld über größere Chancen, angemessenen Ersatzwohnraum in näherer Umgebung zu finden, als ein von außen kommender Wohnungssuchender. Der Beklagte hat bei seiner persönlichen Anhörung selbst ausgeführt, dass er immer wieder von Wohnungen höre, die "unter der Hand" vergeben würden. Zwar hat der Sachverständige xxx ausgeführt, dass er bei einem Umzug des Beklagten in eine völlig unbekannte Umgebung und einem vollständigen Verlust des sozialen Umfelds die Wahrscheinlichkeit einer depressiven Reaktion – wie bereits die depressive Episode des Beklagten aufgrund einer Krebsdiagnose im Jahr 2012 gezeigt habe – für hoch halte. Dies würde zwar einen auch aufgrund der grundrechtlichen Wertung des Art. 2 Abs. 1 Satz 1 GG erheblichen Nachteil für den Betroffenen darstellen, wobei eine depressive Episode schon nach ihrer Definition vorübergehend und – wie auch die beim Beklagten 2012 aufgetretene Erkrankung zeigt – ärztlich behandelbar ist (BGH, Urteil vom 26.10.2022 – VIII ZR 390/21 – Rn. 28, juris). Die Möglichkeit, dass der Beklagte lediglich außerhalb seines vertrauten und sozialen Umfelds Ersatzwohnraum findet, ist für die Kammer aufgrund der bekannten angespannten Wohnraumlage zwar nicht nur lediglich theoretisch. Angesichts der dargestellten Umstände kann die Kammer jedoch nicht mit hinreichender Sicherheit feststellen, dass dies und damit auch der Eintritt erheblicher Nachteile für den Betroffenen mit der für ein Überwiegen der Interessen des Betroffenen erforderlichen Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019 Rn. 20, BGB § 574 Rn. 20). Zu einem Überwiegen der Interessen des Beklagten führt auch nicht die Tatsache, dass dieser aufgrund der festgestellten gesundheitlichen Einschränkungen zur Durchführung des Umzugs nur mit umfassender (professioneller) Hilfe in der Lage ist. Seine - bestrittenen - finanziellen Verhältnisse hat der Beklagte weder substantiiert dargelegt noch nachgewiesen und Angaben zur Höhe seines Erbes auf Nachfrage der Kammer ausdrücklich verweigert. Insofern kann nicht festgestellt werden, dass der Beklagte finanziell nicht in der Lage wäre, seinen Umzug mithilfe eines professionellen Umzugsunternehmens durchzuführen. Randnummer 52 Im Rahmen der Abwägung der widerstreitenden Interessen ist des Weiteren zu sehen, dass sich der 1955 geborene Beklagte zwar im fortgeschrittenen, jedoch noch nicht im hohen Alter befindet und sich derzeit mit technischen Hilfsmitteln im Alltag noch gut selbstständig zurechtfindet und in vertrauter Umgebung mit dem Fahrrad, ansonsten bei entsprechender Planung auch mit dem ÖPNV selbstständig mobil ist. Aufgrund der festgestellten fehlenden Therapiemöglichkeiten für die Augenerkrankung des Beklagten kann mit einer Verbesserung des Gesundheitszustands des Beklagten nicht gerechnet werden, so dass sich eine Fortsetzung des Mietverhältnisses und damit der Eingriff in das Eigentumsrecht der Kläger nach Art. 14 GG nicht nur auf einen überschaubaren Zeitraum beschränken würde, sondern Jahrzehnte, gegebenenfalls bis zum Lebensende des Beklagten fortbestehen würde (BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15 –, Rn.30, juris). Randnummer 53 3.) Auch unter Berücksichtigung des Zeitablaufs von über einem Jahr seit Ablauf der Kündigungsfrist ist dem Beklagten aufgrund der oben dargestellten gesundheitlichen Einschränkungen und den sich hieraus ergebenden Schwierigkeiten bei der Beschaffung einer Ersatzwohnung gemäß § 721 Abs. 1 ZPO eine nach den festgestellten Umständen von der Kammer als angemessen erachtete Räumungsfrist bis 31.03.2024 zu gewähren. III. Randnummer 54 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 55 Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor. Die Entscheidung beruht allein auf der Anwendung anerkannter und in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs geklärter Rechtsgrundsätze auf den konkreten Einzelfall. 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Ist eine Baugenehmigung erforderlich und entscheidet sich der Vermieter, diese nicht einzuholen, stellt sich die Kündigung wegen Eigenbedarfes als unzulässige Vorratskündigung dar.(Rn.20) Denn ohne entsprechende Genehmigung ist der Umbau in ein Einfamilienhaus nicht in rechtlich zulässiger Weise umsetzbar. 2. Ein Vermieter darf erst dann kündigen, wenn seine Planung ein Stadium erreicht hat, in dem beurteilt werden kann, ob die Verwirklichung des Planes eine Kündigung rechtfertigt.(Rn.21) Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin wird widerklagend verurteilt, die folgenden Arbeiten durchzuführen: Herstellung der Funktionsfähigkeit der Klingelanlage in der Eingangspforte und Einbau eines funktionsfähigen Schließzylinders für die Eingangspforte des Grundstückes […] Hamburg. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen. 2. Von den Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin 98 % und die Beklagte hat 2 % zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich der Instandsetzung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 500,00 € und hinsichtlich der Kosten ohne Sicherheitsleistung. Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Tatbestand Randnummer 1 Mit der Klage begehrt die Klägerin die geräumte Herausgabe der an die Beklagte vermieteten Wohnung wegen Eigenbedarfs, die Beklagte macht widerklagend Instandsetzung sowie die Feststellung einer Minderung geltend. Randnummer 2 Die Beklagte ist gemäß Mietvertrag vom 29./30.03.1998 Mieterin der Wohnung […] Hamburg, die Klägerin ist durch Erwerb des Hauses auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eingetreten. Die Netto-Kalt-Miete betrug zuletzt 1.416,91 €. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten der mietvertraglichen Vereinbarungen wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 1 (Bl. 6 ff d. A.). Randnummer 3 Mit anwaltlichem Schreiben vom 26.07.2021 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis ordentlich und fristgerecht zum 31.07.2022 wegen Eigenbedarfs für den Gesellschafter Herrn […], der das gesamte Haus mit den drei dort vorhandenen Wohnungen zukünftig mit seiner Familie, d. h. seiner Frau und drei Kindern, als Einfamilienhaus nutzen wolle. Hierzu würden die verschließbaren Wohnungseingangstüren entfernt, Badezimmertüren wieder eingesetzt werden, so dass letztlich der ursprüngliche Zustand des Gebäudes, bei dem es sich nach der Erbauung zunächst um ein Einfamilienhaus gehandelt hatte, wiederhergestellt werde. Ergänzend wird Bezug genommen auf die Anlage K 2 (Bl. 21 f. d. A.). Randnummer 4 Der Umbau des Gebäudes in ein Mehrfamilienhaus war am 27.04.1936 genehmigt worden. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 6 (Bl. 118 ff d. A.). Die Beklagte ihrerseits widersprach mit anwaltlichem Schreiben vom 29.05.2022 der Kündigung und verlangte nach den §§ 574 ff BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage B 1 (Bl. 46 ff d. A.). Randnummer 5 Eine Baugenehmigung wurde von der Klägerin weder vor der Kündigung noch nachfolgend beantragt. Randnummer 6 Die Klingelanlage in der Eingangspforte des Grundstückes […] ist defekt, woraufhin klägerseitig der Schließzylinder der Eingangspforte entfernt wurde. Randnummer 7 Die Klägerin ist der Auffassung, dass es einer Baugenehmigung für den Umbau in ein Einfamilienhaus nicht bedarf, da es sich der Sache nach um einen Rückbau handele und im Übrigen auch keine Auflagen etwa zu einem zweiten Rettungsweg zu erwarten seien, da seitlich am Gebäude angeleitert werden könne. Ebenso wenig bedürfe es statischer Eingriffe, da davon auszugehen sei, dass es insoweit bei dem Umbau zu einem Mehrfamilienhaus keine Veränderungen gegeben hat. Im Bezug auf Instandsetzungsansprüche der Beklagten ist die Klägerin der Auffassung, dass diese aufgrund der Kündigung des Mietverhältnisses nicht bestehen. Ferner behauptet die Klägerin, dass ihr Gesellschafter, Herr […], mit seiner Frau und den drei gemeinsamen Kindern das gesamte Haus […] einschließlich der von der Beklagten angemieteten Wohnung zukünftig selber nutzen wollen. Randnummer 8 Die Klägerin stellt den Antrag, Randnummer 9 die Beklagte zu verurteilen, die von ihr inne gehaltene Wohnung im Erdgeschoss des Wohnhauses […] Hamburg, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Flur, Bad, WC sowie Kellerraum und Garten zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben. Randnummer 10 Die Beklagte beantragt, Randnummer 11 die Klage abzuweisen, Randnummer 12 hilfsweise der Beklagten für den Fall der Verurteilung zur Räumung eine Räumungsfrist von 12 Monaten zu gewähren. Randnummer 13 Die Beklagte stellt für den Fall der Klagabweisung widerklagend die Anträge, Randnummer 14 1. die Klägerin zu verurteilen, die folgenden Arbeiten durchzuführen: Randnummer 15 Herstellung der Funktionstüchtigkeit der Klingelanlage in der Eingangspforte und Einbau eines funktionsfähigen Schließzylinders für die Eingangspforte des Grundstückes […] Hamburg; Randnummer 16 2. festzustellen, dass die Beklagte berechtigt ist, die monatliche Gesamtmiete ab dem 01.05.2023 um 2 % zu mindern bis zur Beseitigung des in Ziff. 1. der Widerklage bezeichneten Mangels. Randnummer 17 Die Beklagte ist der Auffassung, dass für den Fall des Nachweises eines Eigenbedarfes die Behinderung ihres Sohnes eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB rechtfertige. Im Übrigen sei die Klägerin zur Beseitigung des Defektes der Klingel an der Eingangspforte und der Wiederherstellung des Schließzylinders verpflichtet und sie zur Minderung der Brutto-Miete um 2 % berechtigt. Randnummer 18 Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen. Entscheidungsgründe Randnummer 19 Die zulässige Klage ist nicht begründet, die zulässige Widerklage nur im Bezug auf den Instandsetzungsanspruch. Randnummer 20 Ein Räumungsanspruch der Klägerin nach den §§ 546 Abs. 1 und 2, 573 Abs. 2 BGB besteht nicht, da es an einer wirksamen ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfes fehlt. Es handelt sich um eine unzulässige Vorratskündigung, da die Klägerin für den Umbau eine Baugenehmigung benötigt und zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung nicht beabsichtigt hat, diese einzuholen. Randnummer 21 Zwar setzt die Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfes auch bei durch den Selbstnutzungswunsch erforderlichen Umbaumaßnahmen nicht voraus, dass eine Baugenehmigung schon bei Ausspruch der Kündigung vorliegt (vgl. OLG Frankfurt, Rechtsentscheid Mietsachen v. 25.06.1992 zum Az.: 20 REMiet 7/91 bei juris). Es genügt insoweit, wenn die Baugenehmigungsfähigkeit gegeben ist (vgl. AG Hamburg-St. Georg ZMR 2015, 35). Allerdings müssen die geplanten Umbaumaßnahmen bei Ausspruch der Eigenbedarfskündigung so konkret geplant sein, dass die Realisierbarkeit des Bauvorhabens geprüft werden kann. Eine Kündigung ins Blaue hinein ohne entsprechende verlässliche baustatische und baugenehmigungsrechtliche Vorprüfung ist nicht ausreichend (vgl. AG Hamburg-Altona ZMR 2014, 456). Insoweit genügt es grundsätzlich, wenn die Genehmigung beantragt wurde bzw. bis zum Ablauf der Kündigungsfrist hier vorliegend zu erwarten ist. Ist jedoch eine Baugenehmigung erforderlich und entscheidet sich der Vermieter, diese nicht einzuholen, stellt sich die Kündigung wegen Eigenbedarfes als unzulässige Vorratskündigung dar. Denn ohne entsprechende Genehmigung ist der Umbau in ein Einfamilienhaus nicht in rechtlich zulässiger Weise umsetzbar. Ein Vermieter darf erst dann kündigen, wenn seine Planung ein Stadium erreicht hat, in dem beurteilt werden kann, ob die Verwirklichung des Planes eine Kündigung rechtfertigt (vgl. Ag Hamburg-Altona, Urteil v. 17.04.2020 zum Az.: 318c C 5/19, Rn. 47 bei juris m.w.N.). Randnummer 22 Das Erfordernis einer Baugenehmigung ergibt sich vorliegend aus der Hamburger Bauordnung vom 14.12.2005 in der aktuell geltenden Fassung. Nach § 1 Abs. 1 HBauO gilt das Gesetz für bauliche Anlagen und Bauprodukte, wobei es sich nach § 2 Abs. 1 HBauO bei baulichen Anlagen um mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen handelt, wobei es ausreichend ist, wenn die Anlage durch ihre eigene Schwere auf dem Boden beruht. Nach § 59 Abs. 1 HBauO bedarf die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und auch die Beseitigung von Anlagen der Baugenehmigung, sofern nicht in den §§ 60, 64 und 66 HBauO etwas anderes bestimmt ist. Randnummer 23 Die Ausnahmeregelung des § 64 HBauO kommt nicht in Betracht, da diese in Abs. 1 die Beteiligung einer Baudienststelle des Bundes voraussetzt, die vorliegend erkennbar nicht gegeben ist. Ebenso wenig handelt es sich um fliegende Bauten im Sinne von § 66 HBauO. Hiernach kommt allein die Ausnahme des § 60 HBauO in Frage, die dort in Abs. 2 auf die Anlage 2 zu dem Gesetz Bezug nimmt. Ausgenommen sind nach dieser Anlage 2 unter Ziff. IV. beispielsweise Instandhaltungsarbeiten, um die es sich allerdings bei dem Umbau in ein Einfamilienhaus offensichtlich nicht handelt. Bei Nutzungsänderungen sind nach der Ziff. II. der Anlage 2 verfahrensfrei dann Änderungen, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen als für die bisherige gelten oder die Errichtung und Änderung der Anlage nach Abschnitt 1 der Anlage 2 verfahrensfrei wäre. Letzteres ist erkennbar nicht der Fall, da keine der dort aufgeführten Varianten vorliegend ernsthaft in Betracht kommt. Ob für die neue Nutzung andere öffentlich-rechtliche Anforderungen gelten als für die bisherige, 1936 genehmigte Nutzung, kann letztlich zwar nur im Einzelfall beurteilt werden, hierfür spricht allerdings, dass es bei einem Umbau eines Mehrfamilienhauses in ein Einfamilienhaus grundsätzlich eines zweiten Rettungsweges bedarf. Ebenso könnte etwa die Ausweisung eines Spielplatzes oder auch von Stellplätzen erforderlich sein. Es kann insoweit nicht von vornherein davon ausgegangen werden, dass keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen als für die bisherige Nutzung gelten. Vielmehr entfällt mit dem Umbau der Bestandschutz der bisherigen Nutzung. Auch wird mit dem Umbau in ein Einfamilienhaus eine nicht unerhebliche bauliche Veränderung einhergehen, da neben den Zimmertüren regelhaft auch die drei im Hause vorhandenen Küchen umgenutzt werden dürften, so dass allenfalls noch ein oder zwei Küchen vorhanden sein werden. Dies ist vom Gesellschafter der Klägerin im Termin im Übrigen auch eingeräumt worden. Ebenso ist unklar, ob es bei den im Hause vorhandenen Badezimmern in dieser Vielzahl verbleiben soll. Randnummer 24 Der Instandsetzungswiderklaganspruch ergibt sich aus § 536 Abs. 1 BGB. Hiernach ist die Vermieterin verpflichtet, die Mietsache in einem gebrauchstauglichen Zustand zu übergeben und auch in diesen gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Welcher Zustand insoweit als vertragsgemäß vereinbart wird, ergibt sich dabei letztlich aus dem Übergabezustand, der vorliegend eine funktionstüchtige Klingelanlage an der Eingangspforte mit einem funktionstüchtigen Schließzylinder beinhaltete. Demgemäß ist die Klägerin entsprechend dem für den Fall der Klagabweisung gestellten Widerklagantrag zur Instandsetzung zu verurteilen. Randnummer 25 Die weitergehende Widerklage ist demgegenüber nicht begründet, einem Minderungsanspruch steht § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB entgegen, dass es sich nur um eine unwesentliche Beeinträchtigung handelt. Anders wäre dies etwa dann, wenn die Beklagte bei jedem Klingeln an der Eingangspforte zu dieser eilen müsste, um aufzumachen. Dies ist aber nach der Entfernung des Schließzylinders nicht der Fall, vielmehr können alle Personen, die Zugang begehren, aufgrund der offenen Eingangspforte und dem fehlenden Schließzylinder ungehindert zum Haus gelangen und dort die Klingelanlage betätigen. Danach sind die Beeinträchtigungen der Beklagten erkennbar unerheblich. Randnummer 26 Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung aus den §§ 708 Nr. 11, 709 und 711 ZPO. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Freiburg (Breisgau) 9. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 30.06.2020 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 9 S 4/20 ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2020:0630.9S4.20.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 133 BGB, § 157 BGB, § 305 Abs 2 BGB, § 305c Abs 2 BGB, § 546 Abs 1 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Auslegung eines Mietvertragsformulars bei Textlücken und unterschiedlichen Eintragungen in beiden Ausfertigungen Leitsatz 1. Ist ein vorformulierter Vertragsbestandteil von den Parteien, obwohl nach der Gestaltung als Lückentext hierfür vorgesehen, nicht ausgefüllt worden, so wird die dort getroffene Regelung mangels Einigung regelmäßig nicht Bestandteil des Vertrages.(Rn.31) 2. Werden in zwei unterschiedlichen Exemplaren, von denen eines beim Vermieter und eines beim Mieter verbleibt, die nach der Gestaltung hierfür vorgesehen Felder teilweise unterschiedlich ausgefüllt, kann sich im Einzelfall ein übereinstimmend gewollter Erklärungsgehalt nach den allgemeinen Auslegungsgrundsätzen gleichwohl eindeutig ermitteln lassen.(Rn.36)(Rn.44) Verfahrensgang vorgehend AG Kenzingen, 17. Dezember 2019, 2 C 73/19 Tenor 1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Kenzingen vom 17.12.2019, Az. 2 C 73/19, wird zurückgewiesen. 2. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Kenzingen ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. 4. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.08.2020 gewährt. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Die Kläger verlangen von der Beklagten die Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung. Randnummer 2 Am 20.03.2013 schlossen die Parteien zum 01.04.2013 einen Mietvertrag über eine im Anwesen in der B. Straße … in H. belegene Wohnung. Randnummer 3 Das bei Vertragsschluss von den Parteien verwendete Mietvertragsformular ist zweifach ausgefüllt worden. Ein Exemplar verblieb bei den Klägern, eines bei der Beklagten. Randnummer 4 In dem von den Klägern in Kopie vorgelegten Formular, welches die Unterschrift beider Seiten trägt, findet sich folgende Eintragung (AS I 5): Randnummer 5 In der von der Beklagten vorgelegten Fassung, welche nur von den Klägern unterzeichnet wurde, findet sich die Eintragung im weiter unten liegenden Feld (AS I 97): Randnummer 6 Unter dem 01.09.2017 kündigten die Kläger das Mietverhältnis und machten Eigenbedarf für ihren frisch verheirateten Sohn geltend (AS I 29), der mit seiner Ehefrau bei den Klägern wohnt. Randnummer 7 Im Frühjahr 2018 kam es außerdem zu einem Rechtsstreit über eine Mieterhöhung der durch eine Klagerücknahme der hiesigen Kläger am 21.08.2018 beendet wurde (AS I 87 f.). Randnummer 8 Als die Ehefrau des Zeugen L. G. schwanger wurde, kündigten die Kläger erneut wegen Eigenbedarfs unter dem 20.10.2018 zum 28.02.2019. Wegen der Einzelheiten wird auf das erstinstanzlich durch die Kläger als Mehrdruck vorgelegte Kündigungsschreiben Bezug genommen (AS I 37). Randnummer 9 Mit Schreiben vom 20.02.2019 erhob die Beklagte Sozialwiderspruch (AS I 33-35; B 4: AS 81-83), weil es ihr nicht möglich sei, angemessenen Ersatzwohnraum zu finden. Randnummer 10 Das Amtsgericht Kenzingen hat der Klage mit Urteil vom 17.12.2019 stattgegeben und eine Räumungsfrist bis zum 31.03.2020 gewährt. Dabei hat das Amtsgericht im Wesentlichen ausgeführt, dass die Kündigung den formellen Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB genüge, obwohl der Name des Sohnes nicht genannt wurde, und dass die Kläger das tatsächliche Bestehen des Eigenbedarfs bewiesen hätten. Ein Kündigungsverzicht sei nicht vereinbart worden. Die Kündigung sei auch nicht rechtsmissbräuchlich wegen der von der Beklagten eingewandten Vorhersehbarkeit des Eigenbedarfs. Im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung sei schließlich ein Überwiegen des klägerischen Interesses an der Erlangung der Wohnung festzustellen. Randnummer 11 Mit der hiergegen am 17.01.2020 eingelegten und nach entsprechender Fristverlängerung am 20.03.2020 begründeten Berufung verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter. Randnummer 12 Die Beklagte ist insbesondere der Ansicht, die Kläger hätten aufgrund der im von der Beklagten vorgelegten Vertragsformular (B 1) enthaltenen Eintragung unter der Überschrift „Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit wechselseitigem Kündigungsverzicht“ wirksam auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet. Randnummer 13 Die Kündigung sei überdies jedenfalls rechtsmissbräuchlich, weil der angeführte Eigenbedarf bei Mietvertragsabschluss jedenfalls vorhersehbar gewesen sei, worüber die Beklagte hätte aufgeklärt werden müssen. Randnummer 14 Weiter meint die Beklagte, dass die Bedarfsperson, für die Eigenbedarf geltend gemacht wurde, im Kündigungsschreiben vom 20.10.2018 nicht hinreichend individualisiert worden sei, da Eigenbedarf für einen in dem Haushalt der Kläger lebenden Sohn und dessen Ehefrau geltend gemacht wurde, ohne diesen namentlich zu bezeichnen. Randnummer 15 Schließlich sei der Sozialwiderspruch der Beklagten beachtlich, weil sie trotz bereits unternommener erheblicher Bemühungen nicht in der Lage sei, angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu finden. Aufgrund dessen liege eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 2 BGB vor, weshalb der Beklagten ein Anspruch auf Verlängerung des Mietverhältnisses zustehe. Randnummer 16 Die Beklagte beantragt: Randnummer 17 Auf die Berufung wird das Urteil des Amtsgerichts Kenzingen vom 17.12.2019, Az. 2 C 73/19, aufgehoben und die Klage abgewiesen. Randnummer 18 Die Kläger beantragen, Randnummer 19 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 20 Sie verteidigen das erstinstanzliche Urteil. Randnummer 21 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird Bezug genommen auf die Ausführungen in dem angefochtenen Urteil des Amtsgerichts Kenzingen vom 17.12.2019 und die wechselseitigen Schriftsätze beider Instanzen. Randnummer 22 Von einer Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird im Übrigen nach den §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen. II. Randnummer 23 Die zulässige Berufung ist in der Sache unbegründet. Das Amtsgericht hat richtig entschieden. Die Angriffe der Berufung rechtfertigen keine andere Entscheidung. Randnummer 24 Den Klägern steht der klageweise geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung gem. § 546 Abs. 1 BGB zu. Denn der Mietvertrag mit der Beklagten ist durch die auf Eigenbedarf gestützte ordentliche Kündigung vom 20.10.2018 beendet worden. Randnummer 25 1. Zutreffend geht das Amtsgericht zunächst davon aus, dass das Schreiben der Kläger vom 20.10.2018 den an eine Kündigung zu stellenden formellen Anforderungen genügt. Randnummer 26 Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung namentlich voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind (BGH, Urt. v. 30.04.2014, VIII ZR 284/13, juris Rdn. 7). Randnummer 27 Im Falle einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter die Personen bezeichnen, für die die Wohnung benötigt wird. Lässt sich die Bedarfsperson aus der Kündigungserklärung selbst nicht auch nur annähernd ermitteln, ist die Kündigung aus formellen Gründen unwirksam. Die namentliche Nennung der Bedarfsperson wird man allerdings nur dann fordern können, wenn keine eindeutige Kenntnis auf Seiten des Mieters anzunehmen ist oder die Bedarfsperson nicht sonst näher bezeichnet ist (vgl. zu den Einzelheiten: Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 573 Rdn. 224). Randnummer 28 Im Streitfall findet sich in der Kündigung vom 20.10.2018 (AS I 37) derjenige Sohn als Bedarfsperson bezeichnet, der im September des Jahres 2017 frisch verheiratet war und sowohl zuvor als auch in der Folge mit den Klägern in einer Wohnung lebte. Dies ist eindeutig der Zeuge L. G., der damit jedenfalls identifizierbar ist, obwohl er nicht namentlich genannt wird. Randnummer 29 2. Die Parteien haben keinen Kündigungsausschluss vereinbart, der zur Unwirksamkeit der Kündigung vom 20.10.2018 führt. Randnummer 30 a) Das Recht zur Kündigung wurde insbesondere nicht durch die im Mietvertragsformular in § 2 Nr. 2 S. 2 enthaltene Regelung ausgeschlossen. Randnummer 31 Vorformulierte Vertragsbestandteile werden nur dann Vertragsinhalt, wenn sie von den Parteien bewusst und gewollt einbezogen werden (§ 305 Abs. 2 BGB). Ist eine Klausel von den Parteien, obwohl nach der Gestaltung hierfür vorgesehen, nicht ausgefüllt worden, so wird die dort getroffene Regelung mangels Einigung nicht Bestandteil des Vertrages (Hannemann, in: Hannemann/Wiegner, Mietrecht, 5. Aufl. 2019, § 10 Rdn. 48 m.w.N.). Randnummer 32 Im Streitfall ist der im Formular zum Kündigungsverzicht enthaltene Satz in § 2 Nr. 2 S. 2 sowohl in dem von den Klägern als auch in dem von der Beklagten vorgelegten Exemplar nicht ausgefüllt, obwohl ein zum Ausfüllen vorgesehenes Feld über die Befristung des Kündigungsverzichts vorhanden ist und der einschlägige Satz ohne eine Eintragung unvollständig bleibt. Bereits durch diese Auslassung haben sich die Parteien isoliert betrachtet dazu entschieden, die genannten Kündigungsmöglichkeiten überhaupt nicht einzuschränken. Randnummer 33 b) Aber auch mit Augenmerk auf die weiteren Textteile ergibt sich aus der maßgeblichen Sicht eines objektiven Dritten bei vernünftiger Beurteilung nicht die Vereinbarung eines Kündigungsverzichts. Randnummer 34 Zwar ist der Beginn des Mietverhältnisses mit der Datumsangabe „01.04.2013“ in der von der Beklagten vorgelegten Fassung unter der Überschrift „Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit wechselseitigem Kündigungsverzicht“ anders als in dem bei den Klägern verbliebenen Exemplar unter der darüber befindlichen Variante „Mietvertrag auf unbestimmte Zeit“ eingetragen. Randnummer 35 Dies genügt angesichts der im zu entscheidenden Einzelfall gegebenen Umstände aber entgegen der Berufung nicht dafür, von der Vereinbarung eines unbefristeten Kündigungsverzichts auszugehen. Randnummer 36 Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zu Grunde zu legen sind (vgl. nur: BGH, Urt. v. 25.01.2006, VIII ZR 3/05, juris Rdn. 16 m.w.N.). Randnummer 37 Schon unter Berücksichtigung des im Formular direkt an den unvollständig gebliebenen Satz angeschlossenen, fett gesetzten Hinweises – solcher Fettsatz findet sich im Fließtext des Formulars nur an wenigen Stellen –, dass der einzutragende Zeitraum vier Jahre nicht überschreiten dürfe, spricht der objektive Inhalt der in Rede stehenden Textpassage bei der gebotenen verständigen Würdigung gegen die Vereinbarung eines dieser Anweisung zuwiderlaufenden unbefristeten Kündigungsverzichts. Es ist fernliegend, davon auszugehen, dass die Parteien in einem Satz etwas vereinbaren wollen, was im nächsten Satz für rechtlich unmöglich erklärt wird. Randnummer 38 Zudem stehen die jeweils tatsächlich ausgefüllten Sätze des Formulars der beiden Exemplare nicht einmal in inhaltlichem Widerspruch zueinander. So heißt es bei den Klägern (AS I 5): Randnummer 39 „Das Mietverhältnis beginnt am 01.04.2013. Es läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ordentlich (vgl. § 17 Ziff. 1) gekündigt werden.“ Randnummer 40 Bei den Beklagten lautet der mit demselben Datum versehene Satz (AS I 97): Randnummer 41 „Das Mietverhältnis beginnt am 01.04.2013 und läuft auf unbestimmte Zeit.“ Randnummer 42 So ist der nach den vorhandenen Eintragungen übereinstimmend gewollte Erklärungsgehalt seinem objektiv ermittelbaren Sinn folgend dahin auszulegen, dass die Parteien sich schlicht über einen am 01.04.2013 beginnenden Mietvertrag auf unbestimmte Zeit einig wurden. Anders sind die Erklärungen im zu entscheidenden Einzelfall von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise nicht zu verstehen. Randnummer 43 c) Nichts anderes ergibt sich vor dem Hintergrund der sogenannten Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB. Randnummer 44 Diese Vorschrift betrifft allein die im Streitfall nach dem Vorstehenden nicht gegebene Situation eines offenen Ergebnisses, bei der sich durch Auslegung kein eindeutiger Erklärungsgehalt einer Klausel ermitteln lässt. Nur für diesen hier nicht vorliegenden Fall einer Unklarheit enthält der § 305 c Abs. 2 BGB dann eine Entscheidung zu Lasten des Verwenders. Randnummer 45 Zu Recht weist das Amtsgericht noch darauf hin, dass die von der Beklagten in erster Instanz angeführte Entscheidung des Landgerichts Berlin (Urt v. 06.12.2017, Az.: 65 S 175/17) eine von der vorliegenden abweichende Sachverhaltskonstellation mit anderen Formulierungen des Vertrages betraf (dort: „[...]“ die Vertragspartner streben ein längerfristiges Mietverhältnis an [...]“), weshalb sich dort ein eindeutiger Inhalt der Vertragsklausel nicht ermitteln ließ, so dass, anders als vorliegend, die Unklarheitenregel des § 305 c Abs. 2 BGB zur Anwendung berufen war (abweichend gelagert auch: BGH, Versäumnisurt. v. 11.12.2013, VIII ZR 235/12, juris Rdn. 13: Wille der Parteien zum längerfristigen Mietverhältnis durch bestimmt vereinbarte Mietdauer dokumentiert). Randnummer 46 d) Ob es sich, was nach den äußeren Umständen naheliegt, bei der Eintragung im Formular der Beklagten um einen bloßen Fehler beim Übertragen vom beiderseits unterzeichneten Exemplar der Kläger handelt, kann nach dem Vorstehenden offenbleiben. Randnummer 47 e) In rechtlicher Hinsicht braucht überdies die Frage nicht entschieden zu werden, ob überhaupt, wovon die Berufung ausgeht, bei einem beidseitigen Kündigungsausschluss der Kündigungsverzicht des Vermieters bindend bleibt, wenn der Kündigungsverzicht des Mieters wegen überlanger Bindung unwirksam ist (hierzu näher: Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 573c Rdn. 23; Rolfs, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2018, § 573c Rdn. 56 f.; Wiek, WuM 2006, 152, 155). Randnummer 48 3. Den Klägern bleibt ihr Kündigungsrecht auch nicht aufgrund rechtsmissbräuchlichen Verhaltens versagt. Randnummer 49 a) Zwar setzt sich ein Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, also ernsthaft in Betracht zieht (BGH, Urt. v. 04.02.2015, VIII ZR 154/14, juris; Urt. v. 04.02.2015, VIII ZR 154/14, juris insbes. Rdn. 19 und 27), die Wohnung alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, so dass die Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam ist, wenn der Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnete, bei Vertragsschluss nicht über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufgeklärt wurde (vgl. auch: BGH, Urt. v. 21.01.2009, VIII ZR 62/08, juris; Urt. v. 20.03.2013, VIII ZR 233/12, juris). Randnummer 50 Im Streitfall tragen die Kläger immerhin mit der Klageschrift vor, sie hätten „die Immobilie in H. hauptsächlich zu dem Zweck erworben, dass ihre Kinder irgendwann eine eigene Wohnung haben würden, wenn sie eine solche benötigten“ (AS I 3). Randnummer 51 b) Doch bedarf es keiner abschließenden Entscheidung, ob die Kläger die Beklagte bei Abschluss des Mietvertrags hierauf hätten hinweisen müssen. Randnummer 52 Denn dem sich nach den vorbezeichneten Grundsätzen widersprüchlich und daher rechtsmissbräuchlich verhaltenden Vermieter bleibt das Kündigungsrecht nicht etwa dauerhaft, sondern nur für einen bestimmten Zeitraum verwehrt (vgl. nur: Fleindl, in: Bub/Treier MietR-HdB, 5. Aufl. 2019, Kapitel IV. Rdn. 144 m.w.N.). Dabei bildet der Zeitraum von vier bis fünf Jahren einen ungefähren Richtwert für die im Einzelfall maßgebliche Frist, innerhalb derer der Vermieter das Mietverhältnis mit Rücksicht auf Treu und Glauben nicht wegen Eigenbedarfs kündigen kann (BGH, Urt. v. 21.01.2009, VIII ZR 62/08, juris Rdn. 18; Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 573 Rdn. 138 m.w.N.; Schönleber, in: Hannemann/Wiegner, Mietrecht, 5. Aufl. 2019, § 28 Rdn. 587 m.w.N.). Allerdings ist auch hier eine Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls erforderlich. So kann eine nach Verletzung der vorvertraglichen Hinweispflicht ausgesprochene Kündigung auch schon vor Ablauf von vier bis fünf Jahren ihren rechtsmissbräuchlichen Charakter verlieren, während in bestimmten Konstellationen, der Vorwurf des treuwidrigen Verhaltens auch länger währen kann (vgl. nur Hinz, in: NK-BGB, 3. Aufl. 2016, § 573 Rdn. 69 m.w.N.). Randnummer 53 Vorliegend waren die Kläger jedenfalls im Zeitpunkt der Kündigungserklärung am 20.10.2018 (AS I 37), fünf Jahre und sieben Monate nach Mietvertragsabschluss (AS I 23/ 111), nach den gegebenen Einzelfallumständen mit ihrer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung nicht mehr wegen Rechtsmissbrauchs ausgeschlossen. Randnummer 54 aa) Hierbei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass, wie das Amtsgericht zu Recht feststellt, den Klägern zumindest der Zeitpunkt der tatsächlichen Eigennutzung im Zeitpunkt der Vermietung unklar war (AS I 398). Randnummer 55 Soweit die Berufung meint, diese Feststellung finde keine Stütze im Parteivortrag, ist durch die Kläger erstinstanzlich mit Schriftsatz vom 22.08.2019 dargelegt worden, dass „bei Abschluss des Mietvertrages [...] in keiner Weise absehbar [war], ob und wann ihr Sohn heiraten und den Wunsch nach einer eigenen Wohnung äußern würde“ (AS I 315). Randnummer 56 Ohne Erfolg wendet sich die Beklagte sodann gegen die amtsgerichtliche Beweiswürdigung. Randnummer 57 Nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO ist das Berufungsgericht grundsätzlich an die Tatsachenfeststellungen des ersten Rechtszuges gebunden (vgl. nur: BGH, Urt. v. 30.11.2004, X ZR 133/03, juris Rdn. 16). Die Bindung des Berufungsgerichts entfällt gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO nur dann, wenn konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit entscheidungserheblicher Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten. Konkrete Anhaltspunkte in diesem Sinn sind alle objektivierbaren rechtlichen oder tatsächlichen Einwände gegen die erstinstanzlichen Feststellungen, aus denen sich Zweifel an ihrer Richtigkeit ergeben; sie können sich unter anderem aus Parteivorbringen ergeben und liegen schon dann vor, wenn aus Sicht des Berufungsgerichts eine gewisse - nicht notwendig überwiegende - Wahrscheinlichkeit dafür besteht, dass im Fall der Beweiserhebung die erstinstanzliche Feststellung keinen Bestand haben wird (st. Rspr.; s. BGH, Beschl. v. 21.03.2018, VII ZR 170/17, juris Rdn. 15). Die bloße Möglichkeit einer anderen Bewertung der Beweisergebnisse reicht hingegen nicht aus, um die erstinstanzliche Beweiswürdigung zu erschüttern (OLG Düsseldorf, Urt. v. 01.07.2016, I-7 U 68/15, juris). Randnummer 58 Nach diesen Grundsätzen hat die Kammer auch in Ansehung der Berufungsbegründung keine ernsthaften Zweifel im oben genannten Sinne an der vom Amtsgericht getroffenen Feststellung, der Zeitpunkt, zu dem der Eigenbedarf eintreten würde, sei den Klägern bei Mietvertragsabschluss unklar gewesen. Randnummer 59 So erklärte der Zeuge S. G., der ältere Sohn der Kläger, es sei zunächst angedacht gewesen, dass er selbst in die Wohnung einziehe. Er habe dann aber ein eigenes Haus gekauft, in dem sich auch die Wohnung befinde, in welche die Kläger mit dem Zeugen L. G., ihrem jüngeren Sohn, eingezogen seien. Dieser gab im Zuge seiner erstinstanzlichen Vernehmung an, sein Eigennutzungswunsch sei erst einige Jahre nach Mietvertragsschluss, nämlich nach seiner Heirat im Jahr 2017 und daraufhin zunehmenden Spannungen im Alltagsleben mit den Eltern entstanden. Dass der Zeitpunkt, zu dem ein etwaiger Eigenbedarf eintreten würde, von den weiteren Entwicklungen über den Verlauf des Mietverhältnisses hin abhing und den Klägern bei Vertragsschluss unbekannt war, hat das Amtsgericht vor dem Hintergrund der widerspruchsfreien Angaben der Zeugen folgerichtig festgestellt. Randnummer 60 bb) Überdies bestand der vom Amtsgericht (nach zutreffender und von der Berufung auch nicht angegriffener Beweiswürdigung) bejahte Eigenbedarf bereits seit über einem Jahr, als die Kündigung unter dem 20.10.2018 (AS I 37) ausgesprochen wurde. Bereits zuvor war eine Eigenbedarfskündigung vom 01.09.2017 (AS I 29) von den Klägern nicht weiterverfolgt worden. Jedenfalls in diesem Zeitpunkt der erneuten Anmeldung des Eigenbedarfs aufgrund der Erwartung eines in der Folge allerdings verstorbenen Säuglings war die Frist verstrichen, innerhalb derer die Kläger das Mietverhältnis mit Rücksicht auf Treu und Glauben nicht wegen Eigenbedarfs kündigen konnten. Randnummer 61 4. Dass die Eigenbedarfskündigung eine bloße Sanktion für Angriffe der Beklagten auf ein Mieterhöhungsverlangen und auf Nebenkostenabrechnungen darstelle (AS I 75) und deshalb treuwidrig sei, wird von ihr zweitinstanzlich nicht mehr geltend gemacht. Zu Recht kam das Amtsgericht überdies zu dem Ergebnis, dass Anhaltspunkte hierfür weder dargetan noch sonst ersichtlich sind; zumal bereits die erste, nicht weiter verfolgte Eigenbedarfskündigung vom 01.09.2017 (AS I 29) diesen vermeintlich anlassgebenden Ereignissen zeitlich vorgelagert war. Randnummer 62 5. Das mithin inzwischen beendete Mietverhältnis ist auch nicht auf den Widerspruch der Beklagten gemäß den §§ 574, 574a BGB befristet oder unbefristet fortzusetzen. Die Beklagte kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass der Verlust der Wohnung für sie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der Interessen der Kläger nicht gerechtfertigt werden könne. Randnummer 63 Zutreffend hat das Amtsgericht einen Anspruch der Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen nicht zu beschaffenden angemessenen Ersatzwohnraums zu zumutbaren Bedingungen (§ 574 Abs. 2 BGB) verneint. Randnummer 64 Eine Ersatzwohnung ist angemessen, wenn sie im Vergleich zu der bisherigen Wohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und sie finanziell für ihn tragbar ist. Dabei sind die Lebensführung des Mieters und seine persönlichen und finanziellen Lebensverhältnisse maßgebend. Die Wohnung muss allerdings dem bisherigen Wohnraum weder hinsichtlich ihrer Größe, ihres Zuschnitts oder ihrer Qualität noch nach ihrem Preis vollständig entsprechen (BGH, Urt. v. 22.05.2019, VIII ZR 180/18, juris Rdn. 50 m.w.N.). Randnummer 65 Gemessen daran hat das Amtsgericht die Feststellung zu Recht nicht getroffen, dass eine Wohnung, in welcher die Beklagte als Einzelperson leben kann, nicht zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen ist, weil ein solcher Wohnraum auch in der näheren Umgebung von H. überhaupt nicht zur Verfügung steht, die Beklagte nicht über die hierfür erforderlichen finanziellen Mittel verfügt oder sonstige beachtliche Gründe sie an einer Anmietung einer angemessenen Wohnung hindern. Randnummer 66 Die Beklagte verfügt ausweislich ihrer Selbstauskunft bei Mietvertragsabschluss über ein Gesamtnettoeinkommen von 1.100,00 €. Randnummer 67 Die Anstrengungen, welche die Beklagte unternahm, um angemessenen Ersatzwohnraum zu finden, sind in der eingereichten, handschriftlich kommentierten Zusammenstellung von Annoncen dokumentiert (AS I 121-305). Dass die Beklagte in der bislang verstrichenen Zeit erfolglos hinreichende Anstrengungen unternommen hätte, um angemessenen Ersatzwohnraum zu finden, lässt sich allein anhand dieser Auflistung allerdings nicht feststellen. Hierin ist dem Amtsgericht zuzustimmen. Nur ganz vereinzelt lässt sich der Auflistung entnehmen, warum die Wohnungssuche jeweils erfolglos blieb. Auch mit der Berufung führt die Beklagte nicht näher aus, inwiefern sie sich überhaupt um die aufgelisteten Wohnungen bemühte und woran ihre Bewerbungen scheiterten und ob sie überdies einen Makler eingeschaltet, den Radius ihrer Suche geographisch erweitert oder auch auf ausreichend großzügig geschnittene Einzimmerwohnungen erstreckt hätte, oder was sie hieran jeweils hinderte. III. Randnummer 68 Gemäß § 721 Abs. 1 ZPO war der Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 31.08.2020 zu gewähren. Randnummer 69 Mit der Möglichkeit der Gewährung einer Räumungsfrist mildert der § 721 ZPO die Schwierigkeiten des Übergangs aus dem beendeten Mietverhältnis, insbesondere bei der Wohnungssuche. In der Corona-Krise hat diese Intention besondere Bedeutung, da es eine Vielzahl von Berichten gibt, wonach der Wohnungsmarkt jedenfalls in der Zeit des mittlerweile beendeten sog. Shutdowns weitgehend zum Erliegen gekommen ist. Die Chance, Ersatzwohnraum zu finden, ist bei ohnehin vielfach angespannten Wohnungsmärkten nochmals gesunken (vgl. zum Ganzen näher: Streyl, in: Schmidt, COVID-19, Rechtsfragen zur Corona-Krise, 1. Aufl. 2020, Rdn. 112-119). Bei der Entscheidung über die Räumungsfrist hat eine Abwägung der Gläubiger- und Schuldnerinteressen im Einzelfall zu erfolgen (vgl. nur: Herget, in: Zöller, ZPO, 33. Aufl. 2020, § 721 Rdn. 6). Randnummer 70 Vorliegend war dabei insbesondere zu berücksichtigen, dass die Beklagte ihren Zahlungspflichten, soweit ersichtlich, stets nachkommt. Das Mietverhältnis bestand immerhin über einen Zeitraum von über fünf Jahren. Andererseits bestehen bei den Klägern beengte räumliche Verhältnisse. Für einen begrenzten Zeitraum von noch 2 Monaten kann den Klägern das Verbleiben der Beklagten vor diesem Hintergrund gleichwohl noch zugemutet werden. Eine weitergehende Räumungsfrist wäre den Klägern allerdings nicht mehr zumutbar. IV. Randnummer 71 Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidungen zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruhen auf den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Randnummer 72 Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO) liegen nicht vor. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001433252 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 01.07.2021 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 3 S 89/20 ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2021:0701.3S89.20.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 242 BGB, § 546 Abs 1 BGB, § 573 Abs 1 S 1 BGB, § 574 BGB, § 574b BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Ordentliche Kündigung eines Mietverhältnis über eine Genossenschaftswohnung wegen Verstoßes gegen ein Zweitwohnungsverbot Leitsatz Ein in der im Zeitpunkt der Kündigung geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft verankertes Zweitwohnungsverbot in Verbindung mit der genossenschaftlichen Treuepflicht kann die Berechtigung zur Kündigung des Nutzungsverhältnisses wegen überwiegendem berechtigtem Interesse der Genossenschaft gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Nutzung einer Zweitwohnung durch den Genossen begründen.(Rn.30) Orientierungssatz 1. Der Inhalt der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft - und nicht der der im Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrags geltenden Satzung – ist für das Mietverhältnis und insbesondere für die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB relevant (Anschluss OLG Köln, Urteil vom 14. Juni 1991 - 1 S 434/90 und LG Heidelberg, Urteil vom 25. November 2013 - 5 S 33/13).(Rn.21) 2. In die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB sind keine öffentlichen oder Allgemeinwohlinteressen einzustellen. Wird zugunsten öffentlicher Interessen gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, auf Grund welcher Umstände der Vermieter zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen befugt ist (Anschluss LG München I, Urteil vom 3. Juli 1991 - 14 S 142/91).(Rn.29) Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), 24. Juli 2020, 4 C 127/20 Tenor 1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 24.07.2020 – Az.: 4 C 127/20 - wird zurückgewiesen. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 30.09.2021 gewährt. 3. Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. 4. Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 4.611,60 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin macht als private Baugenossenschaft einen Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen ihr Mitglied, den Beklagten, hinsichtlich der diesem zusätzlich zu einer Dreizimmerwohnung überlassenen Zweizimmerwohnung geltend. Randnummer 2 Die Klägerin ist seit den 1990er Jahren weder gemeinnützig noch öffentlich gefördert. Der Beklagte ist nach dem Tod seiner Eltern, mit dem er in einem gemeinsamen Hausstand gelebt hat, 2013 Mitglied der Klägerin geworden und gemäß § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB in die ursprünglich mit den Eltern des Beklagten abgeschlossenen Nutzungsverträge für eine baulich nicht verbundene, aber auf derselben Etage liegende Dreizimmerwohnung vom 02.05.1967 und eine Zweizimmerwohnung vom 01.08.1978 eingetreten. In § 4 des Nutzungsvertrags der Zweizimmerwohnung ist geregelt: Randnummer 3 „Das Mietverhältnis wird zunächst bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet.“ Randnummer 4 Der 1962 geborene Beklagte beendete seine Ausbildung im Jahr 1986. Nach dem Tod des letztversterbenden Vaters des Beklagten im Jahr 2013 teilte die Klägerin dem nunmehr alleine in beiden Wohnungen wohnendem Beklagten mit, dass das Mietverhältnis lediglich mit einer Wohnung fortgeführt werden könne und kündigte mit Schreiben vom 26.11.2013 das Mietverhältnis bezüglich der Dreizimmerwohnung gemäß § 563 Abs. 4 BGB wegen Unter-/oder Fehlbelegung einer Genossenschaftswohnung. Die auf diese Kündigung gestützte Räumungsklage der Klägerin wies das Amtsgericht Freiburg mit Urteil vom 30.07.2014 – 5 C 1088/14 – rechtskräftig ab, da die Unter-/oder Fehlbelegung keinen wichtigen Grund in der Person des Beklagten im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB darstelle. Randnummer 5 In der Folgezeit wurde die Satzung der Klägerin geändert. Eine Anfechtungsklage nach § 51 GenG wurde nicht erhoben. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 28.02.2019 forderte die Klägerin den Beklagten mit Fristsetzung zum 15.03.2019 unter Hinweis auf §§ 2, 14 Abs. 1 ihrer Satzung auf, eine der ihm überlassenen Wohnungen aufgrund seiner genossenschaftlichen Treuepflicht zu kündigen und behielt sich bei fruchtlosem Fristablauf weitere Schritte vor. Mit Schreiben vom 29.03.2019 kündigte die Klägerin das Nutzungsverhältnis über die Zweizimmerwohnung ordentlich gemäß §§ 573 Abs. 1, 573 c Abs. 1 BGB zum 31.12.2019. Zur Begründung berief sich die Klägerin auf §§ 2 Abs. 1 und 14 Abs. 1 der im Kündigungszeitpunkt gültigen Satzung von 2018 und einen Verstoß des Beklagten gegen die genossenschaftliche Treuepflicht. In § 2 Abs. 1 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 7 „Zweck der Genossenschaft ist die Förderung und Betreuung ihrer Mitglieder in der wohnlichen Versorgung sowie der Betrieb einer Spareinrichtung.“ Randnummer 8 In § 14 Abs. 1 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 9 „Die Überlassung einer Genossenschaftswohnung begründet grundsätzlich ein dauerndes Nutzungsrecht des Mitgliedes. Das Mitglied ist jedoch nicht berechtigt, die Wohnung leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnung zu halten, sofern eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht oder die Genossenschaft die Wohnung anderweitig zu Erfüllung ihres satzungsgemäßen Zwecks (§ 2) benötigt. Der Vorstand kann in begründeten Fällen, insbesondere bei Vorliegen eines sachlich nachvollziehbaren Interesses des Mitglieds, Ausnahmen hiervon zulassen.“ Randnummer 10 In § 15 Abs. 3 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 11 „Das Mitglied hat bei Erfüllung von Pflichten und der Wahrnehmung von Rechten auch aus abgeschlossenen Verträgen die Belange der Gesamtheit der Mitglieder im Rahmen der genossenschaftlichen Treuepflicht angemessen zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere auch im Hinblick auf das leer stehen lassen einer Wohnung bzw. deren Nutzung als Zweitwohnung (§ 14 Abs. 1 S. 2).“ Randnummer 12 Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Klägerin durch das angefochtene Urteil vom 24.07.2020 vollumfänglich stattgegeben und dem Beklagten eine Räumungsfrist von drei Monaten gewährt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass überwiegende berechtigte Interessen der Klägerin gemäß § 573 Abs. 1 BGB vorlägen. Die Klägerin beabsichtige mit ihrer Kündigung die Milderung der Wohnraumnot in F. und verfolge damit kein wirtschaftliches Eigeninteresse, sondern ein Interesse des Gemeinwohls, Menschen mit geeignetem Wohnraum zu versorgen. Dem stünden keine nachhaltigen Bestandsinteressen des Beklagten gegenüber, da er durch die Dreizimmerwohnung ausreichend mit Wohnraum versorgt sei. Randnummer 13 Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, der beantragt: Randnummer 14 Unter Abänderung des am 24.7.2020 verkündeten und am 30.7.2020 zugestellten Urteil des Amtsgerichts Freiburg mit dem Az. 4 C ein 27/20 wird die Klage abgewiesen. Randnummer 15 Die Klägerin beantragt, Randnummer 16 die Berufung des Beklagten/Berufungsklägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 24.07.2020 — Aktenzeichen: 4 C 127/20 - kostenpflichtig zurückzuweisen. Randnummer 17 Von einer weiteren Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird nach §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen. II. Randnummer 18 Die Berufung des Beklagten ist zulässig, aber unbegründet. Randnummer 19 Zu Recht hat das Amtsgericht den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Zweizimmerwohnung verurteilt. Der Klägerin steht aus § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Zweizimmerwohnung zu, da die Kündigung der Klägerin vom 29.03.2019 das Mietverhältnis zwischen den Parteien zum 31.12.2019 beendet hat. Es wird daher zunächst auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils, welche sich das Berufungsgericht nach eigener Prüfung zu eigen macht, verwiesen. Der Beklagte hat in der Berufung keine neuen Gesichtspunkte aufgeworfen, welche die getroffene Entscheidung in Frage stellen: Randnummer 20 1.) Es bestehen keine Zweifel an der Wirksamkeit der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung der Klägerin von 2018. Zwar hat der Beklagte in erster Instanz Zweifel an der Wirksamkeit dieser Satzung geltend gemacht, indem er vorgetragen hat, die Klägerin habe das nach dem Genossenschaftsgesetz vorgesehene Verfahren bei Änderung der Satzung nicht eingehalten. Unstreitig wurde die Satzungsänderung jedoch nicht gemäß § 51 GenG innerhalb der dort genannten Frist durch Klage angefochten, weshalb die Satzung der Klägerin von 2018 als wirksam anzusehen ist. Randnummer 21 Entgegen der Ansicht der Berufung ist der Inhalt der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung - und nicht etwa der der im Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrags geltenden Satzung - für das streitgegenständliche Mietverhältnis und insbesondere für die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB relevant (so auch OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 23.12.1983 – 9 ReMiet 4/83 – ‚= NJW  1984, 2584; OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 11.6.1991 - REMiet 1/91 - = NJW-RR 1991, 1226;  OLG Köln, Urteil v. 14.06.1991 - 1 S 434/90; LG Heidelberg, Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13). Gemäß § 18 GenG richtet sich das Rechtsverhältnis der Genossenschaft und ihrer Mitglieder zunächst nach der Satzung. Anders als bei Anmietung einer Wohnung bei einem privaten Vermieter ist der Beklagte mit der Klägerin sowohl als Mieter durch den Nutzungsvertrag für die streitgegenständliche Wohnung als auch als Mitglied der Baugenossenschaft durch die jeweils gültige Satzung rechtlich verbunden. Diese zusätzliche genossenschaftliche Verbindung und insbesondere die Treuepflicht im Rahmen des Genossenschaftsverhältnisses kann bei der Beurteilung der sich erst aus diesem Genossenschaftsverbandes ergebenden Nutzungsberechtigung von Genossenschaftswohnungen nicht außer Betracht bleiben (BGH, Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03, Kündigung einer Genossenschaftswohnung nach Ausschluss des Mitglieds aus der Genossenschaft). Als Genossenschaftsmitglied ist der Beklagte mit den übrigen Genossen im Rahmen der jeweiligen Satzung verbunden, wobei dem Status als Genossenschaftsmitglied immanent ist, dass eventuell ihm nachteilige Satzungsänderungen gemäß § 16 Abs. 1 GenG von der Generalversammlung beschlossen werden können. Im vorliegenden Fall ergibt sich die genossenschaftliche Treuepflicht ausdrücklich aus § 15 Abs. 3 der Satzung der Klägerin auch in Bezug auf bereits abgeschlossene Verträge. Randnummer 22 2.) Entgegen der Ansicht der Berufung ist die Kündigung der Klägerin vom 19.3.2019 weder rechtsmissbräuchlich noch treuwidrig noch wegen Verwirkung unwirksam. Randnummer 23 a) Nach dem Tod des Vaters des Beklagten im Jahr 2013 hat die Klägerin zwar den Beklagten als Mitglied aufgenommen, jedoch hinsichtlich der von ihm parallel genutzten Dreizimmerwohnung im selben Jahr vor dem Amtsgericht Freiburg im Verfahren 5 C 1088/14 Räumungsklage erhoben. Nach Abweisung derselben durch rechtskräftiges Urteil vom 14.8.2014 und Änderung der Satzung hat die Klägerin die vorliegende Kündigung vom 29.3.2019 ausgesprochen. Randnummer 24 Es ist bereits zweifelhaft, ob das für eine Verwirkung erforderliche Zeitmoment vorliegt. Jedenfalls sind keine Anhaltspunkte für das für die Annahme der Verwirkung gemäß § 242 BGB ebenfalls erforderliche Umstandsmoment durch den Beklagten vorgetragen oder sonst ersichtlich.  Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Recht verwirkt, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (Umstandsmoment). Letzteres liegt nur vor, wenn der Verpflichtete bei objektiver Betrachtung aus dem Verhalten des Berechtigten entnehmen durfte, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen werde. Ferner muss sich der Verpflichtete im Vertrauen auf das Verhalten des Berechtigten in seinen Maßnahmen so eingerichtet haben, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde. Allein der Ablauf einer gewissen Zeit nach Entstehung des Anspruchs vermag das notwendige Umstandsmoment nicht zu begründen (BGH, Urteil vom 25. März 2021 – VII ZR 94/20 –, Rn. 32, juris). Diese Voraussetzungen - insbesondere für das Umstandsmoment - hat der Beklagte nicht hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt. Allein der Verlust einer zusätzlichen Lagerungsmöglichkeit reicht dafür nicht aus, zumal der Beklagte alle notwendigen Einrichtungen wie Küche, Bad etc. in der ihm verbleibenden Wohnung hat. Auch irgendwelche erheblichen Umbauarbeiten oder dergleichen seit 2013 werden nicht behauptet. Randnummer 25 b) Es ist entgegen der Ansicht der Berufung unerheblich, dass die Klägerin unstreitig ca. 20 Wohnungen an ein Mitglied, die Stadt F., zur Unterbringung von Nichtmitgliedern (Flüchtlingen) überlassen hat. Zum einen ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Stadt F. nicht um eine natürliche Einzelperson handelt. Zum anderen steht gemäß § 13 der Satzung das Nutzungsrecht einer Genossenschaftswohnung nur „in erster Linie“ Mitgliedern der Genossenschaft zu, was nicht ausschließt, bei dringendem Wohnungsbedarf einer öffentlichen Gebietskörperschaft als Mitglied hiervon abzuweichen. Des Weiteren hat der geschäftsführende Vorstand der Klägerin in der mündlichen Berufungsverhandlung unbestritten vorgetragen, dass die Vermietung der Wohnungen an die Stadt F. als Zwischenvermietung im Rahmen des geplanten Abrisses und größeren Neubaus eines Genossenschaftshauses erfolgte. Nach dem Satzungszweck der Klägerin gemäß § 2 der Satzung, der wohnlichen Versorgung ihrer Mitglieder, entspricht die Modernisierung oder Vergrößerung des Wohnungsbestandes, die eine Zwischenvermietung erforderlich machen können, durchaus dem Genossenschaftszweck. 3.) Randnummer 26 Die Kammer teilt die Ansicht des Amtsgerichts, dass sich die Klägerin für die Kündigung vom 29.3.2019 auf ein überwiegendes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses über die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB berufen kann. Randnummer 27 Der Kündigungstatbestand nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB ist den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig (BGH, st. Rspr, Urteil v. 09.05.2012 - VIII ZR 238/11 -; Urteil v. 10.05.2017 VIII ZR 292/15, Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage § 573 Rn. 11c). Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegt, entzieht sich einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung. Sie erfordert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (BGH Urteil v. 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 - juris-Rn. 16). Zu berücksichtigen ist hier im Rahmen der Interessenabwägung, dass aufgrund des Satzungszwecks der Klägerin das Erlangungsinteresse der Klägerin im Rahmen der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB dem Eigenbedarfsinteresse des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB näher steht als der erhebliche Nachteile erfordernden Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, da durch die streitgegenständliche Kündigung der persönliche Wohnraumbedarf anderer Genossenschaftsmitglieder gedeckt werden soll (BGH Urteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 - juris-Rn. 41; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 573 Rn. 11c). Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB zu beachten, dass die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters im Rahmen des § 574 BGB und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu berücksichtigen sind. Auf Seiten des Mieters sind daher – anders als bei den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben – (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (BGH vom 26.9.2012 – VIII ZR 330/11 – BGH vom 29.3.2017 – VIII ZR 45/16 – juris-Rn. 49). Randnummer 28 Im vorliegenden Fall ergibt sich aus der umfassenden Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB ein überwiegendes berechtigtes Interesse der Klägerin an der Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses: Randnummer 29 a) Zwar weist die Berufung zutreffend darauf hin, dass die Klägerin nach ihrem Genossenschaftszweck keine Allgemeinwohlinteressen oder karitative Zwecke verfolgt, sondern ihr gemäß § 2 der Satzung allein die Versorgung ihrer Mitglieder - und nicht der Allgemeinheit - mit Wohnraum obliegt. In die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB sind daher auch keine öffentlichen oder Allgemeinwohlinteressen einzustellen. Wird zugunsten öffentlicher Interessen gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, auf Grund welcher Umstände der Vermieter zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen befugt ist (Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 186 m.w.N., Rn. 226; LG München I, Urteil vom 03. Juli 1991 – 14 S 142/91 –). Grundsätzlich kann nicht über den Begriff des berechtigten Interesses im Sinne von § 573 BGB in die persönliche Lebensgestaltung des Mieters eingegriffen werden (LG Köln Urteil vom 14.03.1991 - 1 S 434/90 - juris-Rn. 3). Randnummer 30 Die Klägerin verfolgt vorliegend mit ihrer Kündigung jedoch nicht öffentliche Interessen, sondern ihren satzungsgemäßen Zweck: In § 14 Abs. 1 der Satzung ist ausdrücklich geregelt, dass ein Mitglied nicht berechtigt ist, die Wohnung leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnung zu halten, sofern eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht oder die Genossenschaft die Wohnung anderweitig zu Erfüllung ihres satzungsgemäßen Zwecks gemäß § 2 der Satzung benötigt. Unstreitig warten 470 Genossenschaftsmitglieder der Klägerin auf eine Zweizimmerwohnung im streitgegenständlichen Stadtteil F-W, so dass gemäß § 14 der Satzung auch eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht und die Klägerin die Wohnung anderweitig zur Erfüllung ihrer satzungsgemäßen Zwecks benötigt. Die unstreitige und der Kammer als Berufungszivilkammer in Mietsachen gerichtsbekannte und in der mündlichen Verhandlung erörterte Tatsache der erheblichen Wohnungsknappheit in der Stadt F. betrifft nicht nur die Allgemeinheit, sondern auch die Genossenschaftsmitglieder der Klägerin, die noch nicht mit einer Genossenschaftswohnung versorgt werden konnten. Dieses sich aus dem Genossenschaftszweck der Klägerin ergebende berechtigte Interesse ist im Rahmen der Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB zu berücksichtigen (BGH Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03; OLG Karlsruhe Rechtsentscheid vom 23.12.1983 – 9 ReMiet 4/83 – ‚= NJW  1984, 2584; OLG Stuttgart Rechtsentscheid vom 11.6.1991 - REMiet 1/91 - = NJW-RR 1991, 1226; LG Heidelberg Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13 - = DWW 2014, 63; LG München I LG München I, Urteil vom 03. Juli 1991 – 14 S 142/91 – = WuM 1992, 16; LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 23. Juni 1992 – 13 S 9409/91 – = WuM 1993, 280; LG Köln Urteil vom 14.03.1991 - 1 S 434/90 -; AG Dresden Urteil v. 14.01.1994 - 9 C 3450/93 - = ZMR 1994, 518; Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 186). Randnummer 31 b) Entgegen der Ansicht der Berufung handelt es sich bei der streitgegenständlichen Zweizimmerwohnung um eine Zweitwohnung im Sinne der Satzung. Zwar erfolgte die Nutzung der Zweizimmerwohnung zusammen mit der nicht streitgegenständlichen Dreizimmerwohnung durch den Beklagten bereits seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1978 durch seine Eltern im Rahmen eines einheitlichen Hausstandes. Unstreitig sind die Wohnungen jedoch baulich nicht verbunden und verfügen jede über ein Bad und eine Küche, also die für eine Wohnung wesentlichen Nutzräume. Insofern erfüllt die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung den Begriff der Zweitwohnung im Sinne von § 14 Abs. 1 der Satzung der Klägerin. Der Zweitwohnungsgedanke war dem Mietverhältnis auch bereits seit Beginn immanent, wie § 4 des Mietvertrags vom 13.2.1978 zeigt, nach dem das Mietverhältnis zunächst bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet wurde. Randnummer 32 Somit liegt gemäß §§ 14 Abs. 1, 15 Abs. 3 der Satzung der Klägerin ein schuldhafter Verstoß des Beklagten gegen seine genossenschaftliche Treuepflicht vor, indem er die streitgegenständliche Wohnung auf das Aufforderungsschreiben der Klägerin vom 28.2.2019 nicht zurückgegeben hat. Randnummer 33 c) Im Rahmen der Interessenabwägung ist auch zu berücksichtigen, dass dem Beklagten die nicht streitgegenständliche Dreizimmerwohnung verbleibt und er durch die Kündigung der Zweizimmerwohnung seinen Haushalt lediglich verkleinern muss, nicht jedoch - wie sonst bei einer Wohnraumkündigung die Regel -  seinen gesamten Lebensmittelpunkt verliert. Überwiegende Interessen des Beklagten ergeben sich auch nicht aus der Kündigung der ursprünglich zu den beiden Wohnungen gehörenden Mansarden. Die Kündigung der Mansarden erfolgte bereits vor Eintritt des Beklagten in das Mietverhältnis im Jahr 2013 und unter Reduzierung der Miete. Zudem verfügen beide Wohnungen unstreitig über einen Kellerraum. Randnummer 34 d) Der gemäß § 574b BGB fristgerecht erhobene Widerspruch des Beklagten vom Oktober 2019, bei der Klägerin eingegangen am 30.10.2019 (Anlage K 6), führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB. Der Beklagte hat in dem Widerspruchsschreiben geltend gemacht, dass bereits ein berechtigtes Interesse der Klägerin gemäß § 573 BGB nicht gegeben sei und durch die mit der Kündigung einhergehende erhebliche Verringerung des Wohnraums sein Lebensmittelpunkt durchaus beeinträchtigt werde. Eine Begründung des Widerspruchs ist nach § 574b Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich nicht erforderlich (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Auflage, § 574b BGB Rn. 25f.). Im Prozess trifft den Mieter jedoch  die Darlegungs- und Beweislast für einen Härtegrund nach § 574 BGB (Lützenkirchen, a.a.O., § 574 Rn. 10). Die Abwägung der beiderseitigen Interessen ergibt im vorliegenden Fall, dass die Verringerung des Wohnraums von 5 auf 3 Zimmer für den Beklagten keine Härte darstellt, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist, § 574 Abs. 1 BGB: Randnummer 35 Der Beklagte bewohnte die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung zwar seit ihrer Anmietung im Jahr 1978 in einem gemeinsamen Hausstand mit seinen Eltern. Erst seit dem Tod des letztversterbenden Vaters im Jahr 2013 ist der Beklagte jedoch selbst Vertragspartner des Nutzungsvertrags mit der Klägerin und bewohnt seither beide Wohnungen alleine. Angesichts der genossenschaftlichen Treuepflicht des Beklagten gemäß § 15 der Satzung der Klägerin und der Tatsache, dass der Beklagte beide Wohnungen nunmehr nur noch alleine und nicht wie bei der Anmietung zusammen mit seinen Eltern bewohnt, stellt die Beeinträchtigung des Lebensmittelpunktes des Beklagten durch eine Verringerung der Wohnfläche keine Härte dar, die nach Abwägung mit den oben dargestellten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen wäre. III. Randnummer 36 Dem Beklagten war gemäß § 721 Abs. 1, Abs. 5 ZPO eine Räumungsfrist bis 30.09.2021 zu gewähren. Nachdem das Nutzungsverhältnis bereits seit 31.12.2019 durch die wirksame Kündigung der Klägerin beendet ist erscheint diese Frist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO angemessen. Dies insbesondere unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Beklagte durch die Räumung der Zweizimmerwohnung nicht wohnungslos wird, sondern lediglich seinen Hausstand auf die derzeit parallel genutzte Dreizimmerwohnung reduzieren muss. Randnummer 37 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht ersichtlich: Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung im Rahmen der Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB. Die zugrundeliegenden Rechtsfragen sind höchstrichterlich geklärt. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001484187 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Bei der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers anhand sämtlicher im Einzelfall gegebener Umstände vorzunehmen.(Rn.13) 2. Das Eigentum gewährt dem Vermieter keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (Anschluss BVerfG, 9. Oktober 1991, 1 BvR 227/91, BVerfGE 84, 382; Abgrenzung BGH, 28. Januar 2009, VIII ZR 7/08, NJW-Spezial 2009, 259).(Rn.13) 3. Wird von Seiten des Vermieters für den Fall eines Neubaus eine Renditesteigerung von lediglich 1,62 % im Vergleich zur Sanierung des Gebäudes bei einer Weitervermietung dargelegt, so reicht dies für die Begründung eines berechtigten Verwertungsinteresse des Vermieters nicht aus.(Rn.13) Verfahrensgang nachgehend LG Stuttgart, 20. August 2014, 4 S 2/14, Urteil Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung aus dem Urteil durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 8.562,72 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten um die Verpflichtung des Beklagten zur Räumung und Herausgabe einer angemieteten 4-Zimmerwohnung in Stuttgart. Randnummer 2 Zwischen der Klägerin als Vermieterin und dem Beklagten als Mieter besteht ein Mietverhältnis aufgrund eines Mietvertrages vom 24.05.1991. Die an den Beklagten vermietete 4-Zimmerwohnung ist in einem Mehrfamilienhaus gelegen, wobei derzeit lediglich noch zwei Mietparteien in dem Gebäude wohnen. Mit Schreiben vom 27.03.2012 erklärte die Klägerin die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten zum 30.04.2013 und begründete dies damit, dass die Klägerin durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert sei und erhebliche Nachteile erleiden würde. Die Klägerin beabsichtigt, das Gebäude, in der sich die Wohnung des Beklagten befindet, abzureißen und durch einen Neubau zu ersetzen. Eine Abbruchgenehmigung und ein Bauvorbescheid der Landeshauptstadt Stuttgart liegt bereits vor. Randnummer 3 Die Klägerin behauptet, dass in dem streitgegenständlichen Gebäude umfangreiche Sanierungsmaßnahmen in absehbarer Zeit durchgeführt werden müssten. Dabei seien folgende Sanierungsmaßnahmen kurz- und mittelfristig erforderlich: Erneuerung der Wasser- und Abwasserleitungen, Erneuerung der Küchen und Bäder mit Grundrissänderungen, Erneuerung der Wand und Bodenbeläge, Einbau einer neuen Heizung unter Einbeziehung regenativer Energieformen, Einbau neuer Fenster und Türen, Einbau einer Lüftungsanlage, Einbau neuer Vorstellbalkone, Einbau eines Vollwärmeschutzes, Einbau eines Estrichs zur Erhöhung des Schallschutzes. Eine Vollsanierung des Objekts würde Sanierungskosten in Höhe 1,2 Mio. €, wobei der Anteil notwendiger Instandhaltungsmaßnahmen 300.000 € betragen würden, hervorrufen. Die Sanierungskosten seien mit 1.884 €/qm Wohnfläche zu veranschlagen und würden damit 70,51 € der Herstellungskosten betragen. Insgesamt ergebe sich im Falle einer Vollsanierung des Gebäudes und einer Weitervermietung der darin enthaltenen Wohnungen eine Rendite von 4,66 %, wobei mit einem Mietpreis von 11,30 € pro Quadratmeter zu rechnen sei. Im Falle einer Mindestsanierung sei sogar von einer zu erzielbaren Rendite von weniger als 4 % auszugehen. Bei Abriss des Gebäudes und Neubau seien Kosten in Höhe von 2,8 Mio. € zu veranschlagen. Zwischenzeitlich habe sich ergeben, dass eine weitaus höhere bauliche Nutzung des Grundstücks (1.100 qm Wohnfläche statt 700 qm Wohnfläche) öffentlich-rechtlich zulässig sei und angestrebt werde. Daraus ergebe sich eine mögliche Rendite von 6,28 %. Die Klägerin ist der Auffassung, dass es für eine wirksame Verwertungskündigung, die der Geschäftsführer der Klägerin unterschrieben habe, ausreichend sei, dass der Vermieter seine Rendite mit der von ihm beabsichtigten Verwertung erheblich verbessern könnte, was vorliegend durch die zu erwartenden Mieteinnahmen der Fall sei. Ein erheblicher Nachteil durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses sei im vorliegenden Fall bereits daraus abzuleiten, dass die Klägerin als Treuhänder fremden Vermögens gehalten sei, eine optimale Rendite zu erwirtschaften. Randnummer 4 Die Klägerin beantragt, Randnummer 5 den Beklagten zu verurteilen, die von ihm gemietete 4-Zimmerwohnung im ersten Obergeschoss rechts des Hauses ... sofort zu räumen und die Klägerin herauszugeben. Randnummer 6 Der Beklagte beantragt, Randnummer 7 die Klage abzuweisen. Randnummer 8 Der Beklagte bestreitet, dass in dem Gebäude in erheblichem Umfang Sanierungsarbeiten erforderlich sind. Desweiteren bestreitet der Beklagte, dass im Falle einer Voll- oder Mindestsanierung bei einer weiteren Vermietung lediglich eine Rendite von ca. 4 % zu erwarten ist. Darüber hinausgehend bestreitet der Beklagte, dass die Klägerin im Falle eines Abrisses und Neubaus eine Rendite von mehr als 6 % zu erwarten habe. Er bestreitet auch, dass bei einem Neubau 1.100 m² bebaut werden könnten. Ferner sei für den Beklagten nicht ersichtlich gewesen, ob die Kündigung von einer vertretungsberechtigten Person unterschrieben wurde. Schließlich trägt der Beklagte vor, dass ausreichende Härtegründe für die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach der Sozialklausel des § 574 BGB gegeben seien. Er lebe seit 22 Jahren in der streitgegenständlichen Wohnung, davor schon weitere 15 Jahre in derselben Gegend. Da ihm das vorherige Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt worden sei, habe er angesichts der Eigenschaft der Klägerin als Körperschaft des öffentlichen Rechts gewusst, dass eine erneute Eigenbedarfskündigung nicht erfolgen werde, weshalb er angesichts des gewachsenen sozialen Umfelds trotz der zeitweise enormen Miete davon abgesehen, Eigentum zu erwerben. Desweiteren sei er krankheitsbedingt beeinträchtigt, habe seinen ausgeübten Beruf bereits vor der Verrentung krankheitsbedingt aufgeben müssen und beziehe lediglich eine Rente von monatlich ca. 1.950,00 € (vor Steuern). Eine vergleichbare Wohnung sei für ihn unbezahlbar bzw. nicht erhältlich. Aufgrund seiner gesundheitlichen Beschwerden sei der Betroffene darauf angewiesen, dass im Bekannte zur Hand gehen und ganz in der Nähe wohnen. Alle ihn behandelnden Arztpraxen seien für ihn fußläufig zu erreichen. Randnummer 9 Die Klägerin bestreitet, dass der Beklagte lediglich über ein monatliches Einkommen von 1.950 € verfügt. Des Weiteren bestreitet die Klägerin, dass der Beklagte aufgrund seiner gesundheitlichen Beeinträchtigung gehindert ist, angemessenen Ersatzwohnraum zu finden. Randnummer 10 Das Gericht hat am 19.09.2013 mündlich verhandelt und dem Klägervertreter einen Schriftsatznachlass gewährt. Randnummer 11 Hinsichtlich desweiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie das Protokoll zur mündlichen Verhandlung vom 19.09.2013 verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 12 Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. I. Randnummer 13 Der Klägerin steht kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB zu, da das Mietverhältnis nicht durch eine wirksame Kündigung der Klägerin beendet wurde. Es kann dabei dahinstehen, ob in dem Gebäude in erheblichem Umfang Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen notwendig sind und ob die Errichtung eines Neubaus auf vernünftigen Erwägungen beruhen würde und damit als angemessene Verwertung anzusehen wäre. Jedenfalls erleidet die Klägerin durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten keine erheblichen Nachteile im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 Grundgesetz) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen (juris-PK BGB-Mössner, Band 2, 6. Auflage, § 573, Rn 162). Dabei ist im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers anhand sämtlicher im Einzelfall gegebenen Umstände vorzunehmen. Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (vgl. BVerfGE 84, 382, 385, BGH, Urteil vom 28.01.2009, Az.: VIII ZR 7/08). Im vorliegenden Fall wurde hinsichtlich des Verwertungsinteresses der Klägerin im Falle eines Neubaus gerade einmal eine Renditesteigerung von 1,62 % im Vergleich zu einer Sanierung des Gebäudes bei einer Weitervermietung dargelegt, wobei gerade nicht vorgetragen wurde, dass eine Sanierung des Gebäudes nicht möglich oder nur bei einem denknotwendigen Auszugs der übrigen Mieter möglich wäre. Insofern ist der vorliegende Fall auch gerade nicht mit dem von der Klägerin genannten Fall, der der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28.01.2009 (BGH, VIII ZR 7/08) zugrunde lag, zu vergleichen. Dort ging es um ein 1914 errichtetes, sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus mit einer geringen Restnutzungsdauer von 15 bis 20 Jahren, wobei der Vermieter dort eben auch aufgrund der Vermietung an einer Vollsanierung gehindert war und daher nicht auf eine unwirtschaftliche Mindestsanierung verwiesen werden konnte. Eine im Vergleich zu einer Neuerrichtung in der vorgetragenen Größenordnung geringer ausfallende Rendite kann dabei nicht als erheblicher Nachteil für die Klägerin angesehen werden. Dabei kann sich die Klägerin auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass sie als Versorgungswerk aufgrund der treuhänderischen Verwaltung fremden Vermögens darauf angewiesen ist, eine maximale Rendite zu erzielen. Dieses Argument könnte allenfalls für das Ergreifen neuer Anlageformen durchschlagen. Im Rahmen der hier bereits ergriffenen Vermögensanlageform hat sich die Klägerin bewusst zu einer Vermögensanlage in Form der Vermietung von Wohnungen und damit auch bewusst für ihre Rechte und Pflichte als Vermieterin entschieden. Dementsprechend war für die Klägerin auch ersichtlich, dass sie eine Beendigung der Wohnraummietverhältnisse im Wege der ordentlichen Kündigung nur bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes i.S.v. § 573 BGB herbeiführen kann. Damit hat sie bewusst auch die Sozialpflichtigkeit ihres Eigentums übernommen. Auch die Entscheidungsträger anderer juristischer Personen, z.B. der Vorstand einer Aktiengesellschaft, treffen Entscheidungen über fremdes Vermögen, wobei die eingesetzten Vermögenswerte ggf. ebenfalls zur Altersvorsorge angelegt wurden, ohne dass sich die juristische Person im Falle einer Vermietung von Wohnräumen mit Erfolg darauf berufen könnte, dass bei ihr bereits eine geringe Renditesteigerung im Falle eines Neubaus zu einer ordentlichen Kündigung der Mietverhältnisse berechtige. Vielmehr ist im Rahmen des Bestandsinteresses des Beklagten zu berücksichtigen, dass dieser bereits Jahrzehnte in der Wohnung lebt, bewusst auch in Zeiten, in denen er berufstätig war, auf einen Eigentumserwerb verzichtet hat und angesichts der gesundheitlichen Einschränkungen aufgrund der fußläufig zu erreichenden Arztpraxen und des gewachsenen sozialen Umfelds ein besonderes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat. Das berechtigte Interesse der Klägerin an einem optimalen Ertrag ihrer Vermögensanlagen muss daher im vorliegenden Fall hinter dem überwiegenden Interesse des Beklagten an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses zurückstehen. Randnummer 14 Angesichts des fortbestehenden Mietvertrages steht der Klägerin auch kein Anspruch aus §§ 985, 986 Abs. 1 BGB zu, da der Beklagte ein Recht zum Besitz an der Wohnung hat. II. Randnummer 15 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. III. Randnummer 16 Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. IV. Randnummer 17 Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 41 Abs. 2, 1 GKG. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001210544 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Stuttgart Entscheidungsdatum: 18.06.2021 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 35 C 303/21 ECLI: ECLI:DE:AGSTUTT:2021:0618.35C303.21.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 573 Abs 2 Nr 3 BGB, § 2 WoZwEntfrG BW Dokumentreiter KurztextLangtext Wohnraummiete in Baden-Württemberg: Wirksamkeit einer Verwertungskündigung wegen Abrissabsicht ohne Zweckentfremdungsgenehmigung Leitsatz Zweckentfremdungsgenehmigung für Verwertungskündigung. Orientierungssatz Eine Verwertungskündigung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB für Wohnraum ist unwirksam, wenn sie ausgesprochen wird, obwohl die erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung für einen geplanten Abriss noch nicht vorliegt. Eine solche Vorratskündigung ist unzulässig.(Rn.15) Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerinnen haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist für den Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Streitwert: 2.392,80 € Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerinnen nehmen den Beklagten auf Grund einer von ihnen ausgesprochenen Verwertungskündigung auf Räumung und Herausgabe von Wohnraum in Anspruch. Randnummer 2 Die Parteien sind durch einen vor etwa 40 Jahren mündlich abgeschlossenen Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung in der … in …, welche von dem Beklagten in seiner Funktion als Hausmeister angemietet worden war, miteinander verbunden. Die monatliche Nettomiete beträgt 199,40 €. Randnummer 3 Mit Schreiben vom 04.12.2019 kündigten die Klägerinnen das Mietverhältnis ordentlich zum 31.08.2020 (Anlage K1, BI. 5 ff. d.A.), da sie beabsichtigten das Gebäude abzureißen, in welchem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, um an dieser Stelle einen zeitgerechten Neubau zu errichten. Öffentlich-rechtliche Genehmigungen für die Verwirklichung dieses Vorhabens lagen den Klägerinnen zu diesem Zeitpunkt nicht vor. Randnummer 4 Die Klägerinnen machen geltend, dass sie durch eine Sanierung der Gebäude, im Vergleich zu deren Abriss und Neuerrichtung, an der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wären und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würden. Das in den 30er Jahren errichtete Gebäude weise diverse bauliche Mängel auf. Der Kostenaufwand im Rahmen einer Sanierung stehe in keinem Verhältnis zu dem zu erzielenden Nutzen. Randnummer 5 Der Beklagte hat der Kündigung mit Schreiben vom 19.06.2020 widersprochen (Anl. K 3, BI. 27f. d.A.) und hat geltend gemacht, dass dem Beklagten ein Umzug auf Grund seines Alters, der langen Mietdauer und auf Grund von gesundheitlichen Problemen nicht zumutbar sei. Randnummer 6 Die Klägerinnen beantragen: Randnummer 7 Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm im Erdgeschoss bewohnte Wohnung in der … , … Stuttgart, bestehend aus 3 Zimmern, Küche mit Duschkabine zu räumen und geräumt nebst Schlüsseln an die Klägerinnen herauszugeben. Randnummer 8 Der Beklagte beantragt, Randnummer 9 die Klage abzuweisen. Randnummer 10 Der Beklagte macht geltend, dass die Kündigung schon formal unwirksam sei, da in ihr ein erheblicher Nachteil nicht dargelegt werde. Ein solcher liege auch der Sache nach nicht vor. Ein etwaiger Sanierungsstau sei von den Klägerinnen selbst verursacht, da man die gebotenen Instandhaltungen unterlassen habe. Auf Grund des Alters und der fortgeschrittenen Demenz des Beklagten sei das Mietverhältnis aber selbst im Falle einer Begründetheit der Kündigung auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Randnummer 11 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Akte, die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll vom 19.03.2021 Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 12 Die gemäß § 29a Abs. 1 ZPO, § 23 Nr. 2 lit. a) GVG vor dem sachlich und örtlich zuständigen Gericht erhobene Klage ist zulässig, aber unbegründet Die Kündigung vom 04.12.2019 stellt eine unzulässige Vorratskündigung dar, welche einen Räumungs- und Herausgabeanspruch nicht zu begründen vermag. I. Randnummer 13 Der Klägerin steht kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus §§ 546, 985 BGB zu. Der Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) bleibt jedenfalls die materielle Wirksamkeit versagt. Die Kündigung ist unwirksam, weil sie sich wegen des Fehlens einer Zweckentfremdungsgenehmigung zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung, als unzulässige Vorratskündigung darstellt. 1. Randnummer 14 Die Einholung einer Zweckentfremdungsgenehmigung für den geplanten Abriss war gern. § 2 Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwEWG) i.V.m. §§ 4 Abs. 1; 3 Abs. 1 Nr. 5 Zweckentfremdungsverbotssatzung der Stadt Stuttgart (ZwEVS) erforderlich. Gründe die für eine Genehmigungsfreiheit sprechen könnten (etwa § 2 Abs. 3 Nr. 5 a) ZwEVS) sind von der Klägerin weder vorgebracht noch sonst ersichtlich. Randnummer 15 Da die erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung bei Ausspruch der Kündigung nicht vorlag, ist die Kündigung unwirksam. Dies entspricht der nahezu einhelligen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur (etwa: OLG Hamburg, NJW 1981, 2308 juris Rn. 30; OLG Frankfurt, NJW 1992, 2300 juris Rn. 22; AG München, BeckRS 2020, 10247 Rn. 23 ff., AG Köln, ZMR 2018, 510 juris Rn. 21, 40 f; MünchKomm-BGB/Häublein, 8. Aufl., § 573 Rn. 120; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 573 Rn. 155; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 573 Rn. 240; jurisPK-BGB/Tiedemann, § 573 Rn. 145, 151 [Stand 21.12.2020]; BeckOK-BGB/Hannappel, § 573 Rn. 84 [Stand: 01.11.2020]; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 Rn. 66 a.A. aber: LG Mannheim, NJW-RR 2004, 731; BeckOGK-BGB/Geib, § 573 Rn. 114 [Stand: 01.01.2021]), welcher sich das erkennende Gericht anschließt. Randnummer 16 Denn der Vermieter, der für seine Verwertung des Grundstücks zunächst einen Abriss des Gebäudes beabsichtigt, welchen er - wie hier - ohne behördliche Genehmigung nicht vornehmen darf, kann sich - solange er nicht über die Zweckentfremdungsgenehmigung verfügt, die ihm die Realisierung seiner Absicht erst erlauben würde - nicht auf gegenwärtig beachtliche Gründe berufen (vgl. eingehend Häublein, NZM 2011,668, 670 sowie etwa AG München, BeckRS 2020,10247 Rn. 24; AG Köln, ZMR 2018, 510 juris Rn. 21; jurisPK-BGB/Tiedemann, § 573 Rn. 145, 151 [Stand 21.12.2020]). Soweit dies für das Fehlen der erforderlichen Baugenehmigung abweichend beurteilt wird (OLG Frankfurt, NJW NJW 1992, 2300 juris Rn. 21 ff.; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 573 Rn. 280 mwN), erklärt sich sich diese Differenzierung dadurch, dass es sich bei Baugenehmigung und Zweckentfremdungsgenehmigung um zwei voneinander getrennte Verwaltungsverfahren handelt, mit welchen ganz unterschiedliche Zwecke verwirklicht werden. So hat es ein Bauherr in Fällen der vorliegenden Art, welche naturgemäß Bauvorhaben in Gebieten betreffen, in denen Wohnbau bauplanungsrechtlich zulässig ist, weit gehend selbst in der Hand, ob die Baugenehmigung erteilt wird. Denn die Baugenehmigung stellt sich letztlich als „Instrument zur bloßen Kontrolle eines prinzipiell vom Gesetz gebilligten, weil sozial erwünschten oder doch wertneutralen Verhaltens dar“ (BayVGH, Urteil vom 31. Mai 2010 - Az.: 12 B 09.2484, juris Rn. 32). Ihre Erteilung kann deshalb notfalls durch Anpassung der Planungen an Vorgaben der Baurechtsbehörde durch den Bauherren entscheidend beeinflusst werden. Demgegenüber wird die Zweckentfremdung von Wohnraum in den ausgewiesenen Gebieten „als sozial unerwünscht missbilligt. Sie soll grundsätzlich verhindert werden, um einer Gefährdung der Versorgung mit Wohnraum entgegenzuwirken. Eine Genehmigung kommt immer nur als Ausnahme vom allgemeinen Verbot in Betracht, denn seiner Tendenz nach zielt das Verbot auf jede Zweckentfremdung jedes Wohnraums“ (BayVGH, aaO; vgl. auch BVerwG, NJW 1983, 640 juris Rn. 21 - restriktive Tendenz). Da die Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung, welche zudem das „Ob“ des Bauvorhabens betrifft, somit in wesentlich geringerem Maße in der Hand des Vermieters liegt, erfordert es die angemessene Berücksichtigung der Mieterbelange der Absicht des Vermieters, das Gebäude im Zuge einer Verwertung abreißen zu wollen, vor Vorliegen der Genehmigung die rechtliche Beachtlichkeit zu versagen. 2. Randnummer 17 Ob die Kündigung vom 04.12.2019 daneben wegen Verstoßes gegen § 573 Abs. 3 BGB auch formal unwirksam ist, oder ob Beklagte gern. §§ 574, 574a BGB unabhängig davon die Fortsetzung des Mietverhältnisses beanspruchen könnte, bedarf vorliegend daher keiner Entscheidung. II. Randnummer 18 Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001490846 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

juris.de: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Bürgerservice Hessenrecht Kopfbereich StartseiteHilfeImpressumDatenschutzhessen.de Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Hanau 2. Berufungskammer Entscheidungsdatum: 22.07.2021 Aktenzeichen: 2 S 138/20 ECLI: ECLI:DE:LGHANAU:2021:0722.2S138.20.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 573 II Nr 2 BGB, § 574 BGB, § 574 b BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch gemäß § 574 BGB Orientierungssatz Die Entscheidung ist nicht anfechtbar. Verfahrensgang vorgehend AG Hanau, 23. Oktober 2020, 32 C 227/19, Urteil Tenor Den Beklagten wird Wiedereinsetzung hinsichtlich der Versäumung der Berufungs- und Berufungsbegründungsfrist gewährt. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Hanau vom 23.10.2020, Az. 32 C 227/19 (12), wie folgt abgeändert und neu gefasst: Die Klage wird abgewiesen. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien wird auf unbestimmte Zeit fortgesetzt. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz hat der Kläger zu tragen. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den Beklagten auferlegt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 4.200,- EUR festgesetzt. Gründe I. Der Kläger verlangt Räumung der von den Beklagten innegehaltenen Wohnung wegen behaupteten Eigenbedarfs. Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Teilurteil wird zunächst vollumfänglich Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Das Amtsgericht hat der Räumungsklage mit Urteil vom 23.10.2020, den Beklagten zugestellt am 23.11.2020, stattgegeben. Es hat nach Anhörung der Parteien und Vernehmung von Zeugen den vom Kläger behaupteten Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB für gegeben erachtet. Ferner hat das Amtsgericht ausgeführt, dass über eine Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574 BGB im Hinblick auf den Gesundheitszustand des Beklagten zu 1) nicht zu entscheiden sei, da die Beklagten nicht vorgetragen hätten, dass sie binnen der Frist des § 574b Abs. 2 S. 1 BGB schriftlich Widerspruch gegen die Kündigung erklärt haben, obwohl in dem Kündigungsschreiben auf das Widerspruchsrecht und die Frist hingewiesen worden sei. Mit Schriftsatz vom 22.12.2020 haben die Beklagten einen Antrag auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe für die zweite Instanz gestellt, welche mit Beschluss der Kammer vom 08.03.2021, den Beklagten zugestellt am 17.03.2021, bewilligt worden ist. Anschließend haben die Beklagten mit Schriftsatz vom 24.03.2021 Berufung eingelegt, die Berufung begründet und gleichzeitig Wiedereinsetzung hinsichtlich der Versäumung der Berufungs- und Berufungsbegründungsfrist beantragt. Mit ihrer Berufung greifen die Kläger das Urteil des Amtsgerichts vollumfänglich an, wobei sie maßgeblich darauf abstellen, dass das Amtsgericht es versäumt habe, inhaltlich über eine Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574 BGB zu entscheiden. Hierzu tragen sie unbestritten vor, dem Kläger sehr wohl bereits mit anwaltlichem Schreiben vom 28.02.2019 (Bl. 109 d. A.) mitgeteilt zu haben, dass sie der Kündigung unter Berufung auf das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB widersprechen und wegen Härtegründen die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen würden. Im Fall eines entsprechenden Hinweises des Amtsgerichts, wäre das Schreiben der Beklagten vom 28.202.2019 bereits im ersten Rechtszug vorgelegt worden. Von der weiteren Darstellung des Sach- und Streitstandes wird nach § 540 Abs. 2 ZPO in Verbindung mit § 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen. II. 1. Den Beklagten war Wiedereinsetzung hinsichtlich der Versäumung der Berufungs- und Berufungsbegründungsfrist zu gewähren. Der entsprechende Antrag ist rechtzeitig innerhalb von zwei Wochen nach Behebung des Hindernisses (hier Zugang des Prozesskostenhilfe bewilligenden Beschlusses) gestellt worden. Die Wiedereinsetzung ist auch in der Sache begründet, da die Beklagten rechtzeitig innerhalb der Berufungsfrist einen Antrag auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe für das Berufungsverfahren gestellt hatten. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung der Beklagten hat in der Sache Erfolg. 2. Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § BGB § 546 Abs.1 BGB. Zwar ist dem Amtsgericht darin zu folgen, dass der Kläger das Mietverhältnis mit Schreiben vom 22.11.2018 wirksam gekündigt hat. Eigenbedarf im Sinne des § BGB § 573 Abs.2, Ziff. 2 BGB liegt vor. Insoweit wird auf die zutreffenden Ausführungen der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen. Die Beklagten waren jedoch als Mieter berechtigt, gemäß § 574 Abs.1 Satz 1 BGB der Kündigung zu widersprechen. Sie können die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, weil die Beendigung des Mietverhältnisses jedenfalls für den Beklagten zu 1) eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Entgegen der Annahme des Amtsgerichts ist davon auszugehen, dass die Beklagten ihren Widerspruch gegen die streitgegenständliche Kündigung gemäß § 574b BGB form- und fristgemäß erklärt haben. Es steht nämlich im zweiten Rechtszug außer Streit, dass die Beklagten dem Kläger sehr wohl bereits mit anwaltlichem Schreiben vom 28.02.2019 (Bl. 109 d. A.) mitgeteilt haben, dass sie der Kündigung unter Berufung auf das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB widersprechen und wegen Härtegründen die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Vor diesem Hintergrund kann dahinstehen, ob die Beklagten mit ihrer Rüge einer Hinweispflichtverletzung durchdringen können oder nicht. Das unstreitige Vorbringen zum Inhalt und Zugang des anwaltlichen Schreibens vom 28.02.2019 ist im Berufungsverfahren ohnehin zu berücksichtigen. Mit dem vorgenannten Schreiben haben die Beklagten im Übrigen auch ohne weiteres die Frist des § 574b Abs. 2 S. 1 BGB eingehalten, da im Kündigungsschreiben von einer Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.08.2019 ausgegangen wird. Die Kammer geht nach Anhörung des Klägers und der Beklagten zu 2) sowie nach Erörterung des vorgelegten ärztlichen Attestes vom 21.06.2021 (Bl. 159 d. A.) und des vorgelegten Gutachtens des MDK zur Feststellung der Pflegebedürftigkeit des Beklagten zu 1) vom 16.02.2021 (Bl. 160 ff. d. A.) davon aus, dass eine derzeitige Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagten mit ganz besonders großen Härten verbunden wäre. Der Beklagte zu 1) ist ausweislich des Attestes und des Gutachtens nicht nur außerordentlich schwer erkrankt, wobei neben den Folgen eines Schlaganfalles, u.a. eine beginnende Demenz und eine Epilepsie zu nennen sind, sondern infolge seiner Erkrankungen zudem in einem ganz erheblichen Umfang pflegebedürftig. Die Einschränkungen gehen soweit, dass im Gutachten des MDK sogar der Pflegegrad 4 angenommen wird. Zu selbständigen Handlungen ist der Beklagte zu 1) weitgehend nicht mehr fähig. Aufgrund dieser massiven Erkrankungen und Einschränkungen des Beklagten zu 1) kann nach Auffassung der Kammer kein ernsthafter Zweifel daran bestehen, dass ein erzwungener Auszug aus der streitgegenständlichen Wohnung mit zusätzlichen gesundheitlichen Risiken für den Beklagten zu 1) verbunden wäre. Hinzu kommt, dass die Beklagte zu 2) im Termin nachvollziehbar erläutern konnte, dass wegen der Erkrankungen und der Pflegebedürftigkeit des Beklagten zu 1) besondere Schwierigkeiten bei der Beschaffung von geeignetem Ersatzwohnraum bestehen. Vor diesem Hintergrund besteht die dringende Vermutung, dass sich im Fall eines Auszuges die Notwendigkeit der Unterbringung des Beklagten zu 1) in einem Pflegeheim kaum verhindern lassen dürfte. Auf eine Unterbringung in einem Alten- oder Pflegeheim muss sich der Mieter aber nicht verweisen lassen (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 03.07.1970 – 1 REMiet 1/70 – NJW 1970, 1746). Dem steht im Streitfall nicht entgegen, dass auch die Wohnsituation in der streitgegenständlichen Wohnung mit Blick auf die Lage im 2. Obergeschoss und einen fehlenden Aufzug mit Nachteilen für den Beklagten zu 1) verbunden ist. Diesem kann ein zeitweises Verlassen der Wohnung – jenseits von organisierten Arztbesuchen - aufgrund der eingeschränkten Mobilität nur sehr selten ermöglicht werden. Anderseits gilt es zu berücksichtigen, dass sich der Beklagte zu 2) in der ihm bekannten Wohnung wenigstens noch orientieren – und mit Hilfe anderer – auch kurze Wege in der Wohnung zurücklegen kann. Darüber hinaus konnte die Beklagte zu 2) glaubhaft schildern, dass sich sowohl die nötigen Einkaufsgelegenheiten, als auch alle wichtigen Ärzte in unmittelbarer Nähe der streitgegenständlichen Wohnung befinden, was ihr die Versorgung ihres Ehemannes erheblich erleichtert. Die Beklagte zu 2) vermittelte der Kammer überdies insgesamt den Eindruck, dass sie die Betreuung des Beklagten zu 1) mithilfe der Ärzte und des Pflegedienstes zumindest derzeit durchaus noch im Griff hat. Vor diesem Hintergrund kann der Wunsch der Beklagten, in der bisherigen Wohnung zu verbleiben, zumindest derzeit auch nicht als objektiv unvernünftig gewertet werden (vgl. hierzu BVerfG, Beschluss vom 27.01.1994 – 1 BvR 2067/93 – juris). Dabei verkennt die Kammer nicht, dass auch der Beklagte beachtliche Interessen für seinen Eigenbedarf vorweisen kann. Die von ihm angeführte Nähe zu seinen Kindern und sein Wunsch, diese bei der Betreuung der Enkelkinder stärker zu unterstützen, ist nicht nur legitim, sondern ohne weiteres sehr gut nachvollziehbar, weshalb am Vorliegen des Kündigungsgrundes nach den überzeugenden Feststellungen des Amtsgerichts auch kein Zweifel bestehen kann. Die besonderen Interessen der Beklagten an der Aufrechterhaltung der derzeitigen Wohnsituation rechtfertigen es indes, gleichwohl derzeit von einem begründeten Widerspruch auszugehen einen Anspruch der Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses anzunehmen. 3. Da derzeit ungewiss ist, wann voraussichtlich die Gründe wegfallen, auf Grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet, war zugleich zu bestimmen, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird. 4 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 2 ZPO. Trotz Obsiegens waren den Beklagten die Kosten des Rechtsmittelverfahrens aufzuerlegen, da sie aufgrund eines neuen Vorbringens obsiegt haben, das sie im ersten Rechtszug geltend zu machen imstande waren. Ungeachtet der Frage einer Verletzung von Hinweispflichten durch das Gericht, wäre bei einer gewissenhaften Prozessführung zu erwarten gewesen, dass die anwaltlich vertretenen Beklagten zu den Voraussetzungen eines Widerspruchs gegen die Kündigung des Vermieters bereits im ersten Rechtszug vollständig vortragen. Das Urteil ist nach §§ 708 Nr.10, 711, 713 ZPO vorläufig vollstreckbar. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht erfüllt. Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Zudem erfordert weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 41 GKG. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE220002161 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

juris.de: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Bürgerservice Hessenrecht Kopfbereich StartseiteHilfeImpressumDatenschutzhessen.de Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: OLG Frankfurt 2. Zivilsenat Entscheidungsdatum: 04.02.2021 Aktenzeichen: 2 U 28/19 ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2021:0204.2U28.19.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Dokumentreiter KurztextLangtext Erschleichen eines Titels Anmerkung Ein Rechtsmittel ist nicht bekannt geworden. Verfahrensgang vorgehend LG Frankfurt am Main, 26. Februar 2019, 2-30 O 59/18, Urteil Tenor Die Berufung der Klägerinnen gegen das am 26.02.2019 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main, Az. 2-30 O 59/18, wird zurückgewiesen. Die weitergehende Klage wird abgewiesen. Die Klägerinnen tragen die Kosten des Berufungsverfahrens. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerinnen dürfen die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. Die Revision wird nicht zugelassen. Der Gebührenstreitwert für das Berufungsverfahren wird auf 58.586,68 € festgesetzt. Gründe I. Zumindest die Klägerin zu 1.) hatten von Herrn Vorname1 und Frau Vorname2 Nachname1 ab November 2005 aufgrund eines schriftlichen Mietvertrages im ersten Obergeschoss des Anwesens Straße1 in Stadt1 eine Wohnung angemietet. 1. Im Sommer 2015 erwarben die Beklagten das Anwesen, wurden am 30.06.2015 als Eigentümer im Grundbuch der Liegenschaft eingetragen und traten auf Vermieterseite in das Mietverhältnis ein. Im September 2015 kündigten sie das Mietverhältnis gegenüber beiden Klägerinnen wegen Eigenbedarfs zum 30.06.2016. Der Beklagte zu 1.) schloss am 18.11.2016 mit Frau Vorname3 Nachname2 eine notarielle Vereinbarung. Diese regelte die zukünftige Führung des gemeinsamen Hausstandes. Frau Nachname2 sollte den Beklagten zu 1.) pflegen und im Gegenzug 1.000,00 € monatliche Aufwandsentschädigung erhalten. Er verpflichtete sich, Frau Nachname2 nach Ablauf von fünf Jahren gemeinsamer Haushaltsführung ein erstrangiges lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht an der streitgegenständlichen Wohnung zu bewilligen. Unter anderem mit der Behauptung, der Beklagte zu 1.) beabsichtige, mit Frau Nachname2 als seiner Lebenspartnerin einen gemeinsamen Hausstand und Altersruhesitz in Stadt1 zu begründen, nahmen die Beklagten die Klägerinnen in dem Verfahren vor dem Amtsgericht Stadt1, Az. …, auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch. Wegen des weiteren Sachvortrags der Beklagten in dem Verfahren wird auf den unstreitigen Teil des Tatbestandes des Urteils des Amtsgerichts Stadt1 vom 27.01.2017 (Anl. K2, Bl. 285 ff. d.A.) Bezug genommen. Die Klägerinnen hatten den Eigenbedarf des Antragsgegners zu 1.) bestritten, insbesondere seine Absicht, in der Wohnung einen gemeinsamen Hausstand mit seiner Lebensgefährtin Vorname3 Nachname2 zu begründen, und behauptet, die Beklagten beabsichtigten lediglich, die Wohnung teurer an jemand anderes zu vermieten. Die Beklagten hatten für den behaupteten Eigenbedarf zunächst Frau Vorname3 Nachname2 als Zeugin benannt und sodann für die erste Instanz auf diese Zeugin verzichtet. Das Amtsgericht wies - möglicherweise nach Anhörung der Beteiligten, dies aber streitig - durch das am 27.01.2017 verkündete Urteil (Anl. K2, Bl. 285 ff. d.A.), die Klage mit der Begründung ab, das nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB erforderliche Interesse, insbesondere die Behauptung, die Räume der Wohnung für sich und seine Lebenspartnerin im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu benötigen, hätten der Beklagte zu 1.) und damit die Beklagten nicht nachgewiesen. Die vorgelegte notarielle Vereinbarung vom 18.11.2016, die anstelle des ursprünglich angetretenen Zeugenbeweises vorgelegt worden sei, stützte den behaupteten Eigenbedarf nicht, weil die Vereinbarung zum Nachweis unergiebig sei. Es heißt hier in dem Urteil: „Abgesehen davon bestehen im Hinblick auf die Ausführungen in der notariellen Vereinbarung auch erhebliche Zweifel an der Glaubhaftigkeit des Vortrags der Kläger, bei der Vorname3 Nachname2 handelt es sich um die Lebenspartnerin des Klägers zu 1.), mit der er sich in Stadt1 bereits ein gemeinsames soziales Umfeld aufgebaut habe. Der Inhalt der vertraglichen Vereinbarung, insbesondere die ‚Frist‘ bis zur Einräumung des lebenslangen Wohnrechts von 5 Jahren und der entgeltliche Charakter deuten eher auf einen ‚Pflegevertrag‘ als auf eine Lebenspartnerschaft mit gemeinsamem sozialen Umfeld hin“. 2. Auf die von den Beklagten eingelegte Berufung (vgl. Berufungsschrift vom 24.03.2017, Anl. K3, Bl. 289 ff. d.A.) hin, die darauf gestützt wurde, das Amtsgericht habe die Frage des berechtigten Interesses nicht hinreichend aufgeklärt und die vorgelegten Beweise nur unzureichend gewürdigt, insbesondere eine informatorische Anhörung der anwesenden Parteien unterlassen, fand vor dem Landgericht Frankfurt am Main in dem Berufungsverfahren ... die Berufungsverhandlung am 02.06.2017 statt (Anl. K4, Bl. 301 ff. d.A.). Zum Termin erschienen die Klägerinnen und der Beklagte zu 1.). Das Landgericht ordnete gemäß § 448 ZPO dessen Parteivernehmung zu der Behauptung an, er wolle in die streitgegenständliche Wohnung ziehen, um dort von seiner Lebensgefährtin gepflegt zu werden, wobei anderer geeigneter Wohnraum nicht zur Verfügung stehen würde. Nach entsprechender Belehrung und Hinweis auf die Wahrheitspflicht wurde er von der Vorsitzenden vernommen, die an ihn eine Vielzahl von gezielten Fragen richtete, dessen Antworten sie nahezu wörtlich protokollierte. In der Sache bestätigte er seine Behauptung und beantworte darüber hinaus Fragen zu seiner Verwaltungstätigkeit. Er bekräftigte, gemeinsam mit Frau Nachname2 in die Wohnung einziehen zu wollen und erklärte auf Vorhalt des früheren Bevollmächtigten der Klägerinnen in die Wohnung auch einziehen zu wollen, wenn es Frau Nachname2 nicht gäbe. Wegen des Inhalts der Sitzungsniederschrift wird auf Anl. K4, insbesondere ab S. 3 (Bl. 304 ff. d.A.) Bezug genommen. Nach durchgeführter Beweisaufnahme gaben die Prozessbevollmächtigten weitere Erklärungen ab, unter anderem wurde eine Räumungsschutzfrist von sechs Monaten beantragt. Hierbei wurde unter anderem mitgeteilt, die Klägerin zu 2.) befinde sich in der Examensvorbereitung für die erste juristische Staatsprüfung. Unter Bewilligung einer Räumungsfrist bis zum 31.12.2017 und Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils gab das Landgericht Frankfurt am Main - Berufungskammer, Az. ... - durch das am 14.07.2017 verkündete Urteil (Anl. K5, Bl. 308 ff. d.A.) der Räumungsklage mit der Begründung statt, ein berechtigtes Interesse des Klägers in Form von Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, in die eigenen Räume ziehen zu wollen, liege vor. Hierbei gab das Landgericht die von der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenates des Bundesgerichtshofs aufgestellten Kriterien unter Wiedergabe des diesbezüglichen Diskussionsstandes wieder und legte diese als Maßstab zugrunde. Für den Willen des Vermieters, in den eigenen Räumen zu wohnen, müsse lediglich ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund bestehen, wobei die Gerichte grundsätzlich zu respektieren hätten, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich als angemessen ansehe. Die vernünftigen und nachvollziehbaren Gründe seien in der Kündigungserklärung genannt. Hierzu reiche der Wille, in der Wohnung zu wohnen, um mit Frau Nachname2 in Stadt1 zusammenzuziehen, wo bereits ein soziales Umfeld aufgebaut worden sei, wo er seine Oldtimerfahrzeuge verwahre. Die geltend gemachten altersbedingten Vorteile des Zusammenziehens seien plausibel. Das Gericht habe lediglich zu klären gehabt, ob Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches bestünden. Durch die Aussage des Beklagten zu 1.) sei dies konkret dargetan und bewiesen. Die Kammer verschaffte sich die Überzeugung, dass das Haus auf Initiative des Beklagten zu 1.) erworben worden sei, um seinen derzeitigen Wohnbedarf zu decken. Seine Bekundungen würden zudem bestätigt durch den vorgelegten notariellen Vertrag, der für sich genommen kein ausreichender Beweis für den Eigenbedarf darstelle. Im Rahmen der förmlichen Vernehmung habe er überzeugend bekundet, diesen Wunsch zu haben. Die Argumente im Widerspruchsschreiben der Klägerinnen stünden gemäß § 574 BGB der Beendigung des Mietverhältnisses nicht entgegen. Der Bundesgerichtshof wies durch Beschluss vom 05.12.2017 (Az. VIII ZA 15/17) weitere Rechtsmittel der Klägerinnen zurück, auch eine zuletzt eingelegte Gehörsrüge. Das Amtsgericht Stadt1 verlängerte zu Gunsten der Klägerinnen die Räumungsfrist durch Beschluss vom 27.12.2017 (Az. ...) noch bis zum 28.02.2018, wobei die Beschwerdekammer des Landgerichts Frankfurt am Main durch Beschluss vom 17.01.2018 (Az. ...) die Beschwerde der Beklagten zurückwies. Ob über die von den Klägerinnen mit Schriftsatz vom 10.01.2018 (Anl. 1 zur Klageschrift, Bl. 13 ff. d.A.) am 12.01.2018 eingelegte Verfassungsbeschwerde bereits entschieden worden ist, ist dem Senat unbekannt. Der Erste Senat des Bundesverfassungsgerichts hat am 19.01.2018 eine prozessleitende Verfügung getroffen (Az. 1 BvR 90/18, Anl. 1, Bl. 12 d.A.) . Die Klägerinnen haben gegen den oder die Prozessgegner Strafanzeige bei der zuständigen Staatsanwaltschaft erstattet. 2. Nachdem die Räumungsfrist abgelaufen war, erhoben die Klägerinnen vor dem Amtsgericht Stadt1 (...) Klage auf Unterlassung der Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsurteil mit dem Antrag, die Antragsgegner zu verurteilen, bei Meidung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung fälligen Ordnungsgeldes zu unterlassen, die Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsurteil des Berufungsgerichts weiter zu betreiben. Sie beantragten ferner, die Zwangsvollstreckung einstweilen bis zur gerichtlichen Entscheidung in der Hauptsache einzustellen. Das Verfahren wurde nach Verweisung beim Landgericht Frankfurt am Main unter dem Az. 2-30 O 59/18 als Hauptsacheklage anhängig und ist Gegenstand dieses Berufungsverfahrens. Das ursprünglich befasste Amtsgericht Stadt1 lehnte durch Beschluss vom 12.02.2018, ... die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsurteil ab. Das abgetrennte einstweilige Verfügungsverfahren vor dem Landgericht Frankfurt am Main, Az. ..., gerichtet auf die Unterlassung der Räumungsvollstreckung blieb ohne Erfolg. 3. Durch Urteil vom 23.08.2018 (Anl. B1, Bl. 500ff, Anl. B1) verurteilte das Amtsgericht Stadt1 die Klägerin zu 1.) zur Zahlung von 544,27 € und wies die Widerklage beider Klägerinnen ab. Die Klägerin zu 2.), sei als Minderjährige nicht Partei des Mietvertrages geworden, weil sie minderjährig gewesen sei. Die Vermieterseite habe die doppelte Unterschrift nicht dahingehend verstehen dürfen, als sei auch die Klägerin zu 2.) verpflichtet worden. Es hat Nebenkostennachforderungen für die Jahre 2016/2017 in Höhe der zugesprochenen Forderung für begründet angesehen und die Aufrechnung für unbegründet gehalten. Die Klägerin zu 2.) sei nicht Inhaberin von Schadensersatzforderung gegen die Beklagten, weil sie nicht Partei des Mietvertrages sei. Im Übrigen bestehe anderweitige Rechtshängigkeit, weil die Forderung bei dem Landgericht Frankfurt eingeklagt worden sei. Ähnlich wurde auch im Urteil des Amtsgerichts Stadt1 vom 13.12.2019, Az. ... (Bl. 1282 ff. d.A.) befunden. Die Klägerinnen haben ihren Schaden im Schriftsatz vom 01.11.2018, Bl. 462 ff. d.A., insbesondere ab S. 15, Bl. 476 ff. d.A., näher beziffert: KFB AG Stadt1 (Räumungsurt. vom 04.09.2017, 4.832,49 € gegnerische Anwaltsgebühren AG Stadt1 3.249,18 € KFB Berufungskammer   892,02 €, Rechnung LG v. 09.05.2018, ... (Verfügungsverfahren)   238,96 € Rechnung OLG vom (Sof. Beschw.)   152,25 € Umzugskosten 1.118,69 € Die Klägerinnen haben geltend gemacht, der Beklagte zu 1.) habe durch vorsätzliches, rechtswidriges und schuldhaftes, sittenwidriges Verhalten ihre Rechte verletzt, weil das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 14.07.2017 (Az. ...) durch einen Prozessbetrug infolge falscher Angaben des Beklagten zu 1.) erschlichen worden sei. Unrichtig seien insbesondere folgende Behauptungen und Bekundungen des Beklagten zu 1.) gewesen: Er sei nicht von Stadt2 nach Stadt3 umgezogen. Er habe auch nicht dort in einer Kleinwohnung im Souterrain der Liegenschaft Straße2 gewohnt. Dort befindet sich nach seinen Angaben zwar sein Büro. Hiergegen spreche aber, dass das Büro nicht nur von seiner Immobilienfirma genutzt worden sei, sondern auch von der Firma A AG, so dass es sich nach den Angaben des Beklagten zu 1.) bei dem von ihm zu Wohnzwecken genutzten hinteren Räumen quasi um Kellerräume gehandelt habe. Das Wohnen in einem solchen Bereich dürfte einem erfolgreichen Immobilienunternehmer nicht zuzumuten sein. Das dritte Zimmer, in dem der Beklagte zu 1.) seit Mai 2014 gewohnt haben will, befinde sich auf der Rückseite des Hauses am Hang. Gegen ihn spreche, dass er einen Wagen mit dem amtlichen Kennzeichen ... regelmäßig von Stadt2 nach Stadt3 fahre; wäre er mit seinem Hauptwohnsitz in Stadt3 ohne Nebenwohnsitz in Stadt2 angemeldet, hätte sein Fahrzeug das angegebene Kennzeichen nicht haben dürfen. Er habe auf seiner Internetseite im Jahre 2016 (Anl. 12) selbst angegeben, in Stadt2 zu wohnen, dort an seinem Porsche zu schrauben (Bl. 98 d.A.) und habe auch ein Bild von sich im häuslichen Schwimmbad (Bl. 99 d.A.) eingestellt und angegeben, Küchenangebote versandt zu haben. Er habe ein Penthouse in Stadt3. Auch dies belege, dass er nie in seinem Büro in Stadt3 im Kellerbereich gewohnt habe. Unvollständig seien seine Angaben bei seiner Vernehmung zu seinen Wohnverhältnissen auch deshalb gewesen, weil er nicht angegeben habe, dass das angeblich von ihm seit Jahren bewohnte Büro nicht nur vor der Repräsentanz der Firma A AG und von seiner Ehefrau Vorname4 Nachname3 genutzt worden sei. Dies folge aus dem Firmenbriefkopf und Schriftverkehr mit Frau Nachname3 und beispielsweise im Zusammenhang mit einem Mailwechsel über Fragen des Mietverhältnisses mit der Klägerin (weitere Einzelheiten hierzu im Schriftsatz vom 06.02.2018, Bl. 79 ff. d.A., insb. Bl. 82 ff. d.A.). Der Beklagte zu 1.) habe lediglich die Frage nach den vorhandenen acht Wohnungen in seinem Haus in Stadt3 bejaht, hierbei allerdings verschwiegen, dass zwei Wohnungen mit den Nr. 5 und 8 leer gestanden hätten, die nach wie vor leer stünden. Zu einer entsprechenden Angabe wäre er allerdings verpflichtet gewesen. Hätte er vollständige Angaben zu der Wohnungssituation gemacht, und auf den Leerstand hingewiesen, wäre durch entsprechende Fragen nach seinen Wohnverhältnissen geklärt worden, dass sein behaupteter Eigenbedarf für die Wohnung in Stadt1 nicht bestanden habe. Darüber hinaus wäre er mit Sicherheit in eine leer stehende Wohnung gezogen, anstelle für einen Zeitraum von 3,5 Jahren, wie von ihm angegeben, quasi in einem Kellerraum zu wohnen. Es sei auch nicht ausreichend gewesen, die Frage nach der Anzahl der Wohnung im Haus anzugeben oder die Frage nach acht Wohnungen lediglich zu bejahen. Vielmehr hätte ihn eine Pflicht getroffen, vollständige Angaben zu machen. Er habe darüber in dem für ihn erfolgreichen Berufungsverfahren vor dem Landgericht Frankfurt am Main (...) die nachteilige Entscheidung des Amtsgerichts Stadt1 (...) mit der wahrheitswidrigen Behauptung angegriffen, im Termin vor dem Amtsgericht nicht angehört worden zu sein. Das Gegenteil ergebe sich aus seiner persönlichen Eingabe an das Amtsgericht nach Schluss der mündlichen Verhandlung vom 16.01.2017. Tatsächlich habe er im Termin vor dem Amtsgericht vom 30.11.2016 ausführlich Stellung genommen. Die von den Beklagten wahrheitswidrig behauptete unterlassene Anhörung sei auch Grundlage der aus Sicht der Klägerinnen fehlerhaft angeordneten Parteivernehmung gewesen. Hierauf habe man die Verfassungsbeschwerde gestützt. Das Landgericht Frankfurt am Main bzw. der Bundesgerichtshof hätten Verfahrensgrundrechte verletzt, weil die Parteivernehmung gemäß § 448 ZPO aus Rechtsgründen unzulässig gewesen wäre. Beide Beklagte hätten im Schriftsatz vom 14.12.2017, S. 4, im ersten Absatz in dem Verfahren zur Verlängerung der Räumungsfrist, Az. ..., wahrheitswidrig vortragen lassen, der Beklagte zu 1.) habe am 07.10.2017 den Klägerinnen eine Wohnung zur Anmietung angeboten, die sofort bezugsfertig gewesen sei. Ein solches Angebot sei jedoch nie erteilt worden, was er in seiner E-Mail vom 30.11.2017 (Anl. 8, Bl. 37 d.A.) sogar selbst bestätigt und schließlich auf Nachfrage durch E-Mail vom 01.12.2017 eingeräumt habe, vor Monaten eine Annonce im Sinne eines bebilderten Angebots einer Wohnung in Stadt1 weitergeleitet zu haben. Er habe in seinem Schreiben vom 16.01.2017 gegenüber dem Amtsgericht im Räumungsverfahren vor Erlass der Entscheidung und nach dem Termin wahrheitswidrig vorgetragen, das Haus in der Straße1 in Stadt1 verfüge über einen rollstuhlgerechten Personenaufzug, auf den er angewiesen sein werde. Tatsächlich befänden sich vor dem Hauseingang in das Treppenhaus mit dem Personenaufzug zur Wohnung frontal und seitliche Barrieren. Auch im Treppenhaus befänden sich bis zum Aufzug mehrere Treppenstufen; barrierefrei sei nur das Erdgeschoss. Hätte der Beklagte zu 1.) tatsächlich einen Wohnbedarf für das Haus in Stadt1 gehabt, so wäre es nachvollziehbar gewesen, sich für die Möglichkeit des barrierefreien Wohnens im Erdgeschoss zu entscheiden. Auch dies belege, dass die Eigenbedarfskündigung nicht auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt, sondern rechtsmissbräuchlich ausgesprochen worden sei. Wahrheitswidrig habe der Beklagte zu 1.) weiter angegeben, im Souterrain der Straße2 Stadt3 zu wohnen, weil er zugleich angegeben habe regelmäßig mit seinem Fahrzeug mit dem Kennzeichen … von Stadt3 nach Stadt2 zu fahren. Die zwei gemieteten Büroräume sollen sich auf der Straßenseite befinden; es liege nahe, dass sich das dritte Zimmer auf der Rückseite des Hauses im Kellerbereich befinde. Zum einen sei hierfür eine Baugenehmigung erforderlich, zum anderen sei unwahrscheinlich, dass er im Keller wohne. In seinem Internetauftritt habe er angegeben, in Stadt2 an seinem Porsche 911 zu schrauben. Seinem Internetauftritt sei zu entnehmen, dass er sich in seinem häuslichen Schwimmbad aufhalte. Die behauptete Lebenspartnerschaft sei vorgeschoben gewesen. Man habe nicht zusammen leben wollen, was sich aus dem Notarvertrag vom 18.06.2016 ergebe. Hier sei eine Pflegeleistung gegen Entgelt vereinbart. Gemäß Melderegisterauskunft vom 26.03.2018 (Bl. 247 d.A.) sei der Beklagte zu 1.) in Stadt3 Straße2 gemeldet, wobei der Einzug auf den 24.06.2005 datiere. Damit habe er auch zur polizeilichen Anmeldung falsch ausgesagt, weil er danach nicht wegen der angeblichen Trennung von seiner Ehefrau am 07.02.2012 nach Stadt3 gezogen sei und sich dann dort angemeldet habe. Denn am 07.02.2012 sei er noch gar nicht verheiratet gewesenen. Geheiratet habe er erst am XX.XX.2012. Den Wohnbedarf habe er bis 31.10.2018 nicht verwirklicht. Dies stehe auch im Widerspruch zu dem Vorbringen im Räumungsschutzverfahren. In ständiger Rechtsprechung werde für die Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens, der zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung vorliegen müsse, an seine Verwirklichung innerhalb eines angemessenen Zeitraums nach Räumung der Wohnung und seine beschleunigte Realisierung angeknüpft. Die gesetzliche Voraussetzung einer jeden Kündigung wegen Eigenbedarfs sei, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich und seine Angehörigen gegenwärtig oder in absehbarer Zeit benötige und für die Realisierung des Wohnbedarfs konkrete Vorbereitungen treffe. Die private Observation durch den Klägervertreter in der Zeit vom 14.12.2018 bis 08.01.2019 habe ergeben, dass der Beklagte zu 1.) regelmäßig mit seinem Porsche von dem Büro Stadt3 zu seinem Einfamilienhaus in Stadt2 gefahren und dort über Nacht geblieben sei. Dass die Nutzungsabsicht nur vorgetäuscht gewesen sei, ergebe sich auch aus seinem weiteren Verhalten. Die Meldebescheinigung, die der Beklagte zu 1.) vorgelegt habe, sei nachweislich falsch. Durch die Meldebescheinigung (Anl. 5) werde bestätigt, dass Frau Nachname2 am 17.09.2018 vermeintlich die Wohnung in Stadt1 bezogen habe. Tatsächlich sei Frau Nachname2 aber dort nicht eingezogen. Nachweislich falsch sei auch durch Vorlage einer Meldebescheinigung unter Beweis gestellt die Behauptung des Beklagten zu 1.), selbst am 16.08.2018 nach Stadt1 gezogen zu sein. Von diesem Tag datiere zwar die Meldebescheinigung, der Bevollmächtigte des Beklagten habe jedoch unstreitig gestellt, dass die Wohnung zu diesem Zeitpunkt noch nicht bezogen gewesen sei. Wegen des weiteren Vorbringens der Klägerinnen wird auf die Schriftsätze des Klägervertreters vom 29.01.2018 nebst Anl. 1-10 (Bl. 1 ff. d.A), 06.02.2018 nebst Anl. 11-25 (Bl. 79 ff. d.A.), 12.02.2018 (Bl. 141 ff. d.A.), 28.02.2018 (Bl. 158 ff. d.A.) nebst Anl. 1-20, (Bl. 199 ff. d.A,), 22.03.2013 (Bl. 226 d.A.), 23.03.2018 (Bl. 235 ff. d.A.), 27.03.2018 (Bl. 245 ff. d.A.), 29.03.2018 (Bl. 256 ff. d.A.) 29.03.2080 (Bl. 261 ff. d.A.), 11.05.2018 (Bl. 365 ff. d.A.), 12.05.2018 (Bl. 371 ff. d.A.) 19.05.2018 (Bl. 375 ff. d.A.) nebst WhatsApp-Ausdruck (Bl. 377 ff. d.A.), 25.05.2018 (Bl. 392 d.A.), 01.06.2018 (Bl. 384 ff. d.A.), 06.06.2018 (Bl. 396 ff. d.A.), 15.06.2018 (Bl. 409 ff. d.A.), 03.07.2018 (Bl. 430 ff. d.A.), 17.07.2018 (Bl. 437 ff. ff. d.A.), 26.08.2018 (Bl. 448 ff. d.A.). 22.09.2018 (Bl. 456 ff. d.A.), 01.11.2018 (Bl. 462 ff. d.A.), 03.12.2018 (Bl. 539 ff. d.A.), 12.12.2018 (Bl. 591 d.A.), 07.01.2019 (Bl. 634 ff. d.A.), 06.02.2019 (Bl. 648 ff. Akte), 11.02.2019 (Bl. 681 d.A.) und 21.02.2019 (Bl. 684 d.A.) Bezug genommen. Die Klägerinnen haben beantragt, 1. die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerinnen die entstandenen Prozesskosten i.H.v. 11.688,68 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz und Umzugskosten i.H.v. 1.118,69 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Zustellung zu zahlen; 2. die Beklagten zu verurteilen, der Klägerin zu 1.) den unmittelbaren Besitz an der Wohnung in der Straße1, Stadt1, 1. Obergeschoss links, bestehend aus 2 Zimmern, Bad, Toilette und Küche zu den alten Vertragsbedingungen wieder einzuräumen; 3. das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 14.07.2017, Az. ..., aufzuheben: h i l f w e i s e, das Restitutionsverfahren an das zuständige Berufungsgericht zu verweisen. Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagten sind den Behauptungen der Klägerinnen mit Nachdruck entgegengetreten. Sie haben der Zulässigkeit der Klageänderungen widersprochen und wenden sich zudem gegen die Zulässigkeit der Klage selbst. Die ursprüngliche Klage auf Feststellung der Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsurteil einschließlich des Antrags auf Erlass einer einstweiligen Verfügung wegen vermeintlich falsche Angaben richte sich nach § 826 BGB. Das einstweilige Verfügungsverfahren sei unter dem Az. ... gesondert geführt worden. Das Landgericht habe den Antrag zurückgewiesen, das Oberlandesgericht Frankfurt am Main habe die hiergegen eingelegte Beschwerde in dem Verfahren Az. ... zurückgewiesen. Mit ihrer geänderten Klage, die mit der gleichen Begründung erhoben worden sei, die zur Zurückweisung des Eilantrages geführt hätte, sei bereits darüber befunden worden, dass der Beklagte zu 1.) keine falschen Angaben gemacht habe. Damit sei auch über die im Verfahren ... rechtskräftig entschieden worden (unter Bezugnahme auf OLG Frankfurt, Urt. v. 16.07.2002, Az. 5 U 20/01). Die Unzulässigkeit der Klagen folge ferner daraus, weil die Klägerinnen im Verfahren ... gegenüber der Klageforderung aus die Nebenkostenabrechnung 2016 und 2017 die hilfsweise Aufrechnung mit einem vermeintlichen Schadensersatzanspruch i.H.v. 8.061,67 € erklärt hätten, der sich aus den Verfahrenskosten des Räumungsrechtsstreits ... AG Stadt1 und LG Frankfurt ... ergäbe; es handele sich um die Gebühren der Rechtsanwälte beider Parteien und die Gerichtskosten für beide Instanzen. Im dem Verfahren ... habe das AG Stadt1 durch Urteil vom 23.08.2018 auch über die erklärte Hilfsaufrechnung entschieden und festgestellt, dass keine Schadensansprüche bestünden und die Hilfsaufrechnung im Übrigen unwirksam sei. Damit sei die Abweisung des Betrages in Rechtskraft erwachsen. Der Aktivlegitimation der Klägerin zu 2.) stehe die Rechtskraftwirkung entgegen, weil die Klägerin zu 2.) bezüglich der dort hilfsweise zur Aufrechnung gestellten Ersatzansprüche als nicht aktivlegitimiert angesehen worden sei. Ihre fehlende Aktivlegitimation folge aus dem Umstand, dass sie bereits vor Mai 2018 ihren Wohnsitz in der Straße3 in Stadt4 genommen habe. Ausgezogen wegen der Räumung sei lediglich die Klägerin zu 1.). Der Beklagte zu 2.) müsse sich vermeintliche Falschaussagen nicht zurechnen lassen. Hierzu trügen die Klägerinnen nichts vor. Schließlich sei § 826 BGB, mit der ein rechtskräftiges Urteil aufgehoben werden solle, auf besonders schwerwiegende, eng begrenzte Ausnahmefälle begrenzt. Die Ausdehnung würde das Institut der Rechtskraft aushöhlen und den Eintritt der Rechtsfrieden in untragbarer Weise infrage stellen. Die vollstreckende Partei müsse die Unrichtigkeit kennen oder später erkennen. Das Gebrauchmachen des Urteils müsse unter Berücksichtigung aller Umstände einen vom jeweiligen Kläger zu beweisenden Vorwurf einer Schädigungsabsicht der früher obsiegenden Partei begründen. Demzufolge hätten die Klägerinnen die Unrichtigkeit des Berufungsurteils nicht ausreichend dargelegt. Hierzu reiche die Wiederholung ihres Tatsachenvortrags aus dem früheren Prozess nicht aus. Neue Tatsachen trügen die Klägerinnen nicht vor. Im Übrigen habe der Beklagte zu 1.) nichts Falsches behauptet. Er habe seinerzeit in Stadt3 gewohnt, sei dort wohnhaft gemeldet und habe dies durch Vorlage des Ausweises dokumentiert. Er habe nicht in Stadt2 gewohnt und habe auch nicht über anderweitigen Wohnraum verfügt. Seine Angabe, er wolle mit seiner Lebensgefährtin seinen Lebensabend in der Wohnung in Stadt1 verbringen, sei zutreffend. Die Wohnung sei am 24.05.2018 nach der Zwangsräumung beschädigt zurück gegeben worden. Der Küchenboden sei mit Schnitten und Kerben übersäht gewesen. Türen und Zargen zwischen Flur und Wohnzimmer bzw. zwischen Küche und Wohnzimmer seien mutwillig herausgebrochen worden. Dies sei Gegenstand eines Schadenersatzprozesses der Beklagten gegen die Klägerin in dem Verfahren vor dem Amtsgericht Stadt1, Az. .... Bereits in dem Räumungsrechtsstreit sei vor dem Berufungsgericht, dem Landgericht Frankfurt am Main, erörtert worden, dass die Wohnung vor dem Bezug zunächst nach den Vorstellungen der Beklagten hätte umgebaut werden sollen. Die Umbaumaßnahmen hätten sich aber verzögert. Der Beklagte zu 1.) und Frau Nachname2 seien seit September 2018 in der Straße1 in Stadt1 gemeldet (B4 und B5, Bl. 527 ff. d.A.). Es habe nie eine Weitervermietungsabsicht bestanden. Keine Maklergesellschaft habe hierzu einen Auftrag erhalten. Der Makler habe lediglich den Auftrag erhalten, für das Jahr 2016 den angemessenen marktgerechten Mietzins zu ermitteln, weil in dem Verfahren .... Anl. B6 (Bl. 530 ff. d.A.) eine Klage auf 6.440 € Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache ab 01.07.2016 erhoben worden sei. Der Beklagte zu 1.) habe seinen Eigenbedarf realisiert. Er habe heute noch Eigenbedarf und Nutzungswillen. Von drohender Obdachlosigkeit sei nie die Rede gewesen. Wegen des weiteren Vorbringens der Beklagten im ersten Rechtszug wird auf den Inhalt der Schriftsätze des Beklagtenvertreters vom 29.01.2018 (Bl. 47 ff. d.A.), 20.02.2018 (Bl. 154 ff. d.A.), 25.05.2018 (Bl, 387 ff. d.A.), 22.06.2018 (Bl. 419 ff. d.A.), 20.11.2018, (Bl. 485 ff. d.A.), 07.12.2018 (Bl. 564 ff. d.A.), 11.12.2018 (Bl. 568 f. d.A.) nebst Anlagen, 20.12.2018 (Bl. 627 d.A.) und 31.01.2019 (Bl. 638 ff. d.A.), Bezug genommen. Durch das am 26.02.2019 (Bl. 691 ff. d.A.) verkündete Urteil (Bl. 692 ff. d.A.) hat das Landgericht die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt: Die Voraussetzungen für eine Rechtskraftdurchbrechung durch einen Anspruch auf vorsätzliche sittenwidrige Erschleichen des Titels nach § 826 BGB seien nicht gegeben. Es hat unter Bezugnahme auf seine frühere Rechtsauffassung im Beschluss vom 06.04.2018 daran festgehalten, dass die streitgegenständlichen Behauptungen schon Gegenstand des rechtskräftig entschiedenen Räumungsprozess gewesen und insoweit keine neuen Tatsachen vorgetragen worden seien. Es hat sich die Begründung des Senats im Beschluss vom 08.05.2018, Az. … zu eigen gemacht. Es komme daher nicht darauf an, ob bezeugt werden könne, dass der Beklagte zu 1.) noch bis zuletzt im Einfamilienhaus in Stadt2 gewohnt habe. Weiterer Vortrag zur Eheschließung mit Frau Nachname3 am XX.XX.2012 und seinem Auszug am 07.02.2012 sei nicht erheblich. Dieser sei auch nicht geeignet, eine Falschaussage zu beweisen. Zum Vorbringen zu einem Umzug bereits am 24.06.2005 sei nicht dargelegt, warum die Klägerinnen eine Meldeauskunft nicht bereits in dem Verfahren vor dem Amtsgericht Stadt1 oder im späteren Berufungsverfahren hätten einholen können. Hierzu seien auch keine weiteren Begründungen erfolgt. Das Landgericht hat die Restitutionsklage als unzulässig abgewiesen, weil hierzu die Berufungskammer ausschließlich zuständig sei. Wegen der weiteren Details der ausführlichen Begründung der Kammer wird auf den Inhalt der Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 S. 1 ZPO) Gegen dieses am 01.03.2019 zugestellte Urteil richtet sich die am 04.03.2019 (Bl. 767 d.A.) eingelegte und am 13.03.2019 (Bl. 373 ff. d.A.) begründete Berufung, mit der die Klägerinnen ihr erstinstanzliches Rechtschutzziel weiter verfolgen und teilweise erweitern, unter Wiederholung und Vertiefung ihres Vorbringens. Das Landgericht habe unberücksichtigt gelassen, dass der Beklagte zu 1.) bei seiner Vernehmung falsche Angaben gemacht habe: Insoweit wiederholen und vertiefen sie die Details zu den aus ihrer Sicht unrichtigen Angaben im Zusammenhang mit dem seinerzeit erläuterten Umzug von Stadt2 nach Stadt3. Sie erläutern weitere Details, aus welchen Gründen aus einer Vielzahl von Indizien zu schließen sei, dass der Beklagte zu 1.) in Stadt2 gelebt habe und nicht in Stadt3. Darüber hinaus habe der Senat in seiner Beschwerdeentscheidung zugrundegelegt, dass der Beklagte zu 1.) wegen einer neuen Beziehung aus Stadt2 ausgezogen und vorübergehend in seinem Büro Unterschlupf gefunden habe. Das sei jedoch nicht vorgetragen worden und falsch. Das angefochtene Urteil des Landgerichts beruhe auf Willkür, soweit es ausführe, dass der Eigenbedarf an den Interessen des Mieters zu messen seien und die subjektiven Interessen nur einer Willkürprüfung zu unterziehen seien. Das Landgericht habe in diesem Kontext unterlassen, nach Bekanntwerden neuer Umstände eine solche genau Überprüfung vorzunehmen. Der maßgeblich neu bekannt gewordene Umstand sei, dass der Beklagte zu 1.) unwahr behauptet habe, sich am 07.02.2012 von seiner Ehefrau getrennt zu haben, von Stadt2 nach Stadt3 umgezogen zu sein, sich dort angemeldet zu habe und im hinteren Bereich seines Büros vom 07.02.2012 bis 16.08.2018 gewohnt zu haben. Hierzu hätte es den Beklagte zu 1.) anhören müssen. Darüber hinaus wohne weder der Beklagte zu 1.), noch seine Lebenspartnerin Frau Nachname2 in der Wohnung in Stadt1. Sie wiederholen und vertiefen ferner ihr erstinstanzliches Vorbringen, zu dem Details, zu denen der Beklagte zu 1.) falsche Angaben gemacht habe: Falsch sei, am 07.02.2017 von Stadt2 nach Stadt3 umgezogen zu sein, sich dort angemeldet und im hinteren Bereich des Büros gewohnt zu haben, beschlossen zu haben, aus der Wohnung in Stadt3 auszuziehen, nachdem er seine Lebenspartnerin im Mai 2014 kennengelernt habe. Gegen den Umzug aus dem Einfamilienhaus und das jahrelange Wohnen im hinteren Bereich des Büros in Stadt3 (Keller) spreche die Lebenserfahrung. Der Beklagte zu 1.) sei auch entgegen seinen Angaben am 07.02.2012 nicht verheiratet gewesen. Das Landgericht habe im Rahmen der von ihm vorzunehmenden Willkürprüfung nicht hinterfragt, wann und weshalb der Beklagte zu 1.) aus Stadt2 ausgezogen sein will, warum er lange Jahre im hinteren Bereich des Büros gewohnt haben will, obwohl sein Einfamilienhaus nur 30,6 km von seinem Büro entfernt liege und er für die Fahrt mit seinem Porsche 28 Minuten benötige; Es war auch nicht hinterfragt worden, ob der Beklagte zu 1.) auch bei seiner Eheschließung am XX.XX.2012 und danach im Büro in Stadt3 gewohnt habe. Die Klägerinnen machen ergänzend geltend und behaupten, der Nachweis für die Vortäuschung des Eigenbedarfs sei mittlerweile aufgrund neuer Tatsachen geführt, weil der Beklagte zu 1.) die neue Wohnung in Stadt1 nicht nutze. Unwahr sei seine Behauptung, am 16.08.2018 in die Wohnung eingezogen zu sein. Es handele sich hierbei lediglich um das Datum der Anmeldung, wobei hier eine Falschbeurkundung veranlasst worden sei. Soweit der Beklagte zu 1.) seinen Wohnbedarf mit seiner Lebenspartnerschaft begründet habe, und dies insbesondere mit dem Lebensmittelpunkt Frau Nachname2 begründet habe, ergebe sich die Unrichtigkeit seiner Angaben aus dem Umstand, dass - wie jetzt unstreitig ist - er mit Frau Nachname2 nicht zusammengezogen sei. Ergänzend machen sie geltend, die Klägerin zu 2.) habe auch noch aus einem anderen rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch auf Schadensersatz: Sie sei zu Unrecht als Prozesspartei in Anspruch genommen und rechtswidrigerweise mit Prozesskosten belastet worden. Tatsächlich sei die Klägerin zu 2.) vor längerer Zeit aus der Wohnung ausgezogen, was in der Klageschrift vom 03.05.2016 vorgetragen worden sei. Aus dem Mietvertrag gehe hervor, dass die Klägerin zu 1.) den Vertrag für sich allein unterzeichnet habe. Nur sie sei Mieterin und Besitzerin gewesen, die Tochter sei nur Besitzdienerin gewesen. Am Vertrag sei sie nicht beteiligt gewesen. Die Klägerinnen haben ergänzend folgende Schadenspositionen aufgelistet und auf insgesamt 5.542,00 € beziffert: a) KFB, AG Stadt1 vom 4. September 2017, 4.832,49 €, siehe Anl. 19, hiervon 50 %: 2.416,46 € b) Eigene Anwaltskosten i. H. v. 3.249,18 €, Anl. 21, hiervon 50 %: 1.624,59 € c) KFB, LG Frankfurt, ... (= ...), KFB vom 16.04.2018 i.H.v. 892,02 €, hiervon 50 %: 446,01 € d) KFB LG Frankfurt vom 22.06.2018, Anl. 24, i.H. v. 446,01 €, e) KFB LG Frankfurt, ... vom 21.06.2018, Anl. 25, i.H. v. 238,95 €, f) Kostenrechnung OLG Frankfurt, ... vom 09.05.2018, Anl. 27 (Anlage vom 01.11.2018, über 152,25 € Die Entscheidung über den Antrag nach § 580 ZPO verletzte rechtliches Gehör. Ein Antrag auf Verweisung sei gestellt worden. Schließlich sei die Entscheidung des Berufungskammer objektiv unrichtig, da sie tragend auf der gewonnenen Überzeugung des Gerichts von der Glaubhaftigkeit der Aussage des Beklagten zu 1.) bei seiner Vernehmung beruhe. Die aufgezeigten Widersprüche und Unrichtigkeiten böten jedoch Anhaltspunkte für die Annahme, dass der Beklagte zu 1.) unglaubwürdig sei. Hieran habe auch der Bevollmächtigte mitgewirkt, der im ersten Rechtszug zwei Meldebestätigungen vorgelegt habe, nämlich für den Beklagten zu 1.) vom 16.08.2018 und für Frau Nachname2 am 17.09.2018. Weil die Bescheinigung auf das Einzugsdatum abstelle, sei diese falsch, weil der Beklagte zu 1.) zu diesem Zeitpunkt nicht und Frau Nachname2 zu keinem Zeitpunkt dort gewohnt habe. Dieses Vorbringen sei in weiteren Schriftsätzen wiederholt und vertieft worden. Neu bekannt geworden sei den Klägerinnen, dass der Beklagte zu 1.) am 04.02.2019 in Stadt2 eine neue Firma gegründet habe. Er sei persönlicher Gesellschafter der Immobilienverwaltung X KG, seine Ehefrau Vorname4 Nachname3 und seine beiden Söhne Vorname5 Nachname4 und Vorname6 Nachname3 seien Kommanditisten. Als Geschäftsadresse werde im Internet Stadt2 angegeben. Es dürfte der allgemeinen Lebenserfahrung entsprechen, dass ein Geschäftsmann, der seine Geschäfte von seinem Einfamilienhaus führe, auch in seinem Einfamilienhaus wohne. Der Bevollmächtigte der Klägerinnen habe auch selbst Feststellungen dazu getroffen, dass die Wohnung unbewohnt gewesen sei, weil er diese seit dem 07.01.2019 regelmäßig von außen überwacht habe. Die Wohnung verfüge über keine Vorhänge. Lediglich das Wohnzimmer sei durch eine Lampe und eine Tischlampe auf der Fensterbank beleuchtet gewesen, andere Bereiche jedoch nicht. Er habe kein Lebenszeichen festgestellt. Auf sein Klingeln habe niemand geöffnet, obwohl die Leuchten angewesen seien. Nach 19:30 Uhr sei dies regelmäßig so gewesen. Üblicherweise müsste jemand um diese Zeit zu Hause sein. Nachbarn könnten bestätigen, dass der Beklagte zu 1.) dort nicht wohne. Der Beklagte zu 1.) bestätige im Schriftsatz vom 30.04.2019 erneut, dass der behauptete Eigenbedarf nicht vorliege, weil er nach dem rechtskräftigen Urteil seinen Eigenbedarf damit begründet habe, den Willen gehabt zu haben, in die Wohnung zu wohnen, um mit Frau Nachname2 in Stadt1 zusammenzuziehen, wo sich bereits ein soziales Umfeld aufgebaut habe, und den Wunsch, aus deiner gegenwärtigen Wohnung in Stadt3 auszuziehen, gefasst zu haben, nachdem er Frau Nachname2 kennengelernt habe, er sodann mit ihr in Stadt1 nach geeigneten Objekten gesucht habe, weil sie wegen ihrer Anstellung und wegen ihres Sohnes örtlich gebunden sei. Der Beklagte zu 1.) habe sogar selbst in seinem Schreiben an das Amtsgericht vom 30.01.2018 auf die Bestellung von Möbel und den psychischen Druck und endlich das gemeinsame Zusammenwohnen Bezug genommen. Gleiches habe auch Frau Nachname2 vorgetragen. Sie habe darauf hingewiesen, dass die Beziehung leide und man endlich einen gemeinsamer Hausstand führen wolle. Es bestehe ein Verdacht des versuchten Prozessbetruges bezüglich der Realisierung des Eigenbedarfs im Hinblick durch die Vorlage der Meldebestätigungen durch den Beklagtenvertreter. Dieser habe in seiner Stellungnahme gegenüber der Anwaltskammer eingeräumt, dass der Mandant gegebenenfalls gegen Meldevorschriften verstoßen haben möge, dies aber seinen Tatsachenvortrag nicht unrichtig mache. Der Beklagte zu 1.) habe indes eine Ordnungswidrigkeit durch seine eigene Scheinanmeldung am 16.08.2018 und die Scheinanmeldung seiner neuen Lebenspartnerin am 17.09.2018 eingeräumt, um gegenüber dem Gericht die Verwirklichung des behaupteten Eigenbedarfs vorzutäuschen. Dies werde auch dadurch aufrecht erhalten, weil der Beklagte zu 1.) seine Wohnung mit seiner Freundin nicht bewohne. Der für einen Anspruch aus § 826 BGB notwendige Schädigungsvorsatz im Hinblick auf die entstanden Kosten zu Lasten der Klägerin zu 2.) ergebe sich aus dem eingeleiteten Kostenfestsetzungsverfahren. Den Beklagten sei bekannt gewesen, dass das Räumungsurteil des Landgerichts Frankfurt am Main (Berufungskammer) unrichtig gewesen sei. Auf die Grundrechtsklage der Klägerinnen beim Staatsgerichtshof Hessen hätten die Beklagten vorgetragen, dass sie die Klägerin zu 2.) bewusst auf Räumung hätten in Anspruch nehmen wollen, obwohl sie nicht Mieterin der Wohnung gewesen sei. Die Klägerin zu 2.) wohne seit dem 01.04.2015 in dem Y in Stadt4, Straße4 Der Kostenfestsetzungsbeschluss über 3.411,52 € vom 10.05.2019 aus ... betreffend die Kosten aus der Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsurteil sei gleichfalls sittenwidrig erschlichen worden, weil den Beklagten positiv bekannt gewesen sei, dass die Klägerin zu 2.) nicht Mieterin der Wohnung gewesen sei und sich auch nicht in der Wohnung aufgehalten habe. Dennoch hätten sie einen Kostenfestsetzungsantrag gestellt. Ähnliches gelte für die Erwirkung eines Kostenfestsetzungsbeschlusses gegen die Klägerin zu 2.) im Zusammenhang mit einer erfolgten Kontopfändung und einem vorläufigen Zahlungsverbot vom 19.06.2019. Der Beklagte zu 1.) habe im Schriftsatz vom 24.06.2019 auf S. 2 im Zusammenhang mit einem Rechtsbehelf gegen einen Kostenfestsetzungsbeschluss der Klägerin zu 2.) ebenfalls unrichtig vorgetragen, was seine Glaubwürdigkeit beeinträchtige; wegen der weiteren Einzelheiten hierzu wird auf den Inhalt des Schriftsatzes vom 12.08.2019 (Bl. 956 d.A.) Bezug genommen. Die Klägerinnen haben zunächst insgesamt beantragt, das am 26.02.2019 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main, Az. 2-30 O 59/18, abzuändern u n d 1. die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin zu 1.) die entstandenen Prozesskosten in Höhe von 6.116,68 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit der Rechtshängigkeit und Umzugskosten i.H.v. 1.118,69 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen; 2. die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin zu 2.) die entstandenen Prozesskosten in Höhe von 5.552,00 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit der Rechtshängigkeit zu zahlen; 3. die Beklagten zu verurteilen, der Klägerin zu 1.) den unmittelbaren Besitz an der Wohnung in der Straße1, Stadt1, 1. Obergeschoss links, bestehend aus 2 Zimmern, Bad, Toilette und Küche zu den alten Vertragsbedingungen wieder einzuräumen; 4. das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 14.07.2017, Az. ... aufzuheben, h i l f s w e i s e, das Restitutionsverfahren an das zuständige Gericht zu verweisen. 5. die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin zu 1.) für die Mietdifferenz 9.000,00 € nebst 5 % Zinsen seit Zustellung zu zahlen; 6. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, an die Klägerin zu 1.) die monatliche Mietdifferenz i.H.v. 600,00 € für die weitere Dauer von 21 Monaten zu zahlen; 7. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, an die Klägerin zu 1) die monatliche Mietdifferenz in Höhe von 600,00 € für weitere 6 Monate zu zahlen; 8. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, den Klägerinnen auch den zukünftig infolge der Kündigung entstehenden Schaden zu ersetzen. Die Klägerinnen haben im Hinblick auf den mit Schriftsatz vom 14.05.2020 (Bl. 1273 ff. d.A.) gestellten Klageantrag zu 7). nach alter Zählung („festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet sind, an die Klägerin zu 1.) die monatliche Mietdifferenz i.H.v. 600,00 € für die weitere Dauer von 21 Monaten zu zahlen“) im Zusammenhang mit der Kostenrechnung für die Klageerweiterungen und der Verfügung des Gerichts vom 08.07.2020 (Bl. 1293 ff. d.A.) mit Schriftsatz vom 20.07.2020 (Bl. 1320 ff. d.A.) ausdrücklich erklärt, dass derzeit von einer Zustellung an die Beklagten abgesehen werden solle. Eine Klagerücknahme mit der Kostenfolge des § 269 ZPO war hierin nicht zu sehen. Die Klägerinnen beantragen zuletzt, das am 26.02.2019 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main, Az. 2-30 O 59/18 abzuändern u n d 1. die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin zu 1.) die entstandenen Prozesskosten in Höhe von 6.116,68 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit der Rechtshängigkeit und Umzugskosten i.H.v. 1.118,69 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen; 2. die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin zu 2.) die entstandenen Prozesskosten in Höhe von 5.552,00 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit der Rechtshängigkeit zu zahlen; 3. die Beklagten zu verurteilen, der Klägerin zu 1.) den unmittelbaren Besitz an der Wohnung in der Straße1, Stadt1 1. Obergeschoss links, bestehend aus 2 Zimmern, Bad, Toilette und Küche zu den alten Vertragsbedingungen wieder einzuräumen; 4. das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 14.07.2017, Az. ... aufzuheben; h i l f s w e i s e, das Restitutionsverfahren an das zuständige Gericht zu verweisen. 5. die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin zu 1.) für die Mietdifferenz 9.000,00 € nebst 5 % Zinsen seit Zustellung zu zahlen 6. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, an die Klägerin zu 1.) die monatliche Mietdifferenz in Höhe von 600,00 € für die weitere Dauer von 21 Monaten zu zahlen; 7. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, den Klägerinnen auch den zukünftig infolge der Kündigung entstehenden Schaden zu ersetzen. Die Beklagten beantragen, die Berufung der Klägerinnen zurück- und die erweiterte Klage abzuweisen. Sie verteidigen die erstinstanzliche Entscheidung, die vom Landgericht und im weiteren Verfahren vertretenen Rechtsansichten des Gerichtes und wiederholen und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen. Im Übrigen sei der vorgetragene Sachverhalt längst überholt. An die Durchbrechung der Rechtskraft nach § 826 BGB seien bzgl. der materiellen Unrichtigkeit hohe Anforderungen zu stellen. Eine bloße Wiederholung des Kernvorbringens aus dem Erstprozess reiche nicht aus. Die Verfälschung des Sachverhalts sei als Argument abenteuerlich. Es sei abwegig, dass die Klägerin zu 2.) von der Berufungskammer des Primärprozesses zur Prozesspartei bestimmt worden sei. Maßgeblich sei alleine, gegen wen ein Kläger glaube, einen Anspruch geltend machen zu können. Die Beklagten und damaligen Kläger seien davon ausgegangen, dass die dortige Beklagte zu 2.), also Klägerin zu 2.), Mitbesitz an der herausverlangten Wohnung gehabt habe und damit für eine Zwangsräumung auch ein Titel gegen sie erforderlich sei. Ob dies wegen § 855 BGB entbehrlich gewesen sei, könne dahinstehen. Unerheblich sei gewesen, ob die Klägerin zu 2.) seinerzeit Mieterin der herausverlangten Wohnung war oder nicht. Maßgeblich sei gewesen, dass der Kläger ein Räumungstitel auch gegen die sich seinerzeit in der dort streitgegenständlichen Wohnung wohnhaften Klägerin zu 2.) habe erwirken wollen und erwirkt habe. Die fehlende Passivlegitimation hätten die Klägerinnen in dem Räumungsverfahren vor dem AG Stadt1, Az. ... geltend machen können. Die Passivlegitimation sei dort aber nicht bestritten worden. Ein Anspruch für den Klageantrag finde auch bei unterstellter Durchbrechung der Rechtskraft des Urteils keine Rechtsgrundlage. Die streitige Wohnung werde nunmehr vom Beklagten zu 1.) bewohnt. Eine Verpflichtung zur Freimachung der Wohnung bestehe nicht. Der als Hilfsantrag gestellte Restitutionsantrag sei zu Recht als unzulässig abgewiesen worden. Das Landgericht hätte auch der im Hilfsantrag gestellten Verweisung nicht entsprechen können. Eine Verweisung komme nur bei Annahme einer örtlichen Unzuständigkeit in Betracht. Die Beklagten behaupten, der Beklagte zu 1.) habe zu keiner Zeit versichert, das Mietverhältnis mit den Klägerinnen nicht aufzukündigen. Er habe keine falschen Angaben gemacht. Nach Räumung der Wohnung am 24.05.2018 im Wege der Zwangsvollstreckung habe er die Wohnung umgebaut und bewohne sie seit Januar 2019. Ein Umfang der Nutzung sei unerheblich und gehe die Gegenseite nichts an. Er habe zu den von ihnen seinerzeit angegebenen Zeitpunkten in Stadt3 gewohnt und wohne seit Januar 2019 in Stadt1. Er habe weder während des Räumungsprozesses in Stadt2 gewohnt, noch wohne er gegenwärtig dort. Es sei unerheblich und gehe die Klägerinnern nichts an, ob er sich dort noch gelegentlich aufhalte oder einen Firmensitz unterhalte. Die Gründung der Firma habe nichts mit dem Eigennutzungswunsch zu tun. Die Firma sei lediglich gegründet worden, um seine Immobilien aus erbrechtlichen Gesichtspunkten zusammenzuführen. Es sei also allein Sache des Beklagten zu 1.), wie er sein Leben gestalte, wann er sich in Stadt1 aufhalte und mit wem er dort verweile. Die Beklagten hätten nach dem Erwerb der Liegenschaft keinen höheren Mietzins verlangt, sondern lediglich festgestellt, dass die Mietzahlungen über den Mietvertrag ausgewiesenen Betrag lägen; folglich hätten sie lediglich einen schriftlichen Vertrag fixieren wollen, der die tatsächliche Vereinbarung enthalte. Der Beklagte zu 1,.) habe in der Vernehmung vom 02.06.2017 nicht ausgesagt, am 07.02.2012 von Stadt2 nach Stadt3 gezogen zu sein und sich an diesem Tag von seiner Ehefrau getrennt zu haben, sondern lediglich, sich am 07.02.2012 dort angemeldet zu haben. Dies mag unrichtig gewesen sein, weil er bereits zuvor schon dort als wohnhaft gemeldet gewesen sei. Eine Angabe sei jedoch nicht bewusst oder falsch gewesen, schon gar nicht, um seinen Eigenbedarf zu stützen. Er habe aber tatsächlich in Stadt3 und nicht in Stadt2 gewohnt. Maßgeblich sei, dass die Beklagten bei ihrer Kündigung vom 30.09.2015 vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den geltend gemachten Eigenbedarf dargelegt hätten und im Primärprozess seitens der Kammer kein Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches des Beklagten zu 1.) bestanden hätten; weitere Einzelheiten im Schriftsatz vom 19.06.2019, Bl. 908 ff. d.A., Wegen des weiteren Vorbringens der Klägerinnen im zweiten Rechtszug wird auf den Inhalt der Schriftsätze des Klägervertreters vom 13.03.2019 (Bl. 773 ff. d.A.), 28.03.2019 (Bl. 805 ff. d.A.), 01.04.2019 (Bl. 810 ff. d.A.), 03.04.2019 (Bl. 813 ff. d.A.), 18.04.2019 (Bl. 821 ff. d.A.), 29.04.2019 (Bl. 857 ff. d.A.), 10.05.2019 (Bl. 867 d.A.), 20.05.2019 (Bl. 876 ff.), 13.06.2019 (Bl. 882 ff. d.A.), 17.06.2019 (Bl. 891 ff. d.A.), 19.06.2019 (Bl. 908 ff. d.A.), 27.06.2019 (Bl. 920 ff. d.A.), 15.07.2019 (Bl. 925 f. d.A.), 26.07.2019 (Bl. 953 d.A.), 25.10.2019 (Bl. 998 ff. d.A.), 21.12.2019 (Bl. 1017 ff.), 11.01.2020 (Bl. 1084 ff. d.A.), 17.01 2020 (Bl. 1087 ff. d.A.), 01.02.2020 (Bl. 1169 d.A.), 11.02.2020 (Bl. 1180 ff. d.A.), 14.02.2020 (Bl. 1187 f. d.A.), 02.03.2020 (Bl. 1193 ff. d.A.), 18.03.2020 (Bl. 1216 ff. d.A.), 04.05.2020 (Bl. 1238 ff. d.A.), 14.05.2020 (Bl. 1272 ff. d.A.), 20.07.2020 (Bl. 1330 ff. d.A.), 07.08.2020 (Bl. 1317 ff. d.A.), 08.09.2020 (Bl. 1321 ff. d.A.), 22.10.2020 (Bl. 1337 ff. d.A.), 23.10.2020 (Bl. 1339 ff. d.A.), 26.10.2020 (Bl. 1347 ff. d.A.), 10.11.2020 (Bl. 1365 ff. d.A.), 12.11.2020 (Bl. 1388 ff. d.A.), 16.11.2020 (Bl. 1398 f. d.A.), 19.11.2020 (Bl. 1402 d.A.), 23. 11. 2003 (Bl. 1403 ff. d.A.) und 06.01.2021 (Bl. 1422 ff. d.A.) Bezug genommen. Wegen des weiteren Vorbringens der Beklagten im zweiten Rechtszug wird auf den Inhalt der Schriftsätze des Beklagtenvertreters vom 18.04.2019 (Bl. 817 ff. d.A.), 18.04.2019 (Bl. 859 ff. d.A.), 30.04.2019 (Bl. 865 ff. d.A.), 19.06.2019 (Bl. 908 d.A.), 16.07.2019 (Bl. 933 ff. d.A.), 21.10.2019 mit Anlagen (Bl. 980 ff. d.A.), 08.01.2020 (Bl. 1082 ff. d.A.), 26.02.2020 (Bl. 1191 f. d.A.), 23.07.2020 (Bl. 1313 ff. d.A.) und 13.11.2020 (Bl. 1391 ff. d.A.) Bezug genommen. Der Senat hat ergänzend Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeuginnen und Zeugen Z1 und von Z2 sowie Vernehmung des Beklagten zu 1.) als Partei. Wegen der Beweisthemen wird auf den Beschluss vom 11.05.2020 (Bl. 1268 ff. d.A.) Bezug genommen. Die Zeugen und der Beklagte zu 1.) sind im Termin vom 22.10.2020 vernommen worden. Aufgrund eines technischen Defektes konnte die digitale Aufzeichnung des diktierten Protokolls nicht geöffnet werden (vgl. Beschluss vom 28.10.2020, Bl. 1352 d.A.). Der Klägervertreter hat nach entsprechendem Hinweis und Stellungnahme der Beteiligten den Inhalt seiner Mitschrift über den Inhalt der Zeugenaussagen, die mit der Erinnerung des erkennenden Einzelrichters - worauf entsprechend hingewiesen worden ist - übereinstimmte, schriftsätzlich im Einzelnen vorgetragen (Schriftsatz vom 10.11.2020, Bl. 1369 ff. d.A.). Die Beklagten haben die klägerische Wiedergabe der Aussagen mit Schriftsatz vom 13.11.2020 (Bl. 1391 ff. d.A.) ausdrücklich bestätigt und unstreitig gestellt. Ferner haben die Beklagten weitere Behauptung des Klägers unstreitig gestellt und seinerseits schriftsätzlich den Inhalt der Vernehmung des Beklagten zu 1.) dargestellt und wiederholt (Schriftsatz vom 13.11.2020 (Bl. 1391 ff. d.A.) Hierzu hat die Klägerseite im Schriftsatz vom 23.11.2020 (Bl. 1403 ff. d.A.) Stellung genommen. Zu den Feststellungen über die Bewertung der Parteien hinsichtlich der nicht protokollierten Zeugenaussagen verhält sich auch der Beschluss des Senats vom 30.11.2020 (Bl. 1411 ff. d.A.). Hierzu hatten die Parteien auch erneut im Hinblick auf das angeordnete schriftliche Verfahren gem. § 128 Abs. 2 rechtliches Gehör. II. Die Berufung der Klägerinnen ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht erhoben und begründet worden (§§ 511, 517 f., 519 ZPO). Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. 1. Soweit die Klägerin zu 1.) mit ihrer Schadensersatzklage mit dem Zweck der Durchbrechung der Rechtskraft des Berufungsurteils des Landgerichts die Wiedereinräumung des Besitzes an der Wohnung nach entsprechender Zwangsräumung geltend gemacht habe, geht dieser Anspruch ins Leere, weil mittlerweile feststeht, dass die Wohnung vom Beklagten zu 1.) genutzt wird und die Wiedereinräumung des Besitzers nicht möglich ist. Darüber hinaus liegt kein Fall einer vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung vor, der in Durchbrechung der Rechtskraft einen Anspruch auf Rückgängigmachung der Entscheidung gebietet. Zu Recht und mit überzeugender Begründung, auf die der Senat zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug nimmt, hat das Landgericht die Schadensersatzklage auf Wiedereinräumung des Besitzers auch aus materiell-rechtlichen Gründen abgewiesen. Auch weitere Schadensersatzansprüche bestehen nicht. Ein Anspruch gemäß § 826 BGB ist nicht gegeben. Gleichfalls ist ein Anspruch auf Schadensersatz nach §§ 280 Abs. 1 S. 1, 241 Abs. 2 BGB nicht gegeben. Es ist nicht ersichtlich, dass vorliegend ein Fall des sittenwidrigen und vorsätzlichen Erschleichens eines Titels durch vorsätzlich falsche Angaben oder die Einbringung falscher Beweismittel vorliegen könnte. Nach feststehender Rechtsprechung (vgl. BGH, Urteil vom 05.06.1963, Az. IV ZR 136/62, zitiert nach juris) hat derjenige, der dadurch einen Vermögensschaden erleidet, dass ein anderer gegen ihn arglistig durch Irreführung des Gerichts ein rechtskräftiges unrichtiges Urteil erwirkt hat, einen Anspruch auf Schadenersatz nach § 826 BGB. Ein solcher Anspruch besteht danach unter gewissen, eine besondere sittenwidrige Handlungsweise begründenden Voraussetzungen auch gegen denjenigen, der ein zwar nicht erschlichenes, aber dennoch unrichtiges Urteil in Kenntnis der Unrichtigkeit ausnutzt. Damit ist ausgesprochen, dass unter derartigen Umständen die Wirkung der Rechtskraft der früheren Entscheidung zurückzutreten hat. Denn an sich folgt aus der Rechtskraft eines Urteils, dass die Rechtsfolge, die das Gericht darin aus dem von ihm zu beurteilenden Sachverhalt hergeleitet hat, zwischen den Parteien unangreifbar feststeht, und zwar auch, soweit sie für die in dem neuen Prozess zur Entscheidung gestellte Rechtsfolge vorgreiflich ist (BGHZ 3, S. 82 ff. (85); BGH LM ZPO § 323 Nr. 23, 27). Würde das uneingeschränkt auch in den Fällen der arglistigen Urteilserschleichung gelten, so könnte demgegenüber von vornherein ein Schadensersatzanspruch nach § 826 BGB nicht in Betracht kommen (so bereits die Entscheidung des Reichsgerichts, vgl. RGZ 75, S. 213 ff. (217)), die sogar noch auf dem Boden der materiellen Rechtskrafttheorie steht). Die Rechtsprechung hat jedoch ständig, auch, soweit sie grundsätzlich die Bindung an die Vorentscheidung als Auswirkung der Rechtskraft anerkannt hat, daran festgehalten, dass sich gegenüber dem Schadensersatzanspruch nach § 826 BGB die Rechtskraft nicht durchsetzen könne, wenn sie bewusst rechtswidrig zu dem Zweck herbeigeführt sei, „dem, was nicht Recht sei, dem Stempel des Rechts zu geben“ (RGZ 46, S. 74 (79); RGZ 61, S. 359 (365)). In den Vorschriften über die Wiederaufnahme des Verfahrens, die eine Ausdehnung der Wiederaufnahmegründe nicht zulassen (RGZ 100, S. 98 (101); RGZ 155, S. 373; BGH LM ZPO § 640 Nr. 40), ist kein Hindernis für die Annahme gesehen worden, dass in schwerwiegenden Fällen die Gerechtigkeit gegenüber ungerechten rechtskräftigen Urteilen auch mittels des § 826 BGB durchzusetzen sei. Das Landgericht hat insoweit mit zutreffender Begründung die Voraussetzungen eines derartigen Anspruchs verneint. a) Es fehlt bereits an der ersten Voraussetzung für den bezeichneten Schadensersatzanspruch, gleichgültig, ob er auf der Erschleichung des Urteils oder die sittenwidrige Ausnutzung eines nicht erschlichenen Urteils gegründet wird. Das Urteil muss nämlich nachweisbar unrichtig sein (BGH, Urteil vom 21.06.1951, Az. III ZR 210/50, zitiert nach juris; BGH, Urteil vom 05.06.1963, Az. IV ZR 136/62, zitiert nach juris). Die Unrichtigkeit kann nicht damit dargetan werden, dass nochmals dieselben Tatsachenbehauptungen, Beweismittel oder Rechtsausführungen vorgebracht werden, die schon im abgeschlossenen Prozess vorgetragen waren. Dies wäre, wie es in der Entscheidung des BGH (a.a.O.) heißt, eine nicht zu billigende und unzulässige Missachtung der Rechtskraft des Urteils. Insbesondere wenn sich die im Vorprozess von den Parteien aufgestellten Behauptungen widersprechen, genügt es nicht, dass die unterlegene Partei ihre Behauptungen wiederholt und geltend macht, die obsiegende Partei habe durch den Vortrag des Gegenteils gegen die ihr nach § 138 Abs. 1 ZPO obliegende Wahrheitspflicht verstoßen. Sie kann ferner die Voraussetzungen des § 826 BGB auch nicht damit schlüssig dartun, dass sie ihre im Vorprozess aufgestellten Behauptungen ergänzt oder etwas verändert oder zusätzliche Beweisanträge stellt, mit denen im Grunde das bisherige Vorbringen lediglich untermauert werden soll, vor allem dann nicht, wenn es ihr möglich gewesen wäre, diese Ergänzungen schon im Vorprozess anzubringen. Erst recht kann die Partei die Unrichtigkeit des rechtskräftigen Urteils des Vorprozesses nicht damit dartun, dass sie die in diesem vorgenommene tatsächliche oder rechtliche Würdigungen beanstandet und auf rechtliche Gesichtspunkte hinweist, die nach ihrer Ansicht unbeachtet geblieben sind; ob ausnahmsweise etwas anderes gilt, wenn das Urteil des Vorprozesses auf einer offensichtlichen tatsächlichen oder rechtlichen Fehlbeurteilung beruht, ist im vorliegenden Fall nicht zu entscheiden, denn eine derartige Sachlage ist hier nicht gegeben. In aller Regel kann jedenfalls unter Hinweis auf bestimmte Details und eine abweichende Beweiswürdigung die Zuerkennung eines Anspruchs nach § 826 BGB nicht erreicht werden. Denn der schwerwiegende Eingriff in die Rechtskraft, den sie mit sich bringt, ist nur in äußersten Fällen, in „denen nicht eine offenbare Lüge den Sieg über die gerechte Sache behalten darf“ (so ausdrücklich auch BGH, Urteil vom 05.06.1963, IV ZR 136/62 und die vom Kläger zutreffend zitierte Entscheidung des 16. Zivilsenats des OLG Frankfurt, die auf dieser Bewertung beruht). Wollte man entgegen dieser Auffassung schon einen Vortrag (so BGH a.a.O.) des Inhalts der Klägerinnen im neuen Hauptsacheverfahren für eine ausreichende schlüssige Klagebegründung halten, so würde es damit in allen Rechtsstreitigkeiten, in denen die Parteien gegensätzliche Behauptungen aufgestellt haben, die unterlegene Partei in der Hand haben, den abgeschlossenen Prozess nochmals aufzurollen. Es ist offenbar, dass die Rechtsprechung mit der Zulassung der Schadensersatzklage eine solche Möglichkeit, die praktisch zu einer Beseitigung der Grenzen der Rechtskraft führen würde, nicht eröffnen wollte und nicht eröffnet hat. (BGH a.a.O.). b) Vor diesem Hintergrund hat der Beklagte zu 1.) seinen Eigenbedarfswunsch seiner Zeit in der Kündigung nachvollziehbar und gerechtfertigt dargelegt und dies im Rahmen seiner Vernehmung vor dem Landgericht auch begründet, unabhängig von der Frage, inwieweit bestimmte Details unrichtig gewesen sein könnten. Maßgeblich für eine Eigenbedarfskündigung ist nämlich lediglich, ob der Wunsch des Eigentümers, in seinem Eigentum zu wohnen, nachvollziehbar und plausibel dargelegt ist. Der Begriff „benötigt“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt nach allgemeiner Ansicht nicht voraus, dass der Vermieter dringend („nötig“) auf die Wohnung angewiesen ist. Andererseits kommt durch den vom Gesetzgeber gewählten Begriff („benötigt“ statt „nutzen will“) aber doch zum Ausdruck, dass der bloße Wille des Vermieters zur Eigennutzung für die Kündigung nicht ausreicht (Blank/Börstinghaus/Blank, 5. Aufl. 2017, BGB § 573 Rn. 37). Die instanzgerichtliche Rechtsprechung hat in früherer Zeit teilweise strenge Anforderungen an den Kündigungstatbestand gestellt. Durch die Rechtsprechung des BVerfG und die neuere Rechtsprechung des BGH wurden die Anforderungen an das Erlangungsinteresse jedoch dem bloßen Erlangungswillen angenähert. Diese Rechtsprechung beruht letztlich auf der Annahme, dass die Regelungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB im Hinblick auf angeblich übergeordnete Grundrechte der Immobilieneigentümer eng auszulegen sind, eine These, die mit dem Wortlaut des Kündigungstatbestandes und den ursprünglichen Intensionen des Gesetzgebers nicht im Einklang steht. Nach dem gegenwärtigen Stand der Rechtsentwicklung genügt es, wenn der Vermieter die ernsthafte Absicht hat, die Räume selbst als Wohnung zu nutzen oder diese einem Angehörigen zu überlassen (Nutzungs-/Überlassungswille) und wenn diese Absicht auf vernünftigen Erwägungen beruht (Nutzungs-/Überlassungsinteresse). Folgt man der Rechtsprechung des BGH hat das (Miet-) Gericht letztlich lediglich zu prüfen, (1) ob der Vermieter tatsächlich die ernsthafte Absicht hat, die Wohnung selbst zu nutzen oder diese einem Angehörigen zu überlassen; (2) ob der Nutzungswille von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen ist; (3) ob durch die Inanspruchnahme der gekündigten Wohnung der Bedarf des Vermieters tatsächlich gedeckt wird; (4) ob der Bedarf des Vermieters durch eine andere frei stehende oder frei werdende Wohnung gedeckt werden kann und (5) ob der Wohnbedarf „weit überhöht“ ist (BGH NJW 2015, 3368). Die Prüfung des Eigenbedarfs wird damit faktisch auf eine Missbrauchskontrolle beschränkt. Die Interessen des Mieters am Erhalt der Wohnung sind nach der obergerichtlichen Rechtsprechung nicht im Rahmen des § 573 BGB, sondern ausschließlich auf dessen Widerspruch gegen die Kündigung nach § 574 BGB zu berücksichtigen (BGH, Rechtsentscheid vom 20.01.1988, Az. VIII ARZ 4/87, ZMR 1988, 130). Diese Grundsätze sind unter Berücksichtigung der seinerzeitigen Anhörung vor der Berufungskammer des Landgerichts Frankfurt am Main in jeder Hinsicht beachtet worden. Vor diesem Hintergrund hat auch das Landgericht in seiner diesem Verfahren zu Grunde liegenden Entscheidung im ersten Rechtszug diese Grundsätze bei Prüfung des wechselseitigen Vorbringens und des vom Beklagten zu 1.) seinerzeit vorgebrachten Eigenbedarfswunsches berücksichtigt. Der Beklagte zu 1.) hat die ernsthafte Absicht, die Wohnung selbst zu nutzen, konkret dargetan. Der Nutzungswille war auch von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen. Eigenbedarf ist daher anzunehmen, wenn der Vermieter vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums für sich oder eine begünstigte Person hat. Darauf, ob er unzureichend oder zu teuer untergebracht ist, kommt es nicht an. Deshalb ist der Vermieter, der sich eine Wohnung gekauft hat, um dort seinen Altersruhesitz zu haben, mit der Kündigung des Mietverhältnisses über diese Wohnung nicht schon deswegen ausgeschlossen, weil seine eigenen Wohnräume nicht größer sind als die Wohnung, die er bei Erklärung der Kündigung nutzt. Das grundgesetzlich geschützte Eigentum gewährt seinem Inhaber das Recht, die Sache zur Grundlage eigenverantwortlicher Lebensgestaltung zu machen und sie so zu nutzen, wie er dies nach seinen Plänen für nützlich hält (vgl. BVerfGE 52, S. 1 (30)). Zur Substanz des Eigentums gehört auch die Freiheit, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen. Mit der Vermietung begibt der Eigentümer sich nicht endgültig dieser Befugnis. Das haben die Gerichte zu berücksichtigen, wenn sie in Anwendung des § 573 BGB über eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung zu urteilen haben. Sie müssen den Selbstnutzungswunsch des Vermieters grundsätzlich achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde legen (vgl. BVerfGE 79, 292 (305) = NJW 1989, 970). Sie haben zwar allen Gesichtspunkten nachzugehen, die Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches begründen; einer missbräuchlichen Ausübung des Rechts haben sie zu begegnen. Sie sind jedoch nicht berechtigt, ihre Vorstellung verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Eigentümers zu setzen (vgl. BVerfGE 79, S. 292 (306)). Soweit der Beklagte zu 1.), der hierzu vom Landgericht ausgiebig befragt worden ist und hierbei seinen Wunsch vorgetragen hat, er wolle nunmehr mit seiner neuen Lebensgefährtin gemeinsam in Stadt1 wohnen, weil die dortigen Umgebungs- und Wohnbedingungen und die soziale Verankerung gerade seiner Lebensgefährtin und ihres Sohnes besser sind, zumal er 80 Jahre alt oder älter sei, war es gleichgültig, ob, und wenn ja, welche Wohnungen in Stadt3 frei waren. Denn es hätte weder den Klägerinnen als seinerzeit in Anspruch genommene Beklagten, noch den seinerzeit für die Hauptsacheentscheidung zuständigem Amts- bzw. Landgericht zugestanden, dem Beklagten zu 1.) vorzuschreiben, in welche seiner in seinem Eigentum stehende Wohnungen er einzuziehen hätte und in welche nicht. Maßgeblich ist, dass die vom Beklagten zu 1.) auch durch den sonstigen Vortrag der Klägerinnen zwar angegriffenen, aber nicht ernsthaft erschütterten Plausibilitätserwägungen zur Begründung eines Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 3 BGB aus Sicht der Berufungskammer ausreichend waren und aus Sicht des Senates ausreichend sind. c) Dass der Beklagte zu 1.) noch ein Fahrzeug mit dem Stadt2er Kennzeichen benutzt, ist irrelevant. Mittlerweile muss ein Fahrzeug auch bei einem Umzug nicht mehr umgemeldet werden. Der Beklagte zu 1.) hätte beispielsweise auch nach München verziehen können, und hätte ein Stadt2er Kennzeichen nutzen dürfen. d) Dass seine Ehefrau noch in Stadt2 wohnt und das Klingelschild noch den Namen des Beklagten zu 1.) aufweist, ist für sich genommen ebenfalls ohne Bedeutung und steht insbesondere der Richtigkeit seiner Bekundung, er wohne seit geraumer Zeit bzw. in Stadt3 (jetzt: habe dort geraume Zeit gewohnt) nicht entgegen. Es ergibt sich gerade aus der Bekundung des Beklagten zu 1.), dass dieser - soweit er verheiratet ist oder war - im Zusammenhang mit einer Neuorientierung hin zur seiner Lebensgefährtin Vorname3 Nachname2 die Lebensgemeinschaft mit Frau Nachname3 in Stadt2 aufgekündigt hatte. Es mag sein, dass der Beklagte zu 1.) einmal eine Musikkapelle in sein Haus in Stadt2 bestellen wollte. Aussagekraft hat dies jedoch nicht. Gleiches gilt für die sonstigen von den Klägerinnen hierzu vorgetragenen Indizien. Es war dem Beklagten zu 1.) unbenommen, in seinem Pool in Stadt2 zwischenzeitlich einmal schwimmen zu gehen. Er durfte auch dort an seinem Porsche schrauben. e) Es ist ferner unerheblich, aus welchen Gründen es unbequem sein könnte, in der Kellerwohnung in nur einem Zimmer zu wohnen. Es kommt nicht in Betracht, hier die Lebenserfahrung zu bemühen und aus einer gegebenenfalls unbequemen Zwischensituation zu schließen, dass der Beklagte zu 1.) angesichts seines sonstigen Lebensstils und Lebenszuschnitts sich auf eine solche Wohnsituation nicht eingelassen hätte. d) Im Übrigen konnte der Beklagte zu 1.) in seiner ergänzenden Vernehmung vor dem Senat auch die von den Klägerinnen vermeintlich aufgezeigten Widersprüche im Hinblick auf den Auszug aus Stadt2 nach Stadt3 und seinen Entschluss, in Stadt1 einen neuen Wohnsitz zu nehmen, aufklären. Der vom Beklagten zu 1.) gegenüber der Berufungskammer angegebene Zeitpunkt der Trennung von seiner Ehefrau ist von den Klägerinnen im Zusammenhang mit dem von Ihnen gemachten Auszugszeitpunkt im Februar 2012 und dem von ihnen recherchierten Zeitpunkt der späteren Eheschließung mit Frau Nachname3 in Zweifel gezogen worden. Der Beklagte zu 1.) hat dies nachvollziehbar erläutert. Aus der langjährigen Partnerschaft mit Frau Nachname3 ist ein Sohn des Beklagten zu 1.), hervorgegangen. Mit seinen Kindern und Frau Nachname3 hat er auch zur Verwaltung seines nicht unerheblichen Immobilienvermögens die von der Klägerseite im zweiten Rechtszug nachträglich vorgebrachte gemeinsame Firma, die X KG gegründet. Der Beklagte zu 1.) hatte sich von seiner langjährigen Lebenspartnerin, Frau Nachname3, getrennt, sie aber erst nach der Trennung aus Gründen der rechtlichen Absicherung im Anschluss hieran geheiratet, weil, wie er erläutert hat, die engere Lebensgemeinschaft zwar nicht mehr bestehe, allerdings nach wie vor ein guter Kontakt bestehe und gemeinsame Angelegenheiten im Einvernehmen geklärt werden, wie zum Beispiel die Gründung seiner Firma auch mit seiner Frau zeigt. Der Senat hat keine Zweifel daran, dass die Angaben des Beklagten zu 1.) zutreffen. Dies erklärt auch, aus welchen Gründen der Beklagte zu 1.) sich hin und wieder in seinem in seinem Eigentum stehenden und von Frau Nachname3 bewohnten Haus in Stadt2 aufhält, ohne dort seinen Lebensmittelpunkt genommen oder aufrechterhalten zu haben. Damit kommt es auch nicht auf den Vortrag der Klägerinnen an, man habe bei einem Testanruf in Stadt2 gehört, wie der Beklagte zu 1.) zu Frau Nachname3 oder umgekehrt Frau Nachname3 zu dem Beklagten zu 1.) durch einen Ruf gefragt habe, wie der („unser“) Gärtner heiße. Es ist unerheblich, ob diese ganz privaten Umstände im Leben des Beklagten zu 1.) der Lebenserfahrung entsprechen, üblich sind oder nicht. Die persönlichen, vor allem intimen Umstände im Leben des Beklagten zu 1.) sind ohnehin nicht Gegenstand der rechtlichen Prüfung. Selbst unterstellt, der Beklagte zu 1.) habe zu bestimmten Details seiner vermeintlichen Wohnsituation in Stadt3, insbesondere die Frage des Zeitpunktes des Umzugs nach Stadt3 objektiv unrichtige Angaben gemacht, ließe dies die Plausibilität und Glaubhaftigkeit des von dem Beklagten zu 1.) insoweit in den Vordergrund gestellten Umzugswunsch nach Stadt1 des von ihm als angenehm empfundenen Umfeldes nicht entfallen. Eine offensichtliche Lüge liegt nicht auf der Hand. Dass die Klägerinnen die Behauptungen der Beklagten in Zweifel ziehen, ist ihr gutes Recht. Hierüber hat aber das Landgericht bereits zutreffend entschieden, was auch Grundlage der Zurückweisung der Revision durch den Bundesgerichtshof war. Die Annahme einer Verfälschung des Sachverhaltes durch die angefochtene Entscheidung liegt fern. Der Senat konnte sich wie bereits die Berufungskammer des Landgerichts im Räumungsprozess durch die Parteivernehmung des Beklagten zu 1.) ein gutes Bild von der Glaubwürdigkeit des Beklagten zu 1.) verschaffen. Seine Angaben waren in sich stimmig widerspruchsfrei, die Angaben waren glaubhaft. Er hat einen in jeder Hinsicht glaubwürdigen Eindruck hinterlassen. Seine Angaben im Termin, die nicht protokolliert werden konnten, sind zwischen den Parteien unstreitig. Die Feststellung des Inhaltes der gemachten Aussagen war möglich, weil die Parteien hierzu vorgetragen haben und die Wiedergabe des Erklärungsinhaltes sowohl der Zeugen als auch des Beklagten zu 1.) zwischen den Parteien unstreitig ist. Die sorgfältige Wiedergabe der Mitschrift durch den Klägervertreter entspricht den Aufzeichnungen und Notizen des erkennenden Einzelrichters und sind als Erklärung der Zeugen von dem Beklagten ausdrücklich unstreitig gestellt worden. Auf die Wiederholung seines Bekundungsinhaltes nach Hinweis auf technisches Versagen im Beschluss des Senats vom 28.10.2020 haben die Klägerinnen erwidert und lediglich die Glaubhaftigkeit und Wahrheit der Angaben des Beklagten zu 1.) in Zweifel gezogen, nicht jedoch den Inhalt der Aussage selbst. Damit kann der Inhalt des Schriftsatzes des Beklagtenvertreters, der den Inhalt der Angaben des Beklagten zu 1.) wiedergegeben hat, selbst als unstreitig zu Grunde gelegt werden. Sie stimmen im Übrigen mit den Aufzeichnungen und Erinnerung des Einzelrichters überein, worauf ausdrücklich hingewiesen worden ist. Über die Art der Aussage, sein Aussageverhalten und den persönlichen Eindruck von der Person des Beklagten zu 1.), der seine Angaben ruhig, sachlich, freundlich, ohne jeden Belastungseifer gemacht hat, konnte sich das Gericht einen unmittelbaren und nachhaltigen Eindruck verschaffen, wie übrigens bereits die Berufungskammer, die vor diesem Hintergrund die Angaben des Beklagten zu 1.) bei der seinerzeitigen Vernehmung, genauso Glauben schenkte, wie das erkennende Gericht. Es bestehen nach alledem keinerlei Anhaltspunkte, dass der Beklagte zu 1.) im Zusammenhang mit der Begründung seines Eigenbedarfswunsches die Unwahrheit gesagt hat. Vielmehr ist der Senat in jeder Hinsicht davon überzeugt, dass seine Angaben zutreffen. Der Beklagte zu 1.) hatte über den Zeitpunkt seiner Eheschließung im Zusammenhang mit seinen Angaben vor der Berufungskammer in seiner Parteivernehmung vom 02.06.2017 (Az. ...) nicht einmal falsche Angaben gemacht, sondern sich hierzu überhaupt nicht verhalten. Er antwortete auf die gezielte Frage, ob er denn zurzeit neben seiner Wohnung in Stadt3 keine weitere Wohnung habe, er sei von Stadt2 nach Stadt3 umgezogen; dort wohne er derzeit. Von den drei Zimmern, Küche, Bad nutze er zwei Zimmer als Büro. Auf Nachfrage, wann er von Stadt2 nach Stadt3 gezogen sei, gab er an, sich dort am 07.02.2012 angemeldet zu haben. Dieses Datum korrespondiert mit dem Ausstellungsdatum des neuen Personalausweises durch die Stadt Stadt3, wobei allerdings der in der Urkunde notierte Auszug aus der Wohnung in Stadt2 bereits auf dem 24.06.2005 datiert, wie die Detailauskunft der Staatsanwaltschaft (Fotokopie Bl. 32 der Ermittlungsakte) zeigt. Den Entschluss, aus dieser Wohnung auszuziehen, habe er gefasst, als er Frau Nachname2 kennengelernt habe; dies sei im Mai 2014 gewesen. Er habe mit ihr gemeinsam in Stadt1 nach geeigneten Objekten gesucht, weil sie in Stadt1 als staatlich geprüfte Hauswirtschafterin bei der Stadt1 angestellt und auch wegen ihres Sohnes dort örtlich gebunden sei. Auf das streitgegenständliche Objekt in Stadt1 sei man durch gemeinsame Initiative gestoßen. Schließlich bejahte er die gezielte Frage, das Haus in Stadt2, aus welchem er ausgezogen sei, sei ein Einfamilienhaus, in dem seine Ehefrau lebe. Zum Zeitpunkt seiner Eheschließung hat der Beklagte zu 1.) keine Angaben gemacht. Es war auch unerheblich, wann der Beklagte zu 1.) geheiratet hatte, wenn er etwa zwei Jahre später, nachdem er seine neue Lebensgefährtin kennengelernt hatte, den Entschluss fasste, nun mit dieser zusammen zu ziehen. Die persönliche und private Lebensgestaltung einer Prozesspartei kann und darf nicht Gegenstand einer rechtlichen Überprüfung sein, auch dann, wenn es um die Plausibilität eines behaupteten Eigenbedarfs geht. Maßgeblich für den vom Landgericht Frankfurt am Main zutreffend bejahten Eigenbedarf gemäß § 573 BGB war der Umstand, dass die Erklärung des Beklagten zu 1.), er habe sich, nachdem er Frau Nachname2 kennengelernt habe, die in Stadt1 örtlich gebunden sei, gemeinsam entschieden, mit ihr zusammen in Stadt1 zu wohnen und habe deshalb das streitgegenständliche Haus erworben, in das er jetzt gemeinsam mit ihr einziehen wolle, plausibel und nachvollziehbar war und dass es den Gerichten nicht zukommt, dem Eigentümer mehrerer Grundstücke vorzuschreiben, in welche seiner verschiedenen Immobilien er einzuziehen hat. 3. Ein Anspruch auf Schadensersatz in Zusammenhang mit den Verfahrenskosten und den Umzugskosten wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs besteht gemäß § 826 BGB und §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB ebenfalls nicht. Ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausspricht, der in Wahrheit nicht besteht, ist dem Mieter grundsätzlich zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (BGH, NJW 2009, S. 2059; BGHZ 89, S. 296 (302); BGH, NZM 2005, S. 580 [unter II. 1.] m. w. Nachw.). a) Es ist unerheblich, dass der Beklagte zu 1.) seinen Nutzungswunsch nicht mehr, wie ursprünglich angegeben, durch das gemeinsame Wohnen mit Frau Nachname2 in Stadt1 verwirklicht, sondern allein. Der Nutzungswille muss zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs bereits vorhanden sein. Entfällt der Nutzungs- oder Überlassungswille vor dem Ausspruch der Kündigung, so ist diese unwirksam. Ein nachträglicher Wegfall des Nutzungswillens lässt die Wirksamkeit der Kündigung unberührt; es ist allerdings rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter den aus der Vertragsbeendigung folgenden Räumungsanspruch weiterverfolgt (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 573 Rnd. 73). Zwar ist in der Literatur umstritten, ob es auf den Ablauf der Kündigungsfrist oder den Auszug des Mieters ankommt, Eine Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse nach diesem Zeitpunkt spielt nach der Rechtsprechung des BGH aber keine Rolle (vgl. BGH, Urteil vom 09.11.2005, Az. VIII ZR 339/04, NZM 2006, S. 50f). Das BVerfG hat entschieden, dass die zuletzt genannte Ansicht keinen verfassungsrechtlichen Bedenken begegnet (BVerfG, 2. Kammer des Ersten Senats, Beschluss vom 18.04. 2006, Az. 1 BvR 31/06, NZM 2006, S. 459; nach der abweichenden Ansicht von Blank müssen Veränderungen der tatsächlichen Verhältnisse bis zum Auszug des Mieters berücksichtigt werden: vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 573 Rn. 74). Überdies hat der Beklagte zu 1.) auch glaubhaft erklärt, aus welchen Gründen Frau Nachname2 schließlich davon Abstand genommen hatte, (zunächst) mit ihm in die Wohnung einzuziehen. Er hat dies mit der extremen psychischen Belastung im Zusammenhang mit den geführten Rechtsstreitigkeiten erklärt und des Weiteren angegeben, Frau Nachname2 habe nach der Kündigung ihrer Wohnung, in der Erwartung nunmehr in die streitgegenständliche Wohnung einziehen zu können, sich schließlich um entschieden und wohne zurzeit in Stadt1 in einer anderen Wohnung. Dies ist ohne weiteres bereits vor dem Hintergrund der Dauer des Räumungsprozesses und die sich hieran anschließenden weiteren Streitigkeiten, die eine fast unvorstellbare Dimension angenommen haben, ohne weiteres nachzuvollziehen. Bedenkt man, dass Frau Nachname2 nach den Angaben des Beklagten zu 1.) bereits nach Beginn der Beziehung zu ihm bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie eingebunden war, die Immobilie von den Beklagten 2015 erworben wurde, sie im Juni 2015 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurden, sich hieran Verhandlungen über einen Auszug der Klägerin angeschlossen - auf die Hintergründe dieser Verhandlungen stützt sich auch der klägerische Vortrag im Zusammenhang mit weiteren Indizien, aus denen sie ableiten möchten, der Beklagte zu 1.) habe in Wirklichkeit keinen Eigennutzungswunsch gehabt -, im November 2015 sodann die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen wurde, sich hieran zunächst der Räumungsprozess durch im Ergebnis vier Instanzen, die Folgeprozesse im Zusammenhang mit weiteren Streitfragen um das Mietverhältnis (Schadensersatz, Nebenkosten) angeschlossen, es zu dem einstweiligen Verfügungsverfahren vor dem Landgericht Frankfurt am Main (...) und im Rechtsmittelverfahren vor dem Senat (...) einschließlich eine Anhörungsrüge kam, sodann das hier zu entscheidende Hauptsacheverfahren eingeleitet wurde, was ebenfalls auf Aufhebung des Urteils und Rückgängigmachung der Entscheidung der Berufungskammer gerichtet war (welches erst im zweiten Rechtszug mit dieser Entscheidung beendet ist und gegebenenfalls noch Weiterungen nach sich ziehen könnte), Ermittlungen der Staatsanwaltschaft veranlasst wurden und, wie sich aus einem Akteneinsichtsgesuch des Amtsgericht Stadt1. ergibt, welches eine Vielzahl von Bezugsaktenzeichen enthält, offensichtlich noch weitere Streitigkeiten im Zusammenhang mit Eigenbedarfskündigung der Beklagten und ihren Folgen anhängig sind, so ist die von dem Beklagten zu 1.) angedeutete Zermürbung Frau Nachname2s als Motiv für die Änderung ihrer ursprünglichen Absicht ohne weiteres nachzuvollziehen. Die Klägerinnen haben auch die während des Räumungsprozesses an die Gerichte sowohl vom Beklagten zu 1.) als auch von Frau Nachname2 gemachten persönlichen Eingaben im Verlaufe des Rechtsstreits zur Stützung ihres Rechtsstandpunktes vorgelegt und sich kritisch mit deren Inhalt auseinandergesetzt. Der Duktus, in welchem diese vorgelegten persönlichen Angaben gehalten sind, deuten die von dem Beklagten zu 1.) beschriebene psychische Belastung Frau Nachname2s eindrucksvoll an. Hiermit scheint auch im Zusammenhang zu stehen, dass nach Erhebung der Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung infolge der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung in dem Verfahren vor dem Amtsgericht Stadt1. (Az. ...) - wie in der Sachverhaltsschilderung dieses Portals unter I. beschrieben - von den Beklagten für ihren behaupteten Eigenbedarfs Frau Nachname2 zunächst als Zeugen benannt und sodann für die erste Instanz auf diese Zeugen verzichtet wurde. Schriftsätzlich wurde die psychische Belastung angedeutet. Dies war, wie sich aus den unter I. auszugweise wiedergegebenen Entscheidungsgründen des zunächst klageabweisenden Urteils des Amtsgericht Stadt1 vom 27.01.2017 (Az. ..., Anl. K2, Bl. 285 ff. d.A.) ergibt, schließlich auch Grund für das Amtsgericht, zunächst den Eigenbedarf als nicht bewiesen anzusehen, weil die vorgelegte notarielle Urkunde vom 18.11.2016 aus Sicht des Amtsgerichtes nicht genug Aussagekraft besessen habe. Dieser Vorgang dokumentiert ebenso wie die dargelegten Umstände und der Schriftverkehr, aus welchen Gründen der Bekundung des Beklagten zu 1.) über die Motivation seiner Lebensgefährtin, von dem Einzug in die streitgegenständliche Wohnung in Stadt1 (zunächst) Abstand nehmen zu wollen, glaubhaft war. In der Sache kommt es, wie ausgeführt, zwar nicht darauf an, aus welchen Gründen die ursprüngliche Absicht, gemeinsam mit Frau Nachname2 in die Wohnung zu ziehen, nicht verwirklicht werden konnte, weil der Entschluss erst nach Ausspruch der Kündigung gefasst wurde (s.o.). All dies belegt allerdings, dass die ursprüngliche zur Stützung des Eigenbedarfs vorgebrachte Begründung der Beklagten in jedem Fall der Wahrheit entsprach. Hieran hegt das Gericht nicht den geringsten Zweifel. b) In diesem Sinne ist der Eigenbedarf des Beklagten auch nicht deshalb vorgetäuscht gewesen, weil er die Wohnung nicht zeitnah nach der Räumung im Wege der Zwangsvollstreckung am 24.05.2018 bezogen hat. Die Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches des Beklagten zu 1). wird nämlich nicht dadurch in Zweifel gezogen, dass zwischen dem Zeitpunkt des Auszuges der Klägerinnen am 24.05.2018 und dem Einzug des Beklagten zu 1.) erst im Laufe des Jahres 2019 ein längerer Zeitraum verstrichen ist. Nach der Rechtsprechung des BGH ist, soweit die Gerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung künftig selbst zu nutzen oder durch den enggezogenen Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten. Demgegenüber haben sie jedoch zur Wahrung der Belange des Mieters den vom Mieter bestrittenen Eigennutzungswunsch auch darin zu überprüfen, ob er ernsthaft verfolgt wird. Nach der Rechtsprechung des BGH haben die Gerichte zwar den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung künftig selbst zu nutzen oder durch den - eng gezogenen - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Zur Wahrung der Belange des Mieters haben die Gerichte jedoch den vom Mieter bestrittenen Eigennutzungswunsch des Vermieters auch darauf zu überprüfen, ob er ernsthaft verfolgt wird (BGH, Urt. 22.05.2019, Az. VIII ZR 180/18, zit. n. Juris; BGH; Urt. v. 04.03.2015, VIII ZR 166/14, zit. n. juris). Denn auch ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund, das vermietete Objekt selbst nutzen zu wollen, berechtigt nur dann zur Kündigung wegen Eigenbedarfs, wenn der Nutzungswunsch ernsthaft verfolgt wird, was der Vermieter, wenn der Eigenbedarf - wie hier - vom Mieter bestritten wird, zu beweisen hat. Zwar kann sich ein längeres Hinziehen mit der Nutzung der Wohnung, die Grundlage der Eigenbedarfskündigung gewesen ist, ein erheblicher Zeitraum ein Indiz dafür sein, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht gewesen ist. Dies ist im vorliegenden Fall jedoch nicht gegeben. Zum einen hat der Beklagte zu 1.) den Eigenbedarf realisiert, weil er jetzt dort wohnt. Dies hat der Beklagte zu 1.) bekundet und dies ist auch von den Nachbarn, die auf Antrag der Klägerinnen zum Gegenteil benannt wurden, bestätigt worden. Die Zeugin Z1 hat mit ihm dort Kaffee getrunken. Das zwischen der Realisierung seines Eigenbedarfs und dem Auszug der Klägerin zu 1.) im vorliegenden Fall ein längerer Zeitraum verstrichen ist, hat der Beklagte zu 1.) mit Umbau und Renovierungsarbeiten begründet, die teilweise auch darin begründet waren, dass die Beklagten die schuldhaft verursachten Schäden der Klägerinnen oder der Klägerin zu 1.) zuvor beseitigen mussten. Über die Kosten für die Schadensbeseitigung wurde vor Amtsgericht Stadt1 eine Rechtsstreit geführt oder wird es noch. In der Sache folgt aus der längeren Dauer lediglich ein Indiz, wenn es zum Zeitpunkt der entsprechenden Prüfung noch nicht realisiert worden ist, dass der Eigenbedarf seinerzeit ggf. nur vorgeschoben war (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rn. 65). Insoweit ist die Frage des Zeitraums lediglich im Rahmen der Prüfung eines Rechtsmissbrauchs relevant, weil sogenannte Vorratskündigungen unzulässig sind (BGH NJW 2005, S. 2395; BVerfG NJW 1990, S. 3279). Es ist nicht erforderlich, dass sich die Eigennutzung oder die Überlassung an einen Angehörigen zeitlich unmittelbar an das Ende des Mietverhältnisses anschließt. Andererseits darf der Vermieter aber auch nicht kündigen, wenn er die Wohnung erst in einigen Jahren beziehen oder überlassen will. Eine feste zeitliche Grenze gibt es aber nicht (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rn. 65). Damit ist keine Vorratskündigung gegeben, wenn der Vermieter vor dem Bezug der Wohnung Sanierungs-, Umbau oder Renovierungsarbeiten durchführt. Es kommt dabei nicht darauf an, ob sich die Arbeiten über einen wesentlich längeren als den üblichen Zeitraum erstrecken (vgl. BGH, Urteil vom 18.05.2005, Az. VIII ZR 368/03, NZM 2005, S. 580; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rn. 65). Damit ist der Zeitraum ohne Bedeutung, wenn der Nutzungswille tatsächlich realisiert worden ist, wie hier. Der Beklagte zu 1.) wohnt in der Wohnung. Dies steht fest. Das ist der Beklagte zu 1.), der über eine Vielzahl von Immobilien verfügt, auch auf dem Land und an der Sonne am Mittelmeer lebt und ggf. aus Gründen der Freizeit oder Urlaubs nicht jeden Abend in seiner Wohnung befindet, ist ohne Bedeutung. 4. Schließlich steht der Klägerin zu 2.) auch deshalb kein Schadensersatzanspruch zu, insbesondere im Hinblick auf entstandene Verfahrenskosten, weil die Beklagten sie seinerzeit vor dem Amtsgericht und im Anschluss hieran vor dem Landgericht nach Ausspruch der ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs auf Räumung und Herausgabe der Mietsache in Anspruch genommen hatten, wodurch jeweils Gerichtskosten sowie zur Abwehr dieses Anspruchs eigene Anwaltskosten entstanden sind und die Klägerin zu 2.) in diesem Zusammenhang gegebenenfalls auch mit der Verpflichtung belastet wurde, als Gesamtschuldnerin die außergerichtlichen Kosten des Bevollmächtigten der Beklagten zu tragen, weil insoweit vom Landgericht Frankfurt am Main gemäß § 91 ZPO eine Kostenentscheidung zu ihrem Nachteil getroffen wurde. Dies gilt auch, soweit die Beklagten nach Rechtskraft des Urteils des Landgerichts Frankfurt am Main und nach Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof, einer zunächst erfolgreichen sodann erfolglosen Verlängerung der Räumungsfrist - mit entsprechenden Verfahrenskosten insoweit - schließlich die Räumung im Wege der Zwangsvollstreckung am 24.05.2018 durchgesetzt haben. Die Kosten sind insoweit kausal durch den wirksam und nicht rechtsmissbräuchlich erlangten Titel entstanden (siehe oben). a) Soweit die Klägerin zu 2.) geltend gemacht hat, sie sei nicht die Mieterin gewesen, ist zunächst darauf zu verweisen, dass die Begründung des Amtsgerichts Stadt1 vom 13.12.2019, Az. ... (Bl. 1282 ff. d.A.), die von der Klägerin zu 1.) geleisteten doppelten Unterschriften seien nicht als Erklärung einmal im eigenen Namen und zum anderen im fremden Namen anzusehen, rechtlichen Bedenken unterliegt, weil gemäß § 164 Abs. 1 S. 2 BGB immer dann, wenn die Umstände ergeben, dass die Erklärung in fremden Namen werden soll, eine ausdrückliche Bezugnahme auf eine Vollmacht nicht erforderlich ist. Die entsprechende Vertretungsbefugnis der Klägerin zu 1.) gegenüber der Klägerin zu 2.) ergab sich aus § 1629 BGB i. V. m. Art 6 Abs. 2 GG und bedurfte keiner ausdrücklichen rechtsgeschäftlichen Vollmacht. Zu berücksichtigen ist jedoch im Zusammenhang mit der zuletzt erwähnten Entscheidung des Amtsgerichts Stadt1, dass die Klägerin zu 2.) zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages mit den Eheleuten Vorname1 und Vorname2 Nachname1, von denen die Beklagten das Grundstück käuflich erworben und damit in den Mietvertrag eintraten (§ 566 BGB), erst 10 Jahre alt war. Es ist vertretbar davon auszugehen, dass die Mutter ihre seinerzeit minderjährige Tochter rechtsgeschäftlich nicht verpflichten wollte; andererseits ist demgegenüber zu berücksichtigen, dass nur durch die Mietereigenschaft der Klägerin zu 2.) ihr eine rechtlich gesicherte Position im Sinne des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ein eigenes, unabhängiges starkes Besitzrecht eingeräumt werden konnte. Jedenfalls war es auch vor dem Hintergrund des schriftlichen Mietvertrages mit den Eheleuten Nachname1, den die Beklagten seinerzeit vorfanden und in den sie nach § 566 Abs. 1 BGB eintraten, durchaus vertretbar anzunehmen, dass die Klägerin zu 1.) bei Abschluss des Mietvertrages und dem Leisten zweier Unterschriften die mietvertraglichen Verpflichtungen nicht nur in eigenem Namen, sondern auch zugleich im Namen ihrer Tochter eingehen wollte. Darüber hinaus darf nicht außer Acht gelassen werden, dass die mietvertragschließenden Parteien seinerzeit in dem schriftlichen Mietvertrag eine Miethöhe angaben, die dem entsprach, was Sozialhilfeträger bereit waren, an Wohnkostenzuschuss zu leisten, tatsächlich aber eine mündliche Absprache existierte, wonach die tatsächlich geschuldete und gezahlte Miete wesentlich höher war. Genau diese mündliche, heimliche Absprache war auch der Grund, weshalb es in einem weiteren Rechtsstreit zu unterschiedlichem Sachvortrag der Parteien darüber kam, welchen Anteil der monatlich erfolgten Überweisungen auf die mündlich vereinbarte und gegebenenfalls auch mündlich geänderte Miete und welcher Anteil auf die zu leistende Betriebskostenvorauszahlung entfiel. Erst im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung waren die Beklagten erstmals damit konfrontiert worden, dass es neben dem schriftlichen Mietvertrag mündliche Sonderabreden gegeben hatte, die man aus bestimmten Gründen gegenüber dem Sozialhilfeträger geheim gehalten hatte. Selbst, wenn man also mit dem Amtsgericht Stadt1 die Auffassung vertreten wollte, lediglich die Klägerin zu 1.) habe seinerzeit den Mietvertrag abgeschlossen, lag diese rechtliche Auslegung zwar im Bereich des Möglichen, bei Erhebung der Räumungsklage rechtlich allerdings für den Beklagtenvertreter keinesfalls nahe, so dass die Annahme, die Klägerin zu 2.) sei nicht Mieterin, bei Anstrengung des Räumungsprozesses nicht auf der Hand lag. Zu recht verweisen die Beklagten darauf, dass die Klägerin zu 2.) während des Räumungsprozesses selbst ihre Passivlegitimation nie in Zweifel gezogen hatte. Auch aus den Feststellungen der Berufungskammer ergibt sich, dass die Klägerin zu 2.) Ihre Eigenschaft als Mieterin nicht bestritten hatte; Im Gegenteil: Die Klägerin zu 2.) hatte sogar ihre Eigenschaft als Mieterin ausdrücklich zum Gegenstand ihrer weiteren Rechtsmittel und Rechtsbehelfe gegen das Räumungsurteil des Landgerichts Frankfurt am Main gemacht. Dies hatte die Klägerin zu 2.) ausdrücklich im Rahmen des einstweiligen Verfügungsverfahrens geltend gemacht. In dem Schriftsatz vom 29.01.2018 (Bl. 1 Buchst. a ff. d.A.) war als Anl. 1 die Verfassungsbeschwerde der Klägerinnen vom 10.01.2018 an das Verfassungsgericht (Az. 2 BvR 90/18, Anl. 1, Bl. 12 ff. d.A.) beigefügt worden. In der Begründung heißt es auf Seite 2 nach Darlegung der persönlichen Verhältnisse der Beschwerdeführerinnen (hier Klägerinnen) ausdrücklich: „Die Beschwerdeführerinnen sind Mieterinnen einer 2-Zimmerwohnung.“ Dieser Vortrag imponiert insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Klägerinnen während sämtlicher Rechtsstreitigkeiten, die im Zusammenhang mit dem beendeten Mietverhältnis zwischen den Parteien geführt wurden, stets hervorgehoben haben, dass der Beklagte zu 1.) unglaubwürdig sei und die Beklagten und ihr Bevollmächtigter nicht davor zurückgeschreckt hätten, zur Durchsetzung ihres Anspruche Straftaten zu begehen und die Gegenseite in diesem Zusammenhang stets scharf angegriffen haben. Letzteres führte sogar dazu, dass sich der Beklagtenvertreter gegenüber der Anwaltskammer rechtfertigen musste. Ähnliches gilt, soweit die Räumungsschutzanträge gerade auf die besondere persönliche Situation der Klägerin zu 2.) gestützt wurden, die sich in der Examensphase vor der …prüfung befinde. Nunmehr wird darauf abgestellt, sie sei bereits zu einem früheren Zeitpunkt nach Stadt4 in ein Y gezogen. b) Vor diesem Hintergrund haben die Beklagten, soweit sie im Anschluss an das Räumungsurteil im Berufungsverfahren die vom Landgericht Frankfurt am Main festgesetzten Kosten realisiert haben, genauso wenig sittenwidrig im Sinne von § 826 BGB gegen die Klägerin zu 2.) gehandelt, wie sie insoweit die Räumung durchgesetzt und hierdurch entsprechende Kosten verursacht haben. c) Ferner kam es auf die Mietereigenschaft der Klägerin zu 2.) für die Verpflichtung zur Räumung und Herausgabe gemäß § 546 BGB nicht an. Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Diese Verpflichtung trifft nach § 546 Abs. 2 BGB, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache auch einen Dritten überlassen hat, diesen Dritten. Wäre die Klägerin zu 2.) tatsächlich nicht Mieterin gewesen, so waren jedenfalls die Beklagten gehalten, ihren Anspruch auf Rückgabe der Mietsache nicht nur gegen die Mieterin, sondern auch diejenige zu realisieren, die die Mietsache ebenfalls in Gebrauch hatte, nämlich die Klägerin zu 2.). Hierauf hatten die Beklagten in ihrer Erklärung in dem Verfahren vor dem Staatsgerichtshof abgestellt. Damit ist nicht einmal relevant, ob die Klägerin zu 2.) zum Zeitpunkt der Räumungsklage noch Mitbesitzerin der Wohnung war. Zwar hat die Klägerin zu 2:) im Schriftsatz vom 06.06.2018 (Bl. 396 ff. d.A.) dargelegt, bereits in der Klageschrift vom 03.05.2016 behauptet zu haben, vor längerer Zeit ausgezogen zu sein. Auch insoweit ist jedoch auf das Ausgeführte zu verweisen; hiervon hatten die Beklagten bei Erhebung der Klage und Durchsetzung der Räumung keine Kenntnis. Im Gegenteil: Die Klägerin zu 2.) hatte gerade im Zusammenhang mit der Entscheidung des Amtsgerichts Stadt1, zu Gunsten der Klägerinnen in die Räumungsfrist durch Beschluss vom 27.12.2017 (Az. …) nochmals bis zum 28.02.2018 zu verlängern, was von der Beschwerdekammer durch Beschluss vom 17.01.2018 (Az. ...) zurückgewiesen wurde, geltend gemacht, die verlangte Räumung erfolge zur Unzeit, weil sie Rechtswissenschaften studiere und sich auf die Staatsprüfung vorzubereiten habe. Dies ist nach rechtskräftigen Abschluss des Räumungsprozesses nach Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde durch den BGH vorgetragen worden. Auch ist die ursprünglich auf Wiedereinräumung des Besitzes an der Wohnung an beide Klägerinnen gerade mit dem Nutzungswunsch der Klägerin zu 2.) aus dem Mietverhältnis begründet worden, auch, soweit auf § 826 BGB vor Inbesitznahme der Wohnung durch den Beklagten zu 1.) Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs im Wege der Naturalrestitution die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils begehrt wurde, durch welche die ursprüngliche Räumungsklage zunächst abgewiesen worden war. Rechtsgrund des § 546 Abs. 2 BGB ist nicht der Umstand, dass der Dritte die Sache in unmittelbarem Besitz hat. Vielmehr knüpft die Vorschrift daran an, dass der Dritte seinen Besitz, von dem mit dem Vermieter schuldrechtlich verbundenen Mieter herleitet oder hergeleitet hat (BGH RE 22.11.1995 NJW 1996, 515, 516; OLG Hamm NJW-RR 1992, 783; Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 546 BGB Rdn. 87; Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 546 Rn. 59a) Im Übrigen besteht nach der Rechtsprechung für eine Räumungsklage gegen einen Mieter oder den Dritten auch dann ein Rechtsschutzbedürfnis, eine Räumungsklage gegen diesen Mieter anzustrengen, wenn der Mieter den Vermieter von seinem Auszug in Kenntnis gesetzt hat, diese ergibt sich daraus, dass der Räumungstitelschutz verbietet, dass der ausgezogene Bewohner im Sinne des § 546 Abs. 2 BGB oder der Mieter seinen Entschluss revidiert und in die Wohnung zurückkehrt (Bub/Treier MietR-HdB, Kapitel V. Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses Rn. 10). Gleiches gilt für einen früheren Mitbewohner des Mieters wegen § 546 Abs. 2 BGB. Führt der Gerichtsvollzieher beispielsweise eine Zwangsräumung durch und weist den Vermieter in den Besitz der Mieträume ein, ist dadurch der Rückgabeanspruch des Vermieters auch gegen denjenigen Mitmieter erfüllt, der die Mieträume nicht mehr in Besitz hatte. (Bub/Treier a.a.O.). Nach alledem haften die Beklagten nicht. 5. Hinsichtlich der Höhe des geltend gemachten Schadensanspruchs ist darauf zu verweisen, dass ein Teil der geltend gemachten Anwaltskosten und Verfahrenskosten auf unzulässigen oder unbegründeten Rechtsmitteln nach Rechtskraft der Räumungsentscheidung beruhte, deren Entstehung auch für den Falle einer Pflichtverletzung der Beklagten nicht kausal gewesen wäre; hierzu gehören insbesondere die Kosten des einstweiligen Verfügungsverfahrens und Kosten der sofortigen Beschwerde nebst Anhörungsrüge vor dem Senat. 6. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Landgericht auch die erhobene Restitutionsklage als unzulässig abgewiesen. Insofern macht sich der Senat die überzeugende Begründung des Landgerichts in vollem Umfang und zur Vermeidung von Wiederholung zu eigen und nimmt auf diese Bezug (§ 540 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 ZPO). Eine Verweisung an die Berufungskammer kam nicht in Betracht. Ferner setzt die Zulässigkeit einer Restitutionsklage nach § 581 ZPO voraus, dass im Hinblick auf die enumerativ in § 580 Abs. 1 ZPO aufgeführten Fällen eine rechtskräftige Verurteilung des Prozessgegners wegen einer der genannten Straftaten erfolgt ist oder aus anderen Gründen aus Mangel an Beweisen ein Verfahren nicht stattfinden konnte. Hieran fehlt es. Im Übrigen setzt die Zulässigkeit der Restitutionsklage nach § 582 ZPO voraus, dass die Partei ohne ihr Verschulden außerstande war, den Restitutionsgrund in dem früheren Verfahren, insbesondere durch Einspruch oder Berufung oder mittels Anschließung an eine Berufung, geltend zu machen. Dies hat das Landgericht in anderem Zusammenhang geprüft und verneint. Der Senat schließt sich insoweit der Bewertung an. In der Sache hätte die Restitutionsklage, aus den dargelegten Gründen im Übrigen auch keinen Erfolg, weil keine neuen Umstände vorliegen, die auf die Unrichtigkeit des seinerzeitigen Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 14.07.2017, ... schließen ließen. 7. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre rechtliche Grundlage in § 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, weil der Rechtsstreit keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgericht erfordert (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO). Der Gegenstandswert des Berufungsverfahrens setzt sich wie folgt zusammen: o        Klageantrag zu 1.): (Prozesskosten + Umzugskosten)                   6.116,68 € +1.118,69 € 7.234,68 € o        Klageantrag zu 2.) 5.552,00 € o        Klageantrag zu 3.) (Wiedereinräumung des                   unmittelbaren Besitzes) 9.600,00 € o        Klageantrag zu 4.) (Aufhebung des Urteils des                   LG Frankfurt am Main, ...) 9.600,00 € o        Klageantrag zu 5.) (Klage auf Mietdifferenz) 9.000,00 € o        Klageantrag zu 6.) (21 × 600,00 €) 12.600,00 € o        Klageantrag zu 7.) (6 x 600,00 €), nicht gestellt 0,00 € o        Klageantrag zu 8) (Feststellung künftiger                   Einstandspflicht) 5.000,00 €          Gesamt: 58.586,68 € Hinsichtlich des Klageantrags zu 3.) auf Wiedereinräumung des Besitzes wird auf den Inhalt des Urteils des Amtsgerichts Stadt1 vom 23.08.2018, Az. 21 C 123/18 und des Landgerichts Frankfurt am Main, Az. 2-17 S 50/18 sowie die zutreffende Bewertung der Beklagten im Schriftsatz vom 22.11.2018 (Bl. 485 ff. d.A.) Bezug genommen. Der Klageantrag 4.), gerichtet auf die Aufhebung des Urteils des Landgerichts Frankfurt am Main, ist zwar wirtschaftlich auf das gleiche Ziel wie die Wiedereinräumung des Besitzes gerichtet, sie enthält jedoch eine Restitutionsklage, mit dem rechtlichen Ziel, sämtliche Rechtswirkungen aus dem landgerichtlichen Berufungsurteil zu beseitigen, so dass auch insoweit der seinerzeit festgesetzte Gegenstandswert von 9.600,00 € zugrundezulegen ist. Im Hinblick auf die mit Schriftsatz vom 14.05.2020 (Bl. 1273 ff. d.A.) an sich mit einem Gegenstandswert von 3.600,00 zu berechnende weitere Klageerweiterung auf Feststellung der Verpflichtung der Zahlung einer weiteren Mietdifferenz für weitere sechs Monate i.H.v. 600,00 € haben die Klägerinnen im Zusammenhang mit der Kostenanforderung und einer Verfügung des Gerichts 08.07.2020 (Bl. 1293 ff. d.A.) mit Schriftsatz vom 20.07.2020 (Bl. 1320 ff. d.A.) ausdrücklich erklärt, dass derzeit von einer Zustellung an die Beklagten abgesehen werden solle, um zu vermeiden, dass der Beklagte zu 1.) bei der Klägerin zu 1.) für Unruhe sorge. Dieser Schriftsatz ist daher nicht zugestellt worden, weil das Gericht davon ausging, dass diese Klage nicht erhoben werden sollte. Für den Antrag auf Feststellung der Einstandspflicht der Beklagten für künftige Schäden gemäß Klageantrag zu 8.) (Gesamtzählung) hat das Gericht das Feststellungsinteresse der Klägerinnen im Hinblick auf den Umfang der geltend gemachten Positionen auf 5.000,00 € geschätzt (§ 3 ZPO). Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE220002440 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

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OG, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Bad und einem Kellerraum, zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Oktober 2022 gewährt. Die Kläger werden verurteilt, an die Beklagten 987,03 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 1. Mai 2021 zu zahlen. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger als Gesamtschuldner 16% und die Beklagten als Gesamtschuldner 84% zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Räumung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 5.100,00 EUR abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leisten. Im Übrigen können die jeweiligen Vollstreckungsschuldner die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweiligen Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. Tatbestand Die Kläger begehren von den Beklagten die Räumung und Herausgabe von Wohnraum. Die Beklagten verlangen von den Klägern die Erstattung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen. Die Beklagten sind Mieter einer im Haus … in Frankfurt am Main gelegenen Dreizimmerwohnung. Ob die Kläger als Rechtsnachfolger in den Mietvertrag eingetreten sind, ist zwischen den Parteien streitig. Der monatliche Bruttomietzins beträgt zurzeit 567,15 EUR. Der dem Mietverhältnis zugrunde liegende Mietvertrag datiert auf den 17. September 1981; er enthält in § 6 eine Einbeziehung Allgemeiner Vertragsbestimmungen, deren Nr. 10 Abs. 1 folgende Formulierung aufweist: „Das Wohnungsunternehmen wird von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Es kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen des Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen.“ Mit Schreiben vom 10. September 2020 sprachen die Kläger gegenüber den Beklagten eine Eigenbedarfskündigung aus. Die Beklagten widersprachen der Kündigung mit Schreiben vom 10. Mai 2021. Die Beklagte zu 2) leidet an einer depressiven Störung und befindet sich seit dem Jahr 2015 in regelmäßiger psychotherapeutischer Behandlung. Auf das fachärztliche Attest vom 11. November 2021 (Bl. 79 d.A.) sowie den Befundbericht der Dipl. Psychologin … vom 10. Mai 2021 (Bl. 45 d.A.) wird Bezug genommen. Die Kläger behaupten, die Wohnung im Wege der Zwangsversteigerung per Zuschlag erworben zu haben. Sie behaupten ferner, die Wohnung für ihren Sohn und dessen minderjährige Tochter zu benötigen. Der Sohn sei geschieden und wohne derzeit in einem einzelnen Zimmer in einer Wohnungsgemeinschaft in …. Die Kläger behaupten ferner, ihr Sohn und dessen ehemalige Ehefrau hätten sich im Scheidungsverfahren dahingehend geeinigt, dass die gemeinsame minderjährige Tochter sich dauerhaft bei der Mutter aufhält und dem Sohn der Kläger ein Umgangsrecht eingeräumt werde. Zur Ausübung dieses Umgangsrechts sei der Sohn auf eine eigene Wohnung angewiesen. Die Kläger beantragen, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die im Anwesen …, … Frankfurt am Main gelegene Wohnung Nr. …, 3. OG, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Bad und einem Kellerraum, zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Die Beklagten beantragen ferner hilfsweise für den Fall des Unterliegens, ihnen eine großzügige, in das Ermessen des Gerichts gestellte, Räumungsfrist zu gewähren. Die Beklagten behaupten, die Kläger seien nicht aktivlegitimiert. Nicht die Kläger, sondern deren Sohn sei durch Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts Frankfurt vom ... Ersteher der streitgegenständlichen Wohnung geworden und damit als Vermieter in das Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten eingetreten. Schließlich behaupten die Beklagten, der gesundheitliche Zustand der Beklagten zu 2) ließe einen Umzug nicht zu. Die Beklagten sind der Ansicht, dass Kündigungsschreiben vom 10. September 2020 genüge nicht den gesetzlichen Voraussetzungen der §§ 573 Abs. 2 Ziffer 2, 573 Abs. 3 S. 1 BGB. Sie sind ferner der Ansicht, Nr. 10 Abs. 1 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag führe dazu, dass eine Kündigung wegen berechtigten Interessen nur unter erschwerten Bedingungen für den bzw. die Vermieter möglich sei. Widerklagend begehren die Beklagten die Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen für die Kalenderjahre 2016 bis 2019. Mit Betriebskostenabrechnung vom 27. Juni 2017 rechneten die Kläger über die Betriebskosten für den Zeitraum vom 1. Januar 2016 bis zum 31. Dezember 2016 ab. Hieraus ergab sich ein Nachzahlungsbetrag zulasten der Beklagten in Höhe von 60,07 EUR. Mit Betriebskostenabrechnung vom 13. Juli 2018 rechneten die Kläger über die Betriebskosten für den Zeitraum vom 1. Januar 2017 bis zum 31. Dezember 2017 ab. Hieraus ergab sich zulasten der Beklagten eine Nachzahlungsverpflichtung in Höhe von 29,58 EUR. Mit Betriebskostenabrechnung vom 10. November 2019 rechneten die Kläger über Betriebskosten für den Zeitraum vom 1. Januar 2018 bis zum 31. Dezember 2018 ab. Aus dieser Abrechnung ergab sich zulasten der Beklagten ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 58,98 EUR. Schließlich rechneten die Kläger mit Betriebskostenabrechnung vom 29. Dezember 2020 über die Betriebskosten vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 ab. Aus dieser Abrechnung ergab sich zulasten der Beklagten ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 643,95 EUR. Hinsichtlich der Einzelheiten zu den Betriebskostenabrechnungen und der diesen zugrunde liegenden Hausgeldabrechnungen der …-GmbH wird auf die jeweiligen Abrechnungen (Bl. 57 ff. d.A.) Bezug genommen. Mit Schreiben vom 15. Februar 2021 erhob der Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.V. für die Beklagten Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen 2019 und forderte die Kläger mit Schreiben vom 9. April 2021 auf, an die Beklagten bis zum 30. April 2021 ein Betrag in Höhe von 987,03 EUR zu zahlen. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die in Rede stehenden Schreiben des Mieterschutzvereins Frankfurt am Main e.V. (Bl. 62 f. sowie Bl. 64 f. d.A.) Bezug genommen. Die Beklagten beantragen, die Kläger und Widerbeklagten zu verurteilen, an die Beklagten und Widerkläger 987,03 nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 1. 5.2.2021 zu bezahlen. Die Kläger beantragen, die Widerklage abzuweisen. Hinsichtlich der Ansprüche bezogen auf die Betriebskostenabrechnungen für Jahre 2016 und 2017 erheben die Kläger die Einrede der Verjährung. Die Kläger behaupten, die Abrechnungen seien den Beklagten jeweils unmittelbar nach deren Erstellung vom Sohn der Kläger in den Briefkasten eingeworfen worden. Hinsichtlich der Nutzung der Waschküche behaupten die Kläger, diese sei nicht Gegenstand der mietvertraglichen Vereinbarung. Da diese im Eigentum eines Miteigentümers stehe, müssten die Kläger hierfür an den Miteigentümer den Betrag, den sie von den Beklagten verlangen, als Nutzungsentschädigung entrichten. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten zum Sach- und Streitstand wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen A und B. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll zur mündlichen Verhandlung vom 19. April 2022 (Bl. 111 ff. d. A.) verwiesen. Entscheidungsgründe I. Die zulässige Klage ist begründet. Die zulässige Widerklage ist ebenfalls begründet. 1. Den Klägern steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der im Tenor näher bezeichneten Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB zu. Denn das zwischen den Parteien mit Mietvertrag vom 17. September 1981 begründete Mietverhältnis haben die Kläger durch Kündigung zum 31. Juli 2021 wirksam beendet. a) Die Kläger sind aktivlegitimiert. Denn sie sind gemäß § 57 ZVG i.V.m. § 566 Abs. 1 BGB an die Stelle des bisherigen Vermieters in das mit den Beklagten bestehende Mietverhältnis eingetreten, nachdem sie die Wohnung im Wege der Zwangsvollstreckung erworben haben und ausweislich des seitens der Kläger mit Schriftsatz vom 25. Februar 2022 zu den Akten gereichten Grundbuchauszugs am 7. Januar 2009 als Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnung in das Grundbuch eingetragen worden sind. b) Den Klägern steht als Vermieter auch wegen Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses und damit ein Kündigungsrecht nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB zu. aa) Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. (1) Dass die Kläger die streitgegenständliche Wohnung für ihren Sohn, den Zeugen A, benötigen, steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts fest. (a) Nach dem in § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO normierten Grundsatz der freien Beweiswürdigung gilt ein Beweis als erbracht, wenn das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Ergebnisses der Beweisaufnahme und der sonstigen Wahrnehmungen in der mündlichen Verhandlung von der Richtigkeit einer Tatsachenbehauptung überzeugt ist. Die richterliche Überzeugungsbildung nach § 286 ZPO setzt keine absolute oder unumstößliche Gewissheit im Sinne des wissenschaftlichen Nachweises voraus, sondern nur einen für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit, der Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteil v. 7.4.2021 - VIII ZR 49/19, juris Rn. 65; BGH, Urteil v. 16.4.2013 - VI ZR 44/12, juris Rn. 8). Dies ist vorliegend der Fall. (b) Der Zeuge A hat glaubhaft bekundet, dass er in die streitgegenständliche Wohnung einziehen möchte, unter anderem um dort das Umgangsrecht mit seiner Tochter aus seiner geschiedenen Ehe auszuüben. Der Zeuge hat insoweit in Übereinstimmung mit dem Vortrag der Klägerseite und den in dem Kündigungsschreiben vom 10. September 2020 dargelegten Gründen bekundet, dass seine Tochter – nach Vereinbarung mit seiner ehemaligen Ehefrau – an zwei Tagen in der Woche bei ihm wohnt, ihm jedoch zurzeit lediglich ein Zimmer in einer Wohnung in Reiskirchen zur Verfügung steht, sodass er das Umgangsrecht nicht nach seinen Vorstellungen ausüben kann. Daneben hat der Zeuge A bekundet, dass er auch gemeinsam mit der Zeugin B, mit der er seit mehreren Jahren eine nichteheliche Lebensgemeinschaft führt und ein gemeinsames Kind hat, in die streitgegenständliche Wohnung einziehen möchte. (c) Das Gericht ist davon überzeugt, dass die Aussage des Zeugen glaubhaft und der Zeuge persönlich glaubwürdig ist. Der Zeuge hat seinen Wunsch, die Wohnung als eine zum privilegierten Familienkreis des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gehörende Person nutzen, und sein Interesse an einer bedarfsgerechten Ausübung des Umgangsrechts mit seiner Tochter schlüssig und in nachvollziehbarer Weise dargelegt. Dass der Zeuge den Nachnamen des Freundes, bei dem er zurzeit wohnt, nicht nennen konnte und der Briefkasten zu dessen Wohnung ausweislich der mit den Parteien in Augenschein genommenen Bilder – entgegen der Aussage des Zeugen – nicht mit dem Namen des Freundes versehen ist, führt mangels Erheblichkeit dieses Umstands für die Begründung des Eigenbedarfs an der streitgegenständlichen Wohnung nicht zu einer anderweitigen Einschätzung. Unter Würdigung der gesamten Aussage vermag dies für das Gericht auch nicht gegen die Glaubwürdigkeit des Zeugen sprechen. Der Zeuge hat im Übrigen nachvollziehbar die Lage und Größe der Wohnung sowie des von ihm bewohnten Zimmers unter Vorhalt der Lichtbilder erläutern und seine finanzielle Beteiligung am Unterhalt der Wohnung, ungeachtet einer schriftlichen Vereinbarung, darzulegen vermocht. c) Des Weiteren ist der seitens der Klägers angemeldete Eigenbedarf nach Auffassung des Gerichts von der Ernsthaftigkeit und Realisierbarkeit der Überlassungsabsicht getragen. aa) Zwar kann es an der Ernsthaftigkeit eines etwaigen Überlassungswillens fehlen, wenn der Vermieter lediglich den Willen zur Überlassung der Wohnung an einen Angehörigen behauptet, den geltend gemachten Eigenbedarf jedoch lediglich vorschiebt, um einen gegebenenfalls unliebsamen Mieter loszuwerden. Sollten etwaige Indizien für solch einen Umstand vorliegen, ist zwar nicht ausgeschlossen, dass gleichwohl ein ernsthafter Überlassungswille besteht, jedoch sind insoweit an die Überzeugungsbildung des Gerichts besonders strenge Anforderung zu stellen (Blank/Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 573 BGB Rn. 80 m.w.N.). bb) Unter Berücksichtigung des Vorstehenden geht das Gericht von einem ernsthaften Überlassungswillen des Klägers aus. Allein, dass vorherige Eigenbedarfskündigungen seitens der Kläger aus verschiedenen Gründen nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt haben, entfaltet nach Auffassung des Gerichts keine Indizwirkung dafür, dass ein ernsthafter Überlassungswille der Kläger lediglich zum Schein behauptet worden ist. Auch die mit der Widerklage eingeführten Diskussionen hinsichtlich der Betriebskostenabrechnungen führen bereits vor dem Hintergrund, dass das erste hierauf bezogene Schreiben des Mieterschutzvereins Frankfurt am Main e.V. mehr als fünf Monate nach Ausspruch der streitgegenständlichen Kündigung erstellt worden ist, nicht zu ernstlichen Zweifeln an dem Überlassungswunsch der Kläger. d) Die Kündigung ist auch formell wirksam. aa) Gemäß § 573 Abs. 3 BGB sind im Kündigungsschreiben die für eine berechtigte Beendigung des Mietverhältnisses bestehenden Gründe anzugeben. Dabei sind im Falle einer – wie hier streitgegenständlichen – Eigenbedarfskündigung die Personen, für die der Wohnraum benötigt wird, sowie der konkrete Sachverhalt, aus dem sich das Interesse dieser Personen an der Erlangung des Wohnraums ergibt, darzulegen (BGH, Urteil v. 15.3.2017 - VIII ZR 270/15, juris Rn. 15; Häublein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl. 2020, § 573 Rn. 135). Dabei ist zwar die Angabe des Verwandtschaftsverhältnisses, nicht jedoch eine namentliche Nennung des Familienangehörigen erforderlich; eine Identifizierbarkeit ist insoweit ausreichend, solange der Mieter hierdurch die benannte Person zum privilegierten Familienkreis zuordnen kann (BGH, Urteil v. 30.4.2014 - VIII ZR 284/13, juris Rn. 7; Häublein, a.a.O.). bb) Diesen Voraussetzungen genügt das als Anlage zur Klageschrift vorgelegte Kündigungsschreiben (Bl. 5 f. d.A.). Das Kündigungsschreiben lässt mit der namentlichen Nennung des Sohnes der Kläger ohne Weiteres eine Identifizierung der eigenbedarfsberechtigen Person sowie deren Beiziehung zu den Vermietern erkennen. Daneben wird in dem Schreiben unter Beschreibung der aktuellen Familien- und Wohnsituation des Sohnes der Kläger dessen Interesse an der Erlangung der streitgegenständlichen Wohnung in einer den Voraussetzungen des § 573 Abs. 3 BGB genügenden Weise dargelegt. cc) Dass der vom Zeugen A im Rahmen seiner Aussage formulierte Wunsch, in der streitgegenständlichen Wohnung auch mit der Zeugin B und dem gemeinsamen Kind wohnen zu können, nicht als (weitere) Begründung des Eigenbedarfs in dem Kündigungsschreiben enthalten war, führt nach Ansicht des Gerichts nicht zur formellen Unwirksamkeit der Kündigung, da die in dem Schreiben angegebenen Gründe insoweit für sich genommen bereits ausreichend waren. e) Schließlich steht Nr. 1 Abs. 1 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag der Kündigung wegen Eigenbedarfs vorliegend nicht entgegen. Zwar wurde der streitgegenständliche Mietvertrag vom 17. September 1981 nach Maßgabe der „Allgemeinen Vertragsbedingungen“ für Mietverträge der Gemeinnützigen Wohnungswirtschaft geschlossen, die vom Gesamtverband Gemeinnütziger Wohnungsunternehmen im Jahr 1977 herausgegeben wurden. Da die Kläger das Eigentum an der Wohnung per Zuschlag im Wege einer Zwangsversteigerung erworben haben, können in den Mietvertrag einbezogene Klauseln, die unter Berücksichtigung der Gemeinnützigkeit des den Vertrag ursprünglich abschließenden Wohnungsunternehmens diesen über das gesetzliche Leitbild hinaus verpflichten, nach Übergang des Mietverhältnisses auf die nichtgemeinnützigen Erwerber nicht in gleichem Maße fortgelten. Andernfalls würde dies zu einer unangemessenen Beeinträchtigung des verfassungsrechtlich garantierten Eigentumsrechts eines nicht gemeinnützig tätigen Erwerbers führen. Im Übrigen ist zu berücksichtigen, dass die in Rede stehende Klausel der Allgemeinen Vertragsbestimmungen ihrem Wortlaut nach private Vermieter bereits nicht in die Pflicht nimmt. f) Die Beklagten können von den Klägern trotz Widerspruchs gegen die Kündigung auch nicht die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen. aa) Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von diesem die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dabei muss für die Annahme einer die Fortsetzung des Mietverhältnisses begründenden Härte ein Übergewicht der Belange der Mieterseite festzustellen sein, die Interessenabwägung mithin zu einem klaren Ergebnis führen (vgl. hierzu BGH Urteil v. 22.5.2019 - VIII ZR 180/18, juris Rn. 38 f.; m.w.N.). bb) Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall nach umfassender Würdigung der hierfür angeführten Gründe in Abwägung mit den berechtigten Interessen der Vermieter, insbesondere deren Erlangungsinteresse als Erwerber einer Mietwohnung unter Beachtung der in Art. 14 Abs. 1 GG verbürgten Eigentumsgarantie, jedoch nicht gegeben. (1) Dabei sind als Härtegründe im Sinne des § 574 BGB alle durch die Vertragsbeendigung entstehenden Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiäre oder persönliche Art zu verstehen, wobei die Nachteile nicht mit absoluter Sicherheit feststehen müssen (LG Berlin, Urteil v. 7.5.20215 - 67 S 117/14, juris Rn 24; Hartmann, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht; § 574 BGB Rn. 20). (2) Soweit die Beklagtenseite sich auf eine jahrzehntelange Mietdauer in dem die Wohnung umfassenden Gebäudekomplex bzw. der Wohngegend bezieht, lässt der Vortrag eine substantiierte Darlegung von Umständen vermissen, um eine derart tiefe Verwurzelung zu belegen, bei der für sich genommen ein erzwungener Wohnungswechsel zu einer unzumutbaren Härte iSd § 574 Abs. 1 S. 1 BGB führt. Denn das Bestehen einer tiefen Verwurzelung hängt entscheidend von der individuellen Lebensführung des Mieters, wie etwa der Unterhaltung und Pflege sozialer Kontakte in der Nachbarschaft, der Erledigung von Einkäufen für den täglichen Lebensbedarf in der näheren Umgebung sowie die Teilhabe an kulturellen oder sonstigen Veranstaltungen und bzw. oder der Inanspruchnahme etwaiger Dienstleistungen in der näheren Wohnungsumgebung ab (vgl. hierzu BGH, Urteil v. 3.2.2021 - VIII ZR 68/19, juris Rn. 34). (3) Des Weiteren kann ein die Kündigung ausschließender Härtegrund auch nicht unter Berücksichtigung der seitens der Beklagten vorgetragenen Erkrankungen der Beklagten zu 2) angenommen werden. (a) Grundsätzlich kann ein Mieter wegen Krankheit an eine Räumung einerseits dadurch gehindert sein, dass er gerade infolge der Krankheit nicht in der Lage ist, eine entsprechende Ersatzwohnung zu finden. Zum anderen kann einer Räumung entgegenstehen, dass sich der Gesundheitszustand bzw. die eigene Lebenssituation des Mieters durch einen Umzug erheblich verschlechtern würde (Hartmann, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht; § 574 BGB Rn. 47; Hannappel, in: BeckOK BGB, 61. Ed., Stand: 01.02.2022, § 574 Rn. 17, je m.w.N.). Dabei genügt der Mieter in diesem Zusammenhang seiner Darlegungs- und Substantiierungslast, wenn er die Unzumutbarkeit eines Umzuges wegen einer schweren Erkrankung unter Vorlage eines (ausführlichen) fachärztlichen Attestes geltend macht (vgl. BGH, Urteil v. 28.4.2021 - VIII ZR 6/19, juris Rn. 28; Siegmund, in: BeckOK Mietrecht, 27. Ed., Stand: 01.02.2022, § 574 Rn. 21a). (b) Im Streitfall hat die Beklagtenseite ein fachärztliches Attest vom 11. November 2021 vorgelegt, demzufolge sich die Beklagte zu 2) weiterhin in einer depressiven Störung mit Krankheitswert befinde und ein Wohnungswechsel eine zusätzliche Belastung darstelle, die aus nervenärztlicher Sicht zu einer gesundheitlichen Verschlechterung führen würde (Bl. 79 d.A.). Hiermit ist jedoch nach Auffassung des Gerichts – insbesondere unter Berücksichtigung der ebenfalls verfassungsrechtlich geschützten Interessen der Kläger als Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnung – nicht in einer die Interessen des Vermieters klar übersteigenden Weise dargelegt, dass die bestehenden Beschwerden der Beklagten zu 2) einem Umzug entgegenstünden, zumal bereits nicht dargelegt ist, welches Folgen für die Gesundheit der Beklagten zu 2) bei einem Wohnungswechsel zu erwarten stehen. Zwar hat die Beklagtenseite ferner einen im Vergleich zum vorgenannten Attest ausführlicheren, gleichzeitig jedoch auch älteren Befundbericht der Diplom-Psychologin … vom 10. Mai 2021 vorgelegt, demzufolge sich die Depression der Beklagten zu 2) bei drohendem Wohnungsverlust verstärkt und der Verlust der Wohnung eine unzumutbare Belastung darstellen würde. Nach Ansicht des Gerichts kann ein solcher Befundbericht jedoch mit Blick auf die an den Mieter für das Vorliegen einer unzumutbaren Härte iSd § 574 Abs. 1 BGB gestellten hohen Substantiierungsanforderungen nicht einem fachärztlichen Attest gleichgestellt werden. (c) Da nach Ansicht des Gerichts insgesamt nicht in einer der Darlegungslast genügenden Weise vorgetragen ist, dass krankheitsbedingte Räumungshindernisse bestehen, war auch kein Raum, dem Beweisangebot der Beklagtenseite zur Einholung eines medizinischen Sachverständigengutachtens in Bezug den Gesundheitszustand des Beklagten zu 2) nachzugehen. h) Da das Mietverhältnis zwischen den Klägern und den Beklagten im Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs länger als acht Jahre andauerte, betrug die Kündigungsfrist gemäß § 573c Abs. 1 S. 1 BGB neun Monate. Unter Berücksichtigung dessen erfolgte die zum 31. Juli 2021 ausgesprochene Kündigung unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfrist. Denn mangels entgegenstehendem Vortrag der Beklagtenseite ist die Kündigung den Beklagten jedenfalls vor Ende des drittens Werktags im Oktober 2021 zugestellt worden, sodass ist die gesetzliche Kündigungsfrist zum 30. Juni 2021 abgelaufen ist. II. Die zulässige Widerklage ist begründet. 1. Den Beklagten steht gegen die Kläger ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung auf im Wege der Vorauszahlung zu viel geleisteter Betriebskosten in Höhe von 987,03 EUR zu. a) Die vorgelegten Betriebskostenabrechnungen für die Abrechnungsjahre 2016 bis 2019 sind inhaltlich fehlerhaft, soweit in diesen zu Lasten der Beklagten Betriebskosten für die Nutzung eines Trockenraumes in Höhe von jeweils 216,00 EUR berücksichtigt worden sind. Denn unabhängig davon, dass der von den Beklagten als Trockenboden bezeichnete Trockenraum ausweislich des ergänzend zu dem Mietvertrag hinzugetretenen Wohnungsbeschreibung und Übergabevertrages (Bl. 92R d.A.) als „Dachbodenabteil“ bereits zu der im Mietvertrag bezeichneten Wohnung gehört, mit der Folge, dass dessen Nutzung mit der Entrichtung des mietvertraglich vereinbarten Mietzinses bereits abgegolten ist, handelt es sich bei den hier geltend gemachten Kosten für die Nutzung des Trockenraums bereits nicht um Betriebskosten iSd § 566b Abs. 1 S. 1 BGB, § 1 Abs. 1 BetrKV. b) Daneben ist die für das Abrechnungsjahr 2016 erstellte Betriebskostenabrechnungen inhaltlich fehlerhaft, soweit in diesem Hausreinigungskosten in Höhe von 60,00 EUR auf die Beklagten umgelegt wurden. Denn ein Vermieter kann die Kosten eines von ihm beauftragten Fremdunternehmens nicht auf den Mieter umlegen, soweit die Mieter zur Gebäudereinigung vertraglich verpflichtet sind. Dies ist ausweislich § 3 Abs. 4 des vorgelegten Mietvertrages jedoch der Fall. In gleicher Weise ist die für das Abrechnungsjahr 2018 erstellte Betriebskostenabrechnungen, mit welcher Kosten für die Treppenreinigung in Höhe von 150,00 EUR beansprucht wurden, inhaltlich fehlerhaft. c) Schließlich ist die für das Abrechnungsjahr 2019 erstellte Betriebskostenabrechnung inhaltlich fehlerhaft, soweit in dieser für die Berechnung der auf den Wasserverbrauch umlegbaren Kosten ein Verbrauch von 100 Kubikmeter zugrunde gelegt wurde. Denn nach dem insoweit unbestrittenen Vortrag der Beklagtenseite hat die Ermittlung durch den Hausmeister tatsächlich nur einen Wasserverbrauch von 81 Kubikmeter betragen, sodass die hierdurch ermittelte Differenz von 62,41 EUR an die Beklagten zu erstatten ist. d) Vor diesem Hintergrund steht den Beklagten aus vorausgezahlten Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 2016 ein Guthaben in Höhe von 215,93 EUR, für das Abrechnungsjahr 2017 ein Guthaben in Höhe von 186,42 EUR, für das Abrechnungsjahr 2018 Guthaben in Höhe von 307,02 EUR sowie schließlich für das Abrechnungsjahr 2019 ein Guthaben in Höhe von 277,66 EUR zu. e) Die Einwendungen der Beklagtenseite sind auch präkludiert. Denn die Einwendungsausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 6 BGB beginnt erst mit dem Zugang der formell ordnungsgemäßen Abrechnung bei den Vermietern. Dafür, dass die Betriebskostenabrechnungen den Beklagten jeweils unmittelbar nach deren Erstellung durch Einwurf in den Briefkasten zugegangen sind, ist den nach allgemeinen Grundsätzen beweisbelasteten Klägerin die Beweisführung jedoch nicht gelungen. Denn nach der durchgeführten Beweisaufnahme steht nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Zeugen A und B die Abrechnungen in den Briefkasten der Beklagten eingeworfen haben. Zwar hat der Zeuge A in Übereinstimmung mit dem Klägervortrag bekundet, dass er die Abrechnungen unmittelbar nach deren jeweiligen Erstellung in Beisein der Zeugin B in den Briefkasten der Beklagten eingeworfen hat; jedoch haben beide ebenfalls bekundet, dass dies jeweils gegen Endes des Jahres gewesen sein soll, obgleich die zu den Akten gelangten Abrechnungen jeweils unterschiedliche Erstellungsdaten aufweisen, die mitunter bereits im Sommer liegen. (Abrechnung 2016 am 27.06.2017; Abrechnung 2017: 13.07.2018). In Anbetracht dessen und unter Berücksichtigung des Umstands, dass der Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.V. für die Beklagten mit Schreiben vom 15. Februar 2021 die Nachreichung der Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2016, 2017 und 2018 forderten, vermochte sich das Gericht nicht von der Richtigkeit der Tatsachenbehauptung der Kläger überzeugen. f) Da unter Berücksichtigung des Ergebnisses der Beweisaufnahme nicht feststeht, dass die Betriebskostenabrechnungen für die Abrechnungsjahre 2016 und 2017 den Beklagten vor März 2021 zugegangen sind, greift auch die seitens der Kläger erhobene Einrede der Verjährung nicht durch. 2. Der zugesprochene Zinsanspruch ergibt sich gemäß §§ 280 Abs. 1, 2, 286 Abs. 1, 288 BGB aus Verzugsgesichtspunkten, nachdem der Mieterschutzverein für die Beklagten die Rückzahlung mit First bis zum 30. April 2021 gefordert hat. III. Die im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts stehende Gewährung der Räumungsfrist von auf Antrag der Beklagten beruht auf § 721 Abs. 1 S. 1 ZPO. Hierbei hat das Gericht die Interessen der Parteien gegeneinander abzuwägen, wobei maßgeblich die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind (Götz, in: Münchener Kommentar zur ZPO, 6. Aufl. 2020, § 721 Rn. 9). Auf Seiten der Kläger besteht das Interesse in der zügigen Erlangung des Wohnraums zum Zwecke der Realisierung des geltend gemachten Eigenbedarfs. Hingegen war auf Seiten der Beklagten der bei einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO stets im Blick zu behaltende Zweck, nämlich die Bewahrung des Schuldners vor der Obdachlosigkeit, zu berücksichtigen. In Abwägung der vorgenannten Interessen hält das Gericht eine Räumungsfrist von fünf Monaten für angemessen. IV. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1 S. 1, 100 Abs. 4 ZPO. V. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ §§ 708 Nr. 7, Nr. 11, 711, 709 S. 2 ZPO. 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juris.de: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Bürgerservice Hessenrecht Kopfbereich StartseiteHilfeImpressumDatenschutzhessen.de Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Dieburg Entscheidungsdatum: 23.04.2012 Aktenzeichen: 20 C 29/12 ECLI: ECLI:DE:AGDIEBU:2012:0423.20C29.12.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 574 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Unzumutbare Härte für einen Mieter wegen Alters; Anforderungen des Nachweises einer Unzumutbarkeit Leitsatz Anforderungen an den Nachweis der Unzumutbarkeit nach § 574 BGB bei einer 82 Jahre alten Mieterin. Das Mietverhältnis verlängert sich bei einer 82-jährigen Mieterin nach Eigenbedarfskündigung auf unbestimmte Zeit, wenn die Mieterin altersgemäße Gebrechen plausibel durch ärztliche Zeugnisse darlegt. Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. 4. Die Klägerin kann Vollstreckung durch die Beklagte durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, sofern nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Tatbestand Randnummer 1 Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über eine Wohnung im ersten Stock des Anwesens […]. Randnummer 2 Ursprünglich mietete die Beklagte mit Mietvertrag vom 31.03.2006 die streitgegenständliche Wohnung von Frau A an. Mit der Vermieterin wurde ein monatlicher Netto-Mietzins von 650,00 Euro vereinbart, welcher auch heute noch gilt. Die Wohnung hat vier Zimmer und eine Gesamtgröße von etwa 91 m². Randnummer 3 Aufgrund Vermittlung einer Maklerin kaufte die Klägerin mit notarieller Urkunde vom 05.11.2010 die streitgegenständliche Wohnung. Die Eigentumsumschreibung auf die Klägerin im Grundbuch erfolgte am 16.02.2011. Randnummer 4 Die Klägerin äußerte in Gesprächen mit der Beklagten den Wunsch, die Wohnung selbst zu nutzen. Mit Schreiben vom 30.06.2011 (Anlage K 3) kündigte die Klägerin gegenüber der Beklagten das Mietverhältnis zum 30.09.2011 wegen Eigenbedarfs. Mit anwaltlichem Schreiben vom 01.08.2011 (Anlage K 4) kündigte die Klägerin durch ihren Prozessbevollmächtigten das Mietverhältnis erneut ordentlich wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Das Schreiben begründet den Eigenbedarf damit, dass die Klägerin ihre 65 m² große Wohnung, die in B gelegen ist, verlassen möchte, da sie gerne ihr neues Eigentum selber nutzen möchte. Sie ist beschäftigt beim Landratsamt des Landkreises […] mit Sitz in C und möchte neben der kürzeren Distanz zum Arbeitsplatz auch einen intensiveren Kontakt zu ihren Familienmitgliedern halten, die in C wohnen. Außerdem soll der Umzug auch dazu dienen, eine Betreuung durch ihr Familienangehörigen jetzt und später zu erleichtern. Weiterhin möchte sie sich im Hinblick auf ihre Lebenssituation schon zum jetzigen Zeitpunkt ein soziales Netzwerk aus der Nachbarschaft und der Familie schaffen, damit sie während ihres fortschreitenden Alters dies nicht später tun muss. Randnummer 5 Der Kündigung wurde durch anwaltliches Schreiben der Beklagten vom 19.07.2011 widersprochen (Anlage B 2). Darin machte die Beklagte geltend, dass aus ihrer Sicht ein Eigenbedarf nicht bestehe und außerdem eine unbillige Härte nach § 574 BGB wegen des Alters und des Gesundheitszustandes gegeben sei. Randnummer 6 Mit in der Wohnung der Beklagten zu 1. wohnt deren Enkel, der Beklagte zu 2. Seitens der ursprünglichen Vermieterin wurde diese Untervermietung mit Schreiben vom 15.03.2007 genehmigt. Die Klägerin hat der weiteren Untervermietung mit ihrem Kündigungsschreiben ausdrücklich widersprochen. Randnummer 7 Nach erfolgter Kündigung übersandte die Klägerin der Beklagten mehrere Wohnungsanzeigen für Alternativwohnungen. Die Beklagte unternahm ihrerseits keine Bemühungen, nach einer anderen Wohnung zu suchen. Randnummer 8 Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die von ihr innegehaltene Wohnung im ersten Stock links des Anwesens […] in C, bestehend aus 4 Zimmern, 1 Kammer, 1 Küche, 1 Flur, 1 WC mit Bad, 1 Balkon, 1 Kellerraum und 1 Bodenraum in geräumtem Zustand an die Klägerin herauszugeben. Randnummer 9 Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Randnummer 10 Die Beklagte behauptet, dass sie aus gesundheitlichen Gründen nicht in der Lage wäre, einen Umzug durchzuführen. Sie ist der Ansicht, dass ein solcher Umzug für sie eine unbillige Härte darstellen würde. Randnummer 11 Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 12 Die zulässige Klage ist nicht begründet. Randnummer 13 Ein Anspruch der Klägerin auf Räumung nach beendetem Mietverhältnis besteht nicht. Randnummer 14 Die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung wegen Eigenbedarfs ist zumindest in der anwaltlichen Form vom 1.8.2011 wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berechtigt. Randnummer 15 Die Klägerin hat ihren Wunsch nach Eigennutzung vernünftig und nachvollziehbar begründet. Ihr höchst persönliches Interesse und auch ihre nach Artikel 14 GG geschützte Eigentumsgarantie rechtfertigen ihren Wunsch nach Eigennutzung der von ihr gekauften Wohnung. Dabei ist allein entscheidend, dass die Klägerin einen plausiblen Eigennutzungswillen dargelegt hat, wobei hieran keine zu hohen Ansprüche zu stellen sind. Alleine der Eigennutzungswille musste bis zum Ende der mündlichen Verhandlung nachvollziehbar sein, was vorliegend geschehen ist. Die Überlegungen zur Nähe des Arbeitsplatzes, des erleichterten Familienkontakts aber auch der Lebenssituation für das Alter sind zusammengenommen für diesen Fall ausreichend plausible Gründe für einen Eigenbedarf. Randnummer 16 Die berechtigte Kündigung der Klägerin hat jedoch das Mietverhältnis nicht wirksam beendet, da dieses nach Widerspruch der Beklagten zu 1. wirksam gemäß §§ 574 a Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 BGB, 574 Abs. 1 BGB unbefristet fortgesetzt wird. Randnummer 17 Die Beklagte zu 1. hat rechtmäßig der Kündigung widersprochen und die Beendigung des Mietverhältnisses würde für sie eine Härte bedeuten, welche auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist. Randnummer 18 Unter einer Härte im Sinne des § 574 BGB sind alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher familiärer oder persönlichen Art zu verstehen, die in Folge der Vertragsbeendigung auftreten können (vgl. Blank im Schmidt-Futterer Mietrecht 9. Aufl. § 574 RdNr. 20). Die Vorschrift stellt einen Ausnahmecharakter zur Eigentumsgarantie des Artikels 14 GG dar und ist deswegen restriktiv anzuwenden. Sie stellt ergänzend zum allgemeinen Kündigungsschutz eine Härtefallregelung dar, welche aus verfassungsrechtlichen Gründen geboten ist. Bei der Anwendung des § 574 BGB ist eine umfassende Interessenabwägung des Einzelfalls durch das Gericht vorzunehmen (vgl. Blank im Schmidt-Futterer Mietrecht § 574 RdNr. 65). Bei dieser Interessenabwägung sind die Bestandsinteressen mit den Erlangensinteressen des Vermieters in Beziehung zu setzen. Randnummer 19 Eine solche Interessenabwägung führt im konkreten Fall dazu, dass die Interessen der Beklagten zu 1. an der Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses überwiegen. Die Beklagte zu 1. ist 83 Jahre alt und in ihrer Nachbarschaft verwurzelt. Hinzu kommt, dass sie durch ärztliche Gutachten nachgewiesen in ihrer Gesundheit altersgemäß eingeschränkt ist. Randnummer 20 Aus dem Gutachten des Physiotherapeuten D (Blatt 47 d. A.) ergibt sich, dass der Bewegungsapparat der Beklagten zu 1. erheblich eingeschränkt ist und ihr ein Umzug deswegen sehr schwer fallen dürfte. Das Gutachten des Dr. E (Blatt 48 d. A.) führt aus, dass aus medizinischer Sicht, insbesondere aus schmerz- und koordinationsbedingten Gründen, ihre Mobilität derart eingeschränkt ist, dass aus seiner Sicht ein Umzug nicht zumutbar darstelle. Randnummer 21 Diese beiden ärztlichen Gutachten sind Indizien dafür, dass die Beklagte zu 1. einen Umzug nur unter sehr schweren Einschränkungen bewältigen kann. Auch der persönliche Eindruck der Beklagten zu 1. in der mündlichen Verhandlung hat für das Gericht ergeben, dass es sich bei ihr um eine rüstige und geistig sehr klare Partei handelt. Das Gericht sieht aber auch, dass insbesondere aufgrund der altersgemäßen gesundheitlichen Einschränkungen der Beklagten zu 1. für diese ein Umzug eine ganz besondere Härte darstellen würde. Der Beklagten zu 1. war deutlich anzumerken, dass sie ihr Umfeld keinesfalls verlassen will und dass sie sich mit ihrer Nachbarschaft sehr gut versteht. Ein solcher Wunsch, in ihrer Nachbarschaft zu verbleiben, ist gerade bei älteren Menschen ein erhebliches Interesse für einen Bestandsschutz des Mietverhältnisses. Randnummer 22 Hinzu kommt bei der Interessenabwägung auch der Hintergrund der Kündigung. Die Klägerin hat selbst in der mündlichen Verhandlung angegeben, dass die Maklerin ihr beim Verkauf mitgeteilt habe, dass die Beklagte zu 1. ausziehen werde und dies war auch nach Aussage der Klägerin in der mündlichen Verhandlung ein Motivationsgrund, die Wohnung zu erwerben. Sie sagte wörtlich: „Hätte ich gewusst, dass sie nicht auszieht, hätte ich die Wohnung nicht gekauft.“ Auch dies deutet darauf hin, dass die Klägerin es zumindest beim Kauf unterlassen hat, sich eine Auszugsverpflichtung durch die Beklagte auch schriftlich versichern zu lassen. Randnummer 23 Ihr Interesse ist deswegen auch geringer einzuschätzen, weil sie es selbst in der Hand hatte, eine von der Beklagten bewohnte Wohnung überhaupt zu erwerben. Ihr war bewusst, dass eine ältere Dame in der Wohnung wohnt und es ist nicht lebensfremd anzunehmen, dass auch die Frage der Vermietung der Wohnung bei der Berechnung des Kaufpreises eine Rolle gespielt haben kann. Wenn man aber im Bewusstsein eine Wohnung erwirbt, dass dort eine Person wohnt, bei der allein aufgrund des Alters ein Verlassen der Wohnung eine besondere Härte darstellen wird, dann bedarf es besonderer persönlicher Gründe, warum nach nur kurzer Zeit nach dem Erwerb eine Kündigung ausgesprochen wird. Bei einer umfassenden Interessenabwägung sind auf jeden Fall diese Interessen nicht vorrangig gegenüber den Interessen der Bestandsmieterin anzunehmen. Randnummer 24 Weiterhin muss berücksichtigt werden, dass die Beklagte zu 1. in ihrer Wohnung durch ihren Enkel, den Beklagten zu 2., mitgepflegt wird und dieser auch für sie Arbeiten verrichtet. Dies ist für die konkrete Lebenssituation der Beklagten zu 1. ein weiterer berücksichtigungsfähiger Grund. Für die Beklagte zu 1. ist ein selbstbestimmtes Wohnen in ihrer eigenen Wohnung eine erhebliche Steigerung der Lebensqualität und eine solche würde durch einen Umzug in eine andere, evtl. kleinere Wohnung, auch beeinträchtigt. Randnummer 25 Das Mietverhältnis wird gemäß § 574a Abs.2 Satz 2 unbefristet fortgesetzt, denn aus Sicht des Gerichts bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass der gesundheitliche Zustand der Beklagten zu 1) sich zukünftig ändern wird. Randnummer 26 Ein Räumungsanspruch gegenüber dem Beklagten zu 2. scheidet mangels Beendigung de Hauptmietverhältnisses mit der Beklagten zu 1. aus. Der Beklagte zu 2. ist nur Untermieter bei seiner Großmutter. Sofern mit ihr das Mietverhältnis fortgesetzt wird, kann er auch er in der Wohnung wohnen bleiben. Randnummer 27 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Randnummer 28 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190000128 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

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Auf die Berufung der Kläger Ziff. 2 und 3 wird das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 12.07.2019, Az. 26 C 39/19, abgeändert und wie folgt neu gefasst: I. Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im 2. OG des Anwesens […], bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einem Korridor, einem Bad, einer Toilette, einem Speicher sowie einem Keller im Anwesen […] zu räumen und an die Kläger herauszugeben. I. Die Klage des Klägers Ziff. 1 wird abgewiesen. I. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.12.2020 gewährt. II. Die Berufung des Klägers Ziff. 1 wird zurückgewiesen. III. Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger Ziff. 1 zu 1/3 und der Beklagte zu 2/3. IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Kläger Ziffer 2 und 3 aus Tenorziffer I. durch Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000,00 € abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Kläger im Übrigen durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten. Die Kläger können die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. V. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 3.092,60 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Kläger nehmen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung im Anwesen […] und eines Kellers im Anwesen […] in Anspruch. Randnummer 2 Die Rechtsvorgänger der Kläger Ziff. 1 und 3 sowie die Klägerin Ziff. 2 schlossen mit dem Beklagten am 07.09.1976 einen schriftlichen Mietvertrag über die genannte Wohnung in […] sowie den Keller in […] [Anl. K1]. Durch Übergabevertrag vom 17.02.1999 wurde das Anwesen in […] auf den Kläger zu 1) zu Alleineigentum übertragen. Gleiches gilt für das Anwesen […] in […], wobei der Übergabevertrag am 28.12.1994 geschlossen wurde und sich die veräußernden Kläger zu 2) und zu 3) lebtäglichen Nießbrauch vorbehalten haben. Randnummer 3 Die streitgegenständliche Immobilie besteht neben einem Kellergeschoss aus nahezu grundflächengleichen Erdgeschoss-, Obergeschoss- und Dachgeschossebenen, welche mit jeweils ca. 60 m² eigenständige Wohneinheiten aufweisen. Das Erdgeschoss und das Obergeschoss wird von dem Kläger Ziff. 1 mit seiner Ehefrau und seinen beiden heute 4 und 9 Jahre alten Kindern bewohnt. Die Räumlichkeiten im Erdgeschoss werden derzeit als Küche, Wohnzimmer und Kinderspielzimmer und diejenigen im Obergeschoss als Elternschlafzimmer und (zwei) Kinderschlafzimmer benutzt. Randnummer 4 Der Kläger zu 1) hatte bereits am 29.12.2015 eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung ausgesprochen, wobei zur Begründung angeführt worden war, dass die Dachgeschossräumlichkeiten als weiteres Kinderzimmer, Arbeitszimmer und Gästezimmer/Hobbyraum/Spielzimmer für die Familie benötigt würden. Es schloss sich ein Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Heidelberg an (Az. 21 C 253/16, geführt zwischen dem Kläger Ziff. 1 und dem Beklagten; im Folgenden: Vorverfahren). Mit Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 05.10.2017 wurden zwar Eigenbedarfsgründe festgestellt, aufgrund besonderer Härtegründe für den Beklagten jedoch die Klage abgewiesen und darauf erkannt, dass das bestehende Mietverhältnis über die Wohnung im Obergeschoss des Hausanwesens […] in […] zu den Bedingungen des bisher bestehenden Mietvertrags auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird. Die hiergegen zunächst eingelegte Berufung wurde in der mündlichen Berufungsverhandlung vom 08.02.2018 zurückgenommen, nachdem die Berufungskammer (Az. 5 S 41/17) zwar starke Bedenken gegen das Vorliegen von Härtegründen geäußert, die Kündigung allerdings als formell unwirksam angesehen hatte, da die nießbrauchsberechtigten nunmehrigen Kläger Ziff. 2 und 3 die Kündigung seinerzeit nicht mitunterzeichnet hatten. Randnummer 5 Auf die beigezogenen Akten 21 C 253/16 (Amtsgericht Heidelberg) und 5 S 41/17 (Landgericht Heidelberg) wird Bezug genommen. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 02.03.2018 [Anl. K5] wurde im Namen aller drei Kläger abermals und mit der gleichen Begründung wie in dem vormaligen Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarfs eine ordentliche Kündigung zum 28.02.2019 ausgesprochen. Mit Schreiben vom 17.12.2018 hat der Beklagte der Kündigung widersprochen. Randnummer 7 Die Kläger haben behauptet: Randnummer 8 Der mit dem Kündigungsschreiben vom 02.03.2018 vorgetragene Eigenbedarf sei vorhanden. Härtegründe lägen auf Seiten des Beklagten nicht vor. Das vorangegangene Urteil (Az. 21 C 253/16), in welchem die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit festgestellt wurde, sei bereits mangels damaliger Beteiligung der Kläger Ziff. 2 und 3 nicht verbindlich und stehe der nunmehrigen Klage daher nicht entgegen. Randnummer 9 Die Kläger nehmen den Beklagten im vorliegenden Rechtsstreit auf Räumung- und Herausgabe der Mieträumlichkeiten in Anspruch. Randnummer 10 Der Beklagte tritt der Klage entgegen und begehrt deren Abweisung. Randnummer 11 Der Beklagte hat behauptet: Randnummer 12 Die für das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 05.10.2017 maßgebenden Umstände hätten sich nicht verändert. Die Räumung bedeute für den Beklagten eine unzumutbare Härte. Die Absicht des Klägers Ziff. 1, die streitgegenständliche Wohnung zu beziehen und dauerhaft zu bewohnen, werde bestritten. Der geltend gemachte Eigenbedarf sei auch nicht vernünftig und nachvollziehbar. Schließlich stehe dem geltend gemachten Räumungs- und Herausgabeanspruch das rechtskräftige Gestaltungsurteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 05.10.2017 entgegen. Randnummer 13 Das Amtsgericht Heidelberg hat die Klage mit Urteil vom 12.07.2019 abgewiesen. Zur Begründung hat es auf die entgegenstehende Entscheidung aus dem Vorverfahren verwiesen, welche inhaltlich auch die Kläger Ziff. 2 und 3 gegen sich gelten lassen müssten. Jedenfalls seien von dem durch das vorangegangene Urteil gebundenen Kläger Ziff. 1 keine wesentlichen Änderungsgründe im Sinne des § 574c Abs. 2 BGB vorgetragen worden, so dass das Mietverhältnis ohnehin wegen weiter bestehender - festgestellter - Härtegründe fortzusetzen gewesen wäre. Randnummer 14 Gegen das den Klägern am 23.07.2019 zugestellte Urteil haben diese mit bei Gericht am 21.08.2019 eingegangenen Schriftsatz vom 19.08.2019 Berufung eingelegt. Sie verfolgen die erstinstanzlichen Räumungs- und Herausgabeansprüche vollumfänglich weiter und wiederholen bzw. vertiefen den erstinstanzlichen Vortrag. Randnummer 15 Sie beantragen die Aufhebung und Änderung des erstinstanzlichen Urteils wie folgt: Randnummer 16 Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im 2. OG des Anwesens […], bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einem Korridor, einem Bad, einer Toilette, einem Speicher sowie einem Keller im Anwesen […], zu räumen und an die Kläger herauszugeben. Randnummer 17 Der Beklagte tritt der Berufung entgegen, beantragt Berufungszurückweisung und verteidigt das erstinstanzliche Urteil. Randnummer 18 Das Berufungsgericht hat den Kläger Ziff. 1 sowie den Beklagten jeweils informatorisch angehört und die Zeugin F., Ehefrau des Klägers Ziff. 1, vernommen. Wegen der jeweiligen Angaben der Parteien und der Zeugin wird auf die Sitzungsniederschrift vom 30.01.2020 verwiesen. Randnummer 19 Im Übrigen wird auf die jeweiligen Schriftsätze nebst Anlagen sowie die gerichtlichen Feststellungen sowohl des Vorverfahrens (AG HD: 21 C 253/16; LG HD: 5 S 41/17) wie auch des vorliegenden Verfahrens, hier auch des erstinstanzlichen Urteils, Bezug genommen II. Randnummer 20 Die Berufung ist zulässig und hinsichtlich der Kläger Ziff. 2 und 3 begründet. Hinsichtlich des Klägers Ziff. 1 ist sie unbegründet. Randnummer 21 Die Klage ist insgesamt zulässig (A.), jedoch nur hinsichtlich der Kläger Ziff. 2 und 3 auch begründet (B.), so dass die Berufung insoweit zur Aufhebung des amtsgerichtlichen Urteils und antragsgemäßen Verurteilung des Beklagten zur Räumung und Herausgabe der innegehaltenen Mietwohnung an die Kläger führt, § 546 Abs. 1 BGB. Hinsichtlich des Klägers Ziff. 1 ist die Klage hingegen unbegründet (C.), so dass die Klage abzuweisen und die Berufung insoweit zurückzuweisen ist. Dem Beklagten war eine Räumungsfrist bis 31.12.2020 zu gewähren (D.). Randnummer 22 A. Zulässigkeit der Klage Randnummer 23 Gegen die Zulässigkeit der Räumungs- und Herausgabeklage bestehen keine durchgreifenden Bedenken. Randnummer 24 Insbesondere steht dem geltend gemachten Anspruch keine Rechtskraft aus dem rechtskräftigen Urteil des Vorverfahrens entgegen. Randnummer 25 1. Das Urteil des Vorverfahrens kann der Klageerhebung der Kläger Ziff. 2 und 3 bereits deshalb nicht entgegenstehen, da diese am Vorverfahren nicht beteiligt waren. Dass sie hinsichtlich des Fortsetzungsanspruchs nach § 574a Abs. 2 BGB aufgrund der insoweit bestehenden notwendigen Streitgenossenschaft (siehe unten) hätten beteiligt werden müssen, ändert hieran nichts. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung kommt einem Urteil gegen einen (notwendigen) Streitgenossen keine materielle Rechtskraftwirkung gegenüber den anderen (notwendigen) Streitgenossen zu (vgl. BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, juris; BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385). Anderenfalls würde gegen den Grundsatz, dass materielle Rechtskraft nur im Verhältnis der Prozessparteien zueinander eintritt, verstoßen werden (vgl. BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385, Rn. 17). 2. Randnummer 26 Auch der Klage des Klägers Ziff. 1 steht das Urteil des Vorverfahrens in prozessualer Hinsicht nicht entgegen. Randnummer 27 Zwar wurde in dem zwischen dem Kläger Ziff. 1 und dem Beklagten geführten Vorverfahren wegen bestehender Härtegründe nach § 574a Abs. 2 BGB ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit angeordnet. Dies steht der vorliegenden Klage jedoch nicht entgegen, da diese auf eine neue, nach der Rechtskraft des Vorverfahrensurteils erklärte, Kündigung gestützt wird und somit bereits unterschiedliche Streitgegenstände vorliegen, bei welchen eine entgegenstehende Rechtskraft ausscheidet. Denn die objektive Reichweite der materiellen Rechtskraft richtet sich nach dem Streitgegenstand, über den durch das letztinstanzliche Gericht am Schluss der mündlichen Verhandlung entschieden worden ist (vgl. BeckOK ZPO/Gruber, 35. Ed. 1.1.2020, ZPO § 322 Rn. 20). Das nach § 574 a Abs. 2 BGB im Vorverfahren erlassene Gestaltungsurteil stellt insoweit zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung des Vorverfahrens eine bestimmte Rechtslage, hier die Fortsetzung des Mietverhältnisses zwischen dem Kläger Ziff. 1 und dem Beklagten auf unbestimmte Zeit, her (vgl. G. Vollkommer in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 322 ZPO, Rn. 3). Dies schließt aber nicht aus, dass diese Rechtslage im Nachgang nicht wieder abgeändert werden kann, denn schon das Gesetz selbst sieht in § 574c Abs. 2 BGB die Möglichkeit einer Abänderung der zuvor gerichtlich angeordneten Fortsetzung des Mietverhältnisses vor, soweit sich nachträglich die Umstände der Härtegrundentscheidung verändert haben sollten. Randnummer 28 Auch aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21.12.1988 (BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988 – VIII ZR 277/87 –, Rn. 8, juris) folgt nichts Gegenteiliges, da in dieser Entscheidung lediglich festgestellt wurde, dass die Klage eines Nachlasspflegers (in Vertretung einiger - zum Teil unbekannter - Erben) auf Feststellung des Fortbestehens eines Pachtverhältnisses hinsichtlich einer Miterbin unzulässig war, da zwischen dieser und dem Pächter in einem Vorprozess rechtskräftig festgestellt wurde, dass das Pachtverhältnis beendet wurde. Die Feststellung der Beendigung eines Pachtverhältnisses stellt zwischen den Prozessparteien rechtsverbindlich - und endgültig - fest, dass das streitgegenständlichen Pachtverhältnis beendet wurde, so dass einer erneuten Klage einer der Prozessparteien auf Feststellung des Endes oder der Fortdauer des Pachtverhältnisses die rechtskräftige Entscheidung des Vorprozesses entgegensteht. Im Falle des hier vorliegenden Gestaltungsurteils nach § 574a Abs. 2 BGB ergibt sich jedoch - wie dargelegt - für die Zukunft gerade keine vergleichbare Feststellungswirkung, die künftigen Räumungs- und Herausgabeklagen wegen neu ausgesprochener Kündigungen entgegenstehen könnte. Randnummer 29 Mithin ist auch die Klage des Klägers Ziff. 1 nicht wegen entgegenstehender Rechtskraft eines Urteils unzulässig. Randnummer 30 B. Räumungs- und Herausgabeanspruch der Kläger Ziffer 2 und 3 Randnummer 31 Der Räumungs- und Herausgabeanspruch der Kläger Ziff. 2 und 3 hat Erfolg. Das Mietverhältnis wurde wegen Eigenbedarfs wirksam gekündigt (siehe 1.) und es liegt auch kein Härtegrund vor, der eine Fortdauer des Mietverhältnisses rechtfertigen würde (siehe 2.). Randnummer 32 1. Wirksamkeit der Kündigung Randnummer 33 Wie bereits im Vorverfahren zur Kündigung vom 29.12.2015 zutreffend festgestellt, liegt ein Eigenbedarf auf Klägerseite vor, so dass die erneut hierauf gestützte Kündigung vom 02.03.2018 gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wirksam war. a. Randnummer 34 Der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 573 Rn. 42). Das Tatbestandsmerkmal des Benötigens erfordert hierbei nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht, dass der Vermieter oder einer der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Angehörigen auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist, vielmehr benötigt ein Vermieter eine Mietwohnung bereits dann im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn sein ernsthafter Wunsch, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird (st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 18, juris). Danach ist der Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen, grundsätzlich durch die Gerichte zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Zur Wahrung berechtigter Belange des Mieters dürfen die Gerichte allerdings den Eigennutzungswunsch des Vermieters darauf überprüfen, ob er ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er rechtsmissbräuchlich ist (vgl. BGH aaO.). b. Randnummer 35 Gemessen an diesen Maßstäben hat das Gericht keine Zweifel an dem Eigennutzungswunsch der Kläger, hier konkret des Klägers Ziff. 1 und dessen Familie. Randnummer 36 Der Kläger Ziff. 1 bewohnt mit seiner Ehefrau und den beiden minderjährigen Kindern das restliche Haus, in welcher sich die Mietwohnung des Beklagten befindet. Die beiden dem Kläger Ziff. 1 und seiner Familie zur Verfügung stehenden Etagen weisen insgesamt ca. 120 m² Wohnfläche und 5 Zimmer auf. Der Wunsch auf Vergrößerung der eigenen Wohnfläche um die Wohnung des Beklagten mit 60 m² ist von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen. Auch wenn die in den Kündigungen im Vorverfahren und im hiesigen Verfahren enthaltenen Nutzungspläne sich jeweils von der in beiden Verfahren erfolgten Schilderungen der Nutzungsvorstellungen durch die Zeugin F. unterschieden haben, hat das Gericht keine Zweifel am tatsächlichen Eigennutzungswunsch des Klägers Ziff. 1. Die Zeugin hat sowohl im Vorverfahren als auch im Rahmen ihrer zeugenschaftlichen Vernehmung vor der Berufungskammer durchweg und stringent angegeben, dass sie ein Arbeitszimmer für den Kläger Ziff. 1, ein weiteres Kinderzimmer und ein Speisezimmer einrichten wollen und es hierzu der Wohnräumlichkeiten der an den Beklagten vermieteten Wohnung bedarf. Hierbei waren die Zeugenangaben in der Berufungsverhandlung plausibel, nachvollziehbar und glaubhaft. Hiergegen spricht auch nicht, dass die konkrete Zimmerverteilung nach einem Auszug des Beklagten noch nicht letztverbindlich festzustehen scheint. Denn es muss dem Vermieter unbenommen bleiben, die konkrete Umsetzung des Eigennutzungswunsches vom Zustand und den Umständen der Räumlichkeiten nach Herausgabe durch den Mieter abhängig zu machen und gegebenenfalls noch anpassen zu können. Die insoweit derzeit noch bestehenden Unklarheiten stellen die Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches in keiner Weise in Frage. Randnummer 37 c. Formelle Wirksamkeit der Kündigung Randnummer 38 An der formellen Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung bestehen keine Bedenken, § 573 Abs. 3 BGB. Randnummer 39 Der Zweck des Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 15. März 2017 – VIII ZR 270/15 –, Rn. 15, juris) im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Denn eine solche Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt werden soll. Dementsprechend sind bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (vgl. BGH a.a.O.). Randnummer 40 Diese Angaben enthält das Kündigungsschreiben der Kläger vom 02.03.2018. In dem Kündigungsschreiben aller drei Kläger wird im Einzelnen dargelegt, dass der Kläger Ziff. 1 und seine Familie (Ehefrau mit zwei minderjährigen Kindern) die Wohnung des Beklagten zur Vergrößerung der eigenen beiden Wohnetagen im gleichen Haus nutzen und für eigene Wohnzwecke verwenden wollen. Das Schreiben muss dabei noch nicht letztverbindlich die konkrete Aufteilung der späteren Wohnräumlichkeiten und Zimmer enthalten und dezidiert aufführen, welches Zimmer in welcher Form genutzt werden wird. Randnummer 41 2. Kein Härtegrund Randnummer 42 Der Beklagte kann keine Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen Vorliegens von Härtegründen verlangen, § 574 BGB. Die Kläger Ziff. 2 und 3 sind an die Entscheidung des Vorverfahrens betreffend die Härtegründe nicht gebunden (a.) und es kann auch kein Härtegrund festgestellt werden (b.). Randnummer 43 a. Keine Bindung an das Vorverfahren Randnummer 44 Das im Vorverfahren (AG HD: 21 C 253/16) zwischen dem Kläger Ziff. 1 und dem Beklagten rechtskräftig ergangene Gestaltungsurteil nach § 574a Abs. 2 BGB, in welchem die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit festgestellt wurde, steht der vorliegenden Räumungs- und Herausgabeklage der Kläger Ziff. 2 - 3 nicht entgegen, da diese an dem vormaligen Rechtsstreit nicht beteiligt waren. aa. Randnummer 45 Zutreffend hat das Amtsgericht festgestellt, dass sämtliche Kläger Vermieter des streitgegenständlichen Mietverhältnisses mit dem Beklagten sind. Die vormaligen Vermieter, die Kläger Ziff. 2 und 3, haben die vom Mietvertrag betroffenen Immobilien in der […] in […] sowie im […] in […] in den Jahren 1994 […] und 1999 […] ihrem Sohn, dem Kläger Ziff. 1, zu Alleineigentum übertragen. Hinsichtlich der Immobilie in […] haben sich die Kläger Ziff. 2 und 3 ein Nießbrauchsrecht vorbehalten, so dass hinsichtlich der in diesem Objekt befindlichen Mieträumlichkeiten - trotz Eigentumsübertragung - kein Vermieterwechsel nach § 566 BGB eintrat (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 14. Aufl. 2019, BGB § 566 Rn. 57 mwN.). Vielmehr wurden hierdurch die Kläger Ziff. 1 bis 3 gemeinsam Vermieter der Mieträumlichkeiten gegenüber dem Beklagten. bb. Randnummer 46 Das genannte Urteil im Vorverfahren, an welchem nur der Kläger Ziff. 1 - nicht aber die Kläger Ziff. 2 und 3 - beteiligt war, kann keine Wirkungen gegenüber den Klägern Ziff. 2 und 3 entfalten, denn ein Urteil gegen einen von mehreren Gesamtgläubigern wirkt nach herrschender Rechtsauffassung, der sich das Gericht anschließt, nicht gegen die übrigen Gesamtgläubiger (vgl. G. Vollkommer in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 325 ZPO, Rn. 7 mwN.). Dies gilt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung auch für Fälle der notwendigen Streitgenossenschaft (vgl. BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, Rn. 11, juris; BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385, Rn. 17), welche auf Seiten der Kläger - als Vermietermehrheit - hinsichtlich der Frage der wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung anzunehmen ist (vgl. OLG Celle, NJW-RR 1994, 854). Erst recht ist demnach für die Anordnung der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574a Abs. 2 BGB auf Vermieterseite eine notwendige Streitgenossenschaft anzunehmen. cc. Randnummer 47 Gleiches folgt aus dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses, nach welcher Rechte und Pflichten bei einer Mehrheit von Vermietern unteilbar sind. Jeder einzelne Vermieter ist Gesamtschuldner und Mitgläubiger. Rechtserhebliche Erklärungen, die das Vertragsgefüge betreffen, z.B. Vertragsabschluss, Änderung des Vertrags, Aufhebung des Vertrags, Kündigung oder Mieterhöhungsverlangen, können nur von allen Vermietern gemeinsam abgegeben bzw. ihnen gegenüber erklärt werden (vgl. BeckOK/Zehelein, 52. Ed. 1.11.2019, BGB § 535 Rn. 286 mwN.). Der Mieter kann gegen den Mietanspruch mehrerer Vermieter daher beispielsweise auch nicht mit Ansprüchen aufrechnen, die ihm nur gegen einen der Mitvermieter zustehen, da es insoweit an der Gegenseitigkeit der zur Aufrechnung gestellten Ansprüche fehlt (vgl. BGH NJW 1969, 839). Randnummer 48 Dementsprechend konnte die alleine vom Kläger Ziff. 1 am 29.12.2015 ausgesprochene Kündigung - ungeachtet des Vorliegens von Eigenbedarfsgründen - das Mietverhältnis schon aus formellen Gründen nicht wirksam beenden. Gleichermaßen kann dann aber auch ein hieran sich anschließender Räumungs- und Herausgabeprozess mit rechtskräftiger Feststellung der Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit nach § 574a BGB (in Form eines Gestaltungsurteils) keine Bindungswirkung für die gesamte Vermieterseite (einschließlich der am Vorverfahren nicht beteiligten Kläger Ziff. 2 und 3) erlangen. Denn wenn einer von mehreren Gesamtgläubigern schon keine Änderung, Aufhebung oder Kündigung des Mietverhältnisses bewirken kann, so darf sich aus einem insoweit durchlaufenen Gerichtsverfahren hinsichtlich der Rechtswirkungen in Bezug auf die anderen Gesamtgläubiger nichts anderes ergeben. Randnummer 49 Dies ergibt sich ohne weiteres auch aus der Kontrollüberlegung, dass anderenfalls einer von mehreren Vermietern - ggf. zusammen mit dem Mieter - durch ein Gerichtsverfahren (aufgrund der Dispositionsmaxime ggf. ohne Überprüfungsmöglichkeit des Gerichts) eine Änderung, Aufhebung oder Fortsetzung des Mietverhältnisses auch für am Prozess unbeteiligte Dritte (die weiteren Vermieter) wirksam herbeiführen könnte, ohne dass die mitberechtigten weiteren Vermieter hierauf eine Einflussmöglichkeit hätten oder ihnen auch nur rechtliches Gehör gewährt werden würde. Dies steht zweifellos zu unserer Rechtsordnung im Widerspruch. Der Mieter wird in Fällen der vorliegenden Art hierdurch auch nicht unangemessen benachteiligt, da zum einen im Vorverfahren gegen nur einen von mehreren notwendigen Streitgenossen in rechtlich zulässiger Weise schon kein Gestaltungsurteil nach § 574a BGB hätte ergehen dürfen und zum anderen der Mieter in derartigen Konstellationen auch im Wege der Drittwiderklage eine Bindungswirkung auch solcher Urteile für die weiteren notwendigen Streitgenossen erzielen könnte. dd. Randnummer 50 Die inter-partes-Wirkung des Vorverfahrens wird auch nicht durch den Ausspruch in Form eines Gestaltungsurteils (§ 308a ZPO) in Frage gestellt. Zwar ist ein Gestaltungsurteil grundsätzlich von jedermann zu beachten und führt eine Änderung der Rechtslage herbei (vgl. hierzu G. Vollkommer in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 322 ZPO, Rn. 3), jedoch kann dies nicht für Konstellationen gelten, in welchen notwendige Streitgenossen - wie vorliegend die weiteren Vermieter hinsichtlich der Mietfortsetzungsfeststellung auf unbestimmte Zeit nach § 574a BGB - am Verfahren nicht beteiligt waren. Wie auch in vergleichbaren Fällen der Ausschlussklage gegenüber einem Gesellschafter nach § 140 HGB (vgl. BeckOK HGB/Lehmann-Richter, 27. Ed. 15.10.2019, HGB § 140 Rn. 35a; Lehmann-Richter, ZWE 2014, 385) oder in Fällen der Anfechtungsklage im Wohnungseigentumsrecht nach § 46 WEG, in welchen nach § 48 Abs. 3 WEG eine Rechtskrafterstreckung nur gegenüber Beigeladenen eintritt und bei unterbliebener Beiladung nicht stattfindet (vgl. Palandt/Wicke WEG, 79. Auflage 2020, § 48 Rn. 9; BeckOGK/Karkmann, 1.12.2019, WEG § 48 Rn. 26), kann der Mietrechtsstreit eines von mehreren (notwendigen) Streitgenossen auch im Falle eines Gestaltungsurteils keine Bindungswirkung gegenüber den anderen Streitgenossen entfalten. Randnummer 51 In Fällen notwendiger Streitgenossenschaft sind Urteile aus Verfahren, in welchen nicht alle notwendigen Streitgenossen beteiligt waren, zwar der formellen und materiellen Rechtskraft fähig, was selbst bei Entscheidungen über das Bestehen von Dauerschuldverhältnissen hinzunehmen ist, ihre Wirkung ist dabei aber auf die in den Prozess einbezogenen Streitgenossen beschränkt (BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, Rn. 11, juris mwN.; BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385, Rn. 17; BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988 – VIII ZR 277/87 –, Rn. 8, juris). Folglich kann das Urteil des Vorverfahrens jedenfalls hinsichtlich der hiesigen Kläger Ziff. 2 und 3 keine (entgegenstehende) Gestaltungswirkung entfalten und ist die Wirksamkeit der nach Abschluss des Vorverfahrens neu ausgesprochenen Kündigung für die Kläger Ziff. 2 und 3 eigenständig und unabhängig vom Vorverfahren zu prüfen und zu entscheiden. Randnummer 52 b. Härtegründe liegen nicht vor Randnummer 53 Auch liegen keine Härtegründe im Sinne des § 574 BGB vor, welche eine Fortsetzung des Mietverhältnisses rechtfertigen würden. aa. Randnummer 54 ach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerechtfertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung kommen hierbei nur solche für den Beklagten mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe in Betracht kommen, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (vgl. BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 28, juris). bb. Randnummer 55 Gemessen hieran kann ein Härtegrund im Sinne des § 574 BGB beim Beklagten nicht angenommen werden. Randnummer 56 aaa. Randnummer 57 Ein solcher Härtegrund ergibt sich insbesondere nicht aus dem Alter des Beklagten von 73 Jahren und der Mietdauer von ca. 43 Jahren. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs rechtfertigen alleine die Faktoren Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden langjährigen Verwurzelung für sich gesehen grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 28, juris). Etwaige konkret zu befürchtende Gesundheitsverschlechterungen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels, welche gegebenenfalls hinsichtlich der Folgen eines Wohnungswechsels einen Härtegrund darstellen könnten, wurden weder behauptet noch sind solche ersichtlich. Im Gegenteil erfreut sich der Beklagte nach eigenen Bekundungen in der mündlichen Verhandlung - erfreulicherweise - (altersentsprechend) bester Gesundheit. Randnummer 58 Wenngleich dem Beklagten aufgrund seiner langjährigen Mietdauer eine gewisse Verwurzelung im Stadtteil […] zuzugestehen ist, so ist diese nach den Angaben des Beklagten in der informatorischen Anhörung jedenfalls nicht derart stark ausgeprägt, dass ihm ein Umzug auch außerhalb der unmittelbaren derzeitigen Wohnumgebung nicht zuzumuten wäre. So lassen seine Ausführungen insbesondere nicht erkennen, dass er in der unmittelbaren oder näheren Nachbarschaft derart verwurzelt ist, dass er auf einen Verbleib in der jetzigen Wohnlage dringend angewiesen ist. Randnummer 59 bbb. Randnummer 60 Auch liegt kein Härtegrund im Sinne des § 574 BGB vor, weil der Beklagte keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen beschaffen kann. So hat der Beklagte schon nicht im Ansatz substantiiert vorgetragen, dass ein angemessener Ersatzwohnraum für ihn nicht zu finden sei. Die insoweit - wenn überhaupt - nur sehr pauschale Behauptung des Beklagten genügt hierfür jedenfalls nicht. Er trägt jedoch in keiner Weise vor, inwiefern er sich bislang überhaupt um Ersatzwohnraum bemüht haben will, so dass davon auszugehen ist, dass sich der Beklagte bislang nicht, jedenfalls nicht in ausreichender Weise, um die Anmietung einer Ersatzwohnung gekümmert oder nach einer solchen Ausschau gehalten hat. Vor diesem Hintergrund kommt die Annahme eines Härtegrundes wegen fehlenden angemessenen Ersatzwohnraums schon von vornherein nicht in Betracht. Randnummer 61 Auch die Angabe des Beklagten im Rahmen seiner informatorischen Anhörung, er beziehe lediglich Rente in Höhe von 800 €, vermag hieran nichts zu verändern. Ungeachtet des Umstandes, dass mangels vorgetragener Bemühungen um Ersatzwohnraum schon nicht unterstellt werden kann, dass dieses Einkommen keinen Ersatzraumanmietung zulassen würde, muss der Ersatzwohnraum dem bisherigen Wohnraum nach der jüngsten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs weder hinsichtlich ihrer Größe, ihres Zuschnitts oder ihrer Qualität noch nach ihrem Preis vollständig entsprechen, sondern sind dem Mieter gewisse Einschnitte vielmehr zuzumuten (vgl. BGH, Urteil vom 11. Dezember 2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 26, juris). Randnummer 62 ccc. Randnummer 63 Auch der Verweis auf seine Historie in der streitgegenständlichen Wohnung vermag einen Härtegrund nicht zu begründen. Zwar mag in der Wohnung ein Großteil des beruflichen und privaten Schaffens und Erlebens des Beklagten stattgefunden haben, eine besondere Härte vermag allein dies jedoch nicht zu begründen, zumal dies Umstände sind, die typischerweise jeden langjährigen Mieter bei einer kündigungsbedingten Auszugsverpflichtung treffen und somit gerade nicht als besondere Härte im Sinne des § 574 BGB gewertet werden können. cc. Randnummer 64 Unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen gebührt dem Eigennutzungsinteresse der Familie des Klägers Ziff. 1 gegenüber dem Mietfortsetzungsinteresse des Beklagten der Vorzug. Randnummer 65 Bei der Auslegung und der Anwendung des § 574 BGB haben die Gerichte das Bestandsinteresse des Mieters und das Erlangungsinteresse des Vermieters angemessen zu berücksichtigen, die beiderseitigen Belange gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 55 - 56, juris). Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Parteien ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten (insbesondere Art. 14 Abs. 1 GG, Art. 2 Abs. 2 GG) zum Ausdruck kommen. Dabei ist auf Seiten des Vermieters stets das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleistete Eigentum betroffen, das in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und die gesetzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers über den Eigentumsgegenstand gekennzeichnet ist und auch die Befugnis umfasst, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen (vgl. BGH aaO.). Auf Seiten des Mieters ist ebenfalls das Grundrecht des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zu beachten, das zur Folge hat, dass der er bei der Anwendung der Vorschrift des § 574 BGB und der Auslegung der dort enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe, namentlich des Begriffs der "Härte" verlangen kann, dass die Gerichte die Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses hinreichend erfassen und berücksichtigen (vgl. BGH aaO.). Randnummer 66 Angesichts des nachvollziehbaren und plausiblen Eigennutzungswunsches des Klägers Ziff. 1 ist dessen Erlangungsinteresse der streitgegenständlichen Wohnung vor dem Hintergrund der Eigentumsgarantie höher zu bewerten als das Interesse des Beklagten, der Härtegründe im Sinne des § 574 BGB nach den obigen Ausführungen nicht für sich in Anspruch nehmen kann. Randnummer 67 C. Kein Anspruch des Klägers Ziff. 1 Randnummer 68 Dem Kläger Ziff. 1 steht ein Räumungs- und Herausgabeanspruch gegenüber dem Beklagten nicht zu, da diesem Anspruch die im Vorverfahren rechtskräftig festgestellten Härtegründe nach § 574 BGB entgegenstehen. Randnummer 69 Im Vorverfahren wurde durch Urteil festgestellt, dass aufgrund des Vorliegens von Härtegründen beim Beklagten das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird. In materiell-rechtlicher Hinsicht ist der Kläger Ziff. 1 daher hinsichtlich der Bewertung des Härtegrundes an das rechtskräftige Urteil aus dem Vorverfahren gebunden. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, Rn. 11, juris mwN.; BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385, Rn. 17; BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988 – VIII ZR 277/87 –, Rn. 8, juris) ist ein rechtsfehlerhaft nicht sämtliche notwendigen Streitgenossen (§ 62 Abs. 1 ZPO) erfassendes Urteil gleichwohl wirksam und erwächst in formelle und materielle Rechtskraft gegenüber dem am Verfahren beteiligten Streitgenossen. Somit ist das Gestaltungsurteil nach § 574a Abs. 2 BGB in Bezug auf den Kläger Ziff. 1 in Rechtskraft erwachsen, so dass diesem gegenüber die im Vorverfahren angenommenen Härtegründe als festgestellt gelten. Er kann sich insoweit nach § 574 Abs. 2 S. 2 BGB lediglich auf eine zwischenzeitlich eingetretene Veränderung dieser Umstände berufen, wozu er jedoch nichts vorgetragen hat und wofür auch nichts ersichtlich ist. Randnummer 70 Auch wenn dies zu einer unterschiedlichen Bewertung der Härtegründe eines Mieters zwischen notwendigen Streitgenossen auf Vermieterseite führt, so ist dies hinzunehmen und kann dem Urteil des Vorverfahrens nicht deshalb die Wirksamkeit abgesprochen werden (in diesem Sinne wohl auch BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, Rn. 11, juris). Randnummer 71 Mithin ist dem Kläger hinsichtlich des Räumungs- und Herausgabeanspruchs der Erfolg zu versagen. Randnummer 72 D. Räumungsfrist Randnummer 73 Dem Beklagten war gem. § 721 Abs. 1 ZPO eine Räumungsfrist bis 31.12.2020 zu gewähren. a. Randnummer 74 Entscheidungen über die Gewährung und die Dauer der Räumungsfrist nach § 721 ZPO stehen im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts, das die gegenläufigen Interessen der Parteien gegeneinander abzuwägen hat (Seibel in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 721 ZPO, Rn. 6). Der Gläubiger möchte über den ihm gehörenden Wohnraum möglichst rasch wieder verfügen können, der Schuldner muss vor Obdachlosigkeit bewahrt werden. Entscheidend sind stets die Gegebenheiten des konkreten Falls. Jedoch gibt es ermessensleitende Kriterien. Dabei ist zu beachten, dass der Zweck des § 721 ZPO nicht in einem beliebigen Sozialschutz besteht. Vielmehr soll dem Räumungsschuldner zur Vermeidung von Obdachlosigkeit die Möglichkeit eingeräumt werden, eine in Größe, Ausstattung, Wohnlage und Preis angemessene Ersatzwohnung zu finden (vgl. BeckOK ZPO/Ulrici ZPO, Stand 01.01.2020, § 721 Rn. 5). Unter Berücksichtigung dieses Zwecks hat das Gericht im konkreten Einzelfall die objektiven Umstände und Interessen der Parteien in die Abwägung mit einzustellen, so unter anderem die Lage am Wohnungsmarkt, die familiäre Situation des Mieters, das etwaige Fehlverhalten des Mieters, der abgelaufene Zeitraum seit der Kündigung, die Erforderlichkeit eines Zwischenumzugs des Mieters bis zur alsbaldigen Fertigstellung des eigenen Bauvorhabens etc. (vgl. im Übrigen: Musielak/Lackmann ZPO, 16. Auflage 2019, § 721 Rn. 4-6). b. Randnummer 75 Unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des vorliegenden Einzelfalles ist es gerechtfertigt und angemessen, dem Beklagten bei bestehender Räumungspflicht wegen Eigenbedarfskündigung gem. § 721 Abs. 1 ZPO eine Räumungsfrist bis zum 31.12.2020 zu gewähren. Diese Räumungsfrist ist zum einen erforderlich, zum anderen aber auch ausreichend, um den vorliegenden gegenseitigen Interessen der Parteien ausreichend gerecht zu werden. Randnummer 76 Hierbei wurde berücksichtigt, dass es für den Beklagten auch in Anbetracht seiner finanziellen Verhältnisse nicht einfach sein wird, einen Ersatzwohnraum zu finden. Auch war zu berücksichtigen, dass der Beklagte über 70 Jahre alt ist, seit 43 Jahren in der Mietwohnung wohnt und seine Miete stets zahlt. Zudem wurde in das Ermessen eingestellt, dass die Familie des Klägers Ziff. 1 zwar Eigenbedarf hat, dieser jedoch auf eine Vergrößerung der bisherigen Wohnfläche im gleichen Haus ausgerichtet ist und daher kein allzu dringendes Bedürfnis an einer möglichst zügigen Nutzung der Räumlichkeiten binnen weniger Wochen oder Monate besteht. II. Randnummer 77 Die Kostenfolge beruht auf §§ 91, 92, 97, 100 ZPO. Unter Berücksichtigung des Unterliegens des Klägers Ziff. 1 und des Obsiegens der Kläger Ziff. 2 und 3 ist es geboten, die Kostenquote auf Basis eines fiktiven Streitwerts entsprechend der Obsiegens-/Unterliegensanteile vorzunehmen (vgl. hierzu im Einzelnen: BeckOK ZPO/Jaspersen, 35. Ed. 1.1.2020, ZPO § 100 Rn. 25). Hiernach entfallen auf den Kläger Ziff. 1 1/3 und auf den Beklagten 2/3 der Kosten des Rechtsstreits. Randnummer 78 Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 10 ZPO. Randnummer 79 Die Streitwertfestsetzung erfolgt nach § 41 Abs. 2 GKG festgesetzt. Randnummer 80 Die Revision wird zugelassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 und 2 ZPO. Die Frage der Reichweite und Rechtsfolgen von rechtskräftigen Gestaltungsurteilen, die - wenngleich rechtsfehlerhaft - lediglich gegenüber einem von mehreren notwendigen Streitgenossen ergangen sind, ist höchstrichterlich nicht geklärt. Zwar hat der Bundesgerichtshof in mehreren Entscheidungen (BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, Rn. 11, juris mwN.; BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385, Rn. 17; BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988 – VIII ZR 277/87 –, Rn. 8, juris) darauf hingewiesen, dass derartige Urteile einerseits gegenüber den am Verfahren beteiligten notwendigen Streitgenossen in formelle und materielle Rechtskraft erwachsen, andererseits jedoch die übrigen - nicht am Verfahren beteiligten - notwendigen Streitgenossen nicht binden können. Den genannten Entscheidungen lagen jeweils Leistungs- oder Feststellungsurteile zugrunde, so dass insoweit über die Rechtskraftwirkung und Reichweite der Bindungswirkung Klarheit besteht. Die Frage, ob sich diese Rechtsprechung auch auf Gestaltungsurteile (vorliegend im Rahmen von § 574a Abs. 2 BGB) übertragen lässt, mithin ob bzw. ggf. wie weit die Rechtskraft eines solchen Gestaltungsurteils reicht, ist hingegen ungeklärt. Randnummer 81 Neben der im obigen Urteil vom Berufungsgericht vertretenen Ansicht (Bindungswirkung nur gegenüber dem am Vorverfahren beteiligten Streitgenossen) könnte auch erwogen werden, dass derartige Gestaltungsurteile aufgrund der ihnen eigenen Besonderheit der Schaffung einer Rechtslage gegenüber jedermann bei unterbliebener Beteiligung aller notwendigen Streitgenossen grundsätzlich jegliche Gestaltungswirkung abgesprochen werden muss. Hierfür ließe sich anführen, dass nur so die Gefahr widersprechender Entscheidungen in Fällen der zwingend einheitlichen Entscheidungen vermieden werden kann (bspw. behördliches Aufhebungsverfahren einer Doppelehe). Hiernach würde auch der Kläger Ziff. 1 im vorliegenden Verfahren obsiegen, da das Gestaltungsurteil des Vorverfahrens keine Bindungswirkung für ihn hätte. Randnummer 82 Jedenfalls denkbar erscheint aber auch, dass gegenüber einzelnen notwendigen Streitgenossen - wenngleich rechtsfehlerhaft - ergangene Gestaltungsurteile auch die übrigen - nicht beteiligten - notwendigen Streitgenossen binden, um der Gefahr widerstreitender Entscheidungen betreffend zwingend einheitlich zu beurteilenden Rechtszuständen zu begegnen. Wenngleich diese Rechtsauffassung nach Ansicht des Berufungsgerichts wenig überzeugend erscheint, führte diese vorliegend zum Unterliegen aller Kläger und somit zur Klageabweisung. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001500651 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Orientierungssatz Eine Verwertungskündigung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB für Wohnraum ist unwirksam, wenn sie ausgesprochen wird, obwohl die erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung für einen geplanten Abriss noch nicht vorliegt. Eine solche Vorratskündigung ist unzulässig.(Rn.15) Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerinnen haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist für den Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Streitwert: 2.392,80 € Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerinnen nehmen den Beklagten auf Grund einer von ihnen ausgesprochenen Verwertungskündigung auf Räumung und Herausgabe von Wohnraum in Anspruch. Randnummer 2 Die Parteien sind durch einen vor etwa 40 Jahren mündlich abgeschlossenen Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung in der … in …, welche von dem Beklagten in seiner Funktion als Hausmeister angemietet worden war, miteinander verbunden. Die monatliche Nettomiete beträgt 199,40 €. Randnummer 3 Mit Schreiben vom 04.12.2019 kündigten die Klägerinnen das Mietverhältnis ordentlich zum 31.08.2020 (Anlage K1, BI. 5 ff. d.A.), da sie beabsichtigten das Gebäude abzureißen, in welchem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, um an dieser Stelle einen zeitgerechten Neubau zu errichten. Öffentlich-rechtliche Genehmigungen für die Verwirklichung dieses Vorhabens lagen den Klägerinnen zu diesem Zeitpunkt nicht vor. Randnummer 4 Die Klägerinnen machen geltend, dass sie durch eine Sanierung der Gebäude, im Vergleich zu deren Abriss und Neuerrichtung, an der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wären und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würden. Das in den 30er Jahren errichtete Gebäude weise diverse bauliche Mängel auf. Der Kostenaufwand im Rahmen einer Sanierung stehe in keinem Verhältnis zu dem zu erzielenden Nutzen. Randnummer 5 Der Beklagte hat der Kündigung mit Schreiben vom 19.06.2020 widersprochen (Anl. K 3, BI. 27f. d.A.) und hat geltend gemacht, dass dem Beklagten ein Umzug auf Grund seines Alters, der langen Mietdauer und auf Grund von gesundheitlichen Problemen nicht zumutbar sei. Randnummer 6 Die Klägerinnen beantragen: Randnummer 7 Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm im Erdgeschoss bewohnte Wohnung in der … , … Stuttgart, bestehend aus 3 Zimmern, Küche mit Duschkabine zu räumen und geräumt nebst Schlüsseln an die Klägerinnen herauszugeben. Randnummer 8 Der Beklagte beantragt, Randnummer 9 die Klage abzuweisen. Randnummer 10 Der Beklagte macht geltend, dass die Kündigung schon formal unwirksam sei, da in ihr ein erheblicher Nachteil nicht dargelegt werde. Ein solcher liege auch der Sache nach nicht vor. Ein etwaiger Sanierungsstau sei von den Klägerinnen selbst verursacht, da man die gebotenen Instandhaltungen unterlassen habe. Auf Grund des Alters und der fortgeschrittenen Demenz des Beklagten sei das Mietverhältnis aber selbst im Falle einer Begründetheit der Kündigung auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Randnummer 11 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Akte, die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll vom 19.03.2021 Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 12 Die gemäß § 29a Abs. 1 ZPO, § 23 Nr. 2 lit. a) GVG vor dem sachlich und örtlich zuständigen Gericht erhobene Klage ist zulässig, aber unbegründet Die Kündigung vom 04.12.2019 stellt eine unzulässige Vorratskündigung dar, welche einen Räumungs- und Herausgabeanspruch nicht zu begründen vermag. I. Randnummer 13 Der Klägerin steht kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus §§ 546, 985 BGB zu. Der Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) bleibt jedenfalls die materielle Wirksamkeit versagt. Die Kündigung ist unwirksam, weil sie sich wegen des Fehlens einer Zweckentfremdungsgenehmigung zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung, als unzulässige Vorratskündigung darstellt. 1. Randnummer 14 Die Einholung einer Zweckentfremdungsgenehmigung für den geplanten Abriss war gern. § 2 Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwEWG) i.V.m. §§ 4 Abs. 1; 3 Abs. 1 Nr. 5 Zweckentfremdungsverbotssatzung der Stadt Stuttgart (ZwEVS) erforderlich. Gründe die für eine Genehmigungsfreiheit sprechen könnten (etwa § 2 Abs. 3 Nr. 5 a) ZwEVS) sind von der Klägerin weder vorgebracht noch sonst ersichtlich. Randnummer 15 Da die erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung bei Ausspruch der Kündigung nicht vorlag, ist die Kündigung unwirksam. Dies entspricht der nahezu einhelligen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur (etwa: OLG Hamburg, NJW 1981, 2308 juris Rn. 30; OLG Frankfurt, NJW 1992, 2300 juris Rn. 22; AG München, BeckRS 2020, 10247 Rn. 23 ff., AG Köln, ZMR 2018, 510 juris Rn. 21, 40 f; MünchKomm-BGB/Häublein, 8. Aufl., § 573 Rn. 120; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 573 Rn. 155; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 573 Rn. 240; jurisPK-BGB/Tiedemann, § 573 Rn. 145, 151 [Stand 21.12.2020]; BeckOK-BGB/Hannappel, § 573 Rn. 84 [Stand: 01.11.2020]; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 Rn. 66 a.A. aber: LG Mannheim, NJW-RR 2004, 731; BeckOGK-BGB/Geib, § 573 Rn. 114 [Stand: 01.01.2021]), welcher sich das erkennende Gericht anschließt. Randnummer 16 Denn der Vermieter, der für seine Verwertung des Grundstücks zunächst einen Abriss des Gebäudes beabsichtigt, welchen er - wie hier - ohne behördliche Genehmigung nicht vornehmen darf, kann sich - solange er nicht über die Zweckentfremdungsgenehmigung verfügt, die ihm die Realisierung seiner Absicht erst erlauben würde - nicht auf gegenwärtig beachtliche Gründe berufen (vgl. eingehend Häublein, NZM 2011,668, 670 sowie etwa AG München, BeckRS 2020,10247 Rn. 24; AG Köln, ZMR 2018, 510 juris Rn. 21; jurisPK-BGB/Tiedemann, § 573 Rn. 145, 151 [Stand 21.12.2020]). Soweit dies für das Fehlen der erforderlichen Baugenehmigung abweichend beurteilt wird (OLG Frankfurt, NJW NJW 1992, 2300 juris Rn. 21 ff.; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 573 Rn. 280 mwN), erklärt sich sich diese Differenzierung dadurch, dass es sich bei Baugenehmigung und Zweckentfremdungsgenehmigung um zwei voneinander getrennte Verwaltungsverfahren handelt, mit welchen ganz unterschiedliche Zwecke verwirklicht werden. So hat es ein Bauherr in Fällen der vorliegenden Art, welche naturgemäß Bauvorhaben in Gebieten betreffen, in denen Wohnbau bauplanungsrechtlich zulässig ist, weit gehend selbst in der Hand, ob die Baugenehmigung erteilt wird. Denn die Baugenehmigung stellt sich letztlich als „Instrument zur bloßen Kontrolle eines prinzipiell vom Gesetz gebilligten, weil sozial erwünschten oder doch wertneutralen Verhaltens dar“ (BayVGH, Urteil vom 31. Mai 2010 - Az.: 12 B 09.2484, juris Rn. 32). Ihre Erteilung kann deshalb notfalls durch Anpassung der Planungen an Vorgaben der Baurechtsbehörde durch den Bauherren entscheidend beeinflusst werden. Demgegenüber wird die Zweckentfremdung von Wohnraum in den ausgewiesenen Gebieten „als sozial unerwünscht missbilligt. Sie soll grundsätzlich verhindert werden, um einer Gefährdung der Versorgung mit Wohnraum entgegenzuwirken. Eine Genehmigung kommt immer nur als Ausnahme vom allgemeinen Verbot in Betracht, denn seiner Tendenz nach zielt das Verbot auf jede Zweckentfremdung jedes Wohnraums“ (BayVGH, aaO; vgl. auch BVerwG, NJW 1983, 640 juris Rn. 21 - restriktive Tendenz). Da die Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung, welche zudem das „Ob“ des Bauvorhabens betrifft, somit in wesentlich geringerem Maße in der Hand des Vermieters liegt, erfordert es die angemessene Berücksichtigung der Mieterbelange der Absicht des Vermieters, das Gebäude im Zuge einer Verwertung abreißen zu wollen, vor Vorliegen der Genehmigung die rechtliche Beachtlichkeit zu versagen. 2. Randnummer 17 Ob die Kündigung vom 04.12.2019 daneben wegen Verstoßes gegen § 573 Abs. 3 BGB auch formal unwirksam ist, oder ob Beklagte gern. §§ 574, 574a BGB unabhängig davon die Fortsetzung des Mietverhältnisses beanspruchen könnte, bedarf vorliegend daher keiner Entscheidung. II. Randnummer 18 Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001490846 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 01.07.2021 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 3 S 89/20 ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2021:0701.3S89.20.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 242 BGB, § 546 Abs 1 BGB, § 573 Abs 1 S 1 BGB, § 574 BGB, § 574b BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Ordentliche Kündigung eines Mietverhältnis über eine Genossenschaftswohnung wegen Verstoßes gegen ein Zweitwohnungsverbot Leitsatz Ein in der im Zeitpunkt der Kündigung geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft verankertes Zweitwohnungsverbot in Verbindung mit der genossenschaftlichen Treuepflicht kann die Berechtigung zur Kündigung des Nutzungsverhältnisses wegen überwiegendem berechtigtem Interesse der Genossenschaft gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Nutzung einer Zweitwohnung durch den Genossen begründen.(Rn.30) Orientierungssatz 1. Der Inhalt der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft - und nicht der der im Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrags geltenden Satzung – ist für das Mietverhältnis und insbesondere für die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB relevant (Anschluss OLG Köln, Urteil vom 14. Juni 1991 - 1 S 434/90 und LG Heidelberg, Urteil vom 25. November 2013 - 5 S 33/13).(Rn.21) 2. In die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB sind keine öffentlichen oder Allgemeinwohlinteressen einzustellen. Wird zugunsten öffentlicher Interessen gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, auf Grund welcher Umstände der Vermieter zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen befugt ist (Anschluss LG München I, Urteil vom 3. Juli 1991 - 14 S 142/91).(Rn.29) Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), 24. Juli 2020, 4 C 127/20 Tenor 1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 24.07.2020 – Az.: 4 C 127/20 - wird zurückgewiesen. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 30.09.2021 gewährt. 3. Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. 4. Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 4.611,60 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin macht als private Baugenossenschaft einen Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen ihr Mitglied, den Beklagten, hinsichtlich der diesem zusätzlich zu einer Dreizimmerwohnung überlassenen Zweizimmerwohnung geltend. Randnummer 2 Die Klägerin ist seit den 1990er Jahren weder gemeinnützig noch öffentlich gefördert. Der Beklagte ist nach dem Tod seiner Eltern, mit dem er in einem gemeinsamen Hausstand gelebt hat, 2013 Mitglied der Klägerin geworden und gemäß § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB in die ursprünglich mit den Eltern des Beklagten abgeschlossenen Nutzungsverträge für eine baulich nicht verbundene, aber auf derselben Etage liegende Dreizimmerwohnung vom 02.05.1967 und eine Zweizimmerwohnung vom 01.08.1978 eingetreten. In § 4 des Nutzungsvertrags der Zweizimmerwohnung ist geregelt: Randnummer 3 „Das Mietverhältnis wird zunächst bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet.“ Randnummer 4 Der 1962 geborene Beklagte beendete seine Ausbildung im Jahr 1986. Nach dem Tod des letztversterbenden Vaters des Beklagten im Jahr 2013 teilte die Klägerin dem nunmehr alleine in beiden Wohnungen wohnendem Beklagten mit, dass das Mietverhältnis lediglich mit einer Wohnung fortgeführt werden könne und kündigte mit Schreiben vom 26.11.2013 das Mietverhältnis bezüglich der Dreizimmerwohnung gemäß § 563 Abs. 4 BGB wegen Unter-/oder Fehlbelegung einer Genossenschaftswohnung. Die auf diese Kündigung gestützte Räumungsklage der Klägerin wies das Amtsgericht Freiburg mit Urteil vom 30.07.2014 – 5 C 1088/14 – rechtskräftig ab, da die Unter-/oder Fehlbelegung keinen wichtigen Grund in der Person des Beklagten im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB darstelle. Randnummer 5 In der Folgezeit wurde die Satzung der Klägerin geändert. Eine Anfechtungsklage nach § 51 GenG wurde nicht erhoben. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 28.02.2019 forderte die Klägerin den Beklagten mit Fristsetzung zum 15.03.2019 unter Hinweis auf §§ 2, 14 Abs. 1 ihrer Satzung auf, eine der ihm überlassenen Wohnungen aufgrund seiner genossenschaftlichen Treuepflicht zu kündigen und behielt sich bei fruchtlosem Fristablauf weitere Schritte vor. Mit Schreiben vom 29.03.2019 kündigte die Klägerin das Nutzungsverhältnis über die Zweizimmerwohnung ordentlich gemäß §§ 573 Abs. 1, 573 c Abs. 1 BGB zum 31.12.2019. Zur Begründung berief sich die Klägerin auf §§ 2 Abs. 1 und 14 Abs. 1 der im Kündigungszeitpunkt gültigen Satzung von 2018 und einen Verstoß des Beklagten gegen die genossenschaftliche Treuepflicht. In § 2 Abs. 1 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 7 „Zweck der Genossenschaft ist die Förderung und Betreuung ihrer Mitglieder in der wohnlichen Versorgung sowie der Betrieb einer Spareinrichtung.“ Randnummer 8 In § 14 Abs. 1 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 9 „Die Überlassung einer Genossenschaftswohnung begründet grundsätzlich ein dauerndes Nutzungsrecht des Mitgliedes. Das Mitglied ist jedoch nicht berechtigt, die Wohnung leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnung zu halten, sofern eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht oder die Genossenschaft die Wohnung anderweitig zu Erfüllung ihres satzungsgemäßen Zwecks (§ 2) benötigt. Der Vorstand kann in begründeten Fällen, insbesondere bei Vorliegen eines sachlich nachvollziehbaren Interesses des Mitglieds, Ausnahmen hiervon zulassen.“ Randnummer 10 In § 15 Abs. 3 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 11 „Das Mitglied hat bei Erfüllung von Pflichten und der Wahrnehmung von Rechten auch aus abgeschlossenen Verträgen die Belange der Gesamtheit der Mitglieder im Rahmen der genossenschaftlichen Treuepflicht angemessen zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere auch im Hinblick auf das leer stehen lassen einer Wohnung bzw. deren Nutzung als Zweitwohnung (§ 14 Abs. 1 S. 2).“ Randnummer 12 Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Klägerin durch das angefochtene Urteil vom 24.07.2020 vollumfänglich stattgegeben und dem Beklagten eine Räumungsfrist von drei Monaten gewährt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass überwiegende berechtigte Interessen der Klägerin gemäß § 573 Abs. 1 BGB vorlägen. Die Klägerin beabsichtige mit ihrer Kündigung die Milderung der Wohnraumnot in F. und verfolge damit kein wirtschaftliches Eigeninteresse, sondern ein Interesse des Gemeinwohls, Menschen mit geeignetem Wohnraum zu versorgen. Dem stünden keine nachhaltigen Bestandsinteressen des Beklagten gegenüber, da er durch die Dreizimmerwohnung ausreichend mit Wohnraum versorgt sei. Randnummer 13 Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, der beantragt: Randnummer 14 Unter Abänderung des am 24.7.2020 verkündeten und am 30.7.2020 zugestellten Urteil des Amtsgerichts Freiburg mit dem Az. 4 C ein 27/20 wird die Klage abgewiesen. Randnummer 15 Die Klägerin beantragt, Randnummer 16 die Berufung des Beklagten/Berufungsklägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 24.07.2020 — Aktenzeichen: 4 C 127/20 - kostenpflichtig zurückzuweisen. Randnummer 17 Von einer weiteren Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird nach §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen. II. Randnummer 18 Die Berufung des Beklagten ist zulässig, aber unbegründet. Randnummer 19 Zu Recht hat das Amtsgericht den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Zweizimmerwohnung verurteilt. Der Klägerin steht aus § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Zweizimmerwohnung zu, da die Kündigung der Klägerin vom 29.03.2019 das Mietverhältnis zwischen den Parteien zum 31.12.2019 beendet hat. Es wird daher zunächst auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils, welche sich das Berufungsgericht nach eigener Prüfung zu eigen macht, verwiesen. Der Beklagte hat in der Berufung keine neuen Gesichtspunkte aufgeworfen, welche die getroffene Entscheidung in Frage stellen: Randnummer 20 1.) Es bestehen keine Zweifel an der Wirksamkeit der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung der Klägerin von 2018. Zwar hat der Beklagte in erster Instanz Zweifel an der Wirksamkeit dieser Satzung geltend gemacht, indem er vorgetragen hat, die Klägerin habe das nach dem Genossenschaftsgesetz vorgesehene Verfahren bei Änderung der Satzung nicht eingehalten. Unstreitig wurde die Satzungsänderung jedoch nicht gemäß § 51 GenG innerhalb der dort genannten Frist durch Klage angefochten, weshalb die Satzung der Klägerin von 2018 als wirksam anzusehen ist. Randnummer 21 Entgegen der Ansicht der Berufung ist der Inhalt der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung - und nicht etwa der der im Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrags geltenden Satzung - für das streitgegenständliche Mietverhältnis und insbesondere für die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB relevant (so auch OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 23.12.1983 – 9 ReMiet 4/83 – ‚= NJW  1984, 2584; OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 11.6.1991 - REMiet 1/91 - = NJW-RR 1991, 1226;  OLG Köln, Urteil v. 14.06.1991 - 1 S 434/90; LG Heidelberg, Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13). Gemäß § 18 GenG richtet sich das Rechtsverhältnis der Genossenschaft und ihrer Mitglieder zunächst nach der Satzung. Anders als bei Anmietung einer Wohnung bei einem privaten Vermieter ist der Beklagte mit der Klägerin sowohl als Mieter durch den Nutzungsvertrag für die streitgegenständliche Wohnung als auch als Mitglied der Baugenossenschaft durch die jeweils gültige Satzung rechtlich verbunden. Diese zusätzliche genossenschaftliche Verbindung und insbesondere die Treuepflicht im Rahmen des Genossenschaftsverhältnisses kann bei der Beurteilung der sich erst aus diesem Genossenschaftsverbandes ergebenden Nutzungsberechtigung von Genossenschaftswohnungen nicht außer Betracht bleiben (BGH, Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03, Kündigung einer Genossenschaftswohnung nach Ausschluss des Mitglieds aus der Genossenschaft). Als Genossenschaftsmitglied ist der Beklagte mit den übrigen Genossen im Rahmen der jeweiligen Satzung verbunden, wobei dem Status als Genossenschaftsmitglied immanent ist, dass eventuell ihm nachteilige Satzungsänderungen gemäß § 16 Abs. 1 GenG von der Generalversammlung beschlossen werden können. Im vorliegenden Fall ergibt sich die genossenschaftliche Treuepflicht ausdrücklich aus § 15 Abs. 3 der Satzung der Klägerin auch in Bezug auf bereits abgeschlossene Verträge. Randnummer 22 2.) Entgegen der Ansicht der Berufung ist die Kündigung der Klägerin vom 19.3.2019 weder rechtsmissbräuchlich noch treuwidrig noch wegen Verwirkung unwirksam. Randnummer 23 a) Nach dem Tod des Vaters des Beklagten im Jahr 2013 hat die Klägerin zwar den Beklagten als Mitglied aufgenommen, jedoch hinsichtlich der von ihm parallel genutzten Dreizimmerwohnung im selben Jahr vor dem Amtsgericht Freiburg im Verfahren 5 C 1088/14 Räumungsklage erhoben. Nach Abweisung derselben durch rechtskräftiges Urteil vom 14.8.2014 und Änderung der Satzung hat die Klägerin die vorliegende Kündigung vom 29.3.2019 ausgesprochen. Randnummer 24 Es ist bereits zweifelhaft, ob das für eine Verwirkung erforderliche Zeitmoment vorliegt. Jedenfalls sind keine Anhaltspunkte für das für die Annahme der Verwirkung gemäß § 242 BGB ebenfalls erforderliche Umstandsmoment durch den Beklagten vorgetragen oder sonst ersichtlich.  Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Recht verwirkt, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (Umstandsmoment). Letzteres liegt nur vor, wenn der Verpflichtete bei objektiver Betrachtung aus dem Verhalten des Berechtigten entnehmen durfte, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen werde. Ferner muss sich der Verpflichtete im Vertrauen auf das Verhalten des Berechtigten in seinen Maßnahmen so eingerichtet haben, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde. Allein der Ablauf einer gewissen Zeit nach Entstehung des Anspruchs vermag das notwendige Umstandsmoment nicht zu begründen (BGH, Urteil vom 25. März 2021 – VII ZR 94/20 –, Rn. 32, juris). Diese Voraussetzungen - insbesondere für das Umstandsmoment - hat der Beklagte nicht hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt. Allein der Verlust einer zusätzlichen Lagerungsmöglichkeit reicht dafür nicht aus, zumal der Beklagte alle notwendigen Einrichtungen wie Küche, Bad etc. in der ihm verbleibenden Wohnung hat. Auch irgendwelche erheblichen Umbauarbeiten oder dergleichen seit 2013 werden nicht behauptet. Randnummer 25 b) Es ist entgegen der Ansicht der Berufung unerheblich, dass die Klägerin unstreitig ca. 20 Wohnungen an ein Mitglied, die Stadt F., zur Unterbringung von Nichtmitgliedern (Flüchtlingen) überlassen hat. Zum einen ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Stadt F. nicht um eine natürliche Einzelperson handelt. Zum anderen steht gemäß § 13 der Satzung das Nutzungsrecht einer Genossenschaftswohnung nur „in erster Linie“ Mitgliedern der Genossenschaft zu, was nicht ausschließt, bei dringendem Wohnungsbedarf einer öffentlichen Gebietskörperschaft als Mitglied hiervon abzuweichen. Des Weiteren hat der geschäftsführende Vorstand der Klägerin in der mündlichen Berufungsverhandlung unbestritten vorgetragen, dass die Vermietung der Wohnungen an die Stadt F. als Zwischenvermietung im Rahmen des geplanten Abrisses und größeren Neubaus eines Genossenschaftshauses erfolgte. Nach dem Satzungszweck der Klägerin gemäß § 2 der Satzung, der wohnlichen Versorgung ihrer Mitglieder, entspricht die Modernisierung oder Vergrößerung des Wohnungsbestandes, die eine Zwischenvermietung erforderlich machen können, durchaus dem Genossenschaftszweck. 3.) Randnummer 26 Die Kammer teilt die Ansicht des Amtsgerichts, dass sich die Klägerin für die Kündigung vom 29.3.2019 auf ein überwiegendes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses über die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB berufen kann. Randnummer 27 Der Kündigungstatbestand nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB ist den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig (BGH, st. Rspr, Urteil v. 09.05.2012 - VIII ZR 238/11 -; Urteil v. 10.05.2017 VIII ZR 292/15, Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage § 573 Rn. 11c). Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegt, entzieht sich einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung. Sie erfordert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (BGH Urteil v. 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 - juris-Rn. 16). Zu berücksichtigen ist hier im Rahmen der Interessenabwägung, dass aufgrund des Satzungszwecks der Klägerin das Erlangungsinteresse der Klägerin im Rahmen der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB dem Eigenbedarfsinteresse des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB näher steht als der erhebliche Nachteile erfordernden Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, da durch die streitgegenständliche Kündigung der persönliche Wohnraumbedarf anderer Genossenschaftsmitglieder gedeckt werden soll (BGH Urteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 - juris-Rn. 41; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 573 Rn. 11c). Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB zu beachten, dass die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters im Rahmen des § 574 BGB und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu berücksichtigen sind. Auf Seiten des Mieters sind daher – anders als bei den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben – (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (BGH vom 26.9.2012 – VIII ZR 330/11 – BGH vom 29.3.2017 – VIII ZR 45/16 – juris-Rn. 49). Randnummer 28 Im vorliegenden Fall ergibt sich aus der umfassenden Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB ein überwiegendes berechtigtes Interesse der Klägerin an der Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses: Randnummer 29 a) Zwar weist die Berufung zutreffend darauf hin, dass die Klägerin nach ihrem Genossenschaftszweck keine Allgemeinwohlinteressen oder karitative Zwecke verfolgt, sondern ihr gemäß § 2 der Satzung allein die Versorgung ihrer Mitglieder - und nicht der Allgemeinheit - mit Wohnraum obliegt. In die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB sind daher auch keine öffentlichen oder Allgemeinwohlinteressen einzustellen. Wird zugunsten öffentlicher Interessen gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, auf Grund welcher Umstände der Vermieter zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen befugt ist (Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 186 m.w.N., Rn. 226; LG München I, Urteil vom 03. Juli 1991 – 14 S 142/91 –). Grundsätzlich kann nicht über den Begriff des berechtigten Interesses im Sinne von § 573 BGB in die persönliche Lebensgestaltung des Mieters eingegriffen werden (LG Köln Urteil vom 14.03.1991 - 1 S 434/90 - juris-Rn. 3). Randnummer 30 Die Klägerin verfolgt vorliegend mit ihrer Kündigung jedoch nicht öffentliche Interessen, sondern ihren satzungsgemäßen Zweck: In § 14 Abs. 1 der Satzung ist ausdrücklich geregelt, dass ein Mitglied nicht berechtigt ist, die Wohnung leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnung zu halten, sofern eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht oder die Genossenschaft die Wohnung anderweitig zu Erfüllung ihres satzungsgemäßen Zwecks gemäß § 2 der Satzung benötigt. Unstreitig warten 470 Genossenschaftsmitglieder der Klägerin auf eine Zweizimmerwohnung im streitgegenständlichen Stadtteil F-W, so dass gemäß § 14 der Satzung auch eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht und die Klägerin die Wohnung anderweitig zur Erfüllung ihrer satzungsgemäßen Zwecks benötigt. Die unstreitige und der Kammer als Berufungszivilkammer in Mietsachen gerichtsbekannte und in der mündlichen Verhandlung erörterte Tatsache der erheblichen Wohnungsknappheit in der Stadt F. betrifft nicht nur die Allgemeinheit, sondern auch die Genossenschaftsmitglieder der Klägerin, die noch nicht mit einer Genossenschaftswohnung versorgt werden konnten. Dieses sich aus dem Genossenschaftszweck der Klägerin ergebende berechtigte Interesse ist im Rahmen der Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB zu berücksichtigen (BGH Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03; OLG Karlsruhe Rechtsentscheid vom 23.12.1983 – 9 ReMiet 4/83 – ‚= NJW  1984, 2584; OLG Stuttgart Rechtsentscheid vom 11.6.1991 - REMiet 1/91 - = NJW-RR 1991, 1226; LG Heidelberg Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13 - = DWW 2014, 63; LG München I LG München I, Urteil vom 03. Juli 1991 – 14 S 142/91 – = WuM 1992, 16; LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 23. Juni 1992 – 13 S 9409/91 – = WuM 1993, 280; LG Köln Urteil vom 14.03.1991 - 1 S 434/90 -; AG Dresden Urteil v. 14.01.1994 - 9 C 3450/93 - = ZMR 1994, 518; Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 186). Randnummer 31 b) Entgegen der Ansicht der Berufung handelt es sich bei der streitgegenständlichen Zweizimmerwohnung um eine Zweitwohnung im Sinne der Satzung. Zwar erfolgte die Nutzung der Zweizimmerwohnung zusammen mit der nicht streitgegenständlichen Dreizimmerwohnung durch den Beklagten bereits seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1978 durch seine Eltern im Rahmen eines einheitlichen Hausstandes. Unstreitig sind die Wohnungen jedoch baulich nicht verbunden und verfügen jede über ein Bad und eine Küche, also die für eine Wohnung wesentlichen Nutzräume. Insofern erfüllt die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung den Begriff der Zweitwohnung im Sinne von § 14 Abs. 1 der Satzung der Klägerin. Der Zweitwohnungsgedanke war dem Mietverhältnis auch bereits seit Beginn immanent, wie § 4 des Mietvertrags vom 13.2.1978 zeigt, nach dem das Mietverhältnis zunächst bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet wurde. Randnummer 32 Somit liegt gemäß §§ 14 Abs. 1, 15 Abs. 3 der Satzung der Klägerin ein schuldhafter Verstoß des Beklagten gegen seine genossenschaftliche Treuepflicht vor, indem er die streitgegenständliche Wohnung auf das Aufforderungsschreiben der Klägerin vom 28.2.2019 nicht zurückgegeben hat. Randnummer 33 c) Im Rahmen der Interessenabwägung ist auch zu berücksichtigen, dass dem Beklagten die nicht streitgegenständliche Dreizimmerwohnung verbleibt und er durch die Kündigung der Zweizimmerwohnung seinen Haushalt lediglich verkleinern muss, nicht jedoch - wie sonst bei einer Wohnraumkündigung die Regel -  seinen gesamten Lebensmittelpunkt verliert. Überwiegende Interessen des Beklagten ergeben sich auch nicht aus der Kündigung der ursprünglich zu den beiden Wohnungen gehörenden Mansarden. Die Kündigung der Mansarden erfolgte bereits vor Eintritt des Beklagten in das Mietverhältnis im Jahr 2013 und unter Reduzierung der Miete. Zudem verfügen beide Wohnungen unstreitig über einen Kellerraum. Randnummer 34 d) Der gemäß § 574b BGB fristgerecht erhobene Widerspruch des Beklagten vom Oktober 2019, bei der Klägerin eingegangen am 30.10.2019 (Anlage K 6), führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB. Der Beklagte hat in dem Widerspruchsschreiben geltend gemacht, dass bereits ein berechtigtes Interesse der Klägerin gemäß § 573 BGB nicht gegeben sei und durch die mit der Kündigung einhergehende erhebliche Verringerung des Wohnraums sein Lebensmittelpunkt durchaus beeinträchtigt werde. Eine Begründung des Widerspruchs ist nach § 574b Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich nicht erforderlich (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Auflage, § 574b BGB Rn. 25f.). Im Prozess trifft den Mieter jedoch  die Darlegungs- und Beweislast für einen Härtegrund nach § 574 BGB (Lützenkirchen, a.a.O., § 574 Rn. 10). Die Abwägung der beiderseitigen Interessen ergibt im vorliegenden Fall, dass die Verringerung des Wohnraums von 5 auf 3 Zimmer für den Beklagten keine Härte darstellt, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist, § 574 Abs. 1 BGB: Randnummer 35 Der Beklagte bewohnte die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung zwar seit ihrer Anmietung im Jahr 1978 in einem gemeinsamen Hausstand mit seinen Eltern. Erst seit dem Tod des letztversterbenden Vaters im Jahr 2013 ist der Beklagte jedoch selbst Vertragspartner des Nutzungsvertrags mit der Klägerin und bewohnt seither beide Wohnungen alleine. Angesichts der genossenschaftlichen Treuepflicht des Beklagten gemäß § 15 der Satzung der Klägerin und der Tatsache, dass der Beklagte beide Wohnungen nunmehr nur noch alleine und nicht wie bei der Anmietung zusammen mit seinen Eltern bewohnt, stellt die Beeinträchtigung des Lebensmittelpunktes des Beklagten durch eine Verringerung der Wohnfläche keine Härte dar, die nach Abwägung mit den oben dargestellten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen wäre. III. Randnummer 36 Dem Beklagten war gemäß § 721 Abs. 1, Abs. 5 ZPO eine Räumungsfrist bis 30.09.2021 zu gewähren. Nachdem das Nutzungsverhältnis bereits seit 31.12.2019 durch die wirksame Kündigung der Klägerin beendet ist erscheint diese Frist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO angemessen. Dies insbesondere unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Beklagte durch die Räumung der Zweizimmerwohnung nicht wohnungslos wird, sondern lediglich seinen Hausstand auf die derzeit parallel genutzte Dreizimmerwohnung reduzieren muss. Randnummer 37 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht ersichtlich: Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung im Rahmen der Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB. Die zugrundeliegenden Rechtsfragen sind höchstrichterlich geklärt. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001484187 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Stuttgart Entscheidungsdatum: 02.12.2013 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 34 C 3461/13 ECLI: ECLI:DE:AGSTUTT:2013:1202.34C3461.13.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 573 Abs 2 Nr 3 BGB, Art 14 Abs 1 GG, Art 14 Abs 2 GG Dokumentreiter KurztextLangtext Wohnraummiete: Vermieterkündigung wegen Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung eines sanierungsbedürftigen Altbaus Orientierungssatz 1. Bei der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers anhand sämtlicher im Einzelfall gegebener Umstände vorzunehmen.(Rn.13) 2. Das Eigentum gewährt dem Vermieter keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (Anschluss BVerfG, 9. Oktober 1991, 1 BvR 227/91, BVerfGE 84, 382; Abgrenzung BGH, 28. Januar 2009, VIII ZR 7/08, NJW-Spezial 2009, 259).(Rn.13) 3. Wird von Seiten des Vermieters für den Fall eines Neubaus eine Renditesteigerung von lediglich 1,62 % im Vergleich zur Sanierung des Gebäudes bei einer Weitervermietung dargelegt, so reicht dies für die Begründung eines berechtigten Verwertungsinteresse des Vermieters nicht aus.(Rn.13) Verfahrensgang nachgehend LG Stuttgart, 20. August 2014, 4 S 2/14, Urteil Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung aus dem Urteil durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 8.562,72 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten um die Verpflichtung des Beklagten zur Räumung und Herausgabe einer angemieteten 4-Zimmerwohnung in Stuttgart. Randnummer 2 Zwischen der Klägerin als Vermieterin und dem Beklagten als Mieter besteht ein Mietverhältnis aufgrund eines Mietvertrages vom 24.05.1991. Die an den Beklagten vermietete 4-Zimmerwohnung ist in einem Mehrfamilienhaus gelegen, wobei derzeit lediglich noch zwei Mietparteien in dem Gebäude wohnen. Mit Schreiben vom 27.03.2012 erklärte die Klägerin die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten zum 30.04.2013 und begründete dies damit, dass die Klägerin durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert sei und erhebliche Nachteile erleiden würde. Die Klägerin beabsichtigt, das Gebäude, in der sich die Wohnung des Beklagten befindet, abzureißen und durch einen Neubau zu ersetzen. Eine Abbruchgenehmigung und ein Bauvorbescheid der Landeshauptstadt Stuttgart liegt bereits vor. Randnummer 3 Die Klägerin behauptet, dass in dem streitgegenständlichen Gebäude umfangreiche Sanierungsmaßnahmen in absehbarer Zeit durchgeführt werden müssten. Dabei seien folgende Sanierungsmaßnahmen kurz- und mittelfristig erforderlich: Erneuerung der Wasser- und Abwasserleitungen, Erneuerung der Küchen und Bäder mit Grundrissänderungen, Erneuerung der Wand und Bodenbeläge, Einbau einer neuen Heizung unter Einbeziehung regenativer Energieformen, Einbau neuer Fenster und Türen, Einbau einer Lüftungsanlage, Einbau neuer Vorstellbalkone, Einbau eines Vollwärmeschutzes, Einbau eines Estrichs zur Erhöhung des Schallschutzes. Eine Vollsanierung des Objekts würde Sanierungskosten in Höhe 1,2 Mio. €, wobei der Anteil notwendiger Instandhaltungsmaßnahmen 300.000 € betragen würden, hervorrufen. Die Sanierungskosten seien mit 1.884 €/qm Wohnfläche zu veranschlagen und würden damit 70,51 € der Herstellungskosten betragen. Insgesamt ergebe sich im Falle einer Vollsanierung des Gebäudes und einer Weitervermietung der darin enthaltenen Wohnungen eine Rendite von 4,66 %, wobei mit einem Mietpreis von 11,30 € pro Quadratmeter zu rechnen sei. Im Falle einer Mindestsanierung sei sogar von einer zu erzielbaren Rendite von weniger als 4 % auszugehen. Bei Abriss des Gebäudes und Neubau seien Kosten in Höhe von 2,8 Mio. € zu veranschlagen. Zwischenzeitlich habe sich ergeben, dass eine weitaus höhere bauliche Nutzung des Grundstücks (1.100 qm Wohnfläche statt 700 qm Wohnfläche) öffentlich-rechtlich zulässig sei und angestrebt werde. Daraus ergebe sich eine mögliche Rendite von 6,28 %. Die Klägerin ist der Auffassung, dass es für eine wirksame Verwertungskündigung, die der Geschäftsführer der Klägerin unterschrieben habe, ausreichend sei, dass der Vermieter seine Rendite mit der von ihm beabsichtigten Verwertung erheblich verbessern könnte, was vorliegend durch die zu erwartenden Mieteinnahmen der Fall sei. Ein erheblicher Nachteil durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses sei im vorliegenden Fall bereits daraus abzuleiten, dass die Klägerin als Treuhänder fremden Vermögens gehalten sei, eine optimale Rendite zu erwirtschaften. Randnummer 4 Die Klägerin beantragt, Randnummer 5 den Beklagten zu verurteilen, die von ihm gemietete 4-Zimmerwohnung im ersten Obergeschoss rechts des Hauses ... sofort zu räumen und die Klägerin herauszugeben. Randnummer 6 Der Beklagte beantragt, Randnummer 7 die Klage abzuweisen. Randnummer 8 Der Beklagte bestreitet, dass in dem Gebäude in erheblichem Umfang Sanierungsarbeiten erforderlich sind. Desweiteren bestreitet der Beklagte, dass im Falle einer Voll- oder Mindestsanierung bei einer weiteren Vermietung lediglich eine Rendite von ca. 4 % zu erwarten ist. Darüber hinausgehend bestreitet der Beklagte, dass die Klägerin im Falle eines Abrisses und Neubaus eine Rendite von mehr als 6 % zu erwarten habe. Er bestreitet auch, dass bei einem Neubau 1.100 m² bebaut werden könnten. Ferner sei für den Beklagten nicht ersichtlich gewesen, ob die Kündigung von einer vertretungsberechtigten Person unterschrieben wurde. Schließlich trägt der Beklagte vor, dass ausreichende Härtegründe für die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach der Sozialklausel des § 574 BGB gegeben seien. Er lebe seit 22 Jahren in der streitgegenständlichen Wohnung, davor schon weitere 15 Jahre in derselben Gegend. Da ihm das vorherige Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt worden sei, habe er angesichts der Eigenschaft der Klägerin als Körperschaft des öffentlichen Rechts gewusst, dass eine erneute Eigenbedarfskündigung nicht erfolgen werde, weshalb er angesichts des gewachsenen sozialen Umfelds trotz der zeitweise enormen Miete davon abgesehen, Eigentum zu erwerben. Desweiteren sei er krankheitsbedingt beeinträchtigt, habe seinen ausgeübten Beruf bereits vor der Verrentung krankheitsbedingt aufgeben müssen und beziehe lediglich eine Rente von monatlich ca. 1.950,00 € (vor Steuern). Eine vergleichbare Wohnung sei für ihn unbezahlbar bzw. nicht erhältlich. Aufgrund seiner gesundheitlichen Beschwerden sei der Betroffene darauf angewiesen, dass im Bekannte zur Hand gehen und ganz in der Nähe wohnen. Alle ihn behandelnden Arztpraxen seien für ihn fußläufig zu erreichen. Randnummer 9 Die Klägerin bestreitet, dass der Beklagte lediglich über ein monatliches Einkommen von 1.950 € verfügt. Des Weiteren bestreitet die Klägerin, dass der Beklagte aufgrund seiner gesundheitlichen Beeinträchtigung gehindert ist, angemessenen Ersatzwohnraum zu finden. Randnummer 10 Das Gericht hat am 19.09.2013 mündlich verhandelt und dem Klägervertreter einen Schriftsatznachlass gewährt. Randnummer 11 Hinsichtlich desweiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie das Protokoll zur mündlichen Verhandlung vom 19.09.2013 verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 12 Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. I. Randnummer 13 Der Klägerin steht kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB zu, da das Mietverhältnis nicht durch eine wirksame Kündigung der Klägerin beendet wurde. Es kann dabei dahinstehen, ob in dem Gebäude in erheblichem Umfang Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen notwendig sind und ob die Errichtung eines Neubaus auf vernünftigen Erwägungen beruhen würde und damit als angemessene Verwertung anzusehen wäre. Jedenfalls erleidet die Klägerin durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten keine erheblichen Nachteile im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 Grundgesetz) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen (juris-PK BGB-Mössner, Band 2, 6. Auflage, § 573, Rn 162). Dabei ist im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers anhand sämtlicher im Einzelfall gegebenen Umstände vorzunehmen. Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (vgl. BVerfGE 84, 382, 385, BGH, Urteil vom 28.01.2009, Az.: VIII ZR 7/08). Im vorliegenden Fall wurde hinsichtlich des Verwertungsinteresses der Klägerin im Falle eines Neubaus gerade einmal eine Renditesteigerung von 1,62 % im Vergleich zu einer Sanierung des Gebäudes bei einer Weitervermietung dargelegt, wobei gerade nicht vorgetragen wurde, dass eine Sanierung des Gebäudes nicht möglich oder nur bei einem denknotwendigen Auszugs der übrigen Mieter möglich wäre. Insofern ist der vorliegende Fall auch gerade nicht mit dem von der Klägerin genannten Fall, der der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28.01.2009 (BGH, VIII ZR 7/08) zugrunde lag, zu vergleichen. Dort ging es um ein 1914 errichtetes, sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus mit einer geringen Restnutzungsdauer von 15 bis 20 Jahren, wobei der Vermieter dort eben auch aufgrund der Vermietung an einer Vollsanierung gehindert war und daher nicht auf eine unwirtschaftliche Mindestsanierung verwiesen werden konnte. Eine im Vergleich zu einer Neuerrichtung in der vorgetragenen Größenordnung geringer ausfallende Rendite kann dabei nicht als erheblicher Nachteil für die Klägerin angesehen werden. Dabei kann sich die Klägerin auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass sie als Versorgungswerk aufgrund der treuhänderischen Verwaltung fremden Vermögens darauf angewiesen ist, eine maximale Rendite zu erzielen. Dieses Argument könnte allenfalls für das Ergreifen neuer Anlageformen durchschlagen. Im Rahmen der hier bereits ergriffenen Vermögensanlageform hat sich die Klägerin bewusst zu einer Vermögensanlage in Form der Vermietung von Wohnungen und damit auch bewusst für ihre Rechte und Pflichte als Vermieterin entschieden. Dementsprechend war für die Klägerin auch ersichtlich, dass sie eine Beendigung der Wohnraummietverhältnisse im Wege der ordentlichen Kündigung nur bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes i.S.v. § 573 BGB herbeiführen kann. Damit hat sie bewusst auch die Sozialpflichtigkeit ihres Eigentums übernommen. Auch die Entscheidungsträger anderer juristischer Personen, z.B. der Vorstand einer Aktiengesellschaft, treffen Entscheidungen über fremdes Vermögen, wobei die eingesetzten Vermögenswerte ggf. ebenfalls zur Altersvorsorge angelegt wurden, ohne dass sich die juristische Person im Falle einer Vermietung von Wohnräumen mit Erfolg darauf berufen könnte, dass bei ihr bereits eine geringe Renditesteigerung im Falle eines Neubaus zu einer ordentlichen Kündigung der Mietverhältnisse berechtige. Vielmehr ist im Rahmen des Bestandsinteresses des Beklagten zu berücksichtigen, dass dieser bereits Jahrzehnte in der Wohnung lebt, bewusst auch in Zeiten, in denen er berufstätig war, auf einen Eigentumserwerb verzichtet hat und angesichts der gesundheitlichen Einschränkungen aufgrund der fußläufig zu erreichenden Arztpraxen und des gewachsenen sozialen Umfelds ein besonderes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat. Das berechtigte Interesse der Klägerin an einem optimalen Ertrag ihrer Vermögensanlagen muss daher im vorliegenden Fall hinter dem überwiegenden Interesse des Beklagten an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses zurückstehen. Randnummer 14 Angesichts des fortbestehenden Mietvertrages steht der Klägerin auch kein Anspruch aus §§ 985, 986 Abs. 1 BGB zu, da der Beklagte ein Recht zum Besitz an der Wohnung hat. II. Randnummer 15 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. III. Randnummer 16 Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. IV. Randnummer 17 Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 41 Abs. 2, 1 GKG. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001210544 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Ein Eigenbedarfswunsch ist nachvollziehbar dargelegt, wenn die Eigentümer eine Erdgeschosswohnung mit ihren Kindern nutzen wollen, weil sie etwas größer ist, sie die Kinder dann im Garten besser beaufsichtigen können und sie außerdem ihre derzeit bewohnte Wohnung den Eltern überlassen wollen.(Rn.22) 2. Für die Annahme eines Härtegrundes genügt es nicht, dass in der Gemeinde eine allgemeine Wohnungsmangellage besteht. Der Mieter hat vielmehr konkret darzulegen und zu beweisen, dass er sich um Ersatzwohnraum bemüht hat.(Rn.44) 3. Bei der im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung sind auch die Härtegründe zu berücksichtigen, die von dem Mieter erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz und im Berufungsrechtszug vorgetragen wurden. Die berechtigten Interessen des Vermieters hingegen müssen sich entweder bereits aus dem Kündigungsschreiben ergeben oder nachträglich entstanden sein (Anschluss BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18).(Rn.29) 4. Der Wunsch eines Zusammenlebens von Generationen ist schützenswert, auch im Hinblick auf eine spätere Mithilfe und Pflege im Alter, speziell bei bereits vorliegenden Erkrankungen der Großeltern (Anschluss LG München, Urteil vom 13. Juli 2016 - 16 S 1848/16).(Rn.49) 5. Dies kann Vorrang haben auch vor einer (seh-) behinderungsbedingten Hilfebedürftigkeit eines bereits Jahrzehnte in der Wohnung lebenden Mieters, der in besonderem Maße auf sein vertrautes Wohnumfeld angewiesen ist. Dies gilt jedenfalls, wenn der Mieter noch recht selbstständig ist und mit einer Wohnung in der Nähe auch zurechtkäme.(Rn.50) 6. Bei der Abwägung zu berücksichtigen ist es auch, wenn der Mieter nicht substantiiert darlegt, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen für ihn nicht zu beschaffen ist. Dies gilt auch in einem angespannten Mietwohnungsmarkt, wenn der Mieter bei seiner persönlichen Anhörung selbst ausführt, dass er immer wieder von Wohnungen höre, die "unter der Hand" vergeben würden.(Rn.51) Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), 25. Oktober 2022, 5 C 158/22 nachgehend BGH, 11. Juni 2024, VIII ZR 104/23, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen nachgehend BGH, 24. September 2024, VIII ZR 104/23, Beschluss Tenor 1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg im Breisgau vom 25.10.2022, Az. 5 C 158/22, wird zurückgewiesen. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.03.2024 gewährt. 3. Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Freiburg im Breisgau ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 7.200 € abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 7.200,00 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Kläger machen als Vermieter gegen den Beklagten als Mieter einen Räumungs- und Herausgabeanspruch bezüglich einer Mietwohnung auf Grund einer Kündigung wegen Eigenbedarfs geltend. Randnummer 2 Der Beklagte bewohnt die im Erdgeschoss gelegene Dreizimmerwohnung des Dreifamilienhauses in der xxx, xxx aufgrund Mietvertrags vom 24.01.1987 (Anlage K 1 As. I 1 Anlagenheft K) als Mieter und bezahlt hierfür Miete i.H.v. netto 600 € monatlich. Die Kläger sind aufgrund notariellen Kaufvertrags vom 17.04.2018 seit dem 02.08.2018 Eigentümer des gesamten Anwesens. Sie bewohnen die Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss des Anwesens, die über das unbeheizte zentrale Treppenhaus verbunden sind. Randnummer 3 Die Kläger kündigten (nach einer vorangegangenen und im Berufungsverfahren abgewiesenen Räumungsklage, vgl. Beiakten Amtsgericht Freiburg 10 C 1286/19 und Landgericht Freiburg 3 S 97/20) das Mietverhältnis mit Anwaltsschreiben vom 26.02.2021 erneut ordentlich wegen Eigenbedarfs und forderten den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung bis spätestens 28.02.2022 auf. In dem Kündigungsschreiben führten die Kläger aus, dass sie die von ihnen derzeit bewohnten Wohnungen im Obergeschoss und im Dachgeschoss des Anwesens nach Erwerb umfangreich und energetisch saniert hätten. Sie beabsichtigten, gemeinsam mit ihren Kindern statt der bisher mitbewohnten Wohnung im Dachgeschoss mit ca. 66 m² die ca. 77 m² große Wohnung des Beklagten im Erdgeschoss zu beziehen und diese Wohnung durch eine innenliegende Treppe mit der darüber liegenden, ebenfalls ca. 77 m² großen Wohnung im Obergeschoss zu einer einheitlichen Wohnung verbinden. Im Rahmen der Sanierung sei der Einbau dieser Verbindungstreppe bereits vorgesehen worden. Eine Verbindung der bisher von den Klägern bewohnten Wohnungen im Obergeschoss und im Dachgeschoss sei hingegen aus baulichen und praktischen Gründen nur schwer möglich, da eine Verbindungstreppe mitten im Raum enden würde, wodurch man zwei Räume zur Nutzung verlieren würde. Zudem würde eine solche Treppe zu einer größeren Baustelle in den bereits fertig sanierten Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss führen, und die Raumaufteilung im Dachgeschoss müsste mit unverhältnismäßigem Aufwand neugestaltet werden, während die Wohnung im Erdgeschoss ohnehin von Grunde auf saniert und modernisiert werden müsse. Zudem wollten die Kläger künftig angesichts des jungen Alters ihrer Kinder die Erdgeschosswohnung mit ebenerdigem Gartenzugang auch deshalb selbst nutzen, da die Wege in den Garten kürzer seien und die Kläger von dort aus einen besseren Blick auf ihre im Garten spielenden Kinder hätten, als dies derzeit der Fall sei. Die durch die Eigennutzung des Erdgeschosses freiwerdende Wohnung im Dachgeschoss werde für die Eltern des Klägers, die Eheleute xxx (61 Jahre) und xxx (65 Jahre), die derzeit noch eine ca. 93 m² große Eigentumswohnung in xxx, xxx bewohnten, benötigt. Die Eltern des Klägers wollten näher bei ihrem Sohn und ihrer Schwiegertochter, der Klägerin, und den gemeinsamen Enkeln leben, insbesondere auch im Hinblick auf eine spätere Mithilfe und Pflege im Alter. Die Mutter des Klägers sei an multipler Sklerose erkrankt und zu 50 % schwerbehindert, daher werde sie künftig noch stärker auf Hilfe angewiesen sein. Auf das Kündigungsschreiben der Kläger vom 26.02.2021 (Anlage K 3, As. I 19 Anlagenheft Kl.), das eine Belehrung über Frist und Form des Widerspruchs gemäß § 574b BGB enthält, wird wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen. Randnummer 4 Der Beklagte erhob mit Anwaltsschreiben vom 16.12.2021 (Anlage K 4, As. I 23 Anlagenheft Kl.), auf das Bezug genommen wird, Widerspruch gemäß § 574 BGB gegen die Kündigung vom 26.02.2021. Hierin führte der Beklagte aus, er sei seit dem 01.03.1987, also seit mehr als 34 Jahren Mieter der streitgegenständlichen Wohnung und 66 Jahre alt. Er verfüge nur noch über eine Sehkraft von weniger als 10 %, was zu ganz erheblichen Einschränkungen im Alltag führe. Schriftstücke seien für ihn gar nicht oder nur mit höchstem Aufwand über den PC oder mittels einer Lupe lesbar. Ohne sein im Laufe der Jahre aufgebautes Helfersystem könne er seinen Alltag nur sehr viel schwieriger bewältigen. Er benötige regelmäßige Hilfestellung bei der Kenntnisnahme von handschriftlichen Aufzeichnungen, die er selbst nicht lesen könne. Verschiedene Bezugspersonen kümmerten sich um kleinere Reparaturen, die Aus- und Aufrüstung des PCs, die Mitnahme zum Baumarkt oder notwendige Fahrten zum Recyclinghof. Unterstützung erhalte er auch beim wöchentlichen Einkauf, indem er sich die Preisschilder und Beschriftungen der Einkaufsgegenstände vorlesen und schwere Sachen nach Hause fahren lasse. Im Gegenzug trage er der Helferin, die nicht schwer tragen könne, deren Einkauf in ihre Wohnung. In seinem vertrauten Wohnumfeld könne er derzeit noch einige wenige Fahrradstrecken, die er gut kenne, gefahrlos mit dem Fahrrad befahren. Zahnarzt, Arzt und Apotheker seien fußläufig erreichbar. Im Übrigen sei er auf die Nutzung des öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV) oder die Mitnahme durch seine Bezugspersonen angewiesen. Die Busverbindung zu seiner derzeitigen Wohnung sei einfach und ihm vertraut. Wenn ihm der Ablauf nicht vertraut sei, bestehe bei der Nutzung des ÖPNV regelmäßig die Gefahr, dass er aus Versehen in einen falschen Bus oder eine falsche Straßenbahn einsteige. Bei einem Umzug aus dem vertrauten Umfeld würde er auch sein soziales Umfeld verlieren, was zu einer sozialen Vereinsamung und dem verstärkten Angewiesensein auf Hilfestellung führen würde. Er habe auch keine Möglichkeit, Helfer zu bezahlen, da er von einer Altersrente von monatlich 589,11 € sowie 60 € aus einer Garagenuntervermietung lebe. Darüber hinaus stehe ihm seit Ende 2020 ein kleines Erbe zur Verfügung, welches aber selbst bei sparsamer Verwendung in den nächsten Jahren aufgebraucht sein werde. Die Erkundigung bei der Gemeinde habe ergeben, dass es für ihn keinen Wohnraum gebe, welcher auf der einen Seite finanzierbar sei und es ihm auf der anderen Seite ermögliche, auf sein bisheriges Helfersystem weiter zurückzugreifen und die vorhandenen sozialen Kontakte weiter zu pflegen. Randnummer 5 Die Kläger haben erstinstanzlich bis auf die unstreitige Sehschärfe des Beklagten von nur noch 10 % und der Tatsache, dass der Beklagte noch Fahrrad fährt, die im Rahmen des Widerspruchs des Beklagten vorgetragenen Tatsachen mit Nichtwissen bestritten. Randnummer 6 Das Amtsgericht Freiburg hat der Klage nach Zeugenvernehmung zum Eigenbedarf und Einholung eines Sachverständigengutachtens zu den sozialen Härtegründen und der Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem angefochtenen Urteil vom 25.10.2022 vollumfänglich stattgegeben und dem Beklagten eine Räumungsfrist von einem Jahr gewährt. Auf die tatsächlichen Feststellungen dieses Urteils wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Randnummer 7 Das Amtsgericht hat zur Begründung ausgeführt, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die ordentliche Kündigung der Kläger vom 26.02.2021, die dem Beklagten am 02.03.2021 zugegangen sei, wirksam beendet worden und die Kündigungsfrist von einem Jahr abgelaufen sei. Der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liege vor: Der im Kündigungsschreiben vom 26.02.2021 angegebene Nutzungswille der Kläger hinsichtlich der Erdgeschosswohnung und der Überlassungswille der derzeit noch von ihnen bewohnten Dachgeschosswohnung an die Eltern des Klägers sei von den vernommenen Zeugen xxx und xxx plausibel bestätigt und begründet worden. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils und das erstinstanzliche Verhandlungsprotokoll vom 13.05.2022, Aktenseite I 45 ff., 47 ff. Bezug genommen. Nach dem schriftlichen Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen, des Facharztes für Psychiatrie und Psychotherapie beim Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald xxx, seien die Voraussetzungen für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte oder unbestimmte Zeit gemäß § 574a BGB nicht gegeben. Auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils, den Beweisbeschluss vom 27.05.2022 (Aktenseite I 50 ff.) sowie das schriftliche Sachverständigengutachten des xxx (Aktenseite I 63 ff.), wird wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen. Randnummer 8 Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, der geltend macht, ein Eigenbedarf der Kläger sei nicht nachgewiesen. Jedenfalls überwiege das Interesse der Kläger im Rahmen der Interessenabwägung gemäß § 574 Abs. 1 S. 1 BGB nicht. In der Berufungsbegründung hat der Beklagte vorgetragen, er lebe von einer Altersrente von monatlich 621,22 € sowie 60 € aus einer Garagenuntervermietung. Ihm stehe seit Ende 2021 ein kleines Erbe zur Verfügung, welches aber selbst bei sparsamer Verwendung in den nächsten Jahren aufgebraucht sein werde. Er könne deshalb seine Helfer nicht bezahlen. Randnummer 9 Der Beklagte beantragt, Randnummer 10 das angefochtene Urteil abzuändern, die Klage abzuweisen und das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Randnummer 11 Die Kläger beantragen Randnummer 12 Die Berufung wird zurückgewiesen. Randnummer 13 Die Kläger verteidigen das amtsgerichtliche Urteil und führen aus, der Eigenbedarf der Kläger sei durch die glaubhaften Aussagen der Zeugen plausibel begründet und bestätigt worden, die amtsgerichtlichen Feststellungen seien zutreffend. Der Beklagte habe weder dargelegt noch unter Beweis gestellt, dass ein Umzug für ihn mit schwerwiegenden gesundheitlichen Auswirkungen verbunden wäre. Die finanziellen Möglichkeiten des Beklagten würden weiter mit Nichtwissen bestritten. Randnummer 14 Das Berufungsgericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 16.02.2023 die Parteien gemäß § 141 ZPO ergänzend persönlich angehört und ein ergänzendes mündliches Gutachten des Sachverständigen xxx eingeholt. Auf das Verhandlungsprotokoll vom 16.02.2023 (Aktenseite II 48 ff.) wird verwiesen. Randnummer 15 Die Akten Amtsgericht Freiburg, Az.: 10 C 1286/19 und Landgericht Freiburg Az.: 3 S 97/20 waren beigezogen und Gegenstand der mündlichen Berufungsverhandlung. Randnummer 16 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien in beiden Rechtszügen samt Anlagen Bezug genommen. II. Randnummer 17 Die Berufung des Beklagten ist zulässig, aber unbegründet. Randnummer 18 Zu Recht hat das Amtsgericht den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der verfahrensgegenständlichen Wohnung verurteilt. Es wird daher zunächst auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils, welches sich das Berufungsgericht nach eigener Prüfung zu eigen macht, verwiesen. Der Beklagte hat in der Berufung keine neuen Gesichtspunkte aufgeworfen, welche die getroffene Entscheidung in Frage stellen. Randnummer 19 Die Kläger haben aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB Anspruch auf Herausgabe und Räumung der von dem Beklagten angemieteten Wohnung. Die ordentliche Kündigung vom 26.02.2021 hat das Mietverhältnis beendet (dazu unter 1.). Der Sozialwiderspruch des Beklagten führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses, und zwar weder auf unbestimmte noch auf bestimmte Zeit (dazu unter 2.). Randnummer 20 1.) Die ordentliche Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs vom 26.02.2021 hat das Mietverhältnis nach § 573 Abs. 1, Abs. 2. Nr. 2 BGB wirksam zum 28.02.2022 beendet. Randnummer 21 a) Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung haben die Gerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den – enggezogenen – Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Insbesondere haben sie zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht und sind daher auch nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters oder seiner Angehörigen zu setzen. Danach dürfen die Gerichte den Eigennutzungswunsch des Vermieters im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB grundsätzlich nur darauf überprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen verfügbaren Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann (BGH, Urteil vom 15.3.2017 – VIII ZR 270/15 – = NJW 2017,1474 Rn. 18f.; BGH, Beschluss v. 21.08.2018 – VIII ZR 186/17 –, Rn. 20f., juris). Randnummer 22 b) Das Amtsgericht hat aufgrund der erstinstanzlichen Beweisaufnahme nach ausführlicher Würdigung der Zeugenaussagen festgestellt, dass die Kündigung durch die Kläger erfolgte, weil sie die von dem Beklagten bewohnte Erdgeschosswohnung künftig selbst mit ihren Kindern nutzen und die derzeit von ihnen mitbewohnte Wohnung im Dachgeschoss den Eltern des Klägers überlassen wollen und sich vom Vorliegen des Eigenbedarfs überzeugt. Randnummer 23 An diese vom Amtsgericht festgestellten Tatsachen ist die Kammer gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1, 1. Hs. ZPO gebunden. Konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Vollständigkeit und Richtigkeit der getroffenen Feststellungen im Sinne von § 529 Abs. 1 Nr. 1, 2. Hs. ZPO zeigt die Berufung nicht auf und sie sind auch nach Prüfung des Akteninhalts nicht ersichtlich. Es besteht keine gewisse Wahrscheinlichkeit dafür, dass die getroffenen Feststellungen im Falle der Wiederholung der Beweisaufnahme keinen Bestand haben werden und sich ihre Unrichtigkeit herausstellen könnte (BGH, Beschluss vom 03.09.2020 – I ZR 186/19 –, Rn. 16, juris). Solche Anhaltspunkte für Zweifel ergeben sich insbesondere nicht aus der von der Berufung vorgetragenen Tatsache, dass es keinen ebenerdigen Gartenzugang gebe, wie in der Kündigung behauptet, und aus dem Erdgeschoss auch kein besserer Blick auf den Garten bestehe. Ebenso ist unerheblich, ob aus Sicht des Beklagten eine Verbindung der Wohnungen im Obergeschoss und Dachgeschoss durch einen kostengünstigeren Umbau des bestehenden Treppenhauses naheliegender wäre. Konkrete Anhaltspunkte für Zweifel ergeben sich auch nicht aus der Tatsache, dass der Überlassungswunsch der Wohnung im Dachgeschoss an die Eltern des Klägers in der dem früheren Räumungsverfahren zugrundeliegenden Kündigung vom 30.06.2018 nicht genannt worden war. Dasselbe gilt für den seitens der Kläger angesichts der vom Zeugen xxx geschilderten Gehprobleme aufgrund seines Bandscheibenvorfalls zwar angekündigten, aber noch nicht konkret geplanten Einbau eines Treppenlifts zur Dachgeschosswohnung in das bestehende Treppenhaus. Randnummer 24 Aus den den Parteien anlässlich ihrer persönlichen Anhörung in der Berufungsverhandlung gemäß § 141 ZPO vorgehaltenen Fotos (Anlage zum Protokoll vom 04.02.2021 im Verfahren Landgericht Freiburg 3 S 97/20, Aktenseiten 149-150) ergibt sich, dass die Wohnung des Beklagten im sogenannten Hochparterre, also nicht ebenerdig zum davorliegenden Garten liegt und ein direkter Zugang von der Terrasse des Beklagten zum Garten durch die Kläger noch geschaffen werden müsste. Angesichts der aus den Lichtbildern ersichtlichen örtlichen Verhältnisse ist es jedoch ohne weiteres nachvollziehbar, dass die Wege in den Garten von der Erdgeschosswohnung deutlich kürzer und die Aufsicht von Eltern über im Garten spielende Kinder deutlich vereinfacht wird. Die Zeugen xxx und xxx haben bei ihrer erstinstanzlichen Vernehmung am 13.05.2022 ausweislich des amtsgerichtlichen Verhandlungsprotokolls (As. I 44ff.) bestätigt, dass sie beabsichtigen, nach dem Umzug der Kläger in die dann verbundene Erd- und Obergeschosswohnung in die freiwerdende Dachgeschosswohnung des streitgegenständlichen Anwesens einzuziehen und ihre derzeit bewohnte Eigentumswohnung zu vermieten. Die Zeugin xxx hat bestätigt, dass sie ihren Sohn und seine Familie sehr häufig, sicherlich drei- bis viermal in der Woche besuche oder die Kläger mit Kindern sie zu Hause aufsuche. Auch wenn die Wohnung im Dachgeschoss separat sei, sei die Familie dann näher beieinander. 2015 sei bei ihr Multiple Sklerose diagnostiziert worden mit begleitenden depressiven Umständen. Derzeit gelte sie als 50 % schwerbehindert und sei noch nicht auf eine Pflegekraft angewiesen, bei größeren Arbeiten im Haushalt unterstützte sie die Klägerin. Auch in ihrer derzeitigen Wohnung, die im 4. Stock liege, gebe es keinen Aufzug. Sie gehe aber davon aus, dass ihr Sohn nach ihrem Einzug in die Dachgeschosswohnung, soweit es gesundheitlich erforderlich sein sollte, sich um ein Treppenlift bemühen werde. Der Zeuge xxx hat bestätigt, dass er mit dem Kläger bereits über die Frage des Einbaus eines Treppenlifts, der derzeit noch nicht benötigt werde, gesprochen habe und der Kläger mit dem Einbau eines solchen Treppenlifts bei entsprechendem Bedarf einverstanden gewesen sei. Der Zeuge xxx hat weiter bestätigt, dass die Kläger nach Auszug des Beklagten aus der Erdgeschosswohnung die Erdgeschoss- mit der Obergeschosswohnung verbinden und in der dann neu geschaffenen Wohnung über zwei Stockwerke wohnen möchten. Dies steht auch in Übereinklang mit dem mit der Replik vom 19.04.2022 (As. I 29) vorgelegten Foto von der bei der Sanierung der Obergeschosswohnung bereits geschaffenen Aussparung für die geplante Verbindungstreppe zur Erdgeschosswohnung. Randnummer 25 Nach den erstinstanzlichen Feststellungen hat die Kammer daher keinen Zweifel daran, dass die Kläger die Wohnung des Beklagten für die eigene Nutzung mit ihren Kindern benötigen und auch ein entsprechender Eigennutzungswille der Kläger vorliegt. Randnummer 26 c) Die Kläger waren auch nicht verpflichtet, dem Beklagten die Wohnung im Dachgeschoss des Anwesens anzubieten. Zum einen besteht die Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter eine freigewordene Alternativwohnung anzubieten, nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Anderenfalls würde derjenige Mieter privilegiert, der sich bei wirksamer Kündigung trotz Ablaufs der Kündigungsfrist zu Unrecht nach wie vor in der gekündigten Wohnung aufhält (BGH, Urteil v. 09.07.2003 – VIII ZR 311/02 – = NJW 2003, 2604; BGH, Urteil vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04 = NJW 2006, 220 (221)). Im vorliegenden Fall wird die Alternativwohnung jedoch erst nach Sanierung der Erdgeschosswohnung und Herstellung einer Verbindung zur Obergeschosswohnung zur Verfügung stehen. Zum anderen besteht hinsichtlich dieser Wohnung nach den gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1, 1. Hs. ZPO bindenden Feststellungen des Amtsgerichts ebenfalls Eigenbedarf der Kläger im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB durch ernsthaften Überlassungswillen der Dachgeschosswohnung an die Eltern des Klägers. Auf die obigen Ausführungen unter 1.) b) wird Bezug genommen. Im Übrigen würde ein – hier nicht gegebener – Verstoß gegen die Anbietpflicht nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, sondern allenfalls zu Schadensersatzansprüchen wegen einer Nebenpflichtverletzung aus dem Mietverhältnis führen (BGH, Urteil vom 15.3.2017 – VIII ZR 270/15 – Rn. 22, beck-online). Randnummer 27 2.) Der von dem Beklagten form- und fristgerecht erhobene Widerspruch führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574a BGB. Randnummer 28 a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerechtfertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Hierzu ist eine gründliche und sorgfältige Sachverhaltsfeststellung vorzunehmen, aufgrund derer die beiderseitigen Interessen gewichtet, gewürdigt und unter die unbestimmten Rechtsbegriffe des § 574 Abs. 1 BGB subsumiert werden müssen (BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 23, juris). Dabei kommen nur solche für den Mieter mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (BGH, Urteil vom 20.05.2019 – VIII ZR 167/17 – Rn. 31, juris, st. Rspr.). Randnummer 29 Bei der im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung sind auch die von dem Beklagten erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz und im Berufungsrechtszug bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung der Berufungsinstanz vorgetragenen Härtegründe zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 30.08.2022 – VIII ZR 429/21 –, Rn. 24, juris; MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020 Rn. 6, BGB § 574b Rn. 6; Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 574b Rn. 27).Die berechtigten Interessen des Vermieters hingegen müssen sich entweder aus dem Kündigungsschreiben ergeben oder nachträglich entstanden sein, § 574 Abs. 3 BGB (BGH, Urteil vom 20.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 37, juris). Randnummer 30 Der Beklagte ist als Mieter für die Umstände der nicht zu rechtfertigenden Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB darlegungs- und beweisbelastet (BeckOK MietR/Siegmund, 24. Ed. 1.5.2021, BGB § 574 Rn. 39). Eine Vertragsfortsetzung gemäß § 574 BGB scheidet aus, wenn die Interessenabwägung zu keinem eindeutigen Ergebnis führt oder die Interessen der Parteien gleich schwer wiegen (BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 38, juris; Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 574 Rn. 64). Der Eintritt der Nachteile muss nicht mit absoluter Sicherheit feststehen, es genügt, wenn solche Nachteile mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind. Die lediglich theoretische Möglichkeit des Eintritts von Nachteilen reicht aber nicht aus (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019 Rn. 20, BGB § 574 Rn. 20). Ergibt sich im Rahmen einer nach den vorstehenden Maßstäben vorgenommenen Abwägung ein Überwiegen der Belange des Mieters, kann er die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, auch wenn kein deutliches Überwiegen seiner Belange vorliegt (BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 38, juris unter Verweis auf die Gesetzesbegründung). Randnummer 31 b) Nach diesen Maßstäben sind zunächst in die Interessenabwägung auf Seiten des Beklagten verschiedene gesundheitliche Beeinträchtigungen einzustellen (dazu unter aa), nicht jedoch der Härtegrund nach § 574 Abs. 2 BGB (dazu unter bb). Die Interessenabwägung führt im Ergebnis nicht zu einem Überwiegen der Belange des Beklagten (dazu unter cc). Randnummer 32 aa) Unstreitig verfügt der Beklagte nur noch über eine Sehschärfe von 10 %. Die übrigen gesundheitlichen Beeinträchtigungen des Beklagten sind streitig. Randnummer 33 Aus dem schriftlichen Gutachten des Sachverständigen xxx ergibt sich zur hinreichenden Überzeugung der Kammer gemäß § 286 ZPO, dass der am 29.09.1955 geborene Beklagte schwerbehindert ist mit einem anerkannten Grad der Behinderung von 100 % und den Merkzeichen G (erhebliche Beeinträchtigung der Bewegungsfähigkeit im Straßenverkehr), H (Hilflosigkeit) und RF (Ermäßigung des Rundfunkbeitrags und Befreiung von der Rundfunkbeitragspflicht). Des Weiteren ergibt sich hieraus, dass der Beklagte an körperlichen gesundheitlichen Beeinträchtigungen in Form von Adipositas, Polyneuropathie, Sehstörungen, arterieller Hypertonie und nicht insulinpflichtigem Diabetes mellitus Typ II.a. leidet, während der psychische Befund unauffällig ist. Randnummer 34 Nach dem ergänzenden mündlichen Gutachten des Sachverständigen xxx in der Berufungsverhandlung vom 16.02.2023 und den ärztlichen Attesten der Augenärztin Dr. med. xxx vom 27.02.2008, des Augenarztes Dr. xxx vom 05.02.2020 und der Hausärztin xxx vom 18.01.2020 (Anlagenheft Bekl. As. I 1ff.) und vom vom 22.06.2020 (Beiakte Amtsgericht Freiburg 10 C 1286/19 As. 569) sowie dem dortigen Gerichtsgutachten des Dr. xxx vom 19.03.2020 (Beiakte Amtsgericht Freiburg 10 C1286/19 As. 523ff.) steht zur Überzeugung der Kammer gemäß § 286 ZPO fest, dass der Beklagte ca. seit dem Jahr 1993 an einer erblich bedingten Makulaerkrankung mit unumkehrbarem Verlust der Sinneszellen in der zentralen Netzhaut ohne Therapieoption leidet, wegen der er sich – neben der laufenden hausärztlichen Behandlung – im Jahr 2008 von der Augenärztin Dr. xxx behandeln ließ sowie sich im Jahr 2013 bei Augenarzt Dr. xxx wegen eines ärztlichen Attestes zur Berentung vorstellte. Aus dem Attest des Augenarztes Dr. xxx vom 05.02.2020, das dieser zur Vorlage im vorangegangenen Räumungsverfahren Amtsgericht Freiburg Az. 10 C 1286/19 erstellt hat, ergibt sich, dass der Visus des Beklagten im Vergleich zu 2013 unverändert war und eine Sehleistung von 4 % je Auge, also eine beidseits höchstgradige Sehbehinderung dicht an der Grenze zur "Blindheit im Sinne des Gesetzes" (ab 2 % je Auge) bestand. Nach dem Attest des Dr. xxx vom 05.02.2020 spielt sich die krankheitsbedingte Netzhautveränderung im Wesentlichen im zentralen Teil der Netzhaut ab, während das periphere Gesichtsfeld üblicherweise intakt bleibt, was auch bei dem Befund 2013 so festgestellt wurde. Die Orientierung in vertrauter Umgebung sei damit gut möglich, in unbekannter Umgebung sei sie massiv reduziert, aber nicht vollends unmöglich. Aus dem Attest der Hausärztin xxx vom 18.01.2020 ergibt sich, dass der Beklagte aufgrund seiner Visusminderung weder lesen noch Gesichter oder räumliche Silhouetten sicher erkennen kann und sich mittels Lupe und Fernrohr orientiert. Randnummer 35 Der Beklagte hat bei seiner persönlichen Anhörung gemäß § 141 ZPO in der Berufungsverhandlung vom 16.02.2023 angegeben, dass sich der Zustand seiner Augenerkrankung seit Erstellung der genannten ärztlichen Atteste nicht geändert oder verschlechtert habe. Seit dem letzten Besuch 2020 habe er den Augenarzt Dr. xxx nicht mehr aufgesucht, die weitere Entwicklung sei nicht sicher vorhersehbar. Diese für die Kammer glaubhaften Angaben des Beklagten stehen in Übereinstimmung mit den Ausführungen des Sachverständigen François Ehinger in seinem mündlichen Gutachten vom 16.02.2023, dass die Augenerkrankung des Beklagten nicht zwingend progredient verlaufe, d. h. nicht unbedingt weiter fortschreiten müsse, sondern es auch sein könne, dass sie stabil bleibe. Eine belastbare prognostische Einschätzung sei aus ärztlicher Sicht jedoch nicht möglich. Randnummer 36 Der Beklagte hat bei seiner persönlichen Anhörung in der Berufungsverhandlung weiter angegeben, dass er seine Hausärztin xxx vierteljährlich wegen seines Bluthochdrucks und des Diabetes konsultiere. In eine Pflegestufe sei er nicht eingestuft und sehe hierfür derzeit auch keine Notwendigkeit. In Holzhausen und von dort in Richtung Reute, Nimburg und Hugstetten fahre er mit dem Fahrrad. Wenn er nach Freiburg wie z.B. zu Dr. xxx müsse, nutze er den ÖPNV, hier müsse er von Holzhausen aus jedoch nur einen Bus und eine Straßenbahnlinie nehmen und keine großen Entscheidungen treffen. Wenn der Bus halte, könne er die Nummer erkennen. In einer fremden Umgebung sehe er zwar die Nummer, wisse aber nicht, was sie bedeute und müsse dies dann vorher am PC recherchieren, bei unvorhergesehenen Ereignissen wie etwa Schienenersatzverkehr müsse er jemanden fragen. Der Diabetes habe sich verschlechtert, er sei aber nach wie vor nicht insulinpflichtig. Die Polyneuropathie sei unverändert. Diese in Übereinstimmung mit den oben genannten ärztlichen Attesten stehenden Angaben des Beklagten hält die Kammer ohne Weiteres für glaubhaft. Erstmals in der Berufungsverhandlung, jedoch von den Klägern nicht bestritten, hat der Beklagte vorgetragen, er leide zudem an Psoriasis (Schuppenflechte), das bedeute einerseits, dass er Sonneneinstrahlung brauche und für seine Lupe auch helles elektrisches Licht. Andererseits sei er wegen seiner blendempfindlichen Augen auf gedämpftes Licht angewiesen. Randnummer 37 Der Sachverständige xxx hat in seinem schriftlichen Gutachten vom 22.07.2022 ausgeführt, dass sich der Beklagte in der vertrauten jetzigen Umgebung weitgehend ohne fremde Hilfe zurechtfindet und ein Umzug für den Beklagten zu deutlichen Einbußen an Lebensqualität führen würde, da er in einer nicht vertrauten Umgebung seine Restselbständigkeit weitgehend verlieren würde und dann auf professionelle Hilfe angewiesen wäre. Im Rahmen seines ergänzenden mündlichen Sachverständigengutachtens in der Berufungsverhandlung vom 16.02.2023 hat der Sachverständige dies aufgrund der genannten ärztlichen Atteste für die Kammer nachvollziehbar und widerspruchsfrei dahingehend konkretisiert, dass in seiner jetzigen Wohnung jeder Handgriff des Beklagten sitze und er über einen besonderen Computer und eine digitale Lupe verfüge. Ohne diese Hilfsmittel, die er nicht selbst einrichten könne, würde er die im schriftlichen Gutachten genannten Einbußen an Lebensqualität und Restselbständigkeit erleiden. Aufgrund seiner Neuropathie könne er auch nur eine normale Tastatur, jedoch nicht einen Touchbildschirm oder ein Smartphone bedienen. Randnummer 38 Ein Recht des Beklagten auf finanzielle Unterstützung im Rahmen der Pflegeversicherung sei eher fraglich, da er sich in seiner Wohnung gut auskenne und die täglichen Verrichtungen und die Körperpflege selbstständig erledige. Die gesundheitlichen Folgen eines Umzugs seien aus ärztlicher Sicht spekulativ, denn es komme entscheidend darauf an, wohin der Beklagte umziehe, es bestünden ja aber keine konkreten Umzugspläne. Ein Umzug könne prinzipiell auch zu einer Verbesserung führen und ein Umzug in die nähere Umgebung sei vielleicht gar kein Problem bzw. der Beklagte habe sich schnell eingewöhnt. Wenn der Beklagte in eine weit entfernte Wohnung ziehen müsse, dann könnte es deshalb auch zu gesundheitlichen Problemen mit einer depressiven Reaktion kommen. Ein Hinweis dafür könnte sein, dass der Beklagte – ausweislich der ärztlichen Stellungnahme der Hausärztin xxx vom 22.06.2020 – nach einer Krebsdiagnose im April 2012 bereits einmal eine depressive Episode gehabt habe. Durch seine Augenerkrankung habe er es schwerer, sich einzuleben, als ein gesunder Mensch, was sich auch negativ auf den Aufbau von neuen sozialen Beziehungen auswirke. Ohne soziale Beziehungen halte er die Wahrscheinlichkeit für eine depressive Episode bei dem Beklagten für hoch. Zwar sei der Beklagte in seinem Leben schon oft umgezogen und habe sich jeweils zurechtgefunden. Nun lebe er aber seit 35 Jahren hier, habe hier auch noch frühere Arbeitskollegen und sei ein Rentner Ende 60 mit einer Sehstörung, so dass sich für ihn ein Zurechtfinden in einer völlig neuen, fremden Umgebung ohne jede Hilfe (also im "Worst-Case-Szenario") sehr schwer gestalten würde. Randnummer 39 Angesichts dieser für die Kammer aufgrund der sachverständigen Ausführungen sowie der genannten ärztlichen Atteste feststehenden gesundheitlichen Beeinträchtigungen des Beklagten, hält die Kammer die Angabe des Beklagten in seiner persönlichen Anhörung gemäß § 141 ZPO und in der Berufungsbegründung vom 16.02.2022, dass er seinen Alltag mithilfe eines unentgeltlichen Helferkreises bewältigt, der ihm z.B. beim Einkauf, beim Lesen von Schriftstücken, beim Entsorgen schwerer Sachen, bei der Reparatur von Kleidung oder bei Fragen der Elektrik und Elektronik hilft, ohne Weiteres für glaubhaft. Randnummer 40 Insoweit besteht für die Kammer kein Zweifel, dass ein Umzug in eine Wohnung außerhalb des vertrauten Radius des Beklagten für diesen aufgrund seiner gesundheitlichen Beeinträchtigungen und der damit verbundenen Hilfebedürftigkeit mit besonderen und über die mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten hinausgehenden Nachteilen verbunden wäre (vgl. BGH, Urteil vom 26.10.2022 – VIII ZR 390/21 –, Rn. 24, juris; BGH, Urteil vom 03.02.2021 – VIII ZR 68/19 –, Rn. 28, juris; BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 167/17 –, Rn. 31, juris). Randnummer 41 bb) Hingegen steht für die Kammer nicht fest, dass angemessener Ersatzwohnraum vom Beklagten zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, § 574 Abs. 2 BGB. Eine Ersatzwohnung ist angemessen, wenn sie im Vergleich zu der bisherigen Wohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und sie finanziell für ihn tragbar ist (BGH, Urteil vom 20.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 50, juris). Die Kläger haben die Angaben des Beklagten zu seinen finanziellen Verhältnissen und Bemühungen des Beklagten um Ersatzwohnraum bestritten. Der Beklagte hat erstinstanzlich auch lediglich vorgetragen, sich bei der Gemeinde nach Wohnraum erkundigt zu haben. Randnummer 42 Anlässlich seiner persönlichen Anhörung gemäß § 141 ZPO in der Berufungsverhandlung vom 16.02.2023 hat der Beklagte angegeben, das Erbe zur Aufstockung seines Lebensunterhalts zu verwenden. Im Übrigen hat er weitere Angaben zur Höhe des Erbes in der Berufungsverhandlung ausdrücklich verweigert. Randnummer 43 Der Beklagte hat weiter angegeben, vor zwei bis zweieinhalb Jahren nach dem ersten amtsgerichtlichen Urteil im Verfahren Amtsgericht Freiburg 10 C 1286/19 vom 31.07.2020 habe er mal in der Zeitung nach Ersatzwohnungen geschaut. Es sei aber sinnlos, bei seinen finanziellen Verhältnissen eine Wohnung finden zu wollen. Es gebe keine Wohnungen und die Preise seien hoch. March gehöre auch zum Gebiet der Mietpreisbremse und der Zuzug ukrainischer Flüchtlinge habe die Situation weiter verschärft. Wenn sich in der Nachbarschaft etwas tue, seien schon Verwandte und Bekannte interessiert. Natürlich höre man dieses oder jenes, was unter der Hand gehandelt werde. Das Problem sei auch, dass nicht jede Wohnung für ihn geeignet sei, z.B. was die Lichtverhältnisse angehe. Randnummer 44 Für die Annahme eines Härtegrundes nach § 574 BGB reicht es nicht aus, dass in der Gemeinde eine allgemeine Wohnungsmangellage besteht. Der Mieter hat vielmehr konkret darzulegen und zu beweisen, dass er sich um Ersatzwohnraum bemüht hat. Hierfür muss er im Einzelnen darlegen, welche Wohnungen er wann und mit welchem Ergebnis besichtigt hat und woran die Anmietung gescheitert ist, soweit ihm dies persönlich und situationsbedingt zuzumuten ist (Schmidt-Futterer/Hartmann, 15. Aufl. 2021, BGB § 574 Rn. 30). Eine festgestellte und/oder in Verordnungen zugrunde gelegte angespannte Wohnlage kann allenfalls ein gewisses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB darstellen, das in Verbindung mit substantiiertem (unstreitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag zu konkret ergriffenen Maßnahmen zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann, dass angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter nicht zu erlangen ist (Schmidt-Futterer/Hartmann, 15. Aufl. 2021, BGB § 574 Rn. 30). Randnummer 45 Vorliegend hat der darlegungs- und beweisbelastete Beklagte weder substantiiert zu seinen Bemühungen um Ersatzwohnraum noch zu seinen finanziellen Verhältnissen vorgetragen und auch keinen Beweis angeboten. Insofern kann die Kammer weder feststellen, was dem Beklagten zumutbare Bedingungen für Ersatzwohnraum darstellen, noch, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Beklagten nicht beschafft werden kann (BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 28, juris). Randnummer 46 cc) Die von der Kammer festgestellten mit einem Umzug für den Beklagten verbundenen Beeinträchtigungen führen nach Abwägung und Würdigung der berechtigten Interessen der Kläger nicht zu einer nicht zu rechtfertigenden Härte für den Beklagten im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB. Die Interessen des Beklagten überwiegen die der Kläger nicht (BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 26, juris): Randnummer 47 Bei der Interessenabwägung sind die Bestandsinteressen des Mieters mit den Erlangungsinteressen des Vermieters in Beziehung zu setzen und den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen (BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 33, juris). Es ist festzustellen und abzuwägen, welche Auswirkungen eine Vertragsbeendigung für den Mieter haben würde und wie sich eine Vertragsfortsetzung auf den Vermieter auswirkt. Dabei haben die Gerichte nicht nur die Lebensplanung des Vermieters zu respektieren, sondern dürfen auch bzgl. der Interessen des Mieters ihre Vorstellungen über den einzuschlagenden Weg nicht an dessen Stelle setzen (BGH, Urteil vom 03.02.2021 – VIII ZR 68/19 –, Rn. 38, juris; BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 33, juris; BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 63, juris). Die Abwägung der gegenläufigen Interessen hat sich stets an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls auszurichten (BGH, Urteil vom 30.08.2022 – VIII ZR 429/21 –, Rn. 15, juris; BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 39, juris; BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 26, juris). Dabei kommt weder den Belangen des Vermieters noch den Interessen des Mieters von vornherein ein größeres Gewicht zu als denen der Gegenseite. Es ist nicht erforderlich, dass die auf Seiten des Mieters bestehende Härte die Interessen des Vermieters deutlich überwiegt. Maßgebend ist allein, ob sich ein Übergewicht der Belange der Mieterseite feststellen lässt, also die Interessenabwägung zu einem klaren Ergebnis führt. Wiegen die Interessen der Parteien gleich schwer, so gebührt dem Erlangungsinteresse des Vermieters der Vorrang (BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 Rn. 26; Schmidt-Futterer/Hartmann, 15. Aufl. 2021, BGB § 574 Rn. 64). Randnummer 48 Für die Kammer ist der Wunsch der Kläger auf Sanierung der Erdgeschosswohnung und Zusammenlegung mit der Obergeschosswohnung mit der Folge eines direkteren Zugangs zum Garten für ihre jetzt 5, 8 und 10 Jahre alten Kinder und eine leichtere Beaufsichtigung der Kinder durch die Eltern ohne Weiteres vernünftig und nachvollziehbar. Zu sehen ist auch, dass im Zeitpunkt der Kündigung vom 26.02.2021 die Wohnungen im Obergeschoss und Dachgeschoss des Anwesens bereits vollständig saniert und das Obergeschoss für den Durchbruch in die Erdgeschoßwohnung vorbereitet war. Bei einer Verbindung der Obergeschosswohnung mit der Dachgeschosswohnung entstünde für die Kläger somit nicht nur eine erhebliche Belastung durch die erforderlichen Bauarbeiten, sondern es käme auch zu erheblichen Mehrkosten durch den erforderlichen Einbau einer bisher nicht geplanten Innentreppe und Einschränkungen durch die damit einhergehende Änderung und Verkleinerung des Wohnungszuschnitts. Allerdings verkennt die Kammer nicht, dass die Wohnung der Kläger nach Verbindung der Erdgeschoss- mit der Obergeschosswohnung nur geringfügig größer als die derzeit von den Klägern bewohnten Wohnungen im Obergeschoss und im Dachgeschoss ist und sich der Vorteil für die Kläger auf einen kürzeren Gartenzugang, die erleichterte Beaufsichtigung ihrer Kinder im Garten und die Verbindung durch eine im beheizten Innenbereich liegende private Treppe, d. h. eine nachvollziehbare und vernünftige Erhöhung des Wohnkomforts beschränkt, jedoch nicht der Stillung eines dringenden Wohnbedürfnisses dient (BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15 –, Rn.30, juris). Randnummer 49 Allerdings haben die Kläger ihre Kündigung nicht nur mit der Zusammenlegung der beiden Wohnungen, sondern auch mit dem Einzug der Eltern des Klägers in die Dachgeschosswohnung im Hinblick auf eine spätere Mithilfe und Pflege im Alter und ein näheres Zusammenleben zwischen Großeltern, Sohn, Enkeln und Schwiegertochter begründet. Dieser Wunsch des Zusammenlebens der Generationen ist auch aufgrund der Wertungen des Art. 6 GG ohne Weiteres schützenswert (LG München Urteil vom 13.07.2016 Az. 14 S 1848/16 LS 1, juris) und nachvollziehbar, und ihm kommt im vorliegenden Fall aufgrund der festgestellten Multiplen-Sklerose-Erkrankung der Mutter des Klägers und der Gehbehinderung des Vaters des Klägers noch ein deutlich erhöhtes Gewicht zu. Randnummer 50 Zwar bestehen auch auf Seite des Beklagten die festgestellten und oben dargelegten erheblichen gesundheitlichen Beeinträchtigungen, v.a. in Form seiner Sehbehinderung sowie eine 35-jährige Verwurzelung am bisherigen Wohnort mit besonderem Angewiesensein auf soziale Kontakte aufgrund seiner behinderungsbedingten Hilfebedürftigkeit. In welchem Ausmaß und mit welcher Sicherheit hierdurch für den Beklagten durch eine Beendigung des Mietverhältnisses über die typischerweise mit einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten hinausgehende Nachteile entstehen, hängt jedoch entscheidend davon ab, ob der Beklagte in xxx selbst oder in dem dem Beklagten noch vertrauten räumlichen Umfeld von Holzhausen eine Ersatzwohnung findet oder sich die Ersatzwohnung in einer derart großen Entfernung zur bisherigen Wohnung befindet, dass der Beklagte sich in die Umgebung der Wohnung vollständig neu eingewöhnen müsste und seine bisherigen sozialen Bindungen nicht aufrechterhalten könnte. Denn der Beklagte bewegt sich unstreitig mit dem Fahrrad selbstständig trotz seiner Sehbehinderung in einem Radius, der sich auf die Nachbargemeinden von Holzhausen erstreckt. Randnummer 51 Wie oben ausgeführt hat der Beklagte weder substantiiert dargelegt noch nachgewiesen, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen für ihn nicht zu beschaffen ist. Zwar ist der angespannte Mietwohnungsmarkt in Freiburg und Umgebung der überwiegend mit Mietsachen befassten Kammer durchaus bekannt. Allerdings verfügt der seit 35 Jahren in Holzhausen wohnende Beklagte durch sein soziales Umfeld über größere Chancen, angemessenen Ersatzwohnraum in näherer Umgebung zu finden, als ein von außen kommender Wohnungssuchender. Der Beklagte hat bei seiner persönlichen Anhörung selbst ausgeführt, dass er immer wieder von Wohnungen höre, die "unter der Hand" vergeben würden. Zwar hat der Sachverständige xxx ausgeführt, dass er bei einem Umzug des Beklagten in eine völlig unbekannte Umgebung und einem vollständigen Verlust des sozialen Umfelds die Wahrscheinlichkeit einer depressiven Reaktion – wie bereits die depressive Episode des Beklagten aufgrund einer Krebsdiagnose im Jahr 2012 gezeigt habe – für hoch halte. Dies würde zwar einen auch aufgrund der grundrechtlichen Wertung des Art. 2 Abs. 1 Satz 1 GG erheblichen Nachteil für den Betroffenen darstellen, wobei eine depressive Episode schon nach ihrer Definition vorübergehend und – wie auch die beim Beklagten 2012 aufgetretene Erkrankung zeigt – ärztlich behandelbar ist (BGH, Urteil vom 26.10.2022 – VIII ZR 390/21 – Rn. 28, juris). Die Möglichkeit, dass der Beklagte lediglich außerhalb seines vertrauten und sozialen Umfelds Ersatzwohnraum findet, ist für die Kammer aufgrund der bekannten angespannten Wohnraumlage zwar nicht nur lediglich theoretisch. Angesichts der dargestellten Umstände kann die Kammer jedoch nicht mit hinreichender Sicherheit feststellen, dass dies und damit auch der Eintritt erheblicher Nachteile für den Betroffenen mit der für ein Überwiegen der Interessen des Betroffenen erforderlichen Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019 Rn. 20, BGB § 574 Rn. 20). Zu einem Überwiegen der Interessen des Beklagten führt auch nicht die Tatsache, dass dieser aufgrund der festgestellten gesundheitlichen Einschränkungen zur Durchführung des Umzugs nur mit umfassender (professioneller) Hilfe in der Lage ist. Seine - bestrittenen - finanziellen Verhältnisse hat der Beklagte weder substantiiert dargelegt noch nachgewiesen und Angaben zur Höhe seines Erbes auf Nachfrage der Kammer ausdrücklich verweigert. Insofern kann nicht festgestellt werden, dass der Beklagte finanziell nicht in der Lage wäre, seinen Umzug mithilfe eines professionellen Umzugsunternehmens durchzuführen. Randnummer 52 Im Rahmen der Abwägung der widerstreitenden Interessen ist des Weiteren zu sehen, dass sich der 1955 geborene Beklagte zwar im fortgeschrittenen, jedoch noch nicht im hohen Alter befindet und sich derzeit mit technischen Hilfsmitteln im Alltag noch gut selbstständig zurechtfindet und in vertrauter Umgebung mit dem Fahrrad, ansonsten bei entsprechender Planung auch mit dem ÖPNV selbstständig mobil ist. Aufgrund der festgestellten fehlenden Therapiemöglichkeiten für die Augenerkrankung des Beklagten kann mit einer Verbesserung des Gesundheitszustands des Beklagten nicht gerechnet werden, so dass sich eine Fortsetzung des Mietverhältnisses und damit der Eingriff in das Eigentumsrecht der Kläger nach Art. 14 GG nicht nur auf einen überschaubaren Zeitraum beschränken würde, sondern Jahrzehnte, gegebenenfalls bis zum Lebensende des Beklagten fortbestehen würde (BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15 –, Rn.30, juris). Randnummer 53 3.) Auch unter Berücksichtigung des Zeitablaufs von über einem Jahr seit Ablauf der Kündigungsfrist ist dem Beklagten aufgrund der oben dargestellten gesundheitlichen Einschränkungen und den sich hieraus ergebenden Schwierigkeiten bei der Beschaffung einer Ersatzwohnung gemäß § 721 Abs. 1 ZPO eine nach den festgestellten Umständen von der Kammer als angemessen erachtete Räumungsfrist bis 31.03.2024 zu gewähren. III. Randnummer 54 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 55 Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor. Die Entscheidung beruht allein auf der Anwendung anerkannter und in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs geklärter Rechtsgrundsätze auf den konkreten Einzelfall. 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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 01.07.2021 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 3 S 89/20 ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2021:0701.3S89.20.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 242 BGB, § 546 Abs 1 BGB, § 573 Abs 1 S 1 BGB, § 574 BGB, § 574b BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Ordentliche Kündigung eines Mietverhältnis über eine Genossenschaftswohnung wegen Verstoßes gegen ein Zweitwohnungsverbot Leitsatz Ein in der im Zeitpunkt der Kündigung geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft verankertes Zweitwohnungsverbot in Verbindung mit der genossenschaftlichen Treuepflicht kann die Berechtigung zur Kündigung des Nutzungsverhältnisses wegen überwiegendem berechtigtem Interesse der Genossenschaft gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Nutzung einer Zweitwohnung durch den Genossen begründen.(Rn.30) Orientierungssatz 1. Der Inhalt der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft - und nicht der der im Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrags geltenden Satzung – ist für das Mietverhältnis und insbesondere für die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB relevant (Anschluss OLG Köln, Urteil vom 14. Juni 1991 - 1 S 434/90 und LG Heidelberg, Urteil vom 25. November 2013 - 5 S 33/13).(Rn.21) 2. In die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB sind keine öffentlichen oder Allgemeinwohlinteressen einzustellen. Wird zugunsten öffentlicher Interessen gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, auf Grund welcher Umstände der Vermieter zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen befugt ist (Anschluss LG München I, Urteil vom 3. Juli 1991 - 14 S 142/91).(Rn.29) Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), 24. Juli 2020, 4 C 127/20 Tenor 1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 24.07.2020 – Az.: 4 C 127/20 - wird zurückgewiesen. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 30.09.2021 gewährt. 3. Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. 4. Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 4.611,60 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin macht als private Baugenossenschaft einen Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen ihr Mitglied, den Beklagten, hinsichtlich der diesem zusätzlich zu einer Dreizimmerwohnung überlassenen Zweizimmerwohnung geltend. Randnummer 2 Die Klägerin ist seit den 1990er Jahren weder gemeinnützig noch öffentlich gefördert. Der Beklagte ist nach dem Tod seiner Eltern, mit dem er in einem gemeinsamen Hausstand gelebt hat, 2013 Mitglied der Klägerin geworden und gemäß § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB in die ursprünglich mit den Eltern des Beklagten abgeschlossenen Nutzungsverträge für eine baulich nicht verbundene, aber auf derselben Etage liegende Dreizimmerwohnung vom 02.05.1967 und eine Zweizimmerwohnung vom 01.08.1978 eingetreten. In § 4 des Nutzungsvertrags der Zweizimmerwohnung ist geregelt: Randnummer 3 „Das Mietverhältnis wird zunächst bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet.“ Randnummer 4 Der 1962 geborene Beklagte beendete seine Ausbildung im Jahr 1986. Nach dem Tod des letztversterbenden Vaters des Beklagten im Jahr 2013 teilte die Klägerin dem nunmehr alleine in beiden Wohnungen wohnendem Beklagten mit, dass das Mietverhältnis lediglich mit einer Wohnung fortgeführt werden könne und kündigte mit Schreiben vom 26.11.2013 das Mietverhältnis bezüglich der Dreizimmerwohnung gemäß § 563 Abs. 4 BGB wegen Unter-/oder Fehlbelegung einer Genossenschaftswohnung. Die auf diese Kündigung gestützte Räumungsklage der Klägerin wies das Amtsgericht Freiburg mit Urteil vom 30.07.2014 – 5 C 1088/14 – rechtskräftig ab, da die Unter-/oder Fehlbelegung keinen wichtigen Grund in der Person des Beklagten im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB darstelle. Randnummer 5 In der Folgezeit wurde die Satzung der Klägerin geändert. Eine Anfechtungsklage nach § 51 GenG wurde nicht erhoben. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 28.02.2019 forderte die Klägerin den Beklagten mit Fristsetzung zum 15.03.2019 unter Hinweis auf §§ 2, 14 Abs. 1 ihrer Satzung auf, eine der ihm überlassenen Wohnungen aufgrund seiner genossenschaftlichen Treuepflicht zu kündigen und behielt sich bei fruchtlosem Fristablauf weitere Schritte vor. Mit Schreiben vom 29.03.2019 kündigte die Klägerin das Nutzungsverhältnis über die Zweizimmerwohnung ordentlich gemäß §§ 573 Abs. 1, 573 c Abs. 1 BGB zum 31.12.2019. Zur Begründung berief sich die Klägerin auf §§ 2 Abs. 1 und 14 Abs. 1 der im Kündigungszeitpunkt gültigen Satzung von 2018 und einen Verstoß des Beklagten gegen die genossenschaftliche Treuepflicht. In § 2 Abs. 1 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 7 „Zweck der Genossenschaft ist die Förderung und Betreuung ihrer Mitglieder in der wohnlichen Versorgung sowie der Betrieb einer Spareinrichtung.“ Randnummer 8 In § 14 Abs. 1 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 9 „Die Überlassung einer Genossenschaftswohnung begründet grundsätzlich ein dauerndes Nutzungsrecht des Mitgliedes. Das Mitglied ist jedoch nicht berechtigt, die Wohnung leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnung zu halten, sofern eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht oder die Genossenschaft die Wohnung anderweitig zu Erfüllung ihres satzungsgemäßen Zwecks (§ 2) benötigt. Der Vorstand kann in begründeten Fällen, insbesondere bei Vorliegen eines sachlich nachvollziehbaren Interesses des Mitglieds, Ausnahmen hiervon zulassen.“ Randnummer 10 In § 15 Abs. 3 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 11 „Das Mitglied hat bei Erfüllung von Pflichten und der Wahrnehmung von Rechten auch aus abgeschlossenen Verträgen die Belange der Gesamtheit der Mitglieder im Rahmen der genossenschaftlichen Treuepflicht angemessen zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere auch im Hinblick auf das leer stehen lassen einer Wohnung bzw. deren Nutzung als Zweitwohnung (§ 14 Abs. 1 S. 2).“ Randnummer 12 Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Klägerin durch das angefochtene Urteil vom 24.07.2020 vollumfänglich stattgegeben und dem Beklagten eine Räumungsfrist von drei Monaten gewährt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass überwiegende berechtigte Interessen der Klägerin gemäß § 573 Abs. 1 BGB vorlägen. Die Klägerin beabsichtige mit ihrer Kündigung die Milderung der Wohnraumnot in F. und verfolge damit kein wirtschaftliches Eigeninteresse, sondern ein Interesse des Gemeinwohls, Menschen mit geeignetem Wohnraum zu versorgen. Dem stünden keine nachhaltigen Bestandsinteressen des Beklagten gegenüber, da er durch die Dreizimmerwohnung ausreichend mit Wohnraum versorgt sei. Randnummer 13 Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, der beantragt: Randnummer 14 Unter Abänderung des am 24.7.2020 verkündeten und am 30.7.2020 zugestellten Urteil des Amtsgerichts Freiburg mit dem Az. 4 C ein 27/20 wird die Klage abgewiesen. Randnummer 15 Die Klägerin beantragt, Randnummer 16 die Berufung des Beklagten/Berufungsklägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 24.07.2020 — Aktenzeichen: 4 C 127/20 - kostenpflichtig zurückzuweisen. Randnummer 17 Von einer weiteren Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird nach §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen. II. Randnummer 18 Die Berufung des Beklagten ist zulässig, aber unbegründet. Randnummer 19 Zu Recht hat das Amtsgericht den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Zweizimmerwohnung verurteilt. Der Klägerin steht aus § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Zweizimmerwohnung zu, da die Kündigung der Klägerin vom 29.03.2019 das Mietverhältnis zwischen den Parteien zum 31.12.2019 beendet hat. Es wird daher zunächst auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils, welche sich das Berufungsgericht nach eigener Prüfung zu eigen macht, verwiesen. Der Beklagte hat in der Berufung keine neuen Gesichtspunkte aufgeworfen, welche die getroffene Entscheidung in Frage stellen: Randnummer 20 1.) Es bestehen keine Zweifel an der Wirksamkeit der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung der Klägerin von 2018. Zwar hat der Beklagte in erster Instanz Zweifel an der Wirksamkeit dieser Satzung geltend gemacht, indem er vorgetragen hat, die Klägerin habe das nach dem Genossenschaftsgesetz vorgesehene Verfahren bei Änderung der Satzung nicht eingehalten. Unstreitig wurde die Satzungsänderung jedoch nicht gemäß § 51 GenG innerhalb der dort genannten Frist durch Klage angefochten, weshalb die Satzung der Klägerin von 2018 als wirksam anzusehen ist. Randnummer 21 Entgegen der Ansicht der Berufung ist der Inhalt der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung - und nicht etwa der der im Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrags geltenden Satzung - für das streitgegenständliche Mietverhältnis und insbesondere für die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB relevant (so auch OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 23.12.1983 – 9 ReMiet 4/83 – ‚= NJW  1984, 2584; OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 11.6.1991 - REMiet 1/91 - = NJW-RR 1991, 1226;  OLG Köln, Urteil v. 14.06.1991 - 1 S 434/90; LG Heidelberg, Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13). Gemäß § 18 GenG richtet sich das Rechtsverhältnis der Genossenschaft und ihrer Mitglieder zunächst nach der Satzung. Anders als bei Anmietung einer Wohnung bei einem privaten Vermieter ist der Beklagte mit der Klägerin sowohl als Mieter durch den Nutzungsvertrag für die streitgegenständliche Wohnung als auch als Mitglied der Baugenossenschaft durch die jeweils gültige Satzung rechtlich verbunden. Diese zusätzliche genossenschaftliche Verbindung und insbesondere die Treuepflicht im Rahmen des Genossenschaftsverhältnisses kann bei der Beurteilung der sich erst aus diesem Genossenschaftsverbandes ergebenden Nutzungsberechtigung von Genossenschaftswohnungen nicht außer Betracht bleiben (BGH, Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03, Kündigung einer Genossenschaftswohnung nach Ausschluss des Mitglieds aus der Genossenschaft). Als Genossenschaftsmitglied ist der Beklagte mit den übrigen Genossen im Rahmen der jeweiligen Satzung verbunden, wobei dem Status als Genossenschaftsmitglied immanent ist, dass eventuell ihm nachteilige Satzungsänderungen gemäß § 16 Abs. 1 GenG von der Generalversammlung beschlossen werden können. Im vorliegenden Fall ergibt sich die genossenschaftliche Treuepflicht ausdrücklich aus § 15 Abs. 3 der Satzung der Klägerin auch in Bezug auf bereits abgeschlossene Verträge. Randnummer 22 2.) Entgegen der Ansicht der Berufung ist die Kündigung der Klägerin vom 19.3.2019 weder rechtsmissbräuchlich noch treuwidrig noch wegen Verwirkung unwirksam. Randnummer 23 a) Nach dem Tod des Vaters des Beklagten im Jahr 2013 hat die Klägerin zwar den Beklagten als Mitglied aufgenommen, jedoch hinsichtlich der von ihm parallel genutzten Dreizimmerwohnung im selben Jahr vor dem Amtsgericht Freiburg im Verfahren 5 C 1088/14 Räumungsklage erhoben. Nach Abweisung derselben durch rechtskräftiges Urteil vom 14.8.2014 und Änderung der Satzung hat die Klägerin die vorliegende Kündigung vom 29.3.2019 ausgesprochen. Randnummer 24 Es ist bereits zweifelhaft, ob das für eine Verwirkung erforderliche Zeitmoment vorliegt. Jedenfalls sind keine Anhaltspunkte für das für die Annahme der Verwirkung gemäß § 242 BGB ebenfalls erforderliche Umstandsmoment durch den Beklagten vorgetragen oder sonst ersichtlich.  Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Recht verwirkt, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (Umstandsmoment). Letzteres liegt nur vor, wenn der Verpflichtete bei objektiver Betrachtung aus dem Verhalten des Berechtigten entnehmen durfte, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen werde. Ferner muss sich der Verpflichtete im Vertrauen auf das Verhalten des Berechtigten in seinen Maßnahmen so eingerichtet haben, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde. Allein der Ablauf einer gewissen Zeit nach Entstehung des Anspruchs vermag das notwendige Umstandsmoment nicht zu begründen (BGH, Urteil vom 25. März 2021 – VII ZR 94/20 –, Rn. 32, juris). Diese Voraussetzungen - insbesondere für das Umstandsmoment - hat der Beklagte nicht hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt. Allein der Verlust einer zusätzlichen Lagerungsmöglichkeit reicht dafür nicht aus, zumal der Beklagte alle notwendigen Einrichtungen wie Küche, Bad etc. in der ihm verbleibenden Wohnung hat. Auch irgendwelche erheblichen Umbauarbeiten oder dergleichen seit 2013 werden nicht behauptet. Randnummer 25 b) Es ist entgegen der Ansicht der Berufung unerheblich, dass die Klägerin unstreitig ca. 20 Wohnungen an ein Mitglied, die Stadt F., zur Unterbringung von Nichtmitgliedern (Flüchtlingen) überlassen hat. Zum einen ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Stadt F. nicht um eine natürliche Einzelperson handelt. Zum anderen steht gemäß § 13 der Satzung das Nutzungsrecht einer Genossenschaftswohnung nur „in erster Linie“ Mitgliedern der Genossenschaft zu, was nicht ausschließt, bei dringendem Wohnungsbedarf einer öffentlichen Gebietskörperschaft als Mitglied hiervon abzuweichen. Des Weiteren hat der geschäftsführende Vorstand der Klägerin in der mündlichen Berufungsverhandlung unbestritten vorgetragen, dass die Vermietung der Wohnungen an die Stadt F. als Zwischenvermietung im Rahmen des geplanten Abrisses und größeren Neubaus eines Genossenschaftshauses erfolgte. Nach dem Satzungszweck der Klägerin gemäß § 2 der Satzung, der wohnlichen Versorgung ihrer Mitglieder, entspricht die Modernisierung oder Vergrößerung des Wohnungsbestandes, die eine Zwischenvermietung erforderlich machen können, durchaus dem Genossenschaftszweck. 3.) Randnummer 26 Die Kammer teilt die Ansicht des Amtsgerichts, dass sich die Klägerin für die Kündigung vom 29.3.2019 auf ein überwiegendes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses über die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB berufen kann. Randnummer 27 Der Kündigungstatbestand nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB ist den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig (BGH, st. Rspr, Urteil v. 09.05.2012 - VIII ZR 238/11 -; Urteil v. 10.05.2017 VIII ZR 292/15, Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage § 573 Rn. 11c). Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegt, entzieht sich einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung. Sie erfordert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (BGH Urteil v. 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 - juris-Rn. 16). Zu berücksichtigen ist hier im Rahmen der Interessenabwägung, dass aufgrund des Satzungszwecks der Klägerin das Erlangungsinteresse der Klägerin im Rahmen der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB dem Eigenbedarfsinteresse des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB näher steht als der erhebliche Nachteile erfordernden Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, da durch die streitgegenständliche Kündigung der persönliche Wohnraumbedarf anderer Genossenschaftsmitglieder gedeckt werden soll (BGH Urteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 - juris-Rn. 41; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 573 Rn. 11c). Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB zu beachten, dass die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters im Rahmen des § 574 BGB und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu berücksichtigen sind. Auf Seiten des Mieters sind daher – anders als bei den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben – (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (BGH vom 26.9.2012 – VIII ZR 330/11 – BGH vom 29.3.2017 – VIII ZR 45/16 – juris-Rn. 49). Randnummer 28 Im vorliegenden Fall ergibt sich aus der umfassenden Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB ein überwiegendes berechtigtes Interesse der Klägerin an der Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses: Randnummer 29 a) Zwar weist die Berufung zutreffend darauf hin, dass die Klägerin nach ihrem Genossenschaftszweck keine Allgemeinwohlinteressen oder karitative Zwecke verfolgt, sondern ihr gemäß § 2 der Satzung allein die Versorgung ihrer Mitglieder - und nicht der Allgemeinheit - mit Wohnraum obliegt. In die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB sind daher auch keine öffentlichen oder Allgemeinwohlinteressen einzustellen. Wird zugunsten öffentlicher Interessen gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, auf Grund welcher Umstände der Vermieter zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen befugt ist (Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 186 m.w.N., Rn. 226; LG München I, Urteil vom 03. Juli 1991 – 14 S 142/91 –). Grundsätzlich kann nicht über den Begriff des berechtigten Interesses im Sinne von § 573 BGB in die persönliche Lebensgestaltung des Mieters eingegriffen werden (LG Köln Urteil vom 14.03.1991 - 1 S 434/90 - juris-Rn. 3). Randnummer 30 Die Klägerin verfolgt vorliegend mit ihrer Kündigung jedoch nicht öffentliche Interessen, sondern ihren satzungsgemäßen Zweck: In § 14 Abs. 1 der Satzung ist ausdrücklich geregelt, dass ein Mitglied nicht berechtigt ist, die Wohnung leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnung zu halten, sofern eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht oder die Genossenschaft die Wohnung anderweitig zu Erfüllung ihres satzungsgemäßen Zwecks gemäß § 2 der Satzung benötigt. Unstreitig warten 470 Genossenschaftsmitglieder der Klägerin auf eine Zweizimmerwohnung im streitgegenständlichen Stadtteil F-W, so dass gemäß § 14 der Satzung auch eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht und die Klägerin die Wohnung anderweitig zur Erfüllung ihrer satzungsgemäßen Zwecks benötigt. Die unstreitige und der Kammer als Berufungszivilkammer in Mietsachen gerichtsbekannte und in der mündlichen Verhandlung erörterte Tatsache der erheblichen Wohnungsknappheit in der Stadt F. betrifft nicht nur die Allgemeinheit, sondern auch die Genossenschaftsmitglieder der Klägerin, die noch nicht mit einer Genossenschaftswohnung versorgt werden konnten. Dieses sich aus dem Genossenschaftszweck der Klägerin ergebende berechtigte Interesse ist im Rahmen der Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB zu berücksichtigen (BGH Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03; OLG Karlsruhe Rechtsentscheid vom 23.12.1983 – 9 ReMiet 4/83 – ‚= NJW  1984, 2584; OLG Stuttgart Rechtsentscheid vom 11.6.1991 - REMiet 1/91 - = NJW-RR 1991, 1226; LG Heidelberg Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13 - = DWW 2014, 63; LG München I LG München I, Urteil vom 03. Juli 1991 – 14 S 142/91 – = WuM 1992, 16; LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 23. Juni 1992 – 13 S 9409/91 – = WuM 1993, 280; LG Köln Urteil vom 14.03.1991 - 1 S 434/90 -; AG Dresden Urteil v. 14.01.1994 - 9 C 3450/93 - = ZMR 1994, 518; Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 186). Randnummer 31 b) Entgegen der Ansicht der Berufung handelt es sich bei der streitgegenständlichen Zweizimmerwohnung um eine Zweitwohnung im Sinne der Satzung. Zwar erfolgte die Nutzung der Zweizimmerwohnung zusammen mit der nicht streitgegenständlichen Dreizimmerwohnung durch den Beklagten bereits seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1978 durch seine Eltern im Rahmen eines einheitlichen Hausstandes. Unstreitig sind die Wohnungen jedoch baulich nicht verbunden und verfügen jede über ein Bad und eine Küche, also die für eine Wohnung wesentlichen Nutzräume. Insofern erfüllt die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung den Begriff der Zweitwohnung im Sinne von § 14 Abs. 1 der Satzung der Klägerin. Der Zweitwohnungsgedanke war dem Mietverhältnis auch bereits seit Beginn immanent, wie § 4 des Mietvertrags vom 13.2.1978 zeigt, nach dem das Mietverhältnis zunächst bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet wurde. Randnummer 32 Somit liegt gemäß §§ 14 Abs. 1, 15 Abs. 3 der Satzung der Klägerin ein schuldhafter Verstoß des Beklagten gegen seine genossenschaftliche Treuepflicht vor, indem er die streitgegenständliche Wohnung auf das Aufforderungsschreiben der Klägerin vom 28.2.2019 nicht zurückgegeben hat. Randnummer 33 c) Im Rahmen der Interessenabwägung ist auch zu berücksichtigen, dass dem Beklagten die nicht streitgegenständliche Dreizimmerwohnung verbleibt und er durch die Kündigung der Zweizimmerwohnung seinen Haushalt lediglich verkleinern muss, nicht jedoch - wie sonst bei einer Wohnraumkündigung die Regel -  seinen gesamten Lebensmittelpunkt verliert. Überwiegende Interessen des Beklagten ergeben sich auch nicht aus der Kündigung der ursprünglich zu den beiden Wohnungen gehörenden Mansarden. Die Kündigung der Mansarden erfolgte bereits vor Eintritt des Beklagten in das Mietverhältnis im Jahr 2013 und unter Reduzierung der Miete. Zudem verfügen beide Wohnungen unstreitig über einen Kellerraum. Randnummer 34 d) Der gemäß § 574b BGB fristgerecht erhobene Widerspruch des Beklagten vom Oktober 2019, bei der Klägerin eingegangen am 30.10.2019 (Anlage K 6), führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB. Der Beklagte hat in dem Widerspruchsschreiben geltend gemacht, dass bereits ein berechtigtes Interesse der Klägerin gemäß § 573 BGB nicht gegeben sei und durch die mit der Kündigung einhergehende erhebliche Verringerung des Wohnraums sein Lebensmittelpunkt durchaus beeinträchtigt werde. Eine Begründung des Widerspruchs ist nach § 574b Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich nicht erforderlich (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Auflage, § 574b BGB Rn. 25f.). Im Prozess trifft den Mieter jedoch  die Darlegungs- und Beweislast für einen Härtegrund nach § 574 BGB (Lützenkirchen, a.a.O., § 574 Rn. 10). Die Abwägung der beiderseitigen Interessen ergibt im vorliegenden Fall, dass die Verringerung des Wohnraums von 5 auf 3 Zimmer für den Beklagten keine Härte darstellt, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist, § 574 Abs. 1 BGB: Randnummer 35 Der Beklagte bewohnte die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung zwar seit ihrer Anmietung im Jahr 1978 in einem gemeinsamen Hausstand mit seinen Eltern. Erst seit dem Tod des letztversterbenden Vaters im Jahr 2013 ist der Beklagte jedoch selbst Vertragspartner des Nutzungsvertrags mit der Klägerin und bewohnt seither beide Wohnungen alleine. Angesichts der genossenschaftlichen Treuepflicht des Beklagten gemäß § 15 der Satzung der Klägerin und der Tatsache, dass der Beklagte beide Wohnungen nunmehr nur noch alleine und nicht wie bei der Anmietung zusammen mit seinen Eltern bewohnt, stellt die Beeinträchtigung des Lebensmittelpunktes des Beklagten durch eine Verringerung der Wohnfläche keine Härte dar, die nach Abwägung mit den oben dargestellten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen wäre. III. Randnummer 36 Dem Beklagten war gemäß § 721 Abs. 1, Abs. 5 ZPO eine Räumungsfrist bis 30.09.2021 zu gewähren. Nachdem das Nutzungsverhältnis bereits seit 31.12.2019 durch die wirksame Kündigung der Klägerin beendet ist erscheint diese Frist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO angemessen. Dies insbesondere unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Beklagte durch die Räumung der Zweizimmerwohnung nicht wohnungslos wird, sondern lediglich seinen Hausstand auf die derzeit parallel genutzte Dreizimmerwohnung reduzieren muss. Randnummer 37 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht ersichtlich: Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung im Rahmen der Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB. Die zugrundeliegenden Rechtsfragen sind höchstrichterlich geklärt. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001484187 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 01.07.2021 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 3 S 89/20 ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2021:0701.3S89.20.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 242 BGB, § 546 Abs 1 BGB, § 573 Abs 1 S 1 BGB, § 574 BGB, § 574b BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Ordentliche Kündigung eines Mietverhältnis über eine Genossenschaftswohnung wegen Verstoßes gegen ein Zweitwohnungsverbot Leitsatz Ein in der im Zeitpunkt der Kündigung geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft verankertes Zweitwohnungsverbot in Verbindung mit der genossenschaftlichen Treuepflicht kann die Berechtigung zur Kündigung des Nutzungsverhältnisses wegen überwiegendem berechtigtem Interesse der Genossenschaft gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Nutzung einer Zweitwohnung durch den Genossen begründen.(Rn.30) Orientierungssatz 1. Der Inhalt der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft - und nicht der der im Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrags geltenden Satzung – ist für das Mietverhältnis und insbesondere für die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB relevant (Anschluss OLG Köln, Urteil vom 14. Juni 1991 - 1 S 434/90 und LG Heidelberg, Urteil vom 25. November 2013 - 5 S 33/13).(Rn.21) 2. In die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB sind keine öffentlichen oder Allgemeinwohlinteressen einzustellen. Wird zugunsten öffentlicher Interessen gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, auf Grund welcher Umstände der Vermieter zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen befugt ist (Anschluss LG München I, Urteil vom 3. Juli 1991 - 14 S 142/91).(Rn.29) Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), 24. Juli 2020, 4 C 127/20 Tenor 1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 24.07.2020 – Az.: 4 C 127/20 - wird zurückgewiesen. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 30.09.2021 gewährt. 3. Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. 4. Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 4.611,60 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin macht als private Baugenossenschaft einen Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen ihr Mitglied, den Beklagten, hinsichtlich der diesem zusätzlich zu einer Dreizimmerwohnung überlassenen Zweizimmerwohnung geltend. Randnummer 2 Die Klägerin ist seit den 1990er Jahren weder gemeinnützig noch öffentlich gefördert. Der Beklagte ist nach dem Tod seiner Eltern, mit dem er in einem gemeinsamen Hausstand gelebt hat, 2013 Mitglied der Klägerin geworden und gemäß § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB in die ursprünglich mit den Eltern des Beklagten abgeschlossenen Nutzungsverträge für eine baulich nicht verbundene, aber auf derselben Etage liegende Dreizimmerwohnung vom 02.05.1967 und eine Zweizimmerwohnung vom 01.08.1978 eingetreten. In § 4 des Nutzungsvertrags der Zweizimmerwohnung ist geregelt: Randnummer 3 „Das Mietverhältnis wird zunächst bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet.“ Randnummer 4 Der 1962 geborene Beklagte beendete seine Ausbildung im Jahr 1986. Nach dem Tod des letztversterbenden Vaters des Beklagten im Jahr 2013 teilte die Klägerin dem nunmehr alleine in beiden Wohnungen wohnendem Beklagten mit, dass das Mietverhältnis lediglich mit einer Wohnung fortgeführt werden könne und kündigte mit Schreiben vom 26.11.2013 das Mietverhältnis bezüglich der Dreizimmerwohnung gemäß § 563 Abs. 4 BGB wegen Unter-/oder Fehlbelegung einer Genossenschaftswohnung. Die auf diese Kündigung gestützte Räumungsklage der Klägerin wies das Amtsgericht Freiburg mit Urteil vom 30.07.2014 – 5 C 1088/14 – rechtskräftig ab, da die Unter-/oder Fehlbelegung keinen wichtigen Grund in der Person des Beklagten im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB darstelle. Randnummer 5 In der Folgezeit wurde die Satzung der Klägerin geändert. Eine Anfechtungsklage nach § 51 GenG wurde nicht erhoben. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 28.02.2019 forderte die Klägerin den Beklagten mit Fristsetzung zum 15.03.2019 unter Hinweis auf §§ 2, 14 Abs. 1 ihrer Satzung auf, eine der ihm überlassenen Wohnungen aufgrund seiner genossenschaftlichen Treuepflicht zu kündigen und behielt sich bei fruchtlosem Fristablauf weitere Schritte vor. Mit Schreiben vom 29.03.2019 kündigte die Klägerin das Nutzungsverhältnis über die Zweizimmerwohnung ordentlich gemäß §§ 573 Abs. 1, 573 c Abs. 1 BGB zum 31.12.2019. Zur Begründung berief sich die Klägerin auf §§ 2 Abs. 1 und 14 Abs. 1 der im Kündigungszeitpunkt gültigen Satzung von 2018 und einen Verstoß des Beklagten gegen die genossenschaftliche Treuepflicht. In § 2 Abs. 1 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 7 „Zweck der Genossenschaft ist die Förderung und Betreuung ihrer Mitglieder in der wohnlichen Versorgung sowie der Betrieb einer Spareinrichtung.“ Randnummer 8 In § 14 Abs. 1 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 9 „Die Überlassung einer Genossenschaftswohnung begründet grundsätzlich ein dauerndes Nutzungsrecht des Mitgliedes. Das Mitglied ist jedoch nicht berechtigt, die Wohnung leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnung zu halten, sofern eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht oder die Genossenschaft die Wohnung anderweitig zu Erfüllung ihres satzungsgemäßen Zwecks (§ 2) benötigt. Der Vorstand kann in begründeten Fällen, insbesondere bei Vorliegen eines sachlich nachvollziehbaren Interesses des Mitglieds, Ausnahmen hiervon zulassen.“ Randnummer 10 In § 15 Abs. 3 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 11 „Das Mitglied hat bei Erfüllung von Pflichten und der Wahrnehmung von Rechten auch aus abgeschlossenen Verträgen die Belange der Gesamtheit der Mitglieder im Rahmen der genossenschaftlichen Treuepflicht angemessen zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere auch im Hinblick auf das leer stehen lassen einer Wohnung bzw. deren Nutzung als Zweitwohnung (§ 14 Abs. 1 S. 2).“ Randnummer 12 Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Klägerin durch das angefochtene Urteil vom 24.07.2020 vollumfänglich stattgegeben und dem Beklagten eine Räumungsfrist von drei Monaten gewährt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass überwiegende berechtigte Interessen der Klägerin gemäß § 573 Abs. 1 BGB vorlägen. Die Klägerin beabsichtige mit ihrer Kündigung die Milderung der Wohnraumnot in F. und verfolge damit kein wirtschaftliches Eigeninteresse, sondern ein Interesse des Gemeinwohls, Menschen mit geeignetem Wohnraum zu versorgen. Dem stünden keine nachhaltigen Bestandsinteressen des Beklagten gegenüber, da er durch die Dreizimmerwohnung ausreichend mit Wohnraum versorgt sei. Randnummer 13 Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, der beantragt: Randnummer 14 Unter Abänderung des am 24.7.2020 verkündeten und am 30.7.2020 zugestellten Urteil des Amtsgerichts Freiburg mit dem Az. 4 C ein 27/20 wird die Klage abgewiesen. Randnummer 15 Die Klägerin beantragt, Randnummer 16 die Berufung des Beklagten/Berufungsklägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 24.07.2020 — Aktenzeichen: 4 C 127/20 - kostenpflichtig zurückzuweisen. Randnummer 17 Von einer weiteren Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird nach §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen. II. Randnummer 18 Die Berufung des Beklagten ist zulässig, aber unbegründet. Randnummer 19 Zu Recht hat das Amtsgericht den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Zweizimmerwohnung verurteilt. Der Klägerin steht aus § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Zweizimmerwohnung zu, da die Kündigung der Klägerin vom 29.03.2019 das Mietverhältnis zwischen den Parteien zum 31.12.2019 beendet hat. Es wird daher zunächst auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils, welche sich das Berufungsgericht nach eigener Prüfung zu eigen macht, verwiesen. Der Beklagte hat in der Berufung keine neuen Gesichtspunkte aufgeworfen, welche die getroffene Entscheidung in Frage stellen: Randnummer 20 1.) Es bestehen keine Zweifel an der Wirksamkeit der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung der Klägerin von 2018. Zwar hat der Beklagte in erster Instanz Zweifel an der Wirksamkeit dieser Satzung geltend gemacht, indem er vorgetragen hat, die Klägerin habe das nach dem Genossenschaftsgesetz vorgesehene Verfahren bei Änderung der Satzung nicht eingehalten. Unstreitig wurde die Satzungsänderung jedoch nicht gemäß § 51 GenG innerhalb der dort genannten Frist durch Klage angefochten, weshalb die Satzung der Klägerin von 2018 als wirksam anzusehen ist. Randnummer 21 Entgegen der Ansicht der Berufung ist der Inhalt der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung - und nicht etwa der der im Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrags geltenden Satzung - für das streitgegenständliche Mietverhältnis und insbesondere für die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB relevant (so auch OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 23.12.1983 – 9 ReMiet 4/83 – ‚= NJW  1984, 2584; OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 11.6.1991 - REMiet 1/91 - = NJW-RR 1991, 1226;  OLG Köln, Urteil v. 14.06.1991 - 1 S 434/90; LG Heidelberg, Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13). Gemäß § 18 GenG richtet sich das Rechtsverhältnis der Genossenschaft und ihrer Mitglieder zunächst nach der Satzung. Anders als bei Anmietung einer Wohnung bei einem privaten Vermieter ist der Beklagte mit der Klägerin sowohl als Mieter durch den Nutzungsvertrag für die streitgegenständliche Wohnung als auch als Mitglied der Baugenossenschaft durch die jeweils gültige Satzung rechtlich verbunden. Diese zusätzliche genossenschaftliche Verbindung und insbesondere die Treuepflicht im Rahmen des Genossenschaftsverhältnisses kann bei der Beurteilung der sich erst aus diesem Genossenschaftsverbandes ergebenden Nutzungsberechtigung von Genossenschaftswohnungen nicht außer Betracht bleiben (BGH, Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03, Kündigung einer Genossenschaftswohnung nach Ausschluss des Mitglieds aus der Genossenschaft). Als Genossenschaftsmitglied ist der Beklagte mit den übrigen Genossen im Rahmen der jeweiligen Satzung verbunden, wobei dem Status als Genossenschaftsmitglied immanent ist, dass eventuell ihm nachteilige Satzungsänderungen gemäß § 16 Abs. 1 GenG von der Generalversammlung beschlossen werden können. Im vorliegenden Fall ergibt sich die genossenschaftliche Treuepflicht ausdrücklich aus § 15 Abs. 3 der Satzung der Klägerin auch in Bezug auf bereits abgeschlossene Verträge. Randnummer 22 2.) Entgegen der Ansicht der Berufung ist die Kündigung der Klägerin vom 19.3.2019 weder rechtsmissbräuchlich noch treuwidrig noch wegen Verwirkung unwirksam. Randnummer 23 a) Nach dem Tod des Vaters des Beklagten im Jahr 2013 hat die Klägerin zwar den Beklagten als Mitglied aufgenommen, jedoch hinsichtlich der von ihm parallel genutzten Dreizimmerwohnung im selben Jahr vor dem Amtsgericht Freiburg im Verfahren 5 C 1088/14 Räumungsklage erhoben. Nach Abweisung derselben durch rechtskräftiges Urteil vom 14.8.2014 und Änderung der Satzung hat die Klägerin die vorliegende Kündigung vom 29.3.2019 ausgesprochen. Randnummer 24 Es ist bereits zweifelhaft, ob das für eine Verwirkung erforderliche Zeitmoment vorliegt. Jedenfalls sind keine Anhaltspunkte für das für die Annahme der Verwirkung gemäß § 242 BGB ebenfalls erforderliche Umstandsmoment durch den Beklagten vorgetragen oder sonst ersichtlich.  Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Recht verwirkt, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (Umstandsmoment). Letzteres liegt nur vor, wenn der Verpflichtete bei objektiver Betrachtung aus dem Verhalten des Berechtigten entnehmen durfte, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen werde. Ferner muss sich der Verpflichtete im Vertrauen auf das Verhalten des Berechtigten in seinen Maßnahmen so eingerichtet haben, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde. Allein der Ablauf einer gewissen Zeit nach Entstehung des Anspruchs vermag das notwendige Umstandsmoment nicht zu begründen (BGH, Urteil vom 25. März 2021 – VII ZR 94/20 –, Rn. 32, juris). Diese Voraussetzungen - insbesondere für das Umstandsmoment - hat der Beklagte nicht hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt. Allein der Verlust einer zusätzlichen Lagerungsmöglichkeit reicht dafür nicht aus, zumal der Beklagte alle notwendigen Einrichtungen wie Küche, Bad etc. in der ihm verbleibenden Wohnung hat. Auch irgendwelche erheblichen Umbauarbeiten oder dergleichen seit 2013 werden nicht behauptet. Randnummer 25 b) Es ist entgegen der Ansicht der Berufung unerheblich, dass die Klägerin unstreitig ca. 20 Wohnungen an ein Mitglied, die Stadt F., zur Unterbringung von Nichtmitgliedern (Flüchtlingen) überlassen hat. Zum einen ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Stadt F. nicht um eine natürliche Einzelperson handelt. Zum anderen steht gemäß § 13 der Satzung das Nutzungsrecht einer Genossenschaftswohnung nur „in erster Linie“ Mitgliedern der Genossenschaft zu, was nicht ausschließt, bei dringendem Wohnungsbedarf einer öffentlichen Gebietskörperschaft als Mitglied hiervon abzuweichen. Des Weiteren hat der geschäftsführende Vorstand der Klägerin in der mündlichen Berufungsverhandlung unbestritten vorgetragen, dass die Vermietung der Wohnungen an die Stadt F. als Zwischenvermietung im Rahmen des geplanten Abrisses und größeren Neubaus eines Genossenschaftshauses erfolgte. Nach dem Satzungszweck der Klägerin gemäß § 2 der Satzung, der wohnlichen Versorgung ihrer Mitglieder, entspricht die Modernisierung oder Vergrößerung des Wohnungsbestandes, die eine Zwischenvermietung erforderlich machen können, durchaus dem Genossenschaftszweck. 3.) Randnummer 26 Die Kammer teilt die Ansicht des Amtsgerichts, dass sich die Klägerin für die Kündigung vom 29.3.2019 auf ein überwiegendes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses über die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB berufen kann. Randnummer 27 Der Kündigungstatbestand nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB ist den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig (BGH, st. Rspr, Urteil v. 09.05.2012 - VIII ZR 238/11 -; Urteil v. 10.05.2017 VIII ZR 292/15, Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage § 573 Rn. 11c). Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegt, entzieht sich einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung. Sie erfordert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (BGH Urteil v. 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 - juris-Rn. 16). Zu berücksichtigen ist hier im Rahmen der Interessenabwägung, dass aufgrund des Satzungszwecks der Klägerin das Erlangungsinteresse der Klägerin im Rahmen der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB dem Eigenbedarfsinteresse des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB näher steht als der erhebliche Nachteile erfordernden Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, da durch die streitgegenständliche Kündigung der persönliche Wohnraumbedarf anderer Genossenschaftsmitglieder gedeckt werden soll (BGH Urteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 - juris-Rn. 41; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 573 Rn. 11c). Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB zu beachten, dass die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters im Rahmen des § 574 BGB und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu berücksichtigen sind. Auf Seiten des Mieters sind daher – anders als bei den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben – (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (BGH vom 26.9.2012 – VIII ZR 330/11 – BGH vom 29.3.2017 – VIII ZR 45/16 – juris-Rn. 49). Randnummer 28 Im vorliegenden Fall ergibt sich aus der umfassenden Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB ein überwiegendes berechtigtes Interesse der Klägerin an der Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses: Randnummer 29 a) Zwar weist die Berufung zutreffend darauf hin, dass die Klägerin nach ihrem Genossenschaftszweck keine Allgemeinwohlinteressen oder karitative Zwecke verfolgt, sondern ihr gemäß § 2 der Satzung allein die Versorgung ihrer Mitglieder - und nicht der Allgemeinheit - mit Wohnraum obliegt. In die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB sind daher auch keine öffentlichen oder Allgemeinwohlinteressen einzustellen. Wird zugunsten öffentlicher Interessen gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, auf Grund welcher Umstände der Vermieter zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen befugt ist (Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 186 m.w.N., Rn. 226; LG München I, Urteil vom 03. Juli 1991 – 14 S 142/91 –). Grundsätzlich kann nicht über den Begriff des berechtigten Interesses im Sinne von § 573 BGB in die persönliche Lebensgestaltung des Mieters eingegriffen werden (LG Köln Urteil vom 14.03.1991 - 1 S 434/90 - juris-Rn. 3). Randnummer 30 Die Klägerin verfolgt vorliegend mit ihrer Kündigung jedoch nicht öffentliche Interessen, sondern ihren satzungsgemäßen Zweck: In § 14 Abs. 1 der Satzung ist ausdrücklich geregelt, dass ein Mitglied nicht berechtigt ist, die Wohnung leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnung zu halten, sofern eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht oder die Genossenschaft die Wohnung anderweitig zu Erfüllung ihres satzungsgemäßen Zwecks gemäß § 2 der Satzung benötigt. Unstreitig warten 470 Genossenschaftsmitglieder der Klägerin auf eine Zweizimmerwohnung im streitgegenständlichen Stadtteil F-W, so dass gemäß § 14 der Satzung auch eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht und die Klägerin die Wohnung anderweitig zur Erfüllung ihrer satzungsgemäßen Zwecks benötigt. Die unstreitige und der Kammer als Berufungszivilkammer in Mietsachen gerichtsbekannte und in der mündlichen Verhandlung erörterte Tatsache der erheblichen Wohnungsknappheit in der Stadt F. betrifft nicht nur die Allgemeinheit, sondern auch die Genossenschaftsmitglieder der Klägerin, die noch nicht mit einer Genossenschaftswohnung versorgt werden konnten. Dieses sich aus dem Genossenschaftszweck der Klägerin ergebende berechtigte Interesse ist im Rahmen der Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB zu berücksichtigen (BGH Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03; OLG Karlsruhe Rechtsentscheid vom 23.12.1983 – 9 ReMiet 4/83 – ‚= NJW  1984, 2584; OLG Stuttgart Rechtsentscheid vom 11.6.1991 - REMiet 1/91 - = NJW-RR 1991, 1226; LG Heidelberg Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13 - = DWW 2014, 63; LG München I LG München I, Urteil vom 03. Juli 1991 – 14 S 142/91 – = WuM 1992, 16; LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 23. Juni 1992 – 13 S 9409/91 – = WuM 1993, 280; LG Köln Urteil vom 14.03.1991 - 1 S 434/90 -; AG Dresden Urteil v. 14.01.1994 - 9 C 3450/93 - = ZMR 1994, 518; Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 186). Randnummer 31 b) Entgegen der Ansicht der Berufung handelt es sich bei der streitgegenständlichen Zweizimmerwohnung um eine Zweitwohnung im Sinne der Satzung. Zwar erfolgte die Nutzung der Zweizimmerwohnung zusammen mit der nicht streitgegenständlichen Dreizimmerwohnung durch den Beklagten bereits seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1978 durch seine Eltern im Rahmen eines einheitlichen Hausstandes. Unstreitig sind die Wohnungen jedoch baulich nicht verbunden und verfügen jede über ein Bad und eine Küche, also die für eine Wohnung wesentlichen Nutzräume. Insofern erfüllt die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung den Begriff der Zweitwohnung im Sinne von § 14 Abs. 1 der Satzung der Klägerin. Der Zweitwohnungsgedanke war dem Mietverhältnis auch bereits seit Beginn immanent, wie § 4 des Mietvertrags vom 13.2.1978 zeigt, nach dem das Mietverhältnis zunächst bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet wurde. Randnummer 32 Somit liegt gemäß §§ 14 Abs. 1, 15 Abs. 3 der Satzung der Klägerin ein schuldhafter Verstoß des Beklagten gegen seine genossenschaftliche Treuepflicht vor, indem er die streitgegenständliche Wohnung auf das Aufforderungsschreiben der Klägerin vom 28.2.2019 nicht zurückgegeben hat. Randnummer 33 c) Im Rahmen der Interessenabwägung ist auch zu berücksichtigen, dass dem Beklagten die nicht streitgegenständliche Dreizimmerwohnung verbleibt und er durch die Kündigung der Zweizimmerwohnung seinen Haushalt lediglich verkleinern muss, nicht jedoch - wie sonst bei einer Wohnraumkündigung die Regel -  seinen gesamten Lebensmittelpunkt verliert. Überwiegende Interessen des Beklagten ergeben sich auch nicht aus der Kündigung der ursprünglich zu den beiden Wohnungen gehörenden Mansarden. Die Kündigung der Mansarden erfolgte bereits vor Eintritt des Beklagten in das Mietverhältnis im Jahr 2013 und unter Reduzierung der Miete. Zudem verfügen beide Wohnungen unstreitig über einen Kellerraum. Randnummer 34 d) Der gemäß § 574b BGB fristgerecht erhobene Widerspruch des Beklagten vom Oktober 2019, bei der Klägerin eingegangen am 30.10.2019 (Anlage K 6), führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB. Der Beklagte hat in dem Widerspruchsschreiben geltend gemacht, dass bereits ein berechtigtes Interesse der Klägerin gemäß § 573 BGB nicht gegeben sei und durch die mit der Kündigung einhergehende erhebliche Verringerung des Wohnraums sein Lebensmittelpunkt durchaus beeinträchtigt werde. Eine Begründung des Widerspruchs ist nach § 574b Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich nicht erforderlich (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Auflage, § 574b BGB Rn. 25f.). Im Prozess trifft den Mieter jedoch  die Darlegungs- und Beweislast für einen Härtegrund nach § 574 BGB (Lützenkirchen, a.a.O., § 574 Rn. 10). Die Abwägung der beiderseitigen Interessen ergibt im vorliegenden Fall, dass die Verringerung des Wohnraums von 5 auf 3 Zimmer für den Beklagten keine Härte darstellt, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist, § 574 Abs. 1 BGB: Randnummer 35 Der Beklagte bewohnte die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung zwar seit ihrer Anmietung im Jahr 1978 in einem gemeinsamen Hausstand mit seinen Eltern. Erst seit dem Tod des letztversterbenden Vaters im Jahr 2013 ist der Beklagte jedoch selbst Vertragspartner des Nutzungsvertrags mit der Klägerin und bewohnt seither beide Wohnungen alleine. Angesichts der genossenschaftlichen Treuepflicht des Beklagten gemäß § 15 der Satzung der Klägerin und der Tatsache, dass der Beklagte beide Wohnungen nunmehr nur noch alleine und nicht wie bei der Anmietung zusammen mit seinen Eltern bewohnt, stellt die Beeinträchtigung des Lebensmittelpunktes des Beklagten durch eine Verringerung der Wohnfläche keine Härte dar, die nach Abwägung mit den oben dargestellten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen wäre. III. Randnummer 36 Dem Beklagten war gemäß § 721 Abs. 1, Abs. 5 ZPO eine Räumungsfrist bis 30.09.2021 zu gewähren. Nachdem das Nutzungsverhältnis bereits seit 31.12.2019 durch die wirksame Kündigung der Klägerin beendet ist erscheint diese Frist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO angemessen. Dies insbesondere unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Beklagte durch die Räumung der Zweizimmerwohnung nicht wohnungslos wird, sondern lediglich seinen Hausstand auf die derzeit parallel genutzte Dreizimmerwohnung reduzieren muss. Randnummer 37 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht ersichtlich: Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung im Rahmen der Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB. Die zugrundeliegenden Rechtsfragen sind höchstrichterlich geklärt. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001484187 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2025:171225UVIIIZR56.25.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 56/25 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 556d Abs. 1, § 556g Auf die Vereinbarung einer reduzierten Miete während eines laufenden Mietver- hältnisses finden die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) keine Anwendung (Fort- führung von Senatsurteil vom 28. September 2022 - VIII ZR 300/21, NJW-RR 2022, 1666). BGH, Urteil vom 17. Dezember 2025 - VIII ZR 56/25 - LG Berlin II AG Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 7. November 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek und den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin II - Zivilkammer 63 - vom 11. Februar 2025 unter Verwerfung des weitergehenden Rechtsmittels als unzulässig im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als der Beklagte zur Erteilung von Aus- kunft verurteilt worden ist. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Schö- neberg vom 24. April 2024 wird auch insoweit zurückgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin ein Viertel und der Beklagte drei Viertel zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin macht gegen den Beklagten als Eigentümer einer Wohnung in Berlin Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB in der bis zum 22. Juli 2025 gelten- den Fassung [im Folgenden aF] in Verbindung mit der Berliner Mietenbegren- zungsverordnung vom 19. Mai 2020, in Kraft getreten am 1. Juni 2020, außer Kraft getreten mit Ablauf des 31. Mai 2025, GVBl. 2020, 343) geltend. Der Be- klagte begehrt widerklagend die Räumung und Herausgabe der Wohnung. 1 - 3 - Der Beklagte ist Eigentümer eines Gebäudes mit mehreren Mietwohnun- gen in Berlin, das gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Als dort mehrere Wohnungen leer standen, vereinbarte er mit Herrn L. (im Folgenden: Zwischenmieter), dass dieser die Wohnungen anmiete, weil es "für ihn kein Problem sei, Untermie- ter für die Wohnungen zu finden". Der Zwischenmieter schloss mit dem Beklag- ten auf der Grundlage dieser Vereinbarung zumindest zwei Mietverträge über dem Beklagten gehörende Wohnungen. Bei der streitgegenständlichen Woh- nung handelt es sich um eine dieser Wohnungen. Hinsichtlich dieser schloss der Zwischenmieter mit der Klägerin und einer weiteren Mieterin, die später einver- nehmlich aus dem Mietverhältnis ausgeschieden ist, mit Wirkung ab 1. Juni 2020 einen "Untermietvertrag". Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete betrug zu- nächst 670 €; sie war nicht höher als die zwischen dem Zwischenmieter und dem Beklagten vereinbarte Nettokaltmiete. Am 23. April 2021 sandte der Zwischenmieter der Klägerin und der Mit- mieterin eine E-Mail, in der er fragte, was sie davon hielten, wenn "wir die Miete (Nettokalt) von ursprünglich 670 € um 15 % reduzieren. Dies würde dann auch für die Nachzahlung gelten". Die Klägerin antwortete mit E-Mail von demselben Tag, sie nähmen das Angebot gerne an. Weiter heißt es dort: "Von 670 € Kaltmiete plus der 15 % Miet- minderung wären das dann 579,50 € Kaltmiete pro Monat. Dies werden wir dann bei der Mietrückzahlung beachten". Am 27. April 2021 erwiderte der Zwischenmieter hierauf per E-Mail und verwies auf das beigefügte "Schreiben mit der Mietanpassung". In diesem auf den 27. April 2021 datierenden Schreiben an die Klägerin und ihre Mitmieterin heißt es unter der Überschrift "Nachtrag zum Mietvertrag/Anpassung der Netto- 2 3 4 5 - 4 - Kalt-Miete", dass die Nettokaltmiete rückwirkend zum 1. Dezember 2020 um 15 % reduziert werde (von 670 € auf 579,50 €). Am 30. April 2021 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis mit dem Zwi- schenmieter. An diesem Tag suchte der Beklagte die Klägerin auf und über- reichte ihr ein Schreiben, mit dem er sie von dieser Kündigung unterrichtete und im Hinblick hierauf die Zahlung von Nutzungsentgelt für die Wohnung forderte. Den Abschluss eines Mietvertrags mit der Klägerin lehnte der Beklagte - auch im weiteren Verlauf - ab. Die Klägerin zahlt seither den bislang als Miete an den Zwischenmieter bezahlten Betrag an den Beklagten. Mit Schreiben vom 27. März 2023 rügte die Klägerin gegenüber dem Be- klagten gemäß § 556g Abs. 2 BGB einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Be- grenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Wohnung und verlangte unter Fristsetzung unter anderem Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin Auskunftsansprüche im Zu- sammenhang mit den Regelungen über die "Mietpreisbremse" geltend gemacht und die Rückzahlung von ihrer Ansicht nach überzahlter Miete in Höhe von 206,36 € für den Monat Mai 2021 sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechts- verfolgungskosten, jeweils nebst Zinsen, begehrt. Der Beklagte hat im Wege der Widerklage die Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt. Die Klage und die Widerklage haben in der ersten Instanz keinen Erfolg gehabt. Auf die Berufung der Klägerin, mit der sie ihre erstinstanzlichen Klage- anträge mit Ausnahme des Antrags auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfol- gungskosten weiterverfolgt hat, hat das Landgericht den Beklagten zur Erteilung der begehrten Auskunft verurteilt. Die weitergehende Berufung der Klägerin so- wie die Anschlussberufung des Beklagten, mit der er weiterhin die Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt hat, hat das Landgericht zurückgewiesen. 6 7 8 9 - 5 - Mit der vom Berufungsgericht bezüglich der Auswirkungen einer nach Ab- schluss des Mietvertrags ohne äußeren Anlass erfolgten Herabsetzung der Miete auf die Anwendbarkeit der §§ 556d ff. BGB zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungs- sowie sein Widerklagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision ist teilweise unzulässig. Soweit sie zulässig ist, hat sie dage- gen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin II, Urteil vom 11. Februar 2025 - 63 S 141/24, juris) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Re- visionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe der geltend gemachte Auskunftsanspruch aus § 556g Abs. 3 BGB zu. Die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB seien anwendbar. Zwischen den Parteien bestehe ein Mietverhältnis. Zwar sei nach der zu- treffenden Auffassung des Amtsgerichts ein Mietvertrag nicht anlässlich des Vor- sprechens des Beklagten bei der Klägerin am 30. April 2021 geschlossen wor- den. Ein Mietverhältnis sei jedoch durch den Wegfall des ehemaligen Zwischen- mieters nach § 565 Abs. 1 BGB zustande gekommen. Die Voraussetzungen die- ser Vorschrift lägen vor. Für diesen Mietvertrag gälten die Rechte und Pflichten des bisher zwischen der Klägerin und dem Zwischenmieter bestehenden Miet- vertrags. Die Regelungen der §§ 556d ff. BGB seien dementsprechend auf den neuen Mietvertrag anwendbar, wenn sie bereits in dem Mietverhältnis zwischen der Klägerin und dem Zwischenmieter gegolten hätten. Dies sei hier der Fall. Die 10 11 12 13 14 15 - 6 - genannten Vorschriften seien ursprünglich auf den Mietvertrag zwischen der Klä- gerin und dem Zwischenmieter anwendbar und die vereinbarte Nettokaltmiete hiernach unstreitig überhöht gewesen. Die Anwendung dieser Vorschriften sei nicht wegen der im April 2021 erfolgten Senkung der Miete ausgeschlossen. Zum einen habe es sich hierbei nur um einen "einseitigen Verzicht" des Zwischenmie- ters auf einen Teil der Miete gehandelt und nicht um die Vereinbarung einer Miet- reduzierung. Zum anderen bildete eine solche - sollte sie anzunehmen sein - nicht den Rechtsgrund für die künftigen Mietforderungen des Vermieters. Viel- mehr sei Rechtsgrund hierfür weiterhin die ursprüngliche Vereinbarung. Die Ab- senkung der Miete ersetze diese nicht, sondern führe nur zu einem Verzicht be- ziehungsweise einer Einwendung der Mieterin hinsichtlich einer die abgesenkte Miete übersteigenden Forderung des Vermieters. Dies gelte jedenfalls dann, wenn - wie hier - ein nachvollziehbarer Grund für die Senkung der Miete von dem Vermieter weder vorgetragen noch sonst ersichtlich sei, wobei dahingestellt blei- ben könne, ob - wie die Klägerin vermute - der einzige Grund für die Senkung der Miete darin gelegen habe, sie um ihre Rechte aus der Mietpreisbremse zu brin- gen. Da demnach die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB anwendbar seien, be- stehe der geltend gemachte Auskunftsanspruch aus § 556g Abs. 3 BGB. II. Hiergegen wendet sich die Revision teilweise - hinsichtlich der Verurtei- lung zur Auskunftserteilung - mit Erfolg. 1. Die Revision ist als unzulässig zu verwerfen (§ 543 Abs. 1, § 552 Abs. 1 ZPO), soweit sie sich dagegen wendet, dass das Berufungsgericht im Hinblick auf den mit der Klage geltend gemachten Auskunftsanspruch die tatbestandli- chen Voraussetzungen eines Eintritts des Beklagten gemäß § 565 BGB in die 16 17 18 - 7 - Rechte und Pflichten des zwischen der Klägerin und dem Zwischenmieter ge- schlossenen Mietvertrags bejaht und den mit der Widerklage geltend gemachten Anspruch des Beklagten gegen die Klägerin auf Räumung und Herausgabe ver- neint hat. Insoweit ist die Revision mangels Zulassung nicht statthaft. Das Beru- fungsgericht hat die Zulassung der Revision wirksam auf die Entscheidung über den geltend gemachten Auskunftsanspruch der Klägerin gegen den gemäß § 565 BGB wirksam in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen der Klägerin und dem Zwischenvermieter eingetretenen Beklagten beschränkt. a) Eine solche Beschränkung muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus den Entscheidungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt. Hat das Beru- fungsgericht die Revision wegen einer Rechtsfrage zugelassen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebo- tene Auslegung der Entscheidungsgründe ergeben, dass die Zulassung der Re- vision auf diesen Teil des Streitstoffs beschränkt ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsur- teile vom 10. Mai 2023 - VIII ZR 204/21, juris Rn. 23; vom 6. Juli 2022 - VIII ZR 155/21, juris Rn. 20; vom 15. September 2021 - VIII ZR 76/20, WM 2021, 2046 Rn. 19; Senatsbeschlüsse vom 21. Februar 2023 - VIII ZR 106/21, juris Rn. 6; vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, juris Rn. 7; jeweils mwN). So verhält es sich hier. Denn das Berufungsgericht hat die Revision zuge- lassen, "weil sich der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 28. Sep- tember 2022 (VIII ZR 300/21, NJW-RR 2022, 1666) zwar zu der Frage geäußert hat, wie sich ein nach Abschluss des Mietvertrags ausgebrachtes Mieterhö- hungsverlangen, dem der Mieter zugestimmt hat, auf die Anwendbarkeit der §§ 556d ff. BGB auswirkt, nicht jedoch hinsichtlich einer ohne äußeren Anlass erfolgten Herabsetzung der Miete". Diese Frage stellt sich nur für den mit der Klage geltend gemachten Auskunftsanspruch der Klägerin nach § 556g Abs. 3 BGB gegen den gemäß § 565 BGB wirksam in die Rechte und Pflichten 19 20 - 8 - aus dem Mietverhältnis zwischen der Klägerin und dem Zwischenvermieter ein- getretenen Beklagten. Sie stellt sich hingegen nicht im Rahmen der tatbestandli- chen Voraussetzungen des § 565 BGB, mithin bei der Beurteilung, ob der Zwi- schenmieter nach dem mit dem Beklagten geschlossenen Mietvertrag den ge- mieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten sollte, sowie im Rahmen der Prüfung des mit der Widerklage geltend gemachten Anspruchs auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. b) Diese Beschränkung der Zulassung ist - entgegen der Auffassung der Revision - auch wirksam. Zwar ist eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente unzulässig (st. Rspr.; vgl. nur Senatsur- teile vom 27. November 2024 - VIII ZR 159/23, WRP 2025, 346 Rn. 17; vom 10. Mai 2023 - VIII ZR 204/21, juris Rn. 25; vom 31. August 2022 - VIII ZR 232/21, juris Rn. 22; vom 6. Juli 2022 - VIII ZR 155/21, juris Rn. 22; vom 15. September 2021 - VIII ZR 76/20, WM 2021, 2046 Rn. 20; Senatsbeschluss vom 21. Februar 2023 - VIII ZR 106/21, juris Rn. 8; jeweils mwN). Anerkanntermaßen hat das Be- rufungsgericht jedoch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsäch- lich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teil des Gesamtstreitstoffs zu- zulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte. Dabei muss es sich nicht um einen eigenen Streitgegenstand handeln und der be- troffene Teil des Streitstoffs auf der Ebene der Berufungsinstanz nicht teilurteils- fähig sein; zulässig ist auch eine Beschränkung der Revisionszulassung auf einen abtrennbaren Teil eines prozessualen Anspruchs (vgl. Senatsurteil vom 18. Dezember 2024 - VIII ZR 16/23, BGHZ 242, 299 Rn. 16; Senatsbeschluss vom 21. Februar 2023 - VIII ZR 106/21, aaO; jeweils mwN). Hierfür ist es erfor- derlich, dass der von der Zulassungsbeschränkung betroffene Teil des Streit- stoffs in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Pro- zessstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Wider- spruch zu dem unanfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (st. Rspr.; vgl. 21 - 9 - nur Senatsurteile vom 27. November 2024 - VIII ZR 159/23, aaO Rn. 18; vom 10. Mai 2023 - VIII ZR 204/21, aaO; vom 31. August 2022 - VIII ZR 232/21, aaO; vom 6. Juli 2022 - VIII ZR 155/21, aaO; jeweils mwN). Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Das Auskunftsbegehren der Klägerin gegenüber dem Beklagten aus § 556g Abs. 3 BGB betrifft einen selbständigen Teil des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig sowohl von der Frage, ob im Verhältnis zwischen dem Beklagten und dem Zwischenmieter eine gewerbliche Zwischenmiete nach § 565 BGB vorlag, als auch von dem Bestehen des Anspruchs auf Räumung und Herausgabe des Beklagten gegen die Klägerin beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zu dem jeweils nicht anfechtba- ren Teil des Streitstoffs auftreten kann. 2. Soweit die Revision hiernach zulässig ist, ist sie begründet. Das Berufungsgericht hat einen Anspruch der Klägerin gegen den Beklag- ten auf Erteilung der begehrten Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB zu Unrecht bejaht. Die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) sind im Verhältnis zwischen der Klägerin und dem Beklagten, anders als das Berufungs- gericht angenommen hat, nicht anwendbar. Denn die beanstandete Miete beruht nicht auf einer zwischen der Klägerin und dem Zwischenmieter geschlossenen Vereinbarung bei Beginn des Mietverhältnisses, in dessen Rechte und Pflichten der Beklagte nach § 565 BGB eingetreten ist, sondern auf einer nachträglichen, einvernehmlich vereinbarten Mietreduzierung, für die die Regelungen der §§ 556d ff. BGB nicht gelten. a) Ausgehend von der - aufgrund der wirksamen Beschränkung der Revi- sionszulassung vom Senat nicht überprüfbaren - Auffassung des Berufungsge- richts, wonach der Beklagte hier gemäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB in die Rechte und Pflichten des zwischen der Klägerin und dem Zwischenmieter bestehenden 22 23 24 25 - 10 - Mietverhältnisses eingetreten ist, hat das Berufungsgericht es für die Frage der Anwendbarkeit der Regelungen über die Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) zutreffend für maßgeblich gehalten, ob die zwischen dem Zwischenmieter und der Klägerin vereinbarte Miete der Überprüfung nach den Regelungen der §§ 556d ff. BGB unterlag. Denn unabhängig davon, ob in den Fällen der gewerblichen Zwischenver- mietung bei einem Vermieterwechsel nach § 565 BGB - wie im Fall des § 566 BGB (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 4. September 2019 - XII ZR 52/18, BGHZ 223, 106 Rn. 24; vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, NZM 2015, 79 Rn. 41; jeweils mwN) - kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter entsteht, allerdings mit uneingeschränkt demselben Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Zwischenmieter bestanden hat, oder ob das Mietverhältnis vollständig mit allen Rechten und Pflichten auf den Vermieter übergeht (offenge- lassen in Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 394/03, NJW 2005, 2552 unter II 1; vgl. zum Streitstand: Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2024, § 565 Rn. 20 ff.; MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 565 Rn. 21 ff.; Schmidt-Futte- rer/Streyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 565 BGB Rn. 28), wurde durch den Eintritt des Beklagten in die Rechte und Pflichten des zwischen dem Zwischenmieter und der Klägerin bestehenden Mietverhältnisses nach § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht im Sinne des § 556d Abs. 1 BGB eine nach den Regelungen über die zulässige Höhe bei Mietbeginn (§§ 556d ff. BGB) überprüfbare Miete neu vereinbart (vgl. hierzu auch Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2024, § 556d Rn. 9; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 556d Rn. 10; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 556d BGB Rn. 28). Vielmehr ist auf die im Zeitpunkt des Eintritts des Beklagten in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Zwischenmieter und der Klä- gerin bestehende Vereinbarung zur Miethöhe abzustellen. Dementsprechend 26 27 - 11 - gelten die Regelungen der §§ 556d ff. BGB für die in dem Vertragsverhältnis zwi- schen dem Beklagten und der Klägerin maßgebliche Miete nur dann, wenn die im Zeitpunkt des Eintritts des Beklagten zwischen dem Zwischenmieter und der Klägerin vereinbarte Miete nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB überprüf- bar war. Dies ist nicht der Fall. b) Mit Rechtsfehlern behaftet ist die in diesem Zusammenhang vorgenom- mene Auslegung des Berufungsgerichts, wonach den hier im Rahmen der Redu- zierung der Miete abgegebenen Erklärungen des Zwischenmieters und der Klä- gerin nicht eine vertragliche Vereinbarung einer Mietreduzierung zu entnehmen sei, sondern nur ein einseitiger Verzicht des Zwischenmieters vorgelegen habe. Ebenfalls rechtsfehlerhaft ist die - hilfsweise vorgenommene - weitere Auslegung des Berufungsgerichts, wonach selbst bei der Annahme einer Vertragsänderung eine solche nur zu einem Verzicht beziehungsweise einer Einwendung der Klä- gerin hinsichtlich einer die abgesenkte Miete übersteigenden Forderung des Zwi- schenmieters geführt habe, während die Mietforderung weiterhin auf der ur- sprünglichen, zu Beginn des Mietverhältnisses geschlossenen vertraglichen Ver- einbarung habe beruhen sollen. aa) Die tatrichterliche Auslegung von Individualerklärungen der Parteien kann vom Revisionsgericht zwar nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff au- ßer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteile vom 23. Juli 2025 - VIII ZR 240/24, ZIP 2025, 2569 Rn. 23; vom 10. April 2024 - VIII ZR 161/23, NJW 2024, 2246 Rn. 31; vom 28. September 2022 - VIII ZR 300/21, NJW-RR 2022, 1666 Rn. 14; vom 10. November 2021 - VIII ZR 187/20, BGHZ 232, 1 Rn. 35; jeweils mwN). 28 29 - 12 - Die Auslegung des Berufungsgerichts hält jedoch einer an diesen Maßstä- ben ausgerichteten Prüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat bei der Wür- digung der Erklärungen der Parteien wesentlichen Auslegungsstoff außer Acht gelassen und zudem dem Auslegungsgrundsatz einer nach beiden Seiten hin interessengerechten Auslegung des Parteiwillens (§§ 133, 157 BGB), bei der ne- ben allen Umständen des Einzelfalls auch die Gebote von Treu und Glauben zu berücksichtigen sind (vgl. Senatsurteile vom 23. Juli 2025 - VIII ZR 240/24, aaO Rn. 26; vom 28. September 2022 - VIII ZR 300/21, aaO Rn. 15 mwN; vom 21. Juli 2021 - VIII ZR 254/20, BGHZ 230, 296 Rn. 68), nicht hinreichend Rechnung ge- tragen. Der Senat ist deshalb an das Auslegungsergebnis des Berufungsgerichts nicht gebunden und kann, da weitere tatsächliche Feststellungen insoweit nicht zu erwarten sind, hier die betreffende Auslegung selbst vornehmen (vgl. etwa Senatsurteile vom 23. Juli 2025 - VIII ZR 240/24, aaO; vom 21. Juli 2021 - VIII ZR 254/20, aaO Rn. 72; vom 6. Dezember 2017 - VIII ZR 219/16, NJW-RR 2018, 822 Rn. 31; jeweils mwN). bb) Unter zutreffender Berücksichtigung aller Umstände führt die gebo- tene, nach beiden Seiten hin interessengerechte Auslegung hier - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - zu dem Ergebnis, dass der Zwischenmieter und die Klägerin eine wirksame Vereinbarung über die Reduzierung der Netto- kaltmiete auf 579,50 € geschlossen haben, die den Rechtsgrund für die daraufhin jeweils erbrachten reduzierten Mietzahlungen darstellt, wobei Gegenstand der Vereinbarung der neue Gesamtbetrag war, auf den die Miete reduziert wurde (vgl. zu Mieterhöhungsvereinbarungen: Senatsurteile vom 28. September 2022 - VIII ZR 300/21, NJW-RR 2022, 1666 Rn. 15 ff.; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 15). (1) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts lag hier eine vertrag- liche Vereinbarung über die Reduzierung der Miete und nicht eine einseitige Ver- zichtserklärung des Zwischenmieters vor. 30 31 32 - 13 - Das Berufungsgericht hat bereits im Ausgangspunkt verkannt, dass auf schuldrechtliche Forderungen nicht einseitig, sondern nur durch Vertrag (§ 397 BGB) verzichtet werden kann (vgl. BGH, Urteile vom 4. Dezember 2015 - V ZR 142/14, NZM 2016, 582 Rn. 24; vom 7. März 2002 - IX ZR 293/00, NJW 2002, 1788 unter III 2 a; vom 4. Dezember 1986 - III ZR 51/85, NJW 1987, 3203 unter II 1 b; vom 20. Mai 1958 - VIII ZR 329/56, NJW 1958, 1231 unter I 2). Es hat darüber hinaus bei seiner Auslegung den aus der von ihm in Bezug genommenen Anlage "Ab1" ersichtlichen Inhalt der Erklärungen der Klägerin und des Zwischenmieters nicht hinreichend in den Blick genommen und deshalb ver- kannt, dass der Reduzierung der Miete beiderseitige vertragliche Willenserklä- rungen zugrunde lagen, die übereinstimmend auf eine Reduzierung der Miete gerichtet waren. Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Anfrage des Zwi- schenmieters, was die Klägerin und ihre Mitmieterin davon hielten, wenn "wir die Miete (Nettokalt) von ursprünglich 670 € um 15 % reduzieren", sei wegen der Formulierung als Frage kein annahmefähiges Angebot gewesen, trifft nicht zu. Diese Erklärung konnte nach dem maßgeblichen objektiven Empfängerhorizont offensichtlich nur als Angebot zur Reduzierung der Nettokaltmiete um 15 % ver- standen werden, die sich auf die Zukunft sowie auf Grund der entsprechenden Erklärung auch auf die Berechnung von aus der Vergangenheit bestehenden Nachzahlungsansprüchen bezog. Dementsprechend haben die Klägerin und ihre Mitmieterin die Erklärung auch als Angebot verstanden und dieses Angebot in ihrer E-Mail vom 23. April 2021 ausdrücklich angenommen. Damit ist nach den allgemein gültigen Regelungen (§§ 145 ff. BGB), wonach eine vertragliche (Än- derungs-)Vereinbarung durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen zu- stande kommt, die Reduzierung der Nettokaltmiete zwischen den Parteien ver- traglich vereinbart worden, wobei sich diese nach den übereinstimmenden Erklä- rungen der Parteien auch auf damals bestehende Mietnachzahlungsansprüche beziehen sollte. Der von dem Zwischenmieter nachfolgend übersandte "Nachtrag 33 34 - 14 - zum Mietvertrag" vom 27. April 2021 bestätigte die bereits getroffene vertragliche Reduzierung der Miete und stellte - entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts - nicht etwa eine einseitige Verzichtserklärung des Zwischenmieters dar. Soweit das Landgericht dieser - unzutreffend - angenommenen Verzichtserklä- rung zudem eine die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag "umgestaltende Wirkung" zusprechen will, verkennt es, dass Verträge grundsätzlich und so auch hier nur durch vertragliche Vereinbarungen und nicht durch einseitige Erklärung geändert werden können. (2) Die vertragliche Vereinbarung zwischen der Klägerin und dem Zwi- schenmieter war dabei - entgegen der hilfsweise von dem Berufungsgericht vor- genommenen weiteren Auslegung - nicht dahingehend zu verstehen, dass die bisherige vertragliche Vereinbarung unverändert fortbestehen und die Vereinba- rung über die Reduzierung der Miete lediglich zu einem "Verzicht beziehungs- weise einer Einwendung der Mieterin hinsichtlich einer die abgesenkte Miete übersteigenden Forderung des Vermieters" führen sollte. Diese Auslegung des Berufungsgerichts verkennt den Bedeutungsgehalt der beiderseitigen vertragli- chen Erklärungen und widerspricht einer nach beiden Seiten hin interessenge- rechten Vertragsauslegung. (a) Bereits aus dem Wortlaut der beiderseitigen Erklärungen ergibt sich eindeutig, dass die Klägerin und der Zwischenmieter die bisherige Miete auf einen neuen Betrag herabsetzen und nicht lediglich eine Einwendung gegen den weiterhin vertraglich in voller Höhe bestehenden Mietzahlungsanspruch begrün- den wollten. Denn dort ist nicht isoliert von einem Reduzierungsbetrag und einer Einwendung oder einem Verzicht in Höhe dieses Betrags, sondern stets von der Reduzierung der bisherigen Miete und von der Gesamthöhe der neuen Miete die Rede. 35 36 - 15 - (b) Eine solche Deutung entspricht auch dem Sinn und Zweck der vorlie- genden Mietreduzierungsvereinbarung sowie der Interessenlage beider Parteien bei der Reduzierung der Miete. Insoweit gilt hier - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und der Revisionserwiderung - nichts anderes als bei einer auf Verlangen des Vermieters getroffenen Mieterhöhungsvereinbarung (vgl. hierzu Senatsurteile vom 28. September 2022 - VIII ZR 300/21, NJW-RR 2022, 1666 Rn. 15 ff.; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 15). Denn die Mietreduzierungsvereinbarung war hier darauf gerichtet, den bestehenden Mietvertrag hinsichtlich der Miethöhe einvernehmlich zu ändern. Dies erfolgte (auch) vor dem Hintergrund, dass die Parteien ausweislich der zwi- schen ihnen geführten, oben wiedergegebenen Korrespondenz, in der auch von einer Nachzahlung und einer Mietrückzahlung die Rede war, einen Regelungs- bedarf hinsichtlich der Miethöhe sahen. Ihren Erklärungen ist eindeutig zu ent- nehmen, dass sie das Mietverhältnis mit der in Rede stehenden Änderung zur Miethöhe fortsetzen wollten. Entscheidend war für die Vertragsparteien somit für die weitere vertragliche Beziehung nicht, um welchen Betrag die ursprüngliche Miete reduziert wurde, sondern wie hoch die künftig zu zahlende Miete sein sollte. Mit der Mietreduzierungsvereinbarung wollten die Parteien demnach ab dem ver- einbarten Termin die bisherige Miete ändern und auf einen neuen Betrag festset- zen. Dementsprechend umfasste ihr Bindungswille nicht nur die Höhe der Ände- rung, sondern insbesondere auch den neuen Gesamtbetrag. Die nach Auffassung des Berufungsgerichts demgegenüber ab dem Wirk- samwerden der Mieterhöhung eintretende Aufgliederung zum einen in eine der ursprünglichen Miethöhe entsprechende und weiterhin auf der Grundlage des ur- sprünglichen Mietvertrags geschuldete Miete und zum anderen eine hiergegen auf Grund der nachträglichen Reduzierungsvereinbarung bestehende Einwen- dung oder einen Verzicht in Höhe des reduzierten Betrags wäre künstlich und führte zu einer Zersplitterung eines einheitlichen Lebenssachverhalts, die dem 37 38 - 16 - beschriebenen Sinn und Zweck der hier vorliegenden Mietreduzierungsvereinba- rung sowie der beiderseitigen Interessenlage der Parteien zuwiderliefe. (c) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann dieser Ausle- gung nicht entgegengehalten werden, dass ein Mieter, dem ein Mietreduzie- rungsangebot gemacht werde, - anders als etwa ein mit einer Mieterhöhung kon- frontierter Mieter - keinen Anlass habe, dieses Angebot des Vermieters sorgfältig zu prüfen, weil er nicht damit rechnen müsse, eine Senkung der Miete könne zu einem Verlust von Rechten - etwa den Rechten aus einem etwaigen Verstoß der bisherigen und der reduzierten Miete gegen die Regelungen über die "Mietpreis- bremse" (§§ 556d ff. BGB) - führen. Denn diese Auffassung nimmt nicht hinreichend in den Blick, dass - wie hier - auch der Zustimmung zu einer Mietreduzierung nach objektivem Empfän- gerhorizont das uneingeschränkte Einverständnis mit der neuen Miethöhe zu ent- nehmen sein kann und der Mieter in diesem Fall damit erklärt, die reduzierte Miete künftig als vertragsgemäß anzuerkennen. Ohnehin trifft die Annahme, ein Mieter habe bei dem Angebot einer Miet- reduzierung keinen Anlass zu einer sorgfältigen Prüfung der Rechtslage, jeden- falls in dieser Allgemeinheit nicht zu. Gerade bei einer von dem Vermieter vorge- schlagenen Mietreduzierung drängt sich einem Mieter grundsätzlich die Frage nach dem Anlass eines derartigen, für den Vermieter auf den ersten Blick nach- teiligen Angebots auf und liegt es nahe, dass für den Vermieter sich durch die Verringerung der Miete auch - möglicherweise nicht unmittelbar ersichtli- che - Vorteile ergeben könnten. cc) Im Zeitpunkt des Eintritts des Beklagten in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen der Klägerin und dem Zwischenmieter gemäß § 565 BGB galt der Mietvertrag demnach in der hinsichtlich der Miethöhe geän- 39 40 41 42 - 17 - derten Fassung. Mit diesem Inhalt besteht dementsprechend auch das Mietver- hältnis zwischen der Klägerin und dem Beklagten. Etwas anderes ergibt sich nicht aus der gemäß § 565 Abs. 2 BGB im Fall des § 565 Abs. 1 BGB entspre- chend geltenden Vorschrift des § 566c BGB. Dabei bedarf es keiner abschlie- ßenden Entscheidung, ob diese Bestimmung auf eine Vereinbarung einer Miet- reduzierung, die nicht zu einer Vorverlagerung des Zeitpunkts der Mietzahlung führt, zur Anwendung kommt (vgl. hierzu BeckOGK-BGB/Harke, Stand: 1. Okto- ber 2025, § 566c Rn. 9; MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 566c Rn. 9 f.; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 566c BGB Rn. 17; vgl. auch BGH, Urteile vom 23. Februar 2012 - IX ZR 29/11, NJW 2012, 1881 Rn. 14; vom 28. November 2001 - XII ZR 197/99, NJW-RR 2002, 730 unter 2 a; vgl. grundle- gend zu der inhaltsgleichen Vorschrift des § 574 BGB aF Senatsurteile vom 5. November 1997 - VIII ZR 55/97, BGHZ 137, 106, 111 ff.; vom 30. November 1966 - VIII ZR 145/65, NJW 1967, 555 unter 1, 2; vom 11. Juli 1962 - VIII ZR 98/61, BGHZ 37, 346, 351 ff.). Denn jedenfalls hat der Beklagte hier deutlich zu erkennen gegeben, dass er von der Klägerin für die Gebrauchsüber- lassung der Wohnung nicht mehr als den Betrag der reduzierten Miethöhe ver- langt. c) Im Hinblick auf die somit vorliegende und auch im Verhältnis zwischen der Klägerin und dem Beklagten geltende nachträgliche Mietreduzierungsverein- barung kommt hinsichtlich der reduzierten Miete eine unmittelbare Anwendung der Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) nicht in Betracht. Diese Regelungen gelten sowohl nach ihrem Wortlaut als auch nach ihrem Sinn und Zweck sowie nach dem Willen des Gesetzgebers nur für Vereinbarun- gen der Miete zu Beginn des Mietverhältnisses (vgl. Senatsurteil vom 28. Sep- tember 2022 - VIII ZR 300/21, NJW-RR 2022, 1666 Rn. 22 ff.). Bereits die amtli- 43 44 - 18 - che Überschrift des entsprechenden Kapitels 2, Unterkapitel 1a spricht von "Ver- einbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn". Gleiches gilt für die amtliche Überschrift von § 556d BGB ("Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn") sowie für die maßgebliche Grundnorm des § 556d Abs. 1 BGB, wonach die Miete bei einer Wohnung, die in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Ge- biet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, zu Beginn des Mietverhält- nisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen darf. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollte durch diese Vorschrift die zu- lässige Miete bei Wiedervermietungen von Wohnraum in den betroffenen Gebie- ten begrenzt werden, um der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwir- ken und den Anreiz, Bestandsmieter zu verdrängen, zu vermindern, weil große Mietsteigerungen bei Abschluss eines neuen Mietverhältnisses nicht mehr mög- lich sein würden (vgl. Begründung des Entwurfs eines Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung [Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG], BT-Drucks. 18/3121, S. 7, 11, 15 f.). Dieser Zielsetzung entspre- chend heißt es in der Gesetzesbegründung, dass die Begrenzung der zulässigen Miete auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete "nur für den Zeitpunkt der Wiedervermietung" gelte und spätere Mieterhöhungen weiterhin möglich seien (BT-Drucks. 18/3121, S. 16). Der Verweis der Gesetzesbegründung auf die Zulässigkeit "späterer Mieterhöhungen" bedeutet nicht, dass für nach Vertragsschluss vorgenommene Mietreduzierungen etwas anderes gelten würde, bei diesen etwa die reduzierte Miete einer Überprüfung unterläge. Denn entscheidend ist, dass nach dem Wort- laut und der Zielsetzung des Gesetzes nur die bei Vertragsschluss vereinbarte Miete einer Überprüfung nach den Regelungen der §§ 556d ff. BGB unterliegen 45 46 - 19 - sollte, während nach Vertragsschluss getroffene Vereinbarungen zur Miethöhe nicht an diesen Vorschriften zu messen sein sollten. Die exemplarisch vom Ge- setzgeber genannte nach Vertragsschluss einvernehmlich vereinbarte Mieterhö- hung ist dabei der Regelfall, eine Mietreduzierung die Ausnahme, was erklärt, warum der Gesetzgeber diese nicht ebenfalls erwähnt hat. d) Auch eine analoge Anwendung der genannten Vorschriften auf die Ver- einbarung einer reduzierten Miete in einem laufenden Mietverhältnis scheidet aus. aa) Angesichts des eindeutigen gesetzgeberischen Willens, wonach die Vorschriften nur für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Vertragsbeginn gelten sollen (BT-Drucks. 18/3121, aaO), fehlt es bereits an einer für eine Analogiebil- dung erforderlichen planwidrigen Regelungslücke. bb) Ohnehin ist - was ebenfalls Voraussetzung für eine Analogie wäre (vgl. nur BGH, Urteile vom 11. November 2024 - AnwZ (Brfg) 22/23, NJW 2025, 584 Rn. 36; vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36/20, BGHZ 229, 59 Rn. 41; jeweils mwN) - die Interessenlage des gesetzlich geregelten Falls der Vereinbarung einer Miethöhe zu Beginn des Mietverhältnisses nicht mit derjenigen der Verein- barung einer Mietreduzierung in einem laufenden Mietverhältnis vergleichbar. Im Hinblick darauf, dass in letzterem Fall im Zeitpunkt der Vereinbarung bereits ein Mietverhältnis besteht und der Mieter einer solchen Vereinbarung nicht zustim- men muss, besteht weder eine Gefahr der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen oder eines Bestandsmieters noch bedarf es - ebenso wie bei der Vereinbarung einer Mieterhöhung in einem bestehenden Mietverhältnis (vgl. hierzu Senatsurteil vom 28. September 2022 - VIII ZR 300/21, NJW-RR 2022, 1666 Rn. 26) - eines Schutzes des Mieters, der, wenn er ein Angebot auf eine Mietreduzierung erhält, dieses sorgfältig prüfen und - etwa wenn er Nachteile hierdurch befürchtet - ablehnen kann, ohne dass 47 48 49 - 20 - - anders als bei der Ablehnung der von dem potentiellen Vermieter vorgeschla- genen Miethöhe bei dem Neuabschluss eines Mietverhältnisses - die Gefahr des Verlusts der Mietwohnung besteht. Der Umstand, dass ein Mieter möglicher- weise nicht prüft und deshalb auch nicht erkennt, dass durch die Mietreduzierung eine Überprüfbarkeit der Miethöhe nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB entfällt, begründet eine Vergleichbarkeit mit der Situation eines Mieters, der bei Vertragsschluss einer möglicherweise überhöhten Miete zustimmt in der Befürch- tung, ansonsten die von ihm benötigte Mietwohnung nicht zu erhalten, nicht. e) Dem Beklagten ist es auch nicht wegen Rechtsmissbrauchs nach § 242 BGB versagt, sich auf die nach Vertragsschluss vereinbarte Mietreduzie- rung und die hieraus folgende Nichtanwendbarkeit der Regelungen in §§ 556d ff. BGB zu berufen. Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Beklag- ten ist weder vom Berufungsgericht festgestellt noch sonst zu erkennen. f) Die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB finden mithin auf die in dem Miet- verhältnis zwischen den Parteien ab dem Zeitpunkt der Mietreduzierung verein- barte Miete keine Anwendung, so dass ein Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf eine Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB nicht besteht. Ein Auskunftsanspruch besteht auch nicht im Hinblick auf eine etwaige überhöhte Miete bis zu der Mietreduzierungsvereinbarung. Denn insoweit kann - unabhängig von der Frage, ob Ansprüche aus der Zeit vor dem Eintritt des Be- klagten in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis nach § 565 BGB ge- gen den Beklagten geltend gemacht werden könnten (siehe hierzu oben unter II 2 a) - von vornherein schon deshalb kein Rückzahlungsanspruch der Klägerin bestehen, weil diese einen Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB erstmals am 27. März 2023, mithin mehr als 30 Monate nach Mietvertragsbeginn 50 51 52 - 21 - am 1. Juni 2020, gerügt hat (§ 556g Abs. 2 Satz 3 BGB). Dementsprechend be- steht schon deshalb kein Rechtsschutzbedürfnis mehr für eine diesbezügliche Auskunft. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit der Beklagte zur Erteilung einer Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB verurteilt wurde; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur gänzlichen Zurück- weisung der Berufung der Klägerin und damit zur vollständigen Wiederherstel- lung des klageabweisenden erstinstanzlichen Urteils. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Schöneberg, Entscheidung vom 24.04.2024 - 11 C 219/23 - LG Berlin II, Entscheidung vom 11.02.2025 - 63 S 141/24 - 53 - 22 - Verkündet am: 17. Dezember 2025 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

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Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 14.070,57 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 11.382,57 € seit 25.7.2020, aus 224,00 € seit 18.9.2020 und aus jeweils 112,00 € seit 5.10.2020, 4.11.2020, 3.12.2020, 6.1.2021, 3.2.2021, 3.3.2021, 7.4.2021, 5.5.2021, 4.6.2021, 5.7.2021, 4.8.2021, 3.9.2021, 5.10.2021, 3.11.2021, 3.12.2021, 5.1.2022, 3.2.2022, 3.3.2022, 5.4.2022, 4.5.2022, 3.6.2022 und 5.7.2022 zu zahlen. 2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin für die Monate August 2022 bis einschließlich Januar 2023 monatlich 112,00 €, fällig jeweils am 3.8.2022, 5.9.2022, 6.10.2022, 3.11.2022, 5.12.2022 und 5.1.2023, nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem jeweiligen Folgetag zu zahlen. 3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 4. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte. 5. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Die Klägerin verlangt vom Beklagten Schadensersatz wegen unberechtigter Eigenbedarfskündigung eines Mietverhältnisses. Im Jahr 1983 mieteten die Klägerin und ihr Ehemann ein Einfamilienhaus in der A in B an. Viele Jahre später ging das Haus auf den Beklagten über und dieser trat als neuer Vermieter in das Mietverhältnis ein. Mit Anwaltsschreiben vom 3.1.2019, auf das verwiesen wird (BI. 26 ff der Akte), kündigte der Beklagte das Mietverhältnis zum 31.12.2019. Die Klägerin und ihr Ehemann mieteten am 18.4.2019 eine Wohnung in der C in B zum 1.7.2019 an. Mit Schreiben vom 2.5.2019 (BI. 31 d. A.) an den Beklagten kündigten sie zum 31.7.2019. Am 18.7.2019 zogen sie um, am 31.7.2019 wurden die Schlüssel und das Haus zurückgegeben. Mit Schreiben vom 15.10.2019 kündigte der Beklagte wegen Einstellung der Mietzahlungen fristlos und hilfsweise ordentlich. Mit Anzeige vom 23.10.2019 (Ausdruck vom 28.10.2019, BI. 37 d. A.) bot er das Haus über eBay Kleinanzeigen zur Anmietung an. Eine weitere Anzeige schaltete er am 21.3.2020 (BI. 40 f d. A.). Mit Mietvertrag vom 14.4.2020 vermietete er das Haus, das bis dahin leer gestanden hatte, zum 1.5.2020 an einen anderen Mieter. Der Ehemann der Klägerin ist am 15.12.2019 verstorben. Die Klägerin trägt vor, der Beklagte habe nie beabsichtigt, das Haus seiner Mutter zu überlassen. Vielmehr habe er den in der Kündigung vom 3.1.2019 geltend gemachten Eigenbedarf vorgetäuscht, um die Klägerin und ihren Ehemann loszuwerden und das Haus neu zu vermieten. Die Klägerin verlangt Schadensersatz für folgende Positionen: 1.487,50 € Umzugskosten, 10,80 € Kosten für Änderung des Kfz-Scheins, 650,34 € Anwaltskosten (zuletzt unter Vortage eines Schreibens der Rechtsschutzversicherung vom 21.7.2021), 4.704 € Mietdifferenz von monatlich 112 € (statt 600 € für das Haus inkl. Garage nun für die neue Wohnung 672 € Nettomiete zzgl. 40 € für Garage) für dreieinhalb Jahre ab 1.8.2019, 900 € Abstandszahlung an Vormieter für übernommene Gegenstände in der neuen Wohnung, 546,40 € für Fahrtkosten der Tochter der Klägerin, 960 € für bezahlte Hilfsleistungen der Tochter der Klägerin, 4.440 € für Umzugsarbeiten der Klägerin in der 10. - 32. KW 2019 (440 Std. x 10 €/Std,), Kosten für die Anschaffung verschiedener Gegenstände für die neue Wohnung: 546,60 € für Sonnenschutz, 199 € für Teppiche, 129 € für Fliegengitter, 58,78 € für eine Lampe/Bad, insgesamt 466,62 € für Regale. Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin den Betrag von 15.099,04 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.07.2020 zu zahlen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Er trägt vor, die endgültige Entscheidung, dass seine Mutter nicht in das Haus einzieht, habe er gemeinsam mit seiner Mutter erst an deren 80. Geburtstag am 17.3.2020 getroffen, und zwar aufgrund der Corona-Pandemie; ohne die Pandemie hätte man den Umzug in Angriff genommen. Zu der Anzeige vom 23.10.2019 führt er aus, es sei angedacht gewesen, zunächst das Haus zwischen zu vermieten, der Wille zur Eigennutzung (Einzug seiner Mutter in das Haus) habe damals fortbestanden. Wegen der Einzelheiten wird insbesondere auf den Beklagten-Schriftsatz vom 11.8.2021 verwiesen. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und auf die Sitzungsprotokolle vom 14.7.2021, 10.11.2021, 18.5.2022 und 27.7.2022 verwiesen. Es wurde Beweis erhoben durch Vernehmung von vier Zeuginnen, auf die Sitzungsprotokolle vom 18.5. und 27.7.2022 wird auch insoweit verwiesen. Entscheidungsgründe Die Klage ist in Höhe von 14.742,57 € nebst Zinsen begründet. Der Beklagte schuldet der Klägerin gem. § 280 I BGB Schadensersatz, weil seine Kündigung vom 3.1.2019 unberechtigt war. Wenn der Vermieter das Mietverhältnis schuldhaft unberechtigt gekündigt hat, auch im Falle des Vortäuschens von (Eigen-)Bedarf, ist er dem Mieter gemäß § 280 I BGB zum Schadensersatz verpflichtet (vgl. z.B. BGH WuM 15,510 Rn 14 m.w.N.). Der Beklagte war nicht gem. § 573 l 1, II Nr. 2 BGB zur Kündigung berechtigt. Es ist davon auszugehen, dass der im Kündigungsschreiben vom 3.1.2019 von ihm geltend gemachte Nutzungswunsch (Nutzung des Hauses für seine Mutter) in Wirklichkeit nicht bestand. Die Formulierung im Kündigungsschreiben „Der Wunsch meines Mandanten als auch der Wunsch seiner Mutter ist es, dass sie in das Nachbarhaus, welches Sie derzeit bewohnen, einziehen kann" war so zu verstehen, dass damit ausgedrückt werden sollte, dass ein tatsächlicher Einzug der Mutter (nicht nur die Möglichkeit dazu) gewünscht sei. Das entspricht auch dem Vortrag der Beklagtenseite zur damaligen Situation (vgl. z. B. Seite 2 oben der Klageerwiderung und Schriftsatz vom 11.8.2021). Anderenfalls hätte es sich um eine unzulässige Vorratskündigung (vgl. z.B. BGH WuM 15,677 Rn 22) gehandelt, die ebenfalls zur Schadensersatzpflicht führen würde (vgl. BGH WuM 16,743 Rn 19; BGH WuM 17,342 Rn 22 u. 28). Wenn der Vermieter den im Kündigungsschreiben behaupteten Nutzungswunsch nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat umsetzt, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Deshalb muss der Vermieter gegenüber der Schadensersatzklage des Mieters im Rahmen seiner sekundären Darlegungslast substantiiert und plausibel („stimmig") darlegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll, dabei sind strenge Anforderungen zu stellen. Erst wenn der Vortrag des Vermieters dem genügt, obliegt dem Mieter der Beweis für seine Behauptung, dass der vorgebrachte Nutzungswunsch nicht bestanden habe (vgl. BGH WuM 05,521; BGH WuM 16,743 Rn 25; BGH WuM 17,342 Rn 19-22). Das Vorbringen des Beklagten genügt diesen Anforderungen nicht. Insbesondere ist es nicht hinreichend plausibel. Aus Sicht des Beklagten, der die Kündigung der Mieter zum 31.7.2019 für unwirksam hielt (vgl. Schreiben vom 19.7.2019, BI. 32 d. A., und 31.7.2019, BI. 121 d. A.), hatte das Mietverhältnis durch seine fristlose Kündigung vom 15.10.2019 geendet. Wenn der im Beklagten-Schriftsatz vom 11.8.2021 vorgetragene Wille zur Eigennutzung tatsächlich bestand, wäre zu erwarten gewesen, dass nach dieser fristlosen Kündigung (die Schlüssel für das Haus waren dem Beklagten bereits Ende Juli 2019 übergeben worden) konkrete Schritte zur Vorbereitung des Einzugs der Mutter erfolgen würden. Stattdessen hat der Beklagte ab dem 23.10.2019 das Haus über eBay Kleinanzeigen zur Anmietung angeboten (für 1.000  € Miete zzgl. Nebenkosten). In der Anzeige deutet nichts auf eine nur vorübergehende (Zwischen-)Vermietung hin. Vielmehr heißt es dort: „Lassen Sie Ihren kleinen Traum wahr werden. ... Das Haus ... kann nach eigenen Wünschen gestaltet werden". Ferner ist nicht plausibel, dass und warum der angebliche Wille zur Eigennutzung (Einzug der Mutter in das Haus) am 17.3.2020 endgültig aufgegeben worden sein soll. Zwar bestanden Mitte März 2020 angesichts der damaligen Ausbreitung des Corona-Virus überall erhebliche Ängste und Unsicherheit und wusste damals keiner, wie sich die Pandemie weiter entwickeln werde, uch gehörte die Mutter zur Hochrisikogruppe. Aber das erklärt nicht, warum damals bereits eine endgültige Entscheidung getroffen und der angebliche Plan endgültig aufgegeben wurde. Man hätte doch zunächst abwarten können, wie sich alles entwickelt. Zumal der Umzug nach Darstellung des Beklagten damals noch nicht unmittelbar bevorstand, denn erst sollte ja noch das Dach neu eingedeckt werden (vgl. letzter Absatz des Schriftsatzes vom 2.3.2021) und laut der Anzeige vom 21.3.2020 stand dies für April an und waren noch weitere Arbeiten durchzuführen. Es erscheint nicht plausibel, dass ein — wie behauptet - auf signifikante Verbesserung für die persönlichen Lebensverhältnisse (so die Formulierung in Kündigungsschreiben und Klageerwiderung), unmittelbare Nähe zur Mutter im fortgeschrittenen Alter und ihre künftige Pflege gerichteter und seit mehr als einem Jahr verfolgter Plan, für den immerhin ein schwer kranker älterer Mann und seine Frau das von ihnen seit ca. 35 Jahren bewohnte Haus unter erheblichen Kosten und Mühen verlassen mussten, so schnell endgültig aufgegeben wird. Da den zu stellenden strengen Anforderungen im Darlegungsstadium nicht genügt worden ist, ist zur vorgeworfenen Pflichtverletzung des Beklagten kein Beweis oder gar Gegenbeweis zu erheben (vgl. BGH a.a.O., z.B. WuM 17,342 Rn 22 a.E.). Die — auch schuldhafte - Pflichtverletzung des Beklagten, von der hiernach auszugehen ist, nämlich unberechtigte Eigenbedarfskündigung unter Vortäuschung einer in Wirklichkeit nicht bestehenden Nutzungsabsicht, war ursächlich für den Auszug der Klägerin und ihres Ehemannes und die dadurch entstandenen Kosten. Die beiden wollten nicht ohnehin ausziehen. Ausweislich der mit Klageschrift und Schriftsatz vom 28.12.2020 vorgelegten Schreiben hatten sie sich den vorangegangenen Versuchen des Beklagten zur Beendigung des Mietverhältnisses durchgängig widersetzt, auch noch im Schreiben vom 22.6.2018 ausführen lassen: „Irgendwelcher Anlass, von Seiten meiner Mandantschaft das Mietverhältnis aufzulösen, besteht nicht" und noch im Dezember 2018 — kurz vor der Eigenbedarfskündigung - wiederholt nachdrücklich zur Mängelbeseitigung aufgefordert (unter Androhung einer Mangelbeseitigungsklage bzw. Ersatzvornahme, nicht aber einer Kündigung). Die Kausalität zwischen Pflichtverletzung und Auszug kann schon angesichts des zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Kündigung vom 3.1.2019 und dem Auszug als bewiesen angesehen werden (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 573 Rn 240). Hinzu kommt, dass die neue Wohnung zwar behindertengerecht war, aber sonst weder in allen Punkten besser für die krankheitsbedingten Bedürfnisse des Ehemannes geeignet (Lage im Obergeschoss) noch preislich günstiger war als das von den beiden seit ca. 35 Jahren bewohnte Einfamilienhaus. Nur ergänzend wird auf die Aussage der Zeugin D im drittletzten Absatz von Seite 5 des Sitzungsprotokolls hingewiesen. Trotz der angesichts der Vorgeschichte bestehenden Verdachtsgründe konnten die Klägerin und ihr Ehemann nicht wissen, ob die Eigenbedarfskündigung berechtigt war, insbesondere ob die vom Beklagten geltend gemachte Nutzungsabsicht tatsächlich bestand (der dazu im Kündigungsschreiben mitgeteilte Sachverhalt war an sich nachvollziehbar), und wie ein etwaiger Räumungsprozess ausgehen würde (z.B. was die Mutter des Beklagten als mögliche Zeugin dort aussagen würde). Vor diesem Hintergrund kann nicht angenommen werden, dass sie sich aus freien Stücken auf Wohnungssuche begeben haben oder aus freien Stücken das Mietverhältnis beendet haben. Sie mussten damit rechnen, auf Räumung verklagt zu werden, möglicherweise sogar schon deutlich vor dem 31.12.2019 (vgl. vorletzter Absatz des anwaltlichen Kündigungsschreibens), mit ungewissem Ausgang und mit dem Risiko, zur Räumung verurteilt zu werden und dann ausziehen zu müssen, ohne eine Ersatzwohnung zur Verfügung zu haben. Im April 2019 mussten sie aus dieser unsicheren Risikosituation heraus entscheiden, ob sie die nun gefundene Wohnung in der C nehmen (und entsprechend selbst kündigen) oder sich weiter dem genannten Risiko ausgesetzt sehen wollten. In einer solchen Situation war die Entscheidung für die nun gefundene Ersatzwohnung keine Entscheidung „aus freien Stücken". In dieser ungewissen Situation kann es ihnen ferner auch nicht gem. § 254 BGB als Mitverschulden angelastet werden, dass sie sich trotz ihrer Zweifel und der bestehenden Verdachtsgründe nicht gegen die Eigenbedarfskündigung gewehrt haben (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 542 Rn 109; OLG Düsseldorf ZMR 13,956 Rn 10). Zumal bei bewusstem Vortäuschen von Eigenbedarf durch den Vermieter grundsätzlich dessen uneingeschränkte Haftung angemessen ist (vgl. Staudinger 2021, BGB § 573 Rn 238; vgl. auch allgemein BGH NJW 18,1751 Rn 21 f). Auch auf einen Fortsetzungsanspruch wegen Härtegründen nach § 574 BGB konnten sie sich nicht sicher verlassen. Trotz der Krankheit des Ehemannes hat im Juli 2019 ein Umzug ja erfolgen können. Dass ein (erzwungener) Wohnungswechsel prognostisch die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des Ehemannes begründet habe, ist nicht vorgetragen. Die Ursächlichkeit der Eigenbedarfskündigung für den entstandenen Schaden kann durch die Kündigung des Beklagten vom 15.10.2019 nicht entfallen sein. Diese ging auch ins Leere, denn die Kündigung der Mieter vom 2.5.2019 hatte das Mietverhältnis trotz der Formularklausel in § 2 Ziff. 2 S. 1 des Mietvertrags rechtswirksam zum 31.7.2019 beendet (§ 573c Abs. 1 S. 1, Abs. 4 BGB, Art. 229 § 3 Abs. 10 S. 2 EGBGB). Dass seine Kündigung vom 10.9.2016 wirksam gewesen sei, macht der Beklagte im Prozess nicht geltend und kann auch nicht angenommen werden. Der Klägerin kann auch nicht vorgehalten werden, dass das Angebot des Beklagten vom 25.5.2019 (B1 und Bl. 148 d. A.) nicht angenommen wurde. Zu diesem Zeitpunkt hatten sie und ihr Ehemann bereits längst einen verbindlichen Mietvertrag für die neue Wohnung geschlossen. Selbst wenn die streitige Behauptung des Beklagten zuträfe, dass die Klägerin schon früher (wann?) von der Umzugsabsicht der Frau E gewusst habe, hätte sie damit angesichts der Äußerungen des Beklagten im bisherigen Schriftwechsel (vgl. z.B. Schreiben vom 29.8.2017. „Ich möchte das Thema F in meinem und auch im Interesse der Familie F schnell beenden, da diese Vermietung und Nachbarschaft keinen Sinn mehr ergibt" und Schreiben vom 10.8.2018) nicht auch schon annehmen können, dass der Beklagte diese Wohnung an sie vermieten werde. Die Klägerin ist berechtigt, den vom Beklagten geschuldeten Schadensersatz allein geltend zu machen. Nach dem vorgelegten notariell beurkundeten gemeinschaftlichen Testament ist sie Alleinerbin ihres Ehemannes. Zu den einzelnen Schadenspositionen: Der Beklagte hat die geltend gemachten Umzugskosten von 1.487,50 € zu ersetzen. Die Entstehung dieser Kosten ist hinreichend nachgewiesen worden durch die vorgelegte Kopie des Festpreisangebots der Fa. G Umzugsservice vom 1.6.2019 mit dem unterschriebenen handschriftlichen Vermerk „Betrag in bar erhalten" (K 18a, BI. 43 d. A.). Dass der Umzug durch eine Umzugsfirma durchgeführt worden ist (durch wen auch sonst?), ist im Übrigen auch durch die Mitteilungen der Zeuginnen D und H (wenn auch nur aufgrund Wissens vom Hörensagen) bestätigt worden. Das einfache Bestreiten des Beklagten hinsichtlich der Ortsüblichkeit und Angemessenheit des Betrages greift nicht durch, das von der Klägerin beantragte Sachverständigengutachten braucht nicht eingeholt zu werden (vgl. § 287 I 2 ZPO). Der Betrag hält sich nach Einschätzung des Gerichts im Rahmen des ungefähr Üblichen. Zudem ist er nun einmal angefallen (vgl. allgemein OLG Düsseldorf ZMR 13,956 Rn 9). Die Klägerin und ihr Ehemann brauchten vor der Beauftragung des Umzugsunternehmens nicht erst eine Art Marktforschung zu betreiben, um das preisgünstigste Unternehmen ausfindig zu machen. Selbst im Rahmen von § 249 lI BGB gilt, dass nur dann, wenn für den Geschädigten ohne weiteres erkennbar ist, dass das von ihm ausgewählte Unternehmen Preise verlangt, die außerhalb des Üblichen liegen, er einen Vertrag zu solchen Bedingungen nicht auf Kosten des Schädigers abschließen darf (vgl. BGHZ 132,373, Rn 14 bei juris; BGH NJW 14,1947 Rn 7-9). Der Beklagte hat auch Kosten von 10,80 € für die Änderung des Kfz-Scheins zu ersetzen (vgl. Quittung der Stadt B vom 24.7.2019, K 18b, BI. 44 d. A.). Auch bei einem Umzug innerhalb der Stadt muss die Adresse im Fahrzeugschein geändert werden, was über das Einwohnermeldeamt veranlasst werden kann (vgl. §§ 64 II StVG, 13 I Nr. 1, Ia FZV) und wofür Gebühren nach der GebOSt erhoben werden können. Erstattung der Rechtsanwaltskosten aus der vorgelegten Kostenrechnung vom 15.1.2020 an die Rechtsschutzversicherung (K 18c) kann die Klägerin in gewillkürter Prozessstandschaft für die I in Höhe von 406,50 € vom Beklagten verlangen. Nach der Erörterung dieser Position im Termin (vgl. Seite 2 des Protokolls vom 14.7.2021) hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 23.7.2021 ein Ermächtigungsschreiben der I vom 21.7.2021 vorgelegt. Damit hat sie konkludent zum Ausdruck gebracht, diese Schadensposition nunmehr in gewillkürter Prozessstandschaft geltend zu machen. Diese ist zulässig (vgl. z. B. OLG Köln NJW-RR 94,27). Der Schadensersatzanspruch ist gem. § 86 I WG auf die Rechtsschutzversicherung übergegangen. Die J bzw. die I führt die Rechtsschutzversicherungsvertrage der K seit einigen Jahren weiter. Eine Antragsumstellung auf Zahlung an die I ist nicht nötig, da diese ersichtlich mit der Einziehung durch die Klägerin einverstanden ist (vgl. auch § 362 I1 BGB). Geltend gemacht werden die Anwaltskosten nicht als Nebenforderung zu den eingeklagten Zahlungsansprüchen, sondern, wie sich aus den anwaltlichen Geschäftszeichen und dem angesetzten Gegenstandswert (nebst Ausführungen dazu) ergibt, als weitere Hauptforderung wegen der anwaltlichen Tätigkeit im Zusammenhang mit der Kündigung bzw. mit Bestand und Dauer des Mietverhältnisses. Auf Basis des Prozessvortrags können solche Anwaltskosten aber nur in Höhe von 406,50 € verlangt werden, nämlich eine gemäß Nr. 100 VV RVG um 0,3 erhöhte 1,3 Geschäftsgebühr gem. Nr. 2300 VV RVG a.F. aus einem Gegenstandswert von 3000 € (5 x 600 €, §§ 23 13 RVG, 41 I GKG) zzgl. Auslagenpauschale und Mehrwertsteuer. Eine Vertretung nach außen erfolgte nicht zur Abwehr der Kündigung vom 3.1.2019 (hierzu ist auch kein entsprechender Auftrag vorgetragen), sondern erst im Zusammenhang mit den auf Seite 3/4 der Klageschrift dargelegten telefonischen und schriftlichen Bemühungen seit dem 20.4.2019 um ein Ende des Mietverhältnisses schon zum 31.7.2019 (statt zum in der Eigenbedarfskündigung genannten Kündigungstermin 31.12.2019). „Streitige Zeit" im Sinne von § 41 I 1 GKG waren somit die 5 Monate von Ende Juli bis Ende Dezember 2019, „Entgelt" die ungeminderte Miete von monatlich 600 € (vgl. BeckOK KostR, GKG § 41 Rn 26, 27). Auch diese anwaltlichen Bemühungen waren letztlich Folge der unberechtigten Eigenbedarfskündigung, die Schreiben vom 24.7. und 31.7.2019 (K 11 und 12) zudem auch Folge der unberechtigten Aufforderung im Schreiben K 10. Ob zusätzlich auch eine Beratungsgebühr (§ 34 RVG) wegen der vorgetragenen Beratung nach der Kündigung vom 3.1.2019 geltend gemacht werden kann (ganz oder teilweise), braucht nicht geklärt zu werden, denn die Kostenrechnung K 18c enthält keine Beratungskosten. Die geltend gemachte Mietdifferenz von 4.704 € (monatlich 112 € für den Zeitraum August 2019 bis einschließlich Januar 2023) hat der Beklagte ebenfalls zu ersetzen. Die bisherige monatliche Miete der Klägerin und ihres Ehemannes für das Haus betrug 600 € (ohne Berücksichtigung von Mietminderung wegen Mängeln). Dass der Beklagte im weiteren Verlauf, wenn er nicht gekündigt hätte, eine Mieterhöhung durchgesetzt hätte (die bloße Möglichkeit reicht nicht aus, vgl. BGH NJW 17,1104 Rn 24), ist nicht vorgetragen, und die Darlegungslast dafür, dass der Schaden oder eine entsprechende Vermögensminderung auch bei rechtmäßigem Alternativverhalten eingetreten wäre, trifft den Schädiger (vgl. BGH VersR 18,31 Rn 54 m.Nw.). Übrigens heißt es in § 3 des Mietvertrags: „der Mietpreis ist fest vereinbart". Für die neue Wohnung hatte und hat die Klägerin eine monatliche Nettomiete von 672 € zzgl. 40 € für Garage zu zahlen. Die Mehrkosten von monatlich 112 € beruhen nicht auf einem höheren Wohnwert der neuen Wohnung im Vergleich zum bisher bewohnten Mietobjekt. Die bisherige Miete von 600 € bezog sich auf ein freistehendes Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 115 m2 (vgl. Mietvertrag) oder 120 m2 (vgl. Anzeigen des Beklagten, K 14 und K 16), im Garten gelegen (vgl. K 14 und K 16), mit zwei Schuppen und großem Keller (vgl. Aussagen der Zeuginnen H, D und L). Zudem handelte es sich nach den Vereinbarungen im schriftlichen Mietvertrag rechtlich um eine Teilinklusivmiete, mit der wesentliche Betriebskostenarten abgegolten waren. Demgegenüber handelt es sich bei der Miete von 672 € für die Wohnung ausweislich des vorgelegten Mietvertrags K 18e um reine Nettomiete. Der Beklagte hat das Haus im März 2020 immerhin für 800 € Nettomiete bzw. 1100 € Gesamtmiete angeboten (Anzeige K 16), und vor diesem Hintergrund ist zu vermuten, dass er seit der anschließenden Neuvermietung eine viel höhere Miete für das Haus erhält als früher von der Klägerin und ihrem Ehemann. Die neue Wohnung hingegen ist kleiner, liegt in einem Mehrfamilienhaus im Dachgeschoss, mit Dachschrägen (vgl. auch Zeugenaussage H), laut Mietvertrag ohne Garten und ersichtlich ohne Aufzug. Vor diesem Hintergrund kommt es nicht einmal darauf an, ob die Miete für das Haus inklusive Garage war (im Prozess hat der Beklagte der Darstellung auf Seite 5 der Klageschrift nicht widersprochen, die Unterlagen K2 bis K5 aus früheren Jahren weisen einen diesbezüglichen Streit aus), die von der Klägerin und ihrem Ehemann jedenfalls ohne zusätzliche Entgeltzahlung genutzt wurde. Eine zeitliche Begrenzung des Anspruchs auf Schadensersatz wegen höherer Miete, die für die Ersatzwohnung zu zahlen ist, besteht grundsätzlich nicht (vgl. Staudinger 2021, BGB § 573 Rn 236a; BeckOK MietR, BGB § 542 Rn 234; Brand, WuM 22,121<130>; Klimesch, IMR 22,1001, jeweils auch mit Nachw. zur Gegenansicht, vgl. auch LG Wuppertal WuM 97,681 f). Hinsichtlich der Mietdifferenz für die Monate August 2022 bis Januar 2023 war der Schadensersatzanspruch zur Zeit der letzten mündlichen Verhandlung zwar noch nicht fällig. Aber auch für diese Monate war er bereits entstanden. Er konnte gem. §§ 257 ff ZPO auch bereits geltend gemacht werden (vgl, z.B. BeckOK MietR, BGB § 542 Rn 234). Der Beklagte hat auch die für übernommene Gegenstände in der neuen Wohnung geleistete Abstandszahlung von 900 € zu ersetzen. Das Gericht ist aufgrund der Aussage der Zeugin M und des vorgelegten Teils des Kontoauszugs vom 1.7.2019 (K 18f) überzeugt, dass die Klägerin und ihr Ehemann 900 € für Gegenstände gezahlt haben, die sie in der neuen Wohnung von der Vormieterin übernommen haben. Die Zeugin M hat bestätigt, dass für die Einbauküche (einschließlich Geräten); für mehrere Leuchten, für Gardinen und für mehrere Rollos eine Abstandszahlung von ca. 900 € (oder mehr) geleistet worden ist. Von der im Kontoauszug belegten Zahlung von 980 € hat die Klägerin in der Klageschrift 80 € in Abzug gebracht. Aus der Zeugenaussage ergibt sich, dass die Gardinen und — fest installierten - Rollos für diese Wohnung angefertigt worden waren und auch die Einbauküche auf Maß eingebaut worden war, die Leuchte auch wegen der Dachschrägen gut in die Wohnung passte. Bei der Übernahme von Ausstattung, die auf den Zuschnitt der neuen Wohnung und deren Besonderheiten (Dachschrägen und entsprechende Fenster) angepasst bzw. eigens dafür angefertigt worden ist, gehört die dafür geleistete Zahlung ebenfalls zu den durch den Umzug veranlassten Kosten. Diese wären nicht entstanden, wenn der Beklagte das Ehepaar nicht durch seine rechtswidrige Kündigung aus dem Haus gedrängt hätte. Eine Vorteilsausgleichung durch Anrechnung des Sachwerts der erworbenen Gegenstände, was teilweise für erforderlich gehalten wird (vgl. z.B. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 542 Rn 117), erscheint bei solchen — teils eingebauten bzw. fest installierten - Gebrauchsgegenständen, die im Wesentlichen an die neue Wohnung gebunden sind, nicht angebracht. Die Klägerin und ihr Ehemann konnten ja auch entsprechendes Mobiliar, das sie in den anders zugeschnittenen alten Räumlichkeiten genutzt hatten, nicht mehr verwenden. Voraussetzung für die Anrechnung eines Vorteils ist, dass sie dem Sinn und Zweck der Schadensersatzpflicht entsprechen muss, mithin den Geschädigten nicht unzumutbar belasten und den Schädiger nicht unbillig begünstigen darf (vgl. BGH, Urteil vom 17.10.2003 - V ZR 84/02, Rn 12 bei juris). Zudem ist für die Voraussetzungen einer Vorteilsausgleichung grundsätzlich der Schädiger darlegungs- und beweispflichtig, er muss zunächst überhaupt geltend machen, dass ein Vorteil anzurechnen ist (BGH a.a.O., Rn 17). Ferner hat der Beklagte der Klägerin die Beträge von 546,40 € und 960 € zu erstatten, die sie an ihre Tochter für Fahrtkosten und Hilfeleistungen gezahlt hat. Aufgrund der glaubhaften Aussage der Zeugin H ist das Gericht davon überzeugt, dass diese ihren Eltern in den durch die Fahrkarten (K 18g, BI. 53-58 d. A.) ausgewiesenen Zeiträumen zwischen dem 4.3. und 10.3., dem 22.4. und 26.4., dem 9.6. und 16.6. und dem 1.8. und 8.8.2019 (siehe Tagesangaben in der Klageschrift) im Zusammenhang mit dem zunächst in absehbarer Zukunft zu erwartenden, dann bevorstehenden und schließlich durchgeführten Umzug in erheblichem Umfang Hilfe geleistet hat, dass sie diese Fahrten auch primär zum Zweck der Hilfeleistung unternommen hat, um ihre Eltern in dieser anstrengenden und mit viel Aufwand verbundenen Situation durch die von der Zeugin beschriebenen Arbeitsleistungen zu unterstützen, und dass die Klägerin ihr sowohl die Fahrtkosten von insgesamt 546,40 € erstattet als auch den Betrag von 960 € für ihre Hitfeleistungen gezahlt hat. Natürlich steht die Zeugin als Tochter auf Seiten der Klägerin, und sehr häufig erfolgen solche Hilfeleistungen innerhalb einer Familie ohne Kostenerstattung und Ausgleichszahlung. Aber die Zeugin hat auf das Gericht einen glaubwürdigen Eindruck gemacht und sie hat sowohl die oben genannten Umstände als auch diese Zahlungen glaubhaft bestätigt. Dass die Klägerin ihrer Tochter nicht zur Zahlung verpflichtet war, führt nicht dazu, dass der Beklagte keinen entsprechenden Schadensersatz leisten muss. Wenn die Klägerin die geldwerten Arbeitsleistungen, die ihre Tochter für sie übernommen hat, selbst durchgeführt hätte, hätte sie hierfür vom Beklagten ebenfalls Schadensersatz verlangen können (siehe unten). Die Tochter wollte durch ihre Hilfeleistung ihre Eltern entlasten und nicht den Beklagten. Dass bereits ab ca. Anfang März 2019 Ausräum- und Sortierarbeiten etc. stattgefunden haben, ist entgegen der Auffassung des Beklagten (Klageerwiderung) nicht verwunderlich, sondern, auf die durch die Kündigung vom 3.1.2019 entstandene Drucksituation (siehe oben) zurückzuführen. Die Klägerin und ihr Ehemann mussten einen Auszug aus dem von ihnen seit ca. 35 Jahren bewohnten Haus vorbereiten und wussten nicht, wann sie eine Ersatzwohnung finden würden. Dass sich in dieser langen Wohnzeit vieles angesammelt hatte und (aus-)sortiert werden musste, liegt nahe. Ebenso, dass hierfür insbesondere angesichts der Erkrankung des Ehemannes eine längere Vorlaufzeit nötig war als es vielleicht bei leistungsfähigeren jüngeren Leuten der Fall gewesen wäre. Dass im August 2019 noch Arbeiten in der neuen Wohnung erforderlich waren, liegt angesichts des Umzugsdatums nahe und ergibt sich auch schon aus den Daten der vorgelegten lkea-Zahlungsbelege (K 181, BI. 63-67 d. A.). Der Beklagte hat der Klägerin Schadensersatz in Höhe von 4.400 € für ihren eigenen Arbeitsaufwand für Vor- und Nacharbeiten im Zusammenhang mit dem Umzug (einschließlich ihres Zeitaufwands für die Wohnungssuche) zu leisten. Aufgrund der Aussagen der Zeuginnen D, H und L sowie der persönlichen Anhörung der Klägerin ist das Gericht davon überzeugt, dass die Klägerin im angegebenen Zeitraum (10. bis 32. KW 2019) ganz erhebliche eigene Arbeitsleistungen erbracht hat für das Ausräumen, (Aus-)Sortieren, Abbauen und Wegbringen von Gegenständen und ähnliche Arbeiten vor dem Umzug und das Einräumen von Gegenständen und ähnliche Arbeiten nach dem Umzug. Eigene Arbeitsleistungen des Geschädigten sind nach schadensrechtlichen Grundsätzen erstattungsfähig, wenn sich für die Arbeitsleistung ein sich objektiv nach dem Maß der Arbeitskraft bemessender geldlicher Wert, d.h. ein Marktwert, ermitteln lässt (vgl. BGHZ 131,220,225 f; BGH NJW-RR 01,887; BGH ZOV 10,85). Das ist bei solchen Arbeiten der Fall, diese können auch von Hilfskräften ausgeführt werden. Abzusetzen ist allerdings der Zeitaufwand für die naturgemäß im Wesentlichen nicht übertragbaren persönlichen Entscheidungsprozesse, welche vorhandenen Gegenstände behalten werden und welche nicht. Die Klägerin hat bei ihrer Anhörung mitgeteilt, dass sie beim Ansatz ihrer Arbeitsleistungen auch ihren Zeitaufwand für die Wohnungssuche mitberücksichtigt hat. Entgegen seiner bei der Erörterung mitgeteilten Ansicht ist das Gericht nunmehr der Auffassung, dass auch Wohnungssuche und Wohnungsbesichtigungen durch den Geschädigten Tätigkeiten sind, die schadensrechtlich erstattungsfähig sind (vgl. im Ergebnis auch LG Leipzig WuM 21,683<685>; AG Pforzheim/ LG Karlsruhe DWW 95,144 f; AG Bonn, Urteil vom 17.1.2020 - 203 C 66/19, Rn 29 bei juris; Staudinger 2021, BGB § 573 Rn 236; Brand, WuM 22,121<129 f>). Zwar handelt es sich dabei in wesentlichem Umfang auch um persönliche Entscheidungsprozesse. Aber zu großen Teilen könnten auch solche Tätigkeiten durch Hilfskräfte ausgeführt werden, z.B. das Heraussuchen von Wohnungsinseraten und die Durchführung von Wohnungsbesichtigungen nach vorbesprochenen Kriterien, und ließe sich ein Marktwert hierfür ermitteln. Dass für Wohnungsvermittler im Sinne des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung das Erfolgsprinzip gilt und nicht nach Zeitaufwand, Besichtigungsgebühren o. ä. abgerechnet werden kann (§§ 2 1 1, 3 111 WoVermittG), steht dem nicht entgegen, denn diese Regelungen dienen dem Schutz von Wohnungssuchenden und nicht dem Ausschluss von Schadensersatzansprüchen eines Mieters gegen seinen Vermieter. Das Kriterium des Marktwerts dient, wie sich den Ausführungen in BGHZ 131,220,225 entnehmen lässt, eher der Abgrenzung zu Tätigkeiten, die sich vermögensrechtlicher Bewertung entziehen (vgl. BGHZ 106,28) oder — wie die Arbeitsleistung eines Unternehmers für sein Unternehmen - nicht objektiv nach dem Maß der Arbeitskraft bewertet werden können (vgl. BGHZ 54,45,51). Aus den Aussagen der Zeuginnen lässt sich naturgemäß nicht exakt ableiten, welchen genauen Zeitaufwand die Klägerin für ihre Tätigkeiten im genannten Zeitraum hatte. Bei ihrer persönlichen Anhörung hat die Klägerin, die auf das Gericht einen ehrlichen und glaubwürdigen Eindruck gemacht hat, glaubhaft ausgeführt, dass sie tatsächlich sogar deutlich mehr als 20 Stunden pro Woche aufgewandt habe. Das Gericht glaubt ihr das und schätzt gem. § 287 11 ZPO den Zeitaufwand der Klägerin für die schadensrechtlich erstattungsfähigen Tätigkeiten auf die angesetzten 440 Stunden (20 Stunden pro Woche im genannten Zeitraum 10. bis 32. KW 2019). Der angesetzte Stundensatz von 10 € ist nicht zu beanstanden. Das ergibt einen Ersatzanspruch von 4.400 € (die 4.440 € in der Klageschrift beruhen auf einem Rechen- oder Schreibfehler). Die Beklagte hat ferner angefallene Kosten von 1.327,37 € für die Anschaffung verschiedener Gegenstände, die für die neue Wohnung benötigt wurden, zu ersetzen: Die Zeugin H hat bestätigt, dass für drei Fenster der Mansardenwohnung, die Dachfenster sind bzw. ungewöhnlich geformt sind, jeweils ein Sonnenschutz nach Maß beschafft werden musste. Dass hierfür Kosten in Höhe von insgesamt 546,65 € angefallen sind, ergibt sich aus dem vorgelegten Lieferschein K 18h (BI. 59 f d. A.). Eingeklagt sind davon 546,60 €. Dass im bis dahin bewohnten Haus keine Sonnenschutze mit zufällig genau diesen nun erforderlichen Maßen vorhanden gewesen waren, liegt auf der Hand. Ebenso, dass für eine Dachgeschosswohnung bzw. Dachfenster in der Regel Sonnenschutze benötigt werden. Die Zeugin hat ferner bestätigt, dass für die neue Wohnung Teppiche angeschafft werden mussten, da im bis dahin bewohnten Haus Teppichboden fest verlegt war, der dort verbleiben musste, bzw. im alten Wohnzimmer gar kein Teppich, sondern Parkettboden gewesen war. Die angefallenen Kosten von 199 € ergeben sich aus dem vorgelegten Lieferschein K 18i (BI. 61 d. A.). Auch hinsichtlich des Fliegengitters reicht dem Gericht die Aussage der Zeugin zur Balkontür aus. Aus dem vorgelegten Zahlungsbeleg K 18j (BI. 62 d. A.) ergibt sich, dass für 129 € eine Alu-Insektenschutz-Tür erworben worden ist (Aluminiumrahmen mit Kunststoffgewebe), die bei Bauhaus mit diesen Maßen und grauer Rahmenfarbe für diesen Preis angeboten wird (vgl. www.bauhaus.info/insektenschutz-fuer-tueren). Das bisher bewohnte Haus hatte unstreitig keinen Balkon gehabt. Und zum Klägervortrag, dass das alte Teil am Ausgang von der Küche in den Garten des alten Hauses für die Wohnzimmertür zum Balkon der neuen Wohnung nicht passte, hat sich der Beklagte, der dies anhand der im Zahlungsbeleg K 18j angegebenen Maße und der Maße der Küchenausgangstür in seinem Haus hätte überprüfen können, nicht hinreichend geäußert (§ 138 Il ZPO). Die Zeugin hat weiterhin bestätigt, dass im alten Bad eine Neonröhre als Beleuchtung gewesen ist. Zu dem Vortrag der Klägerin, dass diese schon bei Beginn des alten Mietverhältnisses vorhanden gewesen war und zum Haus gehörte (also von ihr nicht mitgenommen und in der neuen Wohnung verwendet werden konnte), hat sich der Beklagte, der diesbezüglich bei seiner Mutter hätte nachfragen können, nicht hinreichend geäußert. Die geltend gemachten Kosten von 58,78 € für eine neue Lampe (Deckenspot) hat die Klägerin durch die vorgelegte Quittung K 18k vom 26.10.2019 belegt. Ferner hat die Zeugin bestätigt, dass Regale für die neue Wohnung angeschafft werden mussten, weil die Regale aus dem bisher bewohnten Haus teilweise zu hoch waren und wegen der Dachschrägen nicht in die neuen Räume passten und auch die großen Wohnzimmerschränke aus dem Haus zu groß für die neue Mansardenwohnung waren. Durch die vorgelegten Ikea-Zahlungsbelege K 181 (BI. 63 ff d. A.) sind Kosten in Höhe von insgesamt 393,99 € belegt. Die weiteren geltend gemachten Beträge von 37,46 € und 35,17 € aus dieser Position sind nicht nachgewiesen, da die erwähnten Rechnungen vom 22.11. und 23.11.2019 für Juna Regale nicht mit vorgelegt worden sind. Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286 I 1, 291, 288 I BGB. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 92 II Nr. 1, 709 ZPO. 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Für den Mieter einer später an einen zur Eigennutzung entschlossenen Erwerber veräußerten Eigentumswohnung kann nicht anderes gelten.(Rn.19) Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Randnummer 1 Die Beklagten bewohnen aufgrund Mietvertrages vom 23. August / 1. September 2017 seit dem 1. Oktober 2017 eine ca. 145 Quadratmeter große Eigentumswohnung (Dachgeschoss) im Haus ... Berlin.... Die Miete beträgt EUR 1.750,00 nettokalt monatlich. Randnummer 2 Die Klägerin wohnt mit ihrem Ehemann, dem Zeugen ... (Jahrgang 1942), in einer Wohnung im Haus ... Berlin, Nähe Autobahndreieck Funkturm. Dortiger alleiniger Mieter ist der Zeuge .... Der Mietvertrag ist bis 31. März 2020 befristet. Der Zeuge ... verwirkt aufgrund einer Abrede von Ende 2016, die er persönlich und als Geschäftsführer einer an der Vereinbarung mit Dritten beteiligten GmbH schloss, eine Vertragsstrafe von EUR 50.000,00, wenn er die Wohnung im ... nicht bis 31. März 2020 räumt (Anlage K 8, Bl. 96 ff.). Randnummer 3 Die Klägerin erwarb nach Auflassung vom 10. Januar 2019 aufgrund Grundbucheintragung vom 21. März 2019 die von den Beklagten gemietete Wohnung, um die Wohnung für sich und ihren Ehemann selbst als Wohnung zu nutzen, wobei der Eigennutzungswille bestritten ist. Mit Schreiben vom 26. März 2019, den Beklagten zugegangen am 26. März 2019 (Anlage K 3, Bl. 36 ff. d.A.), und erneut in der Klageschrift vom 14. Mai 2019 sowie im Schriftsatz vom 7. August 2019 erklärte die Klägerin, den Mietvertrag mit den Beklagten wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Randnummer 4 Die Klägerin behauptet, ihr Ehemann sei 2018 mehrfach operiert worden, habe neurologische Beschwerden und benötige eine bessere Umgebung (die Beklagten bestreiten dies mit Nichtwissen), wie sie die von den Beklagten bewohnte Wohnung aufweise. Sie und ihr Mann wollten in die von den Beklagten gemietete Wohnung einziehen (die Beklagten bestreiten auch das mit Nichtwissen). Randnummer 5 Die Klägerin beantragt, Randnummer 6 1) die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Mietwohnung ... ... Berlin, Dachgeschoss – bestehend als drei Zimmern mit offener Küche, Diele, Bad, Gäste-WC mit einer Fläche von ca. 145 Quadratmetern sowie dem dazugehörigen Kellerraum Nr. 2 und den zur Wohnung gehörenden Tiefgaragenstellplätzen Nrn. 8 und 11 – zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben; Randnummer 7 hilfsweise, die Beklagten als Gesamtschuldner entsprechend dem Klageantrag zu 1) zu verurteilen mit der Maßgabe, dass die Räumung und Herausgabe zum 31. August 2019 zu erfolgen hat; Randnummer 8 höchst hilfsweise, die Beklagten als Gesamtschuldner entsprechend dem Klageantrag zu 1) zu verurteilen mit der Maßgabe, dass die Räumung und Herausgabe zum 30. November 2019 zu erfolgen hat. Randnummer 9 Die Beklagten beantragen, Randnummer 10 die Klage abzuweisen. Randnummer 11 Wegen der weiteren, teilweise streitigen Einzelheiten des Sach- und Streitstandes (insbesondere hinsichtlich der Umgebungssituation der Wohnung ... und der Wohnung ......, der Umstände der Übernahme von Voreinbauten des Vormieters durch die Beklagten und der Kosten dafür, der Mitteilungen des Voreigentümers an die Beklagten hinsichtlich des potentiellen Erwerbers (nur Investor/Kapitalanleger), des Widerspruchs gegen die Kündigung gemäß § 574 BGB, der weiteren Eigentumswohnung der Klägerin in ...XX) sei auf die Schriftsätze, das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 15. August 2019 und die weiteren Unterlagen in der Gerichtsakte verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 12 Die in allen Anträgen zulässige Klage ist unbegründet. Der Klägerin steht unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Räumung oder künftige Räumung der von den Beklagten gemieteten Wohnung zu. I. Randnummer 13 Die Voraussetzungen der allein in Betracht kommenden Anspruchsgrundlagen für das Räumungsbegehren der Klägerin, §§ 546 Abs. 1, 985 BGB, sind nicht erfüllt. Randnummer 14 Das Mietverhältnis zwischen den Parteien, in das die Klägerin gemäß § 566 Abs. 1 BGB durch Erwerb der von den Beklagten gemieteten Eigentumswohnung am 21. März 2019 als Vermieterin eintrat und das den Besitz der Beklagten an der Wohnung ..., Dachgeschoss, legitimiert, ist durch die Kündigungserklärungen der Klägerin im Schreiben vom 26. März 2019, in der Klageschrift vom 14. Mai 2019 und im Schriftsatz vom 7. August 2019 nicht beendet worden. Es endet wegen dieser Kündigungserklärungen auch nicht demnächst. Randnummer 15 Es fehlt an einem wirksam geltend gemachten Kündigungsgrund. Als solcher kommt allein ein berechtigtes Interesse der Klägerin aufgrund Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 1 u. Abs. 2 Nr. 2 BGB in Betracht. Der Wirksamkeit der Kündigungen steht § 242 BGB entgegen. Randnummer 16 Es kann offen bleiben, ob die Klägerin und ihr Mann die von den Beklagten gemietete Wohnung zu eigenen Wohnzwecken im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB benötigen. Randnummer 17 Die Kündigungen der Klägerin vom 26. März, 14. Mai und 7. August 2019 sind jedenfalls rechtsmissbräuchlich. Ihnen steht die von Amts wegen zu berücksichtigende Einwendung aus § 242 BGB entgegen. Randnummer 18 Das ergibt sich aus Folgendem: 1. Randnummer 19 Schließt ein Vermieter mit einem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag in dem Wissen, die Wohnung demnächst wegen Eigenbedarfs zu kündigen, steht der Kündigung der Einwand aus § 242 BGB wegen widersprüchlichen Verhaltens des Vermieters entgegen (BVerfG, Urt. v. 14. Februar 1989 – 1 BvR 308/88, 1 BvR 336/88, 1 BvR 356/88, WuM 1989, 114 juris-Rn. 43, 46 BGH, Urt. v. 4. Februar 2015 – VIII ZR 154/14, NJW 2015, 1087, Tz. 37 ff. Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 573 Rn. 137). Baut ein Eigentümer sein Haus in Kenntnis oder Erwartung der sodann geltend gemachten Eigenbedarfssituation um, kann die demgemäß erfolgte Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich sein (BVerfG, Beschl. v. 17. Juli 1992 – 1 BvR 179/92, NJW 1992, 3032, 3033). 2. Randnummer 20 Bezogen auf den hier vorliegenden Fall ergibt sich aus dem Vorstehenden, dass die Kündigungen der Klägerin rechtsmissbräuchlich und deswegen unbeachtlich sind, § 242 BGB. Randnummer 21 Für den Mieter einer später an einen zur Eigennutzung entschlossenen Erwerber veräußerten Eigentumswohnung kann nichts anderes gelten als für den Mieter, der originär einen Mietvertrag mit einem Vermieter schließt, der die Wohnung fest selbst nutzen will. a) Randnummer 22 Zwar kommt hier nicht zum Tragen, dass die Klägerin den Mietvertrag mit den Beklagten originär abgeschlossen hätte in dem Wissen, ihn alsbald wegen Eigenbedarfs kündigen zu wollen. Sie trat indes kraft eigener Entscheidung gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den bestehenden Mietvertrag ein, indem sie die Wohnung erwarb, die der Mietvertrag mit den Beklagten betraf. Zugleich hatten die Beklagten nicht die Chance, sich dergestalt um ihre Belange zu kümmern, dass sie eine Eigenbedarfskündigung durch entsprechende Vereinbarung mit der Klägerin als Vermieterin hätten ausschließen können (vgl. dazu BGH, Urt. v. 4. Februar 2015 – VIII ZR 154/14, NJW 2015, 1087, Tz. 43, 46). Es ist nichts dafür ersichtlich, dass die Beklagten Anlass gehabt hätten, mit dem Voreigentümer eine Eigenbedarfskündigung auszuschließen. Ein Vermieter ist nicht gehalten, seine künftigen Lebensgestaltungs- und -entwicklungsmöglichkeiten durchzuplanen und offen zu legen, um dem späteren Vorwurf widersprüchlichen Verhaltens vorzubeugen. Ebenso wenig ist es aber Sache eines Mieters, im Hinblick auf die für ihn noch weniger ersichtlichen künftigen Lebensgestaltungs- und -entwicklungsmöglichkeiten des jetzigen und gar etwaiger späterer Vermieter Vorsorge zu treffen und eine Eigenbedarfskündigung im Mietvertrag auszuschließen. Randnummer 23 Soweit die Klägerin ihren Eigenbedarf darauf stützt, dass sie und ihr Mann die von ihnen gegenwärtig bewohnte Wohnung ... bis Ende März 2020 räumen müssen und der Zeuge ... bei Nichtauszug EUR 50.000,00 Strafe verwirkt, steht der Berufung auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ein Blick auf die genannte Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 1992 entgegen. Wer die Not im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB selbst schafft, kann sich nicht auf sie berufen, wenn er sie denjenigen treffen lassen will, der – ja zufällig – Mieter derjenigen Wohnung ist, die der Kündigende nach Schaffung der Not aussucht, weil sie ihm für seine Zwecke am besten geeignet erscheint. Randnummer 24 Derselbe Gedanke muss für den Eigenbedarf aufgrund Alters und aufgrund einer streitigen Erkrankung des Zeugen ... gelten. Auch insoweit erscheint es dem Unterzeichner rechtsmissbräuchlich, die Not nach ihrem Offenbarwerden durchs Land zu tragen und sie denjenigen treffen zu lassen, der die beste Wohnung zur Behebung der Not gemietet hat. Randnummer 25 Es hätte der Klägerin freigestanden, eine unvermietete Wohnung zu erwerben. Dass eine solche, den Zwecken der Klägerin und ihres Mannes genügende Wohnung nicht verfügbar sei, ist nicht dargelegt und auch nicht sonst erkennbar. Randnummer 26 Schließlich ergibt sich in einem Fall wie hier die Unzulässigkeit der Eigenbedarfskündigung bei mitgebrachtem Eigenbedarf ergänzend aus einem verständigen Blick auf § 577a Abs. 1 u. 1a BGB. Nach § 577a Abs. 1 BGB dieser Vorschrift kann ein Vermieter u.a. Eigenbedarf erst drei Jahre nach seinem Erwerb der Eigentumswohnung geltend machen, wenn die Wohnung an den Mieter vor der Bildung von Wohnungseigentum überlassen worden war und sie nach dieser Eigentumsbildung veräußert wurde. Regelungsintention des Gesetzgebers war, die Praxis in Großstädten, Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen umzuwandeln und diese an Erwerber zur verkaufen, die sodann Eigenbedarf geltend machten, einzudämmen (s. Jauernig/Teichmann BGB, 17. Aufl. 2018, § 577a Rn. 1). 2013 kam § 577a Abs. 1a BGB hinzu, der den Schutz des Mieters von Eigentumswohnungen weiter ausbauen sollte etwa auf Fälle, die sich zur Umgehung des § 577a Abs. 1 BGB etabliert hatten, in denen etwa eine GbR das Haus erwirbt und die Wohnungsmietverträge zur Nutzung durch ihre Gesellschafter kündigt (vgl. BGH, Urt. v. 21. März 2018 – VIII ZR 104/17 –, BGHZ 218, 162 Tz. 12, 27, 33 ff.). Eine abschließende Regelung zu Lasten von Fällen wie dem hiesigen ist darin nicht zu erkennen. Vielmehr spricht mehr dafür, dass in einem Fall wie hier der Erwerber ebenfalls erst drei Jahre nach Erwerb die Kündigung wegen mitgebrachten Eigenbedarfs mit Aussicht auf Erfolg erklären kann. Das liegt entlang der Regelungsintention des Gesetzgebers der Mieterschutzbestimmungen in § 577a BGB. b) Randnummer 27 aa) Den gegenteiligen Stimmen in Literatur und Rechtsprechung, dass also in einem Fall wie hier eine rechtsmissbräuchliche Kündigung nicht vorliege (s. u.a. BayObLG, Rechtsentscheid v. 14. Juli 1981 – Allg Reg 32/81, NJW 1981, 2197 zu III.; Staudinger/Rolfs BGB (Stand 03.05.2019) § 537 Rn. 113, 136 ff. – dort differenzierend u. m.w.N.) kann sich der Unterzeichner zum einen aus den vorgenannten Gründen nicht anschließen. Randnummer 28 Zum anderen erschließt sich dem Unterzeichner nicht, wie die steuerliche Förderung von Eigentumswohnungen die Kündigung bei „gekauftem“, besser vielleicht: „mitgebrachtem“, Eigenbedarf dahin prägen können sollte, dass sie dem Vorwurf missbräuchlichen Verhaltens nicht ausgesetzt sei, wie es in der von der Klägerin besonders herangezogenen Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichtes von 1981 (s. soeben) heißt. Randnummer 29 Auch Verweisungen darauf, dass der Mieter einer Eigentumswohnung nicht besonders privilegiert sei und sich deswegen nicht gegen mitgebrachten Eigenbedarf unter Berufung auf § 242 BGB solle wehren können, verfangen nicht. Es geht hier vielmehr um eine Schlechterstellung des Wohnungseigentumsmieters, dessen Mietsache an einen neuen Eigentümer veräußert wird, gegenüber dem Mieter, der einen neuen Mietvertrag abschließt. Randnummer 30 bb) Auf den Wertungswiderspruch zwischen der Situation eines einen unbefristeten Mietvertrag mit einem von vornherein eigennutzungswilligen Vermieter abschließenden Mieters, der bei anschließender Eigenbedarfskündigung wegen widersprüchlichen Verhaltens des Vermieters über § 242 BGB geschützt ist, und der abweichenden Behandlung eines Mieters, der die Kündigung des eigennutzungswilligen Erwerbers der Mietwohnung hinzunehmen habe, ist der BGH in der Entscheidung vom 22. Mai 2019 (Urt. zum Geschäftszeichen VIII ZR 180/18, WuM 2019, 385) nicht eingegangen. Dort – anders als hier – scheint sich der Wille des Erwerbers, die fragliche Wohnung zu kündigen, auch erst nach dem Erwerb gefestigt zu haben (vgl. dort Tz. 23; s.a. die Berufungsentscheidung des LG Berlin, Urt. v. 09. Mai 2018 – 64 S 176/17, juris-Rn.19: Eigenbedarf war bei Erwerb der Wohnung absehbar). Soweit der BGH in der Entscheidung vom 22. Mai 2019 (dort zu Tz. 16) darauf verweist, ein Erwerb einer Eigentumswohnung mit Eigennutzungswillen stehe einer Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht entgegen, wie der BGH bereits 1988 entschieden habe (vgl. BGH, Rechtsentscheid vom 20. Januar 1988 – VIII ARZ 4/87 –, BGHZ 103, 91, juris-Rn. 24), ist anzumerken, dass es in dem Fall von 1988 nicht um eine solche Situation ging und es sich lediglich um ein obiter dictum handelte. Im Übrigen erläutert der BGH in der Entscheidung vom 22. Mai 2019 an der genannten Stelle, dass es dem Vermieter freistehe, den Eigenbedarf durch den Erwerb erst herbeizuführen, während im vorliegenden Fall entscheidend ist, dass der Vermieter den Eigenbedarf bei dem Erwerb zielgerichtet mitbrachte. II. Randnummer 31 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. III. Randnummer 32 Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 Sätze 1 u. 2 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001398351 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Der Begründungspflicht in einem Kündigungsschreiben für eine ordentliche Kündigung des Wohnraummietverhältnisses ist nach § 573 Abs. 3 S. 1 Genüge getan, wenn der Kündigungsgrund so genau bezeichnet ist, dass er identifiziert und von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann.(Rn.35) 2. Eine teilrechtsfähige Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen.(Rn.41) 3. Die Anforderungen an die Beachtlichkeit eines Eigennutzungswunsches sind nach dem Gesetz gering. Es genügt der ernsthafte, auf vernünftige, nachvollziehbare, der Rechtsordnung nicht widersprechende Erwägungen gestützte Nutzungswunsch.(Rn.46) Verfahrensgang nachgehend LG Berlin 63. Zivilkammer, 17. Dezember 2021, 63 S 133/20, Urteil Tenor 1. Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm innegehaltene Wohnung im Hause S. Straße, ... B., Vorderhaus, 3. OG links, bestehend aus 3 Zimmern nebst Küche, Korridor, Bad, Loggia und dem Kellerraum gegenüber der Kellertreppe 1. links, beschriftet mit dem Namen „O. “, zu räumen und in geräumten Zustand an die Klägerin herauszugeben. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Oktober 2020 bewilligt. 3. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung aus dem Tenor zu 1. durch Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,- Euro abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet, und die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils beizutreibenden Betrags leistet. Tatbestand Randnummer 1 Mit schriftlichem Mietvertrag vom 11. Dezember 2003 mietete der jetzt _ Jahre alte Beklagte auf unbestimmte Zeit ab dem 1. Februar 2004 eine 3-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von 97,53 m² ( davon 62,73 m² beheizbar ) im 3. Obergeschoss links des auf dem Grundstück S. Straße, ... B. errichteten Mehrfamilien-Wohnhauses von der damaligen Eigentümerin des Grundstücks, der W. Wohnungsbaugesellschaft in B. mbH. Randnummer 2 Unter § 12 Abs. 3 ist in dem Mietvertrag geregelt: „ Das Wohnungsunternehmen wird von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht kündigen. Es kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens gemäß § 573 BGB eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen.“ Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des Mietvertrages in Kopie in Anlage K 1 zur Klageschrift, Bl. 7ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 3 In einem Nachtrag zum Mietvertrag traf die W. Wohnungsbaugesellschaft in B. mbH mit dem Beklagten die Vereinbarung: „ Der Vermieter verpflichtet sich, den Mietvertrag nicht unter Berufung auf berechtigte Interessen an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ( Eigenbedarf ) und § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ( wirtschaftliche Verwertung ) innerhalb von 10 Jahren nach dem 31. Dezember 2004 zu kündigen. Im Übrigen bleiben die Bestimmungen des Mietvertrages weiterhin in Kraft.“ Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der Vereinbarung in Kopie in Anlage K 7 zum Schriftsatz der Klägerin vom 16. Januar 2020, Bl. 68 d. A., Bezug genommen. Randnummer 4 Später erwarb die Klägerin die Immobilie und wurde als Eigentümerin im Grundbuch von S. eingetragen. Randnummer 5 Mit Schreiben vom 1. März 2019 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum Ablauf des 30. November 2019 wegen Eigenbedarfs zugunsten des Bruders ihrer Gesellschafterin und Schwagers ihres Gesellschafters, Herrn M. W., der am 1. Juni 2019 eine Stelle bei der Firma C. B. B. P. Aktiengesellschaft im s. antreten und nach Beendigung der Probezeit und Übergang des Arbeitsverhältnisses in ein unbefristetes am 30. November 2019 mit seiner Frau und den beiden jüngeren - 9 und 14 Jahre alten - Kindern auf Dauer nach B. ziehen werde. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 2 zur Klageschrift, Bl. 16 d. A., und den Anstellungsvertrag vom 28. März 2019 nebst Zusatzvereinbarung in Anlage K 3 und K 4 zur Klageschrift, Bl. 17ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 6 Die Nettokaltmiete für die Wohnung lag zu diesem Zeitpunkt bei 413,53 € monatlich. Randnummer 7 Mit Schreiben des B. Mietervereins vom 19. September 2019 widersprach der Beklagte der Kündigung. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 5 zur Klageschrift, Bl. 21 d. A., Bezug genommen. Randnummer 8 Herr W. und die Firma C. B. B. P. Aktiengesellschaft im s beendeten das Anstellungsverhältnis des Herrn W. mit Ablauf der Probezeit. Randnummer 9 Die Klägerin behauptet, der Bruder ihrer Gesellschafterin und Schwager ihres Gesellschafters, Herrn M. W., habe sich nunmehr in B. mit einer Agentur für O. selbstständig gemacht und wolle - falls der Bund D. O. damit einverstanden sei - eine Geschäftsstelle dieses Verbandes in B. als H. eröffnen; dafür habe er bereits als Untermieter einen Büroraum in der F. Straße angemietet; er bewohne zur Zeit noch ein Zimmer im C.-H. Weg in ... B. zur Untermiete und beabsichtige weiterhin schnellstmöglich mit seiner Frau und den beiden jüngeren Kindern auf Dauer nach B. in die Wohnung des Beklagten zu ziehen. Randnummer 10 Sie ist der Auffassung, die Regelung in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages sei durch die Nachtragsvereinbarung vom 6. Dezember 2004 abgelöst worden; außerdem habe die Klägerin auch ein wichtiges berechtigtes Interesse im Sinne dieser Klausel daran, die Wohnung dem Bruder ihrer Gesellschafterin und Schwager ihres Gesellschafters, Herrn M. W., zu überlassen, damit dieser an seiner neuen beruflichen Wirkungsstätte wieder mit seiner Familie zusammenwohnen könne. Randnummer 11 Die Klägerin beantragt, Randnummer 12 den Beklagten zu verurteilen, die von ihm innegehaltene Wohnung im Hause S. Straße, ... B., Vorderhaus, 3. OG links, bestehend aus 3 Zimmern nebst Küche, Korridor, Bad, Loggia und dem Kellerraum gegenüber der Kellertreppe 1. links, beschriftet mit dem Namen „O. “, zu räumen und in geräumten Zustand an sie herauszugeben. Randnummer 13 Der Beklagte beantragt, Randnummer 14 die Klage abzuweisen, Randnummer 15 hilfsweise Randnummer 16 festzustellen, dass sich das Mietverhältnis unbefristet fortsetzt, Randnummer 17 höchst hilfsweise, Randnummer 18 dem Beklagten eine angemessene Räumungsfrist zu bewilligen sowie dem Beklagten nachzulassen, die vorläufige Zwangsvollstreckung durch Sicherheitshinterlegung abzuwenden. Randnummer 19 Er behauptet, die verlangte Räumung stelle für ihn eine Härte dar, die auch unter Würdigung eventueller berechtigter Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen sei: Er sei aufgrund der langjährigen Mietzeit in der Umgebung der Wohnung verwurzelt; außerdem habe er eine Hüfterkrankung und sei daher auf kurze Wege zu Versorgungseinrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten und behandelnden Ärzten sowie auf gute Verkehrsanbindung - auch um weiterhin die Betreuung seiner 14 und 16 Jahre alten Söhne in der Z. Straße an 4-5 Tagen in der Woche zu gewährleisten - angewiesen wegen seiner finanziellen Verhältnisse - er habe nur ein geringes Einkommen, das durch Grundsicherungsleistungen auf insgesamt 997,28 € monatlich aufgestockt werde - und der Mangellage auf dem B. Wohnungsmarkt sei es ihm nicht möglich, eine vergleichbare Wohnung zu finden; die Gefahr eines Verlustes der Wohnung belaste ihn psychisch stark, er habe Angst und Schlafstörungen. Randnummer 20 Er ist der Auffassung, die von der Klägerin angeführten Gründe für die Kündigung würden den erhöhten Anforderungen gemäß § 12 Abs. 3 des Mietvertrages nicht genügen; die Klägerin habe wichtige berechtigte Interessen gemäß § 573 BGB, die ausnahmsweise eine Kündigung des Mietverhältnisses notwendig machen, nicht - insbesondere nicht in dem Kündigungsschreiben - dargetan. Randnummer 21 Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß dem Beweisbeschluss vom 11. März 2020 durch uneidliche Vernehmung des Herrn M. W.. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der Sitzung vom 20. Mai 2020, Bl. 126ff d. A., Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 22 A. Die Klage ist zulässig. Randnummer 23 Das Amtsgericht Schöneberg ist gemäß § 23 Nr. 2a GVG sachlich und nach § 29a ZPO örtlich zuständig, weil die streitgegenständlichen Miet-Wohnräume im hiesigen Gerichtsbezirk liegen. Randnummer 24 B. Die Klage ist auch begründet. Randnummer 25 Die Klägerin hat gegen den Beklagten Anspruch auf Räumung und Herausgabe der 3-Zimmer-Wohnung im 3. OG links des Vorderhauses auf dem Grundstück S. Straße in ... B. gemäß §§ 546 Abs.1 und 985 BGB. Randnummer 26 I. Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Randnummer 27 Diese Voraussetzung liegt hier vor. Randnummer 28 1. Der Beklagte ist unstreitig seit dem 1. Februar 2004 Mieter der im 3. OG links des Vorderhauses auf dem Grundstück S. Straße in ... B. gelegenen 3-Zimmer-Wohnung mit Küche, Korridor, Bad, Loggia und einem Kellerraum. Randnummer 29 Die Klägerin ist unstreitig mit dem Erwerb des Grundstücks, auf dem sich die von dem Beklagten genutzte Wohnung befindet, gemäß § 566 BGB für die Dauer ihres Eigentums als Vermieterin in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eingetreten. Randnummer 30 2. Die Kündigung vom 1. März 2019 hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet. Randnummer 31 a) Die Kündigung ist formell wirksam. Randnummer 32 (1) Die Kündigung ist formgerecht gemäß § 568 Abs.1 BGB erklärt worden. Randnummer 33 Nach dieser Regelung bedarf die Kündigung eines Mietverhältnisses der schriftlichen Form. Das bedeutet gemäß § 126 Abs. 1 BGB, dass die Urkunde vom Vermieter oder von dessen berechtigtem Vertreter eigenhändig unterschrieben oder mit einem notariell beglaubigten Handzeichen versehen sein muss. Diese Voraussetzung ist hier unstreitig erfüllt. Das Kündigungsschreiben ist von der von der Klägerin bevollmächtigten Hausverwalterin, Frau I. S., eigenhändig unterzeichnet worden. Randnummer 34 (2) Nach § 573 Abs. 3 S. 1 BGB sind in dem Kündigungsschreiben die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses anzugeben. Randnummer 35 Das ist hier geschehen. Der Begründungspflicht des § 573 Abs.3 BGB ist genügt, wenn der Vermieter darlegt, dass er ein berechtigtes Interesse an der streitgegenständlichen Mietwohnung hat. Der Zweck dieser Vorschrift liegt darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Er muss also durch die Begründung in die Lage versetzt wird, abzuschätzen, ob er die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg in Frage stellen kann oder ob er sie hinnehmen und sich nach einer neuen Wohnung umsehen muss. Diesem Zweck genügt es, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so genau bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann ( vgl. Urteil des BGH vom 27. Juni 2007 zu VIII ZR 271/06 ). Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es insofern grundsätzlich aus, wenn die Person, für die die Wohnung benötigt wird, benannt und ihr Interesse an der Erlangung der Wohnung dargelegt wird ( vgl. Versäumnisurteil des BGH vom 6. Juli 2011 zu VIII ZR 317/10 ). Das ist hier geschehen. Randnummer 36 Die Klägerin hat in ihrem Kündigungsschreiben dargelegt, dass sie die Wohnung dem Bruder ihrer Gesellschafterin und Schwager ihres Gesellschafters, Herrn M. W., zur Verfügung stellen wolle, da dieser ab dem 1. Juni 2019 aus beruflichen Gründen von ... nach B. - zunächst in ein Hotel oder ein möbliertes Zimmer - ziehen und nach dem 30. November 2019, wenn die Probezeit bei seinem neuen Arbeitgeber beendet sei, seine Ehefrau und die beiden jüngeren - 9 und 14 Jahre alten - Kinder nachholen und mit ihnen in der jetzt von dem Beklagten innegehaltenen Wohnung leben wolle. Diese Ausführungen sind in sich stimmig und zur Erläuterung des Eigenbedarfs völlig ausreichend. Randnummer 37 Der in dem Kündigungsschreiben dargelegte Bedarf ist auch nicht weggefallen, weil der Zeuge tatsächlich nicht über den 30. November 2019 hinaus bei der Firma C. B. B. P. Aktiengesellschaft im s. beschäftigt ist, sondern sich stattdessen in B. mit einer Agentur selbstständig gemacht hat. Ob der Zeuge W. in B. als Angestellter oder Selbstständiger beruflich tätig ist, stellt eine für die Begründung der Kündigung unwesentliche Einzelheit dar. Randnummer 38 b) Die Kündigung ist dem Beklagten auch unstreitig zugegangen. Randnummer 39 c) Die Klägerin hat aufgrund des geltend gemachten Eigenbedarfs an der streitgegenständlichen Mietwohnung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten gemäß § 573 Abs.1, 2 Nr.2 BGB analog - auch unter Berücksichtigung der Regelungen zum Mieterschutz in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages. Randnummer 40 (1) Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. So ist es hier. Randnummer 41 (a) Auch eine teilrechtsfähige ( Außen- ) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen ( vgl. Urteil des BGH vom 14. Dezember 2016 zu VIII ZR 232/15 ). Randnummer 42 Das Gericht hat keine Zweifel, dass der Zeuge M. W. - wie er bei seiner Vernehmung ausgesagt hat - der Bruder der Gesellschafterin und Schwager des Gesellschafters der Klägerin ist. Damit gehört er zu dem privilegierten Personenkreis gem. § 573 Abs.2 Nr. 2 BGB. Randnummer 43 (b) Das Merkmal “ benötigt ” bedeutet nicht, dass der Vermieter oder sein Angehöriger sich in einer Not-, Mangel- oder Zwangslage befinden müsste. Randnummer 44 Es schadet auch nicht, wenn der Bedarf gezielt, etwa durch freiwillige Aufgabe der bisherigen Wohnung, herbeigeführt wird Randnummer 45 ( vgl. Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 11. November 1993 zu 1 BvR 696/93 ). Randnummer 46 Die Anforderungen an die Beachtlichkeit eines Eigennutzungswunsches sind nach dem Gesetz gering. Es genügt der ernsthafte, auf vernünftige, nachvollziehbare, der Rechtsordnung nicht widersprechende Erwägungen gestützte Nutzungswunsch ( vgl. Beschlüsse des Bundesverfassungsgerichts vom 14. September 1989 zu 1 BvR 674/89 und vom 11. November 1993 zu1 BvR 696/93; Rechtsentscheid des BGH vom 20. Januar 1988 zu VIII ARZ 4/87 und Urteil des BGH vom 11. Dezember 2019 zu VIII ZR 144/19 ). Diesen haben die Gerichte zu respektieren. Randnummer 47 Danach würde es schon ausreichen, wenn die Klägerin das Mietverhältnis nur deshalb gekündigt hätte, weil sie die Wohnung künftig lieber einem vertrauten Familienmitglied ihrer Gesellschafter überlassen möchte, als einem diesen nicht näher bekannten Mieter. Randnummer 48 (2) Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht durch den Nachtrag zum Mietvertrag vom 6. Dezember 2004 ausgeschlossen. Die dort getroffene Regelung hat nur für die Zeit vom 1. Januar 2005 bis zum 31. Dezember 2015 Bestand gehabt. Randnummer 49 (3) Auch die Bestimmung in § 12 Abs.3 des Mietvertrages schließt hier die Wirksamkeit des geltend gemachten Eigenbedarfs nicht aus. Randnummer 50 (a) Die Klausel ist allerdings nicht durch den Nachtrag zum Mietvertrag vom 6. Dezember 2004 ersetzt worden. Vielmehr sollte durch den Nachtrag für einen begrenzten Zeitraum von zehn Jahren ein zusätzlicher Schutz für den Mieter geschaffen werden. Es ist aber ausdrücklich klargestellt worden, dass die Bestimmungen des Mietvertrages im Übrigen weiterhin in Kraft bleiben. Randnummer 51 (b) Auch wenn die Regelung in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages ersichtlich auf das ursprüngliche Mietverhältnis mit einer Wohnungsbaugesellschaft zugeschnitten ist, muss die Klägerin als Erwerberin diese Regelung nach § 566 Abs. 1 BGB gegen sich gelten lassen ( vgl. Urteil des BGH vom 16. Oktober 2013 zu VIII ZR 57/13 ). Randnummer 52 Die Bestimmung begründet keine höchstpersönlichen Rechte und Pflichten des Vermieters, die nach einem Rechtsübergang auf eine Privatperson oder eine GbR ihren Sinn verlieren würden. Randnummer 53 Es ist auch nicht davon auszugehen, dass aus der insoweit nach §§ 133, 157 BGB maßgeblichen Sicht des Beklagten die Geltung der Bestimmung stillschweigend auf den Zeitraum, in dem die Wohnung im Eigentum einer Wohnungsbaugesellschaft steht, beschränkt werden sollte. Aus der Sicht des Mieters ist die Kündigungsbeschränkung gerade im Falle der Veräußerung der Wohnung an eine Privatperson im Hinblick auf das entsprechend höhere Risiko einer Eigenbedarfskündigung, die Bedeutung der Wohnung als Lebensmittelpunkt und die mit jedem Umzug verbundenen persönlichen und wirtschaftlichen Belastungen von Interesse ( vgl. Rechtsentscheid in Mietsachen des OLG Karlsruhe vom 21. Januar 1985 zu 3 REMiet 8/84, Urteil des LG Frankenthal vom 27. Juli 2005 zu 2 S 119/05 ). Randnummer 54 (c) Die Regelung in dem Mietvertrag, wonach das Wohnungsunternehmen von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen und nur in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen wird, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, stellt keinen vertraglichen Verzicht auf das Recht zur Eigenbedarfskündigung dar. Insoweit gilt der Grundsatz, dass in Zweifelsfällen gemäß §§ 133, 157 BGB nicht davon auszugehen ist, dass ein Verzicht wollt ist ( vgl. Beschluss des OLG Düsseldorf vom 8. November 1999 zu 20 W 48/99 ). Randnummer 55 Anders als in dem Fall, der dem Urteil des BGH vom 16. Oktober 2013 zu VIII ZR 57/13 zugrunde gelegen hat, wird hier in der Klausel sogar ausdrücklich auf § 573 BGB Bezug genommen. Randnummer 56 Zudem ergibt sich auch aus der Nachtragsregelung vom 6. Dezember 2004, dass bis dahin eine Eigenbedarfskündigung vertraglich nicht ausgeschlossen sein sollte. Randnummer 57 (d) Da hier - anders als in dem Fall, der dem Urteil des BGH vom 16. Oktober 2013 zu VIII ZR 57/13 zugrunde gelegen hat - in der die Klägerin bindenden Bestimmung des § 12 Abs. 3 des Mietvertrages von „ wichtigen berechtigten Interessen des Wohnungsunternehmens gem. § 573 BGB “ die Rede ist, erscheint es fraglich, ob die in § 573 genannten Kündigungsgründe bereits als solche ein wichtiges berechtigtes Interesse des Vermieters im Sinne der Klausel begründen sollen oder ob beim Vorliegen der Voraussetzungen dieser Norm noch eine zusätzliche Einschränkung gewollt ist. Diese Zweifel gehen aber nach § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten der Klägerin, so dass zu Gunsten des Beklagten davon auszugehen ist, dass die Kündigung des Mietverhältnisses nicht bereits dann auf Eigenbedarf gestützt werden kann, wenn der Vermieter ein vernünftiges, billigenswertes Erlangungsinteresse hat, sondern nur dann, wenn die dafür geltend gemachten Gründe die verschärften Voraussetzungen eines wichtigen berechtigten Interesses erfüllen, das die Beendigung des Mietverhältnisses ausnahmsweise notwendig macht, was bedeutet, dass die Beendigung des Mietverhältnisses der einzig zumutbare Weg sein muss, um den berechtigten Interesse des Vermieters Genüge zu tun ( vgl. Rechtsentscheid in Mietsachen des OLG Karlsruhe vom 21. Januar 1985 zu 3 REMiet 8/84 ). Randnummer 58 Dass danach die Anforderungen an eine zulässige Eigenbedarfskündigung so hoch sind, dass schwer vorstellbar ist, unter welchen Umständen ein solcher Ausnahmefall vorliegen sollte, wie das Landgericht Berlin im Urteil vom 13. März 2019 zu 65 S 204/18 ausführt, dürfte hingegen nicht gewollt sein. Sonst hätte man die Befugnis zur Eigenbedarfskündigung ja einfach ausschließen können. Randnummer 59 (e) Die erhöhten Voraussetzungen für eine Kündigung nach der Klausel in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages liegen hier aber nach dem schlüssigen Vortrag der Klägerin vor. Randnummer 60 Sie macht dem Beklagten seine Wohnung keineswegs nur deshalb streitig, weil sie aufgrund der ihr nach § 903 S.1 BGB zustehenden Befugnis, mit ihrem Eigentum nach Belieben zu verfahren, beschlossen hat, es künftig anders zu nutzen. Randnummer 61 Vielmehr hat sie in dem Kündigungsschreiben erklärt, der Bruder bzw. Schwager ihrer Gesellschafter, Herr M. W., werde sich zum 1. Juni 2019 beruflich verändern und seiner Erwerbstätigkeit künftig in B. nachgehen. Um dennoch mit seiner Familie zusammenzuleben, benötige er eine neue, für vier Personen geeignete Wohnung in B.. Den Gesellschaftern der Klägerin stünde keine freie oder demnächst freiwerdende Wohnung zur Verfügung, die sie ihm anbieten könnten. Unter den ausreichend großen Wohnungen im Hause sei die Wohnung des Beklagten die einzige, in der nur eine einzelne Person lebe, weshalb unter sozialen Gesichtspunkten die Wahl darauf gefallen sei. Randnummer 62 Der Eigennutzungswunsch hat hier das in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages vorausgesetzte besondere Gewicht, weil der Zeuge W. andernfalls weiter zwischen ... und B. pendeln müsste und seltener mit seiner Ehefrau und seinen Kindern zusammen sein könnte. Ehe und Familie stehen nach Art. 6 Abs. 1 Grundgesetz unter dem besonderen Schutz der staatlichen Ordnung. Randnummer 63 Ein Weg, wie der Wunsch der Klägerin, dem Zeugen eine der in ihrem Eigentum stehenden Wohnungen für das Zusammenleben mit seiner Familie zur Verfügung zu stellen, verwirklicht werden könnte, ohne die Interessen des Beklagten ( oder anderer - mindestens ebenso schutzwürdiger - Hausbewohner ) zu tangieren, ist nicht ersichtlich. Randnummer 64 Es ist dem Zeugen in seiner aktuellen instabilen beruflichen Umbruchssituation nicht zuzumuten, eine andere geeignete Wohnung in B. zu mieten, um seinen Wohnbedarf zu decken - abgesehen davon, dass das berechtigte Interesse der Gesellschafter der Klägerin und des Zeugen, mit seiner Familie künftig im Haus seiner Schwester und seines Schwagers zu wohnen, so gerade nicht erfüllt würde. Randnummer 65 (4) Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts im Rahmen der ihm nach § 286 Abs.1 S.1 ZPO zustehenden freien Beweiswürdigung fest, dass der Zeuge W. ernsthaft beabsichtigt, die Wohnung des Beklagten mit seiner Familie zu beziehen. Randnummer 66 Der Zeuge hat glaubhaft versichert, er wolle im Raum B. - nach Möglichkeit weiterhin als Selbstständiger - arbeiten. Er nehme im Rahmen seiner Tätigkeit in ganz Europa Orgeln in Augenschein und reise daher viel - als Selbstständiger könne er sich die Arbeit aber einteilen und bei seiner Familie sein, wenn sie ihn brauche. Randnummer 67 Sein Bestreben sei nach wie vor, für den Bund d. O. ein H. in B. zu eröffnen, um hier u. a. Lobbyarbeit zu betreiben, was selbstverständlich nur in B. möglich sei. Infolge der Coronakrise stagniere das Vorhaben zwar derzeit, da die Gremien des Bundes D. O. nicht tragen würden, grundsätzlich bestünde dort aber Interesse, er habe auch bereits für den Bund D. O. an Veranstaltungen, etwa zur Vorbereitung des im Jahre 2021 in B. und X geplanten „ Jahr der Orgel “ teilgenommen. Randnummer 68 Er hat ferner bekundet, seine Ehefrau und seine Söhne seien mit den Umzugsabsichten einverstanden. Randnummer 69 Für B. habe er sich auch deshalb entschieden, weil seine Schwester und zwei Brüder hier leben. Randnummer 70 Der Zeuge hat damit die in dem Kündigungsschreiben genannten wichtigen Gründe für den geplanten Einzug in die Wohnung des Beklagten im Wesentlichen bestätigt und näher beschrieben. Randnummer 71 Hinreichende Anhaltspunkte für Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches haben sich nicht ergeben. Randnummer 72 Wenn der Beklagte moniert, es sei nicht nachvollziehbar, weshalb der Bund d. O. auf einmal ein H. benötige, so heißt dies nicht, dass der Zeuge W. sich nicht ernsthaft oder ohne Aussicht auf Erfolg darum bemühen würde, den Vertretern des Verbandes die Notwendigkeit einer solchen Geschäftsstelle unter seiner Leitung plausibel zu machen. Randnummer 73 Es erscheint auch nicht unglaubwürdig, dass die Familie des Zeugen bereit ist, aus einem Reihenhaus mit 6 Zimmern in eine immerhin ca. 97,53 m² große 3-Zimmerwohnung umzuziehen, wo sich die beiden jüngeren Söhne ein Zimmer teilen müssten, wenn dadurch der Kontakt zu dem Zeugen, dem Ehemann und Vater, intensiviert werden kann, und dass die Ehefrau des Zeugen aus den gleichen Erwägungen bereit ist, ihre berufliche Tätigkeit in ... aufzugeben und sich ggf. in B. ein neues Betätigungsfeld zu suchen. Randnummer 74 Schließlich erscheint es auch nicht fernliegend, dass die Familie erst entscheiden will, wie mit ihrem Reihenhaus in ... verfahren werden soll ( ob es verkauft oder vermietet wird ), wenn der Umzug tatsächlich ansteht, und somit konkrete Angebote eingeholt werden können, von deren Ergebnis es dann möglicherweise auch abhängt, wie die Entscheidung ausfällt. Randnummer 75 Soweit der Beklagte vorträgt, dem Pförtner des I. H. in der F. Straße - wo der Zeuge nach seiner Aussage sein Büro hat und das er auch auf seiner Internetseite als Kontaktadresse nennt - sei weder eine Firma B. noch der Zeuge M. W. als Mieter bekannt, kommt es darauf nicht an. Tatsächlich ist ausweislich der Homepage des I. H. in der F. Straße dort eine Frau K. B. als Mieterin verzeichnet, so dass es durchaus glaubhaft erscheint, dass der Zeuge von ihr für den Anfang einen Büroraum als Untermieter gemietet hat. Randnummer 76 (5) Die Wirksamkeit der Kündigung setzt nicht voraus, dass das Erlangungsinteresses des kündigenden Vermieters das Bestandsinteresse des Mieters überwiegt. Randnummer 77 d) Die Kündigung hat das Mietverhältnis mit dem Beklagten unter Berücksichtigung der Mietzeit mit Ablauf des 30. November 2019 beendet. Randnummer 78 3. Der Beklagte kann nicht von der Klägerin aufgrund seines gem. § 574b BGB form- und fristgemäß erhobenen Widerspruchs vom 19. September 2019 die Fortsetzung des Mietverhältnisses - schon gar nicht unbefristet - verlangen, da er nicht schlüssig dargelegt hat, dass die Kündigung für ihn eine Härte im Sinne von § 574 BGB bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist. Randnummer 79 Unter einer Härte versteht man alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die in Folge der Vertragsbeendigung auftreten können ( vgl. Urteil des LG Berlin vom 7. Mai 2015 zu 67 S 117/14 ). Bei der Interessenabwägung ist das Bestandsinteresse des Mieters einerseits mit dem Erlangungsinteresse des Vermieters andererseits in Beziehung zu setzen. Hierbei sind die Wertentscheidungen des Grundgesetzes zu berücksichtigen. Auf Seiten der Klägerin dürfen nur die Gründe Berücksichtigung finden, die sie in dem Kündigungsschreiben angegeben hat. Andere Gründe werden nur dann ausnahmsweise berücksichtigt, wenn und soweit sie nachträglich entstanden sind, § 574 Abs.3 BGB. Randnummer 80 Die Klägerin hat sich auf ihr durch Art. 14 Abs. 1 S.1 GG gewährleistetes Eigentumsrecht und den Schutz der Familie des Zeugen M. W. berufen. Randnummer 81 Der Beklagte kann sich auf seinen ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG geschützten Besitz an der Wohnung stützen ( vgl. Beschluss des BVerfG vom 26. Mai 1993 zu 1 BvR 208/93 ). Randnummer 82 Die schutzwürdigen Interessen des Beklagten überwiegen die der Klägerin jedoch nicht. Randnummer 83 a) Die mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten stellen keinen Härtegrund im Sinne von § 574 Abs. 1 S. 1 BGB dar. Die Konsequenzen, die für den Mieter voraussichtlich aus dem erzwungenen Umzug folgen, müssen sich von solchen üblichen Beeinträchtigungen und Nachteilen deutlich abheben ( vgl. Urteil des BGH vom 15. März 2017 zu VIII ZR 270/15 ). Randnummer 84 b) Die lange Dauer des Mietverhältnisses des Beklagten ist allein nicht geeignet, eine Härte zu begründen. Denn diesem Umstand hat der Gesetzgeber schon durch die unterschiedliche Länge der Kündigungsfristen in § 573c Abs. 1 BGB Rechnung getragen. Randnummer 85 c) Auch eine durch die lange Mietdauer begründete tiefe Verwurzelung des Mieters im bisherigen Wohnumfeld und eine besondere Bindung an die gekündigte Wohnung stellen für sich allein nicht unbedingt eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 S.1 BGB dar, da diese Umstände sich je nach der Persönlichkeit des Mieters und seiner körperlichen und psychischen Verfassung unterschiedlich auswirken ( vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18 ). Der Beklagte hat keine besonderen Umstände in seinem persönlichen Bereich geschildert, die seiner Verwurzelung in der Umgebung seiner bisherigen Wohnung das erforderliche Gewicht verleihen könnten. Randnummer 86 Dass die ungewisse Wohnsituation ihn psychisch belastet und ängstigt und dass es dadurch zu Schlafstörungen kommt, ist glaubhaft. Dies dürfte nahezu jedem in dieser Situation so ergehen. Derartige Beeinträchtigungen genügen daher nicht. Randnummer 87 d) Der Beklagte ist mit _ Jahren noch nicht in einem Alter, in dem ein Umzug regelmäßig eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 S. 1 BGB darstellt ( vgl. Urteil des LG Berlin vom 12. März 2019 zu 67 S 345/18 ). Randnummer 88 Der Beklagte hat auch keine erheblichen gesundheitlichen Beschwerden vorgetragen, die sich infolge des Auszuges aus der bisherigen Wohnung verschlechtern könnten. Randnummer 89 Seine Hüfterkrankung beeinträchtigt ihn offenbar nicht sehr, da er ohne Fahrstuhl in die im dritten Stock gelegene Wohnung gelangen und ausweislich des Attestes der Fachärztin für Chirurgie, Orthopädie und Unfallchirurgie Dr. med. B. R. vom 29. August 2019 eine Gehstrecke von 2 km bewältigen kann. Randnummer 90 Er ist daher auch nicht auf - im Verhältnis zu der ohnehin relativ guten Infrastruktur in B. - besonders kurze Wege und gute Verkehrsanbindung angewiesen. Randnummer 91 Weshalb er befürchtet, dass sich seine Beschwerden infolge eines Umzugs verschlechtern würden, ist nicht nachvollziehbar. Randnummer 92 e) Dass ein Umzug zwangsläufig die Möglichkeit des Beklagten zur Betreuung seiner Söhne in der Z. Straße beeinträchtigen würde, ist nicht ersichtlich. Randnummer 93 f) Der Beklagte kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass es ihm aufgrund seiner Einkommenssituation und der derzeitigen Lage auf dem B. Wohnungsmarkt nicht möglich sei, Wohnraum mit vergleichbarer Ausstattung und Miethöhe in B. zu finden. Randnummer 94 Die Vorschrift des § 574 Abs.2 BGB führt zwar als Regelbeispiel für eine Härte an, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, wobei ein Ersatzwohnraum als angemessen anzusehen ist, wenn er im Vergleich zu der bisherigen Mietwohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und preislich für ihn tragbar ist. Hinsichtlich der Finanzierbarkeit ist auf das aktuelle Einkommen abzustellen, mögliche staatliche Zuschüsse ( z. B. Wohngeld ) sind zu berücksichtigen. Randnummer 95 Gewisse Veränderungen und zumutbare Verschlechterungen der Wohnverhältnisse muss der Mieter hinnehmen. Randnummer 96 Entscheidend kommt es darauf an, dass der Mieter sich ernsthaft und energisch um die Beschaffung einer Ersatzwohnung bemüht hat, worauf auch die Klägerin mehrfach hingewiesen hat. Randnummer 97 Daran fehlt es hier. Der Beklagte hat nicht ausreichend vorgetragen, geschweige denn unter Beweis gestellt, dass er alle ihm persönlich und wirtschaftlich zumutbaren Schritte unternommen hat, um eine neue Wohnung zu beschaffen. Hierzu hätte er substantiiert vortragen müssen, welche Bemühungen er seit dem Ausspruch der Kündigung unternommen hat, um angemessen Ersatzwohnraum zu finden. Der Mieter ist verpflichtet, sich mithilfe von Verwandten und Bekannten, öffentlichen und privaten Stellen und unter Inanspruchnahme geeigneter Medien Randnummer 98 ( Zeitungsanzeigen, Internet ) ernsthaft und nachhaltig um eine Ersatzwohnung zu bemühen, soweit ihm dies unter Berücksichtigung seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse zuzumuten ist ( vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18 ). Randnummer 99 Der Beklagte hat auch nicht hinreichend dargetan, dass es von vornherein unmöglich sei, angemessenen Ersatzwohnraum - also ausreichend großen, nicht unbedingt qualitativ gleichwertigen - Wohnraum zu zumutbaren, also für ihn preislich tragbaren Bedingungen zu erlangen. Randnummer 100 Insoweit genügt es nicht, auf den angespannten B. Wohnungsmarkt, und die Höhe seiner aktuellen laufenden Einkünfte zu verweisen ( vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18 entgegen dem Urteil des LG Berlin vom 9. Mai 2018 zu 64 S 176/17 ). Randnummer 101 Es ist zwar gerichtsbekannt, dass gerade im Niedrigpreissegment in B. Wohnungsnot herrscht. Schon aus der Kappungsgrenzenverordnung vom 7. Mai 2013, der gemäß § 577a Abs. 2 S.2 BGB ergangenen Verordnung vom 13. August 2013, der Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 und zuletzt dem MietenWoG Bln ergibt sich, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in B. besonders gefährdet ist ( vgl. Urteil des LG Berlin vom 9. Mai 2018 zu 64 S 176/17 ). Das heißt aber nicht, dass der Wohnungsmarkt derart angespannt ist, dass er praktisch nicht mehr existiert. Die - auch von der Klägerin in Anlage zur Klageschrift eingereichten - Angebote auf den entsprechenden Internet-Plattformen zeigen, dass ungeachtet der Mangellage in B. weiterhin Wohnraum zur Vermietung - nicht nur im oberen Preissegment - zur Verfügung steht. Eine Beweislastumkehr dahingehend, dass der Vermieter die Möglichkeit zur Anmietung einer angemessenen Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter nachweisen müsste, ist daher nicht geboten Randnummer 102 ( vgl. Urteil des LG Berlin vom 9. März 2018 zu 63 S 67/16 ). Randnummer 103 g) Die vergleichsweise niedrige Miete für die jetzige Wohnung des Beklagten begründet grundsätzlich kein berechtigtes Interesse an seinem Verbleib in der Wohnung. Anders ist es nur unter ganz besonderen Umständen, etwa wenn die niedrige Miete ein Ausgleich für Investitionen oder Leistungen des Mieters darstellt. Solche Umstände sind hier nicht ersichtlich ( vgl. Beschluss des Verfassungsgerichtshofs des Landes Berlin vom 16. Mai 2002 zu 124 /01; Urteil des LG Berlin vom 18. Dezember 2019 zu 64 S 91/18 ). Randnummer 104 II. Die Klägerin kann ihr Herausgabeverlangen auch auf § 985 BGB stützen. Nach dieser Vorschrift kann der Eigentümer von dem Besitzer die Herausgabe verlangen. Randnummer 105 Dies gilt nach § 986 Abs. 1 S. 1 BGB zwar nicht, wenn der Besitzer dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. Randnummer 106 Das ist hier aber nach der wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses nicht mehr der Fall. Randnummer 107 III. Das Gericht hat dem Beklagten zur Vermeidung von Obdachlosigkeit eine Räumungsfrist im Sinne des § 721 Abs.1 ZPO bis zum 31.Oktober 2020 bewilligt. Randnummer 108 C. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Randnummer 109 D. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001511171 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses kann vorliegen kann, wenn eine öffentlich-rechtliche Körperschaft (vor allem eine Gemeinde) die von ihr vermietete Wohnung zur Umsetzung von Aufgaben benötigt, an deren Erfüllung ein gewichtiges öffentliches Interesse besteht (Anschluss BGH, 9. Mai 2012, VIII ZR 238/11).(Rn.7) 2. Die beabsichtigte Nutzung der Räumlichkeiten für die Erweiterung einer Kindertagesstätte stellt ein solches gewichtiges öffentliches Interesse dar.(Rn.7) 3. Dem berechtigten Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses steht auch nicht entgegen, dass der Gemeinde zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung noch keine Zweckentfremdungsgenehmigung vorlag. Erforderlich, aber auch ausreichend ist, dass die Gemeinde Ernsthaftigkeit und Umsetzbarkeit ihrer Absicht, die Kindertagesstätte zu erweitern, hinreichend darlegen kann.(Rn.8) Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg-Bergedorf, 31. Januar 2020, 410a C 8/19 Tenor 1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Bergedorf vom 31.01.2020, Az. 410a C 8/19, abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Beklagten werden verurteilt, die Wohnung im E.- S.-Platz... ,... H., 1. Stock, bestehend aus 3 Zimmern, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. 2. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. März 2021 gewährt. 3. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 5.794,20 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin verfolgt mit ihrer Berufung die im erstinstanzlichen Urteil abgewiesene Klage auf Räumung der von der Klägerin an die Beklagten vermieteten Wohnung belegen E.- S.-Platz,... H., weiter. Randnummer 2 Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im übrigen wird zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. II. Randnummer 3 Die Berufung der Klägerin ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt, und hat in der Sache Erfolg. Randnummer 4 Die Klägerin hat gegen die Beklagten nach § 546 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Räumung der von diesen bewohnten Wohnung belegen E.- S.-Platz... ,... H.. Das zwischen den Parteien mit Mietvertrag vom 30.12.2006/04.01.2007 (Anlage K 1, Bl. 4 ff. d. A.) begründete Mietverhältnis ist durch die Kündigungen mit Schreiben vom 29. März 2018 (Anlage K 4, Bl. 20 ff. d. A.) beendet (hierzu unter 1.). Ohne Erfolg machen die Beklagten das Vorliegen eines Härtefallgrundes im Sinne des § 574 BGB geltend (hierzu unter 2.). Im Einzelnen: 1. Randnummer 5 Das streitgegenständliche Mietverhältnis ist durch die beiden Kündigungen mit Schreiben vom 29. März 2018 (Anlage K 4, Bl. 20 ff. d. A.) beendet, die die Klägerin gegenüber den beiden Beklagten erklärt hat, um ihr Vorhaben, eine bereits bestehende Kindertagesstätte unter Einbeziehung der streitgegenständlichen Mieträumlichkeiten zu vergrößern, ausgesprochen hat. Im Einzelnen: 1.1 Randnummer 6 Das Kündigungsschreiben vom 29. März 2018 genügt den formellen Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB. Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Die Klägerin hat gegenüber den Beklagten in beiden Kündigungsschreiben im einzelnen dargelegt, dass und aus welchen Gründen sie die derzeit von den beiden Beklagten bewohnten Räumlichkeiten für die Erweiterung einer in ihrer Trägerschaft stehenden Kindertagesstätte benötigt, da die vorhandenen Räumlichkeiten nicht mehr ausreichen, um dem Therapiebedarf der betreuten Kinder gerecht zu werden. 1.2 Randnummer 7 Die Kündigung ist auch berechtigt. Gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. In der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist anerkannt, dass ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses vorliegen kann, wenn eine öffentlich-rechtliche Körperschaft (vor allem eine Gemeinde) die von ihr vermietete Wohnung zur Umsetzung von Aufgaben benötigt, an deren Erfüllung ein gewichtiges öffentliches Interesse besteht (vgl. BGH, Urteil vom 09.05.2012 - VIII ZR 238/11 - Rdnr. 12 m.w.N.). Die von der Klägerin beabsichtigte Nutzung der Räumlichkeiten für die Erweiterung einer in ihrer Trägerschaft stehenden Kindertagesstätte stellt ein solches gewichtiges öffentliches Interesse dar. Das Bedürfnis der Schaffung geeigneter Kindertagesstättenplätze - insbesondere für Kinder mit besonderem Betreuungsbedarf - ist allgemein bekannt. Die Klägerin hat in überzeugender Weise dargelegt, dass sie die von den Beklagten bewohnte, ca. 70 qm Wohnung große Wohnung benötigt, um die bereits vorhandene Kindertagesstätte um pädagogisch nutzbare Gruppen-, Therapie- und Ruheräume sowie Beratungsräume für die Eltern zu erweitern. Dieses öffentliche Interesse überwiegt das Interesse der Beklagten an dem Fortbestand des Mietverhältnisses, auch unter Berücksichtigung der beklagtenseits vorgetragenen gesundheitlichen Probleme des Beklagten zu 2. Die Betreiber der Kindertagesstätte können im Hinblick auf den damit verbundenen erheblichen Kosten- und Personalaufwand nicht auf Dauer darauf verwiesen werden, für die Behandlung der Kinder in eine in der Nachbarschaft belegene Krankengymnastikpraxis auszuweichen. Hinter diesem öffentlichen Interesse an einer geeigneten Kinderbetreuung hat das Interesse der Beklagten an dem Erhalt der von ihnen angemieteten Wohnung zurückzustehen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem als Anlage B 6 (Bl. 87 d. A.) zur Akte gereichten Attest des Arztes für Neurologie und Psychiatrie vom 1. März 2019 über den Gesundheitszustand des Beklagten zu 2. Abgesehen davon, dass dieses Attest sprachlich nur bedingt nachvollziehbar ist, lässt sich diesem Attest weder eine konkrete Diagnose entnehmen, noch, dass es grundsätzlich nicht möglich sein sollte, den gesundheitlichen Zustand des 37 Jahre alten Beklagten zu 2. - gegebenenfalls durch einen erneuten Zusammenzug mit seiner Mutter, der Beklagten zu 1. - auch in einer neuen Wohnung nach der Überwindung von Anfangsschwierigkeiten wieder zu stabilisieren. 1.3 Randnummer 8 Dem berechtigten Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses steht auch nicht entgegen, dass der Klägerin zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung noch keine Zweckentfremdungsgenehmigung vorlag. Hierbei kann dahingestellt bleiben, ob für die klägerseits angestrebte Erweiterung des Kindergartens eine Zweckentfremdungsgenehmigung überhaupt erforderlich ist. Entgegen der seitens des Amtsgerichts in dem mit der Berufung angegriffenen Urteil unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des Hanseatischen Oberlandesgerichts vom 25. März 1981 - 4 U 201/80 - vertretenen Rechtsauffassung war es vorliegend nicht zwingend erforderlich, dass die Zweckentfremdungsgenehmigung bereits zum Zeitpunkt der Kündigung vorlag. Damit sich die Kammer eine Überzeugung davon bilden kann, dass die Klägerin ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat, ist es erforderlich - aber auch ausreichend -, dass die Klägerin Ernsthaftigkeit und Umsetzbarkeit ihrer Absicht, die Kindertagesstätte zu erweitern, hinreichend darlegen kann. Hiervon abzugrenzen sind jene Fälle, in denen der Vermieter bei Ausspruch der Kündigung noch nicht sicher sein kann, ob er seine Nutzungsabsicht auch verwirklichen kann (vgl. zum vergleichbaren Fall der Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 BGB Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rdnr. 63 m.w.N.). Ebenso wie bei der Eigenbedarfskündigung (vgl. hierzu die Entscheidung des Landgerichts Hamburg vom 12.02.2019 - 316 S 78/17 m.w.N.) ist es auch für die Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB nicht erforderlich, dass der Vermieter alle für die geplanten Baumaßnahmen erforderlichen Baugenehmigungen bereits tatsächlich eingeholt hat. Zum einen kann auch ohne tatsächliches Vorliegen der Genehmigungen durch den Mieter - und das Gericht - geprüft werden, ob die vermieterseits angestrebte Umbaumaßnahme grundsätzlich genehmigungsfähig ist. Zum anderen wäre es für einen Vermieter im Hinblick auf die zeitlich begrenzte Gültigkeit der behördlichen Genehmigungen im Einzelfall auch gar nicht ratsam, diese Genehmigungen einzuholen, bevor er sich nicht sicher sein kann, wann der Mieter auszieht und der Vermieter seine Umbaupläne in die Tat umsetzen kann. Hiervon eine Ausnahme zu machen für das Vorliegen der Zweckentfremdungsgenehmigung ist - jedenfalls für den hier zu entscheidenden Fall eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB wegen Vorliegens eines berechtigten öffentliches Interesse - nicht veranlasst. § 573 BGB dient nicht primär dem Erhalt von Wohnraum insgesamt, sondern hat das jeweils streitgegenständliche Wohnraummietverhältnis zum Regelungsgegenstand. Randnummer 9 Nach diesen Maßstäben hat bei Ausspruch der Kündigungen vom 29. März 2018 bereits eine ernsthafte und konkrete Planung der Erweiterung der Kindestagesstätte vorgelegen. Der Klägerin war bereits am 19. Februar 2018 der als Anlage K 3 zur Akte gereichte Bauvorbescheid für dieses Vorhaben erteilt worden. Auf Seite 2 dieses Bauvorbescheids findet sich der Hinweis „Es besteht ein öffentliches Interesse an der Erweiterung der Kita, das das allgemein vorrangige Interesse an der Erhaltung von Wohnraum für die Wohnnutzung übersteigt“, sodass die Klägerin hier ernsthaft mit der Erteilung der noch ausstehenden Zweckentfremdungsgenehmigung durch die zuständige Behörde rechnen durfte. 2. Randnummer 10 Die Beklagten können auch nicht nach § § 574a BGB verlangen, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Randnummer 11 Gemäß § 574 BGB kann der Mieter einer Kündigung widersprechen, wenn eine Beendigung für den Mieter eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. In diesem Fall kann der Mieter nach § 574a BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Randnummer 12 Die Beklagten haben zu dem Vorliegen eines solchen Härtegrundes nicht hinreichend vorgetragen. Insbesondere ergibt sich ein solcher Härtegrund nicht aus dem als Anlage B 6 (Bl. 87 d. A.) zur Akte gereichten Attest des Arztes für Neurologie und Psychiatrie vom 1. März 2019 über den Gesundheitszustand des Beklagten zu 2. Die Kammer verkennt nicht, dass sie der Frage nach dem Vorliegen eines gesundheitlich bedingten Härtefalls im Zweifelsfall durch Einholung eines Sachverständigengutachtens nachzugehen hat. Im vorliegenden Fall ist das eingereichte Attest indessen nicht aussagekräftig genug, um Anlass für ein solches Sachverständigengutachten zu geben. Wie bereits unter 1.2. in anderem Zusammenhang dargelegt, lässt dich diesem Attest weder eine konkrete Diagnose entnehmen, noch, dass es grundsätzlich nicht möglich sein sollte, den gesundheitlichen Zustand des 37 Jahre alten Beklagten zu 2. nach einem Umzug (gegebenenfalls zusammen mit seiner Mutter) wieder zu stabilisieren. Auf einen entsprechenden Hinweis in der mündlichen Verhandlung vom 27. November 2020 ist beklagtenseits kein ergänzender Vortrag zu dieser Thematik erfolgt. 3. Randnummer 13 Den Beklagten wird im Hinblick auf die gesundheitlichen Einschränkungen des Beklagten zu 2. sowie die durch die Corona-Pandemie verursachten Einschränkungen bei der Wohnungssuche gemäß § 721 Abs. 1 ZPO eine Räumungsfrist bis zum 31. März 2021 gewährt. Eine längere Räumungsfrist war nicht angezeigt, insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Klägerin bereits seit 2018 auf die Umsetzung der Kindergartenerweiterung wartet und den Beklagten die Rechtsauffassung der Kammer - und mithin die dringende Notwendigkeit, sich um neuen Wohnraum zu bemühen - bereits seit der mündlichen Verhandlung vom 27. November 2020 bekannt gewesen ist. Randnummer 14 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. 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Die Durchsetzung einer Eigenbedarfskündigung kann sich als rechtsmissbräuchlich erweisen, wenn eine ebenfalls im Eigentum des Vermieters stehende Wohnung bis zum Zeitpunkt der Beendigung des wegen Eigenbedarfs gekündigten Mietverhältnisses frei wird und der Vermieter mit dem Bezug dieser Wohnung seinen Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche ebenfalls befriedigen könnte (BVerfG, Beschluss vom 13. November 1990 - 1 BvR 275/90).(Rn.52) 2. Eine Vergleichbarkeit der von der Eigenbedarfskündigung betroffenen Wohnung mit der bis zur Beendigung des Mietverhältnisses frei gewordenen Alternativwohnung liegt nicht vor, wenn die wegen Eigenbedarf gekündigte Wohnung anders als die Alternativwohnung eine großzügige Terrasse und eine abweichende Raumaufteilung aufweist und der Eigenbedarfskündigende besonderen Wert auf jene Terrasse und die Raumaufteilung legt.(Rn.54) Tenor 1. Der Beklagte wird verurteilt, die Souterrain-Wohnung im Hause O-Straße, H., bestehend aus einem halb geteilten Zimmer einschließlich Wohnküche, Flur, Bad, WC, Abstellraum und Terrasse, ferner den Vorraum vor der Wohnungseingangstür, zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben. 2. Die Kostenentscheidung bleibt der Schlussentscheidung vorbehalten. 3. Das Urteil zu Ziffer 1 ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleitung in Höhe von 6.600,00 €, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 8.002,78 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Der Kläger begehrt Räumung der vom Beklagten angemieteten, im Eigentum des Klägers stehenden Souterrain-Wohnung wegen Eigenbedarfs sowie Zahlung ausstehender Mieten und Forderungen aus einer Nebenkostenabrechnung. Randnummer 2 Der Kläger ist Eigentümer sowie Vermieter eines Wohnhauses in der O-Straße in H-Stadt. Dort befinden sich eine Souterrain-Wohnung, eine sog. Hausmeisterwohnung sowie weitere Wohnungen im Erdgeschoss (Hochparterre) und im 1. Obergeschoss. Die Räumlichkeiten im 1. OG links werden gewerblich genutzt. Randnummer 3 Die Souterrain-Wohnung verfügt über eine große Terrasse, einen offenen Wohn- und Küchenbereich sowie einen Kaminanschluss sowohl für einen Innen- als auch für einen Außenkamin. Hinsichtlich der Gestaltung und Raumverteilung der Wohnungen im Souterrain und Hochparterre rechts wird auf die als Anlage B 11 und Anlage K 7 vorgelegten Grundrisse verwiesen (Blatt 201 sowie Blatt 213 d.A.). Randnummer 4 Die zwischen dem Souterrain und dem Hochparterre gelegene sog. „Hausmeisterwohnung“ besteht aus einem großen, nicht mit Fenstern ausgestatteten Raum und sanitären Anlagen. Zwischen den Parteien ist streitig, in welchem Umfang der Kläger diese Räumlichkeit aktuell nutzt. Randnummer 5 Mit schriftlichen Mietvertrag vom 04.02.2009 bzw. vom 18.02.2009 vermietete der Kläger die Souterrain-Wohnung an den Beklagten (Bl. 11-19 d. Akte). Seit etwa 2014 kommunizierten die Parteien, ausgehend vom Kläger, über ein mögliches Ende des Mietverhältnisses. Eine Einigung erzielten sie nicht. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 22.05.2019 erklärte der Kläger durch seinen Prozessbevollmächtigten auf Seite 2 des Schreibens die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum nächstmöglichen Termin, den 29.2.2020 wegen Eigenbedarfs. Auf den weiteren Inhalt des als Anlage K 2 vorgelegten Kündigungsschreibens wird Bezug genommen (Bl. 8 ff d. Akte). Das Kündigungsschreiben wurde am 23.5.2019 an den Beklagten zugestellt. Eine Räumung erfolgte nicht. Randnummer 7 Der Prozessbevollmächtigte des Beklagten teilte dem Kläger mit Schreiben vom 21.11.2019 mit, dass der geltend gemachten Eigenbedarfskündigung widersprochen und Sozialwiderspruch erhoben wird (Anlage B 7, Blatt 101 ff d.A.). Randnummer 8 Die Mieter der im Eigentum des Klägers stehenden Hochparterre-Wohnung rechts räumten ihre Wohnung nach Beendigung ihres Mietvertrages im Zeitraum zwischen August und September 2019. Der Kläger vermietete jene Wohnung auf Vorschlag der Vormieter spätestens seit Anfang 2020 an Herrn M. Randnummer 9 Mit der am 11.01.2020 den Beklagten zugestellten Klage (Bl. 34 d. Akte) begehrt der Kläger u.a. Räumung der Souterrain-Wohnung. Randnummer 10 Der Kläger behauptet, er benötige die vom Beklagten angemietete Souterrain-Wohnung als Wohnung für sich selbst. Er möchte in die Wohnung als seine Hauptwohnung einziehen und dort seinen ersten Wohnsitz begründen. An seinen bisherigen Wohnsitz in der Gemeinde W. halte ihn nichts. Er habe in dieser Gemeinde bis zu der Trennung von seiner Ehefrau vor mittlerweile rund 4 Jahren über viele Jahre in einem Einfamilienhaus gewohnt, welches im Eigentum seiner Ehefrau gestanden habe. Im Zuge der Trennung habe der Kläger, was unstreitig ist, zunächst eine weitere Mietwohnung in derselben Gemeinde bezogen. Es handele sich um eine möbliert vermietete kleine Wohnung mit einer Fläche von ca. 45 qm. Aufgrund einer Eigenbedarfskündigung zum 31.1.2020 habe der Kläger die Wohnung verlassen müssen. Er wohne daher in einer weiteren möblierten Wohnung in W. Die Ehe zu seiner Ehefrau sei, was unstreitig ist, geschieden worden. Der Kläger habe, was ebenfalls unstreitig ist, eine neue Lebensgefährtin, die Zeugin S. Diese wohne derzeit in ihrer Eigentumswohnung, die verkauft werden solle, in der Stadt B. Der Kläger habe den Wunsch, mit seiner Lebensgefährtin nach H. zu ziehen und in seinen eigenen vier Wänden zu wohnen. Hierfür wolle er die vom Beklagten angemietete Wohnung beziehen. Im Vergleich zu den bisher durch den Kläger bzw. seiner Lebensgefährtin genutzten Wohnungen wollen sich beide bezogen auf ihre Wohnungen nicht vergrößern, sondern verkleinern. Dass die Souterrain-Wohnung nur durch Treppenstufen erreicht werden könne, stehe dem nicht entgegen; erforderlichenfalls könne ein Treppenlift installiert werden. Randnummer 11 Der Kläger behauptet, dass er neben dem streitgegenständlichen Wohnhaus lediglich Eigentümer einer ca. 20 qm kleinen Ferienwohnung in S. sei und daher keine anderweitigen Wohnungen zum Bezug in Frage kämen. Zudem seien sämtliche in seinem Eigentum stehende Wohnungen in der O-Straße in H-Stadt durchgängig vermietet gewesen. Randnummer 12 Der Kläger behauptet weiter, er habe in der sog. „Hausmeister-Wohnung“ lediglich einige Schränke untergebracht und übernachte dort gelegentlich, wenn er sich in H. aufhalte. Darüber hinaus nutze der Kläger die Räume als Lagerfläche. Diese Räumlichkeiten würden über keine Fenster verfügen. Sie weisen keine Wohnfläche von 160 qm auf. Der Kläger habe die Räumlichkeiten als Notunterkunft ausgestattet mit Bett, Dusche, Sitzgelegenheit, Tisch und Schrank. Der Kläger behauptet weiter, dass für die sog. Hausmeisterwohnung keine bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Genehmigung zum Wohnen existiere. Randnummer 13 Der Kläger ist der Ansicht, dass die Souterrain-Wohnung und die Wohnung im Erdgeschoss (Hochparterre) nicht vergleichbar seien und sich auch hinsichtlich der Größe deutlich unterschieden. Hierzu trägt er vor: Die im Hochparterre rechts gelegene Wohnung habe eine Nutzfläche von 108 qm. Diese Wohnung sei für den Kläger und seiner Lebensgefährtin zu groß. Die Souterrain-Wohnung habe eine Fläche von 84,4 qm, nach Abzug der Terrasse 72 qm. Sowohl der Umstand, dass die Souterrain-Wohnung über eine größere Terrasse verfüge, während die Wohnung im Hochparterre rechts lediglich einen kleinen Balkon habe, als auch der in der Souterrainwohnung vorhandene Kaminanschluss rechtfertige ebenfalls, dass sich der Kläger nicht auf die Hochparterre-Wohnung verweisen lassen müsse. Die Hochparterre-Wohnung würde den Wohnbedürfnissen des Klägers nicht gerecht werden. Randnummer 14 Der Kläger ist der Ansicht, eine Kündigung könne durch das Freiwerden einer weiteren Wohnung nach Ausspruch der Kündigung nicht rechtsmissbräuchlich werden. Jedenfalls sei die Frage, ob der Kläger mit der frei gewordenen Wohnung seinen Wohnbedarf ebenso hätte befriedigen können, zu berücksichtigen, dass die Souterrain-Wohnung über bedeutsame Ausstattungsmerkmale verfüge, die dem Vermieter wichtig sind und welche die frei gewordene Wohnung nicht aufweist. Randnummer 15 Zu der weiteren Kündigung vom 23.11.2020 (Blatt 209 d.A.) behauptet der Kläger, der Beklagte nutzte die zu der Souterrainwohnung gehörende Terrassenfläche gewerblich als Lagerfläche für Getränkekisten. Zwischenzeitlich seien vor Ausspruch der Kündigung 80 Kästen leere Cola-Flaschen auf der Terrasse gelagert gewesen. Insoweit nimmt der Kläger Bezug auf eine Fotografie aus November 2020 (Blatt 218 d.A.). Bereits mit Schreiben vom 15.8.2018 habe der Kläger den Beklagten, was insoweit unstreitig ist, wegen teilgewerblicher Nutzung der Wohnung abgemahnt. Bezüglich des Inhalts des Schreibens wird Bezug genommen auf Anlage K 9, Blatt 214 ff d.A. Randnummer 16 Mit Schriftsatz vom 12.05.2020 (Bl. 57 d. Akte) hat der Kläger nach Erhebung der Räumungsklage klageerweiternd beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 2.002,78 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 1.047,78 € ab dem 10.03.2020, auf weitere je 85,00 € ab dem 05.03.2020 und dem 04.04.2020 und auf weitere 785,00 € ab dem 06.05.2020 zu zahlen. Mit Schriftsatz vom 9.7.2020 hat der Kläger den auf Zahlung gerichteten Antrag aufgrund einer Teil-Zahlung in Höhe von 700,00 € für die Mai-Miete 2020 für erledigt erklärt. Randnummer 17 Der Beklagtenvertreter hat sich dieser teilweisen Erledigungserklärung im Termin vom 16.7.2020 angeschlossen (Blatt 137 d.A.). Randnummer 18 Der Kläger hat zuletzt beantragt, Randnummer 19 1. den Beklagten zu verurteilen, die Souterrain-Wohnung im Hause O-Straße in H., bestehend aus einem halb geteilten Zimmer einschließlich Wohnküche, Flur, Bad, WC, Abstellraum und Terrasse, ferner den Vorraum vor der Wohnungseingangstür, zum Ablauf des 29.02.2020 zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben, Randnummer 20 2. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 1.472,78 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 1.047,78 € ab dem 10.03.2020 und auf weitere je 85,00 € ab dem 05.03.2020, dem 04.04.2020, dem 06.05.2020 und dem 05.06.2020 zu zahlen. Randnummer 21 Der Beklagte beantragt, Randnummer 22 die Klage abzuweisen. Randnummer 23 Der Beklagte trägt vor, dass der Kläger Eigenbedarf lediglich vortäusche. Dieser versuche den Beklagten bereits seit Mitte 2018 aufgrund von Auseinandersetzungen über Mietmängel mit allen Mitteln aus dem bestehenden Mietverhältnis zu drängen. Dies werde durch die - unstreitig ausgesprochenen - fristlosen Kündigung des Klägers vom 27.7.2018 sowie den vorangegangenen Versuchen, den Beklagten zur Aufgabe der Wohnung zu bewegen, belegt. Insoweit wird verwiesen auf die Schreiben vom 21.6.2018 (Anlage B 1, Blatt 78 d.A.) sowie der klägerseits vorgeschlagenen Mietaufhebungsvereinbarung (Anlage B 2, Blatt 80 d.A.). Randnummer 24 Der Beklagte behauptet, dass sich in der O-Straße in H. eine weitere Souterrainwohnung mit einer Größe von 160 qm rechts neben der Wohnung des Beklagten befinde. In diese Wohnung sei der Kläger persönlich eingezogen und halte sich dort seit Dezember 2019/Januar 2020 durchgängig auf. Der Kläger habe in diese Wohnung bereits mit Herrn M. einige Möbel verbracht. Weiter behauptet der Beklagte, dass es der Plan des Klägers sei, die Souterrain-Wohnung mit der sog. Hausmeisterwohnung zu verbinden mittels eines Durchbruchs zwecks Vergrößerung der Wohn- und Nutzfläche. Tatsächlich wolle sich der Kläger vergrößern, nicht verkleinern. Randnummer 25 Die Souterrainwohnung weise eine Fläche von ca. 96 qm zuzüglich der Terrassenfläche von weiteren 18,75 qm auf. Die im Hochparterre rechts belegene Wohnung erstrecke sich auf eine Fläche von 110 qm unter Einberechnung des Balkons und sei heller, geräumiger und einfacher zu erreichen. Randnummer 26 Der Beklagte ist der Ansicht, dass der Kläger im Falle einer Eigenbedarfskündigung dazu verpflichtet sei, ihm den freien Wohnraum im ersten Obergeschoss, der frei stünde, anzubieten. Eine solche Offerte habe der Kläger indes nicht gemacht. Daraus folge die Rechtswidrigkeit der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung. Randnummer 27 Der Beklagte ist weiter der Ansicht, dass eine Eigenbedarfskündigung auch dann als rechtsmissbräuchlich zu bewerten ist, wenn die frei gewordene Wohnung nicht in allen Einzelheiten mit der gekündigten Wohnung übereinstimme, aber geeignet sei, den Wohnbedarf ohne größere Abstriche zu befriedigen. Im Übrigen trägt der Beklagte vor, die Behauptung des Klägers, für diesen komme die Wohnung im Hochparterre rechts nicht in Betracht, sei eine reine Schutzbehauptung. Randnummer 28 Zu der weiteren Kündigung des Klägers vom 12.5.2020 trägt der Beklagte vor, er nutze seine Terrasse nicht teil-gewerblich. Die zwischenzeitlich auf der Terrasse gelagerten Cola-Kisten stammen aus seinem privaten Konsum. Randnummer 29 Der Beklagte widerspricht der Eigenbedarfskündigung und trägt hierzu vor, er selber lebe seit 2009 in der betreffenden Einheit und habe sein gesamtes soziales Umfeld im Stadtteil L. der Stadt H. und dem näheren Umfeld. Dies gelte zum einen für seine Bekanntschaften als auch für seine sonstigen sozialen Kontakte. Dies ist unstreitig. Randnummer 30 Bezüglich des weiteren Vortrages der Parteien zu dem Verfahrensgegenstand der Zahlungsklage wegen ausstehender Mieten und eines Nebenkostenguthabens des Klägers wird auf das noch zu ergehende Schlussurteil verwiesen. Randnummer 31 Das Gericht hat den Kläger gemäß § 141 ZPO informatisch angehört und Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin S. Das Gericht hat ferner die Wohnungen im Souterrain, im Erdgeschoss rechts sowie die sog. Hausmeisterwohnung im Rahmen eines Ortstermins in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Anhörung und der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 16.07.2020 sowie des Ortstermins vom 25.01.2021. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 32 Die zulässige Klage ist im Hinblick auf den auf Räumung der streitgegenständlichen Souterrain-Wohnung begründet. I. Randnummer 33 Hierüber ist nach Ausübung des dem Gericht obliegenden Ermessens im Wege eines Teil-Urteils zu entscheiden, § 301 ZPO. Der ebenfalls gestellte Zahlungsantrag wegen ausstehender Mieten und Nachzahlungen von Nebenkosten ist noch nicht zur Entscheidung reif. Randnummer 34 Dem steht nicht entgegen, dass der Kläger vorliegend aufgrund eines Mietverhältnisses mit dem Beklagten Räumung und Zahlung ausstehender Mieten beansprucht, da die vom Kläger vorgetragene Kündigung nicht auf Zahlungsverzug gestützt wird. II. Randnummer 35 Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Räumungsanspruch gem. §§ 546 Abs. 1, 573 Abs. 2 Nr. 2, BGB. Die Kündigung des zwischen den Parteien vereinbarten Mietvertrages vom 22.5.2019 mit Wirkung zum 29.2.2020 ist wirksam und hat das Mietverhältnis beendet. 1. Randnummer 36 Die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sind erfüllt. a. Randnummer 37 Ein ernsthafter Nutzungswille des Klägers zur Nutzung der hier streitgegenständlichen Souterrain-Wohnung liegt vor; der Kläger benötigt die Souterrain-Wohnung zur Selbstnutzung, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Randnummer 38 Voraussetzung für eine wirksame Eigenbedarfskündigung ist, dass der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für seinen Eigennutzungswunsch hat. Grundsätzlich ist die Entscheidung des Vermieters, die Wohnung selbst zu nutzen – bzw. durch Angehörige nutzen zu lassen – zu achten (BGH NJW 2015, 3368 ff.). Zudem muss der Nutzungswunsch hinreichend bestimmt und konkret sein sowie ernsthaft verfolgt werden (Weidenkaff in: Palandt, 76. Aufl., BGB § 573, Rn. 28; BGH NJW 2015, 2727, 3368). Es ist grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich für angemessen hält (Weidenkaff in Palandt, BGB, 77. Auflage, 2018, § 573 Rn 28 mwN). Die Gerichte sind nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von einem angemessenen Leben an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters zu setzen (Weidenkaff a.a.O.). Ein (besonders) dringender Bedarf des Eigentümers etwa im Sinne einer Bedarfsunterdeckung ist nicht erforderlich (Häublein, in: MüKo, 8. Aufl. 2020, § 573 Rn 89). Randnummer 39 Das Gericht ist nach der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass der Kläger einen ernsthaften Nutzungswillen bezogen auf die Souterrain-Wohnung hat. Er hat vernünftige und nachvollziehbare Gründe für seinen Eigennutzungswunsch vorgetragen und nachgewiesen. Dabei stützt sich das Gericht auf die glaubhaften Angaben des Klägers in seiner persönlichen Anhörung sowie der Aussage seiner Lebensgefährtin als Zeugin. Randnummer 40 Der Kläger hat vorgetragen, dass er die vermieteten Räume der Souterrain-Wohnung für sich selbst und seine jetzige Lebensgefährtin als Hauptwohnung benötigt. Aufgrund der Trennung von seiner Ehefrau halte ihn in der Gemeinde W. nichts mehr. Zudem erläuterte er, dass es immer sein Plan war, nach seiner beruflichen Laufbahn zurück nach H. zu kommen, um dort zu wohnen (vgl. Bl. 143 d. Akte). Als weiteren Grund, in H. leben zu wollen, hat er angegeben, dass seine drei Töchter und deren Enkelkinder ebenfalls in H. und Umgebung wohnen, also sein familiäres Umfeld in der Umgebung von H. angesiedelt ist (Bl. 143 d. Akte). Randnummer 41 Diese Angaben sind seinem Inhalt nach nachvollziehbar und glaubhaft. Sie werden durch die Angaben der Zeugin S. (hierzu sogleich) bestätigt. Auch stimmen die Angaben des Klägers mit weiteren Stütztatsachen überein, die weitgehend unstreitig sind. Das betrifft zunächst die Scheidung des Klägers von seiner früheren Ehefrau. Eine solche Scheidung führt typischerweise dazu, dass die Geschiedenen ihren weiteren Lebensentwurf neu gestalten, was nicht selten auch mit einem Wohnortwechsel verbunden ist. Dabei geht das Gericht entsprechend der Angaben des Klägers davon aus, dass dieser ursprünglich aus beruflichen Gründen nach W. gezogen ist. Auch vor dem Hintergrund, dass der Kläger beruflich nicht mehr tätig und aufgrund der Insolvenz seines früheren Arbeitgebers und des damit verbundenen Wegzuges vieler ehemaliger Kollegen in W. nur noch über wenige soziale Bindungen verfügt, erscheint es als nachvollziehbar und lebensnah, dass sich der Kläger wieder seiner Heimat H. zuwenden möchte. Randnummer 42 Auch die neue Beziehung des Klägers zu der Zeugin S. lässt es als plausibel erscheinen, dass der Kläger mit der Zeugin zusammenziehen und hierfür einen neuen, im Vergleich zu den bisherigen Wohnungen größeren Wohnraum nutzen will. Unstreitig ist auch, dass der Kläger Kinder und Enkelkinder in H. hat. Auch insoweit fügt sich der Vortrag des Klägers über seinen Wunsch, die hier streitgegenständliche Wohnung zu beziehen, in den Gesamtkontext der weiteren objektiven Umstände ein. Der Wunsch des Klägers, für Besuche seiner Kinder und Enkelkinder nicht länger Wegstrecken über 200 Kilometer zurücklegen zu wollen (Blatt 143 d.A.), ist nachvollziehbar. Randnummer 43 Der Kläger wirkte in seiner Anhörung authentisch, hat auf die Fragen des Gerichts spontan, flüssig und ohne inhaltliche Widersprüche geantwortet. Seine Darstellung wirkt insgesamt lebensnah. Randnummer 44 Bestätigt wurden diese Aussagen von der am 16.07.2020 vernommenen Zeugin S. Die Zeugin hat bestätigt, mit dem Kläger in die Souterrain-Wohnung ziehen zu wollen. Dabei hat die Zeugin detailliert erläutert, aus welchen Erwägungen heraus sie sich mit dem Kläger entschlossen hat, die Souterrain-Wohnung beziehen zu wollen (Blatt 139 d.A.). Dabei hat sie auch die Angaben des Klägers bestätigt, dass dieser in W. nicht mehr gebunden ist und auch sie persönlich den Wunsch nach einer gemeinsamen Wohnung artikuliert habe, damit sie keine Fahrerei mehr habe (Blatt 139 d.A.). Randnummer 45 Nach der Überzeugung des Gerichts steht der Glaubwürdigkeit der Zeugin nicht entgegen, dass sie den Kläger im Rahmen ihrer Vernehmung zuweilen einseitig und in wenig sachlicher Weise begünstigt hat. Aufgrund ihrer persönlichen Nähe zu dem Kläger ist es zu erwarten, dass sich die Zeugin mit dem Kläger emotional identifiziert und Partei ergreift. Dementsprechend hat sie sich auch in ihrer Vernehmung mehrfach über das Verhalten des Beklagten echauffiert. Für das Gericht sind jedoch keine Anhaltspunkte gegeben, dass sich die Zeugin im Rahmen ihrer Aussage von ihrer Nähe zum Kläger entscheidend hat leiten lassen, soweit sie den von ihr und dem Kläger gefassten Entschluss zur Beziehung einer gemeinsamen Wohnung berichtet hat. Ihre Erzählung wirkte keineswegs konstruiert, sondern bezogen auf die konkrete Formulierung der Eindrücke und der ungeordneten Erzählweise authentisch. Randnummer 46 Indes geht das Gericht nicht davon aus, dass der vom Kläger behauptete Eigenbedarf lediglich vorgeschoben ist, um den Beklagten aus der Wohnung zu drängen. Zwar ist es zutreffend, dass sich die Parteien offenbar seit längerer Zeit in einem zerrütteten Mietverhältnis gegenüberstehen. Auch in dem hiesigen Rechtsstreit streiten sich die Parteien um diverse Einzelfragen wie z.B. der Zutritt zu der Souterrain-Wohnung über die Außentreppe, der Nutzung des Vorraums, der Beseitigung von Schimmelerscheinungen und Laubhaufen vor einem Heizungsraum. Das Gericht hat aber im Rahmen der Anhörung des Klägers den Eindruck gewonnen, dass die genannten Streitpunkte daraus resultieren, dass der Kläger dem Beklagten bereits 2014 signalisiert hat, die Souterrain-Wohnung mittelfristig selbst beziehen zu wollen. Vorher haben die Parteien ein durchaus konstruktives Verhältnis zueinander gehabt; man habe sich gegenseitig geholfen (Blatt 147 d.A.). Der Kläger hat sich dabei veranlasst gesehen, seinem Wunsch durch Ergreifung von Maßnahmen Gewicht zu verleihen; so hat der Kläger auf eine Mieterhöhung gedrängt und darauf hingewirkt, dass der Beklagte den Vorraum vor der Wohnung nicht mehr nutzt. Diese Darstellung wirkt aus Sicht des Klägers plausibel; eine weitere Beurteilung dieses Verhaltens steht dem Gericht nicht zu. Bei dieser Entwicklung waren Streitigkeiten zwischen den Parteien vorprogrammiert. Das Gericht geht davon aus, dass der Wunsch des Klägers zur Übernahme der Souterrain-Wohnung Auslöser der nach 2014 folgenden Streitigkeiten und Kündigungsversuchen gewesen und nicht umgekehrt die hier in Rede stehende Eigenbedarfskündigung infolge der Streitigkeiten ausgesprochen worden ist. Dagegen streitet auch nicht, dass der Kläger bereits früher eine Eigenbedarfskündigung hätte aussprechen können. Auf die Frage, warum er dies nicht getan habe, erklärte der Kläger spontan, weil er ein Depp gewesen sei (Blatt 147 d.A.). Es erscheint dem Gericht als möglich, dass der Kläger zunächst über andere Wege versuchten wollte, die Wohnung zu übernehmen - etwa durch Gespräche mit dem Beklagten und entsprechenden Angeboten zur Aufhebung des Mietvertrages. Randnummer 47 Nach der Überzeugung des Gerichts steht der Annahme eines ernsthaften Nutzungswillens auch nicht entgegen, dass die Souterrain-Wohnung aufgrund von Schimmelerscheinungen sanierungsbedürftig ist. Hiermit haben sich der Kläger und die Zeugin bereits gedanklich auseinandergesetzt. Man sei darauf eingestellt, die Wohnung zunächst sanieren zu müssen. Dabei ist nach Auffassung des Gerichts zu berücksichtigen, dass eine solche Sanierung ohnehin durchzuführen wäre, unabhängig davon, ob der Kläger die Wohnung selbst nutzt oder vermietet. Der Sanierungsbedarf lässt damit keine Schlussfolgerung auf den Eigennutzungswillen zu. b. Randnummer 48 Die ausgesprochene Kündigung enthält eine ausführliche Darlegung des Eigenbedarfes, sodass die Voraussetzungen von § 573 Abs. 3 S. 1 BGB erfüllt sind. c. Randnummer 49 Die Durchsetzung der Eigenbedarfskündigung des Klägers ist nicht rechtsmissbräuchlich bzw. treuwidrig. aa. Randnummer 50 Eine solche Treuwidrigkeit ergibt sich nicht daraus, dass der Kläger dem Beklagten keine vor Ablauf der Kündigungsfrist frei gewordenen alternativen, in seinem Eigentum stehenden Wohnungen angeboten hat. Nach früherer Rechtsprechung führte eine Verletzung der sog. Andien- bzw. Anbietpflicht, welche aus dem Gebot, den Mieter bei Vertragsbeendigung wegen der überragenden Bedeutung der Wohnung zu schonen, hergeleitet wird, regelmäßig zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung (BGH NJW 2003, 2604). Diese Rechtsprechung wurde jedoch aufgegeben: Nunmehr sieht die geänderte neue Rechtsprechung die Verletzung der Andienpflicht lediglich als schuldrechtliche Pflichtverletzung an, welche auf die Wirksamkeit der Kündigung keinen Einfluss hat (BGHZ 213, 136, Rn. 55 ff.). Insofern ist es für die Frage der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung ohne Belang, ob eine Verletzung der Andienpflicht vorliegt. bb. Randnummer 51 Die Durchsetzung der Kündigung erweist sich auch nicht vor dem Hintergrund als treuwidrig, dass der Eigenbedarf des Klägers aufgrund einer vor Ablauf der Kündigungsfrist frei gewordenen Wohnung entfallen ist. Nach der Rechtsprechung kann sich hieraus allerdings eine Treuwidrigkeit ergeben, wenn der Vermieter seinen Wohnbedarf in einer anderen ihm gehörenden und nach Zugang der Kündigung frei gewordenen Wohnung ohne wesentliche Abstriche befriedigen könnte (BGH, 4. März 2015 – VIII ZR166/14; vgl. auch BGH, Urteil v. 14.12.2016 – VIII ZR 232/15, juris Rn 59). Nach dem Verständnis des erkennenden Gerichts hat der BGH mit der Abänderung seiner Rechtsprechung zur Treuwidrigkeit der Durchsetzung von Eigenbedarfskündigung nach unterlassener Anbietung einer frei gewordenen Wohnung nicht auch seine Rechtsprechung zur Treuwidrigkeit der Durchsetzung von Eigenbedarfskündigungen bei Freiwerden einer Wohnung geändert, mit der der Vermieter seinen Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche ebenso befriedigen kann. Insoweit verweist das Gericht auf das Urteil des BGH vom 14.12.2016, Aktz. VII ZR 232/15, wo es unter juris Rn 62 auszugsweise heißt: „Der Vermieter verhält sich schließlich auch nicht deswegen rechtsmissbräuchlich, weil er trotz einer Verletzung der Anbietpflicht an der Eigenbedarfskündigung festhält. Zwar hat der Senat entschieden, dass in den Fällen, in denen der Eigenbedarf des Vermieters vor Ablauf der Kündigungsfrist entfällt, ein Festhalten an der rechtmäßig ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich ist (Urteil vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO S. 81 f.)“ Hieraus ergibt sich, dass der BGH beide Fallkonstellationen weiterhin klar unterscheidet und seine Rechtsprechung zur Treuwidrigkeit der Durchsetzung der Kündigung aufgrund eines Wegfalls des Eigenbedarfs aufgrund einer frei gewordenen, ebenso geeigneten Wohnung nicht ebenfalls aufgegeben hat. Es verbleibt der geänderten Rechtsprechung des BGH zur Frage der Treuwidrigkeit bei Verstößen gegen die Anbietpflicht auch ein eigenständiger Anwendungsbereich, da sich die Möglichkeit der Treuwidrigkeit wegen einer nicht in Anspruch genommenen, bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei gewordenen Wohnung auf solche Wohnungen beschränkt, mit denen der Eigenbedarfskündigende seinen Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche ebenso befriedigen kann. Ist die frei gewordene Wohnung nicht in diesem Sinne als gleichwertig zu beurteilen, hat der Vermieter zwar möglicherweise seine Anbietpflicht verletzt; dies führt aber in diesem Fall nicht zur Treuwidrigkeit der Durchsetzung der Eigenbedarfskündigung, sondern allenfalls zu einer Schadensersatzpflichtigkeit des Vermieters. Randnummer 52 Entgegen der Ansicht des Klägers scheidet eine solche Treuwidrigkeit auch nicht deshalb aus, weil - wie hier - der alternative zur Verfügung stehende Wohnraum erst nach Ausspruch der Kündigung frei geworden ist. Eine Treuwidrigkeit der Durchsetzung der Kündigung kommt vielmehr in Betracht, wenn nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine alternative Wohnung frei wird (siehe BVerfG, Beschluss vom 13.11.1990 - 1 BvR 275/90; so ausdrücklich auch Fleindl, in: NZM 2016, 289, 298 mwN). Randnummer 53 In Bezug auf die sog. „wesentlichen Abstriche“ ist zu beachten, dass die Alternativwohnung weder zu groß (vgl. AG Mannheim DWW 1991, 221: Freigewordene Wohnung mit 75 % mehr Fläche als die Bedarfswohnung) noch zu klein (vgl. BVerfG NJW 1994, 995) sein darf. Bei der Bewertung ist grundsätzlich die Planung des Eigentümers für seine weitere Lebensgestaltung zugrunde zu legen. Eine hinreichende Vergleichbarkeit der Wohnungen liegt daher nicht vor, wenn der Eigentümer vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennt, gerade die vermietete Wohnung nutzen zu wollen (BVerfGE 79, 292 (305) Rn 33). Maßgeblich ist, ob die Dritträume von der Größe, Lage und vom Zuschnitt geeignet sind, die vom Eigentümer bestimmte Funktion zu erfüllen (BVerfGE 79, 283 Rn 39). Die Alternativwohnung muss also nicht hinsichtlich aller Einzelheiten mit der gekündigten Wohnung hinsichtlich Größe und Zuschnitt übereinstimmen (Rolfs, in: Staudinger, BGB Kommentar, 2018, § 573 Rn 126; vgl. auch Häublein, in: MüKo, § 8. Aufl. 2020, § 573 BGB Rn 89). Die Bestimmung des vom Eigentümer festgelegten Wohnbedarfs ist hingegen aber auch nachvollziehbaren Wünschen hinsichtlich der Ausstattung der Wohnung zugänglich, wie z.B. der Wunsch nach einer Erdgeschosswohnung mit Garten, einer Dachterrassenwohnung, einer Wohnung mit einem größeren Balkon oder einer gleich großen Wohnung mit mehr oder weniger Zimmern (Fleindl, in: NZM 2016, 289, 300). Auch nach der instanzgerichtlichen Rechtsprechung entspricht es einem nachvollziehbaren Interesse des Vermieters, eine Wohnung mit Balkon (in diesem Fall zum Rhein hin gelegen) beziehen zu wollen, da dies den Wohnwert erhöht (LG Bonn, Urteil vom 13. Oktober 2014 – 6 S 80/14, juris Rn 21). Der Bundesgerichtshof hat die Bewertung des LG Bonn in seinem Revisionsurteil nicht beanstandet (BGH, Urteil vom 23. September 2015 – VIII ZR 297/14, juris Rn 15 ff). Unbeachtlich sind nach Auffassung des erkennenden Gerichts hingegen Wünsche des Vermieters, die nach objektiver Bewertung für den Wohnbedarf keine hinreichend gewichtige, allenfalls nur eine untergeordnete Bedeutung haben. Das ist etwa der Fall, wenn der Vermieter für die von ihm gekündigte Wohnung eine günstigere Sonneneinstrahlung auf dem Balkon oder einen weniger attraktiven Zugang durch das Treppenhaus reklamiert (siehe LG Hamburg, Urteil vom 17. Juli 2001 – 316 S 42/01). Randnummer 54 Gemessen hieran ist die Durchsetzung der Kündigung des Klägers nicht deswegen als rechtsmissbräuchlich zu bewerten, weil der Kläger die vor Ablauf der Kündigungsfrist frei gewordene Wohnung nicht selber bezogen, sondern an die Familie M. vermietet hat. Die im Erdgeschoss rechts gelegene Wohnung ist nicht als gleichwertig zu beurteilen. Die vom Kläger vorgetragenen Gründe für seinen Wunsch, die Souterrain-Wohnung zu beziehen, sind nachvollziehbar. Die hier streitgegenständliche Souterrain-Wohnung und die Wohnung im Erdgeschoss (Hochparterre) weisen im Hinblick auf die konkrete Nutzbarkeit solche Unterscheide auf, sodass dem Kläger durch die Nutzung der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung wesentliche Abstriche entstehen würden. Randnummer 55 Dabei ist das Gericht davon überzeugt, dass der Kläger Wert darauf legt, eine Wohnung mit Terrasse zu nutzen. Das ergibt sich insbesondere aus den Angaben der Zeugin S. Die Zeugin hat auf die Frage, wie sie sich die Nutzung der im Streit stehenden Souterrain-Wohnung vorstellt und inwieweit die geringere Helligkeit für die Auswahl der Wohnung eine Rolle spielt, angegeben, dass dies angesichts der großen Terrasse kein Problem sei und sie und der Kläger sich bereits Gedanken gemacht hätten, was sie aus der Terrasse machen könnten (Blatt 141 d.A.). Diese Angabe der Zeugin erscheint glaubhaft. Dass Menschen das Vorhandensein einer Gartenterrasse als wichtigen Wohnvorteil empfinden, ist häufig anzutreffen; insoweit erscheint die Angabe der Zeugin als lebensnah. Zudem hat die Zeugin diesen Vorteil der Wohnung spontan hervorgehoben, sodass es als äußerst unwahrscheinlich erscheint, dass der Kläger und seine Lebensgefährtin die Terrasse in Wahrheit nicht dem von ihnen empfundenen Wohnbedarf zurechnen. Das Gericht hat sich im Rahmen des Ortstermins auch einen persönlichen Eindruck von der Terrasse verschafft und hält den Wunsch des Klägers auch unter Berücksichtigung dieses Eindrucks als nachvollziehbar. Die Hochparterre-Wohnung verfügt indes nur über einen sehr kleinen Balkon, der nicht geeignet ist, um diesen für einen längeren Aufenthalt wohnlich zu nutzen. Randnummer 56 Weitere relevante Unterschiede ergeben sich aus den unterschiedlichen Größen der Wohnung. Die Wohnung im Hochparterre ist 35 bis 55 qm größer als die im Souterrain liegende Wohnung. Die im Souterrain liegende Wohnung ist daher im größeren Maße als die Hochparterre-Wohnung geeignet, dem Wunsch des Klägers nach einer kleineren Wohnfläche Rechnung zu tragen. Randnummer 57 Das Gericht geht dabei davon aus, dass die im Hochparterre gelegene Wohnung eine Größe aufweist von etwa 110 bis 120 qm aus (Diele: 16,4 qm, Wohnzimmer: 32 qm, Nebenzimmer Wohnzimmer: 10,7 qm, Schlafzimmer 20 qm, Küche: 9,5 qm; Badezimmer: 10 qm; Flur: 14 qm). Diese Größenordnung ergibt sich aus dem zur Akte gereichten Grundriss und den im Rahmen des Ortstermins vorgenommenen exemplarischen Messungen. Aus diesen Messungen lässt sich schlussfolgern, dass die im Grundriss angegebenen Zimmer-Größen weitgehend zutreffend sind. Eine genaue Bezifferung der Wohnfläche mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens nach Maßgabe von Wohnflächenregelungen ist für die Bewertung der hier relevanten Frage, ob der Kläger mit der Alternativwohnung seinen Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche ebenso befriedigen kann, nicht erforderlich. Randnummer 58 Die Souterrain-Wohnung weist hingegen eine Fläche von knapp 75 qm auf (Wohnen/Schlafen: 20,09 qm; Wohnen/Küche: 26 qm; 2 Abstellräume á 6,2 qm; Flur gesamt: 11,84 qm; Badezimmer: 4 qm) zuzüglich der Terrassenfläche. Auch insoweit haben die Messungen vor Ort die Angaben aus dem zur Akte gereichten Grundriss weitgehend bestätigt. Anders als der Grundriss zur Wohnung im Hochparterre ist der Grundriss zur Souterrain-Wohnung auch maßstabsgetreu, sodass die Größe der jeweiligen Räume dem Grundriss selbst entnommen werden kann. Randnummer 59 Das Gericht ist auch davon überzeugt, dass der Kläger eine geringere Wohnfläche bevorzugt. Randnummer 60 Auch dieser Wunsch erscheint angesichts dessen, dass auch die Souterrain-Wohnung mit einer Fläche von ca. 75 qm für zwei Personen bereits als groß erscheint, als nachvollziehbar. Sowohl der Kläger als auch die Zeugin haben übereinstimmend angegeben, eine kleinere als die Hochparterre-Wohnung beziehen zu wollen, insbesondere um weniger Arbeit mit der Reinigung der Wohnung bzw. Haushaltsführung zu haben (Bl. 141 d. Akte). Der Einwand des Beklagten, dass „Senioren hinreichend Zeit“ für das Pflegen einer Wohnung hätten (Bl. 283 d. Akte) greift nicht, da der Wunsch des Vermieters hinsichtlich des angemessenen Wohnbedarfes zu respektieren ist (Weidenkaff in: Palandt, 76. Aufl., BGB § 573, Rn. 28). Dies umfasst nach Auffassung des Gerichts nicht nur die Souterrain-Wohnung, sondern auch die damit einhergehenden örtlichen Umstände. Randnummer 61 Das Gericht verkennt nicht, dass der Kläger angegeben hat, die Räumlichkeiten in der sog. „Hausmeisterwohnung“ weiterhin als Raum zur Lagerung von Gegenständen zu benutzen. Daraus ergibt sich aber nicht, dass der Kläger sich tatsächlich vergrößern will. Die Nutzung der „Hausmeisterwohnung“ stellt keine Wohnnutzung dar. Im Übrigen sind die Räumlichkeiten in der Hausmeisterwohnung baulich getrennt von der Souterrain-Wohnung, sodass unter Berücksichtigung beider Aspekte nicht von einer Vergrößerung die Rede sein kann. Die Behauptung des Beklagten, der Kläger wolle beide Einheiten verbinden, ist spekulativ. Dagegen spricht bereits, dass die Räumlichkeiten in der Hausmeister-Wohnung weder nach öffentlich-rechtlichen Vorgaben noch nach der Anschauung des täglichen Lebens als Wohnraum zu qualifizieren ist. Im Ortstermin ist festgestellt worden, dass jene Räume keine Fenster verfügen. Der Raum erhält kein Sonnenlicht und ist zum Wohnen nicht geeignet. Randnummer 62 Auch die Raumaufteilung der Wohnungen im Souterrain und im Erdgeschoss rechts weisen solche Unterschiede auf, dass die Lebensplanung des Klägers und der Wunsch nach einer 2-Zimmer-Wohnung zu respektieren ist. Die Souterrain-Wohnung verfügt de facto über zwei Zimmer ohne separate Küche, dafür mit gemeinsamen Küch- und Wohnbereich. Hinzu kommen zwei kleinere Abstellräume, wovon einer von der baulichen Anlage her auch als Bad genutzt werden kann. Randnummer 63 Die größere Hochparterre-Wohnung hingegen enthält mindestens 2,5 Zimmer mit einem separaten Küchenbereich. Die Wohnung hat eine große Diele mit 16,4 qm, die von den Ausmaßen und der Position der Türen nahezu wie ein eigener Raum genutzt und mit Möbeln ausgestattet werden kann. Auch hiervon hat sich das Gericht im Rahmen des Ortstermins überzeugt. Darüber hinaus verfügt die Wohnung über 2 weitere große Zimmer, wobei an das Wohnzimmer ein weiteren baulich überwiegend getrenntes Nebenzimmer, im Grundriss als Schlafraum mit 9,6 qm angegeben, angrenzt. Randnummer 64 Gegen die Glaubhaftigkeit der Angaben des Klägers spricht nach der Überzeugung des Gerichts nicht, dass - wovon sich das Gericht im Rahmen des Ortstermins überzeugen konnte - der Weg über die Souterrain-Wohnung mit der Bewältigung von mehr Treppenstufen verbunden ist als der Weg zum Hochparterre. Der Unterschied ist nicht erheblich. Sowohl der Kläger als auch seine Lebensgefährtin sind derzeit offenkundig in der Lage, diese Treppenstufen zu bewältigen. Randnummer 65 Nach alledem kann dahinstehen, ob auch die weiteren Unterschiede wie etwa der Kaminanschluss oder der offene Wohn- und Küchenbereich für die Bestimmung des vom Kläger angegeben Eigenbedarfs von Relevanz sind. Randnummer 66 Dass weitere Wohneinheiten frei geworden sind und sich für den Wohnbedarf des Klägers eignen, ist weder nachgewiesen noch erkennbar. Der Kläger ist insoweit seiner Substantiierungspflicht nachgekommen. Der Beklagte hat nicht vortragen und unter Beweis stellen können, dass weitere im Eigentum des Klägers stehende Wohneinheiten geeignet wären, den Wohnbedarf des Klägers zu befriedigen. Hierzu sind Ferienwohnungen außerhalb von H. schon von vornherein nicht geeignet, weil der Kläger nach H. ziehen will, was zu respektieren ist. Soweit der Kläger über weitere Wohneinheiten in der O-Straße verfügt, so hat der Beklagte nicht vortragen und unter Beweis stellen können, dass diese vor Ablauf der Kündigungsfrist frei geworden sind. Die von dem Kläger gewerblich vermieteten Einheiten kommen indes schon von vornherein nicht als alternativer Wohnraum in Betracht. Die gewerbliche Vermietung ist zu respektieren. 2. Randnummer 67 Die mit Schreiben vom 22.5.2019 ausgesprochene Kündigung hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien zum 29.2.2020 beendet. Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573c Abs. 1 BGB. Sie beträgt, da das Mietverhältnis seit länger als 8 Jahren besteht, sechs Monate zuzüglich der sich aus § 573c Abs. 1 S. 1 BGB ergebenden, hier am 31.8.2019 ablaufenden Kündigungsfrist. Aus § 2 des Mietvertrages ergibt sich nichts Abweichendes. 3. Randnummer 68 Der Beklagte hat keinen Anspruch aus § 574 BGB auf Fortsetzung des Mietvertrags. Zwar hat der Beklagte, wie er unbestritten vorgetragen hat, mit Schreiben vom 21.1.2019 rechtzeitig Widerspruch gegen die Kündigung erhoben (Anlage B 7, Blatt 101 ff d.A.). Randnummer 69 Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Härte kann vorliegen bei wirtschaftlichen, finanziellen, gesundheitlichen, familiären oder persönlichen Nachteilen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten. Jene Nachteile müssen von einigem Gewicht sein (Emanuel, in: Beck OK, Stand: Januar 2021, § 574 BGB Rn 16 mwN). Der bloße Umstand, dass eine neue Wohnung gesucht werden muss, begründet eine Härte nicht. Anerkannt sind vielmehr Härtefälle wie das hohe Alter einer Person, Krankheit, Behinderung oder Gebrechen, Schwangerschaft und ähnliche Umstände (Emanuel, aaO, Rn 35 ff). Insgesamt ist bei der Bewertung des Widerspruchs eine Gesamtabwägung anzustellen unter Berücksichtigung der zu erwartenden Nachteile des Mieters und dem Erlangungsinteresse des Vermieters. Randnummer 70 Gemessen hieran liegt ein Härtefall nicht vor. Der Beklagte hat lediglich vorgetragen, sein soziales Umfeld in H. zu haben. Diesem Nachteil kommt kein erhebliches Gewicht zu, zumal es dem Beklagten zuzumuten ist, in H. nach alternativem Wohnraum zu suchen. III. Randnummer 71 Nach § 721 Abs. 1 ZPO ist den Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 31.12.2021 zu bewilligen. Randnummer 72 Das Gericht hat insofern für die Entscheidung über die Gewährung und die Dauer der Räumungsfrist die Interessen der beiden Parteien gegeneinander abgewogen. Bei der Entscheidung berücksichtigt das Gericht, dass die Vorschrift des § 721 ZPO nicht nur den Belangen des Räumungsschuldners dient, sondern auch dem Interesse der Allgemeinheit, Obdachlosigkeit zu vermeiden. Daher wird dem nur noch vorübergehenden und befristeten Bestandsinteresse des Räumungsschuldners im Allgemeinen der Vorrang vor dem Freimachungsinteresse des Vermieters einzuräumen sein (s. hierzu LG Hamburg WuM 1988, 316). Randnummer 73 Zugunsten des Beklagten ist zu berücksichtigen, dass die von ihm geschuldete Nutzungsentschädigung offenkundig derzeit vollständig beglichen wird und die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung bis zuletzt nicht verlässlich beurteilt werden konnte. Darüber hinaus stellt das Gericht in Rechnung, dass es aktuell aufgrund der pandemischen Lage nur unter erschwerten Bedingungen möglich ist, potentiellen Ersatzwohnraum zu besichtigen. Randnummer 74 Auf Seiten des Klägers hat das Gericht bedacht, dass keine besondere Dringlichkeit besteht, der Kläger aber bereits seit Februar 2020 einen Anspruch auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung hat. Nach alledem ist es angemessen, dass hier das Freimachungsinteresse des Klägers vorübergehend hinter dem befristeten Bestandsinteresse des Beklagten zurücktritt, insbesondere vor dem Hintergrund, dass die finanziellen Interessen des Klägers gewahrt sind. So wird der Zweck des Gesetzes gewahrt, Obdachlosigkeit zu vermeiden. IV. Randnummer 75 Die Kostenentscheidung bleibt der Schlussentscheidung vorbehalten. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 7, 709 S. 1, 711 ZPO. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

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Eine Vermieter-GbR als teilrechtsfähige (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen (BGH, 15. März 2017, VIII ZR 92/16, BGH, 14. Dezember 2016, VIII ZR 232/15).(Rn.35) 2. Ein Umbau ist von dem in § 9 HmbWoSchG verankerten Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum nicht erfasst, wenn der Wohnraum nach Abschluss der Umbauarbeiten auch wieder als Wohnraum genutzt werden wird. Auch wenn durch die Umbauarbeiten die Wohnung mehr als vier Monate unbewohnbar sein sollte, handelt es sich nicht um ein Leerstehenlassen von Wohnraum im Sinne von § 9 Abs. 2 Ziff. 5 HmbWoSchG, da der Wohnraum hierdurch nicht zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken verwendet wird.(Rn.54) Die Entscheidung ist durch Beschluss des Landgerichts Hamburg vom 07.05.2019, Az. 316 S 78/17, berichtigt worden. Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg, 31. August 2017, 44 C 395/14, Urteil Tenor 1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 31.08.2017, Az. 44 C 395/14, abgeändert: Die Beklagten werden verurteilt, die von ihnen angemietete Wohnung S.. B.str. ..., ... H., belegen im Hochparterre, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Flur, Bad, WC, 1 Keller, 1 Terrasse, 1 Garten und 1 Garage im Souterrain geräumt an die Klägerin herauszugeben. 2. Der Beklagten zu 2) wird eine Räumungsfrist bis zum 30.09.2019 gewährt. 3. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. 5. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 24.075,86 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO wird zunächst Bezug genommen auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 31.08.2017. Randnummer 2 Die Klägerin begehrt von den Beklagten die Räumung einer Wohnung wegen Eigenbedarfs. Randnummer 3 Die Beklagten sind seit dem 18.05.2001 Mieter einer 139,5 qm großen Dreizimmerwohnung in der S.. B.str. ... im Hochparterre mit Garten. Die Klägerin hat das Haus am 07.08.2013 erworben und ist in das Mietverhältnis auf Vermieterseite eingetreten. Die von den Beklagten zu leistende monatliche Nettokaltmiete beträgt € 2.070,73, die Gesamtmiete € 2.440,72. Der Beklagte zu 1) wurde am 09.08.1927 geboren, die Beklagte zu 2) am 25.03.1944. Das Ehepaar lebt seit 1974 in H1. Randnummer 4 Mit Schreiben vom 30.9.2013 erklärte die Klägerin die Kündigung wegen Eigenbedarfs mit einer Kündigungsfrist zum 30.09.2014. In dem Kündigungsschreiben erklärte sie, dass ihre beiden einzigen Gesellschafter, die Eheleute G., die Wohnung im Hochparterre selber nutzen wollten. Sie seien seit 2008 verheiratet und hätten zwei Kinder im Vorschulalter sowie zwei erwachsene Kinder aus der ersten Ehe von Frau G.. Die Familie wohne seit längerer Zeit in einer Mietwohnung in der S.str.. Die Gesellschafter beabsichtigten nunmehr, aus der nur gemieteten Wohnung erstmalig in die eigenen vier Wände zu ziehen. Die streitgegenständliche Wohnung solle zudem mit der Souterrainwohnung mit einer Größe von 62 qm verbunden werden Dort sollten Schlafzimmer, Haushaltsräume, Spielzimmer und ähnliche Räumlichkeiten entstehen. Zudem solle ein direkter und für die übrigen Bewohner des Hauses unzugänglicher Zugang zu den Räumlichkeiten im Souterrain geschaffen werden. Wegen der genauen Begründung wird auf das als Anlage K 2, Bl. 27 d.A. vorgelegte Kündigungsschreiben Bezug genommen. Randnummer 5 Die Beklagten widersprachen der Kündigung mit Schreiben vom 30.7.2014 und beriefen sich auf eine unzumutbare Härte. Auf die Anlage K 11, Bl. 53 d.A. wird verwiesen. Randnummer 6 Zwischen den Parteien besteht zudem ein Mietvertrag über eine Garage im Haus S.. B.str. ... vom 22.05.2001, in dem nur der Beklagte zu 1) als Mieter angegeben ist. Die Klägerin nahm den Beklagten zu 1) nach einer Kündigung vom 04.02.2014 in dem Verfahren 40a C 267/14 auf Räumung der Garage in Anspruch, weil sie der Meinung war, dass es sich um zwei getrennte Mietverhältnisse handele. In diesem Verfahren wurde der Beklagte zu 1) mit Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 06.08.2015 zur Räumung der Garage verurteilt. Dieses Urteil wurde vom Landgericht Hamburg mit Urteil vom 13.05.2016 abgeändert (Az. 311 S 83/15) und die Klage abgewiesen. Es liege ein einheitlicher Mietvertrag vor. Randnummer 7 Die Kläger wiederholten am 28.11.2014 die Kündigung wegen Eigenbedarfs unter Einbeziehung der Garage. Hiergegen erklärten die Beklagten mit Schreiben vom 30.9.2015 ebenfalls einen Widerspruch wegen des Vorliegens einer unzumutbaren Härte. Randnummer 8 Im Souterrain des Hauses S.. B.str. ... befindet sich neben einer derzeit leerstehenden Wohnung und der von den Beklagten angemieteten Garage auch ein Abstellraum, der von einer Mieterin aus dem 2. Obergeschoss, Frau R., mit angemietet ist. Randnummer 9 Die Klägerin hat in der ersten Instanz behauptet, es handele sich bei dem Haus in der S.. B.str. um den einzigen Grundbesitz der Klägerin und ihrer Gesellschafter, in denen das Wohnen in den eigenen Wänden für die Gesellschafter und ihre Kinder in Frage komme. Es existiere kein weiteres Immobilieneigentum. Die Gesellschafter der Klägerin würden derzeit mit ihren beiden kleinen Töchtern eine im 2. OG belegene Mietwohnung in der S.str. bewohnen. Das Haus in der S.. B.str. solle auf lange Sicht als Familienhaus genutzt werden mit den erwachsenen Kindern der Frau G. aus erster Ehe sowie der Mutter des Herrn G.. Die streitgegenständliche Wohnung sei aufgrund verschiedener Merkmale (Lage, wenige Treppen) für die Gesellschafter der Klägerin ideal. Die derzeitige Wohnung in der S.str. habe auch keinen Gartenzugang und keinen eigenen Parkplatz. Zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung habe eine konkrete Raumplanung für ihre künftige Wohnung vorgelegen und diese sei auch baurechtlich genehmigungsfähig. Randnummer 10 Die Klägerin hat erstinstanzlich beantragt, Randnummer 11 die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen angemietete Wohnung in der S.. B.str. ..., ... H., belegen im Hochparterre, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Flur, Bad, WC, 1 Keller, 1 Terrasse, 1 Garten und 1 Garage, geräumt an die Klägerin herauszugeben. Randnummer 12 Die Beklagten haben beantragt, Randnummer 13 die Klage abzuweisen, Randnummer 14 hilfsweise zu beschließen, dass das Mietverhältnis der Parteien über die Wohnung S.. B.str. ..., belegen im Hochparterre, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Bad, Flur, 1 Keller, 1 Terrasse, 1 Garten sowie einer Garage, zu den bisherigen Bedingungen auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird. Randnummer 15 Die Beklagten haben vorgetragen, die Kündigung sei bereits formell unwirksam, da die Kündigung keine ausreichenden Angaben zu der Umsetzbarkeit des geplanten Bauvorhabens enthalte. So fehle es an der Angabe, wie welches Zimmer genutzt werden solle. Zudem ergebe sich aus einer von der Klägerin vorgelegten Skizze, dass in die Planung des Souterrains bereits zum Zeitpunkt der ersten Kündigung die Garage in die Nutzung des Souterrains in die Umbaupläne einbezogen worden sei, ohne dass dies im Kündigungsschreiben Erwähnung gefunden habe. Weiter sei für die von der Klägerin geplante Baumaßnahme eine Zweckentfremdungsgenehmigung notwendig, da nach § 9 Abs. 2 Ziff. 5 des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes (HmbWoSchG) das Leerstehenlassen von Wohnraum von mehr als 4 Monate eine Zweckentfremdung darstelle und die geplanten Baumaßnahmen über diesen Zeitraum hinausgingen. Diese Zweckentfremdungsgenehmigung müsse auch bereits bei Ausspruch der Kündigung vorliegen. Randnummer 16 Weiter haben die Beklagten erstinstanzlich den geltend gemachten Eigenbedarf und die baurechtliche Zulässigkeit des geplanten Umbaus bestritten. Auch ergebe sich aus der Planung, dass das gesamte Souterrain künftig ausschließlich von der Klägerin genutzt werden solle. Diese Planung sei aber aufgrund des fortbestehenden Mietverhältnisses über den Abstellraum der Mieterin aus dem 2. Obergeschoss nicht umsetzbar. Randnummer 17 Die Beendigung des Mietverhältnisses stelle für die Beklagten eine nicht hinzunehmende persönliche Härte dar, die auch unter Berücksichtigung der Interessen der Klägerin die Fortsetzung des Mietverhältnisses erforderlich mache. Der Beklagte zu 1) leide unter einer koronaren Herzerkrankung. Im Übrigen würde ein Umzug zu psychischen Belastungen führen, die wiederum zu einer deutlichen Verschlechterung der Herzerkrankung führen würden. Auch seien die Beklagten im Stadtteil fest verwurzelt, wobei insbesondere auch das hohe Alter des Beklagten zu 1) zu berücksichtigen sei. Randnummer 18 Das Amtsgericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen D. und S.. Zudem wurden die Gesellschafter persönlich zu ihrem Nutzungswillen angehört. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 19.06.2017 (Bl. 457 ff. d.A.). Randnummer 19 Mit Urteil vom 31.8.2017 hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Die Kündigungen seien beide unwirksam, da keine Zweckentfremdungsgenehmigung vorgelegen habe. Im Hinblick auf die behaupteten geplanten Umbaumaßnahmen sei ein Leerstehen im Sinne von § 9 Nr. 5 HmbWoSchG gegeben, da die Umbauarbeiten mehr als vier Monate dauern würden (13 Wochen für Umbau Treppenhaus und 19 Wochen für Arbeiten in der Wohnung). Es ergebe sich weder aus dem Wortlaut noch aus dem Sinn und Zweck der Verordnung, dass ein Leerstand aufgrund eines Umbaus nicht von § 9 erfasst werde. Auch durch Umbaumaßnahmen werde der Bevölkerung Wohnraum entzogen. Auf die Genehmigungsfiktion des § 13 Abs. 3 S. 1 der Verordnung könne sich die Klägerin nicht berufen, da diese nur eingreife, wenn während der Umbaumaßnahmen erkennbar werde, dass der Leerstand mehr als 4 Monate dauere. Die Genehmigung habe auch bereits bei Ausspruch der Kündigung vorliegen müssen. Randnummer 20 Gegen das ihr am 5.9.2017 zugestellte Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrer am 28.9.2017 eingelegten und am 1.11.2017 begründeten Berufung. Randnummer 21 Die Klägerin trägt vor, die Rechtsauffassung des Amtsgerichts, wonach zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung eine Zweckentfremdungsgenehmigung vorliegen müsse, sei unzutreffend. Es liege insoweit ein Rechtsanwendungsfehler des Amtsgerichts vor, der rechtserheblich im Sinne von § 520 Abs. 3 Ziff. 2 ZPO sei. Ohne die fehlerhafte Rechtsauffassung hätte das Amtsgericht den Eigennutzungswunsch der Klägerin annehmen müssen. Zudem hätte der von den Beklagten behauptete Härtegrund weiter aufgeklärt werden müssen. Randnummer 22 Im Übrigen wiederholt und vertieft die Klägerin ihren erstinstanzlichen Vortrag. Randnummer 23 Die Klägerin beantragt, Randnummer 24 das Urteil des Amtsgerichts Hamburg (Az. 44 C 395/14) vom 31.08.2017 aufzuheben und die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen angemietete Wohnung S.. B.str. ..., ... H., belegen im Hochparterre, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Flur, Bad, WC, 1 Keller, 1 Terrasse, 1 Garten und 1 Garage im Souterrain, geräumt an die Klägerin herauszugeben. Randnummer 25 Die Beklagten beantragen, Randnummer 26 1. die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg - Mitte, Geschäftszeichen 44 C 395/14 wird zurückgewiesen; Randnummer 27 2. hilfsweise, die Revision wird hinsichtlich der Frage, ob das Vorliegen einer erforderlichen Zweckentfremdungsgenehmigung Wirksamkeitsvoraussetzung einer Kündigung darstellt, zugelassen; Randnummer 28 3. weitergehend hilfsweise, das Mietverhältnis der Parteien wird aufgrund des sozialen Widerspruchs der Beklagten auf unbestimmte Zeit fortgesetzt mit der Maßgabe, dass das Kündigungsrecht der Klägerin gemäß § 573 Abs. 2 Ziff. 2 und 3 BGB auf Lebzeiten des Beklagten zu Ziff. 1 ausgeschlossen ist. Randnummer 29 Die Beklagten wiederholen und vertiefen ihren erstinstanzlichen Vortag. Eine Zweckentfremdungsgenehmigung habe mieterschützenden Charakter und müsse deshalb bei Ausspruch der Kündigung vorliegen. Die beabsichtigte Nutzung müsse zu diesem Zeitpunkt zulässig sein, da es sich sonst um eine unzulässige Vorratskündigung handele. Insoweit bestünden die gleichen Voraussetzungen wie bei einer Verwertungskündigung. Dass es sich um eine unzulässige Vorratskündigung gehandelt habe, zeige sich auch daran, dass zwischen dem Ausspruch der ersten Kündigung und der Erteilung der Baugenehmigung fast vier Jahre gelegen hätten. Der Bauantrag sei von der Klägerin erst 2014 gestellt und dann noch erheblich geändert worden, da die erste Planung wohl so nicht realisierbar gewesen sei. Nach der Aussage des Zeugen D. habe ein ernsthafter und realisierbarer Umgestaltungsplan erst im August 2015 und somit nach den beiden Kündigungen vorgelegen. Auch sei die Planung der Klägerin aufgrund des an die Mieterin R. vermieteten Abstellraums nicht umsetzbar. Randnummer 30 Der Beklagte zu 1) ist im Januar 2019 verstorben. Randnummer 31 Mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 05.03.2019 haben die Beklagten vorgetragen, aufgrund des Todes des Beklagten zu 1) habe sich der Gesundheitszustand der Beklagten zu 2) drastisch verschlechtert. Die Beklagte zu 2) müsse sich nun in fachärztliche Behandlung eines Psychiaters begeben. Sie sei so erheblich erkrankt, dass eine Beendigung des Mietverhältnisses auch unter Berücksichtigung der Interessen der Klägerin eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen würde. Im Übrigen habe die Beklagte zu 2) in Erfahrung gebracht, dass die Gesellschafter der Klägerin in Verhandlungen wegen des Ankaufs eines anderen Hauses stünden. Es werde daher die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung beantragt. Randnummer 32 Die Kammer hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen I. G. und N. T.- F.. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 12.02.2019 (Bl. 728 ff. d.A.). Randnummer 33 Zur Ergänzung des Sach- und Streitstands wird Bezug genommen auf die angefochtene Entscheidung sowie die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen. II. Randnummer 34 Die Berufung ist zulässig und begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch gem. §§ 546 Abs. 2, 985 BGB auf Räumung der streitgegenständlichen Mietwohnung. Das Mietverhältnis ist durch die Kündigung vom 28.11.2014 wirksam beendet worden. Randnummer 35 1. Der geltend gemachte Eigenbedarf scheitert nicht daran, dass die Klägerin eine Vermieter-GbR ist. Zwar ist der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB seinem Wortlaut nach auf natürliche Personen zugeschnitten. Um eine solche handelt es sich bei einer (Außen-) GbR nicht, so dass die Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht direkt anwendbar ist (BGH, Urteil vom 27.06.2007, Az. VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845; vgl. auch MüKoBGB/Häublein, 7. Aufl., § 573 Rn. 67). Die GbR als teilrechtsfähige (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB jedoch auf den Eigenbedarf ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen (BGH, Urteil vom 15.03.2017, Az. VIII ZR 92/16; BGH, Urteil vom 14.12.2016, Az. VIII ZR 232/15, insb. Rn. 15 f.). Randnummer 36 2. Die Kündigungserklärung vom 28.11.2014 ist formell wirksam. Sie enthält insbesondere ausreichende Angaben zu der Umsetzbarkeit des geplanten Bauvorhabens. Randnummer 37 Gem. § 573 Abs. 3 S. 1 BGB setzt die formelle Wirksamkeit einer Kündigungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben werden. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drs. 6/1549, 6 f. [zu § 564a Abs. 1 S. 2 BGB a.F.]). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann; bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (BGH, Urteil vom 15.03.2017, Az. VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474; BGH, Urteil vom 23.09.2015, Az. VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368; BGH, Urteil vom 30.04.2014, Az. VIII ZR 284/13, NJW 2014, 2102; BGH, Urteil vom 06.07.2011, Az. VIII ZR 317/10, BeckRS 2011, 20823; BGH, Urteil vom 17. 3. 2010, Az. VIII ZR 70/09, NJW-RR 2010, 809). Randnummer 38 In dem Kündigungsschreiben hat die Klägerin angegeben, dass die streitgegenständliche Wohnung mit der Souterrainwohnung verbunden und ein direkter und für die übrigen Bewohner des Hauses unzugänglicher Zugang zu den Räumlichkeiten im Souterrain geschaffen werden solle. Weitergehende Ausführungen zu den beabsichtigten Baumaßnahmen waren nicht erforderlich. Die Kündigungserklärung ist ohne weitere Angaben nachvollziehbar und ihr sind vernünftige Gründe für den geltend gemachten Eigenbedarf zu entnehmen. Eine Erläuterung, wie welches Zimmer genutzt werden soll, ist nicht Wirksamkeitsvoraussetzung (vgl. BGH, Urteil vom 23.09.2015, Az. VIII ZR 297/14, a. a. O.; Staudinger/Christian Rolfs (2018) BGB § 573 Rn. 210). Offen bleiben kann auch, ob es für die Wirksamkeit der ersten Kündigung vom 30.9.2013 schädlich ist, dass die Garage in die Umbaupläne einbezogen war, ohne dass dies im Kündigungsschreiben Erwähnung gefunden hat, da jedenfalls die zweite Kündigung vom 28.11.2014 wirksam war. Randnummer 39 3. Die Eigenbedarfskündigung vom 28.11.2014 ist auch materiell wirksam. Vorauszusetzen ist hierfür nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, dass der Vermieter die Räume als Wohnung unter anderem für sich benötigt. Das bedeutet, dass der Vermieter die ernsthafte Absicht haben muss, die Wohnung zu nutzen (Nutzungswille), wofür der Vermieter die Beweislast trägt, und diese Absicht auf vernünftigen Erwägungen beruht (Nutzungsinteresse) (Schmidt-Futterer/Blank, 13. Aufl. 2017, § 573 BGB Rn. 42). Das Gericht darf lediglich überprüfen, ob der Vermieter tatsächlich die ernsthafte Absicht hat, die Wohnung selbst zu nutzen, ob der Nutzungswille von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen ist, ob durch die Inanspruchnahme der gekündigten Wohnung der Bedarf des Vermieters tatsächlich gedeckt wird, ob der Bedarf des Vermieters durch eine andere frei stehende oder frei werdende Wohnung gedeckt werden kann und ob der Wohnbedarf weit überhöht ist (BGH, Urteil vom 04.03.2015, Az. VIII ZR 166/14, NJW 2015, 1590). Daraus folgt, dass die Prüfung des Eigenbedarfs faktisch auf eine Missbrauchskontrolle beschränkt ist (Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., § 573 BGB, Rn. 42). Insbesondere aus Art. 14 GG ergibt sich, dass die Gerichte die Entscheidung des Eigentümers grundsätzlich respektieren müssen und ihm keine fremden Vorstellungen über angemessenes Wohnen und seine angemessene Lebensplanung aufdrängen dürfen (BVerfG, Beschluss vom 18.01.1988, Az. 1 BvR 787/87; BVerfG, Urteil vom 14.02.1989, Az. 1 BvR 308/88; BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 26.09.2001, Az. 1 BvR 1185/01). Im Allgemeinen darf das Gericht nicht überprüfen, ob es zur Nutzungsabsicht des Vermieters bessere oder sinnvollere Alternativen gibt, es sei denn, die Nutzungsabsicht des Eigentümers beruht auf unrealistischen Vorstellungen und die Nutzungswünsche des Eigentümers können durch die Kündigung überhaupt nicht befriedigt werden (BVerfG, Urteil vom 14.02.1989, Az. 1 BvR 308/88; Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O.,§ 573 BGB Rn 68). Randnummer 40 Auch das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung steht unter dem Schutz des Grundgesetzes, Art. 14 GG (BVerfG, Beschluss vom 26.05.1993, Az. 1 BvR 208/93). Der grundrechtlich geschützten Besitzposition des Mieters ist dadurch Rechnung zu tragen, dass das Gericht den Einwänden des Mieters in einer Weise nachgeht, die der Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses gerecht wird, mithin das Vorliegen der oben genannten Voraussetzungen sorgfältig nachprüft (BVerfG, Beschluss vom 26.05.1993, Az. 1 BvR 208/93; Blank/Börstinghaus/Blank, 5. Auflage 2017, § 573 BGB Rn. 38). Randnummer 41 Der von der Klägerin angegebene Wunsch, dass ihre Gesellschafter mit ihren Kindern nach den geplanten Umbaumaßnahmen in die streitgegenständliche Wohnung einziehen wollen, beruht unter Zugrundelegung der genannten Maßstäbe auf nachvollziehbaren, in dem genannten Sinne vernünftigen Erwägungen. So hat die Klägerin nachvollziehbar dargelegt, dass die bisherige Wohnung in der S.str. weder über einen eigenen Gartenzugang noch über einen eigenen Parkplatz verfügte und die Gesellschafter bislang zur Miete gewohnt haben und nunmehr eigenes Eigentum beziehen wollen. Auch sei die Anbindung der neuen Wohnung ideal für die Familie. Randnummer 42 Die Zeugen I. G. und N. T.- F. haben das Bestehen des von der Klägerin geltend gemachten Eigenbedarfs glaubhaft bestätigt. Randnummer 43 So hat die Zeugin I. G. ausgesagt, ihr Sohn und seine Frau, die Gesellschafter der Klägerin, hätten das Haus von vornherein gekauft, weil sie dort mit der Familie hätten einziehen wollen. Sie wollten dort mit ihren beiden gemeinsamen Töchtern einziehen. Auch die beiden erwachsenen Kinder der Gesellschafterin G. seien häufig da und würden dort dann wohnen. Ihr Sohn habe ihr auch angeboten, dass sie dort mit einziehen könne. Die beiden hätten nach wie vor den Plan, dort einzuziehen. Zuletzt hätten sie Weihnachten darüber gesprochen. Sie selbst wisse noch nicht genau, ob sie da einziehen wolle. Dies sei immer Thema gewesen. Randnummer 44 Die Aussage der Zeugin G. war in sich schlüssig, widerspruchsfrei und lebendig. So räumte sie auch ein, dass sie zwar ursprünglich davon begeistert gewesen sei, in das Haus mit einzuziehen. Inzwischen sei sie sich aber nicht mehr sicher, ob sie mit ihrem Sohn in einem Haus zusammen wohnen wolle. Randnummer 45 Der Zeuge N. T.- F., der Sohn der Gesellschafterin G., bestätigte ebenfalls den Wunsch seiner Mutter und seines Stiefvaters, nach den Umbauarbeiten in das Haus einzuziehen. Er erklärte, dass diese ihm nach dem Kauf des Hauses gesagt hätten, dass sie dort einziehen wollten. Dies sei immer wieder Thema gewesen. Er wohne zwar inzwischen nicht mehr in H., aber wenn er noch in H. wohnen würde, wäre es sicherlich auch so gewesen, dass er mit in das Haus eingezogen wäre. Er habe auch ca. ein halbes Jahr in dem Haus gewohnt in einer Wohnung im ersten Stock. Randnummer 46 Auch die Aussage des Zeugen T.- F. war widerspruchsfrei und authentisch. So gestand der Zeuge auch Wissenslücken ein, so zu der Frage, ob er genau wisse, was in dem Haus umgebaut werden solle. Baupläne habe er nie gesehen. Er habe auch nichts davon mitbekommen, dass auch die Zeugin I. G. in das Haus dort eventuell mit einziehe. Dies habe sie ihm nur gerade draußen auf dem Gang erzählt. Auch schilderte er, dass er zunächst in der Kellerwohnung gewohnt habe, dann aber in den 1. Stock gezogen sei, weil es im Keller kein Internet gegeben habe. Randnummer 47 4. Die Kündigungen sind auch nicht deswegen unwirksam, weil es an der erforderlichen Ernsthaftigkeit und Realisierbarkeit der Nutzungsabsicht fehlt. Randnummer 48 a) Die erforderliche Ernsthaftigkeit des Nutzungs-/Überlassungswillens fehlt dann, wenn sich der Vermieter bei Ausspruch der Kündigung noch nicht sicher ist, ob er seine Nutzungsabsicht auch verwirklichen kann (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 BGB, Rn. 63). In diesem Fall ist die Kündigung unwirksam und vertragswidrig (BGH, Urteil vom 27.09.2017, Az. VIII ZR 243/16, NJW 2015, 3368). Ein durchsetzungsfähiger Eigennutzungswunsch muss nicht nur vernünftig und nachvollziehbar sein, sondern er muss auch ernsthaft verfolgt werden (BVerfG Kammerbeschluss vom 25.10.1990, Az. 1 BvR 953/90, Rn. 15). Dabei ist zu berücksichtigen, dass für den Mieter der Verlust der Wohnung im Allgemeinen nicht nur mit hohen finanziellen Aufwendungen, sondern auch mit vielfältigen Unannehmlichkeiten anderer Art verbunden ist. Dies rechtfertigt es, an die Prüfungspflicht des Vermieters höchste Anforderungen zu stellen (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 BGB, Rn. 63). Randnummer 49 Der Vermieter darf eine Eigenbedarfskündigung daher erst aussprechen, wenn seine Planung hinsichtlich erforderlicher Umbaumaßnahmen so weit gediehen ist, dass beurteilt werden kann, ob der Vermieter die geplante Nutzung auch realisieren kann. Eine vollständige, in alle Einzelheiten gehende Planung muss bei Ausspruch der Eigenbedarfskündigung dabei aber ebenso wenig vorliegen wie eine etwaige Baugenehmigung. Entscheidend ist alleine, ob die Vorstellungen, die derjenige, der den Eigenbedarf anmelden kann, hinsichtlich des Raumbedarfs hat, verwirklicht werden können und ob diese Vorstellungen unrealistisch sind (OLG Frankfurt, RE vom 25.06.1992, Az. 20 REMiet 7/91, Rn. 24; LG Hamburg, Urteil vom 25.06.2009, Az. 333 S 67/08, Rn. 16). Die Pläne müssen lediglich so konkret sein, dass beurteilt werden kann, ob die Verwirklichung des Plans eine Kündigung rechtfertigt (LG München I, Urteil vom 27.11.1991, Az. 14 S 10092/91, WuM 1992, 612; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 BGB Rn. 63). Dies muss anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls entschieden werden (OLG Frankfurt, RE vom 25.06.1992, Az. 20 REMiet 7/91, WuM 1992, 383, Rn. 24). Randnummer 50 b) Nach diesen Maßstäben hat bei Ausspruch der Kündigung vom 28.11.2014 bereits eine ernsthafte und konkrete Planung der Umbaumaßnahmen vorgelegen. In dem Kündigungsschreiben hat die Klägerin angegeben, dass die streitgegenständliche Wohnung mit der Souterrainwohnung verbunden und ein direkter und für die übrigen Bewohner des Hauses unzugänglicher Zugang zu den Räumlichkeiten im Souterrain geschaffen werden solle. Nach den als Anlage K 27 (Bl. 433 ff. d.A.) vorgelegten Plänen war eine Verbindung von Erdgeschoss und Souterrain durch Einbau einer Treppe ebenso unproblematisch möglich wie die Schaffung eines Zugangs zu den Räumlichkeiten im Souterrain, der für die übrigen Bewohner des Hauses nicht zugänglich sein würde. Auch der von der Klägerin im Kündigungsschreiben geschilderte Raumbedarf war hierdurch zu decken. Dies war für die Beklagten aufgrund ihrer Kenntnis der örtlichen Gegebenheiten auch ohne Weiteres erkennbar. Unerheblich ist, ob der Bauantrag von der Klägerin erst 2014 gestellt und dann noch erheblich geändert wurde. Wie sich aus der Anlage K 27 ergibt, bezog sich der Bauantrag nicht nur auf die für die Wirksamkeit der Kündigung alleine relevante Verbindung des Souterrains mit der streitgegenständlichen Wohnung, sondern auf den Umbau und die Sanierung des gesamten Gebäudes. Randnummer 51 c) Die Planung der Klägerin ist auch in dem Fall umsetzbar, dass die Klägerin mit der Mieterin R. keine Einigung hinsichtlich des an diese mitvermieteten Abstellraums erzielen kann. Zwar wurde in den der Baugenehmigung zugrundeliegenden Plänen der Abstellraum überplant, so dass dieser durch den beabsichtigten Umbau wegfallen würde. Die Pläne könnten aber dahingehend geändert werden, dass der Wohnungseingangsbereich nach hinten verlegt und ein interner Flur errichtet wird, so dass der Abstellraum der Zeugin R. weiterhin außerhalb der Wohnung der Klägerin liegen würde. Auch hierbei würde es sich um lediglich geringfügige Abweichungen von der Planung handeln, die der Kündigung vom 28.11.2014 zugrunde lag. Dies gilt auch dann, wenn hierdurch die Lage der geplanten Treppe etwas verändert werden müsste. Randnummer 52 5. Es kann auch offen bleiben, ob im Falle des öffentlich-rechtlichen Erfordernisses einer Zweckentfremdungsgenehmigung diese grundsätzlich bereits bei Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorliegen muss, wie dies bei Verwertungskündigungen gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB für erforderlich gehalten wird (vgl. AG Düsseldorf, Urteil vom 03.12.2003, Az. 25 C 10350/03; AG Hamburg, Urteil vom 29.08.2013, Az. 44 C 20/13; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., BGB § 573 Rn. 153). Randnummer 53 Für die von der Klägerin beabsichtigten Umbaumaßnahmen fehlt es nämlich bereits an dem öffentlich - rechtlichen Erfordernis einer Zweckentfremdungsgenehmigung. Randnummer 54 Der von der Klägerin beabsichtigte Umbau ist von dem in § 9 HmbWoSchG verankerten Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum nicht erfasst, da der Wohnraum nach Abschluss der Umbauarbeiten auch wieder als Wohnraum genutzt werden wird. Auch wenn durch die Umbauarbeiten die Wohnungen mehr als vier Monate unbewohnbar sein sollten, handelt es sich nicht um ein Leerstehenlassen von Wohnraum im Sinne von § 9 Abs. 2 Ziff. 5 HmbWoSchG, da der Wohnraum hierdurch nicht zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken verwendet wird. Dies ergibt sich aus der als Anlage K 29 vorgelegten Fachanweisung der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt zur Durchführung des HmbWoSchG, dort Ziffer 9.2.2.5. Danach liegt ein Leerstehenlassen nur dann vor, wenn der Wohnraum nach dem erkennbaren Willen der Verfügungsberechtigten nicht Wohnzwecken zugeführt wird. Hieraus ergibt sich, dass hiervon solche Baumaßnahmen nicht erfasst sind, die zwar dazu führen, dass der Wohnraum für den Zeitraum der Maßnahmen nicht bewohnbar ist, die letztlich aber nur der Instandhaltung und Modernisierung von Wohnraum dienen. Randnummer 55 Aus der in § 13 Abs. 3 HmbWoSchG geregelten Genehmigungsfiktion ergibt sich nichts Gegenteiliges. Nach § 13 Abs. 2 HmbWoSchG hat der Verfügungsberechtigte unverzüglich anzuzeigen, wenn Wohnraum ab Beginn des Leerstehenlassens von Wohnraum nicht innerhalb von vier Monaten zu Wohnzwecken genutzt wird. Nach § 13 Abs. 3 HmbWoSchG gilt die Genehmigung zum Leerstehenlassen für die Dauer des durch die baulichen Maßnahmen bedingten Leerstehenlassens als erteilt, wenn der Verfügungsberechtigte das Leerstehenlassen und die damit verbundene konkrete Absicht von Um- oder Neubaumaßnahmen anzeigt und die zuständige Behörde nicht innerhalb von acht Wochen widerspricht. Vielmehr lässt sich auch dieser Regelung entnehmen, dass das Genehmigungserfordernis dann nicht greift, wenn der Zeitraum des Leerstehenlassens denjenigen nicht übersteigt, der für die Um- oder Neubaumaßnahmen benötigt wird, und der Wohnraum nach Abschluss der Maßnahmen auch unmittelbar wieder als Wohnraum genutzt wird. Randnummer 56 Dass ein ausschließlich durch Baumaßnahmen bedingter Leerstand von Wohnraum, bei dem die Räume anschließend wieder als Wohnraum genutzt werden sollen, nicht unter § 9 HmbWoSchG fällt, ergibt sich auch aus dem Zweck des Gesetzes. Nach § 9 Abs. 1 HmbWoSchG soll durch die Regelungen zur Zweckentfremdung der Gefahr begegnet werden, dass die Bevölkerung nicht ausreichend mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen versorgt ist. Diese Gefahr entsteht aber nicht durch Baumaßnahmen, die gerade der Instandhaltung und Modernisierung von Wohnraum und damit dessen Erhaltung dienen. Die Beschleunigung von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen an Wohnräumen und deren Erschwerung durch ein behördliches Genehmigungserfordernis ist nicht Zweck des Gesetzes. Randnummer 57 6. Die Beklagten können auch nicht gem. § 574a BGB verlangen, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Randnummer 58 a) Nach § 574 BGB kann der Mieter einer Kündigung widersprechen, wenn eine Beendigung für den Mieter eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. In diesem Fall kann der Mieter nach § 574a BGB verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Randnummer 59 Maßgeblicher Beurteilungszeitpunkt ist dabei der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., BGB § 574 Rn. 27). Da der Beklagte zu 1) im Januar 2019 verstorben ist, ist lediglich auf die Beklagte zu 2) abzustellen. Eine besondere Härte im Sinne von § 574 BGB, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erfordern würde, liegt in der Person der Beklagten zu 2) jedoch nicht vor. Randnummer 60 Der unbestimmte Rechtsbegriff der "Härte" im Sinne von § 574 BGB erfasst alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Hierzu können Eingriffe in die beruflichen Verhältnisse ebenso zählen wie die Verwurzelung eines Mieters in höherem Lebensalter in einem bestimmten Wohnviertel, das Fehlen von angemessenem Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen, eine schwere Krankheit oder körperliche bzw. geistige Behinderung. Der Eintritt der Nachteile muss nicht mit absoluter Sicherheit feststehen; es genügt vielmehr, wenn die Nachteile mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind. Nicht ausreichend ist hingegen die lediglich theoretische Möglichkeit des Eintritts von Nachteilen (vgl. BGH, Urteil vom 20.10.2004, Az. VIII ZR 246/03, juris; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 574 Rn. 20). Die mit einem Umzug unvermeidlichen Unannehmlichkeiten stellen keine Härtegründe dar (vgl. BGH, Urteil vom 16.10.2013, Az. VIII ZR 57/13, juris). Soweit ein Mieter einen schwerwiegenden Eingriff in seine körperliche Unversehrtheit geltend macht, besteht die verfassungsrechtliche Pflicht zu einer besonders sorgfältigen Nachprüfung seines Parteivorbringens (BVerfG, Kammerbeschluss vom 12.2.1993, Az. 2 BvR 2077/92, Rz. 23, juris). Randnummer 61 Die Beklagten haben bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung zu der Beklagten zu 2) lediglich vorgetragen, dass diese im Stadtteil verwurzelt sei. Dieser Umstand ist für sich alleine aber noch nicht geeignet, eine Härte im Sinne von § 574 BGB zu begründen. Zwar sind in vielen Fällen Mieter in hohem Alter nach langer Wohndauer in einem Wohnviertel in besonderem Maße verwurzelt, was in Verbindung mit den alterstypischen Formen der Asthenie, mit Veränderungsphobien oder sonstigen Krankheiten häufig zur Räumungsunfähigkeit führen kann (vgl. Landgericht Hamburg, Urteil vom 26.04.1991, Az. 311 S 250/90; Schmidt/Futterer/Blank, a.a.O., § 574 BGB Rn. 41). Zu Krankheiten der 74- jährigen Beklagten zu 2), zu Asthenien oder Veränderungsphobien wurde bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung aber nichts vorgetragen. Randnummer 62 b) Der nicht nachgelassene Schriftsatz vom 05.03.2019 gibt keine Veranlassung, die mündliche Verhandlung gem. § 156 ZPO wieder zu eröffnen, da eine besondere Härte im Sinne von § 574 BGB in der Person der Beklagten zu 2) auch darin nicht hinreichend vorgetragen wurde. Zwar ist es für die Annahme einer Härte im Sinne von § 574 BGB nicht erforderlich, dass durch die Räumung der Wohnung eine Beeinträchtigung der Gesundheit mit Sicherheit eintritt. Es muss aber zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen gesundheitlichen Verschlechterung bestehen (BGH, Urteil vom 16.10.2013, Az. VIII ZR 57/13, NZM 2013, 824, Rn. 20). Dass eine solche Gefahr besteht, ergibt sich weder aus dem schriftsätzlichen Vortrag, noch aus dem vorgelegten Attest. Randnummer 63 Die Beklagten haben in diesem Schriftsatz vorgetragen, dass die Beklagte zu 2) mittlerweile Krankheitssymptome zeige, die auf eine Depression hindeuten könnten. In dem vorgelegten Attest heißt es, es sei vorstellbar, dass der aktuelle, ungeklärte Status der Wohnsituation in erheblicher Weise zu der Zustandsverschlechterung der Patientin beitrage. Aus diesem Vortrag ergibt sich nicht, dass die Beklagte zu 2) krankheitsbedingt an der Räumung gehindert sei, sondern vielmehr, dass die ungeklärte Situation eine Belastung für sie darstellt. Eine ernsthafte Gefahr einer erheblichen gesundheitlichen Verschlechterung durch die Räumung selbst wird der Beklagten zu 2) nicht attestiert. Zudem ist auch das Vorliegen einer Depression nicht ausreichend, um von einer Räumungsunfähigkeit auszugehen. Randnummer 64 7. Soweit die Beklagten mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 05.03.2019 außerdem vortragen, die Gesellschafter der Klägerin würden über den Ankauf eines anderen Hauses in Verhandlung stehen, sind sie mit diesem Vortrag nach § 296a ZPO ausgeschlossen. Der Vortrag ist jedoch auch unerheblich, da sich hieraus nicht ergibt, dass den Gesellschaftern der Klägerin bereits anderweitiger gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung stünde. Zudem kommt es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, die auch verfassungsrechtlich keinen Bedenken begegnet, für die Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens lediglich auf den Zeitpunkt bis zum Ablauf der Kündigungsfrist an (vgl. BGH, Urt. v. 09.11.2005 – VIII ZR 339/04, NJW 2006, 220; Urt. v. 27.06.2007 – VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845; BVerfG, Beschl. v. 18.04.2006 – 1 BvR 31/06, NZM 2006, 459). Auf eine Änderung des Willens im Zeitraum nach Ablauf der Kündigungsfrist bis zur Räumung kommt es hingegen nicht an, da der Mieter nicht dazu verleitet werden soll, die Räumung der Wohnung mit allen Mitteln zu verzögern und sich gegen einen für ihn eigentlich aussichtslosen Räumungsprozess langwierig zu verteidigen, in der Hoffnung, der Wille falle bis zum Auszug noch weg. Es kann allenfalls rechtsmissbräuchlich sein, wenn der Vermieter trotz des nachträglichen Wegfalls des Nutzungswillens den aus der Vertragsbeendigung folgenden Räumungsanspruch weiter verfolgt (Blank in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 573 Rn. 73). Eine derartige Rechtsmissbräuchlichkeit ergibt sich auch aus dem Vortrag im Schriftsatz vom 05.03.2019 jedoch nicht. Randnummer 65 8. Der Beklagten zu 2) war im Hinblick auf die gerichtsbekannt angespannte Lage auf dem Hamburger Wohnungsmarkt eine Räumungsfrist zu gewähren gem. § 721 Abs. 1 ZPO. Bei der Bemessung der Räumungsfrist wurde auch der Umstand berücksichtigt, dass die Beklagte zu 1) aufgrund des Verlustes ihres Ehemannes noch stark belastet ist und ihr ausreichend Zeit gewährt werden soll, um sich auf die neue Lebenssituation einzustellen. Randnummer 66 9. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO. Randnummer 67 Grundsätzliche Bedeutung kann einer Sache zukommen, wenn sie Rechtsfragen aufwirft, die in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen auftreten können, oder wenn andere Auswirkungen des Rechtsstreits auf die Allgemeinheit deren Interessen in besonderem Maße berühren (BGH, Beschluss vom 01.10.2002, Az.XI ZR 71/02, ZIP 2002, 2148). Voraussetzung ist dabei aber nicht allein, dass eine klärungsbedürftige Frage dieser Art überhaupt besteht, sie muss auch entscheidungserheblich sein (BGH, Beschluss vom 07. Januar 2003, Az. X ZR 82/02, Rn. 5, NJW 2003, 1125; Zöller, ZPO, 32. Auflage 2018, § 543 Rn. 6a). Daran fehlt es, wenn ein anderer rechtlicher Gesichtspunkt - unabhängig von der Beantwortung der Zulassungsfrage - die Entscheidung trägt. Randnummer 68 Die Frage, ob bereits bei Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung eine öffentlich - rechtlich erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung vorliegen muss, war nicht entscheidungserheblich, da für die von der Klägerin beabsichtigten Umbaumaßnahmen eine Zweckentfremdungsgenehmigung schon öffentlich-rechtlich nicht erforderlich ist, wie unter Ziffer II 5 ausgeführt wurde. Die entscheidungserhebliche Frage der Anwendung des § 9 HmbWoSchG auf das Umbauvorhaben der Klägerin hat wiederum keine grundsätzliche Bedeutung, sondern war anhand des hier vorliegenden Einzelfalls vorzunehmen. Somit liegt auch keine Abweichung von höchstrichterlicher oder anderer obergerichtlicher Rechtsprechung vor. Randnummer 69 10. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat seine Grundlage in § 708 Nr. 10, 711 ZPO. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Hamburg Entscheidungsdatum: 31.08.2016 Aktenzeichen: 49 C 282/15 ECLI: ECLI:DE:AGHH:2016:0831.49C282.15.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 280 BGB, § 556 Abs 3 S 3 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Wohnraummiete: Miethaftung bei Androhung einer gerichtlichen Klärung einer Eigenbedarfskündigung; fristwahrender Zugang der Betriebskostenabrechnung bei Einwurf in den Briefkasten des Mieters am späten Silvesternachmittag Orientierungssatz 1. Nach Zugang einer (zweifelhaften) Eigenbedarfskündigung macht sich der Mieter nicht schadensersatzpflichtig, wenn er Bedingungen für eine Mietaufhebung unter Androhung der gerichtlichen Klärung des Eigenbedarfs einfordert.(Rn.26) 2. Eine im Rahmen der kalenderjährlichen Abrechnungsperiode erstellte Betriebskostenabrechnung geht dem Mieter nicht mehr rechtzeitig zu, wenn sie am 31. Dezember erst um 17.00 Uhr in den Briefkasten des Mieters eingeworfen wird (Anschluss AG Lüdenscheid, 23. September 2011, 93 C 21/11, WuM 2011, 628; LG Waldshut-Tiengen, 9. Juli 2009, 1 S 19/09, Info M 2009, 378; AG Köln, 28. März 2011, 220 C 451/10, WuM 2011, 545 und AG Ribnitz-Damgarten, 11. Dezember 2006, 1 C 324/06, WuM 2007, 18).(Rn.33) 3. Entscheidend ist nicht die tatsächliche Kenntnisnahme der Willenserklärung durch den Empfänger, sondern der gewöhnliche - nicht zufällige - Zeitpunkt der Möglichkeit der Kenntnisnahme (Anschluss BGH, 21. Januar 2004, XII ZR 214/00, WuM 2004, 269).(Rn.33) 4. Es besteht keine allgemeine Übung, am Silvestertag noch spät im Briefkasten nachzuschauen, um etwaige privat eingeworfene Fristsachen noch rechtzeitig entgegennehmen zu können (Anschluss BGH, 5. Dezember 2007, XII ZR 148/05, NZM 2008, 167).(Rn.35) Verfahrensgang nachgehend LG Hamburg 16. Zivilkammer, 2. Mai 2017, 316 S 77/16, Urteil Tenor 1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.236,75 € (eintausendzweihundertsechsunddreißig 75/100 EURO) nebst 5 Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszinssatz hierauf seit dem 18.11.2015 zu zahlen. Es wird festgestellt, dass sich die weitergehende Klage in der Hauptsache erledigt hat. Die Widerklage wird abgewiesen. 2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Rückzahlung einer restlichen Mietkaution, der Beklagte macht widerklagend ein Nebenkostenabrechnungssaldo geltend. Randnummer 2 Der Beklagte war Vermieter, die Klägerin war Mieterin gemäß Mietvertrag vom 05.08.2008 über die Wohnung, 2. OG. Links in Hamburg. Es handelt sich um eine ca. 45 m² große 1-Zimmer-Wohnung. Zu Beginn des Mietverhältnisses wurde eine Mietsicherheit in Höhe von 2.895,00 € von der Klägerin geleistet. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten der mietvertraglichen Vereinbarung wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 1 (Bl. 5 ff d. A.). Randnummer 3 Mit Schreiben vom 28.02.2014 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis ordnungsgemäß unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist wegen Eigenbedarfes, da er die Wohnung für seine Familie benötige, wobei die Familienmitglieder namentlich benannt wurden. Der Grund dafür liege in der beabsichtigten Rückkehr aus der Ukraine nach Deutschland und der Situation in der Ukraine. Es wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage B 1 (Bl. 36 d. A.). Randnummer 4 Hierauf erwiderte die Klägerin mit E-Mail vom 08.05.2014 und wies darauf hin, dass sie sich in der Wohnung sehr wohl fühle und ihr jetzt bald einjähriger Sohn sich in einem wichtigen Entwicklungsstadium befinde. Aufgrund der mit einem Umzug einhergehenden erheblichen Kosten von Makler, Umzugsunternehmen neige sie dazu, der Kündigung fristgerecht zu widersprechen und eine Klärung des Eigenbedarfes herbeizuführen. Andererseits sei sie bereit, neben einem Abgeltungsbetrag in Höhe von 10.000,00 € bei Verzicht auf Schönheitsreparaturen und Zahlung der Mietsicherheit in Höhe von 2.895,00 € Zug um Zug gegen Herausgabe der Mieträume diese zum 31.08.2014 herauszugeben. Ergänzend wird Bezug genommen auf die Anlage K 2 (Bl. 37 f. d. A.). Dem widersprach die Ehefrau des Beklagten mit E-Mail vom 13.05.2014 und bat um entsprechende Klarstellung, woraufhin die Klägerin mit E-Mail vom 15.06.2014 um Verständnis bat, dass der Wohnungsmarkt in Hamburg sehr, sehr schwierig sei und die Wohnungssuche mit einem kleinen Kind dies zusätzlich erschwere. Auch wies sie darauf hin, dass ein vorzeitiger Auszug für sie mit hohen Kosten verbunden sei, in diesem Zusammenhang bot die Klägerin einen Aufhebungsvertrag an, dessen Inhalt sie als Vorschlag skizzierte, wobei eine Kompensation erfolgen solle für die Kosten der Herausgabe, wobei der Beklagte insoweit gebeten wurde, einen Vorschlag zu unterbreiten. Hierauf beauftragte der Beklagte seinen Prozessbevollmächtigten, der mit Schreiben vom 04.07.2014 das Begehren der Klägerin zurückwies und auf eine Herausgabe zum 31.08.2014 bestand. Hierfür wurden Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 958,19 € brutto gegenüber der Klägerin geltend gemacht. Randnummer 5 Ergänzend wird Bezug genommen auf die Anlagen B 1 bis B 5 (Bl. 36 bis 45 d. A.). Randnummer 6 Mit Schreiben vom 29.12.2014 übersandte der Beklagte an die Klägerin die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013, welche mit einer Nachzahlung in Höhe von 1.224,68 € endete, die nachfolgend mit Zustimmung der Klägerin mit dem Kautionsrückzahlungsbetrag verrechnet wurde. Im Übrigen erinnerte der Beklagte daran, dass die Kostennote seines Rechtsanwaltes noch nicht beglichen worden sei. Randnummer 7 In der Folgezeit kam es zu weiterem Schriftverkehr hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung 2013. Es wird insoweit Bezug genommen auf die Anlagen B 7 bis B 11 (Bl. 47 bis 53 d. A.). Randnummer 8 Der Beklagte löste das Kautionssparbuch nach Zustellung der Klage auf und zahlte der Klägerin am 10.09.2015 € 472,98 aus. Randnummer 9 Mit Schreiben vom 31.12.2015 rechnete der Beklagte über die Betriebskosten für 2014 ab, wobei die Abrechnung am 31.12.2015 gegen 17:34 Uhr in den Briefkasten der Beklagten eingeworfen wurde. Die sich daraus ergebene Nachforderung über € 747,74 ist Gegenstand der Widerklage. Randnummer 10 Die Klägerin ist der Auffassung, dass der Beklagte die Rückzahlung der Mietsicherheit in Höhe von 2.895,00 € nebst Zinsen abzüglich der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013 in Höhe von 1.224,68 € sowie des ausgezahlten Teilbetrages von € 472,98, d. h. insgesamt 1.709,73 €, wobei der anteilige Zinsanspruch zwischen den Parteien unstreitig ist, schulde. Aufrechenbare Gegenforderungen beständen insoweit nicht. Randnummer 11 Die Klägerin stellt, nachdem zunächst die Herausgabe des Kautionssparbuches beantragt worden war nach Erledigungserklärung der weitergehenden Klage in der Hauptsache, den Antrag, Randnummer 12 den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 1.236,75 € nebst 5 Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszinssatz hierauf seit dem 18.11.2015 zu zahlen. Randnummer 13 Der Beklagte schließt sich der Teilerledigungserklärung nicht an und beantragt, Randnummer 14 die Klage abzuweisen, Randnummer 15 und stellt widerklagend den Antrag, Randnummer 16 die Klägerin zu verurteilen, an den Beklagten 747,74 € nebst 5 Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszinssatz hierauf seit dem 21.03.2016 zu zahlen. Randnummer 17 Die Klägerin beantragt, Randnummer 18 die Widerklage abzuweisen. Randnummer 19 Der Beklagte ist der Auffassung, dass das Verhalten der Klägerin nach Zugang der Eigenbedarfskündigung die Mandatierung eines Rechtsanwaltes zu begründen vermag und der sich hieraus ergebende Schaden aufgrund der Gebührenrechnung von der Klägerin zu ersetzen sei. Insoweit stellt der Beklagte neben der Nebenkostennachzahlung 2013 auf diese 5 Prozentpunkte Zinsen vom 02.02.2015 bis 14.08.2015 in Gesamthöhe von 28,62 €, Rechtsanwaltskosten in Höhe von 958,19 € sowie Zinsen hierauf bis 14.08.2015 in Höhe von 45,27 € sowie Rechtsanwaltskosten im Bezug auf die Nebenkostenabrechnung 2013 in Höhe von 201,71 € nebst Zinsen in Höhe von 2,96 € zur Aufrechnung. In Höhe von 472,98 € wurde vor der Auszahlung das Anerkenntnis erklärt. Randnummer 20 Ferner ist der Beklagte der Auffassung, die Betriebskostenabrechnung 2014 sei der Klägerin rechtzeitig zugegangen, da bis 18.00 Uhr mit einer Postzustellung auch am 31.12. zu rechnen sein. Randnummer 21 Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen. Entscheidungsgründe Randnummer 22 Die zulässige Klage ist soweit sie sich nicht in der Hauptsache erledigt hat, begründet, die zulässige Widerklage ist nicht begründet. Randnummer 23 Die Erledigungserklärung der Klägerin im Termin am 20.07.2016 ist als Erledigungserklärung der weitergehenden Klage im Hinblick auf die Auflösung des Sparbuchs und der erfolgten Zahlung auszulegen. Im Hinblick auf den diesbezüglichen Widerspruch des Beklagten ist diese als Feststellungsantrag zu behandeln. Randnummer 24 Ein Anspruch der Klägerin in Höhe von 1.236,75 € folgt aus § 12 Ziff. 13 des Mietvertrages. Hiernach ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter nach Kündigung des Mietverhältnisses innerhalb angemessener Frist nach Räumung und Rückgabe der Wohnung die Mietsicherheit nebst Zinsen zurückzugeben. Der insoweit vereinbarte Sicherungszweck ist mit der Rückgabe der Wohnung am 31.08.2014 entfallen. Randnummer 25 Aufrechenbare Ansprüche des Beklagten bestehen abgesehen von der Nebenkostenabrechnung 2013 in Höhe von 1.224,68 €, welche bei der Berechnung der Klagforderung berücksichtigt worden ist, und dem ausgezahlten Betrag in Höhe von € 472,98 nicht. Randnummer 26 Insbesondere stehen dem Beklagten keine Rechtsanwaltskosten in Höhe von 958,19 € im Hinblick auf die Abwehr der von der Klägerin geltend gemachten Mietaufhebungsvereinbarung im Zusammenhang mit der Eigenbedarfskündigung zu. Es fehlt insoweit an einer Anspruchsgrundlage des Beklagten. Das Ansinnen der Klägerin auf Regelung der Mietaufhebung unter Berücksichtigung der schwierigen Lage auf dem Hamburger Wohnungsmarkt, aber auch im Hinblick auf etwaige Einbauten, wie für diese Wohnung möglicherweise speziell gefertigter Möbel, ist per se nicht zu beanstanden. Auch wird aus dem Schreiben deutlich, dass der Klägerin auch aufgrund der Geburt eines Kleinkindes ggf. Widerspruchsgründe nach § 574 BGB zustehen könnten. Insoweit ist im Übrigen auch im Hinblick auf die angedrohte Herbeiführung einer Klärung der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung zu berücksichtigen, dass diese ausgesprochen kurz begründet worden ist und insbesondere keinerlei Ausführungen zur konkreten Situation der Familie des Beklagten in der Ukraine gemacht worden sind. Es wäre jedoch eine Kerntatsache im Hinblick auf die Prüffähigkeit der Kündigung gewesen, da es sich um das wesentliche Motiv für den Umzug gehandelt haben soll. Hiernach ist aus Sicht der Klägerin eine zumindest als fragwürdig zu bezeichnende Eigenbedarfskündigung gegeben gewesen. Der Versuch hieraus sowie aus der persönlichen Situation, die Widerspruchsgründe rechtfertigen könnte, im eigenen Interesse aber auch im Besitzerlangungsinteresse des Beklagten einen Abfindungsvergleich mit für die Klägerin vorteilhaftem Inhalt abschließen zu wollen, ist der Sache nach nicht zu beanstanden, zumal die Klägerin in ihrer zweiten Mail vor Mandatierung des Prozessbevollmächtigten des Beklagten hinsichtlich der etwaigen Abfindung deutliche Gesprächsbereitschaft signalisiert hat. Randnummer 27 Soweit sich der Beklagte auf die, durchaus schlüssige Entscheidung des Landgerichtes Stendal MDR 2007, S. 389 bezieht, ist der dort entschiedene Fall mit dem hier vorliegenden Fall in keiner Weise vergleichbar. Dort ging es um das nachträgliche Bestreiten einer einverständliche vereinbarten Mieterhöhung. Diese ist ungeachtet der Entscheidung des Amtsgerichtes Bremen vom 05.02.2015 zum Az.: 9 C 515/14 (bei juris) deutlich fernliegend, jedenfalls bei einem offensichtlichen Missbrauch von Ersatzansprüchen zur Abwehr auch aus Sicht des Anspruchsstellers hinsichtlich unbegründeter Forderungen rechtfertigen. Randnummer 28 Um offenkundig missbräuchliche Forderungen handelt es sich vorliegend jedoch nicht. Insbesondere konnte die Klägerin nicht davon ausgehen, dass ihr Regelungsverlangen offensichtlich unberechtigt ist, zumal diverse Räumungsrechtsstreitigkeiten bei Eigenbedarfskündigungen mit der Zahlung eines Geldbetrages enden. Dieser vermag den Betrag von 10.000,00 € im Übrigen im Einzelfall auch deutlich zu übersteigen. Randnummer 29 Ebenso wenig besteht ein Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung 2013. Von der Klägerin sind insoweit nach Zugang der Abrechnung Einwendungen erhoben worden, zu denen der Beklagte mit Hilfe seines Bevollmächtigten Stellung genommen hat. Dies vermag eine Anspruchsgrundlage und eine Verrechnung der damit verbundenen Kosten nicht zu rechtfertigen. Randnummer 30 Aus den angeführten Gründen scheiden auch Zinsansprüche hinsichtlich der geltend gemachten und zur Aufrechnung gestellten Rechtsanwaltsgebührenansprüche aus. Randnummer 31 Ebenso wenig besteht ein Zinsanspruch hinsichtlich der mit der Kaution verrechneten Betriebskostennachforderung. Hier fehlt es jedoch nicht nur an einem Zahlungsverzug, sondern darüber hinaus ist mit Schreiben des Beklagtenvertreters vom 27.02.2015 eine Verrechnung mit der Kaution angeregt und auch ohne weitere Zahlungsfrist angekündigt worden. Dem ist von Seiten der Klägerin mit Schreiben ihres Bevollmächtigten vom 22.06.2015 zugestimmt worden (vgl. Bl. 18 d. A.). Wird einem Mieter gegenüber jedoch eine Betriebskostenabrechnung erteilt, so gerät dieser ohne Fristsetzung nicht in Zahlungsverzug (vgl. LG München I NJW-RR 2015, 296). Randnummer 32 Auf die Teilerledigungserklärung der Klägerin ist zudem die Feststellung der weitergehenden Erledigung der Hauptsache zu tenorieren. Die Klage auf Herausgabe des Sparbuchs war zunächst zulässig und begründet. Sie hat sich durch die Auflösung des Sparbuchs durch den Beklagten mitnachfolgender Teilzahlung teilweise in der Hauptsache erledigt. Randnummer 33 Die Widerklage ist demgegenüber nicht begründet. Eine im Rahmen der kalenderjährlichen Abrechnungsperiode erstellte Betriebskostenabrechnung geht dem Mieter nicht rechtzeitig zu, wenn sie am 31. Dezember erst gegen 17.34 Uhr in den Briefkasten des Mieters eingeworfen wird (vgl. AG Lüdenscheid WuM 2011, 628; vgl. ebenso LG Waldshut-Tiengen, Urteil vom 09. Juli 2009 zum Az.1 S 19/09 bei juris; AG Köln, Urteil vom 28. März 2011 zum Az. 220 C 451/10 bei juris; AG Ribnitz-Damgarten WuM 2007, 18). Entscheidend ist dabei nicht die tatsächliche Kenntnisnahme der Willenserklärung durch den Empfänger, sondern der gewöhnliche - nicht zufällige - Zeitpunkt der Möglichkeit der Kenntnisnahme (BGH WuM 2004, 269). Insoweit kommt es darauf an, ob im Zeitpunkt des Einwurfs des Briefes in den Briefkasten nach der Verkehrsanschauung, ohne Berücksichtigung der individuellen Verhältnisse des Empfängers, noch mit einer Leerung am selben Tag zu rechnen war (BGH NZM 2008, 167). Dieser Zeitpunkt liegt hier erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist, da die Klägerin nicht mehr mit Post rechnen musste und der Beklagte nicht auf eine Kenntnisname noch am 31.12. vertrauen durfte. Randnummer 34 Soweit der Beklagte eine Entscheidung des AG Hamburg-St.Georg (NJW 2006, 162) zitiert wird übersehen, dass der Zugang bei dieser zwischen 12.00 Uhr und 13.00 Uhr gelegen hat, auch wenn dies im nicht gerichtlich formulierten Leitsatz keine ausdrückliche Erwähnung gefunden hat. Randnummer 35 Es besteht auch keine allgemeine Übung, am Silvestertag noch spät im Briefkasten nachzuschauen, um etwaige privat eingeworfene Fristsachen noch rechtzeitig entgegennehmen zu können (LG Waldshut-Tiengen, Urteil vom 09. Juli 2009 zum Az.1 S 19/09 bei juris im Anschluss an BGH NZM 2008, 167). Ob die Post bis 18.00 Uhr im Einzellfall Zustellung vornimmt ist nicht entscheidungserheblich, da der Empfänger nicht mit einem Zugang zu rechnen braucht. Randnummer 36 Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 288, 291 BGB. Randnummer 37 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung auf § 709 ZPO. Dabei ist unschädlich, dass im Termin am 18.11.2015 zunächst der volle Zahlungsbetrag geltend gemacht worden ist, da dieser mit dem Herausgabeanspruch wirtschaftlich identisch ist und insoweit Mehrkosten nicht angefallen sind. Soweit von dem Beklagten zudem zunächst ein Teilanerkenntnis in Höhe von 472,98 € erklärt worden ist, handelt es sich jedenfalls nicht um ein sofortiges Anerkenntnis, da von Seiten des Beklagten keine auch nur teilweise Rückgabe des Sparbuchs angekündigt, sondern dieses vielmehr aufgelöst und von diesem in Anspruch genommen worden ist. Auf den Klagabweisungsantrag im Termin kommt es insoweit nicht an. Randnummer 38 Beschluss: Randnummer 39 Der Streitwert wird festgesetzt auf 2.418,06 €. Randnummer 40 Gründe: Randnummer 41 Der anteilige Zinsanspruch ist bei der Berechnung des Streitwertes nicht zu berücksichtigen, die Widerklage ist streitwerterhöhend zu berücksichtigen. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

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Auf die Berufung der Kläger Ziff. 2 und 3 wird das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 12.07.2019, Az. 26 C 39/19, abgeändert und wie folgt neu gefasst: I. Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im 2. OG des Anwesens […], bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einem Korridor, einem Bad, einer Toilette, einem Speicher sowie einem Keller im Anwesen […] zu räumen und an die Kläger herauszugeben. I. Die Klage des Klägers Ziff. 1 wird abgewiesen. I. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.12.2020 gewährt. II. Die Berufung des Klägers Ziff. 1 wird zurückgewiesen. III. Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger Ziff. 1 zu 1/3 und der Beklagte zu 2/3. IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Kläger Ziffer 2 und 3 aus Tenorziffer I. durch Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000,00 € abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Kläger im Übrigen durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten. Die Kläger können die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. V. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 3.092,60 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Kläger nehmen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung im Anwesen […] und eines Kellers im Anwesen […] in Anspruch. Randnummer 2 Die Rechtsvorgänger der Kläger Ziff. 1 und 3 sowie die Klägerin Ziff. 2 schlossen mit dem Beklagten am 07.09.1976 einen schriftlichen Mietvertrag über die genannte Wohnung in […] sowie den Keller in […] [Anl. K1]. Durch Übergabevertrag vom 17.02.1999 wurde das Anwesen in […] auf den Kläger zu 1) zu Alleineigentum übertragen. Gleiches gilt für das Anwesen […] in […], wobei der Übergabevertrag am 28.12.1994 geschlossen wurde und sich die veräußernden Kläger zu 2) und zu 3) lebtäglichen Nießbrauch vorbehalten haben. Randnummer 3 Die streitgegenständliche Immobilie besteht neben einem Kellergeschoss aus nahezu grundflächengleichen Erdgeschoss-, Obergeschoss- und Dachgeschossebenen, welche mit jeweils ca. 60 m² eigenständige Wohneinheiten aufweisen. Das Erdgeschoss und das Obergeschoss wird von dem Kläger Ziff. 1 mit seiner Ehefrau und seinen beiden heute 4 und 9 Jahre alten Kindern bewohnt. Die Räumlichkeiten im Erdgeschoss werden derzeit als Küche, Wohnzimmer und Kinderspielzimmer und diejenigen im Obergeschoss als Elternschlafzimmer und (zwei) Kinderschlafzimmer benutzt. Randnummer 4 Der Kläger zu 1) hatte bereits am 29.12.2015 eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung ausgesprochen, wobei zur Begründung angeführt worden war, dass die Dachgeschossräumlichkeiten als weiteres Kinderzimmer, Arbeitszimmer und Gästezimmer/Hobbyraum/Spielzimmer für die Familie benötigt würden. Es schloss sich ein Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Heidelberg an (Az. 21 C 253/16, geführt zwischen dem Kläger Ziff. 1 und dem Beklagten; im Folgenden: Vorverfahren). Mit Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 05.10.2017 wurden zwar Eigenbedarfsgründe festgestellt, aufgrund besonderer Härtegründe für den Beklagten jedoch die Klage abgewiesen und darauf erkannt, dass das bestehende Mietverhältnis über die Wohnung im Obergeschoss des Hausanwesens […] in […] zu den Bedingungen des bisher bestehenden Mietvertrags auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird. Die hiergegen zunächst eingelegte Berufung wurde in der mündlichen Berufungsverhandlung vom 08.02.2018 zurückgenommen, nachdem die Berufungskammer (Az. 5 S 41/17) zwar starke Bedenken gegen das Vorliegen von Härtegründen geäußert, die Kündigung allerdings als formell unwirksam angesehen hatte, da die nießbrauchsberechtigten nunmehrigen Kläger Ziff. 2 und 3 die Kündigung seinerzeit nicht mitunterzeichnet hatten. Randnummer 5 Auf die beigezogenen Akten 21 C 253/16 (Amtsgericht Heidelberg) und 5 S 41/17 (Landgericht Heidelberg) wird Bezug genommen. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 02.03.2018 [Anl. K5] wurde im Namen aller drei Kläger abermals und mit der gleichen Begründung wie in dem vormaligen Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarfs eine ordentliche Kündigung zum 28.02.2019 ausgesprochen. Mit Schreiben vom 17.12.2018 hat der Beklagte der Kündigung widersprochen. Randnummer 7 Die Kläger haben behauptet: Randnummer 8 Der mit dem Kündigungsschreiben vom 02.03.2018 vorgetragene Eigenbedarf sei vorhanden. Härtegründe lägen auf Seiten des Beklagten nicht vor. Das vorangegangene Urteil (Az. 21 C 253/16), in welchem die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit festgestellt wurde, sei bereits mangels damaliger Beteiligung der Kläger Ziff. 2 und 3 nicht verbindlich und stehe der nunmehrigen Klage daher nicht entgegen. Randnummer 9 Die Kläger nehmen den Beklagten im vorliegenden Rechtsstreit auf Räumung- und Herausgabe der Mieträumlichkeiten in Anspruch. Randnummer 10 Der Beklagte tritt der Klage entgegen und begehrt deren Abweisung. Randnummer 11 Der Beklagte hat behauptet: Randnummer 12 Die für das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 05.10.2017 maßgebenden Umstände hätten sich nicht verändert. Die Räumung bedeute für den Beklagten eine unzumutbare Härte. Die Absicht des Klägers Ziff. 1, die streitgegenständliche Wohnung zu beziehen und dauerhaft zu bewohnen, werde bestritten. Der geltend gemachte Eigenbedarf sei auch nicht vernünftig und nachvollziehbar. Schließlich stehe dem geltend gemachten Räumungs- und Herausgabeanspruch das rechtskräftige Gestaltungsurteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 05.10.2017 entgegen. Randnummer 13 Das Amtsgericht Heidelberg hat die Klage mit Urteil vom 12.07.2019 abgewiesen. Zur Begründung hat es auf die entgegenstehende Entscheidung aus dem Vorverfahren verwiesen, welche inhaltlich auch die Kläger Ziff. 2 und 3 gegen sich gelten lassen müssten. Jedenfalls seien von dem durch das vorangegangene Urteil gebundenen Kläger Ziff. 1 keine wesentlichen Änderungsgründe im Sinne des § 574c Abs. 2 BGB vorgetragen worden, so dass das Mietverhältnis ohnehin wegen weiter bestehender - festgestellter - Härtegründe fortzusetzen gewesen wäre. Randnummer 14 Gegen das den Klägern am 23.07.2019 zugestellte Urteil haben diese mit bei Gericht am 21.08.2019 eingegangenen Schriftsatz vom 19.08.2019 Berufung eingelegt. Sie verfolgen die erstinstanzlichen Räumungs- und Herausgabeansprüche vollumfänglich weiter und wiederholen bzw. vertiefen den erstinstanzlichen Vortrag. Randnummer 15 Sie beantragen die Aufhebung und Änderung des erstinstanzlichen Urteils wie folgt: Randnummer 16 Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im 2. OG des Anwesens […], bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einem Korridor, einem Bad, einer Toilette, einem Speicher sowie einem Keller im Anwesen […], zu räumen und an die Kläger herauszugeben. Randnummer 17 Der Beklagte tritt der Berufung entgegen, beantragt Berufungszurückweisung und verteidigt das erstinstanzliche Urteil. Randnummer 18 Das Berufungsgericht hat den Kläger Ziff. 1 sowie den Beklagten jeweils informatorisch angehört und die Zeugin F., Ehefrau des Klägers Ziff. 1, vernommen. Wegen der jeweiligen Angaben der Parteien und der Zeugin wird auf die Sitzungsniederschrift vom 30.01.2020 verwiesen. Randnummer 19 Im Übrigen wird auf die jeweiligen Schriftsätze nebst Anlagen sowie die gerichtlichen Feststellungen sowohl des Vorverfahrens (AG HD: 21 C 253/16; LG HD: 5 S 41/17) wie auch des vorliegenden Verfahrens, hier auch des erstinstanzlichen Urteils, Bezug genommen II. Randnummer 20 Die Berufung ist zulässig und hinsichtlich der Kläger Ziff. 2 und 3 begründet. Hinsichtlich des Klägers Ziff. 1 ist sie unbegründet. Randnummer 21 Die Klage ist insgesamt zulässig (A.), jedoch nur hinsichtlich der Kläger Ziff. 2 und 3 auch begründet (B.), so dass die Berufung insoweit zur Aufhebung des amtsgerichtlichen Urteils und antragsgemäßen Verurteilung des Beklagten zur Räumung und Herausgabe der innegehaltenen Mietwohnung an die Kläger führt, § 546 Abs. 1 BGB. Hinsichtlich des Klägers Ziff. 1 ist die Klage hingegen unbegründet (C.), so dass die Klage abzuweisen und die Berufung insoweit zurückzuweisen ist. Dem Beklagten war eine Räumungsfrist bis 31.12.2020 zu gewähren (D.). Randnummer 22 A. Zulässigkeit der Klage Randnummer 23 Gegen die Zulässigkeit der Räumungs- und Herausgabeklage bestehen keine durchgreifenden Bedenken. Randnummer 24 Insbesondere steht dem geltend gemachten Anspruch keine Rechtskraft aus dem rechtskräftigen Urteil des Vorverfahrens entgegen. Randnummer 25 1. Das Urteil des Vorverfahrens kann der Klageerhebung der Kläger Ziff. 2 und 3 bereits deshalb nicht entgegenstehen, da diese am Vorverfahren nicht beteiligt waren. Dass sie hinsichtlich des Fortsetzungsanspruchs nach § 574a Abs. 2 BGB aufgrund der insoweit bestehenden notwendigen Streitgenossenschaft (siehe unten) hätten beteiligt werden müssen, ändert hieran nichts. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung kommt einem Urteil gegen einen (notwendigen) Streitgenossen keine materielle Rechtskraftwirkung gegenüber den anderen (notwendigen) Streitgenossen zu (vgl. BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, juris; BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385). Anderenfalls würde gegen den Grundsatz, dass materielle Rechtskraft nur im Verhältnis der Prozessparteien zueinander eintritt, verstoßen werden (vgl. BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385, Rn. 17). 2. Randnummer 26 Auch der Klage des Klägers Ziff. 1 steht das Urteil des Vorverfahrens in prozessualer Hinsicht nicht entgegen. Randnummer 27 Zwar wurde in dem zwischen dem Kläger Ziff. 1 und dem Beklagten geführten Vorverfahren wegen bestehender Härtegründe nach § 574a Abs. 2 BGB ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit angeordnet. Dies steht der vorliegenden Klage jedoch nicht entgegen, da diese auf eine neue, nach der Rechtskraft des Vorverfahrensurteils erklärte, Kündigung gestützt wird und somit bereits unterschiedliche Streitgegenstände vorliegen, bei welchen eine entgegenstehende Rechtskraft ausscheidet. Denn die objektive Reichweite der materiellen Rechtskraft richtet sich nach dem Streitgegenstand, über den durch das letztinstanzliche Gericht am Schluss der mündlichen Verhandlung entschieden worden ist (vgl. BeckOK ZPO/Gruber, 35. Ed. 1.1.2020, ZPO § 322 Rn. 20). Das nach § 574 a Abs. 2 BGB im Vorverfahren erlassene Gestaltungsurteil stellt insoweit zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung des Vorverfahrens eine bestimmte Rechtslage, hier die Fortsetzung des Mietverhältnisses zwischen dem Kläger Ziff. 1 und dem Beklagten auf unbestimmte Zeit, her (vgl. G. Vollkommer in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 322 ZPO, Rn. 3). Dies schließt aber nicht aus, dass diese Rechtslage im Nachgang nicht wieder abgeändert werden kann, denn schon das Gesetz selbst sieht in § 574c Abs. 2 BGB die Möglichkeit einer Abänderung der zuvor gerichtlich angeordneten Fortsetzung des Mietverhältnisses vor, soweit sich nachträglich die Umstände der Härtegrundentscheidung verändert haben sollten. Randnummer 28 Auch aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21.12.1988 (BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988 – VIII ZR 277/87 –, Rn. 8, juris) folgt nichts Gegenteiliges, da in dieser Entscheidung lediglich festgestellt wurde, dass die Klage eines Nachlasspflegers (in Vertretung einiger - zum Teil unbekannter - Erben) auf Feststellung des Fortbestehens eines Pachtverhältnisses hinsichtlich einer Miterbin unzulässig war, da zwischen dieser und dem Pächter in einem Vorprozess rechtskräftig festgestellt wurde, dass das Pachtverhältnis beendet wurde. Die Feststellung der Beendigung eines Pachtverhältnisses stellt zwischen den Prozessparteien rechtsverbindlich - und endgültig - fest, dass das streitgegenständlichen Pachtverhältnis beendet wurde, so dass einer erneuten Klage einer der Prozessparteien auf Feststellung des Endes oder der Fortdauer des Pachtverhältnisses die rechtskräftige Entscheidung des Vorprozesses entgegensteht. Im Falle des hier vorliegenden Gestaltungsurteils nach § 574a Abs. 2 BGB ergibt sich jedoch - wie dargelegt - für die Zukunft gerade keine vergleichbare Feststellungswirkung, die künftigen Räumungs- und Herausgabeklagen wegen neu ausgesprochener Kündigungen entgegenstehen könnte. Randnummer 29 Mithin ist auch die Klage des Klägers Ziff. 1 nicht wegen entgegenstehender Rechtskraft eines Urteils unzulässig. Randnummer 30 B. Räumungs- und Herausgabeanspruch der Kläger Ziffer 2 und 3 Randnummer 31 Der Räumungs- und Herausgabeanspruch der Kläger Ziff. 2 und 3 hat Erfolg. Das Mietverhältnis wurde wegen Eigenbedarfs wirksam gekündigt (siehe 1.) und es liegt auch kein Härtegrund vor, der eine Fortdauer des Mietverhältnisses rechtfertigen würde (siehe 2.). Randnummer 32 1. Wirksamkeit der Kündigung Randnummer 33 Wie bereits im Vorverfahren zur Kündigung vom 29.12.2015 zutreffend festgestellt, liegt ein Eigenbedarf auf Klägerseite vor, so dass die erneut hierauf gestützte Kündigung vom 02.03.2018 gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wirksam war. a. Randnummer 34 Der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 573 Rn. 42). Das Tatbestandsmerkmal des Benötigens erfordert hierbei nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht, dass der Vermieter oder einer der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Angehörigen auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist, vielmehr benötigt ein Vermieter eine Mietwohnung bereits dann im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn sein ernsthafter Wunsch, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird (st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 18, juris). Danach ist der Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen, grundsätzlich durch die Gerichte zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Zur Wahrung berechtigter Belange des Mieters dürfen die Gerichte allerdings den Eigennutzungswunsch des Vermieters darauf überprüfen, ob er ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er rechtsmissbräuchlich ist (vgl. BGH aaO.). b. Randnummer 35 Gemessen an diesen Maßstäben hat das Gericht keine Zweifel an dem Eigennutzungswunsch der Kläger, hier konkret des Klägers Ziff. 1 und dessen Familie. Randnummer 36 Der Kläger Ziff. 1 bewohnt mit seiner Ehefrau und den beiden minderjährigen Kindern das restliche Haus, in welcher sich die Mietwohnung des Beklagten befindet. Die beiden dem Kläger Ziff. 1 und seiner Familie zur Verfügung stehenden Etagen weisen insgesamt ca. 120 m² Wohnfläche und 5 Zimmer auf. Der Wunsch auf Vergrößerung der eigenen Wohnfläche um die Wohnung des Beklagten mit 60 m² ist von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen. Auch wenn die in den Kündigungen im Vorverfahren und im hiesigen Verfahren enthaltenen Nutzungspläne sich jeweils von der in beiden Verfahren erfolgten Schilderungen der Nutzungsvorstellungen durch die Zeugin F. unterschieden haben, hat das Gericht keine Zweifel am tatsächlichen Eigennutzungswunsch des Klägers Ziff. 1. Die Zeugin hat sowohl im Vorverfahren als auch im Rahmen ihrer zeugenschaftlichen Vernehmung vor der Berufungskammer durchweg und stringent angegeben, dass sie ein Arbeitszimmer für den Kläger Ziff. 1, ein weiteres Kinderzimmer und ein Speisezimmer einrichten wollen und es hierzu der Wohnräumlichkeiten der an den Beklagten vermieteten Wohnung bedarf. Hierbei waren die Zeugenangaben in der Berufungsverhandlung plausibel, nachvollziehbar und glaubhaft. Hiergegen spricht auch nicht, dass die konkrete Zimmerverteilung nach einem Auszug des Beklagten noch nicht letztverbindlich festzustehen scheint. Denn es muss dem Vermieter unbenommen bleiben, die konkrete Umsetzung des Eigennutzungswunsches vom Zustand und den Umständen der Räumlichkeiten nach Herausgabe durch den Mieter abhängig zu machen und gegebenenfalls noch anpassen zu können. Die insoweit derzeit noch bestehenden Unklarheiten stellen die Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches in keiner Weise in Frage. Randnummer 37 c. Formelle Wirksamkeit der Kündigung Randnummer 38 An der formellen Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung bestehen keine Bedenken, § 573 Abs. 3 BGB. Randnummer 39 Der Zweck des Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 15. März 2017 – VIII ZR 270/15 –, Rn. 15, juris) im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Denn eine solche Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt werden soll. Dementsprechend sind bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (vgl. BGH a.a.O.). Randnummer 40 Diese Angaben enthält das Kündigungsschreiben der Kläger vom 02.03.2018. In dem Kündigungsschreiben aller drei Kläger wird im Einzelnen dargelegt, dass der Kläger Ziff. 1 und seine Familie (Ehefrau mit zwei minderjährigen Kindern) die Wohnung des Beklagten zur Vergrößerung der eigenen beiden Wohnetagen im gleichen Haus nutzen und für eigene Wohnzwecke verwenden wollen. Das Schreiben muss dabei noch nicht letztverbindlich die konkrete Aufteilung der späteren Wohnräumlichkeiten und Zimmer enthalten und dezidiert aufführen, welches Zimmer in welcher Form genutzt werden wird. Randnummer 41 2. Kein Härtegrund Randnummer 42 Der Beklagte kann keine Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen Vorliegens von Härtegründen verlangen, § 574 BGB. Die Kläger Ziff. 2 und 3 sind an die Entscheidung des Vorverfahrens betreffend die Härtegründe nicht gebunden (a.) und es kann auch kein Härtegrund festgestellt werden (b.). Randnummer 43 a. Keine Bindung an das Vorverfahren Randnummer 44 Das im Vorverfahren (AG HD: 21 C 253/16) zwischen dem Kläger Ziff. 1 und dem Beklagten rechtskräftig ergangene Gestaltungsurteil nach § 574a Abs. 2 BGB, in welchem die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit festgestellt wurde, steht der vorliegenden Räumungs- und Herausgabeklage der Kläger Ziff. 2 - 3 nicht entgegen, da diese an dem vormaligen Rechtsstreit nicht beteiligt waren. aa. Randnummer 45 Zutreffend hat das Amtsgericht festgestellt, dass sämtliche Kläger Vermieter des streitgegenständlichen Mietverhältnisses mit dem Beklagten sind. Die vormaligen Vermieter, die Kläger Ziff. 2 und 3, haben die vom Mietvertrag betroffenen Immobilien in der […] in […] sowie im […] in […] in den Jahren 1994 […] und 1999 […] ihrem Sohn, dem Kläger Ziff. 1, zu Alleineigentum übertragen. Hinsichtlich der Immobilie in […] haben sich die Kläger Ziff. 2 und 3 ein Nießbrauchsrecht vorbehalten, so dass hinsichtlich der in diesem Objekt befindlichen Mieträumlichkeiten - trotz Eigentumsübertragung - kein Vermieterwechsel nach § 566 BGB eintrat (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 14. Aufl. 2019, BGB § 566 Rn. 57 mwN.). Vielmehr wurden hierdurch die Kläger Ziff. 1 bis 3 gemeinsam Vermieter der Mieträumlichkeiten gegenüber dem Beklagten. bb. Randnummer 46 Das genannte Urteil im Vorverfahren, an welchem nur der Kläger Ziff. 1 - nicht aber die Kläger Ziff. 2 und 3 - beteiligt war, kann keine Wirkungen gegenüber den Klägern Ziff. 2 und 3 entfalten, denn ein Urteil gegen einen von mehreren Gesamtgläubigern wirkt nach herrschender Rechtsauffassung, der sich das Gericht anschließt, nicht gegen die übrigen Gesamtgläubiger (vgl. G. Vollkommer in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 325 ZPO, Rn. 7 mwN.). Dies gilt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung auch für Fälle der notwendigen Streitgenossenschaft (vgl. BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, Rn. 11, juris; BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385, Rn. 17), welche auf Seiten der Kläger - als Vermietermehrheit - hinsichtlich der Frage der wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung anzunehmen ist (vgl. OLG Celle, NJW-RR 1994, 854). Erst recht ist demnach für die Anordnung der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574a Abs. 2 BGB auf Vermieterseite eine notwendige Streitgenossenschaft anzunehmen. cc. Randnummer 47 Gleiches folgt aus dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses, nach welcher Rechte und Pflichten bei einer Mehrheit von Vermietern unteilbar sind. Jeder einzelne Vermieter ist Gesamtschuldner und Mitgläubiger. Rechtserhebliche Erklärungen, die das Vertragsgefüge betreffen, z.B. Vertragsabschluss, Änderung des Vertrags, Aufhebung des Vertrags, Kündigung oder Mieterhöhungsverlangen, können nur von allen Vermietern gemeinsam abgegeben bzw. ihnen gegenüber erklärt werden (vgl. BeckOK/Zehelein, 52. Ed. 1.11.2019, BGB § 535 Rn. 286 mwN.). Der Mieter kann gegen den Mietanspruch mehrerer Vermieter daher beispielsweise auch nicht mit Ansprüchen aufrechnen, die ihm nur gegen einen der Mitvermieter zustehen, da es insoweit an der Gegenseitigkeit der zur Aufrechnung gestellten Ansprüche fehlt (vgl. BGH NJW 1969, 839). Randnummer 48 Dementsprechend konnte die alleine vom Kläger Ziff. 1 am 29.12.2015 ausgesprochene Kündigung - ungeachtet des Vorliegens von Eigenbedarfsgründen - das Mietverhältnis schon aus formellen Gründen nicht wirksam beenden. Gleichermaßen kann dann aber auch ein hieran sich anschließender Räumungs- und Herausgabeprozess mit rechtskräftiger Feststellung der Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit nach § 574a BGB (in Form eines Gestaltungsurteils) keine Bindungswirkung für die gesamte Vermieterseite (einschließlich der am Vorverfahren nicht beteiligten Kläger Ziff. 2 und 3) erlangen. Denn wenn einer von mehreren Gesamtgläubigern schon keine Änderung, Aufhebung oder Kündigung des Mietverhältnisses bewirken kann, so darf sich aus einem insoweit durchlaufenen Gerichtsverfahren hinsichtlich der Rechtswirkungen in Bezug auf die anderen Gesamtgläubiger nichts anderes ergeben. Randnummer 49 Dies ergibt sich ohne weiteres auch aus der Kontrollüberlegung, dass anderenfalls einer von mehreren Vermietern - ggf. zusammen mit dem Mieter - durch ein Gerichtsverfahren (aufgrund der Dispositionsmaxime ggf. ohne Überprüfungsmöglichkeit des Gerichts) eine Änderung, Aufhebung oder Fortsetzung des Mietverhältnisses auch für am Prozess unbeteiligte Dritte (die weiteren Vermieter) wirksam herbeiführen könnte, ohne dass die mitberechtigten weiteren Vermieter hierauf eine Einflussmöglichkeit hätten oder ihnen auch nur rechtliches Gehör gewährt werden würde. Dies steht zweifellos zu unserer Rechtsordnung im Widerspruch. Der Mieter wird in Fällen der vorliegenden Art hierdurch auch nicht unangemessen benachteiligt, da zum einen im Vorverfahren gegen nur einen von mehreren notwendigen Streitgenossen in rechtlich zulässiger Weise schon kein Gestaltungsurteil nach § 574a BGB hätte ergehen dürfen und zum anderen der Mieter in derartigen Konstellationen auch im Wege der Drittwiderklage eine Bindungswirkung auch solcher Urteile für die weiteren notwendigen Streitgenossen erzielen könnte. dd. Randnummer 50 Die inter-partes-Wirkung des Vorverfahrens wird auch nicht durch den Ausspruch in Form eines Gestaltungsurteils (§ 308a ZPO) in Frage gestellt. Zwar ist ein Gestaltungsurteil grundsätzlich von jedermann zu beachten und führt eine Änderung der Rechtslage herbei (vgl. hierzu G. Vollkommer in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 322 ZPO, Rn. 3), jedoch kann dies nicht für Konstellationen gelten, in welchen notwendige Streitgenossen - wie vorliegend die weiteren Vermieter hinsichtlich der Mietfortsetzungsfeststellung auf unbestimmte Zeit nach § 574a BGB - am Verfahren nicht beteiligt waren. Wie auch in vergleichbaren Fällen der Ausschlussklage gegenüber einem Gesellschafter nach § 140 HGB (vgl. BeckOK HGB/Lehmann-Richter, 27. Ed. 15.10.2019, HGB § 140 Rn. 35a; Lehmann-Richter, ZWE 2014, 385) oder in Fällen der Anfechtungsklage im Wohnungseigentumsrecht nach § 46 WEG, in welchen nach § 48 Abs. 3 WEG eine Rechtskrafterstreckung nur gegenüber Beigeladenen eintritt und bei unterbliebener Beiladung nicht stattfindet (vgl. Palandt/Wicke WEG, 79. Auflage 2020, § 48 Rn. 9; BeckOGK/Karkmann, 1.12.2019, WEG § 48 Rn. 26), kann der Mietrechtsstreit eines von mehreren (notwendigen) Streitgenossen auch im Falle eines Gestaltungsurteils keine Bindungswirkung gegenüber den anderen Streitgenossen entfalten. Randnummer 51 In Fällen notwendiger Streitgenossenschaft sind Urteile aus Verfahren, in welchen nicht alle notwendigen Streitgenossen beteiligt waren, zwar der formellen und materiellen Rechtskraft fähig, was selbst bei Entscheidungen über das Bestehen von Dauerschuldverhältnissen hinzunehmen ist, ihre Wirkung ist dabei aber auf die in den Prozess einbezogenen Streitgenossen beschränkt (BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, Rn. 11, juris mwN.; BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385, Rn. 17; BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988 – VIII ZR 277/87 –, Rn. 8, juris). Folglich kann das Urteil des Vorverfahrens jedenfalls hinsichtlich der hiesigen Kläger Ziff. 2 und 3 keine (entgegenstehende) Gestaltungswirkung entfalten und ist die Wirksamkeit der nach Abschluss des Vorverfahrens neu ausgesprochenen Kündigung für die Kläger Ziff. 2 und 3 eigenständig und unabhängig vom Vorverfahren zu prüfen und zu entscheiden. Randnummer 52 b. Härtegründe liegen nicht vor Randnummer 53 Auch liegen keine Härtegründe im Sinne des § 574 BGB vor, welche eine Fortsetzung des Mietverhältnisses rechtfertigen würden. aa. Randnummer 54 ach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerechtfertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung kommen hierbei nur solche für den Beklagten mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe in Betracht kommen, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (vgl. BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 28, juris). bb. Randnummer 55 Gemessen hieran kann ein Härtegrund im Sinne des § 574 BGB beim Beklagten nicht angenommen werden. Randnummer 56 aaa. Randnummer 57 Ein solcher Härtegrund ergibt sich insbesondere nicht aus dem Alter des Beklagten von 73 Jahren und der Mietdauer von ca. 43 Jahren. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs rechtfertigen alleine die Faktoren Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden langjährigen Verwurzelung für sich gesehen grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 28, juris). Etwaige konkret zu befürchtende Gesundheitsverschlechterungen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels, welche gegebenenfalls hinsichtlich der Folgen eines Wohnungswechsels einen Härtegrund darstellen könnten, wurden weder behauptet noch sind solche ersichtlich. Im Gegenteil erfreut sich der Beklagte nach eigenen Bekundungen in der mündlichen Verhandlung - erfreulicherweise - (altersentsprechend) bester Gesundheit. Randnummer 58 Wenngleich dem Beklagten aufgrund seiner langjährigen Mietdauer eine gewisse Verwurzelung im Stadtteil […] zuzugestehen ist, so ist diese nach den Angaben des Beklagten in der informatorischen Anhörung jedenfalls nicht derart stark ausgeprägt, dass ihm ein Umzug auch außerhalb der unmittelbaren derzeitigen Wohnumgebung nicht zuzumuten wäre. So lassen seine Ausführungen insbesondere nicht erkennen, dass er in der unmittelbaren oder näheren Nachbarschaft derart verwurzelt ist, dass er auf einen Verbleib in der jetzigen Wohnlage dringend angewiesen ist. Randnummer 59 bbb. Randnummer 60 Auch liegt kein Härtegrund im Sinne des § 574 BGB vor, weil der Beklagte keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen beschaffen kann. So hat der Beklagte schon nicht im Ansatz substantiiert vorgetragen, dass ein angemessener Ersatzwohnraum für ihn nicht zu finden sei. Die insoweit - wenn überhaupt - nur sehr pauschale Behauptung des Beklagten genügt hierfür jedenfalls nicht. Er trägt jedoch in keiner Weise vor, inwiefern er sich bislang überhaupt um Ersatzwohnraum bemüht haben will, so dass davon auszugehen ist, dass sich der Beklagte bislang nicht, jedenfalls nicht in ausreichender Weise, um die Anmietung einer Ersatzwohnung gekümmert oder nach einer solchen Ausschau gehalten hat. Vor diesem Hintergrund kommt die Annahme eines Härtegrundes wegen fehlenden angemessenen Ersatzwohnraums schon von vornherein nicht in Betracht. Randnummer 61 Auch die Angabe des Beklagten im Rahmen seiner informatorischen Anhörung, er beziehe lediglich Rente in Höhe von 800 €, vermag hieran nichts zu verändern. Ungeachtet des Umstandes, dass mangels vorgetragener Bemühungen um Ersatzwohnraum schon nicht unterstellt werden kann, dass dieses Einkommen keinen Ersatzraumanmietung zulassen würde, muss der Ersatzwohnraum dem bisherigen Wohnraum nach der jüngsten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs weder hinsichtlich ihrer Größe, ihres Zuschnitts oder ihrer Qualität noch nach ihrem Preis vollständig entsprechen, sondern sind dem Mieter gewisse Einschnitte vielmehr zuzumuten (vgl. BGH, Urteil vom 11. Dezember 2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 26, juris). Randnummer 62 ccc. Randnummer 63 Auch der Verweis auf seine Historie in der streitgegenständlichen Wohnung vermag einen Härtegrund nicht zu begründen. Zwar mag in der Wohnung ein Großteil des beruflichen und privaten Schaffens und Erlebens des Beklagten stattgefunden haben, eine besondere Härte vermag allein dies jedoch nicht zu begründen, zumal dies Umstände sind, die typischerweise jeden langjährigen Mieter bei einer kündigungsbedingten Auszugsverpflichtung treffen und somit gerade nicht als besondere Härte im Sinne des § 574 BGB gewertet werden können. cc. Randnummer 64 Unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen gebührt dem Eigennutzungsinteresse der Familie des Klägers Ziff. 1 gegenüber dem Mietfortsetzungsinteresse des Beklagten der Vorzug. Randnummer 65 Bei der Auslegung und der Anwendung des § 574 BGB haben die Gerichte das Bestandsinteresse des Mieters und das Erlangungsinteresse des Vermieters angemessen zu berücksichtigen, die beiderseitigen Belange gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 55 - 56, juris). Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Parteien ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten (insbesondere Art. 14 Abs. 1 GG, Art. 2 Abs. 2 GG) zum Ausdruck kommen. Dabei ist auf Seiten des Vermieters stets das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleistete Eigentum betroffen, das in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und die gesetzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers über den Eigentumsgegenstand gekennzeichnet ist und auch die Befugnis umfasst, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen (vgl. BGH aaO.). Auf Seiten des Mieters ist ebenfalls das Grundrecht des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zu beachten, das zur Folge hat, dass der er bei der Anwendung der Vorschrift des § 574 BGB und der Auslegung der dort enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe, namentlich des Begriffs der "Härte" verlangen kann, dass die Gerichte die Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses hinreichend erfassen und berücksichtigen (vgl. BGH aaO.). Randnummer 66 Angesichts des nachvollziehbaren und plausiblen Eigennutzungswunsches des Klägers Ziff. 1 ist dessen Erlangungsinteresse der streitgegenständlichen Wohnung vor dem Hintergrund der Eigentumsgarantie höher zu bewerten als das Interesse des Beklagten, der Härtegründe im Sinne des § 574 BGB nach den obigen Ausführungen nicht für sich in Anspruch nehmen kann. Randnummer 67 C. Kein Anspruch des Klägers Ziff. 1 Randnummer 68 Dem Kläger Ziff. 1 steht ein Räumungs- und Herausgabeanspruch gegenüber dem Beklagten nicht zu, da diesem Anspruch die im Vorverfahren rechtskräftig festgestellten Härtegründe nach § 574 BGB entgegenstehen. Randnummer 69 Im Vorverfahren wurde durch Urteil festgestellt, dass aufgrund des Vorliegens von Härtegründen beim Beklagten das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird. In materiell-rechtlicher Hinsicht ist der Kläger Ziff. 1 daher hinsichtlich der Bewertung des Härtegrundes an das rechtskräftige Urteil aus dem Vorverfahren gebunden. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, Rn. 11, juris mwN.; BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385, Rn. 17; BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988 – VIII ZR 277/87 –, Rn. 8, juris) ist ein rechtsfehlerhaft nicht sämtliche notwendigen Streitgenossen (§ 62 Abs. 1 ZPO) erfassendes Urteil gleichwohl wirksam und erwächst in formelle und materielle Rechtskraft gegenüber dem am Verfahren beteiligten Streitgenossen. Somit ist das Gestaltungsurteil nach § 574a Abs. 2 BGB in Bezug auf den Kläger Ziff. 1 in Rechtskraft erwachsen, so dass diesem gegenüber die im Vorverfahren angenommenen Härtegründe als festgestellt gelten. Er kann sich insoweit nach § 574 Abs. 2 S. 2 BGB lediglich auf eine zwischenzeitlich eingetretene Veränderung dieser Umstände berufen, wozu er jedoch nichts vorgetragen hat und wofür auch nichts ersichtlich ist. Randnummer 70 Auch wenn dies zu einer unterschiedlichen Bewertung der Härtegründe eines Mieters zwischen notwendigen Streitgenossen auf Vermieterseite führt, so ist dies hinzunehmen und kann dem Urteil des Vorverfahrens nicht deshalb die Wirksamkeit abgesprochen werden (in diesem Sinne wohl auch BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, Rn. 11, juris). Randnummer 71 Mithin ist dem Kläger hinsichtlich des Räumungs- und Herausgabeanspruchs der Erfolg zu versagen. Randnummer 72 D. Räumungsfrist Randnummer 73 Dem Beklagten war gem. § 721 Abs. 1 ZPO eine Räumungsfrist bis 31.12.2020 zu gewähren. a. Randnummer 74 Entscheidungen über die Gewährung und die Dauer der Räumungsfrist nach § 721 ZPO stehen im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts, das die gegenläufigen Interessen der Parteien gegeneinander abzuwägen hat (Seibel in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 721 ZPO, Rn. 6). Der Gläubiger möchte über den ihm gehörenden Wohnraum möglichst rasch wieder verfügen können, der Schuldner muss vor Obdachlosigkeit bewahrt werden. Entscheidend sind stets die Gegebenheiten des konkreten Falls. Jedoch gibt es ermessensleitende Kriterien. Dabei ist zu beachten, dass der Zweck des § 721 ZPO nicht in einem beliebigen Sozialschutz besteht. Vielmehr soll dem Räumungsschuldner zur Vermeidung von Obdachlosigkeit die Möglichkeit eingeräumt werden, eine in Größe, Ausstattung, Wohnlage und Preis angemessene Ersatzwohnung zu finden (vgl. BeckOK ZPO/Ulrici ZPO, Stand 01.01.2020, § 721 Rn. 5). Unter Berücksichtigung dieses Zwecks hat das Gericht im konkreten Einzelfall die objektiven Umstände und Interessen der Parteien in die Abwägung mit einzustellen, so unter anderem die Lage am Wohnungsmarkt, die familiäre Situation des Mieters, das etwaige Fehlverhalten des Mieters, der abgelaufene Zeitraum seit der Kündigung, die Erforderlichkeit eines Zwischenumzugs des Mieters bis zur alsbaldigen Fertigstellung des eigenen Bauvorhabens etc. (vgl. im Übrigen: Musielak/Lackmann ZPO, 16. Auflage 2019, § 721 Rn. 4-6). b. Randnummer 75 Unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des vorliegenden Einzelfalles ist es gerechtfertigt und angemessen, dem Beklagten bei bestehender Räumungspflicht wegen Eigenbedarfskündigung gem. § 721 Abs. 1 ZPO eine Räumungsfrist bis zum 31.12.2020 zu gewähren. Diese Räumungsfrist ist zum einen erforderlich, zum anderen aber auch ausreichend, um den vorliegenden gegenseitigen Interessen der Parteien ausreichend gerecht zu werden. Randnummer 76 Hierbei wurde berücksichtigt, dass es für den Beklagten auch in Anbetracht seiner finanziellen Verhältnisse nicht einfach sein wird, einen Ersatzwohnraum zu finden. Auch war zu berücksichtigen, dass der Beklagte über 70 Jahre alt ist, seit 43 Jahren in der Mietwohnung wohnt und seine Miete stets zahlt. Zudem wurde in das Ermessen eingestellt, dass die Familie des Klägers Ziff. 1 zwar Eigenbedarf hat, dieser jedoch auf eine Vergrößerung der bisherigen Wohnfläche im gleichen Haus ausgerichtet ist und daher kein allzu dringendes Bedürfnis an einer möglichst zügigen Nutzung der Räumlichkeiten binnen weniger Wochen oder Monate besteht. II. Randnummer 77 Die Kostenfolge beruht auf §§ 91, 92, 97, 100 ZPO. Unter Berücksichtigung des Unterliegens des Klägers Ziff. 1 und des Obsiegens der Kläger Ziff. 2 und 3 ist es geboten, die Kostenquote auf Basis eines fiktiven Streitwerts entsprechend der Obsiegens-/Unterliegensanteile vorzunehmen (vgl. hierzu im Einzelnen: BeckOK ZPO/Jaspersen, 35. Ed. 1.1.2020, ZPO § 100 Rn. 25). Hiernach entfallen auf den Kläger Ziff. 1 1/3 und auf den Beklagten 2/3 der Kosten des Rechtsstreits. Randnummer 78 Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 10 ZPO. Randnummer 79 Die Streitwertfestsetzung erfolgt nach § 41 Abs. 2 GKG festgesetzt. Randnummer 80 Die Revision wird zugelassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 und 2 ZPO. Die Frage der Reichweite und Rechtsfolgen von rechtskräftigen Gestaltungsurteilen, die - wenngleich rechtsfehlerhaft - lediglich gegenüber einem von mehreren notwendigen Streitgenossen ergangen sind, ist höchstrichterlich nicht geklärt. Zwar hat der Bundesgerichtshof in mehreren Entscheidungen (BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, Rn. 11, juris mwN.; BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385, Rn. 17; BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988 – VIII ZR 277/87 –, Rn. 8, juris) darauf hingewiesen, dass derartige Urteile einerseits gegenüber den am Verfahren beteiligten notwendigen Streitgenossen in formelle und materielle Rechtskraft erwachsen, andererseits jedoch die übrigen - nicht am Verfahren beteiligten - notwendigen Streitgenossen nicht binden können. Den genannten Entscheidungen lagen jeweils Leistungs- oder Feststellungsurteile zugrunde, so dass insoweit über die Rechtskraftwirkung und Reichweite der Bindungswirkung Klarheit besteht. Die Frage, ob sich diese Rechtsprechung auch auf Gestaltungsurteile (vorliegend im Rahmen von § 574a Abs. 2 BGB) übertragen lässt, mithin ob bzw. ggf. wie weit die Rechtskraft eines solchen Gestaltungsurteils reicht, ist hingegen ungeklärt. Randnummer 81 Neben der im obigen Urteil vom Berufungsgericht vertretenen Ansicht (Bindungswirkung nur gegenüber dem am Vorverfahren beteiligten Streitgenossen) könnte auch erwogen werden, dass derartige Gestaltungsurteile aufgrund der ihnen eigenen Besonderheit der Schaffung einer Rechtslage gegenüber jedermann bei unterbliebener Beteiligung aller notwendigen Streitgenossen grundsätzlich jegliche Gestaltungswirkung abgesprochen werden muss. Hierfür ließe sich anführen, dass nur so die Gefahr widersprechender Entscheidungen in Fällen der zwingend einheitlichen Entscheidungen vermieden werden kann (bspw. behördliches Aufhebungsverfahren einer Doppelehe). Hiernach würde auch der Kläger Ziff. 1 im vorliegenden Verfahren obsiegen, da das Gestaltungsurteil des Vorverfahrens keine Bindungswirkung für ihn hätte. Randnummer 82 Jedenfalls denkbar erscheint aber auch, dass gegenüber einzelnen notwendigen Streitgenossen - wenngleich rechtsfehlerhaft - ergangene Gestaltungsurteile auch die übrigen - nicht beteiligten - notwendigen Streitgenossen binden, um der Gefahr widerstreitender Entscheidungen betreffend zwingend einheitlich zu beurteilenden Rechtszuständen zu begegnen. Wenngleich diese Rechtsauffassung nach Ansicht des Berufungsgerichts wenig überzeugend erscheint, führte diese vorliegend zum Unterliegen aller Kläger und somit zur Klageabweisung. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001500651 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. 4. Die Revision wird nicht zugelassen. 5. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 5.040,00 € festgesetzt. 6. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 29.08.2025 gewährt. Gründe I. Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe der Liegenschaft […] in […] aufgrund einer Eigenbedarfskündigung der Kläger. Die Beklagte zu 1) und ihr früherer Ehemann, Herr A, mieteten seit dem 01.09.1981 zunächst von den Voreigentümern der Kläger das streitgegenständliche Mietobjekt. Spätestens im Jahr 1986 zog Herr A aus der Liegenschaft aus und es kam zur Scheidung von der Beklagten zu 1). Herr A verzog nach Serbien. Die Beklagte zu 1) verblieb in dem Mietobjekt und bewohnt dieses nunmehr gemeinsam mit dem Beklagten zu 2), ihrem jetzigen Ehemann, und dem gemeinsamen volljährigen Sohn. Die Voreigentümer beabsichtigten ursprünglich, das auf dem Grundstück befindliche Haus abzureißen und ein neues Gebäude zu errichten. Sie erhielten im Jahr 2016 bereits eine Abbruchgenehmigung sowie eine Baugenehmigung. Hiervon machten die Voreigentümer entgegen ihrer ursprünglichen Planung keinen Gebrauch, da die Beklagten trotz Eigenbedarfskündigung nicht auszogen. Sie veräußerten im Jahr 2022 die Liegenschaft an die Kläger. Am 29.03.2022 erfolgte die Eintragung der Kläger als Eigentümer in das Grundbuch. Mit Schreiben vom 21.04.2022 kündigten die Kläger das Mietverhältnis gegenüber der Beklagten zu 1) ordentlich wegen Eigenbedarfs zum 31.05.2023. Die Beklagte zu 1) widersprach der Kündigung mit Schreiben vom 03.03.2023. Das Amtsgericht hat nach Vernehmung der Zeugin B, des Zeugen C und des Zeugen D hinsichtlich des behaupteten Eigenbedarfs der Kläger der Räumungsklage stattgegeben. Mit Urteil vom 27.09.2024 hat es die Beklagten zur Räumung des streitgegenständlichen Mietobjekts unter Gewährung einer Räumungsfrist bis zum 31.03.2025 verurteilt. Zur Begründung hat das erstinstanzliche Gericht ausgeführt, dass die Eigenbedarfskündigung der Kläger wirksam sei. Es sei ausreichend, dass die Kündigung lediglich gegenüber der Beklagten zu 1) ausgesprochen worden sei, da das Mietverhältnis mit dem bereits vor ca. 40 Jahren ausgezogenen Herrn A jedenfalls konkludent beendet worden sei. Das Gericht sei nach der durchgeführten Beweisaufnahme davon überzeugt, dass der klägerseits dargelegte Eigenbedarf tatsächlich bestehe. Der Wirksamkeit der Kündigung habe auch nicht entgegengestanden, dass die Kläger im Zeitpunkt der Kündigung noch keine Baugenehmigung für das geplante Bauvorhaben hatten, da die ernsthafte Absicht, die Planung möglichst alsbald umzusetzen, ausreiche. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe Bezug genommen. Hiergegen richten sich die Beklagten mit ihrer Berufung. Das erstinstanzliche Gericht sei rechtsfehlerhaft von der Wirksamkeit der Kündigung ausgegangen. Die Kündigung habe auch gegenüber Herrn A ausgesprochen werden müssen. Der bloße Zeitablauf von etwa 40 Jahren seit dessen Auszug führe nicht zu einer konkludenten Beendigung des Mietverhältnisses mit diesem. Des Weiteren handle es sich entgegen der Auffassung des Amtsgerichts um eine unzulässige Vorratskündigung, da die Kläger ihren Eigenbedarf damit begründen, dass sie eine Familie gründen wollen und die Kläger über keine Abbruch- und Baugenehmigung verfügen, obwohl sie vortragen, das Haus abreißen zu lassen und ein neues bauen zu wollen. Weiterhin tragen die Beklagten vor, dass der Beklagte zu 2) wenige Tage vor der mündlichen Verhandlung im Berufungsverfahren eine Krebsdiagnose erhalten habe, ihm ein Pankreaskopfkarzinom entfernt worden sei und er sich nun einer mindestens sechsmonatigen Chemotherapie unterziehen müsse. Die Beklagten beantragen, das Urteil des Amtsgericht Offenbach am Main vom 27.09.2024 – Az. 300 C 83/23 – abzuändern und die Klage abzuweisen; hilfsweise für den Fall des Unterliegens den Beklagten eine Räumungsfrist von einem Jahr einzuräumen. Die Kläger beantragen, die Berufung der Gegenseite zurückzuweisen. Sie verteidigen das erstinstanzliche Urteil. Das Amtsgericht sei zutreffend davon ausgegangen, dass das Mietverhältnis mit Herrn A jedenfalls konkludent beendet worden sei. Durch den Auszug, der unstreitig spätestens 1986 erfolgte, sowie die Scheidung von der Beklagten zu 1) habe er seinen Willen, sich aus dem Mietverhältnis zu lösen, hinreichend klar zum Ausdruck gebracht. Im Übrigen wird wegen der tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts auf das erstinstanzliche Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO), soweit diese zu der vorstehenden Darstellung nicht in Widerspruch stehen. Ergänzend wird auch auf die wechselseitigen Schriftsätze der Partei nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 18.03.2025 Bezug genommen. II. Die zulässige Berufung ist unbegründet. Den Klägern steht der vom Amtsgericht zuerkannte Räumungs- und Herausgabeanspruch gegenüber den Beklagten gem. § 546 Abs. 1, 2 BGB zu. Das Mietverhältnis zwischen den Klägern und der Beklagten zu 1) über das streitgegenständliche Mietobjekt hat durch die Eigenbedarfskündigung der Kläger vom 21.04.2022 mit Ablauf des 31.05.2023 seine Beendigung gefunden, damit endete auch das abgeleitete Besitzrecht des Beklagten zu 2). Es kann letztlich dahinstehen, ob das Mietverhältnis mit Herrn A – wie das Amtsgericht angenommene hat – infolge seines vor ca. 40 Jahren erfolgten Auszugs aus dem Mietobjekt konkludent beendet worden ist, denn die Beklagte zu 1) kann sich jedenfalls nicht auf die Unwirksamkeit der Kündigung berufen. Grundsätzlich gilt, dass ein Mietverhältnis, an dem auf Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, wegen seiner Einheitlichkeit wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden kann. Eine Ausnahme wird dann angenommen, wenn sich das Berufen auf die Unwirksamkeit der Kündigung als treuwidrig darstellt (BGH, Hinweisbeschluss vom 14.09.2010, VIII ZR 83/10, NZM 2010, 815; LG Berlin, Urteil vom 04.07.2016, 67 S 33/16; OLG Frankfurt, Beschluss vom 13.12.1990 - 20 REMiet 2/90, NJW-RR 1991, 459). Die Beklagte zu 1) verhält sich treuwidrig, indem sie sich auf diese nur auf dem Papier bestehende, seit mehreren Jahrzehnten nicht mehr gelebte und schutzwürdige Belange nicht mehr tangierende, folglich rein formale Rechtsposition beruft. Dass sie nunmehr in der Berufungsinstanz vorträgt, sie habe nicht gewollt, dass Herr A aus dem Mietverhältnis entlassen werde, da sie gemeinsam mit ihm für mögliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis haften wolle, ist in Anbetracht der Zeitspanne von knapp 40 Jahren seit dem Auszug des Herrn A und dem Umstand, dass sich die Beklagte zu 1) mit dem Beklagten zu 2) eine neue Existenz aufbaute, realitätsfern. Dieser Vortag stellt sich umso mehr als eine reine Schutzbehauptung dar, als die Beklagte zu 1) in der mündlichen Verhandlung eingeräumt hat, nicht gemeinsam mit Herrn A das streitgegenständliche Mietobjekt bewohnen zu wollen. Es ist auch nicht ersichtlich, dass nach Ablauf von knapp 40 Jahren Rechte des Herrn A als Mitmieter auf Fortsetzung des Mietverhältnisses mit ihm verletzt wären, denn aufgrund des Zeitablaufes ist nicht mehr damit zu rechnen, dass er ein ernsthaftes und schützenswertes Interesse an der Fortsetzung des vor knapp 40 Jahren von ihm durch Auszug faktisch beendeten Mietverhältnisses hat, zumal die Beklagte selbst keinen Kontakt mehr zu ihm hat. Die von den Klägern ausgesprochene Eigenbedarfskündigung entspricht auch den gesetzlichen Formvorgaben. Aus den Gründen des angefochtenen Urteils, auf die die Kammer Bezug nimmt, stand den Klägern auch ein Kündigungsgrund gem. §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB zur Seite, da sie die streitgegenständliche Liegenschaft selbst nutzen wollen. Die Beweiswürdigung des Amtsgerichts hinsichtlich des von den Klägern geltend gemachten Eigenbedarfs ist zutreffend und wird von der Kammer einschränkungslos geteilt. Auch insoweit wird auf die zutreffenden Ausführungen aus dem angefochtenen Urteil Bezug genommen. Entgegen der Ansicht der Beklagten handelt es sich bei der auf eine künftige Familienplanung gestützten Kündigung auch nicht um eine unzulässige Vorratskündigung. Voranzustellen ist, dass der Eigenbedarf nur teilweise mit der beabsichtigten Familienplanung begründet wird. Dies führt dazu, dass selbst wenn der Kinderwunsch als unbestimmtes Interesse zu qualifizieren wäre, die Eigenbedarfsbegründung hinsichtlich des benötigten Platzes für Heimarbeit bestehen bleibt, welcher sich im Rahmen der erstinstanzlichen Beweisaufnahme bestätigt hat. Nach Auffassung der Kammer ist der Eigennutzungswunsch aufgrund einer beabsichtigten Familiengründung aber bereits nicht als unbestimmtes Interesse zu qualifizieren (vgl. BVerfG, Beschluss vom 20.02.1995 - 1 BvR 665/94, NJW 1995, 1480; BVerfG, NZM 2003, 592; Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Auflage 2024, § 573, Rn. 258). Zutreffend ist das Amtsgericht auch davon ausgegangen, dass der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegensteht, dass den Klägern im Zeitpunkt der Kündigung noch keine gültige Baugenehmigung für das beabsichtigte Bauvorhaben vorlag. Will der Erwerber die Wohnung vor dem Selbstbezug sanieren oder modernisieren und ist hierzu eine Baugenehmigung erforderlich, so setzt die Wirksamkeit der Kündigung nicht voraus, dass die Genehmigung bereits erteilt ist (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Auflage 2024, § 573, Rn. 64, 108; OLG Frankfurt, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 25.06.1992 – 20 REMiet 7/91 –, juris). Der Vermieter muss mit seiner Kündigung nicht zuwarten, bis die Genehmigungen erteilt sind, jedoch darf es erst zur Kündigung kommen, wenn seine Planungen ein Stadium erreicht haben, in dem beurteilt werden kann, ob die Verwirklichung des Plans eine Kündigung rechtfertigt (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, 16. Auflage 2024, § 573, Rn. 82). Dies muss anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls beurteilt werden (OLG Frankfurt a. M., WuM 1992, 421). Zwar haben die Beklagten zutreffend darauf verwiesen, dass die Kläger zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht in Kontakt mit ihrem späteren Architekten standen und keine gültige Baugenehmigung vorlag, dies führt aber zu keiner anderen Beurteilung. Die Kläger verfügten im Zeitpunkt der Kündigung bereits über die im Erwerbsprozess erlangten Planungen der Voreigentümer, welchen im Jahr 2016 eine Abbruch- und Baugenehmigung für das Vorhaben, das auf dem Grundstück befindliche Einfamilienhaus abzureißen und ein neues Gebäude zu errichten, erteilt worden war, die durch Zeitablauf aber nicht mehr umsetzbar waren. Die Kläger hatten vor, anhand dieser Planungen zu bauen. Bereits hier Bestand ein Planungsstadium, dass die Kündigung rechtfertigt, denn Gründe weshalb die ursprüngliche Planung nicht erneut genehmigt werden sollte, sind nicht ersichtlich. Diese Planungen haben sich im Laufe der Kündigungsfrist von einem Jahr nur insoweit verändert, als sie basierend auf der ursprünglichen Planung aus Wirtschaftlichkeitsgründen ein Minus erfahren haben. Dies wurde auch durch den Zeugen Seipel im Rahmen der Beweisaufnahme bestätigt, welcher ausgesagt hat, dass auch die aktuelle Planung genehmigungsfähig sei und nur marginal von der ursprünglichen Planung abweiche. Insbesondere kann es den Klägern nicht angelastet werden, dass sie den Ausgang des Räumungsverfahren abwarten, bevor sie durch ihren Architekten bei den zuständigen Behörden zeitlich befristete Genehmigungen einholen lassen. Das Mietverhältnis ist auch nicht nach §§ 574, 574a BGB wegen einer unzumutbaren Härte für die Beklagten fortzusetzen. Die Beklagten können sich nicht mit Erfolg auf eine unzumutbare Härte nach § 574 Abs. 2 BGB berufen, wonach eine Härte auch dann vorliegt, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Den Mieter trifft nach § 574 Abs. 2 BGB eine Obliegenheit, sich mithilfe von Verwandten und Bekannten oder öffentlichen und privaten Stellen sowie unter Inanspruchnahme geeigneter Medien ernsthaft und nachhaltig um einen angemessenen Ersatzwohnraum zu bemühen. Der Umfang der zu fordernden Bemühungen richtet sich danach, was dem jeweiligen Mieter unter seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen zuzumuten ist (vgl. BGH, Urteil vom 22.05.2019, VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765). Die insoweit für das Vorliegen des Härtegrunds und die Erfüllung der Pflicht zur ernsthaften und intensiven Bemühung um Ersatzwohnraum darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten haben nicht zur Überzeugung der Kammer nachgewiesen, dass sie sich ausreichend um angemessenen Ersatzwohnraum bemüht haben. Soweit die Beklagte zu 1) in der mündlichen Verhandlung angegeben hat, im Rhein-Main-Gebiet nach einer barrierefreien 4-Zimmer-Wohnung mit einer Warmmiete bis 1.000,00 € gesucht zu haben, haben die Beklagten nach Auffassung der Kammer bereits überzogene Anforderungen an eine Ersatzwohnung gestellt. Die benannten Suchkriterien erscheinen aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes im Rhein-Main-Gebiet illusorisch. Auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass der mittlerweile 28-jährige Sohn noch mit den Beklagten in einem gemeinsamen Haushalt lebt, ist eine 4-Zimmer-Wohnung nicht erforderlich. Darüber hinaus entbehren die mit Schriftsatz vom 31.03.2025 dargelegten Bemühungen der Beklagten in Bezug auf die Suche nach Ersatzwohnraum jeglicher Nachweise. In der mündlichen Verhandlung hat die Beklagte zu 1) angegeben, auch mit Maklern in Kontakt gestanden und ebay-Kleinanzeigen genutzt zu haben, entsprechende Korrespondenz wurde aber nicht zur Akte gereicht. Ausweislich der Auflistung der Beklagten haben sich diese seit dem Ausspruch der Kündigung durch die Kläger in der Zeit von Mai 2022 bis März 2025, also in 35 Monaten, lediglich um 23 Ersatzwohnungen bemüht. Dies entspricht einer Wohnung in eineinhalb Monaten und kann nicht als ernsthaftes und intensives Bemühen angesehen werden, zumal die Beklagten keinerlei Nachweise darüber vorlegen, in welcher Weise sie ihre Bemühungen der Wohnungssuche durch die Hinzuziehung eines Maklers intensiviert haben wollen und völlig unklar bleibt, wie sich ihre Suche über ebay-Kleinanzeigen konkret gestaltet hat. Darüber hinaus hätten die Beklagte weitere Medien, etwa Printmedien zur Wohnungssuche nutzen können, selbst ein Wohnungsgesuch aufgeben sowie ggf. ihren Freundes- und Bekanntenkreis aktivieren können. Nach Auffassung der Kammer liegt auch keine unzumutbare Härte nach § 574 Abs. 1 BGB vor. Als Härtegründe i.S.d. § 574 Abs. 1 S. 1 BGB kommen nur solche für den Beklagten mit einem Umzug verbundenen Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art in Betracht, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (vgl. BGH, Urteil vom 02.07.2019, Az. VIII ZR 180/18). Maßgebend für die Abwägung der beiderseitigen Interessen im Rahmen des § 574 BGB ist der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in den Tatsacheninstanzen (BGH, Urteil vom 11.12.2019, Az. VIII ZR 144/19). Bei der Interessenabwägung ist auf Seiten der Beklagten der Gesundheitszustand des Beklagten zu 2) zu berücksichtigen. Ausweislich des ärztlichen Attests vom 21.03.2025 wurde dem Beklagten zu 2) ein Pankreaskopfkarzinom entfernt und er muss sich im Anschluss an den operativen Eingriff einer adjuvanten Chemotherapie über mindestens 6 Monate unterziehen. Zu berücksichtigen ist, dass es sich hierbei um eine ergänzende Therapie handelt, welche nach einer erfolgreichen Operation durchgeführt wird, um das Risiko eines erneuten Auftretens von Krebs zu senken. Weder dem ärztlichen Zeugnis noch dem Beklagtenvortrag ist zu entnehmen, welche konkrete Therapie mit dieser Behandlungsmethode einhergeht, wie sich diese auf den Gesundheitszustand des Beklagten zu 2) auswirkt und warum ein Umzug dem Beklagten zu 2) gesundheitlich nicht zugemutet werden könnte. Die Kammer verkennt nicht, dass diese Diagnose und die vorgesehene Behandlung gleichwohl eine erhebliche psychische und physische Belastung darstellt. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass die Beklagten nach eigenem Vortrag von ihrem gemeinsamen volljährigen Sohn sowie den beiden Töchtern der Beklagten zu 1) aus erster Ehe unterstützt werden. Insoweit müsste der Beklagte zu 2) bei einem Umzug auch nicht selbst körperlich aktiv werden. Die vorgetragenen Erkrankungen der Beklagten zu 1) in Form von Adipositas per magna und Diabetes mellitus Typ 2, belegt durch das ärztliche Attest vom 23.02.2022, lassen ebenfalls nicht den Schluss zu, dass der Beklagten zu 1) aufgrund ihres gesundheitlichen Zustandes nicht mehr zugemutet werden kann, gegebenenfalls unter Mithilfe Dritter neuen Wohnraum zu beziehen. Aus dem Attest ergibt sich lediglich, dass die Beklagte zu 1) sensibel auf Stress reagiere und dadurch gelegentlich ihre Diabetestherapie vernachlässige. Diesem Umstand kann nach Einschätzung des Gerichts durch die Zuhilfenahme Dritter begegnet werden. Konkrete Umstände werden nicht aufgezeigt, aufgrund derer ein Umzug der Beklagten zu 1) unzumutbar wäre. Auch ist nicht nachvollziehbar vorgetragen, dass im Falle eines Umzugs eine dauerhafte Verschlechterung der gesundheitlichen Situation der Beklagten zu 1) zu besorgen wäre, denn ein Stresszustand ist nur auf die Dauer des Umzugs begrenzt anzunehmen. Im Rahmen der vorzunehmenden Abwägung überwiegt das Erlangungsinteresse der Kläger welche die streitgegenständliche Liegenschaft aufgrund benötigten Platzes für Heimarbeit sowie zur geplanten Familiengründung nutzen wollen. Eine unzumutbare Härte für die Beklagten besteht nicht. Bei der Interessenabwägung ist insbesondere zu berücksichtigen, dass nicht ausreichend dargelegt und unter Beweis gestellt ist, dass die von den Beklagten vorgetragenen gesundheitlichen Beeinträchtigungen einem Umzug entgegenstehen und ein solcher negative Auswirkungen auf ihren Gesundheitszustand haben würde. Zudem ist das gegenständliche Mietobjekt unstreitig nicht barrierefrei und somit für beide Beklagten nicht mehr geeignet. Nach eigenen Angaben der Beklagten zu 1) in der mündlichen Verhandlung suchen diese nach barrierefreien Räumlichkeiten. Letztlich ist auch zu berücksichtigen, dass die Beklagten seit dem Jahr 2016 aufgrund der Eigenbedarfskündigung der Voreigentümer damit rechnen mussten, das Mietobjekt verlassen zu müssen, was insbesondere durch den Verkauf an die Kläger im Jahr 2022 nochmals deutlich geworden ist. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Eine Zulassung der Revision war nicht geboten, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung oder die Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 ZPO). Die Festsetzung des Streitwertes für das Berufungsverfahren beruht auf §§ 47 Abs. 1 S. 1, 41 Abs. 2, Abs. 1 S. 1 GKG. Maßgeblich ist der Jahresbetrag der Nettokaltmiete der streitgegenständlichen Liegenschaft. Die Entscheidung zur Gewährung einer Räumungsfrist beruht auf § 721 Abs. 1 S. 1 ZPO. Den Beklagten ist unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere unter Abwägung des vermieterseitigen Erlangungs- und des mieterseitigen Bestandsinteresses eine angemessene Räumungsfrist von vier Monaten zu gewähren, § 721 Abs. 1 ZPO. Dabei hat die Kammer insbesondere berücksichtigt, dass sich der Beklagte zu 2) Mitte März einer Operation zur Entfernung eines Pankreaskopfkarzinoms unterzog, welche ausweislich des zur Akte gereichten ärztlichen Attests erfolgreich verlief und es sich bei der anschließenden Chemotherapie um eine ergänzende Behandlung handelt, welche nach erfolgreicher Operation das Risiko eines erneuten Auftretens von Krebs senken soll. Was die Beschaffung von Ersatzwohnraum angeht, ist zu berücksichtigen, dass die Beklagten ihren Suchradius erheblich erweitert haben. Nach eigenen Angaben mit Schriftsatz vom 31.03.2025 wollen sie nunmehr auch intensiv nach Wohnraum im Marburger Raum suchen, um in die Nähe der Töchter der Beklagten zu 1) zu ziehen. Zudem ist das streitgegenständliche Mietobjekt unstreitig nicht barrierefrei und somit für die Beklagten aufgrund ihrer körperlichen Beeinträchtigten gegenwärtig nicht mehr geeignet. Für das Erlangungsinteresse der Kläger spricht neben ihrem dargelegten und unter Beweis gestellten Eigenbedarf, dass ihr ursprünglich geplantes Bauvorhaben bereits aufgrund des bislang unterbliebenen Auszugs der Beklagten aus Wirtschaftlichkeitsgründen ein Minus erfahren hat. Das Erlangungsinteresse der Kläger überwiegt insbesondere in Anbetracht des Zeitablaufs gegenüber den möglichen Schwierigkeiten bei der Ersatzwohnraumbeschaffung und den gesundheitlichen Beeinträchtigungen der Beklagten. Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Voreigentümer bereits im Jahr 2016 eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gegenüber den Beklagten ausgesprochen hatten und die Kläger ebenfalls im April 2022 mit Wirkung zum 31.05.2023 das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigten, und die Beklagten, sofern die dargelegten Bemühungen überhaupt erfolgt sind, nicht ernsthaft und intensiv nach Ersatzwohnraum gesucht haben, erscheint eine Räumungsfrist von vier Monaten erforderlich, aber auch ausreichend. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE250001049 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

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Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, sofern nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leisten. Die Revision wird nicht zugelassen. Der Streitwert wird festgesetzt auf 20.400,00 Euro. Gründe I. Die Parteien streiten über die Verpflichtung der Beklagten zur Räumung und Herausgabe der vom Beklagten zu 2) seit Oktober 2007 angemieteten Wohnung in der …. Die Beklagten bewohnen die Wohnung gemeinsam mit ihrem schwerstbehinderten Sohn …. Die Kläger sind zusammen mit einer Frau … als Erbengemeinschaft und Rechtsnachfolger des ehemaligen Vermieters in das Mietverhältnis eingetreten, wobei die jeweilige Erbenstellung und somit auch die Rechtsnachfolge von der Beklagtenseite bestritten wurden. Mit notariellem Vertrag vom 23.03.2016 vereinbarten die Kläger und Frau … den Austritt der Frau … aus der Erbengemeinschaft. Mit notariellem Vertrag vom 12.08.2016 vereinbarten die Erbengemeinschaft und die Klägerin zu 4), dass die Wohnung in das Alleineigentum der Klägerin zu 4) übergehen soll. Die Klägerin zu 4) wurde am 25.08.2016 in das Grundbuch als Alleineigentümerin eingetragen. Mit Schreiben vom 22.09.2015, 07.03.2016 und mit Prozesskündigung vom 01.07.2016 sprachen die Klägerin als "Vertreterin der Erbengemeinschaft …" beziehungsweise die anwaltlich vertretene Erbengemeinschaft Kündigungen aus, die mit Eigenbedarf der Klägerin zu 4) begründet wurden. Die Kündigung vom 22.09.2015 erhält keinen Hinweis auf die Widerrufsfrist des § 574 b BGB. Mit der Klageerwiderung vom 30.08.2016 sowie mit Schreiben vom 22.09.2016 widersprach die Beklagtenseite den Kündigungen, da das konkrete Risiko bestehe, dass der Sohn der Beklagten durch einen Umzug schwere und nachhaltige Gesundheitsschäden erleide. Die Kläger haben erstinstanzlich beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die in der Liegenschaft … gelegene ca. 128 qm große Wohnung im 3. OG bestehend aus 4 Zimmern, Küche, Diele, Gäste-WC, Balkon, Keller und Bad zu räumen und geräumt unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel an Frau … herauszugeben. Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen. Sie sind der Ansicht, die Kündigungen seien unwirksam. Auch stehe den geltend gemachten Ansprüchen der Widerspruch nach § 574 BGB entgegen. Das Amtsgericht hat der Klage mit Urteil vom 05.01.2017 stattgegeben. Es hat zur Begründung ausgeführt, dass die Kündigung vom 07.02.206 den formalen Erfordernissen des § 573 Abs. 3 BGB genüge und dass aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme zur Überzeugung des Amtsgerichts feststehe, dass die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung vorliegen. § 574 BGB stehe dem Herausgabeanspruch nicht entgegen, da die Beklagten nicht hinreichend nachvollziehbar und substantiiert dargelegt hätten, aus welchem Grund ein rechtzeitig geplanter und gut vorbereiteter Wohnungswechsel ein besonderes Gesundheitsrisiko für den Sohn der Beklagten darstelle oder voraussichtlich zusätzliche Krampfanfälle auslösen werde. Wegen der tatsächlichen Feststellungen und der Begründung im Übrigen wird auf das Urteil des Amtsgerichtes Frankfurt am Main vom 05.01.2017 Bezug genommen. Gegen dieses dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten am 26.01.2017 zugestellte Urteil richtet sich die am 23.02.2017 eingelegte und innerhalb verlängerter Frist am 27.04.2018 begründete Berufung. Die Beklagten wenden gegen das Urteil ein, dass es bereits an der Aktivlegitimation der Kläger mangele, nachdem zwischen den Parteien streitig geblieben sei, ob die Miterbin … aus der Erbengemeinschaft ausgeschieden sei. Ferner rügen die Beklagten eine Verstoß gegen §§ 279 Abs. 3, 285 ZPO sowie die erbrechtlich und mietrechtliche Unwirksamkeit der Kündigungen. Fehlerhaft habe das Amtsgericht zudem die Anwendbarkeit des § 574 BGB verneint und gehörswidrig sowie unter Verstoß gegen allgemeine Beweisrechtsgrundsätze auf das Einholen des von den Beklagten angebotene Sachverständigengutachtens verzichtet. Die Beklagten beantragen, unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils die Klage abzuweisen; hilfsweise: den Beklagten eine Räumungsfrist im gesetzlichen Höchstumfang von 12 Monaten zu gewähren und ihnen gemäß § 712 ZPO zu gestatten, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung abzuwenden ohne Rücksicht auf eine Sicherheitsleistung der Klägerinnen. Die Kläger beantragen, die Berufung zurückzuweisen. Die Kläger verteidigen das erstinstanzliche Urteil. Zur Ergänzung des Sach- und Streitstands wird auf die Schriftsätze der Parteien einschließlich der eingereichten Anlagen sowie den Inhalt der mündlichen Verhandlungen in erster und zweiter Instanz Bezug genommen. II. Die Berufung der Beklagten ist zulässig, sie wurde insbesondere form- und fristgerecht eingelegt sowie ordnungsgemäß begründet. Sie hat auch in der Sache Erfolg. Die Beklagten konnten den ausgesprochenen Eigenbedarfskündigungen nach § 574 BGB widersprechen, da aufgrund der in der Berufungsinstanz durchgeführten Beweisaufnahme zur Überzeugung der Kammer feststeht, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Sohn der Beklagten eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerseite nicht zu rechtfertigen ist. Den Klägerin steht der gegen die Beklagten geltend gemachte Räumungsanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB nicht zu. Die Beklagten können nicht damit gehört werden, es fehle den Klägern bereits an der Aktivlegitimation. Nachdem die Klägerseite unter Vorlage des notariellen Vertrages vom 23.03.2016, aus dem sich die Erbenstellung der Kläger und der Frau … entnehmen lässt, substantiiert auch zum Ausscheiden der Frau … aus der Erbengemeinschaft vorgetragen hat, war das einfache Bestreiten der Beklagten hinsichtlich der Erbenstellung und des Ausscheidens von Frau … aus der Erbengemeinschaft nicht ausreichend. Zumindest in entsprechender Anwendung des § 566 BGB ist Frau … auch durch den Erbteilverkauf aus dem Mietverhältnis ausgeschieden (vgl. zur Anwendbarkeit des § 566 BGB: Schmidt-Futterer/Streyl BGB § 566 Rn. 27-34). Nach Auffassung der Kammer war jedenfalls die mit Schriftsatz vom 01.07.2016 erklärte Prozesskündigung wirksam. Die Rüge der Beklagten, dass der Klägervertreter nicht bevollmächtigt ist, die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung durchzusetzen, wurde nach Vorlage der Originalvollmacht im Termin zur mündlichen Verhandlung ganz offensichtlich nicht weiter verfolgt. Aus diesem Grund muss davon ausgegangen werden, dass die dem Klägervertreter von den Klägern erteilte Vollmacht auch zur (erneuten) Kündigung des Mietverhältnisses berechtigte. Die Begründung der Eigenbedarfskündigung genügt unzweifelhaft den Voraussetzungen des § 573 Abs. 3 BGB, die nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich schon durch die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, erfüllt sind (BGH NJW 2017, 1474 ). Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Kammer auch nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO an die vom Amtsgericht festgestellten Tatsachen gebunden, da konkrete Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen könnten, nicht ersichtlich sind. Das Amtsgericht hat in einer nachvollziehbaren und sehr gut vertretbaren Beweiswürdigung dargelegt, warum es zu der Überzeugung gelangte, dass der Zeuge … mit seiner Familie möglichst zeitnah in streitgegenständliche Wohnung einziehen möchte und dabei insbesondere auch die familiäre Verbundenheit des Zeugen zur Klägerseite berücksichtigt. Greifbare Anhaltspunkte, warum die Beweiswürdigung unvollständig oder in sich widersprüchlich sein könnte, wurden von den Berufungsführern nicht aufgezeigt. Insbesondere vermag die Kammer auch eine Verletzung der §§ 279 Abs. 3, 285 ZPO nicht festzustellen. Ausweislich der Protokolle der mündlichen Verhandlung hat das Amtsgericht sowohl vor als auch nach der durchgeführten Beweisaufnahme die Sach- und Rechtslage mit den Parteien erörtert. Ferner haben die Parteien nach durchgeführter Beweisaufnahme die zuvor bereits gestellten Anträge wiederholt. Die Parteien hatten somit ausreichend Gelegenheit zu Wort zu kommen, weshalb eine Verletzung des Verfahrensgrundrechts auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) nicht vorliegt. Trotz wirksamer Kündigung ist das Mietverhältnis gleichwohl gemäß §§ 574 Abs. 1 S. 1, 574 a Abs. 1, 2 BGB auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Gemäß § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Bei der Auslegung und Anwendung der einschlägigen Bestimmungen der §§ 573 ff. BGB haben die Zivilgerichte neben dem Erlangungsinteresse des Vermieters auch das Bestandsinteresse des Mieters zu berücksichtigen, diese widerstreitenden Belange gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (stRspr; vgl. nur BVerfG, NZM 2015, 161 ). Unter einer Härte iSd § 574 Abs. 1 BGB sind alle dem Mieter aus der Vertragsbeendigung erwachsenden Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die in Folge der Vertragsbeendigung auftreten können. Dabei müssen die dem Mieter entstehenden Nachteile nicht mit absoluter Sicherheit feststehen; insbesondere bei gesundheitlichen Nachteilen genügt vielmehr bereits die ernsthafte Gefahr ihres Eintritts (BGH, NJW-RR 2014, 78 ). Der gesundheitliche Zustand des Sohnes der Beklagten begründet eine nicht zu rechtfertigende Härte. Der Sohn der Beklagten ist auf Grund seiner Erkrankung räumungsunfähig, da die ernsthafte Gefahr besteht, dass sich sein Gesundheitszustand durch den Umzug erheblich verschlechtert würde (vgl. hierzu BVerfG, NJW-RR 1993, 463 ; BGH, NZM 2005, 143 ; Schmidt-Futterer/Blank, § 574 Rn. 47). Aufgrund der in der Berufungsinstanz durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Sohn der Beklagten eine solche Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerseite nicht zu rechtfertigen ist. Entgegen den Ausführungen des Amtsgerichts waren die Ausführungen der Beklagtenseite zur Räumungsunfähigkeit des Sohnes der Beklagten ausreichend substantiiert, weshalb das angebotene Sachverständigengutachten einzuholen war. Der Grundsatz des rechtlichen Gehörs verpflichtet das Gericht, den entscheidungserheblichen Sachvortrag der Partei in der nach Art. 103 GG gebotenen Weise zur Kenntnis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben (BGH, Urteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Rn. 14 mwN). Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten (BVerfG, WM 2012, 492 Rn. 16; BGH, Beschluss vom 21. Mai 2007 - II ZR 266/04, WM 2007, 1569 Rn. 8; BGH, Urteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Rn. 16; jeweils mwN). Diesen Voraussetzungen genügte der erstinstanzliche Vortrag der Beklagten, die unter Vorlage eines entsprechenden ärztlichen Attests behauptet haben, dass ihrem - unstreitig - schwerstbehinderten Sohn schwere und nachhaltige Gesundheitsschäden für den Fall des Verlusts der ihm vertrauten und unverzichtbaren Wohnumgebung drohen, wie etwa das Risiko schwerer und mit hirnorganischen Zusatzschäden verbundene Krampfanfälle. Das von der Kammer eingeholte Sachverständigengutachten kommt zu dem überzeugend und widerspruchsfrei begründeten Ergebnis, dass durch einen Umgebungswechsel so genannte "fokale" epileptische Anfälle beim Sohn der Beklagten hervorgerufen werden können. Dies stelle eine Gefahr für die Gesundheit des Sohnes dar, könne zu einem Verlust bereits vorhandener Fähigkeiten führen und müsse als ein lebensbedrohliches Risiko angesehen werden. Zwar kann den Ausführungen des Sachverständigen nicht entnommen werden, dass ein Umzug zwangsläufig einen "fokalen" Anfall hervorrufen wird. Aufgrund der Ausführungen des Sachverständigen, wonach der Sohn der Beklagten als besonders empfindsam für Faktoren wie etwa einen Wohnungswechsel anzusehen ist und wonach "zu befürchten ist, dass auslösende Faktoren, zu denen ein Wohnungswechsel gehört, Anfälle begünstigen und verstärken", geht die Kammer jedoch davon aus, dass die ernsthafte Gefahr besteht, dass es durch einen Umzug zu einer erheblichen Verschlechterung des Gesundheitszustandes des Sohnes der Beklagten und sogar zu lebensbedrohlichen Krampfanfällen kommen kann. Dies genügt im vorliegenden Einzelfall für die Annahme einer erheblichen Härte im Sinne des § 574 BGB (vgl. auch Blank/Börstinghaus/Blank BGB § 574 Rn. 44). Bei der Interessenabwägung im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB sind die Bestandsinteressen des Mieters mit den Erlangungsinteressen des Vermieters in Beziehung zu setzen. Es ist zu fragen, welche Auswirkungen eine Vertragsbeendigung für den Mieter haben würde und wie sich eine Vertragsfortsetzung auf den Vermieter auswirkt. Die Wertentscheidung des Grundgesetzes ist zu berücksichtigen. Ist die Räumung für den Mieter oder dessen Angehörigen mit einer Lebensgefahr verbunden, so müssen die Interessen des Vermieters zurückstehen. Die Interessen des Mieters an der Erhaltung seiner Gesundheit haben im Allgemeinen Vorrang vor allgemeinen Finanzinteressen des Vermieters. Der Wunsch des Vermieters, für sich und seine Familie eine angemessene Wohnung zu schaffen, ist umgekehrt vorrangig vor den Finanzinteressen des Mieters. Wiegen die Interessen der Parteien gleich schwer, so gebührt dem Erlangungsinteresse des Vermieters der Vorrang (Blank/Börstinghaus, § 574 Rn. 60). Vorliegend ist von einer Härte iSv § 574 Abs. 1 BGB für den Sohn der Beklagten auszugehen. Dem eingeholten Gutachten ist zu entnehmen, dass eine Veränderung der Lebensumstände erhebliche gesundheitliche Schäden bis hin zu lebensbedrohlichen Situationen führen kann. Wenngleich nach den Ausführungen des Sachverständigen nicht endgültig klar wird, ob ein Wohnungswechsel für den Sohn der Beklagten eine unmittelbare Lebensbedrohung darstellen würde, so ergibt sich hieraus jedoch, dass ein Wohnungswechsel eine nicht nur abstrakte Gefahr für die Gesundheit und sogar das Leben des Sohnes darstellt. Hinter den somit durch Art. 13 GG sowie durch Art. 2 GG (Grundrecht auf körperliche Unversehrtheit) geschützten Bestandsinteresse der Beklagten müssen die durch Art. 14 GG geschützten Erlangungsinteressen der Kläger, die in ihrem Kündigungsschreiben angeführt werden, zurücktreten. Es gilt insoweit der allgemeine Rechtsgrundsatz, dass je höherwertiger das bedrohte Rechtsgut ist, umso geringere Anforderungen an die Gefährdung bzw. deren Feststellungen zu stellen sind. Bei einem so hohen Rechtsgut, wie dem Leben, also dem höchsten Rechtsgut, muss daher ein geringerer Grad der Eintrittswahrscheinlichkeit verlangt werden. Der mögliche Schaden ist hier zu hoch und zu unwiederbringlich, als dass dem Gefährdeten das Risiko aufgebürdet werden könnte, dass eine verlässliche und exakte Prognose auf Grund der Komplexität der Fragestellung nicht möglich ist. Nach Auffassung der Kammer muss deshalb hier die nicht nur theoretische Möglichkeit eines fokalen Anfalls mit schwerwiegendem oder gar tödlichem Ausgang, die nach dem Sachverständigengutachten gegeben ist, ausreichend sein (so auch LG Aachen, Urt. v. 29.9.2005 - 7 S 66/05, BeckRS 2007, 01452). Die nach § 574 b BGB einzuhaltende Form und Frist wurde durch den Widerspruch der Beklagten gewahrt. Rechtsfolge eines begründeten Widerspruchs nach §§ 574, 574 a BGB ist es, dass die Räumungsklage abgewiesen und entschieden wird, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird (Blank/Börstinghaus, § 574 a Rn. 25). Das Mietverhältnis war insoweit auf unbestimmte Zeit fortsetzen, da dem Sachverständigengutachten zu entnehmen ist, dass der Sohn der Beklagten auf dauerhafte Pflege angewiesen und eine enge Bindung an seine in der streitgegenständlichen Wohnung lebenden Eltern gegeben ist. Mithin ist ungewiss, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, auf Grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagten eine Härte darstellt. Dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen ist, war nach § 308 a Abs. 1 S. 1 ZPO auch ohne Antrag einer Partei von Amts wegen auszusprechen. Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision wird gemäß § 543 Abs. 2 ZPO nicht zugelassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat und auch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert. Die Streitwertfestsetzung ergibt sich aus § 47 Abs. 1 GKG. 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Dieses Urteil und das Urteil des Amtsgerichts sind vorläufig vollstreckbar. Gründe I. Die Klägerin begehrt von dem Beklagten Schadensersatz aufgrund einer Eigenbedarfskündigung vom 3.1.2019. Die Klägerin mietete gemeinsam mit ihrem Ehemann im Jahr 1983 ein Einfamilienhaus in der „…“ in „…“ an. Im Laufe der Jahre ging das Objekt von seinen Eltern auf den Beklagten über und dieser trat als neuer Vermieter in das Mietverhältnis ein. Mit Anwaltsschreiben vom 3.1.2019 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis zum 31.12.2019 wegen Eigenbedarfs (Bl. 26 der Akte). Die Klägerin und ihr Ehemann mieteten am 18.4.2019 eine Wohnung in der „…“ in „…“ zum 1.7.2019 an. Mit Schreiben vom 2.5.2019 (Bl. 31 der Akte) kündigten sie das Mietverhältnis zum 31.7.2019. Am 18.7.2019 zogen sie um, das Haus und die Schlüssel gaben sie am 31.7.2019 zurück. Mit Schreiben vom 15.10.2019 kündigte der Beklagte sodann wegen Einstellung der Mietzinszahlungen ab August 2019 fristlos und hilfsweise ordentlich. Mit Anzeige vom 23.10.2019 (Bl. 37 der Akte) bot der Beklagte das Haus über „…“-Kleinanzeigen zur Anmietung an. Eine weitere Anzeige schaltete er am 21.3.2020. Mit Mietvertrag vom 14.4.2020 vermietete er das Haus, das bis dahin leer gestanden hatte und an welchem Renovierungsarbeiten vorgenommen werden sollten, insbesondere am Dach, zum 1.5.2020 an einen anderen Mieter. Die Klägerin verlangt Schadensersatz für folgende Positionen: 1.487,50 € Umzugskosten, 10,80 € Kosten für Änderung des Kfz-Scheins, 650,34 € Anwaltskosten, 4.704 € Mietdifferenz von monatlich 112 € für dreieinhalb Jahre ab 1.8.2019, 900 € Abstandszahlung an Vormieter für übernommene Gegenstände in der neuen Wohnung, 546,40 € für Fahrtkosten der Tochter der Klägerin, 960 € für bezahlte Hilfeleistung der Tochter der Klägerin, 4.440 € für Umzugsarbeiten der Klägerin in der 10. bis 32. Kalenderwoche 2019, Kosten für die Anschaffung verschiedener Gegenstände für die neue Wohnung 546,60 € für Sonnenschutz, 199 € für Teppiche, 129 € für Fliegenschutzgitter, 58,78 € für Lampe/Bad und 466,62 € für Regale. Die Klägerin hat erstinstanzlich behauptet, der Beklagte habe nie beabsichtigt, das Haus seiner Mutter zu überlassen. Der Eigenbedarf sei vorgetäuscht gewesen, um die Klägerin und ihren Ehemann loszuwerden und das Haus neu vermieten. Die Klägerin hat erstinstanzlich beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag i.H.v. 15.099,04 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.7.2020 zu zahlen. Der Beklagte hat erstinstanzlich beantragt, die Klage abzuweisen. Er hat erstinstanzlich behauptet, die endgültige Entscheidung, dass seine Mutter nicht in das Haus einzieht, habe er gemeinsam mit seiner Mutter erst an deren 80. Geburtstag am 17.3.2020 getroffen, und zwar aufgrund der Corona-Pandemie, ohne diese hätte man den Umzug in Angriff genommen. Zu der Anzeige vom 23.10.2019 führte er aus, es sei angedacht gewesen, zunächst das Haus zwischenzuvermieten, der Wille zur Eigennutzung habe damals fortbestanden. Das Amtsgericht hat der Klage i.H.v. 14.742,57 € nebst Zinsen mit Urteil vom 27.7.2022 nach Beweiserhebung durch Vernehmung von Zeuginnen stattgegeben und die Klage abgewiesen. Zur Begründung führt es aus, der Klägerin stehe ein Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB gegen den Beklagten zu, weil seine Kündigung unberechtigt gewesen sei. Wenn der Vermieter das Mietverhältnis schuldhaft unberechtigt kündige, auch im Falle des Vortäuschens von Eigenbedarf, sei er dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet. Der Beklagte sei nicht gemäß § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB zur Kündigung berechtigt gewesen. Es sei davon auszugehen, dass der im Kündigungsschreiben vom 3.1.2019 geltend gemachte Nutzungswunsch in Wirklichkeit nicht bestanden habe. Die Formulierung im Kündigungsschreiben „der Wunsch meines Mandanten als auch der Wunsch seiner Mutter ist es, dass sie in das Nachbarhaus, welches Sie derzeit bewohnen, einziehen kann“ sei so zu verstehen, dass damit ausgedrückt werden sollte, dass ein tatsächlicher Einzug der Mutter und nicht nur die Möglichkeit dazu gewünscht sei. Dies entspreche auch dem Vortrag des Beklagten zur damaligen Situation. Anderenfalls hätte es sich schon um eine unzulässige Vorratskündigung gehandelt, die ebenfalls zur Schadensersatzpflicht führen würde. Wenn der Vermieter den im Kündigungsschreiben behaupteten Nutzungswunsch nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat umsetze, so liege der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen sei. Deshalb müsse der Vermieter gegenüber der Schadensersatzklage des Mieters im Rahmen seiner sekundären Darlegungslast substantiiert plausibel darlegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein solle, dabei seien strenge Anforderungen zu stellen. Erst wenn der Vortrag des Vermieters dem genüge, obliege dem Mieter der Beweis für seine Behauptung, dass der vorgebrachte Nutzungswunsch nicht bestanden habe (BGH WUM 05,521, WUM 16,743, WUM 17,342). Das Vorbringen des Beklagten genüge diesen Anforderungen nicht. Es sei nicht hinreichend plausibel. Aus Sicht des Beklagten, der die Kündigung der Mieter zum 31.7.2019 für unwirksam gehalten habe, habe das Mietverhältnis durch seine fristlose Kündigung vom 15.10.2019 geendet. Wenn der im Beklagtenschriftsatz vom 11.8.2021 vorgetragene Wille zur Eigennutzung tatsächlich bestanden habe, wäre zu erwarten gewesen, dass nach dieser fristlosen Kündigung konkrete Schritte zur Vorbereitung des Einzugs der Mutter erfolgen würden. Stattdessen habe der Beklagte ab dem 23.10.2019 das Haus über „…“ Kleinanzeigen zur Anmietung angeboten. In der Anzeige deute nichts auf eine nur vorübergehende Zwischenvermietung hin. Vielmehr heiße es dort „lassen Sie Ihren kleinen Traum wahr werden… Das Haus… kann nach eigenen Wünschen gestaltet werden“. Ferner sei nicht plausibel, dass und warum der angebliche Wille zur Eigennutzung am 17.3.2020 endgültig aufgegeben worden sein solle. Zwar hätten Mitte März 2020 angesichts der damaligen Ausbreitung des Corona-Virus überall erhebliche Ängste und Unsicherheiten geherrscht und damals habe keiner gewusst, wie sich die Pandemie weiter entwickeln werde, auch habe die Mutter zu Hochrisikogruppe gehört. Dies aber erkläre nicht, warum damals bereits eine endgültige Entscheidung getroffen und der angebliche Plan endgültig aufgegeben worden sei. Man hätte zunächst abwarten können, wie sich alles entwickelt. Zumal der Umzug nach der Darstellung des Beklagten damals noch nicht unmittelbar bevorgestanden habe, denn es habe noch das Dach neu eingedeckt werden sollen und laut der Anzeige vom ein 21.3.2020 habe dies für April angestanden. Es erscheine nicht plausibel, dass ein auf signifikante Verbesserung für die persönlichen Lebensverhältnisse unmittelbaren Nähe zur Mutter im fortgeschrittenen Alter und ihre künftige Pflege gerichteter (Formulierung im Kündigungsschreiben) und seit mehr als einem Jahr verfolgter Plan, für den immerhin ein schwerkranker älterer Mann und seine Frau das von ihnen seit ca. 35 Jahren bewohnte Haus unter erheblichen Kosten und Mühen verlassen mussten, so schnell endgültig aufgegeben worden sei. Da den zu stellenden strengen Anforderungen im Darlegungsstadium nicht genügt worden sei, sei zur vorgeworfenen Pflichtverletzung des Beklagten kein Beweis oder gar Gegenbeweis zu erheben. Die, auch schuldhafte, Pflichtverletzung des Beklagten, von der hiernach auszugehen sei, nämlich die unberechtigte Eigenbedarfskündigung unter Vortäuschung einer in Wirklichkeit nicht bestehenden Nutzungsabsicht, sei ursächlich für den Auszug der Klägerin und ihres Ehemanns und die dadurch entstandenen Kosten. Die beiden hätten nicht ohnehin ausziehen wollen. Ausweislich der mit Klageschrift und Schriftsatz vom 28.12.2020 vorgelegten Schreiben hätten Sie sich den vorangegangenen Versuchen des Beklagten zur Beendigung des Mietverhältnisses durchgängig widersetzt und auch noch im Schreiben vom 22.6.2018 und noch im Dezember 2018 wiederholt nachdrücklich zur Mängelbeseitigung aufgefordert. Die Kausalität zwischen Pflichtverletzung und Auszug könne schon angesichts des zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Kündigung vom 3.1.2019 und dem Auszug als bewiesen angesehen werden (Schmidt/Futterer, Mietrecht,15. Aufl., § 573 Rn. 240). Hinzu komme, dass die neue Wohnung zwar behindertengerecht sei, aber sonst weder in allen Punkten besser für die krankheitsbedingten Bedürfnisse des Ehemanns geeignet (Lage im Obergeschoss) noch preislich günstiger gewesen sei als das von den beiden seit ca. 35 Jahren bewohnte Einfamilienhaus. Nur ergänzend werde auf die Aussage der Zeugin „…“ verwiesen. Trotz der angesichts der Vorgeschichte bestehenden Verdachtsgründe hätten die Klägerin und ihr Ehemann nicht wissen können, ob die Eigenbedarfskündigung berechtigt gewesen sei, insbesondere ob die vom Beklagten geltend gemachte Nutzungsabsicht tatsächlich bestand (der dazu im Kündigungsschreiben mitgeteilte Sachverhalt sei an sich nachvollziehbar gewesen), und wie ein etwaiger Räumungsprozess ausgehen würde (z.B. was die Mutter des Beklagten als mögliche Zeugin dort aussagen würde). Vor diesem Hintergrund könne nicht angenommen werden, dass sie sich aus freien Stücken auf Wohnungssuche begeben und aus freien Stücken das Mietverhältnis beendet hätten. Sie hätten damit rechnen müssen, auf Räumung verklagt zu werden, möglicherweise sogar schon deutlich vor dem 31.12.2019, mit ungewissem Ausgang und mit dem Risiko, zur Räumung verurteilt zu werden und dann ausziehen zu müssen, ohne eine Ersatzwohnung zur Verfügung zu haben. Im April 2019 hätten Sie aus dieser unsicheren Risikosituation heraus entschieden, ob Sie die nunmehr gefundene Wohnung nehmen oder sich weiter genanntem Risiko ausgesetzt sehen wollten. In einer solchen Situation sei die Entscheidung für die nun gefundene Ersatzwohnung keine Entscheidung aus freien Stücken. In dieser ungewissen Situation könne es ihnen ferner auch nicht gemäß § 254 BGB als Mitverschulden angelastet werden, dass sie sich trotz ihrer Zweifel der bestehenden Verdachtsgründe nicht gegen die Eigenbedarfskündigung gewährt haben (Schmidt/Futterer, § 542 Rn. 109, OLG Düsseldorf ZMR 13,956 Z. 10). Zumal bei bewussten Vortäuschung von Eigenbedarf durch den Vermieter grundsätzlich dessen uneingeschränkte Haftung angemessen sei. Auch auf einen Fortsetzungsanspruch wegen Härtegründen nach § 574 BGB hätten Sie sich nicht sicher verlassen können. Trotz der Krankheit des Ehemannes habe im Juli 2019 ein Umzug erfolgen können. Dass ein erzwungener Wohnungswechsel prognostisch die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des Ehemanns begründet habe, sei nicht vorgetragen. Die Ursächlichkeit der Eigenbedarfskündigung für den entstandenen Schaden könne durch die Kündigung des Beklagten vom 15.10.2019 nicht entfallen sein. Diese sei ins Leere gegangen, denn die Kündigung der Mieter vom 2.5.2019 habe das Mietverhältnis trotz der Formularklausel in § 2 Z. 2 S. 1 des Mietvertrags rechtswirksam zum 31.7.2019 beendet (§ 573c Abs. 1 S. 1, Abs. 4 BGB, Art. 229 § 3 Abs. 10 S. 2 EGBGB). Dass seine Kündigung vom 10.9.2016 wirksam gewesen sei, mache der Beklagte im Prozess nicht geltend und könne auch nicht angenommen werden. Der Klägerin könne auch nicht vorgehalten werden, dass das Angebot des Beklagten vom 25.5.2019 nicht angenommen worden sei. Zu diesem Zeitpunkt hätten sie und ihr Ehemann bereits längst einen Mietvertrag für die neue Wohnung geschlossen. Selbst wenn die streitige Behauptung des Beklagten zutreffe, dass die Klägerin schon früher von der Umzugsabsicht der Frau J„…“ gewusst hätte, hätte sie damit angesichts der Äußerung des Beklagten im Schriftwechsel nicht auch schon annehmen können, dass der Beklagte diese Wohnung an sie vermieten werde. Die Klägerin sei berechtigt, den vom Beklagten geschuldeten Schadensersatz allein geltend zu machen. Nach dem vorgelegten notariell beurkundeten gemeinschaftlichen Testament sei sie Alleinerbin ihres Ehemannes. Zu den Schadenpositionen führt das Amtsgericht, soweit es in der 2. Instanz hierauf noch ankommen, aus: Der Beklagte habe die geltend gemachten Umzugskosten in Höhe von 1.487,50 € zu ersetzen. Die Entstehung dieser Kosten sei hinreichend nachgewiesen durch das vorgelegte Festpreisangebot der Firma „…“ vom 1.6.2019 mit dem handschriftlichen Vermerk „Betrag in bar erhalten“ (Bd. I Bl. 43 d.A.). Dass der Umzug durch eine Umzugsfirma durchgeführt worden sei (durch wen sonst?) sei im Übrigen auch durch die Mitteilungen der Zeuginnen „…“ und „…“ (wenn auch nur aufgrund Wissens vom Hörensagen) bestätigt worden. Das einfache Bestreiten des Beklagten hinsichtlich der Ortsüblichkeit und Angemessenheit des Betrages greife nicht durch, das von der Klägerin beantragte Sachverständigengutachten brauche nicht eingeholt zu werden (§ 287 Abs. 1 S. 3 ZPO). Der Betrag halte sich nach Einschätzung des Gerichts im Rahmen des ungefähr Üblichen. Zudem sei er nur einmal angefallen (OLG Düsseldorf ZMR 13,956 Rz. 9). Die Klägerin und ihr Ehemann hätten keine Marktforschung vor Beauftragung des Umzugsunternehmens betreiben müssen, um das preisgünstigste Unternehmen ausfindig zu machen. Selbst im Rahmen von § 249 Abs. 2 BGB gelte, dass nur dann, wenn für den Geschädigten ohne weiteres erkennbar sei, dass das von ihm ausgewählte Unternehmen Preise verlange, die außerhalb des Üblichen liegen, er einen Vertrag zu solchen Bedingungen nicht auf Kosten des Schädigers schließen kann. Die Klägerin könne Erstattung der Rechtsanwaltskosten aus der vorgelegten Kostenrechnung vom 15.1.2020 an die Rechtsschutzversicherung in gewillkürter Prozessstandschaft für die „…“ i.H.v. 406,50 € vom Beklagten verlangen. Nach der Erörterung dieser Position im Termin habe die Klägerin mit Schriftsatz vom 23.7.2021 ein Ermächtigungsschreiben der „…“ vom 21.7.2021 vorgelegt. Damit habe sie konkludent zum Ausdruck gebracht, diese Schadenspositionen nunmehr in gewillkürter Prozessstandschaft geltend zu machen. Diese sei zulässig. Der Schadensersatzanspruch sei gemäß § 86 Abs. 1 VVG auf die Rechtsschutzversicherung übergegangen. Die „…“ führe die Rechtsschutzversicherungsverträge der „…“ seit einigen Jahren weiter. Eine Antragsumstellung auf Zahlung an die „…“ sei nicht nötig, diese sei ersichtlich mit der Einziehung durch die Klägerin einverstanden (§ 362 BGB). Geltend gemacht würden die Anwaltskosten nicht als Nebenforderung zu dem eingeklagten Anspruch, sondern, wie sich aus dem anwaltlichem Geschäftszeichen und dem angesetzten Gegenstandswert ergebe, als weitere Hauptforderung wegen der anwaltlichen Tätigkeit in Zusammenhang mit der Kündigung bzw. mit Bestand und Dauer des Mietverhältnisses. Auf Basis des Prozessvortrags könnten solche Anwaltskosten aber nur i.H.v. 406,50 € verlangt werden, nämlich eine gemäß Nr. 1008 VV RVG um 0,3 erhöhte 1,3 Geschäftsgebühr gemäß Nr. 2300 VV RVG alte Fassung aus einem Gegenstandswert von 3000 € (5 × 600 €, §§ 23 Abs. 1 RVG, 41 Abs. 1 GKG) zuzüglich Auslagenpauschale und Mehrwertsteuer. Eine Vertretung nach außen sei nicht zur Abwehr der Kündigung vom 3.1.2019 (hierzu sei auch kein entsprechender Auftrag vorgetragen), sondern erst im Zusammenhang mit den auf Seite 3/4 der Klageschrift dargelegten telefonischen und schriftlichen Bemühungen seit dem 20.4.2019 um ein Ende des Mietverhältnisses schon zum 31.7.2019 (statt zum in der Eigenbedarfskündigung genannten Kündigungstermin 31.12.2019). Streitige Zeit im Sinne von § 41 Abs. 1 S. 1 GKG seien somit die 5 Monate von Ende Juli bis Ende Dezember 2019, „Entgelt“ die ungeminderte Miete von monatlich 600 €. Auch diese anwaltlichen Bemühungen seien letztlich Folge der unberechtigten Eigenbedarfskündigung, die Schreiben vom 24.7. und 31.7.2019 zudem auch Folge der unberechtigten Aufforderung im Schreiben K10. Ob zusätzlich auch eine Beratungsgebühr nach § 34 RVG wegen der vorgetragenen Beratung nach der Kündigung vom 3.1.2019 geltend gemacht werden könne (ganz oder teilweise), brauche nicht geklärt zu werden, denn die Kostenrechnung K 18c enthalte keine Beratungskosten. Die geltend gemachte Mietdifferenz von 4.704 € (monatlich 112 € für den Zeitraum August 2019 bis einschließlich Januar 2023) habe der Beklagte ebenfalls zu ersetzen. Die Mehrkosten von monatlich 112 € beruhten nicht auf einen höheren Wohnwert der neuen Wohnung im Vergleich zum bisher bewohnten Mietobjekt. Die bisherige Miete von 600 € habe sich bezogen auf ein freistehendes Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 115 m² oder 120 m², im Garten gelegen, mit Schuppen und großen Keller. Es habe sich nach den Vereinbarungen im schriftlichen Mietvertrag um eine Teilinklusivmiete, mit der die wesentlichen Betriebskostenarten abgegolten waren, gehandelt. Demgegenüber handele es sich bei der Miete von 672 € für die Wohnung ausweislich des vorgelegten Mietvertrages K 18e um eine reine Nettomiete. Der Beklagte habe das Haus im März 2020 immerhin für 800 € Nettomiete bzw. 1.100 € Gesamtmiete angeboten und vor diesem Hintergrund sei zu vermuten, dass er seit der anschließenden Neuvermietung eine viel höhere Miete für das Haus erhalte als früher von der Klägerin und ihrem Ehemann. Die neue Wohnung hingegen sei kleiner, liege in einem Mehrfamilienhaus im Dachgeschoss, mit Dachschrägen, laut Mietvertrag ohne Garten und ersichtlich ohne Aufzug. Vor diesem Hintergrund komme es nicht einmal darauf an, ob die Miete für das Haus inklusive Garage gewesen sei, die von der Klägerin und ihrem Ehemann jedenfalls ohne zusätzliche Entgeltzahlung genutzt worden sei. Eine zeitliche Begrenzung des Anspruchs auf Schadenersatz wegen höherer Miete, die für die Ersatzwohnung zu zahlen ist, bestehe grundsätzlich nicht. Hinsichtlich der Mietdifferenz für die Monate August 2022 bis Januar 2023 sei der Schadensersatzanspruch zur Zeit der letzten mündlichen Verhandlung zwar noch nicht fällig. Aber auch für diese Monate sei er bereits entstanden. Er habe gemäß § 257ff ZPO auch bereits geltend gemacht werden können. Der Beklagte habe auch die für die übernommenen Gegenstände in der neuen Wohnung geleistete Abstandszahlung von 900 € zu ersetzen. Das Gericht sei aufgrund der Aussage der Zeugin „…“ und des vorgelegten Teils der Kontoauszüge vom 1.7.2019 überzeugt, dass die Klägerin und ihr Ehemann 900 € für Gegenstände gezahlt haben, die sie in der neuen Wohnung von der Vormieterin übernommen hätten. Die Zeugin „…“ habe bestätigt, dass für die Einbauküche einschließlich Geräten, für mehrere Leuchten, für Gardinen und für mehrere Rollos eine Abstandszahlung von ca. 900 € oder mehr geleistet worden sei. Von der im Kontoauszug belegten Zahlung von 980 € habe die Klägerin in der Klageschrift 80 € in Abzug gebracht. Aus der Zeugenaussage ergebe sich, dass die Gardinen und Rollos für diese Wohnung angefertigt worden waren und auch die Einbauküche auf Maß eingebaut worden sei, die Leuchte auch wegen der Dachschrägen gut in die Wohnung passte. Bei der Übernahme von Ausstattung, die auf den Zuschnitt der neuen Wohnung und deren Besonderheiten (Dachschrägen und entsprechende Fenster) angepasst bzw. eigens dafür angefertigt worden seien, gehöre die dafür geleistete Zahlung ebenfalls zu den durch den Umzug veranlassten Kosten. Diese wären nicht entstanden, wenn der Beklagte das Ehepaar nicht durch seine rechtswidrige Kündigung aus dem Haus gedrängt hätte. Eine Vorteilsausgleichung durch Anrechnung des Sachwerts der erworbenen Gegenstände, die teilweise für erforderlich gehalten werde (Schmitt/Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 542 Rz. 117), erscheine bei solchen teils eingebauten bzw. festinstallierten Gebrauchsgegenständen, die im Wesentlichen an die neue Wohnung gebunden seien, nicht angebracht. Die Klägerin und ihr Ehemann hätten ja auch entsprechendes Mobiliar, das sie in den anders zugeschnitten alten Räumlichkeiten hatten, nicht mehr verwenden können. Voraussetzung für die Anrechnung eines Vorteils sei indes, dass sie dem Sinn und Zweck der Schadensersatzpflicht entsprechen müsse, mithin den Geschädigten nicht unzumutbar belasten und den Schädiger nicht unbillig begünstigen darf. Zudem sei für die Voraussetzungen einer Vorteilsausgleichung grundsätzlich der Schädiger darlegungs- und beweispflichtig, er müsse zunächst überhaupt geltend machen, dass ein Vorteil anzurechnen ist. Der Beklagte habe der Klägerin Schadensersatz i.H.v. 4.400 € für ihren eigenen Arbeitsaufwand für Vor- und Nacharbeiten im Zusammenhang mit dem Umzug (einschließlich ihres Zeitaufwands für die Wohnungssuche) zu leisten. Aufgrund der Aussagen der Zeuginnen „…“, „…“ und „…“ sowie der persönlichen Anhörung der Klägerin sei das Gericht davon überzeugt, dass die Klägerin im angegebenen Zeitraum ganz erhebliche eigene Arbeitsleistung erbracht habe für das Ausräumen, Aussortieren, Abbauen und Wegbringen von Gegenständen und ähnlichen Arbeiten vor dem Umzug und das Einräumen von Gegenständen und ähnlichen Arbeiten nach dem Umzug. Eigene Arbeitsleistungen des Geschädigten seien nach schadensrechtlichen Grundsätzen ersatzfähig, wenn sich für die Arbeitsleistung ein objektiv nach dem Maß der Arbeitskraft bemessender geldlicher Wert ermitteln lasse. Das sei bei solchen Arbeiten der Fall, die auch von Hilfskräften ausgeführt werden können, wie vorliegend. Abzusetzen sei allerdings der Zeitaufwand für die naturgemäß im Wesentlichen nicht übertragbaren persönlichen Entscheidungsprozesse, welche vorhandenen Gegenstände behalten werden und welche nicht. Die Klägerin habe bei ihrer Anhörung mitgeteilt, dass sie beim Ansatz ihrer Arbeitsleistungen auch ihren Zeitaufwand für die Wohnungssuche mitberücksichtigt habe. Entgegen der bei der Erörterung mitgeteilten Ansicht sei das Gericht nunmehr der Auffassung, dass auch Wohnungssuche und Wohnungsbesichtigungen durch den Geschädigten Tätigkeiten seien, die schadensrechtlich erstattungsfähig seien (LG Leipzig WuM 21,683, LG Karlsruhe DWW 95,144, AG Bonn, Urteil vom 17.1.2020 – 203 C 66/19). Zwar handele es sich dabei im wesentlichen Umfang auch um persönliche Entscheidungsprozesse. Aber zu großen Teilen könnten auch solche Tätigkeiten durch Hilfskräfte ausgeführt werden, z.B. das Heraussuchen von Wohnungsinseraten und die Durchführung von Wohnungsbesichtigungen nach vorgesprochenen Kriterien, und ließe sich ein Marktwert hierfür ermitteln. Dass für Wohnungsvermittler im Sinne des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung das Erfolgsprinzip gelte und nicht nach Zeitaufwand, Besichtigungsgebühren oder Ähnliches abgerechnet werden könne, stehe dem nicht entgegen, denn diese Regelungen dienten dem Schutz von Wohnungsuchenden und nicht dem Ausschluss von Schadensersatzansprüchen eines Mieters gegen seinen Vermieter. Das Kriterium des Marktwertes diene, wie sich den Ausführungen in BGHZ 131, 220, 225 entnehmen lasse, eher der Abgrenzung zu Tätigkeiten, die sich vermögensrechtlicher Bewertung entziehen oder, wie die Arbeitsleistung eines Unternehmers für sein Unternehmen, nicht objektiv nach dem Maß der Arbeitskraft bewertet werden könnten (BGHZ 54, 45, 51). Aus den Aussagen der Zeuginnen lasse sich naturgemäß nicht exakt ableiten, welchen genauen Zeitaufwand die Klägerin für ihre Tätigkeit im genannten Zeitraum gehabt habe. Bei ihrer persönlichen Anhörung habe die Klägerin, die auf das Gericht einen ehrlichen und glaubwürdigen Eindruck gemacht habe, glaubhaft ausgeführt, dass sie tatsächlich sogar deutlich mehr als 20 Stunden pro Woche aufgewendet haben. Das Gericht glaubt ihr das und schätzt gemäß § 287 Abs. 1 S. 1 ZPO den Zeitaufwand der Klägerin für die schadensrechtlich erstattungsfähigen Tätigkeiten auf die angesetzten 440 Stunden (20 Stunden pro Woche im genannten Zeitraum 10.-32. Kalenderwoche 2019). Der angesetzte Stundensatz von 10 € sei nicht zu beanstanden. Das ergebe einen Ersatzanspruch von 4.400 € (4.440 € in der Klageschrift beruhten auf einem Rechen- oder Schreibfehler). Die Beklagte habe ferner angefallenen Kosten von 1.327,37 € für die Anschaffung verschiedener Gegenstände, die für die neue Wohnung benötigt worden, zu ersetzen: Die Zeugin „…“ habe bestätigt, dass für 3 Fenster der Mansardenwohnung, die Dachfenster seien ungewöhnlich geformt, jeweils ein Sonnenschutz nach Maß beschafft werden musste. Dass hierfür Kosten in Höhe von insgesamt 546,65 € angefallen seien, ergebe sich aus dem vorgelegten Lieferschein K18h (Bl. 59 der Akte). Eingeklagt seien davon 546,60 €. Dass im bis dahin bewohnten Haus keine besonderen Schutze mit zufällig genau diesen nun erforderlichen Maßen vorhanden gewesen waren, liege auf der Hand. Ebenso, dass für eine Dachgeschosswohnung bzw. Dachfenster in der Regel Sonnenschutze benötigt würden. Die Zeugin habe ferner bestätigt, dass für die neue Wohnung Teppiche angeschafft werden mussten, da im bis dahin bewohnten Haus Teppichboden fest verlegt gewesen sei, der dort verbleiben musste, bzw. im alten Wohnzimmer gar kein Teppich, sondern Parkettboden gewesen sei. Die angefallenen Kosten von 199 € würden sich aus dem vorgelegten Lieferschein K18i (Bl. 61 der Akte) ergeben. Auch hinsichtlich des Fliegengitters reiche dem Gericht die Aussage der Zeugin zur Balkontür aus. Aus dem vorgelegten Zahlungsbeleg K18j (Bl. 62 der Akte) ergebe sich, dass für 129,01 € eine Alu-Insektenschutztür erworben worden sei. Das bisher bewohnte Haus habe unstreitig keinen Balkon gehabt. Und zum Klägervortrag, dass das alte Teil am Ausgang von der Küche in den Garten des alten Hauses für die Wohnzimmertür zum Balkon der neuen Wohnung nicht passe, habe sich der Beklagte, der dies anhand der im Zahlungsbeleg K18j angegebenen Maße und der Maße der Küchenausgangstür in seinem Haus hätte überprüfen können, nicht hinreichend geäußert (§ 138 Abs. 2 ZPO). Die Zeugin habe weiterhin bestätigt, dass im alten Bad eine Neonröhre als Beleuchtung gewesen sei. Zu dem Vortrag der Klägerin, dass diese schon bei Beginn des alten Mietverhältnisses vorhanden gewesen war und zum Haus gehörte (also von ihnen nicht mitgenommen und in der neuen Wohnung verwendet werden konnte) habe sich der Beklagte, der diesbezüglich bei seiner Mutter hätte nachfragen können, nicht hinreichend geäußert. Die geltend gemachten Kosten von 58,78 € für eine neue Lampe habe die Klägerin durch die vorgelegte Quittung K18k vom 26.10.2019 belegt. Ferner hätte die Zeugin bestätigt, dass Regale für die neue Wohnung angeschafft hätten werden müssen, weil die Regale aus dem bisher bewohnten Haus teilweise zu hoch waren und wegen der Dachschrägen nicht in die neuen Räume passten und auch die großen Wohnzimmerschränke aus dem Haus zu groß für die neue Mansardenwohnung waren. Durch die vorgelegten IKEA Zahlungsbelege K18l (Bl. 63 der Akte) seien Kosten in Höhe von insgesamt 393,99 € belegt. Die weiteren geltend gemachten Beträge von 37,46 € und 35,17 € aus dieser Position seien nicht nachgewiesen, da die erwähnten Rechnungen vom 22.11. und 23.11.2019 für Juna Regale nicht mit vorgelegt worden seien. Für die weiteren Entscheidungsgründe wird auf das Urteil des Amtsgerichts (Bd. I Bl. 231 ff. der Akte) verwiesen. Der Beklagte hat gegen das am 30.11.2022 zugestellte Urteil mit anwaltlichem Schriftsatz vom 15.12.2022, bei Gericht am 16.12.2022 eingegangen, Berufung eingelegt und hat diese mit Schriftsatz vom 23.2.2023 begründet, nachdem die Begründungsfrist auf fristgerechten Antrag um einen Monat verlängert worden war. Zur Begründung führt er aus, das Amtsgericht habe der Klage rechtsirrig mit der Begründung stattgegeben, dass beklagtenseits nicht hinreichend plausibel dargetan worden sei, dass der Grund für die vorgebrachte Eigenbedarfskündigung nachträglich entfallen sein soll. Hieran anknüpfend gehe das Gericht fehlerhaft davon aus, dass der Klägerin ein Schadensersatzanspruch in zugesprochenen Höhe zustehe. Das Gericht verweise insofern noch zutreffend auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 18.5.2005 zum Az. VIII ZR 368/03. Der Bundesgerichtshof führe in der Entscheidung detailliert aus, dass im Grundsatz der Mieter das Nichtvorliegen des Selbstnutzungswillens zu beweisen habe. Den Vermieter treffe in derartigen Konstellation, in denen tatsächlich nach Ablauf der Kündigungsfrist der Selbstnutzungswille entfalle jedoch eine sekundäre Darlegungslast. Er müsse plausibel darstellen, warum es nicht zum Einzug gekommen sei. Das erstinstanzliche Gericht gehe dann unzutreffend davon aus, dass der Beklagte das Wegfallen des Selbstnutzungswillens nicht ausreichend begründet habe, da er nach Aussprache der außerordentlichen fristlosen Kündigung bzw. der Kündigung der Mieter zum 31.7.2019 die Immobilie zur Vermietung bei „…“ Kleinanzeigen angeboten habe. Die Feststellungen des Gerichts sowie die daraus folgenden rechtlichen Würdigungen seien nicht nachvollziehbar. Das Urteil sei aufgrund dessen verfehlt. Zunächst sei nochmals auf den Schriftverkehr im Hinblick auf die Abkürzung der Kündigungsfrist hingewiesen. An den Beklagtenvertreter sei herangetragen worden, dass die Klägerin sowie ihr mittlerweile verstorbener Ehemann die Kündigungsfrist habe abkürzen wollen, da sie etwas Neues gefunden hätten. Zu diesem Zeitpunkt sei offensichtlich weder dem Klägervertreter noch dem Beklagtenvertreter gegenwärtig gewesen, dass das Mietverhältnis, da es bereits 1983 begründet worden sei, eine Kündigungsfrist von einem Jahr vorgesehen habe. Vor diesem Hintergrund erschließe sich dem Beklagtenvertreter nicht, warum man nicht einfach das Mietverhältnis kündigte. Durch den Beklagtenvertreter sei daher vorgeschlagen worden, doch einmal schriftlich die Gründe für das Anliegen darzutun. Das sei verweigert worden. Im Ergebnis habe die Klägerin mit ihrem Ehemann sodann das Vertragsverhältnis ordentlich gekündigt. Nach der Aussprache dieser Kündigung habe sich dem Beklagten ein völlig neues Bild geboten. Er sei davon ausgegangen, dass die Klägerin aus freien Stücken gekündigt habe. Angesichts dieser Situation habe der Kläger zwischenzeitlich eruiert, inwieweit sich die Immobilie vermieten lassen. Das zunächst dennoch am Eigenbedarf festgehalten worden sei, zeige sich darin, dass eben keine Neuvermietung stattgefunden habe. Die Wertungen des Amtsgerichts im Hinblick auf die Coronapandemie seien verfehlt. Die Mutter des Beklagten habe zur Hochrisikogruppe gezählt. Das Gericht erziele daraus den nicht nachvollziehbaren Schluss, dass man doch die Eigennutzung nicht endgültig habe aufgeben müssen. Man habe doch zunächst abwarten können, wie sich alles entwickelt. Es sei nicht Aufgabe des Gerichtes die eigenen Abwägungen zwischen dem Kläger und seiner Mutter zu hinterfragen. Es sei keine Prüfung dessen, ob die Entscheidung richtig oder falsch gewesen ist, sondern eben nur eine alleinige Plausibilitätsprüfung. Das Vorbringen des Beklagten im Hinblick auf die Aufgabe des Eigenbedarfes sei dann auch mehr als plausibel. Im Rahmen der vorbereitenden Schriftsätze sei darauf hingewiesen worden, dass man sich am Geburtstag der Mutter des Beklagten nochmals intensiv zusammengesetzt habe, die Problematik erörtert habe, insbesondere auch im Hinblick auf die ungewisse Lage der Corona-Pandemie. Man müsse sich vergegenwärtigen: der erste Lock-Down in Deutschland sei am 16.3.2020 beschlossen worden, zu diesem Zeitpunkt sei schlicht absehbar gewesen, dass sich die Situation nicht zeitnah ändern werde. Auch hier könne man sich die damalige Situation einfach nochmals vergegenwärtigen: Die Bundesregierung habe seinerzeit versucht, die Bevölkerung damit zu beruhigen, dass die Impfstoffe in der Entwicklung seien. Man habe für die Entwicklung ursprünglich mindestens ein Jahr veranschlagt. Dass das Gericht dann hier von einer fehlenden Plausibilität ausgehe, sei schlichtweg nicht nachvollziehbar. Die Corona-Pandemie habe wohl das Leben aller zu diesem Zeitpunkt auf den Kopf gestellt. Daran ändere auch nicht, wie das Gericht ausführe, man habe den Plan leichtfertig aufgeben, obwohl man doch einen schwer kranken älteren Mann und seiner Frau nach 35 Jahren das Mietverhältnis gekündigt habe. Das zeige, dass sich das Gericht vom einseitigen Vortrag der Kläger leiten lasse und im Zuge dessen die Anforderung an eine Plausibilitätsprüfung überspanne. Man müsse sich dann schon die Gesamtsituation vor Augen führen: Das Verhältnis zwischen den Klägern und dem Beklagten sei nicht gut gewesen. Das Gericht ziehe hier nicht in Erwägung, dass maßgeblich für das Verlassen der Immobilie aus Sicht des Beklagten eben nicht seine Eigenbedarfskündigung gewesen sei, sondern vielmehr der Wunsch der Kläger, sich zu verkleinern. Die Klägerin habe nicht den Beweis erbringen können, dass der Selbstnutzungswille gefehlt habe. Die Plausibilitätskontrolle des Gerichts sei jedenfalls deshalb verfehlt, weil das Gericht die Mutter des Klägers nicht vernommen habe. Die Eigenbedarfskündigung sei nicht ursächlich für das endgültige Ausziehen der Klägerin und ihres Ehemanns gewesen. Sie seien ausgezogen, weil sie eine für sich bessere Wohnung gefunden hätten. Für die rechtsschutzversicherte Klägerin sei es ein Leichtes gewesen, den Rechtsstreit zu führen und auf das vermeintliche Vorschieben einer Eigenbedarfskündigung zu verweisen. Nach der Rechtsprechung des BGH (Az. VIII ZR 368/03) habe der Mieter im Falle einer vermeintlich vorgeschobenen Eigenbedarfskündigung sämtliche anspruchsbegründenden Tatsachen darzulegen und zu beweisen. Das Gericht gehe ferner davon aus, dass die neue Wohnung zwar behindertengerecht gewesen sei, aber sonst in allen Punkten doch nicht besser gewesen sein könne als das Einfamilienhaus. Diese Wertung sei nicht nachzuvollziehen. Regelmäßig zögen ältere Menschen aus ihren Einfamilienhäusern aus und suchten sich kleinere Wohnungen um eben nicht mehr so viel mit der Immobilie selbst tun zu haben. Auch aus der Kündigungserklärung selbst ergebe sich, dass sie nicht wegen der Eigenbedarfskündigung ausgezogen seien. Hier offenbare sich im letzten Absatz, warum man überhaupt auf die Eigenbedarfskündigung im Rahmen der selbst erklärten Kündigung hingewiesen habe: Es sei schlicht darum gegangen, Schadensersatzansprüche geltend zu machen. Dies zeige, dass man lediglich die Gelegenheit genutzt habe, und den ohnehin anstehenden Auszug sich habe durch den Beklagten finanzieren lassen wollte. Der Kausalitätsnachweis sei nicht erfolgt. Die Klägerin habe sehr wohl einen Räumungsprozess führen können. Dass das Gericht ausführt, die Klägerin habe damit rechnen müssen, zur Räumung verurteilt zu werden dann ausziehen zu müssen, ohne eine Ersatzwohnung zu haben, zeige nochmals, dass man den Sachverhalt ganz offensichtlich einseitig zu Gunsten der Klägerin gewertet habe. Insbesondere aufgrund des schwerkranken Ehemannes habe eine dort vorzunehmende Interessenabwägung der Mieter vorgenommen werden müssen. Eine Frist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO habe von Amts wegen geprüft werden müssen Der Klägerin stünden zudem nicht die geltend gemachten Ansprüche zu: Zu den Umzugskosten i.H.v. 1.487,50 € führe das Gericht lapidar aus, dass das Aufwenden des entsprechenden Betrages aufgrund dessen nachgewiesen sei, weil es eine Rechnung gebe mit dem handschriftlichen Barzahlungs-Vermerk. Es sei nicht nachgewiesen, dass sich die Mieter eines Umzugsservices bedient hätten. Der Umzug könne selbstverständlich durch eine andere, günstigere Umzugsfirma, durch die Klägerin selbst, die benannten Zeugen und ihrer Tochter oder sonst wen erfolgt sein. Es verfange auch nicht, wenn das Gericht ausführe, dass das einfache Bestreiten der Ortsüblichkeit und Angemessenheit des aufgewandten Betrages nicht durchgreife. Man müsse erst einmal wissen, welche Arbeiten denn durch das Umzugsunternehmen tatsächlich durchgeführt worden sind. Die Klägerin verlange horrende Beträge aufgrund dessen, dass sie selbst einen wesentlichen Teil des Umzugs habe bewerkstelligen müssen. Es stelle sich natürlich die Frage, warum noch zusätzlich ein Unternehmen beauftragt werden muss und welche Leistung wie von wem und wann erbracht worden seien. Die verlangten Rechtsanwaltskosten teilten das Schicksal der Hauptforderung bzw. seien im Falle des teilweisen Unterliegens zu reduzieren. Es verwundere zudem, wenn das Gericht ausführt, eine Vertretung nach außen sei nicht zur Abwehr der Kündigung, sondern erst im Zusammenhang mit den auf Seite 3/4 der Klageschrift dargelegten telefonischen und schriftlichen Bemühungen erfolgt. Woraus das Gericht dies ziehe, sei nicht ersichtlich. Es sei nicht nachvollziehbar, wie das Gericht festgestellt haben wolle, dass die Mehrkosten von monatlich 112 € nicht auf einen höheren Wohnwert der neuen Wohnung im Vergleich zum bisher bewohnten Mietobjektes beruhten. Hier spielten viele Faktoren eine Rolle, neben Lage eben auch die Beschaffenheit, Wärmedämmung etc. Der Klägerin seien auch keine Kosten i.H.v. 900 € aufgrund übernommener Gegenstände zuzusprechen. Der Klägerin sei insoweit kein Schaden entstanden. Für die 900 €, die sie für die Gegenstände bezahlt habe, habe sie einen Gegenwert erhalten. Ihr Vermögen sei nicht gemindert. Es fehle eine Subsumtion, warum die in der alten Immobilie vorhandenen oder nicht vorhandenen Gegenstände in der neuen Wohnung nicht hätten genutzt werden können. Ferner sei zu berücksichtigen, dass die Klägerin die Wohnung dauerhaften bewohnen wolle. Da der Beklagte nicht wissen könne, welche Gegenstände in der seinerseits vermieteten Immobilie vorhanden gewesen seien, sei es zunächst eine Sache der Darlegung der Klägerin, was vorhanden gewesen ist und warum es nicht genutzt werden konnte. Das Gericht werte dann die Aussage der Zeugin „…“ als überzeugend. Dies begegne Bedenken. Es sei erstinstanzlich bestritten worden, dass die Tochter überhaupt zur Leistung von Hilfe vor Ort war und eben nicht, um Familienbesuche durchzuführen. Hierüber habe das Gericht keinerlei Beweise erhoben oder im Urteil berücksichtigt. Ein Schadensersatzanspruch i.H.v. 4.400 € aufgrund eigener Leistungen sei nicht nachvollziehbar. Die Klägerin habe sich eines Umzugsunternehmens bedient. Die reinen Umzugsleistungen könnten dementsprechend nicht in den von ihr geltend gemachten 4.400 € enthalten sein. Auch die Hilfestellungen ihrer Tochter, wenn sie denn stattgefunden habe, müsste berücksichtigt werden. In Ansatz zu bringende 470 Arbeitsstunden bei einem Mindestlohn von 9,35 € seien nicht nachvollziehbar. Zudem sei eine Vorteilsausgleichung anzunehmen. Die Klägerin habe lediglich diejenigen Gegenstände erworben, die es ohnehin zur täglichen Lebensführung bedürfe. Das Amtsgericht habe keine Beweiswürdigung vorgenommen. Es habe nur festgehalten, dass die Zeugin „…“ bestätigt habe, das Fenster etc. angeschafft worden seien. Das Gericht habe sich schon die Mühe machen müssen auszuführen, warum es die Zeugenaussage der Tochter der Klägerin für glaubwürdig erachtet. Für das weitere Berufungsvorbringen wird auf die Schriftsätze vom 23.2.2023 (Bd. II 284 ff. d.A.) sowie vom 16.8.2023 (Bd. II Bl. 335 ff. d.A.) verwiesen. Der Beklagte beantragt, unter Abänderung des am 5.10.2022 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Kassel, AZ: 450 C 2595/20 die Klage abzuweisen. Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Fehler in der Rechtsauslegung, der Beweiserhebung und Beweiswürdigung seien nicht zu erkennen. Der seitens des Beklagten in der Eigenbedarfskündigung dargestellte Lebenssachverhalt sei schlüssig und nachvollziehbar gewesen, so dass davon auszugehen gewesen sei, dass die Kündigung wirksam ist. Die Klägerin und ihr verstorbener Ehemann hätten sich von dieser Rechtslage vorher informieren lassen, und sich daraufhin unverzüglich auf Wohnungssuche begeben, da aufgrund der angespannten Wohnungssituation und der Behinderung des Ehemannes absehbar gewesen sei, dass eine Wohnungssuche im näheren Umfeld der bisherigen Wohnung (Ärzte, Verwurzelung) schwierig werden würde. Das Gericht habe dies ermittelt und zutreffend gewürdigt. Die zuvor bestehenden Schwierigkeiten im Mietverhältnis seien nicht im Zusammenhang mit der Kündigung gewesen. Die Klägerin sei davon ausgegangen, dass die Eigenbedarfskündigung wirksam sei. Dies bis zu dem Moment, in welchem sie die Vermietungsanzeigen vom 23.10.2019 entdeckt habe. Hier habe nichts darauf hingewiesen, dass es sich um eine nur vorübergehende Vermietung handeln solle. Durch seine Darlegung habe das Amtsgericht klar dargestellt, dass der Eigenbedarf schon aufgrund dieser Anzeige nicht plausibel war. Davon, dass der Eigenbedarf weggefallen sei, habe der Beklagte auch nie etwas erwähnt, bis zu seinem Schreiben vom 11.8.2021. Nach Wegfall des Eigenbedarfs sei es aber Pflicht des Beklagten gewesen, dies an die Kläger weiterzugeben. Hinsichtlich der Coronaproblematik werde darauf hingewiesen, dass bezüglich der Ausbreitung des Virus vermutlich im Einfamilienhaus die Gefahr einer Infektion erheblich geringer gewesen wäre als in einem Mehrfamilienhaus. Der Beklagte habe die strengen Anforderungen, die an die Begründung des Wegfalls eines Eigenbedarfs im Rahmen der sekundären Darlegungslast geknüpft seien, nicht erfüllt. Es sei nicht bestritten worden, dass ursprünglich eine begründete Eigenbedarfskündigung vorgelegen habe, die von der Beklagten auch ernst genommen worden sei. Auf den potentiellen Wegfall des Eigenbedarfs im März 2020 könne es vor diesem Hintergrund nicht ankommen, da zum einen ein solcher Fall der Klägerin nicht mitgeteilt worden sei, zum anderen der Beklagte alleiniger Vermieter sei und es allein in seiner Hand liege, den Eigenbedarf weiterzuverfolgen oder zwischenzeitlich fallen zu lassen. Letzteres sei hier offensichtlich geschehen. Seine Mutter müsse von dieser Entscheidung nicht unbedingt etwas erfahren haben, da alleine der Beklagte verfügungsberechtigt über das Mietobjekt und rechtliche Handlungen gewesen sei. Eventuell spätere Gespräche zwischen ihm und seiner Mutter im März 2020 seien vor diesem Hintergrund unbeachtlich gewesen. Die Mutter des Beklagten habe daher vom Amtsgericht nicht vernommen werden müssen. Zutreffend seien auch die Ausführungen des Gerichts zum Angebot der Alternativwohnung aus dem Angebot des Klägers (Auszug zum 31.7.2019). Es ergebe sich zwanglos, dass die Kündigung der dortigen Mieterin spätestens im April 2019 vorgelegen haben müsse, um die auch für sie geltende gesetzliche Kündigungsfrist einzuhalten. Zum Zeitpunkt des Auszugs der Klägerin habe ihm also die Kündigung der weiteren Mieterin „…“ bereits vorgelegen und sei der Klägern erst vorgelegt worden, nachdem diese bereits gekündigt und anderweitige Verbindlichkeiten eingegangen sei. Zutreffend habe das Gericht festgestellt, dass die Kündigung der Klägerin vom 2.5.2019 wirksam gewesen sei und die entsprechende Rechtsgrundlage genannt. Vor diesem Hintergrund sei auch die auf angebliche Mietrückstände basierende fristlose Kündigung des Beklagten unwirksam. In diesem Zusammenhang werde noch darauf hingewiesen, dass sich der Beklagte widersprüchlich verhalten habe: Seine Eigenbedarfskündigung habe zum 31.12.2019 gegolten. Auf die Bitte der Klägerin, auf die Kündigungsfrist zu verzichten und das Mietverhältnis zum 31.7.2019 zu beenden, habe der Beklagte mit dem Angebot geantwortet, den Vertrag zum 30. 6. 2019 zu beenden. Zutreffend habe das Amtsgericht dargelegt, dass die Klägerin ausschließlich wegen der Eigenbedarfskündigung ausgezogen sei und nicht, um sich in irgendeiner Form zu verbessern. Schon die intensive Gegenwehr bezüglich aller Beendigungsbestrebungen des Mietverhältnisses durch den Beklagten bis Ende 2018 und der geäußerte Wunsch auf Mangelbeseitigung im Januar 2019 spreche für das Bestreben, im seit rund 35 Jahren bewohnten Einfamilienhaus zu bleiben. Die neue Wohnung sei lediglich behindertengerecht, in allen anderen Punkten könne man von einer Verbesserung nicht sprechen (vgl. zu den weiteren Einzelheiten Bd. II Bl. 329 d.A.). Das Gericht habe zu Recht ausgeführt, dass es der Klägerin nicht zumutbar gewesen sei, sich auf einen Rechtsstreit einzulassen. Die Kündigung sei formal von der Begründung her nicht zu beanstanden. Hinsichtlich der zugesprochenen Schadenspositionen sei das amtsgerichtliche Urteil nicht zu beanstanden. Für das weitere Vorbringen wird auf die Schriftsätze vom 27.7.2023 (Bd. II Bl. 325 ff d.A.) und 15.9.2023 (Bd. II Bl. 342 d.A.) verwiesen. II. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist nicht begründet. Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Schadensersatzanspruch gem. §§ 535, 280 Abs. 1 BGB aufgrund unberechtigter Eigenbedarfskündigung vom 3.1.2019. Aufgrund der Anhörung des Beklagten und der durchgeführten Beweisaufnahme geht die Kammer vorliegend – ebenso wie das Amtsgericht – davon aus, dass die Kündigung vom 3.1.2019 pflichtwidrig war. Denn der Beklagte vermochte schon nicht für die Kammer plausibel darzulegen, dass und warum der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf entfallen sein soll. Zwar ist der Mieter darlegungs- und beweisbelastet für die Behauptung, die Eigenbedarfskündigung sei vorgeschoben. Dies gilt auch, obgleich der Mieter bei vorgetäuschtem Eigenbedarf als Pflichtverletzung eine negative Tatsache darlegen und beweisen muss. Dem Mieter steht auch kein Anscheinsbeweis zur Seite. Da er als darlegungspflichtige Partei außerhalb des von ihm vorzutragenden Geschehensablaufs steht und im Gegensatz zum Vermieter keine nähere Kenntnis von den maßgebenden Umständen besitzt, darf sich der Vermieter, wenn ihm nähere Angaben zumutbar sind, jedoch nicht auf ein bloßes Klageleugnen zurückziehen, sondern muss substantiiert entgegnen. Das Ausmaß dieser sog. sekundären Darlegungslast richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Die Darlegungen müssen so konkret sein, dass der beweisbelasteten Partei eine Widerlegung möglich ist (BGH, Urt. v. 24.3.2010 – XII ZR 175/08, NJW 2010, 1813 Rn. 20). Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach Auszug des Mieters nicht in die Tat um oder entfällt der Eigenbedarf schon nach kurzer Zeit, liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war. Unter diesen Umständen ist es Aufgabe des Vermieters, substantiiert und plausibel (stimmig) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll (BGH, Urt. v. 18.5.2005 – VIII ZR 368/03, NJW 2005, 2395). Hierbei sind strenge Anforderungen zu stellen. Erst wenn der Vortrag des Vermieters diesem Maßstab genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestand (BGH, Beschl. v. 11.10.2016 – VIII ZR 300/15; Bestätigung von BGH, Urt. v. 18.5.2005 a.a.O.). So liegt der Fall aber hier. Aufgrund des Umstandes, dass der Eigengebrauch nicht vollzogen worden ist, obliegt dem Beklagten mithin eine sekundäre Darlegungs- und Beweislast, so dass er plausibel darzulegen hatte, warum und wann der Nutzungswille entfallen ist. Dies ist dem Beklagten nicht gelungen. Der Beklagte hat im Rahmen seiner informatorischen Anhörung in der Verhandlung vom 19.10.2023 vor der Berufungskammer erklärt, bereits Weihnachten 2016 bzw. 2018 den Eigenbedarf mit seiner Mutter erörtert zu haben. Dies erstmals im zeitlichen Zusammenhang mit dem Tod seines Vaters, der im Jahr 2015 verstorben war. Die Überlegung sei dann gewesen, dass das Haus zunächst renoviert werden und dann seiner Mutter zur Verfügung stehen sollte. Er habe dann die Eigenbedarfskündigung ausgebracht, wobei er zunächst davon ausgegangen sei, dass das Mietverhältnis der Klägerin und ihres Ehemanns zum Jahresende enden würde. Er sei weiter davon ausgegangen, dass das Haus wegen anstehender Dachdeckerarbeiten für ca. 1 Monat nicht bewohnbar sein würde. Er habe dann die „…“-Kleinanzeige geschaltet, das Ganze sei „schnell hingeschrieben worden“. Bei seiner überschlägigen Planung – gemeint war jene zum Zeitpunkt des Schaltens der „…“-Kleinanzeige am 23.10.2019 – sei er für die Zwischenvermietung auf einen Zeitraum von ca. 6 Monate gekommen. Sodann erklärte der Beklagte, dass die Dachdeckerarbeiten zunächst für Jahresanfang 2020 bestellt gewesen seien, das Ganze habe sich aber verzögert und sei dann erst im März gemacht worden. Die Anzeige bei „…“-Kleinanzeigen sei ein „Ballon“ gewesen, um zu sehen, ob eine Zwischenvermietung für 5 oder 6 Monate möglich sei. Er habe eine alte Anzeige, welche er im Zusammenhang mit einer anderen Kündigung im Jahr 2016 erstellt gehabt habe, genutzt. Über die angedachte Zwischenvermietung habe er mit seiner Mutter nicht mehr gesprochen. Dann sei es zur Corona-Pandemie gekommen und am 80. Geburtstag der Mutter, am 17.3.2020, seien die Eigenbedarfspläne fallen gelassen worden, weil seine Mutter nicht mehr habe umziehen wollen. Deshalb habe er, der Beklagte, weiter nach Mietern gesucht. Dieses Vorbringen wird dem strengen Maßstab, welcher für die Darlegung des Wegfalls des Eigennutzungsbedarfs anzulegen ist, nicht gerecht. Die Kammer erachtet es - ebenso wie das Amtsgericht - aus folgenden Gründen als nicht plausibel, dass der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf entfallen ist: Der Beklagte hat selber vorgebracht, bis Oktober 2019 davon ausgegangen zu sein, dass das Mietverhältnis zum 31.12.2019 gekündigt gewesen ist und dass die Dachdeckerarbeiten für Anfang 2020 bestellt waren (spätestens aber – sofern sich die Arbeiten schon zu diesem Zeitpunkt verzögert haben sollten – für März 2020). Der Beklagte konnte bei dieser Sachlage zum Zeitpunkt der Schaltung der Anzeige realistisch allenfalls von einer Zwischenvermietung für ca. drei (allenfalls vier) Monate ausgehen, bei einer Unbewohnbarkeit wegen Dachdeckerarbeiten bereits zum Jahresanfang 2020 sogar von allenfalls eins bis zwei Monaten. Die Kammer erachtet schon dieses Vorbringen einer beabsichtigten Zwischenvermietung eines nicht möblierten Hauses für wenig wahrscheinlich und in Gesamtschau mit den nachfolgenden Umständen das Entfallen des Eigenbedarfs im März 2020 für nicht plausibel. Zweifel an dem Vorbringen des Beklagten ergeben sich schon aus seiner Einlassung, die Erstellung der Kleinanzeige betreffend, welche widersprüchlich ist: zunächst erklärte der Beklagte in seiner informatorischen Anhörung, es habe sich um eine „schnell hingeschriebene“ „…“-Anzeige gehandelt; im weiteren Verlauf erklärte er hingegen, dass es sich um eine lediglich hochgeladene, bereits im Jahr 2016 erstellte, Anzeige gehandelt habe – jeweils als Erklärung dafür, dass in der Anzeige die Absicht einer kurzen Zwischenvermietung nicht erwähnt ist. Schon der widersprüchliche Erklärungsansatz führt zu Zweifeln der Kammer an der Glaubhaftigkeit der Angaben des Beklagten. Weitere Zweifel ergeben sich aus der Anzeige selbst, die zwar nicht auf eine beabsichtigte Zwischenvermietung hinweist (vielmehr aufgrund der Angabe, das Haus könne nach eigenen Wüschen gestaltet werden, alles für eine unbefristete Vermietung spricht), jedoch aber auf die anstehende Dachsanierung. Diese Angabe lässt sich weder mit dem Vorbringen, es habe sich um eine „ältere“ Anzeige gehandelt, noch mit dem Vorbringen, die Anzeige sei „schnell dahingeschrieben“ und die Angabe zur beabsichtigten Zwischenvermietung schlicht vergessen worden, recht in Einklang bringen. Nicht plausibel erscheint weiter, dass keine Vorbereitungen für den Umzug der Mutter getroffen worden sind, nachdem die Klägerin und ihr Ehemann bereits zum 18.7.2019 die streitgegenständliche Immobilie verlassen haben, der Wunsch der Mutter nach Angaben des Beklagten indes erst im März 2020 aufgegeben worden sei. Weder ist vorgetragen, noch sonst ersichtlich, dass hinsichtlich der im Eigentum der Mutter stehenden Eigentumswohnungen Maßnahmen hinsichtlich eines etwaigen Verkaufs oder einer Vermietung getroffen worden sind – und dies bis zur behaupteten Aufgabe des Eigennutzungswunsches Ende März 2020, obgleich die Dachsanierungsarbeiten, die für die Dauer eines Monats geplant waren, unmittelbar bevorstanden. Zudem hat der Beklagte in seiner informatorischen Anhörung in der mündlichen Verhandlung vom 19.10.2023 angegeben, dass seine Mutter den Umzug und insbesondere auch die notwendige Renovierung des Hauses habe mitgestalten wollen. Dennoch sind die angedachten Arbeiten im Hinblick auf einen altersgerechten Umbau offensichtlich nicht in Angriff genommen, weiter besprochen oder in Auftrag gegeben worden, obgleich die Immobilie leer stand und der Beklagte ab Oktober 2019 nicht nur von einem gekündigten, sondern von einem beendeten Mietverhältnis ausgegangen ist. Von einer Beauftragung oder der Vorbereitung etwaiger dahingehender Arbeiten hat weder der Beklagte, noch seine als Zeugin vernommene Mutter berichtet. Vielmehr schaltetet der Kläger, nachdem er nach eigenem schriftsätzlichen Vortrag im Oktober 2019 aufgrund der Kündigung der Mieter von einer „neuen Situation, in welcher er neu disponieren könne“, ausgegangen sei, o.g. Anzeige zur Vermietung der Immobilie. Hierzu passt dann schließlich, dass die Mutter des Beklagten, die Zeugin „…“, welcher die gekündigten Räumlichkeiten nach der Dachsanierung zur Nutzung überlassen werden sollten, in ihrer Vernehmung in der mündlichen Verhandlung vom 19.10.2023 angegeben hat, dass die Planungen zu ihrem Umzug aus der Eigentumswohnung – obgleich ihr Wunsch, in ihr altes Elternhaus zu ziehen seit dem Tod ihres Ehemannes bestanden habe und eigentlich auch nach wie vor weiter bestehe – nie ein Zeitraum bestimmt worden ist, zu welchem sie in das Objekt einziehen sollte. Vielmehr habe sie immer und auch immer noch den Wunsch gehabt, dort einzuziehen, wobei mittlerweile ihr gesundheitlicher Zustand einem Umzug im Wege stünde. Angedacht gewesen sei immer ein altersgerechter Umbau der Immobilie, der einen Zeitraum von ca. 6-9 Monaten beanspruchen würde. Nach ihren Angaben gab es keine konkreten Umzugspläne, sondern lediglich einen jahrelang gehegten Wusch, der zwar soweit gediehen war, als dass für den Fall eines Umzuges auch ein altersgerechter Umbau angedacht war, einen konkreter Plan, diesen Wunsch in die Tat umzusetzen, gab es hingegen, wie sich aus den Angaben der Zeugin ergibt, nicht. Vielmehr war der Plan für die Zeugin „…“ zum Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung bis hin zu dem Zeitpunkt, in welchem nach Angaben des Beklagten er und seine Mutter die Pläne aufgegeben hätten, derart abstrakt, dass die Zeugin „…“ nach ihren Angaben keine Kenntnis von der Kündigung des Mietverhältnisses hatte. Schließlich erachtet die Kammer auch die Ausführungen des Beklagten, er sei nach der Kündigung der Mieter von einer Situation ausgegangen, in welcher die Eigenbedarfskündigung mehr oder weniger keine Rolle mehr spiele und er nunmehr neu disponieren könne, nicht stimmig mit dem Vorbringen, der Selbstnutzungswille sei im März 2020 aufgegeben worden. Damit aber ist prozessual davon auszugehen, dass der Eigenbedarf vorgeschoben war, so dass die Kündigung vom 3.1.2019 pflichtwidrig war und der Klägerin die geltend gemachten Schadensersatzansprüche zustehen, §§ 535, 280 Abs. 1 BGB. Die geltend gemachten Schadenspositionen sind kausal auf die Pflichtverletzung zurückzuführen. Die Kausalität von Schadenspositionen infolge einer Eigenbedarfskündigung ist auch dann zu bejahen, wenn der Mieter freiwillig auszieht, weil er auf die Angaben des Vermieters in der Eigenbedarfskündigung vertraut hat (LG Saarbrücken, Urt. v. 19.12.1997 - 13 BS 135/97, NZM 1998,304). Dies ist dann der Fall, wenn der Mieter keinen Anlass hatte, den Angaben des Vermieters zu misstrauen (Bay OLG, Entsch. v. 25.5.1982- ReMiet 2/82, NJW 1982, 2003). In Fällen dieser Art kommt es immer nur darauf an, dass der Mieter den Besitz an der Wohnung deshalb aufgibt, weil er von der Richtigkeit der Erklärungen des Vermieters überzeugt ist (LG Saarbrücken a.a.O.). Eine derart motivierte Besitzaufgabe liegt auch dann vor, wenn ein Mieter sich zur Besitzaufgabe entschließt, ohne die Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches des Vermieters zu überprüfen; es genügt, das der Mieter keinen Anlass hatte, den Angaben des Vermieters zu misstrauen (vgl. BayObLG a.a.O.). Die im Vorfeld bestehenden Uneinigkeit zwischen den Parteien, welche bereits im Jahr 2016 in einer Vermieterkündigung endeten und die Geltendmachung von Mängeln und Mängelbeseitigungsansprüche durch die Klägerin und ihren Ehemann sind zwar Umstände, welche einen Mieter dazu veranlassen können, darüber nachzudenken, ob ein Vermieter die Mieter loswerden möchte. Nach Ansicht der Kammer veranlassen sie indes nicht per se dazu, einem Vermieter zu unterstellen, Eigenbedarf lediglich vorzuschieben und damit gegebenenfalls einen strafrechtlich relevanten Betrug zu begehen. Vorliegend sind keine ausreichenden Umstände dahingehend vorgetragen, noch sonst ersichtlich, dass die Kläger konkrete Zweifel daran hatten, dass Pläne bestanden, dass die Mutter des Beklagten in das Einfamilienhaus einziehen soll. Insoweit erachtet die Kammer die Ausführungen der Klägerseite, dass sie keine konkreten Zweifel an dem vorgebrachten Kündigungsgrund hatte, vielmehr das Vorbringen des Beklagten in der Kündigung für sie plausibel war, für stimmig. Nach Ansicht der Kammer war unter Zugrundelegung des Parteivorbringens nicht fernliegend und damit auch (zunächst) nicht anzuzweifeln, dass die Mutter des Beklagten in dessen räumliche Nähe ziehen sollte in ein Haus, welches die Möglichkeit bot, hier auch eine Pflegekraft unterzubringen. Dafür, dass die Kläger Zweifel hieran hatten, könnten sich allenfalls - wie die Beklagtenseite vorbringt - aus deren Kündigung vom 2.5.2019 ergeben (Bl. 31 der Akte), wo die Klägerin und ihr Ehemann ausführen: „Wir betonen, dass unsere Kündigung erfolgt ist, da sie wegen Eigenbedarfs gekündigt haben, weil ihre Mutter in die Mietsache einziehen soll. Schadensersatzansprüche und strafrechtliche Schritte im Falle eines vorgetäuschten Eigenbedarfs behalten wir uns vor.“ Hieraus ergeben sich indes allenfalls allgemeine Zweifel, nicht hingegen konkrete Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Eigenbedarfskündigung. Diese Zweifel sind unbeachtlich. Die Kausalität ist nicht durch die Kündigung und den (frühen) Auszug der Mieter unterbrochen. Denn es ist nichts dafür ersichtlich, dass die Klägerin und ihr Ehemann auch ohne die Eigenbedarfskündigung ausgezogen wären. Vielmehr war die Eigenbedarfskündigung Anlass für den „freiwilligen“ Umzug. Der Kausalzusammenhang wird nicht dadurch ausgeschlossen oder unterbrochen, dass ein auf eigenem Willensentschluss beruhendes Verhalten des Mieters hinzutritt; denn das Handeln des Mieters ist durch die Kündigung des Vermieters herausgefordert worden und stellt kein ungewöhnliches, sondern eine unter Berücksichtigung der Interessen beider Vertragsparteien naheliegende Reaktion dar (vgl. Bay OLG a.a.O.; BGH, Urt. v. 7.6.1951 – III ZR 181/ 50, NJW 1951, 797 f.). Soweit der Beklagte meint, es sei nicht ungewöhnlich, dass ältere Menschen sich verkleinern und altersgerechte Wohnungen suchen (mithin allein der Wunsch nach Verkleinerung zum Auszug führte), ist dies rein spekulativ und für den vorliegenden Fall ohne greifbare Anhaltspunkte. Ebenso wenig ungewöhnlich ist es, dass ältere Menschen – wie auch die Mutter des Beklagten –, gerade auch bei gesundheitlichen Beeinträchtigungen den hohen Aufwand eines Umzuges und die räumliche Veränderung scheuen, vor allem, wenn dieser mit höheren Kosten verbunden ist. Der Umstand, dass die Klägerin und ihr Mann nicht gegen die Eigenbedarfskündigung vorgegangen sind und es auf einen Räumungsprozess haben ankommen lassen, ändert weder etwas an der Kausalität, noch führt es zu einem Mitverschulden der Klägerin nach § 254 BGB. Mangels stichhaltiger Anhaltspunkte für eine vorgeschobene Eigenbedarfskündigung waren die Klägerin und ihr Ehemann nicht gehalten, gegen die Kündigung vorzugehen. Dem Mieter fällt bei einer Kündigung des Vermieters regelmäßig auch dann kein Mitverschulden zur Last, wenn er freiwillig räumt. In der unrechtmäßigen Kündigung oder Räumungsaufforderung liegt nämlich eine schwere Vertragsverletzung, die den Mieter zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB berechtigen würde. Überdies kann der Vermieter sich gegenüber dem Mieter nicht darauf berufen, dass das Mietverhältnis infolge der Unwirksamkeit der Kündigung fortbesteht. Nur wenn das Fehlen eines Kündigungsgrundes evident auf der Hand liegt oder wenn dem Mieter aus anderen Umständen des konkreten Einzelfalles zumutbar ist, sich gegen die Kündigung zu wehren, kann eine Ersatzpflicht des Vermieters für Kündigungsfolgeschäden aus dem Gesichtspunkt mitwirkenden Verschuldens des Mieters ganz oder teilweise entfallen. In diesen Fällen wird es aber meist schon an der Kausalität der Pflichtverletzung für den Schaden fehlen (Schmidt/Futterer, Mietrecht, 15.Aufl., § 542 RZ 109). Vorliegend lag ein vorgeschobener Eigenbedarf nicht auf der Hand. Die Klägerin und ihr Ehmann waren daher nicht gehalten, eine Klage zu erheben. Der „freiwillige“ Auszug ohne Klage unterbricht weder den Kausalverlauf, noch führt er zu einem Mitverschulden. Die Klägerin und ihr Mann hatten nach eigenen Angaben Interesse daran, ihr Umfeld so gering wie möglich zu verändern (Ärzte etc), so dass der Abschluss des neuen Mietvertrages, auch wenn das Mietverhältnis aufgrund der Eigenbedarfskündigung (frühestens) mit Ablauf des Jahres geendet hätte, nachvollziehbar ist. Die Schadenspositionen wären nicht auch bei rechtmäßigen Alternativverhalten angefallen. Hierfür trägt der Vermieter die Beweislast (Schmidt/Futterer, a.a.O., § 573 BGB Rz. 226). Soweit sich der Beklagte darauf beruft, dass das Mietverhältnis im Ergebnis aufgrund seiner Kündigung wegen Zahlungsverzuges beendet worden sei, ändert dies nichts an der Kausalität der unrechtmäßigen Eigenbedarfskündigung für die Schadenspositionen. Zum einen hat entsprechend der amtsgerichtlichen Ausführungen die Kündigung der Klägerin und ihres Ehemannes das Mietverhältnis beendet mit der Folge, dass die Mieter nicht in Zahlungsverzug geraten sind. Zudem dürfte ohnehin nicht außer Acht gelassen werden, dass der etwaige Zahlungsverzug indirekte Folge der Eigenbedarfskündigung gewesen wäre. Denkt man die unrechtmäßige Eigenbedarfskündigung hinweg, so wäre es nicht zur Kündigung durch die Klägerin und ihres danach verstorbenen Ehemannes mit Irrungen und Wirrungen betreffend die Kündigungsfrist gekommen. Es ist nichts dafür ersichtlich, dass die Klägerin und ihr Ehemann – ohne die Eigenbedarfskündigung und ohne Auszug – die Mietzinszahlungen eingestellt hätten und in Verzug gekommen wären. Soweit der Beklagte der Klägerin und ihrem Ehemann bereits im Mai 2019 eine andere Wohnung angeboten hat, waren sie nicht gehalten, dieses Angebot anzunehmen. Auch der Höhe nach hat die Berufung keinen Erfolg. Betreffend die Kosten der Umzugsfirma begegnet es keinen Bedenken, dass das Amtsgericht seine Überzeugung hinsichtlich des Entstehens der Umzugskosten auf das Festpreisangebot und dem unterzeichneten Vermerk „Betrag in bar erhalten“ gestützt hat. Auf die diesbezüglichen Ausführungen des Amtsgerichts wird zur Meidung von Wiederholungen verwiesen. Dem Angebot ist auch zu entnehmen, für welche Leistungen das Entgelt entrichtet worden ist, so dass auch betreffend die Angemessenheit und Ortsüblichkeit des Preises auf das amtsgerichtliche Urteil verwiesen werden kann. 2. Hinsichtlich der mit der Klage begehrten Anwaltskosten kann vollumfänglich auf die Ausführungen des Amtsgerichts verwiesen werden. Es handelt sich nicht um eine Nebenforderung, da die geltend gemachten Anwaltskosten keine anwaltliche Tätigkeit betreffend die hiesigen Schadensersatzansprüche betrafen. Dies ergibt sich, wie das Amtsgericht ausführt, aus dem Gegenstandswert (Kaltmiete 570 € * 12 Monate) und dem in der Kostenrechnung in Bezug genommenen Aktenzeichen IV 2/19. 3. Auch soweit das Amtsgericht der Klägerin die Mietdifferenz zugesprochen hat, hat die Berufung keinen Erfolg. Ersatzfähig sind die Kosten, die der Mieter für die Nutzung der neuen Mieträume zusätzlich aufbringen muss. Unterscheiden sich beide Mietobjekte nach Preis, Größe oder Ausstattung, kann die Höhe der Differenzmiete nach unten zu korrigieren sein. Eine geringfügig größere Fläche des neuen Mietobjekts nötigt dazu aber nur, wenn sie einen nennenswerten Vorteil bringt (BGH, Urt. v. 15.3.2000 – XII 81/97, NJW 2000, 2342). Das Amtsgericht hat ausgeführt, dass die Mietdifferenz nicht auf einem höheren Wohnwert beruhe und hat dies ausführlich begründet. Auf die Ausführungen wird Bezug genommen. Die Berufung führt nicht aus, inwiefern vorliegend die Mietdifferenz Folge eines höheren Wohnwertes sein könnte. Schon erstinstanzlich war nur bestritten, dass die Immobilie „gleicher Art und Güte“ sei. Für eine Wohnwertverbesserung – mit Ausnahme der behindertengerechten Ausstattung – ist vorliegend nichts vorgetragen oder sonst ersichtlich. Von Art (Einfamilienhaus mit Garten versus Dachgeschosswohnung) und Größe haben sich die Eheleute (jedenfalls objektiv) verschlechtert. 4. Hinsichtlich der Kosten für die Eigenleistungen der Klägerin gilt zunächst, dass zum Schaden statt der Leistung als „provozierte Aufwendungen“ die Kosten für die Suche nach einem neuen Mietobjekt gehören und der Mieter auch Kosten für eigene Arbeitszeit geltend machen kann, die für den Umzug erforderlich war, da sie über normalen Verwaltungsaufwand hinausgeht und dem Vermieter dadurch wesentlich höhere Kosten eines für diese Arbeiten beauftragten Unternehmens erspart wurden (im Ergebnis LG Hamburg, Urt. v. 6.11.1992 – 311 S 180/91, NJW-RR 1993, 333). Die Kammer verweist betreff. die Kosten der Eigenleistungen auf die Ausführungen des Amtsgerichts, welche lediglich wie folgt ergänzt werden. Für die Schadensberechnung gilt die Beweismaßreduktion des § 287 Abs. 1 ZPO. Zwar muss der Mieter belastbare Anknüpfungstatsachen darlegen und ggf. beweisen. Reichen sie für eine Schätzung aber nicht aus, ist zu prüfen, ob sie wenigstens die Ermittlung eines Mindestschadens erlauben (BGH, Urt. v. 28.2.1996 – XII ZR 186/94; NJW-RR 1996, 1077). Die Darlegungslast des Geschädigten unterliegt geringeren Anforderungen als bei § 286 BGB. Es genügt, wenn er Tatsachen vorträgt und unter Beweis stellt, die für eine Beurteilung nach § 287 BGB ausreichende greifbare Anhaltspunkte bieten. Welche Anforderungen sich daraus ergeben, hängt vom Einzelfall ab, insbesondere auch von den Möglichkeiten, die dem Geschädigten zur Verfügung stehen, seinen Vortrag zu konkretisieren (BGH, Urt. v. 17.2.1998 – VI ZR 342/96, NJW 1998, 1633). Das Amtsgericht hat vorliegend einen Stundenlohn i.H.v. 10 €/Stunde, welchen auch die Kammer für angemessen erachtet, für 440 Stunden in Ansatz gebracht und dazu ausgeführt, aufgrund der Anhörung der Klägerin und der Angaben der Zeuginnen davon überzeugt zu sein, dass die Klägerin im Zeitraum 10.-32. KW je 20 Stunden pro Woche für den Umzug aufgewendet hat. Dies ist nicht zu beanstanden. Greifbare Anhaltspunkte für eine Schadenschätzung liegen vor. Die Klägerin hat ausgeführt, mehr als 20 Stunden pro Stunde für den Umzug im fraglichen Zeitraum aufgewendet zu haben. Die Tochter der Klägerin hat den erheblichen Arbeitseinsatz der Klägerin geschildert und auch die Zeuginnen „…“ und „…“ haben angegeben, dass die Klägerin keine Zeit mehr hatte und auch ihre Kurse an der Volkshochschule im fraglichen Zeitraum umzugsbedingt nicht besucht hat. Berücksichtigt man diese Angaben, als auch, dass das Einfamilienhaus eine Wohnfläche von ca. 120 qm, einen großen Keller und nach Angaben der Zeuginnen zwei vollgestellte Schuppen und eine vollgestellte Garage hatte und die Eheleute dort 35 Jahre gelebt haben - selbst das Kinderzimmer der 46jährigen Tochter der Klägerin, die mit 20 Jahren ausgezogen ist, war noch eingeräumt - ist eine Schätzung auf 440 Stunden für die Arbeiten der Klägerin (Ausräumen der Räumlichkeiten, Aussortieren, Sachen zu Secondhandhandlern verbringen und Suche und Einrichten der neuen Wohnung) nicht zu beanstanden. Entsprechend der Ausführungen des Amtsgerichts gehören auch die Anschaffungskosten für übernommenes uns neu angeschafftes Mobiliar zum ersatzfähigen Schaden, soweit diese Anschaffungen deshalb erforderlich waren, weil die in den alten Räumlichkeiten vorhandenen Gegenstände in die neuen Räume nicht hineinpassten/nicht vorhanden waren. So aber verhält es sich nach den Feststellungen des Amtsgerichts hier. Die übernommenen Gegenstände hätte die Klägerin entweder neu anschaffen oder aber übernehmen müssen. Die übrigen, neu angeschafften (zuvor nicht vorhandenen bzw. nicht in die Wohnung passenden) Gegenstände mussten die Mieter wegen des Umzugs neu anschaffen. Da diese Gebrauchsgegenstände allesamt nicht werthaltig sind und regelmäßig einer höheren Entwertung unterliegen als Geld, ist auch eine Vermögensdifferenz festzustellen (siehe Beck online, Mietrecht, § 242 RZ 232; LG Hamburg, a.a.O., NJW-RR 1993, 333). Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97, 708, 711, 713, 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE240000862 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

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Ein Eigenbedarfswunsch ist nachvollziehbar dargelegt, wenn die Eigentümer eine Erdgeschosswohnung mit ihren Kindern nutzen wollen, weil sie etwas größer ist, sie die Kinder dann im Garten besser beaufsichtigen können und sie außerdem ihre derzeit bewohnte Wohnung den Eltern überlassen wollen.(Rn.22) 2. Für die Annahme eines Härtegrundes genügt es nicht, dass in der Gemeinde eine allgemeine Wohnungsmangellage besteht. Der Mieter hat vielmehr konkret darzulegen und zu beweisen, dass er sich um Ersatzwohnraum bemüht hat.(Rn.44) 3. Bei der im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung sind auch die Härtegründe zu berücksichtigen, die von dem Mieter erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz und im Berufungsrechtszug vorgetragen wurden. Die berechtigten Interessen des Vermieters hingegen müssen sich entweder bereits aus dem Kündigungsschreiben ergeben oder nachträglich entstanden sein (Anschluss BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18).(Rn.29) 4. Der Wunsch eines Zusammenlebens von Generationen ist schützenswert, auch im Hinblick auf eine spätere Mithilfe und Pflege im Alter, speziell bei bereits vorliegenden Erkrankungen der Großeltern (Anschluss LG München, Urteil vom 13. Juli 2016 - 16 S 1848/16).(Rn.49) 5. Dies kann Vorrang haben auch vor einer (seh-) behinderungsbedingten Hilfebedürftigkeit eines bereits Jahrzehnte in der Wohnung lebenden Mieters, der in besonderem Maße auf sein vertrautes Wohnumfeld angewiesen ist. Dies gilt jedenfalls, wenn der Mieter noch recht selbstständig ist und mit einer Wohnung in der Nähe auch zurechtkäme.(Rn.50) 6. Bei der Abwägung zu berücksichtigen ist es auch, wenn der Mieter nicht substantiiert darlegt, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen für ihn nicht zu beschaffen ist. Dies gilt auch in einem angespannten Mietwohnungsmarkt, wenn der Mieter bei seiner persönlichen Anhörung selbst ausführt, dass er immer wieder von Wohnungen höre, die "unter der Hand" vergeben würden.(Rn.51) Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), 25. Oktober 2022, 5 C 158/22 nachgehend BGH, 11. Juni 2024, VIII ZR 104/23, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen nachgehend BGH, 24. September 2024, VIII ZR 104/23, Beschluss Tenor 1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg im Breisgau vom 25.10.2022, Az. 5 C 158/22, wird zurückgewiesen. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.03.2024 gewährt. 3. Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Freiburg im Breisgau ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 7.200 € abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 7.200,00 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Kläger machen als Vermieter gegen den Beklagten als Mieter einen Räumungs- und Herausgabeanspruch bezüglich einer Mietwohnung auf Grund einer Kündigung wegen Eigenbedarfs geltend. Randnummer 2 Der Beklagte bewohnt die im Erdgeschoss gelegene Dreizimmerwohnung des Dreifamilienhauses in der xxx, xxx aufgrund Mietvertrags vom 24.01.1987 (Anlage K 1 As. I 1 Anlagenheft K) als Mieter und bezahlt hierfür Miete i.H.v. netto 600 € monatlich. Die Kläger sind aufgrund notariellen Kaufvertrags vom 17.04.2018 seit dem 02.08.2018 Eigentümer des gesamten Anwesens. Sie bewohnen die Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss des Anwesens, die über das unbeheizte zentrale Treppenhaus verbunden sind. Randnummer 3 Die Kläger kündigten (nach einer vorangegangenen und im Berufungsverfahren abgewiesenen Räumungsklage, vgl. Beiakten Amtsgericht Freiburg 10 C 1286/19 und Landgericht Freiburg 3 S 97/20) das Mietverhältnis mit Anwaltsschreiben vom 26.02.2021 erneut ordentlich wegen Eigenbedarfs und forderten den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung bis spätestens 28.02.2022 auf. In dem Kündigungsschreiben führten die Kläger aus, dass sie die von ihnen derzeit bewohnten Wohnungen im Obergeschoss und im Dachgeschoss des Anwesens nach Erwerb umfangreich und energetisch saniert hätten. Sie beabsichtigten, gemeinsam mit ihren Kindern statt der bisher mitbewohnten Wohnung im Dachgeschoss mit ca. 66 m² die ca. 77 m² große Wohnung des Beklagten im Erdgeschoss zu beziehen und diese Wohnung durch eine innenliegende Treppe mit der darüber liegenden, ebenfalls ca. 77 m² großen Wohnung im Obergeschoss zu einer einheitlichen Wohnung verbinden. Im Rahmen der Sanierung sei der Einbau dieser Verbindungstreppe bereits vorgesehen worden. Eine Verbindung der bisher von den Klägern bewohnten Wohnungen im Obergeschoss und im Dachgeschoss sei hingegen aus baulichen und praktischen Gründen nur schwer möglich, da eine Verbindungstreppe mitten im Raum enden würde, wodurch man zwei Räume zur Nutzung verlieren würde. Zudem würde eine solche Treppe zu einer größeren Baustelle in den bereits fertig sanierten Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss führen, und die Raumaufteilung im Dachgeschoss müsste mit unverhältnismäßigem Aufwand neugestaltet werden, während die Wohnung im Erdgeschoss ohnehin von Grunde auf saniert und modernisiert werden müsse. Zudem wollten die Kläger künftig angesichts des jungen Alters ihrer Kinder die Erdgeschosswohnung mit ebenerdigem Gartenzugang auch deshalb selbst nutzen, da die Wege in den Garten kürzer seien und die Kläger von dort aus einen besseren Blick auf ihre im Garten spielenden Kinder hätten, als dies derzeit der Fall sei. Die durch die Eigennutzung des Erdgeschosses freiwerdende Wohnung im Dachgeschoss werde für die Eltern des Klägers, die Eheleute xxx (61 Jahre) und xxx (65 Jahre), die derzeit noch eine ca. 93 m² große Eigentumswohnung in xxx, xxx bewohnten, benötigt. Die Eltern des Klägers wollten näher bei ihrem Sohn und ihrer Schwiegertochter, der Klägerin, und den gemeinsamen Enkeln leben, insbesondere auch im Hinblick auf eine spätere Mithilfe und Pflege im Alter. Die Mutter des Klägers sei an multipler Sklerose erkrankt und zu 50 % schwerbehindert, daher werde sie künftig noch stärker auf Hilfe angewiesen sein. Auf das Kündigungsschreiben der Kläger vom 26.02.2021 (Anlage K 3, As. I 19 Anlagenheft Kl.), das eine Belehrung über Frist und Form des Widerspruchs gemäß § 574b BGB enthält, wird wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen. Randnummer 4 Der Beklagte erhob mit Anwaltsschreiben vom 16.12.2021 (Anlage K 4, As. I 23 Anlagenheft Kl.), auf das Bezug genommen wird, Widerspruch gemäß § 574 BGB gegen die Kündigung vom 26.02.2021. Hierin führte der Beklagte aus, er sei seit dem 01.03.1987, also seit mehr als 34 Jahren Mieter der streitgegenständlichen Wohnung und 66 Jahre alt. Er verfüge nur noch über eine Sehkraft von weniger als 10 %, was zu ganz erheblichen Einschränkungen im Alltag führe. Schriftstücke seien für ihn gar nicht oder nur mit höchstem Aufwand über den PC oder mittels einer Lupe lesbar. Ohne sein im Laufe der Jahre aufgebautes Helfersystem könne er seinen Alltag nur sehr viel schwieriger bewältigen. Er benötige regelmäßige Hilfestellung bei der Kenntnisnahme von handschriftlichen Aufzeichnungen, die er selbst nicht lesen könne. Verschiedene Bezugspersonen kümmerten sich um kleinere Reparaturen, die Aus- und Aufrüstung des PCs, die Mitnahme zum Baumarkt oder notwendige Fahrten zum Recyclinghof. Unterstützung erhalte er auch beim wöchentlichen Einkauf, indem er sich die Preisschilder und Beschriftungen der Einkaufsgegenstände vorlesen und schwere Sachen nach Hause fahren lasse. Im Gegenzug trage er der Helferin, die nicht schwer tragen könne, deren Einkauf in ihre Wohnung. In seinem vertrauten Wohnumfeld könne er derzeit noch einige wenige Fahrradstrecken, die er gut kenne, gefahrlos mit dem Fahrrad befahren. Zahnarzt, Arzt und Apotheker seien fußläufig erreichbar. Im Übrigen sei er auf die Nutzung des öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV) oder die Mitnahme durch seine Bezugspersonen angewiesen. Die Busverbindung zu seiner derzeitigen Wohnung sei einfach und ihm vertraut. Wenn ihm der Ablauf nicht vertraut sei, bestehe bei der Nutzung des ÖPNV regelmäßig die Gefahr, dass er aus Versehen in einen falschen Bus oder eine falsche Straßenbahn einsteige. Bei einem Umzug aus dem vertrauten Umfeld würde er auch sein soziales Umfeld verlieren, was zu einer sozialen Vereinsamung und dem verstärkten Angewiesensein auf Hilfestellung führen würde. Er habe auch keine Möglichkeit, Helfer zu bezahlen, da er von einer Altersrente von monatlich 589,11 € sowie 60 € aus einer Garagenuntervermietung lebe. Darüber hinaus stehe ihm seit Ende 2020 ein kleines Erbe zur Verfügung, welches aber selbst bei sparsamer Verwendung in den nächsten Jahren aufgebraucht sein werde. Die Erkundigung bei der Gemeinde habe ergeben, dass es für ihn keinen Wohnraum gebe, welcher auf der einen Seite finanzierbar sei und es ihm auf der anderen Seite ermögliche, auf sein bisheriges Helfersystem weiter zurückzugreifen und die vorhandenen sozialen Kontakte weiter zu pflegen. Randnummer 5 Die Kläger haben erstinstanzlich bis auf die unstreitige Sehschärfe des Beklagten von nur noch 10 % und der Tatsache, dass der Beklagte noch Fahrrad fährt, die im Rahmen des Widerspruchs des Beklagten vorgetragenen Tatsachen mit Nichtwissen bestritten. Randnummer 6 Das Amtsgericht Freiburg hat der Klage nach Zeugenvernehmung zum Eigenbedarf und Einholung eines Sachverständigengutachtens zu den sozialen Härtegründen und der Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem angefochtenen Urteil vom 25.10.2022 vollumfänglich stattgegeben und dem Beklagten eine Räumungsfrist von einem Jahr gewährt. Auf die tatsächlichen Feststellungen dieses Urteils wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Randnummer 7 Das Amtsgericht hat zur Begründung ausgeführt, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die ordentliche Kündigung der Kläger vom 26.02.2021, die dem Beklagten am 02.03.2021 zugegangen sei, wirksam beendet worden und die Kündigungsfrist von einem Jahr abgelaufen sei. Der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liege vor: Der im Kündigungsschreiben vom 26.02.2021 angegebene Nutzungswille der Kläger hinsichtlich der Erdgeschosswohnung und der Überlassungswille der derzeit noch von ihnen bewohnten Dachgeschosswohnung an die Eltern des Klägers sei von den vernommenen Zeugen xxx und xxx plausibel bestätigt und begründet worden. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils und das erstinstanzliche Verhandlungsprotokoll vom 13.05.2022, Aktenseite I 45 ff., 47 ff. Bezug genommen. Nach dem schriftlichen Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen, des Facharztes für Psychiatrie und Psychotherapie beim Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald xxx, seien die Voraussetzungen für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte oder unbestimmte Zeit gemäß § 574a BGB nicht gegeben. Auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils, den Beweisbeschluss vom 27.05.2022 (Aktenseite I 50 ff.) sowie das schriftliche Sachverständigengutachten des xxx (Aktenseite I 63 ff.), wird wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen. Randnummer 8 Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, der geltend macht, ein Eigenbedarf der Kläger sei nicht nachgewiesen. Jedenfalls überwiege das Interesse der Kläger im Rahmen der Interessenabwägung gemäß § 574 Abs. 1 S. 1 BGB nicht. In der Berufungsbegründung hat der Beklagte vorgetragen, er lebe von einer Altersrente von monatlich 621,22 € sowie 60 € aus einer Garagenuntervermietung. Ihm stehe seit Ende 2021 ein kleines Erbe zur Verfügung, welches aber selbst bei sparsamer Verwendung in den nächsten Jahren aufgebraucht sein werde. Er könne deshalb seine Helfer nicht bezahlen. Randnummer 9 Der Beklagte beantragt, Randnummer 10 das angefochtene Urteil abzuändern, die Klage abzuweisen und das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Randnummer 11 Die Kläger beantragen Randnummer 12 Die Berufung wird zurückgewiesen. Randnummer 13 Die Kläger verteidigen das amtsgerichtliche Urteil und führen aus, der Eigenbedarf der Kläger sei durch die glaubhaften Aussagen der Zeugen plausibel begründet und bestätigt worden, die amtsgerichtlichen Feststellungen seien zutreffend. Der Beklagte habe weder dargelegt noch unter Beweis gestellt, dass ein Umzug für ihn mit schwerwiegenden gesundheitlichen Auswirkungen verbunden wäre. Die finanziellen Möglichkeiten des Beklagten würden weiter mit Nichtwissen bestritten. Randnummer 14 Das Berufungsgericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 16.02.2023 die Parteien gemäß § 141 ZPO ergänzend persönlich angehört und ein ergänzendes mündliches Gutachten des Sachverständigen xxx eingeholt. Auf das Verhandlungsprotokoll vom 16.02.2023 (Aktenseite II 48 ff.) wird verwiesen. Randnummer 15 Die Akten Amtsgericht Freiburg, Az.: 10 C 1286/19 und Landgericht Freiburg Az.: 3 S 97/20 waren beigezogen und Gegenstand der mündlichen Berufungsverhandlung. Randnummer 16 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien in beiden Rechtszügen samt Anlagen Bezug genommen. II. Randnummer 17 Die Berufung des Beklagten ist zulässig, aber unbegründet. Randnummer 18 Zu Recht hat das Amtsgericht den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der verfahrensgegenständlichen Wohnung verurteilt. Es wird daher zunächst auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils, welches sich das Berufungsgericht nach eigener Prüfung zu eigen macht, verwiesen. Der Beklagte hat in der Berufung keine neuen Gesichtspunkte aufgeworfen, welche die getroffene Entscheidung in Frage stellen. Randnummer 19 Die Kläger haben aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB Anspruch auf Herausgabe und Räumung der von dem Beklagten angemieteten Wohnung. Die ordentliche Kündigung vom 26.02.2021 hat das Mietverhältnis beendet (dazu unter 1.). Der Sozialwiderspruch des Beklagten führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses, und zwar weder auf unbestimmte noch auf bestimmte Zeit (dazu unter 2.). Randnummer 20 1.) Die ordentliche Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs vom 26.02.2021 hat das Mietverhältnis nach § 573 Abs. 1, Abs. 2. Nr. 2 BGB wirksam zum 28.02.2022 beendet. Randnummer 21 a) Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung haben die Gerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den – enggezogenen – Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Insbesondere haben sie zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht und sind daher auch nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters oder seiner Angehörigen zu setzen. Danach dürfen die Gerichte den Eigennutzungswunsch des Vermieters im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB grundsätzlich nur darauf überprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen verfügbaren Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann (BGH, Urteil vom 15.3.2017 – VIII ZR 270/15 – = NJW 2017,1474 Rn. 18f.; BGH, Beschluss v. 21.08.2018 – VIII ZR 186/17 –, Rn. 20f., juris). Randnummer 22 b) Das Amtsgericht hat aufgrund der erstinstanzlichen Beweisaufnahme nach ausführlicher Würdigung der Zeugenaussagen festgestellt, dass die Kündigung durch die Kläger erfolgte, weil sie die von dem Beklagten bewohnte Erdgeschosswohnung künftig selbst mit ihren Kindern nutzen und die derzeit von ihnen mitbewohnte Wohnung im Dachgeschoss den Eltern des Klägers überlassen wollen und sich vom Vorliegen des Eigenbedarfs überzeugt. Randnummer 23 An diese vom Amtsgericht festgestellten Tatsachen ist die Kammer gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1, 1. Hs. ZPO gebunden. Konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Vollständigkeit und Richtigkeit der getroffenen Feststellungen im Sinne von § 529 Abs. 1 Nr. 1, 2. Hs. ZPO zeigt die Berufung nicht auf und sie sind auch nach Prüfung des Akteninhalts nicht ersichtlich. Es besteht keine gewisse Wahrscheinlichkeit dafür, dass die getroffenen Feststellungen im Falle der Wiederholung der Beweisaufnahme keinen Bestand haben werden und sich ihre Unrichtigkeit herausstellen könnte (BGH, Beschluss vom 03.09.2020 – I ZR 186/19 –, Rn. 16, juris). Solche Anhaltspunkte für Zweifel ergeben sich insbesondere nicht aus der von der Berufung vorgetragenen Tatsache, dass es keinen ebenerdigen Gartenzugang gebe, wie in der Kündigung behauptet, und aus dem Erdgeschoss auch kein besserer Blick auf den Garten bestehe. Ebenso ist unerheblich, ob aus Sicht des Beklagten eine Verbindung der Wohnungen im Obergeschoss und Dachgeschoss durch einen kostengünstigeren Umbau des bestehenden Treppenhauses naheliegender wäre. Konkrete Anhaltspunkte für Zweifel ergeben sich auch nicht aus der Tatsache, dass der Überlassungswunsch der Wohnung im Dachgeschoss an die Eltern des Klägers in der dem früheren Räumungsverfahren zugrundeliegenden Kündigung vom 30.06.2018 nicht genannt worden war. Dasselbe gilt für den seitens der Kläger angesichts der vom Zeugen xxx geschilderten Gehprobleme aufgrund seines Bandscheibenvorfalls zwar angekündigten, aber noch nicht konkret geplanten Einbau eines Treppenlifts zur Dachgeschosswohnung in das bestehende Treppenhaus. Randnummer 24 Aus den den Parteien anlässlich ihrer persönlichen Anhörung in der Berufungsverhandlung gemäß § 141 ZPO vorgehaltenen Fotos (Anlage zum Protokoll vom 04.02.2021 im Verfahren Landgericht Freiburg 3 S 97/20, Aktenseiten 149-150) ergibt sich, dass die Wohnung des Beklagten im sogenannten Hochparterre, also nicht ebenerdig zum davorliegenden Garten liegt und ein direkter Zugang von der Terrasse des Beklagten zum Garten durch die Kläger noch geschaffen werden müsste. Angesichts der aus den Lichtbildern ersichtlichen örtlichen Verhältnisse ist es jedoch ohne weiteres nachvollziehbar, dass die Wege in den Garten von der Erdgeschosswohnung deutlich kürzer und die Aufsicht von Eltern über im Garten spielende Kinder deutlich vereinfacht wird. Die Zeugen xxx und xxx haben bei ihrer erstinstanzlichen Vernehmung am 13.05.2022 ausweislich des amtsgerichtlichen Verhandlungsprotokolls (As. I 44ff.) bestätigt, dass sie beabsichtigen, nach dem Umzug der Kläger in die dann verbundene Erd- und Obergeschosswohnung in die freiwerdende Dachgeschosswohnung des streitgegenständlichen Anwesens einzuziehen und ihre derzeit bewohnte Eigentumswohnung zu vermieten. Die Zeugin xxx hat bestätigt, dass sie ihren Sohn und seine Familie sehr häufig, sicherlich drei- bis viermal in der Woche besuche oder die Kläger mit Kindern sie zu Hause aufsuche. Auch wenn die Wohnung im Dachgeschoss separat sei, sei die Familie dann näher beieinander. 2015 sei bei ihr Multiple Sklerose diagnostiziert worden mit begleitenden depressiven Umständen. Derzeit gelte sie als 50 % schwerbehindert und sei noch nicht auf eine Pflegekraft angewiesen, bei größeren Arbeiten im Haushalt unterstützte sie die Klägerin. Auch in ihrer derzeitigen Wohnung, die im 4. Stock liege, gebe es keinen Aufzug. Sie gehe aber davon aus, dass ihr Sohn nach ihrem Einzug in die Dachgeschosswohnung, soweit es gesundheitlich erforderlich sein sollte, sich um ein Treppenlift bemühen werde. Der Zeuge xxx hat bestätigt, dass er mit dem Kläger bereits über die Frage des Einbaus eines Treppenlifts, der derzeit noch nicht benötigt werde, gesprochen habe und der Kläger mit dem Einbau eines solchen Treppenlifts bei entsprechendem Bedarf einverstanden gewesen sei. Der Zeuge xxx hat weiter bestätigt, dass die Kläger nach Auszug des Beklagten aus der Erdgeschosswohnung die Erdgeschoss- mit der Obergeschosswohnung verbinden und in der dann neu geschaffenen Wohnung über zwei Stockwerke wohnen möchten. Dies steht auch in Übereinklang mit dem mit der Replik vom 19.04.2022 (As. I 29) vorgelegten Foto von der bei der Sanierung der Obergeschosswohnung bereits geschaffenen Aussparung für die geplante Verbindungstreppe zur Erdgeschosswohnung. Randnummer 25 Nach den erstinstanzlichen Feststellungen hat die Kammer daher keinen Zweifel daran, dass die Kläger die Wohnung des Beklagten für die eigene Nutzung mit ihren Kindern benötigen und auch ein entsprechender Eigennutzungswille der Kläger vorliegt. Randnummer 26 c) Die Kläger waren auch nicht verpflichtet, dem Beklagten die Wohnung im Dachgeschoss des Anwesens anzubieten. Zum einen besteht die Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter eine freigewordene Alternativwohnung anzubieten, nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Anderenfalls würde derjenige Mieter privilegiert, der sich bei wirksamer Kündigung trotz Ablaufs der Kündigungsfrist zu Unrecht nach wie vor in der gekündigten Wohnung aufhält (BGH, Urteil v. 09.07.2003 – VIII ZR 311/02 – = NJW 2003, 2604; BGH, Urteil vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04 = NJW 2006, 220 (221)). Im vorliegenden Fall wird die Alternativwohnung jedoch erst nach Sanierung der Erdgeschosswohnung und Herstellung einer Verbindung zur Obergeschosswohnung zur Verfügung stehen. Zum anderen besteht hinsichtlich dieser Wohnung nach den gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1, 1. Hs. ZPO bindenden Feststellungen des Amtsgerichts ebenfalls Eigenbedarf der Kläger im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB durch ernsthaften Überlassungswillen der Dachgeschosswohnung an die Eltern des Klägers. Auf die obigen Ausführungen unter 1.) b) wird Bezug genommen. Im Übrigen würde ein – hier nicht gegebener – Verstoß gegen die Anbietpflicht nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, sondern allenfalls zu Schadensersatzansprüchen wegen einer Nebenpflichtverletzung aus dem Mietverhältnis führen (BGH, Urteil vom 15.3.2017 – VIII ZR 270/15 – Rn. 22, beck-online). Randnummer 27 2.) Der von dem Beklagten form- und fristgerecht erhobene Widerspruch führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574a BGB. Randnummer 28 a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerechtfertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Hierzu ist eine gründliche und sorgfältige Sachverhaltsfeststellung vorzunehmen, aufgrund derer die beiderseitigen Interessen gewichtet, gewürdigt und unter die unbestimmten Rechtsbegriffe des § 574 Abs. 1 BGB subsumiert werden müssen (BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 23, juris). Dabei kommen nur solche für den Mieter mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (BGH, Urteil vom 20.05.2019 – VIII ZR 167/17 – Rn. 31, juris, st. Rspr.). Randnummer 29 Bei der im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung sind auch die von dem Beklagten erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz und im Berufungsrechtszug bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung der Berufungsinstanz vorgetragenen Härtegründe zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 30.08.2022 – VIII ZR 429/21 –, Rn. 24, juris; MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020 Rn. 6, BGB § 574b Rn. 6; Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 574b Rn. 27).Die berechtigten Interessen des Vermieters hingegen müssen sich entweder aus dem Kündigungsschreiben ergeben oder nachträglich entstanden sein, § 574 Abs. 3 BGB (BGH, Urteil vom 20.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 37, juris). Randnummer 30 Der Beklagte ist als Mieter für die Umstände der nicht zu rechtfertigenden Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB darlegungs- und beweisbelastet (BeckOK MietR/Siegmund, 24. Ed. 1.5.2021, BGB § 574 Rn. 39). Eine Vertragsfortsetzung gemäß § 574 BGB scheidet aus, wenn die Interessenabwägung zu keinem eindeutigen Ergebnis führt oder die Interessen der Parteien gleich schwer wiegen (BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 38, juris; Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 574 Rn. 64). Der Eintritt der Nachteile muss nicht mit absoluter Sicherheit feststehen, es genügt, wenn solche Nachteile mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind. Die lediglich theoretische Möglichkeit des Eintritts von Nachteilen reicht aber nicht aus (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019 Rn. 20, BGB § 574 Rn. 20). Ergibt sich im Rahmen einer nach den vorstehenden Maßstäben vorgenommenen Abwägung ein Überwiegen der Belange des Mieters, kann er die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, auch wenn kein deutliches Überwiegen seiner Belange vorliegt (BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 38, juris unter Verweis auf die Gesetzesbegründung). Randnummer 31 b) Nach diesen Maßstäben sind zunächst in die Interessenabwägung auf Seiten des Beklagten verschiedene gesundheitliche Beeinträchtigungen einzustellen (dazu unter aa), nicht jedoch der Härtegrund nach § 574 Abs. 2 BGB (dazu unter bb). Die Interessenabwägung führt im Ergebnis nicht zu einem Überwiegen der Belange des Beklagten (dazu unter cc). Randnummer 32 aa) Unstreitig verfügt der Beklagte nur noch über eine Sehschärfe von 10 %. Die übrigen gesundheitlichen Beeinträchtigungen des Beklagten sind streitig. Randnummer 33 Aus dem schriftlichen Gutachten des Sachverständigen xxx ergibt sich zur hinreichenden Überzeugung der Kammer gemäß § 286 ZPO, dass der am 29.09.1955 geborene Beklagte schwerbehindert ist mit einem anerkannten Grad der Behinderung von 100 % und den Merkzeichen G (erhebliche Beeinträchtigung der Bewegungsfähigkeit im Straßenverkehr), H (Hilflosigkeit) und RF (Ermäßigung des Rundfunkbeitrags und Befreiung von der Rundfunkbeitragspflicht). Des Weiteren ergibt sich hieraus, dass der Beklagte an körperlichen gesundheitlichen Beeinträchtigungen in Form von Adipositas, Polyneuropathie, Sehstörungen, arterieller Hypertonie und nicht insulinpflichtigem Diabetes mellitus Typ II.a. leidet, während der psychische Befund unauffällig ist. Randnummer 34 Nach dem ergänzenden mündlichen Gutachten des Sachverständigen xxx in der Berufungsverhandlung vom 16.02.2023 und den ärztlichen Attesten der Augenärztin Dr. med. xxx vom 27.02.2008, des Augenarztes Dr. xxx vom 05.02.2020 und der Hausärztin xxx vom 18.01.2020 (Anlagenheft Bekl. As. I 1ff.) und vom vom 22.06.2020 (Beiakte Amtsgericht Freiburg 10 C 1286/19 As. 569) sowie dem dortigen Gerichtsgutachten des Dr. xxx vom 19.03.2020 (Beiakte Amtsgericht Freiburg 10 C1286/19 As. 523ff.) steht zur Überzeugung der Kammer gemäß § 286 ZPO fest, dass der Beklagte ca. seit dem Jahr 1993 an einer erblich bedingten Makulaerkrankung mit unumkehrbarem Verlust der Sinneszellen in der zentralen Netzhaut ohne Therapieoption leidet, wegen der er sich – neben der laufenden hausärztlichen Behandlung – im Jahr 2008 von der Augenärztin Dr. xxx behandeln ließ sowie sich im Jahr 2013 bei Augenarzt Dr. xxx wegen eines ärztlichen Attestes zur Berentung vorstellte. Aus dem Attest des Augenarztes Dr. xxx vom 05.02.2020, das dieser zur Vorlage im vorangegangenen Räumungsverfahren Amtsgericht Freiburg Az. 10 C 1286/19 erstellt hat, ergibt sich, dass der Visus des Beklagten im Vergleich zu 2013 unverändert war und eine Sehleistung von 4 % je Auge, also eine beidseits höchstgradige Sehbehinderung dicht an der Grenze zur "Blindheit im Sinne des Gesetzes" (ab 2 % je Auge) bestand. Nach dem Attest des Dr. xxx vom 05.02.2020 spielt sich die krankheitsbedingte Netzhautveränderung im Wesentlichen im zentralen Teil der Netzhaut ab, während das periphere Gesichtsfeld üblicherweise intakt bleibt, was auch bei dem Befund 2013 so festgestellt wurde. Die Orientierung in vertrauter Umgebung sei damit gut möglich, in unbekannter Umgebung sei sie massiv reduziert, aber nicht vollends unmöglich. Aus dem Attest der Hausärztin xxx vom 18.01.2020 ergibt sich, dass der Beklagte aufgrund seiner Visusminderung weder lesen noch Gesichter oder räumliche Silhouetten sicher erkennen kann und sich mittels Lupe und Fernrohr orientiert. Randnummer 35 Der Beklagte hat bei seiner persönlichen Anhörung gemäß § 141 ZPO in der Berufungsverhandlung vom 16.02.2023 angegeben, dass sich der Zustand seiner Augenerkrankung seit Erstellung der genannten ärztlichen Atteste nicht geändert oder verschlechtert habe. Seit dem letzten Besuch 2020 habe er den Augenarzt Dr. xxx nicht mehr aufgesucht, die weitere Entwicklung sei nicht sicher vorhersehbar. Diese für die Kammer glaubhaften Angaben des Beklagten stehen in Übereinstimmung mit den Ausführungen des Sachverständigen François Ehinger in seinem mündlichen Gutachten vom 16.02.2023, dass die Augenerkrankung des Beklagten nicht zwingend progredient verlaufe, d. h. nicht unbedingt weiter fortschreiten müsse, sondern es auch sein könne, dass sie stabil bleibe. Eine belastbare prognostische Einschätzung sei aus ärztlicher Sicht jedoch nicht möglich. Randnummer 36 Der Beklagte hat bei seiner persönlichen Anhörung in der Berufungsverhandlung weiter angegeben, dass er seine Hausärztin xxx vierteljährlich wegen seines Bluthochdrucks und des Diabetes konsultiere. In eine Pflegestufe sei er nicht eingestuft und sehe hierfür derzeit auch keine Notwendigkeit. In Holzhausen und von dort in Richtung Reute, Nimburg und Hugstetten fahre er mit dem Fahrrad. Wenn er nach Freiburg wie z.B. zu Dr. xxx müsse, nutze er den ÖPNV, hier müsse er von Holzhausen aus jedoch nur einen Bus und eine Straßenbahnlinie nehmen und keine großen Entscheidungen treffen. Wenn der Bus halte, könne er die Nummer erkennen. In einer fremden Umgebung sehe er zwar die Nummer, wisse aber nicht, was sie bedeute und müsse dies dann vorher am PC recherchieren, bei unvorhergesehenen Ereignissen wie etwa Schienenersatzverkehr müsse er jemanden fragen. Der Diabetes habe sich verschlechtert, er sei aber nach wie vor nicht insulinpflichtig. Die Polyneuropathie sei unverändert. Diese in Übereinstimmung mit den oben genannten ärztlichen Attesten stehenden Angaben des Beklagten hält die Kammer ohne Weiteres für glaubhaft. Erstmals in der Berufungsverhandlung, jedoch von den Klägern nicht bestritten, hat der Beklagte vorgetragen, er leide zudem an Psoriasis (Schuppenflechte), das bedeute einerseits, dass er Sonneneinstrahlung brauche und für seine Lupe auch helles elektrisches Licht. Andererseits sei er wegen seiner blendempfindlichen Augen auf gedämpftes Licht angewiesen. Randnummer 37 Der Sachverständige xxx hat in seinem schriftlichen Gutachten vom 22.07.2022 ausgeführt, dass sich der Beklagte in der vertrauten jetzigen Umgebung weitgehend ohne fremde Hilfe zurechtfindet und ein Umzug für den Beklagten zu deutlichen Einbußen an Lebensqualität führen würde, da er in einer nicht vertrauten Umgebung seine Restselbständigkeit weitgehend verlieren würde und dann auf professionelle Hilfe angewiesen wäre. Im Rahmen seines ergänzenden mündlichen Sachverständigengutachtens in der Berufungsverhandlung vom 16.02.2023 hat der Sachverständige dies aufgrund der genannten ärztlichen Atteste für die Kammer nachvollziehbar und widerspruchsfrei dahingehend konkretisiert, dass in seiner jetzigen Wohnung jeder Handgriff des Beklagten sitze und er über einen besonderen Computer und eine digitale Lupe verfüge. Ohne diese Hilfsmittel, die er nicht selbst einrichten könne, würde er die im schriftlichen Gutachten genannten Einbußen an Lebensqualität und Restselbständigkeit erleiden. Aufgrund seiner Neuropathie könne er auch nur eine normale Tastatur, jedoch nicht einen Touchbildschirm oder ein Smartphone bedienen. Randnummer 38 Ein Recht des Beklagten auf finanzielle Unterstützung im Rahmen der Pflegeversicherung sei eher fraglich, da er sich in seiner Wohnung gut auskenne und die täglichen Verrichtungen und die Körperpflege selbstständig erledige. Die gesundheitlichen Folgen eines Umzugs seien aus ärztlicher Sicht spekulativ, denn es komme entscheidend darauf an, wohin der Beklagte umziehe, es bestünden ja aber keine konkreten Umzugspläne. Ein Umzug könne prinzipiell auch zu einer Verbesserung führen und ein Umzug in die nähere Umgebung sei vielleicht gar kein Problem bzw. der Beklagte habe sich schnell eingewöhnt. Wenn der Beklagte in eine weit entfernte Wohnung ziehen müsse, dann könnte es deshalb auch zu gesundheitlichen Problemen mit einer depressiven Reaktion kommen. Ein Hinweis dafür könnte sein, dass der Beklagte – ausweislich der ärztlichen Stellungnahme der Hausärztin xxx vom 22.06.2020 – nach einer Krebsdiagnose im April 2012 bereits einmal eine depressive Episode gehabt habe. Durch seine Augenerkrankung habe er es schwerer, sich einzuleben, als ein gesunder Mensch, was sich auch negativ auf den Aufbau von neuen sozialen Beziehungen auswirke. Ohne soziale Beziehungen halte er die Wahrscheinlichkeit für eine depressive Episode bei dem Beklagten für hoch. Zwar sei der Beklagte in seinem Leben schon oft umgezogen und habe sich jeweils zurechtgefunden. Nun lebe er aber seit 35 Jahren hier, habe hier auch noch frühere Arbeitskollegen und sei ein Rentner Ende 60 mit einer Sehstörung, so dass sich für ihn ein Zurechtfinden in einer völlig neuen, fremden Umgebung ohne jede Hilfe (also im "Worst-Case-Szenario") sehr schwer gestalten würde. Randnummer 39 Angesichts dieser für die Kammer aufgrund der sachverständigen Ausführungen sowie der genannten ärztlichen Atteste feststehenden gesundheitlichen Beeinträchtigungen des Beklagten, hält die Kammer die Angabe des Beklagten in seiner persönlichen Anhörung gemäß § 141 ZPO und in der Berufungsbegründung vom 16.02.2022, dass er seinen Alltag mithilfe eines unentgeltlichen Helferkreises bewältigt, der ihm z.B. beim Einkauf, beim Lesen von Schriftstücken, beim Entsorgen schwerer Sachen, bei der Reparatur von Kleidung oder bei Fragen der Elektrik und Elektronik hilft, ohne Weiteres für glaubhaft. Randnummer 40 Insoweit besteht für die Kammer kein Zweifel, dass ein Umzug in eine Wohnung außerhalb des vertrauten Radius des Beklagten für diesen aufgrund seiner gesundheitlichen Beeinträchtigungen und der damit verbundenen Hilfebedürftigkeit mit besonderen und über die mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten hinausgehenden Nachteilen verbunden wäre (vgl. BGH, Urteil vom 26.10.2022 – VIII ZR 390/21 –, Rn. 24, juris; BGH, Urteil vom 03.02.2021 – VIII ZR 68/19 –, Rn. 28, juris; BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 167/17 –, Rn. 31, juris). Randnummer 41 bb) Hingegen steht für die Kammer nicht fest, dass angemessener Ersatzwohnraum vom Beklagten zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, § 574 Abs. 2 BGB. Eine Ersatzwohnung ist angemessen, wenn sie im Vergleich zu der bisherigen Wohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und sie finanziell für ihn tragbar ist (BGH, Urteil vom 20.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 50, juris). Die Kläger haben die Angaben des Beklagten zu seinen finanziellen Verhältnissen und Bemühungen des Beklagten um Ersatzwohnraum bestritten. Der Beklagte hat erstinstanzlich auch lediglich vorgetragen, sich bei der Gemeinde nach Wohnraum erkundigt zu haben. Randnummer 42 Anlässlich seiner persönlichen Anhörung gemäß § 141 ZPO in der Berufungsverhandlung vom 16.02.2023 hat der Beklagte angegeben, das Erbe zur Aufstockung seines Lebensunterhalts zu verwenden. Im Übrigen hat er weitere Angaben zur Höhe des Erbes in der Berufungsverhandlung ausdrücklich verweigert. Randnummer 43 Der Beklagte hat weiter angegeben, vor zwei bis zweieinhalb Jahren nach dem ersten amtsgerichtlichen Urteil im Verfahren Amtsgericht Freiburg 10 C 1286/19 vom 31.07.2020 habe er mal in der Zeitung nach Ersatzwohnungen geschaut. Es sei aber sinnlos, bei seinen finanziellen Verhältnissen eine Wohnung finden zu wollen. Es gebe keine Wohnungen und die Preise seien hoch. March gehöre auch zum Gebiet der Mietpreisbremse und der Zuzug ukrainischer Flüchtlinge habe die Situation weiter verschärft. Wenn sich in der Nachbarschaft etwas tue, seien schon Verwandte und Bekannte interessiert. Natürlich höre man dieses oder jenes, was unter der Hand gehandelt werde. Das Problem sei auch, dass nicht jede Wohnung für ihn geeignet sei, z.B. was die Lichtverhältnisse angehe. Randnummer 44 Für die Annahme eines Härtegrundes nach § 574 BGB reicht es nicht aus, dass in der Gemeinde eine allgemeine Wohnungsmangellage besteht. Der Mieter hat vielmehr konkret darzulegen und zu beweisen, dass er sich um Ersatzwohnraum bemüht hat. Hierfür muss er im Einzelnen darlegen, welche Wohnungen er wann und mit welchem Ergebnis besichtigt hat und woran die Anmietung gescheitert ist, soweit ihm dies persönlich und situationsbedingt zuzumuten ist (Schmidt-Futterer/Hartmann, 15. Aufl. 2021, BGB § 574 Rn. 30). Eine festgestellte und/oder in Verordnungen zugrunde gelegte angespannte Wohnlage kann allenfalls ein gewisses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB darstellen, das in Verbindung mit substantiiertem (unstreitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag zu konkret ergriffenen Maßnahmen zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann, dass angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter nicht zu erlangen ist (Schmidt-Futterer/Hartmann, 15. Aufl. 2021, BGB § 574 Rn. 30). Randnummer 45 Vorliegend hat der darlegungs- und beweisbelastete Beklagte weder substantiiert zu seinen Bemühungen um Ersatzwohnraum noch zu seinen finanziellen Verhältnissen vorgetragen und auch keinen Beweis angeboten. Insofern kann die Kammer weder feststellen, was dem Beklagten zumutbare Bedingungen für Ersatzwohnraum darstellen, noch, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Beklagten nicht beschafft werden kann (BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 28, juris). Randnummer 46 cc) Die von der Kammer festgestellten mit einem Umzug für den Beklagten verbundenen Beeinträchtigungen führen nach Abwägung und Würdigung der berechtigten Interessen der Kläger nicht zu einer nicht zu rechtfertigenden Härte für den Beklagten im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB. Die Interessen des Beklagten überwiegen die der Kläger nicht (BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 26, juris): Randnummer 47 Bei der Interessenabwägung sind die Bestandsinteressen des Mieters mit den Erlangungsinteressen des Vermieters in Beziehung zu setzen und den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen (BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 33, juris). Es ist festzustellen und abzuwägen, welche Auswirkungen eine Vertragsbeendigung für den Mieter haben würde und wie sich eine Vertragsfortsetzung auf den Vermieter auswirkt. Dabei haben die Gerichte nicht nur die Lebensplanung des Vermieters zu respektieren, sondern dürfen auch bzgl. der Interessen des Mieters ihre Vorstellungen über den einzuschlagenden Weg nicht an dessen Stelle setzen (BGH, Urteil vom 03.02.2021 – VIII ZR 68/19 –, Rn. 38, juris; BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 33, juris; BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 63, juris). Die Abwägung der gegenläufigen Interessen hat sich stets an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls auszurichten (BGH, Urteil vom 30.08.2022 – VIII ZR 429/21 –, Rn. 15, juris; BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 39, juris; BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 26, juris). Dabei kommt weder den Belangen des Vermieters noch den Interessen des Mieters von vornherein ein größeres Gewicht zu als denen der Gegenseite. Es ist nicht erforderlich, dass die auf Seiten des Mieters bestehende Härte die Interessen des Vermieters deutlich überwiegt. Maßgebend ist allein, ob sich ein Übergewicht der Belange der Mieterseite feststellen lässt, also die Interessenabwägung zu einem klaren Ergebnis führt. Wiegen die Interessen der Parteien gleich schwer, so gebührt dem Erlangungsinteresse des Vermieters der Vorrang (BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 Rn. 26; Schmidt-Futterer/Hartmann, 15. Aufl. 2021, BGB § 574 Rn. 64). Randnummer 48 Für die Kammer ist der Wunsch der Kläger auf Sanierung der Erdgeschosswohnung und Zusammenlegung mit der Obergeschosswohnung mit der Folge eines direkteren Zugangs zum Garten für ihre jetzt 5, 8 und 10 Jahre alten Kinder und eine leichtere Beaufsichtigung der Kinder durch die Eltern ohne Weiteres vernünftig und nachvollziehbar. Zu sehen ist auch, dass im Zeitpunkt der Kündigung vom 26.02.2021 die Wohnungen im Obergeschoss und Dachgeschoss des Anwesens bereits vollständig saniert und das Obergeschoss für den Durchbruch in die Erdgeschoßwohnung vorbereitet war. Bei einer Verbindung der Obergeschosswohnung mit der Dachgeschosswohnung entstünde für die Kläger somit nicht nur eine erhebliche Belastung durch die erforderlichen Bauarbeiten, sondern es käme auch zu erheblichen Mehrkosten durch den erforderlichen Einbau einer bisher nicht geplanten Innentreppe und Einschränkungen durch die damit einhergehende Änderung und Verkleinerung des Wohnungszuschnitts. Allerdings verkennt die Kammer nicht, dass die Wohnung der Kläger nach Verbindung der Erdgeschoss- mit der Obergeschosswohnung nur geringfügig größer als die derzeit von den Klägern bewohnten Wohnungen im Obergeschoss und im Dachgeschoss ist und sich der Vorteil für die Kläger auf einen kürzeren Gartenzugang, die erleichterte Beaufsichtigung ihrer Kinder im Garten und die Verbindung durch eine im beheizten Innenbereich liegende private Treppe, d. h. eine nachvollziehbare und vernünftige Erhöhung des Wohnkomforts beschränkt, jedoch nicht der Stillung eines dringenden Wohnbedürfnisses dient (BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15 –, Rn.30, juris). Randnummer 49 Allerdings haben die Kläger ihre Kündigung nicht nur mit der Zusammenlegung der beiden Wohnungen, sondern auch mit dem Einzug der Eltern des Klägers in die Dachgeschosswohnung im Hinblick auf eine spätere Mithilfe und Pflege im Alter und ein näheres Zusammenleben zwischen Großeltern, Sohn, Enkeln und Schwiegertochter begründet. Dieser Wunsch des Zusammenlebens der Generationen ist auch aufgrund der Wertungen des Art. 6 GG ohne Weiteres schützenswert (LG München Urteil vom 13.07.2016 Az. 14 S 1848/16 LS 1, juris) und nachvollziehbar, und ihm kommt im vorliegenden Fall aufgrund der festgestellten Multiplen-Sklerose-Erkrankung der Mutter des Klägers und der Gehbehinderung des Vaters des Klägers noch ein deutlich erhöhtes Gewicht zu. Randnummer 50 Zwar bestehen auch auf Seite des Beklagten die festgestellten und oben dargelegten erheblichen gesundheitlichen Beeinträchtigungen, v.a. in Form seiner Sehbehinderung sowie eine 35-jährige Verwurzelung am bisherigen Wohnort mit besonderem Angewiesensein auf soziale Kontakte aufgrund seiner behinderungsbedingten Hilfebedürftigkeit. In welchem Ausmaß und mit welcher Sicherheit hierdurch für den Beklagten durch eine Beendigung des Mietverhältnisses über die typischerweise mit einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten hinausgehende Nachteile entstehen, hängt jedoch entscheidend davon ab, ob der Beklagte in xxx selbst oder in dem dem Beklagten noch vertrauten räumlichen Umfeld von Holzhausen eine Ersatzwohnung findet oder sich die Ersatzwohnung in einer derart großen Entfernung zur bisherigen Wohnung befindet, dass der Beklagte sich in die Umgebung der Wohnung vollständig neu eingewöhnen müsste und seine bisherigen sozialen Bindungen nicht aufrechterhalten könnte. Denn der Beklagte bewegt sich unstreitig mit dem Fahrrad selbstständig trotz seiner Sehbehinderung in einem Radius, der sich auf die Nachbargemeinden von Holzhausen erstreckt. Randnummer 51 Wie oben ausgeführt hat der Beklagte weder substantiiert dargelegt noch nachgewiesen, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen für ihn nicht zu beschaffen ist. Zwar ist der angespannte Mietwohnungsmarkt in Freiburg und Umgebung der überwiegend mit Mietsachen befassten Kammer durchaus bekannt. Allerdings verfügt der seit 35 Jahren in Holzhausen wohnende Beklagte durch sein soziales Umfeld über größere Chancen, angemessenen Ersatzwohnraum in näherer Umgebung zu finden, als ein von außen kommender Wohnungssuchender. Der Beklagte hat bei seiner persönlichen Anhörung selbst ausgeführt, dass er immer wieder von Wohnungen höre, die "unter der Hand" vergeben würden. Zwar hat der Sachverständige xxx ausgeführt, dass er bei einem Umzug des Beklagten in eine völlig unbekannte Umgebung und einem vollständigen Verlust des sozialen Umfelds die Wahrscheinlichkeit einer depressiven Reaktion – wie bereits die depressive Episode des Beklagten aufgrund einer Krebsdiagnose im Jahr 2012 gezeigt habe – für hoch halte. Dies würde zwar einen auch aufgrund der grundrechtlichen Wertung des Art. 2 Abs. 1 Satz 1 GG erheblichen Nachteil für den Betroffenen darstellen, wobei eine depressive Episode schon nach ihrer Definition vorübergehend und – wie auch die beim Beklagten 2012 aufgetretene Erkrankung zeigt – ärztlich behandelbar ist (BGH, Urteil vom 26.10.2022 – VIII ZR 390/21 – Rn. 28, juris). Die Möglichkeit, dass der Beklagte lediglich außerhalb seines vertrauten und sozialen Umfelds Ersatzwohnraum findet, ist für die Kammer aufgrund der bekannten angespannten Wohnraumlage zwar nicht nur lediglich theoretisch. Angesichts der dargestellten Umstände kann die Kammer jedoch nicht mit hinreichender Sicherheit feststellen, dass dies und damit auch der Eintritt erheblicher Nachteile für den Betroffenen mit der für ein Überwiegen der Interessen des Betroffenen erforderlichen Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019 Rn. 20, BGB § 574 Rn. 20). Zu einem Überwiegen der Interessen des Beklagten führt auch nicht die Tatsache, dass dieser aufgrund der festgestellten gesundheitlichen Einschränkungen zur Durchführung des Umzugs nur mit umfassender (professioneller) Hilfe in der Lage ist. Seine - bestrittenen - finanziellen Verhältnisse hat der Beklagte weder substantiiert dargelegt noch nachgewiesen und Angaben zur Höhe seines Erbes auf Nachfrage der Kammer ausdrücklich verweigert. Insofern kann nicht festgestellt werden, dass der Beklagte finanziell nicht in der Lage wäre, seinen Umzug mithilfe eines professionellen Umzugsunternehmens durchzuführen. Randnummer 52 Im Rahmen der Abwägung der widerstreitenden Interessen ist des Weiteren zu sehen, dass sich der 1955 geborene Beklagte zwar im fortgeschrittenen, jedoch noch nicht im hohen Alter befindet und sich derzeit mit technischen Hilfsmitteln im Alltag noch gut selbstständig zurechtfindet und in vertrauter Umgebung mit dem Fahrrad, ansonsten bei entsprechender Planung auch mit dem ÖPNV selbstständig mobil ist. Aufgrund der festgestellten fehlenden Therapiemöglichkeiten für die Augenerkrankung des Beklagten kann mit einer Verbesserung des Gesundheitszustands des Beklagten nicht gerechnet werden, so dass sich eine Fortsetzung des Mietverhältnisses und damit der Eingriff in das Eigentumsrecht der Kläger nach Art. 14 GG nicht nur auf einen überschaubaren Zeitraum beschränken würde, sondern Jahrzehnte, gegebenenfalls bis zum Lebensende des Beklagten fortbestehen würde (BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15 –, Rn.30, juris). Randnummer 53 3.) Auch unter Berücksichtigung des Zeitablaufs von über einem Jahr seit Ablauf der Kündigungsfrist ist dem Beklagten aufgrund der oben dargestellten gesundheitlichen Einschränkungen und den sich hieraus ergebenden Schwierigkeiten bei der Beschaffung einer Ersatzwohnung gemäß § 721 Abs. 1 ZPO eine nach den festgestellten Umständen von der Kammer als angemessen erachtete Räumungsfrist bis 31.03.2024 zu gewähren. III. Randnummer 54 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 55 Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor. Die Entscheidung beruht allein auf der Anwendung anerkannter und in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs geklärter Rechtsgrundsätze auf den konkreten Einzelfall. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001610403 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Stuttgart Entscheidungsdatum: 18.09.2020 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 36 C 495/20 ECLI: ECLI:DE:AGSTUTT:2020:0918.36C495.20.48 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 546 Abs 1 BGB, § 573 Abs 1 S 1 BGB, § 985 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Kündigung einer Wohnung zwecks Unterbringung einer Pflegeperson Orientierungssatz 1. Es ist für die formelle Wirksamkeit eines Kündigungsschreibens nicht erforderlich, dass die Pflegeperson zum Zeitpunkt des Kündigungsschreibens bereits namentlich feststeht und in dem Schreiben benannt wird. Es reicht aus, wenn der Vermieter den ernsthaften Willen hat, eine Pflegeperson aufzunehmen und wenn mit einiger Sicherheit damit zu rechnen ist, dass der Vermieter innerhalb naher Zukunft eine Pflegeperson benötigt.(Rn.25) 2. Der Eigennutzungswunsch des Vermieters ist als missbräuchlich anzusehen, wenn er direkt über seiner eigenen Wohnung eine leer stehende Wohnung zur Verfügung stehen hat, durch die sein Bedürfnis - das Vorhandensein einer Pflegekraft, die nicht in seiner eigenen Wohnung lebt, aber dennoch so nah wie möglich ist, um stets erreichbar zu sein - befriedigt werden kann, ohne dass der Vermieter dazu auf die bereits seit vielen Jahren vermietete Wohnung des gekündigten Mieters zurückgreifen muss.(Rn.33) 3. Bei einer leer stehenden Wohnung im selben Haus des Vermieters, die abgetrennt von der Wohnung des Vermieters ist, ist es für das Gericht nicht nachvollziehbar, warum seine Pflegekraft nicht in diese Wohnung einziehen kann.(Rn.42) 4. Die Beachtlichkeit des Räumungsbegehrens bedarf besonderer Prüfung, wenn der Bedarf zwar vorhanden ist, jedoch ernsthaft die Möglichkeit in Betracht kommt, ihn ohne Inanspruchnahme der gekündigten Wohnung zu befriedigen. Diese Prüfung führt im vorliegenden Fall, bei dem es sich um einen Einzelfall handelt, dazu, dass der vom Vermieter geltend gemachte Bedarf nicht als vernünftig nachvollzogen werden kann.(Rn.45) 5. Hinweis der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Die Berufung vor dem LG Stuttgart (13 S 125/20) ist nach dem Hinweisbeschluss zurückgenommen worden. Verfahrensgang nachgehend LG Stuttgart, 7. Dezember 2020, 13 S 125/20, Hinweisbeschluss Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist für den Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf 9.240,00 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Streitgegenständlich ist ein Räumungsrechtsstreit. Die Parteien schlossen am 25.01.2013 einen Mietvertrag über die 3-Zimmerwohnung im DG des Gebäudes ... in ..., der Kläger ist Vermieter, der Beklagte Mieter der Wohnung. Der Kläger selbst wohnt im benachbarten Gebäude, ... Randnummer 2 Die monatliche Grundmiete beträgt 770,00 €. Randnummer 3 Mit Datum vom 08.04.2019 kündigte der Kläger das Mietverhältnis ordentlich zum 31.10.2019 und begründete dies mit Eigenbedarf in der Form, dass die Wohnung für eine Pflegeperson benötigt werde (K2, Bl. 9). Zum Zeitpunkt der Kündigung war die Pflegeperson noch nicht bekannt. Der Beklagte widersprach der Kündigung durch Schreiben vom 26.08.2019 (K3, Bl. 11). Randnummer 4 Der Kläger ist gehbehindert. Die Ehefrau des Klägers verstarb im Dezember 2018. Randnummer 5 Mit Schreiben vom 16.10.2019 (K 4, Bl. 12) teilte der anwaltlich vertretene Kläger dem Beklagten mit, dass zwischenzeitlich im Gebäude .... in Stuttgart eine andere Wohnung des Klägers durch Kündigung der dortigen Mieter frei geworden sei. Der Beklagte lehnte diese Wohnung als Ersatzwohnung ab, unter anderem deshalb, da der Treppenaufgang für ihn wegen seiner erheblichen Einschränkungen in seiner Beweglichkeit mit einem GdB von 30 zu steil und ein Aufzug nicht vorhanden sei. Randnummer 6 Im selben Schreiben vom 16.10.2019 teilte der Kläger dem Beklagten mit, dass er zwischenzeitlich eine Pflegeperson, Frau ..., gefunden habe, die im nächsten Jahr (2020) ihre derzeitige Wohnung in der ... in ... räumen müsse. Randnummer 7 Direkt über der Wohnung des Klägers im Gebäude ... geht von der Wohnung des Klägers aus eine Treppe nach oben in eine Wohnung, die nicht vermietet ist. Randnummer 8 Der Kläger trägt vor, er sei stark gehbehindert, müsse im Rollstuhl sitzen und sei in Pflegestufe 3 eingestuft, seine Selbständigkeit sei schwer beeinträchtigt, weshalb er seit dem Tod seiner Ehefrau vollständig auf fremde Hilfe angewiesen sei. Er könne weder die Geschäfte des täglichen Lebens verrichten noch sich alleine von der Wohnung fortbewegen. Bis zu ihrem Tod im Dezember 2018 habe seine Ehefrau die Versorgung des Klägers übernommen. Jetzt benötige er eine Pflegekraft. Der überraschende Verlust seiner Gattin habe dazu geführt, dass die streitgegenständliche Wohnung nun deutlich vor dem eigentlich geplanten Zeitpunkt benötigt werde. Die Wohnung des Beklagten sei schon immer vom Kläger als Pflegewohnung eingeplant gewesen. Sie befinde sich in unmittelbarer Nähe zur Wohnung des Klägers. Alle anderen Wohnungen im streitgegenständlichen Gebäude seien deutlich größer und teurer, sie seien daher nicht geeignet, um sie der Pflegeperson des Klägers zur Verfügung zu stellen. Der Vorteil an der streitgegenständlichen Wohnung sei außerdem, dass die streitgegenständliche Wohnung mit der klägerischen Wohnung so verbunden sei, dass man über den Keller des Gebäudes unmittelbar und ohne Betreten der Straße die Wohnung des Klägers erreiche. Randnummer 9 Frau ... sei bereit, die Pflege des Klägers zu übernehmen, wenn ihr die streitgegenständliche Wohnung zur Verfügung gestellt werde. Sie habe die Pflege bereits übernommen. Die frei gewordene Wohnung im Gebäude ... sei für Frau ... ungeeignet, da sie über 60 Jahre alt sei und nicht täglich mehrmals mit Gepäck die Steintreppe zur Wohnung, die zweigeschossig sei, bewältigen könne. Randnummer 10 Die leer stehende Wohnung über seiner Wohnung komme nicht in Betracht, da sie nicht räumlich vollständig getrennt von seiner eigenen sei und diese Wohnung für Gäste der Familie zur Verfügung stehe, insbesondere für die Schwester seiner Schwiegertochter. Zudem habe er der Schwiegermutter seines Sohnes zugesagt, dass sie in die obere Wohnung einziehen könne, falls sie einmal aus ihrer gemieteten Wohnung in Stuttgart ausziehen müsse. Zum jetzigen Zeitpunkt wolle er nicht, dass Frau ..., die er erst seit einiger Zeit kenne, in der gleichen Wohnung mit ihm lebe. Randnummer 11 Der Kläger beantragt: Randnummer 12 Der Beklagte wird verurteilt, die 3-Zimmerwohnung im DG des Gebäudes ..., bestehend aus 3 Zimmern, 1 Küche, 1 Bad mit Dusche und WC, 1 Balkon, 1 Keller und 1 Garagenstellplatz in der Tiefgarage samt allen Nebenräumen zu räumen und an den Kläger herauszugeben. Randnummer 13 Der Beklagte beantragt Klagabweisung. Randnummer 14 Der Beklagte ist der Ansicht, die Kündigung sei schon formell unwirksam, da die für den Einzug vorgesehene Pflegeperson im Kündigungsschreiben nicht benannt sei. Randnummer 15 Es werde bestritten, dass die Pflegekraft, Frau ..., die streitgegenständliche Wohnung benötige. Diese wohne bereits in der Nähe der streitgegenständlichen Wohnung und müsse ohnehin um den Häuserblock herumgehen, um zum Kläger zu gelangen, ein direkter Zugang über den Keller werde bestritten. Ein Kommen der Pflegekraft „auf Abruf“ sei daher auch bei der streitgegenständlichen Wohnung nicht möglich. Randnummer 16 Im Hinblick auf die Pflegebedürftigkeit des Klägers sei ein ärztliches Attests im Zeitpunkt der Kündigung nicht vorgelegt worden, auch lägen keine früheren ärztlichen Atteste vor, aus deren Vergleich sich eine Verschlechterung des klägerischen Zustands ergebe. Warum sich die Hilfsbedürftigkeit verschärft habe, sei nicht vorgetragen. Da sich der Gesundheitszustand nicht verändert habe, habe die Frage der Pflegebedürftigkeit schon bei Mietvertragsschluss bestanden, so dass die Kündigung treuwidrig sei.Im Übrigen sei die während der Kündigungsfrist frei gewordene Wohnung in der ... genauso weit von der Wohnung entfernt wie die streitgegenständliche Wohnung. Für ihn selbst sei diese Wohnung nicht geeignet, da sie wesentlich kleiner als die streitgegenständliche sei und er darin gemeinsam mit seiner Ehefrau lebe, während die Pflegeperson des Klägers eine einzelne Person sei, für die die Wohnung groß genug sei. Randnummer 17 Im zeitlichen Zusammenhang mit dem Kündigungsschreiben seien zudem noch andere Wohnungen des Klägers in unmittelbarer Nähe frei geworden. Randnummer 18 In dem vom Kläger selbst bewohnten Haus stehe in der obersten Etage eine leer stehende Wohnung für eine Pflegekraft zur Verfügung, hier seien die kürzesten Wege für eine Pflegekraft gegeben, weshalb die von ihm gemietete Wohnung nicht vom Kläger benötigt werde. Randnummer 19 Der Beklagte beruft sich außerdem auf Härtefälle gemäß § 574 BGB, zum einen dahingehend, dass kein angemessener Ersatzwohnraum gefunden werden könne, zum anderen, dass dem Beklagten aus gesundheitlichen Gründen ein Umzug nicht zuzumuten sei. Randnummer 20 Wegen der Einzelheiten des Parteivortrags wird auf die Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die beiden Protokolle der mündlichen Verhandlungen verwiesen. Randnummer 21 Das Gericht hat in dieser Sache am 8.5.2020 mündlich verhandelt (Bl. 46 ff.). Am 31.7.2020 hat das Gericht im Fortsetzungstermin Beweis erhoben durch Inaugenscheinnahme der Örtlichkeiten im (Bl. 85 ff.). Entscheidungsgründe I. Randnummer 22 Die zulässige Klage ist nicht begründet. Randnummer 23 Dem Kläger steht kein Anspruch gemäß §§ 546 Abs. 1, 985 BGB zu, da das Mietvertragsverhältnis durch die streitgegenständliche Kündigung nicht wirksam gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB beendet worden ist. Randnummer 24 Der Kläger hat kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, da er auf die über ihm liegende leerstehende Wohnung für die Pflegeperson zurückgreifen könnte und damit missbräuchlich handelt, wenn er trotz dieser Möglichkeit die streitgegenständliche Wohnung beansprucht. 1. Randnummer 25 Entgegen den Ausführungen des Beklagten ist die Kündigung des Klägers formal wirksam. Insbesondere war es nicht erforderlich, den Namen der Pflegekraft in der Kündigung zu benennen, dies insbesondere deshalb, da zum damaligen Zeitpunkt die Pflegekraft noch gar nicht feststand. Es ist nicht erforderlich, dass die Pflegeperson zum Zeitpunkt des Kündigungsschreibens bereits namentlich feststeht, es reicht aus, wenn der Vermieter den ernsthaften Willen hat, eine Pflegeperson aufzunehmen und wenn mit einiger Sicherheit damit zu rechnen ist, dass der Vermieter innerhalb naher Zukunft eine Pflegeperson benötigt (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 573 Rn. 53). Randnummer 26 Es war auch nicht erforderlich, der Kündigung ein ärztliches Attest beizulegen. Sinn und Zweck der Kündigung ist es, dem Mieter zu erklären, warum die an ihn vermietete Wohnung benötigt wird. Die Frage, ob die dargelegten Gründe berechtigt sind oder nicht, ist keine Frage der formalen Begründung der Kündigung, sondern der materiellen Begründetheit. 2. Randnummer 27 Vorliegend ist die Kündigung anhand von § 573 Abs. 1 S. 1 BGB zu überprüfen. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist vorliegend nicht einschlägig, da der Kläger die streitgegenständliche Wohnung nicht für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, sondern für eine Pflegekraft, die zum Zeitpunkt der Kündigung und auch jetzt nicht im Haushalt des Klägers gewohnt hat und wohnt. a) Randnummer 28 Gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Randnummer 29 Die Beantwortung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses i. S.v. § 573 I 1 BGB vorliegt, erfordert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls. Zwar ist der generalklauselartige Kündigungstatbestand des § 573 I 1 BGB den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig. Daraus folgt aber nicht, dass bestimmte – in § 573 II BGB nicht aufgezählte – Fallgruppen eines Vermieterbedarfs von vornherein ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses begründeten. Vielmehr ergibt sich daraus nur, dass es für das Vorliegen eines berechtigten Interesses i.S.v. § 573 I 1 BGB allein darauf ankommt, ob das geltend gemachte Interesse ebenso schwer wiegt wie die in § 573 II BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe (BGH, Urteil vom 29.3.2017 - VIII ZR 45/16). Randnummer 30 Die streitgegenständliche Kündigung kommt vorliegend einer Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sehr nahe. Randnummer 31 Für die Bestimmung des berechtigten Interesses haben die Gerichte zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 I 1 GG geschützt sind (BVerfGE 89, 1 [6 ff.] = NJW 1993, 2035). Den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung selbst zu nutzen oder durch den – eng gezogenen – Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, hat das Gericht grundsätzlich zu achten und seiner Rechtsfindung zu Grunde zu legen (BVerfGE 68, 361 (373), NJW 2015, 1590 Rn. 14, beck-online). Das Gericht ist daher nicht berechtigt, seine Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters zu setzen (BVerfGE 79, 292 (305 f), (NJW 2015, 1590 Rn. 14, beck-online). Randnummer 32 Dem Erlangungswunsch des Vermieters sind allerdings zur Wahrung berechtigter Belange des Mieters Grenzen gesetzt. Die Gerichte dürfen den Eigennutzungswunsch des Vermieters daraufhin nachprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist (BGHZ 103, 91 [100] = NJW 1988, 904; BVerfG, WuM 2002, 21 = BeckRS 2001, 30421906 mwN) oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann (BGH, Urteil vom 4.3.2015 – VIII ZR 166/14; BVerfG (1. Kammer des Ersten Senats ), Beschluss vom 11.11.1993 - 1 BvR 696/93). b) Randnummer 33 Nach den oben genannten Maßstäben ist der Eigennutzungswunsch des Klägers als missbräuchlich anzusehen, da der Kläger direkt über seiner eigenen Wohnungen eine leer stehende Wohnung zur Verfügung stehen hat, durch die das von ihm selbst vorgetragene Bedürfnis, nämlich das Vorhandensein einer Pflegekraft, die nicht in der eigenen Wohnung des Klägers lebt, aber dennoch so nah wie möglich ist, um stets erreichbar zu sein, befriedigt werden kann, ohne dass der Kläger dazu auf eine bereits seit vielen Jahren vermietete Wohnung zurückgreifen muss. Randnummer 34 Das Gericht hält den Wunsch des Klägers, eine Pflegekraft in seiner Nähe zu haben, für nachvollziehbar und vernünftig. Es hat auch keine Zweifel daran, dass der Kläger einer Hilfsperson bedarf. Er ist ausweislich des Schreibens seiner Krankenversicherung in Pflegegrad 3 eingestuft und auf einen Rollstuhl angewiesen. Der Umstand, dass der Kläger schon seit langer Zeit gehbehindert ist, bedeutet nicht, dass sich sein Zustand nicht noch weiter verschlechtern kann, weshalb es nicht mehr möglich ist, die Lebensführung alleine zu meistern. Es ist auch nachvollziehbar, dass der Kläger nach dem Tod seiner Frau eine Pflegeperson benötigt und nicht schon zuvor, da die Betreuung und Pflege zuvor nach dem klägerischen Vortrag durch die inzwischen verstorbene Ehefrau des Klägers übernommen worden war. Der Beklagte hat die Notwendigkeit einer Pflegekraft auf den substantiierten klägerischen Vortrag mit dem Schreiben der Krankenversicherung ohne nähere Begründung und damit unzureichend bestritten. Eines weiteren Beweises für die Pflegebedürftigkeit des Klägers bedurfte es vorliegend daher nicht. Selbstverständlich muss sich der Kläger auch nicht darauf verweisen lassen, sich durch Familienangehörige, die bereits in seiner unmittelbaren Nähe wohnen, pflegen zu lassen, um dadurch keine Wohnung für eine Pflegekraft zu beanspruchen. Randnummer 35 Ebenso wenig muss sich der Kläger dafür rechtfertigen, dass er die Pflegekraft nicht in seine eigene Wohnung aufnehmen möchte, obwohl er dafür ausreichend Platz zur Verfügung hätte. Es ist die eigene Entscheidung des Klägers, ob er in seiner eigenen Wohnung eine Person, die nicht mit ihm verwandt ist, zu seiner Pflege aufnimmt. Die Entscheidung, in seinen eigenen vier Wänden alleine zu leben, auch wenn er auf fremde Hilfe angewiesen ist, unterliegt unzweifelhaft dem durch Art. 14 GG geschützten Eigentumsrecht. Es ist alleine Sache des Vermieters darüber zu befinden, welche Personen er zu seiner eigenen Pflege in die Wohnung aufnehmen will (BGH, Urteil vom 11.3.2009 - VIII ZR 127/08). Der Wunsch, die Pflegekraft zu nah wie möglich bei sich zu haben, dennoch getrennt in einer anderen Wohnung, ist nachvollziehbar. Randnummer 36 Der Kläger muss sich auch nicht darauf verweisen lassen, dass die Pflegekraft bereits in der Nähe in ... in ... lebt. Das berechtigte Interesse des Klägers, die ihm zur Verfügung stehende Pflegekraft so nah wie möglich bei sich zu haben, damit diese auf Abruf schnell bei ihm sein kann, ist im Hinblick auf die streitgegenständliche Wohnung deutlich besser gewahrt als in der ..., da diese unzweifelhaft weiter entfernt von der klägerischen Wohnung liegt als die streitgegenständliche Wohnung. Insofern kann es auch dahingestellt bleiben, ob die Pflegekraft ihre bisherige Wohnung weiter bewohnen kann oder nicht, da das Interesse des Klägers, dass sie in unmittelbarer Nähe wohnt, ohnehin nachvollziehbar und vernünftig ist. Randnummer 37 Die von der Firma ... im Erdgeschoss der ... gemietete Räumlichkeit ist entgegen des Vortrags des Beklagten völlig ungeeignet zur Vermietung als Wohnung, darauf muss sich der Kläger nicht verweisen lassen. Randnummer 38 Im Hinblick auf die vom Beklagten dargelegten Mietverhältnisse in der ... hat der Kläger ausreichend dargelegt und nachgewiesen, dass diese Wohnungen bereits zum Zeitpunkt des Kündigungsschreibens vermietet waren. Warum diese Wohnungen für die Pflegekraft des Klägers geeigneter wären, als die streitgegenständliche Wohnung, hat der Beklagte nicht dargelegt. Es ist für das Gericht auch völlig unverständlich, dass der Beklagte vorgetragen hat, die Familie ... im 2. OG sei erst zum 01.05.2019 in die Wohnung eingezogen, ohne hierfür jegliche Anhaltspunkte vorzutragen. Ausweislich des vom Kläger vorgelegten Mietvertrags mit Familie ... ergibt sich eindeutig, dass das Mietverhältnis bereits, wie vom Kläger auch vorgetragen, zum 01.05.2017 begonnen hat. Der Kläger hat in seiner Kündigung im Übrigen ausreichend dargelegt, warum er die streitgegenständliche Wohnung als Wohnung für seine Pflegekraft ausgewählt hat. Dagegen hat der Beklagte keinerlei substantiierten Vortrag dahingehend gebracht, warum die anderweitig vermieteten Wohnungen besser geeignet seien als seine eigene. Randnummer 39 Im Hinblick auf die ... hat der Kläger ausreichend vorgetragen, warum er diese Wohnung nicht für die geeignete Wohnung für seine Pflegekraft betrachtet. Die steilen Treppen ohne Aufzugsmöglichkeit als Hindernisgrund für die 62 Jahre alte Pflegekraft des Klägers ist ein nachvollziehbares Argument; dies auch dann, wenn die Pflegekraft auch zur Wohnung des Klägers Treppen steigen muss. Bei der Anmietung einer Wohnung für eine 62-jährige Person ist die Berücksichtigung des Vorhandenseins eines Aufzugs ein zu respektierendes Argument. Der Beklagte selbst hat im Übrigen die Anmietung dieser Wohnung als Ersatzwohnung aus demselben Grunde abgelehnt. Randnummer 40 Dagegen ist die Erklärung des Klägers, die über ihm liegende Wohnung nicht der Pflegekraft zur Verfügung stellen zu wollen, weil er im Hause alleine leben und diese leer stehende Wohnung hin und wieder weiter entfernten Verwandten zur Verfügung stellen wolle, nicht nachvollziehbar. Randnummer 41 Zwar haben die über der Wohnung des Klägers liegende Wohnung und die Wohnung des Klägers zunächst dieselbe Wohnungstüre. Die Wohnung des Klägers sowie die oberhalb der Wohnung des Klägers liegende leer stehende Wohnung sind jedoch im Flur durch jeweils eigene Türen abgetrennt. Zu der über dem Kläger liegenden Wohnung gelangt man erst über eine Treppe, die sich hinter dieser wohnungseigenen Türe befindet. Die leer stehende Wohnung besteht aus mehreren Zimmern, einer komplett eingerichteten Küche und einem Bad. Es ist eine von der Wohnung des Klägers komplett getrennte Wohnung und als solche auch zu betrachten, auch wenn zunächst der Zugang über eine gemeinsame Treppe und eine gemeinsame Türe erfolgt. Der Kläger hat hier nicht innerhalb seiner Wohnung eine Wohnung, sondern diese Wohnung stellt eine eigene Wohnung im Haus des Klägers dar. Randnummer 42 Bei einer leer stehenden Wohnung im selben Haus des Klägers, die abgetrennt von der Wohnung des Klägers ist, ist es für das Gericht nicht nachvollziehbar, warum seine Pflegekraft nicht in diese Wohnung einziehen kann. Insbesondere aufgrund des Umstands, dass der Kläger selbst vorträgt, er möchte die Pflegeperson so nah wie möglich haben, dass er möchte, dass diese möglichst ohne auf die Straße treten zu müssen, auf Abruf so schnell wie möglich bei ihm ist, ist es nicht verständlich, warum der Kläger in einem solchen Fall, in dem es ihm gerade darum geht, die Pflegekraft, auf die er nach seinem eigenen Vortrag zur Verrichtung der alltäglichen Dinge des Lebens dringend angewiesen ist, nicht in der über ihm liegenden leer stehenden Wohnung unterbringt. Randnummer 43 Allein die Begründung, er würde die Wohnung hin und wieder der Schwester seiner Schwiegertochter zur Verfügung stellen, wenn diese zu Besuch in Stuttgart sei, reicht hierfür nicht aus, um den Entschluss des Klägers als vernünftig und nachvollziehbar erscheinen zu lassen. Ebenso wenig der Vortrag, er habe der Schwiegermutter seines Sohnes versprochen, sie könne in die Wohnung einziehen, wenn sie die von ihr angemietete Wohnung einmal verlassen müsse. Diese vage Aussicht eines eventuellen Ereignisses rechtfertigt es nicht, eine leer stehende und komplett eingerichtete Wohnung, die nur hin und wieder durch Besuch in Form von entfernten angeheirateten Verwandten genutzt wird, leer stehen zu lassen, um eine vermietete Wohnung in Anspruch zu nehmen. Insbesondere aufgrund der Wohnungsknappheit in der Stadt Stuttgart und unter Berücksichtigung auch der Satzung der Stadt Stuttgart, wonach es gilt, den Leerstand von Wohnungen zu vermeiden, ist der Gedanke, dass eine vermietete Wohnung von einer Familie zu räumen ist, damit hin und wieder der Besuch von entfernten Verwandten möglich ist und der alleinstehende Vermieter im Übrigen das ganze Haus für sich hat, in dem er aber eine abgetrennte Wohnung für sich alleine und damit ausreichende Rückziehmöglichkeiten hat, nicht nachvollziehbar. Im Termin zur mündlichen Verhandlung hat der Kläger ohnehin von selbst angegeben, dass die Schwester seiner Schwiegertochter gerade zu Besuch in Stuttgart sei und bei seinem Sohn übernachte. Dass diese daher dringend darauf angewiesen ist, in der leer stehenden Wohnung unterzukommen, ist damit ebenfalls widerlegt. Randnummer 44 Zwar ist aufgrund von Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG die Dispositionsfreiheit des Vermieters über sein Eigentum grundsätzlich zu respektieren. So hat z.B. ein Eigentümer grundsätzlich das Recht, seine Immobilie nicht dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung zu stellen, sondern gewerblich zu nutzen und so die finanzielle Grundlage für seine eigenverantwortliche Lebensgestaltung zu schaffen. Der Richter darf sich dabei nicht in den Entscheidungsprozess, der zu dieser Festlegung geführt hat, hineinbegeben (BVerfG, Beschluss vom 3.10.1989 - 1 BvR 558/89). Das Gericht darf den Erlangungswunsch des Klägers aber darauf überprüfen, ob er vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt ist. Dies gebietet das ebenso von Art. 14 GG geschützte Besitzrecht des Mieters. Der vertragstreue Mieter soll gegen einen Verlust seiner Wohnung geschützt sein, der nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters begründet ist. Die Wohnung als der räumliche Mittelpunkt freier Entfaltung seiner Persönlichkeit, als Freiraum eigenverantwortlicher Betätigung, kann ihm nicht ohne beachtliche Gründe durch Kündigung entzogen werden (BVerfG, Beschluss vom 26.5.1993 - 1 BvR 208/93 mit Verweis auf BVerfGE 68, 361 (371). Randnummer 45 Die Beachtlichkeit des Räumungsbegehrens bedarf besonderer Prüfung, wenn der Bedarf zwar vorhanden ist, jedoch ernsthaft die Möglichkeit in Betracht kommt, ihn ohne Inanspruchnahme der gekündigten Wohnung zu befriedigen (BVErfG, Beschluss vom 13.11.1990 - 1 BvR 275/19). Randnummer 46 Unter Beachtung dieser Grundsätze führt diese Prüfung im vorliegenden Fall, bei dem es sich um einen Einzelfall handelt, dazu, dass der vom Kläger geltend gemachte Bedarf nicht als vernünftig nachvollzogen werden kann. Randnummer 47 Vorliegend geht es auch nicht etwa darum, dass vom Kläger verlangt wird, die über ihm liegende freistehende Wohnung dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung zu stellen. Denn insoweit ist sein Interesse, keine fremden Menschen in seinem Haus leben zu haben, da die Wohnung unmittelbar über seiner eigenen Wohnung liegt und die beiden Wohnungen eben zunächst über eine gemeinsame Treppe und eine gemeinsame Wohnungstüre verfügen, durchaus nachvollziehbar und dürfte von seinem Eigentumsrecht nach Art. 14 GG umfasst sein. Randnummer 48 Vorliegend sind aber die besonderen Umstände zu beachten, dass der Kläger gerade eine Pflegeperson sucht, die so nah wie möglich bei ihm, nicht aber in seiner Wohnung leben soll. Zu dieser Pflegeperson hat er eine weitaus nähere Bindung als zu fremden Mietern, die nicht mit seiner Pflege betraut sind. Dass sich in der Wohnung nach dem Vortrag des Klägers hin und wieder Besuch in Form von entfernten Verwandten aufhält, führt vorliegend nicht dazu, dass der Kläger diese Wohnung bei der Deckung seins Bedarfs nicht beachten muss. Randnummer 49 Wenn der Kläger die Pflegekraft in einer Wohnung unterbekommt, die eben gerade nicht zur dauerhaften Nutzung vergeben oder vermietet ist und die vom Kläger verfolgten Zwecke am besten erfüllen kann, so ist der Wunsch des Klägers, trotz dieser freistehenden Wohnung die streitgegenständliche Wohnung für seine Pflegekraft zu haben, für das Gericht nicht mehr vernünftig und nachvollziehbar, ein berechtigtes Interesse ist daher zu verneinen. II. Randnummer 50 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001475378 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Freiburg (Breisgau) 9. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 30.06.2020 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 9 S 4/20 ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2020:0630.9S4.20.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 133 BGB, § 157 BGB, § 305 Abs 2 BGB, § 305c Abs 2 BGB, § 546 Abs 1 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Auslegung eines Mietvertragsformulars bei Textlücken und unterschiedlichen Eintragungen in beiden Ausfertigungen Leitsatz 1. Ist ein vorformulierter Vertragsbestandteil von den Parteien, obwohl nach der Gestaltung als Lückentext hierfür vorgesehen, nicht ausgefüllt worden, so wird die dort getroffene Regelung mangels Einigung regelmäßig nicht Bestandteil des Vertrages.(Rn.31) 2. Werden in zwei unterschiedlichen Exemplaren, von denen eines beim Vermieter und eines beim Mieter verbleibt, die nach der Gestaltung hierfür vorgesehen Felder teilweise unterschiedlich ausgefüllt, kann sich im Einzelfall ein übereinstimmend gewollter Erklärungsgehalt nach den allgemeinen Auslegungsgrundsätzen gleichwohl eindeutig ermitteln lassen.(Rn.36)(Rn.44) Verfahrensgang vorgehend AG Kenzingen, 17. Dezember 2019, 2 C 73/19 Tenor 1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Kenzingen vom 17.12.2019, Az. 2 C 73/19, wird zurückgewiesen. 2. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Kenzingen ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. 4. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.08.2020 gewährt. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Die Kläger verlangen von der Beklagten die Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung. Randnummer 2 Am 20.03.2013 schlossen die Parteien zum 01.04.2013 einen Mietvertrag über eine im Anwesen in der B. Straße … in H. belegene Wohnung. Randnummer 3 Das bei Vertragsschluss von den Parteien verwendete Mietvertragsformular ist zweifach ausgefüllt worden. Ein Exemplar verblieb bei den Klägern, eines bei der Beklagten. Randnummer 4 In dem von den Klägern in Kopie vorgelegten Formular, welches die Unterschrift beider Seiten trägt, findet sich folgende Eintragung (AS I 5): Randnummer 5 In der von der Beklagten vorgelegten Fassung, welche nur von den Klägern unterzeichnet wurde, findet sich die Eintragung im weiter unten liegenden Feld (AS I 97): Randnummer 6 Unter dem 01.09.2017 kündigten die Kläger das Mietverhältnis und machten Eigenbedarf für ihren frisch verheirateten Sohn geltend (AS I 29), der mit seiner Ehefrau bei den Klägern wohnt. Randnummer 7 Im Frühjahr 2018 kam es außerdem zu einem Rechtsstreit über eine Mieterhöhung der durch eine Klagerücknahme der hiesigen Kläger am 21.08.2018 beendet wurde (AS I 87 f.). Randnummer 8 Als die Ehefrau des Zeugen L. G. schwanger wurde, kündigten die Kläger erneut wegen Eigenbedarfs unter dem 20.10.2018 zum 28.02.2019. Wegen der Einzelheiten wird auf das erstinstanzlich durch die Kläger als Mehrdruck vorgelegte Kündigungsschreiben Bezug genommen (AS I 37). Randnummer 9 Mit Schreiben vom 20.02.2019 erhob die Beklagte Sozialwiderspruch (AS I 33-35; B 4: AS 81-83), weil es ihr nicht möglich sei, angemessenen Ersatzwohnraum zu finden. Randnummer 10 Das Amtsgericht Kenzingen hat der Klage mit Urteil vom 17.12.2019 stattgegeben und eine Räumungsfrist bis zum 31.03.2020 gewährt. Dabei hat das Amtsgericht im Wesentlichen ausgeführt, dass die Kündigung den formellen Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB genüge, obwohl der Name des Sohnes nicht genannt wurde, und dass die Kläger das tatsächliche Bestehen des Eigenbedarfs bewiesen hätten. Ein Kündigungsverzicht sei nicht vereinbart worden. Die Kündigung sei auch nicht rechtsmissbräuchlich wegen der von der Beklagten eingewandten Vorhersehbarkeit des Eigenbedarfs. Im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung sei schließlich ein Überwiegen des klägerischen Interesses an der Erlangung der Wohnung festzustellen. Randnummer 11 Mit der hiergegen am 17.01.2020 eingelegten und nach entsprechender Fristverlängerung am 20.03.2020 begründeten Berufung verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter. Randnummer 12 Die Beklagte ist insbesondere der Ansicht, die Kläger hätten aufgrund der im von der Beklagten vorgelegten Vertragsformular (B 1) enthaltenen Eintragung unter der Überschrift „Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit wechselseitigem Kündigungsverzicht“ wirksam auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet. Randnummer 13 Die Kündigung sei überdies jedenfalls rechtsmissbräuchlich, weil der angeführte Eigenbedarf bei Mietvertragsabschluss jedenfalls vorhersehbar gewesen sei, worüber die Beklagte hätte aufgeklärt werden müssen. Randnummer 14 Weiter meint die Beklagte, dass die Bedarfsperson, für die Eigenbedarf geltend gemacht wurde, im Kündigungsschreiben vom 20.10.2018 nicht hinreichend individualisiert worden sei, da Eigenbedarf für einen in dem Haushalt der Kläger lebenden Sohn und dessen Ehefrau geltend gemacht wurde, ohne diesen namentlich zu bezeichnen. Randnummer 15 Schließlich sei der Sozialwiderspruch der Beklagten beachtlich, weil sie trotz bereits unternommener erheblicher Bemühungen nicht in der Lage sei, angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu finden. Aufgrund dessen liege eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 2 BGB vor, weshalb der Beklagten ein Anspruch auf Verlängerung des Mietverhältnisses zustehe. Randnummer 16 Die Beklagte beantragt: Randnummer 17 Auf die Berufung wird das Urteil des Amtsgerichts Kenzingen vom 17.12.2019, Az. 2 C 73/19, aufgehoben und die Klage abgewiesen. Randnummer 18 Die Kläger beantragen, Randnummer 19 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 20 Sie verteidigen das erstinstanzliche Urteil. Randnummer 21 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird Bezug genommen auf die Ausführungen in dem angefochtenen Urteil des Amtsgerichts Kenzingen vom 17.12.2019 und die wechselseitigen Schriftsätze beider Instanzen. Randnummer 22 Von einer Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird im Übrigen nach den §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen. II. Randnummer 23 Die zulässige Berufung ist in der Sache unbegründet. Das Amtsgericht hat richtig entschieden. Die Angriffe der Berufung rechtfertigen keine andere Entscheidung. Randnummer 24 Den Klägern steht der klageweise geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung gem. § 546 Abs. 1 BGB zu. Denn der Mietvertrag mit der Beklagten ist durch die auf Eigenbedarf gestützte ordentliche Kündigung vom 20.10.2018 beendet worden. Randnummer 25 1. Zutreffend geht das Amtsgericht zunächst davon aus, dass das Schreiben der Kläger vom 20.10.2018 den an eine Kündigung zu stellenden formellen Anforderungen genügt. Randnummer 26 Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung namentlich voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind (BGH, Urt. v. 30.04.2014, VIII ZR 284/13, juris Rdn. 7). Randnummer 27 Im Falle einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter die Personen bezeichnen, für die die Wohnung benötigt wird. Lässt sich die Bedarfsperson aus der Kündigungserklärung selbst nicht auch nur annähernd ermitteln, ist die Kündigung aus formellen Gründen unwirksam. Die namentliche Nennung der Bedarfsperson wird man allerdings nur dann fordern können, wenn keine eindeutige Kenntnis auf Seiten des Mieters anzunehmen ist oder die Bedarfsperson nicht sonst näher bezeichnet ist (vgl. zu den Einzelheiten: Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 573 Rdn. 224). Randnummer 28 Im Streitfall findet sich in der Kündigung vom 20.10.2018 (AS I 37) derjenige Sohn als Bedarfsperson bezeichnet, der im September des Jahres 2017 frisch verheiratet war und sowohl zuvor als auch in der Folge mit den Klägern in einer Wohnung lebte. Dies ist eindeutig der Zeuge L. G., der damit jedenfalls identifizierbar ist, obwohl er nicht namentlich genannt wird. Randnummer 29 2. Die Parteien haben keinen Kündigungsausschluss vereinbart, der zur Unwirksamkeit der Kündigung vom 20.10.2018 führt. Randnummer 30 a) Das Recht zur Kündigung wurde insbesondere nicht durch die im Mietvertragsformular in § 2 Nr. 2 S. 2 enthaltene Regelung ausgeschlossen. Randnummer 31 Vorformulierte Vertragsbestandteile werden nur dann Vertragsinhalt, wenn sie von den Parteien bewusst und gewollt einbezogen werden (§ 305 Abs. 2 BGB). Ist eine Klausel von den Parteien, obwohl nach der Gestaltung hierfür vorgesehen, nicht ausgefüllt worden, so wird die dort getroffene Regelung mangels Einigung nicht Bestandteil des Vertrages (Hannemann, in: Hannemann/Wiegner, Mietrecht, 5. Aufl. 2019, § 10 Rdn. 48 m.w.N.). Randnummer 32 Im Streitfall ist der im Formular zum Kündigungsverzicht enthaltene Satz in § 2 Nr. 2 S. 2 sowohl in dem von den Klägern als auch in dem von der Beklagten vorgelegten Exemplar nicht ausgefüllt, obwohl ein zum Ausfüllen vorgesehenes Feld über die Befristung des Kündigungsverzichts vorhanden ist und der einschlägige Satz ohne eine Eintragung unvollständig bleibt. Bereits durch diese Auslassung haben sich die Parteien isoliert betrachtet dazu entschieden, die genannten Kündigungsmöglichkeiten überhaupt nicht einzuschränken. Randnummer 33 b) Aber auch mit Augenmerk auf die weiteren Textteile ergibt sich aus der maßgeblichen Sicht eines objektiven Dritten bei vernünftiger Beurteilung nicht die Vereinbarung eines Kündigungsverzichts. Randnummer 34 Zwar ist der Beginn des Mietverhältnisses mit der Datumsangabe „01.04.2013“ in der von der Beklagten vorgelegten Fassung unter der Überschrift „Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit wechselseitigem Kündigungsverzicht“ anders als in dem bei den Klägern verbliebenen Exemplar unter der darüber befindlichen Variante „Mietvertrag auf unbestimmte Zeit“ eingetragen. Randnummer 35 Dies genügt angesichts der im zu entscheidenden Einzelfall gegebenen Umstände aber entgegen der Berufung nicht dafür, von der Vereinbarung eines unbefristeten Kündigungsverzichts auszugehen. Randnummer 36 Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zu Grunde zu legen sind (vgl. nur: BGH, Urt. v. 25.01.2006, VIII ZR 3/05, juris Rdn. 16 m.w.N.). Randnummer 37 Schon unter Berücksichtigung des im Formular direkt an den unvollständig gebliebenen Satz angeschlossenen, fett gesetzten Hinweises – solcher Fettsatz findet sich im Fließtext des Formulars nur an wenigen Stellen –, dass der einzutragende Zeitraum vier Jahre nicht überschreiten dürfe, spricht der objektive Inhalt der in Rede stehenden Textpassage bei der gebotenen verständigen Würdigung gegen die Vereinbarung eines dieser Anweisung zuwiderlaufenden unbefristeten Kündigungsverzichts. Es ist fernliegend, davon auszugehen, dass die Parteien in einem Satz etwas vereinbaren wollen, was im nächsten Satz für rechtlich unmöglich erklärt wird. Randnummer 38 Zudem stehen die jeweils tatsächlich ausgefüllten Sätze des Formulars der beiden Exemplare nicht einmal in inhaltlichem Widerspruch zueinander. So heißt es bei den Klägern (AS I 5): Randnummer 39 „Das Mietverhältnis beginnt am 01.04.2013. Es läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ordentlich (vgl. § 17 Ziff. 1) gekündigt werden.“ Randnummer 40 Bei den Beklagten lautet der mit demselben Datum versehene Satz (AS I 97): Randnummer 41 „Das Mietverhältnis beginnt am 01.04.2013 und läuft auf unbestimmte Zeit.“ Randnummer 42 So ist der nach den vorhandenen Eintragungen übereinstimmend gewollte Erklärungsgehalt seinem objektiv ermittelbaren Sinn folgend dahin auszulegen, dass die Parteien sich schlicht über einen am 01.04.2013 beginnenden Mietvertrag auf unbestimmte Zeit einig wurden. Anders sind die Erklärungen im zu entscheidenden Einzelfall von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise nicht zu verstehen. Randnummer 43 c) Nichts anderes ergibt sich vor dem Hintergrund der sogenannten Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB. Randnummer 44 Diese Vorschrift betrifft allein die im Streitfall nach dem Vorstehenden nicht gegebene Situation eines offenen Ergebnisses, bei der sich durch Auslegung kein eindeutiger Erklärungsgehalt einer Klausel ermitteln lässt. Nur für diesen hier nicht vorliegenden Fall einer Unklarheit enthält der § 305 c Abs. 2 BGB dann eine Entscheidung zu Lasten des Verwenders. Randnummer 45 Zu Recht weist das Amtsgericht noch darauf hin, dass die von der Beklagten in erster Instanz angeführte Entscheidung des Landgerichts Berlin (Urt v. 06.12.2017, Az.: 65 S 175/17) eine von der vorliegenden abweichende Sachverhaltskonstellation mit anderen Formulierungen des Vertrages betraf (dort: „[...]“ die Vertragspartner streben ein längerfristiges Mietverhältnis an [...]“), weshalb sich dort ein eindeutiger Inhalt der Vertragsklausel nicht ermitteln ließ, so dass, anders als vorliegend, die Unklarheitenregel des § 305 c Abs. 2 BGB zur Anwendung berufen war (abweichend gelagert auch: BGH, Versäumnisurt. v. 11.12.2013, VIII ZR 235/12, juris Rdn. 13: Wille der Parteien zum längerfristigen Mietverhältnis durch bestimmt vereinbarte Mietdauer dokumentiert). Randnummer 46 d) Ob es sich, was nach den äußeren Umständen naheliegt, bei der Eintragung im Formular der Beklagten um einen bloßen Fehler beim Übertragen vom beiderseits unterzeichneten Exemplar der Kläger handelt, kann nach dem Vorstehenden offenbleiben. Randnummer 47 e) In rechtlicher Hinsicht braucht überdies die Frage nicht entschieden zu werden, ob überhaupt, wovon die Berufung ausgeht, bei einem beidseitigen Kündigungsausschluss der Kündigungsverzicht des Vermieters bindend bleibt, wenn der Kündigungsverzicht des Mieters wegen überlanger Bindung unwirksam ist (hierzu näher: Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 573c Rdn. 23; Rolfs, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2018, § 573c Rdn. 56 f.; Wiek, WuM 2006, 152, 155). Randnummer 48 3. Den Klägern bleibt ihr Kündigungsrecht auch nicht aufgrund rechtsmissbräuchlichen Verhaltens versagt. Randnummer 49 a) Zwar setzt sich ein Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, also ernsthaft in Betracht zieht (BGH, Urt. v. 04.02.2015, VIII ZR 154/14, juris; Urt. v. 04.02.2015, VIII ZR 154/14, juris insbes. Rdn. 19 und 27), die Wohnung alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, so dass die Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam ist, wenn der Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnete, bei Vertragsschluss nicht über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufgeklärt wurde (vgl. auch: BGH, Urt. v. 21.01.2009, VIII ZR 62/08, juris; Urt. v. 20.03.2013, VIII ZR 233/12, juris). Randnummer 50 Im Streitfall tragen die Kläger immerhin mit der Klageschrift vor, sie hätten „die Immobilie in H. hauptsächlich zu dem Zweck erworben, dass ihre Kinder irgendwann eine eigene Wohnung haben würden, wenn sie eine solche benötigten“ (AS I 3). Randnummer 51 b) Doch bedarf es keiner abschließenden Entscheidung, ob die Kläger die Beklagte bei Abschluss des Mietvertrags hierauf hätten hinweisen müssen. Randnummer 52 Denn dem sich nach den vorbezeichneten Grundsätzen widersprüchlich und daher rechtsmissbräuchlich verhaltenden Vermieter bleibt das Kündigungsrecht nicht etwa dauerhaft, sondern nur für einen bestimmten Zeitraum verwehrt (vgl. nur: Fleindl, in: Bub/Treier MietR-HdB, 5. Aufl. 2019, Kapitel IV. Rdn. 144 m.w.N.). Dabei bildet der Zeitraum von vier bis fünf Jahren einen ungefähren Richtwert für die im Einzelfall maßgebliche Frist, innerhalb derer der Vermieter das Mietverhältnis mit Rücksicht auf Treu und Glauben nicht wegen Eigenbedarfs kündigen kann (BGH, Urt. v. 21.01.2009, VIII ZR 62/08, juris Rdn. 18; Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 573 Rdn. 138 m.w.N.; Schönleber, in: Hannemann/Wiegner, Mietrecht, 5. Aufl. 2019, § 28 Rdn. 587 m.w.N.). Allerdings ist auch hier eine Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls erforderlich. So kann eine nach Verletzung der vorvertraglichen Hinweispflicht ausgesprochene Kündigung auch schon vor Ablauf von vier bis fünf Jahren ihren rechtsmissbräuchlichen Charakter verlieren, während in bestimmten Konstellationen, der Vorwurf des treuwidrigen Verhaltens auch länger währen kann (vgl. nur Hinz, in: NK-BGB, 3. Aufl. 2016, § 573 Rdn. 69 m.w.N.). Randnummer 53 Vorliegend waren die Kläger jedenfalls im Zeitpunkt der Kündigungserklärung am 20.10.2018 (AS I 37), fünf Jahre und sieben Monate nach Mietvertragsabschluss (AS I 23/ 111), nach den gegebenen Einzelfallumständen mit ihrer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung nicht mehr wegen Rechtsmissbrauchs ausgeschlossen. Randnummer 54 aa) Hierbei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass, wie das Amtsgericht zu Recht feststellt, den Klägern zumindest der Zeitpunkt der tatsächlichen Eigennutzung im Zeitpunkt der Vermietung unklar war (AS I 398). Randnummer 55 Soweit die Berufung meint, diese Feststellung finde keine Stütze im Parteivortrag, ist durch die Kläger erstinstanzlich mit Schriftsatz vom 22.08.2019 dargelegt worden, dass „bei Abschluss des Mietvertrages [...] in keiner Weise absehbar [war], ob und wann ihr Sohn heiraten und den Wunsch nach einer eigenen Wohnung äußern würde“ (AS I 315). Randnummer 56 Ohne Erfolg wendet sich die Beklagte sodann gegen die amtsgerichtliche Beweiswürdigung. Randnummer 57 Nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO ist das Berufungsgericht grundsätzlich an die Tatsachenfeststellungen des ersten Rechtszuges gebunden (vgl. nur: BGH, Urt. v. 30.11.2004, X ZR 133/03, juris Rdn. 16). Die Bindung des Berufungsgerichts entfällt gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO nur dann, wenn konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit entscheidungserheblicher Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten. Konkrete Anhaltspunkte in diesem Sinn sind alle objektivierbaren rechtlichen oder tatsächlichen Einwände gegen die erstinstanzlichen Feststellungen, aus denen sich Zweifel an ihrer Richtigkeit ergeben; sie können sich unter anderem aus Parteivorbringen ergeben und liegen schon dann vor, wenn aus Sicht des Berufungsgerichts eine gewisse - nicht notwendig überwiegende - Wahrscheinlichkeit dafür besteht, dass im Fall der Beweiserhebung die erstinstanzliche Feststellung keinen Bestand haben wird (st. Rspr.; s. BGH, Beschl. v. 21.03.2018, VII ZR 170/17, juris Rdn. 15). Die bloße Möglichkeit einer anderen Bewertung der Beweisergebnisse reicht hingegen nicht aus, um die erstinstanzliche Beweiswürdigung zu erschüttern (OLG Düsseldorf, Urt. v. 01.07.2016, I-7 U 68/15, juris). Randnummer 58 Nach diesen Grundsätzen hat die Kammer auch in Ansehung der Berufungsbegründung keine ernsthaften Zweifel im oben genannten Sinne an der vom Amtsgericht getroffenen Feststellung, der Zeitpunkt, zu dem der Eigenbedarf eintreten würde, sei den Klägern bei Mietvertragsabschluss unklar gewesen. Randnummer 59 So erklärte der Zeuge S. G., der ältere Sohn der Kläger, es sei zunächst angedacht gewesen, dass er selbst in die Wohnung einziehe. Er habe dann aber ein eigenes Haus gekauft, in dem sich auch die Wohnung befinde, in welche die Kläger mit dem Zeugen L. G., ihrem jüngeren Sohn, eingezogen seien. Dieser gab im Zuge seiner erstinstanzlichen Vernehmung an, sein Eigennutzungswunsch sei erst einige Jahre nach Mietvertragsschluss, nämlich nach seiner Heirat im Jahr 2017 und daraufhin zunehmenden Spannungen im Alltagsleben mit den Eltern entstanden. Dass der Zeitpunkt, zu dem ein etwaiger Eigenbedarf eintreten würde, von den weiteren Entwicklungen über den Verlauf des Mietverhältnisses hin abhing und den Klägern bei Vertragsschluss unbekannt war, hat das Amtsgericht vor dem Hintergrund der widerspruchsfreien Angaben der Zeugen folgerichtig festgestellt. Randnummer 60 bb) Überdies bestand der vom Amtsgericht (nach zutreffender und von der Berufung auch nicht angegriffener Beweiswürdigung) bejahte Eigenbedarf bereits seit über einem Jahr, als die Kündigung unter dem 20.10.2018 (AS I 37) ausgesprochen wurde. Bereits zuvor war eine Eigenbedarfskündigung vom 01.09.2017 (AS I 29) von den Klägern nicht weiterverfolgt worden. Jedenfalls in diesem Zeitpunkt der erneuten Anmeldung des Eigenbedarfs aufgrund der Erwartung eines in der Folge allerdings verstorbenen Säuglings war die Frist verstrichen, innerhalb derer die Kläger das Mietverhältnis mit Rücksicht auf Treu und Glauben nicht wegen Eigenbedarfs kündigen konnten. Randnummer 61 4. Dass die Eigenbedarfskündigung eine bloße Sanktion für Angriffe der Beklagten auf ein Mieterhöhungsverlangen und auf Nebenkostenabrechnungen darstelle (AS I 75) und deshalb treuwidrig sei, wird von ihr zweitinstanzlich nicht mehr geltend gemacht. Zu Recht kam das Amtsgericht überdies zu dem Ergebnis, dass Anhaltspunkte hierfür weder dargetan noch sonst ersichtlich sind; zumal bereits die erste, nicht weiter verfolgte Eigenbedarfskündigung vom 01.09.2017 (AS I 29) diesen vermeintlich anlassgebenden Ereignissen zeitlich vorgelagert war. Randnummer 62 5. Das mithin inzwischen beendete Mietverhältnis ist auch nicht auf den Widerspruch der Beklagten gemäß den §§ 574, 574a BGB befristet oder unbefristet fortzusetzen. Die Beklagte kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass der Verlust der Wohnung für sie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der Interessen der Kläger nicht gerechtfertigt werden könne. Randnummer 63 Zutreffend hat das Amtsgericht einen Anspruch der Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen nicht zu beschaffenden angemessenen Ersatzwohnraums zu zumutbaren Bedingungen (§ 574 Abs. 2 BGB) verneint. Randnummer 64 Eine Ersatzwohnung ist angemessen, wenn sie im Vergleich zu der bisherigen Wohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und sie finanziell für ihn tragbar ist. Dabei sind die Lebensführung des Mieters und seine persönlichen und finanziellen Lebensverhältnisse maßgebend. Die Wohnung muss allerdings dem bisherigen Wohnraum weder hinsichtlich ihrer Größe, ihres Zuschnitts oder ihrer Qualität noch nach ihrem Preis vollständig entsprechen (BGH, Urt. v. 22.05.2019, VIII ZR 180/18, juris Rdn. 50 m.w.N.). Randnummer 65 Gemessen daran hat das Amtsgericht die Feststellung zu Recht nicht getroffen, dass eine Wohnung, in welcher die Beklagte als Einzelperson leben kann, nicht zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen ist, weil ein solcher Wohnraum auch in der näheren Umgebung von H. überhaupt nicht zur Verfügung steht, die Beklagte nicht über die hierfür erforderlichen finanziellen Mittel verfügt oder sonstige beachtliche Gründe sie an einer Anmietung einer angemessenen Wohnung hindern. Randnummer 66 Die Beklagte verfügt ausweislich ihrer Selbstauskunft bei Mietvertragsabschluss über ein Gesamtnettoeinkommen von 1.100,00 €. Randnummer 67 Die Anstrengungen, welche die Beklagte unternahm, um angemessenen Ersatzwohnraum zu finden, sind in der eingereichten, handschriftlich kommentierten Zusammenstellung von Annoncen dokumentiert (AS I 121-305). Dass die Beklagte in der bislang verstrichenen Zeit erfolglos hinreichende Anstrengungen unternommen hätte, um angemessenen Ersatzwohnraum zu finden, lässt sich allein anhand dieser Auflistung allerdings nicht feststellen. Hierin ist dem Amtsgericht zuzustimmen. Nur ganz vereinzelt lässt sich der Auflistung entnehmen, warum die Wohnungssuche jeweils erfolglos blieb. Auch mit der Berufung führt die Beklagte nicht näher aus, inwiefern sie sich überhaupt um die aufgelisteten Wohnungen bemühte und woran ihre Bewerbungen scheiterten und ob sie überdies einen Makler eingeschaltet, den Radius ihrer Suche geographisch erweitert oder auch auf ausreichend großzügig geschnittene Einzimmerwohnungen erstreckt hätte, oder was sie hieran jeweils hinderte. III. Randnummer 68 Gemäß § 721 Abs. 1 ZPO war der Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 31.08.2020 zu gewähren. Randnummer 69 Mit der Möglichkeit der Gewährung einer Räumungsfrist mildert der § 721 ZPO die Schwierigkeiten des Übergangs aus dem beendeten Mietverhältnis, insbesondere bei der Wohnungssuche. In der Corona-Krise hat diese Intention besondere Bedeutung, da es eine Vielzahl von Berichten gibt, wonach der Wohnungsmarkt jedenfalls in der Zeit des mittlerweile beendeten sog. Shutdowns weitgehend zum Erliegen gekommen ist. Die Chance, Ersatzwohnraum zu finden, ist bei ohnehin vielfach angespannten Wohnungsmärkten nochmals gesunken (vgl. zum Ganzen näher: Streyl, in: Schmidt, COVID-19, Rechtsfragen zur Corona-Krise, 1. Aufl. 2020, Rdn. 112-119). Bei der Entscheidung über die Räumungsfrist hat eine Abwägung der Gläubiger- und Schuldnerinteressen im Einzelfall zu erfolgen (vgl. nur: Herget, in: Zöller, ZPO, 33. Aufl. 2020, § 721 Rdn. 6). Randnummer 70 Vorliegend war dabei insbesondere zu berücksichtigen, dass die Beklagte ihren Zahlungspflichten, soweit ersichtlich, stets nachkommt. Das Mietverhältnis bestand immerhin über einen Zeitraum von über fünf Jahren. Andererseits bestehen bei den Klägern beengte räumliche Verhältnisse. Für einen begrenzten Zeitraum von noch 2 Monaten kann den Klägern das Verbleiben der Beklagten vor diesem Hintergrund gleichwohl noch zugemutet werden. Eine weitergehende Räumungsfrist wäre den Klägern allerdings nicht mehr zumutbar. IV. Randnummer 71 Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidungen zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruhen auf den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Randnummer 72 Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO) liegen nicht vor. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001433252 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Zur Startseite von BAYERN.RECHT Zur Trefferliste der letzten Suche Suche zurücksetzen Suche ausführen Navigation Inhalt LG München I, Endurteil v. 15.03.2023 – 14 S 14047/22 Download Drucken Titel: Anforderungen an Feststellung des Nutzungswillens bei einer Eigenbedarfskündigung Normenkette: BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2 Leitsatz: Selbst wenn der Nutzungswunsch des Vermieters zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung noch nicht gegenwärtig ist, muss zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung jedenfalls feststehen, dass mit Ablauf der Kündigungsfrist der Eigennutzungswunsch mit einiger Sicherheit eingetreten ist. (Rn. 26) (redaktioneller Leitsatz) Schlagworte: Mietvertrag, Kündigung, Eigenbedarf, Nutzungswunsch Vorinstanz: AG München, Urteil vom 21.10.2022 – 473 C 44/22 Fundstellen: ZMR 2023, 642 LSK 2023, 19891 NJOZ 2024, 526   Tenor 1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts München vom 21.10.2022, Az. 473 C 44/22, abgeändert. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen zu tragen. 3. Das Urteil ist hinsichtlich Ziffer 2 gegen Sicherheitsleitung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 5.763,24 € festgesetzt. Entscheidungsgründe I. 1 Zur Darstellung des Sachverhalts wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen. 2 Zusammenfassend und ergänzend ist das Folgende auszuführen: 3 Die Parteien streiten auch in der Berufungsinstanz um die Räumung und Herausgabe der von der Beklagten innegehaltenen Mietwohnung, …, im … 4 Die Klägerin ist im Wege der Rechtsnachfolge auf Vermieterseite in den streitgegenständlichen Mietvertrag vom 16.01.1975 eingetreten. 5 In § 2 des Mietvertrages ist die Kündigungsfrist vertragslaufzeitabhängig modifiziert. So ist etwa geregelt, dass diese zwölf Monate beträgt, wenn das Mietverhältnis, wie vorliegend, mindestens zehn Jahre gedauert hat. 6 Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete betrug zuletzt 480,27 €. 7 Mit Schreiben vom 25.01.2021 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis ordentlich wegen Eigenbedarfs zum 31.10.2021. Die vorstehende Kündigung wurde damit begründet, dass die Tochter der Klägerin, die Zeugin …, die derzeit zusammen mit zwei Geschwistern, der Klägerin selbst und dem Ehemann der Klägerin in einer Wohnung in der … lebe, einen separaten Hausstand gründen und insoweit selbständig werden wolle. … werde in anderthalb Jahren ihr Studium an der Universität beginnen. Die streitgegenständliche Wohnung sei ideal geschnitten zur Nutzung durch einen Ein-Personen-Haushalt. Gleichwertiger und gleich geeigneter Wohnraum sei nicht verfügbar. Darüber hinaus befinde sich die streitgegenständliche Wohnung in der … in der Nähe der elterlichen Wohnung und in der Nähe der öffentlichen Verkehrsmittel, um die Universität zu erreichen. Eine Alternativwohnung könne nicht angeboten werden (zu den weiteren Einzelheiten wird auf das Kündigungsschreiben vom 25.01.2021, vorgelegt als Anlage K3, Bezug genommen). 8 Außerdem enthielt die Kündigung einen Hinweis auf das Widerspruchsrecht gemäß § 574 BGB und den Fortsetzungswiderspruch nach § 545 BGB. 9 Abschließend heißt es im Kündigungsschreiben vom 25.01.2021 wörtlich: „Bis zum 31.10.2021 hat eine Rückgabe der Wohnung in vertragsgerechtem Zustand zu erfolgen […]. Nach dem Mietvertrag haben Sie die Pflicht, Schönheitsreparaturen auszuführen. Diese sind pünktlich vor Auszug zu erledigen. Sollten die vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen nicht erbracht werden, muss ich diese auf Ihre Kosten durch einen Fachhandwerker ausführen lassen. Sollte die Rückgabe verspätet erfolgen, werde ich gemäß § 546a BGB als Entschädigung die Zahlung der ursprünglich vereinbarten Miete einfordern. Die Geltendmachung weiterer Schadensersatzansprüche aufgrund der zu späten Rückgabe behalte ich mir vor. […].“ 10 Eine Räumung und Herausgabe der Wohnung erfolgte nicht. Die Beklagte trat vielmehr der Kündigung entgegen. So führte sie aus, ein aktuell bestehender Eigenbedarf sei nicht dargelegt. Die Tochter sei nicht Studentin, sondern Schülerin. Sie werde erst noch volljährig. Ob die Tochter in anderthalb Jahren die Voraussetzungen für ein Studium erfülle, sei derzeit nicht bekannt, vielleicht wolle die Tochter dann ja gar nicht mehr studieren, sondern einen anderen Lebensweg einschlagen. 11 Des Weiteren machte die Beklagte Härtegründe geltend. 12 Mit anwaltlichem Schreiben vom 02.03.2021 stellte der Klägervertreter klar, dass zutreffenderweise die Kündigungsfrist zwölf Monate betrage, sodass sich die Kündigungsfrist um drei Monate, also bis zum 31.01.2022, verlängere. Damit verlängere sich auch die Frist zur Widerspruchserklärung seitens der Beklagten bis längstens zum 30.11.2021 (zu den diesbezüglichen Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 02.03.2021, vorgelegt als Anlage K6, Bezug genommen). 13 Das Amtsgericht München hat nach durchgeführter Beweisaufnahme der Klage hinsichtlich des Anspruchs auf Räumung und Herausgabe stattgegeben und sie im Übrigen (Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten) abgewiesen. Zur Begründung ist im Wesentlichen ausgeführt worden, dass die Eigenbedarfskündigung formell und materiell wirksam sei. Das Mietverhältnis sei durch die ordentliche Kündigung vom 25.01.2021 beendet worden. Der geltend gemachte Wohnbedarf der Überlassung an die Tochter stelle einen angemessenen Eigenbedarfsgrund dar, auch liege entgegen der Ansicht der Beklagten keine sog. Vorratskündigung vor. Dagegen sei ein Härtefall seitens der Beklagten zum einen nicht ausreichend dargelegt, zum anderen aber ergebe auch eine Abwägung der Interessen, dass das Mietverhältnis nicht auf bestimmte Zeit verlängert werden könne. 14 Gegen dieses Urteil wendet sich die Beklagte im Wege der Berufung, welche im Wesentlichen damit begründet ist, dass die Kündigung verfrüht ausgesprochen worden und daher als unzulässige Vorratskündigung zu erachten sei. Außerdem sieht die Berufung eine fehlerhafte Bewertung der Angaben der Zeugin … durch das Erstgericht sowie eine fehlerhafte Bewertung der Härtegründe. 15 Die Beklagte beantragt im Berufungsverfahren: 16 I. Unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts München vom 21.10.2022, Az. 473 C 44/22, wird die Klage abgewiesen. 17 II. Die Berufungsbeklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. 18 Die Klägerin beantragt: 19 Die Berufung wird zurückgewiesen. 20 Die Klägerin verteidigt das erstinstanzliche Urteil. 21 Die Kammer hat die Parteien in der mündlichen Verhandlung vom 15.03.2023 angehört. 22 Im Übrigen wird Bezug genommen auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll des Verhandlungstermins vom 15.03.2023. II. 23 Die zulässige Berufung der Beklagten hat auch in der Sache Erfolg. 24 Die klägerseits ausgesprochene Kündigung vom 25.01.2021 hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht beendet. Diese Kündigung stellt eine reine sog. Vorratskündigung dar, da die Klägerin die Wohnung zum Ablauf der Kündigungsfrist (31.01.2022) noch nicht benötigte, sondern – selbst unter Wahrunterstellung ihres gesamten Vortrags der ersten Instanz und der Berufungsbegründung – frühestens zum 01.10.2022 einzuziehen beabsichtigte. Eine weitere Kündigung hat die Klägerin nicht ausgesprochen: 25 1. Gemäß § 573 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter ein Wohnraumverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrages hat. Ein berechtigtes Interesse liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötigt. Nach ständiger Rechtsprechung muss der Vermieter „vernünftige, nachvollziehbare Gründe“ für die Annahme von Eigenbedarf haben, was die Instanzgerichte unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls aufgrund tatsächlicher Feststellungen und ohne schablonenhafte Begründung zu entscheiden haben (vgl. namentlich BGH NZM 2015, 378 ff.; BVerfG NJW 1989, 970 [971]). Die Absicht der Nutzung als Wohnung muss hierbei grundsätzlich in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit der Kündigung stehen, eine reine „Vorratskündigung“ ist unzulässig. Insbesondere eine nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht (siehe insbesondere BGH NJW-RR 2017, 75 [76]; BGH NZM 2015, 812 [814]; Staudinger/Rolfs § 573 BGB Rn. 99; BeckOGK/Geib, 01.01.2023, § 573 BGB Rn. 80; Fleindl, NZM 2016, 289 [293]). 26 Erforderlich ist hierbei jedenfalls, dass der Eigennutzungswunsch mit einiger Sicherheit und im zeitlichen Zusammenhang mit dem Ablauf der Kündigungsfrist eintreten wird (vgl. Hinweisbeschl. der Kammer vom 20.08.2018 – 14 S 7937/18, unveröffentlicht). Selbst wenn der Nutzungswunsch des Vermieters zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung noch nicht gegenwärtig ist, muss zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung jedenfalls feststehen, dass mit Ablauf der Kündigungsfrist der Eigennutzungswunsch mit einiger Sicherheit eingetreten ist (vgl. BeckOGK/Geib, 01.01.2023, § 573 BGB Rn. 80; Fleindl, NZM 2016, 289 [293]). Auch wenn man dabei nicht fordern will, dass der beabsichtigte Nutzungswunsch des Vermieters sich zeitlich unmittelbar an das Ende der Kündigungsfrist anschließt (so aber offenbar Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, § 573 BGB Rn. 85), stellt eine Kündigung jedenfalls dann eine unzulässige sog. Vorratskündigung dar, wenn sie für einen Zeitpunkt erklärt wird, zu dem der Nutzungswunsch des Vermieters schon nach dem eigenen Sachvortrag ganz offensichtlich noch nicht besteht (vgl. Hinweisbeschl. der Kammer vom 20.08.2018 – 14 S 7937/18). 27 2. Nach dem Kündigungsschreiben der Klägerin vom 25.01.2021 sowie dem gesamten Sachvortrag der ersten Instanz benötigte die Klägerin für die Tochter … die streitgegenständliche Wohnung vorliegend erst zu deren Studienbeginn Anfang Oktober 2022. Die vorgelegte Immatrikulationsbescheinigung stammt vom 21.09.2022. Damit lagen zwischen dem Wirkungszeitpunkt der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung am 31.01.2022 und dem Benötigen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB insgesamt acht Monate, in denen die streitgegenständliche Wohnung seitens der Klägerin für die Tochter … gerade (noch) nicht benötigt wurde. Würde man hier auf die Beendigung der Schulausbildung an der E. Schule München und das Ablegen des Abiturs am 01.07.2022 abstellen – was sich so allerdings nicht aus dem Kündigungsschreiben ergibt – lägen zwischen dem Wirkungszeitpunkt der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung am 31.01.2022 und dem Benötigen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB immer noch (wenigstens) fünf Monate, was wohl ebenfalls zur Annahme einer unwirksamen sog. Vorratskündigung geführt hätte. Dem bereits mehrfach zitierten Hinweisbeschluss der Kammer vom 20.08.2018 – 14 S 7937/18 lag ein – grundsätzlich nicht mehr hinnehmbarer Zeitraum von fünf Monaten zwischen dem Wirkungszeitpunkt der dort verfahrensgegenständlichen Kündigung und dem Benötigen seitens der Eigenbedarfsperson zugrunde. 28 Selbst wenn man – richtigerweise – bei der Beurteilung der Frage, ab wann von einer sog. Vorratskündigung ausgegangen werden kann, keine starre Frist annimmt, handelte es sich in diesem Lichte vorliegend um einen mit Sicherheit erst weit (acht Monate) nach Ablauf der Kündigungsfrist entstehenden Bedarf. Für die Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung ist aber stets darauf abzustellen, ob die Nutzungsabsicht des Vermieters zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung sich dergestalt verdichtet hat, dass sie jedenfalls mit Ablauf der Kündigungsfrist mit einiger Sicherheit feststeht. Eine sich dahingehend nicht verdichtete Eigenbedarfskündigung, die zweifellos eine erst für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht begründen kann, rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung indes noch nicht. 29 Der Vermieter ist diesbezüglich grundsätzlich auch nicht schutzwürdig, weil er jederzeit zu einem späteren Zeitpunkt unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist des § 573c BGB (oder der vertraglich modifizierten Frist, wie hier) eine weitere Kündigung aussprechen kann (siehe etwa Bub/Treier-Fleindl, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Auflage 2019, Kap. IV Rn. 119). 30 Dies bedeutet vorliegend, dass es der Klägerin ohne Weiteres möglich gewesen wäre, eine Kündigung erst nach dem 25.01.2021 auszusprechen, so dass diese (erst) zum Zeitpunkt der tatsächlich beabsichtigten Nutzung gewirkt hätte. Es wäre der Klägerin gleichermaßen unbenommen gewesen, die mit Schreiben vom 25.01.2021 ausgesprochene Kündigung erst zu einem späteren Wirkungszeitpunkt zu erklären (vgl. Staudinger/Rolfs § 573 BGB Rn. 65, Fleindl, NZM 2016, 289 [293]). Von diesen zumutbaren Optionen wurde indes kein Gebrauch gemacht. 31 Ergänzend ist in Bezug auf den vorliegenden Fall noch anzumerken, dass die Kündigung vom 25.01.2021 ursprünglich bereits zum 31.10.2021 ausgesprochen worden war, was einen – erst recht nicht akzeptablen – Zeitraum von sogar elf Monaten zwischen dem Wirkungszeitpunkt der Kündigung und dem Benötigen bedeutet hätte. Dass die verfahrensgegenständliche Kündigung dann doch erst drei Monate später (zum 31.01.2022) wirksam werden sollte, war allein der Regelung in § 2 des Mietvertrages geschuldet, die die Klagepartei augenscheinlich erst nach Ausspruch der Kündigung zur Kenntnis genommen hatte. 32 3. Auch kann dem Kündigungsschreiben vom 25.01.2021 nicht entnommen werden, dass die Klägerin die Wohnung zu einem früheren Zeitpunkt benötigt hätte, etwa um vor Überlassung der Wohnung an die Tochter Renovierungsarbeiten durchführen zu lassen. So wäre grundsätzlich insbesondere dann keine sog. Vorratskündigung anzunehmen, wenn der Vermieter vor dem Bezug der Wohnung noch Sanierungs-, Umbau- oder Renovierungsarbeiten durchzuführen beabsichtigen würde. Es käme dabei in rechtlicher Hinsicht regelmäßig auch nicht darauf an, ob sich die Arbeiten über einen (wesentlich) längeren als den üblichen Zeitraum erstrecken (vgl. BGH NZM 2005, 580 [581]). Dass eine solche Absicht besteht, muss jedoch im Kündigungsschreiben klar zum Ausdruck gebracht werden, § 573 Abs. 3 S. 1 BGB. Dies ist hier aber nicht geschehen – im Gegenteil. Denn die Kündigung enthält – trotz Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel – die ausdrückliche Aufforderung an die Beklagte, die Wohnung in vertragsgerechtem Zustand nach Durchführung von Schönheitsreparaturen zurückzugeben. Damit wurde sogar mittelbar zum Ausdruck gebracht, dass seitens der Klägerin vor der behaupteten Nutzung durch die Eigenbedarfsperson gerade keine umfassenden Renovierungsarbeiten angestrebt waren. 33 4. Auch das klägerseits in der mündlichen Berufungsverhandlung ins Feld geführte Argument, es sei absehbar gewesen, dass die Beklagte die streitgegenständliche Wohnung nicht räumen werde, verfängt nicht. 34 Die Beklagte ist im Falle einer wirksamen Kündigung gem. § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, das Mietobjekt nach Ablauf der Kündigungsfrist zu räumen und an die Vermieterin herauszugeben. Für den Fall der nicht rechtzeitigen Räumung und Herausgabe entstehen in der Person der Vermieterin ggf. Schadensersatzansprüche nach §§ 546 a Abs. 2, 571 BGB sowie ein Anspruch auf Zahlung einer – regelmäßig erhöhten – Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB. Eine sog. Vorratskündigung kann nicht mit dem Argument begründet werden, der Mieter werde sich (voraussichtlich) vertragswidrig verhalten und seiner Räumungsverpflichtung nicht rechtzeitig nachkommen. Vielmehr verhält sich ein Vermieter selbst vertragswidrig, wenn er bereits zu einem Wirkungszeitpunkt kündigt, zu dem augenscheinlich die Wohnung noch nicht benötigt wird. 35 5. Das Schreiben des Klägervertreters an die Beklagte vom 02.03.2022 (Anlage K6) stellt offensichtlich keine erneute Kündigung dar. Vielmehr wurde dort nur mitgeteilt, dass es bei der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung verbleibe. Weiter wurde klargestellt, dass die Kündigungsfrist drei weitere (insgesamt somit zwölf) Monate betrage, und daher die Kündigungsfrist bis zum 31.01.2022 verlängert sei. Damit verlängere sich auch die Frist zur Widerspruchserklärung bis spätestens 30.11.2021, die Kündigung bleibe aber gleichwohl wirksam, so das Schreiben vom 02.03.2022. 36 Sämtliche Ausführungen im anwaltlichen Schreiben vom 02.03.2022 bezogen sich damit auf die Kündigung vom 25.01.2021. Die Annahme einer weiteren Kündigungserklärung kommt nach alledem nicht in Betracht. 37 Das erstinstanzliche Urteil konnte mithin keinen Bestand haben. Auf die weiteren Angriffe der Berufung kommt es nicht mehr an. 38 Das Urteil des Amtsgerichts war aufzuheben und die Klage abzuweisen. Bayern.de BayernPortal Datenschutz Impressum Barrierefreiheit Hilfe Kontakt Schriftgröße      Kontrastwechsel

Seite drucken   Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Düsseldorf, 5 O 339/08 Datum: 16.11.2010 Gericht: Landgericht Düsseldorf Spruchkörper: 5. Zivilkammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 5 O 339/08 ECLI: ECLI:DE:LGD:2010:1116.5O339.08.00   Tenor: 1. Der Beklagte wird verurteilt, das G 1 zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. 2. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 34.200,00 € vorläufig vollstreckbar.   1 Tatbestand 2 Die Parteien streiten um Herausgabe und Räumung eines Flurstücks in A. Die Klägerin ist Eigentümerin des G1 in A. Hierbei handelt es sich um ein Grundstück, das im Jahr 2004 aus dem damaligen 45.000 m² großen Flurstück G2 heraus parzelliert worden ist. Das Flurstück G2 wurde im Laufe der Zeit in viele kleine Flurstücke unterteilt. Die westliche Grenze zur Straße „B“ des Flurstücks G2 ist heute identisch mit den westlichen Grenzen der Flurstücke G3, G4, G5, G1 und G6. Aus dem Flurstück G2 wurde im Jahr 1989 zunächst das Flurstück G3 herausgeteilt. Im weiteren Verlauf wurden im Jahr 2004 die Flurstücke G7, G1, G8 und G9 heraus parzelliert. Im Jahr 2004 folgte das Flurstück G10 und im Jahr 2006 das Flurstück G5. Im Übrigen wird auf die eingereichte Ablichtung der amtlichen Karte des Katasteramtes der C (Anlage K2, Bl. 17 GA) Bezug genommen.Der Beklagte ist seit dem 01.07.1984 Mieter eines Gebäudes mit einer Fläche von 128 m², das er als Maleratelier nutzt. Das Gebäude befindet sich auf dem heutigen Flurstück G5. Zwischen den Parteien ist hierbei streitig, ob sich der Mietvertrag auch auf das streitgegenständliche Flurstück G1 bezieht.Mit Mietvertrag vom 18.06.1984 (Anlage K3, Bl. 18 GA) mietete der Beklagte das Gebäude von der D, vertreten durch die E. In § 16 Ziffer 9 des Mietvertrages gestattete die D dem Beklagten, das Gelände durch einen Zaun einzufrieden, wobei zwischen den Parteien streitig ist, ob das Gelände bei Abschluss des Mietvertrages bereits mit einem Zaun eingefriedet war oder der Zaun erst später durch den Beklagten errichtet worden ist. Auf die Anlage K 3, Bl. 18 GA wird im Übrigen Bezug genommen. Mit Schreiben vom 20.02.1987 beantragte der Beklagte bei der D die Erweiterung des Geländes durch Integration eines 90 m² Heckenstreifens entlang der Entladestraße des Ostbahnhofs. Dabei streiten die Parteien darüber, ob dieser Heckenstreifen das Flurstück G1 oder G7 umfasste. Im Übrigen wird auf die Anlage K4, Bl. 30 GA verwiesen.Die D stimmte dem Antrag unter der Bedingung, dass das Gelände bahnseitig eingefriedet werde, zu. Mit Schreiben vom 28.12.1988 genehmigte die D weiterhin die Nutzung der zwischen dem Wohnhaus und der Park & Ride Anlage befindlichen Fläche als weiteres Ausstellungsgelände. Auf die Anlage K5 und 6, Bl. 32/33 GA wird im Übrigen Bezug genommen.Im Jahr 2004 wurde die Firma F Eigentümerin des Grundstücks G1. Mit Schreiben vom 16.05.2006 (Anlage K7, Bl. 34 GA) kündigte diese gegenüber dem Beklagten das ihrer Ansicht nach bestehende Leihverhältnis über das Flurstück G1 und forderte den Beklagten zur Rückgabe und Räumung unter Fristsetzung zum 15.12.2006 auf. Dieser Aufforderung kam der Beklagte jedoch nicht nach. Im Jahr 2007 veräußerte die Firma F das streitgegenständliche Flurstück mit Kaufvertrag (Anlage K1, Bl.8 GA) vom 20.09.2007 an die Klägerin. Die Klägerin beabsichtigte, auf dem Flurstück eine Fahrradstation nebst Parkplätzen für Autos zu errichten, da die ursprüngliche Fahrradstation am Ostbahnhof zu eng geworden war. Die Baugenehmigung (Anlage K8, Bl. 35 GA) zur Errichtung der Station wurde unter dem 21.09.2007 erteilt und erfasst die Flurstücke G1 und G6.Mit Schreiben vom 02.10.2007 (Anlage K9, Bl. 38 GA) zeigte die Klägerin dem Beklagten den Erwerb des Flurstücks G1 an und forderte ihn unter Hinweis auf die Vorkündigung der F zur Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Flurstücks unter Fristsetzung zum 17.10.2007 auf. Im weiteren außergerichtlichen Schriftverkehr zwischen den Parteien sprach die Klägerin schließlich mit Schreiben vom 26.03.2008 die außerordentliche Kündigung eines eventuell bestehenden Leihvertrages sowie die ordentliche Kündigung eines eventuell bestehenden Mietvertrages aus unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist zum 30.06.2008 und hilfsweise unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen unter Berufung auf den Kündigungsgrund einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung und eines öffentlichen Bedarfs. Der Beklagte widersprach der Kündigung unter dem 03.04.2008 (Anlage K17, Bl. GA). Am 16.12.2008 wurde die Klägerin als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Im Übrigen wird auf den eingereichten Grundbuchauszug Bl. 189 ff. GA Bezug genommen. 3 Die Klägerin ist der Ansicht, dass über das Flurstück G1 durch die Nutzungsgenehmigungen der D vom 20.02.1987 und vom 28.12.1988 lediglich ein Leihverhältnis zustande gekommen sei. Der am 18.06.1984 abgeschlossene Mietvertrag beziehe sich nur auf das Gebäude mit einer Fläche von 128 m². Einen Zaun habe der Beklagte erst später mit Einverständnis der D um das Gelände des Flurstücks G5  errichtet. Die Klägerin ist im Übrigen der Ansicht, dass sie sowohl ein Leihverhältnis als auch ein eventuell bestehendes Mietverhältnis wirksam gekündigt habe. Die Klägerin beruft sich auf ein öffentliches Interesse, da die ursprüngliche Fahrradstation mittlerweile zu eng geworden und die Errichtung einer neuen notwendig geworden sei. Daraus ergebe sich ein räumlicher Bedarf. Im Übrigen sollten Langzeitarbeitslose beschäftigt werden, die jeweils eine Weiterbildung als Fachmechaniker erhalten. Dies sei an der vorhandenen Station aus Raumgründen nicht möglich. 4 In der Vergangenheit hat die D vor dem Amtsgericht Ratingen auf Räumung und Herausgabe des vermieteten Gebäudes sowie des darüber hinaus genutzten Geländes geklagt. Mit Urteil vom 30.12.1992 (Az: 8 C 1212/92; Anlage K20, Bl. 118 GA) hat das Amtsgericht Ratingen die Klage abgewiesen mit der Begründung, dass die Kündigung der D in Bezug auf das Gebäude nicht wirksam sei, da die ordentlichen Kündigungsfristen für Wohnraummietverhältnisse nicht eingehalten seien. Darüber hinaus hat es eine Räumung der genutzten Flächen abglehnt, da eine Gestattung der Nutzung der Flächen durch die D vorliege. Das Landgericht Düsseldorf hat am 31.01.2008 auf Antrag des Beklagten eine einstweilige Verfügung, Az: 8 O 32/08 (Anlage K15, Bl. 60 GA)erlassen, die es der Klägerin untersagte, in das Flurstück G1 einzugreifen sowie Änderungen an der Vegetation des Grundstücks vorzunehmen.In der mündlichen Verhandlung vom 09.12.2009 hat die Klägerin erklärt, dass mit dem Bau der Fahrradstation bereits begonnen wurde. Die Baumaßnahme sei umgeplant worden. Auf dem streitgegenständlichen Grundstück seien nun Stellplätze für Pkws zu errichten, die zwingend nachzuweisen seien. 5 Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, das Flurstück G1 zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. 6 Der Beklagte beantragt,die Klage abzuweisen. 7 Der Beklagte ist der Ansicht, der im Jahre 1984 abgeschlossene Mietvertrag habe sowohl das Flurstück G5 als auch das Flurstück G1 umfasst. Er behauptet, beide Flurstücke seien bereits bei Abschluss des Mietvertrags von einem Zaun eingefriedet gewesen. Die Nutzungsgenehmigungen hätten sich dagegen nur auf das Flurstück G7 bezogen. Im Übrigen wird auf die eingereichte Skizze des Beklagten (Bl. 185 GA) verwiesen. Der Beklagte ist der Ansicht, die Rechtskraft des Urteils des Amtsgerichts Ratingen vom 30.12.1992 (Az: 8 C 1212/92; Anlage K20, Bl. 118 GA) erstrecke sich auch auf die Klägerin als Rechtsnachfolgerin. Im Übrigen habe er im Vertrauen auf die Nutzungsgenehmigungen Investitionen in Höhe von ca. 50.000,00 € getätigt. 8 Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll vom 12.10.2010 verwiesen. 9 Entscheidungsgründe 10 Der von der Klägerin gestellte Klageantrag bezeichnet das herauszugebende Grundstück nur unzureichend. Er muss deshalb ausgelegt und konkretisiert werden, damit der herauszugebende Gegenstand im Falle einer Zwangsvollstreckung identifizierbar ist (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 67. Auflage 2009, § 253 Rn. 13 c). Bei der Auslegung sind die Auslegungsregeln des materiellen Rechts, insbesondere § 133 BGB, anzuwenden (so Zöller/Greger, ZPO, 67. Auflage 2009, vor § 128 Rn. 25). Dabei ist der dem Empfänger erkennbare objektive Sinn maßgebend. Aus dem übereinstimmenden Vorbringen beider Parteien geht hervor, dass diese über die Herausgabe des G1, streiten. Daher hat das Gericht den Klageantrag entsprechend gefasst. 11 I. Die gemäß § 259 ZPO zulässige Klage ist begründet. 12 Die Klägerin hat einen Anspruch auf Herausgabe des streitgegenständlichen G1 gem. § 546 Abs. 1 BGB, da das bestehende Mietverhältnis von der Klägerin wirksam gekündigt worden ist.  13 Der Beklagte kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass das Urteil des Amtsgericht Ratingen Rechtskraft gem. §§ 322, 325 ZPO für die Klägerin als Rechtsnachfolgerin der D entfaltet. Es liegen neue Tatsachen bzw. eine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse vor, so dass der geltend gemachte Anspruch sich als neuer Streitgegenstand in Beziehung zu dem vorhergehenden Prozess darstellt (vgl. Zöller/Vollkommer, ZPO, 67. Aufl. 2009, vor § 322 Rn. 54). Das Amtsgericht hat in seinem Urteil lediglich festgestellt, dass für die Kündigung des Gebäudes die Kündigungsfristen für Wohnraummiete anzuwenden seien. Für eine weitere genutzte Fläche liege eine Gestattung durch die D vor. Um dem Rechnung zu tragen, hat die Klägerin mittlerweile für die genutzte Fläche sowohl nach Wohnraummietrecht als auch nach den Vorschriften über die Leihe die Kündigung ausgesprochen. 14 Das Gericht ist der Auffassung, dass die im vorliegenden Fall die Vorschriften über Wohnraummiete gem. §§ 573 ff. BGB anwendbar  sind. Das Amtsgericht Ratingen hat in seinem Urteil aus dem Jahr 1992 bereits entschieden, dass auf das Mietverhältnis die Vorschriften des Wohnraummietrechts anzuwenden sind. Wenn ein Mietvertrag entsprechend dem Vortrag des Beklagten über das bei Abschluss des Mietvertrages eingezäunte Grundstück zustande gekommen ist, ist davon auszugehen, dass ein einheitlicher Mietvertrag über das gesamte Grundstück vorliegt, der insgesamt den Vorschriften über Wohnraummietverhältnisse unterliegt. 15 Das Kündigungsschreiben der Klägerin genügt den formellen Anforderungen gem. § 573 Abs. 3 BGB. Die Klägerin hat Gründe für ein berechtigtes Interesse an der Nutzung des Grundstücks dargelegt. Die Klägerin hat ein öffentliches Interesse dargetan, da sie auf dem streitgegenständlichen Flurstück eine Fahrradstation errichten möchte . Sie hat dargelegt, dass die Errichtung einer neuen Fahrradstation notwendig sei, da die alte Station zu eng geworden sei. Unter diesem Aspekt bestehe ein räumlicher Bedarf. Zusätzlich solle die Beschäftigung von Langzeitarbeitslosen gewährleistet werden, die dort eine Weiterbildung zum Fahrradmechaniker erhalten sollen. Die vorhandene Station sei für dieses Projekt ebenfalls nicht ausreichend. Ein anderes Grundstück stehe ihr nicht zur Verfügung. Eine Baugenehmigung sei bereits erteilt. Soweit die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vom 09.12.2010 erklärt hat, dass die Baumaßnahme nachträglich umgeplant worden sei und auf dem streitgegenständlichen Flurstück nun Pkw-Parkplätze zu errichten seien, die zwingend nachgewiesen werden müssen, kann die Kündigung auch hierauf gestützt werden. § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB steht dem nicht entgegen. Mit dieser Bestimmung soll lediglich das Nachschieben von Gründen, die bei Kündigung bereits vorhanden waren, verhindert werden. Hier ist der nachträglich entstandene Grund zu berücksichtigen, da er die berechtigte Kündigung zusätzlich stützen kann (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Auflage 2010, § 573 Rn. 51).Die Klägerin hat auch ein berechtigtes Interesse an der  Beendigung des Mietverhältnisses in Bezug auf das hier streitgegenständliche Flurstück G1 gem. § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nachgewiesen. Ein öffentlicher Bedarf bzw. ein öffentliches Interesse einer Gemeinde ist als sonstiger Kündigungsgrund anerkannt (Palandt/Weidenkaff; BGB, 69. Auflage 2010, § 573 Rn. 42). Dabei ist zu berücksichtigen, dass, wenn es sich bei dem Vermieter um eine öffentlich-rechtliche Körperschaft handelt und ein Mietverhältnis mit der Begründung gekündigt wird, dass das Gebäude für öffentliche Aufgaben benötigt werde, nur eine eingeschränkte gerichtliche Prüfungskompetenz bezüglich eines etwaigen Rechtsmissbrauchs besteht. Die Prüfungskompetenz besteht im Hinblick darauf, ob das mit der Erfüllung öffentlich-rechtlicher Aufgaben indizierte öffentliche Interesse schwer genug wiegt, um die Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB zu rechtfertigen (vergleiche LG Kiel, 01.12.1983, 1 S 66/82, WuM 1984, 222 und LG Bochum 13.12.1988, 11 S 227/88, WuM 1989, 242).Eine Gemeinde, die in ihrer Eigenschaft als Körperschaft des öffentlichen Rechts ein Mietverhältnis über Wohnraum kündigt, kann sich zur Begründung ihres berechtigten Interesses im Sinne von § 573 BGB darauf berufen, dass sie den Wohnraum zur Erfüllung öffentlichrechtlicher Aufgaben benötigt. Hierunter fallen nicht nur auf solche Interessen, die auch eine natürliche Person oder eine juristische Person des Privatrechts in gleicher oder ähnlicher Weise geltend machen könnte, sondern auch Interessen, die sich aus dem öffentlichen Recht ergeben. Dabei sind im Rahmen des § 573 BGB grundsätzlich solche Interessen als berechtigt anzusehen, die die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Aufgaben der Gemeinde nach  §§ 2 und 3 der Nordrheinwestfälischen Gemeindeordnung (NWGO) zum Gegenstand haben (vgl. Bay ObLG Beschluss vom 21.11.1980, NJW 1981, 580; LG Hamburg, Beschluss vom 7.12.1990, 11 S 336/89, NJW-RR 1991, 649). Vom Wortlaut der Bestimmung des § 573 BGB her ist die Berücksichtigung öffentlich-rechtlicher Interessen nicht ausgeschlossen. Durch das in § 573 Abs. 2 BGB enthaltene Wort "insbesondere" wird im Gegenteil ausdrücklich klargestellt, dass es sich bei den anschließend unter den Nummern 1 bis 3 aufgeführten Interessen nicht um eine abschließende Aufzählung handelt. Es fehlt auch jeglicher Hinweis darauf, dass etwa eine Beschränkung der Interessen des Vermieters auf einen bestimmten Rechts-, Wirtschafts- oder sonstigen Lebensbereich oder ein Ausschluss der Interessen eines bestimmten Bereichs stattfinden sollte. Vielmehr deutet der Gebrauch des allgemeinen (nicht mit irgendwelchen einschränkenden Beifügungen versehenen) Begriffs "Interesse" darauf hin, dass die Interessen des Vermieters im weitesten Umfang berücksichtigt werden sollen.Voraussetzung ist aber, dass die Gemeinde die Wohnräume - ebenso wie ein Vermieter im (am ehesten vergleichbaren) Eigenbedarfsfall des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB - für die von ihr angegebenen öffentlichen Zwecke benötigt. Dieses Erfordernis folgt zwingend aus dem Gedanken, dass als sonstige Gründe nur solche Interessen in Betracht gezogen werden dürfen, die ebenso schwer wiegen wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Interessen. Ein solches Gewicht aber kann auch öffentlichen Interessen nur dann beigemessen werden, wenn die Räume zur Erfüllung der öffentlichen Aufgaben tatsächlich benötigt werden. Rechtlich ist insoweit zu bemerken, dass auch der Bedarf für öffentliche Zwecke nicht dringend sein muss, kein Notfall vorzuliegen braucht; vielmehr genügen insoweit vernünftige, billigenswerte Gründe an der Erlangung der Räume (Palandt/Weidenkaff, BGB, 69.Auflage 2010, § 573 Rn. 39). Dass die Klägerin öffentlich-rechtliche Aufgaben im Rahmen ihres Wirkungskreises erfüllen will und erfüllt, wenn sie die an den Beklagten vermietete Fläche zu den nach ihrer Behauptung vorgesehenen Zwecken umgestaltet, steht nach § 2 NWGO außer Frage. Bei der Schaffung einer Fahrradstation und der dafür notwendig nachzuweisenden  Pkw-Stellplätze handelt es sich um eine freiwillige Selbstverwaltungsaufgabe der Gemeinde nach § 2 NWGO. Die Errichtung einer neuen Fahrradstation im Zuge des Ausbaus des S-Bahnhofs darf die Klägerin nach den örtlichen Verhältnissen für das soziale Wohl der Einwohner für erforderlich halten. Die bisherige Fahrradstation ist zu eng geworden und es muss eine neue errichtet werden. In diesem Zusammenhang müssen auch Parkplätze für Pkws geschaffen werden. Dafür benötigt die Klägerin diese Fläche auf dem Gelände des Ostbahnhofs. Andere Flurstücke in diesem Bereich, auf die die Klägerin ausweichen könnte,  stehen nicht im ihrem Eigentum. Diese Interessenlage lässt die durch die Klägerin ausgesprochene Kündigung als berechtigt erscheinen. Ob darüber hinaus die Kündigung auf den Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gestützt werden kann, kann unter diesem Gesichtspunkt dahinstehen. 16 Durch die von der Klägerin am 26.03.2008 zum nächstmöglichen Zeitpunkt ausgesprochene Kündigung wurde das Mietverhältnis gem. § 565 Abs. 2 BGB a.F. zum 31.03.2009 beendet.  Eine Anwendung der kürzeren Kündigungsfrist nach § 573 c BGB kommt nicht in Betracht.Die Anwendung des § 573 c BGB auf vor dem 01.09.2001 abgeschlossene Mietverträge regelt Art. 229 § 3 X EGBGB. Gem. § 3 X Satz 1 EGBGB ist § 573 c Abs. 4 BGB auf Altverträge, in denen die Kündigungsfrist vor dem 01.09.2001 durch Vertrag vereinbart worden ist, auch dann nicht anzuwenden, wenn die Kündigung nach dem 31.12.2002 erklärt wurde. Formularklauseln, in denen die früheren gesetzlichen Kündigungsfristen, die sich für den Mieter ebenfalls verlängerten, wörtlich oder sinngemäß wiedergebeben sind, gelten gem. Art 229 § 3 X Satz 2 fort, es sei denn, dass die Mieterkündigung ab dem 01.06.2005 erklärt wird. Art 229 § 3 X Satz 2 EGBGB findet hier keine Anwendung. Zwar ist davon auszugehen, dass § 13 des Mietvertrages eine Formularklausel darstellt. Aber zum Einen ist die damals geltende Regelung des § 565 Abs. 2 BGB a. F. nicht wiedergegeben, und zum Anderen liegt hier eine Kündigung durch den Vermieter und nicht durch den Mieter vor.Die Vereinbarung der vertraglichen Kündigungsfrist in § 13 Abs. 1 des Mietvertrages ist nicht wirksam. Denn sie verstieß gegen die damalige Regelung des § 565 Abs. 2 BGB a. F. § 565 Abs. 2 BGB a. F. besagt, dass bei einem Mietverhältnis über Wohnraum die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist. Nach fünf, acht und zehn Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängerte sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate. Eine Vereinbarung, nach welcher der Vermieter zur Kündigung unter Einhaltung einer kürzeren Frist berechtigt sein sollte, war nur wirksam, wenn der Wohnraum zu nur vorübergehendem Gebrauch vermietet war. § 13 des Mietvertrages  bestimmt dagegen, dass die Kündigung beider Vertragsparteien zum Schluss eines Kalendervierteljahres möglich sein soll. Diese Regelung ist unwirksam, weildie gesetzlichen Kündigungsfristen gem. § 565 Abs. 2 BGB a. F. als Mindestfristen bei für dauernden Gebrauch vermieteten Wohnraum  in Bezug auf den Mieter zwingend waren. Wurden für beide Vertragsparteien kürzere Fristen vereinbart, so galt dies nur gegenüber dem Vermieter.  Dagegen galt gegenüber dem Mieter wegen §§ 134, 139 BGB die gesetzliche Frist des § 565 Abs. 2 BGB a. F.  Da das Mietverhältnis im vorliegenden Fall länger als zehn Jahre andauerte, betrug die Kündigungsfrist im Ergebnis zwölf Monate. 17 Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf den Sozialwiderspruch des Beklagten gem. § 574 Abs. 1 BGB kommt nach der Auffassung des Gerichts nicht in Betracht. Die zugunsten der Klägerin vorgenommene Abwägung der gegenseitigen Interessen führt dazu, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für  den Beklagten  keine übermäßige Härte i.S. des § 574 BGB bedeutet. Der Widerspruch des Beklagten gegen die Kündigung aus sozialen Gesichtspunkten greift nicht durch.Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters gem. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Für die notwendige Interessenabwägung sind die Interessen von Vermieter und Mieter gleichwertig zu berücksichtigen. Die Gründe müssen stets unter Angabe konkreter Tatsachen dargelegt und können auch gebündelt geltend gemacht werden (Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Auflage 2010, § 574 Rn. 8). Dabei fällt zugunsten des Mieters ins Gewicht, wenn ein angemessener  Ersatzwohnraum zu vergleichbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann oder er erhebliche Aufwendungen und Investitionen im Einverständnis mit dem Vermieter getätigt hat und dieser nach kurzer Zeit kündigt. Im vorliegenden Fall ist zu berücksichtigen, dass sich die Wohnung des Beklagten nicht auf dem streitgegenständlichen Grundstück befindet. Dieses wird vielmehr lediglich als Atelier genutzt. Wieso der Beklagte andere Atelierräume nicht zu vergleichbaren Bedingungen anmieten kann, ist von dem Beklagten weder vorgetragen noch für das Gericht nachvollziehbar. Zwar hat der Beklagte vorgetragen, er habe Investitionen in Höhe von ca. 50.000,00 € auf das Grundstück getätigt. Dieses Vorbringen entbehrt jedoch jeglicher Substantiierung. Der Beklagte hat weder dargelegt, wann er welche Investitionen in welcher Form vorgenommen hat, inwiefern dies im Einverständnis mit dem Eigentümer erfolgt ist und wieso sich diese Investitionen angesichts des seit dem Jahre 1984 bestehenden Mietverhältnisses zwischenzeitlich nicht amortisiert haben. Darüber hinaus sehen § 6 Abs. 5, 14 Abs. 1 und 16 Abs. 6 des Mietvertrages vor, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses Bauten und andere Anlagen auf seine Kosten zu entfernen hat und für die Herstellung und Unterhaltung der Mietsache keinen Ersatz verlangen kann. Aufgrund dieser Sachlage sind stichhaltige Gründe, die die Kündigung des Mietverhältnisses durch die Klägerin als übermäßige Härte erscheinen lassen, für das Gericht nicht erkennbar. Dies gilt umso mehr, als die Klägerin nachvollziehbar dargelegt hat, dass der Bau einer im öffentlichen Interesse liegenden Fahrradstation das Interesse des Beklagten an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses bei weitem überwiegt. Daher kann der Widerspruch des Beklagten gegen eine Kündigung des Mietverhältnisses keinen Erfolg haben.  18 Der Beklagte kann sich auch nicht mit Erfolg auf das Prinzip der Einheitlichkeit des Mietvertrages berufen mit der Begründung, das an ihn vermietete Grundstück sei später geteilt und an verschiedene Erwerber veräußert worden; deshalb sei die allein von der Klägerin erklärte Kündigung unwirksam. Diese Einwendung wäre nur dann stichhaltig, wenn der Beklagte ursprünglich das gesamte Grundstück, welches später parzelliert wurde, angemietet hatte. Das ist aber nicht der Fall. Denn das später parzellierte und an verschiedene Erwerber veräußerte Flurstück Nr. G2 umfasste eine Fläche von 45.000 m². Hiervon hatte der Beklagte nur eine winzige Teilfläche von 128 m² nebst Gartenland angemietet, so dass das Prinzip der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses im vorliegenden Fall keine Anwendung findet mit der Folge, dass die Klägerin das Mietverhältnis wirksam kündigen konnte. 19 II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO. 20 Der Streitwert wird auf 30.505,00 € festgesetzt.   Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen

Seite drucken   Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Köln, 1 S 124/20 Datum: 11.11.2021 Gericht: Landgericht Köln Spruchkörper: 1. Zivilkammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 1 S 124/20 ECLI: ECLI:DE:LGK:2021:1111.1S124.20.00   Tenor: Auf die Berufung des Klägers vom 27.07.2020 (Bl. 441) wird das Urteil des Amtsgerichts L vom 23.06.2020 – Az.: 210 C 224/17 – (Bl. 411 ff.) teilweise aufgehoben und klarstellend wie folgt insgesamt neu gefasst: „Die Klage wird abgewiesen. Das Mietverhältnis über die 2-Zimmer-Wohnung C-Straße 00, 00000 L, 3. OG links, Vorderhaus, ca. 70 qm groß, wird auf unbestimmte Zeit fortgesetzt zu folgenden, ab dem 01.11.2021 geltenden Bedingungen: Die monatliche Kaltmiete beträgt 518,00 Euro zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung wie bisher. Im Übrigen gelten die Bedingungen gemäß Mietvertrag vom 23.06.1977 fort. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.“ Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Die Revision wird zugelassen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags.   1 Gründe 2 I. 3 Wegen der Darstellung des Tatbestands wird auf die Ausführungen in dem angefochtenen Urteil des Amtsgerichts Bezug genommen, § 540 Abs. 1 ZPO. 4 Hinzufügen ist, dass sich die Beklagte im Berufungsverfahren für den Fall der Fortsetzung des Mietverhältnisses mit einer Anhebung der Miete in einer Größenordnung von 7,40 Euro pro qm entsprechend dem Mietspiegelfeld für die streitgegenständliche Wohnung einverstanden erklärt hat. 5 Der Kläger beantragt im Berufungsverfahren nunmehr, 6               die Beklagte zu verurteilen, die Räumlichkeiten C-Straße 00, 00000 L, 3. Obergeschoss links, Vorderhaus, Wohnung Nr. 12, Größe 78 qm, zu räumen und geräumt an ihn herauszugeben, 7               hilfsweise, die Fortsetzung des Mietverhältnisses über die Räumlichkeiten benannt gemäß Klageantrag zu 1) lediglich befristet für maximal ein Jahr und unter Neufestsetzung der Miete im Rahmen der Fortsetzung auf eine monatliche Miete nicht unter 655 Euro netto kalt zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung auf die nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Betriebskosten in Höhe von nicht unter 80,00 Euro monatlich nach § 574a BGB auszusprechen. 8 Die Beklagte beantragt, 9               die Berufung zurückzuweisen. 10 II. 11 Zu Recht hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit ausgesprochen. Lediglich die Modalitäten der Fortsetzung waren nach Auffassung der Kammer weitergehend anzupassen. 12 Zwar hat das Amtsgericht insoweit zunächst zu Recht festgestellt, dass die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung vom 03.04.2017 wirksam ist. Diese Feststellung ist in der Berufungsinstanz auch nicht angegriffen worden. 13 Allerdings war das Mietverhältnis auf den rechtzeitigen Widerspruch der Beklagten vom 30.10.2017 gemäß §§ 574, 574a BGB fortzusetzen. Nach diesen Vorschriften kann der Mieter der Kündigung widersprechen und von dem Vermieter Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dabei können Krankheiten, welche die Räumung hindern, eine derartige Härte darstellen. Insbesondere kann es eine Härte darstellen, wenn der Mieter durch den Erlass eines Räumungstitels suizidgefährdet wird (Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. § 574 BGB Rn. 47 ff.). 14 Diese Voraussetzungen liegen im streitgegenständlichen Fall vor. Zu Recht ist das Amtsgericht insoweit nach der erfolgten Beweisaufnahme davon ausgegangen, dass die Gefahr eines Suizids bei der Beklagten für den Fall einer Verurteilung zur Räumung besteht. Der Sachverständige T hat in seinem Gutachten vom 07.11.2018, seiner Anhörung vom 22.03.2019 und seinem Ergänzungsgutachten vom 11.11.2019 nachvollziehbar und überzeugend dargelegt, dass die Beklagte an eine rezidivierenden depressiven Störung leidet und die Suizidintention bei ihr sehr stark ausgeprägt ist. Er schildert die Beklagte als gefangen in der Vorstellung, dass die Wohnung für sie der alles beinhaltende Lebensmittelpunkt ist. Die Situation des Wohnungsverlustes empfinde die Beklagte als ausweglos, so dass ein hohes Risiko eines bilanzierenden Suizid gegeben wäre. Auch vor dem Hintergrund, dass die Beklagte – entgegen seiner ursprünglichen Annahme – bislang keinen Suizidversuch unternommen habe, hält der Sachverständige das Risiko eines bilanzierenden Suizids bei der Beklagten für hoch. 15 Das Sachverständigengutachten ist nicht etwa unbrauchbar, weil der Sachverständige in seiner ersten Begutachtung fälschlich davon ausging, die Beklagte habe bereits einen Suizidversuch unternommen. Dies ist vielmehr ein Fehler, der bei Behandlung und Begutachtung vieler Patienten passieren kann. Der Sachverständigen hat sich in seinem Gutachten vom 11.11.2019 hiermit ausführlich auseinandergesetzt und hatte zuvor die Beklagte am 15.10.2019 nochmals exploriert. Er kam zu dem Ergebnis, dass die Gefahr der Realisierung des Suizids zwar geringer sei, als ursprünglich von ihm angenommen, aber dennoch sehr hoch. Dies erscheint vor dem Hintergrund besonders plausibel, als die Beklagte dem Sachverständigen bei der Exploration bereits die beiden von ihr in Aussicht genommenen Möglichkeiten des Suizids plastisch schilderte, namentlich, dass sie die Möglichkeit des Suizids durch Tabletteneinnahme verworfen habe, da ihr Versuch über das Internet an die richtigen Tabletten zu kommen, gescheitert sei, sie hingegen bei einem Sturz vom Balkon aus großer Höhe gute Möglichkeiten sehe, dass ihr Suizidversuch zum Erfolg führe. 16 Die Feststellungen des Sachverständigen T werden darüber hinaus durch die Aussage der Zeugin W gestützt, bei der sich die Beklagte seit 2010 in Behandlung befunden hat. Diese schildert, dass die Beklagte chronisch depressiv sei und im Rahmen der Behandlung ihr gegenüber mehrfach geäußert hat, sie wäre am liebsten tot, dann würde das Problem mit der Wohnungskündigung nicht bestehen. Sie schilderte weiter, dass die Beklagte selbst mit kürzer greifenden Veränderungen ihrer Lebensumstände überfordert sei, so könne sie sich etwa Klinikaufenthalte oder Reha nicht vorstellen. 17 Aufgrund der völligen Fixierung auf ihre Wohnung war die Beklagte auch nicht in der Lage, die ihr angebotene Ersatzwohnung anzunehmen. Der Sachverständige T hat insoweit ausgeführt, dass er den Eindruck hatte, dass diese Wohnung für die Beklagte keine Alternative darstellen könnte und insofern gleichstehend ist, mit einer beliebigen anderen Wohnung. Die Beklagte nimmt krankheitsbedingt offenbar nicht wahr, dass der Vorteil dieser Wohnung ihre Lage im selben Haus ist, sondern sie nimmt lediglich deren negative Abweichungen von der derzeitigen Wohnung mit Blick auf Größe, Bad und Balkon wahr. Die Beklagte ist dementsprechend infolge ihrer psychischen Erkrankung nicht in der Lage, sich ein Leben in der angebotenen Alternativwohnung als Ausweg aus ihrer als ausweglos empfundenen Situation vorzustellen. Die Ablehnung der Wohnung durch die Beklagte ist letztlich damit krankheitsbedingt. Dieses Verhalten der Beklagten steht daher im konkreten Fall der Annahme einer Härte im Sinne des § 574 BGB nicht entgegen. 18 Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte ihre Depression und Suizidalität simuliert, bestehen laut dem Sachverständigen und der Zeugin W nicht. Das Gericht sieht ebenso wenig Anlass, dem weiter nachzugehen, dies zumal die Beklagte seit vielen Jahren bei der Zeugin W in Behandlung ist und es kaum möglich erscheint, dass sie dieser die depressive Symptomatik für einen derart langen Zeitraum konsistent vorspielen konnte. Mit der sachverständigen Zeugin geht insoweit auch die Kammer davon aus, dass es der Beklagen nicht möglich gewesen ist, kontinuierlich seit 2010 eine Depression vorzutäuschen. 19 Die Beklagte war auch nicht auf § 765a ZPO zu verweisen mit dem Argument, dass erst die Vollstreckung aus einem etwaigen Räumungstitel zu dem Suizidrisiko führt. Da die Beklagte bereits in dem Räumungsrechtsstreit ein gravierendes Problem sieht und der befürchtete Selbstmord ein bilanzierender ist, der von der Beklagten aufgrund der von ihr so wahrgenommenen Ausweglosigkeit der Situation verübt würde, kann sich das Risiko des Suizids bereits mit Erlass eines Räumungstitels verwirklichen. Die Zeugin W hat insoweit bekundet, dass bereits bei Erlass eines Räumungsurteils ihrerseits über eine Einweisung der Beklagten nach dem PsychKG NRW nachgedacht werden müsse und dass es Glückssache wäre, dass sie hierbei den richtigen Moment nicht verpasst. Diese Einschätzung leuchtet der Kammer unmittelbar ein. Denn bereits mit Erlass des Räumungstitels ist die von der Beklagten als ausweglos empfunden Situation des Wohnungsverlustes real und unmittelbar bevorstehend, muss die Beklagte die Räumung sich vergegenwärtigen. Die Beklagte hat sich für den Fall des Wohnungsverlustes auch bereits genau und unter Auslotung verschiedener Möglichkeiten überlegt, auf welche Weise sie sich zu suizidieren gedenkt: Durch einen Sturz vom Balkon. Da dieser im dritten Stockwerk liegt, ist ein tödlicher Ausgang zu erwarten. Davon auszugehen, dass die Beklagte ihren bereits in der Art und Weise geplanten Bilanzsuizid nach Erlass eines Räumungstitels bis zur tatsächlichen Räumung aufschieben werde, erscheint vor diesem Hintergrund fernliegend, ja nachgerade zynisch. 20 Gem. § 574a Abs. 2 S. 2 BGB war zu bestimmen, das das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird. Dies kann gerichtlicherseits bestimmt werden, wenn ungewiss ist, wann die Umstände wegfallen, aufgrund deren die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet. Diese Voraussetzung liegt hier vor. Es ist nicht absehbar, dass sich der Zustand der Beklagten durch eine therapeutische Intervention in absehbarer Zeit verbessern wird oder auch nur verbessern kann. Zum einen ist die Beklagte derart fixiert auf ihre Wohnung und derart abgeneigt gegenüber Veränderungen, dass sie schon deshalb und damit krankheitsbedingt eine stationäre therapeutische Intervention ablehnt, wie die sachverständige Zeugin W plausibel schilderte. Bereits aufgrund der Erkrankung sind damit die Möglichkeiten therapeutischer Intervention eingeschränkt, da die Beklagte es ablehnt, die Wohnung zu verlassen, was für einen stationären Aufenthalt erforderlich wäre. Ohnedies aber ist die Aussicht auf eine erfolgreiche therapeutische Intervention – gleich ob ambulant oder stationär – gering. Nach den nachvollziehbaren Ausführungen des Sachverständigen T in der mündlichen Verhandlung vom 22.03.2019 ist aufgrund der langjährigen Persistenz der depressiven Symptomatik und auch aufgrund der Multimorbidität der Beklagten eine Behandlung nur eingeschränkt möglich. Therapiemöglichkeiten erscheinen zweifelhaft und wenig erfolgversprechend, da die Beklagte gedanklich extrem fixiert ist und zudem auch paranoide Vorstellungen im Hinblick auf die Vermieterseite entwickelt hat. Diese Ausführungen des Sachverständigen erscheinen – besonders auch vor dem Hintergrund des hohen Lebensalters der Beklagten – plausibel und nachvollziehbar, so dass die Kammer sich ihnen anschließt. 21 Die Beklagte kann jedoch nur verlangen, dass das Mietverhältnis unter einer angemessenen Änderung der Vertragsbedingungen fortgesetzt wird, da die Fortsetzung zu den bisherigen Bedingungen dem Kläger nicht zuzumuten ist. Die von der Beklagten bislang gezahlte Miete liegt deutlich unter der ortsüblichen Miete. Unter Berücksichtigung des Mietspiegels 2019 für die Stadt L ist die Wohnung in Gruppe 1, Ausstattungsklasse 2 bei mittlerer Wohnlage einzuordnen, so dass eine Kaltmiete von 6,40 Euro – 8,40 Euro pro qm ortsüblich wäre. Der Ansatz einer ortsüblichen Miete aus dem Mittelfeld – 7,40 Euro pro qm führt zu einer beklagtenseits zu zahlenden Kaltmiete von 518,00 Euro. Dass die Wohnung über Ausstattungsmerkmale verfüge, die den Ansatz einer Miete oberhalb des Mittelfeldes als angemessen erscheinen ließen, wurde nicht vorgetragen. Mit einer Miete in dem genannten Bereich hat sich die Beklagte in der Berufungsinstanz auch einverstanden erklärt, was, da der Mieter sein Angebot zur Vertragsfortsetzung auch noch nachträglich modifizieren kann, rechtzeitig ist (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 574a Rn. 2 ff.). 22 Die Einhaltung der Kappungsgrenze gem. § 558 Abs. 3 BGB ist im Rahmen der Vertragsanpassung nach §§ 574 ff. BGB nicht vorgesehen. Vielmehr kann der Mieter nach § 574a Abs. 1 BGB nur die Fortsetzung zur angemessenen Bedingungen verlangen, eine Beurteilung die unabhängig von der Frage ist, wie weit weg vom angemessenen sich die Vertragsbedingungen vorher befanden und bei der sich die – analoge – Anwendung des § 558 Abs. 3 BGB nach Auffassung der Kammer verbietet. 23 III. 24 Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 92, 708 Nr. 10, 713 ZPO. 25 IV. 26 Die Revision war gem. § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zur Fortbildung des Rechts zuzulassen. Eine Entscheidung des Revisionsgerichts erscheint zur Rechtsfortbildung erforderlich im Hinblick auf die Frage, ob es der Annahme einer Härte im Sinne von § 574 BGB  entgegensteht, wenn eine angebotene Ersatzwohnung und eine mögliche Therapie abgelehnt werden, auch wenn diese Ablehnung - wie hier - krankheitsbedingt erfolgt. 27 V. 28 Streitwert: bis zu 10.000,00 Euro   Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen

Zur Startseite von BAYERN.RECHT Zur Trefferliste der letzten Suche Suche zurücksetzen Suche ausführen Navigation Inhalt AG München, Endurteil v. 12.01.2021 – 473 C 11647/20 Download Drucken Titel: Eigenbedarf für Überlassung der Wohnung an ein Au-pair Normenkette: BGB § 573 Abs. 1 S. 1, § 573c Abs. 1 S. 2, § 546 Leitsätze: 1. Die Unterbringung eines Au-pair ist ein anerkennenswerter Kündigungsgrund iSv § 573 Abs. 1 S. 1 BGB. (Rn. 20) (redaktioneller Leitsatz) 2. Alleine ein mittelgradiges depressives Syndrom mit Antriebsverlust, Freudlosigkeit sowie depressiver Stimmungslage genügt nicht als Härtegrund iSv § 574 Abs. 1 BGB. (Rn. 35) (redaktioneller Leitsatz) Schlagworte: Miete, Eigenbedarf, Au-pair, Härtegründe, Depression Fundstellen: ZMR 2021, 328 LSK 2021, 698   Tenor 1. Der Beklagte wird verurteilt, die im 1. Obergeschoss links des Anwesens … M. gelegene Wohnung, bestehend aus zwei Zimmern, einem Flur, einer Küche, einem Bad und einem Balkon zu räumen und an den Kläger herauszugeben 2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich Ziffer 2. nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages. Hinsichtlich Ziffer 1. kann die Vollstreckung vom Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000,00 EUR abgewendet werden. 4. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist gewährt bis 31.07.2021. Beschluss Der Streitwert wird auf 9.156,00 € festgesetzt. Tatbestand 1 Die Parteien streiten über die Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung nach vorangehender Kündigung. 2 Der Beklagte schloss mit den Rechtsvorgängern des Klägers am 30.08.2011 einen Mietvertrag über eine Wohnung im 1. Obergeschoss der … M., eine ca. 59 qm große 2-Zimmer-Wohnung mit gesondertem Flur, Küche, Bad und Balkon (zu den weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag, vorgelegt als Anlage K2, Bezug genommen). Es handelt sich hierbei um einen Folgevertrag, das Mietobjekt hat der Beklagte seit 01.01.2002 inne (zu den weiteren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz der beklagten Partei vom 23.11.2020 Bezug genommen). 3 Am 28.06.2016 wurde der Kläger als neuer Eigentümer in das Grundbuch des Amtsgerichts München (Ludwigvorstadt) eingetragen und trat so in das bestehende Mietverhältnis als Vermieter ein. 4 Mit Schreiben vom 13.11.2019 kündigte der Prozessbevollmächtigte des Klägers das Mietverhältnis mit dem Beklagten ordentlich mit Kündigungsfrist zum 31.08.2020, hilfsweise zum nächst zulässigen Termin (zu den weiteren Einzelheiten wird auf die Kündigung, vorgelegt als Anlage K6, Bezug genommen). Grund für die Kündigung war, dass der Kläger und seine Frau zum 01.09.2020 ein Au-pair für ihre drei Töchter, insbesondere auch die erst im Januar 2020 geborene Tochter, einstellen wollten. In dieser Kündigung wurde einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses widersprochen und auf das Widerspruchsrecht des Mieters hingewiesen. 5 Mit Schreiben vom 22.06.2020 widersprach der Beklagte der Kündigung (zu den weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 22.06.2020, vorgelegt als Anlage K8, Bezug genommen). 6 Der Kläger trägt vor, die Beschäftigung eines Au-pair für seine drei minderjährigen Kinder sei wegen des beruflichen Wiedereinstieges seiner Ehefrau Mitte Juli 2020 notwendig. Aufgrund ihres Vollzeitjobs als selbstständige Unternehmensberaterin habe diese keine Möglichkeit, der Kinderbetreuung nachzukommen. In der eigenen Wohnung des Klägers und seiner Frau, die aus einem Elternschlafzimmer, drei Kinderzimmern, einem Wohn- und Essbereich mit offener Küche sowie Bad und einem Büro bestehe, gebe es keine Möglichkeit zur Unterbringung des Au-pair, da sämtliche Räume bereits genutzt würden. Insofern sei er auf die Nutzungsmöglichkeit der durch den Beklagten gemieteten Wohnung angewiesen. Er habe sich deshalb entschlossen, dem zu engagierten Au-pair die vom Beklagten bewohnte Wohnung zur kostenlosen Unterbringung zur Verfügung zu stellen. Die vom Beklagten bewohnte Wohnung sei 650 m von der vom Kläger bewohnten Eigentumswohnung entfernt und damit zu Fuß in acht Minuten zu erreichen (zu den weiteren Einzelheiten wird auf die Klageschrift vom 08.07.2020 Bezug genommen). Die Klagepartei ist der Rechtsansicht, der Vermieter habe ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn er die Wohnung benötige, um den Wohnbedarf einer Betreuungsperson, die für seine Kinder eingestellt würden, zu decken (zu den weiteren Einzelheiten wird auf den klägerischen Schriftsatz vom 14.09.2020 Bezug genommen). Der Kläger ist weiter der Auffassung, er könne in diesem Zusammenhang zur Vermeidung der Kündigung und Beendigung des mit dem Beklagten bestehenden Mietverhältnisses nicht darauf verwiesen werden, eine anderweitige Wohnung für die Au-pair anzumieten (zu den weiteren Einzelheiten wird auf den klägerischen Schriftsatz vom 14.09.2020 Bezug genommen). Die Klagepartei bestreitet, dass angemessener Ersatzwohnraum auf Seiten des Beklagten nicht zu beschaffen sei und dass der Beklagte auf dem freifinanzierten Wohnungsmarkt chancenlos sei. Die Klagepartei trägt weiter vor, der Beklagte habe keinen Vortrag dazu geliefert, welche Maßnahmen ergriffen habe und warum er bisher keine angemessene Wohnung gefunden habe, auch seine Bemühungen hierzu habe er nicht dargelegt (zu den weiteren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 07.12.2020 Bezug genommen). Die Klagepartei bestreitet, dass eine zwangsweise Räumung zu einer Verschlechterung der vom Beklagten behaupteten Krankheitssymptomatik führen würde. Offensichtlich befinde sich der Beklagte, so die Klagepartei, nicht in durchgehender ärztlicher Behandlung, da er sich laut vorgelegten Attest vom 20.10.2020 erstmals am 01.10.2020 ambulant vorgestellt habe. Die Klagepartei ist der Auffassung, der Beklagte habe nicht im Ansatz substantiiert dargestellt, dass er wegen einer Krankheit an der Räumung gehindert sei (zu den weiteren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 07.12.2020 Bezug genommen). 7 Der Kläger beantragt, 1. Der Beklagte wird verurteilt, die im 1. Obergeschoss links des Anwesens … München gelegene Wohnung, bestehend aus 2 Zimmern, einem Flur, einer Küche, einem Bad und einem Balkon zu räumen und an den Kläger herauszugeben. 2. Der Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. 8 Der Beklagte beantragt Klageabweisung. Hilfsweise beantragt er, das Mietverhältnis auf unbestimmte oder bestimmte Zeit, § 574 a Abs. 2 BGB, fortzusetzen. Hilfshilfsweise beantragt er die Gewährung einer angemessenen Räumungsfrist, § 721 ZPO. 9 Der Beklagte trägt vor, eine Unterbringung des Au-pair in der Wohnung des Klägers müsse aufgrund der Vielzahl der Zimmer, insbesondere der drei Kinderzimmer möglich sein, da die Kinder erst sieben und acht Jahre alt und das dritte Kind noch unter einem Jahr alt seien. Weiter sei es auch möglich, das Au-pair in einer anzumietenden 1-Zimmer-Wohnung in vergleichbarer Distanz zu der vom Kläger bewohnten Wohnung unterzubringen. Bei dem Beklagten selbst liege ein Grad der Behinderung von 60 vor, er gelte folglich als schwerbehindert. Zudem beziehe er Hartz-IV-Leistungen. In Folge dessen sei er auf dem freien Wohnungsmarkt chancenlos. Seit 2020 sei er aber für eine öffentlich geförderte Wohnung bei der Stadt München vorgemerkt. Er habe sich auch um Ersatzwohnraum bemüht (zu den weiteren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 3 20 Neffen 2020 sowie der damit vorgelegten Anlage B3 Bezug genommen). 10 Des Weiteren, so der Beklagte, liege bei ihm ein mittelgradiges depressives Syndrom mit Antriebsverlust, Freudlosigkeit sowie depressiver Stimmungslage vor, was sich durch zwangsweise Räumung weiter verschlechtern würde (zu den weiteren Einzelheiten wird auf die Klageerwiderung vom 12.08.2020, sowie den Schriftsatz vom 27.10.2020, Bezug genommen). 11 Der Beklagte ist der Auffassung, dass die Kündigung vom 13.11.2019 nicht wirksam geworden sei, da der Kläger kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB habe. Die Voraussetzung der „Gebotenheit“ sei wegen der alternativen Unterbringungsmöglichkeiten durch Anmietung neuen Wohnraumes nicht erfüllt. Nach Ansicht des Beklagten gebiete sein grundrechtlich garantierter Schutz eine das Mietverhältnis schonende Vorgehensweise. Der im Rahmen von § 573 Abs. 1 S. 1 BGB anerkannte Fall der Unterbringung einer Pflegekraft sei dem vorliegenden Fall deswegen nicht vergleichbar, da das Au-pair hier weder in der eigens bewohnten Wohnung, noch im selben Haus untergebracht werden solle, sondern 650 Meter weit entfernt. Dieser räumliche Unterschied sei essentiell und erfordere eine gänzlich unterschiedliche Betrachtung (zu den weiteren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz der Beklagtenpartei vom 28.09.2020 Bezug genommen). Das grundrechtlich geschützte Wohnrecht des Beklagten gehe dem Herausgabeverlangen des Klägers daher vor (zu den weiteren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz der Beklagten Partei vom 3 20.11.2020 Bezug genommen). Er, der Beklagte, falle unter die Härtefallregelung des § 574 BGB und könne daher nicht unter zumutbaren Bedingungen Ersatzwohnraum finden. Auch die Gefahr von gesundheitlichen Verschlechterungen im Falle einer Zwangsräumung sei im Rahmen der Härtegründe zu berücksichtigen. Hilfsweise sei ihm, dem Beklagten, eine angemessene Räumungsfrist zu bewilligen, in etwa in Höhe der gesetzlich zulässigen Höchstgrenze (zu den weiteren Einzelheiten wird auf die Klageerwiderung vom 12.08.2020, sowie den Schriftsatz vom 28.09.2020, Bezug genommen). 12 Das Gericht hat die Parteien im Termin vom 03.11.2020 angehört. Im Übrigen wird zur Ergänzung des Tatbestands Bezug genommen auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 03.11.2020 und die übrigen Aktenbestandteile. Entscheidungsgründe 13 Die Klage ist zulässig und begründet. A. Zulässigkeit der Klage 14 Die Klage ist zulässig. Das Amtsgericht München ist sachlich und örtlich zuständig gem. §§ 1 ZPO, 23 Nr. 2a GVG, 29a Abs. 1 ZPO, da die streitige Wohnung in München gelegen ist. B. Begründetheit der Klage 15 Die Klage ist begründet. Dem Kläger steht gegen den Beklagten ein Räumungs- und Herausgabeanspruch gem. § 546 Abs. 1 BGB zu, da das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung des Klägers vom 13.11.2019 zum 31.08.2020 wirksam beendet wurde (§§ 573 Abs. 1 S. 1, 573c Abs. 1 S. 2 BGB). Härtegründe, die eine Verlängerung des Mietverhältnisses bedingen würden, liegen nicht vor. 16 I. Die Kündigung vom 13.11.2019 hat das Mietverhältnis zum 31.08.2020 beendet, weil sie formell und materiell wirksam ist. 17 1. Die Kündigung vom 13.11.2019 wahrt die erforderlichen Formvorschriften, insbesondere die Schriftform gemäß § 568 Abs. 1 BGB. Zudem wurden im Kündigungsschreiben die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters angegeben, § 573 Abs. 3 S. 1 BGB. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über eine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird im allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann, das ist hier der Fall. Die Kündigung vom 13.11.2019 ging dem Beklagten am 14.11.2019, nach Zustellung per Einwurf/Einschreiben zu, § 130 Abs. 1 S. 1 BGB. 18 2. Der Kläger konnte auch materiell einen wirksamen Kündigungsgrund i.S.d. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB geltend machen. 19 a) Ein vorrangiger spezieller Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 BGB liegt nicht vor. Zu Recht geht der Beklagte davon aus, dass ein Au-pair nicht Angehörige/r des Haushalts i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist. Zudem handelt es sich nach dem Willen des Vermieters um eine Person, die erst noch neu mit seinem Wohnraum versorgt werden soll, bisher gerade aber nicht in seinem Haushalt untergebracht war. Solche Fälle fallen nicht unter § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, sondern sind bei § 573 Abs. 1 BGB zu prüfen (vgl. Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 51). Insoweit ist dem Beklagten uneingeschränkt zuzustimmen. 20 b) Allerdings ist vorliegend § 573 Abs. 1 S. 1 BGB einschlägig. Dass der Kläger überhaupt ein Au-pair einstellen und in der Wohnung des Beklagten unterbringen will, ist unstreitig. Der Beklagte erkennt diesen Umstand aber nicht als Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB an. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass der Wunsch des Vermieters, ein Au-pair zur Kinderbetreuung in seinen Haushalt aufzunehmen, grundsätzlich vernünftig und nachvollziehbar ist (BVerfG, NJW 1994, 994). Entgegen der Ansicht des Beklagten ist aber nach Auffassung des Gerichts auch ein anerkennenswerter Kündigungsgrund i.S.d. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB gegeben, wenn der Vermieter ein Au-pair in einer vermieteten Wohnung unterbringen möchte, die fußläufig von seinem bewohnten Eigenheim entfernt liegt. Der Vermieter ist nicht gehalten, das Au-pair zwingend unter seinem Dach unterzubringen, wenn er weiteren Wohnraum in fußläufiger Entfernung zur Verfügung hat und nachvollziehbare Gründe vorträgt, warum nur eine auswärtige Unterbringung erfolgen kann. Ebenso muss er keinen Wohnraum anmieten, um eine Kündigung der Beklagtenwohnung zu vermeiden. 21 Der Kläger hat hier ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gem. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB. Ein Fall nach § 573 Abs. 1 muss ein ähnliches Gewicht haben wie die gesetzlich aufgeführten Fälle in Abs. 2, da sonst der Schutzzweck des Gesetzes vereitelt würde. Dabei hängen die Anforderungen an das Vorliegen eines berechtigten Erlangungsinteresses des Vermieters davon ab, ob der geltend gemachte Kündigungsgrund eher eine größere Nähe zum Eigenbedarfstatbestand oder eher eine solche zum Tatbestand der Verwertungskündigung aufweist (Staudinger/Rolfs, (2018) § 573 Rn. 176). Die Fallgruppe der sogenannten „eigenbedarfsähnlichen“ Kündigungsgründe ist dabei im Rahmen von § 573 Abs. 1 S. 1 BGB anerkannt (MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 50; Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 573 Rn. 53). Die Unterbringung einer Hilfsperson, wie eines Au-pair, stellt dann ein berechtigtes Interesse für den Vermieter dar, wenn für die Beschäftigung der Hilfsperson ein Bedürfnis besteht und ihre Unterbringung im Haus oder in der Nähe der Vermieterwohnung aus persönlichen, wirtschaftlichen oder sonstigen Gründen geboten ist (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 573 Rn. 53; BGH NJW 2009, 1808). Nach Auffassung des Gerichts ist die Konstellation der Au-pair-Unterbringung in einer auswärtigen, fußläufig erreichbaren Wohnung, die mit der Wohnung der Familie nicht identisch ist, durchaus auch mit der anerkannten Fallgruppe „Betriebsbedarf“ vergleichbar, welcher ohnehin ein Unterfall des Eigenbedarfs ist. Die dort aufgestellten Grundsätze können auf das Au-pair, das in einer anderen Wohnung als dem unmittelbaren Familienhaushalt untergebracht werden soll, übertragen werden (vgl. allgemein dazu, dass die Aufnahme einer Hilfsperson in den Privathaushalt unter den Gesichtspunkt des Betriebsbedarfs fallen kann, und dann ein Betriebsbedarf im weiteren Sinne vorliegt, wenn die Hilfsperson in den Haushalt als Organisation eingegliedert werden soll, auch wenn sie nicht in den Haushalt aufgenommen und in derselben Wohnung leben soll wie der Vermieter, Staudinger/Rolfs, (2018) § 573 Rn. 186). Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses mit einem Betriebsfremden über eine reguläre Mietwohnung ist im übrigen denkbar, wenn der Vermieter die Wohnung künftig als Werkmiet- oder Werkdienstwohnung für einen Betriebsangehörigen benötigt (Umnutzung in Werkwohnung). Für den Erfolg der Kündigung dürfte ein gesteigerter Betriebsbedarf erforderlich sein, der mit dem betrieblichen Bedarf an einer funktionsgebundenen Werkmietwohnung vergleichbar ist (Cramer, Mietrecht, 2019, Kap. H, Rn. 189). 22 aa) Zunächst trifft es auch beim Au-pair zu, dass die Wohnung im Rahmen eines Dienstverhältnisses überlassen werden soll. Dabei kann hier offen bleiben, ob eher eine Werkmiet- oder eine Werkdienstwohnung vorliegt. Angesichts der Tatsache, dass die Wohnung nicht nur mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnis überlassen würde, sondern im Rahmen eines solchen - vergütet der Vermieter die geleisteten Dienste jedenfalls teilweise durch Überlassung einer Wohnung - läge eine Werkdienstwohnung näher. 23 bb) Weiter stellt sich die Frage, welche Bedeutung es hat, dass das Au-pair seine Wohnung gerade in der vom Beklagten bewohnten Wohnung nehmen soll. Bei dieser Frage ist vor allem die Funktion und Aufgabe des Au-pair von Bedeutung (vgl. BGH NZM 2007, 639 zum Betriebsbedarf). Beim Au-pair gilt nach der Definition der Bundesagentur für Arbeit, welche das Gericht uneingeränkt teilt, folgende Aufgabenbeschreibung: „Die Hauptaufgabe eines Au-pairs besteht in der Unterstützung der Gastfamilie bei der Betreuung der Kinder. Zum Alltag eines Au-pairs gehört im Allgemeinen: - die jüngeren Kinder zu beaufsichtigen und auf dem Weg in den Kindergarten oder in die Schule oder zu bestimmten Veranstaltungen zu begleiten, mit ihnen spazieren zu gehen oder zu spielen; - leichte Hausarbeiten zu verrichten, also mitzuhelfen, die Wohnung sauber und in Ordnung zu halten sowie die Wäsche zu waschen und zu bügeln; - das Frühstück und einfache Mahlzeiten zuzubereiten; - das Haus bzw. die Wohnung zu hüten und die Haustiere zu betreuen. Nicht zu den Aufgaben eines Au-pairs gehören die Kranken- und Altenpflege (Betreuung pflegebedürftiger Familienangehöriger). Ziel dieser Tätigkeiten ist die Integration in die Gastfamilie und damit die Möglichkeit für das Au-pair, sowohl die Sprache zu verbessern als auch die Kultur der Gastfamilie kennen zu lernen“ (vgl. „Au-pair“ in deutschen Familien - Informationen für Au-pair und Gastfamilien, https://www.arbeitsagentur.de/datei/au-pair-m...69.pdf, S. 6, abgerufen am 10.01.2021). 24 Das Gericht ist davon überzeugt, dass ein Au-pair, das fußläufig weniger als zehn Minuten von der Gastfamilienwohnung entfernt lebt, alle diese Aufgaben erfüllen kann und zugleich auch noch hinreichend in die Familie integriert ist, um Sprache und Kultur der Gastfamilie kennenzulernen. Auch das „Wohnung hüten“ und die „Haustiere betreuen“ ist durchaus noch möglich. Insbesondere ist zu beachten, dass das Au-pair keinen 24-Stunden-Dienst zu leisten hat. Nach den Richtlinien der Bundesagentur für Arbeit gilt folgendes: „Die Aufgaben im Haushalt (einschließlich der Beaufsichtigung Minderjähriger) dürfen das Au-pair grundsätzlich nicht mehr als sechs Stunden täglich und 30 Stunden wöchentlich in Anspruch nehmen. Soll diese Zeitdauer aus besonderem Anlass überschritten werden, so bedarf dies einer vorherigen Absprache. Die Überstunden müssen zeitlich ausgeglichen werden. Von der Familie kann verlangt werden, dass das Au-pair die übertragenen Aufgaben in angemessener Zeit erledigt. Die Erledigung privater Angelegenheiten (z.B. das Sauberhalten und Aufräumen des eigenen Zimmers) zählt nicht als Hausarbeitszeit. Die Einteilung der Hausarbeitszeit richtet sich nach den häuslichen Gewohnheiten und Bedürfnissen der Familie. Eine gewisse Regelmäßigkeit im Tagesablauf kann jedoch erwartet werden. Dem Au-pair steht mindestens ein voller Ruhetag in der Woche zu (nicht notwendigerweise am Wochenende, mindestens ein Sonn - tag im Monat muss jedoch frei sein). Außerdem sind mindestens vier freie Abende pro Woche zu gewähren. Für Sprachkurse, Religionsausübung, kulturelle Veranstaltungen und Exkursionen ist das Au-pair freizustellen." (vgl. „Au-pair“ in deutschen Familien - Informationen für Au-pair und Gastfamilien, https://www.arbeitsagentur.de/datei/au-pair-m...69.pdf, S. 7, abgerufen am 10.01.2021). 25 cc) Als weiterer Punkt ist von Bedeutung, dass der Bedarf voraussetzt, dass familiäre Gründe die Nutzung gerade der gekündigten Wohnung notwendig machen und die Wohnung für die familiären Abläufe nach den Aufgaben des Au-pair von wesentlicher Bedeutung ist (vgl. BGH NJW 2017, 2819 zum Betriebsbedarf). Auch dies ist in der vorliegenden Konstellation der Fall. Es ist gerade die Wohnung des Beklagten erforderlich für die Unterbringung des Au-pair. Die vom Kläger und seiner Familie selbst bewohnte Wohnung ist für eine Unterbringung des Au-pair zu klein, so dass das Au-pair auf die Wohnung des Beklagten ausweichen muss. Ein Ausweichen eines anderen Familienmitgliedes auf die Wohnung des Beklagten oder eines Teils der Familie mit dem Au-pair zusammen, kann schon angesichts des noch jungen alters aller Kinder der Klagepartei (alle unter zehn Jahren) nicht erwartet werden. Der Kläger hat überzeugend dargelegt, nur mit der Hilfe eines Au-pair könne seine Frau ihrem Beruf wieder nachgehen und sei die Kinderbetreuung gleichzeitig sichergestellt. Es ist auch nicht erforderlich, dass das Bedürfnis für die Hilfskraft bereits bei Ausspruch der Kündigung besteht, sondern es genügt, dass aufgrund äußerer Umstände mit einiger Sicherheit damit gerechnet werden muss, dass der Vermieter die Dienste in naher Zukunft für seine Lebensführung benötigt (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 573 Rn. 53). Im Zeitpunkt der Kündigung des Beklagten durch den Kläger im November 2019 war die Frau des Klägers noch schwanger; die Geburt des dritten Kindes im Januar 2020 war aber bereits absehbar, ebenso wie der berufliche Wiedereinstiegswunsch seiner Frau im Sommer 2020, so dass bereits vorauszusehen war, dass der Kläger die Hilfskraft ab diesem Zeitpunkt benötigen würde. 26 (1) Die Unterbringung des Au-pair in der Wohnung des Beklagten, die in der Nähe der Vermieterwohnung liegt, ist aus persönlichen und praktischen Gründen geboten. Zum einen ist zu berücksichtigen, dass die vom Kläger gewählte Agentur von Gastfamilien zwar verlangt, das Au-pair grundsätzlich in der eigenen Wohnung oder dem eigenen Haus unterzubringen. Nur wenn dies nicht möglich ist, kann das Au-pair ausnahmsweise in einer räumlich in der Nähe gelegenen Wohnung untergebracht werden. Grund für diese erforderliche räumliche Nähe ist, wie auch die schon zitierten Hinweise der Bundesagentur für Arbeit aufzeigen, dass die Anstellung eines Au-pair nicht lediglich die Kinderbetreuung sicherstellen soll, sondern auf einem Austauschverhältnis beruht: Im Gegenzug zur Kinderbetreuung wird das Au-pair in die Familie und deren Alltag integriert und kann so Sprach- und Kulturkenntnisse erweitern. Der Kläger hat hier glaubhaft vorgetragen, dass eine Unterbringung in der von ihm bewohnten Wohnung nicht möglich ist. Sämtliche Räume dort sind bereits genutzt. Die Argumentation des Beklagten, dass aufgrund des jungen Alters der Kinder, gerade des Kleinkindalters der jüngsten Tochter, diese kein eigenes Zimmer benötige, vermag nicht zu überzeugen. Die Raumaufteilung innerhalb der eigenen Wohnung ist allein Sache des Klägers und seiner Familie und unterliegt lediglich einer Missbrauchskontrolle dahingehend, ob der verfügbare Wohnraum und die angegebene Nutzung in einem auffälligen Missverhältnis stehen, so dass sich der Verdacht aufdrängen müsste, die volle Ausnutzung des Wohnraumes werde nur vorgespiegelt, um die Kündigung zu ermöglichen. Dafür sind hier aber keine Anhaltspunkte erkennbar und hat der Beklagte auch weiter nichts vorgetragen. Würde man vom Kläger verlangen, zur Vermeidung einer Kündigung Kinderzimmer zusammenlegen zu müssen, wäre dies ein unzulässiger und nicht zu rechtfertigender Eingriff in Art. 6 GG, denn allein die Eltern entscheiden (ggf. in Rücksprache mit ihren Kindern, soweit alters- und entwicklungsmäßig möglich), ob ein Kind allein ein Zimmer erhält oder mit einem anderen Geschwister zusammen ein Zimmer teilen soll. Im Übrigen sind solche Entscheidungen von Eltern üblicherweise nicht statisch zu treffen, sondern dynamisch je nach Entwicklungsstand und Persönlichkeit der Kinder. 27 Somit bleibt dem Kläger nur die Möglichkeit der Unterbringung in der vom Beklagten bewohnten Wohnung. Der Kläger hat hier - im Verhältnis zur Anmietung einer weiteren Wohnung - ein besonderes Interesse an der Nutzung der Wohnung für die Hilfskraft vor dem Hintergrund, dass er und seine Ehefrau die streitgegenständliche Wohnung 2016 gerade mit dem Hintergedanken erwarben, diesen Wohnraum eines Tages ihren Kindern zugute kommen zu lassen, was über die Einstellung des Au-pair zumindest mittelbar der Fall ist. Die Unterbringung des Au-pair in einer neu anzumietenden Wohnung stellt sich demgegenüber als unverhältnismäßig schwieriger und aufwändiger dar. 28 (2) Dem berechtigten Interesse des Vermieters steht auch nicht entgegen, dass die streitgegenständliche Wohnung 650 Meter von der Wohnung des Klägers entfernt ist. An dieser Stelle dürfte es wieder eine Rolle spielen, dass wohl von einer Werkdienstwohnung auszugehen ist. Maßgeblicher Umstand muss die unmittelbare Nähe zur Gastfamilienwohnung sein. Dies ist aber bei 650 Metern Entfernung für das Gericht unproblematisch gegeben. Es kann keinen Unterschied machen, ob eine Hilfskraft, wie ein Au-pair, in einer eigenen Wohnung im selben Haus, in einer Wohnung auf demselben Grundstück in geringer Entfernung oder in einer anderen Wohnung ein paar Straßen entfernt untergebracht werden soll, so lange das Au-pair in selber Weise eingesetzt werden kann. Relevant ist dabei nur die „Nähe zur Vermieterwohnung“ (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 573 Rn. 53). Diese ist hier bei der nur geringen Distanz und fußläufigen Erreichbarkeit in acht Minuten gegeben, so dass gewährleistet ist, dass das Au-pair schnell und flexibel die Familie erreichen, unterstützen und ihre Arbeitszeiten an die Bedürfnisse der Familie anpassen kann - in vergleichbarer Weise, wie wenn sie im selben Haus wie der Kläger untergebracht wäre. Daher erschließt sich nicht, warum der Beklagte der Ansicht ist, dem Gestaltungsrecht des Vermieters könne nur dadurch Geltung verschafft werden, dass sich der Bedarf für die Pflegekraft lediglich auf die eigene Wohnung oder das eigene Haus des Vermieters beziehe. In Ermangelung dahingehender Argumente ist diese Differenzierung nicht nachvollziehbar. Würde man zudem verlangen, dass ein Au-pair stets im selben Haus oder derselben Wohnung lebt wie die Gastfamilie, würde dies zu einer Schlechterstellung von Familien führen, die kinderreich sind aber über kein Haus verfügen, sondern in einer Wohnung leben. Ihnen wäre die Anstellung und Unterbringung eines Au-pair als Hilfestellung, damit beide Elternteile wieder berufstätig sein können, praktisch verwehrt. Denn während in einem Haus häufiger mehr Zimmer verteilt über mehrere Stockwerke vorhanden sind und daher ein freies Zimmer wahrscheinlicher ist, ist dies in städtischen Wohnungen seltener der Fall. Von der städtischen Familie zu verlangen, in eine größere Wohnung zu ziehen mit einem dann vorhandenen freien Zimmer für das Au-pair, wäre lebensfremd. 29 (3) Auch § 12 BeschV (Au-pair-Beschäftigungen) steht nicht entgegen. Nach dieser Vorschrift beträgt die maximale Beschäftigungsdauer eines bestimmten Au-pair grundsätzlich nur ein Jahr. Die Klagepartei möchte hier aber nicht ein bestimmtes Au-pair für ein Jahr beschäftigen, sondern generell ein Au-pair als Betreuung für die drei minderjährigen Kinder. Diese Betreuungskonstellation ist bei wechselnden Au-pair erkennbar auf einen längeren Zeitraum angelegt, schon deshalb, da die Kinder alle noch weit entfernt von der Volljährigkeit sind und die Ehefrau des Klägers wieder ins Berufsleben einsteigen möchte, und auch dies erkennbar nicht nur für ein Jahr. 30 (4) Aus diesen Erwägungen ergibt sich ein berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses i.S.d. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB. 31 Auf dieser Ebene wurden Mieterinteressen noch nicht berücksichtigt. Liegt - wie hier - ein zur Kündigung berechtigendes Interesse des Klägers vor, kann der Mieter sich in einer zweiten Stufe auf persönliche Härtegründe oder fehlenden Ersatzwohnraum berufen. Diese Interessen des Mieters sind dann, wenn sie dargetan sind, mit den berechtigten Interessen des Vermieters, die zur Kündigung berechtigten, abzuwägen. 32 II. Das Mietverhältnis verlängerte sich auch nicht gem. § 545 BGB über den 31.08.2020 hinaus auf unbestimmte Zeit, da der Kläger einer solchen Verlängerung bereits im Rahmen der Kündigung widersprach. Eine solche Widerspruchserklärung ist bereits vor Fristbeginn im Rahmen der Kündigungserklärung möglich (vgl. BGH NJW 2010, 2124). 33 III. Der Beklagte kann auch nicht vom Kläger gem. § 574, 574 a Abs. 1 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. 34 Zwar erfolgte der Widerspruch in schriftlicher Form gem. § 574 b Abs. 1 S. 1 BGB und wahrte die Frist des § 574 b Abs. 2 S. 1 BGB, es ist aber kein Fall des § 574 Abs. 1 BGB dargetan und unter Beweis gestellt. Auch ein Fall des § 574 Abs. 2 BGB liegt nicht vor: 35 1. Ein Fall des § 574 Abs. 1 BGB ist nicht hinreichend dargetan und unter Beweis gestellt. Eine Beweisaufnahme war nicht durchzuführen: Unter einer „Härte“ sind dabei alle Nachteile wirtschaftlicher finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können (Schmidt-Futterer/Blank, 11. Aufl. 2013, BGB § 574 Rn. 20). Der Kläger legte vorliegend ein fachärztliches Gutachten vom 27.10.2020 vor, in welchem bei ihm ein mittelgradiges depressives Syndrom mit Antriebsverlust, Freudlosigkeit sowie depressiver Stimmungslage diagnostiziert wurde. Des Weiteren wurden bei ihm passive Todeswünsche festgestellt, jedoch keine akute Suizidalität. Auf Grund des vorgelegten Attestes steht fest, dass der Beklagte nicht in durchgehender ärztlicher Behandlung war, da er sich laut vorgelegten Attest vom 20.10.2020 erstmals am 01.10.2020 ambulant vorgestellt habe. Der Beklagte hat nicht im Ansatz substantiiert dargestellt, dass er wegen einer Krankheit an der Räumung gehindert sei. Auch die Tatsache, dass er zu 60 % schwerbehindert ist, reicht für sich genommen nicht aus. Ein Sachverständigengutachten war daher nicht einzuholen, da es bereits an hinreichenden Anknüpfungstatsachen fehlt. Das Attest vom 20.10.2020 stellt klar, dass der behandelnde Arzt Dr. … aufgrund des einmaligen Termins keinerlei Stellungnahme zum Verlauf und der Prognose der Erkrankung nehmen kann. Die bloße Behauptung ohne greifbare Umstände reicht auch nach der BGH-Rechtsprechung nicht aus, um ins Blaue hinein ein Gutachten einholen zu können. 36 2. Auch der Härtegrund des § 574 Abs. 2 BGB ist nicht gegeben: Erforderlich ist, dass der konkrete Mieter außerstande ist, sich bis zum Ablauf der Kündigungsfrist Ersatzwohnraum zu beschaffen. Dem Mieter obliegt es, alle erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen zur Erlangung einer Ersatzwohnung zu ergreifen, wobei die Obliegenheit zur Ersatzwonhraumsuche nach herrschender Meinung grundsätzlich mit dem Zugang der Kündigung beginnt. Soweit sich der Beklagte darauf beruft, dass angemessener Ersatzwohnraum nicht zu finden ist, ist dem Beklagten zuzumuten, die Wohnungssuche nicht nur auf die Münchner Innenstadt zu beschränken, sondern auch Wohnungen einzubeziehen, die sich im Münchner S-Bahn-Bereich befinden. Der Beklagte musste zu seinen Wohnungssuchbemühungen auch nicht angehört werden, das Gericht konnte seine mit Anlage B 3, B 4 und B 5 dargelegten Bemühungen als wahr unterstellen: Daraus ergibt sich, dass der Beklagte fast ausschließlich im zentralsten Innenstadtbereich gesucht hat, nämlich größtenteils nur Altstadt-Lehel und nur wenige Wohnungen in Sendling, Au-Haidhausen und Untergiesing-Harlaching. Die Suche beschränkt ausschließlich auf diese beliebten Stadtviertel und ist völlig unzureichend. Eine Härte i.S.v. § 574 Abs. 2 BGB ist daher zu verneinen. Allein der Umstand, dass der Beklagte seit 20 Jahren seinen Lebensmittelpunkt in der Innenstadt hat, vermag eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 2 BGB nicht zu begründen. 37 IV. Unter Abwägung der gegenseitigen Interessen ist der Beklagten eine Räumungsfrist bis 31.07.2021 gemäß § 721 ZPO einzuräumen. Dabei ist zu Gunsten des Beklagten neben seiner gesundheitlichen Situation zu berücksichtigen, dass dieser derzeit noch keinen Ersatzwohnraum zur Verfügung hat, wobei der Beklagte bisher seine Wohnungssuche nur auf einen geringen urbanen Ausschnitt beschränkt hat. Zudem ist von erheblicher Bedeutung, dass der Kündigungsgrund nicht aus der Sphäre des Beklagten stammt, sondern einzig aus der Sphäre des Klägers. Weiter ist zu berücksichtigen, dass infolge der Corona-Pandemie und des aktuellen Lockdown Ersatzwohnraum derzeit noch erheblich schwerer zu finden ist. Weiter ist zu berücksichtigen, dass die Kündigungsfrist bereits seit 31.08.2020 abgelaufen. Unter Berücksichtigung der Interessen des Klägers, insbesondere ihres Grundrechts auf Eigentum, erscheint eine Räumungsfrist bis 31.07.2021 angemessen. 38 V. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO. Bayern.de BayernPortal Datenschutz Impressum Barrierefreiheit Hilfe Kontakt Schriftgröße      Kontrastwechsel

Seite drucken   Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Köln, 10 S 264/09 Datum: 19.05.2010 Gericht: Landgericht Köln Spruchkörper: 10. Zivilkammer Entscheidungsart: Beschluss Aktenzeichen: 10 S 264/09 ECLI: ECLI:DE:LGK:2010:0519.10S264.09.00   Vorinstanz: Amtsgericht Köln, 208 C 114/09   Tenor: Die Kosten des Rechtstreits werden den Beklagten zu 70 % und dem Kläger zu 30 % auferlegt. Der Streitwert wird auf 7.884,- € festgesetzt.   1 Gründe 2 Die Parteien haben den Rechtstreit in der mündlichen Verhandlung am 28.04.2010 vor dem Hintergrund des Auszugs der Beklagten aus der Wohnung des Klägers im Juli 2009 übereinstimmend für erledigt erklärt, so dass über die Kosten des Verfahrens nach § 91 a ZPO zu entscheiden war. 3 Nach summarischer Prüfung ist der Prozessausgang nach dem bisherigen Vorbringen der Parteien hinsichtlich der ersten Kündigung von 30.03.2008 offen. Hinsichtlich der mit der Klageschrift vom 10.03.2009 wiederholten Kündigung der Mietwohnung durch den Kläger, die den Beklagten mit Zustellung der Klage am 29.04.2009 zugegangen ist, lagen die Voraussetzungen einer wirksamen Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 BGB jedoch vor. 4 Soweit das Amtsgericht hinsichtlich der ersten Kündigung vom 30.03.2008 ausgeführt hat, dass die Angaben in dem Kündigungsschreiben, dass die Wohnung in der T-Straße zu groß sei, unkonkret im Sinne des § 573 Abs. 3 BGB und auch nicht ausreichend unter Beweis gestellt seien, war dem allerdings nicht zu folgen. Es ist anerkannt, dass ein Nutzungsinteresse des Vermieters gegeben sein kann, wenn dieser in eine kleinere Wohnung umziehen möchte, weil ihm die bisherige Wohnung zu groß geworden ist (Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 573, Rn. 95). Dabei spielt es grundsätzlich keine Rolle, ob der Vermieter den Bedarf durch vorangegangene Fehlplanungen selbst verursacht hat (BVerfG WUM 1993, 231). Etwas anderes hätte nach dieser Rechtsprechung in dem vorliegenden Fall nur dann gelten können, wenn die durch den Kläger herbeigeführte Vergrößerung durch den Umzug in eine 170 m² große Wohnung in Kenntnis oder Erwartungen der künftigen Eigenbedarfssituation durchgeführt wurde. Zur Annahme einer rechtsmissbräuchlichen Kündigung reicht allein Umstand, dass der Kläger die Wohnung erst zum 01.10.2007 angemietet hatte, jedoch nicht aus. Der Vortrag des Klägers, dass man auch als Alleinstehender in eine für eine Person zu große aber repräsentative Wohnung zieht und nach einem halben Jahr feststellt, dass man sich dort verloren fühlt und wieder verkleinern möchte, ist ohne weiteres nachvollziehbar. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter über breite Erfahrung mit der Vermietung von Wohnungen verfügt, wie vorliegend. 5 Die vorliegenden Umstände begründeten auch keine gesteigerte Begründungsanforderung i.S.d. § 473 Abs. 3 BGB. D.h. der Kläger musste in dem Kündigungsschreiben nicht die erst in der Klage angeführte Begründung ergänzen, dass er sich in der Wohnung verloren fühlte und daher schon nach sieben Monaten ausziehen wollte. Erforderlich aber auch ausreichend ist es, dass der Vermieter konkrete Angaben über die Größe seiner Wohnung macht, was vorliegend geschehen ist (vgl. Schmidt- Futterer, § 573 BGB, Rn. 122). Hierdurch wurden die Beklagten ausreichend in die Lage versetzt, die Erfolgsaussichten der Kündigung überschlägig zu überprüfen. Bei der Kostenverteilung war jedoch zu berücksichtigen, dass die Beklagten das Klagevorbringen, dass dem Kläger seine bisherige Wohnung zu groß war, wirksam bestritten haben und die Kammer hierüber Beweis hätte erheben müssen. Mit Blick auf das zum Zeitpunkt der Erledigungserklärungen noch ungewisse Prozessergebnis waren den Beklagten die Kosten des Rechtsstreits daher nicht vollständig aufzuerlegen. 6 Die vorgenommene Kostenverteilung berücksichtigt zuletzt, dass jedenfalls bei der mit der Klageschrift vom 10.03.2009 ausgesprochenen wiederholten Kündigung die Voraussetzungen einer wirksamen Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 BGB vorlagen, was die Beklagten in der Berufungserwiderung auch unstreitig gestellt haben. Insbesondere hat der Kläger ein zusätzlich durch die Büronähe bedingtes Nutzungsinteresse an der Wohnung vorgetragen, was die Kündigung für sich genommen schon rechtfertigt (Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 573 BGB Rn. 98). Entgegen der Auffassung der Beklagten hat das Amtsgericht diese Kündigung bei seiner Entscheidung rechtsfehlerhaft außer Acht gelassen. Bei der nachgeschobenen Kündigung handelte es sich um einen neuen Streitgegenstand (BGH NJW-RR 1994, 61), die vorliegend als objektive Klagehäufung auszulegen war, die auch ohne weiteres als sachdienlich im Sinne des § 263 ZPO zuzulassen gewesen wäre. Dabei kommt es auch nicht darauf an, dass der Kläger keinen Antrag auf zukünftige Räumung zum Ende Kündigungsfrist gestellt hat. Nachdem das Amtsgericht festgestellt hat, dass die erste Kündigung vom 30.4.2008 unwirksam sei, hätte es auf Grundlage des Klageantrags, der nach der Klageschrift vom 10.03.2009 auch für die hilfsweise ausgesprochene zweite Kündigung gelten sollte, die künftige Räumung unter Abweisung der Klage im Übrigen als "Weniger" zusprechen müssen. Dies ist dann möglich, wenn die Voraussetzungen der §§ 257 ff. ZPO vorliegen (Zöller, ZPO § 308 Rn. 4), wobei die Voraussetzungen des hier einschlägigen § 259 ZPO gegeben waren. Auch wenn sich die Klageerwiderung auf die Kündigung vom 30.3.2008 bezogen hat, zeigt der Vortrag der Beklagten in der ersten Instanz, die eine Härte u.a. durch fehlenden Ersatzraum im Sinne des § 574 BGB behauptet haben, dass sie eine Eigenbedarfskündigung insgesamt und nicht nur wegen des angeblich unzureichend begründeten ersten Kündigungsschreibens für unwirksam erachteten. Hieraus resultierte die Besorgnis, dass die Beklagten sich auch einer künftigen Räumung entziehen würden. Die späteren Ausführungen der Beklagten in der Berufungserwiderung, wonach die Kündigung vom 10.03.2009 sofort anerkannt worden wäre, hätte der Kläger den Klageantrag auf künftige Räumung umgestellt, vermögen hieran nichts mehr zu ändern. Hinsichtlich der Kostenverteilung war allerdings wiederum zu Gunsten der Beklagten zu berücksichtigen, dass die Räumungsklage hinsichtlich der zweiten Kündigung ursprünglich nur teilweise begründet war, nämlich soweit die künftige Räumung unter Abweisung der Klage im Übrigen zuzusprechen gewesen wäre.   Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen

Zur Startseite von BAYERN.RECHT Zur Trefferliste der letzten Suche Suche zurücksetzen Suche ausführen Navigation Inhalt LG München I, Endurteil v. 23.11.2022 – 14 S 10546/22 Download Drucken Titel: Kündigung wegen Auflösung des Kautionskontos Normenkette: BGB § 280, § 568, § 573 Leitsätze: 1. Die Entziehung der Kaution durch den Mieter stellt einen Grund für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses dar. (Rn. 28 – 45) (redaktioneller Leitsatz) 2. Das Verschulden des Mieters an der Auflösung des Kautionskontos entfällt nicht deshalb, weil (mit)ursächlich ein Bankfehler war, da der Sperrvermerk nicht noriert war. (Rn. 46 – 57) (redaktioneller Leitsatz) Schlagworte: Kautionskonto, Auflösung, Mietvertrag, ordentliche Kündigung, wichtiger Grund Vorinstanz: AG München, Endurteil vom 06.07.2022 – 452 C 19982/21 Fundstellen: ZMR 2023, 290 LSK 2022, 46239   Tenor 1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts München vom 06.07.2022, Az. 452 C 19982/21, wird zurückgewiesen. 2. Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 3. Das Urteil ist für die Klagepartei hinsichtlich der Kostenentscheidung (Ziffer 2) gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. 4. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 31.03.2023 gewährt. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 6.600,00 € festgesetzt. Entscheidungsgründe I. 1 Der Kläger nimmt den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung im Erdgeschoss links des Anwesens … bestehend aus einem Zimmer, einer Küche, einem Bad/WC und einem Flur in Anspruch. 2 Der Beklagte verkaufte und veräußerte die streitgegenständliche Wohnung mit notariellem Vertrag vom 26.10.2017 an den Kläger. Mitbeurkundet wurde dabei ein Mietvertrag zwischen den Parteien, wonach der Beklagte, der bereits in der Wohnung gelebt hatte, zu einer monatlichen Nettomiete von 550,00 € als Mieter des Klägers in der Wohnung verbleiben durfte. Unter Kapitel IV, Absatz 4, Spiegelstrich 5 des Notarvertrags war insoweit die Verpflichtung des Beklagten zur Zahlung einer Mietkaution in Höhe von 1.100,00 € vereinbart. Dieser mietvertraglichen Pflicht kam der Beklagte zunächst nach, indem er am 28.06.2017 ein auf ihn lautendes Konto, …, bei der … eröffnete, den vorgenannten Betrag einzahlte und dem Kläger ein Pfandrecht am gesamten Guthaben bestellte. Wohl aufgrund eines bankinternen Versehens wurde dabei jedoch kein diesbezüglicher Kontosperrvermerk eingetragen, sodass das Kautionskonto für die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Bank nicht sogleich als solches erkennbar war (Anlage B 4, Bl. 48 d.A.). 3 Nachdem der Beklagte in weitere finanzielle Schwierigkeiten geraten war, suchte er – ausweislich seiner eigenen Angaben in der Berufungsverhandlung vom 23.11.2022 – am 22.01.2021 eine Filiale der … auf, um sich dort namentlich über die Möglichkeit des Verkaufs seiner Genossenschaftsanteile an der Bank zu erkundigen. Dabei wurde ihm von einem Bankangestellten mitgeteilt, dass ein solcher Verkauf frühestens nach der nächsten Generalversammlung möglich sei; der Beklagte habe bei der Bank jedoch Konten, auf welchen sich Guthaben befänden – u.a. ein Konto mit einem Guthaben in Höhe von rund 1.100,00 €. Bei letzterem Konto handelte es sich um das verfahrensgegenständliche Kautionskonto mit einem Guthaben von 1.100,03 € (inkl. aufgelaufener Zinsen). Hierauf ließ der Beklagte sogleich sämtliche ihm genannten Guthaben – darunter auch die Mietsicherheit in voller Höhe von 1.100,00 € (ohne Zinsen) – auf sein Girokonto, … umbuchen. 4 Im Februar 2021 teilte der Beklagte dem Kläger mit, dass er mit Wirkung zum 01.03.2021 „Hartz IV“ beantragt habe und deshalb keine Miete mehr zahlen werde, da er eine bezahlte Miete von der Agentur für Arbeit nicht würde erstattet bekommen (Anlage K3, Bl. 22 d.A.). Auf Hinweis des Klägers, dass der Bezug staatlicher Sozialleistungen nicht von der Verpflichtung zur Entrichtung des vereinbarten Mietzinses befreie, setzte der Beklagte die Mietzahlungen – entgegen seiner Ankündigung – fort. 5 Am 28.06.2021 löste der Beklagte das verfahrensgegenständliche Mietkautionskonto auf, woraufhin dem Kläger am 30.06.2021 von … diesbezügliche Kontounterlagen übersandt wurden, aus welchen u.a. ersichtlich war, dass der neue Kontostand 0,00 € betrage und der zuletzt noch vorhandene Abrechnungsbetrag von 0,03 € auf das Girokonto des Beklagten überwiesen worden sei. 6 Mit Schreiben vom 01.07.2021 (Anlage K 4, Bl. 23 ff. d.A.) kündigte der Kläger hierauf den Mietvertrag mit dem Beklagten außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich zum 30.09.2021 und widersprach einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses. Dabei warf der Kläger dem Beklagten vor, die Kaution abgehoben und das Kautionskonto aufgelöst zu haben. Damit habe der Beklagte gegen den Mietvertrag verstoßen und einen „massiven Vertrauensbruch“ begangen. 7 Der vorgenannten Kündigung ließ der Beklagte mit anwaltlichem Schreiben vom 13.07.2021 (Anlage K 5, Bl. 25 ff. d.A.) widersprechen, wobei insbesondere behauptet wurde, dass die Auflösung des Mietkautionskontos auf einen Fehler der Bank zurückzuführen sei. Der Beklagte habe eigentlich „ein anderes Konto“ auflösen wollen. 8 Mit anwaltlichem Schreiben vom 21.07.2021 (Anlage K 6, Bl. 27 ff. d.A.) teilte die Klagepartei sodann insbesondere mit, dass es bei der Kündigung des Mietverhältnisses verbleibe und forderte den Beklagten auf, bis spätestens 28.07.2021 die „eigenmächtig zurückgenommene Mietsicherheit […] wieder in vertragsgemäßer Weise zu stellen“. Zugleich erfolgte der Vorschlag einer einvernehmlichen Aufhebung des Mietverhältnisses zum 30.09.2022 unter Verzicht auf die erneute Leistung einer Mietsicherheit und Zahlung einer Umzugskostenbeihilfe an den Beklagten in Höhe von 2.000,00 €. 9 Mit anwaltlichem Schreiben vom 26.07.2021 (Anlage K 7, Bl. 30 d.A.) signalisierte der Beklagte grundsätzliche Einigungsbereitschaft, forderte vom Kläger jedoch eine Umzugskostenbeihilfe in Höhe von 4.000,00 €. Dies wiederum lehnte der Kläger mit Anwaltsschreiben vom 10.08.2021 (Bl. 31 d.A.) ab. 10 Mit Schreiben des Klägervertreters vom 30.08.2021, adressiert an den damaligen anwaltlichen Vertreter des Beklagten (Bl. 34 f. d.A.), ließ der Kläger erneut die außerordentliche fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum nächstmöglichen Zeitpunkt erklären. Verwiesen wurde dabei auf das weitere anwaltliche Schreiben des Klägervertreters vom selben Tag, das unmittelbar an den Beklagten adressiert war (vgl. Anlage I zum Protokoll vom 23.11.2022). In ersterem Schreiben war von einem „Verzug mit der Stellung der Mietsicherheit“ die Rede. Zudem wurde Bezug auf das zweitgenannte Schreiben genommen, in welchem sowohl die vertragswidrige Auflösung des verpfändeten Kontos als auch die trotz Fristsetzung nicht erfolgte erneute „Stellung der vertraglich vereinbarten Mietsicherheit, zuletzt bis spätestens 18.08.2021“ als Kündigungsgründe angeführt waren. 11 Am 09.09.2021 stellte der Beklagte dem Kläger eine neue Mietkaution in Höhe von 1.100,00 €, nachdem dieser Betrag dem Beklagten am 06.09.2021 auf seinen Antrag vom 15.07.2021 hin durch das zuständige Jobcenter zur Verfügung gestellt worden war. 12 Daraufhin teilten die anwaltlichen Vertreter des Klägers der beklagten Partei mit Schreiben vom 14.09.2021 (Anlage K 9, Bl. 36 f. d.A.) mit, dass „die erklärte fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund unwirksam ist“. Es verbleibe jedoch bei der ordentlichen Kündigung „zum 30.11.2021“. 13 Mit Endurteil vom 06.07.2022, Az. … hat das Amtsgericht München der Klage im schriftlichen Verfahren nach § 128 Abs. 2 ZPO vollumfänglich stattgegeben; eine Räumungsfrist ist nicht gewährt worden. Das Erstgericht hat sich dabei auf den Standpunkt gestellt, dass die ordentliche Kündigung vom 30.08.2021 das Mietverhältnis beendet habe. Die Verwendung eines verpfändeten Gegenstands „zu eigenen Zwecken“ stelle eine erhebliche Pflichtverletzung dar. Diese sei dem Beklagten zuzurechnen, da er die Bank insoweit angewiesen habe. Die Einlassung des Beklagten, ihm sei nicht bewusst gewesen, dass es sich um das Kautionskonto gehandelt habe, sei „unschlüssig“, zumal der Beklagte keine „Vielzahl an Sparbüchern“ gehabt und auch die Höhe des umgebuchten Guthabens auf die verpfändete Kaution hingewiesen habe. Von wenigstens grober Fahrlässigkeit sei zudem auszugehen. Eine Abmahnung sei nicht erforderlich gewesen. Die nach Ausspruch der Kündigung erfolgte (erneute) Zahlung des Kautionsbetrags habe die Kündigung „nicht zu heilen“ vermocht. 14 Hiergegen wendet sich die Berufung des Beklagten vom 24.08.2022, bei dem Berufungsgericht eingegangen am 25.08.2022 und zugleich begründet. Die Berufung meint insbesondere, dass das Erstgericht keine hinreichende Würdigung des Sachverhalts vorgenommen habe. Der Beklagte habe den Fehler der Bank, dass kein Sperrvermerk eingetragen worden sei, nicht erkannt. Dies sei überzeugend. Eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 BGB liege nicht vor. So habe der Beklagte sich, sogleich nachdem er von der Auflösung des Kautionskontos Kenntnis erlangt gehabt habe, um die „Neugestellung“ einer Kaution bemüht. Auch habe sich durch das Verhalten des Beklagten die Rechtsposition des Klägers gar nicht verschlechtert, da der Kläger nach Auflösung des Kontos seines Anspruchs gegen die S. Bank auf Zahlung des verpfändeten Guthabens nicht verlustig gegangen sei. Ferner wirft die Berufung dem Kläger eine schuldhafte, unzureichende Mitwirkung bei der „Neugestellung der Mietkaution“ und eine hieraus resultierende Verzögerung vor. Der Beklagte habe jedenfalls in angemessener Frist eine neue Kaution gestellt. 15 Auch sei erstgerichtlich übersehen worden, dass kein klägerseitiger Widerspruch gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB vorgelegen habe. Der Antrag auf Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO sei lediglich mit einem „recht inhaltslosen“ Satz abgelehnt worden. 16 Im Berufungsverfahren wird daher seitens der Beklagtenpartei beantragt: 1. Das Urteil des AG München vom 06.07.2022, Az.: 452 C 19982/2[1], wird aufgehoben und die Klage abgewiesen. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist gewährt. 17 Die Klagepartei beantragt demgegenüber: Die Berufung wird zurückgewiesen. II. 18 Der zulässigen Berufung ist in der Sache kein Erfolg beschieden. 19 Zu Recht hat das Erstgericht der auf Räumung und Herausgabe gerichteten Klage stattgegeben. Der diesbezügliche Anspruch des Klägers ergibt sich aus §§ 546 Abs. 1, 542 Abs. 1, 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 S. 1 BGB. 20 Das angefochtene Urteil begegnet aus Sicht der Kammer – jedenfalls im Ergebnis – keinen rechtlichen Bedenken. 21 Der Prüfungsumfang des Berufungsgerichts bemisst sich nach § 529 ZPO, demnach sind die vom Gericht der ersten Instanz festgestellten Tatsachen zugrunde zu legen. Berücksichtigungsfähige neue Tatsachen im Sinne des § 529 Abs. 1 Nr. 2 ZPO wurden nicht dargelegt. Eine Rechtsverletzung ist im angefochtenen Urteil nicht erkennbar. Dabei kann zunächst auch auf die im Wesentlichen zutreffenden Entscheidungsgründe des amtsgerichtlichen Urteils verwiesen werden. 22 1. Nach Überzeugung der Kammer führte bereits die auf den Vorwurf der „Abhebung“ des gesamten Kautionsguthabens und der Auflösung des Kautionskontos gestützte ordentliche Kündigung des Klägers vom 01.07.2021 zur Beendigung des Mietverhältnisses. 23 Die vorgenannte, dem Beklagten unstreitig zugegangene Kündigung war sowohl formell als auch materiell wirksam. 24 a) Ein temporärer vertraglicher Ausschluss der ordentlichen Kündigung ist entgegen der vorgerichtlich verlautbarten Rechtsmeinung des Beklagten nicht zu erkennen. Die diesbezügliche Vereinbarung unter Kapitel IV, Absatz 4, Spiegelstrich 2 Satz 4 des Notarvertrags betrifft ersichtlich nur das vermieterseitige Recht zur Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 1 S. 1 BGB. 25 b) Die vom Kläger selbst verfasste und unterschriebene Kündigung wahrte die erforderliche Schriftform und wies eine ausführliche Begründung auf. Sie erfüllte damit ohne Weiteres die formellen Anforderungen an eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach §§ 568 Abs. 1, 573 Abs. 3 BGB. 26 c) Die materielle Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung vom 01.07.2021 beruht auf § 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 S. 1 BGB. 27 Nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches berechtigtes Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. 28 Dies war hier der Fall. 29 (1) Zunächst hat die Kammer – wie bereits das Erstgericht – keinen Zweifel daran, dass das kündigungsgegenständliche Verhalten eine mietrechtliche Pflichtverletzung des Beklagten beinhaltet. 30 Die Verletzung mietvertraglicher Pflichten ist in einem umfassenden Sinne zu verstehen. Ob die Pflicht im Gesetz normiert ist, oder ob die Pflicht sich aus individual- oder formularvertraglichen Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter ergibt, ist dabei unerheblich. Ohne Belang ist auch, ob es sich um eine Haupt- oder Nebenpflicht handelt, und ob die Verletzung einer Leistungs- oder Schutzpflicht in Rede steht (zum Vorstehenden siehe jeweils BeckOGK/Geib, 01.10.2022, BGB § 573 Rn. 19). 31 Vorliegend verstieß der Beklagte gegen seine aus dem Mietvertrag folgende Nebenpflicht, dem Kläger eine Mietsicherheit in Höhe von 1.100,00 € zu leisten (vgl. Kapitel IV, Absatz 4, Spiegelstrich 5 des Notarvertrags vom 26.10.2017). Freilich ist hiervon nicht lediglich die Pflicht zur Leistung der vereinbarten Mietsicherheit bei Beginn des Mietverhältnisses umfasst, sondern auch die mieterseitige Pflicht, dem Vermieter die überlassene Sicherheit (insbesondere) während der Mietdauer nicht wieder eigenmächtig zu entziehen. Da dem Kläger an der Kautionssumme ein Pfandrecht bestellt war, war es dem Beklagten selbstverständlich nicht gestattet, ohne Zustimmung des Klägers auf das Mietkautionskonto zuzugreifen. Ein solches Verhalten steht in eklatantem Widerspruch zu dem Sicherungsrecht und -bedürfnis des Klägers und stellt daher eine Pflichtverletzung des Beklagten dar. Andernfalls wäre der Sinn und Zweck einer Mietkaution, die namentlich Sicherheit gegen Mietausfall, die Beschädigung der Mietsache oder die Nichterfüllung vertraglicher Pflichten bieten soll (siehe BeckOGK/Siegmund, 01.10.2022, BGB § 551 Rn. 1), ersichtlich nicht ausreichend gewahrt. 32 In Bezug auf die Mietkaution verdeutlichen Vorenthaltung und Entzug paradigmatisch die Möglichkeiten der Pflichtverletzung durch Unterlassen bzw. aktives Tun, wobei beide Formen einen Fall des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellen können. Auch aus Sicht des Vermieters macht es jedenfalls keinen maßgeblichen Unterschied, ob ihm der Mieter die Kaution pflichtwidrig vorenthält – also deren rechtzeitige Leistung unterlässt (sog. Kautionsverzug) – oder ob ihm der Mieter eine ursprünglich geleistete Mietsicherheit nachträglich wieder entzieht, z.B. durch Umbuchung des Kautionsguthabens und Auflösung des betreffenden Kontos. In beiden Fällen ist das Sicherungsbedürfnis des Vermieters nicht (mehr) befriedigt und die Schutzwirkung, welche die Kaution bieten soll, vermag nicht zu entstehen bzw. entfällt nachträglich wieder. 33 (2) Die dergestalt verwirklichte Pflichtverletzung des Beklagten stellt sich zudem als „nicht unerheblich“ i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar. 34 Dabei ist zunächst darauf hinzuweisen, dass der Mietsicherheit nach § 551 BGB als Instrument zur Verringerung des Ausfallrisikos des Vermieters grundsätzlich eine hohe Bedeutung beizumessen ist (siehe BT-Drs. 17/10485, 16 im Kontext des § 569 Abs. 2 a BGB). So stellte der Gesetzgeber durch das Mietrechtsänderungsgesetz (BGBl. 2013 I 434) klar, dass selbst eine fristlose Kündigung wegen Nichterbringung der vertraglich geschuldeten Kaution möglich ist. Dies erfolgte durch die Vorschrift des § 569 Abs. 2 a BGB, mit welcher die insoweit erforderlichen Voraussetzungen im Wesentlichen parallel zu der Kündigungsmöglichkeit wegen Zahlungsverzugs festgelegt wurden (zutr. BeckOGK/Geib, 01.10.2022, BGB § 569 Rn. 47). 35 Dabei verkennt die Kammer keineswegs, dass § 569 Abs. 2 a BGB zum einen lediglich die fristlose Kündigung zum Gegenstand hat und dabei zudem nur den ursprünglichen Anspruch auf Sicherheitsleistung, nicht hingegen namentlich den Verzug mit einem ggf. bestehenden Anspruch auf Wiederauffüllung einer Kaution regelt (vgl. BT-Drs. 17/10465, 25; BeckOK BGB/Wöstmann, 63. Ed. 01.08.2022, BGB § 569 Rn. 12). Demgegenüber geht es vorliegend um eine ordentliche Kündigung, die auf dem Vorwurf des vertragswidrigen nachträglichen Entziehens einer ursprünglich geleisteten Kaution fußt. 36 Zweifelsfrei ist der Norm des § 569 Abs. 2 a BGB aber zumindest die grundlegende gesetzgeberische Wertung zu entnehmen, dass ein Verstoß gegen die mieterseitige Verpflichtung zur Leistung der vertraglich vereinbarten Mietsicherheit schwer wiegen, und sogar die härteste mietrechtliche Sanktion – nämlich eine fristlose Kündigung – nach sich ziehen kann. 37 Ob neben § 569 Abs. 2 a BGB der Auffangtatbestand des § 543 Abs. 1 BGB anwendbar bleibt und eine fristlose Kündigung (wegen Kautionsverzugs) zu rechtfertigen vermag, ist strittig, bedarf aber schon deshalb keiner weiteren Betrachtung, da hier lediglich eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 S. 1 BGB inmitten steht. Eine solche bleibt indes von der Vorschrift des § 569 Abs. 2 a BGB per se unberührt (siehe namentlich Blank MietRB 2013, 340 [342]; Zehelein WuM 2013, 133 [135]; BeckOK BGB/Wöstmann, 63 Ed. 01.08.2022, BGB § 569 Rn. 13; NK-BGB/Werner Hinz, 4. Aufl. 2021, BGB § 573 Rn. 27 m.w.Nachw. [Fn. 125]; Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 573 Rn. 33). 38 Voraussetzung für eine ordentliche verhaltensbedingte Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist aber grundsätzlich ein „nicht unerheblicher“ Rückstand mit der Kautionsleistung, mithin die Überschreitung einer betragsmäßigen Erheblichkeitsschwelle. Ein solcher Rückstand liegt nach einer Ansicht (vgl. z.B. Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 573 Rn. 33) mit Blick auf die in § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB getroffene Wertentscheidung regelmäßig nur dann vor, wenn der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt. Nach anderer Auffassung wird die Nichtzahlung der Mietsicherheit in voller Höhe – also unabhängig davon, ob die vereinbarte Höhe den Betrag einer Monatsmiete erreicht oder darüber hinausgeht – den Vermieter regelmäßig zu einer ordentlichen Kündigung berechtigen (so namentlich Häublein PiG 97 (2014), 35 [56]; NK-BGB/Werner Hinz, 4. Aufl. 2021, BGB § 573 Rn. 27). 39 Dieser Meinungsstreit kann vorliegend dahinstehen, da die Höhe des dem Kläger entzogenen vollen Kautionsbetrags nebst aufgelaufenen Zinsen (1.100,03 €) zugleich den Betrag einer Monatsmiete (Nettomonatsmiete: 550,00 €) signifikant überstieg und sogar zwei Nettomonatsmieten erreichte. 40 Indem der Beklagte das volle Kautionsguthaben von besagtem Konto ab- und auf sein Girokonto umbuchen ließ, sowie schließlich das Kautionskonto auflöste, entzog er dem Kläger die geschuldete Sicherheit zur Gänze, was einen nicht unerheblichen Pflichtverstoß sowie einen gravierenden Vertrauensbruch darstellte. 41 Die Richtigkeit dieses Standpunkts wird überdies anhand der Beweggründe des Beklagten für die Umbuchung noch deutlicher: Indem der Beklagte auf das Kautionskonto zugriff, um den Versuch zu unternehmen, sich aus einem finanziellen Engpass zu befreien, sah sich der Kläger in doppelter Hinsicht der Gefahr eines Zahlungsausfalls ausgesetzt. So war das Insolvenzrisiko des Klägers durch die unzureichenden finanziellen Mittel des Beklagten ohnehin bereits zumindest abstrakt gefährdet. Indem zusätzlich die Mietsicherheit wegfiel, war das – legitime und auch vertraglich geschützte – Interesse des Klägers an einer Sicherung seiner Ansprüche in noch intensiverem Maße beeinträchtigt. 42 Soweit die Einstufung als nicht unerhebliche Pflichtverletzung von der Berufung mit dem Hinweis auf ersatzweise Ansprüche, namentlich in Form von Schadensersatzansprüchen des Klägers gegen die … wegen der unterlassenen Eintragung eines Kontosperrvermerks bzw. der Vornahme der Umbuchung in Abrede gestellt wird, ist dies gänzlich unbehelflich. Unterstellt, ein solcher Anspruch wäre tatsächlich entstanden und auch realisierbar, würde es sich hierbei freilich lediglich um einen solchen handeln, welcher bis zu dessen etwaiger Durchsetzung im Vergleich zu einem (fort)bestehenden Kautionskonto keine auch nur annähernd gleichwertige Sicherheit darstellen würde. Einen Anspruch auf (erneute) Leistung der vertraglich geschuldeten Sicherheit hatte der Kläger gegen den Beklagten jedoch bereits in der Folge des Eingriffs in die Mietsicherheit, was aber naturgemäß insbesondere nichts daran änderte, dass die Mietsicherheit zunächst einmal nicht mehr existierte. Ein Vorgehen gegen die Bank hätte also lediglich eine weitere hypothetische Möglichkeit für den Kläger dargestellt, den bereits entstandenen rechtswidrigen Zustand wieder zu beseitigen. 43 Gegenüber einem Geschädigten kann eben in aller Regel gerade nicht mit Erfolg vorgebracht werden, es gäbe einen zweiten Schädiger bzw. pflichtwidrig Handelnden, der die Umstände, welche zu dem rechtswidrigen Zustand führten, letztlich ebenfalls zu verantworten habe. Etwaige Ausgleichsansprüche gegen Dritte in der Folge eines pflichtwidrigen Verhaltens einer Vertragspartei haben auf die Einstufung des Verhaltens als nicht lediglich unerheblich grundsätzlich keine Auswirkungen. So liegen die Dinge offenkundig auch hier. 44 Freilich tangiert auch das Verhalten des Beklagten nach der ordentlichen Kündigung vom 01.07.2021 – in Form eines zuletzt erfolgreichen Bemühens des Beklagten, dem Kläger wieder eine Sicherheit zur Verfügung zu stellen – die Erheblichkeit der Pflichtverletzung nicht, zumal ein nachträgliches Verhalten grundsätzlich nicht geeignet ist, die materielle Wirksamkeit einer bereits wirksam ausgesprochenen ordentlichen Kündigung (doch noch) infrage zu stellen, oder gar (wieder) zu beseitigen. 45 So verhält es sich auch hier. 46 (3) Kein Zweifel kann zudem daran bestehen, dass der Beklagte die vorstehend aufgezeigte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung auch schuldhaft i.S.v. §§ 573 Abs. 2 Nr. 1, 276 ff. BGB beging. Der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Beklagte vermochte sich insoweit nicht ansatzweise zu exkulpieren, § 280 Abs. 1 S. 2 BGB. 47 Der Beklagte handelte zumindest fahrlässig, als er die Umbuchung des Kautionsguthabens auf sein Girokonto veranlasste und das Kautionskonto in der Folgezeit schließlich sogar auflöste. Damit kann dahinstehen, ob die zweifelhafte Einlassung des Beklagten, er habe nicht erkannt, dass es sich bei dem umgebuchten Betrag von 1.100,03 € um das (volle) Kautionsguthaben handelte, eine wahrheitswidrige Schutzbehauptung darstellt. 48 Die im Verkehr erforderliche Sorgfalt verlangt in jedem Fall danach, im Rahmen von Kontotransaktionen unerwartete Geldbeträge auf ihren Ursprung hin zu überprüfen, wenn sich bei der betreffenden Bank auch Konten befinden, die dem Zugriff des Beklagten unstreitig entzogen sind. Dies war bei dem hier streitgegenständlichen Mietkautionskonto der Fall. 49 Dem Verschuldensvorwurf steht dabei zunächst nicht entgegen, dass der Bankangestellte dem Beklagten mitgeteilt habe, dass bei der … noch verfügbare, umbuchbare Sparguthaben vorhanden seien. Denn es war freilich die Pflicht des Beklagten, dafür Sorge zu tragen, dass Konten, auf welche er nicht in berechtigterweise Zugriff nehmen durfte, nicht angetastet werden. Insoweit wird zunächst auf die durchaus zutreffenden und plausiblen Erwägungen des Erstgerichts Bezug genommen, wonach die Höhe des Guthabens auf das verpfändete Konto hingewiesen habe, und der Beklagte auch keine „Vielzahl an Sparbüchern besessen“ habe. 50 Ergänzend, klarstellend und vertiefend ist aus Sicht der Kammer insoweit weiter auszuführen, dass allein der Hinweis des Angestellten zweifelsohne nicht das Herabsenken der Sorgfaltsanforderungen an den Beklagten dergestalt rechtfertigen könnte, dass ein voreiliger, unreflektierter und gedankenloser Zugriff auf Geldsummen unbekannten, jedenfalls aber nicht zugleich mit hinreichender Sicherheit zuzuordnenden Ursprungs als verkehrsübliches Verhalten erscheinen könnte. 51 Zu beachten ist dabei nämlich insbesondere, dass es sich in dem Moment der Umbuchung bei den dem Beklagen genannten Guthaben um für ihn unerwartete Geldbeträge handelte, von denen er nach eigener Einlassung in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht zunächst keine Kenntnis (mehr) gehabt habe. Schon vor diesem Hintergrund hätte es aber die im Verkehr erforderliche Sorgfalt erfordert, dass sich der Beklagte vor der Veranlassung von Kontobewegungen weiter darüber informiert, um welche Kontoart es sich handelte und woher das diesbezügliche Guthaben stammen könnte. Dies gilt umso mehr, da dem Beklagten die Existenz eines in 2017 eröffneten Kautionskontos bewusst war, jedenfalls aber hätte bewusst sein müssen. Ein derartiges Verhalten war dem Beklagten auch durchaus zumutbar, die Verwechselung bzw. der (behauptete) Irrtum bezüglich der Konten daher auch vermeidbar. 52 Überdies stimmte das Guthaben des angetasteten Kontos nach Aussage des Beklagten – von 3 Cent abgesehen – exakt mit der Höhe der 2017, und damit erst wenige Jahre zuvor geleisteten Mietkaution überein. Der Beklagte hätte daher auch in diesem Lichte ohne Weiteres wissen können und müssen, dass es sich um das Kautionskonto handelte. Da sich der Beklagte zum Zeitpunkt der Umbuchung augenscheinlich in finanziellen Schwierigkeiten befand, lässt sich auch nicht mit Erfolg argumentieren, ein Geldbetrag in dieser Höhe hätte auch einen anderen Ursprung haben können. Die finanziellen Verhältnisse des Beklagten waren nach eigener Aussage überaus begrenzt. Daher hätte er umso mehr Veranlassung gehabt, die Herkunft unerwarteter Geldbeträge in dieser Größenordnung noch einer Überprüfung zuzuführen und nicht sogleich sorglos die Transaktion zu veranlassen. Stattdessen erteilte er jedoch dem Bankangestellten den Auftrag zur vollumfänglichen Umbuchung des Guthabens von 1.100,03 € (22.01.2021) und ließ das Konto später auch noch auflösen (28.06.2021). 53 Selbst wenn man – freilich ohne Erfolg – das Verhalten des Beklagten in der Bank am 22.01.2021 noch als „Augenblicksversagen“ abtun und fahrlässiges Verhalten in Abrede stellen wollte, so darf nicht übersehen werden, dass die Sorglosigkeit des Beklagten sogar so weit reichte, dass er selbst in dem diesbezüglichen Zeitraum von mehr als fünf Monaten (22.01.2021-28.06.2021) augenscheinlich keine Veranlassung sah, die Rechtmäßigkeit seiner Kontobewegungen zumindest im Nachhinein noch einmal in Ruhe zu überprüfen und zu überdenken. Dies kann selbstverständlich nicht angehen. Vielmehr bestätigt dies das hohe Maß an Fahrlässigkeit des Beklagten, will man in diesen Umständen nicht sogar erhebliche Anhaltspunkte für bewusstes, vorsätzliches Verhalten des Beklagten bei dem Entziehen der Mietkaution sehen. 54 Erschwerend für den Beklagten kommt also schließlich folgender zweiter Anknüpfungspunkt für einen nicht unerheblichen Pflichtverstoß hinzu: Nachdem der Beklagte die Umbuchung der Kautionssumme veranlasst hatte, vergingen – stellt man allein auf den Zeitpunkt der Kündigung vom 01.07.2021 ab – mehr als fünf Monate, in welchen der rechtswidrige Zustand – die Nichterfüllung der Pflicht zur (weiteren) Bereitstellung einer Mietkaution – aufrechterhalten wurde. Der Entzug der Sicherheit war mithin kein Versehen, welches das Sicherungsbedürfnis des Vermieters für einen lediglich kurzen Zeitpunkt tangierte. Vielmehr manifestierte und intensivierte sich der Pflichtverstoß und dessen Auswirkungen, indem der Vermieter nach dem 22.01.2021 über einen signifikanten Zeitraum hinweg gänzlich ohne Sicherheit blieb. Sobald die Kaution an den Beklagten rechtswidrig ausgezahlt worden war, bestand ein Wiederauffüllungsanspruch des Klägers, der bis zum 01.07.2021 – und darüber hinaus – nicht erfüllt wurde. Auch in der Nichterfüllung dieses Anspruchs ist letztlich ein Pflichtverstoß zu sehen, der – zumal in Verbindung mit der vorangegangenen vertragswidrig veranlassten Auszahlung des Kautionsguthabens – eine Verletzung des Mietvertrags darstellte bzw. die bereits verwirklichte Pflichtverletzung weiter intensivierte. 55 Es entlastet den Beklagten auch keineswegs, dass seine Bank es hier offenbar versehentlich versäumt hatte, für besagtes Konto einen Sperrvermerk einzutragen, zumal die Pflichtverletzung hier gerade (auch) in der Veranlassung der Umbuchung durch den Beklagten besteht. Hätte die Bank eine Umbuchung aufgrund des Kontosperrvermerks – mit Recht – abgelehnt, müsste und könnte ggf. in dem Versuch, die Kautionssumme zu vereinnahmen, ebenfalls ein (zumindest fahrlässiger) Pflichtverstoß i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gesehen werden. Denn aus Sicht des Beklagten hätte dieser dadurch bereits alles Erforderliche für den Zugriff auf das Kautionskonto getan, weshalb es für die Beeinträchtigung des Vertrauensverhältnisses zwischen diesem und dem Vermieter auf die Auftragsausführung seitens der Bank nicht notwendigerweise mehr angekommen wäre. Dies kann vorliegend jedoch dahinstehen. 56 Schließlich übersieht die Berufung insoweit aber offenbar auch, dass ein (zusätzliches) Verschulden der Bank als Erfüllungsgehilfin des Beklagten nach § 278 S. 1 BGB zugerechnet werden kann. Fehler seiner Bank fallen regelmäßig dem Schuldner zur Last (siehe Fleindl in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Auflage 2019, Kapitel IV. Beendigung des Mietverhältnisses, Rn. 372). So verhält es sich hier ebenfalls. 57 Dies heißt freilich auch, dass bei einer Kombination aus sorgfaltswidrigem Verhalten eines Schuldners und einem Bankversehen – wie hier – der Versuch einer Exkulpation nach § 280 Abs. 1 S. 2 BGB als misslungen zu erachten ist. 58 (4) Eine Abmahnung war hier nicht erforderlich, wie bereits vom Erstgericht – zumindest im Ergebnis – zutreffend angenommen. 59 Anders als bei der fristlosen Kündigung (§ 543 Abs. 3 BGB) gilt bei der ordentlichen Kündigung gerade keine grundsätzliche Wirksamkeitsvoraussetzung einer vorherigen Abmahnung. 60 Eine Abmahnung war hier auch nicht ausnahmsweise erforderlich, zumal der hier beklagtenseits verwirklichten Pflichtverletzung bereits ohne vorangegangene Abmahnung hinreichende Erheblichkeit beizumessen war. 61 Weder bei der Nichtzahlung der Kaution (siehe hierzu NK-BGB/Werner Hinz, 4. Aufl. 2021, BGB § 573 Rn. 27), noch bei dem hier zu entscheidenden Fall des nachträglichen mieterseitigen Entziehens einer geleisteten Mietkaution bedarf es grundsätzlich einer Abmahnung vor Ausspruch einer ordentlichen Kündigung. 62 (5) Auch die Annahme treuwidrigen Verhaltens der Klägerseite steht hier nicht im Raum. 63 Zwar wird bisweilen angenommen, dass die nachträgliche Zahlung der Kaution das Fehlverhalten des Mieters relativieren und ein Festhalten des Vermieters an der Kündigung als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen lassen könnten, wenn sämtliche bis dahin geschuldeten Kautionsraten beglichen worden sind (vgl. NK-BGB/Werner Hinz, 4. Aufl. 2021, BGB § 573 Rn. 27). Dieser Standpunkt wird aber zum einen, soweit ersichtlich, nur in Bezug auf den – hier nicht in Rede stehenden – Fall des Kautionsverzugs zu Beginn des Mietverhältnisses angedacht. Zum anderen wäre insoweit auch deshalb Zurückhaltung bei der Anwendung des § 242 BGB angezeigt, da eine solche letztlich de facto auf die analoge Anwendung des § 569 Abs. 2 a S. 4 i.V.m. Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB (Heilungswirkung durch Nachzahlung der Kaution) auf die ordentliche Kündigung hinauslaufen könnte. Eine solche Analogie kommt aber schon mangels planwidriger Regelungslücke per se nicht in Betracht (siehe zuletzt BGH, Urteil vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20, WuM 2021, 744 zur parallel gelagerten Frage der Nichtanwendbarkeit der Heilungswirkung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB auf die ordentliche Kündigung wegen Verzugs mit der Mietzahlung). 64 (6) Soweit die Berufung weiter meint, die auf Räumung und Herausgabe gestützte Klage sei nicht auch auf die Kündigung vom 01.07.2021 gestützt, verfängt dies gem. § 253 ZPO ebenfalls nicht. Danach wird der Streitgegenstand durch den Antrag und den dazu vorgetragenen Lebenssachverhalt gebildet (vgl. hierzu MüKoZPO/Becker-Eberhard, 6. Aufl. 2020, ZPO § 253 Rn. 32 ff.). 65 Zwar argumentiert die Klägerseite in der Klageschrift vom 15.12.2021 in der Tat dahingehend, dass das Mietverhältnis zum 30.11.2021 geendet habe, während die ordentliche Kündigung vom 01.07.2021 das Mietverhältnis nach § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB i.V.m. dem Mietvertrag (vgl. Kapitel IV, Absatz 4, Spiegelstrich 2 Satz 2 des Notarvertrags) an sich bereits zum 30.09.2021 beendet hatte. Entscheidend ist insoweit aber, dass zum einen in den tatsächlichen Ausführungen der Klageschrift explizit auch zur Kündigung vom 01.07.2021 vorgetragen wurde und zum anderen, dass sich die hieran anschließenden Rechtsausführungen auch auf die Pflichtverletzungen des Beklagten beziehen, die Gegenstand der ersten Kündigung vom 01.07.2021 waren. 66 Zudem ist der Klageantrag auf Räumung und Herausgabe gerichtet. 67 2. Eines Eingehens auf die fristlose Kündigung vom 01.07.2021 bedarf es vorliegend nicht. 68 Zwar kommt hier die Heilungswirkung des § 569 Abs. 2 a S. 4 i.V.m. Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB (Heilungswirkung durch Nachzahlung der Kaution) nicht in Betracht, zumal es – wie ausführlich dargelegt – nicht um den Verzug mit der (erstmaligen) Leistung der Mietsicherheit geht, sondern primär um einen Fall des rechtswidrigen nachträglichen Entzugs einer ursprünglich durchaus erbrachten Mietkaution. 69 Mit Schreiben vom 14.09.2021 (Anlage K 9, Bl. 36 f. d.A.) teilte die Klägerseite dem Beklagten hier jedoch explizit mit, dass die erklärte fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund als „unwirksam“ erachtet werde. Dies mag auf klägerseitigem Rechtsirrtum (wohl bezüglich der Anwendung des § 569 Abs. 2 a S. 4 i.V.m. Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB) beruhen. Entscheidend ist jedoch letztlich, dass der Kläger hierdurch klar zum Ausdruck brachte, dass er aus den erklärten fristlosen Kündigungen keine Rechte (mehr) herleite wolle. 70 Einer Vertiefung dieser Frage bedarf es indes nicht, da jedenfalls die ordentliche Kündigung vom 01.07.2021 wirksam ist und die insoweit maßgebliche Kündigungsfrist längst abgelaufen ist. 71 3. Soweit man – wie nicht – zu dem Schluss gelangen sollte, dass nicht bereits die ordentliche Kündigung vom 01.07.2021 als wirksam zu erachten sei, könnte jedenfalls auf die ordentlichen Kündigungen vom 30.08.2021 abgestellt werden. 72 Dabei ist noch einmal klarzustellen, dass die Kammer zwei auf den vorgenannten Tag datierende Kündigungen als verfahrensgegenständlich ansieht, nämlich die mit Schreiben des Klägervertreters vom 30.08.2021, adressiert an den damaligen anwaltlichen Vertreter des Beklagten (Bl. 34 f. d.A.), ausgesprochene Kündigung sowie die mit weiterem anwaltlichem Schreiben des Klägervertreters vom selben Tag erklärte Kündigung, die unmittelbar an den Beklagten adressiert war (vgl. Anlage I zum Protokoll vom 23.11.2022). 73 Beide ordentlichen Kündigungen erweisen sich als formell sowie materiell-rechtlich wirksam. 74 In ersterem Schreiben war zwar im Wesentlichen nur von einem „Verzug mit der Stellung der Mietsicherheit“ die Rede. Gleichzeitig wurde darin jedoch Bezug auf das zweitgenannte Schreiben genommen, in welchem sowohl die vertragswidrige Auflösung des verpfändeten Kontos als auch die trotz Fristsetzung nicht erfolgte erneute „Stellung der vertraglich vereinbarten Mietsicherheit, zuletzt bis spätestens 18.08.2021“ als Kündigungsgründe angeführt waren. Beide schriftlichen Kündigungen genügten daher letztlich dem Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB. 75 Auch diese Kündigungen stützen sich zunächst in berechtigter Weise u.a. auf dieselben Gründe wie diejenige vom 01.07.2021. 76 Hinzu kam zwischenzeitlich, dass der Beklagte bis zum Ausspruch der weiteren Kündigungen vom 30.08.2021 keine erneute Mietsicherheit gestellt hatte, was ihm die Klägerseite ebenfalls zum Vorwurf machte. Dabei kann in Gänze dahinstehen, ob die zur Stellung einer neuen Mietsicherheit (zuletzt) bis 18.08.2021 gesetzte Frist angemessen, oder – wie die Berufung meint – zu kurz bemessen war. Es kommt auch nicht darauf an, ob die Klägerseite einer etwaigen Mitwirkungsobliegenheit bei der Leistung einer neuen Mietsicherheit genügte, was die Berufung in Abrede stellen möchte. 77 Denn bereits die Umbuchung des Kautionsguthabens und die Auflösung des Mietkauionskontos rechtfertigten hier die (erneute) ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Auf das nachfolgende Verhalten des Beklagten mit dem (zuletzt, am 09.09.2021, erfolgreich verwirklichten) Ziel der Leistung neuer Mietsicherheit kommt es daher nicht mehr entscheidend an. 78 Freilich kann auch in der Forderung, es möge eine erneute Mietsicherheit zur Verfügung gestellt werden, keine wie auch immer geartete Distanzierung der Klägerseite von einer der vorangegangenen Kündigung gesehen werden, zumal ein Wiederauffüllungsanspruch bezüglich der Kaution wegen des fortbestehenden Sicherungsinteresses des Vermieters zu Recht auch nach beendetem Mietverhältnis bejaht wird. Ist die Sicherheit entgegen der vertraglichen Regelung noch nicht geleistet worden, oder hat der Vermieter zu Recht auf die Kaution zugegriffen, hat er auch noch nach Vertragsende einen Anspruch auf Kautionszahlung bzw. Wiederauffüllung der Kaution, soweit nicht schon feststeht, dass keine Ansprüche gegen den Mieter mehr bestehen und so das Sicherungsbedürfnis entfallen ist (NK-BGB/O. Riecke, 4. Aufl. 2021, BGB § 551 Rn. 41). Gleiches muss freilich auch dann gelten, wenn sich der Mieter – wie hier – während der Dauer des Mietverhältnisses rechtswidrig eines bestehenden Kautionsguthabens bemächtigt hat und der Vermieter zu Recht neue Sicherheit fordert. 79 An dem Bestehen des gesetzlich normierten Falls eines berechtigten Interesses nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB hat sich bis zum Ausspruch der ordentlichen Kündigungen vom 30.08.2021 auch nichts entscheidend geändert. Es entlastet den Beklagten insbesondere nicht, dass er nach Entdeckung des Kautionsentzugs – mithin im Nachhinein – die Leistung neuer Sicherheit anbot und diese am 09.09.2021 schließlich auch gewährt wurde. Auf die obigen Ausführungen, insbesondere zur fehlenden Einschlägigkeit der Vorschrift des § 569 Abs. 2 a S. 4 i.V.m. Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB und zur Verneinung eines ausnahmsweise anzunehmenden Anwendungsfalls von Treu und Glauben nach § 242 BGB wird Bezug genommen. 80 Lediglich ergänzend fügt die Kammer an, dass der oben dargestellte Pflichtverstoß des Kautionsentzugs zu schwer wog, um durch das – nachträgliche – Angebot der Wiederherstellung der Sicherheit aufgewogen zu werden. 81 Auch handelte es sich insoweit zunächst nur um ein Angebot des Beklagten, das gar nicht darauf gerichtet war, ein neues auf den Beklagten lautendes Kautionskonto mit einem daran bestellten Pfandrecht zugunsten des Klägers zu eröffnen und dergestalt einen Zustand wiederherzustellen, welcher das Sicherungsbedürfnis des Klägers angemessen berücksichtigt hätte. Vielmehr beinhaltete der erste Vorschlag des Beklagten lediglich die Verpfändung eines Sparguthabens der …, der wohl ehemaligen Lebensgefährtin des Beklagten, und damit einer am Mietvertrag nicht beteiligten Dritten. Hierauf brauchte sich der Kläger aber nicht einzulassen. 82 Damit ist auch nicht ersichtlich, dass der Kläger gegen etwaige Mitwirkungsobliegenheiten bei der „Neugestellung“ der Mietsicherheit verstoßen hätte, wie die Berufung meint. 83 Nach alledem konnte sich das Erstgericht bei seiner Verurteilung zur Räumung und Herausgabe mit Recht auch oder jedenfalls auf die Kündigung(en) vom 30.08.2021 stützen. 84 4. Das Mietverhältnis wurde hier auch nicht nach § 545 BGB fortgesetzt. 85 So beinhaltete die Kündigung vom 01.07.2021 einen expliziten Widerspruch nach § 545 S. 1 BGB. 86 Im Übrigen kann ein solcher Widerspruch ohne Weiteres auch konkludent erfolgen. Indem der Kläger nach den Kündigungen vom 30.08.2021 mehrfach deutlich machte, der Beklagte habe die Wohnung bis 30.11.2021 zu räumen, da er andernfalls Räumungsklage erheben werde, brachte er eindeutig zum Ausdruck, dass er mit einem Verbleib des Beklagten in der Wohnung nicht einverstanden sei (vgl. hierzu namentlich MüKoBGB/Bieber, 9. Aufl. 2023, BGB § 545 Rn. 12 ff.). 87 5. Der Härteeinwand des § 574 BGB wurde beklagtenseits nicht erhoben. Im Übrigen sind auch keine tragfähigen Härtegründe nach § 574 Abs. 1 oder Abs. 2 BGB ersichtlich. Die Vorschrift das § 574 Abs. 1 S. 2 BGB braucht daher nicht weiter in den Blick genommen zu werden. 88 Nach alledem war die Berufung zurückzuweisen. III. 89 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. 90 Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit dieses Urteils beruht auf § 709 S. 1, S. 2 ZPO. 91 Der Streitwert für das Berufungsverfahren wurde in Anwendung der §§ 47 f., 41 Abs. 2, Abs. 3 GKG bestimmt. Maßgeblich war dabei der Jahresbetrag der Nettomiete. IV. 92 Dem Beklagten konnte eine Räumungsfrist gewährt werden. Unter Würdigung sämtlicher Umstände des Einzelfalles erschien insoweit der Zeitraum bis 31.03.2023 angemessen. 93 Dabei wurde zugunsten des Klägers insbesondere berücksichtigt, dass die wirksame Kündigung vom 01.07.2021 mittlerweile bereits deutlich über ein Jahr zurückliegt und die Kündigungsfrist längst abgelaufen ist. 94 In Bezug auf das Bestandsinteresse des Beklagten konnte indes nach § 721 Abs. 1 ZPO durchaus Berücksichtigung finden, dass der Immobilienmarkt der Landeshauptstadt München und ihrer Umgebung in erheblichem Maße angespannt ist. Finanzielle Schwierigkeiten des Beklagten erscheinen der Kammer ebenfalls plausibel. Dass diese Aspekte Umzugsbemühungen erschweren können, ist nachvollziehbar und rechtfertigt einen gewissen zeitlichen Aufschub der Räumungsverpflichtung. Andererseits vermochte der Beklagte keine – zumal keine konkreten – Bemühungen bei der Suche nach Ersatzwohnraum darzulegen. Ausweislich seiner eigenen Angaben in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht sind solche bislang offenbar auch nicht erfolgt. 95 Die Kammer konnte schließlich berücksichtigen, dass sich der Beklagte augenscheinlich weiterhin in einer finanziellen Schieflage befindet und – obschon nicht näher dargelegte – psychische Belastungen im Räume stehen, was die Suche nach einer neuen Wohnung grundsätzlich ebenfalls zu erschweren vermag. V. 96 Dem Antrag des Beklagtenvertreters in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht vom 23.11.2022 auf Gewährung einer Schriftsatzfrist für weitere Ausführungen war nicht zu entsprechen. 97 So bestand bereits in der vorgenannten öffentlichen Sitzung die Möglichkeit zur ausführlichen Stellungnahme, von der der Beklagtenvertreter durchaus auch reichlichen Gebrauch machte. Der Beklagte selbst wurde formlos angehört. 98 Hinzu kommt, dass sich der Antrag auf eine Stellungnahme zur Kündigung vom 01.07.2021 bezog, auf die es jedoch – wie von der Kammer umfassend ausgeführt – nicht entscheidend ankommt. Denn jedenfalls die ordentlichen Kündigungen vom 30.08.2021, auf die das Erstgericht seine Verurteilung stützte, führten zur wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses. Es bestand daher schon in diesem Lichte keine Veranlassung, Gelegenheit zu weiteren rechtlichen Ausführungen oder ergänzendem Sachvortrag zu geben. Vielmehr lag ersichtlich Entscheidungsreife vor. Das Erstgericht hat die Wirksamkeit der Kündigung(en) vom 30.08.2021 mit der Pflichtverletzung der Umbuchung des Kautionsguthabens und der Auflösung des Kautionskontos seitens des Beklagten gestützt. Dem ist, wie ausgeführt, aus Sicht der Kammer zu folgen. Da dieser Vorwurf Gegenstand sowohl der Kündigung vom 01.07.2021 als auch der Kündigungen vom 30.08.2021 war, bedurfte es keiner weiteren Ausführungen der beklagten Partei zur erstgenannten Kündigung (mehr). Bayern.de BayernPortal Datenschutz Impressum Barrierefreiheit Hilfe Kontakt Schriftgröße      Kontrastwechsel