Fristlose Kündigung (§ 543)

ECLI:DE:BGH:2025:140525UVIIIZR256.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 256/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja JNEU: nein BGB § 569 Abs. 2a, § 551 Ist ein Mieter mit der Leistung einer als Mietsicherheit (§ 551 BGB) vereinbarten Bankbürgschaft im Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen, weil eine Bankbürgschaft nicht in den An- wendungsbereich dieses Kündigungstatbestands fällt. BGH, Urteil vom 14. Mai 2025 - VIII ZR 256/23 - LG Frankfurt am Main AG Frankfurt am Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. Mai 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Dr. Schmidt, Dr. Reichelt und Messing sowie die Richterin Dr. Böhm für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main - 11. Zivilkammer - vom 23. Oktober 2023 wird als unzulässig verworfen, soweit das Berufungsgericht hinsichtlich der Widerklage zum Nachteil des Beklagten entschieden hat. Die insoweit vorsorglich eingelegte Beschwerde des Beklagten ge- gen die teilweise Nichtzulassung der Revision in dem vorbezeich- neten Urteil wird zurückgewiesen. Auf die Revision des Beklagten wird das vorbezeichnete Urteil im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung des Be- klagten gegen das Teilurteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 1. Dezember 2022 hinsichtlich seiner Verurteilung zur Räu- mung und Herausgabe der Mietwohnung nebst einem Tiefgaragen- stellplatz zurückgewiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Der Beklagte war seit Januar 2020 Mieter einer Wohnung der Klägerin nebst Tiefgaragenstellplatz in F. . Die monatliche Nettokaltmiete betrug 1.950 € zuzüglich einer Betriebskostenpauschale in Höhe von 250 €. Die Parteien vereinbarten im Mietvertrag die Stellung einer Mietsicherheit durch den Beklagten wie folgt: "§ 4 Kaution Der Mieter leistet bei Abschluss des Mietvertrages eine Kaution in Höhe von 4.400,00 €. Diese ist spätestens zur Übergabe der Wohnung in Form einer unbefristeten, selbstschuldnerischen Bankbürgschaft zu erbringen." Die Klägerin überließ dem Beklagten die Wohnung; dieser erbrachte - trotz entsprechender Ankündigung - die Bankbürgschaft nicht. Mit Schreiben vom 11. Mai 2020 erklärte die Klägerin die außerordentliche fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen unterbliebener Leistung der Mietsicherheit. Gestützt auf diese - sowie auf weitere Kündigungen - hat die Klägerin Klage auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung sowie auf Zahlung rück- ständiger Miete und vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten erhoben. Nach Beglei- chung sämtlicher Mietrückstände durch die Bundesagentur für Arbeit hat die Klä- gerin den Rechtsstreit insoweit (einseitig) für erledigt erklärt. Das Amtsgericht hat den Beklagten mit Teilurteil - allein gestützt auf die Kündigung der Klägerin vom 11. Mai 2020 - zur Räumung und Herausgabe der Wohnung nebst Tiefgaragenstellplatz verurteilt und die von ihm erhobene, auf 1 2 3 4 - 4 - Feststellung, dass der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag auf unbe- stimmte Zeit fortbesteht, gerichtete Widerklage abgewiesen. Die hiergegen ge- richtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision und der vorsorglich eingelegten Nichtzulassungsbeschwerde verfolgt der Beklagte sein Klageabwei- sungsbegehren sowie seinen Widerklageantrag weiter. Entscheidungsgründe: Die - ohne Verstoß gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG durch den Einzelrich- ter zugelassene (vgl. Senatsurteile vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 12; vom 12. Juli 2023 - VIII ZR 125/22, juris Rn. 12 mwN; Se- natsbeschluss vom 27. September 2023 - VIII ZR 117/22, NJW-RR 2023, 1438 Rn. 5) - Revision hat, soweit sie eröffnet ist, Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Woh- nung zu, da sie das Mietverhältnis wirksam nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos ge- kündigt habe. Gemäß den Bestimmungen der § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 2a Satz 1 BGB liege ein Grund für die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnis- ses vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe 5 6 7 8 9 - 5 - eines Betrags im Verzug sei, der der zweifachen Monatsmiete entspreche. Diese Voraussetzungen lägen vor, da der Beklagte die Mietsicherheit nicht erbracht habe. Insbesondere erfasse der Kündigungstatbestand des § 569 Abs. 2a BGB auch eine Kautionsabrede in Form der Stellung einer Bankbürgschaft. Zwar werde im Schrifttum vertreten, den Anwendungsbereich dieser Be- stimmung auf solche Sicherheiten zu beschränken, die durch Geldleistung zu er- bringen seien. Hierfür sprächen systematische Argumente. Der Kündigungs- grund sei der "Zahlungsverzug" mit der Mietkaution. Einen Zahlungsverzug gebe es nur in den Fällen, in denen der Mieter eine Geldsumme bereitzustellen habe. Jedoch sei nach einer anderen Ansicht der Wortlaut des § 569 Abs. 2a BGB eindeutig. Dieser verweise auf die gesamte Vorschrift des § 551 BGB, die wiederum alle Arten von Mietsicherheiten erfasse. Aus dem in der Gesetzesbe- gründung verwendeten Begriff der "Zahlungsverpflichtung" des Mieters könnten keine tragfähigen Schlüsse auf den Anwendungsbereich der Norm gezogen wer- den, da nicht anzunehmen sei, der Gesetzgeber habe hiermit zum Ausdruck brin- gen wollen, andere Arten von Sicherheiten als Geldleistungen auszuschließen. Die Kammer schließe sich der letztgenannten Ansicht an. Aus dem ein- deutigen Wortlaut des Kündigungstatbestands des § 569 Abs. 2a BGB lasse sich eine Begrenzung auf bestimmte Formen der Mietsicherheit nicht entnehmen. Eine teleologische Reduktion des Anwendungsbereichs sei nicht angezeigt. Die Gesetzesbegründung sei für sich genommen wenig aussagekräftig und der Ge- setzeszweck spreche gegen eine teleologische Reduktion. Denn mit der - eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Be- rücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls nicht voraussetzenden - Kündi- gungsmöglichkeit des § 569 Abs. 2a BGB habe der Vermieter schon zu Beginn 10 11 12 - 6 - des Mietverhältnisses geschützt sowie die Bedeutung der Mietsicherheit als In- strument zur Verringerung seines Ausfallrisikos hervorgehoben werden sollen. Sei der Mieter bereits bei Beginn des Mietverhältnisses mit der Leistung der Si- cherheit im Rückstand, sei dies ein Frühindikator für ein vertragswidriges Verhal- ten, auf welches der Vermieter zeitnah mit der Kündigung reagieren können solle. Es sollten wirtschaftliche Schäden, die durch solche Mieter verursacht würden, die das Mietverhältnis bereits in betrügerischer Absicht begründeten und keine Miete zahlten, eingedämmt werden. Diesem Anliegen könne nur Rechnung ge- tragen werden, wenn alle Arten der Mietsicherheiten im Sinne des § 551 BGB - mithin auch eine Bankbürgschaft - von der Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB erfasst würden. Denn das Interesse des Vermieters, dessen Schutz der Kündi- gungstatbestand diene, sei in allen Fällen dasselbe. Die Widerklage des Beklagten, gerichtet auf die Feststellung, dass der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag auf unbestimmte Zeit fortbe- stehe, sei mangels Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig. Denn von der Ent- scheidung über den mit der Klage rechtshängig gemachten Räumungs- und Her- ausgabeanspruch werde auch der Streitgegenstand der Feststellungswiderklage erfasst. Wäre keine der von der Klägerin erklärten Kündigungen wirksam, wäre die Klage abzuweisen und stünde rechtskräftig fest, dass das Mietverhältnis nicht durch eine der Kündigungserklärungen beendet worden sei. Dies sei aber gerade auch der Streitgegenstand der Widerklage. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung, soweit sie aufgrund des beschränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist, nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin 13 14 - 7 - auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) nicht bejaht werden. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kann die Klägerin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund der Nichtleistung der als Mietsicherheit (§ 551 BGB) vereinbarten Bankbürgschaft seitens des Beklagten nicht mit Erfolg auf die Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB stützen. Denn eine sol- che Mietsicherheit fällt nicht in den Anwendungsbereich dieses Kündigungstat- bestands. 1. Soweit der Beklagte mit seiner Revision auch die Abweisung der auf Feststellung des Fortbestands des zwischen den Parteien bestehenden Mietver- hältnisses auf unbestimmte Zeit gerichteten Widerklage angreift, ist sie bereits nicht statthaft (§ 542 Abs. 1, § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) und damit als unzulässig zu verwerfen (§ 552 Abs. 1 ZPO). Denn das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision zulässigerweise auf die wegen Verzugs des Beklagten mit der Stel- lung der Mietkautionsbürgschaft ausgesprochene fristlose Kündigung be- schränkt, welche Gegenstand der Klage ist und auf die das Amtsgericht in seinem Teilurteil die Verurteilung des Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Woh- nung allein gestützt hat. a) Eine solche Beschränkung der Zulassung der Revision muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus den Entschei- dungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt. Hat das Berufungsgericht die Revision wegen einer Rechts- frage zugelassen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebotene Auslegung der Entscheidungsgründe er- geben, dass die Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs be- schränkt ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 361/18, BGHZ 224, 195 Rn. 24; vom 20. Dezember 2023 - VIII ZR 309/21, juris 15 16 - 8 - Rn. 26; vom 18. Dezember 2024 - VIII ZR 16/23, NZM 2025, 247 Rn. 13; jeweils mwN). So verhält es sich hier. Das Berufungsgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) zu- gelassen, weil zur Auslegung des § 569 Abs. 2a BGB - konkret zur Frage, ob der Verzug des Mieters mit der Leistung einer Bankbürgschaft den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt - unterschiedliche Ansich- ten vertreten werden und diese Rechtsfrage bislang höchstrichterlich nicht ge- klärt sei. Diese Frage stellt sich - aus der insoweit maßgeblichen Sicht des Beru- fungsgerichts - nur bei dem mit der Klage verfolgten Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung und der diese (auch) nach der Ansicht des Beru- fungsgerichts (allein) tragenden fristlosen Kündigung wegen Verzugs des Be- klagten mit der Erbringung der Mietkaution (§ 569 Abs. 2a BGB). Sie ist damit nur für einen eindeutig abgrenzbaren selbständigen Teil des Streitstoffs maßge- bend. Hingegen stellt sich die vorgenannte Frage nicht bei der auf die Feststel- lung des Fortbestands des Mietverhältnisses gerichteten Widerklage des Beklag- ten, die das Berufungsgericht bereits als unzulässig angesehen hat. b) Diese Beschränkung der Zulassung der Revision ist auch wirksam. Zwar ist eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder An- spruchselemente unzulässig. Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht je- doch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte. Voraussetzung hier- für ist eine Selbständigkeit des von der Zulassungsbeschränkung erfassten Teils des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zu dem unanfechtbaren Teil des 17 18 - 9 - Streitstoffs auftreten kann (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 20. Dezember 2023 - VIII ZR 309/21, juris Rn. 28; vom 18. Dezember 2024 - VIII ZR 16/23, NZM 2025, 247 Rn. 16 f.; jeweils mwN; Senatsbeschluss vom 21. Februar 2023 - VIII ZR 106/21, juris Rn. 8 f.). Nach diesem Maßstab kann die Zulassung der Revision im Streitfall auf den mit der Klage verfolgten und auf die fristlose Kündigung der Klägerin wegen Nichterbringung der Kautionsbürgschaft durch den Beklagten (§ 569 Abs. 2a BGB) gestützten Räumungsanspruch beschränkt werden (vgl. zur Möglichkeit der Beschränkung der Revisionszulassung auf eine von mehreren Kündigungen Senatsurteile vom 19. September 2018 - VIII ZR 261/17, WuM 2018, 758 Rn. 17; vom 27. November 2024 - VIII ZR 159/23, WRP 2025, 346 Rn. 20; jeweils mwN). Denn dieser betrifft einen selbständigen Teil des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig vom dem mit der Wi- derklage verfolgten Feststellungsbegehren beurteilt werden und auch im Fall ei- ner Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streit- stoffs auftreten kann. Zum einen geht selbst die Revision davon aus, dass die vorgenannte Kün- digung vom 11. Mai 2020 nicht (mehr) Gegenstand der Prüfung im Rahmen der Widerklage ist, da sie zur Begründung der aus ihrer Sicht gegebenen Zulässigkeit der Widerklage ausführt, deren Streitgegenstand umfasse - lediglich - solche Kündigungen, die "im Nachgang", mithin zeitlich nach der Kündigung wegen Nichterbringung der Mietsicherheit erklärt worden seien. Zum anderen bedarf die vorgenannte Frage bei der auf die Feststellung des Fortbestands des Mietver- hältnisses gerichteten Widerklage des Beklagten keiner eigenständigen (erneu- ten) inhaltlichen Prüfung. Denn ob eine Beendigung des Mietverhältnisses wegen der auf § 569 Abs. 2a BGB gestützten Kündigung eingetreten ist, wird - als Vor- frage - bereits im Rahmen der (Räumungs-)Klage entschieden. 19 20 - 10 - 2. Die vorsorglich eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde ist unbegrün- det, weil die Rechtssache bezüglich der - von der Revisionszulassung nicht um- fassten - Widerklage weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung insoweit eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Von einer näheren Begründung wird gemäß § 544 Abs. 6 Satz 2 Halbs. 2 ZPO dies- bezüglich abgesehen. 3. Soweit die Revision eröffnet ist, ist sie begründet. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts sind die Voraussetzungen für eine außerordentliche frist- lose Kündigung des Mietverhältnisses nach § 569 Abs. 2a BGB nicht gegeben, weil die zwischen den Parteien vereinbarte Mietsicherheit in Form einer Bank- bürgschaft nicht in den Anwendungsbereich dieser Vorschrift fällt. a) Nach § 569 Abs. 2a Satz 1 BGB liegt ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhält- nisses ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete ent- spricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskos- ten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichti- gen (§ 569 Abs. 2a Satz 2 BGB). Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB bedarf es nicht (§ 569 Abs. 2a Satz 3 BGB). Der Anwendungsbereich dieses Kündigungstatbestands ist umstritten. Nach einer - auch vom Berufungsgericht vertretenen - Ansicht erfasst die Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB alle Arten von Sicherheitsleistungen im Sinne von § 551 BGB, mithin auch die hier in Rede stehende Bankbürgschaft (vgl. BeckOGK-BGB/Geib, Stand: 1. Januar 2025, § 569 Rn. 50; BeckOK-BGB/ Wöstmann, Stand: 1. Februar 2025, § 569 Rn. 14; jurisPK-BGB/Tiedemann, 21 22 23 24 25 - 11 - Stand: 17. Dezember 2024, § 569 Rn. 125; Erman/Lützenkirchen/Selk, BGB, 17. Aufl., § 569 Rn. 15b; Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 569 Rn. 79, 82; Sommer, IMR 2014, 139 Rn. 14 ff.; Schmid, MDR 2014, 940; Zehelein, WuM 2013, 133, 135; einschränkend Dauner-Lieb/Langen/Hinz, BGB, 4. Aufl., § 569 Rn. 50 [Anwendung bei einer Bürgschaft, wobei ein kündigungs- relevanter Verzug erst durch die Fälligkeit der zweiten Monatsmiete ausgelöst werde]). Nach einer anderen Ansicht berechtigt lediglich der Verzug des Mieters mit der Leistung einer Barkaution beziehungsweise einer Geldsumme (§ 551 Abs. 2, 3 BGB) den Vermieter zur fristlosen Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB (vgl. Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2024, § 569 Rn. 66; Schmidt- Futterer/Streyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 569 BGB Rn. 61; Siegmund in: Blank/ Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 569 BGB Rn. 39; Grüneberg/ Weidenkaff, BGB, 84. Aufl., § 569 Rn. 14a; Bub/Treier/Fleindl, Handbuch der Ge- schäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kapitel IV Rn. 398; MünchKommBGB/ Häublein, 9. Aufl., § 569 Rn. 33 [gestützt auf eine teleologische Reduktion der Norm]; Wiek, WuM 2013, 195, 198; J. Emmerich, WuM 2013, 323, 326; Horst, MDR 2013, 249; Karabulut, WuM 2014, 186, 187 und 191). Ist eine andere Art von Mietsicherheit vereinbart, könne der Vermieter das Mietverhältnis lediglich - unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls sowie der jeweiligen wei- teren Voraussetzungen - fristlos nach § 543 Abs. 1 BGB beziehungsweise or- dentlich nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kündigen (vgl. Staudinger/V. Emmerich, aaO Rn. 66 aE; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 57, 61; Siegmund in: Blank/ Börstinghaus/Siegmund, aaO). 26 - 12 - b) Die zuletzt genannte Auffassung trifft zu. Ist der Mieter - wie vorliegend der Beklagte - mit der Leistung einer als Mietsicherheit vereinbarten Bankbürg- schaft im Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen. aa) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ergibt sich aus dem Wortlaut der Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB nicht "eindeutig", dass hiervon sämtliche Formen von Mietsicherheiten erfasst würden. Vielmehr ist der Aus- schluss einer Bankbürgschaft als Mietsicherheit aus dem Anwendungsbereich der Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB vom möglichen Wortsinn gedeckt; ent- gegen der Ansicht der Revision bedarf es somit keiner teleologischen Reduktion der Norm. Das Berufungsgericht hat nicht hinreichend berücksichtigt, dass eine grammatische Gesetzesauslegung das nach dem Wortlaut sprachlich Mögliche, also den möglichen Wortsinn zu ermitteln hat (vgl. hierzu Senatsurteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, NZM 2022, 49 Rn. 33 mwN). Die Bestimmung des Wortsinns wiederum hat nicht isoliert, sondern im Zusammenhang des Norm- textes zu erfolgen (BGH, Beschluss vom 25. Oktober 2006 - 1 StR 384/06, NJW 2007, 524 Rn. 12; Möllers, Juristische Methodenlehre, 6. Aufl., § 4 Rn. 42). Demgegenüber hat das Berufungsgericht zur Begründung seiner Ansicht, wonach sich aus dem Wortlaut des § 569 Abs. 2a BGB eine Begrenzung auf be- stimmte Formen von Mietsicherheiten nicht entnehmen lasse, allein darauf abge- stellt, dass die Vorschrift allgemein und ohne einschränkenden Zusatz auf eine "Sicherheitsleistung nach § 551" verweise. Somit hat das Berufungsgericht be- reits aus Teilen des Wortlauts der Norm auf deren Anwendungsbereich geschlos- sen, jedoch zur Auslegung des Begriffs "Sicherheitsleistung" nicht - wie geboten - den gesamten Normtext von § 569 Abs. 2a BGB in den Blick genommen. 27 28 29 30 - 13 - Hiernach kann zur Bestimmung der vom Kündigungstatbestand des § 569 Abs. 2a BGB erfassten Arten von "Sicherheitsleistungen" nicht allein der Verweis auf § 551 BGB herangezogen werden, sondern ist auch zu berücksichtigen, dass der Mieter mit einer Sicherheitsleistung in Höhe "eines Betrages" im Verzug sein muss, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Obgleich auch eine Bürg- schaft durch den Mieter über einen bestimmten "Betrag" gestellt wird, ergibt sich aus dem Erfordernis einer betragsmäßigen Berechnung des Rückstands, dass nur solche Mietsicherheiten unter § 569 Abs. 2a BGB fallen, die in Form eines (teilbaren) Geldbetrags (Geldsumme beziehungsweise Barkaution) zu leisten sind. bb) Die systematische Stellung und die Konzeption der Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB sprechen ebenfalls für einen Ausschluss der Bankbürgschaft aus deren Anwendungsbereich. Denn zum einen weist der Kündigungstatbe- stand einen Gleichlauf mit den Voraussetzungen der Kündigung wegen Zah- lungsverzugs des Mieters (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) auf. Zum anderen folgt dies aus dem systematischen Zusammenhang der Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB zu der die Stellung einer Mietsicherheit regelnden Bestimmung des § 551 Abs. 1 BGB. (1) Die in § 569 Abs. 2a BGB geregelte Befugnis des Vermieters zur frist- losen Kündigung des Mietverhältnisses im Falle des Verzugs des Mieters mit der Leistung einer Mietsicherheit ist an die Kündigung wegen Verzugs des Mieters mit der Mietzahlung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) angelehnt (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 25). Hiermit wollte der Gesetzgeber einen "Gleichlauf" zwischen den beiden Kündigungstatbeständen herstellen (vgl. BT-Drucks. aaO S. 26). Die Normierung nicht direkt in § 543 BGB, sondern in der - die Vorschrift des § 543 BGB ergänzenden (vgl. hierzu Senatsurteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, NZM 2022, 49 Rn. 42) - Bestimmung des § 569 BGB, erklärt sich daraus, 31 32 33 - 14 - dass sie nach dem Willen des Gesetzgebers ausschließlich für den Bereich der Wohnraummiete Geltung beanspruchen soll (vgl. BT-Drucks. aaO S. 25). Hierin erschöpfen sich entgegen vertretener Ansicht (vgl. Sommer, IMR 2014, 139 Rn. 16) die aus der systematischen Betrachtung der Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB zu ziehenden Schlussfolgerungen bezüglich deren Anwen- dungsbereichs jedoch nicht. Vielmehr folgt aus der Stellung dieser Bestimmung unmittelbar vor dem die Zahlungsverzugskündigung "ergänzend" regelnden Ab- satz 3 des § 569 BGB sowie aus deren sonstigen - mit denen der Zahlungsver- zugskündigung übereinstimmenden - Voraussetzungen, dass diese nur solche Fälle erfassen soll, in denen die Mietsicherheit in Form einer Geldsumme (Bar- kaution) zu erbringen ist. Denn ebenso wie die fristlose Kündigung wegen Verzugs des Mieters mit der Mietzahlung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b, Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB) erfordert auch die Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB einen Verzug in Höhe von zwei Monatsmieten und bedarf es weder des Setzens einer Abhilfefrist noch einer Abmahnung (§ 569 Abs. 2a Satz 3 BGB). Wiederum in Übereinstimmung mit der Zahlungsverzugskündigung sind die Fälle des Nachholrechts des Mieters (§ 569 Abs. 2a Satz 4 iVm § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB) sowie der Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 2a Satz 4 iVm Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB) geregelt. (2) Ferner ergibt sich aus dem systematischen Zusammenhang der Vor- schrift des § 569 Abs. 2a BGB zu der die Stellung einer Mietsicherheit regelnden Bestimmung des § 551 BGB, dass unter den Kündigungstatbestand nur solche Sicherheiten fallen, welche der Mieter in Teilleistungen erbringen kann, was bei einer Bankbürgschaft grundsätzlich nicht der Fall ist (§ 266 BGB). 34 35 36 37 - 15 - Denn die fristlose Kündigung setzt einen Verzug des Mieters mit einem Betrag der Sicherheitsleistung voraus, "der der zweifachen Monatsmiete" ent- spricht. Da die Höhe der Sicherheitsleistung gemäß § 551 Abs. 1 BGB jedoch bis zum dreifachen der monatlichen Nettokaltmiete betragen darf, die Kündigung nach Vorstehendem aber bereits zulässig ist, wenn der Mieter lediglich mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten im Verzug ist, wird deutlich, dass der Kündigungstatbestand des § 569 Abs. 2a BGB nur solche Mietsicherheiten er- fasst, welche durch Teilleistungen erbracht werden können. Eine solche Teilzah- lungsmöglichkeit normiert § 551 Abs. 2 BGB - zum Schutz des Mieters vor einer finanziellen Überforderung zu Beginn des Mietverhältnisses (vgl. BT-Drucks. 9/2079, S. 14; BT-Drucks. 14/4553, S. 48) - jedoch nur für den Fall, dass als Si- cherheit eine Geldsumme bereitzustellen ist. Demgegenüber sieht das Gesetz die Leistung einer Mietkautionsbürgschaft in Raten nicht vor; ein Recht des Mie- ters auf Teilleistungen besteht insoweit grundsätzlich nicht (§ 266 BGB; vgl. auch Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2024, § 551 Rn. 44; Kraemer, NZM 2001, 737, 738 f.). cc) Zudem folgt, worauf die Revision zutreffend verweist, auch aus der Entstehungsgeschichte des § 569 Abs. 2a BGB die Nichtanwendbarkeit dieser Kündigungsbestimmung auf eine Mietsicherheit in Form einer Bankbürgschaft. Denn gleichzeitig mit der Einführung dieser Bestimmung wurde die Befug- nis des Mieters zu Teilzahlungen bei Sicherheiten in Form einer Geldsumme in § 551 Abs. 2 BGB differenzierter als zuvor geregelt. Nach dem vorherigen Rechtszustand war der Mieter zwar bereits zu drei Teilzahlungen berechtigt. Es war jedoch lediglich die Fälligkeit der ersten Rate - zu Beginn des Mietverhältnis- ses - normiert. Der Gesetzgeber sah zur näheren Ausgestaltung der Fälligkeit der beiden übrigen Raten der Geldsumme deshalb eine Veranlassung, weil der neue Kündigungsgrund des § 569 Abs. 2a BGB geschaffen wurde (vgl. 38 39 - 16 - BT-Drucks. 17/10485, S. 18) und ging somit ersichtlich von dessen Zusammen- hang mit der - in Teilleistungen möglichen - Erbringung der Mietsicherheit in Form einer Geldsumme beziehungsweise als Barkaution aus. dd) Schließlich sprechen der Sinn und Zweck des § 569 Abs. 2a BGB da- für, dieses Kündigungsrecht des Vermieters nicht auf den Fall des Verzugs des Mieters mit der Leistung einer Bankbürgschaft zu erstrecken. Denn die Rege- lungsabsicht des Gesetzgebers bezog sich lediglich auf solche Fallgestaltungen, in denen es zu einer "Nichtzahlung" der Kaution durch den Mieter kommt. Zudem bedarf ein Vermieter, welcher eine Bankbürgschaft als Mietsicherheit verlangen kann, des vom Gesetzgeber beabsichtigten Schutzes vor einem vertragsun- treuen Verhalten des Mieters bereits zu Beginn des Mietverhältnisses nicht in gleichem Maße, wie im Falle einer vereinbarten Barkaution beziehungsweise ei- ner Geldsumme. (1) Aus den Gesetzesmaterialien folgt, dass nach dem Willen des Gesetz- gebers - der, wie bereits ausgeführt (siehe oben unter II 3 b aa), entgegen der in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertretenen Auffassung der Revisi- onserwiderung im Gesetzeswortlaut seinen Niederschlag gefunden hat - durch die Schaffung des Kündigungstatbestands des § 569 Abs. 2a BGB ausschließ- lich die Fallgestaltung einer zwischen den Mietvertragsparteien vereinbarten Bar- kaution beziehungsweise einer Geldsumme erfasst werden sollte. Denn der Anlass für die Normierung eines Rechts des Vermieters zur frist- losen Kündigung des Mietverhältnisses war der Umstand, dass es aus Sicht des Gesetzgebers nach vormaliger Rechtslage "nicht zweifelsfrei" war, ob und unter welchen konkreten Voraussetzungen eine solche Kündigung möglich ist, wenn der Mieter seiner Pflicht zur Leistung der vereinbarten Sicherheit nicht (fristge- 40 41 42 - 17 - recht) nachkommt. Lediglich für den Bereich der Geschäftsraummiete sei ent- schieden, dass der Vermieter bei Nichtzahlung der gesamten Kaution durch den Mieter nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt sei (BT-Drucks. 17/10485, S. 25 unter Verweis auf BGH, Urteil vom 12. März 2007 - XII ZR 36/05, NZM 2007, 400). In der Literatur werde überwiegend davon aus- gegangen, diese Rechtsprechung sei auch auf Wohnraummietverhältnisse über- tragbar, und angenommen, bereits ein Verzug mit einem Betrag, der eine Mo- natsmiete übersteige, reiche für eine fristlose Kündigung aus, wobei eine Abmah- nung unverzichtbar sei (vgl. BT-Drucks. aaO). Ausgehend von dieser so beschriebenen - unklaren - Rechtslage formu- lierte der Gesetzgeber seine Regelungsabsicht einschränkend dahingehend, dass "nunmehr" die Voraussetzungen einer (fristlosen) Kündigung wegen "Nicht- zahlung der Kaution" für den Bereich der Wohnraummiete geregelt werden soll- ten (vgl. BT-Drucks. aaO). Hieraus folgt, dass die neu geschaffene Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB nicht sämtliche, sondern lediglich solche Vertragsverlet- zungen des Mieters erfasst, die in der "Nichtzahlung" einer Mietsicherheit liegen. Demgegenüber sollte die Nichtleistung von anderen Arten der Kaution einer aus- drücklichen (Kündigungs-)Regelung nicht zugeführt werden. Somit wollte der Gesetzgeber den Anwendungsbereich der - die Kündi- gungsmöglichkeit des Vermieters von Wohnraum gegenüber den im Gewerbe- raummietrecht geltenden Grundsätzen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 25 unter Verweis auf BGH, Urteil vom 12. März 2007 - XII ZR 36/05, NZM 2007, 400) er- weiternden - Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB beschränken, was sich über die hier in Rede stehende Art der erfassten Mietsicherheit hinaus auch daran zeigt, dass die Kündigungsmöglichkeit nur beim erstmaligen Verzug mit der Leistung der Mietsicherheit gelten sollte. Demgegenüber ist aus Sicht des Gesetzgebers für eine fristlose Kündigung kein Raum, wenn der Mieter mit der vom Vermieter 43 44 - 18 - geforderten Wiederauffüllung der Sicherheit nach deren Inanspruchnahme durch den Vermieter in Verzug gerät (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 25; Staudinger/ V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2024, § 569 Rn. 66). (2) Der Wille des Gesetzgebers zu einer die Bankbürgschaft nicht erfas- senden Regelung der (fristlosen) Kündigungsmöglichkeit des Vermieters nach § 569 Abs. 2a BGB wird auch durch dessen weiteren Sprachgebrauch deutlich. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die Gesetzesbegründung dies- bezüglich nicht etwa "wenig aussagekräftig", sondern ergibt sich aus deren For- mulierung, die mehrfach von der "Zahlung" der Sicherheitsleistung spricht, viel- mehr mit der gebotenen Klarheit, dass der Gesetzgeber nur solche Vermieter vor einem vertragsuntreuen Verhalten des Mieters schützen wollte, welche eine Geldsumme beziehungsweise eine Barkaution beanspruchen können. Denn der Gesetzgeber betont die Bedeutung der Mietsicherheit als ein wichtiges Instrument, um das Ausfallrisiko des Vermieters zu verringern, so dass dieser in dem Fall, in welchem der Mieter die vereinbarte Sicherheit nicht oder verspätet "zahlt", ebenso zu behandeln sei, wie im Falle der unterbliebenen oder verspäteten Mietzahlung (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 16). Daher regele die neu geschaffene Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB (nunmehr) die Voraussetzun- gen einer Kündigung "wegen Nichtzahlung der Kaution". Der Vermieter erhalte hierdurch eine bessere Handhabe gegen einen Vertragspartner, der sich bereits zu Beginn des Mietverhältnisses seinen vertraglichen "Zahlungsverpflichtungen" entziehe (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 25, 45; vgl. auch BR-Drucks. 313/1/12, S. 11; BT-Drucks. 17/11894, S. 2). Der Gesetzgeber spricht von der fristlosen Kündigung wegen eines "Zahlungsrückstands" mit der Kaution und wollte - wie ausgeführt - bezüglich der Schaffung des § 569 Abs. 2a BGB insgesamt einen "Gleichlauf" mit der fristlosen Kündigung wegen des Verzugs des Mieters mit der 45 46 - 19 - Mietzahlung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) herstellen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 26). (3) Des vorgenannten, mit der Schaffung der Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB bezweckten Schutzes vor einem vertragsuntreuen Verhalten des Mieters bedarf derjenige Vermieter, welcher - worüber er, obgleich Art und Höhe der Sicherheitsleistung der vertraglichen Vereinbarung der Mietvertragsparteien unterliegen, "in der Regel bestimmt" (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 48) - eine Bankbürgschaft als Mietsicherheit im Sinne von § 551 Abs. 1 BGB beanspruchen kann, nicht in gleichem Maße wie jener, demgegenüber der Mieter eine Geld- summe beziehungsweise eine Barkaution zu leisten hat. Denn im letztgenannten Fall, in welchem dem Mieter das Recht zusteht, die Geldsumme in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu erbringen (§ 551 Abs. 2 BGB), muss der Vermieter die Mietwohnung bereits dann an den Mieter überlassen, wenn dieser die erste Rate geleistet hat; lediglich wegen der ersten Rate hat der Vermieter vor Übergabe der Mietsache ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB; vgl. BGH, Beschluss vom 8. Juli 1998 - XII ZR 32/97, NJW-RR 1998, 1464; BT-Drucks. 17/10485, S. 18; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 84. Aufl., § 551 Rn. 5; Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 551 BGB Rn. 67). Demgegenüber steht dem Vermieter bei Nichtleistung der Kautionsbürg- schaft ein umfassendes Zurückbehaltungsrecht zu (§ 273 BGB). Er muss die Wohnung dem Mieter erst überlassen, wenn dieser die Bürgschaft (in voller Höhe) erbracht hat, weil die Kautionsbürgschaft - wenn nicht anderweitige Par- teivereinbarungen getroffen werden - wie ausgeführt nicht in Raten geleistet wer- den darf (§ 266 BGB) und somit zum Fälligkeitszeitpunkt (§ 271 BGB) in voller Höhe vom Mieter zu stellen ist (vgl. MünchKommBGB/Bieber, 9. Aufl., § 551 Rn. 16; BeckOGK-BGB/Siegmund, Stand: 1. Januar 2025, § 551 Rn. 74; 47 48 49 - 20 - Spielbauer/Schneider, aaO). Vor einem vertragsuntreuen Verhalten des Mieters ist der Vermieter somit - was das Berufungsgericht bei der Prüfung der Interes- senlage der Mietvertragsparteien nicht in den Blick genommen hat - durch sein Zurückbehaltungsrecht hinreichend geschützt. Würde man dem Vermieter dennoch das Recht zugestehen, das Mietver- hältnis gemäß § 569 Abs. 2a BGB fristlos zu kündigen, weil der Mieter mit der Erbringung einer Bankbürgschaft im Verzug ist, käme regelmäßig dem Gesichts- punkt Bedeutung zu, ob der Vermieter sich mit dem Ausspruch der Kündigung treuwidrig (§ 242 BGB) verhält. Ist - wie vorliegend - die Bürgschaft (spätestens) "zur Übergabe der Wohnung" fällig (§ 271 Abs. 2 BGB), gerät der Mieter, der die Bankbürgschaft nicht leistet, ab der Überlassung der Mietsache - bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen - ohne Mahnung in Verzug und wäre damit der Tatbestand des § 569 Abs. 2a BGB erfüllt. Somit könnte derjenige Vermieter, welcher sein Zurückbehaltungsrecht nicht ausübt und die Wohnung trotz Nicht- leistung der Bürgschaft bereits an den Mieter überlässt, das Mietverhältnis - re- gelmäßig - am Tag nach der Überlassung fristlos kündigen. In einem solchen Fall würde der Vermieter sich jedoch dem Vorwurf eines widersprüchlichen und damit treuwidrigen Verhaltens (§ 242 BGB) aussetzen (vgl. Karabulut, WuM 2014, 186, 191). Dass der Gesetzgeber auch einem solchen Vermieter, der sich dergestalt widersprüchlich verhält, dennoch grundsätzlich das Recht hätte zugestehen wol- len, das Mietverhältnis fristlos nach § 569 Abs. 2a BGB - ohne Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien - zu kündigen und den Mieter lediglich auf den - demgegenüber erst nach umfassender Bewertung der gesam- ten Einzelfallumstände zu beurteilenden - Einwand des individuellen Rechtsmiss- brauchs (§ 242 BGB; vgl. hierzu Senatsurteile vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, 50 51 - 21 - BGHZ 226, 208 Rn. 42 und VIII ZR 270/18, WuM 2020, 559 Rn. 37; jeweils mwN) hätte verweisen wollen, kann nicht angenommen werden. (4) Schließlich ist der Vermieter durch den Ausschluss der Kündigungs- möglichkeit nach § 569 Abs. 2a BGB im Falle einer als Mietsicherheit vereinbar- ten Bankbürgschaft - worauf die Revision zutreffend verweist - auch hinsichtlich der Beendigung des Mietverhältnisses nicht schutzlos gestellt. Da in einem solchen Fall der Anwendungsbereich des vorgenannten Kün- digungstatbestands nicht eröffnet ist, steht dem Vermieter sowohl die fristlose Kündigungsmöglichkeit nach § 543 Abs. 1 BGB als auch die Möglichkeit zur or- dentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB of- fen (vgl. hierzu Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2024, § 569 Rn. 66 aE; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 569 BGB Rn. 57, 61; Siegmund in: Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 569 Rn. 39). Zwar stellen beide Kündigungstatbestände im Vergleich zu § 569 Abs. 2a BGB weitere Voraussetzungen auf. Jedoch ermöglichen sie - bei Vorliegen dieser Vorausset- zungen, insbesondere der gebotenen Berücksichtigung der Umstände des Ein- zelfalls (vgl. Senatsurteile vom 8. Dezember 2004 - VIII ZR 218/03, NZM 2005, 300 unter II 3; vom 9. November 2016 - VIII ZR 73/16, NZM 2017, 26 Rn. 20 [je- weils zu § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB]; vom 25. Oktober 2023 - VIII ZR 147/22, NZM 2024, 30 Rn. 14 mwN [zu § 573 BGB]) - dem Vermieter das Mietverhältnis auf- grund des vertragswidrigen Verhaltens des Mieters zu beenden. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil in dem aus dem Tenor ersichtli- chen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 52 53 54 - 22 - Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - keine Fest- stellungen dazu getroffen hat, ob das Mietverhältnis durch eine der weiteren, sei- tens der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen (wegen Zahlungsverzugs des Beklagten beziehungsweise wegen Eigenbedarfs) beendet wurde. Sollte das Berufungsgericht in Erwägung ziehen, aufgrund der Nichtleis- tung der Bankbürgschaft einen wichtigen Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB oder eine schuldhafte nicht unerhebliche Vertragspflichtverletzung des Beklagten im Sinne von § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB - nach wie ausgeführt gebotener Ge- samtbetrachtung - anzunehmen, wird es Gelegenheit haben, auf den Einwand des Beklagten einzugehen, wonach es sich bei der die Mietsicherheit regelnden Bestimmung des § 4 des Mietvertrags um eine - unwirksame - Allgemeine Ge- schäftsbedingung handele. Anders als das Berufungsgericht - dessen Revisions- zulassung entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung insoweit nicht be- schränkt ist - gemeint hat, ist der entsprechende Vortrag des Beklagten zum Vor- liegen Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht gemäß § 531 Abs. 2 ZPO präkludiert. Denn bereits aus dem Inhalt und der Gestaltung des Mietvertrags ergibt sich vorliegend ein - von der Klägerin als Verwenderin zu widerlegender - Anschein dafür, dass die Klauseln und damit auch diejenige, welche die Pflicht des Beklagten zur Erbringung einer Bankbürgschaft regelt, zur mehrfachen Ver- wendung vorformuliert sind (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB; vgl. hierzu Senatsurteil vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, WuM 2015, 80 Rn. 15; Senatsbeschluss vom 20. November 2012 - VIII ZR 137/12, WuM 2013, 293 Rn. 6; jeweils mwN; Erman/Looschelders, BGB, 17. Aufl., § 305 Rn. 58; zur (Teil-)Unwirksamkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen bezüglich einer Bürgschaftsstellung, insbe- sondere des unbeschränkten Verzichts des Bürgen auf die Aufrechnung vgl. BGH, Urteile vom 16. Januar 2003 - IX ZR 171/00, BGHZ 153, 293, 299 f.; vom 55 - 23 - 25. Januar 2022 - XI ZR 255/20, BGHZ 232, 300 Rn. 22; Börstinghaus in: Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 551 Rn. 15). Die Sache ist daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Reichelt Messing Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 01.12.2022 - 33 C 697/21 (55) - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 23.10.2023 - 2-11 S 1/23 - 56 - 24 - VIII ZR 256/23 Verkündet am: 14. Mai 2025 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 03.06.2020 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 65 S 205/19 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 293 BGB, § 294 BGB, § 536 Abs 1 BGB, § 542 BGB, § 543 Abs 1 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietminderung, Schimmelbildung Wohnungsmietverhältnis: Wirksamkeit einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs unter Berücksichtigung einer Mietminderung Leitsatz Eine Duldungsklage selbst ist noch kein ausreichendes Angebot zur Mangelbeseitigung. Nicht nur die auszuführenden Arbeiten sind konkret zu benennen und anzubieten, sondern auch die ausführenden Personen/Handwerker sind anzugeben sowie Termin bzw. die Termine, zu denen die Arbeiten konkret stattfinden sollen.(Rn.15) Orientierungssatz 1. Konkrete Anforderungen an den Inhalt der Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen und ihre Rechtzeitigkeit richten sich nach den Umständen des Einzelfalls; sie orientieren sich vor allem am Informationsinteresse des Erklärungsempfängers einerseits und der Dringlichkeit der Maßnahmen andererseits.(Rn.9) 2. Es sind nicht nur die auszuführenden Arbeiten konkret zu benennen und anzubieten, sondern auch die ausführenden Personen/Handwerker anzugeben und Termin bzw. Termine, zu denen die Arbeiten konkret stattfinden sollen.(Rn.15) Verfahrensgang vorgehend AG Neukölln, 15. August 2019, 3 C 315/18 Tenor Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 15. August 2019 – 3 C 315/18 – unter Zurückweisung der Anschlussberufung der Klägerin und Verwerfung der Widerklageerweiterung des Beklagten als unzulässig teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Klage wird abgewiesen. Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an den Beklagten 606,42 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 10. Dezember 2018 zu zahlen. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz hat die Klägerin zu tragen. Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz tragen die Klägerin zu 66 % und der Beklagte zu 34 %. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 3 ZPO abgesehen. II. Randnummer 2 1. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Die Anschlussberufung der Klägerin ist unbegründet und zurückzuweisen. Randnummer 3 a) Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von diesem inne gehaltenen Räumlichkeiten aus § 546 Abs. 1 BGB. Randnummer 4 Die Kündigungen der Klägerin vom 17. Juli 2018 und vom 17. September 2018 haben das Mietverhältnis weder fristlos noch fristgemäß beendet, §§ 542, 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 2 BGB bzw. § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB. Randnummer 5 Der von der Klägerin den Kündigungen zugrunde gelegte Zahlungsrückstand bestand nicht. Der Beklagte war in dem gesamten Zahlungszeitraum seit Januar 2015 nach § 536 Abs. 1 BGB wegen der unstreitig bestehenden erheblichen Mängel der Mietsache berechtigt, eine herabgesetzte Miete an die Klägerin zu zahlen. Randnummer 6 Die Kammer folgt insoweit den zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts nach eigener rechtlicher Prüfung. Randnummer 7 Im Ansatz rechtsfehlerfrei geht das Amtsgericht auch davon aus, dass sich ein Mieter, der sich mit der Annahme der vom Vermieter angebotenen Mangelbeseitigung in Verzug befindet oder sich weigert, diese zu dulden, auf seine Rechte aus §§ 536 Abs. 1, 320 BGB ab diesem Zeitpunkt nicht mehr berufen kann (vgl. BGH, Urt. V. 10.04.2019 - VIII ZR 12/18, juris Rn. 47; Kammer, Beschl. V. 18.02.2019 - 65 S 5/19, juris Rn. 3). Randnummer 8 Ein Annahmeverzug oder eine Verweigerung der Mangelbeseitigung liegt hier jedoch auch für den Zeitraum November 2015 bis Oktober 2017 nicht vor. Randnummer 9 Nach § 293 kommt der Gläubiger in Verzug, wenn er die ihm angebotene Leistung nicht annimmt. Nach § 294 BGB muss der Schuldner die Leistung so, wie sie zu bewirken ist, tatsächlich anbieten. Ergänzend gilt nach § 555a Abs. 2 BGB, dass dem Mieter Erhaltungsmaßnahmen rechtzeitig anzukündigen sind, soweit nicht eine – hier weder vorgetragene noch ersichtliche - Ausnahme nach § 555a Abs. 2 Hs. 2 BGB vorliegt. Die konkreten Anforderungen an den Inhalt der Ankündigung und ihre Rechtzeitigkeit richten sich nach den Umständen des Einfalls; sie orientieren sich mit Blick auf den Sinn und Zweck der Ankündigungspflicht vor allem am Informationsinteresse des Erklärungsempfängers einerseits und der Dringlichkeit der Maßnahmen andererseits. Randnummer 10 Dies zugrunde gelegt, ist das Amtsgericht zutreffend zu dem Ergebnis gelangt, dass der Beklagte aufgrund der mit Schreiben vom 22. Juni 2015 angebotenen Termine zur Mängelaufnahme und -beseitigung schon deshalb nicht in Annahmeverzug geraten ist, weil das beabsichtigten Tätigwerden der Klägerin bzw. der von ihr beauftragten Personen in den Zeitraum seiner urlaubsbedingten Abwesenheit fiel. Damit musste die Klägerin auch durchaus rechnen, denn die Monate Juli und August sind als verbreitete Urlaubsmonate anerkannt, wie sich letztlich selbst der ZPO entnehmen lässt, vgl. § 227 Abs. 3 ZPO. Randnummer 11 Angesichts des Umstandes, dass der Beklagte die Mängel an den Fenstern bereits 2013 angezeigt hatte und die Klägerin darüber hinaus spätestens seit Dezember 2014 über den Wasserschaden mit Schimmelbildung im Deckelaußenixel des Schlafzimmers informiert war, kann eine besondere Dringlichkeit nicht unterstellt werden. Randnummer 12 Anders als das Amtsgericht es zugrunde legt, hat auch das Schreiben der Klägerin vom 30. September 2015 keinen Annahmeverzug des Beklagten begründet, denn dem Beklagten ist die Leistung nicht den Anforderungen des § 294 BGB angeboten worden. Die in dem Schreiben genannten Termine werden zwar als „Termine zur Mängelbeseitigung“ bezeichnet, eine solche wird jedoch tatsächlich gar nicht angeboten. Es wird vielmehr auf das Schreiben vom 19. August 2015 Bezug genommen, in dem der Beklagte aufgefordert wird, Zutritt zur Wohnung zu gewähren, um der Technikerin der Klägerin und einem nicht näher benannten Handwerker (u.a.) Gelegenheit zu geben, „den tatsächlichen Zustand der Fenster zu prüfen und ggf. den Austausch der Fenster zu veranlassen.“ Randnummer 13 Eine Besichtigung der Fenster (und der unstreitig ebenfalls seit 2013 instandsetzungsbedürftigen Balkontür) fand allerdings - ebenfalls unstreitig - bereits wenige Wochen zuvor am 13. März 2015 statt. Die Parteien waren in der Folge zwar unterschiedlicher Auffassung bezüglich der Art und Weise der Mangelbeseitigung; ein Grund zur erneuten Besichtigung ergab bzw. ergibt sich daraus jedoch nicht. Randnummer 14 In der Folgezeit hat die Klägerin zwar Klage auf Duldung der Instandsetzung der Fenster und der Balkontür durch deren tischlermäßige Überarbeitung in dem Verfahren 2 C 383/15 (= 65 S 132/17) erhoben, während der Beklagte an seiner – vom Amtsgericht und der Kammer in dem vorangegangenen Verfahren nicht geteilten - Auffassung festhielt, dass allein ein Austausch der Fenster und der Balkontür die vorhandenen Mängel beseitigen könne. Die Klägerin hat dem Beklagten jedoch weiterhin - während der gesamten Dauer des vorgenannten Verfahrens und auch nach Rechtskraft der Entscheidung - die Beseitigung der Mängel nicht tatsächlich angeboten, §§ 293f. BGB. Randnummer 15 Soweit die Klägerin die Auffassung vertritt, dass die Duldungsklage selbst ein ausreichendes Angebot zur Mangelbeseitigung darstellte, übersieht sie, dass nicht nur die auszuführenden Arbeiten konkret zu benennen und anzubieten sind, sondern auch die ausführenden Personen/Handwerker anzugeben sind sowie Termin bzw. die Termine, zu denen die Arbeiten konkret stattfinden sollen, §§ 294, 555a Abs. 2 BGB. Randnummer 16 Ebenfalls ohne Erfolg beruft die Klägerin sich auf das Schreiben vom 4. April 2017 (Anlage K 5). Zuzugeben ist ihr, dass in dem Schreiben tatsächlich erstmals eine Mangelbeseitigung in der nach §§ 293f., 555a Abs. 2 BGB erforderlichen Weise angeboten und angekündigt wird. Der Beklagte hat den Zugang des Schreibens allerdings bestritten, die beweispflichtige Klägerin diesen nicht unter Beweis gestellt. Dass die beauftragten Handwerker zur angekündigten Zeit zu den beiden in dem Schreiben genannten Terminen vor Ort waren, hilft nicht weiter, wenn schon nicht davon ausgegangen werden kann, dass der Beklagte von den Terminen überhaupt Kenntnis hatte; der diesbezüglich angetretene Beweis war daher nicht zu erheben. Randnummer 17 Soweit die Klägerin meint, dem Mieter sei es im laufenden Mietverhältnis zuzumuten, dem Vermieter seinerseits konkrete Terminvorschläge für eine Mangelbeseitigung zu benennen, mag das eine wünschenswerte pragmatische Lösung sein, auf die allerdings in rechtlicher Hinsicht kein Anspruch besteht. Im Übrigen darf auch der Mieter ein lösungsorientiertes, pragmatisches Herangehen des Vermieters an die Beseitigung von Mängeln erwarten, ohne dass darauf rechtlich zwingend ein Anspruch besteht. Angesichts des Umstandes, dass die Klägerin nach Anzeige der Mängel an den Fenstern und der Balkontür in 2013 erstmals im März 2015 überhaupt die Mängel besichtigte, ist auch nicht erkennbar, dass sich dem Beklagten aufdrängen musste, dass hier einvernehmlich und ohne größeren formalen Aufwand die Mangelbeseitigung im beiderseitigen Interesse abgestimmt werden kann. Randnummer 18 bb) Die vorstehend genannten Gründe stehen auch der Annahme der Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB entgegen. Der Beklagte befand sich nicht im Zahlungsverzug. Randnummer 19 b) Nach den Feststellungen unter a) bestand nicht nur bis Oktober 2015 kein Zahlungsrückstand, sondern ebenso wenig im Zeitraum danach. Die Miete war ab November 2015 nicht nur wegen der weiteren vom Amtsgericht berücksichtigten Mängel (Gerüst, Kaltwasserzufuhr) gemindert, sondern weiterhin auch wegen der - unstreitig - erheblich instandsetzungsbedürftigen Fenster/Balkontür. Randnummer 20 Hinsichtlich der Schätzung der Höhe der eingetretenen Mietminderungen folgt die Kammer den zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts nach eigener Prüfung. Randnummer 21 Ohne Erfolg wendet die Klägerin ein, die Mängel an den Fenstern außerhalb von Schlechtwetterperioden wären allenfalls „Schönheitsmängel“ und würden den Wohngebrauch nicht beeinträchtigen. Sie lässt dabei unberücksichtigt, dass die Fenster und die Balkontür sich ausweislich der zu den Akten gereichten Fotos bereits in einem so maroden Zustand befanden (und befinden), dass sie sich nur mit der Befürchtung öffnen lassen, weitergehende Defekte auszulösen, zudem Farbe - soweit vorhanden - bei jedem Öffnen abblättert. Diese erheblichen Funktionsbeeinträchtigungen, die über die Beeinträchtigung des Schutzes vor Witterungseinflüssen deutlich hinausgehen, hat der Beklagte auch in seinem außergerichtlichen, zur Akte gereichten Schriftverkehr im Einzelnen nachvollziehbar dargestellt. Randnummer 22 Ebenso wenig zu beanstanden ist die vom Amtsgericht zugrunde gelegte Minderung wegen der Einschränkung der Kaltwasserzufuhr, die unter anderem die Toilettenspülung erheblich erschwerte und zusätzliche Maßnahmen erforderte. Ebenso zutreffend und rechtsfehlerfrei berücksichtigt hat das Amtsgericht die erhebliche Beeinträchtigung des Gebrauchs des Waschbeckens und der Badewanne. Randnummer 23 Vor diesem Hintergrund ist der mit der Anschlussberufung verfolgte weitergehende Zahlungsanspruch der Klägerin nicht gegeben. III. Randnummer 24 1. Die Widerklageerweiterung in der Berufungsinstanz ist nicht zuzulassen, denn die Voraussetzungen des § 533 Ziff. 2 ZPO liegen nicht. Randnummer 25 Nach § 533 ZPO ist die Widerklage(erweiterung) in der Berufungsinstanz nur zulässig, wenn der Gegner einwilligt oder das Gericht sie für sachdienlich hält sowie (kumulativ) diese auf Tatsachen gestützt werden kann, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 ZPO zugrunde zu legen hat. Randnummer 26 Nach § 529 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO hat das Gericht erstinstanzliches Vorbringen stets zu berücksichtigen, ebenso verhält es sich mit unstreitigem Vorbringen (st. Rspr. vgl. BGH, Urt. V. 04.02.2015 - VIII ZR 175/14, juris; Urt. v. 06.12.2004 - II ZR 394/02, juris). Randnummer 27 Zwar sind die Mängel der Kaltwasserversorgung bereits erstinstanzlich thematisiert und in die Entscheidung einbezogen worden. Der nunmehr im Wege der Widerklageerweiterung geltend gemachte Instandsetzungsanspruch knüpft daran jedoch nicht an, sondern an die Zäsur, die mit den von Klägerseite veranlassten, am 16. April 2019 ausgeführten Arbeiten eingetreten ist. Randnummer 28 Der Zustand des Bades nach Ausführung der Arbeiten ist ebenso streitig wie der Umfang der nunmehr bestehenden Kaltwasserversorgung sowie - so der Vortrag des Beklagten - der Warmwasserversorgung über den Elektrodurchlauferhitzer. Die Klägerin bestreitet den Zustand des Bades, die - so der Beklagte - fehlende Anbindung der Kaltwasserversorgung an den Elektrodurchlauferhitzer sowie an das Handwaschbecken und die Toilettenspülung. Soweit einzelne Tatsachen unstreitig sind - wie etwa das Tröpfeln des Wassers am Handwaschbecken und das Fehlen der Badewannenarmatur oder die Öffnung des Versorgungsschachtes - rechtfertigen diese nicht - ohne Beweisaufnahme - den Antrag des Beklagten in dem begehrten Umfang. Randnummer 29 Ebenso verhält es sich mit dem im Wege der Widerklageerweiterung geltend gemachten Feststellungsanspruch. Die Anknüpfungstatsachen für die vom Gericht vorzunehmende Schätzung der eingetretenen Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB sind in ihren Einzelheiten streitig, nachdem die Klägerin am 16. April 2019 Arbeiten hat ausführen lassen. Der Schätzung können daher auch nicht mehr die Tatsachen zugrunde gelegt werden, die die Grundlage der vom Amtsgericht - rechtsfehlerfrei - für den Zeitraum bis September 2018 vorgenommenen Bemessung der eingetretenen Mietminderung bildeten. Randnummer 30 2. Soweit die Klägerin die Beendigung des Mietverhältnisses zusätzlich auf die in ihrer Stellungnahme vom 27. März 2020 zum Räumungsfristverlängerungsantrag des Beklagten ausgesprochene Kündigung stützt, liegen zwar die Voraussetzungen des § 524 ZPO vor, nicht aber die kumulativ erforderlichen Voraussetzungen der §§ 533, 263 ZPO. Randnummer 31 Die Klägerin hat mit der Kündigung vom 27. März 2020 einen neuen Klagegrund und damit neuen Streitgegenstand in den Rechtsstreit eingeführt, die als nachträgliche (Eventual-)Klagehäufung wie eine Klageänderung im Sinne der §§ 263, 533 ZPO zu behandeln ist (st. Rspr. vgl. BGH, Urt. v. 10.04.2019 - VIII ZR 12/18, juris Rn. 35f., mwN; Urt. V. 04.02.2015 - VIII ZR 175/14, juris Rn. 14, mwN). Randnummer 32 Unschädlich ist dabei auch, dass die Klägerin den neuen Klagegrund, den sie im Wege der Anschlussberufung ohne Änderung des Sachantrages einführen konnte, nicht ausdrücklich als solche bezeichnet hat (vgl. BGH, Urt. v. 10.04.2019 - VIII ZR 12/18, juris Rn. 35f; Urt. v. 04.02.2015 - VIII ZR 175/14, juris Rn. 16, mwN). Randnummer 33 Nach den unter 1. dargestellten Maßstäben liegen die Voraussetzungen des § 533 Ziff. 2 ZPO nicht (vollständig) vor. Randnummer 34 Soweit die Prüfung der Wirksamkeit der Kündigung auf ohne zugrunde zu legende Tatsachen gestützt werden kann, rechtfertigen diese nicht den Ausspruch der Kündigung. Die der Kündigung zugrunde gelegten Zahlungsrückstände für den Zeitraum bis August 2019 bestehen wegen der fortbestehenden Mängel nach den Feststellungen unter II.2. nicht. Randnummer 35 Die Wirksamkeit der Kündigung hängt demnach davon ab, ob der Beklagte wegen des Heizungsausfalls über den von Klägerseite behaupteten Zeitpunkt hinaus zu Recht eine (weitergehend) geminderte Miete gezahlt hat und nach § 320 BGB ein Zurückbehaltungsrecht ausüben durfte, um die Klägerin zur zeitnahen Wiederherstellung der Wärmeversorgung anzuhalten. Die Klägerin behauptet - vom Beklagten bestritten - einen ersten (behobenen) Heizungsausfall vom 23.12.2019 bis zum 06.01.2020 und einen zweiten - ebenfalls behobenen - vom 10.03.2020 bis 18.03.2020. IV. Randnummer 36 1. Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Randnummer 37 2. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage des Gesetzes und höchstrichterlich bereits entwickelter Maßstäbe. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001433385 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 66/08 Verkündet am: 4. Februar 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 306 Abs. 2, BGB § 307 Abs. 1 Satz 1 (Bb), BGB § 543 Abs. 1, BGB § 543 Abs. 2 Nr. 3, BGB § 556b, BGB § 569 Abs. 4, BGB § 537 aF, BGB § 538 aF, BGB § 551 aF, EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 aF; EGBGB Art. 229 § 5 Satz 3 An die Stelle der formularmäßig vereinbarten Mietvorauszahlungsklausel eines am 1. September 2001 bereits bestehenden Mietvertrages, die wegen einer unzulässigen Beschränkung des Mietminderungsrechts unwirksam ist, ist – auch für die Zeit nach dem 1. Januar 2003 – die Fälligkeitsbestimmung des § 551 BGB aF getreten. BGH, Urteil vom 4. Februar 2008 - VIII ZR 66/08 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Februar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel und den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 21. Februar 2008 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Im Jahre 1986 mietete der Beklagte zusammen mit seiner Ehefrau, die mittlerweile aus dem Mietverhältnis ausgeschieden ist, von der Rechtsvorgän- gerin der Klägerin eine Zweizimmerwohnung in D. . Die monatliche Mie- te belief sich zuletzt einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen auf 383,15 €. Zur Zahlung der Miete und der Nebenkosten bestimmt § 5 des von der Rechts- vorgängerin der Klägerin verwendeten Formularmietvertrages vom 25. April 1986 unter anderem: 1 "Die Miete und die Nebenkosten/Betriebskosten sind monatlich im Vor- aus, spätestens am dritten Werktag des Monats an den Vermieter … kosten- und gebührenfrei zu entrichten." - 3 - Ferner sieht § 6 des Mietvertrages zur Frage einer Aufrechnung und ei- nes Zurückbehaltungsrechts Folgendes vor: 2 "1. Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts am Mietzins oder die Auf- rechnung gegenüber dem Mietzins mit einer unstreitigen oder rechts- kräftig festgestellten Gegenforderung des Mieters ist zulässig. Die Ausübung dieser Rechte beschränkt sich der Höhe nach auf monatli- che Teilbeträge, die 25 % des monatlichen Mietzinses nicht über- schreiten dürfen. 2. In allen anderen Fällen ist die Ausübung dieser Rechte unzulässig, es sei denn, dass es sich ausschließlich um ein Mietverhältnis über Wohnraum handelt oder diesem gleichgestellt ist und es sich bei der Gegenforderung des Mieters um eine solche nach § 538 BGB handelt (Ersatzforderung wegen Mängel der Mietsache). 3. In jedem Fall hat der Mieter seine Absicht, diese Rechte auszuüben, dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit des Miet- zinses schriftlich anzuzeigen." Seit Anfang 2005 zahlte der Beklagte seine Miete nur noch stockend und geriet mit erheblichen Beträgen in Rückstand, die sich zuletzt im November 2006 auf 3.441,85 € beliefen. Wegen der aufgelaufenen Rückstände kündigte die Klägerin das Mietverhältnis im Juni 2006 fristlos und erhob Räumungsklage. Der Beklagte zahlte daraufhin im Dezember 2006 zur Abwendung der Räu- mung an den Prozessbevollmächtigten der Klägerin einen Betrag von 5.540,05 € auf die von diesem in einem Schreiben vom 15. November 2006 in dieser Höhe errechneten offenen Mieten, Nebenkosten sowie Gerichts- und Anwaltskosten. Daraufhin nahm die Klägerin ihre Räumungsklage sowie eine daneben wegen der Mietrückstände anhängige Zahlungsklage zurück. 3 Wegen der aus ihrer Sicht anschließend sofort wieder ausstehenden Mieten für Dezember 2006 und Januar 2007 kündigte die Klägerin in ihrer am 2. März 2007 zugestellten Klageschrift vom 24. Januar 2007 das Mietverhältnis erneut fristlos und verlangte die Räumung der Wohnung. Das Amtsgericht hat 4 - 4 - den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Das Berufungsgericht hat die Klage unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen, nachdem der Be- klagte im Berufungsrechtszug eine Unwirksamkeit der Mietvorauszahlungsklau- sel geltend gemacht und behauptet hatte, neben der Miete für Januar 2007 – insoweit hatte er am 31. Januar 2007 unstreitig 383,15 € an die Klägerin überwiesen – im Zuge der im Dezember 2006 zur Abwendung der Räumung erfolgten Ausgleichung der Rückstände auch die Miete für Dezember 2006 ge- zahlt zu haben. Gegen dieses Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 6 Es könne dahinstehen, ob der Beklagte die Miete für Dezember 2006 schuldig geblieben sei. Jedenfalls sei die Miete für Januar 2007 zum Zeitpunkt der Kündigung vom 24. Januar 2007 noch nicht fällig gewesen, weil die von § 551 Abs. 1 BGB aF abweichende Vorauszahlungsklausel in § 5 des Mietver- trages in der Kombination mit dem Aufrechnungsverbot gemäß § 6 des Mietver- trages nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 127, 245) wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam sei. Daran habe auch die Neuregelung der Mietzahlungspflichten in § 556b Abs. 1 BGB nichts geändert, wonach nunmehr eine gesetzliche Vorauszahlungspflicht 7 - 5 - bestehe. Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB habe die alten Fälligkeitsregeln fort- bestehen lassen, so dass die Unwirksamkeit der Vorauszahlungsklausel nicht durch die zwischenzeitliche Gesetzesänderung geheilt worden sei. 8 Soweit die Klägerin den Räumungsanspruch in der Berufungsinstanz erstmals auch auf eine wiederholt unpünktliche Mietzahlung des Beklagten ge- stützt habe, sei dieser nachgeschobene Kündigungsgrund nicht zu berücksich- tigen, weil die Klägerin ihn nicht im Kündigungsschreiben angegeben habe. In- soweit genüge es auch nicht, wenn die neuen Gründe lediglich in einem pro- zessualen Schriftsatz mitgeteilt würden oder wenn der Kündigungsberechtigte erkläre, dass die bereits ausgesprochene Kündigung auch auf neue Gründe gestützt werde. Außerdem hätte in einer solchen Kündigungserklärung darge- legt werden müssen, welche Mieten wann verspätet gezahlt worden seien. Im Übrigen habe die Klägerin den Beklagten nicht, zumindest nicht hinsichtlich der hier in Rede stehenden verspäteten Mietzahlungen, in der erforderlichen Weise qualifiziert abgemahnt. II. Diese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht in al- len Punkten stand. Das Berufungsgericht geht zwar zutreffend davon aus, dass die in der Klageschrift vom 24. Januar 2007 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses nicht von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB (Verzug des Mieters mit der Entrichtung der Miete für zwei aufeinander folgende Termi- ne) getragen wird. Die Annahme, dass die für die begehrte Räumung (§ 546 Abs. 1 BGB) erforderliche Kündigung des Mietverhältnisses nicht zugleich auf einen Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 1 BGB (fortdauernde unpünktliche Mietzahlung) gestützt werden könne, ist jedoch nicht frei von Rechtsfehlern. 9 - 6 - 1. Das Berufungsgericht ist in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise davon ausgegangen, dass die in der Klageschrift ausgesprochene Kün- digung nicht die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB erfüllt, wonach ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündi- gung vorliegt, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Insoweit rügt die Revision ohne Erfolg, dass das Berufungsgericht die am 31. Januar 2007 überwiesene Miete als fristgerecht eingegangene Mietzahlung für Januar 2007 angesehen hat und ein Verzug deshalb allenfalls hinsichtlich der Miete für den Vormonat eingetreten ist. 10 a) Das Berufungsgericht hat dem der Überweisung beigegebenen Bu- chungstext "MITE 1.01.2007" rechtsfehlerfrei die Leistungsbestimmung ent- nommen, dass die für Januar 2007 noch offene Miete getilgt werden sollte. Dies ist bereits durch den Wortlaut des Buchungstextes nahe gelegt, in welchem weder eine Zuordnung der Zahlung zum vorausgegangenen Monat Dezember 2006 noch zum nachfolgenden Monat Februar 2007 anklingt. Das gilt umso mehr, als die Klägerin nach ihrem im Berufungsrechtszug gehaltenen Vortrag und der dazu gefertigten Aufstellung der Zahlungseingänge diese Zahlung selbst dem Monat Januar zugeordnet und dadurch zum Ausdruck gebracht hat- te, wie der Geldeingang nach ihrem Empfängerhorizont zu verbuchen war. Das Berufungsgericht hatte deshalb entgegen der Sichtweise der Revision keine Veranlassung, die am 31. Januar 2007 erbrachte Zahlung hiervon abweichend dem vorausgegangenen oder dem nachfolgenden Monat zuzuordnen und dar- an anknüpfend zu prüfen, ob der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB vorausgesetzte Zahlungsverzug für zwei aufeinander folgende Monate unab- hängig von der Frage, wann die Miete für Januar 2007 fällig geworden ist, auf 11 - 7 - jeden Fall entweder für die Monate Dezember 2006/Januar 2007 oder Januar 2007/Februar 2007 eingetreten war. 12 b) Die Revision beanstandet ferner ohne Erfolg, dass das Berufungsge- richt die Vorauszahlungsklausel in § 5 des Mietvertrages vom 25. April 1986 als unwirksam angesehen und deshalb angenommen hat, dass der Beklagte mit der Miete für Januar 2007 nicht in Verzug geraten ist, weil diese gemäß § 551 Abs. 1 BGB aF erst mit Ablauf des Mietmonats fällig geworden ist. aa) Die in dem verwendeten Formularmietvertrag vorgesehene Voraus- zahlungspflicht war, wie auch die Revision nicht in Frage stellt, auf Grund ihrer Kombination mit den in § 6 des Mietvertrages enthaltenen Einschränkungen eines Aufrechungs- und Zurückbehaltungsrechts bei Mietminderungen gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB (Art. 229 § 5 Satz 2 BGB) unwirksam. Nach der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 127, 245, 251 ff.) war nach § 537 Abs. 3 BGB aF bei einem Mietverhältnis über Wohnraum jede zum Nachteil des Mie- ters von seinen Rechten aus § 537 Abs. 1 und 2 BGB aF abweichende Verein- barung verboten, wozu nicht nur der völlige Ausschluss, sondern auch Be- schränkungen eines Mietminderungsrechts gezählt haben. Da nach der gesetz- lichen Ausgestaltung des Gewährleistungsrechts in § 537 Abs. 1 BGB aF die Minderung im Regelfall durch schlichten Abzug von der Miete durchgesetzt werden kann, stellt eine vertragliche Bestimmung, nach der der Mieter die Min- derung aktiv im Klagewege durchsetzen müsste, eine unzulässige Beschrän- kung des Minderungsrechts im Wohnraummietverhältnis dar. Dies wäre nach der hier zu beurteilenden Klausel der Fall, weil darin die Durchsetzung eines Minderungsrechts nicht nur in einem allenfalls geringfügigen zeitlichen Umfang verschoben wird (dazu Senatsurteil vom 14. November 2007 – VIII ZR 337/06, WuM 2008, 152, Tz. 15). Die Ausübung eines Minderungsrechts durch Auf- 13 - 8 - rechnung wird vielmehr für nachträgliche Mängel, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, so dass er für eine dadurch verminderte Gebrauchsfähigkeit der Mietsache auch nicht nach § 538 Abs. 1 BGB aF einstehen muss, ganz ausge- schlossen. Zudem begrenzt die Klausel den Mieter ungeachtet des einem Man- gel zukommenden Gewichts bei Ausübung seines Minderungsrechts auch sonst der Höhe nach dauerhaft auf einen Betrag von höchstens 25 % der mo- natlichen Miete. bb) An die Stelle der unwirksamen Vorauszahlungsklausel ist gemäß § 306 Abs. 2 BGB die Vorschrift des § 551 Abs. 1 Satz 2 BGB aF getreten, wo- nach ein nach Zeitabschnitten bemessener Mietzins nach dem Ablauf der ein- zelnen Zeitabschnitte zu entrichten ist. Diese Bestimmung ist nach der Über- gangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB für den Mietvertrag der Parteien über den 31. August 2001 hinaus in Geltung geblieben und nicht durch den seither geltenden § 556b Abs. 1 BGB ersetzt worden, der nunmehr eine Entrichtung der Miete zu Beginn ihres jeweiligen Bemessungsabschnitts vor- sieht. Soweit die Revision dem gegenüber die Ansicht vertritt, Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB werde bei Dauerschuldverhältnissen für die Zeit ab 1. Januar 2003 von Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB verdrängt, kann dem nicht gefolgt wer- den. Der Senat hat bereits entschieden, dass die in Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB enthaltene Übergangsvorschrift zu § 573c Abs. 4 BGB als die speziell auf die mietvertragliche Interessenlage zugeschnittene Regelung der für Dauer- schuldverhältnisse nur allgemein konzipierten Übergangsbestimmung in Art. 229 § 5 EGBGB vorgeht (Urteil vom 6. April 2005 – VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572, unter II 2 b bb; Urteil vom 15. März 2006 – VIII ZR 134/05, NJW 2006, 1867, Tz. 9 f.; Urteil vom 7. Februar 2007 – VIII ZR 145/06, WuM 2007, 202, Tz. 14). Dasselbe hat der Senat für das Verhältnis von Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB und Art. 229 § 5 EGBGB angenommen (Urteil vom 11. Juli 2007 – VIII 14 - 9 - ZR 230/06, WuM 2007, 513, Tz. 7). Für die in Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB angeordnete Fortgeltung der Fälligkeitsbestimmung des § 551 BGB aF gilt die- ser aus der Spezialität der Übergangsregelung folgende Vorrang in gleicher Weise. 15 Dem entsprechend wird in der mietrechtlichen Instanzrechtsprechung (LG Hamburg, WuM 2007, 710; LG Berlin, GE 2003, 529, 531; AG Köln, WuM 2007, 40; AG Saarbrücken, WuM 2004, 657; AG Wetzlar, WuM 2002, 307) wie auch im Schrifttum (Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 556b Rdnr. 33; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556b Rdnr. 48; MünchKommBGB/Artz, 5. Aufl., § 556b Rdnr. 17; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 15; Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006), § 556b Rdnr. 9, jeweils m.w.N.) nahezu einhellig angenommen, dass es für Altverträge im Falle einer Unwirksamkeit der Vorauszahlungsklausel gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB bei der seinerzeit geltenden Fälligkeitsbestimmung des § 551 Abs. 1 BGB aF bleibt, die dabei zugleich Leitbildfunktion für die im Rahmen von § 307 BGB vorzunehmende Wirksamkeitsprüfung der Vorauszahlungsklausel hat. Soweit vereinzelt die Ansicht vertreten wird, die Prüfung der Klausel müsse sich heute jedenfalls an der Leitbildfunktion des § 556b Abs. 1 BGB orientieren, der mittlerweile eine Vorauszahlungspflicht vorgibt (Lammel, Wohnraummiet- recht, 3. Aufl., § 556b Rdnr. 51), kann dem nicht gefolgt werden. Für die Prü- fung der Wirksamkeit einer Formularklausel ist im Individualprozess allein auf die Gesetzeslage im Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen (vgl. BGHZ 112, 115, 118; Bamberger/Roth/H. Schmidt, aaO, § 307 Rdnr. 39). Nachträgli- che Gesetzesänderungen können dagegen grundsätzlich keine Änderung des Prüfungsmaßstabs mehr bewirken (vgl. BGH, Urteil vom 1. Juni 1994 – XII ZR 241/92, WM 1994, 1940, unter I 3 [zu § 134 BGB]). - 10 - c) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, es sei auch ein Kündigungs- grund nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB gegeben, weil sich der Beklagte bei Zugang der Kündigungserklärung am 2. März 2007 für die voraus- gegangenen letzten drei Monate jedenfalls mit zwei Monatsmieten im Rück- stand befunden habe. Der bis zur Zustellung der Klageschrift eingetretene (ge- ringfügige) Verzug hinsichtlich der Miete für Februar 2007 kann nicht berück- sichtigt werden, weil dieser Umstand nicht Gegenstand der in der Klageschrift gegebenen Kündigungsbegründung nach § 569 Abs. 4 BGB war, die insoweit ein Wirksamkeitserfordernis darstellt (Senatsbeschluss vom 22. Dezember 2003 – VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850, unter II 2 a). Zwar genügt es in Fällen des Zahlungsverzuges bei einfacher Sachlage, dass der Vermieter diesen Um- stand als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert, weil der Mieter in einem solchen Fall ohne Weiteres in der Lage ist, die Kündigung anhand eines einfachen Vergleichs der geschuldeten mit der gezahlten Miete zu überprüfen (Senatsbeschluss vom 22. Dezember, aaO, un- ter II 2 b bb). Es genügt, dass der Mieter an Hand der Begründung des Kündi- gungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht (Senatsbeschluss vom 22. De- zember, aaO, unter II 2 b cc). Auch nach diesen Grundsätzen kann die Klägerin die in der Klage ausgesprochene Kündigung jedoch nicht auf Verzug auch mit der Miete für Februar 2007 stützen. Denn die Klageschrift datiert vom 24. Janu- ar 2007 und kann demgemäß den Verzug mit der Miete für Februar 2007 nicht zum Gegenstand haben. Davon abgesehen wird in der Klageschrift auch nicht ein zeitlich nicht näher zugeordneter Gesamtrückstand, sondern ausdrücklich und allein der behauptete Mietrückstand für die Monate Dezember 2006 und Januar 2007 als Kündigungsgrund "gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB" angeführt. 16 - 11 - 2. Das Berufungsgericht hat jedoch nur unzureichend geprüft, ob das Mietverhältnis nicht durch eine Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB unter dem Gesichtspunkt der fortdauernden unpünktlichen Mietzahlung beendet worden ist. 17 18 a) Insoweit greift die Revision zwar nicht die Feststellung des Berufungs- gerichts an, die von der Klägerin im Berufungsrechtszug aufgegriffene unpünkt- liche Mietzahlung stelle lediglich einen der vorausgegangenen Kündigung nach- geschobenen weiteren Kündigungsgrund dar, der wegen des Begründungser- fordernisses nach § 569 Abs. 4 BGB nicht zu berücksichtigen sei (vgl. Schmidt- Futterer/Blank, aaO, § 569 BGB Rdnr. 71; Blank/Börstinghaus, aaO, § 569 Rdnr. 106). Die Revision rügt aber mit Recht, dass das Berufungsgericht außer Acht gelassen hat, dass die Klägerin die in der Klageschrift ausgesprochene Kündigung erkennbar auch auf die fortdauernde unpünktliche Mietzahlung des Beklagten gestützt hat. Die in der Klageschrift erklärte Kündigung des Mietver- hältnisses ist zugleich auf den Umstand gestützt, dass der Beklagte kurz zuvor durch Schreiben vom 15. November 2006 ausdrücklich darauf hingewiesen worden war, dass die nächsten Mieten pünktlich und vollständig eingehen müssten. Deshalb – so ist in der Klageschrift weiter ausgeführt - bestehe die Klägerin auf der Räumung durch den Beklagten, da dieser offensichtlich nicht willens sei, seine mietvertraglichen Verpflichtungen pünktlich und regelmäßig zu erfüllen. Darin kommt unmissverständlich zum Ausdruck, dass auch das vo- rausgegangene Mietzahlungsverhalten des Beklagten als Kündigungsgrund herangezogen werden soll. b) Ebenso beanstandet die Revision zu Recht, dass das Berufungsge- richt das Schreiben vom 15. November 2006 nicht als qualifizierte Abmahnung gewertet hat. Das genannte Schreiben wird durchaus den Anforderungen ge- 19 - 12 - recht, die an eine qualifizierte Abmahnung zu stellen sind. Auch insoweit kann der Senat die Erklärungen der Klägerin selbst auslegen, weil das Berufungsge- richt den Erklärungsgehalt des Schreibens rechtsfehlerhaft nicht ausgeschöpft hat und weitere tatsächliche Feststellungen dazu nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteil vom 22. Oktober 2008 – VIII ZR 283/07, NJW 2009, 62, Tz. 11; Senatsurteil vom 25. September 1996 – VIII ZR 76/95, WM 1997, 13, unter III 1 a). In diesem Schreiben hat die Klägerin für die in Aussicht genommene Fortsetzung des Mietverhältnisses, zu der es nach Rücknahme der ursprüngli- chen Räumungsklage im Ergebnis gekommen ist, unmissverständlich zum Aus- druck gebracht, dass sie angesichts der in erheblicher Höhe aufgelaufenen Rückstände zumindest für die nächsten zwölf Monate einen vollständigen und pünktlichen Mieteingang unbedingt sichergestellt wissen wollte. Zugleich hat sie verdeutlicht, dass sie bei Zahlungsverzug keine Nachsicht mehr gewähren und bereits bei vierzehntägiger Fristüberschreitung rechtliche Maßnahmen zur Durchsetzung einer Räumung ergreifen werde. Diese Erklärung erfüllt zum ei- nen alle Anforderungen an eine Abmahnung als rechtsgeschäftsähnliche Erklä- rung, die darauf abzielt, der anderen Vertragspartei ein bestimmtes, als Ver- tragsverletzung beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen, und zwar verbunden mit der Aufforderung, dieses Verhalten zur Vermeidung weiterer ver- tragsrechtlicher Konsequenzen aufzugeben oder zu ändern (Senatsurteil vom 20. Februar 2008 – VIII ZR 139/07, NJW 2008, 1303, Tz. 7 m.w.N.). Zum ande- ren ist dem Beklagten unmissverständlich klar gemacht worden, dass bei künf- tigem Zahlungsverzug unnachsichtig die erforderlichen Maßnahmen zur Herbei- führung einer Wohnungsräumung ergriffen werden. Dass hierbei an die schon lange anhaltenden und im genannten Schreiben bezifferten Zahlungsrückstän- de vor Ausspruch der Abmahnung angeknüpft worden ist, die der Beklagte dar- 20 - 13 - aufhin im Dezember 2006 durch Zahlung an den Prozessbevollmächtigten der Klägerin beglichen hat, und dass ankündigungsgemäß bereits kurz nach ver- meintlichem Ausbleiben der Miete für Dezember 2006 und Verzugseintritt hin- sichtlich der Miete für Januar 2007 gekündigt worden ist, steht auch sonst nicht im Widerspruch zum Zweck des Abmahnerfordernisses, dem Mieter Gelegen- heit zur Änderung seines Verhaltens zu geben. Vielmehr muss gerade nach fortdauernd unpünktlichen Mietzahlungen das Verhalten des Mieters in der Fol- ge einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung darauf angelegt sein, das Ver- trauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wieder herzustellen (Senatsurteil vom 11. Januar 2006 – VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585, Tz. 14 f.). Die Wirksamkeit der Kündigung scheitert deshalb entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht bereits am Abmahnerfordernis. c) Das Berufungsgericht hat – nach seinem Standpunkt folgerichtig – nicht mehr geprüft, ob auf der Grundlage des in der Klageschrift zur Begrün- dung der Kündigung angeführten Zahlungsverzuges ein Grund zur außeror- dentlichen fristlosen Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB vorgelegen hat. Auch fortdauernde unpünktliche Mietzahlungen können einen solchen Grund bilden, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dies festzustellen obliegt in erster Linie dem Tatrichter durch eine von ihm vorzunehmende wertende Be- trachtung der Gesamtumstände (Senatsurteil vom 11. Januar 2006, aaO, Tz. 12 f. m.w.N.). 21 - 14 - Bei dieser wertenden Betrachtung kommt es zwar nicht auf die zur Be- gründung der Kündigung aufgegriffene Miete für Januar 2007 an, weil der Be- klagte insoweit nicht in Verzug geraten ist (dazu vorstehend unter II 1 b). Eben- so wenig kann die etwas verspätet gezahlte Miete für Februar 2007 berücksich- tigt werden, weil dieser Umstand nicht Gegenstand der in der Klageschrift ge- gebenen Kündigungsbegründung war (vgl. vorstehend II 1 c). Entscheidend ist vielmehr, ob und aus welchem Grund eine Zahlung der Miete für Dezember 2006 unterblieben ist. 22 Ob der Beklagte die Miete für Dezember 2006 schuldig geblieben ist, hat das Berufungsgericht dahinstehen lassen. Dies wäre allerdings unabdingbare Voraussetzung für eine Wirksamkeit der in der Klageschrift ausgesprochenen Kündigung. Sollte dies der Fall sein, könnte zwar selbst bei einem Zahlungsver- zug mit nur einer Monatsmiete der Ausspruch einer Kündigung gerechtfertigt sein, wenn das Vertrauen des Vermieters in die Wiederherstellung einer pünkt- lichen Zahlungsweise des Mieters angesichts des vorausgegangenen Gesche- hens sofort wieder enttäuscht worden ist und deshalb nachhaltig erschüttert war (vgl. Senatsurteil vom 11. Januar 2006, aaO, Tz. 15). Insoweit bedarf es jedoch weiterer tatrichterlicher Feststellungen zu den Umständen, die einem etwaigen erneuten Verzug zugrunde liegen. 23 III. Das Berufungsurteil kann demnach, soweit es eine Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB unter dem Gesichtspunkt der fortdauernden unpünktlichen Mietzahlung betrifft, keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache nicht selbst abschließend entscheiden, da zu der Frage, ob und ggf. aus welchem Grund der Beklagte die Miete für De- zember 2006 schuldig geblieben ist, weitere Feststellungen zu treffen sind. Die 24 - 15 - Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungs- gericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Wiechers Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 02.08.2007 - 56 C 1095/07 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 21.02.2008 - 21 S 408/07 -

ECLI:DE:BGH:2016:051016UVIIIZR223.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 223/15 Verkündet am: 5. Oktober 2016 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 5. Oktober 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 17. September 2015 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, ist Vermieterin einer in K. gelegenen Wohnung. Der am 15. November 2011 mit der Beklagten geschlossene Mietvertrag bestimmt unter § 4 ("Zahlung der Miete"): "1. Die Gesamtmiete […] ist monatlich im Voraus, spätestens am drit- ten Werktag des Monats an den Vermieter auf das Konto-Nr. […] Sparkasse K. -B. […] zu zahlen. […] 3. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absen- dung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach ver- späteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; viel- mehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein […]." 1 - 3 - Mit Schreiben vom 23. August 2013 mahnte die Klägerin die Beklagte unter Hinweis darauf ab, dass die Miete in den Monaten Januar, Februar, März, Mai, Juli und August 2013 nicht bis zum dritten Werktag des Monats auf ihrem Konto eingegangen sei. In den Monaten März, April, Mai und Juli 2014 zahlte die Beklagte die Miete spätestens am dritten Werktag des Monats in bar bei ihrem Zahlungs- dienstleister (Deutsche Post AG) ein und erteilte gleichzeitig einen Überwei- sungsauftrag. Die Klägerin macht geltend, in den vorgenannten Monaten sei die Miete erneut nach dem dritten Werktag auf ihrem Konto eingegangen. Mit An- waltsschreiben vom 6. Mai 2014, mit der Klageschrift vom 26. Mai 2014 sowie mit Schriftsatz vom 9. Juli 2014 kündigte sie das Mietverhältnis wegen verspä- teter Mietzahlungen jeweils fristlos, hilfsweise fristgerecht. Die Kündigung vom 9. Juli 2014 stützte die Klägerin zusätzlich darauf, dass die Unterschrift unter einer dem Mieterverein erteilten Vollmacht für einen Widerspruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses nicht von der Beklag- ten, sondern von ihrer Tochter stamme. Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Erstattung vor- gerichtlicher Anwaltskosten gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. 2 3 4 5 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu. Die auf verspätete Mietzahlungen ge- stützten Kündigungen seien unwirksam, weil die Miete rechtzeitig gezahlt wor- den sei. § 4 Nr. 3 Satz 1 des Formularmietvertrages, der die Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen regele, sei gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Die vertragli- che Regelung weiche zu Ungunsten des Mieters von den gesetzlichen Vor- schriften der § 556b Abs. 1, §§ 269, 270 BGB ab. Danach sei eine - jedenfalls außerhalb des Anwendungsbereichs der Richtlinie 2011/7/EU zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr - als qualifizierte Schickschuld einzu- ordnende Geldschuld rechtzeitig erbracht, wenn der Schuldner das zur Über- mittlung des Geldes seinerseits Erforderliche getan habe, das heißt den Über- weisungsauftrag vor Fristablauf bei dem Geldinstitut einreiche und das Konto des Schuldners die erforderliche Deckung aufweise. Entscheidend für dieses Verständnis spreche die gesetzliche Rege- lungssystematik. Nach § 270 Abs. 4 BGB blieben die Regeln über den Leis- tungsort (§ 269 BGB) bei der Geldschuld unberührt. Der Leistungsort liege da- her am Sitz des Schuldners (§ 270 Abs. 4, § 269 BGB), der Erfüllungsort hinge- gen am Sitz des Gläubigers (§ 270 Abs. 1 BGB). Damit sei die Geldschuld eine Schickschuld, allerdings mit der Besonderheit, dass der Schuldner gemäß 6 7 8 9 10 - 5 - § 270 Abs. 1 BGB die Verlustgefahr trage. Das Risiko eines verspäteten Zah- lungseingangs treffe dagegen, sofern der Schuldner das seinerseits Erforderli- che getan habe, den Gläubiger. Aus der Zahlungsverzugsrichtlinie ergebe sich nichts anderes, denn de- ren Anwendungsbereich beschränke sich auf den hier nicht betroffenen Ge- schäftsverkehr zwischen Unternehmen. Außerhalb des Anwendungsbereichs der Richtlinie bestehe keine Grundlage für eine richtlinienkonforme Auslegung der §§ 269, 270 BGB. Weder der Gesetzeswortlaut noch - wie ausgeführt - die übrigen Auslegungskriterien böten hinreichende Anhaltspunkte für ein Ver- ständnis der Geldschuld als "qualifizierte Bringschuld". Auch wenn einiges dafür spreche, dass eine einheitliche Handhabung von Geldschulden im Verhältnis zwischen Unternehmern und allen übrigen Geldschulden im Sinne der Rechts- klarheit "wünschenswert" sei, biete dies keine Grundlage für eine dahingehende Auslegung der §§ 269, 270 BGB. Die in § 4 Nr. 3 Satz 1 des Mietvertrages verwendete Formularklausel benachteilige den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unan- gemessen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Sie verlagere das Verzögerungsrisiko auf den Mieter, der die üblichen Laufzeiten bis zum Eingang des Geldes beim Vermieter einzurechnen habe, ohne aber Verzögerungen auszunehmen, für die der Mieter nicht verantwortlich sei. Eine solche Einschränkung sei nach Art. 3 Abs. 1 Buchst. b der Zahlungsverzugsrichtlinie selbst im Geschäftsverkehr zwi- schen Unternehmen vorgesehen. Hiernach liege im Streitfall kein Zahlungsverzug vor. Wie sich aus den vorgelegten Bareinzahlungsbelegen der Beklagten ergebe, hätte sie die Miete für alle hier maßgeblichen Monate spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats gezahlt. 11 12 13 - 6 - Die Kündigung vom 9. Juli 2014 sei auch unwirksam, soweit sie auf die behauptete Fälschung der Unterschrift der Beklagten gestützt sei. Diese habe die Verwendung der Unterschrift jedenfalls nachträglich genehmigt. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Das Berufungsgericht hat einen Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der vermieteten Wohnung gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB zu Recht verneint. Die auf verspätete Mietzahlungen in den Monaten März, April, Mai und Juli 2014 gestützten fristlosen (§ 543 Abs. 1 BGB) sowie hilfsweise ordentlichen (§ 573 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB) Kündigungen sind schon deshalb unwirksam, weil die Beklagte die Miete jeweils pünktlich spätestens am dritten Werktag des Monats gezahlt hat. Hierfür genügte es gemäß § 556b Abs. 1 BGB, dass sie die Leistungshandlung (Überweisungsauftrag) jeweils bis zu diesem Zeitpunkt vor- genommen hat; auf einen späteren Eingang der Miete auf dem Konto der Klä- gerin kommt es nicht an. Aus § 4 Nr. 3 des Mietvertrages, der für die Rechtzei- tigkeit auf den Eingang der Miete beim Vermieter abstellt, ergibt sich nichts an- deres. Diese Formularklausel ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unan- gemessener Benachteiligung der Beklagten unwirksam, weil sie abweichend von § 556b Abs. 1 BGB dem Mieter das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr auferlegt, die durch Zahlungsdienstleister verursacht worden sind. 14 15 16 17 - 7 - 1. Gemäß § 556b Abs. 1 BGB, der durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) zum 1. September 2001 eingefügt wurde, ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitab- schnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. Dem entspricht § 4 Nr. 1 des Mietvertrags, wonach die Miete spätestens am dritten Werktag des Monats an den Vermieter zu zahlen ist (zu einer gleichlautenden Klausel siehe Senats- urteil vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 291/09, NJW 2010, 2882 Rn. 15). Insoweit genügt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung, dass der Mieter seinem Zah- lungsdienstleister den Zahlungsauftrag (§ 675f Abs. 3 Satz 2, § 675n Abs. 1 BGB) für die Überweisung (Zahlungsdienst im Sinne von § 675c Abs. 3 BGB, § 1 Abs. 2 Nr. 2 Buchst. b des Gesetzes über die Beaufsichtigung von Zah- lungsdiensten; Zahlungsdiensteaufsichtsgesetz - ZAG) bis zum dritten Werktag des Monats erteilt und das Konto des Mieters ausreichend gedeckt ist. Dem hat die Beklagte unstreitig Rechnung getragen. a) Schon dem Gesetzeswortlaut des § 556b Abs. 1 BGB lässt sich nicht zwingend entnehmen, dass eine im Überweisungsverkehr gezahlte Miete be- reits am dritten Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters eingegan- gen sein muss. Der Begriff des Entrichtens ist nach allgemeinem Sprachge- brauch als Synonym für das Bezahlen eines Geldbetrages zu verstehen (siehe Deutsches Wörterbuch von J. und W. Grimm, Neubearbeitung 1999, Stichwort "entrichten"). Dass der juristische Sprachgebrauch hiervon abweicht, ist weder geltend gemacht noch ersichtlich. b) Entscheidend ist letztlich die in den Gesetzesmaterialien zum Aus- druck gekommene Zielsetzung des § 556b Abs. 1 BGB. Danach ist der Eingang der Miete auf dem Konto des Vermieters nicht maßgeblich für die Rechtzeitig- keit der Mietzahlung. 18 19 20 - 8 - Bei der Schaffung der von der bisherigen Rechtslage (vgl. § 551 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung) abweichenden Rege- lung des § 556b Abs. 1 BGB ließ sich der Gesetzgeber von der Erwägung lei- ten, dass in der vertraglichen Praxis schon unter der Geltung des § 551 Abs. 1 BGB aF überwiegend eine Vorleistungspflicht des Mieters vereinbart, zugleich aber dem Mieter das Recht eingeräumt worden war, die Miete bis zum dritten Werktag des jeweils maßgeblichen Zeitabschnitts zu entrichten (BT-Drucks. 14/4553, S. 52; siehe auch Senatsurteil vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 129/09, NJW 2010, 2879 Rn. 45). Der Gesetzgeber hat dabei jedoch nicht auf den Ein- gang der Miete beim Vermieter abgestellt, sondern als ausreichend erachtet, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts "entrich- tet" wird. So heißt es ausdrücklich (BT-Drucks. 14/4553, aaO): "Da die meisten Verträge [….] vorsehen, dass es ausreicht, wenn der Mieter die Miete bis zum dritten Werktag des jeweiligen Zeitabschnittes entrichtet, wurde diese Frist entsprechend übernommen." 2. Der Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes hat § 556b Abs. 1 BGB damit ersichtlich keinen von den Auslegungsregeln der § 269 Abs. 1, § 270 Abs. 1, 4 BGB abweichenden Regelungsgehalt zugemessen. Nach diesen Bestimmungen ist die Mietschuld, wie andere Geldschul- den, im Zweifel am Wohnsitz des Schuldners zu erfüllen. Gemäß § 270 Abs. 1 BGB trägt der Schuldner grundsätzlich zwar die Verlustgefahr bei Geldleistun- gen, denn Geld hat der Schuldner im Zweifel auf seine Gefahr und Kosten dem Gläubiger an dessen Wohnsitz zu übermitteln. § 270 Abs. 1 BGB erfasst aber nicht die Gefahr, dass sich die Übermittlung des Geldes verzögert, denn der Ort der Leistungshandlung bleibt nach § 269 Abs. 1, § 270 Abs. 4 BGB der Wohn- sitz des Schuldners. Der Schuldner muss zwar rechtzeitig alles getan haben, was seinerseits am Leistungsort erforderlich ist, um den Gläubiger zu befriedi- 21 22 23 - 9 - gen. Der Leistungserfolg - die Gutschrift des Überweisungsbetrages auf dem Empfängerkonto - gehört jedoch nicht mehr zur Leistungshandlung des Schuld- ners (vgl. BGH, Urteile vom 15. April 1959 - V ZR 21/58, NJW 1959, 1176; vom 5. Dezember 1963 - II ZR 219/62, NJW 1964, 499 unter II; vom 7. Oktober 1965 - II ZR 120/63, BGHZ 44, 178, 179 f.; vom 21. Januar 1969 - IV ZR 545/68, NJW 1969, 875 f.; vom 20. November 1970 - IV ZR 58/69, NJW 1971, 380 un- ter 1; vom 11. Februar 1998 - VIII ZR 287/97, NJW 1998, 1302 unter II 2 a; vom 7. Dezember 2004 - XI ZR 366/03, NJW-RR 2005, 581 unter II 2 a bb (1); BSG, NJW 1988, 2501; BFHE 146, 48, 49 f.; zur Geldschuld als qualifizierte Schickschuld siehe MünchKommBGB/Krüger, 7. Aufl., § 270 Rn. 1 f., 16 f.; Nobbe, WM 2012, Sonderbeilage 1, S. 14; MünchKommHGB/Häuser, 3. Aufl., Bankvertragsrecht, ZahlungsV Rn. B 495 ff.; BeckOK-BGB/S. Lorenz, Stand: November 2015, § 270 Rn. 15 f.; jeweils mwN). An dieser zutreffenden Einord- nung ist entgegen der Auffassung der Revision festzuhalten. Somit hat der Schuldner für die Gefahr, dass sich die Übermittlung des Geldes verzögert, nicht einzustehen und werden die eingeschalteten Zahlungs- dienstleister nicht als seine Erfüllungsgehilfen im Sinne von § 278 BGB tätig (MünchKommBGB/Krüger, aaO Rn. 24; Lorenz, WuM 2013, 202, 205; Schwab, NJW 2011, 2833, 2835; siehe bereits Huber, Leistungsstörungen, Band I, 1999, § 5 IV 2 mwN). 3. Anders als die Revision meint, ändern die Richtlinie 2011/7/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 2011 zur Bekämp- fung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (Zahlungsverzugsrichtlinie, ABl. Nr. L 48 S. 1) und die Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Uni- on (nachfolgend: Gerichtshof) daran nichts. a) Allerdings will eine in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und im Schrifttum vertretene Ansicht, die sich die Revision zu eigen macht, aus der 24 25 26 - 10 - Zahlungsverzugsrichtlinie und der dazu ergangenen Rechtsprechung des Ge- richtshofs herleiten, dass die Mietschuld als (modifizierte) Bringschuld anzuse- hen sei und die Wohnraummiete bis zum dritten Werktag des Monats bei der Bank des Vermieters eingegangen beziehungsweise auf seinem Konto gutge- schrieben sein müsse (etwa LG Freiburg, Urteil vom 28. April 2015 - 9 S 109/14, juris Rn. 26; LG Lüneburg, Urteil vom 9. April 2014 - 6 S 10/14, nicht veröffentlicht; LG Wuppertal, Beschluss vom 20. Juni 2011 - 9 S 149/08, juris Rn. 4; Herresthal, NZM 2011, 833, 838; Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neube- arb. 2014, § 556b Rn. 14; Palandt/Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., § 556b Rn. 4; siehe auch Staudinger/Omlor, Neubearb. 2012, Vorbemerkungen zu §§ 675c- 676c Rn. 84; Jauernig/Stadler, BGB, 16. Aufl., § 270 Rn. 7; Staudinger, DNotZ 2009, 198, 205 f.; Gsell, GPR 2008, 165, 170; jeweils mwN). Nach einer ähnli- chen Auffassung sei die Mietschuld zwar nach wie vor eine qualifizierte Schick- schuld, jedoch müsse die Miete gleichwohl zum vereinbarten Zeitpunkt bei der Bank des Gläubigers eingehen (MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 535 Rn. 155; MünchKommBGB/Artz, aaO, § 556b Rn. 6). Diese Sichtweise beruht auf der Überlegung, dass Schulden von Ver- brauchern aus Geschäften mit Unternehmern zur Vermeidung einer gespalte- nen Auslegung des nationalen Rechts in richtlinienkonformer Auslegung der § 269 Abs. 1, § 270 Abs. 1, 4 BGB ebenso zu behandeln seien wie die von der Zahlungsverzugsrichtlinie erfassten Entgelte. Für die Rechtzeitigkeit der Leis- tung sei daher generell, also auch außerhalb des Anwendungsbereichs der Richtlinie, nicht mehr auf die Erbringung der Leistungshandlung, sondern auf den Erhalt der Leistung abzustellen. b) Dies ist in mehrfacher Hinsicht - sowohl innerhalb als auch außerhalb des Geltungsbereichs der Zahlungsverzugsrichtlinie - verfehlt. 27 28 - 11 - aa) Für den Anwendungsbereich der Zahlungsverzugsrichtlinie hat der Gerichtshof zwar entschieden, dass der Zeitpunkt, der für die Beurteilung maß- geblich ist, ob eine Zahlung durch eine Banküberweisung im Rahmen eines Geschäftsvorgangs als rechtzeitig bewirkt anzusehen ist, der Zeitpunkt ist, zu dem der geschuldete Betrag auf dem Konto des Gläubigers gutgeschrieben wird (EuGH, Urteil vom 3. April 2008 - C-306/06, Slg. 2008, I-1923 Rn. 28 - 01051 Telecom GmbH/Deutsche Telekom AG [zu Art. 3 Abs. 1 Buchst. c Un- terabs. ii der Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Ra- tes vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsver- kehr, ABl. EG Nr. L 200 S. 35], der Art. 3 Abs. 1 Buchst. b der zum 16. März 2013 neugefassten Zahlungsverzugsrichtlinie entspricht). Die Zahlungsverzugsrichtlinie begründet aber selbst innerhalb ihres An- wendungsbereichs keine Verzugsfolgen, wenn "der Schuldner für den Zah- lungsverzug nicht verantwortlich ist" (Art. 3 Abs. 1 Buchst. b Halbs. 2 der neu- gefassten Zahlungsverzugsrichtlinie; ebenso bereits Art. 3 Abs. 1 Buchst. c Un- terabs. ii Halbs. 2 der Vorgängerrichtlinie). Danach schließt die Richtlinie die von ihr erfassten Verzugsfolgen in den Fällen aus, in denen der Zahlungsver- zug nicht die Folge des Verhaltens eines Schuldners sei, der den üblicherweise für die Durchführung einer Banküberweisung erforderlichen Fristen sorgfältig Rechnung getragen hat (EuGH, Urteil vom 3. April 2008 - C-306/06, aaO Rn. 30). Daher darf der Schuldner auch nach der Zahlungsverzugsrichtlinie in ihrer Auslegung durch den Gerichtshof nicht für Verzögerungen im Bereich der beteiligten Banken verantwortlich gemacht werden (MünchKommBGB/Krüger, aaO Rn. 17; ebenso Palandt/Grüneberg, aaO, § 270 Rn. 5; Nobbe, WM 2012, Sonderbeilage 1, aaO). bb) Unbeschadet dessen sind (Miet-)Verträge mit Verbrauchern bereits nicht Gegenstand der Zahlungsverzugsrichtlinie. Die Richtlinie, die nach ihrem 29 30 31 - 12 - Art. 1 Abs. 1 der Bekämpfung des Zahlungsverzugs im Geschäftsverkehr dient, um sicherzustellen, dass der Binnenmarkt reibungslos funktioniert, und dadurch die Wettbewerbsfähigkeit von Unternehmen zu fördern, ist gemäß Art. 1 Abs. 2 (lediglich) auf Zahlungen, die als Entgelt im Geschäftsverkehr zu leisten sind, anzuwenden. (Miet-) Verträge mit Verbrauchern unterfallen daher nicht dem Anwendungsbereich der Richtlinie. Eine Ausdehnung auf Verbraucher ist nach ihrer Zielsetzung auch nicht erwünscht, denn der Erwägungsgrund 8 der Richt- linie sieht vor, dass ihr Anwendungsbereich auf die als Entgelt für Handelsge- schäfte geleisteten Zahlungen beschränkt sein und keine Geschäfte mit Ver- brauchern umfassen sollte. cc) Ein von dieser Vorgabe abweichender Wille des nationalen Gesetz- gebers, die Zahlungsverzugsrichtlinie zu Lasten von Verbrauchern umzusetzen, ist weder bei der Umsetzung der ersten Zahlungsverzugsrichtlinie (Richtlinie 2000/35/EG) noch bei der neugefassten Zahlungsverzugsrichtlinie (Richtlinie 2011/7/EU) erkennbar geworden, so dass die Voraussetzungen einer richtli- nienkonformen Auslegung (vgl. Senatsurteile vom 28. Oktober 2015 - VIII ZR 158/11, BGHZ 207, 209 Rn. 43, und VIII ZR 13/12, juris Rn. 45; vom 17. Okto- ber 2012 - VIII ZR 226/11, aaO Rn. 22; vom 26. November 2008 - VIII ZR 200/05, BGHZ 179, 27 Rn. 28; jeweils mwN) entgegen der Auffassung der Re- vision nicht gegeben sind. (1) Die Richtlinie 2000/35/EG zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr wurde durch das Gesetz zur Modernisierung des Schuld- rechts vom 26. November 2001 (BGBl. I S. 3138) umgesetzt. Der Umsetzungs- bedarf wurde im Gesetzgebungsverfahren als "gering" (BT-Drucks. 14/6040, S. 81) beziehungsweise "äußerst gering" (BT-Drucks, aaO S. 82) angesehen. Hervorgehoben wurde, dass die Richtlinie nicht sämtliche Forderungen betrifft, sondern nach ihrem Art. 1 nur Ansprüche auf Zahlung eines (vereinbarten) Ent- 32 33 - 13 - gelts im Geschäftsverkehr und damit nur im Verhältnis von Unternehmern un- tereinander und von Unternehmern zu öffentlichen Stellen gilt (BT-Drucks., aaO). Zwar sollte es - worauf die Revision hinweist - nach den Gesetzesmate- rialien "Ziel des deutschen Gesetzgebers sein, im Interesse der Übersichtlich- keit und besseren Anwendbarkeit des deutschen Verzugsrechts und der Tradi- tion folgend in möglichst weitgehendem Umfang für jedermann geltende Rege- lungen beizubehalten und von der Schaffung eines Sonderverzugsrechts abzu- sehen" (BT-Drucks. aaO). Dies belegt jedoch nicht, dass für den unternehmeri- schen Geschäftsverkehr getroffene Wertungen der Richtlinie ohne Weiteres zu Lasten von Verbrauchern umgesetzt werden sollten, zumal die Gesetzesmate- rialien hervorheben, dass für Verbraucher und Unternehmer "in einzelnen Punk- ten differenzierende Regelungen notwendig" seien (BT-Drucks. aaO). (2) Im Gesetzgebungsverfahren zur Umsetzung der Richtlinie 2011/7/EU ist besonders deutlich geworden, dass die Rechtsstellung von Verbrauchern nicht verschlechtert werden sollte. (a) Ein zur Vorbereitung eines Gesetzes zur Bekämpfung von Zahlungs- verzug im Geschäftsverkehr ergangener Referentenentwurf des Bundesministe- riums der Justiz (Bearbeitungsstand: 16. Januar 2012), der durch eine Ände- rung des § 270 Abs. 1 BGB erreichen wollte, dass es dem Schuldner obliege, für eine rechtzeitige Übermittlung zu sorgen, und der persönliche Anwendungs- bereich der Vorschrift "bei der Ausweitung der Gefahrtragung aus Gründen der Einheitlichkeit nicht eingeschränkt werden" sollte (S. 13 des Referentenent- wurfs), ist nicht verwirklicht worden (kritisch zu der dort vorgesehenen Verlage- rung des Verzögerungsrisikos auf den Schuldner: Ernst, ZIP 2012, 751, unter Hinweis auf die Folgen für Verbraucher, insbesondere Wohnungsmieter). Die vorgenannten Erwägungen des Referentenentwurfs waren im Gesetzentwurf 34 35 36 - 14 - der Bundesregierung nicht mehr enthalten (vgl. BR-Drucks. 306/12 vom 25. Mai 2012; BT-Drucks. 17/10491 vom 15. August 2012). (b) Die Gesetzesbegründung zum Entwurf eines Gesetzes zur Bekämp- fung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr, der der Umsetzung der Richtli- nie 2011/7/EU in deutsches Recht dient, geht davon aus, dass sich über die bereits vorgenommene Umsetzung kein weiterer Umsetzungsbedarf ergebe (BT-Drucks. 18/1309, S. 9 f.; vgl. auch BeckOGK-BGB/Beurskens, Stand: Sep- tember 2016, § 270 Rn. 55), und hebt erneut hervor, dass Verbrauchergeschäf- te nicht vom Anwendungsbereich der Richtlinie erfasst sind (BT-Drucks., aaO S. 8, 18, 20). Das Gesetz solle Verbrauchern zugutekommen, denn als Schuld- ner von Entgeltforderungen seien sie nicht betroffen; vielmehr hätten sie "keine zusätzliche Belastung durch die Umsetzung der Richtlinie zu erwarten" (BT- Drucks., aaO S. 13). 4. Entgegen der Auffassung der Klägerin lässt sich eine unpünktliche Mietzahlung der Beklagten auch nicht aus der in § 4 Nr. 3 des Mietvertrags ent- haltenen Bestimmung herleiten, wonach es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes ankommt. Denn diese Formularklausel ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemes- sener Benachteiligung der Beklagten unwirksam. a) Die vorgenannte Klausel, die der Senat selbst auslegen kann (st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteile vom 29. April 2015 - VIII ZR 104/14, NJW 2015, 2244 Rn. 22; vom 15. Dezember 2015 - VIII ZR 349/14, NJW 2016, 2101 Rn. 21; vom 18. Februar 2016 - III ZR 126/15, BGHZ 209, 52 Rn. 44; jeweils mwN), verlagert - jedenfalls bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung - das Risiko von Verzögerungen, die von Zahlungsdienstleistern zu verantworten sind, entgegen der gesetzlichen Regelung formularmäßig auf den Wohnraum- mieter. 37 38 39 - 15 - aa) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und red- lichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be- teiligten Kreise verstanden werden (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteile vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, BGHZ 200, 362 Rn. 57; vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 29; jeweils mwN). Dabei sind die Ver- ständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen (st. Rspr.; siehe Senatsur- teile vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, aaO Rn. 24; vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 152/15, NJW-RR 2016, 526 Rn. 17; jeweils mwN). Ansatzpunkt für die bei einer Formularklausel gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung ist in erster Linie ihr Wortlaut (vgl. Senatsurteile vom 17. April 2013 - VIII ZR 225/12, NJW 2013, 1805 Rn. 9; vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 152/15, aaO Rn. 18; jeweils mwN). bb) Gemessen an diesem Maßstab kommen für die streitgegenständli- che Klausel zwei Auslegungsmöglichkeiten in Betracht. Sie kann zum einen dahingehend verstanden werden, dass der Mieter für außerhalb seines Ein- flussbereichs liegende Fehler der beteiligten Zahlungsdienstleister nicht einzu- stehen hat (vgl. Geldmacher, DWW 1999, 14, 17). Die Klausel eröffnet jedoch auch die Verständnismöglichkeit, der Mieter genüge seiner Verpflichtung zur rechtzeitigen Zahlung der Miete selbst dann nicht, wenn er seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag zwar rechtzei- tig erteilt hat, der Zahlungsvorgang sich jedoch aufgrund eines Verschuldens des Zahlungsdienstleisters verzögert. Ein solches Klauselverständnis liegt ent- gegen der Ansicht der Revision nicht so fern, dass es für den durchschnittli- chen, rechtlich nicht vorgebildeten Mieter einer Wohnung nicht ernsthaft in Be- tracht käme. Das Verständnis der streitgegenständlichen Klausel darf nicht al- 40 41 42 - 16 - lein auf die bloße "Rechtzeitigkeit der Zahlung" (§ 4 Nr. 3 Satz 1 des Mietver- trages) beschränkt werden. Dagegen spricht bereits der nachfolgende Satz der Klauselbestimmung. Denn § 4 Nr. 3 Satz 2 des Mietvertrages weist darauf hin, dass eine mehrfach verspätete Mietzahlung im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein kann. Dies umfasst unterschiedslos nicht nur verspätete Mietzahlungen, die vom Mieter zu vertreten sind, sondern auch solche, die von ihm nicht zu vertreten sind, also auch durch das Fehlverhalten von Zahlungsdienstleistern verursachte Verzögerungen. Eine Einschränkung, die klarstellt, dass solche Verzögerungen vom An- wendungsbereich der Klausel ausgenommen sind (vgl. Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 556b BGB Rn. 20; Sternel, Mietrecht ak- tuell, 4. Aufl., Rn. II 214; Bub in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. II Rn. 1128 f.; BeckOGK-BGB/Drager, Stand: Juli 2016, § 556b Rn. 22 f.; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 12. Aufl., § 556b BGB Rn. 11, unter Hinweis auf § 3 Abs. 2 Satz 2 des vom Bundesminis- terium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976, Fassung I [Beila- ge zum Bundesanzeiger Nr. 22/76]), enthält § 4 Nr. 3 des Mietvertrages nicht. In ihrer kundenfeindlichsten Auslegung setzt die vorgenannte Klausel die Beklagte damit dem Risiko einer Kündigung des Mietverhältnisses auch bei von ihr nicht zu verantwortenden Zahlungsverzögerungen aus. b) In ihrer hiernach rechtlich maßgeblichen Auslegung ist § 4 Nr. 3 des Mietvertrages gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Die Klauselbestim- mung benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, weil sie dem Vermieter eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen verspäteter Mietzahlungen auch in Fällen ermöglicht, in denen die Ver- zögerung nicht vom Mieter, sondern von Zahlungsdienstleistern zu verantwor- ten ist. 43 44 45 - 17 - aa) Ohne Erfolg verweist die Revision darauf, dass der Bundesgerichts- hof die Verwendung einer Formularklausel, nach der es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung ohne jede Einschränkung auf den Geldeingang beim Vermieter ankommt, bei der Miete von Geschäftsräumen gebilligt hat. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 24. Juni 1998 (XII ZR 195/96, BGHZ 139, 123, 125 f.) halte eine solche Rechtzeitigkeitsklausel der Inhaltskontrolle stand, wenn sie sich auf die Zahlung der laufenden Miete beziehe und die Parteien zudem Kaufleute seien; eine solche Klausel bedeute gemessen an den Bedürfnissen des modernen Zahlungsverkehrs keine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Diese - ausdrücklich auf Kaufleute begrenzte - Bewertung ist auf Wohn- raummietverhältnisse nicht übertragbar. Angesichts der schwerwiegenden Nachteile, die der Mieter im Fall des (unverschuldeten) Verlustes der Wohnung als seines räumlichen Lebensmittelpunktes zu erwarten hat (vgl. dazu BVerfGE 68, 361, 370; 79, 292, 302; 89, 1, 13; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 39), hat der Vermieter kein schutzwürdi- ges Interesse, den Mieter für Zahlungsverzögerungen verantwortlich zu ma- chen, die auf Fehlleistungen eingeschalteter Zahlungsdienstleister beruhen. bb) Entgegen der Ansicht der Revision ändern die zum 31. Oktober 2009 in Kraft getretenen Bestimmungen des Zahlungsverkehrsrechts (§§ 675c ff. BGB) daran nichts. Zwar dürfen sich Zahlungsdienstnutzer gemäß §§ 675s, 675t BGB in aller Regel auf kurze Ausführungsfristen für Zahlungsvorgänge einstellen und können sich bei nicht erfolgter oder fehlerhafter Ausführung von Zahlungsaufträgen auf besondere Haftungsbestimmungen berufen (§§ 675y, 675z BGB; siehe dazu BT-Drucks. 16/11643, S. 116 ff.; Mayen in Schimansky/Bunte/Lwowski, Bankrechts-Handbuch, 4. Aufl., § 49 Rn. 45 ff.). Eine etwaige Haftung des Zahlungsdienstleisters gegenüber dem Zahlungs- 46 47 48 - 18 - dienstnutzer ändert jedoch entgegen der Ansicht der Revision nichts an der Unwirksamkeit der von der Klägerin verwendeten Formularbestimmung. Es ist unzumutbar, den Mieter auf einen Geldanspruch gegen seine Bank, der unter Umständen erst in einem Rechtsstreit durchzusetzen ist, zu verweisen, denn dies vermag nicht annähernd die Folgen auszugleichen, die dem Mieter durch den Verlust der Wohnung als seines Lebensmittelpunktes erwachsen. 5. Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht die Wirksamkeit der Kündigung vom 9. Juli 2014 auch insoweit verneint, als sie auf die von der Tochter der Beklagten verwendete Unterschrift der Beklagten unter einer dem Mieterverein erteilten Vollmacht gestützt worden ist. Nach der revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts hat eine etwaige Vertragsverletzung der Beklagten im Zusammenhang mit dem 49 - 19 - Kündigungswiderspruch nicht das für eine Kündigung des Mietverhältnisses der Beklagten erforderliche Gewicht. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 28.08.2014 - 209 C 210/14 - LG Köln, Entscheidung vom 17.09.2015 - 1 S 281/14 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 19/14 Verkündet am: 17. Juni 2015 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB §§ 286 ff., 320 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b; InsO § 112, § 109 Abs. 1 Satz 2 a) Die Kündigungssperre des § 112 InsO gilt nach Wirksamwerden der Enthaftungs- erklärung des Insolvenzverwalters nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO weder im Insol- venzverfahren noch in dem sich daran anschließenden Restschuldbefreiungsver- fahren (§§ 286 ff. InsO). Nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO sind rückständige Mieten, mit deren Zahlung der Mieter bereits vor Insolvenzantragstellung in Verzug geraten war, bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer (auch) hierauf gestützten fristlosen Kündigung des Vermieters nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB zu berücksichtigen. b) Der Verzug (§§ 286 ff. BGB) des Mieters mit der Entrichtung der Miete endet nicht mit der Insolvenzeröffnung. c) Das dem Mieter neben der kraft Gesetzes eintretenden Minderung (§ 536 BGB) zustehende Recht, die Zahlung der (geminderten) Miete nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verweigern, unterliegt nach seinem Sinn und Zweck sowie unter Berück- sichtigung dessen, dass das durch den Mangel der Wohnung bestehende Un- gleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung durch die Minderung wieder hergestellt ist, grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung. - 2 - d) Bei der gemäß § 320 Abs. 2 BGB an dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) orientierten Beurteilung, in welcher Höhe und in welchem zeitlichem Umfang dem Mieter einer mangelbehafteten Wohnung neben der Minderung (§ 536 BGB) das Recht zusteht, die (geminderte) Miete zurückzuhalten, verbietet sich jede schematische Betrachtung. Die Frage ist vielmehr vom Tatrichter im Rahmen seines Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden. BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14 - LG Kassel AG Kassel - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 29. April 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Kassel vom 12. Dezember 2013 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Kassel vom 31. Januar 2013 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra- gen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte zu 2 ist seit dem Jahr 1988 Mieter einer im Eigentum der Klägerin stehenden Wohnung in B. , in der er zusammen mit seiner Ehe- frau, der Beklagten zu 1, lebt. Die monatliche Gesamtmiete belief sich seit Feb- ruar 2008 auf 530,90 € (332,90 € Kaltmiete sowie 198 € Nebenkostenvoraus- zahlung). Der Beklagte zu 2 zahlte in den Monaten März 2009 bis Oktober 2012 keine oder nur einen Teil der Miete. Seit dem 8. Juni 2009 sprach die Klägerin 1 2 - 4 - gegenüber den Beklagten unter Berufung auf den jeweils aufgelaufenen Miet- rückstand wiederholt die Kündigung des Mietverhältnisses aus. Die Kündi- gungserklärung vom 23. Oktober 2012 ist auf im Einzelnen spezifizierte Miet- rückstände in Höhe von insgesamt 14.806,36 € (seit März 2009) gestützt. Wäh- rend des Berufungsverfahrens kündigte die Klägerin erneut mit Schreiben vom 28. Juni 2013, in der sie die seit Juni 2010 aufgelaufenen Mietrückstände auf insgesamt 16.201,01 € bezifferte. Die Beklagten vertreten die Auffassung, dass die Miete im streitigen Zeitraum wegen eines Schimmelpilzbefalls in mehreren Zimmern gemindert gewesen sei und dem Beklagten zu 2 im Übrigen ein den Verzug ausschließendes Zurückbehaltungsrecht zugestanden habe. Auf Antrag des Beklagten zu 2 vom 20. Mai 2010 wurde mit Beschluss vom 17. Juni 2010 das Verbraucherinsolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet. Die Treuhänderin erklärte am 1. Juli 2010 die "Freigabe" des Mietver- hältnisses. Am 18. Januar 2012 wurde das Insolvenzverfahren aufgehoben. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederher- stellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Beklagten in der mündlichen Verhand- lung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis, sondern einer Sachprüfung (BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 ff.). 3 4 5 - 5 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabe- anspruch nicht zu, da keine der ausgesprochenen Kündigungen das Mietver- hältnis beendet habe. Unter Berücksichtigung des dem Beklagten zu 2 neben der kraft Gesetzes (§ 536 BGB) eingetretenen Mietminderung zustehenden Zu- rückbehaltungsrechts aus § 320 Abs. 1, § 273 BGB sei keine der von der Klä- gerin ausgesprochenen Kündigungen zu einem Zeitpunkt erklärt worden, zu dem ein zur Kündigung berechtigender Zahlungsrückstand des Beklagten zu 2 vorgelegen habe. Auf die vor dem 20. Mai 2010 (Insolvenzeröffnungsantrag) aufgelaufenen Mietrückstände könne die Klägerin eine Kündigung schon deshalb nicht stüt- zen, weil dem die Kündigungssperre aus § 112 Nr. 1 InsO entgegenstehe. Die von der eingesetzten Treuhänderin mit Schreiben vom 1. Juli 2010 gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgegebene Enthaftungserklärung habe lediglich zur Folge gehabt, dass die Klägerin eine erneute Kündigung nur auf die seit Juni 2010 neu aufgelaufenen Mietrückstände habe stützen können. Ein Rückgriff auf die bis zur Antragsstellung aufgelaufenen Rückstände sei der Klägerin auch während der derzeit nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens laufenden "Wohlverhaltensphase" (Restschuldbefreiungsverfahren) verwehrt. Hinsichtlich der seit der Stellung des Insolvenzantrags (mithin seit dem 1. Juni 2010) aufgelaufenen Mietrückstände gelte folgendes: Das Amtsgericht habe dem Beklagten zu 2 wegen des Schimmelbefalls zu Recht eine Minderungsquote von 20 % der Bruttomiete zugebilligt. Nach den 6 7 8 9 10 - 6 - Feststellungen des in erster Instanz angehörten Sachverständigen sei der Schimmelbefall auch bei ausreichendem Lüftungsverhalten der Beklagten auf- grund baulicher Mängel nicht zu vermeiden gewesen. Die Minderungsquote von 20 % habe selbst die Klägerin für angemessen gehalten. Den danach von der Miete im Zeitraum von Juni 2010 bis Oktober 2012 verbleibenden Gesamtbe- trag von 6.540,77 € habe der Beklagte zu 2 entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ebenfalls einbehalten dürfen. Denn über die kraft Gesetzes eingetretene Minderung der Miete stehe dem Beklagten zu 2 ein Zurückbehaltungsrecht zur Seite, das im Streitfall den Verzugseintritt insgesamt verhindert habe. Bei der geschuldeten Miete von 530,90 € je Monat belaufe sich die Minderung auf 106,18 €. Dem Beklagten zu 2 sei jedenfalls - wie es auch das Amtsgericht angenommen habe - der vier- fache Minderungsbetrag als monatliches Zurückbehaltungsrecht zuzubilligen, mithin 424,72 € je Monat. Minderungsbetrag und Höhe des Zurückbehaltungs- rechts erreichten somit die geschuldete Gesamtmiete, so dass Verzug mit der Mietzahlung nicht habe eintreten können. Die Höhe des Zurückbehaltungsrechts sei hier nicht zu beanstanden, da der Klägerin bereits seit dem Frühjahr 2009 aufgrund eines von ihr eingeholten Privatgutachtens bekannt gewesen sei, dass von ihr zur Verhütung des Schim- melbefalls diverse baulich bedingte Mängel abzustellen gewesen wären; hierzu seien der Klägerin auch konkrete Vorschläge unterbreitet worden. Da die Kläge- rin dennoch untätig geblieben sei, sei es nicht unbillig, dem Beklagten zu 2 im Ergebnis ein die Gesamtmiete umfassendes Minderungs- und Zurückbehal- tungsrecht zuzugestehen. Der mögliche Mitverantwortungsteil der Beklagten, der darin gesehen werden könnte, dass auch sie ab dem Jahre 2009 Anlass gehabt hätten, ihr Heizungs- und Lüftungsverhalten umzustellen, sei vom Amtsgericht bereits dadurch ausreichend berücksichtigt worden, dass es die 11 12 - 7 - Minderungsquote lediglich auf 20 % der Miete angesetzt und damit einen er- heblichen Teil der Verantwortung für die Schimmelbildung den Beklagten zuge- ordnet habe. Im Übrigen sei auch nicht ersichtlich, dass der bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz einbehaltene Betrag von 9.000 € zur Beseitigung der in der baulichen Beschaffenheit wurzelnden Ursa- chen für die Schimmelpilzbildung ausreichend wäre. Es sei im Streitfall angemessen, das Zurückbehaltungsrecht mit dem Vierfachen der Minderungsquote zu bemessen. Gegen eine Anknüpfung des Zurückbehaltungsrechts an den Mangelbeseitigungsaufwand spreche schon, dass dann zur Bemessung des Zurückbehaltungsrechts regelmäßig ein Sach- verständigengutachten einzuholen wäre, um den Mangelbeseitigungsaufwand beziffern zu können. Zudem führe diese Auffassung dazu, dass der Mieter auch bei nur wenig beeinträchtigenden Mängeln, die jedoch einen hohen Beseiti- gungsaufwand erforderten, für längere Zeit von seiner Mietzahlungspflicht gänz- lich freigestellt bleibe. Soweit vertreten werde, der Mieter müsse sich in doppel- ter Weise sowohl auf den Gesamtbetrag der Mangelbeseitigungskosten als ab- solute Obergrenze des Zurückbehaltungsrechts wie auch für den laufenden Monat in entsprechender Anwendung des § 641 Abs. 3 BGB auf maximal das Doppelte der monatlichen Minderungsquote als möglichen Einbehalt beschrän- ken, lasse diese Auffassung unbeachtet, dass der Mietvertrag als Dauerschuld- verhältnis auf einen laufenden periodischen Austausch der beiderseitigen Leis- tungen ausgerichtet sei. Es erscheine deshalb nicht unangemessen, dass der Vermieter, der es in der Hand habe, durch Beseitigung des Mangels das Zu- rückbehaltungsrecht jederzeit zu beenden, einem über die Minderung hinaus- reichendem Druckmittel ausgesetzt sei. Andernfalls wäre es in das Belieben des Vermieters gestellt, ob er die Minderung hinnehmen und von einer Mangel- beseitigung absehen wolle. 13 - 8 - Auch der Bundesgerichtshof habe eine Orientierung des Zurückbehal- tungsrechts am voraussichtlichen Mangelbeseitigungsaufwand nur in den Fäl- len erwogen, in denen es dem Mieter möglich und zumutbar sei, die Reparatur nach erfolgter Fristsetzung selbst auszuführen oder ausführen zu lassen. Das sei hier schon angesichts des Privatinsolvenzverfahrens und der den Beklagten während der Wohlverhaltensphase treffenden Obliegenheiten nicht der Fall. Im Übrigen könne dem Beklagten zu 2 auch nicht zugemutet werden, auf seine Kosten erhebliche Eingriffe in die Bausubstanz vorzunehmen, derer es nach dem von der Klägerin eingeholten Privatgutachtens im Streitfall bedürfe. Nicht zu folgen sei dem Amtsgericht jedoch in der Auffassung, dass die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts auf etwa den Gesamtbetrag einer Jah- resmiete begrenzt sei. Dies erscheine schon deshalb nicht überzeugend, weil auch diese Betragsschwelle bei längerer Untätigkeit des Vermieters und damit einhergehender Ersparnis der von ihm zu tragenden Instandsetzungsaufwen- dungen überschritten werden könne, ohne dass dies auf vom Mieter zu beein- flussende Umstände zurückgehe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Beru- fungsgericht hat den auf die Kündigung vom 23. Oktober 2012 gestützten Räu- mungsanspruch der Klägerin gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB zu Unrecht ver- neint. Denn es hat bei der Beurteilung dieser Kündigung rechtsfehlerhaft die vor dem 20. Mai 2010 (Insolvenzantragsstellung) aufgelaufenen Mietrückstände außer Betracht gelassen und dem Beklagten darüber hinaus durch eine verfehl- te schematische Bemessung ein zu weit reichendes Zurückbehaltungsrecht zugebilligt. 14 15 16 - 9 - 1. Die Klägerin hat die am 23. Oktober 2012 ausgesprochene Kündigung mit in dem Zeitraum März 2009 bis Oktober 2012 aufgelaufenen Mietrückstän- den in Höhe von insgesamt 14.806,36 € begründet und hierbei auch in der Zeit vor Insolvenzantragstellung fällig gewordene Mieten aufgeführt, mit deren Zah- lung der Beklagte zu 2 in Verzug geraten war. Die Auffassung des Berufungsgerichts, dass die letztgenannten Miet- rückstände bei der Beurteilung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs auf- grund der Kündigungssperre des § 112 Nr. 1 InsO außer Betracht zu bleiben hätten, ist von Rechtsfehlern beeinflusst; insbesondere hat das Berufungsge- richt verkannt, dass die Klägerin nach dem Wirksamwerden der sogenannten Enthaftungserklärung der Treuhänderin nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO nicht (mehr) gehindert war, eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsver- zugs gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB mit Erfolg auch auf vor Insolvenzantragstellung nicht gezahlte Mieten, mit denen der Beklagte zu 2 in Verzug geraten war, zu stützen. a) Nach § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO kann der Insolvenzverwalter ein Miet- oder Pachtverhältnis über einen unbeweglichen Gegenstand oder über Räume, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kündigen; die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende, wenn nicht eine kürzere Frist maßgeblich ist. Ist Ge- genstand des Mietverhältnisses die Wohnung des Schuldners, so tritt an die Stelle der Kündigung das Recht des Insolvenzverwalters zu erklären, dass An- sprüche, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können (§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO). 17 18 19 - 10 - Wie der Bundesgerichtshof bereits entschieden hat, geht das Mietver- hältnis mit der Enthaftungserklärung - auch Freigabeerklärung genannt - nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO wieder vollständig in die alleinige Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis des Mieters/Schuldners über (BGH, Urteile vom 9. April 2014 - VIII ZR 107/13, WM 2014, 1000 Rn. 13 ff.; vom 22. Mai 2014 - IX ZR 136/13, WM 2014, 1239 Rn. 10 ff., jeweils mwN). Ob dies zur Folge hat, dass der Vermieter eine außerordentliche Kündi- gung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB mit Erfolg auch auf vor der Insolvenzantragstellung aufgelaufene Rückstände mit der Mietzahlung stützen kann, ist im Hinblick auf § 112 Nr. 1 InsO umstrit- ten. Nach dieser Vorschrift kann ein Miet- oder Pachtverhältnis, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, nach dem Antrag auf Er- öffnung des Insolvenzverfahrens wegen eines Verzugs mit der Entrichtung der Miete oder Pacht, der in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist, nicht gekündigt werden. aa) Eine verbreitete Auffassung will es dem Vermieter unter Verweis auf den Wortlaut und die systematische Stellung des § 112 Nr. 1 InsO verwehren, unter Berufung auf vor Insolvenzantragstellung aufgelaufene Mietrückstände zu kündigen. § 112 Nr. 1 InsO enthalte keine Einschränkung für die Fälle des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO. Wolle man eine Kündigung durchgreifen lassen, wer- de das mit § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO verfolgte Ziel, die Obdachlosigkeit eines in Insolvenz gefallenen Mieters zu vermeiden, nicht erreicht. Auch seien Mietfor- derungen aus der Zeit vor der Verfahrenseröffnung bloße Insolvenzforderun- gen, die nur nach den Regeln des Insolvenzverfahrens befriedigt werden könn- ten und gegebenenfalls von einer Restschuldbefreiung erfasst würden. Es wi- derspräche daher dem insolvenzrechtlichen Verteilungssystem, wenn der Ver- mieter eine Kündigung nach der Freigabe der Wohnung durch die Enthaftungs- 20 21 22 - 11 - erklärung auf insolvenzbehaftete Forderungen stützen könnte (LG Neubran- denburg, WuM 2001, 551 f.; AG Hamburg, NZI 2009, 331, 334; Flatow, NZM 2011, 607, 614 f.; Derleder, ZAP 2005, Fach 14, S. 513, 517 f.; Derleder in Festschrift für Blank, 2006, S. 673, 687; Wegener in Uhlenbruck/ Hirte/Vallender, InsO, 13. Aufl., § 109 Rn. 20 und § 112 Rn. 7; Belz/Lüke in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. VIII.C Rn. 480; Gürlevik, Die Rechtsstellung des insolventen Wohnraummieters, 2011, S. 149 ff.; Mohrbutter/Ringstmeier/Homann, Handbuch Insolvenzverwaltung, 9. Aufl., Kap. 7 Rn. 88; Franken/Dahl, Mietverhältnisse in der Insolvenz, 2. Aufl., 7. Teil Kap. IV Rn. 45; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 542 BGB Rn. 138, 143; Schmidt, Privatinsolvenz, 4. Aufl., VI. 1; Flöther/Wehner in Ahrens/Gehrlein/Ringstmeier, InsO, 2. Aufl., § 109 Rn. 18; Graf- Schlicker/Breitenbücher, InsO, 4. Aufl., § 109 Rn. 12; Schmidt/Ringstmeier, InsO, 18. Aufl., § 109 Rn. 25; HmbKommInsO/Pohlmann-Weide, 5. Aufl., § 109 Rn. 30 und § 112 Rn. 1; Werres in Vallender/Undritz, Praxis des Insolvenz- rechts, 2012, Kap. 6 Rn. 41; Pape/Uhländer/Wedekind, InsO, § 109 Rn. 72). bb) Nach anderer Auffassung entfällt die Kündigungssperre des § 112 Nr. 1 InsO mit Abgabe, jedenfalls aber mit Wirksamwerden der Enthaftungser- klärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO. Die Enthaftungserklärung bewirke, dass das Mietverhältnis nicht mehr massebefangen sei, sondern in die Verfügungs- befugnis der Vertragsparteien zurückfalle, so dass eine Kündigung möglich sei. Insolvenzrechtliche Gründe stünden der Kündigungsbefugnis des Vermieters nicht entgegen. Der Mieter könne die Kündigungsfolgen durch Zahlung der Mietrückstände gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB aus seinem pfändungs- freien Vermögen abwenden; auch sei eine Befriedigung der Mietschulden von dritter Seite, insbesondere öffentlichen Stellen, trotz des laufenden Insolvenz- verfahrens möglich. Die Gegenauffassung übersehe, dass § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO keine Vorschrift des sozialen Mieterschutzes sei, sondern eine Norm, die 23 - 12 - ausschließlich insolvenzrechtliche Ziele verfolge und daher die Massebefan- genheit des Mietverhältnisses voraussetze. Auch mute die Gegenauffassung dem Vermieter zu, trotz des vor Verfahrenseröffnung aufgelaufenen, an sich zur Kündigung berechtigenden Mietrückstands, einen weiteren Zahlungsverzug abzuwarten. Diese Besserstellung des Insolvenzschuldners gegenüber dem nicht im Insolvenzverfahren befindlichen Mieter könne nicht mit dem Zweck des Insolvenzverfahrens gerechtfertigt werden (MünchKommInsO/Eckert, 3. Aufl., § 109 Rn. 59; Tintelnot in Kübler/Prütting/Bork, InsO, Stand Februar 2015, § 109 Rn. 19; Pape, NZM 2004, 401, 410; Pape, InsBüro 2005, 169, 174 f.; Pape, in ZMR 2009, 885, 890 f.; Hinz, NZM 2014, 137, 150; Tetzlaff, NZI 2006, 87, 91; Grote, ZInsO 2009, 9, 12; Eckert, ZVI 2006, 133, 138; im Ergebnis auch: Andres/Leithaus/Andres, InsO, 3. Aufl., § 109 Rn. 14; Wendler in Schmid/Harz, Fachanwaltskommentar Mietrecht, 4. Aufl., § 109 Rn. 25; Wagner in Wimmer/ Dauernheim/Wagner/Gietl, Handbuch des Fachanwalts Insolvenzrecht, 6. Aufl., Kap. 6 Rn. 125; Jablonski, GE 2008, 716, 719). cc) Der Senat entscheidet die Streitfrage im Sinne der letztgenannten Auffassung. (1) Auf den ersten Blick spricht der Wortlaut des § 112 Nr. 1 InsO aller- dings dafür, dass der Vermieter in der Insolvenz des Mieters gehindert ist, eine Kündigung wegen eines vor Insolvenzantragstellung eingetretenen Zahlungs- verzugs auszusprechen. Gewichtigere Gründe, insbesondere die systematische Stellung der Norm sowie deren Sinn und Zweck, stehen jedoch deren Fortgel- tung über den Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Enthaftungserklärung hinaus entgegen. (a) Zu Unrecht berufen sich die Befürworter einer Fortgeltung der Kündi- gungssperre des § 112 InsO über den Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Ent- 24 25 26 - 13 - haftungserklärung hinaus auf die systematische Stellung des § 112 in der Insol- venzordnung. § 112 InsO steht im Dritten Teil der Insolvenzordnung, der mit "Wirkungen der Insolvenzeröffnung" überschrieben ist. Von § 112 InsO werden daher nur solche Mietverhältnisse erfasst, die im Zeitpunkt der Kündigungser- klärung (noch) insolvenzbefangen sind. Daran fehlt es bei Mietverhältnissen, hinsichtlich derer der Insolvenzverwalter/Treuhänder eine Enthaftungserklärung abgegeben hat, denn diese hat zur Folge, dass die Verbindung des Mietver- hältnisses zur Insolvenzmasse für die Zeit nach Ablauf der Kündigungsfrist voll- ständig gelöst wird (BGH, Urteil vom 22. Mai 2014 - IX ZR 136/13, aaO Rn. 15, 23). (b) § 112 InsO beruht auf der insolvenzrechtlichen Überlegung, dass die wirtschaftliche Einheit im Besitz des Schuldners nicht zur Unzeit auseinander- gerissen werden darf. Gemietete oder gepachtete Gegenstände sollen dem Insolvenzverwalter nicht aufgrund von Zahlungsrückständen des Schuldners entzogen werden, da sie etwa für die Fortführung eines Unternehmens erforder- lich sein können (BT-Drucks. 12/2443, S. 148; vgl. BGH, Urteil vom 18. Juli 2002 - IX ZR 195/01, BGHZ 151, 353, 372 mwN; Grote, aaO; Andres/Leithaus/Andres, aaO, § 112 Rn. 1). Die Kündigungssperre dient somit dem Schutz der Insolvenzmasse und einer möglichen Fortführung des Schuldnerunternehmens und gerade nicht dem persönlichen Schutz des bei Insolvenzantragsstellung im Zahlungsverzug befindlichen und damit vertragsuntreuen Mieters/Schuldners vor dem Verlust der Wohnung. Auch deshalb kann aus dem Wortlaut des § 112 Nr.1 InsO kein überzeugender Grund dafür hergeleitet werden, es dem Vermieter auch nach dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung (§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO) zu verwehren, eine Kündigung (auch) auf Rückstände aus der Zeit vor Insol- venzantragstellung zu stützen. 27 28 - 14 - (2) Verstärkt wird dieser Befund durch die Überlegungen, die den Ge- setzgeber zur Einführung der Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO bewogen haben. Nach den Gesetzesmaterialien dient die Vorschrift des § 109 Abs.1 Satz 2 InsO nur insoweit dem Schutz des Mieters von Wohnraum, als sie verhindern soll, dass der Mieter das Verfahren der Verbraucherinsolvenz nur um den Preis des Verlustes seiner Wohnung durchführen kann. Denn An- lass der Einführung der Enthaftungserklärung war die zu beobachtende Praxis, dass Insolvenzverwalter/Treuhänder das Mietverhältnis nach § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO gekündigt haben, um die Kaution zur verwertbaren Masse ziehen zu können, auch wenn dem Mieter keine Pflichtverletzung zur Last fiel (BT-Drucks. 14/5680, S. 27). Dieser unerwünschten Entwicklung ist der Gesetzgeber dadurch entgegengetreten, dass der Insolvenzverwalter/Treuhänder bei Wohn- raummietverhältnissen nicht mehr kündigen, sondern nur noch die Erklärung abgeben kann, dass die Insolvenzmasse nach Ablauf der in § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO bestimmten Frist nicht mehr für die danach fällig werdenden Ansprüche hafte. Dass mit dieser ersichtlich im Interesse des vertragstreuen Mieters vor- genommenen Gesetzesänderung eine Ausweitung des Mieterschutzes dahin- gehend beabsichtigt war, dem Vermieter die Verpflichtung aufzuerlegen, ein Mietverhältnis mit einem vertragsuntreuen Mieter auch dann, ohne dass die Begleichung der Mietrückstände sichergestellt ist, fortzuführen, wenn das Miet- verhältnis nicht mehr massebefangen ist, lässt sich den Gesetzesmaterialien nicht entnehmen. (3) Im Zeitpunkt der Kündigung der Klägerin (23. Oktober 2012) war das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Beklagten zu 2 bereits aufgehoben (Aufhebungsbeschluss vom 18. Januar 2012); der Beklagte zu 2 befand sich bereits im Restschuldbefreiungsverfahren (§§ 286 ff. InsO). 29 30 - 15 - Im Ausgangspunkt ist anerkannt, dass § 112 InsO nicht über das Insol- venzverfahren hinaus gilt und die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nach dessen Aufhebung daher auch mit Rückständen aus der Zeit vor der Ver- fahrenseröffnung begründet werden kann (Schmidt/Ringstmeier, aaO, § 112 Rn. 21; Belz/Lüke in Bub/Treier, aaO). Dennoch wollen manche Instanzgerichte und einige Autoren die Kündi- gungssperre des § 112 InsO - wohl in analoger Anwendung - auf das Rest- schuldbefreiungsverfahren erstrecken. Der Schuldner habe innerhalb des sich an das Insolvenzverfahren anschließenden Restschuldbefreiungsverfahrens mit Rücksicht auf § 294 Abs. 2, § 295 Abs. 1 Nr. 4 InsO nicht die Möglichkeit, die Mietschulden zu begleichen, und wäre schutzlos gestellt, wenn dem Vermieter eine Kündigung aufgrund der vor der Stellung des Insolvenzantrags aufgelaufe- nen Rückstände gestattet würde. Entgegen der Intention des Gesetzgebers stünde dem Mieter in diesem Fall nicht die Möglichkeit der Fortführung des Mietverhältnisses zu (LG Neubrandenburg, aaO; AG Hamburg, aaO; Graf- Schlicker/Breitenbücher, aaO, § 112 Rn. 10; Pape/Uhländer/Wedekind, aaO, § 112 Rn. 38; Flatow, aaO; Gürlevik, aaO S. 154 f.; Flöther/Wehner/ Hergenröder in Ahrens/Gehrlein/Ringstmeier, aaO, § 112 Rn. 14; Jaeger/ Jacoby, InsO, 2014, § 112 Rn. 58). Dem kann nicht gefolgt werden. Zum einen fehlt es an einer Regelungs- lücke als Voraussetzung einer Analogie; zum anderen lässt sich auch aus den vom Gesetzgeber mit dem Restschuldbefreiungsverfahren verfolgten Intentio- nen nichts für diese Auffassung gewinnen. (a) Angesichts des insolvenzrechtlichen Regelungszwecks des § 112 InsO, die wirtschaftliche Einheit für das Insolvenzverfahren im Besitz des Schuldners zu halten (BT-Drucks. 12/2443, S. 148), kann eine planwidrige Re- 31 32 33 34 - 16 - gelungslücke nicht angenommen werden. Der Schutz des vertragsuntreuen Mieters/Schuldners vor dem Verlust der angemieteten Wohnung ist nicht Zweck des § 112 InsO. Vielmehr sind die im Bürgerlichen Gesetzbuch hierzu getroffe- nen Regelungen abschließend. Der Gesetzgeber hat in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB die Wertung getroffen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermie- ter jedenfalls dann unzumutbar ist, wenn sich der Mieter mit zwei vollen Mo- natsmieten in Verzug befindet. In einem solchen Fall ist der Vermieter allein aufgrund des Verzuges zur fristlosen Kündigung berechtigt, ohne dass es noch einer Abwägung zwischen Mieter und Vermieterinteressen bedarf (Senatsurteile vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, NZM 2015, 196 Rn. 21, zur Veröffentli- chung in BGHZ vorgesehen; vom 29. April 2009 - VIII ZR 142/08, NJW 2009, 2297 Rn. 16; jeweils mwN). Dem Interesse des vertragsuntreuen Mieters, der einen erheblichen Mietrückstand hat auflaufen lassen, die Wohnung gleichwohl zu erhalten, ist der Gesetzgeber dadurch entgegengekommen, dass er ihm - allerdings vorrangig zum Zwecke der im allgemeinen Interesse liegenden Vermeidung von Obdachlosigkeit - durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB (ge- nauso wie zuvor schon durch § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF) eine Schonfrist zur einmaligen Nachholung rückständiger Mietzahlungen innerhalb von zwei Jahren eingeräumt hat, um bei deren Einhaltung eine auf den eingetretenen Mietzah- lungsverzug gestützte Kündigung unwirksam werden zu lassen (BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Zugleich hat es der Gesetzgeber bei Verfolgung dieses Ziels genügen lassen, dass eine Befriedigung des Vermieters nicht sofort, wie in § 535 Abs. 2 BGB vorgesehen, durch Entrichtung der bis dahin fälligen Miete oder Entschädigung, sondern durch Vorlage der entsprechenden Verpflich- tungserklärung einer öffentlichen Stelle erfolgt (vgl. bereits BT-Drucks. IV/806, S. 10). 35 - 17 - Durch diese Sonderregelung (vgl. Senatsurteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3020 aaO Rn. 21) hat der Gesetzgeber - allerdings abschließend - im allgemeinen Interesse zugleich auch dem Anliegen eines leistungsunfähigen Mieters, eine auf einen erheblichen Mietzahlungsverzug ge- stützte fristlose Kündigung des Vermieters nachträglich ungeschehen zu ma- chen und ihm darüber die gemietete Wohnung zu erhalten, Rechnung getragen (Senatsurteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, aaO Rn. 25 mwN). Dem Vermieter wird eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem ver- tragsuntreuen Mieter mithin nur dann zugemutet, wenn die gesamten Mietrück- stände ausgeglichen werden oder - was dem im wirtschaftlichen Ergebnis gleichkommt - sich eine öffentliche Stelle innerhalb der Schonfrist dazu ver- pflichtet. (b) Hierzu kann es auch im Restschuldbefreiungsverfahren (§§ 286 ff. InsO) kommen. Weder dessen Vorschriften noch der mit diesem Verfahren vom Gesetzgeber verfolgte Zweck schließen einen Ausgleich der rückständigen Mietschulden aus. Geht dem Mieter - wie hier dem Beklagten zu 2 - im Restschuldbefrei- ungsverfahren eine fristlose Kündigung des aufgrund der Enthaftungserklärung nicht mehr massebefangenen Mietverhältnisses zu, die (jedenfalls auch) mit vor Insolvenzantragstellung aufgelaufenen Mietschulden begründet wird, so kann der Mieter diese Mietrückstände aus seinem pfändungsfreien Vermögen beglei- chen oder es kann sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichten. Ein Verstoß gegen das Gleichbehandlungsgebot des § 294 Abs. 2 InsO oder eine Obliegenheitsverletzung nach § 295 Abs. 1 Nr. 4 InsO liegt in beidem nicht: Leistungen an einzelne Insolvenzgläubiger aus seinem pfändungsfreien Vermögen sind dem Mieter/Schuldner nach ganz überwiegender Auffassung 36 37 38 39 40 - 18 - jederzeit gestattet (Ahrens in Kohte/Ahrens/Grote/Busch, Verfahrenskosten- stundung, Restschuldbefreiung und Verbraucherinsolvenzverfahren, 7. Aufl., § 295 Rn. 134; in FK-InsO/Ahrens, 8. Aufl., § 294 Rn. 59 und § 295 Rn. 139; Vallender in Uhlenbruck/Hirte/Vallender, aaO, § 295 Rn. 55; HmbKomm- InsO/Streck, 5. Aufl., § 294 Rn. 11; MünchKommInsO/Ehricke, § 294 aF Rn. 32; Wenzel in Kübler/Prütting/Bork, InsO, § 294 Rn. 5; Kupka, ZInsO 2010, 113, 115; Pape, InVO 2006, 454, 460; aA HK-InsO/Waltenberger, 7. Aufl., § 295 aF Rn. 31). Letztlich bedarf diese vom Bundesgerichtshof bislang offen gelassene (BGH, Urteil vom 14. Januar 2010 - IX ZR 93/09, WM 2010, 523 Rn. 10) Frage auch hier keiner Entscheidung, denn jedenfalls fehlt es einer derartigen Zahlung an der für die Versagung der Restschuldbefreiung erforderlichen Gläubigerbe- nachteiligung nach § 296 Abs. 1 Satz 1 InsO (MünchKommInsO/Ehricke, aaO; Vallender in Uhlenbruck/Hirte/Vallender, aaO Rn. 56; FK-InsO/Ahrens, aaO Rn. 134). Sofern öffentliche Stellen die vor Insolvenzantragsstellung aufgelau- fenen Mietrückstände begleichen, werden sie im Rahmen der Daseinsvorsorge tätig und handeln nicht als Erfüllungsgehilfe des Schuldners (Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn. 27 ff.). Im Übrigen wird die Haftungsmasse durch die Zahlung Dritter nicht verkürzt (vgl. MünchKomm InsO/Ehricke, aaO; Hinz, NZM 2014, 137, 150; FK-InsO/Ahrens, aaO, Rn. 135). Die im Rahmen eines Verbraucherinsolvenzverfahrens nach Maßgabe der §§ 286 ff. InsO zu gewährende Restschuldbefreiung dient dem Ziel, dem Schuldner einen wirtschaftlichen Neuanfang zu ermöglichen (BT-Drucks. 12/2443, S. 188; BT-Drucks. 14/5680, S. 11, 27; BGH, Urteil vom 17. Septem- ber 2009 - IX ZR 63/09, NZM 2010, 359 Rn. 8). Erfüllt der Schuldner seine Ob- liegenheiten in der Wohlverhaltensphase (vgl. § 295 InsO), kommt ihm nach deren erfolgreichen Abschluss die Befreiung von den noch nicht getilgten Insol- 41 42 - 19 - venzforderungen zu Gute, zu denen, sofern der Schuldner Mieter ist, auch die bei Insolvenzantragstellung vorhandenen Mietrückstände unabhängig von einer etwaig danach erfolgten Enthaftungserklärung gehören. Mit der Restschuldbe- freiung kann der Vermieter Ansprüche auf Zahlung rückständiger Miete, soweit es sich um Insolvenzforderungen handelt, endgültig nicht mehr gegen den Mie- ter durchsetzen. Denn die Restschuldbefreiung führt zur Entstehung einer un- vollkommenen Verbindlichkeit, die zwar weiterhin erfüllbar, aber nicht erzwing- bar ist (vgl. BGH, Beschluss vom 25. September 2008 - IX ZB 205/06, WM 2008, 2219 Rn. 11). In dieser allein die Zahlungspflicht betreffenden Regelung erschöpft sich allerdings der Schutz des Mieters/Schuldners durch das Verfahren der Ver- braucherinsolvenz beziehungsweise der Restschuldbefreiung. Die Auffassung, dass darüber hinaus ein umfassender Kündigungsschutz aus einer vom Ver- braucherinsolvenzverfahren bezweckten "Reorganisation der Schuldnerexistenz einschließlich seiner Wohnung" abzuleiten wäre (so Derleder, ZAP 2005, Fach 14, S. 513, 518) findet im Gesetz keine Stütze. Aus den Gesetzesmaterialien ergeben sich keine Hinweise darauf, dass der vertragsuntreue Mieter durch das Verfahren der Verbraucherinsolvenz auf Kosten des Vermieters einen über die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs hinausreichenden Kündigungs- schutz dahin erfahren sollte, dass der Vermieter das Mietverhältnis mit dem Mieter, der einen Rückstand von mindestens zwei Monatsmieten hat auflaufen lassen, auf längere Zeit fortsetzen muss, ohne dass die Begleichung der Rück- stände gesichert ist. b) Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzver- walters/Treuhänders gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO entfällt deshalb die Kün- digungssperre des § 112 Nr. 1 InsO. Der Vermieter ist ab diesem Zeitpunkt nicht gehindert, eine Kündigung des Mietverhältnisses auf Mietrückstände zu 43 44 - 20 - stützen, mit denen der Mieter bereits vor Stellung des Insolvenzantrags in Ver- zug gewesen war. Entgegen einer vereinzelt anzutreffenden Meinung (Jaeger/Jacoby, InsO, 2014, § 109 Rn. 65 und § 112 Rn. 58) endet der Verzug nicht etwa mit der In- solvenzeröffnung. Der Schuldnerverzug endet für die Zukunft grundsätzlich nur dann, wenn eine seiner Voraussetzungen entfällt, die zu seinem Eintritt geführt haben oder wenn gegen die Forderung eine materiell-rechtliche Einrede besteht beziehungsweise geltend gemacht wird, die der Forderung die Durchsetzbarkeit nimmt, wie etwa die Einrede der Verjährung oder ein Zurückbehaltungsrecht oder eine Stundungsabrede. Die Insolvenzeröffnung ändert an einem zuvor eingetretenen Verzug indes nichts, sondern lässt diesen fortbestehen (Henckel in Henckel/Jaeger, InsO, 2004, § 39 Rn. 12; Hess, Insolvenzrecht, 2. Aufl., § 39 Rn. 26 ff.; Hirte in Uhlenbruck/Hirte/Vallender, aaO, § 39 Rn. 16; Staudinger/Löwisch/Feldmann, BGB, Neubearb. 2014, § 286 Rn. 132; Münch- KommBGB/Ernst, 6. Aufl., § 286 Rn. 99; Soergel/Benicke/Nalbantis, BGB, 13. Aufl., § 286 Rn. 202). Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist vielmehr als ein Leistungshindernis im Sinne des § 287 Satz 2 BGB anzusehen, das der Schuldner während des Verzugs zu vertreten hat (Hess, aaO Rn. 30; Hirte, aaO). Auch die Insolvenzordnung geht ersichtlich von einem Fortbestand eines bei Insolvenzeröffnung bereits eingetretenen Verzugs aus, bestimmt sie doch in § 39 Abs. 1 Nr. 1 InsO, dass die seit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens laufenden Zinsen der Forderungen der Insolvenzgläubiger nachrangig zu be- richtigen sind. c) Das Berufungsgericht hätte deshalb die vor Insolvenzantragsstellung aufgelaufenen Mietrückstände bei der Beurteilung der fristlosen Kündigung der Klägerin berücksichtigen müssen. Erst recht waren die Beträge, die der Beklag- te zu 2 vor der Insolvenzantragstellung mit Rücksicht auf ein Leistungsverwei- 45 46 - 21 - gerungsrecht nach § 320 BGB nicht gezahlt hat, in die Würdigung einzubezie- hen, ab welchem Zeitpunkt beziehungsweise ab welchem insgesamt einbehal- tenen Betrag die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts in der Zeit danach ge- gen § 320 Abs. 2 BGB verstößt (dazu sogleich unter Ziffer 3). 2. Frei von Rechtsfehlern hat das Berufungsgericht allerdings angenom- men, dass die Miete gemäß § 536 BGB im streitgegenständlichen Zeitraum wegen eines nicht unerheblichen Mangels (baumängelbedingter Schimmelpilz- befall) um 20 % der Bruttomiete gemindert war, so dass sich die von der Kläge- rin errechneten Mietrückstände um die entsprechenden Beträge vermindern; dies greift die Revision auch nicht an. 3. Zutreffend ist ferner die Auffassung des Berufungsgerichts, dass dem Beklagten zu 2 über die Minderung der Miete hinaus im Grundsatz ein Leis- tungsverweigerungsrecht aus § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zustand. a) Wie das Berufungsgericht im Ausgangspunkt richtig ausgeführt hat, war der Beklagte zu 2 zunächst - vorübergehend - berechtigt, sich über die Minderung hinaus auf ein Leistungsverweigerungsrecht aus § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu berufen, weil die Klägerin im streitgegenständlichen Zeitraum ihrer Ge- brauchsüberlassungspflicht nicht in vollem Umfang nachgekommen ist. Diese aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB resultierende Hauptleistungspflicht des Vermie- ters stellt eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung dar (Senatsurteil vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 104/09, BGHZ 184, 253 Rn. 17 mwN). Sie er- schöpft sich nicht in der einmaligen Handlung des Überlassens, sondern geht dahin, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstaugli- chen Zustand zu erhalten (Senatsurteil vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 104/09, aaO). Der aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB folgende Erfüllungsanspruch des Mie- ters kann dem Vermieter - neben der Minderung - grundsätzlich gemäß § 320 47 48 49 - 22 - BGB entgegengehalten werden (BGH, Urteile vom 7. Mai 1982 - V ZR 90/81, BGHZ 84, 42, 45 f.; vom 19. Juni 2006 - VIII ZR 284/05, NZM 2006, 696 Rn. 9; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 26. Oktober 1994 - VIII ARZ 3/94, BGHZ 127, 245, 250; jeweils mwN). Die Einrede des nichterfüllten Vertrages dient dazu, auf den Schuldner Druck zur Erfüllung der eigenen, im Gegenseitig- keitsverhältnis zur geltend gemachten Forderung stehenden Verbindlichkeit auszuüben (Senatsurteile vom 3. November 2010 - VIII ZR 330/09, NJW-RR 2011, 447 Rn. 12; vom 19. Juni 2006 - VIII ZR 284/04, aaO Rn. 14; Staudinger/ Otto, BGB, Neubearb. 2009, § 320 Rn. 1). b) Grundsätzlich gewährt § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Zurückbehal- tungsrecht gegenüber der gesamten Gegenleistung. Hat allerdings eine Partei die von ihr geschuldete Leistung - wie vorliegend die Klägerin - teilweise er- bracht, so kann die Gegenleistung gemäß § 320 Abs. 2 BGB insoweit nicht verweigert werden, als die Verweigerung nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils, gegen Treu und Glauben verstoßen würde. aa) In der Rechtsprechung und Literatur werden unterschiedliche Auffas- sungen zu der Frage vertreten, nach welchen Kriterien ein infolge der Mangel- haftigkeit der Mietsache vorgenommener Einbehalt zu bemessen und unter welchen Umständen er noch als verhältnismäßig im Sinne des § 320 Abs. 2 BGB anzusehen ist. Hierbei ist insbesondere streitig, ob die Beurteilung an der Höhe der monatlichen berechtigten Mietminderung oder der zur Mangelbeseiti- gung erforderlichen Kosten auszurichten ist. (1) Nach einer Auffassung sind die Mangelbeseitigungskosten für die Bemessung des nach § 320 Abs. 2 BGB noch angemessenen Einbehalts maß- geblich. Die Einrede des nicht erfüllten Vertrages sei als Druckmittel gedacht, 50 51 52 - 23 - das einen Bezug zur Mangelbeseitigung aufweise (so etwa Lützenkirchen/ Lützenkirchen, Mietrecht, 2013, § 535 BGB Rn. 892). Im Hinblick auf die kon- krete Höhe des Zurückbehaltungsrechts wird teilweise angenommen, der Mieter sei regelmäßig berechtigt, jedenfalls einen Betrag in Höhe des Dreifachen (LG Saarbrücken NZM 1999, 757 f.; Derleder NZM 2002, 676, 680; wohl auch Gramlich, Mietrecht, 12. Aufl., § 536 Rn. 5; vgl. auch zu einem das Gewerbe- raummietrecht betreffenden Einzelfall: BGH, Urteil vom 26. März 2003 - XII ZR 167/01, NJW-RR 2003, 873 unter 4) beziehungsweise des Drei- bis Fünffachen (LG Bonn, ZMR 1990, 58, 59; LG Bonn, WuM 1991, 262; OLG Naumburg, NZM 2001, 100, 102) der zur Mangelbeseitigung erforderlichen Kosten einzubehal- ten. Andere Stimmen stellen mit Blick auf die in § 641 Abs. 3 BGB enthaltene Regelung lediglich auf das Doppelte der Mangelbeseitigungskosten ab (Neu- haus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 5. Aufl., Kap. 20 Rn. 25; Soergel/ Gsell, aaO, § 320 Rn. 88; wohl auch Kraemer/Ehlert in Bub/Treier, aaO, Kap. III. B Rn. 3284; Palandt/Grüneberg, BGB, 74. Aufl., § 320 Rn. 11; BeckOK- BGB/Ehlert, Stand Mai 2014, § 536 Rn. 101). Vereinzelt wird der Einbehalt auf die Höhe des Mangelbeseitigungsaufwandes beschränkt (Fritz, Gewerberaum- mietrecht, 4. Aufl., Kap. IV 2.5. Rn. 279). (2) Eine weitere Auffassung will den nach § 320 Abs. 2 BGB noch ange- messenen Einbehalt nach Maßgabe der berechtigten Minderung berechnen. Die mangelhafte Leistung des Vermieters störe die Ausgewogenheit des synal- lagmatischen Verhältnisses, welches durch den Minderungsbetrag wieder her- gestellt werde. Es sei sachgerecht, den Einbehalt im Rahmen des § 320 BGB an dem Minderungsbetrag auszurichten, da auf diese Weise bei kleineren Män- geln auch dann nur ein geringer Druck auf den Vermieter ausgeübt werde, wenn die Mangelbeseitigung mit einem hohen Kostenaufwand einhergehe 53 54 - 24 - (Conrad, MDR 2013, 1381, 1383). Bei größeren Mängeln könne auf diese Wei- se hingegen entsprechend der Funktion des Zurückbehaltungsrechts ein höhe- rer Druck auf den Vermieter ausgeübt werden (vgl. Schmidt, NZM 2013, 705, 715). Ein an die Mangelbeseitigungskosten anknüpfender Einbehalt laufe auf eine Gleichsetzung der Einrede des nicht erfüllten Vertrages mit einem Zurück- behaltungsrecht des Mieters aus § 273 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 536a Abs. 2 BGB (Ansparung eines Kostenvorschusses zur Selbstbeseitigung des Mangels) hinaus, was nicht sachgerecht sei (Gellwitzki, WuM 1999, 10, 14 mwN). Im Hinblick auf die Höhe des auf der Basis des Minderungsbetrages zu berechnenden Einbehalts begrenzen einige Autoren - teilweise unter Heranzie- hung des Rechtsgedankens des § 641 Abs. 3 BGB - das Zurückbehaltungs- recht auf das Doppelte des monatlichen Minderungsbetrages (Schmidt- Futterer/Eisenschmidt, aaO, § 536 BGB Rn. 425 f. mwN; Schmidt, aaO). Über- wiegend wird hingegen vertreten, der Mieter könne monatlich etwa das Dreifa- che (AG Bergheim, WuM 2012, 580, 581; AG Waldbröl, Urteil vom 27. Oktober 1988 - 3 C 2/88, juris Rn. 19) beziehungsweise das Drei- bis Fünffache des Minderungsbetrages von der laufenden Miete zurückbehalten (OLG Naumburg, GuT 2002, 15, 18 [zur Gewerberaummiete]; LG Berlin, GE 1994, 403 [höchs- tens das Fünffache]; WuM 1998, 28 f.; GE 1990, 1037, 1038; LG Hamburg, ZMR 2010, 855; ZMR 1984, 128 f., und ZMR 2010, 855; AG München, WuM 1987, 216, 217; AG Charlottenburg, Urteil vom 31. August 2010 - 226 C 111/10, BeckRS 2011, 26546 [fünffacher Minderungsbetrag]; Köhler/Kossmann/Meyer- Abich, Handbuch der Wohnraummiete, 7. Aufl., § 79 Rn. 15; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 536 BGB Rn. 189; Gellwitzki, aaO S. 15; Börstinghaus, NZM 1998, 656, 657). 55 - 25 - (3) Andere Autoren billigen dem Mieter ein Wahlrecht zu, ob er den zu- rückbehaltenen Betrag aus einem Vielfachen der Minderung oder der Mangel- beseitigungskosten berechne (MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., Vorbem. zu § 536 Rn. 15; BeckOG/Bieber, § 536 BGB Rn. 25; wohl auch Selk, NZM 2009, 142; vgl. Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 536 Rn. 61). (4) Soweit das Zurückbehaltungsrecht auf der Grundlage der berechtig- ten Mietminderung ermittelt werden soll, ist weiter streitig, für welchen Zeitraum der Mieter die monatliche Mietzahlung mit Blick auf die Mängel zurückbehalten darf. Hierzu wird vereinzelt vertreten, das Zurückbehaltungsrecht wirke sich nur für den jeweiligen Monat aus; wenn dieser abgelaufen sei, dürfe der Mieter die Miete nicht mehr einbehalten, weil der vertragliche Erfüllungsanspruch für die Vergangenheit durch Zeitablauf unmöglich geworden sei und das Zurückbehal- tungsrecht daher seine Druckfunktion nicht mehr entfalten könne (OLG Frank- furt, ZMR 1999, 628, 629 f. [zum Gewerberaummietrecht]; Münch- KommBGB/Häublein, aaO). Dem Mieter erwachse hieraus kein Nachteil, weil er mit dem ihm zustehenden Anspruch auf Kostenvorschuss für die Mängelbesei- tigung gegenüber dem Anspruch auf Mietzahlung aufrechnen könne (Münch- KommBGB/Häublein, aaO). Demgegenüber wird überwiegend mit Blick auf die während des gesam- ten Mietverhältnisses fortbestehende Gebrauchsüberlassungspflicht und die mit dem Zurückbehaltungsrecht verbundene Druckfunktion angenommen, der Mie- ter könne den Einbehalt so lange vornehmen, bis ihm die Mietsache wieder in mangelfreiem Zustand zur Verfügung stehe (OLG Naumburg, aaO; Schmidt- Futterer/Eisenschmidt, aaO Rn. 419; Blank in Blank/Börstinghaus, aaO Rn. 188 f.; BeckOK-BGB/Ehlert, aaO; Kraemer/Ehlert, aaO Rn. 3286; Köhler/ Kossmann/Meyer-Abich, aaO Rn. 17; Lützenkirchen/Lützenkirchen, aaO Rn. 891; Conrad, aaO S. 1383; vgl. auch Bieber, NZM 2006, 683, 687). 56 57 58 - 26 - bb) Das vorstehend skizzierte Meinungsbild ist geprägt von dem Bemü- hen, einen über den Einzelfall hinausreichenden, allgemein gültigen Rahmen vorzugeben, innerhalb dessen der angemessene Umfang des Zurückbehal- tungsrechts hinsichtlich Bemessungsmaßstab, Höhe und Dauer gefunden wer- den soll. Die Frage, in welchem Umfang und für welchen Zeitraum dem Mieter, der die mit Mängeln behaftete Wohnung weiter nutzen kann und auch nutzt, danach ein Leistungsverweigerungsrecht zusteht, entzieht sich jedoch einer allgemein gültigen Betrachtung. Sie ist vielmehr vom Tatrichter im Rahmen sei- nes Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 320 Abs. 2, § 242 BGB) zu beantworten (BGH, Urteile vom 18. April 2007 - XII ZR 139/05, NZM 2007, 484 Rn. 29; vom 26. März 2003 - XII ZR 167/01, aaO; vgl. auch Conrad, aaO S. 1382; Schmidt, aaO S. 714 f.; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO Rn. 424) und kann vom Revisionsgericht nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob die Wertungsgrenzen erkannt, die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfah- rungssätze beachtet worden sind (vgl. BGH, Urteile vom 30. April 1993 - V ZR 234/91, BGHZ 122, 308, 314; vom 8. Mai 2003 - VII ZR 216/02, NJW 2003, 2448 unter III 2; vom 12. Januar 2011 - XII ZR 83/08, BGHZ 188, 50 Rn. 25; jeweils mwN). Auch einer solchen - eingeschränkten - Prüfung hält das Beru- fungsurteil indes nicht stand. Das dem Tatrichter eingeräumte Beurteilungsermessen ist überschritten, wenn das Zurückbehaltungsrecht - wie hier vom Berufungsgericht - schema- tisch mit dem in zeitlicher Hinsicht praktisch unbegrenzten vierfachen Minde- rungsbetrag bemessen wird. Denn eine solche Bemessung des Zurückbehal- tungsrechts führte dazu, dass der Mieter, dem - wie hier - ein Minderungsbetrag von 20 % der Miete (oder mehr) zusteht, auf unabsehbare Zeit überhaupt keine Miete zu zahlen hätte. Eine derartige Betrachtung lässt rechtsfehlerhaft die Be- 59 60 - 27 - sonderheiten des auf dauernden Leistungsaustausch gerichteten Wohnraum- mietverhältnisses außer Acht und wird darüber hinaus weder dem Zweck des Zurückbehaltungsrechts noch dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gerecht. cc) Das Leistungsverweigerungsrecht des § 320 BGB dient dazu, auf den Schuldner (Vermieter) - vorübergehend - Druck zur Erfüllung der eigenen, im Gegenseitigkeitsverhältnis zur geltend gemachten Mietforderung stehenden Verbindlichkeit auszuüben (Senatsurteil vom 3. November 2010 - VIII ZR 330/09, aaO). Deshalb endet das Zurückbehaltungsrecht nicht nur bei Beseiti- gung des Mangels, sondern auch - unabhängig von einer Mangelbeseitigung - bei Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. Senatsurteil vom 3. November 2010 - VIII ZR 330/09, aaO Rn. 13); mit dem Wegfall des Zurückbehaltungsrechts werden die gesamten zunächst zu Recht einbehaltenen Beträge grundsätzlich sofort zur Zahlung fällig (vgl. BGH, Beschlüsse vom 16. September 2014 - VIII ZR 221/14, WuM 2014, 681 Rn. 5; vom 26. Oktober 1994 - VIII ARZ 3/94, BGHZ 127, 245, 253). Anders als etwa beim Kauf- oder Werkvertrag, bei dem durch die Män- gelbeseitigung die Wiederherstellung des Gleichgewichts zwischen Leistung und Gegenleistung vollständig möglich ist, kann bei einem Dauerschuldverhält- nis wie der Miete das mangelbedingte Ungleichgewicht nur für die Zukunft be- seitigt werden. Für die bereits abgelaufenen Zeitabschnitte verbleibt es zwangs- läufig bei der mangelbedingt eingeschränkten Gebrauchstauglichkeit. Für diese abgelaufenen Zeitabschnitte ist dem Äquivalenzverhältnis aber bereits dadurch (abschließend) Rechnung getragen, dass der Mieter gemäß § 536 BGB nur eine geminderte Miete zu zahlen hat. Die Besonderheit, dass das Zurückbehal- tungsrecht angesichts des Charakters der Miete als Dauerschuldverhältnis nur auf zukünftige Nutzungszeiträume abzielen kann, ist bei der Bemessung des Umfangs des Zurückbehaltungsrechts im Rahmen des § 320 Abs. 2 BGB zu 61 62 - 28 - beachten. Es ist daher grundsätzlich verfehlt, das Leistungsverweigerungsrecht des Wohnraummieters aus § 320 BGB ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder der Mangelbeseitigungs- kosten zu bemessen. Darüber hinaus kann das Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Miet- zahlungen redlicherweise nur so lange ausgeübt werden, als es noch seinen Zweck erfüllt, den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mangel- beseitigung anzuhalten. Ist es aufgrund der Höhe des Mieteinbehalts und/oder der verstrichenen Zeit seit dem erstmaligen Einbehalt der Miete nicht mehr zu erwarten, dass der Vermieter seiner Verpflichtung auf Beseitigung des Mangels unter dem Druck der Leistungsverweigerung nachkommen wird, hat das Leis- tungsverweigerungsrecht seinen Zweck verfehlt, den Vermieter zur eigenen Vertragstreue anzuhalten. Mit einer weiteren Fortsetzung eines über die Minde- rung hinausgehenden Einbehalts würde der Zustand eintreten, dass der Mieter einen Mangel, der die Gebrauchstauglichkeit lediglich einschränkt, aber nicht aufhebt, hinnimmt, aber für einen längeren Zeitraum - im Streitfall mehr als drei Jahre - nicht die geschuldete (geminderte) Miete entrichtet. dd) Schließlich muss der insgesamt einbehaltene Betrag in einer ange- messenen Relation zu der Bedeutung des Mangels stehen. Das Zurückbehal- tungsrecht ist deshalb - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - grundsätzlich betragsmäßig begrenzt. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Vermieter bis zur Beseitigung des Mangels nur eine geminderte Miete erhält und er damit einem erheblichen Druck zur (Wieder-)Herstellung des vertrags- gemäßen Zustandes ausgesetzt ist. Anders als im Kauf- oder Werkvertrags- recht tritt im Wohnraummietrecht das Zurückbehaltungsrecht neben die Minde- rung. 63 64 - 29 - ee) Den vorstehend dargelegten Besonderheiten bei der Miete von Wohnraum ist dadurch Rechnung zu tragen, dass das Leistungsverweigerungs- recht insbesondere bei Mängeln, die - wie hier - die Gebrauchstauglichkeit nur in beschränktem Umfang mindern, schonend auszuüben ist und grundsätzlich sowohl einer zeitlichen als auch einer betragsmäßigen Beschränkung unterliegt. Dabei mag ein zusätzlicher Einbehalt eines Teils der geschuldeten Miete für einen gewissen, etwas längeren Zeitraum ebenso in Betracht kommen wie der Einbehalt der gesamten Miete für einen kurzen Zeitraum. Allgemein gültige Grundsätze lassen sich insoweit aber nicht aufstellen; vielmehr sind die gesam- ten Umstände des Einzelfalls, wie etwa die Bedeutung des Mangels, die Frage, ob er mit geringem Aufwand oder nur unter größeren Schwierigkeiten zu besei- tigen ist, gegebenenfalls auch das Verhalten der Vertragsparteien im Zusam- menhang mit dem aufgetretenen Mangel zu berücksichtigen. ff) Die zeitliche und betragsmäßige Beschränkung des Leistungsverwei- gerungsrechts nach § 320 BGB stellt den Wohnraummieter nicht rechtlos. Denn er kann unbeschadet der Minderung (§ 536 BGB) gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Mangelbeseitigung klagen, im Falle des Verzuges des Vermieters mit der Mangelbeseitigung Schadensersatz geltend machen (§ 536a Abs. 1 BGB) sowie in geeigneten Fällen von der Befugnis Gebrauch machen, den Mangel selbst zu beseitigen und Ersatz der Aufwendungen zu verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Außerdem hat der Mieter im Fall eines bestehenden Selbstbeseitigungs- rechts Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe der zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten (BGH, Urteile vom 7. Mai 1971 - V ZR 94/70, BGHZ 56, 136, 141, vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 271/07, NJW 2008, 2432 Rn. 8), mit dem er gegen die Miete aufrechnen kann. Schließlich kommt auch eine Kündi- gung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB (gegebenenfalls in Kombination mit der Gel- tendmachung des Kündigungsfolgeschadens) in Betracht. 65 66 - 30 - III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da keine weiteren Feststellungen zu treffen sind, entscheidet der Senat in der Sache selbst (§ 563 Abs. 3 ZPO). Es bedarf insoweit keiner Entscheidung, ob der Beklagte das Zurückbe- haltungsrecht hier in der Weise ausüben durfte, dass er in einigen Monaten 80 % der (ungeminderten) Monatsmiete einbehielt und so für die betreffenden Monate überhaupt keine Miete zahlte. Jedenfalls war ein Einbehalt, der etwa drei oder vier Monatsmieten deutlich überstieg, unverhältnismäßig und nicht gerechtfertigt. Da der Beklagte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts allein in dem Zeitraum von Juni 2010 bis Oktober 2012 über die berechtigte Minderung hinaus einen Betrag von 6.540,77 € (mehr als eine Jahresmiete und somit weit über einen noch als angemessen anzusehenden Betrag hinaus) ein- behalten hat, befand er sich im Zeitpunkt der Kündigung vom 23. Oktober 2012 mit einem Betrag in Verzug, der zwei Monatsmieten weit überstieg. Die fristlose Kündigung war daher gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB begrün- det und hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet, so dass der Klägerin ein Anspruch auf Räumung gegen den Beklagten zu 2 (aus § 546 Abs. 1 BGB) sowie gegen die Beklagte zu 1 (aus § 985 BGB) zusteht. Die Beru- fung der Beklagten gegen das auf Räumung und Herausgabe der Wohnung erkennende amtsgerichtliche Urteil war daher zurückzuweisen. 67 68 - 31 - Rechtsbehelfsbelehrung: Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Ein- reichung einer Einspruchsschrift einzulegen. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Kassel, Entscheidung vom 31.01.2013 - 454 C 4666/09 - LG Kassel, Entscheidung vom 12.12.2013 - 1 S 73/13 - 69 70

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 1/11 Verkündet am: 18. Juli 2012 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b, § 560 Abs. 4, § 569 Abs. 3 Nr. 3 Kommt der Mieter mit der Zahlung von durch den Vermieter nach § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, scheitert eine (auch) darauf gestützte fristlose Kündigung des Vermieters nicht daran, dass der Vermieter den Mieter nicht vor Ausspruch der Kündigung auf Zahlung der erhöhten Betriebskosten verklagt hat. BGH, Urteil vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 1/11 - LG Potsdam AG Königs Wusterhausen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Juli 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 9. Dezember 2010 wird zurück- gewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens und des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung der Beklagten in S. . Gemäß § 3 des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrags vom 1. Au- gust 1997 betrug die Grundmiete zunächst 649,16 DM (= 331,91 €) zuzüglich 110,61 DM (= 56,55 €) Betriebskostenvorauszahlungen und 51,89 DM (= 26,53 €) Vorauszahlungen für die Heiz- und Warmwasserkosten. Die Vo- rauszahlungen für Heizung und Warmwasser erhöhten sich im Jahr 2000 um 15,41 €, zum 1. Oktober 2003 um weitere 66,46 € sowie zum 1. Oktober 2004 nochmals um 18,74 €. 1 - 3 - Ab November 2003 zahlte die Klägerin die Erhöhungsbeträge und Teile der Grundmiete nicht. Die Beklagten kündigten wegen der im Zeitraum Novem- ber 2003 bis Dezember 2004 aufgelaufenen Rückstände das Mietverhältnis mit Erklärung vom 15. Dezember 2004 fristlos. Die Klägerin hat die Beklagten auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von insgesamt 2.202,94 € wegen mehrerer Mängel der Mietwohnung in An- spruch genommen. Die Beklagten haben im Wege der Widerklage Zahlung von Mietrückständen in Höhe von insgesamt 4.722,70 € für den Zeitraum von No- vember 2003 bis einschließlich Oktober 2007 und Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung 2002 in Höhe von 797,51 € und aus der Betriebs- kostenabrechnung 2003 in Höhe von 889,40 € verlangt. Zudem haben sie - gestützt auf die fristlose Kündigung vom 15. Dezember 2004 - Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattge- geben. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Klägerin nur in Höhe eines Betrages von 112,17 € als begründet angesehen und die weitergehende Beru- fung zurückgewiesen. Mit der vom Senat hinsichtlich der Verurteilung zur Räumung zugelasse- nen Revision verfolgt die Klägerin ihr Widerklageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 2 3 4 5 6 - 4 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die Kündigung sei nicht deshalb ausgeschlossen, weil sich der Rück- stand teilweise aus Mieterhöhungen wegen der Anpassung von Betriebskos- tenvorauszahlungen errechne. Dieser Umstand schließe eine Kündigung nicht grundsätzlich aus. Das Mieterschutzgesetz gelte nicht mehr und das Gesetz zur Regelung der Miethöhe habe den Ausschluss einer Kündigung wegen einer Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse nicht vorgesehen. Vielmehr sei bei der Frage, ob der Mieter schuldhaft gehandelt habe, zu berücksichtigen, dass der Rückstand auf einer Mieterhöhung beruhe. Es sei hier jedoch von einem Ver- schulden der Klägerin auszugehen, da sie keine Einsicht in die Berechnungsun- terlagen, die den Betriebskostenabrechnungen zu Grunde lagen, genommen habe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand. Das Berufungsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Klägerin gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Herausgabe der Mietwohnung verpflichtet ist. Denn die Kündigung der Beklagten vom 15. Dezember 2004 hat das Mietverhältnis wirk- sam beendet. Aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ergibt sich keine Verpflichtung des Vermieters, den Mieter vor Ausspruch der Kündigung auf Zahlung der Erhö- hungsbeträge nach § 560 Abs. 4 BGB zu verklagen. 1. Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Miet- verhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger 7 8 9 10 - 5 - Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB insbesondere vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine er- streckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Diese Voraussetzungen sind hier gegeben. Das Berufungsgericht hat die Klägerin rechtskräftig zur Zahlung von Miete in Höhe von 1.581,19 € für den Zeitraum von November 2003 bis einschließlich Dezember 2004 verurteilt. Die- ser Betrag übersteigt die Miete für zwei Monate. Die Klägerin war zum Zeitpunkt der Kündigung vom 15. Dezember 2004 mit der Entrichtung dieser Miete in Verzug. Die Revision rügt ohne Erfolg, das Berufungsgericht habe nicht berücksichtigt, dass die Klägerin ein Zurückbehal- tungsrecht nach § 273 BGB geltend gemacht habe, da die Beklagten ihr eine zumutbare Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen verweigert hätten. Denn aus den von der Revision in Bezug genommenen Schriftsätzen ergibt sich nicht, dass die Klägerin diese Einrede - wie erforderlich (vgl. BGH, Urteil vom 14. April 2005 - VII ZR 14/04, NJW-RR 2005, 1041 unter II 1 b; Senatsurteil vom 15. April 1987 - VIII ZR 126/86, NJW-RR 1987, 903 unter II 1 b bb) - vor dem Ausspruch der Kündigung erhoben hat. Das Berufungsgericht ist daher zu Recht nicht darauf eingegangen. 2. Der fristlosen Kündigung der Beklagten steht entgegen der Auffassung der Revision § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB nicht entgegen. a) Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 BGB verurteilt worden, so kann der Vermieter nach § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon 11 12 13 14 - 6 - wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind. Letzteres ist hier nicht der Fall. In den Mietrückständen sind nach den Feststellungen des Berufungsge- richts die gemäß § 560 Abs. 4 BGB erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen enthalten (66,46 € ab Oktober 2003 und 85,20 € ab Oktober 2004). Der Kündi- gungsgrund des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB liegt hier nur vor, wenn man die Erhöhungsbeträge nach § 560 Abs. 4 BGB berücksichtigt. Rech- net man diese aus den vom Berufungsgericht als noch geschuldet angesehe- nen Mieten (1.581,19 €) heraus, verbleibt lediglich ein Betrag, der nicht einmal die zweifache Grundmiete erreicht. b) Der Regelungsgehalt des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ist allerdings um- stritten (ausführlich Hinz, NZM 2010, 57, 65 ff.). aa) Nach einer Ansicht besagt die Vorschrift, dass der Vermieter wegen der erhöhungsbedingten Rückstände erst kündigen kann, wenn der Mieter rechtskräftig zur Zahlung der erhöhten Betriebskosten oder -vorauszahlungen verurteilt ist (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 569 BGB Rn. 70; Hinz, aaO S. 67; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 569 Rn. 28). Der Ver- mieter wäre somit gezwungen, vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung Zah- lungsklage zu erheben, und könnte erst nach Ablauf der Kündigungssperrfrist die Kündigung wegen Zahlungsverzugs aussprechen (LG Hamburg, Urteil vom 30. August 2007 – 307 S 43/07, juris Rn. 3; LG Berlin, GE 1989, 675 ff.; AG Altena, WuM 1988, 25 [zu § 9 Abs. 2 MHG]; LG München I, WuM 1979, 16 f.). bb) Eine andere Ansicht orientiert sich streng am Wortlaut der Vorschrift und sieht die rechtskräftige Verurteilung des Mieters nur als Voraussetzung für die Sperrfrist an und nicht als Voraussetzung für die Kündigung wegen Zah- lungsverzugs (Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 10. Aufl., § 569 Rn. 33; Sternel, WuM 2009, 699, 704). § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB besagt nach 15 16 17 - 7 - dieser Meinung lediglich, dass dem Mieter, gegen den der Vermieter wegen nicht entrichteter Erhöhungsbeträge nach §§ 559 und 560 BGB Klage erhoben hat, nach rechtskräftiger Verurteilung eine Kündigungssperrfrist von zwei Mona- ten zusteht. Die Vorschrift sei bei Kündigungen ohne vorangegangene Zah- lungsklage daher gar nicht einschlägig (vgl. die Darstellung bei Hinz, aaO S. 65 mwN). cc) Der Senat schließt sich der letztgenannten Auffassung an. Für diese spricht neben dem engen Wortlaut auch die Entstehungsge- schichte der Vorschrift. Zunächst gab es eine entsprechende Regelung nur für das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters (§ 3 Abs. 5 WKSchG). Sie sollte sicherstellen, dass nicht wegen der während des Klageverfahrens eventuell aufgelaufenen Erhöhungsbeträge alsbald nach der Rechtskraft des Urteils eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfolgen kann (BT-Drucks. VI/2421, S. 4). Einen Kündigungsschutz des Mieters musste man dabei nur für die während des Klageverfahrens aufgelaufenen Erhöhungsbeträge regeln. Denn in der Zeit davor ist der Mieter durch andere gesetzliche Bestimmungen ausreichend ge- schützt. Stimmt er einer Erhöhung nicht zu und erhebt der Vermieter nicht in- nerhalb einer Frist von drei Monaten Klage auf Zustimmung, gilt das Erhö- hungsverlangen als nicht gestellt (BT-Drucks. VI/2421, S. 4). Klagt der Vermie- ter und wird der Mieter zur Zustimmung verurteilt, schuldet der Mieter zwar die erhöhte Miete für die Zeit ab dem dritten auf das Erhöhungsverlangen des Ver- mieters folgenden Kalendermonat. Diese Schuld wird aber erst mit Rechtskraft des Zustimmungsurteils fällig (Senatsurteil vom 4. Mai 2005 - VIII ZR 94/04, WuM 2005, 396 unter II 2 b aa und bb); der Mieter kann also davor nicht in Zah- lungsverzug geraten, so dass der Vermieter ihm auch nicht kündigen kann. 18 19 - 8 - Der Gesetzgeber hat die auf die vorgenannte Fallkonstellation zuge- schnittene Regelung dann durch § 9 Abs. 2 MHG auch auf Mieterhöhungen nach den §§ 2 bis 7 MHG (und damit auch auf Erhöhungen der Betriebskosten- vorauszahlungen gemäß § 4 Abs. 2 MHG) ausgedehnt, weil er dem Mieter auch in diesen Fällen den Schutz der Vorschrift zukommen lassen wollte, "zumal in diesen Fällen die Mieterhöhung durch die Erklärung des Vermieters automa- tisch wirksam wird" (BT-Drucks. 7/2011, S. 13). Dieser Schutz umfasst aber - wie oben dargestellt - nur die während des Klageverfahrens aufgelaufenen Erhöhungsbeträge und erstreckt sich nicht auf die Zeit vor Erhebung der Klage. § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ändert daran nichts, da er nach der Gesetzesbegrün- dung nur den Regelungsgehalt von § 9 Abs. 2 MHG übernehmen sollte (BR-Drucks. 439/00, S. 163). Die Interessen des Mieters gebieten es nicht, den Schutzbereich des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB dahingehend auszuweiten, dass der Vermieter vor Er- hebung einer Zahlungsklage nicht kündigen kann (Sternel, aaO). Dem steht schon der Ausnahmecharakter dieser Vorschrift im Gesamtzusammenhang der Kündigungsbestimmungen entgegen, der für eine restriktive Handhabung spricht (vgl. Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11, MDR 2012, 753 Rn. 16). Im Übrigen ist der Mieter dadurch geschützt, dass im Rahmen des Kündigungsprozesses geprüft werden muss, ob der Vermieter gemäß § 560 Abs. 4 BGB bei den Vorauszahlungen eine Anpassung auf die verlangte Höhe vornehmen durfte. Der Senat hat mit zwei Urteilen vom 15. Mai 2012 (VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11, jeweils juris Rn. 16) entschieden, dass eine Anpas- sung der Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur insoweit begründet ist, als sie auf einer auch inhaltlich korrekten Abrechnung beruht. Der Mieter kann durch Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nachprüfen, ob die Anpas- 20 21 - 9 - sung gemäß § 560 Abs. 4 BGB gerechtfertigt ist oder nicht und welches Pro- zessrisiko er eingeht, wenn er nicht zahlt. Sollte ihm der Vermieter die Einsicht nicht ermöglichen, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. In diesem Fall ist eine auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung ausgeschlos- sen. Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Königs Wusterhausen, Entscheidung vom 07.10.2009 - 9 C 588/04 - LG Potsdam, Entscheidung vom 09.12.2010 - 11 S 136/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 327/11 Verkündet am: 9. Mai 2012 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 543, 569; WoBindG § 10; HmbWoBindG § 11 § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ist auf Anpassungen der Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum nicht entsprechend anzuwenden. BGH, Urteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11 - LG Hamburg AG Hamburg-Barmbek - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Mai 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 11 des Landgerichts Hamburg vom 21. Oktober 2011 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Wohnungsbaugenossenschaft, überließ der Beklagten als ihrem Mitglied durch Dauernutzungsvertrag vom 4. März 2005 aus ihrem Bestand eine öffentlich geförderte preisgebundene Wohnung in Hamburg. In § 4 des von der Klägerin gestellten Formularvertrages heißt es: "(1) Das Nutzungsverhältnis wird für unbestimmte Zeit abgeschlossen. (2) Der Vertrag kann vom Mitglied bis zum dritten Werktag eines Ka- lendermonats für den Ablauf des übernächsten Kalendermonats schriftlich gekündigt werden. Die fristlose Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften. (3) Das Recht zur Nutzung der Genossenschaftswohnung ist an die Mitgliedschaft bei der Genossenschaft gebunden. Scheidet das Mit- 1 - 3 - glied bei Lebzeiten aus der Genossenschaft aus, so ist die Genos- senschaft berechtigt, das Nutzungsverhältnis zum nächstzulässigen Termin unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen zu kündi- gen. (4) Während des Fortbestehens der Mitgliedschaft wird die Genossen- schaft von sich aus das Nutzungsverhältnis grundsätzlich nicht auf- lösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Nut- zungsverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der Genossen- schaft eine Beendigung des Nutzungsverhältnisses notwendig ma- chen." Eine mit "Fristlose Kündigung" überschriebene Bestimmung in Nr. 8 der in den Dauernutzungsvertrag einbezogenen Allgemeinen Vertragsbestimmun- gen (AVB) der Klägerin, die bei Vorliegen eines wichtigen Grundes die Möglich- keit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung vorsieht und als Beispiel für einen solchen wichtigen Grund unter anderem den in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB beschriebenen Zahlungsverzug benennt, ist durchgestrichen. Die monatlich im Voraus fällige Nutzungsgebühr belief sich im Dezember 2008 auf 528,93 € und setzte sich aus einer Grundnutzungsgebühr von 338,93 €, einer Betriebskostenvorauszahlung von 140 € sowie einer Heizkos- tenvorauszahlung von 50 € zusammen. Mit der für 2007 erteilten Betriebskos- tenabrechnung vom 13. November 2008, deren Positionen zwischen den Par- teien teilweise streitig sind, setzte die Klägerin für die Zeit ab Januar 2009 einen um 30,50 € höheren Vorauszahlungsbetrag fest. Ferner erhöhte sie mit Schrei- ben vom 10. Juni 2009 die Grundnutzungsgebühr für die Zeit ab Juli 2009 um 9,75 € auf 348,68 €. Die Beklagte zahlte von Januar bis September 2009 ledig- lich den bisherigen Betrag von 528,93 €, wobei die von ihr für den Monat Juli erst am 11. Juli 2009 veranlasste Zahlung bei der Klägerin am 14. Juli 2009 einging. 2 3 - 4 - Über das Vermögen der Beklagten war zwischenzeitlich durch Beschluss des Amtsgerichts Hamburg vom 8. Mai 2009 das Insolvenzverfahren eröffnet und der frühere Beklagte zu 2 zum Treuhänder bestellt worden. Dieser gab un- ter dem 26. Mai 2009 gegenüber der Klägerin eine Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ab. Mit Schreiben vom 7. Juli 2009 kündigte die Klägerin, die im März 2009 wegen der nach ihrer Auffassung bestehenden Mietrückstände ei- nen Mahnbescheid gegen die Beklagte erwirkt hatte, gegenüber dem Treuhän- der das Dauernutzungsverhältnis wegen Zahlungsverzugs mit der Miete für Juli 2009, Rückständen bei den Betriebskostenvorauszahlungen für die Monate Ja- nuar bis Juni 2009 von jeweils 30,50 € sowie eines Mietrückstands für Februar 2008 von 38,46 € fristlos, hilfsweise fristgerecht. Weitere Kündigungen sprach sie gegenüber der Beklagten unter dem 20. Juli 2009, 21. Juli 2009 und 1. Oktober 2009 aus; diese Kündigungen stützte sie auf einen Rückstand mit denjenigen Beträgen, welche für Mai und Juni 2009 in Höhe von 30,50 € monat- lich und ab Juli 2009 in Höhe von 40,25 € monatlich hinter der von ihr festge- setzten erhöhten Nutzungsgebühr zurückgeblieben waren. Die gegen die Beklagte gerichtete Klage auf Räumung der Wohnung nebst Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision. 4 5 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: Die Klägerin sei selbst im Falle eines gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB relevanten Zahlungsverzugs nicht zur Kün- digung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen. Der Wirksamkeit sämtlicher ausgesprochener Kündigungen stehe § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB entgegen. Diese Bestimmung sei auch bei preisgebundenem Wohnraum entsprechend anwend- bar, so dass die Klägerin sich vor einer abschließenden gerichtlichen Klärung, ob die von ihr einseitig vorgenommenen Erhöhungen der Miete und der Neben- kostenvorauszahlungen berechtigt gewesen seien, vor Ablauf der anschließen- den Sperrfrist nicht auf den eingetretenen Rückstand berufen könne. Zwar be- ruhe die Forderung der Klägerin auf erhöhte Nebenkostenvorauszahlungen, die neben der Julimiete überhaupt erst einen relevanten Rückstand hätten herbei- führen können, nicht auf dem in § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB in Bezug genommenen § 560 BGB, sondern wegen der Preisgebundenheit des Wohnraums auf § 11 des Hamburger Wohnungsbindungsgesetzes. Insoweit liege aber eine planwid- rige Regelungslücke vor. Es sei weder ersichtlich noch nachvollziehbar, dass der Gesetzgeber einen Vermieter preisgebundenen Wohnraums gegenüber einem Vermieter von preisfreiem Wohnraum für diese Fallgestaltung habe privi- legieren wollen. Außerdem sei die Interessenlage gleich, da es auch bei preis- gebundenem Wohnraum dem Vermieter zumutbar sei, den Streit über die Wirk- samkeit der Mieterhöhung gerichtlich klären zu lassen. Andernfalls würde ihm die Möglichkeit eröffnet, einen Mieter durch den Druck einer drohenden Kündi- 6 7 8 - 6 - gung zur Anerkennung von Mieterhöhungen zu bewegen, die möglicherweise nicht geschuldet seien. Für eine solche Bevorzugung bestehe kein Anlass, zu- mal dadurch besonders die regelmäßig sozial schwächer gestellten und des- halb eher schutzbedürftigen Mieter preisgebundenen Wohnraums benachteiligt würden. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen des Dauernutzungsverhältnisses und demgemäß die Berechtigung des von der Klägerin gemäß § 546 Abs. 1 BGB erhobenen Räumungsverlangens nicht verneint werden. 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass es sich bei dem zwischen den Parteien geschlossenen Dauernutzungsver- trag der Sache nach um einen Mietvertrag handelt und deshalb die Frage, ob die Klägerin wegen des nach ihrer Auffassung eingetretenen Mietzahlungsver- zugs der Beklagten ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Nut- zungsverhältnisses hatte, nach den dafür im Wohnraummietrecht vorgesehe- nen Kündigungsbestimmungen, insbesondere § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB, zu beurteilen ist, soweit die Parteien nicht in zulässiger Weise Abweichendes vereinbart haben (vgl. Senatsurteile vom 10. September 2003 - VIII ZR 22/03, WuM 2003, 691 unter II; vom 14. Ok- tober 2009 - VIII ZR 159/08, WuM 2009, 744 Rn. 9; vom 24. März 2010 - VIII ZR 177/09, BGHZ 185, 114 Rn. 8). Dies greift die Revision ebenso wenig an wie die weitere Annahme des Berufungsgerichts, dass sich bei dem hier gegebenen preisgebundenen Wohn- raum eine Erhöhung der Nutzungsgebühr und der Nebenkostenvorauszahlun- 9 10 11 - 7 - gen nicht nach §§ 558, 560 BGB, sondern nach dem mit § 10 WoBindG über- einstimmenden § 11 des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen in der Freien und Hansestadt Hamburg (Hamburgisches Wohnungsbindungsgesetz - HmbWoBindG) vom 19. Februar 2008 (HmbGVBl. S. 305) bestimmt. Danach kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das vom Mieter gezahlte Entgelt und die gezahlten Umlagen um einen bestimmten Betrag bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden sollen, wenn der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach die- sem Gesetz (§§ 8 ff., § 29 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, Nr. 2 Buchst. a HmbWoBindG i.V.m. § 4 Abs. 7, 8, § 20 NMV 1970, § 27 II. BV) zulässigen Entgelts verpflich- tet ist. Da die Erklärung des Vermieters gemäß § 11 Abs. 2 Satz 1 Hmb- WoBindG die Wirkung hat, dass von dem Ersten des auf die Erklärung folgen- den Monats an das erhöhte Entgelt an die Stelle des bisher zu entrichtenden Entgelts tritt, und das Berufungsgericht keine Feststellungen zur Berechtigung der Erhöhungsverlangen der Klägerin getroffen hat, ist für das Revisionsverfah- ren davon auszugehen, dass die Beklagte der Klägerin die jeweiligen Erhö- hungsbeträge schuldete und bei Ausspruch der Kündigung vom 7. Juli 2009 für die Monate Juni und Juli 2009 mit einem gemäß § 556b Abs.1 BGB bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichtenden und die Miete für einen Monat übersteigenden Betrag in Verzug geraten war. 2. Zu Recht beanstandet die Revision jedoch die Annahme des Beru- fungsgerichts, die Klägerin sei an einer wirksamen Kündigung bereits durch § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB gehindert gewesen. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter, wenn der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 BGB verurteilt worden ist, das Mietverhältnis wegen Zah- lungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräfti- ger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentli- 12 - 8 - chen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind. a) Ob § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB, der nach seinem Wortlaut nur Mieterhö- hungen und Veränderungen von Betriebskosten gemäß §§ 558 bis 560 BGB und damit nur Entgeltveränderungen bei preisfreiem Wohnraum erfasst, auf Anpassungen der Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum nach Maßga- be von § 10 WoBindG und entsprechender landesrechtlicher Vorschriften - hier § 11 HmbWoBindG - entsprechend anzuwenden ist, ist umstritten. Teilweise wird eine analoge Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB wegen Fehlens einer gleichwertigen Regelung im Preisbindungsrecht für gebo- ten erachtet. Denn die Interessenlage bei Mieterhöhungen nach § 10 WoBindG sei nicht anders als bei denjenigen nach §§ 558 ff. BGB. Zudem seien die Mie- ter von preisgebundenem Wohnraum besonders schutzbedürftig, da sie im Zweifel zu den sozial schwächeren Bevölkerungsschichten zählten und nicht davon ausgegangen werden könne, dass der Gesetzgeber diese Mieter von dem mit § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB bezweckten Schutz habe ausnehmen wollen (LG Köln, WuM 1995, 593; AG Hamburg-Harburg, ZMR 2011, 558, 559; Ster- nel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XII 147; jurisPK-BGB/Mössner, 5. Aufl., § 569 Rn. 188). Die Gegenansicht verweist auf den für eindeutig erachteten Wortlaut der Norm, der Mieterhöhungen nach Maßgabe von Rechtsvorschriften außerhalb des BGB gerade nicht erfasse (Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 569 Rn. 46; MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 569 Rn. 35; Bamberger/Roth/ Wöstmann, BGB, 2. Aufl., § 569 Rn. 19; AnwK-BGB/Hinz, 2005, § 569 Rn. 53; Franke in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Januar 2011, § 569 Anm. 9.1). Ferner verweist sie darauf, dass der Gesetzge- 13 14 15 - 9 - ber in § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG bereits die § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB entsprechende Vorgängerbestimmung des § 9 Abs. 2 MHG ausdrücklich von einer Anwendung auf preisgebundenen Wohnraum ausgenommen habe und auch die Neufas- sung des Gesetzes nach der Mietrechtsreform nur das private Wohnraummiet- recht habe erfassen sollen (Lammel, aaO, § 569 Rn. 46 Fn. 74). b) Mit der zuletzt genannten Auffassung hält der Senat die Vorausset- zungen für eine analoge Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB auf preisge- bundenen Wohnraum für nicht gegeben. Dazu fehlt es entgegen der Sichtweise des Berufungsgerichts bereits an der erforderlichen Regelungslücke. Abgese- hen davon, dass schon der Ausnahmecharakter dieser Vorschrift im Gesamtzu- sammenhang der Kündigungsbestimmungen für eine restriktive Handhabung der Vorschrift und damit gegen eine Analogiefähigkeit spricht (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 unter II 2 c), macht die Entstehungsgeschichte der Norm deutlich, dass die vom Berufungsgericht für geboten erachtete Analogie auszuscheiden hat. aa) Eine dem § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB entsprechende Regelung findet sich erstmals in § 3 Abs. 5 des Gesetzes über den Kündigungsschutz für Miet- verhältnisse über Wohnraum vom 25. November 1971 (BGBl. I S. 1839 - WKSchG), die ursprünglich allerdings nur auf die heute in § 558 BGB geregel- te Mieterhöhung bezogen war und die heute in § 560 BGB und damals in § 3 Abs. 6 WKSchG geregelte Betriebskostenerhöhung noch nicht mit erfasst hatte. Durch § 3 Abs. 5 WKSchG wollte der Gesetzgeber sichergestellt wissen, dass wegen derjenigen Erhöhungsbeträge, die während des Klageverfahrens auf Durchsetzung des Zustimmungsanspruchs des Vermieters zur Mieterhöhung gemäß § 3 Abs. 3 WKSchG eventuell aufgelaufen waren, nicht alsbald nach Rechtskraft des Urteils eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 554 BGB aF) erfolgen konnte. Gleichzeitig war jedoch in § 3 Abs. 7 WKSchG bestimmt 16 17 - 10 - worden, dass die Regelungen des § 3 WKSchG nicht für preisgebundenen Wohnraum gelten. Dies ist damit begründet worden, dass bei preisgebundenem Wohnraum die Obergrenzen für die Miethöhe wie auch die Möglichkeit für die Durchsetzung einer Mieterhöhung besonders geregelt seien, so dass Absatz 7 klarstelle, dass die Absätze 1 bis 6 für Mietverhältnisse über solchen Wohn- raum nicht gelten sollten (BT-Drucks. VI/2421, S. 4). bb) Daran hat sich durch den in Art. 3 des Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I S. 3603) geschaffenen § 9 Abs. 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (Miethöhegesetz - MHG) nichts geändert. Hierdurch ist zwar die bisherige Regelung in § 3 Abs. 7 WKSchG unter anderem auf die den heutigen §§ 559, 560 BGB entsprechenden Regelungen der §§ 3 f. MHG erweitert wor- den, weil es für notwendig erachtet worden ist, diese Schutzvorschrift für den Mieter etwa auch auf Mieterhöhungen bei Modernisierungen nach § 3 MHG auszudehnen, zumal in diesen Fällen die Mieterhöhung durch die Erklärung des Vermieters automatisch wirksam werde (BT-Drucks. 7/2011, S. 13). Gleichzeitig ist jedoch für preisgebundenen Wohnraum die bisherige Regelung beibehalten und in § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG lediglich dahin angepasst worden, dass die Vor- schriften der §§ 1 bis 9 MHG nicht für Mietverhältnisse über preisgebundenen Wohnraum gelten sollten (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 14). Ein noch weiterge- hender Regelungsvorschlag des Bundesrates, dem preisgebundenen Wohn- raum denjenigen Wohnraum gleichzustellen, für den aufgrund anderer Rechts- vorschriften oder vertraglicher Vereinbarungen höchstens die Kostenmiete nach den für preisgebundenen Neubauwohnraum geltenden Vorschriften gefordert werden darf, ist nicht in das Gesetz übernommen worden (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 18, 20; ferner bereits BR-Drucks. 391/71 [Beschluss], S. 5). 18 - 11 - cc) An dieser Rechtslage hat der Gesetzgeber bei Schaffung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB im Zuge des Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149), durch dessen Art. 10 Nr. 1 zugleich das Miethöhegesetz aufgehoben worden ist, festgehalten. Die nunmehr auf die §§ 558 ff. BGB bezogene Über- nahme des § 9 Abs. 2 MHG in § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB hat der Gesetzgeber damit begründet, dass diese Regelung systematisch zu den Regelungsgegen- ständen des § 569 BGB gehöre und in dieser Bestimmung leichter aufzufinden sei als bei den Regelungen der §§ 558 ff. BGB über die Mieterhöhung (BT- Drucks. 14/4553, S. 64). Gleichzeitig ist in der Gesetzesbegründung zum Verhältnis des privaten Wohnraummietrechts zum öffentlichen Wohnungsrecht klargestellt worden, dass der in dieser Form dann auch umgesetzte Entwurf das private Wohn- raummietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch zusammenfasse. Das betreffe in erster Linie die Vorschriften über die Erhöhung der Miete bei nicht preisgebun- denen Wohnungen aus dem Miethöhegesetz; die hierin enthaltenen Vorschrif- ten seien in das BGB eingearbeitet worden. Dagegen sei das öffentliche Woh- nungsrecht (Zweites Wohnungsbaugesetz, Wohnungsbindungsgesetz, Neu- baumietenverordnung, Zweite Berechnungsverordnung) nicht einbezogen wor- den. Gleiches gelte für die privatrechtlichen Ergänzungsvorschriften für den öf- fentlich geförderten Wohnungsbau, da sie nicht in das System des privaten Mietrechts passten und das Bürgerliche Gesetzbuch auch unnötig mit zahlrei- chen komplizierten Vorschriften überfrachten würden, die nur für einen verhält- nismäßig kleinen Teil des Wohnungsbestandes gelten würden und stark an den differenzierten Anforderungen der verschiedenen Arten der Wohnungsbauför- derung ausgerichtet seien (BT-Drucks. 14/4553, S. 35). 19 20 - 12 - Diese Erwägungen schließen zugleich die Annahme aus, der Gesetzge- ber, der bis dahin die Mieter preisgebundenen Wohnraums aufgrund der ge- setzlichen Vorschriften zur Kostenmiete nicht für in gleicher Weise schutzbe- dürftig erachtet hat wie die Mieter preisfreien Wohnraums (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 20), habe im Zuge der Aufhebung des Miethöhegesetzes den An- wendungsbereich des bisherigen § 9 Abs. 2 MHG bei der Übernahme in § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB über seinen Wortlaut hinaus um den bisher ausdrücklich aus- geschlossenen preisgebundenen Wohnraum erweitern oder sonst die vereinzelt in andere Richtung gehende, dabei jedoch dem eindeutigen Gesetzeswortlaut widersprechende Instanzrechtsprechung billigen wollen. Entgegen der Auffas- sung des Berufungsgerichts liegt deshalb bereits keine durch Analogie zu schließende Regelungslücke vor, die es zuließe, den Anwendungsbereich des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB über seinen Wortlaut hinaus auf Miet- und Betriebskos- tenerhöhungen nach Maßgabe des § 10 WoBindG und entsprechender landes- rechtlicher Kostenmietbestimmungen auszudehnen. 3. Soweit es die Kündigung vom 7. Juli 2009 anbelangt, bei deren Zu- gang die Voraussetzungen für einen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB nach den re- visionsrechtlich zu unterstellenden Mietrückständen - anders als bei den späte- ren Kündigungen - allein gegeben waren, erweist sich das Berufungsurteil auch nicht aus anderen Gründen als richtig. a) Das Berufungsgericht hat es dahinstehen lassen, ob der Auslegung des Amtsgerichts zu folgen sei, nach der § 4 Abs. 4 des Dauernutzungsvertrags auch die Möglichkeiten der Klägerin zur außerordentlichen Kündigung einge- schränkt habe, wofür - so das Berufungsgericht - immerhin spreche, dass es sich bei diesem Vertrag um einen zu Lasten der Klägerin auszulegenden For- mularvertrag handele. Einer solchen Auslegung, die ein auf § 543 Abs. 1, 21 22 23 - 13 - Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB gestütztes Recht der Klägerin zur Kündigung aus wichtigem Grund ausschließen würde, kann aber entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung nicht gefolgt werden. Diese Auslegung, die der Senat selbst vornehmen kann, weil formularmäßig gestaltete Vertragsbedingungen der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung unterliegen und weitere tatrichterliche Feststellungen nicht zu er- warten sind (vgl. Senatsurteile vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 244/08, WuM 2010, 27 Rn. 11; vom 24. März 2010 - VIII ZR 122/08, WM 2010, 1283 Rn. 19; vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 293/10, NJW 2011, 3510 Rn. 11), ergibt vielmehr, dass der von der Klägerin verwendete Formularvertrag die nach § 543 BGB bestehenden gesetzlichen Möglichkeiten der Klägerin zur Kündigung des Dau- ernutzungsvertrages aus wichtigem Grund nicht einschränkt. aa) Die Vertragsbestimmung in § 4 Abs. 4 des Dauernutzungsvertrages, die sich in inhaltsgleicher Form häufig in den von Wohnungsgenossenschaften verwendeten Vertragsformularen findet (Lützenkirchen, WuM 1994, 5, 9), wird in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum dahin verstanden, dass sie le- diglich darauf abzielt, das Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung nach § 564b BGB aF beziehungsweise § 573 BGB einzuschränken. Danach beschreibe die genannte Vertragsbestimmung im Gegensatz zur gesetzlichen Regelung, nach der zur Wirksamkeit der (ordentlichen) Kündigung bereits ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne eines vernünftigen, billigenswerten Erlangungsinteresses von nicht ganz unerhebli- chem Gewicht genüge, die Unauflöslichkeit des Mietverhältnisses durch ordent- liche Kündigung während der Mitgliedschaft des Mieters in der Genossenschaft als Regelfall. Nur in besonderen Ausnahmefällen solle eine solche Kündigung zulässig sein, wenn wichtige berechtigte Interessen der Genossenschaft eine Beendigung notwendig machten. Das habe insbesondere zur Folge, dass die Möglichkeiten des Vermieters, das Mietverhältnis von sich aus aufzulösen, oh- 24 - 14 - ne dass eine Vertragsverletzung des Mieters vorliege, erheblich eingeschränkt würden (OLG Karlsruhe, NJW-RR 1986, 89, 90; LG Frankenthal, Urteil vom 27. Juli 2005 - 2 S 119/05, juris Rn. 5; LG Berlin, GE 2012, 65). Allerdings wird die genannte Vertragsbestimmung nicht zugleich dahin verstanden, dass sie auch Kündigungen ausschließt, für die etwa aufgrund eines vertragsverletzen- den Verhaltens des Mieters nach den gesetzlichen Voraussetzungen ein wichti- ger Grund im Sinne von § 543 BGB besteht; eine hierauf gestützte Kündigung wird von einem auf berechtigte wichtige Interessen beschränkten Kündigungs- recht vielmehr als mit umfasst angesehen (vgl. OLG Karlsruhe, aaO; LG Fran- kenthal, aaO; ferner OLG Karlsruhe, NJW 1984, 2584; jurisPK-BGB/Mössner, aaO, § 573 Rn. 20; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 573 Rn. 40). Dem ist zu folgen. bb) Formularvertragliche Klauseln sind als Allgemeine Geschäftsbedin- gungen nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszule- gen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden wer- den, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspart- ners des Verwenders zu Grunde zu legen sind (Senatsurteile vom 24. März 2010 - VIII ZR 122/08, und vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 244/08, jeweils aaO). (1) § 4 Abs. 4 des Dauernutzungsvertrages lässt nach seinem Wortlaut nicht erkennen, dass die Klägerin - dem vorstehend aufgezeigten gängigen Verständnis entsprechend - sich über eine Einschränkung der Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung hinaus auch ihrer gesetzlichen Kündigungsmög- lichkeiten aus wichtigem Grund begeben wollte. Das gilt namentlich dann, wenn der Kündigungsgrund - wie hier revisionsrechtlich zu unterstellen ist - in einem nach der gesetzlichen Wertung des § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 25 26 - 15 - Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB als erheblich anzusehenden Mietzahlungsverzug und damit in einer Vertragsverletzung von Gewicht besteht. Auch ein verständiger und redlicher Vertragspartner kann unter Abwägung der Interessen der norma- lerweise beteiligten Verkehrskreise die Formularklausel, wonach die Klägerin das Nutzungsverhältnis nur kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interes- sen der Genossenschaft eine Beendigung des Nutzungsverhältnisses notwen- dig machen, billigerweise nicht dahin verstehen, dass die Klägerin sich selbst für diesen Fall ihres gesetzlichen Kündigungsrechts begeben und die Vertrags- verletzung insoweit sanktionslos stellen wollte. Dabei ist nicht nur zu berück- sichtigen, dass jedenfalls § 543 Abs. 1 BGB ein allgemeines und auch nicht abdingbares Recht beider Vertragsparteien normiert, das Vertragsverhältnis aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen (BT-Drucks. 14/4553, S. 43; vgl. fer- ner BGH, Urteil vom 5. Juni 1992 - LwZR 11/91, BGHZ 118, 351, 355; Münch- KommBGB/Bieber, aaO, § 543 Rn. 74; Bamberger/Roth/Ehlert, aaO, § 543 Rn. 61), so dass von einer freiwilligen Einschränkung dieses für ein Dauer- schuldverhältnis elementaren Rechts jedenfalls nicht ohne Weiteres ausgegan- gen werden kann. Zusätzlich ist auch in Rechnung zu stellen, dass ein Verzicht auf Rechte im allgemeinen nicht zu vermuten ist, sofern nicht eindeutige An- haltspunkte vorliegen, die der Vertragspartner als Aufgabe des Rechts - hier des Kündigungsrechts aus wichtigem Grund gemäß § 543 BGB - verstehen darf (BGH, Urteile vom 25. November 1998 - VIII ZR 259/97, WM 1999, 868 unter III 2 a; vom 7. Januar 2003 - X ZR 94/00, BGHReport 2003, 646, 647). (2) Solche eindeutigen Anhaltspunkte, die einen Willen der Klägerin er- kennen lassen, ohne jeden Vorbehalt ein für allemal auf ihr Kündigungsrecht nach § 543 BGB zu verzichten, liegen aus der Sicht eines verständigen und redlichen Vertragspartners nicht vor. Sie ergeben sich insbesondere auch nicht daraus, dass die mit "Fristlose Kündigung" überschriebene Bestimmung in Nr. 8 der in den Dauernutzungsvertrag einbezogenen Allgemeinen Vertragsbestim- 27 - 16 - mungen (AVB) der Klägerin gestrichen worden ist. Denn die Klägerin hat in § 4 Abs. 4 des Dauernutzungsvertrages unmissverständlich klargestellt, dass sie sich ungeachtet eines dem Mieter im Vergleich zu üblichen Mietverhältnissen zugebilligten erhöhten Bestandsschutzes jedenfalls für den Fall einer - wie hier - gegebenen schwerwiegenden Vertragsverletzung gerade nicht ihres gesetzli- ches Kündigungsrechts aus wichtigem Grund begeben wollte. (3) Vor diesem Hintergrund kommt entgegen der Auffassung des Beru- fungsgerichts auch eine Anwendung der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten der Klägerin nicht in Betracht. Denn diese Regel ist nicht schon dann anzuwenden, wenn Streit über die Auslegung besteht. Voraussetzung ist vielmehr, dass nach Ausschöpfung der in Betracht kommenden Auslegungsme- thoden ein nicht behebbar Zweifel bleibt und mindestens zwei Auslegungsmög- lichkeiten rechtlich vertretbar sind (BGH, Urteile vom 6. März 1996 - IV ZR 275/95, NJW-RR 1996, 857 unter 3 a; vom 5. Mai 2010 - III ZR 209/09, BGHZ 185, 310 Rn. 14). Außer Betracht zu bleiben haben dabei allerdings Verständ- nismöglichkeiten, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fern liegend sind und für die an solchen Geschäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kommen (BGH, Urteile vom 15. November 2007 - III ZR 247/06, WM 2008, 308 Rn. 28; vom 5. Mai 2010 - III ZR 209/09, aaO). Das ist hier - wie vor- stehend ausgeführt - hinsichtlich eines Verzichts der Klägerin auf die Möglich- keit zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB der Fall. b) Die Wirksamkeit der Kündigung vom 7. Juli 2009 scheitert auch nicht von vornherein daran, dass sie gegenüber dem Treuhänder und nicht gegen- über der Beklagten ausgesprochen worden ist. Zwar muss eine Kündigung, um wirksam zu sein, gegenüber dem anderen Vertragsteil erklärt werden und ihm zugehen (Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2011, § 542 Rn. 36; Erman/ 28 29 - 17 - Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 542 Rn. 14; jurisPK-BGB/Münch, aaO, § 542 Rn. 9). Der Treuhänder war jedoch am 7. Juli 2009 der richtige Kündigungsad- ressat. aa) Durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Beklagten ist ihr Recht, das zur Insolvenzmasse gehörende Vermögen zu verwalten und darüber zu verfügen, gemäß § 80 Abs. 1 InsO auf den Insol- venzverwalter, hier gemäß § 313 Abs. 1 Satz 1, § 304 Abs. 1 Satz 1 InsO auf den Treuhänder übergegangen (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juli 2003 - IX ZR 333/00, NZI 2003, 666 unter I 2). Dementsprechend hat der Dauernutzungsver- trag zwischen der Klägerin und der Beklagten, der trotz der in § 109 Abs. 1 Satz 2, 3 InsO für Wohnungsmietverhältnisse getroffenen Sonderregelungen nicht vom Massebeschlag ausgenommen war (Pape, NZM 2004, 401, 410; Eckert, NZM 2006, 803, 804 f.; Uhlenbruck/Wegener, Insolvenzordnung, 13. Aufl., § 108 Rn. 30, § 109 Rn. 21; jeweils mwN; aA Marotzke, KTS 1999, 269 ff.), gemäß § 108 Abs. 1 InsO mit Wirkung für die Insolvenzmasse fortbe- standen und ist der Treuhänder mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens anstelle der Beklagten in den vor Verfahrenseröffnung geschlossenen Vertrag eingetre- ten. Dieser Stellung des Treuhänders entsprechend war die Kündigung der Klägerin an den Treuhänder zu adressieren (vgl. Flatow, NZM 2011, 607, 613; Uhlenbruck/Wegener, aaO, § 109 Rn. 21). bb) Hieran hat bei Ausspruch der Kündigung vom 7. Juli 2009 auch der Umstand nichts geändert, dass der Treuhänder gegenüber der Klägerin zuvor am 26. Mai 2009 eine Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgegeben hat- te, wonach Ansprüche des Vermieters aus dem Wohnungsmietverhältnis, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten, auf das Monatsende bezogenen Frist von drei Monaten fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht wer- den können. Zwar ist umstritten, ob diese Enthaftungserklärung, die dazu dient, 30 31 - 18 - die Enthaftung der Masse für Ansprüche aus dem Mietverhältnis herbeizufüh- ren, der sie durch den in § 108 Abs. 1 InsO angeordneten Fortbestand des Mietverhältnisses ausgesetzt ist (dazu BGH, Urteile vom 19. Juni 2008 - IX ZR 84/07, WM 2008, 1510 Rn. 22; vom 13. April 2011 - VIII ZR 295/10, WuM 2011, 282 Rn. 15 f.), zur Folge hat, dass der Mietvertrag freigegeben und auf den Schuldner übergeleitet wird und dadurch wieder vollständig dem Verwaltungs- und Verfügungsrecht des Schuldners unterliegt, der in diesem Fall auch alleini- ger Kündigungsadressat wird, oder ob sich die Bedeutung der Erklärung darauf beschränkt, dass die Masse nicht mehr für die später fällig werdenden Verbind- lichkeiten haftet, der Treuhänder aber Vertragspartei bleibt und deshalb nur ihm gegenüber wirksam gekündigt werden kann (zum Meinungsstand Flatow, aaO, S. 609 f.; Cymutta, WuM 2008, 582, 584 f. mwN). Es bedarf allerdings keiner Entscheidung, ob die vom Treuhänder abge- gebene Enthaftungserklärung, der der Gesetzgeber die Wirkung beilegen woll- te, dass dadurch der Mietvertrag nicht beendet, sondern vom Schuldner fortge- setzt wird (BT-Drucks. 14/5680, S. 27), im Ergebnis zu der beschriebenen Frei- gabewirkung geführt hat. Zwar wird für diesen Fall vereinzelt vertreten, dass bereits nach Abgabe der Enthaftungserklärung eine Kündigung des Vermieters nur noch gegenüber dem Mieter und nicht mehr gegenüber dem Verwalter zu erklären sei (Tintelnot in Kübler/Prütting, Kommentar zur Insolvenzordnung, Stand November 2011, § 109 Rn. 21). Ganz überwiegend wird aber der Eintritt einer Freigabe- oder Enthaftungswirkung erst mit dem - hier bei Abgabe der Kündigungserklärung vom 7. Juli 2009 noch nicht erfolgten - Ablauf der dreimo- natigen Kündigungsfrist gemäß § 109 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 InsO ange- nommen (Uhlenbruck/Wegener, aaO, § 109 Rn. 19; Andres/Leithaus, Insolven- zordnung, 2. Aufl., § 109 Rn. 14; Dahl, NZM 2008, 585, 586; Tetzlaff, NZI 2006, 87, 91; AG Göttingen, NZM 2009, 617 f.). 32 - 19 - Letztgenannte Auffassung trifft zu. Denn auch der Gesetzgeber wollte, wie zugleich im Wortlaut des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO hinreichend zum Aus- druck gekommen ist, die Wirkung der Enthaftungserklärung erst nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist - hier des 31. August 2009 - eintreten lassen (BT-Drucks. 14/5680, aaO). In der Zeit davor war deshalb eine Kündigung des Nutzungsvertrages durch die Klägerin an den Treuhänder zu adressieren. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen zu den jeweils bestehenden Zahlungsrück- ständen der Beklagten und einem sich daraus ergebenden Kündigungsgrund getroffen werden können (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Hamburg-Barmbek, Entscheidung vom 26.08.2010 - 812 C 186/09 - LG Hamburg, Entscheidung vom 21.10.2011 - 311 S 60/10 - 33 34

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 36/08 Verkündet am: 11. Februar 2009 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Februar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Konstanz vom 19. Dezember 2007 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Gerichtskosten für das Revisionsverfahren werden nicht erhoben. Von Rechts wegen Tatbestand: Der beklagte Vermieter erklärte wegen Zahlungsverzugs mit einem Be- trag von mindestens zwei Monatsmieten mehrfach die Kündigung des mit der Klägerin bestehenden Mietverhältnisses über eine Wohnung in K. . Der Mietrückstand beruht darauf, dass die Klägerin die Minderung der Miete wegen Mängeln für berechtigt hält. 1 Die Klägerin hat beim Amtsgericht Klage auf Feststellung erhoben, dass die Kündigungen unwirksam sind. Der Beklagte begehrt widerklagend die Ver- urteilung der Klägerin zur Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Land- 2 - 3 - gericht, dessen Urteil die Berufungsanträge nicht wiedergibt und weder eigene tatbestandliche Feststellungen enthält noch auf den Tatbestand des Amtsge- richtsurteils Bezug nimmt, hat auf die Berufung des Beklagten das erstinstanzli- che Urteil abgeändert, die Klage abgewiesen und auf die Widerklage die Kläge- rin zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt. Mit ihrer vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 4 Die Klage auf Feststellung, dass die Kündigungen des Mietverhältnisses unwirksam seien, sei unbegründet. Denn der Beklagte sei zur fristlosen Kündi- gung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB berechtigt, weil sich die Klägerin als Mieterin in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstrecke, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug befunden habe, der die Miete für zwei Monate erreiche. Der Auffassung des Amtsgerichts, die Klägerin habe den Verzug nicht zu vertreten, weil sie davon habe ausgehen dürfen, dass die Miete gemindert sei, stehe das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 25. Oktober 2006 (VIII ZR 102/06) entge- gen. Danach brauche zwar der Mieter, selbst wenn er die geschuldete Miete 5 - 4 - fahrlässig nicht leiste, eine Kündigung nicht zu befürchten, solange der sich letztlich als unberechtigt erweisende Zahlungsrückstand in zeitlicher Hinsicht und im Hinblick auf seine Höhe noch eine unerhebliche Vertragsverletzung dar- stelle. Es sei aber nicht mehr als unerheblich anzusehen, wenn ein Zahlungs- rückstand in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten eine spürbare Gefährdung der Interessen des Vermieters, der das Insolvenzrisiko des Mieters zu tragen habe, zur Folge habe. In diesem Fall stehe dem Vermieter ein Kündigungsrecht zu, wenn sich herausstelle, dass der Mieter zu Unrecht einen erkennbar unge- sicherten Rechtsstandpunkt eingenommen habe. Demgemäß sei die Feststel- lungsklage als unbegründet abzuweisen und auf die Widerklage des Beklagten die Klägerin zur Räumung und Herausgabe der Mietwohnung zu verurteilen. II. Mit diesen Ausführungen enthält das Berufungsurteil keine dem § 540 Abs. 1 ZPO entsprechende Darstellung der Tatsachen, die das Berufungsge- richt seiner Beurteilung zugrunde gelegt hat. Es leidet deshalb an einem von Amts wegen zu berücksichtigenden Verfahrensmangel (BGHZ 154, 99, 101). 6 Das Berufungsgericht trifft weder eigene tatbestandliche Feststellungen noch nimmt es in seinem Urteil – wie in § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO vorgesehen – unter Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen Bezug auf die tat- sächlichen Feststellungen des erstinstanzlichen Urteils. Damit fehlt es an einer tatsächlichen Grundlage für die revisionsrechtliche Nachprüfung der Entschei- dung (§ 559 ZPO). Lässt das Berufungsgericht die Revision zu, muss aus dem Berufungsurteil zu ersehen sein, von welchem Sach- und Streitstand es ausge- gangen ist, welches Rechtsmittelbegehren die Parteien verfolgt haben und wel- che tatsächlichen Feststellungen der Entscheidung zugrunde liegen (BGH, Ur- 7 - 5 - teil vom 29. März 2007 – I ZR 152/04, NJW 2007, 2334, Tz. 5). Daran fehlt es hier. 8 Auch den rechtlichen Ausführungen des Berufungsgerichts lassen sich keine für eine revisionsrechtliche Überprüfung ausreichenden Feststellungen zum Sachverhalt entnehmen. Insbesondere ist nicht erkennbar, wegen welcher Mängel die Klägerin die Miete in welchem Umfang gemindert hat und ob und welche Mängel tatsächlich vorliegen. Die Revision beanstandet ferner zu Recht, dass das Berufungsurteil nicht erkennen lässt, dass nach dem amtsgerichtli- chen Urteil die Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigungen von der Klägerin nach Erhebung der auf Räumung gerichteten Widerklage durch den Beklagten bereits in erster Instanz einseitig für erledigt erklärt worden ist und das Amtsgericht nicht der ursprünglichen Klage stattgegeben, sondern in- soweit die Erledigung des Rechtsstreits festgestellt hat. Zudem werden weder die Berufungsanträge mitgeteilt noch lässt das Ur- teil in anderer Weise zweifelsfrei erkennen, was der Beklagte mit seinem Rechtsmittel erstrebt hat. Es muss zumindest deutlich werden, ob der Rechts- mittelführer seinen erstinstanzlichen Sachantrag in vollem Umfang weiterver- folgt oder – bei nur teilweiser Anfechtung – in welchem Umfang der Streitge- genstand in die Berufung gelangt ist (BGHZ 154, 99, 101; Senatsurteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 178/05, NZM 2006, 459 = WuM 2006, 248, Tz. 8). Die Revision macht zu Recht geltend, dass der Beklagte nach dem Protokoll der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht nur beantragt hat, das erst- instanzliche Urteil insoweit aufzuheben, als die Widerklage abgewiesen worden ist. Das ist dem Berufungsurteil nicht zu entnehmen. 9 - 6 - III. 10 Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück- zuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Konstanz, Entscheidung vom 30.03.2007 - 11 C 1097/06 - LG Konstanz, Entscheidung vom 19.12.2007 - 11 S 70/07 N -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 91/10 Verkündet am: 1. Juni 2011 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 199, 543, 551, 812 Zur fristlosen Kündigung wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlungen. Soweit die vom Mieter einer Wohnung erbrachte Kaution drei Monatsmieten über- steigt, steht ihm - unabhängig von der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Mietsache - ein Bereicherungsanspruch zu, der binnen drei Jahren seit Ablauf des Jahres verjährt, in dem der Mieter den überschießenden Betrag ge- zahlt hat. BGH, Urteil vom 1. Juni 2011 - VIII ZR 91/10 - OLG Stuttgart AG Wangen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 1. Juni 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil des 13. Zivil- senats des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 25. März 2010 - auch im Kostenpunkt - aufgehoben und das Urteil des Amtsge- richts Wangen vom 7. Juli 2009 geändert, soweit zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, das Einfa- milienhaus A. K. 6, A. -S. , nebst Garten, Pkw-Stellplätzen und Garage zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klä- gerin 1.034,11 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12. März 2009 zu zahlen. Die Berufung der Beklagten zu 1 gegen das vorbezeichnete Urteil des Amtsgerichts Wangen wird zurückgewiesen. Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Kläge- rin haben die Beklagten zu 1 bis 4 zu 80 % als Gesamtschuldner und im Übrigen die Beklagte zu 1 allein zu tragen. Ihre außerge- richtlichen Kosten tragen die Beklagten jeweils selbst. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Beklagten zu 1 bis 3 haben von der Klägerin mit Vertrag vom 1. Mai 2005 ein Einfamilienhaus in A. gemietet, in dem auch der Beklagte zu 4, der volljährige Sohn der Beklagten zu 1, wohnt. Die monatliche Miete beläuft sich auf 1.330 € zuzüglich 40 € Nebenkostenvorauszahlungen. Die Beklagte zu 1 hat zu Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution in Höhe von sechs Mo- natsmieten (7.980 €) erbracht. Nach § 4 Abs. 7 des Mietvertrags ist die Miete jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats zu zahlen. Seit Mitte 2007 haben die Beklagten die Miete jeweils erst zur Monats- mitte oder noch später gezahlt. Aus diesem Grund sprach die Klägerin mit un- datiertem Schreiben vom Oktober 2008 sowie mit Schreiben vom 22. Dezember 2008 Abmahnungen aus. Mit Schreiben vom 19. Januar 2009 erklärte sie die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietvertrags, unter anderem wegen der unpünktlichen Mietzahlungen. Die Beklagten wiesen die Kündigung mit Anwaltsschreiben vom 22. Januar 2009 zurück und gestatteten der Kläge- rin, einen Teilbetrag von 520 € aus der Kaution als Vorauszahlung auf die künf- tige Miete zu verwenden. Weitere Kündigungen der Klägerin erfolgten mit Schreiben vom 19. Februar 2009 sowie vom 8. April und 8. Mai 2009, nachdem die Beklagten die unpünktliche Zahlungsweise auch weiterhin nicht abgestellt hatten. Die Klägerin begehrt Räumung und Herausgabe des Einfamilienhauses sowie Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.034,11 € nebst Zinsen. Mit der im April 2009 erhobenen Widerklage hat die Beklagte zu 1 Rückzahlung eines Teils der Kaution verlangt, insgesamt 3.464,68 € nebst Zin- sen. Das Amtsgericht hat die Klage und die Widerklage abgewiesen. Das Ober- landesgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen und auf die Beru- 1 2 3 - 4 - fung der Beklagten zu 1 der Widerklage in Abänderung des erstinstanzlichen Urteils bis auf einen Teil der Zinsforderung stattgegeben. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter und er- strebt die Abweisung der Widerklage. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Räumungsklage sei unbegründet, weil das Mietverhältnis mit den Beklagten durch die Kündigungen der Klägerin nicht beendet worden sei; aus diesem Grund stehe der Klägerin auch kein Anspruch auf Erstattung vorgericht- licher Anwaltskosten zu. Die Klägerin könne ihre Kündigung nicht auf unpünktliche Mietzahlungen stützen. Eine ordentliche Kündigung setze gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vo- raus, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft in nicht unerhebli- chem Umfang verletzt habe; eine unerhebliche Beeinträchtigung der Rechte des Vermieters rechtfertige eine Kündigung hingegen nicht. Zwar sei anerkannt, dass fortdauernde unpünktliche Mietzahlungen den Vermieter sogar zur fristlo- sen Kündigung berechtigen könnten. Eine Vertragsverletzung liege immer dann vor, wenn der Zahlungstermin ohne rechtfertigenden Grund überschritten werde und dies dem Willen des Vermieters widerspreche. Da die monatliche Miete jeweils zum dritten Werktag eines Monats fällig gewesen sei, hätten die Beklag- 4 5 6 7 - 5 - ten die Miete während eines langen Zeitraums jeweils unpünktlich gezahlt. Die Unpünktlichkeit habe sich nicht darauf beschränkt, dass die Miete erst zur Mo- natsmitte bezahlt worden sei. Im Zeitraum September bis Dezember 2008 sei die Miete jeweils erst zwischen dem 16. und 24. des jeweiligen Monats bezahlt worden, und auch danach sei die Zahlung teilweise erst nach der Monatsmitte erfolgt. Die Beklagten hätten auch nicht nachweisen können, dass sich die Klä- gerin telefonisch damit einverstanden erklärt habe, dass die Miete ab Mai 2007 erst zur Monatsmitte gezahlt werden müsse. Insbesondere die von den Beklag- ten benannte Zeugin F. habe dazu keine Angaben machen können. In der Gesamtschau seien die Versäumnisse der Beklagten aber nur als unerhebliche Pflichtverletzungen anzusehen, die eine Kündigung nicht rechtfer- tigten. Es sei zu berücksichtigen, dass die Beklagten davon ausgegangen sei- en, dass sie bis zur Monatsmitte zahlen dürften. Sie hätten sich insoweit in ei- nem - wenn auch vermeidbaren - Rechtsirrtum befunden. Zudem hätten die Beklagten der Klägerin gestattet, einen Teilbetrag von 520 € aus der überhöh- ten Kautionszahlung als Vorauszahlung auf die monatliche Miete zu verwen- den. Die Widerklage der Beklagten zu 1 sei hingegen bis auf einen Teil der Zinsforderung begründet. Der Beklagten zu 1 stehe aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Anspruch auf Zahlung von 3.464,68 € zu. Die Zahlung der Kaution sei ohne rechtlichen Grund erfolgt, soweit sie den Betrag von drei Monatsmieten übersteige. Denn die entsprechende mietvertragliche Vereinbarung in § 5 des Mietvertrags sei gemäß §§ 139, 134 BGB nichtig, soweit sie über drei Monats- mieten hinausgehe, § 551 Abs. 1, Abs. 4 BGB. Es sei unerheblich, ob die Klä- gerin die Kaution in dieser Höhe gefordert oder die Beklagten sie von sich aus angeboten hätten. § 551 BGB wolle den Mieter vor zu großen Belastungen be- wahren und Erschwerungen für den Abschluss eines Mietvertrags entgegenwir- 8 9 - 6 - ken, die in mobilitätshemmender Weise von hohen Kautionsforderungen aus- gehen könnten. Der Anspruch der Beklagten zu 1 auf Rückzahlung der Kaution (soweit sie drei Monatsmieten übersteige) sei auch nicht verjährt. Die Verjährung be- ginne gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Ende des Jahres, in dem der An- spruch entstanden sei und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt habe oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlan- gen müssen. Zwar genüge an sich die Kenntnis der den Ersatzanspruch begründen- den tatsächlichen Umstände; eine zutreffende rechtliche Würdigung sei nicht erforderlich. Gleichwohl habe die Verjährung noch nicht mit der Zahlung der Kaution von sechs Monatsmieten begonnen. Der Beginn der Verjährung setze hier voraus, dass die Beklagten Umstände gekannt hätten, die auf eine Ge- setzwidrigkeit der Höhe der gezahlten Kaution hätten schließen lassen; insoweit habe die Beklagte zu 1 behauptet, dass sie erst im Januar 2009 anlässlich ihrer anwaltlichen Beratung von dem gesetzlichen Verbot des § 551 BGB erfahren habe. Eine frühere Kenntnis habe die beweisbelastete Klägerin nicht unter Be- weis gestellt. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. A. Zur Klage 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Räumungskla- ge begründet, weil das Mietverhältnis der Parteien durch die Kündigung der 10 11 12 13 14 - 7 - Klägerin vom 19. Januar 2009 beendet worden ist. Die Klägerin war angesichts des seit Mai 2007 andauernden und trotz wiederholter Abmahnungen der Klä- gerin fortgesetzten vertragswidrigen Verhaltens der Beklagten, die die Miete jeweils erst zur Monatsmitte und deshalb mit erheblicher Verspätung entrichte- ten, zur Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1, 3 BGB befugt. Die vorgerichtlichen Anwaltskosten stehen der Klägerin aus § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB zu. a) Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für die frist- lose Kündigung vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Um- stände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Miet- verhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Been- digung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dabei setzt die Kündigung wegen einer Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag gemäß § 543 Abs. 3 BGB eine erfolglose Abmahnung voraus. Eine solche Abmahnung hat die Klägerin hier im Oktober 2008 sowie - unter ausdrücklicher Androhung der fristlosen Kündigung - erneut mit Schreiben vom 22. Dezember 2008 ausge- sprochen. Auch nach den Abmahnungen haben die Beklagten die Miete in den Monaten November und Dezember 2008 sowie im Januar 2009 wiederum mit erheblicher Verspätung gezahlt, nämlich erst zur Monatsmitte. Im Übrigen wä- ren in den zunächst erfolgten Kündigungen vom 19. Januar, 19. Februar und 8. April 2009, selbst wenn diese das Mietverhältnis noch nicht beendet hätten, jeweils weitere Abmahnungen zu sehen, die die Beklagten gleichwohl nicht zur Änderung der unpünktlichen Zahlungsweise veranlasst haben. b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts stellt eine derart schleppende und ungeachtet einer oder - wie hier - sogar mehrerer Abmahnun- gen fortgesetzte Zahlungsweise eine gravierende Pflichtverletzung dar, die die 15 16 - 8 - weitere Fortsetzung des Mietvertrages für den Vermieter regelmäßig unzumut- bar macht. Durch die Abmahnung erhält der Mieter Gelegenheit, das durch die vorangegangenen unpünktlichen Mietzahlungen gestörte Vertrauen des Ver- mieters in eine pünktliche Zahlungsweise wieder herzustellen; dem Mieter wird so vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten eingeräumt (vgl. Senatsurteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NZM 2006, 338 Rn. 14). Diese Chance haben die Beklagten nicht genutzt, sondern im Ge- genteil schuldhaft die vertragswidrige Zahlungsweise beibehalten. Das Berufungsgericht geht rechtsfehlerhaft davon aus, dass die fortdau- ernde unpünktliche Mietzahlung der Beklagten hier deshalb als nur unerhebli- che Pflichtverletzung zu werten sei, weil die Beklagten sich in einem - wenn auch vermeidbarem - Rechtsirrtum über die Fälligkeit der Miete befunden hät- ten. Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings an das Vorliegen eines un- verschuldeten Rechtsirrtums strenge Maßstäbe angelegt (vgl. Senatsurteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428 Rn. 25) und einen unver- meidbaren Rechtsirrtum verneint. Dass den Beklagten, wie das Berufungsge- richt angenommen hat, "nur" Fahrlässigkeit zur Last fällt, lässt ihre Pflichtverlet- zung jedoch nicht in einem wesentlich milderen Licht erscheinen. Für die Beein- trächtigung der Interessen des Vermieters ist es ohnehin ohne Bedeutung, ob die verspätete Zahlung auf einem verschuldeten Rechtsirrtum oder auf einer sonstigen Nachlässigkeit des Mieters beruht. Entgegen der Auffassung des Be- rufungsgerichts kann auch der Umstand, dass die Beklagten der Klägerin - nach der ersten Kündigung - gestattet haben, einen Teilbetrag von 520 € aus der (überhöhten) Kaution als Vorauszahlung auf künftige Mietzahlungen zu verwenden, angesichts einer Miete von 1.330 € monatlich und der dauernden und gravierenden Zahlungsverzögerungen nicht maßgeblich zu Gunsten der Beklagten ins Gewicht fallen. Sonstige Umstände, die bei der Gesamtabwä- gung im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB zu Gunsten der Beklagten zu berück- 17 - 9 - sichtigen wären, sind vom Berufungsgericht nicht festgestellt und auch nicht ersichtlich. B. Zur Widerklage Die Klägerin ist vor dem Rückerhalt der Wohnung nicht verpflichtet, an die Beklagte zu 1 den Teil der Kaution herauszugeben, der die nach § 551 Abs. 1 BGB zulässige Höchstgrenze von drei Monatsmieten übersteigt. Entge- gen der Auffassung des Berufungsgerichts steht dem insoweit allein in Betracht kommenden Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung die von der Klägerin erhobene Einrede der Verjährung entgegen. 1. Zu Recht ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass die im Jahr 2005 gezahlte Kaution ohne Rechtsgrund erbracht worden ist, soweit sie drei Monatsmieten überstieg. Denn die Kautionsvereinbarung war gemäß § 551 Abs. 1, 4, §§ 134, 139 BGB unwirksam, soweit sie über die bei einem Mietverhältnis über Wohnraum maximal zulässige Höhe von drei Mo- natsmieten hinausging. 2. Der daraus resultierende Bereicherungsanspruch der Beklagten zu 1 (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB) unterliegt der regelmäßigen dreijährigen Verjährung. Diese hat gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit Ablauf des Jahres 2005 begonnen und ist mit Ende des Jahres 2008 abgelaufen. Bei Erhebung der Widerklage im April 2009 war die Widerklageforderung mithin verjährt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt es für den Be- ginn der Verjährung nicht darauf an, wann die Beklagte zu 1 erfahren hat, dass die Vereinbarung einer drei Monatsmieten übersteigenden Kaution gesetzwidrig 18 19 20 21 22 - 10 - ist und ihr deshalb ein Rückforderungsanspruch hinsichtlich des darüber hin- ausgehenden Betrages zusteht. a) Gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB setzt der Beginn der Verjährung aller- dings neben der Entstehung des Anspruchs voraus, dass der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt es jedoch, wenn der Gläubiger die tatsächlichen Umstände kennt, aus denen sich für einen rechts- kundigen Dritten der Anspruch ergibt. Bei einem Anspruch aus ungerechtfertig- ter Leistung liegt die für den Verjährungsbeginn erforderliche Kenntnis des Gläubigers vor, wenn er von der Leistung und vom Fehlen des Rechtsgrundes weiß, das heißt von den Tatsachen, aus denen dessen Fehlen folgt. Eine zu- treffende rechtliche Würdigung setzt § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB hingegen nicht voraus (BGH, Urteile vom 29. Januar 2008 - XI ZR 160/07, BGHZ 175, 161 Rn. 26; vom 15. Juni 2010 - XI ZR 309/09, NJW-RR 2010, 1574 Rn. 12; Be- schluss vom 19. März 2008 - III ZR 220/07, NJW-RR 2008, 1237 Rn. 7). Eine Ausnahme wird lediglich für die Fälle in Betracht gezogen, in denen es sich um eine unübersichtliche oder zweifelhafte Rechtslage handelt, so dass sie selbst ein rechtskundiger Dritter nicht zuverlässig einzuschätzen vermag (BGH, Be- schluss vom 19. März 2008 - III ZR 220/07, aaO mwN). b) Das Berufungsgericht geht zwar im Ansatz zutreffend von dieser Rechtsprechung aus, wendet sie aber im Ergebnis nicht an, indem es von der Klägerin den Nachweis verlangt, wann der Beklagten zu 1 die Gesetzwidrigkeit der Kaution bekannt geworden sei. Damit macht das Berufungsgericht den Be- ginn der Verjährung entgegen der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs von der zutreffenden rechtlichen Würdigung eines schon länger bekannten Sach- verhalts durch den Gläubiger abhängig. Der Bereicherungsanspruch der Be- 23 24 - 11 - klagten zu 1 ergibt sich daraus, dass sie für eine Wohnung eine Kautionszah- lung erbracht hat, die den Betrag von drei Monatsmieten übersteigt; diese Um- stände waren der Beklagten zu 1 bei Zahlung der Kaution bekannt. Ob die Be- klagte die Vorschrift des § 551 BGB kannte und ihr deshalb bewusst war, dass ihr ein Rückforderungsanspruch zusteht, ist nicht entscheidend. Wie ausgeführt, ist die zutreffende rechtliche Einordnung eines Sachverhalts durch den Gläubi- ger nicht erforderlich. Auch aus der vom Berufungsgericht herangezogenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Verjährungsbeginn bei Amtshaf- tungsansprüchen ergibt sich nichts anderes, denn auch dort kommt es allein auf die Kenntnis der Tatsachen an, aus denen auf eine Pflichtwidrigkeit der Amts- handlung zu schließen ist, nicht aber auf die zutreffende rechtliche Einordnung. Der Ausnahmefall einer unklaren Rechtslage liegt hier offensichtlich nicht vor. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil, soweit zum Nachteil der Kläge- rin entschieden worden ist, keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiterer Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt hinsichtlich der Klage zur Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und zur Verurteilung der 25 - 12 - Beklagten entsprechend den Anträgen der Klägerin sowie hinsichtlich der Wi- derklage zur Zurückweisung der Berufung der Beklagten zu 1. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Wangen, Entscheidung vom 07.07.2009 - 4 C 90/09 - OLG Stuttgart, Entscheidung vom 25.03.2010 - 13 U 136/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 301/10 Verkündet am: 14. September 2011 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. September 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider und die Rich- terin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 1. November 2010 wird zurückge- wiesen. Der Beklagte trägt die Kosten des Revisionsverfahrens. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit Vertrag vom 4. Dezember 1979 mietete der Beklagte, der von Beruf Rechtsanwalt ist, von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine in einem Mehr- familienhaus gelegene Wohnung in B. . Die Klägerin erwarb das Grundstück und ist seit 1. Februar 2008 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Ge- mäß § 4 Nr. 1 des Mietvertrags ist die Miete jeweils bis zum dritten Werktag des laufenden Monats zu zahlen. § 8 des Mietvertrags regelt Folgendes: "Der Mieter kann gegenüber Mietforderungen mit Gegenforderungen nur aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat." 1 - 3 - Der Beklagte zahlte im Zeitraum Januar 2008 bis März 2009 elf Mieten verspätet. Dies beanstandete die Klägerin unter Hinwies auf die vertragliche Fälligkeitsregelung mit Schreiben vom 19. September und 24. September 2008, deren Zugang der Beklagte bestritten hat. Mit durch Gerichtsvollzieher zuge- stelltem Schreiben vom 12. Februar 2009, dem die vorangegangenen Schrei- ben in Kopie beilagen, mahnte die Klägerin den Beklagten unter wiederholter Angabe der verspäteten Zahlungseingänge ab; zusätzlich sind die verspäteten Zahlungseingänge im Zeitraum Oktober 2008 bis Februar 2009 aufgeführt. Die Miete für den Monat März 2009 ging bei der Klägerin am 10. März 2009 ein. Diese kündigte daraufhin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 6. April 2009 fristlos sowie hilfsweise ordentlich. Mit ihrer Klage nimmt die Klägerin den Beklagten auf Räumung und Her- ausgabe der Wohnung in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewie- sen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und den Beklagten zur Räumung verurteilt. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabwei- sungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 2 3 4 5 - 4 - Die Klägerin habe gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB. Der Mietvertrag sei durch die Kündigung vom 6. April 2009 beendet worden. Die Kündigung sei nach § 543 Abs. 1 BGB gerechtfertigt. Danach könne der Vermieter den Vertrag fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung der Umstände des Einzel- falls, insbesondere des Verschuldens der Parteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zumutbar sei. Dies könne der Fall sein, wenn der Mieter die vereinbarte Miete trotz dahinge- hender Abmahnung weiter unpünktlich zahle. Ein Kündigungsgrund sei in der Regel gegeben, wenn der Mieter nachhaltig, jedenfalls dreimal innerhalb eines Jahres, die Miete nicht pünktlich zahle, deswegen abgemahnt werde und an- schließend eine weitere unpünktliche Zahlung erfolge. Diese Kriterien seien im vorliegenden Fall - in tatsächlicher Hinsicht unstreitig - erfüllt. Streit habe zwi- schen den Parteien lediglich darüber geherrscht, ob die Miete am Beginn oder Ende des jeweiligen Monats fällig gewesen sei. Nach § 4 des Mietvertrags sei eine Fälligkeit am Monatsbeginn gegeben. Die Klausel sei wirksam. Sie entfalle auch nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters im Hinblick auf die Aufrechnungsregelung in § 8 des Mietvertrags. Eine sogenannte Ankündi- gungsklausel - wie hier - führe nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts- hofs (VIII ZR 337/06) auch in Kombination mit der Vorfälligkeitsklausel nicht zu deren Unwirksamkeit. Die im Mietvertrag getroffene Vorfälligkeitsregelung sei auch nicht durch spätere vertragliche Abrede der Parteien geändert worden. Der pauschale Vor- trag des Beklagten dazu sei bereits im ersten Rechtszug bestritten und darauf von dem Beklagten nicht konkretisiert worden. Darauf, ob der frühere Vermieter die verspäteten Zahlungen in den Jahren 2006 und 2007 hingenommen habe, komme es nicht an. 6 7 - 5 - Unter Berücksichtigung dessen, dass der Samstag für die Frist zur Zah- lung der Miete nicht als Werktag zähle, seien bis zur Abmahnung der Klägerin vom 12. Februar 2009 von Januar 2008 bis März 2009 insgesamt neun Mieten verspätet eingegangen. Dies sei als nachhaltig unpünktliche Zahlungsweise zu werten. Nach der Abmahnung habe der Beklagte die Miete für März 2009 er- neut unpünktlich gezahlt. Dies rechtfertige die fristlose Kündigung der Klägerin vom 6. April 2009. Die Abwägung der beiderseitigen Interessen führe trotz der langen Dauer des Mietverhältnisses angesichts der sich über einen langen Zeit- raum hinziehenden verspäteten Zahlungen dazu, dass der Klägerin das Fest- halten am Vertrag nicht mehr zugemutet werden könne. Der Beklagte habe die unpünktliche Zahlungsweise auch zu vertreten. Er könne sich nicht darauf zurückziehen, er habe seiner Bank einen Dauerauftrag erteilt, bei dessen korrekter Ausführung die Miete jeweils pünktlich eingegangen wäre. Er habe die Zahlungen vielmehr kontrollieren müssen, da ihm Schwierig- keiten bei der korrekten Ausführung des Dauerauftrags bekannt gewesen seien. Dem sei er nicht ausreichend nachgegangen. Sein Vortrag, er habe deshalb mit einem Bankmitarbeiter gesprochen, sei zu vage geblieben. II. Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Beklagte die Miete jeweils zum dritten Werktag des Monats zu entrichten hatte, so dass er die Mietzahlungen, die Gegenstand der fristlosen Kündigung der Klägerin sind, durchweg zu spät erbracht hat. 8 9 10 11 - 6 - Der Senat hat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden, dass eine Formularklausel, die - wie im Streitfall - abweichend von § 551 BGB aF be- stimmt, dass die Miete für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen ist, auch in Kombination mit einer Aufrechnungsklausel, der zufolge die Aufrechnung ei- nen Monat zuvor anzukündigen ist, keine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt (Senatsurteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 191/10, NJW 2011, 2201 Rn. 15). 2. Ebenfalls ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht im Streitfall in vertretbarer tatrichterlicher Würdigung die Voraussetzungen einer außeror- dentlichen Kündigung nach § 543 BGB bejaht. a) Nach § 543 Abs. 1 BGB kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere des Verschuldens der Parteien, und unter Abwägung der beider- seitigen Interessen ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist. Diese Voraussetzung kann insbesondere dann gegeben sein, wenn der Mieter die vereinbarte Miete trotz einer Abmahnung des Vermieters weiterhin unpünktlich zahlt. Hiervon geht auch das Berufungsgericht aus. Dem Berufungsgericht ist ferner darin beizupflichten, dass bei der Würdi- gung, ob die Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar ist, auch die vor der Abmahnung liegenden Vertragsverletzungen des Mieters zu berücksichti- gen sind. Schließlich steht auch die Auffassung des Berufungsgerichts, dass nach vorangegangenen unpünktlichen Zahlungen bereits eine weitere unpünkt- liche Zahlung nach erfolgter Abmahnung die fristlose Kündigung rechtfertigen kann, im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats (vgl. Senatsurteile vom 12 13 14 15 - 7 - 4. Mai 2011 - VIII ZR 191/10, aaO Rn. 18 f.; vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NZM 2006, 338 Rn. 15). b) Die vorstehend genannten Voraussetzungen einer fristlosen Kündi- gung sind im Streitfall nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststel- lungen des Berufungsgerichts erfüllt. aa) Danach hat der Beklagte entgegen der vertraglichen Fälligkeitsrege- lung die Mieten im Zeitraum Januar 2008 bis März 2009 in elf Fällen verspätet gezahlt. Die Abmahnung dieses vertragswidrigen Verhaltens durch das Schrei- ben der Klägerin vom 12. Februar 2009 hatte keinen Erfolg, denn der Beklagte zahlte auch die Miete für März 2009 erneut verspätet. bb) Entgegen der Auffassung der Revision trifft den Beklagten an der vertragswidrig verspäteten Mietzahlung für den Monat März 2009 auch ein Ver- schulden. Denn nach seinem eigenen Vortrag war dem Beklagten bekannt, dass der von ihm im Herbst 2008 eingerichtete, erstmals im November 2008 auszuführende Dauerauftrag die vertragsgerechte Mietzahlung in der Folgezeit in keinem einzigen Monat gewährleistete, so dass er die Miete jeweils per Hand überweisen musste und die Mietzahlungen aufgrund dessen verspätet bei der Klägerin eingingen. Die sich hierauf stützende tatrichterliche Würdigung, der Beklagte habe sich bei dieser Sachlage nicht mit einem - von seinem Inhalt va- ge gebliebenen - Gespräch mit einem Bankmitarbeiter begnügen dürfen, ist re- visionsrechtlich nicht zu beanstanden. Besondere Umstände, die es dem von Berufs wegen rechtserfahrenen Beklagten über Monate hinweg unmöglich ge- macht hätten, für eine pünktliche Mietzahlung zu sorgen, sind weder vorgetra- gen noch ersichtlich. Auf die von der Revision aufgeworfene Frage, ob für die Rechtzeitigkeit der Leistung auf die Vornahme der Leistungshandlung oder den Eintritt des Leistungserfolgs abzustellen ist, kommt es mithin nicht an. 16 17 18 - 8 - cc) Vergeblich wendet sich die Revision schließlich gegen die vom Beru- fungsgericht getroffene Wertung, der Klägerin sei die Fortsetzung des Mietver- hältnisses wegen der trotz Abmahnung fortgesetzt unpünktlichen Zahlungswei- se des Beklagten nicht zumutbar. Zutreffend hat das Berufungsgericht insoweit den Umstand, dass der Be- klagte nach seiner Behauptung bereits die Mietzahlungen an die Rechtsvor- gängerin der Klägerin in den Jahren 2002 bis 2007 nicht vertragsgerecht er- bracht habe, für unbeachtlich gehalten. Denn die Hinnahme der unpünktlichen Zahlungsweise durch die Rechtsvorgängerin der Klägerin ist von vornherein nicht geeignet, einen Vertrauenstatbestand dafür zu begründen, dass auch die Klägerin das vertragswidrige Verhalten des Beklagten nicht beanstanden wer- de. Auch das Verhalten der Klägerin selbst vermochte ein dahingehendes Vertrauen des Beklagten nicht zu begründen. Dazu reicht es nicht aus, dass die Klägerin die zum überwiegenden Teil verspäteten Mietzahlungen für die Monate Januar 2008 bis Februar 2009 nach der Behauptung des Beklagten bis zu der Abmahnung vom 12. Februar 2009 unbeanstandet ließ. Entgegen der Auffas- sung der Revision ergibt sich aus dem Senatsurteil vom 4. Mai 2011 (VIII ZR 191/10, aaO) nichts Gegenteiliges. In dieser Entscheidung hat der Senat die Fortsetzung des Mietverhältnisses deswegen nicht für unzumutbar gehalten, weil die Vermieterin es vor der Abmahnung über viele Jahre widerspruchslos hingenommen hatte, dass die Mieterin Zahlungen abweichend von der vertrag- lichen Fälligkeitsregelung jeweils erst zur Monatsmitte leistete (Senatsurteil vom 19 20 21 - 9 - 4. Mai 2011, aaO Rn. 21 f.). Damit ist der hier zu entscheidende Fall nicht ver- gleichbar. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 15.12.2009 - 3 C 247/09 - LG Berlin, Entscheidung vom 01.11.2010 - 67 S 42/10 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 191/10 Verkündet am: 4. Mai 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 307 Bb, Cl, § 551 Abs. 1 aF Eine Formularklausel, die abweichend von § 551 BGB aF bestimmt, dass die Miete für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen ist, stellt auch in Kombination mit einer Aufrechnungsklausel, der zufolge die Aufrechnung einen Monat zuvor anzukündigen ist, keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. BGB § 543 Abs. 3 Zu den Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung wegen unpünktlicher Mietzah- lung. BGH, Urteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 191/10 - LG Berlin AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Mai 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 28. Juni 2010 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten in der Revisionsinstanz noch um Rückgabe einer Wohnung und Erstattung vorgerichtlicher Kosten. Der inzwischen verstorbene Ehemann der Beklagten hatte die streitge- genständliche Wohnung im Jahr 1983 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin gemietet; die Beklagte ist in den Mietvertrag eingetreten. Gemäß § 4 Nr. 1 des Mietvertrags ist die Miete bis zum dritten Werktag des laufenden Monats zu zahlen. § 8 des Mietvertrags sieht vor, dass eine Aufrechnung einen Monat vor Fälligkeit der Miete anzuzeigen ist. 1 2 - 3 - Mit Schreiben vom 9. November 2007, das der Beklagten am 12. November 2007 zuging, sprach die Klägerin eine Abmahnung aus, weil die Miete bislang im gesamten Zeitraum des laufenden Jahres jeweils erst zur Mo- natsmitte entrichtet worden war. Die Miete für November wurde am 16. Novem- ber 2007 gezahlt, die Miete für Dezember am 11. Dezember 2007. Mit Schrei- ben vom 7. Dezember 2007 erklärte die Klägerin die fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen unpünktlicher Mietzahlung. Die Klägerin hat Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Erstat- tung vorgerichtlicher Kosten begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewie- sen, das Landgericht hat ihr unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe gegen die Beklagte einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB. Der Mietvertrag sei durch die Kündigung vom 7. Dezember 2007 beendet worden. Die Kündigung sei nach § 543 Abs. 1 BGB gerechtfertigt. Danach könne der Vermieter den Vertrag frist- los kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls, insbesondere des Verschuldens der Parteien, und unter Abwägung der beider- 3 4 5 6 7 - 4 - seitigen Interessen ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zumutbar sei. Dies könne der Fall sein, wenn der Mieter die vereinbarte Miete trotz dahingehender Abmahnung weiter unpünktlich zahle. Ein Kündigungsgrund sei in der Regel gegeben, wenn der Mieter nachhaltig, jedenfalls dreimal innerhalb eines Jahres, die Miete nicht pünktlich zahle, deswegen abgemahnt werde und anschließend eine weitere unpünktliche Zahlung erfolge. Diese Kriterien seien im vorliegen- den Fall - in tatsächlicher Hinsicht unstreitig - erfüllt. Streit habe zwischen den Parteien lediglich darüber geherrscht, ob die Miete am Beginn oder Ende des jeweiligen Monats fällig gewesen sei. Nach § 4 des Mietvertrags sei eine Fällig- keit am Monatsbeginn gegeben. Die Klausel sei wirksam. Sie entfalle auch nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters im Hinblick auf die Auf- rechnungsregelung in § 8 des Mietvertrags. Eine sogenannte Ankündigungs- klausel - wie hier - führe nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 337/06) auch in Kombination mit der Vorfälligkeitsklausel nicht zu deren Unwirksamkeit. Die im Mietvertrag getroffene Vorfälligkeitsregelung sei auch nicht durch spätere vertragliche Abrede der Parteien geändert worden. Der pauschale Vor- trag der Beklagten dazu sei bereits im ersten Rechtszug bestritten und darauf von der Beklagten nicht konkretisiert worden. Zum Zeitpunkt der nach der Abmahnung vom 9. November 2007 erfolg- ten Kündigung sei die Miete für Dezember 2007 noch offen gewesen. Sie sei erst am 11. Dezember 2007 gezahlt worden. Die Beklagte habe die über lange Zeit unpünktliche Zahlung nach Abmahnung fortgesetzt, wobei bereits eine wei- tere unpünktliche Zahlung nach Abmahnung die fristlose Kündigung rechtferti- ge. 8 9 - 5 - Die Abwägung der beiderseitigen Interessen führe trotz der langen Dauer des Mietverhältnisses angesichts der über einen langen Zeitraum sich hinzie- henden verspäteten Zahlungen hier dazu, dass der Klägerin das Festhalten am Vertrag nicht mehr zugemutet werden könne. Auf eine weitere Kündigung vom 29. Mai 2009, zu der Details nicht be- kannt seien, komme es nicht an. II. Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klä- gerin gemäß § 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nicht bejaht werden. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sach- vortrag der Beklagten hat das Berufungsgericht bei der Beurteilung der von der Klägerin ausgesprochenen fristlosen Kündigung wesentliche Umstände rechts- fehlerhaft unberücksichtigt gelassen. 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die Beklagte die Miete jeweils zum dritten Werktag des Monats zu entrichten hatte, so dass sie die Mietzahlungen im Jahr 2007 durchweg zu spät erbracht hat. a) Nach der Rechtsprechung des Senats begegnet eine Formularklausel, nach der die Miete abweichend von § 551 Abs. 1 BGB aF für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen ist, für sich genommen grundsätzlich keinen Be- denken (Senatsbeschluss vom 26. Oktober 1994 - VIII ARZ 3/94, BGHZ 127, 245, 249 f.). Zwar kann dies anders zu beurteilen sein, wenn die Vorauszah- lungsklausel mit einer Aufrechnungsklausel kombiniert und dadurch das Minde- rungsrecht des Mieters erheblich einschränkt wird, etwa dadurch, dass er we- 10 11 12 13 14 - 6 - gen seiner Minderungsrechte auf den Klageweg verwiesen wird (Senatsbe- schluss vom 26. Oktober 1994 - VIII ARZ 3/94, aaO, 251 ff.). Eine derartige, den Mieter unangemessen benachteiligende und deshalb zur Unwirksamkeit der Vorauszahlungsklausel führende Kombination von Auf- rechnungsklausel und Vorauszahlungsklausel hat das Berufungsgericht hier aber zutreffend verneint. Denn die hier verwendete Aufrechnungsklausel ver- langt lediglich, dass der Mieter die Absicht der Aufrechnung einen Monat vor der Fälligkeit der Miete anzeigt. Damit wird der Mieter aber nicht wegen einer Minderung auf den Klageweg verwiesen. Zwar kann er bei einem im laufenden Monat nach Zahlung der Miete erstmals auftretenden Mangel die Minderung für diesen Monat erst bei der Mietzahlung für den übernächsten Monat berücksich- tigen, weil er die Aufrechnung mit einem Bereicherungsanspruch wegen der im Hinblick auf die Minderung überzahlten Miete zunächst mit der vereinbarten Monatsfrist ankündigen muss. Eine bloße Verschiebung des Minderungsrechts um ein oder zwei Monate stellt aber, wie das Berufungsgericht in Übereinstim- mung mit der Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom 14. November 2007 - VIII ZR 337/06, WuM 2008, 152 Rn. 15) richtig gesehen hat, keine un- angemessene Benachteiligung des Mieters dar. b) Vergeblich wendet sich die Revision ferner gegen die Annahme des Berufungsgerichts, dass die Parteien auch zu einem späteren Zeitpunkt keine vom ursprünglichen Mietvertrag abweichende Fälligkeitsabrede getroffen hät- ten. Ob dem Berufungsgericht darin zu folgen ist, dass die Beklagte eine derar- tige Abrede schon nicht schlüssig dargelegt hat, bedarf keiner Entscheidung. Die Revisionserwiderung weist zu Recht darauf hin, dass die beweispflichtige Beklagte selbst vorgetragen hat, dass sie für ihre Behauptung keinen Beweis antreten könne. Deshalb hat das Berufungsgericht jedenfalls im Ergebnis zu 15 16 - 7 - Recht eine spätere vertragliche Abänderung der in § 4 Abs. 1 des Mietvertrags enthaltenen Fälligkeitsabrede verneint. 2. Mit Erfolg macht die Revision hingegen geltend, dass das Berufungs- gericht bei der Beurteilung der fristlosen Kündigung der Klägerin vom 7. Dezember 2007 wesentliche Umstände nicht berücksichtigt hat, die seiner Annahme entgegenstehen, dass die weitere Fortsetzung des seit 1983 beste- henden Mietverhältnisses für die Klägerin bei Ausspruch der fristlosen Kündi- gung nicht mehr zumutbar war. a) Nach § 543 Abs. 1 BGB kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere des Verschuldens der Parteien, und unter Abwägung der beider- seitigen Interessen ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist. Diese Voraussetzung kann insbesondere dann gegeben sein, wenn der Mieter die vereinbarte Miete trotz einer Abmahnung des Vermieters weiterhin unpünktlich zahlt. Hiervon geht auch das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend aus. Dem Berufungsgericht ist ferner darin beizupflichten, dass bei der Würdi- gung, ob die Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar ist, auch die vor der Abmahnung liegenden Vertragsverletzungen des Mieters zu berücksichti- gen sind. Schließlich steht auch die Auffassung des Berufungsgerichts, dass nach vorangegangenen unpünktlichen Zahlungen bereits eine weitere unpünkt- liche Zahlung nach erfolgter Abmahnung die fristlose Kündigung rechtfertigen kann, im Einklang mit der - vom Berufungsgericht auch zitierten - Rechtspre- chung des Senats (vgl. Senatsurteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NZM 2006, 338 Rn. 15). Nach dem revisionsrechtlich zu Grunde zu legenden Sachvortrag der Beklagten war die Miete hier jedoch - von Beginn des Mietverhältnisse im Jahr 17 18 19 20 - 8 - 1983 an - jeweils erst zur Monatsmitte entrichtet worden, ohne dass die Kläge- rin oder ihre Rechtsvorgängerin dies vor der Abmahnung im November 2007 beanstandet hätten. Diesen Umstand hat das Berufungsgericht im Rahmen der Prüfung der Begründetheit der fristlosen Kündigung vom 7. Dezember 2007 rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt. Zwar sind wiederkehrende Vertragsverletzungen des Mieters nicht schon deshalb in einem milderen Licht zu sehen, weil der Vermieter sie zunächst hin- nimmt, ohne den Mieter alsbald abzumahnen. Für den Mieter besteht auch im allgemeinen kein Anlass, aus dem Ausbleiben einer alsbaldigen Reaktion des Vermieters auf eine Vertragsverletzung den Schluss zu ziehen, dass der Ver- mieter den Vertragsverstoß als Bagatelle ansieht oder daraus auch bei weiterer Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens keine Konsequenzen herleiten wird. Anders verhält es sich aber dann, wenn der Vermieter ein wiederkehren- des vertragswidriges Verhalten des Mieters - wie hier - über Jahre oder gar Jahrzehnte widerspruchslos hinnimmt. Denn in einer solchen Fallgestaltung hat der Vermieter gegenüber dem Mieter zumindest den - erst mit der Abmahnung wieder beseitigten - Anschein gesetzt, dass er den wiederkehrenden Vertrags- verletzungen kein erhebliches Gewicht beimisst und er keine wesentliche Be- einträchtigung seiner Interessen sieht; dies kann bei der umfassenden Abwä- gung der Interessen der Mietvertragsparteien nicht unberücksichtigt bleiben. Nachdem es die Klägerin über viele Jahre widerspruchslos hingenom- men hatte, dass die Beklagte die Miete erst zur Monatsmitte zahlte, erscheint deshalb die Annahme, ihr sei die weitere Fortsetzung des seit 1983 bestehen- den Mietvertrages wegen der trotz Abmahnung erst am 11. Dezember 2007 geleisteten Zahlung der Dezembermiete nunmehr unzumutbar, nicht gerechtfer- tigt. Die Miete für Dezember 2007 war nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. Senatsurteil vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 129/09, NJW 2010, 2879 Rn. 44) 21 22 - 9 - am 5. Dezember (Mittwoch) als dem dritten Werktag in jenem Monat fällig, so dass die Klägerin nach dem revisionsrechtlich zu Grunde zu legenden Sach- verhalt nach der Abmahnung nur eine Monatsmiete um sechs Tage zu spät er- halten hat. Dies rechtfertigt angesichts der Gesamtumstände die von der Kläge- rin ausgesprochene fristlose Kündigung nicht. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 BGB). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endent- scheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen zu der von der Beklagten vorgetragenen langjährigen und von der Klägerin vor der Abmah- nung nicht beanstandeten Handhabung der Mietzahlung sowie zu der weiteren Kündigung der Klägerin vom 29. Mai 2009 getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 01.04.2009 - 5 C 375/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 28.06.2010 - 67 S 282/09 - 23

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 364/04 Verkündet am: 11. Januar 2006 P o t s c h Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 1 Zur Frage, wann eine wiederholte unpünktliche Zahlung der Miete eine außerordent- liche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigen kann. BGH, Urteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04 - LG Berlin AG Berlin-Wedding - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Januar 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Wolst für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 27. September 2004 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger verlangt Räumung und Herausgabe einer von ihm an den Beklagten vermieteten, in B. gelegenen Wohnung. Nach § 6 Abs. 2 des Mietvertrages vom 3. Juni 1998 sind die Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) des Klägers in der Fassung von April 1997 Vertragsbestandteil. Das vom Kläger verwendete Formular einer Empfangsbestätigung, wonach der Mieter den Empfang der AVB mit seiner Unterschrift bestätigt, ist nicht ausgefüllt und vom Beklagten auch nicht unterzeichnet worden. Nach Nr. 2 Abs. 1 der AVB ist die Miete ("Nutzungsgebühr") monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichten. 1 Von November 1998 bis Februar 2001 überwies der Beklagte die Miete zu unterschiedlichen Zeitpunkten während des laufenden Monats, zum Teil 2 - 3 - auch erst im Folgemonat. Am 14. Februar 2001 kündigte der Kläger das Miet- verhältnis fristlos mit der Begründung, der Beklagte habe die Mieten für Januar und Februar 2001 nicht gezahlt. Dennoch setzten die Parteien das Mietverhält- nis fort. Von März 2001 bis Januar 2003 entrichtete der Beklagte die Miete zu Beginn des jeweiligen Monats. 3 Danach überwies der Beklagte die Miete von monatlich 276,20 € wie folgt: für Februar 2003 am 6., für März 2003 am 7. und für April 2003 am 17. des jeweils laufenden Monats; für Mai und Juni 2003 leistete der Beklagte nur Teilzahlungen, und zwar am 24. Juni und am 2. Juli 2003. Mit Schreiben vom 7. Juli 2003 forderte der Kläger den Beklagten auf, den Mietrückstand in Höhe von 512,66 € bis zum 14. Juli 2003 auszugleichen; andernfalls werde er das Miet- verhältnis wegen Unzumutbarkeit kündigen, weil der Beklagte nicht für pünktli- che Mietzahlungen Sorge getragen habe. Durch zwei Teilzahlungen am 14. und 15. Juli 2003 überwies der Beklag- te die Miete für Juli 2003. Mit einem als "2. Abmahnung" bezeichneten Schrei- ben vom 16. Juli 2003 beanstandete der Kläger erneut, dass der Beklagte die Miete unpünktlich zahle, und drohte abermals an, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Am 20. August 2003 überwies der Beklagte die Miete für den Monat August 2003. Mit Schreiben vom 22. August 2003 kündigte der Kläger das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß. 4 Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage durch Versäumnisurteil abgewiesen und dieses nach Einspruch des Klägers aufrechterhalten. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewie- sen und die Revision zugelassen. Mit seinem Rechtsmittel verfolgt der Kläger sein Begehren weiter. 5 - 4 - Entscheidungsgründe: I. 6 Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Die Kündigungs- erklärung des Klägers vom 22. August 2003 rechtfertige einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nicht. Der Kläger sei trotz der un- pünktlichen Mietzahlungen nicht zu einer außerordentlichen fristlosen Kündi- gung aus wichtigem Grund wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung ge- mäß § 543 Abs. 1 BGB berechtigt. Nach Nr. 2 Abs. 1 der AVB sei der Beklagte zwar verpflichtet, die Miete monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats, zu zahlen. Auch sei das Schreiben des Klägers vom 7. Juli 2003 als ausreichende Abmahnung wegen fortdauernd unpünktli- cher Mietzahlungen anzusehen. Einer Kündigung stehe jedoch entgehen, dass der Beklagte die Miete nach der Abmahnung nur noch einmal, nämlich im Au- gust 2003, verspätet gezahlt habe. Eine fristlose Kündigung wegen fortdauernd unpünktlicher Mietzahlungen setze voraus, dass die Miete nach einer Abmah- nung mit Kündigungsandrohung innerhalb eines Jahres noch mindestens drei- mal verspätet gezahlt werde. Die Voraussetzungen der Kündigung wegen Zah- lungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a und b BGB) würden unterlau- fen, wenn bereits eine einmalige verspätete Mietzahlung nach Abmahnung die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen könnte. Eine verspäte- te Mietzahlung wiege weniger schwer als die in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB geregelten Tatbestände. Das vertragswidrige Verhalten des Mieters müsse eine gewisse Nachhaltigkeit zeigen. Daher müsse es auch nach Abmahnung einen gewissen Zeitraum umfassen. Dem stehe nicht entgegen, dass dem Vermieter bei fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung unnötiger Kontroll- und Verwaltungs- aufwand entstehe. - 5 - Eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ge- mäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB sei im Übrigen bereits deshalb nicht be- rechtigt, weil der Kläger die Kündigung nicht hinreichend begründet habe (§ 569 Abs. 4 BGB); ein Kündigungsgrund sei auch nicht gegeben, weil der Beklagte bei Zugang des Kündigungsschreibens vom 22. August 2003 nicht mehr in Zah- lungsverzug gewesen sei. 7 Das Mietverhältnis sei auch nicht durch die gleichzeitig erklärte fristge- mäße Kündigung beendet worden, weil der Kläger kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses habe (§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Eine schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung des Mietvertrages durch den Beklagten liege nicht vor, weil er die Miete nach Abmahnung nur einmal verspätet gezahlt habe. 8 II. Diese Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand. 9 1. Die außerordentliche Kündigung des Klägers ist allerdings nicht aus wichtigem Grund unter dem Gesichtspunkt des Zahlungsverzuges gemäß §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB gerechtfertigt. Eine solche Kündigung ist gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn der Vermieter - wie hier - vor dem Zugang der Kündigung (§ 130 BGB) vollständig befriedigt wird, wobei es auf die Rechtzeitigkeit der Erfüllungshandlung an- kommt (Schilling in MünchKommBGB, 4. Aufl., § 543 Rdnr. 55; Palandt/ Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 543 Rdnr. 27). 10 2. Ein Anspruch des Klägers auf Räumung und Herausgabe der vom Be- klagten gemieteten Wohnung (§ 546 Abs. 1 BGB) kann aber nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung verneint werden, eine außerordentli- 11 - 6 - che fristlose Kündigung aus wichtigem Grund wegen Unzumutbarkeit der Ver- tragsfortsetzung (§ 543 Abs. 1 BGB) aufgrund fortdauernd unpünktlicher Miet- zahlungen komme nur in Betracht, wenn der Mieter die Miete nach einer Ab- mahnung mit Kündigungsandrohung innerhalb eines Jahres noch dreimal ver- spätet zahle. 12 a) Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung; diese obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob der Tatrichter die maßgebenden Tatsachen vollständig und fehlerfrei festgestellt und gewürdigt hat oder ob er die allgemein anerkannten Maßstäbe berücksich- tigt und richtig angewandt hat (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 394/03, NJW 2005, 2552 = WuM 2005, 401 = NZM 2005, 538, unter II 3; Senatsurteil vom 8. Dezember 2004 - VIII ZR 218/03, WuM 2005, 125 = NZM 2005, 300, unter II 4). Das Revisionsgericht kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Beru- fungsgericht Rechtsbegriffe verkannt hat oder ob dem Tatrichter von der Revi- sion gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, er etwa wesentliche Tatum- stände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt oder Erfahrungssätze ver- letzt hat. b) Der Prüfung anhand dieses Maßstabs hält das Berufungsurteil nicht stand. Das Berufungsgericht geht zwar zu Recht davon aus, dass fortdauernd 13 - 7 - unpünktliche Mietzahlungen einen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kün- digung im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB bilden können (Senatsurteil vom 23. September 1987 - VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 = WM 1988, 62 = WuM 1988, 125, unter II 2, zu § 554a BGB a.F.; OLG Karlsruhe, NJW-RR 2003, 945, 946; Ehlert in Bamberger/Roth, BGB, § 543 Rdnr. 35; Staudin- ger/Emmerich, BGB [2003], § 543 Rdnrn. 68-70; Kraemer, NZM 2001, 553, 561). Ferner hat das Berufungsgericht - wenn auch unausgesprochen - zutref- fend zugrunde gelegt, dass die Bestimmung über den Ausschluss des Kündi- gungsrechts bei vollständiger Befriedigung des Vermieters (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB) hier nicht anzuwenden ist (vgl. bereits Senatsurteil vom 23. September 1987 aaO, unter II 2 a; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 543 Rdnr. 45; Schilling in MünchKommBGB aaO, § 543 Rdnr. 12; Staudinger/ Emmerich aaO, § 543 Rdnr. 70). Das Berufungsgericht hat jedoch die Anforderungen an das Vorliegen ei- nes wichtigen Grundes im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB überspannt, wenn es zum einen stets eine dreimalige verspätete Zahlung nach Abmahnung für erfor- derlich hält und darüber hinaus meint, Zahlungsverzögerungen vor der Abmah- nung seien nicht zu berücksichtigen. Die Abmahnung soll dem Mieter Gelegen- heit zur Änderung seines Verhaltens geben (Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663, S. 69). Zweck des Abmah- nungserfordernisses ist es, dem Mieter vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten einzuräumen (AnwKommBGB/Riecke [2005], § 543 Rdnr. 35). Es erscheint daher fraglich, ob der Auffassung des Be- rufungsgerichts hinsichtlich des Erfordernisses einer dreimaligen verspäteten Zahlung nach Abmahnung zu folgen ist; dies kann jedoch dahinstehen. Sie kann jedenfalls dann nicht gelten, wenn der Abmahnung - wie hier - wiederholt Zahlungsverzögerungen vorausgegangen sind. Die Erwägung des Berufungs- gerichts, nur nachhaltig unpünktliche Mietzahlungen könnten den Tatbestand 14 - 8 - des § 543 Abs. 1 BGB erfüllen, trifft für sich gesehen zwar zu; die fortdauernde Unpünktlichkeit muss sich aber nicht nur in der Zeit nach der Abmahnung ver- wirklichen. Die weitere Überlegung des Berufungsgerichts, dass die Vorausset- zungen einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) andernfalls unterlaufen würden, ist ebenfalls nicht stichhaltig. Der Gefahr einer Umgehung anderer Kündigungstatbestände steht entgegen, dass eine Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB nur unter besonderen Umständen möglich ist, welche den Schluss zulassen, dass die Vertragsfortsetzung dem Kündigenden nicht mehr zugemutet werden kann (Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. IV Rdnr. 187; Kandelhard in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 543 BGB Rdnr. 22; Müller in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand: November 2005, § 543 BGB Rdnr. 8). Der Erfolg der Abmahnung (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB) muss sich vor die- sem Hintergrund darin zeigen, dass das beanstandete Verhalten nicht wieder- holt wird (Schilling in MünchKommBGB aaO, § 543 Rdnr. 68). Eine Kündigung ist somit nicht bereits deshalb unwirksam, weil zwischen der Abmahnung und dem Zugang der Kündigung nur ein Zahlungstermin liegt, zu dem die Miete nicht pünktlich eingegangen ist. Denn insbesondere nach fortdauernd unpünkt- lichen Mietzahlungen muss das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen. Solche Umstände liegen hier nicht vor, weil der Beklagte nicht auf die Abmahnung reagiert und sein Verhal- ten auch danach fortgesetzt hat. Damit hat er deutlich gemacht, dass er nicht bereit war, seine zögerliche Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer abzustel- len. 15 - 9 - Es mag sein, dass im Einzelfall Ausnahmen in Betracht kommen können, die sich jedoch nicht schematisch bestimmen lassen. Denkbar ist dies etwa in einem - hier nicht vorliegenden - Bagatellfall (so v. Hase, NJW 2002, 2278, 2283 zu § 314 Abs. 2 BGB) oder wenn dem Mieter unter Umständen noch eine Prüfungsfrist zuzubilligen ist (vgl. Staudinger/Emmerich aaO, § 543 Rdnr. 78 a.E.). Dessen bedurfte es hier jedoch nicht; pünktliche, vollständige Mietzah- lungen waren vom Beklagten stets und gerade nach Abmahnung zu erwarten. 16 Da der Tatrichter bei der ihm obliegenden Abwägung von unrichtigen rechtlichen Voraussetzungen ausgegangen ist, kann der Senat nicht beurteilen, ob dem Kläger die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kün- digungsfrist nicht mehr zugemutet werden kann. 17 3. Die vorstehenden Erwägungen gelten sinngemäß für die vom Kläger hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. 18 a) Zwar unterliegt auch die Feststellung eines berechtigten Interesses im Sinne dieser Vorschrift einer weitgehend dem Tatrichter vorbehaltenen umfas- senden Würdigung der im Einzelfall gegebenen beiderseitigen Interessen (Rechtsentscheide des Senats, BGHZ 103, 91, 101 und BGHZ 92, 213, 216). Auch diese Kündigung hat das Berufungsgericht aber mit rechtsfehlerhaften Erwägungen als unbegründet angesehen. Bei einer ordentlichen Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzungen des Mieters kommen auch Pflichtverstöße von geringerem Gewicht in Betracht, als dies im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB erforderlich ist. Es ist insbesondere nicht zu verlangen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrages bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar ist (Häublein in MünchKommBGB aaO, § 573 19 - 10 - Rdnr. 56; AnwKommBGB/Hinz aaO, § 573 Rdnr. 12; so bereits OLG Olden- burg, WuM 1991, 467, 468 = NJW-RR 1992, 79 zu § 564b Abs. 1 BGB a.F.). 20 b) Das Berufungsgericht hat im Ausgangspunkt nicht verkannt, dass ständige unpünktliche Mietzahlungen ein Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung begründen können (OLG Oldenburg aaO; AnwKommBGB/Hinz aaO, § 573 Rdnr. 17; Reick in Bamberger/Roth aaO, § 573 Rdnr. 30; Häublein, ZMR 2005, 1, 6). Der Senat hat bereits entschieden, dass eine Zahlung der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB einer hilfsweise er- klärten ordentlichen Kündigung nicht entgegensteht (Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 = NZM 2005, 334, unter II 2). Auch § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist hier nicht entsprechend anzuwenden (Krenek in Mül- ler/Walther aaO, § 573 Rdnr. 21; Reick in Bamberger/Roth aaO, § 573 Rdnr. 29; ebenso bereits zu § 554 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. OLG Karlsruhe, NJW-RR 1993, 79; OLG Stuttgart, NJW-RR 1991, 1487; Grapentin in Bub/Treier aaO, Kap. IV Rdnr. 64; a.A. Blank in Schmidt-Futterer aaO, § 573 Rdnr. 35). Da der Kläger den Beklagten vor der Kündigung ausreichend abge- mahnt hat, bedarf es keiner Entscheidung, ob auch der ordentlichen Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzungen eine Abmahnung oder sogar eine mit Kündigungsandrohung versehene (qualifizierte) Abmah- nung vorauszugehen hat (vgl. dazu OLG Oldenburg aaO; Häublein in Münch- KommBGB aaO, § 573 Rdnr. 58; Reick in Bamberger/Roth aaO, § 573 Rdnr. 22). Hat der Vermieter - wie hier - eine Abmahnung mit Kündigungsan- drohung ausgesprochen, ist eine erneute Zahlungsunpünktlichkeit jedenfalls bei der Würdigung des Gewichts der Vertragsverletzung und des Verschuldens des Mieters zu berücksichtigen. Wie ausgeführt, hat sich das Berufungsgericht durch das von ihm rechtsfehlerhaft angenommene Erfordernis einer dreimaligen Zahlungsunpünktlichkeit innerhalb eines bestimmten Zeitraumes nach Abmah- nung den Weg zu der gebotenen Gesamtabwägung verstellt. - 11 - III. 21 Das angefochtene Urteil kann daher mit der gegebenen Begründung kei- nen Bestand haben. Es stellt sich auch nicht aus einem anderen Grund als rich- tig dar (§ 561 ZPO). Entgegen der von der Revisionserwiderung erhobenen Gegenrüge hat der Kläger den Kündigungsgrund im Schreiben vom 22. August 2003 hinreichend angegeben (§ 569 Abs. 4 BGB, § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB). Die Begründung soll es dem Kündigungsempfänger ermöglichen, zu erkennen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten des Mieters der Vermieter die Kündigung stützt, und ob, gegebenenfalls wie, wie er - der Mieter - sich hierge- gen verteidigen kann; an den Inhalt der Begründung dürfen keine zu hohen und übertrieben formalistischen Anforderungen gestellt werden (Senatsbeschluss vom 22. Dezember 2003 - VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850, unter II 2 b aa, m.w.Nachw.). In der Regel wird der Vermieter bei einer Kündigung wegen fort- dauernd verspäteter Mietzahlungen die Zahlungseingänge der maßgeblichen vergangenen Monate aufführen müssen, damit der Mieter weiß, von welchem Sachverhalt der Vermieter ausgeht. Im Streitfall war es angesichts der einfa- chen Sachlage jedoch nicht geboten, dass der Kläger die Zahlungseingänge der Monate Februar bis August 2003 auflistete: Die Daten der Zahlungseingän- ge sind unter den Parteien nicht im Streit; der Beklagte selbst hatte die Über- weisungen vorgenommen und konnte die Zahlungsdaten anhand seiner Konto- auszüge feststellen, zumal es sich um einen überschaubaren Zeitraum handelt. Der Beklagte war somit in der Lage, alles zur Wahrung seiner Interessen Erfor- derliche zu veranlassen. Das zieht er auch nicht in Zweifel. IV. Auf die Revision des Klägers ist das Berufungsurteil nach alledem aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entschei- 22 - 12 - dung an das Landgericht zurückzuverweisen, da der Rechtsstreit nicht zur End- entscheidung reif ist (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 23 1. Im weiteren Verfahren wird das Berufungsgericht ferner der Frage nachzugehen haben, ob der Beklagte mit seiner unregelmäßigen Zahlungswei- se die vertraglich vereinbarten Fälligkeitstermine überschritten hat, so dass eine Vertragsverletzung vorliegt. Dies erfordert weitere Sachaufklärung. Das Beru- fungsgericht hat angenommen, der Beklagte sei gemäß Nr. 2 Abs. 1 der AVB des Klägers verpflichtet, die Miete monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichten. Eine formularmäßige Be- stimmung in Wohnraummietverträgen, wonach die Miete abweichend von § 551 Abs. 1 BGB a.F. monatlich im Voraus zu zahlen war, begegnet auch keinen Bedenken, solange sie - wie hier - nicht mit einer Klausel zusammentrifft, die die Aufrechnung mit Gegenforderungen des Mieters beschränkt (Rechtsent- scheid des Senats, BGHZ 127, 245, 251). Mit Erfolg erhebt die Revisionserwiderung aber die Gegenrüge einer Ver- letzung des § 286 Abs. 1 ZPO, weil das Berufungsgericht in diesem Zusam- menhang wesentlichen Sachvortrag des Beklagten übergangen hat. Er hat auch nach Vorlage der AVB des Klägers in der Berufungsinstanz bestritten, dass ihm diese ausgehändigt worden seien. Vom Vermieter verwendete Allge- meine Geschäftsbedingungen werden - neben anderen Voraussetzungen - nur dann Bestandteil des Mietvertrages, wenn dem Mieter die Möglichkeit verschafft wird, in zumutbarer Weise von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen (§ 305 Abs. 2 Nr. 2 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB; früher § 2 Abs. 2 Nr. 2 AGBGB). Die Kenntnisnahme wird in der Regel durch Aushändigung der Ver- tragsbestimmungen ermöglicht (Bub in Bub/Treier aaO, Kap. II Rdnr. 391, 397; Hannemann in Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Wohn- raummietrecht, 2. Aufl., § 11 Rdnrn. 33-38). Ohne Einbeziehung der AVB hätte 24 - 13 - der Beklagte die Miete nach § 551 Abs. 1 BGB a.F., der gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB auf ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis weiter anzuwenden ist, erst am Ende des Monats zu entrichten. Beweispflichtig für die Einbeziehung der von ihm verwendeten Allgemeinen Geschäftsbedin- gungen ist der Kläger (vgl. nur Basedow in MünchKommBGB aaO, Bd. 2a, § 305 Rdnr. 88). Das Berufungsgericht wird unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen erneut über den geltend gemachten Räumungsanspruch zu be- finden haben, indem es - gegebenenfalls unter Berücksichtigung ergänzenden Sachvortrags der Parteien - Feststellungen zur Fälligkeit der Miete im Hinblick auf die vom Kläger behauptete Einbeziehung seiner AVB trifft. Im Übrigen wird auch zu prüfen sein, ob die Parteien abweichend von § 551 Abs. 1 BGB a.F. durch schlüssiges Handeln eine Vereinbarung über die Fälligkeit der Miete je- weils zu Monatsbeginn getroffen haben, indem der Kläger durch seinen Hinweis auf die bisherigen unpünktlichen Mietzahlungen in seiner Kündigung vom 14. Februar 2001 stillschweigend zum Ausdruck gebracht hat, dass er im Falle einer etwaigen Fortsetzung des Mietverhältnisses auf einer Zahlung zu Mo- natsbeginn besteht und daraufhin der Beklagte die Miete über einen längeren Zeitraum - 23 Monate - tatsächlich jeweils zu Beginn des Monats gezahlt hat. 25 2. Sollte der Beklagte hiernach den Fälligkeitstermin überschritten haben, wird das Berufungsgericht die im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB oder des § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB gebotene Gesamtabwägung nachzuho- len haben. Bei der hier gegebenen Sachlage spricht nichts dafür, dass eine et- waige Zahlungsunpünktlichkeit unverschuldet war, wie die Revisionserwide- rung geltend macht. Der Beklagte hat sich lediglich darauf berufen, dass er re- gelmäßig erst zur Monatsmitte "liquide" sei. Der Senat hat bereits entschieden, dass sich der Mieter zwar unter Umständen auf unvorsehbare wirtschaftliche 26 - 14 - Engpässe berufen kann (Urteil vom 16. Februar 2005 aaO, unter II 2 d cc). Ab- gesehen von Übergangszeiten wird es für den Mieter jedoch in der Regel vor- hersehbar sein, wenn - worauf sich der Beklagte berufen hat - sein Arbeitslohn oder seine Arbeitslosenunterstützung unter Umständen erst zur Monatsmitte überwiesen werden. Darauf musste sich der Beklagte einstellen, zumal er auch von März 2001 bis Januar 2003 in der Lage war, die Miete jeweils zu Beginn des Monats zu entrichten. Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Deppert Dr. Wolst für den wegen Urlaubs an der Unterzeichnung verhinderten Richter am Bundesgerichtshof Dr. Leimert Karlsruhe, 14. Februar 2006 Vorinstanzen: AG Wedding, Entscheidung vom 04.03.2004 - 9 C 513/03 - LG Berlin, Entscheidung vom 27.09.2004 - 67 S 159/04 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 337/06 Verkündet am: 14. November 2007 Holmes Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren nach § 128 Abs. 2 ZPO mit einer Schriftsatzfrist bis zum 26. Oktober 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst sowie die Richterinnen Her- manns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 1. Dezember 2006 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Kündigung eines Wohn- raummietverhältnisses. 1 Die Beklagten mieteten aufgrund eines Vertrages vom 14. September 1999 eine Wohnung der Klägerin in B. . Der Formularmietver- trag enthält in §§ 9, 10 die folgenden Regelungen: 2 - 3 - "§ 9 Mietzahlungen I. Der Mietzins einschließlich der Abschlagszahlungen für die Neben- kosten ist monatlich im voraus und zwar spätestens am 3. Werktag des Monats kostenfrei an den Vermieter oder die von ihm zur Entge- gennahme ermächtige Person oder Stelle zu zahlen. Die Miete ist auf folgendes Konto: … zu überweisen. II. Der Mieter verpflichtet sich, für die Bezahlung der Miete einen Dauer- auftrag zu erteilen oder eine Einzugsermächtigung im Lastschriftver- fahren zu erteilen. Diese kann jederzeit widerrufen werden. … § 10 Aufrechnung mit Gegenforderungen, Zurückbehaltung des Mietzinses … II. Der Mieter kann nur mit Forderungen aus dem Mietverhältnis auf- rechnen, wenn sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder ent- scheidungsreif sind. Dies gilt nicht für Mietzinsminderungen, die we- gen der Vorfälligkeit des Mietzinses im laufenden Monat entstanden sind. Diese Rückforderungsbeträge eines eventuell zuviel bezahlten Mietzinses für den laufenden Monat können vom Mieter in den Fol- gemonaten zur Aufrechnung gebracht werden. ..." Die Beklagte zu 1 ist nach der Trennung von dem Beklagten zu 2 im April 2005 aus der gemieteten Wohnung ausgezogen. In der Folgezeit wurde die Miete für die Monate Juli bis Oktober 2005 verspätet gezahlt, und zwar für Juli am 29. Juli, für August am 2. September, für September am 28. September und für Oktober am 14. Oktober. Mit anwaltlichem Schreiben vom 14. Oktober 2005 wurden die Beklagten wegen der unpünktlichen Zahlung der Miete abgemahnt. Im Monat November 2005 wurde die Miete fristgerecht gezahlt, dagegen erfolg- ten die Zahlungen für den Monat Dezember 2005 und Januar 2006 wiederum 3 - 4 - verspätet am 20. Dezember 2005 und am 6. Januar 2006. Mit einem weiteren anwaltlichen Schreiben vom 21. Dezember 2005 erklärte die Klägerin die frist- lose, hilfsweise die fristgemäße Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlun- gen. Die Klägerin hat mit der Klage vorsorglich erneut eine Kündigung ausge- sprochen und die Räumung der Wohnung sowie die Zahlung von Schadenser- satz wegen vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 553,60 € verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Be- rufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre Klageanträge weiter. 4 Entscheidungsgründe: Die Revision der Klägerin hat Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 6 Der Klägerin stehe gegen die Beklagten kein Anspruch auf Räumung der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB zu. Das Mietverhältnis sei weder durch eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung vom 21. Dezember 2005 noch durch die erneut in der Klageschrift ausgesprochene Kündigung beendet worden (§§ 543, 573 BGB). Eine Wiederholung einer unpünktlichen Zahlung liege nicht vor, weil die Mietzahlungen vom 20. Dezember 2005 und vom 6. Ja- nuar 2006 für die jeweiligen Monate rechtzeitig gewesen seien. Der Bundesge- richtshof habe mit Beschluss vom 26. Oktober 1994 (BGHZ 127, 245 ff.) ent- schieden, dass die Kombination einer Mietvorauszahlungsklausel mit einer Formularklausel, durch welche die Aufrechnung bei Mietminderung auf unbe- 7 - 5 - strittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen beschränkt werde, unwirk- sam sei. Eine unangemessene Benachteiligung (§ 9 AGBG) liege in der Kombi- nation von Vorauszahlungs- und Aufrechnungsverbotsklausel, wenn dem Mieter die Minderung zumindest für den ersten Monat, in dem der Mangel auftrete, weder durch Abzug vom geschuldeten Mietzins noch durch Aufrechnung mit einem auf der Überzahlung der Miete in diesem Monat beruhenden Bereiche- rungsanspruch gegenüber der Mietzinsforderung in den Folgemonaten ermög- licht werde. Beschränkungen des Minderungsrechts auch in der Durchsetzung durch Abzug von der Miete zwängen den Mieter auf den Klageweg und stellten eine unzulässige Einschränkung dar. Dieser Rechtsprechung werde auch nicht dadurch Rechnung getragen, dass § 10 Abs. 2 des Mietvertrages eine Ausnahme für Mietzinsminderungen mache, die wegen der Vorfälligkeit des Mietzinses im laufenden Monat entstan- den seien. Bei Entstehung eines Minderungsgrundes zum Ende eines Monats sei der Mieter wegen der Rechtzeitigkeitsklausel und des standardisierten Zah- lungswegs nicht in der Lage, die volle Mietzinszahlung bis zum dritten Werktag des nächsten Monats zu verhindern. Ein Dauerauftrag etwa müsse so erteilt sein, dass die Überweisung rechtzeitig auf dem Konto des Vermieters eingehe, also bereits vor dem dritten Werktag des Folgemonats erfolge, und er könne nicht kurzfristig zum Ende eines Monats noch geändert werden. Die Aufrech- nung mit der Rückforderung der Miete für diesen Folgemonat erlaube die Rege- lung des Mietvertrages jedoch nicht, da nur mit Rückforderungsbeträgen wegen des ersten Monats seit Entstehung des Mangels aufgerechnet werden könne. Die nach der vorliegenden Klauselkombination faktische Einschränkung des Minderungsrechts führe zur Unwirksamkeit, da sich die Kammer dem vorste- hend zitierten Urteil des Bundesgerichtshofs anschließe, wonach jegliche Ein- schränkung unangemessen sei und die Vorfälligkeitsklausel unwirksam mache. 8 - 6 - Mangels einer wirksamen Kündigung komme auch ein Schadensersatz- anspruch für Rechtsanwaltskosten nicht in Betracht. 9 II. 10 Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nachprü- fung nicht stand. 11 Das Berufungsgericht hat mit der gegebenen Begründung zu Unrecht angenommen, dass die Klägerin nicht von den Beklagten die Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Schadensersatz für vorgerichtliche Anwalts- kosten verlangen kann, weil das Mietverhältnis nicht durch Kündigung gemäß § 543 Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen unpünktlicher Mietzahlung wirk- sam beendet worden sei. 1. Die Beklagten befanden sich mit der Zahlung der Miete für die Monate Juli bis Oktober 2005, für den Monat Dezember 2005 und den Monat Januar 2006 im Verzug, denn sie waren zur Vorauszahlung der Miete verpflichtet. Zwar ergibt sich dies nicht aus § 556b Abs. 1 BGB, denn diese Vorschrift findet im vorliegenden Fall keine Anwendung. Die Fälligkeit der Miete beurteilt sich hier gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB vielmehr weiterhin nach § 551 BGB aF, da es sich bei dem am 14. September 1999 geschlossenen Mietvertrag um ein am 1. September 2001 bereits bestehendes Mietverhältnis handelt. Danach wäre die Miete nicht, wie nunmehr nach § 556b Abs. 1 BGB, spätestens bis zum dritten Werktag des jeweiligen Monats, sondern erst am ersten Werktag nach Ablauf des jeweiligen Monats zu entrichten (§ 551 Abs. 1 Satz 2 BGB aF). Die Parteien haben jedoch in § 9 des Mietvertrages eine abweichende Verein- barung dahin getroffen, dass die Miete monatlich im Voraus, und zwar spätes- tens am dritten Werktag des Monats, zu zahlen ist. 12 - 7 - 2. Diese Vorauszahlungsklausel ist wirksam. 13 14 a) Das Berufungsgericht ist aufgrund einer fehlerhaften Auslegung zum gegenteiligen Ergebnis gelangt. Es meint, der Mieter könne wegen des formu- larvertraglichen Aufrechnungsverbots Mietminderungen, die sich erst in dem Monat nach Entstehung des Mangels ergeben, in bestimmten Konstellationen nicht durchsetzen. Mangels einer rechtzeitigen Änderungsmöglichkeit eines Dauerauftrags werde die volle Miete für den Folgemonat überwiesen, die Klau- sel sehe aber lediglich eine Aufrechnung mit Rückforderungsbeträgen wegen des ersten Monats seit Entstehung des Mangels vor. Diese Auslegung findet weder in dem Wortlaut noch in dem Sinngehalt der Klausel eine Stütze und hält damit auch einer nur eingeschränkt möglichen Nachprüfung durch das Revisi- onsgericht nicht stand. Nach der Klausel kann mit Rückforderungsbeträgen we- gen Mietminderungen, die wegen der Vorfälligkeit der Miete im laufenden Mo- nat entstanden sind, in den Folgemonaten aufgerechnet werden. Die Regelung ist schon nach ihrem Wortlaut nicht auf Rückforderungsbeträge aus dem ersten Monat seit der Entstehung des Mangels beschränkt, sondern ebenso auf die folgenden Monate anwendbar, weil der Mieter auch insoweit zur Vorauszahlung der Miete verpflichtet ist und damit Monat für Monat eine Mietminderung im lau- fenden Monat entsteht. Eine andere Auslegung würde auch dem sachlichen Zusammenhang der Regelung widersprechen. Ob und in welchem Umfang die Miete gemindert ist, kann regelmäßig erst nach Ablauf eines Monats festgestellt werden, da erst dann feststeht, in welchem zeitlichen Umfang die Nutzung der Mietsache beeinträchtigt war. b) Aus dem Senatsbeschluss vom 26. Oktober 1994 (BGHZ 127, 245), auf den das Landgericht Bezug nimmt, folgt kein anderes Ergebnis. Denn an- ders als nach der dort zu beurteilenden Regelung wird der Mieter im vorliegen- den Streitfall nicht darauf verwiesen, sein Minderungsrecht im Klagewege 15 - 8 - durchzusetzen. Die Aufrechnung hängt allein von der praktischen Möglichkeit im Einzelfall ab, die Mietminderung bei der nächsten Zahlung der Miete zu be- rücksichtigen. Dabei mag bei Vorliegen eines Dauerauftrags ein Zeitraum von über einem Monat verstreichen, wenn der Mangel erst gegen Ende des Monats entsteht und somit eine Kürzung der Miete im darauf folgenden Monat nicht mehr möglich ist. Eine Verschiebung der Verwirklichung des Minderungsan- spruchs von ein oder zwei Monaten stellt jedoch keine unangemessene Be- nachteiligung dar (BGHZ, aaO, 249, m.w.N.). Erst wenn die Kombination von Vorauszahlungs- und Aufrechnungsverbotsklausel dazu führt, dass der Mieter gezwungen ist, seinen Minderungsanspruch im Klageweg durchzusetzen, liegt eine unzulässige Beschränkung des Minderungsrechts vor (BGHZ, aaO, 252 f.). Das ist hier nicht der Fall. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; das Urteil ist deshalb aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur End- entscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getrof- fen hat, ob die Kündigung wegen unpünktlicher Zahlung berechtigt war. Die Sa- 16 - 9 - che ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsge- richt zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 19.04.2006 - 12 C 31/06 - LG Berlin, Entscheidung vom 01.12.2006 - 63 S 177/06 -

ECLI:DE:BGH:2022:210622BVIIIZR285.21.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 285/21 vom 21. Juni 2022 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 138 Abs. 3 Auch in einem vorausgegangenen Vortrag der Partei kann ein Bestreiten nach- folgender Behauptungen der Gegenseite liegen, wenn jener Vortrag diesen Be- hauptungen widerspricht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 15. Mai 2001 - VI ZR 55/00, NJW-RR 2001, 1294 unter II 1). BGH, Beschluss vom 21. Juni 2022 - VIII ZR 285/21 - LG Berlin AG Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 21. Juni 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, den Richter Dr. Schmidt, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 31. August 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der Gegenstandswert für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfah- ren wird auf 29.308,53 € festgesetzt. Gründe: I. Die Klägerin begehrt von dem Beklagten nach Kündigung des Mietver- trags die Räumung und Herausgabe einer Wohnung sowie Zahlung rückständi- ger Miete beziehungsweise Nutzungsentschädigung. Die Parteien schlossen am 17. September 2019 einen Mietvertrag über eine Wohnung der Klägerin in Berlin. Der Beklagte schuldete der Klägerin eine monatliche Miete in Höhe von 1.697,71 € brutto (Nettomiete 1.310,77 € zuzüglich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen in Höhe von insgesamt 386,94 €). 1 2 - 3 - Mit einem an die Klägerin gerichteten Schreiben vom 5. November 2019 rügte der Beklagte unter anderem den mangelhaften Zustand der Fenster in der Wohnung sowie eine in den Wohnräumen vorhandene Geruchsbelästigung. Er kündigte an, deshalb und wegen weiterer Mängel der Wohnung ab November 2019 bis zu einer Mängelbeseitigung lediglich die hälftige Miete zu zahlen. Nachdem der Beklagte auf die Mieten für die Monate November 2019 bis einschließlich Februar 2020 insgesamt lediglich 1.273,88 € gezahlt hatte, kün- digte die Klägerin, welche die Voraussetzungen einer Mietminderung als nicht gegeben ansah, am 6. Februar 2020 das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs außerordentlich und hilfsweise ordentlich. Mit ihrer Klage hat die Klägerin Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Zahlung rückständiger Miete beziehungsweise Nutzungsentschädigung für die Monate November 2019 bis September 2020 in Höhe von zuletzt insge- samt 13.579,29 € nebst Zinsen verlangt. Der Beklagte hat sich auf Minderung und auf ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete für die Zeit ab November 2019 bis zur Beseitigung der Mängel berufen. Das Amtsgericht hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Das Landge- richt hat die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Die Revision hat es nicht zugelassen. Hiergegen wendet sich der Beklagte mit der Nichtzulassungsbeschwerde, mit der er sein Klageabweisungsbegehren weiter- verfolgt. 3 4 5 6 - 4 - II. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe einen Anspruch auf Räumung der vom Beklagten be- wohnten Räumlichkeiten sowie auf Zahlung der geltend gemachten Miete bezie- hungsweise Nutzungsentschädigung nebst Zinsen. Die von der Klägerin wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene Kündigung sei nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB wirksam. Der Beklagte sei auch zur Nachzahlung der aufgelaufe- nen Rückstände verpflichtet. Insbesondere sei er in den Monaten November 2019 bis Februar 2020 nicht wegen angeblicher Mietmängel nur zur Entrichtung einer herabgesetzten Miete verpflichtet gewesen. Das Amtsgericht habe Beweis über die angeblich vorliegenden Mängel nicht erheben müssen. Denn die Klägerin habe die Behauptung des Beklagten, die Fenster seien veraltet, sie ließen sich nicht ordentlich öffnen und schließen mit der Folge, dass Zugluft und Wasser in die Wohnung eindringe, bestritten. Der Beklagte habe so- dann den Vortrag der Klägerin, wonach es sich um Kastendoppelfenster handele, welche sich bei der Wohnungsübergabe in einem ordentlichen und mangelfreien Zustand befunden hätten sowie geöffnet und geschlossen worden seien, nicht mehr bestritten. Dieser gelte damit gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als fortan zugestan- den. Die Klägerin habe auch die weitere Behauptung des Beklagten, die Raum- luft sei schlecht, die Geruchsbelästigung könne selbst durch ständiges Lüften nicht behoben werden, bestritten und als unsubstantiiert gerügt. Zu ihrer Erklä- 7 8 9 10 - 5 - rung, bei Übergabe der Wohnung sei ein derartiger Mangel nicht vorhanden ge- wesen, habe der Beklagte seinerseits nicht weiter vorgetragen, so dass auch diese Behauptung der Klägerin gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden gelte. III. Die zulässige Nichtzulassungsbeschwerde hat in der Sache Erfolg (§ 544 Abs. 9 ZPO), weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Ent- scheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO). Das Berufungsgericht hat den Anspruch des Beklagten auf Gewährung rechtli- chen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt. Denn es hat bezogen auf den Vortrag des Beklagten zum Vorhandensein von Mängeln der Mietsache die Vorschrift des § 138 Abs. 3 ZPO in offenkundig feh- lerhafter Weise angewendet und es in der Folge versäumt, die von dem Beklag- ten für seine Behauptungen angebotenen Beweise zu erheben. 1. Das Gebot rechtlichen Gehörs verpflichtet das entscheidende Gericht, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwä- gung zu ziehen (st. Rspr.; vgl. etwa BVerfG, NVwZ-RR 2021, 131 Rn. 26; Senatsbeschlüsse vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, NZM 2022, 55 Rn. 14; vom 14. Dezember 2021 - VIII ZR 386/20, juris Rn. 13). Als grundrechtsgleiches Recht soll es sicherstellen, dass die Entscheidung frei von Verfahrensfehlern ergeht, welche ihren Grund in der unterlassenen Kenntnisnahme und der Nicht- berücksichtigung des Sachvortrags der Parteien haben. In diesem Sinne gebietet Art. 103 Abs. 1 GG in Verbindung mit den Grundsätzen der Zivilprozessordnung auch die Berücksichtigung erheblicher Beweisanträge. Die Nichtberücksichti- gung eines erheblichen Beweisangebots verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze mehr findet (st. Rspr.; vgl. hierzu etwa 11 12 - 6 - BVerfG, Beschluss vom 25. März 2020 - 2 BvR 113/20, juris Rn. 45; Senatsbe- schlüsse vom 29. September 2021 - VIII ZR 226/19, juris Rn. 11; vom 14. De- zember 2021 - VIII ZR 386/20, aaO; jeweils mwN). Dies gilt auch dann, wenn die Nichtberücksichtigung des betreffenden Sachvortrags sowie eines damit zusammenhängenden Beweisangebots darauf beruht, dass das Gericht die Vorschrift des § 138 Abs. 3 ZPO zu den Folgen der Erklärungslast der Parteien gemäß § 138 Abs. 2 ZPO in offenkundig fehlerhafter Weise gehandhabt hat (vgl. BVerfG, NJW 1992, 679, 680). Da nach § 138 Abs. 3 ZPO Tatsachen, die nicht ausdrücklich oder konkludent bestritten werden, vom Gericht als zugestanden anzusehen und der Entscheidung ohne Prüfung durch eine Beweisaufnahme zugrunde zu legen sind (vgl. Wieczorek/Schütze/Gerken, ZPO, 4. Aufl., § 138 Rn. 30 und 35 f.; Stein/Jonas/Kern, ZPO, 23. Aufl., § 138 Rn. 37; Rosenberg/Schwab/Prütting, Zivilprozessrecht, 18. Aufl., § 113 Rn. 20 f.), kann die offenkundig fehlerhafte Anwendung dieser Bestimmung - ähnlich wie die von Präklusionsvorschriften (siehe hierzu Senatsbeschluss vom 29. September 2021 - VIII ZR 226/19, juris Rn. 13 mwN) - dazu führen, dass ent- scheidungserheblicher Sachvortrag der Partei sowie ein damit zusammenhän- gendes Beweisangebot nicht in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise zur Kenntnis genommen und bei der Entscheidung berücksichtigt werden. 2. Gemessen hieran ist dem Berufungsgericht eine Gehörsverletzung nach Art. 103 Abs. 1 GG anzulasten. Wie die Nichtzulassungsbeschwerde mit Recht rügt, hat das Berufungsgericht die Vorschrift des § 138 Abs. 3 ZPO offen- kundig fehlerhaft angewendet, indem es den Inhalt der Gegenäußerung der Klä- gerin zu dem vom Beklagten behaupteten Zustand der Fenster und zu einer Ge- ruchsbelästigung in den Wohnräumen als zugestanden angesehen und seiner Entscheidung als unstreitigen Tatsachenvortrag zugrunde gelegt hat. 13 14 - 7 - a) Offenkundig unrichtig ist zunächst die Anwendung von § 138 Abs. 3 ZPO durch das Berufungsgericht im Hinblick auf den Vortrag des Beklagten zum mangelhaften Zustand der Fenster. aa) Wie die Nichtzulassungsbeschwerde durch Bezugnahme auf die Kla- geerwiderung des Beklagten vom 3. Juni 2020 geltend macht, hat der Beklagte unter Beweisantritt (Augenschein, Sachverständigengutachten) vorgetragen, die Fenster der Wohnung seien veraltet. Sie ließen sich nicht ordentlich öffnen be- ziehungsweise schließen und seien wegen beschädigter und sich lösender Ab- dichtungen undicht. Hierdurch dringe Zugluft und Wasser in die Wohnung ein und entweiche Wärme nach draußen. Undicht seien namentlich die Fenster im Wohn- zimmer, im Bad sowie in einem Raum hinter der Küche. Überhaupt nicht öffnen und schließen lasse sich das Kippfenster hinter dem Flur zum französischen Bal- kon. Die Klägerin hat sich hierzu dahingehend erklärt, dass die behauptete Mangelhaftigkeit bestritten werde und dass sich bei der Wohnungsübergabe die Fenster in einem ordentlichen mangelfreien Zustand befunden hätten, wie eine Prüfung der Funktionstüchtigkeit der Fenster durch den Hausverwalter ergeben habe. Bei dieser seien die Fenster jeweils geöffnet und geschlossen, Defekte oder Undichtigkeiten aber nicht festgestellt worden. bb) Vor diesem Hintergrund beruht die (unausgesprochene und nicht be- gründete) Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte habe sich zur Vermei- dung der Rechtsfolge des § 138 Abs. 3 ZPO zu dem von der Klägerin - jedenfalls für den Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung - behaupteten mangelfreien Zu- stand der Fenster (ausdrücklich) erklären müssen, auf einem offenkundig fehler- haften Verständnis dieser Vorschrift sowie auf einer unzureichenden Kenntnis- nahme des Vortrags des Beklagten. 15 16 17 18 - 8 - (1) Der Beklagte hatte sich bereits vor der Stellungnahme der Klägerin zu sämtlichen Tatsachen erklärt, aus welchen sich - im Falle ihres Beweises - ein mangelhafter Zustand der Fenster während der Mietzeit ergibt und welche für die von ihm insoweit geltend gemachte Minderung der Miete gemäß § 536 Abs. 1 BGB rechtlich von Bedeutung sind. Über diesen Tatsachenvortrag ging die Gegenerklärung der Klägerin nicht hinaus. Soweit ihr Vorbringen zu einem mangelfreien Zustand der Fenster bei Wohnungsübergabe zugleich die Behauptung umfasst haben sollte, der Beklagte habe den gerügten Zustand der Fenster zu einem späteren Zeitpunkt selbst ver- ursacht, hätte eine Erklärung des Beklagten auch hierzu vorgelegen. Denn einer entsprechenden Behauptung der Klägerin stünde der - in der wenige Wochen nach Wohnungsübergabe erfolgten Mängelanzeige vom 5. November 2019 ent- haltene und in der Klageerwiderung wiederholte - Vortrag des Beklagten entge- gen, wonach die Fenster in der Wohnung "veraltet" seien und sich nicht bezie- hungsweise nur schlecht öffnen und schließen ließen. Da sich ein Bestreiten auch aus der Gegendarstellung zu einem Vortrag ergeben kann, müssen Tatsachen, die mit der Gegenerklärung unvereinbar sind, regelmäßig nicht gesondert für sich (ausdrücklich) bestritten werden (vgl. Wieczorek/Schütze/Gerken, ZPO, 4. Aufl., § 138 Rn. 32). Dabei kann auch in ei- nem vorausgegangenen Vortrag der Partei ein Bestreiten nachfolgender Be- hauptungen der Gegenseite liegen, wenn jener Vortrag diesen Behauptungen widerspricht (vgl. BGH, Urteil vom 15. Mai 2001 - VI ZR 55/00, NJW-RR 2001, 1294 unter II 1). Ein solches konkludentes vorweggenommenes Bestreiten hin- dert die Anwendung der Vorschrift des § 138 Abs. 3 ZPO (Stein/Jonas/Kern, ZPO, 23. Aufl., § 138 Rn. 36; vgl. BVerfG, NJW 1992, 679, 680). Deshalb ist der gesamte Vortrag einer Partei zu berücksichtigen und daraufhin zu prüfen, ob sich aus dem Gesamtzusammenhang der Wille zu bestreiten ergibt. 19 20 21 - 9 - (2) Einer solchen Betrachtung des Vortrags des Beklagten hat sich das Berufungsgericht dadurch gänzlich verschlossen, dass es allein an den - zeitlich späteren - Vortrag der Klägerin, der in der Sache die Gegenerklärung zu den vorangegangenen Tatsachenbehauptungen des Beklagten im Sinne von § 138 Abs. 2 ZPO darstellt, angeknüpft und von dem Beklagten hierzu eine - zeitlich nachfolgende - Äußerung erwartet hat, für die aus dessen Sicht in Anbetracht seiner zuvor erfolgten Darlegungen eine prozessuale Notwendigkeit nicht be- stand. Denn Anhaltspunkte dafür, dass der Beklagte an seinen der Gegenerklä- rung der Klägerin widersprechenden Behauptungen nicht mehr hätte festhalten wollen, bestanden nicht. Sie ergaben sich insbesondere nicht aus dem - vom Be- rufungsgericht für allein maßgeblich gehaltenen - Umstand, dass sich der Be- klagte nicht nochmals zum Zustand der Fenster geäußert hat. Die von ihm gel- tend gemachte Mangelhaftigkeit der Mietwohnung in verschiedener Hinsicht war (weiterhin) ein wesentliches Element seiner Verteidigung gegen die Zahlungs- verzugskündigung der Klägerin. Sofern diesbezügliche Zweifel des Berufungsge- richts bestanden, hätte es diese durch aufklärende Fragen nach § 139 ZPO aus- räumen müssen (vgl. BGH, Urteil vom 15. Mai 2001 - VI ZR 55/00, NJW-RR 2001, 1294 unter II 1; Stein/Jonas/Kern, ZPO, 23. Aufl., § 138 Rn. 27 f.). cc) Die darin liegende Gehörsverletzung ist auch entscheidungserheblich, weil nicht auszuschließen ist, dass das Berufungsgericht zu einer anderen Ent- scheidung gelangt wäre, hätte es den Vortrag des Beklagten in der gebotenen Weise zur Kenntnis genommen und dementsprechend die insoweit angebotenen Beweise erhoben. Die vom Beklagten aufgestellten tatsächlichen Behauptungen erlaubten weiterhin den Schluss auf die von ihm geltend gemachte Minderung der Miete 22 23 24 25 - 10 - wegen eines mangelhaften Zustands der Fenster gemäß § 536 Abs. 1 BGB. Sie waren durch das Vorbringen der Klägerin nicht ergänzungsbedürftig, sondern le- diglich beweisbedürftig geworden. Die Tauglichkeit der streitgegenständlichen Wohnräume zum vertragsgemäßen Gebrauch kann durch spürbare Zugluft und eindringende Feuchtigkeit infolge undichter Fenster, in der kälteren Jahreszeit verstärkt durch den damit verbundenen Wärmeverlust, gemindert oder sogar gänzlich aufgehoben sein (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 536 BGB Rn. 157, siehe auch Rn. 21 als Baumangel; Selk, Mietmängel und Mängelrechte, 2. Aufl., § 536 BGB Rn. 263 ff., 363; jeweils mwN). Als Vermieterin haftet die Klä- gerin gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 BGB grundsätzlich auch für während der Mietzeit entstehende Mängel der Mietsache. b) Offenkundig unrichtig ist die Anwendung von § 138 Abs. 3 ZPO durch das Berufungsgericht auch im Hinblick auf den Vortrag des Beklagten zu einer Geruchsbelästigung in der Wohnung. aa) In der von der Nichtzulassungsbeschwerde in Bezug genommenen Klageerwiderung vom 3. Juni 2020 hat der Beklagte unter Beweisantritt vorgetra- gen, die Raumluft sei "schlecht". Nach einem längeren Aufenthalt in den Räumen leide er unter Kopfschmerzen und seien seine Schleimhäute gereizt. Die "Ge- ruchsbelästigung" könne auch durch ständiges Lüften nicht behoben werden. Vermutlich stamme sie von einem mangelbehafteten Mauerwerk oder von den Abwasserleitungen im Haus. Die Klägerin hat diesen Vortrag einschließlich der von dem Beklagten ver- muteten Ursache ausdrücklich bestritten. Sie hat zudem behauptet, bei der Über- gabe der Wohnung habe ein solcher Mangel nicht vorgelegen. Der Beklagte sei auch der einzige Mieter des Gebäudes, der eine diesbezügliche Wahrnehmung behaupte. 26 27 28 - 11 - bb) Auch insoweit durfte das Berufungsgericht aus den vorstehend unter III 2 a bb ausgeführten Gründen nicht allein aufgrund des Umstands, dass der Beklagte sich nachfolgend nicht (nochmals) zur Frage der Geruchsbelästigung (ausdrücklich) geäußert hat, annehmen, der Beklagte habe seinen zuvor erfolg- ten Vortrag fallengelassen beziehungsweise es sei die eine Mietminderung aus- schließende Gegenerklärung der Klägerin als gemäß § 138 Abs. 3 ZPO von dem Beklagten zugestanden zu bewerten. cc) Auch diese Gehörsverletzung ist entscheidungserheblich, da nicht auszuschließen ist, dass das Berufungsgericht zu einer anderen Entscheidung gelangt wäre, hätte es den Vortrag des Beklagten in der gebotenen Weise zur Kenntnis genommen und dementsprechend die insoweit angebotenen Beweise erhoben. Der Beklagte hat mit der Beschreibung von Mangelsymptomen - einer sich auf sein körperliches Wohlbefinden und seine Gesundheit auswirkenden Ge- ruchsbelästigung in den Wohnräumen, die auch durch ein Lüften nicht beseitigt werden könne - einen Mangel der Mietsache hinreichend konkret dargelegt (vgl. Senatsbeschluss vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 16, 18). Mehr als diese, ihm allein mögliche Beschreibung der Geruchsbe- lästigung, die er durch die Angabe der von ihm vermuteten Ursache zudem der Art nach näher eingegrenzt hat, musste der Beklagte nicht vortragen. Dem Ge- richt obliegt es schon dann, wenn der Mieter einen Mietmangel durch Beschrei- bung der Mangelsymptome darlegt, die für das Vorliegen des Mangels angebo- tenen Beweise - hier Augenschein und Einholung eines Sachverständigengut- achtens - zu erheben und - im Fall des Sachverständigengutachtens - dem Sach- verständigen die beweiserheblichen Fragen zu unterbreiten (vgl. Senatsbe- schluss vom 21. Februar 2017 - VIII ZR 1/16, NJW 2017, 1877 Rn. 11 mwN). 29 30 31 - 12 - 3. Die weiteren von der Nichtzulassungsbeschwerde erhobenen Rügen hat der Senat geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begrün- dung wird insoweit abgesehen (§ 544 Abs. 6 Satz 2 ZPO). IV. Nach alledem ist das Urteil des Berufungsgerichts aufzuheben und der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 544 Abs. 9 ZPO). Dr. Fetzer Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 10.02.2021 - 9 C 75/20 - LG Berlin, Entscheidung vom 31.08.2021 - 67 S 43/21 - 32 33

ECLI:DE:BGH:2021:220621BVIIIZR134.20.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 134/20 vom 22. Juni 2021 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 22. Juni 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Kosziol sowie die Richterin Wiegand beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 2. April 2020 im Kosten- punkt und insoweit aufgehoben als hinsichtlich der (auf Lärmbeläs- tigungen gestützten) Kündigung der Klägerin vom 20. September 2017 zu deren Nachteil entschieden worden ist. Im Übrigen wird die Beschwerde der Klägerin gegen die Nichtzulas- sung der Revision in dem vorstehend genannten Urteil zurückge- wiesen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Nichtzulassungsbe- schwerdeverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der Streitwert für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren wird auf 7.212 € festgesetzt. Gründe: I. Der Beklagte zu 1 mietete im Jahr 2005 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine Wohnung in Köln. 1 - 3 - Im Jahr 2007 zog der Beklagte zu 3, mit welchem der Beklagte zu 1 zuvor eine eingetragene Lebenspartnerschaft begründet hatte, in die Wohnung ein. Aufgrund der Schwangerschaft der Beklagten zu 2 vom Beklagten zu 3 wurde diese Lebenspartnerschaft im September 2014 aufgehoben, damit der Beklagte zu 3 die Beklagte zu 2 heiraten konnte, um diese mit den gemeinsamen Kindern nach Deutschland ziehen zu lassen. Eine Trennung beabsichtigten die Beklagten zu 1 und 3 nicht. Zum Jahreswechsel 2016/2017 zog die Beklagte zu 2 nebst den beiden Kindern ebenfalls in die Wohnung ein, welche seitdem von den drei Be- klagten sowie zwei Kindern bewohnt wird. Am 9. März sowie am 2. Mai 2017 mahnte die Klägerin den Beklagten zu 1 wegen der nicht genehmigten "Wohngemeinschaft" sowie wegen Lärmbelästi- gungen ab. Gestützt auf eine - aus ihrer Sicht - unberechtigte Untervermietung sowie auf fortdauernde Ruhestörungen, erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 1. Juni 2017 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Mit Schreiben vom 20. September 2017 kündigte die Klägerin aufgrund zweier weiterer Ruhestörungen das Mietverhältnis fristlos. In der Kündigungser- klärung führte sie unter anderem aus, am 2. September 2017 sei in der Zeit von 20.30 Uhr bis nach Mitternacht aus der Wohnung der Beklagten erheblicher Lärm gedrungen, "der überwiegend aus lautem Schreien, Stampfen, Türenschlagen und Poltern" bestanden habe. Zwei Nachbarinnen hätten vergeblich versucht, die Beklagten zur Einhaltung der Nachtruhe zu bewegen. Am 3. September 2017 habe gegen 13.00 Uhr erheblicher, durch die Beklagten verursachter Lärm die Mittagsruhe nachhaltig gestört. Es sei zu einer heftigen Auseinandersetzung mit einem Nachbarn gekommen, welcher hiernach Strafanzeige erstattet habe. Das Amtsgericht hat - gestützt auf die Kündigung vom 1. Juni 2017 und die hierin als Kündigungsgrund angeführte unberechtigte Untervermietung - der 2 3 4 5 - 4 - Räumungsklage der Klägerin stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Beru- fung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Die Revision hat das Landgericht nicht zugelassen. Hiergegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin, mit der sie die Zulassung der Re- vision mit dem Ziel begehrt, das amtsgerichtliche Urteil wiederherzustellen. II. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Woh- nung (§§ 546, 985 BGB) nicht zu, da das Mietverhältnis weder durch die ordent- liche Kündigung vom 1. Juni 2017 noch durch die fristlose Kündigung vom 20. September 2017 beendet worden sei. Die Klägerin könne die Kündigung vom 1. Juni 2017 nicht mit Erfolg auf eine unberechtigte Untervermietung stützen. Weder der Zuzug der Beklagten zu 2 noch derjenige des Beklagten zu 3 rechtfertigten eine Kündigung "nach §§ 543, 569, 573 BGB". Eine unterlassene Anzeige durch den Beklagten zu 1 oder eine fehlende Genehmigung des Zuzugs weiterer Bewohner seitens der Klägerin könne eine Kündigung dann nicht rechtfertigen, wenn der Mieter ohne- hin einen Anspruch auf Genehmigung des Zuzugs gehabt hätte. Dies sei hier der Fall. 6 7 8 9 - 5 - Ferner hätten auch die Kündigungen wegen Lärmbelästigung das Mietver- hältnis nicht beendet. Bezüglich der Kündigung vom 1. Juni 2017 fehle es bereits an einer ausreichenden Begründung (§ 573 Abs. 3 BGB). In der (fristlosen) Kündigung vom 20. September 2017 seien zwar zwei konkrete Ruhestörungen genannt. Aus dem durch die Klägerin vorgelegten Lärmprotokoll sei ersichtlich, dass zu diesen Zeiten - aus der Wohnung der Be- klagten dringendes - "lautes Trampeln" (durch einen Nachbarn) moniert worden sei. Jedoch sei nicht behauptet worden, dass die in der Wohnung der Beklagten lebenden Erwachsenen getrampelt hätten. Was genau zu den genannten Zeiten in der Wohnung der Beklagten passiert sei, habe die Klägerin nicht vorgetragen, so dass aufgrund der Anwesenheit der Kinder und der Vortragslast der Klägerin zu Gunsten der Beklagten davon auszugehen sei, dass es sich um als sozialadä- quat hinzunehmendes, bei Anwesenheit von Kindern nicht zu vermeidendes, "lautes Trampeln" gehandelt habe. III. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist zulässig, insbesondere ist der Be- schwerdewert nach § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erreicht. Sie hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang auch in der Sache Erfolg, weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO). Das Berufungsgericht hat den Anspruch der Klägerin auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) mehrfach in entscheidungserheblicher Weise verletzt. Denn es hat zum einen deren Sach- vortrag zu den behaupteten Lärmstörungen durch die Beklagten im Wesentlichen übergangen und zum anderen an das diesbezügliche Vorbringen der Klägerin zu 10 11 12 - 6 - hohe Substantiierungsanforderungen gestellt und die angebotenen Zeugenbe- weise nicht erhoben. 1. Das Gebot rechtlichen Gehörs verpflichtet das entscheidende Gericht, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwä- gung zu ziehen (st. Rspr.; vgl. etwa BVerfGE 86, 133, 144; 96, 205, 216; BVerfG, Beschlüsse vom 27. Mai 2016 - 1 BvR 1890/15, juris Rn. 14; vom 25. September 2020 - 2 BvR 854/20, juris Rn. 26; Senatsbeschlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 13; vom 10. November 2020 - VIII ZR 18/20, juris Rn. 11). a) Dabei ist es allerdings nicht gehalten, sich mit jedem Vorbringen in den Entscheidungsgründen ausdrücklich zu befassen (BVerfG, Beschlüsse vom 27. Mai 2016 - 1 BvR 1890/15, aaO; vom 25. September 2019 - 2 BvR 854/20, aaO). Liegen im Einzelfall jedoch besondere Umstände vor, aus denen sich ergibt, dass tatsächliches Vorbringen eines Prozessbeteiligten entweder über- haupt nicht zur Kenntnis genommen oder doch bei der Entscheidung nicht erwo- gen worden ist, ist ein Verstoß gegen die sich aus Art. 103 Abs. 1 GG ergebende Pflicht zur Berücksichtigung von Vorbringen gegeben (st. Rspr.; vgl. etwa BVerfG, Beschlüsse vom 27. Mai 2016 - 1 BvR 1890/15, aaO Rn. 15; vom 25. September 2019 - 2 BvR 854/20, aaO; BGH, Beschluss vom 14. November 2019 - I ZB 54/19, juris Rn. 8). Geht das Gericht in seinen Entscheidungsgründen auf den wesentlichen Kern des Tatsachenvortrags einer Partei zu einer Frage nicht ein, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung ist, lässt dies auf die Nichtberücksichtigung des Vortrags schließen, sofern er nicht nach dem Rechts- standpunkt des Gerichts unerheblich oder aber offensichtlich unsubstantiiert war (BVerfG, Beschlüsse vom 27. Mai 2016 - 1 BvR 1890/15, aaO; vom 25. Septem- ber 2019 - 2 BvR 854/20, aaO; BGH, Beschlüsse vom 14. November 2019 - I ZB 54/19, aaO; vom 10. November 2020 - VIII ZR 18/20, aaO Rn. 12; jeweils mwN). 13 14 - 7 - b) Ferner gebietet Art. 103 Abs. 1 GG in Verbindung mit den Grundsätzen der Zivilprozessordnung die Berücksichtigung erheblicher Beweisanträge. Die Nichtberücksichtigung eines solchen erheblichen Beweisangebots verstößt ge- gen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze mehr findet (st. Rspr.; siehe etwa BVerfGE 50, 32, 36; 65, 305, 307; 69, 141, 144; BGH, Be- schlüsse vom 16. Juni 2016 - V ZR 232/15, juris Rn. 5; vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, NJW-RR 2017, 75 Rn. 10; vom 28. Januar 2020 - VIII ZR 57/19, WM 2020, 476 Rn. 4; jeweils mwN). Dies gilt auch dann, wenn die Nichtberücksichtigung des Beweisangebots darauf beruht, dass das Gericht verfahrensfehlerhaft überspannte Anforderungen an den Vortrag einer Partei gestellt hat. Eine solche nur scheinbar das Parteivor- bringen würdigende Verfahrensweise stellt sich als Weigerung des Tatrichters dar, in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise den Parteivortrag zur Kenntnis zu nehmen und sich mit ihm inhaltlich auseinanderzusetzen (vgl. BGH, Urteil vom 22. Juni 2009 - II ZR 143/08, NJW 2009, 2598 Rn. 2; Beschlüsse vom 6. Februar 2013 - I ZR 22/12, TranspR 2013, 430 Rn. 10; vom 16. April 2015 - IX ZR 195/14, NJW-RR 2015, 829 Rn. 9; vom 21. Februar 2017 - VIII ZR 1/16, NJW 2017, 1877 Rn. 10). 2. Gemessen an diesen Maßstäben ist dem Berufungsgericht eine Ge- hörsverletzung nach Art. 103 Abs. 1 GG anzulasten. Es durfte das Vorliegen ei- nes wichtigen Grundes für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nicht verneinen, ohne - nach vollständiger Berücksichtigung des Klägervortrags - die angebotenen Zeugenbeweise zu den behaupteten Lärmstörungen zu erheben. a) Die Klägerin stützt ihre - hier in Rede stehende - fristlose Kündigung vom 20. September 2017 auf anhaltende Lärmbelästigungen durch die Beklagten und beruft sich damit auf die Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB, wonach das 15 16 17 18 - 8 - Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden kann. Ein solcher Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichti- gung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Ver- tragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die Vorschrift des § 569 Abs. 2 BGB ergänzt dies dahin, dass auch die nachhaltige Störung des Hausfriedens einen solchen wichtigen Grund darstellen kann. Eine nachhal- tige Störung des Hausfriedens setzt voraus, dass eine Mietpartei die gemäß § 241 Abs. 2 BGB aus dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme folgende Pflicht, sich bei der Nutzung der Mietsache so zu verhalten, dass die anderen Mieter nicht mehr als unvermeidlich gestört werden, in schwerwiegender Weise verletzt (vgl. Senatsurteil vom 18. Februar 2015 - VIII ZR 186/14, NJW 2015, 1239 Rn. 12 f.; Senatsbeschluss vom 25. August 2020 - VIII ZR 59/20, NJW-RR 2020, 1275 Rn. 19). b) Bei der nach Vorstehendem gebotenen Abwägung ist das Berufungs- gericht auf die in der Kündigungserklärung sowie - dies untermauernd - in der Klageschrift behaupteten, durch die Beklagten hervorgerufenen erheblichen Lärmstörungen nicht eingegangen. Damit hat es - wie die Nichtzulassungsbe- schwerde mit Recht rügt - einen wesentlichen Teil des Vorbringens der Klägerin zu Art, Intensität, Häufigkeit und Dauer der ihrem Klagebegehren zugrunde lie- genden Lärmstörungen unberücksichtigt gelassen und dadurch bereits im Ansatz die nach § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 2 BGB zur Prüfung des Vorliegens eines wich- tigen Grundes entscheidungserhebliche Abwägung der Umstände des Einzelfalls verfehlt. Denn das Berufungsgericht ist unter ausschließlicher Heranziehung des mit der Klageschrift vorgelegten Lärmprotokolls davon ausgegangen, dass zu 19 20 - 9 - den in der Kündigung behaupteten Zeiten (lediglich) ein "lautes Trampeln" aus der Wohnung der Beklagten gedrungen sei. Unter weiterer Verkennung des Gebots rechtlichen Gehörs hat das Beru- fungsgericht bezüglich dieser Lärmstörung zu hohe Anforderungen an die Sub- stantiierungspflicht der Klägerin gestellt, indem es von ihr Vortrag dazu verlangt hat, "was genau" in der Wohnung der Beklagten zu den behaupteten Zeiten der Ruhestörungen passiert sei. Demzufolge ist das Berufungsgericht fehlerhaft aus- schließlich von - als im Ergebnis sozialadäquat hinzunehmendem - "lautem Trampeln" von Kindern ausgegangen und hat die von der Klägerin benannten Zeugen zu den aus der Wohnung der Beklagten stammenden Ruhestörungen nicht vernommen. c) Einer Gehörsverletzung steht vorliegend nicht entgegen, dass die Klä- gerin - als Berufungsbeklagte - ihren erstinstanzlich gehaltenen Sachvortrag zu den Lärmbelästigungen sowie die diesbezüglich angebotenen Zeugenbeweise im Berufungsrechtszug nicht ausdrücklich wiederholt, sondern lediglich hierauf Bezug genommen hat. aa) Denn ihr oblag als Berufungsbeklagte gemäß § 521 Abs. 2 Satz 2 in Verbindung mit § 277 Abs. 1 Satz 1 ZPO nur, ihre Verteidigungsmittel insoweit vorzubringen, als es nach der Prozesslage einer sorgfältigen und auf Förderung des Verfahrens bedachten Prozessführung entspricht. Danach durfte sie in erster Linie die zu ihren Gunsten ergangene Entscheidung verteidigen und neue An- griffsmittel des Berufungsklägers abwehren (vgl. BGH, Urteile vom 28. August 2018 - VI ZR 518/16, NJW 2019, 362 Rn. 15; vom 7. April 2021 - VIII ZR 49/19, juris Rn. 56; Beschluss vom 10. Januar 2017 - XI ZR 365/14, BKR 2017, 164 Rn. 15; jeweils mwN). Die Nichtberücksichtigung solchen nur in erster Instanz gehaltenen Vortrags sowie erfolgter Beweisantritte verstößt dann gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn das Erstgericht das - unter Beweis gestellte - Vorbringen als 21 22 23 - 10 - unerheblich behandelt hat, das Vorbringen nach der Rechtsansicht des Beru- fungsgerichts jedoch erheblich wird (vgl. Senatsurteil vom 7. April 2021 - VIII ZR 49/19, aaO Rn. 57; BGH, Beschlüsse vom 11. März 2010 - V ZR 165/09, juris Rn. 11; vom 10. Januar 2017 - XI ZR 365/14, aaO; BVerfGE 70, 288, 295; BVerfG, NJW-RR 1993, 636, 637; NJW 2015, 1746 Rn. 17). bb) So verhält es sich hier. Das Amtsgericht hatte der Räumungsklage - gestützt auf die Kündigung vom 1. Juni 2017 - aufgrund unberechtigter Unter- vermietung stattgegeben. Daher durfte sich die Klägerin zweitinstanzlich darauf beschränken, die hiergegen gerichteten Angriffe der Beklagten abzuwehren. Da nach der Rechtsansicht des Berufungsgerichts jedoch eine unberechtigte Unter- vermietung nicht vorlag, wurde die auf anhaltende Lärmbelästigungen gestützte fristlose Kündigung vom 20. September 2017 im Berufungsrechtszug beachtlich. Den diesbezüglichen Sachvortrag hat die Klägerin vorliegend zulässigerweise durch vorsorgliche Wiederholung des gesamten erstinstanzlichen Vorbringens, "insbesondere zu dem unzumutbaren Verhalten der Beklagtenseite, das für sich betrachtet wiederum auch die Kündigung" rechtfertigte, zum Gegenstand des Be- rufungsverfahrens gemacht. d) Das Berufungsgericht hat die seitens der Klägerin behaupteten Lärm- störungen durch die Beklagten, welche den Grund für die fristlose Kündigung vom 20. September 2017 bildeten, in wesentlichen Teilen nicht berücksichtigt. aa) In der Kündigungserklärung vom 20. September 2017 hat die Klägerin vorgebracht, am 2. September 2017 sei ab 20.30 Uhr bis weit nach Mitternacht aus der Wohnung der Beklagten erheblicher Lärm gedrungen, der überwiegend aus lautem Schreien, Stampfen, Türenschlagen und Poltern bestanden habe. Der Versuch zweier Nachbarinnen, die Beklagten zur Einhaltung der Nachtruhe zu bewegen sei "ergebnislos" gewesen. Am 3. September 2017 habe erheblicher Lärm die Mittagsruhe gestört. Mit einem Nachbarn, der dieses Verhalten moniert 24 25 26 - 11 - habe, sei es zu einer "heftigen Auseinandersetzung" gekommen, die zu einer Strafanzeige durch den Nachbarn geführt habe. bb) Auf diesen in der Kündigung geschilderten Sachverhalt ist das Beru- fungsgericht nicht eingegangen. Es hat sich vielmehr allein mit einem "lauten Trampeln" befasst, das im Lärmprotokoll für die in der Kündigung angegebenen Zeiten vermerkt war. Mit den in der Kündigungserklärung (weiter) angeführten Lärmemissionen in Form von Schreien, Türenschlagen und Poltern hat sich das Berufungsgericht nicht befasst und hat auch nicht berücksichtigt, dass verschiedene als Zeugen benannte Nachbarn - auch aus dem Nachbarhaus - das ruhestörende Verhalten moniert hatten, wobei einer dieser Nachbarn das Lärmprotokoll erstellt hat. Durch die alleinige Heranziehung des in diesem Lärmprotokoll verzeichneten Eintrags und die Nichtbeachtung der anderen, sich hiervon qualitativ unterscheidenden sowie den Kern des Vorbringens der Klägerin darstellenden Lärmerscheinungen, hat das Berufungsgericht das rechtliche Gehör der Klägerin verletzt. cc) Ebenso wenig hat das Berufungsgericht - wie es geboten gewesen wäre - die in der Klageschrift geschilderten Lärmemissionen bei der Prüfung des Vorliegens einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens in seine Betrachtung eingestellt. Hierin hat die Klägerin als Lärmbelästigungen "Poltern, lautes Rumge- renne und Geschreie, Rücken von Möbeln sowie, weil man offensichtlich musi- kalisch ist, Trompetespielen" angeführt, die über einen längeren - im Lärmproto- koll dokumentierten Zeitraum - immer wieder aufgetreten seien. Im Lärmprotokoll sind Ruhestörungen ab dem 18. Dezember 2016 verzeichnet, was sich mit dem Zeitpunkt des Einzugs der Beklagten zu 2 nebst den beiden Kindern - zum Jah- 27 28 29 30 - 12 - reswechsel 2016/2017 - deckt. Nach dem Klägervortrag wurden seit diesem Zeit- punkt regelmäßig erhebliche Ruhestörungen beanstandet, waren Gegenstand der beiden Abmahnungen sowie schließlich der Kündigungen. Daher musste das Berufungsgericht den in der Klageschrift enthaltenen Vortrag zu den Lärmstörungen ebenfalls berücksichtigen, da er lediglich der nä- heren Erläuterung, Ergänzung, Ausfüllung sowie dem Beweis des im Kündi- gungsschreibens geltend gemachten Kündigungsgrunds diente und damit vorlie- gend zulässigerweise noch im Prozess nachgeschoben werden durfte (vgl. Se- natsurteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 25; vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 36). e) Soweit das Berufungsgericht von der Klägerin Vortrag dazu verlangt hat, "was genau" in der Wohnung der Beklagten zu den jeweiligen, in der Kündi- gung genannten Zeiten passiert sei, und weil ein solches Vorbringen nicht erfolgt sei, seiner Prüfung des Vorliegens eines wichtigen Grundes im Sinne der § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 2 BGB allein - im Ergebnis als sozialadäquat hinzunehmen- den - Kinderlärm zu Grunde gelegt hat, überspannt es die Substantiierungsan- forderungen. Infolgedessen hat es verfahrensfehlerhaft den von der Klägerin für die von ihr behaupteten Lärmemissionen angebotenen Zeugenbeweise nicht er- hoben. aa) Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist bereits dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 43; Beschlüsse vom 28. Februar 2012 - VIII ZR 124/11, WuM 2012, 311 Rn. 6; vom 26. März 2019 - VI ZR 163/17, VersR 2019, 31 32 33 - 13 - 835 Rn. 11; jeweils mwN). Das gilt insbesondere dann, wenn die Partei keine unmittelbare Kenntnis von den Vorgängen hat (BGH, Beschluss vom 26. Oktober 2016 - IV ZR 52/14, NJW-RR 2017, 22 Rn. 27). Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entschei- den, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend ge- machten Rechts vorliegen (vgl. etwa BGH, Beschlüsse vom 28. Februar 2012 - VIII ZR 124/11, aaO; vom 26. März 2019 - VI ZR 163/17, aaO). Sind diese An- forderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzu- treten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu verneh- mende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen (st. Rspr.; vgl. Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO; BGH, Beschlüsse vom 28. Februar 2012 - VIII ZR 124/11, aaO; vom 26. März 2019 - VI ZR 163/17, aaO; vom 28. Ja- nuar 2020 - VIII ZR 57/19, NJW 2020, 1740 Rn. 7). bb) Danach genügte das in der Kündigungserklärung und damit korres- pondierend das in der Klageschrift gehaltene Vorbringen der Klägerin den an die Darlegung einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens durch anhaltende Lärm- belästigung zu stellenden Anforderungen. Das Berufungsgericht war gehalten, die seitens der Klägerin hierfür benannten Zeugen zu vernehmen. Es kann hierbei dahinstehen, ob - wie die Nichtzulassungsbeschwerde meint - zugunsten des wegen einer nachhaltigen Lärmbelästigung durch den Mieter kündigenden Vermieters die gleichen (erleichterten) Darlegungsanforde- rungen gelten, auf die sich ein Mieter berufen kann, der eine Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) wegen eines Mangels infolge von Lärm behauptet und der etwa nicht gehalten ist, ein detailliertes "Protokoll" vorzulegen (vgl. hierzu Senats- urteile vom 20. Juni 2012 - VIII ZR 268/11, NZM 2012, 760 Rn. 18; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 84; Senatsbeschlüsse vom 21. Feb- ruar 2017 - VIII ZR 1/16, NJW 2017, 1877 Rn. 12; vom 22. August 2017 - VIII ZR 34 35 - 14 - 226/16, NJW-RR 2017, 1290 Rn. 17; für eine Gleichbehandlung der Darlegungs- anforderungen BeckOGK-BGB/Geib, Stand: 1. April 2021, § 569 Rn. 86). Denn die Klägerin hat die Lärmbelastungen, die - nach ihrer Behauptung - von der Wohnung der Beklagten ausgehen, nach Zeitpunkt, Art, Intensität, Dauer und Häufigkeit mit ausreichender Substanz beschrieben und überdies durch ein detailliertes, über einen längeren Zeitraum erstelltes "Lärmprotokoll" konkreti- siert. Zur genauen Ursache des beanstandeten Lärms sowie zur Person der Ver- ursacher (Kinder und/oder Erwachsene) konnte die Klägerin mangels Einblicks in die Wohnung nicht detailliert vortragen. Anders als das Berufungsgericht meint, war sie daher nicht gehalten, Ausführungen dazu zu machen, "was genau" in der Wohnung der Beklagten passiert sei. Zudem hat das Berufungsgericht unberücksichtigt gelassen, dass die Klä- gerin in der Klageschrift ihr mögliche nähere Angaben gemacht und aus der Art des Lärms Rückschlüsse auf die Person der Verursacher gezogen hat. Anknüp- fend an den Vortrag etwa zum "Rücken von Möbeln" und "Geschreie" hat sie ausgeführt, dass es sich bei den Lärmbelästigungen um solche gehandelt habe, die angesichts ihrer Intensität mit normalem Verhalten, "insbesondere durch spielende Kinder" nicht zu erklären seien. Nach Vorstehendem war es dem Berufungsgericht somit verwehrt, aus- schließlich von (sozialadäquatem) Kinderlärm auszugehen. Vielmehr hätte es an- gesichts des hinreichend substantiierten Vortrags der Klägerin die von dieser an- gebotenen Zeugenbeweise bezüglich der einzelnen (behaupteten) Lärmbelästi- gungen erheben müssen. f) Diese dem Berufungsgericht unterlaufenen Gehörsverletzungen sind auch entscheidungserheblich (§ 544 Abs. 9 ZPO). 36 37 38 39 - 15 - Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht bei vollständiger Berücksichtigung des Klägervortrags sowie Erhebung der Zeugen- beweise durch Einvernahme der die Lärmstörungen rügenden Nachbarn zum Er- gebnis gekommen wäre, dass die Beklagten den Hausfrieden nachhaltig gestört haben, die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Klägerin unzumutbar ist (§ 569 Abs. 2, § 543 Abs. 1 BGB) und somit das Mietverhältnis infolge der (formell wirksamen) Kündigung vom 20. September 2017 beendet wurde. 3. Soweit die Nichtzulassungsbeschwerde darüber hinaus rügt, das Beru- fungsgericht habe ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der - mit Schreiben vom 1. Juni 2017 ausgesprochenen - Kündigung des Mietverhältnisses wegen unberechtigter Untervermietung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) zu Unrecht verneint und insoweit die Zulassungsgründe der Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) sowie der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) geltend macht, hat der Senat dies geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begründung wird insoweit ab- gesehen (§ 544 Abs. 6 Satz 2 Halbs. 2 Alt. 2 ZPO). IV. Nach alledem ist das Urteil des Berufungsgerichts in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang aufzuheben und der Rechtsstreit insoweit zur neuen Ver- handlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 544 Abs. 9 ZPO). Sollte das Berufungsgericht nach Erhebung der Beweise zu der Überzeu- gung gelangen, es habe (auch) Kinderlärm vorgelegen, wird es zu beachten ha- 40 41 42 43 - 16 - ben, dass Geräuschemissionen, die ihren Ursprung in einem altersgerecht übli- chen kindlichen Verhalten haben, gegebenenfalls auch unter Inkaufnahme er- höhter Grenzwerte für Lärm und entsprechender Begleiterscheinungen kindli- chen Verhaltens, zwar grundsätzlich hinzunehmen sind, auf der anderen Seite jedoch die insoweit zu fordernde erhöhte Toleranz auch Grenzen hat (vgl. BGH, Urteil vom 13. Dezember 2019 - V ZR 203/18, NJW 2020, 1354 Rn. 34; Senats- beschluss vom 22. August 2017 - VIII ZR 226/16, NJW-RR 2017, 1290 Rn. 14 mwN). Diese sind hierbei jeweils im Einzelfall zu bestimmen unter Berücksichti- gung namentlich von Art, Qualität, Dauer und Zeit der verursachten Geräusch- emissionen, des Alters und des Gesundheitszustands des Kindes sowie der Ver- meidbarkeit der Emissionen etwa durch objektiv gebotene erzieherische Einwir- kungen (vgl. Senatsbeschluss vom 22. August 2017 - VIII ZR 226/16, aaO). Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Wiegand Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 07.08.2018 - 205 C 56/18 - LG Köln, Entscheidung vom 02.04.2020 - 1 S 189/18 -

ECLI:DE:BGH:2016:130716UVIIIZR296.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 296/15 Verkündet am: 13. Juli 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 314 Abs. 3, §§ 543, 569 § 314 Abs. 3 BGB findet auf die fristlose Kündigung eines (Wohnraum-) Mietverhältnisses nach §§ 543, 569 BGB keine Anwendung. BGH, Versäumnisurteil vom 13. Juli 2016 - VIII ZR 296/15 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. Juli 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 16. Dezember 2015 im Kosten- punkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich des Räumungs- und Herausgabeantrags zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 6. Mai 2015 wird insgesamt zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte mietete im Jahr 2006 von der Klägerin eine Wohnung in Düsseldorf, deren Miete zuletzt monatlich 619,50 € zuzüglich Vorauszahlung auf die Nebenkosten betrug. Die Beklagte zahlte die Mieten für die Monate Feb- ruar und April 2013 nicht. Die Klägerin mahnte die Zahlung dieser Beträge des- wegen mit Schreiben vom 14. August 2013 an. Mit Schreiben vom 3. Septem- ber 2013 teilte die Beklagte mit, sie habe diese Mieten leider nicht überwiesen und entschuldige sich dafür, beglich die Mietrückstände aber in der Folgezeit 1 - 3 - nicht. Daraufhin erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 15. November 2013 die fristlose Kündigung. Das Amtsgericht hat der auf Räumung und Herausgabe sowie auf Zah- lung einer Betriebskostennachforderung für das Jahr 2012 in Höhe von 1.577,50 € nebst Zinsen gerichteten Klage - bis auf einen Betrag von 515,21 € nebst Zinsen - stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Beru- fungsgericht das amtsgerichtliche Urteil unter Zurückweisung der weitergehen- den Berufung teilweise abgeändert, indem es die Klage auf Räumung und Her- ausgabe der Wohnung abgewiesen hat. Mit der vom Berufungsgericht zugelas- senen Revision erstrebt die Klägerin die vollständige Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da die Beklagte in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ord- nungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Ur- teil indessen nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern auf einer Sachprü- fung (vgl. BGH, Urteil vom 4. April 1962 - VIII ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 f.). I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 2 3 4 5 - 4 - Die Klage auf Räumung sei unbegründet. Zwar habe sich die Beklagte zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung mit zwei Monatsmieten im Ver- zug befunden. Dabei könne dahinstehen, ob die Miete wegen der von der Be- klagten behaupteten Mängel der Mietsache gemäß § 536 BGB gemindert ge- wesen sei, weil es jedenfalls am Zugang einer Mängelanzeige gefehlt habe. Die Beklagte sei daher gemäß § 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB mit der Geltendma- chung ihrer Rechte ausgeschlossen. Die Kündigungserklärung vom 15. November 2013 sei aber gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirksam, weil sie nicht innerhalb einer angemessenen Frist ab Kenntniserlangung der Klägerin von dem Kündigungsgrund erfolgt sei. Die Vor- schrift finde im Wohnraummietverhältnis Anwendung. Das Kündigungsrecht sei ausgeschlossen, wenn seit der Kenntniserlangung des Vermieters von dem Eintritt der Kündigungsvoraussetzungen längere Zeit vergangen sei und der Mieter aufgrund konkreter Umstände davon ausgehen dürfe, dass der Vermie- ter von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch machen werde. Für die Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB spreche, dass es sich um ei- ne außerordentliche Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses aus wichtigem Grund handele. Die Interessenabwägung gehe in den Fällen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zu Lasten des Mieters aus, weil der Vermieter erhebliche fi- nanzielle Einbußen durch Mietrückstände erleide. Es sei aber nicht ersichtlich, warum der Vermieter noch weiter geschützt werden solle, indem er das ihm zustehende Kündigungsrecht zeitlich unbegrenzt ausüben könne. Vielmehr sei einem Vermieter, der trotz Kenntnis des Vorliegens der Kündigungsvorausset- zungen nicht innerhalb einer angemessenen Frist von seinem Kündigungsrecht Gebrauch mache, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist oder aber der sonstigen Beendigung des Mietver- hältnisses zuzumuten. In diesen Fällen sei der Mieter schutzwürdiger, der auf- 6 7 8 - 5 - grund konkreter Umstände davon ausgehen dürfe, der Vermieter werde von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch mehr machen. Die Beklagte habe darauf vertrauen dürfen, dass eine fristlose Kündi- gung wegen der Mietrückstände aus Februar und April 2013 mehr als sieben Monate später im November 2013 nicht mehr erfolgen werde. Es seien bis zum Zeitpunkt der Kündigung keine weiteren Umstände hinzugetreten, die das Zu- warten der Klägerin und die im Anschluss erfolgte Kündigung nachvollziehbar machten, wie etwa die Entstehung weiterer Mietrückstände. Der Umstand, dass die Klägerin die Beklagte zuvor gemahnt habe, stehe einem schutzwürdigen Vertrauen auf Seiten der Beklagten nicht entgegen. Die Beklagte habe davon ausgehen dürfen, dass die Klägerin zwar darauf bestehe, dass die offenen Mie- ten noch gezahlt werden, dies jedoch nicht zum Anlass nehmen werde, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. In diesem Zusammenhang gewinne auch der Umstand an besonderer Bedeutung, dass es sich bei der Klägerin um eine Kirchengemeinde handele, der die Beklagte zudem früher als Küsterin auch beruflich verbunden gewesen sei. Es habe daher für die Beklagte durchaus nahegelegen, dass die Klägerin von ihrem Kündigungsrecht aus sozialen oder auch ethischen Erwägungen kei- nen Gebrauch machen werde. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung vom 15. November 2013 und die Begründetheit des hierauf gestütz- ten Anspruchs auf Räumung und Herausgabe der gemieteten Wohnung (§§ 546, 985 BGB) nicht verneint werden. Denn der Zeitablauf von sieben Mo- naten zwischen der erstmaligen Kündigungsmöglichkeit wegen Zahlungsver- 9 10 11 - 6 - zugs (5. April 2013) und der Erklärung der Kündigung am 15. November 2013 steht der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen. 1. Das Berufungsgericht hat einen Räumungsanspruch der Klägerin (§§ 546, 985) verneint, weil die mit Schreiben vom 15. November 2015 erklärte Kündigung der Klägerin das Mietverhältnis mit der Beklagten nicht beendet ha- be. Dabei hat das Berufungsgericht - insoweit rechtsfehlerfrei - einen Zahlungs- verzug in Höhe von zwei Monatsmieten bejaht, der den Vermieter grundsätzlich zur Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB berechtigt. Die Annahme des Berufungsgerichts, die Kündigung sei gleichwohl unwirksam, weil sie erst sieben Monate nach der ersten Kündigungsmöglichkeit und deshalb nicht in einer angemessenen Frist (§ 314 Abs. 3 BGB) erklärt worden sei, ist indes mit Rechtsfehlern behaftet. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Vorschrift des § 314 Abs. 3 BGB auf die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses gemäß §§ 543, 569 BGB schon nicht anwendbar. Davon abgesehen wäre die vom Be- rufungsgericht innerhalb der von ihm bejahten Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB vorgenommene Beurteilung aber auch nach den Maßstäben dieser Be- stimmung rechtsfehlerhaft. Denn die Annahme, die Kündigung sei nicht in an- gemessener Frist ausgesprochen worden, ist angesichts des vom Berufungsge- richt nicht berücksichtigten Umstands, dass die Zahlungsrückstände trotz Mah- nung fortbestanden und die Klägerin durch das Zuwarten mit der Kündigung Rücksicht auf die Belange der Beklagten genommen hat (vgl. § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB), nicht berechtigt. Die Sichtweise des Berufungsgerichts liefe da- rauf hinaus, dass ein für die Mieter gerade günstiges Zuwarten unterbliebe und der Vermieter gehalten wäre, zur Vermeidung eigener Nachteile, frühestmöglich eine fristlose Kündigung auszusprechen. 12 13 - 7 - a) § 314 Abs. 3 BGB findet auf die fristlose Kündigung eines (Wohn- raum-)Mietverhältnisses nach §§ 543, 569 BGB keine Anwendung. Allerdings hat der Senat diese Frage bisher offen gelassen (vgl. Senats- urteile vom 15. April 2015 - VIII ZR 281/13, NJW 2015, 2417 Rn. 29; vom 11. März 2009 - VIII ZR 115/08, WuM 2009, 231 Rn. 17; Senatsbeschluss vom 13. April 2010 - VIII ZR 206/09, NZM 2011, 32 Rn. 5; vgl. in diesem Zusam- menhang ferner zur Gewerberaummiete BGH, Urteil vom 21. März 2007 - XII ZR 36/05, NJW-RR 2007, 886 Rn. 21: dort wurde eine illoyale Verspätung so- wohl im Rahmen der Verwirkung als auch im Rahmen des § 314 Abs. 3 BGB verneint, ohne dass dessen Anwendbarkeit näher erörtert wurde), weil sie nicht entscheidungserheblich war. Dem lag die Überlegung zugrunde, dass es (bei Anlegung eines zutreffenden Maßstabes) im Falle einer nach § 314 Abs. 3 BGB durchgreifenden illoyalen Verspätung typischerweise ebenso an einer Unzu- mutbarkeit nach § 543 Abs. 1 BGB fehlen wird oder die Voraussetzungen des Einwandes von Treu und Glauben, insbesondere der Verwirkung, erfüllt sein werden (vgl. Senatsbeschluss vom 13. April 2010 - VIII ZR 206/09, aaO Rn. 5 mwN), wohingegen es bei Einhaltung einer angemessenen Frist nach § 314 Abs. 3 BGB ohnehin bei der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung nach § 543 BGB verbliebe. b) Nunmehr gibt die vom Berufungsgericht zugelassene Revision Anlass, die Frage zu klären, ob § 314 Abs. 3 BGB auf die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses gemäß §§ 543, 569 BGB überhaupt Anwendung findet oder ob es sich bei diesen Bestimmungen um abschließende Sonderregelungen handelt. aa) Schon der Wortlaut dieser Vorschriften spricht gegen eine zeitliche Schranke für den Ausspruch einer fristlosen Kündigung (vgl. Senatsbeschluss 14 15 16 17 - 8 - vom 13. April 2010 - VIII ZR 206/09, aaO). § 543 BGB, der - sei es als General- klausel (Abs. 1), sei es als Regeltatbestände (Abs. 2) - die Voraussetzungen für die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses regelt, bestimmt in seinen weite- ren Absätzen im Einzelnen die Modalitäten der Kündigung. Eine zeitliche Be- schränkung für den Ausspruch der Kündigung schreibt diese Bestimmung nicht vor. Ebenso wenig enthält sie einen Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB. Auch § 569 BGB, der für Wohnraummietverhältnisse die Vorschrift des § 543 BGB um wei- tere Tatbestände und Kündigungsmodalitäten ergänzt, sieht weder eine Zeit- spanne, innerhalb derer die fristlose Kündigung auszusprechen ist, noch einen Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB vor. bb) Dies wird bestätigt durch die in den Gesetzesmaterialien zum Aus- druck gekommene Zielsetzung des Gesetzgebers. Aus den Gesetzesmateria- lien zu §§ 543, 569 BGB und zu § 314 BGB ergibt sich eindeutig, dass die Vor- schriften über die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses als abschließen- de spezielle Regelung konzipiert sind und von der Einfügung einer Bestim- mung, wonach die Kündigung in "angemessener Frist" zu erfolgen habe, be- wusst abgesehen wurde. (1) Die Neufassung der mietrechtlichen Kündigungsbestimmungen im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) sollte die bisherigen Rechtsprechungsgrundsätze ablösen und das zuvor aus allgemeinen Rechtsgrundsätzen hergeleitete fristlose Kündigungsrecht aus wichtigem Grund sowie die über mehrere Einzelvorschriften verstreuten speziel- len Kündigungsgründe ablösen (BT-Drucks. 14/4553, S. 43). Mit Ausnahme der Verlängerung der Schonfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) sollte damit eine inhaltli- che Änderung nicht verbunden sein (BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Die Regelung des § 314 BGB oder eine vergleichbare allgemeine Vorschrift gab es zum da- 18 19 - 9 - maligen Zeitpunkt nicht. Auch in der höchstrichterlichen Rechtsprechung war ein allgemeiner Grundsatz dieses Inhalts nicht entwickelt worden. Es war allerdings seit langem anerkannt, dass eine längere Verzögerung der Kündigungserklärung Rechtsfolgen nach sich zieht, etwa in der Weise, dass es bei Kündigungstatbeständen, die auf eine Unzumutbarkeit der Vertragsfort- setzung abstellen, angesichts einer längeren Kündigungsverzögerung an einer solchen Unzumutbarkeit und somit an einem durchgreifenden Kündigungsgrund fehlen kann (vgl. dazu Senatsurteil vom 23. September 1987 - VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77, unter II 2 a mwN [zu § 554a BGB aF]). Ebenso stand und steht außer Frage, dass eine fristlose Kündigung im Einzelfall aufgrund beson- derer Umstände treuwidrig, insbesondere verwirkt sein kann (vgl. BGH, Urteile vom 29. April 2009 - VIII ZR 142/08, NJW 2009, 2297 Rn. 17; vom 18. Oktober 2006 - XII ZR 33/04, NJW 2007, 147 Rn. 11; vgl. ferner die frühere Rechtspre- chung zur Verwirkung eines Rechts zur fristlosen Kündigung des Mieters ge- mäß § 542 BGB aF bei vorbehaltloser Weiterzahlung der Miete für eine gewisse Zeit, dazu BGH, Urteil vom 31. Mai 2000 - XII ZR 41/98, NJW 2000, 2663 unter II 3). (2) Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber bei der Mietrechtsre- form vom 19. Juni 2001 bewusst davon abgesehen festzulegen, dass die Kün- digung innerhalb einer "angemessenen Zeit" ab Kenntnis vom Kündigungs- grund zu erfolgen hat (BT-Drucks. 14/4553, S. 44) Die Gesetzesbegründung verweist darauf, dass nach ständiger Rechtsprechung ein Kündigungsrecht verwirkt werden könne und deshalb ein Bedürfnis für eine solche Festlegung nicht bestehe. Zusätzlich wird darauf abgestellt, dass eine einheitliche konkrete Ausschlussfrist angesichts der Vielgestaltigkeit der Mietverhältnisse nicht fest- gelegt werden könne und eine "offenere" Bestimmung eine Auslegung durch die Rechtsprechung erfordere und somit kaum etwas zur Vereinfachung des 20 21 - 10 - Mietrechts beitragen könne. Wörtlich heißt es hierzu in den Gesetzesmateria- lien (BT-Drucks. 14/4553, S. 44): "Es wird davon abgesehen, festzulegen, dass die Kündigung in- nerhalb einer angemessenen Zeit seit der Kenntnis vom Kündi- gungsgrund zu erfolgen hat. Ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund kann schon jetzt nach ständiger Rechtsprechung verwirkt werden […]. Eine einheitliche feste Ausschlussfrist in Anlehnung an § 626 Abs. 2 BGB sowie §§ 6, 24 und 70 VVG erscheint wegen der Vielgestaltigkeit der Mietverhältnisse (Wohnraum, Geschäfts- raum, Grundstücke, bewegliche Sachen) nicht möglich […]. Eine offenere Bestimmung wäre durch die Rechtsprechung in jedem Falle auslegungsbedürftig. Die mögliche Regelung könnte damit nur wenig zur Vereinfachung des Mietrechts beitragen." (3) Hieran hat die Einführung des § 314 BGB durch das Schuldrechts- modernisierungsgesetz vom 26. November 2001 (BGBl. I S. 3138) nichts geän- dert. Es erschien dem Gesetzgeber zwar geboten, bei einer allgemeinen Über- arbeitung des Leistungsstörungsrechts die Kündigung aus wichtigem Grund bei Dauerschuldverhältnissen in das Bürgerliche Gesetzbuch aufzunehmen. Dafür sprach sowohl die erhebliche praktische Bedeutung dieses Rechtsinstituts als auch die seit langem gefestigte Rechtsprechung zu seinem Anwendungsbe- reich (BT-Drucks. 14/6040, S. 177). Schon der Gesetzgeber sah jedoch, dass § 314 BGB damit als lex generalis in einem Konkurrenzverhältnis zu zahlrei- chen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs und anderer Gesetze steht, in denen die Kündigung aus wichtigem Grund bei einzelnen Dauerschuldverhält- nissen besonders geregelt ist. Wörtlich heißt es in der Gesetzesbegründung hierzu: "Diese Einzelbestimmungen sollen nicht aufgehoben oder geän- dert werden, sondern als leges speciales Vorrang vor § 314 RE haben." (BT-Drucks. 14/6040, S. 177). 22 - 11 - Dementsprechend hat der Gesetzgeber des Schuldrechtsmodernisie- rungsgesetzes zwar an manchen Stellen im Mietrecht Anpassungen vorge- nommen, so auch bei § 543 Abs. 4 Satz 1 BGB (vgl. die Übersicht zu den Än- derungen bei Palandt/Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., Einf v § 535 Rn. 77a), jedoch davon abgesehen, in §§ 543, 569 BGB einen Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB aufzunehmen. Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses ist also in §§ 543, 569 BGB abschließend geregelt und eine Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB somit ausgeschlossen (ebenso MünchKommBGB/Gaier, 7. Aufl., § 314 Rn. 9; Erman/ Böttcher, aaO, § 314 Rn 5; Palandt/Grüneberg, aaO, § 314 Rn. 4; Palandt/ Weidenkaff, aaO, § 543 Rn. 44 f.). Die von Teilen der Literatur (vgl. Häublein, ZMR 2005, 1 f; Staudinger/V. Emmerich, Neubearb. 2014, § 543 BGB Rn. 2, 90; Erman/Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 543 Rn. 12 ff., 49) vertretene ge- genteilige Auffassung verkennt die aus den Materialien ersichtliche eindeutige Zielsetzung des Gesetzgebers. 2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus an- deren Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Zwar finden - wie bereits oben unter II 1 a ausgeführt - bei einer auf § 543 Abs. 2 BGB gestützten Kündigungserklä- rung die Grundsätze von Treu und Glauben, insbesondere der Verwirkung, An- wendung. Die vom Berufungsgericht beanstandete "Verzögerung" der Kündi- gung erfüllt jedoch die Voraussetzungen der Verwirkung schon deshalb nicht, weil es - offensichtlich - an einem Umstandsmoment (vgl. dazu Senatsurteil vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, BGHZ 198, 111 Rn. 66) fehlt. Tragfähige Anhaltspunkte für ein Vertrauen der Beklagten, die Klägerin werde von ihrem Recht zur fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit zwei Monatsmieten keinen Gebrauch machen, sind vom Berufungsgericht nicht festgestellt und auch sonst 23 24 25 - 12 - nicht ersichtlich. Sie liegen insbesondere nicht schon darin, dass es sich bei der Klägerin um eine Kirchengemeinde handelt und die Beklagte früher bei ihr als Küsterin beschäftigt gewesen ist. III. Das Berufungsurteil kann demnach keinen Bestand haben, soweit be- züglich der Räumung zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Fest- stellungen mehr bedarf und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung der Beklagten und somit zur vollständigen Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Die Räumungs- und Herausgabeklage ist begründet (§§ 546, 985 BGB), weil die fristlose Kündigung der Klägerin vom 15. November 2013 das Mietverhältnis beendet hat. Denn die Beklagte befand sich im Zeitpunkt der Kündigung mit den Mieten für die Monate Februar und April 2013 in Verzug, so dass die Kün- digung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB berechtigt war. 26 27 - 13 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsan- walt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnis- urteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Ein- spruchsschrift einzulegen. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 06.05.2015 - 23 C 626/14 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 16.12.2015 - 5 S 40/15 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 268/11 Verkündet am: 20. Juni 2012 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 321a Zum Umfang der gerichtlichen Prüfung bei der Fortführung des Verfahrens gemäß § 321a Abs. 5 ZPO. BGH, Urteil vom 20. Juni 2012 - VIII ZR 268/11 - LG Köln AG Köln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Juni 2012 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richte- rin Dr. Hessel, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten werden das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 28. Juli 2011 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 29. September 2011 und das Urteil vom 11. November 2010 mit den Ergänzungen des Beschlusses vom 24. Mai 2011 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit dem 1. Januar 1986 Mieter einer Wohnung in Köln, die Klägerin ist die Vermieterin. Die Bruttomiete beträgt 518,19 € monatlich. Zwischen den Parteien kam es zu einer Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten, unter anderem über eine Mietminderung wegen Lärmbelästigung durch das Gebell von Hunden der im selben Haus wohnenden Tochter der Klägerin. Inso- weit entschied das Amtsgericht Köln mit Urteil vom 24. April 2007 (205 C 1 2 - 3 - 369/06), dass die Miete für einen zurückliegenden Zeitraum in Höhe von monat- lich 81,14 € gemindert war. Mit Schreiben vom 20. Februar 2009 kündigte die Klägerin das Mietver- hältnis, soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse, fristlos wegen Zah- lungsverzugs. Sie begehrt mit ihrer Klage die Räumung und Herausgabe der Wohnung, die Räumung des Dachbodens von den Sachen des Beklagten so- wie die Entfernung eines im Treppenhaus abgestellten Schuhregals. Der Be- klagte ist der Auffassung, dass zur Kündigung berechtigende Mietrückstände nicht bestünden, weil die Miete wegen fortdauernden Hundegebells weiterhin gemindert sei. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten mit Urteil vom 11. November 2010 zurückgewiesen; mit Beschluss vom 24. Mai 2011 hat es das Urteil hinsichtlich der Vollstreckbar- keit und der Räumungsfrist ergänzt. Auf die Anhörungsrüge des Beklagten hat das Landgericht mit Urteil vom 28. Juli 2011 - berichtigt mit Beschluss vom 29. September 2011 - das vorangegangene Urteil vom 11. November 2010 mit den Ergänzungen aus dem Beschluss vom 24. Mai 2011 aufrechterhalten. Da- gegen wendet sich der Beklagte mit der vom Berufungsgericht im Urteil vom 28. Juli 2011 zugelassenen Revision, mit der er sein Klageabweisungsbegeh- ren weiterverfolgt. 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seines Urteils vom 28. Juli 2011, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausge- führt: Die Anhörungsrüge des Beklagten sei zulässig und begründet, führe je- doch im Fortsetzungsverfahren nicht zu einer Abänderung des Urteils vom 11. November 2010. Im Rahmen der gebotenen Verfahrensfortsetzung sei er- neut zu prüfen, ob zur Zeit der Kündigung der Klägerin vom 20. Februar 2009 ein Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten bei dem Beklagten bestanden habe. Insoweit sei das Gericht in seiner Entscheidung frei; ein Verbot der reformatio in peius gebe es hier nicht. Gegenstand der Überprüfung im Fortset- zungsverfahren sei die gesamte Abrechnung von Ansprüchen der Klägerin und Gegenansprüchen des Beklagten. Danach verbleibe es in der Sache bei der Entscheidung aus dem Urteil vom 11. November 2010. Auch unter Berücksich- tigung der vom Beklagten als übergangen gerügten Positionen habe bei Aus- spruch der Kündigung vom 20. Februar 2009 ein Mietrückstand von 1.340,48 € und damit von mehr als zwei Monatsmieten bestanden. Das reiche als Kündi- gungsgrund im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB aus. In dem in Bezug genommenen Urteil vom 11. November 2010 hat das Berufungsgericht, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesent- lichen ausgeführt: Eine Mietminderung wegen andauernden Hundegebells stehe dem Be- klagten nicht zu. Zu Recht habe das Amtsgericht den betreffenden Vortrag des 5 6 7 8 9 - 5 - Beklagten in den Schriftsätzen bis zum 30. Juli 2009 als unsubstantiiert ange- sehen. Zwar sei dem Beklagten mit Urteil des Amtsgerichts Köln vom 24. April 2007 eine Mietminderung in Höhe von monatlich 81,14 € wegen Hundegebells für einen vor April 2007 liegenden Zeitraum zugebilligt worden. Da es sich aber bei einer Lärmbelästigung durch Hundegebell um ein immer wieder neu auftre- tendes Problem in unterschiedlicher Stärke handele, habe der Beklagte sich nicht auf den Vortrag beschränken dürfen, die Situation sei seit Erlass des ge- nannten Urteils unverändert. Zwar bestünden Bedenken, den Sachvortrag des Beklagten im Schrift- satz vom 31. Juli 2009, wie es das Amtsgericht getan habe, als verspätet zu- rückzuweisen. Auch dieser Schriftsatz reiche aber zur Substantiierung nicht aus. Konkrete Angaben zu dem Hundelärm - wie etwa Dauer des Bellens, Ver- teilung über den Tag bzw. die Nacht, Lautstärke - würden auch hier nicht ge- macht. Da aber der Beklagte, der sich auf eine Minderung der Miete berufe, darlegen und beweisen müsse, welche Beeinträchtigungen im Einzelnen zu einer Minderung führten, sei ihm auch hier ein konkreter Vortrag bezogen auf die hier streitigen Zeiträume abzuverlangen. Daran fehle es in der ersten In- stanz. Dass der Beklagte zudem den Mangel in der hier streitigen Zeit der Klä- gerin erneut angezeigt hätte, sei ebenfalls nicht vorgetragen. Soweit der Beklagte erstmals im Berufungsverfahren ein Lärmprotokoll betreffend den Zeitraum vom 2. April 2008 bis 14. Juni 2008 vorgelegt habe, sei dies gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO nicht mehr zulässig. Dass die von dem Be- klagten behauptete Lärmbelästigung durch die Hunde einer der Kernpunkte dieses Rechtsstreits gewesen sei, habe auf der Hand gelegen. Dass bei der Geltendmachung eines derartigen Anspruchs ein konkreter Vortrag zu Art und Dauer der Beeinträchtigung notwendig sei, hätte dem Beklagten von Anfang an klar sein müssen. Die Zurückhaltung des Lärmprotokolls - wenn es denn schon 10 11 - 6 - vorher erstellt worden sei - beruhe damit auf der Nachlässigkeit des Beklagten. Zudem erscheine auch fraglich, ob die Vorlage eines Lärmprotokolls über einen Zeitraum von sechs Wochen ohne konkreten Vortrag im Übrigen ausreiche, um eine Minderung über mehr als vier Jahre zu begründen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung vom 20. Februar 2009 nicht bejaht werden. Nach dem revisions- rechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag des Beklagten sind die Vorausset- zungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB für eine fristlose Kündigung we- gen Zahlungsverzugs nicht erfüllt. 1. Ohne Erfolg beanstandet die Revision, das Berufungsgericht habe in seinem Urteil vom 28. Juli 2011 den Prüfungsumfang bei der Fortführung des Verfahrens gemäß § 321a Abs. 5 ZPO nach erfolgreicher Anhörungsrüge über- schritten. Die Revision meint, das Berufungsgericht hätte nur über die vom Be- klagten mit Recht als übergangen gerügte Aufrechnung mit einem Schadenser- satzanspruch in Höhe von 455,80 € befinden, nicht aber unter Berücksichtigung aller Ansprüche und Gegenansprüche noch einmal insgesamt prüfen dürfen, ob ein die fristlose Kündigung rechtfertigender Zahlungsrückstand bestanden ha- be. Das trifft nicht zu. Das Berufungsgericht war bei der Fortführung des Verfahrens nicht nur berechtigt, sondern sogar verpflichtet, die Kündigungsvoraussetzungen unter Berücksichtigung des übergangenen Vortrags des Beklagten erneut zu prüfen und die Abrechnung der gegenseitigen Ansprüche nicht nur zu Gunsten, son- dern gegebenenfalls auch zu Lasten des Beklagten zu korrigieren. Es war nicht 12 13 14 - 7 - an eine etwa fehlerhafte Berechnung in seinem Urteil vom 11. November 2010 gebunden. Das Verbot der reformatio in peius gilt im Fortsetzungsverfahren nach erfolgreicher Anhörungsrüge nicht (Zöller/Vollkommer, ZPO, 29. Aufl., § 321a Rn. 18 mwN). Denn die Rüge nach § 321a ZPO ist kein Rechtsmittel. Das Verfahren wird lediglich in den Zustand vor der Ausgangsentscheidung zurückversetzt. Alsdann ist das Gericht in seiner Entscheidung frei (OLG Frank- furt, NJW 2004, 165, 168; Zöller/Vollkommer, aaO). 2. Es trifft auch nicht zu, dass das Urteil vom 28. Juli 2011, wie die Revi- sion meint, unvollständig und nicht mit Gründen im Sinne des § 547 Nr. 6 ZPO versehen wäre, weil es keine Ausführungen zu der vom Beklagten beanspruch- ten Mietminderung wegen Hundegebells enthalte. Denn das angefochtene Ur- teil nimmt auf das vorangegangene Urteil vom 11. November 2010 Bezug und stellt fest, dass es in der Sache bei der Entscheidung aus dem Urteil vom 11. November 2010 verbleibt. Darin liegt eine hinreichend deutliche Bezugnah- me auch auf die Entscheidungsgründe des Urteils vom 11. November 2010, soweit im Urteil vom 28. Juli 2011 keine abweichenden Feststellungen getroffen worden sind. 3. Die Revision rügt aber mit Recht, dass das Berufungsgericht verfah- rensfehlerhaft unter Verstoß gegen § 286 ZPO dem Sachvortrag des Beklagten im Schriftsatz vom 31. Juli 2009 zur streitigen Mietminderung wegen Hundege- bells nicht nachgegangen ist. Die Annahme des Berufungsgerichts im Urteil vom 11. November 2010, der Beklagte habe hierzu nicht hinreichend konkret vorgetragen, trifft nicht zu. Das Berufungsgericht hat die Substantiierungsanfor- derungen in nicht vertretbarer Weise überspannt und es dadurch versäumt, den entscheidungserheblichen Sachvortrag des Beklagten in der nach § 286 ZPO gebotenen Weise zur Kenntnis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben. 15 16 - 8 - a) Allerdings hat das Berufungsgericht das Vorbringen des Beklagten im Schriftsatz vom 31. Juli 2009, das vom Amtsgericht als verspätet zurückgewie- sen worden war, mit Recht nicht schon aus prozessualen Gründen (§ 531 Abs. 1 ZPO) unberücksichtigt gelassen. Die in der Revisionserwiderung erho- bene Verfahrensrüge, das Berufungsgericht hätte dieses Vorbringen gemäß § 531 Abs. 1 ZPO als ausgeschlossen ansehen müssen, hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet (§ 564 Satz 1 ZPO). Es kommt deshalb nicht auf die überwiegend verneinte Frage an, ob die Berücksichtigung von Vorbringen entgegen § 531 Abs. 1 ZPO überhaupt revisibel ist (dazu Zöller/ Vollkommer, aaO, § 531 Rn. 39 mwN). b) Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, ge- nügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Ge- brauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen (st. Rspr.; Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, WuM 2012, 269 Rn. 17; Senatsbeschluss vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 16 mwN). Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist die Vorlage eines detaillierten "Protokolls" nicht erforderlich. Viel- mehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Dies gilt erst recht, wenn die Umstände das Auftreten derartiger Beeinträchtigungen ohnehin nahe- legen (Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, aaO). c) Gegen diese Grundsätze hat das Berufungsgericht verstoßen, indem es den erstinstanzlichen Sachvortrag des Beklagten im Schriftsatz vom 31. Juli 2009 als unsubstantiiert angesehen hat. Wie die Revision mit Recht geltend 17 18 19 - 9 - macht, hat der Beklagte auf den Seiten 24 bis 30 dieses Schriftsatzes seine Behauptung, dass die Lärmbelästigung durch das Gebell der von der Tochter der Klägerin weiterhin gehaltenen drei bis vier Hunde auch nach dem Urteil des Amtsgerichts Köln vom 24. April 2007 unvermindert fortgedauert habe, im Ein- zelnen dargelegt und durch Zeugen unter Beweis gestellt. Entgegen der Auf- fassung des Berufungsgerichts bedurfte es unter diesen Umständen keiner wei- tergehenden Angaben zur Dauer des Bellens, zu dessen Verteilung über den Tag sowie zur Lautstärke des Hundelärms und damit auch nicht des vom Be- klagten im zweiten Rechtszug vorgelegten - vom Berufungsgericht nicht zuge- lassenen - "Bellprotokolls". d) Dem Vorbringen des Beklagten im Schriftsatz vom 31. Juli 2009 hätte das Berufungsgericht nachgehen müssen, weil es entscheidungserheblich war. Denn wenn die Behauptung des Klägers zutraf und weiterhin eine Mietminde- rung in Höhe von 81,14 € rechtfertigte, die das Amtsgericht Köln wegen des Hundegebells in seinem Urteil vom 24. April 2007 im Vorprozess für gerechtfer- tigt gehalten hatte, bestand im Zeitpunkt der Kündigung vom 20. Februar 2009 kein Mietrückstand und damit auch kein Recht der Klägerin zur fristlosen Kün- digung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB. e) Einer Mietminderung wegen des fortdauernden Hundegebells steht auch nicht die Annahme des Berufungsgerichts entgegen, der Beklagte habe nicht vorgetragen, dass er den Mangel in der hier streitigen Zeit der Klägerin erneut angezeigt habe (vgl. § 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB). Die Revision ver- weist mit Recht auf das im Schriftsatz vom 31. Juli 2009 (Seite 39) angeführte, als Anlage B 19 vorgelegte Schreiben des Prozessbevollmächtigten des Be- klagten vom 27. September 2007, in dem auch für die Zeit nach dem Urteil des Amtsgerichts Köln eine Mietminderung "wegen des im gleichen Umfang nach wie vor vorhandenen, unerträglichen Hundegebells" beansprucht wird. Nach 20 21 - 10 - dieser erneuten Mängelanzeige musste der Beklagte eine entsprechende Mit- teilung nicht ständig wiederholen. Für die Klägerin konnte aufgrund des Schrei- bens vom 27. September 2007 nicht zweifelhaft sein, weshalb der Beklagte die Miete weiterhin minderte. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 561 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentschei- dung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen zur geltend gemach- ten Mietminderung getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 22.09.2009 - 217 C 160/09 - LG Köln, Entscheidung vom 28.07.2011 - 1 S 308/09 - 22

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 138/11 Verkündet am: 11. Juli 2012 Vorusso Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b, § 286 Abs. 4, § 276 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Ci Der eine fristlose Kündigung begründende Zahlungsverzug entfällt nicht wegen feh- lenden Verschuldens des Mieters, wenn dieser bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen des von ihm in Anspruch genommenen Minderungsrechts nicht bestehen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NZM 2007, 35). BGH, Urteil vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 138/11 - LG Landshut AG Freising - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Juli 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerinnen wird das Urteil der 1. Zivilkam- mer des Landgerichts Landshut vom 23. März 2011 im Kosten- punkt und insoweit aufgehoben als zum Nachteil der Klägerinnen erkannt worden ist. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Freising vom 27. Mai 2010 wird insgesamt zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 1. September 2007 Mieter eines Einfamilienhau- ses der Klägerinnen in F. . In § 4 Nr. 1 des Mietvertrags ist bestimmt, dass die Miete mit den Nebenkosten monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats kostenfrei an den Vermieter zu zahlen ist. Im Dezember 2008 teilten die Beklagten den Klägerinnen mit, dass sich im Haus aufgrund baulicher Mängel Schimmel und Kondenswasser bilde, und baten um Abhilfe, die die Klägerinnen ablehnten. Nach deren Ansicht, die sie 1 2 - 3 - den Beklagten anlässlich eines Ortstermins im Dezember 2008 mitteilten, ist das Heizungs- und Lüftungsverhalten der Beklagten für die Schimmel- und Kondenswasserbildung verantwortlich. Die Beklagten minderten daraufhin die vertraglich vereinbarte Bruttomie- te in Höhe von 1.550 €/Monat für die Monate März 2009 bis Juni 2010 um je- weils 310 € (20%). Mit ihrer Klage nehmen die Klägerinnen die Beklagten auf Zahlung des für die Monate März 2009 bis Januar 2010 aufgelaufenen Mietrückstands (3.410 €) nebst Zinsen sowie auf Räumung des Hauses in Anspruch. Den mit Schriftsatz vom 7. Januar 2010 (dem Beklagtenvertreter zugestellt am 8. Januar 2010) klageerweiternd geltend gemachten Räumungsanspruch stützen sie zum einen auf die mit diesem Schriftsatz ausgesprochene fristlose Kündigung, in der der bis einschließlich Januar 2010 offene Mietzahlungsrückstand von 3.410 € aufgeführt ist, zum anderen auf eine weitere in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht am 22. Dezember 2010 ausgesprochene fristlose (hilfs- weise ordentliche) Kündigung, in der der bis Juni 2010 aufgelaufene Mietzah- lungsrückstand von 4.960 € genannt ist. Das Amtsgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens mit Urteil vom 27. Mai 2010 einen zur Minderung berechtigenden Mangel des vermieteten Anwesens verneint und der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Die Beklagten glichen daraufhin im Juni 2010 den für die Monate Februar 2010 bis Mai 2010 aufgelaufenen Mietrückstand in Höhe von 1.240 € aus und nahmen ab Juli 2010 unter Vorbehalt die Mietzahlungen wieder in voller Höhe auf. Während des Berufungsverfahrens zahlten die Beklagten am 17. Februar 2011 weitere 3.720 € (Mietrückstand März 2009 bis Januar 2010 zuzüglich 3 4 5 6 - 4 - Mietrückstand Juni 2010) an die Klägerinnen und glichen damit den zu dieser Zeit noch offenen Mietrückstand vollständig aus. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht, nachdem die Par- teien die Hauptsache in Höhe von 3.410 € übereinstimmend für erledigt erklärt hatten, die Beklagten in Abänderung des erstinstanzlichen Urteils zur Zahlung von Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 3.410 € seit 8. Juli 2010 bis 17. Februar 2011 verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgen die Kläger den Räumungsanspruch weiter und erstreben die Abänderung des Beru- fungsurteils, soweit dort zu ihrem Nachteil erkannt worden ist. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse - zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägerinnen stehe der geltend gemachte Räumungsanspruch nicht zu, da weder die Kündigung vom 7. Januar 2010 noch die Kündigung vom 22. Dezember 2010 das Mietverhältnis beendet habe. Zwar habe zu beiden Zeitpunkten Rückstand mit mehr als zwei Monatsmieten bestanden. Die Wirk- samkeit der fristlosen Kündigungen vom 7. Januar und 22. Dezember 2010 er- fordere nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB jedoch, dass die Beklagten mit den Mietzahlungen in Verzug gewesen seien. Daran fehle es, denn die Beklag- 7 8 9 10 - 5 - ten treffe kein Verschulden an der Nichtzahlung der Miete, da die von ihnen vorgenommene Minderung nicht offensichtlich unberechtigt und nicht unange- messen gewesen sei. Hinsichtlich des Verschuldensmaßstabs des § 276 BGB sei im Rahmen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB ein großzügiger Maßstab anzulegen. Be- stünden sachlich gerechtfertigte Meinungsverschiedenheiten über die Höhe der Mietzahlung (Berechtigung der Minderung), müssten diese im Wege der Leis- tungsklage ausgetragen werden. Der Rückgriff des Vermieters auf das Kündi- gungsrecht sei in diesen Fällen sachfremd, weil § 543 BGB nicht als Druckmittel gegen den Mieter eingesetzt werden dürfe, um ihn zum Verzicht auf die Gel- tendmachung seiner Rechte zu bewegen. Da im Streitfall die Ursache der Schimmelbildung unklar gewesen sei, fehle es an einem Verschulden der Be- klagten. Diese Erwägungen träfen nicht nur auf die Kündigung vom 7. Januar 2010, sondern auch auf die Kündigung vom 22. Dezember 2010 zu. Zwar ent- falle die Berechtigung für eine Mietminderung, wenn der Mieter (nachträglich) erkenne, dass eine Minderungsbefugnis nicht bestehe. Davon sei immer dann auszugehen, wenn der Mieter vom Gericht auf diesen Umstand hingewiesen werde. Selbst wenn der Mieter das ihm ungünstige Urteil durch eine weitere Instanz überprüfen lassen wolle, müsse er dennoch sein Zahlungsverhalten ändern, ohne dass es einer vorherigen Mahnung des Vermieters bedürfe. Im Streitfall habe daher zu den nach Erlass des erstinstanzlichen Urteils geschul- deten und von den Beklagten auszugleichenden Mieten auch der bis zum erst- instanzlichen Urteil aufgelaufene Zahlungsrückstand in Höhe von 3.410 € ge- zählt. Jedoch hätten die Beklagten letztlich sämtliche Rückstände mit der letz- ten, am 17. Februar 2011 geleisteten Zahlung in Höhe von 3.710 € ausgegli- chen. Damit trete die Wirkung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ein, so dass die 11 12 - 6 - Kündigung unwirksam geworden sei. Dass die Zahlungen nur unter Vorbehalt erfolgt seien, ändere nichts an deren Erfüllungswirkung. Auch die am 22. Dezember 2010 hilfsweise erklärte ordentliche Kündi- gung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB greife nicht durch, da es auch insoweit am Verschulden der Beklagten fehle. Die Frage, ob ein Mieter, nachdem er durch Urteil auf die fehlende Berechtigung zur Mietminderung hingewiesen worden sei, nur die ab diesem Zeitpunkt fällig werdenden Zahlungen zu leisten habe oder ob er sogleich den aufgelaufenen Rückstand in voller Höhe ausgleichen müsse, werde kontrovers diskutiert. Zwar hätten die Beklagten nach Zustellung des Ersturteils alle Rückstände ausgleichen müssen, was der Prozessbevoll- mächtigte der Beklagten, dessen Verschulden sich die Beklagten nach § 278 BGB zurechnen lassen müssten, irrtümlich anders gesehen habe. Dennoch fehle es am Verschulden, da es noch keine eindeutige obergerichtliche Recht- sprechung hierzu gebe. Im Übrigen könne ein etwaiges Fehlverhalten der Be- klagten deshalb in einem milderen Licht erscheinen, weil sie nachträglich Zah- lung geleistet hätten. II. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Mietverhältnis der Parteien ist durch die fristlose Kündigung der Klägerinnen vom 7. Januar 2010 beendet worden. Der Räumungsanspruch der Kläger ist daher gemäß § 546 Abs. 1 BGB begründet. Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann das Mietverhältnis von jeder Ver- tragspartei aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der 13 14 15 - 7 - sich über mehrere Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe ei- nes Betrags in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB). So verhält es sich im Streitfall. 1. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts bestand im Zeitpunkt des Zugangs der fristlosen Kündigung vom 7. Januar 2010 ein Zahlungsrück- stand von 3.410 €, der die Summe der Mieten für zwei Monate (3.100 €) über- schritt. Mit diesem Betrag waren die Beklagten entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn den Beklag- ten stand - wie in der Revisionsinstanz zwischen den Parteien nicht mehr im Streit ist - wegen der Schimmel- und Kondenswasserbildung kein Minderungs- recht zu, da die Ursache der beanstandeten Mängel nach den Feststellungen der Vorinstanzen in einem unzureichenden Heizungs- und Lüftungsverhalten der Beklagten liegt. 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts entfällt der Verzug der Beklagten nicht deshalb, weil die von ihnen vorgenommene Mietminderung angesichts der zunächst unklaren Ursache der Schimmelpilzbildung nicht "of- fensichtlich unberechtigt" gewesen und der Mietrückstand deshalb von ihnen nicht zu vertreten sei. a) Allerdings wird in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur teilweise die Auffassung vertreten, im Rahmen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB sei bezüglich des Verschuldens ein milderer Maßstab anzuwenden, insbesondere im Falle eines Rechtsirrtums des Mieters. Der Streit über das Minderungsrecht müsse in diesen Fällen im Wege der Leistungsklage über die nicht gezahlten Mieten ausgetragen werden. Anderenfalls könne allein der Druck einer fristlosen Kündigung den Mieter zu einem Verzicht auf seine Rechte aus § 536 BGB bewegen. Erst wenn der Vermieter vom Gericht erfahre, 16 17 18 - 8 - dass sein Minderungsrecht nicht bestehe, entfalle der Entschuldigungsgrund und könne Verzug eintreten (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 543 BGB Rn. 103 ff.; vgl. Kokemüller, WuM 1999, 201, 202 ff.; LG Berlin, GE 2007, 1486, 1487; vgl. auch LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2004, 1238 f.). b) Diese Auffassung trifft nicht zu. Der Senat hat bereits entschieden, dass auch im Wohnraummietrecht an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums strenge Anforderungen zu stellen sind und kein Grund besteht, im Rahmen des § 543 Abs. 3 BGB zugunsten des Mieters einen milderen Sorg- faltsmaßstab anzulegen (Senatsurteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NZM 2007, 35 Rn. 25 ff.). Auch bei einem im Bereich des Tatsächlichen - hier der Ursache einer Schimmelpilzbildung - angesiedelten Irrtums besteht dafür kein Grund (vgl. BGH, Urteil vom 27. September 1989 - IVa ZR 156/88, NJW-RR 1990, 160, 161). Nach § 286 Abs. 4 BGB kommt der Schuldner nicht in Verzug, solange die Leistung aufgrund eines Umstandes unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat; zu vertreten hat der Schuldner gemäß § 276 BGB Vorsatz und Fahrlässig- keit. Mit dieser gesetzlichen Regelung lässt sich die Auffassung des Berufungs- gerichts, die Beklagten hätten im Rahmen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB schon deshalb nicht in Verzug geraten können, weil ihre Einschätzung, der Schimmel- befall sei auf einen von den Klägerinnen zu vertretenden Baumangel zurückzu- führen, nicht "offensichtlich unberechtigt" gewesen sei, nicht vereinbaren. Sie liefe darauf hinaus, dass sich die Haftung des Mieters auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkte. Für eine derartige Privilegierung des Mieters be- steht kein Anlass. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts wird auf den Mieter, der das Risiko einer fahrlässigen Fehleinschätzung der Ursache eines Mangels zu tragen hat, kein unzulässiger Druck dahin ausgeübt, auf seine Rechte aus § 536 BGB zu verzichten. Denn der Mieter kann den Minderungs- 19 20 - 9 - betrag, den er für angemessen hält, unter dem einfachen, lediglich die Wirkun- gen des § 814 BGB ausschließenden Vorbehalt der Rückforderung an den Vermieter zahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibt, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung aus- gesetzt zu sein. c) Vorliegend entfällt der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Ver- schuldens der Beklagten. Dass sie bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt nicht hätten erkennen können, dass die Ursache der Schimmelpilzbildung in ihrem eigenen Wohnverhalten lag, ist von ihnen nicht dargetan worden und auch sonst nicht ersichtlich. Im Gegenteil haben die Beklagten selbst einge- räumt, dass sie wegen der Haltung mehrerer Katzen, die das Haus nicht verlas- sen sollten, in ihrem Lüftungsverhalten eingeschränkt waren; zudem musste sich ihnen die Vermutung aufdrängen, dass das Vorhandensein von zwei Aqua- rien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünsti- gende höhere Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedingte und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen wa- ren. 3. Da im Zeitpunkt der fristlosen Kündigung vom 7. Januar 2010 mithin sämtliche Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB vorlagen, hätten die Beklagten dem damit begrün- deten Räumungsanspruch der Klägerinnen nur dadurch die Grundlage entzie- hen können, dass sie innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die Mietrückstände vollständig ausgeglichen hätten. Dies ist nicht geschehen. Ein Ausgleich der die Kündigung begründenden Zahlungsrückstände fand erst mit der Zahlung vom 17. Februar 2011 statt. Diese nicht mehr im Zeitraum des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB liegende Zahlung konnte der Kündigung vom 7. Januar 2010 ihre Wirksamkeit nicht mehr nehmen. Soweit die damit verspätete Zah- 21 22 - 10 - lung der offenen Rückstände auf Rat des Prozessbevollmächtigten der Beklag- ten geschehen sein sollte, haben sich die Beklagten dessen Verschulden ge- mäß § 278 BGB zurechnen zu lassen. III. Nach allem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist auf- zuheben (§ 562 Abs. 1 BGB). Da keine weiteren Feststellungen zu treffen sind, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 BGB). Da sich der Räumungsanspruch der Klägerinnen als begründet erweist, ist die Berufung der Beklagten gegen das auf Räumung erkennende Urteil des Amtsgerichts zurückzuweisen. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Freising, Entscheidung vom 27.05.2010 - 7 C 848/09 - LG Landshut, Entscheidung vom 23.03.2011 - 13 S 1954/10 - 23

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 330/09 Verkündet am: 3. November 2010 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 320 Abs. 1 Wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat. BGH, Versäumnisurteil vom 3. November 2010 - VIII ZR 330/09 - LG Berlin AG Berlin-Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 3. November 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 6. November 2009 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Klägers entschie- den worden ist. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 5. Dezember 2007 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra- gen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 28. Februar 2011 bewilligt. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers in B. ; die Miete beläuft sich seit April 2006 auf monatlich 330 €. Die Be- klagten entrichteten die Miete für die Monate April, Juni und Juli 2007 nicht; für den Monat Mai 2007 zahlten sie am 11. Mai 2007 einen Betrag in Höhe von 165 €. Mit Schreiben vom 5. Juni 2007 kündigte der Kläger das Mietverhältnis we- gen Zahlungsverzugs fristlos, hilfsweise fristgemäß. Am 8. August 2007 zahlten die Beklagten 495 € mit der Bestimmung "für Mai bis August", am 5. September 2007 weitere 330 € mit der Bestimmung "Sept. restl. Miete" sowie am 8. Okto- ber 2007 165 € mit der Bestimmung "Miete". Der Kläger hat die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Woh- nung sowie auf Zahlung von 1.155 € nebst Zinsen in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat die Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Zahlungs- klage zur Zahlung von 495 € nebst Zinsen sowie zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts teilweise abgeändert und die Räumungsklage ab- gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 2 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Beklagten in der mündlichen Revisi- onsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht vertreten waren. Inhalt- lich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern 3 - 4 - auf einer Sachprüfung (vgl. BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 ff.). I. 4 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Zahlungsanspruch des Klägers sei in Höhe von 495 € nebst Zinsen begründet. Auf diesen Betrag habe sich der vom Kläger geltend gemachte Zah- lungsrückstand durch die Zahlungen der Beklagten reduziert. Zu einer Minde- rung der Miete seien die Beklagten nicht berechtigt gewesen. Das Tropfen des Abflussrohres überschreite bereits die Erheblichkeitsschwelle nicht. Hinsichtlich des Schimmelpilzbefalls sei eine Minderung nach § 536c BGB ausgeschlossen, weil die Beklagten es versäumt hätten, dem Kläger den Mangel anzuzeigen. Die Aussage der Zeugin J. , die eine Anzeige anlässlich eines Gesprächs der Parteien in der Wohnung der Beklagten im März 2007 bestätigt habe, sei nicht glaubhaft, weil sie zum eigentlichen Beweisthema nur ungenaue und teil- weise widersprüchliche Angaben gemacht habe. 5 Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung stehe dem Kläger hingegen nicht zu. Das Mietverhältnis sei durch die Kündigung des Klä- gers vom 5. Juni 2007 nicht beendet worden, weil den Beklagten wegen des Schimmelpilzbefalls ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des dreifachen Minde- rungsbetrages zugestanden habe und sie deshalb nicht in Zahlungsverzug ge- raten seien. 6 Dem Mieter stehe ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 Abs. 1 BGB auch dann zu, wenn er sich zuvor nicht auf sein Leistungsverweigerungsrecht 7 - 5 - berufen habe und sein Recht zur Mietminderung wegen unterlassener Mängel- anzeige ausgeschlossen sei. Nach dem ausdrücklichen Wortlaut der §§ 536b und 536c BGB habe die Kenntnis des Mieters von einem Mangel lediglich zur Folge, dass er mit den Sekundäransprüchen ausgeschlossen sei. § 320 BGB betreffe jedoch die primäre Leistungspflicht, für die die Mängelanzeige nicht erheblich sei. Dies werde vor allem daran deutlich, dass der Mieter trotz Verlust der Sekundäransprüche nicht den Primäranspruch aus § 535 BGB auf Gebrauchsüberlassung einer mangelfreien Mietsache verliere. Das Zurückbe- haltungsrecht habe den Sinn, auf den Vermieter Druck hinsichtlich der Mangel- beseitigung auszuüben; dieser Anspruch bleibe dem Mieter nach allgemeiner Auffassung aber trotz Verlust des Minderungsrechtes erhalten. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. Dem Kläger steht der geltend gemachte Räumungsanspruch aus § 546 BGB zu, weil die von ihm am 5. Juni 2007 ausgesprochene und ge- mäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründete fristlose Kündigung das Mietverhältnis mit den Beklagten beendet hat. Entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts war der als Kündigungsgrund geltend gemachte Verzug der Beklagten mit den Mietzahlungen nicht wegen eines Zurückbehaltungsrechts im Hinblick auf den in der Wohnung aufgetretenen Schimmelpilzbefall ausgeschlossen. Ein auf den Anspruch auf Beseitigung eines Mietmangels gestütztes Leistungsverwei- gerungsrecht des Mieters nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB erstreckt sich nicht auf Mietzahlungen, die der Mieter für einen vor der Anzeige des - dem Vermieter unbekannten - Mangels liegenden Zeitraum schuldet. 8 - 6 - 1. Bei Ausspruch der Kündigung des Klägers am 5. Juni 2007 bestand ein Rückstand gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil die Beklagten die jeweils bis zum dritten Werktag fällige Miete für April 2007 nicht und für Mai 2007 nur zur Hälfte bezahlt hatten und sich somit für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug befan- den. 9 2. Der Verzug der Beklagten mit der Mietzahlung für diesen Zeitraum war nicht durch ein Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen. 10 a) Das Berufungsgericht hat festgestellt, dass in der Wohnung der Be- klagten während der Mietzeit ein Mangel in Form eines Schimmelpilzbefalls aufgetreten ist. Dies wird von der Revision nicht angegriffen und lässt auch kei- nen Rechtsfehler erkennen. Zutreffend ist das Berufungsgericht ferner davon ausgegangen, dass der Ausschluss der Sekundäransprüche des Mieters nach §§ 536b und 536c BGB dessen Erfüllungsanspruch aus § 535 Satz 2 BGB grundsätzlich unberührt lässt (BGH, Urteil vom 18. April 2007 - XII ZR 139/05, NZM 2007, 484 Rn. 28). Es kommt deshalb, wie das Berufungsgericht im Aus- gangspunkt richtig gesehen hat, entscheidend darauf an, ob ein Verzug der Be- klagten mit der Zahlung der Miete gemäß § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB deshalb ausgeschlossen war, weil ihnen wegen eines auf Beseitigung des Schimmel- pilzbefalls gerichteten Erfüllungsanspruchs ein Zurückbehaltungsrecht zustand. 11 b) Das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB dient dazu, auf den Schuldner Druck zur Erfüllung der eigenen, im Gegenseitigkeitsverhältnis zur geltend gemachten Forderung stehenden Verbindlichkeit auszuüben. Hiervon geht auch das Berufungsgericht zutreffend aus. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann ein Zurückbehaltungsrecht jedoch die ihm zu- kommende Funktion, auf den Schuldner Druck auszuüben, nicht erfüllen. Aus 12 - 7 - diesem Grund kommt ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters für einen Zeit- raum, in dem er dem Vermieter den Mangel nicht angezeigt hatte und der Man- gel dem Vermieter auch sonst nicht bekannt war, nach Treu und Glauben von vornherein nicht in Betracht (LG Berlin, NZM 1998, 475 f.; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., III Rn. 127; Schenkel, NZM 1998, 502, 504). Die Zubilligung eines Zurückbehaltungsrechts auch für diesen Zeitraum würde dazu führen, dass eine Vertragsverletzung des Mieters - nämlich die unterlassene Anzeige des Mangels gemäß § 536c Abs. 1 BGB - eine Kündigung des Vermieters we- gen ausbleibender Mietzahlungen verhindern oder zumindest hinauszögern könnte, weil der Vermieter einerseits wegen fehlender Kenntnis von dem Man- gel an der alsbaldigen Wiederherstellung eines vertragsgemäßen Zustandes gehindert wäre und andererseits ein zur Kündigung des Mietverhältnisses be- rechtigender Zahlungsverzug erst eintreten könnte, wenn es nach "Ausschöp- fung" des Zurückbehaltungsrechts zu weiteren Zahlungsrückständen käme. Eine unbillige Benachteiligung des Mieters ist mit dem Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts für vor der Mängelanzeige fällig gewordene Mietzah- lungen nicht verbunden. Denn bei Fortbestand des Mietverhältnisses steht dem Mieter die Einrede des nicht erfüllten Vertrages gegenüber den ab der Mängel- anzeige fällig werdenden Mietforderungen zu. Im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses hingegen kommt ein Zurückbehaltungsrecht wegen eines Mangelbeseitigungsanspruchs ohnehin nicht mehr in Betracht, denn es handelt sich dabei um einen in die Zukunft gerichteten Erfüllungsanspruch, der nur wäh- rend der Dauer des Mietverhältnisses besteht (vgl. Senatsurteil vom 19. Juni 2006 - VIII ZR 284/05, NZM 2006, 696 Rn. 12 f.). 13 3. Da den Beklagten mithin gegenüber der Mietforderung des Klägers für die Monate April und Mai 2007 die Einrede aus § 320 Abs. 1 BGB nicht zu- stand, kommt es nicht mehr auf die weitere von der Revision aufgeworfene Fra- 14 - 8 - ge an, ob bereits das Bestehen der Einrede den Verzug ausschließt oder es zumindest einer Geltendmachung im Prozess bedarf (vgl. dazu BGH, Urteil vom 18. Januar 1991 - V ZR 11/90, BGHZ 113, 232, 236; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2006, § 543 Rn. 57; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 543 BGB Rn. 97). III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts, soweit zum Nach- teil des Klägers erkannt worden ist, keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da es keiner weiteren Feststellungen bedarf, entscheidet der Senat in der Sache selbst (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung der Beklagten und somit zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 15 Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 05.12.2007 - 12 C 368/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 06.11.2009 - 63 S 17/08 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 96/09 Verkündet am: 12. Mai 2010 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b, § 569 Abs. 4; ZPO § 543 Abs. 2 a) Bei einer Entscheidung des Berufungsgerichts über eine Klage und eine Hilfswi- derklage, die einen tatsächlich und rechtlich selbstständigen Teil des Streitstoffs betrifft, welcher Gegenstand eines Teilurteils sein oder auf den ein Revisionsklä- ger seine Revision beschränken könnte, ist eine Beschränkung der Revisionszu- lassung auf die Entscheidung über die Klage zulässig. b) Es genügt zur formellen Wirksamkeit einer auf Mietzahlungsverzug gestützten Kündigung des Vermieters, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündi- gungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter aus- geht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündi- gung wegen Zahlungsverzugs heranzieht. Darüber hinausgehende Angaben sind auch dann nicht erforderlich, wenn es sich nicht um eine klare und einfache Sach- lage handelt (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 22. Dezember 2003 - VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850). BGH, Urteil vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09 - LG Leipzig AG Leipzig - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. Mai 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Leipzig vom 18. März 2009 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 27. April 2009 wird insoweit zu- rückgewiesen, als das Berufungsgericht über den Räumungsan- spruch zum Nachteil der Beklagten erkannt hat. Im Übrigen wird die Revision als unzulässig verworfen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin beansprucht die von ihr mittlerweile im Wege der Zwangs- vollstreckung durchgesetzte Räumung einer von den Beklagten gemieteten Wohnung in L. . Ursprünglich waren die Beklagten Mieter einer auf einem anderen Grundstück gelegenen Wohnung der Rechtsvorgängerin der Klägerin. Als diese das Grundstück sanieren und veräußern wollte, schloss sie mit den Beklagten im Februar 2004 einen Aufhebungsvertrag, in dessen Zuge sie den Beklagten die in Rede stehende Wohnung für eine monatliche Kaltmiete von 555 € zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung von 280 €, insgesamt mithin 835 €, vermietete. Bei Übergabe dieser Wohnung Ende Februar 2004 wurde 1 - 3 - eine Reihe von "Bemängelungen" aufgelistet. Ende April 2004 informierten die Beklagten die Hausverwaltung der Klägerin darüber, dass die im Übergabepro- tokoll festgehaltenen "Mängel" bislang nicht beseitigt seien und dass die im Aufhebungsvertrag bis Ende März 2004 zugesagte Fertigstellung des Bades nicht erfolgt sei. Zugleich kündigten sie für den Fall der nicht fristgerechten Fer- tigstellung des Bades die Vornahme einer im Aufhebungsvertrag vereinbarten Mietminderung in Höhe von 20 % der Kaltmiete (111 €) an und überwiesen im Mai 2004 entsprechend dieser Ankündigung nur eine geminderte Miete in Höhe von 724 €. Von Juni bis November 2004 entrichteten die Beklagten die volle Miete. Von Dezember 2004 bis Juni 2005 minderten sie die Kaltmiete um 10 % (55 €). Nachdem es Ende Juli 2005 zu einem Wassereinbruch am Mietobjekt mit diversen Feuchtigkeitsschäden gekommen war, zahlten die Beklagten von Juli 2005 bis einschließlich Februar 2007 nur eine um 233,80 € (= 28 % der nach der Kaltmiete und den Nebenkosten bemessenen Bruttomiete) geminderte Miete. Im anschließenden Zeitraum von März 2007 bis Oktober 2007 minderten sie die Miete um 10 % der Kaltmiete (55 €). Mit Schreiben vom 24. August 2006 forderte die Klägerin die Beklagten zur Zahlung rückständiger Mieten in Höhe von 2.734,35 € auf und führte dabei unter anderem aus: 2 "Die Zusammensetzung des Rückstandes entnehmen Sie bitte dem bei- gefügten Kontoauszug. Mietminderungen für Baumängel in der Woh- nung im Objekt S. straße 15 wurden Ihnen in Höhe von 20 % auf die Kaltmiete (= 111 €) für den Zeitraum Dezember 2004 bis August 2006 gewährt. Die Mietminderungen haben wir Ihrem Mietenkonto gut- geschrieben." Nachdem die Klägerin die gewährte Mietminderung mit dem Bemerken, die Minderung bereits in das Mietkonto eingebucht zu haben, durch Schreiben vom 21. März 2007 auf den Zeitraum bis Dezember 2006 erweitert und zur Zah- lung eines danach verbleibenden Mietrückstandes von 5.023,80 € aufgefordert 3 - 4 - hatte, kündigte sie das Mietverhältnis nach Ausbleiben der Zahlung bis zum gesetzten Termin mit Schreiben vom 21. Mai 2007 wegen Zahlungsverzugs fristlos. Hierbei listete sie für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 die aus ihrer Sicht bestehenden Rückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vor- auszahlungen jeweils monatsbezogen auf und errechnete für die Kaltmiete ei- nen Gesamtrückstand von 5.303,27 € sowie für die Vorauszahlungen von 2.038,80 €. Auf die hierauf gestützte und ihnen am 13./28. Juli 2007 zugestellte Räumungsklage zahlten die Beklagten am 31. August 2007 an die Klägerin ei- nen Betrag von 2.755,50 €, der einem für den Zeitraum von Januar 2006 bis Februar 2007 zurückbehaltenen Betrag in Höhe von 22 % der Bruttomiete ent- sprechen sollte. In ihren anschließenden Schriftsätzen vom 20. September 2007 und vom 5. Dezember 2007 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis unter Hinweis auf die nach ihrer Auffassung bis einschließlich September 2007 sowie Dezember 2007 zusätzlich aufgelaufenen Mietrückstände vorsorglich erneut. Das Amtsgericht hat die fristlosen Kündigungen wegen Verstoßes gegen die Begründungspflicht des § 569 Abs. 4 BGB für unwirksam gehalten und die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht ist demgegenüber zu dem Ergebnis gelangt, dass das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 21. Mai 2007 beendet worden sei, und hat die Beklagten zur Räumung verurteilt sowie die von ihnen für diesen Fall hilfsweise erhobene Widerklage auf Zahlung eines nach ihrer Auffassung von der Klägerin aus dem Mietaufhebungsvertrag für die Aufgabe der früheren Wohnung geschuldeten Abgeltungsbetrages von 51.458,40 € abgewiesen. Hiergegen wenden sich die Beklagten in vollem Um- fang mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, mit der sie in erster Linie die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erstreben, ihre Hilfswiderklage weiterverfolgen und zusätzlich beantragen, die Kläger zur Wie- dereinräumung des Mietbesitzes an der im Wege der Zwangsvollstreckung ge- räumten Wohnung zu verurteilen. 4 - 5 - Entscheidungsgründe: 5 Die Revision hat keinen Erfolg. I. 6 Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 7 An die Begründung einer Kündigung aus wichtigem Grund wegen Zah- lungsverzuges dürften keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Es genüge, wenn der wichtige Grund durch Angabe von Tatsachen so ausführlich bezeichnet sei, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden könne. Die Begründung solle es dem Kündigungsempfänger ermögli- chen zu erkennen, auf welche Vorgänge und auf welches Verhalten des Mieters der Vermieter die Kündigung stütze, sowie ob und gegebenenfalls wie er sich hiergegen verteidigen könne. Diesen Anforderungen sei die Klägerin mit ihrer Kündigung vom 21. Mai 2007 gerecht geworden. Sie habe den Beklagten dargelegt, dass die fristlose Kündigung auf Zahlungsverzug gestützt werde, und die aus ihrer Sicht beste- henden Mietrückstände hinsichtlich der Kaltmiete im Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 für jeden einzelnen Monat aufgeführt sowie mit einem Gesamtbetrag von 5.303,27 € beziffert. Ebenso habe sie für den Zeitraum von Januar 2006 bis April 2007 zu jedem Monat die aus ihrer Sicht offenen Vorauszahlungen auf die Nebenkosten einzeln aufgelistet und einen Gesamtbetrag von 2.038,80 € er- rechnet. Eine Angabe des "zutreffenden" rückständigen Gesamtbetrages, wie es das Amtsgericht verlangt habe, sei demgegenüber nicht erforderlich gewe- sen. Dies hätte sonst zur Folge, dass der Vermieter alle nur denkbaren Miet- minderungsrechte des Mieters unabhängig davon in seine Berechnung einflie- 8 - 6 - ßen lassen müsste, ob er diese Minderungsrechte als berechtigt ansehe oder nicht. 9 Dass die Klägerin ihr Minderungsangebot über 20 % der Kaltmiete für den Zeitraum von Dezember 2004 bis Dezember 2006 dabei nicht berücksich- tigt habe, weil die Beklagten es aus ihrer Sicht nicht angenommen hätten und deshalb insoweit keine Abzüge beanspruchen könnten, ändere an diesen Be- gründungsanforderungen nichts. Die Beklagten seien vielmehr auch ohne dahin gehenden Hinweis in der Lage gewesen, die Berechtigung der Kündigung an- hand eines einfachen Vergleichs der geschuldeten mit der gezahlten Miete zu überprüfen und ihre Verteidigungsmöglichkeiten einzuschätzen sowie danach den erforderlichen Schonfristbetrag zur nachträglichen Abwendung der Räu- mungsklage zu errechnen. Zum Zeitpunkt der Kündigung hätten sich die Beklagten selbst unter Be- rücksichtigung der ihnen von der Klägerin für den Zeitraum von Dezember 2004 bis Dezember 2006 gewährten Minderung von 20 % der Kaltmiete mit mehr als zwei Monatsmieten im Verzug befunden. Ein darüber hinausgehendes Minde- rungsrecht habe ihnen dagegen nicht zugestanden. Ob sie die Miete für Mai 2004 zu Recht in Höhe von 110 € gekürzt hätten, könne offen bleiben, weil die Klägerin insoweit eine Verrechnung mit dem die Leistungsbestimmung der Be- klagten übersteigenden Betrag aus der Schonfristzahlung vorgenommen habe. Gleichfalls könne die von den Beklagten für die Zeit von Dezember 2004 bis Juni 2005 vorgenommene Minderung von 10 % auf die Kaltmiete als berechtigt unterstellt werden, da die Klägerin selbst eine 20 %ige Minderung auf die Kalt- miete gewährt habe und hiervon entgegen ihrer Auffassung nicht mehr abrü- cken könne. 10 - 7 - Auch soweit die Beklagten für Juli 2005 wegen Bauarbeiten in anderen Wohnungen und in der Nachbarschaft sowie wegen eines dreiwöchigen Fahr- stuhlausfalls gemindert hätten, ginge eine Minderung keinesfalls über den von der Klägerin gewährten Minderungsbetrag von 110 € hinaus. Wegen des weiter als Mangel beanstandeten Baustellencharakters des Grundstücks fehle es hin- gegen an der für einen Minderungsansatz erforderlichen substantiierten Darle- gung. Ebenso sei eine von den Beklagten auf eine fehlende Öffnungsmöglich- keit der Oberlichter und eine dadurch bedingte Aufheizung der Wohnung ge- stützte Minderung nicht berechtigt, da weder eine hierdurch bedingte erhebliche Einschränkung der Lüftungsmöglichkeiten in der Wohnung dargetan noch eine übermäßige Aufheizung der Räumlichkeiten nachgewiesen sei. 11 Für den Zeitraum von August bis Oktober 2005 könne eine von den Be- klagten angesetzte Minderung von 10 % der Bruttomiete für Wasserschäden an Parkett und Decken sowie von 5 % der Bruttomiete für Baulärmbeeinträchti- gungen, zusammen also 125,25 €, als berechtigt erachtet werden, während für die fehlende Öffnungsmöglichkeit der Oberlichter sowie den angeblichen Bau- stellencharakter des Grundstücks weiterhin keine Minderung anzusetzen sei. Für die Monate November und Dezember 2005 könne noch nicht einmal mehr eine Minderung wegen der Wasserschäden angesetzt werden, weil die Beklag- ten nach Oktober 2005 den Zutritt zu ihrer Wohnung zwecks Beseitigung der Mängel verweigert hätten. 12 Für die Zeit von Januar 2006 bis April 2007 komme ebenfalls kein über den Ansatz der Klägerin hinausgehender Minderungsbetrag in Betracht, zumal die Beklagten für diesen Zeitraum das Ausmaß und die Dauer der von ihnen behaupteten Beeinträchtigungen durch Baumaßnahmen lediglich pauschal be- hauptet hätten, ohne konkret darzulegen, an welchen Tagen welche Baumaß- nahmen zu welchen Beeinträchtigungen geführt hätten. Ebenso seien die Was- 13 - 8 - serschäden jedenfalls ab Januar 2007 nach eigenem Vortrag längst beseitigt gewesen. Soweit die Beklagten darüber hinaus im Januar 2007 die Kosten für eine von ihnen ausgewechselte Duschbatterie in Höhe von 124,99 € abgezogen hätten, hätten sie bereits keinen Beweis dafür angetreten, dass die Duschbatte- rie defekt und auswechslungsbedürftig gewesen sei. 14 Danach sei unter Berücksichtung der von der Klägerin für den Zeitraum von Dezember 2004 bis Dezember 2006 zugebilligten Mietminderung von je- weils 20 % der monatlichen Kaltmiete in der Zeit von Juli 2005 bis April 2007 ein Mietrückstand von 2.870,24 € aufgelaufen. Dieser Rückstand sei verschul- det, weil die Beklagten sich nicht lediglich über die als berechtigt anzusehende Minderungsquote geirrt und dadurch die von ihnen vorgenommenen Mietkür- zungen zu hoch angesetzt hätten. Sie hätten für diese Monate vielmehr schon die ihren Minderungsvorstellungen zugrunde gelegten Mängel überwiegend nicht darzulegen vermocht. Auch die innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geleistete Zahlung von 2.755,50 € habe die Kündigungswirkungen nicht beseitigen können. Denn sie habe nicht ausgereicht, um die bei Kündi- gungserklärung fälligen Mietrückstände von 2.870,24 € und die seither fälligen Entschädigungen nach § 546a Abs. 1 BGB, von denen bis August 2007 wegen der für diese Zeit unberechtigt vorgenommenen Minderung weitere 220 € rück- ständig gewesen seien, zu befriedigen. Mit ihrer Hilfswiderklage könnten die Beklagten nicht durchdringen, weil der Aufhebungsvereinbarung über die zuvor bewohnte Wohnung nicht ent- nommen werden könne, dass die darin von der Klägerin für zehn Jahre über- nommene Mietdifferenz auch für den Fall gezahlt werden solle, dass das Miet- verhältnis aufgrund Zahlungsverzuges der Beklagten enden solle. Soweit die von den Beklagten behauptete Vereinbarung über die Differenzzahlung über- haupt zustande gekommen sein sollte, hätten sie jedenfalls nicht davon ausge- 15 - 9 - hen können, dass die Klägerin auch bei einer von den Beklagten verschuldeten Beendigung des Mietverhältnisses bereit gewesen sei, die Beklagten monatlich über zehn Jahre mit entsprechenden Zahlungen zu subventionieren. Die dahin- gehend angebotene Unterstützung der Klägerin sei aus Sicht eines Zahlungs- empfängers vielmehr ersichtlich auf das ersatzweise angebotene Mietverhältnis beschränkt gewesen. II. Gegen diese Beurteilung wendet sich die Revision ohne Erfolg. 16 1. Die Revision ist entgegen der Auffassung der Beklagten nur insoweit zulässig, als sich das Rechtsmittel gegen die Entscheidung des Berufungsge- richts über den mit der Klage geltend gemachten Räumungsanspruch wendet. Denn das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision wirksam auf die Frage der Beendigung des Mietverhältnisses durch die von der Klägerin ausge- sprochene Kündigung vom 21. Mai 2007 und einen dadurch ausgelösten Räu- mungsanspruch beschränkt. Soweit die Revision das Berufungsurteil auch hin- sichtlich der Entscheidung über die Hilfswiderklage der Beklagten angreift, ist das Rechtsmittel deshalb mangels Zulassung durch das Berufungsgericht als unzulässig zu verwerfen. 17 a) Das Berufungsgericht kann eine nach § 543 Abs. 2 ZPO auszuspre- chende Zulassung der Revision auf Teile des Streitstoffes beschränken. Die Beschränkung muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus den Entscheidungsgründen ergeben. Allerdings muss sich in die- sem Fall die Beschränkung den Entscheidungsgründen eindeutig entnehmen lassen. Das ist anzunehmen, wenn die Rechtsfrage, zu deren Klärung das Be- rufungsgericht die Revision zugelassen hat, bei mehreren Streitgegenständen nur für einen von ihnen erheblich ist, weil dann in der Angabe dieses Zulas- 18 - 10 - sungsgrundes regelmäßig die eindeutige Beschränkung der Zulassung auf die- sen Anspruch zu sehen ist (st. Rspr., z.B. BGHZ 153, 358, 360 ff.; Senatsurteile vom 27. Januar 2010 - VIII ZR 159/09, WuM 2010, 163, Tz. 14; vom 28. Okto- ber 2009 - VIII ZR 164/08, WuM 2009, 733, Tz. 11; jeweils m.w.N.). So verhält es sich hier. 19 Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, weil es die Frage für klärungsbedürftig hält, welche Anforderungen an die Angaben im Sinne von § 569 Abs. 4 BGB bei Zahlungsverzug zu stellen sind, soweit eine schwierige Sachlage besteht. Damit hat es die Revision allein auf die Frage der Beendi- gung des Mietverhältnisses aufgrund der am 21. Mai 2007 ausgesprochenen Kündigung wegen Zahlungsverzugs beschränkt. Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht auch nicht lediglich eine Begründung für die Zulassung der Revision nennen wollen, ohne weiter erkennbar zu machen, dass es die Zulassung auf den durch die Rechtsfrage betroffenen Teil des Streitstoffes habe beschränken wollen. Eine aus der Mietaufhebungsvereinba- rung hergeleitete Verpflichtung der Klägerin, bei vorzeitiger Beendigung des hier streitigen Mietverhältnisses eine Abstandzahlung zu erbringen, hat aus der Sicht des Berufungsgerichts vielmehr einen von der Zulassungsfrage unabhän- gigen Teil des Streitstoffs dargestellt. Denn es hat bereits der Mietaufhebungs- vereinbarung vom 12. Februar 2004 und dem zugrunde liegenden Angebot vom 3. Februar 2004 nicht entnehmen können, dass die von der Klägerin zum Aus- gleich der höheren Quadratmetermiete für zehn Jahre übernommene Differenz- zahlung auch für den Fall erbracht werden sollte, dass die der Hilfswiderklage zugrunde gelegte Bedingung eintreten sollte und das neue Mietverhältnis auf- grund Zahlungsverzugs der Beklagten beendet würde. Nach Auffassung des Berufungsgerichts war die beanspruchte Zahlung vielmehr unabhängig von der Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung nicht geschuldet. - 11 - Die Entscheidungsgründe lassen mithin deutlich erkennen, dass das Be- rufungsgericht nur hinsichtlich der Anforderungen an die Begründung der aus- gesprochenen Kündigung und des davon abhängigen Räumungsanspruchs eine die Anrufung des Bundesgerichtshofs rechtfertigende Rechtsfrage gese- hen hat. Die materiell-rechtliche Beurteilung des mit der Hilfswiderklage geltend gemachten Zahlungsanspruchs hat das Berufungsgericht hingegen für unprob- lematisch gehalten, da die der Revisionszulassung zugrunde liegende Rechts- frage für die von ihm vorgenommene Auslegung der Aufhebungsvereinbarung bedeutungslos war. Die Zulassung der Revision ist deshalb auf die Frage be- schränkt worden, ob die ausgesprochene Kündigung wirksam ist und der davon abhängige Räumungsanspruch besteht (vgl. BGH, Urteile vom 13. Dezember 1989 - IVb ZR 19/89, WM 1990, 784, unter II; vom 25. Februar 1993 - III ZR 9/92, WM 1993, 1015, unter I 2, insoweit in BGHZ 121, 367 nicht abgedruckt; vom 10. Mai 2001 - III ZR 262/00, WM 2001, 1633, unter II 2; insoweit in BGHZ 147, 394 nicht abgedruckt; jeweils m.w.N.; vom 30. März 2007 - V ZR 179/06, WM 2007, 1942, Tz. 7). 20 b) Die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung der Revisi- onszulassung ist auch wirksam. Denn die Zulassung der Revision kann auf ei- nen tatsächlich und rechtlich selbstständigen Teil des Streitstoffs beschränkt werden, welcher Gegenstand eines Teilurteils sein oder auf den der Revisions- kläger seine Revision beschränken könnte (st. Rspr., z.B. Senatsurteile vom 27. Januar 2010, aaO, Tz. 16; vom 28. Oktober 2009, aaO, Tz. 13; jeweils m.w.N.). Insbesondere ist bei einer Entscheidung des Berufungsgerichts über Klage und Widerklage eine Beschränkung des Rechtsmittels auf die Entscheidung über die Klage und damit zugleich eine entsprechend beschränkte Revisionszulas- sung möglich (Musielak/Ball, ZPO, 7. Aufl., § 543 Rdnr. 11; MünchKomm ZPO/Wenzel, 3. Aufl., § 543 Rdnr. 37 m.w.N.; Zöller/Heßler, ZPO, 28. Aufl., § 543 Rdnr. 22; vgl. ferner Senatsurteil vom 4. Juni 2003 - VIII ZR 91/02, NJW- 21 - 12 - RR 2003, 1192, unter II, zur Widerklage). Das gilt auch hier. Die Beklagten hät- ten ihr Rechtsmittel ohne Weiteres wirksam auf den der Klage zu Grunde lie- genden Räumungsausspruch beschränken und die Abweisung ihrer auf einem anderen Streitgegenstand beruhenden und nach Auffassung des Berufungsge- richts von anderen materiell-rechtlichen Voraussetzungen abhängigen Wider- klage hinnehmen können. Dem steht - anders als die Revision meint - nicht entgegen, dass die Be- klagten die Widerklage nur hilfsweise für den Fall ihrer Verurteilung zur Räu- mung erhoben haben. Die prozessuale Abhängigkeit der Hilfswiderklage vom Erfolg der Klage hindert es nicht, ein Rechtsmittel wirksam auf den Ausspruch zur Klageforderung zu beschränken, selbst wenn eine Abweisung der Klage nachträglich zum Nichteintritt der für ein Wirksamwerden der Widerklage ge- stellten prozessualen Bedingung führt und eine über die Widerklage getroffene sachliche Entscheidung hinfällig wird. Dass eine derartige prozessuale Abhän- gigkeit für sich allein nicht der für eine Beschränkung der Revision erforderli- chen tatsächlichen und rechtlichen Selbstständigkeit der Widerklageforderung entgegen steht, zeigt sich in vergleichbarer Weise an der ebenfalls möglichen Beschränkung eines Rechtsmittels auf die Frage der Zulässigkeit einer Klage (BGH, Urteile vom 13. Dezember 1989, vom 25. Februar 1993 und vom 10. Mai 2001; jeweils aaO). Auch in diesem Fall wird eine bereits getroffene sachliche Entscheidung über die Klageforderung mit Verneinung der Zulässigkeit der Kla- ge von selbst hinfällig. Entsprechendes gilt, wenn sowohl über eine Klageforde- rung als auch über eine hilfsweise zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung sachliche Entscheidungen getroffen werden. Dies hindert es nämlich ebenfalls nicht, die Revision wirksam auf die Entscheidung über die Klageforderung zu beschränken (BGH, Urteil vom 30. November 1995 - III ZR 240/94, NJW 1996, 527, unter I 2). 22 - 13 - 2. Soweit die Revision zulässig ist, hält die Beurteilung des Berufungsge- richts rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision insoweit zurückzu- weisen ist. 23 24 Ein Anspruch der Klägerin auf Rückgabe der von den Beklagten gemie- teten Wohnung (§ 546 Abs. 1 BGB) kann entgegen der Auffassung der Revisi- on nicht schon mit der Begründung verneint werden, dass das Kündigungs- schreiben der Klägerin den Anforderungen nicht gerecht wird, die nach § 569 Abs. 4 BGB an die Angabe des zur Kündigung führenden wichtigen Grundes zu stellen sind. Ebenso sind die Feststellungen des Berufungsgerichts, wonach der Verzug der Beklagten mit der Entrichtung der Miete bei Ausspruch der Kündi- gung einen Betrag von zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB) und die von den Beklagten nach Ausspruch der Kündigung ge- leistete Zahlung nicht ausgereicht habe, um eine Unwirksamkeit der Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB herbeizuführen, rechtlich jedenfalls im Ergebnis nicht zu beanstanden. a) Die auf Zahlungsverzug gestützte fristlose Kündigung der Klägerin vom 21. Mai 2007, in der sie zugleich die aus ihrer Sicht für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 bestehenden Mietrückstände der Beklagten jeweils monatsbezogen im Einzelnen aufgelistet und anschließend zu Gesamtrück- ständen aufaddiert hat, wird entgegen der Auffassung der Revision den Be- gründungsanforderungen des § 569 Abs. 4 BGB, die ein Wirksamkeitserforder- nis der Kündigung darstellen (Senatsurteil vom 4. Februar 2009 - VIII ZR 66/08, WuM 2009, 228, Tz. 16 m.w.N.), gerecht. Nach dieser Vorschrift ist der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben. 25 Zum Zweck des § 569 Abs. 4 BGB ist im Gesetzgebungsverfahren her- vorgehoben worden, dass dem Kündigungsempfänger die Möglichkeit gegeben 26 - 14 - werden sollte zu erkennen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stützt und ob oder wie er sich als Mieter hiergegen verteidigen kann, ohne dass dabei jedoch an den Inhalt der Begrün- dung zu hohe oder übertrieben formalistische Anforderungen gestellt werden sollten (BT-Drs. 14/4553 S. 91; 14/5663 S. 82). Hiervon ausgehend hat der Se- nat für einfache und klare Fallgestaltungen einer auf Zahlungsverzug des Mie- ters gestützten Kündigung entschieden, dass das berechtigte Interesse des Mieters es nicht gebietet, dass der Vermieter zur Begründung der fristlosen Kündigung den genauen Zeitpunkt und den konkreten Mietrückstand für einzel- ne Monate oder sonstige Berechnungszeiträume angibt. Es genügt für die for- melle Wirksamkeit einer Kündigung vielmehr, dass der Mieter anhand der Be- gründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Rückstand der Vermieter ausgeht, und dass der Vermieter diesen Rückstand als gesetzli- chen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht. Bei einer einfachen Sachlage reicht es hiernach aus, dass der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Denn der Mieter ist in einem solchen Fall in aller Regel ohne Weiteres in der Lage, die Berechtigung der Kündigung anhand ei- nes einfachen Vergleichs der geschuldeten mit der gezahlten Miete auf ihre Stichhaltigkeit zu überprüfen und in eigener Verantwortung zu entscheiden, wie er hierauf reagieren will (Senatsbeschlüsse vom 22. Dezember 2003 - VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850, unter II 2 b; vom 30. Juni 2004 - VIII ZB 31/04, NZM 2004, 699, unter II 1; Senatsurteil vom 4. Februar 2009, aaO). 27 Die Frage hingegen, wie weit die Begründungspflicht reicht, wenn sich der Rückstand erst durch umfangreiche Berechnungen aus einer Vielzahl un- terschiedlicher Positionen ergibt, hat der Senat bislang offen gelassen (Senats- beschluss vom 22. Dezember 2003, aaO, unter II 2 b bb). 28 - 15 - aa) Eine zu erhöhten Begründungsanforderungen führende schwierige Sach- und Rechtslage wird verbreitet angenommen, wenn der Vermieter - wie hier - die Kündigung nicht auf den aktuellen Mietrückstand, sondern auch auf frühere Rückstände stützt (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. XII 145; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 569 Rdnr. 62; jeweils m.w.N.). Die bei einer derartigen Fallgestaltung bestehenden Begründungsanforderungen sind indessen streitig. 29 (1) Teilweise wird die Auffassung vertreten, dass den Anforderungen ge- nügt ist, wenn der Vermieter dem Mieter nachvollziehbar mitteilt, welche konkret dargestellten Zahlungsrückstände er seiner Kündigung zugrunde legt (Flatow, NZM 2004, 281, 286; jurisPK-BGB/Mössner, 4. Aufl., § 569 BGB Rdnr. 211; Sternel, aaO, Rdnr. 142) oder für welchen Zeitraum der Mieter welche Zahlun- gen nachweisen muss, um dem der Kündigung zugrunde liegenden Verzugs- vorwurf wirkungsvoll zu begegnen (MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 569 Rdnr. 36 Fn. 7). Zusätzliche Begründungserfordernisse werden lediglich für den Fall erwogen, dass eine unklare Verrechnungslage besteht oder der Kündi- gungsgegner nicht über die nötigen Informationen zu bestimmten Zahlungsvor- gängen verfügt, während der Kündigende die benötigten Informationen unter Berücksichtigung der beiderseitigen Treuepflichten mit zumutbarem Aufwand geben kann (Flatow, aaO, S. 286 f.; ähnlich jurisPK-BGB/Mössner, aaO, m.w.N.). 30 (2) Teilweise werden aber auch weitergehende Anforderungen dahin ge- stellt, dass aus dem Kündigungsschreiben stets ersichtlich sein müsse, welche (Teil-)Zahlungen der Mieter, gegebenenfalls auch ein Dritter, geleistet habe und wie diese Zahlungen auf die jeweiligen Monate verrechnet worden seien (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 569 BGB Rdnr. 73; Staudinger/ Emmerich, aaO), ob in dem Rückstand weitere Forderungen enthalten seien, 31 - 16 - die nicht unter § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB fielen, sowie ob und gegebenenfalls wie etwaige Einwendungen des Mieters gegen seine Zahlungspflicht, insbesondere eine geltend gemachte Mietminderung oder Aufrechnung, berücksichtigt wor- den seien (Staudinger/Emmerich, aaO, m.w.N.). Noch weitergehend wird ver- einzelt sogar vom Vermieter eine dezidierte Darlegung seiner Handlungsmotive sowie eine Bewertung des Verhaltens des Mieters durch eine aus sich heraus nachvollziehbare Darlegung der Vertragsverstöße verlangt (Gellwitzki, WuM 2004, 181, 184). bb) Die zuerst genannte Auffassung verdient entgegen der Ansicht der Revision den Vorzug. 32 (1) Zwar trifft der Wortlaut des § 569 Abs. 4 BGB, der von einer Angabe des zur Kündigung führenden wichtigen Grundes spricht, genauso wenig wie die für ordentliche Kündigungen geltende Bestimmung des § 573 Abs. 3 BGB eine nähere Aussage zu der im Einzelfall erforderlichen Begründungsdichte. Nähere Anhaltspunkte hierzu sind jedoch der Entstehungsgeschichte der Norm zu entnehmen. Der Bundesrat hat, als er im Zuge des Mietrechtsreformgeset- zes die Aufnahme eines dem § 573 Abs. 3 BGB entsprechenden Begründungs- erfordernisses für fristlose Kündigungen vorgeschlagen hat, diesen Wunsch auf die Gesichtspunkte der Rechtsklarheit und Verständlichkeit sowie der Vermei- dung unnötiger gerichtliche Auseinandersetzungen gestützt. 33 Dies wurde damit begründet, dass auch im Fall einer fristlosen Kündi- gung der Mieter ein Interesse daran habe zu erfahren, aus welchen Motiven heraus der Vermieter die Auffassung vertrete, zu einer sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses berechtigt zu sein. Als besonders misslich wurde eine fehlende Begründung etwa für den Fall empfunden, dass zwischen den Miet- parteien über einen längeren Zeitraum hinweg Streit um Mängel der Mietsache 34 - 17 - bestehen und der Vermieter vom Mieter vorgenommene Minderungen der Miete nur zum Teil akzeptiert, ohne sich zu deren genauer Höhe zu äußern. Komme es dann zu einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs, sei dem Mieter nicht bekannt, in welcher Höhe der Vermieter Rückstände annehme (BT-Drs. 14/4553 S. 91). Diesem auch von der Bundesregierung akzeptierten Vorschlag zur Einfügung der genannten Begründungspflicht hat sich der Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages angeschlossen, zugleich aber hervorgehoben, dass an die Begründung keine zu hohen und übertrieben formalistischen Anfor- derungen gestellt werden dürften; es solle dadurch lediglich sichergestellt sein, dass der Mieter erkennen könne, welcher Umstand zur fristlosen Kündigung geführt habe (BT-Drs. 14/5663 S. 82). (2) Letztgenannten Gesichtspunkt hat der Senat bei seiner bisherigen Befassung mit den Begründungsanforderungen des § 569 Abs. 4 BGB aufge- griffen und weiter ausgeführt, dass die Beschränkung der inhaltlichen und for- mellen Anforderungen an Gestaltungs- oder ähnliche Erklärungen des Vermie- ters auf ein vernünftiges und ausgewogenes Maß auch der ständigen Recht- sprechung des Bundesverfassungsgerichts zum Mietrecht entspricht (Senats- beschluss vom 22. Dezember 2003, aaO, unter II 2 b aa). Das Bundesverfas- sungsgericht sieht es als nicht mit Art. 14 Abs. 1 GG vereinbar an, vom Vermie- ter bereits im Kündigungsschreiben eine umfassende und in sich schlüssige Darlegung der Kündigungsgründe zu fordern, die soweit gehen muss, dass sie einer anschließenden gerichtlichen Sachprüfung auf Feststellung der Kündi- gungsvoraussetzungen standhält. Dies löse das Begründungserfordernis vom berechtigten Informationsbedürfnis des Mieters, zum frühestmöglichen Zeit- punkt Klarheit über seine Rechtsposition zu erlangen und so in die Lage ver- setzt zu werden, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Zugleich schnitten derart hohe Anforderungen dem Vermieter den ihm zukommenden verfassungsrechtlichen Anspruch auf umfassende tat- 35 - 18 - sächliche und rechtliche Prüfung des von ihm geltend gemachten Kündigungs- rechts in einem gerichtlichen Verfahren ab. Einem gesetzlichen Begründungser- fordernis sei vielmehr genügt, wenn die Begründung dem Mieter zunächst eine ausreichende Grundlage für die Entscheidung gebe, ihr zu widersprechen oder sie hinzunehmen (BVerfG, NJW 1998, 2662, 2663; NZM 2003, 592 f.). 36 Dem entsprechend hat der Senat zu den Anforderungen an die von einer vergleichbaren Interessenlage getragene Kündigungsbegründung nach § 573 Abs. 3 BGB ausgesprochen, dass Tatsachen, die nur der näheren Erläuterung, Ergänzung, Ausfüllung sowie dem Beweis des geltend gemachten Kündigungs- grundes dienen, auf Verlangen des Mieters grundsätzlich noch im Prozess nachgeschoben werden können, jedenfalls aber dann nicht in dem Kündi- gungsschreiben erwähnt werden müssen, wenn sie dem Mieter bereits bekannt sind (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, WuM 2007, 515, Tz. 25). Dem Zweck des Begründungserfordernisses, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Inte- ressen zu veranlassen, wird deshalb im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (Senatsurteil vom 27. Juni 2007, aaO, Tz. 23; BayObLG, WuM 1985, 50, 51 m.w.N.). Zugleich wird dadurch sichergestellt, dass die vom Schriftformerfordernis des § 568 Abs. 1 BGB erfasste Begründung nicht nachträglich ausgewechselt und die Kündi- gung, ohne dass sie mit neuer Begründung wiederholt wird, auf andere oder weitere Gründe gestützt wird (vgl. Senatsurteil vom 4. Februar 2009, aaO, Tz. 16). (3) Hiernach genügt es zur formellen Wirksamkeit einer Kündigung, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, 37 - 19 - von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rück- stand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsver- zugs heranzieht, um mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung auf ihre Stichhal- tigkeit überprüfen und in eigener Verantwortung entscheiden zu können, wie er darauf reagieren will (Senatsbeschluss vom 22. Dezember 2003, aaO, unter II 2 b cc). Dem wird die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung vom 21. Mai 2007 entgegen der Auffassung der Revision gerecht. Aus ihr ergeben sich für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 jeweils monatsbezogen aufgelistet die aus Sicht der Klägerin bestehenden Rückstände bei der Kaltmiete und den Nebenkostenvorauszahlungen sowie daran anschließend die jeweils summen- mäßig aufaddierten Gesamtrückstände. Darüber hinausgehende Angaben wa- ren nicht erforderlich. cc) Hieran ändert entgegen der Auffassung der Revision nichts, dass der in der Kündigungserklärung zur Kaltmiete aufgeführte Rückstand den vom Be- rufungsgericht festgestellten Mietrückstand um fast das Doppelte überschritten hat, weil die Klägerin insbesondere davon ausgegangen war, an die für den Zeitraum von Dezember 2004 bis Dezember 2006 gewährte Mietminderung mangels Annahme durch die Beklagten nicht gebunden zu sein. Es entspricht verbreiteter und zutreffender Auffassung in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum, dass eine fehlerhafte Berechnung des Rückstandes auf die Wirk- samkeit der Kündigung keinen Einfluss hat, wenn sich die darin enthaltene Rückstandsmitteilung nachträglich als falsch erweist, der angegebene Kündi- gungstatbestand bei richtiger Berechnung aber ebenfalls gegeben ist (juris PK- BGB/Mössner, aaO; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Flatow, aaO, S. 287; jeweils m.w.N.). Nichts anderes gilt hier. 38 Anhand der für die betreffenden Monate aufgelisteten Zahlungsrückstän- de konnten die Beklagten erkennen, in welcher Höhe die Klägerin jeweils Zah- 39 - 20 - lungseingänge auf die geschuldeten Mieten verbucht hatte. Durch einfachen Abgleich mit den von ihnen erbrachten Zahlungen konnten sie weiter ermitteln, ob und in welcher Höhe aus Sicht der Klägerin Erfüllung eingetreten war, insbe- sondere ob die Klägerin auf ihre Mängelrügen ganz oder zumindest teilweise eingegangen war oder die von ihr selbst angebotene Minderung berücksichtigt hatte. Damit konnten die Beklagten - dem mit dem Begründungserfordernis ver- folgten Zweck entsprechend - anhand der im Kündigungsschreiben zur Rück- standsbegründung mitgeteilten Auflistung der einzelnen Rückstände erkennen, von welchen kündigungsbegründenden Mietrückständen die Klägerin bei ihrem Kündigungsausspruch ausgegangen war, und diese Angaben auf ihre Stichhal- tigkeit überprüfen, um in eigener Verantwortung zu entscheiden, wie hierauf zu reagieren war (vgl. Senatsbeschluss vom 22. Dezember 2003, aaO). Das ge- nügt für die formelle Wirksamkeit der Kündigungserklärung. Bereits die formelle Wirksamkeit von zusätzlichen Anforderungen an ihre sachliche Berechtigung abhängig zu machen, würde dagegen nicht nur über den Zweck des Begrün- dungserfordernisses hinausgehen, sondern - wie vorstehend unter II a bb (2) ausgeführt - zugleich mit dem verfassungsrechtlichen Anspruch des Kündigen- den auf umfassende tatsächliche und rechtliche Prüfung des von ihm geltend gemachten Kündigungsrechts in einem gerichtlichen Verfahren unvereinbar kollidieren (BVerfG, NJW 1998, aaO). b) Rechtlich ebenfalls nicht zu beanstanden ist die Annahme des Beru- fungsgerichts, der Verzug der Beklagten mit der Entrichtung der Miete habe bei Ausspruch der Kündigung einen Betrag von zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB). 40 Das Berufungsgericht hat rückständige offene Mietforderungen der Klä- gerin aus dem Zeitraum von Juli 2005 bis April 2007 in Höhe von 2.870,24 € festgestellt und diesen Betrag, der den zweifachen Betrag der mit monatlich 41 - 21 - 835 € geschuldeten Bruttomiete (vgl. BGH, Urteil vom 23. Juli 2008 - XII ZR 134/06, WM 2008, 1980, Tz. 31) übersteigt, seiner Beurteilung zum Kündi- gungsrecht der Klägerin zugrunde gelegt. Ohne Erfolg beanstandet die Revisi- on, dass diese Feststellungen unter Verstoß gegen § 286 ZPO zustande ge- kommen seien. 42 aa) Das Berufungsgericht hat für die Berechnung der zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung offenen Mietrückstände erst auf den Zeitraum ab Juli 2005 abgestellt, weil die Beklagten für die vorhergehende Zeit aufgrund beste- hender Minderungsrechte, insbesondere aufgrund der nach Auffassung des Berufungsgerichts für die Zeit ab Dezember 2004 gewährten Minderung von 20 % der Kaltmiete, mit der Zahlung der Miete nicht in Rückstand geraten sei- en. Hierbei ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass sich das Berufungsgericht für die Zeit von Dezember 2004 bis Juni 2005 darauf be- schränkt hat, die von den Beklagten vorgenommene zehnprozentige Minderung auf die Kaltmiete lediglich als berechtigt zu unterstellen, ohne gleichzeitig eine durch die darüber hinausgehend gewährte Minderung eingetretene Überzah- lung zu berücksichtigen. Zwar hätten die Beklagten nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im Zeitraum von Dezember 2004 bis Juni 2005 die Miete bei Ansatz der von der Klägerin gewährten Minderungsquote um monatlich 56 € überzahlt. Das Bestehen eines daraus resultierenden Erstattungsanspruchs gemäß § 812 Abs. 1 BGB hat jedoch nicht automatisch eine Verminderung des- jenigen Betrages zur Folge, mit dem die Beklagten im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB in Verzug waren. Das Berufungsgericht hat - ohne dass die Revision dies angreift - keine Feststellungen getroffen, ob und zu wel- chem Zeitpunkt die Beklagten mit einer solchen Gegenforderung aufgerechnet haben. Das wäre aber unerlässlich gewesen, da eine Aufrechnung nach wirk- 43 - 22 - samer Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB nur wirkt, wenn sie unver- züglich nach der Kündigung erklärt wird; die bloße Aufrechnungslage genügt demgegenüber nicht (Senatsurteil vom 15. April 1987 - VIII ZR 126/86, WM 1987, 932, unter II 1 b aa). 44 Entgegen der Auffassung der Revision kommt es auch nicht darauf an, dass das Berufungsgericht bei Beurteilung der nach seiner Auffassung für den Zeitraum von Dezember 2004 bis Dezember 2006 von der Klägerin anerkann- ten Mietminderung in anderem Zusammenhang irrtümlich nur von 24 Monaten und nicht, wie es richtig gewesen wäre, von 25 Monaten ausgegangen ist. Denn dies wirkt sich bei der vom Berufungsgericht gewählten Berechnungsmethode auf die Ermittlung des nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB maßgebli- chen Rückstandsbetrages nicht aus, so dass auch der von der Revision bean- spruchte Abzug von 111 € außer Ansatz bleiben muss. bb) Ohne Erfolg bleibt weiter die Rüge der Revision, das Berufungsge- richt habe rechtsfehlerhaft ein Minderungsrecht der Beklagten aufgrund der eingetretenen Wasserschäden an Parkett und Decken für den Zeitraum von November 2005 bis Januar 2007 unberücksichtigt gelassen, weil es in gehörs- verletzender Weise davon ausgegangen sei, die Beklagten hätten nicht bestrit- ten, der Klägerin nach Oktober 2005 den Zutritt zu ihrer Wohnung zwecks Män- gelbeseitigung verweigert zu haben. Ohnehin hätte die Berücksichtigung eines solchen Minderungsrechts nicht zur Folge gehabt, dass die Beklagten für den gesamten Zeitraum zusätzliche 125,25 € je Monat vom festgestellten Rück- standsbetrag hätte absetzen können. Denn das Berufungsgericht hat den ge- nannten Minderungsbetrag von monatlich 111 € für die Monate bis Dezember 2006 ungeachtet eines Nachweises bestehender Mängel in Abzug gebracht. Da das Berufungsgericht - von der Revision unangegriffen - für diesen Zeitraum das Vorhandensein weiterer Mängel verneint hat, die eine über 125,25 € hi- 45 - 23 - nausgehende Minderung hätten rechtfertigen können, hätte selbst auf der Grundlage der Revisionsangriffe für diese Monate allenfalls ein zusätzlicher Abzug von jeweils 14,45 € in Betracht kommen können. 46 Die Revisionserwiderung macht jedoch zutreffend geltend, dass noch nicht einmal für die Wasserschäden eine Minderung in Betracht kommt, weil die Auffassung des Berufungsgerichts rechtlich nicht zu beanstanden ist, die Be- klagten hätten die behauptete und zu einem Ausschluss des Minderungsrechts führende unberechtigte Zutrittsverweigerung (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 536 Rdnr. 37; MünchKommBGB/Häublein, aaO § 536 Rdnr. 32 m.w.N.) nicht bestritten. Denn die Klägerin hatte - was die Revision übersieht - bereits erstinstanzlich unter Beweisantritt sowie unter Vorlage einer Gesprächsnotiz und einer schriftlichen Aufforderung, Termine zur Abstimmung des weiteren Vorgehens sowie einer Schadensbeseitigung zu benennen, vorgetragen, dass der Beklagte zu 2 gegenüber der Klägerin erklärt habe, keine weiteren Termine zu wünschen und den Zutritt zu seiner Wohnung verweigern zu wollen. Demge- genüber haben sich die Beklagten darauf beschränkt, eine Ablehnung der Män- gelbeseitigung schlicht zu bestreiten, ohne sich mit dem konkreten Sachvortrag der Klägerin und den von ihr vorgelegten Unterlagen in der gebotenen Weise auseinander zu setzen. Es kann dahin stehen, ob das einfache Bestreiten der Beklagten nicht schon nach § 138 Abs. 2 ZPO unbeachtlich war. Jedenfalls begegnet es keinen rechtlichen Bedenken, wenn das Berufungsgericht das Parteivorbringen dahin gewürdigt hat, dass die Beklagten den von der Klägerin im Einzelnen vorgetra- genen Inhalt der Kontaktaufnahmeversuche nicht in Abrede genommen hätten, sondern deren Bedeutung nur anders gewürdigt wissen wollten und deshalb nach Oktober 2005 unbestritten den zur Mängelbeseitigung erforderlichen Zu- 47 - 24 - tritt zu ihrer Wohnung verweigert hätten. Ein solcher Schluss war jedenfalls möglich und hat nach den Umständen auch nahe gelegen. 48 cc) Die Revision ist im übrigen der Auffassung, dass sich die Beklagten weder im Zeitpunkt der Kündigung noch sonst in einem Mietzahlungsrückstand befunden hätten, weil ihnen ab Dezember 2005 ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 22 % der Bruttomiete bis zu der frühestens im Januar 2007 erfolgten Beseitigung der von ihnen gerügten Mängel zugestanden habe. Das ist schon deshalb nicht richtig, weil ein solches Zurückbehaltungsrecht (§ 320 BGB) je- denfalls zum Kündigungszeitpunkt nicht mehr bestanden hätte und eine zu- rückbehaltene Miete, wie § 322 BGB zeigt, zwischenzeitlich nachzuzahlen ge- wesen wäre (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO, § 536 BGB Rdnr. 392). c) Die von den Beklagten am 31. August 2007 geleistete Zahlung von 2.755,50 € hat nicht ausgereicht, um den vom Berufungsgericht festgestellten fälligen Mietrückstand von 2.870,24 € zu tilgen und auf diese Weise gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eine nachträgliche Unwirksamkeit der Kündigung her- beizuführen. Das gilt umso mehr, als die Zahlung zugleich die fällige Entschädi- gung nach § 546a Abs. 1 BGB hätte umfassen müssen. Auch diese Entschädi- gung haben die Beklagten aber nicht in voller Höhe geleistet, sondern monatlich 49 - 25 - um 55 € gemindert, obgleich nach den unangegriffenen Feststellungen des Be- rufungsgerichts ein Minderungsrecht insoweit nicht (mehr) bestanden hat. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Leipzig, Entscheidung vom 30.06.2008 - 167 C 5138/07 - LG Leipzig, Entscheidung vom 18.03.2009 - 01 S 372/08 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 142/08 Verkündet am: 29. April 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB erfordert nicht, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt. BGH, Urteil vom 29. April 2009 - VIII ZR 142/08 - LG Darmstadt AG Michelstadt - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. März 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil der 7. Zivilkam- mer des Landgerichts Darmstadt vom 30. April 2008 im Kosten- punkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Kläger er- kannt worden ist, und das Urteil des Amtsgerichts Michelstadt vom 29. November 2007 teilweise abgeändert. Der Beklagte wird verurteilt, die Freigabe des Sparguthabens auf dem Sparkonto Nummer der Zweckverbandssparkas- se D. zu erklären sowie das Sparbuch zu dem vorgenannten Konto, ausgestellt auf den Kläger, an die Zweckverbandssparkas- se D. herauszugeben. Die Widerklage wird abgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger waren seit 1. Mai 2002 Mieter einer Wohnung des Beklagten. Mit anwaltlichem Schreiben vom 24. Januar 2005 erklärten die Kläger die außerordentliche fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietver- 1 - 3 - hältnisses zum 30. April 2005, weil die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der mit „ca. 100 m²“ vereinbarten Wohnfläche abweiche. Sie zogen Ende Januar 2005 aus und stellten die Mietzahlung ein. 2 Die Kläger haben die Freigabe des verpfändeten Kautionsguthabens nebst Herausgabe des Kautionssparbuchs sowie die Rückzahlung von 4.901,11 € überzahlter Miete nebst Zinsen begehrt. Widerklagend hat der Be- klagte - soweit in der Revisionsinstanz noch von Interesse - die Zahlung restli- cher Miete für Februar bis April 2005 in Höhe von 2.045,55 € nebst Zinsen ver- langt. Das Amtsgericht hat den Beklagten nach Einholung eines Sachverstän- digengutachtens, wonach die tatsächliche Wohnfläche lediglich 77,37 m² be- trägt und um 22,63 % von der vereinbarten Wohnfläche abweicht, unter Abwei- sung der weitergehenden Klage zur Zahlung von 4.901,11 € nebst Zinsen ver- urteilt. Auf die Widerklage hat es die Kläger als Gesamtschuldner verurteilt, an den Beklagten 1.600,85 € nebst Zinsen zu zahlen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht die auf die Widerklage erfolgte Verurteilung auf einen Be- trag von 1.263,45 € nebst Zinsen ermäßigt und die weitergehende Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfol- gen die Kläger ihre erstinstanzlichen Anträge hinsichtlich der Kaution und der Abweisung der Widerklage weiter. 3 - 4 - Entscheidungsgründe: 4 Die Revision hat Erfolg. I. 5 Das Berufungsgericht hat, soweit im Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 6 Die Berufung der Kläger sei nur insoweit begründet, als der Beklagte für die drei Monate bis zur Beendigung des Mietverhältnisses infolge der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung mit der Widerklage nur noch die Nettomiete, jedoch wegen zwischenzeitlich erfolgter Abrechnung keine Vorauszahlungen auf die Nebenkosten mehr verlangen könne. Die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch Anwalts- schreiben vom 24. Januar 2005 habe nicht zu einer Beendigung des Mietver- hältnisses schon zum Ende des Monats Januar 2005 geführt. Diese fristlose Kündigung sei unwirksam gewesen, weil die Voraussetzungen des § 543 BGB nicht vorlägen. 7 Da den Klägern als Mietern nur eine Mietfläche zur Verfügung gestellt worden sei, die nach den unbeanstandet gebliebenen Feststellungen des Sachverständigen um deutlich mehr als 10 % unter der im Mietvertrag verein- barten Fläche liege, sei ihnen insoweit der vertragsgemäße Gebrauch der Miet- sache zum Teil nicht rechtzeitig gewährt worden. Damit seien zwar vordergrün- dig die „grundsätzlichen Voraussetzungen“ für eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gegeben (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB). 8 - 5 - Dennoch sei ein uneingeschränktes fristloses Kündigungsrecht des Mie- ters bei einer sich wie hier unter Berücksichtigung der Dachschrägen ergeben- den Flächenabweichung von 22,63 % als unbillig anzusehen. Weiche die tat- sächliche Größe der überlassenen Mietfläche von den Angaben im Mietvertrag ab, so führe dies nicht in jedem Fall zu einem fristlosen Kündigungsrecht des Mieters nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB. Vielmehr müsse der Mieter darle- gen, weshalb die nunmehr festgestellte Minderfläche, deren Fehlen ihm bisher nicht aufgefallen sei, ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung sein solle. Dazu bedürfe es der Darlegung besonderer konkreter Umstände, die dem Mie- ter die Fortsetzung des Mietverhältnisses trotz des Anspruchs auf Mietminde- rung unzumutbar erscheinen ließen. Solche Gründe seien von den Klägern nicht vorgetragen worden und auch nicht ersichtlich. Die Kläger hätten offen- sichtlich während des Verlaufs des Mietverhältnisses zu keiner Zeit eine für sie fühlbare Einschränkung ihres Mietgebrauchs hinnehmen müssen. Sie hätten genau die Räume uneingeschränkt nutzen können, die sie vor Vertragsab- schluss besichtigt und als für ihre Zwecke tauglich angemietet hätten. Nach diesen Umständen sei es für die Kläger durchaus zumutbar, bis zum Ablauf der "regulären" Kündigungsfrist noch drei Monate zuzuwarten. Auch aus § 543 Abs. 1 BGB ergebe sich letztlich nichts anderes. Geboten sei eine umfassende Interessenabwägung. 9 Die Widerklage sei in Höhe der angesichts der Wohnungsgröße reduzier- ten Nettomiete begründet. Da somit dem Beklagten noch restliche Mietzinsan- sprüche aus dem zum 30. April 2005 beendeten Mietverhältnis zustünden, be- stehe trotz des erheblichen Zeitablaufs das Sicherungsbedürfnis an dem Kauti- onsguthaben fort. Der Beklagte mache insoweit zu Recht von seinem Zurück- behaltungsrecht Gebrauch. 10 - 6 - II. 11 Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. 12 Durch die Kündigung der Kläger vom 24. Januar 2005 ist das Mietver- hältnis entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts bereits zum 31. Januar 2005 und nicht erst zum 30. April 2005 beendet worden. Die vom Berufungsge- richt angeführten Gründe tragen den Ausschluss der außerordentlichen fristlo- sen Kündigung der Kläger gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB nicht. 1. Im Ausgangspunkt zutreffend sieht das Berufungsgericht in der Ab- weichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche um 22,63 % einen Mangel der Mietwohnung im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268, und VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947), der zur Folge hat, dass den Klägern der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache zum Teil nicht recht- zeitig gewährt wurde und daher die „grundsätzlichen Voraussetzungen“ einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB gegeben sind. 13 Das Kündigungsrecht ist hier auch weder nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB noch nach § 543 Abs. 4 Satz 1 in Verbindung mit § 536b BGB ausgeschlossen, wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt. Da der Vermieter bei einer Ab- weichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche einer bestehen- den Wohnung regelmäßig keine Abhilfe schaffen kann, ist eine Abmahnung oder Fristsetzung zur Mängelbeseitigung entbehrlich. Auch war den Klägern nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts der Mangel der Mietsache bei Mietvertragsabschluss weder bekannt noch infolge grober 14 - 7 - Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, da sich die Flächendifferenz erst später beim Nachmessen der Wohnung gezeigt hat. 15 2. Zu Unrecht meint das Berufungsgericht dagegen, die fristlose Kündi- gung sei unwirksam, weil die Kläger nicht dargelegt hätten, weshalb die nun- mehr festgestellte Minderfläche, deren Fehlen ihnen zuvor nicht aufgefallen sei, ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung sein solle. Eine fristlose Kündi- gung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB erfordert nicht, dass der Mieter dar- legt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt. a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Gewerbe- raummiete (BGH, Urteil vom 18. Oktober 2006 - XII ZR 33/04, NJW 2007, 147, Tz. 10; noch zweifelnd: Urteil vom 4. Mai 2005 - XII ZR 254/01, NJW 2005, 2152, unter II 4 c aa) ist bei Vorliegen der Tatbestände des § 543 Abs. 2 BGB eine Kündigung aus wichtigem Grund möglich, ohne dass die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen, wie etwa die Unzumutbarkeit der Vertrags- fortsetzung, zusätzlich erfüllt sein müssen. Hiervon abzuweichen besteht für die Wohnraummiete kein Anlass. Dies entspricht auch einer verbreiteten Auffas- sung im Schrifttum zum Wohnraummietrecht (Schmidt-Futterer/Blank, Miet- recht, 9. Aufl., § 543 BGB Rdnr. 3 m.w.N.; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 543 Rdnr. 60; Erman/Jendrek, BGB, 12. Aufl., § 543 Rdnr. 10; Pa- landt/Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 543 Rdnr. 6; aA MünchKommBGB/Bieber, 5. Aufl., § 543 Rdnr. 22, 23; einschränkend Kraemer, NZM 2001, 553, 557 f.). Nach der Gesetzessystematik handelt es sich bei den in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis Nr. 3 BGB aufgeführten Kündigungsgründen um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt 16 - 8 - sind, ist grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben. 17 b) Unabhängig von den vorgenannten Ausführungen kann das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung allerdings aufgrund besonderer Um- stände des Einzelfalls verwirkt sein (vgl. BGH, Urteil vom 18. Oktober 2006, aaO, Tz. 11). Dies kommt etwa dann in Betracht, wenn der Mieter bei Mietbe- ginn oder danach erkennt, dass die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag angegebene um mehr als zehn Prozent unterschreitet, ohne dies zeitnah zum Anlass für eine fristlose Kündigung zu nehmen. Anhaltspunkte dafür, dass die außerordentliche fristlose Kündigung der Kläger aufgrund derartiger besonderer Umstände treuwidrig oder verwirkt sein könnte, sind den Feststellungen des Berufungsgerichts jedoch nicht zu ent- nehmen. 18 3. Da dem Beklagten somit keine restliche Miete für die Monate Februar bis April 2005 zusteht, ist sein Sicherungsbedürfnis an dem Kautionsguthaben entfallen, so dass er zu dessen Freigabe verpflichtet ist. 19 III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst ent- scheiden, da keine weiteren Feststellungen erforderlich sind und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Auf die Rechtsmittel der Kläger ist 20 - 9 - der Klage auf Freigabe des verpfändeten Kautionsguthabens sowie Herausga- be des Kautionssparbuchs stattzugeben und die Widerklage abzuweisen. Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen Richter am Bundesgerichtshof Richter am Bundesgerichtshof Dr. Wolst ist wegen Eintritts in den Dr. Frellesen ist urlaubsabwesend Ruhestand gehindert, zu unterschreiben. und daher gehindert, zu unterschreiben. Karlsruhe, 28.04.2009 Karlsruhe, 28.04.2009 Ball Ball Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Michelstadt, Entscheidung vom 29.11.2007 - 1 C 825/05 - LG Darmstadt, Entscheidung vom 30.04.2008 - 7 S 2/08 -

ECLI:DE:BGH:2024:231024UVIIIZR177.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 177/23 Verkündet am: 23. Oktober 2024 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein GG Art. 20 Abs. 3; BGB § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1, § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1, § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 a) Ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgter Ausgleich des Mietrückstands beziehungsweise eine entsprechende Verpflichtung einer öf- fentlichen Stelle hat lediglich Folgen für die auf § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfs- weise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung (Bestätigung der Senatsurteile vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, NZM 2022, 49 Rn. 29 ff. und vom 5. Oktober 2022 - VIII ZR 307/21, NZM 2023, 28 Rn. 13 ff.; jeweils mwN). b) Diese (beschränkte) Wirkung des Nachholrechts des Mieters entspricht dem ein- deutigen Willen des Gesetzgebers, so dass der an Gesetz und Recht gebundene Richter (Art. 20 Abs. 3 GG) diese Entscheidung nicht aufgrund eigener rechtspoliti- scher Vorstellungen verändern und durch eine judikative Lösung ersetzen darf, die so im Gesetzgebungsverfahren (bisher) nicht erreichbar war (im Anschluss an BVerfGE 69, 315, 372; 82, 6, 12 f.; Bestätigung der Senatsurteile vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, NZM 2022, 49 Rn. 87 und vom 5. Oktober 2022 - VIII ZR 307/21, NZM 2023, 28 Rn. 16 ff.). BGH, Urteil vom 23. Oktober 2024 - VIII ZR 177/23 - LG Berlin AG Kreuzberg - 2 - - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 30. September 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richterinnen Dr. Liebert und Dr. Matussek sowie die Richter Dr. Reichelt und Messing für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 66 - vom 14. Juni 2023 im Kostenpunkt und in- soweit aufgehoben, als hinsichtlich der ordentlichen Kündigung vom 14. März 2022 zum Nachteil der Klägerin erkannt worden ist. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist seit August 2006 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Nachdem die Beklagte die Mieten für die Monate Januar und Februar 2022 nicht gezahlt hatte, erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 14. März 2022 die fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. Am 17. März 2022 glich die Beklagte den vorgenannten Miet- rückstand vollständig aus. 1 - 4 - Das Amtsgericht hat der Räumungsklage aufgrund der hilfsweise ausge- sprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses vom 14. März 2022 stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Land- gericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Vor- bringen der Klägerin zu einer weiteren - in ihrer Berufungserwiderung erklärten - Kündigung des Mietverhältnisses hat das Berufungsgericht zurückgewiesen (§ 529 Abs. 1 Nr. 2, § 533 ZPO). Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin - allein gestützt auf die ordentliche Kündigung vom 14. März 2022 - die Wieder- herstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat im Umfang der Einlegung Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Es sei aus Rechtsgründen daran festzuhalten, dass eine rechtzeitige Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB neben der außerordentlichen auch eine hilfsweise fristgemäß erklärte Kündigung heile, sofern diese auf den- selben (ausgeglichenen) Zahlungsrückstand gestützt werde. Das Amtsgericht 2 3 4 5 6 - 5 - habe deshalb zu Unrecht angenommen, dass trotz der unstreitig erfolgten Schon- fristzahlung ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe gegen die Beklagte be- gründet sei. Zur Begründung werde auf das Urteil vom 1. Juli 2022 (66 S 200/21) ver- wiesen, in dem alle Anknüpfungstatsachen und Schlussfolgerungen für die Ge- setzgebung herausgearbeitet worden seien. Dort sei auch kritisch erwogen wor- den, ob die Anwendung von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf die hilfsweise ordentliche Kündigung Grenzen verletze, die den Gerichten von Verfassungs wegen aufer- legt seien. Dies sei aber nicht der Fall; insbesondere gebe es keine bindende Gesetzgebung, die der vom Berufungsgericht vertretenen Rechtsanwendung entgegenstünde. Anderslautende "Mahnungen" des Bundesgerichtshofs in des- sen Urteilen vom 13. Oktober 2021 (VIII ZR 91/20) und vom 5. Oktober 2022 (VIII ZR 307/21) hätten das Berufungsgericht nicht überzeugt, wie es in seinem Urteil vom 31. März 2023 (66 S 149/22) eingehend begründet habe. Die Wirkungen einer Schonfristzahlung seien demnach unverändert in der Anwendung der geltenden Gesetze durch anerkannte Methoden der Auslegung zu bestimmen. Auch insoweit nehme das Berufungsgericht auf die Herleitung sei- ner Auslegungsergebnisse zu § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB in dem bereits erwähnten Urteil vom 1. Juli 2022 Bezug. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein auf die im Schreiben vom 14. März 2022 hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung gestütz- ter Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der 7 8 9 10 - 6 - von dieser angemieteten Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist diese (ebenfalls) auf die ausgebliebenen Mietzahlungen der Beklagten gestützte Kündigung nicht in- folge der Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam ge- worden. Eine solche Zahlung hat (lediglich) Folgen für die fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB); eine auf den zum Kündi- gungszeitpunkt bestehenden Mietrückstand zugleich gestützte ordentliche Kün- digung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB - deren Voraussetzungen im Übrigen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 64 Rn. 18 ff.) zugunsten der Klägerin im Revisionsverfahren mangels ent- sprechender Feststellungen des Berufungsgerichts zu unterstellen sind - bleibt von der Schonfristzahlung unberührt. Die entsprechende Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist hierauf weder unmittelbar noch analog anwendbar. 1. Die seitens des Berufungsgerichts zur Begründung seiner gegenteiligen Ansicht herangezogenen Gesichtspunkte sind im Wesentlichen deckungsgleich mit denjenigen in dessen Urteilen vom 30. März 2020 (66 S 293/19, WuM 2020, 281) und vom 20. August 2021 (66 S 98/20; unveröffentlicht). Diese hat der Se- nat mit den Urteilen vom 13. Oktober 2021 (VIII ZR 91/20, NZM 2022, 49 Rn. 29 ff. mwN) und vom 5. Oktober 2022 (VIII ZR 307/21, NZM 2023, 28 Rn. 13 ff.) aufgehoben, so dass im vorliegenden Fall zur näheren Begründung auf die dortigen Ausführungen umfassend Bezug genommen wird. 2. Das Berufungsgericht hat zudem in seiner von ihm zitierten Entschei- dung vom 1. Juli 2022 (66 S 200/21, NZM 2022, 617) weiterhin an seiner gegen- teiligen Ansicht zur Wirkung einer Schonfristzahlung festgehalten. Die darin ent- haltenen Ausführungen geben dem Senat keinen Anlass zu einer anderen Beur- teilung, wie er bereits in seinem Urteil vom 5. Oktober 2022 ausführlich dargelegt 11 12 - 7 - hat (VIII ZR 307/21, aaO Rn. 15 ff.), so dass auch insoweit vollumfänglich auf diese Entscheidung verwiesen werden kann. 3. Darüber hinausgehende neue Gesichtspunkte, die den Senat zu einer Änderung seiner bisherigen Auffassung veranlassen könnten, enthält auch das im Streitfall angefochtene Urteil des Berufungsgerichts nicht. Soweit das Berufungsgericht in seinem in Bezug genommenen Urteil vom 31. März 2023 nach wie vor der Auffassung ist, der Senat habe bei seinen Aus- führungen zur historischen Auslegung zu Unrecht auf ein bloßes Nichthandeln beziehungsweise ein bloßes "Verhalten des Gesetzgebers" abgestellt (LG Berlin, Urteil vom 31. März 2023 - 66 S 149/22, NZM 2023, 288 Rn. 22 ff.), trifft dies nicht zu (siehe hierzu im Einzelnen Senatsurteil vom 5. Oktober 2022 - VIII ZR 307/21, aaO Rn. 17 ff.). Daher geht auch der Einwand des Berufungsgerichts fehl, der methodische Ansatz des Senats habe "äußerst bedenkliche Konsequen- zen für die Rechtsklarheit" und könne zu "untragbaren Verwerfungen in der par- lamentarischen Arbeit" führen (LG Berlin, Urteil vom 31. März 2023 - 66 S 149/22, aaO Rn. 37 ff.). Denn mit der vom Senat vorgenommenen Beurteilung wird - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - weder jeder parlamen- tarischen Äußerung ohne weiteres für die historische Auslegung einer Norm eine Relevanz beigemessen noch davon ausgegangen, dass der Ablehnung von Ge- setzgebungsvorhaben generell Bedeutung im Rahmen der Gesetzesauslegung zukäme. 13 14 - 8 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil in dem aus dem Tenor ersichtli- chen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Matussek Dr. Reichelt Messing Vorinstanzen: AG Kreuzberg, Entscheidung vom 06.12.2022 - 13 C 261/22 - LG Berlin, Entscheidung vom 14.06.2023 - 66 S 302/22 - 15

ECLI:DE:BGH:2022:051022UVIIIZR307.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 307/21 Verkündet am: 5. Oktober 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja GG Art. 20 Abs. 3; BGB § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1, § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1, § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 a) Ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgter Aus- gleich des Mietrückstands beziehungsweise eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle hat lediglich Folgen für die auf § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Miet- rückstands hilfsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kün- digung (Bestätigung von Senatsurteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, NZM 2022, 49 Rn. 29 ff. mwN). b) Diese (beschränkte) Wirkung des Nachholrechts des Mieters entspricht dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers, so dass der an Gesetz und Recht ge- bundene Richter (Art. 20 Abs. 3 GG) diese Entscheidung nicht aufgrund eige- ner rechtspolitischer Vorstellungen verändern und durch eine judikative Lö- sung ersetzen darf, die so im Gesetzgebungsverfahren (bisher) nicht erreich- bar war (im Anschluss an BVerfGE 69, 315, 372; 82, 6, 12 f.; Bestätigung von Senatsurteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, NZM 2022, 49 Rn. 87). BGH, Urteil vom 5. Oktober 2022 - VIII ZR 307/21 - LG Berlin AG Lichtenberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 5. Oktober 2022 durch den Richter Dr. Bünger als Vorsitzenden, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 66 - vom 20. August 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 19. März 1984 von der Rechtsvor- gängerin der Klägerin eine (damalige) Dienstwohnung der N. (N. ) in Berlin. Die monatliche Nettomiete betrug bis Juni 2013 307,20 € und wurde im Wege eines Vergleichs zwischen den Mietvertragsparteien um 55 € ab dem Monat nach Anbringung eines Balkons an der Wohnung erhöht. Der Beklagte zahlte ab dem Monat März 2012 lediglich eine um 20 % (61,44 €) geminderte Miete, da er der Ansicht war, infolge einer Verschattung der Wohnung nach einem Balkonanbau sowie wegen eines entfallenen Spielplatzes 1 2 - 3 - sei die Miete um jeweils 10 % gemindert. Die im Rahmen des vorgenannten Ver- gleichs vereinbarte Mieterhöhung entrichtete er nach dem Anbau des Balkons an seiner Wohnung ab August 2013 nicht. Im Jahr 2017 erhob die Klägerin, die aufgrund ihres Eigentumserwerbs im Jahr 2014 in das Mietverhältnis eingetreten ist, Klage auf Zahlung der Mietrück- stände. Diese hatte in erster Instanz (im Wesentlichen) Erfolg. Der Beklagte zahlte jedoch (auch) hiernach weiterhin eine geminderte Miete. Auf die damalige Berufung des Beklagten hin wurde das vorgenannte Urteil teilweise abgeändert, da er aufgrund des weggefallenen Spielplatzes in der Zeit von April bis Oktober des jeweiligen Jahres nur eine monatlich um 28,81 € geminderte Miete zu zahlen habe. Wegen des bis dahin aufgelaufenen Mietrückstands erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 26. April 2018 die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündi- gung des Mietverhältnisses. Nach Zustellung der vorliegenden auf Räumung und Herausgabe gerichteten Klage - mit welcher die Klägerin erneut eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung wegen des Zahlungsverzugs erklärte - hat der Beklagte die rückständige Miete durch eine in Höhe von 5.421,15 € erfolgte (teil- weise) Freigabe eines zuvor hinterlegten Betrags sowie durch eine am 25. Feb- ruar 2019 vorgenommene Zahlung (1.387,57 €) beglichen. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage aufgrund der hilfsweise ausge- sprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses vom 26. April 2018 stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Räumungsklage ab- gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin insoweit die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 3 4 5 6 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe ein Räumungs- und Herausgabeanspruch aus § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht zu. Das Mietverhältnis sei durch die streitgegenständli- chen Kündigungen nicht beendet worden. Näherer Ausführungen zur formalen Wirksamkeit der Kündigungen be- dürfte es nicht, da diese nach Maßgabe von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden seien. Alle Wirkungen der Kündigungen seien mit der Schonfristzah- lung des Beklagten vom 25. Februar 2019 geheilt worden. Die Kammer verkenne nicht, dass der Bundesgerichtshof seit seiner Ent- scheidung vom 16. Februar 2005 (VIII ZR 6/04) an der gegenteiligen Auffassung festhalte, wonach eine Erstreckung der Wirkung der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB über die Schonfristzahlung auf eine ordentliche Kündigung nicht mög- lich sei. Die Kammer teile diese Einschätzung jedoch nach erneuter eingehender Überprüfung nicht. Bei Anwendung der allgemeinen Auslegungsgrundsätze er- weise sich stattdessen (auch) für die ordentliche Kündigung die unmittelbare An- wendung des in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB enthaltenen Normbefehls als gerecht- fertigt. Die Kammer habe sich mit der seit 2005 veröffentlichten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu den Wirkungen einer Schonfristzahlung bereits sehr 7 8 9 10 11 - 5 - ausführlich in ihrer Entscheidung vom 30. März 2020 (66 S 293/19, WuM 2020, 281) auseinandergesetzt. Die umfassende Wirkung eines nach den Maßstäben von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ordnungsgemäßen und rechtzeitigen Ausgleichs von Zahlungsrückständen auf alle Kündigungen, die mit dem später ausgeglichenen Zahlungsrückstand begründet worden seien, ergebe sich unverändert aus den in der vorgenannten Entscheidung dargelegten Überlegungen zur Auslegung und zu den Grundsätzen der Rechtsanwendung. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein auf die im Schreiben vom 26. April 2018 und in der Klageschrift vom 23. November 2018 hilfsweise erklär- ten ordentlichen Kündigungen gestützter Anspruch der Klägerin gegen den Be- klagten auf Räumung und Herausgabe der von diesem angemieteten Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind diese auf die ausgebliebenen Mietzahlungen des Be- klagten gestützten Kündigungen nicht infolge der Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB) unwirksam geworden. Eine solche Zahlung hat (ledig- lich) Folgen für die fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB); eine auf den zum Kündigungszeitpunkt bestehenden Mietrückstand zugleich gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB - deren Voraussetzungen im Übrigen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 10. Ok- tober 2012 - VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 64 Rn. 18 ff.) zugunsten der Klägerin im Revisionsverfahren mangels entsprechender Feststellungen des Berufungsge- richts zu unterstellen sind - bleibt von der Schonfristzahlung unberührt. Die ent- 12 - 6 - sprechende Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist hierauf nicht unmit- telbar - und (wovon wohl auch das Berufungsgericht ausgeht) auch nicht analog - anwendbar. 1. Die seitens des Berufungsgerichts zur Begründung seiner gegenteiligen Ansicht herangezogenen Gesichtspunkte sind identisch mit denjenigen in dessen Urteil vom 30. März 2020 (LG Berlin [Zivilkammer 66], WuM 2020, 281). Dieses hat der Senat mit Urteil vom 13. Oktober 2021 (VIII ZR 91/20, NZM 2022, 49 Rn. 29 ff. mwN) - nach Erlass des Berufungsurteils - aufgehoben, so dass im vor- liegenden Fall zur näheren Begründung auf diese Ausführungen umfassend Be- zug genommen wird. Dem dortigen (vgl. Senatsurteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, aaO Rn. 82) sowie dem hiesigen Verfahren liegen jeweils Fallgestaltungen zu Grunde, in denen der Mieter nicht aufgrund einer Zahlungsunfähigkeit, sondern unter Berufung auf Mängel der Mietsache die Miete nicht in der geschuldeten Höhe entrichtet hat, so dass insbesondere die Voraussetzungen für ein (recht- zeitiges) Einschreiten der Sozialbehörden nicht vorliegen (vgl. zur diesbezügli- chen Pflicht auch im Falle einer Schonfristzahlung LSG NRW, Beschluss vom 13. Januar 2021 - L 7 AS 1874/20 B ER, juris Rn. 18). 2. Das Berufungsgericht hat in einer - nach Erlass des vorgenannten Se- natsurteils verkündeten - Entscheidung (LG Berlin, Urteil vom 1. Juli 2022 - 66 S 200/21, juris) weiterhin an seiner gegenteiligen Ansicht zur Wirkung einer Schon- fristzahlung festgehalten. Die darin enthaltenen, im Wesentlichen wiederholen- den Ausführungen des Berufungsgerichts geben dem Senat keinen Anlass zu einer anderen Beurteilung. a) Lediglich soweit sich das Berufungsgericht (LG Berlin, Urteil vom 1. Juli 2022 - 66 S 200/21, aaO Rn. 57 ff.) mit der historischen Beurteilung des 13 14 15 16 - 7 - Normverständnisses des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB, insbesondere mit der jüngeren Gesetzgebungsgeschichte befasst (vgl. hierzu im Einzelnen Senatsur- teil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, NZM 2022, 49 Rn. 84 ff.), sieht der Senat Anlass zu ergänzenden Ausführungen. Das Berufungsgericht weist dies- bezüglich zwar im rechtlichen Ausgangspunkt noch zutreffend darauf hin, dass anerkanntermaßen ein Schweigen des Gesetzgebers zur bisherigen Rechtspre- chung der Zivilgerichte nicht ohne Weiteres als ausreichender objektiver Anhalts- punkt für einen Bestätigungswillen angesehen werden kann (vgl. BVerfGE 78, 20, 25; BVerfG, NJW 1998, 3557, 3558; siehe auch BGH, Beschluss vom 15. Juli 2016 - GSSt 1/16, BGHSt 61, 221 Rn. 48 [zu § 252 StPO]). Das Berufungsgericht verkennt jedoch, dass der Senat zur Beurteilung des Willens des Gesetzgebers nicht auf dessen bloßes Schweigen im Rahmen jüngerer Gesetzgebungsvorhaben abgestellt hat. Denn der Gesetzgeber hat die derzeitige Normanwendungspraxis des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB nach der langjährigen und ständigen Senatsrechtsprechung, welcher die weit überwie- gende Zahl der Instanzgerichte (vgl. etwa KG, Urteil vom 24. Juli 2008 - 8 U 26/08, juris Rn. 19; LG Berlin, Urteil vom 27. März 2019 - 65 S 223/18, juris Rn. 27 ff.; LG Kassel, WuM 2018, 435, 436; LG Berlin, Urteil vom 23. März 2010 - 63 S 432/09, juris Rn. 5) sowie die ganz herrschende Meinung in der Literatur folgt (vgl. etwa Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 573 Rn. 51; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 569 Rn. 80; BeckOGK-BGB/ Geib, Stand: 1. Juli 2022, § 573 Rn. 47; BeckOGK-BGB/Mehle, Stand: 1. April 2022, § 543 Rn. 231; BeckOK-BGB/Wiederhold, Stand: 1. August 2022, § 543 Rn. 46; BeckOK-BGB/Wöstmann, Stand: 1. August 2022, § 569 Rn. 18; BeckOK-BGB/Hannappel, Stand: 1. August 2022, § 573 Rn. 29; BeckOK-Miet- recht/Siegmund, Stand: 1. August 2022, § 573 BGB Rn. 23; Schmidt-Futterer/ Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 569 BGB Rn. 74, 93; Blank/Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 573 BGB Rn. 37; Grüneberg/ 17 - 8 - Weidenkaff, BGB, 81. Aufl., § 569 Rn. 16; aA Blank/Börstinghaus in Blank/ Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 569 Rn. 75; MünchKommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 573 Rn. 70 ff. [jeweils für eine analoge Anwendung von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB]), nicht lediglich (passiv) unbeanstandet gelassen. Er hat vielmehr Gesetzesvorhaben, welche der Norm einen weitergehen- den Anwendungsbereich geben und zu einer Erstreckung der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung führen sollten, nicht weiter verfolgt (vgl. Senatsur- teil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, aaO Rn. 85 f.) sowie mehrfach Geset- zesanträge mit diesem Inhalt ausdrücklich abgelehnt (vgl. hierzu Senatsurteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, aaO Rn. 86; vgl. auch BT-Plenarprotokoll 19/236, S. 30739, zur Ablehnung des Gesetzentwurfs BT-Drucks. 19/20589). Diese Umstände sprechen im Ergebnis eindeutig dafür, dass der Gesetzgeber das aufgezeigte Normverständnis als weiterhin geltende Rechtspraxis ansieht (vgl. auch den Koalitionsvertrag der derzeitigen Bundesregierung [Seite 92], wo- nach zur Beseitigung der Ursachen drohender Wohnungslosigkeit die Regierung "insbesondere dort wo Schonfristzahlungen dem Weiterführen des Mietverhält- nisses entgegenstehen, evaluieren und entgegensteuern" will) und - ungeachtet etwaiger Gründe hierfür (vgl. dazu LG Berlin, Urteil vom 1. Juli 2022 - 66 S 200/21, aaO Rn. 65) - an diesem Rechtszustand (jedenfalls derzeit) noch keine Änderungen vornehmen möchte. b) Dieses Verhalten des Gesetzgebers in der jüngeren Vergangenheit ent- spricht dessen durchgehend gleichbleibendem historischen Verständnis zu ei- nem lediglich eingeschränkten Anwendungsbereich der Regelung zur Schonfrist- zahlung (vgl. hierzu im Einzelnen Senatsurteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, aaO Rn. 64 ff.), so dass die Rechtsprechung an diese - mehrfach zum Ausdruck gebrachte - gesetzgeberische Entscheidung gebunden ist (Art. 20 Abs. 3 GG; vgl. Senatsurteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, aaO Rn. 87; 18 19 - 9 - so auch Blank/Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 573 Rn. 37; Artz, Wortprotokoll der 118. Sitzung des Ausschusses für Recht und Ver- braucherschutz am 9. Dezember 2020, Protokoll-Nr. 19/118, S. 9). III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Im Hinblick auf die seitens des Berufungsgerichts in der mündlichen Ver- handlung erteilten Hinweise zu künftigen "umfangreiche(n) Prüfungen und mög- liche(n) Beweisaufnahmen zu den Voraussetzungen von § 574 BGB" weist der Senat vorsorglich darauf hin, dass die fristgerechte Schonfristzahlung nichts da- ran ändert, dass nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Fortsetzungsanspruch bei Vorliegen eines zur fristlosen Kündigung berechtigenden Zahlungsverzugs nicht besteht (vgl. Senatsurteil vom 1. Juli 2020 - VIII ZR 323/18, NJW-RR 2020, 956 Rn. 28 ff.). Das Berufungsgericht wird sich im weiteren Verfahren - falls es das Miet- verhältnis nicht bereits aufgrund der wegen Zahlungsverzugs ausgesprochenen ordentlichen Kündigungen als beendet ansehen sollte - auch mit der im Schrift- satz vom 25. September 2019 weiter ausgesprochenen fristlosen, hilfsweise or- dentlich erklärten Kündigung der Klägerin zu befassen haben, welche diese nicht auf einen Zahlungsverzug, sondern auf einen "zumindest versuchten Prozessbe- trug" (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, 20 21 22 - 10 - NJW-RR 2022, 86 Rn. 40 mwN) des Beklagten gestützt und zu der das Beru- fungsgericht - worauf die Revision zutreffend verweist - bisher noch keine Fest- stellungen getroffen hat. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Lichtenberg, Entscheidung vom 26.02.2020 - 5 C 156/18 - LG Berlin, Entscheidung vom 20.08.2021 - 66 S 98/20 -

ECLI:DE:BGH:2021:081221UVIIIZR32.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 32/20 Verkündet am: 8. Dezember 2021 Reiter Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 Die Erheblichkeit des zur außerordentlichen fristlosen Kündigung eines Wohnraum- mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs berechtigenden Mietrückstands ist gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB allein nach der Gesamthöhe der beiden rückständigen Teilbeträge zu bestimmen. Danach ist der Rückstand jedenfalls dann nicht mehr unerheblich, wenn er die für einen Monat ge- schuldete Miete übersteigt. Für eine darüberhinausgehende gesonderte Bewertung der Höhe der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zu jeweils einer Mo- natsmiete und damit für eine richterliche Anhebung der Anforderungen an eine außer- ordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs lässt das Gesetz keinen Raum (Bestätigung des Senatsurteils vom 15. April 1987 - VIII ZR 126/86, NJW-RR 1987, 903 unter II 1 d [zu § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2 BGB aF]). BGH, Urteil vom 8. Dezember 2021 - VIII ZR 32/20 - LG Berlin AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 8. Dezember 2021 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richter Dr. Bünger und Kosziol, die Richterin Wiegand sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 66 - vom 8. Januar 2020 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 30. August 2018 wird zurückgewiesen. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30. Juni 2022 unter der Voraussetzung bewilligt, dass sie eine monatliche Nutzungsent- schädigung in Höhe von 704 € bis zu jedem dritten Werktag des Monats an die Klägerin entrichtet, beginnend mit Januar 2022. Die Kosten der Rechtsmittelverfahren hat die Beklagte zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist seit 2005 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Von der Bruttomiete in Höhe von monatlich 704 € blieb die Beklagte für den Mo- nat Januar 2018 135,41 € schuldig; für Februar 2018 entrichtete sie keine Miete. Wegen dieser Rückstände erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 9. Februar 1 - 3 - 2018 die fristlose, hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietvertrags. Spä- ter glich die Beklagte, die die Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB bereits weniger als zwei Jahre zuvor in Anspruch genommen hatte, den Zahlungsrückstand aus. Das Amtsgericht hat der von der Klägerin erhobenen Räumungs- und Her- ausgabeklage stattgegeben. Dabei hat es der Beklagten - unter der Vorausset- zung der Entrichtung einer Nutzungsentschädigung - eine Räumungsfrist bis 31. Januar 2019 gewährt. Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Amtsge- richt ausgeführt, die Klägerin habe das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB wirksam fristlos gekündigt, weil die Beklagte im Zeitpunkt der Kündigung für zwei aufeinander folgende Mo- nate mit der Entrichtung eines die geschuldete Miete für einen Monat überstei- genden - und damit nicht unerheblichen - Teils der Miete in Verzug gewesen sei. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 2 3 4 - 4 - I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, Urteil vom 8. Januar 2020 - 66 S 181/18, WuM 2020, 73) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisi- onsverfahren von Bedeutung - im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabean- spruch (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) nicht zu. Das Mietverhältnis der Parteien sei weder durch die fristlose noch durch die fristgemäße Kündigung vom 9. Februar 2018 beendet worden. Der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB sei nicht gegeben. Zwar übersteige der Gesamtbetrag des Mietrückstands von 839,41 € eine Monatsmiete (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB). Jedoch sei für den ersten der beiden Monate (Januar 2018) kein "nicht unerheblicher Teil der Miete" offengeblieben. Der Rückstand für diesen Monat (135,41 €) betrage nur 19 % der Monatsmiete von 704 €. Als nicht unerheblicher Rückstand im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB könne hingegen nur ein Mietanteil "etwa" in Höhe einer hälftigen Monatsmiete angesehen werden. Zwar habe der Bundesgerichtshof zur Vorgängerbestimmung des § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2 BGB aF entschieden, dass die Erheblichkeit des Miet- rückstands nicht zusätzlich nach der Höhe des einzelnen Rückstands im Verhält- nis zu der jeweiligen Monatsmiete zu beurteilen sei, sondern nur nach der Ge- samthöhe des Rückstands, bezogen auf die Summe der für die beiden aufeinan- der folgenden Termine geschuldeten Miete (Urteil vom 15. April 1987 - VIII ZR 126/86, NJW RR 1987, 903 unter II 1 d [für ein gewerbliches Mietverhältnis]). Jedoch sei für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB über das Erfordernis des § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB hinaus, wo- 5 6 7 8 - 5 - nach der rückständige Teil die Miete für einen Monat übersteigen müsse, zusätz- lich notwendig, dass für jeden der beiden aufeinander folgenden Monate "ein nicht unerheblicher Teil der Miete" offengeblieben sei. Der Wortlaut des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB stehe dem nicht entgegen. Vielmehr lege die Formulierung "für zwei aufeinander folgende Ter- mine" ein solches Verständnis mindestens nahe. Denn sobald sich "für" einen der beiden Termine ein erheblicher Rückstand nicht feststellen lasse, rechtfertige dies die Annahme, dass erhebliche Rückstände "für" zwei aufeinander folgende Termine nicht vorlägen. Die historische Entwicklung des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB spreche ebenfalls für das Erfordernis, nicht nur die Erheblichkeit des Ge- samtrückstands für maßgeblich zu erachten, sondern auch die Erheblichkeit je- des der beiden einzelnen Rückstände. Bereits das Reichsgericht habe auf das Verhältnis des rückständigen Teilbetrags zu der jeweils geschuldeten Rate ab- gestellt, nicht aber auf den Gesamtbetrag der Rückstände aus beiden Raten (RGZ 86, 334, 335). Die Auffassung des Reichsgerichts habe Eingang in die Ge- setzesmaterialien des durch das Erste Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vor- schriften vom 29. Juli 1963 (BGBl. I S. 505) neugefassten § 554 BGB aF gefun- den (BT-Drucks. IV/806, S. 10), denn dort sei im Plural von "nur unerheblichen Rückständen" die Rede. Das in § 554 Abs. 2 Nr. 1 BGB aF (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB) vorgesehene Erfordernis einer Mindesthöhe des Gesamtrückstands sei als zusätzliches Element eingeführt worden. Die Gesetzessystematik spreche ebenfalls dafür, als Voraussetzung einer fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB zusätz- lich zwei jeweils erhebliche Einzelrückstände zu verlangen. So setze eine frist- lose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB voraus, dass der 9 10 11 - 6 - Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckte, mit der Entrichtung von Raten in Höhe des Betrags in Verzug sei, der die Miete für zwei Monate erreiche. Danach sei beispielsweise bei einer Miethöhe von monatlich 1.000 € eine am 10. März des Jahres ausgesprochene fristlose Kündigung trotz eines Gesamtrückstands von 1.999,99 € unwirksam, wenn der Mieter bezogen auf die Januarmiete lediglich einen Cent gezahlt, hingegen die volle Februar- miete entrichtet und für März keine Miete gezahlt habe. Im Gegensatz hierzu sei eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB schon bei einem Gesamtrückstand von 1.000,01 € begründet, wenn der Mieter bezüglich der Februarmiete mit nur einem Cent in Verzug geraten sei und für März keine Miete entrichtet habe. Dies lasse einen inneren Grund nicht erkennen. Der Unterschied zwischen der Kündigungsbefugnis des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB und der Nr. 3 Buchst. b dieser Vorschrift bestehe allein darin, wie der Rückstand aufgelaufen sei. Im Fall der Nr. 3 Buchst. a entstehe über zwei aufeinander folgende Zahlungstermine die Gefahr "extremer" Rückstände. Dar- aus ergebe sich, dass lediglich geringfügige Rückstände aus einem Monat ver- bunden mit dem erstmaligen Ausbleiben eines nicht unerheblichen Betrags im Folgemonat eine Kündigung nicht rechtfertigten. Die Kündigung vom 9. Februar 2018 sei im gegebenen Fall auch nicht als ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam. Aufgrund der im Zeitpunkt der Kündigungserklärung geringen Verzugsdauer sei die Grenze zu ei- ner "nicht unerheblichen Pflichtverletzung" im Sinne dieser Bestimmung nicht überschritten. 12 - 7 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Beru- fungsgericht hat einen Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der von der Beklagten gemieteten Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) rechtsfehler- haft als nicht bestehend erachtet. 1. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist das Mietverhältnis der Parteien durch die außerordentliche fristlose Kündigung der Klägerin vom 9. Feb- ruar 2018 beendet worden, weil zu diesem Zeitpunkt ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB vorgelegen hat. Nach dieser Vorschrift ist ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündi- gung des Mietverhältnisses gegeben, wenn der Mieter für zwei aufeinander fol- gende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Für Mietverhältnisse über Wohnraum, der - wie hier - nicht nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 2 BGB), be- stimmt § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB, dass der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen ist, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies ist hier der Fall, wie das Amtsgericht, auf dessen Feststellungen das Berufungsgericht Bezug genommen hat, zu Recht entschieden hat. Die Be- klagte befand sich zur Zeit der Kündigungserklärung mit Mietzahlungen für die Monate Januar 2018 (135,41 €) und Februar 2018 (704 €) in Höhe von insgesamt 839,41 € in Verzug. Dieser Betrag übersteigt die geschuldete Monatsmiete von 704 €. 2. Anders als das Berufungsgericht, dessen Sichtweise auch im Schrifttum auf Ablehnung gestoßen ist (vgl. etwa NK-BGB/Hinz, 4. Aufl., § 569 Rn. 62 ff.; Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 543 BGB Rn. 150a; Staudinger/ V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 543 Rn. 74; Lützenkirchen/Lützenkirchen, 13 14 15 - 8 - Mietrecht, 3. Aufl., § 543 BGB Rn. 243; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 543 BGB Rn. 171), angenommen hat, steht der Wirksamkeit der au- ßerordentlichen fristlosen Kündigung vom 9. Februar 2018 nicht entgegen, dass der in den Monaten Januar und Februar 2018 rückständige Teil zwar insgesamt die für einen Monat geschuldete Miete übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB), der für den Monat Januar 2018 entstandene Rückstand in Höhe von 135,41 € gemessen an einer Monatsmiete von 704 € jedoch für sich allein gese- hen - wie das Berufungsgericht gemeint hat - als unerheblich zu werten sei. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB ist die Erheblichkeit des zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs bei Wohnraummietverhältnissen berechtigenden Miet- rückstands allein nach der Gesamthöhe der beiden rückständigen Teilbeträge zu bestimmen. Der Gesamtrückstand ist - wie hier - jedenfalls dann nicht mehr un- erheblich, wenn er die für einen Monat geschuldete Miete übersteigt. Eine darüberhinausgehende gesonderte Bewertung der Höhe der einzelnen monatli- chen Rückstände im Verhältnis zu einer Monatsmiete sieht das Gesetz nicht vor. Dies hat der Senat, wie das Berufungsgericht im Ausgangspunkt nicht verkannt hat, bereits hinsichtlich der Vorgängerbestimmung zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB entschieden (Senatsurteil vom 15. April 1987 - VIII ZR 126/86, NJW-RR 1987, 903 unter II 1 d [zu § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2 BGB aF]; zur Maßgeblichkeit des Gesamtrückstands siehe auch BGH, Urteil vom 23. Juli 2008 - XII ZR 134/06, NJW 2008, 3210 Rn. 34 mwN). Daran ist festzu- halten. a) Die davon abweichende Ansicht des Berufungsgerichts findet bereits im Wortlaut des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB keine hinreichende Stütze. Das Berufungsgericht hat insoweit gemeint, die Wortwahl "für zwei aufeinander folgende Termine" anstelle von "nach zwei aufeinander folgenden Terminen", 16 17 - 9 - lege es nahe, dass nicht nur der in beiden Monaten entstandene Gesamtrück- stand nicht unerheblich sein müsse, sondern auch jeder einzelne Teilbetrag. Der Gesetzeswortlaut "für zwei aufeinander folgende Termine" bezieht sich jedoch nur darauf, dass der Mieter "für" beide Termine mit der Verpflichtung zur Zahlung der Miete in Verzug sein muss. Hätte der Gesetzgeber zusätzlich verlangen wollen, dass auch die beiden aufeinander folgenden Einzelrückstände jeweils für sich gesehen als "nicht unerheblich" zu gelten hätten, hätte es nahe- gelegen, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB dahin zu fassen, dass der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung "jeweils" eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug sein muss. In dieser Weise ist der Gesetzgeber jedoch nicht verfahren. b) Außerdem verkennt das Berufungsgericht, dass § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB für Mietverhältnisse über Wohnraum ausdrücklich und abschließend bestimmt, welche Anforderungen an das Tatbestandsmerkmal eines nicht uner- heblichen Rückstands im Sinne der Vorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB zu stellen sind (so bereits Senatsurteil vom 15. April 1987 - VIII ZR 126/86, aaO [zu § 554 Abs. 2 Nr. 1 BGB aF]) und damit kein Raum für eine richterliche Anhebung der Anforderungen an eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs bleibt. aa) Die für alle Mietverhältnisse geltende Vorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB lässt offen, wann von einem "nicht unerhebli- chen Teil der Miete" auszugehen ist. Das galt bereits für die durch das Erste Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 29. Juli 1963 (BGBl. I S. 505, im Folgenden: Erstes Mietrechtsänderungsgesetz) neugefasste Vorgän- gerbestimmung des § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2 BGB aF. Diese Regelung sah ebenfalls vor, dass der Vermieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer 18 19 20 - 10 - Kündigungsfrist kündigen kann, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Errichtung "eines nicht unerheblichen Teils des Mietzinses" in Verzug ist. Mit dem Erfordernis, wonach nur ein Verzug mit einem "nicht unerhebli- chen Teil" der Miete kündigungsrelevant ist, hat der Gesetzgeber des Ersten Mietrechtsänderungsgesetz klarstellend dem vom Reichsgericht unter dem Ge- sichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) entwickelten Grundsatz Rech- nung tragen wollen, dass wegen nur unerheblicher Rückstände nicht gekündigt werden dürfe. Dazu heißt es in den Gesetzesmaterialien (BT-Drucks. IV/806, S. 10): "[…] In dem neugefassten § 554 Abs. 1 kommt für alle Mietverhältnisse der in der Rechtsprechung unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben entwickelte Grundsatz zum Ausdruck, dass wegen nur unerheblicher Rück- stände nicht fristlos gekündigt werden kann (RGZ 86, 334). Für Mietver- hältnisse über Wohnraum, der nicht zu nur vorübergehendem Gebrauch vermietet ist, wird besonders bestimmt, dass der Rückstand mindestens einer Monatsmiete gleichkommen muss […]". In seiner Ursprungsfassung sah § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2 BGB aF das Erfordernis des Verzugs mit einem "nicht unerheblichen Teil" der Miete nicht ausdrücklich vor, sondern bestimmte lediglich, dass der Mieter für zwei aufeinan- der folgende Termine mit der Errichtung "eines Theiles des Miethzinses" in Ver- zug sein müsse (RGBl. I 1896, S. 288 f.). Nach der Rechtsprechung des Reichs- gerichts durfte die Vorschrift des § 554 BGB aF allerdings nicht dazu führen, den Mieter auch dann einer fristlosen Kündigung auszusetzen, wenn es sich nur um unerhebliche Teile einer Mietzinsrate handelt; es verstieße gegen Treu und Glau- ben, wenn der Vermieter sich auf einen geringfügigen Rückstand berufen dürfte (so RGZ 86, 334, 335). Diese Rechtsprechung hat der Gesetzgeber des Ersten Mietrechtsänderungsgesetzes umgesetzt und § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2 21 22 - 11 - BGB aF dahingehend klargestellt, dass nur ein Zahlungsverzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete kündigungsrelevant ist. bb) Die in den Gesetzesmaterialien gewählte Pluralform, "wegen nur un- erheblicher Rückstände" dürfe nicht fristlos gekündigt werden, eröffnet allerdings - was das Berufungsgericht verkennt - keinen Raum für die Annahme eines zwei- ten Erheblichkeitserfordernisses. Denn wann von einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Sinn dieser Bestimmung auszugehen ist, hat bereits der Gesetzge- ber des Ersten Mietrechtsänderungsgesetzes für Mietverhältnisse über Wohn- raum nicht offen lassen wollen, sondern - ersichtlich aus Gründen der Rechtssi- cherheit - "besonders bestimmt" (so ausdrücklich BT-Drucks. IV/806, S. 10). Die neu eingeführte Regelung des § 554 Abs. 2 Nr. 1 BGB aF sah nun- mehr vor, dass im Fall einer Kündigung nach § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen ist, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Diese besondere Schutzvorschrift zu- gunsten des Wohnraummieters (vgl. Senatsurteil vom 15. April 1987 - VIII ZR 126/86, aaO unter II 1 d, siehe auch BGH, Urteil vom 13. Mai 2015 - XII ZR 65/14, BGHZ 205, 300 Rn. 50, 55) hat der Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes (Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19. Juni 2000, BGBl. I S. 1149) in § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB - mit Ausnahme der im Streitfall nicht relevanten Verlängerung der Schonfrist - ohne inhaltliche Änderungen übernommen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 44, 64). Die Gesetzes- materialien (BT-Drucks. 14/4553, S. 64) heben insoweit ausdrücklich hervor, dass "Absatz 3 [des § 569 BGB] die Sonderregelung für die fristlose Kündigung von Wohnraum wegen Zahlungsverzuges aus § 554 Abs. 2 BGB auf[nimmt]". 23 24 - 12 - (1) Soweit die Gesetzesmaterialien zum Ersten Mietrechtsänderungsge- setz auf die Rechtsprechung des Reichsgerichts Bezug nehmen, betrifft dies aus- schließlich den allgemeinen Grundsatz von Treu und Glauben, "dass wegen nur unerheblicher Rückstände nicht fristlos gekündigt werden kann" (vgl. BT-Drucks. IV/806, S. 10, unter Hinweis auf RGZ 86, 334). Hingegen hat der Gesetzgeber des Ersten Mietrechtsänderungsgesetzes das vom Reichsgericht aufgestellte Er- fordernis, es komme auf das "Verhältnis des rückständigen Teilbetrags zu der betreffenden Rate" an (vgl. RGZ 86, 334, 335), gerade nicht umgesetzt, sondern mit der neu geschaffenen Bestimmung des § 554 Abs. 2 Nr. 1 Halbs. 1 BGB aF (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB) allein "den rückständigen Teil der Miete" als kündigungsrelevant bestimmt. Nichts spricht dafür, dass nach dem Willen des Gesetzgebers die Erheblichkeitsschwelle mit der in § 554 Abs. 2 Nr. 1 Halbs. 1 BGB aF vorgesehenen und in § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB übernommenen Anbindung an den Gesamtrückstand einerseits "besonders bestimmt", anderer- seits aber - wie das Berufungsgericht gemeint hat - zugleich ein zu beträchtlicher Rechtsunsicherheit führendes, unbestimmtes Zusatzerfordernis in Gestalt der Er- heblichkeit der Rückstände auch zu den beiden jeweiligen Einzelterminen aufge- stellt werden sollte. (2) Anders als die Revisionserwiderung meint, ist dem Wortlaut der Be- stimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB, der vorsieht, dass der rückständige Teil der Miete "nur dann" als nicht unerheblich anzusehen ist, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt, nicht zu entnehmen, dass dies keine abschließende Definition darstelle. Hierbei handelt es sich entgegen der Ansicht der Revisions- erwiderung nicht um eine bloße Mindestvoraussetzung, die Raum für höhere An- forderungen an die Erheblichkeitsgrenze ließe. Mit der verwendeten Formulie- rung hat der Gesetzgeber, was auch in den oben wiedergegebenen Gesetzes- materialien zu § 554 BGB aF (BT-Drucks. IV/806, S. 10) zum Ausdruck kommt, 25 26 - 13 - vielmehr klargestellt, dass der Rückstand im Bereich der Wohnraummiete zum Schutz des Wohnraummieters nicht darunterliegen darf. (3) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung (unter Berufung auf Sternel, WuM 2009, 699, 701 f.) gebietet es auch der Schutzzweck des § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB nicht, die Erheblichkeitsschwelle über den Gesamtrück- stand hinaus zusätzlich auch an dem Verhältnis der Einzelrückstände zu der je- weils geschuldeten Monatsmiete zu messen. Der Gesetzgeber hat in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB die Wertung getrof- fen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter jedenfalls dann unzumutbar ist, wenn sich der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit einem Teil der Miete in Verzug befindet, der die Miete für einen Monat übersteigt (Senatsurteil vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16, NJW 2018, 939 Rn. 32). Die Schutzwirkung des § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB besteht daher darin, für die Wohnraummiete die kündigungsbewehrte Schwelle der Erheblichkeit des Mietrückstands unter Beachtung der beiderseitigen Interessen ausgewogen zu bestimmen. Die davon abweichende Sichtweise des Berufungsgerichts, die zu- sätzlich Anforderungen an das Verhältnis der Einzelrückstände aus den beiden aufeinander folgenden Terminen zu der jeweils geschuldeten Monatsmiete stel- len will, führte hingegen zu einer vom Gesetzgeber nicht gewollten Anhebung des Schutzniveaus des säumigen Mieters. c) Das Berufungsgericht möchte seine Bewertung schließlich auf den Grenzfall stützen, dass die Regelung der § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB eine fristlose Kündigung des Mietverhält- nisses wegen Zahlungsverzugs auch dann eröffne, wenn der Mieter mit der Zah- lung einer Monatsmiete und im Vor- oder Folgemonat mit einem Minimalbetrag in Verzug sei (vgl. auch Sternel, aaO; ders., PiG 90 [2011], 175, 176). 27 28 - 14 - Dieser - hier ohnehin nicht gegebene - Sonderfall ist nicht geeignet, ein im Gesetz nicht vorgesehenes zusätzliches Tatbestandserfordernis, wie die geson- derte Erheblichkeit der beiden Einzelrückstände im Verhältnis zu einer Monats- miete, zu begründen, zumal eine solche Fallgestaltung auch dann eintreten kann, wenn es - wie das Berufungsgericht gemeint hat - auf eine Einzelbetrachtung der Erheblichkeit des Rückstands für jeden der beiden Fälligkeitstermine ankäme. Auch bei den Einzelrückständen könnte die Erheblichkeitsgrenze - wo immer sie nach der Einschätzung des Berufungsgerichts auch anzusetzen wäre - um nur einen Cent überschritten sein. In Anbetracht dessen kann auf sich beruhen, ob einer außerordentlichen, fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB unter besonderen Umständen des Einzelfalls der Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 241 Abs. 2, § 242 BGB) entgegen- stehen kann, wenn der Rückstand eine Monatsmiete zwar übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB), jedoch nur um einen Cent (vgl. MünchKommBGB/ Häublein, 8. Aufl., § 569 Rn. 42; BeckOGK-BGB/Geib, Stand: 1. Oktober 2021, § 569 Rn. 59), oder ob aus Gründen der Rechtsklarheit und -sicherheit auch ein solch geringfügiger Betrag als für den Kündigungstatbestand des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB ausreichend anzusehen ist, ohne dass es noch einer Abwägung zwischen den Mieter- und den Vermieterinteressen bedürfte (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 543 BGB Rn. 171; Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 569 BGB Rn. 97; jurisPK-BGB/Tiedemann, Stand: 25. Mai 2021, § 569 Rn. 149 mwN). d) Die außerordentliche, fristlose Kündigung des Mietverhältnisses vom 9. Februar 2018 ist, worüber vorliegend kein Streit besteht, nicht nachträglich un- wirksam geworden. Das Berufungsgericht hat auf die erstinstanzlichen Feststel- lungen Bezug genommen, wonach Tatbestände, nach denen eine aufgrund von 29 30 31 - 15 - Zahlungsverzug wirksam erklärte außerordentliche fristlose Kündigung des Mie- ters nachträglich unwirksam wird (vgl. Senatsurteil vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17, BGHZ 220, 1 Rn. 20), unstreitig nicht gegeben sind. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist auf- zuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil weitere Feststellungen nicht zu treffen sind und der Rechtsstreit zur Endentschei- dung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung der Beklagten und zur Wiederherstellung des Urteils des Amtsgerichts. 32 - 16 - Die Entscheidung über die Räumungsfrist, die auch im Revisionsurteil noch ausgesprochen werden kann (BGH, Beschlüsse vom 27. April 2010 - VIII ZR 283/09, juris Rn. 4; vom 24. April 2014 - V ZR 74/14, juris Rn. 7; siehe auch Urteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 325/09, NJW 2010, 3571 Rn. 21 sowie bereits Urteil vom 13. März 1963 - V ZR 224/60, NJW 1963, 1307), beruht auf § 721 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 ZPO. Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Wiegand Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 30.08.2018 - 16 C 161/18 - LG Berlin, Entscheidung vom 08.01.2020 - 66 S 181/18 - 33

ECLI:DE:BGH:2018:190918UVIIIZR231.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 231/17 Verkündet am: 19. September 2018 Vorusso Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB hat der Gesetzgeber die gesetzliche Fik- tion geschaffen, dass im Falle einer rechtzeitigen Schonfristzahlung oder Ver- pflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle die zuvor durch eine wirksam er- klärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend als nicht einge- treten gilt. Bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB entfallen damit nicht nur für die Zukunft die durch die fristlose Kündigung ausgelösten Räumungs- und Herausgabeansprüche, sondern das Mietverhält- nis ist als ununterbrochen fortstehend zu behandeln. BGB § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, Satz 3 Ein Vermieter, der eine fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) hilfsweise oder vor- sorglich mit einer ordentlichen Kündigung (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) ver- knüpft, bringt bei der gebotenen Auslegung seiner Erklärungen zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung in allen Fällen Wirkung entfalten soll, in denen die zunächst angestrebte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund einer - entweder schon bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen oder nachträglich gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB (unverzügliche Aufrechnung durch den Mieter) oder gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (Schonfristzahlung oder behördliche Verpflichtung) rückwirkend eingetretenen - Unwirksamkeit der frist- losen Kündigung fehlgeschlagen ist. BGH, Urteil vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17 - LG Berlin AG Berlin-Pankow/Weißensee - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. September 2018 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 66 des Landgerichts Berlin vom 13. Oktober 2017 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als darin zum Nachteil der Kläger erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte zu 1 mietete mit Vertrag vom 28. Juli 2004 von der Rechts- vorgängerin der Kläger eine in einem Mehrfamilienhaus gelegene Einzimmer- wohnung. Die Kläger wurden am 6. Juni 2005 als neue Eigentümer des Anwe- sens im Grundbuch eingetragen. Der - in den Rechtsmittelverfahren nicht mehr beteiligte - Beklagte zu 2 hat die von dem Beklagten zu 1 angemietete Woh- nung gegenüber der Meldebehörde und dem Amtsgericht als seinen Wohnsitz angegeben. 1 - 3 - Die Bruttomiete belief sich seit April 2015 auf 250,15 € monatlich. Der Beklagte zu 1 zahlte die zum dritten Werktag des jeweiligen Monats fälligen Mieten für Juni und Juli 2016 nicht. Wegen des eingetretenen Zahlungsverzugs ließen die Kläger mit Anwaltsschreiben vom 11. Juli 2016 die außerordentliche fristlose Kündigung, verbunden mit einer Aufforderung zur Räumung und Her- ausgabe der Mietsache binnen zwei Wochen nach Zugang der Kündigung, und daneben "rein vorsorglich und hilfsweise" die ordentliche Kündigung des Miet- verhältnisses zum nächstmöglichen Zeitpunkt aussprechen. Nach dem am 14. Juli 2016 erfolgten Zugang der Kündigung überwies der Beklagte zu 1 am 19. Juli 2016 die rückständige Miete (500,30 €) und widersprach der Kündi- gung. Das Amtsgericht hat der von den Klägern gegen beide Beklagte erhobe- nen Räumungsklage aufgrund der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten zu 1 hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die gegen diesen gerichtete Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Kläger die Wiederher- stellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 2 3 4 - 4 - I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, Urteil vom 13. Oktober 2017 - 66 S 90/17, ZMR 2018, 38) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung gegen den Beklagten zu 1 bestünden nicht. Zwar seien solche Ansprüche aufgrund der gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB wirksamen fristlosen Kündi- gung zunächst entstanden, da sich der Beklagte zu 1 mit der Zahlung von zwei Monatsmieten in Verzug befunden habe. Sie seien aber vor Klageerhebung aufgrund der vollständigen Begleichung der Mietrückstände nach Maßgabe der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachträglich erloschen. Die im Kündigungsschreiben daneben "rein vorsorglich und hilfsweise" erklärte ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses (§§ 573, 573c BGB) habe keine Wirkung entfaltet. Nach dem im Kündigungsschreiben erklärten Willen der Kläger habe das Mietverhältnis durch die hilfsweise ausgesprochene ordentli- che Kündigung nur dann nach Verstreichen einer Frist (§ 573c BGB) enden sol- len, wenn es nicht schon zuvor durch die fristlos erklärte Kündigung beendet worden sei. Das Mietverhältnis habe aber mit dem Zugang des Kündigungs- schreibens am 14. Juli 2016 aufgrund der dort vorrangig ausgesprochenen frist- losen Kündigung "sofort" geendet und sei in ein Abwicklungsverhältnis umge- wandelt worden. Die mit der hilfsweisen ordentlichen Kündigung verfolgte Rechtsfolge (Beendigung des Mietverhältnisses erst nach Ablauf der gesetzli- chen Kündigungsfrist) habe daher zum maßgeblichen Zeitpunkt ihres Zugangs nicht ausgelöst werden können, so dass diese Kündigung "ins Leere gehe". 5 6 7 - 5 - Hieran habe sich auch durch die Schonfristzahlung des Beklagten zu 1 und die damit eingetretenen rechtlichen Wirkungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nichts geändert. Denn dies führe zwar zum Erlöschen der aus der fristlosen Kündigung resultierenden Ansprüche auf Räumung und Herausgabe, mache diese Kündigung aber nicht ungeschehen. Die fristlose Kündigung habe als Ge- staltungserklärung mit ihrem Zugang die Rechtslage unmittelbar umgestaltet. Mit dieser Wirkung wäre es unvereinbar, eine Änderung der Rechtslage unter rückwirkenden Bedingungen oder Vorbehalten zuzulassen. Eine Schonfristzah- lung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB lasse daher die einschränkungslos eingetre- tene Beendigung des Mietverhältnisses unberührt und führe lediglich dazu, dass Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Mietsache erlöschen wür- den. Soweit im Schrifttum teilweise vertreten werde, eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs werde mit einer Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB rückwirkend (ex tunc) unwirksam, so dass in der Zeitspanne zwi- schen Zugang der fristlosen Kündigung und Eingang der Zahlung eine "Schwe- bezeit" herrsche, sei dieses Verständnis der Rechtswirkungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht mit der Wirkung ausgeübter Gestaltungsrechte in Einklang zu bringen. Die damit verbundene Durchbrechung der grundlegenden Mechanis- men privatautonomer Einflussnahme auf die eigenen rechtlichen Verhältnisse lasse sich weder begründen noch in ihren Konsequenzen überzeugend hand- haben. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können Ansprüche der Kläger gegen 8 9 10 - 6 - den Beklagten zu 1 auf Räumung und Herausgabe der von diesem angemiete- ten Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden. Das Beru- fungsgericht hätte der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB nicht deswegen die Wirkung versagen dürfen, weil das Mietverhältnis bereits durch die vorrangig erfolgte fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB sein Ende gefunden hat und dies zur Folge hätte, dass die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung "ins Leere" gegangen wäre. Das Berufungsgericht hat den Inhalt der von den Klägern am 14. Juli 2016 wegen der eingetretenen Mietrückstände hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung nicht hinreichend erfasst und hat zudem den Regelungsgehalt des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB grundlegend verkannt. 1. Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die von den Klägern ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündi- gung das Mietverhältnis mit ihrem Zugang am 14. Juli 2016 mit sofortiger Wir- kung beendet hat. Der Beklagte zu 1 befand sich nach den in der Revisions- instanz nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts mit den Mie- ten für Juni und Juli 2016 in Verzug. Damit lag der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB vor. Da der Beklagte zu 1 den Rückstand nicht vor dem Zugang der Kündigungserklärung ausgeglichen hatte, war die Kündigung nicht gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 BGB ausgeschlossen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15, NJW 2016, 3437 Rn. 22; vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16, NJW 2018, 939 Rn. 27, 30; jeweils mwN). 2. Ebenfalls noch zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB durch den recht- 11 12 - 7 - zeitigen Ausgleich der Rückstände erfüllt sind. Nach den unangegriffenen Fest- stellungen des Berufungsgerichts hat der Beklagte zu 1 die rückständige Miete für Juni und Juli 2016 vollständig am 19. Juli 2016, und damit innerhalb der Schonfrist, beglichen. Ansprüche auf Nutzungsentschädigung für August 2016 waren noch nicht entstanden. 3. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, die daneben hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnis- ses nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1, § 573c BGB habe - trotz des späteren Unwirk- samwerdens der fristlosen Kündigung infolge der getätigten Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB) - keine Wirkung mehr entfalten können, weil bereits die gleichzeitig zugegangene, aber vorrangig ausgesprochene fristlose Kündigung das Mietverhältnis (zunächst) beendet habe. Das Berufungsgericht hat sich nur am Rande mit der sich in erster Linie stellenden Frage befasst, wie die Kündigungserklärung eines Vermieters auszu- legen ist, der - wie hier - zusätzlich zu einer fristlosen Kündigung wegen Zah- lungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) aufgrund desselben Mietrück- stands hilfsweise eine auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB (nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung) gestützte ordentliche Kündigung erklärt. Es hat sich mit der Annahme begnügt, "nach dem im Kündigungsschreiben erklärten Willen der Kläger sollte […] "rein vorsorglich" das Mietverhältnis nach Verstrei- chen einer Frist (§ 573c BGB) enden, wenn es nicht schon zuvor durch die frist- los erklärte Kündigung beendet würde". Hierbei hat es sich wegen eines teilweise fehlerhaften Verständnisses der Rechtsnatur eines Gestaltungsrechts und aufgrund einer grundlegenden Verkennung der rechtlichen Wirkungen einer Schonfristzahlung nach § 569 13 14 15 - 8 - Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB von vornherein den Blick dafür verstellt, dass ein Ver- mieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise oder vorsorglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen des aufgelaufenen Zah- lungsrückstands ausspricht, diese bei Anwendung der allgemeinen Auslegungs- regeln nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschrei- bens gegebenen Unwirksamkeit der vorrangig erfolgten fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses erklärt. Vielmehr bringt er damit - sofern keine belastba- ren abweichenden Anhaltspunkte bestehen - regelmäßig zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die zu- nächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgese- henen Umstands (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB [unverzügliche Aufrechnung], § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB [Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffent- lichen Stelle]) nachträglich (rückwirkend) unwirksam wird. a) Ein Vermieter, der von der Kündigungsmöglichkeit des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB Gebrauch macht und diese mit einer hilfsweise ausgespro- chenen ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB verbindet, macht damit nicht nur deutlich, dass die fristlose Kündigung Vorrang haben soll (so aber das Berufungsgericht), sondern erklärt zugleich, dass die ordentliche Kündigung in allen Fällen Wirkung entfalten soll, in denen die zunächst ange- strebte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund einer - entweder bei Zugang des Kündigungsschreibens schon gegebenen oder einer nachträg- lich gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB (unverzügliche Aufrechnung durch Mieter) oder § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB (Schonfristzahlung oder behördliche Ver- pflichtungserklärung) rückwirkend eingetretenen - Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung fehlgeschlagen ist. Dies ergibt sich aus einer sachgerechten Ausle- gung (§§ 133, 157 BGB) der Kündigungserklärung. 16 - 9 - aa) Bei der Auslegung einer einseitigen, empfangsbedürftigen Willenser- klärung, wie sie hier vorliegt, ist nicht allein auf den Wortlaut abzustellen. Viel- mehr ist sie so auszulegen, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte von seinem Empfänger- horizont aus verstehen musste (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 21. Mai 2008 - IV ZR 238/06, NJW 2008, 2702 Rn. 30; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 86/13, ZMR 2015, 216 Rn. 38; BAGE 41, 37, 46; jeweils mwN). Für die Auslegung sind nur solche Umstände heranzuziehen, die dem Erklärungsemp- fänger bekannt oder für ihn erkennbar waren (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2006 - III ZR 166/05, NJW 2006, 3777 Rn. 18 mwN; BAG, aaO). Gemessen daran erklärt ein Vermieter, der eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs und daneben hilfsweise oder vor- sorglich eine ordentliche Kündigung ausspricht, zum einen, dass er sich in ers- ter Linie auf den Beendigungstatbestand des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB beruft, also auf dessen Rechtswirkungen, nämlich die sofortige Auflösung des Mietverhältnisses, nicht verzichten will (vgl. auch BAGE 145, 184 Rn. 44; BAG, NJW 2014, 3533 Rn. 20; jeweils mwN [zu einer hilfsweise erfolgten ordentlichen Kündigung des Arbeitsverhältnisses]). Zum anderen bringt er damit zum Aus- druck, dass das Mietverhältnis - falls die vorrangig gewollte fristlose Kündigung (gleich aus welchen Gründen) nicht zu der angestrebten Beendigung führt - wenigstens mit Ablauf der geltenden Kündigungsfrist sein Ende finden soll. bb) In Anbetracht der feinmaschigen, verschiedene Phasen berücksichti- genden Ausgestaltung, die eine fristlose, außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB durch den Gesetzgeber erfahren hat, steht bei Zugang einer wirksamen fristlosen Kündigung regelmä- ßig noch nicht endgültig fest, ob das Mietverhältnis hierdurch tatsächlich sein 17 18 19 - 10 - Ende gefunden hat. Bei verständiger Betrachtung bringt daher ein Vermieter, der seine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs hilfsweise oder vorsorg- lich mit einer ordentlichen Kündigung verknüpft, auch aus objektiver Mietersicht zum Ausdruck, dass die zugleich erklärte (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16. Fe- bruar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 e) ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die fristlose Kündigung infolge der gesetzlichen Anordnung in § 543 Abs. 2 Satz 3, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht zu dem angestrebten Ziel der endgültigen sofortigen Beendigung des Mietver- hältnisses, sondern dazu geführt hat, dass dieses trotz fristloser Kündigung rückwirkend betrachtet als ununterbrochen fortgeführt gilt. (1) Das Gesetz sieht verschiedene Tatbestände vor, nach denen eine wirksame fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nachträglich unwirksam wird, nämlich bei unverzüglicher Tilgung der Rückstände durch eine Aufrech- nung des Mieters (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB; vgl. hierzu Senatsurteile vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15, aaO; vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16, aaO Rn. 27) oder durch eine spätestens bis zum Ablauf von zwei Mo- naten nach der Erhebung einer Räumungsklage erfolgte Zahlung der Mietrück- stände beziehungsweise eine binnen dieser Frist von einer öffentlichen Stelle eingegangene Verpflichtung zur Befriedigung des Vermieters (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB). Eine solche Schonfristzahlung oder Übernahmeerklärung der zuständigen Behörde führt gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB nur dann nicht zu einer nachträglichen Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung, wenn dieser vor nicht länger als zwei Jahren eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. (2) Indem das Berufungsgericht allein darauf abstellt, dass eine in mate- rieller und formeller Hinsicht wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zah- 20 21 - 11 - lungsverzugs das Mietverhältnis (zunächst) aufgelöst hat, lässt es diese rechtli- chen Zusammenhänge außer Acht und spaltet den einheitlichen natürlichen Lebenssachverhalt (Zahlungsverzug, Kündigung, nachträgliche Befriedigung des Vermieters), auf den sich die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bei vernünftiger, lebensnaher und objektiver Betrachtung stützt, künstlich in einzel- ne Bestandteile auf. Das Berufungsgericht sieht seine gegenteilige Sichtweise durch den Charakter einer Kündigung als einseitiges Gestaltungsrecht des Vermieters und den Umstand bestätigt, dass eine einmal herbeigeführte Been- digung des Mietverhältnisses weder vorläufig eintreten noch wiederholt bewirkt werden könne. Um diese Gestaltungswirkung unangetastet zu lassen, spricht es einer Schonfristzahlung lediglich die Wirkung zu, dass entstandene Räu- mungs- und Herausgabeansprüche erlöschen. Seine Rechtsauffassung erweist sich aber bereits im Ansatz als unzutreffend. (a) Zwar handelt es sich bei der Kündigung um ein einseitiges Gestal- tungsrecht des Vermieters, das seine Gestaltungswirkung mit dem Zugang bei dem Mieter entfaltet (§ 130 BGB) und - sofern der geltend gemachte Kündi- gungsgrund vorliegt und auch die formellen und materiellen Anforderungen an eine Kündigungserklärung (Angabe von Kündigungsgrund; Geschäftsfähigkeit) erfüllt sind - das Mietverhältnis entweder sofort oder nach Ablauf der vorgese- henen Kündigungsfrist enden lässt (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juni 1998 - XII ZR 195/96, BGHZ 139, 123, 126 f., 128 f.; vgl. auch Senatsurteil vom 9. Mai 2018 - VIII ZR 26/17, ZIP 2018, 1244 Rn. 22 [zur Minderung im Kaufrecht]; BAG, NZA-RR 2013, 609 Rn. 15 [zur Kündigung einer Dienstvereinbarung]). Die durch eine wirksam erklärte Kündigung eingetretene Umgestaltung des Miet- verhältnisses kann grundsätzlich nicht mehr einseitig, sondern nur durch rechtsgeschäftliches Zusammenwirken der Parteien rückgängig gemacht wer- 22 - 12 - den (BGH, Urteil vom 24. Juni 1998 - XII ZR 195/96, aaO S. 128 f.; vgl. auch BAG, aaO). (b) Dem Gesetzgeber bleibt es im Rahmen seines Gestaltungsspiel- raums jedoch unbenommen, die Gestaltungswirkung, die eine wirksame Kündi- gung mit ihrem Zugang entfaltet hat, rückwirkend entfallen zu lassen (so auch Beyer, GE 2018, 175). Hiervon hat der Gesetzgeber in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB Gebrauch gemacht, indem er die durch das ausgeübte Gestaltungsrecht ausge- löste Rechtswirkung der Beendigung des Mietverhältnisses im Wege einer ge- setzlichen Fiktion rückwirkend als nicht eingetreten behandelt. Anders als das Berufungsgericht meint, ist die gesetzliche Regelung in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB nicht dahin zu verstehen, dass im Falle einer Schonfristzahlung oder behördlicher Verpflichtungserklärung die Beendigung des Mietverhältnisses nicht als rückgängig gemacht anzusehen ist, sondern hierdurch lediglich die durch die fristlose Kündigung ausgelösten Räumungs- und Herausgabeansprüche des Vermieters (§ 546 Abs. 1 BGB) erlöschen. Vielmehr hat der Gesetzgeber insoweit die gesetzliche Fiktion geschaffen, dass die durch die wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend als nicht eingetreten gilt (so auch etwa OLG Stuttgart, NJW-RR 1991, 1487 [Rechtsentscheid zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF]; Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 569 BGB Rn. 37; Häublein/Lehmann- Richter, ZMR 2018, 43 f.; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 569 Rn. 39, 44; Herrlein in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl., § 569 Rn. 30; Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 569 BGB Rn. 43; Beyer, aaO S. 176; Weber, ZMR 1992, 41, 43 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF]). Diese Sichtweise hat der Senat seinen Entscheidungen, die sich mit dem Tat- 23 24 - 13 - bestand des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB befassen, unausgesprochen zugrunde gelegt. Von diesem Verständnis gehen letztlich auch weitere Stimmen in der Instanzrechtsprechung und in der Literatur aus, die sich zwar mit der Frage der gesetzlichen Fiktion nicht näher befassen, bei Verwirklichung des Tatbestands des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB aber eine rückwirkend eintretende Unwirk- samkeit der fristlosen Kündigung bejahen (vgl. etwa LG Bonn, Urteil vom 6. No- vember 2014 - 6 S 154/14, juris Rn. 17; LG Aurich, Beschluss vom 11. Oktober 2016 - 1 T 291/16, juris Rn. 4 f.; AG Sinsheim, NJW-RR 1986, 1345 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]; MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 569 Rn. 44; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 569 Rn. 23; Hinz in Harz/Riecke/Schmid, Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigen- tumsrecht, 6. Aufl., Kapitel 14 Rn. 290; BeckOK-Mietrecht/Theesfeld, Stand 1. Juni 2018, § 569 BGB Rn. 75, 81; BeckOK-BGB/Wöstmann, Stand 1. Mai 2018, § 569 Rn. 13; BeckOGK-BGB/Geib, Stand 1. Juli 2018, § 569 Rn. 69; Schuschke in 10 Jahre Mietrechtsreformgesetz, 2011, S. 735, 738; Buchmann, WuM 1996, 78, 79 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]). Soweit andere Autoren der Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB mit unterschiedlicher Begründung nur eine Heilungswirkung für die Zukunft ("ex-nunc-Wirkung") beimessen (so etwa Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., XII Rn. 152; Elzer in Prütting/ Wegen/Weinrich, BGB, 12. Aufl., § 569 Rn. 18; Beuermann, WuM 1997, 151, 152 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]; Both, Festschrift Blank, 2006, S. 93, 102 ff.; O'Sullivan, ZMR 2002, 250, 253), haben diese den Regelungsgehalt der genannten Vorschrift nur unzureichend erfasst und können sich insoweit auch nicht auf das - von der Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung angeführte - Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21. Dezember 2006 (IX ZR 66/05, NJW 2007, 1591 Rn. 13; vgl. auch Senatsurteil vom 30. Juni 1960 25 - 14 - - VIII ZR 200/59, NJW 1960, 2093 [zu § 3 Abs. 3 MSchuG]) stützen. Denn mit der dort verwendeten Formulierung, das Mietverhältnis "lebe" nach einer recht- zeitigen Schonfristzahlung "wieder auf", wird gerade zum Ausdruck gebracht, dass das bisherige Mietverhältnis fortgilt und nicht neu begründet werden soll. Dass der Gesetzgeber mit § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die gesetzliche Fiktion einer rückwirkenden Unwirksamkeit der wegen Zahlungsverzugs ausgespro- chenen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB angeordnet hat, ergibt sich zwar noch nicht aus dem Wortlaut der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB, jedoch folgt dies vor allem aus dem Regelungszweck und der Entstehungsgeschichte dieser Bestimmung und findet zudem im systemati- schen Zusammenhang zu § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB eine Stütze. (aa) § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB setzt eine nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB wirksame Kündigung wegen Zahlungsverzugs voraus. Sie kommt also - ebenso wie § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB - erst und nur dann zum Zuge, wenn das Gestaltungsrecht der fristlosen Kündigung ausgeübt und das Mietverhältnis durch die ausgesprochene fristlose Kündigung beendet worden ist (vgl. auch BGH, Urteil vom 21. Dezember 2006 - IX ZR 66/05, aaO). Der Gesetzgeber hat aber die Notwendigkeit gesehen, die durch die wirksame Ausübung des Gestal- tungsrechts "fristlose Kündigung" bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses für bestimmte Fallgestaltungen zu durchbrechen. Dabei ging es ihm darum, in den Fällen, in denen er bei Abwägung der beiderseitigen Belange die wirt- schaftlichen Interessen des Vermieters für ausreichend gewahrt ansah (unver- zügliche Aufrechnung des Mieters; Zahlung oder Verpflichtungserklärung inner- halb der Schonfrist), eine ununterbrochene und unveränderte Fortsetzung des Mietverhältnisses zu gewährleisten (vgl. auch Beyer, aaO). 26 27 - 15 - Diese Zielsetzung wird in den Gesetzesmaterialien zu § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar nicht ausdrücklich angesprochen, sie klingt aber an mehreren Stellen an und lässt sich auch der Entstehungsgeschichte der genannten Vorschriften entnehmen. Im Rahmen der Begründung zu § 569 Abs. 3 BGB-E ist ausdrück- lich von der Abfolge Mietrückstand, Kündigung und "Vertragsfortsetzung" die Rede (BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Schon diese Wortwahl - es wird nicht der Begriff "Neubegründung des Mietverhältnisses" verwendet - bietet einen ersten Anhalt dafür, dass der Gesetzgeber das im Rahmen der Privatautonomie be- gründete Wohnraummietverhältnis nicht - unter Verkomplizierung der Rechtsla- ge - dauerhaft in drei verschiedene Phasen aufspalten wollte, nämlich in ein zunächst bestehendes Mietverhältnis, anschließend in ein Rückabwicklungs- verhältnis und ab Verwirklichung des Tatbestands des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB in ein gesetzlich neu begründetes, mit den ursprünglichen mietvertragli- chen Vereinbarungen inhaltsgleiches Vertragsverhältnis, das aber nicht in jeder Hinsicht dem Mieter dieselben Rechte gewähren würde (etwa Verkürzung der gesetzlichen Kündigungsfrist des Vermieters wegen Neubegründung des Miet- verhältnisses). (bb) Ausschlaggebend ist letztlich jedoch, dass es dem Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes bei der Schaffung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht darum ging, eine rechtliche Lösung zu finden, die die Gestaltungswirkung einer Kündigung in jeder Hinsicht unangetastet lässt, sondern er eine für beide Seiten angemessene Regelung zu der Frage treffen wollte, unter welchen Vorausset- zungen das Mietverhältnis trotz wirksamer Kündigung fortzusetzen ist. Hierbei war für ihn entscheidend, ob der Mieter das finanzielle Interesse des Vermieters in einem noch hinnehmbaren zeitlichen Rahmen nachträglich befriedigt hat. In diesen Fällen wollte er den Mieter grundsätzlich so stellen, als ob das Mietver- hältnis nicht beendet worden wäre. Dies ergibt sich aus dem Umstand, dass die 28 29 - 16 - Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf denselben Wertungen wie ihre Vor- gängerregelungen beruht. Die genannte Bestimmung entspricht im Wesentli- chen der durch das Erste Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 29. Juli 1963 (BGBl. I S. 505; im Folgenden Erstes Mietrechtsänderungs- gesetz) eingeführten Regelung des § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF (BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Diese Vorschrift griff wiederum den in § 3 Abs. 3 des Gesetzes über Mieterschutz und Mieteinigungsämter vom 1. Juni 1923 entwickelten "Ge- danken eines Nachholungsrechts des Mieters" auf (BT-Drucks. IV/806, S. 10; RGBl. I 1923, S. 353, im Folgenden Mieterschutzgesetz; vgl. auch BT-Drucks. 3/1234, S. 73). (aaa) § 3 Abs. 1 des Mieterschutzgesetzes sah vor, dass dem Vermieter von Gebäuden oder Gebäudeteilen anstelle der bis dahin vorgesehenen Mög- lichkeit einer Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs (§ 554 BGB in der seit 1. Januar 1900 geltenden Fassung [RGBl. I 1896, S. 195]) nur noch eine Klage auf Aufhebung des Mietverhältnisses eröffnet sein sollte (vgl. Be- gründung zum Gesetzesentwurf, RT-Drucks. Nr. 4185, S. 29, 32 f.). § 3 Abs. 3 des Mieterschutzgesetzes ließ eine Aufhebung des Mietvertrags aber dann nicht (mehr) zu, wenn der Mieter den Vermieter vor Erlass des Urteils befriedig- te oder wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und bis zum Erlass des Urteils die Aufrechnung erklärte. Demgegenüber sah § 554 Satz 3 BGB in der bis dahin geltenden Fassung lediglich vor, dass die Kündigung wegen Zahlungsverzugs "unwirksam ist, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt" (RGBl. aaO). (bbb) Mit dem Mieterschutzgesetz verfolgte der damalige Gesetzgeber die Zielsetzung, "den Mieter vor einer gegen seinen Willen erfolgenden Beendi- 30 31 - 17 - gung des Mietverhältnisses so weit zu schützen, als sich dies mit berechtigten Interessen des Vermieters irgendwie vereinen lässt" (RT-Drucks. Nr. 4185, S. 13). Durch den von ihm eingeführten Wegfall einer Aufhebung des Mietver- hältnisses bei den - gegenüber § 554 BGB in der bis dahin geltenden Fassung erweiterten - Fallgestaltungen einer nachträglichen Befriedigung des Vermieters vor Erlass eines Aufhebungsurteils brachte er zum Ausdruck, dass er bei Be- rücksichtigung der beiderseitigen Interessenlage eine Beendigung des Mietver- hältnisses nicht nur bei einer unverzüglichen Aufrechnung des Mieters, sondern auch bei einer erst im Verlauf des Aufhebungsverfahrens erfolgenden Aufrech- nung oder Zahlung für unangemessen erachtete und das Mietverhältnis in all diesen Fallgestaltungen ohne Unterbrechung fortbestehen lassen wollte. (ccc) Jahrzehnte später leitete der Gesetzgeber des Ersten Mietrechts- änderungsgesetzes zwar einen Systemwechsel von dem Mieterschutz zu dem sozialen Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches ein (vgl. BT-Drucks. 3/1234, S. 54 i.V.m. BT-Drucks. IV/806, S. 7) und ersetzte den bisherigen Anspruch des Vermieters auf eine Aufhebung des Mietverhältnisses (wieder) durch ein Recht zur fristlosen Kündigung (BT-Drucks. aaO). Er gab aber im Falle einer Befriedi- gung des Vermieters binnen eines Monats nach Erhebung der Räumungsklage dem Interesse des Mieters an dem Erhalt der Wohnung nach wie vor den Vor- rang vor dem Beendigungsinteresse des Vermieters. Aus Sicht des Gesetzge- bers hatte sich insoweit im Vergleich zum früheren Recht an der Interessenlage der Mietvertragsparteien nichts verändert. Wenn er an dem jahrzehntelang gel- tenden Nachholungsrecht des Mieters trotz der Rückkehr zu dem Gestaltungs- recht der Kündigung festhielt und dabei davon absah, die Rechtswirkungen einer nachträglichen Befriedigung des Vermieters durch ausdrückliche Bestim- mung dahin zu regeln, dass das Mietverhältnis in diesem Fall in Abweichung zur bisherigen Rechtslage - nach einer vertragslosen Zwischenphase - neu zu 32 - 18 - begründen ist, ist dies Ausdruck seines Willens, den Mieter nach erfolgter Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle grund- sätzlich (Ausnahme: § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB aF) so zu stellen, als wäre das Mietverhältnis nie beendet worden. Der Umstand, dass es sich bei der Kündigung des Vermieters um ein Gestaltungsrecht handelt, steht einer solchen Fiktion, die letztlich Ausdruck ei- ner normativen Wertung ist, nicht entgegen. So entfällt die Wirkung einer Kün- digung etwa auch im Falle ihrer Anfechtung - und zwar ebenfalls im Wege einer gesetzlichen Fiktion (§ 142 Abs. 1 BGB; vgl. etwa MünchKommBGB/Busche, aaO, § 142 Rn. 2) - rückwirkend (so auch Beyer, aaO S. 175). Durch eine sol- che Rückwirkungsfiktion wird auch kein mit einem Gestaltungsrecht nicht zu vereinbarender Schwebezustand geschaffen. Denn das Gesetz hält nicht die Gestaltungswirkung einer wirksam ausgesprochenen fristlosen Kündigung in der Schwebe, sondern es ordnet an, dass die ausgelöste Gestaltungswirkung, die bis zu der Schonfristzahlung oder Übernahmeerklärung zu beachten ist (da- her verlangt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch die Zahlung fälliger Nutzungsent- schädigung nach § 546a BGB), rückwirkend als nicht eingetreten gilt. (ddd) Dass der Gesetzgeber des Ersten Mietrechtsänderungsgesetzes die Kündigung als rückwirkend unwirksam bewertet wissen wollte, lässt sich darüber hinaus auch aus dem Umstand ableiten, dass er das im Entwurf eines Gesetzes über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein sozia- les Mietrecht vorgesehene Gesamtregelungswerk, das nur in einzelnen Punk- ten (so etwa bezüglich der Härteklausel in § 556a BGB aF) vor Ende der Legis- laturperiode noch verabschiedet werden konnte, nunmehr unter Übernahme der dort bereits eingeflossenen Wertungen verwirklichen wollte (vgl. BT-Drucks. IV/806, S. 7). Der genannte Entwurf hatte zwar nicht bei dem bereits damals 33 34 - 19 - vorgesehenen und später fast inhaltsgleich im Entwurf zum Ersten Mietrechts- änderungsgesetz übernommenen § 554 Abs. 2 und 3 BGB-E (vgl. hierzu BT-Drucks. 3/1234, S. 21; BT-Drucks. IV/806, S. 3; es wurde lediglich ohne nä- here Begründung die Wendung "ist unwirksam" in "wird unwirksam" geändert) näher dazu Stellung genommen, ob die "Unwirksamkeit" der Kündigung rück- wirkend eintreten sollte. In der dortigen Entwurfsbegründung ist aber bezüglich der Härteklausel des § 565a BGB-E, in der sich in Abs. 3 Satz 2 ebenfalls die Wendung "durch den Widerspruch wird die Kündigung unwirksam" findet und die durch das Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht vom 23. Juni 1960 (BGBl. I S. 389) mit verändertem, aber der Sache nach gleichbedeutendem Wortlaut ("Mieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen") als § 556a BGB in das Miet- recht des Bürgerlichen Gesetzbuchs Eingang gefunden hat, ausdrücklich die Rede davon, dass der Widerspruch die "Nichtigkeit" der Kündigung, mit ande- ren Worten also deren rückwirkende Unwirksamkeit, zur Folge habe (BT-Drucks. 3/1234, S. 54 i.V.m. S. 22). Dass die in den Gesetzesmaterialien erwähnte Nichtigkeitsfolge nur im Rahmen des § 565a BGB-E und nicht auch bei dem zeitgleich konzipierten § 554 Abs. 2 und 3 BGB-E eintreten sollte, der dann nachfolgend durch das Erste Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft gesetzt worden ist, ist mangels ge- genteiliger Anhaltspunkte auszuschließen. (cc) Auch systematische Gründe sprechen für die beschriebene gesetzli- che Fiktion der Rückwirkung einer rechtzeitig erfolgten Schonfristzahlung oder Übernahmeerklärung. § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB sieht - ebenso wie seine Vor- gängerregelungen (vgl. etwa § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB aF; § 3 Abs. 3 Mieter- schutzgesetz; § 554 Satz 3 BGB in der am 1. Januar 1900 in Kraft getretenen 35 36 - 20 - Fassung) - vor, dass die Kündigung unwirksam wird, wenn der Mieter sich von seiner Schuld durch Aufrechnung hätte befreien können und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. Hieran anknüpfend regelt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, dass "die Kündigung auch dann unwirksam wird", wenn die tatbe- standlichen Voraussetzungen dieser Norm erfüllt sind. Durch die Verwendung des Begriffs "auch" wird deutlich, dass die Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB dieselbe Rechtswirkung entfalten soll wie die Regelung des § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB. Die letztgenannte Bestimmung geht auf § 554 Satz 3 BGB in der Fas- sung vom 1. Januar 1900 zurück, die ausweislich der Materialien zum Bürgerli- chen Gesetzbuch geschaffen wurde, um sicherzustellen, dass eine Aufrech- nung, die die Forderung des Vermieters rückwirkend zum Erlöschen bringt (§ 389 BGB), auch die hierauf gestützte Kündigung rückwirkend unwirksam macht. Dabei trafen zwei gegensätzliche Meinungen aufeinander, die aber letzt- lich dasselbe Ziel verfolgten, so dass der Antrag auf Aufnahme des § 554 Satz 3 BGB aF die erforderliche Mehrheit fand. Eine Auffassung ging davon aus, dass die Rückwirkung der Aufrechnung auch die Kündigung automatisch rückwirkend hinfällig mache, wollte diese Möglichkeit dem Mieter aber im Inte- resse der Rechtssicherheit (einschränkend) nicht bei jeder Aufrechnung zubilli- gen, sondern nur für den Fall, dass er die Aufrechnung unverzüglich nach Aus- spruch der Kündigung erklärt (Mugdan, Band 2, S. 872 f. [Protokolle zum BGB]). Die Gegenmeinung vertrat die Ansicht, dass sich aus den Wirkungen der Aufrechnung allein noch nicht ableiten lasse, dass auch die Kündigung rückwirkend entfalle, hielt es aber aus Gründen der Billigkeit für angezeigt, dem Mieter durch eine gesonderte gesetzliche Regelung eine solche Möglichkeit im Falle einer unverzüglich erklärten Aufrechnung - als Erweiterung seiner Rechts- position - einzuräumen (Mugdan, aaO). Beide Auffassungen waren sich also 37 - 21 - darin einig, dass eine unverzügliche Aufrechnung zu einem rückwirkenden Wegfall der Kündigungswirkungen führen sollte. (dd) Führt eine rechtzeitige Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklä- rung einer öffentlichen Stelle somit dazu, dass die fristlose Kündigung rückwir- kend als zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung unwirksam anzusehen ist, geht eine zugleich hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung nicht ins Leere, weil die fristlose Kündigung zwar das Mietverhältnis zunächst beendet hat, diese Beendigungswirkung aber wegen § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB als nicht eingetreten gilt und der Vermieter eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung regelmäßig auch auf den Umstand dieser rückwirkenden Fiktion stützt. Soweit einzelne Stimmen in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum meinen, der Vermieter habe die hilfsweise ordentliche Kündigung nur für den Fall ausgesprochen, dass die fristlose Kündigung schon bei Zugang der Kündi- gungserklärung nicht begründet gewesen sei, und nicht darauf, dass sie infolge rechtzeitiger Schonfristzahlung rückwirkend als bei Zugang der Kündigungser- klärung unwirksam anzusehen ist (LG Bielefeld, Urteil vom 29. Juni 1994 - 2 S 192/94, juris Rn. 8; Buchmann, WuM 1996, 78, 79), entspricht dies nicht der gebotenen interessengerechten Auslegung der hilfsweise erklärten ordentli- chen Kündigung, die - wie bereits ausgeführt - auch aus Sicht eines objektiven Empfängers unter Berücksichtigung der vom Gesetzgeber bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs vorgesehenen, ineinandergreifenden Pha- sen zu erfolgen hat. Im Übrigen könnte die vom Berufungsgericht eingenommene Sichtweise unter Missachtung der berechtigten Interessen des Vermieters dazu führen, 38 39 40 - 22 - dass dieser in Fällen des Zahlungsverzugs unter Verzicht auf eine fristlose Kündigung lediglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus- spricht. Dies hätte eine vom Gesetzgeber nicht gewollte Aushöhlung des Rechts auf fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) zur Folge. b) Dass die Kläger zeitgleich zu der fristlosen Kündigung hilfsweise eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen haben, ist - was letztlich auch das Berufungsgericht nicht in Frage stellt - zulässig. Zwar verträgt eine Kündigung grundsätzlich keine Bedingung, weil eine Gestaltungs- erklärung die Rechtslage eindeutig klären muss und den Erklärungsempfänger nicht im Ungewissen über den durch die Willenserklärung neu zu schaffenden Rechtszustand lassen darf (vgl. BGH, Urteile vom 21. März 1986 - V ZR 23/85, BGHZ 97, 264, 267 [zum Rücktritt]; vom 22. Oktober 2003 - XII ZR 112/02, NJW 2004, 284 unter 2 a aa [zur Kündigung eines Gewerbe- raummietverhältnisses]; vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 e [zur Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses]; BAGE 97, 193, 195 [zur Kündigung eines Arbeitsverhältnisses]; BAG, NZA-RR 2013, 609 Rn. 15 [zur Kündigung eines Dienstverhältnisses]). Wenn ein Vermieter - wie hier - einen Zahlungsrückstand des Mieters zum Anlass nimmt, das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgemäß zu kün- digen, wird die hilfsweise ausgesprochene Kündigung jedoch unbedingt erklärt (Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, aaO). Er spricht also beide Kündigungen gleichzeitig (und nicht zeitlich versetzt) aus, macht aber deutlich, dass die ordentliche Kündigung erst nachrangig geprüft werden soll (vgl. Se- natsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, aaO). Weiter bringt er zum Aus- druck, dass die nachrangige Prüfung der hilfsweise ausgesprochenen ordentli- chen Kündigung bei objektiver und vernünftiger Betrachtung seiner Kündi- 41 42 - 23 - gungserklärung nicht nur dann erfolgen soll, wenn die fristlose Kündigung be- reits bei ihrem Zugang unwirksam sein sollte, sondern auch dann, wenn sie nachträglich (durch unverzügliche Aufrechnung oder durch rechtzeitige Schon- fristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle) als - bezo- gen auf den Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung - rückwirkend unwirksam gilt. Diese Angaben sind erforderlich, aber auch ausreichend, um die Bestimmtheit der Kündigungserklärungen zu gewährleisten. III. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die von den Klägern hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung die Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB erfüllt und ob gegebenenfalls der kurze Zeit nach 43 - 24 - Zugang der Kündigung erfolgte Ausgleich der Rückstände bei tatrichterlicher Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentliche Kündigung als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen lässt. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Fetzer Dr. Hessel Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmitt Vorinstanzen: AG Berlin-Pankow/Weißensee, Entscheidung vom 30.03.2017 - 102 C 333/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 13.10.2017 - 66 S 90/17 -

ECLI:DE:BGH:2016:200716BVIIIZR238.15.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 238/15 vom 20. Juli 2016 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20. Juli 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Kosziol beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision des Beklagten als unzulässig zu verwerfen, soweit sie die Erledigungsfeststellung hinsichtlich der Mietforderung betrifft, und sie im Übrigen durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Der Beklagte ist seit vielen Jahren Mieter sowohl der Erd- als auch der Dachgeschosswohnung eines in Düsseldorf gelegenen Dreifamilienhauses der Klägerin. Diese hatte das Grundstück Ende 2009 von ihren Großeltern übertra- gen erhalten und ist seit Anfang 2010 als Eigentümerin im Grundbuch eingetra- gen. Der Beklagte, der in der Folgezeit die monatlichen Mieten von 575,20 € und 587,99 € auf das von der Klägerin angegebene Konto entrichtet hatte, ge- riet ab Mai 2014 mit den Mietzahlungen in Rückstand. Von Mai bis Juli 2014 leistete er nur noch Teilzahlungen, so dass für diesen Zeitraum ein Rückstand von 2.642,33 € auflief. Nachdem der Beklagte anschließend für die Monate Au- gust bis Oktober 2014 keine Mietzahlungen mehr erbracht hatte, kündigte der spätere Prozessbevollmächtigte der Klägerin am 21. Oktober 2014 die Mietver- hältnisse über beide Wohnungen unter Hinweis auf den seit Mai 2014 aufgelau- fenen Gesamtmietrückstand von 6.131,30 € (3.191,35 € hinsichtlich der Erdge- 1 - 3 - schosswohnung und 2.939,95 € hinsichtlich der Dachgeschosswohnung) au- ßerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich zum 31. Juli 2015. Das Kündigungs- schreiben war wie folgt eingeleitet: "[…] in vorbezeichneter Sache zeige ich die Vertretung ihrer Vermieterin, Frau M. H. […] an; Originalvollmacht ist beigefügt. Die Vollmacht ist mitunterzeichnet von der Mutter meiner Mandantin, Frau Ma. H. , die meine Mandantin in dieser mietrechtlichen Angelegenheit um- fassend vertritt, so dass sie hieraus erkennen können, dass ich auch namens und im Auftrag von Frau Ma. H. handele […]" Die in der bezeichneten Weise unterschriebene Vollmacht, die ihrem Wortlaut nach "insbesondere Kündigungen von Dauerschuldverhältnissen (z.B. Miet- und Pachtvertrag/Arbeitsvertrag)" erfasste, enthielt zur Bezeichnung von Auftraggeber und Angelegenheit folgende Angaben: "Mandanten: M. H. , W. , vertr. d. Fr. Ma. H. Vollmacht zur anwaltlichen Vertretung in Sachen gegen: H. / F. wegen: Ansprüche aus Wohnraummietvertrag, Kündigung, Räumung" Die auf Räumung und Herausgabe der beiden Wohnungen sowie auf Zahlung namentlich der vorgenannten Mietrückstände gerichtete Klage ist dem Beklagten am 20. November 2014 zugestellt worden. Dieser hat neben den lau- fenden Mieten die Rückstände für die Dachgeschosswohnung am 26. Novem- ber 2014 und für die Erdgeschosswohnung am 12. Januar 2015 beglichen, wo- raufhin die Klägerin ihr Zahlungsbegehren insoweit einseitig für erledigt erklärt hat. Der Beklagte, der auf das Kündigungsschreiben am 31. Oktober 2014 unter anderem mit dem Hinweis reagiert hatte, dass die dabei vorgelegte Vollmacht die ausgesprochenen Kündigungen nicht decke, ist dem Klagebegehren insge- samt entgegengetreten, wobei er das Auflaufen des Mietrückstandes vor allem damit erklärt hat, dass er durch ungerechtfertigte Vollstreckungsmaßnahmen 2 3 - 4 - der Finanzbehörden unverschuldet in eine schwierige Liquiditätssituation gera- ten sei. Die Klage hat in den Vorinstanzen im Wesentlichen Erfolg gehabt. Hier- gegen wendet sich der Beklagte mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision. II. 1. Die Revision ist unzulässig, soweit sie sich mit ihrem Antrag, ohne ihn allerdings auch zu diesem Punkt zu begründen, zugleich gegen die vom Beru- fungsgericht erkannte Erledigungsfeststellung hinsichtlich der Mietforderung wendet. Denn das Berufungsgericht hat die Revision nur auf den Räumungs- und Herausgabeanspruch beschränkt zugelassen. Eine solche Beschränkung muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich - wie hier - auch aus den Entscheidungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt. Das wiederum ist anzunehmen, wenn die Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungsgericht die Revision zu- gelassen hat, bei mehreren teilbaren Gegenständen nur für einen von ihnen erheblich ist, weil dann in der Angabe dieses Zulassungsgrundes regelmäßig die eindeutige Beschränkung der Zulassung auf diesen Anspruch zu sehen ist (st. Rspr., z.B. Senatsbeschluss vom 24. Januar 2012 - VIII ZR 206/11, WuM 2012, 163 Rn. 4 mwN). So verhält es sich hier. Denn die vom Berufungsgericht zur Begründung der ausgesprochenen Revisionszulassung formulierte Rechtsfrage betrifft ledig- lich die Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung und damit die Begrün- detheit des Räumungs/- und Herausgabebegehrens unter Einschluss des dar- aus abgeleiteten Anspruchs auf Erstattung der zur Durchsetzung dieses Begeh- rens vorprozessual angefallenen Rechtsanwaltskosten. Für die daneben ver- 4 5 6 - 5 - folgten Mietrückstände war die Rechtsfrage dagegen ohne Bedeutung. Da es sich bei den Räumungs- und Herausgabeansprüchen um abgrenzbare Streit- gegenstände handelt, auf die der Kläger sein Rechtsmittel hätte beschränken können, liegt eine entsprechende - wirksame - Beschränkung der Revisionszu- lassung auf die genannten Ansprüche durch das Berufungsgericht vor. 2. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor. Das Beru- fungsgericht hat die Revision wegen der von ihm für rechtsgrundsätzlich klä- rungsbedürftig erachteten Rechtsfrage zugelassen, unter welchen Umständen ein nach der Kündigung erfolgter vollständiger Zahlungsausgleich der Mietrück- stände einer wirksamen ordentlichen Kündigung entgegenstehen kann. Die vom Berufungsgericht angestellten Erwägungen tragen jedoch weder den von ihm gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO angenommenen Zulassungsgrund einer grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache noch einen der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO weiterhin vorgesehenen Zulassungsgründe. Dass der im Streitfall innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgte Ausgleich aller fälligen Mieten lediglich zur Unwirksamkeit der auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützten außerordentlichen Kündigung geführt hat, während eine auf den zum Kündigungszeitpunkt bestehenden Miet- zahlungsverzug zugleich gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB von der Schonfristregelung unberührt geblieben ist, entspricht der ständigen, keiner weiteren Klärung mehr bedürftigen Rechtspre- chung des Senats (zuletzt Senatsurteil vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 22 mwN). Die danach im Raum stehende Frage, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, erfordert zu ihrer Beantwortung eine umfassende Heranziehung der Umstände des Einzelfalls; dieser Vorgang ist mithin angesichts der Vielgestaltigkeit der dabei zu beachtenden Gesche- 7 8 9 - 6 - hensabläufe und Zustände Gegenstand einer in erster Linie dem Tatrichter vor- behaltenen Würdigung unter Bewertung und Gewichtung aller für die jeweilige Beurteilung maßgeblichen Gesichtspunkte. Die Beantwortung der genannten Frage ist demgemäß auch nicht einer vom Berufungsgericht - hier mit Blick auf die Bedeutung und Gewichtung eines nachträglichen Zahlungsausgleichs - er- hofften Verallgemeinerung und Systematisierung durch das Revisionsgericht zugänglich; dieses kann das - von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls abhängige - Ergebnis der wertenden Betrachtung des Tatrichters vielmehr nur darauf überprüfen, ob die maßgebenden Tatsachen vollständig und fehlerfrei festgestellt und gewürdigt und die allgemein anerkannten Maßstäbe berücksich- tigt und richtig angewandt worden sind (Senatsurteile vom 15. April 2015 - VIII ZR 281/13, NJW 2015, 2417 Rn. 19; vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Rn. 12; vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, NJW 2013, 225 Rn. 12; jeweils mwN). 3. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das gilt sowohl für die von ihr erhobene Rüge, die Kündigung sei mangels wirksamer Bevollmächti- gung der Mutter der Klägerin zu Recht vom Beklagten zurückgewiesen und deshalb nicht wirksam ausgesprochen worden, als auch für die Rüge, das Beru- fungsgericht habe bei Würdigung eines berechtigten Kündigungsinteresses der Klägerin die Anforderungen an die Substantiierung des Beklagtenvorbringens zum mangelnden Verschulden am Auftreten seiner Zahlungsschwierigkeiten überspannt, zumindest aber weitere entlastende Gesichtspunkte nur unzu- reichend berücksichtigt. a) Vergeblich macht die Revision geltend, die vom Berufungsgericht für maßgeblich erachtete Kündigung vom 21. Oktober 2014 sei - genauso wie die im Prozess erklärte weitere Kündigung - angesichts der vom Beklagten am 31. Oktober 2014 auch insoweit ausgesprochenen Beanstandung gemäß § 180 10 11 - 7 - BGB, zumindest aber gemäß § 174 Satz 1 BGB unwirksam, weil als Vollmacht- geber des späteren Prozessbevollmächtigten der Klägerin deren Mutter aufge- treten, gleichzeitig aber die für eine wirksame "Vollmachtskette" vorausgesetzte (Haupt-)Bevollmächtigung der Mutter durch die Klägerin, welche die Vollmacht lediglich "zeugenschaftlich mitunterzeichnet habe", nicht ordnungsgemäß und in der erforderlichen Form nachgewiesen sei. Insoweit kann dahinstehen, ob die erst zehn Tage nach Kündigungszugang in eher "verschwommener" Form aus- gesprochene Beanstandung der Kündigung den nach §§ 174, 180 BGB an eine Beanstandung oder Zurückweisung zu stellenden Anforderungen, und zwar auch an die in beiden Fällen gebotene Unverzüglichkeit, genügt (vgl. dazu BAG, NJW 1981, 2374, 2375; NZA 2012, 495 Rn. 31 f.; ferner BGH, Beschluss vom 25. Oktober 2012 - V ZB 5/12, WM 2013, 2331 Rn. 9, 14 f.). Denn die Re- vision geht unter Außerachtlassung wesentlicher Auslegungsgesichtspunkte unzutreffend davon aus, dass die vom Prozessbevollmächtigten der Klägerin ausgesprochene Kündigung sich nicht unmittelbar auf eine von der Klägerin erteilte Vollmacht stützen kann, sondern sich lediglich als eine von der Mutter der Klägerin (unzureichend) abgeleitete Untervollmacht darstellt. Bei der vom Prozessbevollmächtigten der Klägerin mit der Kündigung im Original vorgelegten Vollmachtsurkunde handelt es sich, wie in § 172 Abs. 1 BGB beschrieben, um eine nach außen kundgegebene Innenvollmacht. Der Umfang einer Vollmacht bestimmt sich nach dem Willen des Vollmachtgebers, und zwar in der Form, in der der Geschäftspartner den Willen namentlich nach dem mit der Vollmacht verfolgten Zweck und dem ihm zugrunde liegenden Rechtsgeschäft nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte er- kennen muss (BGH, Urteil vom 18. März 1970 - V ZR 84/67, WM 1970, 557 unter II A). Demgemäß ist bei einer Innenvollmacht grundsätzlich auf das Ver- ständnis des Vertreters als dem Empfänger der Vollmachtserklärung abzustel- len (BGH, Urteil vom 9. Juli 1991 - XI ZR 218/90, WM 1991, 1748 unter 2 a; 12 - 8 - BeckOK-BGB/Schäfer, Stand: Mai 2016, § 167 Rn. 23 mwN). Das gilt auch bei einer kundgegebenen Innenvollmacht, allerdings mit der Maßgabe, dass Be- sonderheiten, die aus der Vollmachtsurkunde nicht oder nicht hinreichend her- vorgehen, vom Bevollmächtigten bei einem Gebrauchmachen von der Voll- macht zur Vermeidung von Rechtsscheinstatbeständen verdeutlicht werden müssen (vgl. MünchKommBGB/Schubert, 7. Aufl., § 167 Rn. 61, § 171 Rn. 13; BeckOK-BGB/Schäfer, aaO Rn. 24). Das ist im Streitfall geschehen. Der Prozessbevollmächtigte der Klägerin hatte im Kündigungsschreiben unter Bezugnahme auf die gleichzeitig vorgelegte Originalvollmacht eigens klargestellt, dass er - wie sich auch sonst nach dem Inhalt der Vollmachtsur- kunde aufgedrängt hat - aufgrund einer konstitutiv erteilten und nicht - wie die Revision meint - nur zeugenschaftlich bekundeten Bevollmächtigung der Kläge- rin unmittelbar in deren Namen auftreten und seine Vertretungsmacht lediglich nachrangig von der Mutter der Klägerin ableiten wollte. Denn insoweit hatte der das Vollmachtsformular vorbereitende Prozessbevollmächtigte - ersichtlich dem Gebot des sichersten Weges folgend - in der bezeichneten Angelegenheit ledig- lich zusätzlich mitgeteilt, die Klägerin werde in der streitgegenständlichen Ange- legenheit von ihrer Mutter vertreten, so dass die Vollmachtsurkunde insoweit noch eine weitere in sich geschlossene Legitimationskette aufgewiesen hat, die im Streitfall einer Anwendbarkeit sowohl von § 174 Satz 1 BGB als auch von § 180 BGB ebenfalls von vornherein entgegengestanden hat (vgl. auch Münch- KommBGB/Schubert, aaO, § 172 Rn. 23). b) Auch gegen das vom Berufungsgericht bejahte Vorliegen eines be- rechtigten Interesses der Klägerin an der Beendigung der Mietverhältnisse wendet sich die Revision ohne Erfolg. Das Berufungsgericht hat richtig gese- hen, dass nach der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 unter II 2 d cc) eine unverschuldete Zahlungsun- 13 14 - 9 - fähigkeit den Mieter im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB bei einer ordentli- chen Kündigung auch entlasten und ihm im Gegensatz zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs die Möglichkeit eröffnen kann, sich auf unvorhersehba- re wirtschaftliche Engpässe zu berufen. Insoweit hat das Berufungsgericht aber - anders als die Revision meint - nicht die (Substantiierungs-)Anforderungen an eine vorzunehmende Entlastung verkannt. (1) Dass der Beklagte mit den über mehrere Monate jeweils nahezu in Höhe einer Halbjahresmiete aufgelaufenen Mietrückständen seine Mietzah- lungspflichten weit mehr als nur unerheblich verletzt hat, steht - wie das Beru- fungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat - außer Frage (vgl. Senatsurteil vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 64 Rn. 19 f.). Ebenso ist das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen, dass es - in Überein- stimmung mit § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB - Sache des Beklagten war, im Einzel- nen darzulegen, dass er diese Pflichtverletzungen aufgrund des Eintritts einer unvorhersehbaren wirtschaftlichen Notlage mangels Verschuldens nicht zu ver- treten hatte (Senatsurteil vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, aaO Rn. 24; MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 573 Rn. 65 mwN). Denn das Beru- fungsgericht hat ohne Rechtsfehler die nach den Umständen gebotenen Darle- gungen des Beklagten vermisst, welche es ihm überhaupt erst ermöglicht hät- ten, ein fehlendes Verschulden des Beklagten am Eintritt des behaupteten Li- quiditätsengpasses mit dem nötigen Grad an Sicherheit festzustellen. Zwar erfordern die vom Mieter zur Führung des Entlastungsbeweises zu erbringenden Darlegungen keine derart lückenlose Darstellung der Umstände, dass jede noch so entfernt liegende Möglichkeit eines Verschuldens ausge- schlossen erscheint. Es genügt vielmehr, dass er darlegt und nachweist, dass ernstlich in Betracht kommende Möglichkeiten eines Verschuldens nicht beste- hen, weil er insoweit alle ihm obliegende Sorgfalt beachtet hat (vgl. BGH, Urteil 15 16 - 10 - vom 9. November 2004 - X ZR 119/01, BGHZ 161, 79, 84 f.; BVerwGE 52, 255, 262; jeweils mwN). Dem ist das Vorbringen des Beklagten, wie das Berufungs- gericht im Einzelnen und ohne Überspannung der Anforderungen ausgeführt hat, aber nicht gerecht geworden. Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht insbesondere konkrete An- gaben zur tatsächlichen Höhe der angeblich weit übersetzten Steuerschätzung und zu der Frage vermisst, warum es nicht zu einer Stundungsvereinbarung mit dem Finanzamt gekommen ist. Gleiches gilt für die näheren Gründe des Zu- standekommens dieser Steuerschätzung und die Umstände der Beitreibung der danach festgesetzten Beträge. Auf diese Weise hat das Berufungsgericht - an- ders als die Revision meint - mit Recht darauf abgestellt, dass sich die zur Füh- rung des Entlastungsbeweises erforderlichen Darlegungen einschließlich der sonstigen Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Schuldners auf sämt- liche Umstände beziehen müssen, die für einen behaupteten Ausschluss der Leistungsfähigkeit von Bedeutung sein können. (2) Soweit die Revision darüber hinaus meint, insbesondere die nach- trägliche Rückführung der Mietrückstände hätte dem Berufungsgericht Veran- lassung geben müssen, die bis dahin bestehenden Pflichtverletzungen in "ei- nem milderen Licht" zu sehen und das Vorliegen eines berechtigten Kündi- gungsinteresses der Klägerin zu verneinen, hat das Berufungsgericht auch die- sen Umstand, welcher der Sache nach den auf § 242 BGB beruhenden Ein- wand rechtmissbräuchlichen Verhaltens betrifft, eingehend gewürdigt, jedoch keine Veranlassung gesehen, den Fortbestand des bis dahin gegebenen Kün- digungsgrundes zu verneinen oder das Vorgehen der Klägerin als rechtsmiss- bräuchlich einzustufen. Das lässt ebenfalls keinen Rechtsfehler erkennen. 17 18 - 11 - 4. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Kosziol Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 03.03.2015 - 34 C 14723/14 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 02.10.2015 - 5 S 26/15 - 19

ECLI:DE:BGH:2025:021225BVIIIZR274.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 274/23 vom 2. Dezember 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 2. Dezember 2025 durch den Richter Kosziol als Vorsitzenden, die Richter Dr. Schmidt, Dr. Reichelt und Messing sowie die Richterin Dr. Böhm beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Klägerin durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Beklagte zu 2 ist seit dem Jahr 1972 Mieterin einer Dreizimmerwohnung der Klägerin in B. . Sie bewohnt diese gemeinsam mit ihrem Sohn, dem Beklagten zu 1. In dem noch mit der vormaligen Eigentümerin geschlossenen Mietvertrag ist geregelt, dass bauliche Veränderungen durch den Mieter - insbesondere Um- und Einbauten - nur vorgenommen werden dürfen, wenn der Vermieter schriftlich zustimmt und die bauaufsichtliche Genehmigung erteilt wird. In einem Nachtrag zum Mietvertrag ist be- stimmt, dass sämtliche Schönheitsreparaturen sowie das Streichen der Fenster innen und außen in regelmäßigen Abständen vom Mieter durchzuführen sind und sämtliche Reparaturen innerhalb der Wohnung - auch am elektrischen Leitungsnetz - zu Lasten des Mieters gehen. Nach einer Besichtigung der Wohnung im Juli 2021 mahnte die Klägerin, welche das Objekt, in welchem sich die vermietete Wohnung befindet, im Jahr 2019 erworben hatte, die Beklagten wegen unbefugter Eingriffe in ihr Eigentum an der Wohnung ab und forderte sie auf, sämtliche baulichen Veränderungen zurückzubauen und den früheren Zustand wiederherzustellen. Die Klägerin erklärte zwischen August 2021 und Dezember 2022 mehrfach die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Miet- 1 2 - 3 - verhältnisses, gestützt auf seitens der Beklagten durchgeführte bauliche Veränderun- gen in der Wohnung sowie auf einen unwahren (Prozess-)Vortrag der Beklagten zum Zeitpunkt der Vornahme der Baumaßnahmen. Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage hat das Amtsgericht abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Land- gericht zurückgewiesen. Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 64], WuM 2024, 204 ff.) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Ein hinreichend erheblicher Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses durch eine ordentliche oder gar außerordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1, § 543 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB habe nicht vorgelegen. Das Mietverhältnis sei daher durch die Kündigungserklärungen der Klägerin nicht beendet worden. Rechte der Klägerin aus dem Eigentum an dem Gebäude oder aus dem Miet- verhältnis seien durch die von den Beklagten im Jahr 2021 durchgeführte Modernisie- rung und den Umbau des Badezimmers nicht verletzt worden. Die Beklagten hätten schlüssig vorgetragen und durch ein Schreiben aus dem Jahr 1977 belegt, dass das Badezimmer - teilweise schon zu Beginn des Mietverhältnisses, teilweise Anfang der 1990er Jahre - umfangreich mit Wissen und Billigung der damaligen Vermieterin auf Kosten der Mieter sowie durch diese umgebaut worden sei. Mangels hinreichenden Klägervortrags sei mithin davon auszugehen, dass die im Zuge der Baumaßnahmen im Jahr 2021 erneuerte Badezimmerausstattung bereits auf Mieterkosten eingebracht gewesen sei. Zwar möge die Klägerin formal Eigentümerin dieser Einbauten gewesen sein. Die Beklagten seien aber dennoch gemäß § 539 Abs. 2 BGB berechtigt gewesen, die von ihnen eingebrachten Einbauten wieder wegzunehmen und durch neue zu er- setzen. Soweit die Beklagten im Zuge der Baderneuerung eine Trockenbauwand vor eine Bestandswand hätten setzen lassen, um einen Vorsprung zu beseitigen und dort Rohre und ein Hänge-WC unterzubringen, handele es sich um eine Modernisierung, 3 4 5 6 7 - 4 - die zur Verbesserung des Wohnwerts und Erhöhung des Werts der Immobilie insge- samt geführt habe. Entsprechendes gelte für die im oberen Bereich der Bestandswand ausgeführten Schlitze mit dort eingesetzten schmalen Fenstern, die dazu führten, dass in das Badezimmer Tageslicht einfallen könne; auch diese Maßnahme stelle eine ob- jektiv wohnwertverbessernde Modernisierung dar. Dies gelte selbst dann, wenn - wie von der Klägerin behauptet - die Auswahl oder die Ausführung der eingebauten schmalen Fenster mangelhaft gewesen seien mit der Folge, dass eine ausreichende Versorgung des Bades mit Tageslicht nicht sichergestellt werden könne und die durch die Nutzung des Bades entstehenden Geräusche deutlicher in der Küche wahrzuneh- men seien als früher durch die geschlossene Wand. In diesem Fall führe der Einbau der Fenster zwar objektiv nicht zu einer Verbesserung des Wohnwerts, die Beklagten seien gleichwohl zu einem sofortigen Rückbau dieser Maßnahmen nicht verpflichtet. Denn der Klägerin sei nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB zuzumuten, ihren Anspruch auf Wiederherstellung des vormaligen Wandzustands bis zum Ende des Mietverhältnisses zurückzustellen. Zwar böte die eigenmächtige Baumaßnahme an der Badezimmerwand Anlass für eine Abmahnung der Beklagten und stellten künftige weitere eigenmächtige Wohnungsumgestaltungen durch die Beklagten auch einen Kündigungsgrund dar. Zum jetzigen Zeitpunkt sei es aber (noch) unverhältnismäßig, das Mietverhältnis wegen der ungenehmigten Umgestaltung der Badezimmerwand zu beenden. Soweit die Klägerin rüge, die Beklagten hätten ohne ihre Zustimmung in der Küche eine Unterdecke mit integrierten Beleuchtungskörpern eingebaut und Elektro- und Wasserinstallationen von der - gleichzeitig abgerissenen - Trennwand zum Wohn- zimmer zu der gegenüberliegenden Wand verlegt, übersehe sie, dass der Herdan- schluss und die Anschlüsse für Frisch- und Abwasser bereits zu Beginn des Mietver- hältnisses mit Billigung der Vermieterin geschaffen und von den damaligen Mietern finanziert worden seien. Daher habe es den Beklagten nach § 539 Abs. 2 BGB freige- standen, die von ihnen geschaffenen Anschlüsse innerhalb der Küche zu verlegen. Zudem sei gegen den fachgerechten Einbau einer abgehängten Decke mit Beleuch- 8 - 5 - tungselementen ohnehin nichts zu erinnern, da eine solche am Ende des Mietverhält- nisses unproblematisch und rückstandslos entfernt werden könne; eine solche Maß- nahme sei vom vertragsgemäßen Mietgebrauch gedeckt. Auch die Entfernung der Trennwand samt der bereits bei Beginn des Mietver- hältnisses mieterseits eingebauten Tür und die damit verbundene vollständige Öffnung der Küche hin zum Wohnzimmer stellten keine rechtswidrige Beschädigung der Miet- sache dar, die eine Beendigung des Mietverhältnisses nach sich ziehen müsste. Die damit einhergehende Umgestaltung sei zwar nicht ohne weiteres als wohnwertverbes- sernde Maßnahme einzuordnen, sondern könne je nach persönlichem Geschmack und Bedarf eines Mieters oder Eigentümers sowohl als vorteilhaft oder auch als nach- teilig angesehen werden. Nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme stehe jedoch fest, dass die von den Beklagten entfernte Wand im unteren Bereich durch Feuchtigkeit und Schimmel beschädigt und daher zumindest reparaturbedürftig gewesen sei. Die Klägerin habe daher zwar einen Anspruch auf Wiederherstellung der Wand und einer gegenüber dem Wohnzimmer abgeschlossenen Küche, könne diesen aber nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB im laufenden Mietverhältnis nicht durchsetzen. Keine Verletzung der Rechte der Klägerin liege schließlich in der Über- arbeitung der Türen und Böden, zu der sich die Beklagten auf Grund der vorliegend “außergewöhnlich extensiven Schönheitsreparaturklausel“ hätten befugt sehen dür- fen. Auch die auf einen unwahren (Prozess-)Vortrag der Beklagten gestützten Kün- digungen der Klägerin hätten nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt. So- weit die Beklagten einzelne Baumaßnahmen wahrheitswidrig rückdatiert hätten, sei diese Fehldarstellung der tatsächlichen Abläufe objektiv nicht dazu geeignet gewesen, ihre prozessuale Situation zu verbessern, da die durchgeführten Baumaßnahmen sich entweder auf Mietereinbauten aus den 1990er Jahren bezogen oder - wenn nicht ob- jektiv, dann zumindest aus vertretbarer Sicht der Beklagten - zu einer Verbesserung der Mietsache geführt hätten. In subjektiver Hinsicht sei der vor dem Hintergrund der Bestandsaufnahme über den Zustand der Wohnung durch die Klägerin offensichtlich untaugliche Versuch der Beklagten, die Klägerin über den tatsächlichen Bauverlauf zu 9 10 - 6 - täuschen, zwar als unredliches Verhalten vorwerfbar. Mangels objektiver Gefahr für das Vermögen und die berechtigten Interessen der Klägerin sei dieser einmalige Ver- stoß der Beklagten gegen ihre Vertragspflichten jedoch - auch vor dem Hintergrund der in der Leugnung eines Mietverhältnisses und in zahlreichen haltlosen Kündigungs- versuchen liegenden nicht unerheblichen Vertragsverletzungen der Klägerin - nicht hinreichend schwerwiegend, um die Beendigung des Mietverhältnisses zu rechtferti- gen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). a) Das Berufungsgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zu- gelassen, weil es für klärungsbedürftig gehalten hat, unter welchen Umständen die mieterseitige Durchführung ungenehmigter, aber nach Geschmack der Mieter wohn- werterhöhender Baumaßnahmen sofort fällige Rückbauansprüche des Vermieters auslösen und eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen könnten sowie unter welchen weiteren Umständen der objektiv untaugliche Versuch, die eigene Prozesssi- tuation durch leicht widerlegbare unwahre Angaben zu verbessern, einen Kündigungs- grund begründen könne. b) Die vom Berufungsgericht damit angenommene grundsätzliche Bedeutung kommt dem Streitfall - bezogen auf beide von ihm aufgeworfenen Rechtsfragen - nicht zu. Grundsätzliche Bedeutung hat eine Rechtssache, wenn sie eine entschei- dungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage aufwirft, die sich 11 12 13 14 15 - 7 - in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann und deswegen das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt, das heißt allgemein von Bedeutung ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsbe- schlüsse vom 25. Juni 2024 - VIII ZR 203/23, juris Rn. 12 mwN; vom 8. April 2025 - VIII ZR 245/22, NZM 2025, 593 Rn. 17). aa) Daran gemessen kommt der ersten, vom Berufungsgericht formulierten Frage nach der Kündigungsrelevanz ungenehmigter Baumaßnahmen eines Mieters beziehungsweise eines unterlassenen Rückbaus keine grundsätzliche Bedeutung zu. Denn ob ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB oder ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB durch eine ordentliche Kündigung vorliegt, entzieht sich ebenso wie die Beurtei- lung der Erheblichkeit einer Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Hinblick auf die Vielgestaltigkeit der Geschehensabläufe und der auf beiden Seiten zu berück- sichtigenden Belange einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung. Vielmehr bedarf es insoweit stets einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalls (vgl. nur Senatsurteil vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 70/19, NZM 2021, 271 Rn. 20; Se- natsbeschluss vom 8. August 2023 - VIII ZR 234/22, NJW-RR 2023, 1432 Rn. 11; je- weils mwN). Es ist demnach einer abstrakt-generellen Klärung bereits nicht zugänglich und von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls abhängig, ob und inwiefern mieter- seitig vorgenommene, vom Vermieter nicht genehmigte Umbaumaßnahmen oder die (unberechtigte) Verweigerung von Rückbaumaßnahmen eine Kündigung des Mietver- hältnisses rechtfertigen. bb) Auch die weitere, vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage, unter wel- chen Voraussetzungen unrichtige Angaben des Mieters im Prozess einen Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses sein können, erweist sich nach dem vorgenann- ten Maßstab nicht als grundsätzlich. Denn durch die Rechtsprechung des Senats sind auch die Voraussetzungen, unter denen bewusst unrichtiges Vorbringen eines Mieters innerhalb eines Mietrechtsstreits im Einzelfall einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB oder eine die ordentliche Kündigung 16 17 - 8 - nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründende Pflichtverletzung darstellen können, bereits seit längerem geklärt (vgl. Senatsurteil vom 4. Dezember 1985 - VIII ZR 33/85, WuM 1986, 60 unter II 1 [zur fristlosen Kündigung eines Pachtverhältnisses nach § 554a BGB aF]; Senatsbeschluss vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, WuM 2021, 753 Rn. 40) und jüngst - nach Erlass des Berufungsurteils - nochmals bekräftigt worden (vgl. Senatsurteil vom 25. Oktober 2023 - VIII ZR 147/22, WuM 2024, 36 Rn. 15), so dass die Anwendung dieser Grundsätze (auch) auf Fallgestaltungen wie die vorlie- gende vorgezeichnet ist. Auch insoweit wirft der Streitfall - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - einen weitergehenden abstrakten Klärungsbedarf nicht auf. c) Sonstige Revisionszulassungsgründe sind ebenfalls nicht ersichtlich. Insbe- sondere scheidet aus den vorgenannten Gründen auch die Annahme eines Rechts- fortbildungsbedarfs im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO aus. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg (§ 552a Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht ist jedenfalls im Ergebnis ohne Rechtsfehler zu der Beurteilung ge- langt, dass die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen unwirksam sind, weil unter den im Streitfall gegebenen besonderen Umständen weder ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung vorlag (§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB) noch ein berechtigtes Interesse der Klägerin die Beendigung des Mietverhältnis- ses rechtfertigte (§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). a) Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, ins- besondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beider- seitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündi- gungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB liegt ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Ob die Rechte des Vermieters durch einen vertragswidrigen Gebrauch in erheblichem Maß verletzt sind, ist grundsätzlich 18 19 20 - 9 - anhand der besonderen Umstände aufgrund einer Abwägung der Interessen beider Parteien zu entscheiden (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 14. Juli 1993 - VIII ARZ 1/93, NJW 1993, 2528 unter IV 3 [zu § 553 BGB aF]). Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis (ordent- lich) nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietver- hältnisses hat. Ein solches Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ob der Vermieter angesichts einer schuldhaften Pflichtverletzung des Mie- ters ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, ist an- hand einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu beurteilen (vgl. Senatsurteile vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10, NJW 2011, 1065 Rn. 20; vom 25. Oktober 2023 - VIII ZR 147/22, WuM 2024, 36 Rn. 14; Senatsbeschlüsse vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, WuM 2021, 753 Rn. 31; vom 8. August 2023 - VIII ZR 234/22, juris Rn. 11; jeweils mwN). Die Beurteilung der Erheblichkeit einer Pflichtverletzung im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB unterliegt - ebenso wie die Frage, ob ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB vorliegt - der tatrichterlichen Würdi- gung, die vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden kann, ob die maßge- benden Tatsachen vollständig und fehlerfrei festgestellt und gewürdigt und ob die all- gemein anerkannten Maßstäbe berücksichtigt und richtig angewandt worden sind (vgl. Senatsurteile vom 15. April 2015 - VIII ZR 281/13, NJW 2015, 2417 Rn. 19 [zu § 543 Abs. 1 Satz 2 und § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB]; vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 70/19, NJW-RR 2021, 204 Rn. 21 [zu § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB]; vom 25. Oktober 2023 - VIII ZR 147/22, WuM 2024, 36 Rn. 15 [zu § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB]; jeweils mwN). b) Einer an diesem Maßstab ausgerichteten revisionsrechtlichen Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts stand. aa) Dies gilt zunächst für die Annahme des Berufungsgerichts, weder die Vor- nahme der baulichen Veränderungen noch die Verweigerung eines Rückbaus durch die Beklagten rechtfertigten die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen. 21 22 23 24 - 10 - (1) Diesbezüglich hat das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend in den Blick genommen, dass dem Mieter, der die Mietsache zum vertragsgemäßen Ge- brauch erhält (vgl. § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB), Eingriffe in die Substanz, insbesondere bauliche Veränderungen, regelmäßig nicht gestattet sind. Er ist daher mit Rücksicht auf die schutzwürdigen Interessen des Vermieters an der Wahrung und Erhaltung sei- nes Eigentums (auch ohne vertraglichen Vorbehalt) verpflichtet, die vorherige Zustim- mung des Vermieters zu beabsichtigten baulichen Änderungen einzuholen (Senatsur- teil vom 26. Juni 1974 - VIII ZR 43/73, NJW 1974, 1463 unter I). Der Mieter hat grund- sätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen. Die Erteilung einer derartigen Erlaubnis steht viel- mehr im Ermessen des Vermieters, der sein Ermessen jedoch nicht missbräuchlich ausüben darf (Senatsurteile vom 14. September 2011 - VIII ZR 10/11, WuM 2011, 671 Rn. 11; vom 20. Juni 2012 - VIII ZR 110/11, NJW 2012, 2954 Rn. 15). (2) Hiervon ausgehend ist das Berufungsgericht in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender tatrichterlicher Würdigung unter Berücksichtigung der besonderen Einzelfallumstände zu der Überzeugung gelangt, dass den mieterseits vorgenomme- nen baulichen Veränderungen jedenfalls kein die ordentliche Kündigung rechtfertigen- des Gewicht zukommt und es insoweit erst recht an einem wichtigen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung fehlt. Insbesondere ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht im Rahmen der gebotenen Gesamtwürdigung tragend auf die außerordentlich lange Dauer des Mietverhältnisses und den Umstand abgestellt hat, dass umfangreiche Baumaßnahmen bereits zu Beginn des Mietverhältnisses in den 1970er Jahren und zu Anfang der 1990er Jahre jeweils mit Zustimmung der da- maligen Eigentümerin des Grundstücks mit einem erheblichen eigenen Kostenauf- wand von den Mietern durchgeführt worden waren und es bei den von der Klägerin nunmehr beanstandeten Veränderungen teilweise um die Ersetzung der dabei von den Mietern eingebrachten Einrichtungen ging. Die insoweit von der Revision erhobene Gehörsrüge hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begründung wird abgesehen (§ 564 Satz 1 ZPO). 25 26 - 11 - bb) Auch die Annahme des Berufungsgerichts, die Klägerin könne die Kündi- gungen des Mietverhältnisses nicht mit Erfolg auf die wahrheitswidrige Rückdatierung der Baumaßnahmen durch die Beklagten vor und im Räumungsrechtsstreit stützen, hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand. Das Berufungsgericht hat insoweit maßgeblich auf die Bedeutung und Trag- weite des unzutreffenden Sachvortrags der Beklagten und damit die Schwere und die Folgen der Pflichtverletzung abgestellt und dabei das eigene vorangegangene ver- tragswidrige Verhalten der Klägerin berücksichtigt (vgl. dazu Senatsurteile vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Rn. 14; vom 25. Oktober 2023 - VIII ZR 147/22, WuM 2024, 36 Rn. 14). Letzteres hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei zum einen aus den mehrfach unberechtigt erklärten Kündigungen und zum anderen aus dem Um- stand hergeleitet, dass die Klägerin in erster Instanz das mit der Beklagten zu 2 beste- hende Mietverhältnis zunächst noch geleugnet hatte. Dem hält die Revision ohne Erfolg entgegen, die falsche Darstellung der tat- sächlichen Abläufe sei entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts objektiv dazu geeignet gewesen, die prozessuale Situation der Beklagten zu verbessern, da sich die Klägerin jedenfalls im Hinblick auf die Entfernung der Wand zwischen Küche und Wohnzimmer und die Veränderung der Wand zwischen Bad und Küche auf einen Kün- digungsgrund stützen könne. Dies trifft nach den obigen Ausführungen nicht zu. Soweit die Revision darüber hinaus geltend macht, die Beklagten hätten der Klägerin vorge- worfen, sie wolle aus Profitgründen eine 82-jährige Mieterin aus der Wohnung vertrei- ben, obwohl diese in Wahrheit seit langem von der Tochter des Beklagten zu 1 be- wohnt werde, findet dieses Vorbringen in den Feststellungen des Berufungsgerichts keine Stütze. 27 28 29 - 12 - III. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Kosziol Dr. Schmidt Dr. Reichelt Messing Dr. Böhm Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Rücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Charlottenburg, Entscheidung vom 13.01.2023 - 221 C 350/21 - LG Berlin, Entscheidung vom 08.11.2023 - 64 S 31/23 - 30

ECLI:DE:BGH:2025:230725UVIIIZR287.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 287/23 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 9. Juli 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Liebert sowie die Richter Dr. Schmidt und Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 66 - vom 15. November 2023 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 16. März 2006 eine Wohnung der Klägerin in Berlin. Die monatliche Nettokaltmiete betrug zuletzt 666,42 €. Der Be- klagte befand sich seit April 2019 mit der Zahlung der Miete wiederholt in Verzug und wurde von der Klägerin mehrfach gemahnt. Da der Beklagte die Mieten für die Monate Dezember 2020 und Februar 2021 nicht zahlte, erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 10. Februar 2021 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Der Beklagte zahlte die ausste- hende Miete kurze Zeit später an die Klägerin. 1 2 - 3 - Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Klägerin stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstin- stanzliche Urteil abgeändert und die Räumungsklage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Es sei aus Rechtsgründen daran festzuhalten, dass eine rechtzeitige Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB neben einer etwaigen - hier nicht erklärten - außerordentlichen Kündigung (§ 543 BGB) auch eine fristgemäß er- klärte ordentliche Kündigung (§ 573 BGB) heile, sofern diese auf denselben (aus- geglichenen) Zahlungsrückstand gestützt werde. Das Amtsgericht habe deshalb zu Unrecht angenommen, dass trotz der unstreitig erfolgten Schonfristzahlung ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe gegen den Beklagten gegeben sei. Zur Begründung werde zunächst auf das Urteil des Berufungsgerichts vom 1. Juli 2022 (66 S 200/21) verwiesen. Die Annahme bindenden Gesetzesrechts, die der Bundesgerichtshof in seinen Urteilen vom 13. Oktober 2021 (VIII ZR 91/20) und vom 5. Oktober 2022 (VIII ZR 307/21) befürwortet habe, sei zur Frage 3 4 5 6 7 8 - 4 - der Wirkungen einer Schonfristzahlung nicht begründbar. Dies habe das Beru- fungsgericht auch in seinem Urteil vom 31. März 2023 (66 S 149/22) ausführlich begründet. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein auf die im Schreiben vom 10. Februar 2021 erklärte ordentliche Kündigung gestützter An- spruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der von diesem angemieteten Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist diese auf die aus- gebliebenen Mietzahlungen des Beklagten gestützte Kündigung nicht infolge der Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam geworden. Eine solche Zahlung hat (lediglich) Folgen für eine - vorliegend von der Klägerin nicht ausgesprochene - fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB); eine auf den zum Kündigungszeitpunkt bestehenden Miet- rückstand gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB - deren Voraussetzungen im Übrigen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 64 Rn. 18 ff.) zugunsten der Klä- gerin im Revisionsverfahren mangels entsprechender Feststellungen des Beru- fungsgerichts zu unterstellen sind - bleibt von der Schonfristzahlung unberührt. Die entsprechende Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist hierauf we- der unmittelbar noch analog anwendbar. 9 10 - 5 - Der Senat hat über Urteile des Berufungsgerichts, deren Argumentation zur Erstreckung der Schonfristzahlung auf eine fristgemäße ordentliche Kündi- gung mit derjenigen in dem vorliegend angefochtenen Urteil übereinstimmt, be- reits mehrfach, zuletzt mit seinem Urteil vom 9. April 2025 (VIII ZR 145/24, juris Rn. 10 ff. mwN) entschieden. Da das hier in Rede stehende Berufungsurteil neue Gesichtspunkte nicht enthält, wird zur näheren Begründung auf die Ausführun- gen im vorgenannten Senatsurteil - sowie auf die dort in Bezug genommenen zahlreichen Entscheidungen des Senats - vollumfänglich verwiesen. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Dr. Bünger Kosziol Dr. Liebert Dr. Schmidt Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Kreuzberg, Entscheidung vom 20.12.2022 - 15 C 66/22 - LG Berlin, Entscheidung vom 15.11.2023 - 66 S 18/23 - 11 12 - 6 - VIII ZR 287/23 Verkündet am: 23. Juli 2025 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

ECLI:DE:BGH:2025:090425UVIIIZR145.24.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 145/24 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 21. Februar 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Dr. Schmidt, Dr. Reichelt und Messing sowie die Richterin Dr. Böhm, für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Ber- lin II - Zivilkammer 66 - vom 10. Juli 2024 im Kostenpunkt und inso- weit aufgehoben, als hinsichtlich der (ordentlichen) Kündigung vom 20. Januar 2023 zum Nachteil der Klägerin erkannt worden ist. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 31. Januar/1. Februar 2019 eine Wohnung der Klägerin in Berlin. Er zahlte die Miete für die Monate September, Oktober und Dezember 2022 nicht. Daraufhin erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 20. Januar 2023 die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Miet- verhältnisses wegen Zahlungsverzugs. Bis Ende Januar 2023 glich der Beklagte die Mietrückstände vollständig aus. 1 - 3 - Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Klägerin aufgrund der - den alleinigen Gegenstand der Klage bildenden - hilfsweise ausgesprochenen or- dentlichen Kündigung des Mietverhältnisses stattgegeben. Auf die hiergegen ge- richtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Vorbringen der Klägerin zu einer weiteren - während des Berufungsverfahrens erklärten, auf eine unerlaubte Stroment- nahme gestützten - Kündigung des Mietverhältnisses hat das Berufungsgericht zurückgewiesen (§ 529 Abs. 1 Nr. 2, § 533 ZPO). Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin - allein gestützt auf die (ordentliche) Kündigung vom 20. Januar 2023 - die Wie- derherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat im Umfang der Einlegung Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Es sei aus Rechtsgründen daran festzuhalten, dass eine rechtzeitige Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB neben der außerordentlichen Kündigung auch eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung heile, sofern diese auf denselben (ausgeglichenen) Zahlungsrückstand gestützt werde. Das 2 3 4 5 6 - 4 - Amtsgericht habe deshalb zu Unrecht angenommen, dass trotz der unstreitig er- folgten Schonfristzahlung ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe gegen den Beklagten begründet sei. Zur Begründung werde zunächst auf das Urteil des Berufungsgerichts vom 1. Juli 2022 (66 S 200/21) verwiesen. Die Annahme bindenden Gesetzesrechts, die der Bundesgerichtshof in seinen Urteilen vom 13. Oktober 2021 (VIII ZR 91/20) und vom 5. Oktober 2022 (VIII ZR 307/21) befürwortet habe, sei zur Frage der Wirkungen einer Schonfristzahlung nicht begründbar. Dies habe das Beru- fungsgericht auch in seinem Urteil vom 31. März 2023 (66 S 149/22) ausführlich begründet. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein auf die im Schreiben vom 20. Januar 2023 hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung ge- stützter Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Räumung und Heraus- gabe der von diesem angemieteten Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist diese (ebenfalls) auf die ausgebliebenen Mietzahlungen des Beklagten gestützte Kün- digung nicht infolge der Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam geworden. Eine solche Zahlung hat (lediglich) Folgen für die fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB); eine auf den zum Kündigungszeitpunkt bestehenden Mietrückstand zugleich gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB - deren Voraussetzungen im Übrigen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, 7 8 9 - 5 - BGHZ 195, 64 Rn. 18 ff.) zugunsten der Klägerin im Revisionsverfahren mangels entsprechender Feststellungen des Berufungsgerichts zu unterstellen sind - bleibt von der Schonfristzahlung unberührt. Die entsprechende Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist hierauf weder unmittelbar noch analog an- wendbar. 1. Die seitens des Berufungsgerichts zur Begründung seiner gegenteiligen Ansicht herangezogenen Gesichtspunkte sind im Wesentlichen deckungsgleich mit denjenigen in dessen Urteilen vom 30. März 2020 (66 S 293/19, WuM 2020, 281) und vom 20. August 2021 (66 S 98/20; unveröffentlicht). Diese hat der Se- nat mit den Urteilen vom 13. Oktober 2021 (VIII ZR 91/20, NZM 2022, 49 Rn. 29 ff. mwN) und vom 5. Oktober 2022 (VIII ZR 307/21, NZM 2023, 28 Rn. 13 ff.) aufgehoben, so dass im vorliegenden Fall zur näheren Begründung auf die dortigen Ausführungen umfassend Bezug genommen wird. 2. Das Berufungsgericht hat zudem in seiner von ihm zitierten Entschei- dung vom 1. Juli 2022 (66 S 200/21, NZM 2022, 617) weiterhin an seiner gegen- teiligen Ansicht zur Wirkung einer Schonfristzahlung festgehalten. Die darin ent- haltenen Ausführungen geben dem Senat keinen Anlass zu einer anderen Beur- teilung, wie er bereits in seinem Urteil vom 5. Oktober 2022 ausführlich dargelegt hat (VIII ZR 307/21, aaO Rn. 15 ff.), so dass auch insoweit vollumfänglich auf diese Entscheidung verwiesen werden kann. 3. Darüber hinausgehende neue Gesichtspunkte, die den Senat zu einer Änderung seiner bisherigen Auffassung veranlassen könnten, enthält auch das im Streitfall angefochtene Urteil nicht. Mit den Argumenten, die das Berufungs- gericht in seinem in Bezug genommenen Urteil vom 31. März 2023 (66 S 149/22, WuM 2023, 288) vorgebracht hat, hat sich der Senat bereits befasst und sie nicht 10 11 12 - 6 - für durchgreifend befunden (vgl. Senatsurteile vom 23. Oktober 2024 - VIII ZR 106/23, NJW-RR 2025, 82; VIII ZR 177/23, juris; jeweils Rn. 13 f.). III. Nach alledem kann das Berufungsurteil in dem aus dem Tenor ersichtli- chen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Reichelt Messing Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Kreuzberg, Entscheidung vom 07.02.2024 - 10 C 244/23 - LG Berlin II Littenstraße, Entscheidung vom 10.07.2024 - 66 S 94/24 - 13 - 7 - Verkündet am: 9. April 2025 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

ECLI:DE:BGH:2024:231024UVIIIZR106.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 106/23 Verkündet am: 23. Oktober 2024 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein GG Art. 20 Abs. 3; BGB § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1, § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1, § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 a) Ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgter Ausgleich des Mietrückstands beziehungsweise eine entsprechende Verpflichtung einer öf- fentlichen Stelle hat lediglich Folgen für die auf § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfs- weise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung (Bestätigung der Senatsurteile vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, NZM 2022, 49 Rn. 29 ff. und vom 5. Oktober 2022 - VIII ZR 307/21, NZM 2023, 28 Rn. 13 ff.; jeweils mwN). b) Diese (beschränkte) Wirkung des Nachholrechts des Mieters entspricht dem ein- deutigen Willen des Gesetzgebers, so dass der an Gesetz und Recht gebundene Richter (Art. 20 Abs. 3 GG) diese Entscheidung nicht aufgrund eigener rechtspoliti- scher Vorstellungen verändern und durch eine judikative Lösung ersetzen darf, die so im Gesetzgebungsverfahren (bisher) nicht erreichbar war (im Anschluss an BVerfGE 69, 315, 372; 82, 6, 12 f.; Bestätigung der Senatsurteile vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, NZM 2022, 49 Rn. 87 und vom 5. Oktober 2022 - VIII ZR 307/21, NZM 2023, 28 Rn. 16 ff.). BGH, Urteil vom 23. Oktober 2024 - VIII ZR 106/23 - LG Berlin AG Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 30. September 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richterinnen Dr. Liebert und Dr. Matussek sowie die Richter Dr. Reichelt und Messing für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 66 - vom 10. Mai 2023 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit November 1994 Mieter einer Wohnung der Kläge- rin in Berlin. Sie zahlten die Miete für die Monate Oktober 2019, Januar 2020 und Mai 2021 nicht. Nachdem die Klägerin sie mehrmals schriftlich an ihre Mietzah- lungsverpflichtungen erinnert hatte, erklärte sie mit Schreiben vom 8. Juni 2021 die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses we- gen Zahlungsverzugs. Am 30. Juni 2021 glichen die Beklagten die Mietrück- stände vollständig aus. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage aufgrund der hilfsweise ausge- sprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses stattgegeben. Auf die 1 2 - 3 - hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin insoweit die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - unter Wiederholung seiner bereits im Urteil vom 31. März 2023 (66 S 149/22) erfolgten Darlegungen -, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentli- chen ausgeführt: Es sei aus Rechtsgründen daran festzuhalten, dass eine rechtzeitige Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB neben der außerordentlichen auch eine hilfsweise fristgemäß erklärte Kündigung heile, sofern diese auf den- selben (ausgeglichenen) Zahlungsrückstand gestützt werde. Das Amtsgericht habe deshalb zu Unrecht angenommen, dass trotz der unstreitig erfolgten Schon- fristzahlung ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe gegen die Beklagten begründet sei. 3 4 5 6 - 4 - Eine bindende Gesetzgebung, die der Bundesgerichtshof in seinen Urtei- len vom 13. Oktober 2021 (VIII ZR 91/20) und vom 5. Oktober 2022 (VIII ZR 307/21) zu erkennen meine, sei zur Frage der Wirkungen einer Schonfristzahlung nicht gegeben. Dafür fehle bereits der verfassungsrechtlich maßgebliche Be- zugspunkt, nämlich ein vom Gesetzgeber stammendes Gesetz. Entgegen der Auffassung des Bundesgerichtshofs komme weder Gesetzesvorhaben, die vom Gesetzgeber nicht weiterverfolgt worden seien, noch vom Parlament abgelehn- ten Anträgen auf eine Änderung des Gesetzes eine in diesem Sinne maßgebliche Bedeutung zu. Demgegenüber beschränke sich die Argumentation des Bundes- gerichtshofs auf das "blanke in einer Unterlassung bestehende Ergebnis, zu wel- chem es 'warum auch immer' gekommen" sei; dies werde der Sache in keiner Weise gerecht. Die Wirkungen einer Schonfristzahlung seien demnach unverändert in der Anwendung der geltenden Gesetze durch anerkannte Methoden der Auslegung zu bestimmen. Die Herleitung der aus der Sicht des Berufungsgerichts zutreffen- den Auslegungsergebnisse zur Reichweite der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB sei bereits seinen Urteilen vom 30. März 2020 (66 S 293/19) und vom 1. Juli 2022 (66 S 200/21) zu entnehmen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. 1. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein auf die im Schreiben vom 8. Juni 2021 hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung gestütz- ter Anspruch der Klägerin gegen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe 7 8 9 10 - 5 - der von diesen angemieteten Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht ver- neint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist diese (eben- falls) auf die ausgebliebenen Mietzahlungen der Beklagten gestützte Kündigung nicht infolge der Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirk- sam geworden. Eine solche Zahlung hat (lediglich) Folgen für die fristlose Kündi- gung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB); eine auf den zum Kün- digungszeitpunkt bestehenden Mietrückstand zugleich gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB - deren Voraussetzungen im Übrigen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 64 Rn. 18 ff.) zugunsten der Klägerin im Revisionsverfahren mangels entsprechender Feststellungen des Berufungsgerichts zu unterstellen sind - bleibt von der Schonfristzahlung unberührt. Die entsprechende Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist hierauf weder unmittelbar noch analog an- wendbar. a) Die seitens des Berufungsgerichts zur Begründung seiner gegenteiligen Ansicht herangezogenen Gesichtspunkte sind im Wesentlichen deckungsgleich mit denjenigen in dessen Urteilen vom 30. März 2020 (66 S 293/19, WuM 2020, 281) und vom 20. August 2021 (66 S 98/20; unveröffentlicht). Diese hat der Se- nat mit den Urteilen vom 13. Oktober 2021 (VIII ZR 91/20, NZM 2022, 49 Rn. 29 ff. mwN) und vom 5. Oktober 2022 (VIII ZR 307/21, NZM 2023, 28 Rn. 13 ff.) aufgehoben, so dass im vorliegenden Fall zur näheren Begründung auf die dortigen Ausführungen umfassend Bezug genommen wird. b) Das Berufungsgericht hat zudem in seiner von ihm zitierten Entschei- dung vom 1. Juli 2022 (66 S 200/21, NZM 2022, 617) weiterhin an seiner gegen- teiligen Ansicht zur Wirkung einer Schonfristzahlung festgehalten. Die darin ent- haltenen Ausführungen geben dem Senat keinen Anlass zu einer anderen Beur- teilung, wie er bereits in seinem Urteil vom 5. Oktober 2022 ausführlich dargelegt 11 12 - 6 - hat (VIII ZR 307/21, aaO Rn. 15 ff.), so dass auch insoweit vollumfänglich auf diese Entscheidung verwiesen werden kann. c) Darüber hinausgehende neue Gesichtspunkte, die den Senat zu einer Änderung seiner bisherigen Auffassung veranlassen könnten, enthält auch das im Streitfall angefochtene Urteil des Berufungsgerichts nicht. Soweit das Berufungsgericht nach wie vor der Auffassung ist, der Senat habe bei seinen Ausführungen zur historischen Auslegung zu Unrecht auf ein bloßes Nichthandeln beziehungsweise ein bloßes "Verhalten des Gesetzgebers" abgestellt, trifft dies nicht zu (siehe hierzu im Einzelnen Senatsurteil vom 5. Ok- tober 2022 - VIII ZR 307/21, aaO Rn. 17 ff.). Daher geht auch der Einwand des Berufungsgerichts fehl, der methodische Ansatz des Senats habe "äußerst be- denkliche Konsequenzen für die Rechtsklarheit" und könne zu "untragbaren Ver- werfungen in der parlamentarischen Arbeit" führen. Denn mit der vom Senat vor- genommenen Beurteilung wird - entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts - weder jeder parlamentarischen Äußerung ohne weiteres für die histori- sche Auslegung einer Norm eine Relevanz beigemessen noch davon ausgegan- gen, dass der Ablehnung oder Nichtverfolgung von Gesetzgebungsvorhaben ge- nerell Bedeutung im Rahmen der Gesetzesauslegung zukäme. 2. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung stellt sich die Ent- scheidung des Berufungsgerichts auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). a) Eine Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung ergibt sich nicht dar- aus, dass nach den Feststellungen des Berufungsgerichts die Zahlungsrück- stände zum Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist schon ausgeglichen wa- ren. Denn - wie auch die Revisionserwiderung einräumt - wird die in der Nicht- zahlung liegende Pflichtverletzung allein durch die nachträgliche Zahlung nicht 13 14 15 16 - 7 - geheilt (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 d bb mwN). Ob die Pflichtverletzung als im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht unerheblich anzusehen ist, ist im Rahmen einer Gesamtwürdigung durch das Tatgericht unter Berücksichtigung insbesondere der Dauer und Höhe des Zahlungsverzugs zu ermitteln (vgl. Senatsurteil vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 64 Rn. 20). Dazu hat das Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen getroffen. b) Auch kann - anders als die Revisionserwiderung meint - auf der Grund- lage der bisherigen Feststellungen nicht davon ausgegangen werden, dass die Berufung der Klägerin auf die ordentliche Kündigung ausnahmsweise als treu- widrig im Sinne von § 242 BGB anzusehen wäre. Wie die Revisionserwiderung selbst erkennt, hat das Berufungsgericht diese bei einem Ausgleich der Zah- lungsrückstände gebotene Prüfung (vgl. Senatsurteile vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, aaO Rn. 83, 88; vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17, BGHZ 220, 1 Rn. 43, und VIII ZR 261/17, NZM 2018, 1017 Rn. 51; Senatsbe- schluss vom 6. Oktober 2015 - VIII ZR 321/14, WuM 2016, 225 Rn. 6) - von sei- nem Rechtsstandpunkt aus wiederum folgerichtig - nicht vorgenommen. 17 - 8 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Matussek Dr. Reichelt Messing Vorinstanzen: AG Kreuzberg, Entscheidung vom 01.11.2022 - 17 C 90/22 - LG Berlin, Entscheidung vom 10.05.2023 - 66 S 258/22 - 18

ECLI:DE:BGH:2023:291123UVIIIZR211.22.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 211/22 Verkündet am: 29. November 2023 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 1 Im Wohnraummietrecht reicht eine Zerrüttung des Mietverhältnisses im Sinne ei- ner Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage allein, ohne dass festgestellt werden kann, dass diese zumindest auch durch ein pflicht- widriges Verhalten des anderen Vertragsteils verursacht worden ist, grundsätz- lich nicht aus, um einer Mietvertragspartei ein Recht zur außerordentlichen frist- losen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB zuzubilligen. BGH, Urteil vom 29. November 2023 - VIII ZR 211/22 - LG Köln AG Brühl - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 29. November 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 8. September 2022 wird als unzulässig ver- worfen, soweit sie sich dagegen wendet, dass das Berufungsgericht die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung der Kläger vom 23. November 2020 für nicht durchgreifend erachtet hat. Im Übrigen wird die Revision der Kläger als unbegründet zurückgewiesen. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 2011 Mieter einer im ersten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses gelegenen Vierzimmerwohnung der Kläger in H. . Die Kläger bewohnen eine Wohnung im Erdgeschoss des Hauses. Seit dem Jahr 2014 kam es zwischen den Parteien zu regelmäßigen Aus- einandersetzungen wegen angeblicher beidseitiger Vertragsverletzungen, wie etwa Verstößen gegen die Haus- und Reinigungsordnung, Lärmbelästigungen, fehlerhaftem Befüllen und Abstellen von Mülltonnen sowie Zuparken von Einfahr- ten. 1 2 - 3 - In einem auch an eine im Haus lebende Familie türkischer Abstammung gerichteten Schreiben erklärten die Kläger - nach den Feststellungen des Beru- fungsgerichts inhaltlich unzutreffend -, die Beklagten hätten sich rassistisch über Ausländer geäußert. Im Mai 2020 erstatteten die Beklagten eine Strafanzeige gegen die Kläger wegen Verleumdung, in der sie unter anderem angaben, die Kläger hätten be- hauptet, die Beklagten hätten sich rassistisch über türkischstämmige Mitbürger geäußert. Ferner hätten die Kläger die Mutter des Beklagten zu 2 aufgrund der Anzahl ihrer Kinder als "asozial" bezeichnet. Die Klägerin habe den Beklagten zu 2 zudem mit den Worten "Du Penner" beleidigt und sich im Treppenhaus schreiend über das mangelnde Putzverhalten der Beklagten diesen gegenüber geäußert. Darüber hinaus parke die Klägerin die von den Beklagten angemietete Garage regelmäßig absichtlich zu. Wegen dieser Strafanzeige und des "zerrütteten" Mietverhältnisses erklär- ten die Kläger mit Schreiben vom 23. November 2020 die außerordentliche frist- lose, hilfsweise die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses. Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage hat das Amtsgericht abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revi- sion verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. 3 4 5 6 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Kläger hätten gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der gemieteten Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB. Die Kündigungserklärung habe nicht zur Beendigung des Mietverhältnis- ses geführt. Die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 1, § 568 Abs. 1, § 569 Abs. 2 BGB) lägen nicht vor. Die Kün- digung werde auf Zerrüttung und die von den Beklagten erstattete Strafanzeige gestützt. Diese Gründe rechtfertigten eine fristlose Kündigung im vorliegenden Fall nicht. Die Frage, ob eine Zerrüttung des Vertragsverhältnisses für sich genom- men, ohne dass die Ursache hierfür vollständig aufgeklärt werden könne, einen wichtigen Grund zur Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB darstelle, sei in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Das Berufungsgericht schließe sich der Auffassung an, wonach dies allein nicht genüge. Vielmehr müsse zu der Zerrüt- tung hinzukommen, dass der Kündigungsgrund aus der Sphäre des Kündigungs- gegners stamme. Vorliegend sei zwar eine nachhaltige Zerrüttung des Mietverhältnisses festzustellen. Denn das Verhältnis der Parteien, die in demselben Haus wohnten, sei seit etlichen Jahren von wechselseitigen Vorwürfen, Schreiben, Abmahnun- gen, einer Strafanzeige der Beklagten und mindestens einem Mieterhöhungspro- 7 8 9 10 11 12 - 5 - zess geprägt. Jede Partei schreibe der jeweils anderen die Ursachen für die Zer- rüttung zu. Es könne aber nicht festgestellt werden, dass die Ursachen aus der Sphäre der Beklagten stammten. Auch Strafanzeigen des Mieters könnten einen wichtigen Grund zur Kün- digung darstellen. Ob die in der Strafanzeige der Beklagten enthaltenen Vorwürfe zuträfen oder nicht, sei - mit Ausnahme des Schreibens der Kläger, wonach die Beklagten sich rassistisch über Ausländer geäußert hätten - unklar, da die Par- teien zu dieser Frage nicht vortrügen. Damit könne insofern nicht von einer vor- sätzlich oder leichtfertig falschen Strafanzeige ausgegangen werden. Hinsichtlich des als solchen unstreitigen Schreibens der Kläger, wonach die Beklagten sich rassistisch über Ausländer geäußert hätten, habe das Amtsgericht keine Fest- stellungen getroffen, ob dieses Schreiben und damit auch die Anzeige der Be- klagten inhaltlich richtig oder falsch seien. Allerdings sei es tatsächlich so, dass die Beklagten schon in erster Instanz vorgetragen hätten, diese Behauptung der Kläger sei frei erfunden. Die Kläger hätten diesen Vortrag in erster Instanz nicht bestritten. Erstmals in der Berufung werde hierzu näher vorgetragen. Der - be- strittene - neue Vortrag sei deshalb gemäß § 531 ZPO nicht zuzulassen. Zwar könne ein wichtiger Grund auch bei wahren Behauptungen vorlie- gen, wenn die Anzeige im Wesentlichen denunziatorischen Charakter habe. Hier- von sei allerdings vorliegend nicht auszugehen, da der Inhalt der Anzeige das Mietverhältnis betreffe und zumindest teilweise mögliche Straftaten gegen die Beklagten oder deren Angehörige in Rede stünden. Das Amtsgericht habe angenommen, da die Anzeige hinsichtlich der ver- meintlichen rassistischen Äußerungen der Beklagten berechtigt gewesen sei, komme es nicht darauf an, ob die weiteren, in der Anzeige enthaltenen Vorwürfe zutreffend gewesen seien. Das sei nach Auffassung des Berufungsgerichts - jedenfalls im Ergebnis - zutreffend. 13 14 15 - 6 - Weitere Gründe, die einen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlo- sen Kündigung darstellen könnten, seien nicht ersichtlich. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung - soweit sie aufgrund des beschränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist - stand. 1. Soweit die Revision sich auch dagegen wendet, dass das Berufungsge- richt die im Schreiben vom 23. November 2020 erklärte ordentliche Kündigung für nicht durchgreifend erachtet hat, ist das Rechtsmittel bereits - entgegen der Ansicht der Revision - nicht statthaft und damit als unzulässig zu verwerfen (§ 543 Abs. 1, § 552 Abs. 1 ZPO). Denn das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision - in den Entscheidungsgründen - wirksam auf den von den Klägern verfolgten Räumungsanspruch aufgrund der von ihnen in demselben Schreiben erklärten außerordentlichen fristlosen Kündigung beschränkt. a) Eine solche Beschränkung der Revision muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet werden, sondern kann sich auch aus dessen Entscheidungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt. Hat das Berufungsgericht die Revision wegen einer Rechtsfrage zugelas- sen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebotene Auslegung der Entscheidungsgründe ergeben, dass die Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs beschränkt ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 10. November 2021 - VIII ZR 187/20, NJW 2022, 686 Rn. 26, insoweit in BGHZ 232, 1 nicht abgedruckt; vom 6. Juli 2022 - VIII ZR 155/21, juris Rn. 20; vom 10. Mai 2023 - VIII ZR 204/21, juris Rn. 23; Senatsbe- schlüsse vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, juris Rn. 7; vom 14. Juni 2022 - VIII ZR 311/20, juris Rn. 9; vom 6. Dezember 2022 - VIII ZR 401/21, juris Rn. 8; jeweils mwN). So liegt der Fall hier. 16 17 18 19 - 7 - Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision ausweislich seiner Ausführungen in den Entscheidungsgründen wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache im Hinblick auf die aus seiner Sicht klärungsbedürftige Frage zugelassen, ob allein die nachhaltige Zerrüttung eines Mietverhältnisses, ohne dass die Ursache hierfür vollständig aufgeklärt werden kann, eine außerordentli- che fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigt. Diese Frage stellt sich jedoch nur im Rahmen der von den Klägern erklärten außerordentlichen fristlosen Kündigung und des darauf ge- stützten Räumungsanspruchs, nicht jedoch hinsichtlich der in demselben Kündi- gungsschreiben hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung. b) Diese Zulassungsbeschränkung ist auch wirksam. Zwar ist eine Be- schränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen und Anspruchselemente un- wirksam. Das Berufungsgericht hat jedoch anerkanntermaßen die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbständigen Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den die Partei selbst die Revision be- schränken könnte. Dafür ist es erforderlich, dass der von der Zulassungsbe- schränkung betroffene Teil des Streitstoffs in tatsächlicher und rechtlicher Hin- sicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden und auch im Fall einer Zurückverweisung kein Widerspruch zu dem unanfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 19. Septem- ber 2018 - VIII ZR 261/17, WuM 2018, 758 Rn. 17; vom 6. Juli 2022 - VIII ZR 155/21, juris Rn. 22; vom 10. Mai 2023 - VIII ZR 204/21, juris Rn. 25). Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall gegeben. Bei dem der außerordentlichen fristlosen Kündigung vom 23. November 2020 zugrundelie- genden Streitstoff handelt es sich um einen abgrenzbaren Streitgegenstand, auf den die Kläger ihr Rechtsmittel hätten beschränken können (vgl. Senatsurteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, NJW-RR 2022, 80 Rn. 26; Senatsbeschluss vom 6. Oktober 2015 - VIII ZR 321/14, WuM 2016, 225 Rn. 4). 20 21 22 - 8 - 2. Soweit die Revision zulässig ist, ist sie unbegründet. Den Klägern steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von diesen angemieteten Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) nicht zu. Das Berufungsge- richt hat frei von Rechtsfehlern angenommen, dass die Zerrüttung des Mietver- hältnisses und die von den Beklagten gegen die Kläger erstattete Strafanzeige hier die von den Klägern erklärte außerordentliche fristlose Kündigung vom 23. November 2020 nicht rechtfertigen können. Ein wichtiger Kündigungsgrund im Sinne der § 543 Abs. 1 Satz 2, § 569 Abs. 2 BGB ist nach den rechtsfehler- freien Feststellungen des Berufungsgerichts insofern nicht gegeben. a) Nach der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden. Ein solcher Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und un- ter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnis- ses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. § 569 Abs. 2 BGB ergänzt dies dahin, dass auch die nachhaltige Störung des Hausfriedens einen solchen wich- tigen Grund darstellen kann. Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens setzt voraus, dass eine Mietpartei die gemäß § 241 Abs. 2 BGB aus dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme folgende Pflicht, sich bei der Nutzung der Miet- sache so zu verhalten, dass die anderen Mieter - und der wie hier im Haus le- bende Vermieter (vgl. Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 569 BGB Rn. 19 f.; BeckOK-Mietrecht/Theesfeld-Betten, Stand: 1. August 2023, § 569 BGB Rn. 34; MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 569 Rn. 20; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 569 BGB Rn. 37) - nicht mehr als unvermeidlich gestört werden, in schwerwiegender Weise verletzt (vgl. Senatsurteil vom 18. Februar 2015 - VIII ZR 186/14, NJW 2015, 1239 Rn. 12 f.; Senatsbeschlüsse vom 25. August 2020 - VIII ZR 59/20, NJW-RR 23 24 - 9 - 2020, 1275 Rn. 19; vom 22. Juni 2021 - VIII ZR 134/20, NJW-RR 2021, 1093 Rn. 19). Es obliegt in erster Linie dem Tatrichter, unter Bewertung und Gewichtung aller für die jeweilige Beurteilung maßgeblichen Gesichtspunkte darüber zu be- finden, ob eine Unzumutbarkeit im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB gegeben ist. Dessen Ergebnis kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob es auf einer rechtsfehlerfrei gewonnenen Tatsachengrundlage beruht, alle re- levanten Gesichtspunkte berücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zu- treffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (vgl. Senatsurteil vom 9. Novem- ber 2016 - VIII ZR 73/16, NZM 2017, 26 Rn. 16; Senatsbeschluss vom 8. August 2023 - VIII ZR 234/22, juris Rn. 21; jeweils mwN). b) Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts, wonach die Fortsetzung des Mietverhältnisses den Klä- gern nicht unzumutbar ist, stand. aa) Im Wohnraummietrecht reicht eine Zerrüttung des Mietverhältnisses im Sinne einer Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrund- lage allein, ohne dass festgestellt werden kann, dass diese zumindest auch durch ein pflichtwidriges Verhalten des anderen Vertragsteils verursacht worden ist, grundsätzlich nicht aus, um einer Mietvertragspartei ein Recht zur außerordentli- chen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB zu- zubilligen. Von diesen Grundsätzen ist auch das Berufungsgericht ausgegangen und hat dementsprechend ohne Rechtsfehler angenommen, dass vorliegend mangels Feststellbarkeit einer konkreten, für die Zerrüttung des streitgegen- ständlichen Mietverhältnisses ursächlich gewordenen Pflichtverletzung der Be- klagten weder eine außerordentliche fristlose Kündigung dieses Mietverhältnis- ses wegen der Störung des Hausfriedens gemäß § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 2 BGB 25 26 27 - 10 - noch wegen des Vorliegens eines sonstigen wichtigen Grunds im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB gerechtfertigt war. (1) Entgegen einer in der Literatur und der Instanzrechtsprechung teil- weise vertretenen Ansicht reicht eine solche Zerrüttung allein regelmäßig nicht aus, um den Mietvertragsparteien - und damit im vorliegenden Fall auch den Klä- gern - ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Wohnraummiet- verhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB zuzubilligen (so aber OLG Dresden, Urteil vom 23. Juni 2021 - 5 U 2366/20, juris Rn. 42; AG Dortmund, Urteil vom 30. Oktober 2018 - 425 C 4296/17, juris Rn. 51; LG Düsseldorf, Beschluss vom 6. Januar 2016 - 23 S 225/14, BeckRS 2016, 125333 Rn. 5; Lützenkirchen/ Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 543 BGB Rn. 123; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl., § 543 BGB Rn. 168; siehe auch BeckOGK-BGB/Mehle, Stand: 1. Juli 2023, § 543 Rn. 33 [die allerdings das allgemeine Zerrüttungsprin- zip grundsätzlich nicht als Kündigungsgrund ansieht, sondern von Einzelfällen spricht]). (2) Denn diese Ansicht steht bereits in Widerspruch zur Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach ein wichtiger Grund zur Kündigung von Dauer- schuldverhältnissen nach den Vorschriften der § 626 Abs. 1, § 543 Abs. 1, § 314 Abs. 1 BGB im Allgemeinen nur dann gegeben ist, wenn der Grund, auf den die Kündigung gestützt wird, im Risikobereich des anderen Vertragsteils liegt (vgl. BGH, Urteile vom 19. April 2023 - XII ZR 24/22, NJW-RR 2023, 965 Rn. 11 [zur Kündigung eines Fitnessstudiovertrags]; vom 7. März 2013 - III ZR 231/12, BGHZ 196, 285 Rn. 17 [zur Kündigung eines DSL-Vertrags]; vom 10. Dezember 1980 - VIII ZR 186/79, WM 1981, 66 unter II 4 b [zur Kündigung eines Gewerberaum- mietvertrags], siehe auch Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 543 BGB Rn. 13 f.; Spielbauer/Schneider/Ettl, Mietrecht, 2. Aufl., § 543 BGB Rn. 5; Kraemer, WuM 2001, 163, 168). 28 29 - 11 - (3) Dementsprechend hat der Bundesgerichtshof für den Bereich des Ge- werberaummietrechts bereits entschieden, dass für eine Mietvertragspartei ein Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB in der hier gegebenen Fallgruppe der Zerrüttung nur bestehen kann, wenn infolge des (pflichtwidrigen) Verhaltens des anderen Vertragsteils die Durchführung des Vertrags wegen der Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage derart ge- fährdet ist, dass dem Kündigenden unter Abwägung der beiderseitigen Interes- sen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Anlegung ei- nes strengen Maßstabs nicht mehr zugemutet werden kann (vgl. BGH, Urteile vom 15. September 2010 - XII ZR 188/08, NJW-RR 2011, 89 Rn. 11 mwN; vom 23. Januar 2002 - XII ZR 5/00, NJW-RR 2002, 946 unter 2 b; vom 21. Dezember 1977 - VIII ZR 119/76, WM 1978, 271 unter I 2 c aa; vom 10. Juli 1968 - VIII ZR 120/66, BGHZ 50, 312, 315; siehe auch Siegmund in Blank/Börstinghaus/ Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 543 BGB Rn. 9; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neu- bearb. 2021, § 543 Rn. 5 f.). Es darf demnach grundsätzlich nicht allein darauf abgestellt werden, ob das Vertrauensverhältnis zwischen den Mietvertragspar- teien zerstört worden ist (vgl. Senatsurteil vom 10. Juli 1968 - VIII ZR 120/66, aaO; siehe auch OLG Brandenburg, Urteil vom 22. August 2012 - 3 U 67/11, juris Rn. 52 [zur Kündigung eines Pachtvertrags]; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 82. Aufl., § 543 Rn. 35; Meyer-Abich, NZM 2017, 97, 102; Kraemer, WuM 2001, 163, 168 [keine Einführung eines Zerrüttungsprinzips durch die Regelung des § 543 Abs. 1 BGB]). Diese Grundsätze gelten in gleicher Weise für den Bereich des Wohn- raummietrechts. (4) Gemessen an diesen Maßstäben ist die Beurteilung des Berufungsge- richts nicht zu beanstanden, dass allein in der hier unstreitig gegebenen Zerrüt- tung ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht gesehen 30 31 32 - 12 - werden kann. Ein hierauf bezogenes pflichtwidriges Verhalten der Beklagten, das zu dieser Zerrüttung zumindest beigetragen hat, lag nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht vor. Entgegen der Ansicht der Revision kann auch der Vorschrift des § 573a Abs. 1 BGB nicht entnommen werden, dass bei einem Dauerkonflikt - unabhän- gig von dessen Ursachen - der Mieter fristlos gekündigt werden kann. Denn diese Vorschrift regelt lediglich die ordentliche Kündigung des Vermieters bei einem von ihm selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen. Zur außerordentlichen fristlosen Kündigung bei einem Mehrfamilienhaus - wie hier - verhält sie sich dagegen nicht. bb) Eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten, welche die außerordentli- che fristlose Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses rechtferti- gen könnte, ist hier auch nicht in der Erstattung der gegen die Kläger gerichteten Strafanzeige durch die Beklagten zu sehen. Das Berufungsgericht ist frei von Rechtsfehlern davon ausgegangen, dass der von den Beklagten in dieser Straf- anzeige gegen die Kläger erhobene zentrale Vorwurf, diese hätten den Beklagten fälschlicherweise rassistische Äußerungen über Ausländer unterstellt, der Wahr- heit entsprochen hat, und deshalb eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten in- sofern nicht vorliegt. Allein die weiteren von den Beklagten in der Strafanzeige erhobenen Vorwürfe rechtfertigen - wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei an- genommen hat - unter den hier gegebenen Umständen eine außerordentliche fristlose Kündigung nicht. (1) Ob die Erstattung einer Strafanzeige einen schwerwiegenden Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten darstellt, der eine fristlose (oder hilfsweise eine ordentliche) Kündigung rechtfertigt, ist unter Berücksichtigung und Abwä- gung aller Umstände des konkreten Einzelfalls zu beurteilen. Eine grundlos fal- sche Strafanzeige gegen den Vertragspartner kann hierbei einen zur Kündigung 33 34 35 - 13 - berechtigenden Umstand darstellen, ebenso wissentlich unwahre oder leichtfer- tig falsche Angaben im Rahmen einer Strafanzeige. Bei der einzelfallbezogenen Gesamtabwägung ist auch zu berücksichtigen, ob der Anzeigeerstatter zur Wahr- nehmung berechtigter eigener Interessen oder staatsbürgerlicher Rechte und Pflichten gehandelt hat (vgl. zum Beurteilungsmaßstab sowie zur einzelfallbezo- genen Würdigung: Senatsurteil vom 21. Dezember 1960 - VIII ZR 50/60, BeckRS 1960, 31188878 unter Il 3 d; Senatsbeschluss vom 8. August 2023 - VIII ZR 234/22, juris Rn. 25 mwN; BVerfG, NZM 2002, 61; BVerfG, Beschluss vom 15. Dezember 2008 - 1 BvR 1404/04, juris Rn. 17 f.). (2) Gemessen hieran ist die von dem Berufungsgericht vorgenommene Einzelfallwürdigung, soweit sie revisionsrechtlicher Überprüfung unterliegt, nicht zu beanstanden. (a) Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Be- hauptung der Kläger, die Beklagten hätten sich rassistisch über Ausländer geäu- ßert, nicht der Wahrheit entsprochen hat, und deshalb die von den Beklagten erstattete Strafanzeige insofern zutreffend ist. Soweit die Revision rügt, das Be- rufungsgericht habe erstinstanzliches Vorbringen der Kläger zu der von den Be- klagten behaupteten Unwahrheit dieser Äußerungen in offenkundig rechtsfehler- hafter Anwendung von § 138 Abs. 3 ZPO gehörswidrig übergangen, hat der Se- nat dies geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet. Dies gilt auch bezüglich der von der Revision erhobenen Verfahrensrüge, das Berufungsgericht habe die Präklusionsvorschrift des § 531 ZPO fehlerhaft angewendet und hierdurch das rechtliche Gehör der Kläger verletzt. Von einer näheren Begründung wird abge- sehen (§ 564 Satz 1 ZPO). (b) Frei von Rechtsfehlern ist zudem die Beurteilung des Berufungsge- richts, wonach ein wichtiger Grund zur Kündigung auch nicht ausnahmsweise in 36 37 38 - 14 - diesem der Wahrheit entsprechenden Vorwurf wegen eines etwaigen denunzia- torischen Charakters der Strafanzeige gesehen werden kann. Denn im vorliegen- den Fall haben die Beklagten die Kläger wegen des - nach den Feststellungen des Berufungsgerichts begründeten - Verdachts einer Straftat zu ihrem Nachteil angezeigt und damit in Wahrnehmung eigener berechtigter Interessen (vgl. § 193 StGB) gehandelt. (c) Den weiteren, von den Beklagten in der Strafanzeige gegen die Kläger erhobenen Vorwürfen ist bereits - unabhängig von ihrem Wahrheitsgehalt - im Rahmen der gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB vorzunehmenden Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien unter den hier gegebenen Umständen kein derartiges Gewicht beizumessen, dass den Klägern eine Fort- setzung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses nicht zumutbar wäre. Diese Beurteilung kann der Senat selbst vornehmen, weil die hierfür notwendigen Feststellungen getroffen und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, NJW-RR 2023, 14 Rn. 41). Nach den insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist das Verhältnis der Parteien zueinander bereits seit Jahren von wechselseitigen Anschuldigungen geprägt, ohne dass die Ursachen für die hieraus resultierende Zerrüttung des Mietverhältnisses konkret den Beklagten zugerechnet werden konnten. Durch die wahrheitswidrige Behauptung, die Beklagten hätten sich ras- sistisch über Ausländer geäußert, haben die Kläger nunmehr selbst in nicht un- erheblichem Maße gegen ihre mietvertraglichen Pflichten verstoßen und Anlass für die Erstattung der Strafanzeige durch die Beklagten gegeben. Angesichts die- ser Umstände kommt den weiteren von den Beklagten in dieser Strafanzeige er- hobenen Vorwürfen auch im Hinblick auf die eingetretene Zerrüttung des 39 - 15 - Mietverhältnisses keine derartige Bedeutung zu, dass diese - ihre Unwahrheit und die Kenntnis der Beklagten hiervon unterstellt - eine außerordentliche frist- lose Kündigung seitens der Kläger rechtfertigten. Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Brühl, Entscheidung vom 26.10.2021 - 24 C 46/21 - LG Köln, Entscheidung vom 08.09.2022 - 1 S 22/22 -

ECLI:DE:BGH:2023:080823BVIIIZR234.22.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 234/22 vom 8. August 2023 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 8. August 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Matussek beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Klägerin durch einstimmi- gen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in einem Mehrfami- lienhaus in Berlin. Der geschäftsführende Gesellschafter der Klägerin wohnt ebenfalls in diesem Haus. Zwischen den Parteien kam es zu Streitigkeiten über das Vorliegen von seitens der Beklagten geltend gemachten Mängeln und Beschädigungen der Wohnung der Beklagten. Der geschäftsführende Gesellschafter der Klägerin äu- ßerte in diesem Zusammenhang in mehreren an die Beklagte gerichteten E-Mail- Schreiben, zuletzt am 8. Februar 2021, Kritik an deren Verhalten. Am 9. Februar 2021 wurden innerhalb eines kurzen Zeitraums auf den Namen der Beklagten von einem unbekannten Täter Bestellungen getätigt sowie Kreditanfragen und Anmeldungen bei Internetportalen vorgenommen. Hierbei wurden Daten der Beklagten wie etwa ihre E-Mail-Adresse, ihre Anschrift und Telefonnummer sowie ihre Bankverbindung unbefugt genutzt. 1 2 3 - 3 - Die Beklagte erstattete daraufhin an demselben Tag über die Berliner In- ternetwache eine Online-Strafanzeige wegen Nachstellung und Beleidigung, in der sie ausführte, sie habe "einen Verdacht, wer dies sein könnte", nämlich der geschäftsführende Gesellschafter der Klägerin. Sie begründete ihren Verdacht mit dem Hinweis auf die oben genannten Mietstreitigkeiten und dessen aus ihrer Sicht beleidigende und unverschämte Nachrichten. Mit Schreiben vom 24. Feb- ruar 2021 ergänzte sie die Angaben aus ihrer Strafanzeige und erklärte, sie gehe nach wie vor davon aus, dass ihr Vermieter dahinterstecke. Er habe sie wieder- holt auf niveaulose Art gemobbt, wozu die unbefugt erfolgten Anmeldungen im Partnerportal Seitensprung, das gewählte Passwort mit vulgärem Sexualbezug und ein bestelltes Buch mit einem anzüglichen Titel passen würden. Sie halte ihn für gestört und habe Angst vor ihm. Bei ihrer polizeilichen Zeugenvernehmung am 4. März 2021 erklärte die Beklagte, ein Hausmitbewohner habe ihr gegenüber die Vermutung geäußert, dass er nicht ausschließen würde, dass es sich um den geschäftsführenden Gesellschafter der Klägerin handele. Das Ermittlungsverfahren wurde am 1. September 2021 nach § 170 Abs. 2 StPO eingestellt, nachdem der Täter nicht ermittelt werden konnte. Mit Schreiben vom 1. Juli 2021 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen der Verdächtigung ihres geschäftsführenden Gesellschafters sowie we- gen Beleidigungen, die die Beklagte im Rahmen der Angaben in dem Ermitt- lungsverfahren gegen ihn ausgesprochen habe, fristlos, hilfsweise ordentlich. Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin im Hinblick auf diese Kündigung die Räumung und Herausgabe der von der Beklagten genutzten Wohnung. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklag- ten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil aufgehoben und die Klage 4 5 6 7 - 4 - abgewiesen. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entschei- dung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen aus- geführt: Es könne dahinstehen, ob die Beklagte, die seit 26 Jahren - ohne sonstige nennenswerte Unstimmigkeiten der Parteien - Mieterin im Anwesen der Klägerin sei, überhaupt pflichtwidrig und schuldhaft gehandelt habe. Denn jedenfalls sei ihre Pflichtverletzung nicht hinreichend erheblich, um den Ausspruch einer au- ßerordentlichen oder ordentlichen Kündigung zu rechtfertigen. Die Beklagte habe nicht vorsätzlich oder leichtfertig eine falsche Anzeige erstattet. Sie habe im Hin- blick auf die Vorfälle am 9. Februar 2021 einen sachlichen Grund gehabt, eine Strafanzeige zu stellen. Der Umstand, dass sie dabei geäußert habe, es könnte sich bei dem geschäftsführenden Gesellschafter der Klägerin um den Täter han- deln, stelle keine hinreichend erhebliche Pflichtverletzung dar. Es gebe keine An- haltspunkte dafür, dass die Beklagte sichere Kenntnis davon gehabt habe, dass er nicht der Täter sei. Zwischen der Beklagten und dem geschäftsführenden Ge- sellschafter der Klägerin habe objektiv ein Streit bestanden, den die Beklagte bei ihrer Strafanzeige geschildert und zum Anlass genommen habe, ihren Verdacht zu äußern. Auch die Benennung des weiteren Hausmitbewohners als Zeugen im Rahmen ihrer Vernehmung stelle ebenso wie die gegen den geschäftsführenden Gesellschafter der Klägerin gerichteten Äußerungen und Angaben der Beklagten im Zusammenhang mit ihrer Strafanzeige keine die Kündigung rechtfertigende erhebliche Pflichtverletzung dar. Hinsichtlich der außerordentlichen Kündigung fehle es zudem an der nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderlichen Abmah- nung, die hier nicht ausnahmsweise gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB ent- behrlich sei. Der hilfsweise geltend gemachten ordentlichen Kündigung stehe auch die in § 4 Abs. 3 des Mietvertrags geregelte "gesetzesverstärkende Be- standsschutzklausel" entgegen. Außerdem sei zu Gunsten der Beklagten zu be- rücksichtigen, dass eine Abmahnung nicht vorliege. 8 - 5 - Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gerich- tetes Klagebegehren weiter. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entschei- dung des Revisionsgerichts (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Der von dem Berufungsgericht für klärungsbedürftig erachteten Frage, ob den Tatvorwurf mittelbar betreffende unwahre Tatsachenbehauptungen des Mie- ters in einem auf seine Strafanzeige eröffneten und gegen den Vermieter geführ- ten Ermittlungsverfahren die Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigten, wenn der Mieter vor Ausspruch der Kündigung nicht abgemahnt worden sei, kommt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts weder grundsätzliche Bedeutung zu noch erfordert sie eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung. Ob ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB oder der ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Miet- verhältnisses nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB durch eine ordentliche Kündigung vorliegt, entzieht sich ebenso wie die Beurteilung der Erheblichkeit einer Pflicht- verletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Hinblick auf die Vielgestaltigkeit der Geschehensabläufe und der auf beiden Seiten zu berücksichtigenden Belange einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung. Vielmehr bedarf es insoweit stets einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalls (vgl. nur Senats- urteile vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 70/19, NZM 2021, 271 Rn. 20; vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 173/15, NJW 2016, 2805 Rn. 18; vom 14. April 2015 - VIII ZR 281/13, NJW 2015, 2417 Rn. 19). 9 10 11 - 6 - Es ist demnach einer allgemeinen und abstrakten Klärung bereits nicht zugänglich und von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls abhängig, ob und inwiefern das Stellen einer Strafanzeige gegen den Vermieter und die im Rahmen des daraufhin gegen diesen eröffneten Ermittlungsverfahrens von dem Mieter getätigten Äußerungen eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Dies gilt erst recht für die konkret auf die hier vorliegende Einzelfallkonstellation zuge- schnittene Frage, die das Berufungsgericht zur Zulassung der Revision veran- lasst hat. Ob eine den Tatvorwurf mittelbar betreffende unwahre Tatsachenbe- hauptung eines Mieters in einem auf seine Strafanzeige gegen den Vermieter geführten Ermittlungsverfahren eine Kündigung des Mietverhältnisses ohne Ab- mahnung rechtfertigt, kann nicht abstrakt und allgemeingültig beantwortet wer- den, sondern ist nach den konkreten Umständen des Einzelfalls, etwa unter Be- rücksichtigung der Bedeutung der Aussage sowie des Hintergrunds und Gesamt- zusammenhangs, in dem diese getätigt wurde, zu entscheiden. Sonstige Revisionszulassungsgründe sind ebenfalls nicht ersichtlich. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg (§ 552a Satz 1 ZPO). Sie ist zwar zulässig, aber unbegründet. a) Das Berufungsgericht hat die Revision unbeschränkt zugelassen. Ent- gegen der Auffassung der Revisionserwiderung erfolgte die Zulassung nicht nur beschränkt auf den Kündigungsgrund möglicher unwahrer Angaben im Zusam- menhang mit der Benennung des Hausmitbewohners als Zeugen durch die Be- klagte in ihrer Vernehmung vom 4. März 2021. aa) Dem Tenor des Berufungsurteils ist eine Beschränkung der Revisions- zulassung nicht zu entnehmen. Zwar kann sich auch bei einer uneingeschränkten Zulassung der Revision in der Entscheidungsformel des Berufungsurteils aus dessen Entscheidungsgründen eine wirksame Beschränkung des Rechtsmittels 12 13 14 15 16 - 7 - ergeben. Hiervon ist in der Regel jedoch nur dann auszugehen, wenn sich diese aus den Gründen des Urteils klar ergibt. Das ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn sich die von dem Berufungsgericht als zulassungsrelevant angesehene Frage nur für einen eindeutig abgrenzbaren selbständigen Teil des Streitstoffs stellt, der Gegenstand eines Teilurteils oder eines eingeschränkt eingelegten Rechtsmittels sein kann (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, NJW-RR 2023, 14 Rn. 19; vom 15. September 2021 - VIII ZR 76/20, WM 2021, 2046 Rn. 19 mwN). Nach ständiger Rechtsprechung des Bun- desgerichtshofs ist dabei eine Beschränkung der Revisionszulassung auf ein- zelne Rechtsfragen und Anspruchselemente unwirksam. Sie ist dagegen zuläs- sig, wenn sie sich auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen und abtrenn- baren Teil des Gesamtstreitstoffs bezieht, auf den auch die Partei selbst die Re- vision beschränken könnte (vgl. Senatsurteile vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, aaO; vom 15. September 2021 - VIII ZR 76/20, aaO Rn. 20). bb) Gemessen hieran liegt eine wirksame Beschränkung der Revisionszu- lassung auf die Frage, ob die Benennung des Zeugen in der polizeilichen Ver- nehmung der Beklagten am 4. März 2021 eine fristlose oder eine ordentliche Kündigung begründet, nicht vor. Denn hierbei handelt es sich nicht um einen tat- sächlich und rechtlich selbständigen Teil des Gesamtstreitstoffs, sondern um ei- nen einzelnen tatsächlichen Aspekt eines einheitlichen Kündigungssachverhalts, nämlich der Kündigung wegen der von der Beklagten gegen den geschäftsfüh- renden Gesellschafter der Klägerin gestellten Strafanzeige und ihrer in diesem Zusammenhang sowie im Laufe des daraufhin eingeleiteten Ermittlungsverfah- rens getätigten Äußerungen. Die Frage des Vorliegens eines Kündigungstatbe- stands lässt sich nicht isoliert auf Grundlage der Angaben der Beklagten in der Vernehmung vom 4. März 2021 beurteilen, sondern nur bei einer umfassenden 17 - 8 - Gesamtwürdigung aller im Zusammenhang mit der Strafanzeige und dem Ermitt- lungsverfahren stehenden Umstände, wozu auch die Aussage bei der Verneh- mung der Beklagten und die Benennung des Zeugen gehört. b) Die demnach vollumfänglich zulässige Revision der Klägerin hat jedoch in der Sache keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Beklagte nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB, § 985 BGB zur Räumung und Herausgabe der Mietwohnung verpflichtet ist, weil das Mietver- hältnis der Parteien durch die von der Klägerin erklärte Kündigung vom 1. Juli 2021 nicht beendet worden ist. aa) Ohne Rechtsfehler ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB nicht vorliegen. Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbeson- dere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beider- seitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Es obliegt dabei in erster Linie dem Tatrichter, unter Bewertung und Ge- wichtung aller für die jeweilige Beurteilung maßgeblichen Gesichtspunkte dar- über zu befinden, ob eine Unzumutbarkeit im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB gegeben ist. Dessen Bewertungsergebnis kann von dem Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob es auf einer rechtsfehlerfrei ge- wonnenen Tatsachengrundlage beruht, alle maßgeblichen Gesichtspunkte be- rücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (vgl. Senatsurteile vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 70/19, 18 19 20 21 - 9 - NZM 2021, 271 Rn. 20 f. [zum berechtigten Interesse nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB]; vom 9. November 2016 - VIII ZR 73/16, NZM 2017, 26 Rn. 16; vom 15. April 2015 - VIII ZR 281/13, NJW 2015, 2417 Rn. 19; jeweils mwN). Gemessen an diesen Maßstäben hält die Beurteilung des Berufungsge- richts, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses der Klägerin nicht unzumutbar ist, einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand. Einen dem Berufungsgericht in dieser Hinsicht unterlaufenen Rechtsfehler zeigt die Revision nicht auf. (1) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht bei der Beurteilung, ob die Äußerung des Tatverdachts gegen den geschäftsführen- den Gesellschafter der Klägerin eine die fristlose Kündigung rechtfertigende er- hebliche Pflichtverletzung der Beklagten darstellt, den insoweit zu Grunde zu le- genden rechtlichen Maßstab nicht verkannt. (a) Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, dass eine Strafanzeige gegen den anderen Vertragspartner eine schwerwiegende Pflichtverletzung dar- stellen kann, die zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen kann. Es sei mit dem Rechtsstaatsprinzip allerdings nicht vereinbar, wenn die berechtigte Wahrnehmung staatsbürgerlicher Rechte im Rahmen eines Strafver- fahrens zu zivilrechtlichen Nachteilen führte. Eine Strafanzeige mit einer im Kern zutreffenden Sachverhaltsschilderung biete daher keinen Grund für eine fristlose Kündigung. Das Berufungsgericht ist weiter davon ausgegangen, dass eine Kün- digung etwa dann berechtigt sein kann, wenn der Anzeigeerstatter vorsätzlich oder leichtfertig eine falsche Anzeige erstattet hat. (b) Dieser der allgemeinen Meinung in Rechtsprechung und Literatur ent- sprechende rechtliche Maßstab ist nicht zu beanstanden. Ob die Erstattung einer Strafanzeige einen schwerwiegenden Verstoß gegen die mietvertraglichen 22 23 24 25 - 10 - Pflichten darstellt, der eine fristlose (oder hilfsweise eine ordentliche) Kündigung rechtfertigt, ist - wovon auch die Revision ausgeht - unter Berücksichtigung und Abwägung aller Umstände des konkreten Einzelfalls zu beurteilen. Eine grundlos falsche Strafanzeige gegen den Vertragspartner kann hierbei einen zur Kündi- gung berechtigenden Umstand darstellen, ebenso wissentlich unwahre oder leichtfertig falsche Angaben im Rahmen einer Strafanzeige. Bei der einzelfallbe- zogenen Gesamtabwägung ist auch zu berücksichtigen, ob der Anzeigeerstatter zur Wahrnehmung berechtigter eigener Interessen oder staatsbürgerlicher Rechte und Pflichten gehandelt hat (vgl. zum Beurteilungsmaßstab sowie zur einzelfallbezogenen Würdigung: Senatsurteil vom 21. Dezember 1960 - VIII ZR 50/60, MDR 1961, 226 unter II 3 d; BVerfG, NZM 2002, 61; BVerfG, Beschluss vom 15. Dezember 2008 - 1 BvR 1404/04, juris Rn. 17 f.; BAG, NJW 2017, 1833 Rn. 14; BAGE 107, 36 [jeweils zur Kündigung eines Arbeitsverhältnisses]; LG Mannheim, NJW-RR 2000, 675 f.; LG München, ZMR 2017, 484 ff.; LG Freiburg, Beschluss vom 2. Mai 2019 - 3 S 266/18, juris Rn. 18; LG Karlsruhe, Beschluss vom 21. März 2016 - 9 S 308/15, juris Rn. 5; LG Frankfurt/Oder, ZMR 2014, 209 f.; LG Karlsruhe, Urteil vom 17. Juni 2014 - 9 S 483/13, juris Rn. 10; LG Frankfurt am Main, NJW-RR 1994, 143 f.; LG Düsseldorf, ZMR 2015, 552; LG Osnabrück, WuM 1993, 617; AG Rostock, ZMR 2018, 678 f.; AG Hamburg, ZMR 2016, 630 ff.; AG Hamburg-Altona, ZMR 2016, 460 ff.; AG München, ZMR 2017, 169 f.; KG, Urteil vom 24. Juni 2002 - 8 U 87/01, juris Rn. 22 [zur Geschäftsraum- miete]; OLG München, Urteil vom 17. März 2009 - 5 U 2321/08, juris Rn. 53 [zur Geschäftsraummiete]; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 543 BGB Rn. 64 ff.; Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 543 BGB Rn. 37; BeckOKG-BGB/Mehle, Stand: 1. April 2023, § 543 BGB Rn. 81). (c) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht den anzuwendenden rechtlichen Maßstab nicht dadurch verkannt, dass es ausge- führt hat, die Benennung des geschäftsführenden Gesellschafters der Klägerin 26 - 11 - als Tatverdächtigen sei keine hinreichend erhebliche Pflichtverletzung und dies würde sich nur dann anders darstellen, wenn die Beklagte sichere Kenntnis da- von gehabt hätte, dass es sich bei diesem nicht um den Täter gehandelt habe. Diese Erwägungen des Berufungsgerichts sind Teil seiner einzelfallbezogenen Würdigung der konkreten Umstände des vorliegenden Falles. Das Berufungsge- richt hat hiermit nicht den von ihm selbst zuvor zutreffend dargelegten rechtlichen Maßstab für die Beurteilung einer Strafanzeige als Kündigungsgrund aufgegeben und seiner Entscheidung unzutreffend zu Grunde gelegt, dass lediglich vorsätz- lich, nicht jedoch leichtfertig unzutreffende Angaben im Rahmen einer Strafan- zeige eine die Kündigung rechtfertigende Pflichtverletzung darstellen können. Dementsprechend hat es seine Einzelfallwürdigung damit eingeleitet, dass die Beklagte nicht vorsätzlich oder leichtfertig eine falsche Anzeige erstattet habe. Im Rahmen der Gesamtwürdigung hat das Berufungsgericht sodann unter den hier gegebenen Umständen eine die Kündigung rechtfertigende erhebliche Pflichtverletzung durch die Äußerung des Tatverdachts verneint, ohne den zuvor dargelegten und zutreffenden rechtlichen Maßstab zu verkennen. (d) Soweit die Revision vorbringt, das Berufungsgericht habe nicht beach- tet, dass sich eine auf wahren Tatsachen beruhende Strafanzeige gleichwohl als schwerwiegende Vertragsverletzung darstellen könne, wenn sie Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis zur Grundlage habe, da insoweit der Zivilrechtsweg zur Verfügung stehe, sofern nicht im Einzelfall Anlass für das Eingreifen der Straf- verfolgungsbehörden bestehe und der Anzeigeerstatter dies sorgfältig geprüft habe (vgl. LG Freiburg, Beschluss vom 2. Mai 2019 - 3 S 266/18, juris Rn. 18; LG Düsseldorf, ZMR 2015, 552; OLG München, Urteil vom 17. März 2009 - 5 U 2321/08, juris Rn. 53, 71 [zur Geschäftsraummiete]), trifft dies schon aus tatsäch- lichen Gründen nicht zu. Denn eine derartige Fallgestaltung liegt hier nicht vor. Die Beklagte hat nicht versucht, eine auf dem Zivilrechtsweg zu klärende Miet- streitigkeit durch die Stellung ihrer Strafanzeige zu beeinflussen oder zu klären. 27 - 12 - Die Strafanzeige betraf hier einen von den bestehenden, die Mangelhaftigkeit der vermieteten Wohnung betreffenden mietrechtlichen Streitigkeiten der Parteien unabhängigen Sachverhalt. (2) Die einzelfallbezogene Würdigung des Berufungsgerichts ist revisions- rechtlich ebenfalls nicht zu beanstanden. Zu Recht und von der Revision unangegriffen hat das Berufungsgericht entschieden, dass die Strafanzeige in Wahrnehmung berechtigter eigener Inte- ressen erfolgte, nachdem die angezeigten Taten tatsächlich gegen die Beklagte begangen worden waren. Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die hie- rauf aufbauende Annahme des Berufungsgerichts, dass auch die Benennung des geschäftsführenden Gesellschafters der Klägerin als Tatverdächtigen keine zur Kündigung berechtigende erhebliche Pflichtverletzung darstellte. (a) Die Würdigung des Berufungsgerichts ist entgegen der Auffassung der Revision insbesondere nicht deshalb rechtsfehlerhaft, weil es nicht geprüft hat, ob die Äußerung eines Tatverdachts gegen den geschäftsführenden Gesell- schafter leichtfertig erfolgte. Wie ausgeführt, hat das Berufungsgericht nicht ver- kannt, dass sich eine kündigungsrelevante Pflichtverletzung nicht nur bei wis- sentlich falschen, sondern auch bei leichtfertig unzutreffenden Angaben im Rah- men einer Strafanzeige ergeben kann. Dementsprechend hat das Berufungsge- richt bereits zu Beginn seiner Würdigung sowohl eine vorsätzlich als auch eine leichtfertig falsche Anzeige seitens der Beklagten verneint. Es hat eine erhebliche Pflichtverletzung sodann deshalb ausgeschlossen, weil die Beklagte keine Kenntnis von einer fehlenden Täterschaft des geschäftsführenden Gesellschaf- ters der Klägerin hatte und die vorliegenden besonderen Umstände wie die be- stehenden Meinungsverschiedenheiten zum Anlass genommen hat, ihren Ver- dacht zu äußern. Das Berufungsgericht ist somit gerade nicht von einer anlass- 28 29 30 - 13 - losen Verdächtigung des geschäftsführenden Gesellschafters der Klägerin aus- gegangen, sondern hat diese auf Grund der vorangegangenen Vorkommnisse für nachvollziehbar und damit nicht für erheblich pflichtwidrig gehalten. (b) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Verneinung einer leicht- fertigen Verdächtigung auch in der Sache nicht zu beanstanden. Das diesbezüg- liche Vorbringen der Revision zeigt Rechtsfehler der tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts nicht auf. Auch insoweit übergangener Vortrag aus den Vorinstanzen ist nicht dargetan. (aa) Auch wenn im Laufe des Ermittlungsverfahrens gegen den geschäfts- führenden Gesellschafter der Klägerin keine Anhaltspunkte für dessen Täter- schaft gefunden wurden und deshalb eine Einstellung nach § 170 Abs. 2 StPO erfolgte, war das Vorbringen des Tatverdachts gegen diesen entsprechend der rechtsfehlerfreien tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts nicht als eine leichtfertig erhobene Anschuldigung anzusehen, die eine erhebliche Pflicht- verletzung darstellte. Da der Täter auf Grund der Anonymität der über das Inter- net begangenen Straftaten für die Beklagte nicht bekannt und auch nicht ermit- telbar war, er jedoch für die Bestellungen und Anmeldungen auf den Namen der Beklagten nicht allgemein zugängliche Daten von ihr verwendete, lag es nahe, ihn im eigenen Umfeld zu vermuten, insbesondere dort, wo aktuelle Konflikte vor- lagen. Gegen eine Zufallstat eines der Beklagten unbekannten Täters und für eine persönlich motivierte Tat aus ihrem Umfeld sprach auch, dass es sich um gezielt gegen sie gerichtete Taten handelte, die ihr Schaden zufügen, zumindest aber erheblichen Ärger und Aufwand bereiten sollten, ohne dass dem Täter dadurch selbst ein Vorteil entstanden wäre. Vor diesem Hintergrund war der Gedanke der Beklagten, der geschäfts- führende Gesellschafter der Klägerin habe die Taten möglicherweise begangen, 31 32 33 - 14 - zumindest nicht abwegig. Denn nach den Feststellungen der Vorinstanzen be- standen zwischen diesem und der Beklagten zum Zeitpunkt der Strafanzeige Meinungsverschiedenheiten, die die Ebene der Sachlichkeit überschritten und eine "persönliche Note" erreicht hatten. Die Revision verweist insoweit zutreffend selbst auf die auch von den Vorinstanzen in Bezug genommenen E-Mails des geschäftsführenden Gesellschafters der Klägerin an die Beklagte, in denen er dieser "Besserwisserei", "Penetranz" und einen "bissigen Eifer" vorgeworfen so- wie - am Vortag der Taten - geschrieben hatte, es sei nicht normal, was sie ma- che. Zwar ergibt sich hieraus nicht, dass der geschäftsführende Gesellschafter der Klägerin die angezeigten Taten zu Lasten der Beklagten begangen hat. Dass die Beklagte dies jedoch auf der vorgenannten Grundlage und des engen zeitli- chen Zusammenhangs der Taten mit dem eskalierten Streit im Rahmen des Miet- verhältnisses in Betracht gezogen hat, ist nachvollziehbar. (bb) Zu Recht hat das Berufungsgericht bei seiner Würdigung auch be- rücksichtigt, dass die Beklagte bei ihrer Strafanzeige lediglich einen Tatverdacht geäußert und zu dessen Begründung auf die vorangegangenen Mietstreitigkeiten hingewiesen hat. Damit hat die Beklagte zwar einen Ermittlungsansatz geliefert, die weitere Aufklärung und die Ermittlung des Täters - deren Funktion entspre- chend - jedoch in die Hände der Ermittlungsbehörden gelegt. Die Streitigkeiten zwischen ihr und dem geschäftsführenden Gesellschafter der Klägerin im Rah- men der berechtigten Strafanzeige zu verschweigen und den zumindest nicht ab- wegigen Tatverdacht gegen diesen nicht zu äußern, war von ihr unter den gege- benen Umständen dagegen nicht zu verlangen. Im Gegenteil war die inhaltlich zutreffende Mitteilung der privaten Streitigkeiten und ihres eigenen Tatverdachts bei der Anzeige der wahrscheinlich persönlich motivierten Taten sachgerecht und gehörte zu den bei einer Strafanzeige üblichen und zu erwartenden Angaben, da der Beklagten eine fehlende Täterschaft des geschäftsführenden Gesellschafters der Klägerin nicht bekannt war. 34 - 15 - (cc) Ohne Erfolg verweist die Revision weiter auf das Vorbringen der Be- klagten im Rahmen des Ermittlungsverfahrens, wonach sie den geschäftsführen- den Gesellschafter der Klägerin für gestört halte sowie Angst vor ihm habe, sie dessen Äußerungen ihr gegenüber als bösartig und beleidigend empfunden habe und sie auf niveaulose Art gemobbt worden sei, wozu die Anmeldung in dem Partnerportal Seitensprung, das gewählte Passwort sowie der Titel des bestellten Buches passten. Es ist unerheblich, ob diese Vorwürfe - wie die Revision meint - auch unter Berücksichtigung der gegen die Beklagte gerichteten persönlichen Kritik des geschäftsführenden Gesellschafters der Klägerin unberechtigt waren. Denn dies änderte nichts daran, dass der Beklagten auf Grund der objektiv ge- gebenen Umstände eine leichtfertige Verdächtigung nicht vorzuwerfen ist. Die Beklagte hat durch die Äußerung ihrer Befürchtungen erkennbar lediglich ihre eigene Bewertung der Streitigkeiten und des Verhaltens des geschäftsführenden Gesellschafters der Klägerin dargestellt und nicht objektiv unwahre Behauptun- gen aufgestellt. Selbst wenn ihr subjektives Empfinden überzogen gewesen sein sollte, änderte dies nichts daran, dass die Benennung des geschäftsführenden Gesellschafters der Klägerin als Tatverdächtigen objektiv nachvollziehbar und nicht leichtfertig war. (dd) Das Vorbringen der Revision, wonach weder ersichtlich noch festge- stellt sei, dass nur der geschäftsführende Gesellschafter der Klägerin und nicht auch andere Personen Kenntnis von den verwendeten persönlichen Daten der Beklagten hatten, stellt das Bewertungsergebnis des Berufungsgerichts rechtlich nicht in Frage. Es ist nachvollziehbar, dass die Kenntnis des Gesellschafters von den nicht allgemein bekannten, bei den angezeigten Taten verwendeten persön- lichen Daten die Beklagte in ihrem Tatverdacht, den sie auf Grund der oben ge- nannten Umstände nicht ohne jeden Grund hegte, bestärkte, was zusätzlich ge- gen einen leichtfertigen Tatvorwurf spricht. Der Umstand, dass möglicherweise auch andere Personen diese Daten kannten, ändert hieran nichts. 35 36 - 16 - (ee) Es kommt - entgegen der Auffassung der Revision - auch nicht darauf an, ob - wie die Beklagte in ihrem Schreiben vom 24. Februar 2021 vorgebracht hat - der Umstand, dass der geschäftsführende Gesellschafter der Klägerin im "Start-Up/Internetbereich" tätig sei, kein weiteres Indiz für einen Tatverdacht ge- gen ihn darstellt. Denn bereits auf Grund der sonstigen Gegebenheiten war die Äußerung des Tatverdachts durch die Beklagte jedenfalls nicht leichtfertig. (ff) Gleiches gilt, soweit die Revision vorbringt, dass sich die Beklagte zur Begründung ihres Tatverdachts nicht auf eine Zeugenaussage stützen könne. Denn angesichts der genannten Umstände, aus denen die Beklagte zumindest auf eine mögliche Täterschaft des geschäftsführenden Gesellschafters der Klä- gerin schließen durfte, war die Äußerung des Tatverdachts auch nicht deshalb als leichtfertig anzusehen, weil der Beklagten ein diesen bestätigender Zeuge nicht zur Verfügung stand. Die Beklagte hat sich - entgegen dem Vorbringen der Revision - bei ihrer Strafanzeige auch nicht etwa wider besseres Wissen auf ei- nen (unbenannten) Zeugen berufen. (gg) Es kommt auch nicht darauf an, ob die Beklagte im Rahmen der Straf- anzeige den Tatverdacht als dringend bezeichnet hat, wie die Revision meint. Denn es ist unerheblich, von welchem Grad der Verdächtigung die Beklagte ge- genüber den Ermittlungsbehörden gesprochen hat, da sie - wie ausgeführt - den Tatverdacht an sich nicht leichtfertig erhoben hat und die etwa subjektiv von ihr empfundene und geäußerte Dringlichkeit ihres Verdachts auf die Ermittlungen keinen Einfluss hätte. (hh) Letztlich begründet auch der Umstand, dass die Beklagte vor der Äu- ßerung des Tatverdachts nicht weitere Nachforschungen zur Täterschaft des ge- schäftsführenden Gesellschafters der Klägerin durchgeführt hat, entgegen der Auffassung der Revision ein leichtfertiges Handeln der Beklagten nicht. Wie aus- 37 38 39 40 - 17 - geführt, erfolgte dessen Benennung als Tatverdächtigen nicht ohne jegliche An- haltspunkte. Weitere Nachforschungen durfte die Beklagte unter den hier gege- benen Umständen den dafür zuständigen Ermittlungsbehörden überlassen, ohne sich dem Vorwurf der Leichtfertigkeit auszusetzen. (ii) Auf die von der Revision aufgeworfene Rechtsfrage, wer bei der Erstat- tung einer Strafanzeige die Darlegungs- und Beweislast für die Richtigkeit der der Anzeige zu Grunde liegenden Tatsachen beziehungsweise dafür trägt, dass der Anzeigeerstatter leichtfertig sowie nicht in Wahrnehmung berechtigter eige- ner Interessen gehandelt hat, kommt es im Streitfall nicht an. Denn das Beru- fungsgericht hat keine Beweislastentscheidung getroffen. Entgegen der Auffassung der Revision ist der Beklagten auch nicht etwa vorzuwerfen, sie habe einer etwaigen sekundären Darlegungslast nicht entspro- chen. Denn - wie bereits ausgeführt - waren hier hinreichende Anhaltspunkte, die sie zur Äußerung des Tatverdachts berechtigten, dargetan. (c) Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht auch die nachträgliche Benennung des Hausmitbewohners als Zeugen dafür, dass dieser "die Vermu- tung äußerte, dass er nicht ausschließen würde, dass es sich um Herrn W. [geschäftsführender Gesellschafter der Klägerin] handelt", nicht als eine die Kündigung rechtfertigende Pflichtverletzung angesehen. Im Rahmen des ein- geschränkten revisionsrechtlichen Prüfungsmaßstabs beachtliche Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung sind von der Revision weder vorgebracht noch sonst ersichtlich. Gleiches gilt, soweit das Berufungsgericht auch den gegen den geschäftsführenden Gesellschafter der Klägerin gerichteten Äußerungen der Be- klagten kein Gewicht beigemessen hat, das eine Kündigung rechtfertigen könnte. (3) Im Hinblick darauf, dass das Berufungsgericht bereits ohne revisions- rechtlich beachtliche Rechtsfehler eine die fristlose Kündigung rechtfertigende 41 42 43 44 - 18 - Pflichtverletzung verneint hat, kommt es nicht darauf an, ob - wie das Berufungs- gericht entschieden hat - der Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung auch die fehlende Abmahnung entgegenstünde. bb) Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht auch die von der Klägerin hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung als unwirksam angesehen. Die tatrich- terliche Würdigung des Berufungsgerichts, wonach der Beklagten im Hinblick auf die Strafanzeige und die im Ermittlungsverfahren erfolgten Äußerungen auch keine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorgeworfen werden kann, ist nicht zu beanstanden. Insoweit gelten die obigen Ausführungen entsprechend. III. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zu- stellung dieses Beschlusses. Dr. Bünger Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Matussek Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Rücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 05.04.2022 - 5 C 210/21 - LG Berlin, Entscheidung vom 25.10.2022 - 67 S 91/22 - 45 46

ECLI:DE:BGH:2018:150518BVIIIZR150.17.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 150/17 vom 15. Mai 2018 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 15. Mai 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Kläger als unzulässig zu verwerfen, soweit sie die Kündigung vom 15. September 2016 be- trifft, und sie im Übrigen durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Kläger begehren die Räumung und Herausgabe einer von der Be- klagten angemieteten Wohnung in einem Vierfamilienhaus in F. . Ursprünglich war die Beklagte selbst Eigentümerin des Anwesens und die Kläger waren Mieter. Mit notariellem Kaufvertrag vom 30. Juli 2015 verkauf- te die Beklagte die Liegenschaft zu einem Kaufpreis von 300.000 € an die Klä- ger, wobei der Beklagten ein - mit Ausnahme der Zahlung der umlagefähigen Nebenkosten - unentgeltliches dingliches Wohnrecht an der Dachgeschoss- wohnung für die Dauer von fünf Jahren eingeräumt wurde. Am 12. September 2015 schlossen die Parteien sodann einen Mietvertrag hinsichtlich der streitge- genständlichen Wohnung, in dem sie eine (symbolische) Miete von 1 € sowie 1 2 - 3 - eine Nebenkostenvorauszahlung von 220 € monatlich für die Dauer von fünf Jahren vereinbarten. Gemäß § 4 Satz 2 des Mietvertrags ist das Mietverhältnis während der Befristung nur seitens der Mieterin, also der Beklagten, kündbar. Anschließend hoben die Parteien mit notariellem Vertrag vom 6. Oktober 2015 das dingliche Wohnrecht auf. Die im Jahre 1989 geborene Beklagte behauptet, sie sei bei Abschluss der notariellen Verträge aus gesundheitlichen Gründen vorübergehend ge- schäftsunfähig gewesen. Nachdem die Beklagte mit den Mietzahlungen für die Monate April bis Juni 2016 in Höhe von insgesamt 663 € in Verzug geraten war, kündigten die Kläger das Mietverhältnis mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 6. Juni 2016 aufgrund des Zahlungsverzugs außerordentlich und hilfsweise or- dentlich. In der Folgezeit verpflichtete sich die Stadt F. , die fäl- ligen Mietschulden zu übernehmen. Aufgrund eines "Stromdiebstahls" (zwei Tage) kündigten die Kläger das Mietverhältnis mit Schreiben vom 15. September 2016 erneut außerordentlich und hilfsweise ordentlich. Daneben sprachen die Kläger noch weitere Kündi- gungen des Mietverhältnisses aus. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben. Die dagegen ge- richtete Berufung der Beklagten hat zur Klageabweisung geführt. Zur Begrün- dung hat das Berufungsgericht - soweit hier noch von Interesse - ausgeführt, die außerordentliche Kündigung vom 6. Juni 2016 sei wegen der Übernahme- erklärung der Mietschulden durch die Stadt F. unwirksam. Die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung sei gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB mangels erheblicher Pflichtverletzung nicht gerechtfertigt. Zwar habe sich die Beklagte über einen Zeitraum von mehr als zwei aufeinanderfolgenden 3 4 5 6 - 4 - Terminen mit Mietzahlungen in Höhe von insgesamt drei Monatsmieten im Rückstand befunden (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Es müsse dabei jedoch beachtet werden, dass die zwischen den Parteien verein- barte Nettomiete ganz offensichtlich lediglich symbolische Bedeutung gehabt habe und keine adäquate Bewertung des Nutzungsinteresses von hier unstrei- tig 900 € Nettomiete monatlich darstelle. In einem derart atypischen Fall sei es sachgerecht, nicht auf die tatsächlich vereinbarte symbolische Miete, sondern auf den objektiven Mietwert der Wohnung (900 €) abzustellen, zumal davon auszugehen sei, dass ein Vermieter in solchen Fällen regelmäßig eine Kom- pensation für die reduzierte Miete erhalten habe. Der aufgelaufene Mietrück- stand in Höhe von 663 € erreiche noch nicht einmal die Höhe einer objektiven Nettomonatsmiete der Wohnung in Höhe von 900 €. Die am 15. September 2016 ausgesprochene außerordentliche Kündi- gung wegen "Stromdiebstahls" sei unwirksam. Die Kündigung sei auch nicht als ordentliche wirksam. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision wenden sich die Kläger ausschließlich gegen die vom Berufungsgericht festgestellte Unwirk- samkeit der ordentlichen Kündigung vom 6. Juni 2016 sowie der außerordentli- chen und der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung vom 15. September 2016 und begehren insoweit die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Ur- teils. II. 1. Die Revision ist unzulässig, soweit sie sich dagegen richtet, dass das Berufungsgericht die wegen eines "Stromdiebstahls" ausgesprochene fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung vom 15. September 2016 nicht hat durch- greifen lassen. Denn das Berufungsgericht hat die Revision nur beschränkt zu- 7 8 9 - 5 - gelassen, nämlich nur insoweit, als der Räumungsanspruch auf die ordentliche Kündigung vom 6. Juni 2016 wegen Zahlungsverzugs gestützt war. Eine solche Beschränkung muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus den Entscheidungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt. Dies ist anzunehmen, wenn die Grundsatzbedeutung einer Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungs- gericht die Revision zugelassen hat, bei mehreren teilbaren Gegenständen nur für einen von ihnen erheblich ist, weil dann in der Angabe dieses Zulassungs- grundes regelmäßig die eindeutige Beschränkung der Zulassung auf diesen Anspruch zu sehen ist (st. Rspr.; Senatsbeschlüsse vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682 Rn. 5; vom 24. Januar 2012 - VIII ZR 206/11, WuM 2012, 163 Rn. 4 mwN). Dies ist hier der Fall. Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, "da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts, insbe- sondere hinsichtlich der Anwendbarkeit der gesetzlich typisierten Fälle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB bei einer vereinbarten symbolischen Mietzah- lung" erfordere. Anders als die Revision meint, gibt diese Begründung nicht le- diglich die Motivation der Revisionszulassung durch das Berufungsgericht wie- der, ohne eine Beschränkung der Revision zu beabsichtigen. Dies ergibt sich auch nicht aus der Verwendung des Begriffs "insbesondere". Denn die vom Berufungsgericht zur Begründung der Revisionszulassung angegebene rechtsgrundsätzliche Bedeutung betrifft ersichtlich nicht die Erwä- gungen zur Kündigung vom 15. September 2016 wegen eines "Stromdieb- stahls", da es sich insoweit um eine Einzelfallentscheidung handelt. Das Beru- fungsgericht hat durch den mit dem Begriff "insbesondere" eingeleiteten Satzteil seine Erwägungen zur Nichtanwendbarkeit der gesetzlich typisierten Fälle des 10 11 - 6 - § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB im Falle der Vereinbarung einer symbolischen Mietzahlung hervorgehoben. Von diesen Erwägungen ist jedoch ausschließlich die wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene ordentliche Kündigung vom 6. Juni 2016 betroffen. Das Gleiche gilt für die Frage der Zulassung zur Siche- rung einer einheitlichen Rechtsprechung. Auch insoweit kann den sich lediglich auf die Umstände eines Einzelfalls beziehenden Erwägungen des Berufungsge- richts zum "Stromdiebstahl" keine über den entschiedenen Einzelfall hinausge- hende Bedeutung beigemessen werden. Da es sich bei der Kündigung wegen Zahlungsverzugs vom 6. Juni 2016 um einen abgrenzbaren Streitgegenstand handelt, auf den die Kläger ihr Rechtsmittel wirksam hätten beschränken können, liegt eine entsprechende - wirksame - Beschränkung der Revisionszulassung auf die Kündigung vom 6. Juni 2016 durch das Berufungsgericht vor (vgl. Senatsbeschlüsse vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, aaO Rn. 6; vom 6. Oktober 2015 - VIII ZR 321/14, WuM 2016, 225 Rn. 4). 2. Soweit das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, nämlich be- züglich des auf die Kündigung vom 6. Juni 2016 gestützten Räumungsan- spruchs, liegt ein Grund für die Zulassung der Revision nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Abgesehen davon, dass § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB einen gesetzlich typisierten Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund vorgibt, der hier schon deshalb nicht entscheidungserheblich ist, weil das Berufungsgericht die fristlose Kündigung vom 6. Juni 2016 wegen Zahlungsverzugs aufgrund der Übernahmeerklärung der Mietschulden durch die Stadt F. - von der Revision nicht angegriffen - nicht hat durchgreifen lassen, sind sämtliche insoweit maßgebli- chen Rechtsfragen geklärt. Ein Revisionszulassungsgrund liegt auch nicht im Übrigen vor (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). Die Beurteilung, ob der Mieter 12 13 - 7 - seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht nur unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) und der Vermieter zu einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, obliegt in erster Linie der tatrichterlichen Würdi- gung der jeweiligen Einzelfallumstände. Allgemein verbindliche Aussagen las- sen sich dazu nicht treffen. 3. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die Kündigung vom 6. Juni 2016, soweit sie als ordentliche Kündigung erklärt worden ist, kann schon deshalb keinen Bestand haben, weil - wie die Revisionserwiderung zutreffend geltend macht - gemäß § 4 Satz 2 des Mietver- trags, auf den das Berufungsgericht in seinem Urteil Bezug nimmt, die (ordentli- che) Kündigung des Mietverhältnisses innerhalb einer Frist von fünf Jahren, die hier noch nicht abgelaufen ist, nur einseitig seitens der Beklagten als Mieterin möglich, für die Kläger als Vermieter jedoch ausgeschlossen ist. Davon abgesehen begegnet die tatrichterliche Würdigung des Beru- fungsgerichts, dass angesichts des hier vorliegenden atypischen Mietverhält- nisses und der Gesamtumstände eine Berechtigung zur ordentlichen Kündi- gung des Mietverhältnisses nicht gegeben ist, aus Rechtsgründen keinen Be- denken. 14 15 16 - 8 - 4. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 09.11.2016 - 33 C 1821/16 (93) - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 01.06.2017 - 2-11 S 326/16 - 17

ECLI:DE:BGH:2018:190918UVIIIZR261.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 261/17 Verkündet am: 19. September 2018 Vorusso Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3; § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 Zur Geltungswirkung einer vom Vermieter hilfsweise mit einer fristlosen Kündigung verbundenen ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses in den Fäl- len des Zahlungsverzugs (im Anschluss an Senatsurteil vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). BGB §§ 564c, 564b aF Ein nach § 564c BGB aF begründetes Wohnraummietverhältnis mit Verlängerungs- klausel kann selbst dann, wenn im Mietvertrag vorgesehen ist, dass es sich nicht ver- längert, wenn eine der Parteien rechtzeitig widerspricht, nur unter Einhaltung der Kündigungsvoraussetzungen der - gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB anwendba- ren - §§ 564b, 565, 565a BGB aF zum jährlich vereinbarten Ablauftermin beendet werden (Fortführung der Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572 unter II 2 a aa; vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 230/09, NJW 2010, 3431 Rn. 19). BGH, Urteil vom 19. September 2018 - VIII ZR 261/17 - LG Berlin AG Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. September 2018 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 66 des Landgerichts Berlin vom 15. November 2017 wird insoweit als un- zulässig verworfen, als sie sich dagegen wendet, dass das Beru- fungsgericht die Kündigung der Klägerin vom 2. Oktober 2017 für nicht durchgreifend erachtet hat. Soweit sie sich dagegen wendet, dass das Landgericht die mit Schreiben vom 21. Dezember 2016 hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungs- rückständen als wirkungslos bewertet hat, wird das vorbezeichne- te Urteil aufgehoben. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 23. April 1999 gemeinsam mit sei- ner Ehefrau von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine in einem Mehrfamili- enhaus gelegene 70 qm große Wohnung. Im Sommer 2014 wurde die Klägerin als neue Eigentümerin des Anwesens im Grundbuch eingetragen. In § 2 des Formularmietvertrags ist als Mietbeginn der 1. Mai 1999 fest- gelegt. Weiter ist dort unter der vorformulierten Überschrift "Mietzeit und ordent- liche Kündigung" folgender maschinenschriftlicher Vordruck enthalten, der durch die handschriftliche Eintragung des Mietenddatums ergänzt worden ist: "Das Mietverhältnis endet am 30. April 2000. Es verlängert sich jeweils um 12 Monate (1 Jahr), wenn eine der Partei- en nicht spätestens drei Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlänge- rung widerspricht." […] Die Bruttomiete belief sich zuletzt auf 500,92 € monatlich. Der Beklagte zog am 15. Mai 2016 aus der gemeinsamen Wohnung aus. In den Monaten Oktober 2016 bis einschließlich Dezember 2016 erhielt die Klägerin trotz Mah- nung keine Mietzahlungen. Der Beklagte ließ am 19. Dezember 2016 die Woh- nungseingangstür durch einen Schlüsseldienst öffnen, nachdem er am Vortag vergeblich versucht hatte, sich mit seinem Schlüssel und durch Klingeln Zutritt zu der Wohnung zu verschaffen. Dabei stellte er fest, dass seine Ehefrau unter Mitnahme vieler Gegenstände die Wohnung verlassen, jedoch die Wohnungs- einrichtung zurückgelassen hatte. Wegen des aufgelaufenen Mietrückstands erklärte die Klägerin mit einem an den Beklagten und seine Ehefrau unter der Adresse der angemieteten Woh- nung gerichteten Schreiben vom 21. Dezember 2016 die fristlose, hilfsweise die 1 2 3 4 - 4 - fristgerechte Kündigung des Mietvertrags. Am 22. Dezember 2016 überwies der Beklagte eine Monatsmiete an die Klägerin. Das Kündigungsschreiben ging dem Beklagten am 28. Dezember 2016 zu. Ungeklärt ist, ob es auch seiner Ehefrau zuging. Am 5. Januar 2017 beglich der Beklagte den gesamten bis dahin aufge- laufenen Rückstand und richtete einen Dauerauftrag für künftige Mietzahlungen ein. Einige Tage später reichte die Klägerin gegen den Beklagten und seine Ehefrau eine auf den 5. Januar 2017 datierte Klage auf Räumung und Heraus- gabe ein, in der sie - gestützt auf einen angeblichen Mietrückstand für Oktober 2016, November 2016 und Januar 2017 - erneut die fristlose und fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses erklärte. Die Klageschriften wurden am 28. Januar 2017 in den zur Wohnung gehörenden Briefkasten eingelegt. Die gegen die Ehefrau des Beklagten gerichtete Klage nahm die Klägerin im Verlauf des erstinstanzlichen Verfahrens zurück. Das Amtsgericht hat der von der Klägerin gegen den Beklagten erhobe- nen Räumungsklage aufgrund der mit Schreiben vom 21. Dezember 2016 hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Dabei hat es die Klage auch insoweit abgewiesen, als die Klägerin erstmals in der Berufungsinstanz mit Schriftsatz vom 2. Oktober 2017 eine weitere fristlose und hilfsweise fristgerechte Kündigung wegen des von ihr als vorsätzlich wahr- heitswidrig eingestuften Vortrags des Beklagten ausgesprochen hat, er habe während der gesamten Mietlaufzeit seine vertraglichen Verpflichtungen stets erfüllt. Mit der vom Berufungsgericht beschränkt auf die Wirksamkeit der Kündi- gung vom 21. Dezember 2016 zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die 5 6 - 5 - Verurteilung des Beklagten zur Räumung und Herausgabe der von ihm genutz- ten Wohnung. Entscheidungsgründe: Die Revision hat - soweit sie eröffnet ist - Erfolg. A. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung gegen den Beklagten bestünden nicht. Zwar seien solche Ansprüche aufgrund der gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB wirksamen fristlosen Kündigung vom 21. Dezember 2016 zunächst entstanden, weil beim Zugang der Kündigung ein Zahlungsverzug in diesem Sinne vorgelegen habe. Sie seien aber vor Klageer- hebung aufgrund der vollständigen Begleichung der Mietrückstände nach Maß- gabe der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachträglich erloschen. Der Beklagte habe am 5. Januar 2017 die zu diesem Zeitpunkt noch offenen Mieten für Oktober 2016, November 2016 und die Nutzungsentschädigung für Januar 2017 vollständig ausgeglichen. Die im Kündigungsschreiben vom 21. Dezember 2016 daneben hilfswei- se erklärte ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gehe ins Leere, weil das Mietverhältnis durch den Zugang der wirksam ausgesprochenen fristlosen Kündigung ein sofortiges Ende gefunden habe und daher ein Mietverhältnis, das nach Ablauf einer Kündigungsfrist beendet werden könnte, nicht mehr be- stehe. Die rechtzeitig erfolgte Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB 7 8 9 10 - 6 - habe zwar dazu geführt, dass die Wirkungen der fristlosen Kündigung, also un- ter anderem die mit ihrem Zugang entstandenen Ansprüche des Vermieters, erloschen seien. Es bleibe aber gleichwohl dabei, dass im Zeitraum zwischen Zugang der Kündigungserklärung und Eingang der Schonfristzahlung ein Miet- verhältnis nicht mehr bestanden habe. Die erfolgte Schonfristzahlung führe - wie die Kammer bereits in dem Verfahren 66 S 90/17 mit Urteil vom 13. Okto- ber 2017 (veröffentlicht in ZMR 2018, 38) ausgesprochen habe - nicht dazu, dass die hilfsweise erfolgte fristgerechte Kündigung nun später "wirksam" wer- de. Das Mietverhältnis sei auch nicht durch die mit der Klageschrift vom 5. Januar 2017 ausgesprochene fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung beendet worden. Bei Zugang der Klage seien nämlich sämtliche Zahlungsrück- stände ausgeglichen gewesen. Schließlich habe auch die im Verlauf des Beru- fungsverfahrens mit Schriftsatz vom 2. Oktober 2017 erklärte Kündigung nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Diese Kündigung sei zwar nach § 533 Abs. 1 Nr. 1, § 263 ZPO zulässig in den Prozess eingeführt worden. Ein die Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 1, § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB rechtfertigendes unredliches Prozessverhalten des Beklagten habe die Klägerin aber nicht hinreichend substantiiert dargelegt. B. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung, soweit sie aufgrund des beschränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist, nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können Ansprüche der Klägerin gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der von diesem angemie- teten Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden. Das Beru- 11 12 - 7 - fungsgericht hätte der mit Schreiben vom 21. Dezember 2016 zugleich hilfswei- se ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nicht des- wegen die Wirkung versagen dürfen, weil das Mietverhältnis bereits durch die im selben Schreiben vorrangig erfolgte fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB sein Ende gefunden hat und dies zur Folge hätte, dass die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung “ins Leere“ gegangen wäre. I. Soweit die Revision sich auch dagegen wendet, dass das Berufungsge- richt die mit Schriftsatz vom 2. Oktober 2017 erklärte fristlose, hilfsweise fristge- rechte Kündigung wegen vorsätzlich wahrheitswidrigen Vortrags des Beklagten im Prozess für nicht durchgreifend erachtet hat, ist das Rechtsmittel unstatthaft und damit als unzulässig zu verwerfen (§ 543 Abs. 1, § 552 Abs. 1 ZPO). Denn das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision zulässigerweise auf die Frage der Wirksamkeit der wegen Zahlungsverzugs fristlos und hilfsweise or- dentlich ausgesprochenen Kündigung vom 21. Dezember 2016 beschränkt. 1. Eine Beschränkung der Revisionszulassung muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus dessen Entscheidungs- gründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit ent- nehmen lässt. Dies ist anzunehmen, wenn eine Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, nur für einen selbständig anfechtbaren Teil des Streitgegenstands erheblich ist, weil dann in der Angabe dieses Zulassungsgrundes regelmäßig die eindeutige Beschränkung der Zulas- sung der Revision auf diesen Anspruch zu sehen ist (st. Rspr.; vgl. nur Senats- beschlüsse vom 24. Januar 2012 - VIII ZR 206/11, WuM 2012, 163 Rn. 4; vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682 Rn. 5). 13 14 - 8 - So liegen die Dinge hier. Die vom Berufungsgericht für klärungsbedürftig erachtete Frage der "rechtlichen Folgen einer Schonfristzahlung auf eine zeit- lich hilfsweise fristgemäß ausgesprochene Kündigung" stellt sich nur bei der Kündigungserklärung vom 21. Dezember 2016. Die somit gegebene Eindeutigkeit der Beschränkung wird entgegen der Auffassung der Revision nicht dadurch in Frage gestellt, dass das Berufungsge- richt die von ihm bejahte Klärungsbedürftigkeit der aufgeworfenen Rechtsfrage - neben dem Erfordernis einer eingehenden höchstrichterlichen Entscheidung - auch damit begründet hat, die vorliegende Entscheidung weiche "auch im Er- gebnis von den Rechtsfolgen ab, die die Klägerin unter Hinweis auf höchstrich- terliche Rechtsprechung für sich in Anspruch" nehme. Diese Erwägung bezieht sich ersichtlich allein auf die vom Berufungsgericht für zulassungsrelevant er- achtete und nur die Kündigung vom 21. Dezember 2016 betreffende Rechtsfra- ge, ob eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs dann zum Zug kommt, wenn auf eine vorrangig erklärte und wirksam geworde- ne fristlose Kündigung eine rechtzeitige Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfolgt. Demzufolge hat das Berufungsgericht dieselbe Formulierung bereits bei seinen Zulassungserwägungen im Urteil vom 13. Oktober 2017 - 66 S 90/17 (ZMR 2018, 38; nachfolgend Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 231/17, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt) verwendet, bei dem alleiniger Streitgegenstand eine - fristlose, hilfsweise ordentliche - Kündigung wegen Zahlungsverzugs war. 2. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung der Revisi- onszulassung ist auch wirksam. Ihm ist anerkanntermaßen die Möglichkeit er- öffnet, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbständi- gen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch 15 16 17 - 9 - die Partei selbst die Revision beschränken könnte (st. Rspr.; vgl. nur Senatsur- teil vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 13; Senatsbe- schluss vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, NJW 2018, 1880 Rn. 20; jeweils mwN). Voraussetzung hierfür ist eine Selbständigkeit des von der Zulassungs- beschränkung erfassten Teils des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tat- sächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, aaO Rn. 14; Senatsbeschluss vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, aaO Rn. 21; jeweils mwN). So verhält es sich, wenn - wie hier - mehrere Kündigungen ausgesprochen werden (vgl. Se- natsbeschlüsse vom 13. September 2011 - VIII ZR 84/11, WuM 2011, 690 Rn. 3; vom 6. Oktober 2015 - VIII ZR 321/14, WuM 2016, 225 Rn. 4). II. Soweit die Revision eröffnet ist, ist sie begründet. Das Berufungsgericht hat den Inhalt der von der Klägerin am 21. Dezember 2016 wegen der eingetre- tenen Mietrückstände hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung nicht hinreichend erfasst und hat zudem den Regelungsgehalt des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB grundlegend verkannt. 1. Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die von der Klägerin ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündi- gung das Mietverhältnis mit ihrem Zugang beim Beklagten am 28. Dezember 2016 mit sofortiger Wirkung beendet hat. Der Beklagte und seine Ehefrau be- fanden sich nach den in der Revisionsinstanz nicht angegriffenen Feststellun- gen des Berufungsgerichts zu diesem Zeitpunkt mit den Mieten für Oktober und November 2016 in Verzug. Damit lag der Kündigungsgrund des - gemäß 18 19 - 10 - Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB anwendbaren - § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB vor. Da die Mieter diesen Rückstand nicht vor dem Zugang der Kündigungserklärung ausgeglichen hatten, war die Kündigung nicht gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 BGB ausgeschlossen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15, NJW 2016, 3437 Rn. 22; vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16, NJW 2018, 939 Rn. 27, 30; jeweils mwN). Die mit Schreiben vom 21. Dezember 2016 erklärte fristlose Kündigung des Mietverhältnisses war auch nicht deswegen bei ihrem Zugang unwirksam, weil offen geblieben ist, ob sie auch der Ehefrau des Beklagten als Mitmieterin zugegangen ist. Zwar kann ein Mietverhältnis, an dem auf Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekün- digt werden (Senatsurteile vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, NJW 2005, 1715 unter II 1 mwN; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, WuM 2018, 153 Rn. 22). Jedoch ist die vom Amtsgericht vorgenommene und vom Berufungsgericht un- ausgesprochen gebilligte rechtliche Würdigung, dem Beklagten sei es nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich auf einen fehlenden Zugang des Kündigungsschreibens an seine Ehefrau zu berufen, weil diese aus der Woh- nung ausgezogen sei, ohne dies der Klägerin anzuzeigen und eine neue An- schrift zu hinterlassen, aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden (vgl. Senats- beschluss vom 14. September 2010 - VIII ZR 83/10, WuM 2010, 680 Rn. 2, 5). 2. Ebenfalls noch zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB durch den recht- zeitigen Ausgleich der Rückstände erfüllt sind. Nach den unangegriffenen Fest- stellungen des Berufungsgerichts hat der Beklagte am 5. Januar 2017, und da- mit innerhalb der Schonfrist, die beim Zugang des Kündigungsschreibens am 28. Dezember 2016 noch offenen Mieten für Oktober 2016 und November 2016 sowie die Nutzungsentschädigung für Januar 2017 vollständig beglichen. 20 21 - 11 - 3. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, die mit Schreiben vom 21. Dezember 2016 daneben hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach den hier gemäß der - für be- fristete Mietverhältnisse geltenden - Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB anwendbaren Vorschriften der §§ 564c, 564b Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB aF (heute: § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB) habe - trotz des späteren Unwirk- samwerdens der fristlosen Kündigung infolge der getätigten Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB) - keine Wirkung mehr entfalten können, weil bereits die gleichzeitig zugegangene, aber vorrangig ausgesprochene fristlose Kündigung das Mietverhältnis (zunächst) beendet habe. Das Berufungsgericht hat sich weder in seinem Urteil noch in dem dort in Bezug genommenen Beschluss vom 3. August 2017 in der Beschwerdesache 66 T 49/17 näher mit der sich in erster Linie stellenden Frage befasst, wie die Kündigungserklärung eines Vermieters auszulegen ist, der - wie hier - zusätz- lich zu einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise eine auf § 564b Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB aF beziehungsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB (nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung) gestützte ordentliche Kündigung erklärt. Es hat sich wegen eines teilweise fehlerhaften Verständnisses der Rechtsnatur eines Gestaltungsrechts und aufgrund einer grundlegenden Ver- kennung der rechtlichen Wirkungen einer Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB von vornherein den Blick dafür verstellt, dass ein Vermieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise oder vorsorglich eine ordentli- che Kündigung des Mietverhältnisses wegen des aufgelaufenen Zahlungsrück- stands ausspricht, diese bei Anwendung der allgemeinen Auslegungsregeln nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschreibens ge- gebenen Unwirksamkeit der vorrangig erfolgten fristlosen Kündigung des Miet- verhältnisses erklärt. Vielmehr bringt er damit - sofern keine belastbaren abwei- 22 23 - 12 - chenden Anhaltspunkte bestehen - regelmäßig zum Ausdruck, dass die ordent- liche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die zunächst wirk- sam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Um- stands (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB [unverzügliche Aufrechnung], § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB [Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle]) nachträglich (rückwirkend) unwirksam wird. a) Ein Vermieter, der von der Kündigungsmöglichkeit des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB Gebrauch macht und diese mit einer hilfsweise ausgespro- chenen ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB (bzw. nach § 564b Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB aF) verbindet, macht damit nicht nur deutlich, dass die fristlose Kündigung Vorrang haben soll (so aber das Berufungsgericht), sondern erklärt zugleich, dass die ordentliche Kündigung in allen Fällen Wir- kung entfalten soll, in denen die zunächst angestrebte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund einer - entweder bei Zugang des Kündigungs- schreibens schon gegebenen oder einer nachträglich gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB (unverzügliche Aufrechnung durch Mieter) oder § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB (Schonfristzahlung oder behördliche Verpflichtungserklärung) rückwirkend eingetretenen - Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung fehlge- schlagen ist. Dies ergibt sich aus einer sachgerechten Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der Kündigungserklärung (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 231/17, unter II 3 a, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). aa) Bei der Auslegung einer einseitigen, empfangsbedürftigen Willenser- klärung, wie sie hier vorliegt, ist nicht allein auf den Wortlaut abzustellen. Viel- mehr ist sie so auszulegen, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte von seinem Empfänger- horizont aus verstehen musste (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 21. Mai 2008 - IV ZR 238/06, NJW 2008, 2702 Rn. 30; vom 17. Dezember 2014 24 25 - 13 - - VIII ZR 86/13, ZMR 2015, 216 Rn. 38; BAGE 41, 37, 46; jeweils mwN). Für die Auslegung sind nur solche Umstände heranzuziehen, die dem Erklärungsemp- fänger bekannt oder für ihn erkennbar waren (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2006 - III ZR 166/05, NJW 2006, 3777 Rn. 18 mwN; BAG, aaO). Gemessen daran erklärt ein Vermieter, der eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs und daneben hilfsweise oder vor- sorglich eine ordentliche Kündigung ausspricht, zum einen, dass er sich in ers- ter Linie auf den Beendigungstatbestand des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB beruft, also auf dessen Rechtswirkungen, nämlich die sofortige Auflösung des Mietverhältnisses, nicht verzichten will (vgl. auch BAGE 145, 184 Rn. 44; BAG, NJW 2014, 3533 Rn. 20; jeweils mwN [zu einer hilfsweise erfolgten ordentlichen Kündigung des Arbeitsverhältnisses]). Zum anderen bringt er damit zum Aus- druck, dass das Mietverhältnis - falls die vorrangig gewollte fristlose Kündigung (gleich aus welchen Gründen) nicht zu der angestrebten Beendigung führt - wenigstens mit Ablauf der geltenden Kündigungsfrist sein Ende finden soll. bb) In Anbetracht der feinmaschigen, verschiedene Phasen berücksichti- genden Ausgestaltung, die eine fristlose, außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB durch den Gesetzgeber erfahren hat, steht bei Zugang einer wirksamen Kündigungserklärung regelmä- ßig noch nicht endgültig fest, dass das Mietverhältnis hierdurch tatsächlich sein Ende gefunden hat. Bei verständiger Betrachtung bringt daher ein Vermieter, der seine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs hilfsweise oder vorsorg- lich mit einer ordentlichen Kündigung verknüpft, auch aus objektiver Mietersicht zum Ausdruck, dass die zugleich erklärte (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16. Fe- bruar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 e) ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die fristlose Kündigung infolge der gesetzlichen Anordnung in § 543 Abs. 2 Satz 3, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht 26 27 - 14 - zu dem angestrebten Ziel der endgültigen sofortigen Beendigung des Mietver- hältnisses, sondern dazu geführt hat, dass dieses trotz fristloser Kündigung rückwirkend betrachtet als ununterbrochen fortgeführt gilt (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 231/17, aaO unter II 3 a bb). (1) Das Gesetz sieht verschiedene Tatbestände vor, nach denen eine wirksame fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nachträglich unwirksam wird, nämlich bei unverzüglicher Tilgung der Rückstände durch eine Aufrech- nung des Mieters (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB; vgl. hierzu Senatsurteile vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15, aaO; vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16, aaO Rn. 27) oder durch eine spätestens bis zum Ablauf von zwei Mo- naten nach der Erhebung einer Räumungsklage erfolgte Zahlung der Mietrück- stände beziehungsweise eine binnen dieser Frist von einer öffentlichen Stelle eingegangene Verpflichtung zur Befriedigung des Vermieters (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB). Eine solche Schonfristzahlung oder Übernahmeerklärung der zuständigen Behörde führt gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB nur dann nicht zu einer nachträglichen Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung, wenn dieser vor nicht länger als zwei Jahren eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. (2) Indem das Berufungsgericht allein darauf abstellt, dass eine in mate- rieller und formeller Hinsicht wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zah- lungsverzugs das Mietverhältnis (zunächst) aufgelöst hat, lässt es diese rechtli- chen Zusammenhänge außer Acht und spaltet den einheitlichen natürlichen Lebenssachverhalt (Zahlungsverzug, Kündigung, nachträgliche Befriedigung des Vermieters), auf den sich die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bei vernünftiger, lebensnaher und objektiver Betrachtung stützt, künstlich in einzel- ne Bestandteile auf. Das Berufungsgericht sieht seine gegenteilige Sichtweise durch den Charakter einer Kündigung als einseitiges Gestaltungsrecht des 28 29 - 15 - Vermieters und den Umstand bestätigt, dass eine einmal herbeigeführte Been- digung des Mietverhältnisses weder vorläufig eintreten noch wiederholt bewirkt werden könne. Um diese Gestaltungswirkung unangetastet zu lassen, spricht es einer Schonfristzahlung lediglich die Wirkung zu, dass entstandene Räu- mungs- und Herausgabeansprüche erlöschen. Seine Rechtsauffassung erweist sich aber bereits im Ansatz als unzutreffend. (a) Zwar handelt es sich bei der Kündigung um ein einseitiges Gestal- tungsrecht des Vermieters, das seine Gestaltungswirkung mit dem Zugang bei dem Mieter entfaltet (§ 130 BGB) und - sofern der geltend gemachte Kündi- gungsgrund vorliegt und auch die formellen und materiellen Anforderungen an eine Kündigungserklärung (Angabe von Kündigungsgrund; Geschäftsfähigkeit) erfüllt sind - das Mietverhältnis entweder sofort oder nach Ablauf der vorgese- henen Kündigungsfrist enden lässt (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juni 1998 - XII ZR 195/96, BGHZ 139, 123, 126 f., 128 f.; vgl. auch Senatsurteil vom 9. Mai 2018 - VIII ZR 26/17, ZIP 2018, 1244 Rn. 22 [zur Minderung im Kaufrecht]; BAG, NZA-RR 2013, 609 Rn. 15 [zur Kündigung einer Dienstvereinbarung]). Die durch eine wirksam erklärte Kündigung eingetretene Umgestaltung des Miet- verhältnisses kann grundsätzlich nicht mehr einseitig, sondern nur durch rechtsgeschäftliches Zusammenwirken der Parteien rückgängig gemacht wer- den (BGH, Urteil vom 24. Juni 1998 - XII ZR 195/96, aaO, S. 128 f.; vgl. auch BAG, aaO). (b) Dem Gesetzgeber bleibt es im Rahmen seines Gestaltungsspiel- raums jedoch unbenommen, die Gestaltungswirkung, die eine wirksame Kündi- gung mit ihrem Zugang entfaltet hat, rückwirkend entfallen zu lassen (so auch Beyer, GE 2018, 175). Hiervon hat der Gesetzgeber in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB Gebrauch gemacht, indem er die durch das ausgeübte Gestaltungsrecht ausge- löste Rechtswirkung der Beendigung des Mietverhältnisses im Wege einer ge- 30 31 - 16 - setzlichen Fiktion rückwirkend als nicht eingetreten behandelt (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 231/17, aaO unter II 3 a bb (2) (b)). Anders als das Berufungsgericht meint, ist die gesetzliche Regelung in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB nicht dahin zu verstehen, dass im Falle einer Schonfristzahlung oder behördlicher Verpflichtungserklärung die Beendigung des Mietverhältnisses nicht als rückgängig gemacht anzusehen ist, sondern hierdurch lediglich die durch die fristlose Kündigung ausgelösten Räumungs- und Herausgabeansprüche des Vermieters (§ 546 Abs. 1 BGB) erlöschen. Vielmehr hat der Gesetzgeber insoweit die gesetzliche Fiktion geschaffen, dass die durch die wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend als nicht eingetreten gilt (so auch etwa OLG Stuttgart, NJW-RR 1991, 1487 [Rechtsentscheid zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF]; Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 569 BGB Rn. 37; Häublein/Lehmann- Richter, ZMR 2018, 43 f.; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 569 Rn. 39, 44; Herrlein in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl., § 569 Rn. 30; Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 569 BGB Rn. 43; Beyer, aaO S. 176; Weber, ZMR 1992, 41, 43 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF]). Diese Sichtweise hat der Senat seinen Entscheidungen, die sich mit dem Tat- bestand des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB befassen, unausgesprochen zugrunde gelegt. Von diesem Verständnis gehen letztlich auch weitere Stimmen in der In- stanzrechtsprechung und in der Literatur aus, die sich zwar mit der Frage der gesetzlichen Fiktion nicht näher befassen, bei Verwirklichung des Tatbestands des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB aber eine rückwirkend eintretende Unwirk- samkeit der fristlosen Kündigung bejahen (vgl. etwa LG Bonn, Urteil vom 6. November 2014 - 6 S 154/14, juris Rn. 17; LG Aurich, Beschluss vom 32 33 - 17 - 11. Oktober 2016 - 1 T 191/16, juris Rn. 4 f.; AG Sinsheim, NJW-RR 1986, 1345 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]; MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 569 Rn. 44; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 569 Rn. 23; Hinz in Harz/Riecke/Schmid, Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigen- tumsrecht, 6. Aufl., Kapitel 14 Rn. 290; BeckOK-Mietrecht/Theesfeld, Stand 1. Juni 2018, § 569 BGB Rn. 75, 81; BeckOK-BGB/Wöstmann, Stand 1. Mai 2018, § 569 Rn. 13; BeckOGK-BGB/Geib, Stand 1. Juli 2018, § 569 Rn. 69; Schuschke in 10 Jahre Mietrechtsreformgestz, 2011, S. 735, 738; Buchmann, WuM 1996, 78, 79 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]). Soweit andere Autoren der Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB mit unterschiedlicher Begründung nur eine Heilungswirkung für die Zukunft ("ex-nunc-Wirkung") beimessen (so etwa Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., XII Rn. 152; Elzer in Prütting/ Wegen/Weinrich, BGB, 12. Aufl., § 569 Rn. 18; Beuermann, WuM 1997, 151, 152 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]; Both, Festschrift Blank, 2006, S. 93, 102 ff.; O'Sullivan, ZMR 2002, 250, 253), haben diese den Regelungsgehalt der genannten Vorschrift nur unzureichend erfasst und können sich insoweit auch nicht auf das - von der Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung angeführte - Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21. Dezember 2006 (IX ZR 66/05, NJW 2007, 1591 Rn. 13; vgl. auch Urteil vom 30. Juni 1960 - VIII ZR 200/59, NJW 1960, 2093 [zu § 3 Abs. 3 MSchuG]) stützen. Denn mit der dort verwendeten Formulierung, das Mietverhältnis "lebe" nach einer rechtzeitigen Schonfristzahlung "wieder auf", wird gerade zum Ausdruck gebracht, dass das bisherige Mietverhältnis fortgilt und nicht neu begründet werden soll. Dass der Gesetzgeber mit § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die gesetzliche Fiktion einer rückwirkenden Unwirksamkeit der wegen Zahlungsverzugs ausgespro- chenen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB angeordnet hat, ergibt sich zwar noch nicht aus dem Wortlaut der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB, jedoch folgt dies vor allem aus dem Regelungszweck und der 34 - 18 - Entstehungsgeschichte dieser Bestimmung und findet zudem im systemati- schen Zusammenhang zu § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB eine Stütze (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 231/17, aaO unter II 3 a bb (2) (b)). (aa) § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB setzt eine nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB wirksame Kündigung wegen Zahlungsverzugs voraus. Sie kommt also - ebenso wie § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB - erst und nur dann zum Zuge, wenn das Gestaltungsrecht der fristlosen Kündigung ausgeübt und das Mietverhältnis durch die ausgesprochene fristlose Kündigung beendet worden ist (vgl. auch BGH, Urteil vom 21. Dezember 2006 - IX ZR 66/05, aaO). Der Gesetzgeber hat aber die Notwendigkeit gesehen, die durch die wirksame Ausübung des Gestal- tungsrechts "fristlose Kündigung" bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses für bestimmte Fallgestaltungen zu durchbrechen. Dabei ging es ihm darum, in den Fällen, in denen er bei Abwägung der beiderseitigen Belange die wirt- schaftlichen Interessen des Vermieters für ausreichend gewahrt ansah (unver- zügliche Aufrechnung des Mieters; Zahlung oder Verpflichtungserklärung inner- halb der Schonfrist), eine ununterbrochene und unveränderte Fortsetzung des Mietverhältnisses zu gewährleisten (vgl. auch Beyer, aaO). Diese Zielsetzung wird in den Gesetzesmaterialien zu § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar nicht ausdrücklich angesprochen, sie klingt aber an mehreren Stellen an und lässt sich auch der Entstehungsgeschichte der genannten Vorschriften entnehmen. Im Rahmen der Begründung zu § 569 Abs. 3 BGB-E ist ausdrück- lich von der Abfolge Mietrückstand, Kündigung und "Vertragsfortsetzung" die Rede (BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Schon diese Wortwahl - es wird nicht der Begriff "Neubegründung des Mietverhältnisses" verwendet - bietet einen ersten Anhalt dafür, dass der Gesetzgeber das im Rahmen der Privatautonomie be- gründete Wohnraummietverhältnis nicht - unter Verkomplizierung der Rechtsla- ge - dauerhaft in drei verschiedene Phasen aufspalten wollte, nämlich in ein 35 36 - 19 - zunächst bestehendes Mietverhältnis, anschließend in ein Rückabwicklungs- verhältnis und ab Verwirklichung des Tatbestands des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB in ein gesetzlich neu begründetes, mit den ursprünglichen mietvertragli- chen Vereinbarungen inhaltsgleiches Vertragsverhältnis, das aber nicht in jeder Hinsicht dem Mieter dieselben Rechte gewähren würde (etwa Verkürzung der gesetzlichen Kündigungsfrist des Vermieters wegen Neubegründung des Miet- verhältnisses). (bb) Ausschlaggebend ist letztlich jedoch, dass es dem Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes bei der Schaffung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht darum ging, eine rechtliche Lösung zu finden, die die Gestaltungswirkung einer Kündigung in jeder Hinsicht unangetastet lässt, sondern er eine für beide Seiten angemessene Regelung zu der Frage treffen wollte, unter welchen Vorausset- zungen das Mietverhältnis trotz wirksamer Kündigung fortzusetzen ist. Hierbei war für ihn entscheidend, ob der Mieter das finanzielle Interesse des Vermieters in einem noch hinnehmbaren zeitlichen Rahmen nachträglich befriedigt hat. In diesen Fällen wollte er den Mieter grundsätzlich so stellen, als ob das Mietver- hältnis nicht beendet worden wäre. Dies ergibt sich aus dem Umstand, dass die Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf denselben Wertungen wie ihre Vor- gängerregelungen beruht. Die genannte Bestimmung entspricht im Wesentli- chen der durch das Erste Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 29. Juli 1963 (BGBl. I S. 505; im Folgenden Erstes Mietrechtsänderungs- gesetz) eingeführten Regelung des § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF (BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Diese Vorschrift griff wiederum den in § 3 Abs. 3 des Gesetzes über Mieterschutz und Mieteinigungsämter vom 1. Juni 1923 entwickelten "Ge- danken eines Nachholungsrechts des Mieters" auf (BT-Drucks. IV/806, S. 10; RGBl. I 1923, S. 353, im Folgenden Mieterschutzgesetz; vgl. auch BT-Drucks. 3/1234, S. 73). 37 - 20 - (aaa) § 3 Abs. 1 des Mieterschutzgesetzes sah vor, dass dem Vermieter von Gebäuden oder Gebäudeteilen anstelle der bis dahin vorgesehenen Mög- lichkeit einer Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs (§ 554 BGB in der seit 1. Januar 1900 geltenden Fassung [RGBl. I 1896, S. 195]) nur noch eine Klage auf Aufhebung des Mietverhältnisses eröffnet sein sollte (vgl. Be- gründung zum Gesetzesentwurf, RT-Drucks. Nr. 4185, S. 29, 32 f.). § 3 Absatz 3 des Mieterschutzgesetzes ließ eine Aufhebung des Mietvertrags aber dann nicht (mehr) zu, wenn der Mieter den Vermieter vor Erlass des Urteils befriedig- te oder wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und bis zum Erlass des Urteils die Aufrechnung erklärte. Demgegenüber sah § 554 Satz 3 BGB in der bis dahin geltenden Fassung lediglich vor, dass die Kündigung wegen Zahlungsverzugs "unwirksam ist, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt" (RGBl. aaO). (bbb) Mit dem Mieterschutzgesetz verfolgte der damalige Gesetzgeber die Zielsetzung, "den Mieter vor einer gegen seinen Willen erfolgenden Beendi- gung des Mietverhältnisses so weit zu schützen, als sich dies mit berechtigten Interessen des Vermieters irgendwie vereinen lässt" (RT-Drucks. Nr. 4185, S. 13). Durch den von ihm eingeführten Wegfall einer Aufhebung des Mietver- hältnisses bei den - gegenüber § 554 BGB in der bis dahin geltenden Fassung erweiterten - Fallgestaltungen einer nachträglichen Befriedigung des Vermieters vor Erlass eines Aufhebungsurteils brachte er zum Ausdruck, dass er bei Be- rücksichtigung der beiderseitigen Interessenlage eine Beendigung des Mietver- hältnisses nicht nur bei einer unverzüglichen Aufrechnung des Mieters, sondern auch bei einer erst im Verlauf des Aufhebungsverfahrens erfolgenden Aufrech- nung oder Zahlung für unangemessen erachtete und das Mietverhältnis in all diesen Fallgestaltungen ohne Unterbrechung fortbestehen lassen wollte. 38 39 - 21 - (ccc) Jahrzehnte später leitete der Gesetzgeber des Ersten Mietrechts- änderungsgesetzes zwar einen Systemwechsel von dem Mieterschutz zu dem sozialen Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches ein (vgl. BT-Drucks. 3/1234, S. 54 i.V.m. BT-Drucks. IV/806, S. 7) und ersetzte den bisherigen Anspruch des Vermieters auf eine Aufhebung des Mietverhältnisses (wieder) durch ein Recht zur fristlosen Kündigung (BT-Drucks. aaO). Er gab aber im Falle einer Befriedi- gung des Vermieters binnen eines Monats nach Erhebung der Räumungsklage dem Interesse des Mieters an dem Erhalt der Wohnung nach wie vor den Vor- rang vor dem Beendigungsinteresse des Vermieters. Aus Sicht des Gesetzge- bers hatte sich insoweit im Vergleich zum früheren Recht an der Interessenlage der Mietvertragsparteien nichts verändert. Wenn er an dem jahrzehntelang gel- tenden Nachholungsrecht des Mieters trotz der Rückkehr zu dem Gestaltungs- recht der Kündigung festhielt und dabei davon absah, die Rechtswirkungen ei- ner nachträglichen Befriedigung des Vermieters durch ausdrückliche Bestim- mung dahin zu regeln, dass das Mietverhältnis in diesem Fall in Abweichung zur bisherigen Rechtlage - nach einer vertragslosen Zwischenphase - neu zu begründen ist, ist dies Ausdruck seines Willens, den Mieter nach erfolgter Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle grund- sätzlich (Ausnahme: § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB aF) so zu stellen, als wäre das Mietverhältnis nie beendet worden. Der Umstand, dass es sich bei der Kündigung des Vermieters um ein Gestaltungsrecht handelt, steht einer solchen Fiktion, die letztlich Ausdruck ei- ner normativen Wertung ist, nicht entgegen. So entfällt die Wirkung einer Kün- digung etwa auch im Falle ihrer Anfechtung - und zwar ebenfalls im Wege einer gesetzlichen Fiktion (§ 142 Abs. 1 BGB; vgl. etwa MünchKommBGB/Busche, aaO, § 142 Rn. 2) - rückwirkend (so auch Beyer, aaO S. 175). Durch eine sol- che Rückwirkungsfiktion wird auch kein mit einem Gestaltungsrecht nicht zu vereinbarender Schwebezustand geschaffen. Denn das Gesetz hält nicht die 40 41 - 22 - Gestaltungswirkung einer wirksam ausgesprochenen fristlosen Kündigung in der Schwebe, sondern es ordnet an, dass die ausgelöste Gestaltungswirkung, die bis zu der Schonfristzahlung oder Übernahmeerklärung zu beachten ist (da- her verlangt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch die Zahlung fälliger Nutzungsent- schädigung nach § 546a BGB), rückwirkend als nicht eingetreten gilt. (ddd) Dass der Gesetzgeber des Ersten Mietrechtsänderungsgesetzes die Kündigung als rückwirkend unwirksam bewertet wissen wollte, lässt sich darüber hinaus auch aus dem Umstand ableiten, dass er das im Entwurf eines Gesetzes über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein sozia- les Mietrecht vorgesehene Gesamtregelungswerk, das nur in einzelnen Punk- ten (so etwa bezüglich der Härteklausel in § 556a BGB aF) vor Ende der Legis- laturperiode noch verabschiedet werden konnte, nunmehr unter Übernahme der dort bereits eingeflossenen Wertungen verwirklichen wollte (vgl. BT-Drucks. IV/806, S. 7). Der genannte Entwurf hatte zwar nicht bei dem bereits damals vorgesehenen und später fast inhaltsgleich im Entwurf zum Ersten Mietrechts- änderungsgesetz übernommenen § 554 Abs. 2 und 3 BGB-E (vgl. hierzu BT- Drucks. 3/1234, S. 21; BT-Drucks. IV/806, S. 3; es wurde lediglich ohne nähere Begründung die Wendung "ist unwirksam" in "wird unwirksam" geändert) näher dazu Stellung genommen, ob die "Unwirksamkeit" der Kündigung rückwirkend eintreten sollte. In der dortigen Entwurfsbegründung ist aber bezüglich der Här- teklausel des § 565a BGB-E, in der sich in Abs. 3 Satz 2 ebenfalls die Wendung "durch den Widerspruch wird die Kündigung unwirksam" findet und die durch das Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein sozi- ales Miet- und Wohnrecht vom 23. Juni 1960 (BGBl. I S. 389) mit verändertem, aber der Sache nach gleichbedeutendem Wortlaut ("Mieter kann die Fortset- zung des Mietverhältnisses verlangen") als § 556a BGB in das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs Eingang gefunden hat, ausdrücklich die Rede da- von, dass der Widerspruch die "Nichtigkeit" der Kündigung, mit anderen Worten 42 - 23 - also deren rückwirkende Unwirksamkeit, zur Folge habe (BT-Drucks. 3/1234, S. 54 i.V.m. S. 22). Dass die in den Gesetzesmaterialien erwähnte Nichtigkeitsfolge nur im Rahmen des § 565a BGB-E und nicht auch bei dem zeitgleich konzipierten § 554 Abs. 2 und 3 BGB-E eintreten sollte, der dann nachfolgend durch das Erste Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft gesetzt worden ist, ist mangels ge- genteiliger Anhaltspunkte auszuschließen. (cc) Auch systematische Gründe sprechen für die beschriebene gesetzli- che Fiktion der Rückwirkung einer rechtzeitig erfolgten Schonfristzahlung oder Übernahmeerklärung. § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB sieht - ebenso wie seine Vor- gängerregelungen (vgl. etwa § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB aF; § 3 Abs. 3 Mieter- schutzgesetz; § 554 Satz 3 BGB in der am 1. Januar 1900 in Kraft getretenen Fassung) - vor, dass die Kündigung unwirksam wird, wenn der Mieter sich von seiner Schuld durch Aufrechnung hätte befreien können und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. Hieran anknüpfend regelt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, dass "die Kündigung auch dann unwirksam wird", wenn die tatbe- standlichen Voraussetzungen dieser Norm erfüllt sind. Durch die Verwendung des Begriffs "auch" wird deutlich, dass die Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB dieselbe Rechtswirkung entfalten soll wie die Regelung des § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB. Die letztgenannte Bestimmung geht auf § 554 Satz 3 BGB in der Fas- sung vom 1. Januar 1900 zurück, die ausweislich der Materialien zum Bürgerli- chen Gesetzbuch geschaffen wurde, um sicherzustellen, dass eine Aufrech- nung, die die Forderung des Vermieters rückwirkend zum Erlöschen bringt (§ 389 BGB), auch die hierauf gestützte Kündigung rückwirkend unwirksam macht. Dabei trafen zwei gegensätzliche Meinungen aufeinander, die aber letzt- 43 44 45 - 24 - lich dasselbe Ziel verfolgten, so dass der Antrag auf Aufnahme des § 554 Satz 3 BGB aF die erforderliche Mehrheit fand. Eine Auffassung ging davon aus, dass die Rückwirkung der Aufrechnung auch die Kündigung automatisch rückwirkend hinfällig mache, wollte diese Möglichkeit dem Mieter aber im Inte- resse der Rechtssicherheit (einschränkend) nicht bei jeder Aufrechnung zubilli- gen, sondern nur für den Fall, dass er die Aufrechnung unverzüglich nach Aus- spruch der Kündigung erklärt (Mugdan, Band 2, S. 872 f. [Protokolle zum BGB]). Die Gegenmeinung vertrat die Ansicht, dass sich aus den Wirkungen der Aufrechnung allein noch nicht ableiten lasse, dass auch die Kündigung rückwirkend entfalle, hielt es aber aus Gründen der Billigkeit für angezeigt, dem Mieter durch eine gesonderte gesetzliche Regelung eine solche Möglichkeit im Falle einer unverzüglich erklärten Aufrechnung - als Erweiterung seiner Rechts- position - einzuräumen (Mugdan, aaO). Beide Auffassungen waren sich also darin einig, dass eine unverzügliche Aufrechnung zu einem rückwirkenden Wegfall der Kündigungswirkungen führen sollte. (dd) Führt eine rechtzeitige Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklä- rung einer öffentlichen Stelle somit dazu, dass die fristlose Kündigung rückwir- kend als zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung unwirksam anzusehen ist, geht eine zugleich hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung nicht ins Leere, weil die fristlose Kündigung zwar das Mietverhältnis zunächst beendet hat, diese Beendigungswirkung aber wegen § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB als nicht eingetreten gilt und der Vermieter eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung regelmäßig auch auf den Umstand dieser rückwirkenden Fiktion stützt. Soweit einzelne Stimmen in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum meinen, der Vermieter habe die hilfsweise ordentliche Kündigung nur für den Fall ausgesprochen, dass die fristlose Kündigung schon bei Zugang der Kündi- 46 47 - 25 - gungserklärung nicht begründet gewesen sei, und nicht darauf, dass sie infolge rechtzeitiger Schonfristzahlung rückwirkend als bei Zugang der Kündigungser- klärung unwirksam anzusehen ist (LG Bielefeld, Urteil vom 29. Juni 1994 - 2 S 192/94, juris Rn. 8; Buchmann, WuM 1996, 78, 79), entspricht dies nicht der gebotenen interessengerechten Auslegung der hilfsweise erklärten ordentli- chen Kündigung, die - wie bereits ausgeführt - auch aus Sicht eines objektiven Empfängers unter Berücksichtigung der vom Gesetzgeber bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs vorgesehenen, ineinandergreifenden Pha- sen zu erfolgen hat. Im Übrigen könnte die vom Berufungsgericht eingenommene Sichtweise unter Missachtung der berechtigten Interessen des Vermieters dazu führen, dass dieser in Fällen des Zahlungsverzugs unter Verzicht auf eine fristlose Kündigung lediglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus- spricht. Dies hätte eine vom Gesetzgeber nicht gewollte Aushöhlung des Rechts auf fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) zur Folge. b) Dass die Klägerin zeitgleich zu der fristlosen Kündigung hilfsweise ei- ne ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen hat, ist zuläs- sig. Zwar verträgt eine Kündigung grundsätzlich keine Bedingung, weil eine Ge- staltungserklärung die Rechtslage eindeutig klären muss und den Erklärungs- empfänger nicht im Ungewissen über den durch die Willenserklärung neu zu schaffenden Rechtszustand lassen darf (vgl. BGH, Urteile vom 21. März 1986 - V ZR 23/85, BGHZ 97, 264, 267 [zum Rücktritt]; vom 22. Oktober 2003 - XII ZR 112/02, NJW 2004, 284 unter 2 a aa [zur Kündigung eines Gewerbe- raummietverhältnisses]; vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 e [zur Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses]; BAGE 97, 193, 195 [zur Kündigung eines Arbeitsverhältnisses]; BAG, NZA-RR 2013, 609 Rn. 15 [zur Kündigung eines Dienstverhältnisses]). 48 49 - 26 - Wenn ein Vermieter - wie hier - einen Zahlungsrückstand des Mieters zum Anlass nimmt, das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgemäß zu kün- digen, wird die hilfsweise ausgesprochene Kündigung jedoch unbedingt erklärt (Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, aaO). Er spricht also beide Kündigungen gleichzeitig (und nicht zeitlich versetzt) aus, macht aber deutlich, dass die ordentliche Kündigung erst nachrangig geprüft werden soll (vgl. Se- natsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, aaO). Weiter bringt er zum Aus- druck, dass die nachrangige Prüfung der hilfsweise ausgesprochenen ordentli- chen Kündigung bei objektiver und vernünftiger Betrachtung seiner Kündi- gungserklärung nicht nur dann erfolgen soll, wenn die fristlose Kündigung be- reits bei ihrem Zugang unwirksam sein sollte, sondern auch dann, wenn sie nachträglich (durch unverzügliche Aufrechnung oder durch rechtzeitige Schon- fristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle) als - bezo- gen auf den Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung - rückwirkend unwirksam gilt (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 231/17, aaO unter II 3 b). Diese Angaben sind erforderlich, aber auch ausreichend, um die Bestimmt- heit der Kündigungserklärungen zu gewährleisten. III. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die von der Klägerin mit Schreiben vom 21. Dezember 2016 hilfsweise erklärte ordentli- che Kündigung die Voraussetzungen der - hier gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EG- BGB auf befristete Mietverhältnisse im Sinne von § 564c BGB aF anwendbaren (vgl. Senatsbeschluss vom 19. September 2006 - VIII ZR 336/04, NJW-RR 50 51 - 27 - 2007, 10 Rn. 6) - Vorschrift des § 564b Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB aF erfüllt sind und ob gegebenenfalls der kurze Zeit nach Zugang der Kündigung erfolgte Aus- gleich der Rückstände bei tatrichterlicher Würdigung der konkreten Einzelfall- umstände die Berufung auf die ordentliche Kündigung als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen lässt. Die Notwendigkeit einer Kündigung des Vermieters haben die Vertrags- parteien nicht durch die Vereinbarung abbedungen, dass sich das Mietverhält- nis nicht verlängert, wenn eine der Parteien spätestens drei Monate vor Ablauf der Verlängerung widerspricht. Denn diese Abrede läuft - soweit die Kündigung des Vermieters betroffen ist - den zwingenden Vorschriften der §§ 565a, 564b BGB aF zuwider (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl., § 565a BGB aF Rn. 2 mwN; vgl. auch Palandt/Putzo, BGB, 59. Aufl., § 565a Rn. 6; vgl. ferner Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572 unter II 2 a aa; vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 230/09, NJW 2010, 3431 Rn. 19). Das nach § 564c BGB aF begründete Mietverhältnis mit Verlängerungsklausel kann daher vom Vermieter nur unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsvoraussetzun- gen in §§ 564b, 565a, 565 BGB aF - zum vereinbarten jährlichen Ablauftermin (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, aaO unter II 1, 2 a aa; Se- natsbeschluss vom 11. Juli 2007 - VIII ZR 230/06, WuM 2007, 513 Rn. 7) - ge- kündigt werden. 52 - 28 - Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Fetzer Dr. Hessel Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmitt Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 12.06.2017 - 7 C 9/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 15.11.2017 - 66 S 192/17 - 53

ECLI:DE:BGH:2018:310118UVIIIZR105.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 105/17 Verkündet am: 31. Januar 2018 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 563 Abs. 4 a) Eine objektiv feststehende finanzielle Leistungsunfähigkeit eines nach dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis Eintretenden kann einen wichtigen Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses nach § 563 Abs. 4 BGB darstellen. Vorausset- zung hierfür ist regelmäßig, dass dem Vermieter ein Zuwarten, bis die Vorausset- zungen einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erfüllt sind, nicht zuzumuten ist. b) Eine auf eine nur drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit oder eine "gefährdet erscheinende" Leistungsfähigkeit des Eintretenden gestützte Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses stellt nur dann einen Kündigungsgrund nach § 563 Abs. 4 BGB dar, wenn sie auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruht, die nicht bloß die Erwartung rechtfertigen, sondern vielmehr den zuverlässigen Schluss zulassen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausblei- ben werden. Solche Anhaltspunkte fehlen dann, wenn Geldquellen vorhanden sind, die die Erbringung der Mietzahlungen sicherstellen, wie dies etwa bei staatli- chen Hilfen, sonstigen Einkünften oder vorhandenem Vermögen der Fall ist. - 2 - BGB § 553 Abs. 1 a) Bereits der Wunsch, nach dem Auszug eines bisherigen Wohngenossen nicht al- lein zu leben, kann ein nach Abschluss des Mietvertrags entstandenes berechtig- tes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Untermie- ter begründen (im Anschluss an Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 219). Entsprechendes gilt bei ei- ner aufgrund einer nachträglichen Entwicklung entstandenen Absicht, Mietauf- wendungen teilweise durch eine Untervermietung zu decken (Fortführung der Se- natsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8, und vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 14). b) Für die Beurteilung der Frage, ob das berechtigte Interesse nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist, kommt es auch bei einem nach § 563 Abs. 1, 2 BGB erfolgten Eintritt eines Mieters auf den Zeitpunkt des Abschlusses des ursprüngli- chen Mietvertrags an. BGH, Urteil vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17 - LG Stuttgart AG Nürtingen - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 31. Januar 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Prof. Dr. Achilles, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Stuttgart vom 30. März 2017 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die im Mai 2015 verstorbene Lebensgefährtin des Klägers war Mieterin einer Dreizimmerwohnung des Beklagten in W. nebst Garage. Sie be- wohnte die Wohnung mit dem Kläger und ihrer inzwischen volljährigen Tochter. Die monatliche Nettomiete belief sich auf 545 €; hinzu kamen Nebenkostenvor- auszahlungen von etwa 170 € monatlich. Die Tochter der bisherigen Mieterin zog nach dem Tod ihrer Mutter aus der Wohnung aus. Als Reaktion auf ein Räumungsverlangen des Beklagten teilte der sich in einem Ausbildungsverhältnis als Elektroniker für Energie- und Gebäudetechnik befindliche Kläger mit Schreiben vom 23. Juni 2015 mit, er sei 1 2 - 4 - in seiner Eigenschaft als Lebensgefährte in das Mietverhältnis eingetreten, während die inzwischen volljährige Tochter der verstorbenen Mieterin "von ih- rem Eintrittsrecht keinen Gebrauch mache". Daraufhin kündigte der Beklagte mit Schreiben vom 26. Juni 2015 das Mietverhältnis gemäß § 563 Abs. 4 BGB unter Berufung auf einen in der Person des Klägers liegenden wichtigen Grund zum 30. September 2015. Zur Begrün- dung führte er aus, durch das vom Kläger bezogene Ausbildungsgehalt, zu dessen Höhe sich das Kündigungsschreiben allerdings nicht verhält, seien die monatlich zu entrichtende Miete nebst Nebenkostenvorauszahlung auf Dauer nicht zu leisten. Außerdem habe der Kläger in der Vergangenheit den Hausfrie- den nachhaltig gestört; so habe er etwa am 14. Juni 2015 die Tür zum Schlaf- zimmer vorsätzlich eingetreten und beschädigt. Darüber hinaus bestehe auch der Verdacht, dass in der Wohnung Drogen konsumiert würden. Der Kläger widersprach der Kündigung mit Anwaltsschreiben vom 3. Juli 2015, wobei er angab, ohne weiteres in der Lage zu sein, die Miete und Neben- kostenvorauszahlungen entrichten zu können. Mit weiterem Schreiben vom 6. Oktober 2015 verlangte er die Zustimmung des Beklagten zu einer Unter- vermietung des bisherigen Kinderzimmers beginnend ab 1. November 2015. Dabei teilte er unter Angabe des Namens und der Adresse eines bei demselben Unternehmen wie der Kläger tätigen Arbeitskollegen mit, er wolle diesem einen Teil der Wohnung nach dem Auszug der Tochter seiner verstorbenen Lebens- gefährtin überlassen. Der Arbeitskollege befinde sich - wie der Kläger - im zwei- ten Ausbildungsjahr und beziehe ein Gehalt in gleicher Höhe. Die geplante Un- tervermietung dieses Zimmers hätte zugleich den Vorteil, dass sich der Arbeits- kollege an der Miete und den Nebenkosten sowie an den Fahrtkosten zur Ar- 3 4 - 5 - beitsstelle beteiligen würde. Der Beklagte verweigerte die begehrte Zustimmung und widersprach der Fortsetzung des Mietverhältnisses. Der Kläger, der seit August 2015 arbeitsunfähig erkrankt war, nahm im Dezember 2016 seine Ausbildung wieder auf. Seit dem von ihm erklärten Ein- tritt in das Mietverhältnis hat er die geschuldete Miete nebst Nebenkostenvor- auszahlungen stets pünktlich bezahlt. Mit Anwaltsschriftsatz vom 18. März 2016 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis erneut außerordentlich, hilfsweise ordentlich. Zur Begründung führte er an, der Kläger verweigere ihm zu Unrecht den - zum Zwecke der Nachprüfung einer Reparatur der vom Kläger beschädigten Tür erforderlichen - Zutritt zur Wohnung. Außerdem habe dieser fälschlicherweise behauptet, der Beklagte habe sich bereits unberechtigt Zutritt verschafft. Ferner habe der Klä- ger eine Nebenkostennachforderung in Höhe von 285,58 € nicht bezahlt. Das Amtsgericht hat die Klage auf Zustimmung zur Untervermietung ab- gewiesen und der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie auf Ertei- lung einer Zutrittserlaubnis gerichteten Widerklage mit der Begründung stattge- geben, der Beklagte sei wegen der unzureichenden Einkommensverhältnisse des Klägers gemäß § 563 Abs. 4 BGB zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen, so dass der Kläger keine Zustimmung zur Untervermietung (mehr) verlangen könne. Das Landgericht hat die gegen die Abweisung der Klage und gegen die Verurteilung zur Räumung und Herausgabe gerichtete Berufung des Klägers zurückgewiesen. Soweit sich der Kläger mit seiner Beru- fung auch gegen die Verurteilung zur Zutrittsgewährung gewendet hat, haben die Parteien die Hauptsache insoweit übereinstimmend für erledigt erklärt. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren 5 6 7 - 6 - weiter und begehrt daneben die Abweisung der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichteten Widerklage. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe ein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung gemäß § 553 BGB nicht zu. Dagegen sei das mit der Widerklage geltend ge- machte Räumungs- und Herausgabebegehren des Beklagten begründet. Denn der Kläger sei nicht Mieter der streitgegenständlichen Wohnung geworden. Nach dem Tod seiner Lebensgefährtin habe zwar grundsätzlich für den Kläger die Möglichkeit bestanden, nach § 563 Abs. 2 BGB in das bestehende Mietver- hältnis einzutreten. Der Beklagte habe aber als Vermieter wirksam von seinem Kündigungsrecht nach § 563 Abs. 4 BGB Gebrauch gemacht, weil in der Per- son des Klägers ein wichtiger Grund im Sinne dieser Vorschrift vorgelegen ha- be. Ein wichtiger Grund liege vor, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses gerade mit dem Eingetretenen nicht zugemutet werden könne und die Umstände hierfür in dessen Person lägen. Die Unzumutbarkeit müsse auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruhen, die die Erwartung rechtfertigten, das Mietverhältnis werde sich für den Vermieter als nicht tragbar erweisen; bloße subjektive Befürchtungen des Vermieters reichten nicht aus. Auch berechtigte Zweifel an der finanziellen Leistungsfähig- 8 9 10 11 - 7 - keit und damit eine bloß drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit stellten einen wichtigen Grund im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB dar. Denn diese Vorschrift wolle verhindern, dass sich der Vermieter in Zukunft Vertragsstörungen ausset- zen müsse. Dabei komme es auf eine Prognose der zukünftigen Entwicklung des Mietverhältnisses an und nicht darauf, ob sich diese im Nachhinein als zu- treffend erwiesen habe. Gemessen daran habe bei Ausspruch der Kündigung ein in der Person des Klägers liegender wichtiger Grund zur Beendigung des Mietverhältnisses vorgelegen. Dem Kläger habe zu diesem Zeitpunkt nur seine Ausbildungsver- gütung zur Verfügung gestanden. Soweit er in der mündlichen Berufungsver- handlung angeführt habe, bei seinem Einzug auch über Vermögen verfügt zu haben, das zwar vorwiegend in die Wohnung investiert, beim Tod seiner Le- bensgefährtin aber noch nicht vollständig verbraucht gewesen sei, ändere dies an einer drohenden Zahlungsunfähigkeit des Klägers nichts. Denn er habe selbst eingeräumt, dass sich dieses Restvermögen durch die Zahlung der Miet- und Lebenshaltungskosten nach und nach so weit reduziert habe, dass er schließlich zum Bezug von Arbeitslosengeld II berechtigt gewesen sei. Dies belege, dass der Kläger aus dem zum Zeitpunkt der Kündigung vorhandenen Arbeitseinkommen und seinem Vermögen nicht in der Lage gewesen sei, dau- erhaft ohne die nicht absehbare Hilfe Dritter die Mietzahlungen in dem unbefris- teten Mietverhältnis zu erbringen. Darauf, dass sich die Befürchtung etwaiger Zahlungsrückstände nach der erfolgten Kündigung tatsächlich nicht realisiert habe, komme es bei der zu treffenden Prognoseentscheidung ebenso wenig an wie auf die spätere Ent- wicklung der Einkommens- und Vermögensverhältnisse. Zudem sei eine Aus- bildungsvergütung abgesehen von ihrer Höhe auch bereits strukturell nicht mit einem unbefristeten Arbeitsverhältnis vergleichbar. Weder sei sichergestellt, 12 13 - 8 - dass die Ausbildung erfolgreich abgeschlossen werde noch dass im Anschluss daran eine Festanstellung erfolge. Soweit der Kläger nach Schluss der mündlichen Verhandlung in einem insoweit nicht nachgelassenen Schriftsatz ergänzend vorgetragen habe, dass er zum Zeitpunkt der Kündigung zusätzlich Bafög-Zahlungen in Höhe von 380 € monatlich erhalten und über ein Restvermögen von 8.002,10 € verfügt habe, sei dieses Vorbringen nach § 296a Satz 1, § 525 ZPO als verspätet zurückzuwei- sen gewesen. Da somit die im Juni 2015 ausgesprochene Kündigung des Mietverhält- nisses bereits wegen einer drohenden Zahlungsunfähigkeit des Klägers gemäß § 563 Abs. 4 BGB berechtigt gewesen sei, komme es auf die weiter vorge- brachten möglichen Gründe in der Person des Klägers nicht mehr an. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können weder ein Anspruch des Klä- gers auf Gestattung der geplanten Untervermietung (§ 553 Abs. 1 BGB) ver- neint noch ein Anspruch des Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) bejaht werden. Das Berufungsgericht hat bei seiner Beurteilung, ob auch eine nur drohende finanzielle Leistungsunfähig- keit des eintretenden Mieters eine Kündigung des Vermieters nach § 563 Abs. 4 BGB rechtfertigt, zu geringe Anforderungen an das Vorliegen eines wichtigen Grundes gestellt und hat zudem die von ihm getroffene Prognoseentscheidung nicht auf belastbare Tatsachen, sondern auf bloße Mutmaßungen gestützt. Fer- ner hat es wesentlichen Umständen, die gegen eine drohende finanzielle Leis- 14 15 16 - 9 - tungsunfähigkeit des Klägers zum Zeitpunkt der Kündigung sprechen, bei sei- ner tatrichterlichen Würdigung rechtsfehlerhaft keine Relevanz beigemessen. 1. Der Kläger ist ausweislich der vom Berufungsgericht getroffenen tat- sächlichen Feststellungen als Lebensgefährte der verstorbenen Mieterin nach der zum Zeitpunkt der Kündigung maßgeblichen Fassung des § 563 Abs. 2 Satz 4 BGB aF (heute: § 563 Abs. 2 Satz 3 BGB) mit deren Tod in das beste- hende Mietverhältnis als Mieter eingetreten. Mit dieser hat er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt. Er hat die Fortsetzung des Miet- verhältnisses auch nicht innerhalb der Monatsfrist des § 563 Abs. 3 Satz 1 BGB abgelehnt, sondern im Gegenteil seinen Eintritt später sogar ausdrücklich er- klärt. Von einem wirksamen Eintritt des Klägers in den Mietvertrag geht wohl auch das Berufungsgericht trotz seiner an sich unzutreffenden Formulierung aus, dass der zwar nach § 563 Abs. 2 BGB zum Eintritt in das Mietverhältnis berechtigte Kläger "nicht Mieter der streitgegenständlichen Wohnung gewor- den" sei, weil der Beklagte das Mietverhältnis wirksam nach § 563 Abs. 4 BGB gekündigt habe. Denn das Berufungsgericht hat dabei zustimmend Bezug auf die Ausführungen des Amtsgerichts genommen, das letztlich - wenn auch nicht durchgängig - darauf abgestellt hat, dass der Kläger zum Zeitpunkt des Zu- stimmungsverlangens zu einer Untervermietung infolge der vorangegangenen Kündigung nicht mehr Mieter der Wohnung gewesen sei. 2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht aber angenommen, die Kündigungserklärung des Beklagten vom 26. Juni 2015 habe das mit dem Klä- ger bestehende Mietverhältnis gemäß § 563 Abs. 4 BGB wegen eines in des- sen Person liegenden wichtigen Grunds beendet, so dass diesem bereits des- wegen kein Anspruch auf Gestattung der Untervermietung (§ 553 Abs. 1 BGB) zustehe. 17 18 - 10 - a) Sollte - was derzeit offen ist - das Mietverhältnis mangels rechtzeitig erfolgter Ablehnungserklärung auch mit der Tochter der verstorbenen Mieterin fortgesetzt worden und diese vor dem Ausspruch der Kündigung - was eben- falls ungeklärt ist - nicht mit Zustimmung aller Parteien einvernehmlich aus dem Mietverhältnis ausgeschieden sein, würde die Wirksamkeit der vom Beklagten ausgesprochenen Kündigung bereits daran scheitern, dass sie nur gegenüber dem Kläger als einem der beiden Mieter erklärt worden wäre. Etwas anderes wäre nur dann anzunehmen, wenn es dem Kläger gemäß § 242 BGB verwehrt wäre, sich darauf zu berufen, dass die Kündigung gegenüber allen Eintretenden auszusprechen gewesen wäre (vgl. etwa Senatsurteil vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, NJW 2005, 1715 unter II 1, 2; Senatsbeschluss vom 14. Sep- tember 2010 - VIII ZR 83/10, WuM 2010, 680 Rn. 5). aa) Das Berufungsgericht hat nicht bedacht, dass mit dem Tod der ur- sprünglichen Mieterin zunächst sowohl deren Tochter (§ 563 Abs. 2 Satz 1 BGB) als auch der Kläger (§ 563 Abs. 2 Satz 4 BGB aF) als gleichrangig Be- rechtigte (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 77. Aufl., § 563 Rn. 18; Staudin- ger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 563 Rn. 37; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 563 Rn. 12-14; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 13. Aufl., § 563 BGB Rn. 26) in das Mietverhältnis eingetreten sind. Der Eintritt der Tochter gilt nur dann als nicht erfolgt, wenn sie rechtszeitig vor Ablauf der Monatsfrist des § 563 Abs. 3 Satz 1 BGB oder - falls sie bei Fristbeginn, also bei Kenntniserlan- gung von dem Ableben ihrer Mutter, noch minderjährig gewesen sein sollte - innerhalb eines Monats nach dem Eintritt ihrer Volljährigkeit (§ 563 Abs. 3 Satz 2 BGB, § 210 Abs. 1 Satz 2 BGB analog) beziehungsweise von dem Zeit- punkt an, an dem ihr etwa vorhandener gesetzlicher Vertreter von dem Tod der Mieterin Kenntnis erlangt hat (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 58, 60; MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 563 Rn. 24), dem Vermieter gegen- 19 20 - 11 - über erklärt haben sollte, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wolle. In diesem Fall wäre der Kläger Alleinmieter geworden (§ 563 Abs. 3 Satz 3 BGB). bb) Das Berufungsgericht hat aber weder dazu Feststellungen getroffen, ob und wann die Tochter der ursprünglichen Mieterin dem Beklagten gegenüber eine entsprechende Erklärung abgegeben hat, noch dazu, ob sie bei Fristbe- ginn bereits volljährig war. Solche Feststellungen wären aber nach Lage der Dinge nur dann entbehrlich gewesen, wenn die Tochter der verstorbenen Miete- rin vor dem Ausspruch der Kündigung schon durch eine - auch konkludent mög- liche - Aufhebungsvereinbarung aller Beteiligten aus dem Mietverhältnis ausge- schieden wäre oder wenn die Berufung des Klägers auf die Unzulässigkeit einer Teilkündigung rechtsmissbräuchlich wäre. Zu diesen Gesichtspunkten fehlen aber ebenfalls tatsächliche Feststellungen. cc) Ein Mietverhältnis, an dem auf Mieterseite mehrere Personen betei- ligt sind, kann wegen seiner Einheitlichkeit wirksam nur gegenüber allen Ver- tragspartnern gekündigt werden (Senatsurteil vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, aaO mwN). Hiervon ist auch im Fall des Kündigungsrechts nach § 563 Abs. 4 BGB keine Ausnahme zu machen (Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 53; MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 28 mwN; Erman/Lützenkirchen, aaO Rn. 21; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 70; NK-BGB/Hinz, 3. Aufl., § 563 Rn. 47; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 563 Rn. 63, 67; aA Ster- nel, ZMR 2004, 713, 718; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 563 Rn. 53; Kandelhard/Schneider in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl., § 563 BGB Rn. 19). Der Gesetzgeber hat zwar jedem Eintretenden ein gesondertes Ableh- nungsrecht zugebilligt (§ 563 Abs. 3 BGB), jedoch davon abgesehen, dem Vermieter ebenfalls ein solches - gegenüber einzelnen Mietern auszuübendes - Ablehnungsrecht zuzugestehen oder ihm die Möglichkeit einzuräumen, bei ei- 21 22 - 12 - ner eintretenden Mietermehrheit nur bestimmten Personen gegenüber eine Kündigung des Mietverhältnisses zu erklären. Vielmehr hat er das Kündigungsrecht in § 563 Abs. 4 BGB als bloßen Unterfall einer außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist ausgestaltet (BT-Drucks. 14/4553, S. 61 f.) und dabei - abgesehen vom Fristbeginn - weitere Sonderregelungen nicht getroffen, insbesondere keine Teilkündigung zugelas- sen, sondern auch hier nur die einheitliche Kündigung "des Mietverhältnisses" vorgesehen. Bei der Schaffung des § 563 Abs. 4 BGB hat sich der Gesetzgeber an die Vorgängerregelung des § 569a Abs. 5 BGB aF angelehnt (BT-Drucks. 14/4553, S. 61). Bereits diese unterschied nicht zwischen dem Eintritt einer oder mehrerer Personen in den Mietvertrag und gewährte dem Vermieter ein Kündigungsrecht nur unter der Voraussetzung, dass ihm "die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden" konnte (BT-Drucks. IV/806, S. 12). Ein durchgreifendes Bedürfnis, den Grundsatz der Einheitlichkeit eines Mietver- hältnisses im Rahmen des § 563 Abs. 4 BGB zu durchbrechen, war aus Sicht des Gesetzgebers nicht gegeben. Denn einem möglichen Interesse des Ver- mieters, gegebenenfalls nur mit denjenigen eintretenden Mietern, in deren Per- son kein wichtiger Grund zur Kündigung gegeben ist, ein (neues) Mietverhältnis zu begründen, hat er durch die ausdrücklich von ihm in den Blick genommene Aufnahme von Vertragsverhandlungen innerhalb der von ihm bewusst verlän- gerten Kündigungsfrist § 563 Abs. 4 BGB (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 61) Rechnung getragen (vgl. zu dieser Möglichkeit auch Staudinger/Rolfs, aaO mwN). dd) Auch für eine Entlassung der Tochter der verstorbenen Mieterin aus dem Mietverhältnis durch einen (formlos möglichen) Aufhebungsvertrag wäre die Zustimmung aller am Mietverhältnis beteiligten Personen (und damit auch des in der Wohnung verbliebenen Mieters) erforderlich, weil damit eine Ände- 23 24 - 13 - rung des bisherigen Vertragsverhältnisses verbunden wäre (vgl. etwa BayObLG, WuM 1983, 107, 108; Palandt/Grüneberg, aaO, § 311 Rn. 7; MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 535 Rn. 61; Staudinger/V. Emmerich, aaO, Vorb. zu § 535 Rn. 79a; offengelassen in Senatsurteilen vom 3. März 2004 - VIII ZR 124/03, NJW 2004, 1797 unter II 2 b; vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, aaO unter II 1). b) Die Annahme des Berufungsgerichts, die von dem Beklagten mit An- waltsschreiben vom 26. Juni 2015 ausgesprochene Kündigung, habe das Miet- verhältnis wirksam beendet, ist aber vor allem auch deswegen rechtsfehlerhaft, weil die von ihm bejahte "gefährdet erscheinende Zahlungsfähigkeit" des Klä- gers zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung die Anforderungen an einen wichtigen Grund in der Person des Klägers im Sinne des § 563 Abs. 4 BGB nicht erfüllte. Dies gilt unabhängig davon, ob das Mietverhältnis mit dem Kläger und der Tochter der verstorbenen Mieterin fortgesetzt wurde oder nur mit dem Kläger allein. aa) Gemäß § 563 Abs. 4 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis in- nerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietver- hältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündi- gen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund gegeben ist. Dieser Grund muss so beschaffen sein, dass er dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund von Umständen unzumutbar macht, die in der Person des Mieters liegen (Senatsurteil vom 10. April 2013 - VIII ZR 213/12, NJW 2013, 1806 Rn. 13; Senatsbeschluss vom 20. April 2010 - VIII ZR 254/09, WuM 2010, 431 Rn. 6). Dabei genügt es grundsätzlich, dass der Kündigungs- grund nur in der Person eines Mitmieters verwirklicht wird (Staudinger/Rolfs, aaO; Blank in Blank/Börstinghaus, aaO mwN; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 563 Rn. 23; MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 563 Rn. 28; NK-BGB/Hinz, aaO). 25 26 - 14 - Bei einer Mehrheit von Mietern kann die Kündigung aber nicht auf eine in Frage gestellte finanzielle Leistungsfähigkeit nur eines Mieters gestützt werden, weil alle Mieter gesamtschuldnerisch für die Mietverbindlichkeiten haften (so auch Blank in Blank/Börstinghaus, aaO Rn. 67; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 69; Kandelhard/Schneider in Herrlein/Kandelhard, aaO Rn. 18; vgl. auch Senatsur- teil vom 26. November 1957 - VIII ZR 92/57, BGHZ 26, 102, 108 ff. [zum Kon- kurs eines Mitmieters]). bb) Das Berufungsgericht hat im Hinblick darauf, dass der Kläger bei Zu- gang der Kündigungserklärung nur eine Ausbildungsvergütung als Einkommen bezog, dessen finanzielle Leistungsfähigkeit als gefährdet angesehen und darin einen wichtigen Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses nach § 563 Abs. 4 BGB erblickt. Diese tatrichterliche Würdigung kann zwar in der Revisi- onsinstanz nur beschränkt darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht den Begriff des wichtigen Grundes verkannt, wesentliche Umstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt oder Verfahrensfehler begangen hat (st. Rspr.; vgl. Senatsbeschluss vom 20. April 2010 - VIII ZR 254/09, aaO Rn. 5 mwN). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Würdigung des Berufungsgerichts indes nicht stand. (1) Zwar kann eine objektiv feststehende finanzielle Leistungsunfähigkeit des Mieters oder mehrerer Mieter (etwa wegen bereits eingetretener Zahlungs- rückstände), einen wichtigen Grund in der Person des oder der Eintretenden im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB darstellen (so auch AG Charlottenburg, Urteil vom 15. August 2014 - 238 C 63/14, juris Rn. 25; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 69; Blank in Blank/Börstinghaus, aaO Rn. 65; MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 26; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 49; BeckOK-MietR/Theesfeld, BGB, Stand: 1. Dezember 2017, § 563 Rn. 50; jurisPK-BGB/Schur, Stand: 1. Dezem- 27 28 - 15 - ber 2016, § 563 Rn. 25; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 563 BGB Rn. 22; NK-BGB/Hinz, aaO Rn. 44; BeckOK-BGB/Herrmann, BGB, Stand: 1. November 2016, § 563 Rn. 21; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 563 Rn. 14; Kossmann/Meyer-Abich, Handbuch der Wohnraummiete, 7. Aufl., § 16 Rn. 35; Lützenkirchen, WuM 1990, 413). Anders als bei der ursprünglichen Be- gründung des Mietverhältnisses überlässt das Gesetz nicht dem Vermieter die Auswahl des Mieters. Auch ist - anders als bei der Untermiete (§ 553 BGB) - in den Fällen des § 563 Abs. 1 und 2 BGB neben dem oder den Eintretenden kei- ne Mietpartei vorhanden, die bereits für die Miete haftet (vgl. hierzu Münch- Komm/BGB, Häublein, aaO Rn. 26; BeckOK-BGB/Herrmann, aaO; Schmidt- Futterer/Streyl, aaO; NK-BGB/Hinz, aaO); vielmehr kommt es zu einer Aus- wechslung der Mietpartei. Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber das Interesse des Vermieters, sich von einem finanziell nicht hinreichend leistungs- fähigen Eintretenden zu lösen, grundsätzlich als schutzwürdig anerkannt (BT- Drucks. 14/4553, S. 60). (a) Eine bereits zum Zeitpunkt der Kündigung (unstreitig oder nachweis- lich) gegebene unzureichende finanzielle Leistungsfähigkeit des Mieters führt für den Vermieter jedoch im Hinblick darauf, dass der Zahlungsverzug des Mie- ters eine gesetzliche Regelung in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a und b BGB erfahren hat und der Vermieter das Mietverhältnis sogar fristlos kündigen kann, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrich- tung der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB) beziehungsweise in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Hö- he eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB), für sich genommen regelmäßig noch nicht zur Unzumutbarkeit einer Fortsetzung des Mietverhältnisses. 29 - 16 - Denn das außerordentliche Kündigungsrecht nach § 563 Abs. 4 BGB er- gänzt nach dem gesetzlichen Regelungsplan die sonstigen, ebenfalls an die fehlende Leistungsfähigkeit des Mieters anknüpfenden Kündigungsrechte des Vermieters (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, Abs. 1 Satz 2 BGB; § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB). Daraus folgt, dass es hinsichtlich der finanziellen Leistungsfähigkeit des Mieters nur solche Sachverhalte abdecken soll, bei denen nicht bereits auf- grund anderer Kündigungstatbestände, vor allem aufgrund des typisierten Re- geltatbestands des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, von einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses auszugehen ist. Denn soweit die allge- meinen Kündigungsgründe greifen, fehlt es an einer durch das außerordentliche Kündigungsrecht des § 563 Abs. 4 BGB zu schließenden Schutzlücke des Vermieters (vgl. auch Sternel, aaO). (b) Gegenteiliges ergibt sich entgegen der Auffassung der Revisionser- widerung nicht aus den Gesetzesmaterialien zu § 563 BGB. Zwar heißt es dort: "Dem Vermieter kommt es hingegen darauf an, wer die Person ist, mit der der Mietvertrag zukünftig weitergeführt wird. Dies ist für ihn deshalb wichtig, damit die Zahlung der Miete auch künftig gesichert ist und die Wohnung nicht über- mäßig abgenutzt wird" (BT-Drucks. 14/4553, S. 60). Aus der Wendung "Zah- lung der Miete auch zukünftig gesichert" folgt aber nicht, dass das Kündigungs- recht nach § 563 Abs. 4 BGB dem Vermieter schon für sich allein aufgrund ei- ner finanziellen Leistungsunfähigkeit des Mieters zusteht, ohne dass eine hier- mit für den Vermieter verbundene Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Miet- verhältnisses vorliegen müsste. Vielmehr hat der Gesetzgeber mit der angeführten Formulierung lediglich anerkannt, dass auch eine mangelnde finanzielle Leistungsfähigkeit des Mieters einen wichtigen Grund für eine Beendigung des Mietverhältnisses darstellen kann. Dass er - wie in § 543 Abs. 2 BGB normativ geschehen - in diesen Fällen 30 31 32 - 17 - auf eine Prüfung der Unzumutbarkeit der Weiterführung des Mietverhältnisses für den Vermieter von vornherein verzichten wollte, ist den Gesetzesmaterialien dagegen nicht zu entnehmen. Im Gegenteil hat der Gesetzgeber in der weiteren Gesetzesbegründung ausgeführt, dass er an dem schon für die Vorgängerrege- lung des § 569a Abs. 5 BGB aF geltenden Kriterium der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses festhalten wolle. Er hat bezüglich der Kündi- gungsmöglichkeit des § 563 Abs. 4 BGB ausdrücklich ausgeführt, dass sich diese Bestimmung an § 569a Abs. 5 BGB aF anlehne (BT-Drucks. 14/4553, S. 61). Der Zweck der letztgenannten Regelung besteht aber ausweislich der Gesetzesmaterialien darin, dem Vermieter ein Recht zur vorzeitigen Kündigung zuzuerkennen, "wenn ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemu- tet werden kann" (BT-Drucks. IV/806, S. 12). (c) Um das Vorliegen des damit ausschlaggebenden Kriteriums der (Un-) Zumutbarkeit prüfen zu können, müssen daher nicht nur das Vorliegen einer fehlenden finanziellen Leistungsfähigkeit des Mieters, sondern zusätzlich tat- sächliche Umstände dargetan und im Bestreitensfall nachgewiesen werden, aus denen sich ergibt, dass es dem Vermieter nicht zuzumuten ist, die Verwirk- lichung eines Kündigungsgrunds nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a und b BGB abzuwarten. Solche Umstände können beispielsweise darin liegen, dass die Mietwohnung fremdfinanziert und der Vermieter aus diesem Grund oder zur Bestreitung seines Lebensunterhalts auf die pünktliche und vollständige Erbrin- gung der Mietzahlungen angewiesen ist. Sie können aber auch darin bestehen, dass schon in dem ursprünglichen Mietverhältnis Zahlungsrückstände aufgelau- fen sind, weil die finanziellen Mittel des Mieters und des nunmehr Eingetretenen für die Begleichung der (Brutto-)Miete nicht ausgereicht haben. Für die Beurtei- lung der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses sind letztlich die konkreten Umstände des jeweiligen Einzelfalls maßgebend. 33 - 18 - (2) Nach einer im Schrifttum verbreiteten und vereinzelt auch in der In- stanzrechtsprechung vertretenden Auffassung soll sogar bei einer bloß gefähr- det erscheinenden finanziellen Leistungsfähigkeit ein wichtiger Grund im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB in Betracht kommen (Schmidt-Futterer/Streyl, aaO; Er- man/Lützenkirchen, aaO Rn. 20; Bub/Treier/Landwehr, Handbuch der Ge- schäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap II Rn. 2618 [berechtigte Zweifel an der Zahlungsfähigkeit]; Kossmann, aaO [Einkommensdefizit]; AG München, WuM 2017, 282; AG Charlottenburg, Urteil vom 15. August 2014 - 238 C 63/14, aaO [sehr weitgehend unter Einbeziehung künftig möglicher Mieterhöhungen]). Dem ist zumindest in dieser Allgemeinheit nicht zuzustimmen. (a) Eine zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung lediglich drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit beziehungsweise eine "gefährdet er- scheinende" finanzielle Leistungsfähigkeit des/der Mieter(s) kann nur in beson- deren Ausnahmefällen eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhält- nisses für den Vermieter begründen. Denn - anders als bei einer feststehenden wirtschaftlichen Leistungsunfähigkeit - wird hierbei eine Prognose anzustellen sein, die naturgemäß mit Unwägbarkeiten behaftet ist. Der in das Mietverhältnis eingetretene (neue) Mieter würde daher bei Fehleinschätzungen Gefahr laufen, sein von Art. 14 Abs. 1 GG geschütztes Besitzrecht (vgl. BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098; NJW 2000, 2658, 2659; WuM 2001, 330; NJW-RR 2004, 440, 441; NJW 2006, 2033; NZM 2011, 479 Rn. 29; Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, NJW 2017, 2018 Rn. 34, zur Veröffentli- chung in BGHZ vorgesehen) selbst dann zu verlieren, wenn sich nachträglich herausstellen sollte, dass die Bedenken gegen seine Zahlungsfähigkeit unbe- rechtigt gewesen sind. Die auf einer drohenden finanziellen Leistungsunfähigkeit oder gefährdet erscheinenden finanziellen Leistungsfähigkeit des/der eingetretenen Mieter(s) 34 35 36 - 19 - gestützte Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Ver- mieter muss daher auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruhen (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Streyl, aaO; NK-BGB/Hinz, aaO Rn. 44; Sternel, aaO), die nicht bloß die Erwartung rechtfertigen (so aber etwa Schmidt- Futterer/Streyl, aaO mwN), sondern vielmehr den zuverlässigen Schluss zulas- sen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden. Solche Anhalts- punkte fehlen dann, wenn Geldquellen vorhanden sind, die die Erbringung der Mietzahlungen sicherstellen, wie dies etwa bei staatlichen Hilfen (vgl. Schmidt- Futterer/Streyl, aaO Rn. 69; Blank in Blank/Börstinghaus, aaO; BeckOGK- BGB/Wendtland, Stand 1. Januar 2018, § 563 Rn. 47; Kossmann, aaO; Sternel, aaO), sonstigen Einkünften (z. B. Untermietzahlungen; Unterstützung Verwand- ter; Nebentätigkeitsvergütungen) oder vorhandenem Vermögen der Fall ist. (aa) Anders als dies offenbar die Revisionserwiderung meint, ergibt sich aus dem Regelungszweck des § 563 Abs. 4 BGB nicht, dass solche Mittel bei der Beurteilung, ob dem Vermieter die Weiterführung des Mietverhältnisses mit dem Eintretenden unzumutbar ist, außer Betracht zu bleiben hätten. Der Sinn und Zweck des § 563 Abs. 4 BGB besteht - wie bereits ausgeführt - lediglich darin, dem Vermieter im Falle der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietver- hältnisses mit dem Eingetretenen ein außerordentliches Kündigungsrecht ein- zuräumen. Die Gesetzesmaterialien verhalten sich aber nicht dazu, welche Kri- terien bei der Beurteilung der Unzumutbarkeit anzuwenden sind. Dies ist eine allein von der Rechtsprechung anhand der jeweiligen Umstände des Einzelfalls zu klärende Frage. (bb) Soweit die Revisionserwiderung darauf verweist, hinsichtlich zum Kündigungszeitpunkt noch nicht gewährter Drittmittel müsse eine - dem Vermie- ter nicht zumutbare - Prognose angestellt werden, ob ein entsprechender Leis- tungsanspruch des Mieters bestehe, blendet sie aus, dass bereits die Frage 37 38 - 20 - einer drohenden finanziellen Leistungsunfähigkeit an sich, also die Frage, ob dem Mieter künftig genügend Geldmittel zur Begleichung der (Brutto-)Miete zur Verfügung stehen, einer Prognosebeurteilung unterliegt. Dies gilt auch, soweit sie aus dem Umstand, dass die Kündigung nur binnen der Monatsfrist des § 563 Abs. 4 BGB ausgesprochen werden kann, ableiten will, dass der Gesetzgeber Gesichtspunkte, die für den Vermieter mit einem höheren Ermittlungsaufwand verbunden wären, in die Beurteilung, ob eine (feststehende oder drohende) finanzielle Leistungsunfähigkeit und daraus resultierend eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses gege- ben sei, nicht habe einbezogen wissen wollen. Hierbei verkennt die Revisions- erwiderung, dass der Gesetzgeber durch die erfolgte zeitliche Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit keine Aussagen dazu getroffen hat, welche Anfor- derungen an die Kündigungsvoraussetzungen zu stellen sind. Die - spiegelbild- lich zu der ebenfalls einen Monat betragenden Frist des Mieters für die Erklä- rung, das Mietverhältnis nicht fortsetzen zu wollen, ausgestaltete - Monatsfrist des § 563 Abs. 4 BGB dient vielmehr allein dazu, dem Vermieter ausreichende Möglichkeiten zu eröffnen, mit dem Eingetretenen in Vertragsverhandlungen über den Abschluss eines neuen Mietvertrags (mit geänderten Bedingungen) zu treten (BT-Drucks. 14/4553, S. 61). Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber dem Vermieter anstatt der zuvor nur zum nächstmöglichen Zeitpunkt nach dem Tod des Mieters eröffneten Kündigung nunmehr einen Zeitraum von einem Mo- nat für den Ausspruch der Kündigung zugebilligt (vgl. BT-Drucks., aaO). Bei der anzustellenden Prognose, ob aufgrund objektiver und konkreter Anhaltspunkte davon ausgegangen werden kann, dass Mietzahlungen künftig ausbleiben, kommt es wiederum auf die jeweiligen Umstände des Einzelfalls an. Dabei wird unter anderem darauf abzustellen sein, ob aller Voraussicht nach ein Anspruch auf staatliche Transferleistungen - etwa in Form des Min- 39 40 - 21 - destsatzes bei der Grundsicherung - besteht oder ob solche Leistungen völlig ungewiss sind. Hierdurch setzt sich der Senat auch nicht in Widerspruch zu den hohen Anforderungen, die er an ein fehlendes Vertretenmüssen des Zahlungsverzugs im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB bei der Inanspruchnahme von So- zialleistungen stellt (vgl. etwa Senatsurteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, BGHZ 204, 134 Rn. 17 f. mwN). Anders als die Revisionserwiderung meint, lässt diese Rechtsprechung keine Rückschlüsse darauf zu, wann ein wichtiger Grund zur Kündigung im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB vorliegt. Denn die vorgenannte Senatsrechtsprechung betrifft allein die Frage des Vertreten- müssens eines bereits eingetretenen Zahlungsrückstands, während es bei der prognostischen Beurteilung einer nur drohenden finanziellen Leistungsunfähig- keit und der darauf gestützten Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhält- nisses um die Frage geht, ob Mietzahlungen künftig ausbleiben werden. Zudem finden im Rahmen der typisierten Regeltatbestände des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB - anders als bei § 563 Abs. 4 BGB - am Einzelfall orientierte Zumut- barkeitserwägungen gerade nicht statt (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, aaO Rn. 21 mwN). (cc) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung folgt auch dar- aus, dass der Wortlaut des § 563 Abs. 4 BGB und die diese Vorschrift betref- fende Rechtsprechung des Senats allein auf Umstände abstellen, "die in der Person des Mieters liegen", nicht, dass der Vermieter nicht gehalten wäre, die soeben beschriebenen Drittmittel im Rahmen der Prognose, ob eine finanzielle Leistungsunfähigkeit des Mieters droht und dem Vermieter aufgrund dessen eine Weiterführung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten ist, zu berücksichti- gen. Denn es geht hierbei nicht um außerhalb der Person des Eintretenden be- gründete Umstände, sondern um Gesichtspunkte, die an dessen Person (Le- 41 42 - 22 - bensumstände, Bedürftigkeit) anknüpfen und bereits bei lebensnaher Betrach- tung in die Beurteilung einzufließen haben, ob der Mieter droht, leistungsunfä- hig zu werden. (b) Zusätzlich zu den beschriebenen Anforderungen müssen - ebenso wie bei einer feststehenden finanziellen Leistungsunfähigkeit des Mieters - Um- stände gegeben sein, die es für den Vermieter als untragbar erscheinen lassen, wegen der rein drohenden finanziellen Leistungsunfähigkeit des Mieters mit einer Kündigung zuzuwarten, bis die Voraussetzungen der allgemeinen Kündi- gungsvorschriften erfüllt sind, vor allem ein Zahlungsverzug im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder b BGB aufgelaufen ist. (3) Gemessen an den dargestellten Grundsätzen hat das Berufungsge- richt bereits den Prüfungsmaßstab für das Vorliegen eines wichtigen Grundes im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB grundlegend verkannt. Außerdem hat es seine tatrichterliche Würdigung, im Hinblick auf die vom Kläger bezogene Ausbil- dungsvergütung erscheine dessen finanzielle Leistungsfähigkeit gefährdet und es liege in seiner Person ein wichtiger Grund für eine Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB vor, auf eine unzureichende Tatsachengrundlage gestützt. Ferner hat es wesentliche vom Kläger zu seiner Einkommens- und Vermögenssituation vorgetragene Umstände rechtsfehlerhaft für unerheblich gehalten. (a) Das Berufungsgericht hat den Umstand, dass der Kläger zum Zeit- punkt des Zugangs der Kündigungserklärung lediglich eine - von ihm der Höhe nach nicht einmal festgestellte - Ausbildungsvergütung bezog, für eine gefähr- det erscheinende finanzielle Leistungsfähigkeit ausreichen lassen und hat dar- aus abgeleitet, dass dieser dauerhaft ohne die nicht absehbare Hilfe Dritter nicht in der Lage gewesen sei, die Mietzahlungen in dem unbefristeten Mietver- hältnis zu erbringen. Hierbei hat es in seine Überlegungen einbezogen, dass 43 44 45 - 23 - ein Ausbildungsverhältnis auch in struktureller Hinsicht nicht mit einem unbefris- teten Arbeitsverhältnis vergleichbar sei, weil weder dessen erfolgreicher Ab- schluss noch die Aufnahme einer Festanstellung gesichert seien. Damit hat es bei seiner Prognoseentscheidung nicht nur die Frage der finanziellen Leistungs- fähigkeit des Klägers zum Zeitpunkt der Kündigung in den Blick genommen, sondern hat letztlich verlangt, dass dessen Leistungsfähigkeit für die Dauer des unbefristeten Mietverhältnisses sichergestellt ist (ähnlich auch AG Charlotten- burg, Urteil vom 15. August 2014 - 238 C 63/14, aaO, das verlangt hat, dass auch die Zahlung künftiger Mieterhöhungen gesichert ist). (aa) Mit dieser Sichtweise überspannt es bei weitem die Anforderungen an die finanzielle Leistungsfähigkeit eines nach § 563 Abs. 1, 2 BGB in ein un- befristetes Mietverhältnis eingetretenen Mieters. Auch ein Vermieter, der mit einem solventen Mieter ein unbefristetes Mietverhältnis eingeht, kann bei Ver- tragsschluss regelmäßig nicht ausschließen, dass dessen finanzielle Leistungs- fähigkeit durch zukünftige Entwicklungen, etwa durch Verlust des Arbeitsplat- zes, durch Krankheit, durch Trennung oder durch den Tod eines Mitmieters herabgesetzt wird. (bb) Auch hat das Berufungsgericht - wie die Revision zu Recht rügt -- sich allein mit der Frage einer gefährdet erscheinenden finanziellen Leistungs- fähigkeit befasst und nicht das letztlich für das Vorliegen eines Kündigungs- grunds nach § 563 Abs. 4 BGB allein maßgebliche Merkmal der Unzumutbar- keit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Beklagten im Einzelnen ge- prüft. Es hat diesen Gesichtspunkt zwar in seinen Obersätzen angesprochen, dann aber im Rahmen der Subsumtion des gegebenen Sachverhalts unter die- se Obersätze eine solche Zumutbarkeitsbetrachtung für unerheblich gehalten. Denn es hat die aus seiner Sicht anzuzweifelnde Fähigkeit des Klägers, die Mieten künftig vollständig und pünktlich zu bezahlen, rechtsfehlerhaft für eine 46 47 - 24 - Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB genügen lassen und hat damit die von ihm bejahte drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit mit einer Untragbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses gleichgesetzt. (b) Weiter beruht die Würdigung des Berufungsgerichts, die finanzielle Leistungsfähigkeit des Klägers hinsichtlich der Mietzahlungen sei nicht gesi- chert, allein auf Mutmaßungen und nicht auf objektiven und belastbaren An- haltspunkten. Das Berufungsgericht hat nicht einmal Feststellungen zur Höhe der Ausbildungsvergütung des Klägers (zum Zeitpunkt der Kündigung war er noch nicht arbeitsunfähig erkrankt), geschweige denn zu seinen sonstigen Ein- künften getroffen. Außerdem hat es den unstreitigen Umstand, dass der Kläger während seiner zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht knapp zwei Jahre andauernden Nutzung der Wohnung die Kaltmiete und die Nebenkostenvorauszahlungen stets vollständig und pünktlich entrichtet hat, als "nachträgliche Entwicklungen" unberücksichtigt ge- lassen. Dabei hat es verkannt, dass dieser Umstand ein aussagekräftiges Indiz dafür darstellt, dass die finanzielle Leistungsfähigkeit des Klägers zum Zeit- punkt der Kündigung nicht in Frage gestellt war. Dies gilt umso mehr, als sich die Einkommenssituation des Klägers aufgrund seiner nach der Kündigung ein- getretenen krankheitsbedingten Arbeitsunfähigkeit vorübergehend sogar ver- schlechtert hat und er gleichwohl - auch ohne die begehrte Untervermietung - in der Lage war, die geschuldeten Mietzahlungen zu erbringen. (c) Ferner hat das Berufungsgericht, wie die Revision zu Recht rügt, we- sentlichen Vortrag des Klägers zu seinen finanziellen Verhältnissen unberück- sichtigt gelassen. So hat es rechtsfehlerhaft dessen Angaben über zum Zeit- punkt der Kündigung vorhandenes und zur Bestreitung der Miete und der Le- benshaltungskosten eingesetztes Restvermögen sowie dessen Vortrag, dass er nach Verbrauch dieses Vermögens gemäß § 22 SGB II zum Bezug von Arbeits- 48 49 - 25 - losengeld II neben dem erhaltenen Krankgeld berechtigt gewesen sei, als un- beachtlich angesehen. Dabei hat es außer Acht gelassen, dass die wirtschaftli- che Leistungsfähigkeit des Mieters regelmäßig nicht ernsthaft in Frage gestellt ist, wenn die vorhandenen Eigenmittel für sich genommen zwar unzureichend sind, daneben aber Ansprüche gegen staatliche Stellen auf finanzielle Unter- stützung bestehen (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 69; Blank in Blank/Börstinghaus, aaO; BeckOGK-BGB/Wendtland, aaO; Kossmann/Meyer- Abich, aaO). Schließlich hat das Berufungsgericht auch nicht in Betracht gezogen, dass der Kläger nach dem Auszug der Tochter seiner verstorbenen Lebensge- fährtin einen Teil der Mietwohnung einem Untermieter überlassen und hierdurch weitere Einkünfte beziehen könnte (zur Berechtigung einer Untervermietung nachfolgend unter III 1). Bei Zugang der Kündigungserklärung vom 26. Juni 2015 hatte der Kläger zwar noch nicht das Verlangen zur Zustimmung zu einer Untervermietung gestellt gehabt; dieses erfolgte erst mit Schreiben vom 6. Ok- tober 2015. Gleichwohl kann die Frage einer finanziellen Leistungsfähigkeit des Mieters vom Gericht nicht ohne Einbeziehung aller nach Lage der Dinge ernst- haft in Betracht kommenden Geldquellen beurteilt werden. III. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich weder hinsichtlich der Abweisung der Klage noch bezüglich der Stattgabe der auf Räumung und Her- ausgabe gerichteten Widerklage aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO) dar. 50 51 - 26 - 1. Das Berufungsgericht hat sich - von seinem Standpunkt aus konse- quent - nicht mit der Frage befasst, ob die Voraussetzungen für eine Gestattung der Untervermietung an den vom Kläger benannten Arbeitskollegen gemäß § 553 Abs. 1 BGB vorliegen. Da es hierzu keine Feststellungen getroffen hat, ist im Revisionsverfahren der Vortrag des Klägers zugrunde zu legen. Danach kann ein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung nach § 553 Abs. 1 BGB nicht verneint werden. a) Der Kläger hat sein Zustimmungsverlangen vom 6. Oktober 2015 da- rauf gestützt, dass die Tochter seiner verstorbenen Lebensgefährtin entgegen der ursprünglichen Planung ausgezogen sei und er nun gerne einen Teil der Wohnung an einen Arbeitskollegen überlassen wolle, der sich im gleichen Aus- bildungsverhältnis wie der Kläger befinde. Dies hätte gleichzeitig den Vorteil, dass sich der Arbeitskollege an den Mietkosten und an den Fahrtkosten zur Arbeitsstätte beteiligen würde. Die vom Kläger angeführten Gründe für das Un- tervermietungsbegehren sind als berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB anzuerkennen. Die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 BGB sind unter Berücksichtigung des mieterschützenden Zwecks dieser Regelung auszu- legen (Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 11). Dabei ist als berechtigt jedes Interesse des Mieters von nicht ganz un- erheblichem Gewicht anzuerkennen, das mit der geltenden Rechts- und Sozial- ordnung in Einklang steht (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 - VIII AZR 2/84, BGHZ 92, 213, 219 f. [zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB aF]; Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, aaO Rn. 8; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 14). Bereits der Wunsch, nach dem Auszug eines bisherigen Wohngenossen nicht allein zu leben, kann ein solches Interesse begründen (vgl. Senatsbe- schluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 - VIII AZR 2/84, aaO, S. 219; 52 53 54 - 27 - OLG Hamm, NJW 1982, 2876, 2879 [jeweils zu § 549 BGB aF]; LG Berlin, GE 1983, 1111 [zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB aF]; LG Hamburg, ZMR 2001, 973 f.; LG Freiburg, WuM 2002, 371; Blank in Blank/Börstinghaus, aaO, § 553 Rn. 8; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 553 BGB Rn. 4; jurisPK-BGB/Schur, Stand 1. Dezember 2016, § 553 Rn. 14; vgl. auch Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 28 [zum Eigenbedarf]). Auch die vom Kläger angestrebte Verringerung der nach dem Ableben seiner Lebensgefährtin und dem Auszug ihrer Tochter von ihm allein getrage- nen Mietaufwendungen und seiner Fahrtkosten zur Arbeitsstelle sind ohne Wei- teres als berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils der Woh- nung anzuerkennen (vgl. Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, aaO; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO; OLG Hamm, aaO; Münch- KommBGB/Bieber, aaO, § 553 Rn. 7; Staudinger/V. Emmerich, aaO, § 553 Rn. 9 mwN; Schmidt-Futterer/Blank, aaO mwN; jurisPK-BGB/Schur, aaO Rn. 12 mwN). Dabei macht es keinen Unterschied, ob dieses Interesse auf be- rufsbedingten Gründen beruht (so die Fallgestaltungen in den Senatsurteilen vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, aaO Rn. 8; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO) oder aus Anlass des Wegfalls des ursprünglichen Mieters (und dessen Finanzkraft) entstanden ist. Denn § 553 BGB entspricht im Wesentli- chen der Vorgängerregelung des § 549 Abs. 2 BGB aF, mit dessen Schaffung der Gesetzgeber erkennbar unter anderem die Absicht verfolgte, dem Mieter die Verbesserung seiner Einnahmen durch Untervermietung zu ermöglichen (OLG Hamm, aaO mwN). b) Das vom Kläger geltend gemachte berechtigte Interesse ist - wie von § 553 Abs. 1 BGB vorausgesetzt - auch nach Abschluss des Mietvertrags ent- standen. Mit dieser zeitlichen Einschränkung soll verhindert werden, dass der Mieter, der einen - zumindest latent - vorhandenen Wunsch zur Überlassung 55 56 - 28 - eines Teils des Wohnraums mit Dritten bei Vertragsabschluss verschweigt, die durch den Vertrag gesetzten Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs unter Berufung auf eine zu gestattende Untervermietung unterläuft (Staudin- ger/V. Emmerich, aaO, § 553 Rn. 5; Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 11; jurisPK-BGB/Schur, aaO Rn. 9; vgl. auch Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 - VIII AZR 2/84, aaO, S. 221 f. [zu § 549 Abs. 2 BGB aF]). Gemessen an diesem Regelungszweck kommt es auch bei einer gesetz- lich angeordneten Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 563 Abs. 1, 2 BGB auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags und nicht auf den Zeit- punkt des Eintritts des neuen Mieters an. Der nach § 563 Abs. 1, 2 BGB Eintre- tende tritt ohne sein Zutun in vollem Umfang in die Rechtsstellung des ur- sprünglichen Mieters ein; die sich daraus ergebenden Rechte (auch ein An- spruch aus § 553 Abs. 1 BGB) und Pflichten gehen ohne Änderung auf den Ein- tretenden über (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, aaO, § 563 BGB Rn. 54; Blank in Blank/Börstinghaus, aaO, § 563 Rn. 22). c) Ein möglicher Anspruch des Klägers auf Gestattung der Untervermie- tung scheitert auch nicht daran, dass nach derzeitigem Stand der Dinge offen ist, ob neben ihm auch die Tochter seiner verstorbenen Lebensgefährtin man- gels rechtzeitig ausgeübten Ablehnungsrechts noch Mieterin ist. Dabei kann dahinstehen, ob es in einem solchen Fall stets genügt, dass nur einer von meh- reren Mietern ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB vor- weisen kann (so Blank in Blank/Börstinghaus, aaO, § 553 Rn. 3; Schmidt- Futterer/Blank, aaO, § 553 BGB Rn. 3). Denn dies hat jedenfalls dann zu gel- ten, wenn der Mitmieter aus der Wohnung ausgezogen ist und der in der Woh- nung verbliebene Mieter - wie hier der Kläger - aufgrund dieser Sachlage (sei es aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen) einen Dritten in die Woh- nung aufnehmen will (LG Berlin, NJW-RR 1990, 457; Blank in 57 58 - 29 - Blank/Börstinghaus, aaO; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 553 Rn. 4). d) Dass der Arbeitskollege des Klägers inzwischen nicht mehr einzugs- willig ist, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Ebenso wenig hat das Be- rufungsgericht Feststellungen dazu getroffen, ob in der Person des Arbeitskol- legen ein wichtiger Grund im Sinne von § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB vorliegt oder die Überlassung dem Vermieter aus sonstigen Gründen nicht zugemutet wer- den könnte. 2. Ob der im Wege der Widerklage geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) deswegen begründet ist, weil der Kläger am 14. Juni 2015 aus zwischen den Parteien streitigen Gründen die Tür zum Schlafzimmer der Tochter seiner verstorbenen Lebensgefährtin eingetreten hat und dies den Beklagten zu einer Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB berechtigte, ist mangels hierzu getroffener tatsächli- chen Feststellungen offen. Gleiches gilt für den vom Beklagten geäußerten Verdacht des Drogenkonsums in der Wohnung. Hierbei kommt es auf eine Würdigung aller unstreitigen beziehungsweise nachgewiesenen Umstände durch den Tatrichter an. Maßgebend ist letztlich, ob hierdurch bei Abwägung aller Gesichtspunkte dem Beklagten eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar war. 3. Die Wirksamkeit der im Verlauf des Prozesses - nach Ablauf der in § 563 Abs. 4 BGB vorgesehenen Frist - ausgesprochenen weiteren Kündigung vom 18. März 2016 ist nicht an § 563 Abs. 4 BGB, sondern allein an § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 2, § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB zu messen. Auch hierzu hat das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststel- lungen getroffen. 59 60 61 - 30 - IV. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da der Rechtsstreit aus den angeführten Gründen nicht zur Endentscheidung reif ist, ist er zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Nürtingen, Entscheidung vom 31.05.2016 - 44 C 2148/15 - LG Stuttgart, Entscheidung vom 30.03.2017 - 5 S 195/16 - 62

ECLI:DE:BGH:2020:010720UVIIIZR323.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 323/18 Verkündet am: 1. Juli 2020 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 301; BGB § 574 Abs. 1 Satz 1, 2; § 569 Abs. 3 Nr. 2 a) Ein Teilurteil über die Klage gegen einen von mehreren einfachen Streitgenossen ist in der Regel unzulässig, wenn die Möglichkeit besteht, dass es in demselben Rechtsstreit, auch im Instanzenzug, zu einander widersprechenden Entscheidun- gen kommt (Bestätigung von BGH, Urteile vom 21. November 2017 - VI ZR 436/16, NJW 2018, 623 Rn. 7; vom 24. Februar 2015 - VI ZR 279/14, NJW 2015, 2429 Rn. 7; vom 25. November 2003 - VI ZR 8/03, NJW 2004, 1452 unter II 1 a; vom 12. Januar 1999 - VI ZR 77/98, NJW 1999, 1035 unter II 2). b) Der nach Widerspruch gegen eine ordentliche Kündigung unter den Vorausset- zungen des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegebene Anspruch des Mieters auf Fort- setzung des Mietverhältnisses ist nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter die au- ßerordentliche Kündigung erklärt hat; es genügt, wenn dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung (auch) ein Recht zur fristlosen Kündigung zusteht. - 2 - Eine fristgerechte Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ändert an dem Ausschluss des Fortsetzungsanspruchs des Mieters nichts, da sie einer ausge- sprochenen außerordentlichen Kündigung im Wege der gesetzlichen Fiktion ledig- lich rückwirkend deren Gestaltungswirkung nimmt (vgl. hierzu Senatsurteile vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17, BGHZ 220, 1 Rn. 21 ff., und VIII ZR 261/17, WuM 2018, 758 Rn. 29 ff.), nicht aber dazu führt, dass ein Grund für die fristlose Kündigung von vornherein nicht bestand (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 d bb). Für eine teleologische Reduk- tion von § 574 Abs. 1 BGB dahin, dass das Widerspruchsrecht des Mieters mit fristgerechter Schonfristzahlung neu entsteht oder wiederauflebt, ist kein Raum, da es an einer hierfür notwendigen planwidrigen Unvollständigkeit des Gesetzes - verdeckten Regelungslücke - fehlt. BGH, Urteil vom 1. Juli 2020 - VIII ZR 323/18 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 22. Mai 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Teilurteil der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin vom 12. September 2018 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der (inzwischen verstorbene) Ehemann der Beklagten zu 1 mietete im Jahr 1987 von der Rechtsvorgängerin der Kläger eine Zweieinhalbzimmerwoh- nung in Berlin an. Die Beklagte zu 1 lebt seit 1989 in der Wohnung und ist nach dem Tod ihres Ehemannes im Jahr 2004 in das Mietverhältnis eingetreten. Im Jahr 2007 zog auch ihr Lebensgefährte, der Beklagte zu 2, in die Wohnung ein, in der sie nunmehr mit ihren gemeinsamen minderjährigen Kindern (geboren in den Jahren 2011 und 2014) leben. Die Miete betrug zuletzt einschließlich Betriebs- und Heizkostenvoraus- zahlung 563,92 €. Nachdem ein Zahlungsrückstand von 1.629,16 € (1.303,85 € Grundmiete und 325,31 € Betriebskostennachzahlung) aufgelaufen war, kün- 1 2 - 4 - digten die Kläger mit Schreiben vom 24. Februar 2016 das Mietverhältnis au- ßerordentlich, hilfsweise ordentlich. Wegen des vorgenannten Rückstands er- hoben die Kläger in einem Vorprozess Klage auf Zahlung rückständiger Miete gegen die Beklagte zu 1, die daraufhin mit Urteil vom 21. Juni 2017 antragsge- mäß zur Zahlung verurteilt wurde. Ende Juli 2017 summierte sich der Mietrück- stand auf nunmehr 2.757 €. Mit der vorliegenden Klage haben die Kläger zunächst die Beklagte zu 1 und durch Klagerweiterung in der Berufungsinstanz auch den Beklagten zu 2 auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch genommen, wobei sie wegen des Rückstands per Ende Juli 2017 in der Klagschrift erneut die frist- lose, hilfsweise ordentliche Kündigung ausgesprochen haben. Die Mietrück- stände sind innerhalb der Schonfrist vom Jobcenter vollständig beglichen wor- den. Die Beklagte zu 1 hat geltend gemacht, die Beendigung des Mietverhält- nisses stelle für sie angesichts der langen Wohndauer und der damit einherge- henden Verwurzelung, wegen fehlenden Ersatzwohnraums sowie mit Rücksicht auf die bei beiden Kindern bestehenden Entwicklungsauffälligkeiten eine unzu- mutbare Härte dar. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage gegen die Beklagte zu 1 statt- gegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten zu 1 hat das Landgericht durch Teilurteil bezüglich der Beklagten zu 1 das erstinstanzliche Urteil abgeändert, die Räumungsklage insoweit abgewiesen und ausgespro- chen, dass sich das Mietverhältnis nach §§ 574, 574a BGB infolge einer nicht zu rechtfertigenden Härte auf unbestimmte Zeit verlängere. Im Hinblick auf die gegen den Beklagten zu 2 gerichtete Räumungsklage hat das Berufungsgericht das Ruhen des Verfahrens angeordnet. Mit der vom Berufungsgericht zugelas- 3 4 5 - 5 - senen Revision begehren die Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtli- chen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2019, 966) hat, soweit für das Re- visionsverfahren von Interesse, zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Rechtsstreit sei im Hinblick auf den von den Klägern geltend ge- machten Räumungsanspruch zur Endentscheidung reif im Sinne von § 301 Abs. 1 ZPO. Da es sich bei dem Beklagten zu 2 um einen Dritten handele, zu dem seitens der Kläger mietvertragliche Beziehungen nicht bestünden, sei die Gefahr widersprüchlicher Entscheidungen nicht gegeben. Den Klägern stehe ein Räumungsanspruch gegen die Beklagte zu 1 nicht zu. Zwar habe das Amtsgericht zu Recht angenommen, die hilfsweise er- klärte ordentliche Kündigung sei wirksam, da die Beklagte zu 1 ihre Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht unerheblich verletzt habe (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Der geltend gemachte Räumungsanspruch sei aber dennoch unbegrün- det, weil sich das Mietverhältnis nach den §§ 574, 574a BGB infolge einer für die Beklagte zu 1 nicht zu rechtfertigenden Härte auf unbestimmte Zeit verlän- gert habe. Die Beklagte zu 1 habe schon im ersten Termin des Räumungs- rechtsstreits (§ 574b Abs. 2 Satz 2 BGB) erklärt, aufgrund der besonderen fami- 6 7 8 9 10 - 6 - liären Situation nicht einfach aus der Wohnung ausziehen zu können. Dieses angesichts ihrer beengten finanziellen Verhältnisse nachvollziehbare Vorbrin- gen sei nach § 574 Abs. 2 BGB grundsätzlich als Härteeinwand zu berücksich- tigen und als Widerspruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses auszu- legen; es führe gemäß § 574a BGB, § 308a ZPO zur Anordnung der Fortset- zung des Mietverhältnisses. Der Widerspruch der Beklagten zu 1 sei nicht etwa deswegen nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen, weil die ordentliche Kündigung auf Gründen beruhte, die die Kläger auch zur außerordentlichen fristlosen Kündi- gung berechtigten. Seien dem Mieter verhaltensbedingte Vertragsverletzungen vorzuwerfen, die eine fristlose Beendigung des Mietverhältnisses tragen könn- ten, solle der Widerspruch des Mieters nach der Ratio des Gesetzes deshalb ausgeschlossen sein, weil er in solchen Fällen keinen Schutz verdiene. Diese Erwägung treffe aber auf Fälle wie den Vorliegenden nicht zu, da die fristlose Kündigung mit der Schonfristzahlung unwirksam geworden sei mit der Folge, dass die ursprünglich bestehenden und auch hinreichenden Kündigungsgründe nach Anordnung des diesen Ausnahmefall regelnden § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eine fristlose Kündigung - rückwirkend - nicht (mehr) tragen könnten. Der Bundesgerichtshof habe zwar in seinem Urteil vom 16. Februar 2005 (VIII ZR 6/04, JR 2006, 28) angenommen, § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB stehe auch nach einer wirksamen Schonfristzahlung einem Widerspruch des Mieters und einer Fortsetzung des Mietverhältnisses entgegen. Die Kammer halte es jedoch für sachgerecht, den Anwendungsbereich des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB im We- ge der teleologischen Reduktion dahin einzuschränken, dass das Wider- spruchsrecht mit einer wirksamen Schonfristzahlung entstehe oder wiederauf- lebe. Nach den Beobachtungen der Kammer habe sich die Befürchtung, Ver- mieter könnten angesichts sich verengender Mietmärkte und erhöhter Ertrags- 11 12 - 7 - chancen bei Neuvermietung vermehrt versuchen, die Schonfrist durch eine "kombinierte Kündigung" zu unterlaufen, jedenfalls für ihren Zuständigkeitsbe- reich bestätigt. Im Übrigen erscheine die Annahme eines Widerspruchsrechts nach wirksamer Schonfristzahlung nicht nur für Gemeinden mit einer Woh- nungsmangellage, sondern generell sachgerecht, denn ein Widerspruch könne sich auch auf Härtegründe beziehen, die hiervon unabhängig bestünden. Auch der Härtegrund des fehlenden Ersatzwohnraums werde nicht nur durch die ört- lichen Gegebenheiten, sondern maßgeblich auch durch die persönlichen Um- stände des Mieters bestimmt. Aufgrund der Anwendbarkeit der §§ 574, 574a BGB habe sich das Miet- verhältnis infolge einer nicht zu rechtfertigenden Härte auf unbestimmte Zeit verlängert. Vorliegend sei die Härte in der besonderen Familiensituation der Beklagten, dem langandauernden Mietverhältnis und dem Fehlen von ange- messenem Ersatzwohnraum begründet mit der Folge, dass das Interesse der Beklagten am Erhalt der Wohnung das Interesse der Kläger an der Erlangung der Wohnung überwiege. Die der Beklagten zu 1 und ihrer Familie im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses drohende Härte sei auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Kläger nicht zu rechtfertigen. Bei einer Abwägung der Interessen der Beklagten zu 1 an dem Fortbestand des Mietverhältnisses und dem Inte- resse der Kläger an der Erlangung der Wohnung überwögen die Interessen der Beklagten zu 1, so dass das Erlangungsinteresse der Kläger zurücktreten müs- se. Dem Interesse der Kläger komme ein geringeres Gewicht zu. Sie selbst hät- ten weder ein Eigennutzungsinteresse noch seien sie aus persönlichen Grün- den auf die Nutzung der Wohnung angewiesen. Die Mietrückstände, aufgrund derer die Kündigungen erklärt worden seien, beliefen sich auf 1.629,16 € am 24. Februar 2016 und auf 2.157 € am 6. Juli 2017. Auch vor dem Hintergrund 13 14 - 8 - der jahrzehntelangen Dauer des Mietverhältnisses erschienen diese Beträge zu gering, um eine nachhaltige Gefährdung der Interessen der Kläger zu begrün- den, zumal der Mietrückstand innerhalb der Schonfrist beglichen worden und seither auch keine neuen Rückstände aufgetreten seien. Die Kammer übersehe dabei nicht, dass die Beklagte zu 1 über einen Zeitraum mehrerer Jahre im Zahlungsverzug gewesen sei und ihr Verschulden zudem mit unberechtigten Minderungseinwänden zu rechtfertigen gesucht habe. Sie meine aber, dass das Verhalten der Beklagten zu 1 nach Klageerhebung, namentlich die Schonfrist- zahlungen und die vollständige Tilgung der seither fällig gewordenen Forderun- gen der Kläger, geeignet sei, den eingetretenen Vertrauensverlust der Kläger zu einem wesentlichen Teil auszugleichen, so dass ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses zuzumuten sei, um die der Beklagten zu 1 und ihrer Familie andernfalls drohende Härte abzuwenden. Gemäß § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB sei die Fortführung des Mietverhält- nisses auf unbestimmte Zeit auszusprechen. Denn es sei ungewiss, wann vo- raussichtlich die Umstände wegfielen, aufgrund derer die Beendigung des Miet- verhältnisses für die Beklagte zu 1 eine Härte darstelle. Ein bestimmter Zeit- raum, innerhalb dessen die Räumungsfähigkeit der Beklagten wiederhergestellt werden könne, sei nicht festzustellen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in mehrfacher Hinsicht nicht stand. Das Berufungsgericht hat ein unzulässiges Teilurteil erlassen, das bereits aus diesem Grund der Aufhebung unterliegt. Zudem hat das Berufungs- gericht verkannt, dass das Widerspruchsrecht der Beklagten zu 1 gemäß § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen ist. Die - vom Berufungsgericht nicht im 15 16 - 9 - Einzelnen geprüften - Voraussetzungen einer richterlichen Rechtsfortbildung im Wege einer teleologischen Reduktion liegen nicht vor. 1. Wie die Revision zu Recht rügt, ist das Berufungsurteil schon deshalb aufzuheben, weil es in verfahrensrechtlich unzulässiger Weise in Form eines Teilurteils nur bezüglich der Beklagten zu 1 ergangen ist. a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf auch bei grundsätzlicher Teilbarkeit des Streitgegenstandes ein Teilurteil (§ 301 ZPO) nur ergehen, wenn die Gefahr einander widersprechender Entscheidun- gen - auch infolge abweichender Beurteilung durch das Rechtsmittelgericht - ausgeschlossen ist. Eine Gefahr sich widersprechender Entscheidungen ist namentlich dann gegeben, wenn in einem Teilurteil eine Frage entschieden wird, die sich dem Gericht im weiteren Verfahren über andere Ansprüche oder Anspruchsteile noch einmal stellt oder stellen kann. Das gilt auch insoweit, als es um die Möglichkeit einer unterschiedlichen Beurteilung von bloßen Urteil- selementen geht, die weder in Rechtskraft erwachsen noch das Gericht nach § 318 ZPO für das weitere Verfahren binden (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 26. April 1989 - IVb ZR 48/88, BGHZ 107, 236, 242; vom 10. Oktober 1991 - III ZR 93/90, NJW 1992, 511 unter III 1; vom 4. Februar 1997 - VI ZR 69/96, NJW 1997, 1709 unter II 1; vom 4. Oktober 2000 - VIII ZR 109/99, NJW 2001, 155 unter II 1 b; vom 25. November 2003 - VI ZR 8/03, NJW 2004, 1452 unter II 1 a; vom 7. November 2006 - X ZR 149/04, NJW 2007, 156 Rn. 12; vom 19. No- vember 2008 - VIII ZR 47/07, NJW-RR 2009, 494 Rn. 14 f.; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 62/09, NJW-RR 2011, 189 Rn. 21; vom 11. Mai 2011 - VIII ZR 42/10, BGHZ 189, 356 Rn. 13). 17 18 - 10 - Eine solche Gefahr besteht bei einer Mehrheit selbständiger prozessua- ler Ansprüche etwa dann, wenn zwischen den prozessual selbständigen An- sprüchen eine materiell-rechtliche Verzahnung besteht (BGH, Urteile vom 28. November 2003 - V ZR 123/03, BGHZ 157, 133, 142 f.; vom 7. November 2006 - X ZR 149/04, aaO; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 62/09, aaO Rn. 22; vom 11. Mai 2011 - VIII ZR 42/10, aaO Rn. 14). Hierzu kann es auch bei Klagen ge- gen mehrere Personen (subjektive Klagehäufung) kommen (BGH, Urteile vom 28. November 2003 - V ZR 123/03, aaO S. 143; vom 21. November 2017 - VI ZR 436/16, NJW 2018, 623 Rn. 7). Ein Teilurteil über die Klage gegen einen von mehreren einfachen Streit- genossen ist daher in der Regel unzulässig, wenn die Möglichkeit besteht, dass es in demselben Rechtsstreit, auch im Instanzenzug, zu einander widerspre- chenden Entscheidungen kommt (BGH, Urteile vom 21. November 2017 - VI ZR 436/16, aaO; vom 24. Februar 2015 - VI ZR 279/14, NJW 2015, 2429 Rn. 7; vom 25. November 2003 - VI ZR 8/03, aaO; vom 12. Januar 1999 - VI ZR 77/98, NJW 1999, 1035 unter II 2). Zwar muss gegenüber einfachen Streitge- nossen grundsätzlich keine einheitliche Entscheidung getroffen werden. Eine Teilentscheidung ist aber nur zulässig, wenn sie unabhängig von der Entschei- dung über den restlichen Verfahrensgegenstand ist (BGH, Urteile vom 21. No- vember 2017 - VI ZR 436/16, aaO; vom 24. Februar 2015 - VI ZR 279/14, aaO; vom 13. Oktober 2008 - II ZR 112/07, NJW 2009, 230 Rn. 8). Dies ist etwa dann der Fall, wenn das Teilurteil nur auf Gründen beruht, die ausschließlich einen der Streitgenossen berühren (BGH, Urteile vom 20. Dezember 2016 - VI ZR 395/15, NJW 2017, 1745 Rn. 7, und vom 21. November 2017 - VI ZR 436/16, aaO). b) Nach diesen Maßstäben durfte das Berufungsgericht ein klageabwei- sendes Teilurteil gegen die Beklagte zu 1 nicht mit der Begründung erlassen, 19 20 21 - 11 - sie habe der ordentlichen Kündigung der Kläger wirksam widersprochen, weil diese für sie eine unbillige Härte bedeute, so dass das Mietverhältnis auf unbe- stimmte Zeit fortzusetzen sei. Diese Begründung berührt, entgegen der rechtsir- rigen Annahme des Berufungsgerichts, nicht allein das Rechtsverhältnis der Kläger zur Beklagten zu 1, sondern auch das Rechtsverhältnis zum Beklagten zu 2. Denn bestünde ein Herausgabeanspruch der Kläger gegen die Beklagte zu 1 nicht, wären die Anspruchsvoraussetzungen des § 546 Abs. 2 BGB, der einen Herausgabeanspruch des Vermieters nach Beendigung des Mietverhält- nisses gegen den mitbesitzenden Dritten - hier den Beklagten zu 2 - regelt, nicht erfüllt. Allein dies führt zu einer materiell-rechtlichen Verzahnung der Räumungsansprüche der Kläger gegen die Beklagten zu 1 und 2. Aufgrund dessen besteht auch die Gefahr divergierender Entscheidun- gen. Denn die Rechtskraft der gegen den Mieter ergangenen Entscheidung über den Rückgabeanspruch des Vermieters aus § 546 Abs. 1 BGB bewirkt, wie der Senat bereits entschieden hat, hinsichtlich der Frage der Beendigung des Mietverhältnisses keine Bindung für eine nachfolgende Entscheidung über den gegen den Dritten gerichteten Rückgabeanspruch aus § 546 Abs. 2 BGB (Senatsurteil vom 21. April 2010 - VIII ZR 6/09, NJW 2010, 2208 Rn. 9; ebenso BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 - XII ZR 178/03, NJW-RR 2006, 1385 Rn. 26 ff.; jeweils mwN). Im Falle des rechtskräftigen Abschlusses des Verfahrens im Ver- hältnis zur Beklagten zu 1 wären weder der Beklagte zu 2 noch die Kläger da- ran gehindert, in dem gegen den Beklagten zu 2 fortzuführenden Räumungs- verfahren geltend zu machen, der Rechtsstreit sei im Verhältnis zu der Beklag- ten zu 1 unrichtig entschieden. Sowohl den Klägern als auch dem Beklagten zu 2 wäre es in dem Verfahren nicht verwehrt, geltend zu machen, das Mietver- hältnis sei, abweichend von der Entscheidung gegen die Beklagte zu 1, been- det beziehungsweise nicht beendet oder, soweit man auf das vom Berufungs- gericht angenommene Widerspruchsrecht der Beklagten zu 1 abstellte, aus 22 - 12 - Sicht des Beklagten zu 2 fortzusetzen - etwa weil das Berufungsgericht mögli- che und in seiner Person als Angehöriger begründete Härtegründe bei der vor- genommenen Härteabwägung unberücksichtigt gelassen habe - oder aus Sicht der Kläger nicht fortzusetzen, weil der Beklagten zu 1 bereits dem Grunde nach kein Widerspruchsrecht zustehe. Daran ändert der Umstand nichts, dass das Berufungsgericht das Ruhen des gegen den Beklagten zu 2 gerichteten Verfah- rens angeordnet hat (vgl. Senatsurteil vom 11. Mai 2011 - VIII ZR 42/10, aaO Rn. 16 ff.). 2. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung, das aufgrund der Kündigungen der Kläger beendete Mietverhältnis mit der Beklagten zu 1 sei auf deren Widerspruch gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB fortzusetzen, kann ein Räumungsanspruch der Kläger gegen die Beklagte zu 1 nach § 546 Abs. 1 BGB nicht verneint werden. Denn die Anwendung der Vorschrift des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB ist nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen, weil ein Grund vorliegt, der die Kläger zur außerordentlichen Kündigung berechtigt. a) Zwischen den Parteien steht allerdings nicht mehr im Streit, dass bei Erklärung der beiden fristlos, hilfsweise ordentlich ausgesprochenen Kündigun- gen des Mietverhältnisses vom 24. Februar 2016 und 6. Juli 2017 ein Zah- lungsverzug von (deutlich) mehr als zwei Monatsmieten bestand (bei der zwei- ten Kündigung ein sich auf mehr als vier Monatsmieten belaufender, in der Zeit ab 2013 aufgebauter Rückstand) und damit sowohl die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB als auch für eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorlagen. Im Ausgangspunkt noch zutreffend hat das Berufungsgericht auch ange- nommen, dass die Schonfristzahlung lediglich dazu führt, dass die fristlose Kündigung unwirksam wird (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB), die Wirksamkeit der 23 24 25 - 13 - hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung davon aber nicht berührt wird (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 94 Rn. 28; vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 22; vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 a-d mwN). b) Von Rechtsirrtum beeinflusst ist hingegen die Auffassung des Beru- fungsgerichts, die Zahlung des Sozialhilfeträgers innerhalb der Schonfrist führe dazu, dass für den Mieter gegenüber der vom Vermieter hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung nunmehr die Möglichkeit des Widerspruchs gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen einer von ihm geltend gemachten unzumutba- ren Härte eröffnet sei, weil der Ausnahmetatbestand des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB dann nicht eingreife. aa) Nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ist das dem Mieter gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegen eine ordentliche Kündigung im Fall einer nicht zu rechtfertigenden Härte grundsätzlich zustehende Widerspruchsrecht ausge- schlossen, wenn ein Grund zur außerordentlichen Kündigung vorliegt. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter die außerordentliche Kündigung erklärt hat; vielmehr genügt es, wenn dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung auch ein Recht zur fristlosen Kündigung zusteht (BT-Drucks. 3/1234, S. 74 zu § 565a Abs. 2 BGB-E, der durch das Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht vom 23. Juni 1960 [BGBl. I S. 389] als § 556a BGB in das Mietrecht des Bür- gerlichen Gesetzbuchs als Vorgängerregelung des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB Eingang gefunden hat; siehe dazu auch Staudinger/Rohlfs, BGB, Neubearb. 2018, § 574 Rn. 20; vgl. auch Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl., § 574 BGB Rn.12; MünchKommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 574 Rn. 30; BeckOK- BGB/Hannappel, Stand: 1. Februar 2020, § 574 Rn. 32). 26 27 - 14 - Diese Voraussetzung ist hier aber zweifellos gegeben, denn bei Erklä- rung (beider) Kündigungen, die jeweils fristlos und hilfsweise fristgemäß erfolg- ten, lag ein Zahlungsverzug in einer die fristlose Kündigung rechtfertigenden beziehungsweise sogar deutlich übersteigenden Höhe vor. Die spätere Schon- fristzahlung des Sozialhilfeträgers ändert daran nichts, denn diese beseitigt le- diglich rückwirkend die Gestaltungswirkung der außerordentlichen Kündigung im Wege der gesetzlichen Fiktion (vgl. zum Letzteren: Senatsurteile vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17, BGHZ 220, 1 Rn. 21 ff., und VIII ZR 261/17, WuM 2018, 758 Rn. 29 ff.), führt aber nicht dazu, dass ein Grund für die fristlo- se Kündigung von vornherein nicht bestand (vgl. auch Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, aaO unter II 2 d bb). Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung setzt das Eingreifen des Ausschlusstatbestands des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht zwingend vo- raus, dass ein Grund für die fristlose Kündigung in dem für die eigentliche Här- tefallabwägung maßgebenden Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz (dazu Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215 Rn. 41; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 32, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 48) besteht. Zwar wird eine Anwendung der Härtefallregelung regelmäßig auch dann ausge- schlossen sein, wenn ein Grund für die fristlose Kündigung des Vermieters erst nach der ordentlichen Kündigung entsteht, beispielsweise erst im Laufe des Räumungsprozesses (vgl. Bub/Treier/Fleindl, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., IV Rn. 238; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Staudin- ger/Rohlfs, aaO; MünchKommBGB/Häublein, aaO; BeckOK-BGB/Hannappel, 28 29 - 15 - aaO). Denn auch in diesem Fall liegt eine schwere Vertragsstörung vor, die ei- ner Anwendung der Härtefallregelung von vornherein entgegensteht. Es genügt aber auch, wenn für den Vermieter im Zeitpunkt der ordentlichen Kündigung ein Grund zur fristlosen Kündigung besteht, wie hier angesichts des zwei Monats- mieten weit übersteigenden Zahlungsverzugs. Auch dann liegt, wie sich aus der Möglichkeit der fristlosen Kündigung ergibt, eine schwere Vertragsstörung vor, die eine Anwendung der Härtefallregelung nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB von vornherein ausschließt. bb) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts besteht kein Grund zu der Annahme, dass das Widerspruchsrecht des Mieters nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB mit der Schonfristzahlung "neu entstehen" oder "wiederaufleben" könnte, etwa im Wege einer vom Berufungsgericht (ohne weiteres) angenom- menen teleologischen Reduktion des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB (vgl. Hinz in Klein-Blenkers/Heinemann/Ring, Miete/WEG/Nachbarschaft, 2. Aufl., § 574 BGB Rn. 26; Bub/Treier/Fleindl, aaO). (1) Eine richterliche Rechtsfortbildung im Wege der teleologischen Re- duktion setzt eine verdeckte Regelungslücke im Sinne einer planwidrigen Un- vollständigkeit des Gesetzes voraus (BGH, Urteile vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 70/08, BGHZ 192, 148 Rn. 31; vom 26. November 2008 - VIII ZR 200/05, BGHZ 179, 27 Rn. 22; vom 13. November 2001 - X ZR 134/00, BGHZ 149, 165, 174, und vom 7. Dezember 2011 - IV ZR 105/11, BGHZ 192, 148 Rn. 16). Ob eine derartige Lücke besteht, ist vom Standpunkt des Gesetzes und der ihm zugrundeliegenden Regelungsabsicht zu beurteilen. Das Gesetz muss, gemessen an seiner eigenen Regelungsabsicht, unvollständig sein (BGH, Urtei- le vom 7. Dezember 2011 - IV ZR 105/11, aaO; vom 30. September 2014 - XI ZR 168/13, BGHZ 202, 302 Rn. 13). 30 31 - 16 - (2) An einer solchen planwidrigen Unvollständigkeit der Regelung zum Widerspruchsrecht fehlt es. Mit dem Widerspruchsrecht des Mieters in § 574 BGB, das auf eine entsprechende Regelung im früheren § 556a BGB aF ("So- zialklausel") zurückgeht, sollte zugunsten des Mieters aus sozialen Gründen unter bestimmten Voraussetzungen (in Abwägung der beiderseitigen Interessen der Vertragsparteien) die Möglichkeit geschaffen werden, nach einer an sich berechtigten Kündigung des Vermieters die Fortsetzung des Mietverhältnisses - gegebenenfalls auch auf unbestimmte Zeit - beanspruchen zu können (vgl. BT- Drucks. 3/1234, S. 74; BT-Drucks. 14/4553, S. 68). Ein Anspruch auf Fortset- zung des Mietverhältnisses sollte dem Mieter indes nicht eingeräumt werden, wenn gravierende (den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigende) Ver- tragsstörungen eingetreten waren (vgl. § 556a Abs. 4 Nr. 2 BGB in der Fassung des Gesetzes über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht vom 23. Juni 1960, BGBl. I S. 389 [im Folgenden: AbbauG], in Kraft getreten am 1. Januar 1966 [vgl. Art. X § 12 AbbauG], außer Kraft getreten mit Ablauf des 31. August 2001 mit Inkrafttreten des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Regelung der Schonfristzahlung war aber schon durch das Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 29. Juli 1963 (BGBl. I S. 505) - mit dem ein früher bereits in § 3 Abs. 3 des Mieterschutzgesetzes vom 1. Juni 1923 (RGBl. I S. 353) verankertes Nachholrecht des Mieters wieder aufgegrif- fen wurde - in § 554 BGB aF und später in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB vorgesehen. Es wäre daher eine ausdrückliche Regelung zu erwarten gewesen, wenn der Gesetzgeber für den Fall der Schonfristzahlung den Schutz des Mieters über die - der Vermeidung von Obdachlosigkeit des Mieters (vgl. Senatsurteile vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, aaO unter II 2 d aa; vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, BGHZ 204, 134 Rn. 23; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3020 Rn. 21; vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 64 Rn. 32 33 - 17 - 28) dienenden - Unwirksamkeit einer ausgesprochenen fristlosen Kündigung hinaus noch weiter ausdehnen und dem Mieter auch für diesen Fall die Mög- lichkeit des Widerspruchs nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB und damit gegebe- nenfalls einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses hätte eröffnen wollen. Auch sonst bestehen keine greifbaren Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber einer gravierenden Vertragsstörung, die durch einen zur fristlosen Kündigung berechtigenden Zahlungsverzug entstanden ist, wegen einer nach- träglich erfolgten Schonfristzahlung nur noch ein geringes, der Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht entgegenstehendes Gewicht beimessen wollte und den Ausschlusstatbestand des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB deshalb versehentlich zu weit gefasst hat. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 28.11.2017 - 206 C 310/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.09.2018 - 64 S 4/18 - 34

ECLI:DE:BGH:2016:290616UVIIIZR173.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 173/15 Verkündet am: 29. Juni 2016 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 278 Eine Behörde, die im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen er- bringt, wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig, wenn sie für ihn die Miete an den Vermieter zahlt (Bestätigung der Senatsurteile vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn. 27 ff.; sowie vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, BGHZ 204, 134 Rn. 20). BGB § 543 Abs. 1 Satz 2 Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB kann auch - unabhängig von einem etwaigen Verschulden des Mieters - allein in der objektiven Pflichtverletzung unpünktlicher Mietzahlungen und den für den Vermieter - 2 - daraus folgenden negativen Auswirkungen liegen, wenn die Gesamtabwägung ergibt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist. Bei der - dem Tatrichter obliegenden - Abwägung kann von Bedeutung sein, ob zahl- reiche Verspätungen aufgetreten sind, diese jeweils einen erheblichen Zeitraum und erhebliche Beträge betreffen oder der Vermieter in besonderem Maße auf den pünktli- chen Erhalt der Miete angewiesen ist, beispielsweise weil er daraus seinen Lebensun- terhalt bestreitet oder hiermit Kredite bedienen muss. Zudem kann es eine Rolle spie- len, ob das Mietverhältnis abgesehen von den unpünktlichen Zahlungen bisher stö- rungsfrei verlaufen ist oder kurze Zeit vorher bereits eine berechtigte fristlose Kündi- gung ausgesprochen worden ist, die erst durch eine Zahlung innerhalb der Schonfrist während des Räumungsprozesses unwirksam geworden ist. BGH, Urteil vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 173/15 - LG Hamburg AG Hamburg-St. Georg Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 29. Juni 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Hamburg - Zivilkammer 11 - vom 17. Juli 2015 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Beklagte zu 1 ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Hamburg, die sie zusammen mit ihren volljährigen Töchtern, den Beklagten zu 2 und 3, bewohnt. Die jeweils am dritten Werktag eines Monats im Voraus zu zahlende Miete beläuft sich auf 872,23 €. Bereits mit Schreiben vom 11. Februar 2013 hatte die Klägerin das Miet- verhältnis wegen Zahlungsverzugs gekündigt und Räumungsklage erhoben. Nachdem das Bezirksamt Hamburg-Mitte innerhalb der Schonfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB) eine Verpflichtungserklärung abgegeben hatte, erklärten die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt. Die Kosten wurden mit Beschluss vom 13. Juni 2013 der Beklagten zu 1 auferlegt. Im August 2013 blieb von der Miete ein Teilbetrag in Höhe von 40,21 € offen. Am 28. Oktober 2013 war von der Oktobermiete noch ein Teilbetrag von 279,41 € offen, der erst am 30. Oktober 2013 gezahlt wurde. Mit Schreiben vom 28. Oktober 2013 sprach die Klägerin deshalb eine Abmahnung aus und ver- langte für die Zukunft pünktliche Zahlung der (vollständigen) Miete. Im Novem- ber 2013 blieb die Beklagte zunächst einen Betrag von 613,19 € schuldig, wo- raufhin die Klägerin Ende November 2013 das gerichtliche Mahnverfahren ein- leitete. Am 29. November 2013 wurde der für den Monat November bestehende Rückstand ausgeglichen. Am 10. März 2014 war von der Märzmiete noch ein Betrag von 276,81 € offen, der erst am 11. März 2014 gezahlt wurde. Mit Schreiben von 10. März 2014 erklärte die Klägerin wegen des vor- stehend dargestellten Zahlungsverhaltens die fristlose, hilfsweise die ordentli- che Kündigung des Mietverhältnisses. 1 2 3 4 5 - 4 - Das Amtsgericht hat der Klage auf Räumung und Herausgabe der Woh- nung sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klä- gerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Räumungsklage sei unbegründet, weil die Kündigung der Klägerin vom 10. März 2014 das Mietverhältnis nicht beendet habe. Die Voraussetzun- gen für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB oder eine ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) seien nicht gegeben, insbesondere liege der von der Klägerin geltend gemachte Kündigungsgrund nachhaltig verspäte- ter Mietzahlungen nicht vor. Zwar seien wiederholt Teilzahlungen verspätet geleistet und dieses Ver- halten ungeachtet einer Abmahnung der Klägerin fortgesetzt worden. Es beste- he jedoch die Besonderheit, dass die Beklagte zu 1 ihren Mietanteil über das Jobcenter zahle, während die restliche Miete von den Beklagten zu 2 und 3 er- bracht werde, wobei für letztere wiederum das Jobcenter den Mietanteil im We- ge der Direktzahlung erbringe. Der klägerseits geltend gemachte Verzug sei somit nicht durch verspätete Zahlungen der Beklagten zu 1 selbst entstanden, sondern durch jeweils verspätete Leistungen des Jobcenters für die Beklagten zu 1 und 3; die Beklagte zu 2 habe den auf sie entfallenden Mietanteil jeweils pünktlich gezahlt. Verspätete Zahlungen des Jobcenters für die Beklagte zu 1 könnten je- doch keinen zur Kündigung berechtigenden Verzug begründen. Denn nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung sei das Jobcenter nicht Erfüllungsgehilfe des hilfebedürftigen Mieters, wenn es für diesen die Kosten der Unterkunft 6 7 8 9 10 - 6 - übernehme. In gleicher Weise könnten auch die verspäteten Teilzahlungen des Jobcenters für die Beklagte zu 3 keinen der Beklagten zu 1 zurechenbaren Ver- zug und damit keinen Kündigungsgrund begründen. Auch insoweit sei zu be- rücksichtigen, dass die Beklagte zu 3 - ebenso wie die Beklagte zu 1 - Leistun- gen des Jobcenters erhalte, das insoweit ihren Mietanteil direkt an die Klägerin zahle. Dass die Beklagte zu 3 nicht selbst Mieterin der Wohnung sei, sondern diese lediglich als Familienangehörige bewohne, sei nicht erheblich. In beiden Fällen treffe die Beklagte zu 1 als Mieterin kein Verschulden an der verspäteten Teilzahlung und sei die fristlose Kündigung deshalb nicht berechtigt. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung vom 10. März 2014 und dementsprechend auch die Begründetheit des auf diese Kündigung gestützten Anspruchs auf Räumung und Herausgabe (§ 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB) nicht verneint werden. Das Berufungsgericht hat angenommen, eine fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen (§ 543 Abs. 1 BGB) sei ebenso wie eine hierauf gestützte ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB) wegen unpünktli- cher Mietzahlungen (grundsätzlich) ausgeschlossen, wenn die Mietzahlungen von einer Behörde erbracht würden und diese nicht rechtzeitig zahle. Damit hat das Berufungsgericht hinsichtlich der fristlosen Kündigung die nach der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB erforderliche Prüfung und Ab- wägung unterlassen, ob der Klägerin unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls ein Festhalten am Vertrag bis zum Ablauf der Kündigungsfrist 11 12 13 - 7 - oder zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Darüber hinaus hat es, wie die Revision zu Recht geltend macht, ohne hinreichenden Sachvortrag der Beklagten zu 1 und ohne hierzu erforderliche tatsächliche Feststellungen ein eigenes Verschulden der Beklagten zu 1 an den verspäteten Zahlungen des Jobcenters verneint. Dies betrifft zugleich auch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung. Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund zur Kündigung vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzel- falls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwä- gung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Miet- verhältnisses nicht zugemutet werden kann. 1. Noch zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass ein Verschulden des Jobcenters bezüglich der unpünktlichen Mietzahlun- gen dem Mieter nicht zuzurechnen ist. Nach der Rechtsprechung des Senats wird eine Behörde, die im Rah- men der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen erbringt, nicht als Erfül- lungsgehilfe des Mieters tätig, wenn sie für ihn die Miete an den Vermieter zahlt (Senatsurteile vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn. 27 ff.; vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, BGHZ 204, 134 Rn. 20). So- weit die Revision unter Bezug auf die hieran von einigen Literaturstimmen ge- äußerte Kritik (Lorenz, WuM 2013, 202, 205 f.; Rieble, NJW 2010, 816) betont, dass die Sozialbehörde Leistungen nur auf Antrag erbringe und somit vom Mie- ter bei der Mietzahlung gezielt eingeschaltet werde, ändert das nichts daran, dass die Behörde hoheitliche Aufgaben wahrnimmt, um die Grundsicherung des Hilfebedürftigen zu gewährleisten. Mit dieser Stellung ist die Annahme, die Be- 14 15 16 - 8 - hörde werde vom Leistungsempfänger als Erfüllungsgehilfe im Rahmen des Mietvertrages über seine Unterkunft eingesetzt, nicht vereinbar (Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09, aaO Rn. 30). Im Übrigen besteht - auch aus Sicht des Vermieters - ein erheblicher Unterschied, ob unpünktliche Zah- lungen (allein) auf dem Verhalten einer Behörde beruhen oder vom Mieter zu vertreten sind. Denn im letzteren Fall liegt auf Seiten des Mieters entweder Nachlässigkeit oder Zahlungsunwilligkeit vor, so dass aus Sicht des Vermieters für die Zukunft Zahlungsausfälle zu besorgen sind, die eine Fortsetzung des Vertrages mit dem unzuverlässigen Mieter unzumutbar erscheinen lassen kön- nen. Eine vergleichbare Situation ist hingegen nicht ohne weiteres gegeben, wenn unpünktliche Zahlungen ausschließlich auf einem Verhalten der Behörde beruhen. 2. Gleichwohl kann sich - was das Berufungsgericht verkannt hat - ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB auch allein aus der in der unpünktlichen Zahlung liegenden objektiven Pflichtverletzung und den für den Vermieter daraus folgenden negativen Aus- wirkungen ergeben. Denn das Verschulden einer Vertragspartei ist zwar ein in § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB ausdrücklich hervorgehobener Umstand ("insbeson- dere"), dem bei der Gesamtabwägung regelmäßig ein erhebliches Gewicht zu- kommen wird; es stellt jedoch keine zwingende Voraussetzung für das Vorlie- gen eines wichtigen Grundes dar. Vielmehr kann die erforderliche Gesamtabwägung auch unabhängig von einem Verschulden des Mieters an den unpünktlichen Zahlungen zu dessen Lasten ausfallen, etwa weil zahlreiche Verspätungen aufgetreten sind, diese jeweils einen erheblichen Zeitraum und erhebliche Beträge betreffen oder der Vermieter in besonderem Maße auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewie- sen ist, beispielsweise weil er daraus seinen Lebensunterhalt bestreitet oder 17 18 - 9 - hiermit Kredite bedienen muss. Auch kann es für den Vermieter einen unzu- mutbaren Verwaltungsaufwand bedeuten, wenn die Miete oder Teile davon zu jeweils unterschiedlichen Zeitpunkten eingehen. Zudem kann es eine Rolle spielen, ob das Mietverhältnis abgesehen von den unpünktlichen Zahlungen bisher störungsfrei verlaufen ist oder - wie die Klägerin hier in dem Kündigungs- schreiben geltend gemacht hat - kurze Zeit vorher bereits eine berechtigte frist- lose Kündigung ausgesprochen worden ist, die erst durch eine Zahlung inner- halb der Schonfrist während des Räumungsprozesses unwirksam geworden ist. Allgemein gültige Grundsätze können insoweit allerdings nicht aufgestellt wer- den; vielmehr obliegt die erforderliche Gesamtabwägung der tatrichterlichen Würdigung im Einzelfall, die das Berufungsgericht nicht vorgenommen hat. 3. Zu Recht rügt die Revision ferner, dass das Berufungsgericht ohne tatsächliche Grundlage davon ausgegangen ist, die Beklagte zu 1 treffe an den Verspätungen kein eigenes Verschulden. Denn das Verschulden wird bei Vor- liegen einer objektiven Pflichtverletzung regelmäßig vermutet (Gedanke des § 280 Abs. 1 BGB; Senatsurteil vom 13. April 2016 - VIII ZR 39/15, WuM 2016, 365 Rn. 17). Allein durch den Umstand, dass ein Mieter auf staatliche Transfer- leistungen angewiesen ist, wird diese Vermutung noch nicht widerlegt. Vielmehr wird der Mieter, wie die Revision zu Recht geltend macht, regelmäßig darlegen und gegebenenfalls auch beweisen müssen, dass er die Leistung rechtzeitig und unter Vorlage der erforderlichen Unterlagen beantragt und bei etwaigen Zahlungssäumnissen der Behörde bei dieser auf eine pünktliche Zahlung ge- drungen und insbesondere auf eine bereits erfolgte Abmahnung des Vermieters und die deshalb drohende Kündigung hingewiesen hat. 4. Ohne Erfolg macht die Revision allerdings geltend, ein Verschulden der Beklagten zu 1 liege in jedem Fall vor, soweit das Jobcenter die für die Be- klagte zu 3 auf die Kosten der Unterkunft geleisteten Zahlungen zu spät er- 19 20 - 10 - bracht habe. Insoweit hat das Berufungsgericht zu Recht darauf abgestellt, dass die Beklagte zu 3 als erwachsene Tochter im Haushalt der Beklagten zu 1 lebt, gleichfalls auf staatliche Hilfeleistungen angewiesen ist und vom Jobcenter im Rahmen der Bedarfsgemeinschaft gleichfalls einen Mietanteil durch Direkt- zahlung an die Klägerin erhält. Ein etwaiges Verschulden der Behörde bezüg- lich unpünktlicher Zahlungen kann den Beklagten nicht zugerechnet werden. Ein eigenes Verschulden liegt hingegen nicht vor, soweit die Beklagten auf Transferleistungen angewiesen sind und alles Zumutbare getan haben, damit sie (bzw. die Klägerin durch eine Direktzahlung) diese Leistungen auch recht- zeitig (pünktlich) erhalten. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen - gegebenenfalls nach ergänzendem Sachvortrag der Parteien - getroffen und die nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB erforderliche Gesamtabwä- 21 - 11 - gung beziehungsweise die nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB erforderliche Prü- fung des berechtigten Interesses vorgenommen werden können. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Hamburg-St. Georg, Entscheidung vom 21.08.2014 - 913 C 151/14 - LG Hamburg, Entscheidung vom 17.07.2015 - 311 S 88/14 -

ECLI:DE:BGH:2016:240816UVIIIZR261.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 261/15 Verkündet am: 24. August 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a und b, § 569 Abs. 3 Nr. 2 Ist durch Auflauf eines Rückstands in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Nr. 3 Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündi- gung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bestätigung des Senatsurteils vom 14. Juli 1970 - VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27, unter II 4). Nach § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB wird die Kündigung des Vermieters nur unwirksam, wenn durch unverzügliche Aufrechnung die gesamten Rückstände getilgt werden. Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB setzt eine vollständige Tilgung der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a BGB innerhalb der dort genannten Frist voraus. - 2 - HeizkostenV §§ 9, 9a; BGB § 556 Abs. 3 Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung ist es ohne Be- deutung, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten Verbrauchswerte auf abgelese- nen Messwerten oder auf einer Schätzung beruhen und ob eine vom Vermieter vor- genommene Schätzung den Anforderungen des § 9a HeizkostenV entspricht. Es be- darf deshalb weder einer Erläuterung, auf welche Weise eine Schätzung vorgenom- men wurde noch der Beifügung von Unterlagen, aus denen der Mieter die Schätzung nachvollziehen kann (Bestätigung des Senatsurteils vom 12. November 2014 - VIII ZR 112/14, NJW 2015, 406 Rn. 18). BGH, Urteil vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15 - LG Bonn AG Bonn - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Juli 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 12. November 2015 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit dem Ende des Jahres 1997 Mieter einer Wohnung in B. , die zu einer Wohnanlage mit 21 Wohneinheiten gehört. Die Klägerin ist durch Eigentumserwerb am 30. April 2004 in das Mietverhältnis eingetreten. Bis zum Ende des Jahres 2012 betrug die monatliche Kaltmiete für die 52,72 qm große Wohnung 296,56 € zuzüglich einer monatlichen Vorauszahlung für Betriebskosten in Höhe von 65,93 €. Die Wohnung verfügte damals nur über eine Gasetagenheizung. Der Beklagte rechnete seinen Warmwasser- und Hei- zungsverbrauch in dieser Zeit unmittelbar mit dem privaten Versorger ab. 1 2 - 4 - In den Jahren 2011 und 2012 führte die Klägerin umfangreiche energeti- sche Sanierungsmaßnahmen durch, wobei unter anderem eine zentrale Heizungsanlage eingebaut und die Fenster erneuert wurden. Nach Abschluss der Arbeiten begehrte sie eine Erhöhung der Grundmiete um 125,36 € auf 421,92 € sowie (neben den bisherigen monatlichen Betriebskostenvorauszah- lungen in Höhe von 56,93 €) zusätzlich monatliche Heiz- und Warmwasserkos- tenvorauszahlungen in Höhe von 70,68 €. Für die Zeit ab 1. Januar 2015 ermä- ßigte die Klägerin nach einer Abrechnung den monatlichen Betriebskostenvor- schuss auf 37 € und den Heiz- und Warmwasserkostenvorschuss auf 45 €. Der Beklagte hielt die Mieterhöhung nicht für gerechtfertigt und zahlte in der Folgezeit nur einen Teil der nunmehr geforderten Miete. Mit Schreiben vom 16. Juli 2014 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos und hilfsweise ordentlich. Sie bezifferte die Rückstände darin auf 1.782,04 €, wobei ein Betrag von 220,11 € auf eine (rest- liche) Nachforderung aus der Heiz- und Wasserkostenabrechnung 2012/2013 entfiel. Bereits mit Schreiben vom 10. Juli 2014 hatte die Klägerin eine Verrech- nung der Guthaben und Forderungen aus verschiedenen Nebenkostenabrech- nungen vorgenommen und dabei zu Lasten des Beklagten eine Nachforderung in Höhe von 588,80 € aus der Heizkostenabrechnung 2011/2012 sowie in Höhe von 432,78 € aus der Heizkostenabrechnung 2012/2013 eingestellt sowie zu seinen Gunsten eine Abschlagszahlung vom 21. Oktober 2013 in Höhe von 300 €, Gutschriften in Höhe von 83,95 € und 131,40 € sowie ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 in Höhe von 286,12 € berück- sichtigt. Nach Verrechnung der vorgenannten Forderungen verblieb die ge- nannte Restforderung in Höhe von 220,11 €. 3 4 5 - 5 - Mit Schreiben vom 27. Januar 2015 erklärte die Klägerin erneut die frist- lose, hilfsweise die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs und stützte die Klage mit Schriftsatz vom 29. Januar 2015 auch auf diese Kündigung, die mit einem von der Klägerin errechneten Zahlungsrückstand in Höhe von 1.381,37 € aus der Zeit von Januar 2013 bis Dezember 2014 begründet war. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederher- stellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Räumungsklage sei unbegründet, weil die von der Klägerin erklärten Kündigungen das Mietverhältnis nicht beendet hätten. Die fristlose Kündigung vom 16. Juli 2014 sei unwirksam. Zwar habe ein Mietrückstand in Höhe von 1.561,93 €, mithin von (mehr als) zwei Bruttomonatsmieten (2 x 558,53 € = 1.117,06 €), bestanden beziehungsweise von 1.424,73 €, wenn berücksichtigt werde, dass die Heizkostenvorauszahlung ab Dezember 2013 durch ein wirk- sames Anpassungsverlangen des Beklagten nach § 560 Abs. 4 BGB von 70,68 € auf 53,53 € verringert worden sei. 6 7 8 9 10 - 6 - Der Beklagte habe aber seinerseits Gegenforderungen aus den Be- triebskostenabrechnungen für die Jahre 2011 und 2012 in Höhe von insgesamt 501,47 € gehabt, nämlich eine Gutschrift in Höhe von 83,95 € aus der Betriebs- kostenabrechnung 2011 sowie weitere Guthaben beziehungsweise Gutschriften in Höhe von 131,40 € und 286,12 € aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012. Mit dem Betrag von 83,95 € habe er schon in dem vorangegangenen Rechtsstreit die Aufrechnung erklärt und mit den Guthaben aus der Betriebs- kostenabrechnung 2012 in der Klageerwiderung vom 10. September 2014. Die- se Guthaben hätten dem Beklagten zu diesem Zeitpunkt auch als aufrechenba- re Gegenforderungen zugestanden. Zwar habe die Klägerin ihrerseits schon zuvor, nämlich am 10. Juli 2014, gegen diese Guthaben die Aufrechnung mit Nachforderungen aus den Heizkos- tenabrechnungen 2011/2012 (588,80 €) und 2012/2013 (432,78 €) erklärt. Die Aufrechnung der Klägerin sei indes ins Leere gegangen, weil ihr die Nachforde- rungen mangels formeller Ordnungsgemäßheit der genannten Heizkostenab- rechnungen nicht zugestanden hätten. Denn die Klägerin habe in der Abrech- nung lediglich mitgeteilt, dass sie auf einer "Schätzung am Durchschnitt der Liegenschaft" beruhe. Die Klägerin hätte aber zumindest angeben müssen, dass sowohl der Gesamtverbrauch des Mehrparteienhauses als auch der Ver- brauch in der Wohnung des Beklagten anhand der in einem Teil der Wohnein- heiten durchgeführten Messungen geschätzt worden seien. Angesichts der wirksamen Aufrechnung des Beklagten mit Gegenforde- rungen in Höhe von insgesamt 501,47 € habe der Mietrückstand nur noch 1.060,46 € betragen und somit die Höhe von zwei Monatsmieten gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB nicht erreicht. 11 12 13 14 - 7 - Auch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung vom 16. Juli 2014 sei unwirksam. Zwar sei ein Mietrückstand zunächst in Höhe von 1.424,73 € zu- grunde zu legen; hiervon seien jedoch wiederum die Aufrechnungsbeträge von insgesamt 501,47 € abzuziehen. Außerdem habe der Beklagte wegen der for- mell nicht ordnungsgemäßen Heizkostenabrechnung keine Kosten für Heizung und Warmwasser geschuldet, so dass ihm angesichts geleisteter Vorauszah- lungen und einer erbrachten Abschlagszahlung für die Jahre 2011/2012 und 2012/2013 Guthaben in Höhe von 226,49 € und 154,48 € zugestanden hätten. Diese seien bei der Beurteilung einer erheblichen Pflichtverletzung des Beklag- ten zu berücksichtigen, auch wenn er insoweit keine Aufrechnung erklärt habe. Die fristlose Kündigung der Klägerin vom 27. Januar 2015 habe das Mietverhältnis gleichfalls nicht beendet. Der Rückstand von zunächst 1.510,90 € sei wiederum um die Aufrechnungsbeträge von insgesamt 501,47 € sowie um das Guthaben von 378,89 € aus der Betriebskostenabrechnung 2012 zu vermindern, das die Klägerin bei der Kündigung selbst verrechnet habe. Damit sei der relevante Kündigungsrückstand von zwei Monatsmieten nicht mehr erreicht. Bei der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung seien erneut die bereits genannten Gegenforderungen des Beklagten in Höhe von 226,49 € und 154,48 € bei der Abwägung zu berücksichtigen. Der verbleibende Rück- stand genüge nicht für eine erhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 1 Nr. 1 BGB. Da die von der Klägerin erklärten Kündigungen somit ohnehin unwirksam seien, komme es auf die Frage einer berechtigten Mietminderung des Beklag- ten nicht mehr an. 15 16 17 - 8 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der von der Klägerin mit Schreiben vom 16. Juli 2014 und 27. Januar 2015 erklärten Kündi- gungen und dementsprechend auch die Begründetheit des auf diese Kündigun- gen gestützten Räumungs- und Herausgabeanspruchs (§ 546 Abs. 1 BGB) nicht verneint werden. 1. Das Berufungsgericht legt für den Zeitpunkt der Kündigung vom 16. Juli 2014 zunächst - bei Berücksichtigung einer wirksamen Herabsetzung der Heizkostenvorauszahlungen ab Dezember 2013 - einen Mietrückstand in Höhe von 1.424,73 € zugrunde; dies lässt einen Rechtsfehler nicht erkennen und wird von der Revision auch nicht beanstandet. Hiervon ist noch der Betrag von 83,95 € (unstreitiges Guthaben/Gutschrift aus der Betriebskostenabrech- nung 2011) abzuziehen, mit dem der Beklagte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts bereits im Vorprozess die Aufrechnung erklärt hat. Es ver- bleibt dann im Zeitpunkt der Erklärung der Kündigung vom 16. Juli 2014 ein Mietrückstand in Höhe von 1.340,78 €, der den Betrag von zwei Monatsmieten übersteigt und die Klägerin somit gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigte. Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, kommt es nicht darauf an, ob ein Rückstand in der nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB vorausgesetzten Höhe auch noch im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung über die Räumungsklage be- steht. 2. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB liegt ein wichtiger Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses insbesondere dann vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, 18 19 20 - 9 - mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Mie- te für zwei Monate erreicht. Dies ist hier angesichts einer monatlichen Miete von 558,53 € und eines über einen längeren Zeitraum aufgelaufenen Mietrück- stands von 1.340,78 € der Fall, wie auch das Berufungsgericht im Ansatz nicht verkannt hat. Das Berufungsgericht hat allerdings nicht berücksichtigt, dass eine nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB grundsätzlich gerechtfertigte Kündi- gung nur unter bestimmten, vom Gesetz im Einzelnen aufgeführten Vorausset- zungen ausgeschlossen ist oder unwirksam wird. a) Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist eine Kündigung nach Satz 1 Nr. 3 ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher - das heißt vor dem Zugang der Kündigung - befriedigt wird. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB wird die Kündi- gung unwirksam, wenn sich der Schuldner von seiner Schuld durch Aufrech- nung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. Schließlich wird die Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befrie- digt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet (soge- nannte Schonfristzahlung). b) Sämtliche genannten Vorschriften setzen allerdings, was das Beru- fungsgericht verkannt hat, eine vollständige Befriedigung des Vermieters voraus (vgl. Senatsurteil vom 14. Juli 1970 - VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27 unter II 4 [zu § 554 BGB aF als der wortgleichen Vorgängervorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB]; Senatsbeschluss vom 26. Juli 2004 - VIII ZB 44/03, WuM 2004, 547 unter II. 3 [zur Schonfristzahlung]; OLG Köln, ZMR 1998, 763, 766 [zu 21 22 23 - 10 - § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB aF]; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 543 Rn. 63, 66 sowie § 569 Rn. 42), an der es vorliegend fehlt. Denn durch die Aufrechnung mit den Beträgen von 131,40 € und 288,12 € (ihre Wirksamkeit vorausgesetzt) verminderte sich der oben genannte Mietrückstand von 1.340,78 € nur auf einen Betrag in Höhe von 921,26 €, so dass von einer auch nur annähernd vollständigen Befriedigung des Vermieters nach § 543 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB oder gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht die Rede sein kann. Davon abgesehen hat der Beklagte die Aufrechnung ge- genüber den mit der Kündigung vom 16. Juli 2014 bezeichneten Mietrückstän- den erst in der Klageerwiderung vom 20. September 2014 und deshalb nicht, wie in § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB verlangt, unverzüglich erklärt. c) Auch die Annahme des Berufungsgerichts, dem Beklagten hätten die aufgerechneten Gegenforderungen im Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung noch zugestanden, weil die zuvor erklärte Aufrechnung der Klägerin mit Heiz- kostennachforderungen ins Leere gegangen sei, ist von Rechtsfehlern beein- flusst. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts scheiterten die von der Klägerin zur Aufrechnung gestellten Nachforderungen aus den Heizkostenab- rechnungen der Klägerin für die Jahre 2011/2012 und 2012/2013 nicht daran, dass die Abrechnungen mangels näherer Angaben zu dem durchgeführten Schätzverfahren aus formellen Gründen unwirksam gewesen wären. Wie der Senat bereits entschieden und auch das Berufungsgericht - zu- mindest im Ansatz - nicht verkannt hat, muss der Vermieter nicht bereits auf der Ebene der formellen Ordnungsgemäßheit darlegen und erläutern, auf welche Weise er bei unterbliebener Verbrauchsablesung die als Verbrauchswerte die- ser Wohnung angesetzten Werte im Einzelnen ermittelt beziehungsweise wel- 24 25 26 27 - 11 - ches Verfahren er gemäß § 9a HeizkostenV angewendet hat. Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Mess- werten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a HeizkostenV entspricht (Senatsurteil vom 12. November 2014 - VIII ZR 112/14, NJW 2015, 406 Rn. 18). Zu Unrecht hat das Berufungsgericht dann allerdings die genannten Grundsätze dieser Senatsrechtsprechung nicht angewendet und gemeint, die von der Klägerin im Wege der Schätzung auf der Grundlage des Durchschnitts- verbrauchs des Gebäudes vorgenommene Abrechnung sei aus formellen Gründen unwirksam, weil in ihr nicht angegeben sei, dass der Durchschnitts- verbrauch des Gebäudes und der Wohnung des Beklagten geschätzt worden seien. Es hätte einer Erläuterung bedurft, dass es sich bei dem als Gesamtver- brauch angegebenen Wert um den durchschnittlichen Verbrauch gehandelt ha- be, der auf der Grundlage des erfassten Verbrauchs von acht der zehn Wohneinheiten ermittelt worden sei. Damit hat das Berufungsgericht zu weitge- hende Anforderungen an die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenab- rechnung gestellt. 2. Die unzutreffende Beurteilung der Heizkostenabrechnungen 2011/2012 und 2012/2013 betrifft sämtliche Kündigungen der Klägerin. Denn das Berufungsgericht hat jeweils angenommen, dass der Klägerin die Nachfor- derungen aus diesen Abrechnungen schon wegen formeller Mängel nicht zuge- standen habe, so dass ihre Aufrechnung ins Leere gegangen und die später vom Beklagten mit den Betriebskostenguthaben erklärte Aufrechnung wirksam gewesen sei und den kündigungsrelevanten Mietrückstand reduziert habe. 28 29 - 12 - Bei der Beurteilung der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen hat das Berufungsgericht zudem zu Unrecht weitere Guthaben des Beklagten zugrunde gelegt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts folgt aus den (vermeintlich) unwirksamen Heizkostenabrechnungen 2011/2012 und 2012/ 2013 nicht, dass der Beklagte nunmehr seine für diese Jahre erbrachten Vorauszahlungen insoweit zurückfordern könne. Zum einen liegen die vom Be- rufungsgericht bejahten formellen Abrechnungsmängel, wie bereits ausgeführt, nicht vor. Zum anderen kann der Mieter, dem innerhalb der Abrechnungsfrist keine oder nur eine aus formellen Gründen unwirksame Abrechnung erteilt worden ist, im fortbestehenden Mietverhältnis nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. Senatsurteile vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552, Rn. 12 ff.; vom 26. September 2012 - VIII ZR 315/11, NJW 2012, 3508 Rn. 9; Senatsbeschluss vom 22. Juni 2010 - VIII ZR 288/09, NZM 2010, 857 Rn. 3 f.) nicht die erbrachten Vorauszahlungen zurückfordern, sondern nur die laufenden Vorauszahlungen einbehalten (§ 273 BGB), um auf den Vermieter Druck zur Vorlage einer wirksamen Abrechnung auszuüben. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur End- entscheidung reif, weil das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund seiner Rechtsauffassung folgerichtig - offen gelassen hat, ob die Miete wegen Män- geln gemindert war und der Mietrückstand sich dadurch weiter reduziert hat; dem Berufungsurteil lässt sich insoweit schon nicht entnehmen, welche Mängel der Beklagte geltend gemacht und welche Minderung er beansprucht hat. Für die Beurteilung der Kündigung vom 27. Januar 2015 dürfte es zudem auf die 30 31 - 13 - materielle Berechtigung der Heizkostennachforderungen der Klägerin ankom- men, zu der das Berufungsgericht gleichfalls keine Feststellungen getroffen hat. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Bonn, Entscheidung vom 23.03.2015 - 201 C 324/14 - LG Bonn, Entscheidung vom 12.11.2015 - 6 S 79/15 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 281/13 Verkündet am: 15. April 2015 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 1 a) Eine Kündigung des Vermieters wegen der Verletzung der Pflicht des Mie- ters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, kommt nicht erst dann in Betracht, wenn der Vermieter gegen den Mieter vor Ausspruch der Kündigung einen (rechtskräftig) titulierten Duldungstitel er- stritten hat. b) Dem Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses vielmehr auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eines Titels un- zumutbar sein mit der Folge, dass eine fristlose Kündigung das Mietver- hältnis beendet; gleichermaßen kann die verweigerte Duldung eine derart schwere Vertragsverletzung sein, dass (auch) eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist. c) Ob das Mietverhältnis nach verweigerter Duldung durch den Mieter auf- grund der ausgesprochenen Kündigung sein Ende gefunden hat, hat der Tatrichter allein auf der Grundlage der in § 543 Abs. 1 BGB beziehungs- weise in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB genannten Voraussetzungen unter Ab- wägung aller im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände zu prüfen. BGH, Versäumnisurteil vom 15. April 2015 - VIII ZR 281/13 - LG Berlin AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. April 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 14. August 2013 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in Berlin. Die Klägerin stellte im Jahr 2010 einen ausgedehnten Befall mit Haus- schwamm im Dachstuhl des Hauses und an den Balken der Wohnungsdecke fest. Die Beklagten zogen deshalb im November 2010 in ein Hotel, um der Klä- gerin Notmaßnahmen zu ermöglichen. Nach deren Beendigung erhielten die Beklagten die Wohnung von der Klägerin zurück. 1 2 - 3 - Mit Schreiben vom 8. April 2011, mit dem die Klägerin weitere Arbeiten zur Schwammbeseitigung ankündigte, verlangte die Klägerin erneut Zutritt zur Wohnung. Die Beklagten machten die Gewährung des Zutritts in der Folgezeit von Bedingungen abhängig, unter anderem von der Erstattung entstandener Hotelkosten und Zusagen zur Wiederherstellung des vorherigen Zustandes der Mietsache. Unter dem 30. Juni 2011 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis außer- ordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich mit gesetzlicher Frist, mit der Begrün- dung, die Beklagten hätten ihr trotz mehrmaliger Aufforderung den Zutritt zur Wohnung und die Durchführung der Instandsetzungsarbeiten verweigert. Am 1. August 2011 erließ das Amtsgericht eine einstweilige Verfügung, mit dem Inhalt, dass die Beklagten den Zutritt zwecks Durchführung weiterer Instandsetzungsarbeiten zu dulden hätten. Die Beklagten legten gegen die einstweilige Verfügung Widerspruch ein und gewährten der Klägerin zunächst keinen Zutritt. Mit Schreiben vom 21. September 2011 wiederholte die Klägerin ihr Zutrittsbegehren. Das Amtsgericht verhandelte am 29. September 2011 über die einstweilige Verfügung und hielt sie mit Urteil vom gleichen Tag aufrecht. Am 4. Oktober 2011 gewährten die Beklagten der Klägerin Zutritt zu der Woh- nung. Mit Schriftsatz vom 21. November 2011 wiederholte die Klägerin die au- ßerordentliche fristlose Kündigung wegen der vorangegangenen Zutrittsverwei- gerungen, die sie zusätzlich darauf stützte, dass die Beklagten im November 2011 den Zugang zu einem zu der vermieteten Wohnung gehörenden Keller- raum verweigert hätten; der Zutritt sei zum Zweck der Durchführung von Instal- lationsarbeiten an den Trink- und Abwasserleitungen erforderlich gewesen. 3 4 5 6 - 4 - Das Amtsgericht hat die Räumungsklage sowie die auf Zahlung von Ho- telkosten gerichtete Widerklage abgewiesen. Die in einem weiteren Verfahren auf Duldung von Instandsetzungsarbeiten gerichtete Klage hat das Amtsgericht - wegen zwischenzeitlicher Erfüllung des Duldungsanspruchs - abgewiesen und der in diesem Verfahren erhobenen Widerklage der Beklagten auf Wiederein- räumung des unmittelbaren Besitzes an der Wohnung stattgegeben. Das Landgericht hat die beiden Verfahren verbunden und die Berufun- gen der Klägerin gegen die Abweisung der Räumungsklage und die Verurtei- lung zur Wiedereinräumung des Besitzes mit Urteil vom 14. August 2013 zu- rückgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre Räumungsklage weiter und begehrt Abweisung der Widerklage. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da die Beklagten in der mündlichen Verhandlung trotz ordnungsge- mäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil in- dessen nicht auf der Säumnis, sondern auf einer Sachprüfung (BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 ff.). I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Kündigungen vom 30. Juni 2011 und vom 21. November 2011 hätten das Mietverhältnis nicht beendet. Unter Berücksichtigung aller Umstände des 7 8 9 10 11 12 - 5 - Einzelfalles stelle das Verhalten der Beklagten, die Gewährung des Zutritts zur Wohnung von bestimmten Bedingungen abhängig zu machen, keine derart er- hebliche schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten dar, dass eine Kündigung gerechtfertigt sei. Denn der Mieter dürfe die Einzelheiten der Duldungspflicht zunächst in einem Rechtsstreit klären lassen, ohne befürchten zu müssen, al- lein deshalb die Wohnung zu verlieren. In Ansehung des berechtigten Besitzin- teresses des Mieters müsse der Vermieter deshalb zunächst das Mittel der Duldungsklage wählen. Es wäre mit der Rechtschutzgarantie nicht vereinbar, wenn der Mieter plausibel erscheinende Einwendungen gegen die Duldungs- pflicht nicht geltend machen könnte, ohne der Gefahr einer Kündigung ausge- setzt zu sein. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs handele der An- spruchsteller nicht schon dann schuldhaft, wenn er nicht erkenne, dass seine Rechtsposition in der Sache nicht berechtigt sei, sondern erst, wenn er sie nicht als plausibel ansehen dürfe (BGHZ 179, 238 Rn. 20; BGH, NJW-RR 2013, 1028 Rn. 64 f.). Etwas anderes könne lediglich dann gelten, wenn in dem Ver- halten des Mieters querulatorische Neigungen erkennbar würden oder der Mie- ter vertragliche Pflichten nicht erfülle, obwohl er hierzu verurteilt worden sei. Das sei vorliegend nicht der Fall. Im Hinblick auf die fristlose sowie die hilfsweise erklärte ordentliche Kün- digung vom 30. Juni 2011 hätten die Beklagten zu keinem Zeitpunkt die zur endgültigen Sanierung angekündigten Arbeiten ohne Einschränkung abgelehnt. Soweit sie die Zutrittsgewährung von der Übernahme entstandener Hotelkosten und weiteren Zusagen zur Wiederherstellung des Zustands der Mietsache ab- hängig gemacht hätten, seien darin weder querulatorische Neigungen erkenn- bar noch seien die Forderungen - zumindest teilweise - nicht plausibel gewe- sen. Ob die geltend gemachten Ansprüche bestanden und ob diese ein Zurück- 13 14 - 6 - behaltungsrecht begründet hätten, brauche daher nicht entschieden zu werden. Hinsichtlich der Kündigung vom 21. November 2011 könne die Klägerin sich nicht darauf berufen, dass die Beklagten einen rechtskräftigen Duldungstitel missachtet hätten; ein solcher habe bis zur Zutrittsgewährung nicht vorgelegen. Auf die ursprüngliche Weigerung, den Zutritt zu gewähren, könne sich die Klä- gerin nicht mehr stützen, da sie die Kündigung nicht innerhalb einer angemes- senen Frist des § 314 Abs. 3 BGB erklärt habe. Da die Kündigungen das Mietverhältnis nicht beendet hätten, sei die Klä- gerin verpflichtet, den Beklagten den Besitz an den streitgegenständlichen Wohnungen wieder einzuräumen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der Kündigun- gen der Klägerin, von der die Entscheidung über die Räumungsklage und die Widerklage auf Wiedereinräumung des Besitzes abhängt, nicht verneint wer- den. 1. Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Kündigungen vom 30. Juni 2011 sowie vom 21. November 2011 seien sowohl als fristlose als auch als or- dentliche Kündigung unwirksam, weil ein schuldhafter Verstoß gegen mietver- tragliche Pflichten aufgrund von plausiblen Einwendungen der Beklagten nicht vorliege und die Klägerin vorrangig auf eine Duldungsklage zu verweisen sei, ist von Rechtsfehlern beeinflusst. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt eine Kündigung des Vermieters wegen Verletzung vertraglicher Duldungspflichten durch den Mieter nicht erst dann in Betracht, wenn der Mieter gegen (rechtskräftig) titulier- 15 16 17 18 - 7 - te Duldungspflichten verstoßen hat. Ferner hat das Berufungsgericht - in Ver- kennung der (strengen) Anforderungen an das Vorliegen eines schuldlosen Rechtsirrtums des Schuldners - rechtsfehlerhaft angenommen, dass der Mieter, der eine bestehende Duldungspflicht nicht erfülle, schon dann schuldlos hande- le, wenn er (nur) plausibel erscheinende Einwendungen erhebe. a) Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann das Mietverhältnis aus wichti- gem Grund von jeder Vertragspartei fristlos gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhält- nisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn der Mieter seine Vertragspflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Die Beurteilung der Unzumutbarkeit im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB unterliegt dabei - ebenso wie die Erheblichkeit einer Pflichtverlet- zung im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB - der tatrichterlichen Würdigung, die vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden kann, ob die maßge- benden Tatsachen vollständig und fehlerfrei festgestellt und gewürdigt und ob die allgemein anerkannten Maßstäbe berücksichtigt und richtig angewandt wor- den sind (Senatsurteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585 Rn. 12 mwN). Solche Rechtsfehler sind dem Berufungsgericht hier jedoch un- terlaufen. aa) Anders als das Berufungsgericht meint, kann eine fristlose Kündi- gung nicht erst dann auf eine Verletzung von Duldungspflichten des Mieters gestützt werden, wenn der Mieter einen rechtskräftigen Duldungstitel missach- tet oder sein Verhalten "querulatorische Neigungen" zeigt. Dem Vermieter kann 19 20 - 8 - die Fortsetzung des Mietverhältnisses vielmehr unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eines Titels un- zumutbar sein, wenn der Mieter seine Pflicht gemäß § 554 BGB aF (vgl. jetzt §§ 555a bis 555d BGB) verletzt, die Instandsetzung oder Modernisierung der Mietsache zu dulden (Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 573 Rn. 35; Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht, § 543 Rn. 20 f.; vgl. auch Erman/ Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 543 Rn. 5; Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. IV Rn. 389; Senatsbe- schluss vom 5. Oktober 2010 - VIII ZR 221/09, WuM 2011, 13 Rn. 2 f. [zu ver- traglichen Duldungspflichten]). Auch eine die ordentliche Kündigung rechtferti- gende erhebliche Vertragsverletzung setzt bei einem Verstoß gegen Duldungs- pflichten nicht generell voraus, dass sich der Vermieter zuvor einen rechtskräf- tigen Duldungstitel verschafft hat. bb) Die - offenbar auch vom Berufungsgericht geteilte - vereinzelt in der Instanzrechtsprechung und in der mietrechtlichen Literatur vertretene Auffas- sung, die eine Kündigung wegen der Verletzung nicht titulierter Duldungspflich- ten generell ausschließen will (LG Saarbrücken, ZMR 2008, 975; AG München, ZMR 2012, 365 f.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 543 BGB Rn. 210), findet im Gesetz keine Stütze. Weder können derartige Vertragsver- letzungen generell als "nicht so gewichtig" angesehen werden (so wohl Schmidt-Futterer/Blank, aaO) noch stellt § 554 BGB aF eine abschließende Regelung für den Interessenausgleich zwischen Mieter und Vermieter im Kon- flikt über Instandsetzungen und Modernisierungen dar (vgl. LG Saarbrücken aaO). Der Gesetzgeber hat vielmehr die Kündigung des Vermieters, unabhän- gig davon, auf welcher Pflichtverletzung des Mieters sie beruht, allgemein in § 543 und § 573 BGB geregelt, ohne spezielle Regelungen für die Fälle der Verletzung von Duldungspflichten zu treffen. 21 - 9 - Die Auffassung des Berufungsgerichts, ein Verstoß gegen (nicht rechts- kräftig titulierte) Duldungspflichten sei - solange der Mieter keine "querulatori- sche Einwendungen" erhebe - nicht so gravierend, dass er die Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen könnte, verkennt in grundlegender Weise, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die Erhaltung des Miet- objekts und seines wirtschaftlichen Wertes von wesentlicher Bedeutung sein können, so dass der Vermieter an deren alsbaldiger Durchführung ein erhebli- ches wirtschaftliches Interesse haben kann. Der vom Berufungsgericht angelegte, verfehlte Maßstab läuft darauf hin- aus, dass dem Mieter die Möglichkeit gegeben wird, Instandsetzungs- und Mo- dernisierungsmaßnahmen, zu deren Duldung er rechtlich verpflichtet ist und an deren umgehender Durchführung der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat, für einen unabsehbaren Zeitraum (nämlich bis zur rechtskräftigen Titulierung einer Duldungsklage) hinauszuzögern, ohne die Konsequenzen tragen zu müs- sen, die mit einer derartigen im Einzelfall auch sehr gravierenden Vertragsver- letzung grundsätzlich verbunden sein können. Die vom Berufungsgericht vertre- tene Auffassung bietet dem Mieter geradezu einen Anreiz dazu, sich den aus seiner Sicht möglicherweise nicht gewünschten, nach der Rechtslage aber ge- rechtfertigten und von ihm deshalb zu duldenden baulichen Maßnahmen zu- mindest zeitweise zu widersetzen. Dies widerspricht dem Anliegen des Gesetz- gebers, der dem Mieter bei Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen nicht nur im Hinblick auf wirtschaftliche Interessen des Vermieters, sondern auch mit Blick auf das wohnungspolitische Ziel der Verbesserung der allgemei- nen Wohnbedingungen umfangreiche Duldungspflichten auferlegt hat (vgl. BT- Drucks. 14/4553, S. 36 f.; BT-Drucks. 9/2079, S. 9 f. [zu § 541b BGB i.d.F. vom 20. Dezember 1982]). 22 23 - 10 - b) Bei der Beurteilung der Frage, ob die Beklagten als Schuldner des Duldungsanspruchs vertragliche Pflichten schuldhaft verletzt haben, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Sorgfaltsmaßstab des Gläubigers, der zu Unrecht eine Leistung verlangt, herangezogen. Im Streitfall geht es jedoch um die Pflichtverletzung eines Schuldners, für den andere, strengere Maßstäbe gelten. aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs handelt ein Gläu- biger grundsätzlich nicht schon dann fahrlässig, wenn er nicht erkennt, dass seine Forderung unberechtigt ist (vgl. BGH, Urteile vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 33; vom 1. März 2013 - V ZR 31/12, NJW-RR 2013, 1028 Rn. 64 f.). Diese Rechtsprechung beruht auf der Erwägung, dass dem Gläubiger die Durchsetzung seiner Rechte unzumutbar erschwert würde, wenn man von ihm verlangte, die sicher nur in einem Rechtsstreit zu klärende Berechtigung einer geltend gemachten Forderung schon im Vorfeld oder au- ßerhalb eines Rechtsstreits vorauszusehen. Der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt entspricht der Gläubiger demgemäß regelmäßig schon dann, wenn er sorgfältig prüft, ob der eigene Rechtsstandpunkt plausibel ist. Dies gilt auch dann, wenn die zu beurteilende Rechtslage unklar ist (BGH, Urteil vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO). bb) Diese Rechtsprechung ist indes nicht anwendbar, wenn es - wie im Streitfall - um die Beurteilung einer Pflichtverletzung des Schuldners geht; in- soweit gelten die (strengen) Maßstäbe, die der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung an einen unverschuldeten Rechtsirrtum stellt. Danach fordert der Geltungsanspruch des Rechts, dass der Verpflichtete grundsätzlich das Risiko eines Irrtums über die Rechtslage selbst trägt (Senatsurteile vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO Rn. 34; vom 30. April 2014 - VIII ZR 103/13, BGHZ 201, 91 Rn. 23), so dass ein unverschuldeter Rechtsirrtum nur 24 25 26 - 11 - ausnahmsweise in Betracht kommt (grundlegend BGH, Urteil vom 9. Januar 1951 - I ZR 35/50, NJW 1951, 398). Der Schuldner darf das Risiko einer zweifelhaften Rechtslage nicht dem Gläubiger zuschieben. Entscheidet er sich bei zweifelhafter Rechtslage dafür, die von ihm geforderte Leistung nicht zu erbringen, geht er - von besonderen Sachlagen abgesehen - das Risiko, dass sich seine Einschätzung später als falsch erweist, zumindest fahrlässig ein und hat deshalb seine Nichtleistung zu vertreten, wenn er - wie in einem späteren Rechtsstreit festgestellt wird - zur Leistung verpflichtet war (Senatsurteile vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO Rn. 36; vom 30. April 2014 - VIII ZR 103/13, aaO Rn. 24). cc) Das Berufungsgericht hätte deshalb nicht offenlassen dürfen, ob den Beklagten als Schuldner der Duldungspflicht ein Zurückbehaltungsrecht wegen erhobener Gegenansprüche zustand. Das Gleiche gilt, soweit die Beklagten von der Klägerin verlangt hatten, die Wiederherstellung eines Podests zuzusa- gen sowie Maßnahmen zum Schutz von Möbeln durch Verschließen eines Durchgangs mit Spanplatten zu ergreifen. Auch diesbezüglich kommt es nicht darauf an, ob diese Forderungen aus Sicht der Beklagten oder des Gerichts "plausibel" waren, sondern darauf, ob das geltend gemachte Begehren und ein darauf gestütztes Zurückbehaltungsrecht materiell-rechtlich begründet waren. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Unterscheidung, ob die von den Be- klagten erhobenen Einwendungen "plausibel" oder "querulatorisch" waren, kann allenfalls bei der Beurteilung der Schwere des ihnen angelasteten Pflichtversto- ßes von Bedeutung sein. c) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht die fristlose Kündigung der Klägerin vom 21. November 2011 schon nach § 314 Abs. 3 BGB mit der Be- gründung für unwirksam erachtet, dass sie erst rund sechs Wochen nach der 27 28 29 - 12 - Zutrittsgewährung vom 4. Oktober 2011 und deshalb nicht innerhalb angemes- sener Zeit erklärt worden sei. Es bedarf auch in diesem Zusammenhang keiner Entscheidung der vom Senat bisher offen gelassenen Frage, ob § 314 Abs. 3 BGB im Wohnraummietrecht Anwendung findet oder der Gedanke einer illoya- len Verspätung nur im Rahmen von § 242 BGB zu berücksichtigen ist (vgl. Se- natsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 115/08, WuM 2009, 231 Rn. 17; Senats- beschluss vom 13. April 2010 - VIII ZR 206/09, WuM 2010, 352 Rn. 5; jeweils mwN). Denn von einer illoyalen Verspätung kann schon deshalb keine Rede sein, weil die Beklagten nach der Behauptung der Klägerin das beanstandete Verhalten auch nach dem 4. Oktober 2011 noch fortgesetzt hatten, indem sie im November 2011 den Zutritt zu einem Kellerraum verweigerten. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist schon deshalb nicht zur Endentscheidung reif, weil das Be- rufungsgericht rechtsfehlerhaft auf die Darstellung des Tatbestands verzichtet hat; das Berufungsgericht durfte nicht, wie geschehen, nach § 313a Abs. 1, § 540 Abs. 2 ZPO verfahren. Denn die Beschwer der in einem Räumungs- rechtsstreit unterlegenen Partei beläuft sich nach der ständigen Rechtspre- chung des Senats gemäß §§ 8, 9 ZPO analog auf den dreieinhalbfachen Jah- resbetrag der Nettomiete, wenn es sich - wie hier - um ein Mietverhältnis von unbestimmter Dauer handelt. Angesichts der Nettomiete von 561 € ist der Be- schwerdewert von mehr als 20.000 € hier erreicht, so dass gegen das Beru- fungsurteil die (von der Klägerin später auch eingelegte) Nichtzulassungsbe- schwerde zulässig war. 30 31 - 13 - Soweit die Entscheidungsgründe einzelne tatbestandliche Feststellungen enthalten, sind diese so bruchstückhaft, dass sie keine abschließende Beurtei- lung der Begründetheit der von der Klägerin erklärten Kündigungen erlauben. Weder ist festgestellt, um welche Arbeiten es im Einzelnen ging, wie umfang- reich und dringend sie waren, welche Beeinträchtigungen sich hieraus für die Beklagten ergaben, noch welche Bedeutung die alsbaldige Durchführung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für die Klägerin hatte und welche Schäden und Unannehmlichkeiten der Klägerin dadurch entstanden sind, dass die Be- klagten ihr den mit Schreiben vom 8. April 2011 zum Zwecke der Durchführung von Instandsetzungsarbeiten begehrten Zutritt erst rund ein halbes Jahr später unter dem Eindruck des die einstweilige Verfügung bestätigenden Urteils des Amtsgerichts vom 29. September 2011 gewährt haben. Auch der Sachvortrag der Parteien zu den behaupteten Gegenansprü- chen, auf die die Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht stützen, lässt sich den Ausführungen in den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils nicht im Einzelnen entnehmen. Das Gleiche gilt für die weitere Frage, ob die Beklagten Grund zu der Annahme haben konnten, dass die Klägerin ihren Wiederherstel- lungspflichten nicht nachkommen würde oder ihr gegebenenfalls selbst Ver- tragsverstöße zur Last fielen, die im Rahmen der Würdigung der Erheblichkeit der den Beklagten zur Last gelegten Verstöße von Bedeutung sein könnten (vgl. Senatsurteil vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Rn. 13). Der nicht entscheidungsreife Rechtsstreit ist daher an das Berufungsge- richt zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. 32 33 34 - 14 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsan- walt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnis- urteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Ein- spruchsschrift einzulegen. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 18.06.2012 - 12 C 192/11 und 20 C 440/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 14.08.2013 - 65 S 327/12 - 35 36

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 186/14 Verkündet am: 18. Februar 2015 Vorusso Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 569 Abs. 2, § 573 Abs. 2 Nr. 1 Zur Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zigarettengeruchs im Treppenhaus. BGH, Urteil vom 18. Februar 2015 - VIII ZR 186/14 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Februar 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 26. Juni 2014 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der 75-jährige Beklagte ist seit 40 Jahren Mieter einer Wohnung der Klä- gerin in D. . Die Mieträume waren ihm zunächst als Hausmeisterwoh- nung überlassen worden. Nach Kündigung des Hausmeistervertrages schlos- sen die Parteien unter dem 29. Dezember 2008 einen Wohnraummietvertrag auf unbestimmte Zeit zu einer monatlichen Miete von 250 €. Außer der Woh- nung des Beklagten wird in dem Mehrfamilienhaus nur noch ein kleines Appar- tement zu Wohnzwecken genutzt; die übrigen Räume sind inzwischen zu Büros umgewandelt. 1 - 3 - Die Klägerin behauptet, dass von der Wohnung des Beklagten seit dem Tod seiner Ehefrau vor allem infolge unzureichender Lüftung der Wohnung über die Fenster und mangelnder Entleerung der gefüllten Aschenbecher Zigaretten- gestank ins Treppenhaus gelange und dort zu erheblichen Geruchsbelästigun- gen führe. Der Beklagte habe diesen Zustand trotz Abmahnung nicht abgestellt. Wegen dieser Umstände hat die Klägerin mit der Klageschrift die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erklärt. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die Räumungsklage sei begründet, weil die fristlose Kündigung der Klä- gerin das Mietverhältnis der Parteien beendet habe. Zwar sei nicht davon aus- zugehen, dass dem Beklagten eine Pflichtverletzung in Form "exzessiven Rau- chens" zur Last falle. Dies würde nach der Rechtsprechung des Bundesge- richtshofs voraussetzen, dass das Rauchen in der Wohnung Schäden verur- sachte, die nicht mehr mit normalen Schönheitsreparaturen zu beseitigen seien. Ein solches "exzessives Rauchen" habe die Klägerin indes nicht vorgetragen; 2 3 4 5 6 - 4 - nach unwiderlegtem Vortrag des Beklagten belaufe sich sein Zigarettenkonsum auf täglich 15 Zigaretten. Die fristlose Kündigung sei aber berechtigt gewesen, weil der Beklagte in einer den Hausfrieden störenden Weise keine Maßnahmen dagegen getroffen habe, dass Zigarettenrauch aus seiner Wohnung in den Hausflur ziehe, son- dern dies im Gegenteil durch sein Verhalten sogar noch gefördert habe. Denn der Beklagte habe seine Aschenbecher nicht entleert und auch nicht für ausrei- chende Lüftung über die Fenster seiner Wohnung gesorgt. Dies habe zur Folge gehabt, dass der Zigarettenrauch aus seiner Wohnung in das Treppenhaus ge- zogen sei und zu einer Gesundheitsgefährdung der Mitbewohner geführt habe. Zwar habe der Beklagte erstinstanzlich bestritten, dass Zigarettenrauch aus seiner Wohnung in das Treppenhaus ziehe und er nicht ausreichend über die Fenster lüfte. Auch habe das Amtsgericht dieses Bestreiten zu Unrecht als verspätet und deshalb unbeachtlich angesehen. Der Beklagte habe jedoch in seiner Berufungsbegründung ausdrücklich eingeräumt und somit im Sinne des § 288 ZPO zugestanden, dass aus seiner Wohnung Zigarettenrauch in das Treppenhaus ziehe. Aufgrund der Aussage des Zeugen B. sei die Kammer auch davon überzeugt, dass ein geändertes Verhalten des Beklagten seit dem Jahr 2011 die Ursache dafür sei, dass Zigarettenrauch aus dessen Wohnung in das Trep- penhaus ziehe und dort zu erheblichen Geruchsbelästigungen führe. Denn der Zeuge B. habe bekundet, dass er das Gebäude in seiner Eigenschaft als Makler und Vertreter der Klägerin in den Jahren 2011 und 2012 mehrfach betre- ten und im Treppenhaus kalten Rauchgestank wahrgenommen habe. In der Wohnung des Beklagten seien jeweils die Rollläden heruntergezogen gewesen. Bei einer dieser Gelegenheiten habe er auch mit Einverständnis des Beklagten 7 8 9 - 5 - dessen Wohnung betreten, in der sich fünf nicht geleerte Aschenbecher befun- den hätten und es "wie in einer Räucherkammer" gerochen habe. Aus der glaubhaften Aussage des Zeugen ergebe sich, dass der Beklagte nicht ausrei- chend lüfte, selbst wenn er, wie er behaupte, die Fenster ständig "auf Kipp" stelle. Dass er die Aschenbecher selten leere, habe der Beklagte selbst nicht bestritten. Die erforderliche Abmahnung sei darin zu sehen, dass der Zeuge B. dem Beklagten zuletzt noch einmal zeitnah zur ausgesprochenen Kündi- gung im Auftrag der Klägerin verdeutlicht habe, dass er mit einer Kündigung rechnen müsse, wenn er sein Verhalten bezüglich der Geruchsbelästigung im Treppenhaus und der Nichtleerung der Aschenbecher nicht ändere. Der erstmals in der zweiten Instanz gehaltene Vortrag des Beklagten, bauliche Mängel seien dafür verantwortlich, dass Zigarettenrauch in den Haus- flur ziehe, dass auch in den anderen als Büros genutzten Wohnungen geraucht werde oder dass es aus anderen Gründen im Treppenhaus ohnehin stinke, sei gemäß § 531 Abs. 2 ZPO nicht zu berücksichtigen. Das Gleiche gelte für den weiteren - an sich erheblichen - Vortrag, dass die Klägerin durch geringfügige Veränderung an der Wohnungstür ein Entweichen des Zigarettenrauchs in den Flur verhindern könnte. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Räumung der von dem Beklagten gemieteten Wohnung nicht bejaht werden. Die vom Berufungsgericht zum Kündigungsgrund getroffenen Feststellungen beruhen auf einer rechtsfehlerhaften Tatsachenermittlung und Beweiswürdi- gung. 10 11 - 6 - 1. Nach der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB kann das Mietverhält- nis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden. Ein solcher Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhält- nisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. § 569 Abs. 2 BGB ergänzt dies dahin, dass auch die nachhaltige Störung des Hausfriedens einen solchen wichtigen Grund darstellen kann. Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens setzt voraus, dass eine Miet- partei die gemäß § 241 Abs. 2 BGB aus dem Gebot der gegenseitigen Rück- sichtnahme folgende Pflicht, sich bei der Nutzung der Mietsache so zu verhal- ten, dass die anderen Mieter nicht mehr als unvermeidlich gestört werden, in schwerwiegender Weise verletzt (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014 § 569 Rn. 24 mwN; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 569 Rn. 19). Diese Voraussetzungen werden von den Feststellungen des Berufungsgerichts - soweit verfahrensfehlerfrei getroffen - nicht getragen. a) Noch zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass der Be- klagte seine mietvertraglichen Pflichten nicht schon dadurch verletzt, dass er in seiner Wohnung täglich 15 Zigaretten raucht. Denn eine (Individual-)Ver- einbarung, dass dem Beklagten das Rauchen innerhalb seiner Wohnung nicht erlaubt ist, haben die Parteien nicht getroffen; ein dahingehendes gesetzliches Verbot besteht ebenfalls nicht. Zwar hat der Senat entschieden, dass sogenanntes "exzessives Rau- chen", das zu Verschlechterungen der Wohnung führt, die sich mit normalen Schönheitsreparaturen nicht mehr beseitigen lassen, den vertragsgemäßen 12 13 14 15 - 7 - Gebrauch überschreitet und eine Schadensersatzpflicht des Mieters zur Folge haben kann (Senatsurteil vom 5. März 2008 - VIII ZR 37/07, NJW 2008, 1439 Rn. 21 ff.). Die Klägerin hat aber nicht geltend gemacht, dass ein solcher Fall hier vorliege, sondern ihre Kündigung darauf gestützt, dass es zu Geruchsbe- lästigungen im Treppenhaus komme, weil der Beklagte in seiner Wohnung die Aschenbecher nicht leere und nicht ausreichend über die Fenster lüfte. Es ist daher davon auszugehen, dass sich das Rauchen des Beklagten in seiner Wohnung im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs hält. b) Im Ansatzpunkt zutreffend hat das Berufungsgericht weiter angenom- men, dass ein Mieter, der in seiner Wohnung raucht, aufgrund des mietvertrag- lichen Gebots der Rücksichtnahme (§ 241 Abs. 2 BGB) gehalten sein kann, einfache und zumutbare Maßnahmen (etwa die Lüftung über die Fenster) zur Vermeidung einer Beeinträchtigung der Mitmieter zu ergreifen. Eine durch Ver- letzung einer solchen Rücksichtnahmepflicht verursachte Geruchsbelästigung der Mitbewohner kann auch eine Störung des Hausfriedens darstellen, insbe- sondere wenn die Intensität der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und/oder gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht. Ob diese Umstände die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar machen und ihn deshalb zur fristlosen Kündigung berechtigen, ist im Wege der tatrichterli- chen Würdigung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls zu ent- scheiden. c) Bei der Feststellung und Würdigung der insoweit maßgeblichen Tatsa- chen sind dem Berufungsgericht jedoch, wie die Revision zu Recht rügt, mehre- re schwerwiegende Rechtsfehler unterlaufen. aa) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht zunächst angenommen, der Beklagte habe in der Berufungsbegründung nach § 288 Abs. 1 ZPO zugestan- 16 17 18 - 8 - den, dass aus seiner Wohnung, noch dazu in erheblichem Umfang, ("kalter") Zigarettenrauch in das Treppenhaus entweiche. Ein Geständnis in diesem Sinne liegt nur vor, wenn sich der Einlassung der Partei auf den Vortrag der Gegenseite ein zumindest konkludent zum Aus- druck gebrachter Geständniswille entnehmen lässt; dies hat das Revisionsge- richt selbständig zu überprüfen (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 12. März 1991 - XI ZR 85/90, NJW 1991, 1683 unter II 1; vom 22. Mai 2001 - VI ZR 74/00, NJW 2001, 2550 unter II 3). Ein solcher Geständniswille ist hier jedoch nicht gege- ben. (1) Wie die Revision zutreffend ausführt und auch das Berufungsgericht im Ansatz nicht verkannt hat, hatte der Beklagte bereits in der ersten Instanz eine Geruchsbelästigung im Treppenhaus ausdrücklich bestritten. Die Ausfüh- rungen des Beklagten in der Berufungsbegründung können schon deshalb - jedenfalls bei der gebotenen verständigen Würdigung - nicht dahin verstanden werden, dass der Beklagte nunmehr eine von seiner Wohnung ausgehende erhebliche Geruchsbelästigung zugestehen wollte. Vielmehr hat sich der Be- klagte - vor dem Hintergrund, dass das angefochtene Urteil des Amtsgerichts ihm angelastet hat, aus seiner Wohnung zögen angeblich unstreitig erhebliche Mengen von Zigarettenqualm in das Treppenhaus, wodurch die Gesundheit der Bewohner gefährdet sei - ersichtlich nur vehement dagegen wenden wollen, dass eine erhebliche oder gar die Gesundheit der Bewohner gefährdende Ge- ruchsbeeinträchtigung im Treppenhaus vorhanden gewesen sei. Zudem hat er bei dieser Gelegenheit geltend gemacht, dass eine etwaige Geruchsbeeinträch- tigung auch von anderen Rauchern im Hause stammen könne und es zu den im Verantwortungsbereich der Klägerin liegenden Instandhaltungspflichten gehöre, für eine ausreichende Abdichtung der Wohnungstüre zu sorgen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts liegt ein prozessuales Geständnis deshalb 19 20 - 9 - nicht darin, dass die Berufungsbegründung des Beklagten in diesem Zusam- menhang ein "Lüftungsproblem, welches objektiv bestehen mag" erwähnt hat. (2) Darüber hinaus hat das Berufungsgericht übersehen, dass der Be- klagte in einem weiteren, vor der ersten mündlichen Verhandlung in der Beru- fungsinstanz eingegangenen Schriftsatz vom 14. August 2013 mit der Formulie- rung "der Gestank, wenn er denn überhaupt vorhanden wäre..." zum Ausdruck gebracht hat, dass die von der Klägerin behaupteten Treppenhausgerüche (weiterhin) bestritten werden. In der stillschweigenden Bezugnahme auf die vorbereitenden Schriftsät- ze in der mündlichen Verhandlung konnte auch aus diesem Grund kein Ge- ständnis liegen. Ein Geständnis kann wirksam nur in der mündlichen Verhand- lung (etwa durch Bezugnahme auf die Schriftsätze) abgegeben werden. Ein Vorbringen in einem vorbereitenden Schriftsatz genügt für sich genommen nicht und kann bis zur mündlichen Verhandlung widerrufen werden (BGH, Urteil vom 23. September 1966 - VI ZR 136/65, VRS 31, 404 unter I 2 b). Selbst wenn der Beklagte somit - wie das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft angenommen hat - in der Berufungsbegründung eine Geruchsbeeinträchtigung zugestanden hätte, läge in dem weiteren, vor der ersten mündlichen Verhandlung gehaltenen Vor- trag im Schriftsatz vom 14. August 2013 ein wirksamer Widerruf, der der An- nahme eines Geständnisses durch die Antragstellung in der mündlichen Ver- handlung entgegenstünde. bb) Ohne hinreichende Tatsachengrundlage und unter Verstoß gegen § 286 ZPO hat das Berufungsgericht weiter angenommen, dass seit dem Jahr 2011 (ständig) Zigarettenrauch in den unteren Teil des Treppenhauses ziehe und dort zu erheblichen Geruchsbelästigungen führe, und dies dem Beklagten anzulasten sei, weil er in seiner Wohnung täglich rauche, ohne über die Fenster 21 22 23 - 10 - zu lüften oder die Aschenbecher zu entleeren. Das Berufungsgericht hat sich insoweit mit der Aussage des Zeugen B. begnügt, der nicht im Gebäude wohnt und lediglich bei einzelnen Gelegenheiten innerhalb eines sich über meh- rere Jahre erstreckenden Zeitraums punktuelle Wahrnehmungen gemacht hat (unangenehmer Zigarettenrauch oder kalter Zigarettengestank im Treppenhaus sowie Geruch in der Wohnung des Beklagten "wie in einer Räucherkammer", nicht geleerte Aschenbecher und heruntergelassene Rollläden). Das Berufungsgericht hat von der Möglichkeit, sich - etwa im Anschluss an die Zeugenvernehmung - durch Einnahme des Augenscheins (§ 144 Abs. 1 Satz 1 ZPO) einen persönlichen Eindruck von den örtlichen Gegebenheiten zu verschaffen, keinen Gebrauch gemacht. Dies hätte aber zur sachgerechten Be- rücksichtigung zumindest der vom Beklagten vorgetragenen räumlichen Ver- hältnisse nahe gelegen und sich, wie die Revision zutreffend ausführt, nicht zu- letzt auch deshalb aufgedrängt, weil der von der Klägerin behauptete Ursa- chenzusammenhang nach der Lebenserfahrung nicht gerade besonders plau- sibel erscheint. Denn es ist nicht ersichtlich und wird von der Klägerin auch nicht geltend gemacht, dass der Beklagte, zum Beispiel durch Offenstehenlas- sen der Wohnungstüre für längere Zeit, seine Wohnung etwa gezielt in das Treppenhaus entlüftet hätte. Dass allein das kurzzeitige Öffnen der Wohnungs- türe beim Verlassen oder Betreten der "Raucherwohnung" einen derartigen Luftaustausch in das Treppenhaus bewirkt, dass es zu Geruchsbelästigungen in einem für die übrigen Mieter nicht mehr hinnehmbaren Ausmaß kommt, er- schließt sich jedenfalls nicht ohne Weiteres. Feststellungen zu der von der Klä- gerin behaupteten Gesundheitsgefährdung der übrigen Mieter hat das Beru- fungsgericht im Übrigen ebenso wenig getroffen wie nähere Feststellungen zur Intensität und Beständigkeit der behaupteten Geruchsbelästigungen. 24 - 11 - cc) Zu Recht rügt die Revision weiter, dass das Berufungsgericht sich unter Verletzung von § 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO nicht mit naheliegenden anderen Ursachen der von ihm angenommenen Geruchsbeeinträchtigungen im Trep- penhaus befasst hat. Der Beklagte hatte insoweit geltend gemacht, dass auch in den Büros des Mehrfamilienhauses geraucht werde, dass es im Treppenhaus auch aus anderen Gründen (Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz im Keller) "stinke" und dass schließlich etwaige, aus seiner Wohnung herrührende Ge- ruchsbelästigungen auf baulichen Mängeln, insbesondere einer unzureichen- den Abdichtung der Wohnungstüre, beruhten. Dieses Vorbringen durfte das Berufungsgericht nicht, wie geschehen, nach § 531 Abs. 2 ZPO zurückweisen und infolgedessen seiner Entscheidung als unstreitig zugrunde legen, dass die vom Beklagten genannten anderen Ur- sachen nicht in Betracht kämen. Wie das Berufungsgericht im Ansatz nicht ver- kannt hat, trägt die Klägerin die Beweislast dafür, dass eine vom Beklagten zu verantwortende Störung des Hausfriedens vorliegt. Deshalb musste das Beru- fungsgericht - selbst ohne entsprechenden ausdrücklichen Vortrag des Beklag- ten - nach der Lebenserfahrung naheliegende andere und nicht vom Beklagten zu verantwortende Ursachen der Geruchsbelästigung in Betracht ziehen. Dies drängte sich schon deshalb auf, weil ein Herrühren mehr als nur sporadischer Geruchsbelästigungen im Treppenflur allein durch das Öffnen der Wohnungstür beim Verlassen und Betreten der Wohnung - wie dargelegt - zumindest nicht besonders plausibel oder wahrscheinlich erscheint, sondern auch auf einen un- zureichenden Abschluss der Wohnung zum Treppenhaus und damit auf einen grundsätzlich in der Sphäre der Klägerin liegenden Dichtigkeitsmangel der Wohnungstür hindeuten kann. d) Auch bei der gemäß § 543 Abs. 1 BGB erforderlichen Abwägung aller Umstände des Einzelfalls hat das Berufungsgericht, soweit es überhaupt abge- 25 26 27 - 12 - wogen hat, nicht bedacht, dass etwaige Beeinträchtigungen der übrigen Mieter (bzw. Mitarbeiter der im Gebäude befindlichen Büros) durch Zigarettengerüche aus der Wohnung des Beklagten nur jeweils kurzzeitig andauern, weil sie ledig- lich das Treppenhaus betreffen, das typischerweise nur zum Verlassen und Be- treten des Hauses und nicht zum längeren Aufenthalt benutzt wird. Konkrete Feststellungen dazu, welche Mieter sich überhaupt und in welchem Umfang beeinträchtigt fühlen und/oder beschwert haben, hat das Berufungsgericht ebenfalls nicht getroffen. e) Entgegen der Auffassung der Revision ist die fristlose Kündigung der Klägerin allerdings nicht schon deshalb unwirksam, weil es an einer nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderlichen Abmahnung gefehlt hätte. Nach den insoweit rechtsfehlerfreien und von der Revision auch nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Zeuge B. als Vertreter der Klägerin dem Be- klagten bei einem Besuch Ende November/Anfang Dezember 2012 deutlich zu verstehen gegeben, dass er mit einer Kündigung der Klägerin rechnen müsse, wenn er sein Verhalten bezüglich der Geruchsbelästigung im Treppenhaus und der Nichtleerung der Aschenbecher nicht ändere. Eine weitere Konkretisierung des beanstandeten Verhaltens war nicht erforderlich. 2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus an- deren Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Denn auch die Voraussetzungen einer ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen einer schuldhaften nicht unerheblichen Pflichtverletzung des Beklagten können auf- grund der fehlerhaften Tatsachenfeststellung des Berufungsgerichts nicht be- jaht werden. 28 29 - 13 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück- zuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Mög- lichkeit der Verweisung an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts Gebrauch (§ 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Dr. Milger Dr. Achilles RiBGH Dr. Schneider ist wegen Urlaubs an der Unterschrift verhindert. 3. März 2015 Dr. Fetzer Dr. Bünger Dr. Milger Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 31.07.2013 - 24 C 1355/13 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 26.06.2014 - 21 S 240/13 - 30

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 175/14 Verkündet am: 4. Februar 2015 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB §§ 276 K, 278, 286, 535, 543, 569, 573; ZPO §§ 260, 263, 524, 533 a) Dem für einen Mietzahlungsverzug des Mieters gemäß § 286 Abs. 4 BGB erfor- derlichen Vertretenmüssen steht nicht entgegen, dass er, um die Miete entrichten zu können, auf Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle angewiesen ist und diese Leistungen rechtzeitig beantragt hat. b) Kündigt der Vermieter in solch einem Fall gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB aus wichtigem Grund, findet eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht statt. Vielmehr sind die nach dieser Vorschrift allein auf den Umstand des Zahlungsverzugs abstellenden Kün- digungsgründe vom Gesetzgeber so konzipiert worden, dass bei Erfüllung der tat- bestandlichenn Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB bereits ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gegeben ist und die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Abwägungsvoraussetzungen nicht noch zusätzlich erfüllt sein müssen (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn. 26). BGH, Urteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14 - LG Düsseldorf AG Langenfeld - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Februar 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 23. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 11. Juni 2014 wird zurückge- wiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit Dezember 2010 Mieter einer 140 qm großen Woh- nung des Klägers in H. . Die spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus zu entrichtende Miete beläuft sich auf monatlich 1.100 € net- to zuzüglich der Miete für die dazugehörige Garage in Höhe von 50 € sowie einer Betriebskostenvorauszahlung von 180 €. Ab Oktober 2011 bezog der Beklagte Leistungen zum Lebensunterhalt nach dem SGB II. Die seit Januar 2013 vom zuständigen Jobcenter für seine Unterkunft erhaltenen Zahlungen leitete er nicht an den Kläger weiter. Dieser kündigte daraufhin das Mietverhältnis unter dem 17. April 2013 wegen der bis dahin aufgelaufenen Mietrückstände fristlos. Mit seiner am 8. Juni 2013 zuge- stellten Klage hat er den Beklagten auf Zahlung der rückständigen Miete bis 1 2 - 3 - einschließlich Mai 2013 in Höhe von 6.650 € nebst Zinsen sowie auf Räumung der Wohnung in Anspruch genommen. Seine Mietzahlungspflicht hat der Be- klagte anerkannt, so dass er durch rechtskräftiges Teilanerkenntnisurteil des Amtsgerichts insoweit antragsgemäß verurteilt worden ist. Nach Zustellung der Klage beantragte der Beklagte bei dem für ihn bis dahin zuständigen Jobcenter die Übernahme der Mietschulden, was mit Rück- sicht auf die Größe der Wohnung durch Bescheid vom 26. Juni 2013 abgelehnt wurde. Nachdem sein hiergegen erhobener Widerspruch erfolglos geblieben war, begehrte der Beklagte unter dem 23. Juli 2013 bei dem zuständigen Sozi- algericht einstweiligen Rechtsschutz. Dieses verpflichtete das Jobcenter durch einstweilige Anordnung vom 8. August 2013, zur Abwendung der Räumungs- klage die vom Kläger eingeklagte rückständige Miete sowie darüber hinaus die fällige Miete beziehungsweise Nutzungsentschädigung zu zahlen; zugleich wurde dem Jobcenter aufgegeben, noch am selben Tage gegenüber dem Klä- ger eine entsprechende Verpflichtungserklärung abzugeben. Das Jobcenter gab die geforderte Verpflichtungserklärung in der Folge ab, zahlte jedoch an den Kläger lediglich die eingeklagte Miete von Januar bis Mai 2013. Seit Juni 2013 stehen dem Beklagten Sozialleistungen nach dem SGB XII zu, für deren Bewilligung nicht mehr das Jobcenter, sondern die Stadt H. zuständig ist. Diese bewilligte ihm wegen Bedenken gegen die Ange- messenheit der Unterkunftskosten durch Bescheid vom 26. August 2013 ledig- lich den Regelsatz. Hiergegen erhob der Beklagte am 5. September 2013 Wi- derspruch. Auf Antrag des Beklagten wurde die Stadt H. durch Beschluss des zuständigen Sozialgerichts vom 30. April 2014 im Wege einstweiliger An- ordnung verpflichtet, die Kosten der Unterkunft des Beklagten für die Zeit von November 2013 bis Juni 2014 zu tragen. 3 4 - 4 - Im vorliegenden Rechtsstreit hat das Amtsgericht der Räumungsklage mit Schlussurteil vom 2. Oktober 2013 stattgegeben. Hierbei ist es zwar davon ausgegangen, dass die Kündigung des Klägers vom 17. April 2013 durch die Verpflichtung des Jobcenters, die rückständigen Mieten auszugleichen, gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam geworden ist. Zugleich hat es jedoch eine auf die rückständige Miete für die Monate Juni bis August 2013 gestützte weitere fristlose Kündigung des Klägers vom 30. August 2013 für wirksam er- achtet. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagen hat keinen Erfolg ge- habt, nachdem der Kläger das Mietverhältnis wegen der von Oktober 2013 bis März 2014 ausgebliebenen Miete unter dem 12. März 2014 und wegen der von Juli 2013 bis April 2014 ausgebliebenen Miete unter dem 17. April 2014 erneut fristlos gekündigt hatte. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren hinsichtlich der Räu- mungsklage weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Zwar sei die Kündigung vom 30. August 2013 wegen Verstoßes gegen § 242 BGB unwirksam. Denn das Jobcenter habe sich zum Zeitpunkt des Kün- digungsausspruchs gegenüber dem Kläger verpflichtet, die rückständige Miete jedenfalls bis August 2013 auszugleichen; die Vermögensinteressen des Klä- gers seien deshalb nicht ernsthaft gefährdet gewesen, auch wenn eine Zahlung 5 6 7 8 - 5 - für die Monate Juni bis August 2013 zum Kündigungszeitpunkt noch nicht er- folgt sei. Allerdings sei das Mietverhältnis durch die anschließende Kündigung vom 12. März 2014 wirksam beendet worden, auf die sich der Kläger ungeach- tet der verweigerten Einwilligung des Beklagten im Wege einer sachdienlichen Klageänderung hilfsweise gestützt habe und die er im Wege einer wirksam er- hobenen Anschlussberufung auch noch zum Gegenstand seines Räumungsbe- gehrens habe machen können. Denn der Beklagte sei auch mit der Miete für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 in Verzug geraten, so dass hierauf ge- stützt der Kläger gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erneut habe kündigen können. Der Annahme eines dafür erforderlichen Zahlungsverzugs stehe nicht entgegen, dass der Beklagte rechtzeitig die entsprechenden Anträge beim zu- ständigen Sozialamt gestellt und ein sozialgerichtliches Verfahren angestrengt habe, nachdem das Sozialamt sich geweigert habe, die Kosten für die Unter- kunft zu tragen. Denn für seine finanzielle Leistungsfähigkeit habe ein Schuld- ner - wie der Beklagte - verschuldensunabhängig einzustehen. Eine Fallgestal- tung, bei der nach einer in der Instanzrechtsprechung teilweise vertretenen Auf- fassung das Ausbleiben der Mietzahlung ausnahmsweise entschuldigt sein könne, weil der Mieter auf die Mietzahlung durch das Sozialamt habe vertrauen können und von deren Ausbleiben überrascht worden sei oder weil er sonst unabwendbar durch unvorhergesehene Umstände an einer rechtzeitigen Zah- lung gehindert gewesen sei, sei hier nicht gegeben. Soweit in der Instanzrecht- sprechung auch für die hier gegebene Konstellation bisweilen die Auffassung anklinge, der im Leistungsbezug der ARGE [heute gemäß § 6d SGB II: Jobcen- ter] stehende Mieter habe mit der rechtzeitigen Leistungsbeantragung alles ihm Obliegende und Zumutbare getan, um die ARGE zur pünktlichen Zahlung der geschuldeten Miete an den Vermieter zu veranlassen und mit Blick auf das So- zialstaatsprinzip dadurch seinem Beschaffungsrisiko genügt, könne dem schon 9 - 6 - deshalb nicht gefolgt werden, weil auch das Sozialstaatsprinzip nicht so weit gehe, dass es die Verantwortung für den hilfebedürftigen Mieter dem Vermieter anstelle der staatlichen Gemeinschaft aufbürde. Die am 12. März 2014 ausgesprochene Kündigung sei auch nicht durch den Beschluss des Sozialgerichts vom 30. April 2014 unwirksam geworden. Abgesehen davon, dass dieser Beschluss nicht alle der Kündigung zugrunde liegenden Zahlungsrückstände erfasst habe, habe § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB der Gewährung einer erneuten Schonfrist entgegengestanden, da bereits die Kündigung vom 17. April 2013 nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirk- sam geworden sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat den Räumungsanspruch des Klägers (§ 546 Abs. 1 BGB) rechtsfehlerfrei für begründet erachtet, weil das Mietverhältnis der Parteien durch die Kündigung vom 12. März 2014 wirksam beendet worden ist. Zu diesem Zeitpunkt war der Beklagte mit der Entrichtung der Miete (§ 535 Abs. 2 BGB) für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 in Verzug, so dass ein für die ausgesprochene fristlose Kündigung erforderlicher wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB vorgelegen hat. 1. Das Berufungsgericht durfte - anders als die Revision meint - über das auf die Kündigung des Klägers vom 12. März 2014 gestützte Räumungsbegeh- ren in der Sache entscheiden. Denn der Kläger hat diesen Klagegrund zulässi- 10 11 12 13 - 7 - gerweise im Wege der Anschlussberufung (§ 524 ZPO) in das Berufungsverfah- ren eingeführt. a) Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass eine hilfsweise Klageänderung vorgelegen hat, als der Kläger im Berufungsrechts- zug sein Räumungsbegehren nunmehr auch auf die Kündigung vom 12. März 2014 gestützt hat. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird der Streitgegenstand durch den Klageantrag, in dem sich die vom Kläger in Anspruch genommene Rechtsfolge konkretisiert, und durch den Lebenssach- verhalt (Klagegrund) bestimmt, aus dem der Kläger die begehrte Rechtsfolge herleitet (BGH, Urteile vom 9. Juni 2011 - I ZR 41/10, GRUR 2012, 180 Rn. 19; vom 7. Dezember 2007 - V ZR 210/06, NJW 2008, 1953 Rn. 15; jeweils mwN). Dementsprechend hat der Kläger, der erstinstanzlich mit dem auf die Kündi- gung vom 30. August 2013 gestützten Räumungsbegehren durchgedrungen war, dadurch, dass er dieses Begehren zusätzlich mit der Kündigung vom 12. März 2014 unterlegt hat, einen neuen Streitgegenstand in den Prozess ein- geführt, nämlich ein Räumungsbegehren, das hilfsweise auf diese erneute Kündigung und den darin geltend gemachten Kündigungsgrund gestützt war (vgl. Senatsbeschluss vom 20. November 2012 - VIII ZR 157/12, GE 2013, 117 Rn. 8). Die auf diese Weise herbeigeführte nachträgliche (Eventual-)Klage- häufung (§ 260 ZPO) ist deshalb wie eine Klageänderung im Sinne der §§ 263, 533 ZPO mit den dafür geltenden Regeln zu behandeln (vgl. BGH, Urteile vom 27. September 2006 - VIII ZR 19/04, NJW 2007, 2414 Rn. 8; vom 10. Januar 1985 - III ZR 93/83, NJW 1985, 1841 unter 4; jeweils mwN; BGH, Beschluss vom 20. November 2012 - VIII ZR 157/12, aaO). b) Den neuen Klagegrund konnte und musste der Kläger zweitinstanzlich im Wege eines Anschlussrechtsmittels in den Rechtsstreit einführen. Denn der Berufungsbeklagte, der seine in erster Instanz erfolgreiche Klage erweitern oder 14 15 - 8 - auf einen neuen Klagegrund stellen will, muss sich dazu gemäß § 524 ZPO der Berufung der Gegenseite anschließen. Das gilt entgegen der Auffassung der Revision auch dann, wenn - wie hier - die Einführung des neuen Klagegrundes eine Änderung des Sachantrags nicht erforderlich macht. Auch in einem sol- chen Fall will nämlich der Berufungsbeklagte, der im Berufungsrechtszug seine Klage auf einen anderen Klagegrund stützt, damit mehr erreichen als die bloße Bestätigung der erstinstanzlichen Entscheidung über den mit der Klage verfolg- ten Anspruch (BGH, Urteile vom 9. Juni 2011 - I ZR 41/10, aaO Rn. 22; vom 7. Dezember 2007 - V ZR 210/06, aaO). c) Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht weiter davon ausgegangen, dass die Anschlussberufung auch sonst den Anforderungen des § 524 ZPO genügt. Insoweit erhebt auch die Revision keine Beanstandungen. Insbesonde- re ist es unschädlich, dass der Kläger, als er sich in seiner Berufungserwide- rung auf die spätere Kündigung gestützt hat, dieses Vorgehen nicht als An- schlussberufung bezeichnet hat. Für die Einlegung eines Anschlussrechtsmit- tels ist keine dahingehende ausdrückliche Erklärung erforderlich. Es genügt vielmehr jede Erklärung, die sich ihrem Sinn nach als Begehren auf Abände- rung des Urteils erster Instanz darstellt. Dementsprechend kann der Anschluss an das Rechtsmittel der Gegenseite auch konkludent in der Weise erfolgen, dass der Kläger - wie im Streitfall - sein im Übrigen unverändertes Klagebegeh- ren auf einen weiteren Klagegrund stützt (BGH, Urteil vom 9. Juni 2011 - I ZR 41/10, aaO Rn. 26). 2. Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht zu Recht angenommen, dass der Beklagte bei Ausspruch der Kündigung vom 12. März 2014 mit der Zahlung der Miete für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 in Verzug war. Dass der Beklagte, um die Miete entrichten zu können, auf Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle angewiesen war und diese Leistungen 16 17 - 9 - rechtzeitig beantragt hatte, ändert an dem - neben den hier gegebenen Voraus- setzungen des § 286 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB für einen Verzugseintritt erforderlichen - Vertretenmüssen (§ 286 Abs. 4 BGB) ebenso wenig etwas wie der Umstand, dass der zuständige Träger der Sozialhilfe nach Kündigungsaus- spruch zur Übernahme der Mietschulden verpflichtet worden ist. a) Zur Verantwortlichkeit des Schuldners und damit auch zu der von § 286 Abs. 4 BGB geforderten Zurechnung einer Nichtleistung trotz Fälligkeit sieht § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, dass der Schuldner Vorsatz und Fahrlässig- keit zu vertreten hat, wenn eine strengere oder mildere Haftung weder bestimmt noch aus dem sonstigen Inhalt des Schuldverhältnisses, insbesondere aus der Übernahme einer Garantie oder eines Beschaffungsrisikos, zu entnehmen ist. Eine solche strengere Haftung besteht aber nach allgemeiner Auffassung bei Geldschulden. Danach befreit eine Leistungsunfähigkeit aufgrund wirtschaftli- cher Schwierigkeiten, um die es hier geht, den Schuldner auch dann nicht von den Folgen des Ausbleibens der (rechtzeitigen) Leistung, wenn sie auf unver- schuldeter Ursache beruht. Vielmehr hat jedermann nach dem Prinzip der un- beschränkten Vermögenshaftung, das § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB genauso zu- grunde liegt wie der Vorgängerregelung des § 279 BGB aF und das im Übrigen auch aus dem geltenden Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzrecht abzuleiten ist, ohne Rücksicht auf ein Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen (BGH, Urteile vom 28. Februar 1989 - IX ZR 130/88, BGHZ 107, 92, 102 mwN; vom 11. Dezember 2001 - VI ZR 350/00, WM 2002, 347 unter II 3 b; vom 15. März 2002 - V ZR 396/00, BGHZ 150, 187, 194; ebenso auch BT-Drucks. 14/6040, S. 132). b) Dieses Verständnis des Vertretenmüssens im Falle mangelnder finan- zieller Leistungsfähigkeit gilt auch für Mietzahlungspflichten und die bei Aus- bleiben der Miete bestehenden Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters aus 18 19 - 10 - wichtigem Grund nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB (Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 d cc; Staudinger/ Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 543 Rn. 56a; Schmidt-Futterer/Blank, Miet- recht, 11. Aufl., § 543 BGB Rn. 96 f.; Wiek, WuM 2010, 204, 205; jeweils mwN). Soweit in der Instanzrechtsprechung teilweise die Auffassung vertreten oder jedenfalls erwogen wird, ein Mieter, der Sozialleistungen einer öffentlichen Stel- le beziehe, genüge seinen Pflichten zur Beschaffung der zur Entrichtung der Miete benötigten Geldmittel bereits dann, wenn er alles ihm Obliegende und Zumutbare getan habe, um die öffentliche Stelle zur pünktlichen Zahlung der für seine Unterkunft geschuldeten Miete zu veranlassen (LG Bonn, Beschluss vom 10. November 2011 - 6 T 198/11, juris Rn. 5; Urteil vom 6. November 2014 - 6 S 154/14, juris Rn. 15; LG Wiesbaden, WuM 2012, 623, 624; ähnlich LG Berlin, NZM 2013, 121, 122; WuM 2014, 607 f.), trifft dies nicht zu. aa) Zwar braucht sich - wie der Senat klargestellt hat - ein hilfebedürftiger Wohnungsmieter die Säumnis einer öffentlichen Stelle, die die Kosten seiner Unterkunft zu übernehmen hat, nicht gemäß § 278 BGB als eigenes Verschul- den zurechnen zu lassen. Denn eine Behörde, die im Rahmen der Daseinsvor- sorge staatliche Transferleistungen an einen Bürger erbringt, ist hierbei nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtungen ge- genüber seinem Vermieter (Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn. 30). Das ändert entgegen der Auffassung der Revision aber nichts daran, dass der Mieter verschuldensunabhängig für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen hat. Dementsprechend sind auch die nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB al- lein auf den Umstand des Zahlungsverzugs abstellenden Kündigungsgründe vom Gesetzgeber so konzipiert worden, dass sie - anders als § 543 Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (dazu Senatsurteile vom 16. Februar 2005 20 21 - 11 - - VIII ZR 6/04, aaO; vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09, aaO Rn. 26) - eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht zulassen (Senatsurteil vom 15. April 1987 - VIII ZR 126/86, WM 1987, 932 unter II 1 c). Vielmehr ist danach bei Vorliegen der Tatbestände des § 543 Abs. 2 BGB allein aus diesem Grund eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich, ohne dass die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Abwä- gungsvoraussetzungen noch zusätzlich erfüllt sein müssen. Denn nach der Ge- setzessystematik und den ihr zugrunde liegenden gesetzgeberischen Wertun- gen handelt es sich bei den in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführ- ten, die (objektive) Verletzung bestimmter mietrechtlicher (Kardinal-)Pflichten von erheblichem Gewicht betreffenden Kündigungsgründen um gesetzlich typi- sierte Fälle der Unzumutbarkeit einer weiteren Fortsetzung des Mietverhältnis- ses. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind, ist danach grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben (vgl. Senatsurteile vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3020 Rn. 15; vom 29. April 2009 - VIII ZR 142/08, NJW 2009, 2297 Rn. 16 mwN; vom 26. März 1969 - VIII ZR 76/67, WM 1969, 625 unter IV 3 c). bb) Gegenläufige Wertungskriterien, die eine abweichende rechtliche Beurteilung der aufgrund mangelnder finanzieller Leistungsfähigkeit des Mieters und seinem Angewiesensein auf öffentliche Sozialleistungen ausgebliebenen Mietzahlungen und einer hierauf gestützten Kündigung tragen könnten, zeigt die Revision nicht auf. Insbesondere steht der von ihr hervorgehobene Um- stand, dass der Beklagte bei dem für ihn zuständigen Sozialhilfeträger rechtzei- tig die Übernahme seiner Wohnungskosten beantragt und dieser die Übernah- me - wie revisionsrechtlich zu unterstellen ist - zunächst zu Unrecht verweigert hatte, einer Wirksamkeit der Kündigung des Klägers vom 12. März 2014 nicht entgegen. 22 - 12 - Der Gesetzgeber, der es seit langem als eine in der Sozialstaatsver- pflichtung des Art. 20 Abs. 1 GG angelegte Aufgabe begreift, den vertragstreu- en Mieter vor willkürlichen beziehungsweise vor nicht von berechtigten Interes- sen des Vermieters getragenen Kündigungen und damit dem Verlust seiner Wohnung zu schützen (vgl. nur BT-Drucks. 7/2011, S. 7), hat die in Rede ste- hende Problemlage gesehen, sie jedoch nicht dadurch zu bereinigen versucht, dass er - abweichend von den sonst geltenden rechtlichen Maßstäben - die An- forderungen an die Leistungspflichten des Mieters und ein Vertretenmüssen von Mietzahlungsrückständen zu Lasten des Vermieters herabgesetzt und dadurch die Kündigungsvoraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB verändert hat. Er hat dem Interesse des durch einen erheblichen Mietrückstand vertragsuntreu gewordenen Mieters an einem Erhalt der gemieteten Wohnung vielmehr dadurch Rechnung getragen, dass er ihm - allerdings vorrangig zum Zwecke der im allgemeinen Interesse liegenden Vermeidung von Obdachlosig- keit - durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB genauso wie zuvor schon durch § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF die Möglichkeit zur einmaligen Nachholung rück- ständiger Mietzahlungen innerhalb von zwei Jahren eingeräumt hat, um bei de- ren Einhaltung eine auf den eingetretenen Mietzahlungsverzug gestützte Kün- digung unwirksam werden zu lassen (BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Zugleich hat der Gesetzgeber es bei Verfolgung dieses Ziels genügen lassen, dass eine Befriedigung des Vermieters nicht sofort, wie in § 535 Abs. 2, § 556b Abs. 1 BGB vorgesehen, durch Entrichtung der bis dahin fälligen Miete oder Entschädigung, sondern durch Vorlage der entsprechenden Verpflich- tungserklärung einer öffentlichen Stelle erfolgt (vgl. bereits BT-Drucks. IV/806, S. 10). Aufgrund der Erkenntnis, dass sich die ursprünglich vorgesehene Nach- holungsfrist von einem Monat für die Sozialhilfebehörden häufig als zu kurz er- wiesen hat, hat er, um diesen Behörden ein auf die Vermeidung von Obdachlo- sigkeit finanziell schwacher Mieter gerichtetes Tätigwerden zu erleichtern, bei 23 24 - 13 - Schaffung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB schließlich die Schonfrist für die Nachholung der Zahlung der rückständigen Miete und der fälligen Nutzungsent- schädigung oder der Vorlage einer entsprechenden Verpflichtungserklärung um einen Monat auf zwei Monate verlängert (BT-Drucks. 14/4553, aaO; vgl. dazu auch Senatsurteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3020 Rn. 21). Durch diese Sonderregelung (vgl. Senatsurteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, aaO) hat der Gesetzgeber - allerdings abschließend - im all- gemeinen Interesse zugleich auch dem Anliegen eines leistungsunfähigen Mie- ters, eine auf einen erheblichen Mietzahlungsverzug gestützte fristlose Kündi- gung des Vermieters nachträglich ungeschehen zu machen und ihm so die ge- mietete Wohnung zu erhalten, Rechnung getragen (im Ergebnis ebenso Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 97). Die dem Mieter auf diese Weise kraft Ge- setzes einmalig eingeräumte Nachfrist zur Beschaffung der zur Mietzahlung erforderlichen Mittel, zumindest aber zur Herbeiführung der erforderlichen Ver- pflichtungserklärung, kann entgegen der Auffassung der Revision deshalb nicht dahin erweitert werden, dass über den eindeutigen Gesetzeswortlaut hinaus bereits die Beantragung der zur Erbringung der Mietzahlungen erforderlichen öffentlichen Mittel genügen soll. Denn die damit verbundene Ungewissheit, den Gebrauch der Mietsache weiterhin gewähren zu müssen, ohne als Gegenleis- tung zumindest die Sicherheit einer Begleichung der bis dahin fälligen Mietrück- stände zu haben, hat der Gesetzgeber dem Vermieter über den zweimonatigen Schonfristzeitraum hinaus gerade nicht mehr aufbürden wollen. c) Da nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts bereits die unter dem 17. April 2013 wegen der bis dahin seit Januar 2013 auf- gelaufenen Mietrückstände ausgesprochene fristlose Kündigung durch die im August 2013 abgegebene Verpflichtungserklärung des Jobcenters gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam geworden war, kommt auch eine er- 25 26 - 14 - neute Anwendung dieser Bestimmung hinsichtlich der auf den weiteren Miet- zahlungsverzug im Zeitraum von Oktober 2013 bis März 2014 gestützten Kün- digung vom 12. März 2014 von vornherein nicht mehr in Betracht (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB). Das Mietverhältnis der Parteien ist durch diese Kündigung vielmehr wirksam beendet worden. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Langenfeld, Entscheidung vom 02.10.2013 - 34 C 154/13 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 11.06.2014 - 23 S 343/13 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 289/13 Verkündet am: 4. Juni 2014 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 1 In die Würdigung, ob der Vermieter angesichts einer Pflichtverletzung des Mieters ein be- rechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) an der Beendigung des Mietvertrages hat oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn unzumutbar ist (§ 543 Abs. 1 BGB), ist ein vorangegangenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters einzubeziehen, insbesondere, wenn es das nachfolgende vertragswidrige Verhalten des Mieters provoziert hat. BGB § 535 Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann. BGB § 307 Abs. 1 Satz 1 Bb, Cl Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein "zur Überprüfung des Wohnungszustandes" einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam. BGH, Urteil vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13 - LG Koblenz AG Bad Neuenahr-Ahrweiler - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Juni 2014 durch die Richterin Dr. Milger als Vorsitzende, die Richterin Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Rich- ter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 19. September 2013 aufgehoben. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Bad Neuenahr-Ahrweiler vom 24. April 2013 wird zurückgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit Juli 2006 Mieter eines Hauses der Klägerin. Bereits im Jahr 2009 war es zwischen den Parteien zu zwei gerichtlichen Auseinander- setzungen gekommen, die ihre Ursache in einem Streit über das Besichtigungs- recht der Klägerin hatten. Am 16. August 2012 suchte die Klägerin den Beklagten vereinbarungs- gemäß auf, um zwischenzeitlich installierte Rauchmelder in Augenschein zu nehmen. Bei dieser Gelegenheit versuchte die Klägerin, das gesamte Haus zu besichtigen und gegen den Willen des Beklagten weitere als die mit Rauchmel- dern versehenen Zimmer zu betreten. Der daraufhin vom Beklagten unmissver- 1 2 - 3 - ständlich ausgesprochenen Aufforderung, das Haus zu verlassen, leistete sie keine Folge, sondern verweilte in der Diele vor der Haustür. Sie öffnete dort ein Fenster im Flur, nachdem sie zuvor Gegenstände des Beklagten von der Fensterbank genommen hatte. Daraufhin umfasste der Beklagte mit den Armen die Klägerin am Oberkörper und trug sie vor die Haustür. Wegen dieses Vorfalls erklärte die Klägerin durch ihren erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten mit Schreiben vom 29. August 2012 die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Die von der Klägerin erhobene Räumungsklage ist vor dem Amtsgericht erfolglos geblieben. Auf die von dem Beklagten erhobene Widerklage auf Zah- lung von 661,61 € (Schadensersatz wegen außergerichtlicher Rechtsanwalts- kosten) ist die Klägerin antragsgemäß verurteilt worden. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil aufgehoben, dem Räumungsantrag stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die Kündigung der Klägerin sei gemäß § 543 Abs. 1 BGB berechtigt, da es ihr unzumutbar sei, das Mietverhältnis mit dem Beklagten bis zum Ablauf 3 4 5 6 - 4 - einer ordentlichen Kündigungsfrist fortzusetzen. Zwar habe die Klägerin dadurch, dass sie der unmissverständlichen Aufforderung des Beklagten, das Haus zu verlassen, nicht Folge geleistet habe, gegen das Hausrecht des Be- klagten verstoßen. Dieser Verstoß gebe dem Beklagten auch grundsätzlich das Recht der Notwehr. Die Notwehrhandlung müsse jedoch verhältnismäßig sein; das Heraustragen der Klägerin aus dem vom Beklagten angemieteten Haus sei nicht das mildeste Mittel und somit nicht verhältnismäßig gewesen. Dem Be- klagten sei zumutbar gewesen, die Klägerin zunächst noch einmal auf sein Hausrecht aufmerksam zu machen und ihr mit einer Anzeige zu drohen. Wenn dies keine Wirkung gezeigt hätte, hätte er die Klägerin aus der Haustür "her- ausdrängen" können. Die Klägerin habe sich durch die demütigend wirkende Behandlung des Beklagten lächerlich gemacht und nicht ernst genommen füh- len müssen, weshalb das Verhältnis zwischen den Parteien erschüttert und der Klägerin ein Wohnen mit dem Beklagten "Tür an Tür" nicht mehr zumutbar sei. Aufgrund der berechtigten Kündigung bestehe kein Anspruch des Be- klagten aus § 280 BGB auf die durch die Inanspruchnahme eines Rechtsan- walts verursachten Kosten. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann dem Räumungsbegehren der Klägerin nicht stattgegeben und die Widerklage nicht abgewiesen werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass der Klägerin selbst eine Pflichtverletzung zur Last fällt, mit der sie das in dem Kündigungsschreiben beanstandete Ver- halten des Beklagten provoziert hat. 1. Entgegen der Auffassung der Revision ergeben sich die tatbestandli- chen Grundlagen für die Entscheidung in der Berufungsinstanz sowie die 7 8 9 - 5 - Sachanträge der Parteien, obwohl sie nicht wörtlich wiedergegeben sind, mit (noch) hinreichender Deutlichkeit aus den Entscheidungsgründen. 2. Zu Recht macht die Revision jedoch geltend, dass das Berufungsge- richt den festgestellten Sachverhalt nicht umfassend gewürdigt hat (§ 286 Abs. 1 ZPO). a) Die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses setzt ge- mäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB voraus, dass dem Kündigenden unter Berück- sichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung; diese obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob der Tatrichter die maßgebenden Tatsachen vollständig und fehler- frei festgestellt und gewürdigt hat und ob er die allgemein anerkannten Maßstä- be berücksichtigt und richtig angewandt hat (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 394/03, WuM 2005, 401 unter II 3). Nach diesen Kriterien ist die Auf- fassung des Berufungsgerichts, der Klägerin sei die Fortsetzung des Mietver- hältnisses mit dem Beklagten nicht mehr zuzumuten gewesen, als rechtsfehler- haft zu beanstanden. Das Berufungsgericht sieht eine die fristlose Kündigung rechtfertigende Verletzung mietvertraglicher Pflichten durch den Beklagten darin, dass dieser die Grenzen seines Notwehrrechtes (§ 227 BGB) überschritten habe, indem er die Klägerin in "demütigender" Weise aus dem Haus getragen habe. Der Be- klagte habe die Klägerin allenfalls nach einer erfolglosen Drohung mit einer An- 10 11 12 13 - 6 - zeige wegen Verletzung des Hausrechts aus dem Haus "herausdrängen" dür- fen. b) Ob dem Berufungsgericht in dieser Beurteilung gefolgt werden kann, bedarf keiner Entscheidung. Denn das Urteil des Berufungsgerichts kann schon deshalb keinen Bestand haben, weil es bei seiner Abwägung nicht berücksich- tigt hat, dass die Klägerin ihrerseits vor dem beanstandeten Verhalten des Be- klagten ihre mietvertragliche Rücksichtnahmepflicht verletzt und dadurch das nachfolgende Verhalten des Beklagten herausgefordert hat. Die Parteien hatten verabredet, dass die Klägerin (lediglich) die Räume mit den angebrachten Rauchmeldern in Augenschein nehmen sollte. Zu einer weiteren eigenmächtigen Besichtigung war die Klägerin nicht berechtigt. Indem sie dies gleichwohl - gegen den Willen des Beklagten - durchzusetzen versuch- te und seiner Aufforderung, das Haus zu verlassen, nicht nachkam, hat sie, was auch das Berufungsgericht im Ansatz nicht verkannt hat, das Hausrecht des Beklagten verletzt. Sie trägt deshalb zumindest eine Mitschuld an dem nachfol- genden Geschehen, die das Berufungsgericht bei seiner Abwägung rechtsfeh- lerhaft nicht berücksichtigt hat. c) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung steht dem Vermie- ter weder ein periodisches, etwa alle ein bis zwei Jahre zu gewährendes Recht, ohne besonderen Anlass den Zustand der Wohnung zu kontrollieren, zu (so auch LG München II, ZMR 2009, 371; aA LG Tübingen, GE 2008, 1055; Lützenkirchen, NJW 2007, 2152 f.) noch ergibt sich ein solches Recht aus der von der Revisionserwiderung angeführten Formularklausel im Mietvertrag der Parteien, wonach die Klägerin berechtigt sei, das vom Beklagten gemietete Haus nach vorheriger Ankündigung zur "Überprüfung des Wohnungszustands" zu besichtigen. 14 15 16 - 7 - Diese ein anlassloses Betretungsrecht regelnde Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam (§ 307 Abs. 1 BGB). Während der Dauer des Mietvertrags ist das alleinige und uneinge- schränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung dem Mieter zugewiesen. Zudem steht die Wohnung des Mieters als die räumliche Sphäre, in der sich das Privat- leben entfaltet, unter dem Schutz des Art. 13 Abs. 1 GG, der das Recht gewähr- leistet, in diesen Räumen "in Ruhe gelassen zu werden" (BVerfG, Beschlüsse vom 26. Mai 1993 - 1 BvR 208/93, BVerfGE 89, 1, 23, sowie vom 16. Januar 2004 - 1 BvR 2285/03, NZM 2004, 186, 187). Vor diesem Hintergrund kann dem Vermieter von Wohnraum entgegen einer Auffassung, die teilweise in der Instanzrechtsprechung (LG Stuttgart, ZMR 1985, 273, LG Frankfurt a.M., Urteil vom 17. Dezember 2012 - 2-11 S 146/12, BeckRS 2013, 06643; AG Münster WuM 2009, 288; AG Saarbrücken, ZMR 2005, 372; AG Rheine, WuM 2003, 315; vgl. auch LG Tübingen, GE 2008, 1055 zur Gewerberaummiete) und der Literatur (Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl. § 535 Rn. 82; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 535 Rn. 76; Krämer/ Schüller in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., III. A Rn. 2720; Hannemann/Wiegener/Kühn, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, 3. Aufl., § 15 Rn. 132) vertreten wird, nicht das Recht zugebilligt wer- den, die Mietsache auch ohne besonderen Anlass in einem regelmäßigen zeitli- chen Abstand von ein bis zwei Jahren zu besichtigen. Vielmehr besteht eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Ne- benpflicht des Mieters, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der ordnungsge- mäßen Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann (LG München II, ZMR 17 18 19 20 - 8 - 2009, 371; LG Hamburg, WuM 1994, 425; AG Bonn, NZM 2006, 698; Münch- KommBGB/Häublein, BGB, 6. Aufl., § 535 Rn. 134 ff.; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 535 Rn. 98; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 535 Rn. 43; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl., § 535 BGB Rn. 206; BeckOK/Ehlert, Stand Mai 2014, § 535 Rn. 218b). 3. Für den mit der Widerklage geltend gemachten Anspruch auf Erstat- tung vorgerichtlicher Anwaltskosten, die dem Beklagten im Anschluss an die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung entstanden sind, gilt nichts ande- res. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Beklagten auf Erstattung der ihm wegen der fristlosen Kündigung entstan- denen Rechtsberatungskosten nicht verneint werden. III. Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuhe- ben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, ent- scheidet der Senat in der Sache selbst (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Zu- rückweisung der Berufung der Klägerin und zur Wiederherstellung des erstin- stanzlichen Urteils. 1. Die von der Klägerin erklärte Kündigung vom 29. August 2012 ist we- der als fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB) noch als ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) begründet. Angesichts der Gesamtumstände, insbe- sondere des vorangegangenen pflichtwidrigen Verhaltens der Klägerin, stellt das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des Beklagten - selbst wenn er damit, wie das Berufungsgericht angenommen hat, die Grenzen erlaubter Not- wehr (geringfügig) überschritten haben sollte - jedenfalls keine derart gravie- 21 22 23 - 9 - rende Pflichtverletzung dar, dass der Klägerin deshalb die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könnte (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Auch von einer Vertragsverletzung von einem Gewicht, das ein berech- tigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietvertrags rechtfertigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), kann unter diesen Umständen nicht ausgegangen werden. 2. Der mit der Widerklage geltend gemachte, auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten gerichtete Schadensersatzanspruch des Beklagten ist aus § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB begründet. Der Vermieter, der schuldhaft eine materiell unbegründete Kündigung ausspricht und dem Mieter auf diese Weise sein Besitzrecht grundlos streitig macht, verletzt vertragliche Nebenpflichten aus dem Mietvertrag (BGH, Urteile vom 11. Januar 1984 - VIII ZR 255/82, BGHZ 89, 296, 302; vom 14. Januar 1988 - IX ZR 265/86, NJW 1988, 1268 24 - 10 - unter III 2 b; vom 8. Juli 1998 - XII ZR 64/96, NZM 1998, 718 unter 2 a). So ver- hält es sich im Streitfall. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Bad Neuenahr-Ahrweiler, Entscheidung vom 24.04.2013 - 32 C 666/12 - LG Koblenz, Entscheidung vom 19.09.2013 - 14 S 116/13 -

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 238/12 vom 15. August 2012 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 15. August 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Achilles, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger beschlossen: Der Antrag der Beklagten, die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 18. Juni 2012 einstweilen einzustellen, wird zurückgewiesen. Gründe: I. Der Kläger nimmt die Beklagten auf Räumung der von ihnen gemieteten Wohnung in Anspruch. In einem Vorprozess hat der Kläger Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete um 93,87 € auf 563,23 € ab dem 1. Oktober 2007 be- gehrt. Das Amtsgericht hat dieser Klage stattgegeben, das Landgericht hat die Berufung der Beklagten mit Urteil vom 16. September 2010 zurückgewiesen. Die Hausverwaltung des Klägers erklärte unter dem 20. Dezember 2010 die fristlose und fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses unter Berufung auf einen im Einzelnen aufgeschlüsselten Zahlungsrückstand in Höhe von 5.837,29 €. Unter dem 19. Januar 2011 reichte der Kläger eine am 8. März 2011 zugestellte Klage auf Räumung und Zahlung in Höhe von 3.754,80 € ein. In der Klage ist eine erneute fristlose und fristgemäße Kündigung enthalten, die darauf gestützt ist, dass die Beklagten den Mieterhöhungsbetrag für die 40 Mo- nate von Oktober 2007 bis Januar 2011 (40 x 93,87 €) nicht gezahlt hätten. Am 1 - 3 - 24. Januar 2011 zahlten die Beklagten den im ersten Kündigungsschreiben ge- nannten Betrag von 5.837,29 €. Der Kläger hat daraufhin die Zahlungsklage zurückgenommen. Das Amtsgericht hat die Beklagten zur Räumung verurteilt. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten zurück- gewiesen. Die Beklagten haben Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt und be- antragen, die Zwangsvollstreckung einstweilen einzustellen. II. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: Die fristgemäße Kündigung des Klägers vom 20. Dezember 2010 sei be- gründet. Den Beklagten sei eine erhebliche Pflichtverletzung anzulasten, weil sie nach einem mehrjährigen Rechtsstreit über eine Mieterhöhung die aus der Mieterhöhung resultierenden Rückstände nach der rechtskräftigen Verurteilung nicht ausgeglichen hätten. Die Zahlungspflicht folge unmittelbar aus dem Urteil. Nach der gesetzlichen Regelung in § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB seien den Beklag- ten höchstens zwei Monate für den Ausgleich eingeräumt. Diese Frist habe der Kläger abgewartet und erst gekündigt, als nach Ablauf von drei Monaten keine Zahlung eingegangen sei und auch sonst keine Nachricht von den Beklagten vorgelegen habe. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs lasse die Schonfrist- zahlung die fristgemäße Kündigung nicht per se entfallen, könne aber das Ver- schulden des Mieters in einem milderen Licht erscheinen lassen. Hier überwie- ge aber trotz des erfolgten Zahlungsausgleichs das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses. Bei den von den Beklagten angeführ- 2 3 4 - 4 - ten finanziellen Schwierigkeiten sei nicht ersichtlich, dass es sich um unerwartet aufgetretene oder unverschuldete Schwierigkeiten gehandelt habe; hinzu kom- me, dass die Beklagten den Kläger nicht informiert und um Ratenzahlung nach- gesucht hätten. Der von den Beklagten angeführte Suizid des Bruders sei be- reits im Februar 2010 erfolgt und könne nicht entschuldigen, dass die Beklagten auf das abschließende Urteil vom 16. September 2010 im Mieterhöhungsver- fahren nicht reagiert und die Erhöhungsbeträge nunmehr umgehend gezahlt hätten. Auch in Anbetracht der langjährigen Dauer des bisher offenbar unbelas- teten Mietverhältnisses überwiege das aufgrund der Pflichtverletzung entstan- dene Interesse des Klägers an der Beendigung des Vertragsverhältnisses. III. Der Antrag auf Einstellung der Zwangsvollstreckung für die Dauer des Verfahrens in der Revisionsinstanz ist unbegründet, weil das Rechtsmittel keine Aussicht auf Erfolg hat. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt eine Einstel- lung der Zwangsvollstreckung nach § 719 Abs. 2 ZPO nicht in Betracht, wenn das Rechtsmittel keine Aussicht auf Erfolg hat (BGH, Beschluss vom 4. Juni 2008 - XII ZR 55/08, NJW-RR 2008, 1038 Rn. 6 mwN). Dies ist hier der Fall, denn die Revision ist weder wegen grundsätzlicher Bedeutung der Sache noch zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtspre- chung zuzulassen. Die Auffassung des Berufungsgerichts, dass § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht für die fristgemäße Kündigung gilt, eine Zahlung innerhalb der Schonfrist aber das Verschulden des Mieters im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB in 5 6 7 - 5 - einem milderen Licht erscheinen lassen kann, steht im Einklang mit der Recht- sprechung des Senats (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 d cc). Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsge- richts, dass der Pflichtverletzung der Beklagten hier trotz der nachträglichen Zahlung und der übrigen von den Beklagten angeführten Umstände ein die or- dentliche Kündigung rechtfertigendes Gewicht zukommt, weist keinen Rechts- fehler auf. Insbesondere hat das Berufungsgericht die von den Beklagten in ihrem Einstellungsantrag angeführten Umstände berücksichtigt. Der vom Beru- fungsgericht nicht ausdrücklich erwähnte Ausbau der Wohnung durch die Be- klagten rechtfertigt keine andere Würdigung. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 30.08.2011 - 6 C 23/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 18.06.2012 - 67 S 466/11 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 267/09 Verkündet am: 14. Juli 2010 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 3 Nr. 2 Ein Vermieter, dessen außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnis- ses wegen Zahlungsverzugs des Mieters deswegen unwirksam geworden ist, weil er hinsichtlich der Mietrückstände und der fälligen Entschädigung (§ 546a BGB) binnen zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage von einer öffentlichen Stelle be- friedigt worden ist, kann eine erneute Kündigung des Mietverhältnisses regelmäßig nicht darauf stützen, dass der zahlungsunfähige Mieter nicht auch die im erledigt er- klärten Räumungsprozess angefallenen Verfahrenskosten ausgeglichen hat. BGH, Urteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09 - LG Lüneburg AG Lüneburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. Juli 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Lüneburg vom 16. September 2009 wird zurückge- wiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 15. November 2005 ein Wohnhaus der Klägerin in L. zu einer monatlichen Nettomiete von 530 € zuzüglich Nebenkosten an. Die Nebenkostenvorauszahlungen belaufen sich derzeit auf 50 € monatlich. Zurzeit wird die Miete von der ARGE Arbeit und Grundsiche- rung für den Landkreis L. (im Folgenden: ARGE) bezahlt. 1 Im Dezember 2006 kündigte die Klägerin wegen eines Zahlungsrück- stands in Höhe von 4.290 € das Mietverhältnis fristlos und erhob anschließend Räumungsklage. Die Mietrückstände wurden von der ARGE innerhalb der Zweimonatsfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ausgeglichen. Im Hinblick auf die hierdurch eingetretene Unwirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung erklär- 2 - 3 - ten die Parteien den Räumungsrechtsstreit in der Hauptsache für erledigt. Die ihm vom Amtsgericht auferlegten Prozesskosten in Höhe von 1.620,66 € be- zahlte der Beklagte nicht. Eine von der Klägerin betriebene Zwangsvollstre- ckung verlief bislang erfolglos. Der Beklagte hat zwischenzeitlich die eidesstatt- liche Versicherung abgegeben. 3 Zusätzlich zu den Prozesskosten im vorangegangenen Räumungsstreit sind der Klägerin im August 2008 Kosten für die am 11. August 2008 in Auftrag gegebene außergerichtliche Geltendmachung der Augustmiete entstanden. Die von der ARGE übernommene Mietzahlung für August 2008 war nicht - wie im Mietvertrag vereinbart - bis zum dritten Werktag bei der Klägerin eingegangen. Im Auftrag der Klägerin mahnte ihr Prozessbevollmächtigter mit Anwaltsschrei- ben vom 13. August 2008 die Zahlung der Augustmiete an. Diese war jedoch bereits am 11. August 2008 auf dem Konto der Klägerin gutgeschrieben wor- den. Mit Anwaltsschreiben vom 13. November 2008 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristgemäß zum 28. Februar 2009 mit der Begründung, der Be- klagte habe seine Pflichten aus dem Mietverhältnis schuldhaft verletzt, indem er die Mieten für März 2008 und August 2008 verspätet erbracht und zudem die aus dem ursprünglichen Räumungsprozess entstandenen Kosten nicht begli- chen habe, die durch Zinsen und Vollstreckungskosten zum 13. November 2008 auf 2.137,38 € angewachsen seien. Außerdem habe er die Nebenkosten- abrechnungen für 2006 und 2007 erst nach mehrfachen Aufforderungen ver- spätet entrichtet. 4 Der Beklagte hat der Kündigung widersprochen. Die Klägerin hat darauf- hin Räumungsklage erhoben und zugleich Erstattung angefallener außerge- richtlicher Anwaltskosten in Höhe von 84,54 € (für das Mahnschreiben vom 13. August 2008) und von weiteren 603,93 € (für das Kündigungsschreiben vom 5 - 4 - 13. November 2008) - jeweils nebst Zinsen - verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. In ihrer hiergegen gerichteten Berufung hat die Klägerin ihre Räumungsklage zusätzlich damit begründet, dass die unterbliebene Zahlung der Prozesskosten aus dem vorangegangenen Räumungsprozess und die ver- späteten Mietzahlungen auch eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigten. Das Rechtsmittel der Klägerin hatte nur in Höhe von 84,54 € nebst Zinsen Erfolg. Hinsichtlich des Räumungsbegehrens und des Zahlungsverlangens in Höhe von 603,93 € zuzüglich Zinsen hat das Landgericht das Urteil der Vorinstanz bestätigt. Hiergegen wendet sich die Klä- gerin mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 6 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 7 Die unterbliebene Zahlung der im vorangegangenen Räumungsprozess entstandenen Prozesskosten rechtfertige weder eine fristlose Kündigung nach § 543 ZPO noch eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB. Ein Fall des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB liege nicht vor, weil es sich bei den geschuldeten Pro- zesskosten nicht um Mietschulden im Sinne dieser Vorschrift handele. Auch die Voraussetzungen des § 543 Abs. 1 BGB seien nicht erfüllt. Denn der Beklagte habe keine Zahlungen verweigert, sondern sei nur finanziell zum Ausgleich der Prozesskosten nicht in der Lage gewesen. Zudem lasse die ausgebliebene Er- stattung der Prozesskosten nicht erwarten, dass bei Fortsetzung des Mietver- 8 - 5 - hältnisses mietvertragliche Zahlungsverpflichtungen in Zukunft nicht erfüllt wür- den, zumal die Miete von der ARGE entrichtet werde. 9 Ein Grund für eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liege ebenfalls nicht vor. Die Verpflichtung zur Erstattung von Prozesskosten aus einem vorangegangenen Räumungsstreit stelle keine von der genannten Bestimmung erfasste Vertragspflicht aus dem Mietverhältnis dar. Auf den Miet- rückstand, der zur fristlosen Kündigung vom Dezember 2006 geführt habe, dür- fe nicht abgestellt werden. Denn diese Vertragsverletzung habe mit der Beglei- chung der Miete innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geendet. Mit dem Nachholrecht des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB sei es nicht vereinbar, wenn die unterbliebene Begleichung der Prozesskosten aus einem für erledigt erklärten Rechtsstreit als ausreichender Grund für eine anschließende ordentliche Kün- digung anzusehen sei. Die genannte Regelung diene dem Schutz des Mieters von Wohnraum vor fristlosen Kündigungen. Diesem Schutzzweck würde nicht ausreichend Genüge getan, wenn allein die unterbliebene Bezahlung der Kos- ten aus einem erledigten Räumungsprozess wiederum eine neue Kündigung rechtfertigte. Hierbei dürfe auch nicht unberücksichtigt bleiben, dass die fällige Forderung im Sinne des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zum Schutz des Mieters oft- mals durch Dritte (hier durch die ARGE) ausgeglichen werde. Die zweimalige unpünktliche Zahlung der Miete und die verspätete Be- gleichung der Nebenkostennachforderungen für die Jahre 2006 und 2007 reich- ten ebenfalls nicht für eine fristlose Kündigung im Sinne des § 543 BGB oder für eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB aus. Eine lediglich gelegentliche und damit nicht nachhaltige Zahlungsunpünktlichkeit führe nicht zu einer - in § 543 Abs. 1 BGB vorausgesetzten - Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung. Die Fristüberschreitungen seien zudem überwiegend von kurzer Dauer gewe- sen. Weiter müsse berücksichtigt werden, dass die unpünktlichen Zahlungen durch die ARGE erfolgt seien. Schließlich sei auch eine nach § 543 Abs. 3 BGB 10 - 6 - erforderliche Abmahnung nicht erfolgt. Das geschilderte Zahlungsverhalten rei- che auch nicht aus, um ein berechtigtes Interesse der Klägerin an einer ordent- lichen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB zu begründen, zumal es insoweit an einer Abmahnung fehle. 11 Da die mit Anwaltsschreiben vom 13. November 2008 ausgesprochene Kündigung unwirksam sei, könne die Klägerin auch nicht die hierdurch veran- lassten Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 603,93 € erstattet verlangen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision der Klägerin ist daher zurückzuweisen. 12 Soweit das Berufungsgericht der Klägerin im Hinblick auf die verspäteten Mietzahlungen in den Monaten März und August 2008 sowie wegen des verzö- gerten Ausgleichs der Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 (47,35 € bzw. 52,34 €) ein Recht zur außerordent- lichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 BGB und zur ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB abgesprochen hat, greift dies die Revision nicht an. Sie wendet sich lediglich gegen die Beur- teilung des Berufungsgerichts, die unterbliebene Bezahlung der im früheren Räumungsprozess angefallenen und vom Beklagten zu tragenden Prozesskos- ten rechtfertige weder eine ordentliche noch eine fristlose Kündigung des Miet- verhältnisses. 13 Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht die am 13. November 2008 ausgesprochene ordentliche (fristgemäße) Kündigung (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) auch insoweit für unwirksam erachtet, als sie auf die unterbliebene 14 - 7 - Zahlung im vorangegangenen Räumungsstreit angefallener Prozesskosten ge- stützt wird. Ebenfalls ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht das Vorliegen eines in der Berufungsbegründung vom 23. Juni 2009 aus diesem Sachverhalt abgeleiteten wichtigen Grundes für eine außerordentliche Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB) verneint. 15 1. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Inte- resse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine nicht un- erhebliche Pflichtverletzung in diesem Sinne kann unter anderem dann gege- ben sein, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete oder der Betriebskosten in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete für zwei Monate erreicht, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug gerät (vgl. Se- natsurteile vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428, Tz. 9; vom 28. November 2007 - VIII ZR 145/07, NJW 2008, 508, Tz. 14; vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 129/09, unter B II 1). Denn der Gesetzgeber sieht hierin sogar eine erhebliche Pflichtverletzung, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter regelmäßig als unzumutbar erscheinen lässt und diesem daher das Recht zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB eröffnet (vgl. Senatsurteil vom 25. Oktober 2006, aaO). 2. Diese Voraussetzungen sind im Streitfall nicht erfüllt. Der Beklagte war zwar zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung vom 13. November 2008 mit einem - die Miete für zwei Monate weit übersteigenden - Betrag in Hö- he von 2.137,38 € in Verzug geraten. Die Verbindlichkeit des Beklagten resul- tiert aber nicht aus unvollständigen oder ausgebliebenen Mietzahlungen. Sie ist 16 - 8 - vielmehr darauf zurückzuführen, dass der Beklagte die vom ihm aufgrund des vorangegangenen Räumungsprozesses zu tragenden Verfahrenskosten von ursprünglich 1.620,66 € nicht beglichen und sich diese Verbindlichkeit zum 13. November 2008 um Vollstreckungskosten und Zinsen auf insgesamt 2.137,38 € erhöht hat. Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ausgeführt hat, rechtfertigt der unterbliebene Ausgleich dieser Forderung unter den gegebenen Umständen keine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. a) Nach der Bestimmung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB besteht ein be- rechtigtes Interesse des Vermieters an einer fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Sie setzt damit die Verletzung einer aus dem Mietverhältnis resultierenden Haupt- oder Nebenpflicht voraus (vgl. hierzu Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 32; Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 573 Rdnr. 13 i.V.m. § 535 Rdnr. 70 - 86; MünchKommBGB/ Häublein, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 52 f.; Bamberger/Roth/Hannappel, BGB, 2. Aufl., § 573 Rdnr. 20; Erman/Jendrek, BGB, 12. Aufl., § 573 Rdnr. 9; Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl. § 573 BGB Rdnr. 11; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 573 Rdnr. 10, 11; Schmid/Gahn, Mietrecht, § 573 BGB Rdnr. 15). Anders als das Berufungsgericht meint, scheitert die Kündigung der Klägerin vom 13. November 2008 jedoch nicht bereits daran, dass die unter- bliebene Bezahlung der im zwischenzeitlich erledigten Räumungsrechtsstreit entstandenen Prozesskosten nicht als mietvertragliche Pflichtverletzung zu wer- ten sei. 17 (1) Die vorliegende Fallgestaltung ist - soweit ersichtlich - bislang in Rechtsprechung und in Literatur nicht näher erörtert worden. Instanzrechtspre- chung und Schrifttum haben sich aber mit der vergleichbaren Fragestellung be- fasst, ob die unterbliebene Erstattung der im früheren Räumungsprozess ange- 18 - 9 - fallenen und vom Mieter aufgrund eines Prozessvergleichs zu tragenden Ver- fahrenskosten eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten darstellt (vgl. hierzu LG Duisburg, WuM 1992, 189 f.). Diese Problematik wird unterschiedlich beur- teilt. Während das Landgericht Duisburg und ihm folgend Staudinger/Rolfs (aaO, Rdnr. 36) in einem solchen Verhalten regelmäßig keine Verletzung miet- vertraglicher Pflichten sehen, hält Häublein in diesen Fällen den Anwendungs- bereich des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, hilfsweise der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB, für eröffnet (MünchKommBGB, aaO, Rdnr. 57 i.V.m. Fn. 9). (2) Der letztgenannten Auffassung gebührt der Vorzug. Wenn - wie hier - die vom Beklagten zu tilgende Verbindlichkeit dadurch entstanden ist, dass er mit seiner Mietzahlungspflicht in Verzug geriet und hierdurch die Klägerin zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses und anschließend zur Erhebung einer Räumungsklage veranlasste, so sind die dabei angefallenen Prozesskosten Teil des durch die unterbliebenen Mietzahlungen verursachten Verzugsschadens (§ 280 Abs. 2, § 286 BGB; vgl. hierzu auch Blank/Börstinghaus, aaO, § 569 Rdnr. 51). Die Verpflichtung zur Tragung der durch den Räumungsprozess verursachten Kosten steht damit in innerem Zu- sammenhang mit dem Mietverhältnis. Die - zwischenzeitlich behobene - Verlet- zung der Mietzahlungspflicht setzt sich in der unterbliebenen Erstattung der im früheren Räumungsverfahren entstandenen Prozesskosten fort. Stellte man mit der Revisionserwiderung ausschließlich darauf ab, dass die rechtlichen Folgen des Verzugs in einer gesetzlichen Bestimmung (§ 286 BGB) und nicht im Miet- vertrag selbst geregelt sind, würde man den aufgezeigten rechtlichen und tat- sächlichen Zusammenhang zwischen Mietzahlungspflicht und Verzugsfolgen außer Acht lassen und einen einheitlichen natürlichen Lebenssachverhalt ohne zwingenden Grund in Teilaspekte aufspalten (vgl. auch Staudinger/Rolfs, aaO, Rdnr. 32, der Verstöße gegen gesetzliche Bestimmungen zu den von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erfassten Pflichtverletzungen zählt). Die innere Verknüpfung 19 - 10 - zwischen Hauptverbindlichkeit und hierauf zu zahlenden Zinsen und Kosten wird letztlich auch durch die allgemeine Vorschrift des § 367 Abs. 1 BGB bestä- tigt, die solche Verbindlichkeiten zu einer einheitlichen Schuld ("ganze Schuld") zusammenfasst. Dass die Kostentragungspflicht des Beklagten nicht nur auf § 280 Abs. 2, § 286 BGB, sondern auch auf einer gerichtlichen Kostenentschei- dung nach § 91a ZPO beruht, ändert an deren Einordnung als mietvertragliche Pflicht ebenfalls nichts. Denn ein prozessualer Kostenerstattungsanspruch ver- drängt einen materiell-rechtlichen Anspruch auf Kostenersatz nicht (vgl. etwa Zöller/Herget, ZPO, 28. Aufl., Vor § 91 Rdnr. 11 m.w.N). b) Gleichwohl ist dem Berufungsgericht darin beizupflichten, dass der un- terbliebene Ausgleich der Prozesskosten unter Abwägung der Gesamtumstän- de keine Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 Abs. 1 BGB recht- fertigt. Die Beurteilung, ob die Pflichtverletzung des Beklagten die Erheblich- keitsschwelle des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erreicht und damit ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB begründet, darf - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - nicht losgelöst von der in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zum Aus- druck gekommenen Wertung des Gesetzgebers erfolgen. 20 (1) Nach dem Willen des Gesetzgebers soll eine auf einen Zahlungsver- zug gestützte außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) unwirksam werden, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Ent- schädigung nach § 546a BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB). Mit dieser Son- derregelung verfolgt der Gesetzgeber das im allgemeinen Interesse liegende Ziel, eine Obdachlosigkeit finanziell schwacher Mieter zu vermeiden (vgl. BT- 21 - 11 - Drs. 14/4553, S. 64). Um den Sozialhilfebehörden ein hierauf gerichtetes Tätig- werden zu erleichtern, hat er die schon in der Vorgängerregelung des § 554 Abs. 2 BGB aF vorgesehene Schonfrist für die Nachholung der Zahlung der rückständigen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung um einen Monat verlängert (BT-Drs. 14/4553, aaO). 22 (2) Mit dieser Intention des Gesetzgebers wäre es nicht zu vereinbaren, wenn zwar eine berechtigte außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs aufgrund einer von der Sozialhilfebehörde innerhalb der Schonfrist herbeigeführten Befriedigung des Vermieters nachträglich un- wirksam wird, jedoch dem Vermieter die Möglichkeit verbliebe, das Mietverhält- nis gleichwohl erneut zu kündigen, weil der Mieter wirtschaftlich nicht in der La- ge ist, die Prozesskosten des erledigten Räumungsrechtsstreits zu begleichen. Denn der Gesetzgeber hat die Unwirksamkeit einer außerordentlichen Kündi- gung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB nur von dem Ausgleich der Mietrück- stände und der Zahlung der fälligen Nutzungsentschädigung, nicht aber darüber hinaus von der Bezahlung angefallener Verzugszinsen oder Prozesskosten ab- hängig gemacht (vgl. hierzu etwa MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 569 Rdnr. 31 f.; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 569 Rdnr. 19; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 569 BGB Rdnr. 38; Blank/Börstinghaus, aaO, Rdnr. 48 m.w.N.; LG Ber- lin, MDR 1989, 357; vgl. ferner Staudinger/Emmerich, aaO, § 569 Rdnr. 42 m.w.N., sowie - für Verzugszinsen - LG Berlin, ZMR 1989, 94). Hierdurch hat der Gesetzgeber zum Ausdruck gebracht, dass aus seiner Sicht dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auch dann zuzumuten ist, wenn seine im Zusammenhang mit dem Zahlungsverzug entstandenen sonstigen Forde- rungen nicht oder nicht in voller Höhe befriedigt werden. Dieser gesetzgeberi- schen Wertung muss bei der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse zur Kündigung im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB vorliegt, oder ob eine Pflichtverlet- zung des Mieters als nicht unerheblich einzustufen ist (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), - 12 - Rechnung getragen werden. Denn andernfalls würde das vom Gesetzgeber anstrebte Ziel, einer Obdachlosigkeit finanziell schwacher Mieter entgegen zu wirken, unterlaufen. 23 (3) Ein wirtschaftlich nicht leistungsfähiger Mieter, der zur Herbeiführung der Unwirksamkeit einer auf Zahlungsverzug gestützten außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses auf das Eingreifen der Sozialhilfebehörden angewiesen ist, wird in den meisten Fällen nicht in der Lage sein, die im Räu- mungsprozess angefallenen Kosten zu tragen. Die Sozialhilfebehörden werden diese Verbindlichkeiten regelmäßig ebenfalls nicht begleichen, weil der Gesetz- geber in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses nur vom Ausgleich der rückständigen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung abhängig macht. Wenn man dem Vermieter in dieser Situation das Recht zuge- steht, allein wegen der offenen Prozesskosten das Mietverhältnis ordentlich oder erneut außerordentlich zu kündigen, würde ihm hierdurch die Möglichkeit eröffnet, die vom Gesetzgeber zur Vermeidung der Obdachlosigkeit des Mieters getroffenen Vorkehrungen zu umgehen und die Auflösung des Mietverhältnis- ses ausschließlich aus Gründen zu erreichen, die der Gesetzgeber nur für ein- geschränkt schutzwürdig erachtet hat. (4) Einer Berücksichtigung der mit der Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB verfolgten Intention des Gesetzgebers steht auch nicht die Recht- sprechung des Senats zur Unanwendbarkeit dieser Bestimmung auf eine or- dentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB entgegen. Der Senat hat mit Urteil vom 16. Februar 2005 (VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250, unter II 2) entschieden, dass in den Fällen, in denen ein Ver- mieter ein Wohnraummietverhältnis nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfs- weise auch fristgemäß nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB kündigt, der nach- 24 - 13 - trägliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden lässt, nicht aber oh- ne weiteres auch die daneben ausgesprochene fristgemäße Kündigung. Vorlie- gend steht aber nicht die Gleichbehandlung einer ordentlichen Kündigung mit einer außerordentlichen Kündigung bei nachträglicher Befriedigung des Vermie- ters innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB in Frage, sondern die hiervon zu unterscheidende Konstellation, ob ein nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB fortgesetztes Mietverhältnis durch eine erneute Kündigung beendet werden kann, die allein auf Zahlungsrückstände gestützt wird, deren Begleichung der Gesetzgeber gerade nicht zur Bedingung für die zuvor erfolgte Fortführung des Mietverhältnisses gemacht hat (vgl. hierzu auch LG Berlin, GE 1994, 399, 401 für den Fall einer ordentlichen Kündigung, die nach Unwirksamwerden einer außerordentlichen Kündigung ausgesprochen und ebenfalls auf den - zwi- schenzeitlich geheilten - Zahlungsverzug gestützt worden ist). (5) In Anbetracht der aufgezeigten Zielsetzungen und Wertungen des Gesetzgebers kommt dem unterbliebenen Ausgleich der im erledigten Räu- mungsstreit entstandenen, zum Zeitpunkt der Kündigung auf 2.137,38 € ange- wachsenen Prozesskostenforderung nicht das erforderliche Gewicht für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu. Die in der ausgebliebenen Zahlung der Rechtsverfolgungs- und Zwangsvoll- streckungskosten liegende Pflichtverletzung übersteigt unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessenlage und der vom Gesetzgeber anerkannten Schutzbedürftigkeit des auf staatliche Transferleistungen angewiesenen Mieters nicht die Schwelle einer unerheblichen Pflichtverletzung. Aus denselben Grün- den fehlt es an einem berechtigten Interesse für eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB. 25 - 14 - 3. Diese Erwägungen gelten in gleicher Weise auch für den von der Klä- gerin in der Berufungsbegründung vom 23. Juni 2009 angeführten Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB. Denn angesichts der aufgezeigten gesetzgeberischen Zielsetzungen und Wertungen macht der Um- stand, dass der zahlungsunfähige Mieter nicht in der Lage ist, die Prozesskos- ten des früheren Räumungsrechtsstreits zu tragen, die Fortsetzung des Miet- verhältnisses für den Vermieter nicht unzumutbar. Infolge der Übernahme der Mietverbindlichkeiten durch die ARGE ist der Vermieter hinreichend vor weite- ren Zahlungsausfällen geschützt. Auf die zusätzlich vom Berufungsgericht an- gestellten Überlegungen, wonach im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB zwischen einer (bloßen) Zahlungsunfähigkeit des Mieters und einer Zahlungsverweige- rung zu unterscheiden sei, kommt es daher nicht an. Da ein hinreichender Grund für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB nicht vorliegt, kann dahingestellt bleiben, ob die Klägerin in der Berufungsbegründung zusätzlich eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen hat oder ob ihre zu § 543 Abs. 1 BGB angestellten Erwägungen lediglich zur Un- termauerung einer Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB die- nen sollten. Keiner Klärung bedarf auch die Frage, ob die allgemeine Regelung des § 314 Abs. 3 BGB, wonach eine Kündigung aus wichtigem Grund innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntniserlangung vom Kündigungsgrund aus- zusprechen ist, auch auf außerordentliche Kündigungen eines Wohnraummiet- verhältnisses anzuwenden ist (offen gelassen im Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 115/08, NZM 2009, 314, Tz. 17; bejaht für Gewerberaummiet- verhältnisse vom XII. Zivilsenat, Urteil vom 21. März 2007 - XII ZR 36/05, NJW- RR 2007, 886, Tz. 21). 26 4. Da die mit Anwaltsschreiben vom 13. November 2008 ausgesproche- ne Kündigung unwirksam ist, ist der Beklagte auch nicht nach § 280 Abs. 1, 27 - 15 - Abs. 2, §§ 286, 288 Abs. 4, § 249 Abs. 1 BGB zur Zahlung der hierdurch veran- lassten Anwaltskosten in Höhe von 603,93 € verpflichtet. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Lüneburg, Entscheidung vom 30.04.2009 - 12 C 636/08 - LG Lüneburg, Entscheidung vom 16.09.2009 - 6 S 62/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 6/04 Verkündet am: 16. Februar 2005 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1, 573 Abs. 2 Nr. 1 Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, läßt der nachträgliche Ausgleich der Rück- stände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen auch ohne weiteres die fristgemäße Kündigung. Die nachträgliche Zahlung ist jedoch bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertragli- chen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), zu berücksichtigen. BGH, Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04 - LG Berlin AG Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. Januar 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Dr. Leimert, Dr. Wolst und Dr. Frellesen für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 28. November 2003 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte mietete von der Klägerin ab dem 1. Januar 1991 eine Zwei- Zimmer-Wohnung in B. , K. straße . Die monatliche Miete betrug zuletzt einschließlich eines Heizkostenvorschusses 580,88 €. Die Beklagte blieb die Mieten für die Monate Juli 2002 in Höhe von 580,29 €, für Oktober 2002 in Höhe von 580,88 € und für November 2002 in Höhe von 0,88 € schuldig. Daraufhin kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 13. November 2002 unter Berufung auf die Zahlungsrück- stände in Höhe von 1.162,05 € fristlos, vorsorglich fristgemäß. - 3 - Nach Zugang des Kündigungsschreibens zahlte die Beklagte ohne Zweckbestimmung am 19. November 2002 Beträge von 580,88 € und von 50 €. Die Miete für Dezember 2002 zahlte die Beklagte nicht. Mit der Klage hat die Klägerin zunächst Zahlung eines Betrages in Höhe von 1.112,05 € sowie Räumung und Herausgabe der Mietwohnung verlangt und die fristlose, hilfsweise die fristgemäße Kündigung wiederholt. Nach Beglei- chung der Mietrückstände durch das für die Beklagte zuständige Sozialamt ha- ben die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich des Zahlungsantrags überein- stimmend für erledigt erklärt. Im übrigen hat die Klägerin ihren Antrag dahinge- hend abgeändert, daß Räumung und Herausgabe der Mietwohnung zum 31. Dezember 2003 verlangt werde. Das Amtsgericht und das Landgericht haben die Klage insoweit abge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision hat die Klägerin zunächst ihr auf Räumung und Herausgabe gerichtetes Begehren weiterver- folgt. Nachdem die Beklagte aus der Wohnung ausgezogen ist, hat die Klägerin den Rechtsstreit für erledigt erklärt. Dem hat die Beklagte widersprochen. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht, dessen Urteil in GE 2004, 237 veröffentlicht ist, hat zur Begründung ausgeführt: Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nicht zu. Zwar seien die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vom 13. November 2002 erfüllt gewesen. Die fristlose Kündigung sei jedoch durch die Zahlung des Sozialamtes innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 - 4 - BGB unwirksam geworden. Auch im Rahmen der ordentlichen Kündigung kön- ne sich die Beklagte auf diese Zahlung berufen. Es wäre rechtsmißbräuchlich, wenn die Klägerin trotz der Schonfristzahlung aus der hilfsweise fristgemäß er- klärten Kündigung vorgehen könnte. Nicht nachzuvollziehen sei, warum der Mieter in derartigen Fällen gegenüber einer ordentlichen Kündigung weniger geschützt werden sollte als gegenüber einer fristlosen Kündigung. Die Rege- lung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB diene nicht nur dazu, dem Mieter im Rahmen einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung eine längere Kündigungsfrist zu geben, sondern beseitige die Wirksamkeit der Kündigung selbst. Insofern bedeute es einen Wertungswiderspruch, wenn eine nachträgliche vollständige Zahlung der Mietzinsrückstände eine Kündigung nicht insgesamt unwirksam machen würde. II. Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zu- rückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 1. Die von der Klägerin abgegebene Erledigungserklärung ist, auch wenn die Beklagte dieser nicht zugestimmt hat, in der Revisionsinstanz jedenfalls dann zu berücksichtigen, wenn das erledigende Ereignis - wie hier - außer Streit steht (BGH, Urteil vom 28. Juni 1993 - II ZR 119/92, NJW-RR 1993, 1123 unter I; Musielak/Wolst, ZPO, 4. Aufl., § 91 a Rdnr. 7; Zöller/Vollkommer, ZPO, 25. Aufl., § 91a Rdnr. 39). 2. Da die Beklagte der Erledigungserklärung der Klägerin widersprochen hat, ist nunmehr darüber zu entscheiden, ob der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist. Dies setzt voraus, daß der Räumungsantrag, den die Klägerin in der Revisionsinstanz weiterverfolgt hat, vor dem Auszug der Beklagten zulässig und begründet war (BGHZ 106, 359, 366 f.). Entgegen der Ansicht des Beru- - 5 - fungsgerichts war der Räumungsantrag unter Zugrundelegung der bisherigen Feststellungen nicht unbegründet. Zwar ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, daß die von der Klägerin erklärte fristlose Kündigung vom 13. November 2002 mit der Zahlung der Mietrückstände durch das Sozialamt nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden ist. Dies führt jedoch entgegen der Auffassung des Beru- fungsgerichts nicht ohne weiteres dazu, daß die Beklagte die Zahlungen inner- halb der Schonfrist auch der wegen der Zahlungsrückstände hilfsweise erklär- ten ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB entgegenhalten kann. Hat der Vermieter dem Mieter wegen Zahlungsverzugs sowohl fristlos nach §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB als auch hilfs- weise ordentlich nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gekündigt, ist streitig, ob eine Zahlung der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ohne weiteres auch der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung entgegensteht (dafür: Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 573 Rdnr. 32; Sternel, Miet- recht Aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 1130; Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 573 Rdnr. 19; Franke, ZMR 1992, 81; Scholl, WuM 1993, 99; Asper, WuM 1996, 315; dagegen: OLG Stuttgart, WuM 1991, 526; OLG Karlsruhe, WuM 1992, 517; Staudinger/Rolfs, BGB (2003), § 573 Rdnr. 38; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 564 b a.F. Rdnr. 32; Reick in Bamberger/Roth, BGB, § 573 Rdnr. 29; Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraum- miete, 3. Aufl., IV Rdnr. 64; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 573 Rdnr. 52; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 6. Aufl., § 78 Rdnr. 6). Diese Frage ist zu verneinen. Dies folgt aus dem Wortlaut (a), der histo- rischen Auslegung (b), der systematischen Stellung (c) und dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung (d). - 6 - a) Nach § 543 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB ist die Kündigung ausgeschlos- sen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird, beziehungsweise wird unwirk- sam, wenn der Mieter unverzüglich die Aufrechnung erklärt. Die Vorschrift des § 543 BGB bezieht sich lediglich auf die außerordentliche Kündigung aus wich- tigem Grund. § 569 BGB konkretisiert dies für Mietverhältnisse über Wohnraum und schützt den Mieter auch dann, wenn der Vermieter innerhalb von zwei Mo- naten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Dem Wortlaut nach bezieht sich diese Privilegie- rung nur auf eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Eine entspre- chende Regelung oder Verweisung fehlt dagegen bei den Bestimmungen über die ordentliche Kündigung in §§ 573 f. BGB. Eine Erweiterung des Anwen- dungsbereichs des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf die ordentliche Kündigung, so- weit diese auf eine schuldhafte nicht unerhebliche vertragliche Pflichtverletzung des Mieters in Gestalt von Zahlungsrückständen gestützt wird, ist aus dem Ge- setzeswortlaut deshalb nicht herzuleiten. b) Die historische Auslegung spricht gegen eine erweiternde Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Ein Nachholrecht des Mieters bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs wurde bereits in § 3 Abs. 3 des Mieter- schutzgesetzes vom 1. Juni 1923 (RGBl. S. 353) verankert und durch das Erste Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 29. Juli 1963 (BGBl. I, 505) in § 554 BGB a.F. wieder aufgegriffen. Demgegenüber war die ordentliche Kündigung des Vermieters mit Aufhebung des Mieterschutzgesetzes zum 31. Dezember 1965 an keine Kündigungsgründe mehr gebunden, der Mieter konnte sich lediglich auf die sogenannte Sozialklausel des § 556 BGB a.F. be- rufen. Erst mit dem 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetz vom 25. November 1971 (BGBl. I 1839) wurde die ordentliche Kündigung des Vermieters an be- stimmte Voraussetzungen - unter anderem die nicht unerhebliche schuldhafte Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Mieter - geknüpft. Zielsetzung - 7 - dieser Regelung war es, den Mieter auch gegen eine ordentliche fristgemäße Kündigung durch den Vermieter in gewissem Rahmen zu schützen, nicht dage- gen, eine Angleichung an die Vorschriften über die fristlose Kündigung zu errei- chen. Eine Bezugnahme auf § 554 BGB a.F. fehlt; dies gilt auch für das 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I, 3603). Selbst wenn dem Gesetzgeber dabei unterstellt werden könnte, er habe es übersehen, die Schonfristzahlung auch für die ordentliche Kündigung zu regeln (so Scholl, WuM 1993, 99, 100; Franke, ZMR 1992, 81, 82), trägt dieser Ge- danke heute nicht mehr. Auch im Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I, 1149) hat der Gesetzgeber keine anderweitige Regelung getroffen. Da zwischenzeitlich die Rechtsentscheide des OLG Stuttgart (WuM 1991, 526) und des OLG Karlsruhe (WuM 1992, 517) ergangen waren, die eine Heilungswir- kung einer nachträglichen Zahlung gegenüber einer fristgemäßen Kündigung verneint haben, kann nicht mehr von einem erneuten gesetzgeberischen Ver- sehen ausgegangen werden. Vielmehr spricht die insofern unveränderte Neu- fassung dafür, daß der Gesetzgeber angesichts der eindeutigen Rechtsent- scheide keinen davon abweichenden Regelungsbedarf gesehen hat. c) Die systematische Stellung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB spricht eben- falls gegen eine erweiternde Auslegung. Die Vorschrift enthält eine Ausnahme von dem in §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB geregelten Grundsatz, daß eine auf einen Zahlungsrückstand des Mieters in bestimmter Höhe gestützte fristlose Kündigung des Vermieters wirksam ist. Die Stellung der Norm als Ausnahme von dem gesetzlichen Grundsatz spricht für eine restriktive Handhabung der Vorschrift und damit gegen eine Erweiterung auch auf die fristgemäße Kündigung. Zudem enthält § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB keinen etwa den §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB nachgebildeten Tatbe- stand, nach dem eine Kündigung mit Zahlungsrückständen des Mieters be- gründet werden kann. Vielmehr knüpft § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB abweichend da- - 8 - von an eine schuldhafte und nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters an, die nach allgemeiner Ansicht auch bei ausbleibenden Mietzahlungen bejaht werden kann. d) Auch der Zweck der gesetzlichen Regelung legt nahe, die Wirkungen der Schonfristzahlung auf die fristlose Kündigung zu beschränken. aa) Die Schonfristzahlung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB dient der im all- gemeinen Interesse liegenden Vermeidung von Obdachlosigkeit (vgl. die Ge- setzesbegründung im Entwurf zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Diese Gefahr besteht bei einer ordentlichen Kündigung, die an die Fristen des § 573 c Abs. 1 BGB von drei bis neun Monaten gebunden ist, in geringerem Maße. Der Mieter hat je nach Dauer des Mietverhältnisses einen wesentlich längeren Zeitraum zur Verfügung, um sich angemessenen Ersatz- wohnraum zu beschaffen. bb) § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB knüpft zudem schon rein begrifflich an ande- re Kriterien an als die Vorschriften der §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 bis 3 BGB. Eine fristgemäße Kündigung wegen schuldhaft begründeter Zahlungsrückstände ist zulässig, weil der Mieter damit in nicht unerheblicher Weise vertragliche Pflichten, hier sogar seine Hauptleistungspflicht nach § 535 Abs. 2 BGB, verletzt hat. Die einmal eingetretene Pflichtverletzung kann nicht durch die bloße nachträgliche Zahlung wieder geheilt werden (Senat, Urteil vom 23. September 1987 - VIII ZR 265/86, WuM 1988, 125 unter II 2 a). cc) Ferner setzt § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Gegensatz zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges ein Verschulden des Mieters voraus, wor- auf die Revision zu Recht hinweist. Während der Mieter beim Zahlungsverzug für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen hat und sich nicht deswegen auf § 286 Abs. 4 BGB bzw. § 285 BGB a.F. berufen kann (Staudinger/ - 9 - Emmerich (2003), § 543 Rdnr. 56; Palandt/Heinrichs, BGB, 64. Aufl., § 286 Rdnr. 39; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 543 Rdnr. 90), entlastet ihn im Rah- men des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit (Soergel/Heintzmann, aaO, § 564 b a.F. Rdnr. 32; Grapentin in Bub/Treier, aaO, IV Rdnr. 64; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 573 Rdnr. 16; Reick in Bamber- ger/Roth, aaO, § 573 Rdnr. 28). Damit begünstigt § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB den Mieter bei einer ordentlichen Kündigung und eröffnet ihm im Gegensatz zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs die Möglichkeit, sich auf unvor- hersehbare wirtschaftliche Engpässe zu berufen. Im Rahmen des Verschuldens kann zudem eine nachträgliche Zahlung des Mieters zu seinen Gunsten be- rücksichtigt werden, weil sie ein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen läßt (OLG Stuttgart, WuM 1991, 526; OLG Karlsruhe, WuM 1992, 517; Soergel/Heintzmann, aaO, § 564 b a.F. Rdnr. 32; Krenek in Müller/ Walther, Miet- und Pachtrecht (August 2004), § 573 Rdnr. 21; vgl. auch Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr. 49; a.A. Scholl, WuM 1993, 99 m.Nachw.). Auch wenn der Mieter wegen der Regelung des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht die Möglichkeit hat, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574 Abs. 1 Satz 1, 574 a BGB zu verlangen, so sind seine Interessen aufgrund der obigen Erwägungen hinreichend geschützt, ohne daß es eines Rückgriffs auf die Schonfristklausel des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB oder des vom Berufungsgericht für diese Fälle zusätzlich herangezogenen Gesichtspunktes von Treu und Glauben bedarf. e) Soweit schließlich angenommen wird, die hilfsweise erklärte ordentli- che Kündigung sei ohnehin unwirksam, da sie unter einer Bedingung - nämlich der Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung - erklärt worden sei (LG Wiesba- den, WuM 1998, 284; Buchmann, WuM 1996, 78; Beuermann, WuM 1997, 151), überzeugt dies nicht. Zwar ist eine Kündigung grundsätzlich bedingungs- feindlich, solange die Wirkung der Kündigung nicht an das bloße Verhalten der - 10 - Gegenpartei geknüpft wird (Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 542 BGB Rdnr. 16). Wird dagegen der Zahlungsrückstand des Mieters zum Anlaß genommen, frist- los und hilfsweise fristgemäß zu kündigen, so ist auch die ordentliche Kündi- gung unbedingt erklärt mit der Einschränkung, daß die Wirksamkeit dieser Kün- digung erst nachrangig zu prüfen ist (Schmidt-Futterer/Blank, aaO; offengelas- sen in: BVerfG, Beschluß vom 15. August 1996, NJW-RR 1996, 1479). III. Auf die Revision der Klägerin ist daher das Berufungsurteil aufzuheben. Die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen, da der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO). Das Berufungsgericht hat, von seinem Standpunkt aus folgerichtig, bisher keine Feststellungen dazu getroffen, aus welchen Gründen die Beklagte ein Verschulden an den eingetretenen Zah- lungsrückständen trifft. Dr. Deppert Ball Dr. Leimert Dr. Wolst Dr. Frellesen

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 24/05 Verkündet am: 7. September 2005 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 573 Abs. 2 Nr. 1 Solange ein Mieter nach dem Tod seines Vermieters keine Gewissheit darüber er- langen kann, wer Gläubiger seiner Mietverpflichtungen geworden ist, unterbleiben seine Mietzahlungen infolge eines Umstandes, den er nicht zu vertreten hat. BGH, Urteil vom 7. September 2005 - VIII ZR 24/05 - LG Hamburg AG Hamburg St.Georg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. September 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Rich- ter Dr. Leimert, Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 34. Zivilkammer des Landgerichts Hamburg vom 13. Januar 2005 wird zurückgewie- sen. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger begehren von der Beklagten die Räumung und Herausgabe einer Wohnung. Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in H. , A. straße , aufgrund eines Mietvertrages vom 17. März 1938, den ihr Vater mit der Rechts- vorgängerin der Kläger, W. E. H. , geschlossen hatte. Die Be- klagte lebt seit über 65 Jahren in der Wohnung, seit 1996 ist sie alleinige Miete- rin. Eigentümerin des Grundstückes in H. , A. straße , war zu- nächst W. E. H. ; ihr folgten nach ihrem Tod 1988 I. W. und die Klägerin zu 1 als Eigentümerinnen in Erbengemeinschaft. Durch Vertrag vom 24. Mai 1995 übertrug I. W. ihren Erbanteil auf die Kläger zu 2 und 3, behielt sich allerdings an dem Erbteil bis zu ihrem Tod den Nieß- brauch vor. Mit Schreiben vom 6. März 2003 teilte H. M. 1 2 - 3 - der Beklagten mit, dass sie zur neuen Hausverwalterin der "Erbengemeinschaft H. /W. " bestellt worden sei. Mit Rundschreiben vom 14. März 2003 forderte die bislang als Grundstücksverwaltung tätige Firma C. GmbH die Mieter auf, die Mieten ab April 2003 auf das von H. M. angegebene Konto zu überweisen. Die Beklagte verlangte darauf- hin von H. M. mit Schreiben ihres anwaltlichen Vertreters vom 27. März 2003 einen Nachweis dafür, dass ihr von sämtlichen Mitgliedern der Erbengemeinschaft die Hausverwaltung übertragen worden sei, und lehnte Mietzahlungen ohne diesen Nachweis auf das von H. M. ange- gebene Konto ab. Mit Schreiben vom 13. Juni 2003 forderte H. M. von der Beklagten die Zahlung der Mieten für April bis Juni 2003 bis spätestens 27. Juni 2003 und drohte die fristlose Kündigung an. Am 17. Juni 2003 fragte der Rechtsanwalt der Beklagten schriftlich erneut nach einer Legi- timation durch die Erbengemeinschaft und erklärte, er werde sodann "selbst- verständlich" unverzüglich die Mietzinszahlungen leisten. Mit Schreiben vom 3. Juli 2003 kündigte H. M. namens und in Vollmacht der "Erbengemeinschaft H. /W. " das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich und forderte die Beklagte zur Räumung der Woh- nung auf. Dem Kündigungsschreiben lag eine Vollmachtsurkunde vom 30. Juni 2003 der "Erbengemeinschaft H. /W. " bei, die drei Unterschriften aufweist. Die Beklagte widersprach der Kündigung mit Schreiben vom 8. Juli 2003 unter Hinweis darauf, dass der beigefügten Vollmacht vom 30. Juni 2003 nicht zu entnehmen sei, dass sie von sämtlichen Mitgliedern der Erbengemein- schaft unterschrieben sei, und betonte nochmals, sie werde bei entsprechen- dem Nachweis sofort den Ausgleich der aufgelaufenen Mieten vornehmen. Die Kläger haben mit Schriftsatz vom 18. November 2003 Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung erhoben. Mit Schriftsatz vom 3. März 3 4 - 4 - 2004, den die Beklagte nicht vor dem 6. März 2004 erhielt, teilten die Kläger mit, dass I. W. im Sommer 2002 verstorben sei. Am 5. März 2004 kündigte H. M. namens und in Vollmacht "der Grundstücksei- gentümer, der Erbengemeinschaft H. /W. " das Mietverhältnis mit der Beklagten wegen Zahlungsverzuges erneut fristlos, hilfsweise ordentlich. Die Beklagte glich die Mietrückstände am 16. März 2004 aus. Die Kläger sind der Auffassung, sie seien zu weiteren Legitimationshinweisen nicht verpflichtet ge- wesen; die Beklagte hätte sich durch Einsicht in das Grundbuch darüber infor- mieren können, wer Eigentümer des Hauses sei. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger weiter die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Zwar seien die objektiven Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges erfüllt gewesen. Die Beklagte sei aber aufgrund eines Rechtsirrtums ihrer Verpflichtung zur Mietzahlung unverschuldet nicht nachge- kommen. Der Prozessvertreter der Beklagten habe dieser den sachlich nicht gerechtfertigten Rat erteilt, keine Zahlungen an die neue Verwalterin zu leisten, da die Vollmacht vom 30. Juni 2003 nicht ausreichend sei. Die Beklagte sei nicht in der Lage gewesen, die Unzulänglichkeit der anwaltlichen Argumentation zu durchschauen. Das Verschulden ihres Prozessvertreters sei der Beklagten nicht nach § 278 BGB zuzurechnen, da er lediglich als Berater der Beklagten 5 6 7 - 5 - tätig gewesen sei. Im Übrigen setze die Kündigungsbefugnis wegen Zahlungs- verzuges eigenes Verschulden des Mieters voraus, das hier nicht vorliege. II. Die Revision hat keinen Erfolg und ist daher zurückzuweisen. Die Kläger haben keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Besitzrecht der Beklagten aus dem Mietvertrag vom 17. März 1938 besteht fort. Für die Kläger bestand weder der geltend gemachte wichtige Grund nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a BGB für eine außerordentliche Kündi- gung noch ein berechtigtes Interesse für eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a BGB, Verzug mit der Entrichtung der Miete für zwei Monate oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete, sowie des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, eine schuld- hafte nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten, sind bei der Kündigung durch das Schreiben vom 3. Juli 2003 und bei Klageerhebung sowie bei der weiteren Kündigung vom 5. März 2004 nicht erfüllt gewesen. 1. Das Landgericht ist im Ergebnis zu Recht der Auffassung, dass die Beklagte mit den Mietzahlungen nicht in Verzug gekommen ist, weil diese Leis- tungen infolge eines Umstands unterblieben sind, den sie nicht zu vertreten hat (§ 286 Abs. 4 BGB). Die Kläger haben ihre Gläubigerberechtigung gegenüber der Beklagten bis zum Zugang ihres Schriftsatzes vom 3. März 2004 - frühestens am 6. März 2004 - nicht nachvollziehbar dargelegt, sodass die Be- klagte bis zu diesem Zeitpunkt nicht in Verzug geraten ist. a) Kommt es - wie hier infolge Erbfalls - zu einem Wechsel auf Seiten des Gläubigers, ist es grundsätzlich nicht Aufgabe des Schuldners, die Erben als Rechtsnachfolger des Gläubigers zu ermitteln, um an diese Zahlungen leis- 8 9 10 11 - 6 - ten zu können, sondern er darf abwarten, bis der oder die Erben unter Bezeich- nung ihrer Rechtsstellung an ihn herantreten. Solange das nicht geschieht und der Schuldner auch nicht auf andere Weise Sicherheit darüber gewinnt, wer Rechtsnachfolger seines Gläubigers geworden ist, unterbleibt die Leistung in- folge eines Umstands, den er nicht zu vertreten hat (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 64. Aufl., § 286 Rdnr. 40; zu § 285 BGB a.F.: Senat, Urteil vom 7. Februar 1973 - VIII ZR 205/71, WM 1973, 386, 387 = LM § 581 Nr. 35). b) Bei der Beklagten bestand eine solche, von ihr nicht verschuldete Un- gewissheit über die Mitglieder der Erbengemeinschaft - von der H. M. nach ihrer Behauptung mündlich zum Einzug der Mietzahlungen bevollmächtigt worden ist, bis ihr, der Beklagten, im Schriftsatz vom 3. März 2004 Klarheit verschafft wurde. Gläubigerin der Beklagten für die Miete war bis 1988 W. E. H. . Nach dem Tod E. H. im Jahre 1988 folgten als neue Ver- mieter bis 24. Mai 1995 ihre Erbinnen I. W. und die Klägerin zu 1, die in Erbengemeinschaft Eigentümerinnen des Grundstücks geworden waren. Bei der Gläubigerstellung der Klägerin zu 1 und I. W. blieb es auch, nachdem Letztere mit Vertrag vom 24. Mai 1995 den Klägern zu 2 und 3 ihren Erbanteil übertragen und sich den Nießbrauch vorbehalten hatte (vgl. §§ 1068, 1030 BGB); in einem solchen Fall ist der Nießbrauchsberechtigte, dem die Mie- ten als Nutzungen gebühren, weiterhin Vermieter und sind die Zahlungen an ihn zu leisten (Palandt/Bassenge, aaO, § 1030 Rdnr. 4). Gläubiger waren demnach ab 24. Mai 1995 bis zum Sommer 2002 I. W. als Nießbrauchsberech- tigte und die Klägerin zu 1 als (Mit)Erbin. Erst nach dem Tod I. W. im Jahre 2002 traten die Kläger zu 2 und 3 neben der Klägerin zu 1, mit der sie seit 1995 in Erbengemeinschaft Eigentümer des Grundstücks waren, infolge Erlöschens des Nießbrauchs in die Vermieterstellung ein (vgl. § 1061 BGB). 12 13 - 7 - Ihre so entstandene Gläubigerberechtigung gegenüber der Beklagten haben die Kläger zu 2 und 3 bis zu ihrem Schriftsatz vom 3. März 2004 nicht hinreichend dargelegt. Erst durch die Mitteilung des Todes I. W. und der damit entfallenen Nießbrauchsberechtigung war für die Beklagte klargestellt, dass nunmehr die Kläger zu 1 bis 3 als Erben gemeinschaftlich Inhaber der Forde- rungen aus dem Mietvertrag geworden sind. c) Bis zu diesem Zeitpunkt konnte die Beklagte ohne eine entsprechende Auskunft seitens der Berechtigten nicht Gewissheit darüber erlangen, wer Gläubiger ihrer Mietforderungen geworden war. Entgegen der Ansicht der Klä- ger war ihre Gläubigerstellung aus dem Grundbuch nicht ersichtlich. Dort ist zwar der Erbteilsübertragungsvertrag mit Vorbehalt des Nießbrauchs für I. W. eingetragen. Dass der Nießbrauch infolge des Todes der Nießbrau- cherin im Jahre 2002 erloschen war, war dem Grundbuch aber nicht zu ent- nehmen, auch nicht dem von den Klägern vorgelegten Grundbuchauszug vom 13. November 2003. Hingegen wäre es den Klägern ein Leichtes gewesen, der Beklagten, die stets zur Zahlung an die richtigen Gläubiger und eine nachweis- lich von ihnen Bevollmächtigte bereit war, ihre Berechtigung zu einem früheren Zeitpunkt klar zu legen. Nach Erhalt des Schriftsatzes vom 3. März 2004 hat die Beklagte sofort am 16. März 2004 die Mietrückstände in vollem Umfang begli- chen. 2. Da die Beklagte zu Recht von den Klägern einen Nachweis ihrer For- derungsberechtigung verlangt hat, somit nicht in Zahlungsverzug geraten ist 14 15 - 8 - und die Kündigungen der Kläger daher nicht gerechtfertigt waren, kommt es auf die vom Landgericht erörterten Fragen zum Rechtsirrtum und zur Zurechenbar- keit eines anwaltlichen Verschuldens nicht an. Dr. Deppert Dr. Leimert Dr. Wolst Dr. Frellesen Hermanns Vorinstanzen: AG Hamburg-St. Georg, Entscheidung vom 02.04.2004 - 919 C 644/03 - LG Hamburg, Entscheidung vom 13.01.2005 - 334 S 23/04 -

ECLI:DE:BGH:2016:091116UVIIIZR73.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 73/16 Verkündet am: 9. November 2016 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 1 Satz 2 a) § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangt eine Abwägung der beiderseitigen Interes- sen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles; hierzu gehören auch etwaige Härtegründe auf Seiten des Mie- ters (Bestätigung des Senatsurteils vom 8. Dezember 2004 - VIII ZR 218/03, NZM 2005, 300 unter II 3; hier: Besorgnis einer ernsthaften Verschlechterung des Gesundheitszustands einer 97-jährigen, bettlägerigen Mieterin infolge eines erzwungenen Wechsels der bisherigen häuslichen Umgebung und Pflegesituation). b) Bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Le- bensgefahr sind die Gerichte im Hinblick auf Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG gehal- ten, ihre Entscheidung auch verfassungsrechtlich auf eine tragfähige Grund- lage zu stellen und diesen Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen. Das kann bei der Gesamtabwä- gung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Folge haben - was vom Gericht im Einzelfall zu prüfen ist -, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten des Mieters trotz seiner erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliegt (im Anschluss an Senatsurteil vom 8. Dezember 2004 - VIII ZR 218/03, NZM 2005, 300 unter II 4). BGH, Urteil vom 9. November 2016 - VIII ZR 73/16 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. November 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Prof. Dr. Achilles, Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts München I - 14. Zivilkammer - vom 20. Januar 2016 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die im Jahr 1919 geborene Beklagte zu 1 hat zusammen mit ihrem zwi- schenzeitlich verstorbenen Ehemann von den Eltern (Rechtsvorgängern) der Klägerin im Jahr 1955 eine Dreizimmerwohnung in München S. und im Jahr 1963 zusätzlich eine in demselben Gebäude und Stockwerk gelegene Ein- zimmerwohnung angemietet. Die Klägerin selbst wohnt in W. . Die (bettlägerige) Beklagte zu 1, für die wegen einer Demenzerkrankung eine Betreuung angeordnet ist, bewohnt die Dreizimmerwohnung. Der Beklagte zu 2 bewohnt seit dem Jahr 2000 die Einzimmerwohnung und pflegt die Beklag- te zu 1 ganztägig. Er ist außerdem seit dem Jahr 2007 ihr Betreuer mit dem Aufgabenkreis Gesundheitsfürsorge, Aufenthaltsbestimmung und Vertretung gegenüber Behörden. Als weiterer Betreuer der Beklagten zu 1 ist ein Rechts- 1 2 - 3 - anwalt mit den Aufgabenkreisen Vermögenssorge, Wohnungsangelegenheiten und Kontrolle des zwischen den Beklagten abgeschlossenen Pflegevertrages bestellt. Im Jahr 2007 äußerte die Klägerin gegenüber dem Betreuungsgericht Bedenken hinsichtlich der Person des Beklagten zu 2 als Betreuer. Im Jahr 2010 versuchte die Klägerin, bei dem Betreuungsgericht auf die Entbindung des Beklagten zu 2 hinzuwirken. Das Betreuungsgericht und die Landeshauptstadt München sprachen sich jedoch mit Rücksicht auf die als uneingeschränkt posi- tiv beurteilte Pflege für eine Fortdauer der Betreuung und Pflege aus. Im Zeit- raum 2010/2011 schrieb der Beklagte zu 2 wiederholt Briefe und E-Mails mit beleidigendem Inhalt an Nachbarn und die Klägerin. In der Folgezeit gab die Klägerin die Hausverwaltung an ihren geschiedenen Ehemann ab. Dieser wandte sich mit Schreiben vom 31. März 2015 an die Beklagten mit der Bitte, ein Fahrrad aus dem Hausflur zu entfernen. Dies lehnte der Beklagte zu 2 mit einer beleidigenden E-Mail an den Verwalter ab, unter anderem mit den Worten "eure beschissene/verschissene Anfeindungscharakter". Die Klägerin erklärte daraufhin mit Anwaltsschreiben vom 21. April 2015, das an den als Betreuer der Beklagten zu 1 bestellten Rechtsanwalt als deren gesetzlichen Vertreter adressiert war, die fristlose Kündigung der Mietverhält- nisse. Dies veranlasste den Beklagten zu 2 zu einer E-Mail vom 24. April 2015, in der er der Klägerin "Hausverbot" erteilte, "perverse Anfeindungstendenzen" beklagte und die Klägerin unter anderem als "feige Lästerin" bezeichnete. Die Klägerin kündigte daraufhin mit weiterem Anwaltsschreiben vom 27. April 2015 erneut fristlos und - nach einer weiteren grob beleidigenden E-Mail des Beklag- ten zu 2 an den Verwalter - nochmals mit Schreiben vom 6. Mai 2015. Das Betreuungsgericht hat die Bestellung des Beklagten zu 2 als Be- treuer der Beklagten zu 1 in Kenntnis seines Verhaltens aufrechterhalten. 3 4 5 - 4 - Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe beider Wohnun- gen (gegen beide Beklagte) sowie auf Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten (insoweit nur gegen die Beklagte zu 1) gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat der Klage unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils statt- gegeben. Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehren die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabe- anspruch zu, weil jedenfalls die fristlose Kündigung vom 6. Mai 2015 nach § 543 Abs. 1 BGB begründet sei und die Mietverhältnisse mit der Beklagten zu 1 beendet habe. Der Beklagte zu 2 habe die Klägerin und ihre Hausverwal- tung unter anderem als "Terroristen" und "naziähnlichen braunen Misthaufen" bezeichnet, die er "in den Knast schicken" und dazu veranlassen werde, "seine Stiefel und die benutzte Windel der Beklagten zu 1 zu lecken". Bei derart gro- ben Beleidigungen liege die Unzumutbarkeit einer weiteren Vertragsfortsetzung auf der Hand. Es habe seitens der Klägerin auch keine Provokation vorgelegen, die das Verhalten des Beklagten zu 2 in einem milderen Licht erscheinen lasse. Vielmehr habe die Klägerin, soweit aus den Akten ersichtlich, stets einen sach- lichen Ton bewahrt. 6 7 8 9 - 5 - Die Beklagte zu 1 als Mieterin habe die Beleidigungen zwar weder selbst ausgesprochen noch gutgeheißen. Sie müsse sich aber das schuldhafte Ver- halten des Beklagten zu 2 zurechnen lassen, weil sie diesem die Einzimmer- wohnung zum selbständigen Gebrauch überlassen habe. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts führe es zu keiner anderen Beurteilung, dass die Beklagte zu 1 schuldunfähig und dem Verhalten des Be- klagten zu 2 gegenüber der Klägerin schutzlos ausgeliefert sei. Zwar habe der Beklagte zu 2 die hilflose Beklagte zu 1 in den streitgegenständlichen Konflikt geführt. Für eine "Billigkeitskorrektur" bleibe indes auf der Tatbestandsebene des § 543 Abs. 1 BGB kein Raum. Eine "Verschiebung der Zumutbarkeitsgren- ze", wie sie das Amtsgericht in Betracht gezogen habe, komme nur in Betracht, wenn der schuldlos handelnde Mieter selbst "aufgrund seines natürlichen Hand- lungswillens" Rechte des Vermieters verletzt habe. In derartigen Fällen könne es angesichts der Schuldlosigkeit des Mieters geboten sein, dem Vermieter ein gesteigertes Maß an Toleranz abzuverlangen. Hier habe sich die Klägerin aber nicht einer schuldlosen Person gegenüber gesehen, sondern einem mit Be- dacht und offen zur Schau getragener Verachtung handelnden Betreuer. Die Beklagte zu 1 habe zwar angesichts der langen Dauer des Mietver- hältnisses ein erhebliches Bestandsinteresse. Die Abwägung der Interessen der Mietvertragsparteien ergebe jedoch, dass der Klägerin angesichts der Schwere der Beleidigungen ein Festhalten am Mietvertrag nicht mehr zuzumuten sei. Die in der Person der Beklagten zu 1 liegenden Härtegründe könnten nur im Rahmen der Sozialklausel (§§ 574, 574a BGB) berücksichtigt werden, die im Rahmen einer fristlosen Kündigung indes nach allgemeiner Auffassung keine Anwendung finde. 10 11 12 13 - 6 - Die Kammer verkenne nicht, dass die Beklagte aufgrund ihrer geistigen und körperlichen Verfassung und ihrer Abhängigkeit vom Verhalten des Beklag- ten zu 2 in hohem Maße schutzwürdig sei. Billigkeitserwägungen und die Be- rücksichtigung von Härtegründen dürften jedoch auf der Tatbestandsebene bei der Frage, ob das streitige Mietverhältnis beendet worden sei, nach der Geset- zessystematik keine Rolle spielen. Für den schutzbedürftigen Mieter halte die Rechtsordnung andere Instrumente bereit, die auch nach Beendigung des Mietverhältnisses unerträgliche Härten abfedern könnten. So bleibe es der Be- klagten zu 1 unbenommen, mit einem Vollstreckungsschutzantrag nach § 765a ZPO die Zwangsräumung auf ihre Vereinbarkeit mit den guten Sitten überprü- fen zu lassen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können ein Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der streitigen Wohnungen und die insoweit gel- tend gemachte Nebenforderung nicht bejaht werden. Das Berufungsgericht hat die zur Beurteilung einer fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB gebotene Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls rechtsfehlerhaft un- terlassen, indem es die in der Person der Beklagten zu 1 liegenden Härtegrün- de außer Betracht gelassen und diese - in Verkennung der gesetzlichen Syste- matik und der sich mit Rücksicht auf drohende gesundheitliche Beeinträchti- gungen stellenden verfassungsrechtlichen Anforderungen - darauf verwiesen hat, bereits vorliegende Härtegründe erst bei drohender Zwangsräumung im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens nach § 765a ZPO vorzubringen. 14 15 - 7 - 1. Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund zur Kündi- gung vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Diese Würdigung obliegt zwar in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob sie auf einer rechtsfehlerfrei gewonnenen Tatsachen- grundlage beruht, alle relevanten Gesichtspunkte berücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (Se- natsurteile vom 8. Dezember 2004 - VIII ZR 218/03, NZM 2005, 300 unter II 4; vom 9. März 2005 - VIII ZR 394/03, NJW 2005, 2552 unter II 3; vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Rn. 12). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts jedoch nicht stand. Das Berufungsgericht hat mit den in der Person der Beklagten zu 1 lie- genden Härtegründen wesentliche Umstände unberücksichtigt gelassen und dabei auch die verfassungsrechtlichen Anforderungen verkannt, die im vorlie- genden Fall an die Gesamtabwägung nach § 543 Abs. 1 BGB zu stellen sind. 2. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass es sich bei den wiederholten und ungewöhnlich groben Beleidigungen, die der Be- klagte zu 2 im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis vielfach in E-Mails oder Schreiben an die Klägerin beziehungsweise ihren Verwalter geäußert hat, um schwerwiegende Vertragsverletzungen handelt, die sich die Beklagte zu 1 schon deshalb zurechnen lassen muss, weil sie dem Beklagten zu 2 die Ein- zimmerwohnung zum selbständigen Gebrauch überlassen hat (§ 540 Abs. 2 BGB). Im Übrigen sind auch Besucher, die sich im Einverständnis mit dem Mie- ter in der Wohnung aufhalten, im Hinblick auf die Einhaltung des Hausfriedens als Erfüllungsgehilfen des Mieters anzusehen, deren Verhalten sich dieser mit- 16 17 - 8 - hin nach § 278 BGB zurechnen lassen muss (vgl. Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 540 Rn. 42). Nach den Gesamtumständen liegt es zudem auf der Hand, dass der zum gesetzlichen Vertreter (Betreuer) mit dem Aufgaben- kreis Wohnungsangelegenheiten, Vermögenssorge und Kontrolle des zwischen den beiden Beklagten abgeschlossenen Pflegevertrages bestellte Rechtsan- walt, der die Beklagte zu 1 in den Vorinstanzen auch gerichtlich vertreten hat, den Aufenthalt des Beklagten zu 2 in den streitigen Wohnungen, der schon zur Durchführung der Pflege erforderlich ist, billigt. Ungeachtet der persönlichen Schuldlosigkeit der Beklagten zu 1 liegen deshalb schwerwiegende (schuldhaf- te) Verletzungen des Mietvertrages vor. 3. Vergeblich macht die Revision allerdings geltend, das Berufungsge- richt habe verkannt, dass die Äußerungen des Beklagten zu 2 mit Rücksicht auf sein "Temperament" und das Verhalten der Klägerin, unter anderem die von ihr im Jahr 2010 unternommenen Versuche, auf eine Ablösung des Beklagten zu 2 als Betreuer hinzuwirken, nicht als schwerwiegende Vertragsverletzung oder zumindest in einem milderen Licht zu sehen seien. Damit setzt die Revision lediglich ihre eigene Wertung an die Stelle der tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts, zeigt aber einen Rechtsfehler nicht auf. Es liegt im Übrigen auf der Hand, dass die im Jahr 2015 vom Beklagten zu 2 gegenüber der Kläge- rin geäußerten groben Formalbeleidigungen weder dadurch zu entschuldigen sind, dass sie im Jahr 2010 zur Überprüfung der Situation der Beklagten zu 1 die Betreuungsbehörde eingeschaltet hat, noch dadurch, dass sie den Beklag- ten zu 2 in jüngerer Zeit aufgefordert hat, sein Fahrrad und andere Gegenstän- de aus dem Hausflur zu entfernen. Nach den Feststellungen des Berufungsge- richts hat die Klägerin gegenüber dem Beklagten zu 2 stets einen sachlichen Ton bewahrt; übergangenen Sachvortrag, aus dem sich Anhaltspunkte dafür ergäben, dass das Verhalten der Klägerin als "schikanös" oder "provozierend" einzuordnen sein könnte, zeigt die Revision nicht auf. 18 - 9 - 4. Das Berufungsgericht hat indes verkannt, dass zu den bei der Abwä- gung zu berücksichtigenden Umständen des Einzelfalls (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB) auch die im Hinblick auf die Situation der Beklagten zu 1 vorgebrachten schwerwiegenden persönlichen Härtegründe gehören. Zwar findet die soge- nannte Sozialklausel (§§ 574, 574a BGB), die in Härtefällen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses - gegebenenfalls auch zu im Urteil festzusetzenden Be- dingungen (§ 574a Abs. 2 BGB) - ermöglicht, gegenüber einer fristlosen Kündi- gung keine Anwendung (§ 574 Abs. 1 Satz 2 BGB), wie das Berufungsgericht zumindest im Ansatz richtig gesehen hat. Das heißt aber - selbstverständlich - nicht, dass Härtegründe bei der Gesamtabwägung einer nach der Generalklau- sel des § 543 Abs. 1 BGB erklärten Kündigung außer Betracht zu bleiben hät- ten oder - wie das Berufungsgericht gemeint hat - ausschließlich im Vollstre- ckungsverfahren zu berücksichtigen wären. a) § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB schreibt - im Gegensatz zu den in § 543 Abs. 2 BGB geregelten Kündigungsgründen, die eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht zulassen (vgl. dazu Senatsurteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, BGHZ 204, 134 Rn. 21) - ausdrücklich eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzel- falles bei der Beurteilung der Frage der Unzumutbarkeit einer weiteren Ver- tragsfortsetzung vor. Die Abwägung auf bestimmte Gesichtspunkte zu be- schränken und deren Berücksichtigung ausschließlich in das Vollstreckungsver- fahren zu verschieben, verbietet sich mithin bereits aufgrund der eindeutigen gesetzlichen Regelung (Senatsurteil vom 8. Dezember 2004 - VIII ZR 218/03, aaO unter II 3). 19 20 - 10 - b) Die Einbeziehung der schwerwiegenden persönlichen Härtegründe ist zudem auch verfassungsrechtlich aufgrund der Ausstrahlungswirkung der Grundrechte geboten. Aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG folgt, dass die Gerichte bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr verfas- sungsrechtlich gehalten sind, ihre Entscheidung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen, Beweisangeboten besonders sorgfältig nachzugehen (BVerfG WM 2016, 1449, 1450; NJW-RR 2014, 584, 585; NZM 2005, 657, 658 f.; NJW 1991, 3207) und diesen Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen (BVerfG NJW 1998, 295, 296; vgl. auch BVerfG NJW-RR 2001, 1523 f.; BGH, Beschluss vom 28. Januar 2016 - V ZB 115/15, NJW-RR 2016, 336 Rn. 6, 10 ff.). Im Zusammenhang mit § 765a ZPO entspricht es daher ständiger Recht- sprechung des Bundesgerichtshofs, dass bei der Beurteilung, ob die Zwangs- räumung für den Schuldner und ehemaligen Mieter eine sittenwidrige Härte darstellt, das Grundrecht auf Leben und körperliche Unversehrtheit maßgeblich berücksichtigt werden muss (BGH, Beschlüsse vom 16. Juni 2016 - I ZB 109/15, WM 2016, 1606 Rn. 12; vom 4. Mai 2005 - I ZB 10/05, BGHZ 163, 66, 72; jeweils mwN). In besonders gelagerten Einzelfällen kann in diesen Fallge- staltungen daher die Vollstreckung sogar für einen längeren Zeitraum und - in absoluten Ausnahmefällen - auf unbestimmte Zeit einzustellen sein (st. Rspr.; zuletzt BVerfG WM 2016, 1449, 1450; BGH, Beschluss vom 4. Mai 2005 - I ZB 10/05 aaO S. 72 f.; jeweils mwN). Ebenso müssen die Grundrechte des Mieters und insbesondere das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit bei der Gesamtabwägung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB berücksichtigt werden. Das kann zur Folge haben - was vom Gericht im Einzelfall zu prüfen ist -, dass ein wichtiger Grund für eine 21 22 23 24 - 11 - außerordentliche Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten des Mieters trotz seiner erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliegt (vgl. Senatsurteil vom 8. Dezember 2004 - VIII ZR 218/03, aaO unter II 4). c) Die Beklagten haben insoweit, wie die Revision unter Bezugnahme auf deren Sachvortrag in den Tatsacheninstanzen zutreffend rügt, geltend gemacht, dass die Beklagte zu 1 auf die Betreuung durch den Beklagten zu 2 in ihrer bis- herigen häuslichen Umgebung angewiesen sei und bei einem Wechsel der Be- treuungsperson oder einem Umzug schwerwiegendste Gesundheitsschäden zu besorgen seien. Hierzu hat das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund der von ihm vertretenen Rechtsauffassung folgerichtig - keine konkreten Feststellungen getroffen. Es ist aber jedenfalls nicht ausgeschlossen, dass der Klägerin eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der hochbetagten Beklagten zu 1 - die ihr Leben weitgehend in den streitgegenständlichen, schon von den Eltern der Klägerin angemieteten Wohnungen verbracht hat - trotz der (fast "zwang- haft" anmutenden) Beleidigungen gröbster Natur, zu denen sich der Beklagte zu 2 - offenbar ohne den geringsten nachvollziehbaren Anlass - immer wieder in Schreiben und E-Mails hinreißen lässt, nicht unzumutbar ist, wenn bei der Be- klagten zu 1 für den Fall eines erzwungenen Wechsels der bisherigen häusli- chen Umgebung und Pflegesituation schwerwiegende gesundheitliche Beein- trächtigungen zu besorgen sind. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endent- scheidung reif, weil die erforderlichen weiteren Feststellungen - unter sachkun- 25 26 - 12 - diger Beratung - sowie die erforderliche Gesamtabwägung nachzuholen sind. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 14.08.2015 - 417 C 11029/15 - LG München I, Entscheidung vom 20.01.2016 - 14 S 16950/15 -

ECLI:DE:BGH:2024:090124BVIIIZB8.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 8/23 vom 9. Januar 2024 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 9. Januar 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek beschlossen: Die Rechtsbeschwerde der Beklagten gegen den Beschluss der 4. Zivilkammer des Landgerichts Dresden vom 18. Januar 2023 wird zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen. Der Gegenstandswert der Rechtsbeschwerde wird auf 222,53 € festgesetzt. Gründe: I. Die Klägerin, eine Wohnungsbaugesellschaft mit Sitz in Dresden, nahm die beklagte Mieterin nach der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Miet- verhältnisses wegen Zahlungsverzugs auf Räumung und Herausgabe der eben- falls in Dresden gelegenen Mietwohnung in Anspruch. Mit ihrer Vertretung vor dem Amtsgericht Dresden beauftragte sie eine in Essen ansässige Rechtsan- waltskanzlei. 1 - 3 - Nachdem die Beklagte wiederholt Zahlungen auf die bestehenden Miet- rückstände geleistet hatte, zeigte ein von der Klägerin beauftragter Unterbevoll- mächtigter mit Sitz in Dresden beim Amtsgericht an, diese in einem dort anbe- raumten Verhandlungstermin zu vertreten. Vor der Durchführung dieses Termins erklärte die Klägerin den Rechts- streit in der Hauptsache für erledigt. Die Beklagte stimmte dieser Erklärung unter Übernahme der Kosten des Rechtsstreits zu. Das Amtsgericht hat daraufhin diese Kosten der Beklagten auferlegt. Es hat mit Kostenfestsetzungsbeschluss vom 10. Mai 2022 antragsgemäß neben den Gerichtskosten und den Kosten des Hauptbevollmächtigten der Klägerin auch die Kosten des Unterbevollmächtigten in Höhe von insgesamt 222,53 €, bestehend aus einer 0,5-fachen Verfahrensgebühr gemäß Nr. 3405 VV RVG in Höhe von 167 € und der Auslagenpauschale in Höhe von 20 €, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer, festgesetzt. Die gegen die Festsetzung der durch die Beauftragung des "auswärtigen" Bevollmächtigten entstandenen Mehrkosten gerichtete und sowohl vom Amtsge- richt als auch vom Landgericht als sofortige Beschwerde behandelte "Erinne- rung" der Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Beschwerdegericht zugelassenen Rechtsbeschwerde be- gehrt die Beklagte die Zurückweisung des auf die Festsetzung der "Kosten des Unterbevollmächtigten" gerichteten Antrags der Klägerin. II. 1. Die Rechtsbeschwerde ist statthaft und auch im Übrigen zulässig (§ 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, § 575 ZPO). Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. 2 3 4 5 6 7 - 4 - a) Das Beschwerdegericht hat seine Entscheidung - soweit für das Rechtsbeschwerdeverfahren von Interesse - im Wesentlichen damit begründet, dass eine bundesweit tätige Verwalterin mit Sitz in Bochum nahezu die gesamte Verwaltung für die Klägerin wahrnehme. Diese Verwalterin beauftrage regelmä- ßig den Hauptbevollmächtigten in Essen als spezialisierten Rechtsanwalt, der nicht nur im Gerichtsbezirk des Beschwerdegerichts für die Klägerin, sondern auch in anderen Gerichtsbezirken für weitere von der Verwalterin betreute Unter- nehmen als Prozessbevollmächtigter auftrete. Als verständige und wirtschaftlich vernünftige Partei habe die Klägerin die Beauftragung des Hauptbevollmächtig- ten aus der Sicht ex ante deshalb auch im vorliegenden Fall als sachdienlich ansehen dürfen. Die Klägerin sei nicht gehalten gewesen, für die Vielzahl von im gesamten Bundesgebiet zu führenden ähnlich gelagerten Prozessen jeweils ge- sondert einen Prozessbevollmächtigten am Prozessort zu beauftragen und zu instruieren. b) Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Das Beschwer- degericht hat frei von Rechtsfehlern einen Anspruch der Klägerin auf Erstattung der durch die Beauftragung des Unterbevollmächtigten angefallenen Kosten ge- mäß § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO bejaht. aa) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellen die Kosten eines Unterbevollmächtigten dann notwendige Kosten der Rechtsver- folgung oder Rechtsverteidigung im Sinne von § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO dar, wenn durch die Tätigkeit des Unterbevollmächtigten erstattungsfähige Reisekosten des Hauptbevollmächtigten in vergleichbarer Höhe erspart werden, die ansonsten bei der Wahrnehmung des Termins durch den Hauptbevollmächtigten entstanden wären (vgl. Senatsbeschlüsse vom 30. August 2022 - VIII ZB 87/20, NJW-RR 2023, 205 Rn. 12; vom 9. Mai 2023 - VIII ZB 53/21, NJW 2023, 2126 Rn. 12; vom 7. November 2023 - VIII ZB 9/23, juris Rn. 10; jeweils mwN). 8 9 10 - 5 - bb) Nach § 91 Abs. 2 Satz 1 ZPO sind Reisekosten eines Rechtsanwalts der obsiegenden Partei, der - wie im vorliegenden Fall - nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit zu erstatten, als dessen Zuziehung zur zweckentspre- chenden Rechtsverfolgung oder -verteidigung notwendig war. Bei der Beurtei- lung der Frage, ob aufgewendete Prozesskosten zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder -verteidigung notwendig waren, kommt es darauf an, ob eine verständige und wirtschaftlich vernünftig handelnde Partei die kostenauslö- sende Maßnahme aus der Sicht ex ante als sachdienlich ansehen durfte (vgl. BGH, Beschlüsse vom 27. Februar 2018 - II ZB 23/16, NJW 2018, 1693 Rn. 10; vom 14. September 2021 - VIII ZB 85/20, NJW 2021, 3663 Rn. 10; vom 5. Juli 2022 - VIII ZB 33/21, NJW-RR 2022, 1436 Rn. 12; vom 7. November 2023 - VIII ZB 9/23, juris Rn. 11). Dabei darf die Partei ihr berechtigtes Interesse ver- folgen und die zur vollen Wahrnehmung ihrer Belange erforderlichen Schritte er- greifen. Sie ist lediglich gehalten, unter mehreren gleichartigen Maßnahmen die kostengünstigste auszuwählen (vgl. BGH, Beschlüsse vom 27. Februar 2018 - II ZB 23/16, aaO; vom 5. Juli 2022 - VIII ZB 33/21, aaO; vom 7. November 2023 - VIII ZB 9/23, aaO). Unter diesen Voraussetzungen kann unter Umständen auch die Beauftragung eines auswärtigen Anwalts als notwendig anzusehen sein (vgl. Senatsbeschlüsse vom 5. Juli 2022 - VIII ZB 33/21, aaO; vom 7. November 2023 - VIII ZB 9/23, aaO). Eine solche Notwendigkeit hat das Beschwerdegericht im Streitfall rechts- fehlerfrei bejaht (siehe zu einer vergleichbaren Fallgestaltung bereits Senatsbe- schluss vom 7. November 2023 - VIII ZB 9/23, aaO Rn. 12 ff.). (1) Es hat im vorliegenden Fall zu Recht hinsichtlich der Erstattungsfähig- keit (fiktiver) Reisekosten des Hauptbevollmächtigten auf die Verwalterin abge- 11 12 13 - 6 - stellt, weil die Klägerin die in Bochum ansässige Verwalterin nach den rechtsfeh- lerfreien Feststellungen des Beschwerdegerichts mit der Bearbeitung der streit- gegenständlichen Sache beauftragt hat. Denn bei einer Sache, deren - unterneh- mensintern oder -extern in Auftrag gegebene - Bearbeitung an einem Ort statt- gefunden hat, an dem das Unternehmen weder seinen Hauptsitz noch eine Zweigniederlassung unterhält, sind die Reisekosten, die dem Unternehmen durch die Beauftragung eines am Bearbeitungsort ansässigen Rechtsanwalts entstanden sind, nach denselben Grundsätzen zu erstatten wie sonst im Fall der Beauftragung eines am Sitz des Unternehmens ansässigen Rechtsanwalts (vgl. BGH, Beschlüsse vom 7. Juni 2011 - VIII ZB 102/08, NJW-RR 2011, 1430 Rn. 10; vom 13. September 2011 - VI ZB 42/10, NJW 2011, 3521 Rn. 8; vom 7. Novem- ber 2023 - VIII ZB 9/23, aaO Rn. 13). Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die diesbezüglichen Ausführungen in dem einen Parallelfall betreffenden Se- natsbeschluss vom 7. November 2023 (VIII ZB 9/23, aaO Rn. 13 f.) verwiesen. (a) Das Beschwerdegericht hat - anders als die Rechtsbeschwerde meint - insoweit auch nicht lediglich die Feststellungen der 6. Zivilkammer des Landge- richts Dresden wiedergegeben, sondern eigene Feststellungen dahingehend ge- troffen, dass die Klägerin "praktisch" ihre gesamte Verwaltung durch die bundes- weit tätige Verwalterin in Bochum wahrnehme. Das Beschwerdegericht hat ent- gegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde diesbezüglich auch weder den Bei- bringungsgrundsatz verletzt noch in gehörsverletzender Weise entscheidungser- heblichen Vortrag der Beklagten nicht berücksichtigt. (b) Soweit die Rechtsbeschwerde rügt, es fehle bereits an Vortrag der Klä- gerin, dass der Wohnungsbestand (vollständig) von der Verwalterin betreut werde, übergeht sie, dass die Klägerin im Beschwerdeverfahren ausdrücklich 14 15 - 7 - vorgetragen hat, sie und die weiteren Vermietungsgesellschaften, die zum Kon- zernverbund der V. gehörten, seien so organisiert, dass sie für das ge- samte operative Geschäft die Verwalterin beauftragten. (c) Das Berufungsgericht hat - anders als die Rechtsbeschwerde meint - das rechtliche Gehör der Beklagten nicht dadurch verletzt, dass es von dem Er- fordernis einer Glaubhaftmachung dieses Vorbringens der Klägerin abgesehen hat. Die Beklagte hat zwar bestritten, dass die Klägerin keinerlei operative Ge- schäfte mehr ausführe, und geltend gemacht, die Klägerin und ihre in Dresden tätigen Schwestergesellschaften seien noch im Rahmen der Parkraumbewirt- schaftung aktiv. Sie hat jedoch nicht in Abrede gestellt, dass die Betreuung des zwischen ihr und der Klägerin bestehenden Mietverhältnisses - was gemäß den oben aufgezeigten Grundsätzen ausreichend ist - nach den konzerninternen Strukturen der Verwalterin obliegt. (2) Anders als die Rechtsbeschwerde meint, hat das Beschwerdegericht auch rechtsfehlerfrei die Zuziehung des in Essen ansässigen Prozessbevoll- mächtigten als notwendig im Sinne von § 91 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 2 ZPO beurteilt. Denn es handelt sich nach den rechtsfehlerfreien und von der Rechtsbeschwerde insoweit auch nicht angegriffenen Feststellungen des Beschwerdegerichts bei dieser Rechtsanwaltskanzlei um eine Kanzlei, die die Verwalterin für eine Viel- zahl im ganzen Bundesgebiet zu führender, ähnlich gelagerter rechtlicher Strei- tigkeiten beauftragt und die deshalb insoweit auf diese Fälle spezialisiert ist. Der Senat hat bereits mit Beschluss vom 7. November 2023 (VIII ZB 9/23, juris Rn. 18 ff.) entschieden, dass es aus der ex-ante-Sicht einer Wohnungsbauge- sellschaft als vernünftiger und wirtschaftlich handelnder Partei, die sich - wie vor- liegend die Klägerin - für eine Übertragung jedenfalls eines Teils der ihren Woh- nungsbestand betreffenden Verwaltung und Abwicklung - insbesondere auch der 16 17 - 8 - hier streitgegenständlichen Angelegenheit - auf eine bundesweit tätige Verwalte- rin entschieden hat, als sachdienlich anzusehen ist, dass die von ihr beauftragte Verwalterin nicht eine Vielzahl von am jeweiligen Gerichtsort ansässigen Rechts- anwälten in den von ihr bundesweit geführten Verfahren - verbunden mit einem entsprechenden Mehraufwand - einsetzt. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird umfassend auf die dortigen Ausführungen Bezug genommen. (3) Ohne Erfolg macht die Rechtsbeschwerde ferner geltend, die Klägerin hätte den Rechtsstreit in der Hauptsache lange vor der Beauftragung des Unter- bevollmächtigten für erledigt erklären können; dessen Beauftragung sei deshalb als rechtsmissbräuchlich anzusehen und die hierdurch entstandenen (Mehr-)Kosten von der Klägerin selbst zu tragen. Hierauf kann sich die Rechts- beschwerde schon deshalb nicht berufen, weil vorliegend die Frage eines rechts- missbräuchlichen Hervorrufens von Mehrkosten durch die Beauftragung des Un- terbevollmächtigten - worauf die Rechtsbeschwerdeerwiderung zutreffend ver- weist - nicht ohne eine Prüfung des frühestmöglichen Zeitpunkts der Abgabe ei- ner Erledigungserklärung durch die Klägerin und damit nicht ohne die (vorgela- gerte) Prüfung, ob und gegebenenfalls wann eine sogenannte Schonfristzahlung im Sinne von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB durch die Beklagte erfolgt ist, geklärt werden kann. Es ist aber grundsätzlich - und so auch hier - nicht Aufgabe des Kosten- festsetzungsverfahrens, derart umfassende materiell-rechtliche Fragen zu klären (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Beschlüsse vom 28. März 2006 - VIII ZB 29/05, NJW 2006, 1523 Rn. 11; vom 8. April 2021 - VII ZB 21/20, NJW-RR 2021, 1003 Rn. 12; vom 23. Mai 2022 - V ZB 9/21, BGHZ 233, 325 Rn. 16; jeweils mwN). cc) Das Beschwerdegericht hat auch zu Recht angenommen, dass die Kosten, die durch die Beauftragung des Unterbevollmächtigten entstanden sind, die erstattungsfähigen (fiktiven) Reisekosten des Hauptbevollmächtigten nicht übersteigen und deshalb als notwendige Kosten im Sinne von § 91 Abs. 1 Satz 1 18 19 - 9 - ZPO anzusehen sind (vgl. zu den Voraussetzungen für die Annahme einer we- sentlichen Überschreitung Senatsbeschlüsse vom 30. August 2022 - VIII ZB 87/20, NJW-RR 2023, 205 Rn. 19; vom 9. Mai 2023 - VIII ZB 53/21, NJW 2023, 2126 Rn. 12; vom 7. November 2023 - VIII ZB 9/23, juris Rn. 24; jeweils mwN). Für die Beauftragung des Unterbevollmächtigten sind Kosten in Höhe von insge- samt 222,53 € angefallen, welche den (fiktiven) Reisekosten des Hauptbevoll- mächtigten gegenüber zu stellen sind. Letztere hat das Beschwerdegericht rechtsfehlerfrei mit 702 € bemessen. Insbesondere hat es - anders als die Rechtsbeschwerde meint - ohne Rechtsfehler davon abgesehen, die fiktiven Rei- sekosten anteilig gemäß der Vorbemerkung 7 Absatz 3 VV RVG zu reduzieren, weil nach dem Vorbringen der Beklagten an fast jedem Tag der Woche mehrere Fälle der Unternehmen des V. -Konzerns vor dem Amtsgericht Dresden verhandelt würden. Die insofern mit der Darlegung und Glaubhaftmachung (vgl. hierzu BeckOK-ZPO/Jaspersen, Stand: 1. Dezember 2023, § 104 Rn. 4) belas- tete Beklagte hat - wie die Rechtsbeschwerdeerwiderung zutreffend geltend macht - bereits nicht dargelegt, dass an dem Sitzungstag, an dem die hier streit- gegenständliche Sache hätte verhandelt werden sollen, weitere Termine der Klä- gerin vor dem Amtsgericht anberaumt worden sind, die von einem Prozessbe- vollmächtigten der Essener Kanzlei hätten wahrgenommen werden können. - 10 - 2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Dresden, Entscheidung vom 10.05.2022 - 142 C 3520/20 - LG Dresden, Entscheidung vom 18.01.2023 - 4 T 308/22 - 20

ECLI:DE:BGH:2021:161121BVIIIZB21.21.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 21/21 vom 16. November 2021 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 16. November 2021 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richter Dr. Bünger und Kosziol, die Richterin Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Auf die Rechtsbeschwerde der Beklagten wird der Beschluss des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 20. April 2021 aufgeho- ben. Die Sache wird zur erneuten Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Berufungsgericht zu- rückverwiesen. Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird auf 7.544,64 € festgesetzt. Gründe: I. Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung in Anspruch, für welche von den Beklagten eine monatliche Grund- miete in Höhe von 628,72 € zuzüglich der Betriebskostenvorauszahlungen, mit- hin insgesamt ein Betrag von monatlich 937,72 € zu zahlen war. Am 20. Dezember 2019 erklärte die Klägerin wegen der nicht gezahlten Mieten für die Monate November und Dezember 2019 die außerordentliche frist- lose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Den Mietrück- stand glichen die Beklagten innerhalb der Schonfrist aus. 1 2 - 3 - In dem anschließend geführten Räumungsrechtsstreit vor dem Amtsge- richt erklärte die Klägerin zudem mit Schriftsatz ihres Rechtsanwalts vom 27. Juli 2020 die außerordentliche fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung wegen der nicht gezahlten Mieten für die Monate Mai bis Juli 2020. Diesen Rückstand glichen die Beklagten, denen der Schriftsatz am 5. August 2020 zugestellt wor- den ist, spätestens Ende September 2020 aus. Ob die Klägerin bereits vor den genannten Kündigungen, nämlich am 29. Oktober 2019 wegen eines Zahlungsrückstands von 1.348,39 € und am 21. Juli 2020 wegen der offenen Mieten für Mai bis Juli 2020, weitere fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigungen erklärt hatte, ist zwischen den Parteien strei- tig. Das Amtsgericht hat die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt. Es hat gemeint, das Mietverhältnis sei jedenfalls aufgrund der am 27. Juli 2020 erklärten fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a und b BGB mit sofortiger Wirkung beendet worden. Die dagegen gerichtete, form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Beklagten hat das Landgericht durch Beschluss als unzulässig verworfen. Es hat zur Begründung - soweit für das Rechtsbeschwerdeverfahren von Bedeutung - im Wesentlichen ausgeführt: Die Berufung der Beklagten sei innerhalb der Berufungsbegründungsfrist nicht ordnungsgemäß begründet worden, da sie den Anforderungen gemäß § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO nicht genüge. Sie enthalte Ausführungen zu der streitigen Kündigung vom 29. Oktober 2019, die für die angefochtene Entschei- dung unerheblich gewesen sei, und zu einer Minderung der Miete, ohne sich mit den Gründen der angefochtenen Entscheidung auseinanderzusetzen, nach de- 3 4 5 6 7 - 4 - nen der diesbezügliche Vortrag der Beklagten gemäß § 296a ZPO ausgeschlos- sen sei. Die Berufungsbegründung setze sich zudem nicht mit der Annahme des Amtsgerichts auseinander, die Voraussetzungen von Art. 240 § 2 EGBGB (COVID-19-Pandemie) seien weder unter Beweis gestellt noch glaubhaft ge- macht worden. Gegen diesen Beschluss wenden sich die Beklagten mit der Rechtsbe- schwerde. II. Die Rechtsbeschwerde hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des angefoch- tenen Beschlusses und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsge- richt, das über die Begründetheit der Berufung zu entscheiden haben wird. 1. Die gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 522 Abs. 1 Satz 4 ZPO statt- hafte und den Form- und Fristerfordernissen genügende Rechtsbeschwerde der Beklagten ist zulässig, weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert (§ 574 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Die angefochtene Entscheidung verletzt die Beklagten in entscheidungs- erheblicher Weise in ihren Verfahrensgrundrechten auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) und wirkungsvollen Rechtsschutzes (Art. 2 Abs. 1 GG iVm dem Rechtsstaatsprinzip). Denn das Berufungsgericht hat die Anforde- rungen an die Darlegung der Berufungsgründe gemäß § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO überspannt und dadurch zugleich den Beklagten den Zugang zu einer in der Verfahrensordnung eingeräumten Instanz in unzumutbarer, aus Sachgründen nicht mehr zu rechtfertigender Weise erschwert (vgl. Senatsbeschluss vom 14. September 2021 - VIII ZB 1/20, juris Rn. 8 mwN). 8 9 10 - 5 - 2. Die Rechtsbeschwerde ist auch begründet. Das Berufungsgericht durfte die Berufung der Beklagten nicht wegen unzureichender Begründung als unzu- lässig verwerfen. a) Das Berufungsgericht hat zwar im Ausgangspunkt zutreffend die vom Gesetz und vom Bundesgerichtshof aufgestellten Anforderungen an eine Beru- fungsbegründung erkannt. Nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO muss die Berufungsbegründung die Umstände bezeichnen, aus denen sich nach Ansicht des Berufungsklägers die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergibt. Diese Anforderungen sind gewahrt, wenn die Berufungsbegründung er- kennen lässt, aus welchen tatsächlichen und rechtlichen Gründen der Berufungs- kläger das angefochtene Urteil für unrichtig hält, und zur Darlegung der Fehler- haftigkeit die Umstände mitteilt, die das Urteil aus seiner Sicht in Frage stellen (Senatsbeschlüsse vom 13. Juni 2017 - VIII ZB 7/16, juris Rn. 12; vom 11. Mai 2021 - VIII ZB 50/20, NJW-RR 2021, 935 Rn. 9; jeweils mwN). Besondere formale Anforderungen an diesbezügliche Darlegungen des Berufungsklägers bestehen nicht; für die Zulässigkeit der Berufung ist es insbe- sondere ohne Bedeutung, ob die Ausführungen in sich schlüssig oder rechtlich haltbar sind (Senatsbeschlüsse vom 13. Juni 2017 - VIII ZB 7/16, aaO; vom 11. Mai 2021 - VIII ZB 50/20, aaO; vom 14. September 2021 - VIII ZB 1/20, juris Rn. 11). Die Berufungsbegründung muss aber auf den konkreten Streitfall zuge- schnitten sein. Es reicht nicht aus, die Auffassung des Erstgerichts mit formular- mäßigen Sätzen oder allgemeinen Redewendungen zu rügen oder lediglich auf das Vorbringen in erster Instanz zu verweisen (Senatsbeschlüsse vom 11. Mai 2021 - VIII ZB 50/20, aaO; vom 14. September 2021 - VIII ZB 1/20, aaO). 11 12 13 14 - 6 - Dabei ist stets zu beachten, dass formelle Anforderungen an die Einlegung eines Rechtsmittels im Zivilprozess nicht weitergehen dürfen, als es durch ihren Zweck geboten ist (BGH, Beschlüsse vom 27. Oktober 2020 - VI ZB 81/19, juris Rn. 7; vom 8. Juni 2021 - VI ZB 22/20, NJW-RR 2021, 1075 Rn. 6; vom 14. Sep- tember 2021 - VIII ZB 1/20, aaO). Die Vorschrift des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO soll den Berufungsführer dazu anhalten, die angegriffene Entscheidung nicht nur im Ergebnis, sondern in der konkreten Begründung zu überprüfen und im Einzelnen darauf hinzuweisen, in welchen Punkten und mit welchen Gründen das angefochtene Urteil für unrichtig gehalten wird (BGH, Beschluss vom 23. Ok- tober 2012 - XI ZB 25/11, NJW 2013, 174 Rn. 18; vgl. ferner [zu § 519 Abs. 3 Nr. 2 ZPO aF] BGH, Urteile vom 6. Mai 1999 - III ZR 265/98, NJW 1999, 3126 unter II 1; vom 27. November 2003 - IX ZR 250/00, NJW-RR 2004, 641 unter II 1). Damit dient das Begründungserfordernis der Verfahrenskonzentration (BGH, Beschluss vom 23. Oktober 2012 - XI ZB 25/11, aaO). b) Das Berufungsgericht hat jedoch diese richtig erkannten Grundsätze im Streitfall fehlerhaft angewandt, indem es die für die Zulässigkeit der Berufungs- begründung zu beachtenden Erfordernisse mit der Frage der Schlüssigkeit der Berufungsangriffe vermengt hat. aa) Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings noch angenommen, dass die im ersten Abschnitt der Berufungsbegründung enthaltenen Ausführun- gen, welche die von der Klägerin erstinstanzlich behauptete Kündigungserklä- rung vom 29. Oktober 2019 sowie die weitere Kündigungserklärung vom 20. De- zember 2019 betreffen, keine Auseinandersetzung mit dem angefochtenen Urteil darstellen. Denn die Beklagten übersehen dabei, dass das Amtsgericht die aus- gesprochene Verurteilung zur Räumung allein auf die Kündigungserklärung der Klägerin im anwaltlichen Schriftsatz vom 27. Juli 2020 gestützt hat. Deshalb sind 15 16 17 - 7 - tatsächliche und rechtliche Ausführungen zu weiteren Kündigungserklärungen nicht geeignet, das angefochtene Urteil in Frage zu stellen. Nicht zu beanstanden ist es auch, dass das Berufungsgericht die knappen Ausführungen in der Berufungsbegründung zu einer Mietminderung als nicht ausreichend und vor allem nicht als Auseinandersetzung mit der tragenden Er- wägung des Amtsgerichts angesehen hat, das entsprechende Vorbringen der Beklagten sei gemäß § 296a ZPO nicht zu berücksichtigen. bb) Indes hat das Berufungsgericht - wie die Rechtsbeschwerde zu Recht rügt - verkannt, dass die Berufungsbegründung den Anforderungen gemäß § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO (gerade noch) gerecht wird, soweit sich die Ausführun- gen auf die Begründung des Amtsgerichts zur Beschränkung der Zahlungsver- zugskündigung nach Art. 240 § 2 Abs. 1 Satz 1 und 2 EGBGB (COVID-19-Pan- demie) beziehen. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19- Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Der Berufungsbegründung lässt sich noch hinreichend entnehmen, mit welchen tatsächlichen und rechtlichen Erwägungen die Beklagten die Ansicht des Amtsgerichts, die Regelung des Art. 240 § 2 Abs. 1 Satz 1 EGBGB stehe der fristlosen Kündigung vom 27. Juli 2020 nicht entgegen, angreifen und zur Über- prüfung des Berufungsgerichts stellen wollen. (1) Das Amtsgericht hat ausgeführt, vorliegend könne nicht angenommen werden, dass zwischen der Entstehung der - der fristlosen Kündigung vom 27. Juli 2020 zugrunde liegenden - Mietrückstände und der COVID-19-Pandemie 18 19 20 21 - 8 - ein Kausalzusammenhang bestehe. Denn die Beklagten hätten den von der Klä- gerin bestrittenen Sachvortrag zu den Ursachen für das Entstehen der Mietrück- stände betreffend die Monate Mai bis Juli 2020 weder unter Beweis gestellt noch im Sinne von Art. 240 § 2 Abs. 1 Satz 2 EGBGB glaubhaft gemacht. (2) Die Beklagten haben demgegenüber in der Berufungsbegründung zu- nächst ihren erstinstanzlichen Vortrag wiederholt. Danach erziele der gastrono- mische Betrieb des Beklagten zu 2 wegen der angeordneten Einschränkungen an guten Tagen noch nicht einmal Erlöse in Höhe der Mieten. Seit der Anordnung der Schließung des Betriebs übernehme die Stadt Berlin zwar die Nettolöhne und Sozialabgaben der Mitarbeiter, nicht aber die Mieten und Versicherungen. Zu- dem hätten die Beklagten die nach Maßgabe ihrer früheren Einkünfte festgesetz- ten Steuervorauszahlungen nicht mehr aufbringen können, weshalb das Finanz- amt bereits einen Insolvenzantrag gegen den Beklagten zu 2 gestellt habe. Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens habe ihr Prozessbevollmächtigter unter Hin- weis darauf, dass aktuell die Erträge der Vergangenheit nicht erreicht würden, verhindern können. Bis zur Erledigung des Insolvenzverfahrens habe nicht ein- mal die Möglichkeit einer Kreditaufnahme bestanden. Erst mit Bescheid des Fi- nanzamts vom 15. Juli 2020 habe sich nach einer konkreten Berechnung heraus- gestellt, dass den Beklagten sogar ein Steuerguthaben zustehe. (3) Zudem haben die Beklagten mit der Berufungsbegründung geltend ge- macht, dass die faktischen Veränderungen im Bereich der gastronomischen Be- triebe seit Beginn der Pandemie (Beschränkungen der Gästeanzahl; Betriebsein- stellung) wegen der regelmäßigen Veröffentlichung in der Presse allgemein be- kannt seien, so dass "der Umfang einer Glaubhaftmachung angepasst bleiben" solle. Eine Glaubhaftmachung "allseits bekannter Dinge" solle nicht mit der Of- fenlegung von Vertrags- und Steuerunterlagen und damit nicht mit überhöhten Anforderungen verbunden werden. Bei der Bestimmung der Anforderungen solle 22 23 - 9 - nicht übersehen werden, dass Unterlagen der Besteuerung und des Insolvenz- verfahrens einer besonderen Vertraulichkeit und Verschwiegenheitsverpflichtung unterlägen. Zudem habe ihr Prozessbevollmächtigter die vorstehenden Um- stände aus eigener Kenntnis als anwaltlicher Beistand des Beklagten zu 2 vor- getragen, weshalb davon ausgegangen werden müsse, dass der Vortrag richtig sei. (4) Aus diesem Vorbringen geht für das Gericht und für den Gegner hin- reichend deutlich hervor, dass die Beklagten wegen einer Offenkundigkeit der zur Begründung für die unterbliebene Zahlung vorgetragenen tatsächlichen Um- stände ihrer Einkommenssituation eine Glaubhaftmachung für nicht erforderlich halten, jedenfalls aber die vom Amtsgericht gestellten Anforderungen an die Glaubhaftmachung eines Zusammenhangs mit der COVID-19-Pandemie als zu hoch angesetzt bewerten. 24 - 10 - 3. Da das Berufungsgericht die Berufung somit rechtsfehlerhaft als unzu- lässig verworfen hat, ist die Sache zur Entscheidung über die - allein in seinem Hinweisbeschluss erörterte - Begründetheit des Rechtsmittels an das Berufungs- gericht zurückzuverweisen (§ 577 Abs. 4 Satz 1 ZPO). Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 24.11.2020 - 5 C 150/20 - LG Berlin, Entscheidung vom 20.04.2021 - 67 S 3/21 - 25

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 64/09 Verkündet am: 21. Oktober 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 278, 543 Das Jobcenter (Sozialamt), das für einen hilfebedürftigen Wohnungsmieter die Kos- ten der Unterkunft in der Weise übernimmt, dass es die Miete direkt an den Vermie- ter des Hilfebedürftigen überweist, ist nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters. BGH, Urteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09 - LG München II AG Weilheim i. OB - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. Oktober 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 12. Zivilkammer des Landgerichts München II vom 10. Februar 2009 wird zurück- gewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit Vertrag vom 11. Mai 2007 vermietete der Kläger den Beklagten ein Reihenhaus in W. . Bei Abschluss des Mietvertrags gaben die Beklagten ihre Einkünfte mit 2.300 € - Nettoeinkommen des Beklagten zu 2 - sowie 500 € Kindergeld und 350 € Erziehungsgeld an. Nach § 4 des Mietvertrages ist die Miete jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats im Voraus zu zahlen und kommt es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft des Geldes beim Vermieter an. 1 - 3 - Die Beklagten trennten sich noch im Jahr 2007; der Beklagte zu 2 zog aus dem Reihenhaus aus und erklärte mit einem nur von ihm unterzeichneten Schreiben vom 1. Januar 2008 die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. März 2008. 2 3 Mit Schreiben vom 1. Februar 2008 kündigte der Kläger das Mietverhält- nis gegenüber beiden Beklagten fristlos und hilfsweise ordentlich. Zur Begrün- dung führte er an, mit dem Auszug des allein verdienenden Beklagten und des- sen Erklärung, nur bis 31. März 2008, nicht aber darüber hinaus Miete zu zah- len, sei die Geschäftsgrundlage des Mietvertrags entfallen. Bis einschließlich März 2008 gingen die - von den Beklagten insoweit je- weils selbst erbrachten - Mietzahlungen jeweils bis zum dritten Werktag eines Monats ein. Seither hat das Jobcenter die Mietzahlung übernommen. Die Miete ging beim Kläger für April 2008 am 11. April, für Mai 2008 am 7. Mai, für Juni 2008 am 6. Juni und für Juli 2008 am 8. Juli ein. Das Jobcenter ist nicht zu ei- ner früheren Anweisung der Miete bereit, obwohl die Beklagte zu 1 die Abmah- nungen des Klägers vom 7. April und 13. Mai 2008 wegen verspäteter Mietzah- lungen vorgelegt hat. 4 Mit Schreiben vom 11. Juni 2008 kündigte der Kläger das Mietverhältnis erneut fristlos unter Berufung auf die verspäteten Mietzahlungen. Eine weitere fristlose Kündigung erklärte er mit Schreiben vom 15. September 2008, die er- neut mit unpünktlicher Mietzahlung und daneben mit behauptetem Fehlverhal- ten der Beklagten zu 1 gegenüber deren Kindern begründet wurde. 5 Der Kläger hat Räumung des Reihenhauses sowie Erstattung vorgericht- licher Anwaltskosten in Höhe von 837,52 € begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewie- 6 - 4 - sen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: 7 Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 8 Die Räumungsklage sei unbegründet, weil das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis weder durch die Kündigung des Beklagten zu 2 vom 1. Januar 2008 noch durch die Kündigungen des Klägers vom 1. Februar und 11. Juni 2008 beendet worden sei. 9 Zu Recht habe das Amtsgericht die Kündigung des Beklagten zu 2 man- gels Unterschrift der Beklagten zu 1 als unwirksam angesehen. 10 Für die Kündigung des Klägers vom 1. Februar fehle es an einem wichti- gen Grund. Weder der Auszug des Beklagten zu 2 und seine Weigerung, ab April 2008 Miete zu zahlen, noch die Änderung seiner finanziellen Verhältnisse könnten eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Die bloße Wahrscheinlichkeit, dass Mietzahlungen ausblieben, stelle noch keinen wichtigen Grund im Sinne des § 543 BGB dar. 11 Auch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Weg- falls der Geschäftsgrundlage sei unwirksam. Es sei schon nicht ersichtlich, dass die Einkommensverhältnisse des Beklagten zu 2 Geschäftsgrundlage des Miet- 12 - 5 - vertrages gewesen seien; aus den Angaben der Beklagten über ihre Einkom- mensverhältnisse bei Abschluss des Mietvertrags folge dies nicht. 13 Die Kündigung des Klägers sei auch nicht wegen der verspäteten Miet- zahlungen gerechtfertigt. Eine fristlose Kündigung des Vermieters sei nur bei nachhaltigen Vertragsverletzungen möglich; hieran fehle es bei nur drei um we- nige Tage verspäteten Mietzahlungen. Darüber hinaus berechtigten unpünktli- che Mietzahlungen den Vermieter nur dann zur Kündigung, wenn ihm eine Fort- setzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden könne. Insoweit müsse zugunsten der Beklagten berücksichtigt werden, dass die unpünktliche Zahlung über das Sozialamt erfolge. Den Beklagten könne die unpünktliche Mietzahlung durch das Sozialamt ausnahmsweise nicht zugerechnet werden, weil sie ihrerseits alles Erforderliche unternommen hätten, um auf das Sozial- amt einzuwirken. Die weitere nach dem Erlass des amtsgerichtlichen Urteils erklärte frist- lose Kündigung vom 15. September 2008 könne bei der Beurteilung der Be- gründetheit der Berufung nicht berücksichtigt werden, da den Beklagten sonst eine Instanz verloren ginge; im Übrigen sei eine Klageerweiterung in der Beru- fungsinstanz auch nicht sachdienlich. 14 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. Dem Kläger steht der geltend gemachte Räumungs- anspruch nicht zu, weil das Mietverhältnis durch die Kündigungen nicht beendet worden ist und die Beklagten daher weiterhin zur Nutzung des Reihenhauses aufgrund des Mietvertrags vom 11. Mai 2007 berechtigt sind. 15 - 6 - 1. Zutreffend und von der Revision unangegriffen hat das Berufungsge- richt die Kündigung des Beklagten zu 2 vom 1. Januar 2008 als unwirksam an- gesehen. Da beide Beklagte Mieter sind, muss eine Kündigung auch von bei- den erklärt werden und ist die allein vom Beklagten zu 2 ausgesprochene Kün- digung unwirksam. 16 17 2. Auch die Kündigung des Klägers vom 1. Februar 2008 hat das Miet- verhältnis nicht beendet. a) Mit Recht hat das Berufungsgericht den Auszug des Beklagten zu 2, die Verschlechterung seiner finanziellen Situation und seine Erklärung, nur bis 31. März 2008 die Miete zu entrichten, nicht als wichtigen Grund für eine au- ßerordentliche fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB) angesehen. 18 Ein wichtiger Grund ist gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berück- sichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbar- keit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung. Diese obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob der Tatrichter die maßgeblichen Tatsachen voll- ständig festgestellt und gewürdigt und ob er die allgemein anerkannten Maß- stäbe berücksichtigt und richtig angewandt hat (Senatsurteile vom 9. März 2005 - VIII ZR 394/03, NZM 2005, 538, unter II 3, sowie vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NZM 2006, 338, Tz. 12). Einen solchen Rechtsfehler zeigt die Revision nicht auf. 19 - 7 - aa) Zwar ist in der Rechtsprechung des Senats anerkannt, dass bereits die Erklärung des Mieters, er sei zur Zahlung der Miete künftig und auf unbe- stimmte Zeit nicht bereit, die fristlose Kündigung des Vermieters rechtfertigen kann, weil der Mieter damit für die Zukunft die Erfüllung seiner primären Leis- tungspflicht, die Zahlung des Entgelts für die Nutzung des gemieteten Gegen- stands, verweigert (Senatsurteil vom 9. März 2005, aaO). In einem solchen Fall kann dem Vermieter nicht zugemutet werden, das bereits angekündigte Aus- bleiben weiterer Mietzahlungen abzuwarten, bis die Voraussetzungen einer Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfüllt sind. 20 bb) Eine vergleichbare Situation ist hier aber nicht gegeben. Die am Miet- vertrag festhaltende Beklagte zu 1 hat eine derartige Erklärung nicht abgege- ben. Lediglich der Beklagte zu 2 hat im Zusammenhang mit seinem Auszug und der von ihm zum 31. März 2008 - wenn auch unwirksam - ausgesprochenen Kündigung geäußert, dass er über den 31. März 2008 keine Miete mehr zahlen werde. 21 cc) Entgegen der Auffassung der Revision ist die fristlose Kündigung des Klägers vom 1. Februar 2008 auch nicht wegen Wegfalls der Geschäftsgrund- lage begründet. Es bedarf keiner Entscheidung, ob und unter welchen Voraus- setzungen bei einem Wegfall der Geschäftsgrundlage ein Kündigungsrecht des Vermieters aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 oder § 313 Abs. 3 BGB in Betracht kommt. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts sind die vom Kläger angeführten Umstände - der Fortbestand der bei Abschluss des Mietver- trages von den Beklagten angegebenen finanziellen Verhältnisse sowie die dauerhafte Nutzung der Wohnung durch beide Beklagte - nicht zur Geschäfts- grundlage des Mietvertrages geworden. Einen revisionsrechtlich beachtlichen Fehler dieser nahe liegenden tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts zeigt die Revision nicht auf. 22 - 8 - b) Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung des Klägers vom 1. Feb- ruar 2008 ist ebenfalls unbegründet. Aus dem Auszug des bisherigen Alleinver- dieners ergibt sich für sich genommen noch kein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses. 23 24 3. Auch die fristlose Kündigung des Klägers vom 11. Juni 2008 hat das Mietverhältnis nicht beendet. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsge- richts, dass dem Kläger trotz der nach den getroffenen Feststellungen beste- henden Praxis des Sozialamtes (Jobcenters), die Mietzahlungen für die Beklag- ten jeweils um einige Tage zu spät anzuweisen, eine Fortsetzung des Mietver- hältnisses mit den Beklagten zumutbar ist, weist keinen Rechtsfehler auf. a) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, dass bereits diese unpünktli- chen Mietzahlungen für sich genommen die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigten, weil die Beklagten als Schuldner grundsätzlich das Risiko unverschuldeten Geldmangels zu tragen hätten (§ 276 Abs. 1 Satz 1 BGB) und auch in Zukunft mit unpünktlichen Zahlungen durch das Jobcenter zu rechnen sei. 25 Wie dargelegt, setzt § 543 Abs. 1 BGB eine Würdigung aller Umstände des Einzelfalls voraus. Die Wirksamkeit einer hierauf gestützten Kündigung hängt mithin davon ab, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter bei umfassender Interessenabwägung nicht mehr zugemutet werden kann. Zu Recht hat das Berufungsgericht deshalb nicht isoliert auf die unpünktlichen Mietzahlungen abgestellt, sondern bei der Interessenabwägung zu Gunsten der Beklagten berücksichtigt, dass diese wegen der eingetretenen Änderungen ih- rer persönlichen und finanziellen Verhältnisse seit April 2008 auf Leistungen des Jobcenters angewiesen sind und dass die seither eingetretenen Zahlungs- verzögerungen von jeweils einigen Tagen darauf beruhen, dass das Jobcenter 26 - 9 - trotz Kenntnis von den Abmahnungen des Klägers nicht zu einer rechtzeitigen Zahlungsanweisung bereit ist. 27 b) Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass sich die Be- klagten im Rahmen der Abwägung nach § 543 Abs. 1 BGB ein etwaiges Ver- schulden des Jobcenters nicht anrechnen lassen müssen. Entgegen der Auf- fassung der Revision handelt das Jobcenter bei der Überweisung der Miete nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters gegenüber dem Vermieter. aa) In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur wird allerdings überwiegend vertreten, dass sich der Mieter das Verschulden einer staatlichen Stelle, derer er sich zur Erfüllung seiner Mietzahlungspflicht bedient, nach § 278 BGB zurechnen lassen müsse (LG Mönchengladbach, ZMR 1993, 571; LG Karlsruhe, WuM 1989, 629; LG Berlin (64. ZK), GE 1991, 95 und (63. ZK), MM 1993, 394; AG Köln, NZM 2000, 380; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 543 BGB Rdnr. 95; Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 543 Rdnr. 26; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 543 Rdnr. 27a; offen gelassen in KG, NJW 1998, 2455, 2456; aA LG Mainz, WuM 2003, 629; Franke in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Juni 2009, § 543 BGB Anm. 7.3); teilweise wird eine fristlose Kündigung des Vermie- ters in derartigen Fällen gleichwohl als unwirksam erachtet, weil ihr der Ein- wand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens entgegenstehe (BerlVerfGH, GE 2003, 385, 386; LG Mönchengladbach, aaO; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Rdnr. 127). 28 bb) Erfüllungsgehilfe ist, wer nach den tatsächlichen Gegebenheiten des Falles mit dem Willen des Schuldners bei der Erfüllung einer diesem obliegen- den Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig wird (BGHZ 13, 111, 113; 62, 119, 124, st.Rspr.). Auch ein Amtsträger kann als Erfüllungsgehilfe anzusehen 29 - 10 - sein. Dies ist in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs beispielsweise für einen Notar im Bereich rechtsbetreuender Tätigkeit angenommen worden (BGH, Urteil vom 13. Januar 1984 - V ZR 205/82, NJW 1984, 1748, unter II 2 b aa; vgl. auch BGHZ 62, aaO). Der Grund dafür, dass der Schuldner für das Verschulden eines Dritten einzustehen hat, liegt in der Erweiterung seines Ge- schäfts- und Risikobereichs; die Hilfsperson übernimmt eine Aufgabe, die im Verhältnis zum Gläubiger dem Schuldner selbst obliegt (BGHZ 62, aaO, sowie BGH, Urteil vom 13. Januar 1984, aaO). Diese Voraussetzungen sind indes bei einer Behörde, die - wie hier das Jobcenter - im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen an einen Bürger erbringt, nicht erfüllt. Der Anspruchsberechtigte schaltet das Job- center insoweit nicht als Hilfsperson zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtun- gen gegenüber seinem Vermieter ein; vielmehr wendet er sich an die staatliche Stelle, um selbst die notwendigen Mittel für den eigenen Lebensunterhalt zu erhalten. Dabei macht es keinen Unterschied, ob das Jobcenter die Kosten der Unterkunft an den Hilfebedürftigen selbst zahlt oder direkt an den Vermieter überweist (vgl. SGB II § 22 Abs. 4). In beiden Fällen nimmt das Jobcenter ho- heitliche Aufgaben wahr, um die Grundsicherung des Hilfebedürftigen zu ge- währleisten. Mit dieser Stellung ist die Annahme, die Behörde werde vom Leis- tungsempfänger als Erfüllungsgehilfe im Rahmen des Mietvertrages über seine Unterkunft eingesetzt, nicht vereinbar. 30 4. Ohne Erfolg rügt die Revision schließlich, das Berufungsgericht habe Verfahrensrechte des Klägers verletzt, indem es eine in der Begründung des Räumungsanspruchs mit der unter dem 15. September 2009 erklärten weiteren Kündigung liegende Klageänderung wegen fehlender Sachdienlichkeit nicht zugelassen habe. 31 - 11 - Zwar kann die Sachdienlichkeit einer Klageänderung (Klageerweiterung) entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht schon mit der Erwägung verneint werden, dass den Parteien sonst eine Instanz verloren ginge (BGH, Urteile vom 30. März 1983 - VIII ZR 3/82, NJW 1984, 1552, unter A VI, sowie vom 10. Januar 1985 - III ZR 93/83, NJW 1985, 1841, unter 4 b). Auf die Frage der Sachdienlichkeit kam es aber letztlich nicht an, weil die Voraussetzungen des § 533 Nr. 2 ZPO für eine Klageänderung in der Berufungsinstanz nicht vor- lagen und das Berufungsgericht die Klageänderung deshalb im Ergebnis zu Recht als unzulässig angesehen hat. Wie die Revisionserwiderung zutreffend ausführt, ist die Kündigung vom 15. September 2008 (auch) mit einem völlig anderen, erstmals in der Berufungsinstanz vorgebrachten Lebenssachverhalt - behauptete Verfehlungen der Beklagten gegenüber ihren Kindern - begründet und insoweit nicht auf Tatsachen gestützt, die das Berufungsgericht seiner Ver- handlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 ZPO zugrunde zu legen hatte. 32 Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Weilheim i. OB, Entscheidung vom 19.08.2008 - 1 C 214/08 - LG München II, Entscheidung vom 10.02.2009 - 12 S 4884/08 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 218/03 Verkündet am: 8. Dezember 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 8. Dezember 2004 durch die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert, Dr. Frel- lesen und die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des Einzelrichters der 3. Zivilkammer des Landgerichts Freiburg vom 27. Juni 2003 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung. Die Klägerin, eine städtische Wohnungsbaugesellschaft, hat mit Mietver- trag vom 1. November 1980 an die Beklagte eine 2-Zimmerwohnung im zweiten Obergeschoß eines Mehrfamilienhauses in F. , H. straße 6 vermietet. Seit längerer Zeit verursacht die Beklagte, insbesondere zur Nachtzeit, ruhestö- renden Lärm, indem sie auf dem Boden herumtrampelt und mit Gegenständen gegen Heizrohre und Heizkörper schlägt. Durch dieses Verhalten stört die Be- klagte das Zusammenleben der Hausbewohner empfindlich; am stärksten be- troffen ist der Mieter N. , der die unter der Wohnung der Beklagten liegenden Wohnung innehat, und für den nach den tatrichterlichen Feststellungen die Si- tuation "unerträglich" geworden ist. - 3 - Das Verhalten der jetzt 77 Jahre alten, alleinstehenden Beklagten beruht auf einer schweren psychischen Erkrankung. Nach einem vom Berufungsge- richt eingeholten Sachverständigengutachten leidet sie unter Verfolgungswahn. Sie hört ständig Stimmen und versucht, sich der vermeintlichen Angriffe durch den geschilderten Lärm zu erwehren. Wegen der Erkrankung ist für die Beklag- te eine Betreuerin bestellt worden. Nach mehrfacher erfolgloser Abmahnung hat die Klägerin mit Schreiben vom 25. Juni 2001 den Mietvertrag wegen nachhaltiger Störung des Hausfrie- dens fristlos gekündigt. Die Beklagte hält die Kündigung für unwirksam und weigert sich, die Wohnung zu räumen. Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit ihrer vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Klageantrag weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt: Prüfungsmaßstab für die Frage, ob die von der Klägerin ausgesprochene fristlose Kündigung begründet sei, seien nach Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB die §§ 543, 569 BGB. Danach sei die Klägerin, wäre die Beklagte nicht psy- chisch krank, berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, weil die vom Amtsgericht festgestellten Ruhestörungen den Hausfrieden schwer beeinträch- - 4 - tigten und die Beklagte erfolglos abgemahnt worden sei. Nach den genannten Bestimmungen seien jedoch die Interessen des Vermieters und des Mieters abzuwägen. Dabei wirkten sich zu Gunsten der Beklagten vor allem ihre psy- chische Erkrankung sowie die Tatsache aus, daß sie bereits seit 21 Jahren in der innegehabten Wohnung lebe. Ein Räumungsurteil und ebenso die Voll- streckung eines solchen Urteils empfinde sie, wie der Sachverständige ausge- führt habe, als Angriff gegen ihre Person. Es sei daher mit psychischen Reak- tionen zu rechnen, wobei die Möglichkeit einer Selbsttötung oder eines sog. "Totstellreflexes" mit apathischem Verhalten und Verweigerung der Nahrungs- aufnahme im Vordergrund stünden. Unter diesen Umständen könne die Beklag- te derzeit nicht zur Räumung der Wohnung verurteilt werden, wobei insbeson- dere auch die vom Bundesverfassungsgericht entwickelten Grundsätze zum Vollstreckungsschutz in Räumungsverfahren zu berücksichtigen seien. II. Diese Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung stand. 1. Ob der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, Prüfungs- maßstab für die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung seien die §§ 543, 569 BGB in der Fassung des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001, unein- geschränkt zutrifft, erscheint allerdings fraglich; denn die von der Klägerin aus- gesprochene fristlose Kündigung ist der Beklagten vor dem 1. September 2001 - dem Datum des Inkrafttretens des Mietrechtsreformgesetzes - zugegangen. Für diese Fälle schreibt die Übergangsbestimmung des Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB, abweichend von dem Grundsatz der sofortigen Anwendbarkeit der neuen Regelungen, die Weitergeltung einer Reihe von Normen in der alten Fassung vor. Daß die Vorschrift des § 554a BGB (a.F.) dort nicht aufgeführt ist, beruht möglicherweise auf einem durch den Verlauf des Gesetzgebungsverfah- - 5 - rens (vgl. dazu Haas, Das neue Mietrecht - Mietrechtsreformgesetz, S. 232 ff.) bedingten Redaktionsversehen; immerhin setzt der an ihre Stelle getretene § 569 Abs. 2 BGB das schuldhafte Verhalten einer Vertragspartei nicht mehr als zwingendes Erfordernis voraus. Im Hinblick auf diese inhaltliche Änderung der Bestimmung hätte es nach der Systematik der Übergangsregelung des Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB (vgl. dazu die Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553, S. 75 f.; Jansen, NJW 2001, 3151, 3152 unter II 1) nahe gelegen, § 554a BGB ebenfalls dort aufzuführen und seine Weitergeltung für Fälle der vorliegenden Art vorzuschreiben. Die Frage kann jedoch dahingestellt bleiben. Denn auch nach dem Rechtszustand, wie er vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes be- stand, war die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund bei schuldlosem Verhalten des Kündigungsgegners anerkannt (vgl. z.B. Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl., § 553 Rdnr. 2 und 46; Emmerich/ Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 553 Rdnr. 14; Haas, aaO, § 569 Rdnr. 2); sie war insbesondere nicht durch die Spezialvorschrift des § 554a BGB a.F. ausge- schlossen (Senatsurteil vom 7. Juli 1971 - VIII ZR 10/70, WM 1971, 1300 unter 3). 2. Dieser vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes bestehen- de Rechtszustand hinsichtlich der fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund ist nunmehr durch die für das gesamte Mietrecht geltende allgemeine Kündi- gungsvorschrift des § 543 BGB kodifiziert worden. Sie setzt - wie § 553 BGB a.F. - zwar kein Verschulden, wohl aber, soweit der Kündigungsgrund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht, im Regelfall eine erfolglo- se Abmahnung, die hier gegeben ist, voraus (§ 543 Abs. 3 BGB). Jedenfalls für die vorliegende Fallgestaltung, bei der der schuldlos handelnde Mieter durch sein Verhalten den Hausfrieden nachhaltig stört und dadurch seine mietvertrag- - 6 - liche Pflicht zur Wahrung des Hausfriedens in erheblicher Weise verletzt, ent- hält die neue Bestimmung des § 543 BGB keine inhaltliche Änderung gegen- über dem bisherigen Rechtszustand. Gegen ihre Anwendung auch auf eine vor dem 1. September 2001 zugegangene Kündigung bestehen deshalb - anders als bei § 569 BGB n.F. - keine Bedenken. 3. Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbeson- dere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der bei- derseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (Satz 2 aaO). Danach begegnet die vom Berufungsgericht - auch unter dem Gesichts- punkt des Rechts auf Leben und körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 GG) sowie des allgemeinen Persönlichkeitsrechts (Art. 2 Abs. 1 GG) und des Rechtsstaatsprinzips - vorgenommene Abwägung zwischen den Belangen der Beklagten einerseits und der Klägerin sowie der übrigen Mieter andererseits aus Rechtsgründen keinen durchgreifenden Bedenken. Soweit die Revision meint, diese Abwägung sei erst im Rahmen der Härteklausel des § 574 BGB vorzunehmen, verkennt sie, daß bereits § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB eine solche Abwägung ausdrücklich vorschreibt. Im übrigen ist die Härteklausel (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ohnehin nicht anzuwenden, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. 4. Die Abwägung der Umstände des Einzelfalles obliegt in erster Linie dem Tatrichter. Vom Revisionsgericht kann sie nur daraufhin überprüft werden, - 7 - ob sie auf einer rechtsfehlerfrei gewonnenen Tatsachengrundlage beruht, alle relevanten Gesichtspunkte berücksichtigt worden sind und ob der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (st. Rspr., z.B. Senatsurteile vom 12. März 2003 - VIII ZR 197/02, WM 2003, 2103 = NJW-RR 2003, 981 un- ter III, und vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03 unter II 2). Der Prüfung an diesem Maßstab hält das Berufungsurteil stand. Das Landgericht hat auf der Grundlage eines psychiatrischen Sachverständigengutachtens fehlerfrei festge- stellt, bei der Beklagten bestehe schon bei Erlaß eines Räumungsurteils - also nicht erst bei dessen Vollstreckung - die ernsthafte Gefahr eines Suizids oder jedenfalls eines sog. "Totstellreflexes" mit völliger Apathie, Verweigerung der Nahrungsaufnahme und ähnlichen schwerwiegenden Folgen. Wenn das Beru- fungsgericht bei der Abwägung der berechtigten und gewichtigen Belange der Klägerin und des Mitmieters N. , dessen Interessen die Klägerin als Vermiete- rin ebenfalls wahrzunehmen hat, mit den Belangen der Beklagten letzteren den Vorrang eingeräumt hat, so ist dies aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts hat das Landgericht auf die auch im Erkenntnisverfahren, insbesondere im Rahmen einer vom Gesetz (hier: § 543 Abs. 1 BGB) ausdrücklich vorgeschrie- benen umfassenden Abwägung zu berücksichtigenden Wertentscheidungen des Grundgesetzes abgestellt. Unter diesem Blickwinkel ist die Entscheidung des Berufungsgerichts bedenkenfrei. - 8 - III. Nach alledem erweist sich die Revision der Klägerin als unbegründet. Sie war daher zurückzuweisen. Dr. Beyer Ball Dr. Leimert Dr. Frellesen Hermanns

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 31/04 vom 30. Juni 2004 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 30. Juni 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers, Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns beschlossen: Auf die Rechtsbeschwerde der Klägerin wird der Beschluß der Zi- vilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 6. Februar 2004 auf- gehoben und der Beschluß des Amtsgerichts Schöneberg vom 12. Dezember 2003 dahin abgeändert, daß die Kosten des Rechtsstreits die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen ha- ben. Die Kosten der Beschwerdeverfahren haben die Beklagten zu tra- gen. Beschwerdewert: 2.100 € Gründe: I. Die Beklagten sind Mieter einer im Eigentum der Klägerin stehenden Wohnung in B. , P. straße . Die monatliche Miete beträgt 714,35 €. Die Beklagten befanden sich mit der Miete für die Monate April und Mai 2003 im Rückstand. Mit Schreiben vom 27. Mai 2003 kündigte die Klägerin das Mietver- hältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs. Im Kündigungsschreiben nannte die Klägerin einen Mietrückstand von 1.547,49 € und fügte einen mehrseitigen Auszug des die Beklagten betreffenden Mietkontos bei. Da die Beklagten die - 3 - Wohnung nicht räumten, hat die Klägerin auf deren Herausgabe geklagt. Nach- dem das Sozialamt im Laufe des Verfahrens die Mietrückstände ausgeglichen hatte, haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt. Mit Beschluß vom 12. Dezember 2003 hat das Amtsgericht der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Die hiergegen eingelegte sofortige Beschwerde der Klägerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Landgericht zugelassenen Rechtsbeschwerde will die Klägerin erreichen, daß den Beklagten die Kostenlast für den Rechtsstreit auferlegt wird. II. Die nach § 574 Abs. 1 Nr. 2 ZPO statthafte und auch sonst zulässige Rechtsbeschwerde hat in der Sache Erfolg. Die Entscheidungen der Vorinstan- zen widersprechen dem Sach- und Streitstand des Verfahrens und überschrei- ten die Grenzen des richterlichen Ermessensspielraums (§ 91a Abs. 1 ZPO). 1. Unzutreffend ist der Ausgangspunkt der Vorinstanzen, die Räumungs- klage sei von Anfang an unbegründet gewesen. Die Klägerin war vielmehr zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, weil die Beklagten un- streitig für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete im Verzug waren und dieser Rückstand bei Klageerhebung noch bestanden hat (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB). Den Kündigungsgrund hat die Klä- gerin in hinreichender Weise angegeben (§ 569 Abs. 4 BGB). Wie der Senat mit Beschluß vom 22. Dezember 2003 - VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850 unter II 2 b) bb) ausgeführt hat, genügt der Vermieter bei einer Kündigung wegen Zahlungs- verzugs des Mieters bei klarer und einfacher Sachlage seiner Pflicht zur Anga- be des Kündigungsgrundes, wenn er in dem Kündigungsschreiben den Zah- - 4 - lungsverzug als Grund benennt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Dies hat die Klägerin getan. Die Angabe weiterer Einzelheiten wie Da- tum des Verzugseintritts oder Aufgliederung des Mietrückstandes für einzelne Monate ist entbehrlich (Senat aaO unter cc). Der Umstand, daß die Klägerin ihrer Kündigung (zusätzlich) einen nicht näher erläuterten Auszug aus dem Mie- terkonto beigefügt hat, kann sich nicht zu ihrem Nachteil auswirken. Entgegen der Ansicht des Beschwerdegerichts ist vorliegend eine einfache und klare Fall- gestaltung nicht deshalb zu verneinen, weil im Kündigungsschreiben ein Saldo von 1.547,49 € genannt war, sich aus dem beigefügten Mietkontoauszug hin- gegen ein Saldo von 1.598,53 € ergab, wobei ein Posten "sonstige Mieterforde- rung" in Höhe von 38,25 € berücksichtigt war und die verbleibende Differenz durch ein sich gleichfalls aus der Aufstellung ergebendes Guthaben der Beklag- ten von 12,79 € zu erklären ist. Auch in diesem Fall konnten die Beklagten er- kennen, daß die Klägerin von einem Mietrückstand ausging, der die Raten zweier Monate überstieg, und daß die Klägerin diesen Rückstand als gesetzli- chen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzog. - 5 - 2. Damit entsprach allein die Auferlegung der Verfahrenskosten auf die Beklagten dem bisherigen Sach- und Streitstand und billigem Ermessen (§ 91a Abs. 1 ZPO). Auf die Rechtsbeschwerde der Klägerin ist daher der angefochte- ne Beschluß aufzuheben und, da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, ist der Beschluß des Amtsgerichts entsprechend abzuändern (§ 577 Abs. 5 Satz 1 ZPO). Dr. Deppert Dr. Beyer Wiechers Dr. Wolst Hermanns

ECLI:DE:BGH:2024:130824BVIIIZR255.21.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 255/21 vom 13. August 2024 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 13. August 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Matussek, den Richter Messing und die Richterin Dr. Böhm beschlossen: Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Kläger 70 % und der Beklagte 30 %, von den Kosten der Rechtsmittel- instanzen die Kläger 60 % und der Beklagte 40 % zu tragen. Der Streitwert für das Revisionsverfahren wird auf bis 6.000 € fest- gesetzt. Gründe: I. Der Beklagte mietete ab Oktober 2009 ein in D. gelegenes Einfa- milienhaus mit einer Wohnfläche von circa 135 m² von den damaligen Eigentü- mern. Die monatliche Nettokaltmiete betrug 400 €. Im Dezember 2016 erwarben die Kläger die Immobilie in der Absicht, den Beklagten - den Bruder der Klägerin zu 1 - vor dem Hintergrund, dass dieser nun- mehr Sozialleistungen bezog, zu unterstützen. Vereinbarungsgemäß wurde das Haus in zwei Wohnungen geteilt. Der Beklagte bewohnt seit dem 4. September 2017 die im Hinterhaus gelegene Zwei-Zimmer-Wohnung mit einer Größe von 1 2 - 3 - 75 m². Über die vom Beklagten hierfür zu zahlende Nettokaltmiete konnten die Parteien keine Einigung erzielen. Mit Schreiben vom 1. Mai 2018 rechneten die Kläger über die Betriebs- kosten des Jahres 2017 ab und gelangten zu einem Nachzahlungsbetrag zulas- ten des Beklagten in Höhe von 477,86 €. Die Kläger erklärten mehrfach, zuletzt mit Schriftsatz vom 28. April 2020, die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses unter Bezug- nahme auf rückständige Miete sowie - zuletzt - die ausstehende Betriebskosten- nachzahlung für 2017. Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie - nach einer vor der ersten mündlichen Verhandlung erfolgten Teilklagerücknahme in Höhe von 9.950 € - auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 649,60 € und Nachzah- lung von Betriebskosten für das Jahr 2017 in der oben genannten Höhe gerich- tete Klage hat vor dem Amtsgericht nur teilweise Erfolg gehabt. Das Amtsgericht hat den Beklagten zur Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 125,17 € verur- teilt und im Übrigen die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision haben die Kläger ihr Klagebegehren, soweit dieses bisher keinen Erfolg gehabt hat, weiterverfolgt. Nachdem der Beklagte auf die Revisionsbegründung der Kläger zunächst erwi- dert hatte, haben beide Parteien unter Berufung auf einen freiwilligen Auszug des Beklagten aus der Wohnung den Räumungs- und Herausgabeantrag in der Hauptsache für erledigt erklärt und wechselseitige Kostenanträge gestellt. Hin- sichtlich des weiterverfolgten Zahlungsantrags haben die Kläger die Revision zu- rückgenommen. Demnach ist nur noch über die Kosten des Rechtsstreits zu ent- scheiden. 3 4 5 6 - 4 - II. Die im Tenor getroffene Kostengrundentscheidung ist eine Kostenmisch- entscheidung und beruht auf § 516 Abs. 3 Satz 1, § 565 Satz 1, § 269 Abs. 3 Satz 2, § 91 Abs. 1 Satz 1, § 91a Abs. 1 Satz 1, § 100 Abs. 1 ZPO. 1. Soweit das Berufungsgericht die Berufung der Kläger hinsichtlich ihres Zahlungsantrags zurückgewiesen hat, ist sein Urteil mit der Rücknahme der Re- vision der Kläger rechtskräftig geworden. Für die Revisionsinstanz ergibt sich aus § 516 Abs. 3 Satz 1, § 565 Satz 1 ZPO, dass die Kläger insoweit die Kosten des Rechtsstreits zu tragen haben. Für die Tatsacheninstanzen folgt die Pflicht der Kläger, die Kosten in Bezug auf den Zahlungsantrag zu tragen, aus § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO beziehungsweise - soweit die Kläger bereits in der ersten Instanz ihren Zahlungsantrag in Höhe von 9.950 € (vor der ersten mündlichen Verhand- lung) zurückgenommen haben - aus § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO. 2. Soweit beide Parteien den Räumungs- und Herausgabeanspruch in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, war über die diesbezüglichen Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91a Abs. 1 ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen zu entscheiden. a) Maßgeblich hierfür ist entgegen der Ansicht der Revision vorliegend der mutmaßliche Ausgang des Revisionsverfahrens (vgl. BGH, Beschlüsse vom 9. Februar 2021 - VIII ZR 346/19, NJW 2021, 1887 Rn. 4; vom 8. März 2022 - XI ZR 571/21, AG 2022, 443 Rn. 9 mwN; vom 9. April 2024 - XI ZR 328/22, juris Rn. 1) und nicht der Umstand, dass der Beklagte, der auf Räumung und Heraus- gabe der Wohnung in Anspruch genommen wurde, aus dieser Wohnung nach Erlass des Berufungsurteils freiwillig ausgezogen ist. Zwar kann nach der höchst- richterlichen Rechtsprechung im Rahmen der Billigkeitsentscheidung gemäß § 91a Abs. 1 ZPO in bestimmten Fällen berücksichtigt werden, dass der Beklagte 7 8 9 10 - 5 - sich durch die Zahlung einer noch streitgegenständlichen Forderung freiwillig in die Rolle des Unterlegenen begibt, auch wenn nicht zugleich erklärt wird, die Kosten des Rechtsstreits zu übernehmen (vgl. BGH, Beschlüsse vom 27. Juli 2010 - VI ZR 154/08, juris Rn. 5; vom 21. September 2010 - VI ZR 11/10, juris Rn. 2; vom 8. Juni 2021 - VI ZR 1232/20, NJW 2021, 2589 Rn. 2; vom 22. März 2023 - V ZR 268/21, juris Rn. 1). Allerdings erlaubt ein freiwilliger Auszug des Mieters aus einer Wohnung nicht in vergleichbarer Weise wie die freiwillige Zah- lung einer noch streitgegenständlichen Forderung durch den Schuldner einen Rückschluss darauf, dass damit der Rechtsstandpunkt der Gegenpartei im Er- gebnis hingenommen wird, sondern kann auf anderen Motiven unterschiedlicher Art (unter anderem beruflichen Notwendigkeiten, dem Wunsch nach örtlicher Veränderung, verändertem Platzbedarf oder finanziellen Gesichtspunkten) beru- hen. Auch hat der Beklagte vorliegend durch die zunächst erfolgte Erwiderung auf die Revisionsbegründung und den von ihm gestellten Kostenantrag im Rah- men der Teilerledigungserklärung (auf diese Aspekte abstellend BGH, Be- schlüsse vom 27. Juli 2010 - VI ZR 154/08, aaO; vom 21. September 2010 - VI ZR 11/10, aaO; vom 8. Juni 2021 - VI ZR 1232/20, aaO) hinreichend deutlich gemacht, dass er der rechtlichen Einschätzung der Kläger widerspricht. b) Bei Anlegung des dargestellten Prüfungsmaßstabs sind im Hinblick auf den Räumungs- und Herausgabeanspruch die Kosten des Verfahrens gegenein- ander aufzuheben. aa) Es ist nicht Zweck einer Kostenentscheidung nach § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fort- zubilden (vgl. BGH, Beschlüsse vom 17. Juli 2006 - II ZR 163/03, AG 2006, 666 Rn. 3; vom 23. Oktober 2013 - V ZB 166/11, juris Rn. 3; vom 7. Februar 2018 - VII ZB 28/17, juris Rn. 10; vom 25. Oktober 2022 - VIII ZB 58/21, NJW 2022, 11 12 - 6 - 3778 Rn. 6). Grundlage der Entscheidung ist demgemäß lediglich eine summa- rische Prüfung, bei der das Gericht grundsätzlich davon absehen kann, in einer rechtlich schwierigen Sache nur wegen der Verteilung der Kosten alle für den hypothetischen Ausgang bedeutsamen Rechtsfragen zu klären (BGH, Urteil vom 18. April 2013 - III ZR 156/12, BGHZ 197, 147 Rn. 13; Beschlüsse vom 17. Juli 2006 - II ZR 163/03, aaO; vom 23. Oktober 2013 - V ZB 166/11, aaO; vom 7. Februar 2018 - VII ZB 28/17, aaO; vom 19. September 2023 - VIII ZB 44/22, NZM 2023, 947 Rn. 4). bb) Der Senat sieht sich deshalb nicht veranlasst, die - vorliegend von den Vorinstanzen im Grundsatz bejahte - Rechtsfrage zu klären, ob ein Nachzah- lungsbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung bei der Berechnung des Zah- lungsrückstands im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zu berücksichtigen ist (verneinend die ganz überwiegende Auffassung, vgl. OLG Koblenz, NJW 1984, 2369, 2369 f. [zu § 554 BGB aF]; LG Berlin, Urteile vom 20. Februar 2015 - 63 S 202/14, juris Rn. 5; vom 24. November 2015 - 63 S 158/15, juris Rn. 4 f.; LG Dessau-Roßlau, ZMR 2017, 481, 482 f.; MünchKommBGB/Bieber, 9. Aufl., § 543 Rn. 46; Staudinger/V. Emmerich, Neubearb. 2021, § 543 BGB Rn. 68; BeckOGK-BGB/Mehle, Stand: 1. April 2024, § 543 Rn. 160; Siegmund in Blank/ Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 543 BGB Rn. 97; Schmidt-Futterer/ Streyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 543 BGB Rn. 165; Grüneberg/Weidenkaff, 83. Aufl., § 543 BGB Rn. 23; BeckOK-BGB/Wiederhold, Stand: 1. Mai 2024, § 543 Rn. 35; Erman/Lützenkirchen/Selk, BGB, 17. Aufl., § 543 Rn. 23; Börstinghaus, WuM 2017, 254, 256; Lehmann-Richter, ZMR 2017, 372, 375; Meyer-Abich, NZM 2023, 61, 72; Schwab, NZM 2019, 36, 40 f.; zum kombinierten Rückstand von Miete und Betriebskostennachzahlung ausdrücklich Hinz, WuM 2019, 673, 679 f.; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 45; Siegmund in Blank/Börstinghaus/ Siegmund, aaO Rn. 26; wohl aA nur OLG Frankfurt am Main, NJW-RR 1989, 973 13 - 7 - [zu § 554 BGB aF]; zweifelnd Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 543 BGB Rn. 218a). cc) Bleibt diese Frage mithin offen, ist - da der geltend gemachte Mietrück- stand für sich genommen die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB nicht erfüllt - ungewiss, welchen Ausgang das Verfahren im Hinblick auf den mit der Revision weiterverfolgten Räumungs- und Herausgabeantrag genommen hätte, weil die Kläger ihre fristlose Kündigung vom 28. April 2020 auch auf den oben genannten Nachzahlungsbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung ge- stützt haben und das Bestehen dieses Anspruchs bei summarischer Prüfung ebenfalls nicht ausgeschlossen ist. Mangels anderer Verteilungskriterien sind die auf den Räumungs- und Herausgabeantrag bezogenen Kosten daher gegenei- nander aufzuheben. Dr. Bünger Kosziol Dr. Matussek Messing Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 17.08.2020 - 230 C 177/19 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 19.07.2021 - 21 S 6/21 - 14

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 146/10 Verkündet am: 4. Mai 2011 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 259 Eine Klage des Vermieters auf zukünftige Leistung gemäß § 259 ZPO ist zulässig, wenn der Mieter einen Rückstand an Miete und Mietnebenkosten in einer die Brutto- miete mehrfach übersteigenden Höhe hat auflaufen lassen. BGH, Urteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 146/10 - LG Hannover AG Hannover - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. März 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 13. Zivilkammer des Landgerichts Hannover vom 7. Mai 2010 aufgehoben. Hinsichtlich der Klage auf Räumung und Herausgabe der Miet- wohnung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entschei- dung - auch über die Kosten des Revisionsverfahrens - an das Be- rufungsgericht zurückverwiesen. Die weitergehende Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hannover vom 12. August 2009 wird zurückgewie- sen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 1. Oktober 2004 Mieter einer Wohnung der Klä- ger in H. . In dem mit der Rechtsvorgängerin der Kläger am 24. September 2004 geschlossenen Mietvertrag vereinbarten die Parteien eine monatliche Kaltmiete von 395 € zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen in Hö- he von 75 €/Monat. 1 - 3 - Die Beklagten zahlten die spätestens am dritten Werktag eines Monats zur Zahlung fälligen Mieten für die Monate Dezember 2006, Oktober 2007 und September 2008 nicht. Am 17. November 2008 erklärte die Rechtsvorgängerin der Kläger - gestützt auf den aufgelaufenen Mietrückstand von 1.410 € - ohne vorherige Abmahnung gegenüber den Beklagten die außerordentliche Kündi- gung des Mietverhältnisses und verlangte Räumung und Herausgabe der Woh- nung bis spätestens 31. Dezember 2008. Mit Schreiben vom 20. November 2008 forderte die Rechtsvorgängerin der Kläger die Beklagten auf, die rück- ständigen Mieten zuzüglich nicht gezahlter Nebenkosten für die Jahre 2005 bis 2007 (insgesamt 2.888,29 €) bis spätestens 10. Dezember 2008 zu zahlen, und drohte an, Klage zu erheben, wenn der geforderte Betrag nicht fristgemäß ein- gehen sollte. Am 28. November 2008 zahlten die Beklagten die Miete für Sep- tember 2008 einschließlich der Nebenkosten (470 €); weitere Zahlungen erfolg- ten nicht. Mit der den Beklagten am 31. Januar 2009 zugestellten Klage vom 22. Januar 2009 nehmen die Kläger, die den Prozess als Rechtsnachfolger der ursprünglichen Klägerin aufgenommen haben, die Beklagten auf Zahlung von 3.147,05 € nebst Zinsen sowie Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Hö- he von 489,95 €, ferner auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in An- spruch. Die geltend gemachte Forderung in Höhe von 3.147,05 € setzt sich zu- sammen aus den rückständigen Mieten für Dezember 2006 und Oktober 2007 zuzüglich nicht gezahlter Nebenkosten für die Jahre 2005 bis 2007 sowie Nut- zungsentschädigung für die Monate Dezember 2008 und Januar 2009. Weiter begehren die Kläger die Verurteilung der Beklagten, ab Februar 2009 bis zur vollständigen Räumung und Herausgabe der Wohnung an die Kläger eine Nut- zungsentschädigung in Höhe von 470 €/Monat nebst Zinsen zu zahlen. In der Klageschrift hat die Rechtsvorgängerin der Kläger - gestützt auf die im Einzel- 2 3 - 4 - nen aufgeführten Zahlungsrückstände - vorsorglich erneut die fristlose Kündi- gung des Mietverhältnisses erklärt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Hiergegen haben die Be- klagten Berufung eingelegt, soweit sie zur Räumung und zur zukünftigen Leis- tung einer monatlichen Nutzungsentschädigung in Höhe von 470 € ab Februar 2009 verurteilt worden sind. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil in- soweit abgeändert und die Klage auf Räumung und auf zukünftige Zahlung - letztere als unzulässig - abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelas- senen Revision erstreben die Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtli- chen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe ein Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen die Beklagten nicht zu, da die außerordentliche Kündigung vom 17. November 2008 rechtsmissbräuchlich sei. Zwar hätten sich die Beklagten im Kündigungs- zeitpunkt mit den Mietzahlungen für Dezember 2006, Oktober 2007 und Sep- tember 2008, mithin mit mehr als zwei Monatsmieten, in Rückstand befunden, so dass die Kündigungsvoraussetzungen nach § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB an sich erfüllt gewesen seien. Die Rechtsvorgängerin der Klä- ger hätte die Beklagten aber vor Ausspruch der Kündigung darauf hinweisen 4 5 6 7 - 5 - müssen, dass sie nicht länger bereit sei, weitere Zahlungsrückstände folgenlos hinzunehmen. Zwar bedürfe es im Falle eines Verzugs der Mietzahlung grund- sätzlich keiner Abmahnung. Im Streitfall sei jedoch zu berücksichtigen, dass zwischen der Entstehung der Zahlungsrückstände ein Zeitraum von zehn be- ziehungsweise elf Monaten liege. Bei dieser Sachlage hätte die Rechtsvorgän- gerin der Kläger die Beklagten abmahnen müssen, denn nach § 314 Abs. 3 BGB könne ein Dauerschuldverhältnis nur innerhalb einer angemessenen Frist, nachdem der Kündigende vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt habe, ge- kündigt werden. Die Rechtsvorgängerin der Kläger habe jedoch zwischen dem zweiten und dritten Zahlungsrückstand einen Zeitraum von elf Monaten ver- streichen lassen, ohne die rückständigen Mieten anzumahnen oder das Miet- verhältnis zu kündigen. Die fehlende Abmahnung habe bei den Beklagten das Vertrauen entstehen lassen, dass auch weitere Nichtzahlungen nicht zum An- lass für eine Kündigung genommen würden. Die Klage auf Zahlung zukünftiger Nutzungsentschädigung sei unzuläs- sig, da die Voraussetzungen des § 259 ZPO nicht gegeben seien. Weder hätten die Beklagten die Berechtigung der Mietforderungen der Kläger ernsthaft be- stritten, noch seien Anhaltspunkte für eine dauerhafte Zahlungsunfähigkeit der Beklagten ersichtlich. Insbesondere könne aus der Nichtzahlung von drei Mo- natsmieten innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nichts für eine Zahlungs- unfähigkeit der Beklagten hergeleitet werden. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Auf der Grundlage der vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen kann ein An- spruch der Kläger auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB nicht 8 9 - 6 - verneint werden. Die Klage auf künftige Zahlung von Miete beziehungsweise Nutzungsentschädigung ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts zulässig; sie ist auch begründet. 1. Es bedarf keiner Entscheidung, ob - wie es das Berufungsgericht an- nimmt und der Senat auch bisher offen lassen konnte (Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 115/08, NZM 2009, 314 Rn. 17 mwN) - § 314 Abs. 3 BGB bei der Wohnraummiete im Rahmen des außerordentlichen Kündigungs- rechts wegen Zahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB Anwendung finden kann. Denn den Klägern steht ungeachtet dessen das Recht zur fristlosen Kündigung aus der genannten Vorschrift zu. Ob damit aller- dings der Räumungs- und Herausgabeanspruch der Kläger nach § 546 BGB begründet ist, entzieht sich derzeit einer abschließenden Beurteilung, da das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die Rechtsvor- gängerin der Kläger gegenüber allen mit ihr vertraglich verbundenen Mietern gekündigt hat, und hiervon die Wirksamkeit der Kündigung abhängt. a) Gemäß § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine er- streckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Das war nach den Feststellungen des Beru- fungsgerichts jedenfalls bei Ausspruch der weiteren fristlosen Kündigung in der Klageschrift der Fall, die sich unter anderem auf die in unmittelbarem zeitlichem Zusammenhang mit dieser Kündigung stehenden neuerlichen Mietrückstände für die Monate Dezember 2008 und Januar 2009 stützt. Allein dieser Zahlungs- verzug erfüllt bereits die Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB. Das Berufungsgericht hätte seiner Beurteilung diese Mietrückstände bei Beachtung der in der Zustellung 10 11 - 7 - der Klageschrift am 31. Januar 2009 liegenden Kündigung der Kläger bereits deshalb zu Grunde legen müssen, weil mit der von den Beklagten mit der Beru- fung nicht angegriffenen erstinstanzlichen Verurteilung zur Zahlung von 3.147,05 € rechtskräftig fest steht, dass die Beklagten der Klägerin im Kündi- gungszeitpunkt auch die in der Urteilssumme enthaltenen Mietzahlungen für Dezember 2008 und Januar 2009 schuldeten. b) Auf der Grundlage der vom Berufungsgericht getroffenen Feststellun- gen kann indessen nicht abschließend beurteilt werden, ob die von der Rechts- vorgängerin der Kläger ausgesprochene Kündigung wirksam ist, was voraus- setzt, dass sie gegenüber allen Mietern erklärt worden ist (Senatsurteil vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, WuM 2005, 341 unter II 1). Das Berufungsgericht hat hierzu keine Feststellungen getroffen. Dazu hätte Anlass bestanden, denn ausweislich des mit der Klageschrift vorgelegten Mietvertrags war jedenfalls zu Vertragsbeginn auch die Tochter der Beklagten Mieterin. Zu einem möglichen Ausscheiden der Tochter aus dem Mietverhältnis in der Folgezeit haben die Parteien im Prozess unterschiedlich vorgetragen. Die Kläger beziehungsweise deren Rechtsvorgängerin haben behauptet, die Toch- ter der Beklagten bewohne die vermieteten Räume nach wie vor. Die Beklagten haben dies in Abrede gestellt und behauptet, ihre Tochter sei bereits im Sep- tember 2006 aus dem Mietverhältnis ausgeschieden und aus der Wohnung ausgezogen. Allerdings wurde dieser sich widersprechende wechselseitige Par- teivortrag im Zusammenhang damit gehalten, ob den Betriebskostenabrech- nungen der Rechtsvorgängerin der Kläger die zutreffende Personenanzahl zu- grunde gelegen hat. Da es aus der rechtlichen Sichtweise des Berufungsge- richts auf die Frage der Wirksamkeit der Kündigungserklärung nicht ankam und offenbar auch die Parteien diesen entscheidungserheblichen Gesichtspunkt unbeachtet gelassen haben, muss den Parteien in der neuen Verhandlung Ge- 12 13 - 8 - legenheit gegeben werden, hierzu ergänzend vorzutragen, damit das Beru- fungsgericht die erforderlichen Feststellungen unter Beachtung der vom Senat zum Ausscheiden eines von mehreren Mietern entwickelten Grundsätze (Se- natsurteile vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, aaO; vom 3. März 2004 - VIII ZR 124/03, NZM 2004, 419 unter II 2; Senatsbeschluss vom 14. September 2010 - VIII ZR 83/10, NZM 2010, 815; jeweils mwN; vgl. auch Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 542 BGB Rn. 27 ff.) treffen kann. 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die auf künftige Leistung gerichtete Zahlungsklage zulässig. Gemäß § 259 ZPO kann Klage auf zukünftige Leistung erhoben werden, wenn die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Die Besorgnis der nicht rechtzeitigen Leistung der Beklagten besteht im Streitfall bereits deshalb, weil auf Grund der von den Be- klagten mit der Berufung nicht angegriffenen Verurteilung zur Zahlung von 3.147,05 € nebst Zinsen durch das Amtsgericht rechtskräftig feststeht, dass die Beklagten den Klägern diesen Betrag schulden. Wenn aber die Beklagten einen Rückstand an Miete und Mietnebenkosten in einer die Bruttomonatsmiete von 470 € mehrfach übersteigenden Höhe haben auflaufen lassen, ist zu besorgen, dass die Beklagten künftige Nutzungsentgeltforderungen der Kläger - unabhängig davon, ob sie Miete oder Nutzungsentschädigung zum Gegen- stand haben - nicht rechtzeitig erfüllen werden. Aus dem Senatsbeschluss vom 20. November 2002 (VIII ZB 66/02, NJW 2003, 1395) ergibt sich entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nichts anderes. 14 15 - 9 - III. Das Berufungsurteil kann nach allem keinen Bestand haben; es ist auf- zuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist hinsichtlich der Klage auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung gemäß § 563 Abs. 1 ZPO zu neuer Ver- handlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen zur Wirksamkeit der Kündigung getroffen wer- den können. Bezüglich der - zulässigen - Klage auf künftige Zahlung von Miete beziehungsweise Nutzungsentschädigung ist der Rechtsstreit zur Endentschei- dung reif, so dass der Senat in der Sache selbst zu entscheiden hat (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da die Beklagten den von den Klägern geforderten Betrag von monatlich 470 € im Falle der Unwirksamkeit der Kündigung als Miete, andern- falls in gleicher Höhe als Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB) schul- den, ist insoweit die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts zurückzuweisen. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Hannover, Entscheidung vom 12.08.2009 - 564 C 1083/09 - LG Hannover, Entscheidung vom 07.05.2010 - 13 S 59/09 - 16

ECLI:DE:BGH:2020:201020BVIIIZR371.18.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 371/18 vom 20. Oktober 2020 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20. Oktober 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Kosziol und Dr. Schmidt beschlossen: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Stuttgart - 4. Zivilkammer - vom 22. Oktober 2018 wird insoweit als unzulässig verworfen, als sie sich gegen die Abweisung der Wider- klage auf Zahlung der Maklerkosten für die Anmietung der (bisheri- gen) Wohnung (2.165,80 € nebst Zinsen) richtet. Die insoweit vorsorglich eingelegte Beschwerde des Beklagten ge- gen die teilweise Nichtzulassung der Revision in dem vorbezeich- neten Urteil wird zurückgewiesen. Die Beschwerde des Beklagten gegen die Nichtzulassung der Re- vision in dem vorbezeichneten Urteil in Bezug auf den Anspruch auf Zahlung von Rechtsanwaltskosten aus einem anderen, zwischen den Parteien geführten Rechtsstreit in Höhe von 1.015,95 € nebst Zinsen wird zurückgewiesen. Die Kostenentscheidung bleibt der Schlussentscheidung vorbehal- ten. Der Gegenstandswert für die Nichtzulassungsbeschwerde wird auf 1.015,95 € festgesetzt. - 3 - Gründe: I. Der Beklagte macht als ehemaliger Mieter einer Wohnung des Klägers Schadens- beziehungsweise Aufwendungsersatzansprüche geltend. Nachdem der Kläger beziehungsweise ein von diesem beauftragter Handwerker den zur Wohnung gehörenden Balkon ohne Einverständnis des Beklagten betrat, kün- digte dieser das Mietverhältnis fristlos und zog, nach Bezug einer Zwischenun- terkunft, in ein zu Eigentum erworbenes Hausanwesen. Im Einzelnen macht er im Wege der Widerklage, soweit im Nichtzulassungsbeschwerde- und Revisions- verfahren noch von Interesse, folgende Ansprüche - jeweils nebst Zinsen - gel- tend:  Maklerkosten für den Erwerb des Hauses (13.030,50 €);  Einlagerungs- und Umzugskosten (7.495,99 €);  Kosten der Übergangsunterkunft (abzüglich ersparter Miete; 1.324 €);  Kosten für den Umbau der in der Mietwohnung vorhandenen Ein- bauküche, deren Lieferung in das erworbene Hausanwesen sowie für die dortige Montage (8.220,90 €);  Maklerkosten, die im Vorfeld der Anmietung der - nunmehr gekün- digten - Wohnung angefallen sind (2.165,80 €);  Rechtsanwaltskosten, die in der Berufungsinstanz eines anderen zwischen den Parteien geführten Rechtsstreits, die Zahlung rück- ständiger Miete betreffend, entstanden sind und welche über die gesetzlichen Gebühren hinausgehen (1.015,95 €). Das Amtsgericht hat der Widerklage teilweise stattgegeben. Dem Beklag- ten stünden die Ansprüche auf Zahlung der Maklerkosten für den Hauserwerb 1 2 - 4 - sowie die Kosten für den Umzug sowie der zwischenzeitlichen Einlagerung des Umzugsguts zwar nicht in voller Höhe, jedoch insoweit zu, als sie bei Anmietung einer in der Nähe der bisherigen Wohnung gelegenen Unterkunft angefallen wä- ren. Diese fiktiven Kosten seien hinsichtlich des Maklers auf 2.200 € und bezüg- lich der Kosten für die Einlagerung des Hausrats und des Umzugs auf 2.500 € zu schätzen. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten ist zurückgewiesen wor- den. Auf die Anschlussberufung des Klägers hat das Landgericht das erstinstanz- liche Urteil teilweise abgeändert und die Widerklage auch bezüglich der zuer- kannten (fiktiven) Maklerkosten für den Hauserwerb sowie der Kosten für die Ein- lagerung und den Umzug abgewiesen. Das Berufungsgericht hat im Urteilstenor die Revision zugelassen, "soweit es um die Frage des Anspruchs auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens" gehe. In den Entscheidungsgründen seines Urteils hat es ausgeführt, diese Frage habe grundsätzliche Bedeutung. Der Beklagte hat bezüglich der nicht zuerkannten Rechtsanwaltskosten aus einem früheren Rechtsstreit Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt. Er hält die vom Berufungsgericht ausgesprochene Beschränkung der Revisionszulas- sung - hinsichtlich der Maklerkosten für die Anmietung der Wohnung - für unwirk- sam, hat auch insoweit Revision und für den Fall, dass der Senat diese Beschrän- kung für zulässig erachtet, vorsorglich Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt. 3 4 5 - 5 - II. Das Berufungsgericht hat die Revision zulässigerweise beschränkt auf die geltend gemachten "Kündigungsfolgeschäden" in Form der Maklerkosten für den Hauserwerb, die Einlagerungs- und Umzugskosten, die Kosten der Zwischenun- terkunft sowie diejenigen für den Umbau der Einbauküche zugelassen. Damit ist die Revision bezüglich der Maklerkosten, welche im Zuge der Anmietung der Wohnung anfielen, unzulässig; die insoweit vorsorglich eingelegte Nichtzulas- sungsbeschwerde ist unbegründet. Ebenso unbegründet ist die Nichtzulassungs- beschwerde bezüglich der Rechtsanwaltskosten, die in einem weiteren zwischen den Parteien geführten Prozess entstanden sind. 1. Die Revision des Beklagten ist nach § 552 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 ZPO durch Beschluss als unzulässig zu verwerfen, soweit sie sich gegen die Abwei- sung der Klage auf Ersatz der Maklerkosten richtet, die im Zuge der Anmietung der Wohnung angefallen sind, weil sie vom Berufungsgericht diesbezüglich nicht zugelassen worden ist. a) Das Berufungsgericht hat die Revision nur in eingeschränktem Umfang zugelassen. Wie sich aus der Urteilsformel sowie - damit übereinstimmend - aus den Entscheidungsgründen ergibt, hat es einen Klärungsbedarf nur bezüglich der Ersatzfähigkeit von Kündigungsfolgeschäden eines Mieters (§ 280 Abs. 1 BGB) gesehen, der das Mietverhältnis wegen einer Pflichtverletzung des Vermieters - berechtigt - gekündigt hat. Zu diesen Kündigungsfolgeschäden hat das Berufungsgericht die im Vor- feld der Anmietung der Wohnung angefallenen Maklerkosten nicht gezählt. Zwar macht die Revision im Ansatz zu Recht geltend, dass auch diese Maklerkosten im Sinne des § 284 BGB möglicherweise erst durch die zur Kündigung führende Pflichtverletzung des Vermieters "vergeblich" wurden. Jedoch ist bei verständiger 6 7 8 9 - 6 - Auslegung aus den Entscheidungsgründen mit der gebotenen Eindeutigkeit zu entnehmen, dass das Berufungsgericht als "Kündigungsfolgeschaden" lediglich die übrigen Schadenspositionen - mit Ausnahme der Rechtsanwaltskosten aus einem früheren Verfahren, auf die sich die Revisionszulassung evident nicht er- streckt - angesehen hat. Dies folgt sowohl aus der Erwähnung im Tatbestand, wo diese Schäden im Zusammenhang genannt und von den Maklerkosten für die Anmietung abge- grenzt - "des Weiteren" - wurden. Insbesondere behandelt das Berufungsgericht die aus seiner Sicht für die Ersatzfähigkeit maßgebenden Rechtsfragen der Adä- quanz sowie des Schutzzwecks nicht bei den zeitlich vor der Pflichtverletzung sowie der Kündigung aufgewandten Maklerkosten für die Anmietung, sondern lediglich bei den übrigen Schadenspositionen. Gerade mit allein diesbezüglich unterschiedlichen Ansichten in Rechtsprechung und Literatur wird die Revisions- zulassung begründet. Diese Rechtsfragen von Adäquanz und Schutzzweck stellen sich nur bei einem eindeutig abgrenzbaren selbständigen Teil des Streitstoffs, der Gegen- stand eines Teilurteils oder eines eingeschränkt eingelegten Rechtsmittels sein kann, woraus die für eine beschränkte Revisionszulassung notwendige Klarheit - wie in den Fällen einer sich allein aus den Entscheidungsgründen ergebenden Beschränkung - ebenso folgt (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 4. März 2014 - XI ZR 178/12, BKR 2014, 245 Rn. 18; vom 24. Oktober 2017 - II ZR 16/16, NJW- RR 2018, 39 Rn. 9; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 15; Beschlüsse vom 17. Januar 2012 - VIII ZR 63/11, juris Rn. 4; vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, NJW 2018, 1880 Rn. 10; jeweils mwN). Die vom Berufungsge- richt für klärungsbedürftig gehaltene Rechtsfrage, welche Schäden des das Miet- verhältnis kündigenden Mieters adäquat kausal auf die Pflichtverletzung des Ver- 10 11 - 7 - mieters zurückzuführen sind und in den Schutzbereich der verletzten Vertrags- pflicht fallen, ist für die Berechtigung auf Ersatz der bereits im Zuge der Anmie- tung der Wohnung angefallenen Maklerkosten nicht von Bedeutung. Zwar muss die Pflichtverletzung für die Vergeblichkeit der Aufwendungen im Sinne des § 284 BGB ursächlich sein (vgl. Staudinger/Schwarze, BGB, Neubearb. 2019, § 284 Rn. 43); Fragen der Adäquanz und des Schutzzwecks stellen sich jedoch inso- weit nicht. b) Die danach vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung ist entgegen der Auffassung des Beklagten wirksam. aa) Zwar ist eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente unzulässig (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 2. Februar 2017 - III ZR 41/16, NVwZ-RR 2017, 579 Rn. 23; vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 13; Beschluss vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, aaO Rn. 20). Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht jedoch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbstän- digen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken oder der Gegenstand eines Teilurteils sein könnte (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, aaO; vom 10. November 2017 - V ZR 184/16, NJW 2018, 1309 Rn. 6; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, aaO Rn. 16; jeweils mwN). Voraussetzung für eine wirksame Beschränkung der Revisionszulassung ist eine Selbständigkeit des von der Zulassungsbeschränkung erfassten Teils des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Streitstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 108/15, WM 2016, 1031 Rn. 12; vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, aaO Rn. 14; vom 10. November 12 13 14 - 8 - 2017 - V ZR 184/16, aaO; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, aaO; Beschlüsse vom 16. Dezember 2010 - III ZR 127/10, WM 2011, 526 Rn. 5; vom 7. Juni 2011 - VI ZR 225/10, ZUM 2012, 35 Rn. 4). Allerdings muss es sich hierbei weder um einen eigenen Streitgegenstand handeln, noch muss der betroffene Teil des Streitstoffs auf der Ebene der Berufungsinstanz teilurteilsfähig sein; auch eine Beschränkung der Revisionszulassung auf einen abtrennbaren Teil eines pro- zessualen Anspruchs ist zulässig (BGH, Urteile vom 4. März 2014 - XI ZR 178/12, aaO Rn. 21; vom 26. April 2016 - XI ZR 108/15, aaO Rn. 11 f.; vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, aaO; Beschlüsse vom 16. Dezember 2010 - III ZR 127/10, aaO; vom 7. Juni 2011 - VI ZR 225/10, aaO; vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, aaO Rn. 21). bb) Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Die vom Beklagten geltend gemachten Schadenspositionen, die zeitlich nach der Pflichtverletzung des Vermieters anfielen, stellen im Gegensatz zu den zuvor getätigten Aufwendungen für die Anmietung der Wohnung tatsächlich und rechtlich selbständige Teile des Gesamtstreitstoffs dar. Der Beklagte hätte des- halb seine Revision auf die weitere Geltendmachung der Maklerkosten für die Anmietung als vergebliche Aufwendungen nach § 284 BGB beschränken können (vgl. BGH, Urteil vom 21. Mai 2015 - VII ZR 190/14, NJW-RR 2015, 1048 Rn. 15). Dieser Aufwendungsersatzanspruch kann auch neben dem Anspruch aus § 280 Abs. 1 BGB bezüglich der weiteren Positionen geltend gemacht werden (vgl. Se- natsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 275/04, BGHZ 163, 381, 387; Staudin- ger/Schwarze, aaO Rn. 19); ein Widerspruch zum übrigen Teil des Streitstoffs kann daher nicht auftreten. 2. Die insoweit vorsorglich für den Fall einer beschränkten Revisionszu- lassung eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde des Beklagten ist unbegründet, 15 16 17 - 9 - weil er den von ihm geltend gemachten Revisionszulassungsgrund der Siche- rung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) nicht dargelegt hat (§ 544 Abs. 4 Satz 3 ZPO). Der Beklagte zeigt weder eine Divergenz des angegriffenen Urteils zu einer Entscheidung eines höher- oder gleichrangigen anderen Gerichts auf noch vermag er darzulegen, inwiefern dem seiner Auffassung nach vorliegenden Rechtsanwendungsfehler eine von ihm an- geführte, aber nicht näher begründete symptomatische Bedeutung zukommen könnte (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 2. Juli 2019 - VIII ZR 74/18, NJW-RR 2019, 1202 Rn. 35). a) Soweit der Beklagte eine Divergenz darin sieht, dass in der Rechtspre- chung anerkannt sei, dem Mieter stehe ein kündigungsbedingter Schadensersatz wegen des entgangenen Gebrauchs der Mietsache jedenfalls für den Zeitraum zu, in dem der Vermieter auch gegen seinen Willen am Mietvertrag festgehalten werden könne (unter Verweis auf BGH, Urteil vom 2. November 2016 - XII ZR 153/15, NJW 2017, 1104 Rn. 26), demgegenüber vorliegend die rechtsirrige Leit- linie aufgestellt worden sei, der Mieter könne nicht einmal seine "Vertragseinge- hungskosten" für einen Zeitraum verlangen, in dem der Vermieter sich gebunden habe, ist dies unzutreffend. Zum einen enthält die vorgenannte Entscheidung kei- nen derartigen Rechtssatz, sondern betrifft die Begrenzung des kündigungsbe- dingten Schadensersatzes - konkret von Mietmehrkosten - auf einen bestimmten Zeitraum. Zum anderen hat das Berufungsgericht einen Obersatz nicht aufge- stellt, sondern einzelfallbezogen das Vorliegen vergeblicher Aufwendungen ver- neint. b) Es hat dabei erkannt, dass grundsätzlich ein Anspruch auf Ersatz der im Zuge der Anmietung entstandenen Maklerkosten nach § 284 BGB bestehen kann, da es sich hierbei um Aufwendungen handelt, die der Beklagte im Hinblick auf den abgeschlossenen Mietvertrag gemacht hat und die durch dessen (frühe) 18 19 - 10 - Beendigung - möglicherweise - nutzlos geworden sind (sog. nutzlose Aufwen- dungen; vgl. BGH, Urteil vom 30. Juni 1993 - XII ZR 136/91, BGHZ 123, 96, 99; Staudinger/Schwarze, aaO Rn. 34). Jedoch können diese nach § 284 BGB nur ersetzt werden, wenn sie "ihren Zweck nicht erreicht" haben, sie mithin "vergeb- lich" waren. Nach der Intention des § 284 BGB besteht ein Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen nur in dem Umfang, in dem der Zweck der Aufwendungen durch die Nichterbringung der Leistung - vorliegend durch die nicht weitere Leis- tungserbringung - nicht erreicht oder vereitelt worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 13. Oktober 2015 - X ZR 126/14, NJW 2016, 491 Rn. 31). Hiervon ausgehend hat das Berufungsgericht das Vorliegen nutzloser Auf- wendungen im konkreten Fall ohne zulassungsrelevante Rechtsfehler verneint. Aufgrund der nach vierjähriger (Mindest-)Mietdauer möglichen ordentlichen Kün- digung durch den Vermieter habe der Beklagte kein schutzwürdiges Vertrauen in ein längerfristiges Mietverhältnis haben können. Er habe hiernach nicht davon ausgehen dürfen, seinen Aufwendungen in Form der Maklerkosten stünden über diesen Zeitraum hinaus Leistungen des Vermieters gegenüber (vgl. BGH, Urteil vom 30. Juni 1993 - XII ZR 136/91, aaO S. 101 [Kündigung des Mietverhältnisses vor Überlassung der Mietsache]). 3. Die Nichtzulassungsbeschwerde des Beklagten bezüglich der nicht zu- erkannten Rechtsanwaltskosten aus einem anderen zwischen den Parteien ge- führten Verfahren ist zwar zulässig, insbesondere ist der Beschwerdewert (§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) aufgrund der gebotenen Zusammenrechnung mit dem Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer erreicht (vgl. BGH, Be- schlüsse vom 4. Oktober 2006 - I ZR 196/05, NJW-RR 2007, 417 Rn. 11; vom 11. April 2019 - V ZR 91/18, NZM 2019, 630 Rn. 4), jedoch unbegründet. Die Rechtssache hat insoweit weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung 20 21 - 11 - eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Von einer Begründung wird gemäß § 544 Abs. 6 Satz 2 Halbsatz 2 ZPO abgesehen. Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Ludwigsburg, Entscheidung vom 11.01.2017 - 9 C 570/15 - LG Stuttgart, Entscheidung vom 22.10.2018 - 4 S 64/17 -

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 221/09 vom 5. Oktober 2010 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 5. Oktober 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision der Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Baden- Baden vom 24. Juli 2009 gemäß § 552a ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Nr. 2 ZPO). Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtspre- chung erforderlich. 1 Das Berufungsgericht hat die Revision zur Klärung der Rechtsfrage zu- gelassen, "ob der Vermieter bei erheblichen Verletzungen von Duldungspflich- ten durch den Mieter darauf beschränkt ist, diese Pflichten einzuklagen und ge- gebenenfalls nach § 890 ZPO vollstrecken zu lassen, und ihm daneben das Recht zur außerordentlichen Kündigung verwehrt ist". Für eine derartige Unter- scheidung zwischen Duldungspflichten und sonstigen Pflichten des Mieters bie- tet § 543 BGB keinen Ansatzpunkt. Ob eine Verletzung von Duldungspflichten 2 - 3 - schwer genug wiegt, um eine außerordentliche Kündigung zu begründen, ist eine Frage der Umstände des Einzelfalls. 3 Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund von jeder Vertragspartei fristlos gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Aus § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB wird - was auch die Revision nicht bezweifelt - deut- lich, dass der wichtige Grund in jedweder Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag liegen kann, mithin auch - wie hier - in der Verletzung der vertraglich festgeleg- ten Pflicht des Mieters, dem Vermieter Zutritt zur Wohnung zu gestatten, wenn dieser die Wohnung veräußern und deshalb Kaufinteressenten zeigen will. Unter welchen Umständen die Zumutbarkeitsgrenze für den Vermieter überschritten ist, wenn der Mieter die Erfüllung dieser vertraglichen Pflicht be- harrlich verweigert, ist eine vom Tatrichter anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles zu treffende Wertung. Innerhalb dieser Wertung kann auch die Fra- ge erheblich sein, ob es dem Vermieter im Einzelfall zuzumuten ist, vor Aus- spruch der fristlosen Kündigung einen Duldungstitel gegen den Mieter zu erwir- ken und gegebenenfalls Vollstreckungsversuche nach § 890 ZPO zu unterneh- men. 4 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. 5 Das Berufungsgericht hat sich in seinem Urteil ausführlich und rechtsfeh- lerfrei mit der Zumutbarkeit der weiteren Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Kläger beschäftigt. Es hat hierbei insbesondere gesehen, dass die Kläger 6 - 4 - gegen die Beklagte am 15. November 2007 einen seit 19. Dezember 2007 rechtskräftigen Duldungstitel erwirkt hatten, und die sich daran anschließende Frage der Notwendigkeit einer vorherigen Zwangsvollstreckung aus diesem Ti- tel unter ausführlicher Auseinandersetzung mit den im Streitfall vorliegenden Umständen erörtert und im Ergebnis in vertretbarer, revisionsrechtlich hinzu- nehmender Weise verneint. Die Kündigung vom 23. April 2008 ist - entgegen der Auffassung der Re- vision - auch nicht deshalb unwirksam, weil sich die Kläger gegenüber der Be- klagten vor Ausspruch der Kündigung widersprüchlich verhalten hätten. Insbe- sondere ist kein widersprüchliches Verhalten darin zu sehen, dass die Kläger der Beklagten zugleich mit der Abmahnung eine weitere Möglichkeit einräum- ten, Besichtigungstermine wahrzunehmen. 7 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. 8 Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss erledigt wor- den. Vorinstanzen: AG Baden-Baden, Entscheidung vom 11.12.2008 - 8 C 116/08 - LG Baden-Baden, Entscheidung vom 24.07.2009 - 1 S 11/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 271/09 Verkündet am: 6. Oktober 2010 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 280 Abs. 1 und 2, § 254 Abs. 2 In einem tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall bedarf ein gewerblicher Großvermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung eines Wohnungsmietvertrags keiner anwaltlichen Hilfe. Die Kosten für einen gleich- wohl beauftragten Rechtsanwalt sind dann vom Mieter nicht zu erstatten. BGH, Urteil vom 6. Oktober 2010 - VIII ZR 271/09 - LG Wiesbaden AG Wiesbaden - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 6. Oktober 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden vom 18. September 2009 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 3. November 2009 wird zu- rückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten im Revisionsverfahren noch um die Erstattung vor- gerichtlicher Anwaltskosten. 1 Die Klägerin ist ein Unternehmen der Wohnungswirtschaft, das über eine Vielzahl von Mietwohnungen verfügt. Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin. Sie gerieten im Frühjahr 2008 mit zwei Monatsmieten in Verzug. Daraufhin erklärte die Klägerin mit Anwaltsschreiben vom 30. Juni 2008 die fristlose Kündigung wegen eines am 26. Juni 2008 bestehenden Mietrückstands von 1.014,24 € und forderte die Beklagten zur Räumung der Wohnung auf. 2 - 3 - Gleichzeitig verlangte die Klägerin Erstattung der für die fristlose Kündigung entstandenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 402,82 €. 3 Das Amtsgericht hat die Zahlungsklage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 5 Zwar bestehe grundsätzlich ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten aus § 280 Abs. 2, § 286 Abs. 1, 2 BGB, wenn sich der Mieter mit der Entrichtung der Miete in Verzug befinde. Ersatzfähig seien jedoch nur solche Kosten, die aus der Sicht des Geschädigten zur Wahrnehmung sei- ner Rechte erforderlich und zweckmäßig gewesen seien. Auch im Rahmen der §§ 280, 286 BGB gelte die Verpflichtung des Gläubigers zur Schadensminde- rung gemäß § 254 Abs. 2 BGB. Dies führe dazu, dass in einem einfach gelager- ten Schadensfall, bei dem die Haftung nach Grund und Höhe derart klar sei, dass aus Sicht des Geschädigten kein Zweifel an der Ersatzpflicht des Schädi- gers bestehe, die Einschaltung eines Rechtsanwalts nur erforderlich sei, wenn der Geschädigte hierzu aus besonderen Gründen wie etwa einem Mangel an geschäftlicher Erfahrung nicht selbst in der Lage sei. 6 - 4 - So verhalte es sich hier nicht. Dem Rechtsstreit liege ein einfach gelager- ter Sachverhalt zugrunde, da die Beklagten unzweifelhaft mit zwei Monatsmie- ten im Rückstand gewesen seien und eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ohne weiteres gerechtfertigt gewesen sei. In diesem Fall habe die ge- schäftserfahrene Klägerin das Kündigungsschreiben ohne erheblichen Aufwand selbst erstellen können. 7 II. Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand. Der Klä- gerin steht kein Anspruch aus § 280 Abs. 1 und 2, § 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB auf Erstattung vorgerichtlich entstandener Rechtsanwaltskosten zu. Die Klägerin als gewerbliche Großvermieterin hätte das Kündigungsschreiben selbst abfassen können. Durch die gleichwohl erfolgte Beauftragung eines Rechtsanwalts hat sie ihre Schadensminderungspflicht aus § 254 Abs. 2 BGB verletzt. 8 Der Geschädigte kann nur solche Aufwendungen ersetzt verlangen, die zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig waren (Senatsurteil vom 30. April 1986 - VIII ZR 112/85, NJW 1986, 2243 unter B II 2 b; BGH, Urteil vom 8. November 1994 - VI ZR 3/94, BGHZ 127, 348, 350; MünchKommBGB/Oetker, 5. Aufl., § 249 Rn. 175). Dies ist hier nicht der Fall. Die Beklagten befanden sich unzweifelhaft mit zwei Monatsmieten in Verzug, so dass eine hierauf gestützte Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB oh- ne weiteres gerechtfertigt war. Ob die Vermietungsgesellschaft eine eigene Rechtsabteilung unterhält, ist unerheblich. Maßgeblich ist insoweit nur, wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, ob der Vermieter anwaltlicher Hilfe bei der Abfassung des Kündigungsschreibens bedarf. Dies ist für jeden Vermieter ob- jektiv zu bestimmen. Bei einem gewerblichen Großvermieter wie der Klägerin bedarf es keiner anwaltlichen Hilfe bei der Abfassung eines auf Zahlungsverzug 9 - 5 - gestützten Kündigungsschreibens, da dieses ohne weiteres durch das kauf- männische Personal eines gewerblichen Großvermieters gefertigt werden kann. 10 Entgegen der Auffassung der Revision erfordern auch die formalen An- forderungen an ein Kündigungsschreiben kein Tätigwerden eines Rechtsan- walts. Die Kündigung eines Mietverhältnisses bedarf gemäß § 568 Abs. 1 BGB der schriftlichen Form, außerdem ist nach § 569 Abs. 4 BGB der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Nach der Rechtsprechung des Senats genügt es zur Wirksamkeit einer auf Mietzah- lungsverzug gestützten Kündigung des Vermieters, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Miet- rückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzli- chen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht. Darüber hinausgehende Angaben sind selbst dann nicht erforderlich, wenn es sich - anders als hier - nicht um eine klare und einfache Sachlage handelt (Se- natsurteil vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, NZM 2010, 548 Rn. 32 ff.). - 6 - Die Beachtung dieser einfachen Anforderungen kann auch von einem zwar nicht rechtskundigen, jedoch kaufmännisch geschulten Personal einer Großvermietungsgesellschaft erwartet werden. 11 Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Richter am Bundesgerichtshof Dr. Bünger Dr. Schneider ist arbeitsunfähig erkrankt und daher gehindert zu unterschreiben. Ball Vorinstanzen: AG Wiesbaden, Entscheidung vom 08.04.2009 - 93 C 8201/08 (29) - LG Wiesbaden, Entscheidung vom 18.09.2009 - 2 S 38/09 -

ECLI:DE:BGH:2017:270917UVIIIZR193.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 193/16 Verkündet am: 27. September 2017 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, b, Abs. 2 Satz 2; § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 a) Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Ver- mieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstan- des vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bestätigung der Senatsurteile vom 14. Juli 1970 - VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27 unter II 4; vom 23. September 1987 - VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 unter II 2 a [jeweils zu § 554 BGB aF]; vom 26. Januar 2005 - VIII ZR 90/04, WM 2005, 459 unter II 2 d bb; vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585 Rn. 10; vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15, NJW 2016, 3437 Rn. 23 [jeweils zu § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB]). b) Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB), ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die ver- traglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 41; vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882 Rn. 16). BGH, Urteil vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16 - LG Potsdam AG Nauen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 27. September 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richte- rinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Hoffmann für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 3. August 2016 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich des Klageantrags auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zum Nachteil der Kläge- rin erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Nauen vom 30. Dezember 2015 zu- rückgewiesen. Von den Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens haben die Klä- gerin 18 Prozent und die Beklagte 82 Prozent, von den Kosten des Berufungsverfahrens die Klägerin 10 Prozent und die Beklag- te 90 Prozent zu tragen. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat die Beklagte zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte mietete im Jahr 1999 von der Rechtsvorgängerin der Kläge- rin eine Zweizimmerwohnung in D. . Die monatliche Miete betrug zuletzt 386,96 € zuzüglich einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten - mit 1 - 3 - Ausnahme der Heizkosten - in Höhe von 93 € pro Monat, insgesamt mithin 479,96 €. Im September 2014 forderte die Beklagte die Klägerin auf, bis Ende Ok- tober 2014 den in der Wohnung bereits seit Beginn des Mietvertrages vorhan- denen - damals neuen - Teppichboden zu ersetzen, da dieser abgenutzt und stellenweise schadhaft sei. Anderenfalls werde sie ab November 2014 die Miete um 15 Prozent mindern. Zugleich kündigte die Beklagte eine Minderung der Miete um weitere 20 Prozent ab Oktober 2014 an, da die über ihr wohnende Mieterin Raumspray in die geöffneten Fenster der Wohnung der Beklagten sprühe. Die Klägerin wies diese Mietminderungen zurück und kündigte die Er- neuerung des Teppichbodens für die Zeit ab dem 1. Dezember 2014 an; letzt- lich konnte ein Austausch des Teppichbodens jedoch nicht erfolgen, da die Be- klagte die von der Klägerin hierzu angebotenen Termine ablehnte. Ab Oktober 2014 zahlte die Beklagte nur noch einen Teil der Miete. Für Oktober 2014 zahlte sie 383,96 €, für November und Dezember 2014 sowie Januar 2015 jeweils 287,96 €. Am 9. Januar 2015 nahm sie eine Teilnachzah- lung in Höhe von 456 € auf die Zahlungsrückstände vor, wovon 96 € auf die Oktobermiete und jeweils 120 € auf die drei weiteren vorstehend genannten Monatsmieten verrechnet werden sollten. Auf die Miete für Februar 2015 zahlte die Beklagte nur einen Teilbetrag von 407,96 €. Der von ihr für den Monat März 2015 geleistete Teilbetrag von 402,96 € wurde dem Konto der Klägerin am 16. März 2015 gutgeschrieben. Mit Schreiben ebenfalls vom 16. März 2015, das der Beklagten am da- rauf folgenden Tag zuging, erklärte die Klägerin die fristlose, hilfsweise die or- dentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. 2 3 4 - 4 - Ein vollständiger Ausgleich des Zahlungsrückstands für die Monate Februar und März 2015 erfolgte in der Folgezeit - auch innerhalb der Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB - nicht. Vielmehr sprach die Klägerin mehrfach (unter anderem) wegen weiteren Zahlungsverzugs der Beklagten die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin von der Beklagten die Zah- lung restlicher Miete und einer Betriebskostennachforderung, jeweils nebst Zin- sen, sowie die Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt. Die Beklagte hat im Wege der Widerklage die Verurteilung der Klägerin zur Erneuerung des Teppichbodens für das Wohnzimmer und das Arbeitszimmer erstrebt. Das Amtsgericht hat der Zahlungsklage teilweise stattgegeben und die Beklagte zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt; die Widerklage hat es ab- gewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insge- samt abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Mit der vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Räumungs- und Heraus- gabebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Bedeutung, im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Räumung der Wohnung. Keine der von der Klägerin erklärten Kündigungen habe das Ver- 5 6 7 8 9 - 5 - tragsverhältnis der Parteien beendet. Die fristlose Kündigung vom 16. März 2015 sei unwirksam. Die Beklagte sei zum Zeitpunkt der Kündigung nicht ge- mäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen - den Betrag einer Monatsmiete übersteigenden - Teils der Miete in Verzug ge- wesen. Eine Kündigung müsse sowohl zum Zeitpunkt ihres Ausspruchs als auch noch zum Zeitpunkt ihres Zugangs beim Mieter den Kündigungstatbe- stand erfüllen. Für die fristlose Kündigung sei es nicht ausreichend, dass ein Kündigungstatbestand einmal entstanden und zumindest bis zur Abgabe der Kündigungserklärung nicht wieder erloschen sei. Denn gemäß § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB sei für die Wirksamkeit einer empfangsbedürftigen Willenserklärung wie der Kündigung stets auf deren Zugang abzustellen. Sei der Vermieter in der Zwischenzeit teilweise befriedigt worden, könne die fristlose Kündigung jeden- falls dann keine Wirksamkeit mehr entfalten, wenn die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zum Zeitpunkt ihres Zugangs nicht mehr vorlä- gen. An diesem Ergebnis ändere auch die Heilungsvorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nichts, wonach im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB eine Kündigung ausgeschlossen sei, wenn der Vermieter vorher befriedigt werde. In der Rechtsprechung und in der Literatur werde zwar regelmäßig vertreten, dass eine einmal erklärte Kündigung nur dann ihre Wirksamkeit verliere, wenn der Mieter vor dem Zugang des Kündigungsschreibens den vollständigen Mietrück- stand ausgleiche; eine Teilleistung reiche insofern nicht aus. Dies entspreche auch der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der bereits entschieden ha- be, dass bei allen Mietverhältnissen die fristlose Kündigung wegen Zahlungs- verzugs nur dann ausgeschlossen sei, wenn der Verzug vor Wirksamwerden der Kündigung durch vollständige Zahlung des gesamten Rückstands beseitigt werde. 10 - 6 - Die Kammer folge dieser Rechtsauffassung jedoch nicht. Die Erforder- lichkeit einer vollständigen Zahlung sei weder sachgerecht noch ergebe sie sich aus dem Gesetz. Der Wortlaut des § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB sei insofern uner- giebig, als er lediglich eine vorherige Befriedigung des Vermieters voraussetze. Eine vollständige Befriedigung durch Begleichung sämtlicher Rückstände werde nicht verlangt. Schließlich stelle die genannte Heilungsvorschrift eine Schutz- vorschrift zugunsten des Mieters dar, deren Zweck in das Gegenteil verkehrt würde, wenn eine einmal ausgesprochene Kündigung zur Beendigung des Mietverhältnisses führen würde, obwohl zum Zeitpunkt ihres Zugangs ein Kün- digungsgrund und damit die Tatbestandvoraussetzungen einer Kündigung nicht mehr vorlägen. Die Schutznorm dürfe mithin nicht zu Lasten des Mieters ausge- legt werden. Im Streitfall hätten zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung am 17. März 2015 die Kündigungsvoraussetzungen nicht mehr vorgelegen. Denn ausgehend von einer ab Februar 2015 geschuldeten Monatsmiete von 455,96 € (479,96 € abzüglich einer berechtigten Minderung von fünf Prozent wegen des Teppichbodens) habe sich durch die am Tag vor dem Zugang der Kündigung erfolgte (Teil-)Zahlung der Beklagten in Höhe von 402,96 € deren Zahlungs- rückstand für die Monate Februar und März 2015 von bis dahin 503,96 € - mit- hin von mehr als einer Monatsmiete - auf nur noch 101 € verringert. Auch die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB hätten nicht vorgelegen. Denn der bis zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung aufgelaufene Zahlungsrückstand der vergangenen Monate habe insgesamt nur noch 317 € betragen und selbst vor der Gutschrift der oben genannten (Teil-) Zahlung der Beklagten von 402,96 € habe sich der gesamte Rückstand nur auf 719,96 € belaufen und erreiche da- 11 12 13 - 7 - her die in der genannten Kündigungsvorschrift vorausgesetzte Miete für zwei Monate nicht. Das Mietverhältnis sei auch weder durch die im Schreiben der Klägerin vom 16. März 2015 hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung noch durch die weiteren Kündigungserklärungen der Klägerin beendet worden. Die Widerklage sei begründet, da der Beklagten gegen die Klägerin ge- mäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Anspruch auf Erneuerung des Teppichbo- dens im Wohnzimmer und im Arbeitszimmer der Wohnung zustehe. Dass die Beklagte die von der Klägerin angebotenen Termine für einen Austausch des Teppichbodens abgelehnt habe, ändere hieran nichts. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung, soweit sie dieser auf- grund des Revisionsangriffs unterliegt, nicht stand. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht einen - allein den Gegenstand des Revisionsverfahrens bildenden - Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) verneint. Das Mietverhältnis der Parteien ist, anders als das Berufungsgericht angenom- men hat, durch die wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündigung der Klägerin vom 16. März 2015 beendet worden. Das Be- rufungsgericht hat zwar rechtsfehlerfrei und von der Revision insoweit unange- griffen die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB verneint. Es hat jedoch verkannt, dass die Klägerin gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB berechtigt war, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Der Wirksamkeit dieser Kündigung steht nicht entgegen, dass zum Zeitpunkt des Zugangs der 14 15 16 17 - 8 - Kündigungserklärung der Zahlungsrückstand der Beklagten die Miete für einen Monat (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB) nicht mehr überstieg. Ist durch Auflauf eines Rückstands in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen. 1. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ins- besondere dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Als nicht unerheblich ist der rückständige Teil der Miete nur dann anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB). Dies ist hier der Fall. a) Nach den insoweit rechtsfehlerfreien und von der Revision hinge- nommenen Feststellungen des Berufungsgerichts betrug die von der Beklagten zu zahlende monatliche Miete in den Monaten Februar und März 2015 - unter Zugrundelegung einer monatlichen Betriebskostenvorauszahlung in unverän- derter Höhe von 93 € und unter Berücksichtigung einer vom Berufungsgericht als berechtigt angesehenen Mietminderung von fünf Prozent wegen des Zu- stands des Teppichbodens - 455,96 €. Statt dieses Betrages zahlte die Beklag- te im Februar 2015 nur 407,96 €. Auf die Märzmiete zahlte sie erst am 16. März 2015 einen Betrag von 402,96 €. Bis zu diesem Zeitpunkt befand sie sich, wo- von auch das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen ist, bezogen auf die beiden vorbezeichneten aufeinanderfolgenden Monate mit einem Gesamtbetrag von 503,96 € in Verzug. Das Berufungsgericht hat allerdings bei der Beurtei- lung, ob dieser Zahlungsrückstand die Miete für einen Monat übersteigt (§ 543 18 19 - 9 - Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB) zu Unrecht auf die (berechtigterweise) geminderte oben genannten Miete von 455,96 € abge- stellt. Miete im Sinne der § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB und damit Bezugsgröße für den kündigungsrelevanten Rück- stand ist jedoch nicht die geminderte Miete, sondern die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete (vgl. Senatsurteile vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 41; vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882 Rn. 16; BeckOGK-BGB/Mehle, Stand 1. Juli 2017, § 543 Rn. 134 mwN; vgl. auch BGH, Urteile vom 10. Oktober 2001 - XII ZR 307/98, juris Rn. 21; vom 23. Juli 2008 - XII ZR 134/06, NJW 2008, 3210 Rn. 31 ff; vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, BGHZ 206, 1 Rn. 47). Im Streitfall wirkt sich dies indes nicht aus, da der Zah- lungsrückstand von 503,96 € auch die von den Parteien vertraglich vereinbarte monatliche Gesamtmiete von 479,96 € übersteigt. Ohne Erfolg wendet die Revisionserwiderung mit ihrer in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erhobenen Gegenrüge gegen die Höhe des vorbe- zeichneten Zahlungsrückstands ein, das Berufungsgericht habe bei dessen Be- rechnung übersehen, dass die Beklagte die Aufrechnung mit einer auf die Be- triebskosten bezogenen Rückforderung erklärt habe. Dieser Einwand greift be- reits deshalb nicht durch, weil sich den von der Revisionserwiderung angeführ- ten Schreiben der Beklagten lediglich deren Weigerung, auf die Betriebskosten Nachzahlungen und erhöhte Vorauszahlungen zu erbringen, nicht hingegen eine Rückforderung bereits geleisteter Zahlungen entnehmen lässt. Dement- sprechend haben die Tatsachengerichte - rechtsfehlerfrei - weder hinsichtlich der vorbezeichneten Schreiben der Beklagten noch hinsichtlich deren sonstigen Vortrags eine Aufrechnungserklärung festgestellt. Die von der Revisionserwide- rung hiergegen erhobenen Verfahrensrügen hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begründung wird gemäß § 564 Satz 1 ZPO abgesehen. 20 - 10 - b) An der daraus folgenden Berechtigung der Klägerin zu einer außeror- dentlichen fristlosen Kündigung des Mietvertrags gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB hat - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - die vorstehend erwähnte, einen Tag vor dem Zugang des Kündigungsschreibens erfolgte Zahlung der Beklagten in Höhe von 402,96 € nichts geändert. Denn hierdurch ist der vorbezeichnete Zahlungsrück- stand der Beklagten nicht vollständig ausgeglichen worden; es verblieb viel- mehr, was auch das Berufungsgericht nicht verkannt hat, eine Restforderung der Klägerin für die beiden hier in Rede stehenden Monate in Höhe von 101 €. Die Beklagte ist damit nicht, wie § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB dies für einen Aus- schluss der fristlosen Kündigung vorausgesetzt, "vorher" - mithin vor dem Zugang der Kündigung - "befriedigt" worden. Zu Unrecht meint das Berufungsgericht, die einmal entstandenen Kündi- gungsvoraussetzungen nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB müssten auch noch im Zeitpunkt des Zugangs der Kündi- gungserklärung gegeben sein und die Kündigung sei auch dann nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher hinsichtlich des Zahlungsrückstands nicht vollständig befriedigt werde. aa) Der Senat hat bereits in seinem Urteil vom 14. Juli 1970 (VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27 unter II 4 [zu § 554 BGB aF als der wortgleichen Vorgän- gervorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB]) entschieden, dass - entspre- chend allgemeiner Auffassung - das gesetzliche Kündigungsrecht wegen Zah- lungsverzugs des Mieters nur bei rechtzeitiger völliger Befriedigung des Vermie- ters entfällt. Im Urteil vom 23. September 1987 (VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 unter II 2 a [zu § 554 BGB aF]) hat der Senat bekräftigt, dass die fristlose Kün- 21 22 23 24 - 11 - digung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs nur dann ausgeschlossen ist, wenn der Verzug vor dem Wirksamwerden der Kündigung durch vollständige Zahlung des gesamten Rückstands beseitigt wird. Von diesem Erfordernis einer vollständigen Zahlung des Rückstands und damit einer vollständigen Befriedigung des Vermieters ist der Senat auch in seinem Beschluss vom 26. Juli 2004 (VIII ZB 44/03, WuM 2004, 547 unter II 3 [zur Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB]) sowie in seinen Urteilen vom 26. Januar 2005 (VIII ZR 90/04, WM 2005, 459 unter II 2 d bb), vom 11. Januar 2006 (VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585 Rn. 10 [jeweils zu § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB]), vom 21. April 2010 (VIII ZR 6/09, NJW 2010, 2208 Rn. 12) und vom 17. Juni 2015 (VIII ZR 19/14, aaO Rn. 37 [jeweils zur Schonfristzah- lung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB]) ausgegangen (vgl. ferner auch Se- natsurteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3010 Rn. 21 f.; Se- natsbeschluss vom 17. Februar 2015 - VIII ZR 236/14, NJW 2015, 1749 Rn. 5). Diese Rechtsprechung des Senats hat, wie die Revision zutreffend aus- führt und auch das Berufungsgericht im Ausgangspunkt nicht verkannt hat, so- wohl bei den Berufungsgerichten (siehe nur KG, KGR 2008, 935; GE 2016, 459 Rn. 22 f.; LG Köln, ZMR 2002, 428, 429; LG Flensburg, ZMR 2014, 984; siehe ferner LG Köln, NJW-RR 1991, 208 f.; LG Berlin, ZMR 1997, 143, 144; GE 2007, 847 Rn. 16) als auch in der Literatur (siehe nur Staudinger/ V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 543 Rn. 63.1; Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl., § 543 Rn. 23, 27; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 543 BGB Rn. 125, 136; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 543 Rn. 34; BeckOGK/Mehle, Stand 1. Juli 2017, § 543 Rn. 201; BeckOK Mietrecht/Schach, Stand 15. Februar 2017, § 543 Rn. 57; siehe ferner MünchKommBGB/Bieber, 7. Aufl., § 543 Rn. 55), soweit ersichtlich, einhellige Zustimmung gefunden. Die vom Berufungsgericht für seine gegenteilige Auffassung angeführten amtsge- 25 26 - 12 - richtlichen Entscheidungen (AG Hamburg-Bergedorf, ZMR 2005, 876, 877; AG Halle (Saale), WuM 2009, 651) sind vereinzelt geblieben. Der Senat hat seine oben dargestellte ständige Rechtsprechung zuletzt - nach Erlass des Berufungsurteils - durch Urteil vom 24. August 2016 (VIII ZR 261/15, NJW 2016, 3437) erneut bestätigt und zusammenfassend ausgeführt, dass eine nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB grundsätzlich gerechtfertigte Kündigung nur unter bestimmten, vom Gesetz im Einzelnen aufgeführten Vor- aussetzungen ausgeschlossen ist oder unwirksam wird. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist eine Kündigung nach Satz 1 Nr. 3 ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher - das heißt vor dem Zugang der Kündigung - befriedigt wird. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB wird die Kündigung unwirksam, wenn sich der Schuldner von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüg- lich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. Schließlich wird die Kündi- gung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Ent- schädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet (sogenannte Schonfristzahlung). Sämtliche genannten Vorschriften setzen allerdings, was das Berufungs- gericht hinsichtlich des hier in Rede stehenden Kündigungsausschlusses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB verkannt hat, eine vollständige Befriedigung des Ver- mieters voraus (Senatsurteil vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15, aaO Rn. 21 ff. mwN). bb) Die vom Berufungsgericht hiergegen vorgebrachten Argumente ver- mögen bereits im Ansatz nicht zu überzeugen. Insbesondere beruht die vorste- hend dargestellte Rechtsprechung des Senats nicht, wie das Berufungsgericht 27 28 29 - 13 - meint, auf einer unzulässigen Auslegung des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zu Lasten des Mieters. (1) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts spricht bereits der Wortlaut des § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB, wonach die Kündigung ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter "vorher befriedigt wird", dafür, dass die Voraussetzun- gen dieser - grundsätzlich eng auszulegenden (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 c) - Ausnahmevor- schrift nicht bereits dann erfüllt sind, wenn der Mieter lediglich eine Teilzahlung leistet und hierdurch erreicht, dass sein ursprünglich mehr als eine Monatsmiete betragender Zahlungsrückstand unter diese Schwelle sinkt. Denn eine solche Teilzahlung ist mit der in § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB geforderten Befriedigung des Vermieters ersichtlich nicht gemeint. (2) Diese Auslegung entspricht auch dem aus den Gesetzesmaterialien zu entnehmenden Willen des Gesetzgebers. Dieser hat durch das Mietrechtsre- formgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) das Recht zur fristlosen Kündi- gung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund in § 543 BGB als zentraler Vorschrift zusammengefasst. Hierbei ging der Gesetzgeber davon aus, dass die neue Regelung im Wesentlichen der bisherigen Rechtslage entspricht - welche durch die beiden oben genannten Senatsurteile vom 14. Juli 1970 (VIII ZR 12/69, aaO) und vom 23. September 1987 (VIII ZR 265/86, aaO) sowie die hiermit übereinstimmende allgemeine Auffassung geprägt wurde - und § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB die allgemeine Kündigungsregelung des § 554 Abs. 1 BGB aF wegen Zahlungsverzugs übernimmt (BT-Drucks. 14/4553, S. 43 f.; siehe hierzu auch BT-Drucks., aaO S. 64 [zur Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB]). 30 31 - 14 - (3) Die vom Berufungsgericht vorgenommene gegenteilige Auslegung des § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist schließlich auch mit dem Sinn und Zweck die- ser Vorschrift nicht zu vereinbaren. Der Gesetzgeber hat in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB die Wertung getroffen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter jedenfalls dann unzumut- bar ist, wenn sich der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem Teil der Miete in Verzug befindet, der die Miete für einen Monat übersteigt. In einem solchen Fall ist der Vermieter allein aufgrund des Verzuges zur fristlosen Kündigung berechtigt, ohne dass es noch einer Abwägung zwischen Mieter- und Vermieterinteressen bedarf (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, aaO Rn. 35 mwN). Der Gesetzgeber ist dem Interesse des vertragsuntreuen Mieters, der ei- nen erheblichen Mietrückstand hat auflaufen lassen, dadurch entgegengekom- men, dass er ihm mit § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB die Möglichkeit der Nachholung der rückständigen Zahlungen bis zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung eingeräumt hat, um im Falle einer bis dahin erfolgenden Befriedigung des Ver- mieters eine auf den Mietzahlungsverzug gestützte außerordentliche fristlose Kündigung auszuschließen (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, aaO [zur Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB]). Dem Vermie- ter wird eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem vertragsuntreuen Mie- ter mithin nur dann zugemutet, wenn die gesamten Mietrückstände ausgegli- chen werden (Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, aaO Rn. 37). Diesen vom Gesetzgeber bezweckten angemessenen Ausgleich der In- teressen des Vermieter und des Mieters im Falle des Zahlungsverzugs verkennt das Berufungsgericht grundlegend, wenn es meint, in die Auslegung des § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB dürften allein mieterschützende Erwägungen einfließen. 32 33 34 - 15 - Mit Recht weist die Revision in diesem Zusammenhang auch darauf hin, dass der vertragsuntreue Mieter es anderenfalls in der Hand hätte, einer be- rechtigten fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses - gegebenenfalls auch mehrfach - dadurch zu entgehen, indem er lediglich eine Teilzahlung vornimmt, die den Gesamtrückstand (knapp) unter die Grenze des für eine solche Kündi- gung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erforderlichen Betrages verringert. Eine solche Möglichkeit des Unterlaufens des Kündigungsrechts des Vermie- ters soll durch die vom Gesetzgeber gewählte Regelungskonzeption jedoch verhindert werden. 2. Da die Beklagte nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Beru- fungsgericht den Zahlungsrückstand hinsichtlich der hier in Rede stehenden Monate Februar und März 2015 auch nicht innerhalb der Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (vollständig) beglichen hat, bleibt es auch insoweit bei der Wirksamkeit der von der Klägerin ausgesprochenen außerordentlichen frist- losen Kündigung des Mietverhältnisses. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil im Umfang des Revisionsangriffs keinen Bestand haben; es ist insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Se- nat entscheidet in der Sache selbst, weil weitere Feststellungen nicht zu treffen sind und der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung der Beklagten und zur Wiederherstellung 35 36 37 - 16 - des Urteils des Amtsgerichts, soweit die Beklagte zur Räumung und Herausga- be der streitgegenständlichen Wohnung verurteilt worden ist. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Hoffmann Vorinstanzen: AG Nauen, Entscheidung vom 30.12.2015 - 16 C 17/15 - LG Potsdam, Entscheidung vom 03.08.2016 - 4 S 4/16 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 107/13 Verkündet am: 9. April 2014 Ring Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 1 Satz 2 Die Vorlage einer "frei erfundenen" Vorvermieterbescheinigung stellt eine erhebliche Verletzung (vor)vertraglicher Pflichten dar, die eine Vertragsfortsetzung für den Ver- mieter unzumutbar machen und somit eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann. InsO § 109 Abs. 1 Satz 2 Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Treuhänders gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ("Freigabeerklärung") erhält der Mieter die Verfügungs- und Ver- waltungsbefugnis über seine Wohnung zurück. Eine Kündigung des Vermieters ist ab diesem Zeitpunkt dem Mieter gegenüber auszusprechen (im Anschluss an Senatsur- teil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11, NJW 2012, 2270 Rn. 32). BGH, Urteil vom 9. April 2014 - VIII ZR 107/13 - LG Hamburg AG Hamburg-Harburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. April 2014 durch den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger so- wie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Hamburg - Zivilkammer 7 - vom 28. März 2013 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Klägers erkannt worden ist. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist seit dem 1. April 2007 Mieter einer Wohnung der Beklag- ten in H. . Vor Abschluss des Mietvertrages erhielt der Kläger von der Verwalterin der Beklagten ein Formular einer so genannten "Vorvermieterbe- scheinigung". Darin sollte der bisherige Vermieter des Klägers bestätigen, wie lange das Mietverhältnis gedauert habe und ob der Mieter die Kaution und die Miete pünktlich gezahlt habe und seinen sonstigen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nachgekommen sei. Der Kläger gab die Formulare vor Vertrags- schluss ausgefüllt zurück. Danach hatte er seit 2003 von einem Herrn B. 1 - 3 - eine Wohnung zu einer Miete von 695 € gemietet und seine Pflichten aus dem Mietvertrag stets pünktlich erfüllt. Am 5. November 2009 wurde das Insolvenzverfahren über das Vermö- gen des Klägers eröffnet. Der vom Gericht eingesetzte Treuhänder erklärte mit Schreiben vom 3. Dezember 2009 die „Freigabe“ des Mietverhältnisses gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO. Mit Schreiben vom 16. September 2010 erklärten die Beklagten gegenüber dem Kläger die fristlose Kündigung des Mietvertrags, weil die Vorvermieterbescheinigung gefälscht ("frei erfunden") gewesen sei. Weder habe der Kläger an der angegebenen Adresse gewohnt noch mit dem genann- ten Vermieter in dem genannten Zeitraum überhaupt einen Mietvertrag abge- schlossen. Vielmehr sei er in der Zeit vom 16. März 2005 bis 31. März 2007 Mieter einer in einem anderen Stadtteil gelegenen Wohnung der H. Siedlungsgesellschaft gewesen. Gegenstand des Revisionsverfahrens ist nur noch der von den Beklagten im Wege der Widerklage geltend gemachte Räumungsanspruch. Das Amtsge- richt hat die Widerklage insoweit abgewiesen, das Landgericht hat auf die Beru- fung der Beklagten das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und der Räumungs- klage stattgegeben. Mit der vom Senat zugelassenen Revision erstrebt der Klä- ger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 2 3 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die fristlose Kündigung der Beklagten vom 16. September 2010 habe das Mietverhältnis der Parteien beendet. Die Kündigung sei - wie geschehen - ungeachtet des noch nicht abgeschlossenen Insolvenzverfahrens gegenüber dem Kläger und nicht gegenüber dem Treuhänder zu erklären gewesen. Denn der Treuhänder habe mit Schreiben vom 3. Dezember 2009 die "Freigabe" des Mietverhältnisses gemäß § 109 InsO erklärt. Der Meinungsstreit, ob die Enthaf- tungserklärung des Treuhänders nur zur Folge habe, dass die Masse für die späteren Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag nicht mehr hafte, oder ob dar- über hinaus das Mietverhältnis vollständig in die Verfügungs- und Verwal- tungsmasse des Mieters zurückfalle, sei im Sinne der letztgenannten Auffas- sung zu entscheiden. Hierfür spreche insbesondere die Gesetzesbegründung, die von einer Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Schuldner ausgehe. Die Beklagten seien auch zur fristlosen Kündigung berechtigt gewesen. Aufgrund der Beweisaufnahme stehe fest, dass der Kläger eine gefälschte Vor- vermieterbescheinigung vorgelegt habe. Der Kläger habe im Übrigen auch selbst eingeräumt, dass ihm der in der Bescheinigung genannte Vorvermieter nicht bekannt sei. Es handele sich dabei um eine erhebliche Pflichtverletzung, die die fristlose Kündigung rechtfertige. 4 5 6 7 - 5 - II. Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass die Kündigung der Beklagten nach der Freigabeerklärung des Treuhän- ders und dem Ablauf der in § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO bestimmten Frist die Kün- digung - wie geschehen - gegenüber dem Kläger zu erklären war. Die Frage, welche Auswirkungen die Freigabeerklärung des Insolvenz- verwalters nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO und der Ablauf der in § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO genannten Frist für das betreffende Wohnraummietverhältnis hat, wird unterschiedlich beurteilt. a) Teilweise wird die Auffassung vertreten, die Bedeutung der Enthaf- tungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO beschränke sich darauf, dass die Masse für die nach Ablauf der Kündigungsfrist fällig werdenden Verbindlichkei- ten nicht mehr hafte. Das Mietverhältnis bleibe aber weiterhin massebehaftet und der Treuhänder weiterhin Mietvertragspartei, denn § 109 Abs. 1 Satz 2 In- sO enthalte keinen Hinweis darauf, dass die Rechtswirkungen des § 80 Abs. 1 InsO mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung entfallen sollten (Uhlenbruck/Wegener, InsO, 13. Aufl., § 109 Rn. 22 ff; Eckert, NZM 2006, 803, 806; Cymutta, WuM 2008, 441, 443; Flatow, NZM 2011, 607, 610). Nach dieser Auffassung kann der Vermieter nur durch eine gegenüber dem Treuhänder ab- gegebene Erklärung wirksam kündigen. b) Nach der Gegenauffassung kann der Vermieter nach dem Wirksam- werden der Erklärung gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO gegenüber dem Mieter selbst kündigen (Kübler/Prütting/Tintelnot, InsO, § 109 Rn. 21; Pape, NZM 8 9 10 11 12 - 6 - 2004, 401, 410 f.; Marotzke in Heidelberger Kommentar, InsO, 7. Aufl., § 109 Rn. 16). Die Enthaftungserklärung des Treuhänders bewirke, dass das Mietver- hältnis "freigegeben" werde und vollständig der alleinigen Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis des Mieters unterliege (vgl. auch MünchKommInsO/Eckert, 3. Aufl., § 109 Rn. 56 unter Hinweis auf das zu den Auswirkungen des § 35 Abs. 2 InsO ergangene Urteil des Bundesgerichtshofs vom 9. Februar 2012 - IX ZR 75/11, BGHZ 192, 322). c) Der Senat entscheidet die von ihm bisher offen gelassene Frage (vgl. Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11, NJW 2012, 2270 Rn. 32) nun- mehr im letztgenannten Sinn. Zwar geht die Erklärung des Treuhänders nach dem Wortlaut des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO lediglich dahin, dass die Masse für künftige Verbindlichkei- ten aus dem Mietverhältnis nicht mehr hafte. Daraus, dass die Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO an die Stelle der Kündigung tritt, ergibt sich indes, dass die Zuständigkeit des Verwalters für die weitere Vertragsdurchführung ab diesem Zeitpunkt wieder dem Mieter zufällt, dieser also die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis zurückerhält. Für eine derartige Wirkung der Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO spricht außerdem, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, die Ge- setzesbegründung. Danach dient die Regelung dem Schutz des Wohnraummie- ters, der seine Wohnung nicht verlieren soll, wenn der Treuhänder das Mietver- hältnis nicht fortsetzen will; das Mietverhältnis soll vielmehr nach Ablauf der Kündigungsfrist mit dem Mieter fortgesetzt werden (vgl. BT-Drucks. 14/5680, S. 27). Eine Fortdauer der Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis des Verwal- ters über den Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO hinaus wäre im Übrigen für die Parteien des Mietvertrages um- 13 14 15 - 7 - ständlich und wenig praktikabel und für den Treuhänder mit einem Verwal- tungsaufwand verbunden, der sich für die Masse nachteilig auswirken könnte. Denn sämtliche Erklärungen des Vermieters (Abmahnung, Kündigung, Mieter- höhung, Betriebskostenabrechnung) müssten zunächst dem Treuhänder ge- genüber erklärt und von diesem an den Mieter weitergeleitet werden. Auch ein Rechtsstreit, etwa eine Klage des Vermieters auf Zustimmung zu einer Mieter- höhung, müsste gegen den Treuhänder geführt werden, obwohl dieser Prozess allein für die ursprünglichen Mietvertragsparteien von Interesse ist, nicht aber für den Treuhänder oder die Masse. Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich aus dem Umstand, dass der Gesetzgeber davon ausgegangen ist, dass die Mietkaution (bezie- hungsweise der bedingte Rückgewähranspruch) in die Masse fällt, keine ande- re Beurteilung. Ein tragfähiger Rückschluss, dass aus diesem Grund von einer fortbestehenden Verfügungsbefugnis des Treuhänders auszugehen sei, ergibt sich daraus nicht. Denn dem Gesetzgeber ging es nicht vorrangig darum, dass die Kaution der Masse zur Verfügung steht. Vielmehr sollte der Mieter davor bewahrt werden, dass der Treuhänder den Mietvertrag kündigt, um die Kaution verwerten zu können (vgl. BT-Drucks. 14/5680, S. 27). Die Frage, ob mit einem Übergang der Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis auch ein (bedingter) Kau- tionsrückzahlungsanspruch auf den Mieter zurückfällt (bejahend FK- InsO/Wegener, 7. Aufl., § 109 Rn. 16; Flatow, aaO; a.A. Hain, ZInsO 2007, 192, 197; Pape, aaO S. 411), bedarf hier deshalb keiner abschließenden Entschei- dung. 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Vorlage einer gefälschten oder "frei erfundenen" Vorvermieterbescheinigung eine erheb- liche Verletzung (vor)vertraglicher Pflichten darstellt, die eine Vertragsfortset- 16 17 - 8 - zung für den Vermieter unzumutbar machen und die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann. Entgegen der Auffassung der Revision entfällt eine Pflichtverletzung nicht deswegen, weil die in dem Formular über das vorangegangene Mietver- hältnis gestellten Fragen unzulässig gewesen wären und es dem Beklagten deshalb freigestanden hätte, insoweit unwahre Angaben zu machen. Fragen nach der Person und Anschrift des Vorvermieters, der Dauer des vorangegan- genen Mietverhältnisses und der Erfüllung der mietvertraglichen Pflichten sind - ebenso wie Fragen nach den Einkommens- und Vermögensverhältnissen - grundsätzlich geeignet, sich über die Bonität und Zuverlässigkeit des potentiel- len Mieters ein gewisses Bild zu machen; es handelt sich auch nicht um Fra- gen, die den persönlichen oder intimen Lebensbereich des Mieters betreffen und aus diesem Grund unzulässig sein könnten. Zwar hat der Mieter nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. Senatsur- teil vom 30. September 2009 - VIII ZR 238/08, NJW 2010, 1135 Rn. 18 ff.) kei- nen Anspruch gegen seinen bisherigen Vermieter auf Ausstellung einer Miet- schuldenfreiheitsbescheinigung. Dies führt entgegen der Auffassung der Revi- sion aber nicht dazu, dass der neue Vermieter vor Abschluss eines Mietvertra- ges eine diesbezügliche Bescheinigung vom Mietinteressenten nicht erbitten und dieser eine solche Bescheinigung fälschen dürfte. 3. Mit Erfolg rügt die Revision indes, dass das Berufungsgericht das un- ter Beweis gestellte Vorbringen des Klägers, den Beklagten sei bereits im Jahr 2007 bekannt geworden, dass die vom Kläger vorgelegte Bescheinigung des Vorvermieters gefälscht war, nicht berücksichtigt hat. Dieses Vorbringen ist er- heblich, weil in diesem Fall die am 16. September 2010 - also drei Jahre spä- ter- ausgesprochene Kündigung möglicherweise nicht mehr innerhalb einer an- 18 19 20 - 9 - gemessenen Frist erfolgt wäre und sie deshalb mit Rücksicht auf Treu und Glauben oder nach § 314 Abs. 3 BGB (vgl. Senatsbeschluss vom 13. April 2010 - VIII ZR 206/09, NZM 2011, 32 Rn. 5) unwirksam sein könnte. III. Das Urteil des Berufungsgerichts kann mithin keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Kosziol Vorinstanzen: AG Hamburg-Harburg, Entscheidung vom 20.04.2012 - 645 C 484/09 - LG Hamburg, Entscheidung vom 28.03.2013 - 307 S 55/12 - 21

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 48/13 vom 21. Januar 2014 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 21. Januar 2014 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision we- gen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache mit der Begründung zugelas- sen, die Frage, ob sich der nach Kündigung des Mietvertrags auf Ersatz des Mietausfallschadens in Anspruch genommene Mieter bei einfach fahrlässiger Verursachung eines Brandes darauf berufen kann, dass der Vermieter den Ge- bäudeversicherer in Anspruch nehmen kann - und bei Haftung des Versicherers nach den im Berufungsurteil dargelegten Grundsätzen auch muss - sei, soweit ersichtlich, höchstrichterlich bislang noch nicht entschieden. Der Beantwortung der Frage nach der Haftung des Gebäudeversicherers komme eine grundsätzli- che Bedeutung zu, da sie über den hier streitgegenständlichen Einzelfall hinaus in einer unbestimmten Anzahl weiterer Verfahren - etwa auch im Verhältnis zwi- schen dem Vermieter und dem Versicherer - entscheidungserheblich sein kön- ne. 1 - 3 - Diese Begründung trägt die Zulassung der Revision nicht. Auch sonst liegt kein Revisionszulassungsgrund vor. Weder hat die Rechtssache grund- sätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch ist eine Entschei- dung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) erforderlich. Die Maßstäbe für die Beantwortung der vom Berufungsgericht aufgeworfenen Frage lassen sich, wie im Übrigen auch die zutreffende Entscheidung des Berufungsgerichts zeigt, der Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs ohne weiteres entnehmen, so dass es keiner weiteren Entscheidung des Revisionsgerichts bedarf. In der vom Berufungsgericht in der Zulassungsbegründung gewählten Formulierung bedarf die von ihm aufgeworfene Rechtsfrage schon deshalb kei- ner Klärung, weil weder das Berufungsgericht noch das Amtsgericht, auf des- sen Urteil das Berufungsgericht wegen des Sachverhalts Bezug genommen hat, eine Kündigungserklärung der Beklagten festgestellt haben. Auch die Revi- sion zeigt insoweit keinen übergangenen Sachvortrag auf. Der Streitfall wirft jedoch auch bei Annahme einer nach dem Wohnungsbrand erfolgten einver- nehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses, die das Amtsgericht festgestellt hat und auf die die Revision abstellt, deren Vorliegen das Berufungsgericht al- lerdings - ohne Rechtsfehler - offen gelassen hat, keinen Klärungsbedarf auf. Denn auch insoweit lassen sich die zur Lösung des Streitfalls erforderlichen Fragen unschwer anhand der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichts- hofs beantworten. a) Nach der seit langem gefestigten Rechtsprechung des Bundesge- richtshofs ist der Mieter, der einen Brandschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat, (regelmäßig) vor einem Rückgriff des Gebäudeversicherers (§ 86 Abs. 1 VVG) in der Weise geschützt, dass eine ergänzende Auslegung 2 3 4 - 4 - des Gebäudeversicherungsvertrages einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers für die Fälle ergibt, in denen der Wohnungsmieter einen Brand- schaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat (BGH, Urteil vom 8. November 2000 - IV ZR 298/99, BGHZ 145, 393, 397 ff.; BGH, Beschluss vom 12. Dezember 2001 - XII ZR 153/99, NJW-RR 2002, 1243; BGH, Urteile vom 3. November 2004 - VIII ZR 28/04, NJW-RR 2005, 381 unter II 2; vom 13. September 2006 - IV ZR 273/05, BGHZ 169, 86 Rn. 8; vom 10. November 2006 - V ZR 62/06, NJW 2007, 292 Rn. 7; vom 20. Dezember 2006 - VIII ZR 67/06, NJW-RR 2007, 684 Rn. 8; vom 27. Januar 2010 - IV ZR 129/09, BGHZ 184, 148 Rn. 8 f.; vom 10. Mai 2011 - VI ZR 196/10, NJW-RR 2011, 1055 Rn. 6; BGH, Beschluss vom 15. November 2011 - II ZR 304/09, NJW-RR 2012, 280 Rn. 11). Der Bundesgerichtshof hat auch bereits entschieden, dass der Vermieter im Rahmen der vorbezeichneten sogenannten versicherungsrechtlichen Lösung verpflichtet ist, den Gebäudeversicherer und nicht den Mieter auf Schadens- ausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn ein Versicherungsfall vorliegt, ein Re- gress des Versicherers gegen den Mieter ausgeschlossen ist und der Vermieter nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter hat; verletzt der Vermieter diese Pflicht, steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung zu, den er dem Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen seiner Obhutspflichtverletzung gemäß § 242 BGB entgegen halten kann (BGH, Urteile vom 3. November 2004 - VIII ZR 28/04, aaO unter II 3; vom 10. November 2006 - V ZR 62/06, aaO; je- weils mwN). b) Entgegen der Auffassung der Revision zeigt der vorliegende Fall auch keine Lücken der vom Bundesgerichtshof vertretenen versicherungsrechtlichen Lösung auf, die eine Entscheidung des Revisionsgerichts erforderlich machten. 5 6 - 5 - Die Revision meint, die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung der Versicherungsbedingungen betreffend eine berechtigte Verweigerung der Zah- lung der Miete führe dazu, dass der Mieter unter den gleichen Voraussetzungen wesentlich schlechter gestellt werde als im Falle der vom Bundesgerichtshof früher vertretenen sogenannten haftungsrechtlichen Lösung (vgl. Senatsurteil vom 13. Dezember 1995 - VIII ZR 41/95, BGHZ 131, 288, 292 ff.). Erforderlich sei daher eine Korrektur dahingehend, dass entweder der haftungsrechtlichen Lösung gefolgt werde oder aber eine Auslegung der Versicherungsbedingun- gen des Inhalts erfolge, dass unter den hier gegebenen Umständen ebenfalls von einer berechtigten Weigerung zur Mietzahlung ausgegangen werden müs- se. Dieses Vorbringen greift nicht durch und beinhaltet insbesondere keinen Revisionszulassungsgrund. Das Berufungsurteil zeigt entgegen der Auffassung der Revision weder Lücken der vom Bundesgerichtshof in gefestigter Recht- sprechung vertretenen versicherungsrechtlichen Lösung noch eine Unange- messenheit des auf deren Grundlage für die hier gegebene Fallkonstellation gefundenen Ergebnisses auf. Die Entscheidung des Berufungsgerichts trägt vielmehr zutreffend dem bereits erwähnten Umstand Rechnung, dass der Mie- ter, der den Brand - und damit den Versicherungsfall - fahrlässig verursacht hat, nach allgemeinen Grundsätzen zur Zahlung der Miete verpflichtet bleibt (§ 326 Abs. 2 Satz 1 BGB). 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht ist rechtsfehlerfrei zu der Beurteilung gelangt, dass der Klägerin für die Zeit bis einschließlich Oktober 2009 ein Anspruch auf Zahlung der Miete oder jedenfalls einer Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB zusteht und dass die Klägerin wegen des ab dem 1. November 2009 eingetretenen Mietausfall unge- achtet der hier - sei es durch ordentliche Kündigung, sei es durch Mietaufhe- 7 8 - 6 - bungsvereinbarung - erfolgten Beendigung des Mietverhältnisses vorrangig ih- ren Gebäudeversicherer in Anspruch zu nehmen hat. a) Mit Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Beklagte, da sie die Zerstörung der Mietsache zu vertreten hat, gemäß § 326 Abs. 2 Satz 1 BGB bis Oktober 2009 weiterhin zur Zahlung der Miete oder jedenfalls einer Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB verpflichtet ist (vgl. OLG Düsseldorf, RuS 2004, 23; LG Frankfurt am Main, ZMR 2006, 776 und 779; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 543 BGB Rn. 50; Wolf/ Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 378; Bruck/Möller/Johannsen, VVG, 9. Aufl., VGB 2008/2010 A, § 9 Rn. 2; Veith/Gräfe/Hoenicke, Der Versicherungsprozess, 2. Aufl., § 2 Rn. 64). Eine Pflicht der Klägerin zur vorrangigen Inanspruchnahme des Ge- bäudeversicherers besteht insoweit nicht, da es an einem Mietausfallschaden im Sinne der von der Klägerin abgeschlossenen Wohngebäudeversicherung fehlt. Wie das Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Revision rechts- fehlerfrei festgestellt hat, sieht der von der Klägerin abgeschlossene Wohnge- bäudeversicherungsvertrag, dem die Allgemeinen Wohngebäude-Ver- sicherungsbedingungen 2003 (VGB 2003) zugrunde liegen, den Ersatz des Mietausfallschadens (nur) für den Fall vor, dass der Mieter infolge eines Versi- cherungsfalles - hier: Wohnungsbrand - berechtigt ist, die Zahlung der Miete ganz oder teilweise zu verweigern. Eine solche Berechtigung besteht im Streit- fall aus den oben genannten Gründen indes nicht. Dabei hat das Berufungsge- richt mit Recht angenommen, dass ein Mietausfallschaden auch insoweit nicht vorliegt, als der Klägerin nach Beendigung des Mietverhältnisses zwar kein Mietzahlungsanspruch, aber mangels Rückgabe der Mietsache bis einschließ- lich Oktober 2009 stattdessen ein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsent- schädigung nach § 546a Abs. 1 BGB in Höhe der vereinbarten Miete zusteht. 9 - 7 - b) Ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht entschieden, dass sich aus der Anwendung der oben genannten Grundsätze der versicherungsrechtli- chen Lösung hier eine Verpflichtung der Klägerin ergibt, hinsichtlich der für den Zeitraum ab dem 1. November 2009 begehrten Zahlung vorrangig ihren Wohn- gebäudeversicherer in Anspruch zu nehmen. Soweit das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang im Anschluss an ein Urteil des Oberlandesgerichts Schleswig (NJW-RR 2009, 307, 308) einen Mietausfallschaden auch für den Fall angenommen hat, dass die Berechtigung des Mieters, die Mietzahlung zu verweigern, nicht unmittelbar auf dem Versicherungsfall, sondern auf einer deswegen erfolgten - hier allerdings nicht festgestellten - Kündigung des Mie- ters beruht, begegnet dies keinen rechtlichen Bedenken. Macht der Mieter in- folge des Versicherungsfalles von einem ihm zustehenden Recht zur Kündi- gung des Mietverhältnisses Gebrauch, so ist er ab dem Zeitpunkt des Wirk- samwerdens der Kündigung zur Verweigerung der Mietzahlung im Sinne der hier bestehenden Gebäudeversicherung berechtigt. Dem Vermieter entsteht mithin ein Mietausfallschaden. Mit Recht hat das Berufungsgericht darüber hin- aus in dem Umstand, dass die Beklagte den Wohnungsbrand durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat, keinen Anlass zu einer anderen Beurteilung ge- sehen. Denn auch in diesem Fall besteht grundsätzlich ein Recht des Mieters zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Für den Fall einer nach den Feststellungen des Amtsgerichts und nach Auffassung der Revision gegebenen einvernehmlichen Beendigung des Miet- verhältnisses gilt im Grundsatz nichts anderes. Jedenfalls dann, wenn die Par- teien vor dem Hintergrund, dass der zur ordentlichen Kündigung berechtigte Mieter, wie hier, erkennbar eine Beendigung des Mietverhältnisses infolge des Schadensereignisses anstrebt, das Mietverhältnis zu einem dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens einer möglichen ordentlichen Kündigung des Mieters entspre- chenden oder zu einem späteren Zeitpunkt einvernehmlich beenden, ist von 10 11 - 8 - einem Mietausfall und einer Pflicht des Vermieters zur vorrangigen Inanspruch- nahme des Gebäudeversicherers auszugehen. Denn es ist kein sachlicher Grund dafür ersichtlich, den Mieter in einem solchen Fall nur wegen des vor- handenen Einverständnisses des Vermieters mit der Vertragsbeendigung schlechter zu stellen, als er bei Ausübung seines Rechts zur ordentlichen Kün- digung stünde. c) Ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsgericht hätte auf der Grundlage seiner rechtlichen Überlegungen die Frage des Zeitpunkts der Be- endigung des Mietverhältnisses nicht offen lassen dürfen, sondern Feststellun- gen hierzu treffen müssen. Entgegen der Auffassung der Revision bedurfte es der von ihr vermissten Feststellungen hier nicht. Denn der Klägerin steht, wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei festgestellt hat, gegen die Beklagte bis Ende Oktober 2009 jedenfalls eine Nutzungsentschädigung gemäß § 546a Abs. 1 BGB zu, deren Höhe, wie auch die Revision nicht in Zweifel zieht, derje- nigen der Nettokaltmiete entspricht. Ob aber der mit der Klage geltend gemach- te Anspruch auf Zahlung von monatlich 320 € für diesen Zeitraum als Mietzah- lungsanspruch aus § 535 Abs. 2 BGB oder als Nutzungsentschädigungsan- spruch aus § 546a Abs. 1 BGB folgt, ist - anders als die Revision meint - für die Annahme eines Mietausfallschadens rechtlich ohne Belang. d) Die Revision rügt zudem, das Berufungsgericht habe rechtsfehlerhaft und unter Außerachtlassung des Vorbringens der Beklagten angenommen, die- se habe die Wohnung über den 31. Mai 2009 hinaus weiter genutzt. Die Be- klagte habe vorgetragen, sie habe das Mietobjekt von ihren Möbeln und brauchbaren Gegenständen bereits vor diesem Zeitpunkt geräumt. Verblieben seien lediglich in dem Mietobjekt verbrannte und durch das Brandereignis be- schädigte Gegenstände, die insgesamt von übrigen Materialien bedeckt gewe- sen seien, die ihrerseits durch den Brand beschädigt worden seien. Ihre Besei- 12 13 - 9 - tigung sei damit insgesamt dem Räumungsumfang unterfallen, der Gegenstand des Versicherungsschutzes der Klägerin gewesen sei. Die Beklagte habe ferner vorgetragen, dass sie der Klägerin einen Zugang zu den Mieträumlichkeiten nicht vorenthalten habe. Zum einen habe bereits die Feuerwehr das Schloss der Haustür aufgebrochen und ausgetauscht, zum anderen sei eine von der Klägerin beauftragte Firma bereits vor dem 31. Mai 2009 mit einem Schlüssel in das Mietobjekt gelangt. Auch dieser Angriff verhilft der Revision nicht zum Erfolg. Die Revision stellt nicht in Abrede, dass die Beklagte die Wohnung bis Oktober 2009 nicht vollständig geräumt hatte, sondern sich darin, wie vom Berufungsgericht fest- gestellt, jedenfalls noch ihr gehörende, aufgrund des Brandes nicht mehr nutz- bare Möbel befanden und auch eine Rückgabe sämtlicher Schlüssel an die Klägerin nicht erfolgt war. Wenn das Berufungsgericht auf der Grundlage dieser Feststellungen zu der Beurteilung gelangt ist, die Voraussetzungen eines An- spruchs auf Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB lägen vor, ist diese tatrichterliche Würdigung aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. aa) Gibt der Mieter die Mietssache nach Beendigung des Mietverhältnis- ses nicht zurück, kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Ent- schädigung die vereinbarte Miete verlangen (§ 546a Abs. 1 BGB). Rückgabe der Mietsache bedeutet Verschaffung des unmittelbaren Besitzes. Zur Rückga- be von Mieträumen gehört außer der Verschaffung der tatsächlichen Gewalt auch die Räumung (BGH, Urteile vom 11. Mai 1988 - VIII ZR 96/87, BGHZ 104, 285, 288; vom 5. Oktober 1994 - XII ZR 53/93, BGHZ 127, 156, 165; jeweils zu den inhaltsgleichen Vorgängerregelungen in § 556 Abs. 1, § 557 Abs. 1 BGB aF und jeweils mwN). Dabei hat der Mieter auch solche von ihm eingebrachte Sachen zu entfernen, die durch einen Brand zerstört worden und von denen nur noch Brandreste vorhanden sind (vgl. BGH, Urteil vom 19. Oktober 1995 14 15 - 10 - - IX ZR 82/94, BGHZ 131, 95, 100; OLG Düsseldorf, OLGR Düsseldorf 2006, 493, 494; jeweils mwN). Nimmt der Mieter nur eine teilweise Räumung des Mie- tobjekts vor, so hat dies, da Teilleistungen des Mieters bei Erfüllung der Rück- gabepflicht unzulässig sind, zur Folge, dass - wenn sich, wie hier, aus dem Ver- trag nichts Gegenteiliges ergibt - dem Vermieter die gesamte Mietsache vorent- halten wird. Bleiben nur einzelne Gegenstände zurück, kann im Einzelfall den- noch anzunehmen sein, dass der Mieter seine Räumungspflicht erfüllt hat (BGH, Urteile vom 11. Mai 1988 - VIII ZR 96/87, aaO S. 289 mwN; vom 5. Oktober 1994 - XII ZR 53/93, aaO S. 166 f.). Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe ist das Berufungsgericht in rechtsfehlerfreier tatrichterlicher Würdigung zu dem Ergebnis gelangt, dass die Beklagte die Wohnung bis Oktober 2009 nur teilweise geräumt hat. Die vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen geben keinen Anlass, von einem Zurückbleiben lediglich einzelner Gegenstände auszugehen. Auch die Revision macht dies nicht geltend. Entgegen der Auffassung der Revision ändert die von der Klägerin abge- schlossene Wohngebäudeversicherung nichts am Vorliegen der Voraussetzun- gen des § 546a Abs. 1 BGB. Allerdings sind in dieser Gebäudeversicherung die infolge des Versicherungsfalles notwendigen Kosten für das Aufräumen und den Abbruch von versicherten Sachen mitversichert (§ 2 Nr. 1 Buchst. a VGB 2003). Es kann dahingestellt bleiben, ob hiervon auch die auf die Beseitigung der durch den Brand unbrauchbar gewordenen - an sich nicht zu den hier versi- cherten Sachen gehörenden - Möbel der Beklagten entfallenden Kosten um- fasst sind. Denn dies änderte nichts daran, dass zunächst die Beklagte als Mie- terin verpflichtet war, für eine vollständige Beseitigung der von ihr eingebrach- ten Möbel zu sorgen (vgl. OLG Düsseldorf, aaO; vgl. auch BGH, Urteil vom 19. Oktober 1995 - IX ZR 82/94, aaO; jeweils mwN). 16 17 - 11 - bb) Ohne Erfolg bleibt schließlich auch der Einwand der Revision, an ei- ner Vorenthaltung der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses (§ 546a Abs. 1 BGB) fehle es, weil die Klägerin bereits vor dem 31. Mai 2009 Zugang zur Wohnung gehabt habe. Nach den von der Revision nicht angegrif- fenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat die Beklagte bis Oktober 2009 die Schlüssel der Wohnung nicht herausgegeben. Der Senat hat bereits ent- schieden, dass es an einer vollständigen Rückgabe der Mietsache fehlt, wenn der Mieter zwar - wie hier noch nicht einmal der Fall - seine Sachen aus den Räumen entfernt, die Schlüssel aber zurückbehält (Senatsurteil vom 22. Sep- tember 2010 - VIII ZR 285/09, WuM 2010, 688 Rn. 55 mwN). Anders als die Revision meint, führt der von ihr in diesem Zusammen- hang angeführte Umstand, dass die Feuerwehr das Schloss der Haustür aufge- brochen und ausgetauscht habe und in der Folgezeit eine von der Klägerin be- auftragte Firma mit einem Schlüssel in das Mietobjekt gelangt sei, nicht zu einer anderen Beurteilung. Denn Voraussetzung für eine Rückgabe der Mietsache im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB ist die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes durch den Mieter in der Weise, dass der Vermieter ungestört über die Mietsa- che verfügen kann (vgl. Senatsurteil vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09, aaO; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO, § 546 BGB Rn. 28). Eine solche Verschaf- fung der alleinigen Sachherrschaft der Klägerin ergibt sich indes aus dem Vor- bringen der Revision nicht. Für eine Rückgabe der Mietsache nach § 546a Abs. 1 BGB reicht es nicht aus, wenn der Vermieter, wie nach den Ausführun- gen der Revision der Fall, neben dem Mieter und ohne dessen Zutun einen Zu- gang zur Wohnung erhält. 18 19 - 12 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Senftenberg, Entscheidung vom 17.01.2012 - 22 C 77/10 - LG Cottbus, Entscheidung vom 23.01.2013 - 5 S 16/12 - 20

BUNDESGERICHTSHOF HINWEISBESCHLUSS VIII ZR 63/11 vom 17. Januar 2012 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 17. Januar 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Schneider und Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen, die Revision des Klägers als unzu- lässig zu verwerfen und seine vorsorglich eingelegte Nichtzulas- sungsbeschwerde zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht. Die vom Beru- fungsgericht als Zulassungsgrund genannten Rechtsfragen sind nicht grund- sätzlicher Natur. Der zeitliche Rahmen, in dem der Mieter die Beseitigung eines Mangels zu veranlassen hat, für den er einen Vorschuss erhalten hat, lässt sich nicht abstrakt festlegen, sondern hängt von den jeweiligen Umständen des Ein- zelfalls ab. Das gleiche gilt für die Beurteilung der weiteren Frage, inwieweit Pflichtverletzungen des Mieters bei der Verwendung des Vorschusses eine frist- lose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen können. 2. Die Revision der Beklagten hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat zutreffend auf Räumung erkannt. Es hat in dem Verhalten der im Baubereich tätigen Beklagten, Beträge von rund 135.000 € als Vor- schuss für Mangelbeseitigungsarbeiten zu vereinnahmen, diese Arbeiten aber 1 2 - 3 - über einen längeren Zeitraum nicht in Angriff zu nehmen, unter den hier vorlie- genden und im Berufungsurteil im Einzelnen dargelegten Umständen eine schwerwiegende, die fristlose Kündigung rechtfertigende Verletzung ihrer Pflichten aus dem Mietvertrag gesehen. Einen Rechtsfehler dieser tatrichterli- chen Würdigung zeigt die Revision nicht auf. 3. Die Revision des Klägers ist unzulässig. Hinsichtlich des Räumungs- anspruchs fehlt es bereits an einer Beschwer des Klägers, weil das Berufungs- gericht insoweit der Klage stattgegeben hat. Hinsichtlich des Anspruchs auf Zahlung rückständiger Miete ist die Revision unzulässig, weil sie vom Beru- fungsgericht insoweit nicht zugelassen wurde. Das Berufungsgericht hat die Revision nur beschränkt auf den Räu- mungsanspruch zugelassen. Die Beschränkung der Zulassung ergibt sich zwar nicht aus dem Tenor des Berufungsurteils, wohl aber - was nach der Recht- sprechung des Bundesgerichtshofs ausreicht (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteil vom 29. Januar 2003 - XII ZR 92/01, BGHZ 153, 358, 360 f. mwN) - aus dessen Gründen. Eine beschränkte Revisionszulassung liegt bereits dann vor, wenn die Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, nur für einen selbständig anfechtbaren Teil des Streitgegenstands erheb- lich ist, weil dann in der Angabe dieses Zulassungsgrundes regelmäßig die ein- deutige Beschränkung der Zulassung der Revision auf diesen Anspruch zu se- hen ist (vgl. BGH, Urteil vom 29. Januar 2003 - XII ZR 92/01, aaO S. 361 f.). So liegen die Dinge hier. Die vom Berufungsgericht als klärungsbedürftig erachtete Rechtsfrage stellt sich nur im Rahmen des Räumungsanspruchs, nicht aber bei dem daneben vom Kläger erhobenen Anspruch auf Zahlung rückständiger Mie- te. 3 4 - 4 - 4. Die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers ist unbegründet, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Zulassung der Revision erfordert. Das Berufungsgericht hat den vom Kläger geltend ge- machten Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete mit der Begründung ver- neint, dass die Miete teilweise aufgrund verschiedener Mängel gemindert ge- wesen und im Übrigen durch die von den Beklagten erklärte Aufrechnung mit einem Anspruch auf Vorschuss zur Mängelbeseitigung erloschen sei. Entgegen der Auffassung des Klägers hatte das Berufungsgericht keinen Anlass, sich in diesem Zusammenhang damit auseinanderzusetzen, ob dem Kläger ein An- spruch auf Rückzahlung des Vorschusses zusteht, denn einen solchen An- spruch, an dessen Geltendmachung er durch das Berufungsurteil nicht gehin- dert ist, hat der Kläger im vorliegenden Rechtsstreit nicht geltend gemacht. 5. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 12.10.2009 - 210 C 68/09 - LG Berlin, Entscheidung vom 11.01.2011 - 65 S 494/09 - 5 6

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 206/09 vom 13. April 2010 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 13. April 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die vom Berufungsgericht zugelassene Revision durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurück- zuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor. Das Beru- fungsgericht hat die Zulassung der Revision damit begründet, der Streitfall biete Gelegenheit, rechtsfortbildend zu klären, ob die Durchführung eines selbständi- gen Beweisverfahrens die Angemessenheit der - von ihm für den Fall einer frist- losen Kündigung nach § 569 Abs. 1 Satz 1 BGB für anwendbar erachteten - Frist in § 314 Abs. 3 BGB beeinflusse. Diese Erwägung trägt jedoch weder den vom Berufungsgericht genannten Zulassungsgrund noch liegt einer der weite- ren im Gesetz genannten Zulassungsgründe (§ 543 Abs. 2 ZPO) vor. 1 Die Entwicklung höchstrichterlicher Leitsätze zur Fortbildung des Rechts ist nur dann veranlasst, wenn es für die rechtliche Beurteilung typischer oder verallgemeinerungsfähiger Lebenssachverhalte an einer richtungsweisenden Orientierungshilfe ganz oder teilweise fehlt (st. Rspr.; vgl. etwa BGHZ 154, 288, 292 m.w.N.). Die Frage, innerhalb welchen zeitlichen Rahmens eine fristlose außerordentliche Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung (§ 569 Abs. 1 Satz 1 BGB) auszusprechen ist, hängt aber von den besonderen Umständen 2 - 3 - des jeweiligen Einzelfalls ab und entzieht sich einer allgemeinen Betrachtung. Dies gilt unabhängig davon, ob man - mit dem Berufungsgericht - die Regelung des § 314 Abs. 3 BGB auch im Wohnraummietrecht für anwendbar erachtet (offen gelassen im Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 115/08, WuM 2009, 231, Tz. 17) oder ob man die in § 242 BGB niedergelegten Grundsätze (unzulässige Rechtsausübung/Verwirkung) heranzieht (vgl. hierzu Senatsurteil vom 29. April 2009 - VIII ZR 142/08, NJW 2009, 2297, Tz. 17 f., m.w.N.). Auch ansonsten ist ein Zulassungsgrund weder geltend gemacht noch erkennbar. Dass auch eine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Gesundheitsgefährdung grundsätzlich eine vorherige Fristsetzung voraussetzt, ist höchstrichterlich geklärt (Senatsurteil vom 18. April 2007 - VIII ZR 182/06, NJW 2007, 2177, Tz. 10 ff.). Ob eine Fristsetzung ausnahmsweise nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1, 2 BGB entbehrlich ist, ist keiner allgemein gültigen Klärung zugänglich, sondern vom Tatrichter unter Würdigung aller Umstände des Ein- zelfalls zu beurteilen. 3 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat der Klägerin zu Recht einen Anspruch auf Ersatz ihrer umzugsbedingten Aufwendungen (§ 280 Abs. 1, § 535 Abs. 1 Satz 2, § 569 Abs. 1 Satz 1 BGB) mit der Begründung versagt, die Klägerin habe ihre kurz vor Abschluss des von ihr angestrengten selbständigen Beweisverfahrens ausgesprochene fristlose Kündigung nicht auf die zwischenzeitlich etwa neun Monate zurückliegende Fristsetzung zur Mangelbeseitigung stützen dürfen. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei darauf abgestellt, dass die Vermieterseite angesichts des lau- fenden Beweisverfahrens darauf vertrauen durfte, die Klägerin werde vor Aus- spruch einer fristlosen Kündigung nochmals eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Das Vorliegen der Voraussetzungen des § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1, 2 4 - 4 - BGB, unter denen eine Fristsetzung ausnahmsweise entbehrlich gewesen wä- re, hat das Berufungsgericht ebenfalls ohne Rechtsfehler verneint. 5 a) Der Ausspruch einer fristlosen außerordentlichen Kündigung nach § 569 Abs. 1 Satz 1 BGB ist zwar an sich an keine Frist gebunden. Gleichwohl ist in der höchstrichterlichen Rechtsprechung seit langem anerkannt, dass eine längere Verzögerung der Kündigungserklärung nicht ohne Rechtsfolgen bleibt. Bei den Kündigungstatbeständen, die an eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses anknüpfen (vgl. § 543 Abs. 1 BGB), hat der Senat bei einer überlangen Hinauszögerung der Kündigung den Schluss für gerechtfertigt erachtet, die Vertragsfortsetzung sei für den Kündigenden nicht unzumutbar (vgl. etwa Senatsurteil vom 23. September 1987 - VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77, unter II 2 a, m.w.N. zu § 554a BGB aF). Für die vom Gesetzgeber normierten typisierten Fälle der Unzumutbarkeit (§ 543 Abs. 2 BGB) hat der Bundesgerichtshof ausgesprochen, dass das Recht zur außerordentlichen frist- losen Kündigung aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls treuwidrig oder verwirkt sein kann (Senatsurteil vom 29. April 2009, aaO; BGH, Urteil vom 18. Oktober 2006 - XII ZR 33/04, NJW 2007, 147, Tz. 11 m.w.N.). Ob und in welchen Fällen daneben die in § 314 Abs. 3 BGB für eine Kündigung von Dau- erschuldverhältnissen vorgesehene zeitliche Schranke auch im Wohnraummiet- recht gilt, hat der Senat bislang offen gelassen (Senatsurteil vom 11. März 2009, aaO). Der XII. Zivilsenat hat dagegen im Bereich der Gewerberaummiete eine auf § 543 Abs. 1 BGB gestützte Kündigung an § 314 Abs. 3 BGB gemes- sen (Urteil vom 21. März 2007 - XII ZR 36/05, NJW-RR 2007, 886, Tz. 21). Vor- liegend bedarf die Frage der Anwendbarkeit des § 314 Abs. 3 BGB keiner Klä- rung. b) Denn die Beurteilung des Berufungsgerichts ist unabhängig davon, ob man das Verhalten der Klägerin allein unter dem Gesichtspunkt des § 242 BGB 6 - 5 - bewertet oder daneben § 314 Abs. 3 BGB heranzieht, nicht zu beanstanden. Seine auf die besonderen Umstände des Streitfalls gestützte Einschätzung, die Klägerin habe selbst dann, wenn ein Mangel im Sinne des § 569 Abs. 1 BGB vorgelegen haben sollte, die am 20. November 2007 erklärte Kündigung nicht auf die nahezu neun Monate zuvor erfolgte Fristsetzung zur Mängelbeseitigung stützen können, sondern der Vermieterseite vor Ausspruch der Kündigung er- neut eine Frist zur Behebung der aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden setzen müssen, hält sich im Rahmen zulässiger tatrichterlicher Würdigung und lässt Rechtsfehler nicht erkennen. Insbesondere wäre der Klägerin durch das Erfor- dernis einer erneuten Fristsetzung nicht die Ausübung eines Kündigungsrechts nach § 569 Abs. 1 BGB unzumutbar erschwert worden. 3. Die Klägerin erhält Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. 7 Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Duisburg-Hamborn, Entscheidung vom 17.02.2009 - 6 C 414/08 - LG Duisburg, Entscheidung vom 14.07.2009 - 13 S 55/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 115/08 Verkündet am: 11. März 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 7. Januar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 8. Zivilsenats des Kammergerichts vom 7. April 2008 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Räumung ihrer Mietwohnung infolge Zahlungsverzugs in Anspruch. 1 Die Beklagte mietete im Jahr 1997 eine Wohnung von der D. , welche diese im Jahr 2004 an die Klägerin verkaufte. Die D. verwaltete das streitige Objekt fortan für die Klägerin, worüber die Beklagte schriftlich in- formiert wurde. 2 Die monatliche Bruttowarmmiete betrug zuletzt 265,92 €. Die D. sprach mit Schreiben vom 15. März 2007 die fristlose Kündigung wegen eines seit März 2006 angewachsenen Mietrückstands von 915,32 € aus. 3 - 3 - Mit der Klageschrift vom 16. April 2007, in der die Klägerin wegen eines Mietrückstandes per April 2007 in Höhe von 1.072,48 € nochmals die fristlose Kündigung erklärte, verlangt sie von der Beklagten die Räumung der Wohnung. 4 5 Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Be- klagten hat das Berufungsgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 6 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 7 Die von der D. und der Klägerin unter dem 15. März 2007 und 16. April 2007 ausgesprochenen Kündigungen hätten das Mietverhältnis nicht beendet, so dass die Beklagte nicht zur Räumung und Herausgabe der Woh- nung nach § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet sei. 8 Es sei schon nicht ersichtlich, in wessen Namen die D. die Kün- digung vom 15. März 2007 ausgesprochen habe. Wäre die Klägerin zu diesem Zeitpunkt bereits als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen gewesen, hätte die Kündigung in ihrem Namen ausgesprochen werden müssen. Dass die D. in diesem Fall als Hausverwalterin ebenfalls zur Kündigung im Na- men der Klägerin berechtigt gewesen sei, lasse sich den Informationsschreiben vom 4. und 10. Oktober 2004 nicht entnehmen. Fehle es schon an der bei einer 9 - 4 - Kündigung durch Bevollmächtigte notwendigen Fremdbezogenheit, könne offen bleiben, ob eine etwaige Hausverwaltervollmacht der D. diese über- haupt zur Kündigung berechtigt habe. 10 Die von der Klägerin in der Klageschrift vom 16. April 2007 ausgespro- chene Kündigung sei unwirksam, weil sie nicht innerhalb einer angemessenen Frist im Sinne von § 314 Abs. 3 BGB ausgesprochen worden sei. § 314 Abs. 3 BGB enthalte eine allgemeine und auch auf Mietverhältnisse anwendbare Re- gelung, die der beschleunigten Herbeiführung klarer Verhältnisse diene und der zu Grunde liege, dass nach längerem Zuwarten auch die Fortsetzung eines Vertragsverhältnisses nicht mehr unzumutbar erscheine. Hier habe die Klägerin vorprozessual in zahlreichen Schreiben der D. trotz Vorliegens eines nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB kündigungsrelevanten Mietrückstandes von dem ihr zustehenden Kündigungsrecht keinen Gebrauch gemacht. Vor der Kündigung vom 16. April 2007 hätte die Klägerin der Beklagten daher einen eindeutigen Hinweis erteilen müssen, dass sie den behaupteten Mietrückstand nicht mehr hinnehme und bei Nichtbegleichung die fristlose Kündigung tatsäch- lich aussprechen werde. Da ein solcher Hinweis nicht erfolgt sei, sei die Kündi- gung vom 16. April 2007 rechtsmissbräuchlich und daher unbeachtlich. Soweit die Klägerin den Räumungsanspruch schließlich auf die im Beru- fungsverfahren mit Schriftsatz vom 31. März 2008 ausgesprochene Kündigung stütze, sei diese deshalb unbeachtlich, weil es sich um eine Klageänderung handele, die als neuer Klagegrund ausschließlich im Rahmen einer Anschluss- berufung nach § 524 ZPO hätte geltend gemacht werden können. Eine in der Klageänderung liegende Anschlussberufung sei gemäß § 524 Abs. 2 Satz 2 ZPO verspätet. 11 - 5 - II. 12 Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. 13 1. Die Revision ist - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - unbeschränkt zugelassen. Das Berufungsgericht hat nach den Urteilsgründen die Revision wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Frage, ob und inwieweit § 314 Abs. 3 BGB für den Ausspruch einer auf Zahlungsrückstand gestützten Kündigung zu berücksichtigen sei, zugelassen. Hierin liegt keine wirksame Be- schränkung der Zulassung der Revision, weil die Frage keinen tatsächlich und rechtlich selbständigen Teil des Gesamtstreitstoffs betrifft, auf den die Revisi- onsklägerin selbst ihre Revision hätte beschränken können (vgl. Senatsurteile vom 16. Juni 2007 - VIII ZR 57/07, WuM 2008, 556, Tz. 14; und vom 28. Juli 2006 - VIII ZR 124/05, WuM 2006, 513, Tz. 9). 2. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachverhalt ist die Beklagte gemäß § 546 BGB zur Räumung der Mietwohnung verpflichtet, weil die Klägerin das Mietverhältnis wirksam gekündigt hat. 14 a) Ob dem Berufungsgericht darin zu folgen ist, dass der Wirksamkeit der Kündigung vom 15. März 2007 entgegenstand, dass sie nicht ausdrücklich im Namen der Klägerin erklärt war, bedarf keiner Entscheidung. Denn jedenfalls die Kündigung vom 16. April 2007 hat das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis beendet. 15 b) Die Klägerin war gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt, weil sich die Beklagte, wie für das Revisionsverfahren zu unterstellen ist, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug befand, der die Miete für zwei Monate erreichte. 16 - 6 - Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die Kündigung vom 16. April 2007 nicht deshalb gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirksam, weil sie nicht innerhalb einer angemessenen Frist ab Kenntniserlangung der Klägerin von dem Kündigungsgrund erfolgt wäre. Dabei bedarf die im rechtswissenschaftli- chen Schrifttum umstrittene Frage, ob § 314 Abs. 3 BGB bei der Wohnraum- miete im Rahmen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB überhaupt Anwendung finden kann (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 543 BGB, Rdnr. 123 f.; Erman/Hohloch, BGB, 12. Aufl., § 314 BGB Rdnr. 10; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 543 Rdnr. 175, 183, 185; MünchKomm BGB/Bieber, 5. Aufl., § 543 Rdnr. 53; MünchKommBGB/Gaier, aaO, § 314 BGB, Rdnr. 9; Palandt/Grüneberg, BGB, 68. Aufl., § 314 BGB, Rdnr. 6; Weth in: jurisPK-BGB, 4. Aufl., § 314 Rdnr. 5, 40; Erman/Jendrek, aaO, § 543 BGB Rdnr. 3, Rdnr. 21 a.E.; vgl. zur Gewerbemiete auch BGH, Urteil vom 21. März 2007 - XII ZR 36/05, NJW-RR 2007, 886, Tz. 21 für eine auf die Nichtleistung der Kaution gestützte Kündigung) keiner Entscheidung. Denn auch bei einer Anwendung von § 314 Abs. 3 BGB ist die von der Klägerin am 16. April 2007 erklärte Kündigung wirksam. 17 Der Umstand, dass die Klägerin nicht sogleich im November 2006 ge- kündigt hat, als mit 534,45 € bereits ein zur fristlosen Kündigung berechtigender Rückstand von zwei Monatsmieten erreicht war, vermag eine illoyale Verspä- tung der am 16. April 2007 - wegen eines fast doppelt so hohen Mietrückstands erklärten - fristlosen Kündigung von vornherein nicht zu begründen. Für ein Ver- trauen der Beklagten, die Klägerin werde den Mietrückstand hinnehmen und auch bei einem weiteren Anstieg des Rückstands von ihrem Kündigungsrecht keinen Gebrauch machen, gibt es in dieser Situation keine Grundlage. 18 Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war die Kündigung der Klägerin vom 16. April 2007 auch nicht deshalb missbräuchlich, weil sie zuvor 19 - 7 - nicht ausdrücklich eine fristlose Kündigung angedroht hat. Gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB bedarf es bei einer auf Zahlungsverzug des Mieters gestütz- ten Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB keiner vorherigen Fristset- zung oder Abmahnung. Dass der Vermieter einen sich aufbauenden Mietrück- stand nicht sofort zum Anlass einer fristlosen Kündigung nimmt, ändert daran nichts und lässt eine ohne Abmahnung erfolgte Kündigung noch nicht treuwidrig erscheinen. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endent- scheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen hat, ob die von der Beklagten behaupteten Mängel bestehen, eine Mietminderung in Höhe der von ihr einbehaltenen Beträge rechtfertigen und ob die Beklagte den Zahlungsrückstand zu vertreten hat. 20 Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 30.08.2007 - 9 C 173/07 - KG Berlin, Entscheidung vom 07.04.2008 - 8 U 202/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 139/07 Verkündet am: 20. Februar 2008 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 541, 543; ZPO § 256 Der Mieter hat gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Beseitigung oder Unterlas- sung einer von ihm als unberechtigt erachteten Abmahnung. Eine Klage auf Feststel- lung, dass eine vom Vermieter erteilte Abmahnung aus tatsächlichen Gründen unbe- rechtigt war, ist unzulässig. BGH, Urteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 139/07 - LG Köln AG Köln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. Januar 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 3. Mai 2007 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist langjähriger Mieter einer Wohnung der Beklagten. In ei- nem als Abmahnung gekennzeichneten Schreiben teilte die Beklagte dem Klä- ger im Sommer 2005 mit, dass sie eine Beschwerde erhalten habe, in der ihm zur Last gelegt werde, sich bei den Ruhezeiten nicht an die Hausordnung gehalten und durch ein häufig überlaut eingestelltes Fernsehgerät Mitmieter und Nachbarn erheblich gestört zu haben. Gleichzeitig forderte sie ihn zur Ein- haltung der Hausordnung auf und drohte ihm für den Fall erneuter Beschwerde die fristlose Kündigung an. Dem tritt der Kläger, der solche Vorfälle bestreitet, entgegen und verlangt Beseitigung der Abmahnung, hilfsweise deren Unterlas- sung (erster Hilfsantrag) sowie weiter hilfsweise die Feststellung der Unrecht- mäßigkeit der Abmahnung (zweiter Hilfsantrag). 1 - 3 - Die Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision. 2 Entscheidungsgründe: 3 Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat mit der Vorinstanz ein Rechtsschutzbedürfnis des Klägers verneint und die Klage (als unzulässig) abgewiesen. Nach seiner Auffassung führt die mietvertragliche Abmahnung zu keiner rechtlichen Beein- trächtigung des Klägers, die einer gerichtlichen Inanspruchnahme bedürfe. Die Abmahnung solle den Mieter nur darüber informieren, welches tatsächliche Ver- halten vom Vermieter missbilligt werde. Soweit die Abmahnung Tatbestands- voraussetzung für ein mögliches weiteres Vorgehen des Vermieters im Falle von Zuwiderhandlungen sei, seien die Rechte des Mieters dadurch gewahrt, dass er etwa in einem späteren Kündigungsprozess die Möglichkeit habe, die Berechtigung der Abmahnung überprüfen zu lassen. 4 II. Gegen diese Beurteilung wendet sich die Revision ohne Erfolg. Hinsicht- lich der Leistungsanträge auf Beseitigung und Unterlassung fehlt es an einer Anspruchsgrundlage. Den Feststellungsantrag hat das Berufungsgericht mit Recht als unzulässig angesehen. 5 1. Es kann dahingestellt bleiben, ob die von der Beklagten ausgespro- chene Abmahnung, wie der Kläger geltend macht, unberechtigt war. Auch bei einer unberechtigten Abmahnung kann der Mieter vom Vermieter weder Besei- 6 - 4 - tigung noch Unterlassung der Abmahnung verlangen. Ein solcher Anspruch ist weder in §§ 535 ff. BGB noch sonst geregelt. Er lässt sich auch nicht aus §§ 241 Abs. 2, 242 BGB herleiten, weil eine unberechtigte Abmahnung den Mieter noch nicht in seinen Rechten verletzt. 7 a) Bei der in §§ 541, 543 Abs. 3 BGB angesprochenen Abmahnung han- delt es sich um eine rechtsgeschäftsähnliche Erklärung, die darauf abzielt, der anderen Vertragspartei ein bestimmtes, als Vertragsverletzung beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen, und zwar verbunden mit der Aufforderung, dieses Verhalten zur Vermeidung weiterer vertragsrechtlicher Konsequenzen aufzugeben oder zu ändern (vgl. Senatsurteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585, unter II 2 b; BGH, Urteil vom 18. November 1999 - III ZR 168/98, NZM 2000, 241, unter II 2; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 541 BGB Rdnr. 5 m.w.N.). Darin erschöpfen sich ihre gegenwärtigen Wirkungen für den abgemahnten Mieter. Insbesondere ändert die Abmahnung nichts daran, dass der Vermieter, wenn er sich in einem späteren Kündigungs- rechtsstreit auf das abgemahnte Verhalten stützen will, durch die Abmahnung keinen Beweisvorsprung erlangt, sondern den vollen Beweis für die vorausge- gangene Pflichtwidrigkeit zu führen hat. b) Entgegen der Auffassung der Revision lässt sich die arbeitsrechtliche Beurteilung zu den Folgen einer fehlerhaften Abmahnung nicht auf das Mietver- tragsrecht übertragen. Im Arbeitsrecht wird dem Arbeitnehmer über § 242 BGB und eine entsprechende Anwendung von § 1004 BGB ein Beseitigungsan- spruch gegen eine zu Unrecht erteilte Abmahnung zugebilligt (dazu BAG, NZA 1986, 227, 228; NZA 1997, 145, 146; NZA 2002, 965, 966). Grundlage der Zu- billigung eines Beseitigungs- und Unterlassungsanspruchs gegen eine auf ar- beitsrechtlichem Gebiet liegende Abmahnung sind die ausgeprägte Fürsorge- pflicht des Arbeitgebers sowie damit einhergehend weitgehende persönlich- 8 - 5 - keitsrechtliche Pflichtenbindungen. Diese sind im Mietvertragsrecht - wenn überhaupt - jedenfalls nicht in einer auch nur annähernd vergleichbaren Form anzutreffen (vgl. dazu MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 535 Rdnr. 147 f. m.w.N.). 9 2. Das weiter hilfsweise erhobene Feststellungsbegehren, dass die von der Beklagten erteilte Abmahnung unberechtigt sei, ist unzulässig, weil es nicht auf die Feststellung eines Rechtsverhältnisses im Sinne von § 256 Abs. 1 ZPO gerichtet ist. Zulässiger Gegenstand einer Feststellungsklage kann - abgesehen von der Echtheit einer Urkunde - nur das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses sein. Dazu können auch einzelne, aus einem Rechtsver- hältnis sich ergebende Rechte und Pflichten gehören, nicht aber bloße Elemen- te oder Vorfragen eines Rechtsverhältnisses, reine Tatsachen oder etwa die Wirksamkeit von Willenserklärungen oder die Rechtswidrigkeit eines Verhaltens (BGHZ 68, 331, 332; Senatsurteil vom 2. Oktober 1991 - VIII ZR 21/91, WM 1991, 2081, unter II 1; BGH, Urteil vom 19. April 2000 - XII ZR 332/97, NJW 2000, 2280, unter 1 a). Hier geht es dem Kläger nicht darum, die mietvertragli- che Zulässigkeit eines von ihm praktizierten Mietgebrauchs oder dessen durch die Abmahnung in Frage gestellte Grenzen klären zu lassen. Denn es steht zwischen den Parteien außer Streit, dass der Kläger durch Verursachung von Lärm oder eine Nichteinhaltung der Ruhezeiten, wie es ihm in der Abmahnung angelastet wird, seine vertraglichen Pflichten verletzen würde. Er will mit sei- nem Feststellungsbegehren vielmehr die Tatsache geklärt wissen, ob er die ihm angelastete Verletzungshandlung begangen hat, um auf diesem Wege einen verbindlichen Ausspruch über die (Un-) Wirksamkeit der hierauf gestützten Ab- mahnung zu erlangen. Weder die von ihm zur Klärung gestellte Tatsache noch - 6 - die Bewertung der hieran anknüpfenden Abmahnung als vertrags- oder rechts- widrig sind jedoch feststellungsfähig. Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 22.03.2006 - 217 C 206/05 - LG Köln, Entscheidung vom 03.05.2007 - 1 S 150/06 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES Teilversäumnis- und Schlussurteil VIII ZR 184/06 Verkündet am: 14. März 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja RVG §§ 13, 14, 23 Abs. 1 Satz 3; RVG VV Nr. 2400 (jetzt: Nr. 2300) RVG VV, Anlage 1 Teil 3 Vorbemerkung 3 Abs. 4 Der Gegenstand der außergerichtlichen Tätigkeit eines Rechtsanwalts, der mit der Beratung des Vermieters über das Kündigungsrecht und dem Ausspruch der Kündigung beauftragt ist, betrifft das Räumungsverlangen des Vermieters und somit denselben Gegenstand wie eine spätere gerichtliche Tätigkeit des Rechtsanwalts im Rahmen der Räumungsklage. Die Geschäftsgebühr des Rechtsanwalts für die vorgerichtliche Tätigkeit im Zu- sammenhang mit der Kündigung ist gemäß § 23 Abs. 1 Satz 3 RVG, § 41 Abs. 2 GKG nach dem einjährigen Bezug der Nettomiete zu berechnen und im Rahmen der Anlage 1 Teil 3, Vorbemerkung 3 Abs. 4 VV RVG auf die Verfah- rensgebühr eines nachfolgenden Räumungsrechtsstreits anzurechnen. BGH, Teilversäumnis- u. Schlussurteil vom 14. März 2007 - VIII ZR 184/06 - LG Landshut AG Freising - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. März 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter Dr. Koch für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Landshut vom 17. Mai 2006 unter Zurückwei- sung des weitergehenden Rechtsmittels im Kostenpunkt und in- soweit aufgehoben, als es die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichtes Freising vom 6. Februar 2006 insoweit zurückgewiesen hat, als die Klage auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe eines Betrages von mehr als 399,62 € nebst Zinsen abgewiesen worden ist. Im vorbezeichneten Umfang wird das Urteil des Amtsgerichtes Freising vom 6. Februar 2006 abgeändert. Der Beklagte wird ver- urteilt, an die Klägerin weitere 226,96 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 28. Dezember 2005 zu zahlen. Die Kosten der Rechtsmittelverfahren haben die Klägerin zu 3/5 und der Beklagte zu 2/5 zu tragen. Das Urteil ist, soweit es Versäumnisurteil ist, vorläufig vollstreck- bar. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Klägerin vermietete dem Beklagten mit Vertrag vom 22. März 2005 eine Wohnung in F. zu einem monatlichen Mietzins von 360 € zuzüglich abzurechnender Nebenkosten sowie 33,50 € für einen Tiefgaragenplatz. Der Beklagte erbrachte keinerlei Mietzahlungen und geriet mit neun Monatsmieten in Verzug. Die Klägerin beauftragte ihre späteren Prozessbevollmächtigten deshalb zunächst mit der außergerichtlichen Wahrnehmung ihrer Interessen. Diese erklärten mit Schreiben an den Beklagten vom 8. Dezember 2005 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. Für ihre außergerichtliche Tätigkeit stellten sie der Klägerin Gebühren in Höhe von ins- gesamt 876,73 € in Rechnung. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus 735,80 € für eine 1,3 Geschäftsgebühr nach Nr. 2400 (jetzt: Nr. 2300) VV RVG, §§ 13, 14 RVG, der Gebühr gemäß 7002 VV RVG für Post- und Telekommuni- kationsleistungen (20 €) sowie der auf die vorstehenden Positionen entfallen- den Mehrwertsteuer. Als Gegenstandswert für die 1,3 Geschäftsgebühr ist in der anwaltlichen Gebührenrechnung unter Hinweis auf §§ 13 RVG, 25 Abs. 1 KostO der dreifache Jahresbetrag der Nettomiete für die Wohnung nebst Gara- ge zu Grunde gelegt (14.166 €). Das Amtsgericht hat den Beklagten zur Räumung der Wohnung und Zahlung des rückständigen Mietzinses sowie vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 250,15 € verurteilt und die Klage wegen des weitergehenden Zah- lungsanspruchs abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin gegen die Teilabweisung der Klage zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Begehren auf Erstattung der restlichen vorgerichtlichen Anwaltskosten (626,58 €) weiter. 2 - 4 - Entscheidungsgründe: 3 Die Revision hat teilweise Erfolg. Insoweit ist über das Rechtsmittel an- tragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da der Beklagte in der mündlichen Verhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich ver- treten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen auch insoweit nicht auf einer Säumnis des Beklagten, sondern auf einer Sachprüfung (vgl. BGHZ 37, 79, 82 f.). I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 4 Der Klägerin stehe über den vom Amtsgericht zugesprochenen Betrag hinaus kein Anspruch auf Erstattung von Anwaltsgebühren zu. Der Gegens- tandswert für die Kündigung sei gemäß § 23 Abs. 1 RVG, § 41 GKG nach dem Jahresbetrag der Nettomiete (4.722 €) zu bemessen. Die hierfür angefallene 1,3 Geschäftsgebühr könne nach § 2 RVG Anlage 1 Teil 3, Vorbemerkung 2 Abs. 4 nur mit einem Gebührensatz von 0,65 berücksichtigt werden, denn sie betreffe denselben Gegenstand wie der Räumungsrechtsstreit. 5 Der gebührenrechtliche Begriff ziele auf das Recht oder das Rechtsver- hältnis ab, auf das sich die anwaltliche Tätigkeit beziehe. Zwar handele es sich bei der auf die Beendigung des Mietvertrags abzielenden Kündigung als solcher nicht um ein Rechtsverhältnis, sondern um eine Willenserklärung. Die Frage nach der Identität des Gegenstands anwaltlicher Tätigkeit sei aber nicht forma- listisch zu betrachten. Zwischen der anwaltlichen Tätigkeit im Zusammenhang mit der Kündigung und dem anschließend auf die Kündigung gestützten Räu- mungsrechtsstreit bestehe ein inhaltlicher Zusammenhang, der eine entspre- 6 - 5 - chende Anwendung der für die Gerichtsgebühren geltenden Vorschriften ge- mäß § 23 Abs. 1 Satz 3 RVG rechtfertige. Die Kündigungserklärung als Ergeb- nis der vorgerichtlichen Tätigkeit könne insoweit Gegenstand einer Klage sein, als über deren Wirksamkeit inzidenter in einer Klage auf Feststellung des Be- stehens oder Nichtbestehens eines Mietverhältnisses oder in einem Räu- mungsprozess entschieden werde. Die dem Räumungsrechtsstreit vorange- hende Kündigungserklärung unterliege als Vorbereitungshandlung den gleichen Wertvorschriften wie die Klage. II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. 7 1. Der Klägerin steht allerdings aus § 280 Abs. 1, 2, § 286 BGB dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch auf Erstattung der ihr entstandenen Kosten für die außergerichtliche Tätigkeit ihrer Prozessbevollmächtigten zu, denn der Beklagte befand sich mit Mietzahlungen für mehrere Monate in Ver- zug. Auf dieser Pflichtverletzung beruhte die Einschaltung der Rechtsanwälte zur außergerichtlichen Wahrnehmung der Interessen der Klägerin, insbesonde- re zwecks Erklärung der - gemäß § 543 Abs. 1, 2 Nr. 3 Buchst. a BGB berech- tigten - fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. 8 2. Der der Klägerin insoweit entstandene Schaden besteht in der anwalt- lichen Vergütung, die sie ihren späteren Prozessbevollmächtigten für deren vorgerichtliche Tätigkeit im Hinblick auf die Kündigung des Mietverhältnisses schuldet. 9 a) Für die außergerichtliche Vertretung in einer zivilrechtlichen Angele- genheit steht dem Rechtsanwalt nach Nr. 2400 VV RVG in Verbindung mit 10 - 6 - §§ 13, 14 RVG eine Geschäftsgebühr in Höhe von 0,5 bis 2,5 des Gebühren- satzes zu, wobei die - auch hier in Rechnung gestellte - Regelgebühr 1,3 be- trägt. Gemäß Anlage 1 Teil 3, Vorbemerkung 3 Abs. 4 VV RVG ist die Gebühr nach Nr. 2400 jedoch zur Hälfte, höchstens mit einem Gebührensatz von 0,75, auf die wegen desselben Gegenstandes angefallene Verfahrensgebühr des gerichtlichen Verfahrens anzurechnen. Die Frage, ob die vorgerichtliche an- waltliche Tätigkeit im Zusammenhang mit einer Kündigungserklärung und die anschließende Räumungsklage denselben Gegenstand betreffen, ist außerdem für die Bemessung des Gegenstandswertes von Bedeutung, denn gemäß § 23 Abs. 1 Satz 3 RVG richtet sich auch für eine außergerichtliche Tätigkeit des Rechtsanwalts der Gegenstandswert nach den für die Gerichtsgebühren gel- tenden Wertvorschriften, wenn der Gegenstand dieser anwaltlichen Tätigkeit auch Gegenstand eines gerichtlichen Verfahrens sein könnte. Diese Verwei- sung auf die für das gerichtliche Verfahren geltenden Wertvorschriften soll für den Fall einer erforderlichen Anrechnung vorgerichtlicher Gebühren sicherstel- len, dass die Berechnung des Gegenstandswertes nach denselben Regeln er- folgt wie im gerichtlichen Verfahren (vgl. Mayer in Mayer/Kroiß, RVG, 2. Aufl., § 23 Rdnr. 13). b) Die Frage, ob die vorgerichtliche anwaltliche Tätigkeit im Zusammen- hang mit einer Kündigungserklärung und die anschließende Räumungsklage denselben Gegenstand betreffen, ist in Rechtsprechung und Literatur umstrit- ten. 11 aa) Nach einer verbreiteten Auffassung handelt es sich bei der außerge- richtlichen Kündigung eines Mietverhältnisses und der darauf gestützten späte- ren Räumungsklage um zwei unterschiedliche Gegenstände anwaltlicher Tä- tigkeit (LG Karlsruhe, NJW 2006, 1526 f.; LG Mönchengladbach NJW 2006, 705; Mayer, aaO, Teil 3, Vorb. 3, Rdnr. 61; Onderka/N. Schneider in AnwK- 12 - 7 - RVG, 3. Aufl., VV Vorb. 3, Rdnr. 197; Jungjohann, MDR 2005, 904, 905; Peter, NZM 2006, 801; OLG Köln, MDR 2004, 178 [zu § 118 BRAGO]). Dies wird da- mit begründet, dass zwischen der Kündigung des Mietverhältnisses und dem Räumungsprozess kein innerer Zusammenhang bestehe (Onderka/N. Schnei- der, aaO). Bei der Kündigung handele es sich um eine Vorfrage der Räumung. Während die Kündigung auf die Beendigung des Mietverhältnisses abziele, set- ze der Räumungsanspruch die Beendigung gerade voraus (LG Mönchenglad- bach, aaO). Hierfür spreche auch, dass allenfalls die Feststellung, ob das Miet- verhältnis noch bestehe, Gegenstand eines gerichtlichen Verfahrens sein kön- ne, nicht aber die Kündigung als solche (LG Karlsruhe, aaO, S. 1527). bb) Die auch vom Berufungsgericht vertretene Gegenmeinung stellt demgegenüber auf eine wertende Betrachtung ab (Madert in Ge- rold/Schmidt/von Eicken/Madert/Müller-Rabe, RVG, 17. Aufl., VV 2300, Rdnr. 40; OLG Frankfurt/Main, AGS 2005, 390 [zu § 118 BRAGO]; vgl. auch Hartmann, Kostengesetze, 37. Aufl., § 23 RVG Rdnr. 8). Die Kündigung sei als anspruchsbegründende Voraussetzung für den Herausgabeanspruch Gegens- tand des Räumungsprozesses. Die Aufspaltung der anwaltlichen Tätigkeit in zwei unterschiedliche Gegenstände sei willkürlich. Sie widerspreche dem ge- setzgeberischen Ziel der Anrechnungsnorm (Anlage 1 Teil 3, Vorb. 3 Abs. 4 VV RVG), die verhindern solle, dass die gleiche Tätigkeit zweimal honoriert werde, wenn sie zunächst als außergerichtliche und erst später als gerichtliche betrie- ben werde, während sie nur einmal vergütet werde, wenn die Angelegenheit sofort zu Gericht gebracht werde (Madert, aaO). 13 cc) Die zuletzt genannte Auffassung verdient den Vorzug. 14 Der Gegenstand der anwaltlichen Tätigkeit wird nach allgemeiner Auf- fassung durch das Recht oder das Rechtsverhältnis definiert, auf das sich die Tätigkeit des Rechtsanwalts im Rahmen des ihm von seinem Mandanten erteil- 15 - 8 - ten Auftrags bezieht (Hartmann, aaO, § 2 RVG Rdnr. 4; Römermann in Har- tung/Römermann/Schons, RVG, 2. Aufl., § 2 Rdnr. 10 f.; Madert, aaO, § 2 Rdnr. 3 f.; Fraunholz in Riedel/Sußbauer, RVG, 9. Aufl., § 2 Rdnr. 2 f.). Gegens- tand einer vom Anwalt erklärten Kündigung ist dementsprechend das Mietver- hältnis, auf dessen Beendigung die Kündigung zielt. Dies legt zwar nach dem Wortlaut eher die Annahme nahe, dass es sich um zwei unterschiedliche Ge- genstände handele; das Begehren eines Vermieters, der einen Rechtsanwalt wegen aufgelaufener Mietrückstände mit der außergerichtlichen Wahrnehmung seiner Interessen, insbesondere der Beratung über eine Kündigung und mit de- ren Ausspruch beauftragt, ist aber bei lebensnaher Betrachtung darauf gerich- tet, dass der Mieter die Wohnung räumt und sie dem Vermieter zurückgibt. Die Beendigung des Mietverhältnisses durch den Ausspruch einer Kündigung ist insoweit lediglich das Mittel zur Verwirklichung des von dem Mandanten des Rechtsanwalts verfolgten Rechtsschutzziels. Dies zeigt sich auch daran, dass der Mieter in einem anwaltlichen Kündigungsschreiben regelmäßig - wie auch hier - ausdrücklich zur Räumung der Wohnung aufgefordert wird. Überdies be- trifft die vom Anwalt zu entfaltende Tätigkeit in beiden Fällen dieselben rechtli- chen und tatsächlichen Punkte, so dass, wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, ein enger inhaltlicher Zusammenhang besteht. Für den im Räumungsprozess vom Vermieter beauftragten Rechtsanwalt reduziert sich der mit der Prozessführung verbundene Aufwand in der Regel wesentlich, wenn er zuvor schon mit der außergerichtlichen Wahrnehmung der Interessen seines Mandanten beauftragt war und die Kündigung erklärt oder ausdrücklich den Räumungsanspruch im Auftrag seines Mandanten geltend gemacht hat. Die vom Rechtsanwaltsvergütungsgesetz vorgesehene (teilweise) Anrechnung der Gebühren für die denselben Gegenstand betreffende vorgerichtliche Tätig- keit beruht gerade auf der Erwägung, den in diesen Fällen typischerweise ge- ringeren Aufwand des Rechtsanwalts bei der Höhe der insgesamt verdienten - 9 - Gebühren zu berücksichtigen (vgl. die Begründung des Gesetzentwurfs, BT- Drs. 15/1971, S. 209). Deshalb ist der wirtschaftlichen Betrachtungsweise, die Kündigung und Räumungsverlangen als einen Gegenstand anwaltlicher Tätig- keit wertet, hier der Vorzug einzuräumen. Die von der Revision vertretene "formale" Betrachtungsweise würde da- zu führen, dass sich allein die Gebühren für die außergerichtliche Tätigkeit des Anwalts - die Beratung des Vermieters über das Kündigungsrecht und den Aus- spruch der Kündigung - auf einen Betrag in der Größenordnung der gesamten Gebühren eines späteren Räumungsprozesses belaufen würden (vgl. dazu das Rechenbeispiel bei N. Schneider, NZM 2006, 252, 253). Darüber hinaus müss- te dem Rechtsanwalt gegenüber seinem Auftraggeber für seine vorgerichtliche Tätigkeit konsequenterweise noch eine weitere Vergütung zugebillligt werden, soweit er den Mieter - wie auch hier - vor Erhebung der Räumungsklage zur Räumung aufgefordert hat. Denn neben den Gebühren für die Kündigung fielen bei einer formalen Betrachtungsweise zusätzlich außergerichtliche Gebühren für die Tätigkeit im Rahmen des gesonderten Gegenstands "Räumung" an (die allerdings teilweise auf die Verfahrensgebühr des Räumungsrechtsstreites an- zurechnen wären). Die "formale" Betrachtungsweise wird daher dem gesetzge- berischen Anliegen, die Gebühren des Rechtsanwalts - wenn auch in generali- sierender Weise - an dem Aufwand der anwaltlichen Tätigkeit auszurichten, im Ergebnis nicht gerecht. 16 c) Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass sich der Gegenstandswert der außergerichtlichen Tätigkeit im Zusammenhang mit der Kündigung nicht nach § 25 KostO, sondern nach §§ 23 RVG, 41 Abs. 2 GKG richtet. Bei der gebotenen wertenden Betrachtung ist - wie dargelegt - auch im außergerichtlichen Verfahren das Räumungsverlangen des Vermieters Gegens- tand der anwaltlichen Tätigkeit. Die zu einem verhältnismäßig niedrigen Ge- 17 - 10 - genstandswert führende Regelung des § 41 GKG beruht auf sozialen Erwägun- gen des Gesetzgebers; insbesondere Wohnraummietstreitigkeiten sollen für die Beteiligten "bezahlbar" bleiben (vgl. Hartmann, aaO, § 41 Rdnr. 2). Auch diese Zielsetzung spricht gegen die von der Revision bevorzugte Berechnung der Geschäftsgebühr nach dem sich aus § 25 KostO ergebenden weitaus höheren Gegenstandswert. Das Berufungsgericht hat deshalb der Berechnung der Anwaltsgebühren zutreffend den einjährigen Bezug der Nettomiete (12 x 393,50 € = 4.722 €) zugrunde gelegt, so dass sich bei einer 1,3 Gebühr unter Berücksichtigung der Auslagenpauschale und der Mehrwertsteuer für die außergerichtliche Tätigkeit ein Betrag von 477,11 € ergibt. Der von der Klägerin erhobene Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 876,73 € besteht somit in Höhe von 399,62 € nicht, so dass die Rechtsmittel der Klägerin gegen die Klag- abweisung in diesem Umfang unbegründet sind. 18 d) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht aber angenommen, dass die in Anlage 1, Teil 2, Vorbemerkung 3 Abs. 4 VV RVG angeordnete Anrechnung der Geschäftsgebühr eine entsprechende Reduzierung dieser Gebühr bewirke und der Klägerin deshalb nur der vom Amtsgericht zuerkannte Anspruch auf Erstat- tung eines Teils der Geschäftsgebühr in Höhe von 250,15 € zustehe. Nach dem eindeutigen Wortlaut dieser Bestimmung erfolgt die Anrechnung auf die Verfah- rensgebühr des nachfolgenden gerichtlichen Verfahrens, so dass sich die letzt- genannte Gebühr, nicht dagegen die Geschäftsgebühr, im Umfang der Anrech- nung reduziert (BGH, Urteil vom 7. März 2007 - VIII ZR 86/06, zur Veröffentli- chung bestimmt, unter II a). Diese Anrechnung ist, wie die Revision zutreffend geltend macht, erst im Rahmen des Kostenfestsetzungsverfahrens zu berück- sichtigen. 19 - 11 - III. 20 Das Berufungsurteil ist somit aufzuheben, soweit der Anspruch der Klä- gerin auf Erstattung der vollen Geschäftsgebühr erfolglos geblieben ist. Insoweit ist der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif, da es keiner weiteren Feststellun- gen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Der Beklagte ist unter teilweiser Abänderung des erstinstanzlichen Urteils zur Zahlung weiterer 226,96 € zu verurteilen. Die weitergehende Revision ist zurückzuweisen (§ 561 ZPO). Ball Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Dr. Koch Vorinstanzen: AG Freising, Entscheidung vom 06.02.2006 - 22 C 1498/05 - LG Landshut, Entscheidung vom 17.05.2006 - 12 S 476/06 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 310/06 Verkündet am: 11. Juli 2007 E r m e l, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Juli 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers und die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil der 6. Zivilkam- mer des Landgerichts Bonn vom 9. November 2006 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 29. Juni 2006 teilweise abgeändert. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Ge- samtgläubiger weitere 175,39 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Pro- zentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 29. März 2006 zu zahlen. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger vermieteten dem Beklagten mit Vertrag vom 20. Oktober 2005 ab dem 1. Dezember 2005 eine Wohnung in W. zu einer monatlichen Miete von 210 € zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung von 95 €. Nach- dem der Beklagte die Miete für Februar und März 2006 sowie eine vertraglich vereinbarte Kaution von 500 € nicht gezahlt hatte, kündigten die Kläger mit Schreiben ihrer späteren Prozessbevollmächtigten vom 15. März 2006 das Mietverhältnis fristlos und forderten den Beklagten vergeblich auf, die Wohnung 1 - 3 - bis zum 29. März 2006 geräumt an sie herauszugeben und den rückständigen Betrag in Höhe von insgesamt 1.110 € zu zahlen. 2 Mit ihrer nachfolgenden Räumungs- und Zahlungsklage haben die Kläger vom Beklagten auch die Erstattung außergerichtlicher Anwaltskosten für die fristlose Kündigung in Höhe von 373,98 € nebst Zinsen verlangt. 3 Das Amtsgericht hat den Beklagten antragsgemäß zur Räumung und Zahlung von 1.110 € sowie zur Zahlung weiterer 198,59 € für die durch die an- waltliche Kündigung vorprozessual entstandenen Rechtsverfolgungskosten verurteilt. Hinsichtlich der weitergehend geltend gemachten vorgerichtlichen Kosten von 175,39 € hat es die Klage abgewiesen. Die vom Amtsgericht zuge- lassene Berufung hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Begehren auf Er- stattung der restlichen vorgerichtlichen Anwaltskosten nebst Zinsen weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision der Kläger hat Erfolg. 4 Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da der Beklagte in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ord- nungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Ur- teil indessen nicht auf der Säumnis des Beklagten, sondern auf einer Sachprü- fung (vgl. BGHZ 37, 79, 81 f.). 5 I. Das Berufungsgericht (LG Bonn ZMR 2007, 374) hat zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt: 6 - 4 - Den Klägern stehe der geltend gemachte Anspruch auf Erstattung au- ßergerichtlicher Kosten nur in Höhe von 198,59 € zu, weil ihnen ein weiterge- hender ersatzfähiger Schaden wegen der teilweisen Anrechnung der Ge- schäftsgebühr auf die Verfahrensgebühr nicht entstanden sei. Für den Aus- spruch der Kündigung hätten die Prozessbevollmächtigten der Kläger insge- samt 373,98 € verdient (1,3 Geschäftsgebühr nach Nr. 2300 der Anlage 1 zum Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (VV RVG) aus einem Gegenstandswert von 2.520 €, 0,3 Erhöhungsgebühr nach Nr. 1008 VV RVG, 20 € Auslagenpauscha- le nach Nr. 7002 VV RVG und 16 % Umsatzsteuer aus den vorgenannten Be- trägen nach Nr. 7008 VV RVG). Die auf den Satz von 1,6 erhöhte Geschäftsge- bühr sei nach Vorbemerkung 3 Abs. 4 Satz 1 VV RVG zur Hälfte, also mit ei- nem Gebührensatz von 0,8, auf die Verfahrensgebühr des vorliegenden Rechtsstreits anzurechnen. 7 Der Ausspruch einer Kündigung und der anschließende Räumungs- rechtsstreit beträfen denselben Gegenstand. Deshalb sei die für den Ausspruch der Kündigung verdiente Geschäftsgebühr teilweise auf die Verfahrensgebühr des anschließenden Räumungsrechtsstreits anzurechnen. 8 II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. 9 1. Zwar ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass der Gegenstand der außergerichtlichen Tätigkeit eines Rechtsanwalts, der mit dem Ausspruch der Kündigung beauftragt ist, das Räumungsverlangen des Vermie- ters und somit denselben Gegenstand betrifft wie eine spätere gerichtliche Tä- tigkeit des Rechtsanwalts im Rahmen der Räumungsklage (Senatsurteil vom 14. März 2007 - VIII ZR 184/06, NJW 2007, 2050 = NZM 2007, 396 unter II 2 b). 10 - 5 - 2. Wie der Bundesgerichtshof (Senatsurteil vom 7. März 2007 - VIII ZR 86/06, NJW 2007, 2049 = NZM 2007, 397) - nach Erlass der Entscheidung des Berufungsgerichts - aber bereits entschieden hat, führt die in der Vorbemer- kung 3 Abs. 4 zu Nr. 3100 VV RVG angeordnete Anrechnung der Geschäftsge- bühr auf die Verfahrensgebühr des nachfolgenden gerichtlichen Verfahrens zu einer Reduzierung der letztgenannten Gebühr. Nach dem eindeutigen Wortlaut dieser Bestimmung erfolgt die Anrechnung auf die Verfahrensgebühr des nach- folgenden gerichtlichen Verfahrens, so dass sich nicht die vorgerichtliche Ge- schäftsgebühr, sondern die Verfahrensgebühr im Umfang der Anrechnung re- duziert. Diese Anrechnung ist erst im Rahmen des Kostenfestsetzungsverfah- rens zu berücksichtigen (Senatsurteil vom 14. März 2007, aaO, unter II 2 d). 11 Soweit prozessökonomische Gründe für den umgekehrten Weg der hälf- tigen Anrechnung der Verfahrensgebühr auf die Geschäftsgebühr sprechen mögen (beispielsweise: KG JurBüro 2006, 202; OVG NRW NJW 2006, 1991), weil die vorgerichtliche Geschäftsgebühr nach Nr. 2300 VV RVG - anders als die Verfahrensgebühr - nicht im Kostenfestsetzungsverfahren nach §§ 103, 104 ZPO berücksichtigt werden kann, rechtfertigt dies nicht, das Gesetz gegen sei- nen klaren Wortlaut anzuwenden. 12 Den Klägern steht daher gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung weiterer 175,39 € nach § 280 Abs. 1, 2, § 286 BGB zu, da ihnen insgesamt ein verzugsbedingter Schaden in Höhe der ihren Prozessbevollmächtigten zuste- henden Vergütung von 373,98 € für die fristlose Kündigung entstanden ist. Der Beklagte befand sich mit Mietzahlungen für zwei Monate in Verzug. Auf dieser Pflichtverletzung beruhte die Beauftragung der Prozessbevollmächtigten der Kläger zur außergerichtlichen Wahrnehmung ihrer Interessen, insbesondere zur Erklärung der - gemäß § 543 Abs. 1, 2 Nr. 3 Buchst. a BGB berechtigten - frist- losen Kündigung des Mietverhältnisses. 13 - 6 - III. 14 Das Berufungsurteil kann somit keinen Bestand haben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist zur Endentscheidung reif, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Der Beklagte ist unter teilweiser Ab- änderung des erstinstanzlichen Versäumnisurteils zur Zahlung weiterer 175,39 € zu verurteilen. Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Bonn, Entscheidung vom 29.06.2006 - 6 C 189/06 - LG Bonn, Entscheidung vom 09.11.2006 - 6 S 227/06 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 281/06 Verkündet am: 13. Juni 2007 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 242 Cd, 543 Abs. 3 Im Fall des § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB ist neben der Fristsetzung die Androhung der außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht erforderlich. Zur Frage, ob dann, wenn mit der Fristsetzung eine andere Maßnahme als die au- ßerordentliche fristlose Kündigung, etwa eine Ersatzvornahme oder eine Mangelbe- seitigungsklage, angedroht wird, die Kündigung wegen eines darin liegenden wider- sprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) nicht bereits nach erfolglosem Ablauf der ge- setzten Abhilfefrist wirksam erklärt werden kann, sondern erst nach erfolglosem Ab- lauf einer neuen Frist. BGH, Urteil vom 13. Juni 2007 - VIII ZR 281/06 - LG Hamburg AG Hamburg-St.Georg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Ver- handlung vom 25. April 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers, Dr. Frellesen und Dr. Koch sowie die Richterin Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 11, vom 22. September 2006 im Kosten- punkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung der Klägerin ge- gen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg - St. Georg vom 14. September 2005 wegen der Abweisung der Klage in Höhe von 16.323,68 € nebst Zinsen zurückgewiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin und ihr Ehemann waren Mieter einer Wohnung der Beklag- ten in H. , H. strasse . Mit Schreiben vom 14. April 2004 be- anstandeten sie, dass sich in der Küche, dem Badezimmer und dem verglasten "Balkonzimmer" Schimmel gebildet habe, und baten um Abhilfe. Nach weiteren Schreiben forderten die Klägerin und ihr Ehemann die Beklagten durch An- waltsschreiben vom 26. August 2004 auf, den Schimmel im "Wintergarten" und einen Feuchtigkeitsfleck im Badezimmer bis zum 17. September 2004 zu besei- tigen. Im Anschluss daran heißt es in dem Schreiben der Anwälte: 1 - 3 - "Sollte eine Mangelbeseitigung nicht innerhalb der genannten Frist erfol- gen, sind wir beauftragt, ohne weitere Vorankündigung Klage auf Man- gelbeseitigung zu erheben." 2 Weiter verlangten die Kläger von den Beklagten, bis zum 30. September 2004 Schönheitsreparaturen im Flur sowie in zwei Wohnräumen durchzuführen. Diesen Forderungen kamen die Beklagten nicht nach. Mit Schreiben vom 14. Oktober 2004 kündigten die Klägerin und ihr Ehemann das Mietverhältnis außerordentlich mit Wirkung zum 15. November 2004. Zur Begründung führten sie an, dass die Beklagten den Schimmel im "Wintergarten" und den Feuchtig- keitsfleck im Badezimmer nicht beseitigt hätten. In dem vorliegenden Rechtsstreit hat die Klägerin, der ihr Ehemann alle diesbezüglichen Ansprüche abgetreten hat, die Beklagten auf Rückzahlung der seit Mai 2004 wegen Mietminderung nur unter Vorbehalt geleisteten Miete in Höhe von 1.166,30 €, auf Zahlung von Schadensersatz für die nach ihrer Be- hauptung durch die außerordentliche Beendigung des Mietverhältnisses ent- standenen Kosten in Höhe von insgesamt weiteren 16.323,68 € (zusammen 17.489,98 €) sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 409,83 €, jeweils nebst Zinsen, in Anspruch genommen. Die Beklagten haben die von der Klägerin behaupteten Mängel bestritten und im Übrigen ihre Pflicht zur Mängelbeseitigung in Abrede gestellt. 3 Das Amtsgericht hat die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 121,09 € (Mietminderung) sowie weitere 26,39 € (vorgerichtliche Kos- ten), jeweils nebst Zinsen, zu zahlen. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Gegen dieses Urteil hat die Klägerin Berufung eingelegt, mit der sie abändernd die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von 17.489,98 € nebst Zinsen bean- tragt hat. Das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Landgericht zugelassene Revision der Klägerin, mit der diese 4 - 4 - nach teilweiser Rücknahme des Rechtsmittels ihren Schadensersatzanspruch in Höhe von 16.323,68 € nebst Zinsen weiterverfolgt. Entscheidungsgründe: 5 Die Revision ist in dem verbliebenen Umfang begründet. I. Das Berufungsgericht hat, soweit dies in der Revisionsinstanz noch von Interesse ist, ausgeführt: 6 Die fristlose Kündigung vom 14. Oktober 2004 habe das Mietverhältnis nicht beendet. Die Folge sei, dass die Beklagten mangels verschuldeter Ver- tragsauflösung die der Klägerin und ihrem Ehemann entstandenen Kosten für die Anmietung einer neuen Wohnung und den Umzug nicht zu ersetzen hätten. Das mieterseitige Androhen einer ganz konkreten Rechtsfolge für den Fall nicht fristgemäßer Mängelbeseitigung schaffe einen Vertrauenstatbestand zugunsten des Vermieters, der grundsätzlich das Ausüben anderer als der angedrohten Mieterrechte ohne vorherige erneute Fristsetzung ausschließe. Ohne Erfolg stelle sich die Klägerin auf den Standpunkt, die Ausführungen ihres Prozessbe- vollmächtigten im Schreiben vom 26. August 2004 hätten keinen objektiven Vertrauenstatbestand hervorgerufen. Es sei nicht zu erkennen, dass vermieter- seits trotz des eindeutigen Wortlauts der ausdrücklich angedrohten Klage allein auf Mangelbeseitigung auch mit der Vertragskündigung habe gerechnet werden müssen. 7 Die rechtsdogmatische Begründung für den Kündigungsausschluss ohne vorherige erneute Fristsetzung zur Mangelbeseitigung sei nicht in der aus § 242 8 - 5 - BGB hergeleiteten Rechtsfigur des unzulässigen widersprüchlichen Verhaltens zu sehen. Dafür sei ein schützenswertes Vertrauen erforderlich, um die Verhal- tensänderung als unzulässige Rechtsausübung einzustufen. Ein entsprechen- des Vertrauen dürfte nach derzeitigem Sachstand auf Seiten der Beklagten wohl nicht vorgelegen haben, wenngleich eine endgültige Wertung erst nach Einräumung rechtlichen Gehörs zu diesem bislang nicht für relevant gehaltenen Gesichtspunkt zulässig sei. Vorliegend gehe es hingegen darum, dass die Klä- gerin und ihr Ehemann sich von Vornherein auf eines der ihnen für den Fall fruchtlos ablaufender Beseitigungsfrist zur Verfügung stehenden Rechte (fristlo- se Kündigung, Ersatzvornahme, Instandsetzungsklage) beschränkt hätten, nämlich die Instandsetzungsklage. Zwar hätten sie dadurch die anderen Rechte nicht auf Dauer verloren. Der Fall sei allerdings vergleichbar mit dem der Aus- übung eines Wahlrechts, welches den - allerdings dauerhaften - Verlust der üb- rigen nicht gewählten Rechte zur Folge habe. Das Zurückgreifen auf andere als die angedrohten Rechte wäre daher jedenfalls vor Setzen einer neuen Mangel- beseitigungsfrist eine besondere Form unzulässiger Rechtsausübung, ohne dass es auf ein Vertrauen auf Seiten des Erklärungsgegners ankomme. II. Diese Ausführungen sind nicht frei von Rechtsfehlern. Zu Recht bean- standet die Revision, dass das Berufungsgericht wie schon das Amtsgericht den von der Klägerin geltend gemachten Anspruch aus § 280 Abs. 1 BGB auf Ersatz des nach ihrer Behauptung entstandenen Kündigungsschadens in Höhe von 16.323,68 € verneint hat. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bun- desgerichtshofs ist die Mietvertragspartei, die durch eine von ihr zu vertretende Vertragsverletzung die andere Partei zu einer wirksamen außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages veranlasst hat, dieser Partei zum Ersatz des hier- durch verursachten Schadens verpflichtet (Senatsurteil vom 4. April 1984 9 - 6 - - VIII ZR 313/82, WM 1984, 933 = NJW 1984, 2687, unter I 4; Urteil vom 15. März 2000 - XII ZR 81/97, WM 2000, 1017 = NJW 2000, 2342, unter 2; fer- ner Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 543 Rdnr. 61; Wolf/Eckert/Ball, Hand- buch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rdnr. 1075, jew. m.w.N.). Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die außerordentli- che Kündigung des Mietvertrages der Parteien, die die Klägerin und ihr Ehe- mann mit Schreiben vom 14. Oktober 2004 ausgesprochen haben, nicht wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) unwirksam, weil die Klägerin nach erfolglosem Ablauf der in dem vorausgegangenen Anwaltsschreiben vom 26. August 2004 gesetzten Abhilfefrist angesichts der für diesen Fall angedroh- ten Klage auf Mangelbeseitigung keine neue Abhilfefrist gesetzt hat. 1. Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietver- hältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB unter anderem dann vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Letzteres kommt gerade auch beim Auftreten eines Mangels in Betracht (Schmidt-Futterer/Blank, Miet- recht, 9. Aufl., § 543 Rdnr. 24), wie er hier von der Klägerin mit dem Schimmel im verglasten "Balkonzimmer" und dem Wasserfleck im Badezimmer behauptet wird. Besteht der wichtige Grund wie bei dem von der Klägerin behaupteten Auftreten eines Mangels in der - objektiven (Palandt/Weidenkaff, aaO, § 543 Rdnr. 46) - Verletzung einer Pflicht des Vermieters aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist zulässig. Eine solche Frist haben die Klägerin und ihr Ehemann den Beklagten mit Anwaltsschreiben vom 26. August 2004 gesetzt. 10 - 7 - 2. Neben der Fristsetzung ist zwar die Androhung der Kündigung nicht erforderlich, wie sich schon aus dem Gesetzeswortlaut ergibt (Schmidt- Futterer/Blank, aaO, § 543 BGB Rdnr. 30; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 543 Rdnr. 74; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 543 Rdnr. 47; so schon OLG Hamm, NJW-RR 1991, 1035, 1036 zu § 542 Abs. 1 Satz 2 BGB aF, allg. Mei- nung). Wird jedoch mit der Fristsetzung eine andere Maßnahme als die Kündi- gung, etwa eine Ersatzvornahme oder - wie hier - eine Mangelbeseitigungskla- ge, angedroht, kann die Kündigung nach einer verbreiteten Auffassung wegen des darin liegenden widersprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) nicht bereits nach erfolglosem Ablauf der gesetzten Abhilfefrist wirksam erklärt werden, son- dern erst nach erfolglosem Ablauf einer neuen Frist (OLG Hamm, aaO; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr. 463 Fn. 35 unter Hinweis auf ein unveröffentlichtes Urteil des LG Hamburg vom 15. April 1986; ebenso Franke in Fischer- Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 5 BGB - Mietrecht, Stand 2006, § 543 Anm. 28.1 Nr. 3; Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Ge- schäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdnr. 149; Kinne in Kin- ne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 543 BGB Rdnr. 37; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 543 Rdnr. 142; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 543 Rdnr. 44; Wolf/Eckert/Ball, aaO, Rdnr. 895; ferner Schmidt- Futterer/Blank, aaO). 11 Ob dem zu folgen ist, kann dahingestellt bleiben. Selbst wenn das der Fall sein sollte, war hier das Setzen einer weiteren Abhilfefrist ausnahmsweise in entsprechender Anwendung von § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB entbehrlich. Die Beklagten haben die behaupteten Mängel von Anfang an bis zuletzt, von der ersten Besichtigung durch den Beklagten zu 1 am 27. April 2004 bis in die Berufungsinstanz des vorliegenden Rechtsstreits durchgehend bestritten und im Übrigen ihre Pflicht zur Mängelbeseitigung in Abrede gestellt. Angesichts 12 - 8 - dessen wäre jedenfalls das Setzen einer neuen Frist eine sinnlose Förmelei gewesen, weil es offensichtlich keinen Erfolg versprach. III. 13 Nach alledem kann das Berufungsurteil insoweit, als das Berufungsge- richt die Berufung der Klägerin wegen des von ihr geltend gemachten Scha- densersatzanspruchs in Höhe von 16.323,68 € nebst Zinsen zurückgewiesen hat, keinen Bestand haben. In diesem Umfang sind das Berufungsurteil aufzu- heben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen. Der Rechtsstreit ist insoweit nicht zur Endent- scheidung reif, da es noch weiterer tatsächlicher Feststellungen zu Grund und Höhe des Schadensersatzanspruchs bedarf. Ball Wiechers Dr. Frellesen Dr. Koch Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Hamburg-St. Georg, Entscheidung vom 14.09.2005 - 921 C 297/05 - LG Hamburg, Entscheidung vom 22.09.2006 - 311 S 135/05 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 182/06 Verkündet am: 18. April 2007 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 542 Abs. 2, § 543 Abs. 1 und 3, § 569 Abs. 1, § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohn- raum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zu- vor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat. BGH, Urteil vom 18. April 2007 - VIII ZR 182/06 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. April 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Koch und die Richterin Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 18. Mai 2006 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als es die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 13. Februar 2004 we- gen der Abweisung der Klage auf Zahlung von Miete in Höhe von 2.332,76 € nebst Zinsen zurückgewiesen hat und als es die Beru- fung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 13. Februar 2004 mit der Maßgabe zurückgewiesen hat, dass der Kläger auf die Widerklage verurteilt wird, an die Beklagte 460 € nebst Zinsen zu zahlen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Mit Mietvertrag vom 12. Januar 2002 vermietete der Kläger der Beklag- ten eine etwa 30 qm große Wohnung in einem Anbau seines Hauses. Der Miet- vertrag war mit der Begründung auf den 31. Dezember 2003 befristet, dass das bestehende Gebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden sol- le. Die Nettomiete betrug 230 € monatlich. Die Beklagte leistete eine Mietsi- cherheit von 460 €. Mit Schreiben vom 16. September 2002 kündigte die Beklagte den Miet- vertrag zum 1. Januar 2003. Der Kläger widersprach der Kündigung unter Hin- weis auf die vereinbarte Laufzeit des Mietvertrages bis zum 31. Dezember 2003. Im November 2002 stellte die Beklagte, die in diesem Monat die Woh- nung mit Zustimmung des Klägers gemeinsam mit ihrem damaligen Lebensge- fährten bewohnte, Schimmelpilzbefall an der Tapete hinter ihrem Schrank und hinter dem Bett fest. Mit Schreiben vom 6. Dezember 2002 erklärte sie die au- ßerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Als Grund für die Kündigung gab sie im Kündigungsschreiben unter Hinweis auf den Schimmelpilzbefall an, dass sie unter Neurodermitis und Asthma leide und in den letzten Monaten lau- fend Hautausschlag und öfters Asthmaanfälle gehabt habe. Einige Tage später zog die Beklagte aus der Wohnung aus und zahlte keine Miete mehr. 2 Der Kläger hat von der Beklagten - soweit für die Revision noch von Inte- resse - die Zahlung der Miete für die zwölf Monate von Januar bis Dezember 2003 in Höhe von insgesamt 2.760 € nebst Zinsen verlangt. Die Beklagte hat von dem Kläger im Wege der Widerklage die Rückzahlung der Mietsicherheit in Höhe von 470 € einschließlich 10 € aufgelaufener und zuzüglich weiterer Zin- sen beansprucht. 3 - 4 - Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und den Kläger auf die Wi- derklage verurteilt, an die Beklagte 670 € nebst Zinsen zu zahlen. Die hierge- gen eingelegte Berufung des Klägers hat das Berufungsgericht mit der Maßga- be zurückgewiesen, dass der Kläger auf die Widerklage verurteilt wird, an die Beklagte 460 € nebst Zinsen zu zahlen. Wegen des Mietzinsanspruchs in Höhe von zuletzt 2.332,76 € und der Widerklage hat das Berufungsgericht die Revisi- on zugelassen. Mit seiner Revision erstrebt der Kläger die Verurteilung der Be- klagten zur Zahlung von 2.332,76 € nebst Zinsen und die Abweisung der Wi- derklage. 4 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Sie führt im Umfang der Anfechtung zur Aufhe- bung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Beru- fungsgericht. 5 I. Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Berufungsgericht im We- sentlichen ausgeführt: 6 Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sei das Mietverhältnis nicht durch die mit Schreiben vom 16. September 2002 erklärte ordentliche Kündi- gung der Beklagten beendet worden. Der Beklagten habe kein ordentliches Kündigungsrecht zugestanden, da das Mietverhältnis bis zum 31. Dezember 2003 befristet gewesen sei. Die Befristung des Mietverhältnisses sei wirksam gewesen. Die Angabe im Mietvertrag, dass das bestehende Gebäude abgeris- sen und durch einen Neubau ersetzt werden solle, genüge den Anforderungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB. 7 - 5 - Der Mietvertrag sei aber durch die fristlose Kündigung der Beklagten vom 6. Dezember 2002 beendet worden. Diese Kündigung sei nach § 543 Abs. 1 Satz 1, § 569 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen erheblicher Gesundheitsgefähr- dung gerechtfertigt gewesen. Den Lichtbildern sei zu entnehmen, dass die Wohnung in gesundheitsgefährdender Weise mit Schimmel befallen gewesen sei. Das Kündigungsrecht sei auch nicht ausgeschlossen. Die Beklagte habe den gesundheitsgefährdenden Zustand nicht zu vertreten. Zwar ergebe sich aus dem Sachverständigengutachten, dass die Schimmelbildung nicht durch Baumängel verursacht worden sei, sondern durch das geringe Raumvolumen der Wohnung zusammen mit dem Lüftungsverhalten der Beklagten. Doch sei das vom Gutachter ermittelte Lüftungsverhalten, bei dem sich eine Schimmel- bildung hätte vermeiden lassen, der Beklagten nicht zumutbar gewesen. Denn danach hätte die Wohnung bei alleiniger Nutzung durch die Beklagte bei Abwe- senheit während des Tages vier Mal und bei Anwesenheit während des Tages sechs Mal gelüftet werden müssen; bei Nutzung durch zwei Personen, wie im letzten Monat vor dem Auszug, wäre es erforderlich gewesen, die Wohnung bei Abwesenheit während des Tages fünf Mal und bei Anwesenheit während des Tages zwölf Mal zu lüften. Dies könne von der Beklagten nicht verlangt werden, da sie dann ihren Lebensrhythmus in hohem Maße den Lüftungserfordernissen der Wohnung hätte unterordnen müssen. Der Wirksamkeit der Kündigung stehe nicht entgegen, dass die Beklagte dem Kläger keine Abhilfefrist gesetzt habe. Eine Abhilfefrist sei ebenso wenig erforderlich wie eine vorherige Anzeige. Eine Ausnahme gelte nur dann, wenn der beanstandete Zustand leicht behoben werden könne, was im vorliegenden Fall aber nicht gegeben sei. 8 II. Dies hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. 9 - 6 - 1. Aufgrund der vom Berufungsgericht bislang getroffenen Feststellungen kann nicht angenommen werden, dass die fristlose Kündigung der Beklagten vom 6. Dezember 2002 den Mietvertrag beendet hat. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist auch eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 569 Abs. 1 BGB grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat. Den Feststellungen des Berufungsgerichts ist nicht zu entnehmen, dass im Streitfall die Voraussetzungen erfüllt sind, unter denen eine Fristsetzung oder Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB ausnahmsweise entbehrlich ist. 10 a) Nach dem bis zum 31. August 2001 geltenden § 544 BGB aF konnte der Mieter im Falle einer erheblichen Gesundheitsgefährdung allerdings grund- sätzlich sofort kündigen, also ohne dem Vermieter zuvor den Mangel angezeigt oder eine Abhilfefrist gesetzt zu haben; eine Ausnahme war nur für den Fall anerkannt, dass der Vermieter den beanstandeten Zustand leicht beheben konnte und dem Mieter ein kurzzeitiges Zuwarten zuzumuten war (OLG Naum- burg WuM 2003, 144; OLG Düsseldorf WuM 2002, 267; jeweils m.w.N.). 11 Aus dem Wortlaut des mit Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 geltenden - und auf den am 12. Januar 2002 geschlosse- nen Mietvertrag anwendbaren - § 569 Abs. 1 BGB ergibt sich, dass die außer- ordentliche fristlose Kündigung wegen einer erheblichen Gesundheitsgefähr- dung einen besonders geregelten Fall der außerordentlichen fristlosen Kündi- gung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 BGB darstellt. Nach der Geset- zessystematik gilt für die außerordentliche fristlose Kündigung wegen einer er- heblichen Gesundheitsgefährdung deshalb ebenso wie für jede andere außer- ordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, dass die Kündigung ge- mäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe 12 - 7 - bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig ist, wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht, und dass eine Fristsetzung oder Abmahnung nur unter den Vorausset- zungen des § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB entbehrlich ist. Da der Vermieter durch den Mietvertrag verpflichtet wird, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), verletzt der Vermieter, der einen die Gesundheit gefährdenden Zustand der Mieträume nicht beseitigt, regelmäßig eine Pflicht aus dem Miet- vertrag. Auch die Wirksamkeit der Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung setzt demnach grundsätzlich eine Fristsetzung oder Abmahnung voraus. Mit Rücksicht auf den eindeutigen Wortlaut und die klare Systematik des Gesetzes kommt es nicht darauf an, ob der Gesetzgeber, der mit der Neurege- lung des § 569 BGB keine inhaltliche Änderung gegenüber dem bisherigen Recht beabsichtigte (BT-Drs. 14/4553, S. 64), die Vorstellung hatte, es bedürfe bei einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung auch nach der Neurege- lung keiner Fristsetzung oder Abmahnung; denn diese Überlegung hat im Ge- setz keinen Niederschlag gefunden. Auch der Zweck der Regelung, dem Mieter bei einer Gesundheitsgefährdung die Kündigung zu erleichtern, wird durch das grundsätzliche Erfordernis einer Fristsetzung oder Abmahnung nicht in Frage gestellt; in den Fällen der Gesundheitsgefährdung wird eine Fristsetzung oder Abmahnung zudem oftmals nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB entbehrlich sein (LG Stendal ZMR 2005, 624; BeckOK-BGB/Wöstmann, Stand Juni 2006, § 569 Rdnr. 25; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 569 Rdnr. 9; jurisPK-BGB/Mössner, Stand November 2006, § 569 Rdnr. 28; MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 569 Rdnr. 12; Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 569 Rdnr. 9; Schmid/Gahn, Mietrecht, § 569 Rdnr. 3; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 569 Rdnr. 13; a.A. AnwaltKomm-BGB/Hinz, § 569 Rdnr. 17; Anwalt- Komm-Wohnraummietrecht/Lammel, 3. Aufl., § 569 Rdnr. 19; Blank/ 13 - 8 - Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 569 Rdnr. 6; Herrlein in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 569 Rdnr. 12; Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 569 Rdnr. 8; Schmid/Wetekamp, Miete und Miet- prozess, 3. Aufl., Kap. 14 Rdnr. 454; Staudinger/Emmerich, BGB [2006], § 569 Rdnr. 14; Schumacher, WuM 2004, 311, 312 f.). 14 b) Das Berufungsgericht hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen, ob die Voraussetzungen, unter denen nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB ausnahmsweise eine sofortige Kündigung zu- lässig ist und für die der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt (Schmidt- Futterer/Blank, aaO, § 543 Rdnr. 44), erfüllt sind. Einer Fristsetzung oder Ab- mahnung bedarf es nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht, wenn - was im Falle einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung alleine in Betracht kommt - eine Fristsetzung oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB) oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB). Insoweit kommt es nicht darauf an, ob, wie das Berufungsgericht ange- nommen hat, der beanstandete Zustand im vorliegenden Fall nicht leicht hätte behoben werden können. Selbst wenn diese Annahme zuträfe, würde dies nicht bedeuten, dass der Schimmelpilzbefall überhaupt nicht hätte beseitigt werden können und das Setzen einer angemessen Abhilfefrist deshalb offensichtlich keinen Erfolg versprochen hätte. Davon abgesehen findet diese nicht weiter begründete Annahme des Berufungsgerichts, wie die Revision zutreffend gel- tend macht, keine Grundlage im Prozessstoff und widerspricht dem unter Be- weis gestellten Vorbringen des Klägers, dass der Schimmelbefall in nur fünf Arbeitsstunden fachgerecht zu beseitigen gewesen sei. 15 - 9 - Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass eine Fristsetzung mangels Erfolgsaussicht entbehrlich war, weil sich ein erneuter Schimmelbefall, wie die Revisionserwiderung einwendet, mit zumutbaren Mitteln nicht hätte vermeiden lassen. Der Sachverständige hat zwar ausgeführt, dass sich eine Schimmelpilzbildung nur bei einem bestimmten - vom Berufungsgericht als un- zumutbar angesehenen - Lüftungsverhalten der Beklagten hätte vermeiden las- sen. Daraus ergibt sich jedoch nicht, dass sich nach einer Beseitigung des Schimmelpilzbefalls zwangsläufig wieder Schimmelpilz gebildet hätte, wenn die Beklagte in einer ihr zumutbaren Weise - also seltener als vom Sachverständi- gen für erforderlich gehalten - gelüftet hätte. Denn es ist nicht auszuschließen, dass der Kläger einem erneuten Schimmelpilzbefall durch geeignete Maßnah- men (wie etwa dem Anstrich der Tapete mit pilzhemmender Farbe oder dem Einbau einer Belüftung) wirksam hätte vorbeugen können. 16 2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus an- deren Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). 17 a) Die Gegenrüge der Revisionserwiderung, das Mietverhältnis sei durch die mit Schreiben vom 16. September 2002 erklärte ordentliche Kündigung der Beklagten spätestens zum 31. Dezember 2002 beendet worden, hat keinen Erfolg. 18 aa) Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Beklag- ten kein ordentliches Kündigungsrecht zustand, weil das Mietverhältnis bis zum 31. Dezember 2003 befristet war. Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet nach § 542 Abs. 2 BGB mit dem Ablauf dieser Zeit, so- fern es nicht in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt oder verlängert wird. Daraus folgt, dass ein auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis nicht im Wege der ordentlichen Kündigung beendet werden kann 19 - 10 - (Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 575 Rdnr. 2 f.; a.A. Häublein, ZMR 2004, 1 und MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 575 Rdnr. 4 ff.: eine ordentliche Kündigung durch den Mieter ist zulässig). 20 bb) Die Befristung des Mietverhältnisses war entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung auch wirksam. Ein Mietverhältnis kann nach § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume in zulässiger Weise beseitigen will, und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Diese Voraussetzungen sind im Streitfall erfüllt. (1) Die Angabe im Mietvertrag, dass das bestehende Gebäude abgeris- sen und durch einen Neubau ersetzt werden solle, genügt, wie das Berufungs- gericht zutreffend angenommen hat, den Anforderungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB an die Mitteilung des Befristungsgrundes. Will der Ver- mieter ein Mietverhältnis nur auf bestimmte Zeit eingehen, weil er das Gebäu- de, in dem sich die vermieteten Räume befinden, abreißen und an dessen Stel- le einen Neubau errichten möchte, setzt die Wirksamkeit der Befristung nicht voraus, dass er im Mietvertrag das genau bezeichnete Abrissdatum und die genau geplante Baumaßnahme auf der Grundlage einer konkreten und geneh- migungsfähigen Bauplanung angibt. 21 Die Mitteilung des Befristungsgrundes soll es dem Mieter ermöglichen, die Berechtigung der Befristung zu überprüfen (vgl. BT-Drs. 14/4553 S. 70). Deshalb muss der Vermieter bei einer Befristung des Mietverhältnisses wegen einer wesentlichen Veränderung oder Instandsetzung der Räume die geplanten Maßnahmen so genau angeben, dass der Mieter beurteilen kann, ob diese Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden und damit eine Befristung nach § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB 22 - 11 - rechtfertigen. Bei einem Abriss des Gebäudes, in dem sich die vermieteten Räume befinden, bedarf es demgegenüber keiner näheren Angaben, da eine Beseitigung der Räume - anders als eine bloße Veränderung oder Instandset- zung - zwangsläufig den Auszug des Mieters bedingt, ohne dass es auf Einzel- heiten der Baumaßnahme ankommt (AG Freiburg, WuM 1992, 193; Schmidt- Futterer/Blank, aaO, § 575 Rdnr. 25). (2) Es kann auch nicht angenommen werden, dass der Kläger die Räu- me nach Ablauf der Mietzeit gar nicht beseitigen wollte, sondern, wie die Revi- sionserwiderung mutmaßt, den Befristungsgrund nur vorgeschoben hat, um den gesetzlichen Kündigungsschutz zu umgehen und die jeweiligen Mieter aus der Wohnung zu bekommen. 23 Eine Befristung des Mietverhältnisses nach § 575 BGB ist allerdings nur zulässig, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages die ernsthafte Absicht hat, das Mietobjekt einer der in § 575 BGB bezeichneten Verwendun- gen zuzuführen (Palandt/Weidenkaff, aaO, § 575 Rdnr. 5). An der Ernsthaftig- keit der Absicht des Klägers bestehen aber nicht deshalb Zweifel, weil er schon mit dem Vormieter der Beklagten eine Befristung des Mietvertrags bis Ende 2001 wegen des geplanten Abrisses des Gebäudes vereinbart hatte. Der Klä- ger hat durch Vorlage einer Architektenhonorar-Schlussrechnung vom 14. Ok- tober 2002, mit der für die Grundlagenermittlung, Vorplanung und Entwurfspla- nung für einen Neubau auf dem Grundstück, auf dem sich das Gebäude mit der an die Beklagten vermietete Wohnung befindet, 42.636,22 DM in Rechnung gestellt werden, hinreichend belegt, dass er die ernsthafte Absicht hatte, das Gebäude abzureißen und einen Neubau zu errichten. 24 Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung kommt es nicht darauf an, ob und aus welchen Gründen der Kläger seine Abriss- und Neubaupläne 25 - 12 - später zurückgestellt oder aufgegeben hat. Entfällt der Grund für die Befristung nach Abschluss des Mietvertrages, führt dies nicht etwa zur Unwirksamkeit der Befristung, sondern lediglich dazu, dass der Mieter nach § 575 Abs. 3 Satz 2 BGB eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen kann. 26 b) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung kann die Klage für den Fall, dass die Beklagte den Mietvertrag nicht wirksam gekündigt haben sollte, auch nicht deshalb als überwiegend unbegründet angesehen werden, weil der Kläger dadurch gegen seine Pflicht zur Schadensminderung aus § 254 Abs. 2 BGB verstoßen hätte, dass er die Wohnung nicht bereits vor dem nominellen Vertragsende weitervermietet hat. Da der Kläger keinen Schadensersatzanspruch, sondern einen Erfül- lungsanspruch geltend macht, ist die das Schadensersatzrecht betreffende Be- stimmung des § 254 Abs. 2 BGB schon aus diesem Grund nicht anwendbar; im Übrigen ist die Risikoverteilung bei Nichtnutzung der Mietsache durch § 537 BGB abschließend geregelt, so dass neben dieser Vorschrift § 254 BGB nicht eingreifen und der Mieter gegenüber dem Erfüllungsanspruch auf Zahlung der Miete grundsätzlich nicht einwenden kann, der Vermieter hätte die Mietsache anderweitig vermieten können (vgl. Senatsurteil vom 26. November 1986 - VIII ZR 354/85, WM 1987, 288, unter 2 b bb; Senatsurteil vom 24. September 1980 - VIII ZR 299/79, WM 1980, 1397, unter II 4 b; Müller/Walther/Spielbauer, Miet- und Pachtrecht, Stand 2003, § 537 Rdnr. 15; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 537 Rdnr. 7). 27 Es ist auch weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass der Kläger einen von der Beklagten gestellten, geeigneten und zumutbaren Nachmieter trotz eines berechtigten Interesses der Beklagten an der vorzeitigen Beendi- 28 - 13 - gung des Mietverhältnisses abgelehnt hätte und aus diesem Grunde seinen Anspruch auf Zahlung der Miete verloren haben könnte (§ 242 BGB; vgl. Se- natsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448, unter II 1 c; Senatsurteil vom 22. Januar 2003 - VIII ZR 244/02, NJW 2003, 1246, unter II A 1; BGHZ 155, 178, 189; OLG Hamm WuM 1995, 577; OLG Karlsruhe WuM 1981, 173; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Nach § 542 Rdnr. 10 ff., 34). III. Das Berufungsurteil kann demnach, soweit es den Mietzinsanspruch des Klägers und die auf Rückzahlung der Mietsicherheit gerichtete Widerklage der Beklagten betrifft, keinen Bestand haben und ist daher insoweit aufzuheben. Der Senat kann in der Sache nicht selbst abschließend entscheiden, da jeden- falls zu der Frage, ob die Beklagte ausnahmsweise sofort kündigen konnte, wei- tere Feststellungen erforderlich sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Sache ist daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen. Für das weitere Verfahren weist der Senat vorsorglich auf Folgendes hin: 29 a) Die Feststellung des Berufungsgerichts, dass die Wohnung in ge- sundheitsgefährdender Weise mit Schimmel befallen gewesen sei, entbehrt bislang einer tragfähigen Grundlage. Das Berufungsgericht hat seine Feststel- lung lediglich auf drei von der Beklagten zu den Akten gegebene Lichtbilder gestützt. Auf diesen Fotografien ist nur zu erkennen, dass die Tapete an zwei Stellen in einer Breite von etwa 1 bis 2 m und einer Höhe von etwa 30 bis 60 cm mit - das ist unstreitig - Schimmelpilz befallen war. Das Berufungsgericht hat nicht ausgeführt, weshalb dieser Schimmelpilzbefall gesundheitsgefährdend sein sollte. Die Frage, ob Schimmelpilz in Mieträumen die Gesundheit der Be- wohner gefährdet, lässt sich nicht allgemein beantworten und kann in vielen 30 - 14 - Fällen nur durch ein medizinisches Sachverständigengutachten geklärt werden (vgl. KG ZMR 2004, 513; KG KGR Berlin 2004, 81; LG Berlin GE 2002, 532; LG Berlin ZMR 1999, 27; LG Mainz DWW 1999, 295; LG Mannheim WuM 1988, 360; Kinne in Kinne/Schach/Bieber, aaO, § 569 Rdnr. 4). Das Berufungsgericht hat, wie die Revision zutreffend rügt, nicht dargelegt, weshalb es im Streitfall für diese Beurteilung keiner medizinischen Sachkenntnis bedarf, oder dass es selbst über die für eine solche Beurteilung erforderliche medizinische Sachkun- de verfügt (vgl. BGH, Urteil vom 21. März 2000 - VI ZR 158/99, NJW 2000, 1946, unter II 2 a). b) Die Beurteilung des Berufungsgerichts, das vom Gutachter ermittelte Lüftungsverhalten, bei dem sich eine Schimmelbildung hätte vermeiden lassen (bei alleiniger Nutzung durch die Beklagte bei Abwesenheit während des Tages viermaliges und bei Anwesenheit während des Tages sechsmaliges Lüften der Wohnung; bei Nutzung durch zwei Personen während des Tages fünfmaliges und bei Anwesenheit während des Tages zwölfmaliges Lüften der Wohnung) sei der Beklagten nicht zumutbar, schöpft den Inhalt des Sachverständigengut- achtens nicht aus und trägt den Einwänden des Klägers gegen das Sachver- ständigengutachten nicht ausreichend Rechnung. Das Berufungsgericht hat nicht berücksichtigt, dass der Sachverständige in seinem Gutachten mit dem „Lüften der Wohnung“ lediglich das Kippen der Fenster für etwa drei bis acht Minuten gemeint hat. Das Berufungsgericht hat zudem den Einwand des Klä- gers, die hohe Lüftungsfrequenz ergebe sich nur daraus, dass der Gutachter seiner Berechnung eine zu hohe Feuchtigkeitsabgabe eines Menschen mit leichter körperlicher Aktivität von 120 g/h zugrunde gelegt habe, zu Unrecht als unerheblich angesehen. 31 Der Kläger hat zutreffend darauf hingewiesen, dass nach dem vom Bun- desumweltamt herausgegebenen „Leitfaden zur Ursachensuche und Sanierung 32 - 15 - bei Schimmelwachstum in Innenräumen“ bei einem Menschen mit leichter kör- perlicher Aktivität lediglich eine Feuchteabgabe von 30-40 g/h anzunehmen ist. Er hat weiter vorgetragen, dass die Wohnung bei einem demnach anzusetzen- den Mittelwert von 35 g/h nach der im übrigen zutreffenden Rechnung des Sachverständigen - bei Anwesenheit einer Person während des Tages - ledig- lich alle 10,5 Stunden, also nur zwei Mal - und nicht sechs Mal - am Tag, hätte gelüftet werden müssen. Das Berufungsgericht hat hierzu ausgeführt, auch bei Berücksichtigung einer Feuchtigkeitsabgabe von 35 g/h ergebe sich eine Un- zumutbarkeit des zur Schimmelvermeidung erforderlichen Lüftungsverhaltens für den letzten Monat, in dem die Beklagte die Wohnung zusammen mit ihrem Lebensgefährten genutzt habe; denn auch dann hätte die Wohnung etwa alle 5,5 Stunden gelüftet werden müssen, was der Beklagten nicht zumutbar gewe- sen sei. Dies erscheint auch unter Berücksichtigung des Beurteilungsspiel- raums, der dem Tatrichter bei der Anwendung eines unbestimmten Rechtsbeg- riffs - wie hier des Begriffs der Zumutbarkeit - auf den konkreten Sachverhalt vorbehalten ist, nicht haltbar. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist es bei lebensnaher Betrachtung durchaus zumutbar, eine etwa 30 qm große Wohnung bei Anwesenheit von zwei Personen während des Tages insgesamt vier Mal durch Kippen der Fenster für etwa drei bis acht Minuten zu lüften. Das Berufungsgericht wird den Sachverständigen daher gegebenenfalls zu dem Ein- wand des Klägers anhören müssen, auch wenn der Kläger die Anhörung des - 16 - Sachverständigen bislang nicht ausdrücklich beantragt hat (vgl. BGH, Urteil vom 15. Juli 1998 - IV ZR 206/97, NJW-RR 1998, 1527, unter 2 a). Ball Wiechers Dr. Wolst Dr. Koch Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 13.02.2004 - 38 C 17384/03 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 18.05.2006 - 21 S 146/04 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 394/03 Verkündet am: 9. März 2005 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 1 Zieht der (vorläufige) Insolvenzverwalter, der für das Insolvenzverfahren über das Vermögen eines Zwischenmieters bestellt worden ist, die Miete von dem Endmieter ein, so ist er verpflichtet, die vereinnahmte Miete in der geschuldeten Höhe an den Hauptvermieter weiterzuleiten (im Anschluß an BGHZ 151, 353). Erklärt er dennoch, er werde die Miete nicht weiterleiten, so ist der Hauptvermieter zur fristlosen Kündi- gung des Zwischenmietverhältnisses berechtigt, auch wenn ein Zahlungsrückstand im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB noch nicht entstanden ist. BGH, Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 394/03 - LG Bonn AG Bonn - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. März 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Frellesen für Recht erkannt: Die von ihrem Streithelfer geführte Revision der Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 7. Juli 2003 wird zurückgewiesen. Der Streithelfer der Beklagten hat die Kosten des Revisionsverfah- rens einschließlich der dem Streithelfer des Klägers entstandenen Kosten zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten im Rahmen der Widerklage über den Ersatz von Aufwendungen, die der Beklagten dadurch entstanden sind, daß sie als Bürgin des Klägers Leistungen auf eine angebliche Mietschuld des Klägers erbracht hat. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Mit Vertrag vom 2. Juli 1991 hatte der Streithelfer des Klägers (künftig: Hauptvermieter) seine Eigentumswohnung in dem Anwesen N. Straße in K. an die B. GmbH als gewerbliche Zwischenmieterin (künftig: Zwischenmieterin) vermietet; diese vermietete die Wohnung am 7. Juli 2000 an den Kläger weiter. Die vertraglich vereinbarte Kaution in Höhe von - 3 - 3.270 DM stellte der Kläger durch eine selbstschuldnerische Bürgschaft der Beklagten zu Gunsten der Zwischenmieterin. Im November 2000 wurde die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Zwischenmieterin beantragt. Zum vorläufigen Insolvenzver- walter bestellte das Amtsgericht den Streithelfer der Beklagten (künftig: Insol- venzverwalter). Dieser teilte den Wohnungseigentümern, die ihre Eigentums- wohnungen an die Zwischenmieterin vermietet hatten, mit Schreiben vom 6. Dezember 2000 mit, er werde zwar zunächst bis zur Eröffnung des Insol- venzverfahrens die Miete von den Mietern der Zwischenmieterin einziehen, aufgrund des vom Amtsgericht erlassenen allgemeinen Verfügungsverbots se- he er sich aber gehindert, die eingehenden Beträge an die Vermieter weiterzu- leiten; die Eröffnung des Insolvenzverfahrens werde voraussichtlich am 1. Fe- bruar 2001 erfolgen. Daraufhin kündigte der Hauptvermieter mit Schreiben vom 12. Dezember 2000 das Zwischenmietverhältnis mit der Zwischenmieterin frist- los. Hierüber unterrichtete er den Kläger und forderte ihn zugleich auf, künftig die Miete nicht mehr an die Zwischenmieterin, sondern unmittelbar an ihn, den Hauptvermieter, zu zahlen. Dieser Aufforderung kam der Kläger ab Januar 2001 nach. Am 27. Februar 2001 kündigte der Insolvenzverwalter seinerseits das Zwischenmietverhältnis der Zwischenmieterin mit dem Hauptvermieter zum 31. Mai 2001. Mit Schreiben vom 7. November 2001 trat die Zwischenmieterin im Ein- vernehmen mit dem Insolvenzverwalter an die Beklagte heran und erklärte, daß sie wegen eines Mietrückstandes des Klägers in Höhe von 6.935 DM die Bank- bürgschaft in vollem Umfang in Anspruch nehme. Daraufhin kündigte die Be- klagte am 16. November 2001 dem Kläger schriftlich an, daß sie zum - 4 - 28. November 2001 eine Zahlung aus der Bürgschaft zu leisten beabsichtige. Obwohl der Kläger mit Schreiben vom 22. November 2001 unter ausführlicher Darlegung seiner Rechtsauffassung der Beklagten mitteilte, daß ein Anspruch der Zwischenmieterin ihm gegenüber nicht bestehe, zahlte die Beklagte im Ein- vernehmen mit dem Insolvenzverwalter in der Folgezeit den Bürgschaftsbetrag an die Zwischenmieterin und belastete das Kontokorrentkonto des Klägers mit dem entsprechenden Betrag. Da die Beklagte die Belastung trotz Aufforderung des Klägers nicht rück- gängig machte, erhob der Kläger gegen die Beklagte Klage auf Feststellung, daß ihr ein Aufwendungsersatzanspruch in Höhe von 3.270 DM nebst Neben- forderungen nicht zustehe. Nach Erhebung einer Widerklage auf Zahlung von 1.671,93 € haben die Parteien die Feststellungsklage übereinstimmend für er- ledigt erklärt. Das Amtsgericht hat der Widerklage stattgegeben, das Landgericht hat sie auf die Berufung des Klägers abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Streithelfer der Beklagten die Wiederher- stellung des amtsgerichtlichen Urteils. Die Beklagte hat sich an dem Revisions- verfahren nicht beteiligt. Der Kläger und sein Streithelfer beantragen, die Revi- sion zurückzuweisen. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht ist der Auffassung, der Hauptvermieter sei zwar nicht aufgrund der vom vorläufigen Insolvenzverwalter zum 31. Mai 2001 erklär- ten Kündigung des Hauptmietverhältnisses Inhaber der bis dahin entstandenen Mietforderungen geworden; eine solche Rechtsfolge lasse sich weder den Be- - 5 - stimmungen des Zwischenmietvertrages noch des Endmietvertrages über die Rechte und Pflichten des Hauptvermieters und des Endmieters im Falle der Beendigung des Zwischenmietverhältnisses entnehmen. Vielmehr sei nach der gesetzlichen Regelung des § 549 a BGB a.F. und des § 565 BGB n.F. durch den Vermieterwechsel eine Zäsur zwischen Alt- und Neuforderungen entstan- den, der zufolge die in der Zeit von Januar bis Mai 2001 entstandenen Mietfor- derungen nicht dem Hauptvermieter zugefallen seien. Jedoch habe der Kläger deshalb mit befreiender Wirkung an den Hauptvermieter geleistet, weil dieser das Zwischenmietverhältnis mit der Zwischenmieterin im Dezember 2000 ge- mäß § 554 a BGB a.F. wirksam fristlos gekündigt habe; denn angesichts der Erklärung des vorläufigen Insolvenzverwalters, künftig die Mieten von den Un- termietern zwar einziehen zu wollen, sie aber nicht an die jeweiligen Woh- nungseigentümer weiterzuleiten, sei ihm - dem Hauptvermieter - eine Fortset- zung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten gewesen. An der Kündigung sei er auch nicht durch die gesetzliche Kündigungssperre des § 112 InsO gehindert gewesen, da ihr Zweck, dem Verwalter die Sachen zu erhalten, die er zur Fort- führung, Sanierung oder Gesamtveräußerung des Unternehmens benötige, im vorliegenden Fall nicht entscheidend berührt sei. Der Beklagten stehe auch kein Anspruch aus § 675 BGB zu. Sie sei vom Kläger über die Sachlage informiert worden und hätte bei der gebotenen sachkundigen Prüfung zumindest die Zweifelhaftigkeit der Berechtigung der Zahlungsaufforderung (der Zwischenmie- terin) erkennen und die Zahlung ablehnen müssen. II. Die Erwägungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Überprü- fung jedenfalls im Ergebnis stand. Der Beklagten steht der im Wege der Wider- klage gegen den Kläger geltend gemachte Anspruch weder aus dem überge- - 6 - gangenen Recht der Zwischenmieterin (§§ 774, 535 Abs. 2 BGB) noch aus dem Gesichtspunkt des Aufwendungsersatzes (§§ 675, 670 BGB) zu. 1. Ob in Fällen der gewerblichen Zwischenvermietung bei einem Vermie- terwechsel durch Beendigung des Hauptmietverhältnisses die bis dahin be- gründeten Mietforderungen des Zwischenmieters gemäß § 565 Abs. 1 BGB, § 549 a BGB a.F. auf den (Haupt-)Vermieter übergehen (so z.B. Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 565 Rdnr. 24; Palandt/Weidenkaff, 64. Aufl., § 565 Rdnr. 5; ebenso wohl Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rdnr. 1360) oder ob sie - wie das Be- rufungsgericht meint - beim ausgeschiedenen Zwischenmieter verbleiben (so die h.M., z.B. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 565 Rdnr. 6; Erman/P. Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 565 Rdnr. 6, § 566 Rdnr. 9 und 10; Müller/ Walther, Miet- und Pachtrecht, § 565 Rdnr. 10 und 11; Schmidt-Futterer/Blank, 8. Aufl., § 565 Rdnr. 36; ebenso - zu § 571 BGB a.F. - Senatsurteil vom 19. Ok- tober 1988 - VIII ZR 22/88, NJW 1989, 451 = ZMR 1989, 57 unter II 2 b = BGHR, BGB § 571 Abs. 1, Rechtsübergang 2), kann dahinstehen. Diese Fra- ge stellt sich nämlich nur, wenn das Hauptmietverhältnis zwischen dem Woh- nungseigentümer und der Zwischenmieterin in dem Zeitraum, auf den sich die dem Zahlungsverlangen der Zwischenmieterin und der Leistung der Beklagten zugrunde liegenden Mietforderungen beziehen, noch bestanden hat und es nicht bereits vorher durch die fristlose Kündigung des Hauptvermieters vom 12. Dezember 2000 beendet worden war. Das Berufungsgericht hat die Wirksam- keit dieser Kündigung jedoch zu Recht bejaht, so daß die Mietansprüche für den Zeitraum ab Januar 2001 von Anfang an dem Hauptvermieter und nicht der Zwischenmieterin zustanden (§ 549 a Abs. 1 Satz 1 BGB a.F., § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB). Auf die Frage, welche Rechtsfolgen der Vermieterwechsel in Fäl- len der vorliegenden Art hat, kommt es deshalb nicht an. - 7 - 2. Ob der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, Prüfungs- maßstab für die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung sei § 554 a BGB a.F., zutrifft, oder ob schon die nunmehr für das gesamte Mietrecht geltende allge- meine Kündigungsvorschrift des § 543 BGB heranzuziehen ist, die ein schuld- haftes Verhalten der vertragsbrüchigen Partei nicht voraussetzt, kann dahinge- stellt bleiben. Auch nach dem Rechtszustand, wie er vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes bestand, war die Möglichkeit einer fristlosen Kündi- gung aus wichtigem Grund bei schuldlosem Verhalten des Kündigungsgegners anerkannt (vgl. dazu Senatsurteil vom 8. Dezember 2004 - VIII ZR 218/03 unter II 1, m.w.Nachw.). 3. Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB, der die bisherige Rechtslage ein- schließlich der gefestigten höchstrichterlichen Rechtsprechung kodifiziert hat, kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertrags- parteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung; diese obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin über- prüft werden, ob der Tatrichter die maßgebenden Tatsachen vollständig und fehlerfrei festgestellt und gewürdigt hat und ob er die allgemein anerkannten Maßstäbe berücksichtigt und richtig angewandt hat. Nach diesen Kriterien ist die Auffassung des Berufungsgerichts, dem Hauptvermieter sei aufgrund der Mitteilung des vorläufigen Insolvenzverwalters vom 6. Dezember 2000 die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der Zwi- - 8 - schenmieterin nicht mehr zuzumuten gewesen, aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Seine Beurteilung, der Insolvenzverwalter habe sich grob ver- tragswidrig verhalten, als er in seinem Schreiben vom 6. Dezember 2000 den Vermietern eindeutig erklärte, er werde bis zur Eröffnung des Insolvenzverfah- rens die Mieten bei den Mietern der Zwischenmieterin, der Schuldnerin, einzie- hen, die "eingehenden Beträge" aber nicht an den Hauptvermieter "weiterlei- ten," ist zutreffend. Zu Recht hat das Berufungsgericht in diesem Zusammen- hang klargestellt, daß ihm als Insolvenzverwalter nicht die - von ihm nicht zu vertretende - finanzielle Zwangslage der Zwischenmieterin zum Vorwurf zu ma- chen ist. Es liegt auf der Hand, daß diese Situation auch bei vorhandenem Lei- stungswillen des Verwalters es mit sich bringen konnte, daß in Zukunft Miet- rückstände entstehen würden, die nicht sogleich, sondern erst nach Erreichen der in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB genannten Beträge eine fristlose Kündigung des Vermieters erlauben würden (s. dazu unten 4.). Dies hätten die Vermieter - wie sonst auch - nach dem Sinn und Zweck des § 543 Abs. 2 BGB hinnehmen müssen. Erklärt der Mieter jedoch von vornherein, er sei zur Zahlung der Miete künftig und auf unbestimmte Zeit nicht bereit, so verweigert er für die Zukunft die Erfüllung seiner primären Leistungspflicht, die Zahlung des vereinbarten Entgelts für die Nutzung des gemieteten Gegenstandes. Unter diesen Umstän- den ist dem Vermieter die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses, wenn auch nur bis zum Auflaufen eines für eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausreichenden Betrages, nicht zumutbar. Die Begründung des Insolvenzverwal- ters, wegen des vom Amtsgericht erlassenen allgemeinen Verfügungsverbots sei es der Zwischenmieterin nicht mehr möglich, die Miete zu bezahlen, ist un- richtig. Jeder vorläufige Insolvenzverwalter ist im Rahmen seiner Verwaltungs- tätigkeit gehalten, nützliche Bestandteile des Schuldnervermögens zu erhalten. Das schließt im Zweifel die Befugnis zur Fortführung eines Mietverhältnisses mit den sich daraus ergebenden Pflichten ein, insbesondere der Verpflichtung - 9 - zur vertragsgerechten Bezahlung der nach dem Eröffnungsantrag fällig wer- denden Mieten aus dem Schuldnervermögen (BGHZ 151, 353, 370; dazu unten 4). Mit dieser insolvenz- und mietrechtlichen Situation ist die Erklärung des Insolvenzverwalters vom 6. Dezember 2000 nicht zu vereinbaren. Letztlich läuft das den Hauptvermietern angesonnene Verhalten, wie das Berufungsgericht zutreffend bemerkt hat, darauf hinaus, daß der Insolvenzverwalter sich durch Einziehung und Nichtweitergabe der der Zwischenmieterin zufließenden Gelder - in Höhe der dem Hauptvermieter geschuldeten Miete - laufend auf Kosten des Vermieters und zugunsten anderer Gläubiger in erheblichem Umfang Liquidität verschafft und der Vermieter - nach der Vorstellung des Insolvenzverwalters - sich sehenden Auges damit abfinden soll. Der Insolvenzverwalter hätte sich vor seiner Zahlungsverweigerung in dem Schreiben vom 6. Dezember 2000 über die Rechtslage vergewissern müssen und war als Rechtsanwalt auch zu einer eigenen Prüfung befähigt. Im übrigen würde selbst eine unverschuldete Ver- kennung der Rechtslage der Annahme eines wichtigen Grundes zur Kündigung durch den Hauptvermieter nicht entgegenstehen (vgl. oben zu II 2). Die bei der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag grundsätzlich er- forderliche Abmahnung vor Ausspruch der fristlosen Kündigung war im vorlie- genden Fall entbehrlich, weil sie nach dem Inhalt des Schreibens des Insol- venzverwalters offensichtlich keinen Erfolg versprach (§ 543 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BGB). 4. Zuzustimmen ist dem Berufungsgericht auch in seiner Annahme, die Kündigungssperre des § 112 InsO stehe der vom Streithelfer des Klägers aus- gesprochenen Kündigung nicht entgegen. - 10 - § 112 Nr. 1 InsO schränkt ein an sich bestehendes Kündigungsrecht des Vermieters wegen Zahlungsverzugs des Mieters dadurch ein, daß er die Kündi- gung für unzulässig erklärt, wenn der Verzug mit der Entrichtung der Miete vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingetreten ist, der Vermie- ter dies jedoch nicht zum Anlaß einer Kündigung genommen hat. Hinsichtlich des Verzuges, der nach diesem Zeitpunkt eingetreten ist, steht die Kündigungs- sperre einer Kündigung nach den allgemeinen Regeln nicht entgegen (BGHZ 151, 353, 370 ff.). Dasselbe gilt für einen sonstigen, zur fristlosen Kündigung berechtigenden Grund, gleichgültig, ob dieser vor oder nach dem Eröffnungsan- trag eingetreten ist. Der Mieter bzw. der Insolvenzverwalter muß sich also - in den Grenzen der allgemeinen Bestimmungen - vertragsgerecht verhalten, will er eine Kündigung durch den Vermieter vermeiden (BGHZ aaO S. 370, 372). 5. Hat nach alledem die von der Beklagten angenommene Hauptverbind- lichkeit nicht bestanden, so scheidet ein Anspruch der Beklagten gegenüber dem Kläger aufgrund gesetzlichen Forderungsübergangs (§ 774 Satz 1 BGB) von vornherein aus. Zu Recht hat das Berufungsgericht darüber hinaus aber auch einen Anspruch der Beklagten auf Aufwendungsersatz gemäß §§ 675, 670 BGB verneint. Nach diesen Vorschriften kann der Beauftragte - hier: die Beklagte - vom Auftraggeber Ersatz derjenigen zur Ausführung des Auftrages gemachten Auf- wendungen verlangen, die er nach den Umständen für erforderlich halten durf- te. Jedoch darf die Bank, die zu Unrecht als Bürgin in Anspruch genommen wird, grundsätzlich nicht zu Lasten des Hauptschuldners zahlen und kann ihm etwa geleistete Zahlungen nicht in Rechnung stellen (vgl. zum ähnlich gelager- ten Aufwendungsersatzanspruch einer Akkreditivbank BGH, Urteil vom 23. Juni 1998 - XI ZR 294/97, ZIP 1998, 1436 = WM 1998, 1769 = NJW-RR 1998, 1511 = BGHR BGB § 670, Prozeßkosten 2, unter I 2 a). Etwas anderes gilt nur dann, - 11 - wenn sie nach sorgfältiger, den Umständen des Falles nach gebotener Prüfung der Sach- und Rechtslage zu der Überzeugung gelangt ist, daß die verbürgte Hauptverbindlichkeit begründet ist (BGHZ 95, 375, 388 m.w.Nachw.). Daran fehlt es hier. Der Kläger hatte der Beklagten gegenüber seine tatsächlichen und rechtlichen Einwände gegen die Forderung der Zwischenmieterin in einem Schreiben vom 22. November 2001 ausführlich dargelegt. Daß sie diese Ein- wände sorgfältig geprüft habe, behauptet die Beklagte nicht. In ihrem Antwort- schreiben an den Kläger vom 2. Januar 2002 ist lediglich von einer „erneuten Überprüfung der Angelegenheit“ die Rede; auf die vom Kläger vorgebrachten Einzelheiten geht es nicht ein. Auch sonst ist nicht ersichtlich, auf welche Weise - etwa durch Einschaltung ihrer Rechtsabteilung oder des Justitiars - die Be- klagte die Berechtigung der Hauptverbindlichkeit geprüft hat. III. Nach alledem erweist sich die Revision als unbegründet. Sie ist deshalb zurückzuweisen. Da sich die Beklagte an dem Revisionsverfahren nicht beteiligt hat, hat ihr Streithelfer gemäß §§ 97, 101 Abs. 1 2. Halbs. ZPO die Kosten der von ihm geführten Revision einschließlich der dem Streithelfer des Klägers ent- standenen Kosten zu tragen (BGH, Urteil vom 9. Juli 1998 - IX ZR 272/96, NJW - 12 - 1998, 2972 = WM 1998, 1766 unter IV, insoweit in BGHZ 139, 214 nicht abge- druckt, m.w.Nachw.). Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Leimert Dr. Frellesen

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietminderung Schimmel Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Berlin 65. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 22.10.2020 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 65 S 185/19 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 BGB, § 536 BGB, § 542 BGB, § 543 Abs 1 BGB, § 543 Abs 2 S 1 Nr 3 Buchst b BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietminderung, Schimmel, Schimmelbefall Mietrecht: Anforderungen an die Annahme eines Schimmelbefalls an unbehebbarer Mangel; Verlegung eines asbesthaltigen Bodens als Sachmangel einer Mietwohnung Leitsatz 1. Das Minderungsrecht geht verloren, wenn Mieter die Besichtigung des angezeigten Schimmelbefalls verweigert haben. 2. Eine Bescheinigung einer Fachärztin für Innere Medizin mit der schlichten Feststellung, dass das Asthma bronchiale, an dem die Mieterin leide, „mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auf den Schimmelbefall im Badezimmer und auf die Asbestbodcnplatten zurückzuführen" sei, genügt nicht als Kausalitätsnachweis. Orientierungssatz 1. Wurde ein Schimmelbefall in einer Wohnung durch einen Vermieter beseitigt, so ist ein zwei Jahre später auftretender erneuter Schimmelbefall noch kein ausreichendes Indiz für eine Unbehebbarkeit des Mangels.(Rn.21) 2. Allein die Verlegung eines asbesthaltigen Bodens in einer Mietwohnung stellt für sich genommen noch keinen Sachmangel der Wohnung dar.(Rn.26) Verfahrensgang vorgehend AG Neukölln, 26. Juni 2019, 13 C 482/18 Tenor Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 26. Juni 2019 - 13 C 482/18 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen. Dieses und das Urteil des Amtsgerichts sind vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Januar 2021 gewährt, dies unter der Voraussetzung, dass sie die Nutzungsentschädigung in Höhe der aktuell geschuldeten Bruttomiete vollständig jeweils bis zum 3. Werktag des Monats an die Klägerin zahlen. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im Hause (…) Berlin. Randnummer 2 Mit Urteil vom 26. Juni 2019, auf dessen tatsächliche Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, Hat das Amtsgericht die Beklagten zur Räumung der Wohnung sowie zur Zahlung von 2852,55 € nebst Zinsen an die Beklagte verurteilt, die Klage im Übrigen abgewiesen. Gemäß Berichtigungsbeschluss vom 8. Juli 2019 hat es die Widerklage der Beklagten, soweit sie auf Feststellung gerichtet ist, als unzulässig abgewiesen, im Übrigen als unbegründet. Randnummer 3 Wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen. Randnummer 4 Die Beklagten haben gegen das ihnen am 1. Juli 2019 zugestellte Urteil am 30. Juli 2019 Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist innerhalb der verlängerten Frist begründet. Randnummer 5 Die Beklagten meinen, das Amtsgericht habe unberücksichtigt gelassen, dass es sich mit Blick auf das Wiederauftreten des Schimmel zum einen behebbaren Mangel handelte. Wegen des Asbestsachverhaltes verweisen sie Auf das zu den Akten gereichte ärztliche Attest, wonach die Erkrankung der Beklagten mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auf den Schimmelbefall im Badezimmer und auf die Asbestbodenplatten zurückzuführen sei. Sie verweisen weiter darauf, dass es unstreitig einen Wasserschaden gegeben habe, der auf den Boden und die Bodenplatten eingewirkt habe. Sie halten daran fest, dass wegen der Undichtigkeit der Türen und Fenster sowie wegen des beschädigten Laminatfußbodens eine Mietminderung von 6 % eingetreten sei. Randnummer 6 Aus den Beanstandungen der Entscheidung über die Klage ergebe sich, dass der mit der Widerklage geltend gemachte Rückzahlungsanspruch Wegen Überzahl der Miete bestehe. Unter erneutem Hinweis auf das ärztliche Attest seien auch die begehrten Feststellungen bezüglich der Schadensersatzpflicht der Klägerin zu treffen. Die Beklagte könne zudem ein Schmerzensgeld geltend machen. Randnummer 7 Aus den Beanstandungen der erstinstanzlichen Entscheidung ergebe sich auch, dass die Klägerin keinen Anspruch auf Räumung der von den Beklagten inne gehaltenen Wohnung habe. Auch die Nebenforderungen seien deshalb zu Unrecht zugesprochen worden. Randnummer 8 Die Beklagten beantragen, Randnummer 9 die Klage unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Neukölln vom 26. Juni 2019 - 13 C 482/18 - abzuweisen; Randnummer 10 widerklagend, Randnummer 11 festzustellen, dass die Klägerin verpflichtet ist, der Beklagten zu 1) sämtliche Schäden zu ersetzen, die sich aus dem Schimmelbefall im Badezimmer der von den Beklagten inne gehaltenen Wohnung (…) Berlin ergeben; Randnummer 12 festzustellen, dass die Klägerin verpflichtet ist, der Beklagten zu 1) sämtliche Schäden zu ersetzen, die sich aus den in der von den Beklagten inne gehaltenen Wohnung (…) Berlin verbauten Asbestbodenplatten ergeben; Randnummer 13 die Klägerin zu verurteilen, 1.249,52 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus an die Beklagten zu zahlen. Randnummer 14 Die Klägerin beantragt, Randnummer 15 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 16 Die Klägerin verteidigt die erstinstanzliche Entscheidung unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags. Sie macht unter Hinweis auf ihr erstinstanzlichen Vortrag und Beweisantritt geltend, dass ein Zurückbehaltungsrecht auch deshalb entfalle, weil die Beklagten die Besichtigung des angezeigten Schimmel Schimmelbefall am 11. Februar 2 Tage 1019 verweigert haben. Die Beklagten hätten damit eine Mängelbeseitigung verhindert und könnten sich daher nicht auf Minderung und Zurückbehaltungsrechte berufen. II. Randnummer 17 Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Randnummer 18 1. Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der von diesen inne gehaltenen Wohnung verurteilt, § 546 Abs. 1 BGB. Randnummer 19 Zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass jedenfalls die in der Klageschrift ausgesprochene fristlose Kündigung das Mietverhältnis nach §§ 542, 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b) BGB fristlos beendet hat. Randnummer 20 Ebenfalls zutreffend hat das Amtsgericht einen Mietrückstand von 2.172,24 € zugrunde gelegt; der die - variierende - monatlich geschuldete Miete für zwei Monate nicht nur erreicht, sondern übersteigt. Randnummer 21 a) Weitergehende Mietminderungen sind nicht eingetreten. Soweit die Beklagten bezüglich des Schimmels einen unbehebbaren Mangel geltend machen, übersehen sie, dass sie mit Schreiben vom 4. Februar 2016 die Vornahme der Schimmelbeseitigungsarbeiten durch die Klägerin bestätigt haben und nach dem weiteren Inhalt des Schreibens diesbezüglich keine weiteren Arbeiten für erforderlich hielten. Randnummer 22 Danach musste die Klägerin davon ausgehen, dass der mit Schreiben vom 25. August 2015 angezeigte Mangel in Form des Schimmels im Bereich der Baddecke nicht mehr vorhanden, die Mangelanzeige erledigt war. Wenn die Beklagten sodann erstmals mit Schreiben vom 22. Juni 2017 erneuten Schimmelbefall anzeigen, so ergibt sich allein aus dem Umstand wiederholten Auftretens nach fast zwei Jahren kein Hinweis auf einen unbehebbaren Mangel. Randnummer 23 b) Den Eintritt einer Mietminderung wegen der behaupteten Asbestlastigkeit von Bodenbelägen hat das Amtsgericht ebenfalls rechtsfehlerfrei verneint. Randnummer 24 Die Kammer teilt nicht die Auffassung der Beklagten, dass dem als Anlage K 3 vorgelegten ärztlichen Attest vom 19. Juli 2017 die Qualität eines Gutachtens zukommt. Die Fachärztin für Innere Medizin beschränkt sich darin auf die schlichte Feststellung, dass das Asthma bronchiale, an dem die Beklagte seit 2009 leide, „mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auf den Schimmelbefall im Badezimmer und auf die Asbestbodenplatten zurückzuführen“ ist. Welche fachärztlichen Qualifikationen, konkreten Untersuchungen der Beklagten und Besichtigungen der von der Ärztin in der Wohnung der Beklagten lokalisierten Ursachen der Erkrankung sie zu dieser sicheren Erkenntnis haben gelangen lassen, kann dem Attest nicht einmal andeutungsweise entnommen werden. Der Inhalt des Attestes deutet vielmehr darauf hin, dass die Ärztin die Angaben der Beklagten ungeprüft als Ursache des von ihr bereits Jahre zuvor diagnostizierten Asthma bronchiale zugrunde gelegt hat. Randnummer 25 Von einer Vernehmung der prozessleitend als Zeugin geladenen Ärztin hat die Kammer auf Wunsch beider Parteien abgesehen. Randnummer 26 Im Übrigen folgt die Kammer den Feststellungen des Amtsgerichts (S. 7f. des Urteils) nach eigener rechtlicher Prüfung, dass allein die Möglichkeit der Verlegung von asbesthaltigen, unbeschädigten Böden keinen Sachmangel begründet, ferner, unter Zugrundelegung des Vortrags der Beklagten schon nicht davon ausgegangen werden kann, dass überhaupt Asbest verbaut wurde. Randnummer 27 c) Das Amtsgericht hat auch den Zeitraum zutreffend bestimmt, in dem die Mietminderung zunächst eingetreten, dann weggefallen und erneut eingetreten ist. Randnummer 28 d) Ohne Erfolg verweisen die Beklagten bezüglich der Feststellungen des Amtsgerichts zu den Undichtigkeiten an Türen und Fenstern sowie des beschädigten Laminatbodens auf Entscheidungen anderer Gerichte. Es ergibt sich schon nichts dafür, dass die den Entscheidungen zugrundeliegenden Sachverhalte dem hier gegebenen wenigstens vergleichbar waren. Randnummer 29 e) Eine weitergehende Mietminderung und ein weitergehendes Zurückbehaltungsrecht ist zugunsten der Beklagten auch deshalb nicht zu berücksichtigen, weil die Beklagten - wie die Klägerin zu Recht geltend macht - die entsprechenden Rechte dadurch verloren haben, dass sie die Besichtigung des angezeigten Schimmelbefalls am 11. Februar 2019 verweigert haben. Randnummer 30 Ein Mieter, der dem Vermieter nicht die Möglichkeit gibt, die im Vorfeld einer Mangelbeseitigung erforderlichen Feststellungen zu treffen, kann sich auf seine Rechte aus §§ 536 Abs. 1, 320 BGB nicht berufen (vgl. auch BGH, Urt. v. 10.04.2019 - VIII ZR 12/18, juris, mwN.). Randnummer 31 Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme durch Vernehmung des Zeugen Kieslich steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Beklagte zunächst einen Termin bestätigt hat. Nachdem der Zeuge den von der Beklagten vorgeschlagenen Termin mit seinem Chef abgestimmt hatte und ihn gegenüber der Beklagten bestätigen wollte, verweigerte diese dessen Durchführung. Randnummer 32 2. Aus den Feststellungen zu 1 folgt, dass das Amtsgericht die Beklagten auch zu Recht zur Zahlung von 2852,55 € verurteilt hat. Soweit die Beklagten sich mit dem der Klägerin zugesprochenen Betrag überhaupt auseinandersetzen, folgt dessen Berechtigung daraus, dass sie sich - den Feststellungen des Amtsgerichts gemäß - mit Mietzahlungen sowie einer Nachzahlung aus einer Nebenkostenabrechnung in Verzug befanden, sie der Klägerin daher auch die Mahnkosten für 11 Schreiben sowie die vorgerichtlichen Anwaltskosten nach §§ 280 Abs. 1, 249ff BGB zu ersetzen haben. Auch den Zinsanspruch hat das Amtsgericht rechtsfehlerfrei zugesprochen. Randnummer 33 3. Aus den Feststellungen unter 1 folgt auch, dass die Beklagten keinen Anspruch auf Rückzahlung Überzahl der Miete gegen die Klägerin haben. Die geltend gemachten Feststellungsansprüche bestehen schon deshalb nicht, weil die Beklagte schon nicht hinreichend dargelegt hat, dass ihr Schäden drohen, die auf Handlungen der Klägerin zurückzuführen sind. III. Randnummer 34 1. Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 35 2. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage des Gesetzes, seiner Materialien und höchstrichterlich bereits entwickelter Maßstäbe. Randnummer 36 3. Die Entscheidung über die Gewährung einer Räumungsfrist beruht auf § 721 Abs. 1 ZPO. Randnummer 37 Danach kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen eine den Umständen nach angemessener Räumungsfrist gewähren, wenn auf Räumung von Wohnraum erkannt wird.. Randnummer 38 Im Rahmen des pflichtgemäß auszuübenden Ermessens hat das jeweils zuständige Instanzgericht, nach allgemeiner Ansicht am Sinn und Zweck der Vorschrift orientiert, sorgfältig die Interessen des Gläubigers gegen die des Schuldners abzuwägen (MüKoZPO/Götz, 5. Aufl. 2016, ZPO § 721 Rn. 1 Seibel in: Zöller, ZPO, 33. Aufl. 2020, § 721 Rn. 9, m.w.N.; Kammer, Beschl. v. 03.04.2020 - 65 S 205/19, WuM 2020, 301 Beschl. v. 29.02.2016 - 65 S 11/16, n.v.). Randnummer 39 Danach war hier zugunsten der Klägerin zu berücksichtigen, dass der bestehende Mietrückstand sehr hoch ist und sich monatlich erhöht. Die kurz bemessene Räumungsfrist soll den Beklagten Gelegenheit geben, sich nunmehr um Ersatzwohnraum zu bemühen, wobei zu berücksichtigen ist, dass - gerichtsbekannt - die Wohnungssuche im bevorstehenden Monat Dezember wegen der zahlreichen Feiertage Einschränkungen unterliegt. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001455177 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit