§ 558a BGB

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 10.12.2014 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 13 S 114/14 ECLI: ECLI:DE:LGSTUTT:2014:1210.13S114.14.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 558a Abs 1 BGB, § 558a Abs 2 Nr 1 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Wohnraummiete in Stuttgart: Anforderungen an die Begründung eines formal wirksamen Mieterhöhungsverlangens auf der Grundlage des Stuttgarter Mietspiegels Leitsatz Die Begründung eines formal wirksamen Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs. 1 BGB, welche sich auf den Stuttgarter Mietspiegel und dessen überwiegend unbestimmte, wertende Kriterien bezieht, setzt voraus, dass der Vermieter die seiner Meinung nach einschlägigen Einordnungskriterien benennt. Anderenfalls ist eine auch nur ansatzweise Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens durch den Mieter wegen der Besonderheiten des Stuttgarter Mietspiegels nicht möglich.(Rn.14) Verfahrensgang vorgehend AG Stuttgart, 18. Juni 2014, 32 C 6187/12 Tenor 1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Stuttgart vom 18.06.2014 - Az. 32 C 6187/12 - im Kostenpunkt abgeändert: Die Kosten des Rechtsstreits im ersten Rechtszug werden gegeneinander aufgehoben. Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen. 2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits im zweiten Rechtszug. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Auch das Urteil des Amtsgerichts ist - ohne Sicherheitsleistung - vorläufig vollstreckbar. Streitwert der Berufung: bis 1.000,- Euro Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin ist Vermieterin einer Vielzahl von Wohnungen, der Beklagte ist einer ihrer Mieter. Die Klägerin begehrt mit der Klage die Verurteilung des Beklagten zu der Zustimmung zu einer Mieterhöhung ab dem 1. Oktober 2012. Der Beklagte begehrt mit seiner Widerklage die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch die Klägerin. Randnummer 2 Die Klägerin forderte durch die mit ihr verbundene SÜ GmbH mit Schreiben vom 6. Juli 2012 (Anlage K3, Bl. 13 ff. d.A.) den Beklagten zur Zustimmung zur Mieterhöhung auf. Zur Begründung beschrieb sie neben Angaben zu Baualter und Größe u.a. die Wohnung folgendermaßen: Randnummer 3 „Lageklasse: mit Nachteilen Ausstattungsklasse: durchschnittliche Ausstattung“. Randnummer 4 Mit Verfügung vom 16. Januar 2013 hat das Amtsgericht die Klägerin darauf hingewiesen, dass die Begründung des Mieterhöhungsverlangens den gesetzlichen Begründungserfordernissen nicht genüge. Mit Anwaltsschriftsatz vom 28. Januar 2013 (Bl. 40 d.A.) hat die Klägerin das Mieterhöhungsverlangen nachgebessert und vorgetragen, dass sich die Lageklasse begründe mit Randnummer 5 - starker Verkehrsbelästigung/Lärm, - innerstädtischer Lage, - hohem Erholungswert (Schloss- und Rosensteinpark) sowie - sehr guten Einkaufsgelegenheiten. Randnummer 6 Die Ausstattungsklasse begründe sich mit Randnummer 7 - einfacher Sanitärausstattung, - gefliestem Küchenboden vom Vermieter gestellt, - heller Wohnung sowie - Dielenboden vom Vermieter gestellt. Randnummer 8 Dieser Schriftsatz wurde dem Beklagtenvertreter am 7. Februar 2013 zugestellt. Randnummer 9 Das Amtsgericht hat der Klage nach Beweisaufnahme überwiegend stattgegeben und - insoweit rechtskräftig - erkannt, dass die Mieterhöhung an sich gerechtfertigt sei. Allerdings hat das Amtsgericht die Zustimmungsverpflichtung des Beklagten erst mit Wirkung vom 1. Mai 2013 ausgeurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Gegen diese Klagabweisung wendet sich die Klägerin mit der Berufung. Die Berufung der Klägerin ist auch gegen die teilweise Verurteilung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gerichtet; insoweit begehrt die Klägerin nach Korrektur des Streitwertes durch Beschluss vom 29. August 2014 (Az. 13 T 21/14) eine Abänderung der Kostenentscheidung. Randnummer 10 Wegen der Einzelheiten wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils gem. § 540 Abs. 1 ZPO Bezug genommen. Auf die Darstellung des Berufungsvorbringens wird gem. §§ 540 Abs. 2, 313 a, 542, 544 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO verzichtet. II. Randnummer 11 1. Die form- und fristgerecht eingelegte und mit einer Begründung versehene Berufung hat in der Sache lediglich wegen der angegriffenen Kostenentscheidung des Amtsgerichts Erfolg, im Übrigen keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat insbesondere zu Recht festgestellt, dass der Klägerin gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung vor dem 1. Mai 2013 nicht zusteht. Randnummer 12 a) Das Mieterhöhungsverlangen der SÜ GmbH im Auftrag der Klägerin - ein Mieterhöhungsverlangen durch einen Vertreter des Vermieters ist grundsätzlich zulässig (BGH Urteil vom 02.04.2014 - VIII ZR 282/13) - war formal unwirksam, die darauf gestützte Klage zunächst unzulässig. Ein Mieterhöhungsverlangen ist gem. § 558a Abs. 1 S. 1 BGB zu begründen. Die Ausführungen der SÜ GmbH zu Lage und Ausstattung der Wohnung stellten in Verbindung mit dem Stuttgarter Mietspiegel zunächst keine hinreichende Begründung i.S.d. § 558a Abs. 1 S.1 BGB dar. Der Vermieter kann jedoch das Mieterhöhungsverlangen gem. § 558b Abs. 3 S. 1 BGB nachbessern und dies auch noch im Rechtsstreit. Von dieser Möglichkeit hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 28. Januar 2013 Gebrauch gemacht. Mit der Zustellung des Schriftsatzes an den Beklagtenvertreter am 7. Februar 2013 wurde gem. § 558b Abs. 3 S. 2 BGB die Frist des § 558a Abs. 2 S. 1 BGB erneut in Lauf gesetzt, weswegen das Amtsgericht zutreffend den 1. Mai 2013 als neuen Stichtag errechnet hat. Randnummer 13 b) Das Mieterhöhungsverlangen in seiner ursprünglichen Form war deswegen formal unwirksam, weil der Mieter aus jenem in Kombination mit dem Stuttgarter Mietspiegel die Einordnung seiner Wohnung nicht nachvollziehen konnte und deswegen die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nicht einmal ansatzweise überprüfen konnte. Die Kammer verkennt nicht, dass der Vermieter dem Mieter nach § 558a Abs. 1 S. 1 BGB keine umfassende Tatsachendarstellung schuldet, dass insbesondere dem Mieter bekannte Tatsachen nicht im Mieterhöhungsverlangen aufgelistet werden müssen. Der Bundesgerichtshof hat in diesem Zusammenhang wiederholt entschieden, dass es dem Vermieter obliege, dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitzuteilen, welche jener benötige, um die vom Vermieter begehrte Mieterhöhung zumindest ansatzweise überprüfen zu können (z.B. BGH Urteile vom 12.12.2007 - VIII ZR 11/07, 11.03.2009 - VIII ZR 74/08, 07.07.2010 - VIII ZR 321/09 und 03.07.2013 - VIII ZR 267/12, jeweils m.w.N.). Auf die Begründung dieser Urteile wird Bezug genommen, die Kammer folgt der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. In dem hier zu entscheidenden Rechtsstreit genügt die Begründung des Mieterhöhungsverlangens in Verbindung mit dem Stuttgarter Mietspiegel den Anforderungen des § 558a Abs. 1 S. 1 BGB in der Ausprägung der BGH-Rechtsprechung indes nicht. Randnummer 14 c) Soweit die Klägerin versucht, anhand der einschlägigen BGH-Entscheidungen eine Parallele zu anderen Rechtsstreitigkeiten und den Mietspiegeln anderer Städte zu ziehen, überzeugt dieser Versuch nicht. Insbesondere der Berliner Mietspiegel (BGH Urteil vom 12.12.2007 - VIII ZR 11/07), aber auch der Wiesbadener Mietspiegel (BGH Urteil vom 11.03.2009 - VIII 74/08) unterscheiden sich wesentlich vom Stuttgarter Mietspiegel. Zur Begründung kann der Vermieter gem. § 558a Abs. 2 BGB auf einen Mietspiegel Bezug nehmen. In einem solchen Fall muss sich die Überprüfbarkeit der Einordnung für den Mieter aus der Kombination des Mietspiegels und des Textes des Mieterhöhungsverlangens ergeben; die Begründung muss insgesamt plausibel sein (vgl. Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Auflage, Rn. 1231). Je konkreter und differenzierter die Kriterien im Mietspiegel sind, umso weniger muss der Vermieter selbst begründen, umgekehrt gebietet ein Mietspiegel mit unscharfen, abstrakt wertenden Kriterien einen höheren Begründungsaufwand für den Vermieter (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage, § 558a BGB Rn.42; Emmerich in Staudinger 2014, § 558a BGB, Rn.25a). Während andere Mietspiegel nach Tatsachen kategorisieren, verwendet der Stuttgarter Mietspiegel überwiegend unbestimmte, auslegungsbedürftige Rechtsbegriffe. Besonders deutlich wird der Unterschied des Berliner und des Stuttgarter Mietspiegels bei der Wohnungslage. Im Berliner Mietspiegel ist jeder Adresse eine bestimmte Lage fest zugeordnet. Der Mieter, der ja seine Adresse kennt, kann ohne jede zusätzliche Begründung des Vermieters die Einstufung seiner Wohnlage dem Mietspiegel entnehmen. Der Stuttgarter Mieter steht dagegen vor der Frage, was wohl z.B. mit einer „geringen Verkehrsbelastung“, mit „sehr guten Einkaufsgelegenheiten“ oder einer „Belastung durch Gewerbe“ gemeint sein könnte. Eine ansatzweise Überprüfung ist dem Mieter allenfalls dann möglich, wenn er weiß, auf welche der Kriterien im Mietspiegel der Vermieter seine Einordnung stützen will. Hat der Mieter lediglich eine Reihe von unbestimmten Rechtsbegriffen und weiß nicht einmal, welche von diesen der Vermieter als gegeben oder als nicht gegeben ansieht, bewegt er sich im rein spekulativen Bereich, eine Überprüfung ist nicht einmal ansatzweise möglich. Deutlich wird der Unterschied auch bei vielen Ausstattungskriterien. Ob eine Wohnung ein separates WC, einen Aufzug, eine Fußbodenheizung oder einen zugehörigen Tiefgaragenstellplatz hat, weiß der Mieter. Das braucht ihm der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen nicht vorzutragen (vgl. Emmerich aaO Rn.21). Dagegen ist z.B. das Kriterium für ein leicht aufwertendes Merkmal „komfortable Sanitärausstattung“ im Stuttgarter Mietspiegel - wie auch einige andere - wertend und unbestimmt. Was „komfortabel“ heißt, ist nicht und schon gar nicht eindeutig definiert, es handelt sich um ein wertendes Kriterium ohne einen an Tatsachen orientierten Maßstab. Ganz anders verhält sich das im Berliner Mietspiegel. Dort ist das Kriterium „modernes Bad“ näher erläutert und mit eindeutigen, tatsächlichen Kriterien belegt (Wände ausreichend im Spritzbereich von Waschbecken, Badewanne und/oder Dusche gefliest, Bodenfliesen, Einbauwanne und/oder Dusche, Einhebelmischbatterie, Strukturheizkörper als Handtuchwärmer) und es gibt weitere tatsächliche Wohnwertmerkmale aus diesem Bereich (z.B. sehr großes Waschbecken - Außenmaß mindestens 80 cm breit - oder Doppelhandwaschbecken oder zwei getrennte Waschbecken, mindestens ein Bad größer als 8 m2, Fußbodenheizung usw.). Ähnliches gilt für den Wiesbadener Mietspiegel, der eine „überdurchschnittliche, aufwändige Sanitärausstattung“ mit nicht wertenden, tatsächlichen Kriterien begründet (z.B. Leitungen unter Putz, eingebauter Spülkasten, Einhandmischhebel, feste Duschabtrennung, zusätzliche Duschwanne usw.). Der Berliner oder Wiesbadener Mieter kann ohne weitere Erläuterungen allein mithilfe des Mietspiegels sein Bad kategorisieren, der Stuttgarter Mieter kann das nicht. Wenn jener wenigstens weiß, dass der Vermieter die Mieterhöhung z.B. auf eine „komfortable Sanitärausstattung“ stützen will, kann er anhand seiner Badausstattung versuchen zu überprüfen, ob das richtig ist. Weiß er aber nicht einmal, ob der Vermieter sein Bad als „komfortabel“ einstuft oder vielleicht die Wohnung als „hell“ oder den Küchenboden als „hochwertig“, dann fehlt dem Mieter jegliche Orientierung, er ist zu einer Überprüfung nicht einmal ansatzweise in der Lage (so auch Börstinghaus aaO und Dietrich NJW 2012, 567). Tatsachen, die der Mieter kennt, muss der Vermieter für eine formale Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens in jenem nicht beschreiben, insoweit kann er bis zum Rechtsstreit warten, in welchem der substantiierte Tatsachenvortrag für eine schlüssige Klage gefordert ist. Die von ihm vorgenommene Einordnung der Wohnung in die Lage- und Ausstattungsklasse des Stuttgarter Mietspiegels muss der Vermieter jedoch zumindest dann, wenn er auch nur ein wertendes Kriterium heranziehen will, unter Benennung aller relevanten Kriterien begründen (so auch LG Hannover - für den dortigen Mietspiegel - Urteil vom 21.03.2013, 8 S 55/12). Randnummer 15 d) Für diese Sichtweise spricht im Übrigen auch die Funktion des Begründungszwangs in § 558a Abs. 1 S. 1 BGB, welche der Bundesgerichtshof der Intention des Gesetzgebers folgend mit dem Ziel einer außergerichtlichen Einigung beschreibt. Der Begründungszwang des § 558a BGB ist im Lichte des Art. 14 GG auszulegen, sein Umfang ist anhand einer Abwägung der Rechte und Pflichten der Vertragsparteien vorzunehmen. Aus der Auslegung und Anwendung der verfahrensrechtlichen Vorschriften über die Pflicht des Vermieters, sein Mieterhöhungsverlangen zu begründen, ergibt sich danach die Aufgabe des Gerichts, die im Gesetz auf verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck gekommene Interessenabwägung nachzuvollziehen und der Zweckbestimmung des Gesetzes Rechnung zu tragen. Diese besteht darin, dem Mieter die Möglichkeit der Information und Nachprüfung zu geben, damit er sich anhand der ihm mitgeteilten Daten schlüssig werden kann, ob er dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen will oder nicht (BVerfG Beschluss vom 14.05.1986 - 1 BvR 494/85 m.w.N.). Für die Klägerin ist es ein Leichtes, ihren Mietern die Einordnungsmerkmale aus dem Mietspiegel zu benennen, auf welche sie die Kategorisierung stützt. Sie muss jene ohnehin bestimmen, um die Einordnung für sich vornehmen zu können, und sie muss jene spätestens im Rechtsstreit unterlegt mit substantiiertem Tatsachenvortrag dem Gericht offenbaren, um ihre Klage schlüssig zu begründen. Ein nennenswerter Aufwand oder eine irgendwie geartete Schwierigkeit für die Klägerin, das Mieterhöhungsverlangen um die Angaben zu ergänzen, welche die Klägerin im Prozess nachgetragen hat, sind für die Berufungskammer nicht ersichtlich. Umgekehrt ist es für den im Wohnungsmietrecht nicht vorgebildeten Mieter ungemein schwer, mit den wenigen Angaben im Mieterhöhungsverlangen der SÜ GmbH und den überwiegend unbestimmten, wertenden Kriterien des Stuttgarter Mietspiegels zurechtzukommen. Das Zurückhalten der Informationen durch die Klägerin ist daher mit dem Sozialschutz des Wohnungsmietrechts des BGB nicht zu vereinbaren, dem Interesse einer Prozessvermeidung durch außergerichtlichen Einigung dient es nicht. Das Eigentumsrecht der Klägerin aus Art. 14 GG wird in nur ganz unerheblicher und daher hinzunehmender Weise beeinträchtigt, wenn ihr auferlegt wird, für Lage und Ausstattung der Wohnung bereits im Mieterhöhungsverlangen die von ihr als einschlägig erachteten Kriterien des Stuttgarter Mietspiegels zu benennen. Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass dem Vermieter die Darlegung objektiver Umstände, von denen er in der Regel keine Kenntnis besitze, im Mieterhöhungsverlangen nicht angesonnen werden dürfe (BVerfG Beschluss vom 23.04.1974 - 1 BvR 6/74). Gerade das ist aber hier nicht der Fall. Der Vermieter soll lediglich den Mieter ein wenig an seinem Wissen teilhaben lassen. Das ist für den Vermieter auch verfassungsrechtlich zumutbar. Randnummer 16 e) Nichts anderes ergibt sich aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu der Frage, wie mit Mieterhöhungsverlangen umzugehen ist, deren Begründung zwar falsch ist, die sich aber aus anderen Gründen als berechtigt erweisen. Bereits 2003 hat der 8. Senat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass der Vermieter, der sein Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel stützen will, zur Begründung seines Begehrens unter zutreffender Einordnung der fraglichen Wohnung in die entsprechende Kategorie des Mietspiegels die dort genannten Mietzinsspannen anzugeben hat (BGH Urteil vom 12.11.2003 - VIII ZR 52/03). Lediglich leicht modifizierend präzisiert hat der Senat seine Rechtsprechung 2007 dahingehend, dass das „nach Auffassung des Vermieters einschlägige Mietspiegelfeld“ anzugeben sei (BGH Urteil vom 12.12.2007 - VIII ZR 11/07), und 2009 dahingehend, dass eine versehentliche Einordnung in das Feld „H7“ statt „H6“ des Berliner Mietspiegels die formale Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nicht tangiere (BGH Urteil vom 11.03.2009 - VIII ZR 316/07). Danach - und auch diese Rechtsauffassung teilt die Kammer - ist ein Mieterhöhungsverlangen dann formal unwirksam, wenn es eine Begründung enthält, die derart falsch ist, dass sie dem Mieter eine Überprüfung gänzlich unmöglich macht. Formal wirksam ist die Begründung, die dem Mieter eine Überprüfung ansatzweise ermöglicht, auch dann, wenn sie sich später - ggf. nach Beweisaufnahme - als unzutreffend erweist. Dass der Vermieter bei an sich richtiger Einordnung der Wohnung das falsche Mietspiegelfeld benennt, ist bei der Zulässigkeitsprüfung nicht relevant, dass er nur dieses Feld benennt, ist den Besonderheiten des Berliner Mietspiegels geschuldet (s.o. II.1.c.). Benennt der Vermieter jedoch evident falsche Einordnungskriterien, die eine auch nur ansatzweise Überprüfung des Mieters vereiteln, ist das Mieterhöhungsverlangen mangels einer hinreichenden Begründung gem. § 558a Abs. 1 S. 1 BGB formal unwirksam. Die fehlende Begründung ist nicht mit der irrtümlich falschen Bewertung durch den Vermieter zu vergleichen, sondern vielmehr mit der evident falschen Kategorisierung gleichzusetzen. Die irrtümlich falsche Bewertung kann der Mieter nämlich überprüfen, er kann auf deren Korrektur zur Vermeidung eines Rechtsstreits hinwirken. Bei der evident falschen Kategorisierung und der völlig fehlenden Begründung hat der Mieter dagegen keinerlei Ansatzpunkte zur Überprüfung der wahren Motive des Vermieters. Diese ansatzweise Überprüfbarkeit ist aber gerade das entscheidende Kriterium für die formale Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens (vgl. BGH aaO). Randnummer 17 f) Sofern der Vermieter eine Mieterhöhung nach dem Stuttgarter Mietspiegel vornehmen will, ist er von einer Benennung der darin aufgeführten Kriterien bei Lage und Ausstattung nur dann befreit, wenn er jeweils von der untersten Kategorie ausgeht. Immer dann, wenn er eine höhere Kategorie wählt, muss er diese Einordnung durch Benennung der einschlägigen Mietspiegelkriterien beschreiben. Die Rechtsauffassung der Klägerin, sie müsse allenfalls das benennen, was für eine überdurchschnittliche Einordnung spreche, ist nicht zutreffend. Zwar geht der Stuttgarter Mietspiegel als „Normalfall“ von durchschnittlichen Lagen und Ausstattungen aus und sieht Kriterien für die Abweichung nach unten und oben vor. Die Systematik des § 558a Abs. 1 S. 1 BGB - allein auf die kommt es hier an - ist aber eine andere. Danach muss der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen vollständig begründen, es ist nicht Aufgabe des Mieters, das Fehlen abwertender Merkmale darzutun. Soweit im Mietspiegel die Kategorie „durchschnittlich“ nicht die unterste ist, muss der Vermieter die höhere Einstufung durch Benennung der Kriterien des Mietspiegels begründen. Randnummer 18 g) Im hier zu entscheidenden Fall sind alle vom Vermieter nachgetragen Kriterien zur Lage unbestimmt und wertend, bei der Ausstattung sind lediglich die Kriterien des vom Vermieter gestellten gefliesten Küchenbodens und des Dielenbodens nicht wertende, tatsächliche, die anderen sind wiederum unbestimmt und wertend. Deswegen hätte die von der Klägerin beauftrage SÜ GmbH im Mieterhöhungsverlangen bei der Ausstattung der Wohnung alle vier von ihr für einschlägig erachteten Kriterien benennen müssen. Die Wohnung des Beklagten gehört zur Baualtersklasse „vor 1975“, weswegen die unterste Ausstattungskategorie „sehr einfach“ ist. Die von der Klägerin angestrebte Einordnung in die Ausstattungskategorie „durchschnittlich“ ist die dritte von unten, also nicht die niedrigste. Daher war das Mieterhöhungsverlangen formal unwirksam, geheilt wurde diese Unwirksamkeit erst gem. § 558b Abs. 2 BGB im Prozess. Wegen der Lage fehlen ebenfalls die an sich für die formale Wirksamkeit notwendigen Angaben. Insoweit kommt der Klägerin jedoch zugute, dass sie die Wohnung in einer Lage „mit Nachteilen“ sieht, also der untersten Lagekategorie. Letztlich hilft das der Klägerin indes nicht, weil die formale Unwirksamkeit bezüglich der Ausstattung zu einer formalen Unwirksamkeit des gesamten Mieterhöhungsverlangens führt. Randnummer 19 2. Die Berufung der Klägerin hat nur wegen der angegriffenen Kostenentscheidung des Amtsgerichts Erfolg. Auf die Beschwerde der Klägerin hin wurde der Streitwert der Widerklage durch Beschlüsse des Amtsgerichts vom 21. Juli 2014 (32 C 6187/12) und des Landgerichts vom 29. August 2014 (13 T 21/14) korrigiert; wegen der Einzelheiten wird auf die Gründe dieser Beschlüsse Bezug genommen. Aufgrund des geänderten Streitwerts ist abweichend von der Entscheidung des Amtsgerichts im ersten Rechtszug von einem in etwa gleichwertigen Unterliegen der Parteien auszugehen. Die Kosten sind daher insoweit gem. § 92 Abs. 1 ZPO gegeneinander aufzuheben. Randnummer 20 Im Übrigen verbleibt es bei der Hauptsacheentscheidung des Amtsgerichts zur Widerklage. Das Amtsgericht hat zutreffend und von der Klägerin in der Berufung unbeanstandet erkannt, dass die Klägerin nach dem Mietvertrag rechtlich verpflichtet ist, die ausgesprochenen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Auch die Ausführungen des Amtsgerichts zu der Erforderlichkeit der Schönheitsreparaturen, soweit zugesprochen, sind richtig. Nachdem der Zustand der Wohnung in dem hier relevanten Bereich unstreitig ist, erübrigen sich dazu weitere Ausführungen des Berufungsgerichts. III. Randnummer 21 1. Die Kostenentscheidung des Berufungsverfahrens beruht auf §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 2 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Randnummer 22 2. Anlass, die Revision nach § 543 ZPO zuzulassen, besteht nicht, weil die Rechtssache bezüglich des Begründungszwangs im Hinblick auf § 558a Abs. 1 S. 1 BGB und den Stuttgarter Mietspiegel keine über Stuttgart hinausgehende grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine weitere Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert. Die Anforderungen an ein formal zulässiges Mieterhöhungsverlangen gem. § 558a Abs. 1 S. 1 BGB sind vom Bundesverfassungsgericht und vom Bundesgerichtshof hinlänglich geklärt (s.o.). Dass die insoweit vom 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entwickelten Grundsätze vom jeweils zur Entscheidung berufenen Gericht auf den jeweiligen Einzelfall anzuwenden sind, verleiht dem Einzelfall keine die Zulassung der Revision rechtfertigende grundsätzliche Bedeutung (BGH Beschluss vom 18.06.2013 - VIII ZR 2/13). 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ECLI:DE:BGH:2022:060422UVIIIZR219.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 219/20 Verkündet am: 6. April 2022 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 145 ff., §§ 558 ff. Der Vermieter ist berechtigt, innerhalb eines Mieterhöhungsverfahrens nach §§ 558 ff. BGB sein formell ordnungsgemäßes vorprozessuales Erhöhungsver- langen (§ 558a BGB) nachträglich - etwa mit Erhebung der Zustimmungsklage - zu ermäßigen. Einer nochmaligen - den Lauf der in § 558b Abs. 1, 2 BGB gere- gelten Fristen von Neuem auslösenden - Erklärung und Begründung nach § 558a BGB bedarf es hierfür nicht. BGH, Urteil vom 6. April 2022 - VIII ZR 219/20 - LG Nürnberg-Fürth AG Nürnberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 6. April 2022 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richter Dr. Bünger und Kosziol, die Richterin Wiegand sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth - 7. Zivilkammer - vom 4. Juni 2020 wird zurückge- wiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer 69,81 m2 großen Wohnung der Klägerin in N. . Das Anwesen, in dem sich die Wohnung befindet, wurde im Jahr 1969 erbaut. Seit dem 1. Februar 2017 betrug die monatliche Nettokaltmiete 490,69 €. Mit Schreiben vom 10. Oktober 2018 forderte die Klägerin die Beklagten auf, einer Erhöhung der Nettokaltmiete ab dem 1. Januar 2019 um 65,68 € auf insgesamt monatlich 556,37 € (dies entspricht einer Miete von 7,97 €/m²) zuzu- stimmen. Zur Begründung wurde auf den Nürnberger Mietspiegel 2018 Bezug genommen. Den Erhöhungsbetrag ermittelte die Klägerin anhand der Wohnflä- che, des (zu einem Abschlag führenden) Baujahrs und bestimmter aus ihrer Sicht 1 2 - 3 - vorhandener positiver Wohnwertmerkmale. Die Beklagten stimmten der Mieter- höhung nicht zu. Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin auf der Grundlage einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 7,68 €/m2, die sie nunmehr unter Außerachtlassung der zu- vor herangezogenen positiven Wohnwertmerkmale ermittelt hat, lediglich noch die Verurteilung der Beklagten zur Zustimmung zu einer Erhöhung der monatli- chen Nettokaltmiete um 45,62 € auf 536,31 €. Die Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Mit ihrer vom Berufungs- gericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbe- gehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 10. Oktober 2018 zum 1. Januar 2019 sei formell wirksam. Mit ihrer Rüge, dass der Vermieter das ur- sprüngliche Erhöhungsverlangen in der Klage nicht einseitig habe ermäßigen dürfen, weil die Ermäßigung ein neues Angebot darstelle, mit der Folge, dass die Zustimmungs- und Überlegungsfristen neu zu laufen begonnen hätten, habe die Berufung keinen Erfolg. 3 4 5 6 7 - 4 - Nach herrschender Meinung sei die einseitige Ermäßigung des Erhö- hungsverlangens in der Klage zulässig. Die allgemeinen Vorschriften der §§ 145 ff. BGB fänden insoweit keine Anwendung. Aus dem Beschluss des Bundesge- richtshofs vom 30. Januar 2018 (VIII ZB 74/16) ergebe sich nichts anderes. Der Entscheidung lasse sich nicht entnehmen, dass die Vorschriften der §§ 145 ff. BGB im Rahmen der Mieterhöhung ungeachtet der in §§ 558 ff. BGB geregelten Besonderheiten anzuwenden seien. Klage der Vermieter lediglich einen Teil der im Mieterhöhungsverlangen geltend gemachten Erhöhung ein, so gelte das Erhöhungsverlangen hinsichtlich des überschießenden Teils als zurückgenommen und werde daher ein neues Er- höhungsverlangen nicht gestellt, sondern lediglich ein Minus verlangt. Zwar könne es "aus rechtspolitischen Erwägungen opportun sein", die Teilrücknahme der Mieterhöhung in der Klage als neues Erhöhungsverlangen zu werten, welches insbesondere neue Zustimmungsfristen in Lauf setze. Dies könne insbesondere vor dem Hintergrund angezeigt sein, dass ein Vermieter - wie offenbar vorliegend - bewusst oder aufgrund mangelnder Organisation eine Vielzahl überhöhter Mieterhöhungsschreiben versende, denen möglicherweise zumindest einige der Mieter - aus Unkenntnis oder aufgrund oberflächlicher Prü- fung - auch zustimmten. Es sei jedoch auch zu berücksichtigen, dass dem Mieter mit dem Erhöhungsverlangen die Informationen gegeben würden, die er benö- tige, um die Berechtigung der Mieterhöhung zu prüfen. Einwände gegen die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete seien nicht vorgebracht worden. Die Klägerin verlange den Mittelwert der einschlägigen Mietspiegelspanne. Anhaltspunkte dafür, dass die verlangte Miete nicht der orts- üblichen Vergleichsmiete entspräche, lägen nicht vor. 8 9 10 11 - 5 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist da- her zurückzuweisen. 1. Die Revision ist zulässig; insbesondere ist sie in dem Umfang, in dem die Beklagten das Berufungsurteil angreifen, statthaft (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Die Revision wendet sich allein gegen die Annahme des Berufungsgerichts, die formellen Wirksamkeitsvoraussetzungen des Mieterhöhungsverfahrens nach §§ 558 ff. BGB seien hier erfüllt. Auf diese Frage hat das Berufungsgericht die Zulassung der Revision wirksam beschränkt. a) Das Berufungsgericht hat die Revision im Urteilstenor ausdrücklich be- schränkt auf die Frage zugelassen, ʺob die Teilrücknahme eines Mieterhöhungs- verlangens in der Klage ein neues Mieterhöhungsverlangen darstellt". Auch aus den zur Auslegung des Umfangs der Revisionszulassung heranzuziehenden Ur- teilsgründen (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 24. Oktober 2017 - II ZR 16/16, NJW-RR 2018, 39 Rn. 9; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 361/18, BGHZ 224, 195 Rn. 24; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 15; vom 15. September 2021 - VIII ZR 76/20, WM 2021, 2046 Rn. 19; jeweils mwN) ergibt sich eindeutig, dass das Berufungsgericht die Revision nur ʺsoweit sie die for- melle Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens aufgrund der Teilrücknahme betrifft" zugelassen und damit insgesamt betrachtet auf die Frage der Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung (§§ 558a, 558b BGB) beschränkt hat. b) Diese Beschränkung der Revisionszulassung ist auch wirksam. 12 13 14 15 - 6 - Zwar ist eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente unzulässig (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 15. Sep- tember 2021 - VIII ZR 76/20, aaO Rn. 20; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, aaO Rn. 16; Senatsbeschluss vom 21. August 2018 - VIII ZR 186/17, NJW-RR 2019, 130 Rn. 16; jeweils mwN). Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht jedoch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und recht- lich selbständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 15. September 2021 - VIII ZR 76/20, aaO; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, aaO; Senatsbeschluss vom 21. August 2018 - VIII ZR 186/17, aaO; jeweils mwN). Diese Voraussetzung ist vorliegend erfüllt. Denn die vom Berufungsgericht für zulassungsrelevant gehaltene Rechtsfrage hinsichtlich der formellen Anforde- rungen an ein Mieterhöhungsverlangen betrifft einen eindeutig abgrenzbaren selbständigen Teil des vorliegenden Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tat- sächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Streitstoff - namentlich den materiellen Voraussetzungen der mit der Klage geltend ge- machten Mieterhöhung (§ 558 BGB), deren Vorliegen hier bereits in der Beru- fungsinstanz nicht mehr im Streit stand und von der Revision ebenfalls nicht in- frage gestellt wird - beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung ein Widerspruch zu dem nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs nicht auftreten kann (vgl. zum Ganzen Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NJW-RR 2018, 1357 Rn. 1 unter Bezugnahme auf den in derselben Sache zuvor ergangenen Hinweisbeschluss vom 12. Juni 2018, WuM 2018, 723 Rn. 4 ff. [zu einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB]; Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, aaO Rn. 41 ff.; jeweils mwN). 16 17 - 7 - 2. Die auf den genannten Umfang beschränkte Revision hat in der Sache keinen Erfolg. Das Berufungsgericht ist - wenn auch mit teilweise unausgesprochener Begründung - im Ergebnis rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass das Miet- erhöhungsverlangen der Klägerin vom 10. Oktober 2018 den formellen Begrün- dungsanforderungen des § 558a BGB gerecht wird, den Beklagten im Hinblick auf die geforderte Zustimmung zu einer Mieterhöhung ab dem 1. Januar 2019 rechtzeitig zugegangen ist (vgl. § 558b Abs. 1, 2 Satz 1 BGB) und auch die übri- gen Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558b Abs. 2 BGB eingehalten sind. Dabei hat es zutreffend angenommen, der Umstand, dass die Klägerin mit ihrer Klage eine gegenüber dem Erhöhungsver- langen vom 10. Oktober 2018 um 20,06 € reduzierte Erhöhung der monatlich geschuldeten Miete verlange, stehe der Bejahung eines formell ordnungsgemä- ßen Mieterhöhungsverlangens (§ 558a BGB) nicht entgegen. a) Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter gegenüber in Textform (§ 126b BGB) zu erklären und zu begründen, wobei ge- mäß § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB zur Begründung - wie hier - auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden kann. Die Begründung soll dem Mieter - auch im Interesse einer außergerichtli- chen Einigung zur Vermeidung überflüssiger Prozesse - die Möglichkeit eröffnen, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und sich darüber schlüssig zu werden, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht (Senatsurteile vom 7. Juli 2021 - VIII ZR 167/20, NJW-RR 2021, 1379 Rn. 21; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 47; vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 236/18, WuM 2020, 86 Rn. 15; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 25; vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, 18 19 20 21 - 8 - NJW 2019, 303 Rn. 54; vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 18, 22; jeweils mwN). Hierfür ist es erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hin- weise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt. Zwar dür- fen an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Das Erhöhungsverlangen muss aber - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsa- chen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Miet- erhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 7. Juli 2021 - VIII ZR 167/20, aaO Rn. 22; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, aaO Rn. 48; vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 236/18, aaO Rn. 15 f.; vom 16. Oktober 2019 - VIII ZR 340/18, NJW-RR 2019, 1482 Rn. 13 f.; vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, aaO Rn. 18; vom 3. Februar 2016 - VIII ZR 69/15, NJW 2016, 1385 Rn. 11; Senatsbeschluss vom 26. April 2016 - VIII ZR 54/15, NJW 2016, 2565 Rn. 5; jeweils mwN). b) Die (stillschweigende) Annahme des Berufungsgerichts, das Mieterhö- hungsverlangen der Klägerin vom 10. Oktober 2018 werde diesen Anforderun- gen - für sich betrachtet - gerecht, begegnet aus revisionsrechtlicher Sicht keinen Bedenken. Dagegen erhebt auch die Revision keine Einwendungen. Sie meint lediglich, der Umstand, dass die Klägerin mit ihrer Klage eine gegenüber dem vorherigen Verlangen reduzierte Mieterhöhung begehre, führe - da der Vermieter gemäß § 145 BGB an seinen in dem (vorgerichtlichen) Erhö- hungsverlangen enthaltenen Antrag auf Abschluss eines Änderungsvertrags ge- bunden sei - dazu, dass es an einem ordnungsgemäßen Verlangen nach § 558a BGB fehle. Das trifft indes nicht zu. 22 23 24 - 9 - aa) Zwar sind die allgemeinen Vorschriften über den Abschluss von Ver- trägen (§§ 145 ff. BGB) im Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558 ff. BGB grund- sätzlich anwendbar. Denn bei dem Erhöhungsverlangen handelt es sich um ei- nen Antrag (§ 145 BGB) auf Abschluss eines Änderungsvertrags (Senatsbe- schluss vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, NJW-RR 2018, 524 Rn. 12 mwN; vgl. auch Senatsurteile vom 10. November 2010 - VIII ZR 300/09, NJW 2011, 295 Rn. 14; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 15) und mit der Zustimmung des Mieters kommt nach allgemeiner Meinung eine vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Erhö- hung der Miete zustande (vgl. nur Senatsurteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, aaO; Senatsbeschluss vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, aaO; jeweils mwN). Jedoch sind die Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB als spezialgesetzliche Regelungen - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat - vorrangig vor den §§ 145 ff. BGB anzuwenden, soweit sie das Erhöhungsverfahren abwei- chend regeln (vgl. BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. Januar 2022, § 558a Rn. 31; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 558b Rn. 6 f.; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 558a BGB Rn. 3; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neube- arb. 2021, § 558a Rn. 20). Aus dem Beschluss des Senats vom 30. Januar 2018 (VIII ZB 74/16, aaO Rn. 11 ff.) ergibt sich entgegen der Auffassung der Revision nichts anderes. Der Senat hat in diesem Beschluss lediglich entschieden, dass die §§ 145 ff. BGB im Mieterhöhungsverfahren Anwendung finden und daher die stillschweigende An- nahme des Antrags auf Erhöhung der Miete durch vorbehaltlose Zahlung der er- höhten Miete nach den allgemeinen Regeln möglich ist (Senatsbeschluss vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, aaO). Dabei hat er ausdrücklich geprüft, ob sich aus den Regelungen der §§ 558 ff. BGB spezielle Formanforderungen für die 25 26 27 - 10 - Vertragserklärungen der Parteien ergeben, dies aber im Hinblick auf § 558a Abs. 1 BGB nur für das Erhöhungsverlangen und nicht auch für die Zustim- mungserklärung bejaht (Senatsbeschluss vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, aaO Rn. 14). Damit hat der Senat gerade nicht entschieden, dass die Bestim- mungen der §§ 145 ff. BGB - wie die Revision meint - im Mieterhöhungsverfahren uneingeschränkt zur Anwendung kommen. bb) Nach nahezu einhelliger und zutreffender Auffassung ist es dem Ver- mieter gemäß den aufgezeigten Grundsätzen gestattet, das Erhöhungsverlangen - unter entsprechender Beschränkung der Bindungswirkung des § 145 BGB, de- ren Dauer sich im Hinblick auf die in § 558b Abs. 1, 2 BGB geregelten Fristen ebenfalls nicht (ausschließlich) nach den allgemeinen Regeln der §§ 146 ff. BGB richtet - auch noch nach dessen Wirksamwerden (§§ 130 ff. BGB) vollständig oder teilweise zurückzunehmen. Eine erneute Erklärung und Begründung des Verlangens nach § 558a BGB ist dafür auch im letztgenannten Fall (Ermäßigung der verlangten Erhöhung) - anders als im Fall einer vom Vermieter beabsichtigten Erweiterung seines Erhöhungsverlangens - nicht erforderlich (vgl. AG Tempel- hof-Kreuzberg, Urteil vom 30. Mai 2014 - 25 C 188/14, juris Rn. 14; siehe auch bereits LG Berlin, NZM 1998, 859, 860 [zum MHG]; BeckOGK-BGB/Fleindl, aaO; MünchKommBGB/Artz, aaO Rn. 7 sowie § 558a Rn. 5; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 81. Aufl., § 558a Rn. 15; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 19 mwN; Staudinger/V. Emmerich, aaO; Dauner-Lieb/Langen/Scheff, BGB, 4. Aufl., § 558a Rn. 2; Bub/Treier/Schulz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraum- miete, 5. Aufl., Kap. III Rn. 1336; aA LG Stuttgart, NJW 1974, 1252 [zum WohnKSchG, erhebliche Ermäßigung unzulässig]). 28 - 11 - (1) Die gesetzliche Gestaltung des Mieterhöhungsverfahrens nach §§ 558 ff. BGB zeigt, dass der Gesetzgeber von einer (betragsmäßigen) Teilbar- keit des Erhöhungsverlangens des Vermieters ausgegangen ist, mit der auch Ab- weichungen von den allgemeinen Regelungen der §§ 145 ff. BGB einhergehen. So berechtigt die Vorschrift des § 558b Abs. 1 BGB den Mieter - wie sich aus der Formulierung ʺsoweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmtʺ ergibt - ab- weichend von § 150 Abs. 2 BGB, wonach eine Annahme unter Einschränkungen als Ablehnung verbunden mit einem neuen Antrag gilt, der geforderten Mieterhö- hung nur zum Teil zuzustimmen. Macht der Mieter hiervon Gebrauch, wird die Mieterhöhung mit seiner (Teil-)Zustimmung entsprechend anteilig wirksam mit der Folge, dass der Vermieter gemäß § 558b Abs. 2 BGB lediglich noch hinsicht- lich des überschießenden Mieterhöhungsverlangens auf Zustimmung des Mie- ters klagen kann (vgl. BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. Januar 2022, § 558b Rn. 8; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 558b Rn. 7; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 558b Rn. 8; vgl. auch Senatsurteil vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 141/09, NZM 2010, 436 Rn. 19). Ebenso kann das Gericht, wenn es infolge einer unterbliebenen oder nur teilweise erteilten Zustimmung des Mieters zu der begehrten Erhöhung zur Erhe- bung einer Zustimmungsklage kommt (§ 558b Abs. 2 BGB), dem (restlichen) Er- höhungsverlangen auch nur teilweise stattgeben. Denn das Verlangen des Ver- mieters nach Zustimmung zu einer bestimmten Mieterhöhung enthält schon be- grifflich immer auch das Verlangen nach einer betragsmäßig niedrigeren Anhe- bung der Miete (BT-Drucks. VI/2421, S. 4 [zu § 2 Abs. 3 MHG]). (2) Anders als die Revision meint, sind die aus diesem gesetzlichen Re- gelungsmechanismus hervorgehenden Besonderheiten nicht auf eine - im Hin- 29 30 31 32 - 12 - blick auf die Zustimmungserklärung des Mieters eindeutig vorgesehene - Abwei- chung von den allgemeinen Regeln nach §§ 145 ff. BGB, namentlich von der Bestimmung des § 150 Abs. 2 BGB, beschränkt. Vielmehr steht der gesetzlich vorgesehenen Möglichkeit, dass der Mieter dem Erhöhungsverlangen nur teilweise zustimmt beziehungsweise nur zum Teil zu einer Zustimmung verurteilt wird, nach Sinn und Zweck des Mieterhöhungs- verfahrens gemäß §§ 558 ff. BGB - gleichsam spiegelbildlich - die Berechtigung des Vermieters gegenüber, sein den Ausgangspunkt des gesetzlichen Erhö- hungsverfahrens bildendes Erhöhungsverlangen - abweichend von den Vor- schriften der §§ 145 ff. BGB - nachträglich zurückzunehmen oder zu ermäßigen, ohne dass Letzteres als neues Mieterhöhungsverlangen anzusehen wäre, wel- ches seinerseits (erneut) den Anforderungen der Vorschrift des § 558a BGB zu genügen hätte und den Lauf der in § 558b Abs. 1, 2 BGB geregelten Fristen von Neuem auslöste. Ein anderes Verständnis ließe sich weder mit der gesetzgebe- rischen Zielsetzung noch mit der Interessenlage der Mietvertragsparteien verein- baren. (a) Der Gesetzgeber hat dem Gesichtspunkt der einvernehmlichen Beile- gung von Streitigkeiten über die Miete im Erhöhungsverfahren nach den Vor- schriften der §§ 558 ff. BGB sowie in diesem Zusammenhang der Vermeidung unnötiger Prozesse über Mieterhöhungen besondere Bedeutung beigemessen und im Rahmen unterschiedlicher Gesetzesänderungen Regelungen, die den Vermieter aus seiner Sicht zu einer verfrühten Klageerhebung bewegen könnten, aufgehoben beziehungsweise geändert (vgl. BT-Drucks. 9/2079, S. 4, 16 [zur Aufhebung der Frist des § 2 Abs. 3 Satz 2 MHG]; BT-Drucks. 14/4553, S. 55 f. [zur Verlängerung der Klagefrist des § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG mit § 558b Abs. 2 BGB]). Dem entspricht es, dass gemäß § 558b Abs. 1, 2 BGB die Notwendigkeit 33 34 - 13 - der gerichtlichen Durchsetzung des Mieterhöhungsverlangens durch den Ver- mieter entfällt, soweit vorgerichtlich durch (teilweise) Zustimmung des Mieters bereits Einigkeit zwischen Mieter und Vermieter hergestellt worden ist (vgl. auch BT-Drucks. 14/4553, S. 88). Dieser gesetzgeberischen Zielsetzung widerspräche es, wenn der Vermie- ter gehindert wäre, mit der Zustimmungsklage eine gegenüber dem vorangegan- genen Erhöhungsverlangen ermäßigte Mieterhöhung geltend zu machen. Denn das hätte zur Folge, dass der Vermieter, wenn er nach der Stellung seines (vor- gerichtlichen) Erhöhungsverlangens - etwa aufgrund des Ergebnisses vorgericht- licher, allerdings nicht zu einer (teilweisen) Einigung führender Verhandlungen mit dem Mieter - von seinem ursprünglichen Begehren zu Gunsten des Mieters teilweise Abstand nehmen will, ein weiteres Erhöhungsverfahren in Gang setzen, also ein neues, seinerseits den Anforderungen des § 558a BGB genügendes Er- höhungsverlangen an den Mieter richten müsste, ohne dass dies mit einem zu- sätzlichen Erkenntnisgewinn für den Mieter verbunden wäre. Um die mit einer solchen Verfahrensweise einhergehenden Nachteile - die Verzögerung des Ver- fahrens aufgrund der Auslösung neuer Überlegungs- und Klagefristen (§ 558b Abs. 2 BGB) sowie die Verschiebung des Zeitpunkts, ab dem der Mieter die er- höhte Miete nach § 558b Abs. 1, 2 BGB gegebenenfalls schuldet (vgl. Senatsur- teil vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 74 mwN) - zu vermeiden, wäre der Vermieter gezwungen, das ursprüngliche Erhöhungsverlan- gen in vollem Umfang - mithin in größerem Umfang als letztlich gewollt - gericht- lich geltend zu machen. Hierdurch würden nicht nur unnötig hohe Verfahrenskos- ten verursacht, sondern es würde auch überflüssigerweise zusätzlicher Streitstoff in den Rechtsstreit einbezogen. Vorteile würden dem Mieter hierdurch nicht ent- stehen. 35 - 14 - (b) Hinzu kommt, dass die Ausschlussfrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB nach dem Willen des Gesetzgebers dazu dienen soll, dem Mieter im Interesse der Rechtssicherheit rasch Klarheit darüber zu verschaffen, ob er, wenn er dem Erhöhungsverlangen nicht oder nur zum Teil zugestimmt hat, erwarten muss, von dem Vermieter aus dem Erhöhungsverlangen noch in Anspruch genommen zu werden (vgl. Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, aaO Rn. 20 unter Verweis auf BT-Drucks. 14/4553, S. 56 sowie BT-Drucks. VI/2421, S. 4 [zu § 2 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 MHG]). Diesem Zweck würde es nicht gerecht, wenn der Mieter damit rechnen müsste, aus rein formellen Gründen allein deshalb erneut einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ausgesetzt zu werden, weil die- ser von seinem ursprünglichen Erhöhungsverlangen teilweise abzurücken beab- sichtigt. (c) Schützenswerte Belange des Mieters stehen diesem Verständnis der genannten Vorschriften des Mieterhöhungsverfahrens nicht entgegen. Da die Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB im Ergebnis eine Vertragsänderung zu Lasten des Mieters darstellt, wirkt sich eine (teilweise) Rücknahme des Erhöhungsver- langens grundsätzlich zu seinen Gunsten aus. Es entsteht ihm insbesondere nicht etwa dadurch ein unbilliger Nachteil, dass der Vermieter sein ursprüngliches Erhöhungsverlangen innerhalb desselben Erhöhungsverfahrens ermäßigen kann, also zu diesem Zweck nicht ein neues Erhöhungsverfahren in Gang setzen muss. (aa) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, der Mieter werde benachtei- ligt, wenn ihm in Bezug auf das (erst) mit Erhebung der Zustimmungsklage er- mäßigte Erhöhungsverlangen nicht erneut die in § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB vor- gesehene Prüfungs- und Überlegungsfrist gewährt würde. Sie verkennt, dass - wie oben aufgezeigt und vom Berufungsgericht zutreffend gesehen - bereits das erste Erhöhungsverlangen, um den formellen Anforderungen des § 558a 36 37 38 - 15 - BGB zu genügen, dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens in dem zur (ansatzweisen) Überprüfung erforderlichen Umfang geben muss. Inwieweit einem Mieter (hier: den Beklagten) eine (erneute) Begründung des - nunmehr reduzierten - Erhöhungsverlangens und damit ein- hergehend eine neuerliche Überlegungsfrist bessere Erkenntnismöglichkeiten verschaffen könnten, zeigt die Revision nicht auf und ist auch nicht ersichtlich. Dies gilt vorliegend insbesondere deshalb, weil die Ermäßigung des ursprüngli- chen Erhöhungsverlangens schlicht auf der Außerachtlassung von zuvor (noch) berücksichtigten sich positiv auswirkenden Wohnwertmerkmalen beruht. Eine Schutzwürdigkeit der Beklagten ist daher nicht zu erkennen. Der von der Revision in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat er- hobene Einwand, dass ein Mieter bei einem ursprünglich nicht den formellen An- forderungen genügenden Erhöhungsverlangen auf eine erneute Prüfungs- und Überlegungsfrist angewiesen sei, wenn der Vermieter erstmals im Prozess ein formell ordnungsgemäßes und nunmehr ermäßigtes Erhöhungsverlangen er- klärt, betrifft eine andere Fallkonstellation. In einem solchen - vorliegend nicht in Rede stehenden - Fall steht dem Mieter, wie die Regelung des § 558b Abs. 3 BGB zeigt, stets eine erneute Prüfungs- und Überlegungsfrist zu. (bb) Der weitere Einwand der Revision, die Möglichkeit der nachträglichen Beschränkung des Mieterhöhungsverlangens verschaffe dem Vermieter unge- rechtfertigte Vorteile, weil er vorgerichtlich zunächst eine überzogene Mieterhö- hung fordern könne, ohne hierdurch in einem späteren Prozess Nachteile be- fürchten zu müssen, rechtfertigt ebenfalls nicht eine andere Beurteilung. Wie die Revision selbst erkennt, könnte der Vermieter eine ihm materiell-rechtlich nicht (vollständig) zustehende Mieterhöhung nur dann durchsetzen, wenn der Mieter dem teilweise unberechtigten (vorgerichtlichen) Erhöhungsverlangen des Ver- mieters in vollem Umfang zustimmte (§ 558b Abs. 1 BGB). Es liegt aber allein im 39 40 - 16 - Verantwortungsbereich des Mieters, vor der Zustimmung zu einer begehrten Mieterhöhung auf der Grundlage des ihm zu diesem Zweck übergebenen (form- gerechten) Erhöhungsverlangens deren sachliche Berechtigung zu überprüfen und - gegebenenfalls - von der Möglichkeit zur Erteilung einer teilweisen Zustim- mung Gebrauch zu machen. Der damit allein verbleibende Umstand, dass bei einer (teilweisen) Zustimmungsverweigerung des Mieters eine vom Vermieter im Rahmen der nachfolgenden Klageerhebung vorgenommene Beschränkung des Erhöhungsverlangens dessen Prozesskostenrisiko vermindert, begründet keinen ungerechtfertigten Vorteil. Demnach kommt es auch nicht darauf an, ob die Klägerin - was nach Auf- fassung der Revision mangels gegenteiliger Feststellungen des Berufungsge- richts im Revisionsverfahren zu unterstellen sei - in der Vergangenheit eine Viel- zahl überzogener Mieterhöhungsverlangen versendet hat und zumindest einige Mieter dem Verlangen zugestimmt haben. (cc) Auch kostenrechtlich benachteiligt es den Mieter nicht, wenn der Ver- mieter berechtigt ist, mit der Zustimmungsklage einen niedrigeren Erhöhungsbe- trag als mit dem vorangegangenen Mieterhöhungsschreiben zu verlangen. Zwar trifft es entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung nicht zu, dass der Mieter - wie die angefochtene Entscheidung andeutet - den erstmals mit der Zustimmungsklage in ermäßigtem Umfang geltend gemachten Erhöhungsbetrag mit der für ihn günstigen Kostenfolge des § 93 ZPO sofort anerkennen kann. Denn der Mieter, dem ein formell ordnungsgemäßes Erhöhungsverlangen zuge- gangen ist, gibt - gerade wegen der ihm nach § 558b Abs. 1 BGB eröffneten Möglichkeit zu einer teilweisen Zustimmung - auch dann Anlass zur Klageerhe- bung im Sinne von § 93 ZPO, wenn er diesem nicht bereits vorgerichtlich - inner- halb der gerade auch diesem Zweck dienenden Frist des § 558b Abs. 2 Satz 1 41 42 43 - 17 - BGB (vgl. Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020,1947 Rn. 20) - in dem Umfang zustimmt, in dem es sachlich berechtigt ist. Da der Mieter demnach zur Wahrung der eigenen (Kosten-)Interessen oh- nehin gehalten ist, ein den Förmlichkeiten des § 558a BGB genügendes Erhö- hungsverlangen daraufhin zu überprüfen, ob und gegebenenfalls inwieweit es sachlich berechtigt ist, entstehen ihm kostenrechtlich auch keine unbilligen Nach- teile dadurch, dass der Vermieter die vorprozessual begehrte Mieterhöhung im Zuge der Klageerhebung ermäßigen kann. Vielmehr trüge der Mieter das (Kosten-)Risiko der gerichtlichen Inanspruchnahme auf Zustimmung zu dem er- mäßigten Erhöhungsbegehren in gleicher Weise, wenn der Vermieter dieses zu- nächst erneut erklären und begründen müsste. Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Wiegand Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Nürnberg, Entscheidung vom 14.08.2019 - 16 C 2248/19 - LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 04.06.2020 - 7 S 5871/19 - 44

ECLI:DE:BGH:2022:300322UVIIIZR283.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 283/21 Verkündet am: 30. März 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 134, 398, 556d Abs. 1, 2 Satz 5 bis 7, § 556g [aF] Abs. 1 Satz 3, Abs. 2 Satz 1; RDG § 2 Abs. 2 Satz 1 [aF], §§ 3, 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Zur Wirksamkeit der Abtretung des Anspruchs eines Wohnungsmieters an einen Inkassodienstleister auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete wegen eines Ver- stoßes gegen die Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB), verbunden mit der Aufforderung an den Vermieter, künftig von dem Mieter nicht mehr die als überhöht gerügte Miete zu verlangen und diese auf den zuläs- sigen Höchstbetrag herabzusetzen (hier: Abgrenzung der einem registrierten In- kassodienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF gestatteten Forderungseinziehung von unzulässigen Maßnahmen der An- spruchsabwehr). BGB § 174 Satz 1 Die Vorschrift des § 174 Satz 1 BGB ist auf die Erhebung einer Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB aF nicht - auch nicht analog - anwendbar. BGH, Versäumnisurteil vom 30. März 2022 - VIII ZR 283/21 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 30. März 2022 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richter Dr. Bünger und Kosziol, die Richterin Wiegand sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 2. September 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Re- gistrierung gemäß § 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Bereich der Inkassodienstleistungen verfügt, macht aus abgetretenem Recht der Mieter einer Wohnung der beklagten Vermieterin Ansprüche wegen eines be- haupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB in Ver- bindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015, in Kraft getreten am 1. Juni 2015) geltend. 1 - 3 - Zwischen der Beklagten und den Mietern Dr. M. und A. (im Folgenden: Mieter) besteht seit dem 26. Juni 2017 ein Mietverhältnis über eine 81,61 m2 große Wohnung, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungs- verordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Die ver- traglich vereinbarte Nettokaltmiete beläuft sich auf monatlich 1.154,27 €. Die Klägerin bietet Wohnungsmietern über die von ihr betriebene Internet- seite "www.w. .de" unter anderem die Möglichkeit an, sie durch Klicken eines Buttons, der die Aufschrift "Mietsenkung beauftragen" trägt, mit der außer- gerichtlichen Durchsetzung von Forderungen sowie etwaiger Feststellungsbe- gehren gegen ihren Vermieter "im Zusammenhang mit der sogenannten Miet- preisbremse" zu beauftragen, insbesondere von Auskunftsansprüchen, des An- spruchs auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, des Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit der Vereinbarung über die Höhe der Miete, soweit sie die zu- lässige Miete übersteigt, des Anspruchs auf (teilweise) Rückzahlung beziehungs- weise (teilweise) Freigabe der Mietkaution sowie gegebenenfalls weiterer An- sprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung der Miete. Dazu heißt es in der der Klägerin erteilten Vollmacht und in ihren Allgemeinen Ge- schäftsbedingungen (Stand: 29. Juni 2018) unter anderem, dass der Mieter sie mit der Geltendmachung des "Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt", und mit der Verfolgung "weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung" der Miete beauf- trage. In diesem Zusammenhang tritt der Mieter sämtliche vorstehend genannten Ansprüche gegen seinen Vermieter samt Nebenforderungen - den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die vier nach der Rüge ge- mäß § 556g Abs. 2 BGB aF fälligen Monatsmieten - an die Klägerin ab. 2 3 - 4 - Anders als nach früheren Fassungen der Allgemeinen Geschäftsbedin- gungen der Klägerin schulden die Mieter gemäß Ziffer 3.1 bis 3.3 der Vertrags- bestandteil gewordenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin nicht nur im Erfolgsfall eine Vergütung. Vielmehr fällt ab einer Mahnung des Vermie- ters stets eine Gebühr an, wie sie der Höhe nach einem Rechtsanwalt nach den Vorschriften des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes zusteht, wobei die Klägerin versuchen wird, diese Gebühr beim Vermieter beizutreiben. Am 23. Oktober 2018 unterzeichneten die Mieter eine mit "Bestätigung, Vollmachtserteilung und Abtretung, Genehmigung" überschriebene Urkunde, in der sie unter anderem erklärten, "rein vorsorglich" die "treuhänderische, unwider- rufliche Abtretung" der Ansprüche (mit Ausnahme der Datenschutzansprüche), den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Monatsmieten, an die M. GmbH [heute: C. GmbH], zu "bestätige[n] und [zu] wiederhole[n]". Weiter haben sie "rein vorsorg- lich rückwirkend alle insoweit vorgenommenen Rechtshandlungen und Erklärun- gen der M. GmbH [heute: C. GmbH] genehmigt". Mit Schreiben ebenfalls vom 23. Oktober 2018, dem eine Originalvoll- macht der Mieter nicht beigefügt war, rügte die Klägerin gegenüber der Beklagten - unter Berufung auf die Beauftragung und Bevollmächtigung durch die Mieter - gemäß § 556g Abs. 2 BGB aF einen Verstoß gegen die Vorschriften der Begren- zung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Wohnung. Die Klägerin verlangte mit diesem Schreiben unter Fristsetzung Auskunft unter ande- rem über die Höhe der durch den Vormieter gezahlten Miete, über vorangegan- gene Mieterhöhungen und über durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen. Ferner begehrte sie die Rückerstattung der künftig über den zulässigen Höchst- betrag hinaus zu viel gezahlten Miete, die Herausgabe der anteiligen Mietkaution 4 5 6 - 5 - sowie die Abgabe einer Erklärung der Beklagten, dass die künftig fällig werdende Miete auf den zulässigen Höchstbetrag herabgesetzt werde. Mit Schreiben vom 25. Oktober 2018 beanstandete die Hausverwaltung der Beklagten, dass dem vorgenannten Schreiben der Klägerin eine Originalvoll- macht der Mieter nicht beigefügt gewesen sei. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin zuletzt Auskunftsansprüche im Zusammenhang mit den Regelungen über die "Mietpreisbremse" geltend ge- macht und die Rückzahlung von 545,62 € Miete für den Monat November 2018 sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.351,01 €, jeweils nebst Zinsen, begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zwar hätten die Mieter die geltend gemachten Ansprüche wirksam an die Klägerin abgetreten, jedoch sei dem Rügeschreiben der Klägerin an die Beklagte vom 23. Oktober 2018 eine Originalvollmacht der Mieter nicht beigefügt gewesen, was die Beklagte unver- züglich gerügt habe. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kläge- rin ihr Auskunfts- und Zahlungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da die Beklagte in der mündlichen Verhandlung trotz ordnungsgemä- ßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen 7 8 9 10 11 - 6 - nicht auf der Säumnis, sondern auf einer Sachprüfung (BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 ff.). I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Es könne dahinstehen, ob das Amtsgericht zu Unrecht davon ausgegan- gen sei, es fehle im Hinblick auf § 174 BGB an einer ordnungsgemäßen Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB aF. Denn das Rechtsmittel der Klägerin habe unabhän- gig davon keinen Erfolg. Die Berufung der Klägerin sei zwar nicht deshalb unbegründet, weil die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 (GVBl. 2015 S. 101) unwirksam sei. Dabei könne dahinstehen, ob dem Berliner Senat bei dem Erlass und bei der Verlautbarung der Verordnung Verfahrensfehler unterlaufen seien. Jedenfalls wären solche Verfahrensfehler unter Anwendung der "Kollegialge- richts-Richtlinie" nicht evident, denn auch der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichts- hofs habe die Verordnung in mehreren kollegialgerichtlichen Entscheidungen für formell wirksam befunden. Anhaltspunkte dafür, dass die Revisionsentscheidun- gen "handgreiflich falsch" seien, bestünden nicht. Jedoch sei die Abtretung der streitgegenständlichen Ansprüche der Mieter an die Klägerin gemäß § 134 BGB, § 2 Abs. 1, §§ 3, 5, 10 RDG nichtig, weil die Klägerin durch ihre Tätigkeiten gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz verstoße. Die Klägerin gehe nicht nur über den Zulässigkeitsrahmen des Rechtsdienstleis- tungsgesetzes hinaus, sondern ziele offenkundig auch auf eine unzulässige Um- gehung des anwaltlichen Berufs- und Vergütungsrechts ab. 12 13 14 15 - 7 - Nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs überschreite ein Inkassodienstleister die ihm gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG erteilte Inkassoerlaubnis jedenfalls dann, wenn seine Tätigkeit nicht auf eine Forderungseinziehung gerichtet sei, sondern die Abwehr von Ansprüchen zum Gegenstand habe. Die dem Berufungsgericht als Tatgericht obliegende Würdigung der Gesamtumstände falle hier eindeutig zu Lasten der Klägerin aus. Die Mieter der Beklagten hätten der Klägerin einen Auftrag erteilt, der nicht auf die Einziehung, sondern auf die Abwehr von Forderungen gerichtet sei. Die Mieter hätten die Klägerin mit dem Button "Mietsenkung beauftragen" unmissver- ständlich mit der Absenkung der Miete beauftragt. Bereits daraus ergebe sich ein Auftrag zur Forderungsabwehr, bei dem es sich im Zeitpunkt der Auftragsertei- lung um eine ausschließliche Reaktion der Mieter auf ein Verlangen der beklag- ten Vermieterin handele. Denn diese hätte sich bereits mit Abschluss des Miet- vertrags einer - nach Auffassung der Mieter - preisrechtlich unzulässigen Miete berühmt und dies unverändert fortgesetzt. Die auf die Forderungsabwehr zielende Ausrichtung des Mandats der Klä- gerin werde zusätzlich durch die ihr erteilte Vollmacht sowie ihre Allgemeinen Geschäftsbedingungen belegt. Danach sei sie ausdrücklich mit der Geltendma- chung des "Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt" und mit der Verfolgung "weiterer Ansprüche in Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung" der Miete beauftragt worden. Zwar umfasse das der Klägerin erteilte Mandat auch die Rückforderung überzahlter, unter Vorbehalt entrichteter Miete sowie die anteilige Rückerstattung der geleisteten Kaution. Für die Abgrenzung zu einer noch zulässigen Forde- rungseinziehung sei jedoch nur darauf abzustellen, ob das Mandat im Kern auf Forderungsabwehr "gerichtet" sei. 16 17 18 19 - 8 - Gemessen daran sei nicht zweifelhaft, dass die Mieter die Klägerin im We- sentlichen zur Abwehr von Forderungen eingeschaltet hätten. Das Interesse der Mieter habe sich bei wirtschaftlicher Betrachtung vornehmlich darin erschöpft, die ihrer Auffassung nach überhöhte Mietforderung der Beklagten abzuwehren und die Miete für die Dauer des auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrags auf das zulässige Maß abzusenken. Die Rückforderung überzahlter Miete für nur we- nige Monate sowie die anteilige Rückforderung der Mietsicherheit fielen wirt- schaftlich nur unerheblich ins Gewicht. Zudem habe die Klägerin den Gebühren- streitwert ihrer außergerichtlichen Tätigkeit anhand des Streitwerts der "Feststel- lungsklage" mit 22.916,04 € bemessen, die bezifferten Zahlungsansprüche hin- gegen lediglich mit einem Bruchteil hiervon. Hinzu komme, dass die von der Klä- gerin beanspruchte Vergütung ausweislich Nr. 3.1 ihrer Allgemeinen Geschäfts- bedingungen nicht vom Gesamtbetrag der erfolgreich zurückgeforderten Miete abhänge, sondern vom Jahresbetrag der durchzusetzenden Mietsenkung. Zwar habe der Bundesgerichtshof ausgesprochen, die Beauftragung der Klägerin zur "Mietsenkung" sei lediglich eine flankierende Hilfsmaßnahme des Inkassos, die nur dazu diene, für die Zukunft die Geltendmachung weitergehen- der Rückzahlungsansprüche der Mieter entbehrlich zu machen. Dahingehende Feststellungen fänden eine Grundlage jedoch weder im Sachvortrag der Parteien noch in dem Internetauftritt der Klägerin, in ihren Allgemeinen Geschäftsbedin- gungen sowie in dem Inhalt der ihr erteilten Vollmacht. Die Berufung sei auch unbegründet, soweit sie sich gegen die Abweisung der Klage auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten richte. Der Klägerin fehle nicht nur die Aktivlegitimation. In Anbetracht der vorstehenden Er- wägungen erbringe sie auch keine Inkassodienstleistungen im Sinne von § 4 Abs. 5 RDGEG [aF]. 20 21 22 - 9 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können die von der Klägerin aus ab- getretenem Recht der Mieter erhobenen Auskunftsansprüche (§ 556g Abs. 3 BGB) und auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3, § 556g Abs. 2 BGB, jeweils in der bis zum 31. Dezember 2018 maßgeblichen Fassung (vgl. Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB; im Folgenden: aF), sowie der geltend gemachte Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten ge- mäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG aF, jeweils nebst Zinsen, nicht verneint werden. 1. Nur im Ergebnis zutreffend ist die Annahme des Berufungsgerichts, die Entstehung der von der Klägerin erhobenen Ansprüche scheitere nicht daran, dass die auf der Grundlage der Ermächtigung des § 556d Abs. 2 BGB erlassene Mietenbegrenzungsverordnung für das Land Berlin vom 28. April 2015 (Verord- nung 17/186, GVBl. 2015 S. 101) unwirksam wäre. Die vorgenannte Verordnung begegnet keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken (ausführlich: Senatsur- teil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 80 ff.). Insbesondere ist sie - was das Berufungsgericht letztlich offengelassen hat - nicht deswegen nichtig, weil sie aufgrund von Mängeln der Bekanntmachung nicht in einer den Anforderungen des Begründungsgebots gemäß § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB gerecht werdenden Weise begründet worden wäre (ausführlich: Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO Rn. 83 ff.). a) Bereits im Ansatz verfehlt ist allerdings die Sichtweise des Berufungs- gerichts, das in § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB vorgesehene Begründungserfordernis habe lediglich verfahrensrechtliche Bedeutung. Das Berufungsgericht hat (er- neut) verkannt, dass das Begründungsgebot auch dazu dient, in Anbetracht der 23 24 25 - 10 - mit der Bestimmung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten verbun- denen Beschränkung der grundrechtlich geschützten Eigentumsfreiheit der Ver- mieter (Art. 14 Abs. 1 GG) die Verhältnismäßigkeit der von der Landesregierung vorzunehmenden Gebietsausweisung zu gewährleisten (Gesetzentwurf der Bun- desregierung zum Mietrechtsnovellierungsgesetz, BT-Drucks. 18/3121, S. 28, mit Hinweis auf den allgemeinen Teil der Gesetzesbegründung, aaO S. 19). Damit kommt der Begründungspflicht auch materiell-rechtlicher Gehalt zu (Se- natsurteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 22). Dies hat der Senat in seinem Beschluss vom 27. Mai 2020 (VIII ZR 292/19, WuM 2020, 488 Rn. 9), dem ein Urteil des Berufungsgerichts vorausging (Urteil vom 10. Oktober 2019 - 67 S 80/19, juris Rn. 24 f.), bekräftigt. Da die Pflicht zur Begründung der Gebietsverordnung somit zwingender Bestandteil der Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB ist und eine Rechtsverordnung zur Bestimmung von Gebieten mit angespanntem Woh- nungsmarkt ohne öffentlich bei Inkrafttreten der Verordnung bekannt gemachte Verordnungsbegründung mit dem Wortlaut und dem Normzweck der Ermächti- gungsgrundlage nicht vereinbar ist, handelt es sich um eine Wirksamkeitsvoraus- setzung, deren Fehlen zur Nichtigkeit der Verordnung führt (Senatsurteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 42; Senatsbeschluss vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 292/19, WuM 2020, 488 Rn. 9). Davon abgesehen wäre - was der Senat in dem vorgenannten Beschluss ebenfalls ausgeführt und das Berufungsgericht nicht zur Kenntnis genommen hat - im Falle einer unterbliebenen Veröffentlichung der Begründung durch staat- liche Stellen die vom Berufungsgericht vermisste Evidenz dieses Fehlers ohne Weiteres zu bejahen. Es besteht kein vernünftiger Zweifel daran, dass ein sol- ches Versäumnis in Anbetracht der mit dem Begründungserfordernis verfolgten 26 27 - 11 - und durch ein reines Internum nicht verwirklichbaren Zielsetzung des Gesetzge- bers einen (wesentlichen) Mangel darstellt (Senatsbeschluss vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 292/19, aaO; vgl. auch BVerfGE 127, 293, 331 f.). b) Allerdings ist die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung - anders als es im Berufungsurteil sowie in dem dort in Bezug genommenen Urteil der Kam- mer vom 4. März 2021 (67 S 309/20, juris Rn. 16 [beim Senat im Revisionsver- fahren anhängig unter VIII ZR 94/21]) anklingt - in einer den Anforderungen des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB gerecht werdenden Weise öffentlich begründet worden. Zwar hat der Senat von Berlin die Verordnungsbegründung nicht selbst veröffentlicht, diese jedoch dem Berliner Abgeordnetenhaus übersandt, das die Verordnung einschließlich ihrer Begründung als Drucksache 17/2272 (dort lau- fende Nummer 1) auf seiner Internetseite veröffentlicht hat (https://www.parla- ment-berlin.de/ados/17/IIIPlen/vorgang/verordnungen/vo17-186.pdf). Damit liegt eine der Öffentlichkeit leicht zugängliche Bekanntmachung durch eine amtliche Stelle vor (Senatsurteile vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 86 ff.; vom 11. November 2020 - VIII ZR 369/18, NZM 2021, 220 Rn. 38 f.; Beschluss vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 292/19, WuM 2020, 488 Rn. 6, 14 ff.). Die Begründung der am 1. Juni 2015 in Kraft getretenen Verordnung wurde - was das Berufungsgericht wie bereits in seinem Urteil vom 4. März 2021 (67 S 309/20, juris Rn. 16) zu übersehen scheint - am 28. Mai 2015 veröffentlicht (siehe Se- natsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 87 aE). Daher war die Verordnungsbegründung im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung in einer den Anforderungen des Begründungsgebots gemäß § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB gerecht werdenden Weise der Öffentlichkeit zugänglich. 2. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft angenommen, die Klägerin sei gegenüber der Beklagten für die geltend gemachten Ansprüche nicht aktiv 28 29 30 - 12 - legitimiert, weil die Abtretung der hier streitgegenständlichen Forderungen an die Klägerin wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (§ 3 RDG) nach § 134 BGB nichtig sei. Nach der Sichtweise des Berufungsgerichts sind die über die Internetseite "www.w. .de" angebotenen und im Streitfall für die Mieter erbrachten außergerichtlichen Rechtsdienstleistungen von der Registrierung der Klägerin als Inkassodienstleisterin gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG nicht erfasst, weil sie im Wesentlichen nicht auf die gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG in der vor dem 1. Oktober 2021 geltenden Fassung des Gesetzes zur Förderung verbrauchergerechter Angebote im Rechtsdienstleistungsmarkt vom 10. August 2021 (BGBl. I S. 3415; im Folgenden: aF) gestattete Einziehung von Forderun- gen gerichtet seien, sondern auf eine (nicht gestattete) Forderungsabwehr. Dies trifft nicht zu. Entgegen der vom Berufungsgericht nach wie vor vertretenen Auffassung sind die Voraussetzungen einer Nichtigkeit nach § 134 BGB in Verbindung mit den Bestimmungen des § 3 RDG sowie der § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF nicht gegeben. Denn die von der Klägerin, die als Inkas- sodienstleisterin bei der zuständigen Behörde registriert ist, für die Mieter er- brachten Tätigkeiten sind durch die nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF erteilte Befugnis zur Erbringung von Rechtsdienstleistun- gen im Bereich der Inkassodienstleistungen (noch) gedeckt (grundlegend hierzu Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 97 ff.). Dies hat der Senat bereits vor der Verkündung des Berufungsurteils durch seine Urteile vom 8. April 2020 (VIII ZR 130/19, WM 2020, 991 Rn. 30 ff.), vom 6. Mai 2020 (VIII ZR 120/19, juris Rn. 30 ff.) sowie vom 27. Mai 2020 (VIII ZR 31/19, WuM 2020, 645 Rn. 24 ff.; VIII ZR 121/19, juris Rn. 24 ff.; VIII ZR 128/19, juris Rn. 25 ff.; VIII ZR 129/19, ZIP 2020, 1619 Rn. 25 ff.), denen Entscheidungen der auch für den Streitfall zuständigen Berufungskammer zugrunde liegen, bekräftigt 31 - 13 - (siehe ferner Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 43 ff.). a) Anders als das Berufungsgericht meint, kann eine Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis der Klägerin nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF nicht damit begründet werden, die Rückforderung einer von dem Mieter an den Vermieter unter Vorbehalt gezahlten überhöhten Miete könne nicht mehr als eigenständige Inkassodienstleistung im Sinne des Rechts- dienstleistungsgesetzes beurteilt werden, wenn der Auftrag des Mieters an die für ihn handelnde Klägerin darüber hinausgehend laute, für ihn die "Mietpreis- bremse" bei dem Vermieter durchzusetzen und die im Wohnungsmietvertrag ver- einbarte Miete auf das höchstzulässige Maß herabzusetzen. Zu Unrecht stellt das Berufungsgericht darauf ab, unter den gegebenen Umständen falle die Rück- forderung der überhöhten Miete wirtschaftlich nur unerheblich ins Gewicht, so dass die Tätigkeit der Klägerin im Wesentlichen auf die Abwehr von Ansprüchen gerichtet sei (ebenso zunächst LG Berlin, Urteil vom 29. April 2020 - 64 S 95/19, juris Rn. 21 ff. [teilweise aufgehoben durch Senatsurteil vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, zur Veröffentlichung bestimmt]; später aufgegeben durch LG Berlin, Urteil vom 9. September 2020 - 64 S 44/19, juris Rn. 4). Diese Argumentation ist rechtsfehlerhaft und verschließt sich der Recht- sprechung des Senats, der in seinem grundlegenden Urteil vom 27. November 2019 (VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 162) entschieden hat, dass eine Über- schreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis der Klägerin nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF (auch) nicht aus dem Umstand folgt, dass die Klägerin in ihrem Rügeschreiben den Vermieter zusätzlich dazu aufge- fordert hat, künftig von dem Mieter nicht mehr die von der Klägerin als überhöht gerügte Miete zu verlangen, sondern diese auf den zulässigen Höchstbetrag her- abzusetzen. 32 33 - 14 - Die Aufforderung, die im Wohnungsmietvertrag vereinbarte Miete auf das höchstzulässige Maß herabzusetzen, ist nicht als eine - einem registrierten In- kassodienstleister nicht gestattete - Maßnahme der Anspruchsabwehr anzuse- hen (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 96, 219). Denn es handelt sich bei ihr nicht um eine Reaktion auf ein Verlan- gen des Vermieters, sondern um eine in engem Zusammenhang mit der von der Klägerin zulässigerweise erhobenen Rüge und dem von ihr geltend gemachten Anspruch auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete stehende Maßnahme, die letztlich dazu dient, für die Zukunft die Geltendmachung weitergehender Rück- zahlungsansprüche des Mieters entbehrlich zu machen (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 162; ebenso Senatsurteile vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 31/19, WuM 2020, 645 Rn. 26 ff.; VIII ZR 121/19, juris Rn. 27 ff.; VIII ZR 128/19, juris Rn. 27 ff.; VIII ZR 129/19, ZIP 2020, 1619 Rn. 27 ff.). b) Neue Gesichtspunkte, die Veranlassung geben könnten, von den die Senatsrechtsprechung tragenden Grundsätzen abzuweichen, hat das Beru- fungsgericht nicht aufgezeigt. aa) Zwar ist die Annahme einer Nichtigkeit nach § 134 BGB im Fall einer Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG in erster Linie dem Tatrichter auf der Grundlage einer umfassenden Würdi- gung der Gesamtumstände vorbehalten (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 91). Das Berufungsurteil beruht jedoch - anders als es vorgibt - nicht auf einer der revisionsgerichtlichen Überprüfung nur eingeschränkt zugänglichen tatrichterlichen Würdigung. Zunächst ist zu be- rücksichtigen, dass die hinsichtlich der Tätigkeit der Klägerin getroffenen Abre- den ihre Grundlage in den von ihr verwendeten und in den Vertrag mit den Mie- 34 35 36 - 15 - tern einbezogenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen haben. Deren Ausle- gung kann der Senat selbst vornehmen, da Allgemeine Geschäftsbedingungen wie revisible Rechtsnormen von dem Revisionsgericht frei auszulegen sind (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, NZM 2015, 79 Rn. 16; vom 23. August 2018 - III ZR 192/17, NJW 2019, 47 Rn. 16; vom 18. Juni 2019 - XI ZR 768/17, BGHZ 222, 240 Rn. 39; vom 10. Juni 2020 - VIII ZR 289/19, WM 2020, 1840 Rn. 25; jeweils mwN). Vom Inhalt der Allgemeinen Geschäftsbedingungen etwa abweichenden Sachvortrag der Par- teien hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Zudem hat das Berufungsgericht den Streitstoff rechtsfehlerhaft gewür- digt. Der Gesichtspunkt, dass die Rückzahlungsforderung der Klägerin - im Streit- fall nicht anders als in den bisher vom Senat entschiedenen Fällen (vgl. etwa Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 9; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 9) - nicht unerheblich geringer ist als die von ihr geltend gemachten außergerichtlichen Rechtsverfol- gungskosten, die im Wesentlichen auf dem Begehren beruhen, die Miete künftig auf das zulässige Maß herabzusetzen, macht das Begehren der Klägerin nicht zu einer Maßnahme der Forderungsabwehr. Die tatrichterliche Würdigung kann zwar - worauf das Berufungsgericht sich hier ohne Erfolg zurückziehen möchte - vom Revisionsgericht regelmäßig nur darauf überprüft werden, ob das Beru- fungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende Maßstäbe ange- legt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beach- tet hat oder ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche tatsächliche Umstände übersehen oder nicht vollstän- dig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, juris Rn. 44; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, NJW-RR 2021, 1017 Rn. 35; jeweils mwN). Solche Rechtsfehler sind dem Berufungsgericht indes un- terlaufen. 37 - 16 - bb) Das Berufungsgericht meint im Wesentlichen, die Rückforderung der überzahlten Miete und der anteiligen Kaution falle wirtschaftlich nicht gegenüber der angestrebten Absenkung der Miete ins Gewicht. Im Kern sei die Tätigkeit der Klägerin auf die Absenkung der Miete und damit auf die Forderungsabwehr ge- richtet. Dies folge bereits daraus, dass die Klägerin in ihrem Internetauftritt einen Button mit der Bezeichnung "Mietsenkung beauftragen" verwendet. Zudem über- nehme sie gegenüber ihrem Vertragspartner in ihren Allgemeinen Geschäftsbe- dingungen unter anderem die Durchsetzung "des Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit er die zulässige Miete übersteigt"; entsprechen- des sei in der der Klägerin erteilten Vollmacht vorgesehen. Diese Sichtweise ist rechtsfehlerhaft. (1) Zwar lag den vor der Verkündung des Berufungsurteils ergangenen Senatsurteilen - anders als hier - die Verwendung eines Buttons zugrunde, den die Klägerin nicht mit der Aufschrift "Mietsenkung beauftragen", sondern verall- gemeinernd mit der Aufschrift "Auftrag verbindlich erteilen" versehen hatte (siehe Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 3; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, WM 2020, 991 Rn. 3; vom 6. Mai 2020 - VIII ZR 120/19, juris Rn. 3; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 3; VIII ZR 31/19, WuM 2020, 645 Rn. 3; VIII ZR 121/19, juris Rn. 3; VIII ZR 128/19, juris Rn. 3; VIII ZR 129/19, ZIP 2020, 1619 Rn. 3). Dies rechtfertigt indes keine abweichende rechtliche Beurteilung, denn der in den vorgenannten Fällen maßgebliche, sich aus den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin und der ihr erteilten Vollmacht ergebende Auftragsinhalt unterscheidet sich nicht von der hier gegebenen Fallkonstellation (siehe Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO; vom 6. Mai 2020 - VIII ZR 120/19, aaO; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO; VIII ZR 31/19, aaO; VIII ZR 121/19, aaO; VIII ZR 128/19, aaO; VIII ZR 129/19, aaO). 38 39 - 17 - Das Berufungsgericht blendet nicht nur die Besonderheiten des Dauer- schuldverhältnisses, sondern weitere wesentliche Umstände der gegebenen Fallgestaltung aus, denn bei unverändertem Verhalten der Vermieterin hätte diese in Zukunft Monat für Monat ein gleichartiges Rückforderungsverlangen der Mieter zu vergegenwärtigen. Damit besteht ein enger inhaltlicher Zusammen- hang der Mietsenkung mit der Forderungseinziehung, weil das Verlangen, die Miete zukünftig auf das zulässige Maß herabzusetzen, ersichtlich dazu dient, wei- tere Rückforderungsansprüche gegen die Beklagte zu vermeiden (vgl. Senatsur- teil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 162; ebenso Tolksdorf, ZIP 2021, 2049, 2054 f.; Deckenbrock/Henssler/Rillig, RDG, 5. Aufl., § 10 Rn. 45p; siehe auch Stadler, JZ 2020, 321, 323; anders Römermann, VuR 2020, 43, 50; BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Februar 2022, § 556d Rn. 56 f.). Die Rückforderung der überzahlten Miete und das darin bereits angelegte, in die Zukunft gerichtete Herabsetzungsbegehren bilden - auch aus Sicht des Mieters - eine sinnvoll nicht voneinander zu trennende Einheit. Das Herabsetzungsver- langen ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht eine Reaktion auf das aus dem Mietvertrag resultierende Zahlungsverlangen des Vermieters, son- dern stellt das an den Vermieter gerichtete Begehren dar, künftig sich aus der "Mietpreisbremse" ergebende Rückzahlungsansprüche anzuerkennen und in Ab- zug zu bringen. Damit handelt es sich - anders als das Berufungsgericht vorder- gründig annimmt - nicht um eine Forderungsabwehr, sondern um eine Form der Forderungsdurchsetzung. Dies entspricht der gesetzlichen Ausgestaltung der "Mietpreisbremse" durch das am 1. Juni 2015 in Kraft getretene Gesetz zur Dämpfung des Mietan- stiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprin- zips bei der Wohnungsvermittlung vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610; Mietrechts- novellierungsgesetz - MietNovG). Die gesetzliche Regelung stellt auf das Rück- forderungsverlangen - und damit auf die Forderungseinziehung - ab, indem sie 40 41 - 18 - an den Rückforderungsanspruch des Mieters anknüpft. § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB stellt insoweit klar, dass der Mieter die zu viel gezahlte Miete (nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung) "her- ausverlangen" kann. § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB bestimmt, dass der Mieter eine überzahlte Miete nur "zurückverlangen" kann, wenn er einen Verstoß gegen die Regelungen der §§ 556d ff. BGB gerügt hat. Damit hat bereits der Gesetzgeber die Forderungseinziehung in den Vordergrund gestellt, ohne dass etwaige wei- tergehende Ansprüche ausgeschlossen sind (vgl. Gesetzentwurf der Bundesre- gierung zum Mietrechtsnovellierungsgesetz, BT-Drucks. 18/3121, S. 33). Zu Unrecht stellt das Berufungsgericht auf einen wirtschaftlichen Vergleich des Gebührenstreitwerts des Rückzahlungsverlangens und des Herabsetzungs- begehrens ab. Für die rechtliche Einordnung der Tätigkeit der Klägerin als Inkas- sodienstleistung macht es keinen Unterschied, ob sie sich Rückzahlungsansprü- che nur für wenige Monate oder für zahlreiche Monate abtreten lässt, zumal das mit der Rückforderung verbundene Herabsetzungsbegehren den Umfang der Tä- tigkeit der Klägerin allenfalls unwesentlich erhöht und eine rechtliche Prüfung, die über das Rückforderungsverlangen hinausginge, und erst recht eine rechtliche Prüfung des Inhalts des Mietvertrags (vgl. dazu Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 219) nicht erfordert. (2) Anders als das Berufungsgericht meint, lässt sich auch aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13. Juli 2021 (II ZR 84/20, BGHZ 230, 255), mit dem der Bundesgerichtshof die Zulässigkeit des sogenannten "Sammelklage-In- kassos" bejaht hat, nicht herleiten, die Klägerin werde inkassofremd tätig. Gegenstand dieser Entscheidung waren Schadensersatzansprüche aus § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 15a Abs. 1 Satz 1 und 2 InsO in der Fas- sung des Gesetzes vom 23. Oktober 2008 (BGBl. I S. 2016), die ein Inkasso- 42 43 44 - 19 - dienstleister im Wege des sogenannten "Sammelklage-Inkassos" aus abgetrete- nem Recht von Kunden einer insolvent gewordenen Fluggesellschaft gegen den Executive Director der Komplementär-Gesellschaft der Schuldnerin mit der Be- hauptung erhoben hatte, dieser habe den Insolvenzantrag für die Schuldnerin nicht rechtzeitig gestellt. Anders als die Vorinstanzen hat der Bundesgerichtshof das sogenannte "Sammelklage-Inkasso" als zulässige Inkassodienstleistung beurteilt, weil der Schutzzweck des Rechtsdienstleistungsgesetzes es gebiete, insbesondere unter Berücksichtigung der Berufsausübungsfreiheit des Inkassodienstleisters (Art. 12 Abs. 1 GG), den Begriff der Inkassodienstleistung so auszulegen, dass auch Ge- schäftsmodelle, die ausschließlich oder vorrangig auf die gerichtliche Einziehung der Forderung abzielen, umfasst sind. Dies gelte regelmäßig auch dann, wenn das Geschäftsmodell eine Bündelung einer Vielzahl von Einzelforderungen vor- sehe (BGH, Urteil vom 13. Juli 2021 - II ZR 84/20, aaO Rn. 22). Soweit der Bundesgerichtshof in dem vorgenannten Urteil ausgesprochen hat, der Inkassobegriff der § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF umfasse Geschäftsmodelle, die ausschließlich oder vorrangig auf eine gerichtliche Einziehung der Forderung abzielten (Urteil vom 13. Juli 2021 - II ZR 84/20, aaO Rn. 16, siehe auch Rn. 20, 22, 31, 41), hat er den Begriff der Inkas- sodienstleistung im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF nicht etwa einschränken wollen, sondern hat ihn im Gegenteil weit ver- standen. Zudem betrifft das Urteil nicht die hier maßgebliche Abgrenzung zwi- schen Forderungseinziehung und Forderungsabwehr, sondern die Zulässigkeit des "Sammelklage-Inkassos". (3) Unbehelflich ist auch der Hinweis des Berufungsgerichts, dass die Klä- gerin ausweislich Nr. 3.1 ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine Provi- 45 46 47 - 20 - sion in Höhe von einem Drittel der ersparten Jahresmiete verlange. Dies ist, an- ders als das Berufungsgericht meint, aufgrund des engen Zusammenhangs zwi- schen der Rückforderung überzahlter Miete und dem Begehren, die Miete künftig auf das zulässige Maß zu senken, aus den vorgenannten Gründen kein Beleg für eine im Kern inkassofremde Tätigkeit. Abgesehen davon macht die Klägerin in- soweit lediglich von ihrer Befugnis zur Vereinbarung eines Erfolgshonorars Ge- brauch (Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 176 ff.; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 64; jeweils mwN; zur Zulässigkeit der Vereinbarung eines Erfolgshonorars durch Inkasso- dienstleister siehe bereits BGH, Beschluss vom 9. Juni 2008 - AnwSt(R) 5/05, juris Rn. 14). (4) Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass der der Klägerin abgetretene und mit der Klage geltend gemachte Anspruch auf Erstattung vorge- richtlicher Rechtsverfolgungskosten (in Gestalt einer Geschäftsgebühr nach § 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300 VV RVG, 1008 VV RVG) überwiegend nicht auf dem Ge- bührenwert des Rückforderungsbegehrens beruht, sondern auf dem Wert der ge- forderten monatlichen Mietsenkung. Auch dieser Umstand gestattet nicht die Schlussfolgerung, die Klägerin werde inkassofremd tätig. Denn insoweit macht sie in zulässiger Weise lediglich von dem ihr gemäß § 4 Abs. 5 des Einführungs- gesetzes zum Rechtsdienstleistungsgesetz - RDGEG - in der hier maßgeblichen, vor dem 1. Oktober 2021 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) eingeräumten Recht Gebrauch, wonach ein Inkassodienstleister für seine vorgerichtliche Tätig- keit die Gebühren beanspruchen darf, die auch ein Rechtsanwalt verlangen könnte. Dazu gehört auch der 42-fache Überschreitungsbetrag für das Verlangen auf Erklärung, dass die Miete künftig auf das zulässige Maß herabgesetzt wird (§ 48 Abs. 1 GKG, § 9 ZPO; Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 117; vgl. auch Skupin, GRUR-Prax 2021, 38). 48 - 21 - c) Ebenfalls rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht sich (ohne nähere Begründung) auf den Standpunkt gestellt, die Inkassobefugnis der Klägerin sei auch deshalb einzuschränken, weil ihre Tätigkeit auf eine unzulässige Umge- hung des anwaltlichen Berufs- und Vergütungsrechts abziele. Es trifft zwar zu, dass die berufsrechtliche Regulierung der registrierten Inkassodienstleister im Vergleich zur Rechtsanwaltschaft weniger streng ausge- staltet ist. So war es etwa Rechtsanwälten in dem hier maßgeblichen Zeitraum (vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Förderung verbrauchergerechter Angebote im Rechtsdienstleistungsmarkt vom 10. August 2021) berufsrechtlich - von Aus- nahmen abgesehen - weder gestattet, mit ihren Mandanten ein Erfolgshonorar zu vereinbaren (§ 49b Abs. 2 Satz 1 BRAO, § 4a RVG; jeweils in der vor dem 1. Oktober 2021 geltenden Fassung), noch den Mandanten im Fall einer Erfolg- losigkeit der Inkassotätigkeit eine Freihaltung von den entstandenen Kosten zu- zusagen (§ 49b Abs. 2 Satz 2 BRAO aF; dazu BGH, Urteile vom 20. Juni 2016 - AnwZ (Brfg) 26/14, NJW 2016, 3105 Rn. 17; vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 171). Indes lässt sich eine Einschränkung der Inkassobefugnis der Klägerin - auch unter Berücksichtigung des allgemeinen Gleichheitssatzes (Art. 3 Abs. 1 GG) - aus unter Umständen nicht gänzlich von der Hand zu weisenden Wider- sprüchen, die sich aus der eher strengen Regulierung des anwaltlichen Berufs- rechts im Vergleich zu Inkassodienstleistern ergeben mögen (vgl. Henssler in Deckenbrock/Henssler, RDG, 5. Aufl., Einleitung Rn. 47j), nicht herleiten, zumal es sich bei Inkassodienstleistern im Gegensatz zu Rechtsanwälten nicht um Or- gane der Rechtspflege handelt (BT-Drucks. 16/3655, S. 67). Dies hat der Senat bereits vor der Verkündung des Berufungsurteils wiederholt ausgesprochen (Se- natsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 170 ff., 185 f.; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, WM 2020, 991 Rn. 69 ff.; vom 27. Mai 49 50 51 - 22 - 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 63; siehe auch BGH, Urteil vom 13. Juli 2021 - II ZR 84/20, BGHZ 230, 255 Rn. 39). 3. Das Urteil des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). a) Zwar ist die Beauftragung der Klägerin durch die Mieter und die von diesen erklärte Abtretung nicht wirksam auf elektronischem Wege erfolgt. Denn dies setzte gemäß § 312j Abs. 3 Satz 2, Abs. 4 BGB voraus, dass die Klägerin den auf ihrer Internetseite verwendeten Button mit den Wörtern "zahlungspflichtig bestellen" oder mit einer entsprechenden eindeutigen Formulierung beschriftet hätte. aa) Gemäß § 312j Abs. 4 BGB kommt ein Verbrauchervertrag im elektro- nischen Geschäftsverkehr, der eine entgeltliche Leistung des Unternehmers zum Gegenstand hat (§ 312j Abs. 2 BGB), nur zustande, wenn der Unternehmer seine Pflicht aus § 312j Abs. 3 BGB erfüllt. Aufgrund der zwischenzeitlich geänderten Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin werden die Mieter - anders als in den Senatsurteilen vom 19. Januar 2022 (VIII ZR 123/21, ZIP 2022, 378; VIII ZR 124/21, juris, und VIII ZR 196/21, juris) und den weiteren Senatsurteilen vom 30. März 2022 (VIII ZR 358/20 und VIII ZR 121/21; jeweils zur Veröffentli- chung bestimmt) zugrundeliegenden Fällen - bei Erfolglosigkeit der Tätigkeit der Klägerin nicht von sämtlichen Kosten freigehalten (Nr. 3.2 und 3.3 der Allgemei- nen Geschäftsbedingungen; Stand: 29. Juni 2018). Vielmehr haben sie stets ab Mahnung des Vermieters eine Gebühr in der Höhe zu entrichten, wie sie einem Rechtsanwalt nach den Vorschriften des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes zu- stünde. Damit liegt ohne Weiteres eine entgeltliche Leistung des Unternehmers im Sinne von § 312j Abs. 2 BGB und von § 312 Abs. 1 BGB (in der bis zum 31. Dezember 2021 geltenden Fassung) vor. 52 53 54 - 23 - bb) Da die Entgeltlichkeit - im Gegensatz zu den Fallgestaltungen in den Verfahren VIII ZR 358/20, VIII ZR 121/21, VIII ZR 123/21, VIII ZR 124/21 und VIII ZR 196/21 - nicht auf ein reines Erfolgshonorar beschränkt ist, kommt vorlie- gend - anders als in den genannten Fällen (vgl. etwa Senatsurteil vom 19. Januar 2022 - VIII ZR 123/21, aaO Rn. 53 ff.) - eine am Schutzzweck des § 312j BGB orientierte einschränkende Auslegung dieser Vorschrift nicht in Betracht. Die Klä- gerin hätte sich daher nicht mit der Aufschrift "Mietsenkung beauftragen" auf dem auf ihrer Internetseite installierten Button begnügen dürfen. Vielmehr hätte sie auf der Schaltfläche eine Aufschrift "kostenpflichtig beauftragen" oder eine ähnliche Formulierung anbringen müssen, aus der unmissverständlich hervorgeht, dass die Leistung der Klägerin in jedem Fall entgeltlich ist. Da sie dies nicht getan hat, ist die Klägerin auf elektronischem Wege nicht rechtswirksam beauftragt worden (§ 312j Abs. 4 BGB). Ob § 312j Abs. 3 Satz 2, Abs. 4 BGB auch auf die Abtretung als Erfüllungsgeschäft Anwendung findet, kann offenbleiben. Denn die Unwirk- samkeit des Grundgeschäfts hat gemäß § 139 BGB unter den hier gegebenen Umständen, in denen Beauftragung und Abtretung als einheitliches Geschäft ausgestaltet sind, zur Folge, dass auch die Abtretung unwirksam ist. cc) Die Unwirksamkeit der auf elektronischem Wege erklärten Abtretung ist jedoch unschädlich, weil die Mieter durch die von ihnen unterzeichnete Ver- tragsurkunde vom 23. Oktober 2018, in der sie die Abtretung ihrer Ansprüche vorsorglich "bestätigt und wiederholt" sowie zusätzlich bereits erfolgte Rechts- handlungen der Klägerin "rückwirkend genehmigt" haben, (erneut) ihr Einver- ständnis mit der Erbringung einer Rechtsdienstleistung durch die Klägerin sowie eine Abtretung der dort beschriebenen Ansprüche erklärt haben (vgl. Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 34 f.). Die Klägerin hat das darin liegende Angebot der Mieter gemäß § 151 BGB angenommen. Aus den abgegebenen Erklärungen wird deutlich, dass die Mieter bei der Unterzeich- nung der Urkunde auch mit dem Erklärungsbewusstsein gehandelt haben, die 55 56 - 24 - Klägerin für den Fall der Unwirksamkeit der zuvor durch Anklicken der Schaltflä- che auf der Internetseite der Klägerin erfolgten Erklärungen rückwirkend mit einer Verfolgung möglicher Ansprüche zu beauftragen und diese in dem beschriebe- nen Umfang an die Klägerin abzutreten. b) Das angefochtene Urteil stellt sich auch nicht teilweise - im Hinblick auf den an eine Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB aF geknüpften Rückzahlungsan- spruch - als richtig dar, weil die von der Klägerin am 23. Oktober 2018 erhobene Rüge eines Verstoßes gegen die Vorschriften der Begrenzung der Miethöhe we- gen der von den Prozessbevollmächtigten der Beklagten unter Hinweis auf die fehlende Vorlage einer Vollmacht erfolgten Zurückweisung nach § 174 Satz 1 BGB unwirksam wäre. Dies folgt allerdings nicht bereits daraus, dass die Klägerin - wie die Revision geltend macht - mit Schreiben vom 11. November 2018 das Rügeschreiben erneut (dieses Mal unter Beifügung der Originalvollmacht) über- sandt hat, denn dieses Schreiben ist erst nach Fälligkeit der vorliegend einge- klagten Novembermiete 2018 verfasst worden und kann daher insoweit einen Rückforderungsanspruch nach § 556g Abs. 2 BGB aF nicht auslösen. Nach der Bestimmung des § 174 Satz 1 BGB ist ein einseitiges Rechtsge- schäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, unwirk- sam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der an- dere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist. Zwar hat die Klägerin dem Rügeschreiben vom 23. Oktober 2018 eine von den Mietern unterzeichnete Originalvollmacht (in Urschrift) nicht beigefügt (zu den Anforde- rungen an eine Vollmachtsurkunde siehe BGH, Urteile vom 4. Februar 1981 - VIII ZR 313/79, NJW 1981, 1210 unter II 3; vom 17. Oktober 2000 - X ZR 97/99, BGHZ 145, 343, 350; vom 10. Oktober 2017 - XI ZR 457/16, NJW-RR 2018, 116 Rn. 26). Dies haben die Prozessbevollmächtigten der Beklagten auch unverzüg- lich gerügt. Ein Recht zur Zurückweisung der Rüge bestand hier jedoch nicht, 57 58 - 25 - weil § 174 BGB - anders als manche Stimmen im Schrifttum meinen (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 556g BGB Rn. 23a; Stau- dinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 556g Rn. 22) - auf die Rüge eines Verstoßes gegen die Vorschriften der Begrenzung der Miethöhe (§ 556g Abs. 2 BGB aF) keine (entsprechende) Anwendung findet. § 174 BGB ist nicht unmittelbar anwendbar, denn bei der Rüge handelt es sich nicht um eine von dem Mieter abzugebende Willenserklärung, sondern um eine geschäftsähnliche Handlung (Senatsurteile vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 95, und VIII ZR 31/19, WuM 2020, 645 Rn. 38). Allerdings kann § 174 BGB auf geschäftsähnliche Handlungen entspre- chend Anwendung finden (siehe nur BGH, Urteile vom 10. Februar 2011 - VII ZR 53/10, NJW 2011, 2120 Rn. 13 [zur verzugsbegründenden Mahnung]; vom 17. Oktober 2000 - X ZR 97/99, BGHZ 145, 343, 346 [zur Anmeldung von Ersatz- ansprüchen nach dem Reisevertragsrecht]). Bei der Frage, in welchem Umfang die für Willenserklärungen geltenden Vorschriften auf geschäftsähnliche Hand- lungen anzuwenden sind, ist jedoch jeweils den spezifischen Eigenarten und der Interessenlage bei der in Frage stehenden Handlung Rechnung zu tragen (BGH, Urteil vom 17. Oktober 2000 - X ZR 97/99, aaO S. 348; BAGE 166, 202 Rn. 40; Grüneberg/Ellenberger, BGB, 81. Aufl., Überbl. v. § 104 Rn. 7). Nach dieser Maß- gabe bedarf es keiner Vorlage einer von dem Mieter unterzeichneten Original- vollmacht, wenn ein Bevollmächtigter des Mieters die Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB aF erhebt. Der Vorschrift des § 174 BGB liegt zugrunde, dass bei einem einseitigen Rechtsgeschäft eine Vertretung ohne Vertretungsmacht unzulässig ist (§ 180 Abs. 1 Satz 1 BGB) und es daher im dringenden Interesse des Erklärungsemp- fängers liegt, zu wissen, ob der als Vertreter Auftretende bevollmächtigt ist oder nicht (Grüneberg/Ellenberger, aaO, § 174 Rn. 1). Ein solches Bedürfnis ist bei 59 60 61 - 26 - der Erhebung einer Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB aF nicht zu erkennen. Das Rügeerfordernis ist zwar als Tatbestandsvoraussetzung ausgestaltet. Die von dem Mieter zu erhebende Rüge dient nach dem mit der Vorschrift des § 556g Abs. 2 BGB aF verfolgten Regelungszweck jedoch nicht dazu, das Mietverhältnis teilweise umzugestalten, sondern allein dazu, die sich bereits aus dem Gesetz ergebenden Rechtsfolgen (§ 556g Abs. 1 BGB) im Interesse des Vermieters ab- zumildern (Senatsurteile vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 97, und VIII ZR 31/19, WuM 2020, 645 Rn. 40). Sie soll den Vermieter ledig- lich darüber in Kenntnis setzen, aus welchen Gründen, in welcher Höhe und ab welchem Zeitpunkt eine Rückerstattung verlangt wird (Senatsurteile vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO Rn. 98, und VIII ZR 31/19, aaO Rn. 41). Damit besteht nicht das gleiche Klarstellungsbedürfnis wie bei einem von einem Bevollmächtig- ten vorgenommenen einseitigen Rechtsgeschäft, denn diese Kenntnis vermittelt auch eine Rüge, der eine Originalvollmacht des Mieters nicht beigefügt ist. In der gegebenen Fallgestaltung ist auch nicht zu erwarten, dass einer der Beteiligten oder ein Dritter ein ernsthaftes Interesse an einer Fälschung der Erklärung haben kann (zu diesem Gesichtspunkt vgl. Senatsurteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 321/09, NJW 2010, 2945 Rn. 16). Diese anders gelagerte Interessenlage kommt auch darin zum Ausdruck, dass der Gesetzgeber für die Erhebung der Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB aF nicht die Einhaltung der Schriftform verlangt, sondern die Textform (§ 126b BGB) für ausreichend erachtet hat (§ 556g Abs. 4 BGB aF). Die darin liegende Former- leichterung dient dem Zweck, den Rechtsverkehr in den Fällen zu vereinfachen, in denen eine Erklärung zwar - etwa aus Informations- oder Dokumentationsgrün- den - einer textlichen Niederlegung bedarf, aber die Einhaltung der strengeren Schriftform wegen des Erfordernisses einer eigenhändigen Unterschrift unange- messen verkehrserschwerend ist (vgl. Senatsurteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 321/09, aaO [zu einer Erklärung nach § 10 Abs. 1 Satz 1 und 5 WoBindG]; 62 - 27 - BT-Drucks. 14/4987, S. 18 f.). Die Zielsetzung der Erleichterung des Rechtsver- kehrs durch die Textform des § 556g Abs. 4 BGB aF würde jedoch unterlaufen, wenn gleichwohl durch den Vertreter gemäß § 174 BGB eine eigenhändig unter- zeichnete Vollmachtsurkunde vorzulegen wäre (vgl. Senatsbeschluss vom 1. Juli 2014 - VIII ZR 72/14, WuM 2014, 612 Rn. 2 [zum Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB]). 4. In Anbetracht der vorstehenden Ausführungen hat das Berufungsgericht ebenfalls rechtsfehlerhaft den von der Klägerin aus abgetretenem Recht erhobe- nen Anspruch auf Zahlung von außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten (nebst Zinsen) gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG aF als unbegründet zurückgewiesen. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endent- scheidung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur inhaltlichen Be- rechtigung der geltend gemachten Ansprüche getroffen hat. Sie ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Gemäß § 563 Abs. 2 ZPO hat das Berufungsgericht seiner Entscheidung die rechtliche Beurteilung des Senats zugrunde zu legen. Es hat insbesondere zu beachten, dass die Klägerin inkassofremde Dienstleistungen (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF, § 4 Abs. 5 RDGEG aF) nicht erbringt, so dass die Abtretung der streitgegenständlichen Ansprüche der Mieter an die Klägerin nicht gemäß § 134 BGB, § 2 Abs. 1, §§ 3, 10 RDG nichtig ist. 63 64 65 - 28 - Für das weitere Verfahren weist der Senat darauf hin, dass das Berufungs- gericht im Hinblick auf den von der Klägerin aus abgetretenem Recht geltend gemachten Anspruch auf Zahlung von außergerichtlichen Rechtsverfolgungskos- ten (§ 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG aF) die Grund- sätze des Senatsurteils vom 27. Mai 2020 (VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 113 ff.) zu beachten haben wird. Rechtsbehelfsbelehrung: Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Wiegand Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 04.05.2021 - 16 C 128/20 - LG Berlin, Entscheidung vom 02.09.2021 - 67 S 121/21 - 66

ECLI:DE:BGH:2019:240419UVIIIZR62.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 62/18 Verkündet am: 24. April 2019 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 a) Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen, dessen Unterstützung sich der Tatrichter bedient, kommen unterschiedliche wis- senschaftliche Bewertungsmethoden in Betracht. Die Wahl einer bestimmten Be- wertungsmethode ist generell dem - sachverständig beratenen - Tatrichter vorbe- halten und im Revisionsverfahren nur eingeschränkt überprüfbar, nämlich darauf, ob das Berufungsurteil insoweit gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze ver- stößt oder sonst auf rechtsfehlerhaften Erwägungen beruht (Anschluss an BGH, Urteil vom 28. April 1999 - XII ZR 150/97, BGHZ 141, 257, 264 f.; BFH, DStR 2019, 376 Rn. 16). b) Ermittelt der Tatrichter die ortsübliche Vergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigen, ist eine in jeder Hinsicht vollständige Mitteilung der Anschriften der Vergleichswohnungen im Gutachten nur dann geboten, wenn diese Angaben für eine Überprüfung des Gutachtens praktisch unentbehrlich wären (Anschluss an BVerfGE 91, 176, 184; Beschluss vom 7. Oktober 2000 - 1 BvR 2646/95, juris Rn. 3). - 2 - c) Ein angemessenes Verhältnis von Neuvermietungen und Änderungen von Bestandsmieten, welches gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde zu legen ist, ist jedenfalls dann nicht mehr gewahrt, wenn der Tatrichter Bestandsmietenänderungen im maßgeblichen Vierjahreszeitraum nicht oder nur in einem vernachlässigbar geringen Umfang in die Bewertung einbezieht. d) Ergibt sich auch nach Berücksichtigung der gesetzlichen Wohnwertmerkmale der vom - sachverständig beratenen - Tatrichter herangezogenen Vergleichswohnun- gen eine breite Streuung der für diese Wohnungen gezahlten Mieten, darf die ortsübliche Einzelvergleichsmiete nicht mit dem oberen Wert dieser Streubreite gleichgesetzt werden. Denn es ist nicht sachgerecht, eine solche breite Markt- streuung, die nicht auf den gesetzlichen Wohnwertmerkmalen beruht, einseitig dem Vermieter zu Gute kommen zu lassen. In diesen Fällen obliegt es dem Tatrichter, innerhalb dieser Streubreite die Miete zu ermitteln, die der Vermieter als ortsübliche Vergleichsmiete beanspruchen kann. Bei einer auffälligen Häufung der Vergleichsmieten um einen kleinen Wert herum mag es gerechtfertigt sein, die dadurch repräsentierte (gesamte) kleine Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete anzusehen, so dass der Vermieter in einem solchen Fall die Miete bis zu dem höheren Wert dieser kleinen Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen kann. Lassen sich Besonderheiten der Verteilung der Vergleichsmieten nicht feststellen, mag es angemessen sein, auf den arithmetischen Mittelwert abzustellen (Fortführung des Senatsurteils vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351). BGH, Urteil vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18 - LG Görlitz AG Görlitz - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 20. März 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Görlitz vom 16. Februar 2018 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zu ihrem Nachteil entschieden wor- den ist. Auf die Revision der Beklagten wird - unter Zurückweisung ihres weitergehenden Rechtsmittels - das vorgenannte Urteil darüber hinaus insoweit aufgehoben, als die Beklagte verurteilt worden ist, der Erhöhung der monatlichen Nettomiete für die Wohnung E. straße in Görlitz, 1. Obergeschoss rechts, über 400,77 € hinaus zuzustimmen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur erneuten Verhand- lung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsver- fahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 4 - Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer in Görlitz gelegenen Wohnung der Kläge- rin. Mit Schreiben der Hausverwaltung vom 30. Oktober 2014 begehrte die Klä- gerin unter Benennung von drei Vergleichswohnungen eine Erhöhung der mo- natlichen Nettomiete (nachfolgend nur: Miete) für die 73 m² große Wohnung von 380,33 € auf 456,25 € (6,25 €/m²). Die Beklagte stimmte mit Schreiben vom 27. Dezember 2014 einer Miet- erhöhung auf 400,77 € (5,49 €/m²) zu. Später erklärte die Beklagte den Wider- ruf der Zustimmung. Das Amtsgericht hat der auf weitergehende Zustimmung zu einer Mieter- höhung auf 456,25 € monatlich gerichteten Klage nach Einholung eines schrift- lichen Sachverständigengutachtens mit zwei Ergänzungsgutachten zum Teil stattgegeben und die Beklagte verurteilt, der Erhöhung der Miete von 400,77 € auf 416,10 € (5,70 €/m²) zuzustimmen. Das Landgericht hat die Berufungen der Klägerin und der Beklagten nach ergänzender Anhörung des Sachverständigen zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Klä- gerin ihr Zustimmungsbegehren, soweit es erfolglos geblieben ist, und die Be- klagte ihren Antrag auf vollständige Abweisung der Klage weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision der Beklagten hat teilweise, die Revision der Klägerin hat insgesamt Erfolg. Dies führt zur Aufhebung des Berufungsurteils, soweit das Berufungsgericht die Beklagte zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung über 1 2 3 4 5 - 5 - 400,77 € monatlich hinaus verurteilt hat und - im Umfang der Aufhebung - zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. A. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin könne gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete für die von der Beklagten gemietete Wohnung auf monatlich 416,10 € (5,70 €/m²) beanspruchen. Zu Recht habe das Amtsgericht angenommen, dass das Mieterhöhungs- verlangen der Klägerin vom 30. Oktober 2014 den in formeller Hinsicht zu stel- lenden Anforderungen genüge. Zwar befinde sich eine der in dem Mieterhö- hungsverlangen bezeichneten Vergleichswohnungen in einem Mehrfamilien- haus, welches mit einem Fahrstuhl ausgestattet sei, während das Anwesen, in dem die von der Beklagten gemietete Wohnung belegen sei, einen solchen nicht aufweise. Dies hindere jedoch nicht, auch diese von der Klägerin benann- te Wohnung als vergleichbar im Sinne von § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB anzuse- hen. Die Klägerin sei nicht berechtigt, ihre mit Schreiben vom 27. Dezember 2014 erklärte teilweise Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung nach Maß- gabe der §§ 312 ff. BGB zu widerrufen. Allein ein Briefwechsel stelle noch kein Fernabsatzgeschäft im Sinne des Gesetzes dar. Zu Recht habe das Amtsgericht unter Zugrundelegung der Ausführungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten auf 5,70 €/m² geschätzt. Die zuerkannte Mieterhö- hung liege im Rahmen der vom Sachverständigen ermittelten Spanne der orts- 6 7 8 9 10 - 6 - üblichen Vergleichsmiete von 4,47 €/m² bis 6,93 €/m². Der Sachverständige habe die in Rede stehende Wohnung in diese Spanne eingeordnet und so die Einzelvergleichsmiete mit einem Punktwert von 5,70 €/m² festgestellt. Der Sachverständige habe die von ihm herangezogenen Vergleichswoh- nungen hinlänglich bezeichnet. Das Berufungsgericht habe keinen Zweifel, dass sich diese tatsächlich in den jeweils von ihm angegebenen Straßenzügen sowie in der genannten Geschosslage befänden und auch die beschriebenen Wohnwertmerkmale aufwiesen. Die vom Sachverständigen ausgewählten Vergleichswohnungen seien - mit einer Ausnahme - in den Jahren 2010 bis 2014 neu vermietet worden. Die getroffene Auswahl habe der Sachverständige mit der Besonderheit des Miet- wohnungsmarktes in Görlitz begründet. Eine Erhöhung der Wohnungsmieten in den vergangenen zehn Jahren habe er dort nicht feststellen können. Hingegen könnten in Görlitz zahlreiche sanierte Wohnungen aufgrund des Einwohner- schwundes nicht vermietet werden. Daher seien Neuvermietungen keine "Preis- treiber". Der Sachverständige habe seinem Gutachten auch tatsächlich gezahlte Vergleichsmieten zu Grunde gelegt. Da die Wohnwertmerkmale der Ver- gleichswohnungen naturgemäß nicht zu 100 % mit den Eigenschaften der Wohnung der Beklagten übereinstimmten, habe der Sachverständige die Miet- höhe der Vergleichswohnungen mit Hilfe von Anpassungskoeffizienten und ei- nem die Besonderheiten des Görlitzer Mietwohnungsmarktes berücksichtigen- den Punktesystem ausgeglichen. Es liege auf der Hand, dass die so ermittelten Mieten nicht tatsächlich gezahlt, sondern angepasst seien. Die Klägerin mache mit ihrer Berufung ohne Erfolg geltend, dass nicht auf den vom Sachverständigen bezifferten arithmetischen Mittelwert der Span- 11 12 13 14 - 7 - ne der ortsüblichen Vergleichsmiete abzustellen sei, sondern auch der oberste Spannenwert die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegele. Das Berufungsge- richt verstehe den Sachverständigen dahingehend, dass das arithmetische Mit- tel der Spanne (hier 5,70 €/m²) zugleich den Punktwert der unter Berücksichti- gung qualitativer Kriterien angepassten Vergleichsmiete repräsentiere. Dieser Wert bilde nach den Ausführungen des Sachverständigen die punktgenaue Einzelvergleichsmiete für die in Rede stehende Wohnung ab. Da mithin bereits eine Einzelvergleichsmiete vorliege, komme eine Anhebung auf den obersten Wert der Spanne nicht in Betracht. B. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Nach den bisher vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen kön- nen weder die Verurteilung der Beklagten zur Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB Bestand haben, soweit diese die außergerichtlichen vereinbarten 400,77 € übersteigt, noch kann ein Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete über die vom Beru- fungsgericht bestätigte Verurteilung zu 416,10 € hinaus abgelehnt werden. Sowohl die Feststellungen des Berufungsgerichts zur Spanne der ortsüb- lichen Vergleichsmiete nach Maßgabe des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB als auch die Feststellungen zur "konkreten" ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete sind von Rechtsfehlern beeinflusst, weil das Sachver- ständigengutachten nicht frei von methodischen Mängeln ist und deshalb den gesetzlichen Vorgaben des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht vollständig gerecht wird. 15 16 17 - 8 - I. Zur Revision der Beklagten 1. Im Ergebnis rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht allerdings ange- nommen, die Beklagte sei nicht zum Widerruf der von ihr am 27. Dezember 2014 erklärten Teilzustimmung zu einer Mieterhöhung auf 400,77 € berechtigt. Insoweit bleibt die Revision der Beklagten ohne Erfolg. Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. In dem Mieterhöhungsver- langen der Klägerin vom 30. Oktober 2014 lag dabei zugleich ein Angebot zum Abschluss einer Mieterhöhungsvereinbarung nach §§ 558, 558a BGB (vgl. Se- natsurteil vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, NJW 2019, 303 Rn. 17; Se- natsbeschluss vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, NZM 2018, 279 Rn. 11; jeweils mwN) über eine Miete von nunmehr 456,25 €. Dieses Angebot hat die Beklagte teilweise angenommen, nämlich durch Zustimmung zu einer Mieter- höhung auf 400,77 € (§ 558b Abs. 1 BGB). Daran ist die Beklagte gebunden. Der am 17. Dezember 2015 erklärte Widerruf der Teilzustimmung zu der verlangten Mieterhöhung ist nicht wirksam. Entgegen der Ansicht der Revision ist insoweit der Anwendungsbereich des von der Beklagten in Anspruch genommenen Widerrufsrechts bei Fernabsatzverträ- gen nicht eröffnet. Zwar steht dem Verbraucher auch bei im Fernabsatz geschlossenen Ver- trägen über die Vermietung von Wohnraum (§ 312 Abs. 4 Satz 1 BGB) gemäß § 312 Abs. 3 Nr. 1, 7 BGB grundsätzlich ein Widerrufsrecht nach Maßgabe der §§ 312c, 312g Abs. 1, § 355 BGB zu. Insoweit ist jedoch bei Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Erhöhung der Wohnraummiete bis zur ortsüb- lichen Vergleichsmiete (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB), wie der Senat nach 18 19 20 21 22 - 9 - Verkündung des Berufungsurteils entschieden hat (Senatsurteil vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, aaO Rn. 13, 25 ff.), eine Einschränkung ge- boten. Obwohl der Wortsinn des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB auch solche Verein- barungen erfasst, ist der Anwendungsbereich der § 312 Abs. 4 Satz 1, § 312c BGB mit Rücksicht auf den Regelungszweck der Bestimmungen über die Miet- erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und der Vorschriften über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen im Wege der teleo- logischen Reduktion einzuschränken. Nach dieser Maßgabe ist ein Widerrufs- recht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen im Hinblick auf eine Zustim- mungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB) nicht gege- ben (Senatsurteil vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, aaO). 2. Zutreffend rügt die Revision, dass die Feststellungen des Berufungs- gerichts zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1, 2 Satz 1 BGB), soweit sie monatlich 400,77 € übersteigt, nicht frei von Rechtsfehlern sind. a) Allerdings lassen die Ausführungen des Berufungsgerichts, das Miet- erhöhungsverlangen vom 30. Oktober 2014 sei nicht in formeller Hinsicht un- wirksam, einen Rechtsfehler nicht erkennen. Die Klägerin hat sich zur Begrün- dung der beabsichtigten Mieterhöhung auf die Benennung von drei Vergleichs- wohnungen gestützt (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB). Die Revision macht allein gel- tend, das Mieterhöhungsverlangen sei formell unwirksam und die Klage unzu- lässig, weil eines der drei Anwesen - anders als dasjenige, in dem die von der Beklagten gemietete Wohnungen belegen sei - mit einem Fahrstuhl ausgestat- tet sei. Damit dringt die Revision nicht durch. Die an die "Vergleichbarkeit" der zur Begründung eines Mieterhöhungs- verlangens genannten Wohnungen (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB) zu stellenden 23 24 25 - 10 - Anforderungen sind in der höchstrichterlichen Rechtsprechung dahin geklärt, dass ein großzügiger Maßstab anzulegen und eine Übereinstimmung oder gar "Identität" in allen wesentlichen Wohnwertmerkmalen nicht zu fordern ist (BVerfGE 53, 352, 359 ff.; BVerfG, NJW-RR 1993, 1485 f.; jeweils zu § 2 Abs. 2 MHG). Der Mieter soll (lediglich) in die Lage versetzt werden, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und die begehrte Mieterhöhung zumindest ansatzweise nachzuvollziehen (Senatsurteile vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 18; vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10, 12; Senatsbeschluss vom 8. April 2014 - VIII ZR 216/13, NJW-RR 2014, 1357 Rn. 1). Diesen Anforderungen wird das Mieterhöhungsverlangen vom 30. Okto- ber 2014 gerecht. Die Klägerin hat dabei unter anderem mitgeteilt, dass eine der von ihr benannten Vergleichswohnungen in einem Haus belegen sei, wel- ches mit einem Fahrstuhl ausgestattet sei. Auf diese Weise hat die Klägerin den von der Revision beanstandeten Gesichtspunkt ausdrücklich kenntlich gemacht. Eine Prüfung der begehrten Mieterhöhung war der Beklagten auch unter dem von der Revision insoweit allein gerügten Gesichtspunkt daher nicht verstellt. b) Die Ausführungen des Berufungsgerichts zur materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens beruhen hingegen auf einer rechtsfehlerhaft ge- wonnenen Tatsachengrundlage, weil das Gutachten des Sachverständigen den gesetzlichen Vorgaben des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht in jeder Hinsicht ge- recht wird. aa) Ist - wie hier - ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gege- ben, so hat der Tatrichter materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, insbesondere ob die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 26 27 28 - 11 - Rn. 13; vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2). Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energeti- schen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB). Nach diesen gesetzlichen Vorgaben ist die ortsübliche Vergleichsmiete ein objektiver Maßstab, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Ent- gelte darstellen soll (BVerfGE 53, 352, 358). Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, welche die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für ver- gleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 21; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 13; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 20; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 9; siehe auch BVerfGE 37, 132, 143). bb) Diesen Anforderungen genügt das im Berufungsurteil zugrunde ge- legte Sachverständigengutachten nicht in allen Punkten. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch einen Sachver- ständigen, dessen Unterstützung sich der Tatrichter bedient, kommen unter- schiedliche wissenschaftliche Bewertungsmethoden in Betracht. Die Wahl einer bestimmten Bewertungsmethode ist generell dem - insoweit sachverständig beratenen - Tatrichter vorbehalten und im Revisionsverfahren nur einge- schränkt überprüfbar, nämlich darauf, ob das Berufungsurteil insoweit gegen 29 30 31 - 12 - Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt oder sonst auf rechtsfehlerhaften Erwägungen beruht (vgl. BGH, Urteil vom 28. April 1999 - XII ZR 150/97, BGHZ 141, 257, 264 f.; siehe auch BFH, DStR 2019, 376 Rn. 16). Gemessen daran ist das angefochtene Urteil, wie die Revision mit Recht rügt, zu beanstanden, denn das Berufungsgericht hat nicht beachtet, dass die von dem beauftragten Sachverständigen gewählte konkrete Vorgehensweise den abstrakten Vorgaben des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht in jeder Hinsicht entspricht. (1) Vergeblich macht die Revision allerdings geltend, der Befund des ge- richtlich bestellten Sachverständigen sei bereits deshalb nicht tragfähig, weil er zwar die Straßennamen der von ihm ausgewählten Vergleichswohnungen mit- geteilt hat, nicht aber die betreffenden Hausnummern und auch Angaben zur Lage der jeweiligen Wohnung in den Geschossen unterblieben seien (a). Fehl geht zudem die Rüge der Revision, der Sachverständige habe die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht anhand der tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten ermittelt (b). (a) Das Sachverständigengutachten ist nicht deshalb unverwertbar, weil es weder die Hausnummern der Vergleichswohnungen noch die Lage innerhalb des jeweiligen Geschosses mitteilt. (aa) Der Sachverständige hat jede der von ihm zum Vergleich herange- zogenen Wohnungen anhand von mehr als 20 Merkmalen sehr ausführlich be- schrieben und eingehend bewertet. Zudem hat er die Straßennamen angege- ben, nicht allerdings die Hausnummern und die Lage der Vergleichswohnungen innerhalb des jeweiligen Geschosses. Dies war unter den gegebenen Umstän- den jedoch nicht geboten. 32 33 34 35 - 13 - (bb) Ohne Erfolg beruft sich die Revision in diesem Zusammenhang da- rauf, für die formelle Rechtmäßigkeit eines auf Vergleichswohnungen gestütz- ten Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB sei zum Zweck der Identifizierung der vom Vermieter benannten Vergleichswohnungen auch deren Lage innerhalb eines Geschosses anzugeben (vgl. Senatsurteile vom 18. Dezember 2002 - VIII ZR 72/02, NJW 2003, 963 unter II 1 b, c; VIII ZR 141/02, WuM 2003, 149 unter II 1 b, c). Dem hat die Klägerin in ihrem Mieter- höhungsverlangen vom 30. Oktober 2014 rechtsfehlerfrei - und insoweit unan- gegriffen - Rechnung getragen. Das formelle Erfordernis, in einem Mieterhöhungsverlangen des Vermie- ters zum Zweck der Identifizierung der benannten Vergleichswohnungen auch deren Lage innerhalb eines Geschosses anzugeben, ist entgegen der Ansicht der Revision jedoch schon deshalb nicht auf die materielle Rechtmäßigkeit ei- nes Mieterhöhungsverlangens und demgemäß nicht auf das Gutachten eines vom Gericht herangezogenen, öffentlich bestellten und vereidigten Sachver- ständigen zu übertragen, weil dieser - anders als der Vermieter - von Berufs wegen zur Objektivität verpflichtet ist. (cc) Auch nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts muss ein Sachverständiger nicht stets die Vergleichswohnungen offen legen, damit sein Gutachten verwertbar ist (vgl. BVerfG, NJW 1997, 311; Beschluss vom 7. Oktober 2000 - 1 BvR 2646/95, juris Rn. 3). Erst recht muss ein Sach- verständiger, der die jeweiligen Straßennamen mitgeteilt hat, nicht ohne Weite- res auch die Hausnummern der Anwesen angeben, in denen die Vergleichs- wohnungen belegen sind. Ebenso wenig muss ein Sachverständiger, der die Wohnwertmerkmale der Vergleichswohnungen - wie hier - eingehend be- schreibt, bei mehrgeschossigen Anwesen stets auch die Lage einer Ver- 36 37 38 - 14 - gleichswohnung in einem mehrgeschossigen Anwesen innerhalb des jeweiligen Geschosses mitteilen. Eine in jeder Hinsicht vollständige Angabe der Anschriften der Ver- gleichswohnungen - hier unter Einschluss der Hausnummern und der Lage der Wohnungen im Geschoss - wäre nur dann geboten, wenn auch diese Angaben für eine Überprüfung des Gutachtens praktisch unentbehrlich wären (vgl. BVerfGE 91, 176, 184; BVerfG, Beschluss vom 7. Oktober 2000 - 1 BvR 2646/95, aaO). Dies hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint. Auch die Revision ist auf der Grundlage des Sachverständigengutachtens in die Lage versetzt worden, sich eingehend mit dem Befund des Sachverständigen ausei- nanderzusetzen, ohne durch die Unkenntnis der Hausnummern und der Lage im Geschoss in ihrer Beurteilung beeinträchtigt zu sein. (b) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist die ortsübliche Ver- gleichsmiete auf der Grundlage der tatsächlichen und üblicherweise gezahlten Entgelte zu ermitteln (Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, aaO; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, aaO; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, aaO; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO; siehe auch BVerfGE 37, 132, 143). Dies hat das Beru- fungsgericht entgegen der Ansicht der Revision nicht verkannt. Der Sachver- ständige hat bei der Bewertung der von ihm herangezogenen Vergleichswoh- nungen jeweils die tatsächlich gezahlte Miete ermittelt und in seine Bewertung eingestellt. Anders als die Revision meint, beruht die Bewertung durch den Sachverständigen nicht auf "fiktiven" Mieten. (aa) Meist - und nach dem Befund des ortskundigen Sachverständigen auch im gegebenen Fall - ist es nicht möglich, durchgängig auf gleichartige oder gar weitgehend identische Vergleichswohnungen zurückzugreifen. Die Beteilig- ten stehen daher in Gemeinden ohne Mietspiegel vor beträchtlichen Schwierig- 39 40 41 - 15 - keiten, "vergleichbare" Wohnungen zu finden (vgl. BVerfGE aaO; siehe auch BT-Drucks. 7/2011, S. 15). Es ist somit nicht immer vermeidbar, bestehende Unterschiede zwischen den Vergleichswohnungen und der Wohnung des jewei- ligen Mieters auszugleichen. Den Ausgleich vorhandener Unterschiede kann der Sachverständige auf verschiedene Weise vornehmen, etwa prozentual oder durch absolute Beträge. Auch die Verwendung eines Punktesystems ist möglich (vgl. Dröge, Handbuch der Mietpreisbewertung für Wohn- und Gewerberaum, 3. Aufl., S. 239). (bb) Im gegebenen Fall hat der mit den Örtlichkeiten vertraute Sachver- ständige zum Ausgleich der vorhandenen Unterschiede zwischen den Ver- gleichswohnungen einerseits und der Wohnung der Beklagten andererseits ein von ihm entwickeltes, detailliertes Punktesystem herangezogen. Dieses hat das Berufungsgericht in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise als ge- eignete Grundlage seiner Beurteilung angesehen, weil die Anpassung der Miete der Vergleichswohnungen mittels des verwendeten Punktesystems lediglich dazu dient, nicht zu vermeidende Unterschiede zwischen den Vergleichswoh- nungen und der Wohnung der Beklagten auszugleichen und einen Vergleich anhand der jeweiligen Wohnwertmerkmale zu ermöglichen. (2) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch nicht beachtet, dass der Sachverständige seine Ausführungen zu dem von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB vorgegebenen Wohnwertmerkmal "Größe" auf unzureichende empirische Grundlagen gestützt hat (a). Weiter rügt die Revision zu Recht, der Sachver- ständige habe es unterlassen, bei der Ermittlung der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete ein angemessenes Verhältnis von Neuvermietungen und Be- standsmietenänderungen zugrunde zu legen (b). (a) Das Berufungsgericht hat nicht hinreichend in den Blick genommen, dass das Gutachten des Sachverständigen auf einer unzureichenden tatsächli- 42 43 44 - 16 - chen Grundlage beruht, soweit es die Ausführungen zum Wohnwertmerkmal "Größe" betrifft. Denn nach den bisherigen Feststellungen des Berufungsge- richts hat sich der Sachverständige auf mehr als 30 Jahre alte statistische Wer- te bezogen, die er zudem einem anderen örtlichen (Teil-)Markt entnommen hat. (aa) Um eine größere Anzahl von Wohnungen zum Vergleich heranzie- hen zu können, hat der Sachverständige Umrechnungszahlen (Koeffizienten) herangezogen, die im Jahr 1980 aus einem begrenzten örtlichen Teilmarkt, nämlich dem Vorstadtbereich von Lübeck, abgeleitet und alsbald, nämlich im Jahr 1984, aktualisiert worden sind (Streich, DWW 1980, 188; ders., DWW 1984, 90). Der Sachverständige hat seinem Gutachten die im Jahr 1984 von Streich für den vorgenannten Teilmarkt erarbeiteten Umrechnungszahlen zu- grunde gelegt. (bb) Dies hätte das Berufungsgericht - jedenfalls ohne nähere Erläute- rungen - nicht hinnehmen dürfen. (aaa) Zwar wird im Schrifttum grundsätzlich angeraten, auf veröffentlichte Untersuchungen über die Abhängigkeit von Wohnfläche und Miethöhe zurück- zugreifen (Schwirley/Dickersbach, Die Bewertung von Wohnraummieten, 3. Aufl., S. 313). Das Berufungsgericht hat aber nicht beachtet, dass eine schematische Übernahme von Umrechnungszahlen, die vor mehr als 30 Jahren auf einem anderen örtlichen Markt - hier sogar nur auf einem Teilmarkt - erho- ben worden sind, einer besonderen Überprüfung bedarf. So wird im Schrifttum ausdrücklich darauf hingewiesen, dass derartige Berechnungen aktualisie- rungsbedürftig seien (vgl. Dröge, aaO S. 245). Dies ist jedoch, soweit ersicht- lich, hier seit 1984 nicht mehr geschehen, denn der Sachverständige hat nach wie vor die von Streich bereits 1984 erarbeiteten Umrechnungszahlen verwen- det (siehe das in DWW 1984, 90, 91 mitgeteilte Zahlenwerk). 45 46 47 - 17 - (bbb) Zudem darf der Tatrichter den rechtlichen Maßstab der Ortsüblich- keit nicht verlassen. Statistische Annahmen, die die örtlichen Verhältnisse nicht hinreichend berücksichtigen, hat die Rechtsprechung demgemäß nicht gebilligt (vgl. BGH, Urteil vom 28. April 1999 - XII ZR 150/97, aaO; BFH, aaO Rn. 19 f. mwN). Dies hat das Berufungsgericht nicht beachtet. Die von Streich entwickel- ten Umrechnungszahlen beziehen sich auf einen anderen örtlichen Markt (Lübeck) und überdies nur auf einen Teilmarkt, nämlich die Vorstadt von Lübeck. Aufgrund der konkreten örtlichen Verhältnisse können jedoch generell oder jedenfalls für einzelne Teilmärkte abweichende Wertverhältnisse gelten (so Streich, DWW 1980, aaO, 191; ders., DWW 1984, aaO). Angesichts dessen durfte das Berufungsgericht die pauschale Sichtweise des Sachverständigen, die 1984 für die Vorstadt von Lübeck erarbeiteten Umrechnungszahlen seien "am Mietmarkt in Görlitz nachvollziehbar", nicht ohne Weiteres hinnehmen. Dies gilt erst recht deshalb, weil das Berufungsgericht selbst hervorgehoben hat, dass sich der Wohnungsmarkt in Görlitz nicht unerheblich von demjenigen an- derer Städte, die etwa gleich groß seien, unterscheide. (b) Des Weiteren hat der Sachverständige nach den Feststellungen des Berufungsgerichts geänderte Bestandsmieten im Sinne von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht berücksichtigt, sondern nur Neuvermietungen. Zudem hat er, wie die Revision zu Recht rügt, eine außerhalb des Vierjahreszeitraums liegende - und damit nicht berücksichtigungsfähige - Änderung einer Miete in sein Gutachten einbezogen (Vergleichswohnung Nr. 7). Damit durfte sich das Berufungsgericht nicht begnügen. (aa) § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB sieht vor, dass bei der Ermittlung der orts- üblichen Vergleichsmiete Neuvermietungen und Bestandsmietenänderungen zu berücksichtigen sind. In welchem Verhältnis die gebotene Gewichtung vorzu- nehmen ist, ist in dieser Vorschrift nicht ausdrücklich geregelt. Es obliegt des- 48 49 50 - 18 - halb dem Tatrichter, auf ein angemessenes Verhältnis von Neuvermietungen und Bestandsmietenänderungen zu achten (Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 31). Ein angemessenes Verhältnis liegt jedoch jedenfalls dann nicht mehr vor, wenn der Tatrichter Bestandsmie- tenänderungen nicht oder nur in einem vernachlässigbar geringen Umfang in die Bewertung einbezieht. Das Berufungsgericht hat dies nicht beachtet, son- dern gebilligt, dass der Sachverständige die ortsübliche Vergleichsmiete - ab- gesehen von der bereits aus anderen Gründen nicht berechtigungsfähigen Ver- gleichswohnung Nr. 7 - nur anhand von Neuvermietungen ermittelt. Dies bean- standet die Revision zu Recht. (bb) Von der Berücksichtigung geänderter Bestandsmieten durfte das Berufungsgericht auch nicht im Hinblick auf die örtlichen Besonderheiten in Görlitz absehen. Das Berufungsgericht hat sich auf die Ausführungen des Sachverständigen (in seinem zweiten Ergänzungsgutachten) gestützt, er habe in den vergangenen zehn Jahren eine Erhöhung der Wohnungsmieten in Görlitz nicht feststellen können. Aufgrund des dortigen Einwohnerschwundes stünden sanierte Wohnungen leer. Daher, so hat das Berufungsgericht gemeint, seien Neuvermietungen in Görlitz keine "Preistreiber". Hiermit hätte es das Berufungsgericht nicht bewenden lassen dürfen. Denn es verhält sich nicht etwa so, dass sich - etwa aufgrund eines bei den Be- standsmieten stagnierenden Mietmarktes - hier keine Mietverhältnisse finden ließen, bei denen die Miete innerhalb des maßgeblichen Vierjahreszeitraums erhöht worden wäre. Dies ergibt sich schon daraus, dass die Beklagte dem Sachverständigen, wie die Revision mit Recht geltend macht, eine nicht unbe- trächtliche Anzahl von Bestandsmietenänderungen im maßgeblichen Zeitraum zwischen 3,26 €/m² und 4,66 €/m² mitgeteilt hat. Der Sachverständige hat dies bei seiner ergänzenden Anhörung durch das Berufungsgericht eingeräumt und 51 52 - 19 - dazu erklärt, von Seiten der Klägerin eine entsprechende Mitteilung nicht erhal- ten zu haben; deshalb habe er auf den "eigenen Bestand" zurückgegriffen. II. Zur Revision der Klägerin 1. Die Revision der Klägerin greift die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts, wonach die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete von 4,47 €/m² bis 6,93 €/m² reiche, nicht an. Dennoch ist das Berufungsurteil auf- grund der rechtsfehlerhaften tatsächlichen Feststellungen des Berufungsge- richts zur Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht nur auf die Revision der Beklagten, die das Berufungsurteil insoweit - wie ausgeführt - erfolgreich angegriffen hat, sondern auch auf die Revision der Klägerin aufzuheben. Denn das Revisionsgericht ist nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 Halbs. 2 ZPO auch im Rahmen der Revision der Klägerin nicht an die rechtsfehlerhaften tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts zur Spanne der ortsüblichen Vergleichs- miete gebunden, weil die Beklagte ihre Einwände gegen das Berufungsurteil nicht nur im Wege einer eigenständigen Revision, sondern auch als Gegenrüge (vgl. dazu MünchKommZPO/Krüger, 5. Aufl., § 559 Rn. 15; Stein/Jonas/Jacobs, ZPO, 23. Aufl., § 559 Rn. 52; jeweils mwN) im Rahmen der gegen sie gerichte- ten Revision der Klägerin erhoben hat. 2. Hingegen ist die Auffassung der Revision, die Klägerin könne die von ihr begehrte Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 6,25 €/m² schon deshalb beanspruchen, weil der Sachverständige die ortsübliche Vergleichsmiete mit einer Spanne von 4,47 €/m² bis 6,93 €/m² ermittelt habe und der Vermieter Zu- stimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur oberen Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen dürfe, unabhängig davon unbegründet, dass der Gutachter die ortsübliche Vergleichsmiete - wie ausgeführt - nicht in jeder Hin- sicht den gesetzlichen Vorgaben des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB entsprechend ermittelt hat. 53 54 55 - 20 - a) Zwar ist der Senat davon ausgegangen, dass es sich bei der ortsübli- chen, durch ein Sachverständigengutachten ermittelten (Einzel-) Vergleichsmiete nicht zwingend um einen punktgenauen Wert handelt, sondern diese sich auch innerhalb einer - kleinen - Bandbreite bewegen kann, wie es in dem dem Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 (VIII ZR 30/09, NJW 2010, 146 Rn. 14 mwN) zu Grunde liegenden Mietererhöhungsverfahren der Fall war. In jenem Verfahren hatte die dortige Sachverständige eine kleine Bandbreite von 0,24 €/m² ermittelt. Sie hat dabei 19 Vergleichswohnungen in die Betrachtung einbezogen und durch Zu- und Abschläge entsprechend der einzelnen Wohn- wertmerkmale im Vergleich zu der in Rede stehenden Wohnung die erforderli- che Vergleichbarkeit hergestellt. In diesem Fall der auffällig dicht zusammenlie- genden Mieten der Vergleichswohnungen hat der Senat das Mieterhöhungsver- langen in Höhe des oberen Wertes der Bandbreite der von der Sachverständi- gen festgestellten Einzelvergleichsmiete für gerechtfertigt gehalten (Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, aaO Rn. 15). In einem solchen Fall liegt es nahe, dass die ortsübliche Einzelvergleichsmiete keinen punktgenauen Wert darstellt, sondern am besten durch eine kleine Bandbreite von Mieten wieder- gegeben wird. b) Für den davon zu unterscheidenden Fall, dass ein Sachverständiger bei einem Vergleich der zur Beurteilung stehenden Wohnung mit ähnlichen Vergleichswohnungen zu einer großen Streubreite der gezahlten Mieten ge- langt, hat der Senat es hingegen nicht gebilligt, dass ohne Weiteres der obere Wert der so ermittelten Bandbreite als die vom Vermieter zu beanspruchende ortsübliche Einzelvergleichsmiete zu Grunde gelegt wird (vgl. Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 16 ff. [zu einer festgestellten Streu- breite von 6,05 €/m² bis 8 €/m²]). 56 57 - 21 - c) Stets müssen zunächst qualitative Unterschiede der Vergleichswoh- nungen zu der zu beurteilenden Wohnung berücksichtigt werden, um die Ver- gleichbarkeit herzustellen, sei es durch Zu- und Abschläge (vgl. hierzu Senats- urteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 28), wie sie von man- chen Sachverständigen vorgenommen werden, sei es durch ein Punkte- Bewertungssystem, wie es der Sachverständige vorliegend angewendet hat. Soweit sich danach - was durchaus denkbar ist - auch nach der Berück- sichtigung der Qualitätsunterschiede der zum Vergleich herangezogenen Woh- nungen noch eine breite Marktstreuung ergibt, darf die ortsübliche Einzelver- gleichsmiete jedoch nicht einfach mit dem oberen Wert der Streubreite gleich- gesetzt werden. Vielmehr obliegt es dem sachverständig beratenen Tatrichter, die vom Vermieter zu beanspruchende Vergleichsmiete innerhalb dieses Rah- mens zu ermitteln. Dabei sind verschiedene Ansätze denkbar (vgl. Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 26), die dem Tatrichter nicht abschließend vorgegeben werden können, sondern in seinem - revisionsrecht- lich nur eingeschränkt überprüfbaren (vgl. Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 207 unter II 2 d aa) - Ermessen liegen. So mag es - vor allem wenn Besonderheiten der Verteilung der Vergleichsmieten nicht festgestellt werden können - angemessen sein, den arithmetischen Durch- schnittswert zugrunde zu legen. Bei einer auffälligen Häufung der Vergleichs- mieten um einen kleinen Wert herum mag es hingegen gerechtfertigt sein, die dadurch repräsentierte (gesamte) kleine Bandbreite als ortsübliche Vergleichs- miete anzusehen, so dass der Vermieter in einem solchen Fall die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zu dem höheren Wert dieser kleinen Bandbrei- te als ortsübliche Vergleichsmiete verlangen kann (vgl. Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, aaO). 58 59 - 22 - d) Soweit die Revision geltend macht, die Ursache der vom Sachver- ständigen hier ermittelten großen Streubreite der für die herangezogenen Ver- gleichswohnungen gezahlten Mieten liege - wie der Sachverständige bei seiner Anhörung bestätigt habe - darin, dass für Wohnungen mit gleichen Eigenschaf- ten unterschiedliche Mieten gezahlt würden, so rechtfertigt dies keine andere Beurteilung. Im Gegenteil zeigt dies, dass es gerade nicht gerechtfertigt ist, auch den oberen Wert einer breiten Marktstreuung als die ortsübliche Vergleichsmiete anzusehen und dem Vermieter einen darauf gerichteten Zustimmungsanspruch zu gewähren. Denn eine solche Marktstreuung beruht nicht auf den gesetzli- chen Qualitätsmerkmalen, an denen die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB zu messen ist. Es erscheint nicht sachgerecht, dass eine solcherart auffällige Marktstreuung allein dem Vermieter zu Gute kommen soll- te. Dies führte nämlich dazu, dass der Vermieter - von "Ausreißermieten" abge- sehen - im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens jeweils das höchste Entgelt fordern könnte, das zu zahlen sich einer der Mieter der vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichswohnungen bereitgefunden hat; eine derartige "Spitzenmiete" repräsentiert jedoch nicht die ortsübliche Vergleichsmiete (vgl. auch Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 13). Zudem liefe dies der gesetzlichen Regelung des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB zuwider, wonach für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine angemessene Mischung aus innerhalb des maßgeblichen Vierjahreszeitraums vereinbarten Neuvertragsmieten und geänderten Bestandsmieten zu Grunde zu legen ist. Denn zumindest in Zeiten angespannter Wohnungsmärkte und steigender Mie- ten würde die von der Revision vertretene Auffassung regelmäßig dazu führen, dass sich erhöhte Bestandsmieten im Rahmen des Vergleichsmietenverfahrens letztlich nicht auswirken, weil es dem Vermieter gestattet würde, Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zum oberen Wert der Marktstreuung, der re- 60 61 - 23 - gelmäßig durch die höchste Neuvertragsmiete repräsentiert würde, zu verlan- gen. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht zur Endentscheidung reife Sache ist im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit dieses auf der Grundlage eines neuen oder eines ergänzenden Gutachtens tragfähige Feststellungen sowohl zur Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete als auch zur Einzelvergleichsmiete treffen kann. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Görlitz, Entscheidung vom 15.05.2017 - 4 C 134/15 - LG Görlitz, Entscheidung vom 16.02.2018 - 2 S 64/17 - 62

ECLI:DE:BGH:2022:231122UVIIIZR59.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 59/21 Verkündet am: 23. November 2022 Mohr, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559b a) Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durch- führung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542). b) Bei der Beurteilung der formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung ist zu beachten, dass das Formerfordernis nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB kein Selbstzweck ist (vgl. Senatsurteil vom 13. Juni 2012 - VIII ZR 311/11, juris Rn. 18 [zum Begründungserfordernis nach § 558a BGB]). Vielmehr kommt es entschei- dend darauf an, ob für den Mieter mit der geforderten Information - ebenso wie im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2022 - VIII ZR 219/20, NJW-RR 2022, 952 Rn. 35) oder auch einer - 2 - Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB (vgl. Senatsurteile vom 20. Ja- nuar 2016 - VIII ZR 93/15, NJW 2016, 866, Rn. 17; vom 27. Oktober 2021 - VIII ZR 102/21, NJW-RR 2022, 151 Rn. 34) - ein maßgeblicher Erkenntniswert verbunden ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 39, 41 ff.). BGH, Urteil vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21 - LG Berlin AG Berlin-Wedding - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 11. November 2022 durch den Richter Dr. Bünger als Vorsitzenden, den Richter Kosziol, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 63 - vom 16. Februar 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Berlin. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 21. Februar 2017 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Klägerin und des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 28. Mai 2018 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen zum 1. August 2018 von zuletzt 294,88 € um 1 2 - 4 - 82,22 € auf 377,10 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammen- stellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: - die durchgeführten - jeweils gemeinschaftlich genutzte Gebäudeberei- che beziehungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffenden - Modernisierungsmaßnahmen (hier Einbau einer Gasbrennwertzentral- heizungsanlage sowie Wärmedämmung des Dachbodens und der obers- ten Geschossdecke) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen in Abzug zu bringen- den - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungskosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskostenanteil - den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Klägerin (54,81 m²) im Verhältnis zu der Gesamtwohnfläche (8.490,77 m²) ermittelten - auf die Klägerin entfallenden Modernisierungskostenanteil sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den ver- langten Betrag Die Klägerin hält die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen für unwirksam und bezahlte den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge nicht. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung begehrt, dass der Beklagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung ei- ner um 82,22 € erhöhten Miete ab August 2018 nicht zustehe. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 3 4 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, ZMR 2021, 809) hat zur Begründung sei- ner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesent- lichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Beklagten ein An- spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. August 2018 nicht zustehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. In Rechtsprechung und Literatur werde vertreten, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung unter Umständen nicht nur die Gesamtkosten der einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, sondern auch die Kosten der einzelnen hierzu bei- tragenden Gewerke anzugeben habe. Dies sei jedenfalls dann erforderlich, wenn der Vermieter - wie hier - mehr als eine Modernisierungsmaßnahme parallel durchgeführt habe, mithin die für verschiedene Gewerke entstandenen Kosten den einzelnen Maßnahmen zugeordnet oder gar auf diese aufgeteilt werden müssten, weil ein einzelnes Gewerk sich übergreifend auf mehrere Modernisie- rungsmaßnahmen bezogen habe. Nur wenn auch die Kosten für die einzelnen Gewerke aufgeführt würden, sei der Mieter in der Lage, zumindest ansatzweise nachzuvollziehen, woraus sich die mitgeteilten Gesamtkosten ergäben und ob in die Gesamtsumme möglicherweise Kosten eingeflossen seien, die tatsächlich ei- ner anderen Maßnahme zuzuordnen seien. Auch könne der Mieter ohne diese zusätzliche Information praktisch nicht nachvollziehen, ob der Vermieter einen in 5 6 7 8 - 6 - Abzug gebrachten Instandsetzungsanteil der Höhe nach zutreffend ermittelt habe. Gleiches gelte für die Entscheidung des Mieters, ob und gegebenenfalls welche Rechnungen einer näheren Prüfung bedürften. Die in formeller Hinsicht an eine Mieterhöhungserklärung zu stellenden An- forderungen würden hierdurch auch nicht überspannt. Für die Berechnung der Gesamtkosten einer Modernisierungsmaßnahme müsse der Vermieter ohnehin eine Zuordnung der Gewerke und deren Kosten zu den einzelnen Maßnahmen vornehmen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Be- rufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. August 2018 um 82,22 € erhöhte Miete nicht - wie von der Klägerin im Wege einer negativen Feststellungsklage begehrt - ver- neint werden. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen der formellen Vorausset- zungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. 9 10 11 - 7 - a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Senatsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 17; Senatsbe- schlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nach- teile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebilde- ten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkun- digen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; jeweils mwN; Se- natsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderun- gen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05 aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; jeweils mwN; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). 12 - 8 - b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f.; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 18; jeweils mwN). 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung gerecht. Weder fehlt es - anders als die Revisionserwiderung meint - an einer ausreichenden Darlegung, inwiefern die durchgeführten baulichen Verän- derungen eine nach § 559 Abs. 1 BGB aF berücksichtigungsfähige Modernisie- rungsmaßnahme darstellen (dazu nachfolgend unter a), noch mangelt es an den weiteren aufgezeigten formellen Voraussetzungen. Insbesondere ist die Erhö- hungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa des- halb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten nicht in ein- zelne Positionen untergliedert hat (dazu nachfolgend unter b). 13 14 - 9 - a) Die Erhöhungserklärung enthält hinreichende Angaben dazu, dass und inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen eine berücksichtigungsfä- hige Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB, § 559 Abs. 1 BGB aF dar- stellen. Zu Unrecht beanstandet die Revisionserwiderung, aus der Erhöhungser- klärung gehe nicht (ausreichend) hervor, weshalb insbesondere der von der Be- klagten als Modernisierungsmaßnahme ausgewiesene Einbau einer neuen Hei- zungsanlage eine nachhaltige Verbesserung der Wohnqualität oder Einsparung von Energie bewirke. aa) Irrtümlich geht sie dabei davon aus, die Beklagte habe in ihrer Erhö- hungserklärung nicht ausdrücklich auf die Angaben in ihrem vorangegangenen Schreiben Bezug genommen, mit dem sie die Modernisierungsmaßnahmen an- gekündigt hatte (§ 555c BGB). Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und insoweit in der Sache auch nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist das Gegenteil der Fall. Die Vorinstanzen haben auf die Mieterhöhungserklärung vom 28. Mai 2018 verwiesen. In der dieser beigefügten, als "Kostenzusammen- stellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichneten Anlage wird ausdrück- lich auf die im Ankündigungsschreiben enthaltenen Angaben Bezug genommen. Diese Angaben sind bei der Auslegung der Erhöhungserklärung daher zu be- rücksichtigen (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 21; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 32; vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 b; jeweils mwN). Die entsprechende Auslegung kann der Senat hier selbst vornehmen, weil das Berufungsgericht dies insoweit - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - unterlassen hat und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Senats- urteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 17; jeweils mwN). 15 16 - 10 - bb) Unter Berücksichtigung der in dem Ankündigungsschreiben enthaltenen Angaben genügt die Erhöhungserklärung den oben aufgezeigten Anforderungen an die - hinsichtlich der Darlegung des Vorliegens von Modernisierungsmaßnah- men im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB aF bestehende - Erläuterungspflicht des Vermieters. Aus diesen Angaben geht zunächst eindeutig hervor, dass die nach- folgend für die Mieterhöhung berücksichtigten Maßnahmen ("Einbau einer Gas- Brennwert-Zentralheizung und neuer Heizkörper" sowie "Wärmedämmung auf dem Dachboden/Dämmung oberste Geschossdecke") der Energieeinsparung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB dienen sollen. (1) Nach der Rechtsprechung des Senats hat der Vermieter bei Maßnah- men zur Einsparung von Heizenergie neben einer schlagwortartigen Bezeich- nung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darzulegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Maßnahme eine nachhaltige Einsparung von Energie be- wirkt. Für die plausible Darstellung eines Energieeinspareffekts ist eine gegen- ständliche Beschreibung der betreffenden Maßnahme oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert bzw. u-Wert) der renovierten Bauteile ausreichend (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 24; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9 mwN; Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 18 f. mwN). Der Vermieter kann seiner Pflicht zur Erläuterung von ener- getischen Modernisierungsmaßnahmen auch durch eine dem Mieter zur Verfü- gung gestellte Berechnung der prognostizierten Energieeinsparung genügen (vgl. Senatsurteil vom 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19, NJW-RR 2020, 892 Rn. 24, 28 f. [zu den - insoweit vergleichbaren - Anforderungen bereits an die Ankündi- gung einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB]). Dabei ist es grundsätzlich nicht notwendig, einen für mehrere energetische Maßnahmen ins- 17 18 - 11 - gesamt ermittelten Energieeinsparungsbetrag auf die einzelnen hierzu beitragen- den Baumaßnahmen aufzuteilen (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 26). (2) Eine diesen Anforderungen genügende Darstellung enthält das Ankün- digungsschreiben. Die Beklagte hat dem Schreiben nämlich eine Berechnung der Energieeinsparung beigefügt, die eine monatliche Heizkosteneinsparung von ins- gesamt 0,50 €/m² brutto ausweist, und aus dem Schreiben geht hinreichend deutlich die seitens der Revisionserwiderung vermisste Information hervor, dass diese Berechnung sämtliche Maßnahmen berücksichtigt, die zuvor als der Ener- gieeinsparung dienend aufgeführt wurden, die Berechnung mithin auch die Er- neuerung der Heizungsanlage einschließt. (a) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist das nicht etwa deshalb zweifelhaft, weil eine der anderen im Rahmen der Berechnung der Ener- gieeinsparung berücksichtigten energetischen Baumaßnahmen - wie die Revisi- onserwiderung in Bezug auf die Dämmung des Dachs von (nur) einem der dem Sanierungskomplex angehörenden Gebäude (R. straße ) geltend macht - nach allgemeiner Lebenserfahrung einen besonders großen Anteil an der rechnerisch ermittelten Summe der Energieeinsparung haben dürfte. Denn dies bedeutete gegebenenfalls nur, dass der Beitrag, den die Erneuerung der Heizungsanlage zu der Einsparung von Heizenergie insgesamt leistet, entspre- chend geringer ausfiele. Für die Einordnung einer Baumaßnahme als energeti- sche Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB kommt es nach der Recht- sprechung des Senats aber lediglich darauf an, dass überhaupt eine messbare Einsparung erzielt wird und diese dauerhaft ist, nicht jedoch auf deren Größen- ordnung (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 282 f.; Senatsurteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 151/03, 19 20 - 12 - WuM 2004, 288 unter II 2 b [für preisgebundenen Wohnraum]). Dementspre- chend reicht es aus, wenn der Vermieter Tatsachen darlegt, anhand derer über- schlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Maßnahme eine - möglicherweise auch nur geringfügige - messbare und dauerhafte Einsparung von Energie be- wirkt. Etwaige mit dem von der Revisionserwiderung gerügten Umstand einher- gehende inhaltliche Fehler der Berechnung der Energieeinsparung wären un- schädlich, weil diese sich allenfalls auf die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF auswirken könnten, nicht aber deren for- melle Voraussetzungen beträfen. (b) Gleiches gilt für den von der Revisionserwiderung bemängelten - für sich betrachtet zutreffenden - Umstand, dass sich die dem Ankündigungsschreiben beigefügte Berechnung der Energieeinsparung zum Teil auf Gebäude erstreckt, die nicht Gegenstand der zuvor beschriebenen Modernisierungsmaßnahmen sind. Auch dieser Umstand könnte allenfalls - etwa wenn an den in der Berech- nung der Energieeinsparung zusätzlich angeführten Gebäuden qualitativ andere Modernisierungsmaßnahmen als an den übrigen Gebäuden durchgeführt worden sein sollten - Einfluss auf die Größenordnung des Anteils haben, den die Erneu- erung der Heizungsanlage an der gesamten Energieeinsparung hat. Wie aufge- zeigt, hätte dieser Umstand indes keine Auswirkungen auf die Frage der Einhal- tung der Förmlichkeiten nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB. b) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Klägerin benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausi- bilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere 21 22 23 - 13 - Kontrolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Per- sonen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht. aa) Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht deshalb - aus formellen Gründen - unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstan- denen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berech- nung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufge- schlüsselt oder anderweitig untergliedert hat. (1) Wie der Senat in mehreren nach Erlass der angefochtenen Entschei- dung ergangenen, jeweils einen ähnlich gelagerten Fall betreffenden Urteilen entschieden hat, gebieten weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift es, dass der Vermieter in der Erhöhungserklä- rung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamt- kosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt; dies gilt unabhängig davon, ob die Mieterhöhung auf eine reine Modernisierungsmaßnahme oder eine soge- nannte modernisierende Instandsetzung gestützt wird. Zur Vermeidung von Wie- derholungen wird zunächst auf die dortigen Ausführungen verwiesen (vgl. etwa Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 32-49, VIII ZR 337/21, juris Rn. 35-53, VIII ZR 339/21, juris Rn. 33-51). Weder die Er- wägungen, die das Berufungsgericht angestellt hat, noch die Ausführungen der Revisionserwiderung geben Anlass zu einer abweichenden Beurteilung. (a) Eine Untergliederung der für eine Modernisierungsmaßnahme entstan- denen Gesamtkosten in die Kosten der einzelnen Gewerke ist grundsätzlich auch dann nicht geboten, wenn sich - worauf das Berufungsgericht seine gegenteilige 24 25 26 - 14 - Sichtweise zusätzlich gestützt hat - ein bestimmtes im Zuge der Baumaßnahmen ausgeführtes Gewerk übergreifend auf mehrere Modernisierungsmaßnahmen bezieht - im Streitfall also beispielsweise Maleraufwand für die Durchführung so- wohl von Dämmungs- als auch von Heizungsarbeiten entstanden sein sollte - und die Kosten dieses Gewerks daher zwecks Zuordnung zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen aufgeteilt werden müssen. Denn auch in diesem Fall führte die Angabe der für die einzelnen Gewerke angefallenen Kosten nicht zu einem maßgeblichen Erkenntnisgewinn für den Mieter. Es besteht insoweit ersichtlich kein bedeutsamer Unterschied zu den Fallkonstellationen, in denen die ausgeführten Gewerke jeweils nur eine von mehreren Modernisierungsmaß- nahmen betreffen. Vielmehr gilt insbesondere für beide Ausgangslagen gleichermaßen, dass der Mieter aus der vom Berufungsgericht geforderten Kostenaufschlüsselung keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen in den Gesamtkosten für die einzelne Modernisierungsmaßnahme enthaltenen Instandsetzungsanteil ziehen könnte, weil bei einer modernisierenden Erneuerung von bestimmten Bauteilen oder Ein- richtungen regelmäßig - und so auch bei dem hier als modernisierende Instand- setzungsmaßnahme ausgewiesenen Einbau einer neuen Heizungsanlage - nicht etwa einzelne Gewerke oder auch nur voneinander trennbare Arbeitsschritte für die Erhaltung einerseits und die Modernisierung andererseits anfallen, sondern die Baumaßnahme im Ganzen dazu führt, dass eine andernfalls - aktuell oder später - etwa erforderliche Erhaltungsmaßnahme (Reparatur der vorhandenen Einrichtung oder deren Ersetzung durch eine neue Einrichtung desselben Stan- dards) entbehrlich wird (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 42). Ergänzend wird zur Vermeidung von Wiederholungen auch diesbezüglich vollumfänglich auf die entsprechenden Ausführungen in den vorstehend genannten Senatsurteilen vom 20. Juli 2022 verwiesen (VIII ZR 27 - 15 - 361/21, aaO Rn. 41 ff., VIII ZR 337/21, aaO Rn. 44 ff., VIII ZR 339/21, juris Rn. 42 ff.). (b) Soweit das Berufungsgericht daneben darauf abgestellt hat, im Fall der Angabe der Kosten für die einzelnen Gewerke könne der Mieter besser erken- nen, ob in die Gesamtkosten Positionen eingeflossen seien, die richtigerweise einer anderen - möglicherweise ausschließlich oder in größerem Umfang der In- standsetzung dienenden - Maßnahme zuzuordnen gewesen wären, hat es ver- kannt, dass die Erläuterung gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB nicht dazu dient, dem Mieter eine umfassende Kontrolle der inhaltlichen Richtigkeit der vom Ver- mieter ermittelten Mieterhöhung zu ermöglichen, sondern - wie oben ausgeführt - lediglich den Zweck erfüllen muss, dass der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung als plausibel nachvollziehen kann. Dieser Zweck wird durch die Angabe der Gesamtkosten für jede einzelne Modernisierungsmaßnahme hin- reichend erfüllt. Hat der Mieter Zweifel an der sachlichen Richtigkeit des vom Vermieter angegebenen Gesamtaufwands, die ohnehin auch dann noch verblei- ben können, wenn der Vermieter die Gesamtkosten nach Gewerken untergliedert (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 43), steht ihm zur Klärung ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Einsichtsrecht zur Verfügung (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 46 ff.). (c) Auch der von der Revisionserwiderung bemühte Vergleich zwischen den formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB einerseits und an eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b BGB anderer- seits rechtfertigt ein anderes Ergebnis nicht. Insbesondere verbietet sich der von der Revisionserwiderung aus der Senatsrechtsprechung zum Betriebskosten- recht - wonach in einer Betriebskostenabrechnung nur ausnahmsweise bei sach- 28 29 - 16 - lich eng zusammenhängenden Kosten die Zusammenfassung der in verschiede- nen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kostenpositionen zulässig ist (vgl. Senatsurteil vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09, WuM 2010, 688 Rn. 40 f. mwN; Senatsbeschlüsse vom 24. Januar 2017 - VIII ZR 285/15, WuM 2017, 205 Rn. 5; vom 6. Juli 2021 - VIII ZR 371/19, WuM 2021, 558 Rn. 12) - gezogene Schluss, dass der Vermieter im Rahmen einer Mieterhö- hungserklärung nach §§ 559 ff. BGB die Gesamtkosten für eine Modernisierungs- maßnahme "getrennt nach sachlich zusammenhängenden Kostengruppen", mit- hin nach Gewerken, anzugeben habe. Abgesehen davon, dass eine Aufteilung nach sachlich zusammenhängen- den Kosten bei der Mieterhöhungserklärung bereits durch die - bei der Durchfüh- rung mehrerer Modernisierungsmaßnahmen notwendige - Aufteilung der Ge- samtkosten auf die einzelnen Maßnahmen erfolgt, verliert die Revisionserwide- rung bei ihrer Argumentation aus dem Blick, dass das Formerfordernis nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB kein Selbstzweck ist (vgl. Senatsurteil vom 13. Juni 2012 - VIII ZR 311/11, juris Rn. 18 [zum Begründungserfordernis nach § 558a BGB]). Wie bereits aufgezeigt, kommt es vielmehr entscheidend darauf an, ob für den Mieter mit der geforderten Information - ebenso wie im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2022 - VIII ZR 219/20, NJW-RR 2022, 952 Rn. 35) oder auch einer Betriebskos- tenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB (vgl. Senatsurteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 93/15, NJW 2016, 866, Rn. 17; vom 27. Oktober 2021 - VIII ZR 102/21, NJW-RR 2022, 151 Rn. 34) - ein maßgeblicher Erkenntniswert verbunden ist. Dass dies im Hinblick auf die Kosten für die einzelnen zu einer bestimmten Mo- dernisierungsmaßnahme beitragenden Gewerke nicht der Fall ist, wurde bereits aufgezeigt. 30 - 17 - (2) Der Senat hat in den oben genannten Urteilen vom 20. Juli 2022 eben- falls bereits ausgeführt, dass die dargestellte Gesetzesauslegung auch der ge- festigten Rechtsprechung des Senats zu den formellen Anforderungen an die Er- höhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zugrunde liegt. Insoweit wird zur Ver- meidung von Wiederholungen erneut auf die dortige Begründung Bezug genom- men (Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 50 f., VIII ZR 337/21, juris Rn. 54 f., VIII ZR 339/21, juris Rn. 52 f.). Ohne Erfolg wendet die Revisionserwiderung in diesem Zusammenhang ein, die eingangs bereits zitierte Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 17. De- zember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f.), wonach der Vermieter seinen Berechnungs- und Erläuterungspflichten nach § 559b Abs. 1 BGB bereits dann genügt, wenn er einen etwa in den Kosten für die Modernisierungsmaßnah- men enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer entsprechenden Quote darlegt, lasse Raum für das ihrerseits befürwortete Erfordernis einer Kos- tenaufschlüsselung. Während § 559 Abs. 2 BGB im Hinblick auf die nicht berück- sichtigungsfähigen Erhaltungskosten nämlich ausdrücklich eine Ermittlung durch Schätzung erlaube, gelte für die umlagefähigen "aufgewendeten Kosten" der Modernisierung nach § 559 Abs. 1 BGB aF ein wesentlich strengerer Maßstab. Dies trifft nicht zu. Denn wenn schon für die (auf Plausibilität ausgerichtete) Nachvollziehbarkeit des im Fall einer modernisierenden Instandsetzung notwen- digen Kostenabzugs die Angabe einer Quote genügt und mit Blick darauf eine Untergliederung des Gesamtaufwands nach Gewerken oder anderen Bauleis- tungsbereichen nicht gefordert werden kann, besteht für eine solche Kostenauf- schlüsselung erst recht kein Anlass, soweit es allein um die Nachvollziehbarkeit der für eine (reine) Modernisierungsmaßnahme insgesamt aufgewendeten Kos- ten geht (ähnlich bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 50, VIII ZR 337/21, aaO Rn. 54, VIII ZR 339/21, aaO Rn. 52). 31 32 33 - 18 - (3) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungs- erklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Mei- nung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, für beide der zuvor benannten Maßnahmen zusammengefassten Bau- nebenkosten nebst - zusätzlich erläuterter - Bezifferung des darin enthaltenen Instandsetzungsanteils gilt nichts anderes. (a) Anders als die Revisionserwiderung meint, begegnet es keinen Beden- ken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme ein- zeln, sondern gebündelt ausgewiesen hat. Diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbarkeit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkosten typischerweise - zumindest überwiegend - von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhal- tung eines Gebäudes angefallenen Kosten (sogenannte anrechenbare Kosten) abhängt (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 52). Auch wäre die Aufteilung der Baunebenkosten auf die beiden der Mieterhöhung zugrunde gelegten Baumaßnahmen - ebenso wie die von der Re- visionserwiderung vermisste Untergliederung der als Gesamtsumme ausgewie- senen Baunebenkosten in die einzelnen darin etwa enthaltenen Positionen (Ar- chitekten- und Ingenieurleistungen, Baustelleneinrichtung und Gerüstarbeiten) - nicht mit einem nach den oben aufgezeigten Maßstäben bedeutsamen Erkennt- nisgewinn für die Klägerin verbunden. Insofern kann nichts anderes als für die Darlegung der Baukosten selbst gelten. 34 35 - 19 - (b) Ohne Erfolg macht die Revisionserwiderung ferner geltend, die Zusam- menfassung der Baunebenkosten verbiete sich deshalb, weil die einzelnen darin enthaltenen Positionen (Architekten- und Ingenieurleistungen, Baustelleneinrich- tung und Gerüstarbeiten) in zeitlicher und gegenständlicher Hinsicht nicht gleich- ermaßen für alle durchgeführten Sanierungsmaßnahmen angefallen seien und zum Teil - etwa da sie ausschließlich für Instandhaltungsarbeiten erforderlich ge- wesen seien - nicht der Umlagefähigkeit unterlägen. Diese Einwände betreffen allein die sachliche Rechtfertigung der von der Beklagten vorgenommenen Kos- tenumlage, unter anderem die zutreffende Abbildung des Instandsetzungsanteils durch den von der Beklagten in Abzug gebrachten Betrag, und daher ausnahms- los die materielle Begründetheit der Mieterhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 53 mwN). bb) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kostenzusammenstellung und der darauf basierenden Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderli- chen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die jeweiligen Kosten für die beiden der Mieterhöhung zugrunde gelegten Maßnahmen mit der Begründung, es han- dele sich hierbei um "Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umgelegt hat. Aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handelt, die keinen (einzel-)wohnungsspe- zifischen Charakter aufweisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohn- fläche vorgenommen worden sei. Da es sich somit um die Erläuterung des angewandten Verteilerschlüssels handelt, trifft es auch - anders als die Revisionserwiderung meint - nicht zu, dass 36 37 38 - 20 - der Klägerin eine Prüfung der genannten Darstellung nur möglich wäre, wenn die Beklagte neben den Gesamtkosten für die beiden Modernisierungsmaßnahmen auch die Kosten für die einzelnen Gewerke angegeben hätte. Richtigerweise be- nötigte die Klägerin zur Nachvollziehbarkeit der Berechnung der Mieterhöhung in diesem Zusammenhang allein die für den gewählten Verteilerschlüssel maßgeb- lichen Parameter, namentlich die zugrunde gelegten Flächen in Quadratmetern (vgl. Senatsurteil vom 28. September 2022 - VIII ZR 340/21, juris Rn. 36 mwN). Dass die Kostenzusammenstellung diese ausweist (Gesamtwohnfläche: 8.490,77 m²; Wohnungswohnfläche: 54,81 m²), stellt indes auch die Revisions- erwiderung nicht infrage. Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kos- tenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. 39 - 21 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellun- gen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung be- darf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Bünger Kosziol Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Berlin-Wedding, Entscheidung vom 16.01.2020 - 2 C 422/18 - LG Berlin, Entscheidung vom 16.02.2021 - 63 S 41/20 - 40

ECLI:DE:BGH:2018:171018UVIIIZR94.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 94/17 Verkündet am: 17. Oktober 2018 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 312 Abs. 4 Satz 1, § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 Stimmt der Mieter einer Wohnung einer vom Vermieter verlangten Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete zu (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB), so steht dem Mieter ein Recht, die erklärte Zustimmung nach Maßgabe der Bestimmungen über das Widerrufsrecht bei im Fernabsatz geschlossenen Verbraucherverträgen zu widerrufen (§ 312 Abs. 1, § 312c Abs. 1, § 312g Abs. 1, § 355 Abs. 1 BGB), nicht zu. BGB § 312c Abs. 1 Halbs. 2 Ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem im Sinne von § 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB ist nicht schon dann zu verneinen, wenn der Unter- nehmer zum Abschluss des Vertrages keinen vorgefertigten Standard- oder Serien- brief verwendet, sondern ein individuelles Anschreiben. BGH, Urteil vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17 - LG Berlin AG Berlin-Pankow/Weißensee - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. Oktober 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 10. März 2017 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Unter Be- zugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2015 forderte die Beklagte, eine Kom- manditgesellschaft, vertreten durch ihre Hausverwaltung, die B. H. V. -GmbH, den Kläger mit Schreiben vom 17. Juli 2015 auf, einer nä- her erläuterten Erhöhung der Nettokaltmiete um 0,79 €/m² auf 6,04 €/m² zuzu- stimmen. Der Kläger erklärte seine Zustimmung, widerrief diese jedoch mit Schreiben vom 27. August 2015. Von Oktober 2015 bis Juli 2016 entrichtete er die monatlich um 121,18 € erhöhte Miete unter Vorbehalt. Mit der Klage verlangt er die Rückerstattung der gezahlten Erhöhungsbeträge von insgesamt 1.211,80 € sowie festzustellen, dass die Nettokaltmiete der von ihm gemieteten Wohnung unverändert monat- lich 807,87 € betrage. 1 2 - 3 - Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Rückerstattungs- und Feststellungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 63], WuM 2017, 280) hat zur Begründung seiner Entscheidung, sofern für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Ein Anspruch auf Rückgewähr der unter Vorbehalt geleisteten Erhö- hungsbeträge (§ 812 Abs. 1 BGB) stehe dem Kläger nicht zu, denn der Wider- ruf vom 27. August 2015 sei nicht wirksam. Daher sei auch das Feststellungs- begehren unbegründet. Für das Berufungsgericht stehe die grundsätzliche Anwendbarkeit der §§ 312 ff. BGB auf den Bestand des Mietverhältnisses berührende Verträge allerdings außer Frage. Dies folge aus dem eindeutigen Wortlaut des § 312 Abs. 4 Satz 1, 2 BGB. Das formalisierte Erhöhungsverfahren der §§ 558 ff. BGB - mit der Zustimmungsfrist für den Mieter und der Klagefrist für den Vermieter - gebiete nach seinem Sinn nichts anderes; die §§ 558 ff. BGB enthielten keine vorrangigen Spezialregelungen. Zwar habe der Kläger, der Verbraucher sei, mit der Beklagten, die ge- werblich Wohnungen vermiete, einen Verbrauchervertrag (§ 310 Abs. 3 BGB) unter Verwendung von Fernkommunikationsmitteln (§ 312c BGB) geschlossen; 3 4 5 6 7 8 - 4 - die Parteien hätten ausschließlich per Brief über die Mieterhöhung kommuni- ziert. Jedoch könne von einem für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystem nur dann ausgegangen werden, wenn sich der Unter- nehmer Techniken der Fernkommunikation systematisch zunutze mache und die dabei zu schließenden Geschäfte nach ihrem Gesamtbild typische Distanz- geschäfte seien. Dies sei hier nicht Fall. Das Erhöhungsverlangen der Beklag- ten vom 17. Juli 2015 lasse einen die Techniken der Fernkommunikation "sys- tematisch" verwendenden Charakter nicht erkennen. Es handele sich um ein inhaltlich auf den Kläger bezogenes Schreiben, welches individuell gefertigt sei und sich von vornherein konkret auf die von ihm gemietete Wohnung beziehe. Gewerbliche Großvermieter, die eine auf die Versendung von Mieterhö- hungsverlangen ausgerichtete Software verwendeten, bei der sich lediglich der Name des Mieters, die Wohnungsbezeichnung, die Fläche der Wohnung und die Angaben zur Miete einfügen ließen, verfügten zwar durchaus über derartige Systeme. Entscheidend sei jedoch der konkrete Vertragsschluss. Auf den Um- fang des Wohnungsbestandes der Beklagten und auf die konkrete Anzahl der von ihr zeitgleich verfassten Erhöhungsschreiben komme es nicht an. Bereits der äußere Anschein, das Schriftbild und der auf den konkreten Fall zugeschnit- tene Fließtext des von der Hausverwaltung verfassten Schreibens vom 17. Juli 2015 sprächen hier gegen die Verwendung derart automatisierter Software. Daher sei der vom Kläger erklärte Widerruf unwirksam. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Prüfung im Ergebnis, nicht aber in der Begründung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Der vom Kläger gemäß § 355 Abs. 3 Satz 1, § 357 Abs. 1, § 312g Abs. 1, § 312c BGB (in der hier maßgeblichen Fassung des seit dem 13. Juni 9 10 11 - 5 - 2014 geltenden Gesetzes zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung vom 20. September 2013, BGBl. I S. 3642) geltend gemachte Anspruch auf Rück- gewähr der gezahlten Mieterhöhungsbeträge ist ebenso wie das Feststellungs- begehren (§ 256 Abs. 1 ZPO) nicht begründet. Der Kläger ist an die von ihm erklärte Zustimmung (§ 558b Abs. 1 BGB) zu dem Mieterhöhungsverlangen der Beklagten vom 17. Juli 2015 (§ 558a Abs. 1 BGB) gebunden. Der am 27. August 2015 erklärte Widerruf der Zustim- mung zu der verlangten Mieterhöhung ist nicht wirksam, weil insoweit der An- wendungsbereich des Widerrufsrechts bei Fernabsatzverträgen nicht eröffnet ist. Zwar steht dem Verbraucher auch bei im Fernabsatz geschlossenen Ver- trägen über die Vermietung von Wohnraum (§ 312 Abs. 4 Satz 1 BGB) gemäß § 312 Abs. 3 Nr. 1, 7 BGB ein Widerrufsrecht nach §§ 312c, 312g Abs. 1, § 355 BGB zu. Bei Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Erhöhung der Wohnraummiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB) ist jedoch eine Einschränkung geboten. Obwohl der Wortsinn des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB auch solche Vereinbarungen erfasst, ist der Anwen- dungsbereich der § 312 Abs. 4 Satz 1, § 312c BGB mit Rücksicht auf den Re- gelungszweck der Bestimmungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und der Vorschriften über das Widerrufsrecht des Verbrau- chers bei Fernabsatzverträgen im Wege der teleologischen Reduktion einzu- schränken. Nach dieser Maßgabe ist ein Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen im Hinblick auf eine Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB) nicht gegeben. 12 13 - 6 - 1. Das Berufungsgericht hat hingegen rechtsfehlerhaft angenommen, die Bestimmungen des Fernabsatzrechts fänden zwar grundsätzlich auf die gemäß § 558b Abs. 1 BGB erklärte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungs- verlangen nach § 558a Abs. 1 BGB Anwendung, die sachlichen Voraussetzun- gen des § 312c Abs. 1 BGB seien im hier gegebenen Fall jedoch nicht erfüllt, weil die Parteien des Rechtsstreits keinen Fernabsatzvertrag (§ 312c Abs. 1 BGB) geschlossen hätten. Nach der vorbezeichneten Vorschrift sind Fernabsatzverträge Verträge, bei denen der Unternehmer oder eine in seinem Namen oder Auftrag handeln- de Person - hier die Hausverwaltung - und der Verbraucher für die Vertragsver- handlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwenden, es sei denn, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt. Das Berufungsgericht hat insoweit darauf abgestellt, im gegebenen Fall sei die Vereinbarung über die Mieterhöhung nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems der Beklagten getroffen worden (§ 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB). Diese Beurteilung wird jedoch von den tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht getragen. a) Noch zutreffend und von der Revision unbeanstandet hat das Beru- fungsgericht insoweit angenommen, dass die Beklagte als Kommanditgesell- schaft Unternehmerin (§ 14 Abs. 1, 2 BGB) ist und der Kläger die Mieterhö- hungsvereinbarung als Verbraucher (§ 13 BGB) abgeschlossen hat. b) Auch sind im Streitfall zum Abschluss der Mieterhöhungsvereinba- rung, bei der das Angebot des Vermieters nach Maßgabe des § 558a Abs. 1 BGB abgegeben und die Annahme - als Ausdruck des Prinzips der Vertrags- freiheit - durch den Mieter nach § 558b Abs. 1 BGB erklärt wird (Senatsbe- schluss vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, NJW-RR 2018, 524 Rn. 11; siehe 14 15 16 17 - 7 - auch Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 28; vom 10. November 2011 - VIII ZR 300/09, NJW 2011, 295 Rn. 14; vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 122/05, NZM 2007, 283 Rn. 16), ausschließlich Fern- kommunikationsmittel eingesetzt worden, ohne dass die Vertragsparteien gleichzeitig anwesend waren. Die Beklagte hat dem Kläger das Mieterhöhungs- verlangen, welches gemäß § 558a Abs. 1 BGB in Textform zu erklären ist, pos- talisch unterbreitet (vgl. § 312c Abs. 2 BGB). Nach den Feststellungen des Be- rufungsgerichts hat sich auch der Kläger - unabhängig davon, dass das Einver- ständnis des Mieters zu seiner Wirksamkeit nicht der Abgabe in schriftlicher Form bedarf (Senatsbeschluss vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, aaO Rn. 11, 14 mwN) - der Briefform bedient. Persönliche, der Annahme eines Ver- tragsschlusses "unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikations- mitteln" entgegenstehende Kontakte (vgl. BGH, Urteil vom 27. Februar 2018 - XI ZR 160/17, NJW 2018, 1387 Rn. 20 f. mwN [zu § 312b Abs. 1 Satz 1 BGB in der bis zum 12. Juni 2014 geltenden Fassung]; Palandt/Grüneberg, BGB, 77. Aufl., § 312c Rn. 4) hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. c) Im Ansatz ebenfalls zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausge- gangen, dass ein Fernabsatzvertrag nicht immer schon dann anzunehmen ist, wenn der Vertrag unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikati- onsmitteln zustande gekommen ist, sondern nur dann, wenn dies im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystems geschieht (§ 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB), wobei der Unternehmer die tatsächli- chen Voraussetzungen dieses gesetzlich als Ausnahmetatbestand formulierten Falles darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen hat (BGH, Urteil vom 12. November 2015 - I ZR 168/14, WM 2016, 968 Rn. 28; siehe auch die Be- gründung zum Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Umsetzung der Verbrau- cherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Woh- nungsvermittlung, BT-Drucks. 17/12637, S. 50). 18 - 8 - aa) Der Gesetzgeber ist dabei, wie auch das Berufungsgericht nicht ver- kannt hat, davon ausgegangen, die Existenz eines organisierten Fernabsatz- systems verlange, dass der Unternehmer mit - nicht notwendig aufwendiger - personeller und sachlicher Ausstattung innerhalb seines Betriebs die organisa- torischen Voraussetzungen geschaffen hat, die notwendig sind, um regelmäßig im Fernabsatz zu tätigende Geschäfte zu bewältigen. Dabei sind an die An- nahme eines solchen Vertriebs- oder Dienstleistungssystems insgesamt keine hohen Anforderungen zu stellen (BT-Drucks., aaO). Nur Geschäfte, die unter gelegentlichem, eher zufälligem Einsatz von Fernkommunikationsmitteln ge- schlossen werden, sollen aus dem Anwendungsbereich des Fernabsatzwider- rufs ausscheiden; die Abgrenzung im Einzelfall ist der Rechtsprechung vorbe- halten (Begründung zum Regierungsentwurf eines Gesetzes über Fernabsatz- verträge und andere Fragen des Verbraucherrechts sowie zur Umstellung von Vorschriften auf Euro, BT-Drucks. 14/2658, S. 30 f.; siehe auch BGH, Urteil vom 7. Juli 2016 - I ZR 30/15, NJW 2017, 1024 Rn. 51). bb) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht insoweit angenommen, die Mieterhöhungsvereinbarung der Parteien sei schon deshalb nicht im Rah- men eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssys- tems geschlossen worden, weil das briefliche Angebot der Beklagten vom 17. Juli 2015 individuell auf die konkrete Wohnung zugeschnitten und ohne Verwendung "automatisierter Software" gefertigt worden sei. Der bloße Um- stand, dass eine Mieterhöhungsvereinbarung durch einen Briefwechsel zustan- de gekommen ist, genügt jedoch nicht, um ein für den Fernabsatz organisiertes System zu verneinen. Die davon abweichende Sichtweise des Berufungsge- richts ist weder mit dem Wortlaut des § 312c Abs. 2 BGB noch mit dem Rege- lungszweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz zu vereinbaren. 19 20 - 9 - (1) Gemäß § 312c Abs. 2 BGB sind Fernkommunikationsmittel im Sinne dieses Gesetzes alle Kommunikationsmittel, die zur Anbahnung oder zum Ab- schluss eines Vertrags eingesetzt werden können, ohne dass die Vertragspar- teien gleichzeitig körperlich anwesend sind, wie Briefe, Kataloge, Telefonanrufe, Telekopien, E-Mails, über den Mobilfunkdienst versendete Nachrichten (SMS) sowie Rundfunk und Telemedien. Zwar mag es sein, dass es in Fällen, in de- nen ein Mieterhöhungsverlangen brieflich an den Mieter herangetragen wird, an einem für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystem fehlen kann. Allerdings unterfällt nach dem Gesetzeswortlaut des § 312c Abs. 2 BGB auch das traditionelle Kommunikationsmittel des Briefes uneingeschränkt dem Anwendungsbereich des Fernabsatzrechts. Das Gesetz unterscheidet auch nicht danach, ob es sich um einen vorgefertigten Standard- oder Serien- brief handelt oder ob sich der Brief an eine individuell bestimmte Person richtet und entsprechend formuliert ist. Zwar kann dies einen Hinweis darauf bieten, dass das anbietende Unternehmen nicht über eine hinreichende Fernabsatzor- ganisation verfügt (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., § 558b BGB Rn. 35b). Eine abschließende Beurteilung lässt sich jedoch ohne Berücksichtigung der Organisationsstruktur des anbietenden Unternehmens nicht treffen (vgl. MünchKommBGB/Wendehorst, 7. Aufl., § 312c Rn. 4; Erman/ Koch, BGB, 15. Aufl., § 312c Rn. 8). (2) Die Sichtweise des Berufungsgerichts findet - entgegen dessen Auf- fassung - auch in Erwägungsgrund 20 der Richtlinie 2011/83/EU des Europäi- schen Parlaments und des Rates vom 25. Oktober 2011 über die Rechte der Verbraucher, zur Abänderung der Richtlinie 93/13/EWG des Rates und der Richtlinie 1999/44/EG des Europäischen Parlaments und des Rates sowie zur Aufhebung der Richtlinie 85/577/EWG des Rates und der Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates (ABl. EG Nr. L 304 S. 64; nach- folgend: Verbraucherrechterichtlinie) keine Stütze. Dort heißt es lediglich: "Die 21 22 - 10 - Begriffsbestimmung von Fernabsatzverträgen sollte alle Fälle erfassen, in de- nen ein Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher im Rah- men eines für die Lieferung im Fernvertrieb organisierten Verkaufs- oder Dienstleistungserbringungssystems geschlossen wird, wobei bis einschließlich zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ausschließlich ein oder mehrere Fern- kommunikationsmittel verwendet wird/werden (z.B. Bestellung per Post, Inter- net, Telefon oder Fax)." Auch dort wird nicht nach dem Individualisierungsgrad eines Schreibens des Unternehmers differenziert. Allerdings führte die von der Verbraucherrechterichtlinie aufgehobene Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (ABl. EG Nr. L 144 S. 19; Fernabsatzrichtlinie, im Folgenden: Richtlinie 97/7/EG) un- ter anderem "vorgefertigte Standardbriefe" beispielhaft als eine Fernkommuni- kationstechnik im Sinne dieser Richtlinie an (Art. 2 Nr. 4 und Anhang I der Richtlinie 97/7/EG). Unbeschadet des nicht erschöpfenden und lediglich bei- spielhaften Charakters dieser Auflistung sehen aber weder die Verbraucher- rechterichtlinie noch § 312c Abs. 2 BGB eine Beschränkung auf automatisierte postalische Korrespondenz vor. (3) Gegen die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung des Anwendungsbereichs des § 312c Abs. 1 Halbs. 2, Abs. 2 BGB spricht auch der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsab- schlüsse im Fernabsatz. Fernabsatzverträge sind dadurch gekennzeichnet, dass Anbieter und Verbraucher sich nicht physisch begegnen und der Verbrau- cher die vom Unternehmer angebotene Ware in der Regel nicht vor Vertrags- schluss in Augenschein nehmen oder sich Kenntnis von den Eigenschaften der Dienstleistung verschaffen kann. Um der daraus erwachsenden Gefahr von Fehlentscheidungen des Verbrauchers zu begegnen, wurde ihm - zunächst 23 24 - 11 - nach Maßgabe der früher geltenden Richtlinie 97/7/EG - ein Widerrufsrecht ein- geräumt (vgl. BGH, Urteile vom 19. März 2003 - VIII ZR 295/01, BGHZ 154, 239, 242 f. [noch zu § 3 FernAbsG]; vom 3. November 2010 - VIII ZR 337/09, BGHZ 187, 268 Rn. 23; vom 12. November 2015 - I ZR 168/14, aaO Rn. 30; vom 7. Juli 2016 - I ZR 30/15, aaO Rn. 43; vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, NJW 2017, 878 Rn. 21, 52, insoweit in BGHZ nicht vollständig abge- druckt; vgl. auch den Erwägungsgrund 14 der Richtlinie 97/7/EG). Diese Sicht- weise entspricht auch der nunmehr geltenden Verbraucherrechterichtlinie (vgl. deren Erwägungsgrund 37). Eine Gefahr von Fehlentscheidungen des Verbrau- chers besteht jedoch nicht nur bei Standard- und Serienbriefen, sondern auch bei individuellen Anschreiben. Ob der Schutzzweck des Widerrufsrechts beein- trächtigt ist, hängt grundsätzlich nicht allein davon ab, ob der Vermieter Mieter- höhungsverlangen durch entsprechende Programmierung insgesamt automati- siert oder ob er teils vorprogrammierte und teils manuell verfasste Textbestand- teile verwendet. 2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich jedoch aus ande- ren Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Der Widerruf einer gemäß § 558b Abs. 1 BGB erklärten Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlan- gen des Vermieters nach § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB ist bereits vom An- wendungsbereich des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB nicht erfasst. a) Zwar entspricht es allgemeiner, auch vom Gesetzgeber bei Neufas- sung des § 312 BGB im Zuge des Gesetzes zur Umsetzung der Verbraucher- rechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungs- vermittlung vom 20. September 2013 (BGBl. I S. 3642) aufgegriffener und in § 312 Abs. 4 BGB konkretisierter Anschauung, dass auch Mietverträge über Wohnraum zu den von einem Widerrufsrecht bei außerhalb von Geschäftsräu- men (§ 312b BGB) und im Fernabsatz (§ 312c BGB) geschlossenen Verträgen, 25 26 - 12 - die eine entgeltliche Leistung zum Gegenstand haben, gehören (BT-Drucks. 17/12637, S. 48). Soweit es außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge (§ 312b BGB) betrifft, steht zudem außer Frage, dass das dabei be- stehende Schutzbedürfnis des Mieters auch bei einem Abschluss oder einer Änderung eines Wohnraummietvertrages gegeben sei kann (vgl. Senatsurteil vom 17. Mai 2017 - VIII ZR 29/16, NJW 2017, 2823 Rn. 12, mwN [zum Widerruf einer in einer Haustürsituation geschlossenen Modernisierungsvereinbarung]). b) Hingegen ist die vom Berufungsgericht im Grundsatz bejahte Frage, ob dem Mieter einer Wohnung bei einer einvernehmlichen Mieterhöhung nach Maßgabe der § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB ein Widerrufsrecht nach den Regelungen des Fernabsatzrechts zustehen kann, umstritten und bislang höchstrichterlich nicht entschieden. aa) Teilweise wird, wovon auch das Berufungsgericht ausgegangen ist, die Anwendbarkeit des Fernabsatzrechts auf Mieterhöhungsvereinbarungen nach § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB namentlich aufgrund des weit gefass- ten Wortlauts des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB uneingeschränkt bejaht. Danach unterfielen alle Vereinbarungen der Vertragsparteien während des laufenden Mietverhältnisses über die Miethöhe dem Anwendungsbereich der §§ 312 ff. BGB, sofern es sich um Verbraucherverträge handele. Aus dem Zusammen- spiel der Sätze 1 und 2 in § 312 Abs. 4 BGB sowie aus den Gesetzesmateria- lien ergebe sich, dass sowohl der erstmalige Abschluss eines Mietvertrages (§ 312 Abs. 4 Satz 2 BGB) als auch alle späteren Vereinbarungen im Rahmen des Mietverhältnisses von den Verbraucherschutzregelungen erfasst werden sollten. In der Gesetzesbegründung (BT-Drucks. 17/12637, S. 48) sei zudem die Konstellation einer Mieterhöhung, die bei einem unangemeldeten Besuch des Vermieters beim Mieter vereinbart werde, ausdrücklich als Anwendungsfall eines Widerrufsrechts genannt (vgl. Hau, NZM 2015, 435, 439; Staudinger/ 27 28 - 13 - J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 557 Rn. 41; BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. August 2018, § 557 Rn. 10, § 558a Rn. 3; jurisPK-BGB/Junker, 8. Aufl., § 312 Rn. 134; Pitz-Paal, GE 2015, 556, 559). Der Anwendbarkeit des Fernabsatzrechts stehe auch der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Anpassung der Wohnraummiete an die ortsüb- liche Vergleichsmiete und über den Verbraucherwiderruf nicht entgegen, denn diese Bestimmungen ergänzten sich gegenseitig. Erstere sollten den Mieter vor inhaltlich unangemessenen Mieterhöhungen bewahren, während die §§ 312 ff. BGB einen Schutz vor unüberlegten beziehungsweise übereilten Entscheidun- gen bezweckten und dem Verbraucher einen typisierten Schutz gewährten, den das Mieterhöhungsrecht nicht eröffne (vgl. Hau, aaO; Koch, VuR 2016, 92, 94; Rolfs/Möller, NJW 2017, 3275, 3276). Dem Vermieter entstünden auch keine Nachteile, wenn er den Mieter ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht informiere (§ 312d Abs. 1 BGB, § 312 Abs. 3 Nr. 6, Art. 246a § 1 Abs. 2, 3 EGBGB) und dieser es ausübe, denn in diesem Fall stehe der Vermieter lediglich so, als sei von vornherein keine Zu- stimmung zu der verlangten Mieterhöhung erklärt worden; er könne daher ge- mäß § 557 Abs. 3, § 558 Abs. 1, § 558b Abs. 2 Satz 1, 2 BGB Klage auf Ertei- lung der Zustimmung erheben. Sofern hingegen bei mangelnder oder unzu- reichender Widerrufsbelehrung die zugunsten des Mieters geltende Wider- rufsfrist (§ 355 Abs. 2, § 356 Abs. 3 BGB) die vom Vermieter zu beachtende Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB überschreite, werde der Vermieter hierdurch nicht ungerechtfertigt benachteiligt, weil er dies selbst zu verantwor- ten habe (vgl. Artz/Brinkmann/Pielsticker, ZAP 2015, Fach 4, S. 189, 196 f.). bb) Andere Stimmen im Schrifttum und auch in der Rechtsprechung ver- neinen mit unterschiedlicher Begründung ein Recht des Mieters, seine Zustim- 29 30 31 - 14 - mungserklärung zu einer an ihn herangetragenen Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB nach Maßgabe des Fernabsatzrechts zu widerrufen. (1) Teilweise wird argumentiert, die Regelungen über die Zulässigkeit von Mieterhöhungen im Vergleichsmietenverfahren der §§ 558 ff. BGB seien im Verhältnis zu Vorschriften über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fern- absatzverträgen vorrangige Sonderregelungen (Horst, DWW 2015, 2, 5 f.; Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, 2. Aufl., § 558b BGB Rn. 48h). (2) Weiter wird vertreten, die Bestimmungen über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen seien im Hinblick auf ihren Schutzzweck auf Mieterhöhungsvereinbarungen nach § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB nicht anzuwenden. (a) Das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen sei auf den Versandhandel zugeschnitten. Bei Geschäften dieser Art könne der Verbraucher die Ware nicht sehen, bevor er den Vertrag abschließe. Bei einem Fernabsatzgeschäft habe der Verbraucher somit üblicherweise nicht die Mög- lichkeit, die Leistung des Unternehmers zu prüfen. Bei einem Zustimmungsver- langen des Vermieters nach § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB kenne der Mieter hingegen sowohl seinen Vertragspartner als auch dessen Leistung, die bereits bewohnten Mieträume (vgl. Fervers, NZM 2018, 640, 647; BeckOGK- BGB/Fleindl, Stand: 1. Juli 2018, § 558b Rn. 13; Lützenkirchen/Lützenkirchen, aaO, § 535 BGB Rn. 71h). (b) Darüber hinaus sei der Mieter nicht schutzbedürftig, weil ihm das Ge- setz geraume Zeit zur Überlegung einräume, ob und gegebenenfalls in wel- chem Umfang er der Mieterhöhung zustimme, nämlich bis zum Ablauf des zwei- ten Kalendermonats nach dem Zugang des Mietererhöhungsverlangens (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB). Dadurch habe das in Textform (§ 558a Abs. 1 32 33 34 35 - 15 - BGB) zu erklärende Mieterhöhungsverlangen den Effekt, dass eine Druck- und Überrumpelungssituation zu Lasten des Mieters vermieden werde (Fervers, aaO; BeckOGK-BGB/Fleindl, aaO; Lützenkirchen/Lützenkirchen, aaO). (3) Der Anwendung des § 312c Abs. 1 BGB stehe nach einer weiteren Ansicht entgegen, dass eine Mieterhöhung nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienst- leistungssystem des Vermieters im Sinne von § 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB er- klärt werde. Ein Fernabsatzsystem müsse sich auf den Vertrieb der vertragli- chen Hauptleistung beziehen. Dies sei die Vermietung der Wohnung; diese sei jedoch typischerweise nicht im Fernabsatz organisiert (Mediger, NZM 2015, 185, 190 f.; siehe auch BeckOGK-BGB/Fleindl, aaO; Beuermann, GE 2015, 561, 562; siehe auch AG Spandau, GE 2015, 1463 f., wonach der Vermieter bei der Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete nichts "absetze"). (4) Zusätzlich wird geltend gemacht, die Gewährung eines Widerrufs- rechts sei mit der für den Vermieter geltenden Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB nicht ohne Weiteres zu vereinbaren. So könne der Mieter, der frei wählen kann, wann er das Widerrufsrecht ausübt, seine Zustimmung gemäß § 356 Abs. 3 Satz 2 BGB selbst dann noch widerrufen, wenn die Klagefrist be- reits abgelaufen sei, so dass der Vermieter gegebenenfalls erneut Mieterhö- hung verlangen müsse (vgl. Hinz, WuM 2016, 76, 84; Beuermann, aaO; Lützenkirchen/Dickersbach, aaO; siehe auch LG Berlin [Zivilkammer 18], GE 2016, 1391). cc) Nach einer vereinzelt gebliebenen Ansicht sei das Recht des Wohn- raummieters, seine Zustimmung zu einem im Wege des Fernabsatzes unter- breiteten Mieterhöhungsverlangen zu widerrufen, davon abhängig, ob der Ver- mieter mehr oder weniger als die ortsübliche Vergleichsmiete verlange. Ein Wi- derrufsrecht sei ausgeschlossen, soweit der Vermieter nicht mehr als die orts- 36 37 38 - 16 - übliche Vergleichsmiete fordere. Hinsichtlich des überschießenden Betrags sei der Mieter hingegen zum Widerruf seiner Zustimmung berechtigt (Kroll, GE 2016, 699, 703). c) Der Senat entscheidet die Rechtsfrage dahingehend, dass die Zu- stimmungserklärung des Mieters zu einer einvernehmlichen Mieterhöhung nach § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB aufgrund einer teleologischen Reduktion des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB, die nach dem Regelungszweck sowohl der Bestim- mungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) als auch der Bestimmungen über das Widerrufsrecht bei Fernabsatzver- trägen geboten ist, dem Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen entzogen ist. Nach dieser Maßgabe steht dem Kläger ein Widerrufsrecht auf der Grundlage von § 355 Abs. 1, § 312g Abs. 1, § 312c BGB nicht zu. aa) Dies erschließt sich allerdings nicht bereits aus dem Wortlaut des § 312 Abs. 4 BGB, der die Anwendbarkeit der §§ 312 ff. BGB auf Wohnraum- mietverträge regelt. Gemäß § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB, der "Verträge über die Vermietung von Wohnraum" erfasst, unterfallen auch einvernehmliche Mieter- höhungen nach § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB dem Anwendungsbereich der bei Verbraucherverträgen geltenden Grundsätze der §§ 312 ff. BGB. Das Berufungsgericht ist insoweit rechtsfehlerfrei und in der Revisionsinstanz nicht angegriffen davon ausgegangen, dass auch eine im Wege des Verbraucherver- trages (§ 310 Abs. 3 BGB) getroffene Mieterhöhungsvereinbarung eine entgelt- liche Leistung des Vermieters zum Gegenstand hat (§ 312 Abs. 1 BGB). Der Gesetzeswortlaut schließt grundsätzlich alle Vereinbarungen der Parteien im laufenden Mietverhältnis über die Miethöhe ein und somit auch ein- vernehmliche Mieterhöhungen nach Maßgabe der § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB. Da § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB unter anderem auf § 312 Abs. 3 Nr. 1, 6, 7 39 40 41 - 17 - BGB verweist, steht dem Mieter von Wohnraum daher im Grundsatz nach § 312g Abs. 1 BGB nicht nur bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlosse- nen Verträgen (§ 312b BGB), sondern auch bei Fernabsatzverträgen (§ 312c BGB) ein Widerrufsrecht zu, über das der (unternehmerisch tätige) Vermieter den Wohnraummieter gemäß § 312d BGB nach Maßgabe des Art. 246 a EG- BGB informieren muss. bb) Die Auslegung des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB darf jedoch nicht beim Wortlaut stehen bleiben. (1) Bereits die Gesetzesbegründung stellt bei Änderungen bereits ge- schlossener Mietverträge nicht die im Fernabsatz bestehenden Gefahren für den Verbraucher in den Vordergrund, sondern die Gefahren bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen. (a) Zwar sind Wohnraummietverträge vom Geltungsbereich der umzu- setzenden Verbraucherrechterichtlinie nicht erfasst (Art. 3 Abs. 3 Buchst. f Fall 3 der Richtlinie). Der Erwägungsgrund 26 der Verbraucherrechterichtlinie führt dazu aus, die in der Richtlinie enthaltenen Bestimmungen eigneten sich (unter anderem) nicht für Verträge über Wohnraum; diese sollten daher vom Gel- tungsbereich der Richtlinie ausgenommen werden. Mit Rücksicht darauf geht § 312 Abs. 4 BGB trotz der von der Verbraucherrechterichtlinie nach ihrem Art. 4 und dem Erwägungsgrund 7 zur Erzielung eines hohen Verbraucher- schutzniveaus verfolgten vollständigen Harmonisierung der von ihr erfassten Aspekte des Verbraucherschutzes (vgl. EuGH, Urteil vom 13. September 2018 - C-332/17, juris Rn. 26 f.) in zulässiger Weise über den Anwendungsbereich der Richtlinie hinaus. Die Erstreckung auf die Wohnraummiete hat der Gesetzgeber mit der Erwägung begründet, die Mieter dürften nicht schlechter gestellt werden als 42 43 44 45 - 18 - nach bisherigem Recht (BT-Drucks. 17/12637, S. 48). Dies hat seinen Grund jedoch nicht im Fernabsatzrecht, denn dessen Anwendbarkeit auf einvernehm- liche Mieterhöhungen nach § 558a Abs.1, § 558b Abs. 1 BGB wurde zuvor nicht erwogen (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 558b BGB Rn. 35b). Hin- tergrund der Erstreckung des Verbraucherwiderrufs auf die Wohnraummiete ist vielmehr die Rechtsprechung zu dem früher geltenden Haustürwiderrufsgesetz, dessen Anwendungsbereich sich grundsätzlich auch auf Wohnraummietverträ- ge erstreckte (siehe etwa OLG Koblenz [Rechtsentscheid], NJW 1994, 1418; OLG Braunschweig [Rechtsentscheid], NZM 1999, 996; LG Münster, WuM 2001, 610; jeweils zu § 1 HWiG in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung). (b) In der Gesetzesbegründung heißt es weiter, trotz der Bestimmungen des sozialen Mietrechts bestünden insbesondere bei Änderungen bereits ge- schlossener Mietverträge Gefahren durch Überrumpelung und psychischen Druck. Daher sei es sachgerecht, dem Verbraucher ein Widerrufsrecht gegen- über dem gewerblichen Vermieter einzuräumen, wenn der Vertrag im Fernab- satz oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werde. Denkbar sei etwa, dass der Verbraucher bei einem unangemeldeten Besuch des Vermieters einer Mieterhöhung und damit einer wesentlichen Vertragsänderung zustimme oder einen Aufhebungsvertrag schließe (BT-Drucks. 17/12637, S. 48). Mit dem Hinweis auf unangemeldete Besuchte nimmt die Gesetzesbe- gründung erneut eine spezifische Gefahr außerhalb von Geschäftsräumen ge- schlossener Verbraucherverträge in den Blick. Hiermit ist die Situation des Ver- brauchers bei einem Fernabsatzvertrag indes nicht zu vergleichen. Diese Art des Vertragsschlusses ist für ihn typischerweise nicht mit einem Überra- schungsmoment verbunden und auch eine Übereilungsgefahr spielt hier keine 46 47 - 19 - wesentliche Rolle (Senatsurteil vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, aaO Rn. 52). Gleichwohl hat der Gesetzgeber aus der Fallkonstellation der außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verbraucherverträge den Schluss gezo- gen, dass nicht nur das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (§ 312b BGB) auf Vereinbarungen über die Vermietung von Wohnraum zu übertragen sei, sondern darüber hinaus auch das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Vertragsabschlüssen im Fern- absatz (§ 312c BGB). Den Gesetzesmaterialien ist insoweit zu entnehmen, dass § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB auch bei vereinbarten Mieterhöhungen gelte, denn in allen diesen Fällen bestehe ein berechtigtes Interesse des Mieters, Ab- reden zu widerrufen, die außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz zustande gekommen seien (BT-Drucks., aaO). (2) Diese Erwägungen lassen sich zwar unter anderem auf während der Mietzeit vereinbarte Mieterhöhungen nach § 557 Abs. 1 BGB übertragen, die nicht an die Zulässigkeitsvoraussetzungen und Beschränkungen von Mieterhö- hungen im Vergleichsmietenverfahren (§§ 558 ff. BGB) gebunden sind, nicht jedoch auf übereinstimmende Mieterhöhungen nach Maßgabe der § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB. Denn eine Mieterhöhung nach den Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB, die während des Bestehens eines Mietverhältnisses im Hinblick auf den Ausschluss der Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB) Anpassungen der Miete ermöglichen wollen, ohne deswegen den Bestand des Mietverhältnisses in Frage zu stellen, ist - worauf das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hingewiesen hat (GE 2015, 563) - zum Schutz des Mieters an bestimmte gesetzliche Vorausset- zungen geknüpft. 48 49 - 20 - Die gesetzlichen Schutzvorkehrungen wirken zum einen der vom Ge- setzgeber bei der Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie nicht nur bei au- ßerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (§ 312b BGB), son- dern unter Umständen auch bei mietrechtlichen Fernabsatzverträgen (§ 312 Abs. 4, § 312c BGB) in Betracht gezogenen Gefahr psychischen Drucks auf den Mieter entgegen. Zum anderen gleichen die Regelungen des Vergleichs- mietenverfahrens auch das Informationsdefizit des Mieters aus. Das Wohn- raummietrecht begegnet auf diese Weise der Gefahr von Fehlentscheidungen des Mieters und trägt dem Schutzzweck des Widerrufsrechts bei Fernabsatz- verträgen Rechnung. (a) Eine Vertragsverhandlungssituation, die für den Mieter mit einem Überraschungsmoment, mit psychischem Druck oder gar mit der Gefahr der Überrumpelung verbunden ist, besteht typischerweise nicht, wenn der Vermie- ter ein Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. in der gesetzlichen vorgesehe- nen Textform (§ 558a Abs. 1, § 126b BGB) an den Mieter heranträgt (Fervers, aaO S. 647). (aa) Die in § 558a Abs. 1 BGB vorgesehene Textform, bei der die Erklä- rung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schrift- zeichen geeignete Weise abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden muss (vgl. Senatsurteil vom 10. November 2010 - VIII ZR 300/09, NZM 2011, 295 Rn. 13), verpflichtet den Vermieter zur Verwendung eines Fernkommunikationsmittels. Dabei hat der Gesetzgeber auf die langjährigen Erfahrungen mit Mieterhöhungen zurückgegriffen, die nach Maßgabe des bereits durch das Gesetz zur Regelung der Miethöhe vom 18. Dezember 1974 (Artikel 3 des Zweiten Gesetzes über den Kündigungs- schutz für Mietverhältnisse über Wohnraum, BGBl. I 3604; im Folgenden: MHG) 50 51 52 - 21 - eingeführten § 8 MHG mit Hilfe automatisierter Einrichtungen gefertigt werden konnten. Gerade bei der Vermietung einer größeren Anzahl von Wohnungen hat der Gesetzgeber bereits 1974 den Bedürfnissen der Bürotechnik nach einer automatisierten Erstellung der entsprechenden Mitteilungen Rechnung tragen wollen (BT-Drucks. 7/2011, S. 13; siehe auch die Begründung des Regierungs- entwurfs zur Anpassung der Formvorschriften des Privatrechts und anderer Vorschriften an den modernen Rechtsgeschäftsverkehr, BT-Drucks. 14/4987, S. 21 f., 27). Die Erklärung eines Mieterhöhungsverlangens in Textform dient damit der Erleichterung des Rechtsverkehrs (vgl. BT-Drucks., aaO S. 10). Darüber hinaus hat das Formerfordernis des § 558a Abs. 1 BGB jedoch einen wesent- lich weitergehenden Schutzzweck. Gemeinsam mit dem gesetzlichen Begrün- dungserfordernis soll es gewährleisten, dass der Mieter über die anstehende Erhöhung unterrichtet wird und die dafür angeführten Erläuterungen und Be- rechnungen in nachvollziehbarer Weise überprüfen kann. Der Mieter kann auf diese Weise seinen rechtsgeschäftlichen Willen au- ßerhalb einer Druck- und Überrumpelungssituation bilden, denn der Vermieter hat den Inhalt der Mieterhöhungsvereinbarung in einer den gesetzlichen Anfor- derungen entsprechenden Weise zu begründen (§ 558a Abs. 1, 2 BGB). Die Begründung soll dem Mieter - auch im Interesse einer außergerichtlichen Eini- gung zur Vermeidung überflüssiger Prozesse (Senatsurteil vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 18, 22, mwN) - die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Hierfür ist es erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt. Zwar dürfen an die Be- gründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Das Erhöhungsver- langen muss aber - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthal- 53 54 - 22 - ten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (st. Rspr. des Senats; vgl. nur Urteile vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, aaO Rn. 18; vom 3. Februar 2016 - VIII ZR 69/15, NJW 2016, 1385 Rn. 11; vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12 mwN). (bb) Zudem kann der Vermieter, der ein - berechtigtes - Mieterhöhungs- verlangen gegebenenfalls auch im Wege einer Klage auf Zustimmung durchzu- setzen vermag (§ 557 Abs. 3 Halbs. 1, § 558 Abs. 1 BGB), vor Ablauf der dem Mieter bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Ver- langens eingeräumten Zustimmungsfrist (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB) eine zu- lässige Klage auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung nicht erheben und muss bei Nichteinhaltung der Frist eine Klageabweisung durch ein Pro- zessurteil vergegenwärtigen. Zur Entscheidung, ob der Mieter den Antrag des Vermieters auf Vertragsänderung annehmen soll, räumt das Gesetz dem Mieter damit eine Überlegungsfrist ein, die vertraglich nicht verkürzt werden darf (§ 558b Abs. 4 BGB), um ihn vor Entscheidungen unter Zeitdruck zu schützen und ihm die Möglichkeit zu eröffnen, sich über die Berechtigung des Mieterhö- hungsverlangens des Vermieters anhand der von diesem gegebenen Begrün- dung klar zu werden (siehe bereits BT-Drucks. 7/2011, S. 11 [zu der Vorgänger- regelung des § 2 Abs. 3 MHG]). Auch wenn der Vermieter den Mieter nicht über den Lauf der Zustimmungsfrist informieren muss, stellt sie sicher, dass dem Mieter eine angemessene Überlegungszeit zur Überprüfung des Mieterhö- hungsverlangens und seiner Begründung zur Verfügung steht, bevor er ent- scheidet, ob und gegebenenfalls inwieweit er ihm zustimmt. Einer sich daran noch anschließenden Widerrufsfrist nach Maßgabe des Fernabsatzrechts, die mit dem Vertragsschluss, also mit der vom Mieter erklärten Zustimmung zu der 55 - 23 - verlangten Mieterhöhung, beginnt (§ 355 Abs. 2 BGB), bedarf es zum Schutz der Entscheidungsfreiheit des Mieters nicht mehr. (b) Der durch die besonderen Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB abgesi- cherte Schutz des Wohnraummieters trägt auch den spezifischen Gefahren der Anbahnung und des Abschlusses von Verträgen im Fernabsatz Rechnung. Wie ausgeführt, dient das Widerrufsrecht bei Fernabsatzverträgen der Kompensati- on von Gefahren aufgrund der fehlenden physischen Begegnung von Anbieter und Verbraucher und der in der Regel fehlenden Möglichkeit, die Ware oder Dienstleistung vor Vertragsschluss in Augenschein zu nehmen. Das Widerrufs- recht des Verbrauchers bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz soll daher das typischerweise bestehende und unter Umständen zu Fehlentscheidungen füh- rende Informationsdefizit des Verbrauchers ausgleichen (vgl. Fervers, aaO S. 642, 646; Staudinger/Thüsing, aaO, Neubearb. 2012, Vorbemerkung zu §§ 312, 312a Rn. 27, § 312 Rn. 82, § 312c Rn. 1; MünchKommBGB/ Wendehorst, aaO, § 312c Rn. 3 f.; BeckOGK-BGB/Alexander, Stand: 1. Juli 2018, § 13 Rn. 88; BeckOGK-BGB/Busch, aaO, § 312g Rn. 7; BeckOK-BGB/ Martens, Stand: 1. August 2018, § 312c Rn. 6; Spindler/Schuster/ Schirmbacher, Recht der elektronischen Medien, 3. Aufl., Vorbemerkung zu §§ 312 ff. BGB Rn. 8 f.). Für den Ausgleich des Informationsdefizits des Mieters und den Schutz seiner Entschließungsfreiheit ist jedoch, wie ausgeführt, durch das in § 558a Abs. 1, 2 BGB vorgesehene Begründungserfordernis und die ein- geräumte Zustimmungsfrist (§ 558b Abs. 2 BGB) gesorgt. Auf diese Weise kann der Mieter den Vertragsgegenstand vor Vertragsabschluss ausreichend 56 - 24 - beurteilen, so dass der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelun- gen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz uneingeschränkt erfüllt ist. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Berlin-Pankow/Weißensee, Entscheidung vom 05.08.2016 - 6 C 64/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 10.03.2017 - 63 S 248/16 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 311/11 Verkündet am: 13. Juni 2012 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. Juni 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der Zivilkam- mer 67 des Landgerichts Berlin vom 29. September 2011 aufge- hoben und das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 26. Oktober 2010 (Az.: 3 C 108/10) geändert. Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung M. Straße , drittes Obergeschoss Mitte, Berlin, Mietvertragsnummer 1. , von bis- her 189,55 € um monatlich 30 € auf nunmehr 219,55 € (4,17 €/qm/monatlich) ab dem 1. Januar 2010 zuzustimmen. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Beklagte ist seit dem 1. Juni 1997 Mieterin einer Wohnung der Klä- gerin in Berlin. Hinsichtlich des Hauses, in dem die vermietete Wohnung gelegen ist, schlossen das Land Berlin und die Klägerin Ende des Jahres 1993 einen vom Land Berlin vorformulierten "Förderungsvertrag über die Durchführung von Mo- dernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen". Die Klägerin verpflichtete sich in diesem Vertrag, dort näher bezeichnete Baumaßnahmen durchzuführen; das Land Berlin verpflichtete sich, diese Maßnahmen durch einen Baukosten- zuschuss, Eigenkapitalersatzmittel und Aufwendungszuschüsse zu fördern. In dem Vertrag ist unter anderem folgendes geregelt: "§ 2 - Grundlagen Vertragsbestandteile sind folgende, dem Vertrag als Anlagen beiliegen- de Unterlagen: 1. - 5. … 6. Auflistung der wohnungsbezogenen Modernisierungs-Baukosten- zuschüsse. … § 7 - Mieten (1) Der Eigentümer verpflichtet sich, für die Wohnflächen des Objekts im 1. Jahr nach Abschluss der geförderten Baumaßnahmen keine höhere Nettokaltmiete (Kaltmiete ohne Betriebskosten) als folgen- de zu verlangen (Einstiegsmiete): - bei Abschluß der Maßnahmen im Jahre 1993: 4,50 DM/qm/monatlich; - bei Abschluß der Maßnahmen im Jahre 1994: 5,00 DM/qm/monatlich. 1 2 3 - 4 - Bei Abschluß der Maßnahmen nach dem Jahr 1994 gelten für je- des weitere Kalenderjahr 0,25 DM/qm/monatlich erhöhte Ein- stiegsmieten. Betriebskosten (§ 4 MHG) dürfen daneben verlangt werden. (1a) ... (1b) … (2) Im Bindungszeitraum der Förderung (§ 10) dürfen für Wohnraum ab dem 2. Jahr nach Abschluss der geförderten Maßnahmen Mieterhöhungen nach §§ 2 und 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) verlangt werden. Bei Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG ist von der ortsüblichen Miete des jeweils gültigen Miet- spiegels auszugehen. Mieterhöhungen nach §§ 2 und 3 MHG dür- fen einschl. Mieterhöhungen aus Abbau von Aufwendungszu- schüssen (§ 4 Abs. 2 Nr. 3) zusammen jährlich höchstens bis 0,20 DM/qm monatlich verlangt werden; ab dem 11. Jahr dürfen höhere Mieterhöhungen als 0,20 DM/qm monatlich verlangt werden, so- weit der dann im sozialen Wohnungsbau (1. Weg) maßgebliche Förderungsabbau (der bis 1981 0,17 DM/qm monatlich und derzeit 0,20 DM/qm monatlich beträgt) geändert wird. Höhere Mieterhö- hungsbeträge dürfen ab dem 11. Jahr auch verlangt werden, so- weit Berlin dies gemäß Absatz (4) in Verbindung mit Nummer 5 Abs. 5 der ModInstRL 90 zuläßt. Freie Mietenvereinbarungen und Staffelmietverträge nach § 10 MHG sowie Erhöhungen nach § 5 MHG sind im Bindungszeitraum ausgeschlossen. Für ein Mieter- höhungsverlangen nach § 2 MHG gelten die gewährten Baukos- tenzuschüsse (§ 4 Abs. 2 Nr. 1.) im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG soweit als Baukostenzuschüsse für Modernisierungsmaß- nahmen, wie unter Berücksichtigung der anfänglichen Aufwen- dungszuschüsse die Mieterhöhungen nach § 3 MHG zu einer Überschreitung der für das 1. Jahr vereinbarten Miete führen wür- den. Die danach auf die einzelnen Wohnungen entfallenden Mo- dernisierungs-Baukostenzuschüsse sind in der Anlage zu § 2 Nr. 6 aufgelistet. Hinsichtlich der Betriebskosten gilt § 4 MHG. (3) Bei … neuen Mietverträgen darf im Bindungszeitraum der Förde- rung (§ 10) der vereinbarte Mietzins nach Absatz (1), dem Erhö- hungen nach Absatz (2) hinzugerechnet werden dürfen, nicht überschritten werden. … … - 5 - § 10 - Geltungsdauer der Verpflichtungen Die Verpflichtungen nach §§ 7 bis 9 gelten bis zum Ablauf von 20 Jah- ren nach mängelfreier Schlußabnahme der vereinbarten Baumaßnah- men (§ 1 Abs. 1). …" Die mängelfreie Schlussabnahme der Baumaßnahmen erfolgte am 16. März 1995. Die Klägerin forderte die Beklagte mit Schreiben vom 26. Oktober 2009 auf, einer Erhöhung der Nettokaltmiete zum 1. Januar 2010 um 30 € von 189,55 € auf 219,55 € (= 4,17 €/qm/monatlich) zuzustimmen. Sie bezog sich dabei auf den Berliner Mietspiegel 2009 und erläuterte die Erhöhung im Einzel- nen durch Einordnung der Wohnung in das Mietspiegelfeld D2 anhand der nach dem Mietspiegel maßgeblichen Kriterien (Wohnfläche, Altersklasse, Ausstat- tung und Wohnlage). Weitere Angaben enthält das Schreiben nicht. Die Beklag- te stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Sie ist der Auffassung, das Mieterhö- hungsverlangen entspreche nicht den formellen Anforderungen, da es sich nicht zu den gemäß § 558 Abs. 5 BGB aufzuführenden Kürzungsbeträgen, die sich die Klägerin aufgrund der von dem Land Berlin erhaltenen Fördermittel anrech- nen lassen müsse, und den zugrunde liegenden Berechnungspositionen verhal- te. Mit ihrer Klage nimmt die Klägerin die Beklagte auf Zustimmung zu der im Schreiben vom 26. Oktober 2009 geforderten Mieterhöhung in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zustimmungsbegehren weiter. 4 5 6 - 6 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin entspreche nicht den Anforde- rungen der §§ 558, 558a BGB, weil es sich nicht dazu verhalte, inwieweit sich die Klägerin nach § 558 Abs. 5 BGB Kürzungen aufgrund erhaltener Drittmittel gefallen lassen müsse. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB sei das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Habe der Vermie- ter - wie hier - Drittmittel für die Modernisierung im Sinne des § 559a Abs. 1 BGB erhalten, entspreche ein Mieterhöhungsverlangen nur dann den formellen Anforderungen, wenn der Vermieter die sich hieraus ergebenden Kürzungsbe- träge einschließlich der Berechnungsgrundlagen darstelle. Im Streitfall habe sich die Klägerin in § 7 des Förderungsvertrags mit dem Land Berlin verpflich- tet, Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen nach §§ 2, 3 des Ge- setzes zur Regelung der Miethöhe (MHG; jetzt: § 558 Abs. 5, §§ 559 f. BGB) nur in dem vertraglich gestatteten Umfang vorzunehmen. Ob diese Vorgaben, aus denen den Mietern der Klägerin ein unmittelbarer Anspruch gemäß § 328 BGB erwachse, eingehalten worden seien, könne nicht nachvollzogen werden, weil die Klägerin weder im Mieterhöhungsverlangen noch im Prozess mitgeteilt habe, ob sie auch Zuschüsse für die Modernisierung der an die Beklagte ver- mieteten Wohnung erhalten habe. Dazu hätte zwar die Anlage zu § 2 Nr. 6 des Förderungsvertrags Auskunft geben können; diese habe die Klägerin jedoch 7 8 9 10 - 7 - auch nach gerichtlicher Aufforderung nicht vorgelegt. Mit der schlichten Anga- be, der Modernisierungsanteil für die an die Beklagte vermietete Wohnung habe "gegen Null" tendiert und sei nicht bezifferbar, habe es die Klägerin nicht be- wenden lassen dürfen. Nur wenn die Anlage zu § 2 Nr. 6 des Förderungsver- trags ergeben hätte, dass die in Bezug auf die an die Beklagte vermietete Woh- nung gewährten Förderungsmittel ausschließlich Instandsetzungsmaßnahmen betroffen hätten, hätte keine gesetzliche Verpflichtung bestanden, dies als ne- gative Feststellung in das Mieterhöhungsverlangen aufzunehmen. Auch wenn der durch den Förderungsvertrag eröffnete Spielraum für ei- ne Mieterhöhung nach § 558 BGB eingehalten werde und die sich dann erge- bende neue Miete in jedem Fall unter dem Betrag liege, der sich ergeben wür- de, wenn die erhaltenen Drittmittel bei der Berechnung der ortsüblichen Ver- gleichsmiete abgezogen würden, ändere dies nichts daran, dass die zwingen- den formellen Voraussetzungen für ein Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558, 558a BGB erfüllt sein müssten, die eine Darstellung der Drittmittel vorschrieben. Entgegen der Auffassung der Klägerin seien Drittmittel auch dann anzu- geben, wenn die Modernisierung bereits vor Abschluss des Mietvertrages statt- gefunden habe und der das Erhöhungsverlangen beanstandende Mieter damit in eine bereits modernisierte Wohnung eingezogen sei. Denn dem Gesetz kön- ne eine Einschränkung nicht entnommen werden, dass Drittmittel nur dann an- zugeben seien, wenn die Modernisierung während eines bestehenden Mietver- hältnisses vorgenommen worden sei. Die Notwendigkeit der Angabe von Drittmitteln sei im Streitfall auch nicht deshalb entbehrlich gewesen, weil der Abschluss der geförderten Baumaß- nahmen mehr als zwölf Jahre zurückliege. Denn die Klägerin müsse sich an den Regelungen festhalten lassen, denen sie sich gegenüber dem Land Berlin 11 12 13 - 8 - unterworfen habe. Die Klägerin habe sich in § 10 des Fördervertrages verpflich- tet, die in § 7 des Vertrages enthaltenen Beschränkungen für Modernisie- rungsmieterhöhungen für 20 Jahre, beginnend mit der die Mängelfreiheit fest- stellenden Schlussabnahme, einzuhalten. Da die Schlussabnahme im Streitfall am 16. März 1995 erfolgt sei, ende die vertragliche Bindungsfrist erst am 15. März 2015. II. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Der Angabe der vom Land Berlin erhaltenen Fördermittel in dem Mieter- höhungsverlangen vom 26. Oktober 2009 bedurfte es nicht, weil diese Mittel zu diesem Zeitpunkt bei der Berechnung der neu verlangten Miete nicht mehr an- zurechnen waren. 1. Nach der Rechtsprechung des Senats erfordert die Wirksamkeit eines auf Zustimmung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) gerichteten Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB, dass der Vermieter Kürzungsbe- träge auf Grund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zum Zwecke der Wohnungsmodernisierung einschließlich der zugrundeliegenden Berechnungs- positionen in das Mieterhöhungsverlangen aufnimmt. Ohne diese Angaben ist der Mieter nicht in der Lage, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen, denn nach § 558 Abs. 5 BGB in Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB sind Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte gedeckt werden, bei der Berechnung der erhöhten Miete in Anrech- nung zu bringen (Senatsurteil vom 19. Januar 2011 - VIII ZR 87/10, NJW-RR 14 15 16 - 9 - 2011, 446 Rn. 16 mwN). Von dieser Rechtsprechung ist auch das Berufungsge- richt zutreffend ausgegangen. 2. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist hingegen die Auffassung des Beru- fungsgerichts, die Klägerin habe auch noch mehr als 14 Jahre nach der mängelfreien Schlussabnahme der geförderten Baumaßnahmen in dem an die Beklagte gestellten Mieterhöhungsverlangen vom 26. Oktober 2009 die vom Land Berlin erhaltenen Drittmittel und die sich daraus ergebenden Kürzungsbe- träge angeben müssen. Das Begründungserfordernis des § 558a Abs. 1 BGB, insbesondere die sich nach der Rechtsprechung des Senats hieraus ergebende Obliegenheit des Vermieters, für die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen erhaltene Drittmitteln anzugeben, ist kein Selbstzweck. Es dient vielmehr dem berechtig- ten Informationsbedürfnis des Mieters. Er soll mit den aus dem Mieterhöhungs- verlangen ersichtlichen Angaben in die Lage versetzt werden, dessen Berechti- gung zu überprüfen. Ausgehend von diesem Zweck, sind erhaltene Drittmittel in dem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Ermittlung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind (vgl. Senatsurteil vom 25. Febru- ar 2004 - VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947 unter II 2 a). Daran fehlt es im Streitfall. Weder aus dem Gesetz noch aus dem mit dem Land Berlin im Jahr 1993 geschlossenen Förderungsvertrag lässt sich eine noch 14 Jahre nach mängelfreier Schlussabnahme der Baumaßnahmen beste- hende Anrechnungspflicht begründen. a) Der Senat hat über die Frage, wann die gesetzlich in § 559a Abs. 1, § 558 Abs. 5 BGB bestimmte Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die für Mo- dernisierungsmaßnahmen aus öffentlichen Haushalten gewährt wurden, endet, bisher nicht abschließend entschieden. Er hat jedoch bereits ausgesprochen, 17 18 19 20 - 10 - dass er es im Hinblick auf die Eigentumsgarantie in Art. 14 GG für geboten hält, die gesetzliche Anrechnungspflicht in verfassungskonformer Auslegung der ge- nannten Vorschriften auf einen bestimmten Zeitraum zu begrenzen (Senatsur- teile vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO unter II 2 b; vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 283/03, juris Rn. 8 f.) und dass er es für sachgerecht hält, diesen Zeitraum mit zwölf Jahren, beginnend ab der mittleren Bezugsfertigkeit des ge- förderten Objekts, zu bemessen (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO). Daran hält der Senat fest. Eine Anrechnungspflicht kann jedenfalls dann nicht mehr bestehen, wenn die Fördermittel aufgezehrt sind, da der Eigentümer/Vermieter ansonsten auf Dauer gehindert wäre, sein Eigentum wirtschaftlich zu verwerten. Auch würde der Vermieter, der Drittmittel erhalten hat, unbegrenzt schlechter gestellt als der Vermieter, der die Modernisierung aus eigenen Mitteln durchgeführt hat. Schließlich besteht bei einer zeitlich unbegrenzten Anrechnungspflicht die Ge- fahr, dass der Zweck der Förderung - die Schaffung zeitgemäßen Wohnraums - verfehlt wird, weil der Vermieter in diesem Fall auf eine staatliche Förderung verzichten würde (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03 aaO un- ter II 2 a). Bei der Bemessung der maximal zulässigen Anrechnungsfrist ist von § 558 Abs. 5 BGB (früher § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG), § 559a Abs. 1 BGB (früher § 3 Abs. 1 Satz 6 MHG) in Verbindung mit § 559 Abs. 1 BGB (früher § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG) auszugehen. Danach ist bei verlorenen Zuschüssen die Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % des auf die jeweilige Wohnung entfallenden För- derbetrags zu kürzen. Der Gesetzgeber hat somit eine Regelung geschaffen, die dazu führt, dass der gewährte Zuschuss nach etwas über neun Jahren durch die verminderte Mieterhöhung aufgezehrt ist. Unter Berücksichtigung ei- ner angemessenen Verzinsung des Zuschussbetrags ergibt sich mithin ein An- 21 22 - 11 - rechnungszeitraum von zwölf Jahren (vgl. Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO unter II 2 b). Für den Streitfall bedeutet dies, dass für die Klägerin jedenfalls 14 Jahre nach mängelfreier Schlussabnahme der geförderten Baumaßnahmen eine ge- setzliche Anrechnungspflicht der vom Land Berlin erhaltenen Fördermittel nicht mehr bestand, so dass sich das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 26. Oktober 2009 dazu nicht verhalten musste. b) Aus dem mit dem Land Berlin geschlossenen Förderungsvertrag aus dem Jahr 1993 lässt sich eine zeitlich über das Gesetz hinausgehende Anrech- nungspflicht nicht herleiten. aa) Wie das Berufungsgericht in der Begründung seiner Zulassungsent- scheidung ausgeführt hat, wurden aufgrund gleichlautender Förderungsverträge zahlreiche Wohnungen in Berlin modernisiert. Bei den in Rede stehenden Re- gelungen des Förderungsvertrags handelt es sich der Sache nach somit um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die der Senat selbst auslegen kann, weil formularmäßig gestaltete Vertragsbedingungen der uneingeschränkten revisi- onsrechtlichen Nachprüfung unterliegen und weitere tatrichterliche Feststellun- gen nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteile vom 21. September 2011 - VIII ZR 184/10, NJW 2011, 3709 Rn. 16; vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 244/08, NJW 2010, 293 Rn. 11; jeweils mwN). Die Auslegung hat dabei nach dem objektiven Inhalt und typischen Sinn der Regelung unter Beachtung der Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwen- ders zu erfolgen (Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 122/08, NJW-RR 2010, 1436 Rn. 19). Danach sieht der Förderungsvertrag in zeitlicher Hinsicht keine über das Gesetz hinausgehende Anrechnungspflicht vor. 23 24 25 - 12 - bb) Das Berufungsgericht entnimmt § 7 Abs. 2 Satz 6 Förderungsvertrag die Verpflichtung der Klägerin, sich die gewährten Baukostenzuschüsse - unabhängig von deren tatsächlicher Verwendung - als Baukostenzuschüsse für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG (jetzt § 558 Abs. 5 BGB) anrechnen zu lassen, soweit unter Berücksichtigung der anfänglichen Aufwendungszuschüsse die Mieterhöhungen nach § 3 MHG (jetzt § 559a BGB) zu einer Überschreitung der für das 1. Jahr im Förderungsvertrag vereinbarten Einstiegsmiete führen würden. Ausgehend von dieser Vereinba- rung seien Zuschüsse zu Modernisierungsmaßnahmen während der in § 10 Förderungsvertrag bestimmten Laufzeit von 20 Jahren bei einer Mieterhöhung anzurechnen und deshalb auch bei einem Mieterhöhungsverlangen innerhalb dieser Zeitspanne anzugeben. cc) Dies trifft nicht zu. Das Berufungsgericht verkennt bei seiner Betrach- tung, dass § 10 Förderungsvertrag hinsichtlich der in § 7 Förderungsvertrag enthaltenen Regelungen zur Miethöhe nichts über die zeitliche Dauer der An- rechnungspflicht von Drittmitteln aussagt, sondern lediglich bestimmt, dass "die Verpflichtungen nach §§ 7 bis 9 Förderungsvertrag bis zum Ablauf von 20 Jah- ren nach mängelfreier Schlussabnahme der vereinbarten Baumaßnahmen" gel- ten sollen. Der die zulässige Miethöhe regelnde § 7 des Förderungsvertrags, an den die Klägerin nach § 10 Förderungsvertrag 20 Jahre gebunden ist, verhält sich indes zur Dauer der Anrechnungspflicht nicht. Insbesondere kann auch der Regelung in § 7 Abs. 2 Satz 6, 7 Förderungsvertrag hierzu nichts entnommen werden. Diese Bestimmungen enthalten lediglich Aussagen dazu, welche För- dermittel (§ 7 Abs. 2 Satz 6) in welcher Höhe (§ 7 Abs. 2 Satz 7 i.V.m. der An- lage zu § 2 Nr. 6) für die einzelne Wohnung anzurechnen sind, setzen mithin eine (noch bestehende) gesetzliche Anrechnungspflicht voraus, die für das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen - wie dargestellt - nicht mehr gege- ben war. 26 27 - 13 - III. Nach allem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist auf- zuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da keine weiteren tatsächlichen Feststellungen zu treffen sind, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Das Zustimmungsverlangen der Klägerin vom 26. Oktober 2009 ent- spricht den formellen Anforderungen des § 558a BGB. Da dessen materielle Berechtigung zwischen den Parteien nicht im Streit ist, erweist es sich auch als begründet. Auf die Berufung der Klägerin ist das Urteil des Amtsgerichts somit dahin zu ändern, dass die Beklagte verurteilt wird, der begehrten Mieterhöhung zuzustimmen. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 26.10.2010 - 3 C 108/10 - LG Berlin, Entscheidung vom 29.09.2011 - 67 S 548/10 - 28

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 310/11 Verkündet am: 13. Juni 2012 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558 Abs. 5, § 558a a) Drittmittel, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen ge- währt wurden, sind in einem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Berechnung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind. b) Die Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die von öffentlichen Haushalten für Mo- dernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, endet zwölf Jahre nach der mittleren Bezugsfertigkeit des geförderten Objekts (im Anschluss an BGH, Urteile vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947; vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 283/03, juris). BGH, Urteil vom 13. Juni 2012 - VIII ZR 310/11 - LG Berlin AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. Juni 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der Zivilkam- mer 67 des Landgerichts Berlin vom 29. September 2011 aufge- hoben und das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 4. November 2010 (Az.: 15 C 120/10) geändert. Das im schriftlichen Vorverfahren ergangene und am 1. Juni 2010 zugestellte Versäumnisurteil wird aufrechterhalten. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist seit dem 1. April 1995 Mieterin einer Wohnung der Klä- gerin in Berlin. Hinsichtlich des Hauses, in dem die vermietete Wohnung gelegen ist, schlossen das Land Berlin und die Klägerin Ende des Jahres 1993 einen vom Land Berlin vorformulierten "Förderungsvertrag über die Durchführung von Mo- dernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen". Die Klägerin verpflichtete 1 2 - 3 - sich in diesem Vertrag, dort näher bezeichnete Baumaßnahmen durchzuführen; das Land Berlin verpflichtete sich, diese Maßnahmen durch einen Baukosten- zuschuss, Eigenkapitalersatzmittel und Aufwendungszuschüsse zu fördern. In dem Vertrag ist unter anderem folgendes geregelt: "§ 2 - Grundlagen Vertragsbestandteile sind folgende, dem Vertrag als Anlagen beiliegende Unter- lagen: 1.- 5. … 6. Auflistung der wohnungsbezogenen Modernisierungs-Baukostenzuschüsse. … § 7 - Mieten (1) Der Eigentümer verpflichtet sich, für die Wohnflächen des Objekts im 1. Jahr nach Abschluss der geförderten Baumaßnahmen keine hö- here Nettokaltmiete (Kaltmiete ohne Betriebskosten) als folgende zu verlangen (Einstiegsmiete): - bei Abschluß der Maßnahmen im Jahre 1993: 4,50 DM/qm/monatlich; - bei Abschluß der Maßnahmen im Jahre 1994: 5,00 DM/qm/monatlich. Bei Abschluß der Maßnahmen nach dem Jahr 1994 gelten für jedes wei- tere Kalenderjahr 0,25 DM/qm/monatlich erhöhte Einstiegsmieten. Betriebskosten (§ 4 MHG) dürfen daneben verlangt werden. (1a) … (1b) … (2) Im Bindungszeitraum der Förderung (§ 10) dürfen für Wohnraum ab dem 2. Jahr nach Abschluss der geförderten Maßnahmen Mieterhö- hungen nach §§ 2 und 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) verlangt werden. Bei Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG ist von der ortsüblichen Miete des jeweils gültigen Mietspiegels auszu- 3 - 4 - gehen. Mieterhöhungen nach §§ 2 und 3 MHG dürfen einschl. Miet- erhöhungen aus Abbau von Aufwendungszuschüssen (§ 4 Abs. 2 Nr. 3) zusammen jährlich höchstens bis 0,20 DM/qm monatlich ver- langt werden; ab dem 11. Jahr dürfen höhere Mieterhöhungen als 0,20 DM/qm monatlich verlangt werden, soweit der dann im sozialen Wohnungsbau (1. Weg) maßgebliche Förderungsabbau (der bis 1981 0,17 DM/qm monatlich und derzeit 0,20 DM/qm monatlich be- trägt) geändert wird. Höhere Mieterhöhungsbeträge dürfen ab dem 11. Jahr auch verlangt werden, soweit Berlin dies gemäß Absatz (4) in Verbindung mit Nummer 5 Abs. 5 der ModInstRL 90 zuläßt. Freie Mietenvereinbarungen und Staffelmietverträge nach § 10 MHG so- wie Erhöhungen nach § 5 MHG sind im Bindungszeitraum ausge- schlossen. Für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG gelten die gewährten Baukostenzuschüsse (§ 4 Abs. 2 Nr. 1.) im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG soweit als Baukostenzuschüsse für Moderni- sierungsmaßnahmen, wie unter Berücksichtigung der anfänglichen Aufwendungszuschüsse die Mieterhöhungen nach § 3 MHG zu einer Überschreitung der für das 1. Jahr vereinbarten Miete führen wür- den. Die danach auf die einzelnen Wohnungen entfallenden Moder- nisierungs-Baukostenzuschüsse sind in der Anlage zu § 2 Nr. 6 auf- gelistet. Hinsichtlich der Betriebskosten gilt § 4 MHG. (3) Bei … neuen Mietverträgen darf im Bindungszeitraum der Förderung (§ 10) der vereinbarte Mietzins nach Absatz (1), dem Erhöhungen nach Absatz (2) hinzugerechnet werden dürfen, nicht überschritten werden. … … § 10 - Geltungsdauer der Verpflichtungen Die Verpflichtungen nach §§ 7 bis 9 gelten bis zum Ablauf von 20 Jahren nach mängelfreier Schlußabnahme der vereinbarten Baumaßnahmen (§ 1 Abs. 1). …" Die mängelfreie Schlussabnahme der Baumaßnahmen erfolgte am 16. März 1995. Die Klägerin forderte die Beklagte mit Schreiben vom 26. Oktober 2009 auf, einer Erhöhung der Nettokaltmiete zum 1. Januar 2010 um 30,01 € von 189,42 € auf 219,43 € (= 4,17 €/qm/monatlich) zuzustimmen. Sie bezog sich dabei auf den Berliner Mietspiegel 2009 und erläuterte die Erhöhung im Einzel- 4 5 - 5 - nen durch Einordnung der Wohnung in das Mietspiegelfeld D2 anhand der nach dem Mietspiegel maßgeblichen Kriterien (Wohnfläche, Altersklasse, Ausstat- tung und Wohnlage). Weitere Angaben enthält das Schreiben nicht. Die Beklag- te stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Sie ist der Auffassung, das Mieterhö- hungsverlangen entspreche nicht den formellen Anforderungen, da es sich nicht zu den gemäß § 558 Abs. 5 BGB aufzuführenden Kürzungsbeträgen, die sich die Klägerin aufgrund der von dem Land Berlin erhaltenen Fördermittel anrech- nen lassen müsse, und den zugrunde liegenden Berechnungspositionen verhal- te. Mit ihrer Klage nimmt die Klägerin die Beklagte auf Zustimmung zu der im Schreiben vom 26. Oktober 2009 geforderten Mieterhöhung in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage zunächst mit im schriftlichen Vorverfahren er- gangenem Versäumnisurteil (zugestellt an die Beklagte am 1. Juni 2010) statt- gegeben. Nach Einspruch der Beklagten hat das Amtsgericht das Versäumnis- urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Beru- fung der Klägerin ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelas- senen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zustimmungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 6 7 8 - 6 - Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin entspreche nicht den Anforde- rungen der §§ 558, 558a BGB, weil es sich nicht dazu verhalte, inwieweit sich die Klägerin nach § 558 Abs. 5 BGB Kürzungen aufgrund erhaltener Drittmittel gefallen lassen müsse. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB sei das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Habe der Vermie- ter - wie hier - Drittmittel für die Modernisierung im Sinne des § 559a Abs. 1 BGB erhalten, entspreche ein Mieterhöhungsverlangen nur dann den formellen Anforderungen, wenn der Vermieter die sich hieraus ergebenden Kürzungsbe- träge einschließlich der Berechnungsgrundlagen darstelle. Im Streitfall habe sich die Klägerin in § 7 des Förderungsvertrags mit dem Land Berlin verpflich- tet, Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen nach §§ 2, 3 des Ge- setzes zur Regelung der Miethöhe (MHG; jetzt: § 558 Abs. 5, §§ 559 f. BGB) nur in dem vertraglich gestatteten Umfang vorzunehmen. Ob diese Vorgaben, aus denen den Mietern der Klägerin ein unmittelbarer Anspruch gemäß § 328 BGB erwachse, eingehalten worden seien, könne nicht nachvollzogen werden, weil die Klägerin weder im Mieterhöhungsverlangen noch im Prozess mitgeteilt habe, ob sie auch Zuschüsse für die Modernisierung der an die Beklagte ver- mieteten Wohnung erhalten habe. Dazu hätte zwar die Anlage zu § 2 Nr. 6 des Förderungsvertrags Auskunft geben können; diese habe die Klägerin jedoch auch nach gerichtlicher Aufforderung nicht vorgelegt. Mit der schlichten Anga- be, der Modernisierungsanteil für die an die Beklagte vermietete Wohnung habe "gegen Null" tendiert und sei nicht bezifferbar, habe es die Klägerin nicht be- wenden lassen dürfen. Nur wenn die Anlage zu § 2 Nr. 6 des Förderungsver- trags ergeben hätte, dass die in Bezug auf die an die Beklagte vermietete Woh- nung gewährten Förderungsmittel ausschließlich Instandsetzungsmaßnahmen betroffen hätten, hätte keine gesetzliche Verpflichtung bestanden, dies als ne- gative Feststellung in das Mieterhöhungsverlangen aufzunehmen. 9 10 - 7 - Auch wenn der durch den Förderungsvertrag eröffnete Spielraum für ei- ne Mieterhöhung nach § 558 BGB eingehalten werde und die sich dann erge- bende neue Miete in jedem Fall unter dem Betrag liege, der sich ergeben wür- de, wenn die erhaltenen Drittmittel bei der Berechnung der ortsüblichen Ver- gleichsmiete abgezogen würden, ändere dies nichts daran, dass die zwingen- den formellen Voraussetzungen für ein Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558, 558a BGB erfüllt sein müssten, die eine Darstellung der Drittmittel vorschrieben. Entgegen der Auffassung der Klägerin seien Drittmittel auch dann anzu- geben, wenn die Modernisierung bereits vor Abschluss des Mietvertrages statt- gefunden habe und der das Erhöhungsverlangen beanstandende Mieter damit in eine bereits modernisierte Wohnung eingezogen sei. Denn dem Gesetz kön- ne eine Einschränkung nicht entnommen werden, dass Drittmittel nur dann an- zugeben seien, wenn die Modernisierung während eines bestehenden Mietver- hältnisses vorgenommen worden sei. Die Notwendigkeit der Angabe von Drittmitteln sei im Streitfall auch nicht deshalb entbehrlich gewesen, weil der Abschluss der geförderten Baumaß- nahmen mehr als zwölf Jahre zurückliege. Denn die Klägerin müsse sich an den Regelungen festhalten lassen, denen sie sich gegenüber dem Land Berlin unterworfen habe. Die Klägerin habe sich in § 10 des Fördervertrages verpflich- tet, die in § 7 des Vertrages enthaltenen Beschränkungen für Modernisie- rungsmieterhöhungen für 20 Jahre, beginnend mit der die Mängelfreiheit fest- stellenden Schlussabnahme, einzuhalten. Da die Schlussabnahme im Streitfall am 16. März 1995 erfolgt sei, ende die vertragliche Bindungsfrist erst am 15. März 2015. 11 12 13 - 8 - II. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Der Angabe der vom Land Berlin erhaltenen Fördermittel in dem Mieter- höhungsverlangen vom 26. Oktober 2009 bedurfte es nicht, weil diese Mittel zu diesem Zeitpunkt bei der Berechnung der neu verlangten Miete nicht mehr an- zurechnen waren. 1. Nach der Rechtsprechung des Senats erfordert die Wirksamkeit eines auf Zustimmung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) gerichteten Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB, dass der Vermieter Kürzungsbe- träge auf Grund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zum Zwecke der Wohnungsmodernisierung einschließlich der zugrundeliegenden Berechnungs- positionen in das Mieterhöhungsverlangen aufnimmt. Ohne diese Angaben ist der Mieter nicht in der Lage, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen, denn nach § 558 Abs. 5 BGB in Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB sind Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte gedeckt werden, bei der Berechnung der erhöhten Miete in Anrech- nung zu bringen (Senatsurteil vom 19. Januar 2011 - VIII ZR 87/10, NJW-RR 2011, 446 Rn. 16 mwN). Von dieser Rechtsprechung ist auch das Berufungsge- richt zutreffend ausgegangen. 2. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist hingegen die Auffassung des Beru- fungsgerichts, die Klägerin habe auch noch mehr als 14 Jahre nach der män- gelfreien Schlussabnahme der geförderten Baumaßnahmen in dem an die Be- klagte gestellten Mieterhöhungsverlangen vom 26. Oktober 2009 die vom Land Berlin erhaltenen Drittmittel und die sich daraus ergebenden Kürzungsbeträge angeben müssen. 14 15 16 17 - 9 - Das Begründungserfordernis des § 558a Abs. 1 BGB, insbesondere die sich nach der Rechtsprechung des Senats hieraus ergebende Obliegenheit des Vermieters, für die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen erhaltene Drittmittel anzugeben, ist kein Selbstzweck. Es dient vielmehr dem berechtigten Informationsbedürfnis des Mieters. Er soll mit den aus dem Mieterhöhungsver- langen ersichtlichen Angaben in die Lage versetzt werden, dessen Berechti- gung zu überprüfen. Ausgehend von diesem Zweck, sind erhaltene Drittmittel in dem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Ermittlung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind (vgl. Senatsurteil vom 25. Febru- ar 2004 - VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947 unter II 2 a). Daran fehlt es im Streitfall. Weder aus dem Gesetz noch aus dem mit dem Land Berlin im Jahr 1993 geschlossenen Förderungsvertrag lässt sich eine noch 14 Jahre nach mängelfreier Schlussabnahme der Baumaßnahmen beste- hende Anrechnungspflicht begründen. a) Der Senat hat über die Frage, wann die gesetzlich in § 559a Abs. 1, § 558 Abs. 5 BGB bestimmte Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die für Mo- dernisierungsmaßnahmen aus öffentlichen Haushalten gewährt wurden, endet, bisher nicht abschließend entschieden. Er hat jedoch bereits ausgesprochen, dass er es im Hinblick auf die Eigentumsgarantie in Art. 14 GG für geboten hält, die gesetzliche Anrechnungspflicht in verfassungskonformer Auslegung der ge- nannten Vorschriften auf einen bestimmten Zeitraum zu begrenzen (Senatsur- teile vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO unter II 2 b; vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 283/03, juris Rn. 8 f.) und dass er es für sachgerecht hält, diesen Zeitraum mit zwölf Jahren, beginnend ab der mittleren Bezugsfertigkeit des ge- förderten Objekts, zu bemessen (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO). Daran hält der Senat fest. 18 19 20 - 10 - Eine Anrechnungspflicht kann jedenfalls dann nicht mehr bestehen, wenn die Fördermittel aufgezehrt sind, da der Eigentümer/Vermieter ansonsten auf Dauer gehindert wäre, sein Eigentum wirtschaftlich zu verwerten. Auch würde der Vermieter, der Drittmittel erhalten hat, unbegrenzt schlechter gestellt als der Vermieter, der die Modernisierung aus eigenen Mitteln durchgeführt hat. Schließlich besteht bei einer zeitlich unbegrenzten Anrechnungspflicht die Ge- fahr, dass der Zweck der Förderung - die Schaffung zeitgemäßen Wohnraums - verfehlt wird, weil der Vermieter in diesem Fall auf eine staatliche Förderung verzichten würde (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO un- ter II 2 a). Bei der Bemessung der maximal zulässigen Anrechnungsfrist ist von § 558 Abs. 5 BGB (früher § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG), § 559a Abs. 1 BGB (früher § 3 Abs. 1 Satz 6 MHG) in Verbindung mit § 559 Abs. 1 BGB (früher § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG) auszugehen. Danach ist bei verlorenen Zuschüssen die Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % des auf die jeweilige Wohnung entfallenden För- derbetrags zu kürzen. Der Gesetzgeber hat somit eine Regelung geschaffen, die dazu führt, dass der gewährte Zuschuss nach etwas über neun Jahren durch die verminderte Mieterhöhung aufgezehrt ist. Unter Berücksichtigung ei- ner angemessenen Verzinsung des Zuschussbetrags ergibt sich mithin ein An- rechnungszeitraum von zwölf Jahren (vgl. Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO unter II 2 b). Für den Streitfall bedeutet dies, dass für die Klägerin jedenfalls 14 Jahre nach mängelfreier Schlussabnahme der geförderten Baumaßnahmen eine ge- setzliche Anrechnungspflicht der vom Land Berlin erhaltenen Fördermittel nicht mehr bestand, so dass sich das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 26. Oktober 2009 dazu nicht verhalten musste. 21 22 23 - 11 - b) Aus dem mit dem Land Berlin geschlossenen Förderungsvertrag aus dem Jahr 1993 lässt sich eine zeitlich über das Gesetz hinausgehende Anrech- nungspflicht nicht herleiten. aa) Wie das Berufungsgericht in der Begründung seiner Zulassungsent- scheidung ausgeführt hat, wurden aufgrund gleichlautender Förderungsverträge zahlreiche Wohnungen in Berlin modernisiert. Bei den in Rede stehenden Re- gelungen des Förderungsvertrags handelt es sich der Sache nach somit um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die der Senat selbst auslegen kann, weil formularmäßig gestaltete Vertragsbedingungen der uneingeschränkten revisi- onsrechtlichen Nachprüfung unterliegen und weitere tatrichterliche Feststellun- gen nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteile vom 21. September 2011 - VIII ZR 184/10, NJW 2011, 3709 Rn. 16; vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 244/08, NJW 2010, 293 Rn. 11; jeweils mwN). Die Auslegung hat dabei nach dem objektiven Inhalt und typischen Sinn der Regelung unter Beachtung der Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwen- ders zu erfolgen (Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 122/08, NJW-RR 2010, 1436 Rn. 19). Danach sieht der Förderungsvertrag in zeitlicher Hinsicht keine über das Gesetz hinausgehende Anrechnungspflicht vor. bb) Das Berufungsgericht entnimmt § 7 Abs. 2 Satz 6 Förderungsvertrag die Verpflichtung der Klägerin, sich die gewährten Baukostenzuschüsse - unab- hängig von deren tatsächlicher Verwendung - als Baukostenzuschüsse für Mo- dernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG (jetzt § 558 Abs. 5 BGB) anrechnen zu lassen, soweit unter Berücksichtigung der anfängli- chen Aufwendungszuschüsse die Mieterhöhungen nach § 3 MHG (jetzt § 559a BGB) zu einer Überschreitung der für das 1. Jahr im Förderungsvertrag verein- barten Einstiegsmiete führen würden. Ausgehend von dieser Vereinbarung sei- en Zuschüsse zu Modernisierungsmaßnahmen während der in § 10 Förde- 24 25 26 - 12 - rungsvertrag bestimmten Laufzeit von 20 Jahren bei einer Mieterhöhung anzu- rechnen und deshalb auch bei einem Mieterhöhungsverlangen innerhalb dieser Zeitspanne anzugeben. cc) Dies trifft nicht zu. Das Berufungsgericht verkennt bei seiner Betrach- tung, dass § 10 Förderungsvertrag hinsichtlich der in § 7 Förderungsvertrag enthaltenen Regelungen zur Miethöhe nichts über die zeitliche Dauer der An- rechnungspflicht von Drittmitteln aussagt, sondern lediglich bestimmt, dass "die Verpflichtungen nach §§ 7 bis 9 Förderungsvertrag bis zum Ablauf von 20 Jah- ren nach mängelfreier Schlussabnahme der vereinbarten Baumaßnahmen" gel- ten sollen. Der die zulässige Miethöhe regelnde § 7 des Förderungsvertrags, an den die Klägerin nach § 10 Förderungsvertrag 20 Jahre gebunden ist, verhält sich indes zur Dauer der Anrechnungspflicht nicht. Insbesondere kann auch der Regelung in § 7 Abs. 2 Satz 6, 7 Förderungsvertrag hierzu nichts entnommen werden. Diese Bestimmungen enthalten lediglich Aussagen dazu, welche För- dermittel (§ 7 Abs. 2 Satz 6) in welcher Höhe (§ 7 Abs. 2 Satz 7 i.V.m. der An- lage zu § 2 Nr. 6) für die einzelne Wohnung anzurechnen sind, setzen mithin eine (noch bestehende) gesetzliche Anrechnungspflicht voraus, die für das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen - wie dargestellt - nicht mehr gege- ben war. III. Nach allem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist auf- zuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da keine weiteren tatsächlichen Feststellungen zu treffen sind, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Das Zustimmungsverlangen der Klägerin vom 26. Oktober 2009 ent- spricht den formellen Anforderungen des § 558a BGB. Da dessen materielle Berechtigung zwischen den Parteien nicht im Streit ist, erweist es sich auch als 27 28 - 13 - begründet. Auf die Berufung der Klägerin ist das Urteil des Amtsgerichts somit dahin zu ändern, dass das dem Zustimmungsverlangen stattgebende Ver- säumnisurteil des Amtsgerichts aufrechterhalten wird. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 04.11.2010 - 15 C 120/10 - LG Berlin, Entscheidung vom 29.09.2011 - 67 S 568/10 -

ECLI:DE:BGH:2021:070721UVIIIZR167.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 167/20 Verkündet am: 7. Juli 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558a Zu den formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB, das zur Begründung auf einen Mietspiegel (hier: Nürnberger Mietspiegel 2018) Bezug nimmt (im Anschluss an Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 13 ff.). BGH, Urteil vom 7. Juli 2021 - VIII ZR 167/20 - LG Nürnberg-Fürth AG Nürnberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. Juli 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Dr. Bünger sowie die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Nürn- berg-Fürth - 7. Zivilkammer - vom 26. Mai 2020 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als im Hinblick auf das Zustimmungsbegeh- ren der Klägerin zu ihrem Nachteil erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit dem 15. Juni 2016 Mieter einer circa 80 m² großen Dreizimmerwohnung in Nürnberg. Mit Schreiben vom 6. November 2018 forderte die Klägerin, die im August 2018 im Wege der Rechtsnachfolge auf Vermieter- seite in das Mietverhältnis eingetreten war, den Beklagten auf, einer 15 %-igen Erhöhung der seit Mietbeginn vereinbarten Nettokaltmiete von monatlich 490 € um 73,50 € auf 563,50 € (dies entspricht einer Miete von 7,04 €/m²) zuzustimmen. Das Schreiben nimmt Bezug auf den Nürnberger Mietspiegel 2018 und enthält 1 - 3 - den Hinweis, dass dieser beim Vermieter eingesehen werden könne, sowie fol- gende Darstellung der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete: Wohnfläche ca.: 80 m² Basis-Nettokaltmiete je m² 8,01 € Basis-Nettokaltmiete je Monat 640,80 € Altstadtlage 4 % Baujahr 1957 - 1 % Kein Balkon - 3 % Keine Sprechanlage - 2 % - 2 % = - 0,16 € = - 12,82 € Vergleichs-Nettokaltmiete je m² 7,85 € Vergleichs-Nettokaltmiete gesamt je Monat 627,98 € Der Beklagte erteilte die Zustimmung nicht. Die auf Zustimmung zu der vorgenannten Mieterhöhung ab dem 1. Januar 2019 gerichtete Klage hat das Amtsgericht als unzulässig und die auf Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2017 gerichtete Klage als unbe- gründet abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht - beschränkt auf die Frage der "formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens durch feh- lende Angabe der Mietpreisspanne" - zugelassenen Revision verfolgt die Kläge- rin ihr Zustimmungsbegehren weiter. 2 3 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe die Zustimmungsklage zu Recht als unzulässig ab- gewiesen, da das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin den formalen Anforde- rungen des § 558a BGB nicht gerecht werde. Diese Bestimmung sei entgegen der Auffassung der Klägerin nicht verfas- sungswidrig. Sie verstoße weder gegen die rechtsstaatlichen Grundsätze der Normenklarheit und Justitiabilität (Art. 20 Abs. 3 GG) noch verletze sie das Ei- gentumsrecht (Art. 14 GG) des Vermieters. Letzteres käme nur in Betracht, wenn die Anwendung und Auslegung der Regelung durch die Gerichte dazu führte, dass der Vermieter den ihm gesetzlich zustehenden Anspruch auf Zahlung einer ortsüblichen Miete nicht oder nur unter erschwerten Bedingungen durchsetzen könnte. Das sei - gerichtsbekannt - nicht der Fall. Insbesondere sei nicht ersicht- lich, dass es den Vermieter über Gebühr beanspruche, wenn ihm unter bestimm- ten Umständen die Angabe der nach dem - zur Begründung der Mieterhöhung in Bezug genommenen - Mietspiegel gegebenen Mietpreisspanne abverlangt würde. Dem Erhöhungsverlangen der Klägerin fehle es an einer ausreichenden Begründung im Sinne von § 558a Abs. 1, 2 und 3 BGB, da ihm weder der in Bezug genommene Mietspiegel - ein qualifizierter Mietspiegel ohne Rasterfelder - beigefügt worden sei noch in dem Schreiben die einschlägige Mietpreisspanne mitgeteilt werde. Auf diese Weise werde dem Mieter suggeriert, es handele sich 4 5 6 7 8 - 5 - bei der angegebenen Vergleichsmiete um einen Punktwert, weshalb eine sach- gerechte Überprüfung der Berechtigung des Begehrens nicht möglich sei. Diese Sichtweise widerspreche nicht der Rechtsprechung des Bundesge- richtshofs gemäß dessen Urteil vom 12. Dezember 2007 (VIII ZR 11/07). Denn Gegenstand jener Entscheidung sei ein auf den Berliner Mietspiegel gestütztes Mieterhöhungsverlangen gewesen. Der Berliner Mietspiegel, der ein Raster von Feldern enthalte, in denen für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietpreisspanne ausgewiesen sei, unterscheide sich in seinem Aufbau aber grundlegend von dem Nürnberger Mietspiegel, der Mietpreisspan- nen von jeweils +/- 20 % um einen vorab anhand bestimmter Merkmale der Woh- nung zu ermittelnden Tabellenwert bilde. Anders als in dem vom Bundesgerichts- hof entschiedenen Fall habe der Vermieter im Streitfall auch nicht offengelegt, dass sich aus dem Mietspiegel eine Spanne ergebe oder wie sich diese errechne. Schließlich habe der Bundesgerichtshof mit dem genannten Urteil lediglich ent- schieden, dass der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen auf einen Mietspie- gel stütze, nicht in jedem Fall verpflichtet sei, die in der entsprechenden Kategorie des Mietspiegels ausgewiesene Mietpreisspanne zur Begründung seines Begeh- rens anzugeben; das bedeute aber nicht, dass er hierzu unter keinen Umständen verpflichtet sei. Das demnach in formeller Hinsicht unzureichende Erhöhungsverlangen habe die Klägerin auch nicht im Prozess (wirksam) nachgebessert, indem sie in der Klageschrift - erstmals - die Mietpreisspanne erwähnt habe. Denn nach Maß- gabe des Empfängerhorizonts sei der Klageschrift nicht der Wille der Klägerin zu entnehmen, ihr ursprüngliches Erhöhungsverlangen nachzubessern, zumal dies die für die Klägerin nachteilige Folge hätte, dass eine neue Zustimmungsfrist in Gang gesetzt würde. 9 10 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. 1. Die Revision ist in dem Umfang, in dem die Klägerin das Berufungsurteil angreift - in Bezug auf die Abweisung ihrer Klage auf Zustimmung zu der ihrer- seits begehrten Mieterhöhung - zulässig, insbesondere gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO statthaft. Dabei kann offenbleiben, ob das Berufungsgericht die Revisionszulassung nach § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO wirksam beschränkt hat. Denn die ausgesprochene Beschränkung ("Die Revision wird zugelassen, soweit sie die formelle Unwirk- samkeit des Mieterhöhungsverlangens durch fehlende Angabe der Mietpreis- spanne betrifft") führte allenfalls dazu, dass eine Entscheidung des Revisionsge- richts über den Anspruch der Klägerin auf Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2017 ausgeschlossen wäre. Dieser Anspruch ist gemäß den Revisions- anträgen der Klägerin aber ohnehin nicht Gegenstand des Revisionsverfahrens (§ 557 Abs. 1 ZPO); vielmehr nimmt die Klägerin die diesbezügliche Klageabwei- sung durch das Berufungsgericht hin. a) Eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder An- spruchselemente ist unzulässig (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 108/15, WM 2016, 1031 Rn. 11; vom 22. September 2016 - VII ZR 298/14, BGHZ 212, 90 Rn. 18; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 16; vom 28. Oktober 2020 - VIII ZR 230/19, NJW-RR 2021, 15 Rn. 21; Beschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 6; jeweils mwN). Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht jedoch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzu- lassen, der Gegenstand eines Teilurteils oder eines eingeschränkt eingelegten 11 12 13 14 - 7 - Rechtsmittels sein kann. Dafür ist es erforderlich, dass der von der Zulassungs- beschränkung betroffene Teil des Streits in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zu dem unanfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 13 f.; vom 10. November 2017 - V ZR 184/16, NJW 2018, 1309 Rn. 6; vom 18. Oktober 2018 - III ZR 497/16, WM 2018, 2179 Rn. 13; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 361/18, BGHZ 224, 195 Rn. 27; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, aaO; vom 28. Oktober 2020 - VIII ZR 230/19, aaO Rn. 22; Beschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO Rn. 6 f.). b) Danach kommt hier allenfalls eine (wirksame) Beschränkung der Revi- sionszulassung auf den - nach § 557 Abs. 1 ZPO ohnehin einzig der Überprüfung durch das Revisionsgericht unterliegenden - selbständigen prozessualen An- spruch der Klägerin auf Zustimmung zu der ihrerseits verlangten Mieterhöhung insgesamt in Betracht. Eine weitergehende (wirksame) Beschränkung ist nämlich ausgeschlossen. aa) Eine wirksame Beschränkung der Revisionszulassung allein auf die Frage, ob das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin in formeller Hinsicht die An- gabe der in dem in Bezug genommenen Mietspiegel enthaltenen Mietpreis- spanne erforderte, scheidet aus. Die dahingehend vom Berufungsgericht aus- drücklich formulierte Zulassungsbeschränkung zielt ihrem Wortlaut nach nämlich auf die Klärung (nur) einer bestimmten Rechtsfrage ab. Diese Rechtsfrage betrifft auch nicht etwa einen eindeutig abgrenzbaren selbständigen Teil des Streitstoffs, sondern lediglich einen Ausschnitt der - in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht in ihrer Gesamtheit zu beurteilenden - formellen Wirksamkeitsvoraussetzungen des Erhöhungsverlangens. 15 16 - 8 - bb) Eine - je nach den Umständen des Einzelfalls wirksame (vgl. einerseits Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NJW-RR 2018, 1357 Rn. 1 unter Bezugnahme auf den in derselben Sache zuvor ergangenen Hinweis- beschluss vom 12. Juni 2018, WuM 2018, 723 Rn. 4 ff. [zu einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB] und andererseits Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 41 ff.) - Beschränkung der Revisionszulassung auf den die formellen Wirksamkeitsvoraussetzungen des Erhöhungsverlangens be- treffenden Streitstoff kommt hier ebenfalls nicht in Betracht. Denn das Berufungs- gericht, das von einem formell unzureichenden Erhöhungsverlangen ausgegan- gen ist, hat über dessen materielle Berechtigung bislang nicht entschieden, so- dass sich insoweit die Frage der Revisionszulassung nicht gestellt hat. Für eine - diesen Streitstoff von der Überprüfung durch das Revisionsgericht ausschlie- ßende - Beschränkung war deshalb kein Raum. 2. Die Revision hat auch in der Sache Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können weder - wie vom Berufungsgericht angenommen - die Zulässigkeit der Zustimmungsklage noch deren Begründetheit - namentlich der geltend gemachte Anspruch auf Zu- stimmung zu der begehrten Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB) - verneint werden. Abgesehen davon, dass gemäß der inzwischen geänderten Rechtsprechung des Senats die Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu ei- ner Mieterhöhung durch den Vermieter nach § 558a BGB dem materiellen Recht zuzuordnen ist und deshalb die Begründetheit und nicht die Zulässigkeit der Klage betrifft (Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 18 ff.), hat das Berufungsgericht das Vorliegen der formellen Voraussetzun- gen des Erhöhungsverlangens nach § 558a BGB rechtsfehlerhaft verneint. a) Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, 17 18 19 20 - 9 - wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Nach § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhö- hungsverlangen dem Mieter in Textform (§ 126b BGB) zu erklären und zu be- gründen, wobei gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB zur Begründung auf einen Miet- spiegel Bezug genommen werden kann. Die Begründung soll dem Mieter - auch im Interesse einer außergerichtli- chen Einigung zur Vermeidung überflüssiger Prozesse - die Möglichkeit eröffnen, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und sich darüber schlüssig zu werden, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht (Senatsurteile vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, aaO Rn. 47; vom 18. De- zember 2019 - VIII ZR 236/18, WuM 2020, 86 Rn. 15; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 25; vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, NJW 2019, 303 Rn. 54; vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 18, 22; jeweils mwN). Hierfür ist es erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hin- weise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt. Zwar dür- fen an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Das Erhöhungsverlangen muss aber - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsa- chen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Miet- erhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, aaO Rn. 48; vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 236/18, aaO Rn. 15 f.; vom 16. Oktober 2019 - VIII ZR 340/18, NJW-RR 2019, 1482 Rn. 13 f.; vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, aaO Rn. 18; vom 3. Feb- ruar 2016 - VIII ZR 69/15, NJW 2016, 1385 Rn. 11; Senatsbeschluss vom 26. Ap- ril 2016 - VIII ZR 54/15, NJW 2016, 2565 Rn. 5; jeweils mwN). 21 22 - 10 - Im Fall der Bezugnahme auf einen Mietspiegel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, §§ 558c, 558d BGB) muss die Begründung deshalb - wie sich, sofern ein qualifi- zierter Mietspiegel vorliegt, unmittelbar auch aus der Regelung des § 558a Abs. 3 BGB ergibt - die Angaben zur Wohnung enthalten, die nach diesem Mietspiegel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bestimmend sind (vgl. Senatsurteile vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 13; vom 11. März 2009 - VIII ZR 316/07, WuM 2009, 239 Rn. 8; Senatsbeschluss vom 26. April 2016 - VIII ZR 54/15, NJW 2016, 2565 Rn. 5). b) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht angenommen, das Mieter- höhungsverlangen werde diesen Anforderungen nicht gerecht. aa) Der von der Klägerin in Bezug genommene Nürnberger Mietspiegel 2018 bildet die ortsübliche Vergleichsmiete ab, indem er zunächst eine - allein anhand der Wohnfläche zu bestimmende - Basismiete ausweist (Tabelle 1), so- dann konkrete Merkmale betreffend Baujahr, Ausstattung und Lage benennt, die einen der Höhe nach vorgegebenen Ab- beziehungsweise Zuschlag rechtfertigen (Tabelle 2), und schließlich von einer für alle Wohnungen gleichermaßen gelten- den Mietpreisspanne von +/- 20 % um den auf diese Weise ermittelten Tabellen- wert (= Mittelwert) ausgeht (Tabelle 3). bb) Die Klägerin hat in dem Erhöhungsschreiben - neben der ihrer Mei- nung nach zutreffenden ortsüblichen Vergleichsmiete (627,98 €) - alle danach maßgeblichen Merkmale der Wohnung benannt, um die ortsübliche Vergleichs- miete anhand des Mietspiegels zu ermitteln, namentlich die Wohnfläche (hier: 80 m²) sowie die Merkmale, die aus Sicht der Klägerin Zu- beziehungsweise Ab- schläge in der jeweils vorgegebenen Höhe rechtfertigen (hier: Altstadtlage [+ 4 %], Baujahr 1957 [- 1 %], kein Balkon [- 3 %] und keine Sprechanlage [- 2 %]). Da die Bestimmung der konkreten Mietpreisspanne ausschließlich von 23 24 25 26 - 11 - dem sich aus diesen Daten ergebenden Tabellenwert und nicht etwa von weite- ren Faktoren abhängt, wird dem Beklagten durch jene Angaben die (ansatz- weise) Überprüfung der Berechtigung der Mieterhöhung ermöglicht. Entgegen der - bereits in einem früheren Urteil vertretenen (LG Nürnberg- Fürth, WuM 2015, 160) - Ansicht des Berufungsgerichts ist es in einem solchen Fall nicht erforderlich, dass dem Erhöhungsverlangen entweder der vom Vermie- ter herangezogene Mietspiegel beigefügt wird oder das Schreiben die nach die- sem Mietspiegel gegebene Mietpreisspanne aufführt beziehungsweise wenigstens auf das Bestehen einer solchen Spanne hinweist. (1) Nach der Rechtsprechung des Senats muss der vom Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens herangezogene Mietspiegel jenem Schreiben nicht beigefügt werden, wenn es sich um einen - etwa durch Veröf- fentlichung im Amtsblatt - allgemein zugänglichen Mietspiegel handelt (Senats- urteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 15), was auch dann zu bejahen ist, wenn der Mietspiegel gegen eine geringe Schutzgebühr (etwa 3 €) von privaten Vereinigungen an jedermann abgegeben wird (Senatsur- teil vom 30. September 2009 - VIII ZR 276/08, NJW 2010, 225 Rn. 10 f.; Senats- beschlüsse vom 28. April 2009 - VIII ZB 7/08, NJW-RR 2009, 1021 Rn. 6; vom 31. August 2010 - VIII ZR 231/09, WuM 2010, 693 Rn. 2) oder der Vermieter dem Mieter eine - wohnortnahe - Einsichtsmöglichkeit anbietet (vgl. Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667 Rn. 9). Denn in einem solchen Fall ist es dem Mieter zumutbar, zur Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens auf den ihm - wenngleich unter gewissen Mühen und/oder nur gegen einen ge- ringfügigen Kostenaufwand - zugänglichen Mietspiegel zuzugreifen (Senatsur- teile vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, aaO; vom 30. September 2009 - VIII ZR 276/08, aaO Rn. 11). 27 28 - 12 - Auch die sich aus dem Mietspiegel ergebende Mietpreisspanne muss der Vermieter zur Erfüllung der formellen Voraussetzungen des § 558a BGB nicht in jedem Fall angeben. Als entbehrlich hat der Senat diese Angabe ausdrücklich angesehen, wenn der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen auf einen Miet- spiegel stützt, der in Form von Tabellenfeldern für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietpreisspanne ausweist, das seiner Auffas- sung nach einschlägige Mietspiegelfeld mitteilt. Denn in diesem Fall kann der Mieter die maßgebliche Mietpreisspanne dem betreffenden Mietspiegel ohne weiteres entnehmen (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, aaO Rn. 16 [unter Aufgabe der strengeren Rechtsprechung des Senats im Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379 unter II 2 b]). (2) Nach diesen Grundsätzen musste die Klägerin ihrem Erhöhungsver- langen hier - anders als vom Berufungsgericht angenommen - weder den ihrer- seits herangezogenen Mietspiegel beifügen noch in dem betreffenden Schreiben die einschlägige Mietpreisspanne oder jedenfalls angeben, dass der herangezo- gene Mietspiegel Spannen enthält. Dass der Nürnberger Mietspiegel 2018 zu dem insoweit maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens im obigen Sinne allgemein zu- gänglich war, steht nicht im Streit; das Berufungsgericht ist davon ersichtlich ebenfalls ausgegangen. Den ihm zugänglichen Mietspiegel zur Überprüfung des Erhöhungsbegeh- rens heranzuziehen, war dem Beklagten zuzumuten, und er konnte diesem Miet- spiegel - dessen dritte der insgesamt drei in ihm enthaltenen, jeweils eine Seite umfassenden Tabellen die Spanne aufzeigt und erläutert - ohne jede Schwierig- keit das Bestehen und die Größenordnung der Mietpreisspanne entnehmen. De- ren konkrete Bestimmung erforderte lediglich eine schlichte Prozentrechnung (+/- 20 %) unter Zugrundelegung des von der Klägerin mit 627,98 € angegebenen 29 30 31 32 - 13 - Tabellenwerts (ergibt eine Spanne von 502,38 € bis 753,58 €). Vor diesem Hin- tergrund bedurfte es zur Erfüllung der Voraussetzungen des § 558a BGB auch weder der konkreten Bezifferung dieser Spanne noch - zumindest - eines aus- drücklichen Hinweises auf das Vorliegen einer Spanne in dem Erhöhungsschrei- ben selbst. Denn es ist nach den oben aufgeführten Grundsätzen unschädlich, wenn der Mieter zur Überprüfung der Berechtigung der verlangten Mieterhöhung auf den maßgeblichen - ihm zugänglichen - Mietspiegel zurückgreifen muss, die Prü- fung also nicht schon allein anhand der Angaben in dem Erhöhungsschreiben selbst (abschließend) vornehmen kann (vgl. Senatsurteil vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 236/18, WuM 2020, 86 Rn. 23, zur Begründung einer Mieterhö- hung unter Bezugnahme auf Vergleichswohnungen). Aus diesem Grund ist es entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts auch nicht zu beanstanden, wenn der Vermieter in dem Erhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete - wie hier - als Einzelbetrag angibt und der Mieter, um erkennen zu können, dass die- ser Betrag den Mittelwert einer - für alle Wohnungen in gleicher Weise zu berech- nenden - Mietpreisspanne darstellt, Einsicht in den Mietspiegel nehmen muss. Eine Einsichtnahme ist nämlich ohnehin erforderlich, wenn der Mieter die Berech- tigung der verlangten Mieterhöhung (ansatzweise) überprüfen will; so lässt sich hier beispielsweise nur unter Zuhilfenahme des Mietspiegels feststellen, ob die Wohnung (weitere) - vom Vermieter nicht berücksichtigte - Merkmale aufweist, die nach dem Mietspiegel einen Abschlag rechtfertigen. c) Der Erfüllung der formellen Voraussetzungen nach § 558a BGB steht schließlich nicht der Umstand entgegen, dass die Klägerin gemäß ihrem Erhö- hungsverlangen die auf der Grundlage der Wohnfläche zu bestimmende Basis- miete insofern fehlerhaft ermittelt hat, als sie anstelle des in der Tabelle 1 des 33 34 - 14 - Mietspiegels für eine - wie hier - 80 m² große Wohnung ausgewiesenen Quad- ratmeterpreises von 7,80 € einen Quadratmeterpreis von 8,01 € zugrunde gelegt hat, was - rein rechnerisch - zu einer fehlerhaften Angabe (des Mittelwerts) der ortsüblichen Vergleichsmiete geführt hat. Denn hierbei handelt es sich um einen inhaltlichen Fehler, der die Wah- rung der Förmlichkeiten des Erhöhungsverlangens nach § 558a BGB nicht be- rührt (vgl. Senatsurteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 316/07, WuM 2009, 239 Rn. 8; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 263/12, NZM 2012, 612 Rn. 24; Senatsbeschluss vom 26. April 2016 - VIII ZR 54/15, NJW 2016, 2565 Rn. 5). Das betrifft nicht nur etwaige Fehler bei der Einordnung in Kategorien, die eine Bewertung der Woh- nung voraussetzen - wie etwa die Einstufung der Wohnlage in die Kategorien einfach, mittel oder gut -, sondern auch sonstige Fehler, die dem Vermieter bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Anwendung des einschlä- gigen Mietspiegels unterlaufen können, sei es, dass er von falschen Tatsachen (z.B. betreffend Baujahr, Ausstattung oder Wohnfläche) ausgeht oder dass er den Mietspiegel auf die zutreffenden Tatsachen - wie hier - fehlerhaft anwendet. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts in dem aus dem Te- nor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellungen zur mate- riellen Berechtigung der geltend gemachten Mieterhöhung bedarf, nicht entschei- dungsreif und daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Ent- scheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 35 36 - 15 - Soweit die Revision demgegenüber - unter Hinweis auf das Fehlen von Einwendungen des Beklagten gegen die materielle Berechtigung des Mieterhö- hungsverlangens - eine abschließende Entscheidung des Senats zu ihren Guns- ten für möglich erachtet, übersieht sie, dass das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - auch einen etwa unstreitigen Sachverhalt betreffend die materiellen Voraussetzungen des geltend gemachten Zustimmungsan- spruchs nicht festgestellt hat. An der erforderlichen Entscheidungsreife im Sinne von § 563 Abs. 3 ZPO fehlt es hier im Übrigen auch deshalb, weil der Beklagte in den Tatsacheninstanzen bislang keinen (zwingenden) Anlass hatte, zu der ma- teriellen Berechtigung der Mieterhöhung Stellung zu nehmen, nachdem das Amtsgericht bereits im Zuge der Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens da- rauf hingewiesen hatte, dass die Zustimmungsklage aus seiner Sicht mangels Erfüllung der formellen Anforderungen an das Erhöhungsverlangen erfolglos sein würde, und auch das Berufungsgericht dieser Ansicht gefolgt ist. Seine vorläufige Auffassung, die Klageschrift enthalte eine Nachbesserung des Erhöhungsverlan- gens im Sinne von § 558b Abs. 3 BGB, hat das Berufungsgericht in der mündli- chen Verhandlung ausdrücklich wieder aufgegeben. Nicht zuletzt ist den Parteien auch noch Gelegenheit zu einer Stellungnahme im Hinblick auf den oben aufge- 37 - 16 - zeigten Fehler zu geben, welcher der Klägerin bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unterlaufen ist. Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Nürnberg, Entscheidung vom 08.08.2019 - 244 C 2296/19 - LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 26.05.2020 - 7 S 5510/19 -

ECLI:DE:BGH:2020:290420UVIIIZR355.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 355/18 Verkündet am: 29. April 2020 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558, § 558a, § 558b Abs. 2 a) Die Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Miet- erhöhung durch den Vermieter nach § 558a BGB (Erklärung und Begründung des Erhöhungsverlangens in Textform) und nach § 558b Abs. 2 BGB (Fristen zur Er- hebung der Zustimmungsklage) ist insgesamt dem materiellen Recht zuzuordnen und betrifft deshalb die Begründetheit und nicht die Zulässigkeit der Klage (Aufga- be der bisherigen Rechtsprechung; vgl. zuletzt Senatsurteile vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 12; vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 13; jeweils mwN). b) Der Berliner Mietspiegel (hier: 2015) kann zur Begründung eines Mieterhöhungs- verlangens (§ 558a BGB) auch für minderausgestattete Wohnungen (hier: ohne Innen-WC) herangezogen werden. - 2 - MietenWoG BE § 3 Abs. 1 Satz 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) vom 11. Februar 2020 ist nach seinem Sinn und Zweck dahin aus- zulegen, dass von dem darin geregelten Verbot (jedenfalls) gerichtliche Mieterhö- hungsverfahren nicht erfasst sind, in denen der Vermieter einen Anspruch auf Erhö- hung der Miete zu einem vor dem in dieser Bestimmung festgelegten Stichtag (18. Juni 2019) liegenden Zeitpunkt verfolgt. BGH, Urteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18 - LG Berlin AG Neukölln - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 15. April 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 2. November 2018 wird zurückge- wiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte zu 1 mietete im Jahr 1982 gemeinsam mit ihrem damaligen Ehemann eine circa 84 m² große Dreizimmerwohnung der Rechtsvorgängerin des Klägers in Berlin. Vereinbarungsgemäß bauten die Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses auf eigene Kosten ein Bad mit WC in die Wohnung ein, die bis dahin lediglich mit einem Außen-WC ausgestattet war. Im Jahr 1992 unter- zeichneten die Rechtsvorgängerin des Klägers und die Beklagten - unter Auf- 1 - 4 - nahme des Beklagten zu 2, des heutigen Ehemanns der Beklagten zu 1, als weiteren Mieter - (erneut) einen Mietvertrag über dieselbe Wohnung. Mit Schreiben vom 17. August 2015 forderte die Rechtsvorgängerin des Klägers die Beklagten auf, einer Erhöhung der seit August 2012 vereinbarten Nettokaltmiete von monatlich 290,15 € um 43,52 € auf 333,67 € (dies entspricht einer Miete von 3,97 €/m²) mit Wirkung ab 1. November 2015 zuzustimmen. Zur Begründung wurde Bezug genommen auf das Mietspiegelfeld G 1 des Berliner Mietspiegels 2015. Für dieses Feld (einfache Wohnlage, bis 1918 bezugsferti- ger Altbau, Wohnfläche 60 bis unter 90 m²) weist der Mietspiegel eine Spanne von 4,40 €/m² bis 7,52 €/m² und einen Mittelwert von 5,62 €/m² aus. Wohnun- gen, die lediglich über ein Außen-WC verfügen, nimmt der Berliner Mietspiegel 2015 ausdrücklich von seinem Geltungsbereich aus. Die Beklagten erteilten die Zustimmung nicht; sie halten das Mieterhöhungsverlangen aus formellen Grün- den für unwirksam. Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zu der vorgenannten Mieterhö- hung gerichteten Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Re- vision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. A. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 2 3 4 5 - 5 - Das Mieterhöhungsverlangen des Klägers sei in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Der Kläger sei berechtigt gewesen, sich zur Begründung sei- nes Begehrens auf den Berliner Mietspiegel 2015 zu stützen, obwohl dieser Wohnungen, die lediglich über ein Außen-WC verfügten, von seinem Anwen- dungsbereich ausnehme. Dem Zweck des gesetzlichen Begründungserfordernisses, dem Mieter die Überprüfung der Berechtigung der begehrten Mieterhöhung zu ermöglichen, damit gerichtliche Auseinandersetzungen im Fall eines materiell berechtigten Anspruchs des Vermieters möglichst vermieden würden, werde das Mieterhö- hungsverlangen gerecht. Der Umstand, dass die Rechtsvorgängerin des Klägers zur Begründung ihres Erhöhungsverlangens auf den Berliner Mietspiegel 2015 Bezug genom- men habe, obwohl die von den Beklagten angemietete Wohnung nach den ge- troffenen Vereinbarungen als eine nicht mit einem Innen-WC ausgestattete Mietwohnung anzusehen sei und deshalb nicht dem Anwendungsbereich des herangezogenen Mietspiegels unterliege, stelle keinen formellen Fehler des Erhöhungsverlangens dar. Denn dieser Fehler beruhe auf der unzutreffenden Einschätzung, für die Beurteilung der Ausstattung der Wohnung sei der im Jahr 1992 geschlossene Mietvertrag, der im Rahmen der Auflistung der Mieträume unter anderem ein "Bad mit Toilette" aufführe, maßgeblich. Diese Frage betreffe aber allein die Begründetheit des Erhöhungsverlangens. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme erweise sich das Mieterhö- hungsverlangen ferner - auch unter Beachtung des Umstands, dass die Woh- nung als eine solche ohne Innen-WC vermietet worden sei - als begründet. 6 7 8 9 - 6 - B. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. I. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO uneingeschränkt zuläs- sig. 1. Die Revision durfte - wie hier geschehen - vom Einzelrichter wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zugelassen werden. Ein zur Auf- hebung des Berufungsurteils führender Verstoß gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG liegt darin nicht. Der Einzelrichter war hier im Berufungsverfahren der zur Entscheidung gesetzlich zuständige Richter, nachdem ihm der Rechtsstreit durch das - zur Beurteilung der Frage der Grundsätzlichkeit der Sache berufene (§ 526 Abs. 1 Nr. 3 ZPO) - Kollegium gemäß § 526 Abs. 1 ZPO übertragen worden war. Die Voraussetzungen für eine Rückübertragung auf das Kollegium gemäß § 526 Abs. 2 ZPO liegen nicht schon dann vor, wenn der Einzelrichter die Sache, anders als das Kollegium, für rechtsgrundsätzlich hält. Vielmehr ist eine Vorlage an das Kollegium zwecks Entscheidung über die (erneute) Über- nahme gemäß § 526 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO nur veranlasst, wenn die abwei- chende Beurteilung des Einzelrichters auf einer - nach der Übertragung auf ihn eingetretenen - wesentlichen Änderung der Prozesslage beruht (BGH, Urteile vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 286/02, WuM 2003, 501 unter I; vom 16. Juli 2015 - IX ZR 197/14, WM 2015, 1622 Rn. 18 f.). Eine solche ist im Streitfall indes nicht eingetreten. 2. Die Revision der Beklagten ist unbeschränkt zugelassen. 10 11 12 13 14 - 7 - Zwar hat das Berufungsgericht die im Tenor nicht eingeschränkte Zulas- sung der Revision in den Entscheidungsgründen ausschließlich damit begrün- det, die Rechtsfrage, ob ein Mieterhöhungsverlangen den formellen Anforde- rungen genüge, wenn es infolge einer irrtümlichen Bewertung der Ausstattung der Mietwohnung durch den Vermieter auf einen nicht anwendbaren Mietspie- gel gestützt werde, sei von grundsätzlicher Bedeutung und bisher höchstrichter- lich nicht entschieden. Eine wirksame Beschränkung der Revisionszulassung liegt darin jedoch nicht, so dass von einer unbeschränkten Revisionszulassung auszugehen und das angefochtene Urteil in vollem Umfang zu überprüfen ist (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 20. Mai 2003 - XI ZR 248/02, NJW 2003, 2529 unter A mwN; vom 5. Dezember 2018 - XII ZR 116/17, FamRZ 2019, 429 Rn. 10). a) Eine Beschränkung der Revisionszulassung durch das Berufungsge- richt muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch - mit der hierfür erforderlichen Klarheit - aus den Urteilsgründen ergeben. Das ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn die vom Berufungsgericht als zulassungs- relevant bezeichnete Frage lediglich einen eindeutig abgrenzbaren selbständi- gen Teil des Streitstoffs (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 361/18, WM 2020, 469 Rn. 24; vom 24. Oktober 2017 - II ZR 16/16, NJW-RR 2018, 39 Rn. 9; Senatsbeschluss vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, NJW 2018, 1880 Rn. 10; jeweils mwN), oder auch allein die Zulässig- keit der Klage (vgl. BGH, Beschluss vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, aaO Rn. 23 mwN; Urteile vom 10. Mai 2001 - III ZR 262/00, NJW 2001, 2176 unter II 2; vom 25. Februar 1993 - III ZR 9/92, NJW 1993, 1799 unter I 2, insoweit in BGHZ 121, 367 nicht abgedruckt; vom 13. Dezember 1989 - IVb ZR 19/89, NJW 1990, 1795 unter II) betrifft. 15 16 - 8 - Grundsätzlich unzulässig ist eine Beschränkung der Revision auf einzel- ne Rechtsfragen oder Anspruchselemente (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 108/15, WM 2016, 1031 Rn. 11; vom 22. September 2016 - VII ZR 298/14, BGHZ 212, 90 Rn. 18; Beschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 6; jeweils mwN). Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht jedoch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines ab- trennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, der Gegenstand eines Tei- lurteils oder eines eingeschränkt eingelegten Rechtsmittels sein kann. Dafür ist es erforderlich, dass der von der Zulassungsbeschränkung betroffene Teil des Streits in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zu dem unanfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 13 f.; vom 10. November 2017 - V ZR 184/16, NJW 2018, 1309 Rn. 6; vom 18. Oktober 2018 - III ZR 497/16, WM 2018, 2179 Rn. 13; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 361/18, aaO Rn. 27; Beschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO Rn. 6 f.). b) Danach scheidet hier eine wirksame Beschränkung der Revisionszu- lassung aus. Denn die vom Berufungsgericht für zulassungsrelevant gehaltene Rechtsfrage hinsichtlich der formellen Anforderungen an das hier zu beurteilen- de Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB betrifft weder allein die Zuläs- sigkeit der Klage (aa) noch sonst einen eindeutig abgrenzbaren selbständigen Teil des Streitstoffs (bb). aa) Der Senat hält an seiner bisherigen Rechtsprechung, wonach die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung unzulässig ist, wenn ihr ein wirksames Mieterhöhungsverlangen nicht vorausgegangen ist (Senatsbeschluss [Rechts- entscheid] vom 20. September 1982 - VIII ARZ 1/82, BGHZ 84, 392, 399 [zu § 2 17 18 - 9 - Abs. 2 MHG]; Senatsurteile vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 234/03, NZM 2004, 581 unter II 4 [zu § 2 Abs. 2 MHG]; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 6; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 18; vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 13; vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 12; vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 190/17, WuM 2018, 509 Rn. 11 jeweils zu § 558a BGB und/oder § 558b Abs. 2 BGB), nicht länger fest. Richtigerweise ist die Frage der Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter nach § 558a BGB (Erklärung und Begründung des Erhöhungs- verlangens in Textform) und § 558b Abs. 2 BGB (Fristen zur Erhebung der Zu- stimmungsklage) insgesamt dem materiellen Recht zuzuordnen und betrifft deshalb die Begründetheit und nicht die Zulässigkeit der Klage. Die bisherige Rechtsprechung ist - ohne dies näher zu begründen - da- von ausgegangen, dass es sich bei den gesetzlichen Bestimmungen, wonach der Vermieter eine Klage auf Zustimmung zu einer begehrten Mieterhöhung erst nach Ablauf einer dem Mieter zu gewährenden Überlegungsfrist und nur innerhalb einer bestimmten sich daran anschließenden Klagefrist zu erheben berechtigt ist (früher § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG, seit dem 1. September 2001 § 558b Abs. 2 BGB), um dem Prozessrecht zuzuordnende Regelungen handelt und die genannten Fristen somit (besondere) Sachurteilsvoraussetzungen der Zustimmungsklage des Vermieters sind. Diese Einordnung hatte zur Folge, dass eine Zustimmungsklage auch dann als unzulässig abgewiesen wurde, wenn ihr ein wirksames Mieterhöhungsverlangen - also ein solches, das den gesetzlich vorgeschriebenen formellen Anforderungen nach § 558a BGB (früher § 2 Abs. 2 MHG) genügt - nicht vorausgegangen ist; denn in diesem Fall wurde die Überlegungsfrist nach § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB (früher § 2 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 MHG) nicht ausgelöst (Senatsurteil vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 234/03, 19 - 10 - aaO). Die genannten Fristen sind jedoch keine besonderen Sachurteilsvoraus- setzungen. (1) Eine Reihe gesetzlicher Bestimmungen lässt die Klageerhebung vor einem Zivilgericht nur innerhalb einer Frist zu. Diese Klagefristen - so auch jene nach § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB (BT-Drucks. 14/4553, S. 56; BT-Drucks. VI/2421, S. 4 [zu § 2 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 MHG]) - bezwecken eine möglichst rasche Klärung des Streits und eine alsbaldige Herstellung des Rechtsfriedens (Stein/Jonas/Roth, ZPO, 23. Aufl., Einleitung vor § 253 Rn. 165). Die dem Mie- ter eingeräumte - der Klagefrist vorgeschaltete - Überlegungsfrist gemäß § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB (früher § 2 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 MHG) dient dabei dem zusätzlichen Zweck, den Mieter vor den (Kosten-)Folgen einer voreilig er- hobenen - nach den materiellen Kriterien des § 558 BGB (früher § 2 Abs. 1 MHG) berechtigten - Zustimmungsklage zu schützen (vgl. BT-Drucks. VI/2421, aaO). Ob solche Klagefristen dem materiellen Recht oder dem Prozessrecht angehören, hängt in erster Linie von der Wirkung der jeweiligen Frist ab. Um materiell-rechtliche Ausschlussfristen handelt es sich, wenn der Ablauf der be- treffenden Klagefrist zum Erlöschen des subjektiven Rechts führt, während der Ablauf einer prozessualen Klagefrist den Verlust des Klagerechts der Partei (so etwa der Ablauf der Frist zur Erhebung einer Restitutionsklage gemäß § 586 Abs. 1 ZPO oder der Frist zur Einlegung eines Rechtsbehelfs gegen einen Schiedsspruch gemäß § 1059 Abs. 3 ZPO) zur Folge hat (Stein/Jonas/Roth, aaO Rn. 169). Das Erlöschen des betreffenden subjektiven Rechts infolge des Ablaufs der gesetzlichen Frist zu dessen gerichtlicher Geltendmachung ordnet das Ge- setz in manchen Fällen sogar ausdrücklich an (so etwa § 562b Abs. 2 Satz 2 BGB [Erlöschen des Vermieterpfandrechts], § 864 Abs. 1 BGB [Erlöschen von 20 21 22 - 11 - Ansprüchen wegen Besitzentziehung oder -störung], § 977 Satz 2 BGB [Erlö- schen des Bereicherungsanspruchs nach Rechtsverlust], § 1002 Abs. 1 BGB [Erlöschen von Verwendungsersatzansprüchen des Besitzers]). In anderen Fäl- len ergibt sich diese (materielle) Rechtsfolge aus dem Zusammenspiel gesetzli- cher Normen (so etwa bei der Frist zur Beantragung der Eheaufhebung gemäß § 1317 Abs. 1 Satz 1, § 1314 BGB - zu deren materiell-rechtlicher Natur: BGH, Urteil vom 29. Juni 1957 - IV ZR 88/57, BGHZ 25, 66, 74; bei der Frist zur An- fechtung der Vaterschaft gemäß § 1600b Abs. 1 Satz 1, § 1600 BGB - zu deren materiell-rechtlicher Natur: BeckOGK-BGB/Reuß, Stand 1. Februar 2020, § 1600b Rn. 26 mwN; bei der Frist für eine Kündigungsschutzklage des Arbeit- nehmers gemäß §§ 4, 7 KSchG - zu deren materiell-rechtlicher Natur: BAGE 150, 234, 236; 163, 24, 26 f.). Auch die Gesetzessystematik oder der Zweck der jeweiligen Klagefrist können es gebieten, diese als Teil der materiellen Begründetheit der Klage zu behandeln (so BGH, Urteile vom 16. Januar 2009 - V ZR 74/08, BGHZ 179, 230 Rn. 8 f. [zu der Frist für eine Beschlussanfechtungsklage nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG]; vom 14. März 2006 - VI ZR 335/04, NJW 2006, 2482 Rn. 15 [zu der Klagefrist für Ansprüche des Versicherungsnehmers nach deren schriftli- cher Ablehnung durch den Versicherer gemäß § 12 Abs. 3 VVG in seiner bis zum 31. Dezember 2007 geltenden Fassung]; im Ergebnis ebenso - allerdings ohne nähere Begründung - BGH, Urteil vom 15. Juni 1998 - II ZR 40/97, NJW 1998, 3344 unter 3 [zu der Frist für eine Beschlussanfechtungsklage nach § 246 Abs. 1 AktG]). (2) Nach diesen Grundsätzen sind die in § 558b Abs. 2 BGB (früher § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG) normierten Fristen für die Erhebung der Zustimmungsklage durch den Vermieter dem materiellen Recht zuzuordnen; die Nichteinhaltung 23 24 - 12 - dieser Fristen führt somit zur Abweisung der Klage als (derzeit) unbegründet und nicht als unzulässig. Denn der Ablauf der nach § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB (früher § 2 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 MHG) vorgeschriebenen Klagefrist hat zur Folge, dass das be- treffende Erhöhungsverlangen des Vermieters als nicht gestellt gilt bezie- hungsweise als unwirksam angesehen wird (BT-Drucks. VI/2421, S. 4; BT- Drucks. 9/2079, S. 16). Das bedeutet, dass die Annahmefähigkeit des Angebots auf Vertragsänderung, das der Vermieter in Form des Mieterhöhungsverlan- gens abgegeben hat, erlischt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 558b BGB Rn. 93). Hierbei handelt es sich um typisch materiell- rechtliche Auswirkungen eines Fristablaufs. Die Einordnung der Klagefrist nach § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB (früher § 2 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 MHG) als Element der Klagebegründetheit bedingt, dass auch der Ablauf der dem Mieter eingeräumten Überlegungsfrist nach § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB (früher § 2 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 MHG) als Voraussetzung für die Begründetheit der Zustimmungsklage zu qualifizieren ist. Denn die Über- legungsfrist ist der Klagefrist in der Weise vorgeschaltet, dass letztere erst durch den Ablauf der ersteren in Gang gesetzt wird. Dieser Wirkungszusam- menhang gebietet die systematische Gleichbehandlung beider Fristen. Für eine solche Einordnung spricht zudem, dass die Überlegungsfrist - wie oben bereits aufgezeigt - ihrem Zweck entsprechend nur durch den Zu- gang eines Mieterhöhungsverlangens, das den formellen Anforderungen des § 558a BGB (Erklärung und Begründung unter Hinweis auf ortsübliche Ver- gleichsmiete in Textform) genügt, in Gang gesetzt wird. Die Einhaltung formeller Anforderungen an eine Willenserklärung - sei es deren Form an sich (etwa Schriftform, notarielle Beglaubigung o.a.) oder auch deren Begründung (etwa die Angabe von Kündigungsgründen nach § 569 Abs. 4, § 573 Abs. 3 Satz 1, § 25 26 27 - 13 - 573a Abs. 3 BGB) - ist aber regelmäßig eine materiell-rechtliche Voraussetzung für den Eintritt der jeweils erstrebten Rechtsfolge und somit typischerweise eine Frage der Begründetheit der Klage. Es stellt sich deshalb als systemfremd dar, die Einhaltung der formellen Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558a BGB als - die Zulässigkeit der Zustimmungsklage betreffende - Sachurteilsvoraussetzung zu behandeln. (3) Es widerspricht auch weder dem gesetzgeberischen Willen, die Förm- lichkeiten des Zustimmungsverfahrens nach §§ 558a, 558b Abs. 2 BGB (früher § 2 Abs. 2, Abs. 3 Satz 1 MHG) als Element der Begründetheit der Klage zu begreifen, noch steht dieser Einordnung die Rechtsprechung des Bundesver- fassungsgerichts (zu § 2 MHG) entgegen. (a) Weder der Gesetzeswortlaut noch die Begründung zum Entwurf des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I S. 3603) lassen erkennen, dass der Gesetzgeber seinerzeit eine Zuordnung der für das Zustimmungsverfahren vorgesehenen Förmlichkeiten (Schriftform und Begründungszwang des Erhöhungsverlangens nach § 2 Abs. 2 MHG, dem Mie- ter zu gewährende Überlegungsfrist nach § 2 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 MHG und/ oder Klagefrist nach § 2 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 MHG) zur Zulässigkeit oder zur Begründetheit der Klage vorgenommen hat. Wie oben bereits aufgezeigt geht aus der Begründung allerdings hervor, dass der (nicht durch eine Klageerhe- bung unterbrochene) Ablauf der Klagefrist die (materiell-rechtliche) Folge haben sollte, dass das betreffende Erhöhungsverlangen als nicht gestellt gilt (BT- Drucks. VI/2421, S. 4). (b) Die Vorschrift des § 2 Abs. 3 Satz 2 MHG in seiner bis zum 31. Dezember 1982 geltenden Fassung, wonach der Vermieter ein neues Er- 28 29 30 - 14 - höhungsverlangen frühestens neun Monate nach (ungenutztem) Ablauf der Klagefrist betreffend das vorherige Erhöhungsverlangen stellen konnte, ist durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots von Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) dahingehend geändert worden, dass der Vermieter im Rechtsstreit ein Erhöhungsverlangen nachholen kann, sofern der Klage kein wirksames Erhöhungsverlangen vorausgegangen ist. Dabei weist die Gesetzesbegründung sodann zwar - unter Bezugnahme auf eine Entschei- dung des Bundesverfassungsgerichts sowie auf eine Stimme im Schrifttum - darauf hin, dass eine Mieterhöhungsklage nach herrschender Meinung unzu- lässig sei, wenn es an einer ordnungsgemäßen Begründung des Mieterhö- hungsverlangens fehle (BT-Drucks. 9/2079, S. 16). Hierbei handelt es sich jedoch ersichtlich nur um die Wiedergabe der herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur. Die Verlautbarung ei- nes eigenen gesetzgeberischen Willens ist damit nicht verbunden, zumal die Beantwortung der Frage, ob eine auf ein unwirksames Erhöhungsverlangen gestützte Zustimmungsklage als unzulässig oder als unbegründet abzuweisen ist, keinerlei Auswirkungen auf den mit der Gesetzesänderung verfolgten Zweck hat, der in der Förderung der Prozessökonomie und der Stärkung der Ver- mieterposition im Fall materiell berechtigter Erhöhungsbegehren bestand und durch die Einräumung der Möglichkeit, ein ordnungsgemäßes Erhöhungsver- langen im Rechtsstreit nachzuholen, erreicht werden sollte (BT-Drucks. 9/2079, S. 8, 16 f.). Die durch die vorgenannten Gesetzesmaterialien in Bezug genommenen Fundstellen rechtfertigen keine andere Beurteilung. (aa) Der - hinsichtlich der Jahresangabe der Veröffentlichung in der NJW fehlerhaft (es heißt dort - offensichtlich versehentlich - "NJW 1989" anstelle von "NJW 1980") - zitierte Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 12. März 31 32 33 - 15 - 1980 (BVerfGE 53, 352), dessen Gegenstand die Verfassungsbeschwerde ei- nes Vermieters gegen das seine Zustimmungsklage wegen Fehlens eines wirk- samen Erhöhungsverlangens abweisende Berufungsurteil war, befasst sich im Kern mit der Frage, welche formellen Anforderungen aus verfassungsrechtli- cher Sicht an ein Erhöhungsverlangen des Vermieters zu stellen sind. Den vom dortigen Berufungsgericht in dem seinerzeit zu beurteilenden Fall angelegten (strengen) Maßstab hat das Bundesverfassungsgericht als mit den verfas- sungsrechtlich zu beachtenden Grundsätzen, insbesondere mit Blick auf das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG, nicht vereinbar ange- sehen. Soweit das Bundesverfassungsgericht in diesem Zusammenhang von der Unzulässigkeit einer Zustimmungsklage ausgeht, die auf ein unwirksames Erhöhungsverlangen des Vermieters gestützt wird (BVerfGE 53, 352, 361; ebenso BVerfG, NJW 1987, 313), gehören die betreffenden Ausführungen nicht zu den tragenden Entscheidungsgründen und unterliegen deshalb nicht der Bindungswirkung des § 31 Abs. 1 BVerfGG (vgl. BVerfGE 112, 268, 277; BGH, Urteil vom 7. Juli 1986 - II ZR 238/85, ZIP 1986, 1211 unter 3; Bethge in Maunz/Schmidt-Bleibtreu/Klein/Bethge, BVerfGG, Stand Januar 2020, § 31 Rn. 96 ff.). Die Frage, ob die Einhaltung der für das Erhöhungsverlangen gesetzlich vorgeschriebenen Förmlichkeiten eine Sachurteilsvoraussetzung darstellt, war nicht Gegenstand der Überprüfung durch das Bundesverfassungsgericht, das stets (nur) die Einhaltung der verfassungsrechtlichen Vorgaben, darüber hinaus jedoch nicht die Richtigkeit der angegriffenen fachgerichtlichen Entscheidung überprüft. Grundrechtsrelevant war in dem betreffenden Streitfall allein die Fra- ge, inwieweit die Abweisung einer Zustimmungsklage aufgrund strenger formel- ler Anforderungen an ein wirksames Mieterhöhungsverlangen - zulasten einer Prüfung der materiell-rechtlichen Berechtigung der Mieterhöhung - den Vermie- ter in seinem Eigentumsrecht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verletzt. Ob die Kla- 34 - 16 - geabweisung im gegebenen Fall als unzulässig oder als unbegründet erfolgt, ist in diesem Zusammenhang unerheblich. (bb) Die in der Gesetzesbegründung erwähnte Literatur (Schmidt- Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., Rn. C 112) vertritt zwar aus- drücklich den Standpunkt, dass es sich bei den in § 2 Abs. 2, Abs. 3 MHG nor- mierten Förmlichkeiten des Zustimmungsverfahrens um besondere Prozessvo- raussetzungen der Zustimmungsklage handele. Soweit diese Rechtsansicht auf den "eindeutigen Wortlaut" des Gesetzes gestützt wird, übersieht sie jedoch, dass die Verwendung der Formulierung "Frist zur Klageerhebung" für sich ge- nommen nicht aussagekräftig ist. Wie oben aufgezeigt normieren zahlreiche Gesetze Klagefristen, die aufgrund ihrer (materiell-rechtlichen) Wirkung dem materiellen Recht und damit der Begründetheit der jeweiligen Klage zugeordnet werden. Auch die weitere Argumentation, der Schutzzweck des § 2 MHG und der angestrebte Partnerschaftsgedanke für Mietverhältnisse über Wohnraum gebiete es, den Mieter mit den persönlichen und wirtschaftlichen Prozesslasten des Zustimmungsverfahrens erst zu konfrontieren, wenn der Vermieter außer- gerichtlich seine Forderung und Gründe verbindlich mitgeteilt und die Überle- gungsfrist abgewartet habe, ist unbehelflich. Denn weder wird sich ein Vermie- ter von der Erhebung einer Zustimmungsklage deshalb abhalten lassen, weil sie unzulässig (und nicht "nur" unbegründet) sein könnte, noch macht es für die persönliche und wirtschaftliche Belastung des Mieters einen Unterschied, ob eine ohne wirksames Erhöhungsverlangen und/oder eine verfrüht gegen ihn erhobene Zustimmungsklage unzulässig oder unbegründet ist. (c) Die Begründung zum Entwurf des am 1. September 2001 in Kraft ge- tretenen Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Miet- rechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) gibt eben- falls keinen Anlass zu der Annahme, dass die Einhaltung der Förmlichkeiten 35 36 - 17 - des Zustimmungsverfahrens nach §§ 558a, 558b Abs. 2 BGB (bis dahin § 2 Abs. 2, Abs. 3 Satz 1 MHG) nach dem Willen des Gesetzgebers als Sachur- teilsvoraussetzung zu behandeln wäre. Eine inhaltliche Änderung ist bei der Überleitung des § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG in das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 558b Abs. 2 BGB) ausschließlich inso- weit vorgenommen worden, als die Klagefrist von bis dahin zwei Monaten um einen Monat verlängert wurde. Dementsprechend verhält sich die Gesetzesbe- gründung in erster Linie zu der Veranlassung für diese Änderung, die darin ge- sehen wurde, dass die bisherige Zweimonatsfrist dem Vermieter nicht ausrei- chend Zeit für die Vorbereitung seiner Klage gelassen und sich diese Frist ins- besondere im Fall von vorprozessualen Verhandlungen zwischen den Mietpar- teien als zu kurz erwiesen habe (BT-Drucks. 14/4553, S. 55 f.). Die zudem vorgenommene redaktionelle Änderung dergestalt, dass die bislang in einem Satz aufgeführten Fristen - sowohl die Überlegungsfrist als auch die Klagefrist (§ 2 Abs. 3 Satz 1 MHG) - nunmehr in zwei getrennten Sät- zen aufgeführt sind, spielt in der Gesetzesbegründung - ihrem Änderungsgehalt entsprechend - eine untergeordnete Rolle. Dieser Änderung wird eine Klarstel- lungsfunktion beigemessen, und zwar dahingehend, dass die Klagefrist als Ausschlussfrist zu begreifen sei (BT-Drucks. 14/4553, S. 56). Zwar knüpft die Gesetzesbegründung an diese Qualifizierung - unter Bezugnahme auf eine Lite- raturmeinung - die "Bedeutung", dass eine nach Fristablauf erhobene Klage unzulässig sei (BT-Drucks., aaO). Damit ist aber ersichtlich nicht der gestalteri- sche Wille verbunden, diese Frist (nunmehr unmissverständlich) als Sachur- teilsvoraussetzung einzustufen. Vielmehr referiert die Gesetzesbegründung auch hier lediglich die herrschende Literaturmeinung, ohne insoweit eine eigene Wertung zu vollziehen. 37 38 39 - 18 - Das ergibt sich schon daraus, dass der mit der redaktionellen Änderung des Gesetzestexts ausdrücklich verbundene Zweck, die Klagefrist als Aus- schlussfrist zu deklarieren, deren Einordnung als Sachurteilsvoraussetzung nicht bedingt. Denn auch dem materiellen Recht zugeordnete Klagefristen stel- len Ausschlussfristen dar und werden allgemein als solche bezeichnet (vgl. nur BGH, Urteile vom 16. Januar 2009 - V ZR 74/08, aaO; vom 6. Oktober 2005 - I ZR 14/03, VersR 2006, 1664 Rn. 9, 14). Die Bezugnahme auf eine Literaturstelle, die ihrerseits auf einige landge- richtliche und amtsgerichtliche Entscheidungen verweist, vermag ebenfalls nicht zu belegen, dass der Hinweis auf die Unzulässigkeit einer nach Fristablauf er- hobenen Zustimmungsklage das Ergebnis einer eigenständigen Auseinander- setzung des Gesetzgebers mit der Frage darstellte, ob die Klagefrist prozessua- ler oder materiell-rechtlicher Natur ist. Sowohl die in Bezug genommene Stim- me im Schrifttum als auch die seinerseits zitierte Rechtsprechung nehmen näm- lich lediglich - ohne dies zu hinterfragen oder zu begründen - an, eine nach Ab- lauf der gesetzlich vorgeschriebenen Klagefrist erhobene Zustimmungsklage sei als unzulässig abzuweisen (Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 1997, Art. 3 WKSchG II § 2 MHG Rn. 251; LG Frankenthal, NJW 1985, 273; LG Berlin, GE 1996, 1549; AG Mölln, WuM 1985, 319; AG Aachen, WuM 1992, 629). bb) Die vom Berufungsgericht für zulassungsrelevant gehaltene Rechts- frage hinsichtlich der formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB betrifft auch nicht einen sonst eindeutig abgrenzbaren selb- ständigen Teil des vorliegenden Streitstoffs. Anders als in dem Verfahren VIII ZR 121/17 (Senatsbeschlüsse vom 12. Juni 2018, WuM 2018, 723; vom 25. September 2018, NZM 2018, 948), in dem der Senat eine tatsächliche und rechtliche Unabhängigkeit zwischen dem 40 41 42 - 19 - die formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b BGB betreffenden Streitstoff einerseits und dem die materielle Berechtigung der Mieterhöhung nach § 559 BGB betreffenden Streitstoff andererseits bejaht hat, erfordert der hiesige Gesamtstreitstoff die Beantwortung einer Rechtsfrage, die sich im Zusammenhang sowohl mit den formellen Voraussetzungen des Miet- erhöhungsverlangens des Klägers nach § 558a BGB als auch mit der materiel- len Berechtigung dieses Verlangens nach § 558 BGB stellt. Gegenstand des vorliegenden Streitstoffs ist unter anderem die Frage, ob der Umstand, dass die Beklagten und die Rechtsvorgängerin des Klägers etwa zehn Jahre nach Einbau eines Bades mit (Innen-)WC durch die Beklagte zu 1 einen neuen Mietvertrag - unter erstmaliger Aufnahme des Beklagten zu 2 als (weiteren) Mieter - unterzeichnet haben, in dem die Wohnung als mit Bad und Toilette ausgestattet beschrieben ist, dazu führt, dass diese Ausstattung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen ist. Die Beantwortung dieser Frage erfordert eine rechtliche Würdigung der Vertrags- umstände. Deren Ergebnis spielt für die Frage der Erfüllung der formellen Vo- raussetzungen des Mieterhöhungsverlangens des Klägers insofern eine Rolle, als der seinerseits als Begründungsmittel herangezogene Berliner Mietspiegel 2015 (§ 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB) Wohnungen ohne (Innen-)WC ausdrücklich von seinem Anwendungsbereich ausnimmt. Ob die Mietwohnung im Hinblick auf eine Mieterhöhung als mit (Innen-)WC ausgestattet anzusehen ist, wirkt sich aber auch auf die materielle Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens - na- mentlich auf die Bestimmung der zutreffenden ortsüblichen Vergleichsmiete - aus. Diese Doppelrelevanz schließt eine vom restlichen Streitstoff unabhängige Beurteilung des die formellen Voraussetzungen des Mieterhöhungsverlangens betreffenden Streitstoffs aus. II. 43 - 20 - Die demnach in vollem Umfang durch das Revisionsgericht zu überprü- fende Beurteilung des Streitfalls durch das Berufungsgericht hält rechtlicher Nachprüfung stand. Dem Kläger steht ein Anspruch auf Zustimmung zu der mit dem Mieterhöhungsverlangen ihrer Rechtsvorgängerin vom 17. August 2015 begehrten Mieterhöhung zu (§ 558 Abs. 1 BGB). Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Nach § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlan- gen dem Mieter in Textform (§ 126b BGB) zu erklären und zu begründen, wobei gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB zur Begründung auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden kann. 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, das Mieterhö- hungsverlangen des Klägers genüge den formellen Anforderungen nach § 558a Abs. 1 BGB. a) Die Begründung soll dem Mieter - auch im Interesse einer außerge- richtlichen Einigung zur Vermeidung überflüssiger Prozesse - die Möglichkeit eröffnen, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und sich darüber schlüssig zu werden, ob er dem Erhöhungsverlangen zu- stimmt oder nicht (Senatsurteile vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 236/18, WuM 2020, 86 Rn. 15; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 25; vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, NJW 2019, 303 Rn. 54; vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 18, 22; jeweils mwN). Hierfür ist es erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt. Zwar dürfen an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. 44 45 46 47 48 - 21 - Das Erhöhungsverlangen muss aber - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforder- ten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche An- gaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (st. Rspr.; vgl. nur Se- natsurteile vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 236/18, aaO Rn. 15 f.; vom 16. Oktober 2019 - VIII ZR 340/18, NJW-RR 2019, 1482 Rn. 13 f.; vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, aaO Rn. 18; vom 3. Februar 2016 - VIII ZR 69/15, NJW 2016, 1385 Rn. 11; Senatsbeschluss vom 26. April 2016 - VIII ZR 54/15, NJW 2016, 2565 Rn. 5 [zur Begründung eines Mieterhöhungsbegehrens für ein Ein- familienhaus mit einem nur für Mehrfamilienhäuser einschlägigen Mietspiegel]; jeweils mwN). b) Diesen Anforderungen wird das Mieterhöhungsverlangen gerecht. Die begehrte Erhöhung der Nettomiete um 43,52 € ab dem 1. November 2015 wird darin unter Bezugnahme auf den Mietspiegel der Stadt Berlin für das Jahr 2015 und mit einer Einordnung der Wohnung in das Mietspiegelfeld G 1 begründet. Hierzu wird erläutert, dass eine einfache Wohnlage, ein bis 1918 bezugsfertig errichteter Altbau und das Vorhandensein von Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung zugrunde gelegt werden. Damit stützt sich das Mieterhöhungsbe- gehren auf ein zulässiges Begründungsmittel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB) und ermöglicht den Beklagten, die Berechtigung der Mieterhöhung zumindest im Ansatz zu überprüfen. Dem steht nicht entgegen, dass der Mietspiegel 2015 der Stadt Berlin für Wohnungen ohne (Innen-)WC nach den dortigen Hinweisen keine Anwendung findet und die den Beklagten vermietete Wohnung im Hinblick auf die Mieterhö- hung als eine solche zu behandeln ist, weil es sich bei dem Bad und (Innen- 49 50 - 22 - )WC der Wohnung nicht um eine vom Vermieter zur Verfügung gestellte Aus- stattung, sondern um eine von den Beklagten geschaffene Einrichtung handelt. aa) Nach der Rechtsprechung des Senats bleibt eine vom Mieter im Ein- vernehmen mit dem Vermieter und auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich und auf Dauer unberücksichtigt. Denn sie ist nicht Teil der dem Mieter vom Vermieter zur Ver- fügung gestellten Einrichtung und auf sie erstreckt sich die gesetzliche Ge- brauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters nicht (Senats- urteile vom 24. Oktober 2018 - VIII ZR 52/18, NJW-RR 2019, 269 Rn. 17; vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 315/09; NZM 2010, 735 Rn. 12 ff.). So liegt es auch hier. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist es in diesem Zu- sammenhang unerheblich, dass die Beklagten und die Rechtsvorgängerin des Klägers etwa zehn Jahre nach Einbau des Bades mit (Innen-)WC einen neuen Mietvertrag - unter erstmaliger Aufnahme des Beklagten zu 2 als (weiteren) Mieter - unterzeichnet haben, in dem diese Wohnung als mit Bad und Toilette ausgestattet beschrieben ist. Dadurch ist die von der Beklagten zu 1 und ihrem früheren Ehemann geschaffene Einrichtung nicht zu einer vom Vermieter zur Verfügung gestellten Ausstattung geworden. Es fehlt schon an Anhaltspunkten dafür, dass die damaligen Mietvertragsparteien (die Rechtsvorgängerin des Klägers und die Beklagten) mit der Unterzeichnung eines neuen Mietvertrages über die Aufnahme des Beklagten zu 2 als Mieter hinaus eine Regelung dahin hätten treffen wollen, dass die von der Beklagten zu 1 (und ihrem früheren, ver- storbenen Ehemann) angeschaffte Einrichtung nunmehr als eine (auch bei Mieterhöhungen zugrunde zu legende) vermieterseitige Ausstattung gelten soll- te. Eine solche Regelung wäre im Übrigen nach § 558 Abs. 6 BGB - wegen Verstoßes gegen die Regelungen des § 558 Abs. 1 bis 5 BGB - ohnehin un- wirksam. Denn danach ist an die objektiven Verhältnisse anzuknüpfen (Senats- 51 52 - 23 - urteil vom 24. Oktober 2018 - VIII ZR 52/18, aaO Rn. 21). Für den Ausnahme- fall, dass der Vermieter dem Mieter die Kosten der Einrichtung erstattet hat, ist hier nichts vorgetragen oder ersichtlich. bb) Der Berliner Mietspiegel für das Jahr 2015 kann gleichwohl als Be- gründungsmittel im Sinne von § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB herangezogen werden. Er erfasst - durch in den Erläuterungen insoweit ausdrücklich vorgesehene Ab- schläge - noch bestimmte Fälle einer Minderausstattung, etwa Altbauwohnun- gen mit einer Bezugsfertigkeit vor 1918, die zwar über ein (Innen-)WC, aber nicht über ein Bad und/oder eine Sammelheizung verfügen. Für den vorliegen- den Fall, in dem die Wohnung (vom Vermieter) weder mit Bad noch mit (Innen- )WC ausgestattet ist, gilt dies allerdings nicht; eine derartige (Minder- )Ausstattung wurde zuletzt in dem Mietspiegel für das Jahr 2000 (durch Ab- schläge) berücksichtigt. Gleichwohl durfte der Mietspiegel Berlin für das Jahr 2015 aber für die Begründung des Mieterhöhungsbegehrens (§ 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB) herange- zogen werden. Die Revision blendet insoweit aus, dass die fehlende Erfassung derart minderausgestatteter Wohnungen durch den Mietspiegel für das Jahr 2015 darauf zurückzuführen ist, dass solche Wohnungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt nicht mehr in - für die Sammlung von belastbarem Datenmate- rial - ausreichender Zahl vorhanden sind. Auch der gerichtliche Sachverständi- ge hat, wie die Revision in anderem Zusammenhang anführt, Vergleichsobjekte ohne Bad und (Innen-)WC nicht recherchieren können. Die ortsübliche Ver- gleichsmiete für die minderausgestattete Wohnung der Beklagten konnte daher nur durch einen Vergleich mit anderen - zwar nicht identisch, aber zumindest ebenfalls sehr einfach ausgestatteten - Wohnungen beurteilt werden. In einer solchen Fallgestaltung kann ein - an sich für eine Wohnung nicht anwendbarer - Mietspiegel zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens herangezogen 53 54 - 24 - werden, wenn er für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete zumindest eine Orientierungshilfe bietet (vgl. Senatsbeschluss vom 26. April 2016 - VIII ZR 54/15, aaO Rn. 12 [zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein Ein- familienhaus durch Bezugnahme auf einen nur Wohnungen in Mehrfamilien- häusern erfassenden Mietspiegel]). So liegt es auch hier. Denn die Beklagten konnten - ausgehend von dem Mietspiegelfeld G 1, in das die Wohnung bei (vermieterseitiger) Ausstattung mit einem (Innen-)WC einzuordnen wäre - die Berechtigung der begehrten Erhöhung zumindest an- satzweise überprüfen. Insoweit bieten die im Mietspiegel für andere Minderaus- stattungen vorgesehenen Abschläge eine gewisse Orientierung. Eine solche überschlägige Prüfung des Mieterhöhungsbegehrens war den Beklagten - ent- gegen der Auffassung der Revision - auch zumutbar. cc) Aus den von der Revision angeführten Senatsurteilen vom 13. November 2013 (VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 11 f.) und vom 12. November 2003 (VIII ZR 52/03, NZM 2004, 219 unter II 2 b) ergibt sich kei- ne andere Beurteilung der vorliegenden Fallgestaltung und insbesondere kein anderer Maßstab. Das erstgenannte Urteil befasst sich mit der (hier nicht erheblichen) spe- ziellen Frage, unter welchen Voraussetzungen ein Mieterhöhungsbegehren auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde gestützt werden kann (§ 558a Abs. 4 Satz 2 Alt. 2 BGB). Die weitere von der Revision genannte Senatsentscheidung betrifft die Frage, ob eine ausreichende Begründung bei einer Bezugnahme auf einen Mietspiegel nur dann vorliegt, wenn der Vermieter die Wohnung im Mieterhö- 55 56 57 58 - 25 - hungsverlangen in das richtige Mietspiegelfeld einordnet. Diese Frage stellt sich hier nicht. Denn im Streit steht nicht, ob der Kläger die Wohnung in das richtige Mietspiegelfeld eingeordnet hat, sondern ob er den Berliner Mietspiegel 2015 zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens überhaupt heranziehen durf- te. Im Übrigen ist die von der Revision angeführte Senatsrechtsprechung über- holt; in nachfolgenden Entscheidungen hat der Senat seine zunächst vertretene Auffassung, eine in formeller Hinsicht ausreichende Begründung im Sinne von § 558a Abs. 1 BGB liege im Fall der Bezugnahme auf einen Mietspiegel nur bei (objektiv) zutreffender Einordnung in eines der Mietspiegelfelder vor (Senatsur- teil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, aaO), dahingehend geändert, dass insoweit die Angabe des nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Miet- spiegelfelds genüge (Senatsurteile vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, WuM 2008, 88 Rn. 16; vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667 Rn. 8; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 263/12, NZM 2013, 612 Rn. 24; Senatsbe- schluss vom 26. April 2016 - VIII ZR 54/15, aaO). 2. Das Mieterhöhungsverlangen des Klägers ist ferner materiell begrün- det. a) Das Berufungsgericht hat sich nach ergänzender Beweisaufnahme - im Wege der Anhörung des bereits in erster Instanz hinzugezogenen Sachver- ständigen - in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht davon überzeugt, dass die vom Kläger begehrte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Dabei ist es - wie oben bereits aufgezeigt - zu Recht davon ausgegangen, dass die zu beurteilende Mietwohnung im Hinblick auf die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete als eine solche anzusehen ist, die nicht mit einem (Innen-)WC ausgestattet ist. aa) Dass das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang das Vorgehen des Sachverständigen gebilligt hat, der Vergleichswohnungen ohne Bad und 59 60 61 - 26 - (Innen-)WC nicht zu recherchieren vermochte und deshalb Wohnungen mit an- derweitigen Minderausstattungen (ohne Sammelheizung) für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen hat, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht insoweit darauf abge- stellt, dass dem Vermieter einer Wohnung ohne (Innen-)WC nur auf diesem Weg eine Mieterhöhung nach § 558 BGB möglich ist. bb) Die erstmals mit Schriftsatz vom 8. April 2020 erhobenen Rügen der Revision gegen den Inhalt des von den Vorinstanzen eingeholten Sachverstän- digengutachtens sowie dagegen, dass das Berufungsgericht dieses Gutachten seiner Entscheidungsfindung zugrunde gelegt hat, sind unbeachtlich. (1) Verfahrensfehler, die nicht von Amts wegen zu berücksichtigen sind, dürfen vom Revisionsgericht gemäß § 557 Abs. 3 Satz 2 ZPO nur geprüft wer- den, wenn sie innerhalb der Revisionsbegründungsfrist ordnungsgemäß erho- ben wurden (§ 551 Abs. 2, Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b ZPO). Das Nachschie- ben einer Verfahrensrüge oder ihrer Begründung ist nach Ablauf der Revisions- begründungsfrist ausgeschlossen (vgl. BGH, Urteil vom 12. Mai 2016 - I ZR 5/15, NJW 2016, 3233 Rn. 17 mwN). (2) Danach sind die Rügen der Revision in dem am 8. April 2020 bei Ge- richt eingegangenen Schriftsatz vom selben Tag nicht zu berücksichtigen. (a) Die Revisionsbegründungsfrist lief, nachdem den Beklagten das Be- rufungsurteil am 8. November 2018 ordnungsgemäß zugestellt worden war, nach antragsgemäßer Verlängerung am 8. März 2019 ab. Das Nachschieben einer Verfahrensrüge war vorliegend auch nicht etwa deshalb zulässig, weil der 62 63 64 65 - 27 - Senat erstmals mit Beschluss vom 3. März 2020 darauf hingewiesen hat, dass er infolge der oben aufgezeigten Änderung seiner bisherigen Rechtsprechung zu der Annahme einer unbeschränkten Revisionszulassung neige. Die Möglich- keit einer Rechtsprechungsänderung muss der Rechtsanwalt stets in Betracht ziehen und dementsprechend bei der Abfassung seiner Revisionsbegründung berücksichtigen. (b) Die Revision macht insoweit auch ausschließlich Verfahrensmängel geltend, die nicht von Amts wegen zu berücksichtigen sind. Sie rügt zum einen, das Berufungsgericht habe sich mit den von den Be- klagten vorgebrachten Einwendungen gegen das Sachverständigengutachten (Orientierung an mit der Mietwohnung der Beklagten nicht vergleichbaren Woh- nungen in nicht ausreichender Anzahl; Unvereinbarkeit der ermittelten ortsübli- chen Vergleichsmiete mit dem Berliner Mietspiegel) nicht (ausreichend) befasst. Damit beruft sich die Revision auf eine Gehörsverletzung (Art. 103 Abs. 1 GG), die als Verfahrensrüge ebenfalls nur unter den Voraussetzungen des § 551 Abs. 2, Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b ZPO zu berücksichtigen ist (vgl. BGH, Ur- teil vom 11. Mai 2004 - XI ZR 22/03, juris Rn. 7 mwN). Gleiches gilt, soweit die Revision zum anderen rügt, das Sachverständi- gengutachten sei als Grundlage für die Entscheidungsfindung ungeeignet ge- wesen, weil es erhebliche Befundtatsachen nicht (ausreichend) offenlege. Ab- gesehen davon, dass das Sachverständigengutachten die von der Revision nach Maßgabe der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfGE 91,176,184) für erforderlich erachteten Angaben über die Vergleichswohnungen (Adresse, Mietpreis, wesentliche Beschaffenheitsmerkmale) enthält, betrifft auch diese Rüge einen - nicht von Amts wegen zu berücksichtigenden - Verfah- rensfehler, indem sie die fehlerfreie Feststellung des der Würdigung zugrunde gelegten Tatbestands infrage stellt und nicht etwa auf einen - der materiell- 66 67 68 - 28 - rechtlichen Kontrolle unterliegenden - Verstoß gegen Denkgesetze oder Erfah- rungssätze oder gegen das Gebot der widerspruchsfreien und vollständigen Auseinandersetzung mit den Beweisergebnissen abzielt. b) Auch die übrigen Voraussetzungen des § 558 BGB (Jahressperrfrist, Kappungsgrenze) sind offensichtlich erfüllt. 3. Entgegen der Auffassung der Revision stehen die seit dem 23. Februar 2020 geltenden Bestimmungen des Gesetzes zur Mietenbegren- zung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) vom 11. Februar 2020 (GVBl. S. 50) dem Anspruch des Klägers nicht entgegen. a) § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln verbietet vorbehaltlich bestimmter - im Streitfall nicht festgestellter - Ausnahmen eine Miete, welche die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet. Im Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558, 558a BGB kommt eine wirk- same Vereinbarung mit der Zustimmung des Mieters zu dem Mieterhöhungsbe- gehren des Vermieters zustande (§ 558b Abs. 1 BGB). Im Falle eines Rechts- streits nach § 558b Abs. 2 BGB tritt, wie die Revision zutreffend ausführt, die Vertragsänderung erst mit der Rechtskraft des der Zustimmungsklage des Vermieters stattgebenden Urteils ein; denn die Zustimmungserklärung des Mie- ters gilt gemäß § 894 ZPO erst dann als abgegeben (Senatsurteil vom 8. Juni 2011 - VIII ZR 204/10, NJW-RR 2011, 1382 Rn. 8). Die rechtliche Ausgestaltung des Mieterhöhungsverfahrens als einzukla- gender Anspruch auf Zustimmung zu einer Vertragsänderung führt somit zwar 69 70 71 72 73 - 29 - dazu, dass die angestrebte Vertragsänderung erst mit rechtskräftiger Verurtei- lung des Mieters wirksam wird. Entgegen der Auffassung der Revision folgt da- raus jedoch nicht, dass auch ein Mieterhöhungsverlangen, mit dem der Vermie- ter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung ab einem vor dem Stichtag liegen- den Zeitpunkt begehrt (wie hier der Kläger zum 1. November 2015), gegen das in § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln angeordnete gesetzliche Verbot einer Überschreitung der am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarten Miete verstieße (ähnlich AG Charlottenburg, Urteil vom 4. März 2020 - 213 C 136/19, juris Rn. 15; Schultz, GE 2020, 168, 172; aA LG Berlin [67. Zivilkammer], WuM 2020, 204, 205 [zur Aussetzung eines Zustimmungsverfahrens zwecks Vorlage der Frage der Verfassungsmäßigkeit des MietenWoG Bln an das Bundesverfas- sungsgericht]; Tietzsch, WuM 2020, 121, 128 f.). Die von der Revision vertretene Auslegung mag zwar noch vom Wortlaut des Gesetzes gedeckt sein. Sie verkennt aber, dass es bei dem als Klage auf Abgabe einer Willenserklärung ausgestalteten Mieterhöhungsverfahren materi- ell um einen Anspruch des Vermieters auf Erhöhung der Miete zu dem sich aus § 558b Abs. 1, 2 BGB ergebendem Zeitpunkt geht, nämlich zum Beginn des dritten auf das Erhöhungsverlangen folgenden Monat. Insoweit hat der im Miet- erhöhungsprozess unterliegende Mieter die erhöhte Miete auch nachträglich zu entrichten, denn die Vertragsänderung bewirkt, dass der Mieter die erhöhte Miete nunmehr rückwirkend ab dem vorgenannten Zeitpunkt schuldet (vgl. Se- natsurteile vom 4. Mai 2005 - VIII ZR 94/04, NJW 2005, 2310 unter II 2 b aa; vom 8. Juli 2011 - VIII ZR 204/10, aaO). Nach seinem Sinn und Zweck ist § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln des- halb dahin auszulegen, dass von dem darin geregelten Verbot (jedenfalls) ge- richtliche Mieterhöhungsverfahren nicht erfasst sind, in denen der Vermieter einen Anspruch auf Erhöhung der Miete zu einem vor dem Stichtag liegenden 74 75 - 30 - Zeitpunkt verfolgt. Denn § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln bezweckt lediglich, Mietsteigerungen ab dem Stichtag zu verhindern, nicht aber die materielle Rechtslage in bereits laufenden Mieterhöhungsprozessen zum Nachteil des Vermieters zu verändern. Der Landesgesetzgeber hat eine auf den Tag der Gesetzesankündigung ("Eckpunktepapier") bezogene Rückwirkung des Geset- zes allein deshalb für erforderlich gehalten, weil dem Gesetzeszweck zuwider- laufende Mitnahmeeffekte in Form von Mieterhöhungen in dem Zeitraum zwi- schen Bekanntwerden des Gesetzesvorhabens und Inkrafttreten des Gesetzes unterbunden werden sollten (LT-Drucks. 18/2347 S. 24 f.). Ein solcher Mitnah- meeffekt ist aber bei Klagen nach § 558b Abs. 2 BGB, die - wie hier - auf Zu- stimmung zu einer Erhöhung zu einem vor dem Stichtag liegenden Zeitpunkt gerichtet sind, ausgeschlossen. Die Konstellation eines im Stichtagszeitpunkt anhängigen Mieterhöhungsprozesses nach § 558b Abs. 2 BGB wird im Übrigen in den Gesetzesmaterialien an keiner Stelle erörtert (dort ist nur die Rede von "Rechtsgeschäften" - LT-Drucks. 18/2347 S. 25 vierter Absatz), was aber zu erwarten gewesen wäre, wenn auch zum Stichtag bereits fällige und prozessual durchsetzbare Zustimmungsansprüche von dem Verbot hätten erfasst werden sollen. b) Ob das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin unbeschadet der hiesigen Erwägungen zur Auslegung des § 3 Abs. 1 Satz 1 dieses Gesetzes einer verfassungsrechtlichen Kontrolle standhält, was von ver- schiedenen Seiten aus mehreren Gründen bezweifelt wird (dazu BVerfG, WuM 2020, 150; NJW 2020, 1202; Beschluss vom 10. März 2020 - 1 BvR 515/20, juris [jeweils als unzulässig abgelehnte Anträge auf Erlass einer einstweiligen Anordnung im Zusammenhang mit noch nicht verbeschiedenen Verfassungs- beschwerden von Vermietern]; LG Berlin, aaO S. 206 mit zahlreichen Nachwei- sen aus der 76 - 31 - Literatur), kann danach - wegen fehlender Entscheidungserheblichkeit - offen bleiben. Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Neukölln, Entscheidung vom 09.05.2018 - 17 C 288/15 - LG Berlin, Entscheidung vom 02.11.2018 - 65 S 113/18 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 12/10 Verkündet am: 19. Januar 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. Januar 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 20. November 2009 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Mitte vom 23. Februar 2009 wird zurückgewiesen. Die Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in B. . Mit Schreiben vom 10. März 2008 verlangte die Klägerin mit Wirkung ab dem 1. Juni 2008 von der Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatli- chen Miete von 179,44 € um 19,59 € auf 199,03 €. Die Klägerin stützt ihr Be- gehren auf den qualifizierten Mietspiegel des Landes Berlin (2007). 1 Die Beklagte ist der Auffassung, das Mieterhöhungsverlangen sei bereits aus formellen Gründen unwirksam, weil die Klägerin in dem Mieterhöhungsver- langen vom 10. März 2008 die Förderungsmittel des Landes Berlin hätte ange- ben müssen, die ihr aufgrund des Förderungsvertrages mit dem Land Berlin 2 - 3 - aus dem Jahr 2000 für Baumaßnahmen an dem Gebäude, in dem die vermiete- te Wohnung liegt, gewährt worden seien. 3 In § 1 Abs. 1 des Förderungsvertrages verpflichtete sich der Eigentümer, die in einem Maßnahmenkatalog näher bezeichneten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen. Gemäß § 1 Abs. 2 des Förde- rungsvertrages verpflichtete sich das Land Berlin, "die Maßnahmen nach Abs. 1 gemäß § 4 dieses Vertrages zu fördern". In § 4 Abs. 1 und 2 des Förderungsvertrages ist geregelt, dass der Ei- gentümer die Kosten der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen trägt und sich das Land Berlin an den Kosten der Maßnahmen mit einem Bau- kostenzuschuss in Höhe von 547.593,60 € sowie einem Baudarlehen in glei- cher Höhe beteiligt. Der Berechnung der Förderungsmittel lagen die Gesamt- baukosten zugrunde. 4 In § 4 Abs. 7 des Förderungsvertrages ist folgendes vereinbart: 5 "Im Hinblick auf § 2 Abs. 1 Satz 2 sowie § 3 Abs. 1 Sätze 3 bis 7 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) gehen die Vertragspartner von folgendem aus: Die Zuwendungen sind als Beitrag zur Deckung der unrentierlichen Kos- ten der Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt. Die nach der Förde- rungsberechnung einzusetzenden Eigenmittel sind zur Finanzierung der Kosten der Modernisierungsmaßnahmen bestimmt. Die sich nach § 7 ergebenden Mietenverzichte betreffen somit die vom Eigentü- mer/Verfügungsberechtigten finanzierten Kosten der Maßnahmen und führen zu keinen Kürzungsbeträgen im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 2 bzw. § 3 Abs. 1 Sätze 3 bis 7 MHG." Die Klägerin ist der Auffassung, aufgrund der Regelung in § 4 Abs. 7 des Förderungsvertrags seien lediglich Instandsetzungsmaßnahmen gefördert wor- den; derartige Förderungsmittel seien bei einem Mieterhöhungsverlangen nicht anzugeben. 6 - 4 - § 4 der Anlage 2 des Mietvertrags der Parteien sieht eine besondere Mietobergrenze bei Vorliegen eines Wohnberechtigungsscheins vor. Die Be- klagte, die im Besitz eines Wohnberechtigungsscheins ist, meint, eine Mieter- höhung sei auch aus diesem Grund ausgeschlossen. 7 8 Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhö- hung gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 9 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 10 Der Klägerin stehe kein Anspruch auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung zu, weil das Mieterhöhungsverlangen vom 10. März 2008 man- gels hinreichender Begründung unwirksam sei. 11 Die nach § 558a BGB erforderliche Begründung sei dann ausreichend, wenn der Vermieter dem Mieter alle Angaben mitteile, die erforderlich seien, damit der Mieter die Berechtigung der verlangten Mieterhöhung überprüfen kön- ne. Die Klägerin habe die von dem Land Berlin aufgrund des Förderungsvertra- ges gewährten öffentlichen Mittel in der Mieterhöhungserklärung nicht angege- ben. Die Angabe der Förderungsmittel sei jedoch für eine ausreichende Be- 12 - 5 - gründung des Erhöhungsverlangens erforderlich gewesen, da diese bei der Mietberechnung nach § 558 Abs. 5 BGB zu berücksichtigen seien. 13 Bei den von dem Land Berlin aufgrund des Vertrages gewährten Mitteln handele es sich um im Mieterhöhungsverlangen nach § 558 Abs. 5 BGB anzu- gebende Drittmittel für eine Modernisierung im Sinne von § 559a BGB und nicht um Drittmittel für Instandsetzungsarbeiten. Für die Beantwortung der Frage, ob es sich um Drittmittel für Modernisierungs- oder für Instandsetzungsmaßnah- men handele, sei auf den durch den Förderungsgeber bestimmten Verwen- dungszweck abzustellen. Gemäß § 1 des Förderungsvertrages seien die Bau- kosten- und Aufwendungszuschüsse für die Finanzierung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten gewährt worden. Der Verwendungszweck habe sich daher auf die Gesamtbaumaßnahme einschließlich der Modernisierung bezogen. Dieser Zweck sei durch § 4 Abs. 7 des Förderungsvertrages nicht in Frage gestellt worden. Danach sollten die Förderungsmittel zwar als Drittmittel nur für Instandsetzungsarbeiten angesehen werden, während die Modernisie- rung allein als durch die Eigenmittel des Vermieters abgedeckt gelten sollte. Diese Regelung bestimme jedoch nicht den tatsächlichen Verwendungszweck, sondern bezwecke einzig und allein, den Vermieter von der Anrechnung der Drittmittel bei Mieterhöhungen freizustellen. Aus dem Förderungsvertrag folgten Rechte und Pflichten nur für die Vertragsparteien, das Land Berlin und die Klä- gerin. Vereinbarungen zu Lasten des Mieters, die zudem nach § 558 Abs. 6 BGB unzulässig seien, seien ohne dessen Mitwirkung nicht möglich. Dass die Drittmittel tatsächlich nicht nur für die Instandsetzungsarbeiten bestimmt gewe- sen seien, ergebe sich auch aus dem Umstand, dass der Berechnung der För- derungsmittel die Gesamtbaukosten zugrunde gelegt worden seien. Eine Anrechnung der Förderungsmittel verbiete sich auch nicht aufgrund einer verfassungskonformen Auslegung des § 558 Abs. 5 BGB. Sinn und 14 - 6 - Zweck dieser Regelung sei es, dass für Modernisierungsmaßnahmen gewährte öffentliche Mittel nicht nur dem Vermieter zugute kommen sollten, sondern auch dem Mieter. Der Vermieter solle nicht höhere Mieteinnahmen aufgrund von In- vestitionen erlangen können, die letztlich nicht er, sondern die öffentliche Hand getätigt habe. 15 Die Angabepflicht mache es einem Vermieter auch nicht unmöglich, Mieterhöhungsverlangen gegenüber dem Mieter wirksam zu erklären. Der Ver- mieter sei lediglich im Rahmen der formellen Wirksamkeit verpflichtet an- zugeben, in welchem Umfang er Förderungsgelder wann und zu welchem Zweck erhalten habe. Die tatsächliche Verwendung der Förderungsgelder zur Instandsetzung oder Modernisierung sei dann eine Frage der materiellen Be- gründetheit, in deren Rahmen der Mieter substantiiert einwenden müsse, die Gelder seien entgegen der Angabe des Vermieters nicht ausschließlich zur In- standsetzung, sondern (auch) zur Modernisierung aufgewendet worden. Ohne Angabe der erhaltenen Förderungsgelder habe der Mieter jedoch keine Mög- lichkeit, "die unterbliebene Anrechnung von gewährten öffentlichen Mitteln sub- stantiiert zu bestreiten". II. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Mieterhöhungsverlangen entspricht den formellen Anforderun- gen des § 558 BGB. Die Annahme des Berufungsgerichts, bei den der Klägerin gewährten Mitteln handele es sich nicht nur um für Instandsetzungsarbeiten, sondern (auch) um in dem Mieterhöhungsverlangen anzugebende Drittmittel für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 558 Abs. 5 in Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB, trifft nicht zu. 16 - 7 - 1. Das Berufungsgericht hat zwar im Ausgangspunkt zutreffend den in dem Förderungsvertrag angegebenen Förderungszweck als entscheidendes Kriterium dafür angesehen, ob die Zuschüsse für Instandsetzungs- oder für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden. Rechtsirrig meint das Beru- fungsgericht jedoch, § 1 des Förderungsvertrages entnehmen zu können, dass die Zuschüsse (auch) der Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen die- nen sollten, hingegen die Regelung in § 4 Abs. 7 des Förderungsvertrages, wo- nach die Fördermittel ausschließlich zur Deckung unrentierlicher Kosten für In- standsetzungsarbeiten bestimmt seien, allein den Zweck verfolge, den Vermie- ter von der Anrechnung der Drittmittel bei Mieterhöhungen freizustellen (vgl. für einen gleich gelagerten Fall Senatsurteil vom 19. Januar 2011 - VIII ZR 87/10, zur Veröffentlichung bestimmt, zu einer wortgleichen Vertragsbestimmung). 17 Das Berufungsgericht verkennt bei seiner Betrachtung, dass § 1 des Förderungsvertrages keine Aussage über den Förderungszweck trifft, sondern in § 1 Abs. 2 diesbezüglich auf § 4 des Förderungsvertrages verweist. In § 4 Abs. 7 des Förderungsvertrages ist der für die Beurteilung maßgebende Förde- rungszweck indes abschließend und unmissverständlich beschrieben. Danach "sind die Baukostenzuschüsse als Beitrag zur Deckung der unrentierlichen Kos- ten der Instandsetzungsmaßnahmen" und der Aufwendungszuschuss "als Bei- trag zur Deckung von Bewirtschaftungsdefiziten aus den laufenden Aufwen- dungen für Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt". Damit betrafen die Zu- schüsse ausschließlich Instandsetzungsmaßnahmen; hierfür gewährte Drittmit- tel führen jedoch nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht zu einer Kürzung der neu verlangten Miete (vgl. Senatsurteil vom 19. Januar 2011, aaO). 18 2. Soweit zu Gunsten der Beklagten für die Wohnung ein gültiger Wohn- berechtigungsschein vorliegt, lässt dies den Anspruch der Klägerin auf Zustim- mung zur Erhöhung der Miete gemäß § 558 Abs. 1 BGB nicht entfallen. Die 19 - 8 - öffentliche Förderung durch die Vergabe eines Wohnberechtigungsscheins nach § 5 Wohnungsbindungsgesetz an den Mieter hat nicht zur Folge, dass die Zustimmung zu einer höheren Miete bei Vorliegen der Voraussetzungen gemäß § 558 BGB verweigert werden könnte (AG Pankow-Weißensee, GE 2009, 1629 f.). Die Miete ist nur solange entsprechend der Vereinbarung der Parteien in § 4 der Anlage 2 zum Mietvertrag reduziert zu zahlen, wie die Beklagte der Klägerin fristgerecht einen gültigen Wohnberechtigungsschein nachweisen kann. III. Das Berufungsurteil kann danach keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da weitere Feststellungen nicht zu treffen sind und der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 20 Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 23.02.2009 - 103 C 115/08 - LG Berlin, Entscheidung vom 20.11.2009 - 63 S 159/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 87/10 Verkündet am: 19. Januar 2011 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558 Abs. 5 Ob öffentliche Förderungsmittel als Zuschüsse zu Modernisierungsmaßnahmen ge- währt werden und damit im Rahmen der Begründung eines Mieterhöhungsverlan- gens anzugeben sind, beurteilt sich grundsätzlich nach dem im Förderungsvertrag angegebenen Förderungszweck. BGH, Urteil vom 19. Januar 2011 - VIII ZR 87/10 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Dezember 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 12. März 2010 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin in B. . Mit Schrei- ben vom 17. Juli 2008 verlangte die Klägerin mit Wirkung vom 1. Oktober 2008 von dem Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der mit der Rechtsvor- gängerin der Klägerin im Jahr 2000 vereinbarten Miete von 207,07 € um 41,41 € auf 248,48 €. Die Klägerin stützt ihr Begehren auf den qualifizierten Mietspiegel des Landes Berlin (2007). 1 Der Beklagte ist der Auffassung, das Mieterhöhungsverlangen sei bereits aus formellen Gründen unwirksam, weil die Klägerin in dem Mieterhöhungsver- langen vom 17. Juli 2008 Fördermittel des Landes Berlin hätte angeben müs- sen, die ihrer Rechtsvorgängerin aufgrund Förderungsvertrages vom 2 - 3 - 18. August 1999 für Baumaßnahmen an dem Gebäude, in dem die vermietete Wohnung liegt, gewährt worden seien. 3 In § 1 Abs. 1 des Förderungsvertrages verpflichtete sich der Eigentümer, die in einem Maßnahmenkatalog näher bezeichneten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen. Gemäß § 1 Abs. 2 des Förde- rungsvertrages verpflichtete sich das Land Berlin, "die Maßnahmen nach Ab- satz 1 gemäß § 4 dieses Vertrages zu fördern". In § 4 Abs. 1 und 2 des Förderungsvertrages ist geregelt, dass der Ei- gentümer die Kosten der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen trägt und sich das Land Berlin an den Kosten der Maßnahmen mit einem Bau- kostenzuschuss in Höhe von 458.156,38 € und einem Aufwendungszuschuss in Höhe von 409.759,50 € beteiligt. Aus dem Finanzierungskonzept der Rechts- vorgängerin der Klägerin, das als Anlage 1 Bestandteil des Förderungsvertra- ges vom 18. August 1999 wurde, ergibt sich, dass die Höhe des Förderungsbe- trages auf der Grundlage der Gesamtkosten der Baumaßnahmen festgelegt worden ist. 4 In § 4 Abs. 8 des Förderungsvertrages ist folgendes vereinbart: 5 "Im Hinblick auf § 2 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Regelung der Miet- höhe (MHG) sowie § 3 Abs. 1 Sätze 3 bis 7 MHG gehen die Vertrags- partner von folgendem aus: Die Baukostenzuschüsse sind als Beitrag zur Deckung der unrentierli- chen Kosten der Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt. Die Aufwen- dungszuschüsse sind als Beitrag zur Deckung von Bewirtschaftungsde- fiziten aus den laufenden Aufwendungen für Instandsetzungsmaßnah- men bestimmt. Die nach der Förderungsberechnung einzusetzenden Ei- genmittel sind zur Finanzierung der Kosten der Modernisierungsmaß- nahmen bestimmt. Die sich nach § 7 ergebenden Mietenverzichte betreffen somit die vom Eigentümer finanzierten Kosten der Maßnah- men und führen zu keinen Kürzungsbeträgen im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 2 bzw. § 3 Abs. 1 Sätze 3 bis 7 MHG." - 4 - Die Klägerin ist der Auffassung, aufgrund der Regelung in § 4 Abs. 8 des Förderungsvertrages seien lediglich Instandsetzungsmaßnahmen gefördert worden; derartige Förderungsmittel seien bei einem Mieterhöhungsverlangen nicht anzugeben. 6 7 Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhö- hung gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 8 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 9 Der Klägerin stehe kein Anspruch auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung zu, denn das Mieterhöhungsverlangen vom 17. Juli 2008 sei mangels zureichender Begründung unwirksam. 10 Die nach § 558a BGB erforderliche Begründung sei dann ausreichend, wenn der Vermieter dem Mieter alle Angaben mitteile, die erforderlich seien, damit der Mieter die Berechtigung der verlangten Mieterhöhung überprüfen kön- ne. Die Klägerin habe die von dem Land Berlin aufgrund des Förderungsvertra- ges gewährten öffentlichen Mittel in der Mieterhöhungserklärung nicht angege- ben. Die Angabe der Fördermittel sei jedoch für eine ausreichende Begründung 11 - 5 - des Erhöhungsverlangens erforderlich gewesen, da diese bei der Mietberech- nung nach § 558 Abs. 5 in Verbindung mit § 559a BGB zu berücksichtigen sei- en. Die Dauer der Förderung sei in § 10 des Förderungsvertrages mit 21 Jahren vereinbart worden. 12 Bei den von dem Land Berlin aufgrund des Vertrages gewährten Mitteln handele es sich um im Mieterhöhungsverlangen nach § 558 Abs. 5 BGB anzu- gebende Drittmittel für eine Modernisierung im Sinne von § 559a BGB und nicht um Drittmittel für Instandsetzungsarbeiten. Für die Beantwortung der Frage, ob es sich um Drittmittel für Modernisierungs- oder für Instandsetzungsmaßnah- men handele, sei auf den durch den Förderungsgeber bestimmten Verwen- dungszweck abzustellen. Gemäß § 1 des Förderungsvertrages seien die Bau- kosten- und Aufwendungszuschüsse für die Finanzierung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten gewährt worden. Der Verwendungszweck habe sich daher auf die Gesamtbaumaßnahme einschließlich der Modernisierung bezogen. Dieser Zweck sei durch § 4 Abs. 8 des Förderungsvertrages nicht in Frage gestellt worden. Danach sollten die Fördermittel zwar als Drittmittel nur für Instandsetzungsarbeiten angesehen werden, während die Modernisierung allein als durch die Eigenmittel des Vermieters abgedeckt gelten sollte. Diese Regelung bestimme jedoch nicht den tatsächlichen Verwendungszweck, son- dern bezwecke einzig und allein, den Vermieter von der Anrechnung der Dritt- mittel bei Mieterhöhungen freizustellen. Aus dem Förderungsvertrag folgten Rechte und Pflichten nur für die Vertragsparteien, das Land Berlin und die Klä- gerin. Vereinbarungen zu Lasten des Mieters, die zudem nach § 558 Abs. 6 BGB unzulässig seien, seien ohne dessen Mitwirkung nicht möglich. Dass die Drittmittel tatsächlich nicht nur für die Instandsetzungsarbeiten bestimmt gewe- sen seien, ergebe sich auch aus dem Umstand, dass der Berechnung der För- dermittel die Gesamtbaukosten zugrunde gelegt worden seien. - 6 - Eine Anrechnung der Fördermittel verbiete sich auch nicht aufgrund einer verfassungskonformen Auslegung des § 558 Abs. 5 BGB. Sinn und Zweck die- ser Regelung sei es, dass für Modernisierungsmaßnahmen gewährte öffentli- che Mittel nicht nur dem Vermieter zugute kommen sollten, sondern auch dem Mieter. Der Vermieter solle nicht höhere Mieteinnahmen aufgrund von Investiti- onen erlangen können, die letztlich nicht er, sondern die öffentliche Hand getä- tigt habe. 13 Die Angabepflicht mache es einem Vermieter auch nicht unmöglich, Mieterhöhungsverlangen gegenüber dem Mieter wirksam zu erklären. Der Ver- mieter sei lediglich im Rahmen der formellen Wirksamkeit verpflichtet an- zugeben, in welchem Umfang er Fördergelder wann und zu welchem Zweck erhalten habe. Die tatsächliche Verwendung der Fördergelder zur Instandset- zung oder Modernisierung sei dann eine Frage der materiellen Begründetheit, in deren Rahmen der Mieter substantiiert einwenden müsse, die Gelder seien entgegen der Angabe des Vermieters nicht ausschließlich zur Instandsetzung, sondern (auch) zur Modernisierung aufgewendet worden. Ohne Angabe der erhaltenen Fördergelder habe der Mieter jedoch keine Möglichkeit, "die unter- bliebene Anrechnung von gewährten öffentlichen Mitteln substantiiert zu bestreiten". 14 II. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Mieterhöhungsverlangen entspricht den formellen Anforderun- gen des § 558 BGB. Die Annahme des Berufungsgerichts, bei den der Rechts- vorgängerin der Klägerin gewährten Mitteln handele es sich nicht nur um Zu- schüsse für Instandsetzungsarbeiten, sondern (auch) um in dem Mieterhö- 15 - 7 - hungsverlangen anzugebende Drittmittel für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 558 Abs. 5 in Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB, trifft nicht zu. 16 1. Nach der zum Teil noch unter der Geltung der §§ 2, 3 MHG ergange- nen Rechtsprechung des Senats erfordert die Wirksamkeit eines Mieterhö- hungsverlangens nach § 558 BGB, dass der Vermieter Kürzungsbeträge auf Grund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zum Zwecke der Woh- nungsmodernisierung einschließlich der zugrundeliegenden Berechnungsposi- tionen in das Erhöhungsverlangen aufnimmt (Senatsurteile vom 1. April 2009 - VIII ZR 179/08, NJW 2009, 1737 Rn. 10; vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 235/03, WuM 2004, 406 unter II; vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947 unter II 1). Ohne diese Angaben ist der Mieter nicht in der Lage, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen, denn nach § 558 Abs. 5 BGB in Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB sind Kosten für Modernisie- rungsmaßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte gedeckt wer- den, bei der Berechnung der erhöhten Miete in Anrechnung zu bringen. Werden Fördermittel undifferenziert zum Zwecke der Instandsetzung und Modernisie- rung gewährt, muss dem Mieter jedenfalls mitgeteilt werden, wann der Vermie- ter welche öffentlichen Mittel zu welchem Zweck - Modernisierung oder In- standsetzung - erhalten hat, um den Mieter in die Lage zu versetzen, gegebe- nenfalls substantiierte Einwendungen gegen das Erhöhungsverlangen vorbrin- gen zu können (Senatsurteil vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 235/03, aaO). Denn die gesetzlichen Regelungen in § 558 Abs. 5, § 559a BGB sollen sicherstellen, dass dem Vermieter solche Maßnahmen nicht zugute kommen, zu deren Durchführung er öffentliche Mittel in Anspruch genommen hat. Andernfalls wür- de er gegenüber dem Vermieter ungerechtfertigt besser gestellt, der die Moder- nisierungsmaßnahmen aus eigenem Vermögen finanziert hat (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO unter II 2 a). - 8 - 2. Hiernach hat das Berufungsgericht zwar im Ausgangspunkt zutreffend den in dem Förderungsvertrag angegebenen Förderzweck als entscheidendes Kriterium dafür angesehen, ob die Zuschüsse für Instandsetzungs- oder für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden. Rechtsirrig meint das Beru- fungsgericht jedoch, § 1 des Förderungsvertrages entnehmen zu können, dass die Zuschüsse (auch) der Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen die- nen sollten, hingegen die Regelung in § 4 Abs. 8 des Förderungsvertrages, wo- nach die Fördermittel ausschließlich zur Deckung unrentierlicher Kosten für In- standsetzungsarbeiten bestimmt seien, allein den Zweck verfolge, den Vermie- ter von der Anrechnung der Drittmittel bei Mieterhöhungen freizustellen. 17 Diese Auslegung des Förderungsvertrages durch das Berufungsgericht begegnet - wie die Revision mit Recht rügt - durchgreifenden rechtlichen Be- denken. Zwar kann der Senat die Auslegung von Vertragserklärungen durch den Tatrichter lediglich darauf überprüfen, ob dieser sich mit dem Prozessstoff umfassend und widerspruchsfrei auseinander gesetzt hat und ob dabei gesetz- liche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze, allgemein anerkannte Auslegungsregeln, allgemeine Erfahrungssätze oder Verfahrens- vorschriften verletzt worden sind (vgl. Senatsurteile vom 5. März 2008 - VIII ZR 37/07, NJW 2008, 1439 Rn. 19; vom 7. Juni 2006 - VIII ZR 209/05, BGHZ 168, 64 Rn. 12; jeweils mwN). Ein solcher Verstoß liegt hier indessen vor. 18 Das Berufungsgericht verkennt bei seiner Betrachtung, dass § 1 des Förderungsvertrages keine Aussage über den Förderzweck trifft, sondern in § 1 Abs. 2 diesbezüglich auf § 4 des Förderungsvertrages verweist. In § 4 Abs. 8 des Förderungsvertrages ist der für die Beurteilung maßgebende För- derzweck indes abschließend und unmissverständlich beschrieben. Danach 19 - 9 - "sind die Baukostenzuschüsse als Beitrag zur Deckung der unrentierlichen Kos- ten der Instandsetzungsmaßnahmen" und der Aufwendungszuschuss "als Bei- trag zur Deckung von Bewirtschaftungsdefiziten aus den laufenden Aufwen- dungen für Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt". Damit betrafen die Zu- schüsse ausschließlich Instandsetzungsmaßnahmen; hierfür gewährte Drittmit- tel führen jedoch nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht zu einer Kürzung der neu verlangten Miete und sind deshalb auch nicht im Mieterhöhungsverlan- gen anzugeben. Soweit das Berufungsgericht die Regelung in § 4 Abs. 8 des Förde- rungsvertrages mit der Erwägung beiseite schieben will, sie diene allein dem Zweck, den Vermieter von der Anrechung von Drittmitteln freizustellen, bieten die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts keinen Anhalt für diese Annahme. Vielmehr ist es grundsätzlich allein Sache des Zuschussgebers zu bestimmen, welchen Zweck er fördern will. Führt der festgelegte Förderzweck - wie hier bei der ausschließlichen Förderung von Instandsetzungsarbeiten - dazu, dass die gewährten Mittel nach den gesetzlichen Vorschriften bei einer Mieterhöhung nicht anzurechnen sind, kann in Ermangelung entgegenstehen- der Anhaltspunkte eine bewusste Gesetzesumgehung nicht unterstellt werden. Im Gegenteil wird den Interessen der Mieter insbesondere durch die Festlegung von Mietobergrenzen in §§ 7, 7a, 7b des Förderungsvertrages Rechnung getra- gen. Das weitere Argument des Berufungsgerichts, auch aus dem Umstand, dass der Berechnung der Fördermittel die Gesamtbaukosten zugrunde gelegen hätten, ergebe sich, dass die Zuschüsse nicht nur für Instandsetzungsmaß- nahmen bestimmt gewesen seien, ist schon deshalb nicht tragfähig, weil es er- neut die rechtlich nicht zu beanstandende ausdrückliche Zweckbestimmung in § 4 Abs. 8 des Förderungsvertrages unberücksichtigt lässt. 20 - 10 - III. 21 Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuhe- ben (§ 562 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Der Senat kann nicht abschließend in der Sa- che entscheiden, weil es dazu weiterer tatsächlicher Feststellungen bedarf. Das Berufungsgericht hat sich - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - bis- lang nicht mit dem weiteren in der Berufungsbegründung erhobenen Einwand des Beklagten beschäftigt, das Amtsgericht habe die Vereinbarung des Beklag- ten mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin vom 31. Mai/2. Juni 2000 zu Un- recht dahin gehend ausgelegt, dass damit Mieterhöhungen aufgrund einer ver- änderten ortsüblichen Vergleichsmiete nicht ausgeschlossen werden sollten. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 19.05.2009 - 5 C 545/08 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.03.2010 - 63 S 314/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 331/06 Verkündet am: 10. Oktober 2007 Holmes, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 557 Abs. 4; § 558 Abs. 1, 6; § 558a BGB a) Bei Erhöhung einer Teilinklusivmiete nach § 558 BGB braucht der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten keine Angaben zu machen, wenn auch die von ihm beanspruchte erhöhte Tei- linklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt. b) Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 BGB werden Bestandteil der Grundmiete und sind deshalb bei späteren Mieterhöhungen nach § 558 BGB in die Ausgangsmiete einzurechnen. Eine gegenteilige Parteivereinbarung gäbe dem Vermieter die Mög- lichkeit zur Mieterhöhung über den in § 558 BGB vorgesehenen Rahmen hinaus und ist deshalb gemäß § 558 Abs. 6, § 557 Abs. 4 BGB wegen Benachteiligung des Mieters unwirksam. c) Gibt der Vermieter in einem Mieterhöhungsbegehren nach § 558a BGB eine unzu- treffende Ausgangsmiete an, weil er die gebotene Einrechnung einer früheren Mieterhöhung in die Ausgangsmiete unterlässt, führt das nicht zur formellen Un- wirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens und zur Unzulässigkeit einer vom Ver- mieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage; das Mieterhöhungsbegehren ist jedoch unbegründet, soweit die begehrte Miete unter Hinzurechnung der früheren Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt (im Anschluss an BGH, Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, unter II 2 b und Urteil vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305, unter II 2 a, b). BGH, Urteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. Oktober 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 23. November 2006 aufgeho- ben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 29. Juli 2005 wird zurückgewiesen. Die Beklagten tragen die Kosten der Rechtsmittelverfahren. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten haben von der Klägerin eine 138,96 qm große Wohnung in Düsseldorf gemietet. Ab 1. März 1995 verlangte die Klägerin zusätzlich zur bisherigen (Teilinklusiv-)Miete von 575,50 € monatlich und den vereinbarten Nebenkosten (Heizung, Be- und Entwässerung sowie Antennenanlage) einen so genannten Wertverbesserungszuschlag in Höhe von 36,26 €. Die Beklagten entrichteten in der Folgezeit den sich unter Berücksichtigung dieses Zuschlags ergebenden monatlichen Gesamtbetrag. 1 - 3 - Mit Schreiben vom 28. Oktober 2004 begehrte die Klägerin Zustimmung zur Erhöhung der "Nettomiete" von bisher monatlich 575,50 € - zuzüglich der Kosten für Be- und Entwässerung, Heizkostenvorauszahlung, Wertverbesse- rung und Kabelgebühren wie bisher - auf monatlich 690,60 € mit Wirkung ab dem 1. Januar 2005. Dabei führte sie aus, dass auf die Wohnung der Beklagten durchschnittliche Betriebskosten von 0,67 € je qm entfielen. Die ortsübliche Vergleichsmiete (Nettomiete) hat die Klägerin in ihrem Mieterhöhungsverlangen mit 5,80 € angegeben; dem sind die Beklagten nicht entgegengetreten. 2 Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu. Das Amtsgericht hat die Beklagten verurteilt, der Mieterhöhung entsprechend dem Mieterhöhungs- verlangen der Klägerin von 28. Oktober 2004 zuzustimmen, das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revisi- on erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 3 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 4 Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht zu, weil es bereits an einem formell wirksamen Mieterhöhungsverlangen fehle, dieses jedenfalls nicht hinreichend begründet sei. 5 Gemäß § 558a BGB sei das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Text- form zu erklären und zu begründen. Die Begründung solle dem Mieter die Mög- lichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu über- 6 - 4 - prüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden. Diesem Er- fordernis werde das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht gerecht, weil es sich auf einen lediglich Nettokaltmieten ausweisenden Mietspiegel stütze, je- doch ungeachtet der zwischen den Parteien vereinbarten Teilinklusivmiete kei- ne überprüfbaren Angaben zu den konkreten Betriebskosten der Wohnung im letzten Abrechnungszeitraum enthalte. Die Berechnung der Vergleichsmiete anhand von Durchschnittswerten stelle keine gleichwertige Berechnungsme- thode dar. Es sei unerheblich, dass die von der Klägerin geforderte Bruttomiete die Nettomiete des Mietspiegels unterschreite. Zwar komme es bei dieser Konstel- lation für den Mieter nicht auf die Möglichkeit an, im Einzelnen nachvollziehen und überprüfen zu können, wie sich der Anteil seiner Nettomiete zu der im Mietspiegel verhalte. Das zum Schutz des Mieters streng förmlich ausgestaltete Mieterhöhungsverfahren gestatte insoweit jedoch keine Ausnahme. Vor diesem Hintergrund könne auch die von den Parteien umstrittene Frage dahinstehen, ob durch das Mieterhöhungsbegehren vom 28. Oktober 2004 die Struktur des Mietverhältnisses verändert oder diese Änderung bereits bei der letzten Mieter- höhung zum 1. März 1995 vorgenommen worden sei. 7 II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 28. Oktober 2004 ist formell wirksam und auch materiell begründet. 8 1. Im Ansatzpunkt zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegan- gen, dass die dem Vermieter gemäß § 558a BGB obliegende Begründung des Mieterhöhungsverlangens dem Mieter die Möglichkeit geben soll, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise 9 - 5 - überflüssige Prozesse zu vermeiden; zur Erreichung dieses Zwecks müssen dem Mieter alle Faktoren bekannt gegeben werden, die für die Mieterhöhung von Bedeutung sind (Senatsurteil vom 25. Februar 2002 - VIII ZR 116/03, NZM 2004, 380, unter II 1). Dem Berufungsgericht ist ferner darin beizupflichten, dass der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete (Teilinklusivmiete), den er - wie hier die Klägerin - mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, anhand der zuletzt auf die betreffende Wohnung entfallenden Betriebskosten und nicht auf der Grundlage eines durchschnittlichen (pauschalen) Betriebskostenanteils zu beurteilen ist (Senatsurteile vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NZM 2006, 101, unter II 1 b bb (2); vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, NZM 2006, 864, unter II 2; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, unter II 1). 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat die Angabe eines pauschalen Betriebskostenanteils im Erhöhungsverlangen aber nicht zur Folge, dass das Erhöhungsverlangen bereits aus formellen Gründen unwirksam ist. Die Frage, ob der angegebene Betriebskostenanteil (auch im Ansatz) zutreffend ist, betrifft nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens, sondern allein dessen materielle Berechtigung (Senatsurteil vom 12. Juli 2006, aaO, unter II 1 b). 10 Wie auch das Berufungsgericht nicht verkennt, kommt es ohnehin auf die Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten dann nicht an, wenn - wie hier - selbst die erhöhte Teilinklusivmiete noch unterhalb der ortsüblichen Net- tomiete liegt. Der Mieter benötigt in einem solchen Fall keine Angaben zu den Betriebskosten, um die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu prüfen. In einem solchen Fall führen unzutreffende Angaben des Vermieters zu den Be- triebskosten - anders als das Berufungsgericht meint - weder zur formellen Un- 11 - 6 - wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, noch stehen sie der materiellen Begründetheit des Zustimmungsbegehrens entgegen. 12 3. Das Urteil des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Entgegen der Rüge der Revisionserwiderung ist das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht wegen einer damit verbun- denen unzulässigen Änderung der Mietstruktur bereits formell unwirksam. Zwar ist nach wohl allgemeiner Meinung in der Literatur und der Recht- sprechung der Instanzgerichte ein Mieterhöhungsverlangen dann unwirksam, wenn der Vermieter damit weitere von ihm erstrebte Änderungen des Mietver- trags - z.B. der Mietstruktur - verknüpft, so dass der Mieter mit der Zustimmung zur Mieterhöhung gleichzeitig die weitere Vertragsänderung annähme (LG Hamburg, WuM 1987, 86; LG Köln, WuM 1992, 255; LG Wiesbaden, WuM 1991, 698; LG München, WuM 1995, 113; vgl. auch OLG Hamburg, WuM 1983, 49; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558a Rdnr. 17; Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III. A Rdnr. 332; MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 558a Rdnr. 10; Schmid/Riecke, Mietrecht, § 558a Rdnr. 9). Ob dieser Auffassung uneingeschränkt zu folgen ist, bedarf hier keiner Entscheidung. Die Klägerin hat mit ihrem Mieterhöhungsver- langen vom 28. Oktober 2004 keine vertragliche Abänderung der Mietstruktur begehrt. 13 a) Die Auffassung der Revisionserwiderung, die Klägerin erstrebe mit der begehrten Erhöhung der "Grundmiete" eine vertragliche Änderung der bisheri- gen Mietstruktur der Teilinklusivmiete, trifft nicht zu. Denn aus der weiteren Formulierung des Mieterhöhungsverlangens ergibt sich, dass die Beklagten (nur) im bisherigen Umfang gesonderte Nebenkosten (Heizkosten, Be- und 14 - 7 - Entwässerung sowie Kabelgebühren) tragen sollen, so dass sonstige Neben- kosten wie bisher in der Miete enthalten sind. 15 b) Auch im Hinblick auf die Position "Wertverbesserungszuschlag" ent- hält das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin kein stillschweigendes Angebot zur vertraglichen Änderung der Mietstruktur; dies ergibt sich bereits daraus, dass die Klägerin in ihrem Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich davon aus- geht, dass dieser Zuschlag "wie bisher" weitergezahlt werden soll. aa) Allerdings beanstandet die Revisionserwiderung in diesem Zusam- menhang zu Recht, dass die Klägerin diesen Betrag nicht in die Ausgangsmiete eingerechnet hat. Eine wegen Modernisierung erfolgte Mieterhöhung nach § 559b BGB wird - ebenso wie eine nach § 558 BGB vorgenommene Mieterhö- hung - Bestandteil der Grundmiete, so dass die erhöhte Miete bei einer späte- ren Mieterhöhung nach § 558 BGB als die der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellende Ausgangsmiete zu Grunde zu legen ist (LG München I, WuM 1996, 43; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559b Rdnr. 41 m.w.N., Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 559b Rdnr. 4; Lammel, Wohnraummiet- recht, 2. Aufl., § 559b Rdnr. 25). Eine hiervon abweichende Mietstruktur, bei der die frühere Mieterhöhung in Form eines Wertverbesserungszuschlags als ge- sonderter, bei späteren Mieterhöhungen nicht zu berücksichtigender Betrag neben der Grundmiete erhalten bliebe, kann auch durch eine Vereinbarung der Mietvertragsparteien nicht erreicht werden. Denn eine derartige Abrede gäbe dem Vermieter die Möglichkeit zur Erhöhung der Miete über den durch § 558 BGB vorgegebenen Rahmen hinaus und wäre deshalb als eine den Mieter be- nachteiligende Vereinbarung gemäß § 558 Abs. 6 BGB (früher § 10 Abs. 1 Miethöhegesetz) unwirksam. Es ist deshalb unerheblich, ob die Parteien an- lässlich der im Jahr 1995 erfolgten Mieterhöhung eine dahingehende Änderung der Mietstruktur vereinbart haben. Die Klägerin hätte den Wertverbesserungs- 16 - 8 - zuschlag mithin in die Ausgangsmiete und die verlangte erhöhte Miete einrech- nen müssen. 17 bb) Die Nichteinrechnung der früheren Mieterhöhung in die Ausgangs- miete und die erhöhte Miete führt jedoch nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens vom 28. Oktober 2004. 18 § 558a BGB legt die formalen Anforderungen fest, die an ein wirksames Mieterhöhungsverlangen zu stellen sind. Davon unabhängig ist die Frage, ob die im Zustimmungsverlangen geforderte Miete der Höhe nach (materiell) be- rechtigt ist. Mit der Begründung des Mieterhöhungsverlangens sollen dem Mie- ter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die tatsächlichen Angaben zur Verfügung gestellt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter gemäß § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt, also etwa die Angabe der ortsüb- lichen Vergleichsmiete (Mietspanne) und bei Bezugnahme auf einen Mietspie- gel die Einordnung der Wohnung in die betreffende Kategorie des Mietspiegels (vgl. Senatsurteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, unter II 2 b). Inhaltliche Fehler des Mieterhöhungsbegehrens führen demge- genüber nicht zu dessen formeller Unwirksamkeit und zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage, sondern sind im Rah- men der Begründetheit zu prüfen (vgl. Senatsurteile vom 12. November 2003, aaO, unter II 2 b, c, zur Überschreitung der Mietspiegelspanne im Mieterhö- hungsverlangen sowie vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305, unter II 2 a, b, zur Erhöhung einer der Heizkostenverordnung widerspre- chenden Bruttowarmmiete). Dies gilt auch für die hier unterbliebene Einrech- nung des Wertverbesserungszuschlags in die Miete. 4. Der Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Teilinklusivmiete um 115,10 € ist auch materiell begründet. Denn die Klägerin 19 - 9 - hat in ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 28. Oktober 2004 die Jahresfrist des § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB, die 15-monatige Wartefrist gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB sowie die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB beachtet, und die erhöhte Miete liegt noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete von 5,80 € je qm. Auch die erhöhte (Teilinklusiv-)Miete beläuft sich nämlich einschließlich des Wertverbesserungszuschlags auf 726,86 €, was bei der Wohnungsgröße von 138,96 qm einem Betrag von nur 5,23 € je qm entspricht. III. Das Berufungsurteil ist somit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, da der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf ist zurückzuweisen. 20 Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 29.07.2005 - 41 C 4333/05 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 23.11.2006 - 21 S 362/05 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 181/07 Verkündet am: 9. Juli 2008 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 558 Abs. 1, § 556, § 535 Abs. 1, § 306 Abs. 2, § 307 Bb, Cl, § 313 Der Vermieter ist nicht berechtigt, im Falle der Unwirksamkeit einer Klausel zur Vor- nahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter von diesem eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlages zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. BGH, Urteil vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. April 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers, die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel und den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision der Kläger wird zurückgewiesen. Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 16. Mai 2007 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Beklagten erkannt worden ist. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 25. August 2005 abgeändert. Die Klage wird abgewiesen. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit 1990 Mieter einer Wohnung der Kläger. Der Formu- larmietvertrag enthält eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Schönheits- reparaturen “regelmäßig“ innerhalb bestimmter Fristen vorzunehmen. Die Klä- ger boten dem Beklagten und seiner zwischenzeitlich verstorbenen Ehefrau wegen Unwirksamkeit dieser Verpflichtung vergeblich den Abschluss einer Er- gänzungsvereinbarung an, welche die Durchführung der Schönheitsreparaturen 1 - 3 - durch den Mieter anderweitig regeln sollte. Mit Schreiben vom 29. November 2004 verlangten die Kläger daraufhin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 384,29 € auf 444,89 €. Der Beklagte stimmte mit Schreiben vom 24. Januar 2005 aufgrund der unstreitigen Einordnung der Wohnung in dem Mietspiegel einer Mieterhöhung auf 390,99 € zu, lehnte aber die weitergehende Zustim- mung zu einem monatlichen Zuschlag von 0,71 € je Quadratmeter Wohnfläche für die von den Klägern zu erbringenden Schönheitsreparaturen ab. Das Amtsgericht hat der Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung mit Wirkung ab dem 1. Februar 2005 von 390,99 € auf 444,89 € monatlich stattgegeben. Das Berufungsgericht hat unter Zurückweisung der weitergehen- den Berufung des Beklagten die Entscheidung des Amtsgerichts abgeändert und den Beklagten verurteilt, einer Erhöhung der monatlichen Grundmiete mit Wirkung ab dem 1. Februar 2007 auf 406,17 € zuzustimmen. Die weitergehen- de Klage hat es abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revi- sion erstreben die Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils, der Beklagte die vollständige Abweisung der Klage. 2 Entscheidungsgründe: Die Revision der Kläger ist unbegründet. Die Revision des Beklagten hat dagegen Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 4 Der Vermieter könne auf Grund des Rücksichtnahmegebots nach § 241 Abs. 2 BGB infolge der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel einen 5 - 4 - Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter verlangen. Dies setze voraus, dass der Vermieter dem Mieter vor einer entsprechenden Zustim- mungsklage Verhandlungen über eine Vertragsänderung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen anbiete. Darin müsse dem Mieter die Übernahme von Schönheitsreparaturen in der Form von § 7 des Mustermietvertrages des Bun- desjustizministeriums aus dem Jahr 1976 und dem weichen Fristenplan gemäß der Fußnote zu § 7 des Mustermietvertrages angeboten werden. Dem seien die Kläger nachgekommen. Der Zuschlag könne jedoch nicht in Anlehnung an § 28 Abs. 4 der Zwei- ten Berechnungsverordnung bemessen werden. Eine dem sozialen Wohnungs- bau vergleichbare Situation liege schon deshalb nicht vor, weil für die Kalkulati- on der für die Schönheitsreparaturen erforderlichen Kosten nicht auf die Beträ- ge abgestellt werden könne, die durch die Beauftragung eines Fachhandwer- kers verursacht würden. Der Vermieter habe regelmäßig keinen Anspruch dar- auf, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen durch einen Fachhandwerker durchführen lasse. Der Mieter könne sie vielmehr selbst ausführen oder durch Verwandte und Bekannte ausführen lassen. Die Kosten würden sich dann nur nach den Materialkosten und einer geringen Entschädigung für die eigene Ar- beit bemessen, wie dies in Fällen der nutzlosen Schönheitsreparaturen wegen Umbaus der Wohnung anerkannt sei. Der Vermieter könne danach lediglich einen deutlich reduzierten Zuschlag in Höhe von monatlich 0,20 € je Quadrat- meter Wohnfläche beanspruchen. 6 II. Die Beurteilung ist nicht frei von Rechtsfehlern. 7 1. Das Berufungsgericht hat die formularvertragliche Schönheitsreparatu- renklausel wegen eines starren Fristenplans für unwirksam gehalten. Ob dieser 8 - 5 - Beurteilung, die in der Revisionsinstanz nicht angegriffen wird, zu folgen ist, kann dahingestellt bleiben. Denn auch im Falle der Unwirksamkeit der Klausel steht den Klägern ein Anspruch gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustim- mung zur Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete um einen – wie auch im- mer zu bemessenden – Zuschlag nicht zu. 9 Allerdings soll der Vermieter nach der vor allem in der Instanzrechtspre- chung überwiegend vertretenen Auffassung einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen können, wenn entgegen der üblichen Vertragsge- staltung, wie sie den bestehenden Mietspiegeln mit der dort ausgewiesenen Nettomiete in aller Regel zugrunde liegt, die Schönheitsreparaturen nicht von dem Mieter übernommen werden, sondern bei dem Vermieter verbleiben (OLG Koblenz, WuM 1985, 15; OLG Frankfurt/M., NJW-RR 2001, 945; OLG Karlsru- he, NZM 2007, 481; OLG Frankfurt/M., WuM 2008, 82; LG Hamburg, ZMR 2003, 491; LG Frankfurt/M., NJW-RR 2003, 1522; LG München I, NZM 2002, 945; LG Berlin, GE 1997, 48; LG Wiesbaden, WuM 1987, 127; ebenso Münch- KommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558a Rdnr. 20; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Miet- recht, 9. Aufl., § 558a BGB Rdnr. 48 ff.; Flintrop in: Hannemann/Wiegner, MAH Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 35 Rdnr. 115). Hierfür könne es keinen Unter- schied machen, ob sich die Parteien bewusst dafür entschieden hätten, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen tragen solle, oder ob sich dies allein daraus ergebe, dass der Vermieter hierzu wegen der Unwirksamkeit der formu- larmäßigen Überwälzung dieser Pflicht auf den Mieter verpflichtet sei. Diese Auffassung ist jedoch abzulehnen. a) Einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wie er den Klägern vorschwebt, sieht das Gesetz nicht vor. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter eine Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht darüber hinaus verlangen. 10 - 6 - b) Einem weitergehenden Anspruch auf Erhöhung der Miete durch die Gewährung eines Zuschlags steht auch der Sinn und Zweck des § 558 BGB entgegen. Dieser geht dahin, es dem Vermieter zu ermöglichen, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientier- te Miete zu erzielen (vgl. BVerfGE 37, 132, 141 f.; 79, 80, 85; Senatsurteil vom 20. Juni 2007 – VIII ZR 303/06, NJW 2007, 2546, Tz. 12; Staudinger/Emmerich BGB (2006), § 558 Rdnr. 3; MünchKommBGB/Artz, aaO, § 557 Rdnr. 1 f., § 558 Rdnr. 3; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 558 Rdnr. 47). 11 Nach dem Regelungskonzept des Gesetzgebers bilden also die Markt- verhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der von den Klägern geltend gemachte Zuschlag orientiert sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herange- zogen. Hiermit wäre jedoch das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlassen (vgl. Emmerich, NZM 2006, 761, 764 f.; Sternel, NZM 2007, 545, 551 f.; Hannemann in: Festschrift für Blank, 2006, S. 189, 199 ff.; Blank in: Schriftenreihe des Ev. Siedlungswerks in Deutschland e.V., Bd. 75, 2006, S. 17, 31 f.; Flatow, WuM 2007, 551, 552; Eisenhardt, WuM 2008, 63, 64 f.). 12 c) Ohne Erfolg beruft sich die Revision der Kläger darauf, dass es sich nach der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 105, 71, 79) bei der Übernahme der Schönheitsreparaturen rechtlich und wirtschaftlich um einen Teil der Gegen- leistung für die Gebrauchsüberlassung der Räume handele, weswegen der Ver- pflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen Entgeltcha- rakter zukomme. Aus dieser Rechtsprechung lassen sich keine Maßstäbe für die Ermittlung der am Markt erzielbaren Miete im konkreten Mietverhältnis ablei- 13 - 7 - ten. Der Entgeltcharakter bildet insoweit lediglich einen Umstand, der für die Würdigung von Bedeutung ist, ob entsprechende Formularklauseln einer In- haltskontrolle nach § 307 BGB standhalten. Der Entgeltcharakter als solcher kann dagegen keinen abstrakten Zuschlag rechtfertigen, wie er von den Klä- gern entsprechend § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung geltend gemacht wird, weil damit, wie dargelegt, entgegen der gesetzgeberischen Kon- zeption nicht die ortsübliche Vergleichsmiete, sondern ein Kostenelement für die Begründung der Mieterhöhung herangezogen würde. d) Nach einer in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung soll die Bildung eines Zuschlags allerdings nur dazu dienen, eine Vergleichbar- keit der Ausgangsmiete mit der Vergleichsmiete bei einer unterschiedlichen Mietstruktur herzustellen. Insoweit verhalte es sich nicht anders als bei einer vereinbarten Teilinklusivmiete, wenn der zum Vergleich herangezogene Miet- spiegel von einer Nettomiete ausgehe. Auch in einem solchen Fall sei die Ver- gleichbarkeit durch die Bildung von Zuschlägen zur Erfassung des betreffenden Kostenanteils herzustellen (OLG Karlsruhe, aaO, 482; vgl. ferner Börstinghaus, WuM 2007, 426, 427 f.). 14 Dieser Sichtweise kann ebenfalls nicht gefolgt werden, weil sie außer Acht lässt, dass die Betriebskosten mit den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht gleichgesetzt werden können. Für die Betriebskos- ten sieht das Gesetz die Möglichkeit einer Umlage (§ 556 BGB) ausdrücklich vor. Dementsprechend werden bei der Erstellung der Mietspiegel lediglich die Nettomieten zugrunde gelegt. An diese Praxis, wonach die Nettomiete im Marktgeschehen der Ausgangspunkt einer Mietpreisbildung ist, hat auch der Senat angeknüpft, als er bei der Teilinklusivmiete die Bildung von Zuschlägen zur Erfassung des betreffenden Kostenanteils für sachgerecht erachtet hat (Se- natsurteil vom 26. Oktober 2005 – VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227, Tz. 13 ff.; 15 - 8 - Senatsurteil vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, Tz. 10; Se- natsurteil vom 10. Oktober 2007 – VIII ZR 331/06, WuM 2007, 707, Tz. 9). 16 Bei den für Schönheitsreparaturen anzusetzenden Kosten, die ein zu- sätzliches Element in die Mietpreisbildung hineintragen würden, ist die Aus- gangslage hingegen anders. Zwar ist am Markt die Überwälzung dieser Repa- raturen als solcher auf den Mieter seit langem zur Regel geworden. Ob dies aber auch dann der Fall gewesen wäre, wenn der Mieter nicht mehr ohne Wei- teres die Möglichkeit der kostengünstigen Selbstvornahme zu einem Zeitpunkt hätte, der bei Vertragsschluss regelmäßig noch in ferner Zukunft liegt und ihm gewisse Steuerungsmöglichkeiten eröffnet, sondern er die Kosten der Schön- heitsreparaturen über einen monatlich zu zahlenden Aufschlag auf die Grund- miete abzugelten hätte, ist offen. Da es für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht auf fiktive Verhältnis- se, sondern auf die tatsächliche Vergleichsmiete am Markt ankommt, fehlt es für die beanspruchte, über die tatsächliche Vergleichsmiete hinausgehende Mieterhöhung an einer tauglichen Anknüpfung in den Marktgegebenheiten. 17 2. Die Kläger können die beanspruchte Mieterhöhung auch nicht im We- ge der ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB verlangen. Nach der Rechtsprechung des Senats setzt eine ergänzende Vertragsausle- gung zur Schließung einer Lücke, die durch die Unwirksamkeit einer der In- haltskontrolle nach dem AGB-Recht unterliegenden Klausel entstanden ist, vor- aus, dass der Regelungsplan der Parteien infolge der Lücke einer Vervollstän- digung bedarf. Das ist nur dann anzunehmen, wenn dispositives Gesetzesrecht zur Füllung der Lücke nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen des AGB-Verwenders und seines Vertragspartners Rechnung tragende Lösung bie- 18 - 9 - tet (BGHZ 143, 103, 120, m.w.N). Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt, da der Verbleib der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB angelegten Pflicht zur Vornah- me von Schönheitsreparaturen bei dem Vermieter keine unangemessene, den typischen Interessen der Vertragspartner widersprechende Regelung darstellt. Der Verwender einer unzulässigen Formularbestimmung muss sich vielmehr im Rahmen dessen, was noch als angemessene, den typischen Interessen der Vertragspartner Rechnung tragende Lösung anzusehen ist, mit der ihm ungüns- tigeren Regelung begnügen, die der ersatzlose Wegfall der von ihm verwende- ten unzulässigen Klausel zur Folge hat (BGHZ, aaO, 121). 3. Den Klägern steht der beanspruchte Zuschlag zur ortsüblichen Ver- gleichsmiete auch nicht gemäß § 313 BGB wegen Wegfalls der Geschäfts- grundlage zu. Nach dieser Vorschrift kommt eine Anpassung des Vertrages in Betracht, wenn einer Vertragspartei unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage besteht jedoch kein Raum, wenn nach der gesetzlichen Regelung derjenige das Risiko zu tra- gen hat, der sich auf die Störung beruft (§ 313 Abs. 1 BGB; Senatsurteil vom 31. Mai 2006 – VIII ZR 159/05, NJW 2006, 2771, Tz. 11 ff.). 19 Bei der Unwirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen weist § 306 BGB grundsätzlich dem Verwender das Risiko der Unwirksamkeit und der dar- aus erwachsenden Folgen zu. Denn nach § 306 Abs. 2 BGB richtet sich der Inhalt des Vertrages in diesem Fall nach den sonst zur Anwendung kommen- den gesetzlichen Regelungen. Das bedeutet hier, dass die Kläger als Vermieter mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen haben. Die 20 - 10 - wirtschaftlichen Nachteile der Klauselunwirksamkeit sind also ihrer Risikosphä- re zugewiesen. III. 21 Nach den vorstehenden Ausführungen kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit zum Nachteil des Beklagten erkannt worden ist; es ist daher in diesem Umfang aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer tatsächlicher Feststellungen nicht bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Klage ist unter Abänderung des amtsge- richtlichen Urteils abzuweisen. Die Revision der Kläger ist zurückzuweisen. Ball Wiechers Hermanns Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 25.08.2005 - 51 C 3169/05 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 16.05.2007 - 21 S 375/05 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 83/07 Verkündet am: 9. Juli 2008 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 28. Mai 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers, die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel und den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts München I vom 21. Februar 2007 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte hatte bis zum 31. Dezember 2005 eine Wohnung der Klä- gerin gemietet. Diese begehrte im Mai 2004 vergeblich die Zustimmung des Beklagten zu einer Mieterhöhung von bislang 541,43 € auf 647,70 € ab 1. August 2004, wobei sie auf die zum Vergleich herangezogenen Mieten von vier anderen Wohnungen am Ort mit einer deutlich höheren Grundmiete je Quadratmeter Bezug nahm. Im daraufhin eingeleiteten Zustimmungsprozess vor dem Amtsgericht München hat die Klägerin anlässlich eines Beweisbe- schlusses auf Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Frage, ob der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte nicht übersteige, darauf hingewie- sen, dass die mit starrem Fristenplan versehene Schönheitsreparaturklausel des Vertrages unwirksam sei, und darum gebeten, bei der Ermittlung der orts- üblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen, dass durch die Unwirksamkeit der Klausel ein Betrag von 0,71 €/qm “in der geforderten Miete” (sei). Nachdem das 1 - 3 - eingeholte Sachverständigengutachten zu einer ortsüblichen Nettomiete von 562,03 € je Monat gelangt war, hat die Klägerin mit Rücksicht auf eine von ihr angenommene Unwirksamkeit der im Formularmietvertrag enthaltenen Klauseln zur Überwälzung der Schönheitsreparaturen und der Kosten für Bagatellschä- den auf den Mieter zusätzliche 0,71 €/qm und 0,09 €/qm, insgesamt also weite- re 0,80 €/qm, in Ansatz gebracht und nach teilweiser Klagerücknahme hinsicht- lich eines Erhöhungsbetrages von 30,84 € monatlich noch die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Grundmiete auf 616,86 € begehrt. Das Amtsgericht hat den Beklagten unter Abweisung der weitergehen- den Klage verurteilt, einer Mieterhöhung auf 562,03 € ab 1. August 2004 zuzu- stimmen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Berufungsge- richt zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zustimmungsbegehren weiter, soweit es in den Vorin- stanzen erfolglos geblieben ist. 2 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 3 Die Klägerin könne die auf die Unwirksamkeit der Schönheitsreparatur- und der Kleinreparaturklausel gestützten Zuschläge zur ortsüblichen Miete von 0,71 €/qm und 0,09 €/qm schon deshalb nicht beanspruchen, weil sie diese im Mieterhöhungsverlangen nicht erwähnt habe. Erstmals erwähnt worden sei ein solcher Zuschlag in ihrem Schriftsatz vom 8. März 2005, ohne dass jedoch ein neues Mieterhöhungsverlangen ausgesprochen oder das ursprüngliche Mieter- 4 - 4 - höhungsverlangen nachgebessert worden sei. Im Übrigen hätte die Klägerin mit ihrem Erhöhungsverlangen auch deshalb nicht durchdringen können, weil sie verpflichtet gewesen sei, dem Beklagten den Abschluss einer gültigen Schön- heitsreparaturklausel anzubieten. Da solche Klauseln nur dann als wirksam an- erkannt werden könnten, wenn und soweit sie dem Mieter die Möglichkeit einer kostengünstigeren eigenen Erledigung der Arbeiten beließen, könne dem Mie- ter durch den Fortfall der Klausel ein Vorteil allenfalls in Höhe seiner ersparten Aufwendungen entstehen. Auf diesen habe sich der Zuschlag zur Vermeidung einer Schlechterstellung des Mieters zu beschränken. An Aufwendungen wür- den aber allenfalls Materialkosten von etwa 100 € pro Jahr eingespart, was kei- nen weiteren Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete rechtfertige. II. Die hiergegen gerichtete Revision der Klägerin ist unbegründet und da- her zurückzuweisen. 5 1. Die von der Revision erhobene Rüge, das Berufungsurteil könne be- reits den Anforderungen des § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO nicht genügen, ist unbegründet. 6 a) Die Revision meint, aus dem angefochtenen Urteil sei nicht ersichtlich, welche Anträge die Klägerin in der Berufungsinstanz weiterverfolgt und worüber das Berufungsgericht entschieden habe. Zwar sei ausgeführt, dass die Klägerin sich gegen den vom Amtsgericht unberücksichtigt gelassenen Zuschlag für Schönheits- und Kleinreparaturen von 0,71 €/qm und 0,09 €/qm gewandt habe. In welcher Höhe die Klägerin über den zuerkannten Erhöhungsbetrag von 20,60 € monatlich hinaus eine weitere Mieterhöhung begehrt habe, sei jedoch 7 - 5 - im Berufungsurteil ebenso wenig nachvollziehbar dargestellt wie die vom Beru- fungsgericht angenommene streitige Erhöhungsdifferenz von 85,67 €. Außer- dem werde nicht deutlich, ob das Berufungsgericht auch über den Kleinrepara- turzuschlag entschieden habe. 8 b) Die Rüge greift nicht durch. Das Berufungsurteil lässt trotz einiger Un- genauigkeiten im Detail hinreichend deutlich erkennen, welches Ziel die Kläge- rin mit ihrer Berufung verfolgt hat und worüber im angefochtenen Urteil ent- schieden worden ist. Zwar ist der Berufungsantrag der Klägerin nicht wörtlich wiedergegeben worden. Das ist aber unschädlich, wenn sich - wie hier - aus dem Zusammenhang zweifelsfrei erschließen lässt, was die Klägerin mit ihrem Rechtsmittel erstrebt und was das Berufungsgericht zum Gegenstand seiner rechtlichen Überprüfung gemacht hat, so dass sich der Sach- und Streitstand aus den Entscheidungsgründen in einem für die Beurteilung der aufgeworfenen Rechtsfrage ausreichenden Umfang ergibt (BGHZ 154, 99, 101; Senatsurteil vom 1. Oktober 2003 - VIII ZR 326/02, WuM 2003, 708, unter II 2; Urteil vom 24. Oktober 2003 - V ZR 424/02, NVwZ 2004, 377, unter II 2). Dem Berufungsgericht ist zwar, wie die Ausführungen zum Wert der Be- schwer zeigen, offenbar nicht immer gegenwärtig gewesen, dass die Klägerin bereits im ersten Rechtszug die Klage hinsichtlich eines Erhöhungsbetrages von 30,84 € teilweise zurückgenommen hatte. Gleichwohl geht aus dem Ge- samtzusammenhang der Gründe des Berufungsurteils mit hinreichender Deut- lichkeit hervor, dass die Klägerin mit ihrem Rechtsmittel lediglich noch die Er- höhungszustimmung zu einem Zuschlag von insgesamt 0,80 €/qm für Schön- heits- und Kleinreparaturen (= monatlich 54,83 €) auf die vom Amtsgericht er- kannte Nettokaltmiete von 562,03 € ab dem 1. August 2004 erstrebt hat. Nur hierüber hat das Berufungsgericht auch entschieden. 9 - 6 - 2. Im Ergebnis zu Recht hat das Berufungsgericht eine Verpflichtung des Beklagten verneint, einer Mieterhöhung über den von ihm hingenommenen Er- höhungsbetrag hinaus zuzustimmen. Deshalb braucht nicht entschieden zu werden, ob das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin auch daran hätte schei- tern müssen, dass es den an ein solches Verlangen zu stellenden formellen Anforderungen nicht genügt hat (§ 558a BGB) oder dass es im Laufe des Rechtsstreits nicht zumindest noch in zureichender Weise nachgebessert wor- den ist. 10 a) Das Berufungsgericht, das in seinem Urteil auf die Kleinreparaturklau- sel nicht eingegangen ist, hat die formularvertragliche Schönheitsreparaturklau- sel wegen eines starren Fristenplans für unwirksam gehalten. Ob dieser Beur- teilung, die in der Revisionsinstanz nicht angegriffen wird, zu folgen ist, kann dahingestellt bleiben. Denn selbst im Falle einer Unwirksamkeit der beiden Klauseln steht der Klägerin ein Anspruch gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete um einen – wie auch immer zu bemessenden – Zuschlag nicht zu. 11 Allerdings soll der Vermieter nach der vor allem in der Instanzrechtspre- chung überwiegend vertretenen Auffassung einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen können, wenn entgegen der üblichen Vertragsge- staltung, wie sie den bestehenden Mietspiegeln mit der dort ausgewiesenen Nettomiete in aller Regel zugrunde liegt, die Schönheitsreparaturen nicht von dem Mieter übernommen werden, sondern bei dem Vermieter verbleiben (OLG Koblenz, WuM 1985, 15; OLG Frankfurt/M., NJW-RR 2001, 945; OLG Karlsru- he, NZM 2007, 481; OLG Frankfurt/M., WuM 2008, 82; LG Hamburg, ZMR 2003, 491; LG Frankfurt/M., NJW-RR 2003, 1522; LG München I, NZM 2002, 945; LG Berlin, GE 1997, 48; LG Wiesbaden, WuM 1987, 127; ebenso Münch- KommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558a Rdnr. 20; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Miet- 12 - 7 - recht, 9. Aufl., § 558a BGB Rdnr. 48 ff.; Flintrop in: Hannemann/Wiegner, MAH Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 35 Rdnr. 115). Hierfür könne es keinen Unter- schied machen, ob sich die Parteien bewusst dafür entschieden hätten, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen tragen solle, oder ob sich dies allein daraus ergebe, dass der Vermieter hierzu wegen der Unwirksamkeit der formu- larmäßigen Überwälzung dieser Pflicht auf den Mieter verpflichtet sei. Diese Auffassung ist jedoch abzulehnen. aa) Einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wie er der Klägerin vorschwebt, sieht das Gesetz nicht vor. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter eine Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht darüber hinaus verlangen. 13 bb) Einem weitergehenden Anspruch auf Erhöhung der Miete durch die Gewährung eines Zuschlags steht auch der Sinn und Zweck des § 558 BGB entgegen. Dieser geht dahin, es dem Vermieter zu ermöglichen, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientier- te Miete zu erzielen (vgl. BVerfGE 37, 132, 141 f.; 79, 80, 85; Senatsurteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 303/06, NJW 2007, 2546, Tz. 12; Staudinger/Emmerich BGB (2006), § 558 Rdnr. 3; MünchKommBGB/Artz, aaO, § 557 Rdnr. 1 f., § 558 Rdnr. 3; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 558 Rdnr. 47). 14 Nach dem Regelungskonzept des Gesetzgebers bilden also die Markt- verhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der von der Klägerin geltend gemachte Zuschlag orientiert sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheits- und Kleinreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rück- sicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Hiermit wäre jedoch das vom Gesetzgeber vorgesehene Sys- 15 - 8 - tem der Vergleichsmieten verlassen (vgl. Emmerich, NZM 2006, 761, 764 f.; Sternel, NZM 2007, 545, 551 f.; Hannemann in: Festschrift für Blank, 2006, S. 189, 199 ff.; Blank in: Schriftenreihe des Ev. Siedlungswerks in Deutschland e.V., Bd. 75, 2006, S. 17, 31 f.; Flatow, WuM 2007, 551, 552; Eisenhardt, WuM 2008, 63, 64 f.). 16 cc) Ohne Erfolg beruft sich die Revision der Klägerin darauf, dass es sich nach der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 105, 71, 79) bei der Übernahme der Schönheitsreparaturen rechtlich und wirtschaftlich um einen Teil der Gegen- leistung für die Gebrauchsüberlassung der Räume handele. Aus dieser Recht- sprechung lassen sich keine Maßstäbe für die Ermittlung der am Markt erzielba- ren Miete im konkreten Mietverhältnis ableiten. Der Entgeltcharakter bildet in- soweit lediglich einen Umstand, der für die Würdigung von Bedeutung ist, ob entsprechende Formularklauseln einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB stand- halten. Der Entgeltcharakter als solcher kann dagegen keinen abstrakten Zu- schlag rechtfertigen, wie er von der Klägerin entsprechend § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung geltend gemacht wird, weil damit, wie darge- legt, entgegen der gesetzgeberischen Konzeption nicht die ortsübliche Ver- gleichsmiete, sondern ein Kostenelement für die Begründung der Mieterhöhung herangezogen würde. dd) Nach einer in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung soll die Bildung eines Zuschlags allerdings nur dazu dienen, eine Vergleichbar- keit der Ausgangsmiete mit der Vergleichsmiete bei einer unterschiedlichen Mietstruktur herzustellen. Insoweit verhalte es sich nicht anders als bei einer vereinbarten Teilinklusivmiete, wenn der zum Vergleich herangezogene Miet- spiegel von einer Nettomiete ausgehe. Auch in einem solchen Fall sei die Ver- gleichbarkeit durch die Bildung von Zuschlägen zur Erfassung des betreffenden 17 - 9 - Kostenanteils herzustellen (OLG Karlsruhe, aaO, 482; vgl. ferner Börstinghaus, WuM 2007, 426, 427 f.). 18 Dieser Sichtweise kann ebenfalls nicht gefolgt werden, weil sie außer Acht lässt, dass die Betriebskosten mit den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht gleichgesetzt werden können. Für die Betriebskos- ten sieht das Gesetz die Möglichkeit einer Umlage (§ 556 BGB) ausdrücklich vor. Dementsprechend werden bei der Erstellung der Mietspiegel lediglich die Nettomieten zugrunde gelegt. An diese Praxis, wonach die Nettomiete im Marktgeschehen der Ausgangspunkt einer Mietpreisbildung ist, hat auch der Senat angeknüpft, als er bei der Teilinklusivmiete die Bildung von Zuschlägen zur Erfassung des betreffenden Kostenanteils für sachgerecht erachtet hat (Se- natsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227, Tz. 13 ff.; Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, Tz. 10; Se- natsurteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, WuM 2007, 707, Tz. 9). Bei den für Schönheitsreparaturen anzusetzenden Kosten, die ein zu- sätzliches Element in die Mietpreisbildung hineintragen würden, ist die Aus- gangslage hingegen anders. Zwar ist am Markt die Überwälzung dieser Repa- raturen als solcher auf den Mieter seit langem zur Regel geworden. Ob dies aber auch dann der Fall gewesen wäre, wenn der Mieter nicht mehr ohne Wei- teres die Möglichkeit der kostengünstigen Selbstvornahme zu einem Zeitpunkt hätte, der bei Vertragsschluss regelmäßig noch in ferner Zukunft liegt und ihm gewisse Steuerungsmöglichkeiten eröffnet, sondern er die Kosten der Schön- heitsreparaturen über einen monatlich zu zahlenden Aufschlag auf die Grund- miete abzugelten hätte, ist offen. Für die Kosten von Kleinreparaturen kann im Ergebnis nichts anderes gelten. 19 - 10 - Da es für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht auf fiktive Verhältnis- se, sondern auf die tatsächliche Vergleichsmiete am Markt ankommt, fehlt es für die beanspruchte, über die tatsächliche Vergleichsmiete hinausgehende Mieterhöhung an einer tauglichen Anknüpfung in den Marktgegebenheiten. 20 21 b) Die Klägerin kann die beanspruchte Mieterhöhung auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB verlangen. Nach der Rechtsprechung des Senats setzt eine ergänzende Vertragsauslegung zur Schließung einer Lücke, die durch die Unwirksamkeit einer der Inhaltskontrolle nach dem AGB-Recht unterliegenden Klausel entstanden ist, voraus, dass der Regelungsplan der Parteien infolge der Lücke einer Vervollständigung bedarf. Das ist aber nur dann anzunehmen, wenn dispositives Gesetzesrecht zur Fül- lung der Lücke nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der un- wirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen des AGB- Verwenders und seines Vertragspartners Rechnung tragende Lösung bietet (BGHZ 143, 103, 120, m.w.N). Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt, da der Verbleib der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB angelegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen bei dem Vermieter keine unangemessene, den typi- schen Interessen der Vertragspartner widersprechende Regelung darstellt. Der Verwender einer unzulässigen Formularbestimmung muss sich vielmehr im Rahmen dessen, was noch als angemessene, den typischen Interessen der Vertragspartner Rechnung tragende Lösung anzusehen ist, mit der ihm ungüns- tigeren Regelung begnügen, die der ersatzlose Wegfall der von ihm verwende- ten unzulässigen Klausel zur Folge hat (BGHZ, aaO, 121). c) Der Klägerin steht der beanspruchte Zuschlag zur ortsüblichen Ver- gleichsmiete auch nicht gemäß § 313 BGB wegen Wegfalls der Geschäfts- grundlage zu. Nach dieser Vorschrift kommt eine Anpassung des Vertrages in Betracht, wenn einer Vertragspartei unter Berücksichtigung aller Umstände des 22 - 11 - Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage besteht jedoch kein Raum, wenn nach der gesetzlichen Regelung derjenige das Risiko zu tra- gen hat, der sich auf die Störung beruft (§ 313 Abs. 1 BGB; Senatsurteil vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05, NJW 2006, 2771, Tz. 11 ff.). Bei der Unwirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen weist § 306 BGB grundsätzlich dem Verwender das Risiko der Unwirksamkeit und der dar- aus erwachsenden Folgen zu. Denn nach § 306 Abs. 2 BGB richtet sich der Inhalt des Vertrages in diesem Fall nach den sonst zur Anwendung kommen- den gesetzlichen Regelungen. Das bedeutet hier, dass die Klägerin als Vermie- terin mangels wirksamer Abwälzung der Schönheits- und Kleinreparaturen ge- mäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tra- gen hat. Die wirtschaftlichen Nachteile der Klauselunwirksamkeit sind also ihrer Risikosphäre zugewiesen. 23 Ball Wiechers Hermanns Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 28.04.2006 - 433 C 32244/04 - LG München I, Entscheidung vom 21.02.2007 - 14 S 10115/06 -

ECLI:DE:BGH:2019:111219UVIIIZR234.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 234/18 Verkündet am: 11. Dezember 2019 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 557 Abs. 1, § 313 Abs. 1 a) Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zu, kommt dadurch - unabhängig davon, ob das Mieterhöhungsbegehren den formellen Voraussetzungen des § 558a BGB genügte und materiell berechtigt war - eine vertragliche Vereinbarung über die begehrte Mieterhöhung zustande (Bestä- tigung der Senatsurteile vom 8. Oktober 1997 - VIII ZR 373/96, NJW 1998, 445 unter II 1 c cc sowie vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115 unter II 2). b) Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, das auf einer unrichtigen (zu großen) Wohnfläche beruht, liegen die Voraussetzungen einer Vertragsanpas- sung nach § 313 Abs. 1 BGB ungeachtet eines Kalkulationsirrtums der Parteien bezüglich der Wohnfläche nicht vor, wenn der Vermieter die vereinbarte Mieterhö- hung unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche auch in einem gericht- lichen Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558, 558b BGB hätte durchsetzen kön- nen; denn in einem solchen Fall ist dem Mieter ein Festhalten an der Vereinba- rung zumutbar. BGH, Urteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18 - LG Dresden AG Dresden - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit einer Schriftsatzfrist bis zum 4. November 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Dresden vom 29. Juni 2018 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Dresden vom 26. November 2015 wird (insgesamt) zurückgewie- sen. Der Kläger hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger war im Zeitraum vom 1. Juli 2006 bis zum 31. Dezember 2014 Mieter einer Wohnung der Beklagten in D. . Die ursprüngliche Miete belief sich auf 495 € zuzüglich Betriebskosten und Stellplatzmiete. Der schriftli- che Mietvertrag enthält keine Angaben zur Größe der Wohnung. 1 - 3 - Die Beklagten übersandten dem Kläger mit Schreiben vom 26. Juli 2007, 21. Januar 2009, 21. März 2011 und 28. Juni 2013 insgesamt vier Mieterhö- hungsverlangen. In diesen errechneten die Beklagten ausgehend von einer Wohnfläche von 113,66 qm jeweils erhöhte Grundmieten, die betragsmäßig unter der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel der Stadt D. lagen, der den genannten Schreiben jeweils beigefügt war. So war etwa in dem Mieterhöhungsverlangen vom 26. Juli 2007 unter Heranziehung des Mietspie- gels der Stadt D. erläutert, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete auf 6,14 € je qm belaufe, während die Nettokaltmiete für die vermietete Wohnung bisher 495 € und somit angesichts einer Fläche von 113,66 qm lediglich 4,36 € je qm betrage. Begehrt werde eine neue Nettokaltmiete von 541,02 €, die aus einer Quadratmetermiete von 4,76 € errechnet sei. Der Kläger stimmte den Erhöhungsverlangen jeweils schriftlich zu und zahlte fortan die erhöhten Mieten. Im Jahr 2013 zweifelte der Kläger erstmals die in den Mieterhöhungsverlangen angegebene Wohnfläche von 113,66 qm an und machte geltend, die Wohnfläche betrage lediglich 99,75 qm. Er forderte die Beklagten erfolglos auf, die deshalb angeblich überzahlte Miete an ihn zurück- zuzahlen. Das Amtsgericht hat die auf Rückzahlung eines Betrages von 6.035,48 € (vermeintlich überzahlte Miete im Zeitraum von Oktober 2007 bis Dezember 2014) nebst Zinsen sowie auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten gerichtete Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landge- richt das erstinstanzliche Urteil - unter Zurückweisung der weitergehenden Be- rufung - teilweise abgeändert und die Beklagten zur Zahlung von 5.163,80 € nebst Zinsen und außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten verurteilt. Mit der 2 3 4 - 4 - vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Be- gehren auf vollständige Klageabweisung weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe gegen die Beklagten gemäß § 812 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung im Zeitraum von Oktober 2007 bis Dezember 2014 zu viel gezahlter Miete in Höhe von 5.163,80 € zu. Zwischen den Parteien stehe außer Streit, dass der Kläger im Zeitraum vom 1. Oktober 2007 bis zum 31. Dezember 2014 an die Beklagten Mietzah- lungen entsprechend der jeweils begehrten Mieterhöhung erbracht habe. Der Kläger habe die Mieten rechtsgrundlos gezahlt, soweit die in den Mieterhö- hungsverlangen der Beklagten angegebene Wohnfläche nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme die durch den gerichtlichen Sachverständigen festgestell- te tatsächliche Wohnfläche von 102,11 qm übersteige. Entgegen der Auffassung der Beklagten komme es für die Beurteilung der Wirksamkeit der streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangen auf die Größe der streitbefangenen Wohnung an. Die Beklagten hätten ihre Mieterhö- hungsverlangen jeweils mit dem D. Mietspiegel begründet. Nach diesem sei der Vergleichsmaßstab für die Mieten die Miete pro Quadratmeter. Die für die konkrete Wohnung zu ermittelnde ortsübliche Miete werde ausschließlich nach dem Mietpreis pro Quadratmeter bestimmt. Die Gesamtmiete sei nur noch 5 6 7 8 9 - 5 - das Ergebnis einer einfachen Rechenaufgabe, bei welcher der Preis pro Quad- ratmeter mit der Anzahl der tatsächlichen Quadratmeter multipliziert werde. Da- her sei der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen an seine Bestimmung pro Quadratmeter auch dann gebunden, wenn dieses einen im Vergleich zur ortsüblichen Miete geringeren Betrag ausweise. Stelle sich später heraus, dass die Wohnfläche geringer sei, könne der Vermieter diese Differenz nicht nach- träglich rechnerisch ausgleichen, indem er den Mietzins pro Quadratmeter ent- sprechend erhöhe. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs komme es bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB nicht auf die darin zugrunde gelegte Wohnfläche, sondern auf die tatsächliche Größe der Wohnung an, wenn es sich um eine erhebliche Abweichung handele, nämlich eine solche von mehr als 10 %. Eine derartige Abweichung sei in aller Regel als Mangel im Sinne von § 536 BGB anzusehen, ohne dass der Mieter darüber hinaus eine Minderung der Tauglichkeit der Wohnung zu dem vertraglich vorausgesetzten Gebrauch dartun müsse. Dies gelte auch dann, wenn - wie hier - im Mietvertrag eine be- stimmte Wohnfläche nicht aufgeführt sei. Die jeweils unzutreffende Angabe der Wohnungsgröße in den Mieterhöhungsverlangen führe dazu, dass eine Anpas- sung der Miete anhand der tatsächlichen Wohnungsgröße und den in den Miet- erhöhungsverlangen angegebenen Mietpreisen pro Quadratmeter vorzuneh- men sei. Entgegen der Auffassung der Beklagten behielten die Mieterhöhungsver- langen ihre Wirksamkeit nicht deshalb, weil die ortsüblichen Vergleichsmieten darin nicht überschritten worden seien. Zwar mögen beide Parteien nach ihrem Vorbringen von der tatsächlichen Wohnungsgröße keine Kenntnis gehabt ha- ben, so dass sie einem gemeinsamen Kalkulationsirrtum unterlegen seien. Die- se Sachlage beurteile sich regelmäßig nach den Grundsätzen der Störung der 10 11 - 6 - Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB. Danach könne - im Falle der nachträg- lichen Veränderung der Umstände - eine Anpassung des Vertrages verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar sei. § 313 BGB sei da- gegen nicht anwendbar, wenn sich durch die Störung ein Risiko verwirkliche, das eine Partei zu tragen habe. So liege der Fall aber hier. Die zuverlässige Ermittlung der tatsächlichen Wohnungsgröße sei grundsätzlich Aufgabe des Vermieters. Er habe das Risiko einer unzutreffenden Wohnflächenangabe in einem Mieterhöhungsverlangen zu tragen. Aus diesem Grund sei auch nach Treu und Glauben eine Vertragsan- passung im Umfang des Mieterhöhungsverlangens nicht geboten. Neben dieser Risikozuweisung stehe ferner der Umstand, dass § 561 BGB dem Mieter für den Fall der Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht einräume und dieses verlässlich nur in Kenntnis der tatsächlichen Beurteilungsgrundlagen ausgeübt werden könne, einer Anpassung des Mietzinses im Umfang der verlangten Mieterhöhung entgegen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts steht dem Kläger ein Anspruch auf (teilwei- se) Rückzahlung der im Zeitraum von Oktober 2007 bis Dezember 2014 er- brachten erhöhten Mietzahlungen aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) nicht zu. Denn die Mietzahlungen des Klägers, deren Erstattung er mit der Klage begehrt, haben ihren Rechtsgrund in den wirksamen Vereinbarungen der Parteien über die Erhöhung der Miete auf die anschließend vom Kläger auch gezahlten Beträge. Der Irrtum der Parteien über die Wohnflä- che rechtfertigt eine Vertragsanpassung zugunsten des Klägers wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1, 2 BGB) nicht, weil dem Kläger 12 13 - 7 - ein unverändertes Festhalten an den Mieterhöhungsvereinbarungen zumutbar ist. 1. Durch die Zustimmung des Klägers zu den jeweiligen Mieterhöhungs- begehren der Beklagten ist jeweils eine wirksame Vereinbarung über eine ent- sprechende Mieterhöhung zustande gekommen, der den Rechtsgrund für die daraufhin jeweils erbrachten (erhöhten) Mietzahlungen darstellt. a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt es im Falle einer Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsbegehren des Vermie- ters nicht darauf an, ob das Begehren des Vermieters den formellen Anforde- rungen des § 558a BGB entsprochen und dem Vermieter ein materieller An- spruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB) zugestanden hat. Denn durch die Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhö- hungsverlangen des Vermieters kommt - nach allgemeiner Meinung - eine ver- tragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Erhöhung der Miete zustande (Senatsurteile vom 8. Oktober 1997 - VIII ZR 373/96, NJW 1998, 445 unter II 1 c cc; vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115 unter II 2; ebenso Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 557 Rn. 31 und § 558b Rn. 4; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 558b Rn. 12; Gramlich, Mietrecht, 15. Aufl., § 557 Rn. 9; Spielbauer/Schneider, Miet- recht, 2. Aufl., § 558b Rn. 34 ff.). Dass eine solche vertragliche Vereinbarung neben den gesetzlich vorge- sehenen einseitigen Mieterhöhungen und dem (gerichtlichen) Mieterhöhungs- verfahren nach § 558, § 558b BGB möglich ist, ergibt sich aus § 557 Abs. 1 BGB. Der Wirksamkeit der Vereinbarungen über die Mieterhöhungen stehen auch nicht die Regelungen der § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB entgegen. Die 14 15 16 - 8 - darin vorgesehene rechtliche Folge einer Unwirksamkeit knüpft nach dem Wil- len des Gesetzgebers gerade nicht an eine individualvertraglich vereinbarte Mieterhöhung an. Vielmehr sind von dem Verbot lediglich Abreden erfasst, die die formellen oder materiellen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung zum Nachteil des Mieters abändern (vgl. Senatsurteile vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 122/05, NJW-RR 2007, 667 Rn. 15 f. und vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 205/08, NJW 2009, 2739 Rn. 12). b) Die hier in Rede stehenden Mieterhöhungsvereinbarungen sind dahin auszulegen, dass die Miete auf den darin jeweils explizit genannten neuen Be- trag erhöht wird und nicht lediglich auf den geringeren Betrag, der sich durch Multiplikation des jeweils erhöhten Quadratmeterbetrages mit der tatsächlichen Wohnfläche ergibt. Diese Auslegung kann der Senat selbst vornehmen, weil das Berufungsgericht - das eine wirksame vertragliche Vereinbarung schon nicht in Betracht gezogen hat - dies unterlassen hat und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsbeschluss vom 20. März 2018 - VIII ZR 71/17, juris Rn. 25). Gegenstand der vereinbarten Mieterhöhungen ist hier der jeweils genannte Betrag, auf den die Nettomiete für die Wohnung erhöht wurde. Bei der Wohnfläche, die zur Ermittlung dieser neuen (erhöhten) Miete genannt war, handelt es sich hingegen - ebenso wie bei der gleichfalls explizit angege- benen ortsüblichen Vergleichsmiete (je qm) - lediglich um den (nicht zum Ver- tragsinhalt gewordenen) Grund für die von den Beklagten angestrebte und vom Kläger akzeptierte Vertragsänderung. 2. Das Berufungsurteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Der in den Vereinbarungen der Parteien über die jeweilige Mieterhöhung liegende Rechtsgrund für die (erhöhten) Mietzahlungen ist - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - auch nicht durch eine zugunsten des Klägers vorzunehmende Vertragsanpassung entfallen. 17 18 - 9 - Zwar kann ein beiderseitiger Motivirrtum, insbesondere ein Kalkulati- onsirrtum, unter den Voraussetzungen des § 313 Abs. 1, 2 BGB zu einer Ver- tragsanpassung führen. Der Senat hat dies in der Vergangenheit in einer Kons- tellation bejaht, in der die Mietvertragsparteien eine Mieterhöhung auf der Grundlage einer zu hoch angesetzten Wohnfläche und einer Quadratmetermie- te, die bereits der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprach, vereinbart hatten. Dies hatte zur Folge, dass in jenem Fall die vereinbarte erhöhte Miete bei Be- rücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag und der Senat vor diesem Hintergrund angenommen hat, dass dem Mieter deshalb ein unverändertes Festhalten an den vereinbarten Mieterhöhungen nicht zumutbar war (Senatsurteil vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, aaO). Hierin liegt der entscheidende Unterschied zum vorliegenden Fall, in dem die jeweils vereinbarten erhöhten Mieten auch unter Berücksichti- gung der wahren Wohnfläche noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen. a) Gemäß § 313 Abs. 1 BGB kann eine Anpassung des Vertrages ver- langt werden, wenn sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrags gewor- den sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Par- teien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. Dabei kann eine Anpassung nur insoweit verlangt werden, als dem einen Teil unter Berücksichtigung aller Um- stände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risi- koverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Gemäß § 313 Abs. 2 BGB steht es einer Veränderung der Umstände gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrages ge- worden sind, sich als falsch herausstellen. 19 20 21 - 10 - b) Die Geschäftsgrundlage eines Vertrages wird nach der Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs gebildet durch die bei Vertragsschluss beste- henden gemeinsamen Vorstellungen der Parteien oder die dem Geschäftsgeg- ner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Ver- tragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung aufbaut (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 160/09, NJW 2010, 1553 Rn.17 mwN). Diese Voraussetzungen sind hinsichtlich der Wohnfläche, die die Partei- en aufgrund eines beiderseitigen Kalkulationsirrtums den jeweiligen Mieterhö- hungsvereinbarungen zugrunde gelegt haben, ersichtlich erfüllt. c) Zu der Frage, ob die Parteien bei Kenntnis der tatsächlichen Wohnflä- che die Mieterhöhungsvereinbarungen nicht oder nicht mit demselben Inhalt geschlossen hätten, hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen. Jedoch stellt der Umstand, dass die vereinbarte erhöhte Miete jeweils noch un- ter der ortsüblichen Vergleichsmiete lag und auch die übrigen Voraussetzungen des § 558 BGB vorlagen (Beachtung der Kappungsgrenze und Sperrfrist), so dass die Beklagten die jeweils begehrte betragsmäßige Mieterhöhung auf ein (berechtigtes) Verlangen nach § 558 Abs. 1 BGB stützen konnten, ein gewichti- ges Indiz dafür dar, dass die Parteien auch bei Kenntnis der wahren Wohnflä- che dieselbe erhöhte Miete vereinbart hätten. Allerdings hat der Kläger, wie die Revisionserwiderung mit der Gegenrüge geltend macht, in den Tatsachenin- stanzen vorgetragen, dass es ihm auf die Wohnfläche entscheidend angekom- men sei und er bei Kenntnis der wahren Wohnfläche einer Mieterhöhung nicht zugestimmt, sondern dass Mietverhältnis gekündigt hätte. Letztlich bedarf es keiner Entscheidung, ob die Parteien bei Kenntnis der tatsächlichen Wohnfläche die jeweiligen Mieterhöhungen nicht oder nicht in vol- 22 23 - 11 - lem Umfang vereinbart hätten. Denn eine Vertragsanpassung zugunsten des Klägers kommt jedenfalls deshalb nicht in Betracht, weil ihm ein unverändertes Festhalten an den vertraglich vereinbarten Mieterhöhungen unter Abwägung aller Umstände einschließlich der vertraglichen Risikoverteilung (§ 313 Abs. 1 BGB) zumutbar ist. Dies kann der Senat selbst beurteilen, weil die zu berück- sichtigenden Umstände festgestellt und weitere Feststellungen nicht zu erwar- ten sind. Zwar ist die (richtige) Ermittlung der Wohnfläche, wie das Berufungsge- richt noch zutreffend erkannt hat, grundsätzlich der Risikosphäre des Vermie- ters zuzuordnen (Senatsurteile vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, aaO unter II 2 a sowie vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 205, 18 Rn. 28). Dass die Beklagten ihren Mieterhöhungsbegehren eine unzutreffende, weil deutlich zu hohe Wohnfläche zugrunde gelegt haben, hat sich aber bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtung letztlich nicht zum Nachteil des Klägers ausge- wirkt. Denn den Beklagten stand, wie bereits ausgeführt, auch bei Berücksich- tigung der wahren (geringeren) Wohnfläche und der unstreitigen ortsüblichen Vergleichsmiete ein Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB) zu. Diesen Anspruch hätten sie im Falle einer Zustim- mungsverweigerung des Klägers auch in einem gerichtlichen Verfahren nach §§ 558 ff. BGB durchsetzen können. Zwar wäre es dem Kläger in einem sol- chen Fall unbenommen gewesen, das Mietverhältnis durch eine (Sonder- )Kündigung nach § 561 BGB zu beenden, um die von den Beklagten begehrte Mieterhöhung nicht zahlen zu müssen. Dass er eine solche Entscheidung allein deshalb getroffen hätte, weil die - innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende und an sich berechtigte - Mieterhöhung auf einer unzutreffenden Flä- chenangabe beruhte, erscheint allerdings schon nicht plausibel, weil es auch 24 25 - 12 - aus der Sicht eines verständigen Mieters letztlich nur auf den Betrag der Miet- erhöhung und dessen materielle Berechtigung und Durchsetzbarkeit ankommen kann und nicht darauf, ob bei der Ermittlung der vom Vermieter geforderten er- höhten Miete ein Fehler unterlaufen ist, der sich im Ergebnis nicht zum Nachteil des Mieters auswirkt. Jedenfalls spricht nichts dafür, dass sich die wirtschaftliche Situation des Klägers in irgendeiner Weise günstiger dargestellt hätte, wenn er bei Kenntnis der tatsächlichen Wohnfläche eine Mieterhöhung abgelehnt und das Mietver- hältnis gekündigt hätte. Denn in diesem Fall wären dem Kläger durch die Suche einer neuen Wohnung Mühen und Kosten entstanden und ist nicht ersichtlich, dass anderweit eine vergleichbare Wohnung zu einer unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Miete zur Verfügung gestanden hätte. Der den Be- klagten bei den Mieterhöhungsbegehren bezüglich der Wohnfläche unterlaufe- ne Fehler hatte somit für den Kläger keine negativen wirtschaftlichen Auswir- kungen, so dass ihm ein unverändertes Festhalten an den Vereinbarungen auch zumutbar ist. Da eine Anpassung der Mieterhöhungsvereinbarungen auf eine jeweils geringere Miete somit nicht in Betracht kommt, besteht der Rechts- grund für die vom Kläger erbrachten (erhöhten) Mietzahlungen fort. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben, soweit zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es weiteren Fest- stellungen nicht bedarf und die Sache zur Entscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung des Klägers insgesamt. Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Dr. Schmidt 26 27 - 13 - Vorinstanzen: AG Dresden, Entscheidung vom 26.11.2015 - 142 C 267/15 - LG Dresden, Entscheidung vom 29.06.2018 - 4 S 583/15 -

ECLI:DE:BGH:2020:161220UVIIIZR108.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 108/20 Verkündet am: 16. Dezember 2020 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 4. Dezember 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Liebert und den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 2. April 2020 wird zurückgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete von der Klägerin mit Vertrag vom 10. Dezember 1980 eine - damals öffentlich geförderte - 77 qm große Wohnung in Köln. Nach dem damaligen Mietvertrag waren neben der Grundmiete lediglich die Kosten für Heizung, Wasser Entwässerung, Aufzug und Treppenreinigung gesondert umzu- legen (Teilinklusivmiete). Im Jahr 2006 beanspruchte die Klägerin eine Nebenkostennachforderung in Höhe von 131,46 €, die sie auf der Grundlage einer Abrechnung sämtlicher Nebenkosten (und nicht nur der ursprünglich als gesondert umlegbar vereinbar- ten) errechnet hatte. In dem rechtskräftig gewordenen Urteil des Amtsgerichts Köln vom 5. September 2006, das ihr diesen Betrag zugesprochen hat, ist in den 1 2 - 3 - Gründen ausgeführt, dass das Gericht "von einer wirksamen Umstellung der Mietstruktur dahin ausgehe, dass alle Nebenkosten abgerechnet werden könn- ten, da die Klägerin unbestritten vorgetragen habe, dass die Nebenkosten seit der Umstellung so ohne Beanstandung abgerechnet worden seien". In den Jahren 2016 und 2017 verlangte die Klägerin eine Erhöhung der Grundmiete "netto kalt", der der Beklagte jeweils zustimmte. Mit Schreiben vom 27. August 2018 begehrte die Klägerin die Zustimmung des Beklagten zu einer Erhöhung der Grundmiete von 408,56 € um 19,36 € ab 1. November 2018. Die in diesem Schreiben angegebenen Vorauszahlungen für Heizung und Betriebskosten sollten dabei unverändert bleiben. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist in dem Mieterhöhungsbegehren anhand des Mietspiegels mit 8,42 € je qm angegeben. Die begehrte erhöhte Grundmiete ist in dem Erhöhungs- verlangen mit 5,56 € je qm angegeben. Zwischen den Parteien steht nicht in Streit, dass die begehrte erhöhte Grundmiete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gerichtete Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und der Klage stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte die Wiederher- stellung des erstinstanzlichen Urteils. 3 4 5 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht sei zwar an sich zutreffend davon ausgegangen, dass ein Mieterhöhungsverlangen im Fall einer Teilinklusivmiete formell unwirksam sei, wenn es mit einem Nettomieten ausweisenden Mietspiegel begründet werde, ohne dass die in der Teilinklusivmiete enthaltenen Nebenkosten herausgerech- net und gesondert ausgewiesen seien. Hier sei aber zu einem früheren Zeitpunkt eine Umstellung der Mietstruktur von einer Teilinklusivmiete auf eine Grundmiete und gesonderter Abrechnung sämtlicher Nebenkosten erfolgt. Eine dahingehende stillschweigende Vereinba- rung sei dem Verhalten der Mietvertragsparteien im Anschluss an das Urteil des Amtsgerichts im Jahre 2006 zu entnehmen. Denn die Klägerin habe nachfolgend jeweils sämtliche Nebenkosten gesondert abgerechnet, ohne dass der Beklagte dies beanstandet habe. Darüber hinaus habe er den Mieterhöhungsbegehren aus den Jahren 2016 und 2017 entsprochen, was als Zustimmung beziehungs- weise Billigung der Mietstruktur anzusehen sei. Angesichts der bereits erfolgten Umstellung der Mietstruktur auf eine Nettomiete unterliege das Mieterhöhungs- verlangen der Klägerin keinen Bedenken in formeller Hinsicht. 6 7 8 9 - 5 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung jedenfalls im Ergebnis stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. 1. Das Mieterhöhungsbegehren der Klägerin vom 27. August 2018 ist for- mell ordnungsgemäß, denn es wird den Begründungsanforderungen des § 558a BGB gerecht, indem es die begehrte erhöhte (Grund-)Miete unter Bezugnahme auf den Mietspiegel erläutert. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt es insoweit nicht darauf an, ob im Zeitpunkt des Mieterhöhungsbegehrens weiterhin die im ur- sprünglichen Mietvertrag vereinbarte Teilinklusivmiete galt. Denn das Mieterhö- hungsbegehren vom 27. August 2018 ist auch dann ordnungsgemäß begründet (§ 558a BGB), wenn es seit Abschluss des Mietvertrags nicht zu einer Änderung der Mietstruktur gekommen sein sollte, so dass die Klägerin weiterhin nur die im damaligen Mietvertrag aufgeführten Betriebskosten wirksam umlegen könnte. a) Die gemäß § 558a BGB erforderliche Begründung des Mieterhöhungs- begehrens soll dem Mieter die Möglichkeit geben, dessen sachliche Berechti- gung - zumindest im Ansatz - zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu ver- meiden. Deshalb muss das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter konkrete Hin- weise zur sachlichen Berechtigung des Begehrens geben, damit der Mieter es innerhalb der Überlegungsfrist zumindest im Ansatz überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er seine Zustimmung ohne eine gerichtliche Ausei- nandersetzung mit dem Vermieter erteilt (Senatsurteile vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 48; vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 236/18, NZM 2020, 459 Rn. 15; vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12, st. Rspr.). 10 11 12 13 - 6 - Hierzu ist es erforderlich, dass der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen die begehrte erhöhte Miete betragsmäßig entnehmen kann und dass die Mieter- höhung durch nähere Hinweise nach § 558a Abs. 2 BGB auf die ortsübliche Ver- gleichsmiete - etwa durch Bezugnahme auf einen Mietspiegel (§ 558a Abs. 1 Nr. 1 BGB) - begründet wird. b) Diesen Anforderungen wird das Mieterhöhungsschreiben der Klägerin gerecht, indem es ausführt, dass sich die Grundmiete - bei unveränderten Vorauszahlungen für Heizung und Betriebskosten - von bisher 408,56 € ab dem 1. November 2018 auf 427,92 € erhöhen soll. Des Weiteren enthält das Mieter- höhungsbegehren unter Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel nähere Aus- führungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete der streitigen Wohnung, die mit 8,42 € je qm beziffert wird. Angaben dazu, ob in der Grundmiete einzelne nicht gesondert umlegbare Betriebskosten enthalten waren, bedurfte es ebenso wenig wie einer Heraus- rechnung solcher Kosten. Denn nach der Rechtsprechung des Senats (Senats- urteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 11) bedarf es einer solchen Herausrechnung der in der Grundmiete etwa enthaltenen Betriebs- kosten nicht, wenn auch die begehrte erhöhte (Teilinklusiv-)Miete die (anhand reiner Nettomieten) ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Einer Herausrechnung des etwa in der Grundmiete enthaltenen Betriebskostenanteils bedarf es vielmehr nur dann, wenn eine begehrte erhöhte Teilinklusivmiete höher liegt als die in dem Mieterhöhungsschreiben genannte, auf reinen Nettomieten basierende ortsübliche Vergleichsmiete. In einem solchen Fall kann der Mieter nämlich die Berechtigung des Miet- erhöhungsbegehrens insoweit nicht überprüfen, als es die genannte ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Deshalb ist es in derartigen Fällen erforderlich, dass 14 15 16 17 - 7 - der Vermieter in seinem Mieterhöhungsschreiben Angaben zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten macht. Diese kann er dann entweder von der Teilinklusivmiete abziehen und die so "bereinigte" Miete der im Mietspiegel aus- gewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberstellen oder alternativ die Mietspiegelmiete um den Betriebskostenanteil erhöhen und den so ermittelten Betrag der vereinbarten Teilinklusivmiete gegenüberstellen (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NZM 2006, 101 Rn. 13; vom 20. Januar 2020 - VIII ZR 141/09, NJW-RR 2010, 735 Rn. 13 f.). Vorliegend war ein derarti- ges Rechenwerk indes - wie ausgeführt - nicht erforderlich, weil die begehrte er- höhte Miete von 5,56 € je qm weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete von 8,42 € je qm lag. c) Entgegen der Auffassung der Revision fehlt es dem Mieterhöhungsbe- gehren der Klägerin auch nicht deshalb an einer ausreichenden Begründung im Sinne des § 558a BGB, weil es untrennbar mit einem Angebot zur Änderung der Mietstruktur verbunden gewesen wäre und der Beklagte deshalb nicht hätte er- kennen können, in welchem Umfang das Erhöhungsverlangen auf die begehrte Änderung der Mietstruktur gerichtet ist und inwiefern es sich auf § 558 BGB stützt (vgl. Senatsurteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 321/09, NJW 2010, 2945 Rn. 10 ff.). Ein solches Angebot hat die Klägerin nicht abgegeben. Das Mieterhö- hungsverlangen enthält schon keinerlei Angaben dazu, welche Betriebskosten im Mietverhältnis der Parteien gesondert umlegbar sind. Erst recht ist - selbst bei Unterstellung einer fortbestehenden Teilinklusivmiete wie zu Beginn des Mietver- hältnisses - nicht ansatzweise erkennbar, dass die Klägerin mit dem Mieterhö- hungsbegehren auch eine vertragliche Änderung der Mietstruktur in der Weise erstrebte, dass nunmehr auch bisher in der Grundmiete enthaltene Betriebskos- ten gesondert umgelegt werden dürften. 18 19 - 8 - d) Ergänzend sei darauf hingewiesen, dass - sofern es entscheidend auf die Frage einer bereits in der Vergangenheit vorgenommenen Änderung der Mietstruktur angekommen wäre - ein Hinweis an die Parteien bezüglich der Mög- lichkeit einer wirksamen Umstellung der Mietstruktur durch einseitige Erklärung des Vermieters nach § 10 WoBindG während der Zeit der Mietpreisbindung in Betracht gekommen wäre (zu einem vergleichbaren Fall siehe etwa Senatsurteil von 7. Juli 2010 - VIII ZR 321/09, aaO Rn. 14 f.). Schon im amtsgerichtlichen Urteil aus dem Jahr 2006 klingt an, dass es (wovon auch das Berufungsgericht letztlich ausgehen dürfte) offenbar lange Zeit zuvor eine Umstellung der Miete gegeben habe und die Nebenkosten danach unbeanstandet umfassend abge- rechnet worden seien. Es liegt nahe, dass es sich dabei um eine Umstellung nach § 10 WoBindG noch während der Zeit der Preisbindung handelte, die dem Ver- mieter die Möglichkeit gab, einerseits die Grundmiete um den Betrag der bisher darin enthaltenen Betriebskosten zu ermäßigen und dafür andererseits die Be- triebskosten insgesamt gesondert umzulegen. 20 - 9 - 2. Die materiellen Voraussetzungen der gemäß § 558 BGB begehrten Mieterhöhung (ortsübliche Vergleichsmiete, Sperrfrist, Wartefrist, Kappungs- grenze) stehen zwischen den Parteien nicht in Streit. Dr. Milger Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 19.07.2019 - 221 C 28/19 - LG Köln, Entscheidung vom 02.04.2020 - 6 S 163/19 - 21

ECLI:DE:BGH:2019:181219UVIIIZR236.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 236/18 Verkündet am: 18. Dezember 2019 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 4 Ein Mieterhöhungsverlangen, das zur Begründung auf entsprechende Entgelte mindestens dreier vergleichbarer Wohnungen Bezug nimmt (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB), ist nicht allein deshalb formell unwirksam, weil es sich bei den Ver- gleichswohnungen um öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum handelt. BGH, Urteil vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 236/18 - LG Lübeck AG Ahrensburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 11. Dezember 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts Lübeck vom 14. Juni 2018 auf- gehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten über die Verpflichtung der Beklagten zur Zustim- mung zu einer von der Klägerin begehrten Mieterhöhung. Die Beklagte ist seit dem Jahr 2009 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in B. O. . Die Wohnung ist Teil eines Gebäudekomplexes, für dessen Errichtung Fördermittel mit Bescheiden aus den Jahren 1966/1971 bewilligt wurden und die einer Preisbindung unterliegen. 1 2 - 3 - Mit Schreiben vom 10. Februar 2016 forderte die Klägerin die Beklagte auf, einer Erhöhung der Nettokaltmiete ab dem 1. Mai 2016 von 342,94 € um 18,81 € auf insgesamt monatlich 361,75 €, was einer Miete von 5 €/qm ent- spricht, zuzustimmen. Das Schreiben nimmt zur Begründung des Erhöhungs- verlangens Bezug auf fünf Vergleichswohnungen mit Mietpreisen zwischen 5,08 €/qm und 5,16 €/qm, bei denen es sich ebenfalls um öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum handelt. Die Beklagte verweigerte die Zustim- mung. Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zustim- mungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Lübeck, BeckRS 2018, 17259) hat zur Be- gründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interes- se, im Wesentlichen ausgeführt: Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens werde den formalen An- forderungen des § 558a Abs. 1, 2 Nr. 4 BGB nicht gerecht. Zwar sei es hiernach möglich, zur Begründung eines Erhöhungsverlan- gens auf mindestens drei Vergleichswohnungen zu verweisen. Nach der Kon- zeption der §§ 558 ff. BGB kämen insoweit allerdings nur Wohnungen des preisfreien Wohnungsmarktes in Betracht. 3 4 5 6 7 8 - 4 - Dies ergebe sich aus dem Sinn und Zweck des Begründungserfordernis- ses. Durch dieses solle der Mieter in die Lage versetzt werden, ungefähr ab- schätzen zu können, ob die verlangte erhöhte Miete noch der maximal zulässi- gen ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 1 BGB entspreche oder die- se übersteige. Da gemäß § 558 Abs. 2 Satz 2 BGB öffentlich geförderter Wohn- raum bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete außer Betracht zu bleiben habe, dürften entsprechende Wohnungen auch nicht als vergleichbare Wohnungen nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB herangezogen werden, weil durch deren Benennung Rückschlüsse auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht ge- zogen werden könnten. Dies gelte auch für den Fall, dass die Wohnung, bezüglich derer die Mieterhöhung begehrt werde - wie vorliegend - selbst preisgebunden sei. Auch bezüglich solcher Wohnungen sei der Maßstab für die Erhöhung der Miete al- lein der preisfreie Wohnungsmarkt, weshalb sich auch die zur Begründung des Erhöhungsverlangens herangezogenen Wohnungen in diesem Markt befinden müssten. Die Bezugnahme auf die von der Klägerin angeführten Wohnungen sei auch nicht deshalb zulässig, weil die Mieten für preisgebundene Wohnungen erfahrungsgemäß unter denjenigen preisfreier Wohnungen lägen. Ein derartiger Erfahrungssatz könne nicht angenommen werden, da auch öffentlich geförder- ter Wohnraum Marktkräften unterliege. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin geltend 9 10 11 12 - 5 - gemachte Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB) nicht verneint werden. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht angenommen, das Erhöhungsver- langen genüge nicht den formellen Voraussetzungen des § 558a Abs. 1, 2 Nr. 4 BGB, weil darin auf Vergleichswohnungen Bezug genommen wurde, die einer Preisbindung unterliegen. 1. Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete, was hier der Fall ist, seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen in Textform (§ 126b BGB) zu erklären und zu begründen, wobei gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB zur Begründung auch auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen Bezug genommen werden kann; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen. Die Begründung des Erhöhungsverlangens soll dem Mieter die Möglich- keit geben, dessen sachliche Berechtigung zu überprüfen, um überflüssige Pro- zesse zu vermeiden (vgl. Senatsurteile vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 25; vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, NJW 2019, 303 Rn. 54; vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 10; vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, WuM 2006, 569 Rn. 13). Hierfür ist es erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, um während der Überlegungsfrist die Berechti- gung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden zu kön- nen, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht (BVerfGE 79, 80, 85; Senatsurteile vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, aaO; vom 13. November 13 14 15 - 6 - 2013 - VIII ZR 413/12, aaO; vgl. auch Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, aaO). Dabei dürfen an das Begründungserfordernis im Hinblick auf das Grund- recht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (vgl. BVerfGE 49, 244, 249 f.; Senatsurteile vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, aaO; vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, 1380 unter II 2 b [noch zu § 2 Abs. 2 MHG]). Allerdings muss das Erhöhungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über Tatsachen ent- halten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhö- hung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benö- tigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zu- mindest ansatzweise überprüfen zu können (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 16. Oktober 2019 - VIII ZR 340/18, NZM 2019, 852 Rn. 14; vom 17. Okto- ber 2018 - VIII ZR 94/17, aaO; vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, aaO; vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, aaO). 2. Die vorgenannten Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen hat das Berufungsgericht überspannt, indem es angenommen hat, ein Vermieter könne als Vergleichswohnungen im Sinne des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB stets nur preisfreien Wohnraum heranziehen. Bereits der Wortlaut der vorgenannten Vorschrift sieht eine solche Einschränkung nicht vor. Sie ergibt sich - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - auch nicht aus dem Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses. a) Zwar ist bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 Abs. 2 Satz 2 BGB solcher Wohnraum ausgenommen, bei dem die Miet- höhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist, was vorliegend auf sämtliche Vergleichswohnungen zutrifft. 16 17 18 - 7 - Hierauf abstellend wird - wie auch vom Berufungsgericht - die Auffas- sung vertreten, dass die Benennung von Wohnungen aus dem preisgebunde- nen Wohnungsmarkt generell nicht zur Begründung eines Erhöhungsverlan- gens nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB geeignet sei, weil eine Erhöhung gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich sei, an deren Bildung preisgebundene Wohnungen gemäß § 558 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht teilnähmen (vgl. OLG Schleswig, NJW 1984, 245 [zu § 2 Abs. 2 MHG]; AG Frankfurt (Oder), WuM 2012, 320, 321; Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 558a BGB Rn. 127; vgl. auch Staudinger/ V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 558a Rn. 50; Schneider in: Spielbauer/ Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 558a BGB Rn. 106). b) Diese Ansicht verkennt jedoch, dass die Angabe von Vergleichswoh- nungen im Mieterhöhungsverlangen nicht dazu dient, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen. Sie soll vielmehr den Mieter lediglich in die Lage versetzen, das Erhöhungsverlangen zumindest ansatzweise nachzu- vollziehen und gegebenenfalls mittels weiterer Nachforschungen die Vergleich- barkeit der Wohnungen zu überprüfen (vgl. Senatsurteile vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 18; vom 28. März 2012 - VIII ZR 79/11, NJW-RR 2012, 710 Rn. 14; Senatsbeschluss vom 8. April 2014 - VIII ZR 216/13, NJW-RR 2014, 1357 Rn. 3; vgl. hierzu auch BVerfG, NJW-RR 1993, 1485, 1486 sowie BayObLG, NJW-RR 1992, 455, 457; jeweils zu § 2 Abs. 2 MHG). Dem Mieter ist es hiernach - entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts - nicht nur zumutbar, aufgrund der im Erhöhungsverlangen mitgeteilten Tatsachen weitere Informationen einzuholen; das Erhöhungsverlangen dient vielmehr gerade dazu, ihn hierzu zu befähigen. Denn anhand der Benennung der Wohnungen wird der Mieter nicht nur in die Lage versetzt, weitere Nachfor- 19 20 21 - 8 - schungen über die in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB benannten Wohnmerkmale der Vergleichswohnungen, sondern auch über die gezahlte Miete anzustellen. So besteht die Möglichkeit, zu ermitteln, ob es sich bei der Miete um eine Netto- kaltmiete, eine Pauschalmiete, eine Teilpauschalmiete (vgl. hierzu BVerfG, NJW-RR 1993, aaO) oder - wie vorliegend - um eine preisgebundene Miete handelt und wie die Mietbindung im Einzelfall ausgestaltet ist. c) Die hierzu erforderlichen Informationen wurden der Beklagten im Schreiben vom 10. Februar 2016 gegeben. Sie wurde hierdurch in die Lage versetzt, sich ein Bild davon zu machen, wie sich das gegenwärtige Mietniveau für vergleichbare Wohnungen nach den Ausführungen der Klägerin darstellt, und konnte diese Angaben - im Bedarfsfall durch Nachfrage bei der Klägerin zur Preisbindung der Vergleichswohnungen - überprüfen. Sie konnte Erwägun- gen dazu anstellen, inwieweit die Miete derjenigen, die sie für die eigene Woh- nung entrichtet, entweder gleicht oder ob diesbezüglich Unterschiede bestehen, die einer Zustimmung zur Mieterhöhung entgegenstehen. d) Der Umstand, dass der Mieter allein anhand des Erhöhungsverlan- gens die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete nicht abschließend mittels der Vergleichswohnungen überprüfen kann, steht der formellen Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens - anders als das Berufungsgericht meint - nicht entgegen. Zum einen dient die Begründung des Erhöhungsverlangens, wie aufge- zeigt, nicht dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zum anderen re- sultieren die Schwierigkeiten nicht in erster Linie aus der Benennung preisge- bundener Wohnungen, sondern ergeben sich daraus, dass der Angabe von entsprechenden Entgelten lediglich dreier vergleichbarer Wohnungen mangels valider Datengrundlage ohnehin ein begrenzter Erkenntniswert bezüglich der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zukommt (vgl. hierzu Staudinger/ 22 23 24 - 9 - V. Emmerich, aaO Rn. 45; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. Oktober 2019, § 558a Rn. 3). Demzufolge kann die ortsübliche Vergleichsmiete im Falle des Bestreitens im Prozess im Regelfall nicht allein anhand von nur drei Ver- gleichswohnungen ermittelt werden (vgl. Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 28; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, aaO Rn. 25; BayObLG, aaO). Dieses Begründungsdefizit war dem Gesetzgeber bekannt, als er § 2 Abs. 2 Satz 4 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) vom 18. De- zember 1974 (BGBl. I S. 3604) in § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsre- formgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) überleitete (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 90). An der bis dahin geltenden Rechtslage sollte dennoch aus- drücklich festgehalten werden (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 54). III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellungen zur Begründetheit der Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung bedarf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Ent- 25 26 - 10 - scheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Ahrensburg, Entscheidung vom 27.12.2016 - 47 C 796/16 - LG Lübeck, Entscheidung vom 14.06.2018 - 14 S 15/17 -

ECLI:DE:BGH:2018:300118BVIIIZB74.16.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 74/16 vom 30. Januar 2018 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 30. Januar 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Prof. Dr. Achilles, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol beschlossen: Die Rechtsbeschwerde der Klägerin gegen den Beschluss des Landgerichts Frankfurt (Oder) - 6. Zivilkammer - vom 26. Septem- ber 2016 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen. Der Wert des Beschwerdeverfahrens wird auf bis zu 500 € festge- setzt. Gründe: I. Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in E. . Mit maschinell erstelltem Schreiben vom 23. November 2015 forderte die Klägerin die Beklagte auf, einer Erhöhung der monatlichen Miete um 47 € auf eine Ge- samtmiete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 432 € monatlich zum 1. Februar 2016 unter Verwendung des beigefügten Erklärungs- vordrucks zuzustimmen. Mit Schreiben vom 19. Januar und vom 1. Februar 2016 erinnerte die Klägerin die Beklagte an die Erteilung der Zustimmung. Die- se gab zwar keine schriftliche Erklärung ab, überwies aber am 15. Februar, 4. März und 6. April 2016 die Miete in Höhe von jeweils 432 €. 1 - 3 - Mit am 22. April 2016 beim Amtsgericht eingegangener - und am 30. April 2016 zugestellter - Klage hat die Klägerin die Zustimmung der Beklag- ten zur Mieterhöhung begehrt. Die Beklagte unterzeichnete die vorbereitete Zu- stimmungserklärung mit Datum vom 23. April 2016. Durch Schriftsatz vom 3. Mai 2016 hat die Klägerin den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt er- klärt, nachdem ihr die Zustimmungserklärung - so ihre Darstellung - am 2. Mai 2016 zugegangen war. Die Beklagte hat unter Bezugnahme auf diesen Schrift- satz beantragt, der Klägerin die Kosten aufzuerlegen. Das Amtsgericht hat der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Ihre dagegen gerichtete sofortige Beschwerde ist erfolglos geblieben. Mit der vom Beschwerdegericht im Hinblick auf die grundsätzliche Bedeutung zugelas- senen Rechtsbeschwerde begehrt die Klägerin, der Beklagten die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen. II. Die Rechtsbeschwerde hat keinen Erfolg. 1. Die von dem Beschwerdegericht zugelassene Rechtsbeschwerde ist zwar nach § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO statthaft und auch im Übrigen zuläs- sig. Die Entscheidung des Beschwerdegerichts, die Rechtsbeschwerde zuzu- lassen, ist für den Senat nach § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO unabhängig davon bindend, ob es die Voraussetzungen des § 574 Abs. 2 ZPO zutreffend beurteilt hat (st. Rspr.; vgl. BGH, Beschlüsse vom 7. Oktober 2008 - XI ZB 24/07, NJW-RR 2009, 425 Rn. 9; vom 8. Mai 2012 - VIII ZB 91/11, WuM 2012, 332 Rn. 3 mwN). Es ist daher unschädlich, dass - was das Beschwerde- 2 3 4 5 6 - 4 - gericht übersehen hat - gegen eine Kostenentscheidung die Rechtsbeschwerde nicht aus materiell-rechtlichen Gründen zugelassen werden darf, da es nicht Zweck des Kostenverfahrens ist, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubilden, soweit es - wie im Streitfall - um Fragen des materiellen Rechts geht (st. Rspr.; vgl. Senatsbeschlüsse vom 8. März 2011 - VIII ZB 65/10, WuM 2011, 242 Rn. 7; vom 8. Mai 2012 - VIII ZB 91/11, aaO Rn. 7; vom 14. Mai 2013 - VIII ZB 51/12, juris Rn. 6; jeweils mwN). 2. Die Rechtsbeschwerde ist jedoch unbegründet. a) Die Vorinstanzen haben die Kosten des Rechtsstreits der Klägerin auferlegt, da sie ohne die übereinstimmende Erledigungserklärung voraussicht- lich unterlegen wäre. Denn die Beklagte habe durch die vor Klageeinreichung erfolgte dreimalige Zahlung der begehrten Gesamtmiete in Höhe von 432 € monatlich in konkludenter Form ihre Zustimmung zur verlangten Mieterhöhung erklärt und damit den sich aus § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB ergebenden Anspruch der Klägerin erfüllt. Die Zustimmungserklärung könne stillschweigend durch Zahlung der geforderten erhöhten Miete erfolgen. Ein Anspruch auf Erteilung einer schriftlichen Zustimmung ergebe sich nicht daraus, dass die Klägerin die Abgabe einer schriftlichen Erklärung gefordert habe. Wenn im Gesetz oder im Vertrag eine Form für die Abgabe der Willenserklärung nicht vorgesehen sei, dann könne der Empfänger dieser Erklärung die Form auch nicht einseitig vor- geben. Aus einer möglicherweise in dem nicht vorgelegten Mietvertrag verein- barten Schriftformklausel folge kein Anspruch auf Abgabe einer schriftlichen Zustimmungserklärung. b) Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Es ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen der Klägerin nach übereinstimmender Er- 7 8 9 - 5 - ledigungserklärung (§ 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO) die Kosten des Rechtsstreits auferlegt haben. Denn diese wäre bei Fortführung des Rechtsstreits voraus- sichtlich in der Sache unterlegen, weil die Beklagte durch ihr Zahlungsverhalten dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin bereits vor Klageerhebung wirksam zugestimmt hatte. aa) Nach der übereinstimmend erfolgten Erledigungserklärung der Par- teien ist über die Kosten des Rechtsstreits nach billigem Ermessen unter Be- rücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes auf der Grundlage einer summarischen Prüfung zu entscheiden. Insoweit kommt es vornehmlich darauf an, wem die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen gewesen wären, wenn die Hauptsache nicht einvernehmlich für erledigt erklärt worden wäre (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Beschluss vom 7. Mai 2007 - VI ZR 233/05, NJW 2007, 3429 Rn. 7 mwN). bb) Ohne Rechtsfehler hat das Beschwerdegericht angenommen, dass die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung bei Fortführung des Rechtsstreits abzuweisen gewesen wäre, weil die Beklagte dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin bereits vor Klageeinreichung konkludent zugestimmt hatte. Das Ein- verständnis der Beklagten bedurfte zu seiner Wirksamkeit nicht einer Abgabe in schriftlicher Form. Für Mieterhöhungsvereinbarungen (Angebot nach §§ 558, 558a BGB und Annahme nach § 558b Abs. 1 BGB) gelten die allgemeinen Re- geln über Willenserklärungen und Verträge, so dass sie auch konkludent getrof- fen werden können (vgl. Senatsurteil vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 182/04, WuM 2005, 518 unter II mwN). (1) Nach den Feststellungen des Beschwerdegerichts hat die Klägerin die Beklagte mit Schreiben vom 23. November 2015 aufgefordert, mit Wirkung 10 11 12 - 6 - zum 1. Februar 2016 einer Erhöhung der Nettokaltmiete um 47 € monatlich und damit einer Erhöhung der monatlichen Gesamtmiete auf 432 € zuzustimmen. Hierbei handelt es sich um einen Antrag (§ 145 BGB) auf Abschluss eines Än- derungsvertrages (Palandt/Weidenkaff, BGB, 77. Aufl., § 558b Rn. 3; § 558a Rn. 2; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 558a Rn. 2; § 558b Rn. 3; MünchKommBGB/Artz, BGB, 7. Aufl., § 558b Rn. 3; vgl. auch BayObLG, NJW-RR 1993, 202 mwN [zu § 2 MHG]). Mit der Zustimmung des Mieters, die als Annahme eines solchen Änderungsantrags zu werten ist (Münch- KommBGB/Artz, aaO; Staudinger/V. Emmerich, aaO; jeweils mwN), kommt ei- ne den bisherigen Mietvertrag abändernde Mieterhöhungsvereinbarung zustan- de (Senatsurteil vom 10. November 2010 - VIII ZR 300/09, NJW 2011, 295 Rn. 14). (2) Rechtsfehlerfrei hat das Beschwerdegericht angenommen, dass die Beklagte das Angebot der Klägerin auf Erhöhung der bisherigen Miete um 47 € monatlich dadurch wirksam stillschweigend angenommen hat, dass sie den von der Klägerin geforderten Mieterhöhungsbetrag dreimal in Folge vorbehaltlos gezahlt hat. Die Zustimmungserklärung der Beklagten bedurfte nicht der Schrift- form. (a) Die Regelung des § 558b BGB schreibt, was auch die Rechtsbe- schwerde einräumt, eine bestimmte Form der Zustimmung nicht vor. Während das Erhöhungsverlangen gemäß § 558a Abs. 1 BGB in Textform zu erklären und zu begründen ist, hat der Gesetzgeber hinsichtlich der Erklärung der Zu- stimmung ein entsprechendes Formerfordernis nicht aufgestellt. Der Mieter kann sie daher sowohl ausdrücklich als auch konkludent erteilen (vgl. Senatsur- teile vom 8. Oktober 1997 - VIII ZR 373/96, NJW 1998, 445 unter II 1 c aa [zu 13 14 - 7 - § 10 Abs. 1 MHG]; vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 182/04, aaO; vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122 Rn. 10). (b) Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde ergibt sich eine Ver- pflichtung, die Zustimmung schriftlich zu erklären, auch nicht aus einer im Miet- vertrag vereinbarten Schriftformklausel. (aa) In § 25 Abs. 1 des nicht vorgelegten Mietvertrags soll für Änderun- gen und Ergänzungen die Einhaltung der Schriftform vereinbart worden sein. Eine solche Schriftformklausel änderte - wie das Beschwerdegericht im Ergeb- nis zutreffend ausgeführt hat - an der Wirksamkeit der konkludenten Zustim- mung zur Mieterhöhung jedoch nichts. Zwar kommt im Falle der Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters ein Änderungs- vertrag zustande (Senatsurteil vom 10. November 2010 - VIII ZR 300/09, aaO). Ob eine nach den gesetzlichen Vorschriften der §§ 558 ff. BGB erfolgende Mieterhöhungsvereinbarung aber von einer vertraglichen Schriftformklausel er- fasst ist, kann dahin stehen (ablehnend mit beachtlichen Gründen LG München I, ZMR 2014, 460 Rn. 11; im Senatsurteil vom 10. November 2010 - VIII ZR 300/09, aaO wurde ein Schriftformerfordernis allerdings nur für das Mieterhö- hungsverlangen als solches verneint, die Formbedürftigkeit der Zustimmungs- erklärung war nicht Streitgegenstand). Denn selbst wenn dies der Fall wäre, hätte dies nicht zur Konsequenz, dass die Klägerin einen Anspruch auf Über- sendung einer schriftlichen Zustimmungserklärung gehabt hätte. (bb) Denn die Rechtsbeschwerde macht nicht geltend, dass die im Miet- vertrag enthaltene Schriftformklausel die Wirksamkeit von Vertragsänderungen von der Einhaltung der Schriftform abhängig mache (konstitutive Schriftform), sondern trägt lediglich vor, dass für solche Rechtsgeschäfte die gewillkürte 15 16 17 - 8 - Schriftform gelte und die hierdurch geschaffene Klarheit beiden Seiten zugute- komme. Da dem vereinbarten Schriftformerfordernis somit rein deklaratorischer Charakter zukommt, kann dahin stehen, ob eine konstitutive Schriftformklausel im Hinblick auf § 305b BGB überhaupt einer AGB-Kontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhielte. Die Einhaltung der deklaratorischen Schriftform ist nicht Gül- tigkeitsvoraussetzung eines von ihr erfassten Rechtsgeschäfts. Sie ist daher - unbeschadet der Frage, ob sie für Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB überhaupt gilt - weder für das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters noch für die Zustimmungserklärung des Mieters von Bedeutung (Staudin- ger/V. Emmerich, aaO, § 558a Rn. 11a mwN). Der Vermieter könnte daher al- lenfalls - falls die Schriftform nicht abbedungen wäre, was offen bleiben kann - nachträglich eine dem § 126 BGB entsprechende Form, also die gemeinsame Unterzeichnung der bereits erfolgten Änderungsvereinbarung, verlangen (vgl. Senatsurteil vom 10. November 2010 - VIII ZR 300/09, aaO). Einen solchen Anspruch erhebt die Klägerin aber nicht. (c) Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde hat das Beschwer- degericht das beschriebene Verhalten der Beklagten rechtsfehlerfrei als kon- kludente Annahme des Mieterhöhungsverlangens der Klägerin gewertet. (aa) Ob ein schlüssiges Verhalten als Willenserklärung zu werten ist, be- stimmt sich nach den für die Auslegung von Willenserklärungen geltenden Maßstäben (Senatsurteile vom 7. November 2001 - VIII ZR 13/01, BGHZ 149, 129, 134; vom 22. Januar 2014 - VIII ZR 391/12, NJW 2014, 1951 Rn. 14) und ist bei Individualerklärungen - wie sie hier in Frage stehen - in erster Linie dem Tatrichter vorbehalten (Senatsurteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 256/09, NJW 2010, 2648 Rn. 15). Das Revisionsgericht prüft insoweit lediglich nach, ob ge- setzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder 18 19 - 9 - allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 42; vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, BGHZ 212, 248 Rn. 35; vom 18. Oktober 2017 - VIII ZR 32/16, NJW 2018, 150 Rn. 17; jeweils mwN). (bb) Solche Rechtsfehler sind dem Berufungsgericht entgegen der Auf- fassung der Rechtsbeschwerde nicht unterlaufen. Im Falle eines Mieterhö- hungsverlangens ist maßgebend, ob ein objektiver Empfänger, der den Inhalt des Angebots des Vermieters auf Erhöhung der Miete und alle sonstigen Um- stände kennt, aus dem Verhalten des Mieters den Schluss auf einen Rechts- bindungswillen und damit auf die Zustimmung zur Mieterhöhung ziehen würde (vgl. Senatsurteil vom 22. Januar 2014 - VIII ZR 391/12, aaO; vgl. auch Senats- urteil vom 7. April 2004 - VIII ZR 146/03, WuM 2004, 292 unter II 2 b). Dies hat das Berufungsgericht zutreffend bejaht. (cc) Auf das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 23. November 2015 und deren Erinnerungsschreiben vom 19. Januar 2016 und vom 1. Febru- ar 2016, mit dem diese eine letztmalige Erklärungsfrist bis zum 16. Februar 2016 setzte, überwies die Beklagte am 15. Februar, am 4. März und am 6. April 2016 vorbehaltlos jeweils die darin geforderte Miete in Höhe von 432 €. In An- betracht dieser Umstände und Abläufe ist es nicht zu beanstanden, dass das Beschwerdegericht das Verhalten der Beklagten als konkludente Annahme des Mieterhöhungsbegehrens bewertet hat. Denn jedenfalls eine mehrmalige vor- behaltlose Zahlung des erhöhten Mietzinses kann als schlüssig erklärte Zu- stimmung des Mieters gewertet werden (vgl. Senatsurteile vom 8. Oktober 1997 - VIII ZR 373/96, aaO; vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 182/04, aaO). Dahinstehen 20 21 - 10 - kann in diesem Zusammenhang, ob schon in der erstmaligen Zahlung der er- höhten Miete die konkludente Zustimmung der Beklagten zu der geforderten Mieterhöhung gesehen werden kann (vgl. zum Meinungsstand Staudinger/ V. Emmerich, aaO, § 558b Rn. 5). Entgegen der Auffassung der Rechtsbe- schwerde kommt es für die Bewertung des Verhaltens der Beklagten als kon- kludente Zustimmung nicht entscheidend darauf an, ob sie ihren Dauerauftrag entsprechend geändert oder die erhöhte Miete im Wege einer jeweils zum Fäl- ligkeitstermin veranlassten Überweisung entrichtet hat. Denn in beiden Fällen war ein Tätigwerden der Beklagten erforderlich, das wiederum wegen Fehlens eines Rückforderungsvorbehalts tragfähige Rückschlüsse auf ihre Willensrich- tung zulässt. (dd) An der zutreffenden rechtlichen Bewertung des Verhaltens der Be- klagten als konkludente Annahme des Mieterhöhungsverlangens ändert auch der Einwand der Rechtsbeschwerde nichts, die Beklagte habe nicht den vollen Mieterhöhungsbetrag gezahlt, denn es sei zwischenzeitlich noch eine Betriebs- kostenerhöhung vorgenommen worden. Denn nach den unangegriffenen Fest- stellungen des Beschwerdegerichts hat die Klägerin ausschließlich die Erhö- hung der monatlichen Miete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlung um 47 € auf 432 € begehrt. Die Beklagte hat in der Folge genau diesen Betrag überwiesen. 22 - 11 - Da die Klägerin nach alledem bei streitigem Fortgang unterlegen wäre, entspricht es billigem Ermessen, ihr die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Eberswalde, Entscheidung vom 03.08.2016 - 2 C 226/16 - LG Frankfurt (Oder), Entscheidung vom 26.09.2016 - 16 T 56/16 - 23

ECLI:DE:BGH:2016:030216UVIIIZR68.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 68/15 Verkündet am: 3. Februar 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 3. Februar 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Gießen vom 18. Februar 2015 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um monatlich 66,67 € ab dem 1. Januar 2014 für die von ihr bewohnte Woh- nung in B. N. in Anspruch. Die 77,29 qm große Dreizimmerwohnung gehört zu einer aus vier mehrgeschossigen Mehrfamilienhäusern bestehenden Wohnanlage, die Mitte der 70er Jahre des vorigen Jahrhunderts errichtet wur- de. Das Mieterhöhungsbegehren vom 24. Oktober 2013 nimmt zur Begrün- dung auf ein beigefügtes Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W. vom 14. Oktober 2013 Bezug, das in der Art eines 1 2 - 3 - "Typengutachtens" Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die dortigen Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen enthält. Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Mieterhöhungsverlangen sei unzulässig, weil es auf ein unzu- reichendes Gutachten gestützt sei. Zwar seien an ein Gutachten, das zur Be- gründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt werde, keine übertriebe- nen Anforderungen zu stellen. Insoweit sei in dem Gutachten auf Seite 7 zwar ausgeführt, dass für den Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete sowohl der Markt bei Neu- und Wiedervermietung als auch die Mietpreise der länger be- stehenden Mietverhältnisse zu berücksichtigen seien. Auch habe die Sachver- ständige in ihrem Typengutachten die Wohnungen der Wohnanlage nach Grö- ße und Ausstattung typisiert und die ortsübliche Vergleichsmiete für jeden Wohnungstyp gesondert ermittelt und die jeweils besichtigte Musterwohnung so genau beschrieben, dass der Mieter erkennen könne, ob sie der Ausstattung der eigenen Wohnung entspreche. Für die Beklagte sei es anhand der ermittel- 3 4 5 6 - 4 - ten Vergleichsmiete unschwer festzustellen, welchem Wohnungstyp die Kläge- rin die Wohnung der Beklagten zugeordnet habe. Das Gutachten sei aber deshalb unzureichend, weil es keine Ausführun- gen dazu enthalte, wie sich die Mieten in den letzten vier Jahren entwickelt hät- ten. Dies sei indes erforderlich, wie sich bereits aus dem Wortlaut von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB ergebe. Zudem lasse das Gutachten nicht erkennen, für welchen Zeitpunkt die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt worden sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 558 BGB) nicht ver- neint werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass die (hohen) Anforde- rungen, die an ein im Prozess zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Gericht einzuholendes Sachverständigengutachten als Beweismittel zu stellen sind, nicht bereits für die (formelle) Begründung des Mieterhöhungsbe- gehrens durch Beifügung eines Sachverständigengutachtens gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB gelten. 1. Das unter Bezugnahme auf das Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W. erfolgte Mieterhöhungsverlangen vom 24. Oktober 2013 entspricht den Anforderungen des § 558a Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB. a) Mit der nach § 558a BGB erforderlichen Begründung des Mieterhö- hungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Eini- gung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter 7 8 9 10 - 5 - nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt (Senatsurteile vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10; vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667 Rn. 8; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NZM 2008, 124 Rn. 18; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 17). Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Be- gründungspflicht grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können (Senatsurteile vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO). Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preis- gefüge einordnen (BVerfG, WuM 1986, 239; NJW 1987, 313 f.; Senatsurteil vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO). b) Den vorbeschriebenen Anforderungen wird das hier beigefügte Gut- achten gerecht, denn es enthält, wie die Revision zutreffend unter Bezugnahme auf die Ausführungen des Berufungsgerichts geltend macht, die insoweit erfor- derlichen Angaben. Das Gutachten ist auch, wie sich aus den vom Berufungs- gericht wiedergegebenen Ausführungen auf Seite 7 des Gutachtens ergibt, von einem zutreffenden Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen. An- ders als das Berufungsgericht offenbar meint, muss ein Gutachten, das gemäß § 558a BGB zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt wird, keine Darstellung über die Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren enthalten. Zu Recht verweist die Revision darauf, dass auch bei den weiteren Begründungsmitteln, die § 558a BGB gleichberechtigt nebeneinander stellt, derartige Anforderungen nicht bestehen. Besonders deutlich wird das durch die Regelung des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, wonach die Benennung von drei Ver- 11 - 6 - gleichswohnungen ausreicht. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu füh- ren oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen. Vielmehr soll das Begründungserfordernis den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berech- tigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest an- satzweise nachzuvollziehen (Senatsbeschluss vom 8. April 2014 - VIII ZR 216/13, NZM 2014, 747 Rn. 1 mwN; vgl. Senatsurteil vom 28. März 2012 - VIII ZR 79/11, NZM 2012, 415 Rn. 14). Diesen Anforderungen wird das streiti- ge Mieterhöhungsbegehren, wie ausgeführt, gerecht. Dass das am 14. Oktober 2013 erstellte Typengutachten keinen aus- drücklichen Zeitpunkt bezeichnet, für den die ortsübliche Vergleichsmiete ermit- telt wurde, ist ebenfalls unschädlich. Denn es liegt auf der Hand, dass es sich um eine aktuelle Ermittlung handelt. 2. Der im Wege der Gegenrüge erhobene Einwand der Revisionserwide- rung, das Mieterhöhungsverlangen vom 24. Oktober 2013 sei deshalb aus for- mellen Gründen unwirksam, weil das beigefügte Typengutachten besondere individuelle Ausstattungsmerkmale der Wohnung der Beklagten nicht berück- sichtigt habe, ist unerheblich. Die Revisionserwiderung verkennt, dass eine Identität der Ausstattungsmerkmale nicht einmal bei einem gerichtlichen Gut- achten zu fordern ist, das dem Nachweis der vom Vermieter verlangten ortsüb- lichen Vergleichsmiete dienen soll. Denn auch insoweit wird üblicherweise mit Zu- und Abschlägen gearbeitet, um etwaigen Besonderheiten Rechnung zu tra- gen. Bei einem für eine größere Wohnanlage erstellten Typengutachten reicht es, wie das Berufungsgericht insoweit zutreffend ausgeführt hat, aus, wenn der Mieter durch die Beschreibung der vom Sachverständigen besichtigten Muster- wohnung in die Lage versetzt wird nachzuvollziehen, ob sie in etwa der Ausstat- tung der eigenen Wohnung entspricht, um sich so darüber schlüssig zu werden, 12 13 - 7 - ob er die verlangte Mieterhöhung als ortsüblich akzeptieren oder es auf einen Zustimmungsprozess ankommen lassen will, in dem die ortsübliche Ver- gleichsmiete und somit die materielle Berechtigung des Mieterhöhungsbegeh- rens des Vermieters regelmäßig durch ein vom Gericht in Auftrag gegebenes Gutachten überprüft werden. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Friedberg (Hessen), Entscheidung vom 29.08.2014 - 2 C 329/14 (12) - LG Gießen, Entscheidung vom 18.02.2015 - 1 S 241/14 - 14

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 7/08 vom 28. April 2009 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 28. April 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Schneider beschlossen: Auf die Rechtsbeschwerde der Klägerin wird der Beschluss der 3. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden vom 19. Dezember 2007 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Beschwerdegericht zu- rückverwiesen. Beschwerdewert: bis zu 300 €. Gründe: I. Die Parteien streiten um die Kostenlast nach Klagerücknahme gemäß § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO. Die Klägerin hat beim Amtsgericht Klage auf Zustim- mung zur Mieterhöhung eingereicht. Vor deren Zustellung hat der Beklagte der Mieterhöhung zugestimmt. Daraufhin hat die Klägerin die Klage zurückgenom- men. 1 Das Amtsgericht hat der Klägerin durch Beschluss vom 5. März 2007 die Kosten des Rechtsstreits auferlegt, weil sie dem klageweise geltend gemachten Mieterhöhungsverlangen den Mietspiegel nicht beigefügt habe und daher aller Voraussicht nach in dem Rechtsstreit unterlegen wäre. Die dagegen gerichtete 2 - 3 - sofortige Beschwerde der Klägerin ist ohne Erfolg geblieben. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der vom Beschwerdegericht zugelassenen Rechtsbe- schwerde. II. 3 Die zulässige Rechtsbeschwerde ist begründet. 4 1. Allerdings hat das Beschwerdegericht rechtsfehlerhaft unbeachtet ge- lassen, dass eine Rechtsbeschwerde gegen eine Kostenentscheidung nach § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO nicht aus materiell-rechtlichen Gründen zugelassen werden darf, da es nicht Zweck einer solchen Kostenentscheidung ist, Rechts- fragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubilden, soweit es um Fragen des materiellen Rechts geht (vgl. BGH, Beschluss vom 7. Oktober 2008 - XI ZB 24/07, WM 2008, 2201, Tz. 9 m.w.N.). Gleichwohl ist der Senat an die Zulassung der Rechtsbeschwerde gebunden (§ 574 Abs. 3 Satz 2 ZPO). 2. Die Rechtsbeschwerde hat Erfolg. 5 Die angefochtene Kostenentscheidung ist rechtsfehlerhaft. Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts ist die Beifügung eines Mietspiegels re- gelmäßig nicht erforderlich, damit ein Mieterhöhungsverlangen die formellen Voraussetzungen des § 558a BGB erfüllt. Wie der Senat bereits entschieden hat, bedarf es einer Beifügung des Mietspiegels jedenfalls dann nicht, wenn dieser allgemein zugänglich ist (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Tz. 15). Da der Mietspiegel für Wiesbaden nach den Feststellungen des Amtsgerichts, auf die das Beschwerdegericht Bezug nimmt, in Wiesbaden durch die Interessenverbände der Mieter und Vermieter gegen Zahlung eines geringen Betrages von 3 € abgegeben wird und er zudem, wie 6 - 4 - den Ausführungen des Beschwerdegerichts zu entnehmen ist, (vollständig) im Internet veröffentlicht wird, ist der Mietspiegel im vorgenannten Sinne allgemein zugänglich. 7 3. Der angefochtene Beschluss ist daher aufzuheben (§ 577 Abs. 4 Satz 1 Halbs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil über die Kostentragungslast gemäß § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach tatrichterlichem Ermessen zu ent- scheiden ist. Die Sache ist daher zur erneuten Entscheidung an das Beschwer- degericht zurückzuverweisen (§ 577 Abs. 4 Satz 1 Halbs. 2 ZPO). Ball Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Wiesbaden, Entscheidung vom 05.03.2007 - 92 C 6354/06-28 - LG Wiesbaden, Entscheidung vom 19.12.2007 - 3 T 10/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 74/08 Verkündet am: 11. März 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558a Abs. 1, 2 Nr. 1 Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug und bietet er dabei dem Mieter die Einsichtnahme des Mietspie- gels in den Räumen seines Kundencenters am Wohnort des Mieters an, bedarf es einer Beifügung des Mietspiegels nicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573, Tz. 15). BGH, Urteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08 - LG Wiesbaden AG Wiesbaden - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 20. Februar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden vom 14. Dezember 2007 aufgeho- ben. Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru- fungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten haben von der Klägerin eine Wohnung in W. ge- mietet. Mit Schreiben vom 25. April 2006 begehrte die Klägerin von den Beklag- ten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete von 374,50 € auf 407,54 € (= 6,74 €/qm). Zur Begründung des Erhöhungsverlangens berief sich die Klägerin auf den Mietpreisspiegel der Landeshauptstadt W. - Stand 1. Januar 2006 - und erläuterte die begehrte Mieterhöhung wie folgt: 1 - 3 - Vergleichsmietenberechnung Grundmerkmal Einstufung Baualtersklasse Lageklasse Ausstattungsklasse Größenklasse bis 31.12.1960 (1954) mittel mit Heizung, mit Bad 60,00 qm - 100,00 qm (60,50 qm) Mietpreisspanne laut Mietspiegel 5,79 EUR/qm - 7,79 EUR/qm (Mittelwert: 6,79 EUR/qm) Tabellenwert 6,79 EUR/qm ____________________________________________________________________________ Vergleichsmiete gemäß Mietspiegel 6,79 EUR/qm Außerdem wies die Klägerin im Mieterhöhungsverlangen darauf hin, dass der Mietspiegel unter anderem beim Mieterschutzverein W. und U. e.V., in W. erhältlich sei und auch im Kundencenter der Klägerin eingesehen werden könne. Die Beklagten erteilten die erbetene Zustimmung zur Mieterhöhung nicht. 2 Die Klägerin hat Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 374,50 € um 33,04 € auf 407,54 € ab 1. Juli 2006 erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurück- gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. 3 - 4 - Entscheidungsgründe: 4 Die Revision hat Erfolg. I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 6 Der Klägerin stehe kein Anspruch auf Zustimmung zum Mieterhöhungs- verlangen vom 25. April 2006 zu, weil das Mieterhöhungsverlangen nicht aus- reichend begründet und deshalb gemäß § 558a BGB formell unwirksam sei. Bei einem unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel begründeten Mieterhöhungs- verlangen müsse der Vermieter den Mietspiegel beifügen, sofern dieser wie hier nicht kostenlos zugänglich sei. Dem Mieter sei es nicht zuzumuten, finanzielle Aufwendungen zu tätigen, um Kenntnis von der Begründung nehmen zu kön- nen, die der Vermieter zu erbringen habe. Es sei auch nicht ausreichend, dass dem Mieter angeboten werde, den Mietspiegel im Kundencenter des Vermieters einzusehen, selbst wenn sich dieses in örtlicher Nähe zur Wohnung des Mieters befinde. Bei einer Einsichtnahme im Kundencenter bestünden nur einge- schränkte Prüfungsmöglichkeiten für den Mieter. Der Mietspiegel stehe dem Mieter dort nur begrenzt zur Verfügung, so dass es dem Mieter nicht möglich sei, sich durch Dritte, z.B. durch einen Rechtsanwalt, umfassend über die Be- rechtigung des Mieterhöhungsverlangens beraten zu lassen. Auch sei zu be- rücksichtigen, dass angesichts der beschränkten Öffnungszeiten eines Kun- dencenters für Berufstätige eine Einsichtnahme mitunter gar nicht möglich sei. Darauf, dass sie auf Nachfrage der Beklagten auch bereit gewesen wäre, die- sen kostenlos ein Exemplar des Mietspiegels zur Verfügung zu stellen, könne sich die Klägerin nicht berufen, weil sie darauf im Mieterhöhungsverlangen nicht hingewiesen habe. - 5 - II. 7 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Mieter- höhungsverlangen der Klägerin vom 25. April 2006 erfüllt die formellen Voraus- setzungen des § 558a BGB. Der Beifügung des Mietspiegels für die Stadt W. bedurfte es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht. 8 1. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Mit der Begründung des Mieterhö- hungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Eini- gung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter gemäß § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt, also etwa die Angabe der ortsüblichen Vergleichsmiete und bei Bezugnahme auf einen Mietspiegel die Einordnung der Wohnung in die betreffende Kategorie des Mietspiegels (Se- natsurteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NZM 2008, 124, Tz. 18). Da- bei dürfen nach der Rechtsprechung des Senats an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden; es genügt die Angabe des nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfeldes (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573, Tz. 12, 15 f.). Diesen An- forderungen wird das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin, das die Einstufung der Wohnung nach Baualter, Lage, Ausstattung sowie Größenklasse mitteilt und die dafür im Mietspiegel angesetzte Vergleichsmiete angibt, gerecht. 2. Zu Recht macht die Revision geltend, dass die ordnungsgemäße Be- gründung des Mieterhöhungsverlangens der Klägerin nicht die Beifügung des Mietspiegels erforderte. Der Senat hat bereits entschieden, dass es einer Bei- fügung des Mietspiegels jedenfalls dann nicht bedarf, wenn dieser allgemein zugänglich ist (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007, aaO, Tz. 15); in einem solchen Fall ist es dem Mieter zumutbar, zur Überprüfung des Mieterhöhungs- 9 - 6 - verlangens auf den ohne weiteres zugänglichen Mietspiegel zuzugreifen. Das- selbe gilt, wenn der Vermieter - wie hier - in seinem Mieterhöhungsverlangen die Einsichtnahme in den Mietspiegel in den Räumen seines Kundencenters am Wohnort des Mieters anbietet. Ebenso wie bei der Einsichtnahme in die Belege der Betriebskostenabrechnung (vgl. dazu Senatsurteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419, Tz. 24) kann einem Mieter, der die Angaben des Vermieters zur Einordnung seiner Wohnung in den Mietspiegel sowie die dafür angegebene ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels überprüfen will, eine damit unter Umständen verbundene gewisse Mühe zugemutet wer- den. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts bedarf es einer Beifü- gung des Mietspiegels auch nicht deshalb, um eine umfassende rechtliche Be- ratung des Mieters - zum Beispiel durch einen Rechtsanwalt - zu ermöglichen, denn die Kenntnis des örtlichen Mietspiegels ist bei einem in Mietsachen tätigen Rechtsanwalt vorauszusetzen. III. Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist deshalb aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund seiner Rechtsauffassung zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens folgerichtig - keine Feststellungen zur materiellen Berechtigung des Begehrens getroffen hat. Der 10 - 7 - Rechtsstreit ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Wiesbaden, Entscheidung vom 05.04.2007 - 93 C 5091/06-19 - LG Wiesbaden, Entscheidung vom 14.12.2007 - 3 S 44/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 303/06 Verkündet am: 20. Juni 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558 Einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB steht nicht entgegen, dass die Aus- gangsmiete unter der - seit Vertragsbeginn unveränderten - ortsüblichen Vergleichs- miete liegt (Fortführung von BGH, Urteil vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NJW 2005, 2521). BGH, Urteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 303/06 - LG Halle AG Halle-Saalkreis - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Juni 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter Dr. Koch für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 25. Oktober 2006 wird zurückgewie- sen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten mieteten von der Klägerin mit Vertrag vom 19. August 2004 eine 56,98 qm große Wohnung in H. zu einem monatlichen Mietzins von 227,92 € (4,-- € je qm). Die ortsübliche Vergleichsmiete belief sich damals auf 4,60 € je qm. 1 Mit Schreiben vom 26. September 2005 verlangte die Klägerin von den Beklagten unter Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel Zustimmung zu ei- ner Erhöhung der Miete um 15,-- € monatlich ab 1. Dezember 2005. Auch die erhöhte Miete lag mit 4,26 € je qm noch unter der unveränderten ortsüblichen 2 - 3 - Vergleichsmiete von 4,60 € je qm. Die Beklagten stimmten der verlangten Miet- erhöhung nicht zu. 3 Das Amtsgericht hat die Klage auf Zustimmung zur Erhöhung der Netto- miete auf 242,92 € ab 1. Dezember 2005 abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht die Beklagten entsprechend dem Antrag der Klä- gerin verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Begehren auf Klageabweisung weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 4 Der Klägerin stehe gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung um 15 € auf 242,92 € monatlich ab dem 1. Dezember 2005 zu. Die Klägerin habe in ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 26. September 2005 die Jahresfrist des § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB sowie die 15-monatige Frist für den Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Erhöhungsverlangens gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB beachtet, und die verlangte Miete liege sogar noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dass sich die ortsübliche Miete seit Beginn des Mietverhältnisses nicht geändert und auch der ursprünglich vereinbarte Mietzins bereits unter der ortsüblichen Vergleichsmiete gelegen habe, sei unerheblich, weil sich eine derartige Einschränkung aus dem Wortlaut des § 558 BGB nicht ergebe und auch nicht im Wege der teleologischen Reduktion herleiten lasse. Der Zweck der Norm liege einerseits darin, dem Vermieter einen angemesse- nen marktorientierten Ertrag zu garantieren, andererseits aber den Mieter vor 5 - 4 - überhöhten Mietforderungen des Vermieters zu schützen. Den Interessen des Mieters werde jedoch durch die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB und die Wartefrist von insgesamt 15 Monaten seit der letzten Mieterhöhung hinrei- chend Rechnung getragen, zumal die nach einem Mieterhöhungsverlangen zu zahlende Miete jedenfalls nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen könne. Der vom Gesetzgeber verfolgte Zweck, die Wirtschaftlichkeit des Haus- besitzes zu erhalten, entfalle nicht deshalb, weil die Klägerin bewusst eine un- terhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete vereinbart habe. Die Klägerin verhalte sich auch nicht treuwidrig, wenn sie nach Ablauf der einjähri- gen Wartefrist trotz unveränderter Marktverhältnisse eine Mieterhöhung verlan- ge. Die Beklagten hätten den Vorteil einer besonders günstigen Miete immerhin 15 Monate nutzen können, und auch die nach Erhöhung zu zahlende Miete lie- ge noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. 6 II. Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Die Beklagten sind gemäß § 558 BGB verpflichtet, der von der Klägerin verlangten Mieterhöhung für die von ihnen bewohnte Wohnung um 15 Euro auf 242,92 € monatlich zuzustimmen. 7 1. Zutreffend und von der Revision unbeanstandet ist das Berufungsge- richt davon ausgegangen, dass die Klägerin mit ihrem Schreiben vom 26. September 2005, in dem sie Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf einen noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mietzins begehrt, die einjährige Sperrfrist des § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB und die 15-monatige War- tefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB eingehalten hat. Bedenken gegen die for- 8 - 5 - melle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens (§ 558a BGB) werden von der Revision nicht erhoben und sind auch nicht ersichtlich. 9 2. Der von der Klägerin verlangten Mieterhöhung steht nicht entgegen, dass bereits der ursprünglich vereinbarte Mietzins unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Entgegen der Auffassung der Revision ist dem Berufungs- gericht darin beizupflichten, dass sich eine derartige Einschränkung der dem Vermieter durch § 558 BGB eingeräumten Möglichkeit zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete weder aus dem Gesetzeswortlaut noch aus dem Zweck der gesetzlichen Regelung ergibt. a) § 558 Abs. 1 BGB setzt nach seinem Wortlaut - abgesehen von der einjährigen Sperrfrist für das Mieterhöhungsverlangen und der Wartefrist von 15 Monaten bis zum Wirksamwerden einer Mieterhöhung - lediglich voraus, dass die vereinbarte Miete im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt; zur Höhe der Ausgangsmiete verhält sich die Vorschrift nicht (Senatsurteil vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NJW 2005, 2621, unter II 2 d). Es ist mithin nicht erforderlich, dass sich die ortsübliche Ver- gleichsmiete seit Vertragsschluss erhöht hat; ebenso wenig bietet der Wortlaut des § 558 BGB Anhaltspunkte für eine Begrenzung der Mieterhöhung auf den Betrag einer seit Vertragsschluss erfolgten Steigerung der ortsüblichen Ver- gleichsmiete. 10 b) Die von der Revision befürwortete Einschränkung des Anspruchs des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung lässt sich auch aus dem Geset- zeszweck nicht herleiten. Die gesetzliche Regelung der Mieterhöhung in §§ 558 ff. BGB soll, wie das Berufungsgericht richtig erkannt hat, die Wirtschaft- lichkeit des Hausbesitzes erhalten. Den Interessen des Mieters wird dabei durch die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete, die Jahressperrfrist, die 15- 11 - 6 - monatige Wartezeit, die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB sowie durch das Sonderkündigungsrecht des § 561 BGB ausreichend Rechnung getragen. 12 aa) Die gesetzlichen Bestimmungen zur Erhöhung der Miete für Wohn- raum in §§ 558 ff. BGB sind erforderlich, weil der Mieter aus sozialen Gründen vor einer Kündigung weitgehend geschützt werden soll und dem Vermieter eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ausdrücklich verwehrt ist (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB), er also nicht im Wege einer Änderungskündigung für die Zukunft eine höhere (marktgerechte) Miete erzielen kann. Diese dem Vermieter im Rahmen der Sozialpflichtigkeit des Eigentums auferlegten Beschränkungen verlangen vor dem Hintergrund des verfassungsrechtlich geschützten Eigen- tums einen Ausgleich, den der Gesetzgeber mit dem Anspruch des Vermieters auf Mietzinsanpassung im Rahmen des Vergleichsmietensystems gefunden hat; dadurch wird es dem Vermieter ermöglicht, eine am örtlichen Markt orien- tierte, die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende Miete zu erzielen (vgl. BVerfGE 37, 132, 140, 142; 53, 352, 357; 79, 80, 85; Staudin- ger/Emmerich BGB (2006), § 558 Rdnr. 3; MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 557 Rdnr. 1 f., § 558 Rdnr. 3; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 Rdnr. 47). bb) Diese Zielrichtung des Gesetzes, dem Vermieter einen Ausgleich für die ihm auferlegten Einschränkungen zur Verfügung zu stellen, trifft auch auf den Vermieter zu, der bei Vertragsbeginn eine für den Mieter besonders günsti- ge Miete vereinbart hat, denn auch dieser unterliegt den Kündigungsbeschrän- kungen des sozialen Mietrechts und kann eine Mieterhöhung nicht im Wege der Änderungskündigung durchsetzen. Auch nach dem Sinn und Zweck der gesetz- lichen Regelung kommt es deshalb nicht darauf an, ob sich die ortsübliche Ver- gleichsmiete seit Vertragsschuss oder seit der letzten Mieterhöhung verändert hat oder ob die ursprünglich vereinbarte Miete unterhalb der ortsüblichen Ver- 13 - 7 - gleichsmiete lag (LG Freiburg WuM 1981, 212; vgl. auch MünchKomm/Artz, aaO, § 558 Rdnr. 27); für eine teleologische Reduktion des § 558 BGB ist mit- hin kein Raum. 14 c) Entgegen der Auffassung der Revision widerspricht diese Wertung auch nicht den Grundsätzen der Privatautonomie. Dem Mieter, dem es gelun- gen ist, einen wegen der niedrigen Miete für ihn besonders vorteilhaften Vertrag abzuschließen, bleibt die zunächst vereinbarte günstige Miete in jedem Fall für die Dauer von 15 Monaten erhalten; sofern die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) eingreift oder der Vermieter - wie hier - eine an sich mögliche Mieterhö- hung nicht vollständig ausschöpft, liegt die von ihm zu entrichtende Miete sogar noch für einen weiteren Zeitraum unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ein schützenswertes Vertrauen des Mieters, dass ihm der Vorteil einer unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Miete darüber hinaus auf Dauer verbleibt, kann sich angesichts der Regelung des § 558 BGB grundsätz- lich nicht bilden. Der Mieter muss im Gegenteil von vornherein damit rechnen, dass in dem (eingeschränkten) Rahmen des § 558 BGB eine stufenweise An- passung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgt, sofern die Parteien nicht eine Erhöhung der Miete durch Vereinbarung ausgeschlossen haben oder sich der Ausschuss aus den Umständen ergibt (§ 557 Abs. 3 BGB). Derartige Um- stände sind hier aber nicht ersichtlich und werden auch von der Revision nicht vorgebracht. Sie liegen insbesondere nicht schon darin, dass die ortsübliche Vergleichsmiete die vereinbarte Miete bereits bei Vertragsabschluss überschritt. Ein rechtsgeschäftlicher Wille der Parteien, die vereinbarte Miete als solche oder einen (prozentualen oder betragsmäßigen) Abstand der Miete von der je- weiligen ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer festzulegen, ergibt sich daraus nicht. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Klägerin den Beklagten derart weitgehend entgegenkomme und auf die ihr durch die gesetzliche Rege- 15 - 8 - lung des § 558 BGB eingeräumte Möglichkeit der Mieterhöhung (teilweise) ver- zichten wollte. Entgegen der Auffassung der Revision verstößt das Mieterhö- hungsverlangen der Klägerin aus diesem Grund auch nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB). Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Koch Vorinstanzen: AG Halle (Saale), Entscheidung vom 28.04.2006 - 92 C 840/06 - LG Halle, Entscheidung vom 25.10.2006 - 2 S 137/06 -

ECLI:DE:BGH:2019:161019UVIIIZR340.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 340/18 Verkündet am: 16. Oktober 2019 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558a Abs. 4 Satz 2 Ein 20 Jahre alter Mietspiegel ist mangels eines Informationsgehaltes für den Mieter zur Begründung eines Mieterhöhungsbegehrens ungeeignet. Ein auf diese Weise begründetes Mieterhöhungsverlangen ist deshalb aus formellen Gründen unwirksam. BGH, Urteil vom 16. Oktober 2019 - VIII ZR 340/18 - LG Magdeburg AG Magdeburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 19. August 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Magdeburg vom 16. Oktober 2018 wird zurückge- wiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten über die Verpflichtung der Beklagten zur Zustim- mung zu einer von dem Kläger begehrten Mieterhöhung. Die Beklagte ist Mieterin einer 79 qm großen Wohnung des Klägers in Magdeburg. Das Mietverhältnis besteht seit dem 1. April 2014 aufgrund eines Mietvertrages, den die Beklagte mit dem Rechtsvorgänger des Klägers ge- schlossen hatte. Mit Schreiben der Hausverwaltung vom 19. Januar 2017 forderte der Kläger die Beklagte zur Zustimmung zu einer Erhöhung der Kaltmiete ab dem 1. April 2017 von 300 € um 60 € auf insgesamt monatlich 360 € auf. Das Schreiben enthielt zur Begründung des Erhöhungsverlangens allein die Bezug- 1 2 3 - 3 - nahme auf einen Mietspiegel für die Stadt Magdeburg aus dem Jahr 1998. Die Wohnung sei in die Kategorie 8B dieses Mietspiegels mit einer Mietpreisspanne von 9 DM bis 14 DM einzuordnen. Die Beklagte stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Zustim- mungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Magdeburg, ZMR 2019, 199) hat zur Begrün- dung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe die Klage zu Recht mit der Begründung abgewie- sen, dass ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen nicht vorlie- ge. Die Vorschrift des § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB erlaube es zwar grundsätz- lich, einen veralteten Mietspiegel zur Begründung der Mieterhöhung heranzu- ziehen, wenn ein den Anforderungen der § 558c Abs. 3, § 558d Abs. 2 BGB entsprechend aktualisierter Mietspiegel nicht vorhanden sei. Sinn und Zweck des in § 558a BGB normierten Begründungserfordernisses sei es aber, dem Mieter die Möglichkeit zu geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsver- langens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden. In formeller 4 5 6 7 8 - 4 - Hinsicht müsse das Erhöhungsverlangen Angaben über die Tatsachen enthal- ten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleite, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötige, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und dieses zumindest ansatzweise überprüfen zu können. Diesen Anforderungen werde ein fast 20 Jahre alter Mietspiegel nicht ge- recht. Denn er beruhe auf überholten Tatsachen, die Rückschlüsse auf die zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens gezahlten Mieten nicht zuließen; aufgrund der erheblichen Zeitspanne zwischen der Erstellung des Mietspiegels und dem Erhöhungsverlangen seien wesentliche Änderungen der Mietstruktur wahr- scheinlich. Durch die Bezugnahme auf einen derartigen Mietspiegel werde dem Mieter die Entscheidungsgrundlage, die die Begründung des Erhöhungsverlan- gens vermitteln solle, vorenthalten. Bei der Bezugnahme auf einen nahezu 20 Jahre alten Mietspiegel handele es sich nur um eine "Scheinbegründung". II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. 1. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Mietspiegel für die Stadt Magdeburg aus dem Jahr 1998 zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens für die Wohnung der Beklagten nicht geeignet ist und das Erhöhungsverlangen des Klägers vom 19. Januar 2017 den formellen An- forderungen des § 558a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB an eine Be- gründung deshalb nicht genügt. 9 10 11 - 5 - 2. Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlan- gen in Textform (§ 126b BGB) zu erklären und zu begründen, wobei gemäß § 558a Abs. 2 BGB zur Begründung insbesondere auf die dort unter Nr. 1 bis 4 genannten Begründungsmittel Bezug genommen werden kann. Die Begründung des Erhöhungsverlangens soll dem Mieter die Möglich- keit geben, dessen sachliche Berechtigung zu überprüfen, um überflüssige Pro- zesse zu vermeiden (vgl. Senatsurteile vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, WuM 2019, 324 Rn. 25; vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, NJW 2019, 303 Rn. 54; vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 10; vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, WuM 2006, 569 Rn. 13). Hierfür ist es erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, um während der Überlegungsfrist die Berechti- gung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden zu kön- nen, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht (Senatsurteile vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, aaO; vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, aaO; vgl. auch Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, aaO). An das Begründungserfordernis dürfen im Hinblick auf das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG zwar keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (vgl. insoweit BVerfGE 49, 244, 249 f.; Senatsurteile vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, aaO; vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, 1380 unter II 2 b - noch zu § 2 Abs. 2 MHG). Allerdings muss das Erhöhungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über diejeni- 12 13 14 - 6 - gen Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der gefor- derten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (st. Rspr.; vgl. nur Se- natsurteile vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, aaO; vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, aaO und vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, aaO). Hieran fehlt es etwa, wenn der Vermieter das Erhöhungsverlangen mit Tatsachen begründet, die eine Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB schon auf den ersten Blick nicht zu tragen vermögen, weil durch deren Mitteilung deutlich wird, dass der Vermieter von falschen Voraussetzungen ausgeht oder das Er- höhungsverlangen in wesentlichen Punkten unvollständig, unverständlich oder widersprüchlich erscheint (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 558a Rn. 19; vgl. auch MünchKommBGB/Artz, 7. Auflage, § 558a Rn. 15). Eine derartige Begründung steht einer fehlenden Begründung gleich, weil durch sie das Ziel des Begründungserfordernisses ebenso wenig erreicht werden kann wie im Falle des vollständigen Verzichtes auf eine Begründung. 3. So verhält es sich auch hier, weil die Bezugnahme auf einen Mietspie- gel, der seit rund 20 Jahren nicht mehr aktualisiert wurde, schon im Ansatz nicht geeignet ist, das Erhöhungsverlangen zu begründen. a) Das Gesetz geht, wie sich aus § 558c Abs. 3, § 558d Abs. 2 BGB ergibt, grundsätzlich von einem Aktualisierungserfordernis für Mietspiegel in- nerhalb einer Frist von zwei Jahren aus. Zwar gestattet § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich auch die Bezugnahme auf einen veralteten Mietspiegel, wenn bei Abgabe des Mieterhö- hungsverlangens des Vermieters kein Mietspiegel vorhanden ist, bei dem die Vorschriften zur Aktualisierung eingehalten sind. Aus dieser Regelung folgt al- lerdings nicht, dass das Alter des Mietspiegels bedeutungslos wäre, der Ver- 15 16 17 - 7 - mieter somit einen beliebig veralteten Mietspiegel zur Begründung seines Miet- erhöhungsverlangens heranziehen könnte, sofern nur ein neuer Mietspiegel nicht erstellt beziehungsweise eine Aktualisierung nicht vorgenommen wurde. Entgegen der Auffassung der Revision lässt sich dies auch nicht aus dem Um- stand herleiten, dass das Gesetz eine Höchstgrenze für das Alter eines nach § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB herangezogenen veralteten Mietspiegels nicht fest- legt. Denn § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB, der auf § 2 Abs. 6 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I S. 3604) in der Fassung des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) zurückgeht und dieser Vorschrift im Kern entspricht, soll sicherstellen, dass die formelle Wirksamkeit eines sachlich berechtigten Erhöhungsverlangens nicht allein von den in § 558c Abs. 3, § 558d Abs. 2 BGB genannten Fristen abhängt (vgl. zu § 2 Abs. 6 MHG BT-Drucks. 9/2079, S. 17). Hierdurch wird aber von dem grundsätzlich bestehenden Aktua- lisierungserfordernis gerade nicht Abstand genommen. Für die formelle Wirk- samkeit des Erhöhungsverlangens kommt es deshalb auch bei einem veralte- ten Mietspiegel darauf an, ob diesem (noch) ein in § 558a Abs. 1 BGB voraus- gesetzter Informationsgehalt zukommt. b) Dies ist jedenfalls bei einem - wie hier - zum Zeitpunkt des Erhö- hungsverlangens fast 20 Jahre alten Mietspiegel nicht der Fall. Die in § 558 Abs. 2 BGB genannten Wohnwertmerkmale, nach denen sich die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung richtet, unterliegen typischer- weise mit fortschreitender Zeit einem Wandel. So können etwa im Laufe der Zeit bestimmte Einrichtungen, die einer Wohnung besonderen Wert verleihen und deshalb Gegenstand eines Mietspiegels sind, zur Standardausstattung 18 19 - 8 - werden. Auch kann die Bewertung einer (Wohn-)Lage durch mit der Zeit auftre- tende strukturelle Veränderungen beeinflusst werden. Entsprechende Veränderungen können bei der Ermittlung der ortsübli- chen Vergleichsmiete anhand eines - wie hier fast 20 Jahre lang - nicht aktuali- sierten Mietspiegels naturgemäß keine Berücksichtigung finden. Dies führt da- zu, dass es dem Mietspiegel insoweit am notwendigen Informationsgehalt fehlt und deshalb eine Entscheidung über die sachliche Berechtigung des Erhö- hungsverlangens nicht getroffen werden kann, weil sie zu einem ganz erhebli- chen Teil auf bloßen Mutmaßungen bezüglich der Art und des Umfangs der Veränderungen beruhen würde. 4. Der Kläger wird durch die fehlende Möglichkeit, sich auf einen solchen Mietspiegel zu berufen, in seinem Recht, die Miete der gegenständlichen Woh- nung bei Vorliegen der materiellen Voraussetzungen zu erhöhen, auch nicht übermäßig beeinträchtigt. Ihm steht es frei, sich zur Begründung seines Erhö- hungsverlangens der weiteren gesetzlich vorgesehenen Begründungsmittel, 20 21 - 9 - etwa der Benennung von drei Vergleichswohnungen gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, zu bedienen. Dr. Milger RiBGH Dr. Schneider ist Dr. Bünger wegen Erkrankung an der Unterschrift verhindert. Dr. Milger, 15. Oktober 2019 Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Magdeburg, Entscheidung vom 20.12.2017 - 150 C 826/17 - LG Magdeburg, Entscheidung vom 16.10.2018 - 2 S 37/18 -

ECLI:DE:BGH:2016:030216UVIIIZR66.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 66/15 Verkündet am: 3. Februar 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 3. Februar 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Gießen vom 18. Februar 2015 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um monatlich 54,45 € ab dem 1. März 2014 für die von ihr bewohnte Wohnung in B. N. in Anspruch. Die 75,98 qm große Dreizimmerwohnung gehört zu einer aus vier mehrgeschossigen Mehrfamilienhäusern bestehenden Wohn- anlage, die Mitte der 70er Jahre des vorigen Jahrhunderts errichtet wurde. Das Mieterhöhungsbegehren vom 19. Dezember 2013 nimmt zur Begründung auf ein beigefügtes Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachver- ständigen W. vom 14. Oktober 2013 Bezug, das in der Art eines "Typengut- 1 - 3 - achtens" Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die dortigen Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen enthält. Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Mieterhöhungsverlangen sei unzulässig, weil es auf ein unzu- reichendes Gutachten gestützt sei. Zwar seien an ein Gutachten, das zur Be- gründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt werde, keine übertriebe- nen Anforderungen zu stellen. Insoweit sei in dem Gutachten auf Seite 7 zwar ausgeführt, dass für den Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete sowohl der Markt bei Neu- und Wiedervermietung als auch die Mietpreise der länger be- stehenden Mietverhältnisse zu berücksichtigen seien. Auch habe die Sachver- ständige in ihrem Typengutachten die Wohnungen der Wohnanlage nach Grö- ße und Ausstattung typisiert und die ortsübliche Vergleichsmiete für jeden Wohnungstyp gesondert ermittelt und die jeweils besichtigte Musterwohnung so genau beschrieben, dass der Mieter erkennen könne, ob sie der Ausstattung der eigenen Wohnung entspreche. Für die Beklagte sei es anhand der ermittel- 2 3 4 5 - 4 - ten Vergleichsmiete unschwer festzustellen, welchem Wohnungstyp die Kläge- rin die Wohnung der Beklagten zugeordnet habe. Das Gutachten sei aber deshalb unzureichend, weil es keine Ausführun- gen dazu enthalte, wie sich die Mieten in den letzten vier Jahren entwickelt hät- ten. Dies sei indes erforderlich, wie sich bereits aus dem Wortlaut von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB ergebe. Zudem lasse das Gutachten nicht erkennen, für welchen Zeitpunkt die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt worden sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 558 BGB) nicht ver- neint werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass die (hohen) Anforde- rungen, die an ein im Prozess zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Gericht einzuholendes Sachverständigengutachten als Beweismittel zu stellen sind, nicht bereits für die (formelle) Begründung des Mieterhöhungsbe- gehrens durch Beifügung eines Sachverständigengutachtens gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB gelten. Das unter Bezugnahme auf das Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W. erfolgte Mieterhöhungsverlangen vom 24. Oktober 2013 entspricht den Anforderungen des § 558a Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB. 1. Mit der nach § 558a BGB erforderlichen Begründung des Mieterhö- hungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Eini- gung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter 6 7 8 9 - 5 - nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt (Senatsurteile vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10; vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667 Rn. 8; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NZM 2008, 124 Rn. 18; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 17). Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Be- gründungspflicht grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können (Senatsurteile vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO). Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preis- gefüge einordnen (BVerfG, WuM 1986, 239; NJW 1987, 313 f.; Senatsurteil vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO). 2. Den vorbeschriebenen Anforderungen wird das hier beigefügte Gut- achten gerecht, denn es enthält, wie die Revision zutreffend unter Bezugnahme auf die Ausführungen des Berufungsgerichts geltend macht, die insoweit erfor- derlichen Angaben. Das Gutachten ist auch, wie sich aus den vom Berufungs- gericht wiedergegebenen Ausführungen auf Seite 7 des Gutachtens ergibt, von einem zutreffenden Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen. An- ders als das Berufungsgericht offenbar meint, muss ein Gutachten, das gemäß § 558a BGB zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt wird, keine Darstellung über die Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren enthalten. Zu Recht verweist die Revision darauf, dass auch bei den weiteren Begründungsmitteln, die § 558a BGB gleichberechtigt nebeneinander stellt, derartige Anforderungen nicht bestehen. Besonders deutlich wird das durch die Regelung des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, wonach die Benennung von drei Ver- 10 - 6 - gleichswohnungen ausreicht. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu füh- ren oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen. Vielmehr soll das Begründungserfordernis den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berech- tigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest an- satzweise nachzuvollziehen (Senatsbeschluss vom 8. April 2014 - VIII ZR 216/13, NZM 2014, 747 Rn. 1 mwN; vgl. Senatsurteil vom 28. März 2012 - VIII ZR 79/11, NZM 2012, 415 Rn. 14). Diesen Anforderungen wird das streiti- ge Mieterhöhungsbegehren, wie ausgeführt, gerecht. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung besteht auch kein Anlass, an die Begründung eines Mieterhöhungsbegehrens nach § 558a BGB deshalb höhere Anforderungen zu stellen, weil es sich bei der Klägerin um eine gewerbliche Großvermieterin han- delt. Dass das am 14. Oktober 2013 erstellte Gutachten keinen ausdrückli- chen Zeitpunkt bezeichnet, für den die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt wurde, ist ebenfalls unschädlich. Denn es liegt auf der Hand, dass es sich um eine aktuelle Ermittlung handelt. 11 - 7 - III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Friedberg (Hessen), Entscheidung vom 29.08.2014 - 2 C 558/14 (12) - LG Gießen, Entscheidung vom 18.02.2015 - 1 S 228/14 - 12

ECLI:DE:BGH:2016:030216UVIIIZR69.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 69/15 Verkündet am: 3. Februar 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558a Abs. 2 Nr. 3 Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermie- ters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestat- tet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurtei- lende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (Bestätigung der Senatsurteile vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10). Etwaige kleinere Mängel des Gutachtens führen nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens aus formellen Grün- den. BGH, Urteil vom 3. Februar 2016 - VIII ZR 69/15 - LG Gießen AG Friedberg (Hessen) - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 3. Februar 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Gießen vom 18. Februar 2015 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Zustimmung zu einer Mieterhö- hung um monatlich 62,24 € ab dem 1. Januar 2014 für die von ihm bewohnte Wohnung in B. N. in Anspruch. Die 75,98 qm große Dreizimmerwoh- nung gehört zu einer aus vier mehrgeschossigen Mehrfamilienhäusern beste- henden Wohnanlage, die Mitte der 70er Jahre des vorigen Jahrhunderts errich- tet wurde. 1 - 3 - Das Mieterhöhungsbegehren vom 24. Oktober 2013 nimmt zur Begrün- dung auf ein beigefügtes Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W. vom 14. Oktober 2013 Bezug, das in der Art eines "Typengutachtens" Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die dortigen Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen enthält. Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Mieterhöhungsverlangen sei unzulässig, weil es auf ein unzu- reichendes Gutachten gestützt sei. Zwar seien an ein Gutachten, das zur Be- gründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt werde, keine übertriebe- nen Anforderungen zu stellen. Insoweit sei in dem Gutachten auf Seite 7 zwar ausgeführt, dass für den Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete sowohl der Markt bei Neu- und Wiedervermietung als auch die Mietpreise der länger be- stehenden Mietverhältnisse zu berücksichtigen seien. Auch habe die Sachver- ständige in ihrem Typengutachten die Wohnungen der Wohnanlage nach Grö- ße und Ausstattung typisiert und die ortsübliche Vergleichsmiete für jeden Wohnungstyp gesondert ermittelt und die jeweils besichtigte Musterwohnung so 2 3 4 5 6 - 4 - genau beschrieben, dass der Mieter erkennen könne, ob sie der Ausstattung der eigenen Wohnung entspreche. Für den Beklagten sei es anhand der ermit- telten Vergleichsmiete unschwer festzustellen, welchem Wohnungstyp die Klä- gerin die Wohnung des Beklagten zugeordnet habe. Das Gutachten sei aber deshalb unzureichend, weil es keine Ausführun- gen dazu enthalte, wie sich die Mieten in den letzten vier Jahren entwickelt hät- ten. Dies sei indes erforderlich, wie sich bereits aus dem Wortlaut von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB ergebe. Zudem lasse das Gutachten nicht erkennen, für welchen Zeitpunkt die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt worden sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 558 BGB) nicht ver- neint werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass die (hohen) Anforde- rungen, die an ein im Prozess zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Gericht einzuholendes Sachverständigengutachten als Beweismittel zu stellen sind, nicht bereits für die (formelle) Begründung des Mieterhöhungsbe- gehrens durch Beifügung eines Sachverständigengutachtens gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB gelten. 1. Das unter Bezugnahme auf das Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W. erfolgte Mieterhöhungsverlangen vom 24. Oktober 2013 entspricht den Anforderungen des § 558a Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB. 7 8 9 - 5 - a) Mit der nach § 558a BGB erforderlichen Begründung des Mieterhö- hungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Eini- gung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt (Senatsurteile vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10; vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667 Rn. 8; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NZM 2008, 124 Rn. 18; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 17). Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Be- gründungspflicht grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können (Senatsurteile vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO). Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preis- gefüge einordnen (BVerfG, WuM 1986, 239; NJW 1987, 313 f.; Senatsurteil vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO). b) Den vorbeschriebenen Anforderungen wird das hier beigefügte Gut- achten gerecht, denn es enthält, wie die Revision zutreffend unter Bezugnahme auf die Ausführungen des Berufungsgerichts geltend macht, die insoweit erfor- derlichen Angaben. Das Gutachten ist auch, wie sich aus den vom Berufungs- gericht wiedergegebenen Ausführungen auf Seite 7 des Gutachtens ergibt, von einem zutreffenden Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen. An- ders als das Berufungsgericht offenbar meint, muss ein Gutachten, das gemäß § 558a BGB zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt wird, keine Darstellung über die Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren enthalten. Zu Recht verweist die Revision darauf, dass auch bei den weiteren 10 11 - 6 - Begründungsmitteln, die § 558a BGB gleichberechtigt nebeneinander stellt, derartige Anforderungen nicht bestehen. Besonders deutlich wird das durch die Regelung des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, wonach die Benennung von drei Ver- gleichswohnungen ausreicht. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu füh- ren oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen. Vielmehr soll das Begründungserfordernis den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berech- tigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest an- satzweise nachzuvollziehen (Senatsbeschluss vom 8. April 2014 - VIII ZR 216/13, NZM 2014, 747 Rn. 1 mwN; vgl. Senatsurteil vom 28. März 2012 - VIII ZR 79/11, NZM 2012, 415 Rn. 14). Diesen Anforderungen wird das streiti- ge Mieterhöhungsbegehren, wie ausgeführt, gerecht. Dass das am 14. Oktober 2013 erstellte Typengutachten keinen aus- drücklichen Zeitpunkt bezeichnet, für den die ortsübliche Vergleichsmiete ermit- telt wurde, ist ebenfalls unschädlich. Denn es liegt auf der Hand, dass es sich um eine aktuelle Ermittlung handelt. 2. Das Urteil des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). a) Ohne Erfolg rügt die Revisionserwiderung, dass die Sachverständige nicht nur - wie vom Berufungsgericht beanstandet - versäumt habe, die Ent- wicklung der Mieten in den letzten vier Jahren darzustellen, sondern dass sie - was das Berufungsgericht verkannt habe - überhaupt nur Neuvertragsmieten berücksichtigt habe. Zum einen ergibt sich die von der Revisionserwiderung gezogene Schlussfolgerung nicht aus dem von ihr herangezogenen Umstand, dass die Sachverständige eine Recherche von Wohnungsangeboten im Internet erwähnt und in ihrem Gutachten - unter anderem - ausführt, es sei auch die im 12 13 14 - 7 - oberen Bereich zu erzielende Miete zu berücksichtigen, die die Klägerin bei ei- ner Neuvermietung von Wohnungen aus den 70er Jahren erziele. Denn dane- ben hat die Sachverständige beispielsweise Nachfragen bei Wohnungsbauge- sellschaften erwähnt, in deren Bestand vergleichbare Wohnungen vorhanden seien und zudem auf Seite 7 ihres Gutachtens explizit ausgeführt, dass auch die Mietpreise länger bestehender Mietverhältnisse zu berücksichtigen seien. Davon abgesehen wäre ein etwaiger Mangel des Gutachtens, nicht oder nicht im angemessenen Umfang auch Bestandsmieten berücksichtigt zu haben, nicht so gravierend, dass dies seiner Verwendung als Begründungsmittel des § 558a BGB entgegenstünde oder zur Unwirksamkeit eines hierauf gestützten Mieter- höhungsverlangens führte. b) Entgegen der weiteren Gegenrüge der Revisionserwiderung ist das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht deshalb unwirksam, weil das zur Begründung beigefügte Sachverständigengutachten weder die besichtigte Mus- terwohnung gleichen Typs noch die für das Gutachten herangezogenen Ver- gleichswohnungen in der Weise identifizierbar angegeben hat, dass der Mieter diese Wohnungen besichtigen und die Angaben der Sachverständigen im Detail hätte überprüfen können. Wie bereits ausgeführt, genügt es bei einer Begrün- dung des Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB, dass ein öffentlich bestellter Sachverständiger in einem mit Gründen versehenen Gut- achten Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete macht und die streitige Woh- nung in das örtliche Preisgefüge einordnet. Derartige konkrete Angaben ermög- lichen es dem Mieter, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise zu überprüfen und so die Entscheidung zu treffen, ob er der begehrten Mieterhöhung zustimmen oder den Vermieter auf einen Prozess verweisen will. 15 - 8 - III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Friedberg (Hessen), Entscheidung vom 05.09.2014 - 2 C 345/14 (24) - LG Gießen, Entscheidung vom 18.02.2015 - 1 S 246/14 - 16

ECLI:DE:BGH:2019:210819UVIIIZR255.18.0 Berichtigt durch Beschluss vom 24. September 2019 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 255/18 Verkündet am: 21. August 2019 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558a Abs. 4 Satz 2 Zu den Anforderungen an die Vergleichbarkeit zweier Gemeinden, wenn der Vermieter zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auf den Mietspiegel der Nachbargemeinde Bezug nimmt. BGH, Urteil vom 21. August 2019 - VIII ZR 255/18 - LG Nürnberg-Fürth AG Fürth - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 3. Juli 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth - 7. Zivilkammer - vom 3. Juli 2018 wird zurück- gewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin war Vermieterin, die Beklagte Mieterin eines großen Anwe- sens in der Stadt Stein, die unmittelbar an das westliche Gemeindegebiet der Stadt Nürnberg angrenzt. Die monatliche Nettokaltmiete betrug seit Mietbeginn im Jahr 2004 unverändert 3.000 €. Mit Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 24. Oktober 2013 wurde die Beklagte aufgefordert, einer Erhöhung der monatli- chen Nettokaltmiete auf 3.450 € ab dem 1. Januar 2014 zuzustimmen. Zur Be- gründung nahm die Klägerin Bezug auf den dem Schreiben beigefügten Miet- spiegel der Stadt Fürth. 1 2 - 3 - Die auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die Berufung sei unbegründet. Eine Vergleichbarkeit der Gemeinden Stein und Fürth sei offensichtlich nicht gegeben, so dass das unter Heranzie- hung des Mietspiegels der Stadt Fürth begründete Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht formell ordnungsgemäß gewesen sei (§ 558a Abs. 4 Satz 2 BGB). Die Beurteilung, ob eine Vergleichbarkeit zweier Gemeinden gegeben sei oder nicht, habe aufgrund einer Zusammenschau aller relevanten Kriterien des jeweiligen Einzelfalls und einer sich daran anschließenden Abwägung zu erfol- gen. Bei der Stadt Fürth handele es sich um eine Großstadt, die im Vergleich zur Stadt Stein eine deutlich besser ausgebaute wirtschaftliche, kulturelle und soziale Infrastruktur aufweise. Dabei bestünden auch erhebliche Unterschiede hinsichtlich der Erschließung und der Anbindung an Versorgungszentren. Zwar gehörten beide Städte zum Verkehrsverbund des Großraums Nürnberg, aller- dings befänden sich im Stadtgebiet Stein im Gegensatz zu Fürth weder eine 3 4 5 6 7 8 - 4 - U-Bahn- noch eine S-Bahn-Haltestelle. Hinsichtlich des kulturellen Angebots verfügten beide Städte zwar über ein Erlebnisbad, allerdings gebe es in Stein, anders als in Fürth, weder ein Kino, noch ein Theater, sondern lediglich ein Mu- seum. Stein verfüge auch nicht über ein Krankenhaus, während die Stadt Fürth ein Klinikum vorhalte. Die in diesem Zusammenhang seitens der Klägerin ange- führte "S. -Klinik" liege bereits innerhalb der Stadtgrenze von Nürnberg. Bei der Stadt Fürth handele es sich außerdem um ein sogenanntes "Oberzentrum", während die Stadt Stein keine örtliche Versorgungsfunktion für mindestens eine andere Gemeinde wahrnehme. Beide Städte hätten zudem eine unterschiedliche Einwohnerzahl. In der Stadt Fürth lebten circa 125.000 Einwohner, in Stein hingegen lediglich circa 15.000 Einwohner. Dieses Kriterium spreche entscheidend gegen eine Ver- gleichbarkeit im Sinne des § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB. Hinzu komme die unter- schiedliche Bevölkerungsdichte der beiden Städte. Stein habe eine Bevölke- rungsdichte von 768 Personen pro Quadratkilometer, Fürth hingegen eine um das 2,5-fache höhere, nämlich 1.960 Personen pro Quadratkilometer. An diesem Ergebnis ändere sich auch nichts dadurch, dass beide Ge- meinden - Fürth und Stein - an der Stadtgrenze zu Nürnberg lägen und Nürn- berg von beiden Städten aus gleich gut zu erreichen sei. Zwar sei auch die ört- liche Nähe zur Großstadt Nürnberg ein Merkmal, das im Rahmen der Gesamt- abwägung zu berücksichtigen sei. Allerdings komme diesem Kriterium letztlich nicht ein solcher Rang zu, dass die Vergleichbarkeit zu bejahen sei. Insbeson- dere könne nicht bereits deshalb davon ausgegangen werden, dass die oben angeführten wirtschaftlichen, kulturellen und infrastrukturellen Unterschiede durch eine Inanspruchnahme von Angeboten der Stadt Nürnberg aufgewogen würden. 9 10 - 5 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Miet- spiegel der Stadt Fürth zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens für das in der Stadt Stein gelegene streitgegenständliche Mietobjekt der Klägerin nicht geeignet ist und das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 24. Oktober 2013 daher den formellen Anforderungen des § 558a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB an eine Begründung nicht genügt. 1. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter zu erklären und zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden (vgl. Senatsurteile vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, WuM 2019, 324 Rn. 25; vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, NJW 2019, 303 Rn. 54; vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 10; vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, WuM 2006, 569 Rn. 13). Da- bei dürfen an das Begründungserfordernis im Hinblick auf das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (vgl. insoweit BVerfGE 49, 244, 249 f.; Senatsurteile vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, aaO; vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379 unter II 2 b - noch zu § 2 Abs. 2 MHG). Allerdings muss das Erhöhungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen ent- halten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhö- hung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benö- tigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zu- mindest ansatzweise überprüfen zu können (Senatsurteile vom 13. November 11 12 13 - 6 - 2013 - VIII ZR 413/12, aaO; vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12 mwN). Diese Voraussetzungen sind hier bei dem Miet- erhöhungsverlangen der Klägerin vom 24. Oktober 2013 durch die Bezugnah- me auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Fürth nicht erfüllt. 2. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Klä- gerin ihr Mieterhöhungsverlangen nicht formell ordnungsgemäß nach § 558a BGB begründet hat. Der Mietspiegel einer anderen Gemeinde ist gemäß § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB nur dann ein taugliches Mittel zur Begründung des Mieter- höhungsverlangens, wenn es sich um den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt. Entgegen der Auffassung der Revision war die Bezugnah- me auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Fürth gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens für die streitgegenständliche Wohnung in der Stadt Stein, für die kein Mietspiegel er- stellt worden ist, nicht ausreichend. Die Städte Stein und Fürth sind, wie das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler entschieden hat, keine vergleichbaren Gemeinden im Sinne von § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB. a) Die Beantwortung der Frage, ob es sich bei den Städten Fürth und Stein um vergleichbare Gemeinden im Sinne von § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB handelt, obliegt in erster Linie der Beurteilung durch den Tatrichter. Die hierzu vom Tatrichter vorzunehmende Gewichtung und Würdigung ist revisionsrecht- lich regelmäßig nur eingeschränkt darauf überprüfbar, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungsgrundsätze hinreichend be- achtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlau- fen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht voll- ständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24; vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 14 15 - 7 - 2008, 564 Rn. 21; jeweils mwN). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prü- fung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts stand. b) Das Berufungsgericht hat die wesentlichen Beurteilungsgrundlagen in rechtlich zutreffender Weise herausgearbeitet, gewichtet und gewürdigt. Es hat insbesondere beachtet, dass die Beurteilung der Frage, ob eine Vergleichbar- keit zweier Gemeinden gegeben ist oder nicht, aufgrund einer Gesamtbetrach- tung aller Kriterien des jeweiligen Einzelfalls und deren anschließender Gewich- tung und Abwägung zu treffen ist. Damit hat es die rechtlich erforderlichen Prü- fungspunkte zutreffend erfasst und umgesetzt. Soweit die Revision demgegen- über meint, das Berufungsgericht habe einen unzutreffenden rechtlichen Maß- stab angelegt und gewichtige Kriterien übersehen, gelingt es ihr nicht, einen Rechtsfehler aufzuzeigen. Vielmehr setzt sie lediglich ihre eigene Würdigung an die Stelle derjenigen des Berufungsgerichts; dies ist revisionsrechtlich unbehelf- lich. aa) Das Berufungsgericht ist von einem zutreffenden rechtlichen Maß- stab ausgegangen, indem es unter Berücksichtigung aller wesentlichen Um- stände des Einzelfalls geprüft hat, ob die Gemeinden Fürth und Stein vergleich- bar sind. Anders als die Revision unter Bezugnahme auf einen älteren Rechts- entscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart (NJW 1982, 945) und eine im An- schluss daran auch in der Literatur vertretene Auffassung (vgl. Schmidt- Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 558a BGB Rn. 45 mwN) meint, ist dieses Erfordernis nicht schon dann erfüllt, wenn die Auffassung des Vermie- ters, es handele sich um vergleichbare Gemeinden, nicht "offensichtlich unbe- gründet" ist. Denn mit einem solchen Maßstab könnte der Vermieter sein Miet- erhöhungsverlangen auch mit dem Mietspiegel einer nicht vergleichbaren Ge- meinde begründen, solange die fehlende Vergleichbarkeit nicht "offensichtlich" 16 17 - 8 - ist. Für eine dahingehende Absenkung der ohnehin nicht hohen Anforderungen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens besteht kein Anlass. bb) Bei der Anwendung dieses Maßstabes hat das Berufungsgericht zu- treffend insbesondere darauf abgestellt, dass in der Stadt Fürth etwa 125.000 Einwohner leben, während die Stadt Stein, in der das streitgegenständliche Mietobjekt liegt, nur circa 15.000 Einwohner hat. Auch stellt die Stadt Fürth ein sogenanntes Oberzentrum im Sinne des bayerischen Landesentwicklungspro- gramms dar, in dem über die zentralörtlichen Einrichtungen der Grundversor- gung hinaus für die Einwohner ihres Nahbereichs auch weitere Einrichtungen des spezialisierten höheren Bedarfs vorgehalten werden. Demgegenüber han- delt es sich bei der Stadt Stein nicht um einen solchen zentralen Ort mit überörtlich relevanten Einrichtungen (etwa Theatern, Kinos, Krankenhäusern). Zudem befinden sich im Stadtgebiet von Stein im Gegensatz zu Fürth weder eine U-Bahn- noch eine S-Bahn-Haltestelle, was für die Erreichbarkeit der infra- strukturellen Angebote sowohl innerhalb der Stadt als auch in der Gesamtregi- on für die Einwohner von Bedeutung ist. In hinreichender Weise hat das Berufungsgericht dabei - entgegen der Auffassung der Revision - beachtet und gewürdigt, dass die beiden Gemeinden Fürth und Stein jeweils an der Stadtgrenze zu Nürnberg liegen und Nürnberg mit seinem vielfältigen kulturellen, infrastrukturellen und wirtschaftlichen Ange- bot von beiden Nachbar-Städten aus aufgrund des gemeinsamen Verkehrsver- bunds des Großraums Nürnberg - mit der oben dargestellten Ausnahme - gut zu erreichen ist. Insbesondere ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden- den, dass das Berufungsgericht der stark divergierenden Einwohnerzahl (vgl. auch Senatsurteil vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, aaO Rn. 11) in Verbindung mit der unterschiedlichen Bevölkerungsdichte von Stein und Fürth unter Gesamtwürdigung der übrigen Umstände des Einzelfalls das ausschlag- 18 19 - 9 - gebende Gewicht zugemessen hat, um die Nachbargemeinden Stein und Fürth als nicht vergleichbare Gemeinden im Sinne von § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB anzusehen. cc) Soweit die Revision meint, die Mieten von Stein und Fürth seien schon aus dem Grund vergleichbar, weil beide Gemeinden unmittelbar an Nürnberg angrenzten und sich dies auch bei den Grundstückspreisen nieder- schlage, die einen Faktor der Mietpreisgestaltung darstellten, verkennt sie, dass die Entwicklung der Grundstückspreise verlässliche Rückschlüsse auf eine ortsübliche (Vergleichs-)Miete (§ 558 Abs. 1 BGB) nicht zulässt, und setzt wie- derum lediglich ihre eigene Würdigung an die Stelle der tatrichterlichen Beurtei- lung. Soweit das Berufungsgericht ein von der Klägerin beantragtes Sachver- ständigengutachten über die Verkehrsanbindungen und die allgemeine wirt- schaftliche Lage beider Städte nicht eingeholt hat, fällt ihm - entgegen der 20 - 10 - Auffassung der Revision - ein Verfahrensfehler nicht zur Last, denn diese Um- stände konnte das Berufungsgericht aufgrund seiner offensichtlichen Vertraut- heit mit den örtlichen Gegebenheiten selbst beurteilen. Dr. Milger RinBGH Dr. Hessel ist wegen Dr. Fetzer Erkrankung an der Unterschrift verhindert. Dr. Milger, 20. August 2019 Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Fürth, Entscheidung vom 27.03.2017 - 340 C 357/14 - LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 03.07.2018 - 7 S 2965/17 - ECLI:DE:BGH:2019:240919BVIIIZR255.18.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 255/18 vom 24. September 2019 in dem Rechtsstreit Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 24. September 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt beschlossen: Das Urteil des Senats vom 21. August 2019 wird dahingehend berichtigt, dass es auf Seite 3 im ersten Satz der Entscheidungsgründe richtig heißen muss: "Die Revision hat keinen Erfolg." Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Fürth, Entscheidung vom 27.03.2017 - 340 C 357/14 - LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 03.07.2018 - 7 S 2965/17 -

ECLI:DE:BGH:2016:030216UVIIIZR70.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 70/15 Verkündet am: 3. Februar 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 3. Februar 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Gießen vom 18. Februar 2015 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Zustimmung zu einer Mieterhö- hung um monatlich 62,70 € ab dem 1. Januar 2014 für die von ihm bewohnte Wohnung in B. N. in Anspruch. Die 87,50 qm große Vierzimmerwoh- nung gehört zu einer aus vier mehrgeschossigen Mehrfamilienhäusern beste- henden Wohnanlage, die Mitte der 70er Jahre des vorigen Jahrhunderts errich- tet wurde. 1 - 3 - Das Mieterhöhungsbegehren vom 24. Oktober 2013 nimmt zur Begrün- dung auf ein beigefügtes Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W. vom 14. Oktober 2013 Bezug, das in der Art eines "Typengutachtens" Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die dortigen Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen enthält. Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Mieterhöhungsverlangen sei unzulässig, weil es auf ein unzu- reichendes Gutachten gestützt sei. Zwar seien an ein Gutachten, das zur Be- gründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt werde, keine übertriebe- nen Anforderungen zu stellen. Insoweit sei in dem Gutachten auf Seite 7 zwar ausgeführt, dass für den Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete sowohl der Markt bei Neu- und Wiedervermietung als auch die Mietpreise der länger be- stehenden Mietverhältnisse zu berücksichtigen seien. Auch habe die Sachver- ständige in ihrem Typengutachten die Wohnungen der Wohnanlage nach Grö- ße und Ausstattung typisiert und die ortsübliche Vergleichsmiete für jeden Wohnungstyp gesondert ermittelt und die jeweils besichtigte Musterwohnung so 2 3 4 5 6 - 4 - genau beschrieben, dass der Mieter erkennen könne, ob sie der Ausstattung der eigenen Wohnung entspreche. Für den Beklagten sei es anhand der ermit- telten Vergleichsmiete unschwer festzustellen, welchem Wohnungstyp die Klä- gerin die Wohnung des Beklagten zugeordnet habe. Das Gutachten sei aber deshalb unzureichend, weil es keine Ausführun- gen dazu enthalte, wie sich die Mieten in den letzten vier Jahren entwickelt hät- ten. Dies sei indes erforderlich, wie sich bereits aus dem Wortlaut von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB ergebe. Zudem lasse das Gutachten nicht erkennen, für welchen Zeitpunkt die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt worden sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 558 BGB) nicht ver- neint werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass die (hohen) Anforde- rungen, die an ein im Prozess zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Gericht einzuholendes Sachverständigengutachten als Beweismittel zu stellen sind, nicht bereits für die (formelle) Begründung des Mieterhöhungsbe- gehrens durch Beifügung eines Sachverständigengutachtens gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB gelten. 1. Das unter Bezugnahme auf das Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W. erfolgte Mieterhöhungsverlangen vom 24. Oktober 2013 entspricht den Anforderungen des § 558a Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB. 7 8 9 - 5 - a) Mit der nach § 558a BGB erforderlichen Begründung des Mieterhö- hungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Eini- gung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt (Senatsurteile vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10; vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667 Rn. 8; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NZM 2008, 124 Rn. 18; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 17). Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Be- gründungspflicht grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können (Senatsurteile vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO). Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preis- gefüge einordnen (BVerfG, WuM 1986, 239; NJW 1987, 313 f.; Senatsurteil vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO). b) Den vorbeschriebenen Anforderungen wird das hier beigefügte Gut- achten gerecht, denn es enthält, wie die Revision zutreffend unter Bezugnahme auf die Ausführungen des Berufungsgerichts geltend macht, die insoweit erfor- derlichen Angaben. Das Gutachten ist auch, wie sich aus den vom Berufungs- gericht wiedergegebenen Ausführungen auf Seite 7 des Gutachtens ergibt, von einem zutreffenden Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen. An- ders als das Berufungsgericht offenbar meint, muss ein Gutachten, das gemäß § 558a BGB zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt wird, keine Darstellung über die Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren enthalten. Zu Recht verweist die Revision darauf, dass auch bei den weiteren 10 11 - 6 - Begründungsmitteln, die § 558a BGB gleichberechtigt nebeneinander stellt, derartige Anforderungen nicht bestehen. Besonders deutlich wird das durch die Regelung des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, wonach die Benennung von drei Ver- gleichswohnungen ausreicht. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu füh- ren oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen. Vielmehr soll das Begründungserfordernis den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berech- tigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest an- satzweise nachzuvollziehen (Senatsbeschluss vom 8. April 2014 - VIII ZR 216/13, NZM 2014, 747 Rn. 1 mwN; vgl. Senatsurteil vom 28. März 2012 - VIII ZR 79/11, NZM 2012, 415 Rn. 14). Diesen Anforderungen wird das streiti- ge Mieterhöhungsbegehren, wie ausgeführt, gerecht. Dass das am 14. Oktober 2013 erstellte Typengutachten keinen aus- drücklichen Zeitpunkt bezeichnet, für den die ortsübliche Vergleichsmiete ermit- telt wurde, ist ebenfalls unschädlich. Denn es liegt auf der Hand, dass es sich um eine aktuelle Ermittlung handelt. 2. Das Urteil des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). a) Ohne Erfolg rügt die Revisionserwiderung, dass die Sachverständige nicht nur - wie vom Berufungsgericht beanstandet - versäumt habe, die Ent- wicklung der Mieten in den letzten vier Jahren darzustellen, sondern dass sie - was das Berufungsgericht verkannt habe - überhaupt nur Neuvertragsmieten berücksichtigt habe. Zum einen ergibt sich die von der Revisionserwiderung gezogene Schlussfolgerung nicht aus dem von ihr herangezogenen Umstand, dass die Sachverständige eine Recherche von Wohnungsangeboten im Internet erwähnt und in ihrem Gutachten - unter anderem - ausführt, es sei auch die im 12 13 14 - 7 - oberen Bereich zu erzielende Miete zu berücksichtigen, die die Klägerin bei ei- ner Neuvermietung von Wohnungen aus den 70er Jahren erziele. Denn dane- ben hat die Sachverständige beispielsweise Nachfragen bei Wohnungsbauge- sellschaften erwähnt, in deren Bestand vergleichbare Wohnungen vorhanden seien und zudem auf Seite 7 ihres Gutachtens explizit ausgeführt, dass auch die Mietpreise länger bestehender Mietverhältnisse zu berücksichtigen seien. Davon abgesehen wäre ein etwaiger Mangel des Gutachtens, nicht oder nicht im angemessenen Umfang auch Bestandsmieten berücksichtigt zu haben, nicht so gravierend, dass dies seiner Verwendung als Begründungsmittel des § 558a BGB entgegenstünde oder zur Unwirksamkeit eines hierauf gestützten Mieter- höhungsverlangens führte. b) Entgegen der weiteren Gegenrüge der Revisionserwiderung ist das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht deshalb unwirksam, weil das zur Begründung beigefügte Sachverständigengutachten weder die besichtigte Mus- terwohnung gleichen Typs noch die für das Gutachten herangezogenen Ver- gleichswohnungen in der Weise identifizierbar angegeben hat, dass der Mieter diese Wohnungen besichtigen und die Angaben der Sachverständigen im Detail hätte überprüfen können. Wie bereits ausgeführt, genügt es bei einer Begrün- dung des Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB, dass ein öffentlich bestellter Sachverständiger in einem mit Gründen versehenen Gut- achten Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete macht und die streitige Woh- nung in das örtliche Preisgefüge einordnet. Derartige konkrete Angaben ermög- lichen es dem Mieter, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise zu überprüfen und so die Entscheidung zu treffen, ob er der begehrten Mieterhöhung zustimmen oder den Vermieter auf einen Prozess verweisen will. 15 - 8 - III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Friedberg (Hessen), Entscheidung vom 29.08.2014 - 2 C 328/14 (12) - LG Gießen, Entscheidung vom 18.02.2015 - 1 S 242/14 - 16

ECLI:DE:BGH:2016:030216UVIIIZR67.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 67/15 Verkündet am: 3. Februar 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 3. Februar 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Gießen vom 18. Februar 2015 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um monatlich 50,22 € ab dem 1. Januar 2014 für die von ihr bewohnte Woh- nung in B. N. in Anspruch. Die 75,98 qm große Dreizimmerwohnung gehört zu einer aus vier mehrgeschossigen Mehrfamilienhäusern bestehenden Wohnanlage, die Mitte der 70er Jahre des vorigen Jahrhunderts errichtet wur- de. Das Mieterhöhungsbegehren vom 24. Oktober 2013 nimmt zur Begrün- dung auf ein beigefügtes Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W. vom 14. Oktober 2013 Bezug, das in der Art eines 1 2 - 3 - "Typengutachtens" Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die dortigen Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen enthält. Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Mieterhöhungsverlangen sei unzulässig, weil es auf ein unzu- reichendes Gutachten gestützt sei. Zwar seien an ein Gutachten, das zur Be- gründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt werde, keine übertriebe- nen Anforderungen zu stellen. Insoweit sei in dem Gutachten auf Seite 7 zwar ausgeführt, dass für den Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete sowohl der Markt bei Neu- und Wiedervermietung als auch die Mietpreise der länger be- stehenden Mietverhältnisse zu berücksichtigen seien. Auch habe die Sachver- ständige in ihrem Typengutachten die Wohnungen der Wohnanlage nach Grö- ße und Ausstattung typisiert und die ortsübliche Vergleichsmiete für jeden Wohnungstyp gesondert ermittelt und die jeweils besichtigte Musterwohnung so genau beschrieben, dass der Mieter erkennen könne, ob sie der Ausstattung der eigenen Wohnung entspreche. Für die Beklagte sei es anhand der ermittel- 3 4 5 6 - 4 - ten Vergleichsmiete unschwer festzustellen, welchem Wohnungstyp die Kläge- rin die Wohnung der Beklagten zugeordnet habe. Das Gutachten sei aber deshalb unzureichend, weil es keine Ausführun- gen dazu enthalte, wie sich die Mieten in den letzten vier Jahren entwickelt hät- ten. Dies sei indes erforderlich, wie sich bereits aus dem Wortlaut von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB ergebe. Zudem lasse das Gutachten nicht erkennen, für welchen Zeitpunkt die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt worden sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 558 BGB) nicht ver- neint werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass die (hohen) Anforde- rungen, die an ein im Prozess zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Gericht einzuholendes Sachverständigengutachten als Beweismittel zu stellen sind, nicht bereits für die (formelle) Begründung des Mieterhöhungsbe- gehrens durch Beifügung eines Sachverständigengutachtens gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB gelten. 1. Das unter Bezugnahme auf das Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W. erfolgte Mieterhöhungsverlangen vom 24. Oktober 2013 entspricht den Anforderungen des § 558a Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB. a) Mit der nach § 558a BGB erforderlichen Begründung des Mieterhö- hungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Eini- gung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter 7 8 9 10 - 5 - nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt (Senatsurteile vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10; vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667 Rn. 8; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NZM 2008, 124 Rn. 18; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 17). Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Be- gründungspflicht grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können (Senatsurteile vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO). Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preis- gefüge einordnen (BVerfG, WuM 1986, 239; NJW 1987, 313 f.; Senatsurteil vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO). b) Den vorbeschriebenen Anforderungen wird das hier beigefügte Gut- achten gerecht, denn es enthält, wie die Revision zutreffend unter Bezugnahme auf die Ausführungen des Berufungsgerichts geltend macht, die insoweit erfor- derlichen Angaben. Das Gutachten ist auch, wie sich aus den vom Berufungs- gericht wiedergegebenen Ausführungen auf Seite 7 des Gutachtens ergibt, von einem zutreffenden Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen. An- ders als das Berufungsgericht offenbar meint, muss ein Gutachten, das gemäß § 558a BGB zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt wird, keine Darstellung über die Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren enthalten. Zu Recht verweist die Revision darauf, dass auch bei den weiteren Begründungsmitteln, die § 558a BGB gleichberechtigt nebeneinander stellt, derartige Anforderungen nicht bestehen. Besonders deutlich wird das durch die Regelung des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, wonach die Benennung von drei Ver- 11 - 6 - gleichswohnungen ausreicht. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu füh- ren oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen. Vielmehr soll das Begründungserfordernis den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berech- tigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest an- satzweise nachzuvollziehen (Senatsbeschluss vom 8. April 2014 - VIII ZR 216/13, NZM 2014, 747 Rn. 1 mwN; vgl. Senatsurteil vom 28. März 2012 - VIII ZR 79/11, NZM 2012, 415 Rn. 14). Diesen Anforderungen wird das streiti- ge Mieterhöhungsbegehren, wie ausgeführt, gerecht. Dass das am 14. Oktober 2013 erstellte Typengutachten keinen aus- drücklichen Zeitpunkt bezeichnet, für den die ortsübliche Vergleichsmiete ermit- telt wurde, ist ebenfalls unschädlich. Denn es liegt auf der Hand, dass es sich um eine aktuelle Ermittlung handelt. 2. Der im Wege der Gegenrüge erhobene Einwand der Revisionserwide- rung, das Mieterhöhungsverlangen vom 24. Oktober 2013 sei deshalb aus for- mellen Gründen unwirksam, weil das beigefügte Typengutachten besondere individuelle Ausstattungsmerkmale der Wohnung der Beklagten nicht berück- sichtigt habe, ist unerheblich. Die Revisionserwiderung verkennt, dass eine Identität der Ausstattungsmerkmale nicht einmal bei einem gerichtlichen Gut- achten zu fordern ist, das dem Nachweis der vom Vermieter verlangten ortsüb- lichen Vergleichsmiete dienen soll. Denn auch insoweit wird üblicherweise mit Zu- und Abschlägen gearbeitet, um etwaigen Besonderheiten Rechnung zu tra- gen. Bei einem für eine größere Wohnanlage erstellten Typengutachten reicht es, wie das Berufungsgericht insoweit zutreffend ausgeführt hat, aus, wenn der Mieter durch die Beschreibung der vom Sachverständigen besichtigten Muster- wohnung in die Lage versetzt wird nachzuvollziehen, ob sie in etwa der Ausstat- tung der eigenen Wohnung entspricht, um sich so darüber schlüssig zu werden, 12 13 - 7 - ob er die verlangte Mieterhöhung als ortsüblich akzeptieren oder es auf einen Zustimmungsprozess ankommen lassen will, in dem die ortsübliche Ver- gleichsmiete und somit die materielle Berechtigung des Mieterhöhungsbegeh- rens des Vermieters regelmäßig durch ein vom Gericht in Auftrag gegebenes Gutachten überprüft wird. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Friedberg (Hessen), Entscheidung vom 15.08.2014 - 2 C 346/14 (25) - LG Gießen, Entscheidung vom 18.02.2015 - 1 S 249/14 - 14

ECLI:DE:BGH:2016:030216UVIIIZR94.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 94/15 Verkündet am: 3. Februar 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 3. Februar 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Gießen vom 18. März 2015 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um monatlich 66,49 € ab dem 1. Januar 2014 für die von ihnen bewohnte Woh- nung in B. N. in Anspruch. Die 75,98 qm große Wohnung gehört zu einer aus vier mehrgeschossigen Mehrfamilienhäusern bestehenden Wohnan- lage, die Mitte der 70er Jahre des vorigen Jahrhunderts errichtet wurde. Das Mieterhöhungsbegehren vom 24. Oktober 2013 nimmt zur Begrün- dung auf ein beigefügtes Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W. vom 14. Oktober 2013 Bezug, das in der Art eines "Typengutachtens" Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die dortigen Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen enthält. 1 2 - 3 - Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Mieterhöhungsverlangen sei unzulässig, weil es auf ein unzu- reichendes Gutachten gestützt sei. Zwar seien an ein Gutachten, das zur Be- gründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt werde, keine übertriebe- nen Anforderungen zu stellen. Insoweit sei in dem Gutachten auf Seite 7 zwar ausgeführt, dass für den Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete sowohl der Markt bei Neu- und Wiedervermietung als auch die Mietpreise der länger be- stehenden Mietverhältnisse zu berücksichtigen seien. Auch habe die Sachver- ständige in ihrem Typengutachten die Wohnungen der Wohnanlage nach Grö- ße und Ausstattung typisiert und die ortsübliche Vergleichsmiete für jeden Wohnungstyp gesondert ermittelt und die jeweils besichtigte Musterwohnung so genau beschrieben, dass der Mieter erkennen könne, ob sie der Ausstattung der eigenen Wohnung entspreche. Für die Beklagten sei es anhand der ermit- telten Vergleichsmiete unschwer festzustellen, welchem Wohnungstyp die Klä- gerin die Wohnung der Beklagten zugeordnet habe. 3 4 5 6 - 4 - Das Gutachten sei aber deshalb unzureichend, weil es keine Ausführun- gen dazu enthalte, wie sich die Mieten in den letzten vier Jahren entwickelt hät- ten. Dies sei indes erforderlich, wie sich bereits aus dem Wortlaut von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB ergebe. Zudem lasse das Gutachten nicht erkennen, für welchen Zeitpunkt die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt worden sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 558 BGB) nicht ver- neint werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass die (hohen) Anforde- rungen, die an ein im Prozess zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Gericht einzuholendes Sachverständigengutachten als Beweismittel zu stellen sind, nicht bereits für die (formelle) Begründung des Mieterhöhungsbe- gehrens durch Beifügung eines Sachverständigengutachtens gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB gelten. 1. Das unter Bezugnahme auf das Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W. erfolgte Mieterhöhungsverlangen vom 24. Oktober 2013 entspricht den Anforderungen des § 558a Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB. a) Mit der nach § 558a BGB erforderlichen Begründung des Mieterhö- hungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Eini- gung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt (Senatsurteile vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10; vom 11. März 2009 - VIII ZR 7 8 9 10 - 5 - 74/08, NJW 2009, 1667 Rn. 8; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NZM 2008, 124 Rn. 18; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 17). Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Be- gründungspflicht grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können (Senatsurteile vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO). Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preis- gefüge einordnen (BVerfG, WuM 1986, 239; NJW 1987, 313 f.; Senatsurteil vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO). b) Den vorbeschriebenen Anforderungen wird das hier beigefügte Gut- achten gerecht, denn es enthält, wie die Revision zutreffend unter Bezugnahme auf die Ausführungen des Berufungsgerichts geltend macht, die insoweit erfor- derlichen Angaben. Das Gutachten ist auch, wie sich aus den vom Berufungs- gericht wiedergegebenen Ausführungen auf Seite 7 des Gutachtens ergibt, von einem zutreffenden Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen. An- ders als das Berufungsgericht offenbar meint, muss ein Gutachten, das gemäß § 558a BGB zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt wird, keine Darstellung über die Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren enthalten. Zu Recht verweist die Revision darauf, dass auch bei den weiteren Begründungsmitteln, die § 558a BGB gleichberechtigt nebeneinander stellt, derartige Anforderungen nicht bestehen. Besonders deutlich wird das durch die Regelung des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, wonach die Benennung von drei Ver- gleichswohnungen ausreicht. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu füh- 11 - 6 - ren oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen. Vielmehr soll das Begründungserfordernis den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berech- tigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest an- satzweise nachzuvollziehen (Senatsbeschluss vom 8. April 2014 - VIII ZR 216/13, NZM 2014, 747 Rn. 1 mwN; vgl. Senatsurteil vom 28. März 2012 - VIII ZR 79/11, NZM 2012, 415 Rn. 14). Diesen Anforderungen wird das streiti- ge Mieterhöhungsbegehren, wie ausgeführt, gerecht. Dass das am 14. Oktober 2013 erstellte Typengutachten keinen aus- drücklichen Zeitpunkt bezeichnet, für den die ortsübliche Vergleichsmiete ermit- telt wurde, ist ebenfalls unschädlich. Denn es liegt auf der Hand, dass es sich um eine aktuelle Ermittlung handelt. 2. Das Urteil des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). a) Ohne Erfolg rügt die Revisionserwiderung, dass die Sachverständige nicht nur - wie vom Berufungsgericht beanstandet - versäumt habe, die Ent- wicklung der Mieten in den letzten vier Jahren darzustellen, sondern dass sie - was das Berufungsgericht verkannt habe - überhaupt nur Neuvertragsmieten berücksichtigt habe. Zum einen ergibt sich die von der Revisionserwiderung gezogene Schlussfolgerung nicht aus dem von ihr herangezogenen Umstand, dass die Sachverständige eine Recherche von Wohnungsangeboten im Internet erwähnt und in ihrem Gutachten - unter anderem - ausführt, es sei auch die im oberen Bereich zu erzielende Miete zu berücksichtigen, die die Klägerin bei ei- ner Neuvermietung von Wohnungen aus den 70er Jahren erziele. Denn dane- ben hat die Sachverständige beispielsweise Nachfragen bei Wohnungsbauge- sellschaften erwähnt, in deren Bestand vergleichbare Wohnungen vorhanden seien und zudem auf Seite 7 ihres Gutachtens explizit ausgeführt, dass auch 12 13 14 - 7 - die Mietpreise länger bestehender Mietverhältnisse zu berücksichtigen seien. Davon abgesehen wäre ein etwaiger Mangel des Gutachtens, nicht oder nicht im angemessenen Umfang auch Bestandsmieten berücksichtigt zu haben, nicht so gravierend, dass dies seiner Verwendung als Begründungsmittel des § 558a BGB entgegenstünde oder zur Unwirksamkeit eines hierauf gestützten Mieter- höhungsverlangens führte. b) Entgegen der weiteren Gegenrüge der Revisionserwiderung ist das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht deshalb unwirksam, weil das zur Begründung beigefügte Sachverständigengutachten weder die besichtigte Mus- terwohnung gleichen Typs noch die für das Gutachten herangezogenen Ver- gleichswohnungen in der Weise identifizierbar angegeben hat, dass der Mieter diese Wohnungen besichtigen und die Angaben der Sachverständigen im Detail hätte überprüfen können. Wie bereits ausgeführt, genügt es bei einer Begrün- dung des Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB, dass ein öffentlich bestellter Sachverständiger in einem mit Gründen versehenen Gut- achten Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete macht und die streitige Woh- nung in das örtliche Preisgefüge einordnet. Derartige konkrete Angaben ermög- lichen es dem Mieter, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise zu überprüfen und so die Entscheidung zu treffen, ob er der begehrten Mieterhöhung zustimmen oder den Vermieter auf einen Prozess verweisen will. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife 15 16 - 8 - Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Friedberg (Hessen), Entscheidung vom 15.08.2014 - 2 C 347/14 (25) - LG Gießen, Entscheidung vom 18.03.2015 - 1 S 229/14 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 413/12 Verkündet am: 13. November 2013 Ring Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558a Abs. 1, 2, 4 Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig, wenn ihr kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen ist. BGH, Urteil vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12 - LG Nürnberg-Fürth AG Hersbruck - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 8. Oktober 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten werden das Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 11. Dezember 2012 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Hersbruck vom 8. August 2012 abgeändert. Die Klage wird als unzulässig abgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlan- gens. Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte Mieterin einer in R. belegenen Wohnung. Die monatliche Grundmiete beträgt seit Mietbeginn im Juni 2000 unverändert 271,50 €. Mit Schreiben des Prozessbevollmächtigten 1 2 - 3 - der Klägerin vom 19. Dezember 2011 wurde die Beklagte aufgefordert, mit Wir- kung ab 1. März 2012 eine monatliche Kaltmiete von nunmehr 324,50 € zu zah- len. Zur Begründung wurde auf den beigefügten Mietspiegel der Stadt Nürnberg unter Berücksichtigung eines Abzugs von 30 % Bezug genommen. Das Amtsgericht hat durch Zwischenurteil die Zulässigkeit der Klage be- jaht. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zu- rückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Das Mieterhöhungsverlangen sei formell wirksam; die Bezugnahme auf den Nürnberger Mietspiegel unter Abzug von 30 % hinsichtlich einer Wohnung in R. werde den nicht zu hoch anzusetzenden Anforderungen an die Begründung des Mieterhöhungsverlangens gerecht. Die Aufzählung in § 558a Abs. 2 BGB sei nicht abschließend. Zugelassen seien alle Begründungsmög- lichkeiten, wenn sie nur geeignet seien, dem Mieter die für seine Entschließung erforderlichen Informationen zu geben. Es könne dahinstehen, ob die Anwendung des Nürnberger Mietspiegels unter Abzug von 30 % auf § 558a Abs. 1 BGB als sonstiges Begründungsmittel gestützt werde oder ob § 558a Abs. 4 BGB heranzuziehen sei und die Ver- 3 4 5 6 7 - 4 - gleichbarkeit der Gemeinden über den Abschlag erreicht werde. Die Heranzie- hung des Nürnberger Mietspiegels sei für das von der Nürnberger Stadtgrenze etwa fünf Kilometer entfernte R. unter Vornahme eines Abzugs von 30 % nicht offensichtlich unbegründet, da vom Stadtgebiet unterschiedliche Gemeindeteile umfasst seien. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Klage auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung ist unzuläs- sig, weil ihr kein wirksames Erhöhungsverlangen vorausgegangen ist. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 19. Dezember 2011 ist mangels ei- ner den formellen Anforderungen des § 558a Abs. 1, 2, 4 BGB genügenden Begründung unwirksam. Denn der darin herangezogene Mietspiegel von Nürn- berg ist auch unter Berücksichtigung des vorgenommenen Abschlags von 30 % nicht zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für die in der Gemeinde R. belegene Wohnung der Beklagten geeignet. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter zu erklären und zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden (Senatsurteil vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, WuM 2006, 569 unter II 1 b). Hierfür ist erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, damit er während der Überlegungsfrist die Berechti- gung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht. Dabei dürfen an das Begrün- dungserfordernis im Hinblick auf das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 GG zwar keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (vgl. insoweit 8 9 10 - 5 - BVerfGE 49, 244, 249 f.; Senatsurteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379 unter II 2 b - noch zu § 2 Abs. 2 MHG). Allerdings muss das Erhöhungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen ent- halten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhö- hung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benö- tigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zu- mindest ansatzweise überprüfen zu können (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12 mwN). Das ist hier nicht der Fall. Zwar stellt das Berufungsgericht noch zutreffend darauf ab, dass § 558a Abs. 2 BGB mit den vier dort aufgeführten Begründungsmitteln keine abschlie- ßende Regelung enthält und unter den in § 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB genannten Voraussetzungen auch der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde zur Begründung herangezogen werden kann, wenn kein Mietspiegel vorhanden ist (vgl. Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 7). Die Gemeinde R. mit etwa 4.450 Einwohnern ist jedoch mit der Großstadt Nürnberg mit rund 500.000 Einwohnern nicht vergleichbar. Dass in ruhigeren Randgebieten Nürnbergs die Wohnqualität mit derjenigen der nahe gelegenen Gemeinde R. vergleichbar sein mag, ist für die Ver- gleichbarkeit beider Gemeinden unerheblich. Denn über die dort ortsübliche Miete gibt der für das gesamte Stadtgebiet Nürnbergs erstellte Mietspiegel kei- ne Auskünfte (vgl. LG Heidelberg WuM 2012, 205). Die fehlende Vergleichbarkeit der Gemeinde R. mit der Stadt Nürnberg kann entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht durch einen prozentualen Abschlag auf die Nürnberger Mieten ersetzt werden. Ge- mäß § 558a Abs. 4 BGB ist der Mietspiegel einer anderen Gemeinde nur unter der Voraussetzung ein taugliches Mittel zur Begründung des Mieterhöhungsver- 11 12 - 6 - langens, dass es sich um einen Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt. III. Hiernach kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sa- che selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und zur Abweisung der Klage als unzulässig. Denn die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist un- zulässig, wenn ihr - wie hier - kein wirksames Mieterhöhungsverlangen voraus- gegangen ist (Senatsurteile vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 234/03, NZM 2004, 581 unter II 4; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 6; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 18). Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Hersbruck, Entscheidung vom 08.08.2012 - 1 C 367/12 - LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 11.12.2012 - 7 S 6880/12 - 13

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 231/09 vom 31. August 2010 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 31. August 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision des Beklagten gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Nr. 2 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzli- che Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbil- dung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfor- derlich. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. 1 1. Der Senat hat bereits entschieden, dass ein Mieterhöhungsverlangen regelmäßig auch dann den Anforderungen des § 558a BGB genügt, wenn der Mietspiegel, auf den in dem Erhöhungsverlangen Bezug genommen wird, nicht beigefügt ist, sofern der Mietspiegel allgemein zugänglich ist (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 15). Allgemein zugäng- lich ist der Mietspiegel auch dann, wenn er gegen eine geringe Schutzgebühr von privaten Vereinigungen an jedermann abgegeben wird (Senatsbeschluss vom 28. April 2009 - VIII ZB 7/08, NJW-RR 2009, 1021 Rn. 6; Senatsurteil vom 30. September 2009 - VIII ZR 276/06, NZM 2010, 40 Rn. 10 f.). 2 So ist es hier. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wird der Mietspiegel der Stadt Wiesbaden von dem Mieterschutzverein e.V. und der 3 - 3 - Vereinigung der Haus-, Wohnungs- und Grundstückseigentümer gegen eine Schutzgebühr von 3 € an jedermann abgegeben. 4 Entgegen der Auffassung der Revision bedarf es grundsätzlich keines Hinweises in dem Mieterhöhungsverlangen auf die Stellen, bei denen der Miet- spiegel erhältlich ist. Denn die Existenz von Mietervereinigungen und Grund- stückseigentümerverbänden ist allgemein bekannt. Die Adresse und die Öff- nungszeiten der Geschäftsstellen der genannten Vereinigungen zu ermitteln, ist dem Mieter regelmäßig zumutbar. Ob dies - wie die Revision meint - anders zu sehen wäre, wenn es in der Person des Mieters liegende Gründe (Al- ter/Krankheit) verhinderten, dass dieser sich die erforderlichen Informationen zum Erhalt des Mietspiegels verschafft, ist eine der Bewertung des Tatrichters obliegende Frage des Einzelfalls, die sich einer generellen Betrachtung ent- zieht. Im Streitfall sind derartige in der Person des Beklagten liegende Hinde- rungsgründe weder vom Berufungsgericht festgestellt noch vorgetragen wor- den. - 4 - 2. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. 5 Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Wiesbaden, Entscheidung vom 16.03.2009 - 92 C 9061/08-82 - LG Wiesbaden, Entscheidung vom 23.07.2009 - 2 S 36/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 276/08 Verkündet am: 30. September 2009 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558a Abs. 1, 2 Nr. 1 Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug und ist dieser gegen eine geringe Schutzgebühr von jedermann bei den örtlichen Mieter- und Vermietervereinigungen erhältlich, bedarf es einer Bei- fügung des Mietspiegels nicht (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 28. April 2009, VIII ZB 7/08, WuM 2009, 352; Urteil vom 12. Dezember 2007, VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573, Tz. 15). BGH, Urteil vom 30. September 2009 - VIII ZR 276/08 - LG Krefeld AG Krefeld - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 30. September 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld vom 24. September 2008 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Mieterhöhung. 1 Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in K. . Mit Schreiben vom 2. August 2007 forderte die Klägerin von den Beklagten die Zu- stimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete von 375 € auf 450 € mit Wirkung ab dem 1. November 2007. Zur Begründung des Erhöhungsver- langens nahm die Klägerin Bezug auf den Mietspiegel der Stadt K. . 2 - 3 - Da die Beklagten der Mieterhöhung nicht zustimmten, machte die Kläge- rin ihr Verlangen gerichtlich geltend. Das Amtsgericht hat der Klage stattgege- ben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht das Urteil aufge- hoben und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Ur- teils. 3 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht (LG Krefeld, WuM 2008, 672) hat im Wesentlichen ausgeführt: 5 Die Mieterhöhung sei nicht wirksam erklärt. Dem Mieterhöhungsverlan- gen habe ein Exemplar des in Bezug genommenen aktuellen Mietspiegels bei- gefügt werden müssen. Da dies unterblieben sei, könne auch dahinstehen, ob die im Laufe des Verfahrens nachgeholten Angaben der Klägerin insbesondere zu den im Mieterhöhungsverlangen teilweise unleserlichen oder unverständlich abgekürzten Einträgen im Übrigen die Anforderungen an ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558a, 558b Abs. 3 BGB erfüllten. 6 Zwar sei es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht ge- nerell erforderlich, dem Mieterhöhungsverlangen den Mietspiegel beizufügen. Dies sei etwa dann nicht der Fall, wenn dieser allgemein zugänglich sei. Für den Bereich der Stadt K. sei der Mietspiegel aber nur über den Verein der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer und den Mieterverband Niederrhein gegen Zahlung von 3 € (für Mitglieder) und 4 € (für Nichtmitglieder) zu bezie- 7 - 4 - hen. Der Mietspiegel der Stadt K. sei weder im Internet abzurufen noch sei vorgetragen, dass er im Amtsblatt veröffentlicht sei. 8 Die Frage, wer die Kosten für den Mietspiegel aufzuwenden habe, sei zu Lasten des Vermieters zu entscheiden. Ihm obliege nach § 558a BGB die Be- gründung und nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Vorschrift die Pflicht zur Erklärung des Erhöhungsverlangens. Erfordere die ordnungsgemäße Erklärung einen finanziellen Aufwand, so sei dieser dem Vermieter aufzubürden. Es sei dem Mieter nicht zumutbar, Geld ausgeben zu müssen, um feststellen zu kön- nen, ob das Erhöhungsverlangen des Vermieters berechtigt sei. II. Diese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts scheitert die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nicht daran, dass der Mietspiegel der Stadt K. dem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt war. 9 Wie auch das Berufungsgericht im Ansatz nicht verkennt, ist die Beifü- gung eines Mietspiegels regelmäßig nicht erforderlich, damit ein Mieterhö- hungsverlangen die formellen Voraussetzungen des § 558a BGB erfüllt. Wie der Senat (Beschluss vom 28. April 2009 - VIII ZB 7/08, WuM 2009, 352, Tz. 6; vgl. auch Senatsurteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, WuM 2009, 293, Tz. 9; vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573, Tz. 15) bereits entschieden hat, bedarf es zur ordnungsgemäßen Begründung eines Mieterhö- hungsverlangens, das auf einen Mietspiegel Bezug nimmt, einer Beifügung des Mietspiegels jedenfalls dann nicht, wenn dieser allgemein zugänglich ist. Das ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hier der Fall. 10 Dies setzt nicht voraus, dass der Mietspiegel von der betreffenden Kom- mune kostenlos abgegeben oder zur Einsicht bereitgehalten wird oder über das 11 - 5 - Internet abrufbar ist. Auch ein Mietspiegel, der - wie hier - von privaten Vereini- gungen gegen eine geringe Schutzgebühr an jedermann abgegeben wird, ist in diesem Sinne allgemein zugänglich. In einem solchen Fall ist es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts (so auch: Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558a BGB Rdnr. 34 m.w.N.; MünchKommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558a Rdnr. 18 m.w.N.) dem Mieter zumutbar, zur Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens eine geringe Schutzgebühr von wenigen Euro auf- zuwenden. III. Mit der gegebenen Begründung kann das Berufungsurteil somit keinen Bestand haben. Es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann nicht in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer Feststellungen zur Wirk- samkeit des Mieterhöhungsverlangens bedarf. Die Sache ist daher an das Be- rufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 12 Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Krefeld, Entscheidung vom 29.04.2008 - 12 C 375/07 - LG Krefeld, Entscheidung vom 24.09.2008 - 2 S 28/08 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 316/07 Verkündet am: 11. März 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 3. Februar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers und die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 5. November 2007 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch. 1 Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte Mieterin einer Wohnung in Ber- lin. Die Nettokaltmiete für die 67,35 qm große Wohnung betrug zuletzt 306,44 €. Mit Schreiben vom 13. Juli 2006 verlangte die Klägerin von der Beklagten unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2005 und das dort bezeichnete Miet- spiegelfeld H 7 eine Mieterhöhung um 18,76 € auf 325,20 € ab dem 1. Oktober 2006. Die Beklagte stimmte nicht zu. Nach ihrer Auffassung ist die Wohnung in 2 - 3 - das Mietspiegelfeld H 6 einzuordnen und innerhalb der Spanne des Mietspie- gelfeldes ein Aufschlag von lediglich 20 % auf den Mittelwert gerechtfertigt. 3 Das Amtsgericht hat die Beklagte verurteilt, der beantragten Mieterhö- hung zuzustimmen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin das Mieterhöhungsverlangen weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2007, 1635) hat, soweit für das Re- visionsverfahren noch von Interesse, ausgeführt: 5 Die Zustimmungsklage sei - unabhängig von der materiellen Begründet- heit des Mieterhöhungsverlangens - unzulässig. Das Erhöhungsverlangen vom 13. Juli 2006 entspreche nicht den formellen Anforderungen des § 558a BGB, weil es wegen falscher Einordnung der Wohnung in die Mietspiegelkategorie H 7 bereits formell unwirksam sei. Dies gelte jedenfalls dann, wenn der Mieter - wie hier - die Fehlerhaftigkeit der Angabe nicht habe erkennen können. 6 II. Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das Mieterhöhungsverlan- gen der Klägerin vom 13. Juli 2006 formell ordnungsgemäß begründet worden (§ 558a Abs. 1 und 3 BGB). Die Klage hätte nicht als unzulässig abgewiesen werden dürfen. 7 - 4 - Wie der Senat (Urteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573) - nach Erlass des Berufungsurteils - entschieden hat, ist bei Bezug- nahme auf einen qualifizierten Mietspiegel - wie im vorliegenden Fall - nicht mehr als die Angabe des für die Wohnung nach Auffassung des Vermie- ters einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um dem Mieter eine Überprü- fung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel an- gegebenen Spanne liegt. Der Mieter kann dann ohne Weiteres prüfen, ob die vom Vermieter vorgenommene Einordnung der Wohnung in dieses Mietspiegel- feld zutrifft und ob die für die Wohnung geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt (Senat, aaO, Tz. 16 m.w.N.). So ist es hier. Ob die Mietwohnung der Be- klagten in das Mietspiegelfeld H 7 oder, wie die Beklagte meint, in das Feld H 6 einzuordnen ist, ist keine Frage der Wirksamkeit, sondern der materiellen Be- gründetheit des Mieterhöhungsverlangens und bedarf hier deswegen keiner Entscheidung. 8 Danach ist das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 13. Juli 2006 in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. 9 III. Da die Revision begründet ist, ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht entscheidungsreif, weil das Berufungsgericht sich in seiner summarischen Prüfung der materiellen Begründetheit des Erhö- hungsverlangens - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - nicht mit den von der Beklagten in der Berufungsbegründung vorgebrachten Angriffen auseinan- 10 - 5 - dergesetzt hat. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Pankow/Weißensee, Entscheidung vom 18.04.2007 - 2 C 472/06 - LG Berlin, Entscheidung vom 05.11.2007 - 62 S 205/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 122/09 Verkündet am: 19. Mai 2010 Ring Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558a Abs. 2 Nr. 3 Zur Erfüllung der formellen Anforderungen an die Begründung eines Mieterhöhungs- verlangens genügt auch die Beifügung eines sogenannten "Typengutachtens". BGH, Urteil vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09 - LG Frankfurt/Main AG Bad Homburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. Mai 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Schneider für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 17. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 21. April 2009 wird zu- rückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin verlangte von der Beklagten mit Schreiben vom 25. Januar 2008 die Zustimmung zu einer Mieterhöhung für die von ihr bewohnte Wohnung in B. ab 1. April 2008 um 54,65 € monatlich. Zur Begründung nahm die Klägerin auf ein dem schriftlichen Erhöhungsverlangen beigefügtes Sach- verständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete Bezug. 1 Die Beklagte stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Sie stellt die Ortsüb- lichkeit der verlangten Miete nicht in Abrede, meint jedoch, das zur Begründung herangezogene Sachverständigengutachten sei mangelhaft; dies führe zur for- mellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. 2 - 3 - Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zuge- lassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 3 Entscheidungsgründe: 4 Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 5 Ein Mieterhöhungsverlangen könne gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidig- ten Sachverständigen Bezug nehmen. Welche Anforderungen an die Gründe des in Bezug genommenen Gutachtens zu stellen seien, lasse sich dem Gesetz nicht entnehmen. Ausreichend sei in einer Gemeinde ohne Mietspiegel - wie hier - insoweit, dass der Gegenstand des Gutachtens entweder die Wohnung des Mieters oder bei Typengutachten - wie hier - eine benachbarte, nach Aus- stattung und Größe vergleichbare Wohnung sei, der Gutachter die örtliche Ver- gleichsmiete dafür benenne und seine Herangehensweise bei der Ermittlung und Auswertung der Daten darlege. Diese formalen Mindestanforderungen hal- te das von der Klägerin ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 25. Januar 2008 beigefügte Sachverständigengutachten ein. 6 Zweifele der Mieter die Richtigkeit des vom Vermieter in Bezug genom- menen Gutachtens an, handele es sich um eine Frage der materiellen Begrün- detheit, nicht der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Die ma- terielle Richtigkeit des Gutachtens könne hier dahinstehen, weil die Beklagte das Ergebnis - die Ortsüblichkeit der verlangten Miete - nicht anzweifle. 7 - 4 - II. 8 Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Die Klägerin kann von der Beklagten die Zu- stimmung zu der begehrten Mieterhöhung verlangen (§ 558 Abs. 1, § 558b Abs. 2 BGB). Es kann dahingestellt bleiben, ob sich ein Mieter auf die formelle Unwirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens berufen kann, wenn er - wie die Beklagte - ausdrücklich nicht anzweifelt, dass die vom Vermieter verlangte er- höhte Miete ortsüblich ist. Denn das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist entgegen der Auffassung der Revision wirksam. 1. Das unter Bezugnahme auf das Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen S. erfolgte Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 25. Januar 2008 entspricht den Anforderungen des § 558a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB. 9 a) Mit der nach § 558a BGB erforderlichen Begründung des Mieterhö- hungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Eini- gung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt (Senatsurteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667, Tz. 8; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NZM 2008, 124, Tz. 18; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305, Tz. 17). Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Begründungspflicht grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung her- geleitet wird, und zwar in einem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benö- tigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zu- mindest ansatzweise selbst überprüfen zu können (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573, Tz. 12). Der Sachverstän- dige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmie- 10 - 5 - te treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einord- nen (BVerfG, Beschlüsse vom 5. Mai 1996 - 1 BvR 12/85, WuM 1986, 239; vom 14. Mai 1986 - 1 BvR 494/85, NJW 1987, 313 f.). 11 b) Diese Anforderungen hat das Berufungsgericht zu Recht als erfüllt an- gesehen, denn der Sachverständige hat in seinem Gutachten ausgeführt, wie er die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt und die Wohnung der Beklagten in das örtliche Mietpreisgefüge eingeordnet hat. Die von der Revision gegen das Gutachten vorgebrachten methodischen Einwände, der Sachverständige habe nur Wohnungen aus dem Bestand der Klägerin zugrunde gelegt und zudem nur ein "Typengutachten" - ohne Besichti- gung der Wohnung der Beklagten - erstellt, sind nicht geeignet, die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens in Frage zu stellen. Bei der Begrün- dung des Mieterhöhungsverlangens durch Benennung von drei Vergleichswoh- nungen (§ 558 Abs. 2 Nr. 4 BGB) ist es dem Vermieter ebenfalls unbenommen, sich auf Wohnungen aus dem eigenen Bestand zu beziehen (BT-Drs. 14/4553, S. 54 f.; MünchKommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558a Rdnr. 31; Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558a BGB Rdnr. 98, 100). Auch ein so ge- nanntes Typengutachten versetzt den Mieter entsprechend dem Zweck des § 558a BGB in die Lage, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzu- gehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können, und ist daher zur formellen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ausreichend (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, Rdnr. 88; MünchKommBGB/Artz, aaO, Rdnr. 25; aA Mersson in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungs- baurecht, Stand Dezember 2009, § 558a BGB Rdnr. 6.5a). 12 2. Die materiellen Voraussetzungen des § 558 BGB (Kappungsgrenze, Wartefrist usw.) stehen zwischen den Parteien ebenso wenig in Streit wie die Ortsüblichkeit der von der Klägerin geforderten Miete. Auf die von der Revision 13 - 6 - geltend gemachten inhaltlichen Mängel des Gutachtens kommt es daher nicht an. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Bad Homburg, Entscheidung vom 26.09.2008 - 2 C 1613/08 (20) - LG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 21.04.2009 - 2/17 S 127/08 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 321/09 Verkündet am: 7. Juli 2010 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558a Abs. 1 Zur Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, mit dem der Vermieter die "Erhö- hung einer Nettokaltmiete" begehrt, obwohl einzelne Betriebskosten in der Miete ent- halten sind ("Teilinklusivmiete"). WoBindG § 10 Abs. 1 Satz 1 und 5 Bei der von einer juristischen Person nach § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG abgegebe- nen "Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen" genügt die Angabe des Na- mens der juristischen Person; der Nennung der natürlichen Person, die die Erklärung abgefasst oder veranlasst hat, bedarf es nicht. BGH, Urteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 321/09 - LG Itzehoe AG Pinneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 7. Juni 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Itzehoe vom 30. Oktober 2009 wird zurückge- wiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte hat von der Klägerin eine Wohnung in Q. gemietet. Die Parteien streiten um eine von der Klägerin mit Schreiben vom 9. Mai 2005 begehrte Mieterhöhung. 1 Bei Beginn des Mietverhältnisses im Jahr 1980 hatte der Beklagte für die damals preisgebundene Wohnung neben der Nutzungsgebühr lediglich Vor- auszahlungen für Heizung und Warmwasserversorgung zu entrichten; die übri- gen Nebenkosten waren in der Nutzungsgebühr enthalten (Teilinklusivmiete). Mit Schreiben vom 11. Dezember 1986 stellte die Klägerin die Miete auf eine Nettokaltmiete um, indem sie unter Berufung auf § 27 Abs. 3 II. BV, §§ 20 ff. NMV und § 10 WoBindG die bisher in der Grundmiete enthaltenen Betriebskos- ten herausrechnete und nunmehr als Vorauszahlungen auf die abzurechnenden 2 - 3 - Betriebskosten erhob. In der Folgezeit rechnete die Klägerin die Betriebskosten jährlich ab. Hiergegen erhob der Beklagte keine Beanstandungen; er stimmte auch mehreren Mieterhöhungen zu, die die Beklagte nach dem Wegfall der Preisbindung auf der Basis einer Nettokaltmiete nach § 558 BGB geltend mach- te. 3 Das Amtsgericht hat der Klage auf Zustimmung zur Erhöhung der Netto- kaltmiete um 86,75 € auf 520,51 € ab 1. August 2005 stattgegeben. Das Land- gericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Ziel der Klage- abweisung weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 9. Mai 2005 sei wirksam. Dass die Klägerin eine schriftliche Zustimmungserklärung angefordert habe, auf die sie keinen Anspruch habe, stehe der formellen Wirksamkeit nicht entgegen. Zwar sei ein Mieterhöhungsverlangen unwirksam, wenn es derart mit dem An- gebot einer anderweitigen Vertragsänderung verknüpft sei, dass es inhaltlich nicht mehr hinreichend bestimmt sei. Dies könne aber nicht schon dann ange- nommen werden, wenn der Vermieter eine schriftliche Zustimmung verlange. 5 Das Mieterhöhungsverlangen sei auch nicht deshalb unwirksam, weil es auf eine unzulässige Änderung der Mietstruktur gerichtet sei. Denn die Miet- 6 - 4 - struktur sei schon vor der hier zu beurteilenden Mieterhöhung wirksam von ei- ner Teilinklusivmiete in eine Nettokaltmiete geändert worden. Dabei sei es un- erheblich, ob die Umstellung bereits im Jahr 1986 erfolgt sei. Selbst wenn die Erklärung der Klägerin vom 11. Dezember 1986 deshalb unwirksam sei, weil in der maschinell erstellten Unterschrift nur der Name der Klägerin statt der für sie handelnden natürlichen Person aufgeführt sei, sei eine Änderung der Mietstruk- tur durch konkludente Vereinbarung zustande gekommen, indem die Klägerin über zehn Jahre die Betriebskosten entsprechend der Umstellungserklärung abgerechnet und der Beklagte sich ergebende Nachzahlungen geleistet oder entstandene Guthaben entgegengenommen habe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung jedenfalls im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete entsprechend dem Mieterhöhungsverlangen vom 9. Mai 2005 zu (§ 558 BGB). Dem Beru- fungsgericht ist darin beizupflichten, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin formell wirksam ist. Die materiellen Voraussetzungen des § 558 BGB stehen zwischen den Parteien nicht mehr im Streit. 7 1. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 9. Mai 2005 erfüllt die formellen Voraussetzungen des § 558a BGB. Die Klägerin verlangt darin unter Hinweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete von 6,50 € je qm eine Erhöhung der bisherigen monatlichen Nutzungsgebühr um 86,75 € unter Beibehaltung der bisherigen Nebenkostenvorauszahlungen und nimmt zur Begründung auf die Mieten für zehn näher bezeichnete Vergleichswohnungen Bezug. 8 Der Einwand der Revision, das Mieterhöhungsverlangen sei schon des- halb unwirksam, weil die Klägerin eine schriftliche Zustimmung des Beklagten 9 - 5 - begehrt habe, die sie nicht beanspruchen könne, ist unbegründet. Die von der Klägerin geäußerte Bitte, im Falle der Zustimmung die dem Mieterhöhungsver- langen beigefügte Einverständniserklärung zu unterzeichnen und an die Kläge- rin zurückzusenden, hat mit der Frage, ob das Mieterhöhungsverlangen ausrei- chend begründet ist, nichts zu tun. Dem Mieter sollen mit dem Mieterhöhungs- verlangen im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitge- teilt werden, die er benötigt, um die vom Vermieter begehrte Mieterhöhung auf ihre Berechtigung - zumindest ansatzweise - überprüfen zu können (Senatsur- teile vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667, Tz. 8; vom 12. De- zember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573, Tz. 12; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848, Tz. 18; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305, Tz. 17). Dies ist hier angesichts der Benennung von Ver- gleichswohnungen (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB) - wie dargelegt - der Fall. 2. Ohne Erfolg bleibt auch der weitere Einwand der Revision, das Miet- erhöhungsverlangen sei deshalb unwirksam, weil die Klägerin Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete verlangt habe, obwohl der Beklagte nach wie vor eine Teilinklusivmiete schulde und der Klägerin ein Anspruch auf Umstel- lung der Mietstruktur nicht zustehe. 10 a) In der Literatur und in der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird al- lerdings allgemein angenommen, dass ein Mieterhöhungsverlangen wegen ei- nes formellen Mangels unwirksam ist, wenn es inhaltlich untrennbar mit einem Angebot zur Änderung der Mietstruktur verbunden ist und der Mieter nicht er- kennen kann, in welchem Umfang das Erhöhungsverlangen auf die begehrte Änderung der Mietstruktur gerichtet ist und inwiefern es sich auf § 558 BGB (früher § 2 MHG) stützt (OLG Hamburg, NJW 1983, 580; LG Berlin, GE 2002, 737; LG Wiesbaden, WuM 1991, 698; LG Köln, WuM 1994, 27; LG Hamburg, WuM 1987, 86; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 558a Rdnr. 6; Sternel, 11 - 6 - Mietrecht aktuell, 4. Aufl., IV Rdnr. 115; Schultz in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III. A Rdnr. 332; MünchKomm BGB/Artz, 5. Aufl., § 558a Rdnr. 10). 12 Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor. Denn das Mieterhöhungsverlan- gen der Klägerin vom 9. Mai 2005 enthält kein Angebot zur Änderung der Miet- struktur. Die Klägerin hat darin zwar die bisherige Nutzungsgebühr (433,76 €) und die Vorauszahlungen für Heizung (48 €) sowie für die übrigen Betriebskos- ten (118 €) gesondert aufgeführt. Die Entrichtung von Vorauszahlungen auf Be- triebskosten neben der Grundmiete und die jährliche Abrechnung der Betriebs- kosten entsprach nach den Feststellungen des Berufungsgerichts jedoch der seit 1987 im Mietverhältnis der Parteien geübten und auch vom Beklagten nicht beanstandeten Praxis im Anschluss an eine von der Klägerin mit Schreiben vom 11. Dezember 1986 einseitig vorgenommene Umstellung der Mietstruktur. Unter diesen Umständen ist dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 9. Mai 2005 aus der maßgeblichen Sicht des Beklagten ("Empfängerhorizont") kein (konkludentes) Angebot zur Änderung der Mietstruktur zu entnehmen. Denn die Klägerin ging - für den Beklagten erkennbar - davon aus, dass die Miete bereits in der Vergangenheit wirksam auf eine Nettokaltmiete umgestellt war, so dass auch aus der Sicht der Beklagten keine Anhaltspunkte dafür be- standen, dass die Klägerin mit ihrem Schreiben vom 9. Mai 2005 nicht nur eine Mieterhöhung um monatlich 86,75 € nach § 558 BGB begehrte, sondern dar- über hinaus eine vertragliche Umstellung der Mietstruktur von einer bisherigen Teilinklusivmiete zu einer Nettokaltmiete erstrebte. b) Die von der Klägerin mit Schreiben vom 11. Dezember 1986 vorge- nommene einseitige Umstellung der Mietstruktur ist - entgegen der Auffassung der Revision - auch wirksam. 13 - 7 - aa) Die nach früherer Rechtslage vorgesehene Einstellung der Betriebs- kosten in die Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Kostenmiete ist auf Grund der am 1. Mai 1984 in Kraft getretenen Änderung des § 20 NMV mit Ablauf der Übergangsfrist des § 25b NMV (31. Dezember 1985) entfallen; der Vermieter preisgebundenen Wohnraums kann Betriebskosten seither nur als gesondert abzurechnende Kosten auf den Mieter abwälzen. Insoweit konnte der Vermieter die bisherige Mietstruktur während der Dauer der Preisbindung für die Zukunft durch einseitige Erklärung nach § 10 WoBindG ändern, indem er die bisher in der Grundmiete enthaltenen Betriebskosten herausrechnete und diesen Betrag als Vorauszahlung auf die nunmehr zwingend abzurechnenden Betriebskosten erhob (Heix in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Dezember 2009, § 20 NMV Anm. 2.1). Dies hat die Klägerin mit Schrei- ben vom 11. Dezember 1986 getan. 14 bb) Die Umstellungserklärung der Klägerin genügt den formellen Anfor- derungen gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 und 5 WoBindG. Dem steht nicht entge- gen, dass die maschinell erstellte Unterschrift am Ende des Schreibens nur die Bezeichnung der Klägerin und nicht zusätzlich den Namen der natürlichen Per- son angibt, die das Schreiben abgefasst oder veranlasst hat. Zwar wird in der Literatur und der Rechtsprechung der Instanzgerichte fast einhellig die Auffas- sung vertreten eine mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigte Erklärung nach § 10 WoBindG (ebenso nach dem früheren § 8 MHG) sei nur wirksam, wenn sie den Namen der natürlichen Person angebe, die für das Schreiben verantwortlich ist, und die bloße Angabe der juristischen Person, von der das Schreiben stammt, genüge nicht (LG Essen, MDR 1979, 57; LG Wiesbaden, WuM 1996, 282; LG Hamburg, WuM 1993, 65; LG Berlin, GE 1992, 717; Schultz, aaO, Rdnr. 384; ebenso zu einer Erklärung in Textform nach § 126b BGB: LG Hamburg, NZM 2005, 255 f.; Sternel, aaO, IV Rdnr. 91; MünchKomm BGB/Artz, aaO, Rdnr. 6; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., Vor 15 - 8 - § 558 BGB Rdnr. 65). Als Begründung wird teilweise angegeben, der Erklä- rungsempfänger müsse im Hinblick auf § 174 BGB prüfen können, ob die erklä- rende natürliche Person vertretungsberechtigt sei (LG Hamburg, aaO, 256; Schultz, aaO). 16 Dieser Auffassung folgt der Senat nicht. Die maschinelle Unterschrift bei einer Erklärung nach § 10 WoBindG ist - ebenso wie die Angabe der "Person des Erklärenden" bei einer Erklärung in Textform (§ 126b BGB) - erforderlich, damit der Empfänger überhaupt weiß, von wem das Schreiben stammt (Janal, MDR 2006, 368, 369). Für diesen Zweck reicht aber bei einer maschinell oder in Textform abgegebenen Erklärung einer juristischen Person die Angabe des Namens der juristischen Person aus. Es wäre eine leere Förmelei, darüber hin- aus die Angabe des Namens der natürlichen Person zu verlangen, die das Schreiben unterzeichnet hätte, wenn nicht die Unterschrift wegen der vom Ge- setz aus Gründen der Vereinfachung erlaubten Textform oder maschinellen Unterschrift entbehrlich wäre. Die erleichterte Form dient dem Zweck, den Rechtsverkehr in den Fällen zu vereinfachen, in denen eine Erklärung - etwa aus Informations- oder Dokumentationsgründen - zwar einer textlichen Nieder- legung bedarf, aber die Einhaltung der strengeren Schriftform wegen des Erfor- dernisses der eigenen Unterschrift unangemessen verkehrserschwerend ist. Dies kommt insbesondere bei Vorgängen in Betracht, bei denen die Beweis- und Warnfunktion der Schriftform allenfalls geringe Bedeutung hat und bei de- nen keiner der Beteiligten und auch kein Dritter ein ernsthaftes Interesse an einer Fälschung der Erklärung haben kann (vgl. BT-Drs. 14/4987, S. 18 f.). Auch das Argument, bei einer maschinell oder in Textform erstellten Er- klärung sei die Angabe einer natürlichen Person erforderlich, damit der Emp- fänger die Vertretungsverhältnisse überprüfen könne und bei einseitigen Rechtsgeschäften gegebenenfalls von der Möglichkeit einer Zurückweisung 17 - 9 - nach § 174 BGB Gebrauch machen könne, überzeugt nicht. Die erleichterte Form ist im Interesse der Vereinfachung des Rechtsverkehrs für Erklärungen vorgesehen, bei denen keine ernsthafte Gefahr besteht, dass sie gefälscht oder von einem unbefugten Dritten (falsus procurator) abgegeben werden. Dies trifft auch für Erklärungen nach § 10 WoBindG zu. Wenn vor dem Hintergrund des § 174 BGB auch hier die Angabe der natürlichen Person zwingend erforderlich wäre, die für die juristische Person gehandelt hat, müsste der Erklärende der maschinell erstellten Erklärung jeweils vorsorglich eine (eigenhändig unter- zeichnete) Vollmachtsurkunde beifügen, so dass die erstrebte Vereinfachung des Rechtsverkehrs gerade nicht erreicht würde. Die Auslegung des § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG muss sich aber an dem Sinn und Zweck der Vorschrift orientieren, die mit dem Einsatz von elektronischen Datenverarbeitungsanlagen einhergehende Arbeitsersparnis bei der Erstellung von Erklärungen des Ver- mieters nicht wieder durch das Erfordernis einer eigenhändigen Unterschrift - 10 - aufzuheben (vgl. Senatsurteil vom 29. September 2004 - VIII ZR 341/03, NZM 2005, 61, unter II 2c). Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Pinneberg, Entscheidung vom 06.02.2008 - 67 C 141/05 - LG Itzehoe, Entscheidung vom 30.10.2009 - 9 S 20/08 -

ECLI:DE:BGH:2025:150725BVIIIZB69.24.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 69/24 vom 15. Juli 2025 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein ZPO § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Satz 2; BGB § 558 Abs. 1 Satz 1 und 2, Abs. 2 Satz 1, § 558a Abs. 1, 2, § 558b Abs. 2 Ein rechtliches Interesse gemäß § 485 Abs. 2 ZPO an der Feststellung der ortsübli- chen Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB oder an der Feststellung von Wohnwertmerkmalen, mit deren Hilfe Zu- und Abschläge vom Mittelwert der ein- schlägigen Mietspiegelspanne zur Bestimmung der konkreten ortsüblichen Einzelver- gleichsmiete vorgenommen werden können, besteht grundsätzlich nicht. Die Durch- führung eines selbständigen Beweisverfahrens nach § 485 Abs. 2 ZPO lässt sich we- der mit der Ausgestaltung des in den §§ 558 ff. BGB geregelten Mieterhöhungsverfah- rens noch mit den hiermit verfolgten Zwecken vereinbaren. Auch ist die Anordnung eines solchen Beweisverfahrens zur Vermeidung eines Rechtsstreits über eine von dem Vermieter begehrte Mieterhöhung nicht erforderlich. BGH, Beschluss vom 15. Juli 2025 - VIII ZB 69/24 - LG Berlin II AG Charlottenburg -2 - -3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 15. Juli 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Dr. Schmidt, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Die Rechtsbeschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des Landgerichts Berlin II - Zivilkammer 64 - vom 23. Oktober 2024 wird zurückgewiesen. Die Antragsteller haben die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfah- rens zu tragen. Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird auf die Wertstufe bis 3.000 € festgesetzt. Gründe: I. Die Antragsteller sind Vermieter, der Antragsgegner ist Mieter einer Woh- nung in einem Mehrfamilienhaus in Berlin. Mit Schreiben vom 28. Dezember 2023 verlangten die Antragsteller die Zustimmung des Antragsgegners zu einer Mieterhöhung. Der Antragsgegner stimmte der Mieterhöhung nicht zu und stellte unter anderem die zu ihrer Begrün- dung herangezogenen wohnwerterhöhenden Merkmale in Abrede. 1 2 -4 - Die Antragsteller haben daraufhin bei dem Amtsgericht die Einholung ei- nes schriftlichen Sachverständigengutachtens im Wege eines selbständigen Be- weisverfahrens zu 18 Fragen betreffend verschiedene Merkmale des Mietobjekts beantragt. Das Amtsgericht hat diesen Antrag als unzulässig zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, bei sämtlichen Beweisfragen gehe es um reine Tatsa- chenfeststellungen, die dem Augenschein zugänglich seien. Die hiergegen ge- richtete sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht zurückge- wiesen. Mit der vom Beschwerdegericht - wegen der von ihm als grundsätzlich an- gesehenen Frage der Zulässigkeit der Anordnung eines selbständigen Beweis- verfahrens zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete - zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgen die Antragsteller ihr auf Durchführung des selb- ständigen Beweisverfahrens gerichtetes Begehren weiter. II. Die Rechtsbeschwerde hat keinen Erfolg. 1. Das Beschwerdegericht (LG Berlin II [Zivilkammer 64], ZMR 2025, 400) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Rechtsbeschwerdever- fahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht und mit zutreffender Begründung ent- schieden, dass das selbständige Beweisverfahren gemäß § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO nicht eröffnet sei, um die Einordnung einer Wohnung innerhalb einer Mietpreisspanne zu klären, indem ein Sachverständigengutachten über positive 3 4 5 6 7 8 -5 - und negative Wohnwertmerkmale eingeholt werde, die in der im Berliner Miet- spiegel enthaltenen "Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung" genannt seien. Anders als vereinzelt vertreten werde, lasse sich die Ermittlung der orts- üblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung im Wege des selbständigen Beweis- verfahrens regelmäßig nicht unter dem Aspekt der Ermittlung des "Werts der Sa- che" im Sinne des § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO rechtfertigen, wenn das selb- ständige Beweisverfahren nach Angaben des Antragstellers der Vermeidung ei- nes Rechtsstreits um ein zukünftiges Mieterhöhungsverlangen dienen solle. Denn ohne ein konkretes Mieterhöhungsverlangen bleibe unklar, für welchen Stichtag die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden müsse, so dass es ohne die Existenz eines konkreten Mieterhöhungsverlangens an einem schutz- würdigen Interesse an der Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens fehle. Zudem wäre das selbständige Beweisverfahren in solchen Fällen eher ge- eignet, eine durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens aufwendige gerichtliche Auseinandersetzung zu erzwingen, anstatt sie zu vermeiden. Auch müsse der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen - auch wenn er es auf das in § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB vorgesehene Begründungsmittel des Sachverständi- gengutachtens stützen wolle - auf eigene Kosten vorbereiten und könne nicht im Wege des selbständigen Beweisverfahrens diese Kosten auf den Mieter abwäl- zen. Komme ein selbständiges Beweisverfahren zur Ermittlung der ortsübli- chen Vergleichsmiete für eine Wohnung im Hinblick auf ein zukünftiges Mieter- höhungsverlangen schon grundsätzlich nicht in Frage, so stelle sich die vorlie- gend angestrebte Beweiserhebung zur Feststellung von Anknüpfungstatsachen für die Anwendung der dem Berliner Mietspiegel beigegebenen "Orientierungs- hilfe zur Spanneneinordnung" erst recht als unzulässig dar. 9 10 -6 - Zum einen seien die in der "Orientierungshilfe" bezeichneten Wohnwert- merkmale, ebenso wie die von den Antragstellern formulierten 18 Beweisfragen, nicht stets und ohne weiteres nur mit der besonderen Expertise eines Sachver- ständigen festzustellen. Vielmehr würde hierfür typischerweise die bloße Inau- genscheinnahme der Wohnung und des Grundstücks ausreichen, die jedoch nur auf der Grundlage der - hier nicht gegebenen - Voraussetzungen der Vorschrift des § 485 Abs. 1 ZPO angeordnet werden könne. Zum anderen diene die "Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung" ge- rade dazu, die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete im Fall eines Rechtsstreits gemäß § 287 ZPO schätzen zu können, um den Parteien so den zeitlichen und finanziellen Aufwand einer Beweiserhebung durch Sachverständigengutachten zu ersparen. 2. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die - gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO statthafte und auch im Übrigen zulässige (§ 575 ZPO) - Rechtsbeschwerde ist daher zurückzuweisen. Das Beschwerdegericht hat frei von Rechtsfehlern angenommen, dass die Voraussetzungen für die An- ordnung eines selbständigen Beweisverfahrens gemäß § 485 Abs. 1, 2 ZPO nicht vorliegen. Insbesondere hat es ein rechtliches Interesse der Antragsteller gemäß § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Satz 2 ZPO zu Recht verneint. a) Das Beschwerdegericht ist zunächst zutreffend und von der Rechtsbe- schwerde nicht angegriffen davon ausgegangen, dass der Antrag auf Anordnung eines selbständigen Beweisverfahrens nicht gemäß § 485 Abs. 1 ZPO zulässig ist. Denn der Antragsgegner hat einer solchen Anordnung nicht zugestimmt und es ist auch nicht zu besorgen, dass das Beweismittel verloren geht oder seine Benutzung erschwert wird. 11 12 13 14 -7 - b) Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde ist die Anordnung des selbständigen Beweisverfahrens auch nicht gemäß § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Satz 2 ZPO zulässig. aa) Eine Partei kann gemäß § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO unter anderem dann die schriftliche Begutachtung durch einen Sachverständigen beantragen, wenn ein Rechtsstreit noch nicht anhängig ist und sie ein rechtliches Interesse daran hat, dass der Zustand oder der Wert einer Sache festgestellt wird. Ein sol- ches rechtliches Interesse ist anzunehmen, wenn die Feststellung der Vermei- dung eines Rechtsstreits dienen kann (§ 485 Abs. 2 Satz 2 ZPO). bb) Ob diese Voraussetzungen im hier gegebenen Fall der begehrten Er- mittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorliegen können, ist in Rechtspre- chung und Literatur in vielfacher Weise umstritten. (1) Teilweise wird dies mit der Begründung bejaht, dass sich unter den weit zu verstehenden Begriff des "Werts" einer Sache auch der Ertragswert (Miet- wert) einer Sache subsumieren lasse und in diesen Fällen auch ein rechtliches Interesse bestehe (vgl. LG Köln [10. ZK], WuM 1995, 490 f.; Scholl, NZM 1999, 396, 398 f.; derselbe, WuM 1997, 307 ff.; Zöller/Herget, ZPO, 35. Aufl., § 485 Rn. 9; Seibel/Koos, Selbständiges Beweisverfahren im privaten Baurecht, 2. Aufl., § 485 ZPO Rn. 26). (2) Nach anderer - auch vom Beschwerdegericht vertretenen - Ansicht ist die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete dagegen unzulässig (vgl. AG Hamburg, Beschluss vom 16. Januar 2024 - 49 H 3/23, juris Rn. 3 ff.; LG Köln [1. ZK], WuM 1996, 484; LG Berlin, NJW-RR 1997, 585, 586; LG Freiburg, WuM 1997, 337; LG Braunschweig, WuM 1996, 291; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 558b BGB Rn. 136 ff.; Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, 3. Aufl., 15 16 17 18 19 -8 - § 558a BGB Rn. 116b; Lützenkirchen/Monschau, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 7. Aufl., M Rn. 503; Musielak/Voit/Röß, ZPO, 22. Aufl., § 485 Rn. 12; Stein/ Jonas/Berger, ZPO, 23. Aufl., § 485 Rn. 20; Wieczorek/Schütze/Ahrens, ZPO, 5. Aufl., § 485 Rn. 48; BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Mai 2025, § 558b Rn. 33; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 558b Rn. 17; Anders/Gehle/Bünnig- mann, ZPO, 83. Aufl., § 485 Rn. 20; BeckOK-ZPO/Kratz, Stand: 1. März 2025, § 485 Rn. 35.1). Dies wird teilweise damit begründet, dass es sich bei der orts- üblichen Vergleichsmiete nicht um einen Wert der (Miet-)Sache im Sinne von § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO handele (vgl. LG Köln [1. ZK], aaO; LG Berlin, aaO; LG Braunschweig, aaO; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 137; Musielak/Voit/Röß, aaO; Stein/Jonas/Berger, aaO; Wieczorek/Schütze/Ahrens, aaO), teilweise aber auch damit, dass vor einem Mieterhöhungsverlangen noch kein durchsetzbarer Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung bestehe (vgl. Lützenkirchen/Dickersbach, aaO; Lützenkirchen/Monschau, aaO M Rn. 504; Börstinghaus, WuM 2024, 131) beziehungsweise nicht feststehe, auf welcher Grundlage, insbesondere für welchen Zeitpunkt eine Begutachtung er- folgen solle (vgl. Lützenkirchen/Dickersbach, aaO; Börstinghaus, aaO S. 132). Ferner wird angeführt, dass es sich bei der Höhe der ortsüblichen Vergleichs- miete um eine bloße, dem Sachverständigenbeweis nicht zugängliche Rechts- frage handele (vgl. AG Hamburg, aaO Rn. 3; BeckOK-BGB/Schüller, aaO; Lützenkirchen/Monschau, aaO M Rn. 505). Schließlich wird die Unzulässigkeit der Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens damit begründet, dass die Vorschriften der §§ 558a ff. BGB die spezielleren Regelungen darstellten (vgl. AG Hamburg, aaO Rn. 6 ["§ 558a BGB"]; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 138 ["§ 558b Abs. 2 BGB"]; Lützenkirchen/Dickersbach, aaO ["§ 558a BGB"]). cc) Die vorstehend (unter (2)) genannte Auffassung trifft schon aus dem zuletzt genannten Gesichtspunkt zu. Ein rechtliches Interesse gemäß § 485 20 -9 - Abs. 2 ZPO an der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB oder - wie im vorliegenden Fall - an der Feststellung von Wohnwertmerkmalen, mit deren Hilfe Zu- und Abschläge vom Mittelwert der einschlägigen Mietspiegelspanne zur Bestimmung der konkreten ortsüblichen Einzelvergleichsmiete vorgenommen werden können (vgl. hierzu Senatsurteil vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 14), besteht grundsätzlich nicht. Die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens nach § 485 Abs. 2 ZPO lässt sich weder mit der Ausgestaltung des in den §§ 558 ff. BGB geregelten Mieterhöhungsverfahrens noch mit den hiermit ver- folgten Zwecken vereinbaren. Auch ist die Anordnung eines solchen Beweisver- fahrens zur Vermeidung eines Rechtsstreits über eine von dem Vermieter be- gehrte Mieterhöhung nicht erforderlich. (1) Nach dem in den §§ 558 ff. BGB geregelten System, das es dem Ver- mieter ermöglicht, im laufenden Mietverhältnis die Miete unter gewissen Voraus- setzungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 36), kann der Vermieter nicht ohne weiteres die mit dem Mieter ver- einbarte Miete bis zu der ortsüblichen Vergleichsmiete anheben oder diesen auf Erteilung seiner Zustimmung zu der begehrten Erhöhung verklagen. Vielmehr kann der Vermieter gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, nur dann verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist und mindestens ein Jahr seit der letzten Miet- erhöhung verstrichen ist. Nach § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform (§ 126b BGB) zu erklären und zu begründen, wobei ge- mäß § 558a Abs. 2 BGB zur Begründung auf die dort genannten Begründungs- mittel Bezug genommen werden kann. Bezieht sich der Vermieter hierbei auf das Gutachten eines Sachverständigen, so hat er grundsätzlich die Kosten für die 21 -10 - Einholung eines solchen Gutachtens zu tragen (vgl. Schmidt-Futterer/Börsting- haus, Mietrecht, 16. Aufl., § 558a BGB Rn. 95 ff.; Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, 3. Aufl., § 558a BGB Rn. 101). Nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens steht dem Mieter gemäß § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB eine bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats währende Überlegungsfrist zu, ob er der begehrten Mieterhöhung zustimmt oder nicht. Soweit der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen ganz oder teilweise nicht zustimmt, muss der Vermieter dann innerhalb einer Frist von weiteren drei Mo- naten auf Erteilung der Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB). Der Ab- lauf dieser Klagefrist hat zur Folge, dass das betreffende Erhöhungsverlangen des Vermieters als nicht gestellt gilt beziehungsweise als unwirksam angesehen wird (BT-Drucks. VI/2421, S. 4; 9/2079, S. 16; siehe auch Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 25). Es handelt sich um eine Ausschlussfrist (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 56; siehe auch Senatsurteile vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, aaO Rn. 21 ff.; vom 6. April 2022 - VIII ZR 219/20, NJW-RR 2022, 952 Rn. 36). Mit dieser Ausgestaltung der Regelungen über das Mieterhöhungsverfah- ren hat der Gesetzgeber dem von ihm beabsichtigten angemessenen und ge- rechten Ausgleich der unterschiedlichen Interessen von Mietern und Vermietern Rechnung getragen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 34). (2) Das selbständige Beweisverfahren stellt dagegen einen abgekoppel- ten, eigenständigen und vorweggenommenen Teil eines etwa nachfolgenden Hauptsacheprozesses dar (vgl. BGH, Urteil vom 27. Januar 2011 - VII ZR 186/09, BGHZ 188, 128 Rn. 38). Die selbständige Beweiserhebung steht in Fäl- len, in denen sich eine Partei auf Tatsachen beruft, über die selbständig Beweis 22 23 24 -11 - erhoben worden ist, nach § 493 Abs. 1 ZPO einer Beweisaufnahme vor dem Pro- zessgericht gleich, soweit die jeweiligen Verfahrensbeteiligten identisch sind (vgl. BGH, Beschlüsse vom 14. November 2017 - VIII ZR 101/17, NJW 2018, 1171 Rn. 13; vom 28. September 2023 - V ZR 3/23, juris Rn. 11). In diesem Fall gehö- ren die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens und damit auch die Kosten des Sachverständigengutachtens zu den Kosten des anschließenden Haupt- sacheverfahrens (vgl. BGH, Beschlüsse vom 24. Juni 2004 - VII ZB 11/03, NJW 2004, 3121 unter II 2 a; vom 13. Dezember 2006 - XII ZB 176/03, NJW 2007, 1279 Rn. 19; vom 6. Juni 2024 - V ZB 67/23, NJW 2024, 2403 Rn. 7), deren Ver- teilung sich grundsätzlich nach dem Ausgang des Rechtsstreits richtet (§§ 91 ff. ZPO). (3) Könnte der Vermieter bereits vor der Erklärung eines Mieterhöhungs- verlangens ein Sachverständigengutachten im selbständigen Beweisverfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder der Wohnwertmerkmale einholen, führte dies regelmäßig dazu, dass die zum Schutz des Mieters in den §§ 558 ff. BGB vorgesehenen Fristen und weiteren Anforderungen umgangen würden. Denn der Mieter müsste sich gegebenenfalls noch vor Ablauf der War- tefristen des § 558 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB, jedenfalls aber - obwohl er nach der Zielsetzung des Gesetzgebers vor Entscheidungen unter Zeitdruck geschützt werden soll (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 11 [zu § 2 MHG]) - bereits vor dem Be- ginn der ihm nach § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB zu gewährenden Überlegungsfrist zu dem Sachverständigengutachten äußern, um nicht Gefahr zu laufen, mit sei- nen Einwänden gegen dieses in einem nachfolgenden Hauptsacheprozess (ver- fahrensrechtlich) ausgeschlossen zu sein (vgl. BGH, Urteil vom 11. Juni 2010 - V ZR 85/09, NJW 2010, 2873 Rn. 27 [zum Verstreichenlassen einer im selb- ständigen Beweisverfahren gesetzten Frist nach § 492 Abs. 1, § 411 Abs. 4 Satz 2 ZPO]). Außerdem müsste der Mieter diese Einwände vorbringen, ohne über die mit einem Mieterhöhungsverlangen verbundenen Informationen (§ 558a 25 -12 - Abs. 1, 2 BGB) zu verfügen. Überdies könnte ein neues Gutachten im Haupt- sacheprozess nur unter den engen Voraussetzungen des § 412 ZPO eingeholt werden (vgl. BGH, Beschlüsse vom 13. September 2005 - VI ZB 84/04, BGHZ 164, 94, 97 mwN; vom 14. November 2017 - VIII ZR 101/17, NJW 2018, 1171 Rn. 14). Hinzu kommt, dass das Gericht gemäß § 494a Abs. 1 ZPO nach Beendi- gung der Beweiserhebung im selbständigen Beweisverfahren auf Antrag ohne mündliche Verhandlung anzuordnen hat, dass der Antragsteller binnen einer zu bestimmenden Frist Klage zu erheben hat, obwohl im Mieterhöhungsverfahren die Klagefrist gemäß § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB erst nach der Erklärung des Er- höhungsverlangens und nach dem Ablauf der dem Mieter gemäß § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB zu gewährenden Überlegungsfrist läuft (vgl. hierzu auch Lützenkir- chen/Dickersbach, Mietrecht, 3. Aufl., § 558a BGB Rn. 116b). Sollte die Anordnung eines selbständigen Beweisverfahrens dagegen im Fall eines bereits erklärten Mieterhöhungsverlangens erst nach dem Ablauf der Überlegungsfrist gemäß § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB erfolgen, könnte das selb- ständige Beweisverfahren seinen Zweck, einen Hauptsacheprozess zu vermei- den, nur erfüllen, wenn es - was aufgrund der verfahrensrechtlichen Ausgestal- tung des selbständigen Beweisverfahrens regelmäßig sehr unwahrscheinlich sein dürfte - innerhalb der nur mit drei Monaten bemessenen Ausschlussfrist ge- mäß § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB abgeschlossen wäre. Denn binnen dieser Frist müsste der Vermieter eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erheben, andernfalls verlöre sein Mieterhöhungsverlangen - wie bereits aufgezeigt - die Wirksamkeit beziehungsweise gälte als nicht gestellt. 26 27 -13 - Überdies würde der Mieter bei Durchführung eines selbständigen Beweis- verfahrens gegebenenfalls mit den Kosten für die Einholung des Sachverständi- gengutachtens belastet, während er nach dem vom Gesetzgeber beabsichtigten angemessenen und gerechten Ausgleich der Interessen von Vermietern und Mie- tern (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 34) bei der Einholung eines Sachverständigen- gutachtens zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens solche Kosten re- gelmäßig nicht zu tragen hätte. (4) Die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens zur Feststel- lung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder der zu ihrer Bestimmung benötigten Wohnwertmerkmale ist darüber hinaus auch nicht zur Erreichung des mit diesem Verfahren verfolgten Zwecks der Vermeidung eines Hauptsacheverfahrens erfor- derlich. Dieser Zweck wird durch die sehr differenzierte, einen angemessenen und gerechten Ausgleich der unterschiedlichen Interessen von Mietern und Ver- mietern herbeiführende Ausgestaltung des Mieterhöhungsverfahrens (vgl. BT- Drucks. 14/4553, aaO) bereits erreicht. (a) Das selbständige Beweisverfahren dient im Fall des § 485 Abs. 2 ZPO der Vorbereitung einer gütlichen Einigung der Parteien und damit der Vermei- dung von Rechtsstreitigkeiten, bei denen in erster Linie über tatsächliche Fragen gestritten wird (vgl. BT-Drucks. 11/3621, S. 23; siehe auch BGH, Beschlüsse vom 14. März 2018 - V ZB 131/17, NJW 2018, 1749 Rn. 16; vom 9. November 2023 - I ZB 32/23, NJW-RR 2024, 475 Rn. 30). (b) Auch das Mieterhöhungsverfahren gemäß §§ 558 ff. BGB und die zu seiner Vorbereitung gegebenenfalls erforderlichen Maßnahmen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind darauf ausgerichtet, Rechtsstreitigkeiten zwischen den Mietvertragsparteien zu vermeiden. 28 29 30 31 -14 - So hat der Vermieter, der das Mieterhöhungsverlangen - wie hier - mit Hilfe eines Sachverständigen begründen möchte, zunächst die Möglichkeit, die vermietete Wohnung gemeinsam mit dem von ihm beauftragten Sachverständi- gen - oder auch alleine - zu besichtigen, damit die Beschaffenheit der Wohnung im Sinne von § 558 Abs. 2 BGB möglichst realitätsnah in die Begutachtung und damit in die durch den Sachverständigen zu ermittelnde ortsübliche Vergleichs- miete einfließen kann (vgl. Senatsbeschluss vom 28. November 2023 - VIII ZR 77/23, NJW-RR 2024, 357 Rn. 20). Bereits hierbei handelt es sich um eine Maß- nahme, die aufgrund der Berücksichtigung etwaiger besonderer Eigenheiten des konkreten Mietobjekts geeignet ist, überflüssige Prozesse zu vermeiden, indem sie die Bereitschaft des Mieters zu einer außergerichtlichen Einigung fördert (vgl. Senatsurteile vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 190/17, WuM 2018, 509 Rn. 20 f.; und VIII ZR 136/17, NJW 2018, 742 Rn. 21 f.; Senatsbeschluss vom 28. November 2023 - VIII ZR 77/23, aaO Rn. 21). Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter sich zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens nicht auf ein Sachverständi- gengutachten, sondern auf ein anderes der in § 558a Abs. 2 BGB genannten Begründungsmittel beziehen möchte. Der Vermieter ist somit für die Ermittlung der Wohnwertmerkmale nicht darauf angewiesen, ein selbständiges Beweisver- fahren durchzuführen. Weiterhin soll die Begründung des Mieterhöhungsverlangens gemäß § 558a BGB dem Mieter - auch im Interesse einer außergerichtlichen Einigung zur Vermeidung überflüssiger Prozesse - die Möglichkeit eröffnen, die sachliche Berechtigung des Verlangens zu überprüfen und sich darüber schlüssig zu wer- den, ob er diesem zustimmt oder nicht (vgl. Senatsurteile vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 18, 22; vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 236/18, WuM 2020, 86 Rn. 15; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 47; jeweils mwN). 32 33 -15 - Bezieht sich der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlan- gens auf ein Sachverständigengutachten, so muss es sich hierbei gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB um das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen handeln. Diese besondere Anforderung an die Qualifikation des Sachverständigen, die derjenigen im selbständigen Beweisverfahren jeden- falls entspricht (§ 492 Abs. 1, § 404 Abs. 3 ZPO), soll dem Mieter eine Nachprü- fung von dessen Eignung ersparen (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 10 [zu § 2 MHG]) und somit ebenfalls eine gerichtliche Auseinandersetzung verhindern. Zur weiteren Vereinfachung und Objektivierung des Mieterhöhungsverfah- rens sowie zur Streitvermeidung hat der Gesetzgeber darüber hinaus die Mög- lichkeit vorgesehen, dass sich der Vermieter zur Begründung seines Mieterhö- hungsverlangens auch auf einen qualifizierten Mietspiegel stützen kann, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde und den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt sein muss (vgl. § 558d Abs. 1 Satz 1 BGB; siehe auch BT-Drucks. 14/4553, S. 36). Schließlich bezweckt die dem Vermieter eingeräumte Klagefrist die Ver- meidung unnötiger Rechtsstreitigkeiten, indem sie den Parteien ausreichend Zeit für eine außergerichtliche einvernehmliche Streitbeilegung bietet (vgl. BT-Drucks., aaO S. 56). Das Mieterhöhungsverfahren ist demnach mit seinen sehr differenzierten und umfassenden Regelungen so ausgestaltet, dass ein Rechtsstreit zwischen den Mietvertragsparteien vermieden werden kann. Ein rechtliches Interesse ge- mäß § 485 Abs. 2 ZPO an der Durchführung eines selbständigen Beweisverfah- rens zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder von Wohnwertmerk- malen besteht deshalb daneben grundsätzlich nicht. 34 35 36 37 -16 - dd) Nach diesen Grundsätzen hat das Beschwerdegericht zu Recht ein rechtliches Interesse der Antragsteller im Sinne von § 485 Abs. 2 ZPO verneint. Dr. Bünger RiBGH Dr. Schmidt Wiegand ist wegen Urlaubs an der Unterschrift verhindert. Dr. Bünger Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Charlottenburg, Entscheidung vom 15.08.2024 - 206 H 2/24 - LG Berlin II Littenstraße, Entscheidung vom 23.10.2024 - 64 T 71/24 - 38

ECLI:DE:BGH:2024:221024BVIIIZR249.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 249/23 vom 22. Oktober 2024 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 22. Oktober 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richterinnen Dr. Liebert und Dr. Matussek sowie die Richter Dr. Reichelt und Messing beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch einstim- migen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. 1. Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer 93,67 m² großen Vierzimmerwohnung in München, die den Grundsätzen der einkommens- orientierten Förderung unterliegt (sogenannte EOF-Wohnung), mit einem Tiefgaragen-Stellplatz. Der Mietvertrag vom 15. Mai 2008, mit welchem den Beklagten sowohl die Wohnung als auch der Stellplatz vermietet worden ist, enthält unter anderem fol- gende Regelung: "§ 3 Miete 3.1. Die Grundmiete beträgt monatlich 843,03 €. […] 3.3. Die vom Mieter geschuldete Miete setzt sich demnach zusammen wie folgt: Grundmiete für die Wohnung: 843,03 € 1 2 - 3 - Grundmiete für die Garage/Stellplatz: 50,00 € Vorauszahlung auf Heiz- u. Warmwasserkos- ten derzeit: 93,60 € Vorauszahlung für die übrigen Betriebskosten derzeit: 131,10 € Monatliche Gesamtmiete derzeit: 1.117,73 € 3.4. Die Erhöhung der Grundmiete richtet sich nach den gesetzlichen Vor- schriften der §§ 558-561 BGB. Sie ist auch während einer etwa vereinbar- ten festen Vertragsdauer oder der Zeit eines etwa vereinbarten wechsel- seitigen Kündigungsausschlusses zulässig." Mit Schreiben vom 1. Oktober 2021 verlangte die Klägerin von den Be- klagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete ("Nettogrundmiete") für die angemietete Wohnung von zuletzt 1.062,43 € um 117,36 € auf 1.180,29 € (dies entspricht einer Miete von 12,60 €/m²) und für den angemieteten Stellplatz von 50 € um 7,50 € auf 57,50 €, jeweils mit Wirkung ab dem 1. Januar 2022. Zur Begründung nahm die Klägerin hinsichtlich der Woh- nung auf den Mietspiegel 2021 der Stadt München Bezug und ermittelte anhand der Wohnfläche, des Baujahrs und bestimmter positiver Wohnwertmerkmale eine ortsübliche Vergleichsmiete von 14,58 €/m². Hinsichtlich des Stellplatzes verwies sie auf die Mieten für vier Vergleichsstellplätze in Höhe von 60 € bis 86 €. Das Schreiben ging den Beklagten im Oktober 2021 zu. Sie stimmten der Mieterhö- hung nicht zu. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Beklagten auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung nebst Stellplatz von bisher monatlich insgesamt 1.112,43 € (1.062,43 € + 50 €) auf monatlich insgesamt 1.237,79 € (1.180,29 € + 57,50 €) in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat die Beklagten unter Abweisung der Klage im Übrigen verurteilt, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung von bisher monat- lich 1.062,43 € auf monatlich 1.180,29 € zuzustimmen. 3 4 5 - 4 - Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das erstinstanzliche Ur- teil teilweise abgeändert und die Beklagten auch zur Zustimmung zu einer Erhö- hung der Nettokaltmiete für den zu der Wohnung gehörenden Stellplatz von bis- her monatlich 50 € auf 57,50 € verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Be- klagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 2. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts sei die Klage hinsichtlich des An- spruchs auf Zustimmung der Beklagten zur Erhöhung des gesamten Mietzinses, welcher neben der Miete für die Wohnung auch den Tiefgaragenmietanteil um- fasse, zulässig und begründet. Soweit das Amtsgericht ausgeführt habe, die Klägerin könne eine Zustim- mung zur Erhöhung der Stellplatzmiete von 50 € auf 57,50 € nicht bereits auf- grund des zwischen den Parteien geltenden Mietvertrags verlangen, sei dies al- lerdings nicht zu beanstanden. Zutreffend habe das Erstgericht insoweit darge- legt, dass es jedenfalls an einer vertraglichen Grundlage für die Erhöhung der im einheitlichen Mietvertrag gesondert ausgewiesenen Stellplatzmiete fehle. Eine hierzu erforderliche, hinreichend klare Vereinbarung der Parteien ergebe sich aus dem Mietvertrag nicht. Soweit das Amtsgericht weiter der Auffassung sei, auch aus den Vorschrif- ten der §§ 558 ff. BGB ergebe sich keine Möglichkeit zur Erhöhung der Miete für Stellplätze oder Garagen, da diese Regelungen nur auf die Erhöhung von Wohn- raummieten anwendbar seien, sei dem jedoch nicht zu folgen. Das Berufungsge- richt schließe sich einer in der Literatur vertretenen Ansicht an, wonach auch eine 6 7 8 9 10 11 - 5 - Mieterhöhung für den im einheitlichen Mischmietverhältnis gesondert ausgewie- senen Anteil der Miete für einen Tiefgaragen-Stellplatz grundsätzlich zulässig sei. Der von dem Amtsgericht vertretenen Gegenansicht sei zwar zuzugeben, dass der Bundesgerichtshof sich mit seinem - erstinstanzlich in den Blick genom- menen - Urteil vom 12. Oktober 2011 (VIII ZR 251/10) zuvörderst mit der Frage beschäftigt habe, unter welchen Gesichtspunkten eine Teilkündigung möglich sei, wenn Wohnung und Garage Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnis- ses seien. Das vorstehend zitierte Urteil enthalte jedoch eine Grundsatzentschei- dung dergestalt, dass bei Annahme eines einheitlichen Mietverhältnisses alle ein solches Mietverhältnis betreffenden Fragen nach Wohnraummietrecht zu regeln seien. Eine andere Lesart sei weder hinreichend nachvollziehbar noch praktika- bel. Dass der Bundesgerichtshof im Fall von Mietverträgen mit Mischnutzung die Absorptionsmethode (Anwendung nur des Rechts des dominierenden Vertrags- typs) heranziehe, habe er auch im Urteil vom 9. Juli 2014 (VIII ZR 376/13) bestä- tigt. Dies überzeuge deshalb, weil auf diese Weise schwierige Abgrenzungs- probleme vermieden würden. Im vorliegenden Fall sei die klägerseits begehrte Stellplatzmieterhöhung selbst dann nicht zu beanstanden, wenn man von der Unzulässigkeit einer "Teil- mieterhöhung" des auf den Stellplatz oder die Wohnung entfallenden Anteils der Miete, wie dies in der Rechtsprechung und der Literatur teilweise vertreten werde, ausgehen sollte. Denn es sei hier von der Klägerin gleichzeitig die Erhöhung der Wohnungsmiete geltend gemacht worden. Das Mieterhöhungsverlangen erweise sich auch als formell wirksam. Die Klägerin habe vier Vergleichsmieten für Stellplätze benannt und damit das Erhö- hungsbegehren in Anlehnung an § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB begründet. Die Ver- gleichbarkeit der im Mieterhöhungsverlangen angeführten Objekte mit dem streit- 12 13 14 - 6 - gegenständlichen Stellplatz sei weder von den Parteien in Zweifel gezogen wor- den noch ergäben sich diesbezügliche Anhaltspunkte aus dem Akteninhalt. Da der Mietspiegel der Landeshauptstadt München nur auf Wohnraum Anwendung finde und nur insoweit Angaben enthalte, könne § 558 Abs. 3 BGB nicht einschlä- gig sein. Der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch sei überdies auch der Höhe nach berechtigt. Sie habe jedenfalls einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung für den streitgegenständlichen Stellplatz von 50 € um 7,50 € auf 57,50 €. Die Kammer habe keinen Zweifel daran, dass der Betrag von 57,50 € sich vorliegend als ortsüblich darstelle. Von der Einholung eines diesbezüglichen Sachverständigengutachtens vermöge die - insbesondere auf Mieterhöhungen spezialisierte - Kammer zumindest im vorliegenden Fall abzusehen, zumal der geltend gemachte Betrag sich in einem Bereich bewege, der sich jedenfalls für die Landeshauptstadt München noch als evident ortsüblich darstelle. Die Erhö- hung sei zudem unter Beachtung der Kappungsgrenze erfolgt. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revi- sionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). Die von dem Berufungsgericht für die Zulassung der Revision zum Zwecke der Rechtsfortbildung gegebene Be- gründung, es fehle an einer richtungsweisenden Orientierungshilfe, "ob und nach welchen Maßgaben eine Mieterhöhung des Garagenteils im Mischmietverhältnis möglich" sei, rechtfertigt die Zulassung der Revision nicht. Der Rechtssache kommt insofern auch eine grundsätzliche Bedeutung nicht zu. 15 16 - 7 - a) Die Frage, ob in einem einheitlichen Mietverhältnis über eine Wohnung mit Stellplatz/Garage auch die Zustimmung zur Erhöhung der - vorliegend im Mietvertrag gesondert ausgewiesenen - Stellplatzmiete gemäß §§ 558 ff. BGB verlangt werden könne, lässt sich - wie die Ausführungen des Berufungsgerichts zeigen und was seitens des Amtsgerichts zu Unrecht infrage gestellt worden ist - bereits anhand der ergangenen Senatsrechtsprechung - bejahend - beantwor- ten. Hiernach ist für die Einordnung eines Mietverhältnisses als Wohnraummiet- verhältnis im Sinne von § 549 Abs. 1 BGB, auf das die Vorschriften der Wohn- raummiete - und damit auch die §§ 558 ff. BGB - Anwendung finden, oder als ein sonstiges Mietverhältnis der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Vertrags- zweck entscheidend, also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellun- gen der Parteien, wie das Mietobjekt genutzt werden soll (vgl. Senatsurteile vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 66/19, NJW-RR 2021, 329 Rn. 23 f.; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 30, 39; siehe hierzu auch nachfolgend unter 2 b bb (2)). Einen weitergehenden Klärungsbedarf wirft der Streitfall insoweit nicht auf. b) Die Frage, nach welchen Maßgaben eine Mieterhöhung auch hinsicht- lich des Stellplatzanteils im Einzelnen zu ermitteln ist, bedarf im Streitfall - wie sich bereits den Ausführungen des Berufungsgerichts entnehmen lässt - keiner Klärung, da sie nicht entscheidungserheblich ist. Denn alle in Betracht kommen- den Ansätze führen hier zu dem Ergebnis, dass das Erhöhungsverlangen der Klägerin berechtigt ist (siehe unten unter 2 c bb). Sonstige Zulassungsgründe sind ebenfalls nicht ersichtlich. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg (§ 552a Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat jedenfalls im Ergebnis zu Recht einen Anspruch der 17 18 19 20 - 8 - Klägerin gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zu der von ihr ver- langten (weiteren) Erhöhung der Nettokaltmiete für die streitgegenständliche Wohnung mit Stellplatz um 7,50 € bejaht. a) Die Revision rügt ohne Erfolg, das Berufungsgericht habe das rechtliche Gehör der Beklagten dadurch verletzt, dass es deren Vortrag, die Klägerin sei nicht aktivlegitimiert, übergangen habe. Das Berufungsgericht hat im Tatbestand ausdrücklich festgestellt, dass die Klägerin die Vermieterin ist. Eine etwaige Un- richtigkeit tatsächlicher Feststellungen des Berufungsgerichts kann nur mit einem - hier von den Beklagten indes nicht gestellten - Antrag auf Tatbestandsberichti- gung (§ 320 ZPO) geltend gemacht werden. Hingegen kann mit Hilfe einer Ver- fahrensrüge eine Richtigstellung tatsächlicher Feststellungen nicht erreicht wer- den (vgl. Senatsurteil vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, NJW-RR 2022, 660 Rn. 29 mwN). b) Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Vorschriften der §§ 558 ff. BGB im vorliegenden Fall auch hinsichtlich des auf den von den Beklagten angemieteten Stellplatz entfallenden Mietanteils anwend- bar sind. aa) Eine solche Anwendbarkeit ergibt sich zwar nicht bereits aus der in Ziffer 3.4. des Mietvertrags der Parteien getroffenen Regelung, wonach die Er- höhung der Grundmiete sich nach den Vorschriften der §§ 558 bis 561 BGB rich- ten soll. Die von dem Berufungsgericht vorgenommene Auslegung dieser Klausel dahingehend, dass hierdurch nicht die Anwendbarkeit der vorgenannten Vor- schriften auch auf den auf den Stellplatz entfallenden Mietanteil - unabhängig von dem gesetzlich vorgesehenen Anwendungsbereich dieser Vorschriften - verein- bart werden sollte, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und wird auch von den Parteien im Revisionsverfahren nicht angegriffen. 21 22 23 - 9 - bb) Das Berufungsgericht hat aber zu Recht angenommen, dass hier ein Mietverhältnis über Wohnräume im Sinne von § 549 Abs. 1 BGB vorliegt, auf das die Vorschriften der §§ 558 ff. BGB auch mit Blick auf den Mietanteil für den mit- vermieteten Stellplatz anwendbar sind. Denn bei dem Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung und den Stellplatz handelt es sich um ein ein- heitliches Mietverhältnis, bei dem die Nutzung zu Wohnzwecken eindeutig über- wiegt. Der Umstand, dass eine einkommensorientierte Förderung der streitge- genständlichen Wohnung erfolgt ist, steht der Anwendbarkeit der §§ 558 ff. BGB hier nicht entgegen. (1) Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht den zwischen den Ver- tragsparteien geschlossenen Mietvertrag dahingehend gewürdigt, dass die von den Beklagten gemietete Wohnung und der Stellplatz Gegenstand eines einheit- lichen Mietverhältnisses sind. Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und von den Parteien im Revisionsverfahren insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Beklagten mit dem Mietvertrag vom 15. Mai 2008 sowohl die Wohnung als auch den Stellplatz gemietet. Auch die Annahme des Berufungsgerichts, in der in Ziffer 3.3. des Mietvertrags vom 15. Mai 2008 ent- haltenen Ausweisung des auf den Stellplatz entfallenden Mietanteils sei lediglich eine Offenlegung der vermieterseitigen Kalkulationsgrundlage für die verlangte Miete zu sehen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17, NJW-RR 2019, 721 Rn. 16 mwN), ist aus revisionsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden. Der Mieter wird zu Beginn dieser Klausel (sogar) ausdrücklich darauf hingewiesen, dass nachfolgend die Zusammensetzung der von ihm ge- schuldeten Miete erläutert wird. (2) Das Mietverhältnis ist auch - entgegen der von der Revision vertrete- nen Ansicht - insgesamt als ein Mietverhältnis über Wohnraum einzuordnen und als solches insgesamt der Anwendung der Vorschriften nach §§ 558 ff. BGB un- terworfen. 24 25 26 - 10 - (a) Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den Nutzungszweck abzustel- len, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (vgl. Senatsurteile vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 66/19, NJW-RR 2021, 329 Rn. 23; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 21; vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 11; jeweils mwN). Entscheidend ist mithin, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet (Senatsurteile vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 66/19, aaO; vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO). Steht demgegenüber die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend (vgl. Senatsurteile vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 66/19, aaO; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 28; vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877 unter 3 c cc). Welcher Vertragszweck im Vordergrund steht, ist durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. Entscheidend ist - wie oben unter II 1 a bereits ausgeführt - der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Vertragszweck, also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vor- stellungen der Vertragsparteien darüber, wie das Mietobjekt genutzt werden soll (vgl. Senatsurteile vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 66/19, aaO Rn. 24; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 30). Als Indiz kann dabei unter anderem das Ver- hältnis der für eine andere Nutzung und der für Wohnzwecke bestimmten Flä- chen in Betracht kommen. Entsprechendes gilt - falls die Miete für die verschie- denen Nutzungen gesondert ausgewiesen ist - für die Verteilung der Gesamt- miete auf die einzelnen Nutzungsanteile (vgl. Senatsurteil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 38 mwN). (b) Gemessen hieran ist die - nicht näher begründete - Annahme des Be- rufungsgerichts, dass es sich bei dem vorliegenden Mietverhältnis auch mit Blick 27 28 29 - 11 - auf den mitvermieteten Stellplatz rechtlich um ein solches über Wohnraum han- delt, nicht zu beanstanden. Nach den im Streitfall getroffenen tatrichterlichen Feststellungen haben die Beklagten neben der 93,67 m² großen Wohnung ledig- lich einen einzelnen Stellplatz angemietet. Auch die sich aus Ziffer 3.3. des Miet- vertrags ergebende Verteilung der Gesamtmiete weist auf einen eindeutigen Schwerpunkt der Nutzung des Mietobjekts als Wohnraum hin. (3) Eine Mieterhöhung nach den Vorschriften der §§ 558 ff. BGB ist - ent- gegen der Auffassung der Revision - auch nicht bereits deshalb ausgeschlossen, weil es sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts bei der streitgegen- ständlichen Wohnung um eine einkommensorientiert geförderte Wohnung (EOF- Wohnung) handelt. Denn gemäß der hier nach Art. 24 Abs. 1 Satz 3 des Geset- zes über die Wohnraumförderung in Bayern vom 10. April 2007 (Bayerisches Wohnraumförderungsgesetz - BayWoFG; GVBl. S. 260) anzuwendenden Vor- schrift des § 28 Abs. 3 des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung vom 13. September 2001 (Wohnraumförderungsgesetz - WoFG; BGBl. I S. 2376) kann der Vermieter solcher Wohnungen die Miete nach Maßgabe der allgemei- nen mietrechtlichen Vorschriften erhöhen, jedoch nicht höher als bis zur höchst- zulässigen Miete und unter Einhaltung sonstiger Bestimmungen der Förderzu- sage zur Mietbindung. Ohne Erfolg macht die Revision diesbezüglich geltend, dass eine weitere Erhöhung der Miete nicht möglich wäre, wenn sich die zulässige Miete für die streitgegenständliche Wohnung auf monatlich höchstens 9 €/m² belaufen sollte. Nach den vom Berufungsgericht in Bezug genommenen tatsächlichen und inso- weit von der Revision auch nicht angegriffenen Feststellungen des Amtsgerichts belief sich die höchstzulässige Miete für die streitgegenständliche Wohnung zwar anfänglich auf 9 €/m². Danach unterlag die Miete aber - worauf die Revisionser- widerung zutreffend hingewiesen hat - nach dem Bewilligungsbescheid vom 6. September 2004 keinen weiteren preisrechtlichen Beschränkungen mehr. 30 31 - 12 - c) Das Berufungsgericht hat auch jedenfalls im Ergebnis zu Recht ange- nommen, dass die gesetzlichen Voraussetzungen (§§ 558 ff. BGB) für die von der Klägerin mit Blick auf den Stellplatz verlangte Zustimmung zu einer Miet- erhöhung um monatlich weitere 7,50 € erfüllt sind. Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Nach § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen in Text- form (§ 126b BGB) zu erklären und zu begründen, wobei gemäß § 558 Abs. 2 BGB zur Begründung insbesondere auf die dort unter Nr. 1 bis 4 genannten Be- gründungsmittel Bezug genommen werden kann. aa) Die Annahme des Berufungsgerichts, dass das Mieterhöhungsverlan- gen der Klägerin vom 1. Oktober 2021 diesen formellen Anforderungen genüge, ist frei von Rechtsfehlern. (1) Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens soll dem Mieter - auch im Interesse einer außergerichtlichen Einigung zur Vermeidung überflüssiger Prozesse - die Möglichkeit eröffnen, die sachliche Berechtigung des Erhöhungs- verlangens zu überprüfen und sich darüber schlüssig zu werden, ob er dem Er- höhungsverlangen zustimmt oder nicht (vgl. Senatsurteile vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 47; vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 236/18, NJW-RR 2020, 334 Rn. 15; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 25; vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, NJW 2019, 303 Rn. 54; jeweils mwN). Hierfür ist es erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hin- weise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt. Zwar dür- fen an das Begründungserfordernis keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Das Erhöhungsverlangen muss aber - in formeller Hinsicht - Angaben 32 33 34 35 36 - 13 - über Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der gefor- derten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (st. Rspr.; vgl. nur Se- natsurteile vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, aaO Rn. 48; vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 236/18, aaO; vom 16. Oktober 2019 - VIII ZR 340/18, NZM 2019, 852 Rn. 14; vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, aaO). (2) Diesen Anforderungen wird das Erhöhungsverlangen der Klägerin ge- recht. Die begehrte Erhöhung der Nettomiete zum 1. Januar 2022 um insgesamt 124,86 € wird hinsichtlich des Mietanteils für die streitgegenständliche Wohnung unter Bezugnahme auf den Mietspiegel der Stadt München für das Jahr 2021 begründet, bei dem es sich um ein gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB zulässiges Begründungsmittel handelt. Auch die Heranziehung der monatlich zu zahlenden Entgelte für vier Ver- gleichsstellplätze zur Begründung der Erhöhung der Nettomiete hinsichtlich des mitvermieteten Stellplatzes ist in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Zwar werden solche Entgelte in § 558a Abs. 2 BGB nicht ausdrücklich als Begrün- dungsmittel genannt. § 558a Abs. 2 BGB enthält jedoch keine abschließende Re- gelung (vgl. Senatsurteil vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 11) und die in § 558 Abs. 2 Nr. 4 BGB genannten Entgelte für mit dem Mietobjekt vergleichbare Wohnungen lassen erkennen, dass die Heranziehung von Vergleichsobjekten ein zulässiges Begründungsmittel darstellt. Darauf, ob diese Entgelte für die Vergleichsstellplätze auch für die Ermitt- lung der materiellen Berechtigung der Mieterhöhung maßgeblich sind, kommt es auf der formellen Ebene nicht an. Selbst wenn die Heranziehung der Entgelte für die Vergleichsstellplätze zur Begründung der von der Klägerin verlangten Erhö- hung unzutreffend wäre, würde es sich allenfalls um einen inhaltlichen Fehler 37 38 39 - 14 - handeln, der nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens in formeller Hinsicht führen würde, sondern allein mit Blick auf dessen materielle Berechti- gung zu prüfen wäre (vgl. Senatsurteile vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 190/17, ZMR 2019, 109 Rn. 27; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 10; jeweils mwN; siehe auch Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 558a Rn. 27). bb) Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist ferner - wie das Beru- fungsgericht jedenfalls im Ergebnis zu Recht angenommen hat - materiell be- gründet, soweit die Klägerin noch die Zustimmung zu einer Erhöhung der monat- lichen Miete um weitere 7,50 € begehrt. (1) Ist - wie hier - ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gege- ben, so ist vom Tatrichter materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, ins- besondere ob die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (vgl. Senatsurteile vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 28; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13; vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2). Die ortsübliche Vergleichs- miete wird nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum ver- gleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren ver- einbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Nach diesen gesetzlichen Vorgaben ist ein objektiver Maßstab anzulegen, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BVerfGE 53, 352, 358). Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsäch- lich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden 40 41 - 15 - Weise ermittelt haben (vgl. Senatsurteile vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, juris Rn. 25; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, NJW-RR 2021, 1017 Rn. 16; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO; jeweils mwN). Dabei ist der Tatrichter im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung nicht auf das im Erhöhungsver- langen des Vermieters genannte Begründungsmittel im Sinne des § 558a Abs. 2 BGB beschränkt (vgl. Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 14). (2) Gemessen hieran hat die Klägerin ausgehend von der seit dem 1. Feb- ruar 2019 unverändert gebliebenen Nettokaltmiete für die Wohnung und den Stellplatz in Höhe von insgesamt 1.112,43 € - wie vom Berufungsgericht im Er- gebnis zutreffend angenommen - einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhö- hung bis zu dem von ihr - unter Einhaltung auch der Kappungsgrenze - begehr- ten Betrag in Höhe von insgesamt 1.237,79 €. (a) Offenbleiben kann hierbei, ob die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB beim Vorliegen eines einheitlichen Mietver- hältnisses über eine Wohnung und einen Stellplatz - wie hier - durch die Heran- ziehung eines Mietspiegels für die Wohnung und unter Zugrundelegung der orts- üblichen Stellplatzmiete für den Stellplatz bestimmt werden kann (vgl. LG Rott- weil, NZM 1998, 432, 433; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 558a BGB Rn. 16a; Spielbauer/Schneider/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 558 BGB Rn. 91; Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, 3. Aufl., § 558a BGB, Rn. 62; siehe auch Streyl in Festschrift für Börstinghaus, 2020, 423, 429 ["Markt- miete"]) oder ob auf die ortsübliche Vergleichsmiete für das gesamte Mietobjekt, also die Wohnung mit dem mitvermieteten Stellplatz, abzustellen ist (vgl. AG Kob- lenz, WuM 2024, 152; AG Köln, WuM 2017, 329, 330; WuM 2005, 254; Börstinghaus, WuM 2017, 549, 556; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 558 Rn. 10; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kapitel III. Rn. 1239 [zur teilgewerblichen Nutzung]). 42 43 - 16 - (b) Denn sowohl unter Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete für einen solchen Stellplatz als auch unter Zugrundelegung der ortsüblichen Ver- gleichsmiete für die Wohnung mit Stellplatz ist das Verlangen der Klägerin auf Erhöhung der Gesamtmiete um weitere 7,50 € als berechtigt anzusehen. (aa) Das Berufungsgericht hat eine monatliche Miete für einen vergleich- baren Stellplatz in Höhe von 57,50 € als für die Landeshauptstadt München evi- dent ortsüblich angesehen und von der Einholung eines Sachverständigengut- achtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete abgesehen. Anders als die Revision meint, liegt hierin - aufgrund der im Streitfall gegebenen besonderen Umstände - keine entscheidungserhebliche Gehörsverletzung wegen einer Ver- letzung von Hinweispflichten durch das Berufungsgericht. Der vom Berufungsgericht - rechtsfehlerfrei - als offenkundig gewürdigte Umstand, dass der von der Klägerin angesetzte Betrag von monatlich 57,50 € den in der Landeshauptstadt München - im Hinblick auf den dort bekannterma- ßen knappen und deshalb stark nachgefragten Parkraum - für einen vergleichba- ren Tiefgaragen-Einzelstellplatz tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten entspricht, war auch den seit längerem in München wohnhaften und deshalb mit diesen Gegebenheiten hinreichend vertrauten Beklagten ohne weiteres gegen- wärtig. Da im Berufungsverfahren allein noch die Berechtigung der Klägerin zur Erhöhung des für den Stellplatz im Mietvertrag ausgewiesenen Mietanteils von monatlich 50 € streitig war und das Berufungsgericht in seinem Beschluss über die Anordnung des schriftlichen Verfahrens gemäß § 128 Abs. 2 ZPO der Kläge- rin die Mitteilung näherer Angaben zur Art des Stellplatzes aufgegeben und ge- genüber den Beklagten ein Anerkenntnis des in Höhe von 7,50 € weiter verfolg- ten Klageanspruchs angeregt hat, war den Beklagten zudem erkennbar, dass der vorgenannte Umstand für die Entscheidung des Berufungsgerichts erheblich sein kann. Vor diesem Hintergrund war ein ausdrücklicher Hinweis des Berufungsge- 44 45 46 - 17 - richts auf die von ihm beabsichtigte Verwertung dieses Umstands ausnahms- weise entbehrlich (vgl. hierzu Beschlüsse vom 27. Januar 2022 - III ZR 195/20, NJW-RR 2022, 499 Rn. 8; vom 1. März 2007 - I ZB 33/06, GRUR 2007, 534 Rn. 10; jeweils mwN). (bb) Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin wäre aber auch dann als gerechtfertigt anzusehen, wenn man die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung mit Stellplatz als Vergleichsmaßstab heranzöge. Nach den von dem Berufungsgericht getroffenen tatsächlichen Feststellungen hat die Klägerin ihr Mieterhöhungsverlangen unter anderem unter Bezugnahme auf den Mietspiegel 2021 der Stadt München mit einer von ihr errechneten ortsüblichen Vergleichs- miete in Höhe von 1.365,71 € (14,58 € x 93,67 m²) für eine vergleichbare Woh- nung ohne entsprechenden Stellplatz begründet. Diese Berechnung als solche ist von den Beklagten - auch im Revisionsverfahren - nicht angegriffen worden. Die von der Klägerin in der Revisionsinstanz über den von dem Amtsgericht be- reits ausgeurteilten Erhöhungsbetrag von monatlich 117,36 € hinaus begehrte Erhöhung um weitere 7,50 € - welche nur auf die Wohnung und deren Quadrat- meterzahl bezogen zu einer monatlichen Miete von 13,21 €/m² führen würde - ist deshalb bereits unabhängig davon berechtigt, wie hoch ein - gegebenenfalls von einem Sachverständigen zu ermittelnder - Zuschlag für den mitvermieteten Stell- platz tatsächlich ausfiele. Denn der mitvermietete Stellplatz könnte hier allenfalls zu einem solchen Zuschlag zu der oben genannten Vergleichsmiete von 14,58 €/m² führen, da der Nutzungswert einer Wohnung mit Stellplatz regelmäßig höher ist als derjenige einer Wohnung von im Übrigen vergleichbarer Größe, Aus- stattung und Lage, weil dem Mieter zusätzlich der Stellplatz zur Verfügung steht (vgl. Senatsurteil vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 26 [zu einem Zuschlag für Einfamilienhäuser]). 47 - 18 - III. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Matussek Dr. Reichelt Messing Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Rücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 09.06.2023 - 452 C 4794/22 - LG München I, Entscheidung vom 11.10.2023 - 14 S 7789/23 - 48

ECLI:DE:BGH:2023:281123BVIIIZR77.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 77/23 vom 28. November 2023 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 28. November 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Dr. Schmidt, Dr. Reichelt und Messing sowie die Richterin Dr. Böhm beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision des Beklagten durch einstim- migen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Der Beklagte ist seit Juli 2014 Mieter einer Doppelhaushälfte der Klägerin in E. . Die Nettokaltmiete beträgt seit Mietbeginn 1.800 € im Monat zuzüglich monatlicher Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 150 €. Die Klägerin beabsichtigt, die Miete für die vom E. w Mietspiegel nicht erfasste Doppelhaushälfte bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen (§ 558 BGB), und hat zu deren Ermittlung einen öffentlich bestellten und verei- digten Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragt. Den von der Klägerin mehrfach erbetenen Zutritt zum Mietobjekt in Begleitung des Sachverständigen verweigerte der Beklagte mit der Begründung, das Gutachten zur Vorbereitung des Mieterhöhungsverlangens könne auch ohne eine Besichti- gung des Mietobjekts angefertigt werden. Die auf Duldung des Betretens der Doppelhaushälfte durch die Klägerin und einen von ihr beauftragten Sachverständigen nach schriftlicher Vorankündi- gung von mindestens einer Woche sowie auf die Ermöglichung des Zutritts durch 1 2 3 - 3 - den Beklagten zu bestimmten Zeiten an Werktagen gerichtete Klage hat vor dem Amtsgericht im Wesentlichen Erfolg gehabt. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Das Berufungsgericht hat zur Begrün- dung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Den Mieter treffe eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Neben- pflicht, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gebe. Ein solcher sachlicher Grund liege in der Absicht der Klägerin, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen (§ 558 BGB) und zwecks Vorbereitung dieser Mieterhöhung das Mietobjekt - in Begleitung eines Sachver- ständigen - zu besichtigen, um es ihr anschließend zu ermöglichen, auf rechtssi- cherem Weg das Mieterhöhungsverlangen aussprechen zu können. Die vorliegend gebotene Interessenabwägung zwischen der Unverletzlich- keit der Wohnung und dem Besitzrecht des Beklagten einerseits (Art. 13 Abs. 1, Art. 14 Abs. 1 GG) sowie dem Schutz des Eigentums der Klägerin andererseits (Art. 14 Abs. 1 GG) führe zu einem Zutrittsrecht der Klägerin. Sie habe als Ver- mieterin ein berechtigtes und schützenswertes Interesse daran, auf rechtssiche- rem Wege eine Mieterhöhung vorbereiten zu können. Zwar treffe es zu, dass - für die Vergleichsmietenerhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB maßgebende - Umstände wie etwa die Größe oder die Lage des Wohnraums auch ohne Besichtigung des Inneren der Mietsache beurteilt werden könnten. Jedoch zähle zur gemäß § 558 Abs. 2 BGB für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ebenfalls maß- gebenden Beschaffenheit des Wohnraums auch dessen Erhaltungszustand be- ziehungsweise Instandhaltungsgrad. Dieser könne ohne Besichtigung der Räum- lichkeiten durch einen Sachverständigen nicht fachkundig beurteilt werden. Im Ergebnis liege ein relativ geringer Eingriff in die grundrechtlich geschützte 4 5 - 4 - Rechtsposition des beklagten Mieters vor und wiege das Eigentumsinteresse der Klägerin höher. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Be- klagte sein Klageabweisungsbegehren weiter. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revi- sionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). a) Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, da zu der Frage, ob ein Mieter verpflichtet sei, dem Vermieter mit einem Sachverständigen zum Zwe- cke der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens den Zutritt zum Mietobjekt zu gewähren, eine höchstrichterliche Entscheidung nicht veröffentlicht worden sei und angesichts der unbestimmten Vielzahl vergleichbarer Fälle ein berechtig- tes Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Handhabung des Rechts bestehe. b) Die vom Berufungsgericht hiermit (unausgesprochen) angenommene grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) kommt der vorliegen- den Rechtssache nicht zu. Grundsätzliche Bedeutung hat eine Rechtssache, wenn sie eine entscheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage aufwirft, die sich in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann und deswegen das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitli- chen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt, das heißt allgemein von 6 7 8 9 - 5 - Bedeutung ist (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Beschlüsse vom 27. März 2003 - V ZR 291/02, BGHZ 154, 288, 291; vom 9. Juni 2020 - VIII ZR 315/19, NJW 2020, 3312 Rn. 9; vom 9. November 2021 - VIII ZR 362/19, NJW-RR 2022, 336 Rn. 12; vom 25. April 2023 - VIII ZR 184/21, juris Rn. 9; jeweils mwN). Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt. Eine grundsätzliche Bedeutung besteht nicht schon deshalb, weil der Bundesgerichtshof die vom Be- rufungsgericht als klärungsbedürftig angesehene Rechtsfrage bisher noch nicht ausdrücklich entschieden hat (vgl. hierzu BGH, Beschluss vom 24. September 2013 - II ZR 396/12, ZIP 2014, 191 Rn. 2). Anhaltspunkte dafür, dass die Frage des Betretungsrechts eines Vermieters in Begleitung eines Sachverständigen zwecks Vorbereitung einer Vergleichsmietenerhöhung (§ 558 BGB) klärungsbe- dürftig ist, mithin ihre Beantwortung zweifelhaft ist oder hierzu unterschiedliche Auffassungen vertreten werden (vgl. BVerfG, Beschlüsse vom 6. Juni 2018 - 2 BvR 350/18, juris Rn. 17; vom 26. August 2009 - 1 BvR 2111/08, juris Rn. 6; Senatsbeschluss vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, juris Rn. 14 mwN), hat das Berufungsgericht weder genannt noch sind solche ersichtlich. Es beschränkt sich vielmehr auf die nicht näher begründete Annahme, die vorgenannte Frage stelle sich in einer unbestimmten Vielzahl vergleichbarer Fälle, legt aber nicht dar, dass insoweit ein Meinungsstreit besteht oder aus sonstigen Gründen eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs geboten ist. Solche Gründe liegen auch nicht vor. Durch die Rechtsprechung des Se- nats sind die Voraussetzungen, unter denen einem Vermieter das Recht zum Betreten des Mietobjekts zusteht, dem Grunde nach bereits seit längerem geklärt (vgl. Senatsurteil vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Rn. 20) und jüngst - nach Erlass des Berufungsurteils - nochmals bekräftigt worden (vgl. Senatsurteil vom 26. April 2023 - VIII ZR 420/21, NZM 2023, 542 Rn. 15 ff.), so 10 11 - 6 - dass die Anwendung dieser Grundsätze (auch) auf Fallgestaltungen wie die vor- liegende vorgezeichnet ist. Einen weitergehenden abstrakten Klärungsbedarf wirft der Streitfall nicht auf. Sonstige Zulassungsgründe sind ebenfalls nicht ersichtlich. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg (§ 552a Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Gewährung des Zutritts zu der vom Beklagten angemieteten Dop- pelhaushälfte - gemeinsam mit dem von ihr mit der Erstellung eines Gutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete beauftragten öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB) - gemäß § 242 BGB in Verbindung mit dem streitgegenständlichen Mietvertrag zusteht. a) Den Mieter trifft eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Neben- pflicht, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt (vgl. Senatsurteile vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Rn. 20; vom 26. April 2023 - VIII ZR 420/21, NZM 2023, 542 Rn. 15; jeweils mwN). Bei der Prüfung, ob ein solcher konkreter sachlicher Grund vorliegt, ist - wie das Berufungsgericht in seinem im Urteil in Bezug genommenen Hinweis- beschluss zu Recht angenommen hat - einerseits dem Eigentumsrecht des Ver- mieters (Art. 14 Abs. 1 GG), andererseits auch dem Recht des Mieters, in den Mieträumen "in Ruhe gelassen" zu werden (Art. 13 Abs. 1 GG), und seinem eben- falls von Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Recht am Besitz der Mietwohnung Rech- nung zu tragen. Die Tatgerichte sind insofern gehalten, die widerstreitenden grundrechtlich geschützten Rechtspositionen der Vertragsparteien zu einem an- gemessenen Ausgleich zu bringen (vgl. Senatsurteil vom 26. April 2023 - VIII ZR 420/21, aaO Rn. 17 mwN). 12 13 14 - 7 - b) Dies hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei getan. Es hat zutreffend angenommen, dass das Interesse der Klägerin, die Mietsache zwecks Vorberei- tung einer Vergleichsmietenerhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB) durch einen mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragten öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB) zu besichtigen, einen sachlichen Grund im vorgenannten Sinne darstellt und dass die mit dieser Besichtigung ein- hergehenden lediglich geringfügigen Beeinträchtigungen der von Art. 13 Abs. 1, Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Interessen des beklagten Mieters hinter die eben- falls von Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Interessen der Klägerin, als Eigentümerin eine am örtlichen Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Mietsache regelmä- ßig sicherstellende Miete zu erzielen (vgl. hierzu BVerfGE 37, 132, 140, 142; 53, 352, 357; 79, 80, 85; Senatsurteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 303/06, NJW 2007, 2546 Rn. 12 mwN), zurücktreten. aa) Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB sind für die orts- übliche Vergleichsmiete die Entgelte maßgebend, die für Wohnraum vergleich- barer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der ener- getischen Ausstattung und Beschaffenheit gelten. Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558 BGB ist dem Mieter gegenüber in Textform zu erklä- ren und zu begründen (§ 558a Abs. 1 BGB). Nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter zur Begründung auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug nehmen. Zutreffend - und von der Revision insoweit unangegriffen - ist das Beru- fungsgericht davon ausgegangen, dass zur Beschaffenheit der Mietsache im 15 16 17 - 8 - Sinne des § 558 Abs. 2 BGB auch deren Erhaltungszustand gehört (vgl. Staudin- ger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 558 Rn. 53; Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 558 BGB Rn. 77; Grüneberg/Weiden- kaff, BGB, 82. Aufl., § 558 Rn. 16; BeckOK-Mietrecht/Theesfeld-Betten, Stand: 1. August 2023, § 558 BGB Rn. 43), welcher grundsätzlich nur im Rahmen einer Besichtigung auch des Inneren der Wohnräume festgestellt werden könne. Damit besteht im Hinblick auf das Interesse der Klägerin, dem mit der Gutachtenerstel- lung beauftragten Sachverständigen (§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB) eine Besichtigung der Doppelhaushälfte zu ermöglichen, damit dieser die ortsübliche Vergleichs- miete möglichst rechtssicher ermitteln und die Klägerin hierauf gestützt ein Miet- erhöhungsverlangen erklären kann, ein sachlicher Grund für den erstrebten Zu- tritt zur Wohnung. bb) Entgegen der Ansicht der Revision ist ein Betretungsrecht der Klägerin als Vermieterin gemeinsam mit dem Sachverständigen, auf dessen Gutachten die Klägerin zur gebotenen Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens (§ 558a Abs. 1 BGB) Bezug nehmen möchte, nicht deshalb zu verneinen, weil die Be- sichtigung des Mietobjekts nicht erforderlich sei, um ein Mieterhöhungsverlangen (§ 558 Abs. 1 BGB) formell wirksam erklären zu können. Zwar verweist die Revision insoweit zutreffend darauf, dass nach der Rechtsprechung des Senats ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 Abs. 1 BGB nicht deshalb formell unwirksam ist, weil sich der Vermieter zur Begründung der Mieterhöhung auf das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB) stützt, welcher die Wohnräume nicht besichtigt hat (vgl. Senatsurteile vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 190/17, juris Rn. 19 ff. und VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 20 ff.). 18 19 - 9 - Anders als die Revision meint, folgt hieraus jedoch nicht, dass den schutz- würdigen Belangen des Mieters, in den Mieträumen "in Ruhe gelassen" zu wer- den, der Vorrang vor denjenigen des Vermieters an einer Besichtigung des Mietobjekts einzuräumen wäre und es in Fällen dieser Art (stets) am Vorliegen eines sachlichen Grunds für einen Zutritt zur Wohnung fehlen würde. Denn der Umstand, dass der Vermieter zur Wahrung der formellen Anforderungen eines Mieterhöhungsverlangens (§ 558a BGB) nicht zwingend darauf angewiesen ist, dass der mit der Erstellung eines Miethöhegutachtens beauftragte Sachverstän- dige die Mieträumlichkeiten zuvor besichtigt hat, ändert nichts daran, dass - wo- rauf das Berufungsgericht zutreffend abgestellt hat - ein Interesse des Vermieters daran besteht, eine Mieterhöhungserklärung, die im Falle einer fehlenden Zu- stimmung des Mieters die Grundlage eines prozessualen Klagebegehrens bilden kann, unter Beachtung sämtlicher Einzelfallumstände auch in materiell-rechtli- cher Hinsicht rechtssicher zu erklären. Dies bedingt, dass die Beschaffenheit der Wohnung im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB aufgrund einer - regelmäßig gebote- nen - Besichtigung möglichst realitätsnah in die Begutachtung und damit in die durch den Sachverständigen ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete einfließt. Zudem sind die Quellen der Sachkunde des Sachverständigen für die Be- urteilung der Qualität des Gutachtens bedeutsam und handelt es sich bei der Besichtigung der Wohnung vor Gutachtenerstellung auch deshalb um eine im Interesse des Vermieters liegende Maßnahme, weil sie aufgrund der Berücksich- tigung etwaiger besonderer Eigenheiten des konkreten Mietobjekts geeignet ist, überflüssige Prozesse zu vermeiden, indem sie die Bereitschaft des Mieters zu einer außergerichtlichen Einigung fördert (vgl. Senatsurteile vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 190/17, aaO Rn. 20 f. und VIII ZR 136/17, aaO Rn. 21 f.; Fleindl, NZM 2018, 744). 20 21 - 10 - III. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustel- lung dieses Beschlusses. Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Reichelt Messing Dr. Böhm Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Rücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Erding, Entscheidung vom 31.10.2022 - 107 C 1097/22 - LG Landshut, Entscheidung vom 22.03.2023 - 15 S 2916/22 - 22

ECLI:DE:BGH:2022:140622BVIIIZR361.20.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 361/20 vom 14. Juni 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 14. Juni 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Dr. Matussek beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch. Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer in Berlin ge- legenen 88,79 m² großen Wohnung. Die Nettokaltmiete betrug zuletzt 650,20 € im Monat. Mit Schreiben vom 17. Juli 2019 verlangte die Klägerin von den Be- klagten zunächst die Zustimmung zu einer Erhöhung dieser Miete um 94,13 € auf 744,33 € monatlich mit Wirkung ab 1. Oktober 2019. In dem Schreiben wird unter anderem ausgeführt, dass die Miete auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels 2019 angehoben werde. Die Wohnung aus dem Jahr 1998 sei in das Mietspie- gelfeld H 7 einzuordnen, das für eine 88,79 m² große Wohnung für die ortsübliche Vergleichsmiete einen Mittelwert von 7,90 €/m² und einen Oberwert von 9,03 €/m² nettokalt ausweise. Da die Wohnung in mindestens drei von fünf der im Mietspiegel genannten Merkmalgruppen wohnwerterhöhende Merkmale auf- weise, sei der Mittelwert von 7,90 €/m² um einen Zuschlag von 60 % der Spanne 1 2 - 3 - zum Oberwert zu erhöhen, so dass sich eine neue Miete von 8,58 €/m² nettokalt ergebe. Nachdem das Amtsgericht auf die in Berlin geltende Beschränkung der Mieterhöhung durch die Kappungsgrenze auf maximal 721,64 €/m² im Monat hin- gewiesen hatte, hat die Klägerin ihre Klage insoweit zurückgenommen, als sie auf die Verpflichtung der Beklagten gerichtet war, einer diesen Betrag überstei- genden Nettokaltmiete zuzustimmen. Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass die begehrte Vertragsänderung gegen das Verbot des § 3 Abs. 1 Satz 1 des Geset- zes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (im Folgenden: Mieten- WoG Bln) verstoße und daher nach § 134 BGB nichtig sei. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Be- klagte verurteilt, der Erhöhung der monatlich zu entrichtenden Nettokaltmiete von 650,20 € im Monat um 71,44 € auf 721,64 € monatlich ab dem 1. Oktober 2019 zuzustimmen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Beklagten die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. II. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln stehe dem hier verfolgten Anspruch der Kläge- rin auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf die - durch die Kap- pungsgrenze beschränkte - ortsübliche Vergleichsmiete nicht entgegen. Nach dem Wortlaut der Vorschrift sei - vorbehaltlich hier nicht gegebener weiterer Re- gelungen - eine Miete verboten, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam ver- einbarte Miete überschreite. Die Kammer gehe bei ihrer Beurteilung von einem 3 4 5 6 - 4 - engen Verbotstatbestand aus, der zwar - was hier nicht zu entscheiden sei - allenfalls den aus einer wirksamen Vertragsänderung resultierenden Zahlungs- anspruch des Vermieters erfassen könne, die Verfolgung des Anspruchs auf Zu- stimmung des Mieters zu der die Miethöhe betreffenden Vertragsänderung unter den weiteren Voraussetzungen der §§ 558 ff. BGB, den die Klägerin hier mit der Klage verfolge, aber unberührt lasse. Die Klägerin habe aus § 558 Abs. 1 BGB gegen die Beklagten einen An- spruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher 650,20 € monatlich um 71,44 € auf 721,44 € im Monat ab dem 1. Oktober 2019. Die zeitlichen Einschränkungen des § 558 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB seien ebenso eingehalten wie - nach teilweiser Klagerücknahme - die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB in Verbindung mit der Kappungsgrenzenverordnung des Lan- des Berlin. Das Erhöhungsverlangen genüge auch den Anforderungen des § 558a BGB. Die ortsübliche Einzelvergleichsmiete für die in das Mietspiegelfeld H 7 des Berliner Mietspiegels 2019 einzuordnende Wohnung mit einer Größe von 88,79 m² liege nicht unter dem von der Klägerin zuletzt geforderten Betrag von 8,13 €/m² (= 721,64 €). III. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). a) Das Berufungsgericht hat die Revision mit der Begründung zugelassen, die Rechtssache habe grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO); zudem sei die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO zur Siche- 7 8 9 10 - 5 - rung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung zuzulassen. Ob § 3 Abs. 1 Mieten- WoG Bln nach dem Stichtag (18. Juni 2019) die Verfolgung eines Anspruchs des Vermieters aus § 558 Abs. 1 BGB sperre, sei unabhängig von der vom Bundes- verfassungsgericht zu klärenden Frage der Kompetenz des Landes Berlin für die Einführung des MietenWoG Bln eine entscheidungserhebliche Rechtsfrage, die sich in einer Vielzahl von Verfahren stellen könne und von den Berliner Fachge- richten unterschiedlich beantwortet werde. b) Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 15. April 2021 in den zu gemeinsamer Entscheidung verbundenen Sachen 2 BvF 1/20, 2 BvL 4/20 und 2 BvL 5/20 (BVerfGE 157, 223 ff.) ist ein Grund für die Zulassung der Revision nicht mehr gegeben. Dort hat das Bundesverfassungsgericht ent- schieden, dass das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin mit Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG in Verbindung mit Art. 72 Abs. 1 GG unvereinbar und nichtig ist (BVerfGE 157, 223 Rn. 78, 186). Aufgrund (damit auch) der Nichtigkeit von § 3 MietenWoG Bln stellt sich die von dem Berufungsgericht aufgeworfene Rechtsfrage, ob diese Vorschrift nach dem Stichtag (18. Juni 2019) die Verfol- gung eines Anspruchs des Vermieters aus § 558 Abs. 1 BGB sperren kann, nicht (mehr). Weitere Zulassungsgründe sind nicht ersichtlich. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Der Erfolg der Klage hängt, da - wie dargelegt - § 3 MietenWoG Bln keinen Einfluss auf das Klagebegehren haben kann, ausschließlich von der Einhaltung der in den §§ 558 ff. BGB geregelten gesetzlichen Voraussetzungen einer Miet- erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ab, deren Vorliegen im Streitfall das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei bejaht hat. Dies gilt entgegen der Auffas- sung der Revision auch für die in § 558a BGB normierten formellen Anforderun- gen an ein Mieterhöhungsverlangen. 11 12 13 - 6 - a) Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen, wobei gemäß § 558a Abs. 1 Nr. 1 BGB zur Begründung - wie auch hier geschehen - auf einen Mietspiegel Bezug ge- nommen werden kann. Die Begründung soll dem Mieter - auch im Interesse einer außergerichtli- chen Einigung zur Vermeidung überflüssiger Prozesse - die Möglichkeit eröffnen, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und sich darüber schlüssig zu werden, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht (st. Rspr.; zuletzt Senatsurteile vom 7. Juli 2021 - VIII ZR 167/20, NJW-RR 2021, 1379 Rn. 21; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 47; jeweils mwN). Überhöhte Anforderungen sind an die Begründung des Erhö- hungsverlangens nicht zu stellen. Es ist erforderlich, aber auch ausreichend, dass der Vermieter dem Mieter Tatsachen mitteilt, die es diesem ermöglichen, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und dieses wenigs- tens ansatzweise überprüfen zu können (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 7. Juli 2021 - VIII ZR 167/20, aaO Rn. 22; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, aaO Rn. 48; vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 236/18; NJW-RR 2020, 324 Rn. 15; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 25; jeweils mwN). b) Diesen Anforderungen wird das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 17. Juli 2019 gerecht. Die Klägerin stützt sich zur Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens in dem Schreiben vom 17. Juli 2019 auf den Berliner Mietspiegel 2019. Dass dieser Mietspiegel im Zeitpunkt des Zugangs des Schreibens durch eine Internetrecher- che oder über andere frei beziehungsweise gegen einen geringen Kostenauf- wand verfügbare Quellen allgemein zugänglich gewesen war (vgl. zu diesem Kri- terium: Senatsurteil vom 7. Juli 2021 - VIII ZR 167/20, NJW-RR 2021, 333 Rn. 28 14 15 16 17 - 7 - mwN), stand zwischen den Parteien in den Tatsacheninstanzen nicht im Streit. Ausdrückliche Feststellungen hierzu durch das Berufungsgericht waren daher - entgegen der Auffassung der Revision - nicht veranlasst. Im Übrigen ist die all- gemeine Zugänglichkeit des Berliner Mietspiegels dem Senat aus anderen Ver- fahren bekannt. Wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, genügt das Mieterhö- hungsverlangen der Klägerin auch insoweit den formellen Anforderungen des § 558a BGB, als dort erläutert wird, dass die Wohnung nach Baualter, Wohnlage und Größe in das Mietspiegelfeld H 7 des Berliner Mietspiegels 2019 einzuord- nen sei, und bei der Spanneneinordnung in mindestens drei der fünf im Mietspie- gel genannten Merkmalgruppen wohnwerterhöhende Merkmale bestünden mit der Folge, dass der Mittelwert von 7,90 €/m² um einen Zuschlag von 60 % der Spanne zu dem Oberwert von 9,03 €/m² zu erhöhen sei, was zu einer ortsübli- chen Vergleichsmiete von 8,58 €/m² nettokalt führe. Mit diesen Angaben waren die Beklagten ohne weiteres in der Lage, der Berechtigung des Erhöhungsver- langens nachzugehen und dieses wenigstens ansatzweise überprüfen zu kön- nen. Eine ausdrückliche Benennung der in Anspruch genommenen wohnwerter- höhenden Merkmale im Mieterhöhungsverlangen ist - entgegen der Auffassung der Revision - nicht erforderlich. Denn als Bewohner der Wohnung konnten die Beklagten erkennen, welche drei von der Klägerin in Anspruch genommenen wohnwerterhöhenden Merkmale der in den fünf Merkmalgruppen des Mietspie- gels genannten Merkmale in ihrer Wohnung vorhanden sein sollen, wie etwa die vom Berufungsgericht später zur Begründung der materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens herangezogenen, unstreitig vorhandenen Merkmale der Einbauküche und des abschließbaren Fahrradkellers. 18 - 8 - IV. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustel- lung dieses Beschlusses. Dr. Fetzer Dr. Schneider Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Matussek Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Pankow/Weißensee, Entscheidung vom 22.07.2020 - 7 C 425/19 - LG Berlin, Entscheidung vom 24.11.2020 - 65 S 228/20 - 19

ECLI:DE:BGH:2022:140622BVIIIZR24.21.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 24/21 vom 14. Juni 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 14. Juni 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Dr. Matussek beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision des Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. 1. Der Kläger nimmt den Beklagten auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch. Der Kläger ist Vermieter, der Beklagte Mieter einer in Berlin gelegenen, 45,46 m² großen Wohnung. Die Nettokaltmiete betrug zuletzt 301,95 € im Monat. Mit Schreiben vom 14. Mai 2019 verlangte der Kläger von dem Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung dieser Miete um 45,29 € auf 347,24 € monatlich (= 7,64 €/m²) mit Wirkung ab 1. August 2019. In dem Schreiben wird unter ande- rem ausgeführt, dass die Miete auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels 2019 angehoben werde. Die 45,46 m² große Wohnung sei in das Mietspiegelfeld E 1 einzuordnen. Unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze von 15 % dürfe die Nettokaltmiete um 45,29 € im Monat angehoben werden. Dies führe zu einer neuen Nettokaltmiete von 347,24 € monatlich, die ab 1. August 2019 zu zahlen sei. 1 2 - 3 - Mit der Klage begehrt der Kläger die Verurteilung des Beklagten, der Er- höhung der Nettokaltmiete von 301,95 € im Monat um 45,29 € auf 347,24 € mo- natlich zuzüglich Betriebs- und Heizkostenvorschuss ab dem 1. August 2019 zu- zustimmen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung des Beklagten ist beim Landgericht erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelas- senen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter. 2. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger habe aus § 558 Abs. 1 BGB gegen den Beklagten einen An- spruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher 301,95 € monatlich um 45,29 € auf 347,24 € im Monat ab dem 1. August 2019. Das Mieterhöhungsverlangen sei formell wirksam (§ 558a BGB) und gemäß § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB rechtzeitig gestellt. Das Erhöhungsverlangen sei auch materiell begründet, da die begehrte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreite. Letztere sei hier unstrei- tig aus dem Mietspiegelfeld E 1 des Berliner Mietspiegels 2019 zu ermitteln, der für die hier in Rede stehende Wohnung einen Mittelwert von 7,43 €/m² und eine Spanne von 5,41 €/m² bis 10,25 €/m² aufweise. Der Mittelwert sei im Streitfall aufgrund einer Bewertung anhand der dem Mietspiegel beigefügten "Orientie- rungshilfe für die Spanneneinordnung" mit einem Zuschlag von 20 % zu verse- hen. Von den dort vorgesehenen fünf Merkmalgruppen sei die Merkmalgruppe 1 (Bad) unstreitig negativ zu bewerten, während die Merkmalgruppe 2 (Küche) we- gen des wohnwerterhöhenden Merkmals "Bodenbelag Terrazzo" positiv zu beur- teilen sei. Die Merkmalgruppen 3 (Wohnung) und 5 (Wohnumfeld) seien neutral zu bewerten. Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) sei positiv zu beurteilen, denn das 3 4 5 6 7 - 4 - wohnwerterhöhende Merkmal "Personenaufzug bei weniger als 5 Obergeschos- sen" sei vorliegend erfüllt. Das Merkmal liege vor, auch wenn der Aufzug nach dem Erdgeschoss erstmals auf dem Podest zwischen dem 1. und 2. Oberge- schoss halte. Es komme auf eine objektive und nicht eine wohnungsbezogene Betrachtung an, zumal es in der Merkmalgruppe 4 um die "Ausstattung des Ge- bäudes" gehe. § 3 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswe- sen in Berlin (im Folgenden: MietenWoG Bln) stehe dem hier verfolgten Anspruch des Klägers - unabhängig davon, ob dieses Gesetz einer verfassungsrechtlichen Überprüfung standhalte - nicht entgegen. Denn selbst im Falle der Wirksamkeit der Norm sei sie im Streitfall nicht anzuwenden. Das Erhöhungsverlangen des Klägers sei vorliegend am 14. Mai 2019 zugegangen, also vor dem im Gesetz genannten Stichtag (18. Juni 2019). II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). a) Das Berufungsgericht hat die Revision mit der Begründung zugelassen, die Rechtssache habe grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Die Frage der Anwendbarkeit des § 3 MietenWoG Bln auf Mieterhöhungs- verlangen, die vor dem Stichtag zugegangen seien und nach dem Stichtag wirk- sam würden, sei bislang höchstrichterlich nicht entschieden worden und betreffe eine Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten. b) Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 15. April 2021 in den zu gemeinsamer Entscheidung verbundenen Sachen 2 BvF 1/20, 2 BvL 4/20 und 2 BvL 5/20 (BVerfGE 157, 223 ff.) ist ein Grund für die Zulassung 8 9 10 11 - 5 - der Revision nicht mehr gegeben. Dort hat das Bundesverfassungsgericht ent- schieden, dass das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin mit Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG in Verbindung mit Art. 72 Abs. 1 GG unvereinbar und nichtig ist (BVerfGE 157, 223 Rn. 78, 186). Aufgrund (damit auch) der Nichtigkeit von § 3 MietenWoG Bln stellt sich die von dem Berufungsgericht aufgeworfene Rechtsfrage, ob diese Vorschrift nach dem Stichtag (18. Juni 2019) die Verfol- gung eines Erhöhungsverlangens des Vermieters aus § 558 Abs. 1 BGB sperren kann, nicht (mehr). Weitere Zulassungsgründe sind nicht ersichtlich. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat im Rahmen der materiellen Prüfung des Miet- erhöhungsverlangens des Klägers ohne Rechtsfehler angenommen, dass dieser gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung zu der Erhöhung der Net- tokaltmiete von bisher 301,95 €/m² um 45,29 € auf 347,24 €/m² hat, weil die neue Nettokaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreitet. a) Von der Maßgeblichkeit des Berliner Mietspiegels 2019 und der Einord- nung der Wohnung in das Mietspiegelfeld E 1 sowie der Einhaltung der Kap- pungsgrenze von 15 % geht auch die Revision aus. Sie meint aber, das Beru- fungsgericht habe das ihm im Rahmen des § 287 Abs. 2 ZPO eingeräumte tat- richterliche Ermessen zur Bestimmung der Einzelvergleichsmiete überschritten. Das Berufungsgericht lasse nicht erkennen, dass es sich seines Ermessens überhaupt bewusst gewesen sei. Es übernehme die in der Orientierungshilfe fest- gelegten Kriterien, ohne auch andere Aspekte in den Blick zu nehmen. Dabei arbeite es die als Orientierungshilfe gedachten Merkmalgruppen nacheinander schematisch ab, was besorgen lasse, dass es die Merkmalgruppen rechtsfehler- haft als bindend und abschließend angesehen habe. Auch bei der konkreten Ge- wichtung der einzelnen Merkmalgruppen vernachlässige das Berufungsgericht 12 13 14 - 6 - die Besonderheiten des hier vorliegenden Einzelfalls. Es müsse einen - vom Be- rufungsgericht nicht gesehenen - Unterschied machen, ob innerhalb der werter- höhenden Merkmale einer Gruppe nur ein Merkmal oder mehrere gegeben seien. Nur wenn alle genannten werterhöhenden Merkmale gegeben seien und es an wertmindernden Merkmalen fehle, dürfe von der Erhöhung des Mittelwerts der Spanne um 20 % ausgegangen werden. Andernfalls müsse die prozentuale Er- höhung geringer ausfallen. Entsprechend hierzu müsse bei Vorliegen mehrerer wohnwertmindernder Kriterien innerhalb einer Merkmalgruppe der Abschlag zum Mittelwert der Spanne größer ausfallen als 20 %. b) Dies trifft nicht zu. Das Berufungsgericht hat das ihm zur Ermittlung der Einzelvergleichsmiete innerhalb der durch den Mietspiegel vorgegebenen Spanne gemäß § 287 Abs. 2, 1 Satz 2 ZPO eröffnete Schätzungsermessen (vgl. hierzu ausführlich Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 c) im Streitfall rechtsfehlerfrei ausgeübt. (1) Die Ermittlung der Einzelvergleichsmiete erfolgt im Rahmen freier tat- richterlicher Schätzung (§ 287 Abs. 2, 1 Satz 2 ZPO). Daher unterliegt sie - wie auch die Revision nicht verkennt - nicht der uneingeschränkten revisionsrechtli- chen Nachprüfung. Sie kann lediglich daraufhin überprüft werden, ob die Ermitt- lung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf grundsätzlich falschen oder offenbar unrichtigen Erwägungen beruht und ob wesentliche, die Entscheidung bedin- gende Tatsachen außer Acht gelassen worden sind oder ob die Entscheidung auf sonstigen, von der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht (Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 29, mwN; vgl. auch Senatsurteil vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 23). (2) Gemessen hieran, ist die Entscheidung des Berufungsgerichts nicht zu beanstanden. 15 16 17 - 7 - aa) Enthält der Mietspiegel - wie hier - eine "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung", in der bestimmte werterhöhende oder wertmindernde Fak- toren für die Einordnung der Wohnung vorgesehen sind, darf der Tatrichter diese und die von ihr vorgesehenen Bewertungskriterien als Schätzungsgrundlage nach § 287 Abs. 2 ZPO zugrunde legen (Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 d bb). Zu den Bewertungskriterien zählen dabei nicht nur die dort angegebenen Wohnwertmerkmale, sondern auch die Vorgaben zu ihrer Bewertung. Es handelt sich insoweit um ein in sich abgestimm- tes Beurteilungskonzept. Dabei steht es - anders als die Revision meint - im Er- messen des Tatgerichts, diesem Bewertungssystem uneingeschränkt zu folgen oder - weil hierbei nicht alle denkbaren Bewertungsfaktoren einfließen - auch an- dere (zusätzliche) Aspekte in seine Bewertung einzubeziehen und eine andere Gewichtung vorzunehmen, was allerdings häufig nur mit sachverständiger Bera- tung möglich sein dürfte. Eine unveränderte Übernahme des Bewertungssystems der "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" ermöglicht im Interesse bei- der Parteien eine rasche Entscheidung und vermeidet die Entstehung von Gut- achterkosten, die im Falle eines Teilunterliegens den Erhöhungsbetrag sogar er- heblich schmälern oder gar aufzehren können (vgl. Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 c bb). bb) Entgegen der Auffassung der Revision, die dem Berufungsgericht ein rein schematisches Abarbeiten ohne Einzelfallbezug zur Last legt, war das Beru- fungsgericht im Rahmen der Ausübung seines Schätzungsermessens aufgrund der Konzeption der von ihm berechtigterweise herangezogenen "Orientierungs- hilfe für die Spanneneinordnung" gehalten, alle im Streitfall nach dem wechsel- seitigen Parteivortrag in Betracht kommenden Merkmalgruppen des Berliner Mietspiegels 2019 in den Blick zu nehmen. Da es nach den Erläuterungen der "Orientierungshilfe" (dort Seite 18) für jede Merkmalgruppe und für die dort vor- gesehenen Zu- beziehungsweise Abschläge von 20 % lediglich darauf ankommt, 18 19 - 8 - ob die wohnwerterhöhenden oder die wohnwertmindernden Merkmale überwie- gen, trifft es nicht zu, dass der Tatrichter nur dann eine 20 %-ige Erhöhung des Mittelwerts einer Mietpreisspanne als berechtigt ansehen dürfte, wenn alle in der jeweiligen Merkmalgruppe genannten wohnwerterhöhenden Merkmale für die in Rede stehende Wohnung im zu beurteilenden Fall zutreffen. Auch wenn die als Empfehlung der Mietspiegelverfasser gedachte "Orientierungshilfe" den Tatrich- ter, wie die Revision im Ansatz zutreffend ausführt, nicht wie ein Gesetz bindet, bedeutet dies, dass nach ihrer Konzeption ein 20 %-iger Zuschlag beziehungs- weise Abschlag auf den Mittelwert grundsätzlich bereits dann erfolgen darf, wenn nur ein wohnwerterhöhendes beziehungsweise wohnwertminderndes Merkmal vorliegt, sofern in der Gegenrubrik kein Merkmal (wohnwertmindernd bezie- hungsweise wohnwerterhöhend) erfüllt ist. cc) An diesen Maßstäben hat sich das Berufungsgericht - wenn auch un- ausgesprochen - ausgerichtet und ist dabei zu einem tatrichterlich vertretbaren, revisionsrechtlich nicht mit Erfolg zu beanstandenden Ergebnis gelangt, indem es nach Bewertung zweier Merkmalgruppen (Küche und Gebäude) als positiv und einer Merkmalgruppe (Bad) als negativ einen insgesamt 20 %-igen Zuschlag zu dem Mittelwert der Mietpreisspanne als gerechtfertigt angesehen hat. So reicht es nach dem Vorstehenden aus, wenn das Berufungsgericht in der Merk- malgruppe 2 (Küche) einzig den in der Wohnung des Beklagten verlegten Bo- denbelag Terrazzo herangezogen hat, um von einem Überwiegen der wohnwert- erhöhenden Merkmale auszugehen, da ein wohnwertminderndes Merkmal in der Gegenrubrik dieser Merkmalgruppe nicht vorliegt; übergangenen Sachvortrag des Beklagten hierzu zeigt die Revision nicht auf. Gleiches gilt, soweit das Beru- fungsgericht in der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) den vorhandenen "Personen- aufzug bei weniger als 5 Obergeschossen" als für eine positive Bewertung dieser Merkmalgruppe ausreichendes Kriterium angesehen hat. Dass der vom Beru- 20 - 9 - fungsgericht gesehene Umstand, wonach der Aufzug nicht auf den Geschoss- ebenen, sondern dazwischen hält, dieses nicht zu einem Abzug von dem 20 %-igen Zuschlag bewogen hat, liegt innerhalb des ihm eingeräumten Schätzungsermessens. Soweit die Revision dies anders sieht, setzt sie - revisi- onsrechtlich unbehelflich - lediglich ihr Beurteilungsermessen an die Stelle der vertretbaren Auffassung des Berufungsgerichts. Ebenso wenig ist es, anders als die Revision meint, zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die von ihm gesehene Tatsache, dass in der Merkmal- gruppe 1 "Bad" mehrere wohnwertmindernde Merkmale vorliegen, nicht zum An- lass genommen hat, bezüglich dieser von ihm als negativ bewerteten Merkmal- gruppe mehr als 20 % Abzug in die Gesamtbetrachtung einzustellen. Eine solche Addition sieht die "Orientierungshilfe" nicht vor. Vielmehr ist nach deren Erläute- rungen pro Merkmalgruppe bei einem Überwiegen der wohnwerterhöhenden Merkmale ein Zuschlag von 20 % und bei einem Überwiegen der wohnwertmin- dernden Merkmale ein Abschlag in entsprechender Höhe vorzunehmen und schließlich das Ergebnis aller fünf Merkmalgruppen "gegeneinander aufzurech- nen". 21 - 10 - III. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zu- stellung dieses Beschlusses. Dr. Fetzer Dr. Schneider Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Matussek Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 13.11.2019 - 104 C 159/19 - LG Berlin, Entscheidung vom 15.12.2020 - 63 S 418/19 - 22

ECLI:DE:BGH:2017:150317UVIIIZR295.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 295/15 Verkündet am: 15. März 2017 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558, § 558a, § 558c, § 558d; ZPO § 286 A, § 287 Bei Beurteilung eines Mieterhöhungsverlangens ist der Tatrichter in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustim- mungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Ver- gleichsmiete festzustellen sind, im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten Be- urteilungsspielraums befugt, einen Stichtagszuschlag vorzunehmen, wenn ihm dies zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint. BGH, Urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15 - LG Tübingen AG Reutlingen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 24. Februar 2017 am 15. März 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Prof. Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Tübingen - 1. Zivilkammer - vom 4. Dezember 2015 wird unter Verwerfung der weitergehenden Revision als unzulässig zurück- gewiesen, soweit sie sich gegen die Vornahme eines Stichtagszu- schlags auf die nach dem Reutlinger Mietspiegel 2013 ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete wendet. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 1988 Mieter einer den Klägern gehörenden und nach der Wohnflächenangabe im Mietvertrag circa 99 m² großen Wohnung in Reutlingen. Die seit vielen Jahren unveränderte Miete beläuft sich auf monatlich 660 € zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung von 130 €. Nicht umgelegt, sondern in der Miete enthalten sind dabei allerdings die monatlichen Aufwen- 1 - 3 - dungen der Kläger für Grundsteuer und Sachversicherungen sowie die Nutzung eines Garagenstellplatzes. Unter Bezugnahme auf den Reutlinger Mietspiegel 2013 (Stand Mai 2013) und ausgehend von einer tatsächlichen Wohnungsgröße von 105 m2 for- derten die Kläger die Beklagten mit Schreiben vom 29. November 2013 auf, einer Erhöhung der Miete um 122,35 € ab dem 1. Februar 2014 zuzustimmen. Dabei rechneten die Kläger zur Bestimmung der zum Vergleich heranzuziehen- den Nettomiete der Wohnung aus der bisher gezahlten Miete einen von ihnen mit 48,24 € bezifferten Betriebskostenanteil für die Grundsteuer und die Sach- versicherungen heraus. Die Beklagten akzeptierten die Erhöhung hinsichtlich eines Teilbetrages von 40 € und wiesen das darüber hinausgehende Miet- erhöhungsbegehren der Kläger zurück. Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung gerichteten Klage in Höhe von monatlich weiteren 22 € stattgegeben, was unter Berücksichtigung des von den Beklagten akzeptierten Betrages eine monatlich zu zahlende Miete von 722 € ergibt, und die Klage im Übrigen abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Berufungsgericht beschränkt zugelassenen Revision verfolgen die Beklag- ten ihr Klageabweisungsbegehren in vollem Umfang weiter. 2 3 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht, das die Revisionszulassung bereits im Tenor sei- ner Entscheidung auf die Frage beschränkt hat, ob bei Ermittlung der ortsübli- chen Vergleichsmiete ein Zuschlag vorzunehmen ist für die bis zum Zugang der Mieterhöhung vergangene Zeit und wie ein möglicher Zuschlag zu berechnen ist, hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfah- ren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die von den Beklagten auf das formell ordnungsgemäße Mieterhöhungs- begehren hin geschuldete ortsübliche Miete betrage jedenfalls nicht weniger als die vom Amtsgericht ermittelten 722 €. Insbesondere sei es angemessen, dabei auf die Vergleichsmiete, wie sie sich aus dem hier maßgeblichen einfachen und als solchem nicht in Frage gestellten Reutlinger Mietspiegel für die im Streit stehende Wohnung mit einem Mittelwert von 6,275 €/m2 ergebe, einen auf den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens bezogenen Stichtagszu- schlag vorzunehmen. Denn der Mietspiegel sei im Gegensatz zur dynamischen ortsüblichen Vergleichsmiete statisch, er spiegele also die ortsübliche Ver- gleichsmiete nur zu einem in der Vergangenheit liegenden Erhebungsstichtag wider. Die Verwendung der Daten eines alten Mietspiegels, der zu einem weit in der Vergangenheit liegenden Zeitpunkt errichtet worden sei, führte deshalb fak- tisch zu einem rechtlich nicht begründbaren "Mietpreisstopp". Im Streitfall sei der Mietspiegel der Stadt Reutlingen des Jahres 2013 auf dem Stand von Mai 2013 gewesen, während den Beklagten das Mieterhö- hungsverlangen erst Ende November 2013 und damit 7 Monate später zuge- 4 5 6 7 - 5 - gangen sei. Der zwischenzeitlich erschienene Mietspiegel 2015 der Stadt Reut- lingen (Stand Dezember 2014) zeige eine deutliche Mietsteigerung, welche nicht ignoriert werden könne. Wenn man dem Mittelwert, wie er sich aus dem Mietspiegel 2013 ergebe, denjenigen des Mietspiegels 2015 gegenüberstelle, der sich auf 7,05 €/m2 belaufe, zeige sich für den Vergleichszeitraum von 19 Monaten eine Steigerung von 12,35 Prozent, was einer monatlichen Steige- rung von 0,65 Prozent entspreche. Diese liege im Ergebnis deutlich über dem Zuschlag, den das Amtsgericht den Klägern anhand eines statistischen Preisin- dex für Wohnungsmieten in Baden-Württemberg in Höhe von 1,16 Prozent für den gesamten Zeitraum von Mai 2013 bis Februar 2014 zwecks Inflationsaus- gleichs zugebilligt habe. Anders als das Amtsgericht gemeint hat, könne hinsichtlich der konkret zu berücksichtigenden Stichtagsdifferenz allerdings nicht auf den Lebenshal- tungskostenindex oder einen undifferenzierten Wohnungsmietenindex abge- stellt werden. Es sei vielmehr die Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde zu legen, die bei vergleichbaren Wohnungen eingetreten sei. Als ge- eigneter Anhaltspunkt komme dazu in erster Linie die aus den jeweiligen Miet- spiegeln abzuleitende Mietpreisentwicklung in Betracht. Denn diese Erkennt- nisquelle habe den Vorteil, dass sie sich auf die konkrete Mietpreisentwicklung am Ort beziehe. Liege im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung ein neuer Mietspiegel vor, könne die maßgebliche Differenz durch Interpolation zwischen den Werten des alten und des neuen Mietspiegels ermittelt werden. Liege ein neuer Mietspiegel noch nicht vor, komme eine Fortschreibung der Mieten unter Berücksichtigung der Entwicklung zwischen den beiden vorangegangenen Mietspiegeln in Betracht. Zwar müsse die Mietpreisentwicklung zwischen zwei Erhebungsstichtagen nicht notwendig linear verlaufen. Gleichwohl sei sie der als Alternative sonst nur in Betracht kommenden Einholung eines Sachverstän- digengutachtens vorzuziehen, weil dieser Weg den Mietspiegel entwerten wür- 8 - 6 - de und angesichts der üblicherweise relativ geringen streitigen Beträge auch unverhältnismäßig wäre. Der nach dieser Ermittlungsmethode, hier also durch Vergleich der Werte der Mietspiegel 2013 und 2015, sogar über dem auf 722 €/m2 lautenden Ergeb- nis des Amtsgerichts anzusiedelnde Betrag der Vergleichsmiete sei - ausge- hend von der vom Amtsgerichts unangegriffen angesetzten Wohnfläche des Mietvertrages - um den vom Amtsgericht zutreffend mit 40,99 € festgestellten Betrag der in der Miete im Sinne einer Teilinklusivmiete enthaltenen Kosten für Grundsteuer und Sachversicherungen sowie den zutreffend mit 40 € angesetz- ten Zuschlag für das ebenfalls in den Preisspannen des Reutlinger Mietspiegels nicht enthaltene Garagennutzungsentgelt zu erhöhen, so dass an sich sogar noch eine über den erkannten Betrag hinausgehende Mieterhöhung möglich gewesen wäre. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Prüfung, soweit sie aufgrund des be- schränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist, stand. 1. Soweit die Revision sich auch dagegen wendet, dass das Berufungs- gericht bei der von ihm anhand des Reutlinger Mietspiegels 2013 zuzüglich ei- nes Stichtagszuschlags ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete auf die zum Vergleich heranzuziehende Nettomiete zusätzlich noch das Garagennutzungs- entgelt sowie die in ihr ebenfalls nicht enthaltenen Betriebskostenanteile für die Grundsteuer und die Sachversicherungen aufgeschlagen hat, um darüber die strukturelle Vergleichbarkeit mit einer nach dem Klägervorbringen von den Be- klagten geschuldeten erhöhten Miete herzustellen, ist das Rechtsmittel unstatt- haft und damit als unzulässig zu verwerfen (§ 543 Abs. 1, § 552 Abs. 1 ZPO). Denn insoweit ist die Revision nicht zugelassen. Das Berufungsgericht hat die 9 10 11 - 7 - Zulassung der Revision vielmehr wirksam auf die Frage der rechtlichen Zuläs- sigkeit des genannten Stichtagszuschlags und seiner Berechnung beschränkt. a) Das Berufungsgericht kann eine nach § 543 Abs. 2 ZPO auszuspre- chende Zulassung der Revision auf Teile des Streitstoffes beschränken. Das ist im Streitfall durch die im Tenor des angefochtenen Urteils ausgesprochene und in den Gründen noch einmal zusätzlich erläuterte Zulassungsbeschränkung auf den Stichtagszuschlag mit der nötigen Deutlichkeit dahin geschehen, dass das Berufungsgericht den Beklagten im darüber hinausgehenden Umfang gerade keine Überprüfung seiner Entscheidung ermöglichen wollte. b) Die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung der Revisi- onszulassung ist entgegen der Auffassung der Revision auch wirksam. Zwar ist eine Beschränkung des Rechtsmittels auf einzelne Rechtsfragen oder An- spruchselemente unzulässig. Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht aber die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 108/15, WM 2016, 1031 Rn. 11; vom 4. März 2014 - XI ZR 178/12, BKR 2014, 245 Rn. 21; Beschlüsse vom 7. Juni 2011 - VI ZR 225/10, ZUM 2012, 35 Rn. 4; vom 11. Januar 2011 - VIII ZB 92/09, WuM 2011, 137 Rn. 6; vom 16. Dezember 2010 - III ZR 127/10, WM 2011, 526 Rn. 5; jeweils mwN). Voraussetzung hierfür ist eine Selbständigkeit des von der Zulassungs- beschränkung erfassten Teils des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tat- sächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 108/15, aaO Rn. 12; vom 22. Oktober 2013 - XI ZR 12 13 14 - 8 - 42/12, BGHZ 198, 294 Rn. 27; BGH, Beschlüsse vom 7. Juni 2011 - VI ZR 225/10, aaO; vom 16. Dezember 2010 - III ZR 127/10, aaO). Allerdings muss es sich hierbei weder um einen eigenen Streitgegenstand handeln noch muss der betroffene Teil des Streitstoffs auf der Ebene der Berufungsinstanz teilurteilsfä- hig sein; auch eine Beschränkung der Revisionszulassung auf einen abtrennba- ren Teil eines prozessualen Anspruchs ist möglich (BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 108/15, aaO; vom 4. März 2014 - XI ZR 178/12, aaO; vom 22. Oktober 2013 - XI ZR 42/12, aaO; vom 7. März 2013 - IX ZR 64/12, WM 2013, 802 Rn. 9; Beschlüsse vom 7. Juni 2011 - VI ZR 225/10, aaO; vom 16. Dezember 2010 - III ZR 127/10, aaO Rn. 5 f.). So verhält es sich im Streit- fall. Die Entscheidung des Berufungsgerichts über einen etwaigen Stichtags- zuschlag stellt einen derart abgrenzbaren, rechtlich selbständigen Teil des Streitstoffs dar. Es kann dahin stehen, ob es sich auch bei dem in der Miete enthaltenen Garagennutzungsentgelt und den darin ebenfalls eingeschlossenen Betriebskostenanteilen für die Grundsteuer und die Sachversicherungen um gesondert zulassungsfähige Teile des Streitstoffs gehandelt hätte oder ob ihre Berücksichtigungsfähigkeit bei Herstellung einer strukturellen Vergleichbarkeit der für die konkrete Wohnung zu bildenden Einzelvergleichsmiete anhand der im Streitfall herangezogenen Wohnwertmerkmale des einschlägigen Mietspie- gels auf andere Merkmale hätte ausstrahlen können. Denn jedenfalls der Stich- tagszuschlag setzt das gegenständliche Vergleichsergebnis als inhaltlich be- reits feststehend voraus und knüpft daran lediglich noch zeitlich mit der Be- stimmung eines nach der Erstellung des Mietspiegels liegenden Vergleichszeit- punkts unter Aufgreifen der seither eingetretenen Marktentwicklung an. Dass die Bestimmung dieses Zeitpunktes und ein danach etwa zu ermittelnder Ver- hältnissatz für die Fortschreibung der Einzelvergleichsmiete auf diesen Zeit- punkt im genannten Sinne untrennbar mit der beschriebenen Merkmalsbestim- 15 - 9 - mung und -bewertung anhand des Mietspiegels verbunden ist, zeigt weder die Revision auf noch ist dies sonst ersichtlich. 2. Soweit die Revision zulässig ist, hat sie in der Sache keinen Erfolg und ist deshalb zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat vielmehr rechtsfehlerfrei angenommen, dass ein Stichtagszuschlag in der genannten Höhe gerechtfertigt ist und dass die Kläger danach eine Mieterhöhung um weitere 22 € auf nun- mehr 722 € monatlich beanspruchen können. a) Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Die ortsübliche Mie- te wird dabei nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB aus den üblichen Entgelten gebil- det, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe und Ausstat- tung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Veränderungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Insoweit hat der Senat aufgrund der wirksam allein auf den Stichtagszuschlag und des- sen Bemessung beschränkten Revisionszulassung der Beurteilung, ob die von den Vermietern verlangte Mieterhöhung den dafür bestehenden Anforderungen gerecht wird (vgl. dazu etwa Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 9; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13 mwN), ungeprüft zugrunde zu legen, dass sich die zwecks Herstellung einer Ver- gleichbarkeit um das Garagennutzungsentgelt und die Betriebskostenanteile für die Grundsteuer und die Sachversicherungen zu bereinigende Einzelver- gleichsmiete für die im Streit stehende Wohnung nach den dafür maßgeblichen und mit Stand Mai 2013 ermittelten Vergleichsmerkmalen des Mietspiegels 2013 der Stadt Reutlingen in einer Preisspanne 5,40 € bis 7,15 € bewegt, deren Mittelwert sich auf 6,275 €/m2 zuzüglich eines Fassadendämmungszuschlags 16 17 - 10 - von zwei Prozent beläuft (vgl. Musielak/Voit/Ball, ZPO, 13. Aufl., § 543 Rn. 20; MünchKommZPO/Krüger, 5. Aufl., § 543 Rn. 51 mwN). b) In zeitlicher Hinsicht ist zur Beurteilung der Berechtigung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung auf den Zugang des Zu- stimmungsverlangens abzustellen, der damit auch den Zeitpunkt für die Be- stimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete festlegt, bis zu der ein Anspruch auf Erhöhung der Miete besteht (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227 Rn. 15 mwN). Im Streitfall liegen zwischen diesem Zeitpunkt (29. November 2013) und dem Zeitpunkt, auf den der vom Beru- fungsgericht zur Vergleichsmietenbestimmung herangezogene Reutlinger Miet- spiegel aktualisiert worden ist (Mai 2013), etwa sieben Monate. Ob es dem mit der Beurteilung der Berechtigung einer Mieterhöhung befassten Tatrichter ge- stattet ist, dieser zeitlichen Differenz im Falle einer zwischenzeitlichen Steige- rung des Mietpreisniveaus durch Vornahme eines die Steigerung ausgleichen- den Zuschlags zu begegnen, ist umstritten. aa) Vor allem in der älteren Instanzrechtsprechung (OLG Stuttgart, NJW 1982, 945; OLG Hamburg, NJW 1983, 1803, 1804; vgl. ferner die Nach- weise bei Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 558a Rn. 31) wird jedenfalls in Fällen, in denen - wie hier - das Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel gestützt ist, die Vornahme eines Zuschlags als dieser Art des auf eine lediglich periodische Aktualisierung angelegten und deshalb auch keiner weiteren Schätzung zugänglichen Begründungs- und Beweismittels fremd an- gesehen. Die gegenteilige Auffassung wertet einen Mietspiegel dagegen nur als wichtige, allerdings nicht bindende Informationsquelle; die Gerichte seien des- halb nicht gehindert, bei Prüfung der materiell-rechtlichen Begründetheit eines - wie auch im Streitfall - ordnungsgemäßen Mieterhöhungsverlangens wegen einer Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete, die in der Zeit zwischen der 18 19 - 11 - Datenerhebung zum Mietspiegel und dem Zugang des Mieterhöhungsverlan- gens eingetreten ist (sog. Stichtagsdifferenz), einen Zuschlag zum Mietspiegel- wert vorzunehmen (OLG Stuttgart, NJW-RR 1994, 334, 336; OLG Hamm, NJW-RR 1997, 142, 143; vgl. ferner die Nachweise bei Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 32). bb) Die letztgenannte Auffassung ist richtig. (1) Bei der dem Tatrichter obliegenden Prüfung, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, darf die ortsübliche Vergleichsmiete zwar nur auf der Grundlage von Erkennt- nisquellen bestimmt werden, welche die tatsächlich und üblicherweise gezahl- ten Mieten für vergleichbare Wohnungen in hinreichender Weise ermittelt ha- ben. Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Tatrichter dabei im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) aber nicht auf das im Erhö- hungsverlangen des Vermieters genannte Begründungsmittel im Sinne des § 558a Abs. 2 BGB beschränkt. Existiert ein ordnungsgemäßer Mietspiegel (§ 558c BGB, § 558d BGB), der Angaben für die in Rede stehende Wohnung enthält, darf dieser vom Tatrichter (mit-)berücksichtigt werden, wobei im Falle eines Mietspiegels, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen er- stellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§ 558d Abs. 1 BGB; qualifizierter Mietspiegel), sogar die in § 558d Abs. 3 BGB vorgesehene Vermutungswirkung zum Tragen kommt (Senatsurteile vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 13 f.; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 13 ff.; vgl. ferner BVerfG, WM 1992, 707, 708; BVerwG, NJW 1996, 2046 f.). Im Falle eines - wie hier - einfachen Mietspiegels (§ 558c Abs. 1 BGB) stellt sich bei der richterli- chen Überzeugungsbildung die Frage, ob diesem eine mögliche Indizwirkung hinsichtlich der richtigen Wiedergabe der ortsüblichen Vergleichsmiete durch 20 21 - 12 - die dort angegebenen Entgelte Bedeutung zukommt (vgl. Senatsurteile vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 23; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 16; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO Rn. 11 ff.). (2) Darüber hinausgehende Bindungen an die Methodik und die Ergeb- nisse eines Mietspiegels oder sonst die Wahl der heranzuziehenden Erkennt- nisquellen bestehen nicht. Insbesondere binden die Aktualisierungszyklen ge- mäß § 558c Abs. 1, § 558d Abs. 2 BGB den Tatrichter nicht dahin, dass er in Fällen, in denen er seine Erkenntnisse (auch) auf einen Mietspiegel stützt, stets gehindert wäre, für ein innerhalb eines laufenden Zweijahreszeitraums gestell- tes Mieterhöhungsbegehren jegliche Aktualisierungsmöglichkeit außer Betracht zu lassen. Auch den Gesetzesmaterialien ist nicht zu entnehmen, dass die richterli- che Überzeugungsbildung im Rahmen des § 286 ZPO Beschränkungen unter- liegen sollte. Im Gegenteil ist zu einer der Vorgängerbestimmungen des § 558a Abs. 2 BGB frühzeitig klargestellt worden, dass zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete jedes Beweismittel zugelassen ist und im Streitfall der freien Beweiswürdigung unterliegt (BT-Drucks. 7/2011, S. 10). Zudem war man sich auch im Gesetzgebungsverfahren von Anfang an bewusst, dass Mietspiegel nur die Marktverhältnisse zu einem bestimmten Zeitpunkt wiedergeben und umso schneller veralten können, je höher die Preissteigerungsraten am Wohnungs- markt sind, und dass man sich dann möglicherweise anders behelfen müsse (vgl. BT-Drucks. 7/5160, S. 5 f.). Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber bei späteren Änderungen der Regelungen über die Miethöhe hiervon wieder abrücken wollte, liegen nicht vor. (3) Entgegen der Auffassung der Revision lässt sich auch sonst aus dem Umstand, dass ein einfacher Mietspiegel nach § 558c Abs. 3 BGB alle zwei Jahre aktualisiert werden soll, nicht schließen, dass in der Zwischenzeit unter 22 23 24 - 13 - keinen Umständen aktuellere Werte zugrunde gelegt werden dürften und auch Zuschläge wie der im Streit stehende Stichtagszuschlag generell ausgeschlos- sen sein sollten. Zwar sieht das Bundesverfassungsgericht die Möglichkeit, oh- ne jede Verzögerung sofort und in voller Höhe die Marktmiete zu erhalten, als durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG nicht garantiert an. Dementsprechend hat es den Umstand, dass Mietspiegel nur in einem zweijährigen oder gegebenenfalls sogar noch größeren Turnus aktualisiert werden, nicht als so ausschlaggebend angesehen, dass ihre Verwendung deshalb unterbleiben sollte. Vielmehr habe der Gesetzgeber, der dieses Problem gesehen und in Kauf genommen habe, Mietspiegel angesichts ihrer sonstigen Vorteile gleichwohl als zur Bestimmung einer den Erhöhungsmaßstab bildenden marktorientierten Miete geeignet anse- hen dürfen (BVerfG, NJW 1992, 1377 f.). Für die Handhabung der zivilpro- zessualen Verfahrensregeln zur Bestimmung der im Rahmen des § 558 BGB festzustellenden ortsüblichen Vergleichsmiete kann daraus jedoch nichts abge- leitet werden, was umgekehrt gegen die Zulässigkeit eines Stichtagszuschlags zur Einzelvergleichsmiete sprechen könnte, der auf den Werten eines auf eine solche Marktorientierung angelegten Mietspiegels aufbaut. Insbesondere be- rücksichtigt die Revision nicht, dass ein Mietspiegel in erster Linie die Feststel- lung der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinfachen soll, aber nicht noch zusätz- lich darauf abzielt, diese Miete über eine Beschränkung der sonst nach § 286 ZPO zugelassenen Beweismittel und Erkenntnisquellen ein für alle Mal auf den jeweils letzten Aktualisierungszeitpunkt "einzufrieren". c) Danach obliegt es dem Tatrichter, anhand aller zu beachtenden Um- stände des Einzelfalls zu beurteilen, ob es bei Heranziehung eines Mietspiegels zur Bildung der Einzelvergleichsmiete sachgerecht erscheint, auf den sich da- nach ergebenden Wert einen Stichtagszuschlag vorzunehmen. Die Erwägun- gen, die das Berufungsgericht dazu angestellt hat, und das von ihm gefundene Ergebnis halten sich im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten tatrichter- 25 - 14 - lichen Beurteilungsspielraums und sind aus Rechtsgründen nicht zu beanstan- den. aa) Einem - wie hier - einfachen Mietspiegel kommt zwar im Prozess ei- ne Indizwirkung für die zutreffende Wiedergabe der ortsüblichen Vergleichsmie- te zu, wobei es von den jeweiligen konkreten Umständen abhängt, wie weit die- se Indizwirkung, die eine Heranziehung weiterer Beweismittel entbehrlich ma- chen kann, reicht (Senatsurteile vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, aaO; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO). Diese Indizwirkung ist nicht notwendig auf den Erhebungszeitpunkt be- schränkt, sondern kann sich auch auf einen nachfolgenden Zeitpunkt innerhalb des von § 558c Abs. 3 BGB beschriebenen Zweijahreszeitraums erstrecken, wenn kein zureichender Anhalt für eine ungewöhnliche Mietpreisentwicklung in die eine wie die andere Richtung besteht. Auch einem in der Folgezeit angepassten Mietspiegel kommt für dessen zeitlichen Geltungsbereich eine entsprechende Indizwirkung zu. Diese lässt, wenn sie keinen konkreten Einwendungen ausgesetzt ist, über die sich danach ergebende Werte zudem einen Rückschluss auf die Mietsteigerungsrate seit der vorangegangenen Erhebung zu. Denn aus Mietspiegeln lassen sich - wie auch der Senat kürzlich ausgeführt hat - über deren unmittelbaren Bestim- mungszweck hinaus zugleich Erkenntnisse über den Umfang und die Ge- schwindigkeit eines möglichen Mietanstiegs gewinnen (Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 89). Hieran gemessen ist das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler davon ausgegangen, dass im Streitfall zwischen den Erhebungszeitpunkten der Miet- spiegel 2013 und 2015 eine ungewöhnliche Mietpreisentwicklung stattgefunden hatte, die der Mietspiegel 2013 nicht mehr hinreichend abbilden konnte. Denn während der für die Wohnung maßgebliche Mittelwert des Mietspiegels 2013 26 27 28 - 15 - noch bei 6,275 €/m2 gelegen hat, lag derjenige des Mietspiegels 2015 bereits bei 7,05 €/m2, was für die dazwischen liegenden 19 Monate einer Steigerungs- rate von insgesamt 12,35 Prozent entspricht. Dies durfte das Berufungsgericht zum Anlass nehmen, die Indizwirkung des Mietspiegels 2013 für die Bildung der im Streit stehenden Einzelvergleichsmiete als in zeitlicher Hinsicht für ge- schwächt zu erachten und einen Stichtagszuschlag vorzunehmen. bb) Die Anforderungen an das dem Tatrichter bei Bemessung der Höhe des Stichtagszuschlags nach § 287 Abs. 2 ZPO zukommende Schätzungser- messen kann der Senat nur darauf überprüfen, ob die der Schätzung zugrunde gelegten Tatsachen und die dabei angewandte Methode auf grundsätzlich fal- schen oder offenbar unrichtigen Erwägungen beruhen, insbesondere Denkge- setze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind, ob wesentliche, die Ent- scheidung bedingende Tatsachen außer Acht gelassen worden sind oder ob die Entscheidung auf sonstigen, mit der Revision gerügten Verfahrens- fehlern beruht (BGH, Urteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 d aa; vom 13. Juni 2012 - XII ZR 49/10, WuM 2012, 568 Rn. 14; jeweils mwN). Das ist nicht der Fall. Anders als die Revision meint, ist das Berufungs- gericht, das angesichts der geringen streitigen Beträge insoweit mit Recht auch die Einholung eines Sachverständigengutachtens für unverhältnismäßig erach- tet hat, den bestehenden Vorgaben in jeder Hinsicht gerecht geworden. Vor allem kann die gewählte Schätzungsmethode, den für erforderlich gehaltenen Stichtagszuschlag durch lineare Interpolation zwischen den für die Wohnung der Beklagten bekannten Werten des Mietspiegels 2013 (6,275 €/m2) und des Mietspiegels 2015 (7,05 €/m2) zu ermitteln, entgegen der Auffassung der Revision nicht als willkürlich eingestuft werden. Diese Methode hat im Streitfall vielmehr schon deshalb nahe gelegen, weil bei Bestimmung der maß- geblichen Einzelvergleichsmiete regelmäßig die Möglichkeit fehlt, ihre Höhe mit 29 30 - 16 - mathematischer Genauigkeit gleichsam punktgenau zu ermitteln (vgl. BGH, Ur- teile vom 7. Oktober 2009 - XII ZR 175/07, WuM 2010, 38 Rn. 17; vom 13. Juni 2012 - XII ZR 49/10, aaO Rn. 24). Erzielbar sind nur empirische, aus einer Be- obachtung des Marktes und seiner Entwicklungen abzuleitende Annäherungs- werte, für die sich eine Interpolationsmethode anbietet. Für die dabei zu betrachtenden Werte auf diejenigen der nur durch einen verhältnismäßig kurzen Zeitabstand getrennten Mietspiegel von 2013 und 2015 zurückzugreifen, hat auf der Hand gelegen. Ebenso wenig begegnet es rechtli- chen Bedenken, wenn das Berufungsgericht den Stichtagszuschlag durch linea- re Interpolation zwischen dem für die Wohnung der Beklagten bekannten Wert des Mietspiegels 2013 (6,275 €/m2) und demjenigen des Mietspiegels 2015 (7,05 €/m2) ermittelt hat. Dass das Berufungsgericht mangels gegenteiliger, auch von der Revision nicht aufgezeigter Anhaltspunkte von einer annähernd linear verlaufenen Mietpreissteigerung ausgegangen ist und dementsprechend linear interpoliert hat, ist nicht zuletzt auch angesichts des relativ kurzen zeitli- chen Abstandes zwischen den jeweiligen Erhebungszeitpunkten und der dadurch gegebenen Überschaubarkeit des Schätzungszeitraums beanstan- dungsfrei. Dass der sich danach bei einer monatlichen Steigerung von 0,65 Prozent ergebenden Steigerungsrate von 4,55 Prozent über sieben Mona- te hinweg die für einen zu schätzenden Stichtagszuschlag erforderliche Mess- 31 - 17 - barkeit der Steigerung fehlte, liegt entgegen der Auffassung der Revision eben- falls fern. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Reutlingen, Entscheidung vom 20.03.2015 - 3 C 487/14 - LG Tübingen, Entscheidung vom 04.12.2015 - 1 S 50/15 -

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 10.12.2014 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 13 S 114/14 ECLI: ECLI:DE:LGSTUTT:2014:1210.13S114.14.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 558a Abs 1 BGB, § 558a Abs 2 Nr 1 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Wohnraummiete in Stuttgart: Anforderungen an die Begründung eines formal wirksamen Mieterhöhungsverlangens auf der Grundlage des Stuttgarter Mietspiegels Leitsatz Die Begründung eines formal wirksamen Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs. 1 BGB, welche sich auf den Stuttgarter Mietspiegel und dessen überwiegend unbestimmte, wertende Kriterien bezieht, setzt voraus, dass der Vermieter die seiner Meinung nach einschlägigen Einordnungskriterien benennt. Anderenfalls ist eine auch nur ansatzweise Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens durch den Mieter wegen der Besonderheiten des Stuttgarter Mietspiegels nicht möglich.(Rn.14) Verfahrensgang vorgehend AG Stuttgart, 18. Juni 2014, 32 C 6187/12 Tenor 1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Stuttgart vom 18.06.2014 - Az. 32 C 6187/12 - im Kostenpunkt abgeändert: Die Kosten des Rechtsstreits im ersten Rechtszug werden gegeneinander aufgehoben. Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen. 2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits im zweiten Rechtszug. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Auch das Urteil des Amtsgerichts ist - ohne Sicherheitsleistung - vorläufig vollstreckbar. Streitwert der Berufung: bis 1.000,- Euro Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin ist Vermieterin einer Vielzahl von Wohnungen, der Beklagte ist einer ihrer Mieter. Die Klägerin begehrt mit der Klage die Verurteilung des Beklagten zu der Zustimmung zu einer Mieterhöhung ab dem 1. Oktober 2012. Der Beklagte begehrt mit seiner Widerklage die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch die Klägerin. Randnummer 2 Die Klägerin forderte durch die mit ihr verbundene SÜ GmbH mit Schreiben vom 6. Juli 2012 (Anlage K3, Bl. 13 ff. d.A.) den Beklagten zur Zustimmung zur Mieterhöhung auf. Zur Begründung beschrieb sie neben Angaben zu Baualter und Größe u.a. die Wohnung folgendermaßen: Randnummer 3 „Lageklasse: mit Nachteilen Ausstattungsklasse: durchschnittliche Ausstattung“. Randnummer 4 Mit Verfügung vom 16. Januar 2013 hat das Amtsgericht die Klägerin darauf hingewiesen, dass die Begründung des Mieterhöhungsverlangens den gesetzlichen Begründungserfordernissen nicht genüge. Mit Anwaltsschriftsatz vom 28. Januar 2013 (Bl. 40 d.A.) hat die Klägerin das Mieterhöhungsverlangen nachgebessert und vorgetragen, dass sich die Lageklasse begründe mit Randnummer 5 - starker Verkehrsbelästigung/Lärm, - innerstädtischer Lage, - hohem Erholungswert (Schloss- und Rosensteinpark) sowie - sehr guten Einkaufsgelegenheiten. Randnummer 6 Die Ausstattungsklasse begründe sich mit Randnummer 7 - einfacher Sanitärausstattung, - gefliestem Küchenboden vom Vermieter gestellt, - heller Wohnung sowie - Dielenboden vom Vermieter gestellt. Randnummer 8 Dieser Schriftsatz wurde dem Beklagtenvertreter am 7. Februar 2013 zugestellt. Randnummer 9 Das Amtsgericht hat der Klage nach Beweisaufnahme überwiegend stattgegeben und - insoweit rechtskräftig - erkannt, dass die Mieterhöhung an sich gerechtfertigt sei. Allerdings hat das Amtsgericht die Zustimmungsverpflichtung des Beklagten erst mit Wirkung vom 1. Mai 2013 ausgeurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Gegen diese Klagabweisung wendet sich die Klägerin mit der Berufung. Die Berufung der Klägerin ist auch gegen die teilweise Verurteilung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gerichtet; insoweit begehrt die Klägerin nach Korrektur des Streitwertes durch Beschluss vom 29. August 2014 (Az. 13 T 21/14) eine Abänderung der Kostenentscheidung. Randnummer 10 Wegen der Einzelheiten wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils gem. § 540 Abs. 1 ZPO Bezug genommen. Auf die Darstellung des Berufungsvorbringens wird gem. §§ 540 Abs. 2, 313 a, 542, 544 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO verzichtet. II. Randnummer 11 1. Die form- und fristgerecht eingelegte und mit einer Begründung versehene Berufung hat in der Sache lediglich wegen der angegriffenen Kostenentscheidung des Amtsgerichts Erfolg, im Übrigen keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat insbesondere zu Recht festgestellt, dass der Klägerin gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung vor dem 1. Mai 2013 nicht zusteht. Randnummer 12 a) Das Mieterhöhungsverlangen der SÜ GmbH im Auftrag der Klägerin - ein Mieterhöhungsverlangen durch einen Vertreter des Vermieters ist grundsätzlich zulässig (BGH Urteil vom 02.04.2014 - VIII ZR 282/13) - war formal unwirksam, die darauf gestützte Klage zunächst unzulässig. Ein Mieterhöhungsverlangen ist gem. § 558a Abs. 1 S. 1 BGB zu begründen. Die Ausführungen der SÜ GmbH zu Lage und Ausstattung der Wohnung stellten in Verbindung mit dem Stuttgarter Mietspiegel zunächst keine hinreichende Begründung i.S.d. § 558a Abs. 1 S.1 BGB dar. Der Vermieter kann jedoch das Mieterhöhungsverlangen gem. § 558b Abs. 3 S. 1 BGB nachbessern und dies auch noch im Rechtsstreit. Von dieser Möglichkeit hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 28. Januar 2013 Gebrauch gemacht. Mit der Zustellung des Schriftsatzes an den Beklagtenvertreter am 7. Februar 2013 wurde gem. § 558b Abs. 3 S. 2 BGB die Frist des § 558a Abs. 2 S. 1 BGB erneut in Lauf gesetzt, weswegen das Amtsgericht zutreffend den 1. Mai 2013 als neuen Stichtag errechnet hat. Randnummer 13 b) Das Mieterhöhungsverlangen in seiner ursprünglichen Form war deswegen formal unwirksam, weil der Mieter aus jenem in Kombination mit dem Stuttgarter Mietspiegel die Einordnung seiner Wohnung nicht nachvollziehen konnte und deswegen die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nicht einmal ansatzweise überprüfen konnte. Die Kammer verkennt nicht, dass der Vermieter dem Mieter nach § 558a Abs. 1 S. 1 BGB keine umfassende Tatsachendarstellung schuldet, dass insbesondere dem Mieter bekannte Tatsachen nicht im Mieterhöhungsverlangen aufgelistet werden müssen. Der Bundesgerichtshof hat in diesem Zusammenhang wiederholt entschieden, dass es dem Vermieter obliege, dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitzuteilen, welche jener benötige, um die vom Vermieter begehrte Mieterhöhung zumindest ansatzweise überprüfen zu können (z.B. BGH Urteile vom 12.12.2007 - VIII ZR 11/07, 11.03.2009 - VIII ZR 74/08, 07.07.2010 - VIII ZR 321/09 und 03.07.2013 - VIII ZR 267/12, jeweils m.w.N.). Auf die Begründung dieser Urteile wird Bezug genommen, die Kammer folgt der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. In dem hier zu entscheidenden Rechtsstreit genügt die Begründung des Mieterhöhungsverlangens in Verbindung mit dem Stuttgarter Mietspiegel den Anforderungen des § 558a Abs. 1 S. 1 BGB in der Ausprägung der BGH-Rechtsprechung indes nicht. Randnummer 14 c) Soweit die Klägerin versucht, anhand der einschlägigen BGH-Entscheidungen eine Parallele zu anderen Rechtsstreitigkeiten und den Mietspiegeln anderer Städte zu ziehen, überzeugt dieser Versuch nicht. Insbesondere der Berliner Mietspiegel (BGH Urteil vom 12.12.2007 - VIII ZR 11/07), aber auch der Wiesbadener Mietspiegel (BGH Urteil vom 11.03.2009 - VIII 74/08) unterscheiden sich wesentlich vom Stuttgarter Mietspiegel. Zur Begründung kann der Vermieter gem. § 558a Abs. 2 BGB auf einen Mietspiegel Bezug nehmen. In einem solchen Fall muss sich die Überprüfbarkeit der Einordnung für den Mieter aus der Kombination des Mietspiegels und des Textes des Mieterhöhungsverlangens ergeben; die Begründung muss insgesamt plausibel sein (vgl. Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Auflage, Rn. 1231). Je konkreter und differenzierter die Kriterien im Mietspiegel sind, umso weniger muss der Vermieter selbst begründen, umgekehrt gebietet ein Mietspiegel mit unscharfen, abstrakt wertenden Kriterien einen höheren Begründungsaufwand für den Vermieter (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage, § 558a BGB Rn.42; Emmerich in Staudinger 2014, § 558a BGB, Rn.25a). Während andere Mietspiegel nach Tatsachen kategorisieren, verwendet der Stuttgarter Mietspiegel überwiegend unbestimmte, auslegungsbedürftige Rechtsbegriffe. Besonders deutlich wird der Unterschied des Berliner und des Stuttgarter Mietspiegels bei der Wohnungslage. Im Berliner Mietspiegel ist jeder Adresse eine bestimmte Lage fest zugeordnet. Der Mieter, der ja seine Adresse kennt, kann ohne jede zusätzliche Begründung des Vermieters die Einstufung seiner Wohnlage dem Mietspiegel entnehmen. Der Stuttgarter Mieter steht dagegen vor der Frage, was wohl z.B. mit einer „geringen Verkehrsbelastung“, mit „sehr guten Einkaufsgelegenheiten“ oder einer „Belastung durch Gewerbe“ gemeint sein könnte. Eine ansatzweise Überprüfung ist dem Mieter allenfalls dann möglich, wenn er weiß, auf welche der Kriterien im Mietspiegel der Vermieter seine Einordnung stützen will. Hat der Mieter lediglich eine Reihe von unbestimmten Rechtsbegriffen und weiß nicht einmal, welche von diesen der Vermieter als gegeben oder als nicht gegeben ansieht, bewegt er sich im rein spekulativen Bereich, eine Überprüfung ist nicht einmal ansatzweise möglich. Deutlich wird der Unterschied auch bei vielen Ausstattungskriterien. Ob eine Wohnung ein separates WC, einen Aufzug, eine Fußbodenheizung oder einen zugehörigen Tiefgaragenstellplatz hat, weiß der Mieter. Das braucht ihm der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen nicht vorzutragen (vgl. Emmerich aaO Rn.21). Dagegen ist z.B. das Kriterium für ein leicht aufwertendes Merkmal „komfortable Sanitärausstattung“ im Stuttgarter Mietspiegel - wie auch einige andere - wertend und unbestimmt. Was „komfortabel“ heißt, ist nicht und schon gar nicht eindeutig definiert, es handelt sich um ein wertendes Kriterium ohne einen an Tatsachen orientierten Maßstab. Ganz anders verhält sich das im Berliner Mietspiegel. Dort ist das Kriterium „modernes Bad“ näher erläutert und mit eindeutigen, tatsächlichen Kriterien belegt (Wände ausreichend im Spritzbereich von Waschbecken, Badewanne und/oder Dusche gefliest, Bodenfliesen, Einbauwanne und/oder Dusche, Einhebelmischbatterie, Strukturheizkörper als Handtuchwärmer) und es gibt weitere tatsächliche Wohnwertmerkmale aus diesem Bereich (z.B. sehr großes Waschbecken - Außenmaß mindestens 80 cm breit - oder Doppelhandwaschbecken oder zwei getrennte Waschbecken, mindestens ein Bad größer als 8 m2, Fußbodenheizung usw.). Ähnliches gilt für den Wiesbadener Mietspiegel, der eine „überdurchschnittliche, aufwändige Sanitärausstattung“ mit nicht wertenden, tatsächlichen Kriterien begründet (z.B. Leitungen unter Putz, eingebauter Spülkasten, Einhandmischhebel, feste Duschabtrennung, zusätzliche Duschwanne usw.). Der Berliner oder Wiesbadener Mieter kann ohne weitere Erläuterungen allein mithilfe des Mietspiegels sein Bad kategorisieren, der Stuttgarter Mieter kann das nicht. Wenn jener wenigstens weiß, dass der Vermieter die Mieterhöhung z.B. auf eine „komfortable Sanitärausstattung“ stützen will, kann er anhand seiner Badausstattung versuchen zu überprüfen, ob das richtig ist. Weiß er aber nicht einmal, ob der Vermieter sein Bad als „komfortabel“ einstuft oder vielleicht die Wohnung als „hell“ oder den Küchenboden als „hochwertig“, dann fehlt dem Mieter jegliche Orientierung, er ist zu einer Überprüfung nicht einmal ansatzweise in der Lage (so auch Börstinghaus aaO und Dietrich NJW 2012, 567). Tatsachen, die der Mieter kennt, muss der Vermieter für eine formale Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens in jenem nicht beschreiben, insoweit kann er bis zum Rechtsstreit warten, in welchem der substantiierte Tatsachenvortrag für eine schlüssige Klage gefordert ist. Die von ihm vorgenommene Einordnung der Wohnung in die Lage- und Ausstattungsklasse des Stuttgarter Mietspiegels muss der Vermieter jedoch zumindest dann, wenn er auch nur ein wertendes Kriterium heranziehen will, unter Benennung aller relevanten Kriterien begründen (so auch LG Hannover - für den dortigen Mietspiegel - Urteil vom 21.03.2013, 8 S 55/12). Randnummer 15 d) Für diese Sichtweise spricht im Übrigen auch die Funktion des Begründungszwangs in § 558a Abs. 1 S. 1 BGB, welche der Bundesgerichtshof der Intention des Gesetzgebers folgend mit dem Ziel einer außergerichtlichen Einigung beschreibt. Der Begründungszwang des § 558a BGB ist im Lichte des Art. 14 GG auszulegen, sein Umfang ist anhand einer Abwägung der Rechte und Pflichten der Vertragsparteien vorzunehmen. Aus der Auslegung und Anwendung der verfahrensrechtlichen Vorschriften über die Pflicht des Vermieters, sein Mieterhöhungsverlangen zu begründen, ergibt sich danach die Aufgabe des Gerichts, die im Gesetz auf verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck gekommene Interessenabwägung nachzuvollziehen und der Zweckbestimmung des Gesetzes Rechnung zu tragen. Diese besteht darin, dem Mieter die Möglichkeit der Information und Nachprüfung zu geben, damit er sich anhand der ihm mitgeteilten Daten schlüssig werden kann, ob er dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen will oder nicht (BVerfG Beschluss vom 14.05.1986 - 1 BvR 494/85 m.w.N.). Für die Klägerin ist es ein Leichtes, ihren Mietern die Einordnungsmerkmale aus dem Mietspiegel zu benennen, auf welche sie die Kategorisierung stützt. Sie muss jene ohnehin bestimmen, um die Einordnung für sich vornehmen zu können, und sie muss jene spätestens im Rechtsstreit unterlegt mit substantiiertem Tatsachenvortrag dem Gericht offenbaren, um ihre Klage schlüssig zu begründen. Ein nennenswerter Aufwand oder eine irgendwie geartete Schwierigkeit für die Klägerin, das Mieterhöhungsverlangen um die Angaben zu ergänzen, welche die Klägerin im Prozess nachgetragen hat, sind für die Berufungskammer nicht ersichtlich. Umgekehrt ist es für den im Wohnungsmietrecht nicht vorgebildeten Mieter ungemein schwer, mit den wenigen Angaben im Mieterhöhungsverlangen der SÜ GmbH und den überwiegend unbestimmten, wertenden Kriterien des Stuttgarter Mietspiegels zurechtzukommen. Das Zurückhalten der Informationen durch die Klägerin ist daher mit dem Sozialschutz des Wohnungsmietrechts des BGB nicht zu vereinbaren, dem Interesse einer Prozessvermeidung durch außergerichtlichen Einigung dient es nicht. Das Eigentumsrecht der Klägerin aus Art. 14 GG wird in nur ganz unerheblicher und daher hinzunehmender Weise beeinträchtigt, wenn ihr auferlegt wird, für Lage und Ausstattung der Wohnung bereits im Mieterhöhungsverlangen die von ihr als einschlägig erachteten Kriterien des Stuttgarter Mietspiegels zu benennen. Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass dem Vermieter die Darlegung objektiver Umstände, von denen er in der Regel keine Kenntnis besitze, im Mieterhöhungsverlangen nicht angesonnen werden dürfe (BVerfG Beschluss vom 23.04.1974 - 1 BvR 6/74). Gerade das ist aber hier nicht der Fall. Der Vermieter soll lediglich den Mieter ein wenig an seinem Wissen teilhaben lassen. Das ist für den Vermieter auch verfassungsrechtlich zumutbar. Randnummer 16 e) Nichts anderes ergibt sich aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu der Frage, wie mit Mieterhöhungsverlangen umzugehen ist, deren Begründung zwar falsch ist, die sich aber aus anderen Gründen als berechtigt erweisen. Bereits 2003 hat der 8. Senat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass der Vermieter, der sein Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel stützen will, zur Begründung seines Begehrens unter zutreffender Einordnung der fraglichen Wohnung in die entsprechende Kategorie des Mietspiegels die dort genannten Mietzinsspannen anzugeben hat (BGH Urteil vom 12.11.2003 - VIII ZR 52/03). Lediglich leicht modifizierend präzisiert hat der Senat seine Rechtsprechung 2007 dahingehend, dass das „nach Auffassung des Vermieters einschlägige Mietspiegelfeld“ anzugeben sei (BGH Urteil vom 12.12.2007 - VIII ZR 11/07), und 2009 dahingehend, dass eine versehentliche Einordnung in das Feld „H7“ statt „H6“ des Berliner Mietspiegels die formale Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nicht tangiere (BGH Urteil vom 11.03.2009 - VIII ZR 316/07). Danach - und auch diese Rechtsauffassung teilt die Kammer - ist ein Mieterhöhungsverlangen dann formal unwirksam, wenn es eine Begründung enthält, die derart falsch ist, dass sie dem Mieter eine Überprüfung gänzlich unmöglich macht. Formal wirksam ist die Begründung, die dem Mieter eine Überprüfung ansatzweise ermöglicht, auch dann, wenn sie sich später - ggf. nach Beweisaufnahme - als unzutreffend erweist. Dass der Vermieter bei an sich richtiger Einordnung der Wohnung das falsche Mietspiegelfeld benennt, ist bei der Zulässigkeitsprüfung nicht relevant, dass er nur dieses Feld benennt, ist den Besonderheiten des Berliner Mietspiegels geschuldet (s.o. II.1.c.). Benennt der Vermieter jedoch evident falsche Einordnungskriterien, die eine auch nur ansatzweise Überprüfung des Mieters vereiteln, ist das Mieterhöhungsverlangen mangels einer hinreichenden Begründung gem. § 558a Abs. 1 S. 1 BGB formal unwirksam. Die fehlende Begründung ist nicht mit der irrtümlich falschen Bewertung durch den Vermieter zu vergleichen, sondern vielmehr mit der evident falschen Kategorisierung gleichzusetzen. Die irrtümlich falsche Bewertung kann der Mieter nämlich überprüfen, er kann auf deren Korrektur zur Vermeidung eines Rechtsstreits hinwirken. Bei der evident falschen Kategorisierung und der völlig fehlenden Begründung hat der Mieter dagegen keinerlei Ansatzpunkte zur Überprüfung der wahren Motive des Vermieters. Diese ansatzweise Überprüfbarkeit ist aber gerade das entscheidende Kriterium für die formale Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens (vgl. BGH aaO). Randnummer 17 f) Sofern der Vermieter eine Mieterhöhung nach dem Stuttgarter Mietspiegel vornehmen will, ist er von einer Benennung der darin aufgeführten Kriterien bei Lage und Ausstattung nur dann befreit, wenn er jeweils von der untersten Kategorie ausgeht. Immer dann, wenn er eine höhere Kategorie wählt, muss er diese Einordnung durch Benennung der einschlägigen Mietspiegelkriterien beschreiben. Die Rechtsauffassung der Klägerin, sie müsse allenfalls das benennen, was für eine überdurchschnittliche Einordnung spreche, ist nicht zutreffend. Zwar geht der Stuttgarter Mietspiegel als „Normalfall“ von durchschnittlichen Lagen und Ausstattungen aus und sieht Kriterien für die Abweichung nach unten und oben vor. Die Systematik des § 558a Abs. 1 S. 1 BGB - allein auf die kommt es hier an - ist aber eine andere. Danach muss der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen vollständig begründen, es ist nicht Aufgabe des Mieters, das Fehlen abwertender Merkmale darzutun. Soweit im Mietspiegel die Kategorie „durchschnittlich“ nicht die unterste ist, muss der Vermieter die höhere Einstufung durch Benennung der Kriterien des Mietspiegels begründen. Randnummer 18 g) Im hier zu entscheidenden Fall sind alle vom Vermieter nachgetragen Kriterien zur Lage unbestimmt und wertend, bei der Ausstattung sind lediglich die Kriterien des vom Vermieter gestellten gefliesten Küchenbodens und des Dielenbodens nicht wertende, tatsächliche, die anderen sind wiederum unbestimmt und wertend. Deswegen hätte die von der Klägerin beauftrage SÜ GmbH im Mieterhöhungsverlangen bei der Ausstattung der Wohnung alle vier von ihr für einschlägig erachteten Kriterien benennen müssen. Die Wohnung des Beklagten gehört zur Baualtersklasse „vor 1975“, weswegen die unterste Ausstattungskategorie „sehr einfach“ ist. Die von der Klägerin angestrebte Einordnung in die Ausstattungskategorie „durchschnittlich“ ist die dritte von unten, also nicht die niedrigste. Daher war das Mieterhöhungsverlangen formal unwirksam, geheilt wurde diese Unwirksamkeit erst gem. § 558b Abs. 2 BGB im Prozess. Wegen der Lage fehlen ebenfalls die an sich für die formale Wirksamkeit notwendigen Angaben. Insoweit kommt der Klägerin jedoch zugute, dass sie die Wohnung in einer Lage „mit Nachteilen“ sieht, also der untersten Lagekategorie. Letztlich hilft das der Klägerin indes nicht, weil die formale Unwirksamkeit bezüglich der Ausstattung zu einer formalen Unwirksamkeit des gesamten Mieterhöhungsverlangens führt. Randnummer 19 2. Die Berufung der Klägerin hat nur wegen der angegriffenen Kostenentscheidung des Amtsgerichts Erfolg. Auf die Beschwerde der Klägerin hin wurde der Streitwert der Widerklage durch Beschlüsse des Amtsgerichts vom 21. Juli 2014 (32 C 6187/12) und des Landgerichts vom 29. August 2014 (13 T 21/14) korrigiert; wegen der Einzelheiten wird auf die Gründe dieser Beschlüsse Bezug genommen. Aufgrund des geänderten Streitwerts ist abweichend von der Entscheidung des Amtsgerichts im ersten Rechtszug von einem in etwa gleichwertigen Unterliegen der Parteien auszugehen. Die Kosten sind daher insoweit gem. § 92 Abs. 1 ZPO gegeneinander aufzuheben. Randnummer 20 Im Übrigen verbleibt es bei der Hauptsacheentscheidung des Amtsgerichts zur Widerklage. Das Amtsgericht hat zutreffend und von der Klägerin in der Berufung unbeanstandet erkannt, dass die Klägerin nach dem Mietvertrag rechtlich verpflichtet ist, die ausgesprochenen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Auch die Ausführungen des Amtsgerichts zu der Erforderlichkeit der Schönheitsreparaturen, soweit zugesprochen, sind richtig. Nachdem der Zustand der Wohnung in dem hier relevanten Bereich unstreitig ist, erübrigen sich dazu weitere Ausführungen des Berufungsgerichts. III. Randnummer 21 1. Die Kostenentscheidung des Berufungsverfahrens beruht auf §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 2 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Randnummer 22 2. Anlass, die Revision nach § 543 ZPO zuzulassen, besteht nicht, weil die Rechtssache bezüglich des Begründungszwangs im Hinblick auf § 558a Abs. 1 S. 1 BGB und den Stuttgarter Mietspiegel keine über Stuttgart hinausgehende grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine weitere Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert. Die Anforderungen an ein formal zulässiges Mieterhöhungsverlangen gem. § 558a Abs. 1 S. 1 BGB sind vom Bundesverfassungsgericht und vom Bundesgerichtshof hinlänglich geklärt (s.o.). Dass die insoweit vom 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entwickelten Grundsätze vom jeweils zur Entscheidung berufenen Gericht auf den jeweiligen Einzelfall anzuwenden sind, verleiht dem Einzelfall keine die Zulassung der Revision rechtfertigende grundsätzliche Bedeutung (BGH Beschluss vom 18.06.2013 - VIII ZR 2/13). 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ECLI:DE:BGH:2016:260416BVIIIZR54.15.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 54/15 vom 26. April 2016 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 26. April 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision durch einstim- migen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Beklagten sind seit 2007 Mieter eines Reihenendhauses der Klägerin in Berlin. Unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2011 forderte die Kläge- rin die Beklagten mit Schreiben vom 11. April 2012 auf, einer Erhöhung der Netto-Kaltmiete auf 10,23 €/qm zuzustimmen. Die Klägerin ist der Auffassung, der Berliner Mietspiegel 2011 sei ein taugliches Begründungsmittel, weil das dem Baualter (1995) und der Fläche des Hauses entsprechende Feld L 11 des Mietspiegels bei einem Unterwert von 6,01 €/qm, einem Mittelwert von 8,19 €/qm und einem Oberwert von 10,23 €/qm geeignet sei, die ortsübliche Vergleichsmiete, die im Streitfall angesichts besonderer Ausstattungsmerkmale des Hauses sogar bei 10,53 €/qm liege, wiederzugeben. Dabei sei es ohne Be- deutung, dass im Mietspiegel ausdrücklich ausgeführt sei, dass er "auf Woh- nungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern" nicht an- wendbar sei. Die Beklagten halten hingegen das Mieterhöhungsverlangen aus vorgenannten Gründen für formell unwirksam. 1 2 - 3 - Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung gerichteten Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklag- ten ist beim Landgericht ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter. II. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts liegt ein Grund für die Zulassung der Revision nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Nr. 2 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Siche- rung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich. 1. Nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats dürfen an die Be- gründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs. 1 BGB keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Denn Zweck des Begründungser- fordernisses ist es (lediglich), dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung Tatsachen mitzuteilen, die es dem Mieter ermöglichen, die vom Ver- mieter begehrte Mieterhöhung - zumindest ansatzweise - auf ihre Berechtigung überprüfen zu können (Senatsurteil vom 3. Februar 2016 - VIII ZR 69/15, WuM 2016, 219 Rn. 10 f.). So genügt es regelmäßig, wenn der Vermieter in dem Er- höhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete angibt und - soweit ein Miet- spiegel als Begründungsmittel herangezogen wird - die nach seiner Auffassung einschlägigen Kategorien des Mietspiegels benennt. Die Richtigkeit dieser Ein- ordnung ist keine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Erhöhungsverlangens (Senatsurteile vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 269/12, GE 2013, 1133 Rn. 23; vom 28. März 2012 - VIII ZR 79/11, NJW-RR 2012, 710 Rn. 16; vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, NJW 2009, 3 4 5 - 4 - 1667 Rn. 8; jeweils mwN). An diesen Rechtsgrundsätzen, zu deren Modifizie- rung der Streitfall keinen Anlass gibt, hält der Senat fest. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. a) Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass das Mieterhö- hungsverlangen der Klägerin vom 11. April 2012 den vorbezeichneten formellen Anforderungen gerecht wird. Entgegen der Auffassung der Revision steht der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens der Umstand nicht entgegen, dass im Berliner Mietspiegel 2011 ausdrücklich ausgeführt wird, dieser sei "auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern" nicht anwendbar. aa) Wie der Senat bereits in einem den Mietspiegel der Stadt Krefeld (2002) betreffenden Fall entschieden hat, reicht zur Begründung eines Erhö- hungsverlangens für die Miete eines Einfamilienhauses die Bezugnahme auf einen an sich nicht einschlägigen Mietspiegel jedenfalls dann aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilien- häusern liegt, denn es entspricht einem Erfahrungssatz, dass die Miete für Ein- familienhäuser im Regelfall über der Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäu- sern liegt (Senatsurteil vom 17. September 2008 - VIII ZR 58/08, NJW-RR 2009, 86 Rn. 11 f. mwN). bb) Die Revision - die zur Stützung ihrer Ansicht auf zwei das vorgenann- te Senatsurteil kritisch kommentierende Stimmen im Schrifttum verweist (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 12. Aufl., § 558a BGB Rn. 38a; MünchKommBGB/Artz, 6. Aufl., § 558a BGB Rn. 17) - meint, diese Entschei- dung könne auf den Berliner Mietspiegel 2011 bereits deshalb nicht übertragen werden, weil im Gegensatz zu dem Krefelder Mietspiegel (2002) der Berliner 6 7 8 9 10 - 5 - Mietspiegel 2011 die Anwendbarkeit des Mietspiegels auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern ausdrücklich ausschließe. Dies trifft nicht zu. Ungeachtet des zutreffend beschriebenen Unter- schieds der beiden Mietspiegel wird, wie bereits das Berufungsgericht richtig erkannt hat, das zur Begründung auf den Berliner Mietspiegel 2011 verweisen- de Mieterhöhungsverlangen der Klägerin den formellen Anforderungen gerecht. Weder der Krefelder Mietspiegel (2002) noch der Berliner Mietspiegel 2011 enthalten Datenmaterial für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichs- miete für Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern beziehungsweise Rei- henhäusern. Damit sind die für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in beiden Mietspiegeln angegebenen Entgelte zwar im Rahmen der Prüfung der Begrün- detheit eines auf sie Bezug nehmenden Mieterhöhungsverlangens nicht geeig- net, eine Indizwirkung (vgl. hierzu Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NZM 2013, 138 Rn. 16) für die gerichtliche Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Wohnungen zu entfalten, die sich in Ein- oder Zweifamilienhäusern beziehungsweise in Reihenhäusern befinden. Sehr wohl aber können die in derartigen Mietspiegeln genannten Entgelte dem Mieter eine Orientierungshilfe für die Einschätzung geben, ob die vom Vermieter für eine Wohnung in einem - wie hier - Reihenendhaus (neu) verlangte Miete der ortsüb- lichen Vergleichsmiete entspricht, weil für derartige Wohnungen gezahlte Mie- ten erfahrungsgemäß über den Mieten liegen, die für Wohnungen in Mehrfami- lienhäuser mit vergleichbaren Wohnwertmerkmalen gezahlt werden. Mehr, als dem Mieter diese ansatzweise Überprüfung zu ermöglichen, muss das im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens anzugebende Begründungsmittel nach § 558a Abs. 2 BGB nicht leisten. b) Das Berufungsgericht hat sich nach Beweisaufnahme davon über- zeugt, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin auch materiell berechtigt 11 12 13 - 6 - ist. Dagegen ist revisionsrechtlich nichts zu erinnern. Das Berufungsgericht hat nach alledem die Berufung der Beklagten gegen das klagezusprechende Urteil des Amtsgerichts zu Recht zurückgewiesen. 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 04.06.2014 - 5 C 182/12 - LG Berlin, Entscheidung vom 24.02.2015 - 63 S 192/14 - 14

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Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 711,00 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin die Zustimmung des Beklagten zur Erhöhung der Nutzungsgebühr für die Genossenschaftswohnung Nr. in der A.straße in M.. Randnummer 2 Der beklagte Mieter ist Mitglied der klägerischen G.-Genossenschaft M. eG (Vermieterin) und schloss mit dieser am 18.11.2004 einen Nutzungsvertrag über die Genossenschaftswohnung Nr. in der A.straße in M.. Die Wohnung liegt im 5. OG eines 1984 errichteten Mehrfamilienhauses und besteht aus 2 Zimmern, Küche, Bad und Loggia. Der Beklagte zahlte seit 01.08.2016 eine monatliche Grundnutzungsgebühr von 395,10 €. Randnummer 3 Mit Schreiben vom 21.04.2021 erhöhte die Klägerin die monatliche Grundnutzungsgebühr von bisher 395,10 € auf 454,35 € ab dem 01.07.2021 und stützte ihr Verlangen auf den Mietpreisspiegel 2021/22 der Stadt M.; die Betriebskostenvorauszahlung blieb unverändert. Eine zuvor mit Schreiben vom 19.05.2020 geltend gemachte Erhöhung der Nutzungsgebühr hat die Klägerin nach Widerspruch des Beklagten am 15.10.2021 zurückgenommen. Randnummer 4 Zur Berechnung legte die Klägerin im Rahmen des Erhöhungsschreibens vom 21.04.2021 eine Wohnungsgröße von 56,44 qm, das Baujahr 1984, eine Standardbadausstattung (Separate Dusche, WC im Badezimmer, Wände im Spitzwasserbereich geschützt und Waschmaschinenanschluss im Bad oder sonst in der Wohnung vorhanden) und eine Zentral-/Etagenheizung zugrunde. Das Vorhandensein eines Aufzugs bewertete die Klägerin mit + 3 %; die Wohnlage mit + 4 % (Fußläufige Distanz zum nächsten Eingang eines Stadtteilzentrums maximal 300 m). Des Weiteren berechnete die Klägerin einen Zuschlag von + 1 % für das Vorhandensein eines Abstellraums in der Wohnung, + 3 % für einen überdachten Fahrradabstellplatz und + 2 % für das Vorhandensein eines Kellers. Auf diese Weise errechnete die Klägerin eine ortsübliche Vergleichsmiete von 8,89 €/qm. Randnummer 5 Die Klägerin behauptet, Randnummer 6 ihre Bewirtschaftungskosten seien in den letzten Jahren gestiegen. Die Klägerin lege alle zwei Jahre interne Zielnutzungsgebühren fest, welche von den Kosten abhängen würden, welche der Genossenschaft entstehen. Die letzte interne Anpassung für die streitgegenständliche Wohnung habe im September 2019 stattgefunden. Nutzungsgebühren für die Garagen würden separat angepasst. Randnummer 7 Sie meint, es liege kein Verstoß gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz vor, da der Beklagte – im Gegensatz zu allen anderen Mitgliedern – ein geringeres Nutzungsentgelt für seine Garage bezahle. Dies müsse bei der Ermittlung der Nutzungsgebühr für die Wohnung gesondert berücksichtigt werden. Die Garage habe im Erhöhungsverlangen jedoch nicht separat aufgeführt werden müssen, da die verlangte Nutzungsgebühr ohnehin unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liege. Randnummer 8 Die Klägerin behauptet, die Wohnung sei fußläufig maximal 300 Meter vom nächsten Eingang eines Stadtteilzentrums entfernt. Dies ergebe sich aus dem Straßenverzeichnis zum Mietpreisspiegel. Randnummer 9 Sie meint, die vom Beklagten genannten zusätzlichen Merkmale könnten nicht in der Spannbreitenregelung berücksichtigt werden. Die Loggia der streitgegenständlichen Wohnung weise einen besonderen Nutzungswert auf, da er von drei Seiten von Hauswänden umgeben sei und daher gut vor Wind und Wetter geschützt und sogar teilweise überdacht sei. Sie befinde sich in ruhiger Lage mit Blick über die Dächer der Innenstadt. Auch der Fliesenbelag erhöhe den Wohnwert. Die Loggia sei daher mit ½ anzusetzen. Randnummer 10 Die Klägerin beantragt: Randnummer 11 Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Grundnutzungsgebühr für die Wohnung A.straße in M. von monatlich bisher 395,10 € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung und Garagennutzungsgebühr auf 454,35 € mit Wirkung ab 01.07.2021 zuzustimmen. Randnummer 12 Der Beklagte beantragt: Randnummer 13 die Klage wird abgewiesen. Randnummer 14 Der Beklagte trägt vor, Randnummer 15 die Klägerin habe ihr Mieterhöhungsverlangen ausschließlich auf den M. Mietspreisspiegel gestützt und dabei die genossenschaftlichen Grundsätze nicht berücksichtigt. Aus dem Selbstverständnis einer Genossenschaft – die sozialverträgliche Bereitstellung von preiswertem Wohnraum - würden sich gesteigerte Erläuterungspflichten gegenüber den Mitgliedern ergeben über die wirtschaftliche Kalkulationsgrundlage, die zu einer Erhöhung geführt habe. Im Rahmen des Erhöhungsverlangens müsse dargelegt werden, dass das bisher verlangte Nutzungsentgelt nicht mehr ausreichend für die Instandhaltungen und Kosten des Anwesens sei. Er meint, aufgrund des hohen Wohnungsanteils am M. Wohnungsbestand treibe die Klägerin mit ihren Erhöhungen des Nutzungsentgelts den Durchschnittswert des Mietspiegels nach oben. Nach eigener Darstellung habe die Klägerin 4.213 Wohnungen in M.. Randnummer 16 Der Beklagte meint, die Klägerin verstoße gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz. Der Beklagte habe aufgrund des streitgegenständlichen Erhöhungsverlangens eine im Vergleich zu anderen Mitgliedern um 28,80 € erhöhtes Nutzungsentgelt zu bezahlen. Aus dem Erhöhungsschreiben gehe nicht hervor, dass die Klägerin das Erhöhungsverlangen auch auf eine Erhöhung der Stellplatznutzung um 2,50 € stütze. Zudem unterscheide die Klägerin nicht zwischen Bewohnern, deren Nutzungsverhältnis einen Stellplatz umfasse und Dritten, die lediglich einen Stellplatz im Anwesen angemietet hätten. Randnummer 17 Hinsichtlich der Einordnung in den Mietpreisspiegel trägt der Beklagte vor: Randnummer 18 Das Badezimmer verfüge nicht über eine separate Duschkabine. Es sei daher ein Abschlag von 1 % vorzunehmen. Er meint weiter, der Aufzug im Anwesen sei nicht barrierefrei erreichbar. Zudem sei dieser klein und unpraktisch. Es könne lediglich ein Zuschlag von + 1 % angesetzt werden. Hinsichtlich der Wohnlage müsse ein Abschlag von 2 % für „fußläufige Distanz zu einem Lebensmittelmarkt über 600 m entfernt“ und einer von 4 % für „fußläufige Distanz zu Parkanlagen und öffentlichen Grünflächen über 300 m entfernt“ gemacht werden. Randnummer 19 Abschläge seien zudem aufgrund des alten und unansehnlichen PVC-Bodens in Wohn- und Schlafzimmer und aufgrund der hohen Hitzebelastung in den Sommermonaten von mehr als 30 Grad Celsius vorzunehmen. Randnummer 20 Der Beklagte behauptet weiter, die Wohnfläche betrage nur 55,37 qm. Insbesondere sei die Loggia lediglich mit ¼ anzurechnen. Sie sei zum Aufenthalt nicht geeignet. Randnummer 21 Das Gericht hat die streitgegenständliche Wohnung am 30.06.2022 in Augenschein genommen. Hinsichtlich weiterer Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Parteien samt Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 22.03.2022 und auf das Protokoll des Ortstermins vom 30.06.2022 Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 22 Die Klage ist zulässig und überwiegend begründet. I. Randnummer 23 Die Klägerin hat gegen den Beklagten gemäß § 558b Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung von bisher monatlich 395,10 € auf nunmehr 451,26 € mit Wirkung ab dem 01.07.2021. 1. Randnummer 24 Auf das Nutzungsverhältnis zwischen den Parteien über die streitgegenständliche Wohnung findet Mietrecht Anwendung. a) Randnummer 25 Die Benutzung der Einrichtungen einer Genossenschaft durch Mitglieder als sogenannter Dauernutzungsvertrag stellt jedenfalls dann einen Mietvertrag dar, wenn der Gebrauch wenigstens für kurze Zeit ausschließlich und gegen besonderes Entgelt überlassen wird. (BGH, Urt. v. 14.10.2009 – VIII ZR 159/08; BGH, Urt. v. 10.09.2003 – VIII ZR 22/03; OLG Karlsruhe Urt. v. 21.01.1985 – 3 REMiet 8/84 LG Wiesbaden, Urt. v. 28.08.1962 – 1 S 263/62; Palandt/Weidenkaff, 75. Auflage, 2016, Einf. v. § 535 Rn. 22 m.w.N; MüKo/Häublein, 7. Auflage, 2016, Vor § 535 Rn. 40). Der Nutzungsvertrag enthält Rechte und Pflichten, für die das Mietrecht Anwendung findet. Der Beitritt zu einer Genossenschaft ist hingegen ein korporativer Akt nach den Regelungen des Genossenschaftsrechts und der jeweiligen Genossenschaftssatzung. Beide Bereiche sind strikt zu trennen. Im Ergebnis ist ein Bewohner einer Genossenschaftswohnung, daher sowohl Mieter als auch Genossenschaftsmitglied und somit Teilhaber an der betreffenden Genossenschaft. Randnummer 26 Da beide Bereiche an der Stelle zu trennen sind, an welcher es um die jeweilige Materie geht, steht auch § 551 Abs. 1 BGB der Anwendung von Mietrecht nicht entgegen, auch wenn für die Überlassung der Wohnung vom Beklagten insgesamt 12 Geschäftsanteile zu je 150 € gekauft wurden und dies die zulässige Kaution, welche in § 551 Abs. 1 BGB geregelt ist, übersteigt. § 551 Abs. 1 BGB steht der Anwendung von Mietrecht auf Genossenschaftsverhältnisse nicht entgegen, wenn das Mitglied verpflichtet ist, einen genossenschaftlichen Anteil zu entrichten, weil es sich bei den Genossenschaftsanteilen um die finanzielle Beteiligung an der Genossenschaft als Unternehmen selbst handelt und diese mithin deren Eigenkapital darstellen. Die Anteile müssen – anders als die Mietkaution - auch nicht vom Vermögen des Vermieters separiert werden. (vgl. LG Regensburg, NZM 2010, 360; Feßler/Roth, WuM 2010, 67; Weidenkaff in Grüneberg, BGB, 70. Aufl., § 551, Rn. 2; Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl, § 551, Rn. 32). Es ist zwischen genossenschaftlichen und mietrechtlichen Erklärungen der Parteien zu trennen. Randnummer 27 Entgegen der Auffassung des Beklagten ist ein Hinweis darauf, dass die Vorschriften des BGB auf das vorliegende Nutzungsverhältnis Anwendung finden, obsolet, da wie bereits dargestellt allgemein anerkannt ist, dass die Vorschriften über das Wohnraummietrecht auch für genossenschaftliche Nutzungsverhältnisse gelten. Randnummer 28 Aus der Satzung der Klägerin und dem Genossenschaftsrecht ergeben sich auch keine Besonderheiten, welche vorliegend eine Abweichung der allgemeinen Grundsätze rechtfertigen würden. Nach § 2 der Satzung ist der Zweck der Genossenschaft darauf gerichtet, den Erwerb oder die Wirtschaft ihrer Mitglieder oder deren soziale oder kulturelle Belange durch gemeinschaftlichen Geschäftsbetrieb zu fördern. Eine Konkretisierung hinsichtlich der Ausgestaltung dieser wohnungswirtschaftlichen Geschäfte ist in der Satzung nicht enthalten und ergibt sich auch nicht aus dem Dauernutzungsvertrag selbst. Der vom Beklagten vorgetragene Zweck - sozialverträgliche Bereitstellung von preiswerten Diensten wie zum Beispiel von preiswertem Wohnraum - findet sich hingegen nicht explizit in der Satzung. Der einzige grundlegende Unterschied zu einem gewöhnlichen Wohnraummietvertrag liegt somit in der Bindung des Nutzungsrechts an die Mitgliedschaft in der Genossenschaft. Diese Abrede, die auf der körperschaftsrechtlichen Beziehung zwischen der Genossenschaft und ihren Mitgliedern beruht, gibt dem Vertrag jedoch keine Prägung, die ihn grundlegend von einem Mietverhältnis unterscheiden würde. b) Randnummer 29 Mit dem nur gegenüber dem Beklagten geltend gemachten Erhöhungsverlangen verstößt die Klägerin nicht gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz. Randnummer 30 Die zwischen dem Beklagten und der Klägerin durch die Mitgliedschaft in der Genossenschaft bestehende Sonderbeziehung begründet für die Klägerin besondere Pflichten, die auf das Mietverhältnis einwirken (BGH NJW 1960, 908). Ausfluss dieser Sonderbeziehung ist der sogenannte „genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz“. Der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz fordert eine willkürfreie und auf sachlich nachvollziehbare Kriterien gestützte Behandlung der Genossenschaftsmitglieder (BGH, Urt. v. 14.10.2009 – VIII ZR 159/08; LG Offenburg, Urteil vom 10. März 1998 – 1 S 191/97). Dabei sind bei Maßnahmen in einem nahen zeitlichen und sachlichen Zusammenhang einheitliche Maßstäbe zu Grunde zu legen (Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 535, Rn. 106). Die Genossenschaft und ihre Organe sind jedoch berechtigt, unterschiedlichen Verhältnissen Rechnung zu tragen und zwischen den Mitgliedern nach sachlichen Kriterien in angemessener Weise zu differenzieren. Randnummer 31 Vorliegend hat die Klägerin im Frühjahr 2021 nur vom Beklagten ein erhöhtes Nutzungsentgelt verlangt. Ohne sachliche Kriterien, bei denen der Genossenschaft ein weiter Ermessensspielraum eingeräumt ist, ist die Klägerin nicht berechtigt, eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete bei nur einem Genossenschaftsmitglied zu verlangen (AG Köln, Urteil vom 04.06.2013, Az. 205 C 592/12). Die Klägerin hat jedoch bei den übrigen Genossenschaftsmitgliedern das Nutzungsentgelt bereits im Jahr 2020 erhöht. Eine damals auch gegenüber dem Beklagten zunächst geforderte Erhöhung hat die Klägerin nach Widerspruch des Beklagten wieder zurückgenommen. Der Beklagte hat damals seine Zustimmung verweigert, während die übrigen Mitglieder der Genossenschaft ihre Zustimmung zur Erhöhung erteilt haben. Damit hat der Beklagte selbst einen Unterschied zu den übrigen Mitgliedern der Genossenschaft geschaffen (vgl. auch BGH, NJW-RR 2010, 226). Das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen sorgt daher nur dafür, die Genossen nun wieder gleich zu stellen. Dabei ist es unerheblich, dass das Erhöhungsverlangen gegenüber dem Beklagten - auf die Quadratmeterzahl der Wohnung bezogen - im Vergleich zu den Erhöhungen gegenüber den übrigen Genossen im Jahr 2020 höher ausfällt. Zum einen hat sich der anzuwendende Mietpreisspiegel geändert. Den Grund für die Anwendung des späteren Mietpreisspiegels hat der Beklagte durch seinen Widerspruch zum ursprünglichen Verlangen selbst geschaffen. Ein sachlicher Grund für eine abweichende Behandlung liegt zudem auch vor bei Unterschieden in Art oder Lage der Wohnung, im Zustand der Einrichtung oder in der Zahl der Mitbewohner (Münchner Anwaltshandbuch/Möhlenkamp, Wohnraummietrecht, § 48, Rn. 100). Die Klägerin hat sich bei der Erhöhung am M. Mietpreisspiegel 2021/2022 orientiert. Durch die Eingruppierung der Wohnung am Mietpreisspiegel wird der unterschiedlichen Ausstattung und Beschaffenheit von Wohnungen im selben Objekt Rechnung getragen. Der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz fordert nämlich gerade nicht eine auf die Quadratmeterzahl der Wohnungen bezogene centgenaue Übereinstimmung des Nutzungsentgelts der verschiedenen Wohnungen. Es ist unerheblich, dass die Klägerin im Rahmen ihres schriftsätzlichen Vorbringens einen angeblichen Rückstand des Beklagten im Vergleich zu den übrigen Genossen im Hinblick auf die abweichende Behandlung bei der Erhöhung der Stellplatzmiete aufgeschlüsselt und damit eine im Vergleich zu den übrigen Genossen erhöhte Nutzungsgebühr zu begründen versucht. Diese Begründung war jedoch nicht Grundlage des Erhöhungsverlangens vom 21.04.2021, welches allein auf den M. Mietpreisspiegel gestützt wurde, und kann daher außer Betracht bleiben. Randnummer 32 Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin stellt auch keine Strafaktion gegen den Beklagten dar. Die Mieterhöhung darf nämlich keine Sanktion gegenüber einem Genossen darstellen, der lediglich seine gesetzlichen Rechte geltend macht (Krautschneider, WuM 2006, 184; LG Offenburg WuM 1998, 289). Vorliegend hat die Klägerin bereits mit Schreiben vom 01.09.2020 ein erhöhtes Nutzungsentgelt gefordert und dieses Erhöhungsverlangen nach Widerspruch des Beklagten wieder zurückgenommen. Es stand der Klägerin jedoch frei, das ursprüngliche Erhöhungsverlangen wieder zurückzunehmen. Das erneute Erhöhungsverlangen stellt keine Sanktion dar. Bezüglich des Sanktionscharakters darf nicht auf das subjektive Empfinden des Einzelnen abgestellt werden, zumal dieser eine Ungleichbehandlung regelmäßig als Sanktion wahrnimmt. Die Überlegungsfrist des § 558 BGB ist eine Schutzvorschrift für den Mieter. Durch die Rücknahme des Erhöhungsverlangens entfällt die Verpflichtung zur Zustimmung und damit auch die Verpflichtung zur Zahlung eines höheren Nutzungsentgelts. Der Vermieter ist jedoch nicht gehindert, ein neues – möglicherweise sogar höheres - Erhöhungsverlangen mit späterem Zahlungsbeginn zu fordern. Vor diesem Risiko will § 558 BGB den Mieter nicht schützen, denn der Mieter wird hinsichtlich der Höhe des Nutzungsentgelts bereits über die Kappungsgrenze geschützt. Aus dem erneuten Erhöhungsverlangen des Vermieters können daher keine negativen Schlüsse gezogen werden (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 558a, Rn. 19-21). 2. Randnummer 33 Die Klägerin kann sich zur Begründung des Erhöhungsverlangens auf den M. Mietpreisspiegel 2021/2022 berufen. Zwar bieten Genossenschaften meist im Vergleich zu dem marktüblichen Zins einen günstigeren Mietzins an. Entgegen den Ausführungen des Beklagten kann sich auch eine Genossenschaft dennoch auf den M. Mietpreisspiegel berufen. Wohnungen von Genossenschaften sind vom M. Mietpreisspiegel gerade nicht ausgeschlossen und wurden auch zur Ermittlung der Vergleichsmiete herangezogen. Da sie keine außergewöhnliche Vermietungsform darstellen weist ihre Nichterwähnung im Ausschlusskatalog darauf hin, dass sie vom Mietpreisspiegel umfasst werden (so auch AG Charlottenburg, Urteil vom 27.02.2015, Az. 232 C 264/14, Rn. 22 - zitiert nach Juris). Randnummer 34 Die Genossenschaft unterliegt – soweit sie sich zur Begründung einer Erhöhung der Nutzungsgebühr auf den Mietpreisspiegel beruft – auch keinen erhöhten Begründungspflichten. Die Grenze für den Begründungsaufwand bildet das Mietrecht. Den mietrechtlichen Anforderungen an die Begründung ist die Klägerin gerecht geworden. Danach muss das Erhöhungsverlangen erkennen lassen, wie der Vermieter die Wohnung in den Mietspiegel eingruppiert hat (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 558a, Rn. 35-43). Vorliegend hat die Klägerin zur Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens den Mietpreisspiegel der Stadt M. 2021/2022 beigefügt, sowie dem Beklagten schriftlich erläutert und farblich hervorgehoben, worauf sie ihr Verlangen jeweils stützt. Randnummer 35 Entgegen der Auffassung des Beklagten stellt die Orientierung an den Mieten des Mietpreisspiegels M. auch kein bloßes Streben nach Gewinnmaximierung dar. In den M. Mietpreisspiegel fließen auch die Wohnungen der M. Wohnungsbaugesellschaft mbH mit ein. Diese ist nach eigenen Angaben mit mehr als 19.400 Wohnungen die größte kommunale Wohnungsbaugesellschaft in Baden-Württemberg. Es ist gerichtsbekannt, dass die M. Wohnungsbaugesellschaft mbH ihre Mieten zum großen Teil auch unter Marktpreis ansetzt. Aus diesem Grund war der vorangegangene Mietpreisspiegel der Stadt M. in einem presseträchtigen Verfahren (Verfahren vor dem Amtsgericht Mannheim, Az. 14 C 2492/18) als nicht qualifiziert gerügt worden. Es wurde eingewandt, die Wohnungen der M. Wohnungsbaugesellschaft mbH dürften nicht in die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit einbezogen werden, da diese so günstig angeboten würden, dass sie aufgrund ihrer Anzahl und der verlangten Miethöhe den ortsüblichen Mietpreis in M. künstlich nach unten drücken würden und so mietpreisdämpfend wirkten. Auch in die Berechnung des hier streitgegenständlichen Mietpreisspiegels 2021/2022 sind ausweislich der Vorbemerkungen zum M. Mietpreisspiegel 2021/2022 die Wohnungen der M. Wohnungsbaugesellschaft mbH mit eingeflossen. Es ist gerichtsbekannt, dass der Wohnungsbestand der M. Wohnungsbaugesellschaft mbH einem Marktanteil von 13 % entspricht. Von einem Streben nach Gewinnmaximierung bei bloßer Orientierung an der ortsüblichen Vergleichsmiete kann daher im Stadtgebiet M. keinesfalls gesprochen werden. Randnummer 36 Die Klägerin trägt zudem substantiiert vor, ihre laufenden Kosten seien gestiegen. Dies ergibt sich zudem aus dem Geschäftsbericht der Klägerin, welcher für alle Mitglieder einsehbar ist. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass durch die Erhöhung des Nutzungsentgelts die wirtschaftlichen Interessen der Mitglieder nicht gewahrt würden oder gar gegen deren Interesse verstoßen würde. 3. Randnummer 37 Die formalen Anforderungen für die Erhöhung gemäß § 558a BGB wurden eingehalten. Randnummer 38 Zudem hat die Klägerin die Kappungsgrenze eingehalten (§ 558 Abs. 3 BGB) und die Miete war mehr als 15 Monate nicht verändert worden, § 558 Abs. 1 BGB. Randnummer 39 Die Nettokaltmiete liegt mit 451,26 € im Rahmen der ausweislich des M. Mietpreisspiegels 2021/2022 ortsüblichen Vergleichsmiete. Randnummer 40 Die im M. Mietpreisspiegel 2014 aufgeführten Mieten geben die ortsübliche Vergleichsmiete wieder, §§ 558 Abs. 2, 558d Abs. 3 BGB. Gemäß § 558d Abs. 3 BGB wird bei einem qualifizierten Mietspiegel vermutet, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Der Beklagte hat die Vermutung nicht erschüttert. Zur Erschütterung der Vermutungswirkung muss die entsprechende Partei substantiiert vortragen warum der qualifizierte Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete nicht richtig angeben soll und dann diesen Vortrag gegebenenfalls beweisen (Börstinghaus in: Schmitdt- Futterer, Mietrecht, 2014, § 558d, Rn. 103). Der Beklagte hat insbesondere keine konkreten Mängel des qualifizierten Mietspiegels benannt, aus denen geschlossen werden könnte, dass die ausgewiesenen Werte zumindest für die Vertragswohnung nicht zutreffend sind. a) Randnummer 41 Die Größe der Wohnung ist mit 55,78 qm zu berücksichtigen. Ausweislich des Grundrissplans (Anlage B 4) beträgt die Größe der Wohnung 55,78 qm (17,67 qm Wohnen + 4,38 qm Bad + 6,7 qm Diele +17,19 qm Schlafen + 0,4 qm Abst. + 8,77 qm Küche + 0,665 qm Loggia (1/4)). Randnummer 42 Die Fläche der Loggia kann vorliegend nur mit ¼ der Fläche Berücksichtigung finden. Gemäß den Bestimmungen des M. Mietpreisspiegels 2021/2022 werden die Grundflächen von Balkonen, Loggien, etc. der Wohnfläche gemäß Wohnflächenverordnung in der Regel mit einem Viertel angerechnet, bei besonderem Nutzungswert maximal bis zur Hälfte der Grundfläche. Das Gericht ist nach der erfolgten Beweisaufnahme davon überzeugt, dass die Loggia der streitgegenständlichen Wohnung keinen besonderen Nutzungswert aufweist. Weder die Beschaffenheit noch die Lage der Loggia laden zu einem Aufenthalt im Freien ein. Zwar ist die Größe der Loggia ausreichend bemessen, um sich auf einem Stuhl an einem kleinen Tisch sitzend auf dieser aufzuhalten. Dabei fällt der Blick jedoch aufgrund der Höhe der Brüstung lediglich auf die Seitenwände oder die unansehnliche mit Metallschiene verkleidete Brüstung selbst. Der Dachüberstand von lediglich ca. 30 Zentimetern ist nicht geeignet, um einen Schutz vor Wind und Wetter zu bieten. Es findet sich auch keine Schutzvorrichtung gegen die Verschmutzung durch Vogelkot, sodass sich die Loggia auch nur bedingt zum Trocknen von Wäsche oder dem Aufstellen von Gartenmöbeln eignet. b) Randnummer 43 Unstreitig ist die Wohnung bei der Vergleichsmietenberechnung unter der Baualtersklasse 1978 -1994 einzuordnen und damit ein Abschlag von 4 % vorzunehmen. c) Randnummer 44 Aufgrund der konkreten Badausstattung ist ein Abzug von 1 % vorzunehmen. Es liegt eine einfache Badausstattung im Sinne des Mietspreisspiegels vor. Die Badausstattung ist danach als einfach anzusehen, wenn weniger als vier der in Tabelle 3.1 genannten Badausstattungsmerkmale vorliegen. Der prozentuale Abschlag für jedes zur Anzahl von vier fehlende Merkmal beträgt 1 Prozent. Vorliegend sind lediglich drei Merkmale gegeben: Im Badezimmer befindet sich ein WC, in der Wohnung ist ein Waschmaschinenanschluss vorhanden und die Wände im Bad sind im Spritzwasserbereich geschützt. Insbesondere ist in der Wohnung des Beklagten keine separate Duschkabine vorhanden. Das Badezimmer verfügt lediglich über eine Duschmöglichkeit, die mittels eines Duschvorhangs abgetrennt ist. Der Mietspreisspiegel verlangt jedoch explizit eine „separate“ Dusch-“kabine“. Eine solche liegt – davon konnte sich das Gericht auch im Rahmen des Augenscheintermins überzeugen – nicht vor. d) Randnummer 45 Das Vorhandensein eines Aufzugs ist grundsätzlich mit einem Aufschlag von 3 % zu berücksichtigen. Etwaige Abzüge aufgrund der konkreten Ausgestaltung können später im Rahmen der Spannbreiteneinordnung vorgenommen werden. e) Randnummer 46 Die konkrete Wohnlage der streitgegenständlichen Wohnung führt zu einem Aufschlag von 4 %. Der nächste Eingang eines Stadtteilzentrums ist weniger als 300 Meter entfernt; der nächste Lebensmittelmarkt ist weniger als 600 Meter entfernt und die nächste öffentliche Grünfläche befindet sich in weniger als 300 Meter Entfernung. Dies ergibt sich ausdrücklich aus der Lageeinteilung zur Innenstadt und den Stadtteilzentren der Stadt M. aus dem Jahr 2018 sowie dem Straßenverzeichnis zur Lageeinordnung, welche Gegenstand des Mietspreisspiegels 2021/2022 ist. Die Häuser der A.straße Nr. 1 bis 104 sind danach expliziert weniger als 300 Meter fußläufiger Distanz zum nächsten Eingang eines Stadteilzentrums entfernt und befinden sich in weniger als 300 Meter Entfernung zu Parkanlagen und öffentlichen Grünflächen bzw. weniger als 600 Meter Entfernung zu einem Lebensmittelmarkt. Eine Vermessung ist daher aufgrund der ausdrücklichen Einordnung hinsichtlich der Kategorien des Mietpreisspiegels entbehrlich. f) Randnummer 47 Im Rahmen der Spanneneinordnung ist ein weiterer Abzug von 1 % vorzunehmen. Randnummer 48 Abweichungen nach oben oder unten sind ausweislich des Mietpreisspiegels 2021/2022 im Rahmen der Spanneneinordnung jedoch gerechtfertigt, wenn vom jeweiligen durchschnittlichen Merkmalstandard (z.B. hinsichtlich Qualität, Menge oder Umfang) der in den Tabellen angeführten Merkmale oder der erhobenen, aber nicht zusätzlich mietpreisbeeinflussenden Merkmale erheblich abgewichen wird. aa) Randnummer 49 Vorliegend liegt aufgrund der Größe des Aufzugs und des Umstands, dass dieser weder von der Hauseingangstüre noch von der Tiefgarage aus barrierefrei erreichbar ist, eine Abweichung vom durchschnittlichen Markmalstandard eines Aufzugs vor. Es handelt sich nämlich nicht lediglich um eine Stufe, die zum Erreichen des Aufzugs überwunden werden muss, sondern um einen kompletten Treppenabsatz mit 6 bzw. 10 Stufen. Die Vorteile eines Aufzugs, nämlich der erleichterte Transport von Menschen und Einkäufen, werden damit wesentlich eingeschränkt. Einkäufe müssen erst umständlich über einen Treppenabsatz transportiert werden, bevor diese mittels des Aufzuges in die oberen Stockwerke verbracht werden können. Ein höherer Abzug als 1 % war jedoch nicht vorzunehmen. Der Umstand, dass die Wohnung des Beklagten im 5. OG über einen Aufzug erreicht werden kann und somit nicht mehrere Stockwerke zu Fuß überwunden werden müssen, rechtfertigt einen Aufschlag von 2 % im Vergleich zu einem Anwesen ohne Aufzug. bb) Randnummer 50 Weitere Abzüge und Aufschläge waren im Rahmen der Spannbreiteneinordnung nicht vorzunehmen. Randnummer 51 Insbesondere war kein Abschlag aufgrund der hohen Hitzebelastung in den Sommermonaten vorzunehmen. Die Wohnung des Beklagten befindet sich direkt unter dem Dach im 5. OG. Mehrere Zimmer – wie z.B. das Schlaf- und Wohnzimmer - haben lediglich ein Dachfenster und kein zusätzliches Wohnfenster. Ein Querlüften während einem kühlen Regenschauer ist damit nur bedingt möglich. Solchen Wohnungen ist eine enorme Hitzeentwicklung in den heißen Sommermonaten immanent. Das Vorhandensein einer Klimaanlage, welche den Aufenthalt im Sommer deutlich angenehmer machen und damit die Wohnqualität steigern würde, wäre mit einem entsprechenden Aufschlag zu berücksichtigen. Das Fehlen einer Klimaanlage kann hingegen nicht mit einem Abschlag berücksichtigt werden. Randnummer 52 Auch der Zustand des PVC-/Linoleumbodens rechtfertigt keinen Abzug. Behebbare Mängel haben bei der Erhebung der Nutzungsgebühr keine Bedeutung (LG Mannheim, NJW-RR 1991, 1108). cc) Randnummer 53 Entgegen der Einschätzung der Klägerin kann auch kein Aufschlag für das Vorhandensein eines überdachten Fahrradabstellplatzes oder eines Abstellraums innerhalb oder außerhalb der Wohnung erfolgen. Diese Merkmale sind im M. Mietpreisspiegel 2021/2022 explizit als solche Wohnwertmerkmale aufgeführt, die bei der Mietspiegelerstellung erhoben wurden, allerdings keinen nachweisbaren signifikanten Mietpreiseinfluss hatten und somit nicht in der Spannbreitenregelung berücksichtigt werden können. g) Randnummer 54 Ein Verstoß gegen die satzungsmäßigen Bestimmungen bei der Erhöhung des Nutzungsentgelts liegt nicht vor. Insbesondere war keine Beteiligung des Vorstands und des Aufsichtsrats am konkreten Erhöhungsverlangen erforderlich. Randnummer 55 Zwar haben gemäß § 17 der Satzung Vorstand und Aufsichtsrat nach gemeinsamer Beratung durch getrennte Abstimmung über die Grundsätze für die Vergabe von Genossenschaftswohnungen und für die Benutzung von Einrichtungen der Genossenschaft zu entscheiden. Gemeint ist damit jedoch ausdrücklich nur die grundsätzliche Vergabeentscheidung, nicht jedoch das einzelne Erhöhungsverlangen gegenüber einem Genossenschaftsmitglied. Nach schlüssigem Vortrag der Klägerin haben Vorstand und Aufsichtsrat über die Zielnutzungsgebühren entschieden. Randnummer 56 Eine Beteiligung aller Genossenschaftsmitglieder bei der Anpassung der Zielnutzungsgebühren sieht § 17 der Satzung gerade nicht vor. II. Randnummer 57 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Randnummer 58 Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001547962 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 72/14 vom 1. Juli 2014 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 1. Juli 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch ein- stimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der weiteren in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Revisions- zulassungsgründe vor. Die vom Berufungsgericht eingehend erörterte Frage, ob § 174 BGB auf das Mieterhöhungsbegehren (§ 558a BGB) zumindest entspre- chend anzuwenden ist, so dass der Mieter ein von einem bevollmächtigten Ver- treter des Vermieters ohne Beifügung einer Vollmachtsurkunde gestelltes Miet- erhöhungsbegehren zurückweisen kann, ist nicht entscheidungserheblich. Denn dem Mieterhöhungsbegehren der von der Klägerin bevollmächtigten Hausver- waltung (B. Immobilien GmbH) vom 19. September 2012 war eine Voll- macht der Klägerin beigefügt. Die weitere vom Berufungsgericht erörterte Frage, welche Anforderun- gen an ein von einer juristischen Person in Textform (§ 126b BGB in der hier anzuwendenden, bis 12. Juni 2014 gültigen Fassung) verfasstes Schreiben zu stellen sind, rechtfertigt die Zulassung der Revision ebenfalls nicht, denn diese Frage ist durch das Senatsurteil vom 7. Juli 2010 (VIII ZR 321/09, NJW 2010, 1 2 - 3 - 2945 Rn. 16) geklärt. Der Senat hat in dieser Entscheidung ausgeführt, dass es bei einer nach § 10 WoBindG oder - wie hier - in Textform (§ 126b BGB) abzu- gebenden Erklärung nicht erforderlich ist, den für die juristische Person tätig gewordenen Mitarbeiter namentlich zu benennen; vielmehr genügt die Angabe des Namens der juristischen Person. Wie der Senat (aaO, Rn. 17) weiter aus- geführt hat, dient die Textform der Erleichterung des Rechtsverkehrs, die in ihr Gegenteil verkehrt würde, wenn die natürliche Person, die gehandelt hat, namentlich aufgeführt werden müsste und darüber hinaus - vor dem Hinter- grund des § 174 BGB - eine eigenhändig unterzeichnete Vollmacht für diese Person vorzulegen wäre. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat die Beklagte zu Recht verurteilt, der von der Klägerin begehrten Mieterhö- hung von 256,92 € auf 268,89 €, deren materielle Voraussetzungen zwischen den Parteien nicht in Streit stehen, zuzustimmen. Entgegen der Auffassung der Revision erfüllt das Mieterhöhungsverlan- gen auch die nach § 558a BGB zu stellenden formellen Anforderungen, insbe- sondere ist die nach § 558a Abs. 1, § 126b BGB erforderliche Textform ge- wahrt. Der nach § 126b BGB erforderliche Abschluss der Erklärung ist durch die Formulierung auf Seite 3 gewahrt ("Dieses Schreiben wurde maschinell erstellt und bedarf keiner Unterschrift"). Dass als Seite 4 zur Erleichterung für die Be- klagte noch eine vorbereitete Zustimmungserklärung beigefügt war, ändert da- ran entgegen der Auffassung der Revision nichts. Die an sich entbehrliche, tat- sächlich aber erfolgte namentliche Benennung der für die Hausverwaltung täti- gen Sachbearbeiter ist unschädlich und führt insbesondere nicht dazu, dass die Klägerin nunmehr hätte gesondert darlegen und nachweisen müssen, welche Funktionen die benannten Mitarbeiter innerhalb der B. Immobilien GmbH ausübten und dass sie von den vertretungsberechtigten Organen der Gesell- 3 4 - 4 - schaft bevollmächtigt waren. Dass das unter dem Briefkopf der B. Im- mobilien GmbH verfasste Mieterhöhungsverlangen vom 19. September 2012, dem eine Originalvollmacht der Klägerin vom gleichen Tag beigefügt war, von der Vollmacht der Klägerin gedeckt und dieser zuzurechnen war, unterliegt nach den Gesamtumständen keinem Zweifel. 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Görlitz, Entscheidung vom 12.07.2013 - 4 C 121/13 - LG Görlitz, Entscheidung vom 12.02.2014 - 2 S 151/13 - 5

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 220/13 vom 11. Februar 2014 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 11. Februar 2014 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch ein- stimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Das Berufungsgericht hat die Zulassung damit begründet, dass es noch keine höchstrichterliche Entscheidung zu der Frage gebe, ob und auf welcher Basis dem Vermieter eines "einzigartigen" Mietob- jekts ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung zustehe. Hieraus ergibt sich weder eine grundsätzliche Bedeutung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO noch liegt einer der weiteren in § 543 Abs. 2 ZPO genannten Revisionszulassungs- gründe vor. Vielmehr betrifft der Rechtsstreit einen ungewöhnlich gelagerten Einzelfall, dessen Entscheidung keine über die Sache hinausgehende Bedeu- tung zukommt. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 13. September 2007 den gemäß § 558a Abs. 2 BGB in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen genügt und materiell begründet ist (§ 558 BGB). a) Die Klägerin hat ihr Mieterhöhungsverlangen durch das der Beklagten übersandte Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständi- 1 2 3 - 3 - gen Dr. S. vom 25. August 2007 begründet, das die Vorinstanzen als aus- reichende Begründung gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB angesehen haben. Ei- nen Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf. Es kann dahinstehen, ob das Gutachten, wie die Revision geltend macht, um- fangreiche Mieterinvestitionen nicht oder nicht ausreichend berücksichtigt hat. Denn etwaige Mängel in dieser Hinsicht hätten nicht zur Folge, dass das Miet- erhöhungsverlangen bereits mangels der nach § 558a Abs. 2 BGB erforderli- chen Begründung aus formellen Gründen unwirksam wäre. Das Mieterhö- hungsverlangen soll den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berechti- gung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest an- satzweise nachzuvollziehen (Senatsurteile vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10, 12; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 18). Ob das dem Mieterhöhungsverlangen beigefügte Sachverständi- gengutachten Investitionen des Mieters ausreichend berücksichtigt hat, betrifft nicht die formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen, sondern ist eine Frage von dessen Begründetheit. b) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht auch die ortsübliche Vergleichsmiete mit Hilfe des von ihm beauftragten Sachver- ständigen rechtsfehlerfrei ermittelt. Es ist zutreffend davon ausgegangen, dass die vom Mieter geschaffenen Ausstattungen mangels anderweitiger vertragli- cher Vereinbarung nicht bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt werden dürfen (vgl. Senatsurteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 315/09, NZM 2010, 735 Rn. 12). Entsprechend diesen Vorgaben ist der vom Berufungsgericht beauftragte Sachverständige vorgegangen und hat die Mie- terinvestitionen durch Abschläge berücksichtigt. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht ferner die Vorgehensweise des Sachverständigen gebilligt, zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete den 4 5 - 4 - Berliner Mietspiegel heranzuziehen, obwohl das Mietobjekt bei der gebotenen Außerachtlassung der Mieterinvestitionen angesichts des dann zugrunde zu legenden Standards nicht in eine konkrete Ausstattungsklasse des Mietspiegels eingeordnet werden kann. Der Sachverständige hat diesem Problem dadurch Rechnung getragen, dass er die schlechteste Ausstattungsklasse laut Mietspie- gel als Ausgangspunkt gewählt und hiervon mit Rücksicht auf die hier noch schlechtere vermieterseitige Ausstattung Abschläge vorgenommen hat; dies ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Entgegen der Auffassung der Revi- sion führt der Umstand, dass es (bei Außerachtlassung der Mieterinvestitionen) keine Vergleichsobjekte ähnlich schlechter Ausstattung gibt, nicht dazu, dass keine ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden könnte und dem Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 BGB daher dauerhaft verwehrt wäre. Entsprechendes gilt für die weiteren Besonderheiten des Mietobjekts. Entgegen der Auffassung der Revision ist das Berufungsgericht auch bei der Einordnung des Mietobjekts als "Einfamilienhaus" oder "Mehrfamilienhaus" nicht von unzutreffenden Tatsachen ausgegangen. Es hat vielmehr zutreffend darauf abgestellt, dass bei dem ursprünglich als "hochherrschaftliche Villa" in G. errichteten Mietobjekt (mit einem 252,74 qm großen Erdgeschoss, einem Obergeschoss von 220,74 qm, einem 70,12 qm großen Dachgeschoss sowie einem Souterrain mit einer Größe von 109,74 qm) bereits bei dem Ab- schluss des Mietvertrags im Jahr 1964 "im Ansatz" eine Aufteilung in vier Woh- nungen vorhanden war, auch wenn es sich dabei - mit Rücksicht auf die Ge- meinschaftsküche und fehlende separate Bäder und Toiletten - nicht um Woh- nungen nach heutigen Anforderungen gehandelt hat. Im Übrigen ist das Mietob- jekt nach dem mieterseitigen Ausbau von der Beklagten und ihren Untermietern auch tatsächlich als Mehrfamilienhaus (mit vier abgeschlossenen Wohnungen) genutzt worden. Angesichts dieser Umstände hat das Berufungsgericht rechts- fehlerfrei die Vorgehensweise des Sachverständigen gebilligt, der zur Ermitt- 6 - 5 - lung der ortsüblichen Vergleichsmiete des Mietobjekts von den Mietspiegelwer- ten für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ausgegangen ist und hiervon - wie ausgeführt - Abschläge wegen der dahinter zurückbleibenden vermieterseitigen Ausstattung vorgenommen hat. 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 17.11.2010 - 207 C 91/08 - LG Berlin, Entscheidung vom 10.07.2013 - 65 S 4/11 - 7

ECLI:DE:BGH:2022:280922UVIIIZR300.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 300/21 Verkündet am: 28. September 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556d Abs. 1, § 556g Abs. 1, § 556g Abs. 2 aF, § 557 Abs. 1, § 558 Abs. 1 a) Durch die Zustimmung eines Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters kommt in der Regel eine Vereinbarung über die Erhöhung der Miete auf die neue Miethöhe zustande, die den Rechtsgrund für die daraufhin erbrachten erhöhten Mietzahlungen darstellt. b) Die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespann- ten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) finden auf eine Mieterhöhungsver- einbarung während eines laufenden Mietverhältnisses keine Anwendung. BGH, Urteil vom 28. September 2022 - VIII ZR 300/21 - LG Berlin AG Wedding - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 15. September 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 63 - vom 31. August 2021 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Re- gistrierung gemäß § 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Be- reich der Inkassodienstleistungen verfügt, macht aus abgetretenem Recht der Mieter einer Wohnung der beklagten Vermieterin Ansprüche wegen eines be- haupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB in Ver- bindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015, in Kraft getreten am 1. Juni 2015) geltend. Zwischen der Beklagten und den Mietern bestand im Zeitraum vom 16. April 2016 bis 31. März 2020 ein Mietverhältnis über eine 77,66 qm große 1 2 - 3 - Wohnung, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Ge- biet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Die vertraglich vereinbarte Netto- kaltmiete betrug zunächst 610,65 € (7,86 €/qm). Mit Schreiben vom 20. Juli 2017 verlangte die Beklagte von den Mietern die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete um 63,43 € auf sodann 674,08 € (8,68 €/qm). Diesem Mieterhö- hungsverlangen stimmten die Mieter am 6. September 2017 zu. Die Mieter traten am 13. Dezember 2018 ihre Ansprüche im Zusammen- hang mit der sogenannten Mietpreisbremse an die Klägerin ab, den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die vier nach der Rüge fälli- gen Monatsmieten. Mit Schreiben vom 2. Januar 2019 rügte die Klägerin gegenüber der Be- klagten - unter Berufung auf die Beauftragung durch die Mieter - gemäß § 556g Abs. 2 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB; im Folgenden: aF) einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Woh- nung. Die Klägerin verlangte mit dem Schreiben unter Fristsetzung Auskunft un- ter anderem über die Höhe der durch den Vormieter gezahlten Miete, über vorangegangene Mieterhöhungen und über durchgeführte Modernisierungsmaß- nahmen. Ferner begehrte sie die Rückerstattung der künftig über den zulässigen Höchstbetrag hinaus zu viel gezahlten Miete, die Herausgabe der anteiligen Kau- tion sowie die Abgabe der Erklärung, dass die künftig fällig werdende Miete auf den zulässigen Höchstbetrag herabgesetzt werde. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin zunächst Auskunftsansprüche im Zusammenhang mit den Regelungen über die "Mietpreisbremse" geltend ge- macht und die Rückzahlung von 117,96 € Miete für den Monat Januar 2019 sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 661,05 €, 3 4 5 - 4 - jeweils nebst Zinsen, begehrt. Als ortsübliche Vergleichsmiete bezogen auf den Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses hat sie hierbei einen Betrag von 6,17 €/qm angesetzt und als nach § 556d BGB zulässige Höchstmiete pro Monat einen Be- trag von 527,08 € zu Grunde gelegt. Nachdem die Beklagte die begehrten Aus- künfte im Laufe des erstinstanzlichen Verfahrens erteilt hatte, hat die Klägerin die Auskunftsansprüche für erledigt erklärt und insoweit die Feststellung der Erledi- gung dieser Ansprüche begehrt. Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Regelungen in §§ 556d ff. BGB fänden keine Anwendung, weil die von der Klägerin beanstandeten - nach der Rüge vom 2. Januar 2019 gezahlten - Mieten nicht zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbart worden seien, sondern auf einer Zustimmung der Mieter zu einem späteren Mieterhöhungsverlangen der Beklagten beruhten. Hierdurch sei eine Abänderungsvereinbarung nach § 311 Abs. 1 BGB zu Stande gekommen, die sich nicht allein auf den Erhöhungsbetrag, sondern auf den neuen Gesamtbetrag bezogen habe. Auf die Frage, ob das Miet- erhöhungsverlangen formell wirksam und materiell begründet gewesen sei, 6 7 8 9 - 5 - komme es auf Grund der erteilten Zustimmung der Mieter nicht an. Eine analoge Anwendung von §§ 556d ff. BGB auf die Mieterhöhungsvereinbarung komme ebenfalls nicht in Betracht. Die Situation bei Vertragsschluss sei nicht vergleich- bar mit derjenigen bei einer Mieterhöhungsvereinbarung in einem laufenden Mietverhältnis. Die Mieter hätten vor Abgabe einer Zustimmungserklärung zu ei- nem Mieterhöhungsverlangen ausreichend Zeit, dessen Berechtigung zu prüfen. Sie könnten sich diesem gegebenenfalls entgegenstellen, ohne nachteilige Fol- gen befürchten zu müssen. Ein Wohnungssuchender sei bei der entsprechenden Marktsituation dagegen nicht in der Lage, die von der Vermieterseite verlangte Miete vor Vertragsschluss zu beanstanden. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die Revision ist da- her zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei entschieden, dass der Klägerin aus wirksam abgetretenem Recht (vgl. Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 97 ff.; vom 8. April 2020 – VIII ZR 130/19, WM 2020, 991 Rn. 30 ff.) ein Anspruch auf Erteilung der begehrten Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB bereits im Zeitpunkt der Klageerhebung nicht zustand und deshalb auch der Antrag auf Feststellung der Erledigung dieses Anspruchs unbegründet ist. Zutreffend hat das Berufungsgericht weiter den aus abgetrete- nem Recht der Mieter erhobenen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete in Höhe von 117,96 € für Januar 2019 aus § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB, § 556g Abs. 2 BGB aF, § 398 BGB sowie den geltend gemachten Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gemäß § 280 Abs. 1, § 249 10 11 - 6 - Abs. 1, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG in der bis zum 30. September 2021 gel- tenden Fassung verneint. 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht eine Anwendbarkeit der Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) und damit einen Auskunftsan- spruch nach § 556g Abs. 3, § 398 BGB sowie einen Rückzahlungsanspruch aus § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB, § 556g Abs. 2 BGB aF, § 398 BGB deshalb verneint, weil die beanstandete Miete nicht auf der bei Mietbeginn geschlossenen Verein- barung, sondern auf einer nachträglichen, einvernehmlich vereinbarten Miet- erhöhung beruhte, für die die Regelungen der §§ 556d ff. BGB nicht gelten. a) Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass durch die Zustimmung der Mieter zu dem Mieterhöhungsbegehren der Beklagten eine wirksame Vereinbarung über die Erhöhung der Nettokaltmiete auf 674,08 € zustande gekommen ist, die den Rechtsgrund für die daraufhin jeweils erbrach- ten erhöhten Mietzahlungen darstellt (vgl. Senatsurteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 15). Ohne Rechtsfehler hat das Beru- fungsgericht hierbei die auf den Abschluss der Mieterhöhungsvereinbarung ge- richteten Willenserklärungen der Parteien dahingehend ausgelegt, dass Gegen- stand der Vereinbarung nicht nur der Erhöhungsbetrag, sondern auch der neue Gesamtbetrag ist, auf den die Miete erhöht wurde (vgl. Senatsurteil vom 11. De- zember 2019 - VIII ZR 234/18, aaO Rn. 17). aa) Diese tatrichterliche Auslegung der Individualerklärungen der Parteien kann vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob ge- setzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff außer 12 13 14 - 7 - Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Ver- fahrensfehlern beruht (st. Rspr; vgl. etwa Senatsbeschluss vom 8. Dezember 2020 - VIII ZR 271/18, juris Rn. 33 mwN). bb) Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze hält die vom Berufungsge- richt vorgenommene Auslegung einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand. Die Revision zeigt keine durchgreifenden Rechtsfehler des Berufungsgerichts bei der Auslegung der auf die Mieterhöhung gerichteten Willenserklärungen auf. Das Berufungsgericht hat entgegen der Auffassung der Revision insbesondere nicht den Grundsatz einer nach beiden Seiten hin interessengerechten Auslegung, bei der neben allen Umständen des Einzelfalls auch die Gebote von Treu und Glau- ben zu berücksichtigen sind (§§ 133, 157 BGB; vgl. Senatsurteile vom 27. April 2022 - VIII ZR 304/21, NJW 2022, 2030 Rn. 19 mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt; vom 21. Juli 2021 - VIII ZR 254/20, NJW 2021, 2958 Rn. 68), außer Acht gelassen. Vielmehr entspricht das Ergebnis des Berufungsgerichts einer an diesen Maßstäben ausgerichteten Auslegung. Entgegen der Auffassung der Revision haben die Parteien sich nicht auf die Vereinbarung eines Erhö- hungsbetrags beschränkt, sondern in Abänderung des bisherigen Mietvertrags auch eine künftig zu bezahlende Miete in Höhe des neuen Gesamtbetrags fest- gelegt. (1) Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Zustimmungserklärung der Mieter vom 6. September 2017, die als Entwurf dem Mieterhöhungsverlangen der Beklagten beigefügt war mit der Bitte um Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung durch Unterzeichnung und Rücksendung der Erklärung. Die gewählte Formulierung spricht dafür, dass Ge- genstand der Vereinbarung die Erhöhung der Miete auf den neuen Gesamtbetrag war und nicht lediglich die Höhe der Veränderung. Denn dort ist ausdrücklich von 15 16 - 8 - der "bisher vereinbarten" Nettokaltmiete, von deren "Veränderung" um 63,43 € und von der "neuen Vereinbarung" von monatlich 674,08 € die Rede. (2) Eine solche Deutung entspricht auch dem Sinn und Zweck der Miet- erhöhungsvereinbarung sowie der Interessenlage beider Parteien bei der Erhö- hung einer Miete. Denn diese ist darauf gerichtet, den bestehenden Mietvertrag für die Zukunft hinsichtlich der Miethöhe einvernehmlich zu ändern. Entscheidend für die weitere vertragliche Beziehung ist nicht, um welchen Betrag die ursprüng- liche Miete erhöht wurde, sondern wie hoch die künftig zu bezahlende Miete ist. Mit einer Mieterhöhungsvereinbarung wollen die Parteien ab dem vereinbarten Termin die bisherige Miete ändern und auf einen neuen Betrag festsetzen. Dem- entsprechend umfasst der Bindungswille der Parteien regelmäßig nicht nur die Höhe der Änderung, sondern insbesondere auch den neuen Gesamtbetrag. Eine ab Wirksamwerden der Mieterhöhung eintretende Aufgliederung der einheitlich zu bezahlenden Miete in zwei Teile, nämlich in den auf der Änderungsvereinba- rung beruhenden Erhöhungsbetrag und in die bis zu diesem Zeitpunkt verein- barte, auf dem ursprünglichen Mietvertrag beruhende Miete stellte dagegen eine künstliche und lebensfremde Zersplitterung eines einheitlichen Lebenssachver- halts dar, die dem beschriebenen Sinn und Zweck einer Mieterhöhungsvereinba- rung sowie der beidseitigen Interessenlage der Parteien zuwiderliefe. (3) Entgegen der Auffassung der Revision kann dieser Auslegung nicht entgegengehalten werden, dass die Mieter mit der Zustimmung zu einer Miet- erhöhung nicht auf ihre Rechte aus einem etwaigen Verstoß der bisherigen Miete gegen Regelungen über die "Mietpreisbremse" (§§ 556d ff. BGB) verzichten wollten. 17 18 - 9 - Die Revision nimmt nicht in den Blick, dass nicht der subjektive Wille der Mieter maßgeblich ist, sondern das Verständnis eines objektiven Erklärungsemp- fängers. Das Mieterhöhungsverlangen eines Vermieters ist in der Regel nach dem objektiven Empfängerhorizont so zu verstehen, dass mit der angestrebten Mieterhöhungsvereinbarung der erhöhte Betrag als künftig zu zahlende Miete festgelegt werden soll. Vor diesem Hintergrund kann der vorbehaltslosen Zustim- mungserklärung eines Mieters zu einer erhöhten Miete nach objektivem Empfän- gerhorizont regelmäßig nicht entnommen werden, dass er sich etwaige Rechte wegen einer eventuellen Unzulässigkeit der bisherigen Miete vorbehalten und deshalb nicht der neuen Gesamtmiete, sondern nur dem Erhöhungsbetrag an sich zustimmen wollte. Vielmehr ist eine solche Zustimmung aus Sicht eines ob- jektiven Empfängers dahin zu verstehen, dass der Mieter die erhöhte Miete künf- tig als vertragsgemäß anerkennt. Dies gilt im Streitfall auch deshalb, weil - unabhängig davon, ob ein Ver- stoß gegen § 556d BGB bei Mietvertragsschluss vorlag - im Zeitpunkt der Miet- erhöhungsvereinbarung ein etwaiger Rückzahlungsanspruch aus § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB wegen zu viel gezahlter Miete mangels Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB aF nicht bestand und auch Anhaltspunkte dafür, dass die Mieter bis zu die- sem Zeitpunkt oder im Zug der Zustimmungserklärung zur Mieterhöhung Beden- ken gegen die Zulässigkeit der bisherigen Miethöhe vorgebracht hatten, nicht aufgezeigt sind. Vor diesem Hintergrund konnte die Beklagte die uneinge- schränkte Zustimmung der Mieter zu dem Mieterhöhungsverlangen nach objek- tivem Empfängerhorizont nur so deuten, dass hierdurch auch nach dem Willen der Mieter künftig und unabhängig von der Zulässigkeit der bisherigen Miethöhe die erhöhte Miete als vertraglich vereinbart geltend sollte. 19 20 - 10 - b) Zutreffend hat das Berufungsgericht eine unmittelbare oder analoge An- wendung der Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit an- gespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) auf die nachträgliche Miet- erhöhungsvereinbarung abgelehnt. aa) Diese Regelungen gelten sowohl nach ihrem Wortlaut als auch nach ihrem Sinn und Zweck sowie nach dem Willen des Gesetzgebers nur für Verein- barungen der Miete zu Beginn des Mietverhältnisses. Bereits die amtliche Über- schrift des entsprechenden Kapitels 1, Unterkapitel 1a spricht von "Vereinbarun- gen über die Miethöhe bei Mietbeginn". Gleiches gilt für die amtliche Überschrift von § 556d BGB ("Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn") sowie für die maßgebli- che Grundnorm des § 556d Abs. 1 BGB, wonach die Miete bei einer Wohnung, die in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit ei- nem angespannten Wohnungsmarkt liegt, zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen darf. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollte durch diese Vorschrift die zu- lässige Miete bei Wiedervermietungen von Wohnraum in den betroffenen Gebie- ten begrenzt werden, um der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwir- ken und den Anreiz, Bestandsmieter zu verdrängen, zu vermindern, weil große Mietsteigerungen bei Abschluss eines neuen Mietverhältnisses nicht mehr mög- lich sein würden (vgl. Begründung des Entwurfs eines Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung [Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG], BT-Drucks. 18/3121, S. 7, 11, 15 f.). Dieser Zielsetzung entspre- chend heißt es in der Gesetzesbegründung, dass die Begrenzung der zulässigen 21 22 23 - 11 - Miete auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete "nur für den Zeit- punkt der Wiedervermietung" gelte und spätere Mieterhöhungen weiterhin mög- lich seien (BT-Drucks. 18/3121, S. 16). bb) Im Hinblick auf den hiernach eindeutigen Anwendungsbereich der §§ 556d ff. BGB scheidet eine unmittelbare Anwendung dieser Vorschriften auf eine Mieterhöhungsvereinbarung in einem laufenden Mietverhältnis aus. Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, dass unter "Beginn des Mietverhältnisses" im Sinne von § 556d Abs. 1 BGB auch der lediglich "finanzielle Neubeginn des Mietverhältnisses" durch eine einvernehmliche Vertragsänderung zu verstehen sei. Ein solches Verständnis ist weder mit dem Wortlaut der Vorschrift noch mit dem beschriebenen Willen des Gesetzgebers sowie dem dargestellten Sinn und Zweck der Vorschrift zu vereinbaren. Die nachträgliche einvernehmliche Mieter- höhung stellt keinen Beginn des Mietverhältnisses dar, sondern lediglich eine Än- derung der vertraglichen Vereinbarungen bei fortbestehendem Mietverhältnis. Für eine solche Änderung sollen die Vorschriften über die Mietpreisbremse nach dem in der Begründung des Gesetzentwurfs ausdrücklich niedergelegten Willen des Gesetzgebers aber gerade nicht gelten (BT-Drucks. 18/3121, S. 16). cc) Auch eine analoge Anwendung der genannten Vorschriften auf die Vereinbarung einer Mieterhöhung in einem laufenden Mietverhältnis scheidet aus. Angesichts des eindeutigen gesetzgeberischen Willens, wonach die Vor- schriften nur für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Vertragsbeginn und ge- rade nicht für Mieterhöhungen in einem laufenden Mietverhältnis gelten sollen (BT-Drucks. 18/3121, aaO), fehlt es bereits an einer für eine Analogiebildung er- forderlichen planwidrigen Regelungslücke. Zutreffend hat das Berufungsgericht überdies darauf hingewiesen, dass für eine analoge Anwendung ohnehin kein Bedarf besteht, da ein Mieter in einem 24 25 26 - 12 - bestehenden Mietverhältnis - anders als bei dem Neuabschluss eines Mietver- hältnisses - die begehrte Mieterhöhung sorgfältig prüfen und eine Zustimmung hierzu ohne die Gefahr des Verlusts seiner Mietwohnung ablehnen kann. Ein Mieter ist hierbei zudem vor der Höhe nach unzumutbaren Mieterhöhungsverlan- gen durch die Grenzen des § 558 Abs. 1 BGB (bis zur ortsüblichen Vergleichs- miete) und des § 558 Abs. 3 BGB (Kappungsgrenze) geschützt. Selbst wenn sich - wie die Revision geltend macht - ein Mieter bei einem Mieterhöhungsverlangen eines professionellen Vermieters aus Sorge vor einem Verlust der Wohnung zur Zustimmung gedrängt fühlen könnte, ist seine Situation vor diesem Hintergrund nicht mit derjenigen vor Vertragsschluss bei bestehendem Wohnungsbedarf zu vergleichen. dd) Nur ergänzend weist der Senat darauf hin, dass der Klage selbst bei der von der Revision befürworteten Anwendung der §§ 556d ff. BGB auf eine Mieterhöhungsvereinbarung kein Erfolg beschieden wäre. In diesem Fall wäre die erhöhte Miete nicht der bei Mietbeginn bestehenden ortsüblichen Vergleichs- miete gegenüberzustellen, sondern daran zu messen, ob sie die im Zeitpunkt der Vertragsänderung geltende ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent überstiege. Denn bei einer - unmittelbaren oder analogen - Anwendung des § 556d Abs. 1 BGB auf eine Mieterhöhung entspräche der Zeitpunkt, ab dem die erhöhte Miete zu zahlen wäre, dem Mietbeginn im Sinne dieser Vorschrift. Der Klage liegt jedoch ein Vergleich der erhöhten Miete mit der ortsüblichen Miete bei Mietbeginn zu Grunde, der aber bei der von der Revision befürworteten Anwen- dung der §§ 556d ff. BGB auf die Mieterhöhungsvereinbarung und dem hiernach erforderlichen Vergleich der erhöhten Miete mit der im Zeitpunkt der Erhöhung geltenden ortsüblichen Vergleichsmiete nicht geeignet wäre, um die geltend ge- machten Ansprüche zu begründen. Dass die ab 1. Oktober 2017 vereinbarte Miete die zu diesem Zeitpunkt ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Pro- zent überstieg und damit bei einer Anwendbarkeit von § 556d Abs. 1 BGB auf die 27 - 13 - Mieterhöhungsvereinbarung unzulässig gewesen wäre, liegt den Klageanträgen nicht zu Grunde. Dies ist auch weder festgestellt noch zeigt die Revision entspre- chendes Vorbringen in den Vorinstanzen auf. c) Ohne Erfolg verweist die Revision darauf, dass bei einer fehlenden Kon- trolle der Mieterhöhungsvereinbarung nach den §§ 556d ff. BGB ein Missbrauch durch Vermieter zu befürchten wäre. Sie macht ohne greifbare Anhaltspunkte geltend, insbesondere professionelle Vermieter könnten sich durch die ge- schickte Präsentation eines Mieterhöhungsverlangens eine "mietpreisbremsen- widrig überhöhte Miete" sowohl für die Zukunft als auch für die Vergangenheit sichern. Auch die Annahme der Revision, es liege - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - nahe, dass die Beklagte die einvernehmliche Mieterhöhung gezielt mit dem Zweck angestrebt habe, "die Mieter ihrer Rechte aus den §§ 556d ff. BGB zu berauben", begründet die klägerseits geltend gemachten An- sprüche nicht. Der Beklagten ist es insbesondere nicht aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich auf die vereinbarte Mieterhöhung zu berufen. aa) Eine grundsätzliche Einschränkung von gesetzlich zulässigen Mieter- höhungsvereinbarungen während eines laufenden Mietverhältnisses wegen ei- ner etwaigen allgemeinen Gefahr eines Rechtsmissbrauchs scheidet aus. Damit verbleibt allein eine Prüfung, ob ein konkretes Verhalten im Einzelfall einen Rechtsmissbrauch nach § 242 BGB darstellt. Ein solches Verhalten ist der Be- klagten jedoch nicht anzulasten. bb) Ohne Erfolg wendet sich die Revision dagegen, dass das Berufungs- gericht ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Beklagten in Form einer be- wussten Umgehung der Regelungen über die Begrenzung der Miethöhe bei Miet- beginn (§§ 556d ff. BGB) verneint hat. Die diesbezüglich vom Berufungsgericht 28 29 30 31 - 14 - vorgenommene, im Revisionsverfahren nur eingeschränkt überprüfbare tatrich- terliche Würdigung ist im Ergebnis nicht zu beanstanden. Die von der Revision geltend gemachte Differenz zwischen dem Mieterhöhungsbetrag von 63,43 € und der angeblich um 83,57 € überhöhten ursprünglichen Miete bietet keine trag- fähigen Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte die einvernehmliche Mieterhö- hung gezielt mit dem Zweck angestrebt hätte, die Mieter ihrer Rechte aus den §§ 556d ff. BGB "zu berauben". (1) Die Revision nimmt bei dem von ihr erhobenen Vorwurf des Rechts- missbrauchs nicht hinreichend in den Blick, dass ein Vermieter grundsätzlich un- ter den Voraussetzungen des § 558 BGB eine Mieterhöhung verlangen kann, al- lein durch ein solches Verlangen jedoch noch keine Mieterhöhung zu Stande kommt. Vielmehr bedarf es hierfür der Zustimmung des Mieters. Eine Pflicht zur Zustimmung besteht nur in den Grenzen des § 558 Abs. 1 und 3 BGB. Ein Mieter muss hiernach insbesondere nicht einer Mieterhöhung über die ortsübliche Ver- gleichsmiete hinaus zustimmen, so dass er hinreichend vor überhöhten Mieter- höhungsverlangen geschützt ist. Einem Mieter obliegt es im eigenen Interesse, das Mieterhöhungsverlangen sorgfältig - gegebenenfalls auch mit professioneller Hilfe - daraufhin zu prüfen, ob die Voraussetzungen einer Zustimmungspflicht vorliegen, und - sollte dies nicht der Fall sein - eine Zustimmung hierzu gegebe- nenfalls abzulehnen (vgl. Senatsurteil vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 Rn. 33). Stimmt er einem Mieterhöhungsverlangen jedoch zu, kommt es für die Wirksamkeit der hierdurch begründeten Mieterhöhungsverein- barung nicht darauf an, ob das Mieterhöhungsbegehren des Vermieters den for- mellen Anforderungen des § 558a BGB entsprochen und dem Vermieter ein ma- terieller Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB) zugestanden hat (vgl. Senatsurteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 15). Nichts anderes gilt hinsichtlich der 32 - 15 - Frage, ob die ursprünglich vereinbarte Miete die nach den §§ 556d ff. BGB zu- lässige Höhe überschritt. Denn auch diese Überprüfung und die Geltendma- chung etwaiger Rechte bei einem Überschreiten der zulässigen Miethöhe oblie- gen einem Mieter im eigenen Interesse. Dies gilt gerade auch im Zusammenhang mit einem Mieterhöhungsverlangen. Stimmt ein Mieter diesem zu, erkennt er den erhöhten Betrag ab diesem Zeitpunkt als die fortan geltende Miete an und kann sich grundsätzlich nicht mehr darauf berufen, dass die ursprünglich vereinbarte Miete zu hoch gewesen sei. (2) Vor diesem Hintergrund ist es in der Regel nicht rechtsmissbräuchlich, wenn ein Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen stellt und sich gegenüber einem Rückforderungsbegehren eines Mieters nach § 556d Abs. 1, § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB auf die durch Zustimmung des Mieters hierzu zustande gekommene zwischenzeitliche Mieterhöhungsvereinbarung beruft. Ob im Einzelfall unter be- sonderen Umständen etwas anderes gelten könnte, kann dahingestellt bleiben. Denn hier jedenfalls sind Anhaltspunkte für ein missbräuchliches Verhalten der Beklagten nicht dargetan. Das Verlangen einer Mieterhöhung um rund 10 Pro- zent nach einer Mietzeit von mehr als einem Jahr lässt - entgegen der Auffassung der Revision - nicht auf die Absicht der Beklagten schließen, eine etwaige teil- weise Unwirksamkeit der bisherigen Miethöhe nach §§ 556d ff. BGB zu ver- schleiern, selbst wenn der Mieterhöhungsbetrag niedriger sein sollte als eine etwa nach § 556d Abs. 1 BGB überhöhte Miete. Sonstiges vom Berufungsgericht übergangenes Vorbringen der Klägerin, von dem auf ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Beklagten geschlossen werden könnte, zeigt die Revision nicht auf. Besondere Umstände, wie etwa eine bewusste Täuschung der Mieter oder die Ausübung von Zwang, sind nicht dargetan. 2. Nach alledem besteht ein Anspruch auf Rückzahlung von zu viel ge- zahlter Miete für Januar 2019 nicht. Auch bestand bereits bei Klageerhebung ein 33 34 - 16 - Anspruch auf eine Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB nicht, so dass der Antrag auf Feststellung der Erledigung des Auskunftsbegehrens zu Recht abgewiesen wurde. Denn diese Vorschrift gewährt ein Auskunftsrecht (nur) bezüglich der Tat- sachen, die für die Überprüfung der Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den §§ 556d ff. BGB maßgeblich sind. Eine nach diesen Vorschriften zu überprü- fende Miete lag indes ab Wirksamwerden der Mieterhöhung nicht mehr vor. Im Hinblick darauf, dass die Forderungen, die vorgerichtlich gegenüber der Beklagten geltend gemacht wurden, nicht bestanden, kommt auch ein An- spruch auf Ersatz der hierfür aufgewandten Rechtsverfolgungskosten nicht in Be- tracht. Dr. Fetzer Dr. Liebert Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Wedding, Entscheidung vom 12.10.2020 - 22c C 82/20 - LG Berlin, Entscheidung vom 31.08.2021 - 63 S 232/20 - 35

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Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 711,00 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin die Zustimmung des Beklagten zur Erhöhung der Nutzungsgebühr für die Genossenschaftswohnung Nr. in der A.straße in M.. Randnummer 2 Der beklagte Mieter ist Mitglied der klägerischen G.-Genossenschaft M. eG (Vermieterin) und schloss mit dieser am 18.11.2004 einen Nutzungsvertrag über die Genossenschaftswohnung Nr. in der A.straße in M.. Die Wohnung liegt im 5. OG eines 1984 errichteten Mehrfamilienhauses und besteht aus 2 Zimmern, Küche, Bad und Loggia. Der Beklagte zahlte seit 01.08.2016 eine monatliche Grundnutzungsgebühr von 395,10 €. Randnummer 3 Mit Schreiben vom 21.04.2021 erhöhte die Klägerin die monatliche Grundnutzungsgebühr von bisher 395,10 € auf 454,35 € ab dem 01.07.2021 und stützte ihr Verlangen auf den Mietpreisspiegel 2021/22 der Stadt M.; die Betriebskostenvorauszahlung blieb unverändert. Eine zuvor mit Schreiben vom 19.05.2020 geltend gemachte Erhöhung der Nutzungsgebühr hat die Klägerin nach Widerspruch des Beklagten am 15.10.2021 zurückgenommen. Randnummer 4 Zur Berechnung legte die Klägerin im Rahmen des Erhöhungsschreibens vom 21.04.2021 eine Wohnungsgröße von 56,44 qm, das Baujahr 1984, eine Standardbadausstattung (Separate Dusche, WC im Badezimmer, Wände im Spitzwasserbereich geschützt und Waschmaschinenanschluss im Bad oder sonst in der Wohnung vorhanden) und eine Zentral-/Etagenheizung zugrunde. Das Vorhandensein eines Aufzugs bewertete die Klägerin mit + 3 %; die Wohnlage mit + 4 % (Fußläufige Distanz zum nächsten Eingang eines Stadtteilzentrums maximal 300 m). Des Weiteren berechnete die Klägerin einen Zuschlag von + 1 % für das Vorhandensein eines Abstellraums in der Wohnung, + 3 % für einen überdachten Fahrradabstellplatz und + 2 % für das Vorhandensein eines Kellers. Auf diese Weise errechnete die Klägerin eine ortsübliche Vergleichsmiete von 8,89 €/qm. Randnummer 5 Die Klägerin behauptet, Randnummer 6 ihre Bewirtschaftungskosten seien in den letzten Jahren gestiegen. Die Klägerin lege alle zwei Jahre interne Zielnutzungsgebühren fest, welche von den Kosten abhängen würden, welche der Genossenschaft entstehen. Die letzte interne Anpassung für die streitgegenständliche Wohnung habe im September 2019 stattgefunden. Nutzungsgebühren für die Garagen würden separat angepasst. Randnummer 7 Sie meint, es liege kein Verstoß gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz vor, da der Beklagte – im Gegensatz zu allen anderen Mitgliedern – ein geringeres Nutzungsentgelt für seine Garage bezahle. Dies müsse bei der Ermittlung der Nutzungsgebühr für die Wohnung gesondert berücksichtigt werden. Die Garage habe im Erhöhungsverlangen jedoch nicht separat aufgeführt werden müssen, da die verlangte Nutzungsgebühr ohnehin unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liege. Randnummer 8 Die Klägerin behauptet, die Wohnung sei fußläufig maximal 300 Meter vom nächsten Eingang eines Stadtteilzentrums entfernt. Dies ergebe sich aus dem Straßenverzeichnis zum Mietpreisspiegel. Randnummer 9 Sie meint, die vom Beklagten genannten zusätzlichen Merkmale könnten nicht in der Spannbreitenregelung berücksichtigt werden. Die Loggia der streitgegenständlichen Wohnung weise einen besonderen Nutzungswert auf, da er von drei Seiten von Hauswänden umgeben sei und daher gut vor Wind und Wetter geschützt und sogar teilweise überdacht sei. Sie befinde sich in ruhiger Lage mit Blick über die Dächer der Innenstadt. Auch der Fliesenbelag erhöhe den Wohnwert. Die Loggia sei daher mit ½ anzusetzen. Randnummer 10 Die Klägerin beantragt: Randnummer 11 Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Grundnutzungsgebühr für die Wohnung A.straße in M. von monatlich bisher 395,10 € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung und Garagennutzungsgebühr auf 454,35 € mit Wirkung ab 01.07.2021 zuzustimmen. Randnummer 12 Der Beklagte beantragt: Randnummer 13 die Klage wird abgewiesen. Randnummer 14 Der Beklagte trägt vor, Randnummer 15 die Klägerin habe ihr Mieterhöhungsverlangen ausschließlich auf den M. Mietspreisspiegel gestützt und dabei die genossenschaftlichen Grundsätze nicht berücksichtigt. Aus dem Selbstverständnis einer Genossenschaft – die sozialverträgliche Bereitstellung von preiswertem Wohnraum - würden sich gesteigerte Erläuterungspflichten gegenüber den Mitgliedern ergeben über die wirtschaftliche Kalkulationsgrundlage, die zu einer Erhöhung geführt habe. Im Rahmen des Erhöhungsverlangens müsse dargelegt werden, dass das bisher verlangte Nutzungsentgelt nicht mehr ausreichend für die Instandhaltungen und Kosten des Anwesens sei. Er meint, aufgrund des hohen Wohnungsanteils am M. Wohnungsbestand treibe die Klägerin mit ihren Erhöhungen des Nutzungsentgelts den Durchschnittswert des Mietspiegels nach oben. Nach eigener Darstellung habe die Klägerin 4.213 Wohnungen in M.. Randnummer 16 Der Beklagte meint, die Klägerin verstoße gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz. Der Beklagte habe aufgrund des streitgegenständlichen Erhöhungsverlangens eine im Vergleich zu anderen Mitgliedern um 28,80 € erhöhtes Nutzungsentgelt zu bezahlen. Aus dem Erhöhungsschreiben gehe nicht hervor, dass die Klägerin das Erhöhungsverlangen auch auf eine Erhöhung der Stellplatznutzung um 2,50 € stütze. Zudem unterscheide die Klägerin nicht zwischen Bewohnern, deren Nutzungsverhältnis einen Stellplatz umfasse und Dritten, die lediglich einen Stellplatz im Anwesen angemietet hätten. Randnummer 17 Hinsichtlich der Einordnung in den Mietpreisspiegel trägt der Beklagte vor: Randnummer 18 Das Badezimmer verfüge nicht über eine separate Duschkabine. Es sei daher ein Abschlag von 1 % vorzunehmen. Er meint weiter, der Aufzug im Anwesen sei nicht barrierefrei erreichbar. Zudem sei dieser klein und unpraktisch. Es könne lediglich ein Zuschlag von + 1 % angesetzt werden. Hinsichtlich der Wohnlage müsse ein Abschlag von 2 % für „fußläufige Distanz zu einem Lebensmittelmarkt über 600 m entfernt“ und einer von 4 % für „fußläufige Distanz zu Parkanlagen und öffentlichen Grünflächen über 300 m entfernt“ gemacht werden. Randnummer 19 Abschläge seien zudem aufgrund des alten und unansehnlichen PVC-Bodens in Wohn- und Schlafzimmer und aufgrund der hohen Hitzebelastung in den Sommermonaten von mehr als 30 Grad Celsius vorzunehmen. Randnummer 20 Der Beklagte behauptet weiter, die Wohnfläche betrage nur 55,37 qm. Insbesondere sei die Loggia lediglich mit ¼ anzurechnen. Sie sei zum Aufenthalt nicht geeignet. Randnummer 21 Das Gericht hat die streitgegenständliche Wohnung am 30.06.2022 in Augenschein genommen. Hinsichtlich weiterer Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Parteien samt Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 22.03.2022 und auf das Protokoll des Ortstermins vom 30.06.2022 Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 22 Die Klage ist zulässig und überwiegend begründet. I. Randnummer 23 Die Klägerin hat gegen den Beklagten gemäß § 558b Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung von bisher monatlich 395,10 € auf nunmehr 451,26 € mit Wirkung ab dem 01.07.2021. 1. Randnummer 24 Auf das Nutzungsverhältnis zwischen den Parteien über die streitgegenständliche Wohnung findet Mietrecht Anwendung. a) Randnummer 25 Die Benutzung der Einrichtungen einer Genossenschaft durch Mitglieder als sogenannter Dauernutzungsvertrag stellt jedenfalls dann einen Mietvertrag dar, wenn der Gebrauch wenigstens für kurze Zeit ausschließlich und gegen besonderes Entgelt überlassen wird. (BGH, Urt. v. 14.10.2009 – VIII ZR 159/08; BGH, Urt. v. 10.09.2003 – VIII ZR 22/03; OLG Karlsruhe Urt. v. 21.01.1985 – 3 REMiet 8/84 LG Wiesbaden, Urt. v. 28.08.1962 – 1 S 263/62; Palandt/Weidenkaff, 75. Auflage, 2016, Einf. v. § 535 Rn. 22 m.w.N; MüKo/Häublein, 7. Auflage, 2016, Vor § 535 Rn. 40). Der Nutzungsvertrag enthält Rechte und Pflichten, für die das Mietrecht Anwendung findet. Der Beitritt zu einer Genossenschaft ist hingegen ein korporativer Akt nach den Regelungen des Genossenschaftsrechts und der jeweiligen Genossenschaftssatzung. Beide Bereiche sind strikt zu trennen. Im Ergebnis ist ein Bewohner einer Genossenschaftswohnung, daher sowohl Mieter als auch Genossenschaftsmitglied und somit Teilhaber an der betreffenden Genossenschaft. Randnummer 26 Da beide Bereiche an der Stelle zu trennen sind, an welcher es um die jeweilige Materie geht, steht auch § 551 Abs. 1 BGB der Anwendung von Mietrecht nicht entgegen, auch wenn für die Überlassung der Wohnung vom Beklagten insgesamt 12 Geschäftsanteile zu je 150 € gekauft wurden und dies die zulässige Kaution, welche in § 551 Abs. 1 BGB geregelt ist, übersteigt. § 551 Abs. 1 BGB steht der Anwendung von Mietrecht auf Genossenschaftsverhältnisse nicht entgegen, wenn das Mitglied verpflichtet ist, einen genossenschaftlichen Anteil zu entrichten, weil es sich bei den Genossenschaftsanteilen um die finanzielle Beteiligung an der Genossenschaft als Unternehmen selbst handelt und diese mithin deren Eigenkapital darstellen. Die Anteile müssen – anders als die Mietkaution - auch nicht vom Vermögen des Vermieters separiert werden. (vgl. LG Regensburg, NZM 2010, 360; Feßler/Roth, WuM 2010, 67; Weidenkaff in Grüneberg, BGB, 70. Aufl., § 551, Rn. 2; Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl, § 551, Rn. 32). Es ist zwischen genossenschaftlichen und mietrechtlichen Erklärungen der Parteien zu trennen. Randnummer 27 Entgegen der Auffassung des Beklagten ist ein Hinweis darauf, dass die Vorschriften des BGB auf das vorliegende Nutzungsverhältnis Anwendung finden, obsolet, da wie bereits dargestellt allgemein anerkannt ist, dass die Vorschriften über das Wohnraummietrecht auch für genossenschaftliche Nutzungsverhältnisse gelten. Randnummer 28 Aus der Satzung der Klägerin und dem Genossenschaftsrecht ergeben sich auch keine Besonderheiten, welche vorliegend eine Abweichung der allgemeinen Grundsätze rechtfertigen würden. Nach § 2 der Satzung ist der Zweck der Genossenschaft darauf gerichtet, den Erwerb oder die Wirtschaft ihrer Mitglieder oder deren soziale oder kulturelle Belange durch gemeinschaftlichen Geschäftsbetrieb zu fördern. Eine Konkretisierung hinsichtlich der Ausgestaltung dieser wohnungswirtschaftlichen Geschäfte ist in der Satzung nicht enthalten und ergibt sich auch nicht aus dem Dauernutzungsvertrag selbst. Der vom Beklagten vorgetragene Zweck - sozialverträgliche Bereitstellung von preiswerten Diensten wie zum Beispiel von preiswertem Wohnraum - findet sich hingegen nicht explizit in der Satzung. Der einzige grundlegende Unterschied zu einem gewöhnlichen Wohnraummietvertrag liegt somit in der Bindung des Nutzungsrechts an die Mitgliedschaft in der Genossenschaft. Diese Abrede, die auf der körperschaftsrechtlichen Beziehung zwischen der Genossenschaft und ihren Mitgliedern beruht, gibt dem Vertrag jedoch keine Prägung, die ihn grundlegend von einem Mietverhältnis unterscheiden würde. b) Randnummer 29 Mit dem nur gegenüber dem Beklagten geltend gemachten Erhöhungsverlangen verstößt die Klägerin nicht gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz. Randnummer 30 Die zwischen dem Beklagten und der Klägerin durch die Mitgliedschaft in der Genossenschaft bestehende Sonderbeziehung begründet für die Klägerin besondere Pflichten, die auf das Mietverhältnis einwirken (BGH NJW 1960, 908). Ausfluss dieser Sonderbeziehung ist der sogenannte „genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz“. Der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz fordert eine willkürfreie und auf sachlich nachvollziehbare Kriterien gestützte Behandlung der Genossenschaftsmitglieder (BGH, Urt. v. 14.10.2009 – VIII ZR 159/08; LG Offenburg, Urteil vom 10. März 1998 – 1 S 191/97). Dabei sind bei Maßnahmen in einem nahen zeitlichen und sachlichen Zusammenhang einheitliche Maßstäbe zu Grunde zu legen (Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 535, Rn. 106). Die Genossenschaft und ihre Organe sind jedoch berechtigt, unterschiedlichen Verhältnissen Rechnung zu tragen und zwischen den Mitgliedern nach sachlichen Kriterien in angemessener Weise zu differenzieren. Randnummer 31 Vorliegend hat die Klägerin im Frühjahr 2021 nur vom Beklagten ein erhöhtes Nutzungsentgelt verlangt. Ohne sachliche Kriterien, bei denen der Genossenschaft ein weiter Ermessensspielraum eingeräumt ist, ist die Klägerin nicht berechtigt, eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete bei nur einem Genossenschaftsmitglied zu verlangen (AG Köln, Urteil vom 04.06.2013, Az. 205 C 592/12). Die Klägerin hat jedoch bei den übrigen Genossenschaftsmitgliedern das Nutzungsentgelt bereits im Jahr 2020 erhöht. Eine damals auch gegenüber dem Beklagten zunächst geforderte Erhöhung hat die Klägerin nach Widerspruch des Beklagten wieder zurückgenommen. Der Beklagte hat damals seine Zustimmung verweigert, während die übrigen Mitglieder der Genossenschaft ihre Zustimmung zur Erhöhung erteilt haben. Damit hat der Beklagte selbst einen Unterschied zu den übrigen Mitgliedern der Genossenschaft geschaffen (vgl. auch BGH, NJW-RR 2010, 226). Das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen sorgt daher nur dafür, die Genossen nun wieder gleich zu stellen. Dabei ist es unerheblich, dass das Erhöhungsverlangen gegenüber dem Beklagten - auf die Quadratmeterzahl der Wohnung bezogen - im Vergleich zu den Erhöhungen gegenüber den übrigen Genossen im Jahr 2020 höher ausfällt. Zum einen hat sich der anzuwendende Mietpreisspiegel geändert. Den Grund für die Anwendung des späteren Mietpreisspiegels hat der Beklagte durch seinen Widerspruch zum ursprünglichen Verlangen selbst geschaffen. Ein sachlicher Grund für eine abweichende Behandlung liegt zudem auch vor bei Unterschieden in Art oder Lage der Wohnung, im Zustand der Einrichtung oder in der Zahl der Mitbewohner (Münchner Anwaltshandbuch/Möhlenkamp, Wohnraummietrecht, § 48, Rn. 100). Die Klägerin hat sich bei der Erhöhung am M. Mietpreisspiegel 2021/2022 orientiert. Durch die Eingruppierung der Wohnung am Mietpreisspiegel wird der unterschiedlichen Ausstattung und Beschaffenheit von Wohnungen im selben Objekt Rechnung getragen. Der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz fordert nämlich gerade nicht eine auf die Quadratmeterzahl der Wohnungen bezogene centgenaue Übereinstimmung des Nutzungsentgelts der verschiedenen Wohnungen. Es ist unerheblich, dass die Klägerin im Rahmen ihres schriftsätzlichen Vorbringens einen angeblichen Rückstand des Beklagten im Vergleich zu den übrigen Genossen im Hinblick auf die abweichende Behandlung bei der Erhöhung der Stellplatzmiete aufgeschlüsselt und damit eine im Vergleich zu den übrigen Genossen erhöhte Nutzungsgebühr zu begründen versucht. Diese Begründung war jedoch nicht Grundlage des Erhöhungsverlangens vom 21.04.2021, welches allein auf den M. Mietpreisspiegel gestützt wurde, und kann daher außer Betracht bleiben. Randnummer 32 Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin stellt auch keine Strafaktion gegen den Beklagten dar. Die Mieterhöhung darf nämlich keine Sanktion gegenüber einem Genossen darstellen, der lediglich seine gesetzlichen Rechte geltend macht (Krautschneider, WuM 2006, 184; LG Offenburg WuM 1998, 289). Vorliegend hat die Klägerin bereits mit Schreiben vom 01.09.2020 ein erhöhtes Nutzungsentgelt gefordert und dieses Erhöhungsverlangen nach Widerspruch des Beklagten wieder zurückgenommen. Es stand der Klägerin jedoch frei, das ursprüngliche Erhöhungsverlangen wieder zurückzunehmen. Das erneute Erhöhungsverlangen stellt keine Sanktion dar. Bezüglich des Sanktionscharakters darf nicht auf das subjektive Empfinden des Einzelnen abgestellt werden, zumal dieser eine Ungleichbehandlung regelmäßig als Sanktion wahrnimmt. Die Überlegungsfrist des § 558 BGB ist eine Schutzvorschrift für den Mieter. Durch die Rücknahme des Erhöhungsverlangens entfällt die Verpflichtung zur Zustimmung und damit auch die Verpflichtung zur Zahlung eines höheren Nutzungsentgelts. Der Vermieter ist jedoch nicht gehindert, ein neues – möglicherweise sogar höheres - Erhöhungsverlangen mit späterem Zahlungsbeginn zu fordern. Vor diesem Risiko will § 558 BGB den Mieter nicht schützen, denn der Mieter wird hinsichtlich der Höhe des Nutzungsentgelts bereits über die Kappungsgrenze geschützt. Aus dem erneuten Erhöhungsverlangen des Vermieters können daher keine negativen Schlüsse gezogen werden (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 558a, Rn. 19-21). 2. Randnummer 33 Die Klägerin kann sich zur Begründung des Erhöhungsverlangens auf den M. Mietpreisspiegel 2021/2022 berufen. Zwar bieten Genossenschaften meist im Vergleich zu dem marktüblichen Zins einen günstigeren Mietzins an. Entgegen den Ausführungen des Beklagten kann sich auch eine Genossenschaft dennoch auf den M. Mietpreisspiegel berufen. Wohnungen von Genossenschaften sind vom M. Mietpreisspiegel gerade nicht ausgeschlossen und wurden auch zur Ermittlung der Vergleichsmiete herangezogen. Da sie keine außergewöhnliche Vermietungsform darstellen weist ihre Nichterwähnung im Ausschlusskatalog darauf hin, dass sie vom Mietpreisspiegel umfasst werden (so auch AG Charlottenburg, Urteil vom 27.02.2015, Az. 232 C 264/14, Rn. 22 - zitiert nach Juris). Randnummer 34 Die Genossenschaft unterliegt – soweit sie sich zur Begründung einer Erhöhung der Nutzungsgebühr auf den Mietpreisspiegel beruft – auch keinen erhöhten Begründungspflichten. Die Grenze für den Begründungsaufwand bildet das Mietrecht. Den mietrechtlichen Anforderungen an die Begründung ist die Klägerin gerecht geworden. Danach muss das Erhöhungsverlangen erkennen lassen, wie der Vermieter die Wohnung in den Mietspiegel eingruppiert hat (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 558a, Rn. 35-43). Vorliegend hat die Klägerin zur Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens den Mietpreisspiegel der Stadt M. 2021/2022 beigefügt, sowie dem Beklagten schriftlich erläutert und farblich hervorgehoben, worauf sie ihr Verlangen jeweils stützt. Randnummer 35 Entgegen der Auffassung des Beklagten stellt die Orientierung an den Mieten des Mietpreisspiegels M. auch kein bloßes Streben nach Gewinnmaximierung dar. In den M. Mietpreisspiegel fließen auch die Wohnungen der M. Wohnungsbaugesellschaft mbH mit ein. Diese ist nach eigenen Angaben mit mehr als 19.400 Wohnungen die größte kommunale Wohnungsbaugesellschaft in Baden-Württemberg. Es ist gerichtsbekannt, dass die M. Wohnungsbaugesellschaft mbH ihre Mieten zum großen Teil auch unter Marktpreis ansetzt. Aus diesem Grund war der vorangegangene Mietpreisspiegel der Stadt M. in einem presseträchtigen Verfahren (Verfahren vor dem Amtsgericht Mannheim, Az. 14 C 2492/18) als nicht qualifiziert gerügt worden. Es wurde eingewandt, die Wohnungen der M. Wohnungsbaugesellschaft mbH dürften nicht in die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit einbezogen werden, da diese so günstig angeboten würden, dass sie aufgrund ihrer Anzahl und der verlangten Miethöhe den ortsüblichen Mietpreis in M. künstlich nach unten drücken würden und so mietpreisdämpfend wirkten. Auch in die Berechnung des hier streitgegenständlichen Mietpreisspiegels 2021/2022 sind ausweislich der Vorbemerkungen zum M. Mietpreisspiegel 2021/2022 die Wohnungen der M. Wohnungsbaugesellschaft mbH mit eingeflossen. Es ist gerichtsbekannt, dass der Wohnungsbestand der M. Wohnungsbaugesellschaft mbH einem Marktanteil von 13 % entspricht. Von einem Streben nach Gewinnmaximierung bei bloßer Orientierung an der ortsüblichen Vergleichsmiete kann daher im Stadtgebiet M. keinesfalls gesprochen werden. Randnummer 36 Die Klägerin trägt zudem substantiiert vor, ihre laufenden Kosten seien gestiegen. Dies ergibt sich zudem aus dem Geschäftsbericht der Klägerin, welcher für alle Mitglieder einsehbar ist. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass durch die Erhöhung des Nutzungsentgelts die wirtschaftlichen Interessen der Mitglieder nicht gewahrt würden oder gar gegen deren Interesse verstoßen würde. 3. Randnummer 37 Die formalen Anforderungen für die Erhöhung gemäß § 558a BGB wurden eingehalten. Randnummer 38 Zudem hat die Klägerin die Kappungsgrenze eingehalten (§ 558 Abs. 3 BGB) und die Miete war mehr als 15 Monate nicht verändert worden, § 558 Abs. 1 BGB. Randnummer 39 Die Nettokaltmiete liegt mit 451,26 € im Rahmen der ausweislich des M. Mietpreisspiegels 2021/2022 ortsüblichen Vergleichsmiete. Randnummer 40 Die im M. Mietpreisspiegel 2014 aufgeführten Mieten geben die ortsübliche Vergleichsmiete wieder, §§ 558 Abs. 2, 558d Abs. 3 BGB. Gemäß § 558d Abs. 3 BGB wird bei einem qualifizierten Mietspiegel vermutet, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Der Beklagte hat die Vermutung nicht erschüttert. Zur Erschütterung der Vermutungswirkung muss die entsprechende Partei substantiiert vortragen warum der qualifizierte Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete nicht richtig angeben soll und dann diesen Vortrag gegebenenfalls beweisen (Börstinghaus in: Schmitdt- Futterer, Mietrecht, 2014, § 558d, Rn. 103). Der Beklagte hat insbesondere keine konkreten Mängel des qualifizierten Mietspiegels benannt, aus denen geschlossen werden könnte, dass die ausgewiesenen Werte zumindest für die Vertragswohnung nicht zutreffend sind. a) Randnummer 41 Die Größe der Wohnung ist mit 55,78 qm zu berücksichtigen. Ausweislich des Grundrissplans (Anlage B 4) beträgt die Größe der Wohnung 55,78 qm (17,67 qm Wohnen + 4,38 qm Bad + 6,7 qm Diele +17,19 qm Schlafen + 0,4 qm Abst. + 8,77 qm Küche + 0,665 qm Loggia (1/4)). Randnummer 42 Die Fläche der Loggia kann vorliegend nur mit ¼ der Fläche Berücksichtigung finden. Gemäß den Bestimmungen des M. Mietpreisspiegels 2021/2022 werden die Grundflächen von Balkonen, Loggien, etc. der Wohnfläche gemäß Wohnflächenverordnung in der Regel mit einem Viertel angerechnet, bei besonderem Nutzungswert maximal bis zur Hälfte der Grundfläche. Das Gericht ist nach der erfolgten Beweisaufnahme davon überzeugt, dass die Loggia der streitgegenständlichen Wohnung keinen besonderen Nutzungswert aufweist. Weder die Beschaffenheit noch die Lage der Loggia laden zu einem Aufenthalt im Freien ein. Zwar ist die Größe der Loggia ausreichend bemessen, um sich auf einem Stuhl an einem kleinen Tisch sitzend auf dieser aufzuhalten. Dabei fällt der Blick jedoch aufgrund der Höhe der Brüstung lediglich auf die Seitenwände oder die unansehnliche mit Metallschiene verkleidete Brüstung selbst. Der Dachüberstand von lediglich ca. 30 Zentimetern ist nicht geeignet, um einen Schutz vor Wind und Wetter zu bieten. Es findet sich auch keine Schutzvorrichtung gegen die Verschmutzung durch Vogelkot, sodass sich die Loggia auch nur bedingt zum Trocknen von Wäsche oder dem Aufstellen von Gartenmöbeln eignet. b) Randnummer 43 Unstreitig ist die Wohnung bei der Vergleichsmietenberechnung unter der Baualtersklasse 1978 -1994 einzuordnen und damit ein Abschlag von 4 % vorzunehmen. c) Randnummer 44 Aufgrund der konkreten Badausstattung ist ein Abzug von 1 % vorzunehmen. Es liegt eine einfache Badausstattung im Sinne des Mietspreisspiegels vor. Die Badausstattung ist danach als einfach anzusehen, wenn weniger als vier der in Tabelle 3.1 genannten Badausstattungsmerkmale vorliegen. Der prozentuale Abschlag für jedes zur Anzahl von vier fehlende Merkmal beträgt 1 Prozent. Vorliegend sind lediglich drei Merkmale gegeben: Im Badezimmer befindet sich ein WC, in der Wohnung ist ein Waschmaschinenanschluss vorhanden und die Wände im Bad sind im Spritzwasserbereich geschützt. Insbesondere ist in der Wohnung des Beklagten keine separate Duschkabine vorhanden. Das Badezimmer verfügt lediglich über eine Duschmöglichkeit, die mittels eines Duschvorhangs abgetrennt ist. Der Mietspreisspiegel verlangt jedoch explizit eine „separate“ Dusch-“kabine“. Eine solche liegt – davon konnte sich das Gericht auch im Rahmen des Augenscheintermins überzeugen – nicht vor. d) Randnummer 45 Das Vorhandensein eines Aufzugs ist grundsätzlich mit einem Aufschlag von 3 % zu berücksichtigen. Etwaige Abzüge aufgrund der konkreten Ausgestaltung können später im Rahmen der Spannbreiteneinordnung vorgenommen werden. e) Randnummer 46 Die konkrete Wohnlage der streitgegenständlichen Wohnung führt zu einem Aufschlag von 4 %. Der nächste Eingang eines Stadtteilzentrums ist weniger als 300 Meter entfernt; der nächste Lebensmittelmarkt ist weniger als 600 Meter entfernt und die nächste öffentliche Grünfläche befindet sich in weniger als 300 Meter Entfernung. Dies ergibt sich ausdrücklich aus der Lageeinteilung zur Innenstadt und den Stadtteilzentren der Stadt M. aus dem Jahr 2018 sowie dem Straßenverzeichnis zur Lageeinordnung, welche Gegenstand des Mietspreisspiegels 2021/2022 ist. Die Häuser der A.straße Nr. 1 bis 104 sind danach expliziert weniger als 300 Meter fußläufiger Distanz zum nächsten Eingang eines Stadteilzentrums entfernt und befinden sich in weniger als 300 Meter Entfernung zu Parkanlagen und öffentlichen Grünflächen bzw. weniger als 600 Meter Entfernung zu einem Lebensmittelmarkt. Eine Vermessung ist daher aufgrund der ausdrücklichen Einordnung hinsichtlich der Kategorien des Mietpreisspiegels entbehrlich. f) Randnummer 47 Im Rahmen der Spanneneinordnung ist ein weiterer Abzug von 1 % vorzunehmen. Randnummer 48 Abweichungen nach oben oder unten sind ausweislich des Mietpreisspiegels 2021/2022 im Rahmen der Spanneneinordnung jedoch gerechtfertigt, wenn vom jeweiligen durchschnittlichen Merkmalstandard (z.B. hinsichtlich Qualität, Menge oder Umfang) der in den Tabellen angeführten Merkmale oder der erhobenen, aber nicht zusätzlich mietpreisbeeinflussenden Merkmale erheblich abgewichen wird. aa) Randnummer 49 Vorliegend liegt aufgrund der Größe des Aufzugs und des Umstands, dass dieser weder von der Hauseingangstüre noch von der Tiefgarage aus barrierefrei erreichbar ist, eine Abweichung vom durchschnittlichen Markmalstandard eines Aufzugs vor. Es handelt sich nämlich nicht lediglich um eine Stufe, die zum Erreichen des Aufzugs überwunden werden muss, sondern um einen kompletten Treppenabsatz mit 6 bzw. 10 Stufen. Die Vorteile eines Aufzugs, nämlich der erleichterte Transport von Menschen und Einkäufen, werden damit wesentlich eingeschränkt. Einkäufe müssen erst umständlich über einen Treppenabsatz transportiert werden, bevor diese mittels des Aufzuges in die oberen Stockwerke verbracht werden können. Ein höherer Abzug als 1 % war jedoch nicht vorzunehmen. Der Umstand, dass die Wohnung des Beklagten im 5. OG über einen Aufzug erreicht werden kann und somit nicht mehrere Stockwerke zu Fuß überwunden werden müssen, rechtfertigt einen Aufschlag von 2 % im Vergleich zu einem Anwesen ohne Aufzug. bb) Randnummer 50 Weitere Abzüge und Aufschläge waren im Rahmen der Spannbreiteneinordnung nicht vorzunehmen. Randnummer 51 Insbesondere war kein Abschlag aufgrund der hohen Hitzebelastung in den Sommermonaten vorzunehmen. Die Wohnung des Beklagten befindet sich direkt unter dem Dach im 5. OG. Mehrere Zimmer – wie z.B. das Schlaf- und Wohnzimmer - haben lediglich ein Dachfenster und kein zusätzliches Wohnfenster. Ein Querlüften während einem kühlen Regenschauer ist damit nur bedingt möglich. Solchen Wohnungen ist eine enorme Hitzeentwicklung in den heißen Sommermonaten immanent. Das Vorhandensein einer Klimaanlage, welche den Aufenthalt im Sommer deutlich angenehmer machen und damit die Wohnqualität steigern würde, wäre mit einem entsprechenden Aufschlag zu berücksichtigen. Das Fehlen einer Klimaanlage kann hingegen nicht mit einem Abschlag berücksichtigt werden. Randnummer 52 Auch der Zustand des PVC-/Linoleumbodens rechtfertigt keinen Abzug. Behebbare Mängel haben bei der Erhebung der Nutzungsgebühr keine Bedeutung (LG Mannheim, NJW-RR 1991, 1108). cc) Randnummer 53 Entgegen der Einschätzung der Klägerin kann auch kein Aufschlag für das Vorhandensein eines überdachten Fahrradabstellplatzes oder eines Abstellraums innerhalb oder außerhalb der Wohnung erfolgen. Diese Merkmale sind im M. Mietpreisspiegel 2021/2022 explizit als solche Wohnwertmerkmale aufgeführt, die bei der Mietspiegelerstellung erhoben wurden, allerdings keinen nachweisbaren signifikanten Mietpreiseinfluss hatten und somit nicht in der Spannbreitenregelung berücksichtigt werden können. g) Randnummer 54 Ein Verstoß gegen die satzungsmäßigen Bestimmungen bei der Erhöhung des Nutzungsentgelts liegt nicht vor. Insbesondere war keine Beteiligung des Vorstands und des Aufsichtsrats am konkreten Erhöhungsverlangen erforderlich. Randnummer 55 Zwar haben gemäß § 17 der Satzung Vorstand und Aufsichtsrat nach gemeinsamer Beratung durch getrennte Abstimmung über die Grundsätze für die Vergabe von Genossenschaftswohnungen und für die Benutzung von Einrichtungen der Genossenschaft zu entscheiden. Gemeint ist damit jedoch ausdrücklich nur die grundsätzliche Vergabeentscheidung, nicht jedoch das einzelne Erhöhungsverlangen gegenüber einem Genossenschaftsmitglied. Nach schlüssigem Vortrag der Klägerin haben Vorstand und Aufsichtsrat über die Zielnutzungsgebühren entschieden. Randnummer 56 Eine Beteiligung aller Genossenschaftsmitglieder bei der Anpassung der Zielnutzungsgebühren sieht § 17 der Satzung gerade nicht vor. II. Randnummer 57 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Randnummer 58 Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001547962 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

juris.de: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Bürgerservice Hessenrecht Kopfbereich StartseiteHilfeImpressumDatenschutzhessen.de Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Schönheitsreparaturen Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Wiesbaden Entscheidungsdatum: 03.11.2010 Aktenzeichen: 93 C 1739/10 (31) ECLI: ECLI:DE:AGWIESB:2010:1103.93C1739.10.31.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Dokumentreiter KurztextLangtext Leitsatz Im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB kann ein Zuschlag für Schönheitsreparaturen auch dann nicht angesetzt werden, wenn die Schönheitsreparaturen nach dem Mietvertrag vom Vermieter zu tragen sind und bei der Mietspiegel von der Abwälzung auf die Mieter ausgeht. Tenor Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern nicht der Beklagte zuvor selbst Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Tatbestand Randnummer 1 Der Beklagte ist Mieterin, die Klägerin Vermieterin einer Wohnung im dritten Obergeschoss des Hauses ... Str. 15 in W.. Es handelte sich ursprünglich um eine preisgebundene Wohnung. Nach § 2 des Mietvertrages war vereinbart, dass sich die monatlich insgesamt seine Miete von damals 950,27 DM zusammensetzt aus Einzel/Grundmiete in Höhe von 532,81 DM, einem Zuschlag für Einzelmodernisierung in Höhe von 112,46 DM und Vorauszahlungen auf Nebenkosten in Höhe von 305 DM. Nach § 3 Abs. 1 des Mietvertrages übernimmt der Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen. Der in der Miete enthaltene Kostenansatz hierfür wurde mit 14,40 DM je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr beziffert. Randnummer 2 Die monatliche Grundmiete betrug bisher 499,49 € und bestand unverändert seit mehr als 15 Monaten. Mit Schreiben vom 26.10.2009 begehrte die Klägerin von dem Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zum 01.01.2010. Zu begründen sie Bezug auf den Wiesbadenern Mietspiegel und ordnete die Wohnungen in die Gruppe II, Größenklasse B, Ausstattung mit Heizung und Bad und gute Wohnlage ein. Den Zahlen des Wiesbadener Mietspiegels liegt zu Grunde, dass die Schönheitsreparaturen aufgrund vertraglicher Vereinbarungen von den Mietern zu tragen sind. Randnummer 3 Ausgehend vom Mittelwert des Wiesbadener Mietspiegels für diese Gruppe mit 7,42 € und der Wohnungsgröße von 73,99 m² sowie einem Zuschlag von 0,78 € m² begehrte sie Zustimmung zu einer neuen Grundmiete in Höhe von 599,39 €. Der Beklagte ließ der Mieterhöhung der Schreiben des von ihm beauftragten Mieterbundes Wiesbaden vom 16.12.2009 auf 521,63 € zustimmen. Randnummer 4 Die Klägerin ist der Auffassung, ihr stehe aufgrund ihrer Pflicht zur Zahlung der Kosten der Schönheitsreparaturen gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung zu dem von ihr begehrten neuen Mietzins zu. Der Schönheitsreparaturenzuschlages sei Bestandteil der Grundmiete und bei einer Mieterhöhung insoweit zu berücksichtigen, als er einen Bestandteil der ortsüblichen Vergleichsmiete für vergleichbare Mietverhältnisse mit solchen Regelungen darstelle. Er sei zu ermitteln nach den Werten, die erfahrungsgemäß für Schönheitsreparaturen anfielen und könne unter Heranziehung der §§ 28, 26 der II. Berechnungsverordnung ermittelt werden. Randnummer 5 Die Klägerin beantragte zunächst, den Beklagten zu verurteilen, einer Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihm bewohnte Wohnung ... Str. 15 in W. von 499,49 € monatlich um 99,90 € monatlich auf 599, 39 € monatlich zum 01.01.2010 zuzustimmen. Randnummer 6 Nach einer Teilrücknahme der Klage wegen der bereits vorprozessual abgegebenen Teilzustimmung zur Mieterhöhung und der Teileinigung der Parteien über einen Abschlag von 2,5% von Mittelwert des Wiesbadener Mietspiegels wegen lagebedingter Beeinträchtigungen und weiteren Teilzustimmung des Beklagten zur Erhöhung des Mietzinses auf 7,92 € je Quadratmeter = 5 mit 430,20 € haben die Parteien den Rechtsstreit insoweit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt. Randnummer 7 Die Klägerin beantragt nunmehr, den Beklagten zu verurteilen, einer Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihm bewohnte Wohnung ... Str. 15 in W. von 534,20 € monatlich um 65,19 € monatlich auf 599, 39 € monatlich zum 01.01.2010 zuzustimmen. Randnummer 8 Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Randnummer 9 Der Beklagte ist der Ansicht, ein Anspruch auf Zahlung eines Schönheitsreparaturenzuschlages bestehe nicht. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags wird ergänzend auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Randnummer 10 Die Parteien haben einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren zugestimmt. Das Gericht den Zeitpunkt, der dem Schluss der mündlichen Verhandlung entspricht, auf den 22. 10. 2010 festgelegt. Entscheidungsgründe Randnummer 11 Nach dem sich die Parteien zur Vermeidung der Einholung eines Sachverständigengutachtens über die Höhe des Abschlages wegen der lagebedingter Nachteile darüber einigten, dass ein Abschlag in Höhe von 2,5% von Mittelwert vorzunehmen ist und sie sich auch darüber einig sind, dass für vergleichbare Wohnungen, bei denen die Schönheitsreparaturen durch die Mieter zu tragen sind, der Mittelwert des Mietspiegels die ortsüblichen Miete darstellt, war lediglich über die Frage zu entscheiden, ob die ortsübliche Miete in der für Schönheitsreparaturen von der Klägerin aufzuwendenden Kosten zu erhöhen ist. Randnummer 12 Diese Frage war zu verneinen. Der in der Literatur vertretenen Auffassung, wonach bei der von Anfang an nicht beabsichtigten Abwälzung der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf Mieter ein solcher Zuschlag verlangt werden kann, wenn die einem Mietspiegel zugrunde gelegten Zahlen von der Abwälzung auf die Mieter ausgehen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 558a BGB, Rz 50,51), war nicht zu folgen. Zwar ist das Argument nachvollziehbar, dass der Wert der Gegenleistung des Mieters sich aus der Mietzahlung und den sonstigen von ihm übernommenen Gegenleistungen zusammensetzt und die Werte des Mietspiegels deshalb nur einen Teil der Gegenleistung enthalten. Randnummer 13 Diese Rechtsauffassung, der auch das Gericht zunächst zuneigte, lässt sich jedoch mit den gesetzlichen Regelungen zur Mieterhöhung nicht in Einklang bringen. Zulässig ist eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese wird nach § 558 Abs. 2 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in der letzten vier Jahren vereinbart oder geändert wurde. Maßgeblich hierbei sind die Marktverhältnisse und die genannten Kriterien, nicht vertragliche Vereinbarungen über weitere Pflichten der Miete mit Entgeltcharakter. Die Einführung eines Kostenelements ohne Rücksicht auf die Durchsetzbarkeit am Markt verletzt das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten (so auch Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Auflage, IV Randziffer 186; BGH, Urteil vom 09.07.2008, NJW 2008,2840 ff ). Dieses Argument gilt unabhängig davon, ob eine Pflicht des Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereits ursprünglich vereinbart wurde oder ob die Übertragung auf den Mieter unwirksam war. Abgesehen von dem gesonderten geregelten Fall die Betriebskosten stellen sonstige Leistungen des Mieters keine gesetzlich vorgesehenen Elemente für die Feststellung der Ortsüblichkeit der Miete dar. Randnummer 14 Hinzukommt, dass die Parteien im Mietvertrag keinen Zuschlag für Schönheitsreparaturen vorsahen sondern lediglich in § 3 des Mietvertrages der von der damaligen Vermieterin kalkulatorisch einbezogene Anteil beziffert wurde. Eine vertragliche Vereinbarung, neben der ortsüblichen Miete einen weiteren Kosten Anteil zu zahlen, kann hieraus nicht entnommen werden. Randnummer 15 Eines gerichtlichen Hinweises auf die gegenüber dem Hinweis vom 10.09.2010 geänderte Rechtsauffassung bedurfte es nicht, da die Parteien bereits erschöpfend ihre Rechtsauffassung vorgetragen haben. Randnummer 16 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 2,269 Abs. 3 und 91a ZPO. Soweit die Klägerin in der Hauptsache unterlag und die Klage zurückgenommen hat, waren ihr die Kosten aufzuerlegen. Hinsichtlich des erledigten Teils des Rechtsstreits war nach den Grundsätzen des § 91a ZPO zu entscheiden. Der ansonsten vorzunehmenden Kostenverteilung hinsichtlich dieses Teils, der die Einigung über den Höhe des lagebedingten Abschlages beinhaltet, steht der hier zu berücksichtigende Grundsatz des § 92 Abs. 2 ZPO entgegen. Das Unterliegen des Beklagten war im Verhältnis zum Gegenstandswert geringfügig und verursachte keine besonderen Kosten. Randnummer 17 Das Urteil war gemäß § 708 Nr. 11 ZPO für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Die Entscheidung über die Abwendungsbefugnis beruht auf § 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190000699 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

juris.de: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Bürgerservice Hessenrecht Kopfbereich StartseiteHilfeImpressumDatenschutzhessen.de Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 536 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Hanau Entscheidungsdatum: 16.03.2011 Aktenzeichen: 91 C 239/10 (91) ECLI: ECLI:DE:AGHANAU:2011:0316.91C239.10.91.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 558 BGB, § 558a BGB, § 536 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Leitsatz Der Mieter kann in dem Prozess über die Zustimmung zur Mieterhöhung die inhaltliche Richtigkeit der in einem einfachen Mietspiegel enthaltenen Daten nicht pauschal bestreiten. Er muss konkrete Einwände gegen den Erkenntniswert des Mietspiegels oder die erforderliche Sachkunde der Verfasser vorbringen. Behebbare Mängel der Mietsache können dem Mieterhöhungsverlangen nicht entgegen gesetzt werden. Tenor Die Beklagte werden verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher monatlich 429,79 EUR um 76,21 EUR auf nunmehr monatlich 506,00 EUR für ihre im Hause G., … H., 3. Obergeschoss, bestehend aus 4 Zimmern, 1 Küche, 1 Korridor, 1 Bad, 1 Kellerraum und 1 Toilette innegehaltene Mietwohnung zum 01.09.2010 zuzustimmen. Die Beklagen tragen die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet. Tatbestand Randnummer 1 Der Kläger begehrt als Vermieter die Zustimmung der Beklagten zu einer Mieterhöhung. Randnummer 2 Zwischen den Parteien besteht ein Wohnraummietverhältnis aus dem Jahr 1981. Die Wohnung hat eine Größe von 110 qm. Das Bad der Wohnung ist umlaufend an den Wänden, nicht jedoch am Boden gekachelt. Randnummer 3 Mit Schreiben vom 02.06.2010 hat der Kläger die Beklagten aufgefordert, einer Mieterhöhung im Zuge einer Anpassung an die in dem Mietspiegel für H. angegebenen Mieten von bisher monatlich 429,79 EUR auf monatlich 506,00 EUR (4,60 EUR/qm) zuzustimmen, die damalige Miete war seit 15 Monaten unverändert. Randnummer 4 Die Beklagten haben der Mieterhöhung innerhalb der hierfür vorgesehenen Frist nicht zugestimmt. Randnummer 5 Der Kläger behauptet, dass Haus sei zwischen 1949 und 1964 errichtet worden. Randnummer 6 Der Kläger beantragt, die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher monatlich 429,79 EUR um 76,21 EUR auf nunmehr monatlich 506,00 EUR für ihre im Hause G., … H., 3. Obergeschoss, bestehend aus 4 Zimmern, 1 Küche, 1 Korridor, 1 Bad, 1 Kellerraum und 1 Toilette innegehaltene Mietwohnung zum 01.09.2010 zuzustimmen. Randnummer 7 Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Randnummer 8 Die Beklagten bestreiten das Baualter des Gebäudes. Sie bringen weiter vor, dass aufgrund des Zustandes der Wohnung eine Mieterhöhung nach dem Mietspiegel nicht zulässig wäre, da die Wohnung zahlreiche Mängel aufweise (Bl. 26 d.A.). Bei dem Einzug der Beklagten sei die Wohnung in einem desolaten Zustand gewesen, sie hätten diese daher selbst u.a. mit neuen Teppichböden und durch Tapezieren ausgestattet. Der Fußboden des Badezimmers sei nicht gefliest und das Bad verfüge über keine Toilette. Ein Fliesen des Fußbodens sei hier nicht möglich, da der Boden nachgebe. Die Toilette sei nicht gefliest, die Toilettenschüssel sei bei Einzug in einem heruntergekommenen Zustand gewesen und habe von den Beklagten ausgetauscht werden müssen. Die Toilette sei nicht beheizt, das Fenster sei ein altes Holzfenster, das keine Wärmedämmung biete. Weiterhin weise die Tür bei geschlossenem Zustand einen Spalt auf. Die Wände in der Küche befänden sich in einem schlechten Zustand und seien ungerade, so dass keine Hängeschränke befestigt werden könnten, die Beklagten hätten daher eine Rigipswand eingebaut. Die Küche sei bei Einzug nicht gefliest gewesen. Der Boden der Küche knarre und quietsche beim Laufen, er sei zudem ungerade. Die Küchendecke weise eine Wölbung auf. Die Speisekammer sei nicht wärmegedämmt, die Tür sei 1 cm dick und im Winter trete kalte Luft ein. Der Boden im Kinderzimmer sei ungerade, knarre und quietsche. Im Wohnzimmer fehle die Eingangstür, an der Wandseite seien Holbretter angebracht, die übertapeziert wurden. Die übrigen Wände seien ungerade. Ein in die Wand im Wohnzimmer eingelassener Schrank weise Löcher auf, die zum Dach führten. Der Boden im Wohnzimmer knarre und gebe nach. Die Decke weise auch hier Wölbungen auf. Die Substanz der Wände in den Zimmern sei in schlechtem Zustand. Man höre die Unterhaltungen der Nachbarn deutlich. Die Wände im Schlafzimmer seien ungerade, der Fensterbelag verfault und locker. Die Türen der Wohnung seien entweder nicht vorhanden, alt oder mit mehreren Schichten Farbe überzogen. Die Schlüssel seien entweder nicht verwendbar oder beschädigt. Man könne in der Wohnung hören, wenn jemand den Flur benutze und die Eingangstüren zu den Wohnungen geschlossen würden. Der Kläger habe eine herausziehbare Treppe zum Dachboden vor ihrer Tür entfernt und eine feste Treppe eingesetzt, so dass der Dachboden offen wäre und es bei den Beklagten wegen der Undichtigkeit der Tür ziehen würde. Randnummer 9 Die Beklagten sind weiterhin der Ansicht, der Mietspiegel für H. sei der Mieterhöhung nicht zugrunde zu legen. Diese resultiere bereits daraus, dass es sich nicht um einen qualifizierten Mietspiegel handele, es fehle ihm das Kriterium der Beschaffenheit der Wohnungen, sowie Kriterien zu Art und Lage des Wohnraums. Zudem könne nicht allein auf das Baujahr abgestellt, sondern es müsse die Baualtersklasse berücksichtigt werden. Hierzu sei ein Sachverständigengutachten von dem Gericht einzuholen. Zudem sei von dem Gericht festzustellen und zu würdigen, ob und in welcher Weise das in einem Mietspiegel enthaltene Zahlenmaterial heranzuziehen ist, der Tatrichter müsse feststellen, ob das Zahlenmaterial richtig erstellt worden sei und die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergebe. Randnummer 10 Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin S. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf Bl. 142 ff. d.A. verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 11 Die zulässige Klage ist begründet. Der Kläger kann von den Beklagten die Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung verlangen, da das Mieterhöhungsbegehren formal ordnungsgemäß und inhaltlich begründet ist. Randnummer 12 Die Beklagtenwohnung ist entsprechend ihrer Größe und des Errichtungsjahres nach dem für H. gültigen Mietspiegel in die Kategorie 1948 bis 1964 einzuordnen. Das Gericht hat nach der Vernehmung der Zeugin S. keine Zweifel, dass das Gebäude nach 1948 errichtet wurde, was für die für den Kläger notwendige Tatsachenfeststellung ausreichend ist. Die Zeugin hat überzeugend und nachvollziehbar bekundet, dass sie das Gebäude kenne. Dieses sei an sich bereits 1907 erbaut worden, wobei jedoch die jetzige Wohnung der Beklagten noch nicht vorhanden war, sondern allein ein nicht ausgebauter Dachstuhl. Im zweiten Weltkrieg sei das Gebäude stark beschädigt worden, so dass nur noch das Erdgeschoss gestanden habe. Erst danach sei es neu errichtet und hierbei auch die Beklagtenwohnung geschaffen worden. Dieses sei erst nach der Währungsreform (1948) gewesen und nachdem Wiederaufbaukredite gewährt wurden. Dann sei das Gebäude nach und nach wieder errichtet worden. Randnummer 13 Die Aussage ist glaubhaft und in sich widerspruchsfrei. Das Gericht hat keine Zweifel an der Richtigkeit der getätigten Angaben. Insgesamt ist daher davon auszugehen, dass jedenfalls die Beklagtenwohnung im 3. Obergeschoss nach 1948 errichtet worden ist und somit in die vorstehend genannte Baualtersklasse fällt. Die Vernehmung der weiterhin von dem Kläger benannten Zeugin G. war daher nicht mehr geboten. Bei einer Größe von 110 qm ergibt sich hieraus eine Quadratmetermiete von 4,60 EUR. Dieses ist in dem Erhöhungsbegehren vom 02.06.2010 (Bl. 7 d.A.) auch deutlich und nachvollziehbar erläutert. Randnummer 14 Die gegen die Mieterhöhung beklagtenseits vorgebrachten Einwände greifen nicht durch. Randnummer 15 Der Mietspiegel für H. ist als einfacher Mietspiegel zunächst grundsätzlich geeignet, ein Mieterhöhungsbegehren formal zu begründen. Weitere Daten müssen in diesen – jedenfalls in dieser Form als einfacher Mietspiegel – nicht eingestellt werden, um die oben stehende Wirkung zu erzielen. Entgegen der Ansicht der Beklagten ist das Gericht daher auch nicht berufen, ein Sachverständigengutachten zu der Frage der Baualtersklasse einzuholen, dieses macht es ohnehin nicht von selbst, sondern nach entsprechendem Beweisangebot und bei Vorliegen einer Beweisnotwendigkeit durch die beweisbelastete Partei. Eben hierfür besteht aber nach hiesiger Rechtsprechung kein Bedürfnis. Randnummer 16 Der Mietspiegel ist auch geeignet, das Erhöhungsbegehren inhaltlich im Prozess zu begründen. Tatsachen, die eine andere Bewertung bedingen, müssen von dem Mieter substantiiert vorgetragen werden. War es früher meist noch möglich, der durch den Mietspiegel ausgegebenen Miete allein dadurch zu widersprechen, dass mieterseits deren Ortsüblichkeit, bzw. Richtigkeit einfach bestritten wird, so dass der Vermieter, dem der Mietspiel also primär nur für die formelle Richtigkeit der Erhöhungsbegründung als Grundlage diente, dieses im Einzelfall durch ein Sachverständigengutachten beweisen muss, hat der Bundesgerichtshof in dem Urteil vom 16.06.2010 (Aktenzeichen: VIII ZR 99/09– Juris) auch die inhaltliche Bedeutung des einfachen Mietspiegels entscheidend und mit prozessualen Folgen aufgewertet. Ein bloßes Bestreiten der inhaltlichen Richtigkeit der dort genannten Beträge reicht daher nicht aus, die Indizwirkung auch des einfachen Mietspiegels zu erschüttern, diese Frage beantwortet sich nunmehr allein danach, was der Mieter konkret gegen diese einwendet. So das Gericht: „Ob die Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt davon ab, welche Einwendungen der auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch genommene Mieter gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erhebt. Trägt der Mieter etwa substantiiert vor, den Verfassern des Mietspiegels habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder nicht repräsentativem Datenmaterial, wird der Tatrichter dem nachzugehen haben.“ Randnummer 17 Der Bundesgerichtshof spricht daher dem Mietspiegel eine Vermutungswirkung zu, welche zwar geringer ausfällt als diejenige des qualifizierten Mietspiegels, da sie nicht zu einer Beweislastumkehr führt, sie begründet jedoch nunmehr eine positive und zu substantiierende Einwendungspflicht des Mieters („Vermutungswirkung light“, vgl. Börstinghaus in Eisenschmid, jurisPR-MietR 17/2010 Anm. 3 zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16.06.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 99/09) und nur für den Fall, dass der Mieter diese Vermutungswirkung auch erschüttert, ist es Sache des Vermieters als Anspruchsteller, für seinen Vortrag, die von ihm verlangte neue Miete liege innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, anderweitig Beweis anzutreten (Börstinghaus, ebenda). Der einfache Mietspiel ist daher nunmehr auch ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Prozess ausreichend geeignet (Bub/von der Osten, Anmerkung zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16.06.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 99/09, FD-MietR 2010, 304807). Dem widerspricht zwar Börstinghaus (in Schmidt-Futterer, Mietrecht 10. Auflage 2011 § 558b Rdn. 12). Dies ist aber jedenfalls insoweit nicht stringent, als der Verfasser für die Begründung der Ansicht, der einfache Mietspiegel könne auch im Erhöhungsprozess nur im Rahmen der freien Beweiswürdigung herangezogen werden, in der hierfür gesetzten Fundstelle auf eben die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 16.06.2010 verweist (die übrigen Quellen der Fundstelle datieren zeitlich vor der Entscheidung), die er in der oben genannten Urteilsanmerkung gerade aus dem Grund kritisiert, weil das Gericht durch die neue Rechtsprechung und die Begründung der auch inhaltlichen Vermutungswirkung des Mietspiegels Beweisaufnahmen gerade überflüssig machen würde. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs gibt daher die in der Kommentierung dargelegte Ansicht gerade nicht wieder. Sie führt aber auch nicht dazu, dass Beweisaufnahmen in Zustimmungsprozessen gänzlich überflüssig würden (so aber Börstinghaus in Eisenschmid, jurisPR-MietR 17/2010 Anm. 3 zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16.06.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 99/09), der Bundesgerichtshof setzt jedoch vor diese die Pflicht des Vermieters, die Vermutungswirkung des Mietspiegels positiv – und somit nicht mehr durch einfaches Bestreiten - zu erschütten und tatsächliche Anhaltspunkte dafür zu liefern, dass der Mietspiegel die ortsübliche Miete, auch für das konkrete Objekte, nicht richtig wiedergebe. Dass durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs, wie Börstinghaus in der Urteilsanmerkung kritisiert, den Verbänden durch die Erstellung der einfachen Mietspiegel eine „überragende Bedeutung zur Festlegung des Mietniveaus in einer Gemeinde“ zukomme, und nunmehr Mieterhöhungen nach den Werten eines Mietspiegels, die bislang eine Ausnahme waren, höchstrichterlich „abgesegnet“ seien, ist aufgrund des Entscheidungsinhalts durchaus nachvollziehbar, durch den Bundesgerichtshof jedoch fraglos bewusst angestrebt oder zumindest in Kauf genommen worden und daher anzuerkennen. Randnummer 18 Solche Anhaltspunkte sind aber nicht ersichtlich und beklagtenseits auch gar nicht dargelegt, da nicht inhaltlich vorgetragen wird, weshalb der Mietspiegel nicht zuverlässig sei, die Datenbasis, auf der seine Werte beruhen, nicht zutreffend erfasst worden sei. Der alleinige Verweis darauf, dass weitere Kategorien eingestellt werden müssten, reicht hierzu nicht aus, zumal dies auch nicht inhaltlich begründet ist. Die nunmehr von dem Bundesgerichtshof ausdrücklich auch im Mieterhöhungsprozess anerkannte inhaltliche Richtigkeitsvermutung des einfachen Mietspiegels ist seitens des Beklagten nicht, wie vorstehend als notwendig dargelegt, positiv erschüttert worden. Randnummer 19 Ist daher der Mietspiegel grundsätzlich geeignet, das Mieterhöhungsbegehren auch inhaltlich zu begründen, hat der Mieter jedoch noch immer die Möglichkeit, die Anwendbarkeit, bzw. Ortsüblichkeit im konkreten Fall zu widerlegen. Auch dieses können die erbrachten Einwände jedoch nicht begründen, da das Vorbringen einerseits unsubstantiiert ist und sich im Übrigen auf Mängel iSd. § 536 BGB bezieht, die zwar ggf. eine Mietminderung begründen, nicht jedoch der Erhöhung der Ausgangsmiete per se entgegen gesetzt werden können, so es sich, wie vorliegend soweit Mängel überhaupt substantiiert vorgetragen wurde, um behebbare Mängel handelt (u.a. LG Berlin, Urteil vom 19.01.2010, Aktenzeichen: 63 S 249/09; AG Karlsruhe, Urteil vom 18.03.2010, Aktenzeichen: 7 C 382/09; AG Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidungsdatum: 04.03.2010, Aktenzeichen: 18 C 326/09; OLG Frankfurt, Urteil vom 27.10.2004, Aktenzeichen: 2 U 194/03– Juris). Randnummer 20 So vorgetragen wird, die Wände seien schief und die Decke gewölbt, kann das Gericht hieraus keine tatsächlichen Erkenntnisse ziehen. Einerseits ist es gerichtsbekannt und zudem offenkundig, dass eine Großzahl, wenn nicht gar die meisten Gebäude letztlich keine gänzlich geraden Decken oder Wände aufweisen. Inwieweit sich das vorliegend von anderen Fällen unterscheidet und ob dieses Abweichungen von Gebäuden des hiesigen Baujahres darstellt, ist daher nicht erkennbar. Dass und warum dies der Erzielung der ortsüblichen Miete entgegenstehen würde, ist daher nicht ersichtlich. Randnummer 21 Dass die Wohnung bei dem Einzug der Beklagten im Jahr 1981 in einem desolaten Zustand gewesen wäre, ist nicht substantiiert und lässt auch keine Rückschlüsse auf die Anwendung des Mietspiegels zu, zumal der Vortrag, diese hätten selbst u.a. neue Teppichböden gelegt und tapeziert, für Wohnungseinzüge ohnehin normal ist (so nicht anders vertraglich vereinbart). Gleiches gilt für die behauptete fehlende Möglichkeit, Bad und Toilette zu fliesen. Dem Gericht sind viele Wohnung bekannt, die keine gefliesten Böden in Bad und Toilette aufweisen. Dass dies zu einer unterdurchschnittlichen Mieterzielung führen würde, ist hingegen nicht erkennbar. Randnummer 22 Dass die Toilettenschüssel bei Einzug in einem heruntergekommenen Zustand gewesen sei, hat keine Auswirkung auf die Anwendbarkeit des Mietspiegels. So vorgetragen wird, die Toilette sei nicht beheizt, ist auch dieses häufig der Fall, da viele gerade ältere Gebäue keine Heizung in der Toilette aufweisen. Dass das Fenster ein altes Holzfenster sei und keine Wärmedämmung biete, stellt allein ggf. einen Mangel dar, ebenso der Vortrag, die Tür weise bei geschlossenem Zustand einen Spalt auf. Randnummer 23 So vorgetragen wird, der Boden der Küche und anderer Zimmer knarre und quietsche beim Laufen, fehlt es hier bereits an einer ausreichenden Substantiierung, inwieweit dieses sich auf die Vermietbarkeit auswirkt, ist ebenfalls nicht erkennbar. Dass die Speisekammer nicht wärmegedämmt sei, die Tür sei 1 cm dick sei und im Winter kalte Luft eintrete, stellt ggf. einen Mangel gem. § 536 BGB dar und ist nicht in diesem Verfahren zu berücksichtigen. Das Fehlen einer Eingangstür im Wohnzimmer und in anderen Zimmern sowie entsprechender Schlüssel stellt ggf. einen Mangel dar, ebenso ein in die Wand im Wohnzimmer eingelassener Schrank mit Löchern, die zum Dach führen. Auch die Tatsache, dass man die Unterhaltungen der Nachbarn deutlich höre, ist nicht selten und würde im Übrigen einen Mangel darstellen, ebenso ein verfaulter und lockerer Fensterbelag im Schlafzimmer. Wenn vorgetragen wird, der Kläger habe eine herausziehbare Treppe zum Dachboden vor der Tür der Beklagten entfernt und eine feste Treppe eingesetzt hat, was dazu führe, dass es bei den Beklagten wegen der Undichtigkeit der Tür ziehen würde, wäre auch hier ggf. ein Mangel durch den Zustand der Tür gegeben. Einer Mieterhöhung steht dies nicht entgegen. Randnummer 24 Die Beklagten können sich gegen die Mieterhöhung auch nicht damit zur Wehr setzen, dass der Fußboden des Badezimmers nicht gefliest sei und das Bad über keine Toilette verfüge. Randnummer 25 So der Mietspiegel einen Abschlag von 5% dafür vorsieht, dass das Bad nicht umlaufend gekachelt ist, fällt hierunter nach der Ansicht des Gerichts nicht der Boden. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des an sich nicht auslegungsfähigen Mietspiegels. Zudem ist zu sehen, dass die umlaufene Kachelung gerade verhindern soll, dass Wasserspritzer an die sonst hierdurch stark beeinträchtigte Wandtapete gelangen. Dieses Problem stellt sich am Boden jedoch nicht, der mit einem wasserdichten Überzug entsprechend geschützt werden kann, wie es auch hier der Fall ist. Randnummer 26 Dass sich im Bad keine Toilette befindet, ist unschädlich, da sich eine solche jedenfalls in der Toilette befindet. Gem. Ziff. 2 lit. a) bb) des Mietspiegels könnte höchstens ein weiterer Zuschlag für ein WC erhoben werden, das alleinige Vorhandensein von einem WC in einem separaten Raum führt hingegen nicht umgekehrt zu einem Abzug. Randnummer 27 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Randnummer 28 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190000431 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

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Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 711,00 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin die Zustimmung des Beklagten zur Erhöhung der Nutzungsgebühr für die Genossenschaftswohnung Nr. in der A.straße in M.. Randnummer 2 Der beklagte Mieter ist Mitglied der klägerischen G.-Genossenschaft M. eG (Vermieterin) und schloss mit dieser am 18.11.2004 einen Nutzungsvertrag über die Genossenschaftswohnung Nr. in der A.straße in M.. Die Wohnung liegt im 5. OG eines 1984 errichteten Mehrfamilienhauses und besteht aus 2 Zimmern, Küche, Bad und Loggia. Der Beklagte zahlte seit 01.08.2016 eine monatliche Grundnutzungsgebühr von 395,10 €. Randnummer 3 Mit Schreiben vom 21.04.2021 erhöhte die Klägerin die monatliche Grundnutzungsgebühr von bisher 395,10 € auf 454,35 € ab dem 01.07.2021 und stützte ihr Verlangen auf den Mietpreisspiegel 2021/22 der Stadt M.; die Betriebskostenvorauszahlung blieb unverändert. Eine zuvor mit Schreiben vom 19.05.2020 geltend gemachte Erhöhung der Nutzungsgebühr hat die Klägerin nach Widerspruch des Beklagten am 15.10.2021 zurückgenommen. Randnummer 4 Zur Berechnung legte die Klägerin im Rahmen des Erhöhungsschreibens vom 21.04.2021 eine Wohnungsgröße von 56,44 qm, das Baujahr 1984, eine Standardbadausstattung (Separate Dusche, WC im Badezimmer, Wände im Spitzwasserbereich geschützt und Waschmaschinenanschluss im Bad oder sonst in der Wohnung vorhanden) und eine Zentral-/Etagenheizung zugrunde. Das Vorhandensein eines Aufzugs bewertete die Klägerin mit + 3 %; die Wohnlage mit + 4 % (Fußläufige Distanz zum nächsten Eingang eines Stadtteilzentrums maximal 300 m). Des Weiteren berechnete die Klägerin einen Zuschlag von + 1 % für das Vorhandensein eines Abstellraums in der Wohnung, + 3 % für einen überdachten Fahrradabstellplatz und + 2 % für das Vorhandensein eines Kellers. Auf diese Weise errechnete die Klägerin eine ortsübliche Vergleichsmiete von 8,89 €/qm. Randnummer 5 Die Klägerin behauptet, Randnummer 6 ihre Bewirtschaftungskosten seien in den letzten Jahren gestiegen. Die Klägerin lege alle zwei Jahre interne Zielnutzungsgebühren fest, welche von den Kosten abhängen würden, welche der Genossenschaft entstehen. Die letzte interne Anpassung für die streitgegenständliche Wohnung habe im September 2019 stattgefunden. Nutzungsgebühren für die Garagen würden separat angepasst. Randnummer 7 Sie meint, es liege kein Verstoß gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz vor, da der Beklagte – im Gegensatz zu allen anderen Mitgliedern – ein geringeres Nutzungsentgelt für seine Garage bezahle. Dies müsse bei der Ermittlung der Nutzungsgebühr für die Wohnung gesondert berücksichtigt werden. Die Garage habe im Erhöhungsverlangen jedoch nicht separat aufgeführt werden müssen, da die verlangte Nutzungsgebühr ohnehin unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liege. Randnummer 8 Die Klägerin behauptet, die Wohnung sei fußläufig maximal 300 Meter vom nächsten Eingang eines Stadtteilzentrums entfernt. Dies ergebe sich aus dem Straßenverzeichnis zum Mietpreisspiegel. Randnummer 9 Sie meint, die vom Beklagten genannten zusätzlichen Merkmale könnten nicht in der Spannbreitenregelung berücksichtigt werden. Die Loggia der streitgegenständlichen Wohnung weise einen besonderen Nutzungswert auf, da er von drei Seiten von Hauswänden umgeben sei und daher gut vor Wind und Wetter geschützt und sogar teilweise überdacht sei. Sie befinde sich in ruhiger Lage mit Blick über die Dächer der Innenstadt. Auch der Fliesenbelag erhöhe den Wohnwert. Die Loggia sei daher mit ½ anzusetzen. Randnummer 10 Die Klägerin beantragt: Randnummer 11 Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Grundnutzungsgebühr für die Wohnung A.straße in M. von monatlich bisher 395,10 € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung und Garagennutzungsgebühr auf 454,35 € mit Wirkung ab 01.07.2021 zuzustimmen. Randnummer 12 Der Beklagte beantragt: Randnummer 13 die Klage wird abgewiesen. Randnummer 14 Der Beklagte trägt vor, Randnummer 15 die Klägerin habe ihr Mieterhöhungsverlangen ausschließlich auf den M. Mietspreisspiegel gestützt und dabei die genossenschaftlichen Grundsätze nicht berücksichtigt. Aus dem Selbstverständnis einer Genossenschaft – die sozialverträgliche Bereitstellung von preiswertem Wohnraum - würden sich gesteigerte Erläuterungspflichten gegenüber den Mitgliedern ergeben über die wirtschaftliche Kalkulationsgrundlage, die zu einer Erhöhung geführt habe. Im Rahmen des Erhöhungsverlangens müsse dargelegt werden, dass das bisher verlangte Nutzungsentgelt nicht mehr ausreichend für die Instandhaltungen und Kosten des Anwesens sei. Er meint, aufgrund des hohen Wohnungsanteils am M. Wohnungsbestand treibe die Klägerin mit ihren Erhöhungen des Nutzungsentgelts den Durchschnittswert des Mietspiegels nach oben. Nach eigener Darstellung habe die Klägerin 4.213 Wohnungen in M.. Randnummer 16 Der Beklagte meint, die Klägerin verstoße gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz. Der Beklagte habe aufgrund des streitgegenständlichen Erhöhungsverlangens eine im Vergleich zu anderen Mitgliedern um 28,80 € erhöhtes Nutzungsentgelt zu bezahlen. Aus dem Erhöhungsschreiben gehe nicht hervor, dass die Klägerin das Erhöhungsverlangen auch auf eine Erhöhung der Stellplatznutzung um 2,50 € stütze. Zudem unterscheide die Klägerin nicht zwischen Bewohnern, deren Nutzungsverhältnis einen Stellplatz umfasse und Dritten, die lediglich einen Stellplatz im Anwesen angemietet hätten. Randnummer 17 Hinsichtlich der Einordnung in den Mietpreisspiegel trägt der Beklagte vor: Randnummer 18 Das Badezimmer verfüge nicht über eine separate Duschkabine. Es sei daher ein Abschlag von 1 % vorzunehmen. Er meint weiter, der Aufzug im Anwesen sei nicht barrierefrei erreichbar. Zudem sei dieser klein und unpraktisch. Es könne lediglich ein Zuschlag von + 1 % angesetzt werden. Hinsichtlich der Wohnlage müsse ein Abschlag von 2 % für „fußläufige Distanz zu einem Lebensmittelmarkt über 600 m entfernt“ und einer von 4 % für „fußläufige Distanz zu Parkanlagen und öffentlichen Grünflächen über 300 m entfernt“ gemacht werden. Randnummer 19 Abschläge seien zudem aufgrund des alten und unansehnlichen PVC-Bodens in Wohn- und Schlafzimmer und aufgrund der hohen Hitzebelastung in den Sommermonaten von mehr als 30 Grad Celsius vorzunehmen. Randnummer 20 Der Beklagte behauptet weiter, die Wohnfläche betrage nur 55,37 qm. Insbesondere sei die Loggia lediglich mit ¼ anzurechnen. Sie sei zum Aufenthalt nicht geeignet. Randnummer 21 Das Gericht hat die streitgegenständliche Wohnung am 30.06.2022 in Augenschein genommen. Hinsichtlich weiterer Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Parteien samt Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 22.03.2022 und auf das Protokoll des Ortstermins vom 30.06.2022 Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 22 Die Klage ist zulässig und überwiegend begründet. I. Randnummer 23 Die Klägerin hat gegen den Beklagten gemäß § 558b Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung von bisher monatlich 395,10 € auf nunmehr 451,26 € mit Wirkung ab dem 01.07.2021. 1. Randnummer 24 Auf das Nutzungsverhältnis zwischen den Parteien über die streitgegenständliche Wohnung findet Mietrecht Anwendung. a) Randnummer 25 Die Benutzung der Einrichtungen einer Genossenschaft durch Mitglieder als sogenannter Dauernutzungsvertrag stellt jedenfalls dann einen Mietvertrag dar, wenn der Gebrauch wenigstens für kurze Zeit ausschließlich und gegen besonderes Entgelt überlassen wird. (BGH, Urt. v. 14.10.2009 – VIII ZR 159/08; BGH, Urt. v. 10.09.2003 – VIII ZR 22/03; OLG Karlsruhe Urt. v. 21.01.1985 – 3 REMiet 8/84 LG Wiesbaden, Urt. v. 28.08.1962 – 1 S 263/62; Palandt/Weidenkaff, 75. Auflage, 2016, Einf. v. § 535 Rn. 22 m.w.N; MüKo/Häublein, 7. Auflage, 2016, Vor § 535 Rn. 40). Der Nutzungsvertrag enthält Rechte und Pflichten, für die das Mietrecht Anwendung findet. Der Beitritt zu einer Genossenschaft ist hingegen ein korporativer Akt nach den Regelungen des Genossenschaftsrechts und der jeweiligen Genossenschaftssatzung. Beide Bereiche sind strikt zu trennen. Im Ergebnis ist ein Bewohner einer Genossenschaftswohnung, daher sowohl Mieter als auch Genossenschaftsmitglied und somit Teilhaber an der betreffenden Genossenschaft. Randnummer 26 Da beide Bereiche an der Stelle zu trennen sind, an welcher es um die jeweilige Materie geht, steht auch § 551 Abs. 1 BGB der Anwendung von Mietrecht nicht entgegen, auch wenn für die Überlassung der Wohnung vom Beklagten insgesamt 12 Geschäftsanteile zu je 150 € gekauft wurden und dies die zulässige Kaution, welche in § 551 Abs. 1 BGB geregelt ist, übersteigt. § 551 Abs. 1 BGB steht der Anwendung von Mietrecht auf Genossenschaftsverhältnisse nicht entgegen, wenn das Mitglied verpflichtet ist, einen genossenschaftlichen Anteil zu entrichten, weil es sich bei den Genossenschaftsanteilen um die finanzielle Beteiligung an der Genossenschaft als Unternehmen selbst handelt und diese mithin deren Eigenkapital darstellen. Die Anteile müssen – anders als die Mietkaution - auch nicht vom Vermögen des Vermieters separiert werden. (vgl. LG Regensburg, NZM 2010, 360; Feßler/Roth, WuM 2010, 67; Weidenkaff in Grüneberg, BGB, 70. Aufl., § 551, Rn. 2; Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl, § 551, Rn. 32). Es ist zwischen genossenschaftlichen und mietrechtlichen Erklärungen der Parteien zu trennen. Randnummer 27 Entgegen der Auffassung des Beklagten ist ein Hinweis darauf, dass die Vorschriften des BGB auf das vorliegende Nutzungsverhältnis Anwendung finden, obsolet, da wie bereits dargestellt allgemein anerkannt ist, dass die Vorschriften über das Wohnraummietrecht auch für genossenschaftliche Nutzungsverhältnisse gelten. Randnummer 28 Aus der Satzung der Klägerin und dem Genossenschaftsrecht ergeben sich auch keine Besonderheiten, welche vorliegend eine Abweichung der allgemeinen Grundsätze rechtfertigen würden. Nach § 2 der Satzung ist der Zweck der Genossenschaft darauf gerichtet, den Erwerb oder die Wirtschaft ihrer Mitglieder oder deren soziale oder kulturelle Belange durch gemeinschaftlichen Geschäftsbetrieb zu fördern. Eine Konkretisierung hinsichtlich der Ausgestaltung dieser wohnungswirtschaftlichen Geschäfte ist in der Satzung nicht enthalten und ergibt sich auch nicht aus dem Dauernutzungsvertrag selbst. Der vom Beklagten vorgetragene Zweck - sozialverträgliche Bereitstellung von preiswerten Diensten wie zum Beispiel von preiswertem Wohnraum - findet sich hingegen nicht explizit in der Satzung. Der einzige grundlegende Unterschied zu einem gewöhnlichen Wohnraummietvertrag liegt somit in der Bindung des Nutzungsrechts an die Mitgliedschaft in der Genossenschaft. Diese Abrede, die auf der körperschaftsrechtlichen Beziehung zwischen der Genossenschaft und ihren Mitgliedern beruht, gibt dem Vertrag jedoch keine Prägung, die ihn grundlegend von einem Mietverhältnis unterscheiden würde. b) Randnummer 29 Mit dem nur gegenüber dem Beklagten geltend gemachten Erhöhungsverlangen verstößt die Klägerin nicht gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz. Randnummer 30 Die zwischen dem Beklagten und der Klägerin durch die Mitgliedschaft in der Genossenschaft bestehende Sonderbeziehung begründet für die Klägerin besondere Pflichten, die auf das Mietverhältnis einwirken (BGH NJW 1960, 908). Ausfluss dieser Sonderbeziehung ist der sogenannte „genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz“. Der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz fordert eine willkürfreie und auf sachlich nachvollziehbare Kriterien gestützte Behandlung der Genossenschaftsmitglieder (BGH, Urt. v. 14.10.2009 – VIII ZR 159/08; LG Offenburg, Urteil vom 10. März 1998 – 1 S 191/97). Dabei sind bei Maßnahmen in einem nahen zeitlichen und sachlichen Zusammenhang einheitliche Maßstäbe zu Grunde zu legen (Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 535, Rn. 106). Die Genossenschaft und ihre Organe sind jedoch berechtigt, unterschiedlichen Verhältnissen Rechnung zu tragen und zwischen den Mitgliedern nach sachlichen Kriterien in angemessener Weise zu differenzieren. Randnummer 31 Vorliegend hat die Klägerin im Frühjahr 2021 nur vom Beklagten ein erhöhtes Nutzungsentgelt verlangt. Ohne sachliche Kriterien, bei denen der Genossenschaft ein weiter Ermessensspielraum eingeräumt ist, ist die Klägerin nicht berechtigt, eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete bei nur einem Genossenschaftsmitglied zu verlangen (AG Köln, Urteil vom 04.06.2013, Az. 205 C 592/12). Die Klägerin hat jedoch bei den übrigen Genossenschaftsmitgliedern das Nutzungsentgelt bereits im Jahr 2020 erhöht. Eine damals auch gegenüber dem Beklagten zunächst geforderte Erhöhung hat die Klägerin nach Widerspruch des Beklagten wieder zurückgenommen. Der Beklagte hat damals seine Zustimmung verweigert, während die übrigen Mitglieder der Genossenschaft ihre Zustimmung zur Erhöhung erteilt haben. Damit hat der Beklagte selbst einen Unterschied zu den übrigen Mitgliedern der Genossenschaft geschaffen (vgl. auch BGH, NJW-RR 2010, 226). Das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen sorgt daher nur dafür, die Genossen nun wieder gleich zu stellen. Dabei ist es unerheblich, dass das Erhöhungsverlangen gegenüber dem Beklagten - auf die Quadratmeterzahl der Wohnung bezogen - im Vergleich zu den Erhöhungen gegenüber den übrigen Genossen im Jahr 2020 höher ausfällt. Zum einen hat sich der anzuwendende Mietpreisspiegel geändert. Den Grund für die Anwendung des späteren Mietpreisspiegels hat der Beklagte durch seinen Widerspruch zum ursprünglichen Verlangen selbst geschaffen. Ein sachlicher Grund für eine abweichende Behandlung liegt zudem auch vor bei Unterschieden in Art oder Lage der Wohnung, im Zustand der Einrichtung oder in der Zahl der Mitbewohner (Münchner Anwaltshandbuch/Möhlenkamp, Wohnraummietrecht, § 48, Rn. 100). Die Klägerin hat sich bei der Erhöhung am M. Mietpreisspiegel 2021/2022 orientiert. Durch die Eingruppierung der Wohnung am Mietpreisspiegel wird der unterschiedlichen Ausstattung und Beschaffenheit von Wohnungen im selben Objekt Rechnung getragen. Der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz fordert nämlich gerade nicht eine auf die Quadratmeterzahl der Wohnungen bezogene centgenaue Übereinstimmung des Nutzungsentgelts der verschiedenen Wohnungen. Es ist unerheblich, dass die Klägerin im Rahmen ihres schriftsätzlichen Vorbringens einen angeblichen Rückstand des Beklagten im Vergleich zu den übrigen Genossen im Hinblick auf die abweichende Behandlung bei der Erhöhung der Stellplatzmiete aufgeschlüsselt und damit eine im Vergleich zu den übrigen Genossen erhöhte Nutzungsgebühr zu begründen versucht. Diese Begründung war jedoch nicht Grundlage des Erhöhungsverlangens vom 21.04.2021, welches allein auf den M. Mietpreisspiegel gestützt wurde, und kann daher außer Betracht bleiben. Randnummer 32 Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin stellt auch keine Strafaktion gegen den Beklagten dar. Die Mieterhöhung darf nämlich keine Sanktion gegenüber einem Genossen darstellen, der lediglich seine gesetzlichen Rechte geltend macht (Krautschneider, WuM 2006, 184; LG Offenburg WuM 1998, 289). Vorliegend hat die Klägerin bereits mit Schreiben vom 01.09.2020 ein erhöhtes Nutzungsentgelt gefordert und dieses Erhöhungsverlangen nach Widerspruch des Beklagten wieder zurückgenommen. Es stand der Klägerin jedoch frei, das ursprüngliche Erhöhungsverlangen wieder zurückzunehmen. Das erneute Erhöhungsverlangen stellt keine Sanktion dar. Bezüglich des Sanktionscharakters darf nicht auf das subjektive Empfinden des Einzelnen abgestellt werden, zumal dieser eine Ungleichbehandlung regelmäßig als Sanktion wahrnimmt. Die Überlegungsfrist des § 558 BGB ist eine Schutzvorschrift für den Mieter. Durch die Rücknahme des Erhöhungsverlangens entfällt die Verpflichtung zur Zustimmung und damit auch die Verpflichtung zur Zahlung eines höheren Nutzungsentgelts. Der Vermieter ist jedoch nicht gehindert, ein neues – möglicherweise sogar höheres - Erhöhungsverlangen mit späterem Zahlungsbeginn zu fordern. Vor diesem Risiko will § 558 BGB den Mieter nicht schützen, denn der Mieter wird hinsichtlich der Höhe des Nutzungsentgelts bereits über die Kappungsgrenze geschützt. Aus dem erneuten Erhöhungsverlangen des Vermieters können daher keine negativen Schlüsse gezogen werden (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 558a, Rn. 19-21). 2. Randnummer 33 Die Klägerin kann sich zur Begründung des Erhöhungsverlangens auf den M. Mietpreisspiegel 2021/2022 berufen. Zwar bieten Genossenschaften meist im Vergleich zu dem marktüblichen Zins einen günstigeren Mietzins an. Entgegen den Ausführungen des Beklagten kann sich auch eine Genossenschaft dennoch auf den M. Mietpreisspiegel berufen. Wohnungen von Genossenschaften sind vom M. Mietpreisspiegel gerade nicht ausgeschlossen und wurden auch zur Ermittlung der Vergleichsmiete herangezogen. Da sie keine außergewöhnliche Vermietungsform darstellen weist ihre Nichterwähnung im Ausschlusskatalog darauf hin, dass sie vom Mietpreisspiegel umfasst werden (so auch AG Charlottenburg, Urteil vom 27.02.2015, Az. 232 C 264/14, Rn. 22 - zitiert nach Juris). Randnummer 34 Die Genossenschaft unterliegt – soweit sie sich zur Begründung einer Erhöhung der Nutzungsgebühr auf den Mietpreisspiegel beruft – auch keinen erhöhten Begründungspflichten. Die Grenze für den Begründungsaufwand bildet das Mietrecht. Den mietrechtlichen Anforderungen an die Begründung ist die Klägerin gerecht geworden. Danach muss das Erhöhungsverlangen erkennen lassen, wie der Vermieter die Wohnung in den Mietspiegel eingruppiert hat (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 558a, Rn. 35-43). Vorliegend hat die Klägerin zur Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens den Mietpreisspiegel der Stadt M. 2021/2022 beigefügt, sowie dem Beklagten schriftlich erläutert und farblich hervorgehoben, worauf sie ihr Verlangen jeweils stützt. Randnummer 35 Entgegen der Auffassung des Beklagten stellt die Orientierung an den Mieten des Mietpreisspiegels M. auch kein bloßes Streben nach Gewinnmaximierung dar. In den M. Mietpreisspiegel fließen auch die Wohnungen der M. Wohnungsbaugesellschaft mbH mit ein. Diese ist nach eigenen Angaben mit mehr als 19.400 Wohnungen die größte kommunale Wohnungsbaugesellschaft in Baden-Württemberg. Es ist gerichtsbekannt, dass die M. Wohnungsbaugesellschaft mbH ihre Mieten zum großen Teil auch unter Marktpreis ansetzt. Aus diesem Grund war der vorangegangene Mietpreisspiegel der Stadt M. in einem presseträchtigen Verfahren (Verfahren vor dem Amtsgericht Mannheim, Az. 14 C 2492/18) als nicht qualifiziert gerügt worden. Es wurde eingewandt, die Wohnungen der M. Wohnungsbaugesellschaft mbH dürften nicht in die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit einbezogen werden, da diese so günstig angeboten würden, dass sie aufgrund ihrer Anzahl und der verlangten Miethöhe den ortsüblichen Mietpreis in M. künstlich nach unten drücken würden und so mietpreisdämpfend wirkten. Auch in die Berechnung des hier streitgegenständlichen Mietpreisspiegels 2021/2022 sind ausweislich der Vorbemerkungen zum M. Mietpreisspiegel 2021/2022 die Wohnungen der M. Wohnungsbaugesellschaft mbH mit eingeflossen. Es ist gerichtsbekannt, dass der Wohnungsbestand der M. Wohnungsbaugesellschaft mbH einem Marktanteil von 13 % entspricht. Von einem Streben nach Gewinnmaximierung bei bloßer Orientierung an der ortsüblichen Vergleichsmiete kann daher im Stadtgebiet M. keinesfalls gesprochen werden. Randnummer 36 Die Klägerin trägt zudem substantiiert vor, ihre laufenden Kosten seien gestiegen. Dies ergibt sich zudem aus dem Geschäftsbericht der Klägerin, welcher für alle Mitglieder einsehbar ist. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass durch die Erhöhung des Nutzungsentgelts die wirtschaftlichen Interessen der Mitglieder nicht gewahrt würden oder gar gegen deren Interesse verstoßen würde. 3. Randnummer 37 Die formalen Anforderungen für die Erhöhung gemäß § 558a BGB wurden eingehalten. Randnummer 38 Zudem hat die Klägerin die Kappungsgrenze eingehalten (§ 558 Abs. 3 BGB) und die Miete war mehr als 15 Monate nicht verändert worden, § 558 Abs. 1 BGB. Randnummer 39 Die Nettokaltmiete liegt mit 451,26 € im Rahmen der ausweislich des M. Mietpreisspiegels 2021/2022 ortsüblichen Vergleichsmiete. Randnummer 40 Die im M. Mietpreisspiegel 2014 aufgeführten Mieten geben die ortsübliche Vergleichsmiete wieder, §§ 558 Abs. 2, 558d Abs. 3 BGB. Gemäß § 558d Abs. 3 BGB wird bei einem qualifizierten Mietspiegel vermutet, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Der Beklagte hat die Vermutung nicht erschüttert. Zur Erschütterung der Vermutungswirkung muss die entsprechende Partei substantiiert vortragen warum der qualifizierte Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete nicht richtig angeben soll und dann diesen Vortrag gegebenenfalls beweisen (Börstinghaus in: Schmitdt- Futterer, Mietrecht, 2014, § 558d, Rn. 103). Der Beklagte hat insbesondere keine konkreten Mängel des qualifizierten Mietspiegels benannt, aus denen geschlossen werden könnte, dass die ausgewiesenen Werte zumindest für die Vertragswohnung nicht zutreffend sind. a) Randnummer 41 Die Größe der Wohnung ist mit 55,78 qm zu berücksichtigen. Ausweislich des Grundrissplans (Anlage B 4) beträgt die Größe der Wohnung 55,78 qm (17,67 qm Wohnen + 4,38 qm Bad + 6,7 qm Diele +17,19 qm Schlafen + 0,4 qm Abst. + 8,77 qm Küche + 0,665 qm Loggia (1/4)). Randnummer 42 Die Fläche der Loggia kann vorliegend nur mit ¼ der Fläche Berücksichtigung finden. Gemäß den Bestimmungen des M. Mietpreisspiegels 2021/2022 werden die Grundflächen von Balkonen, Loggien, etc. der Wohnfläche gemäß Wohnflächenverordnung in der Regel mit einem Viertel angerechnet, bei besonderem Nutzungswert maximal bis zur Hälfte der Grundfläche. Das Gericht ist nach der erfolgten Beweisaufnahme davon überzeugt, dass die Loggia der streitgegenständlichen Wohnung keinen besonderen Nutzungswert aufweist. Weder die Beschaffenheit noch die Lage der Loggia laden zu einem Aufenthalt im Freien ein. Zwar ist die Größe der Loggia ausreichend bemessen, um sich auf einem Stuhl an einem kleinen Tisch sitzend auf dieser aufzuhalten. Dabei fällt der Blick jedoch aufgrund der Höhe der Brüstung lediglich auf die Seitenwände oder die unansehnliche mit Metallschiene verkleidete Brüstung selbst. Der Dachüberstand von lediglich ca. 30 Zentimetern ist nicht geeignet, um einen Schutz vor Wind und Wetter zu bieten. Es findet sich auch keine Schutzvorrichtung gegen die Verschmutzung durch Vogelkot, sodass sich die Loggia auch nur bedingt zum Trocknen von Wäsche oder dem Aufstellen von Gartenmöbeln eignet. b) Randnummer 43 Unstreitig ist die Wohnung bei der Vergleichsmietenberechnung unter der Baualtersklasse 1978 -1994 einzuordnen und damit ein Abschlag von 4 % vorzunehmen. c) Randnummer 44 Aufgrund der konkreten Badausstattung ist ein Abzug von 1 % vorzunehmen. Es liegt eine einfache Badausstattung im Sinne des Mietspreisspiegels vor. Die Badausstattung ist danach als einfach anzusehen, wenn weniger als vier der in Tabelle 3.1 genannten Badausstattungsmerkmale vorliegen. Der prozentuale Abschlag für jedes zur Anzahl von vier fehlende Merkmal beträgt 1 Prozent. Vorliegend sind lediglich drei Merkmale gegeben: Im Badezimmer befindet sich ein WC, in der Wohnung ist ein Waschmaschinenanschluss vorhanden und die Wände im Bad sind im Spritzwasserbereich geschützt. Insbesondere ist in der Wohnung des Beklagten keine separate Duschkabine vorhanden. Das Badezimmer verfügt lediglich über eine Duschmöglichkeit, die mittels eines Duschvorhangs abgetrennt ist. Der Mietspreisspiegel verlangt jedoch explizit eine „separate“ Dusch-“kabine“. Eine solche liegt – davon konnte sich das Gericht auch im Rahmen des Augenscheintermins überzeugen – nicht vor. d) Randnummer 45 Das Vorhandensein eines Aufzugs ist grundsätzlich mit einem Aufschlag von 3 % zu berücksichtigen. Etwaige Abzüge aufgrund der konkreten Ausgestaltung können später im Rahmen der Spannbreiteneinordnung vorgenommen werden. e) Randnummer 46 Die konkrete Wohnlage der streitgegenständlichen Wohnung führt zu einem Aufschlag von 4 %. Der nächste Eingang eines Stadtteilzentrums ist weniger als 300 Meter entfernt; der nächste Lebensmittelmarkt ist weniger als 600 Meter entfernt und die nächste öffentliche Grünfläche befindet sich in weniger als 300 Meter Entfernung. Dies ergibt sich ausdrücklich aus der Lageeinteilung zur Innenstadt und den Stadtteilzentren der Stadt M. aus dem Jahr 2018 sowie dem Straßenverzeichnis zur Lageeinordnung, welche Gegenstand des Mietspreisspiegels 2021/2022 ist. Die Häuser der A.straße Nr. 1 bis 104 sind danach expliziert weniger als 300 Meter fußläufiger Distanz zum nächsten Eingang eines Stadteilzentrums entfernt und befinden sich in weniger als 300 Meter Entfernung zu Parkanlagen und öffentlichen Grünflächen bzw. weniger als 600 Meter Entfernung zu einem Lebensmittelmarkt. Eine Vermessung ist daher aufgrund der ausdrücklichen Einordnung hinsichtlich der Kategorien des Mietpreisspiegels entbehrlich. f) Randnummer 47 Im Rahmen der Spanneneinordnung ist ein weiterer Abzug von 1 % vorzunehmen. Randnummer 48 Abweichungen nach oben oder unten sind ausweislich des Mietpreisspiegels 2021/2022 im Rahmen der Spanneneinordnung jedoch gerechtfertigt, wenn vom jeweiligen durchschnittlichen Merkmalstandard (z.B. hinsichtlich Qualität, Menge oder Umfang) der in den Tabellen angeführten Merkmale oder der erhobenen, aber nicht zusätzlich mietpreisbeeinflussenden Merkmale erheblich abgewichen wird. aa) Randnummer 49 Vorliegend liegt aufgrund der Größe des Aufzugs und des Umstands, dass dieser weder von der Hauseingangstüre noch von der Tiefgarage aus barrierefrei erreichbar ist, eine Abweichung vom durchschnittlichen Markmalstandard eines Aufzugs vor. Es handelt sich nämlich nicht lediglich um eine Stufe, die zum Erreichen des Aufzugs überwunden werden muss, sondern um einen kompletten Treppenabsatz mit 6 bzw. 10 Stufen. Die Vorteile eines Aufzugs, nämlich der erleichterte Transport von Menschen und Einkäufen, werden damit wesentlich eingeschränkt. Einkäufe müssen erst umständlich über einen Treppenabsatz transportiert werden, bevor diese mittels des Aufzuges in die oberen Stockwerke verbracht werden können. Ein höherer Abzug als 1 % war jedoch nicht vorzunehmen. Der Umstand, dass die Wohnung des Beklagten im 5. OG über einen Aufzug erreicht werden kann und somit nicht mehrere Stockwerke zu Fuß überwunden werden müssen, rechtfertigt einen Aufschlag von 2 % im Vergleich zu einem Anwesen ohne Aufzug. bb) Randnummer 50 Weitere Abzüge und Aufschläge waren im Rahmen der Spannbreiteneinordnung nicht vorzunehmen. Randnummer 51 Insbesondere war kein Abschlag aufgrund der hohen Hitzebelastung in den Sommermonaten vorzunehmen. Die Wohnung des Beklagten befindet sich direkt unter dem Dach im 5. OG. Mehrere Zimmer – wie z.B. das Schlaf- und Wohnzimmer - haben lediglich ein Dachfenster und kein zusätzliches Wohnfenster. Ein Querlüften während einem kühlen Regenschauer ist damit nur bedingt möglich. Solchen Wohnungen ist eine enorme Hitzeentwicklung in den heißen Sommermonaten immanent. Das Vorhandensein einer Klimaanlage, welche den Aufenthalt im Sommer deutlich angenehmer machen und damit die Wohnqualität steigern würde, wäre mit einem entsprechenden Aufschlag zu berücksichtigen. Das Fehlen einer Klimaanlage kann hingegen nicht mit einem Abschlag berücksichtigt werden. Randnummer 52 Auch der Zustand des PVC-/Linoleumbodens rechtfertigt keinen Abzug. Behebbare Mängel haben bei der Erhebung der Nutzungsgebühr keine Bedeutung (LG Mannheim, NJW-RR 1991, 1108). cc) Randnummer 53 Entgegen der Einschätzung der Klägerin kann auch kein Aufschlag für das Vorhandensein eines überdachten Fahrradabstellplatzes oder eines Abstellraums innerhalb oder außerhalb der Wohnung erfolgen. Diese Merkmale sind im M. Mietpreisspiegel 2021/2022 explizit als solche Wohnwertmerkmale aufgeführt, die bei der Mietspiegelerstellung erhoben wurden, allerdings keinen nachweisbaren signifikanten Mietpreiseinfluss hatten und somit nicht in der Spannbreitenregelung berücksichtigt werden können. g) Randnummer 54 Ein Verstoß gegen die satzungsmäßigen Bestimmungen bei der Erhöhung des Nutzungsentgelts liegt nicht vor. Insbesondere war keine Beteiligung des Vorstands und des Aufsichtsrats am konkreten Erhöhungsverlangen erforderlich. Randnummer 55 Zwar haben gemäß § 17 der Satzung Vorstand und Aufsichtsrat nach gemeinsamer Beratung durch getrennte Abstimmung über die Grundsätze für die Vergabe von Genossenschaftswohnungen und für die Benutzung von Einrichtungen der Genossenschaft zu entscheiden. Gemeint ist damit jedoch ausdrücklich nur die grundsätzliche Vergabeentscheidung, nicht jedoch das einzelne Erhöhungsverlangen gegenüber einem Genossenschaftsmitglied. Nach schlüssigem Vortrag der Klägerin haben Vorstand und Aufsichtsrat über die Zielnutzungsgebühren entschieden. Randnummer 56 Eine Beteiligung aller Genossenschaftsmitglieder bei der Anpassung der Zielnutzungsgebühren sieht § 17 der Satzung gerade nicht vor. II. Randnummer 57 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Randnummer 58 Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001547962 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2020:181120UVIIIZR123.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 123/20 Verkündet am: 18. November 2020 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558c; ZPO § 287 Abs. 2 a) Bringt eine Partei gegen einen Mietspiegel (hier: Berliner Mietspiegel 2017) lediglich Einwendungen vor, die dessen Qualifizierung nach § 558d BGB in Frage stellen können, kann er als einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB) herangezogen werden (im Anschluss an Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, NZM 2020, 551 Rn. 103 ff.). b) Die dem Berliner Mietspiegel 2017 zumindest zukommende Indizwirkung als einfa- cher Mietspiegel erstreckt sich aufgrund seiner besonderen Gestaltung als Tabel- lenspiegel mit einer - auf eine bloße Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO ausgerich- teten - Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung nur auf die Daten, die in die Erstellung der Mietspiegelfelder eingeflossen sind. c) Die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung bildet jedoch bei Heranziehung des Mietspiegels eine geeignete Schätzungsgrundlage im Sinne des § 287 Abs. 2 ZPO zur Bestimmung der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete (im Anschluss an Se- natsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 c aa; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 25). GG Art. 2 Abs. 1 iVm Art. 20 Abs. 3; ZPO §§ 286 B, 287 Abs. 2 - 2 - a) Das Gericht ist zwar berechtigt, zur Vermeidung des damit verbundenen Kosten- und Zeitaufwands dann von der Einholung eines von der beweisbelasteten Partei beantragten Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichs- miete abzusehen, wenn sich die verlangte Miete innerhalb einer unstreitigen oder in dem einschlägigen Mietspiegelfeld eines (einfachen) Mietspiegels ausgewiese- nen Spanne bewegt und für die Bestimmung der Einzelvergleichsmiete im Wege der Schätzung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO eine geeignete Schätzungsgrundlage vor- handen ist. b) Es ist hierzu jedoch nicht verpflichtet. Insbesondere verstößt es nicht gegen das Gebot des fairen Verfahrens (Art. 2 Abs. 1 GG iVm dem Rechtsstaatsprinzip nach Art. 20 Abs. 3 GG), wenn das Gericht zum Zweck einer am Beweismaß des § 286 ZPO ausgerichteten Überzeugungsbildung ein (kostenträchtiges) Sachverständi- gengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einholt und damit den Mie- ter dem Risiko aussetzt, im Falle eines Prozessverlusts diese Kosten tragen zu müssen. ZPO § 529 Abs. 1 Nr. 1 a) Konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der erst- instanzlichen Feststellungen können sich selbst bei verfahrensfehlerfrei von der Vo- rinstanz getroffenen Feststellungen aus der Möglichkeit unterschiedlicher Wertun- gen ergeben (im Anschluss an Senatsurteile vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 26; vom 9. März 2005 - VIII ZR 266/03, BGHZ 162, 313, 317; BVerfG, NJW 2003, 2524; BVerfG, Beschluss vom 22. November 2004 - 1 BvR 1935/03, NJW 2005, 1487). b) Das Berufungsgericht ist daher an eine verfahrensfehlerfrei vorgenommene Schät- zung der Vorinstanz nach § 287 Abs. 2 ZPO dann nicht gebunden, wenn es das Schätzungsergebnis nicht für überzeugend hält. c) Die Frage, ob das Berufungsgericht im Falle einer erneuten Tatsachenfeststellung die Voraussetzungen des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO beachtet hat, ist revisionsrechtli- cher Nachprüfung entzogen (im Anschluss an BGH, Urteile vom 9. März 2005 - VIII ZR 266/03, BGHZ 162, 313, 318 f.; vom 7. Februar 2019 - VII ZR 274/17, NJW 2019, 2169 Rn. 17). BGH, Urteil vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20 - LG Berlin AG Spandau - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. November 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 24. März 2020 wird zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer 84,06 m2 großen Dreizimmerwohnung der Klägerin in Berlin-Spandau. Die im Jahr 2017 zu entrichtende Nettokaltmiete be- lief sich auf 422,82 €. Mit Schreiben vom 20. Juli 2017 forderte die Klägerin die Beklagte unter Hinweis auf den Mietspiegel Berlin 2017 auf, der Erhöhung der Nettokaltmiete ab dem 1. Oktober 2017 auf 474,93 € zuzustimmen. Dies ent- spricht einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf 5,65 €/m2. Die Wohnung der Be- klagten ist bei Heranziehung des Mietspiegels 2017, worauf die Klägerin in dem Mieterhöhungsverlangen auch hingewiesen hat, nach Alter, Wohnlage, Ausstat- tung und Wohnfläche in das Feld G 2 der Mietspiegeltabelle einzuordnen. Dieses weist eine Nettokaltmietenspanne von 4,90 €/m2 bis 7,56 €/m2 aus. Die Beklagte stimmte der Mieterhöhung nicht zu. 1 - 4 - Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung von bislang 422,82 € auf 474,93 € ab dem 1. Oktober 2017 in Anspruch. Das Amtsgericht hat den Berliner Mietspiegel 2017 zumindest als Schätzungsgrund- lage nach § 287 ZPO herangezogen und aufgrund der dortigen "Orientierungs- hilfe für die Spanneneinordnung" nicht die Überzeugung zu gewinnen vermocht, dass die ortsübliche Vergleichsmiete die von der Beklagten bereits entrichtete Nettokaltmiete (5,03 €/m2) übersteigt. Hiergegen hat die Klägerin Berufung eingelegt und zuletzt eine Abände- rung des erstinstanzlichen Urteils dahin beantragt, dass die Beklagte zu verurtei- len sei, der begehrten Mieterhöhung ab 1. Februar 2018 zuzustimmen. Das Land- gericht hat dem Rechtsmittel nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten statt- gegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Be- klagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe gegen die Beklagte gemäß § 558 BGB ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe der geforderten 474,93 € ab dem 1. Februar 2018 zu. Das Berufungsgericht sei 2 3 4 5 6 - 5 - nicht gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO an die Tatsachenfeststellung des Amtsge- richts gebunden, soweit dieses die ortsübliche Vergleichsmiete unter Heranzie- hung des Berliner Mietspiegels 2017 nach § 287 ZPO geschätzt habe. Der Miet- spiegel sei als Schätzungsgrundlage nicht geeignet. Auch ein einfacher Mietspie- gel müsse zumindest anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen bei seiner Erstellung folgen. Fehle es daran beziehungsweise seien die seiner Erstellung zugrundeliegenden Daten nicht nach anerkannten Grundsätzen ausgewertet, fehle es nicht nur an der Repräsentativität der Schätzungsgrundlage, sondern auch an deren Geeignetheit im Sinne des § 287 ZPO. So lägen die Dinge hier, weil die Klägerin die Grundlagen des Mietspiegels hinreichend konkret angegrif- fen habe. Aus diesem Grunde sei ein Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einzuholen gewesen, das auf die Ermittlung der konkreten Einzelmiete habe beschränkt werden können, weil sich die von der Klägerin verlangte Miete innerhalb der Spanne des einschlägigen Rasterfelds G 2 des Mietspiegels 2017 (4,90 €/m2 bis 7,56 €/m2) bewege. Aufgrund der schriftlichen Ausführungen des beauftragten Sachverständi- gen, der eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,92 €/m2 ermittelt hat, sei das Berufungsgericht davon überzeugt, dass die ortübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung mindestens 5,65 €/m2 betrage. Der Sachver- ständige habe nachvollziehbar geschildert, wie er zu dieser Beurteilung aufgrund von Vergleichswohnungen aus seinem Datenbestand gelangt sei, und habe die Merkmale, die die ortsübliche Vergleichsmiete prägten, bezogen auf die Woh- nung der Beklagten überzeugend bewertet. Es seien keine Umstände ersichtlich oder von der Beklagten vorgetragen, die im Rahmen der Überzeugungsbildung des Gerichts nach § 286 ZPO eine vom Ergebnis des Sachverständigengutach- tens abweichende Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete rechtfertigten. 7 - 6 - Entgegen der Auffassung der Beklagten ergäben sich keine Anhaltspunkte dafür, dass der Sachverständige seiner Begutachtung eine unzutreffende Tatsa- chengrundlage zugrunde gelegt habe. Der weitere Einwand der Beklagten, es sei nicht erkennbar, dass die Ermittlungsmethode des Gutachters auf wissenschaft- lich anerkannten Methoden beruhe, sei bereits deswegen unbeachtlich, weil es sich bei dem Gutachten - im Gegensatz zu dem Berliner Mietspiegel - um ein förmliches Beweismittel handele. Zum anderen habe der Sachverständige seine Berechnungsmethode in Form des Vergleichswertverfahrens ausführlich und nachvollziehbar dargelegt. Dass die Beklagte die Vergleichbarkeit der herangezogenen Vergleichs- wohnungen bestritten habe, sei ebenfalls unbeachtlich. Denn eine Auseinander- setzung mit den konkret vom Sachverständigen benannten Wohnungen sei nicht erfolgt. Der Umstand, dass die genaue Lage der Vergleichswohnungen nicht habe offengelegt werden können, beruhe auf datenschutzrechtlichen Gründen. Auch die weiteren wohnungs- und gebäudebezogenen Einwendungen der Be- klagten (insbesondere gegen die Lage der Wohnung und zum Nutzungswert von Bad und Küche) gegen das Gutachten griffen nicht durch. Soweit die Beklagte schließlich die hilfsweise getroffenen Feststellungen des Sachverständigen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Her- anziehung des Mietspiegels 2017 und der dort gegebenen Orientierungshilfe, wonach sich in diesem Falle eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,35 €/m2 er- gebe, angegriffen habe, dienten diese Ausführungen lediglich der Plausibilitäts- kontrolle. Außerdem bestünden keine Anhaltspunkte, die die Schlüssigkeit des Gutachtens in Frage stellten. 8 9 10 - 7 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die Revision ist da- her zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis frei von Rechtsfeh- lern einen Anspruch der Klägerin nach §§ 558 ff. BGB auf Zustimmung zu der von ihr verlangten Mieterhöhung bejaht. 1. Das Berufungsgericht hat - wenn auch unausgesprochen - rechtsfehler- frei angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin den formellen Begründungsanforderungen des § 558a BGB gerecht wird und der Beklagten bezüglich der zuletzt geforderten Zustimmung zu einer Mieterhöhung ab dem 1. Februar 2018 auch rechtzeitig (vgl. § 558b Abs. 1, 2 Satz 1 BGB) zugegangen ist. 2. Auch die Feststellungen des Berufungsgerichts zur materiellen Berech- tigung des Mieterhöhungsverlangens sind im Ergebnis frei von revisionsrechtlich relevanten Fehlern. a) Das Berufungsurteil unterliegt entgegen der Auffassung der Revision nicht bereits deswegen der Aufhebung, weil sich das Berufungsgericht nicht an die vom Amtsgericht getroffenen Feststellungen zur Geeignetheit des Berliner Mietspiegels 2017 als Schätzungsgrundlage (§ 287 Abs. 2 ZPO) für die ortsübli- che Vergleichsmiete gebunden gesehen hat. aa) Das Amtsgericht hat nicht geprüft, ob der Berliner Mietspiegel 2017 die Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels erfüllt. Es hat aber "in Kenntnis der hierzu geäußerten Rechtsauffassungen den Mietspiegel für die Er- mittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für anwendbar" gehalten, die hierge- gen gerichteten Einwendungen der Klägerin für nicht überzeugend erachtet und 11 12 13 14 15 - 8 - den Mietspiegel zumindest als "Schätzgrundlage nach § 287 ZPO" herangezo- gen. Hierauf gründend hat es unter Zugrundelegung der im Mietspiegel aufge- führten "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" die Feststellung getrof- fen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete, weil alle Merkmalgruppen negativ zu bewerten seien, die zuletzt von der Beklagten gezahlte Miete nicht übersteige. Hierbei handelt es sich zwar um tatsächliche Feststellungen im Sinne des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO (vgl. hierzu grundlegend BGH, Urteil vom 19. März 2004 - V ZR 104/03, BGHZ 158, 295, 300). bb) Anders als die Revision meint, kann eine Anfechtung des Berufungs- urteils jedoch nicht darauf gestützt werden, dass sich das Berufungsgericht an diese Feststellungen nicht gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO gebunden gesehen hat. Zwar ist es - wie an anderer Stelle (unter II 2 b bb und c) noch näher dar- zulegen sein wird - nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht die Wohnung in das unstreitig maßgebliche Mietspiegelfeld G 2 des Berliner Mietspiegels 2017 eingeordnet und die ortsübliche Vergleichsmiete anhand einer Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO unter Heranziehung der im Mietspiegel als Schätzungsgrund- lage aufgeführten "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" bestimmt hat. Ob auch das vom Amtsgericht dabei gefundene Schätzungsergebnis aus Sicht des Berufungsgerichts überzeugend ist oder ob dieses insoweit zu einer neuen Tatsachenfeststellung berechtigt gewesen wäre, ist mangels Ausführungen des Berufungsgerichts zu diesem Gesichtspunkt offen. Das kann jedoch vorliegend dahinstehen. Denn nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wäre - was die Revision im Ausgangspunkt nicht verkennt - die fehlerhafte Annahme eines Berufungsgerichts, die Voraussetzungen des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO seien 16 17 18 - 9 - erfüllt, weil konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder der Vollstän- digkeit entscheidungserheblicher Feststellungen der ersten Instanz begründeten, so dass neue oder ergänzende Feststellungen zu treffen seien, einer revisions- rechtlichen Überprüfung entzogen (siehe nur BGH, Urteile vom 9. März 2005 - VIII ZR 266/03, BGHZ 162, 313, 318 f.; vom 7. Februar 2019 - VII ZR 274/17, NJW 2019, 2169 Rn. 17 mwN; vgl. auch BGH, Beschluss vom 22. Januar 2004 - V ZR 187/03, NJW 2004, 1458 unter II 4 [zu § 531 Abs. 2 ZPO]). An diesem Grundsatz ist uneingeschränkt festzuhalten. Soweit die Revision meint, dem sei nur dann zuzustimmen, wenn das Berufungsgericht - was hier nicht der Fall sei - die über den Rahmen des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO hinausgehende Tatsachen- feststellung verfahrensfehlerfrei und im Ergebnis zutreffend vorgenommen habe, verkennt sie zum einen den Sinn und Zweck des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO und übersieht zum anderen, dass für eine solche Differenzierung kein Bedürfnis be- steht. (a) Die Vorschrift des § 529 Abs. 1 ZPO sieht eine grundsätzliche Bindung des Berufungsgerichts an die von der ersten Instanz festgestellten Tatsachen vor und legt zugleich den Maßstab fest, der abweichend hiervon dem Berufungsge- richt eine Überprüfung und Abänderung der Tatsachenfeststellung ermöglicht. Die Stärkung der Tatsachenfeststellung durch das erstinstanzliche Gericht und die damit einhergehende Umgestaltung des Berufungsverfahrens als vornehm- lich zur Fehlerkontrolle und -beseitigung dienende Instanz (BT-Drucks. 14/4722, S. 58, 61, 100; BT-Drucks. 14/6036, S. 123) beruht allein auf dem Bestreben des Gesetzgebers, "die Voraussetzungen für eine sachgerechtere und effektivere Ausgestaltung des Berufungsrechts" zu schaffen (BT-Drucks. 14/4722, S. 64). Dieses prozessökonomische Ziel ist aber nicht mehr zu erreichen, wenn sich das Berufungsgericht in Verkennung des Vorliegens der Voraussetzungen des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO nicht an die Feststellungen der ersten Instanz gebunden gese- hen hat (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 266/03, aaO S. 319). 19 - 10 - Hinzu kommt, dass die in der genannten Bestimmung liegende Einschrän- kung einer eigenständigen Tatsachenfeststellung im Berufungsverfahren, die zwangsläufig nachteilig für das Bemühen des jeweiligen Gerichts um eine mate- riell gerechte Entscheidung ist (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 266/03, aaO mwN), nicht Zielsetzung des Gesetzgebers, sondern lediglich eine von ihm als hinnehmbar eingestufte Auswirkung ist. Dementsprechend heißt es in den Gesetzesmaterialien, der Bestimmung des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO liege der Ge- danke zugrunde, "dass weder das Interesse der Prozessparteien noch Gerech- tigkeitsgesichtspunkte generell eine Wiederholung des erstinstanzlichen Verfah- rens erfordern" (BT-Drucks. 14/4722, S. 100). Nach alledem gebietet es der mit der genannten Vorschrift verfolgte Sinn und Zweck nicht, eine vom Berufungsgericht in seinem Bemühen um eine mate- riell richtige und zutreffende Entscheidung vorgenommene erneute Tatsachen- feststellung einer revisionsrechtlichen Kontrolle zu unterziehen. (b) Hierfür besteht - anders als die Revision meint - auch kein Bedürfnis. Denn den Prozessparteien bleibt es im Falle vom Berufungsgericht verfahrens- oder rechtsfehlerhaft getroffener neuer Feststellungen unbenommen, die dem Berufungsgericht unterlaufenen Verfahrensfehler (beispielsweise § 139, § 411 Abs. 3, 4 ZPO, Art. 103 Abs. 1 GG) oder materielle Mängel der Beweiswürdigung (§ 286 ZPO; vgl. hierzu Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 68) im Revisionsverfahren zu rügen und hierdurch im Falle be- rechtigter Rügen den vom Berufungsgericht in Abweichung von der Vorinstanz zugrunde gelegten Tatsachen ihre Bindungswirkung zu entziehen. Auch das von der Revision angeführte Risiko, die - die geforderte Miet- erhöhung um ein Vielfaches übersteigenden - Kosten für ein Sachverständigen- gutachten im Falle eines Prozessverlusts tragen zu müssen, das Mieter davon 20 21 22 23 - 11 - abhalten könne, sich gegen eine Mieterhöhung zu wehren, begründet nicht ein Bedürfnis, eine revisionsrechtliche Überprüfung von entgegen § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO erfolgten neuen Tatsachenfeststellungen zuzulassen. Denn in den Fällen, in denen die Vorinstanz die ortsübliche Vergleichsmiete im Wege der Schätzung bestimmt hat, wird regelmäßig ohnehin eine Bindung an die getroffenen Feststel- lungen nicht bestehen. Die Revision übersieht, dass sich konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der erstinstanzlichen Feststel- lungen selbst bei verfahrensfehlerfrei von der Vorinstanz getroffenen Feststellun- gen aus der Möglichkeit unterschiedlicher Wertungen ergeben können (Senats- urteile vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 26; vom 9. März 2005 - VIII ZR 266/03, aaO S. 317; BVerfG, NJW 2003, 2524; BVerfG, NJW 2005, 1487). Wenn das Berufungsgericht also eine Schätzung der Vorinstanz - und sei es auch nur im Ergebnis - aus seiner Sicht nicht für überzeugend hält, ist es nicht gehindert, sondern gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO sogar verpflichtet, neue Feststellungen - gegebenenfalls durch Einholung eines Sachverständigen- gutachtens - zu treffen. b) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens anstelle der Heranziehung des Mietspiegels 2017 weder "die Beweisregeln der § 558c und § 558d BGB" noch den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) missachtet. aa) Die Revision meint hierbei - unter Berufung auf ein Urteil der 67. Kam- mer des Landgerichts Berlin (WuM 2019, 330) -, die Gerichte seien "nicht befugt", zu Lasten desjenigen, der sich auf die vom Gesetzgeber ausdrücklich geschaf- fene Beweiserleichterung des § 558d Abs. 3 BGB berufe, von den sich aus einem Mietspiegel ergebenden Werten - auf der Grundlage eines gerichtlichen Sach- 24 25 - 12 - verständigengutachtens - abzuweichen. Erst wenn die von einer Partei behaup- tete Qualifizierung des Mietspiegels im Rahmen einer Beweiserhebung mit ne- gativem Beweisergebnis geklärt oder bei unstreitiger, bewiesener oder als wahr unterstellter Qualifizierung - auf der Grundlage eines eingeholten Sachverständi- gengutachtens - der Beweis des Gegenteils geführt sei, dass die im Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete, der gesetzlichen Vermu- tung des § 558d Abs. 3 BGB zuwider, nicht zutreffend wiedergäben, dürfe das Gericht von einer Heranziehung des Mietspiegels absehen. Hierbei verkennt die Revision grundlegend das geltende Beweismittelrecht. (1) Nach ständiger Rechtsprechung darf die ortsübliche Vergleichsmiete im Prozess nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichen- den Weise ermittelt haben (Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 13; vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 21; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 29 mwN). (2) Ist die Höhe der vom Vermieter seinem Zustimmungsverlangen zu- grunde gelegten ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter bestritten worden, hat das Gericht, sofern eine Beweisbedürftigkeit besteht, sich seine richterliche Über- zeugung durch Erhebung des vom beweisbelasteten Vermieter angebotenen (tauglichen) Beweismittels - hier durch Einholung eines Sachverständigengut- achtens zur ortsüblichen Vergleichsmiete - zu verschaffen, sofern nicht eine Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO möglich ist. Einer solchen Beweisaufnahme steht, anders als die Revision - der 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin fol- gend - meint, nicht entgegen, dass eine Partei - hier die Mieterin - sich darauf beruft, die ortsübliche Vergleichsmiete sei auf der Grundlage eines Mietspiegels 26 27 - 13 - zu bestimmen, dessen Eigenschaft als qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d Abs. 1 BGB im Prozess ausreichend bestritten worden ist. (a) Zwar kommt einem qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558d Abs. 3 BGB die gesetzliche Vermutung (§ 292 ZPO) zu, dass die dort bezeich- neten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Liegt unbestritten oder nachgewiesenermaßen ein qualifizierter Mietspiegel vor, darf das Gericht von der Erhebung eines Sachverständigengutachtens zu der ortsüblichen Ver- gleichsmiete absehen (vgl. Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 14 f.; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, aaO Rn. 13 ff.). Diesen Weg wird das Gericht bereits aus prozessökonomischen Gründen und zur Vermeidung des Anfalls hoher Kosten für ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beschreiten (vgl. etwa LG Berlin, GE 2012, 271, 272 - Vorinstanz zu VIII ZR 46/12). (b) Wird dagegen die Qualifikation des Mietspiegels - wie hier von der Klä- gerin durch Vorlage eines Privatgutachtens - hinreichend bestritten, ist das Ge- richt nicht gehalten, zunächst Beweis darüber zu erheben, ob der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist. Diesen Weg kann es beschreiten (vgl. Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 19 ff.; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, aaO Rn. 20 ff.), muss es aber nicht. Es kann stattdessen auch ein vom klagenden Vermieter zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete angebotenes Sachverständigengutach- ten einholen (vgl. Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 28 ff.; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, aaO Rn. 25 f.). (c) Im Streitfall war eine Beweisaufnahme zu der von der Beklagten in An- spruch genommenen und von der Klägerin bestrittenen Eigenschaft des Berliner Mietspiegels 2017 als qualifizierter Mietspiegel ohnehin bereits deswegen nicht 28 29 30 - 14 - veranlasst, weil der Teil, für den dem Mietspiegel eine Qualifizierung zugeschrie- ben wird, in seiner Aussagekraft von beiden Parteien akzeptiert wird. Weder die Beklagte, die den Mietspiegel 2017 in vollem Umfang für anwendbar hält, noch die Klägerin, die davon ausgeht, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten dem Median (5,65 €/m2) der in der Mietspiegeltabelle im Feld G 2 ausgewiesenen Spanne entspricht, stellen in Abrede, dass sich die orts- übliche Vergleichsmiete in der in dem genannten Feld aufgeführten Spanne von 4,90 €/m2 bis 7,56 €/m2 bewegt. Die Parteien streiten letztlich über die konkrete Einordnung in diese Spanne. Hierzu gibt der Berliner Mietspiegel 2017 - wie auch schon seine zahl- reichen Vorgänger - "Orientierungshilfen für die Spanneneinordnung" (Ziffer 10 und 11 des Mietspiegels). Diese Orientierungshilfe gehört aber nicht zum qualifi- zierten Teil des Mietspiegels (Mietspiegel Ziffer 10, Seite 13). Vielmehr erstreckt sich eine (mögliche) Qualifizierung allein auf die Spannenwerte (Ziffer 9 des Miet- spiegels; vgl. auch Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 a; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 25). Die "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" kann jedoch gemäß § 287 Abs. 2 ZPO als Schätzungsgrundlage für die Bestimmung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der in einem qualifizierten Mietspiegel ausgewiesenen Spannen herangezogen werden (Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 c; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, aaO). bb) Das Berufungsgericht war auch nicht verpflichtet, von der Einholung eines Sachverständigengutachtens deswegen abzusehen, weil es den Berliner Mietspiegel 2017 wenigstens als einfachen Mietspiegel hätte heranziehen müs- sen. 31 32 - 15 - (1) Die Senatsrechtsprechung billigt dem Tatrichter zwar die Befugnis zu, einen Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB in seine Überzeugungsbildung ein- fließen zu lassen. Denn ein solcher Mietspiegel stellt ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiederge- ben. Wie weit diese Indizwirkung reicht, hängt von den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalls, insbesondere der Qualität des Mietspiegels ab (vgl. Se- natsurteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NZM 2010, 665 Rn. 12; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 16; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 263/12, ZMR 2013, 954 Rn. 33, und VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 23; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, aaO Rn. 17; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, WuM 2020, 423 Rn. 102, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). (2) Eine solche Indizwirkung kommt dem Berliner Mietspiegel 2017 grund- sätzlich zu (vgl. Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO Rn. 101 ff.). Die von der Revisionserwiderung angeführten Rügen der Klägerin gegen den Berliner Mietspiegel 2017 betreffen allein dessen Qualifizierung und nehmen ihm nicht die beschriebene Indizwirkung als einfacher Mietspiegel. (a) Das Berufungsgericht hat verkannt, dass ein einfacher Mietspiegel im Sinne von § 558c BGB - anders als ein qualifizierter Mietspiegel - nicht voraus- setzt, dass er auf der Grundlage anerkannter wissenschaftlicher Grundsätze er- stellt worden ist. Seine Indizwirkung beruht maßgeblich darauf, dass eine Daten- erhebung erfolgt ist, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Der Berliner Mietspiegel wurde - was das Berufungsgericht nicht in den Blick genommen hat - ausweislich seiner Ziffer 1 von drei Mietervereinen und drei Vereinen, die die In- teressen von Vermietern beziehungsweise von Hauseigentümern vertreten, er- stellt. Auch wenn zwei der letztgenannten Vereine nur ihre Expertise eingebracht 33 34 35 - 16 - und ihn nicht als (qualifizierten) Mietspiegel anerkannt haben, so spricht die be- schriebene Beteiligung der örtlichen Interessenvertreter und die Anerkennung der gefundenen Ergebnisse durch Vertreter beider Seiten nach der Lebenserfah- rung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet (vgl. Senatsurteile vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, aaO Rn. 18 mwN; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO Rn. 104). (b) Dies gilt umso mehr, als auf Seite 6 des im Internet abrufbaren Metho- denberichts zum Berliner Mietspiegel 2017 (erstellt im Juli 2017 von der F+B For- schung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH) ausgeführt ist, dass auch die beiden Verbände, die die Interessen der Vermieter und Hausei- gentümer vertreten und den Mietspiegel nicht anerkannt haben, nicht nur Ände- rungen in der Wohnlageneinstufung, sondern auch die Form, den Ablauf und die Ergebnisse der Datenerhebung sowie viele methodische Änderungen bei der Da- tenauswertung und -ausweisung mitgetragen haben (Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO). (3) Trotz seiner Eignung als einfacher Mietspiegel war das Berufungsge- richt nicht verpflichtet, die Indizwirkung des Berliner Mietspiegels 2017 für seine Überzeugungsbildung bezüglich der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete her- anzuziehen. Dies ergibt sich aus mehreren Gründen. (a) Zum einen können nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unstreitige oder festgestellte Indizien, die einen Schluss auf die Haupttatsache zulassen, eine Beweisaufnahme über die Hauptsache zwar entbehrlich machen (BGH, Urteil vom 29. Oktober 1996 - XI ZR 319/95, NJW-RR 1997, 238 unter II 2 b; Beschluss vom 9. Juli 2007 - II ZR 222/06, NJW 2007, 3067 Rn. 2). 36 37 38 - 17 - Das Gericht ist aber nicht verpflichtet, seine Überzeugungsbildung auf aussage- kräftige Indizien zu stützen und von der Erhebung des von der beweisbelasteten Partei zum Nachweis der Haupttatsache angebotenen Beweismittels abzusehen. (b) Zum anderen beschränkt sich die Indizwirkung des Berliner Mietspie- gels 2017 aufgrund seiner besonderen Gestaltung als Tabellenspiegel mit Orien- tierungshilfe für die Spanneneinordnung nur auf die Daten, die in die Erstellung der Mietspiegelfelder eingeflossen sind. (aa) Da beide Parteien davon ausgehen, dass die Wohnung der Beklagten in Anbetracht ihrer Größe, ihres Alters und ihrer Lage in das Mietspiegelfeld G 2 mit einer Mietspanne von 4,90 €/m2 bis 7,56 €/m2 und einem Median von 5,65 €/m2 (diesen macht die Klägerin geltend) einzuordnen ist, musste das Beru- fungsgericht für diese nicht beweisbedürftige Tatsache auf eine Indizwirkung des Berliner Mietspiegels 2017 nicht zurückgreifen. (bb) Die "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" nimmt nicht an der Indizwirkung teil. Sie wird im Mietspiegel (dort Seite 13) lediglich "als Schätz- grundlage empfohlen" und berücksichtigt fünf nicht abschließende Merkmalgrup- pen mit jeweils wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Merkmalen. Diese vorwiegend auf Erkenntnissen aus der Vertrags- und Gerichtspraxis beru- hende Orientierungshilfe ist auf eine bloße Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO ausgerichtet (vgl. auch Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, aaO Rn. 17 ff.). Da eine Indizwirkung mittelbar eine volle richterliche Überzeugung gemäß § 286 Abs. 1 ZPO ermögli- chen, die Orientierungshilfe aber nur als Schätzungsgrundlage nach § 287 Abs. 2 ZPO dienen soll, ist es ausgeschlossen, letztere wegen des ihr zukommenden geringeren Beweismaßes an der Indizwirkung des Berliner Mietspiegels 2017 als 39 40 41 - 18 - einfachen Mietspiegel teilnehmen zu lassen. Dies hat auch das Amtsgericht er- kannt, das nicht auf die Indizwirkung des Mietspiegels abgestellt, sondern nur eine auf die Orientierungshilfe gestützte Schätzung vorgenommen hat. (c) Die aufgezeigte Unterscheidung hindert die Gerichte nicht daran, - wie es das Amtsgericht getan hat - bei Heranziehung des Tabellenfelds des Berliner Mietspiegels 2017 im Rahmen einer ihm als einfacher Mietspiegel zu- kommenden Indizwirkung oder - wie hier - als unstreitige Tatsachengrundlage die sich daran anschließende Spanneneinordung mithilfe der Orientierungshilfe des Mietspiegels vorzunehmen und die ortsübliche Vergleichsmiete für die kon- krete Wohnung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO zu schätzen. Denn eine Ermittlung der nach § 558 BGB ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der in einem Mietspiegel vorgegebenen Spanne durch ein Sachverständigengutachten gemäß § 286 Abs. 1, §§ 402 ff. ZPO ist in Fällen der vorliegenden Art häufig mit Schwierigkei- ten und einem Kostenaufwand verbunden, der zu der Höhe der geltend gemach- ten Mieterhöhung unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe außer Verhältnis steht (vgl. Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 c aa mwN). Dabei bietet sich die in einem Miet- spiegel gegebene "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" in Verbindung mit der - sich auf die Richtigkeit der ausgewiesenen Mietspannen beziehenden - Vermutungs- oder Indizwirkung des Mietspiegels als geeignete Schätzungs- grundlage an (vgl. Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 d bb; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, aaO Rn. 25 f.). Allerdings steht es nach § 287 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 ZPO im pflichtgemä- ßen Ermessen des Gerichts, ob es die beantragte Beweisaufnahme (hier Einho- lung eines Sachverständigengutachtens) durchführt oder sich - in Abweichung von dem Gebot der Erschöpfung der Beweisanträge (vgl. BGH, Urteil vom 42 43 - 19 - 9. Oktober 1990 - VI ZR 291/89, NJW 1991, 1412 unter II 1 a) - mit einer Schät- zung begnügt. cc) Nach alledem hat das Berufungsgericht zwar mit unzutreffender Be- gründung dem Berliner Mietspiegel 2017 eine Eignung als einfacher Mietspiegel abgesprochen, durch seine Entscheidung, zur Höhe der ortsüblichen Vergleichs- miete das von der Klägerin angebotene Sachverständigengutachten einzuholen, aber nicht die Grundsätze der §§ 558c, 558d BGB missachtet. Auch hat es in Anbetracht der vorstehenden Ausführungen weder dadurch, dass es sich in seinem Urteil mit der zutreffenden, aber nicht weiter ausgeführten Feststellung begnügt hat, die Klägerin habe die Qualifikation des Berliner Mietspiegels hinreichend konkret angegriffen, noch dadurch, dass es sich nicht näher mit der Rechtsauffassung der Beklagten befasst hat, es sei zwin- gend Beweis über die Qualifikation des Berliner Mietspiegels 2017 zu erheben oder dieser sei zumindest mit der Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels an- zuwenden, entscheidungserhebliches Vorbringen der Beklagten gehörswidrig übergangen. Anders als die Revision meint, zwangen die genannten Einwände der Beklagten das Berufungsgericht nicht, von der Einholung eines Sachverstän- digengutachtens zur Höhe der Vergleichsmiete abzusehen. Die von der Beklag- ten geäußerte Rechtsauffassung steht - wie aufgezeigt - in Widerspruch zur be- stehenden Rechtslage und verkennt zudem die Reichweite einer möglichen Qua- lifizierung des Berliner Mietspiegels 2017 oder seiner Indizwirkung. c) Entgegen der Auffassung der Revision hätte das Berufungsgericht auch nicht aus sonstigen Gründen von der Einholung eines Sachverständigengutach- tens zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete absehen müssen. 44 45 46 - 20 - aa) Anders als die Revision meint, war das Berufungsgericht, das prozess- ordnungsgemäß aufgrund des Beweisantritts der hierfür beweisbelasteten Klä- gerin die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsübli- chen Vergleichsmiete angeordnet hat, nicht verpflichtet, zuvor mit den Parteien den "Sinn und Zweck" eines solchen tauglichen Beweismittels zu erörtern. Viel- mehr hätte Anlass zu einer Erörterung nur dann bestanden, wenn es von einer solchen Beweiserhebung hätte absehen wollen, etwa weil es dem Berliner Miet- spiegel 2017 eine auch die "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" um- fassende Indizwirkung als einfachen Mietspiegel hätte beimessen wollen. bb) Entgegen der in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat von der Revision vertretenen Auffassung war der Antrag der Klägerin auf Einholung eines Sachverständigengutachtens zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht deswegen treuwidrig, weil die Klägerin ihr Mieterhöhungsverlangen nicht auf ein Sachver- ständigengutachten gestützt hat. Es war dem Berufungsgericht daher nicht unter diesem Gesichtspunkt verwehrt, den angebotenen Beweis zu erheben. Wie der Senat bereits entschieden hat, dient die Begründung eines Miet- erhöhungsverlangens nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Ver- gleichsmiete zu führen oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen (Senatsurteil vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 18 mwN). Davon abgesehen hat sich die Klägerin bei der Abfassung ihres Mieterhöhungs- verlangens auch nicht widersprüchlich verhalten, weil sie nicht ein Sachverstän- digengutachten als Begründungsmittel herangezogen hat. Denn sie hat sich zwar - wie § 558a Abs. 3 BGB zumindest als ergänzende Angabe vorgibt - auf den als qualifiziert bezeichneten Berliner Mietspiegel 2017 zur Begründung ihres Mieter- höhungsverlangens bezogen, jedoch gleichzeitig dessen Qualifizierung ange- zweifelt. Damit hat sie der Beklagten hinreichend zu erkennen gegeben, dass sie im Prozess die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB nicht gegen sich 47 48 49 - 21 - gelten lassen würde. Vor diesem Hintergrund zeichnete sich bereits aufgrund des Inhalts des Mieterhöhungsverlangens für die Beklagte ab, dass die beweisbelas- tete Klägerin im Falle des Bestreitens der als ortsüblich verlangten Vergleichs- miete hierfür im Prozess Sachverständigenbeweis antreten würde. cc) Soweit die Revision in diesem Zusammenhang einem solchen Sach- verständigengutachten die Tauglichkeit als Beweismittel generell absprechen will, weil der Berliner Mietspiegel 2017 über eine "deutlich breitere Datengrund- lage" als ein "Einzelgutachten" verfüge, verkennt sie, dass dies die Geeignetheit eines Sachverständigengutachtens nicht in Frage stellt, wenn - was das Gericht bei seiner Überzeugungsbildung berücksichtigen muss - die dort getroffenen Feststellungen auf einer belastbaren Grundlage beruhen und hieraus schlüssige und überzeugende Schlussfolgerungen gezogen werden (vgl. auch BVerfG, NJW-RR 1993, 1485, 1486). Die größere Breite einer Datengrundlage allein führt nicht dazu, dass ein einfacher Mietspiegel, der zudem hinsichtlich der Spannen- einordnung nur eine Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO erlaubt, einem Sachver- ständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete überlegen ist (vgl. auch Senatsurteil vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 25 f.). (1) Zwar besteht der Vorzug von ordnungsgemäß aufgestellten Mietspie- geln darin, dass sie in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streitwert des gerichtlichen Verfah- rens noch in einem angemessenen Verhältnis stünde (Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 c cc mwN). Daraus folgt aber nicht, dass ein von der beweisbelasteten Partei beantragtes Sachverständigengutachten, das sich auf eine weniger breite Datenbasis stützt, nicht als Erkenntnisquelle bei 50 51 - 22 - der Bestimmung für die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden kann (Senatsurteil vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, aaO). (2) Im Streitfall besteht zudem die Besonderheit, dass die breite Daten- grundlage sich nur auf die in Tabellenform ausgewiesenen Mietspiegelfelder be- zieht, auf die allein sich eine mögliche Qualifikation oder zumindest eine Indizwir- kung bezieht. Die anzuwendende Mietspiegelspanne und deren Richtigkeit ste- hen aber hier gerade nicht im Streit. Vorliegend ist das Sachverständigengutach- ten allein zur Frage der Einordnung der Wohnung der Beklagten in die Spanne eingeholt worden, also zur Bestimmung der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete, für die der Mietspiegel nur eine Schätzungsgrundlage nach § 287 Abs. 2 ZPO zur Verfügung stellt. Dass ein Sachverständigengutachten, das sich auf ein Ver- gleichswertverfahren stützt, auf einer weniger belastbaren Datenbasis beruht als eine bloße Schätzung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO unter Zuhilfenahme der "Orien- tierungshilfe für die Spanneneinordnung", ist weder aufgezeigt noch ersichtlich. dd) Anders als die Revision meint, war das Berufungsgericht auch nicht gehalten, "im Interesse der Prozessökonomie den Aufwand eines Gutachtens [zu] vermeiden, welches zur Ermittlung der entscheidungserheblichen Tatsachen unnötig und mit einem dem geringen Streitwert nicht angemessenen Kostenauf- wand verbunden" gewesen sei. Das Berufungsgericht wäre zwar - wie bereits oben unter II 2 b bb (3) (c) ausgeführt - befugt gewesen, auf den Vollbeweis nach § 286 Abs. 1 ZPO zu verzichten und sich stattdessen mit einer Schätzung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO unter Heranziehung der "Orientierungshilfe für die Spannen- einordnung" zu begnügen (vgl. Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 c mwN). Es ist jedoch weder im Hinblick auf ein mögliches - aber nicht revisibles - Übergehen der Bindungswirkung des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO (dazu unter II 2 a) 52 53 54 - 23 - noch in Bezug auf die Ausübung des gemäß § 287 Abs. 1 Satz 2 ZPO dem Ge- richt - in Einschränkung des Gebots der Erschöpfung der Beweisanträge einge- räumten - Ermessens revisionsrechtlich zu beanstanden, dass das Berufungsge- richt das höhere Beweismaß des § 286 Abs. 1 ZPO angestrebt und daher den von der beweisbelasteten Klägerin angetretenen Beweis erhoben und von einer bloßen Schätzung abgesehen hat. Zwar hat das Berufungsgericht eine Schät- zung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO abgelehnt, weil es zu Unrecht an der Geeignetheit der Schätzungsgrundlage gezweifelt hat. Dies macht seine Entscheidung jedoch nicht rechtsfehlerhaft, weil es zugleich deutlich gemacht hat, dass es der Einho- lung eines Sachverständigengutachtens "als förmliches Beweismittel" und der Anwendung der vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichswertme- thode den Vorzug vor einer Schätzung gibt. ee) Die Entscheidung des Berufungsgerichts, ein Sachverständigengut- achten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einzuholen, verstößt auch - anders als die Revision meint - nicht gegen den aus Art. 2 Abs. 1 GG in Verbin- dung mit dem Rechtsstaatsprinzip nach Art. 20 Abs. 3 GG abzuleitenden An- spruch auf ein faires Verfahren. (1) Die Pflicht zur fairen Verfahrensgestaltung gebietet es zwar, das Ver- fahren so auszugestalten, wie die Parteien des Zivilprozesses es vom Gericht erwarten dürfen. Dieses darf sich nicht widersprüchlich verhalten, darf aus eige- nen oder ihm zuzurechnenden Fehlern und Versäumnissen keine Verfahrens- nachteile ableiten und ist allgemein zur Rücksichtnahme gegenüber den Verfah- rensbeteiligten in ihrer konkreten Situation verpflichtet (BVerfGE 78, 123, 126; BVerfG, NJW 2014, 205; Beschluss vom 25. September 2018 - 2 BvR 1731/18, juris Rn. 22; Senatsbeschluss vom 16. Januar 2018 - VIII ZR 61/17, NJW 2018, 1022 Rn. 9; vgl. auch BGH, Beschluss vom 27. August 2019 - VI ZB 32/18, NJW 2019, 3727 Rn. 14; jeweils mwN). 55 56 - 24 - (2) Das Berufungsgericht hat jedoch nicht gegen das Gebot der Rücksicht- nahme auf die Parteien verstoßen. Es hat zwar davon abgesehen, die ortsübliche Vergleichsmiete anhand der im Berliner Mietspiegel 2017 gegebenen "Orientie- rungshilfe für die Spanneneinordnung" im Wege der Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO zu bestimmen. Zu einer solchen Schätzung war es jedoch nicht unter dem Gesichtspunkt des fairen Verfahrens gehalten. Denn eine Schätzung wäre zwar im Hinblick auf die deutliche Kostenersparnis für die unterliegende Partei (hier die Beklagte) günstiger als die Einholung eines Sachverständigengutach- tens. Sie wäre aber umgekehrt aufgrund der einer bloßen Schätzung im Sinne von § 287 Abs. 2 ZPO anhaftenden Unsicherheiten und Unwägbarkeiten für die Klägerin, die sich auf eine höhere Vergleichsmiete als die vom Amtsgericht im Wege der Schätzung bestimmte Miete beruft, ungünstiger als eine dem Zweck des Vollbeweises nach § 286 Abs. 1 ZPO dienende Beweisaufnahme. Bei einer solchen Sachlage verstößt es nicht gegen das Gebot des fairen Verfahrens, wenn das Gericht der - den Regelfall bildenden - freien richterlichen Überzeu- gungsbildung nach § 286 Abs. 1 ZPO (vgl. zur Maßgeblichkeit des § 286 Abs. 1 ZPO Senatsurteil vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 29 mwN) den Vorzug gibt und von den Erleichterungen des § 287 Abs. 2 ZPO keinen Gebrauch macht. Hinzu kommt, dass die Beklagte ihrerseits eine - mindestens ebenso kos- tenintensive - Beweiserhebung zur Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB, der sie den Vorzug vor einer Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO gibt, beantragt hat. In Anbetracht der von der Klägerin durch Vorlage eines Privatgutachtens substantiiert bestrittenen Qualifikation des Mietspiegels wäre - falls es hierauf angekommen wäre - zu klären gewesen, ob der Mietspiegel anerkannten wissen- schaftlichen Grundsätzen entspricht. Dazu wird aber häufig die Einholung eines 57 58 - 25 - Sachverständigengutachtens erforderlich sein, dessen Kosten ebenfalls erheb- lich sein dürften (vgl. Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 19 mwN; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, aaO Rn. 20). d) Anders als die Revision weiter meint, ist dem Berufungsgericht nicht deshalb eine Gehörsverletzung anzulasten, weil es den Sachverständigen nicht zur mündlichen Erörterung seines schriftlichen Gutachtens geladen und damit den zwar nicht ausdrücklich gestellten, ihrer Ansicht nach jedoch in der "umfas- senden Ablehnung des Gutachtens enthaltenen" stillschweigenden Antrag auf Ladung des Sachverständigen zur mündlichen Erörterung seiner schriftlichen Ausführungen übergangen habe. aa) Zwar steht jeder Prozesspartei gemäß §§ 397, 402 ZPO zur Gewähr- leistung des rechtlichen Gehörs das Recht zu, einem Sachverständigen die Fra- gen, die sie zur Aufklärung der Sache für erforderlich hält, zur mündlichen Beant- wortung vorzulegen (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Beschlüsse vom 14. November 2017 - VIII ZR 101/17, NJW 2018, 1171 Rn. 10; vom 10. Juli 2018 - VI ZR 580/15, NJW 2018, 3097 Rn. 8; vom 6. März 2019 - VII ZR 303/16, BauR 2019, 1011 Rn. 9; jeweils mwN). Das gilt unabhängig davon, ob das Gericht noch Erläute- rungsbedarf sieht (BGH, Beschlüsse vom 14. November 2017 - VIII ZR 101/17, aaO; vom 10. Juli 2018 - VI ZR 580/15, aaO; vom 6. März 2019 - VII ZR 303/16, aaO). Das Antragsrecht besteht unabhängig von § 411 Abs. 3 ZPO (st. Rspr.; vgl. BGH, Beschlüsse vom 14. November 2017 - VIII ZR 101/17, aaO; vom 10. Juli 2018 - VI ZR 580/15, aaO; jeweils mwN). Kommt das Gericht einem von der Partei rechtzeitig gestellten, nicht rechtsmissbräuchlichen Antrag auf Erläuterung des Gutachtens nicht nach, liegt darin jedenfalls dann ein Verstoß gegen das Verfahrensgrundrecht des Art. 103 Abs. 1 GG, wenn es den Antrag völlig übergeht oder ihm allein deshalb nicht 59 60 61 - 26 - nachkommt, weil das Gutachten ihm überzeugend und nicht weiter erörterungs- bedürftig erscheint (st. Rspr.; vgl. etwa BVerfG, NJW 1998, 2273 f.; NJW 2012, 1346, 1347; NZS 2018, 859; vgl. auch BGH, Beschlüsse vom 21. Februar 2017 - VI ZR 314/15, NJW-RR 2017, 762 Rn. 3; vom 14. November 2017 - VIII ZR 101/17, aaO Rn. 8 ff.; vom 10. Juli 2018 - VI ZR 580/15, aaO). bb) Gemessen an diesen Maßstäben ist dem Berufungsgericht im Hinblick auf die unterlassene Ladung des Sachverständigen weder eine Gehörsverlet- zung noch ein einfachrechtlicher Verfahrensfehler anzulasten. Denn die Beklagte hat - wie die Revisionserwiderung zutreffend geltend macht - im Berufungsver- fahren keinen Antrag auf Ladung des Sachverständigen zur mündlichen Erläute- rung seines schriftlichen Gutachtens gestellt. Die Revision räumt ein, dass ein solcher Antrag nicht ausdrücklich erfolgt ist. (1) Sie stellt sich allerdings auf den Standpunkt, aus den von der Beklag- ten im Schriftsatz vom 13. August 2019 erhobenen Einwendungen gegen das Sachverständigengutachten "werde deutlich, dass das Gericht dem Gutachten nicht folgen sollte und zumindest die Erörterung der aufgeführten Einwände und Fragen mit dem Sachverständigen ermöglichen müsste". Daher sei in der "um- fassend begründeten Ablehnung des Gutachtens" der Antrag enthalten, dass das Gericht, wenn es dem Gutachten grundsätzlich folgen wolle, den Sachverständi- gen zumindest zu einer mündlichen Erörterung laden oder eine schriftliche Stel- lungnahme hierzu einholen müsse. Dies trifft nicht zu. Ein solch stillschweigend gestellter Antrag käme zwar dann in Betracht, wenn die Partei durch die Erhe- bung von Einwendungen gegen ein Gutachten dem Gericht unmissverständlich zu erkennen gibt, ihr sei daran gelegen, dass der Sachverständige seine Schluss- folgerungen und die von ihm zugrunde gelegten Tatsachen erläutert und zu ihren Einwendungen Stellung bezieht. 62 63 - 27 - (2) So liegen die Dinge im Streitfall jedoch nicht. Die Beklagte hat in dem genannten Schriftsatz zunächst gerügt, dass nicht der Berliner Mietspiegel 2017 herangezogen, sondern überhaupt ein Sachverständigengutachten eingeholt worden ist. Daran schließen sich von der Beklagten gehegte Zweifel an der Vor- zugswürdigkeit des vom Gutachter angewandten Vergleichswertverfahrens ge- genüber dem Berliner Mietspiegel 2017 und der generellen Verwertbarkeit des Gutachtens an. Die Zielsetzung der Beklagten besteht daher darin, das Gericht dazu anzuhalten, das Gutachten als Beweismittel auf den Prüfstand zu stellen, es unter Beachtung der Einwendungen der Beklagten als unverwertbar anzuse- hen und sodann die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels zu be- stimmen. Dass der Beklagten vor diesem Hintergrund an einer - kostenträchti- gen - Erläuterung des Gutachtens durch den Sachverständigen gelegen war, lässt sich dem Schriftsatz nicht mit hinreichender Deutlichkeit entnehmen. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Beklagte auch inhaltliche Einwendungen gegen die Bewertung des Wohnumfelds und die Hilfsbegründung des Gutachtens (Ermittlung der Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels) vorgebracht hat. Denn diese Einwendungen münden ebenfalls in dem Vorwurf der Unverwertbarkeit des Gutachtens und der fehlenden Objektivi- tät des Sachverständigen und zielen damit auf eine generelle Nichtberücksichti- gung des Gutachtens durch das Gericht, nicht dagegen auf eine Erläuterung und gegebenenfalls Nachbesserung der schriftlichen Ausführungen des Sachver- ständigen ab. Der Schriftsatz endet dementsprechend auch nicht mit einem An- trag auf Ladung des Gutachters, sondern mit einem (in Fettdruck hervorgehobe- nen) Antrag auf Zulassung der Revision, der auf den Umstand gestützt ist, alle anderen Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin bestimmten die ortsüb- liche Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel 2017. 64 65 - 28 - (3) In Anbetracht dieser Umstände musste das Berufungsgericht dem Schriftsatz nicht entnehmen, dass eine Anhörung des Gutachters oder eine Er- gänzung beantragt sein sollte. Dies wird bestärkt durch den Umstand, dass sich die Beklagte ausweislich des Verhandlungsprotokolls auch nicht nachträglich da- rauf berufen hat, der Einwendungsschriftsatz habe stillschweigend einen solchen Antrag enthalten; auch die Revision macht dies nicht geltend. Die gerügte Ge- hörsverletzung liegt damit nicht vor. Zudem stünde der Gehörsrüge der allgemeine Grundsatz der Subsidiarität entgegen, wonach ein Beteiligter über das Gebot der Erschöpfung des Rechts- wegs im engeren Sinne hinaus alle nach Lage der Sache zur Verfügung stehen- den prozessualen Möglichkeiten ergreifen muss, um eine Korrektur der geltend gemachten Grundrechtsverletzung zu erwirken oder eine solche zu verhindern (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 285/09, WuM 2011, 178 Rn. 10; vom 14. Juni 2018 - III ZR 54/17, BGHZ 219, 77 Rn. 37; Beschlüsse vom 28. März 2019 - IX ZR 147/18, ZInsO 2019, 1026 Rn. 4; vom 28. Januar 2020 - VIII ZR 57/19, NJW 2020, 1740 Rn. 15; jeweils mwN). Diese Würdigung entspricht dem in § 295 ZPO zum Ausdruck kommenden Rechtsgedanken, nach dessen Inhalt eine Partei eine Gehörsverletzung nicht mehr rügen kann, wenn sie die ihr nach Erkennen des Verstoßes verbliebene Möglichkeit zu einer Äuße- rung nicht genutzt hat (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 285/09, aaO; vom 14. Juni 2018 - III ZR 54/17, aaO; Beschlüsse vom 28. März 2019 - IX ZR 147/18, aaO; vom 28. Januar 2020 - VIII ZR 57/19, aaO). e) Ohne Erfolg erblickt die Revision weiter einen Gehörsverstoß des Be- rufungsgerichts darin, dass es die von der Beklagten erhobenen Einwendungen gegen das Gutachten in den Urteilsgründen, ohne Fachwissen im Bereich der Statistik darzulegen, "selbst abgehandelt" habe, anstatt eine entsprechende 66 67 68 - 29 - sachverständige Beratung in Anspruch zu nehmen oder wenigstens den bestell- ten Sachverständigen ergänzend anzuhören. Dies gilt auch bezüglich des Vor- wurfs, es habe sich auf die Feststellung beschränkt, den überzeugenden Ausfüh- rungen des Sachverständigen sei zu folgen. Die dem Berufungsgericht angelas- teten Verfahrensverstöße, denen nach Auffassung der Revision sogar das Ge- wicht einer Gehörsverletzung (Art. 103 Abs. 1 GG) zukommen sollen, liegen nicht vor. aa) Die Revision verkennt bereits im Ausgangspunkt, dass vorliegend nicht eine Sachverhaltsgestaltung in Frage steht, in der das Gericht von der Ein- holung eines Sachverständigengutachtens gänzlich absieht, weil es sich eine ei- gene Sachkunde zumisst und diese für ausreichend erachtet. Die von ihr ange- führten Entscheidungen des III. und des VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 23. November 2006 - III ZR 65/06, NJW-RR 2007, 357 Rn. 14 und Beschluss vom 25. April 2018 - VII ZR 299/14, BauR 2018, 1317 Rn. 14 f.) be- treffen jedoch solche Fallkonstellationen. Vorliegend hat das Berufungsgericht dagegen ein Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichs- miete eingeholt und sich keine eigene Sachkunde angemaßt. Es hat lediglich die von der Beklagten gegen das Gutachten erhobenen Einwendungen eigenständig beschieden, ohne eine in seinem Ermessen stehende mündliche oder schriftliche Erläuterung des Gutachtens (§ 411 Abs. 3 ZPO) anzuordnen. bb) Dieses Vorgehen war ihm nicht verwehrt. Es ist Aufgabe des Tatrich- ters, eigenständig zu prüfen, ob er die Feststellungen und Schlussfolgerungen des Sachverständigen für überzeugend im Sinne des § 286 Abs. 1 ZPO hält. Dabei ist er auch nicht daran gehindert, Einwendungen gegen das Gutachten in eigener Kompetenz und ohne weitere Befragung des Sachverständigen zu beur- 69 70 - 30 - teilen, soweit es nicht um Fragen geht, die ein besonderes Fachwissen voraus- setzen, über das das Gericht nicht verfügt und welches es daher auch nicht dar- zulegen vermag. cc) Anders als die Revision meint, war das Berufungsgericht - gemessen an den vorstehend beschriebenen Maßstäben - nicht gehalten, die Einwendun- gen mit dem Sachverständigen zu erörtern. Die Beurteilung der Einwendungen der Beklagten erforderte kein statistisches Fachwissen, sondern allein die dem Tatrichter obliegende Überprüfung, ob sich der Sachverständige bei der Erstel- lung des Gutachtens an die von der höchstrichterlichen Rechtsprechung heraus- gebildeten Grundsätze gehalten hat, von der richtigen Tatsachengrundlage aus- gegangen ist und aus den getroffenen Feststellungen Schlussfolgerungen gezo- gen hat, auf die der Tatrichter seine Überzeugungsbildung ohne Rechtsfehler stützen durfte. Dass das Berufungsgericht hierbei seine Fachkompetenz - etwa bei Be- wertung der Außenanlagen anhand vom Sachverständigen vorgelegter Lichtbil- der - überschritten hätte, ist weder aufgezeigt noch ersichtlich. Es hat anhand der vom Sachverständigen gefertigten Lichtbilder und der von ihm getroffenen Fest- stellungen nachvollzogen, dass über die vom Sachverständigen wertmindernd berücksichtigten "punktuellen Verunreinigungen durch mangelnde Pflege der Pächter der Gartenzellen" hinaus keine weiteren für die Nutzwertanalyse maß- geblichen Verwahrlosungen vorhanden waren. dd) Auch die weitere Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe "kurz und ergebnishaft" ausgeführt, die Ausführungen des Sachverständigen seien überzeugend, entbehrt jeglicher Grundlage. 71 72 73 - 31 - Das Berufungsgericht hat sich auf mehreren Seiten seines Urteils mit den von der Beklagten erhobenen Einwendungen zur Geeignetheit der Vergleichs- wertmethode (vgl. hierzu Senatsurteile vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, NJW 2010, 149 Rn. 12; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 28; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 58), mit den einzelnen vom Sachverständigen hierbei angewandten Bewertungskriterien und deren Gewichtung, mit der Bewertung der herangezogenen Vergleichswohnun- gen, mit dem vom Sachverständigen zugrunde gelegten Zustand der Wohnung der Beklagten sowie mit der festgestellten Wohnlage auseinandergesetzt. Es ist auch auf den Einwand der Beklagten eingegangen, die Ermittlung der ortsübli- chen Vergleichsmiete müsse unter Heranziehung der im Berliner Mietspiegel 2017 aufgeführten "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" erfolgen. Dass es in seinen Entscheidungsgründen nicht auf sämtliche Einwendun- gen, insbesondere auf Vorbringen der Beklagten zu der Geeignetheit des Miet- spiegels und zu dem von ihr eingenommenen Standpunkt eingegangen ist, ein Gutachten des Sachverständigen in einem Parallelprozess habe bereits an me- thodischen Mängeln gelitten, ist unschädlich. Denn weder § 313 Abs. 3 ZPO noch Art. 103 Abs. 1 GG erfordern eine ausdrückliche Befassung mit sämtlichem Vorbringen (vgl. zu Art. 103 Abs. 1 GG, BVerfG, NVwZ 2016, 1475, 1476; Be- schluss vom 28. Oktober 2019 - 2 BvR 1813/18, juris Rn. 16 mwN). f) Schließlich bleibt der Revision auch der Erfolg versagt, soweit sie die Auffassung vertritt, die Beweiswürdigung des Berufungsgerichts verstoße gegen § 286 Abs. 1 ZPO und missachte den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG). 74 75 76 - 32 - aa) Bei der Beurteilung des Berufungsgerichts, den Feststellungen und Schlussfolgerungen des Sachverständigen sei uneingeschränkt zu folgen, han- delt es sich um eine tatrichterliche Würdigung, die vom Revisionsgericht regel- mäßig nur darauf überprüft werden kann, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ihm von der Re- vision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche tatsächliche Umstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 148/17, NJW-RR 2018, 1012 Rn. 15; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24; jeweils mwN). Im letztgenannten Fall käme auch eine Gehörsverletzung nach Art. 103 Abs. 1 GG in Betracht. bb) Danach maßgebliche Rechtsfehler zeigt die Revision jedoch nicht auf und sind auch sonst nicht ersichtlich. Das Berufungsgericht hat sich mit den von der Beklagten erhobenen Einwendungen in angemessener und ausreichender Weise befasst. Seine Überzeugungsbildung hält sich im Rahmen zulässiger tat- richterlicher Würdigung; entscheidungserhebliches Vorbringen hat es nicht ge- hörswidrig übergangen. (1) Zunächst ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, dass das Be- rufungsgericht keinen Anstoß an der Anwendung der Vergleichswertmethode und der Heranziehung von fünfzehn Vergleichswohnungen genommen hat. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen, des- sen Unterstützung sich der Tatrichter bedient, kommen unterschiedliche wissen- schaftliche Bewertungsmethoden in Betracht. Die Wahl einer bestimmten Me- thode ist generell dem - sachverständig beratenen - Tatrichter vorbehalten und im Revisionsverfahren nur eingeschränkt dahin überprüfbar, ob das Berufungs- 77 78 79 - 33 - urteil gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt oder sonst auf rechts- fehlerhaften Erwägungen beruht (Senatsurteil vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, aaO Rn. 31 mwN). (a) Der Senat hat es gebilligt, dass Sachverständige das Vergleichswert- verfahren anwenden und hierbei die qualitativen Unterschiede der Vergleichs- wohnungen zu der zu beurteilenden Wohnung durch Zu- und Abschläge berück- sichtigen (vgl. etwa Senatsurteil vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, aaO Rn. 58 mwN). Dabei hat der Senat auch eine Heranziehung von neunzehn beziehungs- weise elf Vergleichswohnungen genügen lassen (Senatsurteile vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, aaO; vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 16). Lediglich vier oder sechs Vergleichswohnungen hat der Senat als zu geringe Datengrundlage für den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete angesehen (Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 28; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 25). (b) Vor diesem Hintergrund und in Anbetracht des bereits aufgezeigten Umstands, dass sich eine mögliche Qualifizierung beziehungsweise eine Indiz- wirkung des Berliner Mietspiegels 2017 nur auf die ausgewiesenen Mietspiegel- spannen bezieht, deren Richtigkeit vorliegend nicht im Streit steht, nicht dagegen auf die hier in Frage stehende konkrete Einordnung in die Spanne, ist der gegen eine generelle Verwertbarkeit des Gutachtens gerichtete Einwand der Beklagten, der Mietspiegel beruhe auf einer wesentlich breiteren Datengrundlage, unbeacht- lich und bedurfte nicht einer von der Beklagten vermissten weiteren Erörterung. (2) Dass das Berufungsgericht - wenn auch aus unzutreffenden Gründen - von einer an sich möglichen Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO abgesehen hat, 80 81 82 - 34 - führt nicht dazu, dass das eingeholte Sachverständigengutachten "als nicht not- wendig" unbeachtlich wäre. Denn das Berufungsgericht war - wie bereits ausge- führt - berechtigt, auf einen Vollbeweis nach § 286 Abs. 1 ZPO hinzuwirken. (3) Aus diesem Grunde war es entgegen der Auffassung der Revision - auch nicht gehalten, dem Sachverständigen vorzugeben, auf die nur eine An- näherung ermöglichende Methodik der "Orientierungshilfe für die Spannenein- ordnung" zurückzugreifen statt - in einem ersten Schritt - zur Bestimmung der Bandbreite der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten (Er- gebnis des Gutachtens: 5,15 €/m2 bis 6,46 €/m2) das vom Sachverständigen be- züglich der Bemessungsfaktoren und Methodik im Einzelnen erläuterte Ver- gleichswertverfahren anzuwenden und - in einem zweiten Schritt - die ortsübliche Einzelvergleichsmiete (Ergebnis des Gutachtens: 5,92 €/m2) anhand einer vom Sachverständigen entgegen der Auffassung der Beklagten transparent und nach- vollziehbar dargestellten - Nutzwertanalyse auf der Basis der wissenschaftlichen Zielbaummethode zu ermitteln. (4) Soweit die Revision schließlich rügt, das Berufungsgericht habe auf- grund der Ausführungen des Sachverständigen nicht eine Überalterung des ge- samten Gebäudes ausschließen dürfen, dokumentieren die von der Beklagten in erster Instanz vorlegten Lichtbilder zwar Gebäudemängel, der Sachverständige hat dem aber Rechnung getragen, indem er hierfür im Rahmen seiner Nutz- wertanalyse einen deutlichen Abzug von insgesamt 50 % für das Gebäude vor- genommen hat. Die hohen Abzüge bei der Nutzwertanalyse führen letztlich 83 84 - 35 - dazu, dass sich der vom Sachverständigen in einem ersten Schritt festgestellte Mittelwert der Bandbreite von 5,91 €/m2 im zweiten Schritt lediglich auf 5,92 €/m2 erhöht hat. Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Berlin-Spandau, Entscheidung vom 31.05.2018 - 10 C 507/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 24.03.2020 - 63 S 184/18 -