Sozialklausel (§ 574)

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 28.09.2023 Aktenzeichen: 67 S 101/23 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 546 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 573 Abs 3 S 1 BGB, § 574 Abs 1 BGB, § 574 Abs 2 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Notwendigkeit von Anmietbemühungen vor Ablauf der Kündigungsfrist für die Begründung eines Härtegrundes bei Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung Leitsatz 1. Ein Mieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen einer Härte i.S.v. §§ 574 Abs. 1, Abs. 2 BGB nur dann verlangen, wenn der Härtegrund schon vor Ablauf der Kündigungsfrist vorlag. Erstmals nach Beendigung des Mietverhältnisses entstandene Härtegründe finden im Rahmen von §§ 574 Abs. 1, Abs. 2 BGB keine Berücksichtigung.(Rn.30) 2. Eine auf fehlendem Ersatzwohnraum beruhende Härte nach § 574 Abs. 2 BGB ist nur dann „nicht zu rechtfertigen“, wenn der Mieter bereits ab dem Zeitpunkt des Kündigungszugangs alles ihm Zumutbare unternommen hat, um den Eintritt der Härte bis zur kündigungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses abzuwenden. Das erfordert zwingend die Entfaltung von Anmietbemühungen noch vor Ablauf der Kündigungsfrist.(Rn.30) Orientierungssatz 1. Bei einer Eigenbedarfskündigung kommt es, wenn der geltend gemachte Eigenbedarfswunsch tatsächlich vorliegt, nicht darauf an, ob neben der Bedarfsperson möglicherweise noch weitere Personen die streitgegenständliche Wohnung nutzen werden, die nicht in der Kündigung genannt worden sind (wie etwa die Lebensgefährtin der Bedarfsperson).(Rn.21) 2. Zitierung zum 2. Leitsatz: entgegen LG Berlin, Beschluss vom 17. Februar 2020 - 64 S 160/19. (Rn.30) Verfahrensgang vorgehend AG Berlin-Mitte, 16. März 2023, 10 C 147/22 Tenor 1. Die Berufung der Beklagten gegen das am 16. März 2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte, Az. 10 C 147/22, wird zurückgewiesen. 2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Räumungsverurteilung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 6.000,00 EUR abwenden. Im Übrigen kann die Beklagte die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % leisten. 4. Die Revision wird zugelassen. 5. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.01.2024 gewährt. Gründe Randnummer 1 Die Kläger begehren von der Beklagten die Räumung und Herausgabe einer von der Beklagten und ihren beiden Töchtern innegehaltenen Wohnung aufgrund einer von ihnen am 30. September 2020 ausgesprochenen Kündigung wegen angeblichen Eigenbedarfs ihrer Tochter. Randnummer 2 Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Räumung und Herausgabe verurteilt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Kündigung vom 30. September 2020 das Mietverhältnis beendet habe, da der geltend gemachte Eigenbedarf bestehe. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugin ... stehe zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Zeugin ernsthaft beabsichtige, in die derzeit von der Beklagten innegehaltene Wohnung einzuziehen. Dem stehe der Umstand, dass die Zeugin ... bereits im November 2021 in eine 30 m² große Wohnung in der ... gezogen sei und diese alleine bewohne, nicht entgegen. Der Beklagten sei es zumutbar, in der bisherigen Wohnortsnähe eine neue vergleichbare Wohnung zu suchen; dies sei auch vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Situation der Beklagten nicht unzumutbar. Wegen der Einzelheiten, insbesondere zum erstinstanzlichen Vorbringen und zu den im ersten Rechtszug gestellten Anträgen, wird auf das amtsgerichtliche Urteil (Bl. 66-73 d.A.) Bezug genommen. Randnummer 3 Gegen das ihr am 17. März 2023 zugestellte Urteil hat die Beklagte mit am 14. April 2023 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit am 16. Juni 2023 eingegangenem Schriftsatz begründet. Randnummer 4 Die Beklagte rügt im Wesentlichen, dass das Amtsgericht zu Unrecht davon ausgegangen sei, dass die Tochter der Kläger ernsthaft beabsichtigt habe und beabsichtige, in die Wohnung der Beklagten einzuziehen. Es gebe Widersprüche hinsichtlich des Eigennutzungswunsches der Tochter und es sei nicht klar, zu welchem Zeitpunkt die Kläger ihrer Tochter die Wohnung tatsächlich übergeben wollten. Zudem fehle sowohl in der Kündigung als auch in der Klageschrift die Information, dass auch die Partnerin der Tochter in die Wohnung einziehen wolle, dies sei jedoch Teil der Begründungspflicht. Schließlich sei das Amtsgericht zu Unrecht davon ausgegangen, dass es für die Beklagte zumutbar sei, eine vergleichbare Wohnung zu finden. Der Beklagten stünden monatlich 966,00 EUR zuzüglich der angemessenen Kosten der Unterkunft zur Verfügung. Die von ihr getätigten Wohnungsbemühungen seien ausreichend, insbesondere seien in dem entsprechenden Zeitraum keine anderen Wohnungen für Inhaber eines Wohnberechtigungsscheins auf dem Markt gewesen. Zuletzt sei die Wohnungssuche durch den überraschenden Tod des Lebensgefährten der Beklagten im Mai 2023 erschwert worden. Randnummer 5 Die Beklagte beantragt, Randnummer 6 das am 16. März 2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte, Az: 10 C 147/22, abzuändern und die Klage abzuweisen, Randnummer 7 hilfsweise: der Beklagten zu gestatten, die Vollstreckung gem. §§ 719, 707, 712 ZPO durch Hinterlegung einer Sicherheitsleistung ohne Rücksicht auf eine Sicherheitsleistung der Kläger abzuwenden. Randnummer 8 Die Kläger beantragen, Randnummer 9 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 10 Sie verteidigen das angefochtene Urteil und vertiefen ihren erstinstanzlichen Vortrag. Randnummer 11 Die Kammer hat Beweis erhoben durch erneute Vernehmung der Zeugin .... Hinsichtlich des Beweisthemas wird auf den Beweisbeschluss vom 28. Juni 2023 (Bl. 100 d.A.) Bezug genommen, hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme auf das Protokoll der Berufungsverhandlung vom 15. August 2023 (Bl. 134-140 d.A.). Weiter hat die Kammer die Kläger gemäß § 141 ZPO informatorisch angehört. Auch insoweit wird auf das Protokoll der Berufungsverhandlung vom 15. August 2023 Bezug genommen. Randnummer 12 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien erst- und zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. II. Randnummer 13 Die Berufung ist unbegründet. Randnummer 14 1. Das Amtsgericht hat die Beklagte aus den zutreffenden Gründen zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verurteilt. Den Klägern steht gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe gemäß §§ 546 Abs. 1, 985 BGB zu. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis hat durch die Kündigung vom 30. September 2020 seine Beendigung gefunden. Randnummer 15 Die Beweiswürdigung des Amtsgerichts hinsichtlich der von den Klägern geltend gemachten Gründe für ihren Wunsch, die streitgegenständliche Wohnung ihrer Tochter überlassen zu wollen, ist zutreffend und wird von der Kammer einschränkungslos geteilt. Das Amtsgericht konnte den für die Beweisführung erforderlichen Grad richterlicher Überzeugung auch auf Grundlage der Vernehmung der Bedarfsperson, der Zeugin ... gewinnen, da diese den Grund für ihren Nutzungswunsch plausibel und nachvollziehbar geschildert hat. Insoweit wird zunächst auf die zutreffenden Ausführungen aus dem angefochtenen Urteil Bezug genommen. Randnummer 16 Die dagegen gerichteten Berufungsangriffe der Beklagten verfangen nicht. Die Kammer ist nach Anhörung der Kläger gemäß § 141 ZPO sowie nach erneuter Vernehmung der Zeugin ... i.S.v. § 286 ZPO davon überzeugt, dass ein Überlassungswille der Kläger hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohnung sowie ein entsprechender Nutzungswunsch der Zeugin ... sowohl im Zeitpunkt des Ausspruchs der Eigenbedarfskündigung vom 30. September 2020 als auch bei Ablauf der Kündigungsfrist am 30. Juni 2021 vorlag. Randnummer 17 Die Kammer vermag der Argumentation der Beklagten, wonach die Angaben der Zeugin zu dem Zeitpunkt ihres Entschlusses bzw. Wunsches, in die streitgegenständliche Wohnung einzuziehen, weder zu den Angaben in der Kündigung vom 30. September 2020 noch zu denen aus der in der Klageschrift passen würden, nicht zu folgen. Insofern ist zu berücksichtigen, dass der zwischen den Klägern und der Beklagten abgeschlossene Mietvertrag eine – gemäß § 575 BGB unwirksame – Befristung enthielt, welche mit dem 2. Nachtrag zum Mietvertrag eine Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.03.2020 vorsah. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Aussage der Zeugin ... aus dem amtsgerichtlichen Beweistermin vom 26. Januar 2023 als schlüssig und widerspruchsfrei dar. Danach habe sie während ihres Abiturjahres 2019/2020 den Entschluss gefasst, nach dem Abitur in Berlin bleiben und hier studieren zu wollen. Gemeinsam mit ihren Eltern habe sich dann der Plan entwickelt, dass sie in die streitgegenständliche Wohnung einziehen könne. In Anbetracht der Befristung des Mietvertrages bis zum 31.03.2020 steht auch die Aussage der Zeugin, sie meine sich daran zu erinnern, dass die „Kündigungsfrist“ zum Februar 2020 ablaufen würde, auf jeden Fall im Frühjahr 2020, nicht im Widerspruch zu der späteren Eigenbedarfskündigung. Vielmehr gingen die Zeugin sowie die Kläger – was diese in ihrer informatorischen Anhörung bekundet haben – zunächst davon aus, dass ein Räumungs- und Herausgabeanspruch hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohnung gegenüber der Beklagten schon wegen der Befristung des Mietvertrages bestehe. Randnummer 18 Weiter lässt sich den Aussagen der Zeugin aus dem Termin vom 15. August 2023 entnehmen, dass diese – nachdem sich herausgestellt hatte, dass die in dem Mietvertrag bzw. in dem Nachtrag enthaltene Befristung unwirksam war – davon ausging, nach der von ihren Eltern ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung kurz vor Beginn ihres Studiums, welches im Oktober 2021 begonnen hat, in die streitgegenständliche Wohnung einziehen zu können. Dass es bei den Aussagen der Zeugin hinsichtlich der Frage nach dem Zeitpunkt des Ausspruchs der Eigenbedarfskündigung – tatsächlich am 30. September 2020 – und nach dem Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist – zum 30. Juni 2021 – vereinzelte Unklarheiten gab, steht der Überzeugung der Kammer vom Vorliegen eines ernsthaften Nutzungswunsches der Klägerin zu den jeweils maßgeblichen Zeitpunkten nicht entgegen. Zunächst ist zu berücksichtigen, dass für die Zeugin weniger der Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung von Relevanz ist als vielmehr das Datum, zu welchem sie davon ausging, in die Wohnung tatsächlich einziehen zu können. Dies hat sie zutreffend auf den Zeitraum vor Beginn ihres Studiums datiert. Jedenfalls aber hat sie insofern überzeugend und nachvollziehbar angegeben, dass sich an ihrem Nutzungswunsch seit dem Jahr 2019 bzw. 2020 nichts mehr geändert habe, vielmehr habe sich dieser in dem Zeitraum vor Beginn ihres Studiums noch weiter verfestigt. Der Ansicht der Beklagten, wonach die Angabe der Zeugin zur Verfestigung ihres Nutzungswunsches im Zeitraum August bis Oktober 2021 einem Nutzungswunsch im Zeitpunkt des Ausspruchs der Eigenbedarfskündigung sowie zum Ablauf der Kündigungsfrist widerspreche, kann nicht gefolgt werden. Vielmehr steht für die Kammer nach dem gesamten Inhalt der Bekundungen der Zeugin fest, dass der Nutzungswunsch bereits seit dem Frühjahr 2020 bestand und bis zum heutigen Tage weiterhin besteht und sich dieser Nutzungswunsch unmittelbar vor Beginn des Studiums der Zeugin im Oktober 2021 nochmals weiter intensiviert hat. Randnummer 19 Der Annahme eines Überlassungs- und Nutzungswunsches steht es auch nicht entgegen, dass die Zeugin in dem erstinstanzlichen Beweistermin angegeben hat, gemeinsam mit ihrer Partnerin in die streitgegenständliche Wohnung einziehen zu wollen, wohingegen diese in der Kündigungserklärung nicht erwähnt wird und die Zeugin in dem Termin vom 15. August 2023 erklärt hat, sie werde die streitgegenständliche Wohnung alleine bewohnen und ihre Partnerin werde sich dort lediglich besuchsweise aufhalten. Diese Frage kann letztlich offenbleiben, da gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung lediglich voraussetzt, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drs. VI/1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann; bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (vgl. BGH, Urt. v. 22. Mai 2019 – VIII ZR 167/17, NZM 2019, 527 Rn. 19 m.w.N., beck-online). Randnummer 20 Diesen Anforderungen genügt die Kündigungserklärung vom 30. September 2020. Aus dieser ließ sich für die Beklagte zweifelsfrei entnehmen, dass die Tochter der Kläger die streitgegenständliche Wohnung in Zukunft zu nutzen beabsichtigt, da sie aus dem elterlichen Haushalt ausziehen und einen eigenen Hausstand während ihres Studiums gründen möchte. Randnummer 21 Die Tatsache, dass die Kläger in dem Kündigungsschreiben keine Angaben dazu gemacht haben, dass die Klägerin – möglicherweise bzw. teilweise – die Wohnung gemeinsam mit ihrer Lebensgefährtin nutzen will, steht dem nicht entgegen. Die Bedarfsperson, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird, ist konkret benannt worden. Es kommt daher – jedenfalls dann, wenn wie hier die Überzeugung besteht, dass der geltend gemachte Eigenbedarfswunsch tatsächlich vorliegt – nicht entscheidend darauf an, ob neben der Bedarfsperson möglicherweise noch weitere Personen die streitgegenständliche Wohnung nutzen werden. Randnummer 22 Schließlich steht der Überzeugung vom Vorliegen des Eigenbedarfswunsches auch nicht entgegen, dass die Kläger und die Zeugin bei der Planung, dass die Zeugin die streitgegenständliche Wohnung in Zukunft nutzen wolle, keine genauen Absprachen hinsichtlich etwaiger Mietzahlungen der Zeugin getroffen haben. Die Kläger sowie die Zeugin haben dazu bekundet, dass sich die Miete, die die Zeugin derzeit für ihre Wohnung leiste, höher als der von der Beklagten geschuldete Mietzins sei, so dass klar gewesen sei, dass sich die Zeugin die streitgegenständliche Wohnung auch finanziell leisten könne. Zudem erhalte die Zeugin von den Klägern während ihres Studiums Unterhalt, weswegen eine genaue Absprache über die finanziellen Rahmenbedingungen für die in Rede stehende Wohnung nachvollziehbarer Weise nicht zwingend erforderlich war. Randnummer 23 2. Weiter hat das Amtsgericht zu Recht angenommen, dass sich die Beklagte nicht darauf berufen kann, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für sie eine besondere Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Kläger nicht zu rechtfertigen wäre, da von ihr angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden könne, §§ 574 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB. Randnummer 24 Die Beklagte hat zwar mit Schreiben vom 26. April 2021 und damit innerhalb der Frist des § 574b Abs. 2 Satz 1 BGB einen Widerspruch gegen die Kündigung erklärt und sich darauf berufen, dass ihre Familie, Freunde und Bekannte in der Umgebung der streitgegenständlichen Wohnung wohnten. Zudem wohnten ihre beiden minderjährigen Kinder seit ihrer Geburt in der Wohnung und seien mit dem Kiez eng verbunden, unter anderem gingen sie dort zur Grundschule und zum Instrumentalunterricht. Die Beklagte arbeite in der Nähe der streitgegenständlichen Wohnung in einer Grundschule und stocke mit ALG II auf, weswegen es für sie „momentan nahezu unmöglich“ sei, eine vergleichbare Wohnung zu einem ähnlichen Mietpreis anzumieten. Randnummer 25 a) Ein Härtegrund i.S.v. § 574 Abs. 1 BGB liegt nicht vor. Randnummer 26 Hinsichtlich der von der Beklagten vorgetragenen sozialen Vernetzung von ihr selbst sowie ihren Kindern in der Nachbarschaft der streitgegenständlichen Wohnung ist diese zwar nachvollziehbar. Diese Erwägungen sind im Rahmen der Prüfung von § 574 Abs. 1 BGB jedoch nicht geeignet, eine besondere Härte zu begründen, da eine solche nur in Betracht kommt, wenn sich die für den Mieter mit einem Umzug verbundenen Nachteile von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (vgl. BGH, Urteil vom 22.5.2019 – VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Tz. 31 m.w.N., beck-online). Dafür, dass dies hier der Fall wäre, ist nichts ersichtlich. Randnummer 27 Die von der Beklagten in ihrem Widerspruch geschilderte angespannte finanzielle Situation ist nicht im Rahmen von § 574 Abs. 1 BGB, sondern in Verbindung mit der Frage nach fehlendem Ersatzraum zu berücksichtigen (vgl. Hartmann, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2022, § 574 BGB Rn. 59), so dass auch insofern kein Härtegrund i.S.v. § 574 Abs. 1 BGB gegeben ist. Randnummer 28 b) Die Beklagte kann sich auch nicht mit Erfolg auf § 574 Abs. 2 BGB berufen, wonach eine Härte auch vorliegt, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Randnummer 29 Den Mieter trifft im Rahmen von § 574 Abs. 2 BGB eine Obliegenheit, sich mithilfe von Verwandten und Bekannten oder öffentlichen und privaten Stellen sowie unter Inanspruchnahme geeigneter Medien ernsthaft und nachhaltig um eine angemessene Ersatzwohnung zu bemühen, wobei sich der Umfang der zu fordernden Bemühungen danach richtet, was dem jeweiligen Mieter unter seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen zuzumuten ist (vgl. BGH, Urteil v. 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765 Tz. 53 m.w.N., beck-online). Entsprechende Bemühungen, sich um angemessenen Ersatzwohnraum zu bemühen, sowie deren Feststellung durch das Gericht sind auch nicht etwa nicht im Blick auf eine Mangellage auf dem Wohnungsmarkt entbehrlich (vgl. BGH, a.a.O., Tz. 52 m.w.N.). Randnummer 30 Insoweit ist festzustellen, dass die ersten von der Beklagten nachgewiesenen Bemühungen um Ersatzwohnraum auf den 23. August 2022 datieren und somit knapp zwei Jahre nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung sowie über ein Jahr nach Ablauf der Kündigungsfrist erfolgt sind. Sowohl im Zeitpunkt der Erklärung des Widerspruches als auch bei Ablauf der Kündigungsfrist lag somit kein im Rahmen von § 574 Abs. 2 BGB zu berücksichtigender Härtegrund vor, auf den sich die Beklagte berufen könnte. Ob Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen zu erlangen gewesen wäre, wenn die Beklagte vor Ablauf der Kündigungsfrist – von ihr tatsächlich unterlassene – Anmietbemühungen entfaltet hätte, kann dahinstehen. Denn eine Härte kann nur dann „nicht zu rechtfertigen" i.S.v. §§ 574 Abs. 1, 2 BGB sein, wenn der Mieter ab dem Zeitpunkt des Kündigungszugangs alles ihm Zumutbare unternommen hat, um den Eintritt der Härte bis zur kündigungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses zu verhindern (vgl. BGH, Beschl. v. 2. Juli 2014 – XII ZR 65/14, NJW-RR 2014, 914 Tz. 4 m.w.N. zum Erfordernis von Bemühungen des Vollstreckungsschuldners und der davon abhängenden Unersetzlichkeit des Nachteils i.S.d. § 719 Abs. 2 ZPO). Davon ausgehend ist die Entfaltung von Anmietbemühungen noch während des Bestandes des Mietverhältnisses unabhängig davon erforderlich, ob der gekündigte Wohnraummieter Zweifel an der Wirksamkeit der Kündigung hat. Soweit vertreten wird, der Mieter dürfe die Ersatzwohnraumsuche so lange zurückstellen, als er an den Erfolgsaussichten seiner Rechtsverteidigung gegen den Räumungsanspruch nicht ernsthaft zweifeln muss (vgl. LG Berlin, Beschl. v. 17. Februar 2020 – 64 S 160/19, BeckRS 2020, 2853 Tz. 6 ff.), vermag die Kammer dieser Argumentation nicht zu folgen. Vielmehr verlangen neben dem Wortlaut auch Sinn und Zweck sowie die Systematik der §§ 574 Abs. 1, Abs. 2, 574b Satz 2 Satz 1 BGB – bei zutreffender Belehrung durch den Vermieter – die Geltendmachung des Widerspruchs und das Bestehen eines Widerspruchsgrundes spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses. Aus diesem Regelungskonzept des Gesetzgebers ergibt sich, dass sich ein Wohnraummieter, sofern er sich auf den Härtegrund des § 574 Abs. 2 BGB berufen will, nicht darauf zurückziehen kann, erstmals nach Beendigung des Mietverhältnisses oder womöglich sogar erst nach Erlass eines erst- oder zweitinstanzlichen Räumungsurteils mit der Suche nach angemessenem Ersatzwohnraum zu beginnen (vgl. Emanuel, in: BeckOGK BGB, Stand: 1. Juli 2023, § 574a Rz. 15). Randnummer 31 Davon ausgehend sind die von der Beklagten vorgetragenen und auch durch Übersendung entsprechender Unterlagen nachgewiesenen Bemühungen um Ersatzwohnraum – einerseits den Zeitraum August 2022 bis Januar 2023 betreffend sowie erneut und intensiviert seit August 2023 – im Rahmen von § 574 Abs. 1, Abs. 2 BGB schon grundsätzlich nicht mehr berücksichtigungsfähig, da insofern Voraussetzung ist, dass die (rechtliche) Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine Härte bedeutet. Nach Ablauf der Kündigungsfrist – hier gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1, 2 BGB mit Ablauf des 30. Juni 2021 – entstandene Umstände bzw. Härtegründe können daher bei der Beurteilung von § 574 BGB keine Rolle mehr spielen (vgl. Rolfs, in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2021, § 574 Rn. 24; Häublein, in: MüKoBGB, 9. Aufl. 2023, § 574 Rn. 9 m.w.N.). Um solche nachträglich entstandenen Gründe, für die nicht mehr die mietrechtliche Vorschrift des § 574 BGB einschlägig ist, sondern die allgemeinen Schutzvorschriften der §§ 721, 765a ZPO anwendbar sein können, handelt es sich hier aber. Randnummer 32 c) Auf den Antrag der Beklagten war ihr gemäß § 712 Abs. 1 Satz 1 ZPO zu gestatten, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung ohne Rücksicht auf eine Sicherheitsleistung der Kläger abzuwenden, da die Vollstreckung ihr einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen würde. Randnummer 33 Es ist grundsätzlich und auch hier davon auszugehen, dass bei einer Räumungsvollstreckung einer Wohnung der unersetzliche Nachteil droht, dass sich der (endgültige) Verlust der Wohnung als der bisherige Lebensmittelpunkt wegen zwischenzeitlicher Verfügungen oder Veränderungen durch den Vollstreckungsgläubiger meist nicht mehr rückgängig machen lässt (vgl. BGH, Beschl. v. 31. Januar 2023 – VIII ZA 27/22, BeckRS 2023, 5021 Tz. 10, beck-online). Randnummer 34 Dem Antrag der Beklagten steht auch kein überwiegendes Interesse der Kläger nach § 712 Abs. 2 Satz 1 ZPO entgegen. Im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung ist einerseits das Interesse des Räumungsschuldners – hier der Beklagten – an einer vorläufigen Aussetzung der Zwangsvollstreckung zu berücksichtigen, andererseits das Interesse des Gläubigers – hier der Kläger – an einer zeitnahen Realisierung seines titulierten Anspruchs (vgl. zum Maßstab Ulrici, in: BeckOK ZPO, 49. Ed., Stand: 1. Juli 2023, § 712 ZPO Rn. 8 m.w.N.). Diese Interessenabwägung geht hier zu Gunsten der Beklagten aus. Sie steht vor dem Hintergrund des stark angespannten Wohnungsmarktes in Berlin im Falle einer Räumungsvollstreckung vor der Situation, in absehbarer Zeit voraussichtlich keinen anderweitigen Wohnraum für sich und ihre beiden minderjährigen Kinder zu finden. Die entsprechenden Bemühungen um Ersatzwohnraum für den aktuellen Zeitraum hat die Beklagte mit den vorgelegten Wohnungsbewerbungen nachgewiesen und damit auch glaubhaft gemacht i.S.v. § 714 Abs. 2 ZPO. Das Interesse der Kläger, die streitgegenständliche Wohnung ihrer Tochter zur Verfügung stellen zu können, muss demgegenüber zurücktreten. Zwar ist insofern zu berücksichtigen, dass die aktuelle Wohnsituation der Zeugin ... von dieser sowohl hinsichtlich des Zustands der von ihr derzeit bewohnten Wohnung als auch hinsichtlich der Größe und des Mietzinses als nicht zufriedenstellend angesehen wird. Anders als der Beklagten droht der Zeugin ... aber auch bei der nunmehr getroffenen Regelung nach § 712 Abs. 1 ZPO kein nicht zu ersetzender Nachteil. Randnummer 35 Die Beklagte kann jedoch keinen Vollstreckungsschutz gemäß § 712 Abs. 1 Satz 2 ZPO ohne vorherige Sicherheitsleistung verlangen. Denn sie hat nicht hinreichend glaubhaft gemacht, zur Leistung einer Sicherheit nicht in der Lage zu sein. Randnummer 36 3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 7, Nr. 10 Satz 2, 711 ZPO. Randnummer 37 4. Die Revision war gemäß §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 ZPO zuzulassen, um eine höchstrichterliche Klärung der Frage in Bezug zu ermöglichen, ob sich auch ein Mieter, der erst nach Ablauf der Kündigungsfrist Bemühungen um Ersatzwohnraum nachweisen kann, sich auf § 574 Abs. 1, Abs. 2 BGB berufen kann. Randnummer 38 5. Die Entscheidung zur Gewährung einer Räumungsfrist beruht auf § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Der Beklagten war auch unter Berücksichtigung des Erlangungsinteresses der Kläger angesichts des gerichtsbekannt angespannten Wohnungsmarktes die aus dem Tenor ersichtliche Räumungsfrist zu gewähren. 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ECLI:DE:BGH:2018:210818BVIIIZR186.17.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 186/17 vom 21. August 2018 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 21. August 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision des Beklagten gemäß § 552 Abs. 1 ZPO als unzulässig zu verwerfen, soweit sie die Härte- regelung nach § 574 BGB betrifft, und sie im Übrigen durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung zum Zwecke der Nutzung der Wohnung als Ferien- und Zweitwohnung. Der Kläger ist Nießbrauchsberechtigter eines älteren, aus vier Wohnun- gen in vier Geschossen bestehenden Hauses in sehr bevorzugter Lage der Landeshauptstadt Wiesbaden. Eigentümer des Hauses sind seine drei Kinder, die jeweils verheiratet sind und ihrerseits insgesamt sechs Kinder haben. Eben- so wie der Kläger haben seine Kinder und deren Familien ihren Lebensmittel- punkt in Finnland, wo sie auch über Ferienimmobilien verfügen. Der Kläger und seine Kinder nutzen zwei der vier Wohnungen des streit- gegenständlichen Anwesens für gelegentliche Aufenthalte in Wiesbaden. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts erfolgt die Nutzung etwa zweimal pro 1 2 3 - 3 - Jahr für ein bis zwei Wochen, insbesondere für Familientreffen. Das Anwesen stammt aus Familienbesitz, dem Wiesbadener Zweig der Familie des Klägers, dessen Großmutter väterlicherseits aus Wiesbaden stammte und dessen Vater mehrere Jahre lang in Wiesbaden lebte. Es gelangte schließlich im Wege der Erbfolge an die Kinder des Klägers. Diese haben von Kindheit an eine starke Verbundenheit mit Wiesbaden und verfügen nach den Feststellungen des Beru- fungsgerichts auch über nicht unerhebliche Kenntnisse der deutschen Sprache. Der Beklagte ist seit dem Jahr 1993 Mieter der im zweiten Obergeschoss des Hauses gelegenen streitgegenständlichen Fünfzimmerwohnung. Er verfügt zudem über Wohnimmobilien sowohl in unmittelbarer Nähe des Hauses als auch im nahe gelegen Wiesbaden-B. . Mit Schreiben vom 29. August 2014 erklärte der Kläger gegenüber dem Beklagten die Kündigung des Mietverhältnisses zum 1. September 2015 wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung führte er aus, er benötige eine weitere Wohnung in dem Anwesen für die Familien seiner Kinder, um deren Aufenthalte in Wies- baden sicherzustellen. Die bisher hierzu von seinen Kindern und deren Familien genutzte Dachgeschosswohnung sei für sechs Erwachsene und vier Kinder zu klein; zudem würden nach der Familienplanung für die nächsten Jahre weitere vier (Enkel-)Kinder erwartet. Aufgrund der mehrere Generationen übergreifen- den Beziehung der Familie des Klägers zu Wiesbaden und der über Generatio- nen wiederkehrenden Aufenthalte der Familie in Wiesbaden liege ein zulässiger Eigenbedarf vor, der nach der Rechtsprechung auch bei einer nicht dauerhaften Nutzung bestehen könne und der nach der individuellen Lebensgestaltung des Klägers und seiner Familie auch nicht überhöht sei. Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe der streitgegen- ständlichen Wohnung gerichtete Klage abgewiesen, da die beabsichtigte Nut- zung der Wohnung für wenige Wochen im Jahr keine Nutzung zu Wohnzwe- 4 5 6 - 4 - cken darstelle und es daher an einem Wohnbedarf fehle. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil - nach Vernehmung der drei Kinder des Klägers als Zeugen - abgeändert und der Klage stattgegeben. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts könne allein mit dem Argu- ment, die nur wenige Wochen im Jahr währende Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung sei keine Nutzung zu Wohnzwecken, der berechtigte Eigenbe- darf nicht verneint werden. Nach den vom Bundesgerichtshof und vom Bundes- verfassungsgericht aufgestellten Grundsätzen und dem Ergebnis der Beweis- aufnahme könne hier noch von einem angemessenen Wohnbedarf des Klägers für seine weitere Familie ausgegangen werden. Voraussetzung für die Gel- tendmachung von Eigenbedarf seien dabei ernsthafte, vernünftige und nach- vollziehbare Gründe. Nicht erforderlich sei, dass der Vermieter einen Mangel an Wohnraum habe. Auch komme es nicht entscheidend darauf an, ob er bereits eine andere Wohnung besitze und diese nicht aufgeben wolle. Die Begründung des Lebensmittelpunkts in der streitgegenständlichen Wohnung sei für den Ei- genbedarf gerade nicht erforderlich, auch ein zeitlich begrenzter Bedarf an einer Wohnung könne die Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung erfüllen. Grundsätzlich sei es Sache des Einzelnen, welchen Wohnbedarf er für sich und seine Angehörigen für angemessen halte. Der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf sei daher nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmiss- brauch zu überprüfen. Rechtsmissbräuchlich sei aber allenfalls ein weit über- höhter Wohnbedarf. Die umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls und das Er- gebnis der Beweisaufnahme einschließlich des Lebensentwurfs, der Lebens- planung und der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Bedarfsper- 7 8 9 - 5 - sonen könnten hier gerade nicht einen rechtsmissbräuchlich weit überhöhten Wohnbedarf des Klägers begründen. Das Haus sei für den Kläger und seine Familie nicht irgendein Haus, sondern stamme aus Familienbesitz und sei damit gerade Ausdruck der Verbundenheit des Klägers und seiner Familie mit der Stadt Wiesbaden und dem Wiesbadener Zweig der Familie. Zwar hätten die Kinder des Klägers lediglich bestätigt, eher nur zweimal im Jahr für ein bis zwei Wochen in Wiesbaden zu sein. Dies genüge aber den oben genannten Krite- rien, um einen Rechtsmissbrauch zu verneinen. Denn alle Kinder hätten über- einstimmend ausgesagt, schon aus ihrer eigenen Kindheit herrührend eine starke Verbundenheit mit Wiesbaden zu haben und dies auch ihren Kindern weitergeben zu wollen, wobei gerade der Aufenthalt in Wiesbaden in einem Haus für intensive, enge Zusammenkünfte der Familie geeignet sei. Die Aussa- gen der Zeugen seien auch von der Beklagtenseite letztlich nicht angezweifelt worden. Zudem lasse der "fehlende Eifer" der Darstellung einer zeitlich länge- ren Nutzung zu Familienferienanlässen ernstliche Zweifel an der Wahrheit der Aussagen nicht aufkommen. Vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Verhältnisse und der Größe der Familie sowie der besonderen Verbundenheit mit Wiesbaden und dem streitge- genständlichen Anwesen erscheine der Wunsch des Klägers, das Haus weitge- hend für sich und seine Kinder selbst zu nutzen, aus seiner Sicht als vernünftig und nachvollziehbar. Zwei große Wohnungen erschienen im Übrigen auch zu Ferienzwecken für insgesamt bis zu 12 Personen nicht als weit überhöhter Wohnbedarf. Schließlich habe der Beklagte auch keinen Härtefall nach § 574 BGB gel- tend gemacht. Hier sei es sogar so, dass der Beklagte selbst über eigenes Immobilieneigentum in Wiesbaden verfüge und auch deswegen nicht zwingend auf den Wohnraum angewiesen sei. 10 11 - 6 - Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Be- klagte sein Klageabweisungsbegehren weiter. II. Die Revision ist unzulässig, soweit sie sich gegen die vom Berufungsge- richt vorgenommene Verneinung der Voraussetzungen der Härteregelung nach § 574 BGB wendet. Insoweit ist die Revision nicht statthaft (§ 542 Abs. 1, § 543 Abs. 1 Nr. 1, 2 ZPO), weil sie - entgegen der Auffassung der Revision - vom Berufungsgericht diesbezüglich nicht zugelassen worden ist. Das Berufungsge- richt hat die Zulassung der Revision wirksam auf die Frage beschränkt, ob eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch zum Zwecke der Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung in Betracht komme. 1. Eine solche Beschränkung der Zulassung der Revision muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus den Entschei- dungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutig- keit entnehmen lässt. Hat das Berufungsgericht die Revision wegen einer Rechtsfrage zugelassen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebotene Auslegung der Entschei- dungsgründe ergeben, dass die Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs beschränkt ist (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 4. März 2014 - XI ZR 178/12, BKR 2014, 245 Rn. 18; vom 2. Mai 2017 - VI ZR 262/16, NJW- RR 2017, 1516 Rn. 16; vom 24. Oktober 2017 - II ZR 16/16, NJW-RR 2018, 39 Rn. 9; Beschlüsse vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, WRP 2018, 710 Rn. 10; jeweils mwN; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, unter II 1, zur Veröffentli- chung vorgesehen). So verhält es sich auch hier. Das Berufungsgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) zugelassen, da die Frage der 12 13 14 15 - 7 - Eigenbedarfskündigung zum Zwecke der Nutzung als Ferienwohnung - auch unter Berücksichtigung der im Berufungsurteil genannten Grundsätze des Be- schlusses des Bundesverfassungsgerichts vom 23. April 2014 (NJW 2014, 2417 Rn. 27-30) und des Senatsurteils vom 4. März 2015 (VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 13 ff.) - noch nicht ausdrücklich entschieden worden sei. Damit hat das Berufungsgericht die Zulassung der Revision ausdrücklich und ausschließlich auf das Vorliegen eines Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, namentlich auf die Frage beschränkt, ob auch ein zeitweiser Nutzungs- wunsch des Vermieters - wie insbesondere im Fall einer Ferienwohnung - einen Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB darstellen kann. Hingegen umfasst die Zulassung der Revision nicht die hiervon eindeutig zu trennende - vom Berufungsgericht verneinte - Frage, ob im Streitfall die Voraussetzungen der Härteregelung des § 574 BGB und damit eines Anspruchs des Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses erfüllt sind. 2. Diese Beschränkung der Zulassung der Revision ist auch wirksam. Zwar ist eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder An- spruchselemente unzulässig (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 22. Sep- tember 2016 - VII ZR 298/14, BGHZ 212, 90 Rn. 18; vom 2. Februar 2017 - III ZR 41/16, NVwZ-RR 2017, 579 Rn. 23; vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 13; jeweils mwN; Beschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO unter II 2). Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht jedoch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und recht- lich selbständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 108/15, WM 2016, 1031 Rn. 11; vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, aaO; vom 10. November 2017 - V ZR 184/16, NJW 2018, 1309 Rn. 6; Beschlüsse vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, aaO Rn. 20; jeweils mwN; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). 16 - 8 - Diese Voraussetzung ist vorliegend erfüllt. Denn bei der Härteregelung nach § 574 BGB und dem dort geregelten Anspruch des Mieters auf Fortset- zung des Mietverhältnisses, in deren Rahmen - und nicht in dem des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB - die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individu- elle Härte) auf dessen Widerspruch hin berücksichtigt werden (vgl. Senatsurtei- le vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, NJW 2013, 225 Rn. 18; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, NJW 2017, 2018 Rn. 49 mwN), handelt es sich um einen selbständigen Teil des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tat- sächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Streitstoff - hier namentlich dem Vorliegen von Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB - beurteilt werden (so bereits Senatsbeschluss vom 14. September 2010 - VIII ZR 83/10, WuM 2010, 680 Rn. 1 f.) und auch im Falle einer Zurückverwei- sung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (vgl. Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, aaO Rn. 14; Se- natsbeschlüsse vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, aaO Rn. 21; jeweils mwN; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). III. 1. Soweit das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, fehlt es an einem Zulassungsgrund. Denn die Rechtssache hat weder grundsätzliche Be- deutung noch liegt einer der weiteren in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Revisionszulassungsgründe vor. Das Berufungsgericht hat die Revision mit der Begründung zugelassen, die Frage der Eigenbedarfskündigung zum Zwecke der Nutzung als Ferienwoh- nung sei noch nicht ausdrücklich entschieden worden. Diese Frage vermag die Zulassung der Revision jedoch nicht zu rechtfertigen, da sie sich ohne weiteres anhand der bereits ergangenen Rechtsprechung des Senats und des Bundes- 17 18 19 - 9 - verfassungsgerichts beantworten lässt, die das Berufungsgericht für seine Ent- scheidung auch zutreffend herangezogen hat. a) Durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und des Bundes- verfassungsgerichts sind die wesentlichen Fragen der Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geklärt (so auch BVerfG, NJW 2014, 2417 Rn. 27 ff. mwN). Danach wird der Vermieter durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG in seiner Freiheit geschützt, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen. Dabei haben die Gerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den - eng gezogenen - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Ebenso haben sie grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht. Die Gerichte sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu set- zen. Dem Erlangungswunsch des Vermieters sind allerdings zur Wahrung be- rechtigter Belange des Mieters Grenzen gesetzt. Die Gerichte dürfen den Eigennutzungswunsch des Vermieters daraufhin nachprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermie- ters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann. Ferner wird der Mieter über die sogenannte Sozialklausel des § 574 BGB geschützt, indem er Härtegründe anbringen kann (Senatsurteile vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, aaO Rn. 14 ff. mwN; vom 15. März 2017 20 21 - 10 - - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 18 f.; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, NZM 2018, 388 Rn. 17 f.; Senatsbeschluss vom 23. August 2016 - VIII ZR 178/15, NZM 2016, 715 Rn. 15 ff.; BVerfGE 68, 361, 367 ff.; 79, 292, 302 ff.; 89, 1, 9 ff.; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098; WuM 2002, 21 f. [letzte- re jeweils zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF]). b) Auch ist - wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend erkannt hat - höchstrichterlich bereits entschieden, dass sowohl ein zeitlich begrenzter Be- darf hinsichtlich der Wohnung (vgl. hierzu Senatsurteile vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143 unter II 1; vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, aaO Rn. 31 ff.; BVerfG, NJW 2014, 2417 Rn. 29) als auch ein Wohnbedarf, der zwar nicht von seiner Gesamtdauer her zeitlich begrenzt ist, der aber nicht die ständige, sondern nur eine zeitweise Nutzung der Wohnung umfasst, die Voraussetzungen des "Benötigens" der Räume "als Wohnung" und damit die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfüllen kann. aa) Deshalb kann grundsätzlich auch die vom Vermieter beabsichtigte Nutzung der dem Mieter überlassenen Räume als Zweitwohnung eine Eigen- bedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB rechtfertigen (Senatsbeschluss vom 22. August 2017 - VIII ZR 19/17, NZM 2017, 846 Rn. 3 f.; ebenso BVerfG, aaO Rn. 27 ff.; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 573 Rn. 95; Palandt/ Weidenkaff, BGB, 77. Aufl., § 573 Rn. 28; BeckOK BGB/Hannappel, Stand 1. Mai 2018, § 573 Rn. 36; BeckOGK BGB/Geib, Stand 1. Juli 2018, § 573 Rn. 77; BeckOK Mietrecht/Siegmund, Stand 1. Juni 2018, § 573 Rn. 38; LG München I, ZMR 2018, 334, 335). Der Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wonach die Räume "als Wohnung" benötigt werden müssen, setzt nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung - entgegen einer im Schrifttum teilweise vertretenen Auffassung (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 573 22 23 - 11 - BGB Rn. 104) - nicht voraus, dass der Vermieter oder eine der sonstigen in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten privilegierten Personen in der dem Mieter überlassenen Wohnung den Lebensmittelpunkt begründen wollen (Senatsbe- schluss vom 22. August 2017 - VIII ZR 19/17, aaO Rn. 4; BVerfG, aaO Rn. 29; Jauernig/Teichmann, BGB, 17. Aufl., § 573 Rn. 3). bb) Wie der Senat ebenfalls bereits entschieden hat, ist bei der recht- lichen Beurteilung des möglichen Eigenbedarfs hinsichtlich einer Zweitwohnung eine generalisierende, über den Einzelfall hinausgehende zeitliche Ausfüllung des Tatbestandsmerkmals des "Benötigens" im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB - etwa in Gestalt einer konkreten "Mindestnutzungsdauer" der Zweitwoh- nung - nicht möglich. Vielmehr kommt es für die Beantwortung der Frage, ob der Wunsch des Vermieters, die vermietete Wohnung künftig als Zweitwohnung selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nutzen zu lassen, eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigt, maßgeb- lich auf eine Würdigung der Umstände des Einzelfalls auf der Grundlage der oben (unter III 1 a) bereits genannten Kriterien an, wonach der Eigennutzungs- wunsch ernsthaft verfolgt werden, von vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen getragen sein muss und nicht missbräuchlich sein darf (vgl. Senatsbeschluss vom 22. August 2017 - VIII ZR 19/17, aaO Rn. 3). c) Die vom Berufungsgericht aufgeworfene Rechtsfrage, ob auch eine seitens des Vermieters beabsichtigte Nutzung der Wohnung als (eigengenutzte) Ferienwohnung - oder wie im vorliegenden Fall eine Nutzung sowohl als (eigen- genutzte) Ferienwohnung als auch als Zweitwohnung - Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begründen kann, lässt sich - wie das Berufungsgericht ebenfalls richtig gesehen hat und wovon auch die Revision ausgeht - unter Heranziehung der hierfür ebenfalls geltenden vorbezeichneten Grundsätze oh- ne Weiteres beantworten. Es kommt auch insoweit entscheidend darauf an, ob 24 25 - 12 - nach der Würdigung der Umstände des Einzelfalls der Eigennutzungswunsch des Vermieters ernsthaft verfolgt wird und von vernünftigen und nachvollziehba- ren Gründen getragen ist oder ob er missbräuchlich ist (vgl. BeckOK BGB/ Hannappel, aaO; aA Schmidt-Futterer/Blank, aaO [Eigenbedarf an einer Ferien- wohnung generell verneinend]; BeckOGK BGB/Geib, aaO [Eigenbedarf an ei- ner Ferienwohnung im Regelfall verneinend]; wohl auch Staudinger/Rolfs, aaO). Hiervon ist mit Recht auch das Berufungsgericht ausgegangen. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung anhand der vorstehend genannten Maßstäbe stand. Das Berufungsgericht hat die Eigenbedarfskündigung des Klägers (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) in rechtsfehlerfreier tatrichterlicher Beurteilung auf der Grundlage des Ergebnisses der Beweisaufnahme und einer umfassenden Wür- digung der Gesamtumstände für wirksam erachtet und dementsprechend zu Recht der Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) stattgegeben. Die hiergegen gerichteten Angriffe der Revision blei- ben ohne Erfolg. a) Rechtsfehlerfrei und von der Revision insoweit nicht beanstandet ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Kinder und Enkel des Klä- gers als Familienangehörige im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB anzusehen sind und der Kläger daher die Eigenbedarfskündigung auf die beabsichtigte Nutzung der Wohnung durch diese Personen stützen kann. b) Ebenfalls ohne Rechtsfehler ist das Berufungsgericht davon ausge- gangen, dass nach den oben (unter III 1 b und c) genannten Grundsätzen auch eine vom Vermieter beabsichtigte Nutzung der dem Mieter überlassenen Woh- nung als Zweit- und/oder Ferienwohnung die Voraussetzungen einer Eigenbe- darfskündigung erfüllen kann. 26 27 28 - 13 - c) Auch ist die tatrichterliche Beurteilung des Berufungsgerichts, wonach aufgrund der Gesamtumstände des vorliegenden Falles und des Ergebnisses der Beweisaufnahme davon auszugehen sei, dass der Kläger seinen in der Kündigungserklärung geltend gemachten Eigennutzungswunsch ernsthaft ver- folge und der Eigennutzungswunsch angesichts der hier gegebenen besonde- ren Umstände trotz des relativ geringen Umfangs der beabsichtigten Nutzung von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen sowie nicht rechts- missbräuchlich sei, aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Mit ihrer Rüge, der Eigennutzungswunsch des Klägers sei angesichts der vom Berufungsge- richt festgestellten jährlichen Nutzungsdauer von (nur) zwei bis vier Wochen nicht von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen, jedenfalls aber rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB), versucht die Revision vergeblich, ihre eigene Würdigung an die Stelle der rechtsfehlerfreien tatrichterlichen Würdi- gung des Berufungsgerichts zu setzen, ohne jedoch einen Rechtsfehler der Be- urteilung des Berufungsgerichts aufzuzeigen. aa) Vergeblich versucht die Revision bereits im Ausgangspunkt die vom Berufungsgericht getroffene Feststellung, wonach die Nutzung durch die Kinder des Klägers und deren Familien bisher etwa zweimal pro Jahr für ein bis zwei Wochen erfolge, in Zweifel zu ziehen. Die Revision stützt sich hierbei lediglich auf einzelne Passagen der Aussagen von zwei der drei vernommenen Zeugen, ohne dabei - anders als das Berufungsgericht - den Gesamtinhalt dieser Aus- sagen und die Aussage der weiteren Zeugin vollständig in den Blick zu neh- men. Das Berufungsgericht konnte vielmehr - entgegen der Auffassung der Revision - im Rahmen der von ihm vorgenommenen Gesamtwürdigung des Inhalts aller Zeugenaussagen ohne weiteres und ohne Rechtsfehler zu der Feststellung gelangen, dass (zumindest) von einer Nutzung etwa zweimal pro Jahr für ein bis zwei Wochen auszugehen ist. 29 30 - 14 - bb) Ebenfalls ohne Erfolg versucht die Revision eine geringere Nut- zungsdauer und einen geringeren Wohnbedarf aus dem Umstand herzuleiten, dass der Kläger in seinem Kündigungsschreiben ausgeführt hat, die derzeit für die Aufenthalte seiner Kinder und deren Familien vorhandene Dachgeschoss- wohnung sei zu klein, um alle drei Ehepaare nebst Kindern aufzunehmen, wäh- rend sich aus den Zeugenaussagen der drei Kinder des Klägers ergebe, dass diese und ihre Familie "regelmäßig" nicht alle zur selben Zeit in Wiesbaden an- wesend seien. Die Revision meint, für einen möglichen Bedarf hinsichtlich der Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung komme es alleine auf die Zeit- räume an, zu denen die gesamte Familie in Wiesbaden anwesend sei. Auch diese Rüge der Revision greift nicht durch. Es trifft zwar zu, dass das Berufungsgericht nicht ausdrücklich festgestellt hat, dass sich der von ihm als erwiesen erachtete Nutzungszeitraum von zwei bis vier Wochen im Jahr auf die Anwesenheit der gesamten Familie bezieht. Auch trifft es zu, dass die Zeu- gen ausweislich des Sitzungsprotokolls des Berufungsgerichts (§ 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO) im Rahmen ihrer Vernehmung bekundet haben, dass bei den von ihnen geschilderten Aufenthalten im Familienanwesen nicht ausnahmslos die gesamte Familie anwesend ist, sondern es daneben auch Aufenthalte gibt, bei denen nur Teile der gesamten Familie, insbesondere einzelne der Kinder des Klägers mit deren Kindern nach Wiesbaden in das Familienanwesen kommen. Entgegen der Auffassung der Revision ist den Aussagen der Zeugen, denen das Berufungsgericht mit Recht einen "fehlenden Eifer" der Darstellung einer zeitlich längeren (und intensiveren) Nutzung des Familienanwesens zu- gutegehalten hat, jedoch ohne Weiteres zu entnehmen, dass der Schwerpunkt der Nutzung deutlich in einer solchen für Zusammenkünfte der gesamten Fami- lie liegt und diese Zusammenkünfte eine Dauer aufweisen, die der vom Beru- fungsgericht festgestellten jährlichen Nutzungsdauer entspricht. 31 32 33 - 15 - cc) Vergeblich versucht die Revision schließlich, die vom Berufungsge- richt als gegeben erachtete Vernünftigkeit und Nachvollziehbarkeit des Eigen- nutzungswunschs des Klägers durch einen Verweis auf einen erhöhten und weiter steigenden Wohnungsbedarf in den Ballungszentren und den Groß- städten in Zweifel zu ziehen. Die Revision verkennt hierbei, dass der Vermieter - wie oben (unter III 1 a) dargestellt - durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG in seiner Freiheit geschützt wird, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen, die Gerichte den Eigennut- zungsentschluss des Vermieters grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfin- dung zugrunde zu legen haben und dem Erlangungswunsch des Vermieters lediglich durch die oben ebenfalls genannten, jeweils auf den Einzelfall bezoge- nen Gesichtspunkte Grenzen gesetzt sind. dd) Ebenfalls ohne Erfolg bleibt schließlich auch der Einwand der Revisi- on, der Erlangungswunsch des Klägers sei jedenfalls missbräuchlich, weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht sei. Auch insoweit versucht die Revision vergeblich, ihre eigene Würdigung an die Stelle derjenigen des Beru- fungsgerichts zu setzen. Das Berufungsgericht ist jedoch rechtsfehlerfrei unter Heranziehung der oben genannten Grundsätze der höchstrichterlichen Recht- sprechung sowie auf der Grundlage des Ergebnisses der Beweisaufnahme und einer umfassenden Würdigung der Gesamtumstände zu dem Ergebnis gelangt, dass insbesondere angesichts der besonderen Verbundenheit des Klägers und seiner Familie mit Wiesbaden und mit dem dortigen, schon seit langer Zeit im Eigentum der Familie stehenden streitgegenständlichen Anwesen sowie ange- sichts der Größe der Familie des Klägers und deren wirtschaftlicher Verhältnis- se der Eigennutzungswunsch des Klägers von vernünftigen und nachvollzieh- baren Gründen getragen und nicht missbräuchlich, insbesondere der geltend gemachte Wohnbedarf nicht weit überhöht ist. 34 35 - 16 - Gegen diese tatrichterliche Beurteilung ist, anders als die Revision meint, aus Rechtsgründen nichts zu erinnern. IV. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zu- stellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Wiesbaden, Entscheidung vom 19.05.2016 - 91 C 4027/15 - LG Wiesbaden, Entscheidung vom 12.05.2017 - 3 S 73/16 - 36 37

ECLI:DE:BGH:2017:100517UVIIIZR292.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 292/15 Verkündet am: 10. Mai 2017 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1 Satz 1 a) Aus dem Umstand, dass der generalklauselartige Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig ist, folgt nicht, dass bestimmte - in Absatz 2 nicht aufgezählte - Fallgruppen eines Vermieterbedarfs von vornherein ein berech- tigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses begründeten (im An- schluss an Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, Rn. 24, zur Veröffent- lichung in BGHZ bestimmt). b) Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, erfordert viel- mehr eine Würdigung aller Umstände des Einzelfalls und eine umfassende Abwä- gung der gegenseitigen Belange (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 35). Auch ein von einem Vermieter verfolgtes ge- meinnütziges, vornehmlich ein karitatives, Nutzungsinteresse kann im Einzelfall ein Gewicht erreichen, das es rechtfertigt, trotz der hiermit für den Mieter verbun- denen Nachteile dem Erlangungsinteresse des Vermieters den Vorzug zu geben. - 2 - c) Bei der gebotenen Interessenabwägung ist zu berücksichtigen, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitz- recht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ge- schützt sind (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 25; BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004, 440, 441; NZM 2011, 479 Rn. 29). Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Ab- sicht, sie für andere Vorhaben, insbesondere für eine wirtschaftliche Betätigung, zu verwenden (im Anschluss an BVerfGE 79, 283, 289 ["Grundlage privater und unternehmerischer Initiative"]; BVerfG, NJW 1998, 2662 ["wirtschaftliche Betäti- gung"]). d) Bei der Abwägung der gegenseitigen Interessen im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, sind im Hinblick auf die vom Gesetzgeber eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB auf Seiten des Mieters allerdings - im Gegensatz zu den Vermieterinteressen, die vollständig ein- zufließen haben - (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehen- den Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interes- se, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt. Die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) sind erst auf Widerspruch des Mieters im Rahmen der Beurteilung, ob der Mieter die Fortsetzung des Miet- verhältnisses verlangen kann, zu berücksichtigen (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 49 mwN). e) Auch wenn sich allgemein verbindliche Betrachtungen hinsichtlich der vorzuneh- menden Einzelfallabwägung verbieten, ist zu beachten, dass die typisierten Regel- tatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB einen ersten Anhalt für die er- forderliche Interessenbewertung und -abwägung geben. Die Anforderungen an das Vorliegen eines berechtigten Erlangungsinteresses des Vermieters hängen daher davon ab, ob der geltend gemachte Kündigungsgrund eine größere Nähe zum Eigenbedarfstatbestand oder zum Tatbestand der Verwertungskündigung aufweist (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 38 ff.). BGH, Urteil vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15 - LG Rostock AG Rostock - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. Mai 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Prof. Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Rostock - 1. Zivilkammer - vom 13. November 2015 wird zurück- gewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit dem 1. Juli 1996 Mieter einer in einem Mehrfami- lienhaus gelegenen Wohnung in Rostock, die sie vom Rechtsvorgänger des Klägers angemietet haben. Der klagende Verein erwarb das Hausgrundstück im Jahr 2014. Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus, in dem sich die streitge- genständliche Wohnung befindet, einer Scheune und einem Nebengebäude bebaut, die nach der Darstellung des Klägers sämtlich renovierungs- bezie- hungsweise sanierungsbedürftig sind. Der Kläger ist zugleich Mitgesellschafter der "G. G. P. " (im Folgenden GGP), die Trägerin vielfältiger Einrich- tungen mit umfassender medizinischer, sozialer, pädagogischer und rehabilita- 1 2 - 4 - tiver Betreuung ist. Diese beabsichtigt, die Gebäude ohne finanzielle Belastung für den Kläger im Rahmen des Arbeits- und Lebensprojekts "H. -K. -M. " zu sanieren und umzubauen. Dabei sollen im Wohnhaus insgesamt neun Wohnplätze für eine psychosoziale Wohngruppe (jeweils drei in drei Wohnun- gen) und in der Scheune weitere vierzehn Wohnplätze für eine zweite psycho- soziale Wohngruppe entstehen. Im Nebengebäude sollen eine Tischlerei und Grünholzwerkstatt untergebracht werden. Die Kosten für das Projekt sollen über mit den zuständigen Kostenträgern zu vereinbarende Vergütungen für - in ihrer Höhe von der Anzahl der Wohngruppenplätze abhängige - sozialpsychiatrische Leistungen finanziert werden, zu denen auch ein Investitionsbetrag nach §§ 75 ff. SGB XII pro Tag und Wohnplatz zählt. Der Kläger möchte das Grundstück zur Verwirklichung dieses Projekts an die GGP vermieten. Der Kläger kündigte unter Darlegung des beschriebenen Projekts das - zu diesem Zeitpunkt allein noch bestehende - Mietverhältnis mit den Beklag- ten gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB mit Anwaltsschreiben vom 1. August 2013 zum 30. April 2014. Dabei machte er unter anderem geltend, ohne die Beendigung des allein noch bestehenden Mietverhältnisses mit den Beklagten könne das geplante Arbeits- und Lebensprojekt nicht realisiert werden, denn die Zahlung eines Investitionszuschusses von 2,1 Mio. € sei unabdingbar verbun- den mit den neun Wohnplätzen, die in dem Wohngebäude eingerichtet werden sollten. Die Beklagten widersprachen der Kündigung und machten geltend, ein Kündigungsgrund liege nicht vor. In der Klageschrift kündigte der Kläger das Mietverhältnis vorsorglich erneut gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB zum 30. September 2015. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage des Klägers stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Zum Zeitpunkt der letzten mündlichen 3 4 - 5 - Verhandlung vor dem Berufungsgericht war mit der Umsetzung des Projekts - auch im Wohnhaus - bereits begonnen worden. Es wurden nicht nur das Nebengebäude, sondern auch einzelne Räume des Wohnhauses nach ihrer Sanierung schon genutzt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten angemieteten Wohnung gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht zu. Denn das Mietverhältnis sei durch die ausgesprochenen Kündigungen nicht beendet worden, weil der Kläger weder im Kündigungsschreiben vom 1. August 2013 noch in der Klageschrift ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1, 2 BGB dargelegt habe. Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben sei, erfordere eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls. Dabei könnten neben einem gewerblichen Inte- resse gegebenenfalls auch sogenannte Drittinteressen Berücksichtigung finden. Von Bedeutung könne ferner der Umstand sein, dass es dem Vermieter um die Erfüllung eines gewichtigen öffentlichen Interesses gehe. Ein berechtigtes Inte- 5 6 7 8 - 6 - resse liege aber nur vor, wenn es ebenso schwer wiege wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe. Ausgehend von diesen Grundsätzen sei ein berechtigtes Interesse des klagenden Vereins - dessen Vorbringen als gegeben unterstellt - an der Been- digung des Mietverhältnisses in Abwägung der zu berücksichtigenden Interes- sen nicht zu erkennen. Der Kläger wolle die Räume nicht selbst nutzen, son- dern sie durch die GGP ohne wesentliche Änderung der Nutzungsart erneut zu Wohnzwecken an Personen der Zielgruppe des von dieser betriebenen psy- chosozialen Projekts zur Verfügung stellen lassen. Sein unmittelbares wirtschaftliches Interesse beschränke sich letztlich darauf, unter Ausnutzung einer für die GGP bestehenden Refinanzierungsmög- lichkeit hinsichtlich der Umbau- und Sanierungskosten und damit unter Einspa- rung eigener Aufwendungen eine höhere Miete für das Wohnhaus zu erzielen. Dieses vom Kläger verfolgte wirtschaftliche Interesse sei nach der in § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 2 BGB getroffenen Wertentscheidung des Gesetzgebers aber nicht schutzwürdig; jedenfalls sei es nicht gleichwertig zu einem der in § 573 Abs. 2 BGB aufgeführten Kündigungstatbestände. Der Kläger könne sich auch nicht auf die bei der GGP bestehenden Inte- ressen an der Umsetzung des Arbeits- und Lebensprojekts "H. -K. -M. " als sogenannte Drittinteressen berufen. Zwar habe die Schaffung von möglichst vielen Wohngruppenplätzen - wegen der Abhängigkeit der Fördermittel von der Anzahl der zur Verfügung stehenden Wohngruppenplätze - Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit des Projekts. Dabei handele es sich aber um einen Belang, der allein die GGP als Trägerin des Projekts betreffe. Der Kläger könne sich auf das bei dieser bestehende Interesse an der Umsetzung des Gesamtprojekts "H. -K. -M. " nicht als schutzwürdiges Drittinteresse berufen. Denn die 9 10 11 - 7 - wirtschaftliche Verbindung zwischen dem Kläger und der GGP beruhe allein auf einer gesellschaftsvertraglichen Grundlage. Eine zwingende Verpflichtung, die- ser die Räume zur Verfügung zu stellen, bestehe nicht. Wollte man solchen, allein aufgrund einer gesellschaftsvertraglichen Grundlage bestehende Drittinte- ressen im Rahmen von § 573 Abs. 1 BGB Entscheidungsrelevanz beimessen, würde der Kündigungsschutz im Wohnungsmietrecht an Kontur verlieren. Welche (eigenen) Nachteile ihm drohten, wenn das Projekt unter Aus- sparung der Wohnung der Beklagten umgesetzt würde, habe der Kläger nicht ansatzweise dargelegt. Dass er sich einem wichtigen öffentlichen Interesse verpflichtet fühle und die Kündigung diesem Interesse diene, sei nicht entschei- dungserheblich, weil er die Kündigung des Mietverhältnisses nicht ausgespro- chen habe, um dieses Interesse unmittelbar zu bedienen, sondern nur mittelbar über die GGP. Möglicherweise wäre die Interessenlage anders zu beurteilen, wenn der Kläger selbst Träger und Verantwortlicher für die Umsetzung des Projekts wäre und zudem schlüssig darlegt hätte, dass das Gesamtprojekt ohne die Inan- spruchnahme der Wohnung der Beklagten nicht umgesetzt werden könnte. In- des sei die erstgenannte Anforderung in der Kündigungserklärung nicht darge- legt worden und die zweite Voraussetzung nach dem Vorbringen des Vor- standsvorsitzenden in der mündlichen Berufungsverhandlung ebenfalls nicht erfüllt. Denn zu diesem Zeitpunkt sei mit der (teilweisen) Umsetzung des Pro- jekts durch die GGP auch bezüglich des Wohnhauses, in dem die psychosozia- le Wohngruppe I untergebracht werden solle, bereits begonnen worden. Auch seien zu diesem Zeitpunkt einzelne Räume nach der Sanierung schon genutzt worden. 12 13 - 8 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen. 1. Mit der Revision ist davon auszugehen, dass das Rechtsmittel unbe- schränkt zugelassen ist. Zwar kann sich auch bei einer uneingeschränkten Zulassung der Revisi- on in der Entscheidungsformel des Berufungsurteils aus dessen Entschei- dungsgründen eine wirksame Beschränkung des Rechtsmittels ergeben, sofern sich eine solche mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682 Rn. 5; BGH, Urteil vom 22. September 2016 - VII ZR 298/14, WM 2016, 2023 Rn. 17 mwN). Dies wiederum ist anzunehmen, wenn die Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, nur für einen ein- deutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsbeschluss vom 17. Januar 2012 - VIII ZR 63/11, ZMR 2012, 610 Rn. 4; BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 114/15, BKR 2016, 341 Rn. 11; vom 13. Januar 2017 - V ZR 138/16, juris Rn. 11; jeweils mwN). Die vom Berufungsgericht als grundsätzlich angesehene Frage, ob im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB solche Interessen des Vermieters bedeutsam seien, die er nur mittelbar über eine gesellschaftsvertragliche Verbundenheit verfolge und fördern wolle, betrifft jedoch keinen tatsächlich und rechtlich selb- ständigen Teil des Gesamtstreitstoffs, auf den der Revisionskläger selbst seine Revision hätte beschränken können (BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 114/15, aaO Rn. 10; vom 22. September 2016 - VII ZR 298/14, aaO Rn. 18; jeweils mwN), sondern einen einzelnen rechtlichen Aspekt eines einheitlichen 14 15 16 17 - 9 - Kündigungssachverhalts. Damit unterliegt der geltend gemachte Kündigungs- grund in vollem Umfang der revisionsrechtlichen Überprüfung. 2. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachverhalt steht dem Kläger ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständ- lichen Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht zu. Das mit den Beklagten bestehende Mietverhältnis wurde durch die ausgesprochenen Kündigungen nicht beendet, da weder der im Kündigungsschreiben vom 1. August 2013 und in der Klageschrift geltend gemachte Kündigungsgrund einer Verwertungskün- digung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB noch ein daneben geltend gemachtes be- rechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne des generalklauselartigen Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt. a) Allerdings werden die ausgesprochenen Kündigungen entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung den Begründungsanforderungen des § 573 Abs. 3 BGB gerecht und sind nicht schon aus diesem Grund unwirksam. aa) Der Zweck des Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mie- ter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu ver- schaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderli- che zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird im All- gemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungs- grund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschie- den werden kann (Senatsurteile vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135 Rn. 13 mwN; vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NZM 2014, 466 Rn. 7 mwN; vom 23. September 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 11 f.; vgl. auch BVerfGE 85, 219, 223; BVerfG, NZM 2003, 592, 593 [je- weils zu § 564b Abs. 3 BGB aF]). Denn eine solche Konkretisierung ermöglicht 18 19 20 - 10 - es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt werden soll (Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, juris Rn. 15). bb) Die beschriebenen Anforderungen erfüllt das Kündigungsschreiben des Klägers vom 1. August 2013, auf das auch die in der Klageschrift vorsorg- lich erneut erfolgte Kündigungserklärung unter Beifügung des Kündigungs- schreibens Bezug nimmt (vgl. hierzu Senatsurteil vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10, NJW 2011, 1065 Rn. 14 mwN). Es stellt im Einzelnen das geplante Pro- jekt "H. -K. -M. " einschließlich der damit verbundenen Umbau- und Sanierungsarbeiten und der beabsichtigten Finanzierungsweise dar, beschreibt weiter die gesellschaftsvertraglichen Beziehungen zwischen der Trägerin des Projekts (GGP) und dem Kläger und führt schließlich auch die vom Kläger für die Beendigung des Mietverhältnisses für ausschlaggebend erachteten Gründe an. Damit lässt sich den Kündigungserklärungen sowohl der Sachverhalt ent- nehmen, der Anlass für die Kündigung war, als auch das Interesse des Vermie- ters an der Beendigung des Mietverhältnisses. Soweit die Revisionserwiderung meint, dem acht Seiten umfassenden und aus ihrer Sicht zu umfangreichen Kündigungsschreiben sei nur mit großer Mühe zu entnehmen, dass der Kläger "schlicht die Absicht habe, die Wohnung an einen Dritten gewerblich zu vermie- ten", verkennt sie den beschriebenen Zweck des Begründungserfordernisses. b) Jedoch sind die mit Schreiben vom 1. August 2013 und erneut mit der Klageschrift ausgesprochenen Kündigungen deswegen unwirksam, weil ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB oder nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht besteht. 21 22 - 11 - aa) Die Voraussetzungen einer - im Kündigungsschreiben geltend ge- machten, vom Berufungsgericht aber nicht gesondert erörterten - Verwertungs- kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegen nicht vor. (1) Dieser Kündigungstatbestand setzt zunächst voraus, dass der Ver- mieter durch das bestehende Wohnraummietverhältnis an einer wirtschaftlichen Verwertung "des Grundstücks", also an einer Realisierung des diesem inne- wohnenden materiellen Werts, gehindert ist, die in erster Linie durch Vermie- tung und Veräußerung geschieht (Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736 unter II 1 a aa). Im Streitfall kann offen bleiben, ob eine wirtschaftliche Verwertung unter Umständen auch darin liegen kann, dass das Grundstück beziehungsweise die bisher zu Wohnzwecken genutzte Miet- wohnung zu besseren Konditionen an Gewerbetreibende, an Freiberufler oder an eine Behörde vermietet werden soll (so Staudinger/Rolfs, BGB, Neube- arb. 2014, § 573 Rn. 147; MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 573 Rn. 84 mwN; Emmerich/Sonnenschein/Haug, Miete, 11. Aufl., § 573 BGB Rn. 63). Denn nach dem im Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalt fehlt es be- reits an einer solchen Verwertungsabsicht. (a) Das Berufungsgericht hat zwar die Feststellung getroffen, der Kläger könne bei der Umsetzung des Gesamtprojekts "H. -K. -M. " - aufgrund der Förderungsfähigkeit der Renovierungs- und Sanierungskosten durch der GGP gewährte Drittmittel - "ersichtlich eine wesentlich höhere Miete auch hin- sichtlich der streitgegenständlichen Wohnung generieren als bei der bisher be- stehenden Nutzung des Wohnhauses". Dies hat aber die Revision mit der Ver- fahrensrüge (§ 286 Abs. 1 ZPO) angegriffen, der sich die Revisionserwiderung in vollem Umfang angeschlossen hat. Beide haben ausgeführt, diese Feststel- lung entbehre jeglicher Tatsachengrundlage. Den ausgesprochenen Kündigun- gen lasse sich nicht entnehmen, dass der Kläger durch die Vermietung des 23 24 25 - 12 - Anwesens an die GGP überhaupt höhere Mieten erzielen würde. Auch die Be- klagten hätten Entsprechendes nicht behauptet. (b) Die beiderseitige Verfahrensrüge ist begründet. Das Berufungsge- richt, das in seinem Urteil nicht näher ausgeführt hat, worauf es seine gegentei- lige Feststellung gegründet hat, hat die Angaben im Kündigungsschreiben vom 1. August 2013 und den sich darauf beziehenden Vortrag der Parteien zu den wirtschaftlichen Aspekten des Projekts - bereits im Wortlaut - unzureichend er- fasst und daher verkannt, dass in wirtschaftlicher Hinsicht für den Kläger (allein) ausschlaggebend sein sollte, dass er die für die Realisierung des Projekts an- fallenden Sanierungskosten nicht - auch nicht teilweise - selbst aufzubringen hatte und Mieteinnahmen in der Größenordnung von 1.000 € erzielen würde. Wie Revision und Revisionserwiderung zu Recht geltend machen, ergibt sich weder aus dem Kündigungsschreiben noch aus dem Tatsachenvortrag der Par- teien ein tragfähiger Anhalt dafür, dass die zu entrichtende Miete von der GGP allein für die Überlassung der streitgegenständlichen Wohnung und nicht für das gesamte Grundstück geschuldet sein sollte. (c) Der Senat ist im Hinblick auf die durchgreifenden Verfahrensrügen beider Parteien nicht an die angegriffene Feststellung des Berufungsgerichts gebunden (§ 559 Abs. 2 ZPO). Stattdessen ist im Revisionsverfahren von dem - von beiden Parteien für gegeben erachteten - Umstand auszugehen, dass der Kläger mit der Vermietung des nach Sanierung im Wert gestiegenen Grund- stücks einschließlich der streitgegenständlichen Wohnung an die GGP nicht die Erwartung hegt, höhere Mieteinnahmen als bislang zu erzielen, sondern viel- mehr die Absicht verfolgt, das Anwesen einer Nutzung für einen zur Umsetzung eines sozialpolitisch erwünschten Zwecks zuzuführen. Dann fehlt es aber an der Absicht, das Grundstück im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB wirtschaftlich zu verwerten. 26 27 - 13 - (2) Ferner ist im Hinblick auf den vom Vorstandsvorsitzenden des Klä- gers in der Berufungsverhandlung eingeräumten Umstand, dass trotz des Ver- bleibens der Beklagten in der streitgegenständlichen Wohnung mit der Umset- zung des Projekts - auch im Wohngebäude - bereits begonnen werden konnte und einzelne Räume zu diesem Zeitpunkt auch schon genutzt wurden, nicht zu erkennen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses den Kläger an einer Verwertung des Grundstücks zum Zwecke der Verwirklichung des Projekts "H. -K. -M. " hinderte. Gegen die Feststellung des Berufungsgerichts, es sei nicht davon auszugehen, dass eine Umsetzung des Gesamtprojekts ohne die Inanspruchnahme der Wohnung der Beklagten nicht erfolgen könne, wendet sich die Revision ohne Erfolg mit einer weiteren Verfahrensrüge (§ 286 Abs. 1 ZPO). Sie meint, das Berufungsgericht verharmlose die mit einer Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Beklagten verbundenen wirtschaftlichen Folgen, da es - wie im Kündigungsschreiben und in der Berufungserwiderung ausge- führt - nicht nur um Mindereinnahmen durch den Wegfall von drei Wohngrup- penplätzen gehe, sondern vielmehr die Refinanzierung der gesamten Umbau- und Sanierungskosten auf dem Spiel stehe. Hierbei blendet die Revision aus, dass dieses Vorbringen durch die Be- kundungen des Vorstandsvorsitzenden des Klägers in der Berufungsverhand- lung "überholt" ist, denen gerade nicht die zuvor noch geltend gemachte Ab- hängigkeit der Gesamtfinanzierung von der Schaffung von insgesamt neun Wohngruppenplätzen im Wohnhaus zu entnehmen ist. Denn wenn die Gewäh- rung eines Investitionszuschusses von insgesamt 2,1 Mio. € unabdingbar mit der Schaffung einer solchen Anzahl von Wohngruppenplätzen im Wohngebäu- de verbunden und das geplante Bauvorhaben nur in vollem Umfang wirtschaft- lich sinnvoll umsetzbar gewesen wäre, hätte das Projekt ohne Räumung der Wohnung der Beklagten nicht zum Zeitpunkt der Berufungsverhandlung in dem vom Vorstandsvorsitzenden des Klägers geschilderten Umfang bereits verwirk- 28 29 - 14 - licht werden können. Soweit die Revision in der mündlichen Revisionsverhand- lung geltend gemacht hat, ein Nachteil des Klägers könne sich unter Umstän- den daraus ergeben, dass die GGP möglicherweise gezwungen sei, eine an- derweitige Finanzierung (ohne Fördermittel) in Anspruch zu nehmen, zeigt sie übergangenen Sachvortrag hierzu nicht auf und sind in Anbetracht der vorge- legten Unterlagen für eine solche Fallgestaltung Anhaltspunkte nicht ersichtlich. (3) Aus den genannten Umständen folgt zugleich, dass der Kläger bei Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Beklagten keine erheblichen wirt- schaftlichen Nachteile erleiden würde. (a) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbe- stand eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, erfordert eine Ab- wägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers, die sich einer generalisierenden Betrachtung entzieht und sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen lässt (Senatsurteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, BGHZ 179, 289 Rn. 15; vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135 Rn. 19). Dabei handelt es sich um eine tatrichterliche Frage, die vom Revisionsgericht nur einge- schränkt dahin überprüft werden kann, ob das Berufungsgericht die Wertungs- grenzen erkannt, die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungssätze beachtet hat (Senatsurteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, aaO; vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, aaO; vom 8. Juni 2011 - VIII ZR 226/09, NZM 2011, 773 Rn. 12). (b) Der Senat kann diese Abwägung anhand der bisher getroffenen Feststellungen und des im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Vorbrin- gens der Parteien selbst vornehmen, da das Berufungsgericht sie unterlassen 30 31 32 - 15 - hat, weitere (von dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachver- halt abweichende) Feststellungen aber hinsichtlich des zu bewertenden Nach- teils nicht zu erwarten und daher auch nicht erforderlich sind (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, Rn. 51 mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Danach entstehen dem Kläger keine erheblichen Nachteile im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Denn nach dem im Revisionsverfahren maßgebli- chen Sachverhalt entgehen ihm bei Fortbestand des Mietverhältnisses voraus- sichtlich keine höheren Mieteinnahmen und hat er auch keine Sanierungskos- ten zu tragen. Zudem ist - wie die Bekundungen des Vorstandsvorsitzenden des Klägers in der mündlichen Berufungsverhandlung belegen - weder die Sa- nierung der Gebäude noch deren Finanzierung und damit auch nicht die Ver- wirklichung des Gesamtprojekts in Frage gestellt, sondern nur die Anzahl der im Wohngebäude realisierbaren Wohngruppenplätze. bb) Der Kläger kann die Kündigung des Mietverhältnisses auch nicht auf ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB stützen. (1) Zwar ist die Anwendbarkeit des generalklauselartigen Kündigungstat- bestands des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB - entgegen der Auffassung der Revisi- onserwiderung - nicht schon deswegen ausgeschlossen, weil die Vorausset- zungen einer Verwertungskündigung nicht vorliegen (vgl. Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736 unter II 1 a, b). Auch liegt - wie die Revision zu Recht geltend macht - keine nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 2 BGB unzulässige Kündigung vor. Der Kläger will die Mieträume an die GGP bereits nicht zu Wohnzwecken, sondern zum Betrieb eines psychosozia- len Betreuungsprojekts vermieten. Zudem will er nach dem im Revisionsverfah- ren zugrunde zu legenden Sachverhalt durch die Vermietung der Räumlichkei- ten an die GGP keine höhere Miete erzielen. 33 34 - 16 - Jedoch kommt - und deswegen fehlt letztlich das erforderliche berechtig- te Kündigungsinteresse - den vom Kläger geltend gemachten Interessen an der Verwirklichung des von der GGP betriebenen Projekts "H. -K. -M. " nicht das notwendige, mit den typisierten Kündigungstatbeständen des § 573 Abs. 2 BGB vergleichbare Gewicht zu (vgl. zu dieser Anforderung Senatsurteile vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 13; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 24). (a) Der generalklauselartige Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ist den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten Kündi- gungsgründen gleichgewichtig (st. Rspr.; zuletzt Senatsurteile vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO; vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, NJW 2013, 225 Rn. 13; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO; vgl. auch BVerfGE 84, 366, 371 f. [zu § 564b BGB aF]). Daraus folgt aber nicht, dass bestimmte - in § 573 Abs. 2 BGB nicht aufgezählte - Fallgruppen eines Vermieterbedarfs von vornherein ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses begründeten. Vielmehr ergibt sich daraus nur, dass es für das Vorliegen eines berechtigten Interesses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB allein darauf ankommt, ob das geltend gemachte Interesse ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe (Senatsurteile vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO; jeweils mwN; vgl. auch BT-Drucks. VI/1549, S. 8 [zu Art. 1 § 1 Erstes WKSchG]; 7/2011, S. 8 [zu § 564b BGB aF]; 14/4553, S. 65 [zu § 573 BGB]). Ob dies der Fall ist, hängt - anders als bei den typisierten Kündigungs- tatbeständen des § 573 Abs. 2 BGB - von einer von den Gerichten vorzuneh- menden einzelfallbezogenen Feststellung und Abwägung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ab. Dabei ist zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als 35 36 37 - 17 - auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigen- tumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004, 440, 441; NZM 2011, 479 Rn. 29; Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 25). Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Absicht, sie für andere Vorhaben, insbesondere für eine wirtschaftliche Betätigung, zu verwenden (vgl. BVerfGE 79, 283, 289 ["Grundlage privater und unternehmerischer Initiative"]; BVerfG, NJW 1998, 2662 ["wirtschaftliche Betätigung"]). (aa) Im Falle der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses geraten damit zwei widerstreitende verfassungsrechtliche Eigentumsverbürgungen in Konflikt. Dieser ist unter Beachtung der Vorgaben des Gesetzgebers sowie un- ter Gewichtung und unter Abwägung des betroffenen Erlangungsinteresses des Vermieters und des Bestandsinteresses des Mieters im konkreten Einzelfall zu lösen (Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 35). (aaa) Der Gesetzgeber hat im Rahmen des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Abgrenzung der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumspositionen von Vermieter und Mieter gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 BGB eine Inhalts- und Schrankenbestimmung dahin vorgenommen, dass die Beendigung eines Wohn- raummietverhältnisses das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermie- ters voraussetzt (vgl. BVerfGE 68, 361, 370 f.; 81, 29, 32 [jeweils zu § 564b BGB aF]; Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 36). Dabei hatte er wegen der Sozialbindung des Eigentums von - nicht uneingeschränkt zur Verfügung stehendem - Wohnraum (Art. 14 Abs. 2 GG) zu berücksichtigen, dass große Teile der Bevölkerung aus wirtschaftlichen Gründen auf die Nut- zung fremden Wohnraums angewiesen sind, der für sie den räumlichen Mittel- 38 39 - 18 - punkt freier Entfaltung ihrer Persönlichkeit bildet (vgl. BVerfGE 68, 361, 370; 81, 29, 32; BVerfG, Beschluss vom 15. März 1990 - 1 BvR 83/90, juris Rn. 4). Jeder Umzug ist daher unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt mit Belas- tungen verbunden, die den engeren persönlichen Lebenskreis betreffen (BVerfGE 81, 29, 32; 68, 361, 370). Der Vermieter hat dem Mieter die Räum- lichkeiten zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt und hat damit angemessen auf dessen Belange Rücksicht zu nehmen (vgl. BVerfGE 79, 283, 289 f.). (bbb) Dieses vom Einzelfall unabhängige, abstrakte Interesse des Mie- ters am Fortbestand des Mietverhältnisses ist - entgegen der Auffassung der Revision - bereits im Rahmen der Ermittlung des berechtigten Interesses im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zu berücksichtigen (Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 49 mwN). Lediglich die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) sind im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB nicht bereits bei der Abwägung der beiderseitigen Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, sondern erst auf Widerspruch des Mieters zu berücksichtigen, während die Interessen des Vermieters bei der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse gegeben ist, in vollem Umfang einzustellen sind (Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO mwN). (bb) Bei der Auslegung und Anwendung des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB sind die Gerichte gehalten, die durch die Eigentumsgarantie (jeweils) gezoge- nen Grenzen zu beachten und die im Gesetz aufgrund verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck kommende Interessenabwägung in einer Weise nachzuvollziehen, die den beiderseitigen Eigentumsschutz beachtet und unver- hältnismäßige Eigentumseinschränkungen vermeidet (vgl. BVerfGE 89, 1, 9 [zu § 564b Abs. 1 BGB aF]; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004, 440, 40 41 - 19 - 441; NZM 2011, 479 Rn. 30). Im Hinblick auf die Vielgestaltigkeit der Gesche- hensabläufe und der auf beiden Seiten zu berücksichtigenden Belange entzieht sich dabei die Beurteilung, unter welchen Voraussetzungen ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist, einer allgemein verbindlichen Betrachtung (Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 15, 37). Auch ein von einem Vermieter verfolgtes gemeinnütziges, vornehmlich ein karitatives, Nutzungsinteresse kann im Einzelfall ein Gewicht erreichen, das es rechtfertigt, trotz der hiermit für den Mieter verbundenen, vorstehend be- schriebenen Nachteile dem Erlangungsinteresse des Vermieters den Vorzug zu geben. Denn der Gesetzgeber hat in § 573 Abs. 1 Satz 1 und § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB die Interessen des Vermieters, denen er eine Anerkennung versagen wollte, ausdrücklich aufgeführt. Zu den aufgezählten Ausschlussgründen (Miet- erhöhung, Erzielung höherer Miete durch Neuvermietung als Wohnraum, Ver- äußerung im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder erfolgten Umwand- lung in Wohnungseigentum) gehört eine beabsichtigte Nutzung der Wohnung zu gemeinnützigen, insbesondere karitativen Zwecken nicht. Einen ersten Anhalt für die von den Gerichten jeweils vorzunehmende In- teressenbewertung und -abwägung geben die typisierten Regeltatbestände des Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und der wirtschaftlichen Verwertung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 38 mwN). (aaa) Will der Vermieter die Wohnung (aus nachvollziehbaren und ver- nünftigen Gründen; vgl. hierzu Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Ja- nuar 1988 - VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 100; BVerfG, WuM 2002, 21) selbst zu Wohnzwecken nutzen oder sie hierfür dem im Gesetz genannten Kreis von 42 43 44 - 20 - Angehörigen zur Verfügung stellen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), reicht bereits ein ernsthafter Nutzungsentschluss für ein vorrangiges Erlangungsinteresse des Vermieters aus (vgl. BVerfGE 81, 29, 32 f. [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]). Bei einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist dage- gen auf Seiten des Vermieters ein Interesse mit geringerem personalen Bezug betroffen als bei einer Eigenbedarfskündigung (BVerfGE 79, 283, 289 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB aF]). Das Gesetz gibt dem (von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragenen [vgl. hierzu Senatsurteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, aaO Rn. 12 mwN; vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135 Rn. 17]) wirtschaftlichen Verwertungsinteres- se des Vermieters deshalb nur dann den Vorrang, wenn diesem bei Fortset- zung des Wohnraummietverhältnisses erhebliche Nachteile entstünden (BVerfGE 81, 29, 33), wobei jedoch nicht gefordert werden darf, dass die dem Vermieter entstehenden Einbußen einen Umfang annehmen, welcher die Nach- teile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlusts der Wohnung er- wüchsen (BVerfGE 79, 283, 290; Senatsurteil vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, aaO Rn. 14). Insbesondere darf das Kündigungsrecht des Eigentümers bei einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht auf die Fäl- le andernfalls drohenden Existenzverlusts reduziert oder so restriktiv gehand- habt werden, dass die Verwertung als wirtschaftlich sinnlos erscheint (vgl. hier- zu BVerfGE 79, 283, 290 f.; 84, 382, 385; BVerfG, NJW 1991, 3270, 3271). (bbb) Vor diesem Hintergrund genügt es entgegen der Ansicht der Revi- sion für die Annahme eines berechtigten Interesses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht, dass auf Seiten des Vermieters ein vernünftiger, nachvoll- ziehbarer Grund an der Beendigung des Mietverhältnisses vorhanden ist. Die- ser Aspekt reicht nicht einmal bei der vom Gesetzgeber in besonderem Maße privilegierten Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB aus, denn 45 46 - 21 - hier ist zusätzlich das Vorliegen eines ernsthaften Nutzungswunsches bei den dort genannten Personen zu fordern. Erst recht hat dies zu gelten, wenn der Vermieter - wie hier - die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zur Befriedi- gung des Wunsches anstrebt, die Mietwohnung künftig selbst zu Wohnzwecken nutzen oder durch den Kreis der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB aufgeführten Ange- hörigen nutzen zu lassen, sondern er das Anwesen einer Gesellschaft mietwei- se überlassen will, an der er als Gesellschafter beteiligt ist und die nach Sanie- rung des Anwesens darin ein psychosoziales Wohngruppenkonzept verwirkli- chen will. (ccc) Die für die Anerkennung eines berechtigten Interesses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Gewichtigkeit der geltend gemach- ten Belange ist zunächst davon abhängig, mit welchem Regeltatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB das geltend gemachte Interesse am ehesten vergleichbar ist (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 43). Da die Tatbestandsmerkmale der typisierten Regeltatbestände des Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 nicht vollständig erfüllt sind, das angeführte Interesse jedoch - wie eingangs unter II 2 b bb (1) (a) ausgeführt - ebenso schwer wiegen muss, wie die von den Regeltatbeständen erfassten Vermieterinteressen, ist ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB darüber hinaus nur anzuerkennen, wenn jeweils ein weiterer, für das Erlangungsinteresse des Vermieters sprechender Gesichtspunkt gegeben ist (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 45 mwN). (ddd) Ausgehend von diesen Grundsätzen reicht es in den Fällen, in de- nen das vom Vermieter geltend gemachte Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses eine größere Nähe zum Eigenbedarfstatbestand aufweist, regelmäßig aus, dass die Vorenthaltung der Mieträume für den Vermieter einen beachtenswerten Nachteil begründet (Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 47 48 - 22 - 45/16, aaO). Ist das angeführte Interesse dagegen mehr mit der von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfassten wirtschaftlichen Verwertung vergleichbar, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von deutlich größerem Gewicht darstellen (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 47 mwN [zur Absicht, die vermietete Wohnung zu frei- beruflichen oder gewerblichen Zwecken zu nutzen]), der je nach Fallgestaltung auch die von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorausgesetzte Intensität erfordern kann. Ob das geltend gemachte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses eine größere Nähe zu einem der in § 573 Abs. 2 BGB aufgeführten typisierten Kündigungstatbestände des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung aufweist und ob ihm ein diesen Regeltatbeständen entsprechendes Gewicht zukommt, richtet sich wiederum nach den konkreten Umständen des Einzelfalls; eine allgemein verbindliche Festlegung verbietet sich auch insoweit. (2) Gemessen an den vorstehend angeführten Maßstäben hält die vom Berufungsgericht vorgenommene Abwägung rechtlicher Nachprüfung im Er- gebnis stand. Es obliegt in erster Linie dem Tatrichter, unter Bewertung und Gewich- tung aller für die jeweilige Beurteilung maßgeblichen Gesichtspunkte darüber zu befinden, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist. Dessen Bewertungsergebnis kann vom Revisionsgericht nur ein- geschränkt darauf überprüft werden, ob es auf einer rechtsfehlerfreien Tatsa- chengrundlage beruht, alle maßgeblichen Gesichtspunkte berücksichtigt wor- den sind und der Tatrichter den rechtlich zutreffenden Maßstab angewandt hat (st. Rspr.; vgl. zuletzt Senatsurteile vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, 49 50 51 - 23 - NJW 2013, 225 Rn. 12; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 15; Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682 Rn. 9). Das Berufungsgericht hat zwar - wie oben unter II 2 b aa (1) ausgeführt und sowohl von der Revision als auch der Revisionserwiderung gerügt - das vom Kläger geltend gemachte Interesse rechtsfehlerhaft dahin bewertet, dass dieser bestrebt ist, durch die Vermietung an die GGP "ersichtlich eine wesent- lich höhere Miete auch hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohnung zu ge- nerieren als bei der bisher bestehenden Nutzung des Wohnhauses". Dieser Rechtsfehler wirkt sich aber auf die Gewichtung des geltend gemachten Inte- resses und auf das Abwägungsergebnis nicht aus. Der Senat kann nach Lage des Falles die nicht vollständig erfolgte Interessengewichtung und -abwägung unter Zugrundelegung des für das Revisionsverfahren maßgeblichen Sachver- halts selbst vornehmen, weil davon abweichende Feststellung nicht zu erwarten und letztlich zur Bewertung des Nachteils auch nicht erforderlich sind (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 51 mwN). (a) Nach dem für das Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalt hat sich der Kläger zwar ergänzend zu seinem wirtschaftlichen Interesse, auf Kos- ten der GGP eine - teilweise durch Fördermittel finanzierte - Sanierung der auf dem Grundstück stehenden Gebäude zu erreichen, auf die Gemeinnützigkeit des von der GGP getragenen Projekts und damit auf einen Gesichtspunkt beru- fen, der von den Kündigungstatbeständen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB nicht erfasst ist. Allerdings sind auch unter Berücksichtigung dieses As- pekts die Interessen des Klägers nicht von ausreichendem Gewicht, um eine Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB rechtfertigen zu können. 52 53 - 24 - (b) Dabei kann letztlich offen bleiben, ob sich der Kläger überhaupt auf die Gemeinnützigkeit des von der GGP getragenen Projekts berufen kann. Dies ist - anders als die Revision geltend macht - nicht ohne weiteres zu bejahen. (aa) Nach der Rechtsprechung des Senats kann zwar bei öffentlich- rechtlichen Körperschaften (Gemeinden, Kirchendachverband), die die von ihnen vermieteten Wohnungen zur Umsetzung übertragener Aufgaben benöti- gen, an deren Erfüllung ein gewichtiges öffentliches Interesse besteht, ein be- rechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen und können diese sich unter bestimmten Umständen auch Drittinteressen zu eigen machen (Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 12 ff. mwN). (bb) Ob und unter welchen Voraussetzungen sich ein privater Vermieter auf ein überwiegendes öffentliches oder gar gemeinnütziges Interesse berufen kann, war bislang nicht Gegenstand einer höchstrichterlichen Entscheidung und wird in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum unterschiedlich beurteilt (zum Meinungsstand vgl. etwa Schmidt-Futterer/Blank, 12. Aufl., § 573 Rn. 202b f.; Staudinger/Rolfs, Neubearb. 2014, § 573 Rn. 196; MünchKomm- BGB/Häublein, 7. Aufl. § 573 Rn. 50; Emmerich/Sonnenschein/Haug, Miete, 11. Aufl., § 573 Rn. 81; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraum- miete, 3. Aufl., Kap. IV Rn. 87). Diese Frage bedarf im Streitfall keiner Ent- scheidung. (cc) Denn selbst wenn man dem Kläger im Hinblick auf seine bloße Ge- sellschafterstellung bei der GGP als Trägerin und Verantwortliche des Projekts "H. -K. -M. " uneingeschränkt die Berufung auf die "sozialpolitisch er- wünschte" Zielsetzung des Projekts gestattete oder dieser das Projekt sogar selbst durchgeführt hätte, würde dieser Umstand nicht dazu führen, dass den 54 55 56 57 - 25 - Interessen des Klägers der Vorzug vor dem Bestandsinteresse der Beklagten zu geben wäre. An dieser Bewertung ändert sich nichts, wenn man zusätzlich das beim Kläger bestehende wirtschaftliche Interesse berücksichtigt, ohne ei- gene Kostenbeteiligung eine Sanierung der auf dem Mietgrundstück befindli- chen Gebäude zu gewährleisten. (aaa) Die vom Kläger geltend gemachten Interessen an der Beendigung des Mietverhältnisses sind zwischen den Tatbeständen der Verwertungskündi- gung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) und der Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) anzusiedeln, wobei eine größere Nähe zur Verwertungskündigung besteht. Das Interesse des Klägers ist einerseits darauf gerichtet, der GGP, an der er als Gesellschafter beteiligt ist, zu ermöglichen, psychosoziale Wohn- gruppenplätze einzurichten, also am Ende die Mietwohnung aus Gründen der Gemeinnützigkeit wiederum Wohnzwecken (einschließlich einer umfassenden Betreuung) zuzuführen, wenn auch über den Umweg einer Vermietung an die GGP. Insoweit weist das Nutzungsinteresse einen - allerdings geringen - per- sonalen Einschlag auf, der deutlich hinter dem starken personalen Bezug des Kündigungstatbestands des Eigenbedarfs zurückbleibt. Andererseits verfolgt der Kläger auch (signifikante) wirtschaftliche Interessen. Zwar strebt er nicht die Erzielung höherer Mieten an, er will aber eigene Aufwendungen für die erforder- lichen Sanierungs- und Umbaumaßnahmen ersparen, indem er das Grundstück der GGP zur Verwirklichung des von dieser geplanten - und inzwischen auch teilweise bereits umgesetzten - Projekts zur gewerblichen Nutzung überlässt. (bbb) Ausgehend hiervon kommt dem aus verschiedenen Aspekten zu- sammengesetzten Interesse des Klägers an der Verwirklichung des Projekts "H. -K. -M. " durch die GGP nicht die für eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Gewichtigkeit zu. Da ein wesentlich geringerer personaler Bezug als bei der Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) 58 59 - 26 - gegeben ist und die geltend gemachte Interessenlage letztlich eine größere Nähe zur Verwertungskündigung aufweist, ist für die Annahme eines berechtig- ten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich, dass der Kläger durch die Vorenthaltung der Mieträume einen Nachteil von einigem Ge- wicht erleidet (vgl. auch Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 47 mwN). Diese Schwelle erreichen die vom Kläger angeführten Gründe selbst dann nicht, wenn man ihm als privaten Vermieter die Berufung auf die Gemeinnützigkeit des von der GGP - und damit von einer juristischen Person, mit der er nur gesellschaftsvertraglich verbunden ist - verfolgten Projekts gestat- tete. (ccc) Denn wie bereits oben unter II 2 b aa (2) und (3) ausgeführt, ge- fährdet die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Beklagten die Verwirkli- chung des von der GGP betriebenen gemeinnützigen Projekts "H. -K. - M. " als solches nicht. Nach den Bekundungen des Vorstandsvorsitzenden des Klägers in der Berufungsverhandlung wird das Projekt bereits unabhängig von den für die Wohnung der Beklagten geplanten drei Wohngruppenplätzen für Menschen mit psychosozialen Problemen umgesetzt. Bei Fortbestand die- ses Mietverhältnisses entfallen damit lediglich drei von insgesamt neun im Wohngebäude geplanten Plätzen, wobei weitere vierzehn Plätze in der Scheu- ne zur Verfügung gestellt werden sollen. Bei dieser Sachlage ist mit der Vorent- haltung der von den Beklagten genutzten Mieträume weder eine signifikante Beschneidung der Reichweite des geplanten Projekts verbunden noch ist die GGP hierdurch an der Sanierung und dem Umbau der Gebäude zu dem be- schriebenen Zweck an sich gehindert. Dass das Projekt nur in etwas geringe- rem Umfang realisiert werden kann, begründet für den Kläger - wie das Beru- fungsgericht im Ergebnis zutreffend festgestellt hat - keinen Nachteil von aus- reichendem Gewicht. Sein Interesse an der Kündigung muss damit gegenüber 60 - 27 - dem Bestandsinteresse der Beklagten zurücktreten, sodass ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht gegeben ist. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Rostock, Entscheidung vom 13.03.2015 - 47 C 438/14 - LG Rostock, Entscheidung vom 13.11.2015 - 1 S 64/15 -

ECLI:DE:BGH:2022:150322BVIIIZR81.20.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 81/20 vom 15. März 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 15. März 2022 durch den Richter Dr. Bünger als Vorsitzenden, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Heidelberg - 5. Zivilkammer - vom 27. Februar 2020 wird, soweit sie sich gegen die Wirksamkeit der Kündigung vom 2. März 2018 wen- det, als unzulässig verworfen; im Übrigen wird die Revision zurück- gewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Der Streitwert des Revisionsverfahrens wird auf bis zu 4.000 € fest- gesetzt. Gründe: I. Die Revision des Beklagten ist nach § 552 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 ZPO durch Beschluss als unzulässig zu verwerfen, soweit sie sich gegen die Wirk- samkeit der Kündigung vom 2. März 2018 wendet. Insoweit ist sie mangels Zu- lassung der Revision durch das Berufungsgericht nicht statthaft (§ 542 Abs. 1, § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Wegen des Sachverhalts und zur näheren Begründung wird auf den in dieser Sache ergangenen Hinweisbeschluss vom 30. November 2021 Bezug genommen, in dem sich der Senat bereits mit der von der Revision nunmehr auch in ihren Schriftsätzen vom 8. Februar und vom 16. Februar 2022 1 - 3 - angesprochenen Frage einer vom Berufungsgericht vorgenommenen wirksamen Beschränkung der Revisionszulassung auseinandergesetzt und diese unter Be- rücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bejaht hat. Die dies- bezüglichen Ausführungen der Revision in ihren vorstehend genannten Stellung- nahmen zu dem Hinweisbeschluss des Senats geben keinen Anlass zu einer ab- weichenden Beurteilung. Entgegen der Auffassung der Revision hat der Senat die von ihr als Kern der Argumentation der Revisionsbegründung angeführten Gesichtspunkte umfassend bedacht. 1. Anders als die Revision meint, hat das Berufungsgericht die Zulassung der Revision eindeutig auf das Vorliegen der Voraussetzungen der Härterege- lung nach §§ 574 ff. BGB und damit auf den von dem Beklagten geltend gemach- ten Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses beschränkt. Das Berufungs- gericht sieht höchstrichterlichen Klärungsbedarf allein für die von ihm ausschließ- lich im Rahmen der Voraussetzungen der §§ 574 ff. BGB geprüfte Frage der "Reichweite und Rechtsfolgen von rechtskräftigen Gestaltungsurteilen, die - wenngleich rechtsfehlerhaft - lediglich gegenüber einem von mehreren notwen- digen Streitgenossen ergangen sind". a) Soweit die Revision auf den Wortlaut der vorgenannten Frage verweist und geltend macht, das Berufungsgericht habe nach der von ihm gewählten For- mulierung nicht etwa Fragen bezüglich der Voraussetzungen der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB und damit eines etwaigen Anspruchs des Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses als zulassungsrelevant angesehen, ver- schließt sie sich bereits im Ausgangspunkt den Blick dafür, dass die Auslegung einer Zulassungsentscheidung sich nicht ausschließlich an deren Wortlaut aus- richten darf, sondern die Zulassungsentscheidung im Lichte der Entscheidungs- gründe auszulegen ist (vgl. Senatsbeschluss vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, 2 3 - 4 - NJW 2018, 1880 Rn. 17). Wie bereits in dem Hinweisbeschluss des Senats vom 30. November 2021 ausgeführt, lässt sich nach der Rechtsprechung des Bun- desgerichtshofs eine Beschränkung der Zulassung der Revision den Entschei- dungsgründen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen, wenn die von dem Berufungsgericht als zulassungsrelevant angesehene Rechtsfrage nur für einen abgrenzbaren selbständigen Teil des Streitstoffs erheblich ist, weil dann in der Angabe dieses Zulassungsgrunds regelmäßig die eindeutige Beschränkung der Zulassung hierauf zu sehen ist (vgl. etwa Senatsbeschlüsse vom 17. August 2021 - VIII ZR 378/19, juris Rn. 8; vom 13. Mai 2020 - VIII ZR 222/18, NJW 2020, 3258 Rn. 9; jeweils mwN). So verhält es sich hier. Die von dem Berufungsgericht aufgeworfene Rechtsfrage stellt sich - entgegen der Auffassung der Revision - nicht ʺunter allen Gesichtspunktenʺ und bezieht sich - auch nach den insoweit maßgeblichen Aus- führungen des Berufungsgerichts - nicht auf den gesamten Streitstoff, sondern allein auf die Wirkungen des in dem Vorprozess erlassenen Gestaltungsurteils, mit dem das Amtsgericht auf den Härteeinwand des Beklagten die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit nach § 574a Abs. 2 BGB, § 308a Abs. 1 Satz 1 ZPO gegenüber dem Kläger zu 1 angeordnet hat. Ein solches Urteil führt - was die Revision verkennt - nicht etwa dazu, dass der Vermieter an einer erneuten Kündigung des Mietverhältnisses gehindert wäre, sondern ausweislich der Vorschrift des § 574c Abs. 2 Satz 1 BGB - auch zwischen den am Prozess beteiligten Parteien (hier dem Kläger zu 1 und dem Beklagten) - allein dazu, dass der Mieter (auch) einer späteren Kündigung widersprechen und von dem Vermie- ter verlangen kann, das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Die Wirksamkeit einer nach Rechtskraft des Gestaltungsurteils ausgesprochenen Kündigung - wie im vorliegenden Fall die Eigenbedarfskündigung vom 2. März 2018 - wird entgegen der Auffassung der Revision, die zu Unrecht meint, der 4 - 5 - Kläger zu 1 sei an einer Mitwirkung an dieser Kündigung gehindert gewesen, durch ein solches Urteil nicht in Frage gestellt. Hiervon ist auch das Berufungs- gericht nach seinen Ausführungen in den Entscheidungsgründen rechtsfehlerfrei ausgegangen. Die von dem Berufungsgericht aufgeworfene Rechtsfrage ist da- her nur für den von dem Beklagten geltend gemachten Fortsetzungsanspruch nach §§ 574 ff. BGB von Bedeutung mit der Folge, dass sich die Revisionszulas- sung - eindeutig - auf diesen Teil des Streitstoffs beschränkt. b) Etwas anderes lässt sich - entgegen der Auffassung der Revision - auch den in der Zulassungsbegründung genannten Erwägungen des Berufungsge- richts nicht entnehmen, wonach es ʺjedenfalls denkbarʺ erscheine, dass Gestal- tungsurteile auch die übrigen - nicht (an dem Vorprozess) beteiligten - notwendi- gen Streitgenossen binden könnten, um der Gefahr widerstreitender Entschei- dungen zu begegnen. Diese Erwägungen des Berufungsgerichts, die es im Rah- men der Darstellung mehrerer Lösungsmöglichkeiten der von ihm aufgeworfenen Rechtsfrage angestellt hat, beziehen sich unzweifelhaft auf das im Vorprozess erlassene Gestaltungsurteil (nach § 574a Abs. 2 BGB, § 308a Abs. 1 Satz 1 ZPO) und die dort festgestellten Härtegründe, nicht aber auf die von den Klägern erklärte Kündigung vom 2. März 2018, deren Wirksamkeit das Berufungsgericht im Übrigen auch hinsichtlich des Klägers zu 1 bejaht hat. 2. Entgegen der Ansicht der Revision ist die Beschränkung der Zulassung auf die Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB auch wirksam. Bei dieser Regelung handelt es sich - anders als die Revision meint - nicht um eine einzelne Rechts- frage oder ein bloßes Anspruchselement, sondern - wie bereits im Hinweisbe- schluss vom 30. November 2021 ausgeführt - um einen selbständigen Teil des Streitstoffs, der in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem üb- rigen Streitstoff beurteilt und auf den die Revision daher wirksam beschränkt wer- den kann. 5 6 - 6 - Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerechtfer- tigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietver- hältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Auf die Wirksamkeit der Kündigung hat die Geltendmachung von Härtegründen keinen Einfluss (vgl. etwa Senatsurteile vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NJW-RR 2021, 461 Rn. 22; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 15, 32; Schmidt-Futterer/Hartmann, Mietrecht, 15. Aufl., § 574 BGB Rn. 16 und § 574a BGB Rn. 24; MünchKommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 574 Rn. 8), son- dern führt lediglich dazu, dass der Mieter bei Vorliegen einer nicht mehr zu recht- fertigenden Härte auf der Fortsetzung des Mietverhältnisses bestehen kann und der von dem Vermieter geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch aus diesem Grund abzuweisen ist (vgl. Senatsurteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, NJW-RR 2021, 1312 Rn. 37; Schmidt-Futterer/Hartmann, aaO, § 574a BGB Rn. 24). Die Beschränkung der Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs birgt deshalb nicht die Gefahr einander widersprechender Entscheidungen und ist damit wirksam (vgl. hierzu grundlegend Senatsbeschluss vom 21. August 2018 - VIII ZR 186/17, NJW-RR 2019, 130 Rn. 17 mwN). II. Soweit das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, liegt ein Zulas- sungsgrund nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Zur Begründung wird auch insoweit auf den Hin- weisbeschluss vom 30. November 2021 Bezug genommen, in welchem der Se- nat die von der Revision mit den Schriftsätzen vom 8. Februar und 16. Februar 7 8 - 7 - 2022 (nochmals) vorgebrachten Gesichtspunkte bereits ausführlich behandelt hat. 1. Der Senat hat in dem vorgenannten Hinweisbeschluss im Einzelnen ausgeführt, dass eine Durchbrechung des Grundsatzes, wonach ein Dritter an ein ohne seine Mitwirkung - und damit auch ohne Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) - zustande gekommenes gerichtliches Erkenntnis grund- sätzlich nicht gebunden sein soll, nur in Betracht kommt, wenn dies im Einzelfall vom Gesetz ausdrücklich angeordnet oder zumindest nach dem Sinn einer Ge- setzesvorschrift geboten ist, und dass der Gesetzgeber für die hier in Rede ste- hende Fallgestaltung eine solche Vorschrift nicht geschaffen hat. Das Berufungs- gericht war deshalb durch die im Vorprozess gegenüber dem Kläger zu 1 ange- ordnete Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht an einer (erneuten) Prüfung des Vorliegens von Härtegründen des Beklagten im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegenüber den Klägern zu 2 und 3 gehindert. Da in Bezug auf die Kläger zu 2 und 3 nicht ein Fall des § 574c Abs. 2 BGB, sondern eine erstmalige Kündigung vorlag, musste das Berufungsgericht seine Prüfung - entgegen der Auffassung der Revision - nicht darauf beschrän- ken, ob sich die Umstände, die im Vorprozess für die Anordnung der Fortsetzung des Mietverhältnisses bestimmend waren, verändert haben. Vielmehr hatte das Berufungsgericht im Verhältnis zu den Klägern zu 2 und 3 eine eigenständige und umfassende Prüfung des Vorliegens einer Härte nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmen. Eine solche Prüfung hat das Berufungsgericht rechtsfehler- frei durchgeführt. Soweit die Revision demgegenüber eine Bindung der Kläger zu 2 und 3 an das Ergebnis des Vorprozesses annehmen und diesen deshalb sogar - aus den oben genannten Gründen zu Unrecht - das Kündigungsrecht absprechen 9 10 11 - 8 - will, steht ihre Auffassung nicht nur in Widerspruch zu den vorgenannten Grund- sätzen der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur materiellen Rechtskraft. Sie liefe zudem auf eine Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) und der aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG resultierenden Rechte der am Vorprozess nicht beteiligten Kläger zu 2 und 3 hinaus. Bereits im Ausgangspunkt fehl geht deshalb auch die von der Revision im Schriftsatz vom 16. Februar 2022 angesprochene Erwägung, für eine Bindungs- wirkung spreche, dass ein Mietverhältnis mit drei Vermietern auch dann nicht wirksam gekündigt werden könne, wenn einer der Vermieter nicht kündigen wolle. Die Revision übersieht hierbei zudem, dass anders als in jenem Fall die Kläger zu 2 und 3 nicht einmal die Möglichkeit hätten, ihre Rechte - notfalls durch eine im Klageweg erzwungene Mitwirkung des Klägers zu 1 als weiterem Ver- mieter - gegenüber dem Beklagten geltend zu machen. 2. Ebenfalls ohne Erfolg macht die Revision - erstmals mit Schriftsatz vom 8. Februar 2022 - geltend, der Beklagte habe sich im Zusammenwirken mit einem Immobilienmakler - auf dessen Schreiben vom 31. Januar 2022 die Revision ver- weist - erfolglos seit Januar 2020 darum bemüht, eine Wohnung im "betreuten Wohnen" zu finden; es habe aber weder eine solche noch eine "ganz normale Wohnung im Stadtteil" gefunden werden können. Bei diesem Vorbringen handelt es sich um einen vom Berufungsgericht nicht festgestellten neuen Sachvortrag in der Revisionsinstanz, der nach § 559 ZPO keine Berücksichtigung mehr finden kann. 3. Soweit die Revision schließlich erneut auf die Verwurzelung des Be- klagten in der Wohnung verweist, zeigt sie revisionsrechtlich beachtliche Rechts- fehler nicht auf, sondern wiederholt vielmehr den bereits vom Berufungsgericht ausführlich behandelten Vortrag des Beklagten und setzt lediglich ihre eigene 12 13 14 - 9 - Wertung an die Stelle der rechtsfehlerfreien Würdigung des Berufungsgerichts. Dies ist revisionsrechtlich unbehelflich. 4. Der Revision des Beklagten fehlt es daher, soweit sie von dem Beru- fungsgericht zugelassen worden ist, an der erforderlichen Erfolgsaussicht. Dies würde im Übrigen selbst dann gelten, wenn nicht von einer Beschrän- kung der Revisionszulassung auszugehen wäre. Denn das Berufungsgericht hat die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung vom 2. März 2018 rechtsfehlerfrei bejaht. Wie bereits aufgezeigt, waren weder der Kläger zu 1 noch die Kläger zu 2 und 3 durch das im Vorprozess ergangene Gestaltungsurteil an dieser (erneuten) Kündigung des Mietverhältnisses gehindert. 15 16 - 10 - III. Hinsichtlich der von der Revision hilfsweise begehrten Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1 ZPO wird auf die - von der Revision nicht an- gegriffenen - Ausführungen im Hinweisbeschluss vom 30. November 2021 ver- wiesen. IV. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Heidelberg, Entscheidung vom 12.07.2019 - 26 C 39/19 - LG Heidelberg, Entscheidung vom 27.02.2020 - 5 S 36/19 - 17 18

ECLI:DE:BGH:2021:280421UVIIIZR6.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 6/19 Verkündet am: 28. April 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 573 Abs. 3, § 574 Abs. 1 Satz 1, § 574a Abs. 1 Satz 1; ZPO § 554 a) Auch wenn ein Mieter seine Behauptung, ihm sei ein Umzug wegen einer beste- henden Erkrankung nicht zuzumuten, unter Vorlage bestätigender ärztlicher Atteste geltend macht, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig die Einho- lung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffe- nen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich (Bestätigung von Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 44). b) An der für die Anschlussrevision erforderlichen Beschwer des Anschlussrevisions- klägers fehlt es, wenn das Berufungsgericht von der Wirksamkeit einer diesem ge- genüber ausgesprochenen Kündigung (hier: wegen Eigenbedarfs) ausgegangen ist und dessen Klageabweisungsbegehren allein deshalb entsprochen hat, weil es eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit zu den bisherigen Ver- tragsbedingungen nach §§ 574, 574a BGB bestimmt hat. BGH, Urteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 12. April 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol sowie die Richterin Dr. Liebert für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 64 - vom 24. September 2018 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Die Anschlussrevision des Beklagten wird als unzulässig verworfen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete im Jahr 1986 vom Rechtsvorgänger des Klägers eine 84,88 qm große Dreizimmerwohnung in Berlin an. Im Jahr 2012 erwarb der Kläger das Eigentum an der Wohnung durch Zuschlag in der Zwangsversteige- rung und ist damit als Vermieter in den Mietvertrag eingetreten. Die zuletzt ge- schuldete Nettokaltmiete beträgt 480,82 € monatlich. Mit Anwaltsschreiben vom 29. September 2016 erklärte der Kläger gegen- über dem Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. Juni 2017 wegen Eigenbedarfs für seine Tochter, die dort nach dem Abitur 1 2 - 3 - einen eigenen Hausstand begründen wolle. Der im Jahr 1949 geborene Beklagte widersprach der Kündigung und berief sich auf das Vorliegen von Härtegründen. Das Amtsgericht hat die vom Kläger erhobene Räumungs- und Herausga- beklage mit der Begründung abgewiesen, die Eigenbedarfskündigung sei aus formellen und materiellen Gründen unwirksam. Das Landgericht hat die hierge- gen gerichtete Berufung des Klägers zurückgewiesen. Dabei hat es zwar die Ei- genbedarfskündigung des Klägers durchgreifen lassen, jedoch auf den Härteein- wand des Beklagten angeordnet, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen auf unbestimmte Zeit fort- gesetzt werde. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Räumungs- und Herausgabebegehren weiter. Demgegenüber erstrebt der Be- klagte im Wege der Anschlussrevision eine Abänderung des Berufungsurteils da- hingehend, dass die Klage wegen formeller wie materieller Unwirksamkeit der Kündigung "uneingeschränkt" abgewiesen werde. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe der geltend gemachte Räumungsausspruch aus § 546 Abs. 1 BGB nicht zu. Allerdings sei davon auszugehen, dass die Eigenbedarfs- kündigung vom 29. September 2016 wirksam gewesen sei. Formelle Bedenken gegen die Kündigung (§ 573 Abs. 3 BGB) bestünden nicht, da die Mitteilung der 3 4 5 6 - 4 - Kerntatsache ausreichend sei, dass die Tochter des Klägers die Wohnung zur Gründung eines eigenen Haushalts anlässlich des Beginns ihres Studiums im Wintersemester 2017/2018 in Berlin benötige. Weitere Ergänzungsangaben dazu, weshalb sie den ursprünglichen Nutzungswunsch im Hinblick auf eine an- dere Wohnung aufgegeben habe, weshalb eine 84,88 qm große Wohnung benö- tigt werde und ob diese mit weiteren Personen gemeinsam genutzt werden solle, bräuchten im Kündigungsschreiben nicht dargelegt werden. Auch der zwischen den Parteien - in einem anderen Rechtsstreit - geschlossene Vergleich über die Mieterhöhung stehe der Kündigung nicht entgegen. Der geltend gemachte Kündigungsgrund des Eigenbedarfs sei gegeben, da das Gericht nach Vernehmung der Tochter und der Ehefrau des Klägers als Zeugen davon überzeugt sei, dass die Tochter des Klägers ab Beginn ihres Stu- diums im Oktober 2017 in die von dem Beklagten innegehaltene Wohnung habe einziehen wollen. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass diese die Wohnung zusammen mit einem Freund oder anderen Personen zum Zwecke einer Wohn- gemeinschaft habe nutzen wollen, sei der Wohnbedarf auch nicht unangemes- sen und überhöht. Es könne für die Annahme einer sogenannten Vorratskündi- gung auch nicht ausreichen, dass die Tochter zum Zeitpunkt der Kündigung noch keine konkrete Vorstellung davon gehabt habe, ob sie die Wohnung mit einem Freund oder weiteren Personen zum Zwecke einer Wohngemeinschaft habe nut- zen wollen, wenn sich - wie vorliegend - nach der Beweisaufnahme zweifelsfrei ergebe, dass sich in jedem Falle ein Eigennutzungswunsch in Bezug auf die streitgegenständliche Wohnung verfestigt habe. Schließlich stelle sich die Kündi- gung auch nicht dadurch als rechtsmissbräuchlich dar, dass der Kläger eine an- dere ihm gehörende Wohnung in der straße ab Sommer 2015 unbe- fristet vermietet habe. 7 - 5 - Allerdings könne der Beklagte gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1, § 574a Abs. 1 Satz 1 BGB eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlan- gen, da die Beendigung desselben wegen seines fortgeschrittenen Alters und seiner schlechten gesundheitlichen Verfassung eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde und ungewiss sei, wann die dieser zugrundeliegenden Umstände wegfielen. Außerdem wohne er seit über dreißig Jahren in der Woh- nung und sei daher fest in seinem Wohnumfeld verwurzelt. Es könne bereits die ernsthafte Gefahr einer erheblichen gesundheitlichen Verschlechterung die An- nahme einer unzumutbaren Härte rechtfertigen; dabei könne zur Beurteilung des Gesundheitszustandes auf ärztliche Atteste zurückgegriffen werden. Die Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens erscheine vor- liegend nicht angezeigt. Die Atteste des Facharztes für Nervenheilkunde Dr. M. vom 13. Dezember 2013, 16. Juli 2017 und 10. Mai 2018 sowie das Attest des "MVZ " vom 7. September 2017 bescheinigten dem Beklag- ten eine Räumungsunfähigkeit, weil er zum einen aus medizinisch-orthopädi- scher Sicht außerstande sei, Gegenstände mit einem Gewicht über zehn Kilo- gramm zu heben, und weil zum anderen das gewohnte soziale Umfeld wichtig sei, um einer Verschlechterung der Depression entgegenzuwirken. Bei der De- pression, die - in den 60er und 70er Jahren - bereits zu zwei Suizidversuchen des Beklagten geführt habe, handele es sich um eine mittel- bis schwergradige rezidivierende Erkrankung, die auch Magen-, Herz- und Kreislaufbeschwerden verursache. Auf der anderen Seite komme dem in einem anderen Rechtsstreit vor dem Amtsgericht eingeholten Gerichtsgutachten vom 16. Juni 2015 - nach welchem keine Hinweise für eine klinisch relevante depressive Symptomatik und keine Gefahr der Verschlechterung im Falle eines Umzugs be- stünden - für das hiesige Verfahren keine maßgebende Bedeutung zu, da es sich auf einen Zustand des Beklagten deutlich vor dem Zeitpunkt der beabsichtigten 8 9 - 6 - Beendigung des Mietverhältnisses beziehe und weil die Begutachtung - wenn auch von Seiten des Beklagten - vorzeitig abgebrochen worden sei. Gegenüber diesen somit gewichtigen Härtegründen genüge der vom Klä- ger geltend gemachte Grund für die Nutzung gerade dieser Wohnung - die ge- plante Haushaltsgründung seiner Tochter - nicht, um ein überwiegendes Inte- resse zu begründen. Die Tochter wohne derzeit noch im Haushalt des Klägers und sei damit nicht von Wohnungslosigkeit bedroht. Überdies könne die allein- stehende Tochter ihr Vorhaben, eine Wohngemeinschaft zu gründen, auch wo- anders verwirklichen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Räumungs- und Herausga- beanspruch des Klägers aus § 546 Abs. 1, § 985 BGB gegen den Beklagten nicht verneint werden. Denn das Berufungsgericht hätte die Bewertung, der Beklagte könne aufgrund seines Alters und seiner gesundheitlichen Verfassung die Fort- setzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB verlangen, nicht allein auf Grundlage der vom Beklagten vorgelegten Atteste, sondern erst nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der vom Beklagten behaupteten Erkrankungen vornehmen dürfen. 1. Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht allerdings davon ausge- gangen, dass die am 29. September 2016 ausgesprochene Kündigung des Miet- verhältnisses wegen Eigenbedarfs begründet war und gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB das Vertragsverhältnis beendet hat. 10 11 12 - 7 - a) Entgegen der - im Rahmen ihrer Anschlussrevision ausgeführten - Auf- fassung der Revisionserwiderung genügt das Kündigungsschreiben vom 29. September 2016 den (formellen) Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB. aa) Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Kündi- gungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Ver- mieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Der Zweck dieses Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erfor- derliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drucks. VI/1549, S. 6 f. [zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF]; 14/4553, S. 66). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungs- grund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschie- den werden kann (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 19; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, NZM 2017, 559 Rn. 20; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 15; jeweils mwN). Eine solche Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hin- nehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszu- richten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserforder- nis gerade verwehrt werden soll (Senatsurteile vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO). Zu hohe formale Anfor- derungen sind dabei mit Blick auf diesen Zweck des Begründungserfordernisses aber unangebracht (so ausdrücklich BT-Drucks. 14/4553, S. 66). Bei einer Kün- digung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Per- son an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, aaO; vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NJW 2014, 2102 Rn. 7; vom 17. März 2010 - VIII ZR 70/09, NZM 2010, 400 Rn. 8). 13 14 - 8 - bb) Die beschriebenen Anforderungen erfüllt das Kündigungsschreiben des Klägers vom 29. September 2016, in welchem mitgeteilt wird, dass der Klä- ger den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs geltend macht, weil er diese für seine Tochter benötige, die zum Beginn ihres Studiums im Wintersemester 2017/2018 in Berlin aus dem elterlichen Haushalt ausziehen und dort einen eige- nen Haushalt begründen wolle. Soweit die Revisionserwiderung ihre gegenteilige Auffassung auf die Annahme stützt, dass der Kläger beziehungsweise seine Tochter tatsächlich von vornherein die Absicht verfolgt hätten, die Wohnung "in anderer Art" als im Kündigungsschreiben angegeben - namentlich gemeinsam mit einem Freund oder einer Wohngemeinschaft - zu nutzen und deshalb der im Kündigungsschreiben genannte Kündigungsgrund tatsächlich gar nicht bestan- den habe, verkennt sie bereits den beschriebenen Zweck des Begründungser- fordernisses und vermengt diesen unzulässigerweise mit der Prüfung des Vorlie- gens des angegebenen Kündigungsgrunds. Mit der Angabe, dass die Tochter in der Wohnung einen eigenen Haus- stand begründen wolle, hat der Kläger die Person und deren Interesse an der Erlangung der Wohnung ausreichend identifizierbar angegeben und es dem Be- klagten ermöglicht, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten. Weitere - und nach zutreffender Beurteilung des Berufungsgerichts auch erst im weiteren Verlauf konkretisierte - Überlegungen der Tochter, die Wohnung zusammen mit einem Freund oder anderen Personen in Form einer Wohngemeinschaft nutzen zu wollen, begründen demgegenüber keine unter- schiedliche Eigenbedarfslage sowie erst recht keinen "anderen Kündigungs- grund". Vielmehr handelt es sich dabei um die Angabe zusätzlicher Tatsachen, die der näheren Erläuterung, Ergänzung und Ausfüllung des geltend gemachten Kündigungsgrundes dienen und nach der Rechtsprechung des Senats als solche grundsätzlich auch noch im Prozess nachgeschoben werden können (vgl. 15 16 - 9 - Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, WuM 2007, 515 Rn. 25). Inso- weit übersieht die Revisionserwiderung, dass das in § 573 Abs. 3 BGB ge- schützte Informationsbedürfnis des Mieters von den weitergehenden - vom Be- streiten des beklagten Mieters abhängigen - Anforderungen an die substantiierte Darlegung der tatbestandlichen Kündigungsvoraussetzungen im Prozess zu un- terscheiden ist; erst recht ist die Feststellung des Gerichts, ob die Kündigung gerechtfertigt ist, nicht auf der Grundlage des Kündigungsschreibens, sondern einer umfassenden gerichtlichen Prüfung der Begründetheit der Räumungs- und Herausgabeklage zu treffen (vgl. BVerfG, NJW 1998, 2662 f.; NZM 2003, 592 f. [jeweils zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF]). Dementsprechend ist vorliegend auch die Frage, inwieweit sich bestimmte Einzelheiten der beabsichtigten Nutzung - wie das gemeinsame Wohnen mit wei- teren Personen - bereits im Kündigungszeitpunkt abschließend konkretisiert hat- ten, nicht für die Erfüllung der formellen Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB entscheidend, sondern kann gegebenenfalls (und ist vom Berufungsgericht inso- weit auch berücksichtigt worden) für die Prüfung von Bedeutung sein, ob der Ver- mieter oder einer seiner Angehörigen die betreffende Wohnung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB benötigen, also ob ein auf vernünftige und nachvollzieh- bare Gründe gestützter Eigenbedarfswunsch auch ernsthaft verfolgt wird. cc) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung war es zur Ge- währleistung des von § 573 Abs. 3 BGB gesicherten Informationsbedürfnisses des Mieters schließlich nicht erforderlich, dass das Kündigungsschreiben Anga- ben zu anderen Immobilien des Klägers enthielt, um beurteilen zu können, "wo- raus sich ein Kündigungsgrund ergeben kann" und "ob Rechtsmissbrauch vor- liegt". Das Begründungserfordernis dient auch nicht dazu, eine aus Sicht des Vermieters bestehende Alternativlosigkeit der Kündigung aufzuzeigen oder sonst den Mieter schon im Vorfeld eines etwaigen späteren Kündigungsprozesses auf 17 18 - 10 - rechtliche Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen (vgl. Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 16; vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 19). Insoweit vermischt die Revisionserwiderung erneut das formale Begründungserfordernis nach § 573 Abs. 3 BGB mit Aspekten der Prü- fung der Begründetheit der Kündigung. Überdies wusste der Beklagte, worauf die Revisionserwiderung selbst hinweist, ausweislich seiner Ausführungen in der Klageerwiderung offenbar bereits im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungser- klärung von mindestens zwei weiteren Wohnungen, die im Eigentum des Klägers standen, so dass jedenfalls insoweit ohnehin kein Anlass bestanden hätte, diese Umstände erneut im Kündigungsschreiben anzusprechen (vgl. Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO; vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 317/10, NZM 2011, 706 Rn. 10). b) Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Wunsch des Klägers, die Wohnung seiner Tochter zum Studienbeginn im Oktober 2017 für die Gründung eines eigenen Hausstands zur Verfügung zu stel- len, von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist und insoweit die Anforderungen des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB er- füllt (vgl. hierzu etwa Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 17 ff. mwN). Dabei hat es nach durchgeführter Beweisaufnahme ohne erkennbare Rechtsfehler die Überzeugung gewonnen, dass es sich nicht um eine sogenannte Vorratskündigung (vgl. hierzu etwa Senatsurteile vom 23. Septem- ber 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 22; vom 29. März 2017 - VIII ZR 44/16, WuM 2017, 342 Rn. 22; jeweils mwN) handelte, sondern der Eigennut- zungswunsch bereits im Kündigungszeitpunkt ernsthaft verfolgt worden ist, auch wenn die Tochter zum Zeitpunkt der Kündigung noch keine konkrete Vorstellung davon gehabt hat, ob sie die Wohnung mit einem Freund oder weiteren Personen zum Zwecke einer Wohngemeinschaft werde nutzen wollen. Soweit die Revisi- onserwiderung diesbezüglich vermeintliche "Unstimmigkeiten" zwischen den 19 - 11 - Kündigungsschreiben und den im Laufe des Rechtsstreits getätigten Angaben erkennen möchte, erschließt sich bereits nicht und wird auch nicht näher erläu- tert, weshalb sich hieraus - selbst wenn die Nutzung gemeinsam mit anderen Personen von Anfang an geplant gewesen sein sollte - Zweifel an der Ernsthaf- tigkeit des Nutzungswillens ergeben könnten. Richtigerweise hat das Berufungsgericht auch kein rechtsmissbräuchli- ches Verhalten des Klägers darin erblickt, dass er eine andere in seinem Eigen- tum stehende 1,5-Zimmerwohnung ( straße ) im Sommer 2015 nicht nach § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB befristet vermietet hat, um diese seiner Tochter - statt der vom Beklagten bewohnten Wohnung - ab Herbst 2017 zur Ver- fügung stellen zu können. Wie der Senat bereits entschieden hat, stellt eine Ei- genbedarfskündigung mit Blick auf die in Art. 14 Abs. 1 GG gewährleistete Rechtsstellung des Eigentümers und angesichts der von den Gerichten grund- sätzlich zu achtenden Lebensplanung selbst im Fall vorhandener Alternativwoh- nungen keinen Rechtsmissbrauch dar, wenn der Vermieter vernünftige und nach- vollziehbare Gründe für das Festhalten an der Eigenbedarfskündigung anführen kann (vgl. Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215 Rn. 18; vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 16). Vor diesem Hintergrund konnte vom Kläger erst recht nicht verlangt werden, dass er das Vorhandensein einer möglichen Alternativwohnung überhaupt erst dadurch ermöglichte, dass er bereits im Sommer 2015 - mithin über ein Jahr vor Aus- spruch der Kündigung und über zwei Jahre vor dem beabsichtigten Einzug der Tochter in die vom Beklagten bewohnten Räumlichkeiten - eine andere Wohnung nur befristet vermietete, nur weil es vor längerer Zeit - im Jahr 2013 - Pläne ge- geben hatte, dass seine Tochter nach dem Abitur dort einziehen könnte. 20 - 12 - c) Schließlich begegnet auch die Annahme des Berufungsgerichts, der in einem Mieterhöhungsprozess betreffend die streitgegenständliche Wohnung zwi- schen den Parteien am 26. Oktober 2016 - also nach Zugang der Kündigungser- klärung vom 29. September 2016 - geschlossene Prozessvergleich stehe der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen, keinen revisionsrechtlichen Beden- ken. Das Berufungsgericht hat diesen Vergleich, in welchem der Beklagte einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung von 423,55 € auf 480,42 € mit Wir- kung seit dem 1. Mai 2016 zugestimmt hat, dahingehend ausgelegt, dass die kurz zuvor ausgesprochene Eigenbedarfskündigung von dieser Vereinbarung nicht berührt werden sollte. Bei Individualvereinbarungen und -erklärungen darf deren Auslegung durch den Tatrichter vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denk- gesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Ausle- gungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revi- sion gerügten Verfahrensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteile vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 66/19, juris Rn. 29; vom 20. Februar 2019 - VIII ZR 7/18, BGHZ 221, 145 Rn. 31; vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, BGHZ 212, 248 Rn. 35). Derartige Fehler sind dem Berufungsgericht vorliegend nicht unter- laufen. Soweit die Revisionserwiderung der Auffassung ist, die Weiterverfolgung der von ihm im Vorprozess geforderten Mieterhöhung durch den Kläger könne nur so verstanden werden, dass die Eigenbedarfskündigung vom 29. September 2016 ihrerseits nicht mehr weiterverfolgt werde, und dass es bei wirtschaftlicher Betrachtung außerdem keinen Sinn mache, sich über einen geringfügigen Miet- erhöhungsbetrag zu einigen, wenn auf der anderen Seite der Bestand des ge- samten Mietverhältnisses mit allen nachteiligen Folgen für den Beklagten weiter- hin im Streit stehe, trifft dies nicht zu. Im Gegenteil liegt nahe, dass der Kläger trotz ausgesprochener Eigenbedarfskündigung - die er zudem im Schriftsatz vom 21 22 - 13 - 26. August 2017 wiederholte - das wirtschaftlich nachvollziehbare Interesse (wei- ter-)verfolgte, bis zur (nach wie vor ausstehenden) Entscheidung über die Wirk- samkeit der von ihm ausgesprochenen Kündigung eine Zustimmung des Beklag- ten zur daneben erstrebten Mieterhöhung zu erlangen, und dass die Parteien diesem Interesse mit dem Vergleich vom 26. Oktober 2016 Rechnung getragen haben. 2. Mit Erfolg beanstandet die Revision jedoch, dass die tatrichterliche Wür- digung des Berufungsgerichts, der Beklagte könne gemäß §§ 574, 574a BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen, auf mehreren revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern beruht. Das Berufungsgericht durfte sich nicht allein auf Grundlage der vom Beklagten vorgelegten Atteste die Überzeugung bilden, die Beendigung des Mietverhältnisses bedeute aufgrund seines gesundheitlichen Zustands eine Härte für diesen, welche auch unter Wür- digung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen sei. Vielmehr hätte es der Einholung eines - von beiden Parteien wiederholt als Beweismittel angebotenen - Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Aus- wirkungen der vom Beklagten behaupteten Erkrankung auf dessen Lebensfüh- rung im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung bedurft. a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerecht- fertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietver- hältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfest- stellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der beiderseitigen Inte- ressen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbegriffe der genann- 23 24 - 14 - ten Bestimmung hat das Revisionsgericht zwar den tatrichterlichen Beurteilungs- spielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Beru- fungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maß- stäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinrei- chend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215 Rn. 23; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 26, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 30; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24; vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564 Rn. 21; vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143 unter II 2; jeweils mwN). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurtei- lung des Berufungsgerichts jedoch nicht stand. b) Bereits die Annahme, die Beendigung des Mietverhältnisses bedeute für den Beklagten wegen seines fortgeschrittenen Alters und seiner gesundheit- lichen Verfassung eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB, beruht auf wesentlichen, von der Revision gerügten Verfahrensverstößen, so dass es an einer tragfähigen Tatsachengrundlage für die Überzeugungsbildung des Beru- fungsgerichts fehlt (§ 286 Abs. 1 ZPO). aa) Noch nicht zu beanstanden ist, dass das Berufungsgericht auch das Alter des Beklagten und dessen auf mehr als dreißigjähriger Mietdauer beru- hende Verwurzelung in der Wohnungsumgebung in seine Beurteilung, ob ein Härtegrund vorliegt, miteinbezogen hat. Denn aus seinen Erwägungen wird hin- reichend deutlich, dass es diese Umstände nicht bereits für sich genommen, son- dern nur im Rahmen der Gesamtwürdigung mit den von ihm weiterhin bejahten gesundheitlichen Problemen als Härtegrund anerkannt hat. Damit hat es hinrei- chend berücksichtigt, dass sich die Faktoren Alter und lange Mietdauer mit einer 25 26 - 15 - damit einhergehenden langjährigen Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unter- schiedlich stark auswirken können und deshalb ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen im Falle eines erzwungenen Wohnungs- wechsels grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB rechtfertigen (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 30 mwN). bb) Zu Recht rügt die Revision allerdings, dass das Berufungsgericht allein aufgrund der vom Beklagten vorgelegten Atteste zu der Überzeugung gelangt ist, dieser leide unter den von ihm behaupteten Erkrankungen und sei aufgrund des- sen "räumungsunfähig". (1) Zwar hat der Senat bereits entschieden, dass von einem Mieter, der geltend macht, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung nicht zu- zumuten, als medizinischem Laien über die Vorlage eines (ausführlichen) fach- ärztlichen Attests hinaus nicht verlangt werden könne, noch weitere - meist nur durch einen Gutachter zu liefernde - Angaben zu den gesundheitlichen Folgen, insbesondere zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchtender ge- sundheitlicher Nachteile zu tätigen (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 48, im Anschluss an BVerfG, NJW-RR 1993, 463, 464). Gemes- sen hieran hat der Beklagte seiner Substantiierungslast als derjenige, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen einer für ihn unzumutbaren Härte ver- langt, vorliegend genügt. Verfehlt wäre es insoweit zwar, mit dem Berufungsge- richt diesbezüglich (auch) auf das medizinisch-orthopädische Attest vom 7. Sep- tember 2017 des "MVZ " abzustellen, aus dem sich lediglich ergibt, dass der Beklagte bei einem Umzug Hilfe für die Durchführung (vor allem beim Heben schwerer Gegenstände) in Anspruch nehmen sollte. Aber der Be- 27 28 - 16 - klagte hat im Verlauf des Rechtsstreits mehrere Atteste des Facharztes für Ner- venheilkunde Dr. M. (vom 13. Dezember 2013, vom 16. Juli 2017 und vom 10. Mai 2018) vorgelegt, nach denen sich der Beklagte bei ihm seit Mai 2005 wegen einer rezidivierenden depressiven Erkrankung mit psychosomatischer Be- gleitsymptomatik in Behandlung befinde und ein Umzug aus ärztlicher Sicht un- weigerlich zu einer weiteren Krankheitsverschlimmerung führen würde. (2) Allerdings hat der Kläger die Behauptungen des Beklagten zu diesen attestierten gesundheitlichen Beeinträchtigungen wiederholt in prozessual aus- reichender Weise bestritten und zum Beweis - unter Verweis auf die Beweislast des Beklagten - mehrfach die Einholung eines entsprechenden gerichtlichen Sachverständigengutachtens beantragt. Auch der Beklagte hat die Einholung entsprechender Gutachten angeboten, um seinerseits Beweis für die Erkrankun- gen zu bringen. Mithin hätte das Berufungsgericht mangels eigener Sachkunde nicht allein aufgrund der vom Beklagten vorgelegten Atteste vom Bestehen der behaupteten Erkrankungen ausgehen dürfen, sondern hätte vielmehr ein ent- sprechendes gerichtliches Sachverständigengutachten einholen müssen. (a) Soweit die Revisionserwiderung demgegenüber meint, einer weiteren Beweiserhebung zum Gesundheitszustand des Beklagten habe es schon man- gels ausreichend substantiiertem Bestreiten des Klägers nicht bedurft, verkennt sie, dass sich eine Partei über Tatsachen, die - wie hier Art und Ausmaß der behaupteten Erkrankungen sowie die feststellbaren oder zumindest zu befürch- tenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels - nicht Gegen- stand ihrer eigenen Wahrnehmung gewesen sind, nach § 138 Abs. 4 ZPO mit Nichtwissen erklären darf. Sie ist grundsätzlich nicht verpflichtet, diese Tatsa- chen zu überprüfen, um sich näher zu ihnen äußern zu können, und muss im Rahmen des Bestreitens auch nichts weiter substantiiert darlegen (vgl. etwa Senatsurteile vom 29. Januar 2020 - VIII ZR 385/18, NJW-RR 2020 Rn. 66; vom 29 30 - 17 - 6. April 2016 - VIII ZR 71/10, NJW 2016, 3589 Rn. 31; jeweils mwN). Dessen ungeachtet hat sich der Kläger vorliegend sogar, wie die Revision unter Verweis auf den klägerischen Vortrag in den Tatsacheninstanzen belegt, jeweils konkret und detailliert mit den vom Beklagten behaupteten Erkrankungen und der Frage auseinandergesetzt, inwieweit diese überhaupt einem Umzug entgegenstünden. (b) Hiervon ausgehend hätte sich das Berufungsgericht im Rahmen seiner Überzeugungsbildung nicht allein auf die vom Kläger vorgelegten Atteste stützen dürfen. Vielmehr hat der Senat betreffend die Härtefallprüfung nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB mehrfach ausdrücklich darauf hingewiesen, dass auch dann, wenn ein Mieter durch Vorlage eines fachärztlichen Attests geltend macht, ihm sei ein Umzug wegen einer von ihm näher bezeichneten schweren Erkrankung nicht zu- zumuten, im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig die - beim Fehlen eines entsprechenden Beweisantritts sogar von Amts wegen vorzunehmende (§ 144 ZPO) - Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Um- fang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich ist (siehe Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 44; VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 38; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 29; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 19). Dabei sind nicht nur Feststellungen zu der Art und dem Ausmaß der Erkrankungen sowie den damit konkret einher- gehenden gesundheitlichen Einschränkungen, sondern auch zu den konkret fest- stellbaren oder zumindest zu befürchtenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels zu treffen, wobei im letzteren Fall auch die Schwere und der Grad der Wahrscheinlichkeit der zu befürchtenden gesundheitlichen Einschrän- kungen zu klären ist (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO; VIII ZR 167/17, aaO; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, aaO). Erst dies versetzt den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage, sich einerseits 31 - 18 - von der bestehenden Erkrankung und andererseits von den Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, ein ausreichendes Bild zu ma- chen und diese anschließend im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendi- gen Abwägung sachgerecht zu gewichten. Hiernach bestand auch vorliegend die Verpflichtung zur Einholung eines entsprechenden Sachverständigengutachtens. Die pauschale Begründung des Berufungsgerichts, über die vorgelegten (von ihm teilweise als "Gutachten" be- zeichneten) Atteste hinaus erscheine die Einholung eines "weiteren Sachverstän- digengutachtens […] nicht angezeigt" ist zudem schon deshalb verfehlt, weil im vorliegenden Verfahren erstmalig ein - von beiden Parteien ausdrücklich und mehrfach beantragtes - Sachverständigengutachten zum gesundheitlichen Zu- stand des Beklagten und den aufgrund dessen für ihn mit einem erzwungenen Umzug zu erwartenden Konsequenzen eingeholt werden sollte. Überdies ist die nicht näher hinterfragte Übernahme der Schilderungen aus den Attesten durch das Berufungsgericht auch bereits deshalb nicht nachzuvollziehen und musste sich vielmehr die Notwendigkeit einer gerichtlichen Begutachtung aufdrängen, weil in einem vorherigen Kündigungsrechtsstreit zwischen den Parteien der Ge- richtsgutachter Dr. L. mit psychiatrischem Gutachten vom 16. Juni 2015 - auf welches das Berufungsgericht nach Beiziehung der Akten sogar ausdrücklich Be- zug genommen hat - zu dem Ergebnis gekommen war, es fänden sich keine Hin- weise für eine klinisch relevante depressive Symptomatik des Beklagten und auch keine Hinweise dafür, dass der Verlust der Wohnung zu einer erheblichen Verschlechterung seines gesundheitlichen Zustandes führen würde. c) In der Folge ist auch die vom Berufungsgericht vorgenommene Interes- senabwägung rechtsfehlerhaft, weil das Berufungsgericht - wie ausgeführt - die Abwägung auf unzureichende Tatsachenfestellungen zum Vorliegen von Härte- 32 33 - 19 - gründen auf Seiten des Beklagten gestützt hat und ihm damit auch eine sachge- rechte Gewichtung in der sich anschließenden Abwägung gegenüber den Ver- mieterinteressen nicht möglich war. Dabei wird die nunmehr mit dem Rechtsstreit befasste Kammer weiterhin zu beachten haben, auch dem Erlangungsinteresse des Klägers den mit Blick auf die grundrechtlich verbürgte Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) angezeigten Stellenwert einzuräumen. Denn das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleistete Eigentum, welches den Gerichten ver- bietet, dem Vermieter entgegen seinen auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen basierenden Vorstellungen auf die Nutzung anderer Räume zu verwei- sen, ist nicht nur bei der Auslegung und Anwendung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, sondern auch bei der Interessenabwägung nach § 574 BGB zu beachten (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 56; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, aaO Rn. 34; jeweils mwN). Die vom Berufungsgericht für maßgeblich erachteten Erwägungen, die alleinste- hende Tochter sei als derzeit noch im Haushalt des Klägers wohnhaft "nicht von Wohnungslosigkeit bedroht" und sei zur beabsichtigten Gründung einer Wohn- gemeinschaft nicht auf die streitgegenständliche Wohnung angewiesen, lassen insoweit eine hinreichende Auseinandersetzung indes nicht erkennen. d) Schließlich hat das Berufungsgericht auch seine Prognoseentschei- dung bezüglich eines möglichen Wegfalls der Härtegründe (§ 574a Abs. 2 Satz 2 BGB) bislang nicht mit Tatsachen untermauert. Außerdem lassen seine Ausfüh- rungen besorgen, dass es angenommen hat, die Gerichte hätten im Falle eines ungewissen Wegfalls einer bestehenden Härte zwingend eine unbefristete Fort- setzung des Mietverhältnisses anzuordnen. Dies trifft nicht zu, weil das Gesetz den Gerichten ein - rechtsfehlerfrei auszuübendes - Ermessen einräumt (Senats- urteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 69; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, aaO Rn. 42). Nach den in den Gesetzesmaterialien zum Aus- 34 - 20 - druck gekommenen Vorstellungen, die letztlich auch in die unveränderte Fas- sung der §§ 574 ff. BGB eingeflossen sind (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 68), soll im Regelfall die Fortsetzung des Mietverhältnisses nur auf bestimmte Zeit erfol- gen (BT-Drucks. V/2317, S. 2). III. Die auf eine "uneingeschränkte" Klageabweisung (wegen formeller und materieller Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung vom 29. September 2016) gerichtete Anschlussrevision (§ 554 ZPO) des Beklagten ist bereits unzulässig, da dieser durch das angefochtene Urteil nicht beschwert ist. Der Revisionsbeklagte kann sich dem Rechtsmittel des Gegners nur an- schließen, wenn und soweit ihn das Berufungsurteil beschwert (vgl. BGH, Urteile vom 22. Januar 2021 - V ZR 12/19, juris Rn. 53; vom 28. Januar 2011 - V ZR 147/10, WM 2011, 1950 Rn. 29; vom 17. August 2011 - I ZR 108/09, GRUR 2011, 1043 Rn. 22; vom 31. Mai 1995 - VIII ZR 267/94, NJW 1995, 2563 unter II). Dies setzt voraus, dass das Berufungsurteil zu seinen Gunsten abgeändert werden kann (vgl. Senatsurteil vom 31. Mai 1995 - VIII ZR 267/94, aaO). Unzulässig ist daher die Anschließung mit einem Antrag, der dem bereits in der Vorinstanz zu- erkannten Klageantrag entspricht (BGH, Urteil vom 22. Januar 2021 - V ZR 12/19, aaO). So liegt es aber hier, denn das Berufungsgericht hat die vom Amtsgericht ausgesprochene Klageabweisung - wenn auch aus anderen rechtlichen Grün- den - bestätigt. Das Amtsgericht hat die Klage auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten angemieteten Wohnung mit der Begründung abgewiesen, die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung sei aus formellen und materiellen Gründen unwirksam und das Mietverhältnis damit nicht beendet worden. Das Be- 35 36 37 - 21 - rufungsgericht hat demgegenüber zugunsten des Klägers die Kündigung für be- gründet erachtet. Es hat dann aber auf den von dem Beklagten im Wege des Widerspruchs gegen die Kündigung erhobenen Anspruch auf Vertragsfortset- zung nach §§ 574, 574a BGB - wie nach materiellem Recht (§ 574 Abs. 2 Satz 1 BGB: "durch Urteil bestimmt") und nach der Prozessvorschrift des § 308a ZPO von Amts wegen für den Fall des Bestehens eines Fortsetzungsanspruchs vor- gesehen ("hat es in dem Urteil auch ohne Antrag auszusprechen") - die Fortset- zung des Mietverhältnisses angeordnet. Durch diese Entscheidung ist der Be- klagte, der mit seiner Anschlussrevision eine "uneingeschränkte" Klageabwei- sung im Sinne des amtsgerichtlichen Urteils herbeiführen möchte, indes nicht be- schwert. Denn das Berufungsgericht hat - zwar mit anderem rechtlichen Ansatz, aber im Ergebnis im Einklang mit dem Amtsgericht - das Mietverhältnis ebenfalls als fortbestehend angesehen und demzufolge lediglich die vom Amtsgericht aus- gesprochene Klageabweisung bestätigt (vgl. insbesondere auch das Senatsurteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, aaO Rn. 21 [zu § 528 ZPO]). Selbst wenn die rechtliche Beurteilung der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung durch das Berufungsgericht insoweit rechtsfehlerhaft wäre, könnte der Beklagte daher keine Abänderung des Berufungsurteils zu seinen Gunsten erreichen. Schließlich ergibt sich die Beschwer des Beklagten auch nicht daraus, dass das Berufungsurteil auf die Revision des Klägers aufzuheben ist; denn die Beschwer muss aus dem angefochtenen Urteil, nicht aus der Beseitigung dieses Urteils durch das Revisionsgericht folgen (BGH, Urteile vom 22. Januar 2021 - V ZR 12/19, aaO Rn. 54; vom 31. Mai 1995 - VIII ZR 267/94, aaO). Die im Rahmen der Anschlussrevisionsbegründung vorgebrachten Rügen der Revisionserwiderung hat der Senat allerdings - wie ausgeführt - vollständig im Rahmen der Revision des Berufungsurteils berücksichtigt. - 22 - IV. Nach alledem war das angefochtene Urteil auf die Revision des Klägers und unter Verwerfung der Anschlussrevision des Beklagten aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da sie aus den ausgeführten Gründen nicht zur End- entscheidung reif ist, zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO); dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 13.11.2017 - 237 C 205/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 24.09.2018 - 64 S 2/18 - 38

ECLI:DE:BGH:2019:220519UVIIIZR180.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 180/18 Verkündet am: 22. Mai 2019 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 574 Abs. 1 Satz 1 a) Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses setzt nicht voraus, dass die auf Seiten des Mieters bestehende Härte die Interessen des Vermieters deutlich überwiegt. Maß- gebend ist allein, ob sich ein Übergewicht der Belange der Mieterseite feststellen lässt, also die Interessenabwägung zu einem klaren Ergebnis führt. b) Da sich ein hohes Alter eines Mieters und/oder eine lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden langjährigen Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unter- schiedlich stark auswirken können, rechtfertigen diese Umstände ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen im Falle eines erzwunge- nen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB. Kommen zu diesen Umständen Erkrankungen hinzu (hier Demenz gemischter Genese), aufgrund derer beim Mieter im Falle seines Herauslösens aus seiner näheren Umgebung eine - nach ihrem Grad nicht näher festgestellte - Verschlech- terung seines gesundheitlichen Zustands zu erwarten steht, kann dies in der Ge- samtschau zu einer Härte führen. Wenn der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug nicht zulässt oder im Falle eines Wohnungswechsels zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situa- tion des (schwer) erkrankten Mieters besteht, kann sogar allein dies einen Här- tegrund darstellen (Bestätigung von Senatsurteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Rn. 20). - 2 - c) Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels sub- stantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht, haben sich die Tatsacheninstanzen beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haf- tendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwar- tende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann (Bestätigung von Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24, 29). d) Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Partei- en im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei haben die Gerichte zu berücksichti- gen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel des § 574 BGB ande- rerseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten (im Anschluss an BVerfG, NJW-RR 1999, 1097; NJW-RR 1993, 1358), so dass auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen ist (im Anschluss an BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; 1995, 1480, 1481). Diesen Vorgaben werden die Gerichte nicht gerecht, wenn sie (wie das Beru- fungsgericht) dem Vermieter, der die Mietwohnung zum Zwecke der Selbstnut- zung erworben hat, bei der Gewichtung und Abwägung der gegenläufigen Belan- ge eine geringere Bedeutung zumessen als bei der Beurteilung, ob dieses Vorge- hen einen Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begründet, und ei- nem solchen Nutzungswunsch einen geringeren Stellenwert als einem Eigenbe- darf des ursprünglichen Vermieters zuweisen. e) Im Rahmen der Interessenabwägung haben die Gerichte nicht nur die Lebenspla- nung des Vermieters zu respektieren, sondern dürfen auch bezüglich der Interes- sen des Mieters ihre Vorstellungen über den einzuschlagenden Weg nicht an des- sen Stelle setzen (im Anschluss an BVerfG, Beschluss vom 27. Januar 1994 - 1 BvR 2067/93, juris Rn. 4 f.). Dies gilt insbesondere dann, wenn es um das Schicksal älterer Personen geht. f) Die Abwägung der gegenläufigen Interessen hat sich stets an den konkreten Um- ständen des zu beurteilenden Einzelfalls auszurichten. Dabei kommt weder den Belangen des Vermieters noch den Interessen des Mieters von vornherein ein größeres Gewicht zu als denen der Gegenseite. Aus diesen Gründen ist es (an- ders als das Berufungsgericht annimmt) nicht zulässig, Kategorien zu bilden, in denen generell die Interessen einer Seite überwiegen (hier: Selbstnutzungs- wunsch des Erwerbers einer vermieteten Wohnung einerseits; nach langer Miet- dauer eintretender Eigenbedarf des ursprünglichen Vermieters andererseits). - 3 - BGB § 574 Abs. 2 Der Härtegrund des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Ersatz- wohnraums ist nicht bereits dann gegeben, wenn im Gemeindegebiet gerichtsbe- kannt eine angespannte Wohnlage herrscht, die auch zum Erlass von diesem Um- stand Rechnung tragenden Verordnungen geführt hat. Eine festgestellte und/oder in Verordnungen zugrunde gelegte angespannte Wohnlage kann allenfalls ein gewis- ses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB darstellen, das in Verbindung mit substantiiertem (unstreitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag zu konkret ergriffenen Maßnahmen zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann, dass angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter (und seine Familien- oder Haushaltsangehörigen) nicht zu erlangen ist. BGB § 574a Abs. 2 Wenn auf Seiten des Vermieters dringender Wohnbedarf besteht, haben die Gerichte im Falle eines Überwiegens der Mieterinteressen im Rahmen der von ihnen zu tref- fenden Ermessensentscheidung sorgfältig zu prüfen, ob eine Fortsetzung des Miet- verhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet werden soll. ZPO § 144 a) Macht ein Mieter unter Vorlage eines ärztlichen Attests geltend, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung nicht zuzumuten, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig die - beim Fehlen eines entsprechenden Beweisan- tritts von Amts wegen vorzunehmende - Einholung eines Sachverständigengut- achtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschrie- benen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich (Bestätigung und Fortentwicklung von Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 29). b) Vom Mieter ist als medizinischen Laien über die Vorlage eines solchen (ausführli- chen) fachärztlichen Attests hinaus nicht zu verlangen, noch weitere - meist nur durch einen Gutachter zu liefernde - Angaben zu den gesundheitlichen Folgen, insbesondere zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchtender ge- sundheitlicher Nachteile zu tätigen (im Anschluss an BVerfG, NJW-RR 1993, 463). BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 4 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. April 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin vom 9. Mai 2018 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungs- gericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte zu 1 und ihr inzwischen verstorbener Ehemann mieteten im Jahr 1974 von der Rechtsvorgängerin des Klägers eine in einem Mehrfamilien- haus gelegene Dreizimmerwohnung in Berlin mit einer Grundfläche von 73,03 qm an. Die zuletzt geschuldete monatliche Kaltmiete beträgt 482 €. Au- ßer der im Jahr 1937 geborenen Beklagten zu 1 leben in der Wohnung noch ihre beiden Söhne, die Beklagten zu 2 und zu 3, die beide seit längerem das 50. Lebensjahr überschritten haben. 1 - 5 - Der Kläger ist seit dem 12. August 2015 Eigentümer der Wohnung. Da- neben hat er eine weitere, im selben Anwesen gelegene Dreizimmerwohnung mit einer Wohnfläche von 64,95 qm erworben, die an die von den Beklagten genutzten Mieträume angrenzt und von einem älteren Ehepaar bewohnt wird. Er selbst lebt bislang mit seiner Ehefrau und zwei kleinen Kindern zur Miete in einer 57 qm großen Zweizimmerwohnung. Mit Anwaltsschreiben vom 22. Januar 2016 erklärte der Kläger gegen- über der Beklagten zu 1 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Oktober 2016 wegen Eigenbedarfs und wiederholte die Kündigung in der Klageschrift vom 21. November 2016. Die Beklagte zu 1 widersprach der Kün- digung und berief sich auf das Vorliegen von Härtegründen. Mit Schriftsatz vom 8. Juni 2017 sprach der Kläger zudem die fristlose außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen eines zwischen ihm und dem Beklagten zu 2 stattgefundenen Vorfalls aus. Weiter erklärte er mit Anwaltsschreiben vom 2. März 2017 auch gegen- über den Mietern der Nachbarwohnung wegen Eigenbedarfs die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. November 2017. Der Kläger hat gel- tend gemacht, es sei langfristig geplant, beide Wohnungen zu verbinden und als Einheit zu nutzen. Das Amtsgericht hat der vom Kläger erhobenen Räumungsklage auf- grund der am 22. Januar 2016 ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Be- klagten hat das Landgericht unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils die Klage abgewiesen und angeordnet, dass sich das Mietverhältnis nach §§ 574, 574a BGB infolge einer nicht zu rechtfertigenden Härte für die Beklagte zu 1 auf 2 3 4 5 - 6 - unbestimmte Zeit verlängere. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Re- vision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, WuM 2018, 584) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im We- sentlichen ausgeführt: Dem Kläger stünden Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung gegen die Beklagten nach §§ 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB nicht zu. Die fristlose Kündigung vom 8. Juni 2017 habe nicht zur Beendigung des Miet- verhältnisses geführt. Allerdings habe die am 22. Januar 2016 ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs das Mietverhältnis gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB mit Ablauf des 31. Oktober 2016 beendet. Nach den - auch für das Berufungsgericht maßgeblichen - Feststellungen des Amtsgerichts sei ein Eigenbedarfsinteresse des Klägers gegeben. Der Eigenbedarfswunsch des Klägers habe sich in Bezug auf die streitgegenständliche Wohnung auch nicht später geändert, denn die von den Beklagten genutzte Wohnung solle in jedem Fall, also unabhängig davon, ob auch die später ebenfalls gekündigte Nach- barwohnung frei werde, durch die Familie des Klägers genutzt werden. 6 7 8 - 7 - Gleichwohl könne der Kläger nicht die Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangen. Denn das wirksam gekündigte Mietverhältnis habe sich nach §§ 574, 574a BGB wegen einer nicht zu rechtfertigenden Härte für die Beklagte zu 1 auf unbestimmte Zeit verlängert. Unter einer Härte in diesem Sinne seien alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung eintreten könnten. Dabei genüge es - insbesondere bei gesundheitlichen Nachteilen -, wenn sie mit einiger Sicherheit zu erwarten stünden. Im Streitfall träfen auf Seiten der Beklagten zu 1 eine Reihe von erhebli- chen Nachteilen zusammen. Zu ihrem hohen Alter von derzeit 79 Jahren und ihrer durch ärztliches Attest belegte Demenzerkrankung komme ihre durch die lange Mietdauer von deutlich mehr als 40 Jahren bewirkte Verwurzelung in der bisherigen Umgebung hinzu. Das ärztliche Attest lege nahe, dass eine Ver- schlechterung des gesundheitlichen Zustands der Beklagten zu 1 im Falle eines Herauslösens aus ihrer bisherigen Umgebung ernsthaft zu befürchten stehe. Des Weiteren sei in Anbetracht des angespannten Berliner Wohnungsmarkts und der beengten Vermögens- und Einkommensverhältnisse der Beklagten ein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaf- fen. Dies belegten auch die erfolglosen Bemühungen der Beklagten, eine ande- re Wohnung zu finden. Die Beklagte zu 1 müsse sich insoweit nicht darauf ver- weisen lassen, für sich allein Ersatzwohnraum zu suchen, denn sämtliche Be- klagten könnten als Familienangehörige das Zusammenleben in einer Wohnung beanspruchen. Dementsprechend stelle die Härtefallregelung des § 574 Abs. 1 BGB auch ausdrücklich auf die "Familie" des Mieters ab. Die mit der Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagte zu 1 ver- bundene Härte sei auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Klä- 9 10 11 - 8 - gers nicht zu rechtfertigen. Zwar sei bei der gebotenen Abwägung der beider- seitigen Interessen zu berücksichtigen, dass dem Erlangungsinteresse des Klä- gers ein hohes Gewicht beizumessen sei, zumal er und seine Familie aufgrund ihrer derzeit prekären Wohnsituation, die sich mit dem weiteren Heranwachsen der beiden Kinder voraussichtlich sogar noch verschärfen werde, gewichtigen Bedarf an Wohnraum hätten. Jedoch müsse sich der Kläger in diesem Zusam- menhang entgegenhalten lassen, dass er die Wohnung schon mit dem Ziel ei- ner Eigenbedarfskündigung in vermietetem Zustand gekauft und bereits zum Zeitpunkt des Wohnungserwerbs mit Schwierigkeiten, nämlich dem Bestehen von Härtegründen für den Fall größeren Raumbedarfs infolge Familienzuwach- ses, habe rechnen müssen. Hinzu komme, dass die Maklerin bei der Besichti- gung der Wohnung in Anwesenheit des Klägers den Beklagten bedeutet habe, eine Kündigung des Mietverhältnisses sei nicht beabsichtigt. Der Kläger habe dem nicht widersprochen. Auch dieses widersprüchliche und treuwidrige Ver- halten des Klägers gehe zu seinen Lasten. Bei Abwägung der gegenläufigen Interessen der Parteien habe das Er- langungsinteresse des Klägers zurückzutreten. Für die Beklagte stelle die Be- endigung des Mietverhältnisses aus den dargelegten Gründen eine unzumutba- re Härte dar. Den Interessen eines Eigentümers, der (wie hier der Kläger) eine vermietete - und gerade deswegen auf dem Markt vergleichsweise günstig er- hältliche Wohnung - mit dem Ziel erwerbe, das Mietverhältnis zu beenden und die Wohnung selbst zu nutzen, komme dagegen ein geringeres Gewicht zu als dem - grundsätzlich gegenüber den Mieterinteressen vorrangigen - Rückerlan- gungsinteresse eines Eigentümers in der für ein Dauerschuldverhältnis typi- schen "Standardkonstellation" der Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Eine solche (hier nicht vorliegende) Fallgestaltung zeichne sich na- mentlich dadurch aus, dass sich nicht für einen Dritten, sondern gerade für den 12 - 9 - vom Mieter ausgewählten Vertragspartner geraume Zeit nach Abschluss des Mietvertrags ein Bedarf für eine Eigennutzung ergebe, den dieser so nicht habe vorhersehen müssen und der deswegen besonderen Schutz verdiene. Da ungewiss sei, wann voraussichtlich die Umstände wegfielen, auf- grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagte zu 1 eine Härte darstelle, sei gemäß § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB die Fortführung des Miet- verhältnisses auf unbestimmte Zeit auszusprechen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können Ansprüche des Klägers ge- gen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der von der Beklagten zu 1 und ihrem verstorbenen Ehemann angemieteten und von den drei Beklagten genutzten Wohnung nach § 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB nicht verneint werden. Die Bewertung des Berufungsgerichts, die Beklagte zu 1 könne die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB auf unbestimmte Zeit verlangen, beruht auf revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern. 1. Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die vom Kläger am 22. Januar 2016 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs begründet war und gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 573c BGB das Vertragsverhältnis mit Ablauf des 31. Oktober 2016 be- endet hat. a) Dass der Kläger den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs durch den Erwerb der an die Beklagten zu 1 vermieteten Wohnung selbst verursacht hat, 13 14 15 16 - 10 - schließt eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht aus (so bereits Se- natsbeschluss [RE] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 100). Denn eine Gesetzesauslegung, die dem Eigentümer das Kündigungsrecht al- lein deshalb versagt, weil er den Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt hat, würde die durch Art. 14 Abs. 1 GG garantierte Befugnis des Eigentümers miss- achten, sein Leben unter Nutzung seines Eigentums nach seinen Vorstellungen einzurichten (BVerfGE 79, 292, 305; 81, 29, 34). Wer finanzielle Mittel - oft nach längerer Ansparung und/oder unter Aufnahme von Krediten - dazu verwendet, eine Eigentumswohnung zu erwerben, um in dieser selbst zu wohnen, gestaltet sein Leben selbst dann vernünftig und nachvollziehbar, wenn er sich hierzu al- lein deswegen entschließt, um schlichtweg "Herr seiner eigenen vier Wände" zu sein (BVerfG, NJW 1994, 309, 310). Erst recht hat dies zu gelten, wenn - wie hier - der Ankauf erfolgt, um eine Verbesserung der Wohnverhältnisse zu erreichen. b) Auch im Übrigen hat das Berufungsgericht das Vorliegen einer Eigen- bedarfssituation im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB rechtsfehlerfrei bejaht. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung setzt der Kündigungstatbe- stand des Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht voraus, dass aus Sicht des Vermieters eine "objektive Notwendigkeit" zur Nutzung der vermiete- ten Wohnräume besteht, so dass subjektive "Eigenbedarfswünsche" nicht aus- reichten. Die Revisionserwiderung, die dem Berufungsgericht zum Vorwurf macht, Wünsche und Intentionen des Vermieters unzulässig mit einem "Benöti- gen" der Wohnung gleichgestellt zu haben, setzt sich mit dieser Auffassung in Widerspruch zu der gefestigten Rechtsprechung des Bundesverfassungsge- richts und des Bundesgerichtshofs. 17 - 11 - aa) Das Tatbestandsmerkmal des Benötigens erfordert nicht, dass der Vermieter oder einer der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Angehörigen auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsbeschluss [RE] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, aaO; BVerfGE 68, 361, 374; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; 1994, 994 f.). Vielmehr benötigt ein Vermieter eine Miet- wohnung bereits dann im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn sein (ernst- hafter) Wunsch, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, auf vernünftige und nachvollziehba- re Gründe gestützt wird (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsbeschluss [RE] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, aaO; Senatsurteil vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 14/15, NJW 2015, 2727 Rn. 9 mwN; Senatsbeschluss vom 21. August 2018 - VIII ZR 186/17, NJW-RR 2019, 130 Rn. 24 mwN). Eine solche Auslegung ist im Hinblick auf die sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter zukommende Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geboten. Danach haben die Fachgerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den - eng gezo- genen - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen (st. Rspr.; vgl. nur BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; 1995, 1480, 1481; Se- natsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 14). Zur Wahrung berechtigter Belange des Mieters dürfen die Gerichte allerdings den Eigennutzungswunsch des Vermieters darauf überprüfen, ob er ernsthaft ver- folgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er rechtsmissbräuchlich ist (BVerfG, NJW 1994, 994 f.; WuM 2002, 21 f.; NJW 2014, 2417 Rn. 28; NJW 1993, 1637 f.; NJW 1994, 309 f.; Senatsur- teile vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, aaO Rn. 15; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 19). 18 19 - 12 - bb) Gemessen an diesen Maßstäben hat das Berufungsgericht zu Recht im Einklang mit dem Amtsgericht angenommen, dass der Wunsch des Klägers, die von den Beklagten bewohnten Räume für sich und seine Familie zu nutzen, die Anforderungen des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfüllt. Wie das Amtsgericht und ihm folgend das Berufungsgericht zutreffend angenommen haben, ist der Wunsch, eine erworbene Eigentumswohnung selbst zu Wohnzwecken zu nutzen, von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen (vgl. Senatsbeschluss [RE] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, aaO; BVerfG, NJW 1994, 309, 310). Das Berufungsgericht hat auch in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht frei von Verfahrensfehlern die Überzeugung gewonnen, an dem Wunsch des Klägers, die von den Beklagten genutzte Wohnung zu beziehen, habe sich auf- grund der späteren Kündigung der Nachbarwohnung nichts geändert, denn die von der Beklagten zu 1 angemietete Wohnung solle in jedem Falle, also auch unabhängig von der später ebenfalls freiwerdenden Nachbarwohnung genutzt werden. Anders als die Revisionserwiderung meint, haben die Vorinstanzen bei ihrer Überzeugungsbildung (§ 286 Abs. 1 ZPO) nicht entscheidungserheblichen Vortrag der Beklagten übergegangen. Anders als dies die Beklagten in ihrer Berufungsbegründung den Bekundungen der Zeugin D. entnehmen wollen, hatte der Kläger seinen Eigenbedarf nicht von vornherein auf eine durch die Zusammenlegung der von den Beklagten genutzten Räumlichkeiten und der Nachbarwohnung festgelegt. Ein solcher Plan war nach den Bekundungen der Zeugin D. zwar zunächst ins Auge gefasst, dann jedoch auch aus Kosten- gründen wieder verworfen worden. Erst später - nach der erfolgten Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses - war dann der Entschluss getrof- 20 21 22 - 13 - fen worden, langfristig beide Wohnungen zusammenzulegen. Die Revisionser- widerung stellt letztlich weder die - durch den tatsächlichen Ablauf (Kündigung der etwa 75 qm großen Wohnung der Beklagten am 22. Januar 2016; Kündi- gung der circa 65 qm großen Nachbarwohnung am 3. März 2017) bestätigte - Glaubhaftigkeit dieser Bekundungen noch die persönliche Glaubwürdigkeit der Zeugin in Frage, sondern zieht lediglich die - den Aussagegehalt der Bekun- dungen der Zeugin verkürzende - eigene Bewertung der Beklagten heran. Daher ist aus revisionsrechtlicher Sicht die von den Vorinstanzen gefun- dene Überzeugung nicht zu beanstanden, dass dem Kläger auf jeden Fall - un- abhängig davon, wie sich die Dinge bezüglich der Nachbarwohnung weiter ent- wickeln würden - daran gelegen war, mit seiner Ehefrau und seinen zwei klei- nen Kindern aus der beengten Zweizimmermietwohnung in die von den Beklag- ten genutzte, deutlich geräumigere Dreizimmerwohnung zu ziehen. Zum Zeit- punkt der Kündigung der streitgegenständlichen Wohnung hatte sich der Ei- gennutzungswunsch des Klägers damit auf diese Wohnung verdichtet. Dem- entsprechend hat er im Kündigungsschreiben vom 22. Januar 2016 seinen Ei- genbedarf auch hierauf gestützt und beschränkt. 2. Ebenfalls noch zutreffend hat das Berufungsgericht erkannt, dass im Streitfall zu prüfen ist, ob das Mietverhältnis auf Verlangen der Beklagten zu 1 gemäß §§ 574, 574a BGB fortzusetzen ist. Denn die vom Kläger im Ver- lauf des Räumungsprozesses mit Schriftsatz vom 8. Juni 2017 zusätzlich erklär- te fristlose außerordentliche Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB), bei der eine Be- fugnis des Mieters, ein Fortsetzungsverlangen nach den genannten Vorschrif- ten zu stellen, nicht bestünde, ist - wie das Berufungsgericht in Übereinstim- mung mit dem Amtsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat - unwirksam, weil das dem Beklagten zu 2 zum Vorwurf gemachte Verhalten eine Kündigung 23 24 - 14 - nach § 543 Abs. 1 BGB nicht rechtfertigt. Dies stellt auch die Revision nicht in Frage. 3. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, die Beklagte zu 1 könne nach §§ 574, 574a BGB die Fortsetzung des Mietverhält- nisses auf unbestimmte Zeit verlangen. Zwar ist es im Ergebnis nicht zu bean- standen, dass das Berufungsgericht angenommen hat, die Beendigung des Mietverhältnisses stelle für die Beklagte zu 1 (und ihre erwachsenen Söhne) eine Härte dar. Hiervon geht im Übrigen auch die Revision aus. Seine weitere Annahme, diese Härte sei auch unter Berücksichtigung der berechtigten Inte- ressen des Klägers nicht zu rechtfertigen, beruht jedoch auf mehreren revisi- onsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern. Zum einen hat das Berufungsgericht auf Seiten der Beklagten Umstände in seine Interessenabwägung einbezogen, zu denen es keine ausreichenden tatsächlichen Feststellungen getroffen hat. Zum anderen hat es unzutreffende Maßstäbe an die vorzunehmende Interes- senabwägung angelegt. a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerecht- fertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der bei- derseitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbe- griffe der genannten Bestimmung hat das Revisionsgericht zwar den tatrichterli- chen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprü- fen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende 25 26 - 15 - rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfah- rungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Ver- fahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 24 mwN; vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564 Rn. 21; vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143 unter II 2 mwN). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts jedoch nicht stand. b) Die Annahme des Berufungsgerichts, die Beendigung des Mietver- hältnisses bedeute für die Beklagte zu 1 und für ihre in ihrem Haushalt leben- den Söhne eine Härte, ist allerdings nicht zu beanstanden. aa) Das Berufungsgericht ist trotz seiner etwas missverständlichen Aus- führungen zum Vorliegen einer Härte nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB davon ausgegangen, dass nach ständiger Rechtsprechung des Senats nur solche für die Beklagten mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe in Be- tracht kommen, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (vgl. Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 25; vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Rn. 17; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn. 15). Es ist zwar auf diese Unterscheidung nicht eingegangen, sondern hat nur allgemein ausgeführt, unter einer Härte seien alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten könnten. In seinen wei- teren Erwägungen hat es aber zutreffend nicht jeden solcher Nachteile für eine Härte genügen lassen, sondern auf besondere im Falle der Beklagten zu 1 ge- gebene Umstände abgestellt, vor allem auf deren hohes Alter (79 Jahre zum 27 28 - 16 - Zeitpunkt der Kündigung), auf ihre durch eine Mietdauer von mehr als 40 Jah- ren in besonderem Maße bestehende Verwurzelung in ihrer Umgebung, auf ihren angegriffenen Gesundheitszustand (Demenzerkrankung) und zu befürch- tende "weitere" Verschlechterungen ihrer körperlichen und psychischen Verfas- sung. Damit hat es seiner Entscheidung unausgesprochen zugrunde gelegt, dass die typischerweise bei einem Umzug auf Seiten des Mieters und seiner Familie auftretenden Beschwernisse für die Annahme einer Härte nicht ausrei- chen. bb) Auch das von ihm gefundene Ergebnis, dass aufgrund der genann- ten Umstände (hohes Alter der Mieterin, lange Mietdauer, Verwurzelung in der bisherigen Umgebung; ärztlich attestierte Demenzerkrankung, verbunden mit der Gefahr einer Verschlechterung im Falle eines Umzugs) vom Vorliegen einer Härte für die Beklagte zu 1 im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auszugehen ist, ist - was auch die Revision nicht in Zweifel zieht - nicht zu beanstanden. (1) Das Berufungsgericht hat - vom Ansatz her frei von Rechtsfehlern - das fortgeschrittene Alter der Beklagten zu 1 und deren auf einer mehr als 40jährigen Mietdauer beruhenden Verwurzelung in ihrer Umgebung in seine Beurteilung einbezogen, ob ein Härtegrund vorliegt. Allerdings hat es hierbei nicht hinreichend deutlich gemacht, ob es jeden dieser Umstände bereits für sich genommen oder nur im Rahmen einer Gesamtwürdigung als Härtegrund anerkannt hat. Dies wäre im Hinblick darauf geboten gewesen, dass sich die Faktoren Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden langjähri- gen Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark auswirken können. Daher rechtfertigen sie ohne weitere Feststellungen zu den sich hie- raus ergebenden Folgen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels 29 30 - 17 - grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. etwa LG Berlin, GE 2011, 1553, 1555; MM 1999, 351; aA LG Berlin, Urteil vom 12. März 2019 - 67 S 345/18, juris Rn. 22 ff.). (2) Gleichwohl hält sich die Würdigung des Berufungsgerichts im Rah- men des tatrichterlichen Beurteilungsspielraums, so dass seine Annahme, es liege eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist. Denn das Berufungsgericht hat neben den genannten Umständen auch die fachärztlich bescheinigte Demenzerkrankung der Beklag- ten zu 1 berücksichtigt und seine tatrichterliche Beurteilung weiter auf die Er- wägung gestützt, dass aufgrund dieses Krankheitsbilds bei ihr im Falle des Herauslösens aus ihrer näheren Umgebung eine - nach ihrem Grad nicht näher festgestellte - Verschlechterung ihres gesundheitlichen Zustands zu erwarten steht. Damit hat es rechtsfehlerfrei erkannt, dass Erkrankungen des Mieters in Verbindung mit weiteren Umständen einen Härtegrund im Sinne des § 574 BGB darstellen können (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, aaO iVm dem Tatbestand [Mieter sind beide mehr als 80 Jahre alt; Mie- terin ist zudem schwer krebskrank]; vgl. auch KG, GE 2004, 752 f.). In bestimm- ten Fällen, nämlich wenn der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Um- zug nicht zulässt oder im Falle eines Wohnungswechsels zumindest die ernst- hafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters besteht, kann sogar allein dies einen Här- tegrund darstellen (zu letzterem Gesichtspunkt vgl. Senatsurteil vom 16. Okto- ber 2013 - VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Rn. 20; vgl. ferner BVerfG, NJW- RR 1993, 463, 464). (a) Der Umstand, dass die Beklagten in ihrem Widerspruchsschreiben das Vorliegen einer Demenz bei der Beklagten zu 1 noch nicht geltend ge- 31 32 - 18 - macht, sondern nur auf andere gesundheitliche Einschränkungen verwiesen haben, ist unschädlich, denn maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung, ob das durch eine wirksame Kündigung beendete Mietverhältnis aufgrund einer Anord- nung des Gerichts nach § 574a BGB fortzusetzen ist, ist der Zeitpunkt der letz- ten mündlichen Verhandlung in den Tatsacheninstanzen (MünchKommBGB/ Häublein, 7. Aufl., § 574 Rn. 25; Palandt/Weidenkaff, BGB, 78. Aufl., § 574 Rn. 13; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 574 Rn. 27). (b) Dass die tatrichterliche Beurteilung des Berufungsgerichts zum Vor- liegen einer Härte nach § 574 Abs. 1 BGB auf verfahrensfehlerhaft getroffenen Feststellungen beruhe, macht die Revision nicht geltend. Sie hat sich nicht mit einer Verfahrensrüge dagegen gewandt, dass das Berufungsgericht allein auf- grund des vorlegten fachärztlichen Attests die Überzeugung gewonnen hat, die Beklagte zu 1 leide - was der Kläger in der Berufungsinstanz bestritten hat - unter anderem an einer Demenz gemischter Genese. Im Revisionsverfahren ist daher vom Bestehen einer solchen Erkrankung auszugehen (§ 559 Abs. 2 ZPO). Die Revision greift auch nicht die Feststellung des Berufungsgerichts an, ein Wohnungswechsel könne zu einer "weiteren" Verschlechterung des Ge- sundheitszustands der Beklagten zu 1 führen. (c) Sie macht allerdings in Bezug auf die Interessenabwägung des Beru- fungsgerichts geltend, die Beklagten hätten nicht vorgetragen, die Beklagte zu 1 leide an Gesundheitsbeeinträchtigungen schwerster Art, so dass ein Woh- nungswechsel für sie nicht nur "Beschwernisse" mit sich bringe, sondern sie einen Umzug aus gesundheitlichen Gründen nicht würde "meistern" können. Richtig ist, dass das Berufungsgericht lediglich festgestellt hat, aufgrund der Demenzerkrankung der Beklagten zu 1 stehe im Falle des Herauslösens aus ihrer näheren Umgebung eine "weitere" Verschlechterung ihres Gesundheits- 33 34 - 19 - zustands ernsthaft zu befürchten, wie dies auch das ärztliche Attest nahelege. Ob es sich dabei um gravierende Folgen handelt und welches konkrete Aus- maß die Demenzerkrankung der Beklagten zu 1 angenommen hat, ist den Aus- führungen des Berufungsgerichts, das zu diesen Fragen kein Sachverständi- gengutachten erhoben hat, dagegen nicht zu entnehmen. Auf diesen Aspekt kommt es jedoch für die Frage des Vorliegens einer Härte letztlich nicht an, weil - wovon auch die Revision ausgeht - die Annahme des Berufungsgerichts, die Beendigung des Mietverhältnisses sei für die Be- klagte zu 1 mit einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB verbunden, im Hinblick auf die beschriebenen Gesamtumstände einer revisionsrechtlichen Nachprüfung unabhängig davon standhält, dass solche schwerwiegende ge- sundheitliche Beeinträchtigungen nicht (ausreichend) dargelegt beziehungswei- se festgestellt worden sind. Denn in Anbetracht des hohen Alters der Beklagten zu 1, ihrer durch eine mehr als 40jährige Mietdauer geprägte Verwurzelung in ihrem bisherigen Lebensumfeld und ihrer fachärztlich bescheinigten Demenzer- krankung, die sich im Falle eines Umzugs "weiter" verschlechtern kann, ist die Annahme einer Härte auch dann aus revisionsrechtlicher Sicht nicht zu bean- standen, wenn - wovon mangels entsprechender tatsächlicher Feststellungen des Berufungsgerichts im Revisionsverfahren auszugehen ist - die Demenzer- krankung der Beklagten zu 1 (in Verbindung mit ihren von der Revisionserwide- rung angeführten weiteren altersbedingten Erkrankungen) einen Umzug nicht von vornherein ausschlösse und ein Domizilwechsel auch nicht zu einer erheb- lichen, sondern nur zu einer leichteren Verschlechterung ihres gesundheitlichen Zustands führte. c) Dagegen ist die vom Berufungsgericht vorgenommene Interessenab- wägung aus mehreren Gründen rechtsfehlerhaft. Der vom Berufungsgericht auf 35 36 - 20 - Seiten der Beklagten zu 1 festgestellten Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB (Alter, langjährige Verwurzelung, Demenzerkrankung) kommt auf der Grundla- ge seiner bislang getroffenen Feststellungen nicht das ihr vom Berufungsgericht zugebilligte Gewicht zu. Insbesondere hat es versäumt, tragfähige Feststellun- gen zu dem Umfang und den Auswirkungen der von den Beklagten geltend gemachten Erkrankungen der Beklagten zu 1 zu treffen. Zudem hat es ange- nommen, es liege bezüglich aller Beklagten (zusätzlich) der Härtegrund des § 574 Abs. 2 BGB (angemessene Ersatzwohnung ist zu zumutbaren Bedingun- gen nicht zu beschaffen) vor, ohne die hierfür erforderlichen tatsächlichen Fest- stellungen zu treffen. Weiter hat es dem Erlangungsinteresse des Klägers als Erwerber einer Mietwohnung unter Missachtung der grundrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) einen geringeren Stellenwert beigemes- sen als einem Vermieter, der eine von ihm selbst vermietete Wohnung nach geraumer Zeit wegen nicht vorhersehbaren Eigenbedarfs kündigt. Darüber hin- aus hat es zu Lasten des Klägers rechtsfehlerhaft als treuwidriges Verhalten berücksichtigt, dass der Kläger der von der Maklerin gegenüber den Beklagten bei der Wohnungsbesichtigung getätigten Äußerung, eine Kündigung sei nicht beabsichtigt, nicht unverzüglich widersprochen habe. aa) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für ihn, seine Familie oder seine Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Der Tatrichter ist daher gehalten, sich durch gründliche und sorgfältige Sach- verhaltsfeststellung vom Vorliegen der von dem Mieter geltend gemachten Här- tegründe - insbesondere von im Falle eines Umzugs drohenden schwerwiegen- den Gesundheitsgefahren - und der berechtigten Interessen des Vermieters zu überzeugen (Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 24, 29 37 - 21 - mwN), wobei sich letztere entweder aus dem Kündigungsschreiben ergeben oder nachträglich entstanden sein müssen (§ 574 Abs. 3 BGB). Bei der an- schließenden Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange haben die Tatsacheninstanzen darauf zu achten, sich nicht in Widerspruch zu verfas- sungsrechtlich verbürgten Rechtspositionen der Mietvertragsparteien zu setzen. Weiter haben sie zu berücksichtigen, dass die Abwägung stets auf der Grund- lage der sorgfältig festzustellenden Einzelfallumstände zu erfolgen hat (vgl. auch BT-Drucks. 3/1234 S. 74 [zu § 565a-E, der später als § 556a BGB aF Ge- setz geworden ist]; BT-Drucks. V/1743, S. 3 Nr. 2 [zur geänderten Fassung des § 556a BGB]), weswegen sie sich nicht auf eine - angesichts der Vielgestaltig- keit der Lebensverhältnisse grundsätzlich nicht mögliche - Kategorisierung zu- rückziehen dürfen. Ergibt sich im Rahmen einer nach den vorstehenden Maßstäben vorge- nommenen Abwägung ein Überwiegen der Belange des Mieters, kann er die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen (vgl. Senatsurteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, aaO unter II 2). Dabei kommt es - anders als die Revisi- on meint - nicht auf ein deutliches Überwiegen an. Dies lässt sich sowohl dem Wortlaut als auch dem - sich in den Gesetzesmaterialien zur Vorgängerrege- lung in § 556a BGB aF niedergelegten und für die heutige Vorschrift unverän- dert geltenden (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 68) - Regelungszweck des § 574 BGB entnehmen. Im Jahre 1967 sollte die damals geltende Vorschrift des § 556a Abs. 1 BGB aF zur besseren Verständlichkeit, also ohne inhaltliche Än- derung, dahin umformuliert werden, dass der Mieter im Falle einer Härte die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können solle (Satz 1), dies aber nicht gelte, wenn der Vermieter ein "überwiegendes berechtigtes Interesse" an der vertragsgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses habe (BT-Drucks. V/1743, S. 4). Von diesem Vorschlag wurde aber im Verlauf des Gesetzge- 38 - 22 - bungsverfahrens wieder wegen der Befürchtung Abstand genommen, der Aus- druck "überwiegendes berechtigtes Interesse" könne den unzutreffenden Ein- druck erwecken, nunmehr solle den Interessen der Mieter ein Übergewicht zu- gebilligt werden (BT-Drucks. V/2317, S. 2). Die damals geplante Umformulie- rung, mit der eine inhaltliche Veränderung gegenüber der bisherigen Fassung (vgl. BGBl. I 1960 S. 389) nicht angestrebt wurde, belegt damit, dass der Fort- setzungsanspruch des Mieters nicht erst bei einem deutlichen Überwiegen der Interessen des Vermieters ausgeschlossen sein sollte. Maßgebend ist daher allein, ob sich ein Übergewicht der Belange der Mieterseite feststellen lässt, also die Interessenabwägung zu einem klaren Er- gebnis führt (ähnlich Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 64; BeckOGK- BGB/Emanuel, Stand: 1. Januar 2019, § 574 Rn. 54, die jeweils ein eindeutiges Ergebnis verlangen). bb) Das Berufungsurteil lässt bereits die gebotene sorgfältige und gründ- liche Feststellung der von den Beklagten angeführten Gründe, die für sie einen Umzug als unzumutbare Härte erscheinen lassen, vermissen. Es ist zwar - wie oben ausgeführt - nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht aufgrund des hohen Alters der Beklagten zu 1, der mehr als 40jährigen Mietdauer und der sich daraus ergebenden Verwurzelung in ihrer näheren Umgebung sowie ihrer fachärztlich attestierten Demenzerkrankung vom Vorliegen einer Härte ausgeht. Wie schwer dieser sich aus einer Verbindung von mehreren Umstän- den ergebende Härtegrund aber tatsächlich wiegt, ist von ihm nicht festgestellt worden. (1) Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungs- wechsels substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren 39 40 41 - 23 - geltend gemacht, haben sich die Tatsacheninstanzen beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitli- chen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraus- sichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann (Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 29; vgl. auch Senatsurteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, aaO Rn. 17 ff.). Diese Ver- pflichtung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwerwiegenden Eingriffen in das Recht auf Leben und körperliche Unver- sehrtheit folgt nicht zuletzt aus der grundrechtlichen Verbürgung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG (ggfs. in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip; st. Rspr.; vgl. et- wa BVerfG, NJW-RR 1993, 463, 464 [zum Vorliegen einer Härte nach § 541b BGB aF]; BVerfGE 52, 214, 219 f.; BVerfG, NJW 1992, 1378; NJW-RR 2014, 584, 585 mwN [jeweils zu § 765a ZPO]). Dementsprechend hat es der Senat in der erstgenannten Entscheidung nicht genügen lassen, dass das dortige Berufungsgericht eine im Falle eines Wohnungsverlustes aufgrund einer Demenzerkrankung greifbar drohende de- mentielle Orientierungslosigkeit und die daraus für ihn wie auch für ein weiteres eheliches Zusammenleben mit seiner Ehefrau resultierenden Folgen formal als wahr unterstellt und sich kein in die Tiefe gehendes eigenständiges Bild von den auf ein Erfordernis zur Beibehaltung der bisherigen Wohnung hinweisen- den Interessen des betroffenen Mieters verschafft hat (Urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 27 f.). In dem letztgenannten Urteil hat der Senat dem Berufungsgericht aufgegeben, für die Beurteilung des Vorlie- gens einer unzumutbaren Härte den Inhalt eines dort eingeholten schriftlichen Sachverständigengutachtens nebst mündlicher Erläuterung zu den gravieren- 42 - 24 - den Auswirkungen der Krankheit der dortigen Mieterin umfassend und einge- hend zu würdigen (Urteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, aaO Rn. 17 ff.). Die beschriebenen Aufklärungsanforderungen hat das Berufungsgericht nicht einmal im Ansatz erfüllt. (a) Das Berufungsgericht hat eine eigene Sachkunde nicht aufgezeigt und sich damit letztlich auf den Inhalt des vorgelegten fachärztlichen Attests gestützt. Es hat eine weitere Klärung der Schwere der Demenzerkrankung der Beklagten zu 1 offenbar deswegen nicht für erforderlich gehalten, weil es den durch den Erwerb der streitgegenständlichen Wohnung selbst herbeigeführten Eigenbedarf des Klägers rechtsfehlerhaft (dazu näheres unter II 3 c cc) als ein Erlangungsinteresse minderer Art eingestuft hat. Wohl aus demselben Grund ist es auf die von der Revisionserwiderung unter Verweis auf Tatsachenvortrag der Beklagten aufgeführten weiteren Krankheitsbilder der Beklagten zu 1 (u.a. Ver- engung des Wirbelsäulenkanals, starker Verschleiß der Bandscheiben, Diabe- tes) gar nicht eingegangen. Stattdessen hat sich das Berufungsgericht damit begnügt, aus der ärztlich attestierten Demenzerkrankung abzuleiten, dass im Falle des Herauslösens der Beklagten zu 1 aus ihrem bisherigen Umfeld eine "weitere" Verschlechterung ihres Gesundheitszustands ernsthaft zu befürchten stehe, wie dies auch das ärztliche Attest "nahelege". Damit ist es seiner Ver- pflichtung, sich selbst ein umfassendes und in die Tiefe gehendes Bild über die geltend gemachten Erkrankungen und die hieraus im Falle eines erzwungenen Umzugs resultierenden oder drohenden Gesundheitsbeeinträchtigungen zu verschaffen, nicht nachgekommen. (b) Macht ein Mieter - wie hier - unter Vorlage eines Attests des behan- delnden Facharztes geltend, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkran- kung nicht zuzumuten, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig 43 44 - 25 - die - beim Fehlen eines entsprechenden Beweisantritts von Amts wegen vorzu- nehmende (§ 144 ZPO) - Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkran- kung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich. Dabei sind nicht nur Feststellungen zu der Art und dem Ausmaß der Erkrankungen sowie den damit konkret einhergehenden gesundheitlichen Einschränkungen, sondern auch zu den konkret feststellbaren oder zumindest zu befürchtenden Auswirkungen ei- nes erzwungenen Wohnungswechsels zu treffen, wobei im letzteren Fall auch die Schwere und der Grad der Wahrscheinlichkeit der zu befürchtenden ge- sundheitlichen Einschränkungen zu klären ist (vgl. Senatsurteile vom 16. Okto- ber 2013 - VIII ZR 57/13, aaO Rn. 18, 20; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 29). Erst dies versetzt den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachgerecht zu gewichten (Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO). Das Berufungsgericht wird also zu klären haben, an welchen Erkrankun- gen die Beklagte zu 1 konkret leidet, wie sich diese auf ihre Lebensweise, ins- besondere auf ihre Autonomie und auf ihre psychische und physische Verfas- sung auswirken, und ob ihre Erkrankungen - gegebenenfalls in Zusammenhang mit anderen Faktoren (Alter, Verwurzelung) - einen Wohnungswechsel ausge- schlossen erscheinen oder zumindest ernsthaft befürchten lassen, dass sich die gesundheitliche und/oder persönliche Situation der Beklagten zu 1 erheblich verschlechtert. In diesem Zusammenhang ist auch von Bedeutung, ob und in- wieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen durch die Unterstüt- zung ihres Umfelds beziehungsweise durch begleitende ärztliche und/oder the- rapeutische Behandlungen mindern lassen (zu letzterem vgl. BVerfG, NJW-RR 45 - 26 - 1993, 463, 464). Die Diagnose "Demenz gemischter Genese" beantwortet an- gesichts des breiten Spektrums unterschiedlicher Krankheitsgrade, der sich aus der jeweiligen Persönlichkeit und Lebensweise des Betroffenen (etwa depressi- ve Veranlagung; Verengung des Lebenskreises; Angewiesenheit auf vertraute Abläufe; Rüstigkeit; Lebensmut; kontaktfreudiges Naturell; Aufgeschlossenheit gegenüber neuen Situationen) ergebenden Bandbreite an möglichen Reaktio- nen auf einen erzwungenen Wohnungswechsel sowie der Vielgestaltigkeit ei- nes Krankheitsverlaufs all diese Fragen nicht. Entsprechende Anforderungen haben zu gelten, soweit die weiteren vom Berufungsgericht berücksichtigten Faktoren (Alter, Verwurzelung aufgrund jahr- zehntelanger Mietdauer) betroffen sind. Auch hier kann nicht generell ange- nommen werden, dass solche Umstände einem Umzug entgegenstehen. Viel- mehr kommt es auch hier letztlich darauf an, wie diese Faktoren die Lebens- verhältnisse der Beklagten zu 1 prägen und welche Folgen ein erzwungener Wohnungswechsel nach sich zieht oder ernsthaft befürchten lässt. Die Feststel- lung, dass der Mieter hochbetagt oder stark verwurzelt ist, reicht daher für sich genommen nicht aus, um dem Tatrichter eine angemessene Bewertung seiner Lage und - im Rahmen der Interessenabwägung - eine ordnungsgemäße Ge- wichtung der beiderseitigen Interessen zu ermöglichen (aA LG Berlin, Urteil vom 12. März 2019 - 67 S 345/18, juris Rn. 22 ff.; Nichtzulassungsbeschwerde anhängig unter dem Az. VIII ZR 68/19). Erst die Feststellung der mit einem Um- zug konkret verbundenen Folgen versetzt den Tatrichter in die Lage, das Ge- wicht einer geltend gemachten Härte zuverlässig zu bewerten. (c) Von der Verpflichtung zur Erhebung eines umfassenden Sachver- ständigengutachtens (und gegebenenfalls zur Vernehmung der von den Be- klagten als Zeugen angebotenen behandelnden Ärzte) ist das Berufungsgericht 46 47 - 27 - auch nicht deswegen enthoben, weil die Beklagten im Falle eines Wohnungs- wechsels zu befürchtende schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigungen nicht im Einzelnen dargelegt haben. Die Revision, die geltend macht, ange- sichts der besonderen auf Seiten des Klägers in die Interessenabwägung ein- zustellenden Belange, könnten nur "Gesundheitsbeeinträchtigungen schwerster Art" die Abwägung zu Gunsten der Beklagten ausfallen lassen, vermisst Vortrag der Beklagten zum Vorliegen solcher Beeinträchtigungen. Damit überspannt sie die Anforderungen an eine substantiierte Darlegung der durch einen Umzug drohenden erheblichen gesundheitlichen Nachteile. Die Beklagten haben - zuletzt unter Bezugnahme auf ein ärztliches Attest des behandelnden Facharztes für Neurologie und Psychiatrie - vorgetragen, der Beklagten zu 1 sei ein Umzug aus gesundheitlichen Gründen nicht zumutbar. In diesem Attest beschreibt der behandelnde Facharzt, worauf sich seine Ein- schätzung gründet, dass im Falle eines Umzugs mit einer sich beschleunigen- den Verschlechterung des mit Beeinträchtigungen in der örtlichen und zeitlichen Orientierung, des Kurzzeitgedächtnisses, aller höheren kognitiven Funktionen und der psychischen Verfassung verbundenen Gesundheitszustandes der Be- klagten zu 1 zu rechnen ist und dass Einbußen in ihren Alltagsaktivitäten ein- schließlich der Gefahr von Stürzen und Delirien zu befürchten stehen. Von den Beklagten als medizinischen Laien ist über die Vorlage eines solchen (ausführ- lichen) fachärztlichen Attests hinaus nicht zu verlangen, noch weitere - meist nur durch einen Gutachter zu liefernde - Angaben zu den gesundheitlichen Fol- gen, insbesondere zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchten- der gesundheitlicher Nachteile zu tätigen (vgl. BVerfG, NJW-RR 1993, 463, 464 [zur ausreichenden Substantiierung eines auf ein ausführliches ärztliches Attest gestützten Vortrags]). 48 - 28 - (2) Auch die im Rahmen seiner Interessenabwägung berücksichtigte An- nahme des Berufungsgerichts, für die Beklagten sei angemessener Ersatz- wohnraum nicht zu angemessenen Bedingungen zu beschaffen (§ 574 Abs. 2 BGB), beruht nicht auf tragfähigen Feststellungen. (a) Eine Ersatzwohnung ist angemessen, wenn sie im Vergleich zu der bisherigen Wohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und sie finanziell für ihn tragbar ist (Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 574 Rn. 49). Da- bei sind die Lebensführung des Mieters und seine persönlichen und finanziellen Lebensverhältnisse maßgebend (MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 11). Die Wohnung muss allerdings dem bisherigen Wohnraum weder hinsichtlich ihrer Größe, ihres Zuschnitts oder ihrer Qualität noch nach ihrem Preis vollständig entsprechen (vgl. MünchKommBGB/Häublein, aaO; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 50 f.; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 574 Rn. 9). Gewisse Ein- schnitte sind dem Mieter vielmehr zuzumuten. Leben im Haushalt des Mieters Angehörige mit eigenem Einkommen, ist die Suche nach angemessenem Er- satzwohnraum grundsätzlich auch auf solche Wohnungen zu erstrecken, die mit dem Haushaltseinkommen finanziert werden können (LG Stuttgart, WuM 1990, 20, 21; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 49; Erman/Lützenkirchen, aaO), wobei auch zu berücksichtigen ist, ob der Mieter für eine Ersatzwohnung erstmals oder in höherem Umfang Sozialleistungen (vor allem Wohngeld) erhalten würde (vgl. etwa BeckOGK-BGB/Emanuel, aaO § 574 Rn. 28; Staudinger/Rolfs, aaO; Er- man/Lützenkirchen, aaO; aA Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 35). (b) Gemessen daran hat das Berufungsgericht noch rechtsfehlerfrei an- genommen, dass der angemessene Ersatzwohnraum so beschaffen sein muss, dass die Beklagte zu 1 dort ebenfalls mit ihren erwachsenen Söhnen zusam- menleben kann. Denn ihre Lebensführung ist von dem seit Jahrzehnten andau- 49 50 51 - 29 - ernden Zusammenleben mit ihren erwachsenen Söhnen geprägt. Dass eine solche Wohnung für sie und ihre Söhne aber nicht zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen ist, weil ein solcher Wohnraum in Berlin überhaupt nicht zur Ver- fügung stünde, die Beklagten nicht über die hierfür erforderlichen finanziellen Mittel verfügten oder der gesundheitliche Zustand sämtlicher Beklagten diese an einer Anmietung einer angemessenen Wohnung hinderten, hat das Beru- fungsgericht aber nicht hinreichend festgestellt. Auch insoweit bedarf es einer sorgfältigen Ermittlung des Sachverhalts. Seine Ausführungen, der Berliner Wohnungsmarkt sei gerichtsbekannt und ausweislich der Mietbegrenzungsverordnung des Berliner Senats vom 28. April 2015 (GVBl. 2015, S. 101), der Begründung der nach § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB erlassenen Berliner Kappungsgrenzenverordnung vom 7. Mai 2013 (GVBl. 2013, S. 128) und der gemäß § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB ergangenen Berliner Verordnung vom 13. August 2013 (GVBl. 2013, S. 488) angespannt, wobei insbesondere im Niedrigpreissegment Wohnungsnot herrsche, stützen diese Annahme allein nicht. Feststellungen dazu, ob der Mieter seiner Oblie- genheit nachgekommen ist, sich um angemessenen Ersatzwohnraum zu be- mühen, sind nicht im Hinblick auf eine vom Gericht bejahte Mangellage auf dem Wohnungsmarkt, die auch zum Erlass von diesem Umstand Rechnung tragen- den Verordnungen geführt hat, entbehrlich (vgl. OLG Köln, ZMR 2004, 33, 35; LG Berlin, GE 1990, 491; LG Heidelberg, DWW 1991, 244, 245; LG Karlsruhe, DWW 1992, 22; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 53 mwN; MünchKommBGB/ Häublein, aaO Rn. 14; BeckOK-MietR/Siegmund, Stand 01.03.2019, § 574 BGB Rn. 13; Fleindl, abrufbar unter https://www.mietgerichtstag.de/ mietgerichtstage/download-vorträge/mietgerichtstag-2019/, zur Veröffentlichung in WuM 2019 vorgesehen; vgl. ferner LG Düsseldorf, ZMR 1990, 380, 382). Denn daraus ergibt sich zwar, dass Mietinteressenten generell (deutlich) höhere 52 - 30 - Anstrengungen unternehmen müssen, um einen für sie geeigneten und bezahl- baren Wohnraum zu finden. Damit steht aber noch nicht fest, dass solcher Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den konkret betroffenen Mieter nicht anzumieten ist, zumal von ihm grundsätzlich zu verlangen ist, dass er sich auch um Ersatzwohnraum in einem anderen Gebiet der Gemeinde bemüht (vgl. LG Hamburg, ZMR 2003, 265, 266; LG Dessau-Roßlau, NJW-RR 2017, 585, 586; Palandt/Weidenkaff, BGB, 78. Aufl., § 574 Rn. 9). Aus diesem Grunde kann eine festgestellte und/oder in Verordnungen zugrunde gelegte angespann- te Wohnlage allenfalls ein gewisses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB darstellen, das in Verbindung mit substantiiertem (un- streitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag zu konkret ergriffenen Maß- nahmen zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann, dass angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter (und seine Familien- oder Haushaltsangehörigen) nicht zu erlangen ist (so auch Fleindl, aaO). (c) Die Obliegenheit des Mieters, sich mit Hilfe von Verwandten und Be- kannten, oder öffentlichen und privaten Stellen sowie unter Inanspruchnahme geeigneter Medien (bspw. Zeitungsannoncen, Internet) ernsthaft und nachhaltig um eine angemessene Ersatzwohnung zu bemühen, richtet sich danach, was ihm unter seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen zuzumuten ist (MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 13; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 52 mwN). Hierfür reicht es regelmäßig nicht aus, wenn der Mieter nur gelegentliche Ver- suche unternimmt, anderen Wohnraum zu finden. Das Berufungsgericht hat keine eigenen Feststellungen dazu getroffen, welche Bemühungen die Beklag- ten nach ihrem Vorbringen insoweit konkret entfaltet haben. Es hat seiner Ent- scheidung nur pauschal "die erfolglosen Bemühungen, eine andere Wohnung zu finden" zugrunde gelegt und ist dabei auf den von der Revisionserwiderung in Bezug genommenen Vortrag der Beklagten in den Tatsacheninstanzen zu 53 - 31 - den zum Zwecke einer Wohnungssuche entfalteten Aktivitäten nicht (näher) eingegangen. Vielmehr hat es sich damit begnügt, bezüglich des Sachverhaltes auf das Urteil des Amtsgerichts zu verweisen und hat es versäumt, festzustel- len, welche Anstrengungen bezüglich der Wohnungssuche die Beklagten ins- gesamt - insbesondere nach ihrem zweitinstanzlichen Vorbringen - unternom- men haben. Da das Amtsgericht den erstinstanzlichen Vortrag der Beklagten zu den getätigten Bemühungen um eine Ersatzwohnung nicht für ausreichend er- achtet hat, hätte das Berufungsgericht eine von der Würdigung des Amtsge- richts abweichende Sichtweise nur dann einnehmen dürfen, wenn es konkrete eigene Feststellungen dazu getroffen hätte, dass die Beklagten im Rahmen des ihnen Zumutbaren ausreichende Maßnahmen ergriffen haben, um in der bis- lang verstrichenen Zeit anderen Wohnraum zu finden. cc) Die vom Berufungsgericht vorgenommene Interessenabwägung ist aber nicht nur deswegen fehlerhaft, weil es bezüglich der von ihm angenomme- nen Härtegründe die erforderliche sorgfältige Tatsachenfeststellung unterlassen hat. Vielmehr hat es auch - wie die Revision mit Erfolg geltend macht - die Inte- ressen des Klägers fehlgewichtet. Zum einen hat es - anders als bei der Frage, ob der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs vorliegt - bei der im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Bewertung und Gewichtung der gegenläu- figen Interessen der Parteien die in Art. 14 Abs. 1 GG verbürgte Eigentumsga- rantie des Klägers nicht hinreichend berücksichtigt, indem es dem Kläger als Erwerber einer vermieteten Wohnung ein weniger schutzwürdiges Interesse zubilligt als einem Vermieter, der den Mietvertrag abgeschlossen und mit einer Eigenbedarfskündigung geraume Zeit zugewartet hat, während es im Gegen- zug dem Bestandsinteresse der Beklagten zu 1, ohne Feststellungen über de- ren konkrete Verhältnisse und Bedürfnisse zu treffen, eine hohe Bedeutung beigemessen hat. Zum anderen hat es das Interesse des Klägers auch deswe- 54 - 32 - gen mit einem minderen Gewicht in die Abwägung eingestellt, weil dieser sich bei dem Besichtigungstermin vermeintlich treuwidrig verhalten habe. Darüber hinaus ist die Abwägung des Berufungsgerichts von dem - dem Gesetzeszweck zuwiderlaufenden - Bestreben geleitet, Kategorien aufzustellen, in denen gene- rell die Belange des Mieters beziehungsweise die Interessen des Vermieters überwiegen. (1) Bei der Auslegung und der Anwendung des § 574 BGB haben die Gerichte das Bestandsinteresse des Mieters und das Erlangungsinteresse des Vermieters angemessen zu berücksichtigen, die beiderseitigen Belange gegen- einander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (BVerfGE 89, 1, 9 ff.; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098 [jeweils zu § 556a BGB aF]). Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Parteien ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten (insbesondere Art. 14 Abs. 1 GG, Art. 2 Abs. 2 GG) zum Ausdruck kommen. (a) Dabei ist auf Seiten des Vermieters stets das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleistete Eigentum betroffen, das in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und die gesetzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers über den Eigentumsgegenstand gekennzeichnet ist und auch die Befugnis um- fasst, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen (BVerfGE 81, 29, 32 f.; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098). Die grundrechtlich verbürgte Eigentums- garantie, die - wie bereits ausgeführt (unter II 1 a) - auch dann eingreift, wenn der Vermieter die Eigenbedarfssituation - etwa durch den Erwerb einer vermie- teten Wohnung - willentlich herbeigeführt hat (vgl. BVerfGE 79, 292, 305; 81, 29, 34), ist nicht nur bei der Auslegung und Anwendung des Kündigungstatbe- stands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, sondern auch bei der Interessenabwägung 55 56 - 33 - nach § 574 BGB zu beachten (vgl. BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098 [zu § 556a BGB aF]). Dem Grundrecht auf Schutz von Ehe und Familie (Art. 6 Abs. 1 GG) kommt daneben regelmäßig keine selbständige Bedeutung zu, so dass diese Belange im Falle der Eigenbedarfskündigung einer Mietwohnung von der Eigentumsgarantie mitumfasst werden (BVerfG, NJW 1994, 994). (b) Diesen Anforderungen wird die vom Berufungsgericht vorgenommene Abwägung des Erlangungsinteresses des Klägers nicht gerecht. (aa) Es hat zwar noch zutreffend erkannt, dass nach den vom Amtsge- richt getroffenen und gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auch vom Berufungsge- richt zugrunde zu legenden Feststellungen der Kläger und seine Familie in pre- kären Wohnverhältnissen leben, die sich mit dem weiteren Heranwachsen der beiden kleinen Kinder voraussichtlich sogar noch verschärfen wird. Die damit gegebene Dringlichkeit des Eigenbedarfs hat es auch rechtsfehlerfrei zu Guns- ten des Klägers als einen gewichtigen Umstand gewertet (vgl. auch Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 30 mwN). (bb) Im Anschluss daran hat es jedoch unter Verkennung der Bedeutung der grundrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie im Wege der Heranziehung einer durch die angeführten Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts längst überholten Instanzrechtsprechung (LG Zwickau, WuM 1998, 159; LG München I, WuM 1994, 538; LG Bonn, NJW-RR 1990, 973 f.; vgl. auch LG Düsseldorf, WuM 1991, 36 f.; ebenso Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 65 [anders aber Rn. 67]; wohl auch MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 23) zu Lasten des Klägers berücksichtigt, dass dieser die Wohnung bereits mit dem Ziel der Eigenbedarfskündigung in vermietetem Zustand erworben habe und deswegen 57 58 59 - 34 - schon zu diesem Zeitpunkt mit der Geltendmachung von Härtegründen habe rechnen müssen. Das Berufungsgericht misst damit dem Umstand, dass der Kläger die vermietete Eigentumswohnung zum Zwecke der Selbstnutzung erworben hat, im Rahmen der gebotenen Gewichtung der Interessen des Klägers und der Abwägung der gegenläufigen Belange der Parteien eine geringere Bedeutung zu als bei der Beurteilung, ob dieses Vorgehen einen Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begründet. Hierdurch missachtet es die Rechtspre- chung des Bundesverfassungsgerichts, die bezüglich der Anwendung und Aus- legung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel des § 574 BGB andererseits dieselben verfassungsrechtli- chen Maßstäbe aufgestellt hat (vgl. etwa BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098; vgl. ferner BVerfG, NJW-RR 1993, 1358 [jeweils zu § 556a BGB aF]). Weiter weist das Berufungsgericht dem Eigennutzungswunsch des Erwerbers einer Mietwohnung einen geringeren Stellenwert zu als einem Eigenbedarf des ur- sprünglichen Vermieters. Dies steht in Widerspruch dazu, dass die Gerichte auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und ihrer Rechtsfindung zugrun- de zu legen haben (vgl. zu diesem Gesichtspunkt BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; 1995, 1480, 1481). (c) Auch im Rahmen der Interessenbewertung der Beklagten hat das Berufungsgericht die verfassungsrechtlichen Anforderungen nicht hinreichend berücksichtigt. Auf Seiten der Beklagten zu 1 ist zwar ebenfalls das - insofern den in Art. 6 Abs. 1 GG geregelten Schutzbereich mitumfassende - Grundrecht des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zu beachten. Ob dabei auch in deren Grundrecht auf körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG) eingegriffen wird, hängt 60 61 - 35 - aber von bislang nicht getroffenen Feststellungen zu dem gesundheitlichen Zu- stand der Beklagten zu 1 und etwaig schwerwiegenden Auswirkungen auf ihre körperliche oder psychische Verfassung ab (vgl. etwa BVerfG, NJW-RR 1993, 463 f. [zu § 556a BGB aF]; vgl. ferner BVerfG, Beschluss vom 27. Januar 1994 - 1 BvR 2067/93, juris Rn. 8 f.; BVerfG, NJW 1998, 295, 296 [zu § 765a ZPO]). (aa) Der in § 574 BGB zum Schutz des Mieters vorgesehene Fortset- zungsanspruch konkretisiert zum einen die Sozialbindung des Eigentums an Wohnraum, indem sie der Tatsache Rechnung trägt, dass große Teile der Be- völkerung auf Mietwohnungen unausweichlich angewiesen sind und die Woh- nung Lebensmittelpunkt des Mieters ist (BVerfGE 84, 197, 199 f. [zu § 556a BGB aF]). Zum anderen trägt diese Bestimmung auch dem Umstand Rech- nung, dass neben dem Eigentum des Vermieters auch das (abgeleitete) Besitz- recht des Mieters den Schutz des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG genießt (BVerfGE 89, 1, 10; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098). Der Mieter kann daher bei der Anwendung der Vorschrift des § 574 BGB und der Auslegung der dort enthalte- nen unbestimmten Rechtsbegriffe, namentlich des Begriffs der "Härte" verlan- gen, dass die Gerichte die Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteres- ses hinreichend erfassen und berücksichtigen (BVerfGE 89, 1, 9 f.; BerlVerfGH, NZM 2003, 593, 594). (bb) Dabei haben die Gerichte im Rahmen der Interessenabwägung nicht nur die Lebensplanung des Vermieters zu respektieren, sondern dürfen auch bezüglich der Interessen des Mieters ihre Vorstellungen über den einzuschla- genden Weg nicht an dessen Stelle setzen (BVerfG, Beschluss vom 27. Januar 1994 - 1 BvR 2067/93, juris Rn. 4 f.). Dies gilt insbesondere dann, wenn es um das Schicksal älterer Personen geht, welche die Unterbringung in einem Alten- oder Pflegeheim scheuen (BVerfG, aaO). Bei der Interessenabwägung darf 62 63 - 36 - aber gleichwohl berücksichtigt werden, ob der Wunsch des Mieters, trotz seines schlechten Gesundheitszustands und einer beim Verbleib in der bisherigen Wohnung nicht mehr gewährleisteten notwendigen Pflege, an der Mietwohnung festzuhalten, objektiv unvernünftig ist (BVerfG, aaO). Vor diesem Hintergrund bedarf die Bevorzugung der Lebensplanung einer Partei einer tatrichterlichen Würdigung, die auf einer umfassenden Sachverhaltsfeststellung beruht und die für die Parteien jeweils streitenden Wertentscheidungen des Grundgesetzes in einen angemessenen Ausgleich bringt. (2) Weiter hat das Berufungsgericht zu Lasten des Klägers dessen ver- meintlich widersprüchliches und treuwidriges Verhalten bei der Wohnungsbe- sichtigung in die Interessenabwägung eingestellt, das darin bestehen soll, dass er den beim Besichtigungstermin erfolgten Angaben der Maklerin, eine Kündi- gung sei nicht beabsichtigt, nicht unverzüglich widersprochen hat. Auch hierbei hat das Berufungsgericht übersehen, dass im Rahmen des § 574 BGB letztlich eine Abwägung der damit für beide Seiten verbundenen Folgen vorzunehmen ist. Bei der vorzunehmenden Abwägung sind die Auswir- kungen, die einerseits die Vertragsbeendigung für den Mieter und andererseits die Vertragsfortsetzung für den Vermieter haben würde, zu bewerten und in Beziehung zu setzen (so auch Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 64; LG Mün- chen I, NJW-RR 2014, 1108, 1110). Dass der unterbliebene Widerspruch des Klägers zu nachteiligen Folgen für die Beklagten geführt hätte, weil diese ihr weiteres Verhalten auf eine unterbleibende Kündigung eingerichtet hätten, hat das Berufungsgericht aber nicht festgestellt. Die Revisionserwiderung zeigt übergangenen Sachvortrag hierzu auch nicht auf. 64 65 - 37 - (3) Ferner hat sich das Berufungsgericht - wie seine abschließenden Er- wägungen zeigen - bei der Interessenabwägung nicht - wie geboten - aus- schließlich an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls orien- tiert, sondern hat sich offensichtlich auch von der von ihm vorgenommenen Ka- tegorisierung von Eigenbedarfslagen leiten lassen. Die vom Berufungsgericht eingenommene schematische Betrachtungsweise, die es auch in einem Leit- satz seinem Urteil vorangestellt hat, verbietet sich jedoch. Bei ähnlich gelager- ten Sachverhalten kann bei der Abwägung je nach Einzelfall ein Überwiegen der Interessen des Vermieters oder des Mieters möglich sein (vgl. etwa LG Dresden, Urteil vom 5. August 2003 - 4 S 547/02, nicht veröffentlicht, nachfol- gend Senatsurteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143 unter II 2 [iVm dem Tatbestand] sowie LG München I, NJW-RR 2014, 1108 ff. einer- seits; vgl. LG Frankfurt am Main, NJW 2011, 3526 f. andererseits, das aller- dings ein Sachverständigengutachten nicht eingeholt hat). (a) Das Berufungsgericht meint, der Eigentümer, der das Vertragsver- hältnis mit dem Mieter begründet habe und für den sich geraume Zeit nach Ab- schluss des Mietvertrags ein Bedarf für eine Eigennutzung ergebe, den er so nicht vorhersehen habe müssen (vom Berufungsgericht als "Standardkonstella- tion" bezeichnet), verdiene besonderen Schutz. Dagegen komme den Interes- sen eines Eigentümers, der eine vermietete - und gerade auf dem Markt des- wegen vergleichsweise günstig erhältliche - Wohnung mit dem Ziel erwerbe, das Mietverhältnis zu beenden und die Wohnung selbst zu nutzen, ein geringe- res Gewicht zu. Hierbei verkennt es zunächst, dass die Frage, ob auf Seiten des Mieters eine ihm auch angesichts der Interessen des Vermieters nicht mehr zumutbare Härte im Sinne von § 574 BGB vorliegt, nach dem Willen des Ge- setzgebers stets nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen ist (BT- Drucks. 3/1234, S. 74 [zu § 556a BGB aF]). Dabei soll weder den Belangen des 66 67 - 38 - Vermieters (BT-Drucks. V/1743, S. 3; V/2317, S. 2 [jeweils zu § 556a BGB aF]) noch den Interessen des Mieters (vgl. BT-Drucks. V/2317, S. 2) von vornherein ein größeres Gewicht zukommen als denen der Gegenseite. Diese in den Ge- setzesmaterialien zu der Vorgängerregelung des § 556a BGB aF niedergeleg- ten Grundsätze gelten auch im Rahmen der an deren Stelle getretenen Be- stimmung des § 574 BGB, die den Inhalt des bisherigen § 556a BGB aF zu- gunsten des Mieters unangetastet ließ (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 68). (b) Weiter hat es Konstellationen gebildet, die Umstände in die Kategori- sierung einbeziehen, die aus Rechtsgründen nicht zu berücksichtigen sind. Durch seine Unterscheidung, ob der Vermieter den Eigenbedarf willentlich durch den Erwerb der Mietwohnung herbeigeführt hat oder nicht, lässt es ins- besondere außer Acht, dass der Eigenbedarf unabhängig von der Art seines Entstehens von der Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG erfasst wird. Weiter hat es bei der von ihm als "Standardkonstellation" bezeichneten Kategorie nicht bedacht, dass nach der Rechtsprechung des Senats vom Ver- mieter eine "Bedarfsvorschau" gerade nicht anzustellen ist (Urteil vom 4. Fe- bruar 2015 - VIII ZR 154/14, aaO Rn. 27). dd) Dem Berufungsgericht ist schließlich auch zur Last zu legen, dass es seine Prognoseentscheidung bezüglich eines möglichen Wegfalls der Härte- gründe (§ 574a Satz 2 BGB) nicht mit Tatsachen untermauert hat. Außerdem lassen seine Ausführungen besorgen, dass es angenommen hat, die Gerichte hätten im Falle eines ungewissen Wegfalls einer bestehenden Härte zwingend eine unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses anzuordnen. Dies trifft nicht zu, weil das Gesetz den Gerichten ein - rechtsfehlerfrei auszuübendes - Ermes- sen einräumt (vgl. MünchKommBGB/Häublein, aaO § 574a Rn. 12). Nach den in den Gesetzesmaterialien zum Ausdruck gekommenen Vorstellungen, die 68 69 - 39 - letztlich auch in die unveränderte Fassung der §§ 574 ff. BGB eingeflossen sind (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 68), soll im Regelfall die Fortsetzung des Mietver- hältnisses nur auf bestimmte Zeit erfolgen (BT-Drucks. V/2317, S. 2). Ausge- hend hiervon bedarf es gerade in dem Fall, in dem - wie hier - auf Seiten des Vermieters dringender Wohnbedarf besteht, bei einem etwaigen Überwiegen der Mieterinteressen einer sorgfältigen Prüfung, ob eine Fortsetzung des Miet- verhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet werden soll. III. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht die erforderlichen Feststellungen zum Gewicht des (kombinierten) Härtegrunds Alter, Verwurzelung infolge langer Mietdauer und multiple Erkrankungen nachzuholen und auch Feststellungen dazu zu treffen haben wird, ob zusätzlich der Härtegrund des § 574 Abs. 2 BGB vorliegt. Fest- stellungen zum Vorliegen des Regeltatbestands des § 574 Abs. 2 BGB wären auch dann nicht entbehrlich, wenn sich die von den Beklagten geltend gemach- te Unfähigkeit der Beklagten zu 1, einen Wohnungswechsel ohne erhebliche Verschlechterung ihres gesundheitlichen Zustands und ihrer Lebenssituation zu überstehen, im Rahmen der durchzuführenden Beweisaufnahme bestätigen würde. Denn dann würde zwar hinsichtlich der Beklagten zu 1 der gesetzliche Härtegrund des § 574 Abs. 2 BGB verdrängt, weil dieser letztlich nur für den an sich (wenn auch eingeschränkt) umzugsfähigen Mieter von Bedeutung ist (vgl. hierzu Fleindl, aaO). Bezüglich der Beklagten zu 2 und 3, die ebenfalls in den Schutzbereich des § 574 BGB einbezogen sind ("Härte für den Mieter, sei- ne Familie, …"), käme aber § 574 Abs. 2 BGB als eigenständiger Härtegrund in Betracht. 70 - 40 - Sodann wird das Berufungsgericht unter Beachtung der rechtlichen Vor- gaben des Senats eine neue Interessenabwägung vorzunehmen haben. Gege- benenfalls wird es dann im Rahmen des ihm eingeräumten Ermessens zu prü- fen haben, wie lange das Mietverhältnis fortzusetzen ist. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 17.07.2017 - 231 C 565/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 09.05.2018 - 64 S 176/17 - 71

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 316/03 Verkündet am: 2. Juni 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein MHG § 10 Abs. 2 Satz 6 Zur Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters entgegen § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG. BGH, Urteil vom 2. Juni 2004 - VIII ZR 316/03 - LG Berlin AG Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 2. Juni 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 28. August 2003 wird zurückgewie- sen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Rückzahlung einer Mietkauti- on sowie eines Guthabens aus einer Nebenkostenabrechnung. Die Beklagte macht demgegenüber geltend, daß diese Ansprüche durch die Aufrechnung mit rückständigen Mietzinsansprüchen erloschen seien. Die Beklagte vermietete der Klägerin eine Wohnung in Berlin, Z. straße . In § 2 des Mietvertrages vom 22. Januar 1998 heißt es: "§ 2 Mietzeit 1.1 Das Mietverhältnis beginnt am 16.02.1998. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu den nachste- - 3 - hend genannten Terminen, die für beide Vertragspartner ver- bindlich sind, gekündigt werden, jedoch erstmals zum 31.01.1999. Hiernach verlängert sich das Mietverhältnis auto- matisch um jeweils 1 Jahr, sofern nicht rechtzeitig die fristge- rechte Kündigung (siehe 1.2) erfolgt. 1.2 Die gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnräume beträgt der- zeit: 3 Monate, wenn weniger als 5 Jahre seit Überlassung des Wohnraumes vergangen sind, 6 Monate nach 5 Jahren seit der Überlassung des Wohnrau- mes, 9 Monate nach 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnrau- mes, 12 Monate nach 10 Jahren seit der Überlassung des Wohn- raumes." In § 3 des Mietvertrages wurde eine Staffelmietvereinbarung für die Zeit vom 16. Februar 1998 bis 29. Februar 2008 getroffen. Mit Schreiben vom 31. Mai 2002 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 31. August 2002. Die Hausverwaltung der Beklagten bestätigte die Kündi- gung, sah das Mietverhältnis jedoch erst zum 31. Januar 2003 als beendet an. Zu Beginn des Mietvertrages hatte die Klägerin eine Mietkaution von 1.410 DM (= 720,92 €) geleistet. Aus der Abrechnung für die Nebenkosten 2001 ergab sich für die Klägerin ein Guthaben von 156,25 €. Mit der Klage hat die Klägerin die Zahlung des Guthabens sowie der Kaution zuzüglich Zinsen, insgesamt 916,52 €, verlangt. Die Beklagte hat ge- genüber diesem Anspruch die Aufrechnung mit einer Mietforderung für die Zeit - 4 - von September 2002 bis Januar 2003 in Höhe des Anspruchs der Klägerin er- klärt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht die Beru- fung der Beklagten zurückgewiesen und die Revision zugelassen. Mit dieser verfolgt die Beklagte weiter ihr Begehren, die Klage abzuweisen. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Klägerin habe gegen die Beklagte gemäß § 551 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 760,28 € und einen mietvertraglichen Anspruch auf Auszahlung des Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung 2001 in Höhe von 156,25 €. Diese Ansprüche seien nicht durch die von der Beklagten erklärte Aufrechnung mit Ansprüchen auf rückständige Mieten gemäß §§ 387, 389 BGB erloschen. Die Beklagte habe keine Ansprüche auf Mietzahlung für die Zeit ab 1. September 2002, weil das Mietverhältnis durch die fristgemäße Kündigung der Klägerin vom 31. Mai 2002 wirksam zum 31. August 2002 beendet worden sei. Dem stehe nicht entgegen, daß gemäß § 2 des Mietvertrages der Parteien eine Kündigung erst zum 31. Januar 2003 möglich gewesen sei. Zwar sei diese Klausel für sich gesehen wirksam, indes liege in der Verbindung mit der in § 3 des Mietvertrages enthal- tenen Staffelmietvereinbarung ein Verstoß gegen § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG vor. Danach sei eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters unwirksam, - 5 - soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung erstrecke. In der Regelung des § 2 des Mietvertrages sei eine solche Beschränkung des Kündigungsrechts zu sehen, weil die Kündi- gung entgegen dem gesetzlichen Regelfall lediglich einmal jährlich habe mög- lich sein sollen. Diese Beschränkung habe auch bereits seit mehr als vier Jah- ren bestanden, weil die im Mietvertrag getroffene Staffelmietvereinbarung vom 22. Januar 1998 datiere. Die Regelung des § 2 des Mietvertrages hinsichtlich der in ihr enthaltenen Kündigungsbeschränkung sei unwirksam. Dies habe zur Folge, daß das Mietverhältnis nach Ablauf der Vierjahresfrist im Hinblick auf die Möglichkeit der Vertragsbeendigung durch die Klägerin wie ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit anzusehen sei und daher jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ohne Angabe von Gründen gekündigt werden könne. Die Klägerin habe mit ihrer Kündigung vom 31. Mai 2002 zum 31. August 2002 die gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten. II. Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so daß die Revision der Beklagten zurückzuweisen ist. Das Landgericht ist zu Recht der Auffassung, daß die Ansprüche der Klägerin nicht durch die Aufrechnung der Beklagten erloschen sind, weil das Mietverhältnis durch die Kündigung der Klägerin zum 31. August 2002 beendet worden ist und nicht gemäß § 2 des Mietvertrages erst zum 31. Januar 2003. 1. Zutreffend geht das Landgericht davon aus, daß für die vor dem 1. September 2001 geschlossene Staffelmietvereinbarung der Parteien § 10 MHG in der Fassung vom 21. Juli 1993 (BGBl. I S. 1257), mithin § 10 Abs. 2 - 6 - MHG anwendbar ist. Die Neuregelung des § 557 a BGB gilt entgegen der An- sicht der Revision nur für Staffelmietvereinbarungen, die ab dem 1. September 2001 vereinbart worden sind (vgl. Senat, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 157/03, NJW 2004, 511; Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 557 a BGB Rdnr. 9; Weitemeyer in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 557 a Rdnr. 3). 2. Nicht zu beanstanden ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts, daß § 2 des Mietvertrages der Parteien gemäß § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG un- wirksam ist. Nach § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG ist eine Beschränkung des Kündi- gungsrechts des Mieters unwirksam, soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluß der Vereinbarung erstreckt. Sowohl nach § 565 Abs. 2 BGB a.F. als auch nach § 573 c Abs. 1 BGB ist eine Kündigung vor Ablauf von fünf Jahren spätestens am dritten Werktag eines Kalendermo- nats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Nach § 2 des vorliegenden Mietvertrages soll eine Kündigung demgegenüber auch nach Ablauf von vier Jahren lediglich jährlich einmal zum 31. Januar möglich sein. Die Regelung in § 2 des Mietvertrages beschränkt mithin das Kündigungsrecht der Klägerin auf nur eine Kündigungsmöglichkeit im Jahr. Einen derartigen Verzicht des Mieters auf sein gesetzliches Kündigungsrecht wollte der Gesetzgeber durch die Rege- lung in § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG nicht zulassen (vgl. Gesetzesbegründung BT- Drucks. 9/2079, S. 9). Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, sollen dem Vermieter nach Sinn und Zweck der Regelung des § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG zwar einerseits Investitionen erleichtert und eine gewisse Kalkulationssicherheit gewährleistet werden, andererseits soll aber der Mieter zur Kompensation ge- rade nicht über einen längeren Zeitraum als vier Jahre an den Vertrag und die Mietstaffel gebunden sein. Diesem Zweck wird nicht schon dadurch Genüge getan, daß die Klägerin einmal jährlich kündigen kann. Denn ein Wohnungs- wechsel hängt regelmäßig von vielen Faktoren (Beruf, Wohnungsmarkt, Ein- - 7 - kommensverhältnisse etc.) ab, die zusammentreffen müssen, um einen Umzug zu ermöglichen, so daß ein einmaliger Kündigungstermin pro Jahr zu einer fak- tischen Bindung des Mieters führt. Die Beschränkung des gesetzlichen Kündi- gungsrechts in § 2 des Mietvertrages ist deshalb gemäß § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG unwirksam. 3. Aufgrund der Unwirksamkeit von § 2 des Mietvertrages ist das Beru- fungsgericht zu Recht davon ausgegangen, daß das Mietverhältnis nach Ablauf der Vierjahresfrist unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden konnte und die Klägerin mit ihrer Kündigung vom 31. Mai 2002 zum 31. August 2002 diese Frist eingehalten hat. Dabei kommt es auf die Frage, ob die im Mietvertrag enthaltene Bezugnahme auf die gesetzliche Kündigungsfrist eine Vereinbarung im Sinne von Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB darstellt (vgl. Se- natsurteil vom 18. Juni 2003 - VIII ZR 240/02, NJW 2003, 2739), entgegen der im Berufungsurteil vertretenen Ansicht nicht an, weil die Regelungen in § 565 Abs. 2 BGB a.F. und in § 573 c Abs. 1 BGB bezüglich einer Kündigung vor Ab- lauf von fünf Jahren übereinstimmen. Dr. Deppert Ball Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst

ECLI:DE:BGH:2016:230816BVIIIZR23.16.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 23/16 vom 23. August 2016 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 23. August 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Kosziol beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Mit Mietvertrag vom 30. März/9. April 2012 mieteten die Beklagten mit Wirkung zum 1. April 2012 eine Doppelhaushälfte des Klägers in T. . Nach dem Auszug der Untermieterin der Beklagten erfolgten ab November 2014 kei- ne Mietzahlungen mehr. Daraufhin erhob der Kläger im Januar 2015 Klage auf Zahlung rückständiger und künftiger Miete bis zur rechtwirksamen Beendigung des Mietverhältnisses. Mit Schreiben vom 16. Februar 2015, dem Kläger zuge- gangen am 20. Februar 2015, kündigten die Beklagten das Mietverhältnis frist- los und hilfsweise ordentlich zum 1. Mai 2015. Im Revisionsverfahren geht es allein noch um die Frage, ob die in § 2 Abs. 1 Satz 2 und 3 des Formularwohnraummietvertrags verwendete, hand- schriftlich um die Zahl "4" und das Wort "vier" ergänzte Kündigungsausschluss- klausel wirksam ist, die sich unmittelbar an die Vereinbarung über die Laufzeit 1 2 - 3 - des zum 1. April 2012 beginnenden Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit an- schließt. Die Klausel lautet: "Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von 4 (in Worten: vier) Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Sie ist erstmals zum Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig." Die Zahlungsklage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision wenden sich die Beklagten gegen die Verurteilung zur Mietzahlung ab Februar 2015. II. 1. Ein Grund zur Zulassung der Revision ist nicht gegeben. Das Beru- fungsgericht hat die Revision zugelassen, weil die Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordere. Eine höchstrichterliche Ent- scheidung zur Wirksamkeit der streitgegenständlichen Kündigungsausschluss- klausel sei noch nicht erfolgt. Ihre Wirksamkeit werde bisher lediglich im Schrift- tum bejaht. Diese Erwägung trägt indessen weder den vom Berufungsgericht bejahten Zulassungsgrund der Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) noch liegt einer der weiteren im Gesetz (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) genannten Zulassungsgründe (grundsätzliche Bedeutung; Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung) vor. a) Zur Fortbildung des Rechts ist die Zulassung der Revision dann gebo- ten, wenn der zu entscheidende Einzelfall Veranlassung gibt, Leitsätze für die Auslegung von Gesetzesbestimmungen aufzustellen oder Gesetzeslücken aus- zufüllen. Für die Entwicklung höchstrichterlicher Leitsätze besteht aber nur dann ein Bedürfnis, wenn es für die rechtliche Beurteilung typischer oder verall- 3 4 5 - 4 - gemeinerungsfähiger Lebenssachverhalte an einer richtungsweisenden Orien- tierungshilfe ganz oder teilweise fehlt (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Beschluss vom 27. März 2003 - V ZR 291/02, BGHZ 154, 288, 292 mwN). b) Einer solchen Hilfestellung bedarf es im Streitfall nicht. Zwar hat sich der Senat noch nicht mit der Wirksamkeit der konkret in Frage stehenden Kün- digungsausschlussklausel befasst. Durch die Rechtsprechung des Senats ist jedoch geklärt, dass ein formularmäßiger Kündigungsausschluss in einem Wohnraummietvertrag, der sich an der gesetzlichen Regelung des bei einer Staffelmietvereinbarung zulässigen Kündigungsausschlusses in § 557a Abs. 3 BGB orientiert, nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mie- ters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist (st. Rspr.; vgl. Senatsurteil vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 86/10, NJW 2011, 597 Rn. 13 ff.). Eine diesen Anforderungen gerecht werdende Kündigungsausschluss- klausel hat die Beklagte in dem Mietvertragsformular verwendet. Die in Rede stehende Klausel greift den Wortlaut der gesetzlichen Vorschrift des § 557a Abs. 3 BGB auf. Im Einklang mit dieser Bestimmung heißt es in der Klausel, dass die ordentliche Kündigung frühestens "zum Ablauf dieses Zeitraums" zu- lässig ist. Da der Senat die Wirksamkeit von formularmäßigen Kündigungsaus- schlussklauseln an der in § 557a Abs. 3 BGB zum Ausdruck gekommenen, verallgemeinerungsfähigen Wertentscheidung des Gesetzgebers misst, ist die rechtliche Beurteilung der Wirksamkeit der in Frage stehenden Klausel durch die höchstrichterliche Rechtsprechung vorgezeichnet. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht die verwendete Kündigungsausschlussklausel dahin aus- gelegt, dass sie eine ordentliche Kündigung des Mieters nur für die Dauer von vier Jahren ab dem 1. April 2012 ausschließt, und sie daher für wirksam erach- 6 7 8 - 5 - tet. Weder die von den Beklagten behauptete ordentliche Kündigung des Miet- verhältnisses vom Oktober/November 2014 noch die vom Berufungsgericht festgestellte ordentliche Kündigung vom 16. Februar 2015 hat daher das Miet- verhältnis beendet, so dass die Mietzahlungspflicht der Beklagten weiterbe- steht. a) Nach den rechtsfehlerfreien, von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen handelt es sich bei der streitgegenständlichen Klausel um eine vom Kläger verwendete Allgemeine Geschäftsbedingung. Ohne Erfolg macht die Revisionserwiderung im Wege der Gegenrüge geltend, die Klausel sei des- wegen nicht als Allgemeine Geschäftsbedingung zu werten, weil ihr wesentli- cher Kern erst durch die handschriftlich eingetragene Festlegung der Mindest- laufzeit bestimmt werde. Dass die Dauer des Kündigungsverzichts durch hand- schriftliche Ergänzung von zwei Leerstellen des im Übrigen vorgedruckten Texts auf vier Jahre festgelegt worden ist, nimmt der Klausel nicht ihren Cha- rakter als Allgemeine Geschäftsbedingung; die gewählte Schriftart ist nach § 305 Abs. 1 Satz 2 BGB ohne Bedeutung (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574 unter II 2 b). Eine Allgemeine Geschäftsbedingung wäre nur dann nicht gegeben, wenn die Ergänzung von den Parteien individuell ausgehandelt oder gar von dem Vertragspartner des Verwenders nach seiner freien Entscheidung vorge- nommen worden wäre (BGH, Urteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO; vom 13. November 1997 - X ZR 135/95, NJW 1998, 1066 unter II 2 b, c). Dies macht die Revisionserwiderung jedoch nicht geltend. Sie führt lediglich an, das Berufungsgericht habe nicht festgestellt, dass der Kläger die Absicht gehabt habe, die Klausel mit dem konkreten Inhalt mehr- fach zu verwenden. Eine solche Absicht ist aber entgegen der Auffassung der 9 10 11 - 6 - Revisionserwiderung nicht erforderlich. Allgemeine Geschäftsbedingungen lie- gen auch dann vor, wenn sie - wie hier bei dem verwendeten Formularvertrag - von einem Dritten für eine Vielzahl von Verträgen formuliert sind, selbst wenn die Vertragspartei, die die Klauseln stellt, sie nur in einem einzigen Fall verwen- den will (Senatsurteil vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 67/09, NJW 2010, 1131 Rn. 10 mwN). Dies hat auch für Formularklauseln zu gelten, bei denen zwar keine bestimmte (Höchst-)Frist vorformuliert ist, bezüglich derer aber - wie im Streitfall - vom Ersteller des Formulars ein Hinweis auf eine zulässige Höchst- frist erteilt wird, von der der Verwender dann Gebrauch macht. Denn in einem solchen Fall besteht auf Seiten des Vertragspartners des Verwenders kein ge- ringeres Schutzbedürfnis als wenn die Höchstfrist bereits vorformuliert gewesen wäre. b) Die vom Kläger verwendete Kündigungsausschlussklausel hält einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB stand. aa) Nach der Rechtsprechung des Senats ist zwar ein formularmäßiger Kündigungsausschluss dann gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Ver- tragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - überschreitet (st. Rspr.; vgl. zuletzt Senatsurteile vom 8. De- zember 2011 - VIII ZR 86/10, aaO Rn. 15; vom 2. März 2011 - VIII ZR 163/10, WuM 2011, 294 Rn. 11). Daher hat der Senat formularmäßige Kündigungsaus- schlussklauseln für unwirksam erachtet, die den zulässigen Bindungszeitraum von vier Jahren um drei Monate verlängern, indem sie bestimmen, dass eine ordentliche Kündigung erstmals "nach Ablauf des bezeichneten Zeitraums" zu- lässig ist (Senatsurteile vom 8. Dezember 2011 - VIII ZR 86/10, aaO Rn. 13 ff.; vom 2. März 2011 - VIII ZR 163/10, aaO). 12 13 - 7 - bb) Eine solche Klausel enthält der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag jedoch nicht. Vielmehr sieht die Klausel vor, dass die ordentliche Kündigung erstmals "zum Ablauf dieses Zeitraums" zulässig ist und entspricht damit der gesetzlichen Regelung des § 557a Abs. 3 Satz 2 BGB. Das Beru- fungsgericht hat die Klausel rechtsfehlerfrei dahin ausgelegt, dass das Kündi- gungsrecht nicht erst nach Verstreichen der Vierjahresfrist, sondern - unter Be- achtung der gesetzlichen Kündigungsfrist - zu deren Ablauf ausgeübt werden kann. Dies entspricht nicht nur dem üblichen und von § 557a Abs. 3 Satz 2 BGB aufgegriffenen Sprachgebrauch, sondern auch dem bei der Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen anzulegenden objektiven Maßstab. Ausgehend von dem objektiven Inhalt und typischen Sinn der in Frage stehen- den Klausel ist diese von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise (vgl. zu diesem Maßstab Senatsurteil vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/15, NJW 2016, 1308 Rn. 14 mwN), dahin auszulegen, dass die Parteien für die Dauer von vier Jah- ren an den Mietvertrag gebunden sind (Satz 1), jedoch noch vor Verstreichen dieser Zeitspanne eine Kündigung "zum Ablauf dieses Zeitraums" unter Einhal- tung der gesetzlichen Kündigungsfrist zulässig ist (Satz 2). Der von der Revision bemängelte Widerspruch besteht nicht. Vielmehr stellt das Zusammenwirken der beiden Sätze der Klausel sicher, dass das Miet- verhältnis zwar vier Jahre andauert, der Mieter jedoch durch rechtzeitige Aus- übung seines Kündigungsrechts "zum Ablauf dieses Zeitraums" erreichen kann, dass diese - nach der Wertung des § 557a Abs. 3 BGB angemessene - Zeit- spanne nicht überschritten wird. Jedes andere Verständnis ist angesichts der bei verständiger Würdigung klaren und in sich widerspruchsfreien Regelung ausgeschlossen, so dass die von der Revision bemühte kundenfeindlichste Auslegung nicht zum Tragen kommt. Der Senat hat schon zu § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG, der Vorgängerregelung des § 557a Abs. 3 BGB, der wiederum als 14 15 - 8 - "Vorbild" für die Kündigungsausschlussklausel diente, entschieden, dass eine fristgerechte Kündigung zum Ablauf des Vierjahreszeitraums möglich ist und der Mieter nicht erst das Ende dieses Zeitraums abwarten muss, um anschlie- ßend wirksam kündigen zu können (Senatsurteil vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 344/04, WuM 2005, 519 unter II 4 mwN). cc) Aus den oben genannten Gründen ist die Klausel auch nicht wegen Intransparenz nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam. dd) Eine Unwirksamkeit der Formularklausel ergibt sich schließlich auch nicht daraus, dass sie den Beginn des vierjährigen Kündigungsausschlusses nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses legt. Die Klausel selbst enthält keine ausdrücklichen Angaben zum Fristbeginn. Das Amtsgericht hat im Wege der Auslegung hierfür den Zeitpunkt des Mietbeginns (1. April 2012) für maßge- bend erachtet, der in dem der Kündigungsausschlussklausel unmittelbar voran- gehenden Satz aufgeführt ist. Dem ist das Berufungsgericht gefolgt. Dies lässt Rechtsfehler nicht erkennen und wird auch im Revisionsverfahren nicht ange- griffen. Dass der Beginn des Kündigungsausschlusszeitraums - anders als von § 557a Abs. 3 BGB vorausgesetzt (vgl. hierzu auch Senatsurteil vom 8. De- zember 2010 - VIII ZR 86/10, aaO Rn. 13 f. mwN) - im Streitfall nicht ab Ver- tragsschluss läuft, ist unschädlich, weil der Mietbeginn (1. April 2012) hier vor dem erst am 9. April 2012 erfolgten Vertragsschluss liegt. Die Anknüpfung der vierjährigen Kündigungsausschlussfrist an den Zeitpunkt des Beginns des Miet- verhältnisses ist daher für die Beklagten günstiger als ein erst mit dem späteren Vertragsschluss einsetzender Fristlauf. Demzufolge hat die Revision auch nicht geltend gemacht, die Klausel halte wegen einer verspäteten Ingangsetzung der Vierjahresfrist einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht stand. 16 17 18 - 9 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von vier Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Dannenberg (Elbe), Entscheidung vom 07.08.2015 - 31 C 12/15 - LG Lüneburg, Entscheidung vom 03.02.2016 - 6 S 98/15 - 19

ECLI:DE:BGH:2018:100418BVIIIZR223.17.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 223/17 vom 10. April 2018 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 10. April 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Prof. Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Kosziol beschlossen: Der Beklagten wird Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gegen die Versäumung der Frist zur Begründung der Nichtzulassungsbeschwerde gegen den Beschluss der 6. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 10. Juli 2017 gewährt. Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird der vorbezeichnete Beschluss des Landgerichts Koblenz aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Beschwerdeverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf die Wertstufe bis 6.000 € festgesetzt. Von der Erhebung von Gerichtskosten für das Beschwerde- verfahren wird abgesehen. - 3 - Gründe: I. Die Beklagte ist neben dem vormaligen Beklagten zu 2 seit dem Jahr 2005 Mieterin eines Einfamilienhauses in H. , das sie zusammen mit ihren beiden Kindern bewohnt. Vermieterin ist die Klägerin. Die Nettomiete be- läuft sich auf 500 € im Monat zuzüglich monatlicher Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 130 €. Im Jahr 2015 nahmen die Beklagten wegen von ihnen gerügter Mängel Mietkürzungen in Höhe von rund 2/3 der Bruttomiete vor und zahlten auf die für diesen Zeitraum nach dem Mietvertrag entfallende Bruttomiete von 7.560 € (12 x 630 €) lediglich Beträge von insgesamt 2.540,50 €. Wegen dieser Rückstände kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit anwaltlichem Schreiben vom 12. April 2016 fristlos, hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie auf Freistellung von vorgerichtlichen Anwaltskosten gerichtete Klage hatte in den Tatsachenin- stanzen in vollem Umfang Erfolg. Der (vormalige) Beklagte zu 2 hat die - gegen ihn im Wege des Versäumnisurteils ergangene - Entscheidung des Amtsge- richts hingenommen. Die von der Beklagten eingelegte Berufung hat das Land- gericht mit Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen. II. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist zulässig, insbesondere ist der Be- schwerdewert nach § 544 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO erreicht. Der Beklagten war nach Bewilligung von Prozesskostenhilfe Wiedereinsetzung in den vorigen 1 2 3 - 4 - Stand wegen Versäumung der Frist zur Begründung der Beschwerde zu ge- währen (§ 233 ZPO). Sie hat auch in der Sache Erfolg und führt gemäß § 544 Abs. 7 ZPO zur Aufhebung des Zurückweisungsbeschlusses und zur Zurück- verweisung der Sache an das Berufungsgericht. Die angefochtene Entschei- dung verletzt in entscheidungserheblicher Weise den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG). 1. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: Das Amtsgericht habe die Beklagte zu Recht zur Räumung ihrer Woh- nung verurteilt. Unstreitig hätten die Beklagten im Jahr 2015 - bei einer vertrag- lich für diesen Zeitraum zu entrichtenden Miete von 7.560 € - Mietkürzungen in Höhe von 5.019,50 € vorgenommen. Es könne dahinstehen, ob der Vortrag der Beklagten zu den angeblichen Mängeln der Wohnung, wie das Amtsgericht an- genommen habe, nicht hinreichend substantiiert und schon deshalb unbeacht- lich sei. Ebenso wenig komme es darauf an, ob das Amtsgericht den Vortrag der Beklagten im Schriftsatz vom 16. November 2016 als verspätet habe unbe- achtet lassen dürfen. Denn selbst wenn sämtlicher Vortrag der Beklagten un- streitig wäre, hätte dies nicht annähernd zu einer Minderung in Höhe der einbe- haltenen Beträge von etwa zwei Dritteln der Jahresmiete geführt. Auch im Fall seiner Wahrunterstellung rechtfertige das Vorbringen der Beklagten nicht ein- mal eine Minderung in Höhe von 40 %, so dass in jedem Fall ein die Klägerin zur außerordentlichen Kündigung berechtigender Zahlungsrückstand bestanden habe. 2. Wie die Beschwerde durch Bezugnahme auf die erstinstanzlichen Schriftsätze der Beklagten vom 13. Juli 2016 (Klagerwiderung) sowie vom 16. September und 16. November 2016 nachweist, hatte die Beklagte indes 4 5 - 5 - schon in dem Verfahren vor dem Amtsgericht zu den Mängeln der Wohnung - unter anderem - wie folgt vorgetragen: Das Mietobjekt weise seit Jahren erhebliche Mängel auf, die der Klägerin seit 2012 vergeblich telefonisch und schriftlich angezeigt worden seien. Die für den Sohn L. im Erdgeschoss hergerichteten Räume seien nicht mehr nutz- bar, weil die Wände durch von außen über das Mauerwerk eindringendes Was- ser feucht seien und dies einen massiven Schimmelpilzbefall sowie einen mod- rigen und muffigen Geruch zur Folge habe. Wegen der dauernden Feuchtigkeit habe sich der Schimmel ungeachtet wiederholter Beseitigungsmaßnahmen der Beklagten immer wieder alsbald neu gebildet. Im Schlafzimmer der Tochter M. sei der Schimmel auf einer Breite von 4,20 m und einer Höhe von 1,10 m an der Außenwand festzustellen. Ferner sei das Dach undicht, so dass im Obergeschoss bei Regen das Wasser in der Küche und im Wohnzimmer an der Wand zum Nachbarn in einer Breite von 90 cm (Küche) beziehungsweise 30 cm (Wohnzimmer) herunterlaufe und sich auch dort massiv Schimmel gebildet habe. In der Küche tropfe das Wasser auch von der Decke und davon seien insbesondere Dunstabzugshau- be, Herd und die Arbeitsplatte neben dem Herd betroffen; in den Kochmulden stehe dann das Wasser. Ein Handwerker, der das Dach im Auftrag der Klägerin besichtigt habe, habe erklärt, dass es aufgrund des Alters und der Schäden komplett instandgesetzt werden müsse. Daraufhin habe die Klägerin aber von einer Reparatur oder gar Instandsetzung abgesehen. Die Fenster im Obergeschoss seien dermaßen verzogen und undicht, dass es ziehe und auch von dort bei stärkerem Regen Wasser in die Räume laufe. Die Balkontür im Wohnzimmer sei aus der Halterung herausgesprungen 6 7 8 - 6 - und könne nicht geöffnet werden, weil sie sonst herunterfallen würde. Auch im Schlafzimmer hänge die Balkontür nach einer Seite herunter und sei kaum zu schließen; die Hauseingangstüre sowie die Tür zum Lagerraum für die Heiz- öltanks seien gleichfalls stark verzogen, bei letzterer bestehe zwischen Tür und Rahmen ein Schlitz von ca. 3 cm und gelange deshalb starker Heizölgeruch durch den Flur bis in das Obergeschoss. Aus der Frischwasserleitung komme nur verschmutztes kupferfarbenes Wasser. Diesen Vortrag haben die Beklagten durch Zeugen- und Sachverständi- genbeweis sowie durch richterlichen Augenschein unter Beweis gestellt und in der Berufungsinstanz darauf Bezug genommen. 3. Die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots, die im Prozessrecht keine Stütze findet, verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG (vgl. nur BVerfG JZ 2015, 1053; NJW 2003, 1655; NJW 2001, 1565; WM 2009, 671, 672; BGH, Beschlüsse vom 21. Februar 2017 - VIII ZR 1/16, WuM 2017, 194 Rn. 10 mwN; vom 18. Mai 2017 - I ZR 205/16, juris Rn. 7 mwN). Dies gilt auch dann, wenn die gebotene Beweisaufnahme unterbleibt, weil das Gericht die Grundsätze der Wahrunterstellung missachtet und die Behauptung der Partei nicht so übernimmt, wie sie von der Partei aufgestellt ist (vgl. nur Senatsbe- schluss vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, NZM 2017, 23 Rn. 15; Senats- urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 26). So liegt es hier. a) Das Berufungsgericht hat den oben wiedergegebenen Sachvortrag der Beklagten zu zahlreichen schwerwiegenden Mängeln - ohne jegliche kon- krete Erwägung - allein mit dem pauschalen Hinweis beiseitegeschoben, die Mängel rechtfertigten bei Wahrunterstellung nicht einmal eine Minderung in Hö- 9 10 11 - 7 - he von 40 %. Es ist in seiner Entscheidung nicht auf die besonders gravieren- den Mängeln (Unbewohnbarkeit des Erdgeschosses infolge massiver Durch- feuchtung der Außenwände und großflächigen Schimmelpilzbefalls, seit Jahren stark sanierungsbedürftiger Zustand des Daches mit der Folge von an den Wänden des Obergeschosses bei starken Niederschlägen herablaufendem und von der Decke herabtropfendem Wasser und großflächigem Schimmelpilzbefall auch in den oberen Räumen) eingegangen. Dass derartige Mängel, die erhebli- che Gesundheitsgefahren für die Bewohner zu begründen geeignet sind, mit einer weitgehenden, wenn nicht gar vollständigen Gebrauchsuntauglichkeit ei- ner Wohnung einhergehen und im Falle des Nachweises eine Minderung in der von den Beklagten vorgenommenen Höhe nahelegen, liegt auf der Hand. Das Berufungsgericht hat somit die Behauptungen der Beklagten rechtsfehlerhaft nur vordergründig als wahr unterstellt, aber nicht ansatzweise so übernommen, wie sie aufgestellt wurden. Die Beurteilung des Berufungsgerichts beruht auch auf dieser Gehörs- verletzung, weil nicht auszuschließen ist, dass das Berufungsgericht zu einer anderen Entscheidung gelangt wäre, wenn es den Vortrag der Beklagten in der gehörigen Weise zur Kenntnis genommen und dementsprechend die insoweit angebotenen Beweise erhoben hätte. b) Eine andere Beurteilung ist nicht etwa deshalb geboten, weil es den von der Beklagten erhobenen Mängelrügen - wie das Amtsgericht rechtsfehler- haft angenommen und das Berufungsgericht offen gelassen hat - an der erfor- derlichen Substantiierung gefehlt hätte. aa) Wie die Nichtzulassungsbeschwerde zutreffend ausführt, ist ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs nach der ständigen Rechtspre- 12 13 14 - 8 - chung des Bundesgerichtshofs dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und er- forderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei ent- standen erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erfor- derlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind (vgl. BGH, Urteil vom 23. Januar 2015 - V ZR 107/13, juris Rn. 18; vgl. auch BGH, Be- schlüsse vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 14; vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Rn. 16; vom 21. Oktober 2014 - VIII ZR 34/14, NJW-RR 2015, 910 Rn. 20; vom 27. Juli 2016 - XII ZR 59/14, NJW-RR 2016, 1291 Rn. 4; jeweils mwN). Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des gel- tend gemachten Rechts vorliegen (vgl. auch BGH, Beschlüsse vom 2. Juni 2008 - II ZR 121/07, NJW-RR 2008, 1311 Rn. 2; vom 19. Juni 2008 - VII ZR 127/06, NZBau 2008, 644 Rn. 7 f.; vom 20. Mai 2010 - V ZR 201/09, juris Rn. 6; vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, aaO; vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, aaO). Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeu- gen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbrei- ten (vgl. BGH, Beschlüsse vom 21. Mai 2007 - II ZR 266/04, NJW-RR 2007, 1409 Rn. 8; vom 12. Juni 2008 - V ZR 223/07, juris Rn. 7; vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, aaO; vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, aaO). Bei einer Minderung, die nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkre- ten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung braucht er 15 - 9 - hingegen nicht vorzutragen (Senatsbeschlüsse vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, aaO Rn. 16; vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, aaO Rn. 17; je- weils mwN). Ebenso wenig ist es erforderlich, bei mehreren Mängeln eine Auf- gliederung der Minderungsbeträge bezüglich der einzelnen Mängel vorzuneh- men. bb) Den vorstehend beschriebenen Anforderungen wird der oben wie- dergegebene Sachvortrag der Beklagten, mit dem die Mängel der Wohnung in geradezu mustergültiger und an Konkretisierung kaum noch zu steigernder Weise geschildert werden, zweifellos gerecht. c) Die Beklagte war mit ihrem Sachvortrag zu den Mängeln der Wohnung schließlich auch nicht etwa deshalb (teilweise) ausgeschlossen, weil - wie das Amtsgericht auch insoweit rechtsfehlerhaft angenommen und das Berufungsge- richt wiederum offen gelassen hat - hinsichtlich des Schriftsatzes vom 16. No- vember 2016 die Voraussetzungen des § 296 Abs. 1 oder der § 296 Abs. 2, § 282 Abs. 2 ZPO vorgelegen hätten und das Amtsgericht solches Vorbringen daher auch mit Wirkung für die Berufungsinstanz (§ 531 Abs. 1 ZPO) hätte zu- rückweisen dürfen. Denn das Verteidigungsvorbringen der Beklagten war bereits spätestens mit dem die Klagerwiderung vom 13. Juli 2016 ergänzenden Schriftsatz vom 16. September 2016 so hinreichend substantiiert, dass bereits auf dieser Grundlage Beweis über das Vorliegen von Mängeln der Mietsache - unter ande- rem in Form des Sachverständigenbeweises - hätte erhoben werden müssen. Dies gilt insbesondere für die schwerwiegenden Feuchtigkeits- und Schimmel- pilzschäden und den maroden Zustand des undichten Daches sowie die Un- dichtigkeiten von Fenstern und Türen. Das Vorbringen im Schriftsatz vom 16 17 18 - 10 - 16. November 2016 stellte sich deshalb nur als weitere Ergänzung und Konkre- tisierung des ohnehin bereits schlüssigen Sachvortrags zu zahlreichen Mängeln dar, was die vom Amtsgericht vorgenommene Zurückweisung als verspätet von vornherein ausschloss. 4. Bei der Zurückverweisung macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Die Niederschlagung der Gerichtskosten für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde beruht auf § 21 Abs. 1 Satz 1 GKG. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Vorinstanzen: AG Koblenz, Entscheidung vom 19.12.2016 - 164 C 1061/16 - LG Koblenz, Entscheidung vom 10.07.2017 - 6 S 36/17 - 19

ECLI:DE:BGH:2025:160425UVIIIZR270.22.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 270/22 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 574 Abs. 1 Satz 1 a) Der erforderliche hinreichend substantiierte Sachvortrag des Mieters zu ei- ner gesundheitlichen Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann insbesondere - muss aber nicht stets - durch Vorlage eines (ausführlichen) fachärztlichen Attests untermauert werden (Bestätigung von Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, NZM 2019, 527 Rn. 38; Senatsbe- schluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, NZM 2023, 210 Rn. 21). b) Vielmehr kann im Einzelfall auch eine (ausführliche) Stellungnahme eines - bezogen auf das geltend gemachte Beschwerdebild - medizinisch qualifi- zierten Behandlers geeignet sein, den Sachvortrag des Mieters zu unter- mauern, auch wenn diese nicht von einem Facharzt erstellt worden ist. Da- bei kommt es auf die konkreten Umstände, insbesondere den konkreten Inhalt des (ausführlichen) Attests an. BGH, Urteil vom 16. April 2025 - VIII ZR 270/22 - LG Berlin AG Neukölln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. April 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird der Beschluss des Landge- richts Berlin - Zivilkammer 65 - vom 12. Oktober 2022 im Kosten- punkt und insoweit aufgehoben, als die Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB betroffen ist. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte zu 1 ist seit Dezember 2006 Mieter einer Wohnung der Klä- gerin in Berlin. Die Beklagte zu 2 ist seine Untermieterin. Am 30. April 2020 er- klärte die Klägerin die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zum 31. Januar 2021. Der Beklagte zu 1 widersprach der Kündigung unter Vorlage einer "Stel- lungnahme über Psychotherapie" seines - sich als Psychoanalytiker bezeichnen- den - Behandlers vom 20. November 2020. In der Stellungnahme, in deren Brief- kopf die Tätigkeitsfelder des Behandlers unter anderem als "Psychoanalyse" und "Psychotherapie (HPG)" bezeichnet sind, heißt es im Wesentlichen, seit Mitte 1 2 - 3 - Oktober 2020 fänden regelmäßig einmal wöchentlich psychotherapeutische Sit- zungen mit dem Patienten (dem Beklagten zu 1) statt. Er leide an einer akuten Depression und emotionaler Instabilität verbunden mit Existenzängsten, die ihn zeitweise arbeitsunfähig machten. Ein Umzug führe mit hoher Wahrscheinlichkeit zu einer deutlichen Verschlechterung des Krankheitsbildes. Das Amtsgericht hat der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung ge- richteten Klage stattgegeben. Es hat - was in den Rechtsmittelinstanzen nicht im Streit steht - Eigenbedarf der Klägerin an der Wohnung festgestellt. Einen An- spruch des Beklagten zu 1 auf Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Maßgabe des § 574 BGB hat das Amtsgericht verneint. Dazu hat es im Wesentlichen aus- geführt, es sei nicht dargetan, in welchem Umfang und mit welchen Folgen sich die behauptete - und vom Amtsgericht unterstellte - schwere Depression des Be- klagten zu 1 durch einen Umzug verschlechtere. Das Landgericht hat auf die Berufung der Beklagten in einem Hinweisbe- schluss nach § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO im Wesentlichen ausgeführt, eine dem Beklagten zu 1 im Falle des Wohnungswechsels drohende schwerwiegende Ge- sundheitsgefahr sei nicht hinreichend konkret dargelegt. Der Mieter genüge sei- ner Darlegungs- beziehungsweise Substantiierungslast dann, wenn er unter Vor- lage eines (ausführlichen) fachärztlichen Attests geltend mache, ihm sei ein Um- zug wegen einer schweren Erkrankung nicht zuzumuten. Hier fehle es bereits an der Vorlage eines fachärztlichen Attests. Die Beklagten hätten lediglich eine Stel- lungnahme eingereicht, welche nicht von einem (Fach-)Arzt, sondern von einem "Psychoanalytiker" erstellt worden sei. Mangels hinreichend konkreten Vortrags zu der behaupteten Verschlechterung des gesundheitlichen Zustands des Be- klagten zu 1 im Falle eines Wohnungswechsels sei dem Beweisantrag auf Ein- holung eines Sachverständigengutachtens daher nicht nachzugehen. 3 4 - 4 - Die Beklagten haben daraufhin eine "Stellungnahme über Psychothera- pie" des Behandlers des Beklagten zu 1 zu den Gerichtsakten gereicht. Dort heißt es unter anderem, für den Beklagten zu 1 seien Suizidgedanken der einzige Aus- weg in den regelmäßigen Episoden seiner manischen Depression. Die Behand- lung stehe am Beginn eines langen Gesundungsprozesses. Ein Verlust seines Lebensmittelpunkts könne mit hoher Wahrscheinlichkeit zu einer Verzweiflungs- tat führen, die gegebenenfalls in einem Suizid enden könne. Mit dem angefochtenen Beschluss hat das Landgericht die Berufung zu- rückgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgen die Beklag- ten ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat - unter Bezugnahme auf seinen Hinweisbe- schluss - zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ergänzend aus- geführt: Aus dem pauschalen erstinstanzlichen Vortrag, der Beklagte zu 1 leide an einer akuten Depression, ergebe sich nicht, dass er nicht umziehen könne. Die erstinstanzlich eingereichte Stellungnahme des den Beklagten zu 1 behandeln- 5 6 7 8 9 - 5 - den "Psychoanalytikers" sei weder ein fachärztliches Attest noch sei sie - unab- hängig von dessen beruflicher Qualifikation - hinreichend aussagekräftig. Der zweitinstanzlich - gestützt auf die weitere Stellungnahme des "Psychoanalyti- kers" - gehaltene Vortrag, für den Beklagten zu 1 seien Suizidgedanken in seinen regelmäßigen Episoden manischer Depression der einzige Ausweg aus seinem Leid, sei nach Maßgabe der §§ 530, 296 Abs. 1 ZPO als verspätet zurückzuwei- sen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der Klägerin ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten zu 1 gemie- teten und von beiden Beklagten genutzten Wohnung (§ 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB) nicht zuerkannt und ein Anspruch des Beklagten zu 1 auf Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß §§ 574, 574a BGB nicht verneint werden. Die Revision beanstandet mit Recht, dass die Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte zu 1 habe die Fortsetzung des wegen Eigenbedarfs gekündigten Mietverhältnis- ses nicht verlangen können, weil ein Härtegrund im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB in der Person des Beklagten zu 1 bereits mangels Vorlage eines fachärztlichen Attests nicht substantiiert dargelegt sei, von Rechtsfehlern beeinflusst ist. 1. In den Rechtsmittelinstanzen ist nicht im Streit, dass die von der Kläge- rin am 30. April 2020 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs begründet war und gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 573c BGB das Vertragsverhältnis mit Ablauf des 31. Januar 2021 beendet hat. 10 11 12 - 6 - 2. Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Ver- mieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses ver- langen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Das Berufungsgericht durfte das Vorliegen einer solchen Härte nicht verneinen, ohne das - auf die beiden Stellungnahmen des Behandlers des Beklagten zu 1 vom 20. November 2020 und vom 14. September 2022 ge- stützte - Vorbringen zu den gesundheitlichen Auswirkungen eines erzwungenen Umzugs auf das Beschwerdebild des Beklagten zu 1 einer Gesamtwürdigung zu unterziehen. Das Berufungsgericht hat den dahingehenden Sachvortrag des Be- klagten zu 1 zu Unrecht schon deshalb als unbeachtlich angesehen, weil es sich bei den Ausführungen des Behandlers des Beklagten zu 1 nicht um (fach-)ärztliche Atteste handelt (dazu nachfolgend unter a). Zudem durfte das Berufungsgericht den - auf die ergänzende Stellungnahme vom 14. September 2022 gestützten - zweitinstanzlichen Sachvortrag zur Verschlechterung des Be- schwerdebildes des Beklagten zu 1 durch einen erzwungenen Umzug nicht ge- mäß §§ 530, 296 Abs. 1 ZPO als verspätet zurückweisen (dazu nachfolgend un- ter b). a) Die Annahme des Berufungsgerichts, dass der Mieter, der sich auf ei- nen Härtegrund im Sinne von § 574 Abs. 1 BGB beruft, hinreichend substantiier- ten Sachvortrag nur dann halte, wenn er diesen durch Vorlage eines (ausführli- chen) fachärztlichen Attests untermauert, findet in der Rechtsprechung des Se- nats keine Stütze. aa) Macht der Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels durch hinreichend substantiierten Prozessvortrag ihm drohende schwerwie- gende Gesundheitsgefahren geltend, haben sich die Tatsacheninstanzen nach 13 14 15 - 7 - der ständigen Rechtsprechung des Senats - beim Fehlen eigener Sachkunde - regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Ober- fläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schwere- grad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann. Diese Verpflich- tung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwer- wiegenden Eingriffen in das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit folgt nicht zuletzt aus der grundrechtlichen Verbürgung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG (siehe Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 41, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 37; vom 10. April 2024 - VIII ZR 114/22, NZM 2024, 469 Rn. 23; Senatsbeschlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 18; vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, NZM 2022, 831 Rn. 16; vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, NZM 2023, 210 Rn. 19). bb) Nach der Rechtsprechung des Senats genügt der Mieter als medizini- scher Laie seiner Darlegungs- beziehungsweise Substantiierungslast (auf jeden Fall dann), wenn er unter Vorlage eines (ausführlichen) fachärztlichen Attests geltend macht, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung nicht zu- zumuten. Der Senat hat dazu ausgeführt, vom Mieter als medizinischen Laien sei über die Vorlage eines solchen (ausführlichen) fachärztlichen Attests hinaus nicht zu verlangen, noch weitere - meist nur durch einen Gutachter zu liefernde - An- gaben zu den gesundheitlichen Folgen, insbesondere zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchtender gesundheitlicher Nachteile zu tätigen (Se- natsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 48 [unter Hinweis auf BVerfG, NJW-RR 1993, 463, 464]; vom 28. Mai 2021 - VIII ZR 6/19, NZM 2021, 597 Rn. 28; Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, aaO 16 - 8 - Rn. 21). Daraus folgt, dass höhere Anforderungen als die Vorlage eines entspre- chenden Attests - auf dessen Grundlage im Falle des Bestreitens regelmäßig die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich ist (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 44 mwN; vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NZM 2021, 361 Rn. 44 mwN; vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, NZM 2021, 597 Rn. 23) - nicht zu stellen sind. cc) Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts hat der Senat damit jedoch nicht zum Ausdruck gebracht, dass für die Erfüllung der Substantiierungs- pflicht des Mieters stets die Vorlage eines fachärztlichen Attests erforderlich ist. (1) Dazu bestand auch kein Anlass, weil ein solches in den vom Senat entschiedenen Fällen in den Tatsacheninstanzen vom Mieter bereits vorgelegt worden war (siehe Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 31, 33, 35, 40, 43 f., 48 [Facharzt für Neurologie und Psychiatrie], und VIII ZR 167/17, NZM 2019, 527 Rn. 34, 40 [Fachärztin für Psychiatrie und Psychothera- pie]; vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, NZM 2021, 597 Rn. 9, 28 [Facharzt für Nervenheilkunde]; Senatsbeschlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, juris Rn. 3 [Facharzt für Innere Medizin sowie Facharzt für Neurologie]; vom 13. De- zember 2022 - VIII ZR 96/22, juris Rn. 6 [Facharzt für Allgemeinmedizin, psycho- somatische Medizin und Psychotherapie, siehe auch Rn. 22]; siehe auch BVerfG, NJW-RR 1993, 463 [Internist]). Andere Senatsentscheidungen hatten die Anforderungen an die Substan- tiierungspflicht des Mieters bereits nicht zum Gegenstand, etwa weil in den Tat- 17 18 19 - 9 - sacheninstanzen - aufgrund des von den Vorinstanzen als substantiiert angese- henen Vortrags des Mieters - Sachverständigengutachten schon erstattet wor- den waren (siehe etwa Senatsurteil vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NZM 2021, 361 Rn. 36 [neurologisch-psychiatrisches Sachverständigengutachten]; Senatsbeschluss vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, NZM 2022, 831 Rn. 18 [Sachverständigengutachten eines Facharztes für Neurologie und Psychiatrie]). (2) Der Senat hat zudem verdeutlicht, dass der erforderliche hinreichend substantiierte Vortrag des Mieters, ihm, seiner Familie oder einem anderen An- gehörigen seines Haushalts sei ein Umzug wegen einer von ihm näher bezeich- neten schweren Erkrankung nicht zuzumuten, "insbesondere" durch Vorlage ei- nes (ausführlichen) fachärztlichen Attests "untermauert" werden kann (vgl. Se- natsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, NZM 2019, 527 Rn. 38; Senatsbe- schluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, NZM 2023, 210 Rn. 21). Daran ist festzuhalten, weil ein solches Attest die fachliche Qualifikation der Diagnose in besonderer Weise gewährleistet. Anhand der beiden vorgenannten Senats- entscheidungen wird deutlich, dass der Senat eine hinreichende Substantiierung jedoch nicht generell von der Vorlage eines solchen Attests abhängig gemacht hat. dd) Nach dieser Maßgabe kann im Einzelfall auch eine (ausführliche) Stel- lungnahme eines - bezogen auf das geltend gemachte Beschwerdebild - medizi- nisch qualifizierten Behandlers geeignet sein, den Sachvortrag des Mieters zu untermauern, auch wenn diese nicht von einem Facharzt erstellt worden ist. Da- bei kommt es auf die konkreten Umstände, insbesondere den konkreten Inhalt des (ausführlichen) Attests an. 20 21 - 10 - ee) Mit den vorbezeichneten Grundsätzen des Senats werden nicht etwa überhöhte, sondern vielmehr sachgerechte Anforderungen an die Substantiie- rungspflicht des Mieters gestellt. Denn hierbei ist zum einen zu berücksichtigen, dass der Mieter sich mit dem Härteeinwand nach § 574 Abs. 1 BGB gegen einen an sich bestehenden Räumungsanspruch aufgrund wirksamer Kündigung des Mietverhältnisses wendet. Zum anderen kann von dem Mieter in einem solchen Fall - ungeachtet des Schutzes durch Art. 2 Abs. 2 GG - jedes zumutbare Bemü- hen um eine Verringerung des Gesundheitsrisikos verlangt werden (vgl. nur Se- natsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 45; vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, NZM 2023, 35 Rn. 28; vom 10. April 2024 - VIII ZR 114/22, NZM 2024, 469 Rn. 38, siehe auch BVerfG, NZM 2024, 104 Rn. 20 [zu § 765a ZPO]). Ist der Mieter daher ohnehin gehalten, medizinische Hilfe in Anspruch zu nehmen, ist ihm auch die Einholung eines entsprechenden Attests ohne weiteres zumutbar. ff) Nach diesen Grundsätzen durfte das Berufungsgericht von einer inhalt- lichen Würdigung der beiden zur Unterstützung des Sachvortrags des Beklagten zu 1 vorgelegten "Stellungnahmen zur Psychotherapie" nicht deshalb absehen, weil es sich nicht um fachärztliche Atteste handelt. Feststellungen dahingehend, dass der Inhalt der vorbezeichneten Stellungnahmen medizinisch nicht qualifi- ziert sein könnte, hat das Berufungsgericht nicht getroffen. Zwar hat das Beru- fungsgericht nicht festgestellt, auf welcher Grundlage der sich als "Psychoanaly- tiker" bezeichnende - Behandler des Beklagten zu 1 Leistungen der Psychoana- lyse erbringt. Der Briefkopf des Behandlers deutet jedoch - was auch die Revisi- onserwiderung nicht in Zweifel zieht - darauf hin, dass er jedenfalls zulässiger- weise Leistungen der Psychotherapie auf der Grundlage des Heilpraktikergeset- zes (HPG) anbietet. 22 23 - 11 - b) Das Berufungsgericht hat außerdem zu Unrecht den - auf die ergän- zende Stellungnahme des Behandlers des Beklagten zu 1 vom 14. September 2022 gestützten - zweitinstanzlichen Sachvortrag der Beklagten zur Verschlech- terung des Beschwerdebildes des Beklagten zu 1 durch einen erzwungenen Um- zug gemäß §§ 530, 296 Abs. 1 ZPO als verspätet zurückgewiesen und es des- halb unterlassen, eine Gesamtwürdigung des Vortrags der Beklagten anhand des Inhalts sowohl der Stellungnahme des Behandlers vom 20. November 2020 als auch derjenigen vom 14. September 2022 vorzunehmen. Dabei kann auf sich beruhen, ob - wofür entgegen der Auffassung des Be- rufungsgerichts vieles spricht - bereits die erste "Stellungnahme zur Psychothe- rapie" für sich gesehen ausreichend war, den Sachvortrag zu einer Verschlech- terung des Gesundheitszustands des Beklagten zu 1 durch einen erzwungenen Umzug zu substantiieren, und somit durch den diesbezüglichen zweitinstanzli- chen Vortrag der Beklagten in zulässiger Weise ein bereits schlüssiges Vorbrin- gen aus erster Instanz durch weitere Tatsachenbehauptungen lediglich zusätz- lich konkretisiert, verdeutlicht oder erläutert worden ist (st. Rspr.; vgl. BGH, Ur- teile vom 8. Juni 2004 - VI ZR 199/03, BGHZ 159, 245, 251; vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 166/11, NJW-RR 2012, 341 Rn. 15; Beschlüsse vom 23. August 2016 - VIII ZR 178/15, NJW-RR 2017, 72 Rn. 20; vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NZM 2020, 607 Rn. 26; jeweils mwN). Unabhängig davon hat das Berufungsgericht bereits die Voraussetzungen der Bestimmungen der §§ 530, 296 Abs. 1 ZPO nicht festgestellt. Diese sind auch nicht ersichtlich. 24 25 26 - 12 - III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts in dem aus dem Te- nor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuhe- ben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht zur Endentscheidung reife Sache ist im Um- fang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit dieses die auf- grund der gebotenen Gesamtwürdigung des Sachvortrags der Beklagten erfor- derlichen Feststellungen treffen kann. Dr. Bünger Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Neukölln, Entscheidung vom 26.01.2022 - 9 C 45/21 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.10.2022 - 65 S 47/22 - 27 - 13 - Verkündet am: 16. April 2025 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

ECLI:DE:BGH:2021:300321BVIIIZR221.19.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 221/19 vom 30. März 2021 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 30. März 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Kosziol und Dr. Schmidt beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Klägerinnen gegen das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts München I vom 10. Juli 2019 durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzu- weisen. Gründe: I. Die Parteien streiten im Anschluss an eine Eigenbedarfskündigung um die Räumung und Herausgabe einer in München gelegenen 2,5-Zimmer-Wohnung, die die Beklagte seit dem Jahr 2004 aufgrund eines noch mit der Rechtsvorgän- gerin der Klägerin zu 1 abgeschlossenen Mietvertrages bewohnt. Die Klägerin zu 1 ist eine Aktiengesellschaft, die Klägerin zu 2 ist die Toch- ter eines der Vorstände und Mehrheitsgesellschafters der Klägerin zu 1. Die An- teile an der Klägerin zu 1 werden ganz überwiegend von der Familie P. gehalten, der auch die Klägerin zu 2 und ihr Vater angehören. Die Klägerin zu 1 erwarb die streitgegenständliche Wohnung im Jahr 2015. Eine erste Kündigung begründete sie kurz nach der Grundbucheintragung mit dem Wunsch des Vor- stands H. P. , selbst in die Wohnung einziehen zu wollen. Nach Rück- nahme der hierauf gestützten ersten Räumungsklage übertrug die Klägerin zu 1 1 2 - 3 - einen 5/100 Miteigentumsanteil an der Wohnung schenkweise der damals ge- rade volljährig gewordenen Klägerin zu 2, um auf diese Weise - entsprechend anwaltlicher Beratung - eine Kündigungsmöglichkeit wegen Eigenbedarfs zu schaffen. Nach Eintragung des Bruchteilseigentums der Klägerin zu 2 im Grundbuch erklärten die Klägerinnen mit Anwaltsschreiben vom 25. Juli 2019 die Kündigung wegen Eigenbedarfs der Klägerin zu 2. Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie auf Ersatz vorge- richtlicher Rechtsanwaltskosten gerichtete Klage der Klägerinnen hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Das Berufungsgericht hat darauf abgestellt, dass die Eigenbedarfskündigung unter Würdigung der Gesamtumstände rechts- missbräuchlich sei, weil die Klägerin zu 1 als juristische Person keinen Eigenbe- darf geltend machen könne und dies durch die schenkweise Übertragung eines völlig unbedeutenden Miteigentumsanteils an die Klägerin zu 2 lediglich umgan- gen werden sollte. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfol- gen die Klägerinnen ihr Klagebegehren weiter. II. 1. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) liegen nicht vor. a) Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision damit begründet, es sei zwar geklärt, dass eine Aktiengesellschaft einen Eigenbedarf nicht geltend machen könne; es fehle aber bislang an einer hinreichenden Klärung diesbezüg- licher Umgehungstatbestände. 3 4 5 6 - 4 - b) Diese Erwägung trägt jedoch keinen der im Gesetz genannten Zulas- sungsgründe (§ 543 Abs. 2 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung gefordert. Vielmehr hängt die Beantwortung der Frage, ob ein Verhalten als treuwid- rig oder rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB) zu bewerten ist, von den besonderen Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab und entzieht sich deshalb einer allge- meinen Betrachtung im Sinne einer mit der Zulassung erstrebten Grundsatzent- scheidung (Senatsbeschluss vom 14. September 2010 - VIII ZR 83/10, WuM 2010, 680 Rn. 4; Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 182/17, NJW 2019, 2475 Rn. 21 f.; vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, NJW 2020, 3517 Rn. 42). Ebenso wenig erfordert die Fortbildung des Rechts eine (Leit-)Entscheidung des Senats zu der hier vorliegenden Konstellation oder ist sonst ein Bedürfnis erkenn- bar, die umfangreiche höchstrichterliche Rechtsprechung zu § 242 BGB um eine weitere Fallgruppe zu ergänzen. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat die Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1 BGB) sowie auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten (§ 280 Abs. 1, 2, § 286 BGB) - mit Rücksicht auf ein den Klägerinnen zur Last fallendes rechtsmiss- bräuchliches Verhalten - rechtsfehlerfrei abgewiesen. Die Vorgehensweise der Klägerinnen zeichnete sich hier dadurch aus, dass der Klägerin zu 2 mit der schenkweisen Übertragung eines 5/100 Miteigen- tumsanteils formal eine "minimale" Miteigentümerstellung und Mitvermieterstel- lung verschafft wurde, mit der ersichtlich allein das Ziel verfolgt wurde, eine der Klägerin zu 1 als juristischer Person nicht mögliche Eigenbedarfskündigung zu- gunsten der Tochter eines Vorstandsmitglieds zu verwirklichen, ohne dass mit der Übertragung eine nennenswerte Änderung der Eigentums- beziehungsweise 7 8 9 10 - 5 - der wirtschaftlichen Verhältnisse an der Immobilie verbunden war. Die Beurtei- lung dieser Vorgehensweise als rechtsmissbräuchlich durch das Berufungsge- richt hält sich im Rahmen zulässiger tatrichterlicher Würdigung. Ob das Berufungsgericht - wie die Revision meint - in seinen weiteren Aus- führungen § 573 BGB zu Recht als "Kernstück" des mietrechtlichen Bestands- schutzes bezeichnet hat und in diesem Zusammenhang den Regelungszweck des Kündigungstatbestandes des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB mit der Zielsetzung der in § 577a BGB normierten Kündigungsbeschränkungen vermengt hat, kann da- hinstehen. Denn es handelt sich bei den diesbezüglichen Ausführungen des Be- rufungsgerichts um ergänzende Überlegungen, denen für die Würdigung des klä- gerischen Verhaltens als rechtsmissbräuchlich ersichtlich keine entscheidende Bedeutung zukommt. 11 - 6 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zu- stellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Dr. Schmidt Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 17.10.2018 - 416 C 8659/18 - LG München I, Entscheidung vom 10.07.2019 - 14 S 15871/18 - 12

ECLI:DE:BGH:2022:100422UVIIIZR114.22.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 114/22 Verkündet am: 10. April 2024 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 574 Abs. 1 Satz 1, § 574a Zu den Anforderungen an die gerichtliche Prüfung des Vorliegens einer nicht zu rechtfertigenden Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB bei der ernsthaften Gefahr eines Suizids des Mieters im Falle einer Verurteilung zur Räumung der Wohnung (im Anschluss an Senatsurteil vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21). BGH, Urteil vom 10. April 2024 - VIII ZR 114/22 - LG Detmold AG Lemgo - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 19. Februar 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol, die Richterin Wiegand sowie die Richter Dr. Reichelt und Messing für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird unter Verwerfung ihres weiter- gehenden Rechtsmittels als unzulässig das Urteil der 3. Zivilkam- mer des Landgerichts Detmold vom 27. April 2022 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB betroffen ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte zu 1 ist seit dem Jahr 1988 Mieter einer im Dachgeschoss gelegenen Zweizimmerwohnung des Klägers in L. . Er bewohnt diese ge- meinsam mit seiner Lebensgefährtin, der Beklagten zu 2. Der Kläger erklärte mit Schreiben vom 24. Oktober 2019 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Juli 2020 wegen Eigenbedarfs. Die Beklagten widersprachen der Kündigung fristgemäß. Zur Begründung führten sie 1 2 - 3 - unter anderem aus, die Kündigung stelle für sie eine besondere Härte dar, weil ein Umzug aufgrund ihrer gesundheitlichen sowie finanziellen Situation "schlicht unmöglich" sei. Mit seiner Klage hat der Kläger die Beklagten auf Räumung und Heraus- gabe der Wohnung in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht nach Einholung eines schriftlichen psychiatrischen Sachverstän- digengutachtens und ergänzender Anhörung des Sachverständigen zurückge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Be- klagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat, soweit sie eröffnet ist, Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger habe einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Woh- nung, weil das mit dem Beklagten zu 1 bestehende Mietverhältnis durch die Kün- digung vom 24. Oktober 2019 wirksam beendet worden sei und die Beklagten eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB nicht verlangen könnten. Die Beklagten hätten Härtegründe nicht dargelegt beziehungsweise be- wiesen. Ihr gesundheitlicher Zustand begründe im Ergebnis keine nicht zu recht- fertigende Härte. 3 4 5 6 7 - 4 - Hinsichtlich der von ihnen dargelegten körperlichen Erkrankungen seien die Beklagten auf die Inanspruchnahme professioneller Hilfe beim Umzug, gege- benenfalls auch im Rahmen des Sozialhilferechts, zu verweisen. Dass die Be- klagten - die im Übrigen ihren Lebensalltag eigenständig bewältigten - auch dann nicht in der Lage wären, einen Umzug zu bewerkstelligen, oder sich ihr physi- scher Gesundheitszustand erheblich verschlechtern würde, hätten sie nicht dar- gelegt und sei auch nicht ersichtlich. Hinsichtlich des psychischen Gesundheitszustands habe der Sachver- ständige bei beiden Beklagten zwar eine leichte bis mittelschwere Depression, eine Angststörung mit Verdacht auf Panikstörung und ein chronisches Schmerzsyndrom diagnostiziert, bei dem Beklagten zu 1 zudem eine chronische Schlafstörung sowie eine Benzodiazepin-Abhängigkeit, bei der Beklagten zu 2 zudem einen Reizmagen sowie -darm und eine Schlafstörung. Auch würde nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen eine Verpflichtung der Beklagten zur Räumung der Wohnung zu einer Verschlechterung ihres psychi- schen Gesundheitszustands führen. Jedoch sei die Erwartung einer massiven Verschlechterung bis hin zu einer krankheitsbedingten Suizidabsicht nicht gege- ben. Die von den Beklagten für den Fall einer Verpflichtung zur Räumung bekun- dete Suizidabsicht bestehe unabhängig von deren psychischer Erkrankung und einer möglichen Verschlechterung des psychischen Zustands und beruhe auf ih- rem uneingeschränkt freien Willen. Die Beklagten seien trotz der Erkrankungen nicht lebensmüde und hätten ihren grundsätzlichen Lebenswillen beteuert. Inso- fern stelle sich die Suizidankündigung als im Rahmen der freien Willensbildung gewählte Reaktionsstrategie auf den möglichen Verlust der Wohnung dar, mit der die Beklagten sich gegen die Räumungsverpflichtung zur Wehr setzten und die sie in appellativer Absicht instrumentell einsetzten. Ferner sei den Beklagten eine Berufung auf die Verschlechterung ihres psychischen Gesundheitszustandes 8 9 - 5 - deshalb verwehrt, weil sie bisher und auch für die Zukunft eine mögliche Behand- lung ihrer Beschwerden ablehnten und dabei eine rigide Haltung einnähmen. Die Verschlechterung einer psychischen Erkrankung, die bei adäquater Behandlung vermeidbar sei, könne jedoch eine Härte im Sinne von § 574 BGB nicht begrün- den. Schließlich sei die übereinstimmend geäußerte Suizidabsicht auch für sich genommen kein Härtegrund im Sinne von § 574 BGB. Zwar habe der Sachver- ständige den von den Beklagten bekundeten Selbsttötungswillen als ernsthaft erachtet, da sie bereits einen konkreten Plan entwickelt und Vorbereitungen in Form der Ansammlung von Medikamenten getroffen hätten. Jedoch beruhe der Entschluss auf ihrer freien Willensbildung. Der frei gebildete und jegliche Hilfe ablehnende Wille der Beklagten zur Selbsttötung sei Ausfluss des allgemeinen Persönlichkeitsrechts aus Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit Art. 1 Abs. 1 GG. Dieses umfasse als Ausdruck persönlicher Autonomie ein Recht auf selbstbe- stimmtes Sterben, das auch die Freiheit einschließe, sich das Leben zu nehmen. Die Entscheidung des Einzelnen, seinem Leben entsprechend seinem Verständ- nis von Lebensqualität und Sinnhaftigkeit der eigenen Existenz ein Ende zu set- zen, sei im Ausgangspunkt als Akt autonomer Selbstbestimmung von Staat und Gesellschaft zu respektieren, wie sich aus dem Urteil des Bundesverfassungs- gerichts vom 26. Februar 2020 (BVerfGE 153, 182) ergebe. Jedenfalls könne ein solcher frei gebildeter und nicht krankheitsbedingt entwickelter Wille bei der vorzunehmenden Abwägung nicht dergestalt zu Lasten des Klägers berücksichtigt werden, dass ein Zugriff auf sein Eigentum trotz des berechtigten Eigenbedarfs auf unabsehbare Zeit ausgeschlossen werde. Das gelte umso mehr, als die Beklagten jegliche Hilfemöglichkeiten bei der Auffindung einer Ersatzwohnung und der Finanzierung eines Umzugs ablehnten. 10 11 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung, soweit sie aufgrund des beschränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist, nicht stand. 1. Die Revision der Beklagten ist unzulässig, soweit sie sich gegen die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung des Klägers vom 24. Oktober 2019 wendet. Insoweit ist sie mangels Zulassung der Revision durch das Berufungs- gericht nicht statthaft (§ 542 Abs. 1, § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) und deshalb als unzulässig zu verwerfen (§ 552 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Anders als die Revision meint, hat das Berufungsgericht die Zulassung der Revision auf das Vorliegen der Voraussetzungen der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB und damit auf den von den Beklagten geltend gemachten Anspruch auf Fortsetzung des Mietver- hältnisses beschränkt. a) Eine solche Beschränkung der Revision muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet werden, sondern kann sich auch aus dessen Entscheidungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt. Hat das Berufungsgericht die Revision wegen einer Rechtsfrage zugelas- sen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebotene Auslegung der Entscheidungsgründe ergeben, dass die Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs beschränkt ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteil vom 29. November 2023 - VIII ZR 211/22, juris Rn. 19 mwN). So liegt der Fall hier. Denn das Berufungsgericht sieht höchstrichterlichen Klärungsbedarf lediglich im Hinblick auf die von ihm ausschließlich im Rahmen der Voraussetzungen der §§ 574 ff. BGB - nicht auch bei der Prüfung des vom Kläger geltend gemachten Eigenbedarfs im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB - erörterte Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zu dem aus dem allge- meinen Persönlichkeitsrecht folgenden Recht auf selbstbestimmtes Sterben und 12 13 14 15 - 7 - die neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Räumungsschutz bei bestehender Suizidalität. b) Diese Beschränkung der Zulassung der Revision ist auch wirksam. Zwar ist eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder An- spruchselemente unzulässig. Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht je- doch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte. Dafür ist es erfor- derlich, dass der von der Zulassungsbeschränkung betroffene Teil des Streit- stoffs in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Pro- zessstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Wider- spruch zu dem unanfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (vgl. nur Se- natsurteil vom 20. Dezember 2023 - VIII ZR 309/21, juris Rn. 28; Senatsbe- schluss vom 21. August 2018 - VIII ZR 186/17, NJW-RR 2019, 130 Rn. 16; je- weils mwN). Diese Voraussetzung ist vorliegend erfüllt. Denn bei der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB und dem dort geregelten Anspruch des Mieters auf Fortset- zung des Mietverhältnisses handelt es sich um einen selbständigen Teil des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Streitstoff - hier namentlich der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB - beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (vgl. nur Senatsbeschlüsse vom 21. August 2018 - VIII ZR 186/17, aaO Rn. 17 mwN; vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, juris Rn. 11; vom 15. März 2022 - VIII ZR 81/20, juris Rn. 6 f.). 16 17 - 8 - 2. Soweit die Revision zulässig ist, ist sie begründet. Mit der vom Beru- fungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Beklagten zu 1 auf Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß §§ 574, 574a BGB nicht verneint und dem Kläger ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten zu 1 angemieteten und von beiden Beklagten genutzten Wohnung (§ 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB) nicht zuerkannt werden. Die Revision beanstandet mit Recht, dass die Würdigung des Berufungsgerichts zu der Frage, ob die Beendigung des Miet- verhältnisses für die Beklagten eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet, von Rechtsfehlern beeinflusst ist. a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerecht- fertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietver- hältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haus- halts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten In- teressen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung vorzunehmenden Ge- wichtung und Würdigung der beiderseitigen Interessen und ihrer Subsumtion un- ter die unbestimmten Rechtsbegriffe der genannten Vorschrift hat das Revisions- gericht den tatrichterlichen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann re- gelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revi- sion gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 26; vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NZM 2021, 361 Rn. 25; vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, NZM 2023, 35 Rn. 23; jeweils mwN). 18 19 - 9 - b) Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts - und zwar sowohl hinsichtlich der Verneinung einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (dazu nachfolgend unter aa) als auch hinsichtlich der nach dieser Vorschrift vorzunehmenden Abwägung der gegen- läufigen Interessen der Mietvertragsparteien (dazu nachfolgend unter bb) - in ent- scheidenden Punkten nicht stand. aa) Das gilt zunächst für die Annahme des Berufungsgerichts, die Been- digung des Mietverhältnisses bedeute für den Beklagten zu 1 und für seine im Haushalt lebende Lebensgefährtin, die Beklagte zu 2, keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB. (1) Als Härtegründe im Sinne dieser Vorschrift kommen nur solche mit ei- nem Umzug verbundenen Nachteile für den durch § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB ge- schützten Personenkreis in Betracht, die sich von den mit einem Wohnungswech- sel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (vgl. Se- natsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 28; vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, NZM 2023, 35 Rn. 24; jeweils mwN). Nach der Senatsrechtsprechung können Erkrankungen in Verbindung mit weiteren Umständen einen Härtegrund in diesem Sinne darstellen. In bestimmten Fällen, nämlich wenn der gesundheitliche Zustand einen Umzug nicht zulässt oder im Falle eines Wohnungswechsels zumindest die ernsthafte Gefahr einer erhebli- chen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters, Familien- oder Haushaltsangehörigen besteht, kann sogar allein dies ein Härtegrund sein (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 31; vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NZM 2021, 361 Rn. 29; Senatsbe- schluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, NZM 2023, 210 Rn. 17). 20 21 22 - 10 - Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswech- sels substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht, haben sich die Tatsacheninstanzen beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Ober- fläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schwere- grad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann. Diese Verpflich- tung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwer- wiegenden Eingriffen in das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit folgt nicht zuletzt aus der grundrechtlichen Verbürgung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 41, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 37; Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, aaO Rn. 19; jeweils mwN). (2) Soweit das Berufungsgericht hinsichtlich der körperlichen Erkrankun- gen zu der Beurteilung gelangt ist, dass deren erhebliche Verschlechterung durch einen Umzug von den Beklagten bereits nicht hinreichend dargelegt und auch sonst nicht ersichtlich sei, ist hiergegen aus revisionsrechtlicher Sicht nichts zu erinnern. Auch die Revision erhebt insoweit keine Einwendungen. (3) Nach dem vorstehend aufgezeigten Maßstab begegnet indessen die vom Berufungsgericht vorgenommene (weitere) Prüfung, ob wegen der von den Beklagten für den Fall des unfreiwilligen Verlusts der Wohnung bekundeten Sui- zidabsicht ein Härtegrund im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist, durchgreifenden revisionsrechtlichen Bedenken. 23 24 25 - 11 - (a) Zwar ist das Berufungsgericht aufgrund verfahrensfehlerfrei getroffe- ner und im Revisionsverfahren nicht angegriffener Feststellungen auf der Grund- lage des eingeholten psychiatrischen Sachverständigengutachtens von der Ge- fahr eines Suizids der Beklagten für den Fall des Verlusts der streitgegenständli- chen Wohnung ausgegangen. Es hat die Suizidankündigung beider Beklagten - in Übereinstimmung mit dem Gutachten - im Hinblick darauf als ernsthaft be- wertet, dass diese bereits einen konkreten Plan entwickelt und Vorbereitungen in Form einer Ansammlung von Medikamenten getroffen hätten. (b) Rechtsfehlerhaft hat es indessen der hieraus resultierenden Gefahr für das Leben und die körperliche Unversehrtheit der Beklagten allein deshalb keine Bedeutung bei der Prüfung des Vorliegens einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB beigemessen, weil der diesbezügliche Wille - wie das Berufungsge- richt formuliert hat - von den Beklagten frei gebildet worden sei und sich als im Rahmen ihrer freien Willensbildung gewählte Reaktionsstrategie auf den mögli- chen Verlust ihrer Wohnung darstelle. Eine solche Sichtweise wird dem in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG enthaltenen Gebot zum Schutz des Lebens und der körperli- chen Unversehrtheit nicht in der erforderlichen Weise gerecht. (aa) Das Grundrecht auf Leben und körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG) gewährt nicht nur ein subjektives Abwehrrecht gegen staatli- che Eingriffe in diese Rechtsgüter. Es stellt zugleich eine objektive Wertentschei- dung der Verfassung dar, die staatliche Schutzpflichten begründet. Danach hat der Staat die Pflicht, sich schützend und fördernd vor das Leben des Einzelnen zu stellen (BVerfGE 142, 313 Rn. 67 ff.; 158, 131 Rn. 64; BGH, Vorlagebeschluss nach Art. 100 Abs. 1 GG vom 8. November 2023 - XII ZB 459/22, FamRZ 2024, 213 Rn. 44). 26 27 28 - 12 - Das gerichtliche Verfahren ist daher so durchzuführen, dass der sich aus dem Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit ergebenden Schutzpflicht staatlicher Organe Genüge getan wird (vgl. BVerfG NJW-RR 2014, 584 Rn. 10; NZM 2024, 104 Rn. 16 mwN; BGH, Beschluss vom 20. Februar 2020 - V ZB 17/19, WuM 2020, 364 Rn. 7; jeweils zu § 765a ZPO). Bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind die Gerichte deshalb verfassungsrechtlich gehalten, ihre Entscheidung auf eine trag- fähige Grundlage zu stellen, Beweisangeboten besonders sorgfältig nachzuge- hen und den hieraus resultierenden Gefahren bei der Abwägung der widerstrei- tenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen (vgl. Senatsurteile vom 9. November 2016 - VIII ZR 73/16, NZM 2017, 26 Rn. 22; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NZM 2017, 286 Rn. 28; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 41, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 37; Senats- beschlüsse vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, NZM 2023, 210 Rn. 19; vom 26. April 2023 - VIII ZR 420/21, NJW-RR 2023, 861 Rn. 20 mwN; vgl. auch BVerfG, NZM 2024, 187 Rn. 8 [zur Handhabung des Verfahrensrechts]). (bb) Im Hinblick auf die sich aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG ergebende Pflicht des Staates zum Schutz des Lebens und der körperlichen Unversehrtheit hat der Senat dementsprechend - nach Erlass des Berufungsurteils - eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB beim Bestehen der (sehr) hohen Gefahr ei- nes Suizids des Mieters für den Fall des Erlasses eines Räumungsurteils ange- nommen (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, NZM 2023, 35 Rn. 24, 30; siehe auch BGH, Beschluss vom 20. Februar 2020 - V ZB 17/19, aaO [zu § 765a ZPO]). Hierbei hat er betont, dass das in Art. 2 Abs. 2 GG enthaltene Gebot un- abhängig davon gilt, ob der Unfähigkeit des Mieters, die Konfliktsituation ange- 29 30 31 - 13 - messen zu bewältigen, Krankheitswert zukommt oder nicht, und dass die Schutz- bedürftigkeit des Mieters nicht allein dadurch entfällt, dass er an der Behandlung seiner psychischen Erkrankung, aus der eine Suizidgefahr resultiert, nicht mit- wirkt. Es bedarf vielmehr auch in einem solchen Fall stets einer umfassenden Würdigung der Gesamtumstände des Einzelfalls (vgl. Senatsurteil vom 26. Okto- ber 2022 - VIII ZR 390/21, aaO Rn. 24, 29 f. mwN). Das steht im Einklang damit, dass die Unfähigkeit, aus eigener Kraft oder mit zumutbarer fremder Hilfe eine Konfliktsituation situationsangemessen zu bewältigen, nach den verfassungs- rechtlichen Vorgaben nicht nur dann Beachtung verdient, wenn sie durch eine bereits festgestellte Krankheit verursacht wird. Vielmehr muss der Umstand, dass der zwangsweise Verlust der Wohnung zum Suizid führen kann, unabhängig da- von beachtet werden, ob die Suizidalität auf einer - psychischen oder sonstigen - Erkrankung oder auf anderen - persönlichkeitsbedingten - Ursachen beruht (vgl. BVerfG, NJW 1994, 1719, 1720; NJW-RR 2001, 1523 f.; jeweils zu § 765a ZPO). (cc) Demgegenüber hat das Berufungsgericht die im Streitfall gegebene Gefahr der Selbsttötung als Folge einer Verurteilung der Beklagten zur Räumung der Wohnung von vornherein von der bei der Prüfung des Vorliegens einer Härte gebotenen wertenden Gesamtbetrachtung (vgl. Senatsurteil vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NZM 2021, 361 Rn. 29) ausgeschlossen, indem es allein auf die dahinterstehende freie Willensbildung der Beklagten abgestellt hat. Hier- durch hat es bei seiner Entscheidung dem Schutz von Leben und Gesundheit der Beklagten nicht die Bedeutung beigemessen, die Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG ihm verleiht. Die vom Berufungsgericht in Anknüpfung an die sachverständige Ein- schätzung vorgenommene Einordnung des seitens der Beklagten angedrohten Suizids als "im Rahmen ihrer freien Willensbildung gewählte Reaktionsstrategie 32 33 - 14 - auf den möglichen Verlust ihrer Wohnung", die sie "in appellativer Absicht instru- mentell einsetzten", ändert nichts daran, dass das Leben der Beklagten bei ei- nem unfreiwilligen Verlust ihrer Wohnung infolge einer Verurteilung zur Räumung konkret in Gefahr ist und diese Gefahr bei der hier vorzunehmenden Prüfung des Vorliegens einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB Berücksichtigung finden muss (vgl. auch BVerfG, NJW-RR 2001, 1523, 1524 [zu § 765a ZPO]). Zudem berücksichtigt die allein an den frei gebildeten Willen der Beklagten anknüpfende Sichtweise des Berufungsgerichts den Umstand nicht hinreichend, dass die ernsthafte Gefahr einer Selbsttötung nach den getroffenen Feststellun- gen ausschließlich durch die aufgrund des gerichtlichen Verfahrens drohende Verurteilung hervorgerufen und ihre Verwirklichung seitens der Beklagten allein von dem gerichtlich angeordneten Verlust der Wohnung abhängig gemacht wird (vgl. für den Fall der Räumungsvollstreckung BGH, Beschluss vom 7. Oktober 2010 - V ZB 82/10, NZM 2010, 915 Rn. 25 [zu § 765a ZPO]). Überdies hat das Berufungsgericht nicht hinreichend in den Blick genom- men, dass die Suizidankündigung nach den Ausführungen des Sachverständi- gen auch Ausdruck der von ihnen empfundenen Hilflosigkeit gegenüber dem dro- henden Verlust ihrer langjährigen Wohnung ist. Gerade hierin zeigt sich aber die Schutzbedürftigkeit der Beklagten, der im Rahmen des § 574 BGB angemessen Rechnung zu tragen ist. Vor diesem Hintergrund kann das Vorliegen einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auch nicht, wie es das Berufungsgericht getan hat, mit einem Verweis auf die - hier nicht einschlägige - verfassungsgerichtliche Recht- sprechung zu einem aus dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht folgenden Recht auf ein selbstbestimmtes Sterben (vgl. hierzu BVerfGE 153, 182) verneint wer- den. 34 35 36 - 15 - (c) Dementsprechend ist (auch) im Streitfall aufgrund einer umfassenden Würdigung aller Einzelfallumstände zu entscheiden, ob wegen der bestehenden - und trotz der freien Willensbildung der Beklagten für die Prüfung nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB maßgeblich zu berücksichtigenden - Gefahr eines Suizids der Beklagten für den Fall des Verlusts ihrer bisherigen Wohnung das Vorliegen einer Härte anzunehmen ist oder ob eine solche im Hinblick auf den Beklagten zugäng- liche und zumutbare, von ihnen aber nicht genutzte Beratungen sowie ärztliche oder therapeutische Behandlungen abzulehnen (oder anderenfalls jedenfalls im Rahmen der anschließend vorzunehmenden Interessenabwägung den Interes- sen des Klägers der Vorrang einzuräumen) ist (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, NZM 2023, 35 Rn. 29). Insoweit beanstandet die Revision mit Recht die vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen zu einer (fehlen- den) Mitwirkungsbereitschaft der Beklagten als rechtsfehlerhaft. (aa) Bei der Feststellung des Vorliegens einer Härte ist ebenso wie bei deren Gewichtung im Rahmen der Interessenabwägung zwischen den berech- tigten Belangen des Mieters und denen des Vermieters zu berücksichtigen, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen durch die Un- terstützung des Umfelds eines Mieters beziehungsweise durch begleitende ärzt- liche oder therapeutische Behandlungen mindern lassen. Dabei kann von dem Mieter - ungeachtet dessen Schutzes durch Art. 2 Abs. 2 GG - auch jedes zumut- bare Bemühen um eine Verringerung des Gesundheitsrisikos verlangt werden (vgl. nur Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 45; vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, NZM 2023, 35 Rn. 28; siehe auch BVerfG, NZM 2024, 104 Rn. 20 [zu § 765a ZPO]). Es kann mithin zu berücksich- tigen sein, ob eine bei Verlust der Wohnung bestehende Suizidgefahr durch eine Therapie beherrschbar ist (Senatsurteil vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, aaO). In diesem Rahmen kann unter besonderen Umständen bereits das Vorlie- 37 38 - 16 - gen einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verneinen sein. Der- artige Umstände sind den bisher getroffenen Feststellungen des Berufungsge- richts nicht zu entnehmen. (bb) Im Streitfall sind nach den insoweit verfahrensfehlerfrei getroffenen und im Revisionsverfahren nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsge- richts die psychischen Beschwerden der Beklagten behandelbar. Insbesondere hat der Sachverständige ausgeführt, im Rahmen einer fachlichen Beratung, etwa durch den sozialpsychiatrischen Dienst, könnten mögliche Lösungen und Hilfen aufgezeigt werden, um die Beklagten zur Änderung des Suizidentschlusses zu bewegen. Zudem könnten die Beklagten motiviert werden, fachärztliche oder psychologische Behandlungsmaßnahmen in Anspruch zu nehmen. Der Sachver- ständige hat dabei auch den Zusammenhang derartiger Hilfen mit den psychi- schen Erkrankungen der Beklagten und der bestehenden Suizidgefahr deutlich gemacht. Denn nach seiner Beurteilung würde sich ohne die Inanspruchnahme solcher Beratungs-, Unterstützungs- und Hilfsmaßnahmen der psychische Ge- sundheitszustand der Beklagten im Falle einer Verurteilung zur Räumung ver- schlechtern und diese Verschlechterung wiederum die Ausführung des angekün- digten Suizidplans der Beklagten begünstigen. Jedoch beruht die vom Berufungsgericht getroffene Annahme, die Beklag- ten lehnten "jegliche Hilfe" sowie eine Behandlung ihrer psychischen Beschwer- den bisher und auch für die Zukunft ("rigide") ab, auf einer unvollständigen Wür- digung des Prozessstoffs und des Ergebnisses der Beweisaufnahme, insbeson- dere der Erklärungen der Beklagten zu 2 sowie der Ausführungen des Sachver- ständigen (§ 286 Abs. 1 ZPO). 39 40 - 17 - Wenngleich der Sachverständige in seinem schriftlichen Gutachten aus- geführt hat, die Beklagten verschlössen sich aktuell anderen Lösungsvorschlä- gen, lehnten mögliche Hilfen ab und nähmen "dabei eine rigide Haltung" ein, hat er jedoch auch - wie die Revision unter Verweis auf das schriftliche Gutachten und dessen mündliche Erläuterung mit Recht rügt - die bereits erwähnte Bera- tung durch den sozialpsychiatrischen Dienst oder andere Einrichtungen für ziel- führend erachtet. Insoweit hat er auch eine Änderung der Einstellung der Beklag- ten, die derartige Hilfestellungen "zunächst" abgelehnt hätten, bei Verfügbarkeit einer anderen Wohnung in vergleichbarer Lage und bei entsprechender Hilfeleis- tung für "durchaus denkbar" gehalten. Zudem hat die Beklagte zu 2, wie die Re- vision unter Bezugnahme auf das Sitzungsprotokoll des Berufungsgerichts gel- tend macht, im Rahmen ihrer persönlichen Anhörung erklärt, sie und ihr Lebens- gefährte hätten sich bislang zwar nicht in eine psychiatrische oder psychologi- sche Behandlung begeben. Sie habe jedoch eine Überweisung an einen Psycho- logen erhalten, einen Termin oder einen bestimmten Psychologen habe sie "bis- lang noch nicht". Ausweislich des schriftlichen Gutachtens hat sie gegenüber dem Sachverständigen ausdrücklich erklärt, dass sie nichts gegen eine Psycho- therapie habe. Mit diesen Erklärungen, die gegen eine "rigide" ablehnende Haltung der Beklagten gegenüber einer Therapie oder sonstigen Hilfestellungen ("jegliche Hilfe") sprechen könnten, hat sich das Berufungsgericht nicht auseinanderge- setzt. Weitergehende Feststellungen, aufgrund derer die Bereitschaft der Beklag- ten, sich um eine Verringerung des Gesundheitsrisikos zu bemühen, abschlie- ßend beurteilt werden könnte, hat das Berufungsgericht nicht getroffen. bb) Auch die - nur hilfsweise angestellte - Erwägung des Berufungsge- richts, die für den Fall der Räumungsverpflichtung erklärte, auf einem frei gebil- 41 42 43 - 18 - deten und nicht krankheitsbedingten Willen der Beklagten beruhende Suizidab- sicht könne jedenfalls bei der Interessenabwägung nicht dergestalt zu Lasten des Klägers berücksichtigt werden, dass der Zugriff auf sein Eigentum trotz des be- rechtigten Eigenbedarfs auf unabsehbare Zeit ausgeschlossen sei, ist nicht frei von Rechtsfehlern. (1) Nach der Senatsrechtsprechung ist bei der - im Falle der Bejahung ei- ner Härte erforderlichen - Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Inte- ressen beider Mietvertragsparteien im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmenden Abwägung den Wertentscheidungen Rechnung zu tra- gen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Die Abwägung der gegenläufigen Interessen hat stets auf der Grundlage der sorgfäl- tig festzustellenden Einzelfallumstände zu erfolgen und sich an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls auszurichten. Dabei ist es ange- sichts der Vielgestaltigkeit der Lebensverhältnisse unzulässig, bestimmten Be- langen des Vermieters oder des Mieters von vornherein - kategorisch - ein grö- ßeres Gewicht beizumessen als denen der Gegenseite (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 36 f.; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NZM 2020, 276 Rn. 33, 39; vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NZM 2021, 361 Rn. 38). (2) Diesen Anforderungen ist das Berufungsgericht nicht gerecht gewor- den. Denn es hat das Bestandsinteresse der Beklagten im Hinblick auf eine von diesen für den Fall des Wohnungsverlusts eigenverantwortlich getroffene Ent- scheidung zum Suizid - im Wege einer generalisierenden Wertung - von vornhe- rein als nachrangig gegenüber dem Interesse des Klägers an der Nutzung seines Eigentums bewertet und sich hierdurch den Weg zu einer an den konkreten Ein- zelfallumständen ausgerichteten Abwägung der widerstreitenden Interessen ver- sperrt. 44 45 - 19 - Zudem hat es sich die Möglichkeit einer sachgerechten Gewichtung des von den Beklagten geltend gemachten Härtegrunds dadurch genommen, dass es für den Fall einer ihnen günstigen Würdigung (offensichtlich) von vornherein allein die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit als Regelungs- folge in Betracht gezogen (und für nicht angemessen befunden) hat. Insoweit hat das Berufungsgericht zum einen in unzulässiger Weise die Interessenabwägung im Rahmen des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB mit der bei einem gegebenen Fortset- zungsanspruch zur Bestimmung der Zeitdauer einer anzuordnenden Verlänge- rung des Mietverhältnisses vorzunehmenden Prognose über die Fortdauer eines Härtegrunds gemäß § 574a Abs. 2 BGB vermengt. Zum anderen hat es dabei entweder rechtsfehlerhaft nicht in den Blick genommen, dass im Falle eines ge- gebenen Fortsetzungsanspruchs des Mieters nach der Senatsrechtsprechung im Regelfall nur die Fortsetzung des Mietverhältnisses für eine bestimmte Zeit an- zuordnen ist und das Gesetz den Gerichten insoweit ein - rechtsfehlerfrei auszu- übendes - Ermessen einräumt (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 69; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NZM 2020, 276 Rn. 42; vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, aaO Rn. 57), oder aber es hat - mangels hinreichender diesbezüglicher Feststellungen - auf unzu- reichender Tatsachengrundlage angenommen, dass im Streitfall auch auf län- gere Sicht nicht mit einem Entfallen des in der Suizidgefahr liegenden Beendi- gungshindernisses zu rechnen sei (vgl. hierzu im Falle von Therapiemöglichkei- ten Senatsurteil vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, aaO Rn. 50 ff.). III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts in dem aus dem Te- nor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuhe- ben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht zur Endentscheidung reife Sache ist im Um- 46 47 - 20 - fang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit dieses die er- forderlichen Feststellungen treffen kann. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf folgende Gesichtspunkte hin: 1. Maßgeblicher Zeitpunkt sowohl für die nach wirksamem Widerspruch des Mieters gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmende Prüfung des Vor- liegens einer Härte und Abwägung der wechselseitigen Interessen von Vermieter und Mieter als auch für die sich anschließende Beurteilung, ob beziehungsweise für welchen Zeitraum das durch die wirksame ordentliche Kündigung nach § 573 BGB beendete Mietverhältnis gemäß § 574a BGB fortzusetzen ist, ist der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz (vgl. Se- natsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 32, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 48; Senatsbeschluss vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, NZM 2022, 831 Rn. 24). Dementsprechend wird das Berufungsgericht nach der Zurückverweisung den Beklagten Gelegenheit zu geben haben, zu ihrer aktuellen gesundheitlichen Situation und zu einer möglicherweise in der Zwischenzeit bereits erfolgten Inan- spruchnahme psychiatrischer oder psychologischer Unterstützung, Beratung oder Behandlung vorzutragen sowie sich verbindlich hinsichtlich ihrer Bereit- schaft zur Inanspruchnahme von Hilfen und Behandlungsmaßnahmen zu erklä- ren, mittels derer sich die mit einer Beendigung des Mietverhältnisses einherge- henden gesundheitlichen Folgen vermindern ließen. Im Weiteren wird das Berufungsgericht zu prüfen haben, ob aus Anlass dieses Vortrags eine ergänzende Stellungnahme des Sachverständigen - gege- benenfalls nach erneuter Untersuchung der Beklagten - einzuholen ist, die im 48 49 50 51 - 21 - Falle der ernsthaften Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheit- lichen Situation der Beklagten auch Ausführungen zu den derzeit bestehenden Behandlungsmöglichkeiten und deren zeitlichem Rahmen sowie zur Beurteilung der Mitwirkungsbereitschaft der Beklagten enthalten sollte. 2. Sofern das Berufungsgericht bei umfassender Abwägung aller Einzel- fallumstände zu der Annahme gelangen sollte, dass die Beendigung des Miet- verhältnisses für die Beklagten eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Klägers nicht zu rechtfertigen ist, wird es im Rah- men des ihm eingeräumten Ermessens zu prüfen haben, für welche Zeit und zu welchen Bedingungen das Mietverhältnis gemäß § 574a Abs. 2 BGB fortzuset- zen ist (vgl. Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NZM 2017, 286 Rn. 32; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 71; vom 11. De- zember 2019 - VIII ZR 144/19, NZM 2020, 276 Rn. 43). Hierbei wird es zu bedenken haben, dass die Fortsetzung nach der ge- setzlichen Bestimmung - im Regelfall - nur auf bestimmte Zeit erfolgen soll (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, NZM 2023, 35 Rn. 57 mwN). Insoweit wird im Rahmen einer mit Tatsachen zu untermauernden Prognose - ab- hängig von der aktuell bei den Beklagten gegebenen Gesundheitsgefährdung und der Einschätzung des Sachverständigen zu deren Schwere und zu den Mög- lichkeiten einer Milderung durch begleitende Maßnahmen - zu beurteilen sein, für welchen Zeitraum im Falle einer entsprechenden Mitwirkung der Beklagten das einer Verurteilung zur Räumung entgegenstehende Hindernis voraussichtlich fortdauern wird (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 69; vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, NZM 2021, 597 Rn. 34). Dabei ist jedes den Beklagten zumutbare Bemühen um eine Verringerung der Suizidgefahr zu berücksichtigen (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, aaO Rn. 51). Zudem genügt es, wenn die mit der Beendigung des Mietverhältnisses 52 53 - 22 - einhergehenden gesundheitlichen Beeinträchtigungen jedenfalls so weit abge- mildert sind, dass sie keine nicht zu rechtfertigende Härte mehr darstellen (vgl. Schmidt-Futterer/Hartmann, Mietrecht, 16. Aufl., § 574a BGB Rn. 12; siehe auch BeckOGK-BGB/Emanuel, Stand: 1. Januar 2024, § 574a Rn. 17). Aber auch dann, wenn ungewiss bleiben sollte, innerhalb welchen zeitli- chen Rahmens der Härtegrund mit Hilfe von begleitenden Maßnahmen voraus- sichtlich wird überwunden werden können, muss das Gericht nicht zwingend die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit anordnen (vgl. Senats- urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 69). Der Gesetzgeber wollte ihm (lediglich) diese Möglichkeit eröffnen (vgl. Bericht des Rechtsausschusses zu BT-Drucks. V/2317, S. 2 [zu § 556a Abs. 3 Satz 2 BGB aF, entspricht § 574a 54 - 23 - Abs. 2 Satz 2 BGB]). Auch insoweit ist dem Gericht durch das Gesetz ein - rechtsfehlerfrei auszuübendes - Ermessen eingeräumt (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO; vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, aaO). Dr. Bünger Kosziol Wiegand Dr. Reichelt Messing Vorinstanzen: AG Lemgo, Entscheidung vom 10.02.2021 - 20 C 255/20 - LG Detmold, Entscheidung vom 27.04.2022 - 3 S 18/21 -

ECLI:DE:BGH:2022:261022UVIIIZR390.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 390/21 Verkündet am: 26. Oktober 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 574; § 574a Abs. 2 a) Zu den Voraussetzungen einer nicht zu rechtfertigenden Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB bei der ernsthaften Gefahr eines Suizids des Mieters im Falle einer Verurteilung zur Räumung. b) Sowohl bei der Feststellung des Vorliegens einer Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 BGB als auch bei deren Gewichtung im Rahmen der Interessenabwägung zwi- schen den berechtigten Belangen des Mieters und denen des Vermieters ist im Einzelfall zu berücksichtigen, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einher- gehenden Folgen durch die Unterstützung des Umfelds des Mieters beziehungs- weise durch begleitende ärztliche und/oder therapeutische Behandlungen min- dern lassen (Anschluss an und Fortführung von Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 45). c) Die Ablehnung einer möglichen Therapie durch den suizidgefährdeten Mieter führt nicht grundsätzlich dazu, dass das Vorliegen einer Härte abzulehnen oder bei der Interessenabwägung den Interessen des Vermieters der Vorrang einzu- räumen wäre. Vielmehr ist dieser Umstand im Rahmen der umfassenden Würdi- gung der Gesamtumstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, bei der auch die Gründe für die Ablehnung, etwa eine krankheitsbedingt fehlende Einsichtsfähig- keit in eine Therapiebedürftigkeit, sowie die Erfolgsaussichten einer Therapie zu bewerten sind. d) Das Angebot einer Ersatzwohnung durch den Vermieter und dessen Ablehnung durch den Mieter sowie die Gründe hierfür sind ebenfalls einzelfallbezogen so- wohl bei der Beurteilung, ob eine Härte vorliegt, als auch bei der Interessenab- wägung zu berücksichtigen. e) Zur Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit nach § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB bei unabsehbar fortbestehender Suizidgefahr. BGH, Urteil vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21 - LG Köln AG Köln - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 7. Oktober 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt, die Richterin Wiegand sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 11. November 2021 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen - 4 - Tatbestand: Die 1942 geborene Beklagte bewohnt seit dem 15. Juli 1977 auf Grund- lage eines am 23. Juni 1977 abgeschlossenen Mietvertrags eine im dritten Ober- geschoss eines Mehrfamilienhauses liegende Zwei-Zimmer-Wohnung in Köln. Seit dem 1. August 2015 beträgt die monatliche Gesamtmiete 388,58 € ein- schließlich einer Betriebskostenvorauszahlung von 69,02 €. Der 1958 geborene Kläger ist nicht nur Eigentümer der von der Beklagten gemieteten Wohnung, sondern einer weiteren, 50 bis 55 qm großen Wohnung auf der gleichen Etage, die anderweitig vermietet ist (im Folgenden: Wohnung Nr. 11). Er selbst bewohnt eine ungefähr 123 qm große Wohnung auf demselben Stockwerk, deren Eigentümer sein Lebenspartner ist. In dessen Eigentum steht eine weitere, im vierten Obergeschoss des Hauses liegende, ungefähr 112 qm große Wohnung, die vermietet ist. Am 3. April 2017 kündigte der Kläger den Mietvertrag mit der Beklagten zum 31. Dezember 2017 wegen Eigenbedarfs. Diesen begründete er damit, dass er die Wohnung für sich und seinen Lebenspartner benötige, um sie mit der von ihnen bereits genutzten Wohnung zusammenzulegen. Hierdurch solle eine Woh- nung mit insgesamt 190 bis 200 qm entstehen. Zu dem bereits im Lichthof des Hauses installierten Aufzug solle ein Durchbruch erfolgen mit der Möglichkeit des direkten Zugangs zu der geplanten Gesamtwohnung. Der 75-jährige Lebensge- fährte habe orthopädische Probleme, weshalb der unmittelbare Zugang aus dem Aufzug ohne Treppen gesundheitlich erforderlich werden würde. Die Beklagte widersprach der Kündigung mit Schreiben vom 30. Oktober 2017 und machte Härtegründe geltend. Sie leide unter anderem an schwerer re- zidivierender Depression bis hin zu Suizidideen. Mit Anwaltsschriftsatz vom 1 2 3 4 - 5 - 16. Februar 2018 bot der Kläger der Beklagten als Alternative die Anmietung der Wohnung Nr. 11 zu einer Kaltmiete von 356,73 € an. Dieses Angebot nahm die Beklagte nicht an. Mit seiner Klage hat der Kläger von der Beklagten die Räumung der an sie vermieteten Wohnung begehrt, hilfsweise die Fortsetzung des Mietverhältnisses befristet für maximal ein Jahr unter Neufestsetzung einer Kaltmiete von nicht un- ter 655,20 € sowie einer Nebenkostenvorauszahlung von nicht unter 80 €. Das Amtsgericht hat den Lebenspartner des Klägers und die behandelnde Ärztin der Beklagten Dr. V. als Zeugen vernommen. Weiter hat es zum Gesundheits- zustand der Beklagten, insbesondere zur Frage einer Suizidgefahr, ein Sachver- ständigengutachten und ein Ergänzungsgutachten hierzu eingeholt sowie den Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung ergänzend angehört. Es hat sodann die Klage abgewiesen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf un- bestimmte Zeit zu den im Mietvertrag vorgesehenen Bedingungen, allerdings un- ter Erhöhung der Nettokaltmiete auf monatlich 367,49 € zuzüglich einer Betriebs- kostenvorauszahlung von 69,02 € ausgesprochen. Auf die Berufung des Klägers hat das Berufungsgericht das erstinstanzli- che Urteil insoweit abgeändert, als es die in dem auf unbestimmte Zeit fortge- setzten Mietverhältnis zu zahlende monatliche Nettokaltmiete auf 518 € festge- setzt hat. Im Übrigen hat das Berufungsgericht die Berufung des Klägers zurück- gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht - beschränkt auf die Fortsetzung des Miet- verhältnisses nach §§ 574 ff. BGB (hierzu unten II 1) - zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. 5 6 7 - 6 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. Sie ist zwar zulässig, aber unbegründet. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Zwar sei die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung wirksam. Das Miet- verhältnis sei allerdings auf den rechtzeitigen Widerspruch der Beklagten gemäß §§ 574, 574a BGB fortzusetzen. Die Voraussetzungen hierfür, nämlich dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu recht- fertigen sei, lägen vor. Zu Recht sei das Amtsgericht nach der erfolgten Beweis- aufnahme auf Grundlage der überzeugenden Begutachtung durch den Sachver- ständigen sowie der dies bestätigenden Aussage der Zeugin Dr. V. davon ausgegangen, dass die Gefahr eines Suizids bei der Beklagten bei einer Verur- teilung zur Räumung sehr stark ausgeprägt sei. Auf Grund der völligen Fixierung auf ihre Wohnung sei es der Beklagten auch nicht möglich gewesen, die ihr an- gebotene Wohnung Nr. 11 anzunehmen. Nach den Ausführungen des Sachver- ständigen sei die Beklagte infolge ihrer psychischen Erkrankung nicht in der Lage, sich ein Leben in dieser Wohnung als mögliche Lösung für ihre als aus- weglos empfundene Situation vorzustellen. Die Ablehnung der Wohnung durch die Beklagte sei damit letztlich krank- heitsbedingt und stehe im konkreten Fall der Annahme einer Härte nicht entge- 8 9 10 11 - 7 - gen. Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte ihre Depression und Suizidalität si- muliere, bestünden nicht. Auf Grundlage des Sachverständigengutachtens und der Aussage der Zeugin Dr. V. sei davon auszugehen, dass es der Beklag- ten nicht möglich gewesen sei, kontinuierlich seit 2010 eine Depression vorzu- täuschen. Die Beklagte könne auch nicht auf § 765a ZPO verwiesen werden. Das Risiko eines Suizids bestehe bereits mit Erlass eines Räumungstitels, da bereits hiermit die von der Beklagten als ausweglos empfundene Situation des Woh- nungsverlusts real werde. Das Mietverhältnis sei gemäß § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Es sei nicht abzusehen, dass sich der Zustand der Beklagten durch eine therapeutische Intervention in absehbarer Zeit verbessern werde oder auch nur verbessern könne. Zum einen sei die Beklagte derart fixiert auf ihre Wohnung, dass sie schon deshalb und damit krankheitsbedingt eine stationäre therapeutische Intervention ablehne. Ohnedies sei die Aussicht auf eine erfolg- reiche Behandlung gering. Nach den plausiblen und nachvollziehbaren Ausfüh- rungen des Sachverständigen, denen sich die Kammer anschließe, seien Thera- piemöglichkeiten wenig erfolgversprechend, da die Beklagte gedanklich extrem fixiert sei und zudem paranoide Vorstellungen im Hinblick auf die Vermieterseite entwickelt habe. Die Beklagte könne jedoch nur verlangen, dass das Mietverhältnis unter einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete von 518 € fortgesetzt werde, weil ein unverändertes Fortbestehen des Mietvertrags mit ei- ner deutlich hierunter liegenden Miete dem Kläger nicht zumutbar sei. 12 13 14 - 8 - II. Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. 1. Die Revision, die sich dagegen wendet, dass das Berufungsgericht ei- nen Härtegrund nach § 574 BGB bejaht und die Fortsetzung des Mietverhältnis- ses auf unbestimmte Zeit ausgesprochen hat (§§ 574, 574a Abs. 2 Satz 2 BGB), ist zulässig, insbesondere auf Grund der Zulassung der Revision durch das Be- rufungsgericht in vollem Umfang statthaft. a) Die Zulassung der Revision durch das Berufungsgericht beschränkt sich im Hinblick darauf, dass die die Zulassung begründende Rechtsfrage allein die Voraussetzungen einer Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB betrifft, auf das mögliche Vorliegen der Voraussetzungen hierfür und den von der Beklagten gel- tend gemachten Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses. Die Wirksam- keit der Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist dagegen von der Zulassung nicht umfasst (vgl. zur diesbezüglichen Beschränkung der Zulas- sung und deren Zulässigkeit Senatsbeschluss vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, juris Rn. 7 ff. mwN). b) Eine weitergehende wirksame Beschränkung der Revisionszulassung allein auf das Vorliegen einer Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 BGB liegt dagegen nicht vor. Die Zulassung umfasst insgesamt die Voraussetzungen eines An- spruchs auf Fortsetzung des Mietverhältnisses einschließlich der Entscheidung über die Modalitäten der Fortsetzung nach § 574a BGB und somit sämtliche von der Revision angegriffenen Umstände, auch wenn die Rechtsfrage, die nach Auf- fassung des Berufungsgerichts die Zulassung begründet, von diesem auf das Vorliegen einer Härte im Sinne von § 574 BGB bezogen wurde. 15 16 17 18 - 9 - aa) Von einer beschränkten Zulassung ist bei fehlender Aufnahme in den Tenor in der Regel nur dann auszugehen, wenn sich diese aus den Gründen des Urteils klar ergibt. Das ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn sich die vom Be- rufungsgericht als zulassungsrelevant angesehene Frage nur für einen eindeutig abgrenzbaren selbständigen Teil des Streitstoffs stellt, der Gegenstand eines Teilurteils oder eines eingeschränkt eingelegten Rechtsmittels sein kann (st. Rspr.; vgl. Senatsurteil vom 15. September 2021 - VIII ZR 76/20, WM 2021, 2046 Rn. 19 mwN). Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist dabei eine Beschränkung der Revisionszulassung auf einzelne Rechtsfragen und An- spruchselemente unwirksam. Sie ist dagegen zulässig, wenn sie sich auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teil des Gesamtstreit- stoffs bezieht, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte (vgl. Senatsurteil vom 15. September 2021 - VIII ZR 76/20, aaO Rn. 20; Senats- beschluss vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, juris Rn. 10; jeweils mwN). bb) Gemessen hieran liegt eine wirksame Beschränkung der Revisionszu- lassung allein auf die Frage, ob eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 BGB zu bejahen ist, nicht vor. Denn hierbei handelt es sich nur um eine einzelne An- spruchsvoraussetzung im Rahmen der Prüfung, ob und mit welchen Modalitäten eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach den §§ 574 ff. BGB verlangt werden kann. Dies führt dazu, dass sämtliche sich im Rahmen der §§ 574 ff. BGB stel- lenden Fragen der revisionsrechtlichen Prüfung unterliegen. cc) Im Hinblick darauf, dass die Revisionszulassung das Vorliegen der Voraussetzungen der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB einschließlich der Re- gelungen zur Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574a BGB umfasst, ist die zugleich eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde, die ausweislich ihrer Be- gründung für den Fall einer auf das Vorliegen einer Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 BGB begrenzten Revisionszulassung eine revisionsrechtliche 19 20 21 - 10 - Überprüfung auch der erfolgten Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574a Abs. 1 und 2 BGB sicherstellen sollte, gegenstandslos. 2. Die Revision ist jedoch unbegründet. Ohne Rechtsfehler hat das Beru- fungsgericht entschieden, dass die Beklagte nach §§ 574, 574a BGB die Fortset- zung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen kann. Sowohl die Annahme einer Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 BGB als auch die Interessen- abwägung nach § 574 BGB und die Bestimmung der Modalitäten der Fortset- zung nach § 574a BGB, insbesondere die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit (§ 574a Abs. 2 Satz 2 BGB), halten revisionsrechtlicher Über- prüfung stand. a) Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerechtfertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortset- zung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnis- ses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdi- gung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststel- lung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der beiderseitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbegriffe der genannten Vor- schrift hat das Revisionsgericht den tatrichterlichen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig ge- würdigt hat (vgl. Senatsurteile vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NJW-RR 2021, 461 Rn. 25; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215 Rn. 23; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 26; vom 15. März 22 23 - 11 - 2017 - VIII ZR 270/15, NZM 2017, 286 Rn. 24). Einer an diesem Maßstab aus- gerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts stand. aa) Die Annahme des Berufungsgerichts, die Beendigung des Mietverhält- nisses bedeute für die Beklagte eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 BGB, ist nicht zu beanstanden. Das Vorliegen einer Härte setzt voraus, dass sich die für die Beklagte drohenden Nachteile von den mit einem Wohnungswechsel typi- scherweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (vgl. Senatsur- teile vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NJW-RR 2021, 461 Rn. 28; vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Rn. 17). Dies ist hier auch unter Berücksichtigung der Ablehnung einer stationären Therapie sowie der vom Kläger angebotenen Ersatzwohnung durch die Beklagte auf Grund der bei ihr bestehenden hohen Suizidgefahr bei Erlass eines Räumungsurteils der Fall. (1) Das Berufungsgericht hat in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht auf Grundlage des eingeholten Sachverständigengutachtens sowie der Vernehmung der Zeugin Dr. V. festgestellt, dass bei der Beklagten für den Fall der Räu- mung die Gefahr eines Suizids besteht. Die Gefahr sei sehr hoch. Das Beru- fungsgericht hat bei dieser Einschätzung berücksichtigt, dass die Beklagte be- reits eine Suizidmethode - Sprung vom Balkon ihrer Wohnung - unter Verwerfung der ebenfalls angedachten Möglichkeit eines Suizids durch Tabletteneinnahme in Aussicht genommen hat. Das Berufungsgericht hat weiter festgestellt, dass die Beklagte auf Grund ihrer völligen Fixierung auf ihre Wohnung krankheitsbedingt nicht in der Lage gewesen sei, die ihr angebotene Ersatzwohnung anzunehmen. Sie könne sich auf Grund ihrer psychischen Erkrankung ein Leben in dieser Al- ternativwohnung nicht als mögliche Lösung für ihre als ausweglos empfundene Situation vorstellen. Die Beklagte sei so fixiert auf ihre Wohnung, dass sie schon deshalb und damit krankheitsbedingt eine stationäre therapeutische Intervention ablehne und demnach bereits auf Grund der Erkrankung die Möglichkeiten the- rapeutischer Intervention eingeschränkt seien. Zudem sei die Aussicht auf eine 24 25 - 12 - erfolgreiche therapeutische - ambulante oder stationäre - Behandlung gering. Therapiemöglichkeiten seien zweifelhaft und wenig erfolgversprechend, weil die Beklagte gedanklich extrem fixiert sei und zudem auch paranoide Vorstellungen im Hinblick auf die Vermieterseite entwickelt habe. (2) Vor dem Hintergrund dieser von der Revision nicht angegriffenen, auf einer umfangreichen Beweisaufnahme beruhenden Feststellungen ist die An- nahme einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB nach dem oben dargestellten revisionsrechtlichen Maßstab nicht zu beanstanden. (a) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht seiner Beurteilung nicht ein unzutreffendes Rechtsverständnis zu Grunde gelegt, indem es das Vorliegen einer Härte nicht deshalb verneint hat, weil die Beklagte eine stationäre Therapie ablehnt. (aa) Zwar ist bei der Feststellung des Vorliegens einer Härte ebenso wie bei deren Gewichtung im Rahmen der Interessenabwägung zwischen den be- rechtigten Belangen des Mieters und denen des Vermieters zu berücksichtigen, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen durch die Unterstützung des Umfelds des Mieters beziehungsweise durch begleitende ärzt- liche und/oder therapeutische Behandlungen mindern lassen (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 45 [zur Berücksichtigung im Rahmen der Interessenabwägung]). Dabei kann von dem Mieter auch jedes zumutbare Bemühen um eine Verringerung des Gesundheitsrisikos verlangt wer- den (vgl. BVerfG, NJW-RR 1993, 463, 464 [zur Berücksichtigung im Rahmen der Interessenabwägung]; siehe auch OLG Köln, NJW 1993, 2248, 2249 [zum Zwangsvollstreckungsverfahren]). Es kann mithin auch zu berücksichtigen sein, ob eine bei Verlust der Wohnung bestehende Suizidgefahr durch eine Therapie beherrschbar ist (vgl. hierzu auch LG Bonn, NJW-RR 2000, 8, 9). 26 27 28 - 13 - (bb) Das Berufungsgericht hat jedoch weder diese Grundsätze noch einen etwa bei der Beurteilung einer Suizidgefahr als Härtegrund geltenden rechtlichen Maßstab verkannt. Die Auffassung der Revision, das Berufungsgericht habe rechtsfehlerhaft nicht beachtet, dass es bei einer Suizidgefahr der Annahme ei- nes Härtefalls entgegenstehe, wenn die Gefahr für den Mieter beherrschbar sei, er jedoch keine Therapiebereitschaft zeige und eine mögliche Behandlung zur Verbesserung seines psychischen Zustands und zur Eindämmung von Suizidab- sichten bewusst ablehne, wobei eine krankheitsbedingte Ablehnung einer The- rapie daran nichts ändere, soweit der Betroffene in der Lage sei, seine Erkran- kung zu erkennen und sich autonom für oder gegen eine Behandlung zu ent- scheiden, trifft nicht zu. Einer derartigen grundsätzlichen Betrachtungsweise steht bereits entgegen, dass die Schutzbedürftigkeit eines Mieters nicht allein dadurch entfällt, dass er an der Behandlung seiner psychischen Erkrankung, aus der eine Suizidgefahr resultiert, nicht mitwirkt. Eine solche Sichtweise würde dem in Art. 2 Abs. 2 GG enthaltenen Gebot zum Schutz des Lebens und der körperli- chen Unversehrtheit nicht gerecht, das auch dann gilt, wenn der Schuldner unfä- hig ist, aus eigener Kraft oder mit zumutbarer fremder Hilfe die Konfliktsituation angemessen zu bewältigen, unabhängig davon, ob dieser Unfähigkeit Krank- heitswert zukommt oder nicht (vgl. BGH, Beschluss vom 20. Februar 2020 - V ZB 17/19, WuM 2020, 364 Rn. 9 mwN [zur Berücksichtigung der Suizidgefahr eines Schuldners im Zwangsversteigerungsverfahren]). Es bedarf deshalb auch bei mangelnder Therapiebereitschaft des Mieters einer umfassenden Würdigung der Gesamtumstände des Einzelfalls zur Beurteilung, ob wegen einer dem betroffe- nen Mieter zugänglichen, von ihm aber nicht genutzten Therapiemöglichkeit das Vorliegen eines Härtefalls abzulehnen oder jedenfalls im Rahmen der Interes- senabwägung den Interessen des Vermieters der Vorrang einzuräumen ist. Dies gilt umso mehr dann, wenn die Ablehnung einer Therapie krankheitsbedingt er- folgt, etwa weil die Einsichtsfähigkeit des Mieters in eine Therapiebedürftigkeit auf Grund der psychischen Erkrankung nicht oder nur eingeschränkt besteht. 29 - 14 - (cc) Es ist nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht bei der dem- nach gebotenen einzelfallbezogenen Betrachtung das Vorliegen einer Härte nicht deshalb abgelehnt hat, weil die Beklagte eine stationäre Therapie verweigert. Entgegen der Auffassung der Revision, die im Übrigen insoweit übergangenes Vorbringen in den Vorinstanzen nicht aufzeigt, war dies nicht deshalb fehlerhaft, weil das Berufungsgericht nicht festgestellt hat, dass die Suizidgefahr für die Be- klagte überhaupt nicht beherrschbar sei und der Beklagten krankheitsbedingt jeg- liche Einsicht darin fehle, dass sie einer Therapie bedürfe. Denn dies ist nicht Voraussetzung für die Annahme einer Härte wegen bestehender Suizidgefahr. Vielmehr genügte die vorliegend vom Berufungsgericht auf Grundlage einer um- fassenden Begutachtung und Zeugenvernehmung getroffene Feststellung, dass eine sehr hohe Suizidgefahr bestand und die Beklagte eine stationäre Therapie krankheitsbedingt wegen ihrer völligen Fixierung auf die Wohnung ablehnt, für die Bejahung einer Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 BGB. (dd) Im Hinblick darauf, dass die Annahme des Vorliegens einer Härte be- reits allein auf Grundlage der genannten Feststellungen rechtsfehlerfrei erfolgte, ist nicht erheblich, ob das Berufungsgericht bei seiner Würdigung - nach Auffas- sung der Revision unter Verkennung des zutreffenden Maßstabs - als zusätzlich für das Vorliegen einer Härte sprechenden Umstand berücksichtigt hat, dass die Erfolgsaussichten für eine Therapie gering waren. Ohnehin wäre nicht allgemein davon auszugehen, dass die Ablehnung einer Therapie, deren Erfolg nicht voll- kommen ausgeschlossen ist, grundsätzlich einen Härtefall ausschließt. Vielmehr wäre auch die Erfolgsaussicht einer möglichen Therapie nur ein im Rahmen der Gesamtwürdigung zu berücksichtigender Aspekt. (b) Das Berufungsgericht hat auch das Angebot des Klägers, der Beklag- ten die Wohnung Nr. 11 zur Verfügung zu stellen, bei seiner Entscheidung über das Vorliegen einer Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 BGB rechtsfehlerfrei be- 30 31 32 - 15 - rücksichtigt und gewürdigt. Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, das Be- rufungsgericht habe zu Unrecht angenommen, dass die Ablehnung der vom Klä- ger angebotenen Ersatzwohnung einer Härte nicht entgegenstehe. (aa) Das Berufungsgericht hat das Angebot und die Ablehnung der Ersatz- wohnung in die einzelfallbezogene Beurteilung, ob eine Härte vorliegt, einbezo- gen. Dabei hat es der Ablehnung hier auf Grund der festgestellten Krankheitsbe- dingtheit keine entscheidende Bedeutung beigemessen. (bb) Dies ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Nach den rechtsfeh- lerfreien auf Grundlage der Beweisaufnahme getroffenen Feststellungen des Be- rufungsgerichts kann die Beklagte krankheitsbedingt in dieser Ersatzwohnung keine Alternative und damit keine Lösung für die aus ihrer Sicht ausweglose Si- tuation, die die Gefahr eines sogenannten Bilanzsuizids herbeiführt, sehen. Da- mit jedoch stellt diese Wohnung keine Möglichkeit zur Abwendung der erhebli- chen Suizidgefahr in Folge der klägerseits angestrebten Räumung der Wohnung der Beklagten dar. Deshalb heben sich die für die Beklagte drohenden Nachteile (in Form einer Lebensgefahr) auch unter Berücksichtigung des Angebots der Wohnung Nr. 11 und dessen Ablehnung deutlich von den mit einem Wohnungs- wechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten ab, was Vorausset- zung für das Vorliegen eines Härtegrunds ist (vgl. Senatsurteile vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NJW-RR 2021, 461 Rn. 28; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 28). Vor diesem Hintergrund ist es auch nicht zutref- fend, dass - wie die Revision vorbringt - eine krankheitsbedingte Ablehnung der Ersatzwohnung zur Verneinung einer Härte führen müsse, solange der be- troffene Mieter noch "Herr seiner Entschlüsse" sei. Ohnehin verbietet sich eine derartige schematische Beurteilung im Hinblick auf die gebotene einzelfallbezo- gene Würdigung auch eines solchen Umstands. Zudem zeigt die Revision hiermit einen revisionsrechtlich erheblichen Rechtsfehler nicht auf, sondern setzt nur die 33 34 - 16 - eigene Würdigung an die Stelle derjenigen des Berufungsgerichts, was revisions- rechtlich unbeachtlich ist. bb) Nicht zu beanstanden ist weiter, dass das Berufungsgericht dem Amts- gericht folgend von einem Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses aus- gegangen ist, weil die festgestellte Härte auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 Abs. 1 BGB). (1) Entgegen dem Vorbringen der Revision ergibt sich aus der Begrün- dung des Berufungsgerichts nicht, dass dieses bei seiner Entscheidung einen unzutreffenden Maßstab angelegt und nicht beachtet hätte, dass § 574 Abs. 1 BGB eine Interessenabwägung unter Berücksichtigung sowohl der Inte- ressen des Mieters als auch des Vermieters erfordert. Ohne Erfolg beruft sich die Revision insoweit auch darauf, dass das Berufungsgericht sich bei der Würdi- gung der beiderseitigen Interessen mit dem Vortrag des Klägers zu seinen be- rechtigten Interessen nicht auseinandergesetzt habe, was nur den Schluss zu- lasse, dass es diesen Klägervortrag unter Verletzung von § 286 ZPO nicht zur Kenntnis genommen und berücksichtigt habe. (a) Das Berufungsgericht hat nicht verkannt, dass im Rahmen der Prüfung eines Fortsetzungsanspruchs (§ 574 BGB) eine umfassende Würdigung und Ge- wichtung der beiderseitigen Belange vorzunehmen ist. Es hat vielmehr zutreffend ausgeführt, dass nach den gesetzlichen Vorschriften eine Fortsetzung des Miet- verhältnisses verlangt werden kann, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berech- tigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Das Berufungsge- richt hat damit ausdrücklich auf die gebotene Interessenabwägung als entschei- denden Maßstab für die Beurteilung, ob eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574 f. BGB verlangt werden kann, abgestellt und hierdurch gezeigt, dass 35 36 37 - 17 - es den zutreffenden rechtlichen Maßstab anwendet und ihm bewusst ist, dass es auch die berechtigten Interessen des Klägers zu beachten hat. (b) Diesen Maßstab hat das Berufungsgericht im Rahmen seiner einzel- fallbezogenen Würdigung auch zu Grunde gelegt. Ein Übergehen des Klägervor- trags zu seinen berechtigten Interessen ist dem Berufungsgericht hierbei nicht vorzuwerfen. Vielmehr ist davon auszugehen, dass sich das Berufungsgericht die Abwägungsentscheidung des Amtsgerichts vollständig zu eigen gemacht und hierbei auch die vom Kläger vorgebrachten und vom Amtsgericht berücksichtig- ten sowie in die Interessenabwägung eingestellten berechtigten Belange des Klä- gers im Blick gehabt hat. (aa) Das Amtsgericht hat die von der Revision als übergangen gerügten berechtigten Belange des Klägers im Tatbestand (zusammengefasst) dargestellt und nach der Feststellung des Vorliegens einer Härte die gebotene umfassende Würdigung der beiderseitigen Interessen unter Berücksichtigung dieser Belange des Klägers vorgenommen. Das Berufungsgericht hat das amtsgerichtliche Urteil und insbesondere auch die Entscheidung über die Fortsetzung des Mietverhält- nisses mit Ausnahme der vom Amtsgericht festgesetzten Höhe der Miete für zu- treffend gehalten und damit die Ausführungen des Amtsgerichts einschließlich dessen Abwägungsentscheidung auch dem eigenen Urteil zu Grunde gelegt. Es hat sich in den weiteren Entscheidungsgründen maßgeblich mit den die An- nahme und Gewichtung der geltend gemachten Härte betreffenden Berufungs- angriffen gegen das von ihm als zutreffend bestätigte Urteil des Amtsgerichts be- fasst. Insbesondere ist es auf die Rügen des Klägers betreffend das Sachver- ständigengutachten und die hierauf beruhende Beweiswürdigung des Amtsge- richts zum Vorliegen einer Härte, auf die nach Auffassung des Klägers vom Amts- gericht unzureichend berücksichtigte Ablehnung der angebotenen Ersatzwoh- nung sowie einer Therapie und auf den Vortrag, dass nicht bereits die Verurtei- lung, sondern erst die Räumung eine Suizidgefahr bewirke, eingegangen. Es hat 38 39 - 18 - hierbei die von dem Amtsgericht vorgenommene Beurteilung und Gewichtung des von der Beklagten geltend gemachten Härtegrunds bestätigt. Nachdem das Berufungsgericht auch hinsichtlich der bereits vom Amtsgericht berücksichtigten berechtigten Interessen des Klägers nicht von Änderungen ausging, ergab sich bezogen auf die vom Berufungsgericht seiner Entscheidung zu Grunde gelegte Abwägungsentscheidung des Amtsgerichts keine Veränderung, weshalb es einer ergänzenden Abwägung nicht bedurfte. Daraus, dass das Berufungsgericht eine erneute Interessenabwägung nicht ausdrücklich vorgenommen hat, lässt sich deshalb nicht darauf schließen, dass es die Belange des Klägers nicht oder nicht hinreichend gesehen hat. (bb) Es ist hierbei - entgegen der Auffassung der Revision - nicht zu bean- standen, dass die Vorinstanzen auch in der Ablehnung der angebotenen Ersatz- wohnung keinen Grund gesehen haben, der im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB erforderlichen Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange entscheidend wäre. Auch und insbesondere im Rahmen der Interessen- abwägung verbietet sich eine schematische Beurteilung dahingehend, dass die Ablehnung einer Ersatzwohnung stets zu Gunsten des Vermieters zu berücksich- tigen ist und dazu führt, dass der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht verlangen kann. Vielmehr ist insoweit eine einzelfallbezogene tatrichterliche Würdigung und Gewichtung der Belange von Mieter und Vermieter geboten, die im Revisionsverfahren nach den oben dargelegten Maßstäben nur eingeschränkt überprüft werden kann. Vor diesem Hintergrund begegnet die - vom Berufungs- gericht durch Inbezugnahme übernommene - Würdigung des Amtsgerichts, dass das Angebot und die Ablehnung der Ersatzwohnung den Härtegrund weder ent- fallen lässt noch dieser dadurch im Rahmen der Interessenabwägung weniger Gewicht erhält, keinen rechtlichen Bedenken. 40 - 19 - (2) Die Revision hätte überdies selbst dann keinen Erfolg, wenn das Be- rufungsgericht - wie die Revision geltend macht - die gebotene Interessenabwä- gung unter Berücksichtigung der Belange des Klägers nicht vorgenommen und den diesbezüglichen Vortrag des Klägers nicht hinreichend zur Kenntnis genom- men hätte. Denn eine umfassende Abwägung der beiderseitigen Interessen führt hier zu dem von den Vorinstanzen gefundenen Ergebnis, dass das Mietverhältnis fortzusetzen ist, was der Senat selbst beurteilen kann, weil die notwendigen Fest- stellungen getroffen und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind. Ange- sichts der festgestellten ernsthaften Suizidgefahr der Beklagten besteht ein deut- liches Übergewicht der Belange der Beklagten gegenüber den zu berücksichti- genden Interessen des Klägers. (a) Zutreffend sind die Vorinstanzen bei der Gewichtung der für die Be- klagte bestehenden Härte davon ausgegangen, dass das Angebot und die Ab- lehnung der Ersatzwohnung die Bedeutung des Härtegrunds Suizidgefahr nicht entscheidend mindern. Denn die Beklagte ist nach den Feststellungen der Vo- rinstanzen auf Grund ihrer krankhaften Fixierung auf die streitgegenständliche Wohnung nicht in der Lage, die angebotene Ersatzwohnung auch nur als mögli- che Alternative zu ihrer derzeitigen Wohnung zu sehen und darin einen Weg aus der von ihr als ausweglos empfundenen Situation zu erkennen, so dass krank- heitsbedingt das Angebot einer Ersatzwohnung an dem Grad der Lebensgefahr und damit der Schwere der Härte nichts ändert. Zugleich kann auf Grund dieser krankheitsbedingten Unfähigkeit, die Ersatzwohnung auch nur gedanklich als Al- ternative einzubeziehen, deren Ablehnung im Rahmen der Interessenabwägung nicht zu ihrem Nachteil gewertet werden, weshalb die Ablehnung auch die Ge- wichtung der ernsthaften Suizidgefahr bei der Abwägung der beiderseitigen Inte- ressen nicht mindert. (b) Entsprechendes gilt für die Ablehnung einer stationären Therapie. Die Klägerin, die bereits seit Jahren unter einer rezidivierenden Depression leidet und 41 42 43 - 20 - der hiergegen von der Zeugin Dr. V. auch ein Medikament verschrieben wurde, ist wegen ihrer krankhaften Fixierung auf die Wohnung nicht in der Lage, diese zum Zwecke einer stationären Therapie zu verlassen. Vor diesem Hinter- grund ist eine stationäre Behandlung schon keine Möglichkeit, die die Suizidge- fahr im Falle einer Verurteilung zur Räumung mindern könnte. Die krankheitsbe- dingte und damit der Beklagten nicht vorwerfbare Ablehnung einer stationären Therapie führt deshalb hier nicht dazu, dass die bestehende Härte im Rahmen der Interessenabwägung geringer zu gewichten wäre. (c) Auf Seiten des Klägers ist das die Kündigung rechtfertigende Interesse zu berücksichtigen, die streitgegenständliche Wohnung mit der von ihm und sei- nem Lebenspartner genutzten, angrenzenden Wohnung zu einer großen als Al- terswohnsitz dienenden Wohnung zu verbinden und dabei einen - nur über die an die Klägerin vermietete Wohnung möglichen - stufenlosen Zugang aus dem Aufzug heraus in die neue Wohnung zu ermöglichen, der wegen orthopädischer Probleme des Lebenspartners realisiert werden soll, wobei der Kläger und sein Lebenspartner nach eigenem Vortrag ihr Kapital weitestgehend für die Wohnun- gen dieses Gebäudes gerade zum Zwecke deren Verbindung und Nutzung als Alterswohnsitz eingesetzt haben. (d) Bei der Anwendung und Auslegung des § 574 BGB sind dieselben ver- fassungsrechtlichen Maßstäbe anzulegen wie bei der Prüfung des Kündigungs- tatbestands. Auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB ist dementspre- chend die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteil vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NJW-RR 2021, 461 Rn. 38 mwN). Deshalb ist der den Ei- genbedarf rechtfertigende Wunsch des Klägers, die streitgegenständliche Woh- nung gemeinsam mit seinem Lebenspartner als Alterswohnsitz zu nutzen und durch einen stufenlosen Zugang mittels des Aufzugs den orthopädischen Prob- lemen des Lebenspartners Rechnung zu tragen, als berechtigter Belang in die 44 45 - 21 - Abwägung einzustellen, ohne dass der Kläger von vornherein auf die Nutzung einer anderen Wohnung, etwa der im 4. Obergeschoss liegenden Wohnung, ver- wiesen werden kann. Indes sind bei der Abwägung der gegenseitigen berechtigten Belange die Auswirkungen, die einerseits die Vertragsbeendigung für den Mieter und ande- rerseits die Vertragsfortführung für den Vermieter haben würde, zu bewerten und in Beziehung zu setzen (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 65). Insoweit ist auch zu berücksichtigen, dass der Kläger bei einer Vertragsfortsetzung zwar die von ihm gewünschte und vom Gericht zu respektierende Nutzung einer vergrößerten Wohung als Alterswohnsitz gemein- sam mit seinem Lebenspartner unter Herstellung eines stufenlosen Zugangs über einen in die Wohnung öffnenden Aufzug nicht realisieren kann und hierdurch erheblich in der Nutzung seines Eigentums eingeschränkt ist, er aber dennoch mit den derzeit genutzten Räumlichkeiten eine Wohnmöglichkeit zur Verfügung hat, die zumindest zumutbar ist und auch - trotz der orthopädischen Probleme des Lebenspartners - eine Nutzung gemeinsam mit seinem Lebenspartner zu- lässt, wenn auch - was der Senat nicht verkennt - gegenüber der beabsichtigten Nutzung nicht uneingeschränkt und mit deutlichen Nachteilen. Die Revison hat insoweit keinen Vortrag aufgezeigt, wonach die auch von den Vorinstanzen zu Grunde gelegte (zumutbare) Nutzungsmöglichkeit der derzeit vom Kläger be- wohnten Wohnung - gemeinsam mit seinem Lebenspartner - unmöglich ist. Ins- besondere ergibt sich aus dem Verweis auf orthopädische Probleme des Lebenspartners und dem nicht weiter konkretisierten Hinweis, der Lebenspartner sei auf den Fahrstuhl angewiesen, nicht, dass deshalb eine Nutzung der derzeit bewohnten Wohnung ohne direkten Zugang zum Fahrstuhl nicht möglich oder zumutbar wäre. Auch der Zeugenaussage des Lebenspartners des Klägers ist entsprechendes nicht zu entnehmen. 46 - 22 - (e) Trotz des gerade auch im Hinblick auf die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG erheblichen Gewichts der den Kläger bei einer Vertragsfortset- zung zugemuteten Nachteile überwiegen hier angesichts der Schwere und Ernst- haftigkeit der Suizidgefahr der Beklagten, die - auch krankheitsbedingt - nicht mit zumutbaren Mitteln abgemildert werden kann, die Interessen der Beklagten an einer Vertragsfortsetzung diejenigen des Klägers an einer Vertragsbeendigung erheblich, so dass die Entscheidung des Berufungsgerichts nicht zu beanstanden ist. b) Die von dem Berufungsgericht dem Amtsgericht folgend ausgespro- chene Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit hält revisions- rechtlicher Nachprüfung ebenfalls stand. Nach § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB kann bestimmt werden, dass das Miet- verhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird, wenn ungewiss ist, wann vo- raussichtlich die Umstände wegfallen, auf Grund derer die Beendigung des Miet- verhältnisses eine Härte bedeutet. Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht das Vorliegen der Voraussetzungen des § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB bejaht und die vom Amtsgericht ausgesprochene Fortsetzung des Mietverhältnisses auf un- bestimmte Zeit bestätigt. aa) Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass unge- wiss sei, ob und wann voraussichtlich die Umstände wegfallen würden, auf Grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet. Zwar weist die Revision zutreffend darauf hin, dass im Rahmen der Prog- nose über die Fortdauer des Härtegrunds zu berücksichtigen ist, ob und gegebe- nenfalls welche Mitwirkung auf Seiten des Mieters zur Überwindung des Här- tegrunds zu verlangen ist und wie lange das Beendigungshindernis bei entspre- chender Mitwirkung voraussichtlich fortdauert, so dass hier bei der zu stellenden 47 48 49 50 51 - 23 - Prognose jedes zumutbare Bemühen um eine Verringerung der Suizidgefahr zu beachten ist. Dies hat das Berufungsgericht jedoch nicht verkannt. (1) Das Berufungsgericht ist in der auch diesbezüglich gebotenen einzel- fallbezogenen Würdigung der konkreten Umstände ohne Rechtsfehler zu dem Ergebnis gekommen, dass hier keine zumutbare Therapiemöglichkeit berück- sichtigt werden kann, die eine Prognose bezüglich eines voraussichtlichen Ent- falls der Suizidgefahr zulässt. Zutreffend hat das Berufungsgericht darauf abge- stellt, dass die Beklagte krankheitsbedingt nicht in der Lage ist, eine stationäre Therapie durchzuführen, was der Beklagten - wegen der Krankheitsbedingtheit - auch nicht vorgeworfen oder nachteilig zu Last gelegt werden kann. Andere dem Grunde nach bei dem Krankheitsbild der Beklagten mögliche Therapien sind nicht ersichtlich. Insoweit übergangenen Vortrag des Klägers zeigt die Revision nicht auf. Eine nach obigen Maßstäben berücksichtigungsfähige zumutbare Thera- piemöglichkeit besteht somit nicht. Bereits dies schließt es aus, von einer voraus- sichtlichen Änderung der Situation in absehbarer Zeit auszugehen. Entgegen der Auffassung der Revision kann bei der Prognoseentscheidung schon deshalb nicht unterstellt werden, dass dem Vortrag des Klägers entsprechend in einem Zeitraum von maximal einem Jahr ein Therapieplatz gefunden und eine (erfolg- reiche) stationäre Behandlung durchgeführt werden kann. (2) Selbst wenn eine Therapie möglich und für die Beklagte durchführbar wäre, wäre der Wegfall der Härte - worauf das Berufungsgericht zutreffend ab- gestellt hat - wegen der geringen Erfolgsaussichten einer Therapie dennoch un- gewiss. (a) Das Vorbringen der Revision, das Berufungsgericht habe seiner dies- bezüglichen tatrichterlichen Würdigung einen falschen Maßstab zu Grunde ge- 52 53 54 55 - 24 - legt, weil es nicht beachtet habe, dass dann, wenn eine - selbst wenig erfolgver- sprechend erscheinende - Therapiemöglichkeit bestehe, der Zeitraum eines er- folgreichen Therapieverlaufs als Fortsetzungszeitraum anzusetzen sei und damit kein ungewisser Zeitpunkt für das Entfallen einer Suizidgefahr angenommen wer- den könne, greift nicht durch. Ein derartiger vom Berufungsgericht missachteter rechtlicher Maßstab besteht nicht. Vielmehr ist es eine Frage des Einzelfalls, ob wegen einer Therapiemöglichkeit eine Prognose über den voraussichtlichen Ent- fall des Härtegrunds abgegeben werden kann. (b) In seine einzelfallbezogene Würdigung hat das Berufungsgericht - ent- gegen der Auffassung der Revision - zu Recht einbezogen, dass die Erfolgsaus- sichten einer etwaigen Therapie nach den auf Grundlage der durchgeführten Be- weisaufnahme getroffenen, rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsge- richts nur gering sind. Deshalb kann der Prognoseentscheidung gerade nicht ein möglicher erfolgreicher Therapieverlauf binnen eines Jahres zu Grunde gelegt werden. Die diesbezügliche in erster Instanz vorgebrachte Behauptung des Klä- gers hat sich in der Beweisaufnahme nicht bestätigt. Rechtsfehler in der Beweis- würdigung sind insoweit von der Revision nicht geltend gemacht. Selbst wenn eine Therapie der Beklagten also zugemutet und von ihr durchgeführt würde, wäre es sehr unwahrscheinlich, dass sich an der Härtesituation etwas ändern würde. Vor diesem Hintergrund wäre auch dann ein Wegfall der Umstände, auf Grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet, unge- wiss und nicht ansatzweise zeitlich prognostizierbar. bb) Der Ausspruch der Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbe- stimmte Zeit ist auch nicht deshalb rechtsfehlerhaft, weil das Berufungsgericht das im Rahmen der Entscheidung nach § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB bestehende Ermessen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215 Rn. 42; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 69) nicht oder fehlerhaft ausgeübt und nicht beachtet hätte, dass im Regelfall 56 57 - 25 - die Fortsetzung des Mietverhältnisses nur auf bestimmte Zeit erfolgen soll (vgl. Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, aaO; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO). (1) Entgegen der Auffassung der Revision ist der Formulierung des Beru- fungsgerichts, dass die Fortsetzung gemäß § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB zu bestim- men "war", nicht zu entnehmen, dass das Berufungsgericht insoweit von einer gebundenen Entscheidung ausgegangen ist und das ihm zukommende Ermes- sen verkannt hat. Vielmehr ist dies als Zusammenfassung der nachfolgenden Würdigung unter Einschluss der Ermessensausübung zu sehen. Denn das Be- rufungsgericht hat in dem nachfolgenden Satz darauf abgestellt, dass die Fort- setzung auf unbestimmte Zeit vom Gericht bestimmt werden "kann", und damit klargestellt, dass es nicht von einer gebundenen, sondern von einer in seinem Ermessen stehenden Entscheidung ausgegangen ist. Soweit die Revision meint, das Berufungsgericht habe zudem verkannt, dass die Verlängerung auf eine be- stimmte Zeit der Regelfall sei, ist auch dies nicht zutreffend. Denn bereits das Amtsgericht hat hierauf hingewiesen und das Berufungsgericht hat die Entschei- dung des Amtsgerichts insoweit uneingeschränkt als zutreffend bestätigt, wes- halb daraus, dass das Berufungsgericht dies nicht wiederholt hat, nicht darauf zu schließen ist, dass es diesen Umstand verkannt hat. (2) Auch im Ergebnis ist die Bejahung des Anspruchs auf Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit nicht ermessensfehlerhaft, sondern auf Grundlage der getroffenen Feststellungen folgerichtig. Denn auch wenn - worauf die Revision zutreffend hinweist - die Dauer der Zeit, während der der Kläger sein Eigentum nicht wie von ihm vorgesehen und gewünscht gemeinsam mit seinem Lebenspartner als Alterswohnsitz und mit Aufzuganschluss nutzen kann, ein ent- scheidender Faktor bei der Gewichtung dieses Umstands ist und die Schwere der Beeinträchtigung mit deren Dauer zunimmt, kann allein wegen des weiteren 58 59 - 26 - Zeitablaufs bei der unabsehbar, unvermindert und unbeherrschbar fortbestehen- den erheblichen Suizidgefährdung der Beklagten im Falle eines Verlusts der Wohnung kein Zeitpunkt abgesehen werden, zu dem eine Interessenabwägung zu Gunsten des Klägers ausgehen würde und eine weitere Fortsetzung des Miet- verhältnisses abzulehnen wäre. Vor diesem Hintergrund stellt es auch unter Be- rücksichtigung der von der Revision vorgebrachten Belange des Klägers eine er- messensfehlerfreie Entscheidung dar, die Fortsetzung auf unbestimmte Zeit aus- zusprechen. Sofern sich die im Rahmen dieser Ermessensentscheidung berücksichtig- ten Umstände, etwa wegen einer unvorhergesehenen Besserung der Situation der Beklagten oder wegen einer Veränderung im Nutzungsbedarf des Klägers beziehungsweise der Dringlichkeit dieses Bedarfs, nachträglich wesentlich än- dern sollten, käme eine erneute Kündigung in Betracht, bei der gemäß § 574c Abs. 2 Satz 2 BGB eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nur nach § 574 BGB unter Berücksichtigung und Würdigung der dann bestehenden, we- sentlich veränderten Umstände zu berücksichtigen wären. Der Umstand, dass der Kläger bei einer Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit auf dieses Vorgehen angewiesen ist, während bei einer Fortsetzung auf eine be- stimmte Zeit das Mietverhältnis mit Ablauf dieser Zeit automatisch enden würde, ist die gesetzliche Folge der Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit und - entgegen der Auffassung der Revision - nicht ein im Rahmen der Ab- wägungsentscheidung zu Gunsten des Klägers zu berücksichtigender Belang. 60 - 27 - Soweit das Berufungsgericht die Höhe der Miete auf 518 € festgesetzt hat, sind Rechtsfehler nicht zu erkennen und von der Revision auch nicht geltend gemacht. Dr. Fetzer Dr. Liebert Dr. Schmidt Wiegand Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 23.06.2020 - 210 C 224/17 - LG Köln, Entscheidung vom 11.11.2021 - 1 S 124/20 - 61

ECLI:DE:BGH:2022:300822BVIIIZR429.21.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 429/21 vom 30. August 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 30. August 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Kosziol, die Richterin Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden vom 26. Novem- ber 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Der Streitwert für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren wird auf 8.400 € festgesetzt. Gründe: I. Die Beklagte ist seit dem Jahr 2002 Mieterin einer Wohnung in Wiesbaden. Der Kläger, der das Anwesen im Jahr 2015 erworben hatte, erklärte mit Schreiben vom 28. April 2018 die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs. Die Beklagte widersprach der Kündigung und berief sich unter Vorlage ei- nes ärztlichen Attests auf das Vorliegen von Härtegründen (§ 574 Abs. 1 Satz 1 1 2 - 3 - BGB) und hat dabei angeführt, sie leide unter anderem an fortschreitender Mul- tipler Sklerose. Diesbezüglich hat sie geltend gemacht, ein Umzug sei ihr nicht zuzumuten, weil er zu einer Verschlimmerung des Krankheitsbilds führe. Das Amtsgericht hat mehrere Zeugen zum Vorliegen des Eigenbedarfs vernommen und ein Gutachten eines Facharzts für Psychiatrie und Psychothe- rapie eingeholt. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten vom 27. Mai 2020 unter anderem ausgeführt, zur konkreten Prognose der Multiplen Sklerose könne er eine ausreichende fachliche Einschätzung nicht treffen. Das Amtsgericht hat der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung ge- richteten Klage unter Gewährung einer Räumungsfrist stattgegeben. Die hierge- gen gerichtete Berufung hat das Landgericht - unter Gewährung einer weiteren Räumungsfrist - zurückgewiesen. Die Revision hat das Landgericht nicht zugelassen. Hiergegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten, mit der sie die Zulassung der Revision mit dem Ziel begehrt, ihren Klageabweisungsantrag weiterzuverfolgen. II. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der in sei- nem Eigentum stehenden Wohnung gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB zu. Das Amtsgericht habe nach umfangreicher Beweisaufnahme die Überzeugung ge- wonnen, dass ein Eigenbedarf des Klägers gegeben sei. 3 4 5 6 7 - 4 - Die Beklagte könne nicht die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen ei- nes Härtegrunds verlangen. Entgegen ihrer Auffassung sei die Einholung eines weiteren medizinischen Gutachtens im Hinblick auf ihre Erkrankung an Multipler Sklerose nicht erforderlich. Die Beklagte habe vorgetragen, dass sie insbeson- dere Beeinträchtigungen beim Gehen habe, so dass sie auf eine barrierefreie Wohnung angewiesen sei. Dies könne als Folge einer Multiplen Sklerose durch- aus angenommen werden; einer weiteren Begutachtung bedürfe es deshalb nicht. Die beschriebene Beeinträchtigung der Gehfähigkeit begründe keinen Här- tefall, der einen Auszug der Beklagten aus der gemieteten Wohnung grundsätz- lich verhindern könnte. Vielmehr könne diesem Umstand im Rahmen der Bemes- sung einer Räumungsfrist Rechnung getragen werden. III. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist zulässig, insbesondere ist der Be- schwerdewert nach § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erreicht. Sie hat auch in der Sache Erfolg, weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO). Das Be- rufungsgericht hat den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Ge- hörs (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt, da es über die behauptete Verschlimmerung ihrer Erkrankung sowie die Auswirkungen einer Räumung auf ihre gesundheitliche Situation den angebotenen Beweis auf Einho- lung eines neurologischen Sachverständigengutachtens nicht erhoben und in diesem Zusammenhang die Grundsätze der Wahrunterstellung missachtet hat. Dies führt gemäß § 544 Abs. 9 ZPO zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 8 9 - 5 - 1. Das Gebot rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) verpflichtet das Ge- richt, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Als Prozessgrundrecht soll es sicherstellen, dass die Ent- scheidung frei von Verfahrensfehlern ergeht, welche ihren Grund in der unterlas- senen Kenntnisnahme und der Nichtberücksichtigung des Sachvortrags der Par- teien haben. In diesem Sinne gebietet Art. 103 Abs. 1 GG in Verbindung mit den Grundsätzen der Zivilprozessordnung die Berücksichtigung erheblicher Beweis- anträge. Die Nichtberücksichtigung eines solchen erheblichen Beweisangebots verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze mehr findet (st. Rspr.; siehe etwa BVerfGE 50, 32, 36; 65, 305, 307; 69, 141, 144; Senatsbeschlüsse vom 28. Januar 2020 - VIII ZR 57/19, WM 2020, 476 Rn. 4; vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 13; vom 12. Oktober 2021- VIII ZR 91/20, NJW-RR 2022, 86 Rn. 16; jeweils mwN). 2. So liegen die Dinge hier. Das Berufungsgericht durfte das Vorliegen einer Härte (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht verneinen, ohne das (angebotene) neurologische Sachver- ständigengutachten zu dem behaupteten Beschwerdebild sowie zu den gesund- heitlichen Auswirkungen eines erzwungenen Umzugs für die Beklagte zu erhe- ben. a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für ihn, seine Familie oder seine Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. aa) Der Tatrichter ist dabei gehalten, sich durch gründliche und sorgfältige Sachverhaltsfeststellung vom Vorliegen der von dem Mieter geltend gemachten 10 11 12 13 14 - 6 - Härtegründe und der berechtigten Interessen des Vermieters zu überzeugen. Ei- nen Härtegrund in diesem Sinne stellen - soweit vorliegend von Relevanz - ein gesundheitlicher Zustand, der für sich genommen einen Umzug nicht zulässt, oder die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitli- chen Situation des (schwer) erkrankten Mieters im Falle eines Wohnungswech- sels dar (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 31; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 16). bb) Bei der anschließenden Würdigung und Gewichtung der beiderseiti- gen Belange haben die Tatsacheninstanzen darauf zu achten, sich nicht in Wi- derspruch zu verfassungsrechtlich verbürgten Rechtspositionen der Mietver- tragsparteien zu setzen. Weiter haben sie zu berücksichtigen, dass die Abwä- gung stets auf der Grundlage sorgfältig festzustellender Einzelfallumstände zu erfolgen hat (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 37; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 17). Macht der Mieter - wie vorliegend - für den Fall eines erzwungenen Woh- nungswechsels substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefah- ren geltend, haben sich die Tatsacheninstanzen daher - beim Fehlen eigener Sachkunde - regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich er- reichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann. Diese Verpflichtung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwerwiegenden Eingriffen in das Recht auf Leben und körperliche Unversehrt- heit folgt nicht zuletzt aus der grundrechtlichen Verbürgung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 15 16 - 7 - GG (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 41, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 37; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 18; siehe auch BVerfG, WM 2022, 1225 Rn. 23; Beschluss vom 29. Juni 2022 - 2 BvR 447/22, juris Rn. 40). Dabei sind nicht nur Feststellungen zu der Art und dem Ausmaß der Er- krankungen sowie den damit konkret einhergehenden gesundheitlichen Ein- schränkungen, sondern auch zu den konkret feststellbaren oder zumindest zu befürchtenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels zu treffen, wobei im letzteren Fall auch die Schwere und der Grad der Wahrscheinlichkeit der zu befürchtenden gesundheitlichen Einschränkungen zu klären ist. Erst dies versetzt den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachgerecht zu gewichten (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 44, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 38; vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, NJW-RR 2021, 1312 Rn. 31; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 19). b) Hiernach durfte es das Berufungsgericht nicht bei dem erstinstanzlich eingeholten Sachverständigengutachten eines Facharzts für Psychiatrie und Psychotherapie bewenden lassen. Denn der Sachverständige hat in seinem Gut- achten ausgeführt, zur konkreten Prognose der Multiplen Sklerose eine ausrei- chende fachliche Einschätzung nicht treffen zu können. Danach verfügt der Sachverständige nicht in jeder Hinsicht über die erforderliche medizinische Fach- kompetenz, auf die es zur Beantwortung der Beweisfrage ankommt. Die Be- schwerde rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht in Anbetracht dessen unter den gegebenen Umständen gehalten war, das von der Beklagten angebotene 17 18 - 8 - neurologische Sachverständigengutachten einzuholen. Insoweit hat sich das Be- rufungsgericht in gehörsverletzender Weise von der Verpflichtung zur weiteren Beweiserhebung entbunden gesehen, indem es darauf abgestellt hat, "insbeson- dere Beeinträchtigungen beim Gehen" könnten "als Folge einer Multiplen Skle- rose durchaus angenommen werden, so dass es diesbezüglich keiner weiteren Begutachtung" bedürfe. Dabei hat das Berufungsgericht verkannt, dass es zu den Voraussetzun- gen einer zulässigen Wahrunterstellung gehört, die Behauptung der Partei so zu übernehmen, wie diese sie aufgestellt hat (BGH, Beschlüsse vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, NZM 2017, 23 Rn. 15; vom 7. November 2018 - IV ZR 189/17, FamRZ 2019, 301 Rn. 10; jeweils mwN). Dies bedingt bei - wie hier - abwägungsrelevanten Umständen, dass sie grundsätzlich mit dem ihnen vom Behauptenden beigelegten Gewicht als wahr unterstellt werden (Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 26; vom 31. Mai 2017 - VIII ZR 224/16, NJW 2017, 2285 Rn. 28). Diesen Anforderungen ist das Berufungsgericht nicht gerecht geworden. Die Feststellungen des Berufungsgerichts zum Krankheitsbild der Beklagten be- schränken sich pauschal auf "Beeinträchtigungen beim Gehen". Das lässt besor- gen, dass das Berufungsgericht sich von dem Tatsachenvortrag der Beklagten zu ihrem Krankheitsbild, welches sich nach ihrer Behauptung nach der Begut- achtung durch den bisher beauftragten Sachverständigen verschlechtert habe, ein allenfalls an der Oberfläche haften gebliebenes Bild verschafft hat. Denn das Berufungsgericht hat den Sachvortrag der Beklagten nur bruchstückhaft und nicht mit dem beigelegten Gewicht berücksichtigt. Insbesondere hat es, wie die Beschwerde mit Recht rügt, die behauptete umzugsbedingte Verschlechterung des Gesundheitszustands der Beklagten übergangen. Dies ist indes für das Ver- fahren von zentraler Bedeutung. 19 20 - 9 - c) Da nach alledem die unterbliebene Beweiserhebung keine Stütze im Prozessrecht findet, hat das Berufungsgericht das rechtliche Gehör der Beklag- ten verletzt. Diese Gehörsverletzung ist auch entscheidungserheblich, da nicht ausgeschlossen werden kann, dass das Berufungsgericht nach Erhebung des angebotenen Sachverständigenbeweises zu einem anderen Ergebnis gelangt wäre. 3. Die weiteren von der Nichtzulassungsbeschwerde erhobenen Rügen hat der Senat geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begrün- dung wird insoweit abgesehen (§ 544 Abs. 6 Satz 2 Halbs. 2 ZPO). IV. Nach alledem ist das angefochtene Urteil aufzuheben und der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 544 Abs. 9 ZPO). Der Senat macht dabei von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch, der auch im Beschlussverfahren nach § 544 Abs. 9 ZPO entsprechend herangezogen werden kann (Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 29 mwN). Für das weitere Berufungsverfahren weist der Senat vorsorglich darauf hin, dass der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsachenin- stanz den maßgeblichen Zeitpunkt sowohl für die nach wirksamem Widerspruch des Mieters gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der wechselseitigen Interessen von Vermieter und Mieter darstellt als auch für die sich anschließende Beurteilung, ob beziehungsweise für welchen Zeitraum das durch wirksame ordentliche Kündigung nach § 573 BGB beendete Mietverhältnis nach § 574a BGB fortzusetzen ist (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 21 22 23 24 - 10 - 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 32, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 48; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 30). Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Wiesbaden, Entscheidung vom 24.03.2021 - 92 C 3366/18 (11) - LG Wiesbaden, Entscheidung vom 26.11.2021 - 3 S 41/21 -

ECLI:DE:BGH:2019:220519UVIIIZR167.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 167/17 Verkündet am: 22. Mai 2019 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 574 Abs. 1 Satz 1 Maßgeblicher Zeitpunkt für die nach wirksamem Widerspruch des Mieters ge- mäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der wechselseitigen Interessen von Vermieter und Mieter sowie der sich anschließenden Beurtei- lung, ob, beziehungsweise für welchen Zeitraum das durch wirksame ordentli- che Kündigung nach § 573 BGB beendete Mietverhältnis nach § 574a BGB fortzusetzen ist, ist der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tat- sacheninstanz. BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17 - LG Halle AG Halle (Saale) - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. April 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 5. Juli 2017 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin zu 1 und ihr früherer Ehemann (der Kläger zu 2), von dem sie seit dem Jahr 2007 geschieden ist, sind Eigentümer einer Doppelhaushälfte in G. . Mit Vertrag vom 10. Oktober 2006 mieteten die Beklagte zu 1 und deren Lebensgefährte, der Beklagte zu 2, das Anwesen. Neben den Beklagten zu 1 und 2 wohnen in dem Haus der volljährige Sohn der Beklagten zu 1, der Beklagte zu 3, und der im Jahr 1960 geborene Bruder des Beklagten zu 2, der Beklagte zu 4. 1 - 3 - Der Beklagte zu 4 leidet ausweislich eines zur Feststellung der Pflege- bedürftigkeit eingeholten Gutachtens vom 19. Mai 2015 an Schizophrenie, so- wie durch Alkoholmissbrauch verursachte Verhaltensstörungen, Inkontinenz und Demenz. Ihm ist die Pflegestufe 2 zuerkannt worden. Seine Alltagskompe- tenz ist in erhöhtem Maße eingeschränkt. Infolgedessen benötigt er Hilfe bei alltäglichen Verrichtungen, wobei eine Abwehrhaltung bei der Grundpflege be- steht und verbal aggressives Verhalten auftritt. Die Pflege wird von dem Beklag- ten zu 2 mit Unterstützung der Beklagten zu 1 durchgeführt. Diese leidet nach dem Feststellungsbescheid des Landesverwaltungsamts Sachsen-Anhalt vom 15. April 2018 unter anderem an einer Parkinsonerkrankung. Die Klägerin zu 1, die nach ihrer Scheidung zunächst weiter in Schw. (bei Nürnberg) wohnte, zog im Juni 2015 zu ihrem damaligen Le- bensgefährten und späteren Ehemann in eine Dreizimmerwohnung, die in der wenige Kilometer von G. entfernten Gemeinde Sch. gelegen ist. Mit Anwaltsschreiben vom 2. September 2015 und vom 30. September 2015 kündigten die Kläger das Mietverhältnis zum 31. Mai 2016 (gegenüber der Beklagten zu 1) beziehungsweise zum 30. Juni 2016 (gegenüber den Beklagten zu 2 - 4), jeweils wegen Eigenbedarfs. Sie führten zur Begründung aus, die Klägerin zu 1 beabsichtige in die Doppelhaushälfte einzuziehen, um künftig täg- lich für die Pflege und die Betreuung ihrer in Sch. lebenden, betagten Großmutter zur Verfügung stehen zu können. Deshalb habe sie auch ihre Ar- beitsstelle in Schw. bereits gekündigt. In der Klageschrift teilte die Klägerin zu 1 mit, dass sie ab November 2015 in einer Steuerkanzlei in L. arbeite. Sie wolle mit ihrem Lebensge- fährten in die Doppelhaushälfte einziehen, weil dessen Dreizimmerwohnung zu 2 3 4 5 - 4 - klein sei. Außerdem wolle sie sich täglich um ihre Großmutter kümmern. Diese sei zwar durch einen Pflegedienst, eine Haushaltshilfe sowie einen Catering- Service versorgt, die Klägerin kümmere sich aber um die Wäschepflege, Bank- geschäfte und Ähnliches; zudem stehe sie für Notfälle zur Verfügung. Die Beklagten widersprachen der Kündigung fristgemäß. Sie bestreiten den Eigenbedarf, den sie als vorgeschoben ansehen; der wahre Grund für die Kündigungen seien Streitigkeiten über Mängel der Wohnung, die ausweislich eines Schreibens der Beklagten zu 1 vom 24. Juni 2015 noch bis in das Jahr 2015 angedauert hätten. Darüber hinaus berufen sich die Beklagten zu 1 und 2 in Bezug auf die Beklagten zu 1 und 4 auf Härtegründe im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB und verlangen die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Den Beklagten zu 1 und 4 sei ein Umzug aus gesundheitlichen Gründen nicht zu- zumuten. Mit ihrer Klage nehmen die Kläger die Beklagten auf Räumung und Her- ausgabe der Doppelhaushälfte in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt. Die hiergegen gerichtete Berufung hat das Landgericht zurückgewiesen. Während des Berufungsverfahrens teilten die Kläger mit, dass die Großmutter der Klägerin zu 1 am 24. Februar 2017 verstorben sei; unge- achtet dessen liege Eigenbedarf vor, denn die Klägerin zu 1 beabsichtige mit ihrem jetzigen Ehemann in das Objekt einzuziehen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 6 7 8 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Doppelhaushälfte nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB zu. Das Miet- verhältnis sei durch die auf Eigenbedarf (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB) gestützten Kündigungen der Kläger vom 2. September 2015 und vom 30. September 2015 zum 30. Juni 2016 gegenüber allen Beklagten beendet worden. Der zum Kün- digungszeitpunkt bestehende Wunsch der Klägerin zu 1, in das Haus einzuzie- hen, um ihre pflegebedürftige Großmutter besser unterstützen zu können, sei ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund, wegen Eigenbedarfs zu kündi- gen. Daran ändere sich auch durch den zwischenzeitlichen Tod der Großmutter nichts, denn ein nachträglicher Wegfall des Kündigungsgrundes sei nur zu be- rücksichtigen, wenn er - wie hier nicht - vor Ablauf der Kündigungsfrist entfalle. Auch sei der Eigenbedarf im Streitfall nicht nur vorgeschoben. Zwar hät- ten die Beklagten vorgetragen, der eigentliche Grund der Kündigung liege in Streitigkeiten zwischen den Parteien über von den Beklagten behauptete Män- gel. Die diesbezüglichen Meinungsverschiedenheiten hätten indes das Jahr 2013 betroffen; eine damals ausgesprochene Kündigung sei von den Klägern nicht weiterverfolgt worden. Die genannten Streitigkeiten seien somit kein hin- 9 10 11 12 - 6 - reichendes Indiz dafür, dass die nun zu beurteilende Eigenbedarfskündigung nur vorgeschoben sei. Zu Recht sei das Amtsgericht nach Abwägung der widerstreitenden Inte- ressen zu dem Ergebnis gelangt, dass die Beklagten zu 1 und 2 nach ihrem Widerspruch nicht nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen einer besonderen Här- te die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen könnten. Der unbestimmte Rechtsbegriff der "Härte" erfasse alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die infolge der Vertragsbeen- digung auftreten könnten. Der Eintritt der Nachteile müsse nicht mit absoluter Sicherheit feststehen; es genüge vielmehr, wenn die Nachteile mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwarten seien. Nicht ausreichend sei hingegen die ledig- lich theoretische Möglichkeit des Eintritts von Nachteilen. Die mit einem Umzug unvermeidbaren Unannehmlichkeiten stellten keine Härtegründe dar. Ausgehend hiervon ließen die von den Beklagten vorgelegten, sich auf den Gesundheits- und Pflegezustand der Beklagten zu 1 und 4 beziehenden Atteste Härten, die das Fortsetzungsverlangen begründen könnten, nicht er- kennen. Hinsichtlich der Beklagten zu 1 werde schon nicht einmal behauptet, dass der Umzug für sie aus medizinischer oder psychologischer Sicht unzu- mutbar sei und zu einer drohenden, schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträch- tigung oder gar Lebensgefahr führe. Auch bezüglich des Beklagten zu 4 ergebe sich aus dem vorgelegten psychiatrischen Attest von Frau Dipl. med. M. vom 18. August 2016 ein bevorstehender Eintritt eines schwerwiegenden Nach- teils, eine drohende schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigung oder Le- bensgefahr nicht. Denn dieses Attest bescheinige lediglich die Ablehnung eines Wohnungswechsels "aus psychiatrisch fachärztlicher Sicht ohne zwingenden Grund". 13 14 - 7 - Soweit die Beklagten zu 1 und 2 nunmehr erstmalig in der Berufungs- instanz Beweis für die Tatsache angeboten hätten, dass der Umzug für die Be- klagten zu 1 und 4 unzumutbar sei und deswegen eine das Fortsetzungsver- langen begründende Härte nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB darstelle, sei dieses Verteidigungsmittel nach § 531 Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen. Entgegen der Ansicht der Beklagten habe das Amtsgericht nicht nach § 139 ZPO darauf hin- weisen müssen, dass sie bezüglich des zu den Härtegründen gehaltenen Vor- trags beweisfällig geblieben seien. Dies gelte auch mit Blick auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15. März 2017 (VIII ZR 270/15), denn mit diesem Ur- teil sei die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 574 BGB nicht geändert worden. Die Beklagten hätten vielmehr bereits in der ersten In- stanz vortragen und unter Sachverständigenbeweis stellen können und müs- sen, dass den Beklagten zu 1 und 4 ein Umzug aus gesundheitlichen Gründen unzumutbar sei; dies gelte insbesondere vor dem Hintergrund des bereits im Schriftsatz vom 1. Juli 2017 erfolgten Hinweises der Kläger, dass solcherlei Härtegründe bei den Beklagten nicht vorlägen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Räumungs- und Herausga- beanspruch der Kläger aus § 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB gegen die Beklagten in mehrfacher Hinsicht nicht bejaht werden. Auf der Grundlage der bisher vom Berufungsgericht getroffenen Feststel- lungen kann weder beurteilt werden, ob das Mietverhältnis der Parteien durch die von den Klägern am 2. September 2015 und am 30. September 2015 aus- gesprochenen, auf Eigenbedarf (§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB) ge- 15 16 17 - 8 - stützten Kündigungen beendet worden ist, noch - falls in der Person der Kläge- rin zu 1 Eigenbedarf vorliegen sollte -, ob die Beklagten zu 1 und 2 der Kündi- gung der Kläger zu Recht widersprochen haben und von diesen die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können, weil die Beendigung des Mietverhält- nisses für den Beklagten zu 4 eine Härte bedeuten würde, die auch unter Wür- digung der berechtigten Interessen der Kläger nicht zu rechtfertigen ist. 1. Die Kündigung ist - was das Berufungsgericht im Ergebnis zutreffend bejaht, aber nicht ausdrücklich erörtert hat - (formell) wirksam, weil die Kündi- gungsschreiben der Kläger vom 2. September 2015 und vom 30. September 2015 den Anforderungen des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB genügen. a) Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Kündi- gungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungs- schreiben angegeben sind. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mie- ter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu ver- schaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderli- che zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drucks. 6/1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so be- zeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann; bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die An- gabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (so schon BayObLG, WuM 1981, 200, 202 f.; Senatsurteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NZM 2007, 679 Rn. 23, sowie vom 17. März 2010 18 19 - 9 - - VIII ZR 70/09, NZM 2010, 400 Rn. 8; vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NJW 2014, 2102 Rn.7). b) Diesen Anforderungen werden die erwähnten Kündigungsschreiben gerecht, denn es ging im (dort jeweils mitgeteilten) Kern darum, dass die Kläge- rin zu 1 von Schw. in die Nähe ihrer in Sch. lebenden, betag- ten Großmutter ziehen wollte, um diese zu unterstützen und sich um sie zu kümmern. Dass die beabsichtigten Unterstützungsleistungen nach Umfang und Qualität von der Klägerin später im Prozess deutlich relativiert worden sind, än- dert nichts daran, dass der Kündigungsgrund identifizierbar angegeben worden ist. 2. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich nur kündigen, wenn er an dessen Beendigung ein berechtigtes Inte- resse hat. Ein solches berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Das Tatbestandsmerkmal des Benötigens erfordert dabei nicht, dass der Vermieter oder einer der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Angehörigen auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist, sondern ist bereits dann erfüllt, wenn der (ernsthaft verfolgte) Eigenbedarfswunsch des Vermieters auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird (st. Rspr.; Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 180/18, unter II 1 b aa, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt; Senatsurteile vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 15; vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 14/15, NJW 2015, 2727 Rn. 9; Senatsbeschluss vom 21. August 2018 - VIII ZR 186/17, NJW-RR 2019, 130 Rn. 24; jeweils mwN). 20 21 - 10 - a) Das Berufungsgericht ist - im Ansatz zutreffend - hiervon ebenfalls ausgegangen und hat - insoweit noch rechtsfehlerfrei - angenommen, dass der Wunsch der Klägerin zu 1, in die Doppelhaushälfte einzuziehen, um ihre in der Nähe wohnende, betagte Großmutter besser unterstützen beziehungsweise pflegen zu können, ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund für die Kündi- gung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB ist. Auch in diesem Zusammenhang ist es unschädlich, dass die Darstellung im Kündigungsschreiben, die Klägerin zu 1 wolle täglich für die Pflege und Be- treuung der Großmutter zu Verfügung stehen und deshalb unter Aufgabe ihrer bisherigen Arbeitsstelle in die Nähe der Großmutter ziehen, später dahin relati- viert worden ist, dass es lediglich um die Übernahme der Wäschepflege und eine Erreichbarkeit für Notfälle gegangen sei. Denn auch die tatsächlich nur in geringerem Umfang als in der Kündigung angestrebte Unterstützung der Groß- mutter stellt einen vernünftigen und nachvollziehbaren Grund für den Umzug der Klägerin zu 1 in die Nähe der Großmutter und die beabsichtigte Nutzung der Doppelhaushälfte dar. b) Von revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern beeinflusst ist hin- gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, der von den Klägern geltend ge- machte Eigenbedarf liege im Streitfall vor. aa) Nach der Rechtsprechung des Senats haben die Gerichte zwar den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung künftig selbst zu nutzen oder durch den - eng gezogenen - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Zur Wah- rung der Belange des Mieters haben die Gerichte jedoch den vom Mieter be- strittenen Eigennutzungswunsch des Vermieters auch darauf zu überprüfen, ob 22 23 24 25 - 11 - er ernsthaft verfolgt wird (Senatsurteil VIII ZR 180/18 vom heutigen Tag aaO, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, aaO; Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, aaO; jeweils mwN). Denn auch ein vernünftiger und nachvoll- ziehbarer Grund, das vermietete Objekt selbst nutzen zu wollen, berechtigt nur dann zur Kündigung wegen Eigenbedarfs, wenn der Nutzungswunsch ernsthaft verfolgt wird, was der Vermieter, wenn der Eigenbedarf - wie hier - vom Mieter bestritten wird, zu beweisen hat. bb) Das Berufungsgericht hat sich diesbezüglich rechtsfehlerhaft mit dem schriftsätzlichen Vorbringen der Kläger begnügt. Es hat sich nicht, wie geboten, durch Erhebung des angebotenen Zeugenbeweises und gegebenenfalls durch Anhörung der Klägerin zu 1 eine tragfähige Überzeugung von den bestrittenen Behauptungen der Kläger verschafft. cc) Soweit das Berufungsgericht darauf abgestellt hat, der Eigennut- zungswunsch der Klägerin sei nicht deswegen vorgeschoben, weil der von den Beklagten als eigentlicher Kündigungsgrund angesehene Streit über Mängel der Wohnung das Jahr 2013 betroffen habe und deshalb ein zeitlicher Zusam- menhang zwischen dem Mangelstreit und den hier in Rede stehenden Kündi- gungen aus dem Monat September 2015 nicht bestehe, hat es zudem, wie die Revision mit Recht rügt, unter Verstoß gegen § 286 Abs.1 ZPO den Sachvor- trag der Beklagten zu dem von ihnen vorgelegten Schreiben vom 24. Juni 2015 übergangen, in dem die Beklagten - in engem zeitlichem Zusammenhang mit den im September 2015 erfolgten Kündigungen - erneut auf diverse Mängel zurückgekommen sind, den Klägern eine Verletzung ihrer Vermieterpflichten vorgeworfen und die Aufrechnung mit behaupteten Ansprüchen gegenüber der Miete angekündigt haben. 26 27 - 12 - c) Der Umstand, dass die Großmutter der Klägerin am 24. Februar 2017 verstorben ist, hindert die Kläger, wie das Berufungsgericht insoweit richtig ge- sehen hat, allerdings nicht daran, einen auf die Eigenbedarfskündigung gestütz- ten Herausgabeanspruch weiter zu verfolgen. Denn der Wegfall des in der Kündigung benannten Kündigungsgrunds (hier die Betreuung der Großmutter) ist nur beachtlich, wenn er vor der Beendigung des Mietverhältnisses, also vor Ablauf der Kündigungsfrist eintritt. Nur in einem solchen Fall ist der Vermieter mit Rücksicht auf das Verbot rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) gehindert, sich angesichts des bei Wegfall des Kündigungsgrundes noch be- stehenden Mietverhältnisses auf die Kündigung zu berufen (Senatsurteil vom 9. November 2006 - VIII ZR 339/04, BGHZ 165, 75 Rn. 19 ff.). Die Kündigungs- frist war hier aber bereits Ende Juni 2016 - mithin lange vor Wegfall des Kündi- gungsgrundes - abgelaufen. 3. Unabhängig davon ist die Beurteilung des Berufungsgerichts, die Be- klagten könnten die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach den §§ 574, 574a BGB nicht verlangen, von Rechtsfehlern beeinflusst. a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerecht- fertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der bei- derseitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbe- griffe der genannten Bestimmung hat das Revisionsgericht zwar den tatrichterli- chen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprü- 28 29 30 - 13 - fen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfah- rungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Ver- fahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 180/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, unter II 3 a; Senatsur- teile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24; vom 25. Ju- ni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564 Rn. 21; vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143 f. unter II 2; jeweils mwN). Einer an diesem (eingeschränkten) Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts indes nicht stand. b) Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats kommen nur solche für den Mieter mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 180/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, unter II 3 b aa; Senatsurteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Rn. 17; jeweils mwN). Von diesem Ansatz ist auch das Berufungsgericht zutreffend ausgegan- gen. Indes hat es - wie die Revision zu Recht rügt - bei seiner Würdigung, eine solche Härte liege hier für die Beklagten nicht vor, wesentlichen Vortrag der Beklagten hierzu unter Verstoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO nicht berücksichtigt und darüber hinaus unbeachtet gelassen, dass das dem Tatrichter in § 144 Abs. 1 Satz 1 ZPO eingeräumte Ermessen, auch in dem vom Beibringungs- grundsatz geprägten Parteienprozess die Begutachtung durch Sachverständige anzuordnen, bei der Frage der Klärung der gesundheitlichen Folgen eines mit 31 32 - 14 - der Beendigung des Mietverhältnisses verbundenen Umzugs im Hinblick auf die Grundrechtsrelevanz seiner Entscheidung bei Vorliegen ausreichender Anknüp- fungstatsachen für eine sachverständige Beurteilung auf null reduziert sein kann (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 180/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, unter II 3 c bb (1) (b)); so auch im Streitfall. c) Das Berufungsgericht hat unter anderem ausgeführt, aus dem von den Beklagten herangezogenen psychiatrischen Attest von Frau Dipl. med. M. für den Beklagten zu 4 vom 18. August 2016 ergebe sich für den Fall eines Umzugs weder der bevorstehende Eintritt eines schwerwiegenden Nachteils, noch eine drohende schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigung oder gar Lebensgefahr. Denn das Attest bescheinige lediglich "die Ablehnung eines Wohnungswechsels aus psychiatrisch-fachärztlicher Sicht ohne zwingenden Grund". Soweit die Beklagten nunmehr erstmalig in der Berufungsinstanz zum Beweis der Unzumutbarkeit eines Umzugs für den Beklagten zu 4 aus gesund- heitlichen Gründen ein Sachverständigengutachten angeboten hätten, sei die- ses Beweisangebot nach § 531 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, da es bereits in erster Instanz hätte vorgebracht werden können. Dafür hätte auch Anlass be- standen, da die Kläger bereits in erster Instanz Härtegründe bestritten hätten. aa) Aus dieser Würdigung wird deutlich, dass das Berufungsgericht den Vortrag der Beklagten zu den den Beklagten zu 4 durch einen Umzug treffen- den, auch in Ansehung des Erlangungsinteresses der Klägerin zu 1 nicht zu rechtfertigenden Härten nicht hinreichend zur Kenntnis genommen hat. Denn in dem vom Berufungsgericht herangezogenen Attest der Fachärztin für Psychiat- rie und Psychotherapie, Frau Dipl. med. M. , vom 18. August 2016 heißt es bezüglich des Beklagten zu 4 (auszugsweise): 33 34 - 15 - "Ein erzwungener Umzug würde unweigerlich zu einer erheblichen Ver- schlechterung des Gesundheitszustands und folgend der Zunahme der Behinderung führen. Die […] im Rahmen der gegebenen Hilfen mögliche Alltagskompetenz des Behinderten […] würde zerstört." Mit dieser Aussage hat Frau Dipl. med. M. ersichtlich nicht - wie das Berufungsgericht, den Kern der Aussage unzutreffend erfassend, irrig meint - zum Ausdruck gebracht, dass aus psychiatrisch-fachärztlicher Sicht lediglich ein Umzug ohne zwingenden Grund abzulehnen sei. Vielmehr ist der durch das Attest belegte Vortrag der Beklagten so zu verstehen, dass aus ärztlicher Sicht ein unfreiwilliger Umzug - wie er etwa nach einer durchgreifenden Eigenbe- darfskündigung des Vermieters anstehen würde - unweigerlich zu einer erhebli- chen Verschlechterung des Gesundheitszustands und folgend zu einer Zunah- me der Behinderung des Beklagten zu 4 führen würde. Dieses Fehlverständnis ist auch entscheidungserheblich, denn es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Abwägung des Beru- fungsgerichts zwischen dem Erhaltungsinteresse des Mieters auf der einen Sei- te und dem Erlangungsinteresse des Vermieters auf der anderen Seite bei ei- nem zutreffenden Verständnis des Attests anders ausgefallen wäre. bb) Soweit das Berufungsgericht des Weiteren angenommen hat, der von den Beklagten für das Vorliegen der behaupteten Härte für den Beklagten zu 4 erstmals in der Berufungsinstanz angebotene Sachverständigenbeweis sei nach § 531 Abs. 2 ZPO als verspätet zurückzuweisen, ist diese Erwägung je- denfalls insofern rechtsirrig, als darin die Auffassung des Berufungsgerichts zum Ausdruck kommt, zu weiterer Sachaufklärung nicht verpflichtet zu sein. Denn das Berufungsgericht hätte sich unter den hier vorliegenden Umständen zur Entscheidung der Frage, ob sich die Beklagten im Hinblick auf den Ge- sundheitszustand des Beklagten zu 4 auf Härten im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB stützen können - auch ohne ordnungsgemäßen Beweisantritt der 35 36 - 16 - Beklagten - gemäß § 144 Abs. 1 Satz 1 ZPO sachverständiger Hilfe bedienen müssen. (1) Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungs- wechsels ihm drohende, schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend ge- macht, haben sich die Tatsacheninstanzen beim Fehlen eigener Sachkunde mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haf- tendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzel- nen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 180/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, unter II 3 c bb (1); vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 29; vgl. auch Senatsurteil vom 16. Ok- tober 2013 - VIII ZR 57/13, aaO Rn. 17 ff.). Diese Verpflichtung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwerwiegenden Eingriffen in das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit folgt nicht zuletzt aus dessen grundrechtlicher Verbürgung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG (ggfs. in Ver- bindung mit dem Rechtsstaatsprinzip; st. Rspr.; vgl. etwa BVerfG, NJW-RR 1993, 463, 464 [zum Vorliegen einer Härte nach § 541b BGB aF]; BVerfGE 52, 214, 219 f.; BVerfG, NJW 1992, 1378; NJW-RR 2014, 584, 585 mwN [zu § 765a ZPO]). (2) Macht ein Mieter daher durch hinreichend substantiierten Prozessvor- trag, insbesondere durch Vorlage eines Attests des behandelnden Facharztes geltend, ihm, seiner Familie oder einem anderen Angehörigen seines Haushalts sei ein Umzug wegen einer von ihm näher bezeichneten schweren Erkrankung nicht zuzumuten, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags aufgrund der Grundrechtsrelevanz des potentiell beeinträchtigten Rechts regelmäßig nach 37 38 - 17 - § 144 Abs. 1 Satz 1 ZPO die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Er- krankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 180/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt unter II 3 c bb (1) (b)). Dabei sind nicht nur Feststellungen zu der Art und dem Aus- maß der Erkrankungen sowie den damit konkret einhergehenden gesundheitli- chen Einschränkungen, sondern auch zu den konkret feststellbaren oder zu- mindest zu befürchtenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswech- sels zu treffen, wobei im letzteren Fall auch die Schwere und der Grad der Wahrscheinlichkeit der zu befürchtenden gesundheitlichen Einschränkungen zu klären ist (vgl. Senatsurteile vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, aaO Rn. 18, 20; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 29). Erst dies versetzt den nicht über eigene Sachkunde verfügenden Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachge- recht zu gewichten (Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO). (3) Die Voraussetzungen der Beauftragung eines Sachverständigen von Amts wegen gemäß § 144 Abs. 1 Satz 1 ZPO lagen im Streitfall hinsichtlich des Beklagten zu 4 vor. Der Beklagte zu 4 leidet ausweislich des vom Berufungsgericht in Bezug genommenen, zur Feststellung der Pflegebedürftigkeit eingeholten Gutachtens vom 19. Mai 2015 an Schizophrenie, sowie durch Alkoholmissbrauch verur- sachte Verhaltensstörungen, Inkontinenz und Demenz. Ihm ist die Pflegestufe 2 zuerkannt worden. Seine Alltagskompetenz ist in erhöhtem Maße einge- schränkt. Infolgedessen benötigt er Hilfe bei alltäglichen Verrichtungen, wobei 39 40 - 18 - eine Abwehrhaltung bei der Grundpflege besteht und verbal aggressives Ver- halten auftritt. Damit ist eine schwere Erkrankung des Beklagten zu 4 hinrei- chend dargelegt. Die Beklagten berufen sich insoweit auf das Attest der Fach- ärztin für Psychiatrie und Psychotherapie, Frau Dipl. med. M. , vom 18. Au- gust 2016. Dort wird ausgeführt, dass ein erzwungener Wohnungswechsel un- weigerlich zu einer erheblichen Verschlechterung des beschriebenen Gesund- heitszustands des Beklagten zu 4 und folgend zu einer Zunahme von dessen Behinderung führen würde. Diese Anknüpfungstatsachen sind ausreichend, um im Streitfall ein Sachverständigengutachten von Amts wegen nach § 144 Abs. 1 Satz 1 ZPO zur Klärung der gesundheitlichen Folgen eines erzwungenen Um- zugs einzuholen. Soweit die Revision rügt, das Berufungsgericht habe bei seiner Interes- senabwägung darüber hinaus rechtsfehlerhaft den Gesundheitszustand der Beklagten zu 1 unberücksichtigt gelassen, trifft dies dagegen nicht zu. Die Be- klagten haben in Bezug auf die Beklagte zu 1 zwar wiederholt ausgeführt, dass diese an Morbus Parkinson erkrankt sei und an Mittelfußermüdungsfrakturen, einer Depression und chronischen Wirbelsäulenbeschwerden leide und hierzu unter anderem einen Arztbericht des SRH Waldklinikums Gera vom 19. August 2016 sowie den anlässlich der Entlassung der Beklagten zu 1 aus der Klinik gefertigten Bericht des Universitätsklinikums Leipzig vom 5. Oktober 2015 vor- gelegt. Dies allein gebietet indes noch nicht die Einholung eines Sachverständi- gengutachtens nach § 144 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Denn es fehlt, wie das Beru- fungsgericht zutreffend erkannt hat, an substantiiertem Vortrag der Beklagten dazu, dass ein erzwungener Wohnungswechsel zu einer erheblichen Ver- schlechterung des Gesundheitszustands der Beklagten zu 1 führen würde. Übergangenen Sachvortrag hierzu zeigt die Revision nicht auf. 41 - 19 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungs- gericht weder zur Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs noch zum Vorliegen einer unzumutbaren Härte in der Person des Beklagten zu 4 die erforderlichen Fest- stellungen getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Ent- scheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Für das weitere Verfahren sieht der Senat Anlass zu folgenden Hinwei- sen: Zum einen wird sich das Berufungsgericht aufgrund einer Beweisauf- nahme eine Überzeugung darüber zu bilden haben, ob der im Kündigungs- schreiben (allein angegebene) Wunsch der Klägerin, in die Doppelhaushälfte einzuziehen, um die betagte Großmutter besser zu unterstützen, zum Kündi- gungszeitpunkt ernsthaft verfolgt wurde. Dabei wird das Berufungsgericht auch die bisher nur unzureichend ge- würdigten Indizien, die die Beklagten gegen die Ernsthaftigkeit des Eigennut- zungswunsches vorgetragen haben, in seine Beurteilung einzubeziehen und gegebenenfalls auch zu erwägen haben, ob sich aus der "dramatisierenden" Darstellung der tatsächlich beabsichtigten Unterstützung der Großmutter in den 42 43 44 45 46 - 20 - Kündigungsschreiben bei der gebotenen Gesamtwürdigung Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches ergeben. Erweisen sich die auf Eigenbedarf gestützten Kündigungen der Kläger danach als wirksam, wird das Berufungsgericht sodann im Rahmen der Prüfung der §§ 574, 574a BGB zur Entscheidung über den Widerspruch der Beklagten ein Gutachten über die Auswirkungen eines unfreiwilligen Umzugs auf den Ge- sundheitszustand des Beklagten zu 4 einzuholen haben, um festzustellen, ob in Bezug auf dessen Person eine unzumutbare Härte vorliegt (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB). Wird eine solche Härte festgestellt, dürften die Voraussetzungen für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses vorliegen und sich lediglich im Rahmen einer Ermessenentscheidung die Frage stellen, für welchen Zeitraum eine solche Fortsetzung anzuordnen wäre. Denn mit Rücksicht darauf, dass der maßgebli- che Zeitpunkt für die Abwägung der Interessen im Rahmen des § 574 BGB die letzte Verhandlung in den Tatsacheninstanzen ist (vgl. Senatsurteil vom heuti- gen Tag - VIII ZR 180/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, unter II 3 b bb (2) (a) mwN), müsste sich das Interesse der Beklagten durchsetzen, weil das in der Kündigung angegebene Nutzungsinteresse der Kläger ange- sichts des Versterbens der Großmutter entfallen ist. Soweit die Klägerin zu 1 im Laufe des Verfahrens geltend gemacht hat, sie wolle mit ihrem jetzigen Ehemann in die Doppelhaushälfte einziehen, weil die bisher genutzte Dreizimmerwohnung zu klein für ihre Bedürfnisse sei, wird das keine Berücksichtigung finden können, weil dieses Interesse in den beiden Kündigungsschreiben nicht angegeben war. Denn nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB können nur die Kündigungsgründe berücksichtigt werden, die in der Kün- 47 48 49 - 21 - digung angegeben sind; andere Gründe sind dagegen nur zu berücksichtigen, wenn sie nachträglich entstanden sind (§ 573 Abs. 3 Satz 2 BGB). Bei dem Wunsch, mit ihrem jetzigen Ehemann wegen der bislang unzureichenden Un- terbringung in einer Dreizimmerwohnung die von den Beklagten bewohnte Doppelhaushälfte zu übernehmen, handelt es sich aber um einen im Kern an- deren Kündigungsgrund als das in dem Kündigungsschreiben angegebene Inte- resse der Klägerin zu 1, zur Unterstützung der betagten Großmutter dort einzu- ziehen. Es dürfte sich zudem auch nicht um einen erst nachträglich entstande- nen Grund handeln. Denn nach den bisherigen Feststellungen hat die Klägerin bereits im Zeitpunkt der Kündigung zusammen mit ihrem jetzigen Ehemann in Sch. in dessen Dreizimmerwohnung gewohnt. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Halle (Saale), Entscheidung vom 11.10.2016 - 95 C 1281/16 - LG Halle, Entscheidung vom 05.07.2017 - 1 S 245/16 -

ECLI:DE:BGH:2017:150317UVIIIZR270.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 270/15 Verkündet am: 15. März 2017 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573, § 574, § 574a a) Dem Zweck des nach § 573 Abs. 3 BGB bestehenden Begründungserforder- nisses wird bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich durch die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ge- nügt (Bestätigung der Senatsrechtsprechung, zuletzt Urteil vom 23. September 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 11 f. mwN). Da- gegen muss die Begründung keine Ausführungen zu Räumlichkeiten enthal- ten, die für den Begünstigten alternativ als Wohnraum in Betracht kommen könnten. b) Zu den Voraussetzungen einer zulässigen Wahrunterstellung gehört es, dass die unter Beweis gestellte Behauptung so übernommen wird, wie die Partei sie aufgestellt hat. Das bedingt bei abwägungsrelevanten Umständen, dass - 2 - diese grundsätzlich auch mit dem ihnen vom Behauptenden beigelegten Gewicht als wahr unterstellt werden (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, NZM 2017, 23 Rn. 15). BGH, Urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15 - LG Baden-Baden AG Bühl - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. März 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Prof. Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Baden-Baden - Zivilkammer II - vom 20. November 2015 aufgeho- ben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 1997 Mieter einer Dreieinhalbzimmerwohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses in S. . Vermieter war der im Juli 2014 verstorbene H. W. , der Ehemann der Klägerin und Vater des Dritt- widerbeklagten. Dieser ist von der Klägerin und einem weiteren Sohn, dessen Erbteil die Klägerin als Testamentsvollstreckerin verwaltet, beerbt worden. Der Drittwiderbeklagte ist seit Januar 2014 Eigentümer des Grundstücks. Er be- wohnt mit seiner vierköpfigen Familie die Wohnung im Obergeschoss des Hau- ses. Im Dachgeschoss befinden sich weitere Räumlichkeiten, die bis in das Jahr 2010 von Dritten als Wohnung genutzt wurden und seither leer stehen. Der verstorbene H. W. kündigte, jeweils gestützt auf Eigenbedarf, das Mietverhältnis mehrfach. Die letzte Kündigung vom 24. Januar 2014 be- gründete er dahin, dass die Erdgeschosswohnung vom Drittwiderbeklagten und 1 2 - 4 - seiner insgesamt vierköpfigen Familie benötigt werde; dieser beabsichtige, die Wohnungen im Obergeschoss und im Erdgeschoss zusammenzulegen, um zur Beseitigung der bislang beengten Wohnverhältnisse mehr Wohnraum für seine Familie zu schaffen. Der weitere Wohnraum werde benötigt, um der zweijähri- gen Tochter, die derzeit in dem nur 7,5 qm großen Ankleideteil des Schlafzim- mers untergebracht sei, ein eigenes größeres Zimmer zur Verfügung zu stellen. Eine andere Aufteilung der Zimmer in der Wohnung sei nicht möglich, da die Eheleute wegen einer Erkrankung des Ehemanns getrennte Schlafzimmer und ein weiteres WC benötigten; außerdem sei das dritte (Schlaf-)Zimmer für den siebenjährigen Sohn vorgesehen. Die Beklagten widersprachen der Kündigung und machten unter ande- rem geltend, der Drittwiderbeklagte könne mit seiner Familie alternativ die leer stehende Dachgeschosswohnung nutzen. Jedenfalls könnten sie die Fortset- zung des Mietverhältnisses aufgrund persönlicher Härte verlangen, da der im Jahre 1930 geborene Beklagte zu 1 zahlreiche gesundheitliche Einschränkun- gen habe und an einer beginnenden Demenz leide, die sich zu verschlimmern drohe, wenn er aus seiner gewohnten Umgebung gerissen würde. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Klägerin, die den Rechts- streit für die Erbengemeinschaft aufgenommen hat, stattgegeben und die gegen den Drittwiderbeklagten erhobene Widerklage der Beklagten, soweit sie auf die Feststellung eines Fortbestehens des Mietverhältnisses gerichtet ist, abgewie- sen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klage- abweisungs- und ihr vorinstanzlich abgewiesenes Feststellungsbegehren wei- ter. 3 4 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt: Der Klägerin stehe der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu. Denn der Mietver- trag mit den Beklagten sei spätestens durch die ordentliche Kündigung vom 24. Januar 2014 beendet worden, so dass auch die von den Beklagten wider- klagend begehrte Feststellung, dass das Mietverhältnis fortbestehe, keinen Er- folg haben könne. Die den formellen Anforderungen des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB genü- gende Eigenbedarfskündigung sei wirksam, weil der Drittwiderbeklagte mit sei- ner Familie die Wohnung der Beklagten zur Deckung seines erweiterten Wohn- bedarfs benötige. An der Ernsthaftigkeit des vom Drittwiderbeklagten verfolgten Wunsches, das Dachgeschoss zurückzubauen und das gesamte Haus zu ei- nem Einfamilienhaus umzubauen, könne nicht gezweifelt werden. Dem Nut- zungswunsch liege daher ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund zu- grunde, der zu respektieren sei. Der Drittwiderbeklagte müsse sich vor diesem Hintergrund auch nicht auf eine Nutzung der Dachgeschosswohnung verweisen lassen, die zudem über Dachschrägen verfüge und deshalb weniger geeignet sei als die im Übrigen auch besser zu erreichende Erdgeschosswohnung. Die Kündigung sei ferner nicht unter dem Gesichtspunkt des Rechts- missbrauchs unwirksam. Eine Verletzung der Anbietpflicht in Bezug auf die Dachgeschosswohnung scheide aus, da diese - was hinzunehmen sei - nicht 5 6 7 8 9 - 6 - mehr vermietet, sondern zurückgebaut werden solle und für die Beklagten zu- dem auf Grund ihrer Lage ungeeignet sei. Die Beklagten könnten auch nicht die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 Abs. 1 BGB beanspruchen. Zwar hätten sie das Vorliegen von Här- tegründen vorgetragen. Danach habe der Beklagte zu 1 eine Vielzahl von ge- sundheitlichen Beschwerden, die zur Folge hätten, dass der Umzug in eine Al- tenpflegeeinrichtung die einzige realistische Alternative zu einem Verbleib in der Wohnung sei. Insoweit lehne es die Beklagte zu 2 aber ab, sich entweder von ihrem Mann zu trennen oder selbst in ein Altenpflegeheim zu ziehen, wo sie, da sie noch rüstig sei, "nichts zu suchen" habe. Zudem würde sich, wenn der Be- klagte zu 1 aus seiner gewohnten Umgebung gerissen würde, seine beginnen- de Demenz verschlimmern. Ein etwa durch Sachverständigengutachten zu erhebender Beweis zu diesen - von der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten bestrittenen - Härte- gründen sei aber nicht geboten. Selbst wenn man das Vorbringen der Beklag- ten zu den Härtegründen als wahr unterstellte und es als vollumfänglich zutref- fend der Entscheidung zugrunde legte, führte es ungeachtet der besonderen Schwere der zu erwartenden Beeinträchtigungen und Nachteile nicht zu einem Vorrang der Interessen der Beklagten gegenüber denjenigen der Vermietersei- te. Denn diesen Interessen stünden diejenigen des Drittwiderbeklagten und seiner Familie an der Deckung ihres zusätzlichen Wohnbedarfs gegenüber. Diese wären andernfalls gezwungen, auf unabsehbare Zeit im eigenen Anwe- sen in beengten, einer Familie mit zwei Kindern nicht angemessenen Wohnver- hältnissen zu leben. Auf eine Nutzung der Dachgeschosswohnung müsse sich der Drittwiderbeklagte ebenfalls nicht verweisen lassen, da ungeachtet der Fra- ge, ob diese Wohnung überhaupt für eine Wohnnutzung geeignet sei, die Nut- zung dieser Räumlichkeiten ihren berechtigten und anerkennenswerten Nut- zungsvorstellungen widerspreche. 10 11 - 7 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein An- spruch der Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses (§§ 574, 574a BGB) nicht verneint und der Klägerin ein Anspruch auf Räumung und Heraus- gabe der von den Beklagten angemieteten Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) nicht zuerkannt werden. Denn die Beurteilung des Berufungsgerichts zum Fort- setzungsverlangen der Beklagten ist in einem entscheidenden Punkt mit Rechtsfehlern behaftet. Entsprechendes gilt für die Beurteilung des widerkla- gend gegen den Drittwiderbeklagten erhobenen Feststellungsbegehrens auf Fortbestand des Mietverhältnisses. 1. Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegan- gen, dass die Eigenbedarfskündigung den Begründungsanforderungen des § 573 Abs. 3 BGB gerecht wird und - entgegen der Auffassung der Revision - nicht schon aus diesem Grunde unwirksam ist. a) Der Zweck des Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaf- fen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird nach der Rechtsprechung des Senats (Urteile vom 23. September 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 11 f.; vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NZM 2014, 466 Rn. 7 mwN) im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Denn eine solche Konkretisierung ermög- licht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt werden soll. 12 13 14 15 - 8 - Dementsprechend sind bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausrei- chend. Diese Angaben enthält das Kündigungsschreiben der Klägerin. b) Entgegen der Auffassung der Revision musste das Kündigungsschrei- ben jedoch keine Ausführungen zu den Räumlichkeiten im Dachgeschoss des Hauses und zu ihrer Nutzbarkeit durch den Drittwiderbeklagten enthalten. Denn das Begründungserfordernis dient nicht dazu, eine aus Sicht des Vermieters bestehende Alternativlosigkeit der Kündigung aufzuzeigen oder sonst den Mie- ter schon im Vorfeld eines etwaigen späteren Kündigungsprozesses auf rechtli- che Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen (vgl. Senatsurteil vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 19). Zudem waren Angaben zu den Räumlichkeiten im Dachgeschoss auch deswegen entbehrlich, weil den Beklag- ten die Raumsituation im Haus ersichtlich bekannt war. Es versteht sich von selbst, dass derartige, einem Mieter längst geläufige Umstände nicht nochmals ausdrücklich im Kündigungsschreiben angesprochen werden müssen (Senats- urteil vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 317/10, NZM 2011, 706 Rn. 10). 2. Ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Vermieter H. W. bei Ausspruch der Kündigung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten hatte, weil mit der Familie des Drittwiderbeklagten Familienangehörige die Räume der Erdge- schosswohnung für sich als Wohnraum benötigten (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Soweit die Revision bereits an dieser Stelle dem so umschriebenen Eigenbe- darf seine Berechtigung dadurch abzusprechen versucht, dass sie den Drittwi- derbeklagten auf eine Nutzung der Dachgeschosswohnung als eine ihm zumut- bare Alternative zur Kündigung verweisen will, kann sie damit nicht durchdrin- gen. 16 17 - 9 - a) Nach der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, NJW 2015, 1590 Rn. 14 ff. mwN) haben die Gerichte den Ent- schluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den - eng gezogenen - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zu Grunde zu legen. Insbe- sondere haben sie zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht, und sind daher auch nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen. aa) Allerdings sind dem Erlangungswunsch des Vermieters schon auf der Ebene des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gewisse äußere Grenzen zur Wahrung berechtigter Belange des Mieters gesetzt. Danach dürfen die Gerichte den Ei- gennutzungswunsch des Vermieters grundsätzlich nur darauf nachprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollzieh- baren Gründen getragen ist oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer an- deren (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann. Letztgenannten Gesichtspunkt macht die Revision - allerdings ohne Erfolg - zugunsten der Beklagten geltend. bb) Die dem Tatrichter vorbehaltene Beurteilung, ob auch die Dachge- schosswohnung geeignet ist, den als solchen von der Revision hingenomme- nen Wohnbedarf des Drittwiderbeklagten ohne wesentliche Abstriche zu befrie- digen, und deshalb als missbräuchlich eingestuft werden muss, kann vom Revi- sionsgericht nur darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht den Sach- verhalt rechtsfehlerfrei festgestellt, alle maßgeblichen Gesichtspunkte berück- sichtigt sowie den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat und ob sei- ne Wertung gegen Denk- oder Erfahrungssätze verstößt (Senatsurteil vom 18 19 20 - 10 - 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14, BGHZ 204, 145 Rn. 16 mwN). Hieran gemes- sen gibt die Wertung des Berufungsgerichts, die Kündigung sei nicht rechts- missbräuchlich, keine Veranlassung zu revisionsrechtlicher Beanstandung. Die Absicht des Drittwiderbeklagten, das seit einiger Zeit leerstehende Dachgeschoss nicht wieder als Wohnraum in Benutzung zu nehmen, sondern zur Deckung des erhöhten Wohnbedarfs die im Obergeschoss gelegene Woh- nung mit der bisher von den Beklagten bewohnten Erdgeschosswohnung zu- sammen zu legen, beruht als solche auf nachvollziehbaren Erwägungen. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht deshalb einen Zugriff auf die Nutzung der Dachgeschosswohnung aufgrund der dort vorhandenen Dachschrägen und des längeren Zugangs zum Außenbereich nicht als der Möglichkeit einer Nut- zung der Erdgeschosswohnung im Wesentlichen gleichwertig erachtet, so dass jedenfalls die strengen Voraussetzungen für die Annahme eines Rechtsmiss- brauchs nicht für gegeben erachtet werden können. b) Ebenso ist das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass die ausgesprochene Kündigung nicht deshalb unwirksam ist, weil die Klä- gerin den Beklagten nicht ersatzweise die Dachgeschosswohnung angeboten hat. Denn ein etwaiger Verstoß gegen die sogenannte Anbietpflicht führte - wie der Senat kürzlich entschieden hat - schon von der Rechtsfolge her nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, sondern hätte allenfalls Schadensersatzansprü- che wegen einer Nebenpflichtverletzung (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB) aus dem Mietverhältnis zur Folge (Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, NJW 2017, 547 Rn. 54 ff. - zur Veröffentlichung in BGHZ vor- gesehen). 3. Mit Erfolg beanstandet die Revision jedoch, dass die Würdigung des Berufungsgerichts zu der Frage, ob die Beklagten die Fortsetzung des Mietver- hältnisses verlangen können, von Rechtsfehlern beeinflusst ist. 21 22 23 - 11 - a) Der Mieter kann nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB einer an sich gerecht- fertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der bei- derseitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbe- griffe der genannten Bestimmung hat das Revisionsgericht zwar den tatrichterli- chen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprü- fen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfah- rungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Ver- fahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (Senatsurteile vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564 Rn. 21; vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, ZMR 2005, 843 unter II 2 mwN; vgl. ferner Senatsurteil vom 9. Novem- ber 2016 - VIII ZR 73/16, WuM 2017, 23 Rn. 16 mwN [zu § 543 Abs. 1 BGB]). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Be- rufungsgerichts nicht stand. b) Das Berufungsgericht ist zwar im Ausgangspunkt zutreffend davon ausgegangen, dass die Konsequenzen, die für die Beklagten mit einem Umzug verbunden wären, sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben müssen, um als tauglicher Härtegrund in Betracht zu kommen (vgl. Senatsurteile vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NZM 2013, 824 Rn. 17; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn. 15). Allerdings hat sich das Berufungsgericht rechtsfeh- lerhaft auf eine lediglich formale Unterstellung der von den Beklagten vorgetra- 24 25 - 12 - genen Härtegründe als wahr beschränkt und es dadurch unterlassen, diese Gründe mit der ihnen nach dem Vorbringen der Beklagten in Wirklichkeit zu- kommenden Bedeutung in die Härtefallabwägung einzustellen und zu gewich- ten. aa) Das Berufungsgericht hat das Vorbringen der Beklagten zu den bei ihnen gegebenen Härtegründen als wahr unterstellen und es als vollumfänglich zutreffend seiner Entscheidung zugrunde legen wollen, um sodann gleichwohl zu dem Ergebnis zu kommen, dass es ungeachtet der besonderen Schwere der zu erwartenden Beeinträchtigungen und Nachteile keinen Vorrang gegenüber den Interessen der Vermieterseite verdiene. Dabei hat das Berufungsgericht verkannt, dass zu den Voraussetzungen einer zulässigen Wahrunterstellung gehört, dass die Behauptung so übernommen wird, wie die Partei sie aufgestellt hat (Senatsbeschluss vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, NZM 2017, 23 Rn. 15 mwN). Dies bedingt bei abwägungsrelevanten Umständen, dass sie grundsätzlich auch mit dem ihnen vom Behauptenden beigelegten Gewicht als wahr unterstellt werden. bb) Die Beklagten haben - worauf die Revision mit Recht hinweist - für ihr Fortsetzungsbegehren entscheidend auf die gesundheitlichen Beeinträchtigun- gen des Beklagten zu 1, namentlich auf eine über die altersbedingte Gebrech- lichkeit hinaus im Falle eines Wohnungsverlusts greifbar drohende demenzielle Orientierungslosigkeit, und die daraus für ihn wie auch für ein weiteres eheli- ches Zusammenleben mit der Beklagten zu 2 resultierenden Folgen abgestellt. Dass das Berufungsgericht die hierin zum Ausdruck gekommene existenzielle Bedeutung der bisherigen Wohnung und die Alternativlosigkeit ihrer Beibehal- tung für die Beklagten bei seiner Wahrunterstellung in der gebotenen Weise erfasst und sich damit über eine eher nur formale Zurkenntnisnahme hinaus auch inhaltlich unter Berücksichtigung des diesem Vorbringen zukommenden 26 27 - 13 - besonderen Gewichts auseinandergesetzt hat, lassen seine Erwägungen nicht erkennen. Die getroffene Wahrunterstellung hat dem Berufungsgericht vielmehr den Blick für das danach im Streitfall unabweisbar bestehende Erfordernis versperrt, sich ein in die Tiefe gehendes eigenständiges Bild von den auf ein Erfordernis zur Beibehaltung der bisherigen Wohnung hinweisenden Interessen der Beklag- ten zu verschaffen. Denn nicht zuletzt auch aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG folgt, dass die Gerichte bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchti- gungen oder Lebensgefahr verfassungsrechtlich gehalten sind, ihre Entschei- dung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen, Beweisangeboten besonders sorgfältig nachzugehen sowie den daraus resultierenden Gefahren bei der Ab- wägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen (Senatsurteil vom 9. November 2016 - VIII ZR 73/16, aaO Rn. 22 mwN). Macht deshalb ein Mieter derart schwerwiegende gesundheitliche Aus- wirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels geltend, wie sie im Streitfall vorgetragen sowie unter Zeugen- und Sachverständigenbeweis gestellt sind, müssen sich die Gerichte bei Fehlen eigener, auch vorliegend nicht aufgezeig- ter Sachkunde mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen für den Mieter mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen erreichen können und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann. Erst dies ver- setzt die Gerichte in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachgerecht zu gewichten. cc) Zudem lassen - worauf die Revision ebenfalls mit Recht hinweist - die Ausführungen des Berufungsgerichts besorgen, dass es dem Erlangungsinte- 28 29 30 - 14 - resse der Vermieterseite ein zu großes Gewicht beigemessen hat. Denn für die Gewichtung des Vermieterinteresses an der Kündigung wegen Eigenbedarfs kann - anders als bei der Prüfung des Eigenbedarfs als solchem - im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB auch die Dringlichkeit des geltend gemachten Wohnbe- darfs Bedeutung erlangen (BayVerfGH, NJW 1993, 517, 520; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 574 Rn. 64). Insoweit drängte sich die Überlegung auf, dass es sich bei dem für die junge Familie geltend gemachten erhöhten Wohn- bedarf eher um eine Erhöhung des "Wohnkomforts" als um eine Beseitigung völlig unzureichender beengter Wohnverhältnisse handeln könnte. Zudem hat das Berufungsgericht verkannt, dass das Vorhandensein von Räumlichkeiten, mit denen für eine Übergangszeit der - im Streitfall gesteigerte - Wohnbedarf des Drittwiderbeklagten ganz oder teilweise befriedigt werden könnte, bei der Abwägung Berücksichtigung finden muss. Zu Recht weist die Revision insoweit darauf hin, dass es bei einem möglicherweise aus Härtegründen gebotenen weiteren Verbleib der Beklagten in der Erdgeschosswohnung angesichts des hohen Alters des Beklagten zu 1 entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts nicht um einen unüberschaubaren Zeitraum ginge. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endent- scheidung reif, weil die im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB erforderlichen weite- ren Feststellungen - voraussichtlich unter sachkundiger Beratung - nachzuholen sind. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Der Senat weist für das weitere Verfahren darauf hin, dass § 574a BGB dem Gericht - gemäß § 308a ZPO auch ohne entsprechenden Antrag - weite Gestaltungsmöglichkeiten einräumt, das Mietverhältnis zu Bedingungen fortzu- 31 32 - 15 - setzen, die den Interessen beider Parteien möglichst nahe kommen. Im Streit- fall könnte daher zu überlegen sein, ob - wie seitens der Beklagten einmal an- geboten - bei Fortbestehen eines dahingehenden Einverständnisses zum Aus- gleich der auf Klägerseite bestehenden Nachteile eine Fortsetzung des Miet- verhältnisses etwa auch unter moderater Erhöhung des Mietzinses oder unter Zahlung einer angemessenen Kostenbeteiligung an der Umgestaltung des Dachgeschosses für die vorübergehende Nutzung durch den Drittwiderbeklag- ten und seine Familie in Betracht kommen könnte. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Bühl, Entscheidung vom 16.02.2015 - 3 C 403/13 - LG Baden-Baden, Entscheidung vom 20.11.2015 - 2 S 12/15 -

ECLI:DE:BGH:2025:080425BVIIIZR17.25.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 17/25 vom 8. April 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 8. April 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richterin Dr. Liebert, die Richter Dr. Schmidt und Dr. Reichelt sowie die Richterin Dr. Böhm beschlossen: Die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil des Landgerichts Kempten (Allgäu) - 5. Zivilkammer - vom 13. Dezember 2024 (52 S 669/24) in Verbindung mit dem Urteil des Amtsgerichts Kempten (Allgäu) vom 10. April 2024 (7 C 46/23) wird bis zur Ent- scheidung über die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten mit der Maßgabe eingestellt, dass die Zwangsvollstreckung unzulässig bleibt, wenn die Beklagte ab Mai 2025 die Zahlung der (zuletzt) ver- traglich vereinbarten Monatsmiete zuzüglich Nebenkostenvoraus- zahlung gemäß den Bedingungen des Mietvertrags an die Kläger vornimmt. Gründe: I. Die Beklagte ist seit dem Jahr 1993 Mieterin einer circa 100 m² großen Wohnung der Kläger in einem Mehrfamilienhaus in Kempten. Aufgrund einer - im Dezember 2021 erklärten - Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs ist die Be- klagte erstinstanzlich zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt wor- den. Ihre hiergegen gerichtete Berufung hat das Landgericht - ebenso wie einen Vollstreckungsschutzantrag (§ 712 ZPO) - zurückgewiesen. 1 - 3 - Das Berufungsgericht hat die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) bejaht. Die derzeit von der Beklagten genutzte Woh- nung werde für die Tochter der Kläger sowie deren Familie (Ehemann und zwei minderjährige Kinder) benötigt, welche derzeit nach ihrem - im Vertrauen auf den Auszug der Beklagten - bereits erfolgten Umzug übergangsweise eine rund 40 m² große Wohnung im Erdgeschoss des Anwesens, die der Beklagten seitens der Kläger zuvor als Alternativwohnung angeboten worden sei, bewohnten. Das Mietverhältnis sei entgegen der Ansicht der Beklagten nicht aufgrund ihres Härteeinwands (§§ 574 ff. BGB) fortzusetzen, insbesondere weder auf- grund des hohen Alters der - im Jahr 1938 geborenen - Beklagten noch aufgrund der von ihr zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung behaupteten ge- sundheitlichen Situation, die unter Bezugnahme auf ärztliche Atteste auch in der Berufungsinstanz näher ausgeführt worden sei. Ein Sachverständigengutachten zu den gesundheitlichen Folgen eines Umzugs für die Beklagte, zu deren Schweregrad sowie dazu, mit welcher Wahr- scheinlichkeit diese eintreten könnten, sei nicht einzuholen gewesen. Im vorlie- gend besonders gelagerten Einzelfall sei die von der Beklagten dargelegte und unter Beweis gestellte gesundheitliche Situation nicht entscheidungserheblich. Denn der Sachvortrag der Beklagten zu ihrer fehlenden Umzugsfähigkeit sei widersprüchlich. Einerseits werde die gesundheitliche Situation der Beklagten als Argument dafür angeführt, sie könne aus der Wohnung nicht ausziehen und sei mithin nicht umzugsfähig. Andererseits habe das Amtsgericht bindend fest- gestellt, dass die Beklagte ohnehin vorhabe, in zwei bis vier Jahren in ein Heim für Betreutes Wohnen (nicht in ein Pflegeheim) umzuziehen, und sie es daher vermeiden wolle, zweimal innerhalb weniger Jahre umzuziehen, was für sich be- 2 3 4 5 - 4 - trachtet nachvollziehbar sei, aber eine entsprechende Umzugsfähigkeit voraus- setze. Aufgrund der Widersprüchlichkeit des Sachvortrags zur Frage der fehlen- den Umzugsfähigkeit aus gesundheitlichen Gründen fehle es in dieser besonders gelagerten Einzelfallkonstellation bereits aus prozessualen Gründen an der Ent- scheidungserheblichkeit des medizinischen Sachverhalts. Dagegen wendet sich die Beklagte mit der - noch nicht begründeten - Nichtzulassungsbeschwerde und beantragt die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung. II. Der Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. 1. Nach § 719 Abs. 2 Satz 1 ZPO, der gemäß § 544 Abs. 7 Satz 2 ZPO in dem hier gegebenen Fall der Nichtzulassungsbeschwerde entsprechende An- wendung findet, kann das Revisionsgericht die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung aus einem für vorläufig vollstreckbar erklärten Urteil anord- nen, wenn die Vollstreckung dem Schuldner einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen würde und nicht ein überwiegendes Interesse des Gläubigers entgegen- steht. 2. Diese Voraussetzungen liegen hier vor. a) Durch die Vollstreckung des Räumungstitels würde der Beklagten ein unwiederbringlicher Nachteil entstehen. Zwar haben die Kläger aufgrund des gel- tend gemachten Eigenbedarfs ebenfalls nicht unerhebliche Nachteile im Falle 6 7 8 9 10 - 5 - des vorläufigen Verbleibens der Beklagten in der Wohnung zu erwarten. Sie kön- nen der Eigenbedarfsperson - ihrer Tochter nebst deren Familie -, welche derzeit mit vier Personen in einer nur circa 40 m² großen Wohnung lebt, die vermietete Wohnung nicht überlassen. Jedoch überwiegen diese Nachteile - auch in Anbe- tracht der der Beklagten seitens der Kläger zahlreich angebotenen Ersatzwoh- nungen (vgl. zur Anbietpflicht des Vermieters Senatsurteile vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 54 ff. mwN; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 22) - nicht die von der Beklagten zu ver- gegenwärtigenden Nachteile. Denn diese sieht sich - mit überwiegender Wahr- scheinlichkeit (§ 719 Abs. 2 Satz 2 ZPO; vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 13. März 2007 - VIII ZR 2/07, WuM 2007, 209 Rn. 5) - einem nicht rückgängig machbaren Verlust der Mietwohnung ausgesetzt. Vor einem solchen ist sie, unter der Bedingung der künftigen fristgerechten Leistung der monatlichen Miete zu- züglich der Nebenkostenvorauszahlung, einstweilen zu schützen. b) Die Beklagte kann sich vorliegend auf einen derartigen unersetzlichen Nachteil auch berufen. Nicht unersetzlich sind Nachteile, die der Schuldner selbst vermeiden kann. Deswegen kann er sich nach der ständigen Rechtsprechung des Bundes- gerichtshofs grundsätzlich nur dann darauf berufen, die Zwangsvollstreckung bringe ihm einen nicht zu ersetzenden Nachteil, wenn er in der Berufungsinstanz einen Vollstreckungsschutzantrag nach § 712 ZPO gestellt hat (vgl. hierzu Se- natsbeschlüsse vom 27. Februar 2018 - VIII ZR 39/18, WuM 2018, 221 Rn. 5; vom 26. September 2018 - VIII ZR 290/18, NJW-RR 2019, 72 Rn. 7; vom 18. Juli 2023 - VIII ZA 6/23, juris Rn. 9; jeweils mwN). Dies hat die Beklagte getan; ihr Vollstreckungsschutzantrag nach § 712 ZPO wurde vom Berufungsgericht im Wege eines Ergänzungsurteils zurückgewiesen. 11 12 - 6 - c) Der Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten fehlt es im gegenwärti- gen Verfahrensstadium nicht an der für eine Einstellung der Zwangsvollstreckung erforderlichen Erfolgsaussicht. Eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung nach § 719 Abs. 2, § 544 Abs. 7 Satz 2 ZPO setzt - unter anderem - voraus, dass das eingelegte Rechtsmittel Aussicht auf Erfolg hat (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Beschlüsse vom 2. Januar 2020 - VIII ZR 328/19, NZM 2020, 105 Rn. 5; vom 25. August 2020 - VIII ZR 59/20, NJW-RR 2020, 1275 Rn. 6; vom 9. Februar 2023 - V ZA 3/23, juris Rn. 3; vom 18. Juli 2023 - VIII ZA 6/23, aaO Rn. 12; jeweils mwN). Dies ist vorliegend der Fall. aa) Die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten ist zulässig, insbeson- dere ist der Beschwerdewert (§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) erreicht. 13 14 15 - 7 - bb) Dass die noch zu begründende Nichtzulassungsbeschwerde auch in der Sache Erfolg haben kann, kann unter Berücksichtigung der Ausführungen der Beklagten im Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung sowie der Feststellungen des Berufungsgerichts derzeit nicht ausgeschlossen werden. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Dr. Reichelt Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Kempten (Allgäu), Entscheidung vom 10.04.2024 - 7 C 46/23 - LG Kempten, Entscheidung vom 13.12.2024 - 52 S 669/24 - 16

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 9/10 Verkündet am: 15. Dezember 2010 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 280 Abs. 1 Satz 1 Die Angabe der Gründe für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist eine bloße Obliegenheit des Vermieters, aus deren Verletzung der Mieter keine Scha- densersatzansprüche (hier: Kosten eines außergerichtlich eingeschalteten Anwalts) herleiten kann. BGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 9/10 - LG Potsdam AG Potsdam - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren nach § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 15. November 2010 durch den Vorsit- zenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer so- wie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 10. Dezember 2009 in der Fas- sung des Berichtigungsbeschlusses vom 15. Dezember 2009 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Be- klagten entschieden worden ist. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Pots- dam vom 8. April 2009 bezüglich der Abweisung der Klage auf Zahlung von Anwaltskosten in Höhe von 667,35 € nebst Zinsen wird zurückgewiesen. Der Antrag der Beklagten auf Erstattung des nach Erlass des Be- rufungsurteils an die Kläger gezahlten Betrages von 667,35 € nebst Zinsen wird zurückgewiesen. Die Kosten der Berufungsinstanz haben die Kläger zu tragen. Die Kosten der Revisionsinstanz werden gegeneinander aufgehoben. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Kläger hatten von den Beklagten mit Vertrag vom 9. Juni 2005 eine Wohnung in P. gemietet. Mit Schreiben vom 25. November 2008 kündig- ten die Beklagten das Mietverhältnis ohne nähere Begründung unter Bezug- nahme auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Der von den Klägern daraufhin eingeschal- tete Rechtsanwalt wies die Kündigung zurück, weil keine Gründe vorlägen, die eine Kündigung rechtfertigten, und stellte den Klägern hierfür Gebühren in Höhe von 667,35 € in Rechnung. Die Beklagten kündigten erneut unter näherer Dar- legung des geltend gemachten Eigenbedarfs und nahmen die Kläger aus der späteren Kündigung in einem anderen Verfahren mit Erfolg auf Räumung in Anspruch. Im vorliegenden Prozess haben die Kläger Zahlung eines Betrages von 667,35 € nebst Zinsen sowie Freistellung von weiteren Gebührenansprüchen ihrer Anwälte begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landge- richt hat das erstinstanzliche Urteil unter Verwerfung der weitergehenden Beru- fung abgeändert und die Beklagten zur Zahlung von 667,35 € nebst Zinsen ver- urteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Be- klagten die Abweisung der Klage auch hinsichtlich dieses Betrages sowie die Verurteilung der Kläger nach § 717 Abs. 3 ZPO zur Rückzahlung der insoweit von den Beklagten nach Erlass des Berufungsurteils gezahlten Urteilssumme nebst Zinsen. 2 - 4 - Entscheidungsgründe: 3 Die Revision hat Erfolg. I. 4 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 5 Den Klägern stehe ein Anspruch auf Erstattung der für die Zurückwei- sung der Kündigung entstandenen Anwaltsgebühren zu. Die Beklagten hätten die ihnen aufgrund des Mietvertrags obliegende vertragliche Pflicht, nicht grund- los oder formell unwirksam zu kündigen, schuldhaft verletzt und sich deshalb aus positiver Vertragsverletzung schadensersatzpflichtig gemacht. Die Kündigung vom 24. November 2008 sei gemäß § 573 Abs. 3 BGB unwirksam gewesen, weil der Kündigungsgrund nicht weiter ausgeführt gewe- sen sei. Die Beklagten hätten es versäumt, sich über die formellen Kündi- gungsanforderungen hinreichend kundig zu machen; dafür hätte hier schon ei- ne Lektüre der einschlägigen Vorschrift genügt, so dass der Rechtsirrtum jeden- falls nicht unvermeidbar gewesen sei. 6 II. Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung im entscheiden- den Punkt nicht stand. Den Klägern steht wegen des Versäumnisses der Be- klagten, die Gründe für ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Miet- verhältnisses in der Kündigung vom 24. November 2008 näher anzugeben, kein Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB gegen die Beklagten zu. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts trifft den Vermieter gegen- 7 - 5 - über dem Mieter keine vertragliche Nebenpflicht, bei Ausspruch einer ordentli- chen Kündigung deren formelle Voraussetzungen zu beachten. 8 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs macht sich ein Ver- mieter, der schuldhaft - insbesondere unter Angabe falscher Tatsachen - eine (materiell) unberechtigte Kündigung ausspricht und dem Mieter dadurch die weitere Nutzung des Mietobjekts vorwerfbar streitig macht, wegen Verletzung der vertraglichen Pflicht zur Rücksichtnahme auf den Vertragspartner scha- densersatzpflichtig, wenn der Mieter aufgrund der materiell unbegründeten Kündigung einen Schaden erleidet (Senatsurteil vom 11. Januar 1984 - VIII ZR 255/82, BGHZ 89, 297, 302 - betreffend eine auf falsche Sachdarstellung ge- stützte Kündigung; BGH, Urteil vom 8. Juli 1998 - XII ZR 64/96, NZM 1998, 718 unter 2 a - betreffend eine auf eine unwirksame AGB-Klausel gestützte Kündi- gung; Senatsurteil vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03, NJW 2005, 2395, unter II 1 - betreffend eine Eigenbedarfskündigung ohne tatsächlichen Selbstnutzungs- wunsch). Von diesen Grundsätzen geht auch das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend aus. 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts lässt sich die ge- nannte Rechtsprechung aber nicht auf den hier vorliegenden Fall übertragen. Denn vorliegend geht es nicht um die Frage, ob sich die Beklagten zu Unrecht auf einen nicht bestehenden (materiellen) Kündigungsgrund berufen haben, sondern um die Nichteinhaltung der formellen Kündigungsvoraussetzungen, hier die fehlende Angabe der Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermie- ters an der ordentlichen Kündigung (§ 573 Abs. 3 BGB). Entgegen der Auffas- sung des Berufungsgerichts gibt es aber keine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, eine aus formellen Gründen unwirksame Kündigung zu unterlas- sen; der Vermieter macht dem Mieter den Besitz der Mietsache auch nicht vor- 9 - 6 - werfbar streitig, wenn er einen materiell bestehenden Kündigungsgrund nicht oder nicht ausreichend in der Kündigung darlegt. 10 Der Zweck der Begründungspflicht besteht darin, dem Mieter zum frü- hestmöglichen Zeitpunkt über seine Position Klarheit zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Inte- ressen zu veranlassen (vgl. BT-Drucks. 6/1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 1 BGB aF). Nach der gesetzlichen Regelung ist die Begründung der ordentlichen Kündigung des Vermieters von Wohnraum Wirksamkeitsvoraussetzung, eine Kündigung ohne Angabe konkreter Gründe mithin von vornherein unwirksam (Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 573 Rn. 173; vgl. auch Senatsurteil vom 22. Juni 2005 - VIII ZR 326/04, WuM 2005, 584 unter II 2, betreffend § 569 Abs. 4 BGB). Dem Interesse des Mieters, die Kündigungsgründe frühzeitig zu erfah- ren und die Wahrnehmung seiner Rechte darauf einzustellen, wird somit bereits durch die Rechtsfolge der Unwirksamkeit einer nicht mit Gründen versehenen Kündigung umfassend Rechnung getragen. Welche nicht oder nicht ausrei- chend dargelegten Gründe den Vermieter zu der ausgesprochenen Kündigung veranlasst haben, ist für den Mieter angesichts der sich schon aus dem Be- gründungsmangel ergebenden Unwirksamkeit der Kündigung nicht mehr von Bedeutung. Die ordnungsgemäße Begründung der Kündigung liegt mithin in erster Linie im eigenen Interesse des Vermieters, weil das Mietverhältnis anderenfalls auch bei Vorliegen eines materiellen Kündigungsgrundes nicht beendet wird. Die Angabe des Kündigungsgrundes ist deshalb keine Nebenpflicht des Ver- mieters, auf deren Erfüllung der Mieter einen Anspruch hat, sondern eine Ob- liegenheit, die der Vermieter im eigenen Interesse zur Vermeidung von Rechts- nachteilen zu beachten hat. Die rechtliche Beurteilung, ob eine vom Vermieter ausgesprochene Kündigung dem gesetzlichen Begründungserfordernis genügt, 11 - 7 - ist dem eigenen Risikobereich des Mieters zuzuordnen; Anwaltskosten, die ihm insoweit - außerhalb eines gerichtlichen Prozesses - durch die Inanspruchnah- me anwaltlicher Hilfe zur Wahrnehmung seiner Interessen entstehen, sind des- halb grundsätzlich nicht erstattungsfähig. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben, soweit zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts, soweit dieses die Klage auf Zahlung von Anwaltskosten in Höhe von 667,35 € nebst Zinsen abgewiesen hat. 12 Der (Inzident-)Antrag der Beklagten, die Kläger nach § 717 Abs. 3 Satz 2 ZPO zur Erstattung des entsprechenden, nach Erlass des Berufungsurteils vom 10. Dezember 2009 gezahlten Betrages zu verurteilen, ist zurückzuweisen. Der Erstattungsanspruch nach § 717 Abs. 3 Satz 2 ZPO setzt voraus, dass die Leis- tung in der Zwangsvollstreckung beigetrieben wurde oder der Schuldner sie zur Abwendung einer drohenden Zwangsvollstreckung erbracht hat, die Leistung also auf den Vollstreckungswillen des Gläubigers zurückzuführen ist (vgl. BGH, Urteil vom 22. Juni 1976 - X ZR 44/74, NJW 1976, 2162 unter B II). Das ist hier nicht der Fall, denn die Beklagten haben bereits am 18. Dezember 2009, mithin unmittelbar nach Erlass des Berufungsurteils und zu einem Zeitpunkt gezahlt, als ein Wille der Kläger, die Vollstreckung aus dem Berufungsurteil schon vor der Rechtskraft des Titels zu betreiben, für sie noch gar nicht erkennbar war. Nach ihrem eigenen Vorbringen haben sie die Zahlung vielmehr erbracht, um 13 - 8 - das Auflaufen weiterer Zinsen und Kosten, die sie bei einem Misserfolg ihrer Revision hätten tragen müssen, zu vermeiden. Die Erstattung des im Ergebnis ohne Rechtsgrund gezahlten Betrages können die Beklagten daher nicht im Wege des Antrags nach § 717 Abs. 3 ZPO geltend machen. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Potsdam, Entscheidung vom 08.04.2009 - 23 C 69/09 - LG Potsdam, Entscheidung vom 10.12.2009 - 11 S 45/09 -

ECLI:DE:BGH:2022:131222BVIIIZR96.22.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 96/22 vom 13. Dezember 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 13. Dezember 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts München II - 12. Zivilkammer - vom 12. April 2022 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich der Här- teregelung nach §§ 574 ff. BGB zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist. Im Übrigen wird die Beschwerde der Beklagten gegen die Nichtzu- lassung der Revision in dem vorstehend genannten Urteil zurück- gewiesen. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Nichtzulassungsbe- schwerdeverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsge- richts zurückverwiesen. Gerichtskosten für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren wer- den nicht erhoben. Der Gegenstandswert des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens wird auf 6.702,96 € festgesetzt. - 3 - Gründe: I. Die Beklagte ist seit dem Jahr 1999 Mieterin einer Zweizimmerwohnung in G. . Die klagenden Vermieter beziehungsweise deren Rechtsvorgänger (im Folgenden: Kläger) verlangen von ihr nach einer mit Schreiben vom 20. März 2020 erklärten ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbe- darfs in der Person des Klägers zu 3 die Räumung und Herausgabe der Woh- nung. Mit Schreiben des Mietervereins München vom 30. Oktober 2020 ließ die Beklagte der Kündigung widersprechen. Zur Begründung wurde in diesem Schreiben unter anderem angeführt, bei der Beklagten liege eine seelische Be- lastung durch den Verlust eines Babys während der Schwangerschaft im Jahr 2020 vor; sie sei sehr angeschlagen und leide an Angststörungen und Mutlosig- keit. Mit der vorliegenden Klage haben die Kläger die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch genommen. Die Beklagte hat im Wege der Hilfswiderklage begehrt, die Kläger zu verurteilen, den Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Vor dem Amtsgericht hat die Beklagte - soweit für das Nichtzulassungs- beschwerdeverfahren von Bedeutung - vorgetragen, sie leide an einer Depres- sion und einem posttraumatischen Belastungssyndrom sowie unter Angstzustän- den. Durch den Verlust eines Kindes im vierten Schwangerschaftsmonat sei ihre bereits zuvor vorhandene depressive Grundeinstellung erheblich belastet wor- den. Aufgrund ihrer Erkrankungen sei die Wohnung ein Rückzugsort, der ihr letzte Sicherheit gebe. Sollte sie diesen verlieren, verlöre sie auch den letzten 1 2 3 4 - 4 - psychischen Halt und würde sich die Depression derart verstärken, dass sie Ge- fahr laufe, ein eigenständiges Leben nicht mehr führen zu können. Das Amtsgericht hat der Klage ohne Beweisaufnahme unter Gewährung einer Räumungsfrist stattgegeben und die Hilfswiderklage abgewiesen. In der Berufungsbegründung hat die Beklagte vorgetragen, sie sei krank- heitsbedingt nicht in der Lage, sich in fachärztliche Behandlung zu begeben. Sie leide seit Jahren an einer psychischen Erkrankung mit Angstzuständen und Ver- lustängsten. Mit weiterem Schriftsatz hat die Beklagte im Berufungsverfahren un- ter Vorlage eines Befundberichts eines Facharztes für Allgemeinmedizin, psy- chosomatische Medizin und Psychotherapie zudem vorgetragen, sie leide an ei- ner langjährigen und wiederkehrenden rezidivierenden depressiven Störung in derzeit schwergradiger depressiver Episode. In dem vorgelegten "Fachärztlichen Befundbericht" (im Folgenden auch: Attest) heißt es insbesondere, es bestehe bei der Beklagten eine langjährige und wiederkehrende depressive Störung mit deutlich gedrückter Stimmung, ausgeprägter Antriebsminderung, formalgedank- lichen Einschränkungen, Angstzuständen und vegetativer Begleitsymptomatik. Die derzeitige Nichtinanspruchnahme von psychiatrischen oder psychotherapeu- tischen Behandlungsmöglichkeiten sei dem Schweregrad ihrer Störung geschul- det. Die im Raum stehende Zwangsräumung ihrer Wohnung könnte die über Jahre chronifizierte schwergradige depressive Störung der Beklagten erheblich vertiefen, selbstgefährdende Tendenzen seien dabei nicht sicher auszu- schließen. Auf sich allein gestellt sei die Beklagte mit der Organisation und den Veränderungen, die mit einem Wohnungswechsel verbunden seien, durch An- triebsreduktion und die damit verminderte Veränderungsflexibilität überfordert. Die Kläger haben die von der Beklagten vorgetragenen gesundheitlichen Einschränkungen in Abrede gestellt. 5 6 7 - 5 - Das Landgericht hat die Beklagte persönlich angehört und ihre Berufung ohne Beweiserhebung unter Gewährung einer weiteren Räumungsfrist zurück- gewiesen. Die Revision hat das Landgericht nicht zugelassen. Hiergegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten, mit der sie die Zulassung der Revision mit dem Ziel begehrt, ihre aufgrund des Widerspruchs gegen die Kün- digung erhobene Hilfswiderklage unter gleichzeitiger Abweisung des auf Räu- mung gerichteten Begehrens der Kläger weiterzuverfolgen. II. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu, weil die ordentliche Kündigung vom 20. März 2020 das Mietverhältnis gegenüber der Beklagten beendet habe. Die Hilfswiderklage der Beklagten, die auf unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses abziele, sei zwar zulässig, aber unbegründet, weil die Voraussetzungen des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB von der Beklagten nicht schlüssig vorgebracht worden seien. Dies gelte unter anderem für die Behauptung der Beklagten, ihr sei ein Umzug wegen einer bestehenden Erkrankung nicht zuzumuten. Die Beklagte habe weder sub- stantiiert zu ihren gesundheitlichen Beeinträchtigungen vorgetragen noch aussa- gekräftige fachärztliche Atteste vorgelegt. Der von ihr eingereichte ärztliche Be- fundbericht sei unverständlich und unschlüssig und stelle kein aussagekräftiges fachärztliches Attest im Sinn der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dar. Die in dem Befundbericht dargestellte Anamnese sei "bestenfalls lückenhaft". 8 9 10 11 - 6 - Der Befundbericht entspreche nicht den Anforderungen, die an ein aussagekräf- tiges fachärztliches Attest zu stellen seien, er habe "gerade keine Aussagekraft". Unter Berücksichtigung der Angaben der Beklagten in ihrer Anhörung erschließe sich die Anamnese in dem fachärztlichen Befundbericht nur unzureichend, was insbesondere für die festgehaltene Diagnose der rezidivierenden depressiven Störung gelte. Weder aus der Anamnese in dem Befundbericht noch aus den Angaben der Beklagten vor dem Berufungsgericht ergäben sich Anhaltspunkte für rezidivierende depressive Störungen der Beklagten in der Vergangenheit. Diese Schlussfolgerung sei aus den Angaben des Befundberichts nicht nachzu- vollziehen. Im Übrigen sei darauf hinzuweisen, dass der Befundbericht einerseits Suizidgedanken der Beklagten verneine, andererseits selbstgefährdende Ten- denzen nicht sicher ausschließen wolle. Insgesamt fehle es an den von der höchstrichterlichen Rechtsprechung aufgestellten tatsächlichen Voraussetzun- gen für die notwendige Einholung eines Sachverständigengutachtens. III. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist zulässig, insbesondere ist der Be- schwerdewert nach § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erreicht. Sie hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang auch in der Sache Erfolg, weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO). Das Berufungsgericht hat den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) in ent- scheidungserheblicher Weise verletzt, da über ihre Behauptungen zum Vorliegen einer schwerwiegenden psychischen Erkrankung sowie zu den Auswirkungen ei- ner Räumung auf ihre gesundheitliche Situation der (angebotene) Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht erhoben wurde. Dies führt 12 - 7 - gemäß § 544 Abs. 9 ZPO zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zu- rückverweisung der Sache an das Berufungsgericht, soweit hinsichtlich der Här- teregelung nach §§ 574 ff. BGB zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist. 1. Das Gebot rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) verpflichtet das Ge- richt, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Als Prozessgrundrecht soll es sicherstellen, dass die Ent- scheidung frei von Verfahrensfehlern ergeht, welche ihren Grund in der unterlas- senen Kenntnisnahme und der Nichtberücksichtigung des Sachvortrags der Par- teien haben. In diesem Sinne gebietet Art. 103 Abs. 1 GG in Verbindung mit den Grundsätzen der Zivilprozessordnung die Berücksichtigung erheblicher Beweis- anträge. Die Nichtberücksichtigung eines solchen erheblichen Beweisangebots verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze mehr findet (st. Rspr.; siehe etwa BVerfGE 65, 305, 307; 69, 141, 143 f.; Senatsbe- schlüsse vom 28. Januar 2020 - VIII ZR 57/19, NJW 2020, 1740 Rn. 4; vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 13; vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, NJW-RR 2022, 86 Rn. 16 f.; jeweils mwN). 2. So liegen die Dinge hier. a) Das Berufungsgericht durfte das Vorliegen einer Härte (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) - die im Übrigen bereits im Rahmen der Prüfung des Bestehens des Räumungs- und Herausgabeanspruchs gemäß § 546 Abs. 1 BGB im Anschluss an die Bejahung der Wirksamkeit der (Eigenbedarfs-)Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und nicht erst im Rahmen der (Hilfs-)Widerklage zu prüfen ge- wesen wäre (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 15 ff., 24 ff.) - nicht verneinen, ohne den (angebotenen) Sachverständi- genbeweis zu dem behaupteten Beschwerdebild sowie zu den gesundheitlichen Auswirkungen eines erzwungenen Umzugs für die Beklagte zu erheben. 13 14 15 - 8 - aa) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für ihn, seine Familie oder seine Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. (1) Der Tatrichter ist dabei gehalten, sich durch gründliche und sorgfältige Sachverhaltsfeststellung vom Vorliegen der von dem Mieter geltend gemachten Härtegründe und der berechtigten Interessen des Vermieters zu überzeugen. Einen Härtegrund in diesem Sinn stellt - soweit vorliegend von Relevanz - die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situ- ation eines (schwer) erkrankten Mieters im Falle eines Wohnungswechsels dar (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 31, 37; Senatsbe- schlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 16; vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, NJW-RR 2022, 1453 Rn. 14). (2) Bei der anschließenden Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange haben die Tatsacheninstanzen darauf zu achten, sich nicht in Wider- spruch zu verfassungsrechtlich verbürgten Rechtspositionen der Mietvertrags- parteien zu setzen. Weiter haben sie zu berücksichtigen, dass die Abwägung stets auf der Grundlage der sorgfältig festzustellenden Einzelfallumstände zu er- folgen hat (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 37; Senats- beschlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, aaO Rn. 17; vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, aaO Rn. 15; siehe auch Senatsurteil vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NJW-RR 2021, 461 Rn. 25, 38 mwN). Macht der Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels durch hinreichend substantiierten Prozessvortrag ihm drohende schwerwie- gende Gesundheitsgefahren geltend, haben sich die Tatsacheninstanzen daher - beim Fehlen eigener Sachkunde - regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, 16 17 18 19 - 9 - welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchti- gungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann. Diese Verpflichtung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwerwiegenden Eingriffen in das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit folgt nicht zuletzt aus der grundrechtlichen Ver- bürgung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 41, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 37; Senatsbe- schlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, aaO Rn. 18; vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, aaO Rn. 16; siehe auch BVerfG, NJW 2022, 2537 Rn. 23; WM 2022, 1540 Rn. 40 [jeweils zu § 765a ZPO]). Dabei sind nicht nur Feststellungen zu der Art und dem Ausmaß der Er- krankungen sowie den damit konkret einhergehenden gesundheitlichen Ein- schränkungen, sondern auch zu den konkret feststellbaren oder zumindest zu befürchtenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels zu treffen, wobei im letzteren Fall auch die Schwere und der Grad der Wahrscheinlichkeit der zu befürchtenden gesundheitlichen Einschränkungen zu klären ist. Erst dies versetzt den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachgerecht zu gewichten (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 44, und VIII ZR 167/17, aaO Rn. 38; jeweils mwN; vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, NJW-RR 2021, 1312 Rn. 31; Senatsbeschlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, aaO Rn. 19; vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, aaO Rn. 17). (3) Der erforderliche hinreichend substantiierte Vortrag des Mieters kann insbesondere durch Vorlage eines (ausführlichen) fachärztlichen Attests unter- mauert werden (vgl. Senatsurteile vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, aaO Rn. 28; 20 21 - 10 - vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 44, 48, und VIII ZR 167/17, aaO Rn. 38; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, aaO Rn. 19 ff.). Von einem Mieter als medizinischen Laien ist - wie im Ausgangspunkt noch rechts- fehlerfrei auch das Berufungsgericht angenommen hat - über die Vorlage eines solchen fachärztlichen Attests hinaus nicht zu verlangen, noch weitere - meist nur durch einen Gutachter zu liefernde - Angaben zu den gesundheitlichen Fol- gen, insbesondere zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchtender Nachteile, zu tätigen (vgl. Senatsurteile vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, aaO; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO; BVerfG, NJW-RR 1993, 463, 464 [zur ausreichenden Substantiierung eines auf ein ausführliches ärztliches Attest ge- stützten Vortrags]; siehe auch Senatsurteil vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NJW-RR 2021, 461 Rn. 44 mwN). bb) Hiernach durfte das Berufungsgericht nicht von der Einholung eines Sachverständigengutachtens zu den nach der Darlegung der Beklagten bei ei- nem erzwungenen Umzug drohenden schwerwiegenden Gesundheitsgefahren absehen. Denn in dem von der Beklagten vorgelegten Attest stellt ein Facharzt für psychosomatische Medizin und Psychotherapie die Diagnose, bei der Beklag- ten bestehe eine rezidivierende depressive Störung bei derzeit schwergradiger depressiver Episode, und führt aus, dass die im Raum stehende Zwangsräu- mung ihrer Wohnung die über Jahre chronifizierte schwergradige depressive Stö- rung der Beklagten erheblich vertiefen könnte, wobei selbstgefährdende Tenden- zen nicht sicher auszuschließen seien. (1) Der Umstand, dass die Beklagte in ihrem Widerspruchsschreiben das Vorliegen einer Depression - neben der dort angeführten seelischen Belastung durch den Verlust eines Babys, den Angststörungen und der Mutlosigkeit - noch nicht (ausdrücklich) geltend gemacht hat, ist - wie das Berufungsgericht insoweit 22 23 - 11 - nicht verkannt hat - unschädlich, denn maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurtei- lung, ob das durch eine wirksame Kündigung beendete Mietverhältnis aufgrund einer Anordnung des Gerichts gemäß § 574a BGB fortzusetzen ist, ist der Zeit- punkt der letzten mündlichen Verhandlung (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 32; Senatsbeschluss vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, NJW-RR 2022, 1453 Rn. 24; jeweils mwN). (2) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch - ersichtlich ohne ei- gene, von ihm auch nicht aufgezeigte (vgl. hierzu Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 29; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 43) Sachkunde - das vorgelegte fachärztliche Attest als "unver- ständlich und unschlüssig" beurteilt und angenommen, dieses habe "keine Aus- sagekraft". Soweit das Berufungsgericht hierbei gemeint hat, die in dem Attest dargestellte Anamnese sei nicht ausreichend für die darin erfolgte fachärztliche Diagnose und Beurteilung der für die Beklagte aus einem erzwungenen Umzug drohenden Folgen, fehlt dem Berufungsgericht dafür - offensichtlich - die erfor- derliche medizinische Sachkunde. Insbesondere verfügt das Berufungsgericht für seine Einschätzung, wonach der Umstand, dass sich die Beklagte nach dem Jahr 2000 nicht mehr in "psychische/psychiatrische Behandlung" begeben habe, gegen eine weitere psychische Belastung der Beklagten und auch gegen ihre Prozessbehauptung spreche, ihr Krankheitsbild stehe der Aufnahme einer Be- handlung entgegen, ersichtlich nicht selbst über die erforderliche medizinische Sachkunde. In dem von der Beklagten vorgelegten fachärztlichen Attest heißt es demgegenüber - wozu sich das Berufungsgericht in Widerspruch gesetzt, womit es sich aber gleichwohl nicht ausdrücklich auseinandergesetzt hat -, die Nichtin- anspruchnahme von Behandlungsmöglichkeiten durch die Beklagte sei dem Schweregrad ihrer Störung geschuldet. 24 - 12 - Wenn das Berufungsgericht im Weiteren angenommen hat, unter Berück- sichtigung der Angaben der Beklagten im Rahmen ihrer Anhörung vor der Kam- mer erschließe sich die Anamnese in dem vorgelegten Attest nur unzureichend, was insbesondere auch für die festgehaltene Diagnose der rezidivierenden de- pressiven Störung gelte, dann fehlt ihm auch hierfür - offensichtlich - die notwen- dige Sachkunde. Soweit das Berufungsgericht darüber hinaus einen Wider- spruch in dem vorgelegten Attest darin zu erkennen meint, dass der Arzt Sui- zidgedanken der Beklagten verneint und gleichzeitig selbstgefährdende Tenden- zen nicht sicher ausschließen kann, ist auch dies rechtlich zu beanstanden, da das Berufungsgericht die entsprechenden Ausführungen aus ihrem inhaltlichen Zusammenhang reißt. Denn der Facharzt verneint in dem Attest - bezogen auf den Zeitpunkt seiner Beurteilung - gegenwärtige Suizidgedanken der Beklagten, während er für die im Raum stehende Zwangsräumung - also auf die Zukunft bezogen - selbstgefährdende Tendenzen der Beklagten nicht auszuschließen vermag. b) Die dem Berufungsgericht unterlaufene Gehörsverletzung ist entschei- dungserheblich (§ 544 Abs. 9 ZPO). Dies gilt zunächst bei richtiger Sachbehand- lung, wonach der Härteeinwand gemäß §§ 574 ff. BGB bereits im Rahmen der Klage von Amts wegen (§ 308a ZPO) zu prüfen gewesen wäre. Entsprechendes gilt aber auch, wenn das Gericht - wie hier - die nach § 308a ZPO im Rahmen der Klage gebotene Prüfung unterlassen hat, für die erhobene (Hilfs-)Widerklage. Denn die Bestimmung des § 308a ZPO schließt die Erhebung einer (Hilfs-) Widerklage des Mieters nicht aus (vgl. Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 574a Rn. 10; MünchKommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 574a Rn. 9; BeckOK- MietR/Siegmund, Stand: 1. August 2022, § 574a BGB Rn. 11; BeckOGK- BGB/Emanuel, Stand: 1. Oktober 2022, § 574a Rn. 24). Im Streitfall kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht nach Einholung eines Sach- verständigengutachtens vom Vorliegen eines Härtegrundes im Sinne des § 574 25 26 - 13 - Abs. 1 Satz 1 BGB ausgegangen wäre (vgl. Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 27 mwN). Zudem kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht - im Fall der Bejahung einer Härte in vorstehendem Sinne - bei der anschließenden Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange der Parteien die gesund- heitlichen Beeinträchtigungen der Beklagten sowie deren etwaige - wie ausge- führt hinsichtlich Art, Umfang sowie den konkreten Auswirkungen im Einzelnen durch Sachverständigengutachten zu klärende - Verschlechterungen im Falle ei- nes erzwungenen Wohnungswechsels mit ihrem entsprechenden Gewicht in die gebotene Abwägung mit den Interessen der Kläger eingestellt hätte und damit im Ergebnis zu einer abweichenden Beurteilung des Fortsetzungsverlangens der Beklagten (§§ 574, 574a BGB) gelangt wäre (vgl. Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, aaO Rn. 28; vgl. ferner Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/19, NJW-RR 2019, 972 Rn. 35; zur Interessenabwägung Senatsur- teil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 36 ff.). 3. Die weiteren von der Nichtzulassungsbeschwerde erhobenen Rügen hat der Senat geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begründung wird insoweit abgesehen (§ 544 Abs. 6 Satz 2 Halbs. 2 ZPO). IV. Nach alledem ist das angefochtene Urteil in dem aus dem Tenor ersichtli- chen Umfang aufzuheben und der Rechtsstreit insoweit zur neuen Verhandlung und Entscheidung - unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats (§ 563 Abs. 2 ZPO) - an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 544 Abs. 9 ZPO). Der Senat macht dabei von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Ge- brauch, der auch im Beschlussverfahren nach § 544 Abs. 9 ZPO entsprechend herangezogen werden kann (Senatsbeschlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 27 28 29 - 14 - 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 29 mwN; vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, NJW-RR 2022, 1453 Rn. 23). Gerichtskosten für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren werden ge- mäß § 21 Abs. 1 Satz 1 GKG nicht erhoben. Für das weitere Berufungsverfahren weist der Senat vorsorglich darauf hin, dass der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz den maßgeblichen Zeitpunkt sowohl für die nach wirksamem Widerspruch des Mieters gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der wech- selseitigen Interessen von Vermieter und Mieter (siehe hierzu bereits oben unter III 2 a aa) darstellt als auch für die sich anschließende Beurteilung, ob bezie- hungsweise für welchen Zeitraum das durch wirksame ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB beendete Mietverhältnis nach § 574a BGB fortzusetzen ist (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 32; vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, NJW-RR 2022, 1453 Rn. 24; jeweils mwN). 30 31 - 15 - Der Senat weist für das weitere Verfahren außerdem darauf hin, dass § 574a BGB dem Gericht - gemäß § 308a ZPO auch ohne entsprechenden An- trag - weite Gestaltungsmöglichkeiten einräumt, das Mietverhältnis zu Bedingun- gen fortzusetzen, die den Interessen beider Parteien möglichst nahe kommen (vgl. Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 32). Dr. Fetzer Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Fürstenfeldbruck, Entscheidung vom 10.09.2021 - 6 C 1206/20 - LG München II, Entscheidung vom 12.04.2022 - 12 S 3526/21 - 32

ECLI:DE:BGH:2022:080222BVIIIZR182.21.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 182/21 vom 8. Februar 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 8. Februar 2022 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richter Dr. Bünger und Kosziol, die Richterin Wiegand sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Der Antrag der Beklagten zu 2 auf Bewilligung von Prozesskos- tenhilfe für die Durchführung der von ihr eingelegten Revision und Nichtzulassungsbeschwerde gegen das Urteil des Landgerichts Bamberg - 3. Zivilkammer - vom 21. Mai 2021 wird zurückgewie- sen. Gründe: I. Die Beklagten sind seit dem Jahr 2008 Mieter eines Einfamilienhauses. Sie bewohnen das Haus gemeinsam mit ihrer im Jahr 1999 geborenen, geistig und körperlich schwerstbehinderten und stark pflegebedürftigen Tochter. Der Kläger erhielt für dieses Haus im Jahr 2017 den Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren. Mit Anwaltsschreiben vom 31. Januar 2018 erklärte er die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. November 2018 wegen Eigenbedarfs. Diesen begründete er im Wesentlichen damit, dass er gegenwärtig in sehr beengten Verhältnissen wohne und nunmehr beabsichti- ge, zusammen mit seiner Ehefrau und den beiden gemeinsamen, 2009 und 2014 geborenen Töchtern, die noch bei den Großeltern in Moldawien lebten, in das von den Beklagten bewohnte Haus zu ziehen. Die Beklagten widerspra- 1 2 - 3 - chen der Kündigung, stellten den Eigenbedarf in Abrede und verlangten die un- befristete Fortsetzung des Mietverhältnisses, da dessen Beendigung im Hin- blick auf ihre schwerstkranke Tochter eine unzumutbare Härte bedeutete und zudem geeigneter Ersatzwohnraum, insbesondere im Hinblick auf ihre einge- schränkten finanziellen Verhältnisse, bislang nicht zu finden gewesen sei. Die von dem Kläger daraufhin gegen die Beklagten erhobene Klage auf Räumung und Herausgabe des Hauses hat das Amtsgericht abgewiesen, da es sich vom Vorliegen des geltend gemachten Eigenbedarfs nicht zu überzeugen vermocht hat. Hiergegen hat der Kläger Berufung eingelegt. Die Beklagten haben im Berufungsverfahren als zusätzlichen Härtegrund nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB geltend gemacht, dass der Gesundheitszustand des Beklagten zu 1 zwischenzeitlich in physischer und in psychischer Hinsicht sehr schlecht geworden sei. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht - nach Beweiserhe- bung zur Frage des Eigenbedarfs sowie Einholung eines Sachverständigengut- achtens zu dem Gesundheitszustand der Tochter der Beklagten, zu den ge- sundheitlichen Auswirkungen eines Umzugs für diese und zu den medizini- schen Anforderungen an eine Ersatzwohnung - das erstinstanzliche Urteil ab- geändert, der Klage stattgegeben und den Beklagten eine Räumungsfrist von neun Monaten (bis zum 21. Februar 2022) gewährt. Es hat die Eigenbedarfs- kündigung für wirksam erachtet. Einen Anspruch der Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB hat es verneint, da nach der überzeugenden Beurtei- lung des Sachverständigen bei einem Umzug in eine geeignete Ersatzwohnung eine Verschlechterung des Gesundheitszustands der Tochter der Beklagten nicht zu erwarten sei und hinsichtlich des Gesundheitszustands des Beklagten zu 1 bereits dem eigenen Vortrag - trotz Hinweises des Berufungsgerichts - 3 4 5 - 4 - nicht zu entnehmen sei, dass für ihn im Falle eines Wohnungswechsels zumin- dest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung seiner gesund- heitlichen Situation bestünde. Hinsichtlich des von den Beklagten weiter geltend gemachten Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB hätten sie - trotz entsprechen- den Hinweises - nicht, wie von der höchstrichterlichen Rechtsprechung verlangt, substantiiert - unter Angabe der konkret ergriffenen Maßnahmen - dargelegt, dass sie ihrer Obliegenheit, sich ernsthaft und nachhaltig um ange- messenen Ersatzwohnraum zu bemühen, nachgekommen seien. Vor diesem Hintergrund betrachtet ergebe schließlich auch die im Rahmen des § 574 BGB vorzunehmende umfassende Interessenabwägung vorliegend nicht, dass die Belange der Beklagten gegenüber denjenigen des Klägers überwiegend seien. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision und der vorsorglich für den Fall einer nur beschränkten Zulassung der Revision eingelegten Nicht- zulassungsbeschwerde erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des erst- instanzlichen Urteils. Die Beklagte zu 2 hat durch ihren zweitinstanzlichen Pro- zessbevollmächtigten innerhalb der Frist zur Begründung der vorbezeichneten Rechtsmittel die Bewilligung von Prozesskostenhilfe unter Beiordnung eines bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalts beantragt. II. Die beantragte Prozesskostenhilfe kann nicht bewilligt werden. Zwar liegen bei der Beklagten zu 2 - unter Zugrundelegung der von ihr eingereichten Erklärung samt Belegen (§ 117 Abs. 2 Satz 1, Abs. 4 ZPO) - die persönlichen und wirtschaftlichen Voraussetzungen für eine Bewilligung von Prozesskosten- hilfe - mit monatlicher Ratenzahlung - vor. Die beabsichtigte Rechtsverfolgung bietet jedoch keine hinreichende Aussicht auf Erfolg (§ 114 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 6 7 - 5 - 1. Die Revision ist unzulässig, soweit sie sich gegen die Bejahung der Wirksamkeit der Kündigung vom 31. Januar 2018 wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB durch das Berufungsgericht wendet. Insoweit ist die Revision nicht statthaft (§ 542 Abs. 1, § 543 Abs. 1 Nr. 1, 2 ZPO), weil sie vom Berufungsgericht diesbezüglich nicht zugelassen worden ist. Das Berufungsge- richt hat die - wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) und zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) erfolgte - Zulassung der Revision, wie sich aus den Gründen des angegriffenen Urteils, insbesondere den vom Berufungsgericht formulierten Zu- lassungsfragen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt, auf das mögliche Vorliegen der Voraussetzungen der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB und damit auf den von den Beklagten geltend gemachten Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses beschränkt. Diese Beschränkung der Zulas- sung ist auch wirksam (vgl. Senatsbeschlüsse vom 21. August 2018 - VIII ZR 186/17, NJW-RR 2019, 130 Rn. 14, 16 f.; vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, unter II 1 und 2, zur Veröffentlichung bestimmt; jeweils mwN; vgl. auch Senatsbeschluss vom 14. September 2010 - VIII ZR 83/10, WuM 2010, 680 Rn. 1 f.). 2. Die von der Beklagten zu 2 vorsorglich eingelegte Nichtzulassungs- beschwerde bietet ebenfalls keine hinreichende Aussicht auf Erfolg (§ 114 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Denn hinsichtlich der - von dem Berufungsgericht auf der Grundlage einer umfassenden Würdigung des Vortrags der Parteien und des Ergebnisses der Beweisaufnahme angenommenen - Begründetheit der Kündi- gung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs des Klägers nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, gegen die sich die Nichtzulassungsbeschwerde wendet, liegt ein Revisionszulassungsgrund nicht vor. Die Rechtssache hat insoweit weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die 8 9 - 6 - Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung eine Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und 2 ZPO). 3. Soweit das Berufungsgericht - hinsichtlich der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB - die Revision zugelassen hat, bietet die von der Beklagten zu 2 beabsichtigte Rechtsverfolgung gleichfalls keine Aussicht auf Erfolg (§ 114 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Revision wird insoweit vielmehr durch Beschluss nach § 552a Satz 1 ZPO zurückzuweisen sein. a) Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, liegt ein Revisions- zulassungsgrund (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) insoweit nicht vor. aa) Die Fragen, die das Berufungsgericht als Grund für die Zulassung der Revision angegeben hat, sind bereits nicht entscheidungserheblich, weil das Berufungsgericht das Vorliegen der Voraussetzungen des - von diesen Fragen allein betroffenen - Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB rechtsfehlerfrei auch aus anderen - selbständig tragenden - Gründen verneint hat. Das Beru- fungsgericht hat diesen Härtegrund, ohne insoweit überhöhte Substantiierungs- anforderungen an den Vortrag der Beklagten zu stellen (vgl. hierzu Senatsurtei- le vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 52 f.; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215 Rn. 30 f.; vom 3. Febru- ar 2021 - VIII ZR 68/19, NJW-RR 2021, 461 Rn. 45; Senatsbeschluss vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, unter III 2 b cc (2), zur Veröffentlichung bestimmt; siehe auch Schmidt-Futterer/Hartmann, Mietrecht, 15. Aufl., § 574 BGB Rn. 30; MünchKommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 574 Rn. 14; BeckOGK- BGB/Emanuel, Stand: 1. Oktober 2021, § 574 Rn. 34; BeckOK-Mietrecht/ Siegmund, Stand: 1. November 2021, § 574 Rn. 13 f.; Fleindl, WuM 2019, 165, 176), (auch) bereits deshalb als nicht gegeben angesehen, weil die Beklagten - trotz Hinweises des Berufungsgerichts - namentlich für den Zeitraum seit November 2019 schon nicht substantiiert vorgetragen hätten, dass sie über- 10 11 12 - 7 - haupt der sie fortwährend treffenden Obliegenheit zur ernsthaften und nachhal- tigen Suche nach Ersatzwohnraum in hinreichendem Maße nachgekommen seien. bb) Im Übrigen lassen sich die vom Berufungsgericht aufgeworfenen Zulassungsfragen - soweit es ihnen nicht auch aus weiteren als den vorgenann- ten Gründen an der Entscheidungserheblichkeit fehlt - anhand der vom Senat zu der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB entwickelten Maßstäbe (vgl. nur Se- natsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 50, 52 f.; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, aaO Rn. 26, 30 f.; vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, aaO; Senatsbeschluss vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, aaO) ohne weiteres beantworten. Weitere Leitlinien des Senats sind deshalb nicht erforderlich, zumal auch ein Meinungsstreit insoweit weder vom Beru- fungsgericht aufgezeigt wird noch sonst ersichtlich ist (siehe nur Schmidt- Futterer/Hartmann, aaO; MünchKommBGB/Häublein, aaO; BeckOGK-BGB/ Emanuel, aaO; BeckOK-Mietrecht/Siegmund, aaO; Fleindl, aaO). Unter diesen Umständen ist der Beklagten zu 2 Prozesskostenhilfe für die Revision auch nicht deswegen zu bewilligen, weil das Berufungsgericht die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache und wegen Rechtsfortbildungsbedarfs zugelassen hat (vgl. BGH, Beschlüsse vom 19. Sep- tember 2006 - VIII ZR 336/04, WuM 2006, 620 Rn. 3; vom 3. April 2014 - IX ZA 5/14, NJW-RR 2014, 1515 Rn. 7; vom 8. Dezember 2020 - VIII ZR 71/20, juris Rn. 3; jeweils mwN; vgl. auch BGH, Beschluss vom 1. Oktober 2020 - IX ZA 3/20, WM 2020, 2086 Rn. 6). Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundes- verfassungsgerichts und des Bundesgerichtshofs braucht selbst bei einer zugelassenen Revision Prozesskostenhilfe nicht bewilligt zu werden, wenn die entscheidungserhebliche Rechtsfrage zwar noch nicht höchstrichter- lich geklärt ist, ihre Beantwortung aber im Hinblick auf die einschlägige gesetzli- 13 14 - 8 - che Regelung oder durch die in der Rechtsprechung gewährten Auslegungshil- fen nicht als schwierig erscheint (vgl. BVerfGE 81, 347, 358 f.; Senatsbeschlüs- se vom 11. September 2002 - VIII ZR 235/02, NJW-RR 2003, 130 unter 1; vom 19. September 2006 - VIII ZR 336/04, aaO Rn. 4; jeweils mwN). So verhält es sich hier. cc) Ein Revisionszulassungsgrund ist auch sonst nicht ersichtlich. Dies gilt auch bezüglich der in der Rechtsmittelbegründungsschrift des Beklagten zu 1 als klärungsbedürftig im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO angesehenen Frage, ob im Falle der Einholung eines gerichtlichen Sachver- ständigengutachtens zu einer von dem Mieter geltend gemachten gesundheits- bedingten Räumungsunfähigkeit stets, jedenfalls aber auf Antrag des Mieters, ein Gutachten mit persönlicher Exploration geboten ist. Diese Frage entzieht sich einer generellen Beantwortung und ist nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls zu beurteilen. b) Die Revision hat, soweit sie aufgrund des beschränkten Umfangs der Zulassung eröffnet ist, auch keine Aussicht auf Erfolg (§ 552a Satz 1 ZPO). Bei der vom Tatrichter im Rahmen der Härteregelung gemäß §§ 574 ff. BGB nach - hier durch das Berufungsgericht erfolgter - gründlicher und sorgfältiger Sach- verhaltsfeststellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der beider- seitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbegrif- fe der genannten Bestimmungen hat das Revisionsgericht den tatrichterlichen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtli- che Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssät- ze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrens- verstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 15 16 - 9 - - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 26; vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NJW-RR 2021, 461 Rn. 25; vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, NJW-RR 2021, 1312 Rn. 24; jeweils mwN; Senatsbeschluss vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, unter III 2 b aa, zur Veröffentlichung bestimmt). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die - umfassend begründete, auf die Situ- ation der Beklagten detailliert eingehende und unter Wahrung des Anspruchs der Beklagten auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) erfolgte - Beurteilung des Berufungsgerichts stand. Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Wiegand Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Bamberg, Entscheidung vom 17.12.2018 - 102 C 403/18 - LG Bamberg, Entscheidung vom 21.05.2021 - 3 S 9/19 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 326/04 Verkündet am: 22. Juni 2005 K i r c h g e ß n e r, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. Juni 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Essen vom 23. September 2004 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Essen-Steele vom 30. April 2004 wird mit der Maßgabe zurück- gewiesen, daß der Ausspruch über den Feststellungsantrag da- hingehend berichtigt wird (§ 319 ZPO), daß das Mietverhältnis der Parteien zum 31. Juli 2004 beendet worden ist. Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten mieteten im Jahre 1983 vom Kläger und seiner zwischen- zeitlich verstorbenen Ehefrau eine Wohnung im Erdgeschoß des Hauses C. in E. . Im Mietvertrag vom 8. Januar 1983 heißt es unter ande- rem: "§ 2 Mietzeit und ordentliche Kündigung 1.a) Das Mietverhältnis beginnt am 1.2.1983; es läuft auf unbe- stimmte Zeit. Kündigungsfristen siehe 2.). ... - 3 - 2. Kündigungsfristen zu 1.a) und 1.b): Die Kündigungsfrist be- trägt 3 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind, 6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind, 9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre vergangen sind, 12 Monate, wenn seit der Überlas- sung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind. ... ." Im Herbst 1983 bezogen die Beklagten die im gleichen Haus gelegene Wohnung im Dachgeschoß links; ein neuer schriftlicher Mietvertrag wurde nicht geschlossen (GA 48/53). Am 1. Januar 1995 bezogen die Beklagten die im Dachgeschoß rechts gelegene Wohnung. Der mit dem Kläger geschlossene Formularmietvertrag vom 14. Dezember 1994 enthält unter anderem folgende Regelungen: "§ 2 Mietzeit (1) Das Mietverhältnis beginnt am 01.01.1995. ... b) ... Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann bei Mietver- hältnissen über Wohnraum mit gesetzlicher Frist gekündigt werden." Neben der Überschrift "§ 2 Mietzeit" ist handschriftlich das Zeichen "x" eingefügt. Am Ende der Seite ist handschriftlich eingetragen "x Ergänzung zum Vertrag v. 1.2.83". Mit Schreiben vom 26. Juli 2003 erklärten die Beklagten die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Oktober 2003. In dem Schreiben ist unter ande- rem ausgeführt: "Die Kündigung ist, wie Sie wissen, uns nicht leicht gefallen, jedoch aus gesundheitlichen Gründen meiner Ehefrau notwendig." Der Kläger trat der Kündigung entgegen. Die Beklagten räumten die Wohnung zum 31. Oktober 2003. Mit der Klage verlangt der Kläger Zahlung der Mieten für die Monate No- vember und Dezember 2003 nebst Zinsen und begehrt die Feststellung, daß - 4 - der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag durch die ordentliche Kün- digung erst zum 31. Juli 2004 beendet worden sei. Das Amtsgericht hat der Kla- ge stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Das Mietverhältnis sei infolge der mit Schreiben der Beklagten vom 26. Juli 2003 erklärten Kündigung zum 31. Oktober 2003 beendet worden. Nach § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB habe der Mieter nur noch eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten. Dem stehe die in Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB für Altverträge getroffene Übergangsregelung nicht entgegen. Es könne dahinste- hen, ob die Mietverträge vom 8. Januar 1983 und vom 14. Dezember 1994 eine abweichende vertragliche Vereinbarung von Kündigungsfristen im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB enthielten. Seinem Vereinheitlichungszweck ent- sprechend überspiele Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB die frühere Übergangsvor- schrift, so daß ab dem 1. Januar 2003 das Bürgerliche Gesetzbuch in der dann geltenden Fassung auf Dauerschuldverhältnisse anzuwenden sei. Diese Über- leitungsvorschrift bewirke das Inkrafttreten des § 573 c Abs. 4 BGB zu diesem Zeitpunkt für Altverträge und damit auch die Unwirksamkeit der von § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB zu Lasten des Mieters abweichenden Vereinbarungen. - 5 - II. Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der Mieten für die Monate November und Dezember 2003 nebst Zinsen; des weiteren ist sein Antrag, festzustellen, daß das Mietverhältnis aufgrund der mit Schreiben der Beklagten vom 26. Juli 2003 erklärten Kündigung erst zum 31. Juli 2004 beendet worden ist, begrün- det. Die Kündigung der Beklagten ist nicht vor diesem Zeitpunkt wirksam ge- worden. 1. Die Kündigung der Beklagten vom 26. Juli 2003 ist nicht als ordentli- che Kündigung gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB zum 31. Oktober 2003 wirk- sam geworden. § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Mo- nats zulässig ist, ist auf das vor dem 1. September 2001 zustande gekommene Mietverhältnis der Parteien nicht anzuwenden; aufgrund der im Mietvertrag ge- troffenen Vereinbarung gilt eine Kündigungsfrist von einem Jahr. a) Entgegen der Ansicht der Beklagten haben die Parteien im Mietvertrag eine Vereinbarung über Kündigungsfristen im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB getroffen. § 2 des ursprünglich geschlossenen Mietvertrags vom 8. Januar 1983 gibt die zum damaligen Zeitpunkt geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB a.F. sinngemäß wieder. Danach verlängerten sich die für beide Parteien geltenden, zeitlich gestaffelten Kündigungsfristen nach zehn Jahren Mietdauer auf zwölf Monate. Die Parteien haben bei Abschluß des Miet- vertrags vom 14. Dezember 1994 hinsichtlich der im Dachgeschoß rechts gele- genen Wohnung die Fortgeltung dieser Kündigungsfrist auf der Grundlage der seit dem Jahre 1983 "erworbenen" Mietdauer vereinbart. - 6 - Das Amtsgericht, auf dessen tatbestandliche Feststellungen sich das Be- rufungsgericht bezieht, hat fehlerfrei und von der Revisionserwiderung unbean- standet festgestellt, die handschriftliche Ergänzung zu § 2 des Mietvertrags vom 14. Dezember 1994 sei vorgenommen worden, weil die Beklagten hätten si- cherstellen wollen, daß im Falle einer von dem Vermieter ausgehenden Kündi- gung die Kündigungsfrist auf der Grundlage des gesamten Mietzeitraums seit 1983 berechnet werde. Zu Recht hat das Amtsgericht ausgeführt, aus dem Um- stand, daß der Anlaß für diese Vereinbarung das Interesse der Beklagten an der Aufrechterhaltung der bereits durch den ersten Vertrag "erworbenen" ver- längerten Kündigungsfrist gewesen sei, folge nicht, daß die nach § 2 des Ver- trags vom 8. Januar 1983 geltenden symmetrischen - für Vermieter und Mieter gleichen - Kündigungsfristen nur für eine Kündigung des Vermieters fortgelten sollten. Wie bereits das Amtsgericht zutreffend dargelegt hat, kann das der schriftlichen Vereinbarung nicht entnommen werden. b) Die mietvertragliche Vereinbarung ist nicht gemäß § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam. Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ist § 573 c Abs. 4 BGB - wonach eine zum Nachteil des Mieters von § 573 c Abs. 1 oder 3 BGB abwei- chende Vereinbarung unwirksam ist - nicht anzuwenden, wenn die Kündigungs- fristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. Der Auffassung des Berufungsgerichts, Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB stehe der An- wendung des § 573 c Abs. 4 BGB bereits deshalb nicht entgegen, weil diese Übergangsvorschrift durch Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB "überspielt" werde, ist nicht zu folgen. Der Senat hat nach Erlaß des Berufungsurteils entschieden, daß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB nicht durch die Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB mit Wirkung ab dem 1. Januar 2003 verdrängt wird (Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572, unter II 2 b). 2. Die Kündigung der Beklagten vom 26. Juli 2003 ist auch nicht als au- ßerordentliche Kündigung zum 31. Oktober 2003 wirksam geworden. Zu Recht - 7 - hat das Amtsgericht ausgeführt, daß eine Umdeutung der ordentlichen Kündi- gung in eine fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung (§§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB) nicht in Betracht kommt. Zwar ist die Umdeutung einer Kündigung - wie der Bundesgerichtshof für den Fall einer unwirksamen außerordentlichen Kündigung entschieden hat (Se- nat, Urteil vom 12. Januar 1981 - VIII ZR 332/79, NJW 1981, 976 = WM 1981, 253, unter II 1 e aa; BGH, Urteil vom 2. März 2004 - XI ZR 288/02, NJW-RR 2004, 873 = WM 2004, 828, unter II 3) - im Einzelfall nicht ausgeschlossen (ab- lehnend für den hier vorliegenden Fall der Umdeutung einer unwirksamen or- dentlichen Kündigung in eine außerordentliche fristlose Kündigung Staudin- ger/Rolfs, BGB (2003), § 542 Rdnr. 101; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 542 Rdnr. 22; vgl. auch OLG Celle, ZMR 1995, 298, 299). Um eine solche Umdeutung vornehmen zu können, muß der Wille, den Vertrag auf jeden Fall zu beenden, für den Vertragsteil, für den die Kündigung bestimmt ist, bei Abgabe der Kündigungserklärung zweifelsfrei erkennbar sein (Senat, Urteil vom 12. Januar 1981, aaO). Daß die Beklagten das Mietverhältnis nicht fristlos kün- digen wollten (§§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB), hat das Amtsgericht rechtsfeh- lerfrei angenommen. Hierfür spricht bereits die Angabe eines drei Monate in der Zukunft liegenden Kündigungstermins, der der für ordentliche Kündigungen ein- zuhaltenden Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB entspricht. Die Kündigung wäre im übrigen als außerordentliche Kündigung nach §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB unwirksam gewesen, weil sie dem Begrün- dungserfordernis gemäß § 569 Abs. 4 BGB (vgl. dazu Senat, Beschluß vom 22. Dezember 2003 - VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850, unter II 2 m.w.Nachw.) nicht genügte. Das Schreiben vom 26. Juli 2003 läßt bereits nicht erkennen, daß die Beklagten die darin erwähnten gesundheitlichen Gründe auf die Be- schaffenheit der gemieteten Wohnung zurückgeführt haben. Daß dies jedenfalls im Zeitpunkt der Kündigung nicht der Fall war, ergibt sich aus der von den Be- - 8 - klagten vorgelegten ärztlichen Bescheinigung vom 21. Juli 2003, die lediglich bestätigt, daß die Beklagte zu 2 an Bluthochdruck leidet und es ihr aufgrund dieser Erkrankung ärztlicherseits nicht zu empfehlen sei, drei Etagen zu stei- gen. III. Auf die Revision des Klägers ist das Berufungsurteil daher aufzuheben, und das Urteil des Amtsgerichts ist wiederherzustellen (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 3 ZPO). Dr. Deppert Dr. Beyer Wiechers Dr. Wolst Dr. Deppert für die wegen Urlaubs an der Unterzeichnung verhinderte Richterin am Bundesgerichtshof Hermanns 1. August 2005

ECLI:DE:BGH:2020:260520BVIIIZR64.19.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 64/19 vom 26. Mai 2020 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja GG Art. 103 Abs. 1; BGB § 574 Abs. 1, § 574a Abs. 2 Beruft sich der Mieter im Räumungsprozess darauf, die Beendigung des Miet- verhältnisses stelle für ihn eine unzumutbare Härte dar (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) und trägt er zu seinen diesbezüglich geltend gemachten gesundheitlichen Beeinträchtigungen substantiiert sowie unter Vorlage aussagekräftiger fachärzt- licher Atteste vor, verstößt die Nichteinholung eines Sachverständigengutach- tens zum Gesundheitszustand des Mieters sowie zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen seiner - behaupteten - Erkrankungen auf die Le- bensführung im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umge- bung regelmäßig gegen das Gebot rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG; im Anschluss an Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133, Rn. 31, 44 und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 38). BGH, Beschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19 - LG Würzburg AG Würzburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 26. Mai 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Schneider, Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird der Be- schluss des Landgerichts Würzburg - 4. Zivilkammer - vom 19. Februar 2019 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 28. Februar 2019 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Gerichtskosten für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren werden nicht erhoben. Der Streitwert für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren wird auf 7.000,32 € festgesetzt. Gründe: I. Die Beklagten sind seit dem Jahr 2009 Mieter einer Fünf-Zimmer- Wohnung des Klägers in K. . 1 - 3 - Im April 2017 kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbe- darfs, da sein 1997 geborener Sohn nach inzwischen abgeschlossener Berufs- ausbildung einen eigenen Hausstand begründen und in die Wohnung einziehen wolle. Die Beklagten widersprachen der Kündigung und beriefen sich auf das Vorliegen von Härtegründen (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ein Umzug sei ihnen aus gesundheitlichen Gründen nicht zuzumuten. Diesbezüglich legten die Beklagten mit der Klageerwiderung zahlreiche Atteste über ihre gesundheitlichen Beeinträchtigungen sowie amtliche Beschei- nigungen über einen Behinderungsgrad des Ehemanns (GdB) von 70 und der Ehefrau von 40 vor. Ausweislich der Atteste leidet der 1944 geborene Beklagte zu 1 unter diversen gesundheitlichen Beeinträchtigungen, unter anderem an einer fortgeschrittenen COPD (chronic obstructive pulmonary desease; Chroni- sche obstruktive Lungenerkrankung) mit rezidivierenden Infektacerbationen und Lungenentzündungen, einer arteriellen Hypotonie, Diabetes sowie einem Zu- stand nach Aortenklappenprothese. Die Atteste des Facharztes für innere Me- dizin Dr. L. vom 17. Juli 2017, vom 5. und 15. März 2018 führen aus, dass dem Beklagten zu 1 ein Umzug aus gesundheitlichen Gründen nicht zumutbar und für diesen Fall eine weitere Verschlechterung des Gesundheitszustandes zu befürchten sei. Im Laufe des erstinstanzlichen Verfahrens legten die Beklag- ten ein Attest des Facharztes für Neurologie S. vom 16. April 2018 vor. Darin ist ausgeführt, dass sich der Beklagte zu 1 seit dem Jahr 2014 in der am- bulanten nervenärztlichen Behandlung befinde. Der Patient sei aufgrund seiner multiplen Erkrankungen in seiner Belastbarkeit erheblich eingeschränkt. Insbe- sondere aufgrund einer stark reduzierten kognitiven Anpassungsmöglichkeit könne er sich an Veränderungen in seinem unmittelbaren Lebensumfeld schwer gewöhnen. Eine Veränderung der Wohnsituation hätte eine Verschlimmerung der Anpassungsminderung zur Folge. 2 3 - 4 - Das Amtsgericht hat von der zunächst beabsichtigten Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Frage, ob den Beklagten aufgrund der von diesen behaupteten Erkrankungen ein Umzug unzumutbar sei, abgesehen und nach Vernehmung von Zeugen der Räumungsklage - ohne Gewährung einer Räumungsfrist - stattgegeben. Im Berufungsverfahren haben die Beklagten weitere (aktuelle) Atteste, unter anderem ein Attest des behandelnden Neurologen vorgelegt, worin dem Beklagten zu 1 (unter anderem) ein dementielles Syndrom mit organischer Hirnstörung und Verhaltensstörung bescheinigt wird, aufgrund dessen der Pati- ent in seiner Anpassungsbreite massiv beeinträchtigt sei. Er könne Verände- rungen seiner Umgebung nicht mehr adäquat verarbeiten und reagiere darauf mit vermehrter Ratlosigkeit. In fremder, neuer Umgebung infolge eines Wohnor- twechsels würde sich die Symptomatik verschlechtern. Das Landgericht hat die Berufung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO - ebenfalls ohne Gewäh- rung einer Räumungsfrist - zurückgewiesen. Die Revision hat das Landgericht nicht zugelassen. Hiergegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten, mit der sie die Zulassung der Revision mit dem Ziel begehren, ihren Klageabweisungsantrag weiterzuver- folgen. II. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde von Interesse, im Wesentli- chen ausgeführt: 4 5 6 7 - 5 - Es sei an die Tatsachenfeststellungen in erster Instanz gebunden, da weder bei der Beweiserhebung noch bei der Beweiswürdigung Rechtsfehler erkennbar seien. Die Berufungsbegründung erschöpfe sich, soweit nicht neuer, jedoch in zweiter Instanz von vornherein grundsätzlich präkludierter und auch in vorliegendem Fall zurückzuweisender Vortrag erfolge, darin, dem Erstgericht eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör vorzuwerfen. Zwar habe das Amtsgericht im Widerspruch zu seinem Beweisbeschluss von einer weiteren Beweisaufnahme in Form der - zuvor noch für notwendig angesehenen - Einholung eines Sachverständigengutachtens abgesehen. Dies sei jedoch unter den vorliegenden Verhältnissen nicht zu beanstanden. Denn das Amtsgericht habe auf der Grundlage der durchgeführten Be- weisaufnahme - der Vernehmung von Zeugen - sowie im Rahmen seiner tat- richterlichen freien Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) auch ohne Abwarten eines Gutachtens bereits zu dem Ergebnis kommen dürfen, die "unzweifelhaft bedauerlichen" gesundheitlichen Beeinträchtigungen der Beklagten könnten zumindest im Rahmen des (Sozial-)Widerspruchs des § 574 BGB der Wirksam- keit der Eigenbedarfskündigung nicht entgegengehalten werden. Es ergebe sich kein Anhaltspunkt dafür, dass die Beklagten an derartig schweren Erkrankungen litten, dass für sie praktisch jede Form eines längeren Ortswechsels unzumutbar wäre oder sie gerade auf die örtlichen Verhältnisse der von ihnen genutzten Wohnung besonders angewiesen seien. Die altersbe- dingten Beschwerden der Beklagten begründeten keine besonderen Härten, welche ausnahmsweise zu Lasten des in seinem Eigentumsrecht geschützten Vermieters zu berücksichtigen wären. Ein schlichtes Unbehagen vor einem Umzug, wie es im Kern aus dem ohnehin präkludierten Vortrag in der Beru- fungsbegründung nur abgeleitet werden könne, stelle keinen tauglichen Wider- spruchsgrund dar. 8 9 10 11 - 6 - III. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist zulässig, insbesondere ist der Be- schwerdewert nach § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erreicht. Sie hat auch in der Sache Erfolg, weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entschei- dung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO). Das Berufungsgericht hat den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtli- chen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt, da über das Vorliegen ihrer behaupteten Erkrankungen sowie die Auswirkungen einer Räumung auf ihre gesundheitliche Situation der angebotene Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht erhoben wurde. Dies führt gemäß § 544 Abs. 9 ZPO zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 1. Das Gebot rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Als Prozessgrundrecht soll es sicherstellen, dass die Entscheidung frei von Verfahrensfehlern ergeht, welche ihren Grund in der un- terlassenen Kenntnisnahme und der Nichtberücksichtigung des Sachvortrags der Parteien haben. In diesem Sinne gebietet Art. 103 Abs. 1 GG in Verbindung mit den Grundsätzen der Zivilprozessordnung die Berücksichtigung erheblicher Beweisanträge. Die Nichtberücksichtigung eines solchen erheblichen Beweis- angebots verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze mehr findet (st. Rspr.; siehe etwa BVerfGE 50, 32, 36; 65, 305, 307; 69, 141, 144; BGH, Beschlüsse vom 21. Oktober 2014 - VIII ZR 34/14, NJW-RR 2015, 910 Rn. 13; vom 16. Juni 2016 - V ZR 232/15, juris Rn. 5; vom 11. Okto- ber 2016 - VIII ZR 300/15, NJW-RR 2017, 75 Rn. 10; vom 28. Januar 2020 - VIII ZR 57/19, WM 2020, 476 Rn. 4; jeweils mwN). 12 13 - 7 - 2. So liegen die Dinge hier. Das Berufungsgericht durfte das Vorliegen einer Härte (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht verneinen, ohne den (angebotenen) Sachverständigenbeweis zu den behaupteten Erkrankungen sowie den gesundheitlichen Auswirkungen eines erzwungenen Umzugs für die Beklagten zu erheben. a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für ihn, seine Familie oder seine Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. aa) Der Tatrichter ist dabei gehalten, sich durch gründliche und sorgfältige Sachverhaltsfeststellung vom Vorliegen der von dem Mieter geltend gemachten Härtegründe und der berechtigten Interessen des Vermieters zu überzeugen. Einen Härtegrund in diesem Sinne stellen - soweit vorliegend von Relevanz - etwa leichtere Erkrankungen des Mieters in Verbindung mit weiteren Umständen (Alter, durch eine lange Mietdauer geprägte Verwurzelung im bisherigen Lebensumfeld), weiter ein gesundheitlicher Zustand, der für sich genommen einen Umzug nicht zulässt oder schließlich die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters im Falle eines Wohnungswechsels dar (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 31). bb) Bei der anschließenden Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange haben die Tatsacheninstanzen darauf zu achten, sich nicht in Widerspruch zu verfassungsrechtlich verbürgten Rechtspositionen der Mietvertragsparteien zu setzen. Weiter haben sie zu berücksichtigen, dass die Abwägung stets auf der Grundlage der sorgfältig festzustellenden Einzelfallumstände zu erfolgen hat (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 37). 14 15 16 17 - 8 - Macht der Mieter - wie vorliegend - für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheits- gefahren geltend, haben sich die Tatsacheninstanzen daher - beim Fehlen ei- gener Sachkunde - regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche ge- sundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbe- sondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies ein- treten kann. Diese Verpflichtung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwerwiegenden Eingriffen in das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit folgt nicht zuletzt aus der grundrechtlichen Verbür- gung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 41 und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 37; jeweils mwN). Trägt der Mieter unter Vorlage eines (aussagekräftigen) Attests des be- handelnden Facharztes - vorliegend sogar mehrerer - vor, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung nicht zuzumuten, ist im Falle des Bestrei- tens dieses Vortrags regelmäßig die - beim Fehlen eines entsprechenden Be- weisantritts von Amts wegen vorzunehmende (§ 144 ZPO) - Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Aus- wirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffe- nen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umge- bung erforderlich. Dabei sind nicht nur Feststellungen zu der Art und dem Aus- maß der Erkrankungen sowie den damit konkret einhergehenden gesundheitli- chen Einschränkungen, sondern auch zu den konkret feststellbaren oder zu- mindest zu befürchtenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswech- sels zu treffen, wobei im letzteren Fall auch die Schwere und der Grad der Wahrscheinlichkeit der zu befürchtenden gesundheitlichen Einschränkungen zu 18 19 - 9 - klären ist. Erst dies versetzt den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachgerecht zu gewichten (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 44 und VIII ZR 167/17 aaO Rn. 38; jeweils mwN). b) Hiernach bestand vorliegend die Verpflichtung zur Einholung eines Sachverständigengutachtens. aa) Die Frage, ob die behaupteten Erkrankungen der Beklagten einen Umzug nicht zulassen oder im Falle eines Umzugs eine erhebliche Verschlechterung ihres Gesundheitszustandes droht, hatte das Berufungsgericht nur mit Hilfe eines oder mehrerer Sachverständigen zu klären und durfte es nicht allein aufgrund der erstinstanzlich gemachten Angaben zweier Zeugen beurteilen. Diese Beweisaufnahme bezog sich - worauf die Nichtzulassungsbe- schwerde zutreffend verweist - nur auf den Beklagten zu 1. Zudem konnten aus ihr die nach Vorstehendem gebotenen Erkenntnisse zum Gesundheitszustand der Beklagten nicht ansatzweise gewonnen werden. Die Zeugen machten lediglich Angaben dazu, welchen Verrichtungen der Beklagte zu 1 im Rahmen einer Arbeitstätigkeit noch nachgehen kann beziehungsweise inwiefern er auf die Hilfestellung Dritter angewiesen ist und er im Stande sei, noch Fußballspiele zu besuchen. Hinsichtlich des Gesundheitszustands der Beklagten zu 2 wurde ein Beweis nicht erhoben, sondern stellte das Amtsgericht lediglich fest, diese sei dem Gericht als "muntere Person" bekannt. bb) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts haben die Beklagten - was nach Vorstehendem geboten ist - konkret zu ihren gesundheitlichen Beein- trächtigungen vorgetragen und zahlreiche ausführliche fachärztliche Atteste 20 21 22 23 - 10 - sowie die jeweiligen Bescheide zur Feststellung eines Grades der Behinderung - beim Beklagten zu 1 besteht ein GdB von 70, bei der Beklagten zu 2 ein GdB von 40 - vorgelegt. Hiernach behauptet der Beklagte zu 1 unter anderem auf- grund einer fortgeschrittenen COPD, einer deutlichen Beschränkung der körper- lichen Belastbarkeit und einem Zustand nach Aortenklappenersatz bei Aorten- klappenstenose sei ihm ein Umzug ohne gesundheitliche Schäden nicht mög- lich. Zudem hat er - was das Berufungsgericht völlig unbeachtet gelassen hat - das aussagekräftige Attest eines Neurologen vorgelegt, wonach seine kogniti- ven Anpassungsmöglichkeiten stark reduziert seien und er in seiner Anpas- sungsbreite so weit beeinträchtigt sei, dass eine Veränderung der Wohnsituati- on zu einer Verschlimmerung seiner krankheitsbedingten Anpassungsminde- rung führen würde. Mit der Berufungsbegründung haben die Beklagten ein ak- tualisiertes Attest dieses behandelnden Neurologen vorgelegt, wonach der Be- klagte zu 1 aufgrund eines dementiellen Syndroms mit organischer Hirnstörung und Verhaltensstörung in seiner Anpassungsbreite massiv beeinträchtigt sei und daher Veränderungen seiner Umgebung nicht mehr adäquat verarbeiten könne. Es sei davon auszugehen, dass sich die Symptomatik in fremder, neuer Umgebung verschlechtern würde. Damit haben die Beklagten entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht lediglich ein "schlichtes Unbehagen vor einem Umzug", sondern hinrei- chend substantiiert physische sowie (bezüglich des Beklagten zu 1) psychische Erkrankungen dargelegt, die allein oder in Verbindung mit weiteren Umständen einen Härtegrund im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB begründen können. Sofern das Berufungsgericht demgegenüber die Erkrankungen als lediglich "al- tersbedingte Beschwerden" bagatellisiert sowie die gesundheitlichen Auswir- kungen des erzwungenen Wohnungswechsels selbst beurteilt hat, hat es sich eine Sachkunde angemaßt, über die es - offensichtlich - nicht verfügt. 24 - 11 - c) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht das Unterlassen der Einho- lung eines Sachverständigengutachtens auch darauf gestützt, der zweitinstanz- liche Vortrag der Beklagten sei "präkludiert" und damit nach § 531 Abs. 2, § 529 Abs. 1 ZPO nicht berücksichtigungsfähig. Zum einen verpflichteten - wie ausgeführt - bereits die substantiierten Ausführungen zum Gesundheitszustand der Beklagten in erster Instanz dazu, den angebotenen Sachverständigenbeweis zu erheben. Zum anderen ist der Vortrag - entgegen der nicht näher begründeten Ansicht des Berufungsgerichts - nicht neu im Sinne des § 531 Abs. 2 ZPO und damit ohne weiteres gemäß § 529 Abs. 1 ZPO berücksichtigungsfähig. Denn ein Vortrag in zweiter Instanz ist dann nicht neu, wenn ein bereits schlüssiges Vorbringen aus erster Instanz durch weitere Tatsachenbehauptungen zusätzlich konkretisiert, verdeutlicht o- der erläutert wird (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 8. Juni 2004 - VI ZR 199/03, BGHZ 159, 245, 251; vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 166/11, NJW-RR 2012, 341 Rn. 15; vom 19. Februar 2016 - V ZR 216/14, NJW 2016, 2315 Rn. 27; Be- schluss vom 23. August 2016 - VIII ZR 178/15, NJW-RR 2017, 72 Rn. 20; je- weils mwN). Dies ist vorliegend der Fall, da die Beklagten in der Berufungsbe- gründung sowie in ihrer Stellungnahme zum Hinweisbeschluss nach § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO lediglich näher zu ihren bereits erstinstanzlich detailliert vorge- brachten Erkrankungen vorgetragen und zwischenzeitlich ausgestellte Atteste vorgelegt haben. d) Diese dem Berufungsgericht unterlaufene Gehörsverletzung ist auch entscheidungserheblich (§ 544 Abs. 9 ZPO). Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht nach Einholung eines Sachverständigen- gutachtens vom Vorliegen eines Härtegrundes im Sinne des § 574 Abs. 1 25 26 27 - 12 - Satz 1 BGB ausgegangen wäre (vgl. hierzu Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 31, mwN). Zudem kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht - im Fall der Bejahung einer Härte in vorstehendem Sinne - bei der anschließen- den Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange von Vermieter und Mieter die gesundheitlichen Beeinträchtigungen der Mieter sowie deren etwaige - wie ausgeführt hinsichtlich Art, Umfang sowie den konkreten Auswirkungen im Einzelnen durch Sachverständigengutachten zu klärende - Verschlechterungen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels mit ihrem entsprechenden Gewicht in die gebotene Abwägung mit den Interessen des Vermieters einge- stellt hätte und damit im Ergebnis zu einer abweichenden Beurteilung des Här- teeinwands der Beklagten (§§ 574, 574a BGB) gelangt wäre (vgl. zur Interes- senabwägung Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 36 ff.). IV. Nach alledem ist das Urteil des Berufungsgerichts aufzuheben und der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 544 Abs. 9 ZPO). Der Senat macht dabei von der Mög- lichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch, der auch im Beschlussverfah- ren nach § 544 Abs. 9 ZPO entsprechend herangezogen werden kann (vgl. BGH, Beschlüsse vom 1. Februar 2007 - V ZR 200/06, NJW-RR 2007, 1221 Rn. 12; vom 23. August 2016 - VIII ZR 178/15, aaO Rn. 29; vom 5. März 2019 - VIII ZR 190/18, NJW 2019, 1950 Rn. 23 [jeweils zu § 544 Abs. 7 ZPO aF]). Ge- 28 29 - 13 - richtskosten für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren werden gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 GKG nicht erhoben. Für das weitere Berufungsverfahren weist der Senat vorsorglich darauf hin, dass der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsachenin- stanz der maßgebliche Zeitpunkt sowohl für die nach wirksamen Widerspruch des Mieters gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der wechselseitigen Interessen von Vermieter und Mieter ist, als auch für die sich anschließende Beurteilung, ob, beziehungsweise für welchen Zeitraum das durch wirksame ordentliche Kündigung nach § 573 BGB beendete Mietverhält- nis nach § 574a BGB fortzusetzen ist (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 32 und VIII ZR 167/17, aaO Rn. 48). Im Übrigen sieht der Senat Anlass zu folgenden Hinweisen im Hinblick auf die Prüfungskompetenz des Berufungsgerichts: Die bisherigen Ausführungen des Berufungsgerichts zum Umfang seiner Prüfungskompetenz lassen besorgen, dass es verkannt hat, dass diese nicht - wie die revisionsrechtliche Prüfung - auf eine reine Rechtskontrolle beschränkt ist. Bei der Berufungsinstanz handelt es sich auch nach Inkrafttreten des Zivil- prozessreformgesetzes um eine zweite - wenn auch eingeschränkte - Tatsa- cheninstanz, deren Aufgabe in der Gewinnung einer "fehlerfreien und überzeu- genden" und damit "richtigen" Entscheidung des Einzelfalles besteht. Daher hat das Berufungsgericht die erstinstanzliche Überzeugungsbildung nicht nur auf Rechts- 30 31 32 - 14 - fehler zu überprüfen (vgl. Senatsbeschlüsse vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, NJW-RR 2017, 75 Rn. 23 f. vom 12. Mai 2020 - VIII ZR 171/19 unter II 2 a bb, zur Veröffentlichung bestimmt; jeweils mwN). Dr. Milger Dr. Schneider Kosziol Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Würzburg, Entscheidung vom 02.10.2018 - 13 C 373/18 - LG Würzburg, Entscheidung vom 28.02.2019 - 42 S 2113/18 -

ECLI:DE:BGH:2021:030221UVIIIZR68.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 68/19 Verkündet am: 3. Februar 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 574 Abs. 1 Satz 1, § 574a a) Zu den Voraussetzungen einer nicht zu rechtfertigenden Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133). b) Das hohe Alter eines Mieters begründet ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen für den betroffenen Mieter im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 30). c) Der Annahme, das hohe Lebensalter des Mieters gebiete auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters in der Regel die Fortsetzung des Mietver- hältnisses, liegt eine unzulässige Kategorisierung der nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB abzuwägenden Interessen zugrunde (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 36 f.). d) Eine langjährige Mietdauer lässt für sich genommen noch nicht auf eine tiefe Ver- wurzelung des Mieters am Ort der Mietsache schließen. Vielmehr hängt deren Ent- stehung maßgeblich von der individuellen Lebensführung des jeweiligen Mieters (Pflegen sozialer Kontakte in der Nachbarschaft etc.) ab (im Anschluss an Senats- urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 30). BGH, Urteil vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 31. Dezember 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Kosziol sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Ber- lin - Zivilkammer 67 - vom 12. März 2019 im Kostenpunkt und inso- weit aufgehoben, als bezüglich des auf die Kündigungen wegen Ei- genbedarfs vom 3. August 2015, vom 26. September 2016 und vom 5. Dezember 2016 gestützten Räumungs- und Herausgabeverlan- gens der Klägerin zu ihrem Nachteil erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Nichtzulassungsbe- schwerde- und des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die 1932 geborene Beklagte und ihr 1934 geborener, inzwischen verstor- bener Ehemann, der ehemalige Beklagte zu 2, mieteten im Jahr 1997 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine im vierten Obergeschoss gelegene Zwei- zimmerwohnung in Berlin. 1 - 3 - Die Klägerin ist seit dem 17. Juli 2015 Eigentümerin dieser Wohnung. Mit Schreiben vom 3. August 2015 erklärte sie die ordentliche Kündigung des Miet- verhältnisses zum 31. Juli 2016 wegen Eigenbedarfs und wiederholte diese Er- klärung vorsorglich in der Klageschrift vom 26. September 2016 sowie in einem weiteren Schriftsatz vom 5. Dezember 2016. Zur Begründung führte sie an, sie wolle während ihrer Aufenthalte in Berlin künftig nicht mehr - wie bisher - zusam- men mit ihrem erwachsenen Sohn zur Miete, sondern stattdessen allein in der in ihrem Eigentum stehenden Wohnung leben. Die Beklagte und ihr zwischenzeitlich verstorbener Ehemann widerspra- chen dieser Kündigung unter Verweis auf ihr hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand, ihre langjährige Verwurzelung am Ort der Mietsache und ihre für die Beschaffung von Ersatzwohnraum zu beschränkten finanziellen Mit- tel. In der Folgezeit sprach die Klägerin weitere - nunmehr fristlose, hilfsweise ordentliche - Kündigungen des Mietverhältnisses gestützt auf verschiedene Ver- haltensweisen der Beklagten und ihres mittlerweile verstorbenen Ehemanns aus. Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage - nach Einholung eines neurologisch-psychiatrischen Sachverständigengutach- tens über die für die Beklagten zu besorgenden Kündigungsfolgen - abgewiesen und angeordnet (§ 308a Abs. 1 ZPO), dass das Mietverhältnis der Parteien über die betreffende Wohnung auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werde. Über die hilfs- weise erhobene - auf Feststellung der unbefristeten Fortsetzung des Mietverhält- nisses zu den bisherigen Bedingungen gerichtete - Widerklage der Beklagten und ihres mittlerweile verstorbenen Ehemanns hat es mangels Eintritts der Be- dingung (Erfolglosigkeit des Klageabweisungsantrags) eine Entscheidung nicht getroffen. Die Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg gehabt. 2 3 4 5 - 4 - Nachdem der Ehemann der Beklagten am 30. April 2019 - im Laufe des dem Revisionsverfahren vorausgegangenen Verfahrens der Nichtzulassungsbe- schwerde - verstorben ist, haben die Parteien den Rechtsstreit, soweit er den (ehemaligen) Beklagten zu 2 betroffen hat, in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Mit der vom Senat - hinsichtlich der Klage beschränkt auf das auf die Kün- digungen wegen Eigenbedarfs gestützte Räumungs- und Herausgabeverlan- gen - zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren sowie ihr auf Abweisung der Hilfswiderklage gerichtetes Begehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat - soweit sie eröffnet ist - Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die auf Eigenbedarf gestützten Kündigungen der Klägerin hätten nicht zur Beendigung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses geführt. Das Amtsgericht habe insoweit zu Recht die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet. Die Beklagten hätten den Kündigungen form- und fristgerecht nach § 574b BGB widersprochen. Das Amtsgericht habe im Ergebnis auch zu Recht eine nicht zu rechtfertigende Härte für die Beklagten im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB bejaht. 6 7 8 9 10 11 - 5 - Dabei könne dahinstehen, ob die vom Amtsgericht - auf der Grundlage des seinerseits eingeholten Sachverständigengutachtens - festgestellten Ge- sundheitsbeeinträchtigungen der Beklagten eine Härte rechtfertigten und ob die gegen die erstinstanzliche Beweiserhebung erhobenen verfahrensrechtlichen Einwände eine neuerliche Beweisaufnahme erforderten oder der Beweis des von der Klägerin in Abrede gestellten schlechten Gesundheitszustands der Beklagten aufgrund der vorgelegten ärztlichen Atteste prima facie geführt sei. Ebenso könne offenbleiben, ob die Beklagten sich mit Erfolg auf den Härtegrund des feh- lenden Ersatzwohnraums (§ 574 Abs. 2 BGB) berufen könnten und ihnen dabei mit Blick auf die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin Darlegungs- und Beweiserleichterungen zugute kämen. Denn bereits das hohe Lebensalter der Beklagten (von bereits über 80 Jahren zum Zeitpunkt der ersten Eigenbe- darfskündigung) führe dazu, dass die kündigungsbedingte Beendigung des Miet- verhältnisses für diese eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB dar- stelle. Der - in Rechtsprechung und Literatur umstrittenen - Auffassung, das hohe Alter des Mieters reiche aus, um eine nicht zu rechtfertigende Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB zu begründen, gebühre - jedenfalls im Grundsatz - der Vorzug. Von den nachteiligen Folgen des unfreiwilligen Verlusts der eigenen Wohnung seien alte Menschen aufgrund der vielfältigen Beeinträchtigungen, die naturgemäß mit dem Altern einhergingen, besonders hart betroffen. Die biologi- schen sowie psychosozialen altersbedingten Veränderungen machten es alten Menschen nämlich außerordentlich schwer oder gar unmöglich, erfolgreich einen neuen auf Dauer angelegten Lebensmittelpunkt zu begründen. Diese Wertung stehe im Einklang mit dem in Art. 25 der Charta der Grund- rechte der Europäischen Union (im Folgenden: EUGrdRCh) verbrieften Schutz 12 13 14 - 6 - älterer Menschen. Sollte der Anwendungsbereich dieser Bestimmung nicht eröff- net sein, wäre jedenfalls die Ausstrahlungswirkung der in der nationalen Verfas- sung verankerten Grundrechte, mithin auch der Wesensgehalt der in Art. 1 Abs. 1 GG und dem Sozialstaatsprinzip verkörperten Menschenwürde, bei der Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs "Härte" zu beachten. Auch dies führe zu dem genannten Ergebnis. Hinzu komme, dass die bei alten Menschen häufig - wie auch hier - über Jahrzehnte gewachsene soziale Verwurzelung am Ort der Mietsache den Erhalt oder gleichwertigen Neuaufbau sozialer Strukturen andernorts behindere oder sogar ausschließe. Ein gegenteiliges Auslegungsergebnis hätte zur Folge, dass der letzte Le- bensabschnitt eines alten Menschen von den Belastungen eines möglicherweise jahrelang dauernden Gerichtsverfahrens geprägt würde, in dem er zwecks Nach- weises seiner Räumungsunfähigkeit die sachverständige Examination der eige- nen Person unter Offenlegung sämtlicher höchstpersönlicher medizinischer und psychologischer Anknüpfungstatsachen zu erdulden hätte. Dem Bestandsinteresse eines Mieters in (solch) hohem Alter komme des- halb - von hier nicht vorliegenden Ausnahmekonstellationen abgesehen - ein so erhebliches Gewicht zu, dass es das im Rahmen der Abwägung zu berücksichti- gende Erlangungsinteresse des Vermieters regelmäßig - so auch hier - über- steige. Zwar sei auch dem Erlangungsinteresse der Klägerin ein beträchtliches Gewicht nicht abzusprechen. Insbesondere sei die Lebensplanung der Klägerin dahingehend, während ihrer Aufenthalte in Berlin künftig nicht mehr wie bislang gemeinsam mit ihrem erwachsenen Sohn in einer Mietwohnung, sondern statt- dessen alleine in der streitgegenständlichen in ihrem Eigentum stehenden Woh- 15 16 17 - 7 - nung zu wohnen, zu respektieren. Allerdings sei die Dringlichkeit des geltend ge- machten Eigenbedarfs als vergleichsweise gering anzusehen, weil der Eigennut- zungswunsch zum einen nicht auf eine ganzjährige Nutzung und zum anderen auf bloßen Komfortzuwachs sowie die Vermeidung etwaiger wirtschaftlicher Nachteile durch die Anmietung einer weiteren Wohnung gerichtet sei. Auch die auf verschiedene Verhaltensweisen der Beklagten gestützten Kündigungen begründeten, da sie jeweils unwirksam seien, den Räumungsan- spruch der Klägerin nicht. Die Hilfswiderklage habe das Amtsgericht mangels Eintritts der innerpro- zessualen Bedingung zu Recht nicht verbeschieden. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung, soweit sie aufgrund des beschränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist, nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der von der Beklagten und ihrem verstorbenen Ehemann angemieteten Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden. Die Bewertung des Berufungsgerichts, die Beklagte könne die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB auf unbestimmte Zeit verlangen, beruht auf revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern. Das Be- rufungsgericht hat unzutreffende rechtliche Maßstäbe sowohl bei der Beurteilung des Härtebegriffs des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB als auch bei der nach dieser Vorschrift vorzunehmenden Abwägung der gegenläufigen Interessen der Miet- vertragsparteien angesetzt, indem es angenommen hat, allein das hohe Alter ei- nes Mieters rechtfertige die Bejahung einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 18 19 20 21 - 8 - Satz 1 BGB und gebiete im Rahmen der Interessenabwägung regelmäßig die Bejahung eines Anspruchs des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses. 1. Noch rechtsfehlerfrei und von beiden Parteien unbeanstandet ist das Berufungsgericht in Übereinstimmung mit dem Erstgericht - ohne dies allerdings eigens näher zu erörtern - davon ausgegangen, dass die Eigenbedarfskündigun- gen der Klägerin vom 3. August 2015, vom 26. September 2016 und vom 5. De- zember 2016 gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 BGB begründet sind. Die Beja- hung einer Eigenbedarfssituation aus den bereits im ersten Kündigungsschrei- ben der Klägerin vom 3. August 2015 aufgeführten Gründen, namentlich der Wunsch, während ihrer Aufenthalte in Berlin künftig nicht mehr gemeinsam mit ihrem erwachsenen Sohn zur Miete, sondern stattdessen alleine in der in ihrem Eigentum stehenden, von der Beklagten innegehaltenen Wohnung zu leben, be- gegnet aus revisionsrechtlicher Sicht keinen Bedenken. Somit hat die Kündigung vom 3. August 2015 das Mietverhältnis nach den revisionsrechtlich nicht zu be- anstandenden (vgl. § 573c Abs.1, 4 BGB iVm Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB) und auch von den Parteien nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsge- richts mit Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zum 31. Juli 2016 beendet. 2. Das Bestehen des geltend gemachten Räumungs- und Herausgabean- spruchs der Klägerin hängt danach - wie das Berufungsgericht ebenfalls noch zutreffend erkannt hat - davon ab, ob die Beklagte nach §§ 574, 574a BGB ver- langen kann, das Mietverhältnis fortzusetzen. Denn nach den - wegen der Be- schränkung der Revisionszulassung nicht der revisionsrechtlichen Nachprüfung unterliegenden - Feststellungen des Berufungsgerichts steht fest, dass die später zusätzlich erklärten außerordentlichen fristlosen Kündigungen (§ 543 Abs. 1 BGB) - bei denen eine Befugnis des Mieters, die Fortsetzung des Mietverhältnis- ses zu verlangen, nicht bestünde (§ 574 Abs.1 Satz 2 BGB) - unwirksam sind. 22 23 - 9 - 3. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, die Voraussetzungen für einen Anspruch der Beklagten auf Fortsetzung des Miet- verhältnisses nach § 574 Abs. 1 Satz 1, § 574a BGB lägen allein wegen des fortgeschrittenen Alters der Beklagten vor. a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerecht- fertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietver- hältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfest- stellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der beiderseitigen Inte- ressen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbegriffe der genann- ten Bestimmung hat das Revisionsgericht den tatrichterlichen Beurteilungsspiel- raum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsge- richt Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe an- gelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend be- achtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 26, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 30; jeweils mwN). b) Einer an diesem (eingeschränkten) Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts - und zwar sowohl hinsichtlich der Be- jahung einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (dazu nachfolgend aa) als auch hinsichtlich der nach dieser Vorschrift vorzunehmenden Abwägung der gegenläufigen Interessen der Mietvertragsparteien (dazu unter bb) - nicht stand. 24 25 26 - 10 - aa) Auf der Grundlage der vom Berufungsgericht bislang getroffenen Fest- stellungen kann eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht bejaht werden. Zwar ist das Berufungsgericht im Ansatz noch zutreffend davon ausge- gangen, dass nur solche für den Mieter mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht kommen, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unan- nehmlichkeiten deutlich abheben (st. Rspr.; siehe etwa Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 28, und VIII ZR 167/17, aaO Rn. 31; jeweils mwN). Rechtsfehlerhaft hat es jedoch angenommen, allein das hohe Alter eines Mieters rechtfertige nach diesem Maßstab die Bejahung einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB. Es hat insoweit außer Acht gelassen, dass sich das hohe Alter eines Menschen je nach Persönlichkeit und körperlicher so- wie psychischer Verfassung unterschiedlich auswirkt und dieser Umstand des- halb - wie der Senat mit seinem nach der Verkündung der angegriffenen Ent- scheidung ergangenem Urteil vom 22. Mai 2019 (VIII ZR 180/18, aaO Rn. 30) entschieden hat - ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen für den betroffenen Mieter im Falle eines erzwungenen Wohnungswech- sels grundsätzlich noch nicht eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB begründet. (1) Das hohe Lebensalter eines Mieters kann in Verbindung mit weiteren Umständen - im Einzelfall auch der auf einer langen Mietdauer beruhenden tiefen Verwurzelung des Mieters in seiner Umgebung - bei der gebotenen wertenden Gesamtbetrachtung, mithin unter Berücksichtigung der sich aus diesen Faktoren konkret für den betroffenen Mieter ergebenden Folgen eines erzwungenen Woh- nungswechsels, eine Härte begründen (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO). Insbesondere kann eine Härte zu bejahen sein, wenn zu 27 28 29 - 11 - den genannten Umständen (hohes Lebensalter, Verwurzelung aufgrund langer Mietdauer) Erkrankungen des Mieters hinzukommen, aufgrund derer im Falle sei- nes Herauslösens aus der Wohnumgebung eine Verschlechterung seines ge- sundheitlichen Zustands zu erwarten steht. Lässt der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug nicht zu oder besteht im Falle eines Wohnungswech- sels zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der ge- sundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters, kann sogar allein dies einen Härtegrund darstellen (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 31 mwN). (2) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist es jedoch weder mit Blick auf den in Art. 25 EUGrdRCh verbrieften Schutz älterer Menschen noch unter Berücksichtigung des in Art. 1 Abs. 1 GG sowie dem Sozialstaatsprinzip (Art. 20 Abs.1 GG) verankerten Schutzes der Menschenwürde geboten, nach der Lehre der "mittelbaren Drittwirkung" der Grundrechte eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB allein aufgrund des hohen Lebensalters eines Mieters zu bejahen. (a) Art. 25 EUGrdRCh entfaltet schon deshalb keine (mittelbaren) Auswir- kungen auf die Auslegung des Härtebegriffs in § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil diese Regelung gemäß Art. 51 Abs. 1 Satz 1 EUGrdRCh ausschließlich bei der - hier zweifelsfrei nicht betroffenen - Durchführung des Rechts der Union gilt und die in der Unionsrechtsordnung gewährleisteten Grundrechte nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung demnach in allen unionsrechtlich geregelten Fallgestaltungen, aber nicht außerhalb derselben - sei es auch (nur) in Form der "mittelbaren Drittwirkung" - Anwendung finden (vgl. etwa EuGH, NJW 2020, 35 Rn. 42 f.; NJW 2013, 1415 Rn. 19; BVerfGE 152, 152 Rn. 43; BVerfG, NJW 2013, 1499 Rn. 90 f.; BGH, Urteile vom 27. Juli 2020 - VI ZR 405/18, NJW 2020, 3436 30 31 - 12 - Rn. 25; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 401/18, ZIP 2020, 1967 Rn. 56, zur Veröf- fentlichung in BGHZ vorgesehen; vom 26. November 2015 - I ZR 3/14, juris Rn. 30 ff.). (b) Auch unter dem Blickwinkel der Ausstrahlungswirkung der nach Art. 1 Abs. 1 GG geschützten Menschenwürde sowie des Sozialstaatsprinzips ist es nicht angezeigt, das hohe Alter eines Mieters in Verbindung mit einer langen Mietdauer unabhängig von den sich aus einem erzwungenen Wohnungswechsel konkret ergebenden Folgen als Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen. Ob eine Verletzung der Menschenwürde zu befürchten steht, lässt sich nämlich ebenfalls erst beurteilen, wenn die Auswirkungen feststehen, die ein Umzug für den betroffenen Mieter aufgrund seiner individuellen Lebenssituation - insbesondere seines gesundheitlichen Zustands - hätte. (3) Die demnach erforderlichen Feststellungen hat das Berufungsgericht nicht getroffen. (a) Soweit es - eher beiläufig - eine jahrzehntelange soziale Verwurzelung der Beklagten am Ort der Mietsache angenommen hat, lässt die angefochtene Entscheidung Ausführungen dazu, auf welchen Umständen diese Annahme be- ruht, vollständig vermissen. Denn eine langjährige Mietdauer (hier zum Zeitpunkt der ersten Eigenbedarfskündigung rund 18 Jahre) lässt für sich genommen noch nicht auf eine tiefe soziale Verwurzelung des Mieters am Ort der Mietsache schließen. Vielmehr hängt deren Entstehung maßgeblich von der individuellen Lebensführung des jeweiligen Mieters ab, namentlich davon, ob er beispiels- weise soziale Kontakte in der Nachbarschaft pflegt, Einkäufe für den täglichen Lebensbedarf in der näheren Umgebung erledigt, an kulturellen, sportlichen oder 32 33 34 - 13 - religiösen Veranstaltungen in der Nähe seiner Wohnung teilnimmt und/oder me- dizinische oder andere Dienstleistungen in seiner Wohnumgebung in Anspruch nimmt. Solche Gegebenheiten hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Unabhängig davon fehlt es ferner an Feststellungen des Berufungsge- richts zu den konkreten Folgen, die sich aus dem hohen Lebensalter der Beklag- ten und ihrer etwaigen sozialen Verwurzelung am bisherigen Wohnort im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels für sie ergeben. (b) Auch dazu, ob die Beklagte daneben - wie vom Amtsgericht auf der Grundlage der hierzu erhobenen Beweise angenommen - an Erkrankungen lei- det, die im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels eine Verschlechterung ihres gesundheitlichen Zustands befürchten lassen oder für sich genommen so schwer sind, dass der gesundheitliche Zustand der Beklagten einen Umzug nicht zulässt beziehungsweise im Falle des Herauslösens aus ihrer näheren Umge- bung die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung ihrer gesundheit- lichen Situation besteht, hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen. Vielmehr hat es - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - ausdrücklich dahinstehen lassen, ob der vom Amtsgericht nach Einholung eines neurologisch- psychiatrischen Sachverständigengutachtens festgestellte gesundheitliche Zu- stand der Beklagten die Annahme einer Härte rechtfertigt und ob die gegen die erstinstanzliche Beweiserhebung vorgebrachten verfahrensrechtlichen Ein- wände eine neuerliche Beweisaufnahme erfordern oder der Beweis des von der Klägerin in Abrede gestellten schlechten Gesundheitszustands der Beklagten aufgrund der vorgelegten ärztlichen Atteste prima facie geführt ist. bb) Überdies hat das Berufungsgericht bei der nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung einen unzutreffenden rechtlichen 35 36 37 - 14 - Maßstab angelegt und deshalb auch insoweit die für die Beurteilung des Streit- falls notwendigen Feststellungen nicht getroffen. (1) Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Mietvertragsparteien im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vor- zunehmenden Abwägung ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei ist zu be- rücksichtigen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungs- tatbestandes des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel des § 574 BGB andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten (Se- natsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 60; vgl. BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098; NJW-RR 1993, 1358), so dass auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen ist (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO; vgl. BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; NJW 1995, 1480, 1481). Die Abwägung der ge- genläufigen Interessen hat sich stets an den konkreten Umständen des zu beur- teilenden Einzelfalls auszurichten. Dabei ist es angesichts der Vielgestaltigkeit der Lebensverhältnisse unzulässig, bestimmten Belangen des Vermieters und/ oder des Mieters von vornherein - kategorisch - ein größeres Gewicht beizumes- sen als denen der Gegenseite (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 36 f.). (2) Diesen Anforderungen wird die vom Berufungsgericht vorgenommene Interessenabwägung nicht gerecht. Mit der Annahme, das hohe Alter des Mieters gebiete gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters 38 39 40 - 15 - in der Regel die Fortsetzung des Mietverhältnisses, hat sich das Berufungsge- richt - unzulässigerweise - auf eine (wertende) Kategorisierung der widerstreiten- den Interessen zurückgezogen, nämlich dem Bestandsinteresse eines Mieters in hohem Lebensalter - im Wege einer generalisierenden Wertung - den Vorrang gegenüber dem berechtigten Erlangungsinteresse des Vermieters eingeräumt. Zwar ist das Berufungsgericht im Ansatz noch zutreffend davon ausge- gangen, die Lebensplanung der Klägerin dahingehend, dass sie während ihrer Aufenthalte in Berlin künftig nicht mehr wie bislang gemeinsam mit ihrem erwach- senen Sohn in einer Mietwohnung, sondern stattdessen alleine in der in ihrem Eigentum stehenden Wohnung leben möchte, sei zu respektieren. Auch hat es das mit dieser Lebensplanung begründete Erlangungsinteresse der Klägerin der gebotenen einzelfallbezogenen Bewertung unterzogen, indem es die Dringlich- keit des geltend gemachten Eigenbedarfs im Hinblick darauf, dass der Eigennut- zungswunsch zum einen nicht auf eine ganzjährige Nutzung und zum anderen auf bloßen Komfortzuwachs sowie die Vermeidung etwaiger wirtschaftlicher Nachteile durch die Anmietung einer weiteren Wohnung gerichtet sei, als eher gering eingeschätzt hat. Da es aber infolge der aufgezeigten Kategorisierung der Belange eines älteren Mieters weder zu den von der Beklagten neben ihrem Lebensalter geltend gemachten Härtegründen im Sinne von § 574 Abs.1 Satz 1 BGB (soziale Ver- wurzelung am bisherigen Wohnort, zahlreiche Erkrankungen) noch zu den mit einem Umzug konkret für diese verbundenen Folgen (ausreichende) Feststellun- gen getroffen hat, hat es sich den Weg zu einer zuverlässigen Gewichtung der etwa zu bejahenden Härte (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 46) und damit zu einer den oben genannten Anforderungen genügenden Interessenabwägung versperrt. 41 42 - 16 - III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts in dem aus dem Te- nor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht entscheidungsreif und daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung - unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats (§ 563 Abs. 2 ZPO) - an das Berufungsgericht zu- rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Für das weitere Verfahren wird vorsorglich darauf hingewiesen, dass re- gelmäßig die Einholung eines - oder, wie hier, die Heranziehung des vom Amts- gericht bereits eingeholten - Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Um- fang und den konkreten Auswirkungen auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung er- forderlich ist, wenn der Mieter - wie hier - unter Vorlage von Attesten der behan- delnden Fachärzte geltend macht, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Er- krankung nicht zuzumuten, und der Vermieter dieses Vorbringen bestreitet (Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 29; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 44). Die vom Mieter als Beleg für sein Vorbringen eingereichten ärztlichen Atteste reichen deshalb in der Regel - anders als vom Berufungsgericht unter Bezugnahme auf die Grundsätze des Anscheins- beweises in Betracht gezogen - nicht aus, um den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage zu versetzen, das Vorliegen eines Härtegrunds im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB zu beurteilen und diesen gegebenenfalls im Rahmen der erforderlichen Interessenabwägung sachgerecht zu gewichten (vgl. Senats- urteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO). 43 44 - 17 - Weiter wird für den Fall, dass es nach den noch zu treffenden Feststellun- gen des Berufungsgerichts darauf ankommen sollte, ob der Härtegrund des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Ersatzwohnraums (§ 574 Abs. 2 BGB) gegeben ist, vorsorglich darauf hingewiesen, dass der - durch eine entsprechend angespannte Wohnlage veranlasste - Erlass der Mietenbegren- zungsverordnung des Landes Berlin vom 28. April 2015 - anders als vom Beru- fungsgericht etwa erwogen - allenfalls ein gewisses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB darstellt, das lediglich in Verbindung mit substantiiertem (unstreitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag zu konkret vom Mieter ergriffenen Maßnahmen zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann, angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen sei für den Mieter nicht zu erlangen (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 51 f.). Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Wiegand Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 26.10.2018 - 20 C 221/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.03.2019 - 67 S 345/18 - 45

ECLI:DE:BGH:2019:111219UVIIIZR144.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 144/19 Verkündet am: 11. Dezember 2019 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 574 Abs. 2 Der Härtegrund des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Er- satzwohnraums setzt konkrete tatrichterliche Feststellungen voraus, welcher Ersatzwohnraum für den Mieter nach seinen finanziellen und persönlichen Ver- hältnissen angemessen ist, welche Bemühungen von dem Mieter nach diesen Verhältnissen anzustellen sind und ob er diesen Anstrengungen genügt hat (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765 Rn. 50, 53, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). BGB § 574 Abs. 1 Satz 1 Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Par- teien im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenab- wägung ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei haben die Gerichte zu berücksichtigen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündi- gungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten. Auch im Rah- men des § 574 Abs. 1 BGB ist daher die vom Vermieter beabsichtigte Lebens- - 2 - planung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu le- gen (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 60 mwN). Zugleich haben die Gerichte aber auch die volle Bedeutung und Tragweite des Bestandsinteresses des Mieters zu erfassen und zu berücksich- tigen (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 62 mwN). BGH, Urteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19 - LG Frankfurt am Main AG Bad Homburg v.d.H. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Dezember 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 17. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 29. April 2019 aufgeho- ben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit dem 29. Juni 2010 Mieter einer im ersten Ober- geschoss eines Mehrfamilienhauses gelegenen Vierzimmer-Wohnung in H. . Die zuletzt von den Beklagten geschuldete monatliche Nettokaltmiete 1 - 3 - beträgt 900 € inklusive Stellplatzmiete. Die Beklagten bewohnen die Wohnung mit ihren fünf Kindern, von denen einige noch minderjährig sind. Die Kläger sind seit dem 1. Juni 2016 Eigentümer der Liegenschaft. Über der von den Beklagten und ihrer Familie genutzten Wohnung liegt eine Dach- geschosswohnung, die über drei Wohnräume und über zwei weitere unter den Dachschrägen gelegene Räume mit einer maximalen Höhe von 1,70 m verfügt. Mit Anwaltsschreiben vom 30. April 2017 erklärten die Kläger gegenüber den Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Okto- ber 2017 wegen Eigenbedarfs. Sie begründeten diesen damit, dass sie die Wohnung für sich, ihre drei Kinder und die Mutter der Klägerin benötigten und planten, die Wohnungen im ersten Obergeschoss und im Dachgeschoss zu einer Einheit zu verbinden. Die Kläger bewohnten seit dem 15. September 2015 eine Mietwohnung, für die sie monatlich 1.800 € Nettokaltmiete zahlten und die sie zum 31. Mai 2017 gekündigt hatten. Sie bezogen dann die über der Woh- nung der Beklagten liegende, leerstehende Dachgeschosswohnung. Die Beklagten widersprachen mit Anwaltsschreiben vom 31. August 2017 der Kündigung und beriefen sich auf das Vorliegen von Härtegründen. Das Amtsgericht hat die von den Klägern erhobenen Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung im ersten Obergeschoss mit der Begründung abgewiesen, die Eigenbedarfskündigung erweise sich als rechtsmissbräuchlich, weil die Kläger den Eigenbedarf durch den Ankauf der Liegenschaft selbst her- beigeführt hätten und sie ihren Wohnbedarf durch die Dachgeschosswohnung und unter Nutzung einer von mehreren in dem erworbenen Anwesen befindli- chen Ferienwohnungen ohne wesentliche Abstriche decken könnten. Die hier- gegen gerichtete Berufung der Kläger hat das Landgericht zurückgewiesen. Es 2 3 4 5 - 4 - hat zwar die Eigenbedarfskündigung der Kläger durchgreifen lassen, jedoch auf den Härteeinwand der Beklagten angeordnet, dass das Mietverhältnis auf un- bestimmte Zeit fortgesetzt wird. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Räumungs- und Herausgabebegehren weiter. - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe die Klage auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten genutzten Wohnung im Ergebnis zu Recht abgewiesen. Aller- dings sei die von den Klägern angestrebte Wohnbedarfsdeckung durch die Zu- sammenlegung der Wohnungen im ersten Obergeschoss und im Dachge- schoss nicht rechtsmissbräuchlich. Einem Vermieter, der nachvollziehbar einen höheren Raumbedarf habe, bleibe grundsätzlich die Entscheidung überlassen, durch welche der ihm zur Verfügung stehenden Wohnungen er diesen decken wolle. Eine Eigenbedarfskündigung sei nicht bereits dann missbräuchlich, wenn dem Eigentümer eine oder mehrere andere frei gewordene Wohnungen zur Verfügung stünden. Ein weit überhöhter Wohnbedarf, der als rechtsmissbräuch- lich zu werten wäre, werde vorliegend nicht geltend gemacht. Die beiden Räu- me unter dem Dach könnten wegen ihrer geringen Höhe nicht als vollwertiger Wohnraum angesehen werden, so dass den Klägern und ihrer Familie nach der Zusammenlegung der beiden Wohnungen sieben Zimmer, zwei Küchen sowie zwei Badezimmer und eine Toilette zur Verfügung stünden. Es sei auch nicht rechtsmissbräuchlich, dass die Kläger ihren Eigenbe- darf erst dadurch geschaffen hätten, dass sie in Kenntnis der beschränkten räumlichen Gegebenheiten in der freien Dachgeschosswohnung des von ihnen erworbenen Anwesens dieses gekauft und ihre ausreichend große Mietwoh- nung gekündigt hätten. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts dürfe das Recht zu einer Kündigung des Mietverhältnisses we- 6 7 8 9 - 6 - gen Selbstnutzungsbedarfs nicht allein deshalb versagt werden, weil der Ver- mieter diesen willentlich herbeigeführt habe. Die Entscheidung, Wohneigentum zu erwerben, um darin mit der eigenen Familie als Eigentümer zu leben, sei ein grundsätzlich schutzwürdiger und nachvollziehbarer Entschluss. Der Umstand der willentlichen Herbeiführung des Eigenbedarfs und die Auswahlmöglichkeiten zwischen verschiedenen Wohnungen seien jedoch im Rahmen der Interessenabwägung nach § 574 BGB zu berücksichtigen. Die Be- klagten hätten der Kündigung form- und fristgerecht widersprochen. Sie hätten vorgebracht, trotz Lektüre von Inseraten in Tageszeitungen und im Internet kei- ne vergleichbare geeignete Ersatzwohnung gefunden zu haben. Potentielle Vermieter würden durch ihre ausländische Abstammung und durch ihre fünf Kinder von einer Vermietung an die Beklagten abgeschreckt. Damit liege letzt- lich eine unbillige Härte für die Beklagten vor. Dies sei anzunehmen, wenn an- gemessener Ersatzwohnraum, also ein etwa gleich großer, wenn auch nicht qualitativ gleichwertiger Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen, das heißt für den Mieter preislich tragbar, nicht beschafft werden könne (§ 574 Abs. 2 BGB). Kinderreichtum sei eine im Sinne des § 574 BGB anerkennenswerte Härte, so- weit dies zu besonderen Schwierigkeiten bei der Beschaffung von Ersatzwohn- raum führe. Solche Schwierigkeiten hätten die Beklagten hinreichend substanti- iert durch die Schilderung ihrer bislang erfolgten Bemühungen um Ersatzwohn- raum und durch die Ausdrucke aus ihren Anfragen bei einem online- Wohnungsportal mit jeweiligen Absagen dargelegt. Soweit sie eine Zusage für eine Dreizimmer-Wohnung erhalten hätten, handele es sich hierbei nicht um einen "vergleichbaren Wohnraum" im Sinne des § 574 BGB. Bei der danach gebotenen Abwägung der beiderseitigen Interessen habe das Berufungsgericht berücksichtigt, dass die fünfköpfige Familie der Kläger im Kündigungszeitpunkt aus zwei Erwachsenen und drei Minderjährigen bestan- den habe, während sich die siebenköpfige Familie der Beklagten aus vier Er- 10 11 - 7 - wachsenen und drei Minderjährigen zusammengesetzt habe. Insofern habe es bezüglich der Anzahl der minderjährigen Kinder einen "Gleichstand" gegeben. Zwar komme bei Gleichwertigkeit der beiderseitigen Belange dem Vermieterin- teresse Vorrang zu. Es sei jedoch zu berücksichtigen, dass in dem Fall, dass die Beklagten nicht mehr mit ihren beiden erwachsenen Kindern zusammenle- ben würden, für diese Familie erhöhte Wohnkosten entstünden, so dass in der Gesamtbetrachtung der Härtegrund des Kinderreichtums auf Seiten der Beklag- ten überwiege. Mache der Mieter - wie hier wegen des Kinderreichtums - berechtigte Härtegründe geltend, komme im Rahmen der nach §§ 574 ff. BGB vorzuneh- menden Abwägung den Interessen des Eigentümers, der eine vermietete - und gerade deswegen auf dem Markt vergleichsweise günstig erhältliche - Woh- nung mit dem Ziel erwerbe, das Mietverhältnis zu beenden und die Wohnung selbst zu nutzen, ein geringeres Gewicht zu als den Interessen des Eigentü- mers in der für ein Dauerschuldverhältnis typischen "Standardkonstellation" der Eigenbedarfskündigung, bei welcher zum einen der Mieter den Vermieter "aus- gewählt" habe und zum anderen sich für diesen Vermieter geraume Zeit nach Abschluss des Mietvertrags ein Bedarf für eine Eigennutzung ergebe, den er so nicht habe vorhersehen müssen und der deswegen besonderen Schutz verdie- ne. Eine solche besondere Schutzbedürftigkeit sei auf Seiten der Kläger nicht gegeben, weil sie bei Erwerb der Liegenschaft damit hätten rechnen müssen, dass eine Eigenbedarfskündigung für die kinderreichen Beklagten eine beson- dere Härte bedeute. Vorliegend sei bei der Abwägung der beiderseitigen Interessen zudem zu berücksichtigen, dass die Kläger ihren Wohnbedarf, soweit er in Gäste- und Arbeitszimmer bestehe, auch dadurch hätten decken können, dass sie im Erd- geschoss des erworbenen Anwesens statt eines Ausbaus zur Ferienwohnung 12 13 - 8 - dort Gäste- und Arbeitszimmer einrichteten. Auch der Wohnbedarf für die Mut- ter der Klägerin könne in diesen Räumlichkeiten befriedigt werden. Gemäß § 308a ZPO sei auch ohne Antrag auszusprechen gewesen, für welche Dauer das Mietverhältnis fortgesetzt werde. Dies führe zu dem Aus- spruch der Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit wie bisher. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können Ansprüche der Kläger gegen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten und ihren Kindern genutzten Vierzimmer-Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden. Die Bewertung des Berufungsgerichts, die Beklagten könnten die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB auf unbestimmte Zeit verlangen, beruht auf revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern. 1. Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die von den Klägern am 30. April 2017 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs begründet war und gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 573c BGB das Vertragsverhältnis mit Ablauf des 31. Oktober 2017 be- endet hat. a) Dass die Kläger den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs durch den Erwerb der an die Beklagten vermieteten Wohnung selbst verursacht haben, schließt - wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat - eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht aus (st. Rspr.; vgl. Senatsbeschluss [RE] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 100; Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765 Rn. 16, zur Veröffentlichung in 14 15 16 17 - 9 - BGHZ bestimmt). Denn eine Gesetzesauslegung, die dem Eigentümer das Kündigungsrecht allein deshalb versagt, weil er den Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt hat, würde die durch Art. 14 Abs. 1 GG garantierte Befugnis des Eigentümers missachten, sein Leben unter Nutzung seines Eigentums nach seinen Vorstellungen einzurichten (BVerfGE 79, 292, 305; 81, 29, 34). Wer fi- nanzielle Mittel - oft nach längerer Ansparung und/oder unter Aufnahme von Krediten - dazu verwendet, eine Eigentumswohnung zu erwerben, um in dieser selbst zu wohnen, gestaltet sein Leben selbst dann vernünftig und nachvoll- ziehbar, wenn er sich hierzu allein deswegen entschließt, um schlichtweg "Herr seiner eigenen vier Wände" zu sein (BVerfG, NJW 1994, 309, 310). Vor diesem Hintergrund hat das Berufungsgericht zutreffend eine rechtsmissbräuchliche Geltendmachung von Eigenbedarf bezüglich der von den Beklagten angemiete- ten Wohnung verneint. b) Dass das Berufungsgericht - in Abweichung von der Einschätzung des Amtsgerichts - unausgesprochen davon ausgegangen ist, die Eigenbedarfs- kündigung sei nicht deswegen rechtsmissbräuchlich, weil die Kläger ihren durch die Dachgeschosswohnung nicht gedeckten Wohnbedarf ohne wesentliche Ab- striche unter Inanspruchnahme einer oder mehrerer der im Erdgeschoss des Anwesens beziehungsweise in einem Nebengebäude liegenden insgesamt drei Ferienwohnungen befriedigen könnten (vgl. zu diesem Kriterium BVerfGE 79, 292, 307; BVerfG, NJW 1994, 995 f.; NJW 1994, 2605; NJW 1995, 1480, 1481), ist aus revisionsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden. Denn auch bei Vorhan- densein von weiteren nutzbaren Räumlichkeiten müssen die Gerichte beden- ken, dass der Nutzungswunsch des Eigentümers einschließlich der Bestim- mung seines Wohnbedarfs grundsätzlich zu achten ist. Sie sind nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Eigentümers zu setzen (BVerfGE 79, 292, 307; BVerfG, NJW 1994, 995 f.; NJW 1994, 2605; NJW 1995, 1480, 1481). Trotz vorhande- 18 - 10 - ner Alternativwohnungen ist es daher nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für das Festhalten an der Eigenbedarfskündigung anführen kann. Dabei hat das Bundesverfassungsgericht als vernünftigen und nachvoll- ziehbaren Nutzungswunsch, der von den Gerichten grundsätzlich zu respektie- ren ist, die Absicht des Vermieters ausreichen lassen, zwei Wohnungen zu- sammenzulegen und diese als Einheit zu nutzen (BVerfGE 79, 292, 307). An- gesichts der von den Gerichten grundsätzlich zu achtenden Lebensplanung des Vermieters hat es eine Verletzung der Eigentumsgewährleistung des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG angenommen, wenn ein Gericht den Vermieter auf die Ei- gennutzung einer Ferienwohnung verweist und ihm damit eine qualitativ an- dersgeartete Nutzung vorschreiben will, obwohl dieser die Ferienwohnung wei- terhin gewerblich nutzen will (BVerfGE 81, 29, 34). Gemessen an diesen recht- lichen Maßstäben ist die Ausübung der Eigenbedarfskündigung nicht als rechtsmissbräuchlich einzustufen. 2. Das Berufungsurteil unterliegt entgegen der Auffassung der Revision nicht bereits deswegen der Aufhebung, weil das Berufungsgericht gemäß § 574a BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Missachtung des § 528 ZPO angeordnet hätte. Die Vorschrift des § 528 ZPO verbietet es dem Berufungsgericht, das erstinstanzliche Urteil zum Nachteil des Rechtsmittelfüh- rers - hier der Kläger - abzuändern. Der Berufungsführer ist davor geschützt, dass er auf sein eigenes Rechtsmittel hin über die mit der angegriffenen Ent- scheidung vorhandene Beschwer hinaus weiter beeinträchtigt wird (BGH, Be- schluss vom 27. Oktober 1982 - IVb ZB 719/81, BGHZ 85, 180, 185 f.). Eine solche Verschlechterung hat das Berufungsgericht aber nicht vor- genommen. Es hat vielmehr die vom Amtsgericht ausgesprochene Klageabwei- sung - wenn auch aus anderen rechtlichen Gründen - bestätigt. Das Amtsge- 19 20 21 - 11 - richt hat die Klage auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten an- gemieteten Wohnung mit der Begründung abgewiesen, die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung sei wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam und das Mietverhältnis sei damit nicht beendet worden. Das Berufungsgericht hat dem- gegenüber zugunsten der Kläger die Kündigung für begründet erachtet. Es hat dann aber auf den von den Beklagten im Wege des Widerspruchs gegen die Kündigung erhobenen Anspruch auf Vertragsfortsetzung nach §§ 574, 574a BGB - wie nach materiellem Recht (§ 574 Abs. 2 Satz 1 BGB: "durch Urteil be- stimmt") und nach der Prozessvorschrift des § 308a ZPO von Amts wegen für den Fall des Bestehens eines Fortsetzungsanspruchs vorgesehen ("hat es in dem Urteil auch ohne Antrag auszusprechen") - die Fortsetzung des Mietver- hältnisses angeordnet. Damit hat es die durch das amtsgerichtliche Urteil ge- schaffene Beschwer der Kläger nicht erweitert. Denn es hat letztlich - zwar mit anderem rechtlichen Ansatz, aber im Ergebnis im Einklang mit dem Amtsgericht - das Mietverhältnis ebenfalls als fortbestehend angesehen und demzufolge lediglich die vom Amtsgericht ausgesprochene Klageabweisung bestätigt. 3. Mit Erfolg beanstandet die Revision jedoch, dass die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, die Beklagten könnten gemäß §§ 574, 574a BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen, von Rechtsfehlern beeinflusst ist. a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerecht- fertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der bei- derseitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbe- 22 23 - 12 - griffe der genannten Bestimmung hat das Revisionsgericht zwar den tatrichterli- chen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprü- fen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfah- rungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Ver- fahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 26, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 30; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24 mwN; vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564 Rn. 21; vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143 unter II 2 mwN). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts jedoch nicht stand. b) Die Annahme des Berufungsgerichts, die Beendigung des Mietver- hältnisses bedeute für die Beklagten und für ihre in ihrem Haushalt lebenden fünf Kinder eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 2 BGB, beruht - wie die Revisi- on zu Recht geltend macht - auf nicht tragfähigen Tatsachenfeststellungen. Dieses hat die gebotene gründliche und sorgfältige Sachverhaltsfeststellung unterlassen. aa) Das Berufungsgericht hat - wie die Revisionserwiderung zu Recht geltend macht - nicht sämtliche von den Beklagten vorgebrachten Umstände in seine Beurteilung einbezogen, ob ein erzwungener Wohnungswechsel für diese eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB bedeutet. Es hat eine solche Prüfung deswegen nicht für erforderlich gehalten, weil es das Vorliegen des Härtegrundes des § 574 Abs. 2 BGB bejaht hat, indem es angenommen hat, für die Beklagten sei angemessener Ersatzwohnraum nicht zu angemessenen Be- dingungen zu beschaffen. Hierbei hat es nicht alle für das Eingreifen des Tat- bestands des § 574 Abs. 2 BGB erforderlichen Voraussetzungen in den Blick 24 25 - 13 - genommen und infolgedessen nicht die hierfür erforderlichen tatsächlichen Feststellungen getroffen. Weiter hat es übersehen, dass eine ordnungsgemäße Interessenabwägung nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB - von eindeutigen Fällen des Überwiegens der Belange der einen Seite abgesehen - voraussetzt, dass im Rahmen einer sorgfältigen Tatsachenfeststellung alle für die Abwägung maßgeblichen Interessen beider Seiten erfasst werden. bb) Eine Ersatzwohnung ist angemessen, wenn sie im Vergleich zu der bisherigen Wohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und sie finanziell für ihn tragbar ist. Dabei sind die Lebensführung des Mieters und seine persön- lichen und finanziellen Lebensverhältnisse maßgebend. Die Wohnung muss allerdings dem bisherigen Wohnraum weder hinsichtlich ihrer Größe, ihres Zu- schnitts oder ihrer Qualität noch nach ihrem Preis vollständig entsprechen (Se- natsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 50 mwN). Gewisse Ein- schnitte sind dem Mieter vielmehr zuzumuten. Leben im Haushalt des Mieters Angehörige mit eigenem Einkommen, ist die Suche nach angemessenen Er- satzwohnraum grundsätzlich auch auf solche Wohnungen zu erstrecken, die mit dem Haushaltseinkommen finanziert werden können, wobei auch zu berück- sichtigen ist, ob der Mieter für eine Ersatzwohnung erstmals oder in höherem Umfang Sozialleistungen (vor allem Wohngeld) erhalten würde (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO mwN). cc) Gemessen daran hat das Berufungsgericht noch rechtsfehlerfrei an- genommen, dass der angemessene Ersatzwohnraum so beschaffen sein muss, dass die Beklagten auch dort mit ihren fünf Kindern zusammenleben können. Denn ihre Lebensführung ist vom Zusammenleben mit ihren minderjährigen und erwachsenen Kindern geprägt. Dass eine solche Wohnung für die siebenköpfi- ge Familie aber nicht zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen ist, weil ein solcher Wohnraum in H. und eventuell in der näheren Umgebung überhaupt nicht zur Verfügung stünde, die Beklagten nicht über die hierfür er- 26 27 - 14 - forderlichen finanziellen Mittel verfügten oder sonstige beachtliche Gründe sie an einer Anmietung einer angemessenen Wohnung hinderten, hat das Beru- fungsgericht aber nicht hinreichend festgestellt. (1) Insbesondere hat es - wie die Revision mit Recht rügt - unterlassen, Feststellungen zu den - von den Klägern bestrittenen - wirtschaftlichen Verhält- nissen der Beklagten und ihrer Familie zu treffen. Die finanzielle Lage der Be- klagten ist - neben ihren persönlichen Verhältnissen - sowohl für die Frage, welcher Ersatzwohnraum für die Großfamilie angemessen ist, als auch für den Umfang der von den Beklagten bei der Suche nach einer Ersatzwohnung anzu- stellenden Bemühungen von Bedeutung (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 50, 53). Auch zu den persönlichen (insbesondere den gesundheitlichen) Verhältnissen der Familie der Beklagten fehlt es - abgesehen von dem Vorhandensein eines "Kinderreichtums" - an einer ausreichenden Tat- sachenfeststellung, obwohl die Beklagten hierzu Umstände vorgetragen haben. Das Berufungsgericht hat sich sowohl bezüglich der finanziellen Situation der Beklagten als auch hinsichtlich der Lebensverhältnisse der Familie und Bedürf- nisse der einzelnen Familienmitglieder darauf beschränkt, die Schilderung der Beklagten im Kündigungserwiderungsschreiben in indirekter Rede wiederzuge- ben. Dies genügt nicht den Anforderungen an die tatrichterliche Feststellung der maßgeblichen Tatsachen. Anders als die Revision meint, folgt daraus, dass das Berufungsurteil bis- lang eine ausreichende Tatsachengrundlage zu den wirtschaftlichen (und auch persönlichen) Verhältnissen der Beklagten vermissen lässt, aber nicht, dass der Klage auf Herausgabe und Räumung der Wohnung stattzugeben wäre. Die Re- vision macht zwar geltend, dass die hierfür beweisbelasteten Beklagten trotz Bestreitens der Kläger keinen Beweis für die von ihnen behauptete angespann- te wirtschaftliche Situation angetreten hätten. Da jedoch weder das Amtsgericht noch das Berufungsgericht diesen Gesichtspunkt als entscheidungserheblich 28 29 - 15 - angesehen haben, wird den Beklagten vor einer abschließenden Entscheidung gemäß § 139 ZPO Gelegenheit zu ergänzendem Vorbringen und zum Beweis- antritt zu geben sein. (2) Weiter hat das Berufungsgericht keine hinreichenden tatsächlichen Feststellungen dazu getroffen, welche konkreten Anstrengungen die Beklagten unternommen haben, um angemessenen Ersatzwohnraum zu finden. Das Be- rufungsgericht hat sich letztlich auf die wenig aussagekräftige Feststellung be- schränkt, die Beklagten hätten hinreichend substantiiert durch Vortrag ihrer bis- lang erfolgten Bemühungen um Ersatzwohnraum und Ausdrucke aus ihren An- fragen bei einem online-Portal mit jeweiligen Absagen ihre besonderen Schwie- rigkeiten bei der Beschaffung einer anderen für ihre kinderreiche Familie geeig- neten Ersatzwohnung dargelegt. Mangels Feststellungen zu den konkret erfolg- ten Bemühungen der Beklagten und zu der Wohnraumsituation in H. und eventuell der näheren Umgebung (Vorhandensein von Wohnungen für eine siebenköpfige Familie in dem von den Beklagten finanzierbaren Preissegment; vgl. hierzu auch AG Stuttgart, Urteil vom 11. Juli 2003 - 30 C 600/03, juris) kann der Senat nicht beurteilen, ob die Beklagten in der bislang verstrichenen Zeit erfolglos hinreichende Anstrengungen unternommen haben, um angemessenen Ersatzwohnraum zu finden. Anders als die Revision offenbar meint, lässt sich dies nicht allein an- hand der Anzahl der getätigten Anfragen beurteilen. Die Obliegenheit des Mie- ters, sich mit Hilfe von Verwandten und Bekannten, oder öffentlichen und priva- ten Stellen sowie unter Inanspruchnahme geeigneter Medien (bspw. Zeitungs- annoncen, Internet) ernsthaft und nachhaltig um eine angemessene Ersatz- wohnung zu bemühen, richtet sich vielmehr danach, was dem Mieter unter sei- nen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen zuzumuten ist (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 53 mwN). Allerdings reicht es re- gelmäßig nicht aus, wenn der Mieter nur gelegentliche Versuche unternimmt, 30 31 - 16 - anderen Wohnraum zu finden (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO). Das Berufungsgericht wird die von den Beklagten behaupteten Anfragen - einschließlich des ergänzenden Vortrags und Beweisantritts durch die Revisi- onserwiderung - dahin zu würdigen haben, ob die beschriebenen erfolglosen Anstrengungen angesichts der Wohnraumsituation in H. ausreichen, um zu belegen, dass für die Beklagten und ihre Familie angemessener Ersatz- wohnraum nicht zu angemessenen Bedingungen zu erhalten ist. c) Auch die vom Berufungsgericht vorgenommene Interessenabwägung ist rechtsfehlerhaft. Dies gilt zum einen, weil das Berufungsgericht die Abwä- gung auf unzureichende Tatsachenfeststellungen zum Vorliegen von Härte- gründen auf Seiten der Beklagten gestützt hat. Zum anderen hat es unter Miss- achtung der grundrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) dem Erlangungsinteresse der Kläger als Erwerber einer Mietwohnung von vornherein einen geringeren Stellenwert beigemessen als einem Vermieter, der eine von ihm selbst vermietete Wohnung nach geraumer Zeit wegen nicht vor- hersehbaren Eigenbedarfs kündigt, und hat diesem zudem durch den Verweis auf eine Mitnutzung einer in dem Anwesen gelegenen Ferienwohnung eine ih- ren Vorstellungen widersprechende Lebensplanung vorgeschrieben. aa) Bei der Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange ha- ben die Tatsacheninstanzen darauf zu achten, sich nicht in Widerspruch zu ver- fassungsrechtlich verbürgten Rechtspositionen der Mietvertragsparteien (insbe- sondere Art. 14 Abs. 1 Satz 1, Art. 2 Abs. 2 GG) zu setzen (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 55). Weiter haben sie zu berücksichti- gen, dass die Abwägung stets auf der Grundlage der sorgfältig festzustellenden Einzelfallumstände zu erfolgen hat (vgl. auch BT-Drucks. 3/1234, S. 74 [zu § 565a-E, der später als § 556a BGB aF Gesetz geworden ist]; BT-Drucks. V/1743, S. 3 Nr. 2 [zur geänderten Fassung des § 556a BGB]), weswegen sie sich nicht auf eine - aufgrund der Vielgestaltigkeit der Lebensverhältnisse 32 33 - 17 - grundsätzlich nicht mögliche - Kategorisierung zurückziehen dürfen (Senatsur- teil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 37). bb) Auf Seiten des Vermieters ist stets das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleistete Eigentum betroffen, das in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und die gesetzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers über den Eigentumsgegenstand gekennzeichnet ist und auch die Befugnis umfasst, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen (BVerfGE 81, 29, 32 f.; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097,1098). Die grundrechtlich verbürgte Eigentumsgarantie, die - wie bereits ausgeführt (unter II 1 a) - auch dann eingreift, wenn der Ver- mieter die Eigenbedarfssituation, etwa durch den Erwerb einer vermieteten Wohnung, willentlich herbeigeführt hat (vgl. BVerfGE 79, 292, 305; 81, 29, 34), und die es - wie ebenfalls oben ausgeführt (unter II 1 b) - den Gerichten verbie- tet, dem Vermieter entgegen seinen auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen basierenden Vorstellungen auf die (Mit-)Nutzung anderer Räume zu verweisen, ist nicht nur bei der Auslegung und Anwendung des Kündigungstat- bestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, sondern auch bei der Interessenabwä- gung nach § 574 BGB zu beachten (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 56; vgl. auch BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098 [zu § 556a BGB aF]). Dem Grundrecht auf Schutz von Ehe und Familie (Art. 6 Abs. 1 GG) kommt daneben regelmäßig keine selbständige Bedeutung zu, so dass diese Belange im Falle der Eigenbedarfskündigung einer Mietwohnung von der Eigentumsgarantie mitumfasst werden (BVerfG, NJW 1994, 994). cc) Diesen Anforderungen wird die vom Berufungsgericht vorgenomme- ne Abwägung des Erlangungsinteresses der Kläger nicht gerecht. (1) Es hat - der vom Senat nach Erlass des Berufungsurteils aufgehobe- nen Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 9. Mai 2018 (64 S 176/17, WuM 2018, 584) folgend - unter Verkennung der Bedeutung der grundrechtlich ver- 34 35 36 - 18 - bürgten Eigentumsgarantie zu Lasten der Kläger berücksichtigt, dass diese die Wohnung bereits mit dem Ziel der Eigenbedarfskündigung in vermietetem Zu- stand erworben haben und deswegen schon zu diesem Zeitpunkt hätten damit rechnen müssen, dass eine Eigenbedarfskündigung für die kinderreichen Be- klagten eine besondere Härte bedeutete. Das Berufungsgericht hat damit dem Umstand, dass die Kläger die ver- mietete Eigentumswohnung zum Zwecke der Selbstnutzung erworben haben, im Rahmen der gebotenen Gewichtung der Interessen der Kläger und der Ab- wägung der gegenläufigen Belange der Parteien einen geringeren Stellenwert zugemessen als bei der Beurteilung, ob dieses Vorgehen einen Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begründet. Weiter hat es die Kläger zwar nicht bei der Beurteilung der Begründetheit der Eigenbedarfskündigung, wohl aber im Rahmen der Interessenabwägung nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auf die (Mit-) Nutzung von im Haus gelegenen Ferienwohnungen verwiesen. (2) Bei beiden Erwägungen hat es die Rechtsprechung des Bundesver- fassungsgerichts missachtet, die bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozial- klausel des § 574 BGB andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstä- be aufgestellt hat (vgl. etwa BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098; vgl. ferner BVerfG, NJW-RR 1993, 1358 [jeweils zu § 556a BGB aF]; Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 60). Die von ihm angestellte Gewichtung der Interessen der Kläger steht in Widerspruch dazu, dass die Gerichte auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB die vom Vermieter beabsichtigte Le- bensplanung grundsätzlich zu respektieren und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen haben (vgl. zu diesem Gesichtspunkt BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; 1995, 1480, 1481). Anders als die Revisionserwiderung meint, dürfen die Belange der Kläger daher nicht deswe- gen mindergewichtet werden, weil im Erdgeschoss Ferienwohnungen zur Ver- 37 38 - 19 - fügung gestanden hätten, durch die ein Teil ihres Wohnbedarfs hätte gedeckt werden können, oder weil - wie von der Revisionserwiderung im Wege der Ge- genrüge geltend gemacht - die Beklagten zum Tausch der Dach- und der Ober- geschosswohnung bereit wären. (3) Außerdem hat sich das Berufungsgericht nicht - wie geboten - aus- schließlich an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls orien- tiert (vgl. hierzu BT-Drucks. 3/1234, S. 74 [zu § 556a BGB aF]; Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 66 ff.), sondern hat sich offensichtlich auch von der von ihm vorgenommenen Kategorisierung von Eigenbedarfslagen leiten lassen. Die vom Berufungsgericht eingenommene schematische Betrach- tungsweise verbietet sich jedoch von vornherein. Bei ähnlich gelagerten Sach- verhalten kann bei der Abwägung je nach Einzelfall mal ein Überwiegen der Interessen des Vermieters, mal des Mieters möglich sein (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 66). dd) Auch im Rahmen der Interessenbewertung der Beklagten hat das Berufungsgericht die verfassungsrechtlichen Anforderungen nicht hinreichend berücksichtigt. Auf Seiten der Beklagten ist nicht nur das - den in Art. 6 Abs. 1 GG geregelten Schutzbereich mitumfassende - Grundrecht des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zu beachten, das zur Folge hat, dass der Mieter bei der Anwendung der Vorschrift des § 574 BGB und der Auslegung der dort enthaltenen unbe- stimmten Rechtsbegriffe, namentlich des Begriffs der "Härte" verlangen kann, dass die Gerichte die Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses hin- reichend erfassen und berücksichtigen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 62 mwN; BVerfGE 89, 1, 9 f.). Vielmehr hätte das Berufungsgericht im Hinblick auf den von ihm wiedergegebenen Vortrag der Beklagten zum gesundheitlichen Zustand des Beklagten zu 1 und der Toch- ter M. prüfen müssen, ob dieses Vorbringen zutrifft und damit auch und ge- gebenenfalls in welchem Ausmaß das Grundrecht auf körperliche Unversehrt- 39 40 - 20 - heit (Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG) betroffen ist (zum Prüfungsmaßstab vgl. Senats- urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 31 ff., 61). Je nach dem Er- gebnis seiner Prüfung hätte es diese Umstände dann in die Abwägung der bei- derseitigen Belange einstellen müssen. Ferner macht die Revisionserwiderung im Wege der Gegenrüge mit Recht geltend, dass die Beklagten bereits erstin- stanzlich vorgetragen haben, die Beklagte zu 2 habe besondere Pflegeleistun- gen für die in der Nähe wohnende Mutter des Beklagten zu 1 zu erbringen. Hierzu hat das Berufungsgericht ebenfalls Feststellungen nicht getroffen. ee) Weiter ist - wie die Revision mit Recht rügt - dem Berufungsgericht zum Vorwurf zu machen, dass es den für die Interessenabwägung maßgebli- chen Zeitpunkt nicht richtig erfasst hat. Das Berufungsgericht hat bezüglich der Familiensituation der Kläger und der Beklagten auf den Zeitpunkt der Kündi- gung abgestellt. Maßgebend für die Abwägung der beiderseitigen Interessen im Rahmen des § 574 BGB ist aber der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhand- lung in den Tatsacheninstanzen (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 32, und VIII ZR 167/17, aaO Rn. 48). ff) Dem Berufungsgericht ist schließlich - wie die Revision zutreffend gel- tend macht - auch zur Last zu legen, dass es seine Prognoseentscheidung be- züglich eines möglichen Wegfalls der Härtegründe (§ 574a Abs. 2 Satz 2 BGB) nicht mit Tatsachen untermauert hat. Außerdem lassen seine Ausführungen besorgen, dass es angenommen hat, die Gerichte hätten im Falle eines unge- wissen Wegfalls einer bestehenden Härte zwingend eine unbefristete Fortset- zung des Mietverhältnisses anzuordnen. Dies trifft nicht zu, weil das Gesetz den Gerichten ein - rechtsfehlerfrei auszuübendes - Ermessen einräumt (Senatsur- teil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 69 mwN). Nach den in den Ge- setzesmaterialien zum Ausdruck gekommenen Vorstellungen, die letztlich auch in die unveränderte Fassung der §§ 574 ff. BGB eingeflossen sind (vgl. BT- 41 42 - 21 - Drucks. 14/4553, S. 68), soll im Regelfall die Fortsetzung des Mietverhältnisses nur auf bestimmte Zeit erfolgen (BT-Drucks. V/2317, S. 2). III. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht die erforderlichen Feststellungen zum Vorliegen von Härtegründen nachzuholen und - nach erfolgter Feststellung einer Härte - unter Beachtung der rechtlichen Vorgaben des Senats eine neue Interessenabwä- gung vorzunehmen haben wird. Dabei wird es auch dem im Revisionsverfahren erfolgten ergänzenden Vortrag der Beklagten zu den persönlichen (auch ge- sundheitlichen) und wirtschaftlichen Verhältnissen der Beklagten und ihrer Fa- milie sowie zu den angestellten Bemühungen zur Beschaffung angemessenen Ersatzwohnraums nachzugehen haben, zu dem allerdings zuvor der Gegensei- te Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben ist. Gegebenenfalls wird es dann im Rahmen des ihm eingeräumten Ermessens zu prüfen haben, wie lange das Mietverhältnis fort- 43 - 22 - zusetzen ist. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Bad Homburg v.d.H., Entscheidung vom 21.11.2018 - 2 C 109/18 (29) - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 29.04.2019 - 2-17 S 62/18 -

ECLI:DE:BGH:2017:290317UVIIIZR45.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 45/16 Verkündet am: 29. März 2017 Vorusso Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1 Satz 1 a) Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, ent- zieht sich einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung (Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682 Rn. 9). Sie erfordert vielmehr eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (Bestäti- gung von Senatsurteile vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 10; vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, NJW 2013, 225 Rn. 12; Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, aaO). b) Dies gilt auch für die Geltendmachung eines Berufs- oder Geschäftsbedarfs. Es ist nicht zulässig, eine solche Fallgestaltung als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu behandeln und von einer an den Einzelfallumständen ausgerichteten Abwägung der beiderseiti- gen Belange abzusehen. - 2 - c) Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härtere- gelung des § 574 BGB zu beachten, dass die besonderen Belange des Mie- ters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu be- rücksichtigen sind. Auf Seiten des Mieters sind daher - anders als bei den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben - (nur) die unabhän- gig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und da- mit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtli- chen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu wer- den, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (Bestätigung und Fortführung von Senatsurteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, aaO Rn. 18). d) Für die Bestimmung des berechtigten Interesses haben die Gerichte weiter zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgaran- tie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004, 440, 441; NZM 2011, 479 Rn. 29). Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentums- garantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Woh- nung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Absicht, sie für eine wirtschaftliche Betätigung zu verwenden (im Anschluss an BVerfGE 79, 283, 289 ["Grundlage privater und unternehmerischer Initiative"]; BVerfG, NJW 1998, 2662 ["wirtschaftliche Betätigung"]). - 3 - e) Neben der Eigentumsgarantie kommt den Grundrechten der Berufsfreiheit (Art. 12 Abs. 1 GG), der allgemeinen Handlungsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG) und des Grundrechts auf Schutz von Ehe und Familie (Art. 6 Abs. 1 GG) re- gelmäßig keine selbständige Bedeutung zu (insoweit Aufgabe von Senatsbe- schluss vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, NZM 2005, 943, 944, und Se- natsurteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, aaO Rn. 16). f) Auch wenn sich allgemein verbindliche Betrachtungen hinsichtlich der vorzu- nehmenden Einzelfallabwägung verbieten, ist zu beachten, dass die typisier- ten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenbewertung und -abwägung geben. Das Interesse des Vermieters, die betreffende Wohnung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken selbst zu nutzen, ist von der Interessenlage her re- gelmäßig zwischen den typisierten Regeltatbeständen des Eigenbedarfs und der wirtschaftlichen Verwertung anzusiedeln. Auch insoweit verbietet sich zwar eine Festlegung allgemein verbindlicher Grundsätze. Es lassen sich je- doch anhand bestimmter Fallgruppen grobe Leitlinien bilden. g) So weist der Entschluss eines Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer ge- schäftlichen Tätigkeit nachzugehen (sog. Mischnutzung), eine größere Nähe zum Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf, da er in solchen Fallge- staltungen in der Wohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt be- gründen will. In diesen Fällen wird es regelmäßig ausreichen, dass dem Vermieter bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter Nachteil entstün- de, was bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen der Lebens- und Berufsplanung des Vermieters häufig der Fall sein dürfte. Ent- sprechendes gilt, wenn die Mischnutzung durch den Ehegatten oder Lebens- partner des Vermieters erfolgen soll. h) Dagegen weisen Fälle, in denen der Vermieter oder sein Ehegat- te/Lebenspartner die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte, eine größere Nähe zur Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf. Angesichts des Umstands, dass der Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnis- ses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, was etwa dann anzunehmen sein kann, wenn die geschäftliche Tätigkeit andern- falls nicht rentabel durchgeführt werden könnte oder die konkrete Lebensge- staltung die Nutzung der Mietwohnung erfordert (z.B. gesundheitliche Ein- schränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen). BGH, Urteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 4 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 29. März 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 18 des Landgerichts Berlin vom 13. Januar 2016 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit dem 1. Juli 1977 Mieter einer 27 qm großen, im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses (Gartenhaus) gelegenen Zweizimmer- wohnung in B. . Die Klägerin hat die Wohnung im Jahr 2008 durch Zuschlag im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben und ist als Vermieterin in den Mietvertrag eingetreten. Der Ehemann der Klägerin betreibt nach ihrer Darstel- lung im ersten Geschoss des Vorderhauses des Anwesens, in dem sich die vom Beklagten genutzte Wohnung befindet, ein Beratungsunternehmen. Mit Schreiben vom 24. Juni 2013 kündigte die Klägerin das Mietverhält- nis zum 1. März 2014. Zur Begründung führte sie aus, ihr Ehemann benötige die Wohnung zur Erweiterung seines seit 14 Jahren ausgeübten Gewerbes, da die räumliche Kapazität der zum Betrieb des Gewerbes angemieteten Räume 1 2 - 5 - im ersten Obergeschoss des Anwesens ausgeschöpft sei. Die auch als Bera- tungsräume genutzten Büroräume seien überfrachtet mit bis an die Decke rei- chenden, überfüllten Aktenregalen. Ihr Ehemann beabsichtige daher, in der Wohnung des Beklagten einen weiteren Arbeitsplatz samt Archiv einzurichten. Zur Verwirklichung dieses Vorhabens wolle sie ihm die vom Beklagten genutzte Mietwohnung zur Verfügung stellen. Der Beklagte hat der Kündigung wider- sprochen. Er hat geltend gemacht, der Verlust der Wohnung begründe für ihn eine nicht zu rechtfertigende Härte. Außerdem stelle die beabsichtigte gewerbli- che Nutzung eine Zweckentfremdung von Wohnraum dar. Die Vorinstanzen haben zwar das Vorliegen eines Kündigungsgrunds be- jaht, jedoch die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage im Hinblick auf die nach dem Ausspruch der Kündigung in B. in Kraft getretenen Regelun- gen des Zweckentfremdungsverbots-Gesetzes und der Zweckentfremdungs- verbots-Verordnung abgewiesen, die einer beabsichtigten gewerblichen Nut- zung der Wohnung des Beklagten derzeit entgegenstünden. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 3 4 5 - 6 - Zwar stelle der von der Klägerin geltend gemachte Bedarf an der vermie- teten Wohnung für die berufliche Tätigkeit ihres Ehemannes ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, welches den beispielhaft in § 573 Abs. 2 BGB aufgeführten Kündigungsgründen und damit auch dem Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gleichstehe. Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung stehe ihr jedoch nicht zu, da das berechtigte Interesse an der Been- digung des Mietverhältnisses noch vor Ablauf der Kündigungsfrist entfallen sei. Nach den im Mietvertrag enthaltenen Regelungen habe die Klägerin das Miet- verhältnis mit der am 24. Juni 2013 ausgesprochenen Kündigung nicht vor dem 30. Juni 2014 beenden können. Bereits am 1. Mai 2014 sei aber die auf Grund- lage des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes vom 29. November 2013 (im Folgenden: ZwVbG) durch den B. Senat erlassene Zweckentfremdungs- verbot-Verordnung in Kraft getreten. Von diesem Zeitpunkt an sei eine von der Klägerin bislang nicht erwirkte Zweckentfremdungsgenehmigung Vorausset- zung für die beabsichtigte Umnutzung der Wohnung zu gewerblichen Zwecken. Abgesehen davon, dass völlig unklar sei, ob die Voraussetzungen für eine sol- che Genehmigung überhaupt gegeben seien, sei das Vorliegen einer solchen Genehmigung nunmehr auch Wirksamkeitsvoraussetzung einer Kündigung. Gegen die in § 1 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG enthaltene Ermächtigungsgrundlage, nach welcher der B. Senat durch Rechtsverordnung feststellen dürfe, ob im Land oder in einzelnen Bezirken die Voraussetzungen für ein Zweckent- fremdungsverbot vorliegen, bestünden keine verfassungsrechtlichen Bedenken. Der Verordnungsgeber habe auch die vom Gesetz gezogenen Grenzen einge- halten und insbesondere nicht den ihm eingeräumten Spielraum überschritten. 6 7 - 7 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung - wenn auch nur im Er- gebnis - stand. Die Revision der Klägerin ist daher zurückzuweisen. Der Klägerin steht nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten genutzten Wohnung zu. Denn entgegen der Annahme des Berufungsgerichts ist ein berechtigtes Inte- resse an der Beendigung des Wohnraummietverhältnisses (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht gegeben. Die vom Berufungsgericht und auch von der Revision in den Mittelpunkt ihrer Überlegungen gestellte Frage, ob durch das Inkrafttreten des Berliner Zweckentfremdungsverbots-Gesetzes und der darauf beruhenden Zweckentfremdungsverbots-Verordnung ein bestehender Kündigungsgrund nachträglich vor Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist, stellt sich daher nicht. 1. Da die Klägerin die Wohnung nicht zu Wohnzwecken benötigt, son- dern sie einer gewerblichen Nutzung (Einrichtung eines weiteren Arbeitsplatzes und Verwendung als Aktenaufbewahrungsraum) zuführen will, ist der Kündi- gungstatbestand des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) nicht erfüllt (vgl. Senatsbeschluss vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, NZM 2005, 943, 944; Senatsurteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, NJW 2013, 225 Rn. 14). 2. Auch die Voraussetzungen einer - von einzelnen Stimmen in der früheren Instanzrechtsprechung und im Schrifttum in solchen Fällen herange- zogenen (vgl. etwa LG Berlin, NJW-RR 1992, 1231 und die Nachweise unten unter II 3 c cc (3) (b) (aa) (aaa)) - Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegen nicht vor. Dieser Kündigungstatbestand setzt zunächst voraus, dass der Vermieter durch das bestehende Wohnraummietverhältnis an einer wirtschaftlichen Ver- wertung "des Grundstücks", also an einer Realisierung des diesem innewoh- 8 9 10 11 12 - 8 - nenden materiellen Werts gehindert ist (Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736 unter II 1 a aa). Es kann offen bleiben, ob sich ein solcher Hinderungsgrund unter Umständen auch daraus ergeben kann, dass dem Vermieter bei Fortbestehen des Wohnraummietverhältnisses die Möglichkeit genommen ist, die Mietwohnung zu besseren Konditionen an Ge- werbetreibende, an Freiberufler oder an eine Behörde zu vermieten (so Stau- dinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 573 Rn. 147; MünchKommBGB/ Häublein, 7. Aufl., § 573 Rn. 84 mwN; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 BGB Rn. 63). Denn die Klägerin, die ihre Kündigung al- lein auf § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gestützt hat, hat bereits dies nicht geltend gemacht. Sie hat sich nicht darauf berufen, die bisher vom Beklagten genutzten Räume ihrem Ehemann mietweise überlassen zu wollen und hierdurch höhere Mieteinnahmen als bisher zu erzielen. Ausweislich ihrer Darstellung geht es ihr nicht um eigene wirtschaftliche Interessen, sondern allein darum, ihrem Ehe- mann für dessen Beratungsunternehmen weitere Räumlichkeiten zu Aktenein- lagerungszwecken und zur Einrichtung eines weiteren Arbeitsplatzes zur Verfü- gung zu stellen. Schon aus diesem Grunde scheidet eine Verwertungskündi- gung aus. Die Frage, ob eine solche wirtschaftliche Verwertung "angemessen", also von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wäre (Senats- urteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, BGHZ 179, 289 Rn. 12; vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135 Rn. 17), stellt sich damit ebenso wenig wie die weitere Frage, ob die Klägerin dadurch erhebliche (wirt- schaftliche) Nachteile erleidete, dass ihr Ehemann nicht zusätzlich die Woh- nung des Beklagten zu Archivzwecken und zur Einrichtung eines weiteren Arbeitsplatzes nutzen könnte. 3. Die Klägerin kann die ausgesprochene Kündigung auch nicht mit Er- folg auf § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB stützen. Soweit das Berufungsgericht dem Amtsgericht folgend meint, der Bedarf an einer vermieteten Wohnung aus- 13 - 9 - schließlich für eine berufliche Tätigkeit begründe nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ohne Weiteres ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift, das den beispielhaft in § 573 Abs. 2 BGB aufgeführten Kündigungs- gründen gleichstehe, hat es die Rechtsprechung des Senats missverstanden. a) Mit den typisierten Regeltatbeständen des § 573 Abs. 2 BGB hat der Gesetzgeber für die praktisch bedeutsamsten Fallgruppen selbst geregelt, unter welchen Umständen der Erlangungswunsch des Vermieters Vorrang vor dem Bestandsinteresse des Mieters hat, und hat damit zugleich bestimmt, welches Gewicht den gegenläufigen Belangen jeweils zukommen soll (BVerfGE 81, 29, 32). Die dabei vom Gesetzgeber gemachten Vorgaben und getroffenen Interes- senabwägungen haben die Gerichte zu respektieren (BVerfGE aaO, S. 33). Bei der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ist es dagegen Aufgabe der Gerichte, festzustellen, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht. b) Die Beantwortung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Be- endigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, erfordert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (Senatsur- teile vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 10; vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, aaO Rn. 12; Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682 Rn. 9). Hierbei ist zu berücksich- tigen, dass die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB eine Vielzahl mög- licher Kündigungstatbestände umfasst (vgl. Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08, NJW 2009, 1808 Rn. 16; Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, aaO). Im Hinblick auf die Vielgestaltigkeit der Geschehensab- läufe und der auf beiden Seiten zu berücksichtigenden Belange entzieht sich die Beurteilung, unter welchen Voraussetzungen ein berechtigtes Interesse in diesem Sinne gegeben ist, einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung (Se- natsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, aaO). Es obliegt daher in 14 15 - 10 - erster Linie dem Tatrichter, unter Bewertung und Gewichtung aller für die jewei- lige Beurteilung maßgeblichen Gesichtspunkte darüber zu befinden, ob ein be- rechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist. Des- sen Bewertungsergebnis kann vom Revisionsgericht nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob es auf einer rechtsfehlerfrei gewonnenen Tatsachen- grundlage beruht, alle maßgeblichen Gesichtspunkte berücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, WuM 2007, 457 Rn. 11 mwN; vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO; vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, aaO; Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, aaO). c) Diese Anforderungen hat das Berufungsgericht - was auch ohne die in der mündlichen Revisionsverhandlung von der Revisionserwiderung erhobene Gegenrüge zu beachten gewesen wäre - nicht hinreichend beachtet, weil es von einen unzutreffenden materiell-rechtlichen Maßstab ausgegangen ist. Es hat - dem Amtsgericht folgend - der Entscheidung des Senats vom 26. Septem- ber 2012 (VIII ZR 330/11, aaO Rn. 14 ff.) entnommen, dass ein Nutzungsbedarf für (frei-)berufliche oder gewerbliche Zwecke den in § 573 Abs. 2 BGB aufge- führten Kündigungsgründen generell gleichzusetzen ist. aa) Eine solche Aussage war mit dem genannten Senatsurteil - wie der in Randnummer 12 dieser Entscheidung enthaltene Hinweis auf eine stets er- forderliche umfassende Würdigung aller Einzelfallumstände zeigt - aber nicht beabsichtigt. Die sich daran anschließenden - in missverständlicher Weise ver- allgemeinerungsfähig klingenden - Ausführungen dazu, ob die Absicht eines mit seiner Ehefrau im selben Anwesen wie der Mieter wohnenden Vermieters, die vermietete Wohnung seiner Ehefrau zum Betrieb einer Rechtsanwaltskanzlei zur Verfügung zu stellen, ein berechtigtes Interesse an einer Beendigung des Wohnraummietverhältnisses begründet, waren der Sache nach ausschließlich auf die konkret zu beurteilende Fallgestaltung bezogen. Die verallgemeine- 16 17 - 11 - rungsfähig gefasste Begründung des genannten Senatsurteils war letztlich dem Umstand geschuldet, dass das Berufungsgericht in jenem Fall nur dem Mieter, nicht aber auch dem Vermieter eine verfassungsrechtlich geschützte Position zugebilligt (LG Berlin, Urteil vom 8. November 2011 - 65 S 475/10, Seite 7, nicht veröffentlicht) und das Amtsgericht sogar aus dem Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) eine Sperrwirkung für eine auf einen Berufsbedarf gestützte Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB abgeleitet hatte (AG Charlottenburg, Urteil vom 8. Dezember 2010 - 212 C 72/10, S. 5, nicht veröffentlicht). bb) Ob ein (frei-)beruflicher oder gewerblicher Bedarf eine Kündigung ei- nes Wohnraummietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB rechtfertigt, lässt sich nicht allgemein beantworten. (1) Entgegen der oben angeführten Auffassung des Amtsgerichts Charlottenburg, die auch vereinzelt in der Literatur vertreten wird (Staudinger/ Rolfs, BGB, aaO Rn. 177), ist dem typisierten Regeltatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht im Wege des Umkehrschlusses zu entnehmen, dass der Gesetzgeber einen (frei-)beruflichen oder gewerblichen Bedarf gerade nicht als Kündigungsgrund anerkennen wollte, so dass insoweit ein Rückgriff auf die Ge- neralklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgeschlossen wäre (so auch LG Braunschweig, Beschluss vom 28. August 2009 - 6 S 301/09, juris Rn. 6; Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl., § 573 Rn. 40a; MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 34 mwN; Herrlein in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl., § 573 BGB Rn. 8). Der Gesetzgeber hat in § 573 Abs. 1 Satz 1 und § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB die Interessen des Vermieters, denen er eine Anerkennung versagen woll- te, ausdrücklich aufgeführt. Zu den aufgezählten Ausschlussgründen (Mieter- höhung, Erzielung höherer Miete durch Neuvermietung als Wohnraum, Veräu- ßerung im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder erfolgten Umwandlung in Wohnungseigentum) gehört eine beabsichtigte Nutzung der Wohnung zu 18 19 - 12 - (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken aber gerade nicht. Auch die Ge- setzesmaterialien zu § 573 BGB und seinen Vorgängerbestimmungen geben keinen Anhalt dafür, dass (frei-)berufliche oder gewerbliche Nutzungsabsichten von vornherein als Kündigungsgründe ausgenommen sein sollten. Die Vorschrift des § 573 BGB geht ebenso wie die Vorgängerregelung des § 564b BGB aF zurück auf Art. 1 § 1 des Gesetzes vom 25. November 1971 über den Kündigungsschutz von Mietverhältnissen von Wohnraum (BGBl. I S. 1839 - Erstes WKSchG; vgl. hierzu BT-Drucks. 7/2011, S. 8 [zu § 564b BGB aF] und BT-Drucks. 14/4553, S. 65 [zu § 573 BGB]; vgl. auch Se- natsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, ZIP 2017, 122 Rn. 25). Ausweislich der dazu vorliegenden Gesetzesmaterialien sollten die in Art. 1 § 1 Absatz 2 des Ersten WKSchG aufgeführten drei Kündigungstatbestände eine - nicht abschließende - beispielhafte Aufzählung der Umstände enthalten, die als berechtigte Interessen des Vermieters anzuerkennen sind (BT-Drucks. VI/1549, S. 8; vgl. auch BT-Drucks. 14/4553, S. 65 [zu § 564b BGB aF]). Diese Absicht hat in Absatz 2 der genannten Vorschrift durch die Verwendung des - sich auch in den Nachfolgebestimmungen des § 564b Abs. 2 BGB aF und des § 573 Abs. 2 BGB findenden - Begriffs "insbesondere" ihren Niederschlag ge- funden. Nach der Gesetzesbegründung sollen allerdings nur solche Interessen in Betracht zu ziehen sein, die ein den aufgeführten Gründen ähnliches Gewicht aufweisen (BT-Drucks. aaO). Bei den Beratungen zur Einführung der - mit Art. 1 § 1 des Ersten WKSchG im wesentlichen inhaltsgleichen - Nachfolgeregelung des § 564b BGB aF hat der Rechtsausschuss des Bundesrats in seiner Sitzung am 20. März 1974 zwar einerseits von einer Empfehlung abgesehen, eine Erweiterung des Katalogs der Fälle in § 564b Abs. 2 BGB vorzuschlagen, in denen der Vermieter anerkanntermaßen ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietver- hältnisses hat. Gleichzeitig hat er in seiner Entschließung jedoch ausgespro- 20 21 - 13 - chen, er gehe "aber davon aus, dass der Vermieter in der Regel auch ein be- rechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses zum Beispiel auch in den Fällen des sogenannten Betriebsbedarfs hat […]" (Niederschrift über die 405. Sitzung des Rechtsausschusses des Bundesrats, 0055 - Nr. R 33/74, S. 55). Dieser Ansicht hat sich später auch der Rechtsausschuss des Bundestags angeschlossen (BT-Drucks. 7/2638, S. 2). An dieser Ausgestaltung des Kündigungstatbestands bei Wohnraum- mietverhältnissen hat sich im Zuge der Reform des Mietrechts im Jahr 2001 nichts geändert. Die an die Stelle des § 564b BGB aF getretene Vorschrift des § 573 BGB führt - wie bisher - in Absatz 2 einzelne Kündigungsgründe beispiel- haft auf, wobei die Aufzählung mit geringen sprachlichen Änderungen inhaltlich der Vorgängerregelung des § 564b Abs. 2 Nr. 1 bis Nr. 3 BGB aF entspricht (BT-Drucks. 14/4553, S. 65; vgl. auch Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO Rn. 25, 39). Auch der Gesetzgeber des Mietrechtsre- formgesetzes sah keinen Anlass, gewerblichen oder (frei-)beruflichen Bedarf als Kündigungsgrund im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB auszunehmen. Im Gegenteil findet sich in der Begründung zum Gesetzesentwurf der Bundesre- gierung der Hinweis, die Rechtsprechung stelle zuweilen im Einzelfall überhöh- te Anforderungen an das Vorliegen eines berechtigten Interesses (BT-Drucks. 14/4553 aaO). Aus der Konzeption des § 573 BGB und seiner Vorgängerregelungen lässt sich damit gerade nicht ableiten, dass eine auf einen (frei-)beruflichen oder gewerblichen Bedarf gestützte Kündigung eines Wohnraummietverhältnis- ses von vornherein ausgeschlossen wäre. (2) Umgekehrt ist es aber auch nicht zulässig, den Berufs- oder Ge- schäftsbedarf als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise an- zuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummiet- 22 23 24 - 14 - verhältnisses zu behandeln. Denn der Gesetzgeber hat eine solche Fallgestal- tung gerade nicht als typisierten Regelfall eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses aufgeführt, sondern verlangt eine - von den Gerichten vorzunehmende - einzelfallbezogene Feststellung und Abwägung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB. Zwar ist der generalklauselartige Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig (BVerfE 84, 366, 371 f. [zu § 564b BGB aF]; Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, aaO Rn.13 und VIII ZR 113/06, WuM 2007, 459 Rn. 13; vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO Rn. 13; vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, aaO Rn. 13). Daraus folgt aber nicht, dass bestimmte - in § 573 Abs. 2 BGB nicht aufgezählte - Fallgruppen eines Vermieterbedarfs von vornherein ein berechtigtes Interesse an der Kün- digung des Mietverhältnisses begründeten. Vielmehr ergibt sich daraus nur, dass es für das Vorliegen eines berechtigten Interesses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB allein darauf ankommt, ob das geltend gemachte Interesse ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe (Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO mwN). cc) Die Auslegung und die Anwendung des unbestimmten Rechtsbegriffs "berechtigtes Interesse" erfordert damit eine an den Umständen des Einzelfalls ausgerichtete Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen (BVerfGE 89, 1, 9 ff.; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098; NJW-RR 2004, 440, 441; vgl. ferner BVerfG, NJW-RR 2005, 454, 455 [zur Wohnungseigentümer- gemeinschaft]). Dabei ist zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004, aaO; NZM 2011, 479 Rn. 29). 25 - 15 - (1) Auf Seiten des Vermieters ist zu beachten, dass nicht nur dessen Wunsch, die Mietwohnung zu Wohnzwecken zu nutzen, vom Schutzbereich der verfassungsrechtlichen Eigentumsgewährleistung erfasst ist, sondern auch dessen Absicht, die Wohnung für (frei-)berufliche oder gewerbliche Tätigkeiten zu verwenden. (a) Das grundgesetzlich geschützte Eigentum ist durch Privatnützigkeit und grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand ge- kennzeichnet (st. Rspr.; vgl. etwa BVerfGE 79, 292, 303 f.; 100, 226, 241; 102, 1, 15; jeweils mwN). Seine Nutzung soll es dem Eigentümer ermöglichen, sein Leben nach eigenen, selbstverantwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestal- ten (BVerfGE 46, 325, 334; 79, 292, 303, BVerfG, NJW 1998, 2662). Das gilt nicht nur für den privaten Bereich des Einzelnen, sondern auch für seine wirt- schaftliche Betätigung (BVerfGE 79, 283, 289 ["Grundlage privater und unter- nehmerischer Initiative"]; BVerfG, NJW 1998, aaO ["wirtschaftliche Betäti- gung"]). Dieses Schutzes begibt sich der Vermieter nicht dadurch, dass er die Wohnung vermietet hat (vgl. BVerfGE 79, 283, 289). (b) Da damit auch eine (frei-)berufliche oder gewerbliche Betätigung in den vermieteten Räumlichkeiten unter den Schutzbereich des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG fällt, stellt sich die Frage, ob die verfassungsrechtliche Eigentums- verbürgung alleiniger Prüfungsmaßstab für die Grundrechtsposition des Ver- mieters ist oder ob daneben auch die von Art. 12 Abs. 1 GG erfasste Berufs- freiheit oder jedenfalls das Grundrecht der allgemeinen Handlungsfreiheit nach Art. 2 Abs. 1 GG berührt sind. (aa) Art. 12 Abs. 1 GG schützt auch die Freiheit der Berufsausübung (BVerfGE 138, 261, Rn. 52; BVerfG, NJW-RR 2016, 1349 Rn. 49). Dazu zählt die gesamte berufliche Tätigkeit, namentlich deren Form, Mittel, Umfang und Inhalt (Gaier in Gaier/Wolf/Göcken, Anwaltliches Berufsrecht, 2. Aufl., Art. 12 26 27 28 29 - 16 - GG Rn. 21 mwN; Jarass/Pieroth, GG, 14. Aufl., Art. 12 Rn. 10 mwN; Hergenröder in Henssler/Willemsen/Kalb, Arbeitsrecht, 7. Aufl., Art. 12 GG Rn. 14). Auch die regelmäßig nur von Art. 2 Abs. 1 GG erfasste Freiheit zu wirt- schaftlicher beziehungsweise unternehmerischer Betätigung (vgl. BVerfGE 95, 267, 303 f.; 97, 169, 176; BVerfGK 12, 308, 327; BVerfG, GRUR 2001, 266; jeweils mwN) kann dem Schutz von Art. 12 Abs. 1 GG unterfallen (BVerfGK 12, 308, 327 f. mwN; BVerfG, GRUR 2011, aaO; vgl. auch BVerfGE 97, 228, 254). Ein Eingriff in den Schutzbereich des Art. 12 Abs. 1 GG liegt aber in sämtlich genannten Fällen nur dann vor, wenn die in Frage stehende gesetzliche Rege- lung sich unmittelbar auf die Berufsausübung bezieht oder zumindest eine ob- jektiv berufsregelnde Tendenz aufweist (BVerfGE 95, 267, 302; 97, 228, 253 f.; 113, 29, 48; BVerfG, NJW-RR 2012, 1071, 1072). Deswegen kann Art. 12 Abs. 1 Satz 2 GG grundsätzlich auch dann berührt sein, wenn eine nicht unmit- telbar auf die Berufsfreiheit abzielende Vorschrift oder Maßnahme in ihren tat- sächlichen Auswirkungen geeignet ist, diese zu beeinträchtigen (BVerfGE 81, 108, 121 f.; 110, 226, 254 mwN; 110, 370, 393). Erforderlich ist dabei jedoch, dass die Berufstätigkeit zumindest nennenswert erschwert wird (BVerfGE 81, 108, 122; 110, 370, 393 f.; Gaier, aaO Rn. 29). Letzteres ist bei § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB, der die Kündigung von vermieteten Wohnräumen, die der Vermie- ter für seine (frei-)berufliche oder gewerbliche Tätigkeit beansprucht, vom Vor- liegen eines berechtigten Interesses und damit von einer Einzelfallabwägung abhängig macht, nicht von vornherein auszuschließen (so aber im Ergebnis Schmidt, NZM 2014, 609, 614; NK-BGB/Hinz, 3. Aufl. § 573 Rn. 94). Denn die darin liegende Einschränkung der freien Verwendungsfähigkeit der vermieteten Räumlichkeiten kann die (frei-)berufliche oder wirtschaftliche Betätigung von Vermietern, die - etwa im Existenzgründerstadium oder wegen mangelnder Fi- nanzkraft - auf die Nutzung dieser Räume angewiesen sind, deutlich erschwe- ren. Falls man § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gleichwohl eine objektiv berufsregeln- de Tendenz absprechen wollte, wäre jedenfalls der Schutzbereich des Art. 2 - 17 - Abs. 1 GG in seiner Ausgestaltung als wirtschaftliche Betätigungsfreiheit eröff- net (vgl. BVerfGE 37, 1, 18; 113, 29, 49; 125, 104, 133). (bb) Daraus folgt aber - anders als dies in den bereits angeführten Se- natsentscheidungen vom 5. Oktober 2005 (VIII ZR 127/05, aaO) und vom 26. September 2012 (VIII ZR 330/11, aaO Rn. 16) zum Ausdruck kommt - nicht, dass eine dem Vermieter verwehrte Befugnis, eine zu Wohnzwecken vermiete- te Wohnung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken zu nutzen, neben dem Maßstab von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG grundsätzlich auch an den Grund- rechtsverbürgungen des Art. 12 Abs. 1 GG oder des Art. 2 Abs. 1 GG zu mes- sen wäre. (aaa) Die Gewährleistungen nach Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und nach Art. 12 Abs. 1 GG schließen sich regelmäßig gegenseitig aus. Während die Ei- gentumsgarantie das Erworbene schützt, stellt die Berufsfreiheit den Erwerb, mithin die Betätigung an sich, unter Schutz (BVerfGE 30, 292, 334 f.; 84, 133, 157; 85, 360, 383; 126, 112, 135). Daher ist Art. 14 Abs. 1 GG als verfassungs- rechtlicher Prüfungsmaßstab heranzuziehen, wenn es um eine Begrenzung der Innehabung und Verwendung vorhandener Vermögensgüter geht, während ein Eingriff in die Freiheit der individuellen Erwerbs- und Leistungstätigkeit an Art. 12 Abs. 1 GG zu messen ist (BVerfGE 30, 292, 335; 84, 133, 157; 85, 360, 383; jeweils mwN; BVerfGE 126, 112, 135). Gibt es gleichwohl Überschneidun- gen, verdrängt das jeweils sachnähere Grundrecht regelmäßig das nur mittelbar betroffene weitere Grundrecht (BVerfGE 84, 133, 157; 102, 26, 40; 126, 112, 136; vgl. auch BVerfG, NJW 1994, 994). Soweit in den Senatsentscheidungen vom 5. Oktober 2005 (VIII ZR 127/05, aaO) und vom 26. September 2012 (VIII ZR 330/11, aaO) demgegen- über Art. 12 Abs. 1 GG als (allein) maßgeblicher Prüfungsmaßstab herangezo- gen wurde, hält der Senat hieran im Hinblick auf die vorstehenden Ausführun- 30 31 32 - 18 - gen nicht fest. In der letztgenannten Entscheidung blieb auch unberücksichtigt, dass in den Fällen, in denen eine Mietwohnung nicht für eigene Berufszwecke des Vermieters, sondern für eine (frei-)berufliche oder gewerbliche Tätigkeit eines Ehegatten genutzt werden soll, neben dem hierbei grundsätzlich in Be- tracht kommenden Schutz der Eigentumsgarantie des Vermieters nicht auch dessen Berufsfreiheit betroffen sein kann (siehe auch Häublein, WuM 2014, 635, 639), sondern allenfalls das Grundrecht auf Schutz von Ehe und Familie (Art. 6 Abs. 1 GG). Auch diesem Grundrecht kommt aber neben der Eigen- tumsgarantie regelmäßig keine selbständige Bedeutung zu (vgl. BVerfG, NJW 1994, 994 [zum Fall der Eigenbedarfskündigung]). (bbb) Die Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 GG verdrängt als spe- ziellere Regelung in der Regel auch das Grundrecht aus Art. 2 Abs. 1 GG (BVerfGE 79, 292, 304). Denn die grundrechtliche Eigentumsverbürgung ent- hält bereits Elemente der allgemeinen Handlungsfreiheit und des allgemeinen Persönlichkeitsrechts, weil sie es dem Eigentümer ermöglichen soll, sein Leben unter Nutzung des Eigentumsgegenstands nach eigenen, selbstverantwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestalten (BVerfGE 79, 292, 303 f.). (2) Auf Seiten des Mieters ist zu beachten, dass auch dessen Besitzrecht an der vermieteten Wohnung Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ist (BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098; NJW 2000, 2658, 2659; WuM 2001, 330; NJW-RR 2004, 440, 441; NJW 2006, 2033; NZM 2011, 479 Rn. 29). Die Wohnung ist für jedermann Mittelpunkt seiner privaten Exis- tenz. Der Einzelne ist auf ihren Gebrauch zur Befriedigung elementarer Le- bensbedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persön- lichkeit angewiesen (BVerfGE 89, 1, 6). Ein Großteil der Bevölkerung kann zur Deckung seines Wohnbedarfs jedoch nicht auf Eigentum zurückgreifen, son- dern ist gezwungen, Wohnraum anzumieten. Das vom Vermieter abgeleitete 33 34 - 19 - Besitzrecht des Mieters erfüllt unter diesen Umständen Funktionen, wie sie ty- pischerweise dem Sacheigentum zukommen (BVerfGE 89, 1, 6, 8). (3) Im Falle der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses geraten damit zwei widerstreitende verfassungsrechtliche Eigentumsverbürgungen in Konflikt. Dieser ist unter Beachtung der Vorgaben des Gesetzgebers sowie un- ter Gewichtung und unter Abwägung des betroffenen Erlangungsinteresses des Vermieters und des Bestandsinteresses des Mieters im konkreten Einzelfall zu lösen. (a) Der Gesetzgeber hat im Rahmen des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Abgrenzung der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumspositionen von Vermieter und Mieter gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG eine Inhalts- und Schrankenbestimmung dahin vorgenommen, dass die Beendigung eines Wohn- raummietverhältnisses das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermie- ters voraussetzt (vgl. BVerfGE 68, 361, 370 f.; 81, 29, 32 [jeweils zu § 564b BGB aF]). Dabei hatte er wegen der Sozialbindung des Eigentums von - nicht uneingeschränkt zur Verfügung stehendem - Wohnraum (Art. 14 Abs. 2 GG) zu berücksichtigen, dass große Teile der Bevölkerung aus wirtschaftlichen Grün- den auf die Nutzung fremden Wohnraums angewiesen sind, der für sie den räumlichen Mittelpunkt freier Entfaltung ihrer Persönlichkeit bildet (BVerfGE 68, 361, 370; 81, 29, 32; BVerfG, Beschluss vom 15. März 1990 - 1 BvR 83/90, juris Rn. 4). Jeder Umzug ist daher unabhängig von der Lage auf dem Woh- nungsmarkt mit Belastungen verbunden, die den engeren persönlichen Le- benskreis betreffen (BVerfGE 81, 29, 32; 68, 361, 370). Der Vermieter hat dem Mieter die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt und hat damit angemessen auf dessen Belange Rücksicht zu nehmen (BVerfGE 79, 283, 289). 35 36 - 20 - (b) Bei der Auslegung und Anwendung des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB sind die Gerichte gehalten, die durch die Eigentumsgarantie (jeweils) gezoge- nen Grenzen zu beachten und die im Gesetz aufgrund verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck kommende Interessenabwägung in einer Weise nachzuvollziehen, die den beiderseitigen Eigentumsschutz beachtet und unver- hältnismäßige Eigentumseinschränkungen vermeidet (vgl. BVerfGE 89, 1, 9 [zu § 564b Abs. 1 BGB aF]; BVerfG, NJW 2000, aaO; NJW-RR 2004, aaO; NZM 2011, aaO Rn. 30). Allgemein verbindliche Betrachtungen verbieten sich dabei. (aa) Allerdings geben die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf) und Nr. 3 BGB (wirtschaftliche Verwertung) einen ers- ten Anhalt für eine Interessenbewertung und -abwägung (im Ansatz ähnlich Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 573 BGB Rn. 188 aE). Will der Vermieter die Wohnung (aus nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen; vgl. hierzu Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 100; BVerfG, WuM 2002, 21) selbst zu Wohn- zwecken nutzen oder sie hierfür dem im Gesetz genannten Kreis von Angehöri- gen zur Verfügung stellen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), reicht bereits ein ernsthaf- ter Nutzungsentschluss für ein vorrangiges Erlangungsinteresse des Vermieters aus (vgl. BVerfGE 81, 29, 32 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]). Bei einer Ver- wertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist dagegen auf Seiten des Vermieters ein Interesse mit geringerem personalen Bezug betroffen als bei einer Eigenbedarfskündigung (BVerfGE 79, 283, 289 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB aF]). Das Gesetz gibt dem (von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägun- gen getragenen [vgl. hierzu Senatsurteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, BGHZ 179, 289, 293 mwN; vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135 Rn. 17]) wirtschaftlichen Verwertungsinteresse des Vermieters deshalb 37 38 39 40 - 21 - nur dann den Vorrang, wenn diesem bei Fortsetzung des Wohnraummietver- hältnisses erhebliche Nachtteile entstünden (BVerfGE 81, 29, 33), wobei je- doch nicht gefordert werden darf, dass die dem Vermieter entstehenden Einbu- ßen einen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlusts der Wohnung erwüchsen (BVerfGE 79, 283, 290; Senatsurteil vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, aaO Rn. 14). Insbesondere darf das Kündigungsrecht des Eigentümers bei einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht auf die Fälle andernfalls drohenden Exis- tenzverlusts reduziert oder so restriktiv gehandhabt werden, dass die Verwer- tung als wirtschaftlich sinnlos erscheint (vgl. hierzu BVerfGE 79, 283, 290; 84, 382, 385; BVerfG, NJW 1991, 3270, 3271). (aaa) Das Interesse des Vermieters, die vermietete Wohnung zu (frei-) beruflichen oder gewerblichen Zwecken selbst zu nutzen, ist von der Interes- senlage her zwischen den genannten typisierten Regeltatbeständen anzusie- deln. Anders als bei einer Verwertungskündigung soll die Wohnung bezie- hungsweise das Grundstück, auf dem die Wohnung gelegen ist, nicht veräu- ßert, für einen Neubau abgerissen oder auf sonstige Weise wirtschaftlich ver- wertet werden. Entgegen einer in der früheren Instanzrechtsprechung (vgl. etwa LG Berlin, NJW-RR 1992, 1231) und von einzelnen Stimmen im Schrifttum ver- tretenen Ansicht (Wiek, WuM 2013, 271, 273; Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 204) stellt die Eigennutzung der vermieteten Wohnräume zu (frei-) beruflichen oder gewerblichen Zwecken keine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks oder der Wohnung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar, denn es geht dabei nicht um die Ertragskraft der Mieträume oder des Grund- stücks, sondern um die Ermöglichung einer unter Einsatz dieses "Sachmittels" ausgeübten (frei-)beruflichen oder gewerblichen Betätigung. (bbb) In Anbetracht dessen, dass der Vermieter die vermieteten Räume nicht auf ihre wirtschaftliche Ertragskraft (Realisierung des ihnen innewohnen- 41 42 - 22 - den Werts) reduzieren, sondern sie zur Eigennutzung verwenden will, ist in sol- chen Fällen ein etwas größerer personaler Bezug als bei der Verwertungskün- digung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gegeben. Der persönliche Bezug bleibt aber, da die Wohnräume nicht (überwiegend) zu Wohnzwecken, sondern für eine gewerbliche oder (frei-)berufliche Tätigkeit genutzt werden sollen, hinter dem personalen Bezug des Kündigungstatbestands des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) zurück (vgl. auch LG Braunschweig, Beschluss vom 28. August 2009 - 6 S 301/09, aaO). Daraus lässt sich ableiten, dass einerseits dem ernsthaften, von nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen getragenen Nutzungswunsch des Vermieters - anders als bei der Kündigung wegen Eigen- bedarfs - nicht schon von vornherein der Vorzug zu geben ist, dass aber ande- rerseits für eine berechtigte Kündigung des Vermieters wegen einer geplanten (frei-)beruflichen oder gewerblichen Eigennutzung keine höheren, vielmehr so- gar eher etwas geringere Anforderungen als bei einer Verwertungskündigung zu stellen sind. (bb) Letztlich hängt es von den konkreten Einzelfallumständen ab, ob ei- ne Nutzung der Wohnräume durch den Vermieter zu (frei-)beruflichen oder ge- werblichen Zwecken eher in die Nähe des Tatbestands der Eigenbedarfskündi- gung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) zu rücken ist oder mehr Gemeinsamkeiten mit der Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) aufweist. Auch insoweit verbietet sich eine Festlegung allgemein verbindlicher Grundsätze. Es lassen sich lediglich anhand bestimmter Fallgruppen grobe Leitlinien bilden. (aaa) So weist etwa der ernsthafte, auf nachvollziehbare und vernünftige Gründe gestützte Entschluss des Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend (im Falle einer untergeordneten geschäftlichen Mitnutzung dürfte bereits der Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB greifen - vgl. LG Berlin, GE 1991, 683; Staudinger/ Rolfs, aaO Rn. 96 mwN; NK-BGB/Hinz, aaO; Emmerich in Emmerich/ 43 44 - 23 - Sonnenschein, aaO Rn. 44 mwN; Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 59 unter ee) einer (frei-)beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit nachzugehen, eine größere Nähe zum Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB als zum Tatbestand der Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf (so auch Sternel, Miet- recht aktuell, 4. Aufl., Rn. XI 289). Denn in solchen Fallgestaltungen macht der Vermieter nicht nur von seiner durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ebenfalls ge- schützten Rechtsposition Gebrauch, sein Wohnungseigentum zu eigenen ge- schäftlichen Zwecken zu nutzen (vgl. BVerfGE 79, 283, 289), sondern er will in der Mietwohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt begründen. Da allerdings ein Tatbestandsmerkmal des typisierten Regeltatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB fehlt, nämlich eine alleinige oder zumindest über- wiegende Nutzung zu Wohnzwecken, ist zusätzlich zu den für eine Eigenbe- darfskündigung genügenden Voraussetzungen ein weiterer Gesichtspunkt zu fordern, der für das Erlangungsinteresse des Vermieters spricht (Lützenkirchen, aaO; MünchKommBGB/Häublein, aaO § 573 Rn. 34; aaO Rn. XI 288; Häublein, WuM 2014, 635, 636 mwN; Wiek, aaO S. 274; Schmidt, NZM 2014, 609, 617). Im Hinblick auf die bei der beschriebenen Fallgestaltung gegebene deutliche Nähe zum Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist es jedoch nicht erforder- lich, dass die Vorenthaltung der Mieträume für den Vermieter einen gewichtigen Nachteil begründet; vielmehr genügt bereits ein beachtenswerter Nachteil. Da- her ist dem Erlangungsinteresse des Vermieters in solchen Fällen regelmäßig der Vorzug vor dem Bestandsinteresse des Mieters zu geben, wenn der ernst- haft verfolgte Nutzungswunsch von vernünftigen und nachvollziehbaren Grün- den getragen ist (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, aaO sowie vorgehend LG Stralsund, WuM 2005, 779 ff.) und dem Ver- mieter bei einem ihm verwehrten Bezug der Mieträume ein nach den Umstän- den des Falles anerkennenswerter Nachteil entstünde, was bei einer auf nach- vollziehbaren und vernünftigen Erwägungen beruhenden Lebens- und Berufs- 45 - 24 - planung des Vermieters aufgrund lebensnaher Betrachtung häufig der Fall sein dürfte. Höhere Anforderungen werden allerdings dann zu stellen sein, wenn die Nutzung zu Wohnzwecken einen völlig untergeordneten Raum einnimmt, was wiederum von den Umständen des Einzelfalls abhängt. (bbb) Der oben beschriebenen Fallgruppe vergleichbar sind die Fälle, in denen eine gemischte Nutzung überwiegend zur Ausübung einer geschäftlichen Tätigkeit und daneben auch zu Wohnzwecken nicht durch den Vermieter selbst, sondern durch seinen Ehegatten oder seinen Lebenspartner erfolgen soll. Denn die verfassungsrechtlich verbürgte Privatnützigkeit des Eigentums, wonach es dem Eigentümer ermöglicht werden soll, sein Leben nach eigenen, selbstver- antwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestalten (BVerfGE 46, 325, 334; 79, 292, 303 f.), ist - wie der Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zeigt - nicht auf die Person des Vermieters beschränkt, sondern umfasst auch nahe Ange- hörige. In den Fällen, in denen keine reine Wohnnutzung, sondern vorrangig eine (frei-)berufliche oder gewerbliche Nutzung angestrebt ist, ist zwar eine Ausdehnung der Nutzungsberechtigten auf den in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB be- schriebenen Kreis privilegierten Dritter im Hinblick auf die Bedeutung des Wohnraums für den Mieter nicht gerechtfertigt. Jedoch hat zumindest im Falle einer ehelichen Lebensgemeinschaft oder einer (eingetragenen) Lebenspart- nerschaft eine Ausnahme zu gelten. Denn Ehegatten und Lebenspartner sind einander zur gegenseitigen Unterstützung, auch bei der Wahl und Ausübung einer Erwerbstätigkeit (vgl. § 1353 Abs. 1 Satz 2, § 1356 Abs. 2 BGB; § 2 LPartG), sowie dazu verpflichtet, durch ihre Arbeit und mit ihrem Vermögen die eheliche oder partnerschaftliche Lebensgemeinschaft angemessen zu unterhal- ten (§ 1360 BGB; § 5 LPartG). (ccc) Dagegen weisen die Fälle, in denen eine vermietete Wohnung aus- schließlich zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken genutzt werden soll, eine größere Nähe zu dem Tatbestand der Verwertungskündigung (§ 573 46 47 - 25 - Abs. 2 Nr. 3 BGB) auf, weswegen es angesichts des Umstands, dass der Mie- ter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Le- bensmittelpunkt verdrängt werden soll, weitere Umstände hinzutreten müssen, um den Vermieterinteressen den Vorzug geben zu können (anders noch Se- natsurteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, aaO Rn. 14 ff.). Dabei be- gründet - ebenso wenig wie bei der Verwertungskündigung (vgl. hierzu BVerfGE 79, 283, 289 f.; 84, 382, 385) - nicht bereits jeder aus dem Fortbe- stand des Mietverhältnis dem Vermieter erwachsende wirtschaftliche Nachteil einen Anspruch des Vermieters auf Räumung der Mietwohnung. Vielmehr muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, der allerdings nicht unbedingt den Grad von erheblichen Beeinträchtigungen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreichen muss. Solche, vom Vermieter konkret und nachvollziehbar darzulegende (und im Streitfall zu beweisende) Gründe können je nach Fallgestaltung etwa darin bestehen, dass eine Ausübung der geschäftlichen Tätigkeit durch den Vermie- ter oder seinen Ehegatten/Lebenspartner in anderen (angemieteten oder eige- nen) Räumen aufgrund dort zu zahlender hoher Gewerberaummieten oder dort zu tätigender größerer Aufwendungen (etwa Umbaumaßnahmen) nicht rentabel erscheint. Aber auch der auf der konkreten Lebensgestaltung des Vermieters und/oder seines Ehegatten/Lebenspartner beruhende Wunsch, die (frei-)beruf- liche oder gewerbliche Tätigkeit eng mit dem privaten Lebensbereich zu verbin- den und daher eine (frei-)berufliche oder gewerbliche Tätigkeit in Räumlichkei- ten auszuüben, die im selben (oder gegebenenfalls auch in einem nahegelege- nen) Anwesen wie die von ihm/ihnen genutzte Wohnung gelegen sind (etwa, weil Kinder oder pflegebedürftige Personen zu betreuen sind [vgl. auch Häublein, aaO S. 639], weil gesundheitliche Einschränkungen bestehen [ähn- lich Wiek, WuM aaO S. 276] oder weil nach dem persönlichen Lebenszuschnitt 48 - 26 - des Vermieters und seines Ehegatten/Lebenspartners aus sonstigen Gründen nur ein eng bemessenes Zeitfenster für eine geschäftliche Tätigkeit zur Verfü- gung steht), kann gegebenenfalls dazu führen, dass dem Erlangungsinteresse des Vermieters der Vorrang vor dem Bestandsinteresse des Mieters gebührt (vgl. auch Blank, WuM 2013, 47, 49). (cc) Im Rahmen der Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härterege- lung des § 574 BGB (früher § 556a BGB aF) zu beachten, dass die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Rah- men der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu berücksichtigen sind. Dies gilt nicht nur für die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 BGB (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, aaO S. 100 f. [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]), sondern auch für den generalklauselartigen Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. Begründung des Regierungsentwurfs zum Ersten WKSchG, BT-Drucks. VI/1549, S. 8; BVerfGE 79, 292, 303 [zu § 564b Abs. 1 BGB aF]; Senatsurteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, aaO Rn. 18). Bei der nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gebotenen Interessenabwägung der widerstrei- tenden Belange sind daher auf Seiten des Mieters - anders als bei den Vermie- terinteressen, die vollständig einzufließen haben (vgl. Häublein, aaO S. 638) - (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Woh- nung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den un- beträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 7; BVerfGE 68, 361, 370). Im Falle eines Widerspruchs des Mieters gegen die Kündigung hat daran anschließend eine weitere, nun auch die indivi- 49 - 27 - duelle Situation des Mieters einbeziehende, umfassende Abwägung der im Ein- zelfall gegebenen beiderseitigen Interessen stattzufinden. dd) Gemessen an den vorstehend aufgeführten Maßstäben ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ein berechtigtes Interesse der Klägerin im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Beendigung des mit dem Beklag- ten bestehenden Wohnraummietverhältnisses nicht anzuerkennen. Zwar obliegt es - wie eingangs unter II 3 b ausgeführt - in erster Linie dem Tatrichter, unter Bewertung und Gewichtung aller für die jeweilige Beurtei- lung maßgeblichen Gesichtspunkte darüber zu befinden, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht. Es ist jedoch un- schädlich, dass das Berufungsurteil eine solche Abwägung vermissen lässt. Denn der Senat kann nach Lage des Falles die Interessenabwägung selbst vornehmen, weil weitere Feststellungen nicht zu erwarten und auch nicht erfor- derlich sind (vgl. BGH, Urteile vom 16. Januar 2008 - VIII ZR 222/06, NJW 2008, 1216 Rn. 15; vom 11. März 2008 - VI ZR 189/06, NJW-RR 2008, 913 Rn. 17; vom 17. November 2009 - VI ZR 226/08, NJW 2010, 760 Rn. 21). Der im Kündigungsschreiben aufgeführte Wunsch der Klägerin, die ver- mietete Zweizimmerwohnung ihrem Ehemann, der im Vorderhaus desselben Gesamtareals ein Beratungsunternehmen betreibe, zur Einrichtung eines weite- ren Arbeitsplatzes und eines Aktenarchivs zu überlassen, ist nicht der Vorzug vor dem Bestandsinteresse des Beklagten zu geben. Die Mietwohnung soll al- lein für gewerbliche Zwecke genutzt werden und nicht auch zu Wohnzwecken dienen, so dass der Nutzungswunsch eine größere Nähe zur Verwertungskün- digung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB als zur Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB aufweist. Daher ist für ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich, dass die Fortsetzung des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Ge- 50 51 52 - 28 - wicht darstellt, auch wenn dieser nicht unbedingt den Grad von erheblichen Einbußen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreichen muss. Ein solcher Nachteil von einigem Gewicht ist vorliegend nicht einmal im Ansatz zu erkennen. Die Mieträume werden nach der Darstellung der Klägerin nicht zur Aufnahme oder Fortsetzung einer (frei-)beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit benötigt, sondern allein zur räumlichen Erweiterung eines Beratungs- unternehmens. Diese Fallgestaltung kann von vornherein nicht ohne Weiteres mit den erstgenannten Sachverhalten gleichgesetzt werden (ähnlich NK-BGB/ Hinz, aaO Rn. 95). Nachteile von einigem Gewicht kommen bei einer geplanten Betriebserweiterung grundsätzlich nur dann in Betracht, wenn der Vermieter oder sein Ehegatte/Lebenspartner hierauf - wenn auch nicht unbedingt drin- gend - angewiesen ist. Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Das Erfordernis einer räumlichen Ausdehnung des Beratungsunternehmens wird damit begründet, die bisher genutzten Räume seien mit an bis an die De- cke reichenden, überfüllten Aktenregalen überfrachtet. Es ist nach Aktenlage nicht ersichtlich, dass der Klägerin oder ihrem Ehemann durch eine Auslage- rung eines größeren Teils des Aktenbestands in andere, etwas entfernter gele- gene Räumlichkeiten eine wirtschaftliche Einbuße von einigem Gewicht oder ein die Organisation des Unternehmers nicht unerheblich beeinträchtigender Nachteil entstehen würde und sie deswegen auf die beabsichtigte Nutzung der Mietwohnung angewiesen wären. Dies gilt selbst unter Berücksichtigung der vom Ehemann der Klägerin in seiner - im angefochtenen Urteil mit in Bezug genommenen - Zeugenvernehmung angegebenen zusätzlichen Einzelheiten. Ausweislich seiner Bekundungen soll die an den Beklagten vermietete Zwei- zimmerwohnung zu Aktenlagerungszwecken und zur Schaffung eines Platzes zur Akteneinsicht verwendet werden mit der Folge, dass in den bisherigen Bü- roräumen ein weiterer Arbeitsplatz für die dort betriebenen zwei Beratungsun- ternehmen, von denen er eines allein und das zweite gemeinsam mit zwei Part- 53 - 29 - nern leite, geschaffen werden könne. Die Notwendigkeit dieser Maßnahmen hat er damit begründet, die Akten könnten deswegen nicht in weiter entfernt gele- gene Räume ausgelagert werden, weil immer wieder auf die Akten zugegriffen werden müsse, auch wenn sie bereits 30 Jahre alt seien. Die von der Klägerin und ihrem Ehemann angeführten Gründe rechtfertigen es nicht, den Beklagten aus seinem persönlichen Lebensmittelpunkt zu verdrängen. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger ist wegen Urlaubs verhindert, seine Unterschrift beizufügen. Dr. Milger Karlsruhe, 3. April 2017 Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 19.01.2015 - 211 C 381/13 - LG Berlin, Entscheidung vom 13.01.2016 - 18 S 74/15 -

ECLI:DE:BGH:2020:010720UVIIIZR323.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 323/18 Verkündet am: 1. Juli 2020 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 301; BGB § 574 Abs. 1 Satz 1, 2; § 569 Abs. 3 Nr. 2 a) Ein Teilurteil über die Klage gegen einen von mehreren einfachen Streitgenossen ist in der Regel unzulässig, wenn die Möglichkeit besteht, dass es in demselben Rechtsstreit, auch im Instanzenzug, zu einander widersprechenden Entscheidun- gen kommt (Bestätigung von BGH, Urteile vom 21. November 2017 - VI ZR 436/16, NJW 2018, 623 Rn. 7; vom 24. Februar 2015 - VI ZR 279/14, NJW 2015, 2429 Rn. 7; vom 25. November 2003 - VI ZR 8/03, NJW 2004, 1452 unter II 1 a; vom 12. Januar 1999 - VI ZR 77/98, NJW 1999, 1035 unter II 2). b) Der nach Widerspruch gegen eine ordentliche Kündigung unter den Vorausset- zungen des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegebene Anspruch des Mieters auf Fort- setzung des Mietverhältnisses ist nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter die au- ßerordentliche Kündigung erklärt hat; es genügt, wenn dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung (auch) ein Recht zur fristlosen Kündigung zusteht. - 2 - Eine fristgerechte Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ändert an dem Ausschluss des Fortsetzungsanspruchs des Mieters nichts, da sie einer ausge- sprochenen außerordentlichen Kündigung im Wege der gesetzlichen Fiktion ledig- lich rückwirkend deren Gestaltungswirkung nimmt (vgl. hierzu Senatsurteile vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17, BGHZ 220, 1 Rn. 21 ff., und VIII ZR 261/17, WuM 2018, 758 Rn. 29 ff.), nicht aber dazu führt, dass ein Grund für die fristlose Kündigung von vornherein nicht bestand (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 d bb). Für eine teleologische Reduk- tion von § 574 Abs. 1 BGB dahin, dass das Widerspruchsrecht des Mieters mit fristgerechter Schonfristzahlung neu entsteht oder wiederauflebt, ist kein Raum, da es an einer hierfür notwendigen planwidrigen Unvollständigkeit des Gesetzes - verdeckten Regelungslücke - fehlt. BGH, Urteil vom 1. Juli 2020 - VIII ZR 323/18 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 22. Mai 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Teilurteil der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin vom 12. September 2018 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der (inzwischen verstorbene) Ehemann der Beklagten zu 1 mietete im Jahr 1987 von der Rechtsvorgängerin der Kläger eine Zweieinhalbzimmerwoh- nung in Berlin an. Die Beklagte zu 1 lebt seit 1989 in der Wohnung und ist nach dem Tod ihres Ehemannes im Jahr 2004 in das Mietverhältnis eingetreten. Im Jahr 2007 zog auch ihr Lebensgefährte, der Beklagte zu 2, in die Wohnung ein, in der sie nunmehr mit ihren gemeinsamen minderjährigen Kindern (geboren in den Jahren 2011 und 2014) leben. Die Miete betrug zuletzt einschließlich Betriebs- und Heizkostenvoraus- zahlung 563,92 €. Nachdem ein Zahlungsrückstand von 1.629,16 € (1.303,85 € Grundmiete und 325,31 € Betriebskostennachzahlung) aufgelaufen war, kün- 1 2 - 4 - digten die Kläger mit Schreiben vom 24. Februar 2016 das Mietverhältnis au- ßerordentlich, hilfsweise ordentlich. Wegen des vorgenannten Rückstands er- hoben die Kläger in einem Vorprozess Klage auf Zahlung rückständiger Miete gegen die Beklagte zu 1, die daraufhin mit Urteil vom 21. Juni 2017 antragsge- mäß zur Zahlung verurteilt wurde. Ende Juli 2017 summierte sich der Mietrück- stand auf nunmehr 2.757 €. Mit der vorliegenden Klage haben die Kläger zunächst die Beklagte zu 1 und durch Klagerweiterung in der Berufungsinstanz auch den Beklagten zu 2 auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch genommen, wobei sie wegen des Rückstands per Ende Juli 2017 in der Klagschrift erneut die frist- lose, hilfsweise ordentliche Kündigung ausgesprochen haben. Die Mietrück- stände sind innerhalb der Schonfrist vom Jobcenter vollständig beglichen wor- den. Die Beklagte zu 1 hat geltend gemacht, die Beendigung des Mietverhält- nisses stelle für sie angesichts der langen Wohndauer und der damit einherge- henden Verwurzelung, wegen fehlenden Ersatzwohnraums sowie mit Rücksicht auf die bei beiden Kindern bestehenden Entwicklungsauffälligkeiten eine unzu- mutbare Härte dar. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage gegen die Beklagte zu 1 statt- gegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten zu 1 hat das Landgericht durch Teilurteil bezüglich der Beklagten zu 1 das erstinstanzliche Urteil abgeändert, die Räumungsklage insoweit abgewiesen und ausgespro- chen, dass sich das Mietverhältnis nach §§ 574, 574a BGB infolge einer nicht zu rechtfertigenden Härte auf unbestimmte Zeit verlängere. Im Hinblick auf die gegen den Beklagten zu 2 gerichtete Räumungsklage hat das Berufungsgericht das Ruhen des Verfahrens angeordnet. Mit der vom Berufungsgericht zugelas- 3 4 5 - 5 - senen Revision begehren die Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtli- chen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2019, 966) hat, soweit für das Re- visionsverfahren von Interesse, zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Rechtsstreit sei im Hinblick auf den von den Klägern geltend ge- machten Räumungsanspruch zur Endentscheidung reif im Sinne von § 301 Abs. 1 ZPO. Da es sich bei dem Beklagten zu 2 um einen Dritten handele, zu dem seitens der Kläger mietvertragliche Beziehungen nicht bestünden, sei die Gefahr widersprüchlicher Entscheidungen nicht gegeben. Den Klägern stehe ein Räumungsanspruch gegen die Beklagte zu 1 nicht zu. Zwar habe das Amtsgericht zu Recht angenommen, die hilfsweise er- klärte ordentliche Kündigung sei wirksam, da die Beklagte zu 1 ihre Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht unerheblich verletzt habe (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Der geltend gemachte Räumungsanspruch sei aber dennoch unbegrün- det, weil sich das Mietverhältnis nach den §§ 574, 574a BGB infolge einer für die Beklagte zu 1 nicht zu rechtfertigenden Härte auf unbestimmte Zeit verlän- gert habe. Die Beklagte zu 1 habe schon im ersten Termin des Räumungs- rechtsstreits (§ 574b Abs. 2 Satz 2 BGB) erklärt, aufgrund der besonderen fami- 6 7 8 9 10 - 6 - liären Situation nicht einfach aus der Wohnung ausziehen zu können. Dieses angesichts ihrer beengten finanziellen Verhältnisse nachvollziehbare Vorbrin- gen sei nach § 574 Abs. 2 BGB grundsätzlich als Härteeinwand zu berücksich- tigen und als Widerspruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses auszu- legen; es führe gemäß § 574a BGB, § 308a ZPO zur Anordnung der Fortset- zung des Mietverhältnisses. Der Widerspruch der Beklagten zu 1 sei nicht etwa deswegen nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen, weil die ordentliche Kündigung auf Gründen beruhte, die die Kläger auch zur außerordentlichen fristlosen Kündi- gung berechtigten. Seien dem Mieter verhaltensbedingte Vertragsverletzungen vorzuwerfen, die eine fristlose Beendigung des Mietverhältnisses tragen könn- ten, solle der Widerspruch des Mieters nach der Ratio des Gesetzes deshalb ausgeschlossen sein, weil er in solchen Fällen keinen Schutz verdiene. Diese Erwägung treffe aber auf Fälle wie den Vorliegenden nicht zu, da die fristlose Kündigung mit der Schonfristzahlung unwirksam geworden sei mit der Folge, dass die ursprünglich bestehenden und auch hinreichenden Kündigungsgründe nach Anordnung des diesen Ausnahmefall regelnden § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eine fristlose Kündigung - rückwirkend - nicht (mehr) tragen könnten. Der Bundesgerichtshof habe zwar in seinem Urteil vom 16. Februar 2005 (VIII ZR 6/04, JR 2006, 28) angenommen, § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB stehe auch nach einer wirksamen Schonfristzahlung einem Widerspruch des Mieters und einer Fortsetzung des Mietverhältnisses entgegen. Die Kammer halte es jedoch für sachgerecht, den Anwendungsbereich des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB im We- ge der teleologischen Reduktion dahin einzuschränken, dass das Wider- spruchsrecht mit einer wirksamen Schonfristzahlung entstehe oder wiederauf- lebe. Nach den Beobachtungen der Kammer habe sich die Befürchtung, Ver- mieter könnten angesichts sich verengender Mietmärkte und erhöhter Ertrags- 11 12 - 7 - chancen bei Neuvermietung vermehrt versuchen, die Schonfrist durch eine "kombinierte Kündigung" zu unterlaufen, jedenfalls für ihren Zuständigkeitsbe- reich bestätigt. Im Übrigen erscheine die Annahme eines Widerspruchsrechts nach wirksamer Schonfristzahlung nicht nur für Gemeinden mit einer Woh- nungsmangellage, sondern generell sachgerecht, denn ein Widerspruch könne sich auch auf Härtegründe beziehen, die hiervon unabhängig bestünden. Auch der Härtegrund des fehlenden Ersatzwohnraums werde nicht nur durch die ört- lichen Gegebenheiten, sondern maßgeblich auch durch die persönlichen Um- stände des Mieters bestimmt. Aufgrund der Anwendbarkeit der §§ 574, 574a BGB habe sich das Miet- verhältnis infolge einer nicht zu rechtfertigenden Härte auf unbestimmte Zeit verlängert. Vorliegend sei die Härte in der besonderen Familiensituation der Beklagten, dem langandauernden Mietverhältnis und dem Fehlen von ange- messenem Ersatzwohnraum begründet mit der Folge, dass das Interesse der Beklagten am Erhalt der Wohnung das Interesse der Kläger an der Erlangung der Wohnung überwiege. Die der Beklagten zu 1 und ihrer Familie im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses drohende Härte sei auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Kläger nicht zu rechtfertigen. Bei einer Abwägung der Interessen der Beklagten zu 1 an dem Fortbestand des Mietverhältnisses und dem Inte- resse der Kläger an der Erlangung der Wohnung überwögen die Interessen der Beklagten zu 1, so dass das Erlangungsinteresse der Kläger zurücktreten müs- se. Dem Interesse der Kläger komme ein geringeres Gewicht zu. Sie selbst hät- ten weder ein Eigennutzungsinteresse noch seien sie aus persönlichen Grün- den auf die Nutzung der Wohnung angewiesen. Die Mietrückstände, aufgrund derer die Kündigungen erklärt worden seien, beliefen sich auf 1.629,16 € am 24. Februar 2016 und auf 2.157 € am 6. Juli 2017. Auch vor dem Hintergrund 13 14 - 8 - der jahrzehntelangen Dauer des Mietverhältnisses erschienen diese Beträge zu gering, um eine nachhaltige Gefährdung der Interessen der Kläger zu begrün- den, zumal der Mietrückstand innerhalb der Schonfrist beglichen worden und seither auch keine neuen Rückstände aufgetreten seien. Die Kammer übersehe dabei nicht, dass die Beklagte zu 1 über einen Zeitraum mehrerer Jahre im Zahlungsverzug gewesen sei und ihr Verschulden zudem mit unberechtigten Minderungseinwänden zu rechtfertigen gesucht habe. Sie meine aber, dass das Verhalten der Beklagten zu 1 nach Klageerhebung, namentlich die Schonfrist- zahlungen und die vollständige Tilgung der seither fällig gewordenen Forderun- gen der Kläger, geeignet sei, den eingetretenen Vertrauensverlust der Kläger zu einem wesentlichen Teil auszugleichen, so dass ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses zuzumuten sei, um die der Beklagten zu 1 und ihrer Familie andernfalls drohende Härte abzuwenden. Gemäß § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB sei die Fortführung des Mietverhält- nisses auf unbestimmte Zeit auszusprechen. Denn es sei ungewiss, wann vo- raussichtlich die Umstände wegfielen, aufgrund derer die Beendigung des Miet- verhältnisses für die Beklagte zu 1 eine Härte darstelle. Ein bestimmter Zeit- raum, innerhalb dessen die Räumungsfähigkeit der Beklagten wiederhergestellt werden könne, sei nicht festzustellen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in mehrfacher Hinsicht nicht stand. Das Berufungsgericht hat ein unzulässiges Teilurteil erlassen, das bereits aus diesem Grund der Aufhebung unterliegt. Zudem hat das Berufungs- gericht verkannt, dass das Widerspruchsrecht der Beklagten zu 1 gemäß § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen ist. Die - vom Berufungsgericht nicht im 15 16 - 9 - Einzelnen geprüften - Voraussetzungen einer richterlichen Rechtsfortbildung im Wege einer teleologischen Reduktion liegen nicht vor. 1. Wie die Revision zu Recht rügt, ist das Berufungsurteil schon deshalb aufzuheben, weil es in verfahrensrechtlich unzulässiger Weise in Form eines Teilurteils nur bezüglich der Beklagten zu 1 ergangen ist. a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf auch bei grundsätzlicher Teilbarkeit des Streitgegenstandes ein Teilurteil (§ 301 ZPO) nur ergehen, wenn die Gefahr einander widersprechender Entscheidun- gen - auch infolge abweichender Beurteilung durch das Rechtsmittelgericht - ausgeschlossen ist. Eine Gefahr sich widersprechender Entscheidungen ist namentlich dann gegeben, wenn in einem Teilurteil eine Frage entschieden wird, die sich dem Gericht im weiteren Verfahren über andere Ansprüche oder Anspruchsteile noch einmal stellt oder stellen kann. Das gilt auch insoweit, als es um die Möglichkeit einer unterschiedlichen Beurteilung von bloßen Urteil- selementen geht, die weder in Rechtskraft erwachsen noch das Gericht nach § 318 ZPO für das weitere Verfahren binden (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 26. April 1989 - IVb ZR 48/88, BGHZ 107, 236, 242; vom 10. Oktober 1991 - III ZR 93/90, NJW 1992, 511 unter III 1; vom 4. Februar 1997 - VI ZR 69/96, NJW 1997, 1709 unter II 1; vom 4. Oktober 2000 - VIII ZR 109/99, NJW 2001, 155 unter II 1 b; vom 25. November 2003 - VI ZR 8/03, NJW 2004, 1452 unter II 1 a; vom 7. November 2006 - X ZR 149/04, NJW 2007, 156 Rn. 12; vom 19. No- vember 2008 - VIII ZR 47/07, NJW-RR 2009, 494 Rn. 14 f.; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 62/09, NJW-RR 2011, 189 Rn. 21; vom 11. Mai 2011 - VIII ZR 42/10, BGHZ 189, 356 Rn. 13). 17 18 - 10 - Eine solche Gefahr besteht bei einer Mehrheit selbständiger prozessua- ler Ansprüche etwa dann, wenn zwischen den prozessual selbständigen An- sprüchen eine materiell-rechtliche Verzahnung besteht (BGH, Urteile vom 28. November 2003 - V ZR 123/03, BGHZ 157, 133, 142 f.; vom 7. November 2006 - X ZR 149/04, aaO; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 62/09, aaO Rn. 22; vom 11. Mai 2011 - VIII ZR 42/10, aaO Rn. 14). Hierzu kann es auch bei Klagen ge- gen mehrere Personen (subjektive Klagehäufung) kommen (BGH, Urteile vom 28. November 2003 - V ZR 123/03, aaO S. 143; vom 21. November 2017 - VI ZR 436/16, NJW 2018, 623 Rn. 7). Ein Teilurteil über die Klage gegen einen von mehreren einfachen Streit- genossen ist daher in der Regel unzulässig, wenn die Möglichkeit besteht, dass es in demselben Rechtsstreit, auch im Instanzenzug, zu einander widerspre- chenden Entscheidungen kommt (BGH, Urteile vom 21. November 2017 - VI ZR 436/16, aaO; vom 24. Februar 2015 - VI ZR 279/14, NJW 2015, 2429 Rn. 7; vom 25. November 2003 - VI ZR 8/03, aaO; vom 12. Januar 1999 - VI ZR 77/98, NJW 1999, 1035 unter II 2). Zwar muss gegenüber einfachen Streitge- nossen grundsätzlich keine einheitliche Entscheidung getroffen werden. Eine Teilentscheidung ist aber nur zulässig, wenn sie unabhängig von der Entschei- dung über den restlichen Verfahrensgegenstand ist (BGH, Urteile vom 21. No- vember 2017 - VI ZR 436/16, aaO; vom 24. Februar 2015 - VI ZR 279/14, aaO; vom 13. Oktober 2008 - II ZR 112/07, NJW 2009, 230 Rn. 8). Dies ist etwa dann der Fall, wenn das Teilurteil nur auf Gründen beruht, die ausschließlich einen der Streitgenossen berühren (BGH, Urteile vom 20. Dezember 2016 - VI ZR 395/15, NJW 2017, 1745 Rn. 7, und vom 21. November 2017 - VI ZR 436/16, aaO). b) Nach diesen Maßstäben durfte das Berufungsgericht ein klageabwei- sendes Teilurteil gegen die Beklagte zu 1 nicht mit der Begründung erlassen, 19 20 21 - 11 - sie habe der ordentlichen Kündigung der Kläger wirksam widersprochen, weil diese für sie eine unbillige Härte bedeute, so dass das Mietverhältnis auf unbe- stimmte Zeit fortzusetzen sei. Diese Begründung berührt, entgegen der rechtsir- rigen Annahme des Berufungsgerichts, nicht allein das Rechtsverhältnis der Kläger zur Beklagten zu 1, sondern auch das Rechtsverhältnis zum Beklagten zu 2. Denn bestünde ein Herausgabeanspruch der Kläger gegen die Beklagte zu 1 nicht, wären die Anspruchsvoraussetzungen des § 546 Abs. 2 BGB, der einen Herausgabeanspruch des Vermieters nach Beendigung des Mietverhält- nisses gegen den mitbesitzenden Dritten - hier den Beklagten zu 2 - regelt, nicht erfüllt. Allein dies führt zu einer materiell-rechtlichen Verzahnung der Räumungsansprüche der Kläger gegen die Beklagten zu 1 und 2. Aufgrund dessen besteht auch die Gefahr divergierender Entscheidun- gen. Denn die Rechtskraft der gegen den Mieter ergangenen Entscheidung über den Rückgabeanspruch des Vermieters aus § 546 Abs. 1 BGB bewirkt, wie der Senat bereits entschieden hat, hinsichtlich der Frage der Beendigung des Mietverhältnisses keine Bindung für eine nachfolgende Entscheidung über den gegen den Dritten gerichteten Rückgabeanspruch aus § 546 Abs. 2 BGB (Senatsurteil vom 21. April 2010 - VIII ZR 6/09, NJW 2010, 2208 Rn. 9; ebenso BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 - XII ZR 178/03, NJW-RR 2006, 1385 Rn. 26 ff.; jeweils mwN). Im Falle des rechtskräftigen Abschlusses des Verfahrens im Ver- hältnis zur Beklagten zu 1 wären weder der Beklagte zu 2 noch die Kläger da- ran gehindert, in dem gegen den Beklagten zu 2 fortzuführenden Räumungs- verfahren geltend zu machen, der Rechtsstreit sei im Verhältnis zu der Beklag- ten zu 1 unrichtig entschieden. Sowohl den Klägern als auch dem Beklagten zu 2 wäre es in dem Verfahren nicht verwehrt, geltend zu machen, das Mietver- hältnis sei, abweichend von der Entscheidung gegen die Beklagte zu 1, been- det beziehungsweise nicht beendet oder, soweit man auf das vom Berufungs- gericht angenommene Widerspruchsrecht der Beklagten zu 1 abstellte, aus 22 - 12 - Sicht des Beklagten zu 2 fortzusetzen - etwa weil das Berufungsgericht mögli- che und in seiner Person als Angehöriger begründete Härtegründe bei der vor- genommenen Härteabwägung unberücksichtigt gelassen habe - oder aus Sicht der Kläger nicht fortzusetzen, weil der Beklagten zu 1 bereits dem Grunde nach kein Widerspruchsrecht zustehe. Daran ändert der Umstand nichts, dass das Berufungsgericht das Ruhen des gegen den Beklagten zu 2 gerichteten Verfah- rens angeordnet hat (vgl. Senatsurteil vom 11. Mai 2011 - VIII ZR 42/10, aaO Rn. 16 ff.). 2. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung, das aufgrund der Kündigungen der Kläger beendete Mietverhältnis mit der Beklagten zu 1 sei auf deren Widerspruch gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB fortzusetzen, kann ein Räumungsanspruch der Kläger gegen die Beklagte zu 1 nach § 546 Abs. 1 BGB nicht verneint werden. Denn die Anwendung der Vorschrift des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB ist nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen, weil ein Grund vorliegt, der die Kläger zur außerordentlichen Kündigung berechtigt. a) Zwischen den Parteien steht allerdings nicht mehr im Streit, dass bei Erklärung der beiden fristlos, hilfsweise ordentlich ausgesprochenen Kündigun- gen des Mietverhältnisses vom 24. Februar 2016 und 6. Juli 2017 ein Zah- lungsverzug von (deutlich) mehr als zwei Monatsmieten bestand (bei der zwei- ten Kündigung ein sich auf mehr als vier Monatsmieten belaufender, in der Zeit ab 2013 aufgebauter Rückstand) und damit sowohl die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB als auch für eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorlagen. Im Ausgangspunkt noch zutreffend hat das Berufungsgericht auch ange- nommen, dass die Schonfristzahlung lediglich dazu führt, dass die fristlose Kündigung unwirksam wird (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB), die Wirksamkeit der 23 24 25 - 13 - hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung davon aber nicht berührt wird (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 94 Rn. 28; vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 22; vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 a-d mwN). b) Von Rechtsirrtum beeinflusst ist hingegen die Auffassung des Beru- fungsgerichts, die Zahlung des Sozialhilfeträgers innerhalb der Schonfrist führe dazu, dass für den Mieter gegenüber der vom Vermieter hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung nunmehr die Möglichkeit des Widerspruchs gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen einer von ihm geltend gemachten unzumutba- ren Härte eröffnet sei, weil der Ausnahmetatbestand des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB dann nicht eingreife. aa) Nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ist das dem Mieter gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegen eine ordentliche Kündigung im Fall einer nicht zu rechtfertigenden Härte grundsätzlich zustehende Widerspruchsrecht ausge- schlossen, wenn ein Grund zur außerordentlichen Kündigung vorliegt. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter die außerordentliche Kündigung erklärt hat; vielmehr genügt es, wenn dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung auch ein Recht zur fristlosen Kündigung zusteht (BT-Drucks. 3/1234, S. 74 zu § 565a Abs. 2 BGB-E, der durch das Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht vom 23. Juni 1960 [BGBl. I S. 389] als § 556a BGB in das Mietrecht des Bür- gerlichen Gesetzbuchs als Vorgängerregelung des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB Eingang gefunden hat; siehe dazu auch Staudinger/Rohlfs, BGB, Neubearb. 2018, § 574 Rn. 20; vgl. auch Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl., § 574 BGB Rn.12; MünchKommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 574 Rn. 30; BeckOK- BGB/Hannappel, Stand: 1. Februar 2020, § 574 Rn. 32). 26 27 - 14 - Diese Voraussetzung ist hier aber zweifellos gegeben, denn bei Erklä- rung (beider) Kündigungen, die jeweils fristlos und hilfsweise fristgemäß erfolg- ten, lag ein Zahlungsverzug in einer die fristlose Kündigung rechtfertigenden beziehungsweise sogar deutlich übersteigenden Höhe vor. Die spätere Schon- fristzahlung des Sozialhilfeträgers ändert daran nichts, denn diese beseitigt le- diglich rückwirkend die Gestaltungswirkung der außerordentlichen Kündigung im Wege der gesetzlichen Fiktion (vgl. zum Letzteren: Senatsurteile vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17, BGHZ 220, 1 Rn. 21 ff., und VIII ZR 261/17, WuM 2018, 758 Rn. 29 ff.), führt aber nicht dazu, dass ein Grund für die fristlo- se Kündigung von vornherein nicht bestand (vgl. auch Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, aaO unter II 2 d bb). Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung setzt das Eingreifen des Ausschlusstatbestands des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht zwingend vo- raus, dass ein Grund für die fristlose Kündigung in dem für die eigentliche Här- tefallabwägung maßgebenden Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz (dazu Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215 Rn. 41; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 32, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 48) besteht. Zwar wird eine Anwendung der Härtefallregelung regelmäßig auch dann ausge- schlossen sein, wenn ein Grund für die fristlose Kündigung des Vermieters erst nach der ordentlichen Kündigung entsteht, beispielsweise erst im Laufe des Räumungsprozesses (vgl. Bub/Treier/Fleindl, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., IV Rn. 238; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Staudin- ger/Rohlfs, aaO; MünchKommBGB/Häublein, aaO; BeckOK-BGB/Hannappel, 28 29 - 15 - aaO). Denn auch in diesem Fall liegt eine schwere Vertragsstörung vor, die ei- ner Anwendung der Härtefallregelung von vornherein entgegensteht. Es genügt aber auch, wenn für den Vermieter im Zeitpunkt der ordentlichen Kündigung ein Grund zur fristlosen Kündigung besteht, wie hier angesichts des zwei Monats- mieten weit übersteigenden Zahlungsverzugs. Auch dann liegt, wie sich aus der Möglichkeit der fristlosen Kündigung ergibt, eine schwere Vertragsstörung vor, die eine Anwendung der Härtefallregelung nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB von vornherein ausschließt. bb) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts besteht kein Grund zu der Annahme, dass das Widerspruchsrecht des Mieters nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB mit der Schonfristzahlung "neu entstehen" oder "wiederaufleben" könnte, etwa im Wege einer vom Berufungsgericht (ohne weiteres) angenom- menen teleologischen Reduktion des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB (vgl. Hinz in Klein-Blenkers/Heinemann/Ring, Miete/WEG/Nachbarschaft, 2. Aufl., § 574 BGB Rn. 26; Bub/Treier/Fleindl, aaO). (1) Eine richterliche Rechtsfortbildung im Wege der teleologischen Re- duktion setzt eine verdeckte Regelungslücke im Sinne einer planwidrigen Un- vollständigkeit des Gesetzes voraus (BGH, Urteile vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 70/08, BGHZ 192, 148 Rn. 31; vom 26. November 2008 - VIII ZR 200/05, BGHZ 179, 27 Rn. 22; vom 13. November 2001 - X ZR 134/00, BGHZ 149, 165, 174, und vom 7. Dezember 2011 - IV ZR 105/11, BGHZ 192, 148 Rn. 16). Ob eine derartige Lücke besteht, ist vom Standpunkt des Gesetzes und der ihm zugrundeliegenden Regelungsabsicht zu beurteilen. Das Gesetz muss, gemessen an seiner eigenen Regelungsabsicht, unvollständig sein (BGH, Urtei- le vom 7. Dezember 2011 - IV ZR 105/11, aaO; vom 30. September 2014 - XI ZR 168/13, BGHZ 202, 302 Rn. 13). 30 31 - 16 - (2) An einer solchen planwidrigen Unvollständigkeit der Regelung zum Widerspruchsrecht fehlt es. Mit dem Widerspruchsrecht des Mieters in § 574 BGB, das auf eine entsprechende Regelung im früheren § 556a BGB aF ("So- zialklausel") zurückgeht, sollte zugunsten des Mieters aus sozialen Gründen unter bestimmten Voraussetzungen (in Abwägung der beiderseitigen Interessen der Vertragsparteien) die Möglichkeit geschaffen werden, nach einer an sich berechtigten Kündigung des Vermieters die Fortsetzung des Mietverhältnisses - gegebenenfalls auch auf unbestimmte Zeit - beanspruchen zu können (vgl. BT- Drucks. 3/1234, S. 74; BT-Drucks. 14/4553, S. 68). Ein Anspruch auf Fortset- zung des Mietverhältnisses sollte dem Mieter indes nicht eingeräumt werden, wenn gravierende (den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigende) Ver- tragsstörungen eingetreten waren (vgl. § 556a Abs. 4 Nr. 2 BGB in der Fassung des Gesetzes über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht vom 23. Juni 1960, BGBl. I S. 389 [im Folgenden: AbbauG], in Kraft getreten am 1. Januar 1966 [vgl. Art. X § 12 AbbauG], außer Kraft getreten mit Ablauf des 31. August 2001 mit Inkrafttreten des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Regelung der Schonfristzahlung war aber schon durch das Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 29. Juli 1963 (BGBl. I S. 505) - mit dem ein früher bereits in § 3 Abs. 3 des Mieterschutzgesetzes vom 1. Juni 1923 (RGBl. I S. 353) verankertes Nachholrecht des Mieters wieder aufgegrif- fen wurde - in § 554 BGB aF und später in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB vorgesehen. Es wäre daher eine ausdrückliche Regelung zu erwarten gewesen, wenn der Gesetzgeber für den Fall der Schonfristzahlung den Schutz des Mieters über die - der Vermeidung von Obdachlosigkeit des Mieters (vgl. Senatsurteile vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, aaO unter II 2 d aa; vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, BGHZ 204, 134 Rn. 23; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3020 Rn. 21; vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 64 Rn. 32 33 - 17 - 28) dienenden - Unwirksamkeit einer ausgesprochenen fristlosen Kündigung hinaus noch weiter ausdehnen und dem Mieter auch für diesen Fall die Mög- lichkeit des Widerspruchs nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB und damit gegebe- nenfalls einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses hätte eröffnen wollen. Auch sonst bestehen keine greifbaren Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber einer gravierenden Vertragsstörung, die durch einen zur fristlosen Kündigung berechtigenden Zahlungsverzug entstanden ist, wegen einer nach- träglich erfolgten Schonfristzahlung nur noch ein geringes, der Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht entgegenstehendes Gewicht beimessen wollte und den Ausschlusstatbestand des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB deshalb versehentlich zu weit gefasst hat. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 28.11.2017 - 206 C 310/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.09.2018 - 64 S 4/18 - 34

ECLI:DE:BGH:2025:260825BVIIIZR262.24.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 262/24 vom 26. August 2025 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 574 Abs. 1 Satz 1; GG Art. 103 Abs. 1; ZPO § 286 A, E Das Gericht verletzt den Anspruch des auf Räumung verklagten Mieters auf Ge- währung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG), wenn es das Vorliegen der geltend gemachten unzumutbaren Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auf der Grundlage unvollständiger, unzureichender und in sich widersprüchlicher - teils für den Mieter günstiger - Ausführungen des gerichtlich bestellten Sachver- ständigen ohne die gebotene weitere Beweiserhebung und zudem unter Inan- spruchnahme nicht gegebener eigener Sachkunde verneint. BGH, Beschluss vom 26. August 2025 - VIII ZR 262/24 - LG Berlin II AG Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 26. August 2025 durch den Richter Kosziol als Vorsitzenden, den Richter Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek, den Richter Dr. Reichelt und die Richterin Dr. Böhm beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin II - Zivilkammer 64 - vom 23. Oktober 2024 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB zum Nachteil des Beklagten erkannt worden ist. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Nichtzulassungsbe- schwerdeverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsge- richts zurückverwiesen. Der Gegenstandswert für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfah- ren wird auf bis zu 9.000 € festgesetzt. Gründe: I. Der im Jahr 1939 geborene Beklagte bewohnt aufgrund eines mit der Vor- eigentümerin geschlossenen Mietvertrags seit dem Jahr 1982 eine Dreizimmer- wohnung in Berlin. Er hält sich zudem häufig für einige Tage in seinem Einfami- lienhaus in Travemünde auf, wohin er jeweils mit der Bahn reist. 1 - 3 - Die Kläger erwarben das Grundstück im Juli 2021. Mit Schreiben vom 1. November 2021 erklärten sie die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs. Der Beklagte widersprach der Kündigung und wies darauf hin, dass ein Umzug zu einer erheblichen psychischen Beeinträchtigung führen würde. Mit der vorliegenden Klage haben die Kläger den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch genommen. Der Beklagte hat im Rechtsstreit unter anderem geltend gemacht, für einen betagten Mieter wie ihn sei unabhängig von den sonstigen Folgen bereits der Wohnungsverlust für sich genommen eine Härte; er sei aufgrund der langjährigen Mietdauer stark in das soziale Gefüge der Nachbarschaft eingebunden und habe die Wohnung mit gro- ßem persönlichen und finanziellen Aufwand seinen Bedürfnissen angepasst, auf eigene Kosten renoviert und liebevoll eingerichtet. Unter Vorlage fachärztlicher Stellungnahmen hat er zudem behauptet, er sei gesundheitlich stark beeinträch- tigt. Ein erzwungener Umzug führte zu einer erheblichen psychischen Beein- trächtigung verbunden mit starken, möglicherweise lebensbedrohlichen Depres- sionen; es drohe eine suizidale Krise. Es bestehe ein hohes Herzinfarkt- und Schlaganfallrisiko; unter Belastung komme es wahrscheinlich im Zusammenhang mit einem Herzklappenfehler an der Mitralklappe zu ausgeprägten Herzrhyth- musstörungen. Im Juni 2024 sei eine Zerreißung der Herzklappe aufgetreten; in Folge der Herzklappenoperation sei er schon körperlich nicht in der Lage, die Wohnung zu räumen. Die Kläger haben die von dem Beklagten vorgetragenen gesundheitlichen Einschränkungen in Abrede gestellt. 2 3 4 - 4 - Das Amtsgericht hat der Klage nach Einholung eines neurologisch- psychiatrischen Sachverständigengutachtens stattgegeben. Die hiergegen ge- richtete Berufung, mit der sich der Beklagte allein noch gegen die Ablehnung eines Härtefalls gewandt hat, hat das Landgericht nach dessen persönlicher An- hörung zurückgewiesen. Die Revision hat es nicht zugelassen. Hiergegen wendet sich der Beklagte mit der Nichtzulassungsbeschwerde, mit der er sein auf Abweisung der Klage gerichtetes Begehren weiterverfolgt. II. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht und mit zutreffender Begründung einen Anspruch des Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 Abs. 1 BGB zur Abwendung einer unzumutbaren Härte verneint. Auf der Grund- lage der Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen lasse sich eine Härte nicht feststellen. Zu folgen sei insbesondere der überzeugend begründeten - und mit dem vom Beklagten gewonnenen persönlichen Eindruck zu vereinbarenden - Einschätzung des Sachverständigen, wonach der Räumungsrechtsstreit bei dem Beklagten entgegen der eingereichten fachärztlichen Atteste keine schwere de- pressive Episode ausgelöst habe, sondern insoweit lediglich eine leichte depres- sive Störung feststellbar sei. Soweit der Sachverständige daneben im Bereich der kognitiven Leistungen eine Kurzzeitgedächtnisstörung und Verlangsamung festgestellt habe, hätten sich bei der Anhörung des Beklagten in der Verhandlung 5 6 7 8 - 5 - keine spürbaren Auswirkungen dieser Beeinträchtigung gezeigt beziehungs- weise sei nur eine gering ausgeprägte Beeinträchtigung feststellbar. Dem Amtsgericht sei uneingeschränkt darin zuzustimmen, dass der Sach- verständige die zunächst im schriftlichen Gutachten in den Raum gestellten durch einen Umzug drohenden drastischen Gesundheitsgefahren bis hin zu ei- nem möglichen Suizid zunehmend relativiert und abgeschwächt habe. Er habe im Rahmen seiner Anhörung klargestellt, dass die organischen Hirnveränderun- gen beim Beklagten ausweislich der Tests zwar zu altersunüblich vermehrten Störungen führten, jedoch "diskret vermehrt, aber nicht viel". Vor dem Hinter- grund dieser Klarstellung sei mit dem Amtsgericht davon auszugehen, dass das vom Sachverständigen zuvor genannte Beispiel älterer Personen, die durch eine Umfeldveränderung jegliche Orientierung verlören, keinen konkreten Bezug zum Beklagten und dem Grad der Ausprägung seiner Beeinträchtigung habe. Dies belegten auch die häufigen selbständigen Reisen des Beklagten mit öffentlichen Verkehrsmitteln, die sich mit einer schwerwiegenden dementiellen Erkrankung nicht in Übereinstimmung bringen ließen. Hätte der Beklagte wegen einer hirnorganischen Beeinträchtigung tatsächlich die plötzliche Einbuße seiner Orientierungsfähigkeit infolge abrupter Umfeldveränderungen konkret zu be- fürchten, erschlösse sich nicht, weshalb er sich zu Bahnfahrten zwischen Berlin und Travemünde mehrmals im Monat sowie zu unbegleiteten Fernflugreisen auf die Seychellen in der Lage sehe. Im Lichte der mündlichen Wertung des Sach- verständigen - es sei nicht medizinisch belegbar, aber sehr naheliegend, dass Änderungen der Lebenssituation des Beklagten "nicht so gut wären" - sei seine schriftliche Begutachtung - es sei eine irreparable Dekompensation des jetzigen Zustands zu erwarten, wobei es dann in einem kurzzeitigen luziden Zustand im Rahmen einer willentlichen Entscheidungssituation auch zu einer Selbsttötung kommen könne - überholt. Der Sachverständige habe im Rahmen der Anhörung 9 10 - 6 - auch im Übrigen nicht bestätigt, dass die Beendigung des Mietverhältnisses voraussichtlich schwerwiegende gesundheitliche Folgen für den Beklagten ha- ben würde, sondern sich auf die Aussage beschränkt, dass Umfeldveränderun- gen wahrscheinlich "nicht so gut wären", und im Übrigen jegliche Prognose künf- tiger Entwicklungen abgelehnt. Es sei nicht erforderlich, gemäß § 412 ZPO einen weiteren Sachverstän- digen zu bemühen oder ein weiteres Gutachten einzuholen. Die Ausführungen des Sachverständigen seien jedenfalls insoweit verwertbar und belastbar, als dieser keine schwere, sondern bloß eine leichte depressive Störung diagnosti- ziert habe. Eine in den ärztlichen Attesten angegebene Gefahr der Selbsttötung für den Fall der Räumungsverurteilung sei auf dieser Grundlage nicht festzustel- len. Eine solche Feststellung könne auch nicht unter Berücksichtigung der per- sönlichen Anhörung des Beklagten getroffen werden. Zwar habe dieser überzeu- gend dargetan, dass die von ihm über viele Jahre hinweg mit hohem Aufwand eingerichtete und gepflegte Wohnung für ihn von zentraler Bedeutung sei und er eine Verurteilung zur Räumung als untragbaren Verlust empfinden würde. Dies stelle indessen - für sich genommen - keinen berücksichtigungsfähigen Här- tegrund dar. Soweit der Beklagte mitgeteilt habe, er werde, falls er künftig in "irgendeiner Unterkunft" wohnen müsse, keinen Sinn mehr in seinem Leben er- kennen, sondern dieses nur noch als "Warten auf den Tod" empfinden können, sei zwar die tatsächliche Entwicklung und Umsetzung von Suizidgedanken im Falle einer Zwangsräumung nicht auszuschließen. Eine greifbar erhöhte Wahr- scheinlichkeit dafür sei aber angesichts des im Übrigen durchaus lebensbejahen- den Eindrucks, den der Beklagte bei seiner Anhörung und durch seine aktive Lebensgestaltung hinterlassen habe, nicht festzustellen. Die Ausführungen des 11 12 - 7 - Beklagten seien eher als Appell anzusehen, um eine Klageabweisung zu errei- chen. Schließlich ergebe sich eine unzumutbare Härte unter Berücksichtigung der insoweit vorrangigen Interessen der Kläger auch nicht aus der Herzklappen- operation des Beklagten im Juni 2024 und den fortwirkenden Beeinträchtigungen seiner Gesundheit. Angesichts der fortgesetzten regelmäßigen Reisen zwischen Berlin und Travemünde, die er ohne Begleitung mittels öffentlicher Verkehrsmittel bewältigen könne, liege eine Räumungsunfähigkeit aus Gründen physischer Er- krankungen offensichtlich nicht vor. Ein Wohnungsumzug lasse sich unter Zuhil- fenahme von Dienstleistern und Vertrauten so gestalten, dass es aktiver körper- licher Arbeit der Bewohner nicht bedürfe; auch eine verminderte Belastbarkeit und Leistungsfähigkeit des Beklagten könne durch schonende Organisation des Umzugsgeschehens berücksichtigt werden. III. Die zulässige Nichtzulassungsbeschwerde hat in der Sache Erfolg (§ 544 Abs. 9 ZPO), weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Ent- scheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO). Das Berufungsgericht hat, indem es hinsichtlich der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB und des dort geregelten Anspruchs des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses zum Nachteil des Beklagten erkannt hat, dessen Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheb- licher Weise verletzt. 13 14 - 8 - Denn es hat bei seiner Prüfung zum Vorliegen einer unzumutbaren Härte (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) hinsichtlich der vom Beklagten behaupteten psychi- schen Beeinträchtigungen und der im Falle eines erzwungenen Wohnungswech- sels insoweit drohenden Verschlechterung der gesundheitlichen Situation (teil- weise) Ausführungen in dem gerichtlichen (neurologisch-psychiatrischen) Sach- verständigengutachten zugrunde gelegt, obgleich diese unvollständig, unzu- reichend und zum Teil in sich widersprüchlich sind. Insoweit hat es zum Nachteil des Beklagten von der gebotenen weiteren Aufklärung des Sachverhalts in ge- hörswidriger Weise abgesehen (hierzu nachfolgend unter 2 a). Ferner hat das Berufungsgericht von der Erhebung des angebotenen (kardiologischen) Sach- verständigenbeweises zu der vom Beklagten zudem behaupteten Herzerkran- kung und den sich (auch) hieraus ergebenden gesundheitlichen Auswirkungen einer Räumungsverurteilung abgesehen, ohne dass dies im Prozessrecht eine Stütze findet (hierzu nachfolgend unter 2 b). Dies führt gemäß § 544 Abs. 9 ZPO zur Aufhebung des auf die Härtere- gelung nach §§ 574 ff. BGB und den dort geregelten Anspruch des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses beschränkten Berufungsurteils (vgl. zur wirk- samen Beschränkung des Rechtsmittels in diesen Fällen nur Senatsurteil vom 10. April 2024 - VIII ZR 114/22, NZM 2024, 469 Rn. 17 mwN). 1. Das Gebot rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) verpflichtet das Ge- richt, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen (st. Rspr.; vgl. etwa BVerfG, NJW 2022, 3413 Rn. 26; Senatsbeschluss vom 20. Mai 2025 - VIII ZR 137/24, juris Rn. 16; jeweils mwN). Als grundrechtsgleiches Recht soll es sicherstellen, dass die Entscheidung frei von Verfahrensfehlern ergeht, die ihren Grund in der unterlassenen Kenntnis- nahme und der Nichtberücksichtigung des Sachvortrags der Parteien haben (vgl. nur Senatsbeschlüsse vom 8. August 2023 - VIII ZR 20/23, NJW 2023, 3496 15 16 17 - 9 - Rn. 12; vom 23. April 2024 - VIII ZR 35/23, NJW 2024, 2393 Rn. 11; vom 20. Mai 2025 - VIII ZR 137/24, aaO). In diesem Sinne gebietet Art. 103 Abs. 1 GG in Verbindung mit den Grundsätzen der Zivilprozessordnung die Berücksichtigung erheblicher Beweis- anträge. Die Nichtberücksichtigung eines solchen erheblichen Beweisangebots verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze mehr findet (st. Rspr.; siehe hierzu etwa BVerfG, Beschluss vom 16. Januar 2024 - 2 BvR 1114/23, juris Rn. 30; Senatsbeschlüsse vom 5. Oktober 2022 - VIII ZR 88/21, WM 2022, 2242 Rn. 10; vom 26. März 2024 - VIII ZR 89/23, NJW-RR 2024, 738 Rn. 16; vom 14. Januar 2025 - VIII ZR 100/24, juris Rn. 18). Der Tatrichter darf, wenn es um die Beurteilung einer Fachwissen voraussetzenden Frage geht, auf die Einholung eines Sachverständigengutach- tens nur verzichten, wenn er entsprechende eigene besondere Sachkunde aus- zuweisen vermag (vgl. BGH, Beschlüsse vom 12. März 2024 - VI ZR 283/21, NJW-RR 2024, 547 Rn. 10; vom 26. März 2024 - VIII ZR 89/23, juris Rn. 19; vom 23. Juli 2024 - VI ZR 41/22, NJW-RR 2024, 1187 Rn. 11; jeweils mwN; siehe auch Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, NZM 2023, 210 Rn. 24 f.). Zudem muss er, wenn er bei seiner Entscheidung eigene Sachkunde in Anspruch nehmen will, den Parteien zuvor einen entsprechenden Hinweis er- teilen und ihnen Gelegenheit geben, auf den Hinweis zu reagieren und ihren Tat- sachenvortrag zu ergänzen (vgl. BGH, Beschlüsse vom 26. März 2024 - VIII ZR 89/23, aaO; vom 23. Juli 2024 - VI ZR 41/22, aaO Rn. 13; jeweils mwN). Äußerungen medizinischer Sachverständiger muss der Tatrichter kritisch auf ihre Vollständigkeit und Widerspruchsfreiheit prüfen und insbesondere auf die Aufklärung von Widersprüchen hinwirken, die sich innerhalb der Begutach- 18 19 20 - 10 - tung eines Sachverständigen - etwa zwischen den im Einklang mit Behandlungs- unterlagen stehenden Ausführungen des Sachverständigen im schriftlichen Gut- achten und seinen Angaben in der mündlichen Verhandlung (vgl. hierzu BGH, Beschluss vom 16. Juni 2015 - VI ZR 332/14, VersR 2015, 1293 Rn. 6) - ergeben (vgl. BGH, Urteile vom 4. März 1997 - VI ZR 354/95, NJW 1997, 1638 unter II 1 b mwN; vom 19. Juli 2017 - IV ZR 535/15, NJW-RR 2017, 1066 Rn. 25). Erkennbar widersprüchliche Gutachten sind keine ausreichende Grundlage für die Überzeu- gungsbildung des Gerichts (vgl. BGH, Urteil vom 16. November 2021 - VI ZR 100/20, NJW 2022, 539 Rn. 16; Beschlüsse vom 2. Juli 2013 - VI ZR 110/13, NJW 2014, 74 Rn. 7; vom 5. November 2019 - VIII ZR 344/18, NJW-RR 2020, 186 Rn. 13). Da Art. 103 Abs. 1 GG als Prozessgrundrecht sichern soll, dass die Ent- scheidung frei von Verfahrensfehlern ergeht (vgl. BVerfGE 21, 191, 194), hat das Gericht die einander widersprechenden Ausführungen sorgfältig und kritisch zu würdigen sowie den Sachverhalt weiter aufzuklären (vgl. Senatsbeschluss vom 5. November 2019 - VIII ZR 344/18, aaO [für Widersprüche zwischen dem ge- richtlichen Sachverständigengutachten und einem Privatgutachten]). Vermag der gerichtlich bestellte Sachverständige Unklarheiten, Zweifel oder Widersprüche weder durch schriftliche Ergänzung seines Gutachtens noch im Rahmen seiner Anhörung auszuräumen, muss der Tatrichter im Rahmen seiner Verpflichtung zur Sachaufklärung gemäß § 412 ZPO ein weiteres Gutachten einholen (vgl. BGH, Beschlüsse vom 5. November 2019 - VIII ZR 344/18, aaO Rn. 14; vom 26. Fe- bruar 2020 - IV ZR 220/19, VersR 2020, 639 Rn. 12 [jeweils für den Fall von Wi- dersprüchen zwischen dem gerichtlichen Gutachten und einem Privatgutach- ten]). Auch darf der Tatrichter nicht ohne Darlegung eigener Sachkunde und ohne Beratung durch einen - gegebenenfalls anderen - Sachverständigen von den fachkundigen Feststellungen und Einschätzungen des von ihm gerade wegen 21 - 11 - fehlender eigener Sachkunde beauftragten Gutachters abweichen. Gegebenen- falls muss es (auch insoweit) die Beauftragung eines anderen Sachverständigen in Erwägung ziehen (vgl. hierzu BVerfG, NJW 2019, 2012 Rn. 26; BGH, Be- schluss vom 23. Juli 2024 - VI ZR 41/22, NJW-RR 2024, 1187 Rn. 12 mwN). Sieht das Gericht demgegenüber von der - nach den vorstehenden Aus- führungen gebotenen - weiteren Beweiserhebung ab und entspricht damit dem Beweisantrag der Partei nur unvollkommen, findet dies - wie ausgeführt - im Pro- zessrecht keine Stütze mehr und verletzt damit das rechtliche Gehör der Partei (vgl. BVerfG, Beschluss vom 20. Februar 2008 - 1 BvR 2389/06, juris Rn. 29). Da sich eine Partei die bei einer Beweisaufnahme zutage tretenden, ihr günstigen Umstände - und damit auch die mit dem eigenen Vortrag korrespon- dierenden Ausführungen eines gerichtlich bestellten Sachverständigen - regel- mäßig zumindest hilfsweise zu eigen macht (vgl. BGH, Beschlüsse vom 5. No- vember 2019 - VIII ZR 344/18, aaO Rn. 12; vom 6. September 2022 - VIII ZR 352/21, MDR 2022, 1364 Rn. 15; vom 29. Mai 2024 - IV ZR 189/23, juris Rn. 13; jeweils mwN), ist der Anspruch der betreffenden Partei auf Gewährung rechtli- chen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) auch dann verletzt, wenn das Gericht Unklar- heiten oder Widersprüche im Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen nicht (hinreichend) aufklärt, sondern diese Ausführungen des Sachverständigen nicht beziehungsweise nicht hinreichend berücksichtigt (vgl. hierzu auch Senats- beschluss vom 5. November 2019 - VIII ZR 344/18, aaO Leitsatz und Rn. 17 f.). 2. Gemessen hieran rügt die Nichtzulassungsbeschwerde mit Erfolg, dass dem Berufungsgericht, indem es hinsichtlich der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB zum Nachteil des Beklagten erkannt hat, in mehrfacher Hinsicht eine Ver- letzung von dessen Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) anzulasten ist. 22 23 24 - 12 - a) Dies gilt zunächst für die Würdigung des Berufungsgerichts zum Vor- handensein psychischer Beeinträchtigungen beim Beklagten und zu den insoweit zu erwartenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels. Das Be- rufungsgericht hat insoweit Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen zugrunde gelegt, obwohl diese unvollständig, unzureichend und zum Teil in sich widersprüchlich sind, und zum Nachteil des Beklagten von der gebotenen weite- ren Aufklärung des Sachverhalts in gehörswidriger Weise abgesehen. aa) Nach der Senatsrechtsprechung können Erkrankungen des Mieters in Verbindung mit weiteren Umständen einen Härtegrund im Sinne des § 574 BGB darstellen. In bestimmten Fällen, nämlich wenn der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug nicht zulässt oder im Falle eines Wohnungswechsels zu- mindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesund- heitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters besteht, kann sogar allein dies einen Härtegrund darstellen (vgl. nur Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 31; vom 10. April 2024 - VIII ZR 114/22, NZM 2024, 469 Rn. 22; jeweils mwN). Insoweit haben sich die Tatsacheninstanzen - beim Fehlen eigener Sach- kunde - regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich er- reichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann, wenn der Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels durch hinrei- chend substantiierten Prozessvortrag ihm drohende schwerwiegende Gesund- heitsgefahren geltend macht. Diese Verpflichtung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwerwiegenden Eingriffen in das Recht 25 26 27 - 13 - auf Leben und körperliche Unversehrtheit folgt nicht zuletzt aus der grundrechtli- chen Verbürgung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG (vgl. nur Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII 180/18, aaO Rn. 41; vom 10. April 2024 - VIII ZR 114/22, aaO Rn. 23; vom 16. April 2025 - VIII ZR 270/22, NZM 2025, 470 Rn. 15; Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, NZM 2023, 210 Rn. 19; jeweils mwN). Im Falle des Bestreitens ist regelmäßig die - beim Fehlen eines entspre- chenden Beweisantritts von Amts wegen vorzunehmende (§ 144 ZPO) - Einho- lung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den kon- kreten Auswirkungen der Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung er- forderlich (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 44; vom 16. April 2025 - VIII ZR 270/22, aaO Rn. 16; Senatsbeschluss vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NZM 2021, 361 Rn. 44). Dabei sind nicht nur Feststellun- gen zu der Art und dem Ausmaß der Erkrankungen sowie den damit konkret ein- hergehenden gesundheitlichen Einschränkungen, sondern auch zu den konkret feststellbaren oder zumindest zu befürchtenden Auswirkungen eines erzwunge- nen Wohnungswechsels zu treffen, wobei im letzteren Fall auch die Schwere und der Grad der Wahrscheinlichkeit der zu befürchtenden gesundheitlichen Ein- schränkungen zu klären ist. Erst dies versetzt den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachge- recht zu gewichten (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO; vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, NJW-RR 2021, 1312 Rn. 31; Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, aaO Rn. 20 mwN). bb) Gemessen hieran sind die Ausführungen des gerichtlichen Sachver- ständigen im Streitfall keine ausreichende Grundlage für die Überzeugungsbil- 28 29 - 14 - dung des Gerichts hinsichtlich des Vorliegens der von dem Beklagten behaupte- ten psychischen Beeinträchtigungen und der im Falle eines erzwungenen Woh- nungswechsels insoweit drohenden Verschlechterung seiner gesundheitlichen Situation. Denn sie sind unzureichend, unvollständig und zum Teil in sich wider- sprüchlich. (1) Der gerichtliche Sachverständige ist in seinem erstinstanzlich erstatte- ten neurologisch-psychiatrischen Gutachten zu dem Ergebnis gelangt, dass bei dem Beklagten neurologisch "Hinweise auf eine Polyneuropathie und eine cere- bral verursachte Ataxie" bestünden. Psychopathologisch seien eine "leichte de- pressive Störung gesamthaft" sowie im Wesentlichen im Bereich der kognitiven Leistungen eine Kurzzeitgedächtnisstörung und eine Verlangsamung festzustel- len. Es gebe Hinweise auf eine affektiv-kognitive Leistungsstörung, die Ausdruck einer arteriosklerotischen Encephalopathie - einer durch im Alter entstandene Gefäßveränderungen eingetretene, vorliegend nicht altersgerechte, organische Veränderung des Hirngewebes - sei. (2) Bezogen auf die - nach der Senatsrechtsprechung maßgebliche (vgl. nur Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 44 f.) - Beurteilung, wie sich diese Erkrankung auf die Lebensweise, insbesondere auf die Autonomie und die psychische und physische Verfassung des Beklagten aus- wirkt und ob sie - gegebenenfalls in Zusammenhang mit anderen Faktoren (etwa dem Alter des Beklagten, der von diesem geltend gemachten Verwurzelung in der Wohngegend) - zumindest ernsthaft eine erhebliche Verschlechterung von dessen gesundheitlicher oder persönlicher Situation befürchten lässt, hat der ge- richtliche Sachverständige lediglich einige wenige abstrakte Ausführungen ge- macht. 30 31 - 15 - So hat er in seinem schriftlichen Gutachten angegeben, die krankhaften Zustände seien "in der Gesamtheit … im Durchschnitt … noch in einem teilkom- pensierten Bereich, wobei diese sich nur als wesentliche Beeinträchtigung fest- stellen" ließen. Der Beklagte sei "in seiner aktuellen Bereichssituation kompen- siert und orientiert lebensfähig". Bei einer Änderung der (Umfeld-)Bedingungen sei jedoch eine "nicht mehr kompensierbare und damit rückbildungsfähige cere- brale Störung im Sinne eines arteriosklerotischen Demenzzustands" zu erwarten, der nicht therapeutisch beeinflusst werden könne. Zu der vom Beklagten vorge- brachten drohenden "suizidalen Krise" hat der Sachverständige im schriftlichen Gutachten ausgeführt, ein Suizid sei (im Falle der Dekompensation) "möglich", und dies dahingehend erklärt, dass dies eine "willentliche Entscheidungssituation beinhalten" würde und sich "dann allenfalls in einem kurzzeitigen luziden Zustand … ergeben könnte". Diese Ausführungen reichen nicht aus, um dem Gericht eine angemes- sene Beurteilung des geltend gemachten Härtegrundes und - im Rahmen der In- teressenabwägung - eine ordnungsgemäße Gewichtung der beiderseitigen In- teressen zu ermöglichen. Denn auf ihrer Grundlage vermag sich der Tatrichter kein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaf- fen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem erzwungenen Um- zug des Beklagten verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu er- wartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann (vgl. hierzu Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 41; vom 10. April 2024 - VIII ZR 114/22, NZM 2024, 469 Rn. 23; vom 16. April 2025 - VIII ZR 270/22, NZM 2025, 470 Rn. 15; Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, NZM 2023, 210 Rn. 19). 32 33 - 16 - (3) Zudem sind die Ausführungen des Sachverständigen zu Art, Ausmaß und Wahrscheinlichkeit der durch einen erzwungenen Umzug drohenden erheb- lichen gesundheitlichen Nachteile für den Beklagten zum Teil in sich wider- sprüchlich. In seinem schriftlichen Gutachten hat der Sachverständige den Eintritt ei- ner Verschlechterung der gesundheitlichen und persönlichen Situation des Be- klagten einschließlich der Möglichkeit eines Suizids noch als sichere Folge einer Umfeldveränderung dargestellt. Ferner hat er ausgeführt, eine therapeutische Beeinflussung des zu erwartenden Zustands sei "kausal nicht möglich". In der ergänzenden schriftlichen Stellungnahme hat er eine abrupte Änderung des Um- felds sogar als "schwerwiegend traumatisierendes Ereignis" bezeichnet. Demgegenüber hat der Sachverständige im Rahmen der Anhörung vor dem Amtsgericht ausgeführt, dass "[i]m Grunde … jede Veränderung dieses ge- lebten Lebensraums zu einer Störung führen" könne. Beispielhaft hat er Orien- tierungsprobleme älterer Menschen im Krankenhaus genannt und hinzugefügt, es handele sich um "eine Vermutung, … die nicht medizinisch abgesichert ist". Er halte es für "sehr naheliegend", dass Änderungen in der Lebenssituation des Beklagten "nicht so gut wären". Im Zusammenhang mit diesen Ausführungen hat der Sachverständige erklärt, "dies [sei] für die Zukunft auch nicht beurteilbar". Die Antwort auf die Frage, inwieweit ein erzwungener Umzug die Lebensweise des Beklagten beeinflussen würde, sei "keine medizinische Einschätzung", weswe- gen er "dazu nichts konkret sagen" könne. Ob therapeutische Maßnahmen die Beeinträchtigungen auffangen könnten in einem Fall, in dem der Patient "nicht allein effektiv gefühlsmäßig beeinträchtigt" sei, sondern zudem organische Stö- rungen wie eine Enzephalopathie hinzukämen, sei "nicht vorauszusehen". Aus- sagen hierzu könne er als Gutachter nicht treffen. 34 35 36 - 17 - Eine Begründung für diese unterschiedlichen Beurteilungen - die zudem im Widerspruch zu den von dem Beklagten eingereichten fachpsychiatrischen Stellungnahmen stehen, nach welchen bei dem Beklagten eine schwere depres- sive Episode sowie eine schwere ängstlich-depressive Belastungsreaktion diagnostiziert worden sei, aufgrund derer eine räumliche Veränderung mit Sicher- heit erhebliche Gesundheitsgefährdungen bis hin zu einer suizidalen Krise her- beiführe - hat der gerichtliche Sachverständige nicht gegeben. (4) Das Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen ist auch insoweit unvollständig, wie die von den Parteien im Rechtsstreit angesprochenen und in ihrer Bedeutung für die in Rede stehenden Härteregelung unterschiedlich einge- schätzten besonderen Umstände in der bisherigen persönlichen Lebensgestal- tung des Beklagten - insbesondere das zwischen Berlin und Travemünde aufge- teilte Wohnen mit der hiermit verbundenen selbständigen Führung von zwei Haushalten und Vornahme regelmäßiger Bahnfahrten zwischen beiden Orten - offenkundig nur unzureichend in die Bewertung einbezogen wurden. Der Sach- verständige hat in der ergänzenden schriftlichen Stellungnahme zu der diesbe- züglichen Fragestellung erklärt, sie sei als "Forderung an den Gutachter nicht weiterführend". Für seine daran anknüpfende Schlussfolgerung, gerade aus dem Führen eines vollständig selbständigen und geordneten Lebens im Alter von (da- mals) 82 Jahren folge, dass eine abrupte Änderung dieses Lebensbereiches ein schwerwiegend traumatisierendes Ereignis sei, fehlt jede Begründung. Überdies war bereits die im schriftlichen Gutachten dargestellte Befunderhebung und diagnostische Bewertung von den Klägern unter Bezugnahme auf ausführliche privatgutachterliche Stellungnahmen als unvollständig und nicht nachvollziehbar gerügt worden, womit sich weder der Sachverständige noch das Amtsgericht im Einzelnen befasst haben. 37 38 - 18 - cc) Vor diesem Hintergrund war das Berufungsgericht verpflichtet, diese offenkundigen Unklarheiten, Unvollständigkeiten und Widersprüche der gut- achterlichen Ausführungen aufzuklären und auf vollständige und widerspruchs- freie Feststellungen hinzuwirken. Hiervon hat es in gehörswidriger Weise zum Nachteil des Beklagten abgesehen, indem es Teile der gutachterlichen Ausfüh- rungen, nämlich die von ihm gleichwohl als "überzeugend begründet" und "inso- weit verwertbar und belastbar" bezeichnete Einschätzung des Sachverständigen zum Vorhandensein lediglich einer leichten depressiven Störung für seine Ent- scheidung herangezogen und auf dieser Grundlage eine unzumutbare Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB verneint hat, während es die - für den Be- klagten günstigen - Feststellungen des schriftlichen Gutachtens - ohne den ge- richtlich bestellten Sachverständigen im Berufungsverfahren ergänzend zu be- fragen und ersichtlich ohne selbst über die hierfür erforderliche medizinische Sachkunde zu verfügen und aufzuzeigen - als im Zeitpunkt der gerichtlichen Ent- scheidung nicht (mehr) maßgeblich bewertet ("relativiert", "überholt", "klarge- stellt", "erschlösse sich nicht", "nicht in Übereinstimmung zu bringen") und deshalb unberücksichtigt gelassen hat. b) Des Weiteren rügt die Nichtzulassungsbeschwerde mit Erfolg, dass das Berufungsgericht nicht von der Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der behaupteten Herzerkrankung des Beklagten und den damit verbundenen drohenden gesundheitlichen Folgen eines erzwungenen Umzugs absehen durfte. aa) Das vom Beklagten im Berufungsrechtszug eingereichte "kardiologi- sche Gutachten" eines Facharztes für Innere Medizin mit Schwerpunkt Kardiolo- gie berichtet von einer Anfang Juni 2024 eingetretenen Zerreißung einer Herz- klappe, die nach intensivmedizinischer Stabilisierung des Beklagten einen ope- rativen Eingriff erfordert habe. Zudem heißt es dort weiter, dass die postoperative 39 40 41 - 19 - Erholung aufgrund des Alters des Beklagten und der sehr schweren Herzerkran- kung nur schleppend und beschwerlich verlaufen und im Weiteren erhebliche Komplikationen eingetreten seien. Der Beklagte sei infolge der Operation noch deutlich angegriffen und eine valide Aussage über die benötigte Genesungszeit im Augenblick nicht möglich; der drohende Wohnungsverlust komme deshalb zur Unzeit und solle auch unter diesen medizinischen Gesichtspunkten überdacht werden. Dementsprechend hat der Beklagte vorgetragen, aufgrund dessen schon körperlich nicht zur Räumung der Wohnung in der Lage zu sein. Diese Ausfüh- rungen stehen im Einklang mit dem von ihm bereits erstinstanzlich eingereichten Arztbericht desselben Kardiologen vom Mai 2022, wonach aufgrund der ausge- prägten Atherosklerose der Aorta ein hohes Herzinfarkt- und Schlaganfallrisiko bestehe und es - wahrscheinlich in Zusammenschau mit dem Herzklappenfehler an der Mitralklappe - unter Belastung zu ausgeprägten Herzrhythmusstörungen komme. bb) Zu diesem - für die Beurteilung des Vorliegens einer Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB erheblichen - Vortrag hat das Berufungsgericht - wiederum ersichtlich ohne eigene, von ihm auch nicht aufgezeigte medizinische Sachkunde (vgl. Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, NZM 2023, 210 Rn. 24 mwN) - ausgeführt, angesichts der fortgesetzten regelmäßigen Reisen des Beklagten mittels öffentlicher Verkehrsmittel und ohne Begleitung zwischen Berlin und Travemünde liege "eine Räumungsunfähigkeit des Beklag- ten aus Gründen physischer Erkrankungen offensichtlich nicht vor". Ob ein sol- cher Rückschluss aus den (unstreitigen) Bahnfahrten des Beklagten zu seinem Haus in Travemünde zum Zwecke eines jeweils mehrtägigen Aufenthalts im All- gemeinen und auch im konkreten Fall möglich ist, ist indessen eine Sachfrage, 42 43 - 20 - die nur mit der erforderlichen medizinischen Sachkunde - und zudem nur auf- grund weiterer Informationen über die Modalitäten der Reisen und des jeweiligen Aufenthalts - beantwortet werden kann. 3. Die Gehörsverletzungen sind auch entscheidungserheblich (§ 544 Abs. 9 ZPO). Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht nach ergänzender Beweisaufnahme beziehungsweise - vorliegend nach den Gesamt- umständen sogar naheliegender - Einholung eines neuen Gutachtens (§ 412 ZPO) zu der behaupteten psychischen Erkrankung sowie nach (erstmaliger) Ein- holung eines Sachverständigengutachtens zu der behaupteten Herzerkrankung des Beklagten und den jeweils drohenden gesundheitlichen Folgen eines er- zwungenen Umzugs vom Vorliegen eines Härtegrundes im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgegangen wäre (vgl. Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, aaO Rn. 26 mwN). Der Beklagte hat insoweit ausreichen- den und rechtzeitigen Vortrag gehalten und diesen durch Vorlage mehrerer aus- führlicher fachärztlicher Atteste und Berichte untermauert (vgl. hierzu Senatsur- teil vom 16. April 2025 - VIII ZR 270/22, NZM 2025, 470 Rn. 16 mwN). Dass er die Herzbeschwerden in seinem Widerspruch vom 28. April 2022 nicht (aus- drücklich) angegeben hat, ist dabei unschädlich (vgl. Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, aaO Rn. 23 mwN). Zudem kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht - im Fall der Bejahung einer Härte in vorstehendem Sinne - bei der anschließen- den Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange der Parteien die ge- sundheitlichen Beeinträchtigungen des Beklagten sowie deren etwaige - hinsicht- lich Art, Umfang sowie den konkreten Auswirkungen im Einzelnen durch Sach- 44 45 46 - 21 - verständigengutachten zu klärende - Verschlechterungen im Falle eines erzwun- genen Wohnungswechsels mit ihrem entsprechenden Gewicht in die gebotene Abwägung mit den Interessen der Kläger eingestellt hätte und damit im Ergebnis zu einer abweichenden Beurteilung des Fortsetzungsverlangens des Beklagten (§§ 574, 574a BGB) gelangt wäre (vgl. Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, aaO Rn. 27 mwN). 4. Die weiteren von der Nichtzulassungsbeschwerde erhobenen Rügen hat der Senat geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begrün- dung wird insoweit abgesehen (§ 544 Abs. 6 Satz 2 ZPO). IV. Nach alledem ist das angefochtene Urteil in dem aus dem Tenor ersichtli- chen Umfang aufzuheben und der Rechtsstreit insoweit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 544 Abs. 9 ZPO). Der Senat macht dabei von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO 47 48 - 22 - Gebrauch, der auch im Beschlussverfahren nach § 544 Abs. 9 ZPO entspre- chend herangezogen werden kann (Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, aaO Rn. 29 mwN). Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt RinBGH Dr. Böhm ist wegen Erkrankung an der Unterschrift gehindert. Kosziol Vorinstanzen: AG Charlottenburg, Entscheidung vom 12.03.2024 - 203 C 90/22 - LG Berlin II, Entscheidung vom 23.10.2024 - 64 S 71/24 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 145/06 Verkündet am: 7. Februar 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573c Abs. 4; EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 10 Haben die Beteiligten nach dem 31. August 2001 den Beitritt eines weiteren Mieters zu einem im Übrigen unverändert fortbestehenden Wohnraummietvertrag vereinbart, wirkt eine vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes 2001 wirksam formularver- traglich vereinbarte Regelung der Kündigungsfristen auch gegenüber dem Beitreten- den, wenn die Kündigung vor dem 1. Juni 2005 zugegangen ist. BGH, Urteil vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 145/06 - LG Berlin AG Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. Februar 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 24. März 2006 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit Vertrag vom 20. September 1991 mietete die Beklagte zu 1 von den Klägern zu 1, 4 und 5 und der Rechtsvorgängerin der Kläger zu 2 und 3 eine Wohnung in der B. straße in B. . § 2 des schriftlichen Vertrages lau- tet auszugsweise: 1 "... Das Mietverhältnis beginnt am 01.11.1991 und endet am 30.09.1995. Es verlängert sich jedoch jeweils um ein Jahr, wenn es nicht gekündigt ist. (Kündigungsfristen siehe 2.) 2. Kündigungsfristen ...: Die Kündigungsfrist beträgt - 3 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind, - 3 - - 6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind, - 9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre vergangen sind, - 12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jah- re vergangen sind." 2 In einem "1. Nachtrag zum Mietvertrag vom 20.09.1991" vereinbarten die Kläger und die Beklagten am 12. Juni 2002: "Mit Wirkung zum 1. Juni 2002 wird Frau I. G. in den beste- henden Mietvertrag mit aufgenommen. Der Mietvertrag wird somit mit Frau B. G. und Frau I. G. zusammen fortgeführt. - Alle übrigen Punkte aus dem bestehenden Mietvertrag bleiben unverändert. -" Die Beklagten kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 22. Dezember 2003 zum 31. März 2004. Nachdem die Kläger der Vertragsbe- endigung widersprochen hatten, kündigten die Beklagten erneut mit Schriftsatz vom 6. Dezember 2004 vorsorglich fristlos und hilfsweise zum 31. Januar 2005, wobei sie sich hierbei auf ein Sonderkündigungsrecht wegen der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen beriefen. 3 Das Amtsgericht hat der auf Zahlung der Miete für die Monate Mai und Juni 2004 gerichteten Klage stattgegeben und auf die Hilfswiderklage entschie- den, das Mietverhältnis sei mit Ablauf des 31. Januar 2005 beendet worden. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen und die Revi- sion zugelassen. Mit ihrem Rechtsmittel wenden sich die Beklagten gegen ihre Verurteilung zur Zahlung und begehren weiter die Feststellung, das Mietver- hältnis habe (bereits) am 31. März 2004 geendet. 4 - 4 - Entscheidungsgründe: 5 Die Revision der Beklagten hat keinen Erfolg. I. 6 Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 7 Die Beklagten schuldeten die für Mai und Juni 2004 verlangte Miete, weil das Mietverhältnis nicht durch das Kündigungsschreiben vom 22. Dezember 2003 zum 31. März 2004 beendet worden sei. Die vertragliche Vereinbarung der Kündigungsfristen sei wirksam. Denn die Befristung des Mietverhältnisses habe nicht länger als vier Jahre gedauert. Die Kündigungsmöglichkeiten der Beklagten richteten sich nach dem bis zum 31. August 2001 geltenden Miet- recht, das aufgrund der Überleitungsvorschriften zum Mietrechtsreformgesetz durch das neue Recht nicht verdrängt werde. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus der mit Wirkung zum 1. Juni 2002 erfolgten Aufnahme der Beklagten zu 2 in das Mietverhältnis. II. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprü- fung stand, so dass die Revision der Beklagten zurückzuweisen ist. 8 Die Beklagten schulden die Miete für Mai und Juni 2004 nach § 535 Abs. 2 BGB. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, das Mietver- hältnis sei nicht durch die Kündigung der Beklagten vom 22. Dezember 2003 zum 31. März 2004 beendet worden. Die im Mietvertrag vom 20. September 1991 unter § 2 getroffene Regelung zur "Mietzeit und ordentlichen Kündigung" war wirksam vereinbart und galt auch noch zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vom 22. Dezember 2003. 9 - 5 - 1. Die vertragliche Regelung zur Kündigungsfrist (Ziff. 2 des Mietvertra- ges) war nach dem bis zum 31. August 2001 geltenden Recht wirksam. Ein Verstoß gegen § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB a.F. liegt nicht vor. Zwar ist nach die- ser Vorschrift eine Vereinbarung unwirksam, wenn die Kündigung nur für den Schluss bestimmter Kalendermonate zulässig sein soll. Doch die inzwischen ersetzte Vorschrift war auch während ihrer Geltungszeit nicht auf befristete Mietverhältnisse mit Verlängerungsklausel - wie hier - anzuwenden (Senatsur- teil vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572 unter II 2 a bb). 10 2. Das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) und das Gesetz zur Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetz- buch vom 26. Mai 2005 (BGBl. I S. 1425) haben diese Rechtslage nicht verän- dert. 11 a) Nach § 573c Abs. 4 BGB i.d.F. vom 1. September 2001 ist eine Rege- lung unwirksam, wenn dabei zum Nachteil des Mieters von § 573c Abs. 1 BGB abgewichen wird. Das ist vorliegend zwar der Fall. Doch nach Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 1 EGBGB ist § 573c Abs. 4 BGB nicht anzuwenden, weil die Kün- digungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. 12 b) Ob die entsprechende Vereinbarung der Parteien durch eine Allge- meine Geschäftsbedingung getroffen wurde, kann dahinstehen. Denn nach Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB würde in diesem Fall § 573c Abs. 4 BGB dann anzuwenden sein, wenn die Kündigung der Beklagten den Klägern am 1. Juni 2005 oder danach zugegangen wäre. Die Kündigung der Beklagten ist jedoch vor diesem Zeitpunkt den Klägern zugegangen. 13 c) Auch das Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes vom 26. November 2001 (BGBl. I S. 3138) hat diese rechtliche Situation nicht verän- 14 - 6 - dert. Nach Art. 229 § 5 EGBGB, der Überleitungsvorschrift zum Schuldrechts- modernisierungsgesetz, ist auf Schuldverhältnisse, die - wie im Streitfall - vor dem 1. Januar 2002 entstanden sind, das Bürgerliche Gesetzbuch in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung anzuwenden, soweit nicht ein anderes be- stimmt ist. Dennoch ist die zum 1. September 2001 in Kraft getretene Vorschrift des § 573c BGB nicht einschlägig. Denn Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB geht als spezielle Übergangsregelung für die Anwendung des § 573c Abs. 4 BGB der - später erlassenen - allgemeinen Regelung für bestehende Schuldverhältnisse nach Art. 229 § 5 EGBGB vor (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572 unter II 2 b; vgl. auch Börstinghaus, NJW 2005, 1900, 1901). 3. Die Wirksamkeit der vereinbarten Kündigungsregeln wurde auch nicht durch den Eintritt der Beklagten zu 2 in das Mietverhältnis am 1. Juni 2002 be- einträchtigt. Entgegen der Ansicht der Revision band vielmehr die am 20. September 1991 zwischen der Beklagten zu 1 und den damaligen Vermie- tern getroffene Regelung über die Kündigungsfristen nunmehr auch die Beklag- te zu 2. Dies liegt bereits nach dem Wortlaut der zugrunde liegenden dreiseiti- gen Einigung nahe. Danach wurde die Beklagte zu 2 "... in den bestehenden Mietvertrag ... aufgenommen". Der Mietvertrag sollte "zusammen weitergeführt" werden. 15 Dieser eindeutige Wille der Beteiligten, den bisherigen Mietvertrag un- verändert nunmehr auch mit der Beklagten zu 2 fortzusetzen, müsste allein dann zurücktreten, wenn der Inhalt der Vereinbarung zwingendes Recht verlet- zen würde. Das ist nicht der Fall. Es ist vielmehr Ausdruck eines allgemeinen Rechtsgedankens, dass ein Schuldverhältnis nach seinen Voraussetzungen, seinem Inhalt und seinen Wirkungen dem Recht untersteht, das zur Zeit der Verwirklichung des Entstehungstatbestandes galt (MünchKommBGB/Krüger, 4. Aufl., Art. 170 EGBGB Rdnr. 3). Auch für die Anwendbarkeit des "neuen" 16 - 7 - Rechts nach dem Schuldrechtsmodernisierungsgesetz ist der Zeitpunkt des Entstehens des Schuldverhältnisses für die Frage entscheidend, ob altes oder neues Schuldrecht anzuwenden ist. Tritt jemand einem vor der Rechtsänderung geschlossenen Vertrag bei, so ist auch für ihn das ursprünglich geltende Recht maßgeblich (Krüger, aaO, Art. 229 § 5 Rdnr. 3 f.). Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Änderung den Vertrag in seinem sachlichen Kern zu einem neuen Geschäft macht (Erman/Schmidt-Räntsch, BGB, 11. Aufl., EGBGB Art. 229 § 5 Rdnr. 7). Das ist hier nicht anzunehmen. Zwar hat der Senat im Urteil vom 2. Juli 1975 (BGHZ 65, 49, 53) den Beitritt eines zweiten Mieters zu einem Ver- trag über einen Geschäftsraum als nicht nur nebensächliche Vertragsänderung bezeichnet. Diese Aussage wurde im Zusammenhang mit der Frage getroffen, ob der Beitritt eines weiteren Mieters formbedürftig nach § 566 BGB a.F. (jetzt § 550 BGB) ist. Sie ist vor dem Hintergrund zu werten, dass das Schriftformer- fordernis vor allem dem Informationsbedürfnis eines möglichen Grundstückser- werbers dient. Dessen Interesse an klaren und für ihn unschwer feststellbaren mietrechtlichen Verhältnissen wird durch die Einhaltung der Schriftform bei ei- nem Schuldbeitritt gewahrt. Diese Überlegungen sind nicht von Bedeutung, wenn es um die Bewertung eines schriftlichen Vertragsbeitritts zu der Frage geht, ob wegen des Beitritts neues Recht anzuwenden ist. Auch nach den Vorschriften der §§ 563 ff. BGB über den gesetzlich an- geordneten Wechsel auf der Mieterseite übernehmen ein- oder beitretende Mie- ter den Vertrag in der bisherigen rechtlichen Gestaltung (vgl. Schmidt- Futterer/Gather, 9. Aufl., § 563 Rdnr. 28). Ist dies bei einem gesetzlich ange- ordneten Eintritt auf der Mieterseite anzunehmen, hat dies auch bei einem Bei- tritt aufgrund eines Vertrages zu gelten, bei dem die Weiterführung des beste- henden Mietvertrages vereinbart wurde. Die Möglichkeit eines Sonderkündi- gungsrechts in den genannten Vorschriften (z.B. § 563a Abs. 2 BGB) erklärt sich daraus, dass der Mieter ohne Rücksicht auf seinen Willen kraft Gesetzes 17 - 8 - Partei des Vertrages wurde. Im Streitfall hingegen beruht der Beitritt auf dem Willen der Beteiligten. 18 Angesichts der klaren Formulierung der Vereinbarung zum Vertragsbei- tritt kann auch nicht angenommen werden, für die beiden Mieterinnen würden unterschiedliche Kündigungsfristen gelten. Dies war nicht nur nicht gewollt, sondern würde auch zu einer erheblichen Rechtsunklarheit führen. Ball Wiechers Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 09.08.2005 - 19 C 306/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 24.03.2006 - 63 S 291/05 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 246/03 Verkündet am: 20. Oktober 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Oktober 2004 durch die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert, Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Dresden vom 5. August 2003 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist seit 1992 Eigentümerin des mit einem Wohnhaus bebau- ten Grundstücks U. straße in D. . Die Beklagten haben seit 1959 im Erdgeschoß (Hochparterre) des Hauses eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit Küche und Bad mit einer Größe von ca. 70 m2 gemietet. Die Klägerin bewohnt zwei weitere Zimmer im Erdgeschoß nebst Küche mit einer Wohnfläche von ca. 90 m2. Die Toilette der Klägerin ist nur über den Flur des Erdgeschosses zu erreichen, der den Eingangsbereich für beide Wohnungen bildet. Über ein Bad verfügt die Wohnung der Klägerin, die seit 1996 an Lungenkrebs erkrankt und darüber hinaus stark sehbehindert ist, nicht. Die Klägerin benutzt das Bad im Untergeschoß (Hangwohnung), welches innerhalb des Hauses über eine stei- nerne Wendeltreppe oder von außen über einen abschüssigen, schlecht befe- stigten Weg um das Haus herum erreichbar ist. Die Wohnung im ersten Stock, die ebenfalls über ein Bad verfügt, steht leer. - 3 - Die Klägerin hat gegenüber den jetzt 81 und 82 Jahre alten Beklagten mit Schreiben vom 6. April 2000 eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen. Sie hat geltend gemacht, sie wolle die Erdgeschoßwohnung des Anwesens zu einer Fünf-Zimmer-Wohnung umbauen, damit ihre in Köln lebenden Eltern dort zumindest zeitweise mit ihr zusammen wohnen und sie pflegen könnten, wenn ihr Gesundheitszustand dies erfordere. Es sei ihren betagten Eltern nicht mög- lich, die Wohnung im Obergeschoß zu nutzen. Die Beklagten haben der Kündi- gung widersprochen. Sie bestreiten den Eigenbedarf der Klägerin und machen darüber hinaus geltend, aufgrund ihres Gesundheitszustandes - die Beklagte zu 1 ist an Krebs erkrankt - sei es ihnen nicht zumutbar, in eine andere Woh- nung umzuziehen. Die Klägerin begehrt die Räumung der von den Beklagten bewohnten Wohnung im Erdgeschoß. Das Amtsgericht hat nach Einnahme eines Augen- scheins im Anwesen U. straße die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Räu- mungsantrag weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Kündigung der Klägerin rechtfertige einen Räumungsanspruch ge- gen die Beklagten nicht. Ein Vermieter könne ein Mietverhältnis über Wohn- raum grundsätzlich nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung habe. Dieses sei insbesondere dann gegeben, wenn er die - 4 - Räume als Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen benötige. Das sei dann der Fall, wenn vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inan- spruchnahme des Wohnraumes sprächen, wobei nur auf die Interessen des Vermieters abzustellen sei. Die besonderen Belange des Mieters seien bei ei- ner Abwägung im Rahmen der Härteklausel des § 574 BGB (vorher § 556 a BGB a.F.) zu beachten. Nach diesen Grundsätzen sei Eigenbedarf zu bejahen. Vor dem Hinter- grund von stationären Krankenhausaufenthalten und einer begleitenden Che- motherapie der Klägerin sei offensichtlich, daß sie der Pflege und Unterstützung durch ihre Eltern bedürfe. Zur Überzeugung der Kammer stehe fest, daß sich die Eltern der Klägerin aufgrund der Krebserkrankung ihrer Tochter ernsthaft entschlossen hätten, nach D. zu ziehen, um ihr beizustehen und sie zu unterstützen. Selbst wenn sie die von ihnen derzeit bewohnten Räumlichkeiten in K. beibehalten und die Wohnung der Beklagten vor allem in den Zeiten nutzen wollten, in denen ihre Tochter aufgrund ihrer Erkrankung der Hilfe und Pflege bedürfe, stehe dies einem berechtigten Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten nicht entgegen. Eine Beendigung des Mietverhältnisses komme jedoch deshalb nicht in Betracht, weil die Kündigung für die Beklagten eine Härte bedeute, die auch unter Würdigung der aufgezeigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen sei. Die Beklagte zu 1 sei schwer krebskrank. Das durch das Attest vermittelte Gesamtbild mache es auch angesichts des Alters der Beklagten nachvollzieh- bar, daß die mit einem Umzug einhergehenden physischen und psychischen Belastungen erheblichen negativen Einfluß haben würden. Hinzu komme, daß der Umzug in eine andere Umgebung bereits für sich eine Härte bedeute, weil Menschen im Alter der Beklagten an ihre Umgebung gewöhnt und dort verwur- zelt seien, so daß sie sich in einem neuen Umfeld nicht mehr eingewöhnen und - 5 - zurechtfinden könnten. Allerdings konkurriere mit den gesundheitlichen und persönlichen Belangen der Beklagten in gleicher Weise der Wunsch der Kläge- rin nach gegenseitiger Unterstützung und Hilfe innerhalb der Familie. In dieser schwierigen Konfliktsituation gingen die Belange der Beklagten vor, da es der Klägerin immerhin in begrenztem Umfang möglich sei, ihre Eltern während de- ren zeitweiligen Aufenthaltes in D. im Hause selbst anderweitig unterzu- bringen, da jedenfalls im Dachgeschoß ausreichender Wohnraum zur Verfü- gung stehe. Zwar sei für die Mutter der Klägerin das Treppensteigen mit Be- schwerlichkeiten verbunden. Es erscheine jedoch zumutbar, daß die Klägerin mechanische Hilfsvorrichtungen zur Überwindung der Stockwerke (Treppenlift oder ähnliches) anbringe, um auf diese Art den mit der Nutzung einer Treppe einhergehenden Schwierigkeiten zu begegnen. II. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer rechtlichen Über- prüfung stand. 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht das Vorliegen von Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) auf seiten der Klägerin in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (z.B. Beschluß vom 3. Oktober 1989, NJW 1990, 309 ff.) bejaht. Diese Würdigung wird von der Klä- gerin als ihr günstig nicht angegriffen. 2. Rechtsfehlerfrei ist das Landgericht ferner zu dem Ergebnis gelangt, daß die Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagten eine Härte bedeu- ten würde, die auch unter Würdigung der aufgezeigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist. - 6 - Das Berufungsgericht hat bei der Würdigung der beiderseitigen Interes- sen im Rahmen des § 574 BGB nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhalts- feststellung, unter anderem auf der Grundlage eines Augenscheins im Wohn- anwesen durch das Gericht erster Instanz, den Belangen der Beklagten ein größeres Gewicht beigemessen. Dies beruht auf einer Subsumtion des festge- stellten Sachverhalts durch das Berufungsgericht unter die unbestimmten Rechtsbegriffe des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB. Insoweit hat das Revisionsgericht den tatrichterlichen Beurteilungsspielraum der Instanzgerichte zu respektieren. Es kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt hat und ob dem Tatgericht von der Revision gerügte Verfahrensver- stöße unterlaufen sind, es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt oder Erfahrungssätze verletzt hat (z.B. BGH, Urteil vom 29. März 1990 - I ZR 2/89, NJW 1990, 2889 unter I 2 b). Hiernach zu berück- sichtigende Rechtsfehler vermag die Revision nicht aufzuzeigen. III. Danach war die Revision zurückzuweisen. Dr. Beyer Ball Dr. Leimert Dr. Wolst Hermanns

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 324/02 Verkündet am: 18. Juni 2003 Kirchgeßner Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Juni 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Leimert und Dr. Frellesen für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil der Zivilkammer 61 des Landgerichts Berlin vom 16. September 2002 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit Vertrag vom 29. August 1984 mieteten die Kläger von der Rechtsvor- gängerin des Beklagten eine Wohnung in B. § 2 des Mietvertrages hat aus- zugsweise folgenden Inhalt: "§ 2 - Mietzeit und ordentliche Kündigung 1. a) Das Mietverhältnis beginnt am 1.10.84, es läuft auf unbestimmte Zeit. Kündigungsfristen siehe 2. b) Das Mietverhältnis beginnt am ................................ und endet am ................................ . Es verlängert sich jedoch jeweils um ....................... Monate - um ..................................... Jahre, wenn es nicht gekündigt ist. Kündigungsfristen siehe 2. c) Das Mietverhältnis ist auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am ................... 19 .... und endet am ................... 19 ... oh- ne, daß es einer Kündigung bedarf. - 3 - d) Die Wohnung ist zu nur vorübergehendem Gebrauch durch den Mieter gemietet, nämlich wegen ........................... Sie kann daher jeweils bis zum 3. Werktag jeden Monats zum Schluß dieses Mo- nats s c h r i f t l i c h gekündigt werden. 2. Kündigungsfristen zu 1.a) und 1.b): Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind, 6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre ver- gangen sind, 9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre ver- gangen sind, 12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind." Die Kläger kündigten mit Schreiben vom 1. September 2001 das Miet- verhältnis mit Wirkung zum 30. November 2001. Die vom Beklagten beauftragte Hausverwaltung wies die Kündigung mit der Begründung als nicht fristgerecht zurück, das Mietverhältnis ende aufgrund der Kündigung erst mit Ablauf des 31. August 2002. Die Kläger haben die Feststellung begehrt, daß das zwischen den Par- teien bestehende Mietverhältnis durch die Kündigung vom 1. September 2001 mit Ablauf des 30. November 2001 beendet ist. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision, mit der die Kläger ihren Feststellungsantrag weiterverfolgen. - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt (abgedruckt in WuM 2002, 607 = NZM 2002, 907): Die am 3. September 2001 zugegangene Kündigung der Kläger habe das Mietverhältnis der Parteien nicht zum 30. November 2001 beendet. Zwar gelte im Falle einer nach dem 1. September 2001 zugegangenen Kündigung grundsätzlich die in § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB bestimmte Frist von drei Mona- ten. Die Anwendung dieser Vorschrift sei hier aber durch § 2 des Mietvertrages vom 29. August 1984 ausgeschlossen, aus dem sich eine Kündigungsfrist von einem Jahr ergebe. Diese Vertragsbestimmung sei nicht gemäß § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam. Nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB finde § 573 c Abs. 4 BGB im vorliegenden Fall keine Anwendung, weil die in dem Mietvertrag unter § 2 aufgeführten Kündigungsfristen vor dem 1. September 2001 "durch Vertrag vereinbart" worden seien. Dem stehe nicht entgegen, daß es sich bei der Regelung der Kündigungsfristen in § 2 des Miet- vertrages um eine Formularklausel handele, die lediglich den Inhalt der damali- gen gesetzlichen Regelung der Kündigungsfristen (§ 565 Abs. 2 BGB a.F.) wie- dergebe. II. Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten rechtlicher Nachprü- fung stand. Die Revision der Kläger hat keinen Erfolg. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, daß die Kündigung der Kläger vom 1. September 2001 das Mietverhältnis nicht bereits zum 30. November 2001, sondern erst zum 31. August 2002 beendete. Nach § 2 - 5 - Nr. 2 des Mietvertrages vom 29. August 1984 betrug die Kündigungsfrist zwölf Monate, weil seit der Überlassung des Wohnraums zehn Jahre vergangen wa- ren. Diese Formularklausel ist nicht nach § 573 c Abs. 4 BGB deshalb unwirk- sam, weil die aus dem Vertrag sich ergebende Kündigungsfrist von der Kündi- gungsfrist nach § 573 c Abs. 1 BGB zum Nachteil des Mieters abweicht. Denn § 573 c Abs. 4 BGB findet nach Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB auf den vorliegen- den Fall keine Anwendung, weil die Kündigungsfristen in § 2 Nr. 2 des Mietver- trages vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. Die Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ist, wie der Senat im Pa- rallelverfahren entschieden hat, nicht einschränkend dahin auszulegen, daß § 573 c Abs. 4 BGB auf Formularklauseln in einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Mietvertrag, die - wie hier - hinsichtlich der Kündigungsfristen die damalige gesetzliche Regelung des § 565 Abs. 2 BGB a.F. sinngemäß wie- dergeben, anzuwenden wäre (Senatsurteil vom 18. Juni 2003 - VIII ZR 240/02, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. Beyer Dr. Leimert Dr. Frellesen

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 294/03 Verkündet am: 14. Juli 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Frellesen im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 30. Juni 2004 für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Essen vom 14. August 2003 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Dorsten vom 28. Januar 2003 abgeändert und wie folgt neu gefaßt: Der Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichts Hagen vom 7. November 2002 gegen die Beklagte zu 1 bleibt in Höhe von 923,30 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 465 € seit dem 1. August 2002 sowie aus 458,30 € seit dem 1. September 2002 aufrechterhalten. Im übrigen wird er aufgehoben. Der Beklagte zu 2 wird gesamtschuldnerisch mit der Beklagten zu 1 verurteilt, an die Kläger 923,30 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 465 € seit dem 1. August 2002 sowie aus 458,30 € seit dem 1. September 2002 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen. Von den Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens haben die Klä- ger gesamtschuldnerisch 1/3 und die Beklagten gesamtschuldne- risch 2/3 zu tragen. Die Kosten der Rechtsmittelverfahren fallen den Beklagten zur Last. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 31. Oktober 2001 von den Klä- gern eine Wohnung in dem Objekt A. H. in D. mit einem zu- letzt gültigen Mietzins von 465 € monatlich. § 1 Abs. 4 des Mietvertrages lautet auszugsweise wie folgt: "Das Mietverhältnis ist erstmalig zum 31.12.02 mit dreimonatiger Kündigungsfrist ordentlich kündbar und setzt sich anderenfalls nach Ablauf dieser Mindestlaufzeit auf unbestimmte Dauer fort. ..." Das Datum 31. Dezember 2002 ist handschriftlich eingefügt. Mit Schrei- ben vom 23. Mai 2002 kündigten die Beklagten das Mietverhältnis "zum nächstmöglichen Zeitpunkt". Mit Schreiben vom 28. Mai 2002 teilten die Kläger mit, daß das Mietverhältnis entsprechend der von den Beklagten ausgespro- chenen Kündigung zum 31. Dezember 2002 ende. Ab August 2002 zahlten die Beklagten keine Miete mehr. Die Kläger sind der Auffassung, daß ihnen ein Mietzinsanspruch wenigstens bis einschließlich Oktober 2002 zustehe. Dem- entsprechend haben sie Mahnbescheide gegen die Beklagten in Höhe von 1.395 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Ba- siszinssatz seit dem 1. August 2002 erwirkt. Während der Beklagte zu 2 gegen den Mahnbescheid Widerspruch eingelegt hat, ist gegen die Beklagte zu 1 auf der Basis des Mahnbescheides am 7. November 2002 ein Vollstreckungsbe- scheid ergangen. Nachdem die Beklagte zu 1 gegen den Vollstreckungsbescheid Ein- spruch eingelegt hatte, rechneten die Kläger am 20. November 2002 die einge- zahlte Kaution ab, wobei sie eine Summe von 266 € auf anteilige Renovie- rungskosten und den Restbetrag in Höhe von 471,70 € auf rückständige Miet- zinsforderungen bis einschließlich Oktober 2002 verrechneten. Mit ihrer Klage - 4 - haben sie die Aufrechterhaltung des Vollstreckungsbescheides in Höhe von 923,30 € nebst Zinsen und die gesamtschuldnerische Verurteilung des Beklag- ten zu 2 zur Zahlung des gleichen Betrages begehrt. Im übrigen haben die Klä- ger den Rechtsstreit für erledigt erklärt. Die Beklagten haben der Erledigungs- erklärung widersprochen. Das Amtsgericht hat den Vollstreckungsbescheid ge- gen die Beklagte zu 1 aufgehoben und die Klage gegen beide Beklagten abge- wiesen. Die von den Klägern eingelegte Berufung hat das Landgericht zurück- gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Zahlungsbegehren in Höhe von 923,30 € nebst Zinsen weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: Die Beklagten schuldeten für die Monate September und Oktober 2002 keine Restmiete, weil ihre Kündigung vom 23. Mai 2002 das Mietverhältnis wirksam mit Ablauf des 31. August 2002 beendet habe. Die Kläger könnten sich nicht mit Erfolg auf Ziff. 1 IV des Mietvertrages vom 31. Oktober 2001 berufen, wonach für die Zeit bis zum 31. Dezember 2002 das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen sein sollte. Diese Regelung sei unwirksam, weil sie gegen die §§ 573 c Abs. 4 und 575 Abs. 4 BGB verstoße. Im Zuge der Miet- rechtsreform sei der "einfache" Zeitmietvertrag ersatzlos gestrichen worden. Zeitmietverträge sollten nur noch unter den einschränkenden Voraussetzungen des § 575 BGB statthaft sein. Das Wesen eines befristeten Mietvertrages sei durch den Ausschluß des Rechts zur ordentlichen Kündigung gekennzeichnet. Ein Mietvertrag, der einen zeitlich begrenzten Ausschluß des Rechts zur ordent- - 5 - lichen Kündigung vorsehe, sei damit nichts anderes als ein befristeter Mietver- trag. Der Ausschluß der Kündigung auf eine bestimmte Zeit wirke wie eine Ver- längerung der Kündigungsfrist um diesen Zeitraum. II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. 1. Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 22. Dezember 2003 (VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448) entschieden hat, verstößt die Vereinbarung eines zeitlich begrenzten Ausschlusses des ordentlichen Kündigungsrechts durch eine Individualvereinbarung weder gegen § 573 c Abs. 4 BGB noch ge- gen § 575 Abs. 4 BGB. § 573 c Abs. 4 BGB ist schon deshalb nicht einschlägig, weil die Vorschrift lediglich die Kündigungsfrist regelt und somit ein bestehen- des Kündigungsrecht, das vorliegend gerade im Streit ist, schon voraussetzt (Senat aaO unter II 1 a). Auch die Entstehungsgeschichte des Mietrechtsre- formgesetzes spricht gegen ein Verbot von Kündigungsausschlußvereinbarun- gen. Vielmehr geht die Begründung des Regierungsentwurfes zu § 575 BGB davon aus, daß das ordentliche Kündigungsrecht für einen vertraglich festge- legten Zeitraum beiderseits ausgeschlossen werden kann (Senat aaO unter II 1 b; BT-Drucks. 14/4553, S. 69). 2. Ob im vorliegenden Fall wegen der handschriftlichen Einfügung des Datums 31. Dezember 2002 in § 1 Abs. 4 des Mietvertrages eine Individualver- einbarung gegeben ist, kann offenbleiben. Auch wenn die Vertragsbestimmung als Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen sein sollte, wäre das Ergebnis kein anderes. Der Senat hat mit Urteil vom 30. Juni 2004 (VIII ZR 379/03, zur Veröff. best.) entschieden, daß ein zeitlich befristeter Ausschluß der ordentli- chen Kündigung durch Formularvertrag jedenfalls dann wirksam ist, wenn er - wie hier - für beide Seiten gelten soll. Da auch der Gesetzgeber davon ausge- - 6 - gangen ist, daß nach der Reform des Mietrechts die Möglichkeit besteht, einen unbefristeten Mietvertrag zu schließen und für einen bestimmten, vertraglich festgelegten Zeitraum das Recht zur ordentlichen Kündigung auszuschließen, liegt eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB schon nicht vor. § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB greift ebenfalls nicht ein. Insbesondere gebietet der Schutzzweck des § 573 c Abs. 4 BGB keine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 aaO unter II 1 c und Senatsurteil vom 30. Juni 2004 unter II 1). Letztlich ist die Regelung, wie sie von den Parteien in § 1 Abs. 4 des Miet- vertrages getroffen wurde, angesichts des Willens des Gesetzgebers auch nicht nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Auch im vorliegenden Fall ist das Kündi- gungsrecht für beide Parteien ausgeschlossen, so daß eine Unwirksamkeit der Klausel nach § 307 BGB nicht in Betracht kommt. 3. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung bedarf es keiner Vorlage des Rechtsstreits an den Gerichtshof der Europäischen Gemeinschaf- ten zur Vorabentscheidung über die Frage, wie Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie 93/13 EWG des Rates vom 5. April 1993 über mißbräuchliche Klauseln in Verbrau- cherverträgen in Bezug auf die in einem Mietvertrag zwischen einem Gewerbe- treibenden und einem Verbraucher enthaltene und vom Gewerbetreibenden gestellte Klausel auszulegen ist, wonach der Mieter das Mietverhältnis frühe- stens zum Ablauf eines Jahres nach Vertragsbeginn kündigen kann, insbeson- dere, ob eine solche Klausel als mißbräuchlich im Sinne der genannten Richtli- nienbestimmung anzusehen ist. Der Europäische Gerichtshof hat mit Urteil vom 1. April 2004 (C-237/02, NJW 2004, 1647 = WM 2004, 989) entschieden, daß es grundsätzlich Sache des nationalen Gerichts ist, festzustellen, ob eine Ver- tragsklausel die Kriterien erfüllt, um als mißbräuchlich im Sinne von Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 qualifiziert zu werden (EuGH, Urteil vom 1. April 2004 aaO Rn. 25). - 7 - Daraus folgt, daß die deutschen Gerichte das nationale Verbraucher- schutzrecht - hier § 307 BGB - im Sinne der Richtlinie 93/13 EWG des Rates vom 5. April 1993 auszulegen haben. Nach Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie ist eine Vertragsklausel, die nicht im einzelnen ausgehandelt wurde, als mißbräuchlich anzusehen, wenn sie entgegen dem Gebot von Treu und Glauben zum Nachteil des Verbrauchers ein erhebliches und ungerechtfertigtes Mißverhältnis der ver- traglichen Rechte und Pflichten der Vertragspartner verursacht. Diese Voraus- setzungen liegen bei einem befristeten Ausschluß des Kündigungsrechts in ei- nem Formularmietvertrag jedenfalls dann nicht vor, wenn die Klausel - wie hier - für beide Vertragspartner gleichermaßen gilt (Senatsurteil vom 30. Juni 2004, aaO, zu § 307 BGB). III. Da zwischen den Parteien die zu zahlenden Beträge der Höhe nach nicht im Streit sind, schulden die Beklagten den Klägern unter Verrechnung der von den Klägern zurückzuzahlenden Kaution und Anrechnung anteiliger Kosten für Schönheitsreparaturen noch die bis einschließlich Oktober 2002 begehrte Mie- te. Das Urteil des Berufungsgerichts ist daher aufzuheben, und das erstinstanz- - 8 - liche Urteil ist entsprechend abzuändern, da weitere Feststellungen nicht mehr zu treffen sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dr. Deppert Ball Wiechers Dr. Wolst Dr. Frellesen

ECLI:DE:BGH:2022:251022BVIIIZB58.21.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 58/21 vom 25. Oktober 2022 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 91a Abs. 1 Satz 1, § 259; BGB § 546, § 574b, § 985 Die Besorgnis, der Mieter werde sich der Verpflichtung zur Räumung und Her- ausgabe von Wohnräumen im Sinne des § 259 ZPO entziehen, kann nach den Umständen des Einzelfalls auch dann gerechtfertigt sein, wenn er seinen Wider- spruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses gemäß §§ 574 ff. BGB damit begründet, die von ihm seit der Kündigung unternommene Suche nach Ersatz- wohnraum sei bislang erfolglos geblieben, weshalb eine Räumung und Heraus- gabe der Wohnräume bei Beendigung des Mietverhältnisses für ihn wegen dro- hender Obdachlosigkeit eine nicht zu rechtfertigende Härte im Sinne von § 574 Abs. 2 BGB darstelle. BGH, Beschluss vom 25. Oktober 2022 - VIII ZB 58/21 - LG Lübeck AG Lübeck - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 25. Oktober 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger, Kosziol, Dr. Schmidt und Dr. Reichelt beschlossen: Auf die Rechtsbeschwerde der Kläger wird der Beschluss der 14. Zivilkammer des Landgerichts Lübeck vom 23. Septem- ber 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Beschwerdegericht zu- rückverwiesen. Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird auf bis zu 3.000 € festgesetzt. Gründe: I. Die Parteien streiten nach übereinstimmender Erledigungserklärung um die Kosten eines Räumungsrechtsstreits. Die Kläger kündigten mit Schreiben vom 23. Juni 2020 als Vermieter das mit dem Beklagten bestehende Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. März 2021. Der Beklagte widersprach der Kündigung mit anwaltlichem Schreiben vom 29. Januar 2021. Hierbei teilte er mit, dass er zwar seit Erhalt der 1 2 - 3 - Kündigung auf Wohnungssuche sei, eine Ersatzwohnung jedoch noch nicht ge- funden habe. Sollte sich hieran etwas ändern, werde er dies mitteilen. Zum jetzi- gen Zeitpunkt wäre er hingegen mit Ablauf des 31. März 2021 obdachlos, so dass eine nicht zu rechtfertigende Härte im Sinne von § 574 Abs. 2 BGB vorliege. Mit am 22. Februar 2021 beim Amtsgericht eingegangenem und dem Be- klagten am 16. März 2021 zugestelltem Schriftsatz erhoben die Kläger eine auf Verurteilung des Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung "spä- testens am 31. März 2021" gerichtete Klage. Der Beklagte zeigte mit Schriftsatz vom 30. März 2021 seine Verteidigungsbereitschaft an und teilte zugleich mit, dass er zwischenzeitlich eine geeignete Wohnung gefunden habe und die Par- teien deshalb eine Rückgabe der Wohnung für den 31. März 2021 vereinbart hät- ten. Die Übergabe der Wohnung an die Kläger erfolgte sodann an diesem Tag. Die Parteien haben daraufhin den Rechtsstreit in der Hauptsache überein- stimmend für erledigt erklärt und widerstreitende Kostenanträge gestellt. Die zweite Erledigungserklärung ist am 13. April 2021 bei Gericht eingegangen. Das Amtsgericht hat dem Beklagten die Kosten des Rechtsstreits aufer- legt. Auf dessen sofortige Beschwerde hat das Landgericht die Entscheidung ab- geändert und die Kläger mit den Kosten des Rechtsstreits belastet. Mit der vom Beschwerdegericht im Hinblick auf divergierende Entscheidungen der Instanzge- richte zur Anwendbarkeit von § 259 ZPO im Falle eines Widerspruchs des Mie- ters gemäß § 574 Abs. 2 BGB zugelassenen Rechtsbeschwerde begehren die Kläger die Wiederherstellung der amtsgerichtlichen Entscheidung. 3 4 5 - 4 - II. Die Rechtsbeschwerde ist aufgrund ihrer Zulassung durch das Beschwer- degericht statthaft und auch im Übrigen zulässig. Zwar ist es - auch im Rechts- beschwerdeverfahren - nicht Zweck einer Kostenentscheidung nach § 91a ZPO, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubil- den. Die Zulassung der Rechtsbeschwerde kommt in solchen Fällen nur in Be- tracht, soweit es um die Klärung prozessualer Fragen zu § 91a ZPO geht (BGH, Beschluss vom 10. April 2018 - KVZ 37/17, NZKart 2018, 320 Rn. 12 mwN; vgl. auch BGH, Beschluss vom 28. Oktober 2008 - VIII ZB 28/08, NJW-RR 2009, 422 Rn. 5 [keine Klärung von Fragen des Zwangsvollstreckungsrechts]; Urteile vom 21. Dezember 2006 - IX ZR 66/05, NJW 2007, 1591 Rn. 23 f.; vom 12. Mai 2011 - I ZR 20/10, GRUR 2011, 1140 Rn. 30 [jeweils zur revisionsrechtlichen Überprü- fung gemischter Kostenentscheidungen]). Die gleichwohl erfolgte Zulassung bin- det den Senat aber gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO. Die Rechtsbeschwerde hat auch in der Sache Erfolg und führt zur Aufhe- bung des angefochtenen Beschlusses sowie zur Zurückverweisung der Sache an das Beschwerdegericht. 1. Das Beschwerdegericht hat gemeint, die Kosten des Räumungsrechts- streits seien den Klägern gemäß § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO aufzuerlegen, weil de- ren Räumungsklage in dem nach seiner Ansicht für die Prüfung der Erfolgsaus- sichten maßgeblichen Zeitpunkt vor Eintritt des erledigenden Ereignisses - hier vor der am 31. März 2021 erfolgten Rückgabe der Wohnung - unzulässig gewe- sen sei. Der geltend gemachte Räumungsanspruch sei vor dem Ablauf des be- treffenden Tages nicht fällig gewesen. Auf die Ausnahmebestimmung des § 259 ZPO, die eine Klage auf künftige Leistung ermögliche, könnten sich die Kläger nicht berufen. 6 7 8 - 5 - Bei Räumungsklagen lägen deren Voraussetzungen nur vor, wenn der Mieter seine Verpflichtung zur Räumung und Herausgabe bestreite, nicht hinge- gen, wenn er sich - wie hier - zwar grundsätzlich dazu bereit erkläre, zugleich aber darauf hinweise, dass ihm die entsprechende Leistung aufgrund fehlenden Ersatzwohnraums rein tatsächlich nicht möglich sein könnte. Auch der Wider- spruch gegen die Kündigung gemäß §§ 574 ff. BGB rechtfertige für sich genom- men nicht die Besorgnis, der Mieter werde sich der Räumungspflicht entziehen. Vielmehr komme es auf die Einzelfallumstände, insbesondere auf die Begrün- dung des Widerspruchs, an. Vorliegend sei der Widerspruch nur vor dem Hinter- grund der laufenden und auch nach dem Widerspruch fortgeführten Suche des Beklagten nach Ersatzwohnraum und der damit verbundenen Ungewissheit er- folgt. Es lasse sich deshalb nicht feststellen, dass sich der Beklagte der Pflicht zur fristgerechten Räumung und Herausgabe habe entziehen wollen. 2. Diese Erwägungen tragen eine Kostenentscheidung gemäß § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO allein zu Lasten der Kläger nicht. Das Beschwerdegericht ist bei seiner Billigkeitsentscheidung von einem unzutreffenden rechtlichen Maßstab ausgegangen. Dabei kann dahinstehen, ob für die Zulässigkeit der Klage auf den Zeit- punkt des erledigenden Ereignisses (vgl. BGH, Beschlüsse vom 8. März 2022 - XI ZR 571/21, ZInsO 2022, 935 Rn. 10; vom 24. September 2020 - IX ZB 71/19, NJW-RR 2020, 1440 Rn. 15 [zur Erledigungserklärung des Insolvenzantrags]; vom 9. Juni 2010 - XII ZR 183/08, juris Rn. 3; vom 11. Dezember 2003 - I ZR 68/01, juris Rn. 9 f. [bei Änderung der Rechtslage]) oder auf den Zeitpunkt der zustimmenden Erklärung des Prozessgegners (vgl. Zöller/Althammer, ZPO, 34. Aufl., § 91a Rn. 26; BeckOK-ZPO/Jaspersen, Stand: 1. September 2022, § 91a Rn. 29; unklar Prütting/Gehrlein/Hausherr, ZPO, 14. Aufl., § 91a Rn. 23, 9 10 11 - 6 - 29 f.) abzustellen ist. Denn in beiden Fällen wäre die Zulässigkeit der Klage zu bejahen. Bei der zweiten Fallgestaltung wäre der Räumungsanspruch bereits fällig gewesen, so dass die ursprünglich nach § 259 ZPO erhobene Klage nun nicht mehr auf eine künftige Leistung gerichtet, sondern als allgemeine Leistungsklage statthaft wäre (vgl. Senatsurteil vom 4. Mai 2005 - VIII ZR 5/04, NZM 2005, 582 unter II 1; BAG, NJW 2015, 1773 Rn. 14 f.; Zöller/Greger, aaO, § 257 Rn. 6; BeckOK-ZPO/Bacher, Stand: 1. September 2022, § 257 Rn. 5). Auf die Voraus- setzungen des § 259 ZPO käme es damit nicht mehr an. Geht man demgegenüber - abstellend auf den erstgenannten Zeitpunkt - von einer Klage auf künftige Leistung (§ 259 ZPO) aus, gilt für die Besorgnis der nicht rechtzeitigen Leistung des Schuldners im Sinne des § 259 ZPO - anders als das Beschwerdegericht gemeint hat - kein besonderer, von anderen Fallgestal- tungen dieser Vorschrift abweichender Maßstab, wenn es sich bei dem Schuld- ner um einen Wohnraummieter handelt, der unter Verweis auf die bislang erfolg- lose Suche nach Ersatzwohnraum den weiteren Verbleib in den Mieträumen auch für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses ankündigt. a) Soweit § 259 ZPO voraussetzt, dass "den Umständen nach" die Be- sorgnis gerechtfertigt sei, der Schuldner werde sich der rechtzeitigen Leistung entziehen, hat das Beschwerdegericht zu Recht (allein) auf das anwaltliche Wi- derspruchsschreiben des Beklagten vom 29. Januar 2021 und die sich hieraus für die Bereitschaft des Beklagten zur Erfüllung des geltend gemachten Räu- mungs- und Herausgabeanspruchs ergebenden Gesichtspunkte abgestellt. Denn nach den rechtsfehlerfreien und von der Rechtsbeschwerde nicht angegrif- fenen Feststellungen des Beschwerdegerichts hat sich der Beklagte gegenüber 12 13 14 - 7 - den Klägern lediglich auf diesem Wege zeitlich nachfolgend zu deren Kündi- gungserklärung vom 23. Juni 2020 geäußert. b) Rechtsfehlerhaft ist jedoch die hierauf gestützte Annahme des Be- schwerdegerichts, es sei nicht festzustellen, dass sich der Beklagte seiner Ver- pflichtung zur fristgerechten Räumung und Herausgabe im Sinne des § 259 ZPO habe entziehen wollen, da er lediglich auf die bislang erfolglose Wohnungssuche verwiesen, nicht aber seine Verpflichtung zur Räumung und Herausgabe der Wohnung - gemeint: die Wirksamkeit der Kündigungserklärung der Kläger - grundsätzlich angezweifelt habe. Denn der Beklagte hat mit dem Widerspruchs- schreiben - was für § 259 ZPO ausreicht - eindeutig zu erkennen gegeben, dass er gegenwärtig und bei unverändert bleibender Situation, nämlich der weiteren Erfolglosigkeit seiner Suche nach einer neuen Wohnung, auch im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu einem Auszug aus der Wohnung der Kläger bereit ist. aa) Allerdings ist die vom Beschwerdegericht vorgenommene Auslegung des § 259 ZPO bei Klagen auf Verurteilung zur künftigen Räumung von Wohn- raum - mit verschiedenen Differenzierungen - auch in der Instanzrechtsprechung und Literatur anzutreffen. Nach dieser Ansicht sollen die Voraussetzungen dieser Vorschrift nur dann gegeben sein, wenn der Mieter durch ein ernstliches Bestrei- ten des Kündigungsgrunds eindeutig zu erkennen gebe, dass er zu einer fristge- rechten Räumung nicht gewillt sei. Hingegen genüge es für die Annahme einer Besorgnis im Sinne der Vorschrift nicht, wenn der Mieter den Vermieter - im Rah- men eines Widerspruchs gegen die Kündigung oder auf andere Weise - auf Schwierigkeiten bei der Suche nach Ersatzwohnraum hinweise (vgl. für den pau- schalen oder vorsorglichen Hinweis OLG Karlsruhe, WuM 1983, 253, 254; LG Köln, WuM 1993, 542; NJW-RR 1996, 778; AG Ulm, Beschluss vom 7. Au- gust 2006 - 3 C 329/06, juris Rn. 4 [obiter dictum]; AG Köln, Urteil vom 12. März 15 16 - 8 - 2008 - 203 C 515/07, juris Rn. 18; AG Pforzheim, Urteil vom 9. November 2016 - 3 C 129/16, juris Rn. 19; LG Kempten, NJW-RR 1993, 1101; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 574b Rn. 16; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 546 BGB Rn. 128; für Vortrag zu konkreten Schwierigkeiten AG Waiblingen, WuM 1989, 428; differenzierend danach, ob Hinweis im Rahmen eines Widerspruchs Binder, AnwZert MietR 20/2017 Anm. 2; Lützenkirchen/ Monschau, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 6. Aufl., Abschnitt M Rn. 196 f.; LG Wiesbaden, WuM 1989, 428; für durch Hinweis auf Suche begründete Aussicht auf rechtzeitige Räumung AG Fritzlar, WuM 1998, 606). bb) Eine solche, die gesetzliche Klagemöglichkeit des Vermieters von Wohnraum einschränkende Auslegung des § 259 ZPO, ist abzulehnen. Auch in den Fällen des Widerspruchs eines Wohnraummieters gegen die Kündigung des Mietverhältnisses (§§ 574 ff. BGB) kommt es grundsätzlich darauf an, ob der Ver- mieter aufgrund der Erklärung oder des sonstigen Verhaltens des Mieters davon ausgehen musste, dieser werde zu einer Räumung und Herausgabe der Mieträume im Zeitpunkt der (vom Vermieter geltend gemachten) Beendigung des Mietverhältnisses nicht bereit sein. (1) Das nach dem Wortlaut des § 259 ZPO erforderliche "Sich-Entziehen" des Schuldners hinsichtlich seiner Leistungspflicht ist auch dann zu besorgen, wenn der Mieter deutlich gemacht hat, er werde mangels Verfügbarkeit von Er- satzwohnraum über den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses hinaus in der Wohnung des Vermieters verbleiben. Auch in diesem Fall hat er - entgegen der Ansicht der Beschwerdeerwiderung - die Nichterfüllung der Leistungspflicht in seinen Willen aufgenommen. (a) Ein das zukünftige Verhalten des Schuldners bewertendes Element ist - wie das Beschwerdegericht noch richtig gesehen hat - mit der Formulierung des 17 18 19 - 9 - "Sich-Entziehens" nicht verbunden. Insbesondere verlangt § 259 ZPO nicht die Böswilligkeit des Schuldners hinsichtlich der geltend gemachten Leistungspflicht im Sinne eines Erschwerens oder Hintertreibens der Befriedigung des Gläubigers (grundlegend bereits RGZ 132, 338, 339 f. mwN; siehe auch Wieczorek/Schütze/ Assmann, ZPO, 4. Aufl., § 259 Rn. 18; MünchKomm-BGB/Becker-Eberhard, 6. Aufl., § 259 Rn. 13). Maßgeblich ist allein die mangelnde Bereitschaft des Schuldners zur rechtzeitigen Leistung (vgl. BGH, Urteile vom 14. Dezember 1998 - II ZR 330/97, NJW 1999, 954 unter II 2; vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 146/10, NZM 2011, 882 Rn. 15; vom 20. Dezember 2018 - VII ZR 69/18, NJW 2019, 1674 Rn. 14). Erklärt der Schuldner ernsthaft, er brauche nicht zu leisten oder er wolle den gegen ihn erhobenen Anspruch nicht erfüllen, ist in der Regel die Besorgnis gerechtfertigt, er werde die erklärte Absicht - die fehlende Bereitschaft zur Erfül- lung - beim Fälligwerden der Leistung auch in die Tat umsetzen (vgl. RG, aaO; BGH, Urteile vom 17. April 1952 - III ZR 109/50, BGHZ 5, 342, 344; vom 14. De- zember 1998 - II ZR 330/97, aaO; vom 5. April 2001 - IX ZR 441/99, BGHZ 147, 225, 231; vom 20. Juni 2005 - II ZR 366/03, NJW-RR 2005, 1518 unter II 2; Beschluss vom 20. November 2002 - VIII ZB 66/02, NJW 2003, 1395 unter II 2 b bb; jeweils mwN). (b) Die für ein "Sich-Entziehen" erforderliche Ursächlichkeit des Willens des Schuldners für das Ausbleiben der rechtzeitigen Leistung (vgl. nur Wieczo- rek/Schütze/Assmann, aaO Rn. 2, 17 f.; Stein/Jonas/Roth, ZPO, 23. Aufl., § 259 Rn. 14; Rosenberg/Schwab/Gottwald, Zivilprozessrecht, 18. Aufl., § 90 Rn. 18; Prütting/Gehrlein/Geisler, ZPO, 14. Aufl., § 259 Rn. 3) ist - entgegen der Ansicht des Beschwerdegerichts - auch dann gegeben, wenn ein Mieter seinen Verbleib in den Mieträumen trotz der Beendigung des Mietverhältnisses ankündigt, weil ihm Ersatzwohnraum nicht zur Verfügung steht. 20 - 10 - Unerheblich ist es zudem, ob sich der Mieter zu dem angekündigten Ver- halten berechtigt halten durfte (vgl. RGZ 132, 338, 340). Seine Motive für die fehlende Bereitschaft zur Leistung bei Fälligkeit sind allenfalls insoweit von Be- deutung, als sie dem Vermieter einen Rückschluss auf die Absicht des Schuld- ners und deren Ernsthaftigkeit erlauben. Da nach dem Wortlaut die Besorgnis einer nicht rechtzeitigen Leistung genügt, muss der Vermieter aus den ihm er- kennbaren Umständen allerdings auch keine Gewissheit über den Willen des Mieters erlangt haben. (2) Ein anderes Verständnis des § 259 ZPO in der hier vorliegenden Sach- verhaltskonstellation ist auch nicht aufgrund des vom Gesetzgeber mit der Vor- schrift verfolgten Regelungszwecks geboten, wie er sich unter Berücksichtigung der Gesetzgebungsgeschichte ergibt. (a) Die nachträgliche Einfügung der Befugnis des Gläubigers zur Erhe- bung einer auf Verurteilung zu künftiger Leistung gerichteten Klage (§§ 231a-c CPO, heute §§ 257-259 ZPO) beruhte nicht etwa darauf, dass hiermit eine gegen die Erfüllung des (künftigen) Anspruchs gerichtete Motivlage beim Schuldner sanktioniert werden sollte. Vielmehr erkannte der historische Gesetzgeber das praktische Bedürfnis des Verkehrs an, Gläubigern in bestimmten Fällen die Wahrnehmung ihrer Rechte so zeitig zu ermöglichen, dass sie schon bei Eintritt der Fälligkeit des Anspruchs über ein die Zwangsvollstreckung gestattendes Ur- teil verfügen und mit der Zwangsvollstreckung beginnen können (vgl. Hahn/ Mugdan, Die gesamten Materialien zu den Reichs-Justizgesetzen, 1898, Band VIII, S. 99 ff.; vgl. auch BGH, Urteil vom 20. Juni 1996 - III ZR 116/94, juris Rn. 15; Rosenberg/Schwab/Gottwald, Zivilprozessrecht, 18. Aufl., § 90 Rn. 15; Wieczorek/Schütze/Assmann, ZPO, 4. Aufl., § 259 Rn. 2; Prütting/Gehrlein/ Geisler, ZPO, 14. Aufl., § 257 Rn. 1, § 259 Rn. 1). 21 22 23 - 11 - § 259 ZPO bezweckt damit den Schutz des Gläubigers, der bei Gefähr- dung seines Anspruchs nicht, wie ansonsten erforderlich, mit der Erhebung der Klage zuwarten muss, bis der Anspruch fällig ist, sondern diesen bereits geltend machen darf, wenn er noch nicht fällig ist (Senatsurteil vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 235/04, NJW-RR 2006, 1485 Rn. 11; siehe auch Senatsbeschluss vom 20. No- vember 2002 - VIII ZB 66/02, NJW 2003, 1395 unter II b bb). Die Belange des Schuldners im Hinblick auf die nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung und dem Eintritt der Fälligkeit entstandenen Einwendungen sind nach den Vor- stellungen des Gesetzgebers über die Möglichkeit einer Vollstreckungsgegen- klage gemäß § 767 ZPO und einer einstweiligen Einstellung der Zwangsvollstre- ckung gemäß § 769 ZPO hinreichend gewahrt (vgl. Hahn/Mugdan, aaO, S. 100; für Klagen auf künftige Räumung OLG Karlsruhe, WuM 1983, 253, 254; Henssler, NJW 1989, 138, 144; MünchKomm-ZPO/Becker-Eberhard, 6. Aufl., § 259 Rn. 10; Musielak/Voit/Foerste, ZPO, 19. Aufl., § 259 Rn. 4; Stein/Jonas/ Roth, ZPO, 23. Aufl., § 259 Rn. 13). Ein solches Bedürfnis des Gläubigers für eine gerichtliche Geltendma- chung seines Anspruchs bereits vor Fälligkeit bestand aus Sicht des historischen Gesetzgebers insbesondere im Falle einer Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter wegen des damit erfahrungsgemäß auftretenden Streits mit dem Mieter über die behauptete Fälligkeit des Räumungsanspruchs und der mit einer daraus folgenden Verzögerung verbundenen Gefahr für die Interessen des Vermieters (vgl. Hahn/Mugdan, aaO S. 99). Deshalb sollte nach der ursprüngli- chen Fassung des § 257 ZPO (§ 231a CPO) (auch) für die Klage auf künftige Räumung von Wohnraum die (bloße) Abhängigkeit der Fälligkeit des Räumungs- anspruchs vom Eintritt eines bestimmten Kalendertags genügen. Soweit für Klagen des Gläubigers auf Verurteilung zu einer künftigen Leis- tung in anderen Fällen die Besorgnis der nicht rechtzeitigen Leistung erforderlich 24 25 26 - 12 - sein sollte (§ 231c CPO, § 259 ZPO), reichte hierfür nach den Vorstellungen des Gesetzgebers das als Hauptanwendungsfall angesehene ausdrückliche Bestrei- ten der Verbindlichkeit durch den Schuldner bereits vor deren Fälligkeit aus (vgl. Hahn/Mugdan, aaO S. 100). Dass es weitergehend auf die hierfür vom Schuldner angeführten Gründe ankommen sollte, lässt sich den Gesetzesmaterialien hin- gegen nicht entnehmen. (b) Mit der Herausnahme der Klage auf künftige Räumung von Wohnraum aus dem Anwendungsbereich des § 257 ZPO durch das Zweite Gesetz zur Än- derung mietrechtlicher Vorschriften vom 14. Juli 1964 (BGBl. I S. 457) hat der Gesetzgeber nicht zugleich veränderte Anforderungen an das im Rahmen des § 259 ZPO maßgebliche Verhalten des Mieters als Schuldner der Leistung ge- stellt. Als Folge der Änderung genügt es für die Zulässigkeit einer solchen Klage lediglich nicht mehr, dass der Räumungsanspruch des Vermieters an den Eintritt des für die Fälligkeit bestimmten Kalendertags geknüpft ist, sondern es müssen stets die besonderen Anforderungen des § 259 ZPO vorliegen (vgl. BT- Drucks. IV/806, S. 7 und 12). Aus Sicht des Gesetzgebers war mit dieser Ände- rung dem Grundgedanken des sozialen Mietrechts gerade bei Kündigungen ei- nes auf unbestimmte Zeit eingegangenen Mietverhältnisses durch den Vermieter ausreichend Rechnung getragen (vgl. BT-Drucks., aaO S. 12). Dafür, dass es - anders als zuvor - nunmehr auf die vom Mieter gegen die (künftige) Fälligkeit der Räumungsverpflichtung angeführten Gründe ankommen sollte, gibt es im Gesetzgebungsverfahren keinen Anhaltspunkt. (3) Auch im Hinblick auf die gesetzliche Systematik, insbesondere auf die dem Schutz des Mieters dienenden Vorschriften, ist die vom Beschwerdegericht vertretene Einschränkung des Anwendungsbereichs von § 259 ZPO bei Räu- mungsklagen im Wohnraummietverhältnis nicht geboten. 27 28 - 13 - (a) Im Falle der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses ist der Mie- ter bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist in seinem Besitz an den Mieträumen geschützt. Die Kündigungsfristen sind zugunsten des Mieters Min- destfristen; sie sollen ihm ausreichend Zeit lassen, eine andere Wohnung zu fin- den (BT-Drucks. IV/806, S. 7). Diese Rechtsposition wird durch eine bereits zu- vor ausgesprochene Verurteilung zur Räumung nicht berührt, da der Mieter durch die Aufnahme der Bedingung - den Ablauf des letzten Tags der Frist - in das Ur- teil hinreichend geschützt wird (vgl. allgemein hierzu BGH, Urteil vom 9. November 2017 - IX ZR 305/16, NJW 2018, 786 Rn. 14) und eine Vollstre- ckung des Räumungsanspruchs erst nach diesem Zeitpunkt zulässig ist (vgl. § 751 Abs. 1 ZPO). (b) Unberührt von einer bereits vor Fälligkeit erhobenen Räumungsklage des Vermieters bleibt auch das Recht des Mieters, der ordentlichen Kündigung des Vermieters in Fällen einer unzumutbaren Härte gemäß §§ 574 ff. BGB zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf eine angemessene Zeit zu verlangen. Insbesondere wird kein unzulässiger Zwang im Hinblick auf die dem Mieter bis spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhält- nisses (§ 574b Abs. 2 Satz 1 BGB) beziehungsweise - bei unterbliebenem Hin- weis des Vermieters auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist - noch bis zum ersten Termin des Räumungsrechtsstreits (§ 574b Abs. 2 Satz 2 BGB) mögliche Entscheidung darüber ausgeübt, ob er der Kündi- gung widerspricht oder diese akzeptiert. (aa) Hat der Vermieter Räumungsklage erhoben, obwohl der Mieter bis dahin weder der Kündigung ausdrücklich widersprochen noch in anderer Weise zu erkennen gegeben hatte, dass er dessen Räumungsbegehren bei Ablauf der Kündigungsfrist nicht nachzukommen bereit sei, ist die Besorgnis einer bei Fäl- 29 30 31 - 14 - ligkeit nicht rechtzeitigen Räumung der Wohnung durch den Mieter nicht gerecht- fertigt und die Räumungsklage des Vermieters schon mangels Vorliegens der besonderen Voraussetzungen des § 259 ZPO unzulässig. (bb) Hat der Mieter - wie hier der Beklagte - im Zeitpunkt der Klageerhe- bung der Kündigung bereits widersprochen und die Fortsetzung des Mietverhält- nisses verlangt, sind seine Interessen auch bei Annahme einer hieraus folgenden Zulässigkeit der Räumungsklage nach § 259 ZPO dadurch gewahrt, dass das mit der Räumungsklage befasste Gericht nicht nur die Wirksamkeit der Kündigung durch den Vermieter zu prüfen hat, sondern auch die vom Mieter für dessen Fort- setzungsbegehren geltend gemachten Härtegründe. Der - hier vom Beklagten allein vorgebrachte - Umstand, dass vom Mieter angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen (möglicherweise) bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht beschafft werden kann, hat als materiell- rechtlicher Gesichtspunkt bei der Abwägung zu den Folgen einer ordentlichen Kündigung von Wohnraum Bedeutung (vgl. § 574 Abs. 2 BGB). Zudem kann Ver- zögerungen bei der Wohnungssuche durch ein Vorgehen nach § 93b Abs. 3 ZPO (sofortiges Anerkenntnis des Räumungsanspruchs bei Bewilligung einer Räu- mungsfrist) sowie durch die Gewährung einer Räumungsfrist gemäß § 721 Abs. 1 und 2 ZPO Rechnung getragen werden (vgl. Lützenkirchen, GE 2017, 1384, 1386). Die Geltendmachung einer unzumutbaren Härte des im Übrigen die Kün- digung hinnehmenden Mieters noch vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist hat nach der gesetzlichen Regelungssystematik hingegen nicht zur Folge, dass dem Vermieter die durch das Verfahrensrecht eröffnete Möglichkeit einer gericht- lichen Klärung des Bestehens seines Räumungsanspruchs bis zum Zeitpunkt der Fälligkeit versperrt wäre. Weder soll durch die §§ 574 ff. BGB die gerichtliche 32 33 34 - 15 - Prüfung auf einen Zeitpunkt erst nach Ablauf der Widerspruchsfrist gemäß § 574b Abs. 2 Satz 1 BGB oder gar der gesetzlichen Kündigungsfrist hinausge- schoben werden noch wäre ein dahingehendes Interesse des Mieters schützens- wert. Eine solche Verzögerung zu Lasten des Vermieters käme einem vom Ge- setzgeber nicht vorgesehenen zusätzlichen Kündigungsschutz gleich (so auch OLG Karlsruhe, WuM 1983, 253, 254 [zur Zulässigkeit der Klage nach § 259 ZPO vor Ablauf der Widerspruchsfrist]; Henssler, NJW 1989, 138, 142; Lützenkirchen, aaO S. 1387). Das Fristerfordernis des § 574b Abs. 2 Satz 1 BGB würde in sein Gegenteil verkehrt (siehe Henssler, NJW 1989, 138, 144). Denn dieses sichert die Dispositionsfreiheit des Vermieters, der rechtzeitig vor Ablauf der Kündi- gungsfrist Klarheit über die Vertragsbeendigung erlangen soll (vgl. nur BeckOGK-BGB/Emanuel, Stand: 1. Oktober 2022, § 574b Rn. 3; Staudinger/ Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 574b Rn. 3, 10). cc) Unter Zugrundelegung dieses Maßstabs mussten die Kläger aufgrund des Widerspruchsschreibens des Beklagten besorgen, dieser werde bei Beendi- gung des Mietverhältnisses zum 31. März 2021 nicht zu einem Auszug aus der Wohnung bereit sein. Zwar waren vom Beklagten gegen die Kündigung als solche keine Ein- wendungen vorgebracht worden. Er hatte aber seine Bereitschaft zu einem frist- gerechten Auszug davon abhängig gemacht, dass er in der verbleibenden Zeit bis zur Beendigung des Mietverhältnisses einen Ersatzwohnraum findet, und dementsprechend mit dem Widerspruch gegen die Kündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses für einen nicht näher bestimmten Zeitraum - bis zum Ab- schluss eines Mietvertrags über einen Ersatzwohnraum - verlangt. Damit ist er der Berechtigung der Kläger, von ihm zwei Monate später die Räumung und Herausgabe verlangen zu können, ausdrücklich entgegengetreten. 35 36 - 16 - Ob der Beklagte noch rechtzeitig eine Ersatzwohnung finden würde, nach- dem seine bereits mehr als sieben Monate seit der Kündigung andauernde Woh- nungssuche bis dahin erfolglos geblieben war, war ungewiss. Der Beklagte hatte in seinem Schreiben auch nur in Aussicht gestellt, die Kläger bei etwaigen Ände- rungen der aktuellen Situation zu informieren. Unter diesen Umständen war es den Klägern nicht zuzumuten, mit der Anrufung des Gerichts bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist abzuwarten, nur um nach Eintritt der Fälligkeit des Räumungsanspruchs, falls der Beklagte - wie von ihm angekündigt - mangels ei- ner neuen Wohnung in den Mieträumen verblieb, doch noch zu einer gerichtli- chen Geltendmachung gezwungen zu sein. Die Kläger befanden sich damit in der Lage, in der nach dem Willen des Gesetzgebers einem Gläubiger wegen der Gefährdung seines Anspruchs die Klage auf Verurteilung des Schuldners zu künftiger Leistung eröffnet sein sollte. Die Zulässigkeit der von den Klägern erhobenen Räumungsklage konnte deshalb nicht mangels Vorliegens der Voraussetzungen des § 259 ZPO verneint werden. 37 38 - 17 - III. Nach alledem ist der angefochtene Beschluss aufzuheben. Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, denn das Beschwerdegericht hat bei seiner Er- messensentscheidung nach § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO lediglich auf die - rechts- fehlerhaft angenommene - Unzulässigkeit der Räumungsklage abgestellt und dementsprechend eine weitergehende summarische Prüfung nicht vorgenom- men. Die Sache ist deshalb zur erneuten Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Beschwerdegericht zurückzuverwei- sen (§ 577 Abs. 4 Satz 1 ZPO). Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Lübeck, Entscheidung vom 05.05.2021 - 27 C 398/21 - LG Lübeck, Entscheidung vom 23.09.2021 - 14 T 25/21 - 39

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 83/10 vom 14. September 2010 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 14. September 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Soweit sich das Rechtsmittel gegen die Zurückweisung des Verlangens der Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses richtet, beabsichtigt der Senat, die Revision als unzulässig zu verwerfen. Gründe: 1. Soweit sich die Revision gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts wendet, der Beklagte zu 1 könne nicht wegen eines Härtefalls nach § 574 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, ist die Revision nicht zugelas- sen worden (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Sie ist daher insoweit als unzulässig zu verwerfen (§ 552 Abs. 1, 2 ZPO). 1 Das Berufungsgericht hat die Revision wirksam auf die Frage beschränkt zugelassen, ob ein Verstoß gegen das Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) anzunehmen ist, wenn die Kündigung eines Mietverhältnisses nur gegen- über einem in der Wohnung verbliebenen Mieter erklärt worden ist, nicht aber auch gegenüber einer bereits zehn Jahre zuvor eigenmächtig aus der Mietwoh- nung ausgezogenen Mitmieterin, und sich der gekündigte Mieter darauf beruft, das Mietverhältnis sei aus diesem Grunde nicht wirksam beendet worden. Die 2 - 3 - Beschränkung der Zulassung ergibt sich zwar nicht aus dem Tenor des Beru- fungsurteils, wohl aber - was nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ausreicht (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteil vom 29. Januar 2003 - XII ZR 92/01, BGHZ 153, 358, 360 f.) - aus dessen Gründen. Eine beschränkte Revisionszu- lassung liegt bereits dann vor, wenn die Rechtsfrage, zu deren Klärung das Be- rufungsgericht die Revision zugelassen hat, nur für einen selbständig anfecht- baren Teil des Streitgegenstands erheblich ist, weil dann in der Angabe dieses Zulassungsgrundes regelmäßig die eindeutige Beschränkung der Zulassung der Revision auf diesen Anspruch zu sehen ist (vgl. BGH, Urteil vom 29. Januar 2003 - XII ZR 92/01, aaO, S. 361 f.). So liegen die Dinge hier. Die vom Beru- fungsgericht für klärungsbedürftig erachtete Rechtsfrage stellt sich bei der vom Beklagten zu 1 verlangten Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB nicht und bildet zudem einen abgrenzbaren, rechtlich selbständigen Teil des Streitstoffs, der in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden kann und auf den die Beklagten ihre Re- vision hätten beschränken können (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 9. März 2000 - III ZR 356/98, NJW 2000, 1794 unter II 1, insoweit nicht in BGHZ 144, 59 ab- gedruckt; BGH, Beschluss vom 14. Mai 2008 - XII ZB 78/07, NJW 2008, 2351 Rn. 21). 2. Soweit die Revision die Wirksamkeit der Kündigung des Mietverhält- nisses in Frage stellt, liegen die Voraussetzungen für eine Zurückweisung des Rechtsmittels durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO vor. 3 a) Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht. Das Beru- fungsgericht hat die Zulassung der Revision hinsichtlich der Anwendbarkeit des § 242 BGB damit begründet, "Fälle in der hier vorliegenden Gestaltung kommen nach Erfahrung der Kammer zwar nicht häufig, aber immer wieder vor und müssen gleich behandelt werden." Diese Erwägung trägt jedoch keinen der im 4 - 4 - Gesetz genannten Zulassungsgründe (§ 543 Abs. 2 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsge- richts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Recht- sprechung gefordert. Ob ein Verhalten als treuwidrig oder rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB) zu bewerten ist, hängt von den besonderen Umständen des jewei- ligen Einzelfalls ab und entzieht sich einer allgemeinen Betrachtung. Der vorlie- gende Fall bietet auch keine Veranlassung, die umfangreiche höchstrichterliche Rechtsprechung zu § 242 BGB um eine weitere Fallgruppe zu ergänzen. Für die Entwicklung höchstrichterlicher Leitsätze zur Fortbildung des Rechts besteht nur dann ein Bedürfnis, wenn es für die rechtliche Beurteilung typischer oder verallgemeinerungsfähiger Lebenssachverhalte an einer richtungweisenden Orientierungshilfe ganz oder teilweise fehlt (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Beschluss vom 27. März 2003 - V ZR 291/02, BGHZ 154, 288, 292 mwN). Die Beantwor- tung der im Streitfall aufgeworfenen Rechtsfrage hängt aber weitgehend von der dem Tatrichter übertragenen Würdigung der betreffenden Einzelfallumstän- de ab und lässt sich im Übrigen auf der Grundlage der vom Senat in seinen Entscheidungen vom 16. März 2005 (VIII ZR 14/04, NJW 2005, 1715 unter [II] 1 f.) und vom 3. März 2004 (VIII ZR 124/03, NJW 2004, 1797 unter II 2 b) entwi- ckelten Grundsätze abschließend beantworten (vgl. hierzu auch Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 542 BGB Rn. 30). b) Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat die Beklagten rechtsfehlerfrei zur Räumung und Herausgabe der Mietwoh- nung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB für verpflichtet gehalten. Die von der Revi- sion angegriffene Einschätzung des Berufungsgerichts, der Beklagte zu 1 beru- fe sich rechtsmissbräuchlich auf eine nur auf dem Papier bestehende, seit etwa zehn Jahren nicht mehr gelebte und keine schutzwürdigen Interessen tangie- rende, formale Rechtsposition, hält sich im Rahmen zulässiger tatrichterlicher Würdigung und lässt Rechtsfehler nicht erkennen. 5 - 5 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. 6 Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Mannheim, Entscheidung vom 14.08.2009 - 14 C 29/09 - LG Mannheim, Entscheidung vom 03.03.2010 - 4 S 96/09 -

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Ein Mieter ist noch nicht wegen einer allgemeinen Wohnungsmangellage zum Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung berechtigt. Diese erhöht nur die Anforderungen an die Bemühungen des Mieters zur Wohnungssuche.(Rn.33) 2. Dem Mieter ist es bei Wohnungsmangellagen zumutbar, einen Makler zu beauftragen, eine Wohnung in den Außenbezirken zu suchen, einen befristeten Mietvertrag abzuschließen und eine Wohnung mit einem schlechten Schnitt anzumieten.(Rn.41) Tenor 1. Die Beklagten werden verurteilt, die Wohnung F. Allee,...B geräumt an die Klägerin herauszugeben. 2. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 8.533,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. 4. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.08.2023 gewährt. Beschluss Der Streitwert wird auf 6.968,88 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe von Wohnraum aus Anlass einer Eigenbedarfskündigung. Randnummer 2 Die Parteien sind über einen am 07.10.2010 geschlossenen Mietvertrag über eine Wohnung in der F. Allee,...B., Quergebäude II, Geschoss rechts, verbunden. Die Nettokaltmiete beträgt derzeit 500,96 €, die Gesamtmiete beträgt 778,24 €. Die Klägerin ist Vermieterin und die Beklagten Mieter der Wohnung. Zum 15.11.2016 übertrug die Klägerin ihr Eigentum an der Wohnung auf ihren Sohn, den Zeugen A. E. u. R. v. D.. Im Grundbuch wurde zugleich ein unbefristeter Nießbrauch an der streitgegenständlichen Wohnung für die Klägerin eingetragen, die die Verwaltung der Wohnung übernahm. Randnummer 3 Die Klägerin macht Eigenbedarf an der Wohnung in der Person ihres Sohnes, den Zeugen A. E. u. R. v. D., geltend. Mit zwei gleichlautenden Schreiben vom 18.11.2021 kündigte die Klägerin das bestehende Mietverhältnis jeweils ordentlich wegen Eigenbedarfs zum 31.08.2022, hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Diese Schreiben wurden den Beklagten am 02.12.2021 zugestellt. Die Klägerin begründete die Kündigung im Wesentlichen mit der Behauptung, dass ihr 45-jähriger Sohn, der in einer WG in einem Zimmer lebe, in die Wohnung der Beklagten einziehen möchte. Die Klägerin habe keinen alternativen Wohnraum. Hinsichtlich der Einzelheiten dieser Schreiben wird auf die Anlagen K 3 und K 4 (Bl. 14-17 d.A.) Bezug genommen. Randnummer 4 Die Beklagten widersprachen der Kündigung mit Schriftsatz vom 08.08.2022 und räumten die streitgegenständliche Wohnung nicht. Sie verlangen die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ein bis zwei Jahre. Randnummer 5 Mit ihrer am 16.06.2022 erhobenen und am 16.07.2022 zugestellten Klage begehrt die Klägerin die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung und kündigte vorsorglich das streitgegenständliche Mietverhältnis erneut wegen Eigenbedarfs in der Person des Zeugen A. E. u. R. v. D., wegen dessen Begründung die Klägerin auf ihren Sachvortrag Bezug nimmt. Randnummer 6 Sie behauptet, ihr nunmehr 46 Jahre alter Sohn lebe gegenwärtig in einer Wohngemeinschaft in einem Zimmer. Er habe am 23.07.2022 seine Lebensgefährtin geheiratet und möchte mit dieser in eine eigene Wohnung ziehen. Die Klägerin verfüge über keinen anderen Wohnraum, den sie ihrem Sohn zur Verfügung stellen könne. Randnummer 7 Die Klägerin beantragt, Randnummer 8 die Beklagten zu verurteilen, die Wohnung F. Allee,...B., Quergebäude, II. Geschoss rechts, bestehend aus 3 Zimmern, nebst Küche, Balkon und Kellerraum (5. Kellerabteil im Gemeinschaftskeller, rechts vom Hauseingang F. Allee) geräumt an die Klägerin herauszugeben, nicht jedoch vor dem 31.08.2022. Randnummer 9 Die Beklagten beantragen, Randnummer 10 1. Die Klage abzuweisen. Randnummer 11 2. Hilfsweise eine Räumungsfrist von zwei Jahren zu gewähren. Randnummer 12 Sie sind der Auffassung, dass die Klägerin als Nießbraucherin gemäß § 1030 BGB nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sei. Randnummer 13 Sie behaupten, sie hätten trotz intensiver Bemühungen keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen finden können. Nach Erhalt der Kündigung im Dezember 2021 hätten sie sich intensiv bei mehreren Hausverwaltungen per E-Mail beworben, auch hätten sie verschiedene Onlineportale (...) genutzt, um eine freie Wohnung zu finden. Bei dem Anbieter I. hätten sie zudem die Plus Mitgliedschaft abgeschlossen, um die Erfolgswahrscheinlichkeit ihrer Bemühungen zu erhöhen. Sie hätten zudem ihre Wohnungssuche auch über B. hinaus ausgeweitet (P., BB. und B. a. d. H.), ihren Schwerpunkt aber nach der Erreichbarkeit der unterstützungsbedürftigen Eltern des Beklagten zu 1 und der Arbeitsstelle der Beklagten zu 2 in F. ausgerichtet. Im Januar 2022 hätten sie zudem Aufrufe auch über Freunde und Bekannte, eine F. Gruppe sowie durch einen Aushang in der Grundschule, in der die Beklagte zu 2 arbeitet, gestartet. Sie hätten sich zudem bei zwei genossenschaftlichen Wohnprojekten beworben. Sie hätten im Zeitpunkt der Klageerwiderung schon insgesamt über 100 Bewerbungen geschrieben. Die Eltern des Beklagten zu 1 würden derzeit in der Nähe wohnten, sie seien 72 und 80 Jahre alt und seien regelmäßig zu betreuen. Auch im laufenden Verfahren hätten sich die Beklagten fortwährend um alternativen Wohnraum bemüht. Sie hätten auch im Urlaub und als es in der Familie zwei Todesfälle gab, nach weiteren Wohnungen gesucht. Sie benötigten mindestens eine 2,5-3 Zimmerwohnung, da die Beklagte zu 2 auf ein Arbeitszimmer angewiesen sei, da ihre Schule in Corona-Zeiten keinen Arbeitsplatz zur Verfügung stelle. Sie seien im Mai 2022 in eine Baugenossenschaft aufgenommen worden. Die Fertigstellung der Wohnung, in welche die Beklagten einziehen können, ist für den 31.08.2024 geplant. Hinsichtlich der Miethöhe hätten die Beklagten auch höherpreisige Wohnungen gesucht, lediglich die Beklagte zu 2 verfüge als Lehrerin über ein festes Einkommen. Der Beklagte zu 1 habe als freiberuflicher Journalist ein wechselndes Einkommen. Die Beauftragung eines Maklers wäre nicht zielführend gewesen, da ihre eigene Suche schon weit über das hinausginge, was ein Makler leisten könne. Zudem würde nur ein sehr geringer Anteil von Wohnungen - auch wegen der Maklerkosten - über solche vermittelt. Randnummer 14 Hinsichtlich der Einzelheiten der Wohnungsbemühungen der Beklagten wird auf die Aufstellung aus dem Schriftsatz vom 21.09.2022 (Bl. 111- 116 d.A.) und die vorgelegten exemplarischen Bewerbungen (Bl. 83-87 d.A.) Bezug genommen. Randnummer 15 Die Klägerin tritt diesem Vortrag insoweit entgegen, dass ausreichende, ernsthafte Versuche alternativ Wohnraum zu finden nicht hinreichend dargelegt worden sein. Die Beklagten hätten nicht vorgetragen, um welche Wohnungen es sich handele, zu welchem Mietzins diese angeboten wurden und warum Absagen erfolgt sein. Die Bemühungen hätten erst Ende März 2022 begonnen und seien zudem auf die Gegenden S., W., Z. beschränkt, wo der Wohnungsmarkt besonders angespannt sei. Es fehlten Suchbemühungen in M., H. und L.. Die Beklagten hätten zudem einen Makler mit der Wohnungssuche beauftragen müssen. Randnummer 16 Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen A. E. u. R. v. D. und durch stichprobenartige Inaugenscheinnahme der Bewerbungsunterlagen der Beklagten. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Sitzungsprotokoll vom 26.09.2022. Entscheidungsgründe Randnummer 17 Die zulässige Klage ist begründet, da die Kündigung vom 18.11.2021 das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB beendet hat. Die Klägerin hat daher einen Herausgabeanspruch gegen die Beklagten aus § 546 Abs. 1 BGB. Randnummer 18 Demnach liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Randnummer 19 Die Gerichte dürfen den Eigennutzungswunsch des Vermieters daraufhin nachprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist (BGHZ 103, 91 [100] = NJW 1988, 904; BVerfG, WuM 2002, 21 = BeckRS 2001, 30421906 mwN) oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann (BVerfG, NJW 1994, 309 [310]; NJW 1993, 1637 [1638]; NJW 1994, 994; NJW 1995, 1480 [1481]). Randnummer 20 Der Bundesgerichtshof setzt eine umfassende Abwägung aller Umstände voraus und verlangt vom Tatrichter, etwaige Widersprüche und Zweifel an dem tatsächlichen Vorliegen eines Eigenbedarfs zu prüfen. Maßgeblich ist eine Beurteilung der Glaubhaftigkeit der klägerischen Schilderungen sowie die Glaubhaftigkeit eines tatsächlich bestehenden und konkreten Umzugswillens (BGH NZM 2015, 812, 814). Randnummer 21 Das Gericht hat im Rahmen der freien Beweiswürdigung nach § 286 Abs. 1 ZPO unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses der Beweisaufnahme zu entscheiden, ob der geltend gemachte Eigennutzungswunsch tatsächlich besteht oder nicht. Das Gericht muss sich mit einer persönlichen Gewissheit begnügen, die den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (BGHZ 53, 245 = NJW 1970, 946). Es ist hierbei lediglich an Denk-, Natur- oder Erfahrungssätze gebunden und darf ansonsten die im Prozess gewonnenen Erkenntnisse grundsätzlich ohne Bindung an gesetzliche Beweisregeln nach seiner individuellen Einschätzung bewerten (Zöller/Greger, ZPO, 30. Aufl., § 286 Rn. 13). Kann sich das Gericht nach durchgeführter Beweiserhebung nicht von der Richtigkeit des geltend gemachten Eigenbedarfs überzeugen, hat es die Klage abzuweisen (LG Berlin, NZM 2016, 46). I. Randnummer 22 Die ordentliche Kündigung vom 18.11.2021 ist wirksam. Die Klägerin war als dingliche Nießbraucherin der streitgegenständlichen Wohnung auch zum Ausspruch der Kündigung berechtigt. Diese ist gemäß § 567 BGB mit Eintragung des Nießbrauchs in alle Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses eingetreten. Es kommt daher nicht darauf an, dass die Klägerin ihr Eigentum zuvor an den Zeugen übertragen hat (MüKoBGB/Häublein BGB § 567 Rn. 6-7). II. Randnummer 23 Es liegt der Kündigungsgrund des berechtigten Eigenbedarfs an der streitgegenständlichen Wohnung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor. Als Sohn der Klägerin fällt der Zeuge A. E. u. R. v. D. in den privilegierten Personenkreis der Vorschrift. Randnummer 24 Das Gericht hat keine durchgreifenden Zweifel an dem Eigennutzungswunsch des Zeugen an der streitgegenständlichen Wohnung. So schilderte dieser zunächst, dass er sich in der Wohngemeinschaft, in der er zurzeit in F. lebt, nicht mehr wohlfühlt. Eine Wohngemeinschaft sei in seinem Alter nicht mehr zeitgemäß. Er fühle sich auch deshalb nicht wohl, weil dort sehr viel gefeiert wird, es laut sei und sich teilweise Leute in seinen Eingang erbrechen würden. Glaubhaft hierbei ist insbesondere seine Gefühlsschilderung, dass es sich gar nicht so anfühlen würde, dass er verheiratet sei, weil er nicht mit seiner Ehefrau zusammen wohnt. Der Anlass des Eigennutzungswunsches ist zudem glaubhaft, da der Zeuge erst kürzlich geheiratet hat. Daher erscheint es nachvollziehbar, nunmehr einen eigenen Hausstand gründen zu wollen. Seine Angabe, dass er im letzten Jahr die Idee gehabt hat, in die streitgegenständliche Wohnung einzuziehen, korrespondiert mit dem Datum des Ausspruchs der Eigenbedarfskündigung. Hierbei ist es ebenfalls glaubhaft, dass der Kläger einen solchen Hausstand nicht in seiner Wohngemeinschaft gründen kann. Auch gibt es keine Anhaltspunkte dafür, dass der Zeuge in die Wohnung seiner Ehefrau einziehen will, zumal dieser angibt, dass die Wohnung ebenfalls klein sei und sie dort auch nicht zusammen wohnen können. Der Zeuge gibt zu dem glaubhaft und aus eigenem Vortrag an, dass er sich auch schon überlegt habe, ob ein anderes Zimmer in der Wohngemeinschaft anmietbar wäre, hierbei schildert er doch, dass dies vermieterseits nicht erlaubt ist. Hieraus wird deutlich, dass sich der Zeuge auch um alternative Lösungsmöglichkeiten Gedanken gemacht hat, sich dann jedoch entschlossen hat, in die Wohnung der Beklagten einzuziehen. Randnummer 25 Anhaltspunkte, die an der Glaubwürdigkeit des Zeugen zweifeln lassen, sind nicht erkennbar. Randnummer 26 Dass der Zeuge teilweise keine klaren bzw. wenig überzeugende Angaben über die Eigentumsverhältnisse seiner Mutter und seines eigenen Teileigentums an einer Wohnung zusammen mit seiner Schwester machen konnte, steht nicht unmittelbar mit dem Wunsch des Zeugen, in die Wohnung der Beklagten einzuziehen, im Zusammenhang. Randnummer 27 Der Eigennutzungswunsch hat sich auch auf die streitgegenständlichen Wohnung konkretisiert. Der Zeuge konnte die Adresse der Wohnung benennen und diese räumlich anschaulich verorten. So schilderte er den Straßenverlauf, gab an, dass sich direkt gegenüber der Wohnung das Hotel M. befindet. Das Gericht geht daher davon aus, dass sich der Zeuge über die Wohnung und die Umgebung Gedanken gemacht hat. Er hat zudem die Anzahl der Zimmer korrekt angegeben. Randnummer 28 Unschädlich ist, dass der Zeuge mit seiner Mutter noch nicht über eine etwaige Finanzierung der Wohnung gesprochen hat. Zwar kann dieses im Grundsatz ein Indiz sein, dass sich der Eigennutzungswunsch noch nicht hinreichend konkretisiert hat. Dieses ist allein jedoch nicht geeignet, um durchgreifende Zweifel an dem Eigennutzungswunsch zu begründen. Da der Zeuge nach eigenen Angaben zurzeit Arbeitslosengeld 1 bezieht, ist für die Klägerin auch keine substantielle Mietzahlung zu erwarten, weshalb diese Frage nicht zwingend zu klären wäre. Der Zeuge befindet sich auf Grund dieses Umstands zudem in einer schlechten Konkurrenzsituation auf dem B. Wohnungsmarkt. Hieraus lässt sich der Schluss ableiten, dass der Zeuge nur schlecht alternativen Wohnraum finden kann. Da es keinen vernünftigen Zweifel daran gibt, dass der Zeuge zusammen seiner Ehefrau einen eigenen Hausstand gründen möchte, kann der Zeuge sein Eigennutzungswunsch faktisch gegenwärtig nur in der streitgegenständlichen Wohnung mittels einer Eigenbedarfskündigung realisieren. Randnummer 29 Sofern der Zeuge tatsächlich Teileigentum an einer anderen Wohnung hat, und auch deshalb Vermieter dieser Wohnung sein könnte, wäre dieser nicht gehalten gewesen das dortige Mietverhältnis zu kündigen. Das Gericht ist nicht befugt, in die Lebensplanung der Klägerin und des Zeugen insoweit Einfluss zu nehmen. III. Randnummer 30 Der Widerspruch der Beklagten aus der Klageerwiderung vom 08.08.2022 gegen die Kündigung führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses, da jedenfalls keine hinreichenden Härtegründe im Sinne des § 574 BGB dargetan sind. Randnummer 31 Der Widerspruch ist zu berücksichtigen, weil die Klägerin keine Einrede i.S.d. § 574b Abs. 2 Satz 1 BGB erhoben hat. Randnummer 32 Unter einer „Härte“ i.S.d. § 574 BGB sind alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können (Schmidt-Futterer/Blank, BGB, § 574, Rn. 20, beckonline). Randnummer 33 Eine Härte gemäß § 574 Abs. 2 BGB wegen fehlender Möglichkeit zur Beschaffung von angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen liegt nicht bereits dann vor, wenn eine allgemeine Wohnungsmangellage besteht. Erforderlich ist vielmehr, dass der konkrete Mieter außerstande ist, sich bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine Ersatzwohnung zu beschaffen. Dem Mieter obliegt es dabei, alle erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen zur Erlangung einer Ersatzwohnung zu ergreifen, wobei im Rahmen der Angemessenheit individuelle Bedürfnisse zu berücksichtigen sein können. Die Nachteile für den Mieter sind im Hinblick auf eine nicht zu rechtfertigenden Härte im Zusammenhang mit einem Vergleich der wechselseitigen Interessen zu sehen. Erforderlich ist eine auf den Einzelfall bezogene Interessenbewertung, die unter Berücksichtigung der persönlichen Verhältnisse der Vertragsparteien vorzunehmen ist (LG Berlin Urt. v. 9.3.2018 – 63 S 67/16, BeckRS 2018, 20083 Rn. 40-42, beck-online). Randnummer 34 Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Parteien im Rahmen der nach § 574 I BGB vorzunehmenden Interessenabwägung ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei haben die Gerichte zu berücksichtigen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel des § 574 BGB andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten (im Anschluss an BVerfG, NJW-RR 1999, 1097; NJW-RR 1993, 1358), so dass auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen ist (im Anschluss an BVerfGE 68, 361 [373 f.] = NJW 1985, 2633; BVerfGE 79, 292 [304 f.] = NJW 1989, 970; BVerfG, NJW 1994, 309 [310]; NJW 1995, 1480 [1481]). Im Rahmen der Interessenabwägung haben die Gerichte nicht nur die Lebensplanung des Vermieters zu respektieren, sondern dürfen auch bezüglich der Interessen des Mieters ihre Vorstellungen über den einzuschlagenden Weg nicht an dessen Stelle setzen (im Anschluss an BVerfG, Beschluss vom 27.1.1994 – 1 BvR 2067/93, BeckRS 1994, 12854). Dabei kommt weder den Belangen des Vermieters noch den Interessen des Mieters von vornherein ein größeres Gewicht zu als denen der Gegenseite (BGH NJW 2019, 2765, beck-online). Randnummer 35 Entsprechend dieser Maßstäbe sind die vorgetragenen Bemühungen der Beklagten zwar sehr umfassend, in Abwägung mit den Interessen der Klägerin jedoch nicht ausreichend. Dies beruht auf den folgenden Erwägungen: 1. Randnummer 36 Das Gericht konnte sich zunächst die gemäß § 286 ZPO erforderliche Überzeugung davon bilden, dass die Beklagten die mit Schriftsatz vom 21.09.2022 (Bl. 111-115 d.A) vorgetragenen Bemühungen zur Wohnungssuche vorgenommen haben. Das Gericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 26.09.2022 stichprobenartig die dort ausgewiesenen Daten abgefragt (etwa 10 Einträge). Die Beklagte zu 2 konnte sodann auf ihrem Mobiltelefon bzw. ihrem Laptop den entsprechenden Eintrag präsentieren, das Gericht nahm unmittelbar Einsicht in die Dateien und bediente das Mobiltelefon der Beklagten zu 2 auch selbst. Das Gericht überprüfte zudem, ob in der I. - App sich die vorgetragenen Einträge in der Bewerbungsübersicht der App wiederfinden lassen. Die jeweiligen Daten konnten dort bestätigt werden. Dies gilt sowohl für die Lage, aber auch die Größe der Wohnung und die ausgewiesene Miethöhe. Auch konnte die Beklagte zu 2 auf Anforderung des Gerichts eine dort ausgewiesene Einladung zur Wohnungsbesichtigung als E-Mail vorweisen und die korrespondierende Absage per E-Mail dem Gericht ebenfalls zeigen. Da der jeweilige Nachweis stets gelang und demnach keine falsche Angabe entdeckt werden konnte, sah das Gericht davon ab, weitere Stichproben zu nehmen und insbesondere sämtliche Einträge der Tabelle jeweils nachweisen zu lassen. Die Beklagten schilderten in ihrer persönlichen Anhörung zudem stets nachdrücklich, dass sie die entsprechenden Bemühungen vorgenommen haben. Das Gericht hat demnach keine vernünftigen Zweifel daran, dass die Beklagten tatsächlich die vorgetragenen Bemühungen aufgenommen haben. 2. Randnummer 37 Die Bemühungen der Beklagten waren zwar umfassend, erreichen in der Abwägung mit den Belangen der Klägerin und des sich auf den Eigenbedarf berufenden Zeugen nicht das Gewicht, um einen Härtefall i.S.d. § 574 Abs. 2 BGB zu begründen. Die den Mietern zuzumutenden Bemühungen steigen, je angespannter der Wohnungsmarkt ist. Es ist gerichtsbekannt, dass der B. Wohnungsmarkt außerordentlich angespannt ist und eine substantielle Wohnungsmangellage aufweist. Dies kann jedoch nicht dazu führen, dass über § 574 Abs. 2 BGB eine generelle Kündigungssperre angenommen werden kann. Mietern ist entsprechend hinsichtlich verfügbaren alternativen Wohnraums eine gewisse Kompromissbereitschaft abzuverlangen, die sich auf die Lage, Ausstattung und den Mietpreis freier Wohnungen bezieht. Randnummer 38 Ausweislich der vorliegenden Tabelle haben die Beklagten am 05.12.2021 mit der Wohnungssuche begonnen. Dies ist nur drei Tage nach Zustellung der Eigenbedarfskündigung gewesen und damit rechtzeitig. Sie haben dann eine Wohnung auf e. angeschrieben und sich mit sieben Hausverwaltungen in Verbindung gesetzt. Diese Bemühungen waren zunächst ausreichend, da die ordentliche Kündigung erst zum Ablauf des 31.08.2022 wirksam wurde und freie Wohnungen in B. tendenziell kurzfristig vermietet werden. Im Januar 2022 erfolgten zwei F.-Aufrufe und die Anfrage bei Wohnungsgenossenschaften. Bei letzteren kam zunächst eine positive Rückmeldung bzgl. eines Kennenlernens. Randnummer 39 Im Februar 2022 erfolgen lediglich zwei Bemühungen, wobei eine Wohnungsbesichtigung erfolgte. Die Wohnung wurde entsprechend der Angaben in der Tabelle nicht genommen, da diese über einen schlechten Schnitt verfügte und über ein offenes Badezimmer im Schlafzimmer. Hierzu ist festzustellen, dass zwei Wohnungsbemühungen pro Monat nicht ausreichend sind. Zudem haben die Beklagten die Wohnung offenbar wegen persönlicher Vorstellungen hinsichtlich des Zuschnitts der Wohnung nicht genommen. Randnummer 40 Ähnlich verhält es sich hinsichtlich einer Bewerbung vom 22.03.2022. Die Wohnung wurde zwar besichtigt, sie sei jedoch zu klein und sehr renovierungsbedürftig. Mietern ist grundsätzlich zuzumuten, sich im Rahmen ihrer Bemühungen zur Auffindung alternativen Wohnraums auch räumlich und hinsichtlich der Qualität der Wohnung einzuschränken. Maßstab ist hier ein zeitgemäßer Mindeststandard, die Wohnung muss hingegen nicht gleichwertig sein (BeckOK MietR/Siegmund, 29. Ed. 1.8.2022, BGB § 574 Rn. 12). Die Beklagten vergrößerten die Bemühungen quantitativ hingegen auf 34 Anfragen im März 2022 und auf 22 Anfragen im April 2022. Es erfolgten 45 Anfragen im Mai 2022 und elf im Juni 2022. Die Wohnung hinsichtlich einer Anfrage vom 23.05.2022 scheiterte, weil das Mietverhältnis dort nur auf ein Jahr befristet gewesen wäre. Eine Wohnung in B. war zu klein, weil der Weg zur Regionalbahn zu weit war. Eine Wohnung in F. wäre nur bis zum 31.03.2023 befristet gewesen (Eintrag 26.06.2022). Hinsichtlich eines Eintrags am 05.07.2022 wurde eine Wohnung wiederum wegen schlechten Schnitts nicht genommen, im Übrigen erfolgten im Juli 2022 26 Anfragen. Randnummer 41 Das Gericht hat nach vorgenannter Rechtsprechung die berechtigten Belange beider Parteien abzuwägen. So plant der Zeuge mit seiner Ehefrau erstmals einen gemeinsamen Hausstand zu gründen und sich mit dieser ein eigenes Leben aufzubauen. Da der Zeuge zur Zeit über kein eigenes Einkommen verfügt, ist er auf den Eigenbedarf angewiesen. Seine Belange sind daher als gewichtig zu bewerten. Den Beklagten wäre es nach vorgenannten Ausführungen zuzumuten gewesen, eine Wohnung auch mit einem aus ihrer Sicht schlechten Schnitt zu nehmen oder zunächst eine befristete Wohnung zu beziehen, was sie ausweislich der vorliegenden Tabelle ablehnten. Problematisch ist auch die Fixierung der Wohnungssuche auf die Erreichbarkeit der Eltern, die - so tragen sie vor - unterstützungsbedürftig seien. Selbst wenn unterstellt wird, dass die Eltern des Beklagten zu 1 Unterstützung von diesem benötigen, ist festzustellen, dass die etwa im August 2024 bezugsfertige Wohnung, die die Beklagten im Rahmen ihrer Genossenschaftsbeteiligung beziehen werden können, in B. B. liegt und damit weit entfernt. Hierdurch wird deutlich, dass den Beklagten scheinbar doch zuzumuten ist, auch eine gewisse Distanz zu den Eltern und der Schule der Beklagten zu 2 aufzunehmen. Trotz der mitunter schwierigen Anbindung innerhalb B. wäre es den Beklagten daher auch zuzumuten, innerhalb B., z.B. auch in M., H. und L. Wohnungsbemühungen anzustellen. Randnummer 42 Des Weiteren wären die Beklagten gehalten gewesen, einen Makler mit der Wohnungssuche zu betrauen. Es ist gerichtsbekannt nicht so, dass der Wohnungsmarkt sich ausschließlich über bekannte Online-Portale erstreckt. Wegen der allgemein bekannten Anfrageflut auf entsprechenden Plattformen können erfolgsversprechende Bemühungen auch über Makler erfolgen, die Zugriff auf Wohnungen bekommen, die nicht in den Portalen inseriert werden. Ausweislich der vorgetragenen Einkommenssituation wäre es den Beklagten auch finanziell zuzumuten gewesen, einen Makler zu beauftragen. Randnummer 43 Obwohl das Gericht nicht gehalten ist, den Beklagten vorzuschreiben, welche Wohnung sie hätten mieten können oder müssen, so wird deutlich, dass die Beklagten spezifische Vorstellungen und Anforderungen an einen alternativen Wohnraum stellen, der in Abwägung mit den Belangen des Zeugen und der Klägerin nicht geeignet ist, einen Härtefallgrund anzunehmen. IV. Randnummer 44 Den Beklagten war auf ihren Antrag eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren. Gesetzlich ist diese gemäß § 721 Abs. 5 Satz 1 ZPO auf ein Jahr beschränkt. Das Gericht hat nach pflichtgemäßen Ermessen darüber zu entscheiden, ob den Beklagten trotz bestehender Räumungspflicht zur Vermeidung von Obdachlosigkeit eine Räumungsfrist zuzusprechen ist. Randnummer 45 Die Beklagten können ein schutzwürdiges Interesse geltend machen. Ein schutzwürdiges Interesse des Schuldners besteht nur, soweit er seiner Obliegenheit, sich in jeder ihm zumutbaren Weise um eine Ersatzwohnung zu bemühen (BayObLG ZMR 1975, 219 (220); KG ZMR 2009, 200; LG Berlin BeckRS 2021, 23946 Rn. 4; BeckRS 2019, 54333 Rn. 10, IBRRS 2019, 1885; v. 17.7.2017 – 65 S 149/17, juris Rn. 18, LSK 2017, 123200; LG Tübingen BeckRS 2015, 15633),  entsprochen hat und gleichwohl noch keine seinen Bedürfnissen entsprechende Ersatzwohnung finden konnte (BeckOK ZPO/Ulrici, 46. Ed. 1.7.2022, ZPO § 721 Rn. 6). Randnummer 46 Nach den vorgenannten Ausführungen haben sich die Beklagten intensiv und nachhaltig um Ersatzwohnraum bemüht, in Abwägung der Interessen der Parteien konnte der Härteeinwand des § 574 Abs. 2 BGB jedoch nicht anerkannt werden. In diesem Fall ist wenigstens die zeitlich befristete Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO möglich (AG Hamburg BeckRS 2007, 31397). Randnummer 47 Die Beklagten können voraussichtlich zum 31.08.2024 in die Wohnung der Genossenschaft einziehen. Die ordentliche Kündigung ist zum 31.08.2022 wirksam geworden. Das Gericht übt sein Ermessen auch vor dem Hintergrund des zeitnahen Verfahrensabschlusses dahingehend aus, dass die Interessen der Beklagten und der Klägerin gleichsam noch gewahrt sind, wenn den Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 31.08.2023 gewährt wird. Dies ermöglicht den Beklagten ihre Wohnungssuchbemühungen auf weitere Bereiche auszudehnen und ggf. einen Makler mit der Wohnungsvermittlung zu beauftragen. Die dann noch verbleibende Zeit ist zudem für ein befristetes Mietverhältnis geeignet. Dem Zeugen ist, da er zur Zeit über Wohnraum verfügt, wegen der angespannten Wohnungslage zuzumuten die Begründung des von ihm geplanten Hausstands noch bis zum 31.08.2023 aufzuschieben. V. Randnummer 48 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001529919 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 31/04 vom 30. Juni 2004 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 30. Juni 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers, Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns beschlossen: Auf die Rechtsbeschwerde der Klägerin wird der Beschluß der Zi- vilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 6. Februar 2004 auf- gehoben und der Beschluß des Amtsgerichts Schöneberg vom 12. Dezember 2003 dahin abgeändert, daß die Kosten des Rechtsstreits die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen ha- ben. Die Kosten der Beschwerdeverfahren haben die Beklagten zu tra- gen. Beschwerdewert: 2.100 € Gründe: I. Die Beklagten sind Mieter einer im Eigentum der Klägerin stehenden Wohnung in B. , P. straße . Die monatliche Miete beträgt 714,35 €. Die Beklagten befanden sich mit der Miete für die Monate April und Mai 2003 im Rückstand. Mit Schreiben vom 27. Mai 2003 kündigte die Klägerin das Mietver- hältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs. Im Kündigungsschreiben nannte die Klägerin einen Mietrückstand von 1.547,49 € und fügte einen mehrseitigen Auszug des die Beklagten betreffenden Mietkontos bei. Da die Beklagten die - 3 - Wohnung nicht räumten, hat die Klägerin auf deren Herausgabe geklagt. Nach- dem das Sozialamt im Laufe des Verfahrens die Mietrückstände ausgeglichen hatte, haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt. Mit Beschluß vom 12. Dezember 2003 hat das Amtsgericht der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Die hiergegen eingelegte sofortige Beschwerde der Klägerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Landgericht zugelassenen Rechtsbeschwerde will die Klägerin erreichen, daß den Beklagten die Kostenlast für den Rechtsstreit auferlegt wird. II. Die nach § 574 Abs. 1 Nr. 2 ZPO statthafte und auch sonst zulässige Rechtsbeschwerde hat in der Sache Erfolg. Die Entscheidungen der Vorinstan- zen widersprechen dem Sach- und Streitstand des Verfahrens und überschrei- ten die Grenzen des richterlichen Ermessensspielraums (§ 91a Abs. 1 ZPO). 1. Unzutreffend ist der Ausgangspunkt der Vorinstanzen, die Räumungs- klage sei von Anfang an unbegründet gewesen. Die Klägerin war vielmehr zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, weil die Beklagten un- streitig für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete im Verzug waren und dieser Rückstand bei Klageerhebung noch bestanden hat (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB). Den Kündigungsgrund hat die Klä- gerin in hinreichender Weise angegeben (§ 569 Abs. 4 BGB). Wie der Senat mit Beschluß vom 22. Dezember 2003 - VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850 unter II 2 b) bb) ausgeführt hat, genügt der Vermieter bei einer Kündigung wegen Zahlungs- verzugs des Mieters bei klarer und einfacher Sachlage seiner Pflicht zur Anga- be des Kündigungsgrundes, wenn er in dem Kündigungsschreiben den Zah- - 4 - lungsverzug als Grund benennt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Dies hat die Klägerin getan. Die Angabe weiterer Einzelheiten wie Da- tum des Verzugseintritts oder Aufgliederung des Mietrückstandes für einzelne Monate ist entbehrlich (Senat aaO unter cc). Der Umstand, daß die Klägerin ihrer Kündigung (zusätzlich) einen nicht näher erläuterten Auszug aus dem Mie- terkonto beigefügt hat, kann sich nicht zu ihrem Nachteil auswirken. Entgegen der Ansicht des Beschwerdegerichts ist vorliegend eine einfache und klare Fall- gestaltung nicht deshalb zu verneinen, weil im Kündigungsschreiben ein Saldo von 1.547,49 € genannt war, sich aus dem beigefügten Mietkontoauszug hin- gegen ein Saldo von 1.598,53 € ergab, wobei ein Posten "sonstige Mieterforde- rung" in Höhe von 38,25 € berücksichtigt war und die verbleibende Differenz durch ein sich gleichfalls aus der Aufstellung ergebendes Guthaben der Beklag- ten von 12,79 € zu erklären ist. Auch in diesem Fall konnten die Beklagten er- kennen, daß die Klägerin von einem Mietrückstand ausging, der die Raten zweier Monate überstieg, und daß die Klägerin diesen Rückstand als gesetzli- chen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzog. - 5 - 2. Damit entsprach allein die Auferlegung der Verfahrenskosten auf die Beklagten dem bisherigen Sach- und Streitstand und billigem Ermessen (§ 91a Abs. 1 ZPO). Auf die Rechtsbeschwerde der Klägerin ist daher der angefochte- ne Beschluß aufzuheben und, da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, ist der Beschluß des Amtsgerichts entsprechend abzuändern (§ 577 Abs. 5 Satz 1 ZPO). Dr. Deppert Dr. Beyer Wiechers Dr. Wolst Hermanns

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Ein Mieter ist noch nicht wegen einer allgemeinen Wohnungsmangellage zum Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung berechtigt. Diese erhöht nur die Anforderungen an die Bemühungen des Mieters zur Wohnungssuche.(Rn.33) 2. Dem Mieter ist es bei Wohnungsmangellagen zumutbar, einen Makler zu beauftragen, eine Wohnung in den Außenbezirken zu suchen, einen befristeten Mietvertrag abzuschließen und eine Wohnung mit einem schlechten Schnitt anzumieten.(Rn.41) Tenor 1. Die Beklagten werden verurteilt, die Wohnung F. Allee,...B geräumt an die Klägerin herauszugeben. 2. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 8.533,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. 4. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.08.2023 gewährt. Beschluss Der Streitwert wird auf 6.968,88 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe von Wohnraum aus Anlass einer Eigenbedarfskündigung. Randnummer 2 Die Parteien sind über einen am 07.10.2010 geschlossenen Mietvertrag über eine Wohnung in der F. Allee,...B., Quergebäude II, Geschoss rechts, verbunden. Die Nettokaltmiete beträgt derzeit 500,96 €, die Gesamtmiete beträgt 778,24 €. Die Klägerin ist Vermieterin und die Beklagten Mieter der Wohnung. Zum 15.11.2016 übertrug die Klägerin ihr Eigentum an der Wohnung auf ihren Sohn, den Zeugen A. E. u. R. v. D.. Im Grundbuch wurde zugleich ein unbefristeter Nießbrauch an der streitgegenständlichen Wohnung für die Klägerin eingetragen, die die Verwaltung der Wohnung übernahm. Randnummer 3 Die Klägerin macht Eigenbedarf an der Wohnung in der Person ihres Sohnes, den Zeugen A. E. u. R. v. D., geltend. Mit zwei gleichlautenden Schreiben vom 18.11.2021 kündigte die Klägerin das bestehende Mietverhältnis jeweils ordentlich wegen Eigenbedarfs zum 31.08.2022, hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Diese Schreiben wurden den Beklagten am 02.12.2021 zugestellt. Die Klägerin begründete die Kündigung im Wesentlichen mit der Behauptung, dass ihr 45-jähriger Sohn, der in einer WG in einem Zimmer lebe, in die Wohnung der Beklagten einziehen möchte. Die Klägerin habe keinen alternativen Wohnraum. Hinsichtlich der Einzelheiten dieser Schreiben wird auf die Anlagen K 3 und K 4 (Bl. 14-17 d.A.) Bezug genommen. Randnummer 4 Die Beklagten widersprachen der Kündigung mit Schriftsatz vom 08.08.2022 und räumten die streitgegenständliche Wohnung nicht. Sie verlangen die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ein bis zwei Jahre. Randnummer 5 Mit ihrer am 16.06.2022 erhobenen und am 16.07.2022 zugestellten Klage begehrt die Klägerin die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung und kündigte vorsorglich das streitgegenständliche Mietverhältnis erneut wegen Eigenbedarfs in der Person des Zeugen A. E. u. R. v. D., wegen dessen Begründung die Klägerin auf ihren Sachvortrag Bezug nimmt. Randnummer 6 Sie behauptet, ihr nunmehr 46 Jahre alter Sohn lebe gegenwärtig in einer Wohngemeinschaft in einem Zimmer. Er habe am 23.07.2022 seine Lebensgefährtin geheiratet und möchte mit dieser in eine eigene Wohnung ziehen. Die Klägerin verfüge über keinen anderen Wohnraum, den sie ihrem Sohn zur Verfügung stellen könne. Randnummer 7 Die Klägerin beantragt, Randnummer 8 die Beklagten zu verurteilen, die Wohnung F. Allee,...B., Quergebäude, II. Geschoss rechts, bestehend aus 3 Zimmern, nebst Küche, Balkon und Kellerraum (5. Kellerabteil im Gemeinschaftskeller, rechts vom Hauseingang F. Allee) geräumt an die Klägerin herauszugeben, nicht jedoch vor dem 31.08.2022. Randnummer 9 Die Beklagten beantragen, Randnummer 10 1. Die Klage abzuweisen. Randnummer 11 2. Hilfsweise eine Räumungsfrist von zwei Jahren zu gewähren. Randnummer 12 Sie sind der Auffassung, dass die Klägerin als Nießbraucherin gemäß § 1030 BGB nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sei. Randnummer 13 Sie behaupten, sie hätten trotz intensiver Bemühungen keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen finden können. Nach Erhalt der Kündigung im Dezember 2021 hätten sie sich intensiv bei mehreren Hausverwaltungen per E-Mail beworben, auch hätten sie verschiedene Onlineportale (...) genutzt, um eine freie Wohnung zu finden. Bei dem Anbieter I. hätten sie zudem die Plus Mitgliedschaft abgeschlossen, um die Erfolgswahrscheinlichkeit ihrer Bemühungen zu erhöhen. Sie hätten zudem ihre Wohnungssuche auch über B. hinaus ausgeweitet (P., BB. und B. a. d. H.), ihren Schwerpunkt aber nach der Erreichbarkeit der unterstützungsbedürftigen Eltern des Beklagten zu 1 und der Arbeitsstelle der Beklagten zu 2 in F. ausgerichtet. Im Januar 2022 hätten sie zudem Aufrufe auch über Freunde und Bekannte, eine F. Gruppe sowie durch einen Aushang in der Grundschule, in der die Beklagte zu 2 arbeitet, gestartet. Sie hätten sich zudem bei zwei genossenschaftlichen Wohnprojekten beworben. Sie hätten im Zeitpunkt der Klageerwiderung schon insgesamt über 100 Bewerbungen geschrieben. Die Eltern des Beklagten zu 1 würden derzeit in der Nähe wohnten, sie seien 72 und 80 Jahre alt und seien regelmäßig zu betreuen. Auch im laufenden Verfahren hätten sich die Beklagten fortwährend um alternativen Wohnraum bemüht. Sie hätten auch im Urlaub und als es in der Familie zwei Todesfälle gab, nach weiteren Wohnungen gesucht. Sie benötigten mindestens eine 2,5-3 Zimmerwohnung, da die Beklagte zu 2 auf ein Arbeitszimmer angewiesen sei, da ihre Schule in Corona-Zeiten keinen Arbeitsplatz zur Verfügung stelle. Sie seien im Mai 2022 in eine Baugenossenschaft aufgenommen worden. Die Fertigstellung der Wohnung, in welche die Beklagten einziehen können, ist für den 31.08.2024 geplant. Hinsichtlich der Miethöhe hätten die Beklagten auch höherpreisige Wohnungen gesucht, lediglich die Beklagte zu 2 verfüge als Lehrerin über ein festes Einkommen. Der Beklagte zu 1 habe als freiberuflicher Journalist ein wechselndes Einkommen. Die Beauftragung eines Maklers wäre nicht zielführend gewesen, da ihre eigene Suche schon weit über das hinausginge, was ein Makler leisten könne. Zudem würde nur ein sehr geringer Anteil von Wohnungen - auch wegen der Maklerkosten - über solche vermittelt. Randnummer 14 Hinsichtlich der Einzelheiten der Wohnungsbemühungen der Beklagten wird auf die Aufstellung aus dem Schriftsatz vom 21.09.2022 (Bl. 111- 116 d.A.) und die vorgelegten exemplarischen Bewerbungen (Bl. 83-87 d.A.) Bezug genommen. Randnummer 15 Die Klägerin tritt diesem Vortrag insoweit entgegen, dass ausreichende, ernsthafte Versuche alternativ Wohnraum zu finden nicht hinreichend dargelegt worden sein. Die Beklagten hätten nicht vorgetragen, um welche Wohnungen es sich handele, zu welchem Mietzins diese angeboten wurden und warum Absagen erfolgt sein. Die Bemühungen hätten erst Ende März 2022 begonnen und seien zudem auf die Gegenden S., W., Z. beschränkt, wo der Wohnungsmarkt besonders angespannt sei. Es fehlten Suchbemühungen in M., H. und L.. Die Beklagten hätten zudem einen Makler mit der Wohnungssuche beauftragen müssen. Randnummer 16 Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen A. E. u. R. v. D. und durch stichprobenartige Inaugenscheinnahme der Bewerbungsunterlagen der Beklagten. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Sitzungsprotokoll vom 26.09.2022. Entscheidungsgründe Randnummer 17 Die zulässige Klage ist begründet, da die Kündigung vom 18.11.2021 das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB beendet hat. Die Klägerin hat daher einen Herausgabeanspruch gegen die Beklagten aus § 546 Abs. 1 BGB. Randnummer 18 Demnach liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Randnummer 19 Die Gerichte dürfen den Eigennutzungswunsch des Vermieters daraufhin nachprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist (BGHZ 103, 91 [100] = NJW 1988, 904; BVerfG, WuM 2002, 21 = BeckRS 2001, 30421906 mwN) oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann (BVerfG, NJW 1994, 309 [310]; NJW 1993, 1637 [1638]; NJW 1994, 994; NJW 1995, 1480 [1481]). Randnummer 20 Der Bundesgerichtshof setzt eine umfassende Abwägung aller Umstände voraus und verlangt vom Tatrichter, etwaige Widersprüche und Zweifel an dem tatsächlichen Vorliegen eines Eigenbedarfs zu prüfen. Maßgeblich ist eine Beurteilung der Glaubhaftigkeit der klägerischen Schilderungen sowie die Glaubhaftigkeit eines tatsächlich bestehenden und konkreten Umzugswillens (BGH NZM 2015, 812, 814). Randnummer 21 Das Gericht hat im Rahmen der freien Beweiswürdigung nach § 286 Abs. 1 ZPO unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses der Beweisaufnahme zu entscheiden, ob der geltend gemachte Eigennutzungswunsch tatsächlich besteht oder nicht. Das Gericht muss sich mit einer persönlichen Gewissheit begnügen, die den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (BGHZ 53, 245 = NJW 1970, 946). Es ist hierbei lediglich an Denk-, Natur- oder Erfahrungssätze gebunden und darf ansonsten die im Prozess gewonnenen Erkenntnisse grundsätzlich ohne Bindung an gesetzliche Beweisregeln nach seiner individuellen Einschätzung bewerten (Zöller/Greger, ZPO, 30. Aufl., § 286 Rn. 13). Kann sich das Gericht nach durchgeführter Beweiserhebung nicht von der Richtigkeit des geltend gemachten Eigenbedarfs überzeugen, hat es die Klage abzuweisen (LG Berlin, NZM 2016, 46). I. Randnummer 22 Die ordentliche Kündigung vom 18.11.2021 ist wirksam. Die Klägerin war als dingliche Nießbraucherin der streitgegenständlichen Wohnung auch zum Ausspruch der Kündigung berechtigt. Diese ist gemäß § 567 BGB mit Eintragung des Nießbrauchs in alle Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses eingetreten. Es kommt daher nicht darauf an, dass die Klägerin ihr Eigentum zuvor an den Zeugen übertragen hat (MüKoBGB/Häublein BGB § 567 Rn. 6-7). II. Randnummer 23 Es liegt der Kündigungsgrund des berechtigten Eigenbedarfs an der streitgegenständlichen Wohnung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor. Als Sohn der Klägerin fällt der Zeuge A. E. u. R. v. D. in den privilegierten Personenkreis der Vorschrift. Randnummer 24 Das Gericht hat keine durchgreifenden Zweifel an dem Eigennutzungswunsch des Zeugen an der streitgegenständlichen Wohnung. So schilderte dieser zunächst, dass er sich in der Wohngemeinschaft, in der er zurzeit in F. lebt, nicht mehr wohlfühlt. Eine Wohngemeinschaft sei in seinem Alter nicht mehr zeitgemäß. Er fühle sich auch deshalb nicht wohl, weil dort sehr viel gefeiert wird, es laut sei und sich teilweise Leute in seinen Eingang erbrechen würden. Glaubhaft hierbei ist insbesondere seine Gefühlsschilderung, dass es sich gar nicht so anfühlen würde, dass er verheiratet sei, weil er nicht mit seiner Ehefrau zusammen wohnt. Der Anlass des Eigennutzungswunsches ist zudem glaubhaft, da der Zeuge erst kürzlich geheiratet hat. Daher erscheint es nachvollziehbar, nunmehr einen eigenen Hausstand gründen zu wollen. Seine Angabe, dass er im letzten Jahr die Idee gehabt hat, in die streitgegenständliche Wohnung einzuziehen, korrespondiert mit dem Datum des Ausspruchs der Eigenbedarfskündigung. Hierbei ist es ebenfalls glaubhaft, dass der Kläger einen solchen Hausstand nicht in seiner Wohngemeinschaft gründen kann. Auch gibt es keine Anhaltspunkte dafür, dass der Zeuge in die Wohnung seiner Ehefrau einziehen will, zumal dieser angibt, dass die Wohnung ebenfalls klein sei und sie dort auch nicht zusammen wohnen können. Der Zeuge gibt zu dem glaubhaft und aus eigenem Vortrag an, dass er sich auch schon überlegt habe, ob ein anderes Zimmer in der Wohngemeinschaft anmietbar wäre, hierbei schildert er doch, dass dies vermieterseits nicht erlaubt ist. Hieraus wird deutlich, dass sich der Zeuge auch um alternative Lösungsmöglichkeiten Gedanken gemacht hat, sich dann jedoch entschlossen hat, in die Wohnung der Beklagten einzuziehen. Randnummer 25 Anhaltspunkte, die an der Glaubwürdigkeit des Zeugen zweifeln lassen, sind nicht erkennbar. Randnummer 26 Dass der Zeuge teilweise keine klaren bzw. wenig überzeugende Angaben über die Eigentumsverhältnisse seiner Mutter und seines eigenen Teileigentums an einer Wohnung zusammen mit seiner Schwester machen konnte, steht nicht unmittelbar mit dem Wunsch des Zeugen, in die Wohnung der Beklagten einzuziehen, im Zusammenhang. Randnummer 27 Der Eigennutzungswunsch hat sich auch auf die streitgegenständlichen Wohnung konkretisiert. Der Zeuge konnte die Adresse der Wohnung benennen und diese räumlich anschaulich verorten. So schilderte er den Straßenverlauf, gab an, dass sich direkt gegenüber der Wohnung das Hotel M. befindet. Das Gericht geht daher davon aus, dass sich der Zeuge über die Wohnung und die Umgebung Gedanken gemacht hat. Er hat zudem die Anzahl der Zimmer korrekt angegeben. Randnummer 28 Unschädlich ist, dass der Zeuge mit seiner Mutter noch nicht über eine etwaige Finanzierung der Wohnung gesprochen hat. Zwar kann dieses im Grundsatz ein Indiz sein, dass sich der Eigennutzungswunsch noch nicht hinreichend konkretisiert hat. Dieses ist allein jedoch nicht geeignet, um durchgreifende Zweifel an dem Eigennutzungswunsch zu begründen. Da der Zeuge nach eigenen Angaben zurzeit Arbeitslosengeld 1 bezieht, ist für die Klägerin auch keine substantielle Mietzahlung zu erwarten, weshalb diese Frage nicht zwingend zu klären wäre. Der Zeuge befindet sich auf Grund dieses Umstands zudem in einer schlechten Konkurrenzsituation auf dem B. Wohnungsmarkt. Hieraus lässt sich der Schluss ableiten, dass der Zeuge nur schlecht alternativen Wohnraum finden kann. Da es keinen vernünftigen Zweifel daran gibt, dass der Zeuge zusammen seiner Ehefrau einen eigenen Hausstand gründen möchte, kann der Zeuge sein Eigennutzungswunsch faktisch gegenwärtig nur in der streitgegenständlichen Wohnung mittels einer Eigenbedarfskündigung realisieren. Randnummer 29 Sofern der Zeuge tatsächlich Teileigentum an einer anderen Wohnung hat, und auch deshalb Vermieter dieser Wohnung sein könnte, wäre dieser nicht gehalten gewesen das dortige Mietverhältnis zu kündigen. Das Gericht ist nicht befugt, in die Lebensplanung der Klägerin und des Zeugen insoweit Einfluss zu nehmen. III. Randnummer 30 Der Widerspruch der Beklagten aus der Klageerwiderung vom 08.08.2022 gegen die Kündigung führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses, da jedenfalls keine hinreichenden Härtegründe im Sinne des § 574 BGB dargetan sind. Randnummer 31 Der Widerspruch ist zu berücksichtigen, weil die Klägerin keine Einrede i.S.d. § 574b Abs. 2 Satz 1 BGB erhoben hat. Randnummer 32 Unter einer „Härte“ i.S.d. § 574 BGB sind alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können (Schmidt-Futterer/Blank, BGB, § 574, Rn. 20, beckonline). Randnummer 33 Eine Härte gemäß § 574 Abs. 2 BGB wegen fehlender Möglichkeit zur Beschaffung von angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen liegt nicht bereits dann vor, wenn eine allgemeine Wohnungsmangellage besteht. Erforderlich ist vielmehr, dass der konkrete Mieter außerstande ist, sich bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine Ersatzwohnung zu beschaffen. Dem Mieter obliegt es dabei, alle erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen zur Erlangung einer Ersatzwohnung zu ergreifen, wobei im Rahmen der Angemessenheit individuelle Bedürfnisse zu berücksichtigen sein können. Die Nachteile für den Mieter sind im Hinblick auf eine nicht zu rechtfertigenden Härte im Zusammenhang mit einem Vergleich der wechselseitigen Interessen zu sehen. Erforderlich ist eine auf den Einzelfall bezogene Interessenbewertung, die unter Berücksichtigung der persönlichen Verhältnisse der Vertragsparteien vorzunehmen ist (LG Berlin Urt. v. 9.3.2018 – 63 S 67/16, BeckRS 2018, 20083 Rn. 40-42, beck-online). Randnummer 34 Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Parteien im Rahmen der nach § 574 I BGB vorzunehmenden Interessenabwägung ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei haben die Gerichte zu berücksichtigen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel des § 574 BGB andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten (im Anschluss an BVerfG, NJW-RR 1999, 1097; NJW-RR 1993, 1358), so dass auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen ist (im Anschluss an BVerfGE 68, 361 [373 f.] = NJW 1985, 2633; BVerfGE 79, 292 [304 f.] = NJW 1989, 970; BVerfG, NJW 1994, 309 [310]; NJW 1995, 1480 [1481]). Im Rahmen der Interessenabwägung haben die Gerichte nicht nur die Lebensplanung des Vermieters zu respektieren, sondern dürfen auch bezüglich der Interessen des Mieters ihre Vorstellungen über den einzuschlagenden Weg nicht an dessen Stelle setzen (im Anschluss an BVerfG, Beschluss vom 27.1.1994 – 1 BvR 2067/93, BeckRS 1994, 12854). Dabei kommt weder den Belangen des Vermieters noch den Interessen des Mieters von vornherein ein größeres Gewicht zu als denen der Gegenseite (BGH NJW 2019, 2765, beck-online). Randnummer 35 Entsprechend dieser Maßstäbe sind die vorgetragenen Bemühungen der Beklagten zwar sehr umfassend, in Abwägung mit den Interessen der Klägerin jedoch nicht ausreichend. Dies beruht auf den folgenden Erwägungen: 1. Randnummer 36 Das Gericht konnte sich zunächst die gemäß § 286 ZPO erforderliche Überzeugung davon bilden, dass die Beklagten die mit Schriftsatz vom 21.09.2022 (Bl. 111-115 d.A) vorgetragenen Bemühungen zur Wohnungssuche vorgenommen haben. Das Gericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 26.09.2022 stichprobenartig die dort ausgewiesenen Daten abgefragt (etwa 10 Einträge). Die Beklagte zu 2 konnte sodann auf ihrem Mobiltelefon bzw. ihrem Laptop den entsprechenden Eintrag präsentieren, das Gericht nahm unmittelbar Einsicht in die Dateien und bediente das Mobiltelefon der Beklagten zu 2 auch selbst. Das Gericht überprüfte zudem, ob in der I. - App sich die vorgetragenen Einträge in der Bewerbungsübersicht der App wiederfinden lassen. Die jeweiligen Daten konnten dort bestätigt werden. Dies gilt sowohl für die Lage, aber auch die Größe der Wohnung und die ausgewiesene Miethöhe. Auch konnte die Beklagte zu 2 auf Anforderung des Gerichts eine dort ausgewiesene Einladung zur Wohnungsbesichtigung als E-Mail vorweisen und die korrespondierende Absage per E-Mail dem Gericht ebenfalls zeigen. Da der jeweilige Nachweis stets gelang und demnach keine falsche Angabe entdeckt werden konnte, sah das Gericht davon ab, weitere Stichproben zu nehmen und insbesondere sämtliche Einträge der Tabelle jeweils nachweisen zu lassen. Die Beklagten schilderten in ihrer persönlichen Anhörung zudem stets nachdrücklich, dass sie die entsprechenden Bemühungen vorgenommen haben. Das Gericht hat demnach keine vernünftigen Zweifel daran, dass die Beklagten tatsächlich die vorgetragenen Bemühungen aufgenommen haben. 2. Randnummer 37 Die Bemühungen der Beklagten waren zwar umfassend, erreichen in der Abwägung mit den Belangen der Klägerin und des sich auf den Eigenbedarf berufenden Zeugen nicht das Gewicht, um einen Härtefall i.S.d. § 574 Abs. 2 BGB zu begründen. Die den Mietern zuzumutenden Bemühungen steigen, je angespannter der Wohnungsmarkt ist. Es ist gerichtsbekannt, dass der B. Wohnungsmarkt außerordentlich angespannt ist und eine substantielle Wohnungsmangellage aufweist. Dies kann jedoch nicht dazu führen, dass über § 574 Abs. 2 BGB eine generelle Kündigungssperre angenommen werden kann. Mietern ist entsprechend hinsichtlich verfügbaren alternativen Wohnraums eine gewisse Kompromissbereitschaft abzuverlangen, die sich auf die Lage, Ausstattung und den Mietpreis freier Wohnungen bezieht. Randnummer 38 Ausweislich der vorliegenden Tabelle haben die Beklagten am 05.12.2021 mit der Wohnungssuche begonnen. Dies ist nur drei Tage nach Zustellung der Eigenbedarfskündigung gewesen und damit rechtzeitig. Sie haben dann eine Wohnung auf e. angeschrieben und sich mit sieben Hausverwaltungen in Verbindung gesetzt. Diese Bemühungen waren zunächst ausreichend, da die ordentliche Kündigung erst zum Ablauf des 31.08.2022 wirksam wurde und freie Wohnungen in B. tendenziell kurzfristig vermietet werden. Im Januar 2022 erfolgten zwei F.-Aufrufe und die Anfrage bei Wohnungsgenossenschaften. Bei letzteren kam zunächst eine positive Rückmeldung bzgl. eines Kennenlernens. Randnummer 39 Im Februar 2022 erfolgen lediglich zwei Bemühungen, wobei eine Wohnungsbesichtigung erfolgte. Die Wohnung wurde entsprechend der Angaben in der Tabelle nicht genommen, da diese über einen schlechten Schnitt verfügte und über ein offenes Badezimmer im Schlafzimmer. Hierzu ist festzustellen, dass zwei Wohnungsbemühungen pro Monat nicht ausreichend sind. Zudem haben die Beklagten die Wohnung offenbar wegen persönlicher Vorstellungen hinsichtlich des Zuschnitts der Wohnung nicht genommen. Randnummer 40 Ähnlich verhält es sich hinsichtlich einer Bewerbung vom 22.03.2022. Die Wohnung wurde zwar besichtigt, sie sei jedoch zu klein und sehr renovierungsbedürftig. Mietern ist grundsätzlich zuzumuten, sich im Rahmen ihrer Bemühungen zur Auffindung alternativen Wohnraums auch räumlich und hinsichtlich der Qualität der Wohnung einzuschränken. Maßstab ist hier ein zeitgemäßer Mindeststandard, die Wohnung muss hingegen nicht gleichwertig sein (BeckOK MietR/Siegmund, 29. Ed. 1.8.2022, BGB § 574 Rn. 12). Die Beklagten vergrößerten die Bemühungen quantitativ hingegen auf 34 Anfragen im März 2022 und auf 22 Anfragen im April 2022. Es erfolgten 45 Anfragen im Mai 2022 und elf im Juni 2022. Die Wohnung hinsichtlich einer Anfrage vom 23.05.2022 scheiterte, weil das Mietverhältnis dort nur auf ein Jahr befristet gewesen wäre. Eine Wohnung in B. war zu klein, weil der Weg zur Regionalbahn zu weit war. Eine Wohnung in F. wäre nur bis zum 31.03.2023 befristet gewesen (Eintrag 26.06.2022). Hinsichtlich eines Eintrags am 05.07.2022 wurde eine Wohnung wiederum wegen schlechten Schnitts nicht genommen, im Übrigen erfolgten im Juli 2022 26 Anfragen. Randnummer 41 Das Gericht hat nach vorgenannter Rechtsprechung die berechtigten Belange beider Parteien abzuwägen. So plant der Zeuge mit seiner Ehefrau erstmals einen gemeinsamen Hausstand zu gründen und sich mit dieser ein eigenes Leben aufzubauen. Da der Zeuge zur Zeit über kein eigenes Einkommen verfügt, ist er auf den Eigenbedarf angewiesen. Seine Belange sind daher als gewichtig zu bewerten. Den Beklagten wäre es nach vorgenannten Ausführungen zuzumuten gewesen, eine Wohnung auch mit einem aus ihrer Sicht schlechten Schnitt zu nehmen oder zunächst eine befristete Wohnung zu beziehen, was sie ausweislich der vorliegenden Tabelle ablehnten. Problematisch ist auch die Fixierung der Wohnungssuche auf die Erreichbarkeit der Eltern, die - so tragen sie vor - unterstützungsbedürftig seien. Selbst wenn unterstellt wird, dass die Eltern des Beklagten zu 1 Unterstützung von diesem benötigen, ist festzustellen, dass die etwa im August 2024 bezugsfertige Wohnung, die die Beklagten im Rahmen ihrer Genossenschaftsbeteiligung beziehen werden können, in B. B. liegt und damit weit entfernt. Hierdurch wird deutlich, dass den Beklagten scheinbar doch zuzumuten ist, auch eine gewisse Distanz zu den Eltern und der Schule der Beklagten zu 2 aufzunehmen. Trotz der mitunter schwierigen Anbindung innerhalb B. wäre es den Beklagten daher auch zuzumuten, innerhalb B., z.B. auch in M., H. und L. Wohnungsbemühungen anzustellen. Randnummer 42 Des Weiteren wären die Beklagten gehalten gewesen, einen Makler mit der Wohnungssuche zu betrauen. Es ist gerichtsbekannt nicht so, dass der Wohnungsmarkt sich ausschließlich über bekannte Online-Portale erstreckt. Wegen der allgemein bekannten Anfrageflut auf entsprechenden Plattformen können erfolgsversprechende Bemühungen auch über Makler erfolgen, die Zugriff auf Wohnungen bekommen, die nicht in den Portalen inseriert werden. Ausweislich der vorgetragenen Einkommenssituation wäre es den Beklagten auch finanziell zuzumuten gewesen, einen Makler zu beauftragen. Randnummer 43 Obwohl das Gericht nicht gehalten ist, den Beklagten vorzuschreiben, welche Wohnung sie hätten mieten können oder müssen, so wird deutlich, dass die Beklagten spezifische Vorstellungen und Anforderungen an einen alternativen Wohnraum stellen, der in Abwägung mit den Belangen des Zeugen und der Klägerin nicht geeignet ist, einen Härtefallgrund anzunehmen. IV. Randnummer 44 Den Beklagten war auf ihren Antrag eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren. Gesetzlich ist diese gemäß § 721 Abs. 5 Satz 1 ZPO auf ein Jahr beschränkt. Das Gericht hat nach pflichtgemäßen Ermessen darüber zu entscheiden, ob den Beklagten trotz bestehender Räumungspflicht zur Vermeidung von Obdachlosigkeit eine Räumungsfrist zuzusprechen ist. Randnummer 45 Die Beklagten können ein schutzwürdiges Interesse geltend machen. Ein schutzwürdiges Interesse des Schuldners besteht nur, soweit er seiner Obliegenheit, sich in jeder ihm zumutbaren Weise um eine Ersatzwohnung zu bemühen (BayObLG ZMR 1975, 219 (220); KG ZMR 2009, 200; LG Berlin BeckRS 2021, 23946 Rn. 4; BeckRS 2019, 54333 Rn. 10, IBRRS 2019, 1885; v. 17.7.2017 – 65 S 149/17, juris Rn. 18, LSK 2017, 123200; LG Tübingen BeckRS 2015, 15633),  entsprochen hat und gleichwohl noch keine seinen Bedürfnissen entsprechende Ersatzwohnung finden konnte (BeckOK ZPO/Ulrici, 46. Ed. 1.7.2022, ZPO § 721 Rn. 6). Randnummer 46 Nach den vorgenannten Ausführungen haben sich die Beklagten intensiv und nachhaltig um Ersatzwohnraum bemüht, in Abwägung der Interessen der Parteien konnte der Härteeinwand des § 574 Abs. 2 BGB jedoch nicht anerkannt werden. In diesem Fall ist wenigstens die zeitlich befristete Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO möglich (AG Hamburg BeckRS 2007, 31397). Randnummer 47 Die Beklagten können voraussichtlich zum 31.08.2024 in die Wohnung der Genossenschaft einziehen. Die ordentliche Kündigung ist zum 31.08.2022 wirksam geworden. Das Gericht übt sein Ermessen auch vor dem Hintergrund des zeitnahen Verfahrensabschlusses dahingehend aus, dass die Interessen der Beklagten und der Klägerin gleichsam noch gewahrt sind, wenn den Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 31.08.2023 gewährt wird. Dies ermöglicht den Beklagten ihre Wohnungssuchbemühungen auf weitere Bereiche auszudehnen und ggf. einen Makler mit der Wohnungsvermittlung zu beauftragen. Die dann noch verbleibende Zeit ist zudem für ein befristetes Mietverhältnis geeignet. Dem Zeugen ist, da er zur Zeit über Wohnraum verfügt, wegen der angespannten Wohnungslage zuzumuten die Begründung des von ihm geplanten Hausstands noch bis zum 31.08.2023 aufzuschieben. V. Randnummer 48 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001529919 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2017:300517BVIIIZR199.16.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 199/16 vom 30. Mai 2017 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 30. Mai 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Hoffmann beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Kläger durch einstimmi- gen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Kläger waren Mieter einer im 1. Obergeschoß eines Mehrfamilien- hauses gelegenen Vier-Zimmer-Wohnung des Beklagten. Mit Schreiben vom 22. Mai 2014 kündigte der Beklagte umfangreiche Modernisierungsarbeiten (Austausch von Fenstern, Türen und Heizung, Anbringung einer Wärmedäm- mung) an, die im Zeitraum vom 1. Oktober 2014 bis 1. März 2015 durchgeführt werden und zu einer Erhöhung der bisherigen Nettomiete (1.000 €) um 523,79 € führen sollten. Die Kläger machten daraufhin von ihrem Sonderkündi- gungsrecht Gebrauch und kündigten die Wohnung zum 31. Juli 2014. Bereits am 15. Mai 2014 ließen sie sich durch einen Makler die Anmietung eines Ein- familienhauses (Mietbeginn 15. Juli 2014) vermitteln. Nach dem Auszug der Kläger führte der Beklagte nur einen Teil der an- gekündigten Arbeiten (insbesondere Austausch von Fenstern und Türen) durch und führte verschiedene Gründe dafür an, dass sich die Durchführung weiterer Arbeiten verzögerte (Witterung; Personalengpass in der eigenen Bauunterneh- 1 2 - 3 - mung). Die Kläger haben geltend gemacht, die Modernisierungsankündigung sei nur vorgetäuscht gewesen, um unliebsame Mieter loszuwerden, zumindest habe der Beklagte es aber versäumt, sie Mitte Juli 2014 auf die sich bereits ab- zeichnende Verzögerung der Bauausführung hinzuweisen. Die auf Ersatz der Maklerkosten (Rechnung vom 26. Mai 2014 über eine am 15. Mai 2014 erfolgte Vermittlungsleistung) und weiterer Kündigungsschä- den gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Das Beru- fungsgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Sache zu- gelassen. II. 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der anderen in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Revision vor. Insbesondere verleiht die vom Berufungsge- richt genannte Frage, welche Pflichten den Vermieter im Zusammenhang mit einer Modernisierungsankündigung - etwa bezüglich der Ausführung der Arbei- ten oder der Ankündigung von Ausführungsfristen - treffen, der Sache keine grundsätzliche Bedeutung. Es handelt sich um Nebenpflichten aus der zwi- schen den Parteien gebotenen Rücksichtnahme, die sich nach den Umständen des Einzelfalls richten und die einer grundsätzlichen Klärung nicht zugänglich sind. Abgesehen davon weist die Revisionserwiderung zutreffend darauf hin, dass schon nicht ersichtlich sei, dass über die vom Berufungsgericht erörterten Fragen ein Meinungsstreit in der Rechtsprechung der Instanzgerichte oder in der Literatur bestehe. 3 4 - 4 - 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat einen Schadensersatzanspruch der Kläger (§ 280 Abs. 1 BGB) rechtsfehler- frei verneint. a) Soweit die Kläger ihren Schadensersatzanspruch darauf stützen, dass der Beklagte sie Mitte des Monats Juli 2014 nicht auf eine sich bereits abzeich- nende Verzögerung der Bauarbeiten hingewiesen hätte, scheitert ihr Anspruch allerdings - anders als das Berufungsgericht gemeint hat - schon daran, dass eine entsprechende Informationspflicht des Beklagten nicht bestand. Denn zu diesem Zeitpunkt hatten die Kläger bereits über einen Makler ein Einfamilien- haus angemietet und die Verzögerung eines Teils der Arbeiten, die sämtlich nach dem unmittelbar bevorstehenden Auszug der Kläger stattfinden sollten, konnte daher hierfür nicht mehr von Bedeutung sein. b) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht ferner einen auf arglistiges Vortäuschen einer in Wahrheit nicht beabsichtigten Modernisierung gestützten Schadensersatzanspruch verneint. Ohne Erfolg macht die Revision insoweit geltend, das Berufungsgericht hätte die Behauptung der Kläger, der Beklagte habe die angekündigten Arbeiten bereits im Zeitpunkt der Modernisierungsmit- teilung gar nicht ausführen wollen, als zugestanden ansehen müssen, weil die- ser schon seiner sekundären Darlegungslast nicht nachgekommen sei. Denn der Beklagte hat einen Teil der Arbeiten (Fenster, Türen) tatsäch- lich durchgeführt und im Übrigen dargelegt, dass die Modernisierung witte- rungsbedingt und wegen eines Personalengpasses in seiner Bauunternehmung nicht im ursprünglich vorgesehenen Zeitraum (Oktober 2014 bis März 2015) möglich gewesen sei; das Dämmmaterial für die Fassade sei aber schon ange- schafft worden, was durch die vorgelegte Rechnung belegt werde. Dies genügt. Für eine weitergehende sekundäre Darlegungslast des Beklagten dahin, aus welchen Gründen die weiteren Arbeiten auch später - etwa im Verlauf des 5 6 7 8 - 5 - Rechtsstreits - nicht realisiert worden sind, ist kein Raum. Entgegen der Auffas- sung der Revision kommt es somit auch nicht darauf an, ob der Beklagte die Durchführung noch ausstehender Arbeiten inzwischen - etwa im Hinblick auf seine am Wohnungsmarkt nicht durchsetzbaren Mietvorstellungen - auf abseh- bare Zeit aufgegeben hat oder gar nicht mehr verfolgt. Die weitere tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts weist eben- falls keinen Rechtsfehler auf. Dies gilt insbesondere für die Würdigung, dass die von ihm festgestellten Umstände nicht den Schluss erlaubten, der Beklagte ha- be die angekündigten Modernisierungsarbeiten von vornherein nicht durchfüh- ren wollen. Entgegen der Auffassung der Revision lässt sich aus etwaigen un- zutreffenden Angaben des Beklagten zu einem im September 2015 (also mehr als ein Jahr nach Auszug der Kläger) gelagerten Baugerüst nicht die verlässli- che Schlussfolgerung ziehen, er habe nie die Absicht gehabt, die angekündig- ten Arbeiten auszuführen. Gegenstand des von der Revision in diesem Zu- sammenhang herangezogenen Bußgeldbescheids der Gemeinde war im Übri- gen die Lagerung erheblicher Mengen Baumaterials vor dem Gebäude des Be- klagten im August 2015, was für das (Fort-)Bestehen der Modernisierungspläne noch in diesem Zeitpunkt sprach. c) Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht weiter angenommen, dass die Kläger den geltend gemachten Schadensersatzanspruch nicht auf eine weitere Pflichtverletzung stützen können, die es in Erwägung gezogen hat, weil der vom Beklagten angegebene Zeitraum (Oktober 2014 bis März 2015) im Hinblick auf die teilweise im Sommer durchzuführenden Arbeiten unrealistisch gewesen sei. Denn es spricht jedenfalls nichts dafür, dass die Angabe eines zu kurzen Zeitraums für die Ausführung der angekündigten Baumaßnahmen einen Einfluss auf die Entscheidung der Kläger hätte haben können, von ihrem Son- derkündigungsrecht unverzüglich Gebrauch zu machen und vor dem Beginn 9 10 - 6 - der Maßnahmen auszuziehen. Entgegen der Auffassung der Revision geht es bei der Frage, ob die Kläger durch unzutreffende Angaben über den Zeitraum der Bauarbeiten zu ihrer Kündigung veranlasst worden sind, weder um die haf- tungsausfüllende Kausalität noch um die Frage des "aufklärungsrichtigen Ver- haltens" oder um die "hypothetische Kausalität rechtmäßigen Alternativverhal- tens". d) Auch der von der Revision herangezogene Gesichtspunkt eines "Ver- frühungsschadens" ist von vornherein nicht geeignet, einen Schadensersatzan- spruch der Kläger zu begründen. Soweit die Revision geltend macht, die Kläger hätten die Kündigung "verschoben", wenn ihnen ein Teil der Arbeiten erst für die Sommermonate 2015 angekündigt worden wäre, so zeigt sie schon keinen entsprechenden Tatsachenvortrag der Kläger in den Vorinstanzen auf. In den von der Revision in Bezug genommenen Schriftsätzen der Kläger ist lediglich ausgeführt, dass die Kläger nicht gekündigt hätten, wenn der Beklagte als Mo- dernisierungsmaßnahme nur den Austausch der Türen und Fenster angekün- digt hätte. Dass die Kläger zu einem späteren Zeitpunkt gekündigt hätten, wenn der Beklagte die Durchführung der weiteren Maßnahmen für einen späteren Zeitraum angekündigt hätte, haben sie hingegen erstmals mit der Revision gel- tend gemacht. Im Übrigen spricht auch kein nachvollziehbarer Grund für eine solche Vorgehensweise eines Mieters, noch einen Teil der angekündigten Baumaßnahmen in der bisherigen Wohnung abzuwarten, statt den unvermeidli- chen Umzug durchzuführen, bevor mit jeglichen Bauarbeiten begonnen wird. Dies gilt erst recht angesichts des zeitlichen Ablaufs im vorliegenden Fall - die Kläger haben binnen zwei Wochen nach Erhalt der Modernisierungsankündi- gung ein Einfamilienhaus angemietet und ihre vom Beklagten angemietete Wohnung bereits zum 31. Juli 2014 gekündigt, obwohl die Baumaßnahmen erst im Oktober 2014 beginnen sollten und den Klägern auch eine (ordentliche) Kündigung zum 30. September 2014 möglich gewesen wäre. 11 - 7 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Hoffmann Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Königstein, Entscheidung vom 15.12.2015 - 21 C 558/15 (16) - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 02.08.2016 - 2-17 S 13/16 - 12