Der Senat hat in dieser Entscheidung ausgeführt, dass es bei einer nach § 10 WoBindG oder - wie hier - in Textform (§ 126b BGB) abzugebenden Erklärung nicht erforderlich ist, den für die juristische Person tätig gewordenen Mitarbeiter namentlich zu benennen; vielmehr genügt die Angabe des Namens der juristischen Person. Wie der Senat (aaO, Rn. 17) weiter ausgeführt hat, dient die Textform der Erleichterung des Rechtsverkehrs, die in ihr Gegenteil verkehrt würde, wenn die natürliche Person, die gehandelt hat, namentlich aufgeführt werden müsste und darüber hinaus - vor dem Hintergrund des § 174 BGB - eine eigenhändig unterzeichnete Vollmacht für diese Person vorzulegen wäre.
Sachverhalt
Die Klägerin, eine Hausverwaltung (B. Immobilien GmbH), verlangte von der Beklagten (Mietern) eine Mieterhöhung von 256,92 € auf 268,89 €. Das Mieterhöhungsverlangen wurde am 19. September 2012 in Textform gestellt und war mit einer Original-Vollmacht der Klägerin versehen. Die Beklagten lehnten ab und argumentierten unter anderem, dass das Schreiben den formalen Anforderungen des § 558a BGB nicht genüge.
Das Amtsgericht Görlitz gab der Klägerin Recht (AG-Urteil 12.07.2013). Das Landgericht Görlitz bestätigte diese Entscheidung (LG-Urteil 12.02.2014). Die Beklagten legten Revision beim BGH ein. Der BGH lehnte die Revision durch einstimmigen Beschluss ab und wies auf die Entscheidungsreife der Sache hin.
Aus den Entscheidungsgründen
Der BGH sah keinen Zulassungsgrund für die Revision. Die materielle Zulässigkeit des Mieterhöhungsverlangens war zwischen den Parteien unstritig. Zur Formenfrage stellte der Senat klar: Die Textform nach § 558a Abs. 1, § 126b BGB ist gewahrt, wenn das Schreiben (maschinell erstellt) mit einem aussagekräftigen Abschluss versehen ist – hier genügte die Formulierung "Dieses Schreiben wurde maschinell erstellt und bedarf keiner Unterschrift". Die (tatsächlich erfolgte) namentliche Benennung von Sachbearbeitern ist zwar nicht erforderlich, aber unschädlich. Sie führt nicht zu Nachweispflichten über Bevollmächtigung oder Funktion, wenn die Erklärung unter dem Briefkopf der Hausverwaltung ergeht und eine Original-Vollmacht beigefügt ist. Das Mieterhöhungsverlangen war der Klägerin nach Gesamtumständen eindeutig zuzurechnen.
Volltext der Entscheidung anzeigen
beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.
Gründe: 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der weiteren in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Revisionszulassungsgründe vor. Die vom Berufungsgericht eingehend erörterte Frage, ob § 174 BGB auf das Mieterhöhungsbegehren (§ 558a BGB) zumindest entsprechend anzuwenden ist, so dass der Mieter ein von einem bevollmächtigten Vertreter des Vermieters ohne Beifügung einer Vollmachtsurkunde gestelltes Mieterhöhungsbegehren zurückweisen kann, ist nicht entscheidungserheblich. Denn dem Mieterhöhungsbegehren der von der Klägerin bevollmächtigten Hausverwaltung (B. Immobilien GmbH) vom 19. September 2012 war eine Vollmacht der Klägerin beigefügt. Die weitere vom Berufungsgericht erörterte Frage, welche Anforderungen an ein von einer juristischen Person in Textform (§ 126b BGB in der hier anzuwendenden, bis 12. Juni 2014 gültigen Fassung) verfasstes Schreiben zu stellen sind, rechtfertigt die Zulassung der Revision ebenfalls nicht, denn diese Frage ist durch das Senatsurteil vom 7. Juli 2010 (VIII ZR 321/09, NJW 2010,
2945 Rn. 16) geklärt. Der Senat hat in dieser Entscheidung ausgeführt, dass es bei einer nach § 10 WoBindG oder - wie hier - in Textform (§ 126b BGB) abzugebenden Erklärung nicht erforderlich ist, den für die juristische Person tätig gewordenen Mitarbeiter namentlich zu benennen; vielmehr genügt die Angabe des Namens der juristischen Person. Wie der Senat (aaO, Rn. 17) weiter ausgeführt hat, dient die Textform der Erleichterung des Rechtsverkehrs, die in ihr Gegenteil verkehrt würde, wenn die natürliche Person, die gehandelt hat, namentlich aufgeführt werden müsste und darüber hinaus - vor dem Hintergrund des § 174 BGB - eine eigenhändig unterzeichnete Vollmacht für diese Person vorzulegen wäre. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat die Beklagte zu Recht verurteilt, der von der Klägerin begehrten Mieterhö- hung von 256,92 € auf 268,89 €, deren materielle Voraussetzungen zwischen den Parteien nicht in Streit stehen, zuzustimmen. Entgegen der Auffassung der Revision erfüllt das Mieterhöhungsverlangen auch die nach § 558a BGB zu stellenden formellen Anforderungen, insbesondere ist die nach § 558a Abs. 1, § 126b BGB erforderliche Textform gewahrt. Der nach § 126b BGB erforderliche Abschluss der Erklärung ist durch die Formulierung auf Seite 3 gewahrt ("Dieses Schreiben wurde maschinell erstellt und bedarf keiner Unterschrift"). Dass als Seite 4 zur Erleichterung für die Beklagte noch eine vorbereitete Zustimmungserklärung beigefügt war, ändert daran entgegen der Auffassung der Revision nichts. Die an sich entbehrliche, tatsächlich aber erfolgte namentliche Benennung der für die Hausverwaltung tätigen Sachbearbeiter ist unschädlich und führt insbesondere nicht dazu, dass die Klägerin nunmehr hätte gesondert darlegen und nachweisen müssen, welche Funktionen die benannten Mitarbeiter innerhalb der B. Immobilien GmbH ausübten und dass sie von den vertretungsberechtigten Organen der Gesell-
schaft bevollmächtigt waren. Dass das unter dem Briefkopf der B. Immobilien GmbH verfasste Mieterhöhungsverlangen vom 19. September 2012, dem eine Originalvollmacht der Klägerin vom gleichen Tag beigefügt war, von der Vollmacht der Klägerin gedeckt und dieser zuzurechnen war, unterliegt nach den Gesamtumständen keinem Zweifel. 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider
Dr. Bünger Kosziol Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.
Vorinstanzen: AG Görlitz, Entscheidung vom 12.07.2013 - 4 C 121/13 - LG Görlitz, Entscheidung vom 12.02.2014 - 2 S 151/13 -